Annual Report (ESEF) • Apr 11, 2024
Preview not available for this file type.
Download Source File549300MGVITW8GYJHZ502023-01-012023-12-31iso4217:SEK549300MGVITW8GYJHZ502022-01-012022-12-31iso4217:SEKxbrli:shares549300MGVITW8GYJHZ502023-12-31xbrli:shares549300MGVITW8GYJHZ502022-12-31549300MGVITW8GYJHZ502022-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-01ifrs-full:SharePremiumMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-01ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-01549300MGVITW8GYJHZ502022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MGVITW8GYJHZ502022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MGVITW8GYJHZ502022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MGVITW8GYJHZ502022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MGVITW8GYJHZ502022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MGVITW8GYJHZ502022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MGVITW8GYJHZ502022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-01ifrs-full:SharePremiumMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-01ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-01549300MGVITW8GYJHZ502023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MGVITW8GYJHZ502023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MGVITW8GYJHZ502023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MGVITW8GYJHZ502023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300MGVITW8GYJHZ502023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MGVITW8GYJHZ502023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MGVITW8GYJHZ502023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 2023 Årsredovisning Innehållsförteckning Året i korthet 2 Vd har ordet 4 Finansiella mål och utdelningsmål 6 Intjäningsförmåga 7 Affärsmodell 8 Fastighetsbestånd 10 Förvaltning 16 Projekt 18 Transaktioner 20 Finansiering 22 Intresseföretag och joint venture 27 Vår marknad 28 Våra affärsområden 35 Aktien och ägarna 40 Hållbarhetsrapport 43 Förvaltningsberättelse 69 Flerårsöversikt 70 Kvartalsöversikt 71 Strukturerat riskarbete 72 Bolagsstyrningsrapport 77 Styrelse 84 Ledning 86 Finansiella rapporter 88 Noter och redovisningsprinciper 99 Förslag till vinstdisposition 114 Avstämning nyckeltal 116 Definitioner 117 Årsredovisningens undertecknande 118 Revisionsberättelse 119 Fastighetsförteckning 124 Avrundningar i årsredovisningen kan medföra att kolumner och rader inte summerar. Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år. Kalender Delårsrapporter Q1 januari – mars 2024: 7 maj 2024 Q2 januari – juni 2024: 12 juli 2024 Q3 januari – september 2024: 18 oktober 2024 Bokslutskommuniké 2024: 9 februari 2025 Avstämningsdag för utdelning på preferensaktier 30 april 2024 Föreslagna avstämningsdagar för utdelning på preferensaktier 31 juli 2024 31 oktober 2024 31 januari 2024 30 april 2024 Föreslagna avstämningsdagar för utdelning på stamaktier 10 maj 2024 31 juli 2024 31 oktober 2024 31 januari 2024 Årsstämma: 7 maj 2024 Distributionspolicy NP3s årsredovisning tillhandahålls som dokument i pdf-format på: www.np3fastigheter.se De som efterfrågar en tryckt version av årsredovisningen ombeds maila till: [email protected] För prenumeration på finansiella rapporter och pressmeddelanden hänvisas till: www.np3fastigheter.se/media NP3 Fastigheter AB (publ) Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall, Sverige Q1 • Ifebruarigenomfördebol agetenriktadny- emissionav2750000stamakt ierti llettprisom 230krperaktievilkettillfördebola get617mkr eftertransaktionskostnader. • Islutetavmarsavledb olagetsmedgrundareoch styrelseledamotLarsGöranBäckvallefterentids sjukdom. Q2 • Iaprilemitteradebolagetunderbefintligt MTN-programsen ioraickesäkerställdagröna obligationerom500mk rmedenlöptidom3årtill enrän taomStibor+550baspunkter.Isamband medemissionenåterköptebolage tnominellt698 mkravobligati onermedförfallijanu ari2024och oktober2024.Därutövergenom fördebo laget underandrakvartaletåterköpomytterligare 94mkridessaobligationer. • Förvärvavseendeö vrigadelägaresakt ieri bolagetsjointventure,MalaboHoldingABmed tillh örandetolvfastigheteriVäs terås.Fas tigh ets- förvärvetuppgicktill234mkr. • Förvärvavseendetrefastighetertillträddestillen sammanlagdinvester ingom64mkrochettårligt hyre svärdeom5mkr. Q3 • Isept emberemitteradebolagetsenioraicke säkerställdagrönaobl igat ionerom400mkrunder befintligtMTN-p rogrammedenlöptidom3,25år tillenräntaomStibor+52 5baspunkter.Isam- bandmedemissionenåterköptebolagetnominellt 118mkravobliga tionermedförfallija nuari2024 ochoktober2024. Q4 • Ioktober2023utnyttjadebolagetsinrätttill frivilligförtidsinlösenavresterandeutestående obligationerom324mkrmedförfallijanuari2024. • Underfjärdekvartaletavyttradebolagetsamtliga preferens aktieriintresseföretagetEmilshusoc h perden6dec emberunderstegbolagetsägarandel 15procentvarvidEmilshusi ntelängreutgörett intresseföretagtillNP3.Återståendeaktieinnehav haromklassif iceratstillbörsnoteradeaktieroch redovisastillverklig tvärdepåbalan sdagen. Föreslagen utdelning på stam- och preferens- aktier Intäkterna uppgick till 1 797 mkr Fastighetsvärdet uppgick till 20,3 mdkr Årets tillträdda förvärv Driftöverskottet uppgick till 1 353 mkr 391 mkr +16 % 408 mkr +18 % +2 % Förvaltningsresultat per stamaktie 11,76 kr -10 % Året i korthet Väsentliga händelser efter årets utgång I februari har bolaget emitterat icke säkerställda gröna obligationer om 300 mkr under befintligt MTN-program med en löptid om 3,5 år till en ränta om Stibor + 375 baspunkter. I samband med emissionen återköpte bolaget nominellt 321 mkr av obligationer med förfall i oktober 2024 och september 2025. Återstående obligationer om 185 mkr med förfall i oktober 2024 har förtidsinlösts under april. 2 ÅRET I KORTHET Utdelningsförslaget inkluderar en sakutdelning av B-aktier i Fastighetsbolaget Emils- hus AB (publ) där värdet av sakutdelningen baserats på Emilshus B-akties aktiekurs per 31 december 2023. För mer information om utdelningsförslaget, se sidan 41 samt styrelsens förslag till vinstdisposition på sidan 114. 3ÅRET I KORTHET NP3 är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Per den 31 december uppgick fastighetsbeståndet till 1 998 000 kvadratmeter uthyrbar area fördelat på 507 fastigheter inom kategorierna industri, handel, kontor, logistik och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i åtta affärsområden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Vid årets slut uppgick fastighetsvärdet till 20,3 mdkr. NP3-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. NP3 grundades 2010 och har sitt huvudkontor och säte i Sundsvall. Fastighetsvärde per fastighetskategori, %Fastighetsvärde per affärsområde, % Industri46(46) Handel25(25) Kontor10(10) Logistik9(9) Övrigt10(10) Förvaltningsresultatet minskade med 5 % till 745 mkr. Per stamaktie uppgick förvaltningsresultatet till 11,76 kr, en minskning med 10 %. Nyckeltal 2023 2022 Utfall Marknadsvärde fastigheter, mkr 20 276 19 805 Hyresintäkter, mkr 1 797 1 551 Driftöverskott, mkr 1 353 1 149 Förvaltningsresultat, mkr 745 785 Aktierelaterade Resultat efter skatt, kr/stamaktie -2,43 21,04 Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 11,76 13,00 Eget kapital, kr/stamaktie 114,78 117,21 Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 135,58 133,17 Fastighetsrelaterade Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 Överskottsgrad, % 75 74 Finansiella Belåningsgrad, % 56,6 57,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,9 Skuldkvot, ggr 8,6 9,4 Föravstämningavnyckeltalo chdefinitionersesidorna116-117. Förvaltningsresultat, mkr Förvaltningsresultat, kr/stamaktie Driftöverskottet ökade med 18 % till 1 353 mkr. 1 500 1 200 900 600 300 0 Mkr 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Fastighetsvärdet ökade med 2 % till 20,3 mdkr. 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Mkr 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Sundsvall21(21) Gävle14(14) Dalarna13(14) Luleå12(12) Skellefteå12(12) Umeå11(11) Östersund10(10) Mellansverige7(6) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Mkr 13,00 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 0 2 4 6 8 10 12 14 Förvaltningsresultat per stamaktie/kvartal & år Förvaltningsreultat Förv.res/stam 10,90 9,26 4,34 4,10 4,90 5,79 6,54 8,07 11,76 4 VD HAR ORDET Vd har ordet NP3 har sedan starten 2010 haft en enkel och långsiktig affärsidé: Att äga och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter, primärt i norra Sverige. Vårt fokus att agera inom ett stabilt och väldefinierat marknadssegment är alltjämt detsamma som när företaget startades. Erfarenheterna under dessa snart 15 år visar att det tidvis kan vara utmanande att upprätthålla denna enkla affärsidé. Initialt upplevde vi en period där fokus var på stora exploa- teringsplaner som hade potential att skapa enorma värde- förändringar samtidigt som intresset för kassaflöde var av underordnad betydelse. Därefter följde en period där alla förvärv som klarade en nollränta betraktades som positiva då all fokus låg på kraftig tillväxt. Under samma period var konkursrisken dessutom väldigt låg för företag, då staten på olika sätt via stimulerande åtgärder agerade bank. Det gick så långt att hyresgästrisken och återuthyrningsrisken ibland uppfattades som obefintlig. Prövningen under dessa tider har ofta varit att inte börja springa i en riktning för att följa efter, utan att ställa sig frågan ”Är detta rimligt?”. Även om säkert mycket hade kunnat göras annorlunda under dessa snart 15 år kan jag konstatera att NP3 hela tiden har fokuserat på ett långsiktigt kassaflöde, vilket har gagnat företaget och dess ägare. Vi har också valt att prioritera refinansierings- och återuthyr- ningsrisk – risker som vi själva skall kunna hantera. Förut- sättningarna vad gäller aktiemarknad, prissättning och tillgång till kapital förändrades snabbt under 2022 och 2023 vilket inneburit stora utmaningar. Genom att vi bland annat successivt skapat en bättre förfallostruktur för våra lån bedömer jag att vi idag har kontroll över dessa utmaningar. Vi kan därför nu i högre grad blicka framåt, se möjligheter och tillvarata dessa. Med de förändrade ekonomiska förhållanden som i dagsläget råder vill jag understryka att NP3s affärsmodell alltjämt hål- ler. Mycket talar för att vi nu har nått toppen på räntebanan och om man förenklat räknar med att räntan inte kommer att gå ned innebär det en stiboreffekt på 4 procent och en mar- ginal på i genomsnitt 2,5 procent enligt vår rapportering. Det ger en total räntekostnad på 6,5 procent. Med en belåning på 60 procent tar då räntekostnaden 3,9 procentenheter i anspråk av våra fastigheters direktavkastning. Vi har idag en snittvärdering på vårt fastighetsbestånd uppgående till 7,12 procent och kan investera på marginalen till en avkastning på 7,5-9 procent, primärt drivet av projekt. Enligt ovan resonemang och med NP3s balansräkning blir avkastningen på det egna kapitalet drygt 10 procent. En av- kastning på 10 procent är vi inte nöjda med men det är heller inte en nivå som indikerar en krissituation och att vi måste förändra vår långsiktiga affärsidé. Positiva värdeförändringar från projekt och ett ökat kassaflöde från fastighetsbeståndet bör också ske i takt med inflationen och addera ytterligare avkastning till våra aktieägare. Förvaltningsresultat, tillväxt och risk Förvaltningsresultatet för 2023 uppgick till 745 miljoner kronor, vilket är en minskning med 5 procent jämfört med föregående år och med 10 procent per stamaktie. Det är samtidigt bolagets näst högsta resultat sedan starten. Under 2023 har NP3 investerat 859 miljoner kronor. För- värv uppgick till 408 miljoner kronor och avser primärt utköp av tidigare samarbeten. Projektinvesteringarna uppgick till 451 miljoner kronor. Snittavkastningen i våra beslutade projekt har under året uppgått till 9 procent och sett till det ökade kassaflödet mot investeringen ökade det med cirka 25 procent. Vi kommer därför fortsätta att investera i projekt för att få en attraktiv avkastning och stärka kassaflödet. Givet konjunkturen kan 2024 bli ett utmanande år men min förhoppning är att vi skall lyckas bibehålla våra nyckeltal och successivt minska vårt vakansvärde. Hållbarhet NP3s ambition från start har varit att kontinuerligt göra allt lite bättre. Detta gäller inte minst i hållbarhetsfrågor. Historiskt har NP3 prioriterat genomförandet framför redo- visningen och kommunikationen om vad vi åstadkommer på området. Under senare år har vi lyft nivån på vår hållbarhets- redovisning samtidigt som vi lagt fokus på vår gröna portfölj, vilket är de investeringar som vi i enlighet med ett grönt ram- verk definierat som ”gröna och mer hållbara”. Under 2023 växte den gröna portföljen med 26 procent trots att vi höjt kraven på denna portfölj. Denna utveckling skall fortsätta. När vi minskar vår energiförbrukning genom investeringar ser vi samtidigt potentialen att via omförhandlade hyror höja avkastningen till våra aktieägare. Finansiering Under 2023 har det varit fortsatt stor osäkerhet på kapital- marknaden avseende dess prissättning. För att stärka bo- lagets position genomfördes en stamaktieemission under februari på 630 miljoner kronor. NP3 har därtill under 2023 och till dagens datum genomfört tre obligationsemissioner om totalt 1,2 miljarder kronor. Vi har under samma period återköpt obligationer för 2,0 miljarder kronor. Sammantaget har vi minskat vår totala obligationsskuld med cirka 760 miljoner kronor och fått en bättre förfallostruktur. I bank har NP3 under 2023 refinansierat eller säkrat refinan- siering på 3 miljarder kronor. Refinansieringen har skett till ungefär samma marginal som tidigare men på bekostnad av kapitalbindningen. Vår prioritet under kommande låneom- läggningar kommer ligga på att förlänga kapitalbindningen och då även få en jämnare fördelning av våra låneförfall. AndreasWahlén 5VD HAR ORDET Andelen räntebundna lån har under året ökat från 31 procent till 42 procent. Den inverterade räntekurvan och den volati- litet som varit i räntemarknaden har skapat möjligheter att förbättra kassaflödet och samtidigt få en större visibilitet över framtida räntekostnader. Förfallostrukturen i våra obligationslån gör att refinansie- ringsrisken minskat. Vi har inga större förfall i bank under 2024 och både räntebindningstiden och andelen räntesäkrad låneportfölj har ökat. Sammantaget gör detta att ett större fokus kan läggas på lönsamma investeringar. Framtid NP3 kommer även fortsättningsvis använda enkelheten i affärsmodellen och i vårt risktagande. Vi noterar dock att byggpriserna har gått ned, vilket troligen kommer leda till fler projektinvesteringar för NP3 under 2024. Våra byggnader upptar cirka 10 procent av våra fastigheters markareal vilket ger goda möjligheter till kompletteringsbyggnader och ny- produktion. Transaktionsmarknaden i norra Sverige uppgår fortfarande till väldigt låga volymer inom vårt segment. Detta borde ge goda förutsättningar för NP3 att genomföra förvärv på bra villkor, då allt fler borde ha behov av och vilja att för- ändra sina balansräkningar. Hyresgästefterfrågan bedömer jag alltjämt som stabil i vår marknad och att då kunna erbjuda lokaler i befintliga bygg- nader eller genom nyproduktion är en stor fördel. Givet att det är och kommer bli en allt mer utmanande marknad är jag tillfreds med att NP3 redan har en väl fungerande infrastruk- tur och närvaro via lokala kontor på tolv orter med närhet till våra fastigheter och våra hyresgäster. Effekterna av detta hoppas jag skall synas i vår nettouthyrning även 2024. Prognosen för 2024 motsvarar ett förvaltningsresultat om 820 miljoner kronor vilket motsvarar 13,00 kronor per stamaktie, en ökning om 11 procent jämfört med 2023 och i paritet med utfallet för 2022. För att nå målet om tillväxt i förvaltningsresultat om 12 pro- cent per stamaktie över en femårsperiod, med 2022 års utfall som bas, behöver NP3s förvaltningsresultat stiga till 23 kro- nor per stamaktie, motsvarande ett förvaltningsresultat om 1,4 miljarder kronor, för år 2027. Det går inte idag att avgöra om det är möjligt, då många faktorer påverkar. Det är ett högt uppsatt mål, men sett till historien är det ett mål som NP3 har överträffat. NP3 kommer att vidta behövliga åtgärder för att nå detta mål och för att den tillväxten skall ske med mins- kad eller bibehållen finansiell risk. Det har NP3 lyckats med under föregående perioder. Sammantaget skall våra resurser riktas mot aktiviteter som levererar ett så stabilt, förutsägbart och långsiktigt växande förvaltningsresultat som möjligt till våra aktieägare. Det är fortsatt en turbulent värld där antalet konflikter går i fel riktning. Hur dessa konflikter utvecklas och hur det påverkar NP3 är naturligtvis omöjligt att svara på. Det är en tid då det gäller att vara ödmjuk och att vaksamt beakta att ökade kon- fliktnivåer kan få stor påverkan och slå omkull genomtänkta planer för framtiden, framför allt för enskilda människor. Låt oss hoppas på en förändring där demokrati och sunt förnuft får styra. Avslutningsvis vill jag som vanligt passa på att rikta ett stort tack till NP3s medarbetare, aktieägare och övriga intres- senter för ert engagemang som betyder så mycket för NP3s utveckling. Det gångna året har varit utmanande, men låt oss nu blicka framåt och hoppas på en utveckling i positiv riktning där 2024 är starten. Det finns förutsättningar och möjligheter för detta – vi på NP3 kommer att göra allt för att så blir fallet. ”Med de förändrade ekonomiska förhållanden som i dagsläget råder vill jag understryka att NP3s affärsmodell alltjämt håller.” 6 FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSMÅL Finansiella mål och utdelningsmål Utdelning Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till stam- och preferensaktieägare. Nyckeltalet visar bolagets övergripande till - växtmål. Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade med 10 procent jämfört med föregående år. Genomsnittlig tillväxt över femårsperioden uppgick till 13 procent. Målet visar förräntningen på bolagets egna kapital över en femårsperiod. Målet är ett mått på bolagets förmåga att skapa avkastning på det egna kapitalet. Avkastning på eget kapital före skatt uppgick till 0 procent. Genomsnittlig avkastning på eget kapital över femårsperioden uppgick till 22 procent. Räntetäckningsgraden visar bolagets förmåga att täcka sina räntekostnader. Räntetäcknings - grad är ett mått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Räntetäckningsgraden per 31 december var 2,1 gånger. Belåningsgraden visar hur stor andel av fastig- hetsvärdet som är skuldfinansierat. Målet är att över tid ligga på en nivå mellan 55 och 65 pro - cent. Per 31 december uppgick belåningsgraden till 57 procent. Tillväxt i förvaltnings- resultat per stamaktie Tillväxten i förvaltningsresul- tat per stamaktie ska uppgå till minst 12 procent per år över en femårsperiod. Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital före skatt ska uppgå till minst 15 procent per år över en femårsperiod. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2 gånger. Belåningsgrad Den långsiktiga belånings- graden ska uppgå till 55-65 procent. Preferensaktie- utdelningens andel Preferensaktieutdelningens storlek begränsas till max 20 procent av förvaltnings - resultat efter aktuell skatt. Nyckeltalet att preferensaktieutdelningens stor - lek begränsas till max 20 procent av förvaltnings- resultat efter skatt syftar till att säkerställa en avvägd balans mellan stam- och preferens- aktieägares intressen. 1) Utdelningsförslaget inkluderar en sakutdelning av B-aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) där värdet av sakutdelningen baserats på Emilshus B-akties aktiekurs per 31 december 2023. För mer information om utdelningsförslaget, se sidan 41 samt styrelsens förslag till vinstdisposition på sidan 114. Mål Förklaring och resultat % 60 50 40 30 20 10 0 Mål ca 50 % 54 % 53 % 50 % 54 % 58 % 2019 2020 2021 2022 2023 25 20 15 10 5 0 % 11 % 15 % 12 % 10 % 11 % 2019 2020 2021 2022 2023 Max 20 % 1) 1) Utfall Förvaltnings- resultat per stamaktie, kr Genom- snittlig årlig tillväxt, 5 år, % Mål 12 % 2019 2020 2021 2022 2023 kr 14 12 10 8 6 4 2 0 % 25 20 15 10 5 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 2 4 6 8 10 12 14 Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23 Tillväxt Serie1 Serie2 Avkastning på eget kapital före skatt, % Genomsnittlig avkastning på eget kapital före skatt, 5 år, % Mål15% 50 40 30 20 10 0 % 2019 2020 2021 2022 2023 0 10 20 30 40 50 Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23 Avkastning på eget kapital Serie1 Serie2 ggr 4 3 2 1 0 Mål 2 ggr 3,5 3,4 3,4 2,9 2,1 2019 2020 2021 2022 2023 % 70 60 50 40 30 20 10 0 Mål 55-65 % 2019 2020 2021 2022 2023 58 % 57 % 56 % 58 % 57 % Utdelningsmålet är satt utifrån bolagets kassa- flöden och avkastningsnivåer. Styrelsen föreslår en utdelning för 2023 om cirka 5,48 kronor/stam- aktie 1) samt en utdelning om 2,00 kr/preferens- aktie. Totalt föreslaget utdelningsbelopp uppgår till cirka 391 mkr 1) vilket motsvarar en ökning om 8 procent samt 58 procent av förvaltningsresul - tatet efter aktuell skatt. 7INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga Definition av intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast att betrakta som en ögonblicksbild, vars syfte är att pre- sentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets- bestånd, räntekostnader och organisation vid en bestämd tidpunkt, bokslutsdagen. Intjäningsförmågan baseras på kommande tolvmånadersperiod utifrån det fastighetsbestånd bolaget ägde per den 31 december 2023. Intjäningsförmågan baseras på kontrakterad årshyra och visar vilket resultat som bolaget skulle generera med angivna förutsättningar. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av utveck- ling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde- förändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Följande information ligger till grund för den bedömda intjäningsförmågan • Kontrakteradehyresintäkterpåårsbasis(inklusiveti llägg ochefterbeaktadehyresrabatter)samtövrigafasti ghets- relateradeintäkterperden1januari2024utifrångäl lande hyresav tal. • Fastighetskostnaderutgörsavenbedömningavettnormal- årsdriftkostnade rochunderhållsåtgärder.Idriftkostnaderna ingårfastighetsrelateradadministration. • Fastighetsskattha rberäkn atsutifrånfastigheternasaktuella taxeringsvärde. • Kostnaderförcentraladministratio nberäknasutifrån befin tligorgani sationochfasti ghetsbestån detsstorlek. • Finansiellaintäkterochkostnaderharberäknatsutifrån bolagetsfaktiskagenomsnittligaräntenivåperden1januari 2024menharintejusteratsföreffekterav seendeperiodise- ring aravlånekostnader. Förvaltningsresultat från intjäningsförmåga, mkr Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1 jan, mkr 2024 2023 2022 2021 2020 Justerat hyresvärde 2 043 1 862 1 525 1 236 1 123 Vakans -137 -122 -102 -92 -79 Hyresintäkter 1 906 1 740 1 423 1 144 1 045 Fastighetskostnader -433 -397 -346 -273 -252 Fastighetsskatt -46 -45 -43 -40 -36 Driftöverskott 1 426 1 298 1 034 831 757 Central administration -68 -61 -55 -49 -46 Finansnetto -608 -508 -260 -211 -194 Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture 42 81 72 46 13 Förvaltningsresultat 792 810 791 616 530 Förvaltningsresultat efter preferensaktieutdelning 716 734 715 561 480 Förvaltningsresultat kr/stamaktie 12,48 13,44 13,13 10,32 8,84 Kommentar intjäningsförmåga Jämfört med aktuellt hyresvärde om 2 065 mkr uppgick det framåtriktade justerade hyresvärdet till 2 043 mkr. De stora justeringsposterna var främst rabatter om -23 mkr. Från ingången av året har bolagets driftöverskott i intjä- ningsförmågan ökat med 10 procent till 1 426 mkr. Direkt- avkastningen i intjäningsförmågan uppgick till 7,0 procent (6,6) i förhållande till fastighetsvärdet om 20 276 mkr. För- valtningsresultatet och förvaltningsresultatet per stamaktie i intjäningsförmågan minskade med 2 procent respektive 7 procent jämfört med ingången av året. Förvärv och avyttringar Inga avtalade, ej tillträdda förvärv fanns per 31 december. En avtalad ej frånträdd försäljning fanns per 31 december och avser en fastighet i Gävle. Hyresvärdet uppgår till 2 mkr och minskar förvaltningsresultatet med knappt 2 mkr. Fastigheten har frånträtts i början av januari 2024. CAGR10% Värdeskapande affärsmodell NP3s strategi är att skapa värde för bolagets aktieägare med fokus på ett ständigt förbättrat kassaflöde genom transaktioner och att löpande förädla befintligt bestånd. Bolaget strategi är även att ha låg risk genom diversifiering inom geografi, kategori och branschexponering. Fastigheter • 507 fastigheter • 1 998 000 kvadratmeter uthyrbar area • 330 000 kvadratmeter byggrätter Medarbetare och humankapital Medarbetarnas individuella färdigheter, kompetenser och erfarenheter som kollektivt och enskilt skapar värde genom att leverera våra mål. Finansiella Eget kapital samt extern finan- siering i form av ränte bärande lån och krediter. Goda relationer • Samverkan och dialog med kommuner, näringsliv och intressentgrupper. • Långsiktiga samarbeten med våra leverantörer, banker och övriga intressenter. • Ett stort antal hyresgäster som aggregerat står för drygt 2 450 hyresavtal. • Relationen med kapital- marknadens aktörer och våra aktieägare. Våra resurser Genom att tillföra tillgängliga resurser och tillgångar i vår verksamhet skapar NP3 stabila och långsiktiga värden för aktieägare, medarbetare och hyresgäs- ter samt för näringslivet och samhället på de orter där bolaget är etablerad. Förvaltning och uthyrning En effektiv förvaltning skapar ökande driftöverskott vilket även påverkar fastig- hetsvärdet positivt. För att uppnå en effektiv förvaltning finns NP3 närvarande på bolagets samtliga geografiska huvudorter. Bolagets lokala närvaro och tillgäng- lighet, underlättar engagemang i hyresgästernas verksamheter och skapar möjligheter att tillgodose kundernas önskemål och behov. Genom att ha en diversifierad fastighetsportfölj på huvudorterna har bolaget även möjlighet att er- bjuda hyresgäster flera lokalalternativ och möta kundernas skiftande efterfrågan på lokaler. Då NP3 arbetar nära och tillsammans med bolagets hyresgäster i så väl energi- som lokalfrågor bidrar bolaget även till en hållbar utveckling av både fastigheter och hyresgästernas verksamheter, samtidigt som det genererar lägre driftkostnader och stabila hyresintäkter. Nettouthyrning: Uppgick under året till 34 mkr Vakansgrad: Uppgick vid årsskiftet till 7 procent Överskottsgrad: Uppgick till 75 procent Vad vi gör Transaktioner Utveckling av fastighets- beståndet Förvaltning och uthyrning Vi hyr ut lokaler och skapar värde för befintliga hyresgäster Vi förvärvar och avyttrar fastigheter Vi utför nybygg- nationer och förädlar befintliga fastigheter 8 AFFÄRSMODELL 9AFFÄRSMODELL • Förvaltningsresultat per stam aktie: 11,76 kr • Avkastning på eget kapital: -1 procent • Resultat efter skatt: -61 mkr • Föreslagen utdelning till aktie- ägare: 391 1) mkr varav 315 mkr till stamaktieägarna och 76 mkr till preferensaktieägarna • Ökat antal energieffektiva och hållbara fastigheter • Minskad klimatpåverkan genom ökad andel egen- producerad energi • Klimatanpassade bygg- nader i enlighet med taxonomin • Arbetstillfällen hos en trygg och stabil arbetsgivare • Utveckling och förmåner • Löner till medarbetare: 40 mkr • Utveckling av lokaler/ fastigheter enligt kundernas behov för att skapa värde och tillväxt i hyresgästernas verksamhet • En återköpsgrad om 79 procent, det vill säga antal hyresavtal som förlängs i relation till andel uppsäg- ningsbara kontrakt • Bidrar direkt och indirekt till att skapa arbetstillfällen • Inköpta varor och tjänster från leverantörer: 850 mkr • Ränta och övriga finansiella kostnader till långivare: 617 mkr • Värdeskapande utveckling i orterna där vi verkar till- sammans med kommuner och näringsliv • Skatteintäkter och arbets- tillfällen • Aktuell skatt och fastighets- skatt: 114 mkr Vad vi skapar Ägare Leverantörer, samarbetspartners och långivare Kunder Samhället Medarbetare Miljö Utveckling av fastighets beståndet NP3s utveckling av fastighetsbeståndet bygger på ett nära samarbete och långsiktiga relationer med hyresgästerna. Vi tillgodoser hyresgästernas behov genom att tillhandahålla ändamålsenliga lokaler som gynnar deras verksamhet. Detta resulterar i nöjda hyresgäster och värdetillväxt samt ökat driftöverskott för NP3. Inom ramen för NP3s projektverksam- het ryms nybyggnationer på våra byggrätter samt utveck- ling och förädling av befintliga fastigheter. Förädling av det befintliga beståndet är värdeskapande och gör att lokalerna attraherar långsiktiga hyresgäster. Nybyggnationer har även ofta effekten att de höjer värdet på intilliggande fastigheter och därmed området som helhet. Uthyrningsgrad nybyggnationer: 100 procent Investering i befintliga fastigheter och nybyggnationer: 451 mkr Transaktioner NP3 arbetar aktivt och kontinuerligt med förvärv och avytt- ringar för att utveckla fastighetsbeståndet vad gäller dess sammansättning utifrån geografi och fastighetskategori för att optimera den riskjusterade avkastningen. En viktig aspekt i portföljstrategin är att koncentrera beståndet till specifika områden på varje ort. Transaktionsverksamheten styrs av den övergripande strategin som anger att bolaget ska verka på orter med stabil och växande befolkning. NP3 renodlar beståndet genom avyttring av de fastigheter som medföl- jer vid större förvärv och som har en avkastning som ligger under bolagets långsiktiga målsättning eller som genom dess geografiska placering inte anses passa in i portföljstrategin. Förvärv: 408 mkr Avyttringar: -15 mkr 1) Utgör styrelsens förslag, en del av utdelningen till stamaktieägarna utgörs av en skutdelning. För mer information om utdelningsförslaget, se sidan 41. Fastighetsbestånd NP3s fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter främst i norra Sverige. Att uppnå riskspridning och effektiv förvaltning i fastighetsbeståndet är centralt för att nå en så god riskjusterad avkastning som möjligt. Ovanstående målsättning gör att för- delningen av fastighetskategorier skiljer sig åt mellan olika affärsområden för att tillvarata förutsättningarna i respektive affärsområde. Fastighetsbeståndet bestod per 31 december av 507 fastigheter (488) med en total uthyrbar area om 1 998 000 kvadratmeter (1 950 000). Beståndets marknadsvärde uppgick till 20 276 mkr (19 805). NP3s fastighetsbestånd är indelat i åtta affärsområden; Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skel- lefteå, Luleå och Mellansverige. Riskdiversifiering NP3 arbetar kontinuerligt med risk- spridning genom diversifiering av såväl fastighetskategori som av hyresgäster- nas branschtillhörighet. Bolagets samla- de fastighetsbestånd är väl diversifierat avseende både fastighetskategorier och exponering mot bransch. Fastighetskategori visar vilken beskaf- fenhet en fastighet har medan bran- schexponeringen visar vilken bransch bolagets hyresintäkter är allokerade till. Skillnaden är att hyresgäster i en viss bransch kan hyra lokaler inom ett flertal olika kategorier. Detta blir mest tydligt avseende stat och kommun som sammantaget stod för 10 procent (10) av hyresintäkterna. Lokalerna för stat och kommun hyrs inom kategorierna kontor, övrigt och industri. En stor skillnad finns även i dagligvaruhandeln som i kategoriseringen uppgick till 1,1 procent (1,3) av det totala hyresvärdet och till 4 procent (5) avseende branschexpone- ring av den totala hyresintäkten. Skill- naden förklaras i att dagligvaruaktörer även förhyr inom kategorin logistik och industri. Exponeringen av hyresintäk- terna är fördelad mellan flera branscher där tillverkning och lätt industri var den största. Fastighetskategorier Fastigheterna är uppdelade i fem fastig- hetskategorier; industri, handel, kontor, logistik och övrigt. Industri Kategorin industri ligger på samma nivå som vid ingången av året och med 51 procent av hyresvärdet utgör denna ka- tegori NP3s största. I kategorin äger bo- laget fastigheter primärt inom så kallad lätt industri vilket är verksamheter som kräver mindre maskinanläggningar. De tre största hyresgästerna inom kate- gorin industri är Assemblin El, LEAX Falun och Svenska Krämfabriken som tillsammans står för 5 procent av kate- gorins totala hyresvärde. För industrika- tegorin uppgick hyresvärdet till 940 kr per kvadratmeter (869) för kontrakterad area. Marknadsvärdet uppgick till 8 578 kr per kvadratmeter (8 471). Hyresvärde per fastighetskategori, % Branschexponering, % Hyresvärde per kommun 15 största, per 31 dec 2023 Kommun Hyres- värde, mkr Andel, % Sundsvall 281 14 Skellefteå 238 12 Gävle 227 11 Östersund 202 10 Umeå 173 8 Falun 124 6 Borlänge 118 6 Luleå 115 6 Timrå 68 3 Piteå 64 3 Örnsköldsvik 59 3 Västerås 56 3 Karlstad 50 2 Sollefteå 49 2 Gällivare 40 2 Övriga kommuner 202 10 Totalt 2 065 100 Industri51(51) Handel23(23) Kontor11(11) Logistik6(6) Övrigt9(9) 10 FASTIGHETSBESTÅND Tillverkningochlättindustri16(17) Industri-ochbygghandel12(12) Sällanköpshandel11(10) Statochkommun10(10) Byggochproduktion10(10) Fastighetochfinans9(10) Fordonochverkstad9(8) Matochfritid7(7) Dagligvaruhandel4(5) Övrigt12(11) 11FASTIGHETSBESTÅND Handel Inom handelskategorin står konsumenthandel för den största delen, 60 procent (62), se fördelning i diagram nedan. Kon- sumenthandel domineras av lågpriskedjor som till exempel Dollarstore, ÖoB och Rusta. Andelen konfektionshandel uppgick till 3 procent (3). Inom B2B återfinns stora hyresgäs- ter som Dagab Inköp & Logistik, Mekonomen och Ahlsell. Handelsfastigheterna har en genomsnittlig vakansgrad på 4 procent (3) vilket är lägre än genomsnittet för hela fastighets- beståndet som är 7 procent (6). Den återstående genomsnitt- liga löptiden för hyresavtalen inom handelskategorin är 4,1 år (4,2) vilket är något högre än genomsnittet för hela beståndet där genomsnittlig löptid är 3,9 år. Kontrakterat hyresvärde för kategorin uppgick till 1 213 kr per kvadratmeter (1 127). Mark- nadsvärdet uppgick till 12 411 kr per kvadratmeter (12 437). Kontor Kategorin kontor står för 10 procent (10) av fastighetsvärdet och 11 procent (11) av hyresvärdet. Största hyresgäster inom kategorin är Arbetsförmedlingen, Skanska Sverige AB och Metso Sweden AB. Kontrakterat hyresvärde uppgick till 1 356 kr per kvadratmeter (1 267) för kontor. Marknadsvärdet uppgick till 12 168 kr per kvadratmeter (12 325). Logistik Logistikfastigheter utgjorde 6 procent (6) av det totala hyresvärdet. Största hyresgästerna inom kategorin är Post- Nord, Svensk Cater och Systembolaget. För logistikkategorin uppgick hyresvärdet till 1 057 kr per kvadratmeter (999) för kontrakterad area. Marknadsvärdet uppgick till 10 541 kr per kvadratmeter (10 828). Övrigt I kategorin övrigt ingår bland annat lekland, idrotts- anläggningar och samhällsfastigheter som exempelvis skolor. Största hyresgästerna inom kategorin är Leos Lek- land, Fortifikationsverket och Ulno AB som ingår i friskole- koncernen Prolympia. Dessa tre hyresgäster står för 20 procent av kategorins samlade hyresvärde. Kategorin övrigt hade det högsta hyresvärdet per kvadratmeter, 1 479 kr per kvadratmeter (1 359) för kontrakterad area. Marknadsvärdet uppgick till 12 713 kr per kvadratmeter (12 928). Fastighetsvärdering Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal två och fyra, övriga fastigheter värderas internt. Under kvartal ett och tre justeras fastighetsvärdena genom framför allt internvärderingar. Under fjärde kvartalet 2023 har 99 procent (99) av hela fastighetsbeståndet externvärderats. Metod Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod i form av diskontering av prognostiserade, framtida kassaflöden. Kassaflödet baseras på faktiska hyror och normaliserade drifts- och underhållskostnader utifrån en marknadsmässig bedömning. Vid respektive kontraktstids utgång sker en marknadsanpassning av de hyror som avviker från bedömd marknadshyra. Driftöverskottet nuvärdesbe- räknas tillsammans med restvärdet för att beräkna fastighe- tens marknadsvärde. Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighetsmark- naden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner. Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla fastighetens läge och marknadsutveckling. Utfall Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick vid årets slut till 20 276 mkr (19 805). Värdeförändringen under helåret uppgick till -372 mkr (341), varav 5 mkr (25) Värderingsutfall och parametrar 2023 2022 Realiserad värdeförändring, mkr 5 25 Orealiserad värdeförändring, mkr -376 316 - varav kassaflödesgenererad 744 1 488 - varav avkastningsgenererad -1 120 -1 172 Direktavkastningskrav - värdering, % 7,12 6,71 Inflationsantagande år 1 i prognosperiod, % 2,0 4,0 Inflationsantagande resterande prognosperiod, % 2,0 2,0 Tabellen visar grunddata och antaganden för fastighetsvärdering per 31 december 2023 och 2022. Fördelning inom handelskategorin, % Konsumenthandel60(62) Business-to-business26(26) Bilhallarochbesiktningsanläggningar9(7) Dagligvaruhandel5(5) Snitthyra per kategori för kontrakterad area, kr/kvm 1 400 1 600 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Industri Logistik Konto r ÖvrigtSnitt Handel avsåg realiserade värdeförändringar från försäljningar. Av de oreali- serade värdeförändringarna om -376 mkr (316) avsåg 744 mkr (1 488) kassaflödesrelaterade förändringar, medan antaganden om högre direktavkastningskrav påverkade värderingarna negativt med -1 120 mkr (-1 172). Värdeförändringen relaterat till 2023 års indexering av hy- ror har hänförts till kassaflödesrelaterade förändringar. Direktavkast- ningskraven som användes vid värdering under kvartal fyra varierade från 5,60 till 9,20 procent (5,20 till 9,50). Det vägda direktavkastnings- kravet för värderingen av fastighetsbeståndet per den 31 december uppgick till 7,12 procent (6,71) och den vägda kalkylräntan uppgick till 9,27 procent (8,91). Fastighetsbeståndets förändring Under året ökade fastighetsvärdet med 2 procent (14), arean med 2 procent (9) och antalet fastigheter med 4 procent (9). Totalt har 20 förvärvade fastigheter tillträtts för 408 mkr (1 662). Dessutom har 121 mkr (265) investerats i nybyggnationsprojekt och 330 mkr (377) investerats i befintliga fastigheter primärt i form av hyresgästanpass- ningar. Under året har en fastighet avyttrats och frånträtts för 15 mkr (176). Mellansverige och Skellefteå var de affärsområden som hade högst tillväxt i fastighetsvärde under 2023. Fastighetsvärdet steg med 330 mkr i Mellansverige vilket till största del förklaras av förvärvet av bolagets tidigare joint venture Malabo Holding AB. I Skellefteå steg fastighetsvärdet med 83 mkr vilket till största del förklaras av investe- ringar i en nybyggnation och ett förvärv. Fastigheternas värde per kvadratmeter har under året minskat med -0,1 procent (5) från 10 156 kr vid ingången av året till 10 148 kr. Fastighetskostnader och fastighetsskatt NP3s fastighetskostnader utgörs framför allt av taxebundna kostnader, fastighetsskötsel, reparationer och planerat underhåll. Taxebundna kostnader, som exempelvis kostnader för el, värme och vatten, samt fastighetsskatt ingår vanligen som hyrestillägg i NP3s hyresintäkter och vidarefaktureras helt eller delvis till hyresgästerna. Fastighetskostnaderna för året uppgick till -397 mkr (-362) Kostnader- na fördelas mellan fastighetsskötsel och drift -346 mkr (-312), repa- rationer och underhåll -44 mkr (-44) samt befarade och konstaterade kundförluster om -7 mkr (-5). Fastighetsskatt uppgick till -46 mkr (-41). 12 FASTIGHETSBESTÅND Fastigheter, värdeförändring, mkr 2023 2022 Ingående värde 19 805 17 335 Förvärv av fastigheter 408 1 662 Investeringar i befintliga fastigheter 330 377 Investeringar i nybyggnation 121 265 Försäljningar -15 -176 Realiserade värdeförändringar 5 25 Orealiserade värdeförändringar -376 316 Utgående värde 20 276 19 805 Förvärvade ej tillträdda fastigheter - - Hyresvärde per affärsområde, % Sundsvall20(21) Dalarna14(14) Gävle13(13) Luleå13(13) Skellefteå11(12) Umeå11(11) Östersund10(10) Mellansverige8(6) Investeringar i fastighetsbeståndet per affärsområde, mkr Sundsvall121(159) Skellefteå96(33) Gävle66(138) Luleå49(95) Umeå45(36) Mellansverige32(30) Östersund21(55) Dalarna20(94) Fastighetsvärde per fastighetskategori, % Industri46(46) Handel25(25) Kontor10(10) Logistik9(9) Övrigt10(10) Fastighetsvärde per affärsområde, % Sundsvall21(21) Gävle14(14) Dalarna13(14) Luleå12(12) Skellefteå12(12) Umeå11(11) Östersund10(10) Mellansverige7(6) 13FASTIGHETSBESTÅND Hyresgäster och kontraktsstruktur NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad. Antalet hyresavtal och durationstiden på dessa tillsammans med att ingen hyresgäst står för mer än 2 procent av hyres- värdet skapar en diversifierad och stabil hyresgäststruktur. Vid årets slut hade bolaget 2 450 hyresavtal (2 400). Den genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 3,9 år (4,0). De tio största hyresgästerna i för- hållande till hyresvärde fördelade sig över 83 avtal (79) med en återstående löptid om 5,4 år (6,1) och stod för 11 procent (11) av hyresvärdet. Antal avtal och durationstiden på dessa medför att NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad. Vid årets utgång uppgick det sammanlagda hyresvärdet till 2 065 mkr (1 880) och den kontrakterande årshyran till 1 929 mkr (1 758). Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 procent (94). Genomsnittshyran varierar mellan olika regioner beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge samt den lokala hyresmarknaden. Genomsnittligt kontrak- terat hyresvärde uppgick till 1 072 kr per kvadratmeter, vilket är en ökning med 77 kr, motsvarande 8 procent, i jämförelse med 995 kr vid ingången av året. Ökningen av genomsnittligt hyresvärde kan förklaras av KPI-uppräkning samt ökat hyres- värde i samband med bolagets projektverksamhet. Högst kontrakterat hyresvärde per kvadratmeter har Östersund med 1 330 kr (1 237). Dalarna har lägst genomsnittligt kon- trakterat hyresvärde med 842 kr (790) per kvadratmeter. Av det totala kontraktsvärdet, exklusive tillägg, var 95 procent indexerat mot konsumentprisindex. Det finns även avtal med uppräkning mot en fast procentsats motsvarande drygt 5 procent av det totala kontraktsvärdet samt ett fåtal hyresav- tal som är föremål för uppräkning i förhållande till hyresgäs- tens omsättning, det vill säga omsättningshyra, där bashyran är KPI-justerad. Hyresintäkterna ökade under året med 16 procent till 1 797 mkr (1 551). Intäkterna har ökat främst till följd av indexerade hyror, fastighetsförvärv och till viss del genom uthyrningar och investeringar i befintliga fastigheter som har resulterat i högre hyresintäkter. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 11 procent (6), se tabell. Nettouthyrning Värdet av tecknade hyresavtal under året uppgick till 244 mkr (188) och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal och be- fintliga avtal som omförhandlats. Värdet av uppsagda hyres- avtal inklusive konkurser uppgick för året till -210 mkr (-146). Beloppet omfattar alla avtal som var uppsagda för avflytt under året, de avtal som fallit bort till följd av konkurser samt de hyresavtal som omförhandlats under pågående avtalspe- riod där de nya avtalen redovisas under ”tecknade hyresav- tal”. Nettouthyrningen för året uppgick till 34 mkr (42) varav 17 mkr avsåg omförhandlingar. Den positiva nettouthyrningen visar på en fortsatt god efterfrågan på bolagets lokaler. Hyresintäkter, mkr 2023 2022 Jämförbart bestånd 1 625 1 464 Förvärvade fastigheter 169 81 Avyttrade fastigheter 2 6 Kontrakterade hyresintäkter 1 797 1 551 I jämförbart bestånd ingår fastigheter som bolaget ägt under helåren 2022 och 2023. Förvärvade och avyttrade fastigheters hyresintäkter beräknas till den del av året som fastigheterna ägts av NP3. Kontraktsstruktur per förfalloår Hyresintäkter per den 31 dec 2023 År Mkr % 2024 235 12 2025 375 19 2026 334 17 2027 351 18 2028 147 8 2029 115 6 2030 80 4 2031 73 4 2032 91 5 2033 47 2 2034- 78 4 Totalt 1 929 100 Snitthyra per affärsområde för kontrakterad area, kr/kvm 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Dalarna Skellefteå Snitt Sundsvall Umeå Luleå Östersund Gävle Mellansverige Nettouthyrning, mkr 2023 2022 Tecknade hyresavtal 244 188 Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -210 -146 Netto 34 42 FASTIGHETSBESTÅND Vid årets ingång förföll 11 procent av det totala hyresvärdet till omförhandling under 2023. Ytterligare 3 procent av hyresvärdet har omförhandlats under pågående hyresperiod. Endast hyresavtal som var befintliga vid 2023 års ingång redovisas, således exkluderas hyresavtal för fastigheter som förvärvats under året. Stapeln avser hyresvärde per den 1 januari 2023 Förlängt på oförändrade villkor, 54 % (48) Avflyttade avtal, 23 % (30) Avtal som omförhandlats, 23 % (22) Avyttrade, 0 % (0) 11 % (14) av det totala hyresvärdet som förföll till omförhandling. 3 % (3) av hyresvärdet har omförhandlats under pågående hyresperiod. Vakansvärdets förändring, mkr 2023 2022 Ingående vakansvärde 1 jan 122 102 Nettoförändring av från-/tillträden 13 10 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2 3 Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -1 Vakansvärde 137 114 Justering vakanshyror - 8 Utgående vakansvärde 137 122 Uthyrningsgrad, % 93 94 Hyresvärde framtida avtalsförändringar, mkr Uppsagda avtal ej frånträdda 88 66 -varav förvärvade - - Nyuthyrning, ej tillträdda -73 -50 Vakans Vid årets utgång ökade vakansvärdet jämfört med ingången av året till följd av nettoförändring av från- och tillträden med 13 mkr och förvärvad vakans om 2 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93 procent (94). Per 31 december fanns hyresavtal, ännu ej tillträdda, som uppgick till 73 mkr. Hyresvärdet för uppsagda men ej från- trädda hyresavtal uppgick till 88 mkr, varav 81 mkr sker under 2024. Frånträdesår uppsagda hyresavtal Antal Hyres- värde, mkr 2024 98 81 2025 12 4 2026- 11 3 Totalt 121 88 14 15FASTIGHETSBESTÅND Kort beskrivning av de största hyresgästerna (hyresvärde) • Post Nor dSve rigeägstill40procentavdendanskastatenoch till60procentavdensvenskastaten.PostNordärdenledande leverantörenavkommunikations-ochlogistiklösningartill,från ochi nomNorden. • DagabingåriAxfoodkoncernenochhanterarsortiment,inköp ochlogistikförWillys,HemköpochAxfoodSnabbgross.NP3 harävenWillysochAxfoodSnabbgrosssomhyresg ästermen Dag abstårförallahyresavtaleninomkoncernen. • DollarstoresomägsavTokkmanniärenlågpriskedjameddry gt 130but ikerfrånGällivar einorrtillTrelleborgisöderochcirka 1300anställda. • Planta genärettnordisktföretagiväxtbranschenmedöver120 but ikeriNorge,SverigeochFinla ndmeddrygt1300anställda. PlantagenägsavRatos. • Granngårdenlevererarprodukterförblandannatträdgård, husdjur,lant-ochskogsbruk,ochharöver100butikeriSverige samte-han del. • AssemblinELäreninstallations -ochservicepartnermedverk- samhetiSverige,Nor geochFinl and. • Swed olärenyrkesbutikmede-handelochcirka100butikeri Sverige,Norge,FinlandochEstland.Swedoli ngåriAllego- koncernen. • Fortifikationsverketärdenstatligamyndighetsomägerochför- valtarSverigesförsvarsfastigheterochä renavSverigesstörsta fastighetsägare. • LEAXGroupärenprivatägdföretagsgruppmedcirka1200 anställda.Kunderfi nnsfrämstinompersonbils-ochannanfor- donsindustri,gruv-ochanläggningsindu striochjordbrukssek- torn.Idagfinnsti ofabrikerisexolikaländervaravfemiSverige . • SvenskaKrämfabrikeng rund ade siFalun2014ochärenav Europasmode rnasteproduktionsanläggningarf örkosmeti k medettbrettsortimentavprodukterförhälsaochskönhet. Produktions anläggningenfinnsiBorl änge. Segmentsrapportering i sammandrag 12 mån, mkr Sundsvall Gävle Dalarna Östersund Umeå Skellefteå Luleå Mellan- sverige Ej fördelade kostnader Totalt koncernen 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäk- ter och övr. intäkter 404 346 259 223 270 235 189 162 217 191 214 177 244 222 136 103 -3 -2 1 929 1 656 Vakans -34 -31 -16 -9 -17 -15 -6 -7 -13 -10 -17 -11 -14 -12 -16 -11 - - -133 -105 Rep- och underhåll -13 -13 -5 -4 -7 -6 -4 -4 -5 -5 -3 -3 -6 -6 -2 -3 - -1 -44 -44 Fastighets- kostnader -72 -68 -37 -39 -53 -49 -36 -30 -47 -39 -41 -34 -44 -42 -18 -14 1 1 -346 -312 Fastighets- skatt -8 -7 -6 -6 -5 -5 -5 -4 -6 -5 -5 -4 -7 -6 -4 -3 - - -46 -41 Kundför- luster -1 -3 0 -1 -1 -2 0 0 -1 0 -2 0 0 0 -1 -1 1 1 -7 -5 Driftöver- skott 276 225 195 165 187 158 138 118 145 132 146 126 172 156 95 70 -1 -1 1 353 1 149 NP3s största hyresgäster Baserat på area Hyresgäst Hyrd area, kvm Andel av tot. area (%) Antal hyresavtal Baserat på hyresvärde Hyresgäst Antal hyresavtal Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 27 851 1,4 6 PostNord Sverige AB 13 LEAX Falun AB 27 143 1,4 5 Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 6 PostNord Sverige AB 27 012 1,4 13 Ahlberg-Dollarstore AB 7 Granngården AB 24 233 1,2 14 Plantagen Sverige AB 5 Assemblin El AB 22 682 1,1 11 Granngården AB 14 HL Display Aktiebolag 21 368 1,1 1 Assemblin El AB 11 BYGGmax AB 20 998 1,1 10 Swedol AB 9 Trelleborg Sealing Solutions Kalmar AB 20 000 1,0 1 Fortifikationsverket 12 Ahlberg-Dollarstore AB 19 956 1,0 7 LEAX Falun AB 5 CW Lundberg Industri AB 17 500 0,9 2 Svenska Krämfabriken AB 1 Totalt 228 743 11,5 70 Totalt 83 Återstående hyresduration för de tio största/area 4,6 år. Sammanlagt hyresvärde 228 mkr motsvarar 11 procent av det totala hyresvärdet. Återstående hyresduration för de tio största/hyresvärde 5,4 år. 16 FÖRVALTNING Kostnader, kr/kvm 200 160 120 80 40 0 Total Media Fastighets- skötsel Reparationer och underhåll 151 172 178 187 86 98 96 53 56 69 32 24 23 174 83 42 25 91 51 32 2019 2020 2021 2022 2023 2019 2020 2021 2022 2023 2019 2020 2021 2022 2023 2019 2020 2021 2022 2023 Förvaltning NP3 har lokal närvaro på bolagets samtliga geografiska huvudorter och har en organisation med korta beslutsvägar, vilket från bolagets perspektiv är en förutsättning för att kunna bibehålla och utveckla en effektiv förvaltning. Den lokala närvaron ger bolaget förmåga att förstå och skapa möjligheter för hur lokaler kan nyttjas och hur NP3 därige- nom på ett effektivt sätt anpassar bolagets förvaltning efter fastigheternas och hyresgästernas behov och verksamhet. Utifrån detta kan bolagets förvaltning arbeta nära befintliga hyresgäster, hitta den bästa utvecklingen av vakanta lokaler och omförhandla såväl hyres- som driftavtal. NP3s arbetssätt utgår från bolagets tre värdeord – engagerad, trovärdig, affärsmässig. 2023 var ett år med fortsatt god efterfrågan, positiv nettout- hyrning och ökat driftöverskott, trots något högre fastighets- kostnader. Ökningen av fastighetskostnaderna var framför allt beroende på en utmanande vårvinter med höga kost- nader för snöröjning och höga mediakostnader. De ökade snöröjningskostnaderna har till stor del drivits av inflation innefattande höjda finansiella kostnader och bränslepriser för entreprenörerna. Jämfört med 2022 var NP3s kostnader för snöröjning under året 13 kr högre sett i kr/kvm uthyrbar area. Även priset på värme hade ovanligt stora indexjusteringar och priset på el var initialt på året betydligt över det bolaget historiskt varit van vid, även om priserna under sommaren och hösten sedan var gynnsamt låga, bröts den trenden åter- igen i november när priserna började stiga, vilket sedan höll i sig året ut. De ökade mediakostnaderna motverkas dock till stor del av ett framgångsrikt energieffektiviseringsarbete. Då bolaget i hög grad haft sin elhandel prissäkrad har NP3 fortsatt varit relativt förskonade mot dessa kostnadsökningar och då en stor del av dessa kostnader debiteras hyresgäster- na får även de ta del av effekten av vår prissäkring. Trots ovanstående prisökningar har bolaget ändå med hjälp av en fortsatt kostnadseffektiv förvaltning och låga repara- tionskostnader, endast något högre kostnader jämfört med tidigare år. Närhet till bolagets kunder Det löpande arbetet sker nära och tillsammans med hyres- gästerna genom frekventa möten med tekniska förvaltare och affärsansvariga. Regelbundna möten med hyresgästerna gör att bolaget tidigt kan fånga upp synpunkter, tankar och idéer. Genom att ha en diversifierad fastighetsportfölj på hu- vudorterna har bolaget möjlighet att över tid möta kundernas skiftande efterfrågan på lokaler. NP3s tillgänglighet är av central betydelse för att utföra service på avtalad tid och för att ge hyresgästerna snabba besked gällande beslut och åtgärder. Bolaget utför fastig- hetsförvaltning med egen personal, medan entreprenörer anlitas för daglig drift och skötsel av bolagets fastigheter då detta i dagsläget är den mest kostnadseffektiva lösningen. Då även NP3s drift- och skötselentreprenörer har direktkon- takt med hyresgästerna påverkar deras agerande bolagets långsiktiga relation till hyresgästerna. För att säkerställa att entreprenörernas arbets- och förhållningssätt motsvarar NP3s standard ställs höga krav när det gäller hållbarhet, affärsetik och uppförande. Hållbarhet och kostnadsreducering NP3 arbetar aktivt med att tillföra värde till fastigheterna där hållbarhet är en naturlig del. Bolaget arbetar därför kontinu- erligt med energibesparande drifts- och underhållsåtgärder i fastighetsbeståndet för att både minska kostnader och begränsa fastigheternas miljöpåverkan. Bolagets mål är att gemensamt med hyresgästerna bidra och möjliggöra en hållbar utveckling av både fastigheter och hyresgästernas verksamheter. Bolaget arbetar även aktivt med att omför- handla driftavtal samt strävar efter att uppnå inköpsfördelar med centrala avtal där det är möjligt. En viktig faktor är även att tillgodose kundernas behov inom såväl det dagliga underhållet som för mer långsiktiga lösningar, till exempel lokalanpassningar. Fastighetskostnader NP3s fastighetskostnader utgörs framför allt av taxebundna kostnader, fastighetsskötsel, reparationer och planerat un- derhåll. När det gäller taxebundna kostnader och kostnader för fastighetsskatt täcks dessa vanligen genom hyrestillägg i NP3s hyresintäkter och vidarefaktureras helt eller delvis till hyresgästerna. Fokus ligger på en effektiv förvaltning och på att arbeta tillsammans med hyresgästerna för att optimera kostnaderna. Grafen nedan visar bolagets totala kostnadsutveckling under åren 2018 till 2023 i kr per kvadratmeter inom budgeterat be- stånd, exkluderat kostnader för fastighetsskatt, kundförluster och allokerade personalkostnader. I beloppen ingår även kostnader som ingår i hyrestillägg till bolagets hyresgäster enligt ovan. 17FÖRVALTNING Sarita Månsson, energiansvarig. 18 PROJEKT Josef Sommarkrans Projektutvecklare Josef Andersson Projektansvarig Projekt Projektverksamheten inom NP3 ska bidra till en årlig tillväxt med god lönsamhet. Projekten syftar till att skapa så goda förutsätt- ningar som möjligt för en långvarig hyresgästrelation och samtidigt skapa ytterligare värden i NP3s fastighetsbestånd. NP3s projektverksamhet består av tre beståndsdelar, nybyggnation, om- och tillbyggnad samt underhålls- och energiprojekt. Under 2023 har NP3 investerat 451 mkr i befintliga fastig- heter och nybyggnationer. 2023 har präglats av en avvaktande marknad avseende nybyggnationer samtidigt som projektvolymen för ombyggnationer har ökat. Inför 2024 är aktiviteten inom nybyggnation åter- igen god då sjunkande byggkostnader skapar möjlighet att återigen nå nya hyresavtal till en god avkastning. Under året har bolaget även fortsatt fokusera på en tillväxt i den gröna projektportföljen, som med draghjälp av en ökad efterfrågan från våra hyres- gäster resulterat i att bolaget under 2023 startat upp mer än dubbelt så många energiprojekt jämfört med föregående år, 27 (13). Nybyggnation Nybyggnationer ger NP3 en god direktavkastning när byggrätten finns i det befintliga fastighetsbeståndet. I slutet av 2023 startades årets enda nya nybyggnationsprojekt på en av bolagets byggrätter i Sundsvall. En huvudregel för NP3s nybyggna- tion är att byggstart sker först efter att hyresavtal har undertecknats. Vid nyproduktion ställs strikta krav på långa hyresavtal och en attraktiv hyresnivå. Nybyggnationer har låg förvaltningsin- tensitet och ofta effekten av att de även höjer värdet på intilliggande fastigheter och därmed på området som helhet. Då nyproduktion ofta äger rum i områden där NP3 redan äger ett fastighetsbe- stånd får byggnationen även positiva effekter på bolagets intilliggande fastig- heter. Nyproduktion har på så sätt i flera hänseenden en positiv inverkan på bolaget utöver byggnationen och dess avkastning. Under året har NP3 investerat 121 mkr i sex nybyggnationer vilket även avser projekt som startades under 2022. Hy- resdurationen uppgår i genomsnitt till tio år och hyresvärdet för de nyproduce- rade enheterna uppgår till 26 mkr per år vid årets utgång. Hyresvärdet motsvarar i snitt 1 590 kr per kvadratmeter att jämföra med genomsnittligt kontrakte- rat hyresvärde om 1 072 kr per kvadrat- meter i befintligt fastighetsbestånd per 31 december 2023. Vid årets slut fanns pågående nybyggnationsprojekt med en total projektbudget om 32 mkr med en återstående investering om 32 mkr. Om- och tillbyggnad samt underhålls- och energiprojekt Om- och tillbyggnader genomförs som regel för att anpassa befintliga lokaler efter hyresgästens verksamhet. Vid investeringar i om- och tillbyggnatio- ner får NP3 en god avkastning genom justerade hyresnivåer och ett lägre underhållsbehov i fastighetsbeståndet samtidigt som hyresgästen får mer än- damålsenliga lokaler till en högre kva- litet och standard. Under 2023 har ett antal större tillbyggnationer påbörjats som ett led i att tillgodose befintliga hy- resgästers förändrade lokalbehov samt för att tillvarata befintliga byggrätter. Underhållsprojekt genomförs för att hålla en god kvalitet i fastighetsbestån- det och för att långsiktigt säkra fastig- heternas värde. Dessa projekt leder bland annat till lägre energiförbrukning, mer attraktiva lokaler och lägre repara- tionskostnader. Inom ramen för om- och tillbyggnader samt underhålls- och energiprojekt pågår vid årets slut projekt med en total projektbudget om 398 mkr med en återstående investering om 152 mkr. Under 2023 investerades totalt 330 mkr i om- och tillbyggnadsprojekt samt underhålls- och energiprojekt. 19PROJEKT Färdigställda projekt (>10 mkr) Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar area, kvm Gällivare 12:573 Gällivare Handel/Övrigt Q1-23 43 3 400 Sömmerskan 3 Skellefteå Övrigt Q1-23 13 2 400 Sköns Prästbord 1:65 Sundsvall Industri Q2-23 103 4 300 Näringen 12:2 Gävle Industri Q2-23 38 2 100 Målås 4:6 Sundsvall Logistik Q2-23 12 3 800 Hedkärr 1:24 Uddevalla Handel Q3-23 30 1 900 Ledningen 1 Umeå Industri Q3-23 29 9 900 Hågesta 3:115 Sollefteå Övrigt Q4-23 33 2 200 Totalt 301 30 000 Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 25 mkr. Pågående projekt (>10 mkr) Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar area, kvm Räfsan 4 Luleå Logistik Q2 -24 11 3 080 Sköns Prästbord 1:47 Sundsvall Industri Q3 -24 38 3 450 Slagan 4 Sundsvall Industri Q3 -24 32 1 660 Högom 3:179 Sundsvall Industri Q3 -24 32 1 930 Skotet 1 Luleå Industri Q2 -24 20 4 520 Generatorn 7 Umeå Industri Q2 -24 14 1 460 Norrlungånger 2:144 Örnsköldsvik Industri Q2 -24 11 7 160 Sörby Urfjäll 29:4 Gävle Logistik Q4 -24 21 6 680 Totalt 178 29 940 Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 17 mkr. Hyresdurationen för de lokaler där de tio största om- och till- byggnadsprojekten färdigställts under året uppgår till i snitt elva år och hyresvärdet uppgår till 31 mkr per år. Hyresvärdet motsvarar 1 170 kr per kvadratmeter att jämföra med genom- snittligt kontrakterat hyresvärde om 1 072 kr per kvadratme- ter i befintligt fastighetsbestånd per 31 december 2023. Energieffektiva fastigheter Bolagets satsning på energieffektiva fastigheter ska förutom kravet på hållbarhet även generera en avkastning som mot- svarar bolagets finansiella mål. Bolaget har som mål att höja fastighetens energiklass alternativt överväga miljöcertifiering vid varje större ny- eller ombyggnation. Under 2023 har nio fastigheter fått sina energiklasser höjda varav fem fastigheter med två steg, exempelvis från E till C. NP3 har i dag elva miljöcertifierade byggnader varav tio är Green Building-certifierade och en är BREEAM-certifierad. Då certifieringssystemet för Green Building är under avveck- ling har inga nya fastigheter certifierats under 2023, däremot behåller NP3 kravet om 25 procent lägre energiförbrukning än nybyggnadskraven i Boverkets byggregler för all komman- de nybyggnation. 20 TRANSAKTIONER David Nises Transaktionschef John Fransson Transaktionsansvarig Transaktioner Under 2023 har NP3 tillträtt 20 fastigheter till en investering om 408 mkr. De fastigheter som tillträtts under året har ett årligt hyres- värde uppgående till 37 mkr och en uthyrbar area om 32 600 kvadrat- meter. Därutöver har bolaget avyttrat och frånträtt en fastighet till ett värde om 15 mkr. Mot bakgrund av ett osäkert marknads- läge, en osäker omvärld och en volatil kapitalmarknaden har bolaget sedan halvårsskiftet 2022 intagit en begränsad förvärvstakt. Denna position har bolaget hållit fast vid varmed endast ett begrän- sat antal förvärv genomförts under året. Mot slutet av 2023 har bolaget dock noterat att marknadsläget delvis stabili- serats till följd av kapitalmarknadens för- väntningar om framtida räntesänkningar varmed förvärvstakten bedöms gradvis kunna öka från låga nivåer. Marknadsvärdet på bolagets fastigheter uppgick på balansdagen till 20 276 mkr (19 805) vilket är en ökning med 471 mkr jämfört med årets början. Förändringen utgörs av förvärv uppgående till 408 mkr och av värdeförändringar uppgå- ende till -372 mkr, där den orealiserade förändringen uppgick till -376 mkr och förklaras av ökade avkastningskrav som delvis motverkats av stärkta kassaflöden. Utöver ovan har NP3 investerat i befint- liga fastigheter och nybyggnationer för 451 mkr samt avyttrat en fastighet till ett värde om 15 mkr. Under första halvåret var förvärvsaktivi- teten avvaktande. Stor osäkerhet rådde i transaktionsmarknaden och bolaget fo- kuserade på att hantera refinansierings- risk primärt i obligationsmarknaden och skuldsättningsgrad genom nyemission av stamaktier för att därigenom skapa goda förutsättningar för framtida lönsam tillväxt. Mot bakgrund av de åtgärder som genomfördes avseende bolagets finansiella ställning kunde förvärvsakti- viteten återupptas under andra kvartalet om än i begränsad omfattning givet den fortsatta osäkerheten i transaktions- och kapitalmarknaden. I april tillträddes tolv fastigheter i Västerås efter att bolaget förvärvade övriga delägares aktier i bo- lagets joint venture Malabo Holding AB. Fastighetsförvärvet uppgick till 234 mkr och hyresvärdet 19,7 mkr. Under andra kvartalet tillträddes även tre fastigheter i Örebro, Sundsvall och Gävle till en inves- tering om 64 mkr med ett hyresvärde om 4,8 mkr. Under andra halvåret genomfördes förvärv avseende fem fastigheter i Karlstad, Gävle, Falun, Örnsköldsvik och Skellefteå. Investeringen uppgick till 110 mkr och hyresvärdet 12,3 mkr. Som en del i att renodla NP3s fastighetsbestånd avyttrades en fastighet i Skellefteå vilket resulterande i en realiserad värdeföränd- ring om 5 mkr. Efter årets utgång och fram till offentlig- görandet av bolagets årsredovisning har ytterligare tre fastigheter förvärvats med tillträde under första och andra kvartalet 2024 till en investering om 53 mkr. Där- utöver har två fastigheter avyttrats för 33 mkr med frånträde under första kvartalet 2024. Förvärv kvartal Försäljningar kvartal Förvärv ackumulerat Försäljningar ackumulerat -100 0 100 200 300 400 500 600 -50 0 50 100 150 200 250 300 Förvärv och försäljningar 2023 Mkr Mkr 300 250 200 150 100 50 0 -50 600 500 400 300 200 100 0 -100 Q1 Q2 Q3 Q4 -15 298 19 298 91 317 408 0 0 0 -15 21TRANSAKTIONER Transaktioner 2023 Fastighet Kommun Kategori Area, kvm Hyres- värde, mkr Uthyr- nings- grad % Fastighet Kommun Kategori Area, kvm Hyres- värde, mkr Uthyr- nings- grad % Fastigheter frånträdda under Q4 Ringen 4 Skellefteå Övrigt 1 112 0,9 0 Totalt frånträdda Q4 1 112 0,9 Totalt frånträdda Q3 - - Totalt frånträdda Q2 - - Totalt frånträdda Q1 - - Totalt frånträtt under 2023 1 112 0,9 Förvärvade fastigheter med tillträde Q1 och Q2 2024 Grävskopan 4 Borlänge Övrigt 0 0,3 100 Fredriksfors 5:1 Hudiksvall Industri 7 887 3,1 100 Vivstamon 1:19 Timrå Industri 5 240 2,6 0 Totalt 13 127 6,1 Avyttrade fastigheter med frånträde Q1 2024 Hemsta 17:23 Gävle Övrigt 390 1,9 100 Hälsinggården 1:68 Falun Industri 1 487 0,6 100 Totalt 1 877 2,5 Fastigheter tillträdda under Q2 Karossen 18 Örebro Handel 3 382 3,7 100 Storseglet 7 Västerås Industri 2 672 3,4 91 Energin 10 & 11 Västerås Industri 2 266 3,9 100 Fältmätaren 26 Västerås Industri 1 815 1,6 100 Ringborren 13 Västerås Kontor 1 672 1,8 82 Magnetfältet 5 Västerås Industri 1 586 1,8 100 Sjökortet 5 Västerås Industri 1 350 1,9 100 Kraftfältet 1 Västerås Industri 1 278 1,3 100 Skeppsklockan 1 Västerås Kontor 998 1,7 100 Tallmätaren 11 Västerås Industri 969 1,1 100 Fåret 1 Sundsvall Industri 840 0,6 100 Sörby Urfjäll 30:9 Gävle Industri 683 0,5 100 Sjökortet 18 Västerås Industri 605 0,8 100 Tallmätaren 16 Västerås Industri 322 0,3 100 Totalt tillträtt Q2 20 438 24,5 Fastigheter tillträdda under Q3 Härden 7 Karlstad Industri 2 320 1,9 100 Totalt tillträtt Q3 2 320 1,9 Fastigheter tillträdda under Q4 Andersberg 14:45 Gävle Logistik 3 494 3,8 100 Knorthem 15 Örnsköldsvik Industri 4 400 2,9 100 Främby 1:38 Falun Industri 1 987 1,3 100 Gripen 46 Skellefteå Övrigt 0 2,4 100 Totalt 9 881 10,4 Totalt tillträtt Q4 9 881 10,4 Totalt tillträtt Q3 2 320 1,9 Totalt tillträtt Q2 20 438 24,5 Totalt tillträtt Q1 - - Totalt tillträtt 2023 32 639 36,8 * Vid transaktionsdag. 22 FINANSIERING Håkan Wallin CFO Anton Bergh Finans Controller Finansiering Tillgången till kapital är en förutsättning för NP3s långsiktiga tillväxt och förvaltning av sitt fastighetsbestånd. Bolaget arbetar löpande med att förbättra sin kreditvärdighet där vald kapital- struktur och finansiell risknivå är centrala områden. Vägledande i denna process är att bolagets långsiktiga tillväxt- och lönsam- hetsmål ska nås med en avvägd nivå av finansiell risk. Kapitalmarknaden präglades under 2023, i likhet med 2022, av fortsatt hög volatilitet och osäkerhet initialt skapat av kriget i Ukraina som i sin tur har lett till en tilltagande inflation och ett högre ränteläge. I syfte att fortsatt reducera refi- nansieringsrisken, framför allt relaterat till kapitalmarknaden, bibehölls bolagets fokus att stärka den finansiella ställningen och likviditeten. Genom räntesäk- ringsåtgärder minskades även känsligheten för ökade räntenivåer. NP3s räntebärande skulder, exklusive skulder relaterade till nyttjanderättstill- gångar, minskade under året från 12 235 mkr till 11 943 mkr, dvs en minskning med 292 mkr. Förändringen avser huvudsakligen minskning av obligationslån via återköp och återbetalning i samband med obligationsemissioner i april och september. Återbetalningen av obligationslånen finansierades främst av kapital från bolagets aktieemission i början av 2023 som inbringande 617 mkr efter emissionskostnader. Per 31 december uppgick disponibel likviditet bestående av likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter till 533 mkr. Under året ökade bolaget sin andel räntesäkrade låneportfölj från 31 till 42 procent. För att reducera räntekostnaden i en volatil marknad kompletterades ränteportföljen med räntederivat med begränsningar i ränteskyddet i form av så kallade performance-swappar och stängningsbara räntederivat om totalt 1 750 mkr vilket innebar att totala räntederivatportföljens andel av skuldportföljen ökade från 31 procent vid årets början till 56 procent vid årets slut. Övergripande finansieringsstruktur Bolagets tillgångar uppgick till 21 885 mkr (21 854) per 31 december, där de största tillgångsslagen utgjordes av fastigheter om 20 276 mkr, övriga omsättningstillgångar exklusive likvida medel om 711 mkr (huvudsakligen börsnoterade aktier i Fastighetsbolaget Emilshus efter omklassificering från intresseföretag), samt andelar i intresseföretag och joint venture om 468 mkr. Verksamheten finansieras genom en kombination av eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Eget kapital och räntebärande skulder motsvarade 90 procent (91) av bolagets finansiering vid årsskiftet. De finansiella kostnaderna uppgick till 617 mkr (385) och utgjorde verksamhet- ens största kostnadsslag före fastighetskostnader, inklusive fastighetsskatt. För 2023 uppgick räntetäckningsgraden till 2,1 gånger (2,9) och belåningsgraden till 56,6 procent (57,6). Under året minskade kapitalbindningen från 2,3 till 2,2 år. Bolaget har som mål att på sikt i en stabiliserad kapitalmarknad öka kapital- bindningen genom att genomföra låneomläggningar till längre löptider. Räntebärande skulder som förföll inom tolv månader uppgick till 1 408 mkr (1 622) bestående av banklån om 871 mkr, certifikatslån om 59 mkr, Kapitalstruktur, % Eget kapital 36 (35) Lån från kreditinstitut 46 (45) Certifikat 0 (1) Obligationslån 8 (10) Uppskjuten skatt 6 (6) Övriga skulder 4 (3) 23FINANSIERING obligationslån om 468 mkr och övriga räntebärande skulder om 10 mkr. Av de kortfristiga bankskulderna om 871 mkr per den 31 december hade bolaget per datum för publicering av denna årsredovisning antingen genomfört refinansieringar eller erhållit kreditbeslut till ett belopp om 629 mkr. En majo- ritet av återstående kortfristiga banklån har förfall i december 2024. Hela obligationsförfallet om 468 mkr hanterades i sam- band med obligationsemissionen i februari genom återköp i februari samt kommunikation att förtidsinlösa återstående del under april 2024. NP3 har ett långsiktigt kreditbetyg om ”BB” med negativa utsikter från Nordic Credit Rating. Ratingen bidrar till att öka transparensen och förståelsen om bolagets verksamhet och kreditvärdighet. Eget kapital NP3 har som tillväxtmål att förvaltningsresultat per stamaktie skall uppgå till minst 12 procent per år över en femårsperiod samtidigt som avkastning på eget kapital före skatt ska uppgå till minst 15 procent per år över en femårsperiod där vägledande är att detta ska ske med en balanserad risk. Eget kapital uppgick till 7 849 mkr (7 663) mkr per 31 decem- ber där soliditeten uppgick till 36 procent (35). Det egna ka- pitalet fördelades på två aktieslag; stam- och preferensaktier. