Fast. Balder

549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822022-01-012022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822023-01-012023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 INNEHÅLL ÖVERSIKT Om Balder ................................................................................. 1 Händelser under 2023 ..........................................................2 VD-ord ....................................................................................... 3 Balders affärsmodell ............................................................. 4 Finansiella mål ........................................................................ 5 Hållbarhetsmål ........................................................................ 6 Aktuell intjäningsförmåga ....................................................7 Balders aktie och ägare ........................................................ 8 Varför investera i Balder? ..................................................... 9 VERKSAMHET Ett diversifierat fastighetsbestånd ...................................14 Balders geografiska marknader ........................................15 Utveckling 2023 ....................................................................16 Värdeskapande förvaltning ................................................17 Ökad kundnöjdhet .......................................................... 18 Fastighetsutveckling ............................................................19 Från projekt till egen förvaltning ....................................20 Intressebolag .........................................................................21 VÄRDERING Balders fastighetsbestånd ................................................24 Värdering ................................................................................ 25 FINANSIERING ................................................................... 27 HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Allmänna upplysningar ......................................................32 Balders arbete med FN:s globala hållbarhetsmål .......39 Miljömässig hållbarhet ........................................................41 Klimatförändringar .........................................................41 Vatten ................................................................................. 51 Biologisk mångfald ........................................................ 52 Resursanvändning och cirkulär ekonomi ................ 53 EU-taxonomin ................................................................. 54 Social hållbarhet ................................................................. 60 Egna medarbetare .........................................................60 Arbetskraft i värdekedjan ............................................. 67 Lokal påverkan och områdesutveckling ..................68 Styrning och ansvarsfullt företagande ..........................70 Affärsetik och företagskultur ...................................... 70 GRI-index 2023 ..................................................................... 72 Revisorns yttrande ............................................................... 75 FINANSIELL INFORMATION Förvaltningsberättelse ....................................................... 77 Möjligheter och risker ..........................................................81 Finansiella rapporter ........................................................... 85 Noter till de finansiella rapporterna ................................93 Revisionsberättelse ........................................................... 124 BOLAGSSTYRNING Styrelsens ordförande har ordet ................................... 128 Bolagsstyrningsrapport ................................................... 129 Intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen ............................................................. 133 Inför årsstämman 2024 .............................................. 134 Revisors yttrande ............................................................... 134 Styrelse ................................................................................. 135 Ledning ................................................................................. 136 ÖVRIG INFORMATION Projektförteckning .............................................................138 Definitioner .......................................................................... 139 Årsstämma ...........................................................................140 Kontaktuppgifter ................................................................140 Kalendarium ........................................................................140 Balders års- och hållbarhetsredovisning för 2023 avges av styrelsen och verkställande direktören. Den legala årsredovis- ningen återfinns på sida 77–123. Hållbarhetsredovisningen finns på sida 30–74 och 81–84 och är upprättad i enlighet med Årsredo visnings lagen 6 kap. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION OM BALDER Fastighets AB Balder är en börsnoterad fastighetskoncern som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Med ett fastig- hetsvärde om 212 miljarder kronor och en diversi fierad portfölj erbjuder Balder bostäder, kommersiella fastigheter och nyproduktions projekt i huvudstäder och andra större städer. Genom att vara en långsiktig och stabil ägare skapar Balder attraktiva och trygga områden för människor att bo och göra goda affärer i. 211 749 6 135 Fastighetsbestånd, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr 1 150 9 6% Antal anställda Ekonomisk uthyrningsgrad 1 901 37,9% Antal fastigheter Soliditet 11 944 12,3 Hyresintäkter, Mkr ESG Risk Rating 0 200 000 50 000 100 000 150 000 250 000 2023 2021 2022 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Mkr 0 4 500 1 500 3 000 7 500 6 000 Mkr 2023 2021 2022 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Köpenhamn Green Hills Hyresrätter Färdigställt 2023 294 lgh FASTIGHETSBESTÅND FÖRVALTNINGSRESLUTAT 1) 1) Avser förvaltningsresultat hänförligt till moder bolagets aktieägare. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 1 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÄNDELSER UNDER 2023 När Draken vaknar Mitt på Järntorget i Göteborg reser sig Hotel Draken och erbjuder utsikt över hela staden. Efter flera års arbete står ett magnifikt hotell med en ny kultur- scen och mötesplats färdig. Tillsam- mans med Strawberry invigde Balder den 1 oktober det 34 våningar höga hotellet som totalt inrymmer 474 rum. Draken har även 13 konferensrum, två restauranger, ett konditori och två barer. Under 2024 kommer hotellet kompletteras med ett urbant spa. Håll- barhetsaspekten har varit viktig i hotell- satsningen där dåtid har bundits sam- man med framtid. Arbetet har även inkluderat en varsam hantering av den K-märkta och ikoniska biografen Draken. Hotellet är certifierat enligt miljöcerti- fieringssystemet LEED, nivå Gold. Karlatornet i full höjd Under sommaren nådde Karlatornet i Göteborg sin fulla höjd på 246 meter. Med sina 74 våningar är tornet inte bara ett landmärke för staden utan även Nordens högsta byggnad. Totalt rymmer Karlatornet 611 lägenheter, från enrummare till penthouse-lägenheter med många rum. I slutet av augusti flyttade de första boende in och sommaren 2024 ska samtliga lägenhetsi nnehavare ha flyttat in. Förutom bostäder kommer Karlatornet även inrymma ett hotell, en restaurang och kontor. Ny förvaltningsorganisation i Finland Balders ägande av fastigheter i Finland har ökat kontinuerligt under de senaste åren. För att skapa en sammanhållen och än mer effektiv förvaltning startade Balder under hösten en egen förvaltningsorganisation i Finland för kommersiella fastigheter inom segmenten handel, kontor och hotell. Positivt momentum i Balders ESG-rating Balders målinriktade arbete inom håll- barhetsområdet ger resultat. Sustain a- lytics uppdaterade i oktober Balders ESG risk rating till 12,3 från 13,8. Det innebär att Balder ligger stabilt inom ramen för låg risk. Årets analys visar att Balder fortsatt presterar bra i relation till jämförbara bolag när det gäller att minimera väsentliga ESG-risker. Balder och Geely i bolagsaffär för företags campus på Lindholmen Balder och Geely bildar ett gemensamt bolag för att utveckla, uppföra och för- valta den sjätte byggnaden på campuset Uni3 by Geely på Lindholmen i Göteborg. Campuset är ett nav för inno vatörer och visionärer som bland annat erbjuds konferenslokaler och coworking-ytor. Lindholmen är ett gammalt varvsom- råde som genomgår en spännande omvandling. Byggnaden B46 på 12 våningar och cirka 17 500 kvm kommer innehålla restaurang, butiker och utrym- men för utställningar och mässor. B46 utformas enligt miljöcertifieringen Miljöbyggnad Guld. Årets byggnadspris för natursköna Botanik i Växjö Balder har fått ta emot årets byggnads- pris för nyproduktionsprojektet Botanik av Växjö kommun. Nomineringen bygger på att Balder på ett lekfullt sätt har arbetat fram en god arkitektur genom detaljrikedom i panelen samt en spän- nande och tilltalande takutformning. Byggnationen är skapad för att andas framtid och hopp. Under sommaren har de nyproducerade lägenheterna fyllts med hyresgäster. Botanik rymmer 104 hyresrätter med balkonger och uteplatser som vetter mot innergård eller skogsbryn. Startskott för nyproducerade bostadsrätter i hjärtat av Göteborg I slutet av sommaren påbörjades pålning för Balders premiumbostäder i centrala Göteborg nära Heden. Kvarteret Bohusgatan kommer sammanlagt att omfatta närmare 320 bostads- rättslägenheter och bostadshusen färdigställs etappvis. Först ut är projekten Rubinen och Safiren på sju respektive 19 våningar som till- sammans kommer att rymma cirka 190 lägen- heter. Preliminär inflyttning sker löpande från våren 2026. I bottenplan blir det affärslokaler och under husen ett gemensamt garage. Avsikten är att bostadshusen ska certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. Bohusgatans tredje och sista projekt Spinellen kommer att omfatta cirka 130 bostadsrättslägenheter. Tidpunkt för sälj- och byggstart är ännu inte bestämt. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 2 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 2023 har på många sätt varit likt 2022. Det är fortfarande oroligt i omvärlden vilket bidrar till en fortsatt global osäkerhet. Som bolag an passar vi oss hela tiden till de förutsättningar som råder. Vi fokuserar på att effektivisera den dagliga verksamheten och ta hand om våra kunder, fastigheter och vår finansiering. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 6 135 Mkr (6 139), vilket mot- svarar en minskning per aktie med 3% till 5,32 kr (5,48). För Balder är det viktigaste ekonomiska målet att långsiktigt öka förvaltningsresultatet och intjäningsför- mågan per aktie. Detta kräver att vår befintliga portfölj utvecklas väl och att vi kan hitta nya investeringar med rimlig avkastning. Aktuell intjäningsförmåga har varit stabil under året tack vare att ökningar i driftsnetto och förvaltningsre- sultat från intressebolag kompenserat för ökade ränte- kostnader. Uthyrningsgraden håller sig på en fortsatt hög nivå, och vi ser än så länge inga tydliga tecken på en sättning i ekonomin i vår operativa verksamhet. Fortsatt trygg finansieringssituation Vi har en diversifierad finansieringsstruktur och en diversifierad fastighetsportfölj, vilket totalt sett minskar risken. Oron på de finansiella marknaderna har fortsatt under året och vi har bibehållit en hög likviditetsbuffert. Under slutet av året ökades räntebindningen när lång- räntorna sjönk. Vår starka intjäning och diversifierade fastighetsportfölj ger låg operativ risk vilket är positivt i finansieringssammanhang. Under året genomförde vi en placering av konvertibla skuldebrev om drygt 5 miljarder kronor, till en ränta på 3,5%. Tack vare vår starka likviditetssituation har vi med goda resultat kunnat återköpa obligationer med förfall framförallt i närtid, men även med längre löptider. På detta sätt behåller vi en lång förfallostruktur för våra skulder, vilket ger trygghet och minskar påverkan på kassaflödet från fluktuationer i räntor och finansie- ringskostnader. Ökad takt i hållbarhetsarbetet Som en långsiktig fastighetsägare vill vi ta socialt, miljö mässigt och ekonomiskt ansvar. Det innefattar att både minimera verksamhetens miljöpåverkan och att maximera den positiva påverkan på samhället, både lokalt och globalt. Balder har undertecknat Global Compact, FN:s internationella principer riktade till företag kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och anti- korrup tion. Vi har också satt klimatmål i linje med Paris avtalet. Under året har vår ESG risk rating från Sustainalytics uppdaterats från 13,8 till 12,3 vilket placerar oss väl inom ramen för låg risk. Förflyttningen hänför sig fram- förallt till utveckling inom styrning och rapportering. Även Balders positiva utveckling inom klimatområdet kopplat till klimatmål, klimatberäkningar och klimatrisk- analyser lyfts fram. Det händer mycket inom hållbarhetsområdet, bland annat i form av nya lagkrav. Under året har vi genom- fört en dubbel väsentlighetsanalys utifrån principerna i ESRS/CSRD och vi arbetar med att förbereda oss för att i god tid kunna implementera nödvändiga föränd- ringar i verksamheten. Minskad takt i projekt och investeringar I likhet med marknaden i övrigt har vår aktivitet när det gäller köp och försäljningar varit på en låg nivå under året. För att anpassa oss till utmaningarna i omvärlden har vi pausat ett antal planerade byggstarter och foku- serar istället på förvaltningsverksamheten. Pågående projekt kommer att färdigställas och vi är fortsatt generellt avvaktande när det gäller nya byggstarter. Under året har vi med gott resultat fortsatt att färdig- ställa projekt för egen förvaltning och projekt för avytt- ring. Investeringsvolymen minskade under året och kommer att fortsätta minska successivt under 2024. Sannolikt kommer vi att se ett minskande utbud av nyproducerade bostäder de närmaste åren. Över tid tror jag dock att det fortsatt kommer finnas möjlighet att generera bra avkastning från vår projekt- och bygg- rättsportfölj. Vi har hittills gjort bedömningen att den bästa total- avkastningen för Balders aktieägare uppnås genom återinvestering av genererade resultat. Målsättningen är även framgent densamma och jag är optimistisk när det gäller möjligheten över tid att kunna fortsätta hitta investeringar med rimligt bra avkastning. Fokus framåt Vi följer noga utvecklingen för att säkerställa att vi har beredskap för olika scenarios och anpassar löpande verksamheten utifrån förändrade förutsättningar. Vi kommer att arbeta vidare med finansiering och ha längre framförhållning än normalt. Sannolikt kommer MOTSTÅNDSKRAFT I EN OROLIG OMVÄRLD det även kommande år vara en låg aktivitetsnivå avse- ende fastighetstransaktioner. Vårt fokus kommer även fortsatt att vara på befintlig portfölj och att slutföra pågående projekt samt att minska skuldsättningen. Jag vill också passa på att tacka alla engagerade medarbetare för era fantastiska insatser i den dagliga verksamheten! ERIK SELIN Verkställande direktör ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 3 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Balders övergripande affärsidé är att skapa värde genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter. Affärsmodellen har sin utgångspunkt i Balders diversifierade fastighetsbestånd avseende geografi och fastighetstyp vilket minskar risken totalt sett och leder till bättre finansieringsvillkor. Genom kontinuerlig förädling av befintligt fastighetsbestånd samt till- växt genom nya markanvisningar och förvärv driver Balder långsiktig stads- och fastighetsutveckling. Balder utvärderar löpande fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter och skapa värdetillväxt genom både förvärv och försäljningar. KOLLEKTIVT ENTREPRENÖRSKAP Med ett gemensamt intresse för fastigheter och affärer bidrar alla på Balder till en helhet. Entreprenören på Balder är lösningsorienterad, snabb- fotad och identifierar dagligen möjligheter utifrån skiftningar i omvärlden med inställningen att allt är möjligt. I samarbete utformas möjligheter från idéer till ömsesidig nytta för alla bolagets intressenter. Tillsammans, som ett affärsdrivande kollektiv, skapas bestående värde. BALDERS AFFÄRSMODELL VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING Förvaltning av egna fastigheter. Stor- drift i förvaltningen och långsiktighet i ägandet av fastigheterna säkerställer stabila kassaflöden, hög kostnads- effektivitet och kundnöjdhet. FASTIGHETSUTVECKLING Nyproduktionsprojekt och utvecklings- projekt i befintligt fastighetsbestånd i form av ett decentraliserat entreprenör- skap med egna anställda eller genom intresse bolag och joint ventures. TRANSAKTIONER Förvärv & avyttringar … eller med avsikt att avyttras För egen förvaltning … Förvaltningsresultat som skapar möjligheter för nya investeringar eNPS 2 KUNDER Långsiktigt relationsbyggande för ömsesidiga affärsmöjligheter. Aktiv områdesutveckling som skapar trygghet och trivsel såväl som möjligheter för hyresgästen att vara delaktig och ha inflytande samt göra hållbara val. ÄGARE OCH FINANSMARKNADEN Långsiktiga ekonomiska och hållbarhetsrelate- rade resultat samt värdeutveckling. Balansräk- ning som uppfyller kriterierna för en investment grade rating genom en konjunkturcykel. MEDARBETARE Stark företagskultur med ett inkluderande och mångfaldsorienterat synsätt. En god arbetsmiljö med jämställda villkor och rättvis ersättning. Möjligheter till kompetensutveckling och en bra balans mellan arbete och fritid. SAMARBETSPARTNERS Fokus på affärsetik och ansvarsfull samverkan samt sociala och miljömässiga krav i leverantörs- kedjan. SAMHÄLLE Del av omställningen till ett hållbart samhälle genom närvarande förvaltning och långsiktig stadsutveckling. Utveckling och inverkan på stadsdelar och lokalsamhällen genom aktiv områdesutveckling och sociala investeringar. INTRESSENTER 1) eNPS, Employee Net Promotor Score, är ett övergripande mått för ambassadörskap som har stark korrelation med lojalitet, engagemang och medarbetarnöjdhet. Skala; <-20 = mycket lågt, <0=lågt, >0 = relativt högt, >20=Mycket högt. Genomsnitt för fastighetsbranschen är -6. Källa: Netigate. Läs mer på sida 61. NKI BOSTAD 69 NKI KOMMERSIELLT 71 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 4 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 11 14 12 13 15 2019 2020 2021 2022 2023 2 4 3 6 5 2019 2020 2021 2022 2023 40 50 45 60 55 2019 2020 2021 2022 2023 35 37, 5 40 45 42,5 2019 2020 2021 2022 2023 > 40% < 50% > 2 ggr < 11 ggr 37,9% 50,0% 3,2 ggr 12,3 ggr FINANSIELLA MÅL MÅL MÅL MÅL MÅL SOLIDITET BELÅNINGSGRAD RÄNTETÄCKNINGSGRAD NETTOSKULD/EBITDA UTFALL 2023 UTFALL 2023 UTFALL 2023 UTFALL 2023 Utöver att skapa aktieägarvärde genom att öka intjäningen per aktie, har Balder även ett antal finansiella mål som syftar till att ha ett konservativt och transparent riskramverk. Nya mål har införts under 2022–2023, för att tydligt styra mot en lägre skuldsättning, och därmed säkra att Balders investment grade rating ska stå stadigt oavsett konjunkturläge. SOLIDITET, % BELÅNINGSGRAD, % RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR NETTOSKULD/EBITDA, GGR Balders övergripande mål är att i kraft av vårt väldiversi- fierade fastighetsbestånd, vår affärsmodell och vår kompetens generera en högre riskjusterad avkastning än andra fastighetsbolag. Risknivån i upplåning och räntesäkring ska vara sådan att Balder med trygghet kan behålla en investment grade rating genom en kon- junkturcykel. Balder har under lång tid varit framgångs- rika i att bygga en fastighetsverksamhet med en storlek och diversifiering som lämpar sig väl för både obliga- tionsfinansiering och säkerställda banklån. Att ha en balansräkning som uppfyller kriterierna för en invest- ment grade rating och kontinuerlig tillgång till obliga- tionsfinansiering är inte bara en fråga om finansierings- strategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil som styrelsen strävar efter i bolaget i stort. Samtliga finansiella mål ligger i linje med den långsiktiga mål- sättningen. Det inför 2023 införda målet avseende nettoskuld i relation till EBITDA har under året utvecklats från 13,4 till 12,3. Målet kommer att nås genom en kombination av minskad nettoskuld och ökade intäkter från bolagets befintliga fastighetsportfölj samt färdig- ställande av projekt. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 5 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHETSMÅL Se hållbarhetsredovisning på sida 30–75 för mer information. MILJÖ SOCIALT STYRNING Mål Utfall 2023 Inga incidenter av korruption Inga incidenter Balder har inte fått några inrapporterade incidenter av korruption under räkenskapsåret 2023. Alla medarbetare ska utbildas i uppförandekoden 754 st (64%) av medarbetare i koncernen har fått utbildning i uppförandekod under 2023 Av alla medarbetare i koncernen har 1 050 st (88%) fått information om uppförandekod och antikorruption. Mål Utfall 2023 Skapa arbetstillfällen i förvaltnings- organisationen för ungdomar 110 sommarjobbare och 33 praktikanter Balder Sverige och Finland har sysselsatt fler ungdomar och unga vuxna jämfört mot föregående år. Inga incidenter av diskriminering Inga incidenter Under räkenskapsåret 2023 har inga incidenter av diskriminering rapporterats in inom koncernen. Mål Utfall 2023 Halvering av utsläpp 2030 och nettonollutsläpp 2040 2% minskning i totala utsläpp Balder har minskat sina utsläpp (ton CO 2 e) mellan 2022 och 2023. Under 2023 har bolaget påbörjat arbetet med en klimatfärdplan. Energieffektivisering 2% per kvm och år 6% ökning i energianvändning Balder har ökat sin energianvändning (kWh per kvadratmeter) mellan 2022 och 2023. Koncernens energianvändning har ökat i alla verksam- hetsländer, men främst i Sverige, Finland och Norge. Reducerad vattenanvändning med 2% per kvm och år 5% minskning i vattenanvändning Balder har minskat sin vattenanvändning (m 3 per kvadratmeter) mellan 2022 och 2023. Vattenkonsumtionen har minskat i högre takt än mängden uthyrbar yta har ökat. Miljöcertifiera all nyproduktion enligt Miljöbyggnad Silver eller motsvarande Totalt 112 miljö certifierade byggnader 2023 Ungefär 619 500 kvm var miljöcertifierade i koncernen. Bland dessa miljöcertifieringar inkluderas BREEAM, DGNB, LEED och Miljöbyggnad Silver. Genomföra insatser för hållbart resande till och från fastigheter Totalt 2 418 laddpunkter för av el- och hybridbilar Balder har under 2023 en installerad effekt på 9 MW för fordonsladdning. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 6 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Aktuell intjäningsförmåga I tabellen presenteras Balders intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Skatten är beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen. Den aktuella intjäningsförmågan ska inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, valuta- eller ränteför- ändring. Balders resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet liksom av kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsför- säljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets- kostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyres- intäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Jönköpings Tändsticksfabrik 3 Hotel Match 229 rum AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS Mkr 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 31 dec 2018 31 dec Hyresintäkter 12 400 11 600 9 710 8 545 8 000 7 000 Fastighetskostnader –3 050 –2 735 –2 370 –2 225 –2 080 –1 885 Driftsöverskott 9 350 8 865 7 340 6 320 5 920 5 115 Överskottsgrad 75% 76% 76% 74% 74% 73% Förvaltnings- och administrationskostnader –1 100 –1 035 –830 –675 –670 –595 Förvaltningsresultat från intressebolag 1 950 1 850 1 650 1 110 785 735 Rörelseresultat 10 200 9 680 8 160 6 755 6 035 5 255 Finansnetto, inkl tomträttsavgäld –4 000 –2 900 –1 750 –1 450 –1 330 –1 125 Avgår innehav utan bestämmande inflytande –400 –560 –630 –630 –675 –565 Förvaltningsresultat 1) 5 800 6 220 5 780 4 675 4 030 3 565 Skatt 2) –1 200 –1 305 –1 230 –970 –875 –750 Resultat efter skatt 4 600 4 915 4 550 3 705 3 155 2 815 Förvaltningsresultat per aktie, kr 5,03 5,39 5,17 4,18 3,73 3,30 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. 2) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande. I aktuell intjän ings för måga har följande valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter: EUR: 11,10 DKK: 1,49 NOK: 0,99 GBP: 12,77. Mölndal Pekdonet 1 Kontor Färdigställt 2023 12 700 kvm ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 7 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Balders B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Balders börsvärde per den 31 december uppgick till 82 534 Mkr (55 992). Kursen på Balders B-aktie var vid årsskiftet 71,52 kr (48,52), mot svarande en uppgång med 47% under året. BALDERS AKTIE OCH ÄGARE Balders B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Substansvärdet per aktie har under året utvecklats negativt och uppgick vid årsskiftet till 85,06 kr. BALDERAKTIENS UTVECKLING 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Data per aktie Genomsnittligt antal aktier, tusental 1 154 000 1 119 192 1 119 000 1 083 090 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 041 588 976 518 970 716 Årets resultat, kr –5,85 9,09 16,54 6,13 8,30 8,62 6,45 5,06 4,83 3,02 Förvaltningsresultat, kr 5,32 5,48 4,95 3,92 3,73 3,06 2,46 1,98 1,62 1,11 Utestående antal aktier, tusental 1 154 000 1 154 000 1 119 000 1 119 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 080 000 1 034 382 974 382 Eget kapital, kr 71,33 78,16 69,35 52,02 45,38 37,17 28,98 23,20 17,21 11,68 Långsiktigt substansvärde (NAV), kr 85,06 92,10 83,96 64,56 56,95 46,27 36,35 30,02 22,39 14,39 Börskurs per bokslutsdag, kr 71,52 48,52 108,63 71,48 72,20 42,00 36,57 30,68 34,78 18,38 Börskurs förändring, % 47 –55 52 –1 72 15 19 –12 89 67 Utdelning, kr — — — — — — — — — — Börsvärde Börsvärde, Mkr 82 534 55 992 121 561 79 990 77 976 45 360 39 492 36 371 39 099 21 404 Staffan Bülow ........................................................ Nordea Erik Granström .................................................. Carnegie Fredric Cyon ....................................................... Carnegie Markus Henriksson ....................ABG Sundal Collier Jan Ihrfelt ..........................................Kepler Cheuvreux Albin Sandberg ..............................Kepler Cheuvreux Aktiekapital Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 192 333 333 kr. Det totala antalet aktier uppgick per den 31 december 2023 till 1 154 000 000 aktier, varav 67 376 592 aktier av serie A och 1 086 623 408 aktier av serie B. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Johan Edberg .......................................Handelsbanken Stefan Andersson ....................................Danske Bank Lars Norrby ..................................................................... SEB Emil Ekholm ...............................................................Pareto Viktor Hökenhammar ...........................................Pareto Niklas Wetterling ........................................................ DNB ANALYTIKER SOM FÖLJER BALDER ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 8 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VARFÖR INVESTERA I BALDER? Balder har sedan starten investerat i bostadsfastigheter, kommersiella fastigheter och projekt i huvudstäder och andra större städer som utvecklas positivt. Investe- ringar görs framförallt i områden där bolaget redan verkar, med tyngdpunkt på Stockholm, Göteborg, Helsingfors och Köpenhamn. HISTORISKT LYCKADE INVESTERINGAR Projektportföljen innehåller flera investeringar i stora stadsutvecklings projekt som exempelvis Backaplan och Västra Frölunda i Göteborg samt Kungens Kurva i Stockholm. totalt fastighetsbestånd, %totalt fastighetsbestånd, %totalt fastighetsbestånd, % EN VÄLDIVERSIFIERAD PORTFÖLJ MED FOKUS PÅ HUVUDSTÄDER OCH STÖRRE STÄDER MED TILLVÄXTPOTENTIAL REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI Bostäder, 55 Handel, 10 Övrigt, 12 Kontor, 17 Helsingfors, 22Helsingfors, 25 Göteborg, 20Göteborg, 19 Köpenhamn, 6Syd, 7 Norr, 14 Köpenhamn, 12 Syd, 8Norr, 9 Stockholm, 14Öst, 12 Industri/Logistik, 6 Öst, 15 Stockholm, 16 REDOVISAT VÄRDE PER REGION UTHYRNINGSBAR YTA PER REGION Göteborg Frölunda Park Brf-projekt Pågående 392 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 9 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FLERÅRSÖVERSIKT 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Hyresintäkter, Mkr 11 944 10 521 8 956 8 134 7 609 6 714 5 915 5 373 2 711 2 525 Förvaltningsresultat, Mkr 1) 6 135 6 139 5 543 4 244 4 023 3 304 2 804 2 265 1 780 1 275 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Mkr –9 995 5 530 13 111 3 453 9 577 8 007 5 336 4 932 3 388 3 050 Värdeförändringar derivat, Mkr –1 899 1 617 511 –141 –180 –34 144 –114 227 –624 Årets resultat, Mkr 1) –6 746 10 175 18 508 6 641 8 958 9 308 7 118 5 474 4 916 3 128 Förvaltningsfastigheter, Mkr 209 000 213 932 189 138 149 179 141 392 116 542 98 360 86 177 68 456 37 382 Exploateringsfastigheter, Mkr 2 750 3 421 2 697 2 803 2 344 1 598 — — — — Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde helår, kr/kvm 2 158 2 060 1 836 1 893 1 921 1 802 1 724 1 583 1 508 1 325 Hyresintäkter helår, kr/kvm 2 064 1 982 1 758 1 809 1 850 1 737 1 651 1 507 1 455 1 254 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96 96 96 95 96 95 Vakansgrad, % 4 4 4 4 4 4 4 5 4 5 Överskottsgrad, % 75 74 75 76 74 73 71 68 72 70 Redovisat värde, kr/kvm 33 929 34 540 32 979 32 114 31 613 28 013 24 952 21 473 18 622 17 172 Antal förvaltningsfastigheter 1 901 1 841 1 678 1 362 1 298 1 185 1 148 1 220 1 177 486 Uthyrningsbar yta, tkvm 6 004 5 837 5 509 4 502 4 304 4 025 3 739 3 806 3 430 2 177 Finansiella nyckeltal Avkastning eget kapital, % –7,8 12,1 27,3 12,4 20,1 26,1 24,7 24,6 32,3 29,7 Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 4,7 4,9 5,3 5,2 4,6 4,3 3,7 5,1 3,4 Soliditet, % 37,9 40,0 40,4 38,6 38,3 38,4 35,5 36,1 34,1 35,5 Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,3 1,3 1,3 1,4 1,4 1,5 1,5 1,6 1,6 Belåningsgrad, % 50,0 47,9 47,4 46,1 48,4 50,1 51,8 51,8 54,6 54,6 Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,3 13,4 12,9 12,7 13,0 12,9 12,9 13,2 18,1 12,1 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. EN STARK BALANSRÄKNING OCH LÅGT FINANSIELLT RISKTAGANDE ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 10 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÄGARFÖRTECKNING, 2023-12-31 Ägare A-aktier B-aktier Totalt antal aktier Kapital, % Röster, % Erik Selin med bolag 49 855 968 343 265 400 393 121 368 34,1 47,8 Arvid Svensson Invest AB 17 495 352 81 255 240 98 750 592 8,6 14,6 Swedbank Robur Fonder — 72 744 678 72 744 678 6,3 4,1 AMF - Försäkring och Fonder — 61 082 056 61 082 056 5,3 3,5 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB — 35 477 161 35 477 161 3,1 2,0 Lannebo Fonder — 22 170 378 22 170 378 1,9 1,3 SEB Investment Management — 22 004 723 22 004 723 1,9 1,2 Folksam — 16 950 433 16 950 433 1,5 1,0 Handelsbanken fonder — 15 529 601 15 529 601 1,3 0,9 Cliens Fonder — 13 772 789 13 772 789 1,2 0,8 Övriga 25 272 402 370 949 402 396 221 34,9 22,9 Totalt 67 376 592 1 086 623 408 1 154 000 000 100 100 Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastig- heter AB som äger 34,1% av kapitalet och 47,8% av rösterna och Arvid Svensson Invest AB som äger 8,6% av kapitalet och 14,6% av rösterna, samt ett antal institu- tionella investerare. Vid utgången av 2023 uppgick det totala antalet aktieägare till cirka 29 000 (29 000) och 44% (44) av aktiekapitalet innehades av styrelse och ledning. LÅNGSIKTIGA OCH ENGAGERADE ÄGARE UTDELNINGSPOLICY Balders målsättning är att skapa den långsik- tigt bästa totalavkastningen för aktieägarna. Bedömningen är fortsatt att det bäst uppnås genom att återinvestera vinsterna i verksam- heten för att skapa ytterligare tillväxt. Utdel- ningen kommer därför bli låg eller utebli under de närmaste åren. Balder kommer istället fortsätta att förbättra viktiga finansiella nyckeltal, att investera i befintliga fastigheter och nybyggnation samt förvärv av nya fastigheter. Styrelsen föreslår till årsstämman att ingen utdelning på aktien ska lämnas för räkenskapsåret 2023. Uleåborg Oulun Hiillos Hyresrätter 84 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 11 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 0 60 45 30 15 120 90 75 105 0 4 2 3 5 1 8 6 7 2023 2021 2022 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Börskurs Förvaltningsresultat Substansvärde (NAV) SEK/aktie SEK/aktie Börskurs, Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat % ggr Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat 0 120 40 20 60 100 80 160 140 0 24 4 16 12 8 20 32 28 2023 2021 2022 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 AKTIENS UTVECKLING ÖVER TID Graferna visar börskursens utveckling i för hållande till substans- värde och förvaltnings resultat. I den vänstra grafen visas börskurs per aktie i förhållande till substansvärde per aktie och förvaltningsresultat per aktie. I den högra grafen åskådliggörs utvecklingen av börskurs per aktie, substansvärde per aktie och förvaltningsresultat per aktie. EU-taxonomin sätter ytterligare fokus på vikten av håll- barhetsarbete i fastighetsbeståndet i form av bland annat energieffektivisering, klimatanpassningsåtgärder och sociala hållbarhetsfrågor i leverantörsled. Balders målsättning är att öka andelen aktiviteter inom verksam- heten som kan klassas som förenliga med EU-taxonomin. Balder har sedan flera år grön finansiering i form av gröna lån och gröna obligationer. Alla fastigheter som byggs i egen regi ska miljöcertifieras enligt Miljöbygg- nad Silver eller motsvarande. Under 2023 ägde Balder 112 miljöcertifierade byggnader i Sverige, Danmark, Finland, Norge och Storbritannien, vilket motsvarar ungefär 619 500 miljöcertifierade kvadratmeter. Balder har också en ESG risk rating från Sustainalytics på 12,3, vilket placerar bolaget väl inom ramen för låg risk. HÅLLBAR FINANSIERING Balders viktigaste mål är att över tid öka förvaltnings- resultatet per aktie. De senaste fem åren har förvalt- ningsresultatet ökat med i genomsnitt 12% per år och substansvärdet med i genomsnitt 13% per år. Under samma tidsperiod har aktien handlats till i genomsnitt 101% av substansvärdet och 16 gånger förvaltnings- resultatet. Utveckling under året Eget kapital per aktie uppgick per den 31 december till 71,33 kr (78,16) motsvarande en minskning om –9% (13) under året. Substansvärdet per aktie (NAV) har under samma period minskat med –8% (10) till 85,06 kr (92,10). TILLVÄXT FÖR BALDERAKTIEN SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN Skillnaden mellan eget kapital och substansvärde är att i substansvärde återläggs derivat, nettot av upp- skjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran. Förhållandet mellan börskursen och substansvärdet var per årsskiftet 84% (53). Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 6 135 Mkr (6 139), vilket mot- svarar en minskning per aktie med 3% till 5,32 kr (5,48). Under året har 698 miljoner aktier omsatts (608), vilket motsvarar i genomsnitt cirka 2 780 000 aktier per handelsdag (2 405 000) eller 139 Mkr (165) baserat på snittkursen under året. Omsättningen motsvarar en årlig omsättningshastighet om 60% (53) och om Erik Selin Fastig heter AB:s aktier exkluderas uppgår års- omsättningen till cirka 92% (80) av utestående aktier. Andelen utlandsägda aktier uppgår till 24% (27). ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 12 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET Hillerød Carlsbakken Hyresrätter 127 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 13 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ETT DIVERSIFIERAT FASTIGHETSBESTÅND Balder erbjuder bostäder, kommersiella fastigheter och nyproduktionsprojekt i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Fokus ligger primärt på huvudstäder och andra större städer. Spridningen beträffande såväl geografi som inriktning begränsar beroendet av utvecklingen inom specifika segment, vilket i sin tur begränsar den totala risken i affären. Balders fastighetsbestånd präglas av både bredd och djup. Sammantaget erbjuds ett omfattande och brett utbud av bostäder och lokaler i olika lägen, utföranden, storlekar och till olika hyresnivåer. Bostadsfastigheterna är huvudsakligen belägna i storstads- eller tillväxtregioner i Sverige, Danmark, Finland och Norge. I beståndet finns lägenheter i såväl centrala lägen som i utkanten av städer, i nyproduce- rade fastigheter och i äldre fastigheter. Sammantaget hade Balder i slutet av 2023 cirka 47 900 bostads avtal fördelade på cirka 1 400 bostads fastigheter. Göteborg Hovås Höjd Brf-projekt Färdigställt 2023 148 lgh I Balders fastighetsbestånd finns en stor variation av kommersiella ytor innehållande allt från kontors-, butiks- och lagerytor till exempelvis ytor anpassade för restaurang- eller skolverksamhet. De kommersiella fastigheterna finns i huvudsak i storstädernas centrala delar i Norden samt i London och ett antal större städer i Tyskland. I Tyskland består portföljen av ett antal hotellfastigheter. I London består portföljen av fastig- heter för kontor och handel. totalt fastighetsbestånd, % REDOVISAT VÄRDE PER REGION totalt fastighetsbestånd, % REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI Stockholm, 16 Syd, 7 Göteborg, 19 Norr, 9 Helsingfors, 25 Öst, 12 Köpenhamn, 12 Övrigt, 12 Kontor. 17 Industri/Logistik, 6 Bostäder, 55 Handel, 10 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 14 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Sverige Danmark Finland Norge Balder etablerat sedan 2005 2012 2014 2016 Fokus Bostäder, kommersiella fastigheter och projekt- utveckling, främst i Stockholm, Göteborg och Malmö. Bostäder, kommersiella fastig heter och projekt- utveckling, främst i Köpenhamns regionen. Bostäder, kommersiella fastigheter och projekt- utveckling, främst i Helsingfors, Tammer- fors och Åbo. Bostäder, kommersiella fastigheter och projekt- utveckling, främst i Osloregionen. Redovisat värde totalt fastighets bestånd, 2023-12-31 100 428 Mkr 25 010 Mkr 72 425 Mkr 11 404 Mkr Uthyrningsbar yta, 2023-12-31 3 040 384 kvm 398 284 kvm 2 018 463 kvm 478 673 kvm Hyresintäkter, 2023 5 270 Mkr 1 146 Mkr 4 612 Mkr 744 Mkr Balder äger och förvaltar även fastigheter i Tyskland och Storbritannien men då dessa marknader utgör en liten del av totalen redovisas de inte ovan. BALDERS GEOGRAFISKA MARKNADER Bostäder Kommersiella fastigheter Projekt Balder äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. SVERIGENORGE DANMARK TYSKLAND STORBRITANNIEN FINLAND London Berlin Köpenhamn Oslo Malmö Göteborg Stockholm Helsingfors ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 15 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 STIGANDE HYRESINTÄKTER OCH STABILT FÖRVALTNINGSRESULTAT Hyresintäkterna ökade under 2023 med 14% till 11 944 Mkr (10 521), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 398 Mkr (258). Ökningen beror på förvärv och färdig- ställda projekt för egen förvaltning samt höjda bostadshyror och indexhöjning på kom- mersiella lokaler. I slutet av året uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 96% (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor vid årets slut uppgick till 568 Mkr (458). Förvaltningsresul- tatet för 2023 uppgick till 6 549 Mkr (6 659), varav effekt av förändrade valuta kurser uppgick till 91 Mkr (111). TRANSAKTIONER Transaktioner, såväl förvärv som försäljningar, utgör en del av Balders affärsmodell. Investeringar görs framförallt i områden där Balder redan verkar. Tillväxttakten och inflyttningen i dessa stor- stadsregioner har över tid varit hög, vilket medfört en god och växande efterfrågan på såväl bostäder som lokaler. Fastighetsbeståndets utveckling 2023 Till följd av marknadsläget var antalet transaktioner under året be- gränsat. Sammantaget investerades 6 710 Mkr (14 171) i förvaltnings- fastigheter, varav 888 Mkr (5 160) avsåg förvärv och 5 822 Mkr (9 011) investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen förvaltning. Under året såldes förvaltningsfastigheter, ägarlägenheter och mark till ett försäljningsvärde om 681 Mkr (2 913). Realiserade värde- förändringar från försäljningarna uppgick till –14 Mkr (111). UTVECKLING 2023 HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR GOD RISKSPRIDNING I DET KOMMERSIELLA BESTÅNDET Balders kommersiella kontrakt hade i slutet av 2023 en genom- snittlig kontraktstid om 6,6 år (6,2). De tio största kontrakten svarade vid samma tid för 3,8% (3,5) av de totala hyresintäkterna, med en genomsnittlig kontraktstid på 12,8 år (10,1). Inom det kommersiella beståndet uppgick uthyrningsgraden i slutet av 2023 till 95%. Totalt hade Balder cirka 3 200 kommersi- ella kunder och den totala uthyrningsbara ytan uppgick till cirka 2 978 tkvm. 2023 2021 2022 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 0 7 000 5 000 8 000 3 000 2 000 4 000 12 000 Mkr 10 000 11 000 9 000 6 000 1 000 2023-12-31 Förfallo- tidpunkt Antal hyres- kontrakt Andel, % Kontrak- terad hyra, Mkr Andel, % 2024 1 673 35 513 4 2025 1 111 24 833 7 2026 699 15 685 6 2027 493 10 654 5 2028– 751 16 3 205 26 Summa 4 727 100 5 890 47 Bostad 1) 47 905 6 365 51 P-plats 1) 11 859 54 0 Garage 1) 6 358 91 1 Summa 70 849 12 400 100 1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader. HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT 2032– 2031 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2032– 2031 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 0 1 000 400 200 600 1 800 1 400 1 200 1 600 800 Mkr FÖRFALLOSTRUKTUR KOMMERSIELLA AVTAL FÖRSÄLJNING per fastighetskategori, Mkr Kontor, 136 Bostäder, 336 Handel, 360 Övrigt, 18 Industri/Logistik, 38 FÖRVÄRV per fastighetskategori, Mkr Exploaterings fastigheter, 2 938 Förvaltningsfastigheter, 681 Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbola- gets aktieägare uppgick till 6 135 Mkr (6 139), vilket motsvarar en minskning per aktie med 3% till 5,32 kr (5,48). Ökade kostnader för räntor har under året kompenserats med ökat driftnetto och stabilt förvaltningsresultat från intresse- bolag. I förvaltningsresultatet ingår intresse- bolag med 1 917 Mkr (1 929). HYRESINTÄKTERNAS FÖRDELNING PER FASTIGHETSKATEGORI totalt fastighetsbestånd, Mkr Danmark, 1 146 Finland, 4 612 Tyskland, 63 Sverige, 5 270 Storbritannien, 109 Norge, 744 HYRESINTÄKTERNAS FÖRDELNING PER LAND totalt fastighetsbestånd, Mkr Handel, 1 578 Kontor, 1 699 Projekt för egen förvaltning, 22 Bostäder, 6 428 Industri/Logistik, 887 Övrigt, 1 329 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 16 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING Balder erbjuder ett stort utbud av bostäder och lokaler i olika lägen och till olika hyresnivåer. Kombinationen av Balders storlek och den lokala närvaron ger möjlig- het att både vara den stora trygga hyresvärden och samtidigt den lokala aktören med kunskap och vilja att utveckla sina områden. Genom en omsorgsfull, lång- siktig och ansvarstagande förvaltning vill Balder bidra till en positiv utveckling i lokalområdet. Därigenom möjliggörs i sin tur långa relationer med hyresgästerna, såväl som en positiv värdeutveckling för de enskilda fastigheterna. Vad gäller samtliga hyresgäster, privata såväl som kommersiella, strävar Balder efter långsiktiga relationer. För bostadskunderna är målet att de ska trivas i sina hem och i sitt bostadsområde och bo länge hos Balder. För de kommersiella kunderna är ambitionen att deras respektive verksamheter ska kunna utvecklas i Balders lokaler och att förändringar avseende både lokalstorlek och geografisk lokalisering ska kunna mötas. Balder genomför kontinuerligt omfattande insatser för att utveckla de områden där bolaget äger fastig- heter. Det handlar om att fånga upp och möta hyres- gästernas efterfrågan och behov både i dagsläget och i framtiden. Fastigheterna upprustas löpande både in- vändigt och utvändigt, inklusive gemensamma utrym- men och utemiljöer. Stor styrka i lokal närvaro I alla områden där Balder äger fastigheter finns bolagets egna medarbetare som ansvarar för förvaltning, uthyr- ning och drift. Den lokala närvaron medför en närhet till hyresgästerna och god kännedom om både områden och fastigheter. Hyresgästerna involveras löpande genom enkäter, samtal och möten om idéer och förslag kring utvecklingen av fastigheterna och hela områden. Utifrån detta rangordnas och prioriteras åtgärder för att på bästa sätt bidra till ökad kundnöjdhet. Exempel på händelser inom förvaltningen under 2023 Sverige Förvaltningsorganisationen i Sverige har under året präglats av kundvård, en hög kostnadsmedvetenhet och vidareutveckling av bolagets hållbarhetsarbete. Energibesparingar och energieffektivisering har stått högt upp på agendan såväl som arbetet med att ställa om till förnybara energikällor. Organisationen har också förstärkts inom energi- och driftsområdet samt inom brandskydd, både för att kunna höja servicen till kunderna och för att vara rustade för bolagets befintliga och kommande energiprojekt. Många driftprojekt har även genomförts framgångsrikt. Möjligheterna inom digitalisering av verksamheten har utforskats genom olika tester av digitala lösningar med målsättningar att kunna skapa mer kundnytta. Internutbildningar inom förvaltning och uthyrning har utvecklats. Även uthyrningsorganisationen har utveck- lats och förstärkts med nya mer renodlade roller. Under 2023 har nya hyresbostäder i Borås, Göteborg, Helsingborg, Karlstad, Kungsängen och Växjö tillkom- mit i förvaltningsorganisationen. Inom den kommersi- ella förvaltningen har efterfrågan på lokaler varit stark och många uthyrningar av olika storlekar har genom- förts. Ett antal nya köpcenter från ett tidigare dotter- bolag har tillkommit i fastighetsportföljen, vilket skapar nya intressanta möjligheter inom handel i Stockholm och Malmö. Danmark Fokus för den danska förvaltningsverksamheten har under året varit på kunder och medarbetare samt på implementering av hållbara åtgärder och processopti- mering. Olika mät- och kunddialoginsatser har skapat förutsättningar för ökad effektivitet, bättre kundupp- levelser och ett förbättrat fastighetsunderhåll. Under 2023 har fastighetsportföljen utökats genom färdigställandet av tre nya fastigheter: Green Hills i Solrød, Triumphbyen i Espergærde och Strandby Huse i Greve. Det innebär ett tillskott av 400 nya hyresgäster. Parallellt har planeringen av kommande byggprojekt EngByen, Köpenhamn, pågått. Projektet syftar till att skapa värde för Balders intressenter och bidra till håll- Sedan 2013 äger, förvaltar och utvecklar Balder bostadsområden i Bergsjön och Västra Frölunda i Göteborg. Under en tioårsperiod har Balder arbetat med att lyfta de befintliga fastighetsbestånden och att skapa fler bostäder i olika upplåtelseformer. Under sommaren 2023 firade Göteborg 400 år där delspåret Prototyp Göteborg arrange- rade panelsamtal och stadsvandringar i områdena. Baldermedarbetare medverkade i diskussioner om samverkan för social hållbarhet och samskapande mellan staden, fastighetsägare och boende. SAMVERKAN FÖR STADSDELSUTVECKLING bar stadsutveckling. Det finns en stark strävan efter att kontinuerligt integrera innovativa, gröna och säkra teknologier i utvecklingsprojekten för att i så stor ut- sträckning som möjligt minska miljöpåverkan och främja energieffektivitet. En viktig del av Balders själ och hjärta är att sköta förvaltningen i egen regi för att på ett bättre sätt möta hyresgästernas behov. Sharam Rahi, vice vd Balder Finland På den finska marknaden äger Balder 56,5% av SATO Oyj som är Finlands näst största bostadsfastighets- bolag. SATO utvecklar och förvaltar bostäder i stor- stadsregionerna Storhelsingfors, Tammerfors och Åbo. Balder äger även 75% av Joo Group Oy som utvecklar, äger och hyr ut lägenheter på tillväxtorter i Finland. Balder har även helägda kommersiella fastigheter och hösten 2023 startade bolaget en egen förvaltnings- organisation i Finland för att mer sammanhållet och effektivt kunna förvalta dessa fastigheter. Förvaltningen omfattar ett fastighetsbestånd som består av drygt 60 kommersiella fastigheter inom segmenten handel, kontor och hotell. Fokus för året har varit på kostnads- och processeffektivisering vilket den egna förvaltnings- organisationen är ett led i. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 17 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Balder arbetar brett inom både förvaltning och fastig- hetsutveckling vilket gör att bolaget möter sina kunder på många olika sätt och vid flera tillfällen. Kundresorna är olika och de mäts både i sin helhet och i delar för att kunna utveckla specifika möten och på så sätt förbättra upplevelsen av Balder som bolag. Målsättningen med arbetet är att öka kundnöjdheten på både kort och lång sikt. NKI Bostad 2023 Under hösten genomfördes en rikstäckande undersök- ning där rekordmånga kunder valde att delta och ge sina personliga tankar och svar. Den totala kundnöjd- heten mätt i NKI och NPS har avsevärt gått uppåt och Balder har aldrig tidigare haft så många nöjda bostads- hyresgäster som nu. Utöver en ökad total kundnöjdhet visar resultatet stora förbättringar i informationen till hyresgästerna, möjligheten att agera miljömedvetet i bostaden och att hyresgästerna får hjälp med sina felanmälningar inom rimlig tid. Resultatet visar också att Balders hyresgäster är måna om att bo hos en miljömedveten hyresvärd. NKI Bostad Nyproduktion 2023 Under 2023 har flera nyproduktionsprojekt inom bostad blivit klara för inflyttning. Med hjälp av standardiserade inflyttningsmätningar har en mängd svar för nyinflyt- tade kunder samlats in. Den ackumulerade datan har gett kunskaper och insikter som implementeras i både pågående och avslutade projekt. Resultaten visar på en ökad kundnöjdhet i Balders nyproducerade projekt och bostäder. NKI Kommersiellt 2023 Balder har även under året frågat bolagets kommersi- ella kunder hur de trivs i sina lokaler och med Balder som hyresvärd. Resultatet visar en fortsatt positiv ut- veckling av kundnöjdheten med bland annat förbätt- ringar i service och felhantering, trivsel i lokalen samt för trygghet i fastigheten. Balders kommersiella kunder upplever både att det är enklare att anmäla fel och att bemötandet vid varje kontakttillfälle har förbättrats från redan höga nivåer. Arbetet framåt fortsätter med att tydligt informera och återkoppla till hyresgästerna om vad som sker kring deras lokal och med deras en- skilda ärenden. Precis som i bostadsfastigheterna upplever de kom- mersiella kunderna att Balder bistår dem med förbätt- rade möjligheter att agera miljömedvetet. Resultatet i frågor gällande källsorteringsmöjligheter och städning av miljörummen har också förbättrats. För att säkerställa att uthyrningsprocessen för Balders kommersiella lokaler fungerar optimalt har bolaget under året inlett mätning av olika moment i uthyrnings- processen. Resultatet har bidragit till nya kunskaper och förbättrade processer. Trots det fina resultatet med fortsatt ökad kundnöjd- het inom både bostads- och lokalbeståndet fortsätter det kort- och långsiktiga arbetet för att bli en än mer attraktiv hyresvärd. Fokus framåt ligger på att arbeta närmre kunderna och ge en ännu bättre service. ÖKAD KUNDNÖJDHET Nöjda kunder är ett av Balders viktigaste mål. Balder driver ett långsiktigt och strukturerat arbete med att kontinuerligt ta reda på vad bolagets kunder tycker. Under 2023 har ett stort arbete genomförts för att öka tillgängligheten av resultatet och skapa bättre förutsättningar för sam- arbete. Balder har aldrig tidigare haft så många nöjda bostads hyres gäster som nu på den svenska marknaden. NKI för Balders nyproducerade hyresrätter som färdigställts under 2023 uppgår till ett genomsnitt på 79, vilket motsvarar hög kundnöjdhet. NKI för Balders kommersiella kunder uppgår till ett genomsnitt på 71, vilket motsvarar en medelhög kundnöjdhet. Balder använder i huvudsak tre olika mått: NKI, NPS och Balderindex. NKI, Nöjd Kund Index, skapas från svaren på tre standardiserade frågor och mäts på en 100-gradig skala. NPS, Net Promoter Score, är en måttenhet för rekommendationsvilja och kundlojalitet. Balder index är uppbyggt av frågor rörande service, bemötande och närvaro. För att skapa förutsättningar för den lokala förvaltningen att få rätt insikter och kunna fatta bra beslut har Balder tre heltidsanställda som mäter, analyserar och presenterar resultat i det löpande kund- nöjdhetsarbetet. NKI för Balders befintliga bostadshyresgäster uppgår till ett genomsnitt på 69, vilket mot svarar en medelhög kundnöjdhet. NKI BOSTAD 69 NKI BOSTAD NYPRODUKTION 79 NKI KOMMERSIELLT 71 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 18 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Genom kontinuerlig förädling av det befintliga fastig- hetsbeståndet i kombination med tillväxt genom nya markanvisningar och förvärv strävar Balder efter att vara en aktiv, långsiktig och ansvarstagande aktör inom stads- och fastighetsutveckling. Färdigställda och pågående projekt 2023 Under året har pågående projekt genomförts i högt tempo och med goda resultat. Ombyggnationer och renoveringar har pågått kontinuerligt under året men med en viss återhållsamhet. Färdigställda projekt har genomförts enligt plan. De nyproducerade fastig- heterna certifieras enligt minst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande. Nyproduktion för egen förvaltning Sammantaget under året färdigställdes cirka 3 130 hyresbostäder i Sverige, Danmark och Finland. Till de enskilt största projekten hörde bland andra Green Hills i Solrød och Triumphbyen Hovvej i Helsingör i Danmark, Bergsjö Höjd i Göteborg i Sverige samt Keimolanmäki i Vanda i Finland. Merparten av de större pågående projekten avser bostadsprojekt med ägarlägenheter som hyrs ut. Sammantaget omfattar projekten cirka 1 250 lägenheter, varav cirka 900 lägenheter i Finland och cirka 340 lägenheter i Danmark. Till de större kommersiella pro- jekt som färdiställts under året hör bland annat bygg - andet av InMotions produktionsanläggning i Tyresö, Hedins huvudkontor i Mölndal samt Hotel Draken i Göteborg som invigdes i oktober 2023. Sammantaget uppgick vid årsskiftet investeringarna i pågående projekt för egen förvaltning till 3,2 Mdkr (11,3), varav 2,5 Mdkr (8,3) var nedlagt och 0,7 Mdkr (3,0) återstår att investera. FASTIGHETSUTVECKLING Inom ramen för Balders fastighetsutveckling genomförs både nyproduktions- och större ombyggnadsprojekt av både bostäder och lokaler. Investeringar görs framförallt i områden där bolaget redan verkar. Större ombyggnadsprojekt Större ombyggnadsprojekt avseende bostäder under året var Långströmsallén i Göteborg samt lokaler för Swedbank i Göteborg och för Convendum i Spår- vagnshallarna i Stockholm. Nyproduktion för avyttring Bland projekten återfinns även exploateringsfastig- heter avsedda att avyttras efter utveckling eller förädling. Sammantaget under året avyttrades sex fastigheter. Under hösten påbörjades även byggnationen av bostäder på Bohusgatan i Göteborg. Investeringarna i pågående projekt avsedda för av- yttring uppgick vid årets slut till 3,0 Mdkr (3,0), varav 1,6 Mdkr (1,9) var nedlagt och 1,4 Mdkr (1,1) återstår att investera. Samtliga pågående projekt avser bostadsprojekt som säljs till slutkund. Projekten omfattar cirka 860 lägenheter och avser i huvudsak cirka 720 bostads- rättslägenheter i Göteborg och cirka 140 bostadsrätts- lägenheter i Stockholm. Stor byggrättsportfölj Utöver pågående projekt har Balder en stor och intres- sant portfölj av byggrätter. Byggrättsportföljen om- fattar huvudsakligen byggrätter för produktion av bo städer men också kommersiella fastigheter. Port- följen är spridd över samtliga geografiska marknader men största andelen av byggrättsportföljen finns i Göteborg och Stockholm. BOVIERAN SVEDALA FÄRDIGSTÄLLD INVIGNING AV PRODUKTIONSANLÄGGNING HOVÅS HÖJD SLUTSÅLT Det officiella startskottet för byggnationen av Bovieran i Svedala gick i april 2022. Drygt ett år senare stod huset klart och bostadsrättsin- nehavarna har flyttat in. Byggnaden omfattar 54 lägenheter, inglasad vinterträdgård och utrymmen för gemenskap och aktivitet. Bostadskonceptet vänder sig till personer som fyllt 55 år och som vill bo i en unik miljö inspirerad av livet på Rivieran. Bovieran är ett helägt dotterbolag sedan 2015. Bovieran Svedala är den 28:e i sitt slag. I juni invigdes InMotions nya produktionsan- läggning i Stockholm efter att första spadtaget togs i februari 2022. InMotion har hyrt lokaler av Balder sedan 2005 och de tidigare lokalerna har nu kompletterats med en ny anläggning på cirka 6 000 kvm certifierad enligt Miljö- byggnad Silver. Expansionen dubblar InMotions produktionskapacitet och ökar svensk konkur- renskraft inom elektrifiering för fordons- industrin. Under 2023 påbörjades inflyttningen i natur- och havsnära Hovås Höjd och under hösten var projektet slutsålt. I juni 2021 gick start- skottet för projektet som omfattar närmare 150 bostadsrätter fördelat på fyra punkthus och tio townhouse samt ett gemensamhets- hus. Husen är uppförda enligt Miljöbyggnad Silver. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 19 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Med fascination har många följt hotellets uppbyggnad. Stundtals har byggnaden vuxit med mer än en våning per vecka. Med sin levande fasad och ett entrétak i plåt som efterliknar drakfjäll har hotellbyggnaden succes- sivt tagit plats och bidrar till en förnyelse av området. HOTEL DRAKEN – FRÅN PROJEKT TILL EGEN FÖRVALTNING Den 1 oktober 2023 invigdes hotellet. Med sina 34 våningar och 474 rum reser sig Draken majestätiskt över vattnet och inbjuder till en fängslande utsikt över Göteborgs inlopp. Balder står nu redo för en när varande och långsiktig förvaltning av det egenproducerade färdigställda projektet. Projekt Hotel Draken på Järntorget i Göteborg startade under 2017. Det är ett unikt och kom- plext projekt i ett mycket komplicerat läge där en stor hög byggnad har byggts på en väldigt trång yta med många kringliggande trafikleder. Storleken och placeringen av projektet har krävt mycket god planering och ett bra samarbete med Folkets Hus och hotelloperatören Strawberry. Hotel Draken är ett av de senaste tillskottet i Balders fastighetsportfölj. Med ett 60-tal hotellfastig heter i beståndet är Balder en av Sveriges största hotellfastighetsägare. Ut över hotell i centrala Stockholm, Göteborg och Malmö består innehavet bland annat av hotellfastigheter i centrala Köpenhamn, Helsingfors och Berlin. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 20 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 De fastighetsförvaltande intressebolagen äger tillsam- mans 581 förvaltningsfastigheter (591) samt projekt- fastigheter. Balders andel av redovisat värde uppgick i slutet av 2023 till 49 953 Mkr (55 758), uthyrningsbar yta om cirka 1 335 tkvm (1 306) och ett hyresvärde upp gående till 2 776 Mkr (2 648). Förvaltningsresulta- tet för samtliga intressebolag, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 4 377 Mkr (4 686), varav Balders andel uppgick till 1 917 Mkr (1 929). Bolagens resultat efter skatt uppgick till –5 783 Mkr (3 312), varav Balders andel uppgick till –2 236 Mkr (1 002). Utveckling 2023 Som grupp visar Balders intressebolag på samma utveckling som Balder i övrigt, det vill säga stabilt förvaltningsresultat med något sjunkande fastighets- värden på grund av höjda avkastningskrav. INTRESSEBOLAG Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande och projekt- utvecklande bolag samt i Norion Bank (tidigare Collector Bank). Gjuteriet blev 2023 års vinnare av Malmö stads stadsbyggnadspris tack vare de höga miljömäs- siga ambitionerna och graden av återbruk. Varvs- staden är ett stadsutvecklingsprojekt samägt av Balder och PEAB. I Varvsstaden finns Malmös hund- raåriga varvshistoria samlad och målet är att skapa en attraktiv stadsdel med en spännande mix av kulturhistoriskt värdefulla miljöer. Stor vikt läggs på återbruk och hållbarhet samt att bevara områdets karaktär. Många av byggnaderna som finns kvar sedan Kockumstiden renoveras för ett nytt liv som kontor, handel, restaurang eller andra typer av verksamheter. Magasinet var en av de första bygg- naderna som färdigställdes och inrymmer numera kontor. Den största delen av Varvsstadens omkring 180 000 kvm stora yta kommer, när området står klart, att utgöras av bostadshus i olika upplåtelse- former. Totalt planeras för cirka 2 500 nya bostäder. Tre nya förbindelser över vattnet knyter samman området med Malmös stadskärna och ett nytt kollektivtrafikstråk löper genom området. Helt klart beräknas Varvsstaden stå cirka år 2035. STADSBYGGNADSPRIS TILL GJUTERIET I VARVSSTADEN Malmö Gjuteriet Varvsstaden Kontor 3 600 kvm Genom en rad tydliga och klokt avvägda grepp har Kockumsvarvets gamla gjuteri inte bara åter- brukats, utan också upphöjts som det för staden viktiga kulturarv det är. Den nya trä stommen som rymmer byggnadens innandöme och funktioner har delvis hängts upp i den gamla traversen, vilket ger den en ny funktion, skapar en äkthet och samtidigt håller husets bottenvåning öppen från bärande konstruktioner. JURYNS MOTIVERING ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 21 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS FASTIGHETSBESTÅND 1,2) 2023-12-31 Antal förvaltnings- fastigheter 3) Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyresintäkter, Mkr Ekonomisk uthyrnings - grad, % Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region Stockholm 127 180 697 392 2 169 367 94 6 931 14 Göteborg 108 257 848 355 1 376 344 97 4 949 10 Syd 162 156 551 258 1 649 250 97 3 958 8 Öst 67 118 428 171 1 440 166 98 2 484 5 Norr 45 186 915 378 2 021 362 96 6 389 13 Oslo 72 434 410 1 223 2 816 1 160 95 22 442 45 Totalt exklusive projekt 581 1 334 850 2 776 2 080 2 650 95 47 154 94 Projekt för egen förvaltning — — — — — — 2 799 6 Totalt fastighetsbestånd 581 1 334 850 2 776 2 080 2 650 95 49 953 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 144 204 375 404 1 977 390 97 7 962 16 Kontor 142 681 512 1 738 2 550 1 648 95 30 457 61 Handel 62 142 647 213 1 496 208 97 2 756 6 Övrigt 233 306 316 421 1 375 403 96 5 979 12 Totalt exklusive projekt 581 1 334 850 2 776 2 080 2 650 95 47 154 94 Projekt för egen förvaltning — — — — — — 2 799 6 Totalt fastighetsbestånd 581 1 334 850 2 776 2 080 2 650 95 49 953 100 1) Avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastig heter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter. 2) Avser Balders ägarandel i Trenum AB, Fastighets AB Centur, Tulia AB, Sinoma Fastighets AB, Anthon Eiendom AS, Entra ASA, Tornet Bostadsproduktion AB, Brinova Fastigheter AB samt Stenhus Fastigheter i Norden AB. 3) Avser hela intressebolagsbeståndet. Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Tillgångar Fastigheter 49 953 55 758 Övriga tillgångar 2 139 2 441 Likvida medel 480 523 Summa tillgångar 52 572 58 723 Eget kapital och skulder Eget kapital/ägarlån 21 183 24 241 Uppskjuten skatteskuld 4 003 5 087 Räntebärande skulder 26 033 27 799 Övriga skulder 1 352 1 596 Summa eget kapital och skulder 52 572 58 723 Mkr 2023 2022 Hyresintäkter 2 602 2 358 Fastighetskostnader –364 –342 Driftsöverskott 2 238 2 016 intressebolag, % REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETS KATEGORI Bostäder, 19 Kontor, 63 Övrigt, 12 Handel, 6 intressebolag, % REDOVISAT VÄRDE PER REGION Stockholm, 14 Göteborg, 11 Öst, 5 Oslo, 47 Norr, 13 Syd, 9 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 22 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VÄRDERING Stockholm Fabrique 46 Brf-projekt 138 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 23 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSBESTÅND PER 2023-12-31 1) Antal förvaltnings- fastigheter Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyres intäkter, Mkr Ekonomisk uthyrnings- grad, % Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region 2) Helsingfors 771 1 326 890 3 560 2 683 3 390 95 52 039 25 Stockholm 93 828 954 1 990 2 400 1 867 94 33 113 16 Göteborg 202 1 194 368 2 274 1 904 2 181 96 38 922 18 Köpenhamn 27 387 147 1 131 2 920 1 122 99 23 364 11 Syd 91 478 579 902 1 885 857 95 13 558 6 Öst 459 926 278 1 753 1 893 1 695 97 23 875 11 Norr 258 861 907 1 349 1 565 1 278 95 18 845 9 Totalt exklusive projekt 1 901 6 004 123 12 958 2 158 12 390 96 203 715 96 Projekt för egen förvaltning 10 10 5 285 2 Totalt förvaltningsfastigheter 1 901 6 004 123 12 968 2 158 12 400 96 209 000 99 Exploateringsfastigheter 2 750 1 Totalt fastighetsbestånd 1 901 6 004 123 12 968 2 158 12 400 96 211 749 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 1 398 3 025 857 6 840 2 260 6 567 96 109 818 52 Kontor 108 708 112 2 010 2 838 1 862 93 34 963 17 Handel 143 1 000 541 1 714 1 713 1 652 96 21 363 10 Industri/Logistik 167 651 665 1 001 1 537 937 94 12 941 6 Övrigt 85 617 947 1 393 2 254 1 373 99 24 630 12 Totalt exklusive projekt 1 901 6 004 123 12 958 2 158 12 390 96 203 715 96 Projekt för egen förvaltning 10 10 5 285 2 Totalt förvaltningsfastigheter 1 901 6 004 123 12 968 2 158 12 400 96 209 000 99 Exploateringsfastigheter 2 750 1 Totalt fastighetsbestånd 1 901 6 004 123 12 968 2 158 12 400 96 211 749 100 1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård- samt blandfastigheter. 