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Antalet aktier uppgick vid årets slut till 57 496 774 stam- aktier och 38 000 000 preferensaktier. Diagrammet nedan visar förändringar i eget kapital sedan fem år tillbaka med förklaringar till dessa. Av det egna kapitalet fördelas 30,00 kr per preferensaktie med tillägg för ackumulerad ej utbetald preferensutdelning om 2,00 kr per år. Därefter fördelas åter- stående del av eget kapital till stamaktierna, motsvarande 115,35 kr per stamaktie. Räntebärande skulder Nedanstående tabell visar en sammanfattning av nyckeldata avseende bolagets skuldportfölj per den 31 december 2023 och 2022. De räntebärande skulderna uppgick på rapportdagen till 12 093 mkr (12 353) inklusive räntebärande skulder relaterade till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, som uppgick till 150 mkr (118). De räntebärande låneskulderna exklusive nämnda skulder om 150 mkr uppgick till 11 943 mkr (12 235) enligt fördelningen i tabellen nedan. Finansiering 2023 2022 Banklån, mkr 10 140 9 769 Certifikatslån, mkr 59 144 Obligationslån, mkr 1 767 2 319 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,9 Genomsnittlig ränta, % 5,07 4,18 Likvida medel, mkr 183 204 Belåningsgrad, % 56,6 57,6 Soliditet, % 35,9 35,1 Kapitalbindningstid, år 2,2 2,3 Räntebindningstid, år 2,1 1,9 Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,6 31,3 Skuldkvot, ggr 8,6 9,4 -1 000 -500 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 2019 2020 2021 2022 2023 mkr Förändring av eget kapital Totalresultat Aktieemissioner Utdelning Förändring av eget kapital 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 -500 Mkr 2019 2020 2021 2022 2023 ■ Totalresultat ■ Aktieemissioner ■ Utdelning -1 000 Sammanställning - nettoskuld 2023 31 dec 2022 31 dec Mkr Banklån 10 140 9 769 Säkerställda räntebärande skulder 10 140 9 769 Obligationslån 1 767 2 319 Certifikatslån 59 144 Övriga räntebärande skulder 15 44 Icke-säkerställda räntebärande skulder 1 841 2 507 Periodiserade upplåningskostnader -38 -41 Totala räntebärande skulder 11 943 12 235 Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar -192 -212 Nettoskuld 11 751 12 022 24 FINANSIERING Säkerställda lån utgjorde 85 procent (80) och icke-säker- ställda obligations- och reverslån 15 procent (20) av totala räntebärande skulder. Minskningen i icke-säkerställda ränte- bärande skulder under året beror huvudsakligen på återköp och återbetalning av obligationslån. Bolaget har som mål att ha en belåningsgrad mellan 55 och 65 procent där finansieringskällorna utgörs av en balans av bank-, certifikats- och obligationslån. Belåningsgraden beräknad som nettoskuld 11 751 mkr, i förhållande till fastig- heternas marknadsvärde om 20 276 mkr och investeringar i intresseföretag om 468 mkr, totalt 20 744 mkr, uppgick till 56,6 procent (57,6) per 31 december. Disponibel likviditet be- stående av likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter per 31 december uppgick till 588 mkr. Skuldkvoten, nettoskuld i förhållande till framåtriktat justerat driftöverskott uppgick till 8,6 gånger (9,4) på balansdagen. Ovan analys visar nettoförändringar i räntebärande låneskuld till skillnad från bolagets rapport över kassaflöde på sid 94 som visar bruttoförändringar. Finansieringskällor och åtaganden i låneavtal Banklån Banklån som utgör bolagets huvudsakliga finansierings- källa, uppgick netto efter avdrag för periodiserade lånekost- nader vid årsskiftet till 10 118 mkr (9 744) vilket motsvarade 50 procent (49) av fastigheternas marknadsvärde. Ökningen av banklånen är framför allt relaterad till utökad belåning på bo- lagets fastighetsportfölj för att minska andelen obligations- lån, samt finansiering av projektinvesteringar. Banklånens förfallostruktur och räntevillkor redovisas i not 22. Bolaget har som strategi att balansera exponeringen mot olika lån- givare som till övervägande del avser nordiska affärsbanker. Nedan visas bolagets banklån fördelat på olika långivare. Majoriteten av koncernens banklån omfattas av olika åtag- anden mot långivarna. Om åtagandena inte efterlevs kan lån- givaren begära att lånen återbetalas, helt eller delvis, i förtid. Åtagandena utgörs av branschnormala nyckeltal som måste vara uppfyllda. Exempel på åtaganden är räntetäckningsgrad och belåningsgrad som inte får under- respektive överstiga vissa nivåer. Andra exempel på åtaganden är att koncern- interna avtal ska vara marknadsmässiga, rapportering av nyckeltal och finansiell ställning ska lämnas per kvartal samt ställande av säkerheter i form av aktier i dotterbolag och pantbrev i fastigheter/tomträtter. Samtliga åtaganden mot bankerna var uppfyllda per årsskiftet. Obligationslån Ej säkerställda obligationslån uppgick netto efter avdrag för periodiserade lånekostnader till 1 751 mkr (2 302) per 31 december och utgjorde 9 procent (12) av fastigheternas marknadsvärde. NP3s MTN-program som lanserades juni 2022 med en ram om 5 mdkr spelade fortsättningsvis en viktig roll under 2023 avseende bolagets flexibilitet att emittera obligationslån i rätt tidsfönster. Under 2023 emitterades obligationslån vid två tillfällen om totalt 900 mkr dels i april om 500 mkr, dels i september om 400 mkr, samtidigt som 1 451 mkr återköptes eller återbetalades under året vilket sammantaget innebar att utestående obligationslån minskade med 551 mkr. Bolaget har tre finansiella åtaganden inom ramen för sina obligationslån vilka framgår av tabellen på nästa sida. Fördelning, säkerställd och icke säkerställd skuld 1) Netto efter periodiserade lånekostnader Ickesäkerställd skuld15,3%, 1825mkr 1) Säkerställdskuld84,7%, 10118mkr 1) Fördelning, finansieringskällor Banklån84,7%, 10118mkr 1) Obligationslån14,7%, 1751mkr 1) Certifikat0,5%,59mkr Övrigaskulder0,1%,15mkr Banklån, fördelning per långivare Lånevolym, mkr 3 000 3 500 4 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Bank A B C D E F Förändring av räntebärande låneskulder, mkr Räntebärande låneskulder 1 januari 2023 12 235 Emission av obligationslån 900 Utökad belåning i befintligt fastighetsbestånd 240 Projektfinansiering 220 Förvärvsfinansiering 94 Återbetalning obligationslån -1 451 Löpande amorteringar -263 Återbetalning banklån -22 Förändring nyttjandegrad kreditfaciliteter (inklusive förändring certifikatslån) -13 Minskning periodiserade lånekostnader 3 Räntebärande skulder 31 december 2023 11 943 25FINANSIERING Vidare finns vissa informationsåtaganden vad gäller kvartals- rapportering och årsredovisning samt att obligationslånet ska vara noterat vid Nasdaq Stockholm. Samtliga åtaganden var uppfyllda per årsskiftet. Certifikat Under slutet av 2021 lanserades ett certifikatsprogram med en total ram om 2 mdkr inom vilken 60 mkr (145) inklusive ränta hade emitterats per 31 december 2023, vilket motsvara- de 0,5 procent (1) av fastigheternas marknadsvärde. Löptiden för utestående certifikat per årsskiftet var högst 4 månader med en återstående genomsnittlig löptid om 2,7 månader. Certifikaten var klassificerade som kortfristig räntebärande skuld per 31 december. Back-up faciliteter uppgår till cirka 900 mkr som är kopplade till certifikatslånen. I faciliteterna är fastigheter ställda som säkerhet via pantbrev och innehåller liknande åtaganden som för bolagets banklån i det fall certifikatslånen inte refinansie- ras. Back-up faciliteterna har en löptid på upp till två år med löpande förlängningar. Det fortsatta volatila läget på kapitalmarknaden medförde under året att bolagets utestående volym av certifikatslån fortsatt var på en låg nivå jämfört med den maximala voly- men om 900 mkr som bolaget kan emittera via säkerställda back-up faciliteter. Finanspolicy NP3s finanspolicy syftar till att klargöra styrning, riskbe- gränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll av finansförvaltningen. Med stöd av finanspolicyn arbetar bolaget med att styra och hantera sina finansiella risker för att säkerställa kort- och långfristig kapitalförsörjning. Inom ramen för finanspolicyn har styrelsen definierat ett antal mål för finansförvaltningen med avseende på: • kapitalbindning, • räntebindning och • nyckeltal som belånings- och räntetäckningsgrad. Samtliga mål inom ramen för finanspolicyn var uppfyllda per årsskiftet. Grön finansiering Sedan 2020 har bolaget ett grönt ramverk för obligations- finansiering som förnyats vart tredje år med senaste upp- dateringen i september 2023. Under detta ramverk hade bolaget emitterat 1 767 mkr vid årsskiftet. Det gröna ramver- ket har utformats i linje med Green Bond Principles fram- tagna av ICMA (International Capital Market Association) och har utvärderats av en oberoende tredje part, CICERO Shades of Green. Ramverket, samt relaterade styrdokument och rapporteringsstandarder, har fått en ”Medium Green” bedömning från CICERO Shades of Green. Det gröna ramverket får användas för finansiering och refinansiering av kvalificerade gröna tillgångar baserat på ett portföljtänk, det vill säga finansieringen är ej direkt kopplad till individuella gröna tillgångar. Fastigheterna kvalificeras som gröna tillgångar utifrån ett antal kriterier; primärenergital enligt gränsvärden i EU-taxonomin ”top 15”, miljöcertifie- ringar, samt energibesparande investeringar. Vid utgången av 2023 uppgick värdet på bolagets gröna tillgångar till 4 286 mkr (3 413) vilket innebär en ökning om 26 procent (25). Bolaget har satt ett årligt tillväxtmål om 25 procent på portföljen av gröna tillgångar. Kapitalbindning Långfristiga räntebärande skulder, exklusive räntebärande skulder för nyttjanderätter, uppgick till 10 319 mkr (11 640) vid årsskiftet vilket motsvarade 86 procent (95) av totala räntebärande skulder. Räntebärande kortfristiga skulder efter justering för periodiserade lånekostnader uppgick till 1 624 mkr (595), varav 1 086 mkr avsåg förfall och amorteringar på banklån inom tolv månader, 468 mkr avsåg obligationslån, 60 mkr certifikatslån (inklusive ränta) och 10 mkr återbetal- ning av reversskuld. NP3 har som mål att minimera andelen kortfristiga ränte- bärande skulder för att minska refinansieringsrisken. Enligt tabellen i not 22 över de räntebärande skuldernas förfallo- struktur uppgick skulder med förfall inom tolv månader vid årsskiftet till 1 397 mkr. NP3 har som mål att i god tid före förfall genomföra refinansiering vilket bidrar till att reducera refinansieringsrisken. Av de kortfristiga bankskulderna om 871 mkr den 31 de- cember hade bolaget per datum för publicering av denna årsredovisning antingen genomfört refinansieringar eller erhållit kreditbeslut till ett belopp om 629 mkr. En majoritet av återstående kortfristiga banklån har förfall i december 2024. Hela obligationsförfallet om 468 mkr hanterades i samband med obligationsemissionen i februari 2024 dels genom återköp vid emissionen samt kommunikation att förtidsinlösa återstående del under april 2024. Som nämnt ovan minskade kapitalbindningen under året från 2,3 till 2,2 år huvudsakligen som en följd av genomförd refinansiering av banklån med kortare löptider. Räntebindning NP3s skuldportfölj omfattar huvudsakligen rörliga lån ba- serade på förändringar i Stibor 3 månader. För att begränsa ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i bolagets för- valtningsresultat används räntesäkringsinstrument i form av ränteswappar för att binda räntan. Genomsnittlig räntebind- ningstid uppgick till 2,1 år (1,9) vid årets slut. Vid årsskiftet var 42 procent (31) av låneportföljen räntesäkrad med en förfal- lostruktur mellan ett och nio år enligt not 23. Resterande del ligger räntebunden mot Stibor 3 månader. Genomsnittlig ränta efter räntesäkringar för bolagets rän- tebärande låneskulder uppgick till 5,07 procent (4,18) vid årsskiftet. Den genomsnittliga räntan före räntesäkringar uppgick för bank- och certifikatslån till 6,03 procent (4,06) (inklusive löftesprovision för back-up faciliteter) och för obligationslån 9,05 procent (6,33). Den högre genomsnittliga räntan vid utgången av 2023 förklaras huvudsakligen av en Åtaganden Covenant-nivå Nettobelåningsgrad < 70% Räntetäckningsgrad > 1,8 ggr Soliditet > 25% För obligationslån emitterade från och med september 2023 är covenant-nivån på räntetäckningsgraden > 1,5 ggr 26 FINANSIERING högre Stibor-nivå som delvis motverkats av bolagets räntesäkring. Nedan visas en känslighetsanalys för bolagets räntekostnader i det fall räntan förändras med +0,5 respektive +1,0 procent. Derivat För att begränsa ränterisken används räntederivat företrädesvis i form av ränte-swappar. Vid årets slut uppgick bolagets portfölj av ränte- derivat till 6 725 mkr. I derivatportföljen ingår räntederivat om 1 750 mkr vilka inte ingår i bolagets räntesäkringsportfölj och således inte i beräkningen av bolagets räntesäkringsgrad och räntebindning. Dessa kategorier av räntederivat har antingen en begränsning i skyddet uppåt i räntenivån eller kan förtidsstängas av motparten och är ett komplement till räntesäkringsportföljen för att reducera bolagets rän- tekostnader i en volatil marknad. Tabellen nedan visar övergripande bolagets räntederivatsportfölj. NP3s räntederivatsportfölj uppgick till 6 725 mkr varav 4 975 mkr avsåg räntesäkring. Swapp-avtalen (derivaten) värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde fastställs genom att använda marknadsräntor för respektive löptid och baseras på en diskontering av framtida kassaflöden. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivats marknadsvärde upplösts och värdeförändringar över tid påverkar inte eget kapital. Det sammanlagda marknadsvärdet för derivaten uppgick till 43 mkr (376) på balansdagen. Variationer i deri- vatens värdeförändring mellan kvartalen avspeglas huvudsakligen av förändringar i skillnader mellan förväntningar om framtida räntenivåer och derivatens räntebindning vid kvartalens slut med därtill hörande avtalslängd. Nettoeffekten av värdeförändringarna för året uppgick till -333 mkr. Den genomsnittliga nettoräntan för bolagets derivatportfölj inklusive dess Stiboreffekt, var per 31 december -2,50 procent (-1,01) med en räntebindning för räntesäkringsportföljen om 4,9 år. Genomsnittlig räntenivå Utgående Stibor 3M, periodslut Räntebindningens Stibor-effekt Räntebindning Lånens Stibor-effekt Lånemarginal Utgående STIBOR 3M, periodslut Räntederivatens STIBOR effekt Räntederivatsportfölj - fast ränta Lånens STIBOR-effekt Lånemarginal 5,07 4,18 700 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 BPS 31 dec 2022 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2023 418 507 405 271 87 37 215 -69 405 -228 234 243 Känslighetsanalys Förändring Årseffekt på räntekostnad Förändring Stibor 3 månader +0,5 % +37 mkr Förändring Stibor 3 månader +1,0 % +67 mkr Översikt - räntederivatsportfölj Mkr Nominellt belopp Återstående löptid, år Genomsnittlig fast ränta, % Marknads- värde Räntesäkringsportfölj 1) 4 975 4,9 1,19 114 Stängningsbara räntederivat 2) 1 000 9,9 2,20 -38 Performance-swappar 3) 750 4,7 3,07 -32 Totalt derivatportfölj 6 725 5,7 1,55 43 1) Marknadsvärde inkluderar forward-startad swap om 1 mdkr med löptid mars 2025 till 2030 till fast ränta 2,99 procent, ej beaktat i genomsnittlig fast räntenivå per 31 december 2023. 2) Stängningsbara räntederivat för motparten med början 8 augusti respektive 9 september 2024 därefter kvartalsvis till slutdag 8 november respektive 8 december 2033. Återstående löptid ovan förutsätter ingen förtida stängning av räntederivaten. 3) Avser räntederivat med en begränsning i ränteskyddet uppåt på nivåer i intervallet 4,40 till 4,50 procent. I det fall dessa nivåer möts eller överskrids för Stibor 3M förfaller swappen temporärt utan några flöden, det vill säga nettoeffekt är 0 kr. 27INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURE Intresseföretag och joint venture Större innehav i intresseföretag och joint venture NP3s andel av resultat från intresseföretag och joint venture, mkr Totalt intresseföretag och Joint venture Fastighetsbolaget Emilshus AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 1) 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec NP3s ägarandel, % 13,1 17,8 50,0 50,0 NP3s röstvärde, % 16,8 19,3 50,0 50,0 Kapitalandel 468 1 064 - 557 284 321 Förvaltningsresultat 76 81 38 35 31 32 Värdeförändringar fastigheter -93 83 -23 33 -68 49 Värdeförändringar finansiella instrument -3 25 -3 25 - - Skatt 0 -38 -7 -19 8 -16 Summa resultatandel -20 151 5 75 -29 65 1) Emilshus bokslutskommuniké publicerades senare än NP3s bokslutskommuniké, därav har resultatandelen för fjärde kvartalet fram till den 6 december baserats på den intjäningsförmåga som presenterades i Emilshus kvartalsrapport för januari-september 2023. Beräknad skattekostnad för fjärde kvartalet har antagits uppgå till 20,6 procent av intjäningsförmågan. Värdeförändringar för fjärde kvartalet har lämnats oförändrade i jämförelse med tredje kvartalet. Jämförelseperioden januari- december 2022 har beräknats på samma sätt. Intresseföretag och joint venture Resultatandelen från intresseföretag och joint venture avseende perioden januari till december uppgick till -20 mkr (151) varav förvaltningsresultatet uppgick till 76 mkr (81). Fastighetsbolaget Emilshus AB NP3 har under fjärde kvartalet avyttrat samtliga preferens- aktier i Emilshus och per den 6 december understeg bolagets ägarandel 15 procent. NP3 har vid denna tidpunkt gjort be- dömningen att Emilshus inte längre utgör ett intresseföretag till NP3. För perioden efter den 6 december redovisas ingen resultatandel och aktieinnehavet har i bolagets balansräk- ning omklassificerats till börsnoterade aktier. För perioden januari till den 6 december bidrog Emilshus med 38 mkr (35) till NP3s förvaltningsresultat och resultat- andelen för perioden uppgick till 5 mkr (75). Bolagets styrelse har inför årsstämman i maj 2024 föreslagit att en del av NP3s innehav i Emilshus delas ut till bolagets stamaktieägare via en sakutdelning. För mer information om styrelsen utdelningsförslag, se styrelsens förslag till vinst- disposition på sidan 114. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra NP3 äger 50 procent av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande 50 procent ägs av AB Sagax. Ess-Sierras verk- samhet består i att äga och förvalta fastigheter som utgörs av lagerlokaler och byggvaruhandel. Den uthyrbara arean uppgår till 184 000 kvadratmeter. Drygt 40 procent av fastig- hetsvärdet finns på orter där NP3 redan är etablerad idag. Syftet med joint venturesamarbetet är bland annat att kunna erbjuda hyresgästerna lokal service. Hyresintäkterna för året uppgick till 96 mkr (93) och fastig- hetsvärdet uppgick per 31 december till 1 475 mkr (1 610). För året bidrog Ess-Sierra med 31 mkr (32) till NP3s förvaltnings- resultat och resultatandelen uppgick till -30 mkr (65). Cibola Holding AB NP3 äger 31,6 procent av hotellfastighetsbolaget Cibola Holding AB. Cibola äger bland annat fem hotell- och spa- anläggningar. Fastigheterna är belägna i norra Sverige. Per 31 december uppgick NP3s kapitalandel till 104 mkr (99) och för året bidrog Cibola med 8 mkr (11) till NP3s för- valtningsresultat och den totala resultatandelen uppgick till 5 mkr (9). NP3s resultatandel från Cibola redovisas med ett kvartals fördröjning. Fastighets AB Jämtjägaren NP3 Fastigheter AB och Jämtkraft AB bedriver ett gemen- samt projekt för att bland annat uppföra ett huvudkontor och driftcentral för Jämtkraft. Projektet genomförs i det gemen- samt ägda bolaget Fastighets AB Jämtjägaren där parterna äger bolaget till 50 procent vardera och NP3 redovisar därför innehavet som ett joint venture. Projektet utgör en investe- ring om cirka 400 mkr och hyresavtal har tecknats på 15 och 20 år. Projektet finansieras dels genom tillskjutet kapital från ägarna, dels genom byggnadskreditiv i bank. Projektet att uppföra ett huvudkontor och driftcentral för Jämtkraft kommer att färdigställas under första kvartalet 2024 och tas i drift från och med den 1 april. Per 31 december uppgick NP3s kapitalandel till 73 mkr (73). 28 VÅR MARKNAD Vår marknad NP3 grundades 2010 i Sundsvall. Tidigt expanderade bolaget till Gävle och Östersund, därefter till flera andra orter i Norrland och Dalarna. Strategin är att verka på orter med stabil och växande befolkning och att koncen- trera beståndet till specifika områden på varje ort. År 2019 tog NP3 ett strategiskt beslut att för första gången göra större förvärv utanför norra Sverige. Ett bestånd byggdes upp i Karlstad, Örebro och Västerås, som idag utgör affärsområdet Mellansverige. NP3 vill fortsätta att växa i de tre mellansvenska städerna, men norra Sverige är och förblir bolagets bas. Tillväxt i Norrland Trots det fortsatt osäkra marknadsläget som uppstod under 2022 och som bestått under 2023 finns en stark framtidstro hos Norrlands företagare. Med rika naturresurser och grön energi, har Norrland bli- vit en europeisk tillväxtregion inom hållbar produktion och miljövänlig teknik vilket leder till ett minskat beroende av fossila bränslen och bidrar till Sveriges och Europas gröna omställning. Under de kom- mande decennierna planeras investeringar på över 1 100 mdkr i norra Sverige inom bland annat förnybar energi, elektrifiering och fossilfritt stål uppbackade i flertalet fall av traditionella större industribolag och investerare. • Gruvbolaget LKAB, ståltillverkaren SSAB och energibolaget Vattenfall avser att bygga en stor anläggning för fossilfri järn- svamp i Gällivare som ska starta 2026. Bolagen är först i världen med att producera stål framställt med vätgas istället för kol och koks. Totalt omfattar projektet en investering på 400 mdkr över en 20-årsperiod. • Även H2 Green Steel avser att bygga en storskalig fossilfri stål- tillverkning, med bas i Boden och Luleå. H2 Green Steels planer inkluderar en av Europas största vätgasfabriker och stålproduk- tionen är tänkt att starta 2024. I en första fas investeras 25 mdkr i projektet och anläggningen planeras vara i full drift 2030 och beräknas då sysselsätta cirka 1 750 personer. • I Skellefteå, en stad där NP3s närvaro är stark etablerar Northvolt Europas största fabrik för tillverkning av litiumjonbatterier för elbi- lar. Investeringen uppgå till 70–80 mdkr och beräknas skapa 4 000 arbetstillfällen när fabriken är fullt utbyggd år 2025. • I Torsboda i Timrå kommun med närhet till Sundsvall där NP3 har sitt huvudkontor avser green tech-företaget PTL investera över 13 mdkr i anodproduktion för litiumbatterier. Anläggningen, som blir den största i Europa för tillverkning av anodmaterial beräknas på sikt sysselsätta 1 900 människor. PTL:s satsning kommer att bli en av de viktigaste leverantörerna till batteritillverkaren Northvolt. De fyra projekten ovan syftar alla till grön omställning och när Norrland nu står i centrum för några av Sveriges största industri- investeringar på många decennier gynnas stora delar av det regionala näringslivet, inklusive fastighetsmarknaden och NP3. ”Ökad tillväxt och framtidstro i Norrland genom global grön omställning och ökad fokus på hållbar produktion.” 29VÅR MARKNAD NP3 en etablerad fastighetsägare i Norrland – en europeisk tillväxtregion NP3 är en etablerad fastighetsägare i Norrland och är verksam på flera orter där betydande miljardinvesteringar nu genomförs. Intresset för kommersiella fastigheter, bostäder och samhällsfastigheter ökar längs hela Norrlandskusten och även i Norrlands inland. För en lokal aktör som NP3 innebär utvecklingen en rad spännande möjligheter. Samtidigt har det osäkra och volatila marknadsklimatet, med en hög infla- tionstakt och stigande räntor som följd, påverkat världseko- nomin och då också Sverige, den svenska fastighetsmark- naden och NP3 som bolag. Trots oroligheterna i vår omvärld sker det mycket positivt i näringslivet på NP3s prioriterade orter, även vid sidan av de stora industriinvesteringar som sker i Norrland. Utöver Northvolts industrisatsning i Skellefteå så har de även eta- blerat ett forskningscentrum i Västerås och under slutet av 2022 flyttade börsnoterade Synsam sin glasögontillverkning från Asien till ett nytt produktions- och innovationscenter på Frösön utanför Östersund. Det osäkra geopolitiska läget i världen och Sveriges an- slutning till NATO har även inneburit en utbyggnad av det svenska försvaret med utlokalisering av militära förband och infrastruktur till den norra delen av landet. Visualisering Torsboda Syd/SWECO Befolkningsutveckling Befolkningsutvecklingen i riket som helhet uppgick till 0,6 procent under fjolåret och ökningen var den samma på NP3s huvudorter, 0,6 procent. Befolkningsökningen var positiv i alla NP3s huvudorter med undantag för Sundsvall och Dalarna där befolkningen var oförändrad i jämförelse med 2022. Den största befolkningsökningen i Norrland var under fjol- året i Skellefteå med nästan 3 procent, efterföljt av Umeå där ökningen uppgick till drygt 1 procent. På de orter där NP3 är verksam bodde i slutet av 2023 cirka 1,26 miljoner invånare. NP3-orter har haft en positiv befolkningstillväxt där antalet invånare ökat under ett flertal år till följd av ett positivt flyttnetto, det vill säga fler flyttar till än ifrån orterna. Sett över en tioårsperiod har befolkningen på NP3s huvudorter ökat med 8,1 procent vilket är mindre än i riket som helhet (9,7 procent) men mer än riket som helhet om man exkluderar storstäderna. Allra snab- bast har befolkningsökningen varit i Umeå samt i NP3s affärsområde Mellansverige (Västerås, Karlstad och Örebro), men även Östersund, Gävle, Skellefteå och Luleå har haft en stark befolkningsutveckling, som är viktiga drivkrafter för fastighetssektorn i NP3s geografiska områden. 30 VÅR MARKNAD Befolkningsutveckling NP3s huvudorter 2013-2023 Dalarna 1) Sundsvall Luleå Skellefteå Östersund Gävle Umeå Mellansverige 2) Totalt Riket 14 12 10 8 6 4 2 0 % Riket exkl. stor- stadsområden Befolkning 2023 antal invånare 3) Befolknings- utveckling 2013-2023 Befolknings- utveckling 2022-2023 Sundsvall 99 299 2,4 % -0,1 % Skellefteå 76 415 6,1 % 2,7 % Gävle 104 154 7,1 % 0,6 % Dalarna 1) 287 389 3,6 % -0,3 % Östersund 65 124 8,6 % 0,6 % Umeå 133 625 12,9 % 1,1 % Luleå 79 452 5,4 % 0,3 % Mellansverige 2) 416 961 12,5 % 0,9 % Samtliga NP3s affärsområden 1 262 419 8,1 % 0,6 % Riket exkl. storstadsområden 6 546 339 7,4 % 0,4 % Riket 10 581 643 9,7 % 0,6 % 1) Avser hela Dalarnas län. 2) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad, Örebro och Västerås. Värdena är oviktade per antal invånare per kommun. 3) Siffrorna för 2023 är baserad på statistik från november och Newsec har gjort en bedömning för helåret. Källa: SCB, bearbetat av Newsec 31VÅR MARKNAD Arbets- löshet 2023 Utveckling arbetslöshet 2023 1) Disponibel inkomst för hushåll, 2022 2) Utveckling disponibel inkomst, 2022 Sundsvall 5,8 % -1,0 495 3,7 % Skellefteå 3,3 % -0,5 484 -2,1 % Gävle 8,9 % -0,5 489 4,1 % Dalarna 3) 6,3 % -0,2 488 4,5 % Östersund 4,6 % -0,4 498 9,7 % Umeå 3,9 % -0,6 511 6,6 % Luleå 4,6 % -0,6 494 4,2 % Mellansverige 4) 7,5 % -0,2 507 4,5 % Samtliga NP3s affärsområden 5) 7,3 % -0,5 497 4,4 % Riket exkl. stor- stadsområden 6,1 % -0,3 487 4,3 % Riket 6,7 % -0,1 557 3,8 % Arbetslöshet 2023 Dalarna * Sundsvall Luleå Skellefteå Östersund Riket Riket exkl. stor- stadsområden Gävle Umeå Mellansverige ** 10 8 6 4 2 0 % Utveckling av disponibel inkomst, 2017-2022 Borlänge Gävle Falun Västerås Skellefteå Sundsvall Örebro Umeå Luleå R iket Karlstad Östersund 14 12 10 8 6 4 2 0 % Riket exkl. stor- stadsområden Arbetslöshetsutveckling inom NP3s regioner och orter, 2018-2023 (procentenheter) Dalarna 2) Sundsvall Luleå Skellefteå Östersund Gävle Umeå Mellansverige 3) 1,0 0,5 0 -0,5 -1,0 -1,5 -2,0 -2,5 3,0 Riket Riket exkl. stor- stadsområden Sysselsättning och inkomstutveckling Under 2023 ökade arbetslösheten i Sverige med 0,1 procentenheter i motsats till samtliga orter där NP3 är verksam och då framför allt i norra Sverige. I Skellefteå, Umeå, Östersund, Luleå, Sundsvall och Dalarna ligger arbetslösheten på en lägre nivå än i riket som helhet, medan ar- betslösheten ligger högre är riksgenomsnittet i Gävle och de tre städerna som utgör region Mellansverige. Sett över en femårsperiod mellan 2018 och 2023 har arbetslösheten ökat i Sverige med 0,4 procentenheter. I NP3s huvudorter i norra Sverige har förhållandet varit det motsatta där arbetslösheten minskat på samtliga orter och där Skellefteå är den ort som utmärker sig mest med en sänkt arbetslöshet på 2,5 procentenheter för femårsperioden. Därefter är minskningen som störst i Luleå med en minskad arbetslöshet på 1,6 procentenheter för perioden. I Mellansverige har också arbetslösheten minskat något där minskningen uppgick till 0,1 procentenheter för femårsperioden. De senaste 20 åren har hushållens disponibla inkomst utvecklats starkt i Sverige. Mellan åren 2021 och 2022 steg hushållens disponibla inkomst på samtliga orter där NP3 har verksamhet om man bortser från Skellef- teå där disponibel inkomst minskat något (när detta trycks finns ingen färskare statistik). För de orter där NP3 är verksam ökade den disponibla inkomsten mellan åren med i snitt med 4,4 procent, vilket är något över riket som helhet där den disponibla inkomsten steg med 3,8 procent eller 4,3 procent och man exkluderar storstadsområden. I Sverige uppgick den disponibla inkomsten för ett genomsnittligt hushåll vid slutet av 2022 till 557 100 kronor per år. På NP3s orter är motsvarande siffra 497 200 kronor – lägre än Sverigesnittet men högre än snittsiffran för riket exklusive storstadsregionerna. 1) Anges i procentenheter. 2) Medelvärde, tkr efter region, hushållstyp och ålder. 3) Med Dalarna avses i den här tabellsammanställningen NP3s huvudorter Falun och Borlänge. Siffran är oviktad per antal invånare per kommun. 4) Med Mellansverige avses i detta hänseende NP3s huvudorter Karlstad, Örebro och Västerås. Värdena är oviktade per antal invånare per kommun. 5) Oviktat per antal invånare per kommun. Källa: Arbetsförmedlingen, bearbetat av Newsec Transaktionsvolym per region 2023, % Storstadsregionerna56(40) Mellansverige4(2) Norrlandinkl.Dalarna3(6) ÖvrigaSverige37(52) Transaktionsvolym i Sverige per kategori 2023, % Bostäder22(24) Handel8(9) Industri/lager/logistik27(21) Hotell3(2) Kontor17(13) Samhällsfastigheter12(21) Övrigt11(10) Transaktionsvolym på NP3s marknader per län/stad 2023, % Västerås(29)(8) Örebro25(10) Västerbotten16(10) Gävleborg13(18) Dalarna11(18) Västernorrland3(19) Jämtland1(9) Norrbotten1(7) Karlstad1(1) Samhällsfastigheter5(45) Bostäder39(25) Industri/lager/logistik12(15) Kontor7(8) Hotell9(3) Handel23(1) Övrigt6(3) Transaktionsvolym i Norrland inklusive Dalarna per kategori 2023, % Källa: Newsec VÅR MARKNAD32 Transaktionsmarknaden För 2022 påverkades transaktionsvolymen på den svenska fastighets- marknaden kraftigt av förändringar och oro i vår omvärld där vi under kort tid fick kraftigt stigande räntor och en hög inflationstakt. Transak- tionsvolymen på den svenska marknaden uppgick till 220 mdkr för 2022 vilket i princip var en halvering jämfört mot 2021 då transaktionsvolymen uppgick till 400 mdkr. Vi har haft ett fortsatt osäkert marknadsläge un- der 2023 vilket resulterat i att transaktionsvolymen minskat ytterligare och uppgick till 104 mdkr under 2023 för den svenska fastighetsmark- naden. För Norrland och Dalarna minskade transaktionsvolymen mer än i riket som helhet. Totalt genomfördes fastighetsaffärer i Norrland och Dalarna till ett värde om 3 mdkr vilket kan jämföras med 2022 då det genomför- des affärer för 14 mdkr. Minskningen mellan åren uppgick till 79 procent vilket kan jämföras med riket som helhet där minskningen uppgick till 53 procent. Av totalt genomförda affärer i Norrland och Dalarna genomfördes större delen av affärerna, 2,7 mdkr i Västerbottens-, Gävleborgs-, och Dalarnas län där största andelen, 1 mdkr genomfördes i Västerbottens län. I Norrland och Dalarna utgör bostäder 39 procent av transaktionsvoly- men, handel 23 procent och industri, lager och logistik 12 procent vilket kan jämföras med hela Sverige där industri, lager och logistik stod för 27 procent, bostäder 22 procent och kontor 17 procent av transaktions- volymen. Utanför Norrland och Dalarna utmärker sig Västerås, där fastigheter till ett värde av 2 mdkr bytte ägare under 2023 vilket är en fördubbling jämfört mot 2022 då transaktionsvolymen uppgick till 1 mdkr. Fastighetsägande i norra Sverige Jämfört med södra och mellersta Sverige ägs kommersiella fastigheter i norra Sverige i större utsträckning av kommunala bolag, lokala och pri- vata fastighetsägare samt egenanvändare. Av de börsnoterade bolagen har Diös (med huvudkontor i Östersund) och NP3 de största fastighets- bestånden i Norrland, tredje största fastighetsägare i Norrland är Sam- hällsbyggnadsbolaget. NP3s lokala förankring och långa erfarenhet ger bolaget en fördel gent- emot andra aktörer på Norrlandsmarknaden. Genom en långsiktig lokal närvaro har NP3 lyckats skaffa sig en unik position med god lokalkän- nedom och erfarenhet. Mot bakgrund av ett osäkert marknadsläge, en osäker omvärld och en volatil kapitalmarknaden har NP3 förvärvstakt sedan halvårsskiftet 2022 varit begränsad. Under slutet av 2023 har dock noterats att marknadslä- get delvis stabiliserats till följd av kapitalmarknadens förväntningar om framtida räntesänkningar vilket på sikt bedöms skapa förutsättningar för gradvis ökade förvärv och investeringar som i sin tur bidrar till att skapa ytterligare värdetillväxt för NP3. Volym för strukturaffärer och portföljaffärer har fördelats per region där denna är publik, annars bedömts baserad på tillgänglig information. 33VÅR MARKNAD Tio största fastighetsaffärerna i Norrland 2023 (exkl. strukturaffärer) Månad Säljare Köpare Area, kvm Värde, mkr Fastighetsbeteckning/objekt Dec Diös Nordvestor 43 000 788 Fyra fastigheter i Skellefteå Maj N/A Storsala 6 100 250 Två fastigheter i Gävle Mar Mellansvenska Tecnolift Framfastgruppen 50 000 200 Tio fastigheter i Borlänge Maj Diös Midstar 14 000 200 En fastighet i Borlänge Okt Point Properties AB Hedern Fastigheter 13 600 165 Två fastigheter i Timrå och Örnsköldsvik Dec K2A Fastigheter Bantorget Hyresbostäder 3 900 136 Äppellunden 1 i Umeå Dec BTS Holding DB Schenker E/T 105 Norränget 6:2 i Hudiksvall Dec Samhällsbyggnadsbolaget Rättviks kommun 8 500 103 Sjukhemmet 1 i Rättvik Mar Privatperson Bostadsrättsförening E/T 101 Kronopark 1:436 i Malung Dec M2 Gruppen Karlsarvet Invest AB 6 800 100 Söder 9:8 i Gävle Bedömt värde Källa: Newsec Börsnoterade fastighetsbolag med störst ägande i Norrland Fastighetsvärde i Norrland, mkr 1. Diös 25 908 2. NP3 Fastigheter 15 835 3. Samhällsbyggnadsbolaget 11 485 4. Nyfosa 4 905 5. Neobo 3 842 6. Balder 3 348 7. Fastpartner 2 232 8. Intea 2 158 9. Klarabo 2 148 10. Castellum 897 Där exakt volym inte är publik har denna bedömts baserad på tillgänglig information. Avser värden 30 september 2023 Bolagets tänkta börsnotering är pausad med anledning av det rådande marknadsläget. Källa: Newsec Största affärerna i Norrland 2023 Trots det osäkra och volatila marknadsklimatet har det under året skett några större fastighetstransaktioner i norra Sverige. Den största fastighetsaffären skedde i december där Nordvestor Fastigheter förvärvade fyra handelsfastigheter i Skellefteå från Diös för 788 mdkr. I Gävle har Storsala förvärvat ett centralt belägna bostäder för 250 mkr. Utöver ovan kan nämnas en affär där Framfastgruppen förvärvat tio fastigheter i Borlänge för 200 mkr inom segmenten lager, lätt industri, handel och kontor samt Midstar som förvärvat en hotellfastighet från Diös för 200 mkr även den belägen i Borlänge. 35VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN Våra affärsområden Affärsområde Sundsvall Antal fastigheter totalt 122 Uthyrbar area, tusen kvm 409 Hyresvärde, mkr 423 Antal medarbetare 6 Affärsområde Umeå Antal fastigheter totalt 46 Uthyrbar area, tusen kvm 217 Hyresvärde, mkr 231 Antal medarbetare 4 Affärsområde Gävle Antal fastigheter totalt 73 Uthyrbar area, tusen kvm 272 Hyresvärde, mkr 271 Antal medarbetare 3 Affärsområde Mellansverige Antal fastigheter totalt 54 Uthyrbar area, tusen kvm 142 Hyresvärde, mkr 155 Antal medarbetare 2 Affärsområde Skellefteå Antal fastigheter totalt 53 Uthyrbar area, tusen kvm 237 Hyresvärde, mkr 238 Antal medarbetare 3 Piteå 2,9 % (3,1) Luleå 5,7 % (5,8) Haparanda 0,5 % (0,5) Östersund 9,6 % (10,0) Affärsområde Dalarna Antal fastigheter totalt 68 Uthyrbar area, tusen kvm 341 Hyresvärde, mkr 282 Antal medarbetare 3 Affärsområde Luleå Antal fastigheter totalt 50 Uthyrbar area, tusen kvm 220 Hyresvärde, mkr 262 Antal medarbetare 5 Affärsområde Östersund Antal fastigheter totalt 41 Uthyrbar area, tusen kvm 159 Hyresvärde, mkr 202 Antal medarbetare 4 Gällivare 1,6 % (1,6) NORRBOTTEN VÄSTERBOTTEN JÄMTLAND DALARNA VÄRMLAND ÖREBRO VÄSTMANLAND GÄVLEBORG VÄSTERNORRLAND Kiruna 1,2 % (1,3) Skellefteå 12,1 % (12,1) Umeå 8,6 % (8,9) Örnsköldsvik 2,2 % (2,0) Sollefteå 1,9 % (1,8) Timrå 3,1 % (3,0) Sundsvall 15,0 % (15,3) Bollnäs 0,7 % (0,7) Sandviken 0,6 % (0,6) Gävle 11,9 % (12,1) Örebro 1,0 % (0,8) Västerås 2,8 % (1,6) Falun 5,6 % (5,7) Mora 1,3 % (1,3) Borlänge 5,7 % (6,0) Karlstad 2,4 % (2,4) Uddevalla 0,5 % (-) Färgerna visar NP3s åtta affärsområden och vilka kommuner 1) som ingår i respektive affärsområde. Siffran efter kommunen visar hur stor andel av bolagets fastighetsvärde som finns i respektive kommun. Antalet medarbetare i tabellerna gäller per 31 december och inkluderar inte koncerngemensamma tjänster. 1) Endast kommuner som har mer än 0,5 % i andel av fastighetsvärde är markerade på kartan. 36 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN Nettouthyrning, mkr 2023 Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -26 Tecknade hyresavtal 37 Nettouthyrning 10 Area per fastighetskategori Area per fastighetskategori Hyresvärde per fastighetskategori Hyresvärde per fastighetskategori Nettouthyrning, mkr 2023 Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -47 Tecknade hyresavtal 43 Nettouthyrning -4 Vakansförändring, mkr 2023 Ingående vakansvärde 1 jan 34 Vakansvärde, förvärvade fastigheter - Vakansvärde, avyttrade fastigheter - Nettoförändring av in-/avflyttningar 9 Vakansvärde 43 Justering vakanshyror - Utgående vakansvärde 43 Vakansförändring, mkr 2023 Ingående vakansvärde 1 jan 12 Vakansvärde, förvärvade fastigheter - Vakansvärde, avyttrade fastigheter - Nettoförändring av in-/avflyttningar 4 Vakansvärde 16 Justering vakanshyror - Utgående vakansvärde 16 AO Sundsvall 31 dec 2023 2022 Antal fastigheter totalt 122 121 Uthyrbar area, tusen kvm 409 406 Hyresvärde, mkr 423 394 Ekonomisk vakans, % 10 9 Fastighetsvärde, mkr 4 213 4 141 AO Gävle 31 dec 2023 2022 Antal fastigheter totalt 73 71 Uthyrbar area, tusen kvm 272 264 Hyresvärde, mkr 271 248 Ekonomisk vakans, % 6 5 Fastighetsvärde, mkr 2 793 2 761 Affärsområde Sundsvall Affärsområde Gävle Industri45%(44) Handel22%(22) Kontor11%(11) Logistik9%(9) Övrigt13%(14) Industri56%(57) Handel17%(18) Kontor10%(11) Logistik9%(7) Övrigt8%(7) Industri62%(64) Handel16%(16) Kontor8%(9) Logistik7%(6) Övrigt7%(5) Industri53%(53) Handel18%(18) Kontor10%(10) Logistik8%(8) Övrigt11%(11) Sundsvall är NP3s största affärsområde, sett till både fastighetsvärde och hyres- värde. Den största kommunen inom affärsområdet är Sundsvall där också det största antalet fastigheter är belägna. Timrå som angränsar till Sundsvall är den kommun i affärsområdet där näst flest fastigheter finns. Sundsvall och Timrå står tillsammans för 83 procent av affärsom- rådets hyresvärde. Utöver Sundsvall och Timrå äger bolaget fastigheter i bland annat Sollefteå och Härnösand. I Sollefteå består fastighetsbeståndet huvudsakligen av tidigare regementet I21 som nu utveck- las till följd av Försvarsmaktens nyetable- ring i kommunen. I Sollefteå är Fortifika- tionsverket NP3s största hyresgäst och K-Bygg Sverige den näst största. I Sundsvallsområdet är handels- och industrisektorn väletablerad, inte minst till följd av den expansion och utveckling som skett av Birstaområdet. I Birsta, som är mest känt för sitt handelsområde, äger NP3 främst logistik- och handelsfastighe- ter. Birsta ligger strategiskt mellan E4 och E14 och även med närhet till Timrå vilket gör området attraktivt och efterfrågat. Bland större hyresgäster kan nämnas Systembolaget, Dagab Inköp & Logistik samt PostNord. Större projekt som pågår är bland annat en skadeverkstad åt Berners på drygt 3 400 kvadratmeter samt ett projekt där en befintlig fastighet byggs om till vård- central, båda i Sundsvall. Gävle är det näst största affärsområdet sett till fastighetsvärde och tredje störs- ta sett till hyresvärde. Största delen av fastighetsbeståndet är beläget i Gävle och utgör 84 procent av affärsområdets hyresvärde. Därutöver ägs fastigheter i Bollnäs, Söderhamn och Sandviken. I Gävle har efterfrågan på lokaler gynnats av stora infrastruktursatsningar som till exempel utbyggnaden av E4 och utbyggnaden av stambanan. I affärsområdet har NP3 valt att fokuse- ra fastighetsbeståndet inom främst två områden i Gävle, Näringen och Sörby Urfjäll. Näringen är ett centralt beläget industriområde där NP3 äger många business-to-business-handelsfastig- heter. Sörby Urfjäll är NP3s största område i Gävle och ett område där NP3 är den dominerande fastighets- ägaren. Fastighetsbeståndet innefattar bland annat logistik, business-to-busi- ness-handel och lätt industri. De tre största hyresgästerna i affärsom- rådet utgörs av BGA Group, Trelleborg Sealing Solutions och PostNord. I Högom genomförs en nybyggna- tion av en industrilokal på drygt 1 900 kvadratmeter och i Sörby Urfjäll pågår ett utbyggnadsprojekt för befintlig hy- resgäst, BGA. Projekten beräknas vara färdigställa under andra- och tredje kvartalet. Antal fastigheter per ort Antal fastigheter per ort Sundsvall89(89) Timrå16(16) Härnösand6(6) Sollefteå6(5) Övrigt5(5) Gävle57(55) Sandviken7(7) Bollnäs6(6) Söderhamn3(3) 37VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN Huvudorterna i affärsområdet utgörs av Falun och Borlänge där fastighets- beståndet på dessa två orter utgör 86 procent av affärsområdets hyresvärde. Affärsområdet är NP3s näst största sett till hyresvärde och tredje största sett till fastighetsvärde. Utöver Falun och Borlänge ägs fastigheter i bland annat Mora, Leksand och Ludvika. Dalarna med NP3s huvudorter Falun och Borlänge utgör en integrerad ar- betsmarknadsregion med stor pendling mellan orterna. En förväntad fortsatt befolkningstillväxt ställer krav på nyproduktion på marknaden, där såväl industri-, lager- och andra kommersiella fastighetsslag ser en ökad efterfrågan även om mycket omsätts mellan mindre lokaler. I Falun ligger även en av NP3s största fastighet till area och fastig- hetsvärde, Främby 1:56. Ursprungligen producerades axlar till lastbilar och bus- sar på fastigheten. Fastigheten har idag utvecklats till en blandning av verksam- heter såsom industri, idrott, utbildning, handel med mera. Större hyresgäster är bland annat LEAX Falun, Svenska Krämfabriken och Region Dalarna. Nettouthyrning, mkr 2023 Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -17 Tecknade hyresavtal 20 Nettouthyrning 3 Area per fastighetskategori Area per fastighetskategori Hyresvärde per fastighetskategori Hyresvärde per fastighetskategori Vakansförändring, mkr 2023 Ingående vakansvärde 1 jan 17 Vakansvärde, förvärvade fastigheter - Vakansvärde, avyttrade fastigheter - Nettoförändring av in-/avflyttningar 0 Vakansvärde 18 Justering vakanshyror - Utgående vakansvärde 18 Vakansförändring, mkr 2023 Ingående vakansvärde 1 jan 6 Vakansvärde, förvärvade fastigheter - Vakansvärde, avyttrade fastigheter - Nettoförändring av in-/avflyttningar 3 Vakansvärde 9 Justering vakanshyror - Utgående vakansvärde 9 AO Dalarna 31 dec 2023 2022 Antal fastigheter totalt 68 67 Uthyrbar area, tusen kvm 341 339 Hyresvärde, mkr 282 264 Ekonomisk vakans, % 6 7 Fastighetsvärde, mkr 2 624 2 648 AO Östersund 31 dec 2023 2022 Antal fastigheter totalt 41 41 Uthyrbar area, tusen kvm 159 159 Hyresvärde, mkr 202 191 Ekonomisk vakans, % 4 3 Fastighetsvärde, mkr 1 963 1 998 Affärsområde Dalarna Nettouthyrning, mkr 2023 Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -15 Tecknade hyresavtal 15 Nettouthyrning 0 Affärsområde Östersund Industri66%(66) Handel13%(13) Logistik11%(11) Kontor7%(7) Övrigt3%(3) Industri69%(68) Handel13%(13) Logistik11%(11) Kontor5%(6) Övrigt2%(2) Industri37%(37) Handel21%(22) Kontor19%(19) Logistik3%(3) Övrigt20%(19) Industri51%(50) Handel16%(17) Kontor16%(16) Logistik4%(4) Övrigt13%(13) Majoriteten av fastigheterna i affärs- området ligger i Östersunds kommun och står för i princip hela hyresvärdet. Arbetsmarknaden är stabil vilket till viss del förklaras av en stark offentlig sektor där kommun och landsting utgör stora arbetsgivarna. Även Arbetsförmedlingen är en stor arbetsgivare inom kommu- nen och är NP3s största hyresgäst i Östersund. Näst största hyresgästen i kommunen är Jonsson & Paulsson Industri. I kategorin handel är NP3s fastighets- bestånd främst lokaliserat till Lillänge handelsområde som är ett av norra Sveriges starkaste externhandelsom- råden. Utöver Lillänge är fastighets- beståndet koncentrerat till Stadsdel Norr och Odenskog. Fastigheterna på Stadsdel Norr utgörs av tidigare Jämt- lands fältjägarregementes fastigheter. Området består främst av kontor och lokaler för skolverksamhet. Odenskog är ett attraktivt område för lättare industri samt business-to-business-handel. På Stadsdel Norr bedriver NP3 och Jämtkraft AB ett gemensamt projekt för att bland annat uppföra ett huvud- kontor och driftcentral för Jämtkraft, projektet inkluderar även byggnation av kontorslokaler och lokal för restaurang- verksamhet. Projektet beräknas vara färdigställt under andra kvartalet 2024. Antal fastigheter per ort Antal fastigheter per ort Östersund38(38) Övriga3(3) Falun29(28) Borlänge24(24) Mora9(9) Leksand3(3) Övriga3(3) 38 VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN Fastighetsbeståndet i affärsområdet är koncentrerat till norra Sveriges största kommun, Umeå men även Örnsköldsvik ingår i affärsområdet. Fastigheterna i Umeå står för 75 procent av hyresvärdet, resterande del av hyresvärdet kommer från fastigheter i Örnsköldsvik där man också finner affärsområdets största hyresgäst, BAE Systems Hägglunds som är hyresgäst i fastigheten Norrlungånger 2:144, en av NP3s största fastigheter sett till både till lokalyta och fastighetsvärde. I Umeå är fastigheterna främst kon- centrerade kring Östteg, Ersboda och Västerslätt. Östteg är ett eftertraktat och expanderande område som är beläget i direkt anslutning till handelsområdet Söderslätt, där IKEA är etablerat. På Östteg innehar NP3 såväl business- to-business-, handels-, industri- och kontorsfastigheter samt mark. NP3s största fastighetsbestånd i Umeå-om- rådet ligger på Ersboda som är Umeås största handelsområde. På Ersboda finns bland annat MIO möbler som är en av NP3s största hyresgäster i Umeå. På Ersboda hittar man även Dollarstore som också är en hyresgäst till NP3. Därutöver utgör Skanska Sverige och Länstrafiken i Västerbotten några av de största hyres- gästerna i affärsområdet. Affärsområdet är i sin helhet kon- centrerat till Skellefteå kommun och etablerades 2021 i samband med ett större portföljförvärv från kommunäg- da Skellefteå Industrihus. Skellefteå har präglats och präglas av Northvolts fabriksetablering i regionen för tillverk- ning av litiumjonbatterier för elbilar. Etableringen har fungerat som en till- växtmotor för underleverantörer samt service- och anläggningsföretag. Detta har resulterat i en stark hyresmarknad och då framför allt för industrilokaler. NP3s dominerande fastighetskategori i Skellefteå är industri som utgör 69 pro- cent av affärsområdets hyresvärde och hela 73 procent av arean. Större hyres- gäster utgörs av Latitude 64, Skellefteå Kommun och Nefab Packaging. NP3s fastighetsbestånd i Skellefteå är i huvudsak beläget i ytterområden och i närheten av centrumkärnan där man bland annat kan nämna områden som Hedensbyn, Hammarängen, Sörböle och Anderstorp. Bland projekt kan nämnas en om- byggnation av kontorslokaler till gym i Anderstorp med en total uthyrbar area om 2 400 kvadratmeter. Projektet fär- digställdes under första kvartalet 2023. Nettouthyrning, mkr 2023 Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -27 Tecknade hyresavtal 32 Nettouthyrning 5 Nettouthyrning, mkr 2023 Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -33 Tecknade hyresavtal 37 Nettouthyrning 4 AO Umeå 31 dec 2023 2022 Antal fastigheter totalt 46 45 Uthyrbar area, tusen kvm 217 212 Hyresvärde, mkr 231 210 Ekonomisk vakans, % 6 5 Fastighetsvärde, mkr 2 175 2 152 AO Skellefteå 31 dec 2023 2022 Antal fastigheter totalt 53 53 Uthyrbar area, tusen kvm 237 235 Hyresvärde, mkr 238 216 Ekonomisk vakans, % 5 8 Fastighetsvärde, mkr 2 483 2 401 Industri47%(47) Handel29%(29) Kontor12%(12) Övrigt12%(12) Industri69%(70) Handel13%(11) Kontor8%(8) Logistik3%(3) Övrigt9%(8) Industri53%(52) Handel25%(26) Kontor10%(10) Övrigt12%(12) Industri73%(74) Handel10%(9) Kontor7%(7) Logistik3%(3) Övrigt7%(7) Area per fastighetskategori Area per fastighetskategori Hyresvärde per fastighetskategori Hyresvärde per fastighetskategori Antal fastigheter per ort Antal fastigheter per ort Affärsområde Umeå Affärsområde Skellefteå Umeå41(41) Örnsköldsvik5(4) Skellefteå53(53) Vakansförändring, mkr 2023 Ingående vakansvärde 1 jan 11 Vakansvärde, förvärvade fastigheter - Vakansvärde, avyttrade fastigheter - Nettoförändring av in-/avflyttningar 4 Vakansvärde 15 Justering vakanshyror - Utgående vakansvärde 15 Vakansförändring, mkr 2023 Ingående vakansvärde 1 jan 17 Vakansvärde, förvärvade fastigheter - Vakansvärde, avyttrade fastigheter - Nettoförändring av in-/avflyttningar -6 Vakansvärde 11 Justering vakanshyror - Utgående vakansvärde 11 39VÅRA AFFÄRSOMRÅDEN NP3s huvudorter inom affärsområde Mellansverige utgörs av Karlstad och Västerås. Med ett strategiskt läge och goda kommunikationer är regionen ett starkt logistikcentrum. Den kommersi- ella fastighetsmarknaden har gynnats av regionens positiva befolkningstillväxt som har varit bland den högsta i hela landet. Mellansverige är NP3s minsta affärsområde där fastighetsvärdet utgör cirka 8 procent av NP3s totala fastighetsvärde. NP3 vill dock och har en ambition att fortsätta att förvärva fastigheter och växa i Mellansverige. Största delen av fastighetsbeståndet finns i Västerås och utgör 36 procent av affärsområdets hyresvärde. Det näst största fastighetsbeståndet ligger i Karlstad som står för 32 procent av hyresvärdet. De största hyresgästerna utgörs av Assemblin El, K-Rauta och Plantagen. Bland projekt som avslutats under året kan nämnas ett nybyggnationsprojekt i Uddevalla av handelslokaler för Jysk på 2 200 kvadratmeter. Projektet färdig- ställdes under fjärde kvartalet 2023. I affärsområde Luleå ingår även Piteå, Gällivare, Kiruna, Boden och Haparan- da. Största delen av fastighetsbestån- det ligger i Luleå och utgör 44 procent av affärsområdets hyresvärde. De största hyresgästerna i affärsområdet är Scania, PostNord och Rusta. I Luleå är NP3 primärt verksamt på Storheden och Notviksstan som är belägna strax utanför Luleå centrum. NP3 äger även fastigheter på Bergnäset som ligger nära Kallax flygplats samt Porsödalen i närheten av universitetet. I Piteå utgörs drygt hälften av NP3s totala hyresvärde av fastigheter belägna i BackCity, Piteås enda externa han- delsplats. I området återfinns förutom handel även service- och industriföre- tag. Stora hyresgäster i området är Willys, ÖoB, Step In och Stadium Outlet. Bland pågående projekt kan nämnas en ombyggnation av kontorslokaler i Ytterviken som ligger i närheten av universitetet samt ett projekt där kon- torslokaler byggs om i kombinerad med energibesparande åtgärder. Projekten beräknas vara färdigställda under andra kvartalet 2024. Nettouthyrning, mkr 2023 Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -34 Tecknade hyresavtal 46 Nettouthyrning 12 AO Luleå 31 dec 2023 2022 Antal fastigheter totalt 50 50 Uthyrbar area, tusen kvm 220 217 Hyresvärde, mkr 262 241 Ekonomisk vakans, % 4 6 Fastighetsvärde, mkr 2 434 2 445 AO Mellansverige 31 dec 2023 2022 Antal fastigheter totalt 54 40 Uthyrbar area, tusen kvm 142 120 Hyresvärde, mkr 155 115 Ekonomisk vakans, % 10 9 Fastighetsvärde, mkr 1 590 1 260 Nettouthyrning, mkr 2023 Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -10 Tecknade hyresavtal 14 Nettouthyrning 4 Handel42%(42) Industri37%(37) Kontor10%(11) Logistik7%(7) Övrigt4%(3) Handel47%(47) Industri31%(32) Kontor10%(10) Logistik7%(7) Övrigt5%(4) Industri65%(65) Handel27%(29) Kontor5%(3) Övrigt3%(3) Industri70%(70) Handel24%(26) Kontor4%(2) Övrigt2%(2) Affärsområde MellansverigeAffärsområde Luleå Luleå22(22) Piteå18(18) Gällivare4(4) Övriga6(6) Karlstad15(14) Västerås22(10) Övriga17(16) Area per fastighetskategori Area per fastighetskategori Hyresvärde per fastighetskategori Hyresvärde per fastighetskategori Antal fastigheter per ort Antal fastigheter per ort Vakansförändring, mkr 2023 Ingående vakansvärde 1 jan 14 Vakansvärde, förvärvade fastigheter - Vakansvärde, avyttrade fastigheter - Nettoförändring av in-/avflyttningar -3 Vakansvärde 10 Justering vakanshyror - Utgående vakansvärde 10 Vakansförändring, mkr 2023 Ingående vakansvärde 1 jan 11 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2 Vakansvärde, avyttrade fastigheter - Nettoförändring av in-/avflyttningar 3 Vakansvärde 15 Justering vakanshyror - Utgående vakansvärde 15 40 AKTIEN OCH ÄGARNA Handeln med aktien på Nasdaq Stockholm Stängningskurs, kr Antal transaktioner i snitt per handelsdag Omsättningshastighet, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Helår 2023 Helår 2022 Helår 2023 Helår 2022 Helår 2023 Helår 2022 Stamaktie 233,00 198,60 347 752 19 40 7,9 20,9 Preferensaktie 27,20 24,80 86 119 18 36 0,7 1,6 Aktien och ägarna NP3s stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade per den 31 december 10 868 aktieägare (11 339). Vid årets slut uppgick aktiekursen för stamaktien till 233,00 kr (198,60) vilket motsvarade ett börsvärde om 13 397 mkr (10 845). Därutöver tillkommer preferensaktier- na med ett börsvärde om 1 034 mkr (942). Årets högsta betalkurs för stamaktien var 255,00 kr och noterades den 2 februari. Årets lägsta kurs noterades den 25 och 26 oktober och var 140,00 kr. Den volymviktade genom- snittskursen för stamaktien under perioden var 196,74 kr (249,04). Aktiekursen har under de senaste tolv månaderna stigit med 17 procent (-45) att jämföras med Nasdaqs fastighetsindex (OMXS Real Estate PI) som under samma period hade en avkastning på 17 procent (-45) och Carnegies fastighets- index (CREX) som hade en avkastning på 16 procent (-45). Aktiens totalavkastning som definieras som aktiekursut- veckling inklusive återinvesterad utdelning har för året gett en avkastning på 19 procent (-44) att jämföras med Nasdaqs totalavkastningsindex för fastighetsbolag (OMXS Real Estate GI) som haft en avkastning på 20 procent (-43). Nasdaqs totalavkastningsindex (OMXS GI), som visar den genom- snittliga utvecklingen på hela Stockholmsbörsen inklusive utdelningar, hade under samma period en avkastning på 19 procent (-21). Eget kapital och bolagets stamaktie substansvärde Eget kapital uppgick till 7 849 mkr (7 663) varav preferens- kapital 1 216 mkr (1 216) och innehav utan bestämmande inflytande 33 mkr (46). I februari 2023 har NP3s styrelse med stöd av det emissions- bemyndigande som erhölls vid årsstämman den 4 maj 2022, beslutat om och genomfört en riktad nyemission av 2 750 000 stamaktier. I juli 2023 har teckningsoptioner utnyttjats och 138 918 stamaktier emitterades. Detta skedde som en följd av det beslut som fattades på bolagets årsstämma den 15 juni 2020 om införandet ett treårigt incitamentsprogram. Nyemis- sionerna har inneburit att antalet aktier i bolaget ökade från 92 607 856 aktier till 95 496 774 aktier vilket resulterade i att det fanns totalt 57 496 774 stamaktier och 38 000 000 pre- ferensaktier vid årets slut. Efter avdrag för preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande motsvarade eget kapital 114,78 kr per stamaktie (117,21). Soliditeten i bolaget uppgick till 36 procent (35). NP3 volym 1000-tal/månad NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI NP3s totalavkastning jämfört med Nasdaq Stockholms totalavkastningsindex Volym 1000-tal Stängnings- kurs, kr NP3 volym 1000-tal/månad NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex NP3s kursutveckling jämfört med Carnegie Fastighetsindex Volym 1000-tal Stängnings- kurs, kr 2022-12-31 2023-01-31 2023-02-28 2023-12-31 2023-11-30 2023-10-31 2023-03-31 2023-04-30 2023-05-31 2023-06-30 2023-07-31 2023-08-31 2023-09-30 2022-12-31 2023-01-31 2023-02-28 2023-12-31 2023-11-30 2023-10-31 2023-03-31 2023-04-30 2023-05-31 2023-06-30 2023-07-31 2023-08-31 2023-09-30 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 20,00 70,00 120,00 170,00 220,00 270,00 320,00 370,00 0,00 200,00 400,00 600,00 800,00 1000,00 1200,00 1400,00 1600,00 1800,00 2023-01-02 2023-02-02 2023-03-02 2023-04-02 2023-05-02 2023-06-02 2023-07-02 2023-08-02 2023-09-02 2023-10-02 2023-11-02 2023-12-02 NP3 stängningskurs/totalavkastning vs OMX Stockholm GI & OMX Real Estate GI NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI 370 320 270 220 170 120 70 20 300 250 200 150 100 50 0 0,00 50,00 100,00 150,00 200,00 250,00 300,00 0,00 200,00 400,00 600,00 800,00 1000,00 1200,00 1400,00 1600,00 1800,00 2023-01-02 2023-02-02 2023-03-02 2023-04-02 2023-05-02 2023-06-02 2023-07-02 2023-08-02 2023-09-02 2023-10-02 2023-11-02 2023-12-02 NP3 stängningskurs vs Carnegie Fastighetsindex NP3 volym / 1000 NP3 stängning skurs Carn egie Fastighetsindex Svenskajuridiskapersoner70(69) Svenskafysiskap e rsoner15(15) Utländskajuridiskapersoner15(16) Utländskafysiskapersoner0(0) Ägarkategorier, aktiekapitalandel, % Aktiefakta per 31 dec 2023 Marknadsplats: Nasdaq Stockholm, Large Cap Börsvärde: 14 430 mkr Antal aktieägare: 10 844 Stamaktier Antal: 57 496 774 Stängningskurs: 233,00 ISIN: SE0006342333 Preferensaktier Antal: 38 000 000 Stängningskurs: 27,20 ISIN: SE0010820514 AKTIEN OCH ÄGARNA 41 Utdelning av förvaltningsresultat efter aktuell skatt Mkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec Förvaltningsresultat 745 785 661 558 487 Aktuell skatt -68 -55 -44 -49 -38 Förvaltningsresultat efter aktuell skatt 677 730 617 509 449 Utdelning 391 1) 363 310 270 241 Utdelning i procent av förvaltnings- resultat efter aktuell skatt 58 % 50 % 50 % 53 % 54 % Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till stam- och preferensaktieägare. 1) Utgör styrelsens förslag, för mer information om styrelsens förslag till utdelning se ovan, se även Styrelsens förslag till vinstdisposition på sidan 114. Långsiktigt substansvärde uppgick till 7 796 mkr (7 272) vilket motsvarar 135,58 kr per stamaktie (133,17). Aktiekursen vid årets slut var 203 procent (169) av det egna kapitalet per stamaktie och 172 procent (149) av det lång- siktiga substansvärdet per stamaktie. Styrelsens förslag till utdelning Styrelsens förslag till utdelning utgörs dels av en sakutdelning, dels av kon- tant utdelning. Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) (”Emilshus”) där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus. Utöver sakutdelningen föreslås en kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie. Baserat på Emilshus B-akties aktiekurs per 31 december 2023 om 31,80 kr motsvarar sakutdelningen ett värde om 3,975 kr/stamaktie i NP3. Med en kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie uppgår värdet på den totala utdel- ningen till 5,475 kr/stamaktie (5,00). Stamaktieutdelningen föreslås fördelas på fyra tillfällen där sakutdelningen sker efter årsstämman i maj. Därefter fördelas den kontanta utdelningen på tre utbetalningstillfällen med vardera 0,50 kr/stamaktie. Styrelsen föreslår vidare en utdelning på bolagets preferensaktie om 2,00 kr/preferensaktie (2,00) att utbetalas vid fyra tillfällen med vardera 0,50 kr. Total föreslagen utdelning uppgår till 391 mkr (363), vilket är en ökning med 8 procent och motsvarar 58 procent (54) av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt vilket är något över bolagets utdelningspolicy. Föreslagen utdelning per stamaktie motsvarar en ökning om 10 procent. Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie Stängningskurs stamaktie Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader kr ggr 400 350 300 250 200 150 100 50 0 35 30 25 20 15 10 5 0 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2016 Q1 2015 Q4 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2017 Q1 2017 Q2 2018 Q2 2019 Q2 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2017 Q3 2018 Q3 2019 Q3 2017 Q4 2018 Q4 2019 Q4 2018 Q1 2019 Q1 2020 Q1 0 5 10 15 20 25 30 35 0 50 100 150 200 250 300 350 400 ggr kr 42 AKTIEN OCH ÄGARNA Ägarstruktur Värde inom parentes avser innehav och röster vid ingången av året. Aktieägare per 31 dec 2023 Antal stamaktier Antal preferensaktier Ägarandel Röstvärde Poularde AB 14 179 726 1 140 873 16,0 (16,5) 23,3 (24,5) AB Sagax (Satrap Kapitalförvaltning AB) 12 783 806 2 293 672 15,8 (16,0) 21,2 (21,9) Fjärde AP-fonden 2 407 918 2 255 030 4,9 (6,7) 4,3 (6,7) Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 536 910 - 4,8 (4,4) 7,4 (7,0) J.P. Morgan Bank Luxembourg S.A. 1 270 821 1 800 000 3,2 (-) 2,4 (-) Bonnier Treasury S.A.R.L - 3 000 000 3,1 (3,2) 0,5 (0,5) Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 255 472 2 730 899 3,1 (3,1) 0,9 (0,7) Lannebo Fonder 2 675 837 - 2,8 (2,6) 4,4 (4,2) PPB Holding AB - 2 166 666 2,3 (2,3) 0,4 (0,4) State Street Bank and Trust Co, W9 1 919 123 - 2,0 (1,2) 3,1 (2,0) SEB Investment Management 1 907 319 - 2,0 (2,3) 3,1 (3,7) Handelsbanken Liv Försäkrings AB 664 499 843 247 1,6 (1,6) 1,2 (1,3) J.A. Göthes AB 1 041 600 416 640 1,5 (1,6) 1,8 (1,9) Handelsbanken Fonder 1 174 872 - 1,2 (-) 1,9 (-) JP Morgan Chase Bank NA, W9 1 099 204 - 1,1 (1,0) 1,8 (1,6) Jönsson, Ulf - 1 000 000 1,0 (1,1) 0,2 (0,2) Futur Pension Försäkringsaktiebolag 173 591 766 310 1,0 (0,9) 0,4 (0,2) BNY Mellon SA/NV (Former BNY), W8IMY 227 566 700 514 1,0 (0,8) 0,5 (0,2) Alfred Berg 541 507 290 025 0,9 (-) 0,9 (-) Swedbank Försäkring AB 19 821 720 695 0,8 (1,0) 0,2 (0,2) Summa 20 största ägare 46 879 592 20 124 571 70,2 (71,2) 79,8 (81,1) Övriga aktieägare 10 617 182 17 875 429 29,8 (28,8) 20,2 (18,9) Totalt antal aktier 57 496 774 38 000 000 100,0 100,0 Innehav Antal aktieägare Antal stamaktier Antal preferensaktier Ägarandel, % Röstvärde, % 1 – 500 7 682 411 353 430 615 0,9 0,7 501 – 1 000 1 003 251 588 526 877 0,8 0,5 1 001 – 2 000 762 350 508 778 091 1,2 0,7 2 001 – 5 000 662 446 843 1 721 664 2,3 1,0 5 001 – 10 000 330 479 266 1 935 548 2,5 1,1 10 001 – 50 000 319 1 997 232 4 910 458 7,2 4,1 50 001 – 110 53 559 984 27 696 747 85,1 91,9 Antal aktieägare totalt 2023-12-31 10 868 57 496 774 38 000 000 100,0 100,0 Hållbarhetsrapport HÅLLBARHETSRAPPORT 43 HÅLLBARHETSRAPPORT44 ”Hållbarhet behöver inte vara något belastande för det ekonomiska utfallet, snarare tvärtom” Vd-kommentar Under 2023 ökade NP3s gröna portfölj, det vill säga de tillgångar och investeringar som vi i enlighet med vårt gröna ramverk definierat som ”gröna och mer hållbara”, med 26 procent trots att vi höjt kraven på denna port- följ. Ökningen är möjlig då vi i varje projekt utvärderar hållbara satsningar. I fjolårets gröna vd-ord skrev jag att det skall vara naturligt att hållbarhet och långsiktig avkastning går hand i hand. Om vi nu ett år senare gör en återblick över de investeringar som NP3 beslutat att genomföra under 2023, med enbart hållbarhet i fokus, blir utfallet enligt nedan. Investerad volym i miljoner kronor: 24 miljoner kronor Antal projekt: 21 stycken Genomsnittlig avkastning: 12 procent Att se enbart på ett år är naturligtvis inte långsiktigt men det ger en indikation på att hållbarhet inte behöver vara något belastande för det ekonomiska utfallet utan snarare tvärtom. Ett ökat rapporteringskrav avseende hållbarhet är tyvärr en växande belastning. Även om syftet med rapporteringskraven i grunden är gott, behöver ett framgångsrikt hållbarhetsarbete inte vara bero- ende av ökade rapporteringskrav. Istället riskerar dessa ökade krav att flytta fokus från genomförandet av de åtgärder som faktiskt gör skillnad. NP3 kommer att fortsätta utveckla sin rapportering för att på ett bättre sätt beskriva vad vi gör och hur vi tar oss an nya krav i både fastigheternas påverkan och i rapporteringen. Vi har under året genomfört en klimatanalys över vårt fastighetsbestånd. Vi kommer kontinuerligt att fortsätta arbetet med att minska vårt resursutnytt- jande och våra risker för klimatförändringarnas succesiva ökade påverkan på fastigheterna. NP3 skall fortsätta utveckla sitt hållbar- hetsarbete och öka sina hållbara investeringar för att även fortsätt- ningsvis nå tillväxtmålet om 25 procent av den gröna portföljen. Vi skall med andra ord fortsätta att göra allt lite bättre. Andreas Wahlén 45HÅLLBARHETSRAPPORT Vårt hållbarhetsarbete För NP3 är det viktigt och självklart att hållbarhet och långsiktigt ekonomiskt resultat går hand i hand. Som en långsiktig aktör i att förvalta och utveckla fastigheter har bolaget ett ansvar över att arbetet sker på ett för vår framtid hållbart sätt, därför är det en devis för NP3 att alltid göra allt lite bättre. En förutsättning för ett långsiktigt hållbarhetsarbete är att tillsammans med bolagets intressenter utvär- dera, prioritera och sätta mål och strategier för ständig förbättring. För att uppnå detta görs en årlig genomgång av bolagets väsentlighetsanalys. Utifrån denna driver NP3 prioriterade frågor för att uppnå bolagets målsättningar inom hållbarhet. HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN Årsredovisningen för 2023 inkluderar även bolagets hållbar- hetsredovisning som omfattar räkenskapsåret 1 januari till och med 31 december 2023. Redovisningen upprättas årligen och omfattar den finansiella redovisningen för hela koncer- nen för NP3 Fastigheter AB (publ) med samtliga dotterbo- lag. Hållbarhetsredovisningen omfattar dock inte bolagets intresseföretag eller joint venture då andelen av dessa anses ha en marginell påverkan på bolagets utfall inom hållbarhets- området. Sedan 2020 har NP3 redovisat sitt hållbarhetsarbe- te i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) nivå Core. Från och med årsredovisningen för 2022 upprättar bolaget sin hållbarhetsredovisning i enlighet med GRI Universal Standards 2021. Under 2023 har NP3 påbörjat förberedelserna inför redovis- ning i enlighet med CSRD som bolaget har en skyldighet att redovisa enligt från och med räkenskapsåret 2025. Den ur- sprungliga ambitionen var att redovisa dubbel väsentlighets- analys i denna rapport men efter övervägande av för- och nackdelar har bolaget valt att vidareutveckla mer av arbetet innan det redovisas fullt ut. Vissa delar av årets hållbarhets- redovisning och de väsentliga frågorna har dock anpassats efter dubbel väsentlighet. HÅLLBARHETSSTYRNING NP3s hållbarhetsstyrning ska säkerställa att bolaget uppnår ett effektivt hållbarhetsarbete och uppfyller de hållbarhets- mål och strategier som beslutats av styrelsen och som bola- gets intressenter ställer på NP3. Bolagets hållbarhetsarbete är integrerat i hela den dagliga verksamheten och utgår från FN Global Compact och behovet av ett långsiktigt värdeska- pande och ansvarstagande för ekonomisk, miljömässig och social utveckling. Hållbarhetsarbetet utgör en integrerad del i den övergripande styrningen av företaget som styrelse och vd ytterst ansvarar för. Bolaget ska alltid följa eller överträffa gällande miljölagstiftning och andra miljökrav som berör verksamheten. Utöver externa ramverk tar hållbarhetsarbetet sin utgångs- punkt i NP3s affärsidé och den årligen uppdaterade vä- sentlighetsanalysen med tillhörande dialoger med bolagets viktigaste intressentgrupper. Att integrera hållbarhetsarbetet i all verksamhet, minska miljöpåverkan och öka antalet håll- bara fastigheter är ett övergripande mål för bolaget. För att nå bolagets mål om ökat antal energieffektiva och hållbara fastigheter sker en kvartalsvis uppföljning av fastigheternas energiprestanda i NP3s hållbarhetskommitté. Bolaget har även ett kontinuerligt och väl utvecklat riskar- bete och har under året färdigställt en klimatscenarioanalys på ortsnivå enligt TCFD:s rekommendationer. Identifierade hållbarhetsrisker och möjligheter utvärderas årligen. Den strategiska styrningen av bolagets hållbarhetsarbete ska säkerställa måluppfyllelse samt en fortsatt utveckling av detsamma. Styrningen sker med hjälp av bolagets policyer, riktlinjer och övergripande mätbara- samt detaljerade mål och handlingsplaner. Bolaget har en framtagen uppförande- kod som grundar sig på bolagets värderingar och en uppfö- randekod för leverantörer som kontinuerligt utvärderas och följs upp med leverantörer och andra samarbetsparter. Hållbarhetspolicyn och uppförandekod bildar basen för bo- lagets hållbarhetsarbete och revideras och beslutas tillsam- mans med övriga policyer årligen av bolagets styrelse. Ned- anstående policyer finns tillgängliga på bolagets hemsida. I övrigt finns ett större antal policyer och verksamhetsrutiner på bolagets intranät. • Hållbarhe tspo licy • Informations-ochIR-policy • Insiderpolicy • Integritetspolicy • Jämställdhets-likabehandlingsoch antidiskrimineringspolicy • SAM–Sy stematisktarbetsmiljöarbe te • Uppförandekod • Visselblåsarrutin Samtliga av NP3s anställda och styrelseledamöter har informerats om bolagets policyer och riktlinjer under år 2023. Rapportering av bolagets hållbarhetsarbete har skett för styrelsen på ordinarie styrelsemöten. Merparten av bolagets styrelseledamöter har även en hög kunskap och erfarenhet av hållbar utveckling genom sina ordinarie arbetsroller. Bolaget har inte haft några lagöverträdelser under rappor- teringsperioden. HÅLLBARHETSRAPPORT46 Väsentlighetsanalys och intressentdialog NP3 har under året utvärderat och förnyat bolagets väsentlighetsanalys samt påbörjat arbetet med dubbel väsentlighet enligt ESRS. I denna initiala utvärdering utifrån dubbel väsentlighet identifierades ett stort antal viktiga hållbarhetsaspekter och frågor för bolaget som därefter har prioriterats utifrån konsekvenser för människor och miljö samt finansiell påverkan. Som ett resultat av denna utvärdering har bolaget bibehållit de tidigare mest väsent- liga frågorna samt kompletterat med en ytterligare fråga för bolagets hållbarhets- arbete. Strategier och mål för de enskilda frågorna och hur dessa kopplas till företa- gets övergripande mål och strategi redovi- sas inte i detalj i denna hållbarhetsredo- visning då bolaget kommer att fortsätta utveckla detta arbete under 2024. Väsentlighetsanalysen har verifierats i dia- log med ett urval av bolagets intressenter. NP3s intressenter: • Ägare • Långivare • Hyresgäster • Medarb etare • Leverantörer • Lokalsamh ällenoch intresseorganisatio ner Bolaget har valt att dela in de väsentli- gaste frågorna i tre huvudområden: Ansvarsfulla affärer: För NP3 går hållbarhet och långsiktigt ekonomiskt resultat hand i hand. Bolaget har ett ansvar gentemot sina intressenter att ha en fortsatt god ekonomisk tillväxt, hög affärsmoral och att efterleva lagar och riktlinjer. Bolaget har en uppförandekod för såväl egen personal som leverantörer. Genom att upprätthålla ett gott affärs- mannaskap möjliggörs ett långsiktigt ekonomiskt resultat. Framtidsansvar: För NP3 är energieffektiva fastigheter och utsläpp det område där bolaget kan göra störst skillnad för miljön. En viktig aspekt i detta är att ha en aktiv förvaltningsor- ganisation och att i samarbete med våra hyresgäster hjälpa även dem att spara energi. Miljö- och klimatrisker utvärderas alltid, såväl i förvaltning som vid projekt och transaktion. Fortsatt tillgång till rent vatten är en prioriterad fråga. Hälsa och välbefinnande: Att tillhandahålla trivsamma och säkra arbetsplatser för medarbetare, hyres- gäster och leverantörer är väsentligt för NP3. För bolaget är det även viktigt att alla människor behandlas lika oavsett kön och etnicitet. Medarbetarnas hälsa och arbetsmiljö är självklara frågor där bolaget uppmuntrar till motion och en hälsosam livsstil. Skillnader mot tidigare år Vid jämförelse med tidigare år har ”Energieffektiva fastigheter” ersatt ”En- ergianvändning” som väsentlig fråga och ”Vattenanvändning” har tillkommit. I före- gående hållbarhetsredovisning redovisa- des ”Vattenanvändning” och ”Biologisk mångfald” som två viktiga områden som NP3 uppmärksammat men valt att prio- ritera som mindre väsentliga för bolaget. I den nya utvärderingen och förnyelsen av väsentlighetsanlysen har ”Biologisk mångfald” fortsatt prioriterats som en mindre väsentlig fråga då projektverksam- heten för NP3 är begränsad och ägandet av mark och skog är liten. Bolagets ställ- ningstagande kring ”Biologisk mångfald” har även förankrats i intressentdialogerna. När det gäller ”Vattenanvändning” så har denna fråga fått högre prioritet. Även om bolagets marknader inte ligger inom områden som lider av hög vattenstress har bolaget nu tydligare, genom intres- sentdialoger och genomförd klimatana- lys, uppmärksammat vilka av bolagets fastigheter som ligger i områden med lågt grundvatten, vilket gör att frågan nu anses väsentlig för NP3. Ansvarsfulla affärer • Långsiktigt ekonomiskt resultat • God affärsetik och antikorruption Hälsa och välbefinnande • Hälsa och säkerhet • Mångfald och lika möjligheter • Hyresgäster och leverantörer Framtidsansvar • Energieffektiva fastigheter • Utsläpp • Miljö och klimatrisker • Vattenanvändning HÅLLBARHETSRAPPORT Hyresgäster och leverantörer NP3 ska erbjuda en god arbetsmiljö vilket främjar fysiskt och socialt välbefinnande och förebygger arbetsrelaterade skador och sjukdomar. Arbetsmiljön ska vara säker för NP3s medarbetare, hyresgäster och leverantörer samt uppfylla de krav som följer av lagar och avtal. NP3 arbetar för att diskriminering, trakasserier, sexuella trakasserier och kränkande särbehandling inte ska förekomma inom bolaget. Att tillhandahålla trivsamma och säkra arbetsplatser för våra hyresgäs- ter och leverantörer såväl som för medarbetarna är väsentligt för NP3. NP3 ställer hållbarhetskrav vid upphandlingar av varor och tjänster hos leverantörer och affärspartners. Hälsa och säkerhet Mångfald och lika möjligheter GOD HÄLSA OCH VÄL BEFINNANDE JÄMSTÄLLDHET HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT Fokusområde Hur NP3 arbetar med frågan FN:s Globala mål Miljö- och klimatrisker Energieffektiva fastigheter Utgångspunkten för NP3 är att verksamheten ska bedrivas med lönsamhet och god etik. Bolaget