2) Fastigheterna i Danmark klassificeras under region Köpenhamn. Det finländska fastighetsbeståndet fördelas mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras under region Norr och fastigheterna i Tyskland och Storbritannien under region Syd. BALDERS FASTIGHETSBES TÅND Köpenhamn Øresund Park Hyresrätter 437 lgh 24 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Värdet på förvaltningsfastigheterna baseras på interna värderingar. Vid värdering bedöms hyresutvecklingen för fastighetsbeståndet följa inflationen över tid. Kom- mersiella kontrakt innehåller en indexklausul, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som konsu- mentprisindex, KPI, under kontraktstiden. Bostäder har historiskt sett utvecklats lite bättre än KPI, men i värderingarna har Balder antagit att hyran utvecklas i takt med inflationsmålet. Det totala hyres- värdet för Balders fastighetsportfölj uppgick per den 31 december till 12 968 Mkr. Värderingsmetoder Vid de interna värderingarna används två olika värde- ringsmetoder. Dessa är avkastningsmetoden och värdering till anskaffningskostnad. Fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien värderas med avkastningsmetoden. I Finland används förutom avkastningsmetoden även värdering till anskaffningskostnad. Avkastningsmetoden Vid värdering enligt avkastningsmetoden återspeglar marknadsvärdet på fastigheterna det framtida kassa- flödet som nuvärdesberäknas med ett avkastningskrav. Ju mer förutsägbart det framtida kassaflödet är desto enklare blir det att fastställa marknadsvärdet på fastig- heterna. Bostadsfastigheters kassaflöden är ofta väl- digt förutsägbara då intäkterna är fördelade på en stor mängd kunder, vilket gör det enkelt att fastställa till vilken hyra en lägenhet kommer att hyras ut vid vakans. Balders kommersiella kontrakt har en genomsnittlig kontraktstid om 6,6 år. De 10 största kontrakten svarar för 3,8% av de totala hyresintäkterna med en genom- snittlig kontraktstid om 12,8 år. Dessa omständigheter medför att en stor mängd av Balders framtida kassa- flöden som ligger till grund för marknadsvärdet är kända. De fastigheter där det framtida kassaflödet är minst förutsägbart är i huvudsak koncentrerat till de centrala VÄRDERING delarna i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö. Det är i dessa fastigheter Balder är mest bero- ende av framtida uthyrningar och det är också där som det i värderingarna måste göras en bedömning av vilken hyra en lokal kan hyras ut till om den blir vakant. Stor- städerna erbjuder en god transparens för jämförelse av hyresnivåer, vilket medför att hyresnivåer kan fastställas med stor säkerhet. Tidpunkten för vidareuthyrning är dock svårare att fastställa, vilket innebär att ett antag- ande får göras baserat på exempelvis efterfrågan på marknaden, historiskt intresse och liknande lokaler. En bedömning görs också över närområdets framtida utveckling såväl som fastighetens position inom sitt marknadssegment. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad- utgift samt projektrisk, vilket i vissa fall sammanfaller i en värdering till anskaffningskostnad. Värdering till anskaffningskostnad Värdering till anskaffningskostnad tillämpas för fastig- heter med reglerade hyror i Finland. Inledningsvis vär- deras dessa fastigheter till anskaffningskostnad med tillägg för transaktionskostnader och därefter till an- skaffningskostnad med avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. Se även not 12, Förvaltningsfastigheter. Drifts- och underhållsutbetalningar Vid värdering görs antaganden om framtida drifts- och underhållsutbetalningar. Antagandena är baserade på historiska utfall och framtida prognoser samt beräknade normaliserade kostnader. Drifts- och underhållsutbetal- ningar räknas årligen upp med inflationen. Direktavkastningskrav och kalkylränta De direktavkastningskrav och kalkylräntor som används vid värdering har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och 2023 2021 2022 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 0 5 1 2 3 4 8 7 6 2023 2021 2022 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 900 1 700 1 100 1 300 1 500 2 300 2 100 1 900 2023 2021 2022 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 900 1 700 1 100 1 300 1 500 2 300 2 100 1 900 HYRESVÄRDE BOSTAD, KR/KVM HYRESVÄRDE KOMMERSIELLT, KR/KVM DRIFTSÖVERSKOTT RULLANDE ÅRSVÄRDE, KR/AKTIE BOSTÄDER OCH KOMMERSIELLA FASTIGHETER Medelvärdet av direkt avkastningskrav för bedömning av restvärde, % Helsingfors 4,84 Stockholm 4,75 Göteborg 4,69 Köpenhamn 3,85 Syd 5,27 Öst 5,32 Norr 5,89 Balder äger cirka 1 900 förvaltningsfastigheter varav 1 400 är bostadsfastigheter. Vid utgången av 2023 uppgick förvaltningsfastigheternas marknadsvärde till 209 000 Mkr. 25 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Exploateringsfastigheter En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats över till köparen. Per den 31 december uppgick värdet på Balders exploateringsfastig heter till 2 750 Mkr (3 421). fastig hetens skick. Marknadsbedömningar av fastig- heter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i anta- ganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10%. Balder följer löpande de affärer som genomförs på marknaden för att underbygga och säkerställa de interna värde- ringarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastig- heter, vilket ger ytterligare vägledning. Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastning till 4,9% (4,6). Avkastningskravet för kommersiella fastigheter uppgick i genomsnitt till 5,4% (5,2) och för bostadsfastigheter till 4,4% (4,1). Stockholm Caprea Brf-projekt Färdigställt 2023 28 lgh Förvaltningsfastigheternas värdeförändring Balder har under 2023 förvärvat fastigheter för totalt 888 Mkr (5 160). Försäljningarna under året uppgick till 696 Mkr (2 802), vilket genererade ett resultat om –14 Mkr (111). Enligt Balders interna värderingar upp- gick förvaltningsfastigheternas redovisade värde, per årsskiftet, till 209 000 Mkr (213 932), vilket motsvarar en orealiserad värdeförändring om –9 980 Mkr (5 419). Den största andelen av marknadsvärdet återfinns i region Stockholm, region Helsingfors och region Göteborg, som tillsammans representerar ett fastig- hetsvärde om 124 074 Mkr exklusive projekt. Externa värderingar För att kvalitetssäkra de interna värderingarna använder sig Balder av externa värderingsfirmor i syfte att extern- värdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar och antaganden i värderingskalkyler. Under året har 52% av beståndet varit föremål för bedömning av ex- terna värderingsfirmor. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har varit obetydliga. De externa värderingarna har under året genomförts av CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL och Newsec. Uleåborg Oulun Vista Hyresrätter 51 lgh 26 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION FINANSIERING Köpenhamn Fælledkanten Hyresrätter 224 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 27 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FINANSIER ING Med en diversifierad finansieringsstruktur säkrar Balder en långsiktigt hållbar finansiering. FINANSIELLA NYCKELTAL 31 dec 2023 31 dec 2022 Räntebärande skulder exkl. Hybridkapital, Mkr 130 034 130 310 Hybridkapital, Mkr 4 435 4 942 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 17 653 25 771 Genomsnittlig kreditbindning, år 5,4 5,7 Genomsnittlig räntebindning, år 3,2 3,5 Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,3 13,4 Finansiella åtaganden Belåningsgrad < 65, % 50,0 47,9 Räntetäckningsgrad > 1,8, ggr 3,2 4,7 Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45, % 22,0 17,9 Kreditrating S&P BBB Negative outlook BBB Negative outlook FINANSIELLA MÅL Mål Utfall Soliditet, % Lägst 40,0 37,9 Belåningsgrad, % Högst 50,0 50,0 Räntetäckningsgrad, ggr Lägst 2,0 3,2 Nettoskuld/EBITDA, ggr Högst 11,0 12,3 Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien, vilket innebär att koncernen är exponerad mot valutarisker. För att minska riskerna och säkra en långsiktigt hållbar finan- siering har bolaget en väldiversifierad finansierings- struktur med obligationer och bankfinansiering i flera olika valutor. Balder värdesätter långsiktiga relationer med sina kreditgivare och samarbetar med ett antal nordiska banker. Vid en kreditgivares bedömning av kreditrisken beak- tas bland annat fastigheternas läge och diversifieringen av fastighetsportföljen avseende geografi och tillgångs- slag. Balders tillgångar utgörs till största delen av bo- städer, vilka kännetecknas av långsiktigt stabila kassa- flöden eftersom risken är utspridd på ett stort antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kassaflödet från bostadsfastigheter innebär att dessa kan belånas högre än kommersiella fastigheter. Balders fastighetsbestånd består idag av 55% bo- stadsfastigheter och en stor del av dessa är belägna i Stockholm, Göteborg, Helsingfors, Köpenhamn och några övriga tillväxtorter i Sverige och Finland. Majori- teten av Balders kommersiella fastigheter är belägna i de centrala delarna av Stockholm, Göteborg och Malmö. Flera finansieringskällor Den enskilt största finansieringskällan är obligationer i euro emitterade på den europeiska obligationsmark- naden under Balders EMTN-program, följt av banklån i flera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett certi- fikatprogram i euro och svenska kronor. Under 2023 har en förflyttning skett avseende ökning av bankfinan- siering beaktat rådande marknadsförhållande på kapitalmarknaden. På sikt är Balders närvaro i de svenska och internationella kapitalmarknaderna fort- satt strategiskt viktig. Icke säkerställda obligationer, 48 Säkerställda banklån, 42 Certifikat, 1 Icke säkerställda banklån, 10 FINANSIERINGSKÄLLOR, % Icke säkerställda lån, 78 570 Säkerställda lån, 55 899 FÖRDELNING SÄKER- STÄLLD OCH ICKE SÄKER- STÄLLD FINANSIERING, MKR Utöver dessa finansieringskällor har Balder även emitterat hybridkapital som har en löptid om 60 år. Hybridkapitalet är efterställt övriga finansiella skulder och betraktas därför som hälften eget kapital av kredit- värderingsinstituten i nyckeltalsberäkningen. Under året har hybriden med first call date i mars 2023 upp- gående till 320 MEUR återbetalats, Balder har även återköpt ytterligare 10% av utestående hybridkapital. Balder emitterade under året konvertibla skuldebrev om 480 MEUR, vilket medför att bolaget har diversifie- rat finansieringsstrukturen ytter ligare och fortsätter den proaktiva anpassningen av balansräkning inför kommande skuldförfall. Per den 31 december var 74% av lånen säkrade med ränteswappar och fast räntelån. 28 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTOR 2023-12-31 År Mkr Ränta, % Andel, % 2024 45 112 4,3 1) 34 2025 9 238 2,1 7 2026 13 257 2,7 10 2027 13 606 1,7 10 2028 18 992 2,8 14 2029 12 077 1,5 9 2030 8 706 2,0 6 2031 5 861 2,0 4 2032 2 804 2,5 2 2033 1 000 2,3 1 2034– 3 815 2,0 3 Summa 134 469 2,9 100 1) I snitträntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. FÖRFALLOSTRUKTUR KREDITER 2023-12-31 År Mkr Andel, % 2024 12 363 9 2025 20 846 16 2026 24 769 18 2027 15 612 12 2028 16 737 12 2029 7 652 6 2030 8 537 6 2031 6 775 5 2032 368 0 2033 1 224 1 2034– 19 585 15 Summa 134 469 100 2018 2023 2021 2022 2013 2014 2015 2016 2017 2019 2020 0 4 1 2 3 6 5 RÄNTEBINDNING, ÅR 58 40 46 52 70 64 2023 2021 2022 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 58 40 46 52 70 64 BELÅNINGSGRAD, % 2023 2021 2022 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 3 5 6 4 7 KREDITBINDNING, ÅR 2034– 2033 2031 2032 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 15 000 5 000 0 10 000 25 000 20 000 FÖRFALLOSTRUKTUR KREDITER 2023-12-31, MKR Balder har ett grönt ramverk som ger möjlighet att emittera gröna obligationer, med syfte att finansiera framförallt gröna och energieffektiva byggnader, men också investeringar i energieffektiviseringsåtgärder och förnybar energi. Balders gröna ramverk har utvecklats i linje med branschstandarden Green Bond Principles 2021. Ram- verket har genomgått en oberoende utvärdering av Cicero Shades of Green, och har tilldelats omdömet Medium Green. Det gröna ramverket finns publicerat på balder.se. Årligen publiceras även en Green Bond Impact Report med information om utestående gröna obligationer och en redovisning av hur medlen har använts. Samtliga villkor för de gröna obligationerna har uppfyllts under året. Utöver gröna obligationer har Balder gröna lån med svenska banker både inom Balderkoncernen och i in- tressebolag, liksom ett grönt låneavtal med Europeiska investeringsbanken (EIB) om 100 MEUR för utveckling av två bostadsprojekt i Köpenhamn med nearly zero- energy building (NZEB)-standarder. Balders MTN-program har en ram om 15 000 Mkr och EMTN-programmet har en ram om 6 000 MEUR, inga emissioner har gjorts under året. Vid årsskiftet var totalt 6 136 Mkr utestående inom MTN-programmet och 2 762 MEUR utestående inom EMTN-programmet. Oron på de finansiella marknaderna har fortsatt vilket medfört en förflyttning från kapitalmarknaden till bank. Per årsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade lånelöften 17 653 Mkr (25 771), motsvarande 143% av Balders kommande förfall av ränte bärande skulder inom 12 månader. Vid årsskiftet uppgick andel säkerställd skuld av totala tillgångar till 22,0%. Samtliga finansiella mål ligger i linje med den långsiktiga målsättningen. Det inför 2023 införda målet avseende nettoskuld i relation till EBITDA har under året utvecklats från 13,4 till 12,3. Belåningsgraden uppgick till 50,0%, soliditeten till 37,9% och räntetäckningsgraden till 3,2 gånger. Kredit- bindningen uppgick vid årsskiftet till 5,4 år vilket är en hög nivå jämfört med andra fastighetsbolag. De finansiella åtaganden, covenanter, som Balder har gentemot sina finansiärer är belåningsgrad om 65%, räntetäckningsgrad om 1,8 gånger och säkerställda skulder i förhållande till totala tillgångar om 45%. Samt- liga åtaganden var med god marginal uppfyllda vid årsskiftet. Investment grade rating Balder har en investment grade rating från S&P om BBB med negative outlook. Ratingen återspeglar bland annat att Balder har en stor fastighetsportfölj som är väldiver- sifierad både vad gäller fastighetstyper och geografi samt att Balder har stabila hyresintäkter, hög och stabil uthyrningsgrad och en solid räntetäckningsförmåga. Genom en investment grade rating från S&P kan Balder fortsätta att nyttja både den europeiska och den inhemska kapitalmarknaden, erhålla lång kapitalbind- ning, bredda fundingbasen och därmed långsiktigt säkra kapital för fortsatt tillväxt. Att ha en balansräkning som uppfyller kriterierna för en investment grade rating och kontinuerlig tillgång till obligationsfinansiering är inte bara en fråga om finansieringsstrategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil som styrelsen strävar efter i bolaget i stort. Inför 2023 beslutade Balders styrelse att införa ytterligare ett finansiellt mål avseende Nettoskuld/EBITDA inför 2023. Nyckeltalet ska över tid inte överstiga 11 gånger. 29 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Göteborg Bergsjön Hyresrätter 175 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 30 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 INNEHÅLL HÅLLBARHETSREDOVISNING ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR........................................32 Övergripande information om avgränsningar, under- liggande data, systemstöd, beräkningsmetoder, styr- ning och riskhantering. Här finns även information om den dubbla väsentlighetsanalys som ligger till grund för såväl hållbarhetsarbetet som rapporteringen. Redovisningsprinciper ....................................................... 32 Styrning ..................................................................................34 Strategi ................................................................................... 35 Balders värdekedja .......................................................... 35 Viktiga intressentfrågor och dialogkanaler ..............36 Påverkan, risker och möjligheter ..................................... 37 Dubbel väsentlighetsanalys .......................................... 37 BALDERS ARBETE MED FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL ..........................................................39 Balder arbetar för att bidra till att FN:s globala mål ska nås och har valt ut sex av de totalt 17 målen som bedömts vara mest relevanta för bolagets verksamhet och där bolaget har störst möjlighet att påverka. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET .......................................41 Balders arbete med att begränsa verksamhetens negativa miljö- och klimatpåverkan och samtidigt utveckla bolagets positiva bidrag. Klimatförändringar ...............................................................41 Anpassning till klimatförändringar .............................. 42 Begränsning av klimatförändringar ............................45 Energi .................................................................................48 Vatten ....................................................................................... 51 Biologisk mångfald .............................................................. 52 Resursanvändning och cirkulär ekonomi ...................... 53 EU-taxonomin ....................................................................... 54 E SOCIAL HÅLLBARHET .................................................... 60 Balders arbete med att säkerställa likabehandling, goda arbetsvillkor samt trygghet och trivsel. Egna medarbetare ...............................................................60 Likabehandling och lika möjligheter för alla .............. 61 Arbetsvillkor ......................................................................64 Arbetskraft i värdekedjan .................................................. 67 Lokal påverkan och områdesutveckling .......................68 S STYRNING OCH ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE ..................................................................70 Bolagets styrning och företagskultur som ska verka för affärsetiskt agerande. Affärsetik och företagskultur ............................................ 70 G GRI-INDEX ........................................................................... 72 Balders hållbarhetsredovisning är upprättad med referens till GRI Standards 2021. REVISORNS YTTRANDE ................................................. 75 Balder utvecklar städer och fastigheter där människor ska leva och verka under många år framöver. Hållbarhetsarbetet fokuseras till de områden där bolaget har störst möjlighet att påverka. Samtidigt prioriteras proaktiva aktiviteter som kan minska bolagets risker inom sociala, klimat- och miljömässiga samt ekonomiska hållbarhetsfrågor. Balders hållbarhetsredovisning för 2023 är upprättad i enlighet med årsredovisnings- lagen. Struktur och innehåll har vidareutveck- lats med inspiration av EU:s hållbarhetsdirektiv Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och rapporteringsstandarden European Sustainability Reporting Standard (ESRS), vilka väntas träda i kraft under 2024 och med referens till GRI. GOVERNANCE SOCIAL ENVIRONMENT ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 31 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Balder har upprättat en hållbarhetsredovisning för koncernen i enlighet med årsredovisningslagen kapitel 6, EU:s taxonomiförordning och med referens till Global Reporting Initiative Standards 2021 (GRI). Rapporte- ringen tar även stöd av standarder som Taskforce on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) och Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Balder fokuserar på de hållbarhetsom råden som är mest väsentliga utifrån bolagets affärsmodell, värdekedja och intressenter. Det här är Balders sjunde hållbarhetsredovisning och den är upprättad med referens till GRI Standards 2021. Hållbarhetsredovisningen följer det finansiella räken- skapsåret och publiceras årligen. Balders hållbarhets- redovisning för 2023 publiceras i april 2024. Hållbar- hetsredovisningen består av sidorna 30–74 och 81–84. I tabellen på sida 33 framgår var specifika om råden i den lagstadgade hållbarhetsredovisningen för 2023 återfinns. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsredovisningen återfinns på sida 75. Kontakt person för Balders hållbarhets- redovisning är Klara Appelqvist, hållbarhetschef, [email protected]. Avgränsningar och konsolidering I hållbarhetsredovisningen ingår information från samtliga konsoliderade dotterbolag, vilket innebär att de är ägda till mer än 50% och Balder har en majoritet i röstandel, se not 27 för lista. Bolaget utgår från finansiell avgränsning och intressebolag eller joint ventures ingår därmed inte i hållbarhetsrapporteringen. Avsteg kan förekomma och förtydligas i de fall denna grund- princip frångås. Skillnad från finansiella rapporteringen I hållbarhetsredovisningen för räkenskapsåret 2023 sker rapporteringen utifrån de sex länder som Balder verkar i, vilket innefattar Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Den finansiella rapporteringen bygger huvudsakligen på en segments- rapportering baserad på sju segment, Helsingfors, Göteborg, Stockholm, Köpenhamn, Öst, Norr och Syd. För ytterligare information om segmentsuppdelning, se not 2 på sida 95. Balders verksamhet kan skilja sig åt i de olika länderna beroende på lokala förutsättningar och organisationers storlek. Se tabell till höger som redogör för hållbarhetsredovisningens regionsupp- delning. Sett till antal anställda använder den finansiella redo- visningen både antal anställda per sista räkenskapsdag samt medelantalet anställda. Båda dessa beräkningar exkluderar sommararbetare och praktikanter. Se not 4 på sida 97. Avgränsning mindre dotterbolag För de bolag Balder definierar som mindre dotterbolag har avgränsningar gjorts vid insamling och redovisning av hållbarhetsdata. Mindre dotterbolag inom Balder- koncernen avser helägda utländska dotterbolag som har färre än femton fastigheter och färre än fem med- arbetare anställda hos Fastighets AB Balder. Mindre dotterbolag har enbart rapporterat in miljömässig data såvida inget annat anges. Exempelvis har dotterbolagen i Tyskland och Storbritannien inga anställda hos Fastig- hets AB Balder, varför ingen data för social hållbarhet kopplat till medarbetare redovisas för räkenskapsåret. I hållbarhetsredovisningen för 2023 redovisas 22 an- ställda i Norge istället för 24 som redovisas i den finan- siella rapporteringen, vilket också leder till en total om 1 148 anställda istället för 1 150. Mindre dotterbolag rapporterar heller ingen data avseende styrning och affärsetik. REGIONSUPPDELNING HÅLLBARHETSREDOVISNING Land Sverige Danmark Finland Norge Tyskland Storbritannien Region enligt finansiell rapport Göteborg, Norr, Stockholm, Syd och Öst Köpenhamn Helsingfors, Öst Norr Syd Syd Antal anställda 1) 614 100 412 22 0 0 Antal fastigheter 550 28 1 193 119 7 4 Area uthyrbar, kvm 3 051 521 387 147 2 018 463 478 673 49 592 18 726 1) Antal anställda avser antal personer anställda av Balder per 31 december 2023. Totalt anställda i Norge skiljer sig från finanisell redovisning, där totalt anställda uppgår till 24 personer. DATA OCH BERÄKNINGSMETODER Förändringar mot tidigare rapportering Inga väsentliga förändringar har skett i verksamheten under redovisningsperioden. Balderkoncernen är bland de första bolagen som kommer omfattas av EU:s nya hållbarhetsdirektiv CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Direk- tivet väntas bli antaget i svenska årsredovisningslagen (ÅRL) under mitten av 2024. CSRD innebär att Balder måste rapportera enligt standarden ESRS (European Sustainability Reporting Standard). Då det nya hållbar- hetsdirektivet och standarden innefattar stora föränd- ringar av Balderkoncernens hållbarhetsredovisning har Balder valt att påbörja omställningen i förväg, främst avseende hur rapporten är strukturerad samt i form av en mer omfattande insamling av hållbarhetsdata i både kvalitativ och kvantitativ form. Hållbarhetsredo- visningen för räkenskapsåret 2023 är därmed i viss utsträckning inspirerad av ESRS. På grund av anpass- ningen mot ESRS sker rapporteringen i år med refe- rens till ramverket GRI, istället för i enlighet med ram- verket likt tidigare år. Systemstöd Under hösten 2023 har Balder implementerat ett nytt kon- cerngemensamt digitalt rapporteringssystem för insam- ling av hållbarhetsdata, Position Green. Systemet gör det möjligt för Balder att samla in, mäta, spåra och visualisera hållbarhetsdata på koncern-, bolags- och fastighetsnivå. Rapportörer på koncernnivå och för Balders konsoli- derade svenska och utländska dotterbolag har utbildats i det nya rapporteringssystemet samt testrapporterat historiska data för 2022. Inför testperioden har hållbar- hetsavdelningen på Balder tillsammans med system- leverantören kvalitetssäkrat samtliga mätpunkter utifrån dess uppbyggnad, beräkningar och användar instruk- tioner. Vid behov har Balder även involverat hållbarhets- experter, exempelvis vid kvalitetssäkring av mätpunkter kopplat till klimatberäkningar. Liknande förfarande har gällt vid implementering av mätpunkter kopplat till den nya hållbarhetsstandarden ESRS i systemet. Osäkerheter i beräkning och rapportering av data Osäkerheter i hållbarhetsredovisningen kan innebära att data har rapporterats in på ett felaktigt sätt vilket leder till missvisande information eller att tillgången till direkt data är begränsad och datan behöver upp- skattas med hjälp av schabloner. Det kan även handla om antaganden eller tolkningar av nya direktiv och REDOVISNINGSPRINCIPER ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 32 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Utelämnande av känslig information Kopplat till upplysningskrav inom mångfald och jämlik- het, har bolaget valt att inte samla in information gällande etnicitet, funktionsvariationer eller minoritets- tillhörighet, då det anses vara känslig information. Ingen hemligstämplad information kopplat till hållbar- hetsredovisningen har utelämnats för räkenskapsåret. Åtgärder för ökad datakvalitet Åtgärder för ökad datakvalitet är viktig för att kunna ge en representativ bild av hållbarhetsarbetet i Balder- koncernen. Bolagets ambition är att fortsätta utveckla processerna för insamling, kontroll och uppföljning av data. Det innebär bland annat att hållbarhetsdata för hela koncernen ska samlas in i den utsträckning det finns data samt att mängden uppskattad data ska reduceras, liksom användningen av schabloner. Schabloner används exempelvis i klimatberäkningar kopplat till de olika kategorierna inom scope 3 när exakt dataunderlag inte finns tillgängligt. Fyra beräk- ningsmetoder används i klimatberäkningarna: hybrid, kostnadsmetod, genomsnittsmetod och leverantörs- specifik. Hybrid avser att delar av den rapporterade datan är leverantörsspecifik. Kostnadsmetod avser rapportering genom ekonomisk data. Genomsnitts- metod avser beräkning med schablon. Leverantörs- specifik avser att information är inhämtad direkt från leverantör. I takt med att mer data samlas in kommer fokus ligga på att utveckla och systematisera den in- terna kontrollen och uppföljningen av hållbarhets- datan, bland annat med hjälp av det nya rapporterings- verktyget. Hållbarhetsrapportering framöver Balder har påbörjat och kommer framgent att utveckla en ännu mer strukturerad rapporteringsprocess för hela koncernen. Inom koncernen innebär det interna åtgärder så som löpande utbildningar för nya och be- fintliga rapportörer i rapporteringssystemet och regel- bundna informationsmöten om hållbarhetsrapportering och vad det innebär för alla involverade parter inom koncernen. På koncernnivå kommer hållbarhetsavdelningen fortsätta driva arbetet med omställningen till ESRS och olika interna projekt som syftar till att öka kvaliteten inom hållbarhetsrapporteringen. ramverk som reviderats. För att skapa transparens har Balder som målsättning att tydliggöra vilka beräknings- metoder och redovisningsprinciper som används eller om någon data exkluderats från sammanställning. Under året har Balder tagit fram en mer strukturerad process för att minska osäkerhet och risk för fel i inrap- porterad data. Det nya rapporteringssystemet har varit ett viktigt verktyg i att säkerställa att alla rapportörer inom koncernen får tillgång till samma information och att det är tydligt definierat vilken typ av data som ska rapporteras in. Vid inrapportering av hållbarhetsdata efterfrågas i första hand direkt data med underlag som styrker den. I flera fall finns alternativ att använda schabloner, där det är mest lämpligt eller där grund- data saknas och behöver estimeras. Den inrapporterade datan har därefter kvalitetsgranskats genom exempel- vis kontrollberäkningar, stickprov och kontroll av under- lag kopplat till mätpunkterna. Rättelse av tidigare rapportering I hållbarhetsredovisningen 2023 har Balder som mål- sättning att tillämpa koncernfokus där samtliga större konsoliderade dotterbolag ingår i redovisningen. Det finns skillnader från årsredovisningen 2022, då till exempel endast data från bolagen i Sverige och Danmark ingick i delar av datasammanställningen för energi och vatten. Rapporterad data från 2022 i rapporteringssystemet har jämförts mot rapporterad data som använts i till Balders årsredovisning 2022. Avvikelser i utfall av in- formation och data har systematiskt dokumenterats, kontrollerats och följts upp av Balders hållbarhetsav- delning. Noterade och korrigerade avvikelser vilka för- ändrat utfallet av datan för 2022 avser huvudsakligen; 1) Att fler konsoliderade dotterbolag har rapporterat in hållbarhetsdata. 2) Justeringar i mätpunkter eller kompletterande data som tillkommit för 2022. Justeringar kan exempelvis avse att viss information efterfrågas i ett annat format eller att ytterligare information efterfrågats. 3) Förändrade beräkningsmetoder sedan rapporte- ringen 2022. Område Exempel på Balders hållbarhetsarbete Sid hänvisning Väsentliga frågor Under 2023 har Balder genomfört en dubbel väsentlighets- analys i enlighet med de nya kraven inom CSRD och ESRS. Väsentlighetsanalysen kommer vara föremål för årlig översyn och det ska vara möjligt att följa utvecklingen vad gäller mått och mål. 37–38 Miljö Strukturerat arbete för att minimera användningen av energi, vatten och material, samt uppkomsten av avfall. Bolaget ska reducera utsläpp av växthusgaser. Ekonomiska aktiviteter för- enliga med EU-taxonomins miljömål följs upp och redovisas. 41–59 Sociala förhållanden Insatser för att skapa levande och trygga områden där hyres- gäster trivs och stannar kvar. Bolaget genomför kontinuerligt aktiveter för social områdesutveckling. 68–69 Personal Skapa goda arbetsvillkor för medarbetare, utveckla och behålla kompetenta medarbetare. Motverka alla former av diskriminering samt främja inkludering och likabehandling. 60–66 Mänskliga rättigheter Fortsatt arbete för ökad jämlikhet och mångfald i egen verk- samhet och i värdekedjan. Tydlig kravställning för att främja goda arbetsvillkor och arbetsrelaterade rättigheter i bolagets leverantörsled. 60–67 Anti- korruption Förebyggande arbete mot korruption och mutor. Fortsatt arbete med företagskultur, utbildning i uppförandekod och policyer, samt uppföljning av leverantörer och samarbets- partners. Visselblåsarfunktion och eventuella överträdelser följs upp. 70–71 Affärsmodell Processerna för förvaltning, fastighetsutveckling och transak- tioner förfinas kontinuerligt för att skapa ytterligare värde för bolagets intressenter. 35–36 Policyer Revidering av bolagets styrdokument och vidareutveckling av interna rutiner sker årligen. 34 Risker Kontinuerlig analys av risker och handlingsplaner för hantering av dessa. Klimatriskanalyser i enlighet med TCFD och EU-taxonomin utvecklas succesivt. 34, 42–44, 55 UPPLYSNINGAR ÅRSREDOVISNINGSLAGEN ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / REDOVISNINGSPRINCIPER ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 33 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 STYRNING Hållbarhetsarbetet ska vara integrerat i Balders dagliga verksamhet. Styrningen utgår från koncernöver- gripande styrdokument i form av till exempel hållbar- hetspolicyn och uppförandekoder. Fokus ligger på de prioriterade hållbarhetsområden som identifierats i Balders dubbla väsentlighetsanalys, se sida 37–38. I bolagets process för styrning och uppföljning ingår dels att identifiera och hantera såväl risker som möjlig- heter, dels att säkerställa progress mot de mål och åta- ganden som har antagits. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhets- arbetet följer Balders organisationsstruktur. Ansvar och befogenheter delegeras via ett internt lednings- system bestående av koncernövergripande policyer och hållbarhetsmål. Respektive dotterbolag ska där- efter utveckla riktlinjer och handlingsplaner i linje med koncernövergripande styrdokument. Utöver detta styrs hållbarhetsarbetet av lagar, riktlinjer och regelverk och guidas av frivilliga åtaganden och ramverk som exempelvis FN:s globala hållbarhetsmål och Science Based Target initiative (SBTi). Styrelsens arbete med hållbarhetsfrågor Balders styrelse ansvarar ytterst för att bolaget förval- tas i linje med bolagets och aktieägarnas intresse. Detta arbete inkluderar även att säkerställa ett långsik- tigt hållbarhetsarbete. Styrelsen tillsammans med VD är även ytterst ansvarig för att Balders hållbarhetsredo- visning är upprättad i enlighet med årsredovisnings- lagen och kontinuerligt anpassas i linje med lagar och direktiv. Styrelsen antar årligen koncernövergripande styr- dokument kopplade till hållbarhetsarbetet, som exem- pelvis uppförandekoder och hållbarhetspolicy inklusive hållbarhetsmål. Hållbarhetspolicyn reglerar Balders ställningstagande och agerande när det gäller miljö- mässig, social och ekonomisk hållbarhet. Styrelsen följer regelbundet upp såväl utvecklingen gentemot uppsatta mål som bolagets risker och potentiella på- verkan relaterad till miljö, sociala aspekter och över- gripande styrning. Balders hållbarhetschef har till uppgift att kvartalsvis delge styrelsen information om bolagets hållbarhets- arbete. Rapporteringen sker vanligtvis i samband med ordinarie styrelsemöten. Inför dessa möten får styrelsen en rapport från hållbarhetschefen kring pågående projekt, utveckling av uppsatta mål samt utfall. Väsent- liga avvikelser och åtgärder kopplade till Balders håll- barhetspolicy och uppförandekod rapporteras till styrelsen när sådana inträffar. Genom ett kontinuerligt arbete strävar styrelsen efter att säkerställa dels en strategisk och resilient hållbarhetsstyrning, dels att hållbarhetsrapporteringen är transparent, relevant och tillförlitlig. I oktober 2023 tilldelades Anders Wennergren, styrelseledamot sedan 2009, särskilt ansvar för ESG- relaterade frågor i styrelsen. Anders Wennergren har det övergripande ansvaret för att leda styrelsens håll- barhetsstyrning och säkerställa att bolagets påverkan, risker och möjligheter reflekteras i policyer och rap- portering. Anders Wennergren är advokat och besitter därigenom omfattande juridisk erfarenhet som kommer väl till pass när lagkraven inom hållbarhetsredovisnigen utökas. Som ESG-ansvarig har Anders Wennergren genomgått utbildning i nya EU-direktivet CSRD och standarden ESRS. Styrelsen har under 2023 fått infor- mation av Balders hållbarhetschef om de nya kraven inom hållbarhetsrapportering och satt en plan för om- ställning efter de nya upplysningskraven. Balder betalar inte ut några rörliga ersättningar, och det finns följaktligen inga ekonomiska incitaments- program kopplade till hållbarhetsrelaterade mål eller andra nyckeltal. Koncernledningen Balders VD och ledning är ansvariga för att verksam- heten drivs på ett hållbart sätt, med en tydlig delege- ring till hållbarhetschefen att driva och utveckla håll- barhetsarbetet. VD och ledningsgrupp ska årligen revidera väsentlighetsanalysen när den uppdaterats, samt följa upp efterlevnaden av hållbarhetspolicyn och utvecklingen gentemot satta mål. Bolagets ledning är ansvarig för att implementera policyer och säkerställa att de efterlevs. Ledningen är även ansvarig för att bolagets verksamhet drivs på ett affärsetiskt sätt. Ledningen får kontinuerligt information om hur bola- gets hållbarhetsarbete fortlöper och underlag för att ta beslut om framtida utveckling. Balders hållbarhetschef har under 2023 exempelvis informerat ledningen om kommande EU-direktiv inom hållbarhetsrapportering och ledningen har godkänt en plan för omställning till nya upplysningskrav. Balders finanschef och ekonomi- chef, som ingår i ledningen, har under räkenskapsåret genomgått extern utbildning inom CSRD och ESRS. Både ekonomichef och finanschef är i sina respektive roller involverade i det löpande hållbarhetsarbetet samt hållbarhetsrapporteringen. Hållbarhetsavdelningen Genom delegering ansvarar Balders hållbarhetschef för att årligen uppdatera hållbarhetspolicyn och upp- förandekoden. Hållbarhetschefen ansvarar vidare för att regelbundet följa upp, redovisa och förbättra det koncernövergripande hållbarhetsarbetet med ambition att hållbarhetsmålen nås. Hållbarhetschefen ansvarar även för sammanställning och framtagande av den årliga hållbarhetsredovisningen. Hållbarhetschefen leder koncernfunktionen hållbar- het och rapporterar till bolagets finanschef. Under 2023 utökades funktionen med två nya medarbetare som fokuserar på hållbarhetssamordning respektive hållbarhetscontrolling. Implementering av hållbarhetsarbetet i organisationen De övergripande mål som fastställs i styrdokument ska utgöra övergripande ramar för den affärsutveckling som genomförs i koncernbolaget och dess dotter- bolag. Ansvariga inom förvaltnings- och fastighetsut- vecklingsorganisationerna ansvarar för att säkerställa att väsentliga miljömässiga aspekter beaktas i den dagliga verksamheten, liksom aspekter som rör social hållbarhet och styrning i bolagets områden. Policyer Alla Balders anställda omfattas av de policyer som an- tagits av styrelsen. Mer information om styrdokument och policyer kopplat till bolagets väsentliga hållbar- hetsområden finns att läsa under respektive kapitel i hållbarhetsredovisningen. Riskhantering och intern kontroll Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamåls- enliga och effektiva system för riskhantering och intern kontroll. Styrelsen har delegerat ansvaret för det löpande arbetet till ledningen som ansvarar för bland annat uppföljning och löpande utveckling av interna kontroller. Ledningen har även etablerat en särskild krisledningsfunktion. Läs mer om ansvarsfullt före- tagande och krisledningen på sida 70–71. På operativ nivå ansvarar hållbarhetsfunktionen för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker och möjligheter samt ge förslag på åtgärder för att hantera dessa. Detta görs i samverkan med avdelningen energi, miljö och teknik och ansvariga för förvaltning och fastig- hetsutveckling. HR-funktionen ansvarar, i nära samarbete med samt- liga chefer med personalansvar, för identifiering av sociala och arbetsplatsrelaterade risker. Bedömningen av risker sker utifrån olika tidshorison- ter. Dessa skiljer sig åt beroende på den aktuella riskens beskaffenhet. Mer information om risker och dess tidshorisonter ges i samband med redovisningen av respektive väsentligt hållbarhetsområde. ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 34 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 STRATEGI BALDERS VÄRDEKEDJA UTIFRÅN ETT HÅLLBARHETSPERSPEKTIV Balders övergripande affärsidé är att skapa värde gen- om att äga, förvalta och utveckla fastigheter belägna i storstäder eller större städer med positiv befolknings- tillväxt. Till följd av Balders diversifierade verksamhet har bolaget direkt och indirekt inverkan på ekonomiskt resultat, miljöpåverkan och samhällspåverkan i hela värdekedjan. Samtidigt påverkar faktorer i omvärlden bolaget, i form av såväl risker som möjlig heter. Påverkan i värdekedjan Via den egna verksamheten och bolagets värdekedja har Balder inverkan på, och påverkas av, sociala, miljö- mässiga och styrningsrelaterade hållbarhetsfrågor. Bolaget är beroende av olika resurser, produkter och tjänster för att kunna bedriva sin verksamhet och skapa värde för sina kunder och ägare. Kopplat till miljö avser detta främst tillhandahållande av material vid renove- ringar, material- och markanvändning vid nyproduktion samt vatten-och energianvändning i den dagliga driften av fastigheter. Hur effektivt Balders verksamhet använder dessa resurser påverkar i senare led exem- pelvis klimatutsläpp, avfallsmängder och biologisk mångfald. Bolaget har även en social påverkan genom arbetsvillkor hos medarbetare och anställda i leveran- törskedjan, men också genom de aktiviteter som bedrivs för att medverka till positiv social områdesut- veckling samt trygghet och trivsel för de som bor och verkar i bolagets fastigheter. Hur bolaget styrs, genom exempelvis styrdokument, rutiner och leverantörskrav Balder ska i sitt hållbarhetsarbete och i hållbarhets- redovisningen beakta hela sin värdekedja. Det innebär att bolaget behöver se bortom sin egen verksamhet, och därmed även inkludera samarbetspartners, kunder samt andra intressenter som är involverade i produktion och distribution av produkter och tjänster verksamheten är beroende av. Genom att äga, förvalta och utveckla fastigheter har Balder miljö-, samhälls- och ekonomisk påverkan på omvärlden. Samtidigt be- höver verksamheten vara resilient mot yttre påverkan och hållbarhetsrisker. Illustrationen redogör för väsentliga hållbarharhets- frågor inom miljö, socialt ansvar och styrning i Balders värdekedja. Miljömässiga (E), sociala (S) och styrnings- relaterade (G) hållbarhetsfrågor kan benämnas som ESG, vilket presenteras i form av tre parallella men samtidigt sammanvävda processer. Balder har direkt och indirekt påverkan i värdekedjan, vilket har behand- lats vid sammanställningen av den dubbla väsentlig- hetsanalysen. Värdekedjan har därför inte begränsats till organisationens direkta påverkan, direkta avtalsför- bindelser eller till operationell eller finansiell kontroll. 1. INPUT De väsentliga resurser, produkter och tjänster som behövs för att bedriva Balders verksamhet. 2. EGEN VERKSAMHET De värden Balders verksamhet skapar samt de faktorer som påverkar bolaget och den påverkan som bolaget har på omvärlden. 3. OUTPUT De avtryck och effekter som Balders verksamhet bidrar till. har inverkan på företagskultur och affärsetiskt agerande. Balders verksamhet och dess värdekedja är förenade med risker och möjligheter, vilket utmanar bolaget och kräver anpassning av verksamheten för att skapa resiliens över tid. Balders väsentliga hållbarhetsfrågor har identifierats utifrån ett dubbelt väsentlighetsperspektiv som kort- fattat avser vilken påverkan Balder har på omvärlden och vilken påverkan omvärlden har på Balder, läs mer på sida 37–38. ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 35 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 KUNDER MEDARBETARE ÄGARE SAMARBETSPARTNERS SAMHÄLLE Viktiga frågor för olika intressenter • Trivsel och trygghet i bostaden/ lokalen och i närliggande område • Lokal- och bostadsanpassningar, inklusive frågor om exempelvis energianvändning och materialval • Dialog och inflytande vid utveckling av fastighet och område • Service, tillhandahållen av Balder men också av andra i närområdet • Möjlighet till hållbara val, exempelvis skapa förutsättningar för avfalls- sortering och hållbart resande • Arbetsvillkor, inklusive fysisk och psykisk arbetsmiljö • Mångfald, jämlikhet och lika möjligheter • Socialt engagemang, framförallt i bolagets egna områden • Trygga anställningar och utveck- lingsmöjligheter inom bolaget • Ekonomisk stabilitet och god utveckling av aktiekurs • Effektiv riskhantering • Affärsetik och förebyggande av korruption och mutor • Kartläggning av klimatrelaterade risker • Kundnöjdhet och fortsatt hög uthyrningsgrad • Hållbara finanser och nya interna- tionella hållbarhetskrav, exempelvis EU-taxonomin • Affärsmässiga och ansvarsfulla affärsrelationer • Efterlevnad av uppförandekod, internkontroll och uppföljning • Främja god företagskultur och affärsetik • Rättvis konkurrens vid inköp och upphandling • Goda arbetsvillkor och grund- läggande arbetsrelaterade rättigheter • Kravställan inom miljö och klimat • Långsiktig och hållbar stadsutveckling • Långsiktiga och affärsetiska relationer med omvärlden • Minskad miljöpåverkan, exempelvis från transporter, förbättrad avfallshantering • Transparens och rapportering av ansvarstagande Dialogkanaler • Kundnöjdhetsundersökningar • Bodialogmöten • Hyresgästföreningen • Löpande kontakter mellan kunder och medarbetare. • Medarbetarsamtal • Medarbetarundersökning • Förslagslåda • Intranät • Avstämningsmöten • Finansiella rapporter • Styrelsemöten • Hållbarhetsrapportering • Möten med analytiker och investerare • Avtals- och uppföljningsmöten • Upphandlingsprocesser • Uppföljning av uppförandekod • Stadsplaneringsprocesser • Dialogmöten • Webbplats och sociala medier VIKTIGA INTRESSENTFRÅGOR OCH DIALOGKANALER Intressenter och intressentdialog Att kartlägga och analysera intressenternas förvänt- ningar på verksamheten är en viktig del för att nå upp- satta mål och skapa långsiktigt värde. De huvudgrupper av intressenter som identifierats omfattar kunder, medarbetare, ägare, samarbetspartners i leverantörs- kedjan samt samhälle. I den sistnämnda ingår också fastighetsområdet och lokalsamhället på de platser där Balder har verksamhet, liksom exempelvis myndig- heter, kommuner och Hyresgästföreningen. Dialoger med intressentgrupperna sker i flera olika forum, se exempel i nedan tabell. Dialoger med kunder sker exempelvis både löpande och i samband med de årliga kundundersökningar som genomförs i flera bolag inom koncernen. Vilka frågor som är viktigast skiljer sig åt mellan olika intressentgrupper, och dessa olika frågor har vägts samman för att bidra till den väsentlighetsanalys som ligger till grund för Balders hållbarhetsarbete och denna rapport. För en sammanfattning av väsentliga frågor kopplade till Balders hållbarhetsarbete, se sida 38. URVAL AV MEDLEMSKAP OCH SAMARBETEN • Global Compact • Nasdaqs Green Bond Network • Västsvenska Handelskammaren • Fastighetsakademin Sverige AB • MERC Fastighetsnätverk AB • Green Building Council i Sverige, Danmark och Finland • Proptech Danmark • The Danish Property Federation • Finnish Association of Building Owners and Construction Clients (RAKLI) • FIBS network for corporate social responsibility • Asuntoreformiyhdistys ry (Finnish Housing Reform Association) • Helsinki Region Chamber of Commerce • Suomen Asuntoliitto ry (Finnish Housing Association) ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / STRATEGI ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 36 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS Balders hållbarhetsarbete ska utgå från de frågor där företaget har störst påverkan, positiv som negativ, och samtidigt hantera de hållbarhetsfrågor som har inverkan på bolaget. Balder genomförde under 2023 en dubbel väsentlig- hetsanalys tillsammans med en extern revisionsbyrå. Analysen är baserad på de krav som anges i EU:s håll- barhetsrapporteringsstandard (ESRS) som publicera- des i juli 2023. Utfallet av den dubbla väsentlighets- analysen fastslogs av Balders ledning och styrelse i oktober 2023. Eftersom EFRAG:s vägledning inte var tillgänglig vid denna tidpunkt kommer metoden ses över och vid behov dras för styrelsen igen för att säkerställa efter- levnad. Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar till att identi- fiera hållbarhetsfrågor som har väsentliga, faktiska eller potentiella samt positiva eller negativa konsekven- ser för människor eller miljön på kort, medellång och lång sikt (konsekventiell väsentlighet). Konsekvenserna kan både kopplas till bolagets egen verksamhet och aktiviteter i värdekedjan. Den dubbla väsentlighetsanalysen syftar också till att identifiera hållbarhetsfrågor som medför, eller rimligen kan förväntas medföra, väsentliga finansiella effekter för bolaget och därigenom generera risker eller möjlig- heter på kort, medellång och lång sikt (finansiell väsentlighet). Genomförande Till grund för väsentlighetsanalysen användes frågor från intressenter, tidigare genomförd väsentlighets- analys, analys av värdekedjan samt hållbarhetsfrågorna inkluderade i standarden ESRS. Processen för den dubbla väsentlighetsanalysen har delats in i fyra faser: 1) Analys av värdekedja och intressenter 2) Identifiering av väsentliga hållbarhetsfrågor 3) Bedömning av väsentlighet 4) Sammanställning Under processen har intressenters perspektiv och syn- punkter fångats upp genom involvering av interna in- tressenter och dialog med externa intressenter. Dess- utom har frågor från investerare och andra intressenter som inkommit till Balder inkluderats i analysen. Som ett första steg genomfördes en kartläggning av relevanta hållbarhetsfrågor. Därefter identifierades och specificerades hållbarhetsfrågorna mer i detalj för att fastställa var i värdekedjan konsekvensen, risken eller möjligheten uppstår, om konsekvensen är positiv/ negativ och faktisk/potentiell samt vilken tidsram som är aktuell. Slutligen genomfördes en bedömning av väsentlig- heten. Bedömningskriterierna har upprättats i enlighet med kraven i ESRS-standarden (ESRS 1) och bygger på FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. I bedömningen beaktades skala, omfattning och återställbarhet, liksom allvarlighetsgrad och sanno- likhet. Baserat på bedömningen av konsekvent iell väsentlighet och finansiell väsentlighet har ett tröskel- värde identifierats för gränsdragning av vilka frågor som ska anses vara väsentliga. Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen presenteras i efterföljande matris. De väsentliga håll- barhetsfrågorna summeras i nästkommande tabell. Mått och mål Balders hållbarhetsmål är satta mot bakgrund av det tidigare hållbarhetsramverk samt den föregående väsentlighetsanalys som bolaget tog fram utifrån GRI. Målen beslutas i enlighet med bolagets hållbarhets- policy av Balders styrelse årligen i februari och följs upp kontinuerligt. De koncernövergripande hållbarhets - målen kommer under 2024-2025 ses över och anpassas utifrån den uppdaterade väsentlighetsanalys som genomfördes hösten 2023. Mer information om bolagets hållbarhetsmål och dess utfall finns under respektive kapitel i hållbarhets- redovisningen. En sammanställning över Balders finan- siella mål och hållbarhetsmål finns även på sida 5–6. Köpenhamn Green Hills Hyresrätter Färdigställt 2023 294 lgh ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 37 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR # ESRS standard Hållbarhetsfrågor 1) Bedömning väsentlighet 1 ESRS E1 Anpassning till klimatförändringar Hög 2 ESRS E1 Begränsning av klimatförändringar Hög 3 ESRS E1 Energi Hög 4 ESRS E2 Förorening av luft Låg 5 ESRS E2 Förorening av vatten Låg 6 ESRS E2 Förorening av mark Medel 7 ESRS E2 Ämnen som inger betänkligheter Låg 8 ESRS E3 Vatten Hög 9 ESRS E4 Biologisk mångfald Hög 10 ESRS E5 Resursinflöden och resursanvändning Hög 11 ESRS E5 Resursutflöden relaterade till produkter och tjänster Låg 12 ESRS E5 Avfall Hög 13 ESRS S1 Arbetsvillkor i egen verksamhet Hög 14 ESRS S1 Likabehandling och lika möjligheter för alla i egen verksamhet Hög 15 ESRS S2 Arbetsvillkor i värdekedjan Hög 16 ESRS S2 Likabehandling och lika möjligheter för alla i värdekedjan Hög 17 ESRS S2 Andra arbetsrelaterade rättigheter i värdekedjan Hög 18 ESRS S3 Lokal påverkan och områdesutveckling Hög 19 ESRS S3 Urfolks rättigheter Låg 20 ESRS S4 Informationsrelaterade konsekvenser för kunder Låg 21 ESRS S4 Personlig säkerhet för kunder Medel 22 ESRS S4 Social inkludering för kunder Medel 23 ESRS G1 Företagskultur Hög 24 ESRS G1 Skydd för visselblåsare Låg 25 ESRS G1 Förvaltning av förbindelser med leverantörer Låg 26 ESRS G1 Korruption och mutor Hög 1) ESRS-benämningar i ovan tabell är justerade för följande tematiska standarder: ESRS E4 Direkta påverkansfaktorer som leder till förlust av bio- logisk mångfald; ESRS E5 Resursinflöden, inklusive resursanvändning; ESRS S1 Arbetsvillkor; ESRS S1 Likabehandling och lika möjligheter för alla; ESRS S2 Arbetsvillkor; ESRS S2 Likabehandling och lika möjligheter för alla; ESRS S2 Andra arbetsrelaterade rättigheter; ESRS S3 Sam- hällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter; ESRS S4 Informationsrelaterade konsekvenser för konsumenter och/eller slutanvändare; ESRS S4 Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare; ESRS S4 Social inkludering för konsumenter och/eller slutanvändare; ESRS G1 Förvaltning av förbindelser med leverantörer, inbegripet betalningsrutiner. Väsentliga hållbarhetsfrågor Utfallet av den dubbla väsentlighetsanalysen är sum- merat i tabellen till vänster. Ordningsföljden visar res- pektive hållbarhetsområde och den ordning respektive ämne redovisas i hållbarhetsredovisningen, således inte någon specifik rangordning. Väsentligheten av varje hållbarhetsfråga förklaras av låg, medel eller hög finansiell väsentlighet på y-axeln samt låg, medel eller hög konsekventiell väsentlighet på x-axeln i ovan matris. Hållbarhetsfrågor med hög väsentlighet är prioriterade och rapporteras från och med räkenskapsåret 2023. Frågor revideras årligen ifall omständigheter leder till att frågornas väsentlighet ökar och därmed kräver rapportering. Hållbarhets- frågor med låg väsentlighet är noterade men inte prio- riterade, dock är de under uppsikt utifall eventuella förändringar sker framgent. Balders arbete, åtgärder och resurser kopplade till de väsentliga hållbarhetsfrågorna som identifieras beskrivs i respektive underkapitel, på sidorna 41-71. Där beskrivs även styrning inklusive policyer, strategi, åtgärder samt mål och mätetal kopplade till respektive väsentligt håll- barhetsområde. DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS Konsekventiell väsentlighet Finansiell väsentlighet Låg Medel Hög Låg Medel Hög Rapportera Bevaka Notera ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR / PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 38 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 7.2 Öka andelen förnybar energi i världen All el som köps in till fastigheterna i Sverige är grön el och Balder äger även flera vind- kraftverk i Sverige. I allt fler fastigheter instal- leras också solceller och laddstationer. 11.6 Minska städers miljöpåverkan Lösningar för ökad mobilitet, som närhet till kollektivtrafik, cykelvägar och elbilspooler prioriteras i utvecklingen av fastigheter och områden, liksom grönområden och yta för hälsa och rekreation. Balder arbetar också för att främja en effektiv avfallshantering och minskad nedskräpning genom att hålla rent och fint i områdena. 7.3 Fördubbla ökningen av energi- effektivitet Balder har ett starkt fokus på effektiv energi- användning och arbetar kontinuerligt med driftoptimering och effektivisering, bland 11.1 Säkra bostäder till överkomlig kostnad Balder tar en aktiv roll i utvecklingen av hela områden och stadsdelar. Genom att bygga nya bostäder med blandade upplåtelse- former bidrar Balder till att utveckla bostads- områden och öka tryggheten. 8.6 Främja ungas anställning, utbildning och praktik Ett antal ungdomar som bor i bolagets om- råden anställs som sommarjobbare varje år. Balder erbjuder också möjlighet till arbets- livserfarenhet och praktik till studenter på fastighetsrelaterade utbildningar och inom ramen för olika lokala initiativ. 8.8 Skydda arbetstagarnas rättigheter och främja en trygg och säker arbetsmiljö för alla Balder strävar efter ökad mångfald och jäm- likhet och en god arbetsmiljö, där alla behand- las lika och erbjuds möjligheter till utveckling. I bolagets standardavtal finns uttryckliga krav på att leverantörer ska följa de interna- tionella konventioner som ligger till grund för Balders uppförandekod. 8.4 Förbättra resurseffektiviteten i konsumtion och produktion Balder strävar efter hållbara inköp, att följa upp leverantörer och att handla lokalt där så är möjligt. Bolaget arbetar kontinuerligt för att minska mängden avfall och öka åter- vinningen samt utveckla cirkulära flöden i byggprocessen. 11.3 Inkluderande och hållbar urbanisering En blandning av arbetsplatser och bostäder ger fler arbetsmöjligheter i lokalmiljön och skapar nya mötesplatser. Balder arbetar sedan många år med särskilda insatser i bola- gets bostadsområden och har dedikerade områdesutvecklare på plats i flera fastighets- områden i Sverige. Agenda 2030 är vägledande i arbetet för att den globala utvecklingen ska vara långsiktigt hållbar. Näringslivet har en viktig roll att spela, inte minst bygg- och fastighetssektorn. Balder arbetar för att bidra till att FN:s globala hållbarhetsmål ska nås och har valt ut sex av de 17 målen som bedömts vara mest relevanta för bolagets verksamhet och där bolaget har störst möjlighet att påverka. För att ytterligare koppla dessa till bolagets verksamhet har även de underliggande delmålen analyserats, för att identifiera de områden där bolaget har störst möjlighet att bidra till att målen ska uppfyllas. BALDERS ARBETE MED FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL 11. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN 7. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA 8. ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT annat genom injustering eller byte av ventilations aggregat, byte av värmesystem, tilläggsisolering och liknande åtgärder. Balders målsättning är 2% energieffektivi- sering per kvadratmeter årligen. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 39 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 13.1 Stärka motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimat relaterade katastrofer Balder utvecklar kontinuerligt kartläggning av klimatrelaterade risker och möjligheter i enlighet med rekommendationerna från Taskforce on Climate-related Financial Disclosures. Bolaget genomför även klimat- risk analyser på byggnadsnivå i linje med EU-taxonomins riktlinjer. 12.4 Ansvarsfull hantering av kemikalier och avfall Balder strävar efter att minimera mängden kemikalier och avfall, att använda mindre skadliga material samt beakta försiktighets- principen vid materialval och kemikalie- hantering. 12.5 Minska mängden avfall markant För att främja hållbar konsumtion och produk- tion, strävar Balder efter en varsam konsum- tion av material, med fokus på ökad åter- vinning. Hyresgäster uppmuntras också att 9.2 Främja inkluderande och hållbar industrialisering Balder stödjer hållbar industrialisering och innovation och arbetar kontinuerligt med effektivare resursanvändning. 13.3 Öka kunskap och kapacitet för att hantera klimatförändringar En färdplan för att nå de vetenskapsbaserade klimatmål, som bolaget skickat till Science Based Target initiative för validering, har ut- arbetats under vintern 2023. Validering av färdplanen erhölls i mars 2024. Klimatfärd- planen tydliggör vilka klimatutsläppsredu- cerande åtgärder verksamheten behöver genomföra samt aktiviteter som krävs för att utvecklas i linje med Parisavtalet. I den fortsatta kart- läggningen av klimat relaterade risker och möjligheter har Balder som målsättning att bland annat utarbeta fler handlingsplaner på fastighetsnivå, i respektive bolag och utifrån regionala förutsättningar, samt att säkerställa att alla med arbetare har relevanta kunska- per inom området. 9.4 Uppgradera all industri och infra- struktur för ökad hållbarhet Balder strävar också efter att öka andelen återvunnet och återbrukat material både vid renovering och nybyggnation samt öka an- vändandet av ny teknik bland annat genom 9. HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR 12. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION 13. BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDRINGARNA källsortera och på olika sätt öka återvinningen. Bolaget kommer även fortsättningsvis att öka nivån på åter- användning och återvinning exempelvis i renoverings- projekt för att bidra till en ökad cirkularitet samt arbeta för att öka graden av källsortering och återbruk. ökad digitalisering av fastigheter. Såväl i förvaltningen som vid nybyggnation är bolaget beroende av trans- porter, och det pågår ett ständigt arbete för att optimera dessa så mycket som möjligt för att minska miljöpå- verkan ytterligare. BALDERS ARBETE MED FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 40 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 KLIMATFÖRÄNDRINGAR Balders verksamhet medför en faktisk negativ påverkan på klimatet genom direkta och indirekta växthusgasutsläpp. I den egna verksam- heten uppstår dessa exempelvis till följd av egen värmeproduktion och energianvändning, i samband med användning av företags fordon och till följd av företagsresor. Även i övriga värdekedjan, via samarbetspartners och kunder, uppstår växthusgasutsläpp genom exempelvis nyproduktion, ombyggnads- och renoveringsprojekt samt produktion av material till inköpta varor och tjänster. STRATEGI Resiliens i bolagets strategi och affärsmodell Klimatförändringar, inklusive verksamhetens energi- användning, medför risker på kort, medellång och lång sikt. Det kan exempelvis handla om ökade kostnader eller förändrade regelverk, beskattning för växthusgas- utsläpp, ökade krav på rapportering eller förändrad efterfrågan hos kunder. Det kan även innebära stigande kostnader för klimatanpassningar av byggnader, in- vesteringar i ny teknik samt ökade priser på material och energi. Detta kan leda till väsentlig finansiell påver- kan i form av minskade intäkter. Bolaget har därmed både omställningsrisker och klimatrelaterade fysiska risker. Balder är samtidigt ett entreprenörsdrivet bolag som har en vana att anpassa sig efter tillväxt och nya för- hållanden, vilket är viktiga egenskaper för att skapa robusthet och underlättar omställning. Läs mer om klimatanpassning på sida 42–43. Omställningsplan för begränsning av klimatförändringarna Balder har som målsättning att halvera utsläppen i den egna verksamheten till 2030, med 2022 som basår, vilket innefattar 50% minskning av absoluta CO 2 e- utsläpp i Scope 1 och Scope 2. Bolaget ska även mäta och minska utsläppen i värdekedjan (Scope 3). Mål- sättningen är att minska utsläppen med 55% per kva- dratmeter till 2030, samt uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan (Scope 1, 2 och 3) till 2045. Under vintern 2023 har Balder arbetat fram en klimatfärdplan som ska visa vägen mot utsläppsminskningar, i linje med Parisavtalet, och för att hålla globala klimatförändring- arna till högst 1,5 grader. I december 2023 hölls två workshopar med represen- tanter från olika delar av verksamheten, både från den svenska organisationen och från de internationella dotterbolagen. Målsättningen var att diskutera möjliga åtgärder som kan vidtas i verksamheten för att reducera utsläpp av växthusgaser. Då växthusgasutsläppen från energi och projektutveckling, vilket inkluderar både nyproduktion, renovering och driftprojekt, är stora poster enligt bolagets klimatbokslut hade dessa områ- den stort fokus. Se bolagets klimatberäkningar i tabell på sida 46–47. Arbetet med den framtagna klimatfärd- planen fortsätter under 2024 och planen ska sedan godkännas av styrelsen. För att nå målen kommer Balder bland annat öka takten i energieffektiviseringsprojekt, kontinuerligt minska mängden köpt energi, ställa om till förnybara energikällor och producera egen förnybar energi. Bolaget har även som ambition att succesivt ställa om till fossilfria fordon och arbetsredskap. Andra aktiviteter som sker inom bolaget för att minska indirekta utsläpp är ökad andel återbruk och återvinning samt klimat- smarta materialval inom nyproduktion och renovering. När det gäller projektutveckling sker snabba framsteg inom produktutvecklingen vid uppförande av nya bygg- nader, men det kommer fortsatt vara en koldioxid tung post för bolaget. Balders klimatbokslut belastas också av hög tillväxttakt i form av förvärv av nya fastigheter. E MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET Genom sin verksamhet har Balder både en faktisk och potentiell påverkan på klimat och miljö. Påver- kan förekommer såväl direkt, genom den egna verksamheten, som indirekt upp- och nedströms i värdekedjan. I alla led ska bolagets hållbarhets- arbete begränsa den negativa påverkan och maxi- mera den positiva. Störst möjlighet till kontroll finns inom den egna verksamheten. I syfte att maximera effekten av hållbarhetsarbetet fokuseras arbetet till de områden som bedömts som mest väsentliga. Dessa områden utgörs av klimatför- ändringar, energi- och vattenanvändning, biologisk mångfald, resursanvändning samt avfall. För mer information om Balders dubbla väsent- lighetsanalys, se sida 37–38. KAPITLET BESKRIVER BALDERS HÅLLBARHETS ARBETE KOPPLAT TILL: • Klimatförändringar • Anpassning till klimatförändringar • Begränsning av klimatförändringar • Energi • Vatten • Biologisk mångfald • Resursanvändning och cirkulär ekonomi • EU-taxonomi STYRDOKUMENT OCH POLICYER • Hållbarhetspolicy • Transport- och resepolicy • Uppförandekod Samtliga policyer antas av Balders styrelse och är föremål för årlig revision. Balder arbetar i dagsläget inte med upptagning och lagring av växthusgaser eller med klimatkompensering på en strukturell nivå. Bolaget har inte heller interna system för koldioxidprissättning. STYRNING Balders hållbarhetspolicy, som årligen revideras och antas av bolaget styrelse, innehåller bland annat ambi- tioner och mål kopplat till begräsning av klimatföränd- ringar, klimatanpassning, energieffektivisering och omställning till förnybara källor. Balder har som mål- sättning att fasa ut fossila bränslen i verksamheten och prioritera förnybara källor inom el, värme, arbetsmaski- ner och transporter. Parallellt ska bolaget även minska energianvändningen och öka mängden förnybar energi- produktion. Både Balders styrelse och ledning uppdateras löp- ande under året i hur bolagets klimatarbete fortskrider och ska kontinuerligt besluta om bolagets handlings- plan för att vidta åtgärder som går i linje med uppsatta mål. Varken styrelsens eller ledningens prestation beaktas i nuläget utifrån hur väl bolaget utvecklas i linje med klimatmål och ingen ekonomisk ersättning har knutits till hur utfall av klimatmål fortskrider. ENVIRONMENT ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 41 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ANPASSNING TILL KLIMATFÖRÄNDRINGAR STRATEGI Balder utvärderar kontinuerligt risker som kan uppstå som en följd av klimatförändringar och analyserar sam- tidigt organisationens motståndskraft och förmåga att hantera dessa risker. Detta arbete har fördjupats i sam- band med EU-taxonomins miljömål för begränsning av klimatförändringar och anpassning till klimatföränd- ringar. Fokus i arbetet ligger på att säkerställa fastig- hetsbeståndets motståndskraft mot effekterna av klimat förändringar. Detta görs på både kort och lång sikt. Balder ser också möjligheter i fysisk klimatanpass- ning av fastigheter. Detta kan ske genom exempelvis att hårdytor konverteras till grönytor, öppen dagvatten- hantering och etablering av gröna tak. Sådana åtgärder kan också ge upphov till ökad kundnytta och trivsel. ÅTGÄRDER Klimatriskanalys av bolagets byggnader Balder arbetar aktivt med att hantera de risker som medföljer klimatförändringar. Exempel på klimatrisker som kan påverka byggnader är översvämning från sky- fall, värmestress, kraftiga snöfall eller skred. Klimatan- passning syftar till att stärka verksamhetens och bygg- naders motståndskraft mot klimatförändringar. Arbetet omfattar bland annat klimatriskanalyser av Balder fastighetsbestånd. Dessa klimatriskanalyser följer den metod som fastställts i EU-taxonomin och utförs i tre steg: klimatriskscreening (steg A), sårbar hets- analys (steg B) och framtagande av åtgärdsplaner (steg C). Under 2023 har Balder fortsatt arbetet med att upp- rätta fullständiga klimatriskanalyser för byggnader i fastighetsportföljen. I tabellen på sida 43 redogörs i vilken utsträckning Balders fastighetsportfölj har genom- gått klimatriskanalyser 2022 eller 2023, och antalet som genomgått respektive steg i klimatriskanalysen. STEG B Sårbarhetsanalys För de byggnader som har en tillräckligt hög riskklassning, gentemot någon av de utvärderade klimatriskerna, genomförs också sårbarhetsana- lyser. En byggnad som inte har, eller har mycket låg, exponering mot de utvärderade klimatris- kerna genomgår inte sårbarhetsanalysen. Även om en byggnad enbart är exponerad gentemot en enda klimatrisk inkluderas den ändå i steg B. En sårbarhetsanalys innefattar att utvärdera hur sårbar en byggnad är gentemot de klimat- risker den är exponerad för. Sårbarheten gent- emot klimatrisker resulterar i en samlad bild av vilka åtgärder som kan behövas för att göra en byggnad mer motståndskraftig mot klimatrela- terade risker. Ett exempel på sårbarhet kan vara en byggnad som ligger lågt placerad i anslutning till ett vattendrag och att byggnaden inte är anpassad eller förberedd på en möjlig översvämning. Då finns en potentiell risk att byggnaden tar skada av den risk som den är exponerad för. Det kan då krävas omfattande reparationer för att återställa dess bruklighet. Fastigheternas sårbarhet utvärderas per klimat - risk de är exponerade för och sårbarheten har bedömts på en tregradig skala: ”låg sårbarhet”, ”medel sårbarhet” och ”hög sårbarhet”. För de fastigheter som bedöms ha en ”medel sårbar- het” eller ”hög sårbarhet” behöver en åtgärds- plan tas fram. Graden av sårbarhet styr också vilka åtgärder som ska ingå i åtgärdsplanen. Byggnader med ”låg sårbarhet” kräver inte att en åtgärdsplan ska upprättas. STEG A Screening och kategorisering av klimatrisker En klimatriskscreening innebär att en byggnad utvärderas utifrån sju klimatrisker som den kan vara exponerad för. Klimatriskscreeningen ge- nomförs med hjälp av geografisk data för en uppsättning av både kroniska och akuta klimat- risker, vilka definieras i EU-taxonomin. De risker som screenas för är översvämning i samband med skyfall, översvämning från sjöar och vatten- drag, översvämning vid havsnivåhöjning och högvattenhändelse i havet, värme, skred och ras, erosion och mark- och skogsbrand. De vanligaste klimatriskerna för Balders fastighetsbestånd är skyfall, värmerelaterade risker och ras och skred. Två scenarier (RCP, representative concentra- tion pathway) för utsläpp av växthusgaser an- vänds vid analysen: RCP 4,5 och RCP 8,5. RCP 4,5 motsvarar att utsläppen av växthusgaser ökar något för att sedan kulminera runt år 2040. RCP 8,5 motsvarar att framtida utsläpp kommer att likna dagens utsläpp. Klimatprojektionerna som används bör göras på minst 10–30 år för större investeringar, vilket efterlevs då beräknad livslängd hos byggnader överstiger 30 år. Vid bedömning delas exponering mot klimat- riskerna upp i olika skalor, vilket kan skilja sig beroende på datatillgång och geografisk plats. De byggnader som har tillräckligt hög risk ut- värderas även i steg B, sårbarhetsanalys. Om en enskild byggnad på en fastighet anses vara ex- ponerad mot en klimatrisk anses hela fastigheten vara exponerad för risken. Detta beror bland annat på att underlaget till analysen inte kan ute- sluta att fastigheter som ligger precis utanför riskområden också kan vara exponerade för risk. STEG C Åtgärdsplan Åtgärdsplaner upprättas för de fastigheter som klassats som exponerade för risk och som i nu- läget bedöms vara sårbara gentemot dessa klimat risker. Det strategiska arbetet bygger på planering och styrning, som sedan ligger till grund för att driva det operativa arbetet framåt. Det innebär bland annat planering av åtgärder som Balder behöver vidta och hur de kan genom- föras för att säkerställa klimatanpassning inom fastigheten. Åtgärdsplanerna innehåller åtgärder för att öka motståndskraften mot klimatförändringar på både lång, medellång och kort sikt. De inne- håller åtgärdsförslag som kan inkluderas i daglig verksamhet som en del av ronderingar samt åt- gärder som kräver större ingrepp i byggnaden. Exempel på åtgärder som kan genomföras är att täta källarfönster och källardörrar, leda bort vatten som kan nå garage för att undvika skador vid översvämningar och kraftig nederbörd, samt utöka mängden grönyta eller anlägga gröna tak. Arbetet är omfattande avseende tid och resur- ser och organisationen är i startgroparna för implementering de kommande åren. I dagsläget arbetar Balder med att utarbeta interna processer för dessa åtgärdsplaner. Under de kommande åren kommer Balder kontinuerligt implementera åtgärdsplaner för exponerade och sårbara byggnader för att möta kravet på implementering inom fem år efter planernas upprättande, i enlig- het med EU-taxonomin. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR Balders verksamhet påverkas av effekter till följd av klimatförändringar och det krävs därför att bolaget genomför åtgärder för att anpassa sig till dessa omständigheter. Det arbetet omfattar bland annat genomförande av klimatrisk analyser för byggnader för att skapa motståndskraft gentemot de risker som medföljer klimatförändringar. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 42 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 MÅTT OCH MÅL ANTAL KLIMATRISKANALYSER AV BYGGNADER (FASTIGHETER) Sverige Danmark Finland Norge Total 1) 2) Klimatriskscreening steg A 1 648 (759) 3) 107 (22) 97 (75) 1 (1) 1 853 (857) Sårbarhetsanalys steg B 4) 200 (98) 107 (22) 97 (75) 1 (1) 405 (196) Åtgärdsplan steg C 5) 172 (91) 105 (21) 87 (65) 1 (1) 365 (178) 1) Klimatriskanalys genomförs per byggnad. Då det kan ingå flera byggnader i en fastighet presenteras här antal klimatriskanalyser både per byggnad, och per fastighet inom parentes. 2) Storbritannien och Tyskland ingår inte i sammanställningen då inga klimatriskanalyser genomförts. 3) Andelen fastigheter i Sverige skiljer sig från det totala antalet fastigheter i beståndet. Detta beror på att metoden för att ta fram analyserna inte är tillräckligt granulär för att ta med endast Balders fastigheter. Därmed kan fler fastigheter tas med i analysen av klimatrisker 4) De byggnader som ingår i steg B har också genomgått steg A. Observera att om en byggnad inte anses exponerad för klimatrisker så finns det inget behov att upprätta en sårbarhetsanalys eller åtgärdsplan. 5) De byggnader som ingår i steg C har också genomgått steg A och B. De fastigheter som är exponerade för klimatrisker, men inte sårbara är inte i behov av åtgärdsplaner. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR Balder har som ambition att upprätta klimatrisk- screeningar (steg A) för större delen av byggnads- beståndet. För de fastigheter som är förenliga med EU- taxonomin prioriteras också att resterande steg (B och C) genomförs. Klimatriskanalyser Under 2022 genomfördes ungefär 100 klimatrisk- analyser i Sverige, Danmark, Finland och Norge. Av dessa genomgick endast 54 en fullständig analys (steg A–C). Totalt visar tabellen nedan att för vardera steget har 1 853 screenats för klimatrisker (steg A), 405 genomgått en sårbarhetsanalys (steg B) och 365 har fått en åtgärdsplan upprättad (steg C). Arbetet med att genomföra fullständiga klimatriskanalyser för åter- stående del av beståndet fortsätter framgent. FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE Balder har valt att prioritera en fullständig analys av de byggnader som också är linjerade med EU-taxonomin. Detta beror på att en fullständig klimatriskanalys (enligt steg A – C) är ett av de grundläggande kraven för att byggnader ska klassas som förenliga med EU-taxonomin. Klimatanpassning inom verksamheten Det är viktigt att minimera utsläpp i verksamheten, men också väsentligt att hantera de risker som följer klimatförändringar. Därför arbetar Balder proaktivt med klimatanpassning för att stärka verksamhetens motståndskraft. Exempel på åtgärder som genomförts inom verksamheten är anläggning av gröna tak, instal- lation av avstängningsbara golvbrunnar och bakvatten- stopp, men även förvaltningsarbete i form av ronde- ringar och skötsel av utemiljö. Genom arbete med klimatanpassning blir Balder som bolag och dess byggnader rustade för framtiden. Kännedom om klimatrisker som kan komma att på- verka fastighetsportföljen både i närtid och på lång sikt är värdeskapande för bolaget och erbjuder ökad trygghet för hyresgäster. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 43 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 KLIMATRELATERADE RISKER ENLIGT TCFD För att utvärdera risker och möjligheter kopplade till klimatförändringar har Balder officiellt tagit ställning för att stödja och följa rekommendationerna i Task- force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD), och arbetar för att implementera rekommendatio- nerna inom de områden som ingår. Balder kommer att fortsätta arbetet med risker och möjligheter i enlighet med TCFD:s rekommendationer. Detta innebär framför allt fortsatt arbete med att förfina analysen på fastig- hetsnivå och identifiera konkreta åtgärder för varje byggnad. För mer information om bolagets övriga risker och möjligheter, se sida 81–84. RISKER RCP 2,6 • Ökade energikostnader exempelvis som resultat av ökade utsläppsbegränsningar • Myndighetsbeslut, exempelvis ökade skatter och ökade krav på omställning • Ökade fastighetskostnader, exempelvis för att anpassa fastigheter efter hårdare regelverk kring energislag och utsläpp samt för att byta ut gammal teknik • Ökade krav på rapportering av utsläpp • Ökade kostnader för att byta ut fossila bränslen i driftsbilar RCP 8,5 • Fysiska effekter på fastigheter, exempelvis över - svämningar, höjning av havsnivåer, värmeböljor och annat extremt väder • Ökade försäkringskostnader för fastigheter i risk- zoner • Osäkerhet kring marknadsutveckling och ökade krav eller förändrade preferenser från kunder • Risk att fastigheter blir obrukbara, vilket leder till intäktsbortfall • Ökade kostnader för sanering/renovering av fastigheter • Ökade kostnader för kyla MÖJLIGHETER • Mindre energianvändning i mer effektiva byggnader • Ökad användning av energikällor med lägre utsläpp • Ökad produktion av egen förnybar energi, exempelvis solceller • Mer effektiva transporter • Ökad återvinning • Högre värdering av certifierade fastigheter • Förmånligare finansiering av gröna tillgångar Identifierade risker och möjligheter I det arbete som hittills gjorts enligt TCFD:s rekommendationer har följande risker och möjligheter identifierats: RAPPORTERING ENLIGT TCFD Styrning Strategi Riskhantering Mål och mätetal Styrelsens överblick av klimatrelaterade risker och möjligheter. Sida 34 Identifierade klimat relaterade risker och möjligheter på kort, medellång och lång sikt. Sida 42–44 Process för att identifiera, bedöma och åtgärda klimatrelaterade risker. Sida 40, 42–44, 55 Mätetal för att utvärdera klimatrelaterade risker och möjligheter. Sida 43, 84 Ledningens roll vid analys och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. Sida 34 Påverkan av klimatrelaterade risker och möjligheter på organisationens verksamhet, strategi och finansiella planering. Sida 42–44, 55 Organisationens process för att hantera klimatrelaterade risker. Sida 40, 42–44 Rapportering av Scope 1, Scope 2 och Scope 3, inklusive relaterade risker. Sida 46–47 Organisationens motståndskraft i relation till olika klimatrelaterade scenarion. Sida 42–44 Integrering av hantering av klimatrelaterade risker i organisationens övergripande risk- hantering. Sida 84 Mål och utfall för hantering av klimat- relaterade risker och möjligheter. Sida 42–43, 55 MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 44 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 BEGRÄNSNING AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR STRATEGI Omställningsplan Under hösten 2023 påbörjade Balder utvecklingen av en färdplan för koncernen för att mildra bolagets på- verkan på klimatet. Färdplanen har grundats på basårs- beräkningarna från 2022 och beskriver vilka åtgärder som behöver vidtas fram till år 2030 och 2045 för att nå bolagets klimatmål. Fram till 2030 kommer det att krävas stora insatser inom omställning till förnybara källor och energieffekti- visering, både för egen fastighetsenergi och hyresgäs- ternas energianvändning. Fastighetsutveckling och förvärv av fastigheter utgör en stor del av bolagets klimatavtryck. Det innebär att bolaget kommer ha större fokus på att arbeta med dessa utsläpp framöver, med betoning på de material som används inom nyproduk- tion, ombyggnads- och renoveringsprojekt. Att minska utsläppen från stål och betong är en viktig del för att reducera klimatutsläppen från fastighetsutveckling. För att möjliggöra denna minskning behöver bolaget också arbeta med materialeffektivitet för att använda mindre material, öka andelen återvunna produkter samt successivt övergå från jungfruligt material med höga utsläpp till förnybara material med lägre klimat- påverkan. På sida 47 presenteras en tabell med utsläpp av växthusgaser samt utsläppsreduktion som krävs för att arbeta gentemot klimatmål 2030 och 2045. Klimatfärdplanen är det första steget mot att nå bola- gets klimatmål, och beskriver vilka övergripande åtgär- der som behöver utföras i ett bredare perspektiv. Arbetet med klimatfärdplanen fortsätter under 2024. Balder kommer framöver fokusera på att bryta ner färdplanen i mer detaljerade handlingsplaner inom respektive verksamhetsområde och anpassa den efter enskilda bolag i koncernen. ÅTGÄRDER Gröna bilagor kommersiella hyreskontrakt Energianvändning från hyresgäster är en betydande källa till Balders indirekta utsläpp i Scope 3. Hur bolagen inom Balderkoncernen jobbar med program för att uppmuntra hyresgäster att göra hållbara val och aktivi- teter skiljer sig åt. Gröna bilagor, även kallade gröna avtal, är kommersiella hyresavtal där hyresgäster för- binder sig att bidra till vatten- och energibesparing, avfallsminskning och ökad återvinning, hållbara trans- porter, användning av ofarliga rengöringsprodukter eller andra hållbara åtgärder. Sedan 2021 ska alla nya kommersiella hyresavtal i Sverige ha en grön bilaga. Hållbara och ansvarsfulla transporter Utöver Balders ambition att fasa ut fossila bränslen i den egna verksamheten, ska bolaget även verka för att ge hyresgäster som bor och arbetar i Balders fastig- heter goda förutsättningar till miljövänliga och fossil- fria transporter. Som fastighetsägare är det viktigt att skapa förutsättningar för att optimera resande och för hållbara transporter. Balder utvecklar såväl elbilspooler som cykelpooler och cykelverkstäder i nya fastig heter. Under året har Balder fortsatt att installera laddplatser för elbilar för att underlätta omställningen till fossilfria resor. Balders verksamhet och bolagets värdekedja medför utsläpp av växthusgaser som har negativ påverkan på klimatet. För att nå uppsatta klimatmål behöver bolaget prioritera åtgärder och utveckla delar inom verksamheten där utsläppsminskning kan genomföras. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR Hållbara transporter Balder har under året ökat möjligheter för kunder och medarbetare att nyttja fossilfria transporter genom en ökning i antalet laddpunkter för laddning av el- och hybridbilar, vilket kan ses i tabellen på sida 46. Antalet laddpunkter 2023 uppgår totalt till ungefär 2 400, vilket är en tydlig ökning från föregående år. Växthusgasutsläpp Balder har som målsättning att halvera utsläppen i den egna verksamheten (Scope 1 och 2), med 2022 som basår, vilket innebär 50% minskning av absoluta CO 2 e- utsläpp. Balder ska även mäta och minska utsläppen i värdekedjan (Scope 3). Målsättningen är att minska ut- släppen med 55% per kvadrameter till 2030, samt uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan (Scope 1, 2 och 3) till 2045. Balder har även som mål att möjliggöra fossilfria transporter vid bolagets fastigheter. Balder genomförde 2022 för första gången fullstän- diga klimatberäkningar i linje med GHG-protokollet för samtliga konsoliderade bolag i koncernen. Klimatut- släppen redovisas i linje med Science Based Target initiatives principer samt rekommendationerna från Fastighetsägarna. MÅTT OCH MÅL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE I tabeller på sida 46 och 47 redovisas Balders växt- husgasutsläpp, uttryckt i faktiska utsläpp och relativa intenstitetstal. Bolagets totala utsläpp har minskat med 2% sedan 2022, se tabell på sida 47. Detta beror delvis på att mängden fastighetsförvärv under 2023 har minskat. Det beror även på att leverantörsspecifika emissionsfaktorer för fjärrvärme har förändrats. Av de förändringar mellan 2022 och 2023 som sticker ut kan följande nämnas: utsläppen från köldmedieläckage har ökat, främst i Sverige; mängden inköpt kyla har ökat till följd av att mycket nyproduktion färdigställdes under 2023 och därmed räknas med i bolagets klimat- beräkningar; utsläppen från kategori 3.3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter har ökat till följd av en högre energianvändning och förändrade emissions- faktorer; utsläppen från kategori 3.8 Uppströms hyrda tillgångar har också ökat till följd av att ytterligare kontors yta har behövts för dotterbolag i koncernen. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 45 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 INTENSITET VÄXTHUSGASUTSLÄPP 2023 1) 2022 Förändring, % Intensitet per omsättning, kg CO 2 e/SEK 2) Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning (lokalbaserad metod) 0,018 0,022 –14 Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning (marknadsbaserad metod) 0,020 0,024 –17 Intensitet per kvadratmeter, kg CO 2 e/ kvm 3) Scope 1 0,2 0,3 –10 Scope 2 4) 8 10 –21 Scope 3 30 30 0,5 Scope 3, exklusive nyproduktion 5) 12 12 1 Totalt, Scope 1, 2 och 3 38 41 –5 1) I beräkning av växthusgasutsläpp ingår alla konsoliderade bolag i koncernen. 2) Omsättning syftar till de intäkter bolaget haft fått under redovisningsåret och anges i svenska kronor. 3) Kvm avser uthyrningsbar yta. 4) Avser lokalbaserad beräkningsmetod. Om marknadsbaserad beräkningsmetod används är utsläppen 10 kg CO 2 e/kvm (2022: 13 kg CO 2 e/kvm) i Scope 2, motsvarande 27% minskning, och 40 kg CO 2 e/kvm totalt (2022: 44 kg CO 2 e/kvm), motsvarande 8% minskning. 5) Fastighetsutveckling och förvärv av fastigheter där Balder är första ägare är exkluderat. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR HÅLLBARHETSMÅL Hållbara transporter 1) Utfall 2023 Utfall 2022 Genomföra insatser för hållbart resande till och från fastigheterna 2 418 laddpunkter 2) och 8,6 installerad effekt (MW) 1 199 laddpunkter och 3,8 installerad effekt (MW) 3) 1) Uppgifterna i tabellen avser konsoliderade bolag i Sverige, Danmark, Finland och Norge. 2) Med laddpunkter avses uttag som möjliggör laddning av el- eller hybridfordon. En laddplats kan därför ha flera laddpunkter. 3) Alla konsoliderad bolag rapporterade inte data angående laddpunkter och installerad effekt 2022. Därför är skillnaden i utfall stor mellan åren. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 46 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER OCH KLIMATMÅL Retrospektivt (tillbakablickande) Milstolpar och målår (framåtblickande) Utsläppskategorier i GHG-protokollet, ton koldioxidekvivalenter (ton CO 2 e) Utsläppskälla Basår 2022 1) 2023 Förändring, % Beräknings- metod 2) 2030 2045 Årligt mål, % Scope 1 Direkta utsläpp Egen värmeproduktion 793 415 –48 Genomsnittsmetod — — –13 Företagsfordon 3) 612 618 1 Genomsnittsmetod 430 193 –4 Köldmedieläckage 79 343 332 Leverantörspecifik 93 125 2 Totalt Scope 1 1 484 1 375 –7 136 64 –11 Scope 2 Indirekta utsläpp El 8 482 11 003 30 Hybrid 3 869 488 –7 Värme 50 103 36 602 –27 Hybrid 17 664 5 455 –8 Kyla 16 66 322 Hybrid 18 25 2 Totalt Scope 2 – Lokalbaserat (LB) 58 601 47 671 –19 21 899 5 767 –8 Totalt Scope 2 – Marknadsbaserat (MB) 77 037 57 641 –25 Utvärderas ej i klimatfärdplanen Scope 3 Övriga indirekta utsläpp 3.1 Inköpta varor och tjänster 4) 2 298 2 499 9 Genomsnittsmetod 1 750 906 –3 3.2 Kapitalvaror 117 267 116 317 –1 59 237 35 238 –6 Nyproduktion 58 679 102 641 75 Genomsnittsmetod 28 966 16 441 –6 Ombyggnads- och renoveringsprojekt 13 056 12 445 –5 Kostnadsmetod 7 571 5 522 –5 Fastighetsförvärv – första köpare 5) 45 532 1 232 –97 Genomsnittsmetod 22 476 12 757 –6 3.3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter 4 725 12 522 165 Genomsnittsmetod 1 637 488 –8 3.4 Uppströms transport och distribution 6) 4 621 8 083 75 Genomsnittsmetod 2 103 1 285 –7 3.5 Avfallshantering i egen verksamhet 1 082 1 656 53 Genomsnittsmetod 824 341 –3 3.6 Tjänsteresor 225 333 48 Genomsnittsmetod 162 74 –3 3.7 Pendlingsresor 1 617 1 604 –1 Genomsnittsmetod 1 326 1 020 –2 3.8 Uppströms hyrda tillgångar 2 16 925 Genomsnittsmetod 2 2 2 3.9 Nedströms transport och distribution ET 7) ET ET ET ET 3.10 Bearbetning av såld produkt ET ET ET ET ET 3.11 Användning av såld produkt Framtida energianvändning i sålda fastigheter 5 484 4 231 –23 Genomsnittsmetod 2 790 1 176 –6 3.12 Avfallshantering av såld produkt 5) Framtida rivning av sålda fastigheter 979 755 –23 Genomsnittsmetod 636 263 –4 3.13 Nedströms hyrda tillgångar Hyresgästernas energianvändning 35 703 32 246 –7 Genomsnittsmetod 18 152 2 958 –6 3.14 Franschise ET ET ET ET ET 3.15 Investeringar 8) 2 356 2 099 –11 Kostnadsmetod 1 794 1 114 –3 Totalt Scope 3 176 357 182 361 3 91 801 45 741 –6 Växthusgasutsläpp, totalt (LB) 236 442 231 407 –2 115 468 53 519 –6 Växthusgasutsläpp, totalt (MB) 254 877 241 378 –5 Utvärderas ej i klimatfärdplanen 1) Klimatdata som rapporterades för basår 2022 har i samband med klimatberäkningarna för 2023 korrigerats dels utifrån bolagets basårspolicy, dels då underlag och emissionsfaktorer utvecklats. 2) Balder rapporterar enligt standard för Greenhouse Gas Protocol, i ton koldioxidekvivalenter (ton CO 2 e), och utifrån Fastighetsägarnas rekommendationer. Mer detaljerade beräkningsmetoder för utsläpp av växthusgaser beskrivs under metoder på sida 33 samt i redovisningsprinciperna till höger. 3) För Scope 1 - 3 har också biogena utsläpp beräknats. Biogena utsläpp (i ton CO 2 e) har beräknats för 2023 i Scope 1: 209 (2022: 173), Scope 2: 83 246 (2022: 80 020) och Scope 3: 17 555 (2022: 28 333) . 4) Avser varor och tjänster som inte inkluderas i andra GHG-kategorier, exempelvis inom IT, förvaltning och kontorsmaterial. 5) Inkluderar endast fastigheter där Balder är första ägare, i enlighet med rekommendationer från Fastighetsägarna. Utsläpp från avyttring och försäljning av fastigheter redovisas under kategori 11 och 12. 6) Kategori 4 avser transporter som görs i samband med kategori 3.2 Nyproduktion. Dessa utsläpp beräknas med schablon som en procentuell summa av utsläppen från kategori 3.2 Nyproduktion. 7) Med ET menas ej tillämpliga. Utsläppskategorier är inte aktuella utifrån bolagets verksamhetsområden. 8) Avser utsläpp från Scope 1 och Scope 2 i ej konsoliderade intressebolag och joint ventures. Redovisningsprinciper klimatberäkningar Balder rapporterar utsläppsdata för Scope 1, 2 och 3. Från 2022 inkluderas hela koncernen med fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien som kon- solideras av Fastighets AB Balder. Utsläppen rapporteras enligt Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet), metoden finansiell kontroll samt rekommendationer från Fastighets- ägarna. • Scope 1 består till största delen av utsläpp från egen värmeproduktion och förbruk- ning. Detta avser fastigheter som använder naturgas och/eller eldningsolja för upp- värmning. Här redovisas även direkta utsläpp från tjänstebilar samt utsläpp från köldmedie- läckage. Biogena utsläpp redo visas i fotnot 3. • Scope 2 består av utsläpp från köpt el, fjärr- värme och fjärrkyla. Utsläppen baseras till största delen på specifik emissionsdata för energiförbrukning, även om antaganden har gjorts baserat på kvadratmeter för vissa fastigheter. • Scope 3 redovisar indirekta utsläpp i värde- kedjan. Samtliga kategorier enligt GHG- protokollet har inkluderats, vilket innefattar beräkningar av fastighetsutveckling, bränsle- och energirelaterade aktiviteter, avfallshan- tering, pendling och tjänsteresor, hyres- gästernas elanvändning samt investeringar. Enligt Fastighetsägarnas rekommendationer redovisas endast förvärvade och sålda fastig- heter under året där Balder är första ägare. Utsläppen baseras på antalet kvadratmeter uthyrbar yta tillsammans med främst gene- rella emissionsfaktorer för energianvänd- ning. Beräkningar bygger till stor del på uppskattningar baserade på kostnadsanalys och branschspecifik data från Upphand- lingsmyndigheten, Naturvårds verket, Energi- myndigheten, Trafikverket och Boverket. Specifik emissionsdata har använts från exempelvis klimat beräkningar i nyproduk- tion, rese- samt energidata. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 47 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ENERGI Inom EU står fastigheter för ungefär 40% av den totala energianvändningen och för 36% av de energirelaterade utsläppen av växthusgaser. Balders största direkta klimatpåverkan sker genom fastigheternas energianvändning. Det är en av de högst prioriterade frågorna ur miljö- synpunkt och Balder arbetar kontinuerligt för att förbättra uppföljningen och minska energibehovet. Att miljöcertifiera nya och befintliga byggnader är ett annat sätt för Balder att kvalitetssäkra miljöprestanda och ställa höga krav inom energianvändning. STRATEGI Energieffektivisering Balder har som målsättning att reducera användningen av el, värme och kyla med 2% per kvadratmeter och år. För att minska energianvändningen genomförs exem- pelvis fönsterbyten, tilläggsisolering av fasader, injus- tering eller byte av ventilationsaggregat och byte av värmesystem. Inom Balder pågår kontinuerligt installa- tion av smarta tekniska styrsystem som både förbättrar komfort och energianvändning. Ett aktuellt exempel är den kommersiella fastigheten Bivacken 2 i Sundbyberg där Balder har gjort energieffektiviseringar genom styr- och fläktbyte som ledde till 51% besparing av energi från år 2022 till 2023. Fastighetens genomsnittliga ener- gi användning gick från 125 kWh/m 2 till 61 kWh/m 2 2023. Vindkraft Totalt äger Balder fem vindkraftverk som årligen bidrar med förnybar energi motsvarande hushållsel för cirka 10 000 mindre lägenheter. 2022 köpte Balder vind- kraftverket Båtsman i Stenungssund, med installerad effekt på 2 000 kW och en förväntad genomsnittlig helårsproduktion på 5 000 MWh/år. Under 2023 avytt- rades sex vindkraftverk, med 660 kW installerad effekt vardera, som bolaget ägt under 13 år. Vindkraftverken var belägna i Ventosumparken utmed E6 i Falkenbergs kommun. Försäljningen ägde rum dels för att de två arrendeavtalen på 25 år löper ut 2024, dels för att underhållskostnaderna för vindkraftsverken med åren blivit betydande. ÅTGÄRDER Övergång till förnybara energikällor Balder äger och förvaltar fastigheter i sex länder med skilda förutsättningar avseende tillgång till förnybar el, värme och kyla. Bolaget har en mindre mängd fastig- Miljöcertifiering Utfall 2023 1) Utfall 2022 Antal miljöcertifierade byggnader 2) 112 35 Miljöcertifierad yta, m 2 619 454 383 770 1) Utfallet för 2023 inkluderar även data för de miljöcertifierade byggnader som rapporteras in 2022. 2) Bolaget har miljöcertifierade byggnader i Sverige, Danmark, Finland, Norge och Storbritannien. heter som innehar fossil uppvärmning i form av olja eller gas. Samtidigt har Balder, i sin hållbarhetspolicy, satt en ambition om att fasa ut fossila bränslen i verk- samheten och prioritera förnybara källor inom energi- användningen. Det handlar exempelpelvis om att utöka energiproduktionen från solceller. All el som köps in till fastigheterna i Sverige är producerad från förnybara källor. Miljöcertifiering av fastigheter Balder har som målsättning att öka andelen byggnader som är miljöcertifierade enligt minst Miljöbyggnad Silver, eller motsvarande, vilket exempelvis innebär BREEAM Very Good, LEED Gold eller Svanen. Certifie- ring sker antingen i anslutning till nyproduktion eller vid utveckling av befintliga byggnader. Miljöcertifiering- arna ställer höga krav på exempelvis innemiljö, material och energianvändning. Dessutom kan miljöcertifierade fastigheter skapa förutsättningar för mer förmånlig finansiering.Från 2022 till 2023 ökade bolagets miljö- certifierade byggnader i antal, från 35 till 112 byggnader i Sverige, Danmark, Finland, Norge och Storbritannien. Anledningen till ökning beror delvis på rapportering från fler konsoliderade bolag under 2023. Sammanställning av energideklarationer Balder har under 2023 gjort en sammanställning av hur bolagets fastighetsbestånd fördelar sig enligt energi- klass utifrån information hämtad från energideklaratio- ner. Utfallet av denna sammanställning kan ses i tabell på sida 50. Systemet med energideklarationer bygger på nationell lagstiftning och en direkt jämförelse mellan länder är därför svår att göra. Det är emellertid viktigt för Balder att ha en översikt för att kunna göra priorite- ringar inom projekt och fastighetsutveckling samt för att möta framtida lagkrav. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR Energieffektivisering Till Balders koncernövergripande miljömål hör att minska energiförbrukning med 2% per kvadrat meter och år. Energianvändningen per kvadratmeter 2023 har ökat med 6% i jämförelse med före gående år. Denna ökning är ett resultat av ökad energianvändning i främst Sverige, Finland och Norge. Den ökade energianvänd- ningen beror till stor del på en ökning i inköpt elektrici- tet. Viss verksamhetsel ingår i sammanställningen av energikonsumtionen på grund av svårighet att urskilja denna från fastihetselen. Det innebär att hyresgästernas energikonsumtion finns med i sammanställningen. MÅTT OCH MÅL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE HÅLLBARHETSMÅL Energi Utfall 2023 Utfall 2022 1) Energieffektivisering 2% per kvm/år 6% ökning — 1) Då 2022 var första året bolaget samlade in energidata för samtliga dotterbolag kan målutfall inte redovisas för 2022. I jämförelsen inkluderas alla konsoliderade bolag i koncernen. Energikonsumtion och förnybar energi Den totala energikonsumtionen i koncernen har ökat från 565 591 MWh under 2022 till 615 241 MWh under 2023. Detta beror bland annat på att tillgång på information om den inköpta energin som ingår i den totala mängden köpt energi är mer granulär. Därför förklaras ökning till viss del av att den insamlade datan är mer tillförlitlig. Sam- tidigt har andelen förnybar inköpt energi också ökat från 37% till 44%. Den totala ökningen i förnybar energi beror till stor del på att mängden förnybar inköpt el har ökat kraftigt mellan åren, från 49% år 2022 till 70% år 2023. Denna ökning ses främst i Norge och Sverige. Energiintensiteten har ökat per kvadratmeter, från 97 kWh/kvm 2022 till 103 kWh/kvm 2023. Avseende produktion av förnyelsebar energi har både energiproduktionen från bolagets vindkraftverk och solcellsanläggningar ökat under året. Anledningen till att energiproduktionen från solceller har ökat beror på att den totala installerade effekten har ökat kraftigt mellan 2022 och 2023 till följd av nyproduktion av fastigheter. Det beror också på rapportering från fler konsoliderade bolag. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 48 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ENERGIINTENSITET 2023 2022 Inköpt energi per kvadratmeter, kWh/kvm 1) 103 97 Inköpt energi per omsättning, kWh/SEK 0,05 0,05 1) Inköpt energi per kvadrameter och inköpt energi per omsättning i tabellen inkluderar samtliga konsoliderade bolag. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR ENERGIKONSUMTION OCH ENERGIMIX 2023 2022 Inköpt energi totalt, MWh 1) 615 241 565 591 Varav förnybar, % 2) 44 37 Inköpt el, MWh 147 035 113 154 Varav förnybar, % 70 49 Inköpt värme, MWh 459 603 445 621 Varav förnybar, % 36 35 Inköpt fjärrkyla, MWh 8 603 6 816 Varav förnybar, % 0 0 1) Uppgifter i tabellen inkluderar samtliga konsoliderade bolag. Energikonsumtionen är inte normalårskorrigerad. Viss verksamhetsel ingår i sammanställningen på grund av svårighet att urskilja från fastighetsel. Balders energidata baseras främst på mätning med de huvudmätare som finns för respektive medieslag på fastigheterna. Dessa mätare redovisar faktisk energi som används i fastigheten. I de fall då hyresgästen själv står för samtliga fastighetstekniska installationer och inköp ingår detta inte i sammanställning av energikonsumtion. 2) Förnybar andel syftar till energi från sol-, vind- och vattenkraft, vilket inte inkluderades i föregående rapport. ENERGIPRODUKTION VINDKRAFT 2023 1) 2022 Total energiproduktion, MWh/år 20 108 19 704 Antal vindkraftverk 2) , st 5 11 1) I juni 2023 avyttrades 6 vindkraftverk. Energiproduktionen från samtliga vindkraft har inkluderats under den tid av 2023 de ägdes av bolaget. 2) Balder äger endast vindkraftverk i Sverige. ENERGIPRODUKTION FRÅN SOLCELLER 2023 2022 Total installerad effekt 1) , MW 3,8 0,98 Energiproduktion, MWh/år 1 656 529 1) Balder har solcellsanläggningar i Sverige, Danmark och Finland. Fler bolag har rapporterat in information under 2023, jämfört med 2022. Balder bedriver ingen tillståndspliktig verksam- het enligt Miljöbalken. Däremot föreligger anmälningsplikt för köldmedier. Bolaget äger vindkraftverk vilka klassas som anmälningspliktig verksamhet. Balders hyresgäster kan dock be- MILJÖLAGSTIFTNING OCH TILLSTÅND driva tillstånds- eller anmälningspliktiga verk- samheter. Under året har inga överträdelser mot miljölagstiftning eller regler registrerats som resulterat i böter. Köpenhamn Fælledkanten Hyresrätter 224 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 49 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Land Sverige Danmark Finland Norge Tyskland Storbritannien Energiklass % av PET 2) och kWh/kvm 3) , år Antal byggnader och % av kvm 4) kWh/kvm, år Antal byggnader och % av kvm E-nummer 5) kWh/kvm, år Antal byggnader och % av kvm kWh/kvm, år Antal byggnader och % av kvm kWh/kvm, år Antal byggnader och % av kvm SAP Assess- ment-score 6) kWh/kvm, år Antal byggnader och % av kvm A2020 B: 20 K: 25 81 st 54% A2015 B: 20 K: 25 9 st 11% A2010 B: < 52.5 + 1650/kvm K: < 71.3 + 1650/kvm 11 st 22% A ≤ 50% B: ≤ 37 K: ≤ 35 2 st 1% E-nummer ≤ 75 58 st 25% B: < 85 + 600/kvm K: < 95 + 800/kvm 92–100 < 50 1 st 24% B ≤ 75% B: 38–56 K: 36–52 24 st 6% B: < 70 + 2200/kvm K: < 95 + 2200/kvm 4 st 3% 76 ≤ E-nummer ≤ 100 72 st 32% B: < 95 + 1000/kvm K: < 120 + 1600/kvm 5 st 11% 81–91 < 75 1 st 10% C ≤ 100% B: 57–75 K: 53–70 110 st 24% B: < 110 + 3200/kvm K: < 135 + 3200/kvm 11 st 7% 101 ≤ E-nummer ≤ 130 59 st 29% B: < 110 + 1500/kvm K: < 145 + 2500/kvm 15 st 26% 69–80 < 100 1 st 12% D ≤ 135% B: 76–101 K: 71–94 337 st 12% B: < 150 + 4200/kvm K: < 175 + 4200/kvm 4 st 3% 131 ≤ E-nummer ≤ 160 13 st 7% B: < 135 + 2200/kvm K: < 175 + 4100/kvm 8 st 11% 55–68 < 130 1 st 54% E ≤ 180% B: 102–135 K: 95–126 218 st 27% B: < 190 + 5200/kvm K: < 215 + 5200/kvm 161 ≤ E-nummer ≤ 190 8 st 6% B: < 160 + 3000/kvm K: < 205 + 5800/kvm 16 st 28% 39–54 < 160 F ≤ 235% B: 136–176 K: 121–64 115 st 21% B: < 240 + 6500/kvm K: < 265 + 6500/kvm 191 ≤ E-nummer ≤ 240 1 st 1% B: < 200 + 4000/kvm K: < 250 + 8000/kvm 4 st 8% 21–38 < 200 G > 235% B: 177 ≤ K: 165 ≤ 92 st 9% B: > 240 + 6500/kvm K: > 265 + 6500/kvm 241 ≤ E-nummer 1 st 0% > F 15 st 16% 1–20 < 250 H > 250 Pågående 62 st 1 st 2 st 26 st 7 st Ingen deklaration 7) 2 st 6 st % i (A-C) area 31% 97% 86% 37% 0% 46% % i (G-H) area 9% 0% 0% 16% 0% 0% ENERGIKLASSER I FASTIGHETSBESTÅNDET Balder har sammanställt fördelning av energideklarationer inom bolagets byggnads- bestånd per energiklass och region, uppdelat på antal byggnader samt hur stor del av den uppvärmda ytan varje energiklass uppgör. Endast konsoliderade bolag är in- 1) Byggnadskategorin kommersiellt avser byggnader som inte används för bostadsändamål. Byggnadstyper i denna kategori kan skilja sig åt mellan länder men avser exempelvis kontor, handel, industri/logistik och hotell. 2) PET står för primärenergital, det vill säga den energiprestanda som finns beskriven på energideklarationen och som ligger till grund för energi- klassen. PET uttrycks i kWh/kvm Atemp och år. I Sverige utgår energiklassningssystemet från energiklass C, som motsvarar nybyggnadskravet. De övriga energiklasserna är beskrivna som procentdelar av nybyggnadskravet. Till exempel motsvarar energiklass A 50% eller lägre av nybyggnadskravet. 3) Kvadratmeter (kvm) i denna tabell avser m 2 Atemp, det vill säga ytan av samtliga våningsplan, vindsplan och källarplan för temperaturreglerade utrymmen som avses värmas till mer än 10 ˚C. Anledningen till detta är att det är denna yta som används vid beräkning av energiprestanda och därmed bestämmande av energiklass. Detta skiljer sig från övrig rapportering som använder andra definitioner för kvadratmeter. 4) % av kvm avser hur stor del, procentuellt, av den totala uppvärmda ytan (Atemp) som representeras av vardera energiklassen. Antal avser antalet byggnader som representeras av vardera energiklassen. Balder har valt att inkludera båda måtten för att få en mer representativ jämförelse. 5) Beteckningen E-nummer för energiprestanda används i Finland istället för beteckningen primärenergital. 6) SAP Assessment Score (SAP = Standard Energy Procedure) är ett mått som delvis skiljer sig från hur resten av Europa (och EU) bestämmer en byggnads energiklass. SAP Assessment Score inbegriper både ett mått på energianvändning och ett mått på växthusgasutsläpp. Skalan är från 0 - 100. En hög SAP Assessment Score visar på låg energiförbrukning och därmed också låga växthusgasutsläpp. 7) Byggnader som är undantag från energideklarationer inkluderas inte i denna kategori. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / KLIMATFÖRÄNDRINGAR kluderade i sammanställning.Den presenterade informationen bygger på vad som har varit möjligt att utläsa från byggnadernas energideklarationer och mängden till- gänglig energideklarationer. Avrundningar av procentsatser förekommer i tabellen. B= Bostäder K= Kommersiellt 1) ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 50 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VATTEN Balders verksamhet medför en påverkan genom vattenanvändning i den egna verksamheten, vid tillverkning av material och produkter i värdekedjan samt till följd av hyresgästernas vattenförbrukning i fastigheterna. Vatten används på många sätt, bland annat vid skötsel av ute- miljöer, verksamhetsförbrukning i kommersiella fastigheter samt till dricksvatten och till hushållsförbrukning i bostadsfastigheter. Vattenför- brukningen i fastigheterna och i värdekedjan medför faktisk negativ påverkan på kort, medellång och lång sikt. STRATEGI Tillgång på färskvatten har tidigare inte varit ett stort problem i de nordiska länderna, men efter de senaste årens torra somrar och minskade grundvattendepåer har frågan fått allt större fokus. Enligt Balders hållbarhetspolicy ska vattenanvänd- ningen minimeras genom ett systematiskt och före- byggande arbete. Bolagets styrelse har fattat beslut om den koncernövergripande målsättningen att minska den årliga vattenanvändningen med 2% per kvadrat- meter och år. Balder arbetar kontinuerligt med att för- bättra uppföljningen och minska vattenförbrukningen i såväl egen verksamhet som hos hyresgästerna. ÅTGÄRDER Smart mätning av vattenanvändning Balders arbete med att förbättra uppföljningen av vattenkonsumtionen innefattar bland annat montering av konstantflödesventiler på blandare och duschmun- stycken och att ett proaktivt arbete för att kartlägga risk för läckor genomförs. Under året fortsatte även arbetet med att digitalisera fastigheter, bland annat genom uppgradering och uppkoppling av vattenmätare för bättre uppföljning. I nya byggnader installeras an- ordningar för individuell mätning av kall- och varm- vatten, och detsamma görs löpande i befintligt bestånd. Kartläggning av fastighetsområden med vattenstress Balder har under året gjort en analys av om bolaget har verksamhet i områden där det finns hög risk för vatten- stress. Vattenstress uppstår när behovet av vatten överstiger den tillgängliga mängden under en viss period eller när dålig kvalitet begränsar användningen. Balder har antagit hållningen att områden som har en hög eller extremt hög klassificering definieras som områden med vattenstress. Analysen visar att bolaget inte är verksamt i områden med vattenstressnivåer som är höga eller extremt höga. VATTENANVÄNDNING Vattenkonsumtion 2023 2022 Total vattenkonsumtion 1) 2) , m³ 14 615 387 5 466 139 Intensitet vattenkonsumtion 3) 2023 2022 Vattenkonsumtion per kvadratmeter, m³/kvm 1,09 1,15 Vattenkonsumtion per omsättning m³/ SEK 0,00053 0,00061 1) I tabellerna redovisas vattenkonsumtion 2022 från moderbolaget och helägda dotterbolag i Sverige, Danmark, Finland och Tyskland. Vatten- konsumtionen skiljer sig åt stort mellan åren då bolaget 2023 redovisar vattenanvändning från fler konsoliderade bolag i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Balder arbetar successivt med att inkludera vattendata från samtliga konsoliderade bolag i koncernen, vilket inte är möjligt i dagsläget. 2) Vattendata tas fram genom avläsning av mätare (fjärravläsning eller manuell avläsning). I de fall då information om vatten inte är tillgänglig uppskattas det baserat på uthyrningsbar yta. 3) De beräknade intensiteterna inkluderar endast de bolag som har rapporterat vattenkonsumtion för både 2022 och 2023. Detta inkluderar data från konsoliderade bolag i Sverige, Danmark, Finland och Tyskland. Det innefattar dock inte alla konsoliderade bolag i Finland. HÅLLBARHETSMÅL Vatten Utfall 2023 Utfall 2022 Reducerad vattenanvändning 2% per kvm/år 1) 5% minskning — 1) I utfallsdata för hållbarhetsmålet inkluderas endast bolag som redovisat vattendata under både 2022 och 2023. Balders målsättning är att minska sin vattenförbrukning med 2% per kvadratmeter och år. Bolaget ämnar också förbättra sin uppföljning av vatten förbrukning i både den egna verksamheten och hos hyresgästerna. Vattenanvändning Den totala vattenkonsumtionen har ökat totalt till följd av att information har samlats in för fler konsoliderade dotterbolag. Detta gjordes inte 2022. I tabellerna redo- visas vattenkonsumtion 2022 från moderbolaget och helägda dotterbolag i Sverige, Danmark, Finland och Tyskland. Vattenkonsumtionen skiljer sig åt stort mellan åren då bolaget 2023 redovisar vattenanvändning från fler konsoliderade bolag i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Balder arbetar successivt med att inkludera vattendata från samtliga konsoliderade bolag i koncernen, vilket inte är möjligt i dagsläget. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE MÅTT OCH MÅL Vattenanvändningen 2023 visar en minskning med 5% per kvadratmeter och år i jämförelse med 2022. Endast bolag som rapporterat vattendata för både 2022 och 2023 inkluderas i jämförelsen. Minskningen kan förklaras av en generell minskning i användning, men också en ökad uppföljning och mätning av vatten- konsumtion. Avseende vattenanvändning per omsätt- ning och år kan en procentuell minskning med 13% ses. Då 2022 var första året bolaget samlade in vattendata för samtliga dotterbolag kan målutfall inte redovisas för 2022. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 51 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 BIOLOGISK MÅNGFALD Biologisk mångfald avser variationsrikedom mellan och inom olika arter på jorden. Den biologiska mångfalden utgör grunden för sam hällen, företag och ekonomier, då den har en avgörande roll för naturens grundläggande funktioner såsom rening av luft och vatten. Balders verksamhet har en potentiellt negativ påverkan på arter och biologiska värden genom såväl ianspråktagande av grönområden och hård görande av yta för fastighetsutveckling som i förvaltning av befintligt fastighetsbestånd. Därutöver kan verksamheten medföra en indirekt negativ påverkan på ekosystem genom produktion av produkter och byggnadsmaterial som används i verksamheten och värdekedjan, vilket medför risker på medel och lång sikt. STRATEGI Enligt Balders hållbarhetspolicy ska bolaget aktivt bidra till att bevara och öka den biologiska mångfalden vid förvaltning av fastigheter och i samband med ny- produktion. Vad gäller nybyggnationsprojekt regleras Balders verksamhet av detaljplaner, lagar och regleringar. Art- skyddet är införlivat i exempelvis svensk lag och innan detaljplaner antas och bygglov erhålls kartläggs platsen ur miljökonsekvenssynpunkt. Regelefterlevnad innebär en påtagligt minskad risk för negativ påverkan. ÅTGÄRDER Inom Balders fastighetsutveckling och löpande förvalt- ning finns flera konkreta exempel på insatser som genomförts i syfte att dels minska och förhindra nega- tiva effekter på den biologiska mångfalden, dels stärka och möjliggöra en ökad biologisk mångfald. Gröna tak med sedum Balder har anlagt gröna tak med sedumväxter både på nyproducerade och äldre fastigheter. På befintliga fastigheter har anläggandet vanligtvis skett på mindre byggnader som miljörum eller cykelparkeringar. Stadsodling I flera av Balders bostadsfastigheter har odlingsplatser iordningsställts och pallkragar placerats ut. Genom att underlätta för fastighetsnära odling av växter och grönsaker bidrar Balder till ökad trivsel hos hyresgäster och det är dessutom till fördel för den biologiska mångfalden i närområdet. Bostäder till pollinerande insekter I syfte att underlätta för pollinerande bin och andra insekter har Balder placerat ut insektshotell och bikupor på ett antal fastigheter. 2023 hade Balder i Sverige exempelvis tre bikupor placerade på Krongårdsvägen i Vårby. Färdplan biologisk mångfald I Finland har dotterbolaget SATO Oyj under 2023 ut- vecklat en färdplan för biologisk mångfald. Färdplanen innehåller en analys av bolagets väsentliga teman inom biologisk mångfald, risker och möjligheter, samt en handlingsplan för år 2024 –2026. Handlingsplanen be- står av flera åtgärder som fokuserar på hur bolaget ska ta hänsyn till biologisk mångfald genom hela verksam- heten, utveckla den interna kompetensen inom ämnet och påbörja åtgärder i bolagets fastigheter. 2023 färdigställdes Green Hills, ett bostadsprojekt beläget strax söder om Köpenhamn. Fastigheten ligger nära natur och grönområden. På fastigheten har cirka 7 000 kvadratmeter gröna tak anlagts och byggnadens fasader är utformade med mer än 10% grönska. Innegården rymmer en ny naturmiljö, på 3 500 kvadratmeter, vilken fungerar både som biotop och som gemensam utemiljö för hyresgästerna. Sammantaget har Balder introdu- cerat över 100 000 nya växter och 300 nya träd i området. Därutöver har även ett skyddat vattenhål för grodor hanterats och bevarats. Sammantaget rymmer fastigheten, som certifie- rats i enlighet med certifieringsstandarden German Sustainable Building Council (DGNB), cirka 350 lägenheter och ett seniorboende. I Vårby strax utanför centrala Stockholm arbetar Balder aktivt med att stärka den biologiska mång- falden. Arbetet vävs även samman med insatser för att öka trivseln och den upplevda tryggheten i området. Utöver fågelholkar och insektshotell finns här tre egna bikupor. För att bina ska trivas vårdas närliggande grönytor varsamt samtidigt som ängsblommor planteras, med ambitionen att ha gröna växter och blommor från tidig vår till sen höst. I området har Balder även anlagt en särskild ekoslinga med 13 stationer där det är möjligt att lära sig mer om naturens betydelse för biologisk mångfald, djurs möjligheter till naturliga habitat, hälsa och rekreation. Genom att inkludera hyres- gäster och skolorna i närområdet i biodling, plan- tering och biologisk mångfald är det möjligt att sammanväva social och miljömässig hållbarhet i förvaltningen. GREEN HILLS HAR BIOLOGISK MÅNGFALD I FOKUS VID NYPRODUKTION BIOLOGISK MÅNGFALD I FÖRVALTNING MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET Under 2023 påbörjades en kartläggning av koncernens påverkan på den biologiska mångfalden för att identifi- era fastigheter i koncernen som är etablerade i känsliga områden för biologisk mångfald. En djupare genom- lysning kommer ske inom de kommande åren. Att aktivt bidra till att bevara och öka biologisk mång- fald i förvaltning och nyproduktion hör till Balders över- gripande koncerngemensamma klimat- och miljömål. Hittills har arbetet primärt genomförts inom ramen för enskilda projekt eller lokala förvaltningsorganisationer. Ett mer strukturerat, koncerngemensamt arbete kring biologisk mångfald, inkluderat kvalitativa och kvanti- fierbara mål, kommer att utvecklas framgent. MÅTT OCH MÅL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 52 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 RESURSANVÄNDNING OCH CIRKULÄR EKONOMI Bygg- och fastighetssektorn står för en betydande del av samhällets samlade materialanvändning och avfallsflöden. Balders verksamheter har en faktisk negativ påverkan till följd av materialanvändning vid nyproduktion, ombyggnads- och renoveringsprojekt. Därutöver finns även en direkt och indirekt negativ påverkan relaterad till avfall genererat från egen verksamhet, kundernas verksamhet och samarbetspartners inom fastighetsutveckling. Både resursanvändning och avfallshantering medför påverkan och finansiella risker på kort, medel och lång sikt. STRATEGI Material och materialanvändning I samband med nyproduktion, ombyggnad och loka- lanpassningar används stora mängder material, vilket ger upphov till en miljöpåverkan när de utvinns, produ- ceras och transporteras. Det innefattar byggnadsma- terial som exempelvis cement, betong, metaller, kemi- kalier och elektroniska produkter. Att minska mängden material som används och även i ökande utsträckning använda återbrukat byggmaterial eller produkter till- verkade av förnybara eller återvunna material är därför viktigt. Balder behöver dessutom säkerställa att det material som används inte innehåller farliga ämnen som riskerar att spridas till naturen eller inomhusmiljön i byggnaderna. Bolaget berörs av miljölagstiftning inom flera områden och ska beakta försiktighetsprinci- pen såväl inom projektutveckling som i den löpande förvaltningen. I enlighet med Balders hållbarhetspolicy ska bolaget sträva efter att reducera miljöskadliga ämnen och an- vända resurseffektiva material. Genom systematiskt och förebyggande arbete kan materialanvändning minimeras. Arbetet med cirkulära resursflöden omfattar även fö- rebyggande aspekter som exempelvis flexibla och an- passningsbara lösningar i byggnader, som syftar till att begränsa påverkan i samband med nedmontering eller rivning. Avfall och avfallshantering Avfall genereras i olika led i Balders värdekedja, vid produktion av olika produkter som bolaget är bero- ende av, inom förvaltningsverksamheten, av entrepre- nörer och samarbetspartners i samband med projekt samt av hyresgäster som verkar i fastigheterna. Avfal- let går sedan till återvinning, återanvändning, förbrän- ning eller deponi, vilket har miljö- och klimatpåverkan. Enligt Balders hållbarhetspolicy ska bolaget reducera verksamhetens avfallsmängder, öka sorteringsgraden och verka för ökat återbruk av material. Balder arbetar för att minska mängden avfall som går till förbränning och deponi. Därutöver pågår även ett arbete för att öka andelen återvinning, genom fastighetsnära avfallshan- tering och genom att ge goda förutsättningar för hyres- gäster att källsortera. Det avfall som uppstår inom Balders egen organisa- tion på grund den egna förvaltningsverksamheten bedöms inte vara väsentligt i förhållande till avfallet från byggprojekt som entreprenörer hanterar samt hyresgästavfallet. ÅTGÄRDER Material och materialanvändning Balder har som mål att nyproducerade fastigheter ska certifieras enligt minst Miljöbyggnad Silver eller mot- svarande, vilket exempelvis innebär BREEAM Very Good, LEED Excellent eller Svanen. Vid nyproduktion som byggs enligt Miljöbyggnad i Sverige ställs krav på loggbok av material och produkter. I loggboken be- döms och sammanställs byggrelaterade produkter uti- från deras kemiska innehåll och miljöpåverkan under livscykeln. Genom att ställa krav på uppförande av loggbok över vilka material som används i en byggnad kan bolaget styra mot mer hållbara materialval. Avfall och avfallshantering Kontrollplan enligt avfallsdirektiv För de arbeten som kräver bygglov eller anmälan är byggherren ålagd att upprätta en kontrollplan i enlig- het med plan-och bygglagen och EU:s avfallsdirektiv. Kontroll planen beskriver bland annat hur avfall ska om- händertas, hur entreprenören säkerställer materialåter- vinning av hög kvalitet och vilka byggprodukter som kan återanvändas. I många projekt ställer Balder högre krav genom avtal och upphandling. För fastigheter som är miljöcertifierade enligt BREEAM gäller dess- utom utökade krav för hur återvinning och avfallshan- tering ska skötas. Ny resurs- och avfallsrutin för projekt I syfte att dels tydliggöra Balders ambitioner och krav- ställan inom avfallshantering, dels möjliggöra bättre uppföljning, implementerades under året en ny resurs- och avfallsrutin för projekt i Sverige. Målsättningen är bland annat att minst 70 viktprocent av det ofarliga byggavfallet från byggarbetsplatsen sorteras för åter- användning, återvinning eller materialåtervinning i enlighet med avfallshierarkin i varje projekt. Arbetet med implementering av rutinen fortsätter under 2024. Tydlig information och välvårdade avfallsrum I förvaltningsfastigheterna genereras huvuddelen av avfallet från hyresgästerna. Under året fortsatte arbetet med att säkerställa att avfallsstationer är rena, ljusa och trygga. Därutöver fortsatte även arbetet med att genom tydlig information uppmuntra och underlätta hyresgästernas avfallssortering. Krav på källsortering anpassas utifrån olika nationella och lokala bestämmelser och ansvaret för detta ligger hos den lokala förvaltningsorganisationen. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET MÅTT OCH MÅL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE Till Balders koncernövergripande klimat- och miljömål hör att reducera miljöskadliga ämnen och använda resurseffektiva material samt reducera avfallsmängder, öka sorteringsgraden och verka för ökat återbruk av material. Hittills har arbetet primärt genomförts inom ramen för enskilda projekt eller lokala förvaltningsorga- nisationer. Ett mer strukturerat och koncerngemen- samt arbete, inkluderat kvalitativa och kvantitiva mål, kommer att utvecklas framgent. Under 2023 har Balder implementerat systemstöd för hållbarhets- rapportering i koncernen och mer data kopplat till avfall och material kommer därigenom samlas in. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 53 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 RAPPORTERING ENLIGT EU-TAXONOMIN EU-taxonomin är ett gemensamt klassificeringssystem framtaget av Europeiska Unionen (EU) för att styra finansmarknaden mot hållbara investeringar. EU-taxonomin tydliggör vad som är en hållbar ekonomisk aktivitet i en verksamhet. För att en aktivitet ska klassificeras som hållbar behöver den väsentligt bidra till minst ett av taxonomins sex miljömål, inte orsaka betydande skada (DNSH) för något av de resterande målen och uppfylla kraven i enlighet med ett antal minimiskyddsåtgärder. Rapportering enligt EU-taxonomin Balder omfattas av upplysningskraven enligt taxonomi- förordningen och rapporterar både andel av verksam- heten som omfattas av EU-taxonomin (eligibility) och den andel som är förenlig med EU-taxonomin (align- ment). De aktiviteter som är relevanta för Balder är avseende miljömål 1 och 2: • 7.1 Uppförande av nya byggnader • 7.2 Renovering av befintliga byggnader • 7.3 Installation, underhåll och reparation av energi- effektiv utrustning • 7.4 Installation, underhåll och reparation av ladd- stationer för elfordon i byggnader (och parkerings- platser i anslutning till byggnader) • 7.5 Installation, underhåll och reparation av instru- ment och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda • 7.6 Installation, underhåll och reparation av tekniker för förnybar energi • 7.7 Förvärv och ägande av byggnader • 4.3 Elproduktion från vindkraft Balders verksamhet omfattar framför allt kategorin 7.7 Förvärv och ägande av byggnader, där störst andel av omsättning och utgifter genereras. Förändring från förgående år Eftersom Balder äger vindkraftverk omfattas bolaget även av avsnitt 4 Energi och redovisar 2023 för första gången förenliga ekonomiska aktiviteter kopplade till aktivitet 4.3 Elproduktion från vindkraft. I rapporteringen 2023 ska bolag även lämna upp- gifter om de ekonomiska aktiviteter i avsnitt 4 Energi som är kopplade till kärnenergi eller fossilgasrelaterade verksamheter, ett upplysningskrav som tillkom vid års- kiftet 2023/2024. Eftersom bolaget inte bedriver verk- samhet inom kärnkraft eller fossil gas, bedöms inte de tillhörande tabellerna, i den delegerade akten (EU) 2022/1214, som tillämpliga och redovisas därför ej. Enligt EU-taxonomin ska bolag rapportera andel av verksamheten som omfattas (eligibility) av taxonomin för respektive miljömål. Inför Balders årsredovisning 2022 hade endast två av de sex miljömålen publicerats (mål 1 Begränsning av klimatförändringar och mål 2 Anpassning till klimatförändringar). I rapporteringen 2023 förväntas bolag också rapportera andel av om- sättning, CapEx och OpEx som omfattas av de reste- rande fyra miljömålen. I det nuvarande utförandet av miljömål 3 till 6 omfattas Balder, utöver de två tidigare beskrivna miljömålen, också av miljömål 4 Omställning till en cirkulär ekonomi, då detta miljömål innefattar aktiviteter som rör uppförande, renovering och rivning HUR BALDER OMFATTAS (ELIGIBILITY) AV EU-TAXONOMIN Miljömål Omfattning (eligibility) 1. Begränsning av klimatförändringar 100% 2. Anpassning till klimatförändringar 100% 3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser 1) ET 4. Omställning till en cirkulär ekonomi 30% 5. Förebyggande och bekämpning av föroreningar ET 6. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem < 1% 1) Miljömål 3 – 6 börjar gälla från 2024, men bolaget ska rapportera hur stor andel av verksamheten som omfattas (eligibility) av dessa fyra miljömålen. Med ET menas ej tillämplig och därmed att bolaget inte omfattas av miljömålet. EU:S SEX MILJÖMÅL 1. Begränsning av klimatförändringar 2. Anpassning till klimatförändringar 3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser 4. Omställning till en cirkulär ekonomi 5. Förebyggande och bekämpning av föroreningar 6. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem av byggnader. Detta mål uppskattas omfatta runt 30% av verksamhetens utgifter. Miljömål 3 (Hållbar använd- ning och skydd av vatten och marina resurser) samt 5 (Förebyggande och bekämpning av föroreningar) har bedömts inte innehålla några aktiviteter som omfattas av bolagets verksamhet. Balder bedömer dock att miljömål 6 (Skydd och återställande av biologisk mång- fald och ekosystem), kopplade till hotellverksamhet, omfattar verksamheten. Balder förvaltar hotellfastig- heter, men driver endast tre hotell i egen regi. Upp- skattningsvis inbegriper detta mindre än 1% av verk- samheten. Redovisning EU-taxonomin 2023 I Balders redovisning av EU-taxonomin inkluderas samtliga konsoliderade bolag i koncernen där Balder har finansiell kontroll. Balder har beslutat att alla aktivi- teter 2023 ska prioritera allokering mot miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar. Köpenhamn Lavetten Hyresrätter 241 lgh MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 54 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 EU-TAXONOMIFÖRENLIGA BYGGNADER 2023 Antal byggnader som har energiklass A eller topp 15% 1) 2) Antal byggnader som har energiklass B eller C alternativt topp 30% 3) Totalt antal byggnader som inkluderats i årets genomlysning av EU-taxonomin 322 449 1 390 1) I tabellen har byggnader hos samtliga konsoliderade bolag i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien inkluderats. 2) De byggnader som räknas in här har ett primärenergital som befinner sig under gränsvärdet för topp 15% eller har energi klass A. 3) De byggnader som räknas in här har ett primärenergital som befinner sig under gränsvärdet för topp 30% eller som har minst energiklass C. De byggnader som har energiklasss A eller befinner sig under gränsvärdet för topp 15% inkluderas inte i datan nedan. Avsnitt 7 Byggnader Även om det finns möjligheten till allokering mot miljö- mål 2 Anpassning till klimatförändringar, har Balder valt att prioritera allokering mot miljömål 1 under 2023. Detta beror på att de ekonomiska tal som kan tillgodo- räknas till miljömål 2 är mycket restriktiva enligt taxono- miförordningen. För att linjera mot miljömål 2 krävs att en byggnad antingen befinner sig i minst energiklass C eller i topp 30% i det nationella eller regionala beståndet uttryckt i primärenergital. Skulle Balder välja att linjera mot miljö- mål 2 skulle, borträknat de byggnader som linjerar mot miljömål 1, 449 byggnader vara inom topp 30% i det nationella beståndet eller ha energiklass B eller C. I redovisningen 2022 inkluderades endast byggnader uppförda innan 31 december 2020. För redovisningen 2023 inkluderas utöver dessa också byggnader upp- förda efter 31 december 2020. Denna uppdelning görs då de krav som ställs på byggnader under aktivitet 7.7 skiljer sig åt beroende på när de är byggda. För att av- göra när en byggnad är uppförd har Balder valt att utgå från datum för godkänt bygglov. De byggnader som är uppförda före 31 december 2020 bedöms klara kraven för miljömål 1 om de har energiklass A eller uppfyller nationella kraven för topp 15% mest energieffektiva byggnader. De byggnader som är uppförda efter den 31 december 2020 bedöms klara kraven för miljömål 1 om de har en energprestanda som är minst 10% bättre än de nationella kraven för nära-nollenergibyggnad (NZEB). Ytterligare krav för stora byggnader (> 5,000 kvm) tillkommer när de är uppförda efter 31 december 2020, i form av klimat- beräkningar och trycktäthetsprov. Kraven på att inte orsaka betydande skada (DNSH) för aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader är att byggnaden ska ha genomgått en klimatriskanalys i enlighet med den metod som fastställts av taxonomi- förordningen. Avsnitt 4 Energi Balder äger fem vindkraftverk i Sverige och rapporterar därför förenlighet med aktivitet 4.3. Vindkraftverkens aktivitet allokeras mot miljömål 1. De vindkraftverk som bedöms klara kraven för miljömål 1 ska producera elek- tricitet samt ha genomgått en klimatriskanalys. Läs mer om energi och förnybar energi på sida 48–50. Klimatriskanalyser För att uppfylla EU-taxonomins krav, och inte orsaka betydande skada, krävs att klimatriskanalyser genom- förs på byggnadsnivå. Det omfattar screening av klimatrisker (steg A), sårbarhetsanalys (steg B) och åt- gärdsplan (steg C). Åtgärdsplanerna ska implementeras inom fem år efter det att de är upprättade. För att en byggnad ska anses vara förenlig med taxonomin behö- ver en fullständig klimatriskanalys utföras. Balder genomförde år 2022 cirka 100 klimatrisk- screeningar i Sverige, Danmark, Finland och Norge. För 54 av dessa klimatriskanalyser genomfördes även sårbarhetsanalys och åtgärdsplan. Under 2023 utförde Balder en större mängd klimatriskanalyser för byggna- der i Sverige, Danmark och Finland, samt för delar av bolagets fastigheter i Norge. I Sverige har exempelvis en stor del av byggnadsbeståndet genomgått steg A i klimatriskanalysen. De byggnader som bedöms kunna uppfylla kraven i EU-taxonomin prioriterades och har även fått genomgå en sårbarhetsanalys och handlings- planer har upprättats. Det är ett omfattande arbete som påbörjats för att bedöma framtida klimatrisker och vilka klimatanpassningar som bör genomföras för att minska långsiktiga risker i verksamheten. Mer infor- mation om klimatanpassning och de klimatriskanalyser som genomförts under 2023 presenteras på sida 42–43. Minimiskyddsåtgärder För att en aktivitet ska kunna klassas som förenlig med EU-taxonomin behöver samtliga krav inom minimi- skyddsåtgärder uppfyllas, vilket innefattar socialt an- svarstagande inom områdena mänskliga rättigheter och arbetares rättigheter, antikorruption, beskattning och rättvis konkurrens. För att efterleva minimiskyddsåtgärderna krävs att Balderkoncernen har processer och policyer på plats, samt att inga lagöverträdelser inom områdena inträffat under året. Under 2023 har Balder genomlyst process- och överträdelsekriterier hos alla konsoliderade dotter- bolag. Denna genomlysning har genomförts med hjälp av ett formulär där information om policyer, processer och lagöverträdelser efterfrågats. Genomlysningen visade att Balder och dess dotterbolag efterlever EU- taxonomins minimiskyddsåtgärder. Sammanställning 2023 Sammanställning för 2023 visar att Balder har 189 fastigheter som kan klassas som helt förenliga med EU-taxonomin, då det gjorts en fullständig klimatrisk- analys. Sammanställningen visar också att samtliga (5) av Balders vindkraftverk är förenliga med EU-taxo- nomin. I tabellen nedan redovisas ekonomiska andel av bola- gets omsättning, CapEx (investeringar) och OpEx (driftskostnader) som är förenliga med EU-taxonomin. Där finns också en jämförelse mot taxonomilinjeringen 2022. Att utfallet skiljer sig så stort mellan 2022 och 2023 kan summeras av att fler konsoliderade bolag har genomfört fullständiga klimatriskanalyser, samt att redovisningsprinciper för redovisning av CapEx har uppdaterats sedan 2022 för att även kunna inkludera nyproducerade byggnader under aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Balder är verksamt i sex olika länder med diversifierad lagstiftning. Det skiljer sig exempelvis åt när det gäller former för upprättande av energideklarationer och de nationella gränsvärden för vilka byggnader som kan klassas inom topp 15% och topp 30%. Arbetet med EU- taxonomin är omfattande och Balder har valt att vidare inta en försiktig hållning i rapporteringen. Vilka fastig- heter som är förenliga med EU-taxonomin baseras på bolagets nuvarande tolkning av regelverket och kan komma att ändras i takt med att kriterier förtydligas. Bolaget kommer att utöka rapporteringen successivt och inkludera fler ekonomiska aktiviteter som är för- enliga med EU-taxonomin. BALDERS FÖRENLIGHET MED EU-TAXONOMIN Total 2023, Mkr Varav andel förenlig med EU-taxonomin 2023, % Varav andel förenlig med EU-taxonomin 2022, % Omsättning 1) 14 882 13 3 CapEx 6 959 50 0 OpEx 754 11 6 1) En närmare beskrivning av omsättning, CapEx och OpEx återfinns på sida 57–59 under rubriken Redovisningsprinciper. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / EU-TAXONOMIN ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 55 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 EKONOMISKA AKTIVITETER FÖRENLIGA MED EU-TAXONOMIN Balder redovisar 2023 förenliga ekonomiska aktiviteter kopplade till 7.7 Förvärv och ägande av byggnader och 4.3 Elproduktion från vindkraft. I redovisningen inklu- deras endast konsoliderade bolag där Balder har finan- siell kontroll. Finansiell data är framtagen på fastighets- nivå och inte på byggnadsnivå, eftersom finansiell data i bolagets ekonomisystem är kopplad till fastighet. Köpenhamn Øresund Park Hyresrätter 437 lgh Byggnader med energiklass A eller som är inom topp 15% bästa i beståndet avseende energiprestanda har sammanställts utifrån gällande energideklaration. För- siktighetsprincipen har tillämpats om fler byggnader finns inom samma fastighet, då det högsta primärener- gitalet för hela fastigheten används. Ingen avvägning (beräkning) mellan antalet kvadratmeter med olika primärenergital har gjorts. Äldre energideklarationer är inte omräknade enligt den mest aktuella beräknings- metoden för energideklarationer. Finansiell data för samtliga vindkraftverk är framtaget som en total summa för omsättning och OpEx. Ekono- miska aktiviteter redovisas inte per respektive vind- kraftverk, då de är kopplade till samma konto i bolagets ekonomisystem. Klimatriskanalyser är utförda i enlighet med krav angivna i EU-taxonomin. Minimiskyddsåtgärder har genomlysts på både koncern- och dotterbolagsnivå. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / EU-TAXONOMIN ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 56 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 OMSÄTTNING Andel av omsättning från produkter och tjänster förenliga med EU-taxonomin 2023 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Ekonomiska aktiviteter Kod Omsättning Andel av omsättning, 2023 Begränsning av klimat förändringar (CCM) Anpassning till klimat förändringar (CCA) Vatten (WTR) Föroreningar (PPC) Cirkulär ekonomi (CE) Biologisk mångfald (BIO) Begränsning av klimatförändringar (CCM) Anpassning till klimatförändringar (CCA) Vatten (WTR) Föroreningar (PPC) Cirkulär ekonomi (CE) Biologisk mångfald (BIO) Minimiskydds- åtgärder Andel av (A.1) eller (A.2) omsättning, 2022 Kategori (möjliggö- rande verksamhet) Kategori (omställ- nings-verksamhet) Mkr % J;N;N/ EL J;N;N/ EL J;N;N/ EL J;N;N/ EL J;N;N/ EL J;N;N/ EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. AKTIVITETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) aktiviteter Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 1 927 13 J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL — J — — — — J 3 — — Elproduktion från vindkraft CCM 4.3 14 0 J N/EL — — — — — J ET — J J J — — — De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) aktiviteternas omsättning (A.1) 1 941 13 13 — — — — — — J ET — J J J 3 Av vilka möjliggörande aktiviteter 0 0 0 — — — — — — — — — — — — — E Av vilka omställningsaktiviteter 0 0 0 — — — — — — — — T A.2. Aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2.) Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 12 941 87 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 97 Omsättningen från de aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomi förenliga) (A.2.) 12 941 87 87 — — — — — 97 Totalt (A.1. + A.2.) 14 882 100 100 — — — — — 100 B. AKTIVITETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMI Omsättningen från aktiviteter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0 Total 14 882 100 Redovisningsprinciper omsättning Redovisningen av total omsättning motsvarar koncernens hyresintäkter samt intäkter från försäljning av exploateringsfastigheter under året i resultaträkningen. För vindkraft ingår även intäkter från försäljning av el.Intäkter från vindkraft redovisas under övriga intäkter i resultaträkningen. Kriteriet för att inte orsaka betydande skada avseende vatten för aktivitet 4.3 Elproduktion från vindkraft anses ej tillämpligt (ET) då bolagets vindkraftverk inte är belägna till havs. Följande avses med förkortningar i tabellen: J, verksamheten omfattas och är förenlig; N, verksamheten omfattas men är inte förenlig; N/EL, verksamheten omfattas ej eller är ej tillämplig. Balder har valt att prioritera allokering mot miljömål 1 Begräns- ning av klimatförändringar (CCM) under 2023, vilket redovisas i tabellen till höger. Utfall 2023 Balders taxonomiförenliga omsättning har ökat från 3% 2022 till 13% 2023. Den stora ökningen i taxonomiförenlig omsättning beror på att fler konsoliderade bolag har kunnat uppvisa att de har byggnader som är EU-taxonomilinjerade enligt de krav som ställs för aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Fler energideklarationer har uppdaterats och fullständiga klimatriskanalyser har utförts i större utsträckning. I rapporte- ringen för 2023 har bolag i Sverige, Danmark och Finland inkommit med underlag för taxonomirapporteringen avseende aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. 2023 inkluderas ekonomiska aktiviteter från bolagets vindkraft i Sverige, vilket inte gjordes 2022. Andel av omsättning / Total omsättning Taxonomilinjerad aktivitet per mål Taxonomikvalificerad aktivitet per mål Begränsning av klimat- förändringar (CCM) 13% 100% Anpassning till klimat förändringar (CCA) — — Vatten (WTR) — — Cirkulär ekonomi (CE) — — Föroreningar (PPC) — — Biologisk mångfald (BIO) — — MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / EU-TAXONOMIN ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 57 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 CAPEX Andel av CapEx från produkter och tjänster förenliga med EU-taxonomin 2023 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Ekonomiska aktiviteter Kod CapEx Andel av CapEx, 2023 Begränsning av klimat förändringar (CCM) Anpassning till klimat förändringar (CCA) Vatten (WTR) Föroreningar (PPC) Cirkulär ekonomi (CE) Biologisk mångfald (BIO) Begränsning av klimatförändringar (CCM) Anpassning till klimatförändringar (CCA) Vatten (WTR) Föroreningar (PPC) Cirkulär ekonomi (CE) Biologisk mångfald (BIO) Minimiskydds- åtgärder Andel av (A.1) eller (A.2) omsättning, 2022 Kategori (möjliggö- rande verksamhet) Kategori (omställ- nings-verksamhet) Mkr % J;N;N/ EL J;N;N/ EL J;N;N/ EL J;N;N/ EL J;N;N/ EL J;N;N/ EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. AKTIVITETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) aktiviteter Förvärv och ägande av byggnader CCM7.7 3 465 50 J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL — J — — — — J 0 — — De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) aktiviteternas CapEx (A.1) 3 465 50 50 — — — — — — J — — — — J 0 Av vilka möjliggörande aktiviteter 0 0 0 — — — — — — — — — — — — — E Av vilka omställningsaktiviteter 0 0 0 — — — — — — — — T A.2. Aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader CCM7.7 3 494 50 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 100 CapEx från de aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2.) 3 494 50 50 — — — — — 100 Totalt (A.1. + A.2.) 6 959 100 100 — — — — — 100 B. AKTIVITETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMI CapEx från aktiviteter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0 Total 6 959 100 Andel av CapEx / Total CapEx Taxonomilinjerad aktivitet per mål Taxonomikvalificerad aktivitet per mål Begränsning av klimat- förändringar (CCM) 50% 100% Anpassning till klimat förändringar (CCA) — — Vatten (WTR) — — Cirkulär ekonomi (CE) — — Föroreningar (PPC) — — Biologisk mångfald (BIO) — — Redovisningsprinciper CapEx I investeringar ingår aktiverade utgifter för förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter under året. Kapitalutgifter återfinns i Not 12 i Balders finansiella rapport och består av förvärv och investeringar i befintliga fastigheter och projekt. Vidare ingår tomträtter (nyttjande- rättstillgångar), se Not 8. Utöver det omfattas också inventarier och vindkraftverk som utgör en kapitalutgift, se Not 13. Kapitalutgifter från nypro- duktion av fastigheter allokeras till aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader för 2023, då förtydliganden kring hur fastighetsförvaltare får rapportera om nyligen uppförda byggnader har tydliggjorts under 2023. Följande avses med förkortningar i tabellen: J, verksamheten omfattas och är förenlig; N, verksamheten omfattas men är inte förenlig; N/EL, verk- samheten omfattas ej eller är ej tillämplig. Balder har valt att prioritera allokering mot miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar (CCM) under 2023, vilket redovisas i tabellen till höger. Utfall 2023 Den taxonomiförenliga CapEx har ökat från ungefär 0% 2022 till 50% 2023. Under 2023 tydliggjordes hur fastighetsförvaltare bör rapportera kring aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader avseende fastigeter under uppförande. Detta har gjort att bolaget kan allokera CapEx som tillkommer från nyproduktion till denna aktivitet. Anledningen till den stora ökningen beror på att Balder har färdigställt byggnader under 2023 som har inkluderats i rapporteringen, vilket inte inkluderades i rapporteringen 2022. Dessutom beror den stora ökningen i taxonomiförenlig CapEx på att fler konsoliderade bolag har kunnat uppvisa att de har byggnader som är EU-taxonomilinjerade enligt de krav som ställs för aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Fler energideklarationer har uppdaterats och fullständiga klimatriskanalyser har utförts i större utsträckning. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / EU-TAXONOMIN ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 58 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 OPEX Andel av OpEx från produkter och tjänster förenliga med EU-taxonomin 2023 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Ekonomiska aktiviteter Kod OpEx Andel av OpEx, 2023 Begränsning av klimat förändringar (CCM) Anpassning till klimat förändringar (CCA) Vatten (WTR) Föroreningar (PPC) Cirkulär ekonomi (CE) Biologisk mångfald (BIO) Begränsning av klimatförändringar (CCM) Anpassning till klimatförändringar (CCA) Vatten (WTR) Föroreningar (PPC) Cirkulär ekonomi (CE) Biologisk mångfald (BIO) Minimiskydds- åtgärder Andel av (A.1) eller (A.2) omsättning, 2022 Kategori (möjliggö- rande verksamhet) Kategori (omställ- nings-verksamhet) Mkr % J;N;N/ EL J;N;N/ EL J;N;N/ EL J;N;N/ EL J;N;N/ EL J;N;N/ EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. AKTIVITETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) aktiviteter Förvärv och ägande av byggnader CCM7.7 81 11 J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL — J ET — J J J 6 — — Elproduktion från vindkraft CCM4.3 2 0 J N/EL — — — — — J ET — J J J — — — De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) aktiviteternas OpEx (A.1.) 83 11 11 — — — — — — J ET — J J J 6 Av vilka möjliggörande aktiviteter 0 0 0 — — — — — — — — — — — — — E Av vilka omställningsaktiviteter 0 0 0 — — — — — — — — T A.2. Aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader CCM7.7 671 89 89 EL N/EL N/EL N/EL N/EL 94 OpEx från de aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (A.2.) 671 89 89 — — — — — 94 Totalt (A.1. + A.2.) 754 100 100 — — — — — 100 B. AKTIVITETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMI OpEx från aktiviteter som inte omfattas av taxonomin 0 0 Total 754 100 Andel av OpEx / Total OpEx Taxonomilinjerad aktivitet per mål Taxonomikvalificerad aktivitet per mål Begränsning av klimat- förändringar (CCM) 11% 100% Anpassning till klimat förändringar (CCA) — — Vatten (WTR) — — Cirkulär ekonomi (CE) — — Föroreningar (PPC) — — Biologisk mångfald (BIO) — — Redovisningsprinciper OpEx I driftskostnader ingår utgifter som är direkt hänförliga till det löpande underhållet av fastigheterna och de utgifter som är nödvändiga för att upprätthålla fastigheternas funktion. Detta inkluderar vissa driftskostnader, men endast kostnader för personal (löner) och tillbehör (exempelvis bilar) för att sköta fastigheterna. Det inkluderar renoveringar som inte har aktiverats på koncernnivå som investeringar och kostnader för under- håll och reparationer. Energiförbrukningskostnader och fastighetsskatt ingår inte. Kriteriet för att inte orsaka betydande skada avseende vatten för aktivitet 4.3 Elproduktion från vindkraft anses ej tillämpligt (ET) då bolagets vindkraftverk inte är belägna till havs. Följande avses med förkortningar i tabellen: J, verksamheten omfattas och är förenlig; N, verksamheten omfattas men är inte förenlig; N/EL, verksamheten omfattas ej eller är ej tillämplig. Balder har valt att prioritera allokering mot miljömål 1 Begräns- ning av klimatförändringar (CCM) under 2023, vilket redovisas i tabellen till höger. Utfall 2023 Den taxonomiförenliga OpEx har ökat från 6% 2022 till 11% 2023. Den stora ökningen i taxonomiförenlig OpEx beror på att fler konsoliderade bolag har kunnat uppvisa att de har byggnader som är EU-taxonomilinjerade enligt de krav som ställs för aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Fler energideklarationer har uppdaterats och fullständiga klimatriskanalyser har utförts i större utsträckning. I rapporteringen för 2023 har bolag i Sverige, Danmark och Finland inkommit med underlag för taxonomirapporteringen avseende aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. 2023 inkluderas ekonomiska aktiviteter från bolagets vindkraft i Sverige, vilket inte gjordes 2022. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET / EU-TAXONOMIN ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 59 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 S SOCIAL HÅLLBARHET Balder har genom sin verksamhet en faktisk och potentiell påverkan på egna medarbetare, lokal- samhällen och arbetstagare i värdekedjan. I syfte att maximera effekten av hållbarhets- arbetet fokuseras det till de sociala områden som bedömts som mest väsentliga. Dessa områden ut- görs av likabehandling och lika möjligheter för alla och arbetsvillkor för egna medarbetare såväl som arbetstagare i värdekedjan. Som stor fastighets- ägare har Balder faktiska möjligheter att bidra med områdesutveckling och positiv lokal påverkan i och kring de fastigheter som bolaget äger, utveck- lar och förvaltar. För mer information om Balders väsentlighets- analys, se sida 37–38. KAPITLET BESKRIVER BALDERS HÅLLBAR- HETSARBETE KOPPLAT TILL: • Egna medarbetare • Likabehandling och lika möjligheter för alla • Arbetsvillkor • Arbetskraft i värdekedjan • Lokal påverkan och områdesutveckling STYRDOKUMENT OCH POLICYER • Uppförandekod • Hållbarhetspolicy • Arbetsmiljöpolicy • Jämlikhet- och mångfaldshetspolicy • Policy för hälsa och säkerhet Samtliga policyer är föremål för årlig revision och antas av Balders styrelse. EGNA MEDARBETARE För att Balder ska kunna fortsätta driva och utveckla verksamheten krävs att bolaget har förmåga att rekrytera och behålla medarbetare med rätt kompetens. Bristande arbetsvillkor för egna och icke-anställda, liksom brister i jämlikhet och mångfald skulle kunna medföra en negativ påverkan på den enskilda individen. Risker relaterade till arbetsvillkoren för egna och icke-anställda medarbetare kan även leda till lagöver- trädelser, försämrad företagskultur, bristande hälsa och säkerhet, personalomsättning, ökade rekryteringskostnader och skadat rykte. Risker relaterade till arbetsvillkor i den egna verksamheten bedöms därför medföra en väsentlig finansiell risk för Balder på kort, medellång och lång sikt. STRATEGI Affärsmässighet, framåtanda och engagemang är ledord som präglar Balder som bolag och dess med- arbetare i den dagliga verksamheten. Medarbetarna är Balders viktigaste tillgång för att bedriva långsiktig fastighetsförvaltning med nöjda kunder. Bolagets egna anställda avser bland annat fastighetsskötare och fastighetsförvaltare inom bostads- och kommersiell förvaltning, men även centrala funktioner med mer administrativa arbetsuppgifter inom exempelvis ekono- mi, kundservice och IT. Balders icke-anställda utgörs av olika typer av uppdragsanställda konsulter, studenter och andra operativt viktiga anställda för den dagliga driften av Balders fastigheter så som lokalvårdare, elek- triker, projektledare och anställda för skötsel av utemiljö. Balders samtliga egna anställda är sysselsatta i Sverige, Danmark, Finland och Norge, där nationell lagstiftning generellt ställer omfattande och höga krav kring hur bolag strategiskt och operativt måste arbeta med efterlevnad av mänskliga rättigheter och hantering av grundläggande krav. Exempelvis inom arbetsvillkor, skäliga löner, arbetsmiljö och hälsa och säkerhet. Balders koncerngemensamma uppförandekod gäller för både anställda och icke-anställda. Den baseras på internationella riktlinjer som FN:s Global Compacts tio principer för mänskliga rättig heter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption, OECD:s riktlinjer för multinationella företag, ILO:s kärnkonventioner och FN:s väg ledande principer för företag och mänskliga rättigheter. Bolaget arbetar även strategiskt med olika åtgärder för att vara en attraktiv arbetsgivare med god arbets- miljö och förmåga att rekrytera och behålla engagerade medarbetare med rätt kompetens. En förutsättning för att detta ska vara möjligt är att Balder imple m en terar och följer upp olika strategiska beslut och åtgärder som möjliggör trygg anställning, konkurrenskraftig lönesättning, lika lön för likvärdigt arbete, goda möjlig- SOCIAL heter till kompetensutveckling samt arbetsförhållanden som främjar mångfald, jämställdhet nytänkande och samarbete. Utfallet av den dubbla väsentlighetsanalysen visar att Balders mest väsentliga frågor kopplat till den egna arbetskraften är likabehandling och lika möjligheter för alla samt arbetsvillkor, se sida 60–66. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 60 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 LIKABEHANDLING OCH LIKA MÖJLIGHETER FÖR ALLA Inom hela Balderkoncernen bedrivs ett kontinuerligt arbete med att säkerställa att åtgärder finns på plats för att hantera de risker och möjlig- heter som finns kopplat till likabehandling och lika möjligheter för alla. Det gäller både före, under och efter medarbetarnas anställning. ÅTGÄRDER Jämlikhet- och mångfaldspolicy Balders koncerngemensamma jämlikhet-och mång- faldspolicy, som årligen fastställs av styrelsen, under- stryker att alla medarbetare ska behandlas och bemö- tas med respekt och värdighet och ha samma rättigheter, skyldigheter, möjligheter och inflytande inom alla väsentliga områden i arbetslivet. Policyn in- kluderar åtgärder som alla bolag inom koncernen ska implementera och följa upp på i den dagliga verksam- heten, exempelvis förebyggande insatser för diskrimi- nering och trakasserier, regelbundna lönekartlägg- ningar, anpassning av arbetsplatser och möjligheter till utbildning och utveckling. Eventuella avvikelser från policyn kan rapporteras in via Balders visselblåsartjänst eller till närmaste chef. Under året har inga visselblåsar- fall rapporterats in som lett till åtgärd, läs mer om bolagets visselblåsartjänst på sida 71. I Balder Sverige utvärderas jämställdhet och mångfald även i samband med regelbundna lönekartläggningar, utvecklings- samtal och medarbetarenkäter. Kompetensbaserad och fördomsfri rekryteringsprocess Balder strävar efter arbetsgrupper med medarbetare med olika bakgrund och erfarenheter eftersom det berikar verksamheten och bidrar till en fortsatt positiv utveckling. I Sverige arbetar Balder exempelvis aktivt med åtgärder för att skapa en så objektiv och kompe- tensbaserad rekryteringsprocess som möjligt. Mång- fald och inkludering beaktas vid utformning av arbets- annonser sett till språk och bilder för att locka en bredare grupp av kandidater. Standardiserade och jämförbara frågor ersätter allt oftare personligt brev och rekryteringstester används i ett tidigt stadie innan kallelse till arbetsintervju. HR-funktionen stöttar och utbildar chefer löpande för att de ska bedriva fördoms- fria och kompetensbaserade rekryteringsprocesser. Under 2023 har Balders finska dotterbolag SATO Oyj utvecklat en handlingsplan inom mångfald, jämlikhet och inkludering (Diversity, Equity and Inclusion plan). Fokusområden kopplat till de egna medarbetarna ligger främst på att integrera mångfaldsperspektivet i rekryteringsprocessen. Åtgärder så som genomlys- ning av rekryteringsprocessen, utbildning av rekryte- rande personal samt tillämpning av positiv diskrimine- ring i de fall då valet står mellan likvärdiga kandidater genomförs. Medarbetarundersökningar Merparten av alla dotterbolag inom koncernen med egna anställda har regelbundna medarbetarundersök- ningar som riktas till fastanställda medarbetare i syfte att undersöka olika arbetsrelaterade faktorer som på- verkar de anställdas trygghet, trivsel och engagemang. Medarbetarenkäterna gör det möjligt att mäta, analy- sera och agera utifrån de olika utfallen. Insikterna ligger till grund för Balders fortsatta arbete för att förebygga negativ påverkan och samtidigt proaktivt förbättra den psykosociala och fysiska arbetsmiljön. Under vintern 2023 lanserade Balder medarbetare- undersökningen KEEP (Kunskap, Engagemang, Entre- prenörskap och Personal) för medarbetarna i Sverige som ett led i att utveckla dialogen med medarbetare ytterligare. HR-avdelnigen ansvarar för att samman- ställa resultaten och tillsätta åtgärdsplan i samverkan med ansvariga chefer. Undersökningen gav ett utfall om 2 på en skala från -20 till +20, vilket indikerar en relativt hög resultat även i relation till fastighetsbran- schens snitt om -6. Läs mer på sida 4. Balders dotterbolag i Danmark har en extern medar- betarundersökning som årligen skickas ut till samtliga anställda. Utfallet följs upp huvudsakligen av ansvarig chef för varje avdelning, alternativt i samverkan med HR-avdelningen vid låga resultat och ifall en åtgärdsplan behöver tas fram. Utfall från de olika parametrarna jäm- förs även externt mot företag med liknande verksamhet. Vid avslut av anställning i Sverige erbjuds samtliga medarbetare som ska lämna Balder att anonymt be- svara en exit-enkät kopplat till sin anställning och Balder som arbetsgivare. Utfallet från exitenkäterna summeras anonymiserat och behandlas sedan på led- ningsnivå och används som underlag för utvärdering, hantering och beslut kopplat till exempelvis före- byggande åtgärder för bolagets personalomsättning, likabehandlingsplan och säkerhetsrutiner. Kompetensförsörjning Balder är beroende av medarbetare med rätt kompe- tens för att fortsätta driva och utveckla verksamheten. Utbildning är en viktig faktor för att utveckla medarbe- tare och skapa internt engagemang. Det är också en förutsättning för att behålla medarbetare och ge dem möjligheter att växa och göra karriär internt inom Balder. Enligt bolagets koncernövergripande hållbar- hetspolicy ska alla bolag inom ramen för social hållbar- het planera och följa upp åtgärder som främjar utbild- ning och kompetensutveckling av medarbetare. Utbildning och utveckling ska erbjudas till alla med- arbetare efter behov enligt jämlikhet- och mångfalds- policyn. I Sverige har Balder ett stort antal interna utbild- ningar för medarbetare som uppdateras löpande. Ut- bildningarna är främst tillgängliga via Balder Akademi som är bolagets digitala utbildningsplattform och kunskapsbank. I Balder Akademi, som drivs av HR- funktionen, samordnas kompetensutveckling av an- ställda och nyanställda samt även i de fall nya roller och funktioner tillkommer i bolaget. Som nyanställd tilldelas man både skräddarsydda utbildningspaket uti- från yrkesroll samt övergripande kurser om Balders värderingar och organisatoriska funktioner, arbetssätt och rutiner. Balder Sverige har även en intern utbild- ningssatsning, vid namn Roots, för de centrala funktio- nerna som innebär praktik inom fastighetsförvalt- ningen med syfte att öka medarbetarnas förståelse och respekt för varandras arbetsroller. Åtgärder inom utbildning och kompetensutveckling syns även i Balders dotterbolag. Exempelvis finns Balder Akademi i dansk tappning i Danmark. I det finska dotterbolaget SATO Oyj arbetar bolaget aktivt med ”Osaamisen Noste programme”. Programmet syftar bland annat till att identifiera nuvarande och framtida kompetensbehov inom bolagets alla avdel- ningar och ta fram en övergripande åtgärdsplan för kompetensutveckling av medarbetarna. Fokusområden under 2023 har varit coachande ledarskap, självledar- skap, förståelse för affärer och hållbarhet. SOCIAL HÅLLBARHET / EGNA MEDARBETARE Balder har som socialt hållbarhetsmål att vara en arbets- plats fri från diskriminering och trakasserier. Ingen diskriminering får ske på grund av ålder, kön, könsiden- titet, religion, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller etnisk bakgrund. Alla former av trakasserier är för- bjudna, liksom kränkande särbehandling. Uppföljning av målet sker genom att mäta antalet incidenter under räkenskapsåret. Antidiskriminering Under räkenskapsåret har inga fall av diskriminering rapporterats in. Balder har inte haft några incidenter kopplat till mänskliga rättigheter under räkenskaps- året. Under 2022 kom det till bolagets kännedom att incidenter av diskriminering hade förekommit under arbetstid. Händelserna hanterades utifrån bolagets rutiner, med medarbetarnas psyko sociala arbetsmiljö i främsta rum. MÅTT OCH MÅL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 61 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ANSTÄLLDA PER KÖN Kön 1) Antal anställda 2) 2023 2022 3) Män 665 666 Kvinnor 483 491 Totalt anställda 1 148 1 157 1) Könstillhörigheterna ”Annat” och ”Ej angivet” är exkluderat i tabellen då ingen data rapporterats in. 2) Antal anställda är beräknat på antal personer per sista dag i angiven räkenskapsperiod (exklusive sommararbetare och praktikanter). Anställda avser medarbetare anställda hos dotter- bolag med fler än fem anställda i Sverige, Danmark, Finland och Norge. Tyskland och Storbritannien har inga antällda hos Balder. 3) Statistik i tabellen har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit. ANSTÄLLDA PER LAND Land 1) Antal anställda 2) 2023 2022 3) Sverige 614 634 Danmark 100 108 Finland 412 392 Norge 4) 22 23 1) Balder har valt att redovisa uppgifter för de länder med färre än 50 anställda (Norge) och lägre än 10% av totala antalet egna anställda medarbetare inom koncernen (Danmark och Norge). 2) Antal anställda är beräknat på antal personer per sista dag i angiven räkenskapsperiod (exklusive sommararbetare och praktikanter). 3) Statistik i tabellen har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit. 4) Totalt antal anställda i Norge skiljer sig åt från finansiell redovisning (24 anställda) då hållbarhetsredovisningen exkluderar bolag med färre än fem anställda. HÅLLBARHETSMÅL Antidiskriminering Utfall 2023 Utfall 2022 Inga incidenter av diskriminering 1) , inklusive trakasserier 0 < 5 1) Avser antal incidenter av diskriminering av medarbetare som kommit till bolagets kännedom. SOCIAL HÅLLBARHET / EGNA MEDARBETARE Anställda Antalet anställda inom koncernen uppgick till 1 148 och är i nivå med föregående räkenskapsperiod (1 157). Balder har en relativt jämn könsfördelning då anställda 2023 var 58% män och 42% kvinnor. Inga avvikande förändringar har skett i antalet anställda per landsnivå eller sett till kön eller avtalstyp mellan räkenskaps- perioderna. Majoriteten av koncernens anställda är tills vidareanställda med en heltidsanställning. Vid ut- gången av 2023 var 94% av bolagets anställda tills - vidareanställda och 95% heltidsanställda. Utfallet för- klaras av att Balder i stor utsträckning erbjuder permanenta anställningsformer med full sysselsätt- ningsgrad. Se tabeller kopplat till Balders anställda till höger samt på sida 62-63. Mångfald Bolagets största åldersgrupp bland de anställda är 30 till 50 år (59%) och den näst största är under 30 år gamla (23%). Balders relativt unga arbetskraft förklaras av att bolaget historiskt rekryterat och lärt upp unga talanger med starkt engagemang och vilja att utvecklas. Den större andelen av koncernens medarbetare avser tjänstemän (77%) som arbetar mer administrativt och är utplacerade på olika kontor oftast i större eller medelstora städer. Arbetare (23%) avser främst fastig- hetsskötare som primärt arbetar med drift, underhåll och skötsel av Balders fastigheter. Könsfördelningen på styrelse- och ledningsnivå är oförändrad mot före- gående räkenskapsperiod. Styrelsens medlemmar består av fyra män och en kvinna, alla över 50 år. Ledningen har en mer jämn fördelning mellan könen med 60% kvinnor och 40% män med något yngre åldersfördelning jämfört med styrelsen. Se tabell med mångfaldsindikatorer på sida 63. Utbildning och kompetensutveckling En bred majoritet av koncernens anställda har haft regelbundna mål- och utvecklingssamtal under 2023 (totalt 89%) vilket är linje med tidigare årsutfall. Det genomsnittliga antalet utbildningstimmar per anställd var 13 timmar under 2023. Se tabell ”Utbildning och kompetensutveckling” på sida 63. ANSTÄLLDA PER AVTALSTYP OCH KÖN 2023 2022 1) Kvinna Man Totalt Kvinna Man Totalt Antal anställda 2) 483 665 1 148 491 666 1 157 Antal tillsvidareanställda 3) 453 631 1 084 466 642 1 108 Antal tillfälligt anställda/behovs- anställda 4) 30 34 64 25 24 49 Antal heltidsanställda 5) 446 648 1 094 476 659 1 135 Antal deltidsanställda 6) 37 17 54 15 7 22 1) Statistik i tabellen har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit. 2) Antal anställda är beräknat på antal personer per sista dag i angiven räkenskapsperiod (exklusive sommararbetare och praktikanter). Anställda avser medarbetare anställda hos dotterbolag med fler än fem anställda i Sverige, Danmark, Finland och Norge. Tyskland och Storbritannien har inga antällda hos Balder. Könstillhörigheterna ”Annat” och ”Ej angivet” är exkluderat i tabellen då ingen data rapporterats in. 3) Tillsvidareanställda inkluderar anställda med anställning på obestämd tid för heltid-och deltidsarbete samt alla provanställda. 4) Tillfälligt anställda inkluderar anställda med ett tidsbegränsat anställningskontrakt, exempelvis vikariat eller arbetande pensionärer. Behovsanställda inkluderar anställda med timanställning och avser fyra medarbetare i Finland. 5) Heltidsanställda inkluderar anställda som arbetar standardantal timmar per vecka eller månad enligt respektive lands definition av heltid i timmar. 6) Deltidsanställda inkluderar anställda som arbetar färre timmar per vecka och månad än de som är heltidsanställda. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 62 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 SOCIAL HÅLLBARHET / EGNA MEDARBETARE ANSTÄLLDA PER AVTALSTYP OCH LAND Sverige Danmark Finland Norge Totalt 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 1) Antal anställda 2) 614 634 100 108 412 392 22 23 1 148 1 157 Antal tillsvidareanställda 3) 588 611 98 107 376 367 22 23 1 084 1 108 Antal tillfälligt anställda/ behovsanställda 4) 26 23 2 1 36 25 0 0 64 49 Antal heltidsanställda 5) 607 631 92 101 373 380 22 23 1 094 1 135 Antal deltidsanställda 6) 7 3 8 7 39 12 0 0 54 22 1) Statistik i tabellen har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit. 2) Antal anställda är beräknat på antal personer per sista dag i angiven räkenskapsperiod (exklusive sommararbetare och praktikanter). Anställda avser medarbetare anställda hos dotterbolag med fler än fem anställda i Sverige, Danmark, Finland och Norge. Tyskland och Storbritannien har inga antällda hos Balder. Könstillhörigheterna ”Annat” och ”Ej angivet” är exkluderat i tabellen då ingen data rapporterats in. 3) Tillsvidareanställda inkluderar anställda med anställning på obestämd tid för heltid-och deltidsarbete samt alla provanställda. 4) Tillfälligt anställda inkluderar anställda med ett tidsbegränsat anställningskontrakt, exempelvis vikariat eller arbetande pensionärer. Behovsanställda inkluderar anställda med timanställning och avser fyra medarbetare i Finland. 5) Heltidsanställda inkluderar anställda som arbetar standardantal timmar per vecka eller månad enligt respektive lands definition av heltid i timmar. 6) Deltidsanställda inkluderar anställda som arbetar färre timmar per vecka och månad än de som är heltidsanställda. Styrelse 1) 2023 Könstillhörighet Antal Andel, % Kvinna 1 20 Man 4 80 Totalt 5 100 Åldersgrupp Antal Andel, % > 30 år 0 0 30–50 år 0 0 > 50 år 5 100 Totalt 5 100 UTBILDNING OCH KOMPETENSUTVECKLING Totalt Balderkoncernen 1) 2023 Andel anställda som deltagit i regelbundna utvecklingssamtal 2) , % 89 Genomsnittligt antalet utbildningstimmar per anställd 3) 13 1) Tabellen innehåller data från dotterbolag med fler än fem anställda i Sverige, Danmark, Finland och Norge och avser enbart insamlad data kopplat till Balders egna anställda medarbetare. Uppgifter i tabellen har ej kunnat rapporterats in per könstillhörighet på grund av otillgänglig information. 2) Andelen har beräknats fram genom att dividera antalet utveck- lingssamtal med antalet anställda. Antal anställda är beräknat på antal personer per sista dag i angiven räkenskapsperiod (exklusive sommararbetare och praktikanter). 3) Beräkning har skett enligt följande; totala antalet utbildningstimmar som erbjudits och slutförts under räkenskapsåret dividerat på totala antalet anställda per sista dag i angivet räkenskapsår. Anställda 2) 2023 Åldersgrupp Antal Andel, % > 30 år 259 23 30–50 år 677 59 > 50 år 212 18 Totalt 1 148 100 Yrkeskategori Antal Andel, % Arbetare (inklusive chefer) 264 23 Tjänstemän (inklusive chefer) 884 77 Totalt 1 148 100 Varav chefer (inom båda katego- rierna arbetare och tjänstemän). 164 14 MÅNGFALD HOS STYRELSE, LEDNING OCH ANSTÄLLDA Ledning 1) 2023 Könstillhörighet Antal Andel, % Kvinna 3 60 Man 2 40 Totalt 5 100 Åldersgrupp Antal Andel, % > 30 år 0 0 30–50 år 3 60 > 50 år 2 40 Totalt 5 100 1) Styrelse och ledning avser styrelse och ledningen i Balderkoncernens moderbolag Fastighets AB Balder. 2) Antal anställda är beräknat på antal personer per sista dag i angiven räkenskapsperiod (exklusive sommararbetare, praktikanter och anställda i ledningen). Anställda avser medarbetare anställda hos dotterbolag med fler än fem anställda i Sverige, Danmark, Finland och Norge. Tyskland och Storbritannien har inga antällda hos Balder. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 63 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ARBETSVILLKOR ÅTGÄRDER Hälsa och säkerhet vid arbetsplatsen Medarbetarnas fysiska och psykiska hälsa är av högsta prioritet för Balder, såväl på jobbet som utanför. Balder är som arbetsgivare ansvarig för att arbetsmiljön är säker för bolagets anställda, både anställda och icke- anställda medarbetare. Detta innebär att bolaget en- ligt lag systematiskt och proaktivt måste arbeta för att identifiera eventuella risker och faror på arbetsplatsen. Vid behov behöver bolaget sätta in åtgärder. Under 2023 omfattades samtliga anställda av ett arbetsmiljö- system. Se tabell på sida 66. På koncernnivå finns en policy för hälsa och säkerhet som tydliggör varje bolags ansvar att årligen planera, utföra och följa upp åtgärder för att förebygga negativ hälso-och arbetsmiljömässig påverkan och verka för en trygg och säker arbetsmiljö. I Sverige bedriver Balder ett systematiskt arbetsmil- jöarbete genom regelbundna skyddsronder, medarbe- tarsamtal, utbildningar i hälsa och säkerhet för anställda och chefer samt samverkan med lokala skyddsombud. Bolagets medarbetare täcks av en rad olika försäkringar kopplat till arbetsmiljö, hälsa och säkerhet. Under 2023 har flera träningsutmaningar arrangerats för att moti- vera medarbetare till fysisk aktivitet. Bolaget har även kompletterat företagshälsovården med en digital frisk- och sjukvårdstjänst som erbjuder digitala besök med läkare, psykologer, fysioterapeuter, hälsocoacher och personliga tränare. Balans mellan arbete och fritid Balder arbetar löpande med att skapa förutsättningar för att medarbetare ska kunna ha en bra balans mellan arbete och fritid över tid. Genom att vara en flexibel arbetsgivare underlättar bolaget att medarbetarnas livspussel går ihop, oavsett i vilken fas av livet de befin- ner sig. Hos Balder erbjuds exempelvis möjligheten till flexibla arbetstider och hybridarbete i den mån det är möjligt och lämpligt utifrån medarbetarnas yrkesroll. I Balder Sverige finns ett förmånspaket på plats som bland annat innefattar friskvårdsbidrag och veckovis friskvårdstimma som kan nyttjas under eller i samband med arbetstid. Medarbetarna har även regelbundna avstämningar med sin närmaste chef där både privata och jobbrelaterade ämnen kan adresseras och hanteras för att förebygga eller minska eventuell negativ påver- kan på den enskilde medarbetaren. För att underlätta gränsdragningen mellan arbete och fritid i en alltmer digitaliserad och tillgänglig arbets miljö har Balder Danmark A/S under sommaren infört en mail- och kontaktpolicy. Den förtydligar att tillgängligheten kan variera beroende på arbetsroll och uppgifter samt att arbetstider och ledigheter ska respekteras. I ett av Balders finska dotterbolag Joo Group Oy an- vänder bolaget sig av tidrapportering och saldobank för inarbetad tid som ett medel för att möjliggöra work- life balance. Detta görs dels för att säkerställa att de anställda har en rimlig arbetsbelastning, dels för att kunna anpassa arbetstider utifrån varierande arbets- belastning under året. Trygg anställning och medarbetardialog Balder värnar rätten och möjligheten till föreningsfrihet, kollektivavtal och facklig representation i hela organi- sationen. I Balderkoncernen omfattades 42% av alla medarbetare av kollektivavtal under 2023. Övriga medarbetare har, utöver respektive lands arbetsmiljö- lagstiftning, tillgång till försäkringar, förmåner och friskvårdsbidrag, företagshälsovård, samt andra aktivi- teter som bidrar till en trygg och trivsam anställning. Den sociala dialogen mellan Balder och bolagets medarbetare sker via olika dokumenterade processer. De innefattar delgivning av information, förhandling och beslutstagande rörande sociala och ekonomiska arbetstagar-och arbetsgivarfrågor. Det kan vara en direkt dialog med de anställda, exempelvis genom regel bundna medarbetarsamtal eller utvecklingssam- tal i samband med lönerevision, eller en dialog som sker via en företrädare på arbetsplatsen. För de bolag inom koncernen som är anslutna till kollektivavtal är företrädare så som fackliga representanter och skydds- ombud involverade i dialogen. De bolag utan kollektiv- avtal har i stor utsträckning tillgång till andra typer av företrädare eller ombud. I Balder Sverige har exempel- vis samtliga medarbetare tillgång till ett skyddsombud vars syfte är att företräda de anställda i frågor kopp- lade till arbetsmiljö. Rättvis och marknadsmässig lön Lön är ett viktigt medel för att belöna goda prestationer och främja professionell utveckling hos Balders med- arbetare. Arbetet med en rättvis och marknadsmässig lönesättning i Sverige sker på ett strukturerat sätt i enlighet med lönepolicyn som årligen revideras och fastställs av ledningen. Enligt lönepolicyn ska löne sätt- ningen vara differentierad och individuell där det ska finnas ett tydligt samband mellan löneutveckling och medarbetarens insats. Lönesättningen ska grundas på systematiska bedömningar utifrån företagets lönekri- terier och inte vara diskriminerande sett till faktorer så som könstillhörighet eller bakgrund. I Sverige sker en årlig lönekartläggning som syftar till att säkerställa rättvis och jämställd lönesättning. Lönekartläggningen innebär att medarbetarnas löner jämförs internt utifrån kriterier så som yrkesroll, arbets- livserfarenhet och ålder. Oförklarliga avvikelser i löne- skillnader följs upp tillsammans med lönesättande chef och i de fall löneskillnader ej kan förklaras tillsätts åtgärder så som lönekorrigering. Parallellt jämförs även den svenska lönesättningen externt mot marknads- mässiga löner inom fastighetsbranschen. Pension och försäkringar Som anställd på Balder i Sverige har medarbetare rätt till tjänstepension och täcks av en rad olika försäkringar under arbetstid samt erbjuds även valbara försäkringar utanför arbetstid. Dessa försäkringar innefattar bland annat sjukersättning, trygghetsförsäkring vid arbets- skada, olycksfallsförsäkring, barnförsäkring, livförsäk- ring, privatvårdsförsäkring och föräldra försäkring. Samtliga medarbetare i de nordiska länderna har rätt till lagstadgad föräldraledighet. I Sverige erbjuder Balder genom försäkringarna ett föräldratillägg, en så kallad föräldralön, för att kompensera eventuellt in- komstbortfall och för att underlätta den ekonomiska situationen för familjebildande medarbetare. Att skapa goda arbetsvillkor för bolagets egna medarbetare är Balders ansvar och skyldighet som arbetsgivare. Goda arbetsvillkor är även en viktig strategisk fråga för Balder för att kunna attrahera, behålla och engagera medarbetare som i sin tur bidrar positivt till bolagets utveckling framgent. För Balder innebär det ett omfattande och kontinuerligt arbete med att bland annat minska negativ påverkan genom att säkerställa att mänskliga rättigheter respekteras, att arbetsrättsliga skyldigheter och rättigheter efterlevs och följs upp samt att öka den positiva påverkan på de egna anställda genom att tillgodose medarbetarna med ett konkurrenskraftigt erbjudande och en trygg och trivsam arbetsplats. SOCIAL HÅLLBARHET / EGNA MEDARBETARE ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 64 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 God arbetsmiljö med nöjda medarbetare är en väsent- lig social hållbarhetsfråga för Balder. Framgent planerar Balder att formulera och implementera fler koncern- övergripande sociala hållbarhetsmål kopplat till med- arbetare och till bolagets arbete med arbetsvillkor. Kollektivavtalstäckning och social dialog Hos Balder varierar täckningsgraden av kollektivavtal per region, se utfall i tabell till höger. Utfallet speglar det faktum att bolagen inom koncernen har olika strate- gier och har landat i olika beslut gällande att vara ansluten till kollektivavtal som arbetsgivare. Merparten av Balders anställda har företrädare på arbetsplatsen. För kollektivavtalsanslutna bolag inom koncernen avser det fackliga representanter. För icke kollektiv- avtalsanslutna bolag kan det exempelvis vara skydds- ombud i Sverige och lokala motsvarigheter i de andra nordiska länderna. Mindre bolag med få medarbetare inom Norge och Finland som inte haft medarbetarföre- trädare på plats under 2023, men planerar att införa det under 2024. Personalomsättning Koncernens totala personalomsättning om 21% har minskat mot föregående år (23%). Personalomsättning i Sverige 25% och Danmark 29% är något högre jämfört med Finland 13% och Norge 14%. Balders personalomsättning i Sverige och Danmark förklaras främst av en större andel unga medarbetare som byter arbetsgivare i större utsträckning. Av de de medarbetare som lämnade Balder Danmark A/S var 57% 35 år eller yngre. Motsvarande statistik för Balder Sverige var 56%. KOLLEKTIVAVTALSTÄCKNING OCH SOCIAL DIALOG Kollektivavtalstäckning Social dialog Täckningsgrad Anställda i EES 1) Länder med > 50 anställda som representerar > 10% av det totala antalet anställda. Anställda utanför EES 2) Uppskattning för länder med > 50 anställda som represen- terar > 10% av det totala anta- let anställda. Företrädare på arbetsplatsen 3) Endast EES. Länder med > 50 anställda som represen- terar > 10% av det totala antalet anställda. 0–19% Norge, Danmark — Norge 20–39% Sverige — 40–59% — 60–79% Finland — 80–100% — Sverige, Danmark, Finland 1) Anställda i EES (European Economic Area) avser medarbetare anställda av Balder hos dotterbolag med fler än fem anställda. Balder har valt att redovisa uppgifter för de länder med färre än 50 anställda (Norge) och lägre än 10% av totala antalet egna anställda medarbetare inom koncernen (Danmark och Norge). 2) Koncernen har inga anställda utanför EES (European Economic Area). 3) Företrädare på arbetsplatsen utgörs av fackliga representanter och skyddsombud för de bolag som är kollektivanslutna. Icke-kollektivanslutna representanter avser exempelvis skyddsombud i Sverige. PERSONALOMSÄTTNING 2023 2022 1) Kvinnor som lämnat Män som lämnat Total personal- omsättning 2) , % Kvinnor som lämnat Män som lämnat Total personal- omsättning 2) , % Sverige 57 97 25 63 103 27 Danmark 16 14 29 14 11 26 Finland 33 18 13 25 41 18 Norge 1 2 14 0 1 4 Totalt koncern 3) 107 131 21 102 156 23 1) Statistik i tabellen har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit. 2) Personalomsättningen har beräknats enligt följande formel: totalt antal anställda som har lämnat organisationen dividerat med det genom- snittliga antalet anställda under räkenskapsåret multiplicerat med 100. 3) Det sammanlagda antalet anställda som har avslutat sin tjänst är beräknat på antal personer och inkluderar anställda som frivilligt lämnat organisationen, anställda som sagts upp av Balder, anställda som gått i pension eller avlidit under räkenskapsåret. Data är insamlad från dotterbolag med fler än fem anställda medarbetare. Sommarbetare och praktikanter är exkluderade. SOCIAL HÅLLBARHET / EGNA MEDARBETARE Semester och ledighet Alla medarbetare inom Balderkoncernen har enligt lag rätt till semester med sammanhängande ledighet där antalet dagar och förläggning av semesterdagar varie- rar från land till land. Beroende på vilken typ av tjänst medarbetarna har kan flera semesterdagar tillkomma utöver de lagstadgade ifall exempelvis övertid för- handlas bort. I Sverige erbjuds även arbetstidsförkort- ning i samband med högtider och röda helgdagar där de anställda arbetar halvdagar. I finska dotterbolaget Joo Group Oy har bolaget de senaste åren erbjudit de anställda en extra ledig dag som julklapp från arbets- givaren. Samtliga anställda inom Balderkoncernen har även rätt till ledighet på grund av familjeskäl vid exempelvis vård av närstående eller omhändertagande av barn vid föräldraskap. Medarbetarsamtal Återkommande medarbetarsamtal mellan Balders anställda och deras närmaste chef är en central del i säkerställandet av en trygg, trivsam och attraktiv arbetsplats. Syftet med sam talen är att stärka interna arbetsrelationer och samarbeten samt skapa motivation och utveckla kollegor till att uppnå individuella mål- sättningar. Dialogen med den enskilda medarbetaren sker i Sverige utifrån det så kallade Balderhjulet, en årlig process som beskriver och illustrerar de samtal som företagets ledare ska genomföra tillsammans med kol- legor under respektive kvartal. Balderhjulet förtydligar att varje medarbetare ska få delta i följande dialoger; Mål- och utvecklingssamtal (kvartal 1); Lönesamtal för arbetare och tjänstemän (kvartal 2); Uppföljningssam- tal (kvartal 3); Verksamhetsmål/Affärsplan (kvartal 4). I Balders finska dotterbolag SATO Oyj har samtliga anställda personliga mål som följs upp och utvärderas minst två gånger om året tillsammans med närmsta chef. HR-avdelningen är parallellt ansvarig för att koor- dinera mål-och utvecklingsprocessen inom organisa- tionen. MÅTT OCH MÅL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE Det är fler män än kvinnor som arbetar i Balder Sverige, 389 män respektive 225 kvinnor, vilket till stor del förklarar varför män i större utsträckning valt att lämna organisationen. Balder är medveten om att koncernens personalom- sättning är relativt hög och arbetar med att kartlägga, följa upp och förebygga oönskad personalomsättning. Exempel på åtgärder i Balder Sverige är att analysera utfall från medarbetarundersökning och exit-enkäter, kommunicera en tydligare lönepolicy och utbilda ledare. Se ovan tabell kopplat till personalomsättning. Arbetsmilljö Antalet och frekvensen av arbetsrelaterade olyckor uppgick under räkenskapsåret till 25 antal fall respek- tive frekvens om 8,9 vilket är en minskning jämfört med 2022 (27 antal fall respektive frekvens om 10,3). Av de arbetsrelaterade olyckorna avser 11 fall Sverige och 14 fall Finland och avser främst olyckor som skett i samband med fastighetsskötsel. Olyckorna har med- fört skador så som skärsår, elektriska stötar och andra åkommor från hantering av farliga vätskor, glassplitter och damm men även stressrelaterade psykiska besvär. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 65 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ARBETSMILJÖ Balderkoncernen 1) 2023 2022 2) Anställda som omfattas av bolagets arbetsmiljösystem 3) , % 100 — Dödsfall som har orsakats av arbetsrelaterade skador eller ohälsa, antal 0 0 Arbetsrelaterade olyckor, antal 25 27 Arbetsrelaterade olyckor, frekvens 4) 8,9 10,3 Dokumenterad arbetsrelaterad ohälsa 5) , antal 5 — Förlorade arbetsdagar till följd av arbetsrelaterad ohälsa och olyckor 6) , antal 217 — Sjukfrånvaro 7) , % 2,7 2,4 varav korttidssjukfrånvaro 1–14 dagar, % 1,5 1,7 varav långtidssjukfrånvaro ≥15 dagar, % 1,6 1,1 1) Tabellen innehåller data från dotterbolag med fler än fem anställda i Sverige, Danmark, Finland och Norge och avser enbart insamlad data kopplat till Balders egna anställda medarbetare (exklusive sommarbarbetare och praktikanter). 2) Statistik i tabellen har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit. Streckade utfall innebär att data ej finns tillgänglig för 2022. 3) Arbetsmiljösystem avser ett systematiskt arbetsmiljöarbete som bedrivs för att förebygga risker och skapa en bättre och säkrare arbetsmiljö för alla anställda. 4) Frekvensen av arbetsrelaterade olyckor har beräknats genom att dividera de arbetsrelaterade olycksfallen med det sammanlagda antalet arbetade timmar som personer i den egna arbetskraften har arbetat multiplicerat med 1 000 000. 5) Dokumenterad arbetsrelaterad ohälsa inkluderar både akuta, återkommande eller kroniska hälsobesvär som orsakas eller förvärras av förhållanden på arbetsplatsen. 6) Förlorade arbetsdagar räknas från den första hela frånvarodagen till den sista hela frånvarodagen. Data var otillgänglig för Sverige 2023. 7) Sjukfrånvaro har beräknats genom antalet sjuktimmar dividerat med antalet arbetstimmar under räkenskapsåret multiplicerat med 100. Statistiken för korttids-och långtidssjukfrånvaro för 2023 och 2022 summerar inte till total sjukfråvaro eftersom vissa dotterbolag inte har kunnat rapportera enligt angivet intervall. Samtliga dotterbolag har kunnat rapportera på total sjukfrånvaro. LÖNESKILLNAD Sverige Danmark Finland Norge Totalt 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Totalt Totalt Totalt Totalt Totalt Totalt Totalt Totalt Totalt Totalt Löneskillnad mellan män och kvinnor 1) , % 89 92 100 105 82 87 61 60 88 92 1) Löneskillnaden mellan de genomsnittliga lönenivåerna bland kvinnliga och manliga anställda är redovisade i procent av de manliga arbets tagarnas genomsnittliga lönenivå. Löneskillnaden har beräknats genom att dividera genomsnittlig månatlig bruttolön för kvinnliga anställda med genomsnittlig månatlig bruttolön för manliga anställda. I bruttolön ingår grundlön, fasta och rörliga ersättningar. Lön för deltidsanställda har räknats om till heltidslöner. Uppgifterna avser enbart Balders egna anställda medarbetare exklusive sommarbetare och praktikanter. SOCIAL HÅLLBARHET / EGNA MEDARBETARE Interna utredningar har tillsatts i respektive region och åtgärder för att hjälpa påverkade medarbetare tagits vid parallellt med förebyggande insatser för samtliga anställda så som genomgångar av säkerhetsrutiner och skyddsutrustning. Sjukskrivning för hela koncernen ökade mellan 2022 och 2023 från 2,4% till 2,7%, vilket till stor del förklaras av att Danmark haft en hög sjukfrånvaro (4,6%) under räkenskapsåret. 2023 var ett exceptionellt år för Danmark då en stor andel av de anställda var sjukskrivna för olika fysiska och psykosociala anledningar både inom och utom arbetsgivarens kontroll. Olika insatser och åt- gärdsplaner har tillsatts för att minska och förebygga sjukfrånvaro bland medarbetarna. Se tabell kopplad till arbetsmiljö till höger. Löneskillnad Under 2023 motsvarade kvinnornas genomsnittliga löner 88% av männens jämfört mot 92% under 2022. Förändringen mellan räkenskapsperioderna samt löne- gapet förklaras till stor del av att män i större utsträck- ning har tjänster med högre befattning eller specialise- ring vilket även leder till att män har högre fast lön och i vissa länder även möjlighet till rörlig ersättning. I tabel- len nedan framgår det att lönegapet skiljer sig åt mel- lan de olika regionerna. Informationen om lönegap visar ett genomsnitt inom bolaget, och därmed inte lö- neskillnad mellan man och kvinna med samma tjänst. I Finland har det skett en ökning i lönegap mellan räken- skapsperioderna då ett bolag tillkommit och inklude- rats i statistiken för 2023 där samtliga män är chefer. I Danmark är lönegapet mellan män och kvinnor som lägst för 2023. Danmark har fler kvinnor i chefsposi- tioner med högre ersättning där 59% av alla chefer är kvinnor. I Norge är löne gapet som störst inom koncernen, där samtliga chefer är män med högre ersättning. Det är bara 100 anställda i Danmark och 22 anställda i Norge varför enskilda medarbetares löner påverkar utfallet i större utsträckning än i regi- oner med fler anställda. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 66 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ARBETSKRAFT I VÄRDEKEDJAN Balder är i sin verksamhet beroende av arbetskraft i värdekedjan, så som anställda hos samarbetspartners och de entreprenörer som kon- trakteras i samband med nyproduktion, ombyggnad eller förvaltning. Andra anställda i bolagets värdekedja finns inom projektverksamheten där entreprenörer i sin tur anlitar underleverantörer. Balders verksamhet har en potentiell negativ påverkan till följd av bristande arbetsvillkor, inkluderat bland annat rättvisa anställningsvillkor, föreningsfrihet, möjlighet till kollektivavtal och facklig representation, samt avseende hälsa och säkerhet. Därutöver finns även en potentiell negativ påverkan genom brister vad gäller mångfald, rättvis kompensation, lika lön för likvärdigt arbete, kompetensutveckling samt diskriminering och trakasserier på arbetsplatsen. Dessa områden relaterat till arbetskraft i värdekedjan medför risker på medel och lång sikt. STRATEGI Balder arbetar med en stor mängd samarbetspartners inom både produkt- och tjänstesektorn både upp- ströms och nedströms i bolagets värdekedja. Samar- betspartners återfinns framförallt inom byggbranschen, fastighetsbranschen och energibranschen. I Balders upp förandekod för samarbetspartners fastslås de rikt- linjer som ska ligga till grund för samverkan. Uppföran de - koden är grundad på FN:s Global Compacts tio princi- per för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. ÅTGÄRDER Uppdaterad uppförandekod Under 2023 uppdaterades Balders uppförandekod genom att en specifik uppförandekod för samarbets- partners togs fram som komplement till den existerande uppförandekoden för medarbetare. Målsättningen är att den ska biläggas nya avtal och upphandlingar från 2024 och framåt. Syftet med uppförandekoden är att ge riktlinjer för ansvarsfullt agerande i interna och externa relationer samt säkerställa vilka grundläggande krav som ställs i alla situationer, vilket ska minska risker för överträdelser. Till de mer centrala principerna hör att kontrakterade samarbetspartners ska sträva efter att skapa en god och hälsosam arbetsmiljö baserad på jämlikhet och mångfald, där medarbetarnas integritet värnas. Ingen diskriminering får ske på grund av ålder, kön, könsiden- titet, religion, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller etnisk bakgrund. Alla former av trakasserier är för- bjudna, liksom kränkande särbehandling. Bolaget har nolltolerans mot korruption, och uppmanar såväl med- arbetare som samarbetspartners att agera affärsetiskt och undvika att intressekonflikter uppstår i affärssitua- tioner. Samarbetspartners förväntas kontinuerligt förbättra sitt miljöarbete i syfte att minska verksamhe- tens negativa påverkan, vilket gäller såväl produkter som tjänster. Balder och bolagets samarbetspartners ska ta avstånd från alla former av barn- och tvångs- arbete och värna om medarbetarnas yttrandefrihet och rätt till föreningsfrihet. Samarbetspartners ska vidare stödja och respektera internationellt deklare- rade mänskliga rättigheter och vidta rimliga åtgärder för att undvika direkta eller indirekta kränkningar i värdeskedjan. Tydlig kravställning och kontroll Större inköp konkurrensutsätts och centrala upphand- lingar görs för att öka kontrollen av samarbetspartners och hela inköpskedjan. Vid val av samarbetspartners samt vid uppföljning av levererad kvalitet används in- terna kriterier som säkerställer att lagar och myndig- hetskrav, såväl som bolagets krav och riktlinjer följs. Utöver totalkostnaden för inköp ska hänsyn tas till kvali tet, service, logistik och miljö. Bolaget kommer succesivt att utveckla rutiner för ökad uppföljning av sam arbetspartners och processer för due diligence. Innan ramavtal ingås ska en första granskning genom- föras som bland annat inbegriper kontroll av företags- skatt, ägarstruktur, kreditupplysning, försäkringar samt eventuella förekomster av tidigare tvister. Under ramavtalsperioden kan sedan stickprovskontroller genomföras rörande bland annat redovisning av digital personal liggare och erläggande av arbetsgivaravgifter. Vid över träd elser kan samarbetspartnern vitesbeläg- gas av Balder. I Norge har dotterbolaget Asset Buyout Partners AS under året fortsatt arbetet med kartläggning och utveck- ling av en due diligence-process av leverantörsled, i syfte att följa nya krav enligt Åpenhetsloven (Transparency Act). Syftet är att vidta åtgärder för att identifiera, för- hindra, och offentligt redovisa faktiska och potentiella konsekvenser för mänskliga rättigheter i värdekedjan. Genomlysning sociala minimiskyddsåtgärder I linje med EU-taxonomins direktiv, ställs krav att minimi- skyddsåtgärder uppfylls, vilket innefattar socialt ansvarstagande inom de fyra områdena mänskliga rättigheter och arbetares rättigheter, antikorruption, beskattning och rättvis konkurrens. Under 2023 har Balder genomlyst process- och överträdelsekriterier hos alla konsoliderade dotterbolag. Genomlysningen visade att Balder och dess dotterbolag efterlever dessa minimiskyddsåtgärder. Läs mer om genomlys- ning av minimiskyddsåtgärder på sida 55. Visselblåsning För att möjliggöra för arbetskraft i värdekedjan att ano- nymt anmäla misstankar om avvikelser från lagar och regler som gäller arbetsvillkor eller mänskliga rättig heter finns en extern visselblåsarfunktion. Anmälningar av misstänkta överträdelser och oegentligheter kan göras via ett webbformulär som garanterar full anonymitet. Webbformuläret är tillgängligt via Balders hemsida. Det finns också möjlighet att ringa in sin rapport eller boka ett möte med en oberoende kontaktperson hos leverantören av visselblåsartjänsten. SOCIAL HÅLLBARHET MÅTT OCH MÅL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE Balder arbetar för att sammanställa mer kvantitativ data gällande arbetskraft i värdekedjan, i linje med kommande EU-direktiv. Mål avseende arbetskraft i värdekedjan kommer tas fram kommande år. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 67 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 LOKAL PÅVERKAN OCH OMRÅDESUTVECKLING Som stor fastighetsägare kan Balder genom långsiktig förvaltning och utveckling av fler fastigheter ha betydande inverkan på stadsdelar och lokalsamhällen. Balders verksamhet har en faktisk positiv påverkan på kort, medel och lång sikt genom att bidra till fler bostäder och lokaler till arbetsplatser, samt genom utbildning och sysselsättning. Med aktiv områdesutveckling och sociala investeringar är det möjligt att stärka relationen till hyres gästerna, öka trygghet och trivsel samt bidra till stärkt affärs nytta för Balder. Hyresgäster som trivs bor kvar längre och är mer benägna att känna ägandeskap i sitt lokalområde. Detsamma gäller för lokalhyresgäster. Det bidrar till lägre hyresgästomsättning och vakanser, vilket i sin tur resulterar i lägre transaktionskostnader. STRATEGI Balders ambition är att vara en ansvarstagande och långsiktig samhällsaktör med starkt engagemang på de platser där bolaget verkar. Fem sociala pelare inom områdesutveckling Bolagets sociala investeringar inom områdesutveckling i Sverige fokuserar i huvudsak på initiativ som stöttar barn och ungdomar i socioekonomiskt utsatta om- råden. Arbetet bedrivs i nära samarbete med hyres- gästerna och inte sällan även i samverkan med andra lokala aktörer, så som kommuner, skolor, polis, fören- ingar och det lokala näringslivet. För att skapa en röd tråd i Balders sociala hållbarhetsarbete i Sverige har bolaget valt att fokusera sociala insatser och aktiviteter till fem pelare. Vilka typer av insatser som prioriteras avgörs av det faktiska behovet i respektive område. SOCIAL HÅLLBARHET / LOKAL PÅVERKAN OCH OMRÅDESUTVECKLING 1. SYSSELSÄTTNING Aktiviteter för att öka anställ- ningsbarhet för alla, samt skapa fler långsiktiga arbetstillfällen och sommarjobb. 2. UTBILDNING Aktiviteter för att fler unga ska gå ut skolan med fullständiga betyg, samt aktiviteter som ska inspirera till utbildning. 3. MENINGSFULL FRITID Lokala insatser för att bidra till en jämställd fritid. Stort fokus läggs på rörelse och folkhälsa (psykisk och fysisk hälsa). 4. TRYGGHET OCH TRIVSEL Aktiviteter för att främja trygg- het och trivsel inom bolagets fastighetsområden. 5. DELAKTIGHET OCH INFLYTANDE Balders hyresgäster ska känna delaktighet och inflytande över sitt boende, sin lokal eller i fast- ighetsområdet. BALDERS FEM SOCIALA PELARE ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 68 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 3. Meningsfull fritid Det sociala engagemanget har varit en del av Balders DNA sedan bolaget startade. Stort fokus ligger på barn och unga. Lek, vila och fritid är avgörande för en bra uppväxt med god fysisk och psykisk hälsa. Förutsätt- ningar och tillgång till fritidsaktiviteter skiljer sig åt mellan de områden där bolaget har verksamhet – en ojämlikhet Balder arbetar för att reducera. Barnkultur i bostadsområden Balder bedriver ett samarbete med Alfons Åbergs Kulturhus genom vilket Balder erbjuder hyresgästerna i bolagets bostadsområden tillgång till barnkultur. Alfons Åbergs Kulturhus arrangerade under året ett tiotal teaterföreställningar i Balders bostadsområden i Sverige. 4. Trygghet och trivsel Balder har under flera års tid arbetat med att öka trygg- heten i bolagets fastigheter och områden. Med ett stort och diversifierat fastighetsbestånd skiljer sig be- hoven åt och de trygghetsskapande åtgärderna kan variera. Till insatserna i kommersiellt inriktade fastig- heter hör bland annat installation av passagesystem och skalskydd, rondering och närvaro av förvaltnings- personal. Till de vanligaste insatserna i bostadsfastig- heter hör byte av lås- och passagesystem för att stärka skalskyddet, installation av säkerhetsdörrar med titthål, samt förbättrad belysning i gemensamma utrymmen och i utemiljön. Därutöver förekommer även trygghets- vandringar och olika typer av samarbeten med andra fastighetsägare, kommuner samt andra intresse orga- nisationer för att tillsammans öka trygg heten i bolagets fastighetsområden. Night Run - Trygghetsskapande översyn av fastigheterna Ronderingar av fastigheter genomförs regelbundet, för att exempelvis säkerställa brandskydd och att regler efterföljs inom utrustning på lekplatser. En gång om året samlas också en stor andel av medarbetarna från den svenska förvaltningsorganisationen för att genom- ÅTGÄRDER 1. Sysselsättning I syfte att öka sysselsättningen och anställningsbar- heten erbjuder Balder praktikplatser, lovjobb, sommar- jobb och mentorskap. Bolaget samverkar också med lokala aktörer för att tillhandahålla kurser, utvecklings- möjligheter och jobbinspiration. Fokus ligger på att stödja unga vuxna som står utanför arbetsmarknaden. Arbetsmarknadsförberedande insatser Sedan 2017 har Balder ett samarbete med insamlings- stiftelsen Mitt Livs Val, som arbetar för ett inkluderande samhälle där ungdomar ges förutsättningar att påverka sin framtid. Mitt Livs Val bedriver bland annat studie- relaterade och arbetsmarknadsförberedande program för nyanlända ungdomar i Stockholm och Göteborg. Ett antal medarbetare är också engagerade som CV- coacher och jobbinspiratörer. Flera grupper med ung- domar har varit på studiebesök på Balders kontor. 2. Utbildning För att ge barn och unga bättre förutsättningar till av- slutad skolgång med fullständiga betyg och inspirera till utbildning har Balder under 2023, i samarbete med organisationer och föreningar, erbjudit exempelvis stöd med läx- och studiehjälp, truckutbildning och kurser inom bland annat odling, biodling och cykling. Handslag för ökad framtidstro Sedan 2022 samverkar Balder med Saab, Framtiden- koncernen och Business Region Göteborg i projektet Handslag Bergsjön, med syftet att verka för ett tryggare Bergsjön och stärka framtidstron i området. Målsätt- ningen är att Bergsjön inte längre ska räknas som ett särskilt utsatt område. Insatserna rör framför allt aktiviteter och mål kopplade till skola, fritid och arbete. HÅLLBARHETSMÅL Arbetstillfällen 1) Utfall 2023 Utfall 2022 2) Antal sommarjobbare 110 79 Antal praktikanter 33 39 1) Arbetstillfällen avser sommarjobbar och praktikanter som är anställda av eller har sin praktik hos Balder. Arbetstillfällen har rapporterats in av Sverige och Finland. 2) Statistik har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit. föra ett så kallat Night Run. Då genomförs grundliga och förebyggande ronderingar av fastigheterna för att undersöka hur de fungerar nattetid. Bland annat kon- trolleras belysning, lås, dörrar, ventilationsaggregat och vattenmätare. 5. Delaktighet och inflytande Att som hyresgäst kunna påverka sitt eget boende, sin arbetsplats och närmiljö är en viktig faktor för att skapa långsiktighet och upplevelsen av lokalt ägandeskap. Det gör att personer i högre utsträckning vårdar bygg- naderna, utemiljön och anslutande områden. Dialog med kunder och närsamhälle Balders medarbetare möter dagligen bolagets kunder i olika skeenden och via skilda dialogformer. I Sverige, Finland och Danmark genomför Balder löpande kund- nöjdhetsundersökningar. Genom dessa mäts kunder- nas upplevelse av olika delar av kundresan; kontrakts- skrivningen, inflyttningen, hyresperioden och utflyttningen. Syftet är att kunna identifiera såväl starka sidor som områden bolaget behöver förbättra. Läs mer om strategiskt kundnöjdhetsarbete på sida 18. Kundundersökningar är en dialogform som också ger bolaget förutsättningar att hantera risker och möjlig- heter samt identifiera prioriterade åtgärder. Personer i lokalsamhällen kan också använda bolagets kundtjänst eller visselblåsartjänst för att påvisa problem eller misstankar om överträdelser. Läs mer om Balders visselblåsartjänst på sida 71. Sociala bostadskontrakt för ökad inkludering Balder förvaltar bostadsfastigheter på många orter med bostadsbrist, vilket inte sällan drabbar utsatta grupper extra hårt. I Sverige och Finland arbetar bola- get med sociala kontrakt. Genom hyresavtal med kommuner eller ideella organisationer erbjuds lägen- heter till socioekonomiskt utsatta individer. Det är ett exempel på hur Balder kan bidra till inkludering och minskad social utsatthet, genom att underlätta för personer som står långt ifrån bostadsmarknaden. Att skapa arbetstillfällen i förvaltningsorganisationen för ungdomar är ett av Balders sociala hållbarhetsmål. Arbetslivserfarenhet är av största vikt för unga för att de ska etablera sig på arbetsmarknaden, vilket Balder vill bidra till. Inom koncernen erbjuds praktik och som- marjobb till ungdomar, studenter och unga vuxna. En utökad kvantitativ uppföljning av bolagets sociala områdesutveckling påbörjades 2023, för att mer strukturerat kunna följa upp antal aktiviteter, antalet del tagare och antal arbetstillfällen som möjliggjorts i samverkan med andra lokala aktörer. SOCIAL HÅLLBARHET / LOKAL PÅVERKAN OCH OMRÅDESUTVECKLING MÅTT OCH MÅL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 69 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 STRATEGI Balder har som mål att upprätthålla en kultur av öppen- het och hög affärsetik i bolaget. Sedan Fastighets AB Balder grundandes 2005 har bolaget vuxit snabbt, från lokalt fastighetsbolag i Sverige till att ha en diversifierad fastighetsportfölj med närmare 1 900 fastigheter i sex europeiska länder. I ett expansivt bolag med växande organisation finns ett behov av tydlig styrning och effektiv samverkan för att säkerställa ansvarsfullt före- tagande. För att hantera möjligheter och risker arbetar Balder med kontinuerlig utbildning i gällande policyer, ett aktivt arbete med att främja en sund företagskultur och implementering av system och processer som gör det möjligt att förebygga, upptäcka, utreda och vidta åtgärder vid incidenter. ÅTGÄRDER Uppförandekod och ansvarsfulla affärer Balders uppförandekod och relaterade policyer bygger på internationella riktlinjer som FN:s Global Compacts principer om mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och antikorruption, FN:s vägledande prin- ciper för företag och mänskliga rättigheter, ILO:s kärn- konventioner och OECD:s riktlinjer för multinationella företag. Varje medarbetare ansvarar för att följa uppförande- koden. Ledningen och personalansvariga chefer ansvarar för att samtliga medarbetare har kännedom och kunskap om hur de ska agera i enlighet med upp- förandekoden. Uppförandekoden är en obligatorisk del av bolagets digitala utbildningssystem, Balder Akademi, som medarbetare i Sverige genomgår. Efter- levnad av uppförandekoden och övriga policyer följs upp årligen. Under 2023 har en genomlysning av koncernöver- gripande policyer skett. Målsättningen har varit att för- tydliga vilken beslutande funktion som godkänner styrdokumenten, hur ofta de ska revideras, var de ska publiceras samt vilka mallar policyer skall upprättas enligt sett till struktur och innehåll. Krav på leverantörer och samarbetspartners i värdekedjan Balder ställer höga krav på att leverantörer och sam- arbetspartners följer de internationella riktlinjer som ligger till grund för bolagets uppförandekod. Det om- fattar bland annat krav på att leverantörer och under- leverantörer säkerställer en god arbetsmiljö för sina anställda, främjar sund konkurrens och motverkar brottslighet. I företagets inköpspolicy tydliggörs rutiner för en ansvarsfull process och för uppföljning av leverantörer. Under 2023 har Balder utvecklat en separat uppföran- dekod för samarbetspartners och entreprenörer. Upp- förandekoden ska bifogas vid upphandling och teck- nande av nya avtal med entreprenörer. Under 2023 har Balder även fortsatt uppdateringen av avtal och vidareutvecklat processer och rutiner avseende leverantörsuppföljning, samt säkerställande av arbetsvillkor och arbetsrätt. IMPLEMENTERING AV KONCERNÖVERGRIPANDE SKATTEPOLICY Balder har under 2023 tagit fram en koncern- övergripande skattepolicy. Skattepolicyn reglerar koncernens ställningstagande och agerande när det gäller skatt och komplette- rar bolagets upp förandekod. För att säker- ställa en hantering av skatt som är i linje med de krav som ställs på en ansvarsfull aktör har styrelsen fastställt dessa riktlinjer för skatte- hantering. G STYRNING OCH ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE Balder har sedan starten 2005 vuxit kraftigt under god lönsamhet. För att fortsätta utvecklas och skapa värden för bolagets intressenter ställs höga krav på en företagskultur präglad av sunda värde- ringar, kollektivt entreprenörskap och ett affärs- etiskt agerande. För mer information om Balders väsentlighets- analys, se sida 37–38. KAPITLET BESKRIVER BALDERS HÅLLBAR- HETSARBETE KOPPLAT TILL: • Affärsetik • Företagskultur • Cybersäkerhet STYRDOKUMENT OCH POLICYER • Uppförandekod • Visselblåsarpolicy • Integritetspolicy • Skattepolicy • Insiderpolicy • Säkerhets- och krisriktlinje • Uthyrningsriktlinje • Rutin för attestordning Samtliga policyer är föremål för årlig revision och antas av Balders styrelse. En stark företagskultur präglad av sunda värderingar har potential att främja ett ansvarfullt företagande och ett affärsetiskt korrekt agerande. På motsvarande sätt riskerar brister i affärsetik och företagskultur att medföra en negativ påverkan. Oegentligheter, korruption och mutor riskerar att medföra en finansiell påverkan i form av merkostnader, böter, skadat rykte och förlorade affärer. AFFÄRSETIK OCH FÖRETAGSKULTUR GOVERNANCE Politisk involvering Balder ska inte stödja politiska partier genom donatio- ner, lobbying eller på annat sätt. Lokal samverkan kan ske via politiskt och religiöst oberoende organisationer. Förebyggande kunskapsspridning Balder arbetar förebyggande inom affärsetik, utöver styrning och policyer, genom kontinuerlig information till medarbetare och samarbetspartners samt utbild- ningar. Det ska finnas rutiner och riktlinjer som ger medarbetare och samarbetspartners en tydlighet i vad som är affäretiskt agerande. Internkontroll och visselblåsning är viktiga funktioner för att upptäcka eventuella överträdelser. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 70 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Visselblåsning Ansvarsfullt företagande innefattar öppenhet, respekt för bolagets alla intressenter och eftersträvan av hög affärsetik i bolaget såväl som i hela värdekedjan. Det är viktigt att eventuella oegentligheter och missförhållan- den uppmärksammas och utreds så tidigt som möjligt. Det kan till exempel handla om ekonomisk brottslighet, utnyttjande av ställning, allvarliga trakasserier, korrup- tion eller miljöbrott. Vid misstanke om överträdelser mot regler, uppfö- randekod eller övriga policyer är det varje medarbeta- res skyldighet att anmäla detta, antingen till närmaste chef, HR-chef, krisledning eller anonymt till bolagets externa visselblåsartjänst. Visselblåsartjänsten finns tillgänglig för medarbetare på intranätet eller på Bal- ders hemsida. Visselblåsarfunktionen finns tillgänglig på lokala språk och kan användas på samtliga markna- der bolaget har verksamhet samt av bolagets övriga in- tressenter. Visselblåsartjänsten uppdaterades under 2022, för att ytterligare skydda visselblåsares integri- tet och säkerställa att ärenden hanteras på ett anonymt och opartiskt sätt. Under 2023 har Balder inte haft några rapporterade visselblåsarfall. Krisledning Visselblåsarfall kan inkomma via Balders anonyma vis- selblåsartjänst, men även internt via bolagets rutinkon- troller eller till bolagets krisledning. Krisledningen har det direkta ansvaret att upprätthålla rutiner och riktlin- jer inom säkerhet och kris samt genomförande och re- vison. Bolagets avdelningschefer ansvarar för att rikt- linjerna följs inom respektive ansvarsområde samt för sin personals efterlevnad. Beroende av vilken typ av fall som inkommer till kris- ledningen sker en process som innefattar följande steg; insamling av information, utredning, bedömning, hantering och uppföljning. Vid fall av visselblåsning där krisledningen bedömer att incidenten strider mot lag sker polisanmälan. Bolaget tar även extern hjälp för att säkerställa att processen drivs vidare på ett opar- tiskt sätt. Aktivt arbete med företagskulturen Inom Balder bedrivs ett aktivt arbete med att stärka de positiva aspekter, och samtidigt begränsa de potenti- I en alltmer digitaliserad värld där många delar av samhället är uppkopplade blir informationssäker- hetsfrågor allt viktigare. Arbetet med cyber säkerhet syftar till att skydda Balders verksamhet, anställda, kunder och ekonomiska intressen samt säkerställa att verksamheten kan fortlöpa obehindrat. Balder arbetar med IT-och cybersäkerhet utifrån olika skyddsnivåer för att öka bolagets resiliens och riskspridning. Det innebär bland annat flerfak- torsautentisering vid informationsåtkomst, regel- bundna interna sårbarhets analyser, externa säker- hetrevisioner av företagets infrastruktur och systemkonfiguration samt katastrof- och hand- lingsplan av Balders centrala system. Balder har även operativa åtgärder på plats för att övervaka och agera på dataintrång och cyberattacker, där den digitala miljön övervakas dygnet runt av en extern partner. Genom olika insatser och initiativ strävar Balder efter att säkerställa medvetenhet och kunskap kring cybersäkerhet. Vid nyanställning i Sverige ska IT-policyn läsas igenom och signeras. Viktig cybersäkerhetsrelaterad information delges även löpande via intranätet och genom mejlutskick till alla anställda för att uppmärksamma eventuella hot och risker. Under 2023 riktade en privatperson klagomål mot Balders hantering av personuppgifter. Klago- målet gällde kravställan att få alla personuppgifter raderade från ett dotterbolags system. En åtgärds- plan togs fram som resulterade i en uppdatering av bolagets integritetspolicy och att privatper- sonens information raderades. Ärendet bedöms ej som ett substantiellt klagomål. Balder har även fått kännedom om fyra incidenter med läckage av kunddata där information om fyra hyresgäster fel- aktigt delats med fyra andra hyresgäster. Samtliga berörda parter blev informerade, känslig informa- tion togs bort för obehöriga och bolagets anställda blev påminda och informerade om bolagets rutiner för säker hantering av kunddata. ÖKAT FOKUS PÅ CYBERSÄKERHET HÅLLBARHETSMÅL Affärsetik Utfall 2023 Utfall 2022 1) Inga incidenter av korruption 2) 0 < 5 Alla medarbetare ska utbildas i uppförandekoden 754 1 139 Nyckeltal affärsetik Antal rapporterade fall av visselblåsning 3) 0 1 1) Statistik har reviderats för 2022 då nya uppgifter inkommit. 2) Incident av korruption avser polisanmälda fall som lett till fällande dom i domstolsinstans.Avser hela Balderkoncernen. 3) Fall av visselblåsning avser incidenter med medarbetare som kommit till företagets kännedom via visselblåsning under redovisningsåret och som lett till polisanmälan. Avser hela Balderkoncernen. STYRNING OCH ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE / AFFÄRSETIK OCH FÖRETAGSKULTUR ella riskerna, som kommer med en företagskultur präg- lad av entreprenörskap, snabb tillväxt, affärsmässig- het, framåtanda och engagemang. I grunden handlar det om att företaget, dess ledare och medarbetare ska ha en gemensam bild av vad Balder står för, vad bolaget vill uppnå och hur medarbetare ska agera på vägen dit. Balders värderingar ska vara tydligt förmedlade av chefer och ledare. Arbetet omfattar processer och rutiner vid rekrytering och onboarding till kontinuerlig dialog under anställningen. Balder har nolltolerans mot alla former av korruption och överträdelser som går emot bolagets uppförande- kod. Balders kultur ska präglas av öppenhet och bidra till säkerställandet av Balder som en långsiktig, an- svarsfull aktör som agerar affärsetiskt. Uppföljning av mål och utfall sker årligen i interna processer och externt i hållbarhetsredovisningen. MÅTT OCH MÅL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL KOPPLAT TILL BALDERS HÅLLBARHETSARBETE Affärsetiskt agerande Inga incidenter av korruption rapporterades in under 2023. Under 2022 väcktes ett offentligt åtal mot med- arbetare på Balder gällande insiderhandel i Norion Banks (fd Collector) aktie. Norion Bank är ett till Balder närstående bolag, men åtalet hade inget att göra med Balder eller Balders aktie, utan avsåg privat aktiehandel utförd av berörda personer. Åtalet resulterade i fällande domar, som har över klagats. Utöver arbetsrättsliga åt- gärder har bolaget genomfört en översyn av interna rutiner. Däribland upp daterades bolagets insiderpolicy, med syftet att tydliggöra vad som gäller vid köp och försäljning av aktier i Balder eller närstående bolag. Policyn har distribuerats till samtliga medarbetare. Balder tar dessa händelser på största allvar och har hanterat incidenterna som kommit till bolagets känne- dom arbetsrättsligt. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 71 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 GRI-INDEX 2023 Uttalande om användning Balder rapporterar med referens till GRI Standards 2021 för perioden 1 januari–31 december 2023. GRI 1 som använts GRI 1: Foundation 2021 Avsteg GRI Standard Upplysning Sidhänvisning Avsteg från krav Skäl Förklaring Generella upplysningar GRI 2: Generella upplysningar 2021 2-1 Upplysningar om organisationen 1, 77, 93, 122 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 1, 14–22, 32, 77, 108 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 32 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 33, 45–49, 62–63, 65–66, 69, 71 2-5 Externt bestyrkande 32, 75 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 14–22, 32, 35–36, 67 2-7 Anställda 32, 62–63, 97 2-8 Arbetare som inte är anställda 60, 67 2–8 Information otillgänglig Flertalet konsulter och entreprenörer arbetar åt bolaget, komplett sammanställning saknas. 2-9 Struktur och sammansättning avseende styrning 34, 129–132, 135–136 2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 129–131 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 132, 135–136 2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet med överblick och hantering av påverkan 34-36, 131 2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 34 2-14 Högsta styrande organets roll i processen för hållbarhetsredovisningen 34, 37–38, 130 2-15 Intressekonflikter 11, 122 132, 134 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 34, 37, 81–84, 128 2-17 Samlad kunskap hos det högsta styrande organet 34, 130 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organet 131 2-19 Ersättningspolicy 34, 98, 131 2-20 Process för att fastställa ersättningar 131 2-21 Årlig total ersättningsgrad 97–98 2–21 Information ofullständig Redovisas delvis. 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 3, 128 2-23 Policyåtaganden 34, 41, 60-61, 67, 70 2-24 Förankring av policyåtaganden 34, 67, 70–71 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 34, 42–43, 45, 51–53, 61, 64–65, 67, 69, 70–71 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av ange lägenheter 67, 70–71 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 48, 55, 61, 67 2-28 Medlemskap 36, 39 2-29 Metod för intressentengagemang 36–37 2-30 Kollektivavtal 64–65 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 72 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Avsteg GRI Standard Upplysning Sidhänvisning Avsteg från krav Skäl Förklaring Väsentliga ämnen GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-1 Process för att identifiera väsentliga ämnen 35–38 3-2 Lista över väsentliga ämnen 38 Ekonomiskt resultat GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 37–38 3–3 Ej tillämplig Balder har genomfört en dubbel väsentlighetsanalys som genererat nya väsentliga hållbarhetsfrågor. GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016 201-1 Direkt ekonomiskt värde genererat och distribuerat 85–92, 97–98 201-1 b Information ofullständig Redovisas delvis. 202-2 Finansiell påverkan och andra risker och möjligheter kopplade till klimatförändringar 44, 83–84 Egen upplysning Nöjda kunder 4, 18 Affärsetik GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 70–71 GRI 205: Anti-korruption 2016 205-2 Kommunikation och utbildning kring anti-korruptionspolicy och rutiner 34, 55, 60, 70–71 205-2 b Information otillgänglig Redovisar inte antal eller procentuell andel av anställda per yrkeskategori eller uppdelat per region. 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 71 Energi GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 48–49 GRI 302: Energi 2016 302-1 Energiförbrukning inom organisationen 48–49 302-3 Energiintensitet 48–49 302-4 Minskning av energianvändning 48–49 CRE1 Byggnaders energiintensitet 48–49 Vatten GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 51 CRE2 Byggnaders vattenintensitet 51 Utsläpp av växthusgaser GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 45–46 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 46–47 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 46–47 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 46–47 305-4 Växthusgasutsläppsintensitet 46–47 305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 46–47 GRI-INDEX 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 73 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Avsteg GRI Standard Upplysning Sidhänvisning Avsteg från krav Skäl Förklaring Utbildning GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 60,63 GRI 404: Utbildning 2016 404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och medarbetare 63 404-1 Information otillgänglig Redovisar utbildningstimmar per år och medarbetare, men ej uppdelat per kön och anställnings kategori. 404-3 Andel anställda med regelbundna utvecklingssamtal 63 404-3 Information ofullständig Redovisar andel anställda med utvecklingssamtal upp- delat efter land, men ej uppdelat per kön och anställnings- kategori. Mångfald och jämlikhet GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 60–63 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald i styrande organ och bland anställda 63, 98, 135 405-1 a iii; b i, iii Ej tillämplig Balder redovisar sammansättning av bolaget uppdelat på kön och ålder för olika nivåer av bolaget. Bolaget följer inte upp anställdas minoritetstill hörighet. 405-2 Förhållande mellan kvinnors och mäns grundlön och ersättning 66 405-2 a Information ofullständig Balder redovisar sammansättning av lönskillnader mellan kvinnor och män per region, inte utifrån yrkeskategori. Icke-diskriminering GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 60–63 GRI 406: Icke- diskriminering 2016 406-1 Incidenter av diskriminering samt vidtagna åtgärder 6, 62 Socioekonomisk efterlevnad GRI 3: Väsentliga ämnen 2021 3-3 Hantering av väsentligt ämne 35–38, 70–71 GRI 418: Kunders integritet 2016 418-1 Substantiella klagomål avseende brister i kunders integritet och förluster av kunddata 71 GRI-INDEX 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 74 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhets- rapporten för år 2023 på sidorna 30–74 och 81–84 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo- visningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade håll- barhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Inter- national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsredovisning har upprättats. Bengt Kron Auktoriserad revisor Konstantin Belogorcev Auktoriserad revisor Göteborg den 4 april 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Till bolagsstämman i Fastighets AB Balder (publ), org. nr 556525-6905 Carlsbakken Hillerød Hyresrätter 127 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 75 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 INNEHÅLL Förvaltningsberättelse ............................................................................. 77 Möjligheter och risker............................................................................... 81 Koncernens rapport över totalresultat ............................................ 85 Koncernens rapport över finansiell ställning ............................... 86 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ................ 87 Koncernens rapport över kassaflöden ............................................ 88 Resultaträkning för moderbolaget .................................................... 89 Balansräkning för moderbolaget .......................................................90 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital ......... 91 Kassaflödesanalys för moderbolaget ...............................................92 Noter till de finansiella rapporterna 1 Redovisningsprinciper..................................................................... 93 2 Segmentsrapportering .................................................................... 95 3 Intäkternas fördelning.......................................................................97 4 Anställda och personalkostnader ................................................97 5 Ersättning till revisorer ..................................................................... 99 6 Rörelsens kostnader fördelade på funktioner och kostnadsslag ........................................................ 99 7 Specifikation av fastighetskostnader ....................................... 99 8 Leasing .................................................................................................. 100 9 Finansiella intäkter och kostnader ........................................... 102 10 Inkomstskatt ....................................................................................... 102 11 Resultat per aktie.............................................................................. 105 12 Förvaltningsfastigheter ................................................................. 105 13 Övriga materiella anläggningstillgångar ................................107 14 Andelar i intressebolag och joint ventures .......................... 108 15 Andra långfristiga fordringar ........................................................ 111 16 Exploateringsfastigheter ................................................................ 111 17 Kundfordringar .................................................................................... 111 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter ...................112 19 Finansiella placeringar.....................................................................112 20 Eget kapital ............................................................................................112 21 Innehav utan bestämmande inflytande .................................. 113 22 Finansiell riskhantering .................................................................. 114 23 Checkkredit ......................................................................................... 119 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter .................. 119 25 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser ...................... 120 26 Kassaflödesanalys ............................................................................ 120 27 Andelar i koncernbolag ...................................................................121 28 Fordringar på/skulder till koncernbolag .................................122 29 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut ................122 30 Närstående ...........................................................................................122 31 Uppgifter om moderbolaget ........................................................122 Kungälv Västra gatan Brf-projekt Färdigställt 2023 128 lgh FINANSIELL INFORMATION ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 76 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2023. Fastighets AB Balder är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Samtliga belopp är i Mkr om inget annat anges. Jämförelser angivna inom parentes avser mot- svarande period föregående år. Verksamheten Balders affärsidé är att skapa värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostads fastigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. I respektive region ska bolaget sträva efter att uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som är i behov av nya lokaler och/ eller bostäder. Tillväxt ska ske under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden. Finansiella mål Balders målsättning är att ha en stabil och god avkast- ning på eget kapital samtidigt som soliditeten över tid ska vara lägst 40 %, räntetäckningsgraden lägst 2,0 gånger samt att belåningsgraden inte bör överstiga 50 %. Utfall för 2023 var 37,9 % (40,0), 3,2 gånger (4,7) samt 50,0 % (47,9). Under 2023 infördes ytterligare ett finansiellt mål avseende Nettoskuld/EBITDA inför 2023. Nyckeltalet ska över tid inte överstiga 11,0 gånger. Utfallet för 2023 var 12,3 gånger (13,4). Personal och organisation Balders affärsområden utgörs av regionerna Helsing- fors, Stockholm, Göteborg, Köpenhamn, Syd, Öst och Norr. Regionernas organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på res- pektive regions storlek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar för uthyrning, drift, miljö och teknisk förvaltning. Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som moderbolag, består av ett stort antal aktiebolag och kommanditbolag. Balders operativa organisation stöds av en central ekonomi-, fastighets- och finansfunktion. Sammantaget hade koncernen den 31 december 1 150 anställda (1 161), varav 483 kvinnor (493). Balders lednings grupp har under året bestått av fem personer, varav tre kvinnor. För upplysningar om beslutade riktlinjer om ersätt- ningar till ledande befattningshavare se not 4, Anställda och personalkostnader. Styrelsen kommer ej att före- slå några ändringar i riktlinjerna till årsstämman 2024. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Orolig omvärld Året som gått har till stor del präglats av geopolitiska oroshärdar, vilket även har påverkat inflationen som stigit kraftigt under året. Det har medfört stigande rän- tor, ökade finansieringskostnader samt högre priser vilket kan innebära ökade kostnader både för pågå- ende projekt och för löpande drift av fastigheterna. Den rådande konjunkturen har medfört åtstramningar vad gäller investeringar i fastigheter som skjutits på framtiden. Bolaget följer utvecklingen och anpassar löpande verksamheten utifrån förändrade förutsättningar. Förvärv Förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och mark har förvärvats till ett fastighetsvärde om 888 Mkr (5 160). Försäljningar Förvaltningsfastigheter samt ägarlägenheter och mark har avyttrats till ett fastighetsvärde om 681 Mkr (2 913). Övrigt Under året genomfördes en placering av 5-åriga kon- vertibla skuldebrev om drygt 5 miljarder kronor till en ränta på 3,5%. Förvaltningsfastigheter Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas centrala delar och bostads- fastigheterna i storstadsregioner samt på orter som växer och utvecklas positivt. Balder ägde den 31 december 1 901 förvaltningsfastigheter (1 841) med en uthyrningsbar yta om 6 004 tkvm (5 837) till ett redo- visat värde om 209,0 Mdkr (213,9), inklusive projekt- fastigheter för egen förvaltning. Under året har 5 för- valtningsfastigheter (31) samt ägarlägenheter och mark med en uthyrningsbar yta om 13 tkvm (281) för- värvats för 888 Mkr (5 160). Under året har försäljning av 12 förvaltningsfastigheter (69) samt ägar lägenheter och mark skett till ett värde om 681 Mkr (2 913), vilket genererade ett resultat om –14 Mkr (111). Vid fördelning av det totala fastighetsbeståndets redovisade värde per region uppgick respektive andel till; Helsingfors 25% (26), Göteborg 19 % (19), Stockholm 16 % (17), Köpenhamn 12 % (12), Öst 12 % (10) och Norr 9% (10) och Syd 7 % (6). Av redovisat värde avser 45 % (43) kommersiella fastigheter och 55 % (57) bostäder. Exploateringsfastigheter En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats över till köparen. Per den 31 december 2023 uppgick värdet på Balders exploateringsfastig- heter till 2 750 Mkr (3 421). Förvaltningsresultat Årets förvaltningsresultat uppgick till 6 549 Mkr (6 659), varav effekt av förändrade valutakurser upp- gick till 91 Mkr (111). Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 6 135 Mkr (6 139), vilket motsvarar en minskning per aktie med 3% till 5,32 kr (5,48). I förvaltningsresultatet ingår intresse- bolag med 1 917 Mkr (1 929), vilket i resultaträkningen inkluderats i andel i resultat från intressebolag. Resultat efter skatt Årets resultat efter skatt uppgick till –7 699 Mkr (10 989). Resultat efter skatt hänförligt till moderbola- gets aktieägare uppgick till –6 746 Mkr (10 175), mot- svarande –5,85 kr per aktie (9,09). Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med –9 980 Mkr (5 419), realiserade värdeförändringar avseende för- valtningsfastigheter med –14 Mkr (111), resultat från försäljning av exploa teringsfastigheter med 544 Mkr (110), värde förändringar avseende räntederivat och optionskomponent konvertibel med –1 899 Mkr (1 617) samt resultat från andelar i intressebolag om –2 236 Mkr (1 002). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med 14 % till 11 944 Mkr (10 521), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 398 Mkr (258). Ökningen beror främst på förvärv och färdigställda projekt för egen förvaltning samt indexhöj- ning på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror. Kontraktsportföljen bedöms per 31 december ha ett hyresvärde på helårsbasis om 12 968 Mkr (12 057). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 2 158 kr/kvm (2 060) exklusive projekt- fastigheter. 77 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 4,9 % (3,9) efter justering för valutakursförändring. Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende kunder, branscher och lägen. Den ekonomiska uthyr- ningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 96 % (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor uppgick den 31 december till 568 Mkr (458) på årsbasis. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till –3 030 Mkr (–2 725) under året, varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till –121 Mkr (–67). Driftsöverskottet har ökat med 14 % till 8 914 Mkr (7 796), vilket innebär en över- skottsgrad om 75 % (74). Driftskostnaderna varierar nor- malt med årstiderna. Under ett normalår har första och fjärde kvartalen högre kostnader i jämförelse med de övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå. Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick under året till –1 080 Mkr (–1 019), varav effekten av för- ändrade valutakurser uppgick till –48 Mkr (–31). Andelar i resultat från intressebolag och joint ventures Resultat från andelar i intressebolag och joint ventures uppgick under året till –2 236 Mkr (1 002) och Balders andel av intressebolagens förvaltningsresultat uppgick till 1 917 Mkr (1 929). Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och ränte- derivat med –4 557 Mkr (–433). Årets skatt uppgick till 404 Mkr (–495). Resultat från andelar i intressebolag och joint ventu- res har under året påverkats av de negativa orealise- rade värdeförändringar som Entra ASA gjort av sitt fastighetsbestånd. Balders andel av Entras substans- värde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov per balansdagen. Finansnetto och värdeförändringar derivat Finansnettot, exklusive värdeförändringar derivat, upp- gick till –3 186 Mkr (–2 031), varav effekten av föränd- rade valutakurser uppgick till –137 Mkr (–48). Värdeförändringar på räntederivat och options- komponent konvertibel uppgick till –1 899 Mkr (1 617). Årets negativa värdeförändring avseende derivat beror på att långräntorna har minskat under året vilket inne- bär att skillnaden till räntederivatens kontrakterade räntenivå har ökat. Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringar från derivat upp- kommer vid förändrade räntenivåer/valutakurser och är inte kassaflödespåverkande, så länge de inte avyttras under löptiden. Balder har skyddat sig för högre ränte- nivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat minskar i ett nedåtgående ränteläge. Värdet av räntederivaten uppgick vid årsskiftet till 421 Mkr (1 677). Värdet av valutaderivaten och options- komponent konvertibel uppgick vid årsskiftet till –1 444 Mkr (305). Värdet på derivaten kommer under återstående löptid att lösas upp och redovisas som en kostnad respektive intäkt. Genomsnittlig ränta för finansnettot var på bokslutsdagen 2,9 % (2,1). Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Balder har per 31 december genomfört interna värde- ringar av samtliga förvaltningsfastigheter. Förvaltnings- fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien värderas med avkastnings- metoden som baseras på en tioårig kassaflödesmodell. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar. Kassaflödet mark- nadsanpassas genom att beakta eventuella föränd- ringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som drifts- och underhållsutbetalningar. Utgångspunkten för värderingen är en individuell bedömning för varje fastighet, dels av framtida kassa- flöden, dels av avkastningskravet. I Finland används förutom avkastningsmetoden även värdering till anskaffningsvärde. Projektfastig heter för egen förvaltning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad- utgift samt projekt risk, vilket oftast sammanfaller i en värdering till anskaffningsvärde. För en mer detaljerad beskrivning gällande Balders fastighetsvärdering se not 12, Förvaltningsfastigheter. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. För att kvalitetssäkra de interna värde- ringar använder sig Balder av externa värderingsfirmor i syfte att externvärdera delar av beståndet samt säker- ställa parametrar och antaganden i värderingskalkyler. Under året har 52 % av beståndet varit föremål för bedömning av externa värderingsfirmor. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har varit obe- tydliga. Per den 31 december uppgick Balders genomsnitt- liga direktavkastningskrav till 4,9 % (4,6) exklusive projekt fastigheter för egen förvaltning, vilket är 0,3 procentenheter högre jämfört med årsskiftet föregå- ende år. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för bostadsfastigheter uppgick till 4,4% (4,1) och för kommersiella fastigheter till 5,4 % (5,2). Det höjda bedömda avkastningskravet förklaras av det osäkra marknadsläget och stigande marknadsräntor. Värde- nedgången har dock dämpats av ett ökat driftöver- skott drivet av indexhöjning på kommersiella lokaler och höjda bostadshyror. Den 31 december uppgick förvaltningsfastigheter- nas redovisade värde, enligt den individuella interna värderingen, till 209 000 Mkr (213 932), vilket inklude- rar en orealiserad värdeförändring under året om –9 980 Mkr (5 419). Årets värdeförändring är framförallt hänförligt till det höjda bedömda avkastningskravet. Resultat försäljning exploateringsfastigheter Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband med att fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaffningsvärden inkluderas även marknadsförings- och försäljningsomkostnader, vilka kostnadsförs löpande, dessa uppgick under året till –28 Mkr (–20). Totalt har sex (6) projekt resultatavräknats under året. Årets försäljningsresultat uppgick till 544 Mkr (110) efter avdrag för marknadsförings- och försäljnings omkostnader. Skatt Koncernens totala skatt uppgick till 1 254 Mkr (–1 999), varav effekten av förändrade valutakurser uppgick till 52 Mkr (–57). Aktuell skattekostnad för året uppgick till –324 Mkr (–613). Aktuell skattekostnad hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –246 Mkr (–421). Uppskjuten skatteintäkt för året uppgick till 1 579 Mkr (–1 386). Skatt har beräknats med gällande skattesats i res- pektive land. Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader som uppstår efter förvärvstidpunkten. Kon- cernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som värdet av nettot av skattemässiga underskott och den temporära skillnaden mellan i huvudsak redovisade och skattemässiga värden avseende fastigheter och räntederivat. Känslighetsanalys Faktor Förändring Resultateffekt före skatt, Mkr Hyresintäkter +/– 1 % +/– 124 Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 procentenhet +/– 130 Räntenivå för räntebärande skulder +/– 1 procentenhet +/– 495 Fastighetskostnader +/– 1 % –/+ 31 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter +/– 5 % +/– 10 450 78 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Uppskjuten skatteskuld uppgick till 16 272 Mkr (17 769). För mer detaljerad information se not 10, Inkomstskatt. Kassaflöde och finansiell ställning Balders tillgångar den 31 december uppgick till 253 748 Mkr (263 775). Dessa har finansierats dels med eget kapital om 93 987 Mkr (102 909), dels med skulder om 159 761 Mkr (160 866), varav 134 469 Mkr (135 252) är räntebärande. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 4 221 Mkr (4 442). Investeringsverksamheten har belastat kassa- flödet med netto –6 209 Mkr (–12 915). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till netto –212 Mkr (10 497). Totalt uppgick årets kassaflöde till –1 564 Mkr (2 632). Kursdifferens i likvida medel uppgick till –12 Mkr (46). Likviditet Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 11 794 Mkr (18 808) uppgick koncernens likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjad checkkredit per den 31 december till 5 859 Mkr (6 963). Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften uppgick således till 17 653 Mkr (25 771). Bolaget bevakar löpande likvidi- tetsutvecklingen på kort och lång sikt – koncernens likviditetsbehov kommande år tryggas genom koncer- nens starka kassaflöde och bindande kreditlöften. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick den 31 december till 93 987 Mkr (102 909) varav innehav utan bestäm- mande inflytande uppgick till 11 674 Mkr (12 715), mot- svarande 71,33 kr per aktie (78,16) exklusive innehav utan be stäm mande inflytande. Soliditeten uppgick till 37,9 % (40,0). Räntebärande skulder Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31 december till 134 469 Mkr (135 252). Andelen lån med ränteförfall under kommande tolvmånadersperiod uppgick till 34 % (34) och den genomsnittliga kredit- bindningstiden uppgick till 5,4 år (5,7). Som ett led i att anpassa likviditetsplaneringen till rådande marknadsförhållanden har Balder fortsatt att förfinansiera kommande förfall. Per årsskiftet var den tillgängliga likviditeten inklusive bekräftade lånelöften 17 653 Mkr (25 771), motsvarande 1,4 gånger Balders förfall av räntebärande skulder inom 12 månader. Derivatavtal har tecknats för att begränsa påverkan av en högre marknadsränta. Nämnda derivat redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen med värde- förändringar redovisade i resultaträkningen. Värdeför- ändringar under året uppgick till –1 899 Mkr (1 617). Räntebärande skulder beskrivs närmare i not 22, Finansiell riskhantering. Rating Balder har en investment grade rating från kreditvärde- ringsinstitutet S&P. Kreditbetyget för Balder har varit oförändrat under året, BBB med negativa utsikter. Bolaget har under lång tid varit lyckosamt i att bygga en fastighetsverksamhet med en storlek och diversi- fiering som lämpar sig väl för både obligationsfinan- siering och säkerställda banklån. Att ha en balans- räkning som uppfyller kriterierna för en investment grade rating och kontinuerlig tillgång till obligations- finansiering är inte bara en fråga om finansierings- strategi, det ligger också väl i linje med den riskprofil som styrelsen strävar efter i bolaget i stort. Ett exem- pel på detta är att Balders styrelse beslutade att införa ytterligare ett finansiellt mål avseende Nettoskuld/ EBITDA under 2023. Nyckeltalet ska över tid inte över- stiga 11 gånger och utfallet per 31 december var 12,3 gånger. Investeringar Fastighetsinvesteringarna uppgick under året till 6 710 Mkr (14 171), varav 888 Mkr (5 160) avser förvärv och 5 822 Mkr (9 011) avser investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter och projekt för egen förvalt - ning. Av de totala investeringarna i förvaltnings- fastigheterna avser 1 897 Mkr (3 723) Helsingfors, 581 Mkr (1 219) Stockholm, 641 Mkr (2 068) Göteborg, 829 Mkr (1 666) Köpenhamn, 731 Mkr (488) Syd, 1 428 Mkr (3 500) Öst och 603 Mkr (1 508) Norr. Intressebolag och joint ventures Balder är delägare i ett stort antal fastighetsförvaltande och projektutvecklande bolag samt i Norion Bank (f d Collector Bank), för vidare information se not 14, Andelar i intressebolag och joint ventures. På sida 22 redovisas Balders andel av fastighetsför- valtande intressebolags balansräkningar och fastig- hetsbestånd, uppställda enligt IFRS redovisningsprin- ciper. De fastighetsförvaltande intressebolagen äger totalt 581 förvaltningsfastigheter (591). Balders andel av fastighetsbeståndets uthyrningsbara yta uppgår till cirka 1 335 tkvm (1 306) med ett hyresvärde om 2 776 Mkr (2 648). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 % (96). Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncerngemensamma tjänster. Balder har cen- traliserat koncernens kreditförsörjning, riskhantering och cash management genom att moderbolaget inne- har funktionen som internbank. Omsättningen i moderbolaget uppgick för året till 529 Mkr (491), varav koncerninterna tjänster utgjorde 412 Mkr (380) och resterande del huvudsakligen avser förvaltningsupp- drag för intressebolag. Årets resultat efter skatt uppgick till –2 136 Mkr (8 466). Utdelning från dotterbolag uppgick till 2 600 Mkr (9 501), nedskrivning av dotterbolagsaktier uppgick till –2 422 Mkr (–2 125), räntenettot uppgick till 1 541 Mkr (–2 842) varav valutakursdifferenser upp- gick till 1 324 Mkr (–2 851), värdeförändringar avseende räntederivat och optionskomponent konvertibel upp- gick till –1 821 Mkr (1 507) och erhållna/lämnade kon- cernbidrag uppgick till –2 457 Mkr (2 708). Redovi- sade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euroobligationer, som ur ett koncern- perspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i euro och danska kronor. Moderbolaget tillämpar inte säkrings redovisning. Moderbolaget ingår sedan januari i skatterättslig kommission med ett urval av sina dotterbolag. Alla bolag i den skatterättsliga kommissionen ingår också i en mervärdesskattegrupp. Moderbolaget har erhållit 215 Mkr (–) i kommittentresultat från dotterbolagen i den skatterättsliga kommissionen. Moderbolagets finansiella placeringar och likvida medel, inklusive outnyttjade checkkrediter, uppgick den 31 december till 2 447 Mkr (3 245). Nettoford- ringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen till 46 930 Mkr (44 122) och räntebärande skulder till 50 100 Mkr (52 199). Hållbarhetsrapport enligt ÅRL I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Fastighets AB Balder valt att upprätta hållbarhetsrapporten som en från års- redovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapportens omfattning framgår på sida 33 i det här dokumentet. Flerårsöversikt Se sida 10. 79 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Aktien och ägarna Per den 31 december uppgick aktie kapitalet i Balder till 192 333 333 kr fördelat på 1 154 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 67 376 592 av serie A och 1 086 623 408 av serie B. Totalt antal utestående aktier per den 31 december uppgick till 1 154 000 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Under året har inga aktier återköpts. Största ägare är Erik Selin med bolag med 47,8 % av rösterna och Arvid Svensson Invest AB med 14,6 % av rösterna. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende överlåtelse av aktier eller rösträtt på stämman. Redogörelse för styrelsearbetet under året Styrelsen har under verksamhetsåret haft 18 styrelse- möten varav ett konstituerande. Arbetet följer en av styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande ekonomiska rapporteringen. Under året har avhandlats strategiska och andra för bolagets utveckling väsent- liga frågor, förutom löpande ekonomisk rapportering och beslutsfrågor. Bolagets revisorer deltog vid ett styrelsemöte och redogjorde för genomförd förvalt- nings- och räkenskapsrevision. Bolagsstyrning Balder styrs enligt de regler för bolagsstyrning som anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och note- ringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Styrelsen strävar efter att underlätta för den enskilde aktieägaren att förstå var i organisationen ansvar och befogenheter ligger. Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolags- lagen, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. Några av Kodens principer är att skapa goda förut- sättningar för utövande av en aktiv maktbalans mellan ägare, styrelse och ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten. För bolagsstyrningsrapporten se sida 129 –134. Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare Vid föregående årsstämma beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska till- lämpas marknadsmässiga löner och andra anställ- ningsvillkor. Ersättning ska utgå i form av fast lön. Upp- sägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga motsvarande 18 månadslöner för bola- gets VD och för övriga bolagsledningen högst sex månader och inget avgångsvederlag. Med bolags- ledning avses verkställande direktören och övriga medlemmar i koncernledningen. Styrelsen ska äga rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns särskilda skäl för det. De nuvarande riktlinjerna ska gälla fram till årsstäm- man 2027 om inte omständig heter uppkommer som gör att revidering måste ske tidigare. Se även not 4, Anställda och personalkostnader. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Se not 29, Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut. Förväntningar avseende den framtida utvecklingen Balders målsättning är att med bibehållen lönsamhet växa genom direkta eller indirekta förvärv tillsammans med bolagets partners på de orter som bedöms som intressanta. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor: Balanserat resultat 28 500 313 615 Årets resultat –2 136 243 907 Summa 1) 26 364 069 708 1) Se förändring i moderbolagets eget kapital, sida 91. Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande: I ny räkning balanseras 26 364 069 708 Summa 26 364 069 708 80 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION MÖJLIGHETER OCH RISKER OPERATIVA RISKER Område Beskrivning Hantering Bedömning Risk för minskad uthyrnings grad, minskade hyres intäkter och negativ hyres utveckling Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, möjligheten att ta ut marknads- mässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av konjunkturutvecklingen. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora kunder som finns i fastighetsbeståndet. Balders tio största kontrakt svarar för 3,8 % av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kon- traktstid uppgår till 12,8 år. Inget enskilt kontrakt står för mer än 0,5 % av Balders totala hyresintäkter och ingen enskild kund står för mer än 4,0 % av de totala hyresintäkterna. Balders lokalhyreskontrakt är normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex. Året som gått har till stor del präglats av geopolitiska oroshärdar, vilket bland annat medfört sti- gande inflation, vilket påverkar såväl intäkter som kostnader. Under året har bostadshyrorna för kom- mande år förhandlats fram. Hyreshöjningarna i delar av bostadshyresbeståndet är lägre än inflationen, vilket påverkar Balder negativt. Risk för ökade fastighets- kostnader på grund av ökade drift- och underhålls kostnader I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, media, underhåll och fastighetsskatt. Omfattande reparationsbehov kan påverka resultatet negativt. Driftskostnader är huvudsakligen kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. Regulatoriska faktorer såsom ökade krav på utsläppsminskningar och övergång till fossilfria energislag kan också påverka kostnader för energi. Andra konsekvenser av klimatförändringar, såsom ökad risk för översvämningar och extrema väderförhållanden kan också innebära ökade kostnader för försäkringar av fastigheter i riskområden. Kostnadshöjningar som inte kompen- seras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling kan påverka resultatet negativt. En förändring med +/–1 % av fastighetskostnaderna skulle påverka de totala kostnaderna med –/+ 31 Mkr. Balder arbetar kontinuerligt för att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten med hjälp av rationella tekniska lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning. Varje region ansvarar för att fastig- hetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseffektivt än omfattande reparationer. All el som köps in till fastigheterna i Sverige är grön el från förnybara källor. Balder har också påbör- jat en analys av fastighetsbeståndet utifrån möjliga effekter av klimatförändringar, för att ta fram handlingsplaner för fastigheter där riskerna för påverkan bedöms vara störst. Risk för felaktig bedömning av hyresmarknadens utveckling samt utförande av projekt Att nyproducera fastigheter och utveckla befintliga genom investeringar är ett sätt att öka avkastningen. Riskerna vid projektutveckling finns i bedömningar kring marknadens utveck- ling, men också i utformningen av produkten samt själva projektets genomförande. Kvalitetssäkrade interna processer och hög kompetens inom projektorganisationen säkerställer att såväl genomförande som produkt håller hög kvalitet. Vid uppförande av kommersiella byggnader ställs alltid krav på att större delen av fastigheten ska vara uthyrd innan investeringen påbörjas. Merparten av de pågående kommersiella projekten har därför hög uthyrningsgrad. Riskerna begränsas också genom att investeringar enbart görs på marknader där Balder har god marknadskännedom och där det finns stark efterfrågan på bostäder och lokaler. Förutsättningarna för nyproducerade hyresrätter är fortsatt ogynnsamma. Balder har därför skjutit flera projektstarter på framtiden, och har också ställt om en del projekt till bostadsrättprojekt. I likhet med alla bolag är Balders organisation och verksamhet exponerade för ett antal risker. Dessa risker ligger i olika grad inom bolagets kontroll och hanteras därmed till viss del på olika sätt. Huvudstrategin är dock att i så stor utsträckning som möjligt sträva efter att identifiera såväl risker som möjligheter och utforma handlingsplaner utifrån detta. Riskanalysen genomförs kontinuerligt, på flera nivåer inom bolaget, beroende på var olika risker och möjligheter uppstår och vilka delar av verksamheten som kan komma att påverkas. Nedan följer en sam- manställning över de huvudsakliga möjligheter och risker som identifierats, tillsammans med en kort beskrivning av hur Balder bedömer och hanterar dem. Låg Medel Hög BEDÖMNING AV RISKNIVÅ 81 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION IT OCH DIGITALISERING Område Beskrivning Hantering Bedömning Risk för bristande digital utveckling Digitalisering i fastighetsbranschen handlar främst om att digitalisera själva fastigheterna för att exempelvis förbättra uppföljning av förbrukning och liknande och om att bygga smarta hem och erbjuda lokalkunderna affärsdrivande digitala tjänster. Processen för digitalisering är relativt enkel att genomföra vid nyproduktion där mycket kan planeras in redan under projekteringen, exempelvis fibernät och sensorer. Arbetet med att digitalisera en befintlig fastighet är en större utmaning men Balder är rustat för detta. För att driva utvecklingen framåt har bolaget fortsatt att utöka verksamheten med fler tjänster med fokus på digitalisering. Risk för bristande IT-säkerhet Bristande IT-säkerhet kan få stora konsekvenser, exempelvis i form av förstörd eller förlorad data, läckt konfidentiell information etc. Risken för cyberattacker har ökat i samhället i stort och kan orsaka skada direkt eller indirekt. Det finns också en viss risk för brott mot lagstadgade bestämmelser om hantering av personuppgifter. Balder arbetar med lager-på-lager-principen för att minimera intrångsytan och har de senaste åren kon- tinuerligt utökat skyddsnivån. Förutom beprövade tekniker som brandvägg, antivirus och backupsystem har Balder även kompletterat med sandboxingsystem, avancerad epost-filtrering, virtualisering samt etablerat ett Security operations center (SOC) för att säkra den interna IT-miljön. Balder har också genomfört ett omfattande internt arbete för att säkerställa uppfyllande av kraven i GDPR, både när det gäller interna system och strukturer samt utbildning av medarbetare. Under 2023 genomfördes en extern revision av Balders IT-säkerhet. Resultatet visade på en fortsatt minskad riskexponering jämfört med föregående år. När det gäller övergripande cybersäkerhet note- rades förbättringar jämfört med tidigare revisioner, vilket bland annat innebär att Balder är rustat för att snabbt agera på hotande eller onormala händelser. FINANSIELLA RISKER Område Beskrivning Hantering Bedömning Refinansieringsrisk Balders största finansiella risk är avsaknad av finansiering. Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder för kontinuerligt diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att trygga den långsiktiga finansieringen och omförhandla lån och diversifiera förfallostrukturen av lånen. Det arbetet säker ställer samtidigt att en konkurrenskraftig långsiktig finansiering vidmakthålls. Balders genomsnittliga kredit- bindning uppgick till 5,4 år (5,7). Under 2023 har Balder fortsatt att ta upp bankfinansiering för att ytterligare stärka likviditeten och återköpa obligationer. Bolaget har en långsiktig plan och likviditetsbuffert för att säkra förfall av obli- gationslån under 2024, 2025 och merparten av 2026. Ränterisk Räntekostnaden är Balders enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Balder väljer för bindningstid av räntorna. Högre marknadsränta innebär högre räntekostnad men den sammanfaller också ofta med högre inflation och ekonomisk tillväxt. Ökade räntekostnader kompenseras delvis av färdigställda projekt, hyreshöjningar och en bättre kost- nadseffektivitet. Balder har också valt att använda räntederivat för att begränsa risken för att finansie- ringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknadsränta. Vid en ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 495 Mkr. Av Balders totala lånestock vid årsskiftet har 66 % (66) en räntebindning som överstiger ett år. Det senaste årets stigande räntor har inneburit en lägre investeringstakt för Balder. Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att Balders motparter, exempelvis hyresgäster, inte kan upp- fylla sina finansiella åtaganden mot Balder. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswap-avtal samt vid utställda kreditavtal. Balder genomför sedvanliga kreditprövningar innan ett nytt hyresavtal tecknas och beräknar kredit- risken i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund. Inom finansverksamheten gör Balder enbart affärer med nordiska banker med lägst S&P-rating om A-. Med övriga banker görs enbart affärer med de som har lägst S&P-rating om AA-. Valutarisk Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Bolagen har intäkter och kostnader i lokal valuta och är därmed utsatta för valutakursfluktua- tioner ur koncernens synvinkel. Valutakursfluktuationer återfinns också i omräkningen av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta. Omräkningsdifferenserna hanteras framförallt genom att upplåningen fördelats på olika valutor utifrån nettotillgångarna i respektive valuta. Lån som tas upp i samma valuta som det finns nettotill- gångar i koncernen minskar dessa nettotillgångar och därmed minskar omräkningsexponeringen. Låg Medel Hög BEDÖMNING AV RISKNIVÅ 82 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION VÄRDEFÖRÄNDRING Område Beskrivning Hantering Bedömning Risk för negativ värde utveckling på fastig heterna Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyr- ningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastnings- krav och kalkylräntor. Såväl fastighets- som marknadsspecifika förändringar påverkar värdet på förvaltningsfastigheter, vilket i sin tur inverkar på koncernens finansiella ställning och resul- tat. Av Balders fastighetsbestånd finns 70 % av värdet i de fyra storstadsregionerna Helsingfors, Stockholm, Göteborg och Köpenhamn. Värdet på fastigheterna kan också påverkas negativt om de tekniska hindren för utveckling, exempelvis omställning för att minska utsläpp och hantera klimatförändringar, är för höga och kostsamma. Balder genomför i samband med kvartalsrapporter en intern värdering av fastighetsbeståndet. Dess- utom värderas delar av fastighetsbeståndet externt och jämförs med den interna värderingen. Under 2023 har en stor andel, 52 %, av beståndet värderats externt. Marknads bedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. Resultat före skatt skulle påverkas med +/– 10 450 Mkr vid en värdeförändring av för- valtningsfastigheterna med +/–5 %. Soliditeten skulle vid en positiv värdeförändring uppgå till 39,6 % och vid en negativ värdeförändring uppgå till 36,1 %. Se även not 12, Förvaltningsfastigheter. Balder har också inlett en analys av klimatförändringarnas påverkan på fastigheterna, inklusive värdeutvecklingen, vilken ytterligare kommer att fördjupas framöver. SKATT Område Beskrivning Hantering Bedömning Risk för förändringar i skattelagstiftning Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar i de statliga systemen påverkar fastighetsägandet. Ändrade skattenivåer och skattelagstiftning, till exempel nya regler avseende global minimibeskattning (Pelare 2), värdeminskningsavdrag, förbud för paketering av fastigheter, samt möjlighet att utnyttja underskottsavdrag, kan påverka Balders framtida skattekostnad och därigenom påverka resultatet. Balder följer utvecklingen av lagstiftningen på de marknader där bolaget är verksamt och för bereder i förekommande fall verksamheten och den finansiella rapporteringen för de anpassningar som kan bli nödvändiga. OMVÄRLD Område Beskrivning Hantering Bedömning Risk för allvarliga händelser i omvärlden som förändrar förutsättningarna för verksamheten Året som gått har till stor del präglats av geopolitiska oroshärdar, vilket även har påverkat infla- tionen som stigit kraftigt under året. Det har medfört stigande räntor, ökade finansieringskost- nader samt högre priser vilket lett till ökade kostnader både för pågående projekt och för löpande drift av fastigheterna. Balder har till följd av bland annat ökade räntor och inflation gjort en kraftig inbromsning i investerings- verksamheten och skjutit projektstarter på framtiden. Bolaget följer utvecklingen och anpassar löpande verksamheten utifrån förändrade förutsättningar. MILJÖ Område Beskrivning Hantering Bedömning Risk för miljö- och hälsoskadliga ämnen och materialval Användning av kemiska och biologiska ämnen är en utmaning inom förvaltning av fastigheter och projektutveckling. Farliga ämnen kan förekomma exempelvis i färg och isolering. Det har upptäckts förekomst av PCB, asbest, förhöjda radonhalter till följd av materialval inbyggda i fastigheter. Det befintliga beståndet inventeras löpande och handlingsplaner tas fram för att hantera riskerna i samband med planerade renoveringar eller som egna projekt. Vid nyproduktion används loggböcker för material, exempelvis Byggvarubedömningen eller Sunda Hus för att bedöma och logga materialan- vändning. Det finns rutiner och instruktioner för säker kemikaliehantering i syfte att skapa trygg arbets- miljö för medarbetare. Låg Medel Hög BEDÖMNING AV RISKNIVÅ 83 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION MILJÖ Område Beskrivning Hantering Bedömning Klimatutsläpp och ökade krav på utsläppsreduktion Utsläpp av växthusgaser sker i flera delar av verksamheten, däribland till följd av energianvänd- ning, nyproduktion, renoveringar och transporter. Höjda krav på utsläppsberäkningar, gräns- nivåer för utsläpp inom nyproduktion och möjlig framtida klimatskatt kan påverka. Balder beräknar bolagets klimatutsläpp för att få kännedom om var den väsentliga påverkan finns och arbetar aktivt för att minska utsläppen. Balder har åtagit sig att sätta vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet och validering av Science Based Target initative erhölls i mars 2024. Balder kom- mer öka takten i omställningen genom att ta fram en klimatfärdplan. Klimatrelaterade risker Ökad frekvens av extremväder, förhöjda havsnivåer, värmestress och ökad nederbörd är klimatrisker som kan skapa skador på infrastruktur och fastigheter. Det kan föra med sig ökade försäkringskostnader, förhöjda utgifter kopplat till kyla samt ökade kostnader för sane- ring och renovering vid extremväder. Balder arbetar aktivt med att hantera de risker som medföljer klimatförändringar. De vanligaste klimatris- kerna för Balders fastighetsbestånd är skyfall, värmerelaterade risker samt ras och skred. Under 2023 har Balder fortsatt arbetet med att upprätta fullständiga klimatriskanalyser för byggnader i linje med EU-tax- onomins riktlinjer. För att öka transparensen i klimatriskarbetet fortsätter Balder också att kontinuerligt utveckla redovisningen av klimatrelaterade mätetal och bolaget följer rekommendationerna från Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Läs mer om klimatanpassning på sida 42–44. SOCIALA FÖRHÅLLANDEN OCH PERSONAL Område Beskrivning Hantering Bedömning Risk för brister i kompetens- försörjning och arbetsmiljö Då Balder vuxit, både geografiskt och sett till antal kollegor finns utmaningar, bland annat när det gäller att rekrytera nya och att behålla befintliga kollegor, hitta och dra nytta av koncern- gemensamma resurser samt utveckla gemensamma arbetssätt. En annan utmaning med bolagets kraftiga tillväxt är att få varje kollega att känna sig delaktig i Balders företagskultur. Balder strävar efter att fortsätta öka jämlikhet och mångfald i organisationen, för att på bästa sätt spegla samhället. För att attrahera nya medarbetare deltar Balder löpande i arbetsmarknadsmässor på högsko- lor och universitet, samt erbjuder praktik platser och möjligheter till examensarbeten för studenter. Balder har i Sverige infört "Balderhjulet", ett nytt arbetssätt för att säkerställa en likriktad process för medarbetarsamtal och uppföljning, samt standardiserat introduktionen av nyanställda. Leverantörskedja och respekt för mänskliga rättigheter De tjänster, material och produkter som används i bygg- och fastighetsprojekt är en del av en global leverantörskedja där det kan finnas risker utifrån mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och affärsetik. Tydliga inköps- och upphandlingsrutiner, tydlig kravställning och kontinuerlig uppföljning är väsentliga aktiviteter för att hantera risker i leverantörskedjan. Under 2023 har Balder genomlyst om bolaget har processer och policyer på plats för att efterleva sociala minimiskyddsåtgärder enligt EU-taxonomin. Inga lagöverträdelser inom områdena mänskliga rättigheter och arbetares rättigheter, antikorruption, beskattning och rättvis konkurrens har inträffat och bolaget bedöms efterleva kraven. Läs mer på sida 55 och 67. AFFÄRSETIK OCH ANTI-KORRUPTION Område Beskrivning Hantering Bedömning Risk för korruption, bedrägeri och mutbrott I fastighetsbolag finns det risker att medarbetare begår överträdelser inom yrkesrollen samt i relationer med kunder, leverantörer och samarbetsparter. Under 2023 har Balder utvecklat en separat uppförandekod för samarbetspartners och entreprenörer. Uppförandekoden ska bifogas vid upphandling och nya avtal med entreprenörer. Under 2023 har Balder även fortsatt uppdateringen av avtal och vidareutvecklat processer och rutiner avseende leverantörs- uppföljning, säkerställande av arbetsvillkor och arbetsrätt. För rapportering av överträdelser finns en oberoende visselblåsarfunktion. Balder har också uppdaterat insiderpolicyn samt informerat samtliga medarbetare. Låg Medel Hög BEDÖMNING AV RISKNIVÅ 84 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Mkr Not 2023 2022 Hyresintäkter 2, 3 11 94 4 10 5 21 Fastighetskostnader 2, 6, 7 –3 030 –2 72 5 Driftsöverskott 8 914 7 796 Förvaltnings- och administrationskostnader 4, 5, 6 –1 080 –1 01 9 Andel i resultat från intressebolag och joint ventures 14 –2 23 6 1 00 2 – varav förvaltningsresultat 1 917 1 92 9 – varav värdeförändringar –4 557 –433 – varav skatt 404 –495 Övriga intäkter/kostnader –16 –17 Resultat före finansnetto 5 58 2 7 763 Finansiella poster Finansiella intäkter 9 1 233 528 Finansiella kostnader 9 –4 41 9 –2 55 9 – varav leasingkostnad/tomträttsavgäld 8 –83 –76 Finansnetto –3 18 6 –2 0 31 Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag och joint ventures 2 39 6 5 732 – varav Förvaltningsresultat 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 6 54 9 6 6 59 Värdeförändringar Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade 12 –14 111 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade 12 –9 9 80 5 41 9 Värdeförändringar derivat 22 –1 8 99 1 617 Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 16 2 93 8 1 13 6 Kostnader försäljning exploateringsfastigheter 16 –2 394 –1 02 7 Värdeförändringar totalt –11 3 50 7 257 Resultat före skatt –8 954 12 98 8 Inkomstskatt 10 1 254 –1 999 Årets resultat –7 69 9 10 98 9 Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare –6 746 10 17 5 Innehav utan bestämmande inflytande 21 –953 814 –7 69 9 10 98 9 Mkr Not 2023 2022 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att omklassificeras till resultaträkningen Omräkningsdifferens avseende utlandsverksamhet (netto efter säkringsredovisning) –76 1 0 05 Kassaflödessäkringar efter skatt –56 414 Andel av övrigt totalresultat i intressebolag och joint ventures –1 030 466 Årets totalresultat –8 86 2 1 2 875 Årets totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare –7 8 8 0 10 90 3 Innehav utan bestämmande inflytande –982 1 972 –8 8 62 12 875 Mkr Not 2023 2022 Förvaltningsresultat 6 54 9 6 6 59 Avgår innehav utan bestämmande inflytandes andel av förvaltningsresultat –414 –521 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 6 13 5 6 139 Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 5,32 5,48 Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr 11 –5, 85 9,0 9 Resultat efter skatt per aktie före utspädning, kr 11 –6 ,03 9,09 Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 11 –5,85 9,0 9 85 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING Mkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022 Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 12, 25 209 000 21 3 932 Leasingavtal; nyttjanderätt 8 2 1 02 1 8 81 Övriga materiella anläggningstillgångar 13 3 87 272 Andelar i intressebolag och joint ventures 14 28 288 31 6 20 Andra långfristiga fordringar 15 3 029 2 50 5 Derivat 22 410 1 64 5 Summa anläggningstillgångar 24 3 216 251 8 55 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 16 2 750 3 42 1 Kundfordringar 17 4 47 19 8 Övriga fordringar 571 378 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 1 303 1 03 4 Derivat 22 11 337 Finansiella placeringar 19 3 047 2 5 76 Likvida medel 26 2 40 2 3 97 7 Summa omsättningstillgångar 10 5 32 11 920 Summa tillgångar 2 53 74 8 26 3 775 Mkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022 Eget kapital och skulder Eget kapital 20 Aktiekapital 192 19 2 Övrigt tillskjutet kapital 12 50 1 12 50 1 Omräkningsdifferenser –609 493 Kassaflödesreserv 320 3 51 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 69 9 08 76 6 57 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 82 31 3 90 194 Innehav utan bestämmande inflytande 21 11 6 74 12 7 15 Summa eget kapital 93 9 87 10 2 909 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 22 12 1 664 118 7 21 Övriga långfristiga skulder 951 1 3 85 Leasingskuld 8 2 0 50 1 832 Uppskjuten skatteskuld 10 16 272 17 76 9 Derivat 22 1 1 14 — Summa långfristiga skulder 142 0 50 139 707 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 22 12 8 04 16 5 31 Leverantörsskulder 439 6 52 Leasingskuld 8 59 55 Derivat 22 330 — Övriga skulder 779 620 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 3 30 0 3 30 0 Summa kortfristiga skulder 17 71 1 2 1 159 Summa skulder 15 9 762 160 866 Summa eget kapital och skulder 2 53 74 8 26 3 775 1,2) 1) 1) Som kortfristiga räntebärande skulder redovisas de räntebärande skulder som formellt sett förfaller inom ett år samt ett års avtalad amortering. 