bidrar genom lokalt engagemang och aktiv marknadsnärvaro till sysselsättning och köpkraft samt till ett aktivt lokalt näringsliv. NP3 har nolltolerans mot alla former av korruption och ekonomiska oegentligheter, till exempel mutor, otillåten provision, bedrägeri, förskingring och penningtvätt. NP3 arbetar med omställningsrisker, fysiska klimatrisker och klimatrela- terade möjligheter utifrån bolagets genomförda klimatscenarioanalys i linje med TCFD. NP3 arbetar för att minska fastigheternas vattenanvändning och att spillvatten hanteras korrekt. Bolaget fokuserar även på att undvika föroreningar för att minimera miljöpåverkan. Ökat antal energieffektiva och hållbara fastigheter är ett av NP3s över- gripande miljömål. Bolaget ska årligen minska den totala energiför- brukningen (kwh) i jämförbart bestånd genom att arbeta mot uppsatta mål. Bolaget ser det även som sin uppgift att stötta och samarbeta med sina hyresgäster gällande energibesparande åtgärder. Långsiktigt ekonomiskt resultat God affärsetik och antikorruption ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN Utsläpp Vattenanvändning NP3 ska verka för att kontinuerligt minska verksamhetens utsläpp samt sträva efter att minimera det avfall som går till deponi och förbränning. NP3 prioriterar återanvändning och återvinning vid byggprojekt. Hälsa och välbefin- nande Framtids- ansvar Ansvarsfulla affärer 47 HÅLLBARHETSRAPPORT Ansvarsfulla affärer LÅNGSIKTIGT EKONOMISKT RESULTAT OCH AFFÄRS- MODELL NP3s affärsmodell präglas genom- gående av långsiktighet. Bolagets långsiktiga värdeskapande är överord- nat intresset av kortsiktiga vinster och hållbarhetsarbetet är på så sätt integre- rat i affärsmodellen. För att säkerställa att affärsmodellen efterlevs uppdaterar bolaget årligen sin långsiktiga strategi- plan som tillsammans med bolagets finans- och skattepolicyer styr mot ett långsiktigt ekonomiskt hållbart resultat. Det övergripande ekonomiska målet för NP3 är tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie som över en femårsperiod årligen ska uppgå till minst 12 procent. Avkastning på eget kapital före skatt, över en femårsperiod, ska uppgå till 15 procent. Dessa långsiktiga mål har till syfte att säkerställa värdeskapande för bolagets aktieägare över tid. För mer information om bolagets finansiella mål, se sidan 6. NP3 strävar efter en öppen, transparent och relevant dialog med aktieägare, analytiker och investerare. Det är NP3s ansvar att ge rättvisande och lättill- gänglig information till bolagets ägare och övriga intressenter, NP3 följer de regelverk som styr börsnoterade bolag och den praxis som finns på finans- marknaden. Det har under redovis- ningsperioden inte skett några väsentli- ga förändringar av lagar och regler inom ekonomi- och skatteområdet eller andra regeländringar som skulle kunna få en väsentlig påverkan på bolaget. Det rådande och osäkra geopolitiska läget är en parameter som NP3 har svårt att påverka som skulle kunna ha en påverkan på bolagets ekonomiska hållbarhet. Den höga inflationstakt som varit aktuell under de senaste åren har resulterat i ökade kostnader för bolaget men även ökade intäkter då majoriteten av bolagets hyresavtal uppräknas med KPI. Det högre ränteläget har resulterat i ökade finansiella kostnader för bolaget men genom att NP3 använder sig av räntesäkringar begränsas ränterisken över tid och förutsägbarheten i förvalt- ningsresultatet ökar. För mer informa- tion om finansiella risker se sidan 74. NP3 arbetar med långa hyresavtal och kontinuerliga omförhandlingar av befintliga kontrakt, vilket ger en stabil förfallostruktur på kontraktsportföljen. Efterfrågan på lokaler inom bolagets fastighetskategorier och marknads- lägen är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis lokaler i centrumlägen, vilket minskar risken för bolaget och dess intressenter. Bolaget har även ett kundfokus som uppnås genom lokal närvaro och långa kundrelationer vilket i sin tur skapar stabila hyresintäkter. Fastighetsvärdering och finansiering Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent av det totala fastighetsbestån- det externvärderas under kvartal två och fyra, övriga fastigheter värderas internt. Värdeförändringar i bolagets fastigheter kan vara både positiva och negativa och påverkas av flera olika pa- rametrar. Påverkansfaktorer som NP3 själv kan styra över är fastigheternas hyresnivåer och exempelvis energief- fektiviserande investeringar som leder till sänkta driftkostnader och därigenom gör fastigheterna mer attraktiva för uthyrning. Bolagets fastighetsbestånd och fastighetsvärdering beskrivs mer ingående i avsnittet fastighetsbestånd från sidan 10 och framåt. Tillgång till finansiering är avgörande för NP3s fortsatta tillväxt. NP3 har sedan 2020 ett grönt ramverk för obligations- finansiering som har utformats i linje med Green Bond Principles. Ramverket förnyas vart tredje år med senaste upp- datering i september 2023 och har fått en ”Medium Green” bedömning från CICERO Shades of Green. Med NP3s ramverk för grön finansiering skapas förutsättningar att emittera gröna obligationslån där villkoren i det gröna ramverket styr hur likviden i obliga- 48 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat per stamaktie, kr Genomsnittlig årlig tillväxt, 5 år, % Mål 12 % 2019 2020 2021 2022 2023 kr 14 12 10 8 6 4 2 0 % 25 20 15 10 5 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 2 4 6 8 10 12 14 Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23 Tillväxt Serie1 Serie2 Avkastning på eget kapital före skatt, % Genomsnittlig avkastning på eget kapital före skatt, 5 år, % Mål15% 50 40 30 20 10 0 % 2019 2020 2021 2022 2023 0 10 20 30 40 50 Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23 Avkastning på eget kapital Serie1 Serie2 Avkastning på eget kapital Mål 2 ggr ggr 4 3 2 1 0 3,5 3,4 3,4 2,9 2,1 2019 2020 2021 2022 2023 Räntetäckningsgrad Mål 55-65 % % 70 60 50 40 30 20 10 0 2019 2020 2021 2022 2023 58 % 57 % 56 % 58 % 57 % Belåningsgrad HÅLLBARHETSRAPPORT tionerna får användas. Samtliga av NP3s befintliga obliga- tionslån är idag gröna. Att aktivt jobba för hållbarhetslänkade lån och grön finansiering ger NP3 bättre lånevillkor och en bättre tillgång till kapitalmarknaden. NP3 har ett årligt till- växtmål om att bolagets gröna fastighetsportfölj (fastigheter som ryms inom gröna ramverket) ska växa med 25 procent per år. Mer information om grön finansiering återfinns i av- snittet finansiering på sidan 25. Organisation och säkerhet Bolagets affärsstrategi är i korthet att genom lokal närvaro, kreativitet och gott affärsmannaskap skapa värden i fastig- hetsbeståndet och därmed skapa förutsättningar för fortsatt expansion och högt anseende. För att lyckas med detta på ett hållbart sätt är hållbarhetsarbetet en integrerad del i den övergripande styrningen av företaget som styrelse och vd yt- terst ansvarar för. NP3s organisation har korta beslutsvägar med tydliga mandat och ett högt affärstempo vilket möjlig- görs av engagerade medarbetare med en gedigen lokalkän- nedom, gott affärsmannaskap och nära relationer till kunder och andra intressenter. Informationssäkerhet är av största vikt då brister i denna skulle kunna innebära stora konsekvenser för bolaget. NP3 jobbar kontinuerligt med säkerhetshöjande åtgärder tillsam- mans med sin IT-partner och bolaget utbildar sin personal löpande i frågor rörande IT-säkerhet. Bolagets IT-policy samt Informations- och IR-policyn ger guidning i hur IT-säkerhet och informationsfrågor ska hanteras. GRI-indikatorer avseende ekonomisk hållbarhet Skapat och fördelat ekonomiskt värde, GRI 201-1 2023 2022 Skapat ekonomiskt värde Mkr % Mkr % Hyres- och övriga intäkter 2 174 144 1 782 66 Förvaltningsresultat, joint venture 76 5 81 3 Värdeförändringar -748 -49 828 31 Summa 1 502 100 2 690 100 2023 2022 Fördelat ekonomiskt värde Mkr % Mkr % Operativa kostnader -789 52 -601 22 Medarbetare -45 3 -46 2 Skatter -120 8 -424 16 Kreditgivare -595 40 -349 13 Ägare (föreslagen utdelning) -391 26 -363 13 Behållet ekonomiskt värde -434 -29 908 34 Detaljerad information om NP3s finansiella ställning finns i bolagets finan- siella rapporter på sidorna 88-98. 49 HÅLLBARHETSRAPPORT50 AFFÄRSETIK OCH ANTIKORRUPTION I bolagets hållbarhetspolicy anges de principer som styr NP3s förhållande till medarbetare, affärspartners och andra intressenter. NP3s hållbarhetspolicy ger tydliga riktlinjer för hur ett ansvarsfullt företagande ska bedrivas genom att sammanfatta koncernens syn på bland annat mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, affärsetik och antikorruption, jämte miljöansvar. NP3 har även en policy för affärsetik som är mer detaljerad gällande frågor om mutor och upphandlingar. I policyn för affärsetik finns även konkret vägledning för exem- pelvis representation och gåvor. Frågor avseende affärsetik och antikorruption diskuteras löpande vid personalträffar för att synliggöra och skapa kunskap inom dessa frågor. Samtli- ga medarbetare omfattas av och ska följa angivna policyer. Fokusområde Antikorruption Etiska frågor diskuteras kontinuerligt av styrelse och ledning samt styrs av policy för affärsetik och hållbarhetspolicy. Möjlighet finns att rapportera misstanke om överträdelse via ett digitalt verktyg eller till medlem i revisions- utskottet. Utfall 2023 • Inga bekräftade incidenter av korruption har konstaterats. • Ingen anställd har behövts sägas upp eller blivit föremål för disciplinära åtgärder på grund av korruption. • Inga avtal har avslutats eller ej förnyats på grund av överträdelser relaterade till korruption. • Inga offentliga rättsfall angående korruption mot organisationen eller dess anställda har konstaterats. • Varken NP3 eller någon företrädare för bolaget har under de senaste fem åren dömts för något brott som kan kopplas till avvikelse mot bolagets uppförandekod, korruption eller konkurrenshämmande verksamhet. • Företaget har inte dömts att betala skadestånd eller någon form av böter, varken kopplat till brott mot miljölagstiftning eller annan lagstiftning. • NP3 har inte lämnat finansiella bidrag eller på annat sätt kom- penserat lobbyorganisationer eller andra ideella verksamheter vars syfte är att påverka politiska kampanjer eller olika former av lagstiftning. Uppförandekod Utgångspunkten för NP3 är att verksamheten ska bedrivas med lönsamhet och god etik. NP3s uppförandekod grun- dar sig på bolagets värderingar och ger vägledning i hur bolagets medarbetare ska agera och fatta korrekta beslut i vardagen. Uppförandekoden gäller för alla medarbetare och årliga utbildningar genomförs för att all personal ska känna till bolagets riktlinjer. NP3 är beroende av att omvärlden har förtroende för bolaget, därför ska medarbetarna alltid uppträda professionellt och med bolagets värdegrund i åtan- ke vid möte med intressenter. Uppförandekoden är ett av bolagets främsta styrdokument inom hållbarhet. Våra medarbetare förväntas dela NP3s värderingar och följa bolagets uppförandekod, det är allas ansvar att föregå med gott exempel. Alla nya medarbetare utbildas i koden som en del av introduktionen vid nyanställning. Vår uppförandekod ska bidra till att: • Våramedarbetarekänneransvarochpåegenhand tarklokabeslutmedgodaffärsmoral. • Ensamsynkringvadsomäracceptabeltag eran de– ochvadsominteärdet–medsyfteattskapalång- siktigthållbararelationer,fastigheterochprojekt. • Utvecklagodarelationerochmotverkaenosund beroendeställningtillvåraintressenter. Genom riktlinjer för hur uppförandekoden ska tillämpas beskrivs vad som gäller för exempelvis gåvor, opartiskhet och eventuella intressekonflikter. Uppförandekod för leverantörer Miljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter är viktiga para- metrar för NP3 som bolag. Det är därför viktigt att även bola- gets leverantörer och samarbetspartners delar dessa värde- ringar. NP3 genomför därför en kontinuerlig utvärdering och uppföljning av leverantörer och andra samarbetsparter. De företag som levererar varor och tjänster till NP3 ska uppfylla bolagets krav avseende arbetsmiljö och etisk standard och uppdragen ska utföras på ett miljömedvetet sätt. NP3 har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkra att arbetsförhållanden och affärsetik hos våra leverantörer uppfyller NP3s krav avseende etik, arbetsmiljö och hållbar- het. Vid utvärdering av framtida och nuvarande leverantörer ska principerna i uppförandekoden tillämpas. Under 2023 har en hållbarhetsenkät riktad till de största leverantörerna genomförts med en svarsfrekvens på 83 procent och inga avvikelser mot uppförandekoden har konstaterats. HÅLLBARHETSRAPPORT 51 HÅLLBARHETSRAPPORT52 Taxonomi Taxonomiförordningen har tagits fram som en del av EU:s handlingsplan för att definiera hur stor andel av en verksamhet som är miljömässigt hållbar. För att anses som hållbar enligt taxonomiförordningen måste en aktivitet bidra väsentligt till minst ett av sex fastställda miljömål och undvika avsevärd skada på de övriga miljömålen, dessutom ställs krav avseende sociala minimikrav. NP3 omfattas inte av rapporteringskraven i taxonomin men väljer ändå att rapportera bedömt utfall av hur stor del av verksamheten som är förenlig med taxonomin. NP3s verksamhet utgörs av förvaltning och utveckling av kommersiella fastigheter inom främst industri och handel. Bolagets bedömning är att verksamheten främst omfattas av den ekonomiska aktiviteten 7.7, ”Förvärv och ägande av fastigheter” i taxonomin. Andelen verksamhet inom ”7.1 Uppförande av nya byggnader”, ”7.2 Renovering av befintliga byggnader” och ”7.3 Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning” anses av bolaget vara för liten för att redovisas. För att en ekonomisk aktivitet skall anses vara i linje med taxonomin ska den väsentligt bidra till ett av de två först framtagna miljömålen och inte orsaka betydande skada (DNSH) på något av de övriga miljömålen. NP3 har valt att enbart redovisa mål 1 ”Begränsning av klimatförändringar” i EU-taxonomin då det är det mål som är mest relevant för bo- lagets verksamhet. För att uppfylla kraven när det gäller att inte orsaka någon betydande skada har bolaget gjort vissa antaganden för att bedöma dem som förenliga eller ej. Avseende ”Förvärv och ägande av fastigheter” så har NP3 genomfört en klimatscenarioanalys över bolagets fastighets- bestånd i enlighet TCFD. Denna analys kommer att ligga till grund för en fördjupad analys på fastighetsnivå där eventu- ella risker föreligger. I redovisningen för 2023 har NP3 med den övergripande analysen som grund antagit att ingen av de förenliga fastigheterna orsakar betydande skada. NP3 arbetar även med att säkerställa de sociala minimikraven (minimum safeguards) i taxonomin. NP3 följer internationella konventioner som FN Global Compact och ILO:s kärnkon- vention. Bolaget har ett årligt riskarbete för att identifiera och hantera risker och arbetar efter en hållbarhetspolicy. För personal och leverantörer finns en uppförandekod som även omfattar antikorruption och visselblåsning. REDOVISNINGSPRINCIPER Hur stor andel av verksamheten som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning ska rapporteras bland annat genom tre finansiella nyckeltal. Omsättning Omsättning enligt taxonomin motsvarar koncernens totala intäkter gällande förvärv och ägande av byggnader. Investeringar Investeringar avser förvärv av fastigheter samt investeringar i nya och befintliga fastigheter. Driftutgifter Redovisningen av driftutgifter omfattar de totala kostnader som avser till exempel reparationer och planerat underhåll samt löpande driftkostnader, exklusive energikostnader. Fastigheter förenliga med taxonomin, bidrag till miljömål 1 ”Begränsning av klimatförändringar” Tröskelvärdena som avgör om en fastighet omfattas av taxonomin, enligt det första miljömålet, är att byggnader byggda före 2021 ska ha energiklass A alternativt vara inom top 15 procent avseende primärenergianvändning. Under december 2022 uppdaterade Fastighetsägarna gränsvärden för primärenergital gällande de 15 procent mest energieffektiva byggnadsbeståndet inom ramen för taxono- mins första klimatmål. I tabellerna på nästa sida redovisas NP3s fastigheter med energideklaration betyg A samt de som har ett primärenergital som understiger de gränsvärden som tagits fram av Fastighetsägarna. Av bolagets totala fastighetsbestånd utgörs cirka 20 procent av industrifastigheter som enligt Boverket inte skall energide- klareras. För dessa fastigheter saknar NP3 faktisk uppgift om byggnadernas primärenergital vilket innebär att de inte kan anses vara förenliga med taxonomin utifrån Fastighets- ägarnas tröskelvärden. I tabellerna på nästa sida har indus- trifastigheterna inte exkluderats från bolagets totala belopp. Bolaget har dock en egen ambition att energideklarera dessa fastigheter, under 2023 har 16 industrifastigheter deklarerats varav sju anses förenlig med taxonomin enligt gränsvärde för ”övriga byggnader”. KRITERIERNA FÖR ATT INTE ORSAKA BETYDANDE SKADA (DNSH) För att vara förenligt med taxonomin krävs utöver väsentligt bidrag till ett miljömål även att man inte orsakar betydande skada till något av de andra miljömålen. Det enda DNSH-kra- vet som är tillämpligt för byggnader under 7.7 ”Förvärv och ägande av fastigheter” är mål 2 ”Anpassning till klimatför- ändringar. NP3 kravställer dock i sin miljöbilaga vid entre- prenadupphandlingar samt via Byggvarubedömningen att övriga taxonomikrav så som ”Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser”, ”Omställning till en cirkulär ekonomi”, ”Förebyggande av bekämpning av föroreningar” och ”Skydd och återställande av biologisk mångfald och eko- system” uppfylls vid nyproduktion och större ombyggnader. Anpassning till klimatförändringar NP3 har under 2023 genomfört en övergripande klimatrisk- analys över bolagets fastigheter utifrån rekommendationer i TCFD:s ramverk samt EU-taxonomin. Den övergripande analysen av fastigheterna utgår ifrån RCP 4,5 och RCP 8,5- scenario med fortsatt höga utsläpp av koldioxid till år 2100. Översvämningar, ökad nederbörd och höga temperaturer har identifierats som de största framtida potentiella riskerna. Vid det kvalitativa scenariobyggandet utvärderas även andra relevanta klimatrisker såsom vind, temperaturförändringar vattentillgång och erosion/sättningar. Dessa risker bedöms i slutändan påverka bolagets fastigheter i betydligt min- dre omfattning än kraftiga regn, översvämningar och höga temperaturer. Utifrån denna övergripande analys har ingen av de fastigheter som redovisas som förenlig med taxono- min bedömts vara utsatt för klimatrisk. En djupare analys på fastighetsnivå kommer att utföras under 2024 och eventu- ella åtgärder kommer att planläggas för utförande inom en tidshorisont på fem år. OMSÄTTNING Ekonomiska verksamheter Mkr % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % % M O A. Verksamheter som omfattas av taxonomin A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 361 20 - J - - - - J 20 15 - - A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 1 436 80 80 85 Totalt (A.1 + A.2) 1 797 100 B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin Omsättning hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0 Totalt (A+B) 1 797 100 Andel av omsättning från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningarna som omfattar år 2023. INVESTERINGAR Ekonomiska verksamheter Mkr % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % % M O A. Verksamheter som omfattas av taxonomin A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 78 9 - J - - - - J 9 7 - - A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 781 91 91 93 Totalt (A.1 + A.2) 859 100 B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin Investeringar hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0 Totalt (A+B) 859 100 Andel av investeringar från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningarna som omfattar år 2023. DRIFTUTGIFTER Ekonomiska verksamheter Mkr % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % % M O A. Verksamheter som omfattas av taxonomin A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 26 17 - J - - - - J 17 13 - - A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7.7 124 83 83 87 Totalt (A.1 + A.2) 150 100 B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin Driftutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0 Totalt (A+B) 150 100 Andel av driftutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningarna som omfattar år 2023. Kod/koder Vatten och marina resurser Biologisk mångfald och ekosystem Absolut belopp Begränsning av klimatförändringar Begränsning av klimatförändringar Cirkulär ekonomi Sociala minimikrav Andel av belopp Anpassning till klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Föroreningar Taxonomi- förenlig andel, år 2023 Taxonomi-förenlig andel, år 2022 Kategori (möjliggörande verksamhet) Kategori (omställningsverksamhet) HÅLLBARHETSRAPPORT 53 Framtidsansvar NP3 förvaltar och utvecklar fastigheter och har därmed ett ansvar för att göra detta på ett miljömässigt hållbart sätt, för vår och kommande generationers framtid. NP3s framgång i detta arbete berör genom bolagets personal, hyres- gäster och leverantörer ett stort antal människors trivsel och arbetsmiljö. Miljöfrågorna integreras i det dagliga arbetet och verksamheten ska bedrivas resurseffektivt. Det innebär bland annat att NP3 alltid försöker välja de produkter och tjänster som minimerar belastningen på miljön. NP3 har länge och kontinuerligt arbetat med att minska bolagets påverkan på miljön. I praktiken tar detta sig uttryck bland annat genom att NP3 ska: • Integreramiljöfrågornaiverksamhetensåattföretagetuppfyller myndighetersochkunderskrav. • Arbetaproaktivtförattt ills ammansmedhyres gästeroch leverantörervärnaomenhållbarframtid. • Vi saresp ektförnaturresurserg enomettsparsamtråvaruutt ag ochenhöggradavåtervinningochåteranvändningitillexempel byggprojekt. • Verkaförattkontinuerligtminskaverksamhetensmiljöpåve rkan, främstgenomattutvärderaalternativaenergikällo rochminska energiförbrukning enivårafastigheter. • Ställamiljökravvidupphandlingavpr odukterochtjänste r. ENERGIEFFEKTIVA FASTIGHETER Ökat antal energieffektiva och hållbara fastigheter är ett av NP3s över- gripande miljömål och har sin utgångspunkt i bolagets hållbarhetspolicy. Uppföljning sker kvartalsvis i NP3s hållbarhetskommitté. Bolaget har för att möta sitt mål om ökat antal energieffektiva fastig- heter intensifierat arbetet med energieffektiviseringar genom att kom- plettera med ett ytterligare miljömål, att lyfta bolagets sämst energi- presterande fastigheter. Bolagets mål är att i snitt årligen lyfta tio av de sämst presterande fastigheterna fram till år 2033 vilket även minst motsvarar EU:s preliminärt överenskomna direktiv om energiprestanda i byggnader (Energy Performance of Buildings Directive EPBD) – en del av 55 procent-paketet. För att mäta och utvärdera detta mål är energiklassen i energideklara- tionerna och byggnadernas primärenergital i fokus. Under 2023 har nio byggnader erhållit en förbättrad energiklass varav tre byggnader har förbättrats från tidigare energiklass E eller F. GRÖNA FASTIGHETER NP3sgröna fastighetsportfölj skaväxamed 25%p erår ENERGI NP3stotalaenergi- förbrukningska minskamed20% tillår2025 KLIMAT- PÅVERKAN Nettonoll2045 MinskaGHG-utsläpp iscope1och2med 42%till2030 54 HÅLLBARHETSRAPPORT HÅLLBARHETSRAPPORT Årlig minskad energiförbrukning, % 100 95 90 85 80 75 70 100,0 97,0 94,6 90,1 89,1 85 ,9 83,4 80,0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Utfall Årligt mål Mål 2025 Fastighet Ort 2023-12-31 2022-12-31 Hammaren 6 Borlänge A B Snöslungan 8 Östersund A B Baggen 3 Sundsvall B D Gällivare 12:334 Gällivare B C Vandringsmannen 2 Sundsvall B D Målås 4:3 Sundsvall C E Målås 4:6 Sundsvall C E Sörby Urfjäll 37:3 Gävle C D Motorsågen 2 Östersund D F NP3 har även en stor andel industrifastigheter som enligt lagen om energideklarationer inte behöver deklareras men bolaget har som egen målsättning att även energideklarera dessa fastigheter och inkludera dessa i ovanstående mål. Under 2023 har bolaget även uppdaterat sitt gröna ramverk med anpassning mot EU-taxonomin. I samband med upp- dateringen har det gröna ramverket därigenom ändrat fokus från energiklasser till primärenergital och att främst omfatta top 15 fastigheter. NP3 har som årligt mål att den gröna fastighetsportföljen ska öka med 25 procent. Under 2023 ökade den gröna fastighetsportföljen från ett fastighetsvärde om 3 413 mkr vid ingången av året till 4 286 mkr vid utgång- en av året, vilket motsvarar 26 procent. Vid omräkning av värdet för det uppdaterade gröna ramverket per 31 december 2022 så uppgick värdet till 3 272 mkr, minskningen beror på hårdare krav för en fastighet att kvalificera in i det uppdate- rade ramverket. Ökningen under året för det uppdaterade ramverket uppgår till 31 procent. Energianvändning Fastigheternas energiförbrukning är en stor klimatpåverkan- de faktor och är därmed även en av NP3s viktigaste miljöfrå- gor. NP3 mäter och följer energianvändning för de fastigheter där bolaget har rådighet över försörjningen av elektricitet och/eller värme. Till stora delar preliminärdebiteras denna förbrukning och avräknas årsvis vilket innebär att hyresgäs- terna betalar för egen energiförbrukning. I fastigheter där hy- resgästerna har egna abonnemang för energiförsörjning har bolaget inte tillgång till fastighetens energianvändning, dessa ingår därför inte i bolagets redovisning. I samarbete med våra hyresgäster försöker bolaget ständigt hitta nya lösning- ar för att spara energi. Även då hyresgästerna debiteras för sin energiförbrukning ser NP3 det som sin uppgift att stötta hyresgästen i att hitta hållbara lösningar både gällande energi- besparande åtgärder och mer miljövänliga energikällor. Bolaget mäter energiförbrukning totalt sett men även i jäm- förbart bestånd (like for like). Jämförbart bestånd kan med olika parametrar variera mellan åren, hur länge en fastighet varit i bolagets ägo, större förändringar i fastigheten samt hur länge bolaget haft tillgång till statistik från mätning av energi- förbrukning. För att räkna in en ny fastighet behövs 24 måna- ders sammanhängande energistatistik. Detta gör att tidigare rapporterad förbrukning för föregående år kan förändras vid nästkommande rapportering. Minskad normalårskorrigerad förbrukning rapporteras därför årsvis och jämförs enbart med föregående år. NP3 har ett långsiktigt mål att minska sin energiförbrukning med 20 procent mellan 2017-2025 vilket innebär en årlig besparing på 2,5 procent. Vid jämförelse mellan 2022 och 2023 så uppgick ackumulerad besparing vid utgången av 2023 till knappt 17 procent. Normalårskorrigerad snittförbrukning inom jämförbart bestånd uppgick för 2022 till 148 kWh/kvm LOA och för 2023 till 144 kWh/kvm LOA, vilket innebär en minskning med 2,54 procent. Förbrukning- en innefattar även hyresgästers förbrukning där dessa ingår i bolagets mätning. Normalårskorrigerad total snittförbrukning för de fastigheter där bolaget har rådighet över försörjningen av elektricitet och/eller värme uppgick för värme till 89 kWh/ kvm och för elektricitet till 55 kWh/kvm. Producerad energi Under 2023 har NP3 driftsatt tre anläggningar med egen produktion av energi inom bolagets fastighetsbestånd med en uppskattad produktion om 650 MWh. Anläggningen för Sundsvalls Fryseri producerar kyla till sin verksamhet, spill- värmen från denna process går via kulvert ner till grann- fastigheten och tillgodoser dess värmebehov. Anläggningen har under året producerat 236 MWh värme. Bolaget har under året identifierat de anläggningar som sak- nar statistik för producerad energi och beräknar att årspro- duktionen uppgår till 1 800 MWh, av dessa utgör producerad solel 336 MWh. Dock saknas fortsatt fullständiga data för re- dovisning av egenproducerad energi för helåret 2023. Under 2024 kommer kompletterande mätning av egenproducerad energi att införas på berörda fastigheter. Energianvändning inom organisationen, GRI 302-1 Faktisk energianvändning MWh 2023 2022 Förändring Värme 102 173 94 898 7 275 El 62 993 61 453 1 540 Summa MWh 165 166 156 351 8 815 Total uthyrbar area, tkvm 1 998 1 950 48 55 HÅLLBARHETSRAPPORT Investering i energibesparande åtgärder NP3 investerar kontinuerligt i effektivare system för el, värme och ventilation i fastigheterna och minskar därmed förbruk- ning och miljöpåverkan. Några exempel på investeringar av denna typ som utförts under 2023 redovisas här. • Köpstaden 23 i Sundsvall, installation av vätskeburen värmeåtervinning från tryckluftskompressor samt tillva- ratagande av spillvärme från hyresgästens produktion. Beräknad energibesparing cirka 450 MWh el, motsvarande 50 procent. • Skotet 1 i Luleå, hyresgästanpassning och energiprojekt där värmesystem och ventilationsaggregat inklusive styr- och övervakningssystem uppdateras. Tillvaratagande av spillvärme från kompressorer samt byte till LED-belysning. Beräknad besparing 700 MWh/år. • Sköns Prästbord 1:14 i Sundsvall, byte till ny energieffektiv ventilation med tillhörande styrning. Total energibesparing beräknas till 54 procent. • Dingersjö 3:58 i Sundsvall, konvertering av värmesystem, byte från flis till bergvärme. Beräknad besparing 40 pro- cent. • Fortlöpande utbyte till LED-armaturer på ett flertal fastig- heter i beståndet med beräknade energibesparingar i intervallet 20-30 procent på el. UTSLÄPP NP3s långsiktiga målsättning var tidigare att innan 2025 minska bolagets koldioxidutsläpp med 75 procent jämfört med basåret 2017. Bolaget nådde vid utgången av 2022 sin tidigare målsättning då bolagets koldioxidutsläpp hade mins- kat med knappt 79 procent. Under 2023 har ett nytt långsik- tigt mål arbetats fram och godkänts av Science Based Tar- gets (SBTi). Bolagets nya mål är att minska GHG-utsläppen i scope 1 och 2 med 42 procent till 2030 från basåret, samt att mäta och minska sina scope 3-utsläpp. NP3 förbinder sig även att nå nettonoll år 2045. Som en del av detta förbinder sig bolaget även att minska scope 1+2+3-utsläppen med 90 procent till 2045 från basåret. NP3 mäter och följer koldioxidutsläpp från den energiför- brukning som företaget har rådighet över gällande el och värme, vilket även innefattar delar av hyresgästernas förbruk- ning. För att minska bolagets totala klimatpåverkan pågår ett ständigt arbete med utvärdering av alternativa energikällor samt utfasning av fossila bränslen. Från och med år 2021 pågår en successiv övergång till 100 procent ursprungsmärkt el för fastigheternas elanvändning. NP3 arbetar även aktivt med att minska energianvändningen och därmed utsläpp genom driftsoptimering och investeringar i energieffektivise- ringsprojekt. För 2023 uppgick utsläppet av koldioxid till 4,1 kg CO2e/kvm LOA. Bolaget beräknar utsläpp för inköpt el, för den del som inte utgörs av 100 procent ursprungsmärkt el, baserat på residualmix med uppgift från Energimarknadsinspektionen. Utsläppsvärdena kommer med ett års eftersläpning vilket gör att värdet för 2023 utkommer först 2024. Statistik för värme grundar sig på uppgifter från respektive fjärrvärmeleverantör, även här med ett års eftersläpning. GRI-indikatorer avseende miljömässig hållbarhet Koldioxidutsläpp, GRI 305-1-4 Ton CO2e 2023 2022 Förändring Scope 1 Direkta GHG-utsläpp Företagsfordon, tjänsteresor 8 13 -5 Köldmedia 127 124 3 Summa 135 137 -2 Scope 2 Indirekta GHG-utsläpp, market based-method Värme 3 859 4 520 -661 Elektricitet 1 240 1 483 -243 Summa 5 099 6 003 -904 Total uthyrbar area, tkvm 1 998 1 950 48 Scope 3 Övriga indirekta GHG-utsläpp 3.1 Inköpta varor och tjänster 69 - - 3.2 Kapitalvaror, nyproduktion 4 413 - - 3.3 Bränsle- och energirelaterade utsläpp 1 888 - - 3.6 Tjänsteresor med privata fordon och flyg 10 12 -2 Summa 6 380 12 6 368 Totalt 11 614 6 152 5 246 Redovisningen följer GHG-protokollets fem principer. Utsläpp inom scope 2 beräknade enligt location based-method uppgår till 7 832 (8 357) ton CO2e. 56 Dingersjö 3:58 i Sundsvall, konvertering av värmesystem, byte från flis till bergvärme. HÅLLBARHETSRAPPORT SCOPE 1 Utsläpp från bolagets tjänstebilar Utsläppen har beräknats utifrån bilarnas verkliga förbruk- ning och antal körda mil i tjänsten. Omräknat till ett samlat snitt av utsläpp per kilometer och tjänstebil uppgick emis- sionsfaktorn för 2023 till 50 g CO2e/km (85). Den lägre emissionsfaktorn beror på en högre andel eldrivna tjänste- bilar jämfört med tidigare år. Under 2023 har bolagets totala antal tjänstebilar ökat i takt med bolagets tillväxt. Bolagets bil- och resepolicy kommer fortsätta utvecklas för att ytterli- gare minska klimat- och miljöpåverkan från våra resor. Köldmedia NP3 redovisar utsläpp från köldmedia som hämtas från respektive fastighets köldmediarapport, data redovisas med anknytning till F-gasförordningen EU/517/2014. SCOPE 2 Köpt energi För scope 2 redovisar NP3 koldioxidutsläpp från energian- vändningen som omfattar den energi som bolaget köper till beståndets fastigheter. NP3 har i dagsläget inte möjlighet att redovisa hur stor del av den totala energin som förbrukas av hyresgästerna vilket innebär att all energi som ingår i hyres- avtal eller vidarefaktureras hyresgäst finns med i statistiken. Den energi som hyresgästerna själva har abonnemang för ingår inte i statistiken. Den el NP3 köper till fastigheterna och hyresgästerna redovisas enligt ”market based method” och är främst ursprungsmärkt el från vattenkraft, övrig del är re- sidualmix, med emissionstal hämtade från Energimarknads- inspektionen. Utsläpp för fjärrvärme är baserad på faktisk förbrukning där emissionstalen för att beräkna utsläpp är hämtade från respektive fjärrvärmeleverantör. Förvärvade och avyttrade fastigheter ingår i förhållande till ägandetid. SCOPE 3 3.1 Inköpta varor och tjänster NP3 redovisar från 2023 tillgängliga siffror på utsläpp från fastigheternas skötsel och drift, redovisningen bygger på utsläpp per arbetad timme på bolagets fastigheter och om- fattar cirka 60 procent av skötseln, uppgående till 41.3 ton CO2e. Omsatt till 100 procent beräknas utsläppen ha upp- gått till 68,9 ton CO2e. 3.2 Kapitalvaror NP3 redovisar från 2023 utsläpp från ny- och tillbyggnad av fastigheter baserat på IVL-s schablonvärden byggnadstyp ”Alla” för 2022 som är 266 kg CO2e/m2 BTA. 3.3 Bränsle och energirelaterade utsläpp Uppströms utsläpp från värme och el för 2023. Utsläpp från elproduktion baseras på emissionsfaktor för Nordisk elmix med hänsyn till import och export, IVL 2021 (21,3 g CO2e/ kWh) och utsläpp från värme baserat på fjärrvärmeleveran- törerna. 3.6 Tjänsteresor med privata bilar och flyg Här redovisas utsläpp från resor med tåg, flyg och privata bilar i tjänst. Koldioxidutsläppen från resor med tåg är för låga för att redovisas både gällande antal resor och utsläpp. Utsläppen från våra flygresor beräknas från och med 2022 med hjälp av SAS utsläppskalkylator, antalet resor och färdsträckor sammanställs av resenärerna. Utsläpp från användningen av privata bilar i tjänst baseras på medarbe- tarnas inrapportering av körda mil under 2023 och sträckan multipliceras med emissionsfaktorn 168 g CO2e/km vilket motsvarar utsläpp från en dieseldriven medelstor bil enligt Carbon Footprint Ltd. NP3s fokusområden för energi och utsläpp Fokusområde Styrning och uppföljning Ökat antal energieffektiva och hållbara fastigheter Kvartalsvis uppföljning av energicertifie- ringar och energimål i NP3s hållbar- hetskommitté. Energi och utsläpp Styrs av hållbarhetspolicyn. Kvartalsvis uppföljning av nyckeltal genomförs i bolagets hållbarhetskommitté. Hållbarhetscertifieringar Miljöcertifiering NP3 har som målsättning att överväga miljöcertifiering vid större ombyggnader och nyproduktion, men fokuserar i första hand på fastigheternas energiprestanda. Med certifierade byggnader avses byggnader som är hållbarhetscertifierade från ett fristående certifieringsprogram. NP3 har vid utgång- en av 2023, elva miljöcertifierade fastigheter varav tio avser Green Building. Green Building som certifiering kommer att avvecklas under 2025. Detta innebär att bolaget inte kommer att återrappor- tera de byggnader som har sitt första återrapporteringsår 2024. Dessa fastigheter kommer därav att tappa sin certifie- ring 2024 och övriga fastigheter tappar sin Greeen Building certifiering under 2025. Samtliga fastigheter som tappar sin certifiering under 2024 har energideklarerats och kvalar in i top 15 enligt taxonomin. 57 Miljöcertifierade fastigheter Fastighet Kommun Kategori Certifiering Area, kvm Del av Ödlan 6 Luleå Handel Green Building 2 114 Cementgjuteriet 5 Umeå Handel Green Building 4 635 Cisternen 26 Umeå Kontor BREEAM 4 599 Del av Släpvagnen 6 Östersund Handel Green Building 1 700 Öjebyn 3:496 & 3:497 Piteå Övrigt Green Building 3 219 Målås 4:3 Sundsvall Industri Green Building 2 768 Vivstamon 1:63 Timrå Handel Green Building 2 088 Sköns Prästbord 2:6 Sundsvall Logistik Green Building 1 153 Del av Stadsön 8:9 Piteå Handel Green Building 1 534 Grepen 1 Borlänge Logistik Green Building 3 925 Sköns Prästbord 1:65 Sundsvall Industri Green Building 4 286 HÅLLBARHETSRAPPORT58 MILJÖ- OCH KLIMATRISKER Under året har NP3 identifierat och värderat klimatrelaterade risker och möjligheter. Därigenom har bolaget även gjort en bedömning av riskernas påverkan för bolagets strategi och långsiktigt säkra fastighetsbeståndet i våra orter. Analysen har utförts i linje med TCFD:s rekommendationer avseende klimatrelaterade risker och möjligheter. Bolagets fastighets- bestånd består av fastigheter med stora variationer i bygg- nadsår och därigenom byggda efter de olika byggnads- normer som gällt under dessa perioder. Detta påverkar hur bolaget säkerställer att fastigheterna även fortsatt ska kunna generera värde för NP3 som bolag och bolagets hyresgäster. Bolagets sårbarhetsanalys behöver därför under 2024 fort- sätta på fastighetsnivå för de orter där analyserna visar högst risk i framtiden men även för att möta nuvarande utmaningar, vilket görs genom lokala fastighetsanpassningar och utveck- ling av förvaltningsrutiner. Klimatanalysen har gjorts utifrån fysiska risker samt omställ- ningsrisker kopplade till ett förändrat klimat som är relevanta för fastighetsbeståndet i bolagets orter och därmed för NP3 som bolag. NP3 har använt två klimatscenarier, RCP 4,5 som en medelväg med stabiliserade utsläpp och RCP 8,5 som ett värsta scenario med fortsatt ökande utsläpp, och tagit fram ortspecifika riskanalyser för att identifiera utsatta områden. Klimatrelaterade risker och möjligheter NP3 har länge arbetat för att minska bolagets klimatavtryck och även i förvaltningen med att framtidssäkra bolagets fastigheter utifrån förändrat klimat, främst genom regn och snö men även vind och temperaturvariationer. I analysen har NP3 utgått från de risker och möjligheter som identifierats som mest betydelsefulla för den framtida verksamheten. Resultatet visar att många av de risker som identifierats sannolikt kommer att vara betydande i framtiden, men att den finansiella påverkan troligen kommer vara liten även om den kan variera beroende på fastigheternas geografiska läge och byggnadsår. Omställningsrisker På lång och medellång sikt finns en stor sannolikhet att ökade lagkrav medför att det ställs högre krav på NP3 som bolag. Om ett pris på koldioxid skulle införas i framtiden skul- le det kunna innebära stora kostnader både i produktion och förvaltning. En annan risk är att det skulle finnas skattemässi- ga eller politiska regleringar som hindrar fastighetsägare från en storskalig produktion av egenproducerad energi. Genom att bolaget ständigt håller sig uppdaterad om vad som sker inom klimatområdet anser sig bolaget ändå vara förberedd att möta nya krav och förväntningar från kunder och andra intressenter inom en rimlig tid. Fysiska klimatrisker Klimatförändringar och därmed förändrade väderförhål- landen påverkar redan NP3s fastigheter. Detta innebär att bolaget redan nu måste utveckla fastigheterna utifrån de nya förutsättningar som följer av ett förändrat klimat vilket sker genom förvaltning och projektutveckling. Många utmaningar följer dock med ett varmare klimat och högre temperaturer. Riskanalys klimatrelaterade fysiska risker Skyfall (regn) Skyfall (snö) Skred, ras Höga tem- peraturer Vatten- tillgång Östersund Skellefteå Luleå Mellansverige Umeå Dalarna Sundsvall Gävle Tabellen visar en sammanställning av riskanalysen som genomförts för NP3s fastighetsbestånd, där grön är ingen risk, gul är måttlig risk och röd är risk. Mellansverige avser orterna: Västerås, Örebro, Karlstad Kalixälven i Norrbottens län HÅLLBARHETSRAPPORT 59 I framtiden kommer sannolikt effekterna av stigande tempera- turer leda till att kostnaderna för att kyla lokaler ökar, även om priset för värme samtidigt kan minska något. Grundvatten- nivåerna riskerar att fortsätta minska i utsatta områden, vilket kan leda till restriktioner för dricksvatten. En ökad nederbörd och ett större antal dagar med kraftiga regn eller snöfall innebär också att det kan bildas stora ansamlingar av vatten och stora snötyngder. Detta skapar ett ökat behov av att leda bort överskottsvatten och att till exempel tak behöver tätare tillsyn och skottning, och/eller förstärkta konstruktioner. I fastigheter med källare ökar även risken med inträngande vatten och risk för fuktskador. Torka eller kraftig nederbörd kan även innebära att sättningsskador på byggnader uppstår. Även om höga temperaturer är en risk har bolaget genom den genomförda analysen identifierat ökad nederbörd och översvämningar som de största potentiella riskerna. Huvud- sakligen till följd av regn men på vissa orter även nederbörd i kombination med stigande nivåer i vattendrag. Klimatrelaterade möjligheter Bolagets affärsmodell och strategi är anpassad för att kunna tillvarata de möjligheter som följer av omställningen till ett hållbart samhälle. Arbetet med energieffektiva fastigheter och minskade utsläpp är ett sätt att framtidssäkra bolagets fastigheter och minska kostnader samtidigt som eventuella framtida lagar möts. I NP3s långsiktiga hållbarhetsarbete är ambitionen att hela tiden göra bolagets fastigheter energi- effektivare och öka andelen egenproducerad energi samtidigt som bolaget även klimatanpassar byggnader enligt EU:s taxonomi vilket på sikt även kan ge ökade fastighetsvärden. VATTENANVÄNDNING Vattenbrist är inte längre ett problem som endast finns i andra delar av världen, utan något som även påverkar Europa och Sverige. Med en ökande medvetenhet om dessa problem blir det allt tydligare att bolaget måste tänka om när det gäller hanteringen av vatten. I Sverige har dricksvatten och badvat- ten med god kvalitet länge varit en självklarhet. Men på grund av klimatförändringar, övergödning och miljögifter ökar vår sårbarhet också när det kommer till vattenkvaliteten. NP3s fastigheter ligger inte inom områden som i nuläget kännetecknas av hög vattenstress. Trots detta är det ändå viktigt att fastigheternas vattenanvändning minskar och att spillvatten hanteras korrekt. NP3 riktar även stort fokus på att undvika föroreningar för att minimera miljöpåverkan. Föroreningar NP3 motverkar negativ påverkan på vatten till följd av utsläpp av giftiga ämnen genom att enbart tillåta miljömärkta kemi- kalier vid fastigheternas skötsel och drift. Samma krav ställs även i bolagets miljökrav vid byggnadsentreprenader. Vid ny- och ombyggnad ser bolaget även alltid till att uppfylla de krav på vattenutrustning som taxonomin ställer. Grundvatten Svenskt Vatten har en rapporteringsfunktion för in- rapportering av vattentillgång i Sveriges kommuner. Via svensktvatten.se har NP3 gjort en utredning över på vilka orter bolaget bedriver verksamhet på där ortens vattentillgång är begränsad. Hållbar vattenanvändning grundar sig på modellen nedan. Källa: www.svensktvatten.se/globalassets/fakta-om-vatten/ vattensituationen sammanfattning 2022 NP3 äger fastigheter i Örebro, Falun, Haparanda, Skellefteå och Västerås som enligt denna utredning kan komma att bli påverkade av begränsad vattentillgång. NP3 jobbar aktivt med att installera automatiska vattenmäta- re och med att hjälpa bolagets hyresgäster att minska sin vat- tenanvändning. Framför allt riktat till verksamheter med hög vattenanvändning, till exempel bryggerier och tvätterier med flera. Vid renoveringar och nyproduktion väljs snålspolande utrustning. Samtliga fastigheter ronderas och kontrolleras för att förekommande vattenläckage från till exempel wc eller stor vattenanvändning av hyresgäster ska uppmärksammas. Detta arbete utförs på samtliga orter även om det inte råder vattenbrist. De orter som finns listade på föregående sida är aktuella att bevaka under riskperioder. Handlingsplaner kom- mer att tas fram tillsammans med högförbrukande hyresgäs- ter för att skapa en hållbar vattenanvändning. Bevattnings- förbud Hållbar vattenanvändning Spara vatten Bevattningsförbud Tillämpning av vattentjänstlagen. Dricks- vatten prioriteras till mat, dryck och hygien. Kritiskt läge Uppmaning om att spara vatten för en minskad vattenförbrukning. Alltid Tips och fakta för en hållbar vattenanvändning och en lång- siktig beteendeförändring. Hälsa och välbefinnande Hälsa och välbefinnande är ett vitt begrepp som spänner över ett stort område. För NP3 innebär det att människor ska behandlas lika och att ingen ska må dåligt eller komma till skada på de arbetsplatser NP3 tillhandahåller. Trivsamma och säkra arbetsplatser är ur bolagets perspektiv lika viktigt för NP3s hyresgäster och leverantörer som för bolagets medarbetare. NP3s framgång mäts inte bara i siffror och resultat, utan även välbefinnande och engagemang hos bolagets medar- betare. Att prioritera medarbetarnas trivsel och utveckling är en investering i bolagets framtid och hållbarhet. Genom att skapa en miljö där medarbetare känner sig hemma och motiverade att stanna, sätter bolaget grunden för en hållbar framtid, där varje individ är en nyckel till framgång. HÄLSA OCH SÄKERHET I ARBETET NP3 ska vara en välkomnande arbetsplats som präglas av respekt, integritet och tolerans för att uppnå en god arbets- miljö. Det är bolagets skyldighet att erbjuda en säker och hälsosam arbetsmiljö och bolaget värnar om att medarbe- tarna ska ha en känsla av sammanhang. Genom bolagets värdegrundsarbete tydliggörs vilka rättigheter och skyldig- heter man har att förhålla sig till som medarbetare. Bolagets värdegrund bygger på att medarbetarna är: • Engagerade–Vib ryrossomvårahyresgäster, fastig heterochkollegor • Trovärdiga–Vistårförvårtordochhållervadvilovar • Affärsmässiga–Viärärligochtransparentivåra affär er Välmående medarbetare En god arbetsmiljö och en entreprenöriell och kreativ före- tagskultur bidrar till att göra NP3 till en attraktiv arbetsgivare. Ingen ska utsättas för kränkande särbehandling, sexuella tra- kasserier eller diskriminering. Att alla människor behandlas lika oavsett kön och etnicitet är en självklarhet. Arbetsmiljön ska vara nykter och drogfri, och bolagets arbetsplatser följer lagar och förordningar. Medarbetarnas välbefinnande bidrar även till bolagets ut- veckling vilket gör det självklart att uppmuntra till motion och en hälsosam livsstil. För att motivera till träning och motion har bolaget friskvårdsbidrag och friskvårdstimme. Samtliga medarbetare har möjlighet att boka läkarvård och få krisstöd genom en privat sjukvårdsförsäkring som tryggar snabb vård och även erbjuder rehabiliterande åtgärder. Försäkringen omfattar bland annat sjukvårdsrådgivning, vårdplanering, specialistläkarvård, second opinion och sjuk- husvård. God arbetsmiljö Alla anställda omfattas av kollektivavtal. Information om uppsägningstider, bestämmelser om samråd och förhand- ling samt betydande operativa förändringar som påverkar medarbetarna väsentligt sker i enlighet med MBL och kollektivavtal. Genom ett systematiskt arbetsmiljöarbete (SAM), vilket regleras i Arbetsmiljöverkets föreskrift Systematiskt arbets- miljöarbete (AFS 2001:1), arbetar bolaget strukturerat med arbetsmiljöfrågor. Arbetet omfattar alla medarbetare och tar hänsyn till medarbetarnas olika förutsättningar i arbetslivet. Alla förhållanden inom arbetsmiljön som kan påverka med- arbetarna såväl fysiskt som psykiskt ingår i det systematiska arbetsmiljöarbetet (SAM). SAM genomförs på ett liknande sätt som övriga aktiviteter i bolagets styrning. Vilket prak- tiskt betyder att arbetsmiljöfrågorna naturligt finns med i den dagliga verksamheten. Arbetsmiljöfrågorna finns även med i olika dokument som är styrande för verksamheten, som till exempel policydokument och verksamhetsrutiner. Arbetsmiljöarbetet bedrivs i samverkan mellan arbetsgi- vare, medarbetare och skyddsombud. Respektive chef är arbetsmiljöansvarig för sin enhet. Ansvaret innefattar olika arbetsmiljöuppgifter som utförs i den dagliga verksamheten, till exempel att anpassa arbetet till enskilda arbetstagares förutsättningar eller att hjälpa medarbetare att prioritera arbetsuppgifter vid hög arbetsbelastning. Alla medarbetare har ett eget ansvar att bidra till en god arbetsmiljö samt att följa företagets policyer, riktlinjer och verksamhetsrutiner. Arbetsmiljön kontrolleras regelbundet och löpande utifrån de riskkällor som redan är kända och för att uppmärksamma ”nya” risker. Vid större förändringar i verksamheten under- söks riskerna redan på planeringsstadiet. Bolaget kartlägger riskerna i arbetsmiljön genom årliga utvecklingssamtal och uppföljningsmöten, men även vid skyddsronder och per- sonalträffar. Regelbundna samrådsmöten äger rum mellan bolagets skyddsombud och arbetsgivarrepresentanter där även riskbedömningar av verksamheten görs inom ramen för den årliga uppföljningen av det systematiska arbetsmiljö- arbetet. Vid riskbedömningarna sker en bedömning om hur allvarliga riskerna är enligt nedan frågeställningar: • Hursannoliktärdetattohälsaellerolycksfa lliarb etet uppstår? • Hursvårablirkonsekvensernaomdetin träffar? HÅLLBARHETSRAPPORT60 Målet är att åtgärda eventuella risker på ett sätt så att risken försvinner eller att minimera riskerna så mycket det går och skydda medarbetarna på annat sätt, exempelvis genom att ha regelbunden uppföljning för att göra prioriteringar under pressade arbetsperioder. Skyddsombudet har rätt att begära att bolaget vidtar åtgärder vid brister och avbryta farliga arbeten som kan leda till omedelbar och allvarlig fara för arbetstagares liv eller hälsa. Samtliga deltagare vid bolagets samrådsmöten har genomgått arbetsmiljöutbildningar. Skyddsombudet utför årligen besök på delar av bolagets lokalkontor för att besikta arbetsplatser avseende ergonomi samt att informera och utbilda bolagets medarbetare. Utbild- ningen anpassas efter målgruppen, sker på betald arbetstid och bekostas i sin helhet av bolaget. Effektiviteten i utbild- ningen utvärderas muntligt av deltagarna. Målet för 2023 var att arbetsmiljörond skulle vara genomförd på samtliga av bolagets kontor och detta mål har uppfyllts under året. Målet är att samtliga kontor återigen skall vara ronderade år 2026. Visselblåsar-funktion Bolagets anställda har flera olika möjligheter att larma om hållbarhetsfrågor som de upplever är otillräckligt hantera- de; med närmsta chef, vd, styrelsens revisionsutskott eller genom en från företaget oberoende visselblåsar-funktion på bolagets hemsida. Funktionen syftar till att hjälpa såväl med- arbetare som externa parter att rapportera händelser och ageranden som inte är i linje med NP3s värderingar, uppfö- randekod eller som på annat sätt skulle kunna ha en negativ påverkan på bolaget eller människors hälsa och säkerhet. Alla visselblåsar-ärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Den som anmäler ett visselblåsar-ärende får snabb återkopp- ling och därefter upprätthålls en dialog med anmälaren. Alla ärenden hanteras konfidentiellt. NP3 har under 2023 inte erhållit något ärende via visselblåsar-funktionen. Verksamhetsutveckling och intern kommunikation Att ha engagerade medarbetare som förstår och arbetar i linje med bolagets vision är en framgångsfaktor för NP3. I takt med att bolaget växer prioriteras därför kommunikation kring vision, mål och strategier för att skapa engagemang och delaktighet hos medarbetarna vilket samtidigt leder till att den goda företagsandan bevaras. Kontinuerligt fokus ligger på verksamhetsutveckling för att nyttja skalfördelar på bästa sätt. Under året har NP3 anställt tre nya medarbetare och aktivt arbetat med effektivisering av ett flertal processer. De gemensamma verksamhetsrutinerna utvecklas kontinuerligt och finns lättillgängliga på bolagets intranät för att koordinera och effektivisera den geografiskt spridda organisationen. Personalens fördelning på arbetsplatsen Per den 31 december hade bolaget 60 medarbetare (57) varav 21 kvinnor (20) och 39 män (38). Samtliga medarbetare omfattas av bolagets kollektivavtal och är heltidsanställda tjänstemän i Sverige. Ett par kvinnliga medarbetare har dock arbetat deltid under året. En av medarbetarna har under en längre period varit tjänstledig för studier. Personalomsättning Under året utökade bolaget organisationen med tre personer (+5 procent), en person avslutade sin anställning. Persona- lomsättningen uppgick till 3,29 procent. Inom bolagets affärsområden finns affärsansvariga och tekniska förvaltare. Koncerngemensamma tjänster återfinns med några undantag på huvudkontoret i Sundsvall. Utöver huvudkontoret i Sundsvall har NP3 medarbetare i Umeå, Gävle, Luleå, Piteå, Skellefteå, Örnsköldsvik, Falun, Öster- sund, Sollefteå, Karlstad, Västerås och Stockholm. NP3s styrelse bestod vid utgången av året av 5 personer (6) varav 2 kvinnor (2) och 3 män (4). Den strategiska lednings- gruppen har under 2023 bestått av 3 personer (4): vd, CFO och COO, alla män (1 kvinna och 3 män). Frånvaro Sjukfrånvaron inom bolaget är stadigvarande låg. Under 2023 var den 0,34 procent (0,62) och all frånvaro är korttids- frånvaro. Inga fall av arbetsrelaterade skador, ohälsa eller sjukdomar konstaterades under 2023. HÅLLBARHETSRAPPORT 61 Personalomsättning, GRI 401-1 Kvinnor Män Antal nyanställda under 2023 Under 30 år - - 30-50 år 2 - Över 50 år - 1 Totalt 2 1 Personer som slutat under 2023 30-50 år 1 - Totalt 1 - HÅLLBARHETSRAPPORT Kvinnor38 Män62 Kvinnor40 Män60 Kvinnor35 Män65 <30år0 30-50år50 >50år50 <30år0 30-50år40 >50år60 <30år10 30-50år55 >50år35 Könsfördelning strategisk och operativ ledning, % Könsfördelning styrelse, % Könsfördelning, % Fördelning styrelse och ledning Medarbetare totalt Åldersfördelning, % Åldersfördelning strategisk och operativ ledning, % Åldersfördelning styrelse, % Alla bolagets medarbetare med barn är berättigade till föräldraledighet enligt gällande lagstiftning. Totalt har 18 medarbetare tagit ut föräldra- ledighet under året, tio män och åtta kvinnor. Två av dessa medarbetare befinner sig fortsatt på föräldraledighet men övriga medarbetare har återgått i arbete efter att föräldraledigheten avslutats. En kvinnlig med- arbetare som tagit ut en kortare periods föräldraledighet lämnade sin anställning i nära anslutning till ledigheten. I övrigt har resterande med- arbetare kvar sina tidigare anställningar. ”Retentionsgraden” uppgick sålunda till 94. ”Återgång till arbetet-graden” uppgick till 100. Samtliga medarbetare har genomgått utvecklingssamtal under år 2023. Information och utbildning Viktig information som medarbetarna behöver i arbetet finns tillgänglig på bolagets intranät, medarbetarna informeras även av sin närmsta chef samt på bolagsgemensamma möten. Alla nya medarbetare genomgår en introduktionsutbildning på bolagets huvudkontor där bolagets vision, affärsmodell, uppförandekod och värdegrund gås igenom vid sidan av annan funktionell information. Samtliga medarbetare ges även utbild- ning i bolagets uppförandekod samt regulatoriska frågor i samband med en årlig personalträff. De tre senaste åren har ett bolagsgemensamt arbete inom informa- tionssäkerhet bedrivits i syfte att minska risken för dataintrång. Under året har alla medarbetare genomgått regelbundna interaktiva utbild- ningar i syfte att öka kunskapsnivån. Utöver ovanstående mer generella utbildningsinsatser erbjuds även olika typer av funktionella utbildningsinsatser både till grupper men även till individuella medarbetare beroende på behov. Utbildningsbe- hovet fångas vanligtvis upp i samband med årliga utvecklingssamtal. Utbildningar har genomförts inom följande områden under året i syfte att utveckla medarbetarnas kompetens: • Fastighetsekonomi/Fastighetstaxer ing • Kommersiellhyresjuridik/Hyresrätt • Entreprenadjuridik/Byggnads-ochinstallationsteknik • Redovisning,skatt • Brandskydd • Ledarskapsutveckling • Hållbarhe tsredovisning • Informationssäkerhe t Bolagets medarbetare har genomgått totalt 1 021 utbildningstimmar avseende intern och extern utbildning under 2023 vilket utgör ett totalt snitt på 17 timmar per anställd. Snittet för kvinnliga medarbetare uppgick till 12 timmar och snittet för manliga medarbetare uppgick till 20 timmar. Samtliga medarbetare är tjänstemän och beräkningen görs utifrån antal anställda. Målsättningen är att ligga på ett snitt om minst 15 utbildningstimmar per anställd. HYRESGÄSTER OCH LEVERANTÖRER Hyresgäster Utvecklingen av bolagets fastighetsbestånd bygger på ett nära och långsiktigt samarbete med bolagets hyresgäster, att tillgodose hyres- gäster med ändamålsenliga lokaler med god arbetsmiljö gynnar såväl NP3s hyresgäster som bolaget själv. NP3s lokala närvaro bidrar till kän- nedom om hyresgästernas önskemål och behov, samtidigt som det ger 62 HÅLLBARHETSRAPPORT ett engagemang i verksamheterna. Att NP3s lokaler ska vara säkra är såväl en skyldighet som en självklarhet. Skyddsron- der och besiktningar genomförs årligen på samtliga fastig- heter där NP3 står för den aktiva förvaltningen. Under år 2023 genomfördes en undersökning för att mäta kundnöjdhet (NKI). Resultatet visade att drygt 88 procent av hyresgästerna kunde tänkta sig att tala väl om eller rekom- mendera NP3 som hyresvärd, drygt 89 procent upplevde en hög eller mycket hög trivsel i den hyrda fastigheten och drygt 85 procent uppgav att de skulle vända sig till NP3 i första hand om lokalbehovet skulle förändra sig. NKI resultat (nöjd-kund-index) 2023 2021 2020 2019 85,5 85,1 82,8 78,1 NP3 kommer att genomföra nästa NKI under 2025. Bolagets fortsatta mål är ett nöjd-kund-index över 83. Under året har bolaget inte erhållit några klagomål angående kränkningar av kundernas integritet eller identifierade läckor, stölder eller förluster av kunders data. Leverantörer Att bolagets leverantörer och entreprenörer uppfyller samma grundläggande krav som NP3 ställer på sig själv anser NP3 vara en självklarhet. Att leverantörerna har en säker arbetsmiljö i och omkring bolagets fastigheter är lika viktigt för bolagets leverantörer som för NP3. På samma sätt är det även ett krav att deras arbeten speglar NP3s sätt att se på hållbarhet och miljö. Genom dialoger och uppföljningar säkerställs att bolagets leverantörer uppnår såväl sociala som miljömässiga krav vilket framgår av bolagets uppfö- randekod för leverantörer. Under 2023 har en hållbarhets- enkät riktad till de största leverantörerna genomförts med en svarsfrekvens på 83 procent och inga avvikelser mot uppförandekoden har konstaterats. Målet är att minst tre av bolagets största entreprenörer eller leverantörer ska scre- enas gällande sociala kriterier. Upphandling av produkter och tjänster ska ske utifrån affärs- mässiga principer. Valet av en leverantör eller partner ska ske efter analys av marknadsmässigt pris, hållbarhet och förvän- tad kvalitet. Grundläggande krav om mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden, miljö och etik ska uppfyllas. Leverantörer och motparter ska alltid kunna ha tillit till integriteten och etablerade riktlinjer i vår urvalsprocess. NP3 behåller alltid ansvaret gentemot bolagets kunder och andra intressenter även om bolaget lagt ut uppdraget till annan part. NP3 har nolltolerans mot alla former av korruption och ekonomiska oegentligheter, till exempel mutor, otillåten provision, bedrä- geri, förskingring och penningtvätt. Skyddsronder och besiktningar genomförs årligen på samt- liga fastigheter där bolagets driftleverantörer är engagera- de. NP3 har inte identifierat någon arbetsplatsolycka eller bristande efterlevnad av policyer eller säkerhetsföreskrifter under året. Rätten till föreningsfrihet och kollektiva förhandlingar bedöms inte vara i riskzonen inom någon del av bolaget eller hos bolagets leverantörer. NP3 tillåter inte barnarbete inom bolagets verksamhet eller hos bolagets leverantörer. Bolaget tillåter inte heller att unga arbetstagare utsätts för farligt arbete inom den egna verksamheten eller hos bola- gets leverantörer, ej heller bedöms det föreligga en risk för tvångsarbete eller kränkningar som involverar rättigheter hos u r s p r u n g s b e f o l k n i n g a r i n o m b o l a g e t s v e r k s a m h e t . Inga incidenter avseende bristande efterlevnad om produk- ters hälso- och säkerhetseffekter och tjänster eller mark- nadskommunikation har rapporterats under 2023. MÅNGFALD OCH LIKA MÖJLIGHETER Inom bolaget är jämställdhet en självklarhet som bidrar till ökad kvalitet, effektivitet, innovation och lönsamhet. Alla medarbetares gemensamma kompetens och kraft behövs för att driva utvecklingen och förbättringsarbetet verksamheten. NP3 utgår från en grundsyn om alla människors lika värde och att alla ska ha samma möjligheter, rättigheter och skyl- digheter. Bolagets arbetsklimat ska kännetecknas av respekt och rättvisa förhållanden mellan individer och grupper. Ingen ska diskrimineras på grund av kön, könsöverskridande iden- titet eller uttryck, etnisk tillhörighet, funktionsnedsättning, sexuell läggning, ålder, religion eller annan trosuppfattning. NP3 har nolltolerans för kränkande särbehandling såsom diskriminering eller sexuella trakasserier. Inga fall av diskriminering har rapporterats under 2023. Jämställd och konkurrenskraftig ersättning En del i arbetet med jämställdhet och mångfald handlar om att säkerställa jämställda och konkurrenskraftiga löner. En år- lig lönekartläggning genomförs, som i enlighet med tidigare år, visar att det inom NP3 inte finns någon osaklig löneskill- nad som kan härledas till kön. Likvärdiga arbetsuppgifter ska generera likvärdig ersättning. NP3 erbjuder alla medarbe- tare en konkurrenskraftig och marknadsmässig ersättning. Lönesättningen baseras på kollektiva förhandlingar, arbets- uppgifter inom rollen samt den individuella medarbetarens prestationer. Kontinuerlig utvärdering av prestation i relation till individuella mål och handlingsplaner är ett viktigt verktyg i arbetet med jämställda och konkurrenskraftiga löner. Förhål- landet mellan fast grundlön och rörlig ersättning är densam- ma mellan kvinnor och män och mellan olika personalgrup- per inom bolaget undantaget den högsta ledningen. Under 2023 erbjöds alla tillsvidareanställda i bolaget att delta i ett teckningsoptionsprogram för sjätte året i rad. Program- met används som ytterligare ett incitament för medarbetarna att aktivt bidra till värdeskapande i verksamheten. Ett per- sonligt ägarengagemang förväntas höja motivationen samt stimulera ett ökat intresse för verksamheten och resultatut- vecklingen i sin helhet. NP3 har även en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga tillsvidareanställda medarbetare förutom vd. Bolaget har inte haft några tillfälligt anställda under året. 63 HÅLLBARHETSRAPPORT Följande förmåner erbjuds samtliga tillsvidare- anställda medarbetare: • Sjukvårdsförsäkring • Vinstandelsstiftelse • Optionsprogram • Pensi ons avsättningarenligtITP • Föräldralön • Friskvårdsbidrag Information om den årliga totala ersättningsgraden, det vill säga förhållandet mellan den årliga totala ersättningen för bolagets högst betalda individ i förhållande till den genom- snittliga årliga totala ersättningen för alla övriga anställda samt tillika den förhållandevis procentuella ökningen åter- finns i bolagets ersättningsrapport 2023 som finns publi- cerad på bolagets hemsida. Vi bidrar till erfarenhetsuppbyggnad Fastighetsbranschen har länge haft svårt att rekrytera ny personal. NP3 vill därför verka för att ungdomar och arbets- sökande får en positiv bild av branschen. Detta görs bland annat genom att erbjuda praktikplatser inom bolaget. Under år 2023 har totalt två praktikanter, inom olika delar av vår verksamhet tagits emot. Även elevgrupper har tagits emot under året genom ett mångårigt samarbete med en gymna- sieskola. Bolaget bidrar även vid intervjuer med universitet-/ högskoleelever. Under perioden fram till 2030 kommer NP3 bidra med cirka 30 ytterligare praktikplatser (i snitt fyra om året) för att fler ska få erfarenhet från branschen och arbetsmarknaden vilket bidrar till ett mer hållbart samhälle. Under 2024 kommer bolaget att arbeta ytterligare med leverantörsuppföljning och undersöka om det är möjligt att skapa praktikplatser hos våra leverantörer genom våra samarbetsavtal. Medlemskap och branschorganisationer I enlighet med FN:s vägledande principer stödjer och res- pekterar NP3 skyddet av mänskliga rättigheter och säker- ställer att medverkan till brott mot mänskliga rättigheter inte förekommer. 64 Medlemskap och samarbeten under 2023 Organisation Roll och syfte Fastigo Arbetsgivarorganisation som hjälper NP3 att skapa ett bra förhållande mellan bolaget och anställda. Fastighets- ägarna Mitt- nord Medlemsorganisation som arbetar med opinions- bildning, medlemsservice, juridiska frågor, miljö- frågor, hyresförhandling, kommunikation och utbildning. Handels- kammaren Jämtland, Västernorrland & Västerbotten Medlemsorganisation som aktivt verkar för att skapa attraktiva regioner där människor vill leva, där före- tag vågar investera och politiker förbättrar villkoren tillsammans med invånarna. Hand in Hand Ideell organisation som arbetar med entreprenör- skap som ett effektivt, långsiktigt och hållbart sätt att bekämpa fattigdom. HÅLLBARHETSRAPPORT 65 Avsteg GRI standard Upplysning Sidhän- visning Avsteg från krav Skäl Förklaring GRI 2: Generella upplysningar 2021 Organisationen och redovisningsprinciper 2-1 Information om organisationen 1, 3 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 45 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Kontaktperson för hållbarhetsredovisningen: Vd 45 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 46, 55 2-5 Externt bestyrkande 123 Verksamhet och medarbetare 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 3, 27 2-7 Medarbetare 61-62 2-8 Medarbetare som inte är anställda - Uteläm- nande Information ofullständig Redovisar endast egna anställda men sysselsätter ca 30 heltidstjänster inom fastighetsskötsel. Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 77-87 2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 78-79 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 79-80 2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn 45, 80-81 2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 45, 81 2-14 Högsta styrande organets roll i relation till hållbarhetsredovisningen 45 2-15 Intressekonflikter 77-80 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 45-46 2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 45 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 80 2-19 Ersättningspolicy 79-82 2-20 Process för att fastställa ersättningar 63, 80-82 2-21 Årlig total ersättning 81, 103 Ersättningsrapport Strategi, policyer och praxis 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 4-5, 44 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 45, 50 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 45, 50 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 45-46 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 45, 61 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 50 2-28 Medlemskap i organisationer 64 Intressentengagemang 2-29 Metod för intressentengagemang 46 2-30 Kollektivavtal 56 GRI-index HÅLLBARHETSRAPPORT GRI-index Avsteg GRI standard Upplysning Sidhän- visning Avsteg från krav Skäl Förklaring Väsentliga frågor 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 46 3-2 Lista på väsentliga frågor 46 3-3 Styrning av väsentliga frågor 45-46 GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016 201-1 Genererat och fördelat direkt ekonomiskt värde 49 201-2 Ekonomiska konsekvenser och andra risker och möjligheter som en följd av klimatförändringar 45, 58-59, 75 201-3 Förpliktelser för förmånsbestämda planer och andra pensionsplaner 63, 81 201-4 Ekonomiskt bistånd från staten - - - Inga bidrag har erhållits GRI 202: Market Place 202-2 Andel ledande befattningshavare som anställts från lokalsamhället - - - Två av tre GRI 204 - Procurement Practices 204-1 Andel av utgifterna för lokala leverantörer - 61 % av driftsutgifterna är från lokala leverantörer GRI 205 - Anti-korruption 2016 205-1 Verksamheter utvärderade gällande risker relaterade till korruption 50 205-2 Kommunikation och utbildning om antikorruptionspolicy 45, 50 205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 50 GRI 206: Konkurrensbegränsande beteende 2016 206-1 Legala fall gällande konkurrensbegränsande praxis, konkurrenslagstiftning och ominerande marknadsställning 50 GRI 207 - Skatt 2019 207-1 Skatteansats 83, 106 207-2 Styrning av skattefrågor, kontroller och riskhantering 73, 83, 106 207-3 Metod för samarbeten med intressenter och hantering av skattefrågor 83, 106 207-4 Land-för-landrapportering - - - Enbart Sverige GRI 302 - Energi 2016 302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 55 302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 55 302-3 Energiintensitet 55 302-4 Minskning av energianvändning 55 GRI 303 - Vatten och utsläpp 2018 303-1 Interaktioner med vatten som en delad resurs 59 66 HÅLLBARHETSRAPPORT GRI-index Avsteg GRI standard Upplysning Sidhän- visning Avsteg från krav Skäl Förklaring GRI 304 - Biologisk mångfald 2016 304-2 Signifikant påverkan på biologisk mångfald från verksamhet 46 GRI 305 - Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 56-57 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 56-57 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 56-57 305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 56 305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 56-57 GRI 306 - Avfall 2020 306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 47 GRI 308 - Bedömning av leverantörer utifrån miljökriterier 2016 308-1 Bedömning av leverantörer utifrån miljökriterier 50, 63 GRI 401 - Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 61 401-2 Förmåner till heltidsanställda som inte ges till tillfälligt anställda eller deltidsanställda 63 401-3 Föräldraledighet 62 GRI 402 - Labor/Management Relations 2016 402-1 Minsta uppsägningstid vid verksamhetsförändringar 60 GRI 403 - Hälsa och säkerhet 2018 403-1 Arbetsmiljöledningssystem 60-61 403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och incidentundersökning 60-61 403-3 Arbetshälsovårdstjänster 60 403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunikation gällande hälsa och säkerhet 60-61 403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 60-62 403-6 Främjande av medarbetares hälsa 60-61 403-7 Förebyggande och hantering av hälso- och säker- hetspåverkan 60-61 403-8 Medarbetare som omfattas av arbetsmiljöledningssystem 60 403-9 Arbetsrelaterade skador 61 403-10 Arbetsrelaterad ohälsa 61 GRI 404 - Träning och utbildning 2016 404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och anställd 62 404-2 Program för uppgradering av anställdas färdigheter och övergångsstöd 62 404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av prestation och karriärutveckling 62 67 HÅLLBARHETSRAPPORT GRI-index Avsteg GRI standard Upplysning Sidhän- visning Avsteg från krav Skäl Förklaring GRI 405 - Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald i ledning och bland medarbetare – Uteläm- nande Bolaget re- dovisar inte anställdas ursprung 405-2 Förhållandet mellan kvinnors ock mäns grundlön och ersättningar 63 GRI 406 - Icke-diskriminering 2016 406-1 Incidenter av diskriminering och korrigerande åtgärder vidtagna 63 GRI 407 - Föreningsfrihet och kollektiva förhandlingar 2016 407-1 Risker att föreningsfrihet och rätt till kollektivavtal inte uppfylls 60, 63 GRI 408 - Barnarbete 2016 408-1 Verksamheter och leverantörer löper stor risk för incidenter med barnarbete 63 GRI 409 -Tvångsarbete 2016 409-1 Verksamheter och leverantörer löper betydande risk för incidenter av tvångsarbete eller tvångsarbete 63 GRI 411 - Ursprungsfolks rättigheter 2016 411-1 Incidenter av kränkningar som involverar ursprungsbefolkningars rättigheter 63 GRI 413 - Lokala samhällen 2016 413-1 Verksamhet med lokalt samhällsengagemang, konsekvensanalys och utvecklingsprogram 64 413-2 Verksamhet med väsentlig, faktisk eller potentiell negativ påverkan på lokala samhällen – – – Bolaget har inte upp- märksammat någon negativ påverkan på lokala samhällen GRI 414 - Bedömning av leverantörer utifrån sociala kriterier 2016 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 63 414-2 Negativ social påverkan i leverantörsledet och vidtagna åtgärder 63 GRI 415 - Public Policy 2016 415-1 Politiska bidrag 50 GRI 416 - Kunders hälsa och säkerhet 2016 416-1 Utvärdering av hälso- och säkerhetseffekter av produkter och tjänster 62-63 416-2 Efterlevnad gällande produkter och tjänsters påverkan på hälsa och säkerhet 62-63 GRI 417 - Marknadsföring 2016 417-3 Incidenter av bristande efterlevnad gällande marknadskommunikation 63 GRI 418 - Kunders integritet 2016 418-1 Underbyggda klagomål rörande intrång i kundernas integritet och förlust av kunddata 63 68 69FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse 2023 NP3 Fastigheter AB (publ) är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag inriktat på kommersiella fastig- heter med hög direktavkastning i främst norra Sverige. NP3 har sedan starten i slutet av 2010 haft en tillväxtstrategi med fokus på fastigheter med stabila kassaflöden och hög avkastning. Fastigheterna finns inom fastighetskategorierna industri, handel, kontor, logistik och övrigt. Moderbolaget Moderbolaget NP3 Fastigheter AB (publ) har inget direkt- ägande i fastigheter, utan dessa ägs via hel- och delägda dotterbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa och tekniska fastighetsförvaltande tjänster till dotterbolagen samt koncernledning. Bolaget har säte och huvudkontor i Sundsvall. Organisation NP3s organisation utgörs av ledning och tre huvudfunktioner; uthyrning och marknad, drift och fastighetsförvaltning samt finansiering och ekonomisk förvaltning. Vid årsskiftet hade bolaget 60 medarbetare. Resultat • Koncerne nsnettoomsättninguppgicktill1797mkr(1551). • Koncernenredov isadeettdriftövers kottom1353m kr(1149) ochettre sultatfö reskattom- 3mkr(1575). • Moderbolagetsnettoomsättninguppgicktill64mkr(62). • Moderbolagetredovisadeettrör elseresultatom-40m kr(-34) ochettre sultatfö reskattom91mkr(87). Kommentarer till årets resultat finns på sidorna 91 och 97. Årets väsentliga händelser • Ifebruarigenomfördebolag etenriktadnyemissionav 27500 00stamaktiertillettprisom230krperaktievilket tillfördebolaget617mkreftert ransaktionskostn ader. • Islutetavmarsavledbolagetsmed grundareochstyrelse- ledamotLarsGöranBäckvallefterentidssjukdom. • Iaprilemitteradebo lagetunderbefintligtMTN-program sen ioraickesäkerstä lldagrönaoblig ationerom500mkrmed enlöptidom3årtillenräntaomStib or+550basp unkter.I sambandmedemissionenåterköptebolagetnominellt698 mkravobligationermedförfallijanuari2024ochoktober 20 24.Där utövergeno mfördebolagetåterköpomytt erligare 94m kr. • Förvärvavseendeövrigadeläga resaktieribolagetsjoint ventureMalaboHold ingABmedtillhörandetolvfastigheter iVästerås.Fastighetsförvärvetuppgic ktill234m kr. • Ise ptemberemitteradebolagetsenioraickesäkerställda grön aobligationerom400mkrunderbefintligtMTN-pro- grammedenlöpt idom3,25årtillenräntaomStibor+525 bas punkter.Isambandmede mis sionenåterköptebo laget nominellt118mkravobligationermedförfallijanuari2024 ochoktober2024. • Ioktober2023utnyttjadebolagetsinrätttillfrivilligförtidsin- lösenavresterandeuteståendeobligationerom324mkrmed förfallijan uari2024. • Underfjärdekvartaletavyttradebola getsamtligapr eferens- aktieriintr esseföretagetEmilshusochperden6decembe r understegbolagetsägarandel15procentvarvidEmilshus intelängreutgörettintresseföretagti llNP3.