2) I raden Långfristiga räntebärande skulder ingår Hybridkapital om 4 4 35 Mkr (4 942). 50% av Hybridkapitalet, eller motsvarande 2 217 Mkr (2 47 1) betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder vid beräkning av skuldsättningsgrad och belåningsgrad samt ökar eget kapital vid beräkning av soliditet. 86 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt Balanserade Innehav utan tillskjutet Kassaflödes- Omräknings- vinstmedel inkl bestämmande Totalt eget Mkr Aktiekapital kapital reserv differenser årets resultat Summa inflytande kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 187 10 72 9 117 –1 6 6 5 74 7 7 606 10 96 1 88 567 Årets resultat 10 17 5 10 1 75 8 14 10 989 Övrigt totalresultat 234 494 728 1 1 57 1 886 Summa totalresultat 234 494 1 0 175 10 9 03 1 97 2 12 87 5 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –91 –91 –92 –18 3 Nyemission 6 1 7 72 1 7 78 1 7 78 Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande –131 –131 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande –2 –2 5 3 Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag 0 0 Summa transaktioner med bolagets ägare 6 1 7 72 — — –93 1 6 85 –21 8 1 46 7 Utgående eget kapital 2022-12-31 192 12 50 1 3 51 493 76 6 57 90 194 12 7 15 1 02 909 Ingående eget kapital 2023-01-01 192 12 50 1 351 493 76 6 57 90 194 12 7 15 10 2 909 Årets resultat –6 746 –6 746 –953 –7 6 9 9 Övrigt totalresultat –32 –1 102 –1 13 3 –2 9 –1 16 2 Summa totalresultat –32 –1 10 2 –6 74 6 –7 8 8 0 –9 82 –8 862 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –2 –2 –19 –20 Utdelning till innehavare utan bestämmande inflytande –40 –40 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 0 0 Summa transaktioner med bolagets ägare — — — — –2 –2 –58 –60 Utgående eget kapital 2023-12-31 192 12 50 1 320 –609 6 9 908 8 2 313 11 674 9 3 987 1) 1) 1) För mer information, se not 20, Eget kapital. 87 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN Mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Driftsöverskott 8 914 7 79 6 Övriga intäkter/kostnader –16 –17 Förvaltnings- och administrationskostnader –1 080 –1 019 Försäljningsomkostnader exploateringsfastigheter –28 –20 Återläggning av avskrivningar 71 52 Erhållen ränta 26 1 23 3 528 Betald ränta 26 –4 31 8 –2 388 Betald skatt –555 –491 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 4 22 1 4 442 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring rörelsefordringar –11 394 Förändring rörelseskulder 647 214 Kassaflöde från den löpande verksamheten 4 857 5 05 0 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter –888 –5 160 Förvärv/försäljning av materiella anläggningstillgångar –187 –138 Förvärv av finansiella placeringar –8 97 –1 07 7 Förvärv/kapitaltillskott/in- och utlåning till intressebolag och joint ventures –1 167 –1 518 Investering i befintliga fastigheter och projekt –7 517 –1 0 74 2 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –20 –183 Försäljning av förvaltningsfastigheter 681 2 9 13 Försäljning av exploateringsfastigheter 2 93 8 1 13 6 Försäljning av finansiella placeringar 264 1 23 8 Försäljning av aktier i intressebolag och joint ventures 269 1 Utbetald utdelning från intressebolag och joint ventures 315 614 Kassaflöde från investeringsverksamheten –6 2 09 –1 2 91 5 Mkr Not 2023 2022 Finansieringsverksamheten 26 Nyemission — 1 7 78 Utbetald utdelning till innehav utan bestämmande inflytande –42 –131 Amortering av leasingskuld –21 –17 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inflytande 0 3 Upptagna lån 25 00 6 26 89 6 Amortering/lösen av lån –25 1 55 –18 0 32 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –2 12 10 4 97 Årets kassaflöde –1 5 64 2 63 2 Likvida medel vid årets början 3 97 7 1 2 99 Kursdifferens i likvida medel –12 46 Likvida medel vid årets slut 26 2 40 2 3 97 7 Tillgänglig likviditet, Mkr Not 2023 2022 Likvida medel 2 40 2 3 97 7 Outnyttjade checkkrediter 23 410 410 Outnyttjade kreditfaciliteter 11 79 4 18 808 Finansiella placeringar 19 3 047 2 5 76 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 17 65 3 25 7 71 88 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET Mkr Not 2023 2022 Nettoomsättning 3 529 491 Administrationskostnader 4, 5 –527 –492 Rörelseresultat 2 –2 Resultat från finansiella poster Nedskrivning av dotterbolagsaktier 27 –2 422 –2 125 Utdelning från dotterbolag 2 600 9 501 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 6 586 3 045 – varav valutakursdifferenser 1 324 — Räntekostnader och liknande resultatposter 9 –5 046 –5 887 – varav valutakursdifferenser — –2 851 Värdeförändringar derivat 22 –1 821 1 507 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt –100 6 039 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag –2 457 2 708 Kommittentresultat 1) 215 — Resultat före skatt –2 342 8 746 Inkomstskatt 10 206 –281 Årets resultat/totalresultat 2) –2 136 8 466 1) Moderbolaget ingår sedan januari 2023 i skatterättslig kommission med ett urval av sina dotterbolag. Alla bolag i den skattemässiga kommissionen ingår från och med april 2023 i en mervärdesskattegrupp. Moderbolaget har erhållit 215 Mkr (—) i kommittentresultat från dotterbolagen i den skatterättsliga kommissionen. 2) Moderbolaget har inga poster som redovisas i Övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med årets resultat. 89 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET Mkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 13 26 28 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 25, 27 11 185 13 589 Andelar i intressebolag och joint ventures 14, 25 16 163 18 464 Andra långfristiga fordringar 15 1 763 1 122 Derivat 22 7 851 Fordringar på koncernbolag 28 86 864 92 204 Summa finansiella anläggningstillgångar 115 982 126 229 Summa anläggningstillgångar 116 008 126 258 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 179 186 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 243 195 Derivat 22 174 335 Summa kortfristiga fordringar 596 716 Finansiella placeringar 19 820 812 Likvida medel 26 1 277 2 083 Summa omsättningstillgångar 2 692 3 611 SUMMA TILLGÅNGAR 118 700 129 869 Mkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 20 Bundet eget kapital Aktiekapital 192 192 Fritt eget kapital Överkursfond 9 062 9 062 Balanserat resultat 19 439 10 973 Årets resultat –2 136 8 466 Summa eget kapital 26 556 28 693 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld 10 37 244 Summa avsättningar 37 244 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1, 2) 22 46 357 46 271 Skulder till koncernbolag 28 39 934 48 082 Derivat 22 1 114 — Summa långfristiga skulder 87 405 94 352 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1) 22 3 742 5 928 Leverantörsskulder 15 11 Övriga skulder 524 41 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 420 600 Summa kortfristiga skulder 4 701 6 579 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 118 700 129 869 1) Som kortfristiga räntebärande skulder redovisas de räntebärande skulder som formellt sett förfaller inom ett år samt ett års avtalad amortering. 2) I raden Långfristiga räntebärande skulder ingår Hybridkapital om 4 435 Mkr (4 942). 50% av Hybridkapitalet, eller motsvarande 2 217 Mkr (2 471) betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder vid beräkning av skuldsättningsgrad och belåningsgrad samt ökar eget kapital vid beräkning av soliditet. 90 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Bundet eget kapital Fritt eget kapital Mkr Antal aktier Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 1 119 000 000 187 7 289 9 322 1 651 18 449 Årets resultat/totalresultat 8 466 8 466 Nyemission 35 000 000 6 1 772 1 778 Vinstdisposition 1 651 –1 651 — Summa transaktioner med bolagets ägare 35 000 000 6 1 772 1 651 –1 651 1 778 Utgående eget kapital 2022-12-31 1) 1 154 000 000 192 9 062 10 973 8 466 28 693 Ingående eget kapital 2023-01-01 1 154 000 000 192 9 062 10 973 8 466 28 693 Årets resultat/totalresultat –2 136 –2 136 Vinstdisposition 8 466 –8 466 — Summa transaktioner med bolagets ägare — — — 8 466 –8 466 — Utgående eget kapital 2023-12-31 1) 1 154 000 000 192 9 062 19 439 –2 136 26 556 1) För mer information, se not 20, Eget kapital. 91 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET Mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 2 –2 Återläggning av avskrivningar/nedskrivningar 6 6 Erhållen ränta 26 386 719 Betald ränta 26 –1 625 –1 265 Betald skatt –1 –2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital –1 232 –543 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring rörelsefordringar 366 –218 Förändring rörelseskulder –99 –1 Kassaflöde från den löpande verksamheten –965 –762 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar –4 –9 Förvärv andelar i koncernbolag/lämnade aktieägartillskott –18 –196 Förvärv av finansiella placeringar — –144 Förändring utlåning koncernbolag 1 774 7 940 Förändring utlåning intressebolag och joint ventures –560 –89 Försäljning av finansiella placeringar 8 331 Förvärv/kapitaltillskott till intressebolag och joint ventures 311 –378 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 511 7 453 Mkr Not 2023 2022 Finansieringsverksamheten 26 Nyemission — 1 778 Upptagna lån 11 589 5 137 Amortering/lösen av lån –12 942 –11 981 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 353 –5 065 Årets kassaflöde –806 1 626 Likvida medel vid årets början 2 083 457 Likvida medel vid årets slut 26 1 277 2 083 Tillgänglig likviditet, Mkr Not 2023 2022 Likvida medel 1 277 2 083 Outnyttjade checkkrediter 23 350 350 Outnyttjade kreditfaciliteter 9 632 9 632 Finansiella placeringar 19 820 812 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 12 079 12 877 92 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Allmän information De finansiella rapporterna för Fastighets AB Balder, per den 31 december 2023, har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 3 april 2024 och kommer att föreläggas årsstämman den 3 maj 2024 för fastställande. Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, med säte i Göteborg, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 27, Andelar i koncernbolag. Bolaget är ett aktiebolag registrerat i Sverige och adressen till bola- gets huvudkontor i Göteborg är Fastighets AB Balder, Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadress är Parkgatan 49. Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Redovisningsprinciperna beskrivs i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad förståelse för respektive redovisningsområde. Nedan följer generella redovisnings- principer och information om koncern redovisningen. Redovisningsprinciper, risker samt uppskattningar och bedömningar presenteras därefter mer specifikt i direkt anslutning till respektive not i syfte att ge läsaren en ökad förståelse för respektive resultat- och balanspost. – Redovisningsprinciper markeras med – Risker markeras med – Uppskattningar och bedömningar markeras med Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rappor- terings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats. Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisnings lagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tilläm- par samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möj- ligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till miljoner kronor om inte annat anges. Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att företags ledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämp- ningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redo visade vär- dena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskatt- ningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, vilka har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna, och gjorda upp skattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs närmare i not 10, Inkomstskatt samt i not 12, Förvaltningsfastigheter. De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av dotterbolag. Klassificering med mera Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kort- fristiga skulder till kreditinstitut ingår de räntebärande skulder som formellt sett för- faller inom ett år samt ett års avtalad amortering. Bolagets räntebärande skulder är till sin karaktär långfristiga, då de löpande förlängs, se not 22, Finansiell riskhantering. I moderbolaget redovisas fordringar och skulder på/till koncernbolag som lång- fristigt, då fastställd amorteringsplan saknas. Konsolideringsprinciper Dotterbolag är alla företag (inklusive strukturerade företag) över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och kan påverka avkastningen genom sitt bestämmande inflytande i företaget. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstbe- rättigande aktier, som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras, beaktas. Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv betraktas som en transaktion var- igenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpe- skillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör koncernen om innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Anskaffningsvärdet för dotterbolags aktierna respektive rörelsen utgörs av de verk- liga värdena per överlåtelsedagen för tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de förvärvade nettotillgångarna samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara till förvärvet. Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvär- vade tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser, redovisas skill- naden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträk- ningen. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid rörelseför- värv under gemensamt bestämmande inflytande, de facto control, redovisas förvär- vet till historiska anskaffningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redo- visas till de värden de har upp tagits i respektive företags balansräkningar. På så sätt uppkommer ingen goodwill. När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de enskilda identifierbara till- gångarna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid för- värvstidpunkten. Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det datum då det bestäm- mande inflytandet upphör . Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande samt elimineringar Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner dvs som transaktioner med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpe skilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotill- gångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestäm- mande inflytande redovisas också i eget kapital. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Utländsk valuta Utländska verksamheters finansiella rapporter Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska kronor till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av kurserna vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksam heter redovisas via övrigt totalresultat som en omräkningsreserv. Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valuta- kurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skul- der i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenserna redovisas mot resultaträkningen, bortsett från långfristiga interna mellan havanden som beaktas som en del i netto- investeringen i dotterbolagen och redovisas via övrigt totalresultat. Icke monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke monetära tillgångar och skulder som redo- visas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde. 93 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 1 Redovisningsprinciper Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltnings- fastig heter, finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar, prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på ned skrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens åter vinnings värde. För undantagna till- gångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard. Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild till- gång ska vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentliga oberoende kassaflöden, en så kallad kassa- genererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. Återvinningsvärdet på övriga tillgångar är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjande- värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika tillgången. För en tillgång som inte genererar kassaflöden som är väsentligen oberoende av andra tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Avsättningar En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förvän- tade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella mark- nadsbedömningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Nya och ändrade standarder som tillämpas för första gången 2023 Följande standarder och ändringar tillämpas av koncernen för första gången för räkenskapsår som börjar 1 januari 2023: ●– Koncernen omfattas av OECD:s modellregler för Pillar II. Lagstiftning om Pillar II har antagits i Sverige, där Fastighets AB Balder har sitt säte, och kommer att träda i kraft den 1 januari 2024. Eftersom lagstiftningen om Pillar II inte hade trätt ikraft på balansdagen har koncernen ingen relaterad aktuell skatteexponering. Koncernen tillämpar undantaget för att redovisa och lämna upplysningar om uppskjutna skatte- fordringar och -skulder relaterade till inkomstskatter från Pillar II, som anges i änd- ringarna av IAS 12 som utfärdades i maj 2023. ●– Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder som härrör från en enda transaktion – ändringar av IAS 12. ●– Upplysningar om redovisningsprinciper - ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Ändringarna som anges ovan hade ingen inverkan på beloppen som redovisades i jämförelseperioden och har inte haft någon väsentlig effekt på innevarande period. Nya och ändrade standarder som ännu ej tillämpas av koncernen Vissa ändringar i standarder som har publicerats träder i kraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2024 eller senare och har inte förtidstillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Dessa nya ändringar väntas inte ha en väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter på innevarande eller kommande perioder och inte heller på framtida transaktioner. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS-regler och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisnings principer De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. I de fall redovisningsprinciperna avviker från koncernens redovisningsprinciper så framgår det i noterna eller nedan. Klassificering och uppställningsformer Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovis- ningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital. Anteciperade utdelningar Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter. Koncernbidrag och aktieägartillskott Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mot- tagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas som intäkt i resultaträkningen av mottagande part och som kostnad för givande part. Skatteeffekten redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen. Intäkter Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 3, Intäkternas fördelning. Leasingavtal Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 8, Leasing. Skatter Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 10, Inkomstskatt. Intressebolag/joint ventures Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 14, Andelar i intressebolag/ joint ventures. Dotterbolag Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 27, Andelar i koncernbolag. Finansiella garantier Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 25, Ställda säkerheter och eventual förpliktelser. Kommittentresultat Moderbolaget ingår sedan januari 2023 i en skatterättslig kommission med ett urval av sina dotterbolag. I de dotterbolag som ingår i kommissionen överförs skatte- mässigt resultat till moderbolaget och redovisas som en bokslutsdisposition. 94 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING REDOVISNINGSPRINCIP Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rappor tering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identi- fierats som ledningsgruppen som den som fattar strategiska beslut. Ledningen följer primärt upp rörelse segmenten på deras driftöverskott, där fördelningen av gemen- samma fastighetsadministrations kostnader har skett genom självkostnads principen. Kon cernens interna rapportering av verksamheten delas in i segmenten Helsingfors, Stockholm, Göteborg, Köpenhamn, Syd, Öst och Norr, vilket harmonierar med koncernens interna rapporteringssystem. Det finländska fastighetsbeståndet förde- las mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassificeras under region Norr, fastigheterna i Danmark under region Köpenhamn och fastighe- terna i Tyskland och Storbritannien under region Syd. Regioner Helsingfors Stockholm Göteborg Köpenhamn Syd Öst Norr Koncernen Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter 2 859 2 606 1 795 1 618 2 041 1 776 1 146 899 809 715 2 047 1 727 1 247 1 180 11 944 10 521 Fastighetskostnader –940 –813 –420 –393 –431 –448 –305 –217 –198 –191 –483 –444 –252 –218 –3 030 –2 725 Driftsöverskott 1 919 1 793 1 375 1 225 1 610 1 327 841 683 610 524 1 564 1 282 994 962 8 914 7 796 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och resultat försäljning av exploateringsfastigheter Kommersiella fastigheter 122 198 –532 620 942 898 –432 199 247 570 162 285 –726 412 –217 3 181 Bostadsfastigheter –4 442 867 –1 054 –514 –2 172 363 –1 546 1 379 –501 –113 276 341 –339 26 –9 778 2 349 Exploateringsfastigheter — — –43 — 523 49 10 45 35 — — — 19 15 544 110 Driftöverskott inklusive värdeförändringar för- valtningsfastigheter och resultat försäljning av exploateringsfastigheter –2 401 2 859 –254 1 330 903 2 636 –1 127 2 306 391 981 2 003 1 908 –52 1 415 –537 13 436 Ofördelade poster: Övriga intäkter/kostnader –16 –17 Förvaltnings- och administrationskostnader –1 080 –1 019 Andelar i resultat från intresse bolag och joint ventures –2 236 1 002 Rörelseresultat –3 869 13 402 Finansnetto –3 186 –2 031 Värdeförändringar derivat –1 899 1 617 Inkomstskatt 1 254 –1 999 Årets resultat –7 699 10 989 Övrigt totalresultat –1 162 1 886 Årets totalresultat –8 862 12 875 95 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 2 Segmentsrapportering Regioner Helsingfors Stockholm Göteborg Köpenhamn Syd Öst Norr Koncernen Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Tillgångar Kommersiella fastigheter 3 053 2 874 27 041 27 458 30 932 29 350 2 617 3 006 11 312 10 449 7 378 6 761 12 673 13 990 95 006 93 889 Bostadsfastigheter 51 163 53 708 6 671 7 533 8 076 10 630 22 120 22 908 2 246 2 452 16 936 16 059 6 782 6 753 113 994 120 044 Förvaltningsfastigheter 54 216 56 582 33 712 34 990 39 008 39 980 24 737 25 915 13 558 12 901 24 314 22 820 19 455 20 743 209 000 213 932 Exploateringsfastigheter — — 840 1 113 1 907 2 056 2 151 — 101 — — — — 2 750 3 421 Totalt fastighetsbestånd 54 216 56 582 34 552 36 103 40 915 42 036 24 739 26 066 13 558 13 002 24 314 22 820 19 455 20 743 211 749 217 353 Ofördelade poster: Materiella anläggningstillgångar 387 272 Leasingavtal; nyttjanderätt 2 102 1 881 Övriga fordringar 5 351 4 115 Andelar i intressebolag och joint ventures 28 288 31 620 Derivat 421 1 982 Likvida medel och finansiella placeringar 5 449 6 553 Summa tillgångar 253 748 263 775 Eget kapital och skulder Ofördelade poster: Eget kapital 93 987 102 909 Leasingskuld 2 108 1 887 Uppskjuten skatteskuld 16 272 17 769 Räntebärande skulder 134 469 135 252 Derivat 1 444 — Ej räntebärande skulder 5 469 5 958 Summa eget kapital och skulder 253 748 263 775 Investeringar (inklusive bolagsförvärv) Kommersiella fastigheter 77 601 345 1 125 587 1 166 51 86 604 400 210 1 277 191 1 280 2 065 5 934 Bostadsfastigheter 1 821 3 122 235 94 54 902 779 1 580 127 88 1 218 2 223 411 228 4 645 8 237 Förvaltnings fastigheter 1 897 3 723 581 1 219 641 2 068 829 1 666 731 488 1 428 3 500 603 1 508 6 710 14 171 Exploateringsfastigheter — — 392 563 1 210 861 31 235 62 71 — — — — 1 695 1 731 Totalt fastighetsbestånd 1 897 3 723 972 1 782 1 851 2 929 860 1 901 793 559 1 428 3 500 603 1 508 8 405 15 902 Koncernen har sitt säte i Sverige. Intäkterna från externa kunder i Sverige uppgår till 5 270 Mkr (4 712) och summa intäkter från externa kunder i andra länder uppgår till 6 675 Mkr (5 809). Summa anläggningstillgångar, andra än finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar som är loka liserade i Sverige uppgår till 100 674 Mkr (106 502) och summan av sådana anläggningstillgångar lokaliserade i andra länder uppgår till 111 463 Mkr (111 123). För detaljerad information om externa kunder per land, se not 3, Intäkternas fördelning. 96 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION NOT 3 INTÄKTERNAS FÖRDELNING REDOVISNINGSPRINCIP Koncernen – Hyresintäkter och serviceintäkter Hyresintäkter avser intäkter från leasingavtal där koncernen är leasegivare. I hyres- intäkter ingår hyra, tillägg för investeringar och fastighetsskatt samt övriga tilläggs- debiteringar såsom värme, vatten, kyla, sophantering etc då dessa inte bedömts väsentliga för att särredovisas. Både hyresintäkter och tilläggsdebiteringar redo visas linjärt i koncernens resultaträkning baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sam- manlagda kostnaden för lämnade rabatter redovisas som en minskning av hyres- intäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar som betalas i förskott redovisas som förutbetalda intäkter i balansräkningen. Koncernen – Intäkter från försäljning av förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter För principer avseende intäkter och resultat från försäljning av förvaltnings fastigheter och försäljning av exploateringsfastigheter, se not 12, Förvaltnings fastigheter samt not 16, Exploateringsfastigheter. Moderbolaget – Tjänsteuppdrag Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotter- bolag och intressebolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser. Ingen fördelning görs mellan hyresintäkter och intäkter från kontrakt med kunder då dessa intäkter inte är väsentliga. Kategorier av hyresintäkter som presenteras nedan inkluderar serviceintäkter. Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter 11 944 10 521 — — Tjänsteuppdrag — — 529 491 Summa 11 944 10 521 529 491 Hyresintäkter fördelat på länder Koncernen Mkr 2023 2022 Sverige 5 270 4 712 Danmark 1 146 899 Finland 4 612 4 062 Norge 744 714 Tyskland 63 53 Storbritannien 109 80 Summa 11 944 10 521 Hyresintäkter fördelat på fastighetskategori Koncernen Mkr 2023 2022 Bostäder 6 428 5 574 Kontor 1 699 1 565 Handel 1 578 1 391 Industri/Logistik 887 843 Övrigt 1 329 1 116 Projekt för egen förvaltning 22 32 Summa 11 944 10 521 Hyresintäkter fördelat på regioner Koncernen Mkr 2023 2022 Helsingfors 2 859 2 606 Stockholm 1 795 1 618 Göteborg 2 041 1 776 Köpenhamn 1 146 899 Syd 809 715 Öst 2 047 1 727 Norr 1 247 1 180 Summa 11 944 10 521 NOT 4 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIP Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar Ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. Pensioner Pensionsplaner klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Till övervägande del är planerna avgiftsbestämda. Endast i undantagsfall förekommer förmånsbestämda planer. Avgiftsbestämda planer För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till privat admini- strerade pensionsförsäkringsplaner. Koncernen har inga ytterligare betalningsförplik- telser när avgifterna väl är betalda, dvs det är individen som står risken. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minsk- ning av framtida betalningar kan komma koncernen tillgodo. Ersättningar vid uppsägning En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om före- taget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Koncernen hade per årsskiftet 1 150 anställda (1 161), varav 483 kvinnor (493). I moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 452 (468), varav 163 kvinnor (170). Under 2023 hade moderbolaget 5 styrelseledamöter (5) inklusive ord förande, varav 1 kvinna (1). Moderbolaget hade 5 ledande befattningshavare (6), varav 3 kvinnor (2). Under 2023 hade koncernens samtliga bolag 43 styrelseledamöter och ledande befattningshavare (49), varav 13 kvinnor (15). Medelantal anställda med geografisk fördelning per land Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Medelantalet anställda totalt 1 194 1 133 474 466 varav kvinnor 506 478 172 167 varav män 688 655 302 299 varav Sverige (varav män) 627 (398) 621 (398) 474 (302) 466 (299) varav Finland (varav män) 439 (215) 395 (191) — — varav Danmark (varav män) 103 (55) 97 (49) — — varav Norge (varav män) 24 (20) 20 (17) — — 97 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 4 Anställda och personalkostnader LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Styrelseordförande 1,2 1,1 0,2 0,2 Övriga styrelseledamöter 2,7 5,1 0,3 0,3 Verkställande direktör Grundlön 17,4 15,6 0,9 0,9 Förmåner 1,5 0,0 — — Vice verkställande direktör Grundlön 2,9 2,8 0,7 0,8 Förmåner — 0,0 — — Övriga ledande befattnings havare Grundlön 27,7 30,5 4,9 6,8 Förmåner 1,2 0,5 0,2 0,3 Övriga anställda Grundlön 636,1 553,0 238,6 227,5 Förmåner 16,7 12,3 3,9 3,3 Summa 707,5 620,9 249,7 240,1 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Styrelsen 0,5 0,5 0,1 0,1 Verkställande direktör 5,0 5,1 0,4 0,4 Vice verkställande direktör 0,2 1,1 0,2 0,3 Övriga ledande befattnings havare 8,7 10,1 1,7 2,3 Övriga anställda 181,9 179,7 80,2 76,0 Summa 196,3 196,5 82,6 79,1 Avtalsenliga pensionskostnader Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Verkställande direktör 1,3 1,1 0,3 0,3 Vice verkställande direktör 0,3 0,5 — — Övriga ledande befattnings havare 2,1 3,0 0,4 0,6 Övriga anställda 50,4 46,8 19,0 18,1 Summa 54,0 51,3 19,7 19,0 Totala personalkostnader 957,8 868,8 352,0 338,2 Ledande befattningshavares ersättningar och övriga förmåner under året 2023-01-01–2023-12-31 2022-01-01–2022-12-31 Mkr Grundlön styrelse arvode Förmåner Pensions- kostnad Summa Grundlön styrelse arvode Förmåner Pensions- kostnad Summa Styrelsens ordförande Christina Rogestam 0,2 — — 0,2 0,2 — — 0,2 Styrelseledamot Fredrik Svensson 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1 Styrelseledamot Sten Dunér 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1 Styrelseledamot Anders Wennergren 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1 Verkställande direktör 0,9 — 0,3 1,2 0,9 — 0,3 1,2 Vice verkställande direktör 0,7 — — 0,7 0,8 — — 0,8 Ledningsgruppen, 3 personer (4 personer) 4,9 0,2 0,4 5,5 6,8 0,3 0,6 7,7 Summa 7,0 0,2 0,7 7,9 9,0 0,3 0,9 10,2 Ingen rörlig ersättning utgår för någon av bolagets ledande befattningshavare. Ett förmånsbestämt pensionsavtal är tecknat med VD som innebär att ett belopp om 0,6 Mkr (0,3) årligen kommer att utbetalas till VD från 55 till 65 års ålder. Framtida ut betalningar begränsas enligt avtal av stiftelsens tillgångar. Betalningarna är inte beroende av framtida tjänstgöring. Nuvärdet av utfästelsen uppgick till 5,8 Mkr (3,4). Utfästelsen har tryggats genom en avsättning till pensionsstiftelse, vars förvalt- ningstillgångar uppgick till 5,8 Mkr (3,4). Värdet av pensionsutfästelsen har beräk- nats i enlighet med tryggandelagen, vilket inte överensstämmer med IAS 19. Skill- naden i kostnad enligt de två beräkningsgrunderna är emellertid inte väsentlig. Ledande befattningshavares ersättningar följer de riktlinjer som beslutades vid senaste årsstämman. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrens kraftig. Ersättningen ska utgå i form av fast lön. Pensionsvillkoren ska vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Övriga förmåner avser bil- förmån. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 18 månader. VD:s lön och förmåner fastställs av styrelsen. För andra ledande befatt- ningshavare fastställs löner och förmåner av VD. Vid uppsägning av VD gäller en ömsesidig upp sägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida utgår 12 månaders avgångsvederlag (ej pensions- eller semester lönegrundande). För övriga i ledningsgruppen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Inget avgångsvederlag utgår. Styrelsen har rätt att frångå av årsstämman beslutade riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, om det finns särskilda skäl. 98 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION NOT 5 ERSÄTTNING TILL REVISORER Med revisionsuppdraget avses granskning av årsredovisningen och bok föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Dessutom ingår övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genom- förandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är konsultation. Kostnader för revision ingår i koncerngemensamma kostnader, vilka utdebiteras dotterbolagen. Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 PwC Revisionsuppdraget 11,2 9,0 5,5 3,8 – varav till ÖhrlingsPrice- waterhouseCoopers AB 5,5 3,8 5,5 3,8 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 1,9 1,4 1,9 1,2 – varav till ÖhrlingsPrice- waterhouseCoopers AB 1,9 1,2 1,9 1,2 Skatterådgivning 0,9 0,2 0,6 0,1 – varav till ÖhrlingsPrice- waterhouseCoopers AB 0,6 0,1 0,6 0,1 Övriga tjänster 0,1 0,2 — — – varav till ÖhrlingsPrice- waterhouseCoopers AB — — — — Deloitte Revisionsuppdraget 2,0 3,1 — — Övriga tjänster 0,5 0,6 — — EY Revisionsuppdraget 2,7 2,6 — — Övriga tjänster 0,3 0,1 — — Övriga revisionsbolag Revisionsuppdraget 0,7 0,7 — — Skatterådgivning 0,4 0,2 — — Övriga tjänster 0,2 — — — Summa 21,0 18,1 8,0 5,2 NOT 6 RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ FUNKTIONER OCH KOSTNADSSLAG REDOVISNINGSPRINCIP Fastighetskostnader Koncernens fastighetskostnader utgörs av kostnader som uppkommer i samband med fastighetsförvaltning såsom media (el, fjärrvärme, kyla, gas, vatten), fastighets- skötsel, renhållning, reparationer, underhåll, fastighetsskatt och övriga driftkostnader. Fastighetskostnaderna redovisas i den period de avser. Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnader utgörs av koncernens administrations- kostnader såsom personal-, kontors-, lokal-, IT-, konsult- och marknadsföringskost- nader samt avskrivningar på inventarier. Kostnaderna redovisas i den period de avser. Koncernen, Mkr 2023 2022 Fastighetskostnader 3 030 2 725 Förvaltnings- och administrationskostnader 1 080 1 019 Summa 4 110 3 743 Koncernen, Mkr 2023 2022 Personalkostnader 958 869 Avskrivningar 71 52 Mediakostnader 970 966 Fastighetsskatt 492 422 Underhåll och övriga kostnader 1) 1 619 1 435 Summa 4 110 3 743 1) Avser driftskostnader och administration exklusive personalkostnader . NOT 7 SPECIFIKATION AV FASTIGHETSKOSTNADER Koncernen, Mkr 2023 2022 Drifts- och underhålls kostnader 1) 1 568 1 337 Mediakostnader 2) 970 966 Fastighetsskatt 492 422 Summa 3 030 2 725 1) Driftskostnader inkluderar personalkostnader avseende fastighetsskötsel. 2) Inkluderar avskrivningar av vindkraftverk. 99 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION NOT 8 LEASING REDOVISNINGSPRINCIPER – LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASEGIVARE Leasing där en väsentlig del av riskerna och fördelarna med ägande behålls av lease- givaren klassificeras som operationell leasing. Leasingbetalningar som erhålles under leasingperioden intäktsförs i rapporten över totalresultat linjärt över leasing- perioden. Leasingavtal där i allt väsentligt de ekonomiska risker och fördelar som förknippas med ägandet övergår från leasegivaren till leasetagaren, klassificeras som finansiell leasing. Vid leasingperiodens början redovisas finansiell leasing i balansräkningen till det lägre av leasingobjektets verkliga värde och nuvärdet av minimilease- avgifterna. För närvarande innehar koncernen endast leasingavtal som klassificeras som operationella leasingavtal. Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. De framtida icke uppsägningsbara leasingbetalningarna är som följer i tabellen nedan. Normalt tecknas kommersiella hyreskontrakt på 3–5 år med en uppsägnings- tid om 9 månader. Bostadshyresavtal löper normalt med en uppsägningstid om 3 månader. Den genomsnittliga kontraktslängden i portföljens kommersiella kontrakt uppgick till 6,6 år (6,2). Koncernen, Mkr 2023 2022 Bostäder, parkering, garage (inom ett år) 6 510 6 075 Kommersiella lokaler Inom ett år 5 890 5 525 1–5 år 19 628 18 211 >5 år 20 882 17 780 Summa 52 910 47 591 REDOVISNINGSPRINCIPER – LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASETAGARE Redovisningsprinciper för koncernen Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av tomträttsavtal och arrendeavtal. Därutöver återfinns ett antal leasingkontrakt som avser hyra av kontor inom koncer- nen. Utöver dessa leasingavtal finns mindre leasingavtal i form av leasing av bilar och kontorsutrustning m.m. Dessa leasingavtal har koncernen definierat som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde. För dessa avtal har det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpats vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjande rätts- tillgång eller leasing skuld redovisas således i balansräkningen. Inga leasingavtal kortare än 12 månader (korttidsleasingavtal) återfinns i koncernen. En nyttjanderättstillgång och en leasingskuld redovisas i balansräkningen hänför- liga till samtliga leasingavtal som inte definierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde. Tomträtter och arrendeavtal Tomträtter och arrendeavtal betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verk- ligt värde. Nyttjanderättstillgången kommer därmed inte att skrivas av utan värdet på denna kvarstår tills omförhandling sker av respektive tomträttsavgäld. Nyttjande- rättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal utgör per definition en del av förvaltnings- fastigheternas värde, koncernen har dock valt att redovisa dessa på en separat rad i balansräkningen i posten ”Leasingavtal; nyttjanderätt”. En långfristig skuld redovisas i balansräkningen i posten ”Leasingskuld” motsvarade värdet på nyttjanderättstill- gången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omför- handling av respektive tomträttsavgäld. Leasingavtalen redovisas som nyttjande- rätter respektive leasingskuld den dag som den leasade tillgången finns tillgänglig för an vändning av koncernen vilket normalt sker på tillträdesdagen för fastigheten. I resultaträkningen redovisas kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet som en finansiell kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16. Hyra av kontorslokal För samtliga leasingavtal redovisas en nyttjanderättstillgång och en motsvarande leasingskuld den dagen som den leasade tillgången finns tillgänglig för användning av koncernen. Leasingskulden inkluderar nuvärdet av leasingbetalningar i form av fasta avgifter. Vid värdering av skulden inkluderas förlängningsoptioner om det är mycket sannolikt att dessa kommer att utnyttjas. Varje leasingbetalning fördelas mellan amortering av skulden och finansiell kost- nad. Den finansiella kostnaden ska fördelas över leasingperioden så att varje redovis- ningsperiod belastas med ett belopp som motsvarar en fast räntesats för den under respektive period redovisade skulden. Nyttjanderättstillgångar redovisas initialt till anskaffningsvärde och inkluderar följande: • Initialt värde på leasingskulden • Leasingavgifter som betalas vid eller före ingången av leasingperioden • Initiala direkta utgifter • Utgifter för att återställa tillgången i det skick som föreskrivs i leasing- avtalets villkor Nyttjanderättstillgångar skrivs av linjärt över det kortare av tillgångens nyttjande- period och leasingavtalets längd. Leasingavtalen löper på perioder om 2–10 år men optioner att förlänga eller säga upp avtal finns. Redovisning i efterföljande perioder Leasingskulden omvärderas om det sker några ändringar i leasingavtalet eller om det sker ändringar i kassaflödet som är baserade på de ursprungliga kontraktsvillkoren. Förändringar i kassaflöden baserade på ursprungliga kontraktsvillkor uppstår när koncernen ändrar sin initiala bedömning huruvida optioner för förlängning och/eller uppsägning kommer att nyttjas, det sker förändringar i tidigare bedömningar ifall en köpoption kommer att nyttjas eller leasingavgifter ändras på grund av förändringar i index eller ränta. En omvärdering av leasingskulden leder till en motsvarande juste- ring av nyttjanderättstillgången. Om det redovisade värdet på nyttjanderättstill- gången redan har reducerats till noll, redovisas den återstående omvärderingen i resultaträkningen. Nyttjanderättstillgången nedskrivningsprövas närhelst händelser eller förändringar i förutsättningar indikerar att det redovisade värdet för en till- gången inte kan återvinnas. Redovisningsprinciper för moderbolaget Moderbolaget har i allt väsentligt leasingavtal avseende bilar. IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället tillämpas RFR 2, (IFRS 16 Leasingavtal p. 2-12). I de fall moderföretaget är leasetagare innebär det att leasingavgifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden för leasingavtal redovisas i posten ”Administrationskostnader”. Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således inte i balansräkningen. 100 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 8 Leasing Koncernen Leasingavtal; nyttjanderätt 2023-12-31 2022-12-31 Tomträtter/arrendeavtal 2 055 1 827 Kontorslokal 47 54 Summa 2 102 1 881 Leasingskuld Långfristig leasingskuld 2 050 1 832 Kortfristig leasingskuld 59 55 Summa 2 108 1 887 Tomträttsavtal Nyttjanderättstillgångar – tomträtter är per definition en del av förvaltningsfastig- heternas värde. Koncernen har valt att redovisa upplysningar kopplade till nyttjande- rättstillgångar – tomträtter separat från övriga upplysningar om förvaltningsfastig- heterna både i noter och i balansräkningen. I balansräkningen ingår tomträtter i posten ”Leasingavtal; nyttjanderätt” För upplysning om övriga förvaltningsfastig- heter se not 12, Förvaltningsfastigheter. Förändring av nyttjanderättstillgången hänförlig till tomträtter framgår i nedan tabell: Koncernen Nyttjanderättstillgångar – tomträtter 2023 2022 Periodens början 1 827 1 540 Förvärv 73 215 Försäljning –5 –17 Förändring av tomträttsavgäld och effekt av förändrade valutakurser 160 88 Verkligt värde tomträtter vid periodens slut 2 055 1 827 Leasingskuld hänförlig till tomträtter uppgår till 2 058 Mkr (1 830) och redovisas som leasingskuld under posten långfristiga skulder med 2 013 Mkr (1 788) och kortfristiga skulder med 45 Mkr (43). Hyra av lokal Nyttjanderättstillgångar avseende hyra av lokal uppgår till 47 Mkr (54). Förändring av nyttjanderättstillgångar kopplade till kontorslokaler, inklusive effekt av förändrade valutakurser, uppgår under året till –7 Mkr (–5). Leasingavtalen löper på perioder om 2–10 år men optioner att förlänga eller säga upp avtal finns. Koncernen Upplysningar om samtliga leasingavtal 2023 2022 I resultaträkningen redovisas följande belopp relaterade till leasingavtal: Förvaltnings- och administrationskostnader Avskrivningar på nyttjanderätter (kontorslokal) –13 –14 Summa –13 –14 Finansiella kostnader Räntekostnader hyra av lokal –1 –1 Räntekostnader – tomträttsavgäld –82 –75 Summa –83 –76 Det totala kassaflödet avseende leasingavtal var –107 Mkr (–97), varav amortering av leasingskuld uppgick till –20 Mkr (–18). För information om leasingskuldens förfallotid kopplad till hyra av lokal se not 22, Finansiell riskhantering. Den del av leasingskulden som hänför sig till tomträtter utgörs av avtalsenliga odiskonterade kassaflöden av årliga tomträttsavgälder om –82 Mkr (–75) som betalas årligen i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden som ska betalas kommer i framtiden att påverkas av ändringar i tomträttsavgälden. 101 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION NOT 9 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIP Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och ford- ringar samt räntekostnader på skulder. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämp- ning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redo- visade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inklu- derar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, pre- mier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i finan- siella leasingbetalningar är redovisad i koncernens rapport över totalresultatet genom tillämpning av effektivränte metoden. Lånekostnader som är direkt hänförbara till produktion av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inklu- deras i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förut- sättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Finansiella intäkter Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Ränteintäkter 1) 294 159 114 58 Ränteintäkter, dotterbolag — — 4 712 2 154 Övriga finansiella intäkter 2) 939 369 437 834 Valutakursdifferenser 3) — — 1 324 — Summa 1 233 528 6 586 3 045 1) Ränteintäkter är huvudsakligen hänförbara till fordringar på intressebolag. 2) Övriga finansiella intäkter avser huvudsakligen vinst på de under året återköpta obligationerna, samt utdelningar. 3) Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euroobligationer, som ur ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i utlandet. Finansiella kostnader Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Räntekostnader, lån 4 275 2 196 1 595 1 126 Ränteintäkter och räntekostnader, räntederivat –427 55 –267 58 Räntekostnader, dotterbolag — — 1 447 896 Leasingkostnad/ tomträtts avgäld 83 76 — — Finansiella kostnader konvertibelt skuldebrev 212 — 212 — Övriga finansiella kostnader 1) 276 232 2 059 957 Valutakursdifferenser 2) — — — 2 851 Summa 4 419 2 559 5 046 5 887 1) Övriga finansiella kostnader i moderbolaget uppgick till 2 059 Mkr, varav nedskrivning av andelar i intressebolag och joint ventures uppgick till 1 990 Mkr och avser nedskrivning av Entra ASA, Stenhus Fastigheter i Norden AB samt Ligula Hospitality Group AB. Realiserade- och orealiserade värdeförändringar på börsnoterade aktier ingår i koncernen med 162 Mkr. 2) Redovisade valutakursdifferenser avser i huvudsak omräkning av euroobligationer, som ur ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i utlandet. NOT 10 INKOMSTSKATT REDOVISNINGSPRINCIP Koncernen – Skatter Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt total- resultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avse- ende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i prakti- ken beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som upp- kommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterbolag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskju- ten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslu- tade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder nettoredovisas om dessa gäller samma skatteverk (land). Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastigheter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning som ett förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt. Samtliga av Balders genom- förda förvärv under året har klassificerats som förvärv av tillgång, varför ingen upp- skjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv. Moderbolaget – Skatter I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. 102 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 10 Inkomstskatt UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Uppskjuten skatt Balder förfogar över förlustavdrag, vilka enligt gällande skatteregler bedöms kunna utnyttjas mot framtida vinster. Balder kan dock inte lämna några garantier för att dagens eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjlig heterna att utnyttja underskottsavdragen. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas i fram tiden samt vid vilken tidpunkt. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet. Koncernen 2023 2022 Aktuell skatt fördelat på länder Sverige –1 –11 Danmark –110 –92 Finland –201 –454 Norge –11 –49 Storbritannien — –6 Tyskland –1 –1 Summa –324 –613 Aktuell skatt hänförligt till Moderbolgets aktieägare –246 –421 Innehav utan bestämmande inflytande –78 –192 –324 –613 Redovisat i resultaträkningen Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Aktuell skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) Aktuell skatt –324 –613 –1 –2 Uppskjuten skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter 1 509 –1 409 — — Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på derivat 220 –330 207 –310 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader finansiella placeringar — 23 — 32 Uppskjuten skatt vid förändring av underskottsavdrag –367 312 — — Förändring av övriga temporära skillnader 217 17 — — Summa uppskjuten skatt 1 579 –1 386 207 –279 Totalt redovisad skatt 1 254 –1 999 206 –281 Avstämning av effektiv skatt Koncernen, Mkr 2023, % 2023 2022, % 2022 Resultat före skatt –8 954 12 988 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 20,6 1 844 20,6 –2 676 Skillnad mellan skattemässigt och redovisat resultat vid försäljning av fastighet 1,5 132 –0,5 61 Skatt på andel i resultat från intressebolag och joint ventures –5,1 –461 –1,6 206 Skatt hänförlig till tidigare år –0,1 –8 –0,0 0 Skillnad i utländska skattesatser 0,2 19 0,1 –16 Värderade underskott 0,7 66 –0,1 7 Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc. –3,8 –339 –3,2 419 Redovisad effektiv skatt 14,0 1 254 15,4 –1 999 Moderbolaget, Mkr 2023, % 2023 2022, % 2022 Resultat före skatt –2 342 8 746 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 20,6 483 20,6 –1 802 Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc. 2,2 51 0,0 –2 Skattefri utdelning –13,9 –327 –17,4 1 523 Skatt hänförlig till tidigare år –0,0 –1 –0,0 0 Redovisad effektiv skatt 8,8 206 3,2 –281 103 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 10 Inkomstskatt Redovisad i balansräkningen Uppskjuten skattefordran och skatteskuld Koncernen 2023, Mkr Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatteskuld Netto Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: Fastigheter — –16 203 –16 203 Derivat — –93 –93 Underskottsavdrag 219 — 219 Övriga temporära skillnader — –195 –195 Kvittning –219 219 — Summa — –16 272 –16 272 Inga ej aktiverade taxerade underskottsavdrag föreligger. Värderade underskott uppgår till 1 062 Mkr (2 745). Moderbolaget 2023, Mkr Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatteskuld Netto Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: Derivat — –37 –37 Summa — –37 –37 Inga underskottsavdrag föreligger. Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag Koncernen, Mkr Balans per 2023-01-01 Redovisat i resultat räkningen Valuta, förvärv och avyttring av bolag Balans per 2023-12-31 Fastigheter –17 742 1 509 29 –16 203 Derivat –350 220 37 –93 Aktivering av värdet av underskottsavdrag 565 –367 21 219 Övriga temporära skillnader –244 217 –168 –195 Summa –17 769 1 579 –81 –16 272 Koncernen, Mkr Balans per 2022-01-01 Redovisat i resultat räkningen Valuta, förvärv och avyttring av bolag Balans per 2022-12-31 Fastigheter –15 677 –1 409 –655 –17 742 Derivat 111 –330 –131 –350 Aktivering av värdet av underskottsavdrag 232 312 22 565 Övriga temporära skillnader –308 41 23 –244 Summa –15 642 –1 386 –741 –17 769 Moderbolaget, Mkr Balans per 2023-01-01 Redovisat i resultat räkningen Balans per 2023-12-31 Derivat –244 207 –37 Summa –244 207 –37 Moderbolaget, Mkr Balans per 2022-01-01 Redovisat i resultat räkningen Balans per 2022-12-31 Derivat 66 –310 –244 Övriga temporära skillnader –32 32 — Summa 34 –279 –244 104 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION NOT 11 RESULTAT PER AKTIE REDOVISNINGSPRINCIP Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare divideras med moderbolagets vägda genomsnittliga antal utestående aktier för räkenskapsåret. Resultat per aktie efter utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare divideras med det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning. Under 2023 har ett konvertibelt skuldebrev tillkommit vilket påverkar beräkning av resultat per aktie efter utspädning. Resultat per aktie efter utspädning beräknas med antagandet om att konvertering kommer att ske oaktat aktuell aktiekurs vilket innebär att beräkning av resultat per aktie efter utspädning görs med full utspädning dag ett. Resultat per aktie har beräknats på följande sätt: Koncernen, Mkr 2023 2022 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare –6 746 10 175 Resultatpåverkande effekt av konvertibel –994 — Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare använt i beräkningen av resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel –5 752 10 175 Vägt genomsnittligt antal aktier Totalt antal aktier 1 januari 1 119 191 781 1 119 000 000 Vägt genomsnittligt antal aktier vid beräkning av resultat efter skatt per aktie före utspädning 1 119 191 781 1 119 000 000 Effekt av nyemitterade aktier 34 808 219 191 781 Vägt genomsnittligt antal aktier vid beräkning av resultat efter skatt per aktie efter utspädning 1 154 000 000 1 119 191 781 Justering för beräkning av resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel 63 613 871 — Vägt genomsnittligt antal aktier vid beräkning av resultat efter skatt per aktie efter utspäd- ning av konvertibel 1 217 613 871 1 119 191 781 Resultat efter skatt per aktie före utspädning, kr –6,03 9,09 Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr –5,85 9,09 Resultat efter skatt per aktie efter utspädning av konvertibel, kr 1) –5,85 9,09 1) I de fall resultatmåttet visar ett bättre utfall jämfört med utan utspädning av konvertibel gäller resultatmåttet Resultat efter skatt per aktie efter utspädning, kr. NOT 12 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIP Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring alternativt en kombination av dessa. Initialt redovisas förvalt- ningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hän- förbara ut gifter och lånekostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värdemetoden. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som vid behov stäms av med utomstående oberoende värderingsinstitut. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transak- tion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealise- rade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värderingarna görs vid varje kvartalsskifte. Intäkter från försäljning av fastigheter redovisas när kontrollen över fastigheten har överförts till köparen. En verkställbar rätt till betalning uppkommer dock inte för- rän äganderätten övergått till köparen. Intäkten redovisas därför vid den tidpunkt då äganderätten övergår till köparen. Äganderätten till fastigheten (oavsett om fastig- heten säljs separat eller via bolag) övergår normalt på tillträdesdagen. Intäkten värderas till det avtalsenliga transaktionspriset då ersättningen vanligen förfaller till betalning när äganderätten har övergått. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fort- sättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värde- metoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombygg- nadstiden. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet. Den del av finansiella kostnader som avser större ny-, till- eller ombyggnation aktiveras. Den aktiverade räntan baseras på genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Exploateringsfastigheter, såsom exempelvis nyproduktion av bostadsrätter, med avsikt att säljas ingår inte som en del av förvaltningsfastigheterna. För upp lysning om exploateringsfastigheter, se not 16, Exploateringsfastigheter . UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Förvaltningsfastigheter Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan uppskattningar och bedömningar ge en betydande påverkan på koncernens redovisade resultat och ställning. Interna värderingar av förvaltningsfastigheter, kräver bedömningar av och antaganden om exempel vis framtida kassaflöden samt fastställande av direktavkastningskrav för varje enskild fastighet. De gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräkningen för posten Förvaltnings fastigheter och i resultaträkningen för posten Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade. I samband med avslutad affär gör Balder avstämning mot gjorda antaganden. Balder följer även löpande genomförda relevanta fastighetstransaktioner. Interna värderingar av hela fastighetsbeståndet genomförs vid varje kvartalsrapport. För att spegla den osäker- het som finns i gjorda antaganden, uppskattningar och bedömningar anges normalt ett så kallat värderingsintervall om +/– 5–10%. För att kvalitetssäkra de interna värde- ringarna använder sig Balder av externa värderingsfirmor i syfte att externvärdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar och antaganden i värderingskalkyler. De externa värderingarna har under året utförts av CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL och Newsec. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har historiskt varit obetydliga. Klassificering av förvärv För varje förvärv görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som ett rörelse- förvärv eller ett tillgångsförvärv. En individuell bedömning görs av varje enskild transaktion. Ett frivilligt koncentrationstest kan tillämpas för att förenkla bedöm- ningen av om transaktionen inte är en verksamhet/rörelse. För samtliga årets förvärv har bedömningen inneburit att transaktionerna klassificerats som tillgångsförvärv. Se även not 1, Redovisningsprinciper, under rubriken Konsolideringsprinciper . Koncernen, Mkr 2023 2022 Ingående verkligt värde 213 932 189 138 Förvärv 888 5 160 Investeringar i befintliga fastigheter och projekt 5 822 9 011 Värdeförändringar, orealiserade –9 980 5 419 Avyttringar –696 –2 802 Valutaförändring –967 8 006 Utgående verkligt värde 209 000 213 932 105 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 12 Förvaltningsfastigheter Leasingavtal; nyttjanderätt Nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträtts- och arrendeavtal utgör per defini- tion en del av förvaltningsfastigheternas värde. Koncernen har valt att redovisa dessa på en separat rad i balansräkningen och även redovisa dessa separat i upp- lysningar. Upplysningar om förändring av värdet för tomträtter återfinns i not 8, Leasing. Värderingsmodell Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens resultaträkning. Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baseras på interna värderingar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien värderas med avkastningsmetoden. I Finland används förutom avkast- ningsmetoden även värdering till anskaffningskostnad. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning samt koncernens byggrätter värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entre- prenadutgift samt projektrisk, vilket i vissa fall sammanfaller i en värdering till anskaff- ningskostnad. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transak- tion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring, där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Varje värde- ringsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Per boksluts- dagen har Balder genomfört en intern värdering av hela fastighetsbeståndet. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedöm- ningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet. Avkastningskravet är härlett från marknadstransaktioner av likvärdiga objekt. Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara indata. Observerbara indata är aktuella hyror, drifts- och underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader. Bland de indata som kan ses som ej observerbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer. Värdering till anskaffningskostnad Värdering till anskaffningskostnad tillämpas för fastigheter med reglerade hyror i Finland. Fastigheter motsvarande cirka 1% av koncernens totala marknadsvärde är värderade till anskaffningskostnad. Inledningsvis värderas dessa fastigheter till anskaffningskostnad med tillägg för transaktionskostnader och därefter till anskaff- ningskostnad med avdrag för eventuella nedskrivningar. Avkastningsmetoden Avkastningsmetoden bygger på en nuvärdesberäkning av driftnettot under en bestämd kalkylperiod och nuvärdesberäkning av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet år tio. Bedömda hyresinbetalningar samt drifts- och underhållsutbetalningar har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader. Driftnettot marknadsanpassas genom att beakta eventu- ella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer såväl som förändringar i drift- och underhållsutbetalningar. För att uppnå bedömd marknadshyra i respektive fastighet krävs ibland en hyresgästanpassning, bedömt behov beaktas i dessa fall i kalkylerna. Restvärdet beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kal- kylperiodens slut divideras med ett bedömt avkastningskrav. Kalkylräntan för diskon- tering av driftnetton och restvärde motsvarar marknadens krav på total avkastning och kan sägas bestå av en riskfri ränta, kompensation för inflationsförväntningar samt kompensation för fastighetsrelaterad risk som varierar med läge, fastighetstyp, fastighetens skick etc. Till grund för samtliga kassaflödeskalkyler har antagits en inflation om 2%. Fastigheter motsvarande cirka 99% av det totala marknadsvärdet är värderade med avkastningsmetoden. Under de senaste två åren har den långsiktiga riskfria räntan ökat. Balder har i sina interna värderingar använt sig av en normaliserad långsiktig riskfri ränta då bedöm- ningen är att den riskfria räntan och avkastningskrav inte är ett 1/1-förhållande, utan avkastningskraven rör sig långsammare och med mindre svängningar. Förändring- arna på räntemarknaden är snabbare än på fastighetsmarknaden. Detta innebär således att räntesvängningar inte får motsvarande effekt på avkastningskravet, både vad gäller upp- och nedgång. Hyresinbetalningar Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande index- klausuler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken bedöms huruvida lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar. Drifts- och underhållsutbetalningar Vid bedömningen av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls- och prognosmaterial samt beräknade normaliserade kostnader använts. Direktavkastning Direktavkastningskravet och kalkylräntan på fastigheten är individuellt för varje fast- ighet och baseras på transaktioner av jämförbara objekt på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastig- hetens skick, således har dessa variabler ett inbördes samband. För att få en uppfatt- ning om marknadens avkastningskrav följer Balder genomförda fastighetstransaktio- ner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makro- ekonomiska faktorer. Även om det varit en minskad aktivitet på transaktionsmarkna- den för fastigheter under året så kan det konstateras att både i ett historiskt och ett nordiskt perspektiv så visar fastighetsmarknaden på tillräcklig aktivitet för att defi- nieras som en aktiv marknad, även om transaktionsvolymen har sjunkit under 2022 och 2023 jämfört med toppnoteringen under år 2021. Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick per bokslutsdagen till 4,9% (4,6). Per den 31 december 2023, enligt Balders interna värdering, uppgick det totala fastighetsvärdet till 209 000 Mkr (213 932). För mer information se Förvaltnings- berättelse och Känslighetsanalys på sida 78. I tabell på nästa sida redovisas medelvärden av direktavkastningskrav per region samt fastighetskategori. Interna och externa värderingar Balder redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och interna värde- ringar av hela fastighetsbeståndet genomförs vid varje kvartalsrapport. Marknads- värdebedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i antag- anden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10% och ska ses som den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Balders del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeinter- vall om +/–10 450 Mkr, motsvarande ett spann om 198 550 – 219 450 Mkr. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna använder sig Balder av externa värderings- företag i syfte att externvärdera delar av beståndet samt säkerställa parametrar och antaganden i värderingskalkyler. Under året har 52% av beståndet varit föremål för bedömning av externa värderingsföretag. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har varit obetydliga. För ytterligare information om Balders värderings- metoder, se sida 25–26. Värdeförändringar Balder har den 31 december genomfört en individuell intern värdering av hela fastig- hetsbeståndet. Årets orealiserade värdeförändringar uppgick till –9 980 Mkr (5 419). Årets värdeförändring är framförallt hänförligt till marknadens höjda avkastningskrav som påverkats av stigande räntor och kreditmarginaler. Förbättrat kassaflöde, främst kopplat till inflationen, motverkar till viss del de högre avkastningskraven. Realiserade värdeförändringar uppgick till –14 Mkr (111). Projektfastigheter för egen förvaltning Balder har per den 31 december projektfastigheter för egen förvaltning uppgående till 5,3 Mdkr (12,3). Projekt för egen förvaltning som är under byggnation har en bedömd total investering om 3,2 Mdkr (11,3), varav 2,5 Mdkr (8,3) är nedlagt och 0,7 Mdkr (3,0) återstår att investera. Merparten av de pågående projekten avser bostadsprojekt med ägarlägenheter som hyrs ut. Projekten omfattar cirka 1 250 lägenheter (4 100) och avser i huvudsak projekt i Finland och Danmark. Övriga investeringsåtaganden Per bokslutet finns inget övrigt investeringsåtagande som är väsentligt för koncernen, utöver vad som anges för projekt- och exploateringsfastigheter. Sammanfattning av den interna värderingen: Värdetidpunkt 2023-12-31 Verkligt värde 209 000 Mkr Oberoende värderingsföretag använda under året CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL och Newsec. Kalkylperiod I normalfallet 10 år. I vissa fall kan en längre kalkylperiod användas om så erfordras. Inflationsantagande 2% Direktavkastning vid kalkylperiodens slut, Bostadsfastigheter 3,0–6,9% Direktavkastning vid kalkylperiodens slut, Kommersiella fastigheter 3,2–11,5% Kalkylränta, Bostadsfastigheter 5,0–8,9% Kalkylränta, Kommersiella fastigheter 5,2–13,5% Långsiktig vakansgrad Individuell bedömning 106 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 12 Förvaltningsfastigheter Känslighetsanalys, exklusive projektfastigheter Påverkan på värde, Mkr Förändring Värdeförändring, Mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25%-enheter – 9 943/+ 11 021 Direktavkastningskrav +/– 0,50%-enheter – 18 959/+ 23 306 Direktavkastningskrav +/– 0,75%-enheter – 27 172/+ 37 084 Hyresintäkter +/– 5% + 12 742/– 12 742 Fastighetskostnader +/– 5% – 2 577/+ 2 577 Driftnetto +/– 5% + 10 165/– 10 165 Påverkan på värde, Mkr Bostads fastigheter Kommersiella fastigheter +/– 5% förändring av värdet +/– 5 491 +/– 4 695 Medelvärdet av direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % Totalt Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Region 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Helsingfors 4,84 4,51 4,73 4,42 6,72 6,32 Stockholm 4,75 4,40 4,18 3,53 4,88 4,64 Göteborg 4,69 4,60 4,30 3,71 4,79 4,88 Köpenhamn 3,85 3,57 3,68 3,39 5,11 4,72 Syd 5,27 4,92 4,37 3,60 5,44 5,24 Öst 5,32 4,92 4,60 4,21 6,92 6,48 Norr 5,89 5,52 4,34 4,15 6,73 6,22 Medelvärdet av direkt avkastnings krav för bedömning av restvärde, % Fastighetskategori 31 dec 2023 31 dec 2022 Bostadsfastigheter 4,4 4,1 Kommersiella fastigheter 5,4 5,2 Det är avkastningskravet som är den enskilt viktigaste parametern vid värdering. Bostäder har generellt sett lägre avkastningskrav, främst beroende på ett säkert kassa flöde och låg risk. NOT 13 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR REDOVISNINGSPRINCIP Materiella anläggningstillgångar Ägda tillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i koncernens rapport över finansiell ställning om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett till förlitligt sätt. Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffnings- värdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaff- ningen. Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort vid utrange- ring, avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Materiella anläggningstillgångar Nyttjandeperiod Inventarier 3–10 år Vindkraftverk 10–20 år Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen. Inventarier Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Anskaffningsvärde Ingående balans 438 329 51 42 Inköp 176 114 4 9 Avyttringar och utrangeringar –6 –5 –0 –0 Utgående balans 609 438 55 51 Avskrivningar Ingående balans –181 –147 –23 –17 Avyttringar och utrangeringar 3 2 0 0 Avskrivningar –56 –36 –6 –6 Utgående balans –234 –181 –29 –23 Redovisat värde inventarier 375 257 26 28 Vindkraftverk Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Anskaffningsvärde Ingående balans 178 164 30 30 Förvärv — 14 — — Avyttringar och utrangeringar –30 — –30 — Utgående balans 148 178 — 30 Avskrivningar och nedskrivningar Ingående balans –163 –161 –30 –30 Avyttringar och utrangeringar 30 — 30 — Avskrivningar –2 –2 — — Utgående balans –136 –163 — –30 Redovisat värde vindkraftverk 13 15 — — Totalt redovisat värde inventarier och vindkraftverk 387 272 26 28 Avskrivningar redovisas i administrationskostnader och mediakostnader. 107 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION NOT 14 ANDELAR I INTRESSEBOLAG OCH JOINT VENTURES REDOVISNINGSPRINCIP Koncernen Intressebolag Intressebolag är företag som Balder har ett betydande inflytande över. Betydande inflytande innebär möjlighet att delta i beslut som rör företagets finansiella och operativa strategier, men innebär inte ett bestämmande inflytande eller gemensamt bestäm mande inflytande. I normalfallet innebär ett ägande motsvarande lägst 20% och högst 50% av rösterna att ett betydande inflytande innehas. Omständigheter i det enskilda fallet kan ge ett betydande inflytande även vid ett ägande under 20% av rösterna. Joint ventures Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket parterna som har gemensamt bestämmande inflytande över arrangemanget har rätt till nettotillgång- arna från arrangemanget. Gemensamt bestämmande inflytande föreligger när det i avtal är reglerat ett gemensamt utövande av det bestämmande inflytandet över en verksamhet. Det existerar endast när det krävs att de parter som delar det bestäm- mande inflytandet måste ge sitt samtycke vid beslut avseende verksamheterna. Intressebolag och joint ventures redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmeto- den. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag och joint venture redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intressebolags och joint ventures nettotill- gångar. Erhållna utdelningar från intressebolag och joint ventures minskar redovisat värde. Resultatandelar i intressebolag och joint ventures redovisas på separata rader i koncernens rapport över total resultatet och i koncernens rapport över finansiell ställning. Andel i intresse bolags och joint ventures resultat redovisas efter skatt. Kapital andelsmetoden tillämpas fram till den tidpunkt när det betydande inflytandet upphör. Moderbolaget Andelar i intressebolag och joint ventures redovisas i moderbolaget enligt anskaff- ningsvärdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förut- sättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som över stiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av inves- teringen och reducerar andelens redovisade värde. Ackumulerade anskaffningsvärden Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående balans 31 620 28 824 18 464 17 448 Förvärv av intressebolag och joint ventures 1) 228 1 556 84 1 453 Avyttring av intressebolag och joint ventures –269 –1 –563 — Intressebolag och joint ventu- res som omklassificerats till att vara dotterbolag 2) –0 — –0 — Utdelning från intressebolag och joint ventures –315 –614 — — Andel i intressebolagens och joint ventures resultat efter skatt –2 236 1 002 — — Förändring av intressebolagens och joint ventures eget kapital (ägartillskott och valuta) –740 852 167 114 Nedskrivning av andelar i intressebolag och joint ventu- res 3) — — –1 990 –551 Utgående balans 28 288 31 620 16 163 18 464 1) Förvärv av intressebolag och joint ventures 2022 avser framförallt andelar i Entra ASA. 2) Omklassificeringen innebär att ytterligare andelar i befintligt innehav har förvärvats så att bestämmande inflytande har erhållits. Tekniskt sett har intressebolaget avyttrats och ett dotter företag förvärvats. 3) Årets nedskrivningar av andelar i intressebolag och joint ventures avser Entra ASA, Stenhus Fastigheter i Norden AB samt Ligula Hospitality Group AB. Intressebolagens och joint ventures rapport över totalresultat Totalt (100%) Balders ägarandel Mkr 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter 7 078 6 357 2 653 2 405 Fastighetskostnader –1 142 –1 048 –384 –362 Driftsöverskott 5 936 5 309 2 269 2 043 Förvaltnings- och administrationskostnader –539 –488 –216 –191 Övriga rörelseintäkter 1) 3 178 2 205 1 539 997 Rörelseresultat 8 575 7 027 3 593 2 849 Räntenetto –4 116 –2 337 –1 643 –918 Värdeförändringar –11 162 –229 –4 557 –433 Resultat före skatt –6 703 4 461 –2 607 1 498 Avgår innehav utan bestämmande inflytande –83 –2 –33 –1 Skatt 1 002 –1 148 404 –495 Årets resultat –5 783 3 312 –2 236 1 002 – varav Förvaltningsresultat 4 377 4 686 1 917 1 929 1) Merparten avser Norion Bank AB. Varav Balders ägarandel av förvaltningsresultat från Norion uppgick till 721 Mkr (636). Intressebolagens och joint ventures rapport över finansiell ställning Totalt (100%) Balders ägarandel Mkr 2023 2022 2023 2022 Förvaltningsfastigheter 131 347 146 651 51 088 56 724 Övriga tillgångar 62 638 58 239 27 333 25 146 Eget kapital/ägarlån 64 101 71 017 25 879 28 369 Skulder 129 884 133 873 52 542 53 502 108 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures Koncernens andelar i intressebolag och joint ventures 2023 Bolag Organisations- nummer Säte Antal aktier Andel, % Typ av innehav Kapitalan- delens värde i koncernen, Mkr Redovisat värde hos moder- bolaget, Mkr Norion Bank AB 1) 556597-0513 Göteborg 90 501 180 44 Intressebolag 3 663 1 196 Tulia AB 556712-9811 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 346 — Fastighets AB Centur 556813-6369 Stockholm 5 000 50 Joint venture 1 172 320 Fixfabriken Holding AB 556949-3702 Göteborg 50 000 50 Joint venture 2 — Chirp AB 556915-7331 Stockholm 17 063 34 Intressebolag 90 — Tornet Bostadsproduktion AB 556796-2682 Stockholm 1 666 667 33 Joint venture 873 — Brinova Fastigheter AB 2) 556840-3918 Helsingborg 18 420 303 19 Intressebolag 532 — Fastighets AB Tornet 559008-2912 Göteborg 500 50 Joint venture 169 — Trenum AB 556978-8291 Göteborg 500 50 Joint venture 1 931 400 Norra Backaplan Bostads AB 556743-0276 Göteborg 33 333 33 Joint venture 175 — Sjaelsö Management ApS 35394923 Köpenhamn 392 49 Intressebolag 63 — SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 250 50 Joint venture 13 — Rosengård Fastighets AB 559085-4708 Malmö 25 000 25 Joint venture 223 — Sinoma Fastighets AB 559161-0836 Stockholm 24 500 49 Intressebolag 843 434 Grunnsteinen AS 918 773 924 Asker 7 950 515 80 Joint venture 147 — Victoria Kungens Kurva AB 559056-7888 Solna 250 50 Joint venture 16 — HOMEstate AB 559179-2253 Jönköping 167 33 Joint venture 2 2 Heimdal Sentrum Utvikling AS 822 336 752 Trondheim 500 50 Joint venture 2 — Steinan Holding AS 822 404 502 Oslo 15 50 Joint venture 34 — Ängsladan Fastighets- förvaltning i Lund AB 559148-5783 Vetlanda 25 000 50 Joint venture 24 — White Peak IV Limited 126219 Jersey 21 20 Intressebolag 194 — iBoxen Infrastruktur Sverige AB 559254-3705 Stockholm 9 748 46 Intressebolag 42 57 AMW Gruppen i Götaland AB 559218-0433 Växjö 270 50 Joint venture 50 — Anthon Eiendom AS 885 857 582 Oslo 6 627 60 Joint venture 1 010 — Karlatornet AB 559185-8526 Göteborg 250 50 Joint venture 200 — Entra ASA 3) 999 296 432 Oslo 72 812 097 40 Intressebolag 12 044 12 044 MAJLLBPN AB 559272-6318 Stockholm 125 50 Joint venture 0 — MILLENNIUM HoldCo ApS 38252283 Nordhavn 50 000 50 Joint venture 227 — HE Prosjektinvest AS 918 984 186 Trondheim 500 000 50 Joint venture 1 — Bolag Organisations- nummer Säte Antal aktier Andel, % Typ av innehav Kapitalan- delens värde i koncernen, Mkr Redovisat värde hos moder- bolaget, Mkr Emrahus AB 556927-2361 Landskrona 321 961 34 Intressebolag 41 — Ligula Hospitality Group AB 556792-6497 Göteborg 10 000 50 Joint venture 226 218 BL Hotell Holding AB 559224-4080 Göteborg 25 000 50 Joint venture 24 — ESS Hotel Group Fastigheter AB 556994-2542 Göteborg 250 50 Joint venture 315 304 Karlastaden Group AB 559222-7945 Göteborg 250 50 Joint venture 0 — Steinkjer Eiendom Holding AS 927 495 856 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 — Strømsveien 81 Holding AS 928 054 225 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 — Origo Industrieiendom AS 928 053 954 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 — Stenhus Fastigheter i Norden AB 4) 559269-9507 Stockholm 73 041 556 20 Intressebolag 1 169 1 165 Hembygden Fastigheter AB 559338-6237 Stockholm 12 500 50 Joint venture 25 25 Bolix Kommersiella Fastig- heter AB 559371-9122 Göteborg 2 500 50 Joint venture 10 — Ski Linås Boligutvikling AS 923 369 988 Trondheim 15 000 50 Joint venture 14 — Klemettilän Kulma Keskinäinen Kiinteistö Oy 2443794-4 Vaasa 2 478 28 Intressebolag 21 — Sulky Fastighets AB 559055-5610 Stockholm 250 50 Joint venture 150 — Sundsøya Utvikling AS 929 418 603 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 — Link40 Holding AB 559311-6360 Göteborg 125 50 Joint venture 1 — Next Step Group Owners AB 559411-7649 Göteborg 12 475 50 Intressebolag 466 — Kongens Gate 44 AS 930 662 976 Trondheim 1 500 50 Joint Venture 0 — E3 Fastighetsutveckling AB 559409-5332 Göteborg 250 50 Joint Venture 94 — Övriga mindre innehav — — — — Intressebolag 643 — Summa 28 288 16 163 1) Balders marknadsvärde (börskurs) av Norion Bank AB (publ) per 31 december 2023 uppgick till 3 923 Mkr (3 466). Balder klassificerar innehavet i Norion som ett intressebolag. Eftersom de tre näst största ägarna motsvarar totalt cirka 29,5% av rösterna är bedömningen att Balder inte har någon praktisk möjlighet att utöva något bestämmande inflytande över Norion utan att man enbart har ett betydande inflytande. Innehavet är långsiktigt och påvisar inga nedskrivningsbehov. 2) Balders marknadsvärde (börskurs) av Brinova Fastigheter AB (publ) per 31 december 2023 uppgick till 356 Mkr (475). Balders andel av Brinovas substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. Röstandelen uppgår till 31,4%. 3) Balders marknadsvärde (börskurs) av Entra ASA per 31 december 2023 uppgick till 7 942 Mkr (8 098). Under året har en nedskrivning av det koncernmässiga värdet gjorts om 150 Mkr. Balders andel av Entras substansvärde (EPRA NRV) per 31 december 2023 påvisar inget nedskriv- ningsbehov och är ett långsiktigt innehav. 4) Balders marknadsvärde (börskurs) av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) per 31 december 2023 uppgick till 767 Mkr (773). Balders andel av Stenhus substansvärde (EPRA NRV) påvisar inget nedskrivningsbehov och är ett långsiktigt innehav. 109 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 14 Andelar i intressebolag och joint ventures Koncernens andelar i intressebolag och joint ventures 2022 Bolag Organisations- nummer Säte Antal aktier Andel, % Typ av innehav Kapitalan- delens värde i koncernen, Mkr Redovisat värde hos moder- bolaget, Mkr Collector Bank AB 556597-0513 Göteborg 90 501 180 44 Intressebolag 3 119 1 196 Tulia AB 556712-9811 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 304 — Fastighets AB Centur 556813-6369 Stockholm 5 000 50 Joint venture 1 054 154 Fixfabriken Holding AB 556949-3702 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 — Chirp AB 556915-7331 Stockholm 17 063 34 Intressebolag 410 — Tornet Bostadsproduktion AB 556796-2682 Stockholm 1 666 667 33 Joint venture 729 — Brinova Fastigheter AB 556840-3918 Helsingborg 18 420 302 19 Intressebolag 595 — Fastighets AB Tornet 559008-2912 Göteborg 500 50 Joint venture 174 — Trenum AB 556978-8291 Göteborg 500 50 Joint venture 2 106 400 Norra Backaplan Bostads AB 556743-0276 Göteborg 33 333 33 Joint venture 173 — Sjaelsö Management ApS 35394923 Köpenhamn 392 49 Intressebolag 101 — SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 250 50 Joint venture 5 — Rosengård Fastighets AB 559085-4708 Malmö 25 000 25 Joint venture 233 — Sinoma Fastighets AB 559161-0836 Stockholm 24 500 49 Intressebolag 866 434 Zenith AS 918 773 924 Asker 180 000 50 Joint venture 98 — Victoria Kungens Kurva AB 559056-7888 Solna 250 50 Joint venture 14 — HOMEstate AB 559179-2253 Jönköping 167 50 Joint venture 0 0 Heimdal Sentrum Utvikling AS 822 336 752 Trondheim 15 000 50 Joint venture 3 — Steinan Holding AS 822 404 502 Oslo 30 000 50 Joint venture 94 — Boo AS 921 580 614 Oslo 850 000 33 Intressebolag 1 — Ängsladan Fastighets- förvaltning i Lund AB 559148-5783 Vetlanda 25 000 50 Joint venture 23 — White Peak IV Limited 126219 Jersey 21 20 Intressebolag 203 — iBoxen Infrastruktur Sverige AB 559254-3705 Stockholm 350 35 Intressebolag 17 18 AMW Gruppen i Götaland AB 559218-0433 Växjö 270 50 Joint venture 20 — Anthon Eiendom AS 885 857 582 Oslo 6 419 59 Joint venture 1 317 — Karlatornet AB 559185-8526 Göteborg 250 50 Joint venture 0 — Entra ASA 999 296 432 Oslo 72 812 097 40 Intressebolag 15 563 13 824 MAJLLBPN AB 559272-6318 Stockholm 125 50 Joint venture 0 — MILLENNIUM HoldCo ApS 38252283 Nordhavn 50 000 50 Joint venture 167 — Bolag Organisations- nummer Säte Antal aktier Andel, % Typ av innehav Kapitalan- delens värde i koncernen, Mkr Redovisat värde hos moder- bolaget, Mkr HE Prosjektinvest AS 918 984 186 Trondheim 500 000 50 Joint venture 1 — Emrahus AB 556927-2361 Landskrona 321 961 34 Intressebolag 56 — Next Step Group AB 556835-5480 Göteborg 22 496 33 Intressebolag 443 323 Ligula Hospitality Group AB 556792-6497 Göteborg 10 000 50 Joint venture 222 318 BL Hotell Holding AB 559224-4080 Göteborg 25 000 50 Joint venture 25 — ESS Hotel Group Fastigheter AB 556994-2542 Göteborg 250 50 Joint venture 315 304 Karlastaden Group AB 559222-7945 Göteborg 250 50 Joint venture 0 — Steinkjer Eiendom Holding AS 927 495 856 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 — Europi Invest VI AB 559315-9410 Stockholm 250 50 Joint venture 240 240 Strømsveien 81 Holding AS 928 054 225 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 — Origo Industrieiendom AS 928 053 954 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 — Stenhus Fastigheter i Norden AB 559269-9507 Stockholm 69 041 556 19 Intressebolag 1 309 1 230 Hembygden Fastigheter AB 559338-6237 Stockholm 12 500 50 Joint venture 25 25 Bolix Kommersiella Fastig- heter AB 559371-9122 Göteborg 25 000 50 Joint venture 10 — Ski Linås Boligutvikling AS 923 369 988 Trondheim 15 000 50 Joint venture 15 — Lille Smedparken AS 930 309 575 Trondheim 500 50 Joint venture 0 — Heimdal Soltun AS 930 309 567 Trondheim 500 50 Joint venture 0 — Klemettilän Kulma Keskinäinen Kiinteistö Oy 2443794-4 Vaasa 2 478 28 Intressebolag 22 — Sulky Fastighets AB 559055-5610 Stockholm 250 50 Joint venture 150 — Sundsøya Utvikling AS 929 418 603 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 — Link40 Holding AB 559311-6360 Göteborg 250 50 Joint venture 1 — Next Step Group Owners AB 559411-7649 Göteborg 12 250 49 Intressebolag 0 0 Övriga mindre innehav — — — — Intressebolag 392 — Summa 31 620 18 464 110 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION NOT 15 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR REDOVISNINGSPRINCIP Andra långfristiga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 av seende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Fordringar på koncernens intressebolag och joint ventures 2 013 1 965 1 762 1 121 Övriga långfristiga fordringar 1 016 541 1 1 Summa 3 029 2 505 1 763 1 122 Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående balans 2 505 1 736 1 122 985 Förändringar utlåning till intres- sebolag och joint ventures 49 605 641 137 Förändringar övriga långfristiga fordringar 475 164 –0 –0 Utgående balans 3 029 2 505 1 763 1 122 Koncernen har fordringar på intressebolag/joint ventures som ränteberäknas på marknadsmässiga villkor. Se även not 30, Närstående. NOT 16 EXPLOATERINGSFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIP En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras, antingen i sin helhet eller per lägenhet, vid färdigställande. Exploaterings- fastigheter består dels av mark där byggnation ej påbörjats och dels av projekt där byggnation påbörjats. Pågående byggnation avser i allt väsentligt nyproduktion av bostadsrätter med avsikt att avyttras vid färdigställandet. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till anskaffningsvärde på raden “Exploateringsfastigheter” bland omsättningstillgångar i balansräkningen och värderas till det lägsta av anskaff- ningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Intäkter från försäljning av exploateringsfastigheter avser ersättning från försälj- ning av bostadsrättsprojekt, bostadsrättsandelar samt exploateringsfastig heter. I samband med försäljning av bostadsrätter redovisas som intäkt erhållen ersättning och som kostnad lägenhetens bedömda andel av produktionskostnaden, eller för externt förvärvade bostadsrättsandelar, lägenhetens bokförda värde. Intäkt från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas som erhållen ersättning och som kostnad nedlagd produktionskostnad. Intäkt och kostnad redovisas i resultaträk- ningen i samband med att bostaden/fastigheten färdigställts, sålts och överlämnats till köparen. Marknadsförings- och försäljningsomkostnader redovisas löpande i resultaträkningen i takt med att de uppkommer. Investeringar och avyttringar redovisas under investeringsverksamheten i Koncernens rapport över kassaflöden. Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter till ett värde av 2 750 Mkr (3 421). Exploateringsprojekt som är under byggnation har en bedömd total investering om 3,0 Mdkr (3,0), varav 1,6 Mdkr (1,9) är nedlagt och 1,4 Mdkr (1,1) återstår att investera. Samtliga av projekten avser bostadsprojekt som säljs till slutkund. Under året har sex exploateringsfastigheter (6) avyttrats och resultatavräknats. Anskaffningskostnaden för årets samtliga avyttrade projekt uppgick till –2 366 Mkr (–1 007) och resultatet från försäljningarna uppgick till 572 Mkr (130), exklusive perio- dens marknadsförings- och försäljningskostnader om –28 Mkr (–20) avseende samt- liga exploateringsfastigheter. Koncernen Mkr 2023 2022 Redovisat värde vid årets början 3 421 2 697 Upparbetade projektkostnader 1 695 1 731 Försäljning –2 366 –1 007 Redovisat värde vid årets slut 2 750 3 421 NOT 17 KUNDFORDRINGAR REDOVISNINGSPRINCIP Kundfordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende finan- siella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Kundfordringar redovisas och värderas till det belopp som förväntas inflyta med avdrag för kreditförlustreservering. Resultatet för 2023 har påverkats med –28 Mkr (–13) avseende konstaterade och befarade kundförluster. Kundfordringarna är kort- fristiga till sin natur vilket gör att de redovisas som omsättningstillgångar och mot- svarar verkligt värde. Åldersfördelning kundfordringar Koncernen, Mkr 2023 2022 –30 dagar 417 174 31–60 dagar 28 20 61–90 dagar 2 3 91 dagar– 107 85 Summa 555 283 Kreditförlustreservering –107 –85 Kundfordringar netto 447 198 Kreditförlustreservering Koncernen, Mkr 2023 2022 Ingående balans –85 –83 Årets konstaterade kundförluster 6 11 Årets förändring kreditförlustreservering –28 –13 Utgående balans –107 –85 111 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION NOT 18 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Försäkringar 7 6 — — Ränteintäkter 52 20 — — Räntekostnader 255 196 231 190 Hyresintäkter 96 50 — — Fastighetskostnader 873 746 — — Övriga finansiella intäkter 8 5 12 5 Övriga poster 14 10 — — Summa 1 303 1 034 243 195 NOT 19 FINANSIELLA PLACERINGAR REDOVISNINGSPRINCIP Finansiella placeringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen samt finan- siella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Aktier och obligationer (noterade) 1 447 1 617 820 812 Lån intressebolag och joint ventures 1 601 959 — — Summa 3 047 2 576 820 812 Lån intressebolag och joint ventures utgörs av överlikviditet som placeras i intresse- bolag. Dessa placeringar utgörs av lån vilka kan återbetalas inom 3 månader enligt avtal. NOT 20 EGET KAPITAL Aktiekapital Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 192 333 333 kr fördelat på 1 154 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr, varav 67 376 592 av serie A och 1 086 623 408 av serie B. Totalt antal utestående aktier per den 31 december uppgick till 1 154 000 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Under året har inga aktier återköpts. Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner. Omräkningsdifferenser Avser valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlands- verksamhet. Kassaflödesreserv Posten avser kassaflödessäkringar efter skatt. Kassaflödessäkringarna avser framförallt räntesäkringar. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterbolag. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond. Innehav utan bestämmande inflytande Posten avser minoritetens andel av eget kapital i icke helägda dotterbolag och avser i huvudsak SATO Oyj där Balders ägarandel uppgår till 56,5% (56,5), samt Joo Group Oy där ägarandelen uppgår till 75,0% (75,0). För ytterligare information, se not 21, Innehav utan bestämmande inflytande. Utdelning Styrelsen föreslår årsstämman att ingen (–) aktieutdelning lämnas för verksamhets- året 2023. Vinstdisposition Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om 26 364 069 708 kr ska disponeras enligt följande; i ny räkning balanseras 26 364 069 708 kr. Aktiekapitalets utveckling Dag Månad År Händelse Förändring antal aktier Totalt antal aktier Totalt antal utestående aktier Kvotvärde per aktie, kr Förändring aktiekapital, kr Totalt aktiekaptal, kr 27 juni 2005 Starttidpunkt — 75 386 104 75 386 104 1,00 — 75 386 104 18 augusti 2005 Apportemission 2 000 002 77 386 106 77 386 106 1,00 2 000 002 77 386 106 18 augusti 2005 Nedsättning av aktiekapitalet genom minskning av nominellt belopp — 77 386 106 77 386 106 0,01 –76 612 245 773 861 18 augusti 2005 Apportemission 1 287 731 380 1 365 117 486 1 365 117 486 0,01 12 877 314 13 651 175 18 augusti 2005 Kvittningsemission 18 846 514 1 383 964 000 1 383 964 000 0,01 188 465 13 839 640 18 augusti 2005 Sammanläggning av nominellt belopp till 1 krona –1 370 124 360 13 839 640 13 839 640 1,00 — 13 839 640 27 januari 2006 Apportemission 1 000 000 14 839 640 14 839 640 1,00 1 000 000 14 839 640 9 oktober 2006 Apportemission 1 380 000 16 219 640 16 219 640 1,00 1 380 000 16 219 640 2008 Återköp egna aktier –476 600 16 219 640 15 743 040 1,00 — 16 219 640 28 augusti 2009 Apportemission 9 171 502 25 391 142 24 914 542 1,00 9 171 502 25 391 142 4 juni 2010 Fondemission 76 173 426 101 564 568 99 658 168 1,00 — 101 564 568 1 februari 2011 Nyemission 6 700 000 108 264 568 106 358 168 1,00 6 700 000 108 264 568 20 maj 2011 Fondemission 54 132 284 162 396 852 159 537 252 1,00 — 162 396 852 16 juni 2011 Riktad nyemission preferensaktie 4 000 000 166 396 852 163 537 252 1,00 4 000 000 166 396 852 31 januari 2012 Kvittningsemission preferensaktie 1 000 000 167 396 852 164 537 252 1,00 1 000 000 167 396 852 11 oktober 2012 Kvittningsemission preferensaktie 1 000 000 168 396 852 165 537 252 1,00 1 000 000 168 396 852 Tabellen fortsätter på nästa sida 112 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 20 Eget kapital Forts. tabell från föregående sida. Dag Månad År Händelse Förändring antal aktier Totalt antal aktier Totalt antal utestående aktier Kvotvärde per aktie, kr Förändring aktiekapital, kr Totalt aktiekaptal, kr 24 maj 2013 Riktad nyemission preferensaktie 500 000 168 896 852 166 037 252 1,00 500 000 168 896 852 22 oktober 2013 Riktad nyemission preferensaktie 3 500 000 172 396 852 169 537 252 1,00 3 500 000 172 396 852 19 mars 2014 Avyttring återköpta aktier 2 859 600 172 396 852 172 396 852 1,00 — 172 396 852 18 december 2015 Riktad nyemission stamaktie 10 000 000 182 396 852 182 396 852 1,00 10 000 000 182 396 852 23 september 2016 Riktad nyemission stamaktie 3 000 633 185 397 485 185 397 485 1,00 3 000 633 185 397 485 16 december 2016 Kvittningsemission 4 602 515 190 000 000 190 000 000 1,00 4 602 515 190 000 000 12 oktober 2017 Inlösen av preferenskapital –10 000 000 180 000 000 180 000 000 1,00 –10 000 000 180 000 000 30 november 2020 Riktad nyemission 6 500 000 186 500 000 186 500 000 1,00 6 500 000 186 500 000 25 maj 2022 Aktiesplit 6:1 932 500 000 1 119 000 000 1 119 000 000 0,16667 — 186 500 000 29 december 2022 Riktad nyemission 35 000 000 1 154 000 000 1 154 000 000 0,16667 5 833 333 192 333 333 31 december 2023 1 154 000 000 1 154 000 000 0,16667 192 333 333 NOT 21 INNEHAV UTAN BESTÄMMANDE INFLYTANDE Nedan visas finansiell information i sammandrag för väsentliga innehav utan bestäm- mande inflytande i koncernen. Beloppen som redovisas är baserade på de belopp som ingår i de konsoliderade finansiella rapporterna. Enbart nettotillgångar i vilka innehav utan bestämmande inflytande har en andel är inkluderade. SATO Oyj (org.nr 0201470-5) är ett av Finlands största fastighetsbolag med inrikt- ning på bostäder. Bolaget investerar framför allt i bostäder belägna i Storhelsingfors, Tammerfors och Åbo. Innehav utan bestämmande inflytande i SATO Oyj uppgår till 43,5% (43,5). Joo Group Oy (org.nr 2808794-5) är ett växande fastighetsbolag inriktat på nyproducerade bostäder i de största städerna i Finland. Bolaget lägger stor vikt att optimera storleken och effektiviteten på lägenheternas planritningar. Innehav utan bestämmande inflytande i Joo Group Oy uppgår till 25,0% (25,0). Båda dotterbolagen är verksamma i Finland och har sitt säte i Helsingfors. Ägarandel SATO Oyj Joo Group Oy 2023 2022 2023 2022 Balder, andel, % 56,5 56,5 75,0 75,0 Innehav utan bestämmande inflytande, andel, % 43,5 43,5 25,0 25,0 Totalt 100,0 100,0 100,0 100,0 SATO Oyj Joo Group Oy Balansräkning i sammandrag, Mkr 2023 2022 2023 2022 Förvaltningsfastigheter 53 774 56 101 10 773 9 892 Övriga anläggningstillgångar 817 806 19 9 Omsättningstillgångar 371 845 186 108 Summa tillgångar 54 963 57 752 10 979 10 008 Långfristiga skulder 20 805 24 388 9 763 8 371 Kortfristiga skulder 7 656 5 313 92 180 Summa skulder 28 461 29 701 9 855 8 551 Nettotillgångar 26 502 28 051 1 123 1 457 Redovisat värde innehav utan bestämmande inflytande 11 218 12 155 281 364 Rapport över totalresultat i sammandrag, Mkr SATO Oyj Joo Group Oy 2023 2022 2023 2022 Intäkter 3 310 3 096 613 432 Årets resultat –2 082 1 705 –341 170 Övrigt totalresultat –56 414 — — Summa totalresultat –2 138 2 120 –341 170 Årets resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande –906 742 –85 43 Utdelning utbetald till innehav utan bestämmande inflytande — 129 — — Rapport över kassaflöde i sammandrag, Mkr SATO Oyj Joo Group Oy 2023 2022 2023 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten 445 1 018 –102 47 Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 186 146 –1 206 –3 502 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 127 –607 1 383 3 474 Ökning/minskning av likvida medel –615 558 75 20 113 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION NOT 22 FINANSIELL RISKHANTERING REDOVISNINGSPRINCIP FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IFRS 9. Finansiella instrument som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning inkluderar på tillgångssidan likvida medel, finansiella placeringar, kundford- ringar, andra långfristiga fordringar (fordringar hos intresse bolag) samt derivat med positivt värde. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder, derivat med negativt värde samt konvertibla skuldebrev. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i koncernens rapport över finan- siell ställning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundford- ringar tas upp när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer, vilka motsvarar fordrans värde, har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej influtit. Skuld tas upp när motparten har preste- rat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från koncernens rapport över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort när för- pliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Upplåning redovisas när likviden erhålls medan derivatinstrument redovisas när avtalet har ingåtts. Balder fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med IFRS 9; upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via övrigt totalresultat och verk- ligt värde via resultaträkningen. Klassificeringen baseras på karaktären av tillgångens kassaflöden och på den affärsmodell tillgången omfattas av. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Räntebärande tillgångar (skuldinstrument) som innehas med syftet att inkassera avtals enliga kassaflöden och där dessa kassaflöden endast består av kapitalbelopp och ränta värderas till upplupet anskaffningsvärde. Det redovisade värdet av dessa tillgångar justeras med eventuella förväntade kreditförluster som redovisats (se stycket om Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar). Ränteintäkter från dessa finansiella tillgångar redovisas med effektivräntemetoden och redovisas som finansiella intäkter. Koncernens finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde utgörs av andra långfristiga fordringar (huvudsakligen fordringar hos intressebolag), kundfordringar, del av finansiella placeringar som utgör kort- fristig utlåning till intressebolag/joint ventures och likvida medel. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Investeringar i skuldinstrument som inte kvalificerar att redovisas varken till upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde via övrigt totalresultat värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Även egetkapitalinstrument som innehas för handel, egetkapitalinstrument där koncernen valt att inte redovisa verkligt värdeförändringar via övrigt totalresultat och derivat som inte kvalificerar för s.k. säkringsredovisning ingår i denna kategori. En vinst eller förlust på en finansiell tillgång (skuldinstrument) som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen och som inte ingår i ett säkrings- förhållande redovisas netto i resultaträkningen i den period vinsten eller förlusten uppkommer. I denna kategori ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde samt del av finansiella placeringar som utgör aktier och obligationer. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Denna kategori innefattar egetkapitalinstrument som inte innehas för handel och för vilka koncernen, vid första redovisningstillfället, tagit ett oåterkalleligt beslut att redovisa innehavet till verkligt värde via övrigt totalresultat. Värdeförändringarna på dessa placeringar redovisas löpande i övrigt totalresultat. Vid en avyttring omförs inte ackumulerad vinst eller förlust till resultaträkningen. I denna kategori redovisas innehav i onoterade aktier vilka ingår i posten andra långfristiga fordringar. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen utgörs av deri- vat med negativa verkliga värden som inte ingår i s.k. säkringsredovisning. Finan- siella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen redovisas även i efter- följande perioder till verkligt värde och värdeförändringen redovisas i årets resultat. Skulder i denna kategori klassificeras som kortfristiga skulder om de för faller inom 12 månader från balansdagen. Om de förfaller senare än 12 månader från balansdagen klassificeras de som långfristiga skulder. Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Koncernens övriga finansiella skulder klassificeras som värderade till upplupet anskaff ningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella skulder till upplupet anskaffningsvärde består av räntebärande skulder (lång- och kortfristiga), övriga långfristiga skulder och leverantörsskulder. Upp låning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktions kostnader. Upplåning redovisas där efter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och åter betalningsbeloppet redovisas i rapporten över totalresultat fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kortfristig i balansräkningen om företaget inte har en ovillkorad rättig het att senarelägga skuldens reglering i minst tolv månader efter rapportperioden. Lämnade utdelningar redovisas, i förekommande fall, som skuld efter det att bolagsstämman godkänt utdelningen. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nomi- nella belopp. Derivatinstrument Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde både initialt och vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperiod. Balder innehar dels derivat som säkrar viss risk hänförlig till kassaflödet (valutaswappar och ränte swappar), dels derivat som säkrar investering i en utländsk verksamhet (netto investeringssäkring). Derivat hänförliga till nettoinvestering i utlandsverk- samheter, valuta swappar och vissa ränteswappar har identifierats som säkrings- instrument och bedöms uppfylla kraven för säkringsredo visning i IFRS 9. För utför- ligare beskrivningar av säkringsredovisning, se efterföljande stycke. Alla övriga derivatinstrument bedöms inte uppfylla kriterierna för säkringsredovisning i IFRS 9. Derivat är också avtalsvillkor som är inbäddade i andra avtal. Inbäddade derivat sär- redovisas om de inte är nära relaterade till värdkontraktet. För tillfället har inga inbäddade derivat identifierats. Värdeförändringar på derivatinstrument som identi- fierats som säkringsinstrument redovisas i övrigt totalresultat medan värdeföränd- ringar på övriga derivatinstrument redovisas enligt tillämplig kategori ovan. Konvertibla skuldebrev Under 2023 har det tillkommit ett konvertibelt skuldebrev utfärdat i EUR. Detta är uppdelat i två komponenter, en skulddel och en optionsdel. Skulddelen värderas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden, Options- delen redovisas som en skuld och värderas löpande till verkligt värde via resultaträk- ningen. Konvertibeln (både skulddelen och optionsdelen) redovisas på rad Ränte- bärande skulder respektive rad Derivat i balansräkningen och värdeförändringar på optionen redovisas på rad Värdeförändringar derivat i resultaträkningen. Transak- tionskostnaderna redovisas som en del av skulden och periodiseras som en ränte- kostnad över löptiden med tillämpning av effektivräntemetoden. Säkring av rörliga räntor på lån En viss del av koncernens ränteswappar har identifierats som säkringsinstrument och bedöms uppfylla kraven på säkringsredovisning. Ränteswappen säkrar lån med rörlig ränta genom att byta rörlig mot fast ränta. Den effektiva delen av förändringar i verkligt värde på dessa ränteswappar redovisas via övrigt totalresultat i reserver i eget kapital. Ineffektiv del av värdeförändringen redovisas omedelbart i årets resul- tat och inkluderas i posten Värdeförändringar derivat. Belopp som ackumulerats i säkringsreserven i eget kapital omklassificeras till årets resultat i de perioder då den säkrade posten påverkar resultatet. Säkring av nettoinvesteringar i utlandsverksamheter Koncernen säkrar en betydande del av nettoinvesteringarna i utlandsverksamheter genom lån i samma valuta som utlandsverksamheten och genom valutaswappar. Koncernen bedömer att kriterierna för säkringsredovisning i IFRS 9 uppfylls för nettoinvesteringar i utlandsverksamheter. Omräkningsdifferenser på lån och föränd- ringar i verkligt värde för säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat i den mån säkringen är effektiv. De ackumulerade förändringarna i omräknings differenser och verkligt värde redovisas som separata komponenter i eget kapital. Vinst eller för- lust som härrör från den del av säkringen som inte är effektiv redo visas i årets resul- tat. Vid avyttring av utlandsverksamheter omförs den vinst eller förlust som ackumu- lerats i eget kapital till årets resultat, vilket därmed ökar eller minskar resultatet för avyttringen. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodo havanden hos banker och motsvarande institut. 114 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 22 Finansiell riskhantering Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar Koncernen bedömer vid varje rapporttillfälle de framtida förväntade kreditförluster som är kopplade till tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde baserat på framåtriktad information. Koncernens finansiella tillgångar för vilka förväntade kre- ditförluster bedöms utgörs i allt väsentligt av kundfordringar (hyresfordringar) och andra långfristiga fordringar (huvudsakligen fordringar på intresseföretag). Koncer- nen väljer reserveringsmetod baserat på om det skett en väsentlig ökning i kreditrisk eller inte. Koncernen redovisar en kredit förlustreservering för sådana förväntade kreditförluster vid varje rapporteringsdatum. För koncernens finansiella tillgångar (i allt väsentligt kundfordringar och fordringar hos intresseföretag) tillämpar koncernen den förenklade ansatsen för kredit reservering, det vill säga, reserveringen kommer att motsvara den förväntade förlusten över hela kundfordringens livslängd. För att mäta de förväntade kreditförlusterna har kundfordringar grupperats baserat på för- delade kreditriskegenskaper och förfallna dagar. Koncernen använder sig utav fram- åtblickande variabler för förväntade kreditförluster. Koncernens kreditförluster har historiskt varit oväsentliga och kunderna och intressebolagens betalningshistorik god. Med beaktande av detta samt framåtblickande information om makroekono- miska faktorer som kan påverka motpartens möjlighet att betala fordran, har även koncernens förväntade kreditförluster bedömts som oväsentliga. Balder är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Balders långsiktiga mål för kapitalstrukturen är att soliditeten över tid ska vara lägst 40%, att räntetäckningsgraden inte bör understiga 2 gånger, att belåningsgraden inte bör överstiga 50% samt att nettoskulden i för- hållande till EBITDA inte ska överstiga 11 gånger. LÖPTIDSANALYS FINANSIELLA SKULDER Tabellerna visar kassaflödet per år avseende finansiella skulder vid antagande om nuvarande storlek på koncernen. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leve- rantörsskulder och reglering av övriga finansiella skulder. Finansnettot har beräknats utifrån koncernens genomsnittliga ränta med avdrag för ränteintäkter. Refinansiering sker löpande, varför inga ränte kostnader har angetts för längre tid än 10 år. FINANSPOLICY Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för sex olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, prisrisk, kredit risk och valutarisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finans verk- sam heten ska bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moder bolagets finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. Finansiella transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk. Soliditeten ska över tid inte understiga 40%. Mål i finanspolicyn: • soliditeten ska över tid inte understiga 40%, • belåningsgraden ska över tid inte överstiga 50%, • räntetäckningsgraden bör inte över tid understiga 2 ggr, • nettoskuld/EBITDA, ska över tid inte överstiga 11 ggr, • öka andelen grön finansiering, • koncernens likviditet ska vid varje tillfälle motsvara minst en månads kända utbetalningar inklusive räntebetalningar och amorteringar. Löptidsanalys finansiella skulder Koncernen 2023-12-31 Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt Förfallostruktur lån 12 804 20 778 24 583 15 608 16 614 44 082 134 469 Konvertibelt skuldebrev — — — — 6 188 — 6 188 Räntekostnader 1) 3 910 3 896 3 882 3 868 3 854 19 064 38 475 Leverantörsskulder 439 — — — — — 439 Leasingskuld (hyra av lokal) 14 13 13 13 1 — 53 Övriga långfristiga skulder — 951 — — — — 951 Summa 17 167 25 638 28 478 19 490 26 657 63 146 180 575 För odiskonterade kassaflöden hänförliga till tomträtter se not 8, Leasing. Koncernen 2022-12-31 Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt Förfallostruktur lån 16 527 15 711 16 810 18 505 15 822 51 877 135 252 Räntekostnader 1) 2 822 2 817 2 812 2 807 2 803 13 943 28 004 Leverantörsskulder 652 — — — — — 652 Leasingskuld (hyra av lokal) 13 12 11 11 11 1 60 Övriga långfristiga skulder — 1 385 — — — — 1 385 Summa 20 013 19 925 19 634 21 324 18 636 65 820 165 353 För odiskonterade kassaflöden hänförliga till tomträtter se not 8, Leasing . Moderbolaget 2023-12-31 Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt Förfallostruktur lån 3 742 8 175 14 936 7 985 10 179 5 082 50 100 Konvertibelt skuldebrev — — — — 6 188 — 6 188 Räntekostnader 1) 1 451 1 449 1 446 1 443 1 440 7 155 14 383 Leverantörsskulder 15 — — — — — 15 Summa 5 209 9 624 16 382 9 428 17 807 12 236 70 685 Moderbolaget 2022-12-31 Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt Förfallostruktur lån 5 928 8 555 7 241 12 078 8 071 10 325 52 199 Räntekostnader 1) 1 096 1 095 1 095 1 094 1 093 5 458 10 931 Leverantörsskulder 11 — — — — — 11 Summa 7 035 9 650 8 336 13 172 9 165 15 783 63 141 1) Avser räntekostnader under perioden 0–10 år. 115 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 22 Finansiell riskhantering Uppföljning av målen sker löpande med rapportering till styrelsen inför avlämnandet av bolagets delårsrapporter. Balder har åtaganden mot sina finansiärer i form av finansiella nyckeltal, så kall- lade covenanter. Per årsskiftet hade Balder finansieringsåtaganden om ränte täck- nings grad om 1,8 ggr, säkerställda skulder/totala tillgångar om 45% och belånings- grad om 65%. Samtliga covenanter var uppfyllda per årsskiftet. Känslighetsanalys Faktor Förändring Resultateffekt före skatt, Mkr Räntenivå för räntebärande skulder +/– 1 procentenhet +/– 495 Finansiella mål Utfall Mål 2023 2022 Soliditet, % lägst 40,0 37,9 40,0 Belåningsgrad, % högst 50,0 50,0 47,9 Räntetäckningsgrad, ggr lägst 2,0 3,2 4,7 Nettoskuld/EBITDA, ggr högst 11,0 12,3 13,4 Förfallostruktur räntederivat 1) År Nominellt belopp, Mkr Ränta, % 2024 1 691 2,00 2025 4 332 1,67 2026 1 753 1,52 2027 1 869 1,35 2028 5 000 1,67 2029 8 222 1,60 2030 1 610 1,54 2031 500 1,53 2032 2 800 2,46 2037 1 500 2,00 2040 277 0,67 Totalt 29 555 1,71 1) Avser räntederivat där fast ränta betalas RISKER Kapitalrisk Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet, för att fortsätta generera avkastning till aktieägarna och nytta för andra intressenter. Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Enligt finanspolicyn ska det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap för större affärer. Per bokslutsdagen uppgick Balders likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjade checkkrediter till 5 859 Mkr (6 963). Balders Finanspolicy, som upp dateras minst en gång per år, anger riktlinjer och regler för hur upplåningen ska ske. Övergripande målsättning för finansförvaltningen är att upplå- ningen ska säkerställa bolagets kort- och långfristiga kapitalförsörjning, anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter bolagets verksamhet så att en långsiktig stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls samt att uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar. Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken att Balder inte kan återfinansiera sig i fram tiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder hade per årsskiftet kredit faciliteter om 11 823 Mkr (19 860) varav 11 794 (18 808) var outnyttjade. Balder arbetar kontinu- erligt med att ta upp nya lån och omförhandla befintliga lån. Av låneportföljen ska över tid 50% inneha en kredittid på mer än 2 år och inte mer än 20% av lånen bör förfalla inom ett år. Ränterisk Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av för- ändringar i räntenivåer. Den faktor som främst påverkar ränterisken är ränte bindnings- tiden. Lång räntebindningstid innebär en förutsägbarhet i kassaflödet men det inne- bär oftast också högre räntekostnader. Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att iden tifiera och hantera denna exponering. Ränterisken ska hanteras med risk säkrings- instrument som ränteswappar, räntetak och räntegolv. Som övergripande nyckeltal används räntetäckningsgrad. Räntetäckningsgraden ska vid varje mättillfälle över- stiga 2,0 gånger. För att erhålla en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömningen av ränterisken vid upptagandet av lån med kort räntebindning utifrån koncernens totala låneportfölj. Räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad ränterisk i den totala upplåningen. Balder har i huvudsak använt sig av swappar och fasträntelån för att hantera rän- terisken, vilka förfaller mellan 2024 och 2040. Per årsskiftet var 74% av lånen säk- rade med ränteswappar och fasträntelån och för 5% tillämpas säkringsredovisning. I takt med att marknadsräntan förändras uppstår ett teoretiskt över- eller under- värde, som inte är kassa flödespåverkande, på de finansiella instrumenten. Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovi- sas i resultat räkningen. Derivaten värderas utifrån noterade priser på marknaden. Värdeförändringarna uppgick under 2023 till –1 899 Mkr (1 617). Per årsskiftet upp- gick det verkliga värdet på räntederivaten till 421 Mkr (1 677). Det verkliga värdet för finansiella instrument baseras på förmedlade kredit instituts värderingar. Rimlig heten i värderingen har prövats genom att låta annat kreditinstitut värdera liknande instru- ment på balans dagen, se känslighetsanalysen. SATOs räntederivat uppfyller kraven på säkringsredovisning, då löptiden på derivaten är matchade med underliggande finansiering. Det innebär att värde- förändringen av derivaten redovisas i övrigt totalresultat. De räntederivat (ränte- swappar) som ingås av SATO har samma kritiska villkor som det säkrade föremålet. Kritiska villkor kan vara referensränta, ränteomsättningsdagar, betaldagar, förfallo- dag och nominellt belopp. Ineffektivitet i ränteswappar kan uppstå på grund av skill- nader i kritiska villkor mellan ränteswappen och lånet. Det fanns ingen ineffektivitet hänförlig till SATOs ränte swappar under 2023. Valutarisk Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark, Norge, Finland, Tyskland och Storbritannien. Bolagen har huvudsakligen intäkter och kostnader i lokal valuta. Koncernen påverkas av valutakursfluktuationer vid omräkning av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta. Koncernen är via netto investeringar i utlandet exponerad mot EUR, DKK, GBP och NOK. Omräkningsexponering När dotterbolagens rapporter över finansiell ställning i lokal valuta omräknas till svenska kronor uppstår en omräkningsdifferens, som beror på att innevarande år omräknas till en annan bokslutskurs än föregående år och att totalresultaträkningen omräknas till genomsnittskursen under året medan rapporten över finansiell ställ- ning omräknas till kursen per den 31 december. Omräkningsdifferensen förs till övrigt totalresultat och balanseras i reserver i eget kapital. Omräknings exponeringen utgörs av den risk som omräkningsdifferensen representerar i form av påverkan på övrigt total resultat och eget kapital. Risken är störst för de valutor där koncernen har störst nettotillgångar och där kursrörelserna mot svenska kronor är störst. Störst påverkan för koncernen utgör nettotillgångarna i Finland och Danmark. Balder har totalt emitterat 4 018 MEUR på den europeiska obligationsmarknaden samt ett kon- vertibelt skuldebrev där skulddelen uppgår till 457 MEUR vilket bidrar till att minska valuta exponeringen av koncernens nettotillgångar i EUR och DKK. Per årsskiftet fanns även valutaswappar om –1 467 MEUR (–1 852), det verkliga värdet på dessa uppgick till –330 Mkr (305). Tillgångarna och skulderna i EUR och DKK ses sammantaget i och med att kursen för DKK är låst mot EUR. Omräkningsdifferenserna hanteras framförallt genom att upplåningen fördelats på olika valutor utifrån nettotillgångarna i respektive valuta. Lån som tas upp i samma valuta som det finns nettotillgångar i koncernen, minskar dessa nettotillgångar och därmed minskar omräkningsexponeringen. Dessa säk- ringar av nettoinvesteringar i utlandsverksamheter fungerar på följande sätt. Kurs- vinster och kursförluster avseende lån i utländsk valuta, som finansierar förvärv av utländska dotter bolag, redovisas som en del av övrigt totalresultat i den mån lånen fungerar som en kurssäkring för de förvärvade nettotillgångarna. I övrigt totalresul- tat möter de den omräkningsdifferens som framkommer vid konsolideringen av de utländska dotter bolagen. I koncernen har redovisade valutakursdifferenser om netto 1 262 Mkr (–2 790) avseende skulder i utländsk valuta omförts till övrigt total- resultat såsom säkring av nettoinvesteringarna i utlandsverksamheter. Det fanns 116 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 22 Finansiell riskhantering ingen ineffektivitet som ska redovisas från säkringar av nettoinvestering i utlands- verksamhet. De lån som säkrar nettoinvesteringar i utlandsverksamheter är i EUR och DKK, eftersom dessa utländska valutor har störst påverkan på rapporten över finan- siell ställning. Av koncernens totala nettoinvesteringar i utlandsverksamheter har 100% säkrats. Eftersom koncernen använder delar av sitt kassaflöde till att amortera på lånen för att förbättra finansnettot, så tenderar omfattningen av denna säkring över tid att minska. En förändring i det utländska dotterbolagets nettotillgångar över tid kan ha samma effekt. Prisrisk Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, nivån på marknads- mässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. En förändring av hyresnivån med +/– 1% eller den ekonomiska uthyrningsgraden med +/– 1 procentenhet påverkar resultat före skatt med +/– 124 Mkr respektive +/– 130 Mkr . Kreditrisker Kundfordringar Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras genom att information om kundernas finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpass- ning för befintlig kund. Bankgaranti, depositioner eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning. Finansiell verksamhet Den finansiella verksamheten i Balder medför exponering för kreditrisker. Det är främst motpartsrisker i samband med fordringar på banker och andra motparter som uppstår vid handel med derivatinstrument. Balders finanspolicy innehåller ett särskilt motpartsreglemente i vilket maximal kreditexponering för olika mot- parter anges. Upplåning, förfallostruktur och räntor Vid årets utgång hade Balder bindande låneavtal om sammanlagt 134 469 Mkr (135 252). Lån är upptagna i svenska kronor, danska kronor, norska kronor, brittiska pund och euro. Vid årets utgång uppgick lånen i danska kronor till 8 576 MDKK, lånen i norska kronor till 6 325 MNOK, lånen i brittiska pund till 48 MGBP och lånen i euro till 7 391 MEUR. Den enskilt största finansieringskällan är obligationer i euro emitterade på den europeiska obligationsmarknaden. Balder har även ett inhemskt MTN-program med en ram om 15 000 Mkr samt ett konvertibelt skuldebrev i EUR om 480 MEUR. Ute stående certifikatvolym var per den 31 december 981 Mkr (420), certifikatprogrammet omfattar totalt 6 438 Mkr (6 451). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel och finansiella placeringar om 5 449 Mkr (6 553) uppgick till 126 802 Mkr (126 228). Avtalen kan delas upp i fem kategorier: • lån mot ställande av säkerhet i form av reversfordringar på dotterbolag. Säkerheten har kompletterats med pant i dotterbolagens aktier/kommandit andelar, • lån mot ställande av pantbrev i fastighet, • certifikatprogram, • obligationslån, inklusive Hybridkapital. • konvertibelt skuldebrev Som kortfristiga räntebärande skulder redovisas de räntebärande skulder som formellt sett förfaller inom ett år samt ett års avtalad amortering. I vissa fall kompletteras säkerheten med covenanter. Balder uppfyller alla covenanter. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per den 31 december 2023 till 5,4 år (5,7). Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av löptidsanalysen, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller åter- betalning. Den genomsnittliga effektiva räntan per bokslutsdagen uppgick till 2,9% (2,1) inklusive effekten av upplupen ränta från Balders räntederivat. Den genomsnitt- liga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 3,2 år (3,5). Andelen lån med ränteförfall under kommande treårsperiod uppgick till 51% (44). Övriga åtaganden Per bokslutet finns inget övrigt åtagande som är väsentligt för koncernen. 117 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 22 Finansiell riskhantering Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2023 Koncernen, Mkr Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde via övrigt totalresultat Totalt redovisat värde Verkligt värdehierarkin Totalt verkligt värde 2023 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Andra långfristiga fordringar 3 018 — 11 1) 3 029 — 3 029 — Derivat — 162 259 421 — 421 — Kundfordringar 447 — — 447 — 447 — Finansiella placeringar 1 601 1 447 — 3 047 1 447 1 601 — Likvida medel 2 402 — — 2 402 — 2 402 — Summa fordringar 7 468 1 609 270 9 348 1 447 7 901 — Långfristiga räntebärande skulder 116 591 — — 116 591 49 272 58 228 — Konvertibelt skuldebrev 5 074 1 114 — 6 188 — 6 641 — Övriga långfristiga skulder 951 — — 951 — 951 — Derivat — — 330 330 — 330 — Kortfristiga räntebärande skulder 12 804 — — 12 804 5 308 7 419 — Leverantörsskulder 439 — — 439 — 439 — Summa skulder 135 858 1 114 330 137 302 54 579 74 007 — Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2022 Koncernen, Mkr Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde via övrigt totalresultat Totalt redovisat värde Verkligt värdehierarkin Totalt verkligt värde 2022 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Andra långfristiga fordringar 2 494 — 11 1) 2 505 — 2 505 — Derivat — 1 244 738 1 982 — 1 982 — Kundfordringar 198 — — 198 — 198 — Finansiella placeringar 959 1 617 — 2 576 1 617 959 — Likvida medel 3 977 — — 3 977 — 3 977 — Summa fordringar 7 628 2 861 749 11 238 1 617 9 621 — Långfristiga räntebärande skulder 118 721 — — 118 721 48 921 54 984 — Övriga långfristiga skulder 1 385 — — 1 385 — 1 385 — Kortfristiga räntebärande skulder 16 531 — — 16 531 7 164 9 031 — Leverantörsskulder 652 — — 652 — 652 — Summa skulder 137 290 — — 137 290 56 085 66 053 — 1) Inga värdeförändringar har redovisats under 2023 eller 2022. Nivå 1 – värderas till verkligt värde utifrån noterade marknadsvärden på aktiv marknad för identiska tillgångar. Nivå 2 – värderas till verkligt värde utifrån annan observerbar data för tillgångar och skulder än marknadsvärden enligt nivå 1. Nivå 3 – värderas till verkligt värde utifrån data för tillgångar och skulder som inte baseras på observerbar marknadsdata. Räntebindning Redovisat värde, Mkr Ränta, % År 2023 2022 2023 2022 Inom ett år 45 112 46 188 4,3 3,0 1–2 år 9 238 4 573 2,1 1,8 2–3 år 13 257 9 481 2,7 1,9 3–4 år 13 606 14 451 1,7 2,3 4–5 år 18 992 13 058 2,8 1,4 > 5 år 34 265 47 502 1,9 1,6 Summa 134 469 135 252 2,9 2,1 Andel, % Verkligt värde, Mkr År 2023 2022 2023 2022 Inom ett år 35 38 45 024 46 124 1–2 år 7 4 9 032 4 550 2–3 år 9 7 11 863 8 585 3–4 år 10 10 12 105 11 585 4–5 år 15 8 19 300 10 120 > 5 år 23 33 29 544 39 136 Summa 100 100 126 867 120 100 118 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 22 Finansiell riskhantering Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2023 Moderbolaget, Mkr Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde via övrigt totalresultat Totalt redovisat värde Verkligt värdehierarkin Totalt verkligt värde 2023 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Andra långfristiga fordringar 1 763 — — 1 763 — 1 763 — Derivat — 181 — 181 — 181 — Fordringar på koncernbolag 86 864 — — 86 864 — 86 864 — Finansiella placeringar — 820 — 820 820 — — Likvida medel 1 277 — — 1 277 — 1 277 — Summa fordringar 89 904 1 001 — 90 904 820 90 084 — Långfristiga skulder till kreditinstitut 41 284 — — 41 284 21 307 16 628 — Konvertibelt skuldebrev 5 074 1 114 — 6 188 — 6 641 — Skulder till koncernbolag 39 934 — — 39 934 — 39 934 — Kortfristiga skulder till kreditinstitut 3 742 — — 3 742 1 502 2 240 — Leverantörsskulder 15 — — 15 — 15 — Summa skulder 90 048 1 114 — 91 162 22 809 65 458 — Redovisat och verkligt värde på finansiella instrument, 2022 Moderbolaget, Mkr Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde via övrigt totalresultat Totalt redovisat värde Verkligt värdehierarkin Totalt verkligt värde 2022 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Andra långfristiga fordringar 1 122 — — 1 122 — 1 122 — Derivat — 1 185 — 1 185 — 1 185 — Fordringar på koncernbolag 92 204 — — 92 204 — 92 204 — Finansiella placeringar — 812 — 812 812 — — Likvida medel 2 083 — — 2 083 — 2 083 — Summa fordringar 95 409 1 997 — 97 406 812 96 594 — Långfristiga skulder till kreditinstitut 46 271 — — 46 271 21 523 17 872 — Skulder till koncernbolag 48 082 — — 48 082 — 48 082 — Kortfristiga skulder till kreditinstitut 5 928 — — 5 928 3 832 2 033 — Leverantörsskulder 11 — — 11 — 11 — Summa skulder 100 291 — — 100 291 25 355 67 998 — Nivå 1 – värderas till verkligt värde utifrån noterade marknadsvärden på aktiv marknad för identiska tillgångar. Nivå 2 – värderas till verkligt värde utifrån annan observerbar data för tillgångar och skulder än marknadsvärden enligt nivå 1. Nivå 3 – värderas till verkligt värde utifrån data för tillgångar och skulder som inte baseras på observerbar marknadsdata. NOT 23 CHECKKREDIT Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Beviljad kreditlimit 410 410 350 350 Utnyttjad del — — — — Outnyttjad del 410 410 350 350 NOT 24 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moder bolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Personalkostnader 123 132 22 23 Räntekostnader 712 819 392 562 Förskottsbetalda hyror 1 560 1 593 — — Fastighetskostnader 773 670 — — Övriga poster 132 86 6 15 Summa 3 300 3 300 420 600 119 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION NOT 25 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER REDOVISNINGSPRINCIP Eventualförpliktelser En eventualförpliktelse redovisas vid en möjlig förpliktelse för vilken det återstår att få bekräftat om koncernen har en förpliktelse som skulle kunna leda till ett utflöde av resurser, alternativt, vid en befintlig förpliktelse som inte uppfyller kriterierna att redovisas i balansräkningen som avsättning eller annan skuld då det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller då inte en tillräckligt tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Moderbolaget – Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 stycke IFRS 9 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IFRS 9 när det gäller finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moder- bolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bola- get har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. Ställda säkerheter Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Fastighetsinteckningar 62 946 54 812 — — Aktier i koncernbolag 19 942 12 904 — — Reverser — — 6 448 4 170 Summa 82 888 67 716 6 448 4 170 Eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Borgen för dotterbolag — — 36 724 30 122 Borgen för intressebolag 3 006 3 179 496 373 Övriga garantier 1) 2) 4 628 3 118 1 006 1 006 Summa 7 634 6 297 38 226 31 501 1) I takt med att projektportföljen växer och antal bostadsrättsprojekt i pågående produktion ökar, växer även övriga garanti- och borgensåtaganden gentemot bostadsrättsföreningar, entreprenörer och kommuner. 2) Bolaget utställer, i mindre omfattning, tidsbegränsade kapitaltäckningsgarantier för dotterbolag vars verksamhet kan erfordra tillskott av riskkapital. NOT 26 KASSAFLÖDESANALYS REDOVISNINGSPRINCIP Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter eller kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheten. Likvida medel Koncernens likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel. Likvida medel redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Likvida medel Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank 2 402 3 977 1 277 2 083 Summa enligt balans räkningen 2 402 3 977 1 277 2 083 Summa enligt kassaflödes analysen 2 402 3 977 1 277 2 083 Betalda/erhållna räntor och derivat Koncernen Moderbolaget Mkr 2023 2022 2023 2022 Erhållen ränta 1 233 528 386 719 Betald ränta –4 745 –2 333 –1 892 –1 207 Erhållet/betalt avseende derivat 427 –55 267 –58 Summa –3 085 –1 860 –1 239 –546 Koncerninterna ränteintäkter och räntekostnader för 2023 samt 2022 är ej likviditets- påverkande. Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar Koncernen, Mkr 2022-12-31 Kassaflöde Valutakurs- differenser Övriga ej kassaflödes- påverkande poster 2023-12-31 Räntebärande skulder 135 252 –149 –780 146 134 469 Leasingskuld (hyra av kontorslokal) 57 –21 — 15 50 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 135 309 –170 –780 160 134 519 Ej kassaflödespåverkande förändringar Koncernen, Mkr 2021-12-31 Kassaflöde Valutakurs- differenser Övriga ej kassaflödes- påverkande poster 2022-12-31 Räntebärande skulder 117 426 8 864 7 735 1 226 135 252 Leasingskuld (hyra av kontorslokal) 61 –17 — 13 57 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 117 487 8 847 7 735 1 239 135 309 120 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Forts. Not 26 Kassaflödesanalys Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar Moderbolaget, Mkr 2022-12-31 Kassaflöde Valutakurs- differenser Övriga ej kassaflödes- påverkande poster 2023-12-31 Räntebärande skulder 52 199 –1 353 –449 –297 50 100 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 52 199 –1 353 –449 –297 50 100 Ej kassaflödespåverkande förändringar Moderbolaget, Mkr 2021-12-31 Kassaflöde Valutakurs- differenser Övriga ej kassaflödes- påverkande poster 2022-12-31 Räntebärande skulder 55 285 –6 843 2 568 1 189 52 199 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 55 285 –6 843 2 568 1 189 52 199 NOT 27 ANDELAR I KONCERNBOLAG REDOVISNINGSPRINCIP Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker ned- skrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Moderbolaget, Mkr 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående balans 13 589 15 518 Förvärv 18 94 Nedskrivning –2 422 –2 125 Lämnade aktieägartillskott 0 101 Utgående balans 11 185 13 589 Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterbolag Dotterbolag Organisations nummer Säte Antal andelar Andel, % 2023 2022 Balder Storstad AB 556676-4378 Göteborg 100 000 100 2 211 2 211 Balder Mellanstad AB 556514-4291 Göteborg 1 938 000 100 1 235 3 657 Din Bostad Sverige AB 556541-1898 Göteborg 1 000 000 100 626 626 Egby Vindkraftverk AB 556760-5919 Göteborg 1 000 100 0 0 Balder Danmark A/S 34058016 Köpenhamn 5 000 100 158 158 Balder Fastigheter Norge AS 916755856 Oslo 120 100 319 319 Balder Bilrum Fastighet AB 556730-4059 Göteborg 100 000 100 1 255 1 255 Balder Germany GmbH 194177B Berlin 23 725 95 1 1 SATO Oyj 1) 0201470-5 Helsingfors 619 300 0 265 265 Asset Buyout Partners Invest AS 916164882 Oslo 4 185 527 540 100 4 266 4 266 Serena Properties AB 559023-2707 Stockholm 5 000 000 100 848 831 Summa 11 185 13 589 1) Balderkoncernen äger totalt 31 971 535 aktier i SATO Oyj, motsvarande en ägarandel om 56,5% (56,5). 619 300 aktier ägs från Fastighets AB Balder och resterande 31 352 235 aktier ägs från dotterbolaget Balder Finska Otas AB (559000-0369). Koncernen äger genom ovan nämnda dotterbolag flertalet bolag i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien vilka framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. För bolag i SATO Oyj, se SATO Oyjs årsredovisning på sato.fi. 121 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION NOT 28 FORDRINGAR PÅ/SKULDER TILL KONCERNBOLAG Fordringar Skulder Moderbolaget, Mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående balans 92 204 83 490 48 082 44 736 Förändring utlåning till dotterbolag –5 339 8 714 –8 148 3 345 Utgående balans 86 864 92 204 39 934 48 082 Fastställd amorteringsplan saknas. NOT 29 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT Efter årets utgång har Balder genomfört en riktad nyemission om 18 000 000 aktier av serie B till ett totalt värde om cirka 1 167 Mkr. Kapitalet möjliggör återköp av upp till 200 MEUR av Balders utestående hybridkapital om cirka 400 MEUR. Tecknare av aktierna i nyemissionen är AMF och Swedbank Robur. Nyemissionen innebär en utspädningseffekt om cirka 1,5% i förhållande till antalet aktier och cirka 1,0% i förhållande till antalet röster i Balder genom att antalet utestående aktier ökar från 1 154 000 000 till 1 172 000 000 (fördelat på 67 376 592 aktier av serie A och 1 104 623 408 aktier av serie B) och antalet röster ökar från 176 038 932,8 till 177 838 932,8. I övrigt finns inga händelser av väsentlig betydelse för Fastighets AB Balders ställ- ning som inträffat efter rapportperiodens utgång. NOT 30 NÄRSTÅENDE REDOVISNINGSPRINCIP Med närstående avses både juridiska och fysiska personer enligt definitionen i IAS 24. Transaktioner med närstående ska i likhet med övriga transaktioner genomföras på affärsmässiga villkor. Vid transaktionerna ska även särskilt beaktas de riktlinjer som finns för intressekonflikter. Som närstående definieras: • Samtliga bolag inom Balderkoncernen • Styrelseledamöter och företagsledning • Nära familjemedlemmar till styrelseledamöter eller företagsledning • Bolag kontrollerade av styrelseledamöter eller företagsledning • Aktieägare som kontrollerar mer än 10% av aktierna eller rösterna i bolaget Närståenderelationer Koncernen Koncernen står under betydande inflytande från Erik Selin Fastig heter AB som innehar 47,8% (47,8) av rösterna i Fastighets AB Balder. Moderbolaget Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder bolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 27, Andelar i koncern bolag. Sammanställning över närstående transaktioner Koncernen Erik Selin Fastigheter AB har köpt fastighetsadministrativa tjänster av Balder för 6 Mkr (5). Balder har köpt tjänster från advokatfirman Norma Law om 1 Mkr (0) där styrelse ledamoten Anders Wennergren är partner. Under året har byggtjänster köpts från Tommy Byggare AB om 19 Mkr (118), vilket är ett närstående bolag till Erik Selin Fastigheter AB. Tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor. Moderbolaget Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt sina dotter bolag upp- gående till 412 Mkr (380). Moderbolaget fungerar som internbank. Fordringar på dotterbolag uppgick per bokslutsdagen till 86 864 Mkr (92 204). Såväl de adminis- trativa som finansiella tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor. Intressebolag/joint ventures Utöver ovanstående närståenderelationer äger Balderkoncernen intresse bolag enligt not 14, Andelar i intressebolag/joint ventures. Under verksamhetsåret har intressebolagen köpt förvaltnings- och administrativa tjänster för sina koncerner av Balder uppgående till 92 Mkr (80). Därut över köps tjänster från Norion Bank AB (publ). Nettofordringar på intressebolag uppgick per boksluts dagen till 3 614 Mkr (2 924), varav finansiella placeringar som utgör kortfris- tig utlåning till intressebolag uppgick till 1 601 Mkr (959). Såväl de administrativa som finansiella tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor. Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 63,0% (63,0) av rösterna i Balder. Beträffande styrelsen, VD och övriga befattnings havares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4, Anställda och personalkostnader. NOT 31 UPPGIFTER OM MODERBOLAGET Fastighets AB Balder (publ) är ett svensk registrerat aktiebolag med säte i Göteborg. Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Adressen till huvudkontoret är Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadressen är Parkgatan 49. Koncernredovisningen för år 2023 består av moderbolaget och dess dotter bolag, tillsammans benämnda koncernen. 122 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och VD den 3 april 2024. Koncernens och moder bolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 3 maj 2024. Styrelsen avser att föreslå årsstämman att ingen aktie- utdelning (–) lämnas för verksamhetsåret 2023. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de inter- nationella redovisningsstandards som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationell redovisningsstandard. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för kon cernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 3 april 2024 Christina Rogestam Styrelseordförande Sten Dunér Styrelseledamot Fredrik Svensson Styrelseledamot Anders Wennergren Styrelseledamot Erik Selin Styrelseledamot och VD Vår revisionsbesrättelse har lämnats den 4 april 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bengt Kron Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Konstantin Belogorcev Auktoriserad revisor 123 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för Fastighets AB Balder (publ) för år 2023. Bolagets årsredovisning och koncern- redovisning ingår på sidorna 77–123 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upp- rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 decem- ber 2023 och av dess finansiella resultat och kassa- flöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncern- redovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga av - seenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finan- siella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättel- sen är förenlig med årsredovisningens och koncern- redovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moder- bolaget och rapporter över totalresultat och finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförord- ningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för- hållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. VÅR REVISIONSANSATS Översikt Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsent- lighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktig- heter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsido- sätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamåls- enlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Koncernen är verksam i sex länder och fastigheterna ägs av separata bolag som genom centraliserade ekonomifunktioner och enhetliga rutiner sammanställs i underkoncerner. Den finska underkoncernen SATO Oyj, övriga finska dotterbolagen samt de danska och norska bolagen revideras av lokala revisionsteam. Koncern- revisionsteamet erhåller rapportering från lokala revisionsteam för de väsentliga underkoncernerna. Vi har utvärderat enhets revisorernas utförda arbete i syfte att fastställa huruvida tillräckliga revisionsbevis inhämtats som grund för vårt uttalande i koncern- revisionsberättelsen. Revisionen av underkoncernen SATO Oyj har utförts av Deloitte, Finland. Enligt god revisionssed åligger det koncernrevisorn att säkerställa att enhetsrevisorerna har utfört rätt arbete och med tillräcklig hög kvalitet avseende de identifierade revisionsriskerna. Eftersom SATO Oyj utgör en väsentlig del av Balderkoncernen och därmed koncernrevisionen samt att vi och enhets- revisorn inte ingår i samma nätverk blir den uppgiften extra viktig. Vi har därför utformat särskilda instruk- tioner till Deloitte, Finland, och säkerställt via löpande kommunikation och möten samt skriftliga bekräftelser att de följt och beaktat dessa. Vi har tagit del av, disku- terat och utvärderat den riskbedömning och väsentlig- hetsbedömning som enhetsrevisorn planerat för och också använt i sin revision. Vi har även digitalt besökt Deloitte, Finland, och gått igenom väsentliga revisions- moment. REV ISIONSBERÄTTELSE Till bolagsstämman i Fastighets AB Balder (publ), org. nr 556525-6905 Utöver moderbolaget och koncernredovisningen revideras också de svenska bolagen av koncern- revisionsteamet. Sammantaget innebär det att vi förvissat oss om att det finns tillräckliga revisionsbevis för vår koncern- revision och revisionsberättelse. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsent- liga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporteringen som helhet (se tabellen nedan). Med hjälp av dessa och kvalitativa övervägan- den fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rappor- terna som helhet. Vi valde totala tillgångar som riktmärke för vår över- gripande bedömning av väsentlighet för räkenskaperna som helhet mot bakgrund av att värdet på förvaltnings- fastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse för koncernens finansiella ställning samt utgör ett sär- skilt betydelsefullt område för revisionen. Vi definierade även en specifik väsentlighet för revisionen av resultat från fastighetsförvaltningen inklusive de rörelsekapital- relaterade balansposterna. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 124 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och åter- finns på sidorna 1–76 samt 128–140. Annan information består även av Ersättningsrapporten för 2023. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga fel- aktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse- ende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rappor- tera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis- ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern- redovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncer- nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel- aktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisio- nen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. SÄRSKILT BETYDELSEFULLT OMRÅDE Värdering av förvaltningsfastigheter Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen, beskrivning av redovisningsprinciper i not 1 samt Förvaltningsfastig- heter i not 12. Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde om 209 000 Mkr per 2023-12-31 och utgör en väsentlig del av Balderkoncernens balansräkning. Verkligt värde på koncernens fastighetsbestånd base- ras på interna beräkningar, huvudsakligen genom att tillämpa avkastningsmetoden. Fastigheter under upp- förande och projektfastigheter för egen förvaltning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenadutgift samt projektrisk, vilket oftast samman- faller med en värdering till anskaffningsvärde. Under året har 52% av beståndet varit föremål för bedömning av externa värderingsinstitut i syfte att kvalitetssäkra de interna värderingarna. Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det faktum att endast en mindre skillnad i de enskilda fastigheternas beräkningsparametrar, såsom bedömning av framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och avkastnings- krav, kan leda till väsentliga felaktigheter, gör att värde- ringen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelse- fullt område i revisionen. HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDET Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kontroll och kvalitetssäkring för värderingsprocessen. Vi har, tillsammans med våra värderingsspecialister, gått igenom och bedömt de värderingsmodeller som Balder tillämpar och rimligheten i gjorda antaganden. Vår revision har bland annat omfattat följande gransk- ningsåtgärder: • Följt upp att värderingarna följer Balders riktlinjer för fastighetsvärdering • Stickprovsmässigt följt upp riktigheten i modellens matematiska beräkningar • Bedömt indata genom stickprovsmässig uppföljning mot historiska utfall och jämfört med tillgängliga marknadsdata • Stickprovsmässigt testat indata i beräknings- modellerna mot information i fastighetssystemet och aviseringssystemet • Tagit del av de externa värderingarna jämfört med de interna beräkningarna • Tagit del av och diskuterat ledningens bedömning av avkastningskraven för vissa specifika fastigheter samt för fastighetsportföljen som helhet • Gått igenom granskningsansats och externa underlag med det finska revisionsteamet avseende värdering av dotterbolagskoncernen SATO Oyjs fastighetsbestånd. Vårt arbete har fokuserats på de största förvaltningsfastig- heterna, de mest väsentliga antagandena samt de fastig- heter där det varit störst variationer i värde jämfört med föregående år. I de fall där antaganden om framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och avkastningskrav avviker mot vår initiala förväntan har dessa avvikelser diskuterats med koncernens företrädare och vid behov har komplet- terande underlag inhämtats. Vi har slutligen kontrollerat att de modeller som använts, att de antaganden och känslighetsanalyser som Balder gjort blivit beskrivet på ett riktigt sätt i not 12. SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktu- ella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, års redovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 125 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en revision av styrel- sens och verkställande direktörens förvaltning för Fastighets AB Balder (publ) för år 2023 samt av för- slaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för- hållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verk- samhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, kon- solideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta inne- fattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bok föringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange- lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bok föring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt av - seende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags- lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo- sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolags lagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är för- enligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisors inspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fastighets AB Balder (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering. Grund för uttalanden Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till Fastighets AB Balder (publ) enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers- marknaden, och för att det finns en sådan intern kon- troll som styrelsen och verkställande direktören bedö- mer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig- heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avse- ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 126 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor- tering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga fel- aktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direk- tören tar fram underlaget i syfte att utforma gransk- ningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML- format och en avstämning av att Esef-rappor- ten överensstämmer med den granskade årsredo- visningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget kapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef- rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Masthamns- gatan 1, utsågs till Fastighets AB Balder (publ)s revisor av bolagsstämman den 11 maj 2023 fram till och med årsstämman 2027, och har varit bolagets revisor sedan 2009. Göteborg den 4 april 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bengt Kron Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Konstantin Belogorcev Auktoriserad revisor ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 127 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 STYRELSENS ORDFÖRANDE HAR ORDET Det är nu dags att tacka för mig. Efter 18 år som ord- förande för Balder avgår jag vid årets bolagsstämma. Det har varit en fantastisk resa. Jag är glad över att ha fått vara en del av Balders utveckling de här åren. Balder påverkas av omvärlden på olika sätt. De senaste åren har till stor del präglats av ökade orolig- heter i omvärlden och krig i Europa, vilket lett till stig ande inflation och räntor i kombination med ökade energi- kostnader. Detta har förstås stor påverkan på fastighets- bolagen, som är stora energikonsumenter och beroende av fördelaktiga villkor för finansiering. Även under tidigare år, som under finanskrisen 2008–2010, har vi haft utmanande lägen i fastighetsbranschen. Balder har lyckats hantera dessa utmaningar väl och anpassat verksamheten efter nya förutsättningar. Den entreprenörskultur som präglar bolaget har alltid varit en stor framgångsfaktor. Detta har bidragit starkt till bolagets stabila utveckling trots en osäker omvärld. Organisationen har även detta år visat prov på stor flexibilitet samt förmåga att ställa om och tänka nytt utifrån de situationer som uppstår. Långsiktigt hållbar stadsutveckling Att begränsa klimatpåverkan blir allt viktigare. Balder har åtagit sig att sätta vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet och 1,5-gradersmålet. Klimat- målen har även validerats av Science Based Targets Initiative i mars 2024. Genom att underteckna Global Compact har Balder tagit ställning och arbetar aktivt för att följa FN:s tio principer för företag. Det gäller mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Balder arbetar för att bidra till att FN:s globala hållbarhetsmåI ska nås och har valt ut sex av de 17 målen som bedömts vara mest relevanta och där bolaget har störst möjlighet att påverka. Ända sedan starten har Balder arbetat fokuserat med sociala frågor i bolagets områden, framförallt för att öka trygghet och trivsel, men också för att på olika sätt bidra till ökad sysselsättning och inkludering. Balder har genom åren fått förtroendet att vara en ledande aktör i flera stora stadsutvecklingsprojekt. Detta är betydande och långsiktiga åtaganden. Genom stora investeringar tar bolaget till vara på de värden som finns i områdena och bidrar till en långsiktig och mer attraktiv stadsmiljö med trygghet och hållbarhet. Fokus på risker och möjligheter Balders styrelse ska, inom gällande lagar, regler och praxis, arbeta med bolagets långsiktiga utveckling. I detta arbete ingår bland annat att följa upp ledningens operativa verksamhet och försäkra sig om att det är ordning och reda i bolaget. En återkommande diskussionspunkt för styrelsen är riskbedömning. Då analyseras frågor om konjunktur- lägets och ränteutvecklingens påverkan på bolaget. Andra frågor som diskuteras i styrelsen är utveckling av bolaget, tillgången till kompetens samt hur bolaget arbetar för att bidra till en socialt och miljömässigt hållbar samhällsutveckling. Styrning och hållbarhetsfrågor blir en allt viktigare del av styrelsens arbete. En annan viktig punkt handlar om etik. Tillsammans mot en ljusare framtid Balder har kompetenta och engagerade medarbetare som på ett bra sätt omsätter ledningens intentioner i den dagliga verksamheten, i det viktiga mötet med hyresgäster och med samarbetspartners. Detta till- sammans med en ledning som skickligt gör rätt affärer vid rätt tillfälle borgar för att Balder även i framtiden kommer att vara en stark aktör på fastighetsmarknaden. När det gäller finansieringsverksamheten var Balder tidigt ute för att hantera den rådande marknadssitua- tionen. Under de senaste åren har en förflyttning gjorts från obligationsmarknaden till bank. Detta har säker- ställt en fördelaktig finansiering framåt. Trots osäkerheter i omvärlden fortsätter Balder att utvecklas och jag ser fram emot att fortsätta följa bola- gets resa, om än på avstånd. Det har varit fantastiska år som jag kommer att se tillbaka på med glädje. Jag har en övertygelse om att Balders framtida resa kommer att bli lika framgångsrik som den varit under de senaste 18 åren. CHRISTINA ROGESTAM Styrelsens ordförande ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 128 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERGRIPANDE STRUKTUR FÖR BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrning i svenska börsbolag regleras av en kombination av skrivna regler och praxis genom vilka ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Regelverket har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den så kallade Koden och genom självreglering. Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid behöver följas om motiv finns och förklaras. Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarstagande ägarroll och skapa en väl avvägd maktbalans mellan ägare, styrelse och verkställande ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av princi- perna för verksamheten. Koden innebär även att viss information ska hållas tillgänglig på webbplatsen. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på bolags styrning.se, där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs. Balder tillämpar Koden och den är avsedd att utgöra ett led i självreglering inom svenskt näringsliv. Enligt styrelsens uppfattning har Balder inga avvikelser att rapportera eller förklara. Bolagsordning Bolagets firma är Fastighets AB Balder och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse har sitt säte i Göteborg. Bolaget ska ha till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt, genom hel- eller delägda bolag, förvärva, förvalta, äga och avyttra fast egendom och värde- papper samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Bolagsordningen, som finns tillgänglig på Balders webbplats, innehåller bland annat uppgifter om aktie- kapital, antal aktier, aktieslag och företrädesrätt, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman. 1. AKTIEN OCH ÄGARNA Balderaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap. Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare till cirka 29 000. Av det totala aktiekapitalet ägdes 24% av utländska ägare. Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 34,1% av kapitalet och 47,8% av rösterna. Balders aktiekapital uppgick per den 31 december 2023 till 192 333 333 kr fördelat på 1 154 000 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,16667 kr. Aktierna är fördelade på 67 376 592 av serie A och 1 086 623 408 av serie B. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta för antalet av denne ägda och företrädda aktier. Ytter- ligare information om aktier och aktiekapital finns på sida 8–12, Balders aktie och ägare. Information till aktiemarknaden Balder lämnar delårsrapporter för verksamheten tre gånger per år; per den 31 mars, per den 30 juni samt per den 30 september. Därutöver redovisar Balder helårsbokslut per den 31 december i sin boksluts- kommuniké samt offentliggör årsredovisning i god tid före ordinarie årsstämma. Årsredovisningen för 2023 finns tillgänglig för distri- bution och på Balders webbplats. Samtliga dokument liksom pressreleaser och presentationer i samband med rapporter finns tillgängliga på balder.se. 2. ÅRSSTÄMMA Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ, där aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter kan utövas. Styrelsen och revisorer i bolaget utses av årsstämman på förslag av valberedningen. Årsstämman fattar också beslut om bland annat ändringar i bolags- ordningen, om förändring av aktiekapitalet samt be slutar om bolagets vinstutdelning och ansvarsfrihet för styrelsen och verkställande direktören. För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget inom viss fastställd tid. Aktieägare som önskar att få ett särskilt ärende behandlat på årsstämman kan normalt begära detta om begäran sker i god tid före stämman hos Balders styrelse. För ytterligare information se sida 140. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webb- plats. Att kallelsen har skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver den svenska aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna röster. Årsstämma 2023 Vid årsstämman den 11 maj 2023 representerades 928 aktieägare, vilka företrädde cirka 87% av det totala antalet röster. Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2022 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2022. Följ ande beslut fattades på årsstämman den 11 maj 2023; • ingen utdelning lämnas till aktieägarna, • styrelsen ska, för tiden fram intill nästa årsstämma har hållits, bestå av fem ordinarie ledamöter utan suppleanter, • arvode till styrelsen ska utgå med ett fast arvode om 560 000 kr, varav 200 000 kr till ordföranden och 120 000 kr till övriga styrelseledamöter som inte är fast anställda i bolaget. Beloppet inkluderar ersätt- ning för utskottsarbete, BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 1. AKTIEÄGARNA 5. STYRELSEN 2. ÅRSSTÄMMA 6. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH LEDNING VERKSAMHET 3. VALBEREDNING 4. REVISORER ERSÄTTNINGSUTSKOTT REVISIONSUTSKOTT ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 129 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 • omval av styrelseledamöterna Christina Rogestam, Erik Selin, Fredrik Svensson, Sten Dunér och Anders Wennergren. Samtliga ledamöter är valda till och med årsstämman 2024. Christina Rogestam omval- des till styrelsens ordförande, • godkännande av de av styrelsen föreslagna riktlin- jerna för ersättning till ledande befattningshavare, • mandat för styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, kunna besluta om nyemission av aktier i serie B, samt av tecknings- optioner och/eller konvertibler med rätt att teckna och/eller konvertera till aktier av serie B, får ske med eller utan av vikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Antalet aktier, optioner och/eller konvertibler som emitteras med stöd av bemyndigandet får omfatta högst motsvarande 10% av samtliga aktier i bolaget. Ny emissionen ska användas av bolaget som betalning av förvärv av fastigheter eller förvärv av aktier eller andelar i juridisk person som äger fastighet eller för att kapitalisera bolaget inför sådana förvärv eller i övrigt kapitalisera bolaget, • mandat för styrelsen att kunna besluta om återköp och överlåtelse av bolagets egna aktier i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna aktier som likvid eller för finansiering av fastighetsinvesteringar. Om utnyttjandet av detta bemyndigande kombineras med utnyttjandet av bemyndigandet avseende emission av aktier, teck- ningsoptioner och/eller konvertibler vid ett och samma förvärv får antalet återköpta aktier och emit- terade aktier av serie B, teckningsoptioner och/eller konvertibler somnd kan tecknas och/eller konverte- ras till aktier av serie B tillsammans högst motsvara 10% av samtliga aktier i bolaget. Protokoll fört vid årsstämman den 11 maj 2023 finns till- gängligt på bolagets webbplats. Årsstämman 2024 äger rum den 3 maj klockan 16.00. För ytterligare infor- mation se sida 140. Information om årsstämman publi- ceras på balder.se. 3. VALBEREDNING Årsstämman beslutar om tillvägagångssättet för val av styrelse och i förekommande fall revisorer. Årsstämman 2023 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2024 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelse ledamöter inklusive styrelseordförande och val av revisorer samt ersättning till såväl styrelseledamöter som revisorer. Valberedningens förslag offentliggörs senast i sam- band med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomi- neringsförslag. Årsstämman 2023 fastställde valberedningens för- slag att valberedningen ska bestå av en representant för envar av de tre till röstetalet största aktieägarna baserat på de aktieägare som per sista bankdagen i september reigstrerats i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken jämte styrelsens ordförande. Val- beredningen ska inom sig use valberedningens ord- förande. Ordföranden ska inte vara styrelseledamot i bolaget. Namnen på övriga tre ledamöter samt de ägare som de företräder ska offentliggöras senast sex månader före ordinarie årsstämma. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. Valberedningen inför årsstämman 2024 består av Jesper Mårtensson, utsedd av Erik Selin Fastig heter AB, Rikard Svensson, utsedd av Arvid Svensson Invest AB, Patricia Hedelius, utsedd av AMF Tjänstepension och Fonder samt styrelsens ordförande Christina Rogestam. Då styrelseordförande tillika ledamot Christina Rogestam har meddelat valberedningen att hon inte står till förfogande för omval vid nästkommande års- stämma har valberedningen påbörjat arbetet med att hitta en efterträdare. Valberedningen har beslutat föreslå omval av nuvarande styrelseledamöterna Fredrik Svensson, Sten Dunér, Anders Wennergren och Erik Selin samt nyval av ledamot Carin Kindbom. Till styrelsens ordförande föreslås Sten Dunér. 4. REVISORER Bolagets årsredovisning och styrelsens och VD:s för- valtning granskas av bolagets revisor som avger en revisionsberättelse för räkenskapsåret till årsstämman. Revisorn redovisar sin revisionsplan för året samt syn- punkter på bokslut, årsredovisning och förvaltning. Vid årsstämman 2023 valdes Öhrlings Pricewater- houseCoopers AB som bolagets revisor fram till utgången av årsstämman 2027. 5. STYRELSEN Styrelsen utses av årsstämman och ska enligt bolags- ordningen bestå av lägst tre och högst sju ledamöter. Ledamöterna väljs på årsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämman som hålls efter det år då ledamoten utsågs. Styrelsen har under 2023 bestått av fem ledamöter och svarar för bolagets organisation och förvaltning (mer information om bolagets styrelse finns på sida 135 samt på balder.se). Styrelsen arbetar efter en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören. Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbild- ning enligt börskontraktet. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bland annat regeländringar och sådana frågor som rör verksam heten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag. För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter samt mer än en tredjedel av det totala an talet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röste- tal har ordförande utslagsröst. Styrelsens arbete regleras bland annat av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen, Koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete. Styrelsen i Balder består av personer som har en bred erfarenhet och kompetens från fastighets- branschen, affärsutveckling, hållbarhetsfrågor och finansiering. Flertalet av ledamöterna har erfarenhet från styrelsearbete i andra börsnoterade bolag. I styrel- sen är de båda stora ägarna Erik Selin Fastig heter AB och Arvid Svensson Invest AB representerade genom Erik Selin och Fredrik Svensson. Balders firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelseord föranden Christina Rogestam och VD Erik Selin i förening eller en av dem i förening med ekonomichef Eva Sigurgeirs dottir, HR- chef Petra Sprangers eller finanschef Ewa Wassberg. Styrelsens uppgifter och ansvar Styrelsens över gripande uppgift är att för ägarnas räk- ning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalav- kastning tillgodoses på bästa möjliga sätt. Styrelsen ansvarar för att bolagets organisation är ändamålsenlig och att verksamheten bedrivs i enlighet med bolagsordningen, aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar och författningar samt styrelsens arbetsordning. Balders styrelse är även ytterst ansvarig för bolagets hållbarhetsarbete. Styrelsen ska utföra styrelse arbetet gemensamt under ordförandens ledning. Styrelsen ska vidare tillse att verkställande direk tören fullgör sina åligganden i enlighet med styrelsens rikt- linjer och anvisningar. Dessa återfinns i den av styrelsen upprättade VD-instruktionen. Styrelsens ledamöter ska inte ha ansvar för olika arbetsområden eller upp- gifter. Belönings- och ersättningsfrågor för VD bereds av styrelsens ordförande och föredras för övriga i styrelsen innan beslut. Styrelsens uppgift innefattar, utan att vara begrän- sad därtill, följande: • fastställa affärsplan, strategier, väsentliga policyer och mål för bolaget och den koncern som bolaget är moderbolag för, • fastställa bolagets och koncernens övergripande organisation, • utse och entlediga VD, • tillse att det finns ett fungerande rapporterings system, ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 130 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 • tillse att det finns en tillfredsställande kontroll av bolagets och koncernens efterlevnad av lagar och andra regler som gäller för verksamheten, • årligen fastställa ny arbetsordning och instruktion för VD, • godkänna ekonomisk rapportering i form av delårs- rapporter, bokslutskommunikéer och årsbokslut som bolaget ska offentliggöra, • tillsammans med VD årligen godkänna Balders håll- barhetsrapport och att den upprättas i enlighet med årsredovisningslagen, • tillse att bolaget har en fungerande attestinstruktion och attestplan, • fastställa erforderliga riktlinjer för bolagets upp- trädande i samhället i syfte att säkerställa dess lång- siktigt värdeskapande och hållbarhetsperspektiv, • tillse att bolaget har ändamålsenliga system för uppföljning och kontroll av de risker för bolaget som dess verksamhet är förknippad med. Styrelsens ordförande Det åligger styrelsens ordförande att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åtaganden. Det åligger därför ordföranden följande, utan att vara begränsad därtill, att: • organisera och leda styrelsens arbete och skapa bästa möjliga förutsättningar för styrelsens arbete, • tillse att styrelsens arbete sker i enlighet med bestämmelserna i bolagsordningen, aktiebolags- lagen och styrelsens arbetsordning, • kontrollera att styrelsens beslut verkställts effektivt, • genom kontakter med VD löpande följa bolagets utveckling och fungera som en diskussionspartner, • tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, erhåller tillfredsställande infor- mation och beslutsunderlag för sitt arbete, • tillse att varje ny styrelseledamot vid sitt tillträde ges en lämplig introduktion. Styrelsens arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelning mellan styrel- sen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som ska behandlas på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbets- ordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Ordfö- rande i utskotten ska vara styrelsens ordförande. Styrelsemöte Styrelsen ska, utöver konstituerande styrelsemöte, hålla styrelsemöten vid minst fyra tillfällen årligen. VD och/eller ekonomichef ska som huvudregel vara före- dragande i styrelsen. Bolagets medarbetare, revisor eller annan extern konsult ska adjungeras till styrelse- möten för att delta och föredra ärenden vid behov. Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av antalet styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden har utslagsröst vid lika röstetal. Styrelsens arbete Balders styrelse har under 2023 haft 18 styrelsemöten, varav ett konstituerande. Styrelsemöten hålls i samband med bolagets rapportering. Vid varje ordinarie styrelse- möte behandlas frågor av väsentlig betydelse för bola- get såsom förvärv och försäljningar av fastigheter, investeringar i befintliga fastigheter samt finansierings- frågor. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på hyres-, fastighets- och kreditmarknaden. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2023 kan nämnas förvärvsstrategier, kapital- struktur och finansieringssituation, hållbarhets arbetet, företagsgemensamma policyer samt arbets ordning för styrelsen. Under 2023 utsågs Anders Wennergren som ansvarig ESG-ledamot för att driva hållbarhets- frågor i styrelsearbetet. Styrelsens sammansättning Styrelsen ska ha en, för sitt arbete i Balders styrelse, ändamålsenlig erfarenhet och kompetens för den verk- samhet som bedrivs för att kunna identifiera och förstå de risker som kan uppstå i verksamheten och de regel- verk som reglerar den verksamhet som bedrivs. Styrelsens sammansättning ska präglas av mång- sidig het och bredd avseende de valda ledamöternas kompetens, erfarenhet, ålder, kön eller etnisk bakgrund. Den mångfaldspolicy som valberedningen tillämpar följer punkt 4.1 i Koden. Det åligger valbe redningen att beakta policyn, med målsättning att åstadkomma en ändamålsenlig sammansättning av styrelsen. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Styrelsens sammansättning utgör goda förutsättningar för ett väl fungerande styrelsearbete med en god fördelning mellan enskilda ledamöter som representerar mång- fald enligt styrelsens jämlikhets- och mångfaldspolicy. Utvärdering av styrelsens arbete Avsikten med utvärderingen är att vidareutveckla styrelsens arbetsmetoder och effektivitet samt klargöra huvudinriktningen för styrelsens framtida arbete. Ut värderingen fungerar dessutom som ett redskap för att säkerställa att rätt kompetens och kunskap finns i styrelsen. Vid genomförandet av den årliga utvärde- ringen ombeds styrelseledamöterna att, utifrån sitt eget perspektiv, diskutera med övriga styrelseleda- möter olika områden som rör styrelsens arbete. Slut- satserna dokumenteras i protokoll. De områden som diskuterades och utvärderades för 2023 avsåg bland annat styrelsens sammansättning, kompetens, effektivitet samt styrelsens fokusområden framgent. Områdena som omfattas av styrelseutvärde- ringen kan variera från ett år till ett annat för att reflektera utvecklingen av styrelsens arbete. Utvärderingen visa de på ett konstruktivt styrelsearbete i en positiv anda. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet har, i förhållande till styrelsen, en beredande funktion i frågor om principer för ersätt- ning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet ska följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar och ersättningsnivåer till ledande befatt- ningshavare som årsstämman fattat beslut om samt utarbeta förslag till nya riktlinjer förersättningsprinciper och andra anställningsvillkor. Inför årsstämmans beslut ska styrelsen minst vart fjärde år föreslå nya principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befatt- ningshavare. Utifrån årsstämmans beslut åligger det ersättningsutskottet att besluta om ersättning till VD och övriga befattningshavare. Styrelsen ska äga rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns sär- skilda skäl för det. Ersättningsutskottet består av samt- liga externa styrelseledamöter och ska sammanträffa minst en gång per år. För ytterligare information se not 4, Anställda och personalkostnader. Revisionsutskott Revisionsutskottet ska svara för beredning av styrelsens arbete med att kvalitetssäkra bolagets finansiella rap- portering, biträda valberedningen vid framtagandet av förslag till revisor och arvode till dem samt att trygga en kvalificerad oberoende granskning av bolaget. Revisionsutskottet ska träffa bolagets revisorer minst en gång per kalenderår och få tillfälle att samman träffa med revisorerna utan att någon från företags ledningen är närvarande. Under 2023 har revisionsutskottet, som består av samtliga externa styrelseledamöter, träffat bolagets revisor en gång samt erhållit revisionsplan för 2023 och rapportering över utförd granskning. ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 131 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 6. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH LEDNING VD ansvarar för den löpande förvaltningen enligt de riktlinjer och policyer som styrelsen beslutar om. VD ska rapportera om Balders utveckling till styrelsen och upprätta dagordning för styrelsemöten enligt en fast- ställd agenda. Inför styrelsemöten ska VD tillse att erforderligt material sammanställs och distribueras till styrelseledamöterna. Ledningen sammanträder normalt en gång per kvar- tal med en stående agenda, innefattande bland annat fastighetsaffärer samt finans- och övergripande för- valtningsfrågor. Koncernledningen består av fem personer och omfattar resurser som VD, ekonomi, finans, förvaltning samt HR. Mer information om bola- gets VD och ledning finns på sida 136. Jäv Styrelseledamot eller VD får inte handlägga frågor rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncer- nen. Denne får inte heller handlägga fråga om avtal mellan bolaget och tredje man, om denne har ett väsen tligt intresse som kan strida mot bolagets. Med avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan talan. Det åligger styrelseledamot eller VD att i före- kommande fall upplysa om en jävsituation skulle föreligga. Styrelsens sammansättning, antal möten och närvaro Namn Invald Oberoende 1) Styrelsemöten Revisionsutskott Ersättningsutskott Christina Rogestam 2006 Ja 18/18 1/1 1/1 Erik Selin 2005 Nej 18/18 — — Fredrik Svensson 2005 Nej 18/18 1/1 1/1 Sten Dunér 2007 Ja 18/18 1/1 1/1 Anders Wennergren 2009 Ja 18/18 1/1 1/1 1) Oberoendet utgår ifrån såväl oberoende till bolaget som bolagsledningen som till de större aktieägarna (>10 %). Lavetten Köpenhamn Hyresrätter 241 lgh ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 132 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolags- lagen och Koden för den interna kontrollen. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med Årsredovis- ningslagen och Koden och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende finansiell rapportering. Med finansiell rapportering avses delårsrapporter, boksluts- kommuniké och årsredovisning. Denna beskrivning utgör inte en del av de formella årsredovisnings- handlingarna. Balders interna kontroll följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, som består av fem komponenter. Dessa komponenter är kontroll- miljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Basen för den interna kontrollen avseende den finan- siella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön. En bra kontrollmiljö bygger på tydligt definierade och kom- municerade beslutsvägar och riktlinjer mellan olika nivåer i organisationen, som tillsammans med före- tagskulturen och gemensamma värdering ar bildar förutsättningarna för att styra Balder på ett professio- nellt sätt. I grunden för Balders interna kontroll ligger den decentraliserade organisationen med 1 901 fastig- heter, i varsin resultatenhet, som förvaltas från region- kontoren. Som ett stöd för kontrollmiljön och för att ge nödvändig vägledning till olika befattningshavare finns ett antal dokumenterade styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer, styrelsens arbets- ordning, beslutsordning, regler för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Styrande dokument uppdateras vid behov för att alltid spegla gällande lagar och regler. Riskbedömning Fokus läggs på att identifiera de risker som bedöms som mest väsentliga i Balders resultat- och balanspos- ter i den finansiella rapporteringen och vilka åtgärder som kan reducera dessa risker. Riskhanteringen finns inbyggda i ovan nämnda dokument för kontrollmiljön. Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande poli- cyer och regler. Styrelsen gör löpande genomgång av den interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning. Riskbedömningen uppdateras löpande för att omfatta förändringar som väsentligt påverkar den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. De mest väsentliga riskerna som har identifierats i samband med den finansiella rapporteringen är fel- aktigheter i redovisningen och värderingen av fastig- hetsbeståndet, uppskjuten skatt, ränte bärande skulder, refinansiering, skatt och moms samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Kontrollaktiviteter För att säkerställa att den finansiella rapporteringen vid varje tidpunkt ger en rättvisande bild finns ett antal kontrollaktiviteter inbyggda. Dessa aktiviteter involve- rar olika nivåer i organisationen, från styrelse och före- tagsledning till övriga med arbetare. Kontrollaktiviteterna syftar till att i rätt tid förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Aktiviteterna består av godkännande och redovisning av affärstrans- aktioner, uppföljning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policyer, generella och applikationsspecifika IT-kontroller, avstäm ning av externa motparter och resultatuppföljning på olika nivåer i organisationen. Andra aktiviteter är uppföljning av redovisningspro- cessen inklusive bokslut och koncernredovisning och dess överensstämmelse med tillämpliga regelverk, godkännande av rapporteringsverktyg, redovisnings- och värderingsprinciper samt fullmakts- och behörig- hetsstrukturer. Balders regionkontor deltar i den grundläggande kontrollen, uppföljningen samt analysen på respektive region. För att säkerställa kvaliteten på regionernas finansiella rapportering sker en utvärdering tillsam- mans med koncernens controllers. Uppföljningen på regionnivå tillsammans med de kontroller och analyser som sker på koncernnivå är en viktig del i den interna kontrollen, för att säkerställa att den finansiella rapporteringen i allt väsentligt inte innehåller några felaktigheter. Information och kommunikation Balder har fastställt hur information och kommunika- tion avseende den finansiella rapporteringen ska ske för att bolagets informationsgivning ska ske på ett effektivt och korrekt sätt. Balder har riktlinjer för hur den finansiella informationen kommuniceras mellan ledning och övriga medarbetare. Riktlinjer, uppdateringar och ändringar görs till- gängliga och kända för berörd personal genom muntlig och skriftlig information samt på Balders intranät. Styrelsen får ytterligare information avseende riskhan- tering, intern kontroll och finansiell rapportering från möten och rapporter från bolagets revisorer. Uppföljning En ändamålsenlig process finns för löpande upp följning och årlig utvärdering av efterlevnaden av interna poli- cyer, riktlinjer och koder samt av ända måls enlighet och funktionalitet i etablerade kontrollaktiviteter. Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt gällande policyer och regler. Det är koncernens redovisnings- och controller- funktion som har det löp ande ansvaret för att uppfölj- ning och rapportering sker till företagsledningen av- seende eventuella brister. Uppföljning sker såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Styrelsen utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Bolagets revisorer redovisar vid minst ett tillfälle per år revisions- planen, noteringar från iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen med avseende på den finansiella rapporteringen. Behov av internrevision Balder har en decentraliserad organisation som förval- tar 1 901 fastigheter från regionerna. I moderbolaget bedrivs finansverksamheten och ekonomifunktionen för hela koncernen. I moderbolaget finns en controller- funktion som tillsammans med controllers i Danmark, Norge och Finland följer upp regionkontorens förvalt- ning samt finansverksamheten i koncernen. Balders storlek och den decentraliserade organisationen till- sammans med controllerfunktionen i moderbolaget medför att det inte för tillfället är motiverat att ha en särskild intern revisionsenhet. INTERN KONTROLL AVSEENDE DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 133 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Inför årsstämman den 3 maj 2024 föreslår styrelsen: • att ingen aktieutdelning lämnas, • beslut om godkännande av rapporten avseende ersättning till ledande befattningshavare, • ett förnyat mandat för styrelsen att till nästa års- stämma, vid ett eller flera tillfällen, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier i serie B samt av teckningsoptioner och/eller konvertibler med rätt att teckna och/eller konvertera till aktier av serie B. Bemyndigandet ska omfatta högst 10% av samtliga aktier i bolaget. Aktierna ska kunna tecknas kontant, genom apport eller med kvitt- ningsrätt, • mandat för styrelsen att till nästa årsstämma återköpa och överlåta B-aktier i Balder mot- svarande högst 10% av samtliga aktier i bolaget. Inför årsstämman den 3 maj 2024 föreslår val beredningen: • nyval av styrelseledamot Carin Kindbom som ersätter Christina Rogestam som avböjt omval, • omval av nuvarande styrelseledamöterna Fredrik Svensson, Sten Dunér, Anders Wennergren och Erik Selin. Till styrelsens ordförande föreslås Sten Dunér, • arvode till styrelsen föreslås utgå med 230 000 kr till ordföranden och 135 000 kr till övriga styrelse- ledamöter som inte är fast anställda i bolaget. Beloppen inkluderar ersättning för utskotts- arbete, • att stämman beslutar att valberedningen ska bestå av en representant för envar av de fyra till röstetalet största aktieägarna eller ägarkonstel- lationerna, baserat på de aktieägare som per sista bankdagen i september registrerats i den av Euroclear förda aktieboken. Namnen på val- beredningens ledamöter samt de ägare som de företräder ska offentlig göras senast sex månader före ordinarie årsstämma. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. INFÖR ÅRSSTÄMMAN 2024 Göteborg den 3 april 2024 Christina Rogestam Styrelseordförande Sten Dunér Styrelseledamot Fredrik Svensson Styrelseledamot Anders Wennergren Styrelseledamot Erik Selin Styrelseledamot och VD REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Till bolagstämman i Fastighets AB Balder (publ), org. nr 556525-6905 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings- rapporten för år 2023 på sidorna 129–134 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrnings- rapporten. Detta innebär att vår granskning av bolags- styrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den in - riktning och omfattning som en revision enligt Inter- national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upp- lysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års- redovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Bengt Kron Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Konstantin Belogorcev Auktoriserad revisor Göteborg den 4 april 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 134 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 STYRELSE ERIK SELIN Styrelseledamot sedan 2005 Född 1967 Utbildning och erfarenheter Gymnasieekonom VD för Fastighets AB Balder, styrelse- ordförande i Brinova Fastigheter AB, K-fast Holding AB, SLP Swedish Logistic Property AB och Norion Bank AB, styrelse ledamot i Hexa- tronic Group AB, Hedin Mobility Group AB och Neudi & Co AB Aktieinnehav i Balder 63 000 B-aktier samt 49 855 968 A-aktier och 343 202 400 B-aktier via bolag Revisor Öhrlings PriceWaterhouse- Coopers AB. Huvudansvarig: Bengt Kron född 1965. Öhrlings PriceWaterhouseCoopers AB valdes på årsstämman 11 maj 2023 för tiden fram till årsstämman 2027. CHRISTINA ROGESTAM Styrelsens ordförande sedan 2006 Född 1943 Utbildning och erfarenheter Fil. kand. samhällskunskap Tidigare VD och koncernchef för Akademiska Hus AB Aktieinnehav i Balder 90 000 B-aktier samt 18 000 B-aktier via bolag FREDRIK SVENSSON Styrelseledamot sedan 2005 Född 1961 Utbildning och erfarenheter Civilekonom Styrelseordförande i Arvid Svensson Invest AB Aktieinnehav i Balder 17 495 352 A-aktier och 81 255 240 B-aktier, samtliga via bolag STEN DUNÉR Styrelseledamot sedan 2007 Född 1951 Utbildning och erfarenheter Civilekonom Styrelseordförande i Länsförsäk- ringar Liv. Styrelseledamot i Garbo och Humlegården Aktieinnehav i Balder Inget aktieinnehav i Balder ANDERS WENNERGREN Styrelseledamot sedan 2009 Född 1956 Utbildning och erfarenheter Jur. kand. Advokat och partner i Advokat- firman NORMA Advokater, styrelse- ledamot i flera av BRA Bygg AB- koncernens bolag Aktieinnehav i Balder 1 260 000 B-aktier via bolag ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 135 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ERIK SELIN VD Född 1967 Anställd sedan 2005 Utbildning och erfarenheter Gymnasieekonom Aktieinnehav i Balder 63 000 B-aktier, 49 855 968 A-aktier och 343 202 400 B-aktier via bolag E-postadress [email protected] EVA SIGURGEIRSDOTTIR Ekonomichef Född 1974 Anställd sedan 2014 Utbildning och erfarenheter DIHM Marknadsekonom, IHM Business School Aktieinnehav i Balder 6 000 B-aktier E-postadress [email protected] PETRA SPRANGERS HR chef Född 1965 Anställd sedan 2007 Utbildning och erfarenheter Gymnasieekonom Aktieinnehav i Balder 1 800 B-aktier E-postadress [email protected] SHARAM RAHI Vice VD Född 1973 Anställd sedan 2005 Utbildning och erfarenheter Grundskola Aktieinnehav i Balder 3 616 932 B-aktier och 5 643 868 B-aktier via bolag E-postadress [email protected] EWA WASSBERG Finanschef Född 1980 Anställd sedan 2022 Utbildning och erfarenheter Ekonomie Kandidatexamen från Handelshögskolan vid Göteborgs Universitet Aktieinnehav i Balder 10 000 B-aktier E-postadress [email protected] LEDNING ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 136 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVRIG INFORMATION Stockholm Spårvagnshallarna Convendum kontorshotell Invigt 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION 137 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 PROJEKTFÖRTECKNING PROJEKTFASTIGHETER FÖR EGEN FÖRVALTNING UNDER BYGGNATION Land Region Projekt Fastighets kategori Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Bedömt färdigställande Danmark Köpenhamn Strandby Huse Bostad 3 024 48 166 Q1 2024 Finland Helsingfors Kirkkonummen Tinapuisto Bostad 1 147 25 49 Q1 2024 Finland Helsingfors Patljoonantie 3-5 Bostad 4 649 92 213 Q1 2024 Finland Öst Nokian Ylpeys Bostad 2 244 88 98 Q1 2024 Sverige Stockholm Hedin Akalla Kommersiellt 11 025 — 206 Q1 2024 Sverige Stockholm Mörtlösa MG Ford Kommersiellt 7 305 — 208 Q2 2024 Danmark Köpenhamn Strandby Høje Bostad 19 817 289 967 Q3 2024 Finland Helsingfors Peijinkuja 6 Bostad 6 099 136 368 Q3 2024 Finland Helsingfors Piejinkuja 10 Bostad 4 500 121 290 Q4 2024 Finland Öst Kangasalan Kuningas Bostad 4 589 140 190 Q4 2024 Finland Öst Kirkkonummen Ferdinand Bostad 2 620 73 118 Q1 2025 Finland Öst Turun Huoleton Bostad 4 100 132 203 Q1 2025 Finland Öst Turun Rento Bostad 2 965 94 150 Q3 2025 Summa 74 084 1 238 3 225 EXPLOATERINGSFASTIGHETER FÖR AVYTTRING UNDER BYGGNATION Land Region Projekt Fastighets kategori Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Bedömt färdigställande Sverige Stockholm Fabrique 46 Bostad 7 393 138 741 Q2 2024 Sverige Göteborg Frölunda Bostad 20 036 392 900 Q3 2024 Sverige Göteborg Bohusgatan Rubinen Bostad 6 153 93 432 Q1 2026 Sverige Göteborg Bohusgatan Safiren Bostad 5 570 99 404 Q3 2026 Sverige Göteborg Bohusgatan Spinellen Bostad 7 133 134 490 Q2 2027 Summa 46 285 856 2 966 Totalt under byggnation 120 369 2 094 6 191 KOMMANDE PROJEKT BEDÖMD BYGGSTART 2025 OCH FRAMÅT Land Region BTA 1) , kvm Antal lägenheter Sverige Göteborg 867 766 6 896 Sverige Stockholm 533 733 4 632 Finland Helsingfors 282 147 5 226 Finland Öst 30 940 635 Norge Oslo 7 000 100 Danmark Köpenhamn 40 024 225 Summa 1 761 610 17 714 1) BTA = Bruttoarea. Övervägande del av kommande projekt i tabellen ovan har lagakraftvunnen eller pågående detaljplan. 138 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION Bolaget presenterar en rad finansiella mått i års- och hållbarhetsredovisningen som inte definieras enligt IFRS (så kallade alternativa nyckeltal, ”Alternative Perfor- mance Measures” enligt ESMA:s riktlinjer). Dessa nyck- eltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter då de möjliggör en effektiv utvärdering och analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alter- nativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett kom- plement till mått definierade enligt IFRS. Fastighets AB Balder tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nyckel- talen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Nedan följer hur Fastighets AB Balders nyckeltal definieras och beräknas. AKTIERELATERADE Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i för- hållande till antalet ute stående aktier vid periodens slut. Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Genomsnittligt antal aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit ute stående i förhål- lande till totalt antal dagar under perioden. Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per aktie med åter läggning av räntederivat och upp skjuten skatt enligt balansräkning. Resultat efter skatt per aktie, kr Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i för- hållande till genomsnittligt antal aktier. DEFINITIONER FASTIGHETSRELATERADE Direktavkastning, % Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Driftsöverskott, Mkr Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % 1) Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i förhållande till hyresvärde. Exploateringsfastigheter Avser fastigheter som uppförs med avsikt att säljas efter färdigställande. Fastighetsbestånd Avser både förvaltningsfastigheter och exploaterings- fastigheter. Fastighetskategori Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder, industri/ logistik samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter inne fattar hotell, utbildning, vård, lager samt bland- fastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori. Fastighetskostnader, Mkr I posten ingår direkta fastighets kostnader, såsom kostnader för drift, media, underhåll och fastighetsskatt. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa. Hyresvärde, Mkr 1) Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Överskottsgrad, % Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. FINANSIELLA Avkastning eget kapital, % Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongs variationer som normalt upp- står i verksamheten. Avkastning totalt kapital, % Resultat före skatt med tillägg av finansnetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har resultatet omräknats till helårsbasis, med undantag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Belåningsgrad, % Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen. EBITDA Förvaltningsresultat med tillägg av resultat från för- säljning av exploateringsfastigheter med återläggning av finansnetto. Vid delårsbokslut har EBITDA omräknats till helårsbasis, med undantag för resultat från försälj- ning av exploateringsfastigheter. Förvaltningsresultat, Mkr Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresse- bolag med återläggning av värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag. Vid beräkning av förvaltningsresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare reduceras även förvaltningsresultatet med innehav utan bestämmande inflytandes andel. Hybridkapital En obligation som har en löptid på 60 år. Obligationen redovisas som ränte bärande skuld men betraktas av ratinginstituten till 50% som eget kapital. Nettoskuld, Mkr Räntebärande skulder minskat med likvida medel, finansiella placeringar samt 50% av hybridkapital som av ratinginstituten betraktas som 50% eget kapital. Nettoskuld/ EBITDA, ggr Genomsnittlig nettoskuld i förhållande till EBITDA. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresse- bolag med återläggning av finansnetto exklusive tomträttsavgäld och värdeförändringar på finansiella placeringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag, i förhållande till finansnettot exklusive tomträttsavgäld och värdeförändringar på finansiella placeringar. Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder minskat med 50% av hybrid- kapital i förhållande till eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Soliditet, % Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inflytande samt 50% av hybridkapital, i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut. 1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. 139 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION ÅRSSTÄMMA Årsstämman i Fastighets AB Balder (publ), (Balder), org. nr. 556525-6905, äger rum den 3 maj 2024 kl 16.00 på Västsvenska Handelskammaren, Parkgatan 49 i Göteborg. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska vara införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast onsdagen den 24 april 2024, samt anmäla sitt deltagande per brev till Computershare AB, ”Fastighets AB Balders årsstämma 2024”, Box 5267, 102 46 Stock- holm, per e-post till [email protected], per tele- fon 0771-24 64 00, eller via balder.se. För den som önskar företrädas av ombud tillhanda- hålls fullmaktsformulär som finns tillgängligt på hem- sidan balder.se. Sista dag för anmälan är fredagen den 26 april 2024. Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person- nummer alternativt organisationsnummer, adress och telefonnummer samt i förekommande fall uppgift om ställföreträdare eller ombud. Aktieägare som företräds genom ombud ska uppvisa skriftlig dagtecknad fullmakt, som på dagen för års- stämman inte får vara äldre än fem år. Fullmakts- formulär kan erhållas på Balders hemsida. Den som företräder juridisk person ska uppvisa registreringsbe- vis eller motsvarande behörighetshandling utvisande behörig firmatecknare. Fullmakt i original och bestyrkt kopia av registreringsbevis eller motsvarande behörig- hetshandling bör insändas till Computershare enligt ovan angivna adress i god tid före årsstämman. Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt låta omregistrera aktierna i eget namn för att äga rätt att delta i stämman. Sådan registrering ska vara verkställd hos Euroclear Sweden AB senast den 24 april 2024. Foto: Dino Soldin, Kasper Dudzik, Erik Nissen, Rasmus Hjortshøj, Fredrik Hjerling, Mikaela Alexandersson med fler Form: www.solberg.se balder.se [email protected] Org.nr: 556525-6905 Huvudkontor Parkgatan 49 Box 53121 400 15 Göteborg Tel: 031-10 95 70 Uthyrning 020-151 151 Kundservice 0774-49 49 49 Region Göteborg Parkgatan 49 Box 53121 400 15 Göteborg Tel: 031-10 95 70 Timmervägen 9 A 541 64 Skövde Tel: 0500-47 88 50 Region Helsingfors Panuntie 4 PO Box 401 00610 Helsinki Tel: +358-201 34 4000 Region Köpenhamn Vesterbrogade 1 E. sal 1620 København V Tel: +45-88 13 61 51 Region Norr Forskarvägen 27 804 23 Gävle Tel: 026-54 55 80 Sandbäcksgatan 5 653 40 Karlstad Tel: 054-14 81 80 Affärsgatan 4D 862 31 Kvissleby Tel: 060-52 45 50 Region Stockholm Tulegatan 2A 113 58 Stockholm Tel: 08-735 37 70 Vårby Allé 18 143 40 Vårby Tel: 08-735 37 70 Region Syd Kalendegatan 26 211 35 Malmö Tel: 040-600 96 50 Esplanaden 15 265 34 Åstorp Tel: 042-569 40 Bryggaregatan 7 252 27 Helsingborg Tel: 042-12 21 30 KONTAKTUPPGIFTER KALENDARIUM Årsstämma, 3 maj 2024 Delårsrapport jan–mar 2024, 3 maj 2024 Delårsrapport jan–jun 2024, 16 juli 2024 Delårsrapport jan–sep 2024, 25 oktober 2024 Bokslutskommuniké jan–dec 2024, 7 februari 2025 Region Öst Hospitalsgatan 11 602 27 Norrköping Tel: 011-15 88 90 Rönnbergagatan 10 723 45 Västerås Tel: 021-10 98 90 140 FASTIGHETS AB BALDER ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 ÖVERSIKT VERKSAMHET VÄRDERING FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATION

AI Terminal

More from Fast. Balder

Talk to a Data Expert