Återstående aktieinnehavharomkl assificeratstillb örsnoteradeaktier ochredovis astillverkligtvärdepåbalansdagen. Förväntad framtida utveckling Mot bakgrund av ett osäkert marknadsläge och en osäker omvärld har NP3 sedan halvårsskiftet 2022 genomfört ett begränsat antal förvärv, en position som bolaget hållit fast vid under 2023 varmed endast ett begränsat antal förvärv genom - förts under året. Mot slutet av 2023 har bolaget dock noterat att marknadsläget delvis stabiliserats till följd av kapitalmark - nadens förväntningar om framtida räntesänkningar varmed förvärvstakten bedöms gradvis kunna öka från låga nivåer. Trots ett fortsatt osäkert marknadsläge och ett fortsatt osäkert omvärldsläge håller bolaget fast vid sitt övergripande mål att fortsätta sin tillväxt genom selektiva förvärv i samtliga åtta affärsområden. NP3s fortsatta tillväxt fokuseras i hög grad till målen att generera en tillväxt i förvaltningsresultat per stam- aktie om tolv procent per år över en femårsperiod samt att över femårsperioden generera en avkastning på eget kapital före skatt på minst 15 procent. En god avkastning och ett starkt kassaflöde gör att NP3 över tid kan leva upp till målet att dela ut cirka 50 procent av bolagets förvaltningsresultat efter aktuell skatt till bolagets stam- och preferensaktieägare. Hållbarhetsrapport NP3 upprättar en hållbarhetsrapport för att informera om bo- lagets hållbarhetsarbete samt uppfylla kraven enligt Årsredo- visningslagens sjätte kapitel. Hållbarhetsrapporten redovisas som ett separat avsnitt före förvaltningsberättelsen, se sidorna 43-68. Aktien och ägarna För information om bolagets stam- och preferensaktie samt information om ägarstruktur, se sidorna 40-42. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i moderbolaget: Belopp (kr) Balanserad vinst 1 557 288 033 Årets resultat 91 159 688 Summa 1 648 447 722 Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande: Sakutdelning 1,766 kr/stamaktie 101 562 594 Kontant utdelning 1,50 kr/stamaktie 86 245 161 Utdelas 2,00 kr/preferensaktie 76 000 000 Balanseras i ny räkning 1 384 639 967 Summa 1 648 447 722 I bolaget finns per bokslutsdagen 57 496 774 registrerade stamaktier samt 38 000 000 registrerade preferensaktier. 1) Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) (”Emilshus”) där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus. Moderbo- lagets bokförda värde/anskaffningsvärde på B-aktierna i Emilshus uppgår till 14,13 kr/B-aktie vilket motsvarar en utdelning om cirka 1,766 kr/stamaktie i NP3. Detta motsvarar en total sakutdelning om 101 562 594 kr. För mer information om sakutdelningen samt marknadsvärde på Emilshus B-aktie, se styrelsens förslag till utdelning på sidan 41. 70 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - FLERÅRSÖVERSIKT Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019 Fastighetsrelaterade nyckeltal Antal fastigheter vid årets slut 507 488 446 388 358 Fastigheternas uthyrbara area, tkvm 1 998 1 950 1 784 1 436 1 350 Förvaltningsfastigheter, mkr 20 276 19 805 17 335 12 582 11 402 Fastighetsvärde, kr/kvm 10 148 10 156 9 717 8 762 8 446 Hyresvärde, mkr 2 065 1 880 1 538 1 236 1 131 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 93 93 93 Överskottsgrad, % 75 74 74 75 71 Direktavkastning, % 6,8 6,1 6,4 6,9 6,7 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, stamaktie, % -2,1 18,9 44,0 17,4 25,2 Avkastning på eget kapital, % -0,8 17,0 36,7 15,2 21,4 Avkastning på eget kapital, före skatt, % 0 21,5 44,8 19,0 25,3 Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 9,4 10,7 12,0 12,9 13,2 Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6 1,5 1,6 1,6 Skuldkvot, ggr 1) 8,6 9,4 10,0 9,6 9,4 Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,1 2,9 3,4 3,4 3,5 Belåningsgrad, % 56,6 57,6 55,9 57,3 58,0 Soliditet, % 35,9 35,1 36,0 34,7 34,7 Genomsnittlig ränta, % 5,07 4,18 2,53 2,73 2,76 Kapitalbindningstid, år 2,2 2,3 2,9 1,9 2,2 Räntebindningstid, år 2,1 1,9 2,0 1,7 2,4 Andel säkrad låneportfölj, % 41,6 31,3 35,8 31,8 45,3 Nyckeltal per stamaktie Antal aktier vid årets slut, tusental 57 497 54 608 54 445 54 339 54 339 Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 56 864 54 543 54 403 54 339 54 339 Eget kapital, kr 114,78 117,21 100,67 68,67 61,42 Långsiktigt substansvärde, kr 135,58 133,17 118,64 80,47 70,36 Förvaltningsresultat, kr 11,76 13,00 10,90 9,26 8,07 Resultat efter skatt, kr -2,43 21,04 35,82 11,12 13,60 Utdelning, kr 5,475 2) 5,00 4,30 3,60 3,40 Aktiekurs vid årets slut kr 233,00 198,60 362,50 121,20 113,00 Nyckeltal per preferensaktie Antal aktier vid årets slut, tusental 38 000 38 000 38 000 27 950 24 850 Eget kapital, kr 32,00 32,00 32,00 32,00 32,00 Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utdelning, kr 2,00 2) 2,00 2,00 2,00 2,00 Aktiekurs vid årets slut kr 27,20 24,80 33,95 32,80 36,50 Flerårsöversikt 1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna. 2) Av styrelsen föreslagen utdelning, för mer information om utdelningsförslaget, se sidan 41. För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 116-117. 71FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - KVARTALSÖVERSIKT Nyckeltal 2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022 2022 Kvartal 4 okt-dec Kvartal 3 jul-sep Kvartal 2 apr-jun Kvartal 1 jan-mar Kvartal 4 okt-dec Kvartal 3 jul-sep Kvartal 2 apr-jun Kvartal 1 jan-mar Fastighetsrelaterade nyckeltal Antal fastigheter vid periodens utgång 507 504 503 488 488 486 480 458 Fastigheternas uthyrbara area, tkvm 1 998 1 982 1 978 1 957 1 950 1 939 1 893 1 816 Förvaltningsfastigheter, mkr 20 276 19 985 20 041 19 844 19 805 19 651 19 213 17 862 Fastighetsvärde, kr/kvm 10 148 10 083 10 132 10 140 10 156 10 135 10 150 9 836 Hyresvärde, mkr 2 065 1 933 1 924 1 894 1 880 1 700 1 655 1 575 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 93 94 94 94 94 93 Överskottsgrad, % 75 82 76 68 75 79 75 66 Direktavkastning, % 6,8 6,6 6,4 6,3 6,1 6,2 6,2 6,3 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, stamaktie, % -2,1 0,6 3,4 11,2 18,9 35,7 39,9 41,3 Avkastning på eget kapital, % -0,8 1,7 4,1 10,6 17,0 30,7 33,7 34,7 Avkastning på eget kapital, före skatt, % 0 2,3 5,5 13,7 21,5 38,1 41,6 42,2 Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 9,4 9,5 9,9 10,2 10,7 11,3 11,5 11,6 Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,5 1,5 1,4 1,6 1,6 1,6 1,5 Skuldkvot, ggr 1) 8,6 8,9 8,9 8,9 9,4 10,4 10,5 10,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,0 2,2 2,2 2,1 2,5 2,9 3,2 3,1 Belåningsgrad, % 56,6 55,4 55,2 54,6 57,6 57,3 57,7 55,9 Soliditet, % 35,9 36,5 36,2 38,1 35,1 35,1 34,9 36,0 Genomsnittlig ränta, % 5,07 5,19 4,94 4,53 4,18 3,53 2,72 2,51 Kapitalbindningstid, år 2,2 2,2 2,4 2,2 2,3 2,6 2,6 2,8 Räntebindningstid, år 2,1 2,2 1,9 2,0 1,9 1,8 1,7 2,0 Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,6 41,9 39,6 41,0 31,3 32,6 32,2 33,6 Nyckeltal per stamaktie Antal aktier vid periodens slut, tusental 57 497 57 497 57 358 57 358 54 608 54 608 54 608 54 445 Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 57 497 57 428 57 358 55 983 54 608 54 608 54 524 54 445 Eget kapital, kr 114,78 117,42 117,33 122,06 117,21 116,75 113,03 108,34 Långsiktigt substansvärde, kr 135,58 132,02 132,69 138,25 133,17 132,10 128,74 124,33 Förvaltningsresultat, kr 2,72 3,25 3,06 2,68 3,01 3,67 3,49 2,83 Resultat efter skatt, kr -2,71 0,33 0,28 -0,31 0,45 3,66 9,27 7,66 Aktiekurs vid periodens slut kr 233,00 158,20 162,90 187,00 198,60 165,00 202,00 312,00 Nyckeltal per preferensaktie Antal aktier vid periodens slut, tusental 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 Eget kapital, kr 32,00 31,50 31,00 32,50 32,00 31,50 31,00 32,50 Resultat, kr 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 Aktiekurs vid periodens slut, kr 27,20 24,50 24,95 26,30 24,80 24,05 23,15 32,90 Kvartalsöversikt 1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna. För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 116-117. 72 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE Hyresintäkter och förvaltning Bolagets fastighetsbestånd är geografiskt lokaliserat i tillväxtorter främst i de norra delarna av Sverige. Fastigheterna rymmer ett stort antal hyresgäster med kommersiell verksamhet fördelat inom kategorierna industri, handel, kontor, lager/logistik och övrigt. Spridningen i geografiskt hänseende, antal kontrakt, branscher och kategorier bidrar till stabilitet. Risk kopplat till hyresgäster påverkas av det allmänna affärsklimatet. Minskade hyresintäkter eller inställda betalningar påverkar resultat, kassaflöde och på sikt även marknadsvärdering av bolagets fastigheter. Risk Beskrivning av risk Hantering S K Minskade hyresintäkter Lägre hyresintäkter till följd av lägre hy- resnivåer eller minskad uthyrningsgrad. Bolaget arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omför- handling av befintliga kontrakt som ger en stabil förfallostruktur på kontraktsportföljen. Efterfrågan på lokaler inom bolagets fastighetskategorier och marknadslägen är mindre konjunktur- känslig än till exempel lokaler i centrumlägen, vilket minskar risk. Dessutom bidrar den höga diversifieringsgraden av hyresgäster inom flertalet branscher tillsammans med ett lågt beroende av ett fåtal större hyresgäster till en begränsad risk. Kundförluster, kreditrisk NP3s primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyreskontrakten. Bolagets affärsansvariga har en nära relation till hyresgästerna och följer löpande upp marknadsläget. Vid förvärv och nya uthyrningar görs kreditprövningar och vid behov kompletteras avtalet med säkerheter i form av garantier. Riskpolicyn anger att maximalt fem procent av hyresvärdet ska vara exponerat mot en enskild hyresgäst. Väsentligt ökade drift- och underhållskost- nader Ökade kostnader för bland annat el, vatten, värme och snöröjning. Extrema väderförhållanden och oförutsedda händelser kan få påverkan på kostnad för fastighetsskötsel och försäkring. Bolaget arbetar kontinuerligt med att minska riskexponeringen för kostnadsökningar inom drift genom löpande avtalsförhand- lingar och upphandlingar med leverantörer i syfte att sänka kostnaderna. Genom att hyresgästen ofta själv står för kost- naderna för el, vatten, värme och snöröjning, minskar bolagets exponering för variationer. Strukturerat riskarbete Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för bolagets framtida verk- samhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget har en hög riskmedvetenhet i hela organisationen och genom ett aktivt och förebyggande arbete begränsas och hanteras riskerna på bästa sätt i en så stor utsträckning som möjligt. S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet. K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens. De väsentliga risker som bolaget är utsatt för påverkas i stor utsträckning av allmän konjunkturutveckling, ekonomisk tillväxt och befolkningstillväxt i affärsområdena tillsam- mans med inflations- och ränterisk. Nedan finns upptaget både strategiska risker kopplade till externa händelser och omvärldsfaktorer, operativa risker hänförliga till den löpande verksamheten och kvalitet i interna rutiner samt finansiella risker avseende bolagets kapitalförsörjning. Nedanstående riskfaktorer avser de generella risker som över en konjunk- turcykel skulle kunna ha en påverkan på NP3s verksamhet. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är indirekt desamma som för koncernen. 73FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet. K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens. Förvärv och investeringar Bolaget är ett tillväxtbolag och genomför en stor mängd transaktioner varje år vilket är förenat med viss risk. Detsamma gäller investeringsverksamheten med hyresgästanpassningar och projekt för ny- till- och ombyggnad. Felaktiga förvärvs- eller investe- ringsbeslut utgör risk för ökade kostnader och lägre avkastning på kapital. Bolagets organisation har stor erfarenhet och kompe- tens avseende förvärv och försäljningar och har en väl inarbetad process för att minska risk i transaktioner. Bolaget gör inte större investeringar på spekulation utan på i förhand givna villkor och hyresavtal. Risk Beskrivning av risk Hantering S K Transaktions- relaterade risker Transaktionsrelaterade risker utgörs bland annat av framtida hyresbortfall, miljöförhållanden och tekniska brister. Även vissa risker för skatter och juridis- ka tvister finns. Förvärv av fastigheter görs i enlighet med bolagets strategiska plan och en beslutsprocess där hänsyn tas till marknadsförutsätt- ningar och risk. Vid varje förvärvssituation görs en noggrann ana- lys och Due Diligence. Risker hanteras via avtal i form av garantier mot säljaren och priset baseras på en marknads- och ortsanalys för jämförbara fastigheter kombinerat med en värdering genom diskonterade kassaflöden. Risker i projekt- investeringar vid ny- till- och ombyggnader Risker i projektinvesteringar består bland annat av kostnadsökningar, miljö- och arbetsmiljörisker. Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets strategiska plan och med genomarbetade beslutsunderlag. Ny- till- eller om- byggnader görs mot tecknade kontrakt med hyresgäster. Krav ställs på entreprenörer gällande miljöhänsyn och bedömning av arbetsmiljörisk genomförs vid varje projekt. Fastighetsvärden Bolagets fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och värdeförändringen redovisas över resultatet. Värdet påverkas av ett flertal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastning och kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka men genom den geografiska spridningen av fastigheter på tillväxtorter bedöms risk för kraftiga värdeförändringar under kort tid som låg. Risk Beskrivning av risk Hantering S K Lägre mark- nadsvärde på fastigheter Fallande marknadsvärden på bolagets fastigheter. Bolaget arbetar kontinuerligt med att bibehålla eller öka mark- nadsvärdet på fastigheterna genom att hyra ut vakanta lokaler samt förädling och vidareutveckling av befintliga fastigheter. Risken för stor negativ påverkan på grund av fallande marknads- läge på en viss ort minskas genom fastigheternas geografiska spridning. Skatt Förändringar i skattelagstiftning såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningar, fastighetsskatt eller andra till- lämpliga skatter har en påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning eller tillämpning av lagar och regler gällande skatter och moms kan få konsekvenser för resultat och ställning. Skatt påverkar dessutom kalkyler och kan få inverkan på värderings- beräkningar. Risk Beskrivning av risk Hantering S K Förändringar i skattelag- stiftning Förändringar i skattelagstiftningen såsom företagsbeskattning, fastighets- taxering, skatt vid fastighetstransak- tioner samt andra tillämpliga skatter. Bolaget har ett tydligt och väl strukturerat upplägg avseende skatt. Kontinuerlig utbildning inom området görs och vid behov tas hjälp av extern expertis inom skatteområdet. 74 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE Finansiering Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för förändringar på kreditmarknaden och av räntenivåer. Tillgång till finansiering via banker och kapitalmarknad är av stor vikt för bolaget och förändringar i räntenivåer påverkar bolagets kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditgivarnas marginaler. För mer information se not 24. Risk Beskrivning av risk Hantering S K Försvårad finansiering och refinansiering Risk att finansiering inte kan erhållas el- ler endast till avsevärt ökade kostnader. Bolagets planerade expansionstakt är beroende av nya lån från kreditgivare samt emissionskapital från aktieägarna. För att minska risken att inte kunna erhålla finansiering arbetar bolaget med ett flertal finansieringskällor och lägger stort vikt vid en väl avvägd låneförfallostruktur. Bolaget har ett väl fungerande samarbete med bankerna. Ränterisk Räntekostnader är en väsentlig kost- nadspost för bolaget och förändringar i räntenivåer har betydande påverkan på resultat och kassaflöde. För att begränsa ränterisk över tid och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat och kassaflöde binds en andel av lånen till fast ränta huvudsakligen genom räntesäkringsinstru- ment i form av ränte-swappar. Motpartsrisk, bank Motpartsrisk i bankmedel, upplåning och derivat avser framför allt bolagets upplåning hos affärsbankerna och avser att dessa inte kan fullgöra sina åtag- anden om befintlig och ny finansiering till bolaget. Bolagets motpartsrisker inom bank hanteras genom att upplåning fördelats på framför allt fem olika banker. På så sätt minskas den totala motpartsrisken i bankmedel, upplåning och derivat. Effekt på belåningsgrad vid förändrat värde på NP3s fastighetsbestånd per 31 dec 2023 Förändring, % -15 -10 -5 0 5 10 15 Värdeförändring, mkr -3 041 -2 028 -1 014 0 1 014 2 028 3 041 Belåningsgrad, % 66,4 62,8 59,6 56,6 54,0 51,6 49,4 Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 dec 2023 Förändring, % -10 -5 0 5 10 Uthyrningsgrad, % 85 89 94 99 ET Räntetäckningsgrad, % 1,9 2,0 2,1 2,2 ET S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet. K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens. 75FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE Miljörisk Klimatrisker utgörs av både fysiska risker och risker kopplade till omställning för ett ändrat klimat och har bedömts som en mindre betydande risk för NP3. Bedömningen är dock att risken har ökat över tid och kan komma att utgöra en ökad framtida risk för bolaget. För NP3 bedöms miljörisker förenade med föroreningar i mark på befintliga och/eller förvärvade fastigheter som en betydande risk som kan ge en påverkan på bolaget. Risk Beskrivning av risk Hantering S K Miljörisk kopplat till klimat För NP3 innebär klimatförändringarna risk för skador på egendom orsakade av förändrade väderförhållanden, framför allt gällande ökande nederbördsmäng- der men även andra förändringar i kli- matet som påverkar fastigheterna eller fastigheternas drift. NP3 har under 2023 gjort en kartläggning av bolagets kli- matrisker utifrån sannolikhet, påverkan, prioritet och utveckling som analyserats utifrån ett klimatscenario fram till 2050. NP3 bedömer att riskerna har ökat och fortsatt kan komma att öka över tid och fördjupade utredningar på utsatta orter kommer att utföras på fastighetsnivå. Även miljöpolitiska beslut kan komma att påverka bolagets kostnader. Rutiner för att förebygga risker vid extrema väderförhållan- den har vidareutvecklats. Samtliga investeringar och förvärv granskas ur ett klimatperspektiv för att bedöma fastigheternas eller investeringens känslighet för klimatförändringar. NP3 bevakar och värderar klimatriskerna i fastigheterna utifrån MSB:s kartläggning av klimatrisker samt SMHI:s kartläggning av skyfallsutredningar. Miljörisk kopplat till föroreningar Om förorenad mark upptäcks på någon av bolagets fastigheter behöver marken troligen saneras. Bolaget kan då åläggas att bekosta marksanering eller avhjälpande. Bolaget har god kännedom på vilka fastigheter som det bedrivs eller har bedrivits tillståndspliktig verksamhet och kontrollerar alltid tidigare verksamhet vid förvärv av fastigheter. Miljöaspek- ter prioriteras i samtliga delar av verksamheten och bolaget följer utvecklingen i fråga om rättslig reglering. Medarbetare och organisation Bolagets human- och strukturkapital är dess viktigaste tillgång och utvecklingen är till hög grad beroende av förmågan att kunna behålla och motivera medarbetare. En välmående organisation och nöjda medarbetare ökar dessutom möjligheten till goda rekryteringar. Risk Beskrivning av risk Hantering S K Medarbetarrisk NP3 har en relativt liten personalstyrka där vissa nyckelfunktioner är person- beroende och förlusten av en eller flera nyckelpersoner kan innebära att bolaget inte når uppsatta mål. Bolaget arbetar utifrån upprättade policyer och rutinbeskriv- ningar vilket gör verksamheten mindre sårbar vid ett eventuellt skifte av personal. Medarbetarna deltar aktivt i processför- bättringar inom sina områden vilket skapar engagemang och kompetensutveckling. Bolagets medarbetare samlas regelbun- det för att dela kunskap och erfarenheter. De anställda erbjuds också att bli delägare i bolaget genom årliga incitamentspro- gram samt via en vinstandelsstiftelse. Risk för korrup- tion och oetiskt beteende Risk att anställda uppträder på ett sätt som strider mot bolagets värderingar eller utnyttjar sin position inom bolaget på ett felaktigt sätt. Bolaget accepterar inga former av hot, mutor eller oetiskt upp- trädande. Riktlinjer för det finns i bolagets hållbarhetspolicy samt policy för affärsetik. Etiska frågor diskuteras även löpande vid personalträffar för att synliggöra och skapa kunskap inom dessa frågor. S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet. K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens. 76 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - STRUKTURERAT RISKARBETE Rapportering och intern kontroll Bolagets finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställning samt följa de lagar och redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport skulle kunna leda till osäkerhet och felaktiga beslut hos investerare som i sin tur kan medföra negativ kurspåverkan och en ökad riskpremie. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegent- ligheter orsakar störningar eller skada i verksamheten. Risk Beskrivning av risk Hantering S K Missvisande rapportering Medvetna eller omedvetna fel i bolagets externa rapportering. Bolaget har en väl fungerande intern kontroll och en kultur som bygger på ordning och reda. Rapporteringsfunktionen utgörs av kompetent och erfaren personal som löpande följer utvecklingen av lagar, praxis och förändrade redovisningsregler. Informationssäkerhet Med dagens nyttjande av ny teknik hamnar frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt i centrum då nya risker och hot blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt, vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetats, till exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav från Finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar om att förstå olika hotbilder, hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnader för ett starkare skydd mot värdet av det man skyddar. Risk Beskrivning av risk Hantering S K IT- och informations- säkerhetsrisker Risken för att bolaget utsätts för cyber- attacker, det vill säga elektroniska angrepp mot informationssystem, teknisk infrastruktur, datornätverk eller persondatorer. En växande användning av mobila enheter, uppkopplade mot bo- lagets nätverk, har gjort angreppspunk- terna fler för potentiella attacker. Funktionen för IT är utkontrakterad till en leverantör som är certifierad avseende informationssäkerhet. I upphandlingen har NP3 noga bedömt de levererade tjänsternas kvalitet och ställt höga krav på leverantörens kunskaper inom IT-säkerhet. Bolaget använder sig endast av tillförlitliga och standardiserade system och plattformar för sin IT-miljö. För att begränsa risker till följd av den mänskliga faktorn har NP3 högt ställda krav på processer, intern styrning och kontroll gällande informationssä- kerhet. Medarbetare ges löpande utbildning om IT-risker. Intressekonflikter Intressekonflikter är något som skulle kunna drabba NP3 och påverka bolagets anseende och förtroende. Risken för intresse- konflikter måste därför beaktas i varje enskilt fall. Risk Beskrivning av risk Hantering S K Intresse- konflikter Risk för intressekonflikter skulle kunna uppstå då styrelseledamöter, personer i strategisk- och operativ ledning samt övriga anställda inom bolaget åtar sig vissa styrelseuppdrag, investerar i bolag där NP3 investerat, investerar i bolag som är konkurrent till NP3, belånar sitt aktieinnehav i NP3 eller förvärvar eller avyttrar aktier i NP3. Bolaget har väl utvecklade rutiner och policyer för att hantera intressekonflikter. Bland väsentliga policyer kan nämnas bolagets Uppförandekod. NP3 har även en insiderpolicy som reglerar vad som gäller vid handel med bolagets finansiella instrument, handelsförbud, marknadsmissbruk med mera. Frå- gor rörande intressekonflikter diskuteras löpande på bolagets styrelsemöten och i bolagets ledningsgrupp. För anställda har bolaget en rutin för dokumentation och godkännande av bisysslor. S = Sannolikhet där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet. K = Konsekvens (påverkan på bolagets resultat och ställning) där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens. 77FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Bolagsordning Bolagets företagsnamn är NP3 Fastigheter AB (publ). Bolaget ska ha säte i Sundsvall. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag eller genom inköpta tjänster – äga, utveckla och förvalta fast egendom samt driva annan därmed förenlig verksamhet. Bolagets fastigheter är till övervägande del belägna i norra Sverige. Ändringar i bolagsordningen sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se. Svensk kod för bolagsstyrning Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är tillämplig för samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. Koden förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolags- styrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se. Bolag behöver inte följa kodens samtliga regler om motiv till att inte göra så finns och förklaras. Styrelsen har beslutat att inte inrätta något särskilt ersättningsutskott. Istället ska styrel- sen i sin helhet fullgöra de uppgifter som ett sådant utskott ska ha. Det är styrelsens uppfattning att bolaget i alla övriga avseenden följer koden. Aktier och aktieägare NP3s aktier är registrerade för handel på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Vid årsskiftet uppgick det totala antalet aktier till sammanlagt 95 496 774, varav 57 496 774 stamaktier och 38 000 000 preferensaktier. Varje stamaktie har en (1) röst och varje preferensaktie har en tiondels (1/10) röst, vilket innebär att antalet röster uppgår till sammanlagt 61 296 774 röster. Bolaget hade per balansdagen cirka 11 000 aktieägare. Av det totala aktiekapitalet ägdes 17 procent av utländska investerare. Av det totala antalet aktieägare var 95 procent fysiska personer vars innehav uppgick till 15 procent av det totala aktiekapitalet. Resterande 5 procent av ägarna var i huvudsak juridiska personer vars innehav uppgick till 85 procent av samtliga aktier. NP3 har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10 procent. Aktieka- pitalet uppgår till 334 238 709 kr, aktierna har ett kvotvärde om vardera 3,50 kr. Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamakti- erna till årlig utdelning om 2,00 kr per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kr per preferensaktie. Om ingen utdelning utbetalats på preferensaktier i anslutning till en avstämningsdag eller om utdelning understigande 0,50 kr Externa regelverk • Svenskaktiebolagslag • Svenskårsredovisningslag • NasdaqStockholmsregelverkföremittenter • Svenskkodförbolagsstyrning • IFRSstandard Viktiga interna regelverk • Bolagsordning • Styrelsensarbetsordningoch vd-instruktion • Firmateckningochattestordning • Informa tions-ochIR-policy, insiderpolicy,hållbarhetspolicy, policyföraffärsetik,finanspolicy, värderingspolicyochIT-policy • Processerförinternkontrolloch risk hantering Aktieägare Extern revisionValberedning Intern kontroll och riskhantering Revisionsutskott Vd & ledningsgrupp Styrelse Årsstämma Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilka ägarna direkt eller indirekt styr bolaget. Styrning, ledning och kontroll av bolaget fördelas mellan styrelsen, vd och övriga personer i bolagets ledning. Bolagsstyrningen är det ramverk som hanterar ansvarsfördelning och rapportering samt reg- lerar hur riskerna i verksamheten begränsas. Styrningen grundar sig på externa och interna regelverk som är föremål för ständig utveckling, förändring och förbättring. 78 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT utbetalats, ska preferensaktierna, förutsatt att bolagsstäm- man beslutar om vinstutdelning, medföra rätt att i tillägg till framtida preferensutdelning erhålla ett belopp, motsva- rande skillnaden mellan vad som skulle ha betalats ut och utbetalat belopp (”innestående belopp”) innan utdelning på stamaktierna eller annan värdeöverföring enligt 17 kap. 1 § aktiebolagslagen till stamaktieägarna utbetalas. Innestående belopp ska räknas upp med en årlig räntesats om tio procent varvid uppräkning ska ske med början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning understigit 0,50 kr. Bolagsstämman i NP3 har en ensidig rätt, men inte någon skyldighet, att lösa in preferensaktier för 35,00 kr per aktie, med tillägg för eventuellt innestående belopp. Upplöses bolaget ska pre- ferensaktierna medföra företrädesrätt att ur bolagets egna kapital erhålla ett belopp per aktie beräknat som summan av 30,00 kr och eventuellt innestående belopp innan utskift- ning sker mellan stamaktierna (för ytterligare information se bolagsordningen som finns att tillgå på bolagets hemsida). Preferensaktierna ska i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel. Inget eget innehav av återköpta aktier har förekommit. Per- sonalen innehar 434 171 teckningsoptioner som motsvarar 0,8 procent av antalet utestående stamaktier i bolaget per sista december 2023. Det förekommer inga ytterligare teck- ningsoptioner, konvertibler eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. Bolagsstämma Bolagets högsta beslutande organ är årsstämman (ordinarie bolagsstämma) som hålls i Sundsvall under första halvåret efter utgången av räkenskapsåret. Tillsammans med eventu- ella extra bolagsstämmor ger stämman aktieägarna möjlig- het till styrning via sin beslutanderätt. På årsstämman utses styrelse och styrelsens ordförande samt fastslås principer för såväl valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av koncernens redovisning samt beslutar om bland annat ändringar i bolagsordning och om förändring av aktiekapitalet. För att kunna delta i beslut erfordras att aktie- ägare är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Styrelsen får dock besluta att aktieägarna ska kunna utöva sin rösträtt på bolagsstämma genom post- röstning före bolagsstämman i enlighet med 7 kap. 4 a § aktiebolagslagen. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Beslut vid bo- lagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna. Årsstämma 2023 Senaste årsstämman ägde rum den 4 maj 2023 i Sundsvall. Vid tidpunkten för årsstämman var det totala antalet aktier 95 357 856 samt antal röster 61 157 856. Vid stämman repre- senterades 53 898 165 aktier och 48 478 798 röster, motsva- rande 56,5 procent av totala antalet aktier och 79,3 procent av totala antalet röster. Årsstämman fastställde räkenskaper- na för 2022 och beviljade styrelsen och vd ansvarsfrihet för 2022 års förvaltning. Följande beslut fattades på årsstämman den 4 maj: • Utdelningom5,00krp erstamaktieförräkenskapsåret2022 medutb etalningv idfyratillfällenomvarder a1,25k r.Vidare beslutadeårsstämmanomutdelningtillaktieägarnaom2,00 krperpreferensaktiemedutbetalningkvartalsvisom0,50kr perpreferensaktie. • Attarvodetillstyrelsensordfö rand eskautgåmed375000kr ochtillövrigaledamöterom190000krvardera.Ersättning förmedlemmarirevisionsutskottetskauppgåtillytterligare tota lt210000krattavstyrelsenförd elasmellanmedlem- marnairevisionsutskottet. • Attstyrelsenskabeståavfemstyrelseleda möterochingen suppleant. • OmvalavstyrelseledamöternaÅsaBergström,Anders Nilsson,MiaBäckvallJuhlin,NilsStyfochHans-OlovBlom. StämmanbeslutadevidareomomvalavNilsStyfsom styrelseordförande. • ValavKPMGABsomrev isionsbolagframtillslutetavnästa årsstämmadärKPMGh ademedd elatattauktoriserade revisornPete rDahllöffortsättersomhuvudansvarigrevisor. • Attgodkänn aersättnings rapportenförräkenskapsåret2022. • InförandeavIncitamentsprogram2023/2026genomen emissionavhögst220000teckningsoptioneravserie 20 23/2026därdetmaximalaan talettillkommandestamaktier beräknasuppgåti llhögst220000,motsvarandecirka0,4 procentavdettotalaantaletstamaktieribolaget,förutsatt fullteckningochfulltutnyttjandeavsamtligateckn ings- optioner. • Man datförstyrel senattframti llnästaårsstämmabesluta omnyemissionavaktiertillensammanlagdteckningslik- vidsvolymomhögst5400000stamaktieroch15000000 preferensaktierisyfteattfo rtlöpandekunnaan passa bolagetskapitalbehovochdärmedkunnabidratillökat aktieägarvärde,samtkunnaerbjudaaktiertillinvesterarei sambandm edeventuellafastighets-ellerföretagsförvärv. • Bemyndigandeförverkställand edirektörenattvidtamindre justeringariårsstämmansbeslut. • Protokollfrånårsstämmanden4maj2023finnsatttillgåpå bolagetshemsida. Valberedning inför årsstämman 2024 Vid NP3s årsstämma den 4 maj 2023 beslutades att valbe- redningen inför årsstämman 2024 ska utgöras av styrelsens ordförande samt en representant för var och en av de tre röstmässigt största ägarregistrerade aktieägarna per den sis- ta bankdagen i augusti året före årsstämman. I enlighet med beslutet har de tre största aktieägarna baserat på ägandet per den sista bankdagen i augusti 2023 erbjudits plats i NP3s valberedning och följande valberedning har bildats: • Poula rdeABharutsettÅseBäc kvall,styr elseledamot Poula rdeAB, • ABSagaxharutsettDavidMindus,vdABSagax, • L änsförsäkringarFondförvaltningABharu tsettJohannes Wingborg,ägaransvarigLänsförsäkringarFo ndförvaltning, • NilsStyf ,ordförandeistyrelsenförNP3. Årsstämma 2024 Inför årsstämman den 7 maj 2024 föreslår styrelsen; • en sakutdelning om 1,766 kr per stamaktie 1) och en kontant utdelning om 1,50 kr per stamaktie samt att årsstämman även beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kr per preferensaktie. • att ersättning till den verkställande direktören ska utgöras av fast lön, rörlig lön om högst 25 procent av den sammanlagda fasta lönen, aktierelaterade incitaments - program och övriga förmåner samt pension. Ersättning till övriga ledande befattningshavare ska utgöras av fast lön, rörlig prestationsbaserad lön om högst två månads - löner, aktierelaterade incitamentsprogram och övriga förmåner samt pension. • att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller genom kvittning eller apport- egendom, eller annars med villkor, besluta om ökning av bolagets aktiekapital genom nyemission av stamaktier och/eller preferensaktier. Bemyndigandet får inte nyttjas i större utsträckning än att totalt 5 400 000 stamaktier och 15 000 000 preferensaktier utges. • att årsstämman beslutar om införande av Incitaments- program 2024/2027 genom a) emission av tecknings- optioner till dotterbolaget NP3 Förvaltning AB och b) godkännande av överlåtelsen av teckningsoptioner till anställda i bolaget eller dess dotterbolag. Inför årsstämman föreslår valberedningen: • omval av styrelseledamöterna Åsa Bergström, Mia Bäck- vall Juhlin, Anders Nilsson, Hans-Olov Blom och Nils Styf samt nyval av Anders Palmgren. Valberedningen föreslår omval av Nils Styf som styrelseordförande. • att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande: - styrelsens ordförande: 395 000 kr, - envar av övriga styrelseledamöter: 205 000 kr, - ersättning till revisionsutskottet ska utgå med 125 000 kr till ordföranden i revisionsutskottet och 115 000 kr till övriga ledamöter i revisionsutskottet. Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna, inklusive ersättning för utskottsarbete, uppgår således till 1 660 000 kr (1 345 000). • att antalet bolagsstämmovalda styrelseledamöter ska vara 6 (5). • i enlighet med revisionsutskottets rekommendation, för tiden fram till slutet av nästa årsstämma, omval av det auktoriserade revisionsbolaget KPMG AB som bolagets revisor där auktoriserade revisorn Peter Dahllöf kommer att vara huvudansvarig revisor för revisionen. • att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2025 års årsstämma ska utses enligt oförändrade principer. David Mindus är av valberedningen utsedd till ordförande för valbe- redningen. Valberedningen ska bereda och till bolagsstämman lämna förslag till stämmoordförande, styrelseledamöter, styrelseordförande, styrelse- arvode till var och en av styrelseledamöterna och styrelseordföranden samt annan ersättning för styrelseuppdrag, arvode till revisor samt, i förekommande fall, förslag till val av revisor. Vidare ska valberedningen bereda och till bolagsstämman lämna förslag till principer för valberedningens sammansättning. Valbered- ningens sammansättning ska tillkännages senast sex månader före årsstämman. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess ny valberedning har utsetts. Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som represen- terar den till röstetalet största aktieägaren. Valberedningens arbete utförs i enlighet med de instruktioner som antagits och, såvitt tillämp- ligt, i linje med Koden. Valberedningen tillämpar Kodens bestämmelser om styrelsens sammansättning och har som mångfaldspolicy att tillämpa regel 4.1 i koden vid framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter. Styrelse Aktieägarna utser styrelse på årsstämman. Styrelsen ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst 13 ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsen har under 2023 bestått av fem ordinarie ledamöter med Nils Styf som ordförande. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning och arbetet regleras bland annat av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen och Svensk kod för bolagsstyrning. För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens regler, innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst. De långsiktiga och strategiska besluten för NP3 fattas gemensamt av styrelsen och ledningen. Bolagets vd Andreas Wahlén närvarar vid styrelsemöten men ingår ej i styrelsen. Ersättning utgår för styrelsearbete samt för medlemmar i revisionsutskottet. Styrelseledamöterna har inte rätt till något avgångsvederlag. Styrelsens ansvar Enligt aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning är styrelsens övergripande uppgift att för ägarnas räkning förvalta bolagets ange- lägenheter på ett sådant sätt att samtliga ägares intresse tillgodoses på bästa möjliga sätt. Styrelsen har det yttersta ansvaret för verk- samheten. Mot bakgrund av detta svarar styrelsen för att fastställda mål och strategier avseende bolagets verksamhet ska uppnås. Vidare svarar styrelsen för att bolagets verksamhetsinriktning är föremål för fortlöpande översyn samt att större förändringar i verksamhetsinrikt- ningen behandlas av styrelsen. I styrelsens uppgifter ingår att ansvara för bolagets organisation inklusive att tillsätta, utvärdera och vid be- hov entlediga vd samt att fastställa lön och annan ersättning till den- ne. Styrelsen fastställer budget, verksamhetsmål, och strategier för bolagets verksamhet samt fattar beslut rörande förvärv, investeringar och försäljningar eller omstruktureringar av fastighetsbeståndet. Styrelsens arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsför- delningen mellan styrelsen och vd. Av arbetsordningen framgår vilka ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktio- ner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbets- ordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott. 79 1) Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) (”Emilshus”) där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus. Moderbolagets anskaffningsvärde på B-aktierna i Emilshus uppgår till 14,13 kr/B-aktie vilket motsvarar en utdelning om cirka 1,766 kr/stamaktie i NP3. För mer information om sakutdelningen samt marknadsvärde på Emilshus B-aktie, se styrelsens förslag till utdelning på sidan 41. 80 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT J A N I F E B | M A R S A P R I L | M A J | J U N I J U L I | A U G | S E P T O K T | N O V | D E C Q1 Q2 Q4 Q3 • Delårsrapportjuli-september • Styrelsenantaraffärsplaninklusivebudget förkommandeår • Utvärderingavvd:sarbete • Utvärderingavstyrels ensarbete • Utvärderingavbehovavinternrevision • Bokslutskommunikéföråret somgått • Försla gtillvinstutdelning • Ersättningsfrågortillvdoch ledning • Delårsrapportapril-juni • Valberedningutses • Delårsrapportjanuari-mars • Årsstämmaochkonstituerand e styrelsemöte • St yrelsensstrategimöte Styrelsens arbete under året Utöver stående punkter pågår under hela året arbete med förvärv och tillväxt. Hela styrelsen utgör ersättningsutskott. Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom förvärv och försälj- ningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras styrelsen om marknadsläget på hyres- och fastighetsmark- naden. Möten i samband med bolagets rapportering behand- lar marknadsvärdering av bolagets fastigheter och fastställer periodens eller årets resultat och finansiella ställning. Inför årsstämman lämnar styrelsen förslag till vinstdisposition. Vid det konstituerande mötet ska styrelsen bland annat fast- ställa bolagets firmatecknare och utse revisionsutskott samt ersättningsutskott. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar i styrelsen för att styrelsens arbete är väl organiserat och bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina uppgifter. Ordförande ska fort- löpande hålla kontakt med och fungera som diskussions- partner och stöd för bolagets vd. Styrelsens arbete under 2023 Det osäkra och volatila marknadsklimatet, kraftigt stigande räntor och hög inflationstakt under 2022 och fortsatt stigan- de räntor under första halvan av 2023, har till stor del präglat styrelsearbetet under det gångna året. Enligt gällande ar- betsordning ska styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelse- möten per år samt ytterligare ett konstituerande möte. Under 2023 har styrelsen hållit 14 styrelsemöten, av dessa var sex teamsmöten, fyra per capsulam och fyra fysiska möten, varav ett konstituerande möte. Styrelsen har under 2023 genomfört en intern utvärdering av dess arbete. Ersättningsutskott Styrelsen har beslutat att inte inrätta något särskilt ersätt- ningsutskott utan styrelsen ska istället i sin helhet fullgöra de uppgifter som sådant utskott ska ha enligt koden. Avseende ersättningsfrågor innebär det att styrelsen ska: • Beredabeslutifrågoromersättningsprinciper,ersättningar ochandraanställningsvillkorförbolagsledningen. • Följaochutvärderapågåendeochunderåretavslutade programf örrörligaersättningarförbolagsledningen. • Följaochutvärderat illämpningenavderiktlinjerförersätt- ningartillledandebefa ttningshavaresomårsstämmanfa ttat beslutomsamtgällandeers ättningsstrukturerochersätt- ning snivåeribolag et. Revisionsutskott Styrelsens revisionsutskott utses av styrelsen en gång per år. I revisionsutskottet för 2023 ingick styrelseledamöterna Åsa Bergström och Nils Styf. Revisionsutskottet ska fullgöra de uppgifter som anges i 8 kap. 49 b § aktiebolagslagen, vilket bland annat innebär att: • Öve rvakabolag etsfinansiellarapportering. • Öve rvakaeffektivitetenibolagetsinternakontroll,in ternre- visionochri skhantering,medavse endepådenfina nsiella rapporteringen. • Hållasiginformeradomrevisionenavårsred o visningenoch koncernredovisningen. • Granskaochövervakarevisornsopartiskhetochs jälvstä n- dighetochdärvidsä rskiltuppmärksammaomrevisorn tillhandahållerbolagetandratjänsteränrevisionstjänster. • Biträdavidupprä ttandetavförslagtillbolagsstämmans beslutomrev isorsval. 81FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Därutöver ska revisionsutskottet bereda styrelsens beslut i de frågor som anges ovan. Revisionsutskottets möten pro- tokollförs och utskottet rapporterar till styrelsen. Revisions- utskottets styrelseledamöter ska utses med särskilt beaktan- de av kompetens och erfarenhet av redovisning och revision i börsnoterade bolag. Majoriteten av utskottets ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledning- en. Minst en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större ägare. Utskottets ledamöter får inte vara anställda av bolaget. Revisionsutskottet stödjer även bolagsledningen i redovisningsfrågor. Verkställande direktör Vd ansvarar för bolagets löpande förvaltning i enlighet med reglerna i aktiebolagslagen samt instruktioner för vd och för den ekonomiska rapporteringen som styrelsen har fastställt. Vd har enligt instruktionen ansvar för bolagets bokföring och medelsförvaltning. Vidare ska vd upprätta delegationsföre- skrifter för olika befattningshavare i bolaget samt anställa, entlediga och fastställa villkor för bolagets personal. För vd gäller en ömsesidig uppsägningstid om tolv månader. Ingen uppgörelse om avgångsvederlag finns med vd. Ledning Ledningsgruppens sammansättning för 2023 bestod av vd, CFO samt COO. Varje person i ledningsgruppen har sina egna ansvarsområden. På ledningsgruppsmöten diskuteras gemensamt övergripande strategi och verksamhetsfrågor. Under året har ledningsgruppen haft fokus på bolagets risker, tillväxt, kapitalförsörjning, refinansieringsrisker och hållbarhetsarbete. Ett stort fokus har lagts på det osäkra och volatila marknadsklimatet som lett till stigande räntor och en hög inflationstakt. Vd utgör ensam styrelseledamot i samtliga helägda dotterbolag. För CFO och COO gäller sex månaders ömsesidig uppsägningstid. Ingen uppgörelse om avgångsve- derlag finns för CFO och COO. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare omfat- tar medlemmarna i bolagets ledningsgrupp som består av vd, CFO och COO. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas och förändringar som görs i redan avtalade ersätt- ningar, efter det att riktlinjerna antagits. Riktlinjerna som antogs på bolagets årsstämma den 15 juni 2020 gäller tills årsstämman fattar beslut om att anta nya riktlinjer. Riktlinjer- na omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstäm- man. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets affärsstrategi är i korthet att genom lokal närvaro, kreativitet och gott affärsmannaskap skapa värden i fastig- hetsbeståndet och därmed skapa förutsättningar för fortsatt god expansion och högt anseende. Styrelsen bedömer att en framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla ledande befattningshavare med kompetens och ka- pacitet att nå uppställda mål. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning som motiverar ledande befattningshavare att göra sitt yttersta. Dessa riktlinjer möj- liggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkur- renskraftig totalersättning. I bolaget har inrättats långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram. De har beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Formerna av ersättning Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl- jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontanter- sättning ska kunna mätas under en period om ett eller flera år. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 25 procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under mät- perioden för sådana kriterier. Den rörliga kontantersättning- en ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess håll- barhet, genom att exempelvis ha en koppling till affärsstrate- gin eller att utformas så att ökad intressegemenskap uppnås mellan ledande befattningshavare och bolagets aktieägare. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska bedömas/fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till vd. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga ledande befattningshavare ansvarar vd för bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. För vd ska pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontantlönen, dock inte mer än 10 prisbasbelopp. För övriga ledande befattningshavare ska pensionsförmåner, innefatt- ande sjukförsäkring, vara premiebestämda om inte befatt- ningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontanter- sättning ska vara pensionsgrundande i den mån så följer av tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontantlönen, dock inte mer än 10 prisbasbelopp. Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 15 procent av den fasta årliga kontantlönen. Bolaget har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda förutom vd. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på av bolaget årligen uppsatta och uppnådda mål och får inte överstiga 35 000 kr per år och anställd. För 2023 har stiftelsen haft sex mål varav två är hållbarhetsrelaterade mål. För året har tre av sex mål uppfyllts. De hållbarhets- relaterade målen är uppfyllda för året. 82 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningsti- den och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för ett år. Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om kon- kurrensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera för eventuellt inkomstbortfall och ska endast utgå i den utsträckning som den tidigare ledande befattningshavaren saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska uppgå till högst 60 procent av den fasta kontantlönen vid tidpunkten för uppsägningen, om inte annat följer av tvingande kollektiv- avtalsbestämmelser, och utgå under den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska vara högst tolv månader efter anställningens upphörande. Beaktande av nuvarande lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings- riktlinjer har nuvarande lön och anställningsvillkor för bola- gets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersätt- ningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattnings- havarnas ersättning och övriga anställdas ersättning kommer att redovisas i ersättningsrapporten inför närmast följande årsstämma. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen i sin helhet fullgör de ersättningsrelaterade uppgifter som typiskt sett åligger ett ersättningsutskott. I dessa arbetsuppgifter ingår att bereda förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upp- rätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer behov av väsentliga ändringar och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman, dock åtminstone senast vart fjärde år. Riktlin- jerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolags- stämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar till bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. I syfte att undvika intressekonflikter ska styrelse- ledamöter som deltar i behandling av och beslut avseende ersättning till ledande befattningshavare vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte vd eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. I beredningen av ersättningsre- laterade frågor används när så bedöms nödvändigt extern rådgivning. För det fall att styrelsen beslutar att inrätta ett ersättnings- utskott ska vad som sägs i dessa riktlinjer om styrelsen i egenskap av bolagets ersättningsutskott gälla för ersätt- ningsutskottet. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Om sådana avsteg sker ska detta redovisas i ersättningsrapporten inför närmast följande årsstämma. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna samt ersättningsrapport 2023 Till följd av de ändringar av aktiebolagslagen som trädde i kraft den 1 juli 2019 tog bolaget fram nya riktlinjer för ersätt- ning till ledande befattningshavare som antogs av årsstäm- man i juni 2020. Inför årsstämman i maj 2024 har bolaget genomfört en ny översyn av riktlinjerna som i allt väsentligt är i överensstämmelse med de riktlinjer som antogs av stämman 2020. Av 8 kap. 53b § aktiebolagslagen framgår att styrelsen ska upprätta en ersättningsrapport. Ersättnings- rapporten ska omfatta de ersättningar som regleras av de på stämman antagna riktlinjerna. Ersättningsrapporten för 2023 samt nya riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha- vare kommer att presenteras på årsstämman i maj 2024 och kommer dessutom att finnas tillgänglig på bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se. För de riktlinjer som gällt under år 2023, se även not 6. Revision Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räken- skaper samt styrelsens och vd:s förvaltning. Revisor utses av stämman. Stämman 2023 beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att för tiden fram till slutet av nästa årsstämma, omvälja det auktoriserade revisionsbolaget KPMG AB som bolagets revisor där KPMG hade meddelat att auktoriserade revisorn Peter Dahllöf kommer att fortsätta som huvudansvarig revisor för revisionen. Intern kontroll Enligt aktiebolagslagen ansvarar styrelsen för den interna kontrollen och styrningen av bolaget. För att behålla och utveckla en väl fungerande kontrollmiljö har styrelsen för NP3 fastställt ett antal grundläggande dokument av bety- delse för den finansiella rapporteringen. Däribland ingår styrelsens arbetsordning och instruktionerna för vd och för den ekonomiska rapporteringen, insiderpolicy, IR- och in- formationspolicy samt finanspolicy. Därutöver förutsätter en fungerande kontrollmiljö en utvecklad struktur med löpande översyn. Ansvaret för det dagliga arbetet med att upprätthål- la kontrollmiljön åvilar primärt vd. Vd rapporterar regelbundet till styrelsen och framlägger, utöver delårsrapporter, löpande under året ekonomiska och finansiella rapporter över verk- samheten till styrelsen. En grundläggande del i utformningen av den interna kontrollen är att ha kunskap om risken för fel som kan uppstå i den finansiella rapporteringen och utifrån dessa risker anpassa processerna och organisationen. Den interna kontrollen är utformad så att kontrollaktiviteter utförs rutin- mässigt med syfte att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Dessa kontroller sker på flera nivåer i företa- get. På operativ nivå sker exempelvis granskning och attest 83FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT av leverantörsfakturor, samt löpande analys av ekonomiskt resultat på fastighetsnivå. Genomgång och uppföljning per fastighet och affärsområde med de operativt affärsansvariga sker löpande under året. På övergripande koncernnivå sker andra typer av kontroller som exempelvis analyser av nyckel- tal, avstämningar av genomförda transaktioner och så vidare. NP3 har större delen av den löpande ekonomiska förvalt- ningen internt inom den egna redovisningsfunktionen. Bolaget ser stora fördelar med en egen redovisningsfunktion vilket ger närhet till siffrorna och på så sätt en bättre kontroll, större engagemang och kostnadseffektivitet. Arbetet med att utveckla redovisningsavdelningen fortgår löpande och bokslutsprocessen följer utformade checklistor och tidplaner för att säkerställa att alla formella avstämningar och uppda- teringar genomförs. Rutiner och manualer med ändamålsen- liga punkter är upprättade för intern kontroll. Upprättande av koncernredovisning och finansiella rapporter sker av central funktion. Vid upprättande av den kvartalsvisa finansiella rapporter- ingen fokuseras granskning och analys på de mest väsentliga resultat- och balansposterna. Till resultatposterna hör hyres- intäkter och fastighetskostnader men även räntekostnader som är en betydande post samt värdeförändringar som i hög grad är beroende av bedömningar. I balansräkningen fokuseras granskning och analys på fastigheter, uppskjuten skatt och räntebärande skulder samt på att förvärv av fastig- heter rapporteras korrekt. Inbyggda kontroller mellan olika rapporter och system utvecklas och förbättras kontinuerligt. Bolagets revisorer granskar den finansiella rapporteringen två gånger per år. Deras iakttagelser och bedömningar rapporteras sedan till revisionsutskottet. Styrelsen granskar alltid kvartalsrapporter och årsredovisning före publicering. Policydokument Styrelsen har prolongerat eller reviderat nedanstående policyer under 2023: Finanspolicy Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverk- samheten ska bedrivas. Syftet är att klargöra styrning, risk- begränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll av finansförvaltningen. IT-policy NP3s IT-policy syftar till att uppnå en god informationssäker- het i NP3-koncernens nät, utrustning och externa kommuni- kation, samt att säkerställa effektiva och säkra processer och rutiner för drift och support av IT-miljön. Integritetspolicy NP3 behandlar personuppgifter i enlighet med GDPR och bolagets integritetspolicy förklarar hur personlig information samlas in och används. Policyn beskriver också vilka rät- tigheter som gäller för den som bolaget samlat in personlig information om. Värderingspolicy Bolaget värderar sina fastigheter till verkligt värde. Värde- ringspolicyn anger riktlinjer för hur värderingsprocessen ska fungera och med vilka intervall de interna värderingarna ska verifieras med externt inhämtade värderingar. Informations- och IR-policy Informationspolicyn anger riktlinjer och regler i syfte att för- säkra att bolagets informationsspridning till aktiemarknadens aktörer är snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig. Information om företaget lämnas i huvudsak i form av press- meddelanden och finansiella rapporter. Insiderpolicy Insiderpolicyn ska fungera som en vägledning till personer som anses ha insiderinformation i bolaget. Insiderpolicyn är ett komplement till gällande insiderlagstiftning. Hållbarhetspolicy och affärsetikpolicy Hållbarhetspolicyn syftar till att försäkra att bolaget är en respekterad arbetsgivare och en pålitlig affärspartner för kunder och leverantörer och därmed också till att upprätt- hålla ett högt förtroende för bolaget. Policyn utgår från de krav om rapportering av miljö, sociala förhållanden/personal, mänskliga rättigheter samt motverkande av korruption som återfinns i årsredovisningslagen. Den har också sin grund i FN:s Global Compacts principer. Skattepolicy NP3s skattepolicy syftar till att sammanfatta hur bolaget, dels genom sitt eget agerande, dels via ställningstagande avseende intressenters agerande, bidrar till att säkerställa en effektiv finansiering av samhället via offentliga skatter och avgifter. Grundläggande för den egna skattehanteringen är att den ska vara kostnadseffektiv och följa etik och legala regler. Utöver de ovan nämnda policydokumenten har styrelsen även beslutat om Jämställdhets-, likabehandlings- och anti- diskriminerings-policy och lönepolicy. ÅSA BERGSTRÖM Styrelseledamot sedan 2016. Född 1964. Civilekonomexamen, Uppsala universitet. Övriga uppdrag: CFO och vice vd i Fabege AB, samt styrelsesuppleant i samtliga helägda dotterbolag i Fabege koncernen. Styrelseledamot i Svensk Fastighets- Finansiering AB (publ) och John Matsson Fastighetsföretagen AB. Bakgrund: Senior manager KPMG, ekonomichefs- befattningar i flera fastighetsbolag. MIA BÄCKVALL JUHLIN Styrelseledamot sedan 2019. Född 1974. Leg. Psykolog och Leg. Psykoterapeut, Lunds universitet. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Poularde AB. Bakgrund: Delägare i Poularde AB. NILS STYF Styrelseordförande sedan 2021. Styrelseledamot sedan 2019. Född 1976. Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Övriga uppdrag: Vd i Hemsö Fastighets AB. Styrel- seledamot i alla hel- och delägda dotterbolag till Hemsö Fastighets AB. Styrelseledamot i Bonava AB, Cibus Nordic Real Estate AB och Mattssons Fastighetsutveckling i Stockholm AB. Bakgrund: Ett flertal olika befattningar inom fastighetsbolag, private equity och investmentbanker i London och Stock- holm med inriktning mot hotell- och fastighetssektorn. ANDERS NILSSON Styrelseordförande 2017-2021. Styrelseledamot sedan 2010. Född 1951. Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Biometria, VOYD AB och Implementeringssystem i Sundsvall AB. Styrelseledamot i bland annat Specialistläkarhuset AB, ELE Trävaror AB och InCoax Networks AB (publ). Bakgrund: Tidigare vd och koncernchef för IT-konsultbolaget Know It AB (publ) 2003–2011. HANS-OLOV BLOM Styrelseledamot sedan 2022. Född 1966. Utbildad vid Försvarshögskolan (FHS). Övriga uppdrag: CEO i Ramudden Global AB. Styrelse- ordförande i E-trafik i Sverige AB, WEWAB Trafiklösning AB, TMA- Centralen AB och styrelseledamot i Westers Group TA AB. Bakgrund: Tidigare officer i armén. Entreprenör och delägare i ett flertal olika bolag. Varit med sedan 2005 och drivit Ramudden till en av världens största företagsgrupper inom segmentet säkerhet i trafikerade miljöer. Styrelse 84 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelse FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 85 Oberoende i förhållande till Deltagande av totalt antal möten Aktieinnehav per 2023-12-31 Ledamot Invald Avgått Större aktieägare Bolaget Styrelsemöten Revisions- utskottsmöten Arvode, tkr Antal stamaktier Antal preferens- aktier Anders Nilsson 2010 - Ja Ja 14/14 190 153 500 1) - Hans-Olov Blom 2022 - Ja Ja 12/14 190 30 366 1) - Mia Bäckvall Juhlin 2019 - Nej Ja 14/14 190 14 224 635 2) 1 162 983 2) Nils Styf (ordf.) 2019 - Ja Ja 14/14 4/4 480 58 940 - Åsa Bergström 2016 - Ja Ja 14/14 3/4 295 11 000 700 Lars Göran Bäckvall, styrelseledamot sedan 2010 och NP3s medgrundare, avled i mars 2023. Deltog vid tre styrelsemöten i början av 2023. 1) Äger aktier genom bolag. 2) Aktieinnehavet inkluderar aktier som ägs av Poularde AB där Mia Bäckvall Juhlins ägarandel och röstandel uppgår till 50 procent. Ordförande har ordet När man reflekterar kring 2023 blir det naturligt att tänka på den turbulens och osäkerhet som dominerat rubriksättningen under året. Både vad avser geopolitik och krig runt om i världen men även inom fastighetsmarknaden i Sverige. Trots stora risker och utmaningar anser jag att NP3 har navigerat denna marknadsturbulens under året på ett föredömligt sätt. Fokus från ledning och styrelse under året har varit att han- tera refinansieringsrisker och stärka kapitalstrukturen. Dessa frågor har alltid varit prioriterade för styrelsen men under det gångna året har det varit den viktigaste arbetsuppgiften. Varken styrelsen eller ledningen hade en kristallkula för att skåda framtiden men genom att agera tidigt och resolut kunde kapitalstrukturen stärkas och därmed den finansiella risken sänkas. Genom en nyemission och andra åtgärder var NP3 i en starkare position vid slutet av året trots marknaden. Det finns positiva tecken som tyder på att räntetoppen är nådd och att fastighetspriser börjar bottna. Men jag tycker inte det är lämpligt att spekulera för mycket kring framtiden utan jag tycker det viktigaste är att konstatera att NP3 avslu- tar året i en starkare position och har en långsiktigt hållbar affärsmodell. Jag har lyft det tidigare år men jag anser att det är en så viktig del av NP3s långsiktiga framgång att jag tar risken att säga det som alla redan vet. Förutom en finansiellt hållbar affärsmodell är NP3s framgångsfaktorer entreprenörskap, en stark företagskultur och enkelhet. NP3 har en relativt enkel affärsmodell som de genomför mycket väl. Oavsett vad som sker i framtiden är det en stabil grund att utveckla vidare på. Nils Styf Styrelseordförande ANDREAS WAHLÉN Vd sedan 2008. Född 1980. Studier i ekonomi med inriktning revi- sion och finansiering, Mittuniversitetet. Övriga uppdrag: Styrelse ledamot i Jonels AB och Kinema AB. Bakgrund: Vd för Norrlandspojkarna Fastighets AB samt byggbolaget Tre Jonsson Bygg AB. Aktieinnehav i bolaget: 323 264 stamaktier, 22 000 preferens- aktier (privat och via bolag) och 42 235 teckningsoptioner. MATTIAS LYXELL Operativ chef (COO) sedan 2023. Förvaltningschef 2018-2023. Född 1969. Övriga uppdrag: Vd och styrelseledamot i Fastighets AB Jämtjägaren. Bakgrund: Mångårig erfarenhet av fastigheter främst inom segmenten drift, förvalt- ning och byggprojekt. Har i tidigare befattningar arbetat med förvalt- ningsoptimering i större drift- och fastighetsbolag. Aktieinnehav i bolaget: 5 770 stamaktier, 100 preferensaktier samt 12 766 teckningsoptioner. JENS LENNEFELDT Affärschef Syd sedan 2020. Affärsansvarig, Gävle 2017-2020. Född 1984. Aktieinnehav i bolaget: 11 000 stamaktier, 50 preferensaktier och 11 509 teckningsoptioner. MARKUS HÄGGBERG Ekonomichef sedan 2020. Född 1972. Aktieinnehav i bolaget: 4 500 stamaktier, 5 000 preferens- aktier och 14 911 teckningsoptioner. Ledning NP3s ledningsgrupp bestod under verksamhetsåret av tre personer. Ledningen ansvarar för utveckling och ledning av bolaget enligt den beslutade strategin. Utöver ledningsgrup- pen finns det fyra operativa ledande befattningshavare. Aktieinnehav per 31 december. Operativa ledande befattningshavare 86 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT ANNA WIRTÉN Redovisningschef sedan 2015. Född 1976. Aktieinnehav i bolaget: 4 700 stamaktier och 11 708 teckningsoptioner. HÅKAN WALLIN Ekonomi- och finanschef (CFO) sedan 2018. Född 1962. Civilekonomexamen vid Stockholms universitet och Certified European Financial Analyst (CEFA) vid Handels- högskolan i Stockholm. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Moberg Pharma AB (publ), Cibola Holding AB och HWA Advisory & Capital AB. Bakgrund: Mångårig erfarenhet inom finansiering, kapitalmarknad och redovisning. Tidi- gare befattningar; affärsutvecklingschef hos Medivir AB, partner på investment- banken ABG Sundal Collier samt chefs- befattningar hos revisionsfirmorna Arthur Andersen och Ernst & Young. Aktieinnehav i bolaget: 29 875 stamaktier och 18 926 teckningsoptioner. MARIA PARINGER Affärschef Norr sedan 2018. Född 1974. Aktieinnehav i bolaget: 1 366 stamaktier och 9 463 teckningsoptioner. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 87 Avrundningar i årsredovisningen kan medföra att kolumner och rader inte summerar. Koncernen Rapport över totalresultat 90 Rapport över finansiell ställning 92 Rapport över förändring eget kapital 93 Rapport över kassaflöde 94 Moderbolaget Resultaträkning 96 Balansräkning 96 Förändring eget kapital 97 Kassaflödesanalys 98 Noter och redovisningsprinciper 99 Förslag till vinstdisposition 114 Avstämning nyckeltal 116 Definitioner 117 Årsredovisningens undertecknande 118 Revisionsberättelse 119 Finansiella rapporter 88 FINANSIELLA RAPPORTER FINANSIELLA RAPPORTER 89 90 FINANSIELLA RAPPORTER Rapport över totalresultat i koncernen Belopp i mkr Not 2023 2022 Hyresintäkter 2, 3 1 797 1 551 Fastighetskostnader 4 -397 -362 Fastighetsskatt 4 -46 -41 Driftöverskott 1 353 1 149 Central administration 5, 6 -74 -68 Resultat från intresseföretag och joint venture 7 -2 0 151 - varav förvaltningsresultat 76 81 - varav värdeförändringar fastigheter -93 84 - varav värdeförändringar finansiella instrument -3 24 - varav skatt 0 -38 Finansiella intäkter 8 6 9 Finansiella kostnader 9 -617 -385 Resultat efter finansiella poster 648 855 - varav Förvaltningsresultat 74 5 78 5 Värdeförändringar fastigheter 10 -372 3 41 Värdeförändringar finansiella instrument 11 -27 9 378 Resultat före skatt -3 1 575 Aktuell skatt 12 -68 -55 Uppskjuten skatt 12 9 -2 76 Årets resultat -61 1 244 Övrigt totalresultat - - Summa årets totalresultat -61 1 244 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -62 1 224 Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 1 20 Resultat efter skatt per stamaktie, kr -2 ,4 3 21,04 Antal stamaktier vid årets utgång, tusental 57 497 54 608 Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 864 54 543 Beräkning av resultat per stamaktie har gjorts enligt följande: Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande -62 1 224 Preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för året -76 -76 Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 864 54 543 Resultat per stamaktie, kr -2 ,4 3 21,04 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr -2 , 38 20,8 3 Antal stamaktier efter utspädning till följd av utestående teckningsoptioner 57 931 55 079 91FINANSIELLA RAPPORTER Kommentar till resultat januari-december 2023 Resultat Förvaltningsresultatet minskade med 5 procent jämfört med föregående år och uppgick till 745 mkr (785). Minskningen av förvaltningsresultatet berodde på ökade finansierings- kostnader som till viss del motverkades av ett ökat driftöver- skott till följd av förvärv under 2022, ökade hyresintäkter via indexuppräkning samt uthyrningar. Förvaltningsresultat per stamaktie motsvarade 11,76 kr (13,00) och förvaltningsresultat i förhållande till intäkter uppgick till 41 procent (51). Driftöver- skottet för året uppgick till 1 353 mkr (1 149) vilket motsvarade en överskottsgrad om 75 procent (74). Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -372 mkr (341), varav -376 mkr (316) avsåg orealiserade värdeförändringar och 5 mkr (25) avsåg realiserade värdeförändringar. Värdeförändringar på finan- siella instrument uppgick till -279 mkr (378). Årets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -62 mkr (1 224) vilket motsvarade -2,43 kr per stamaktie (21,04). Preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning för perioden uppgick till 76 mkr (76). Om hänsyn tas till maximalt antal tillkommande stamaktier med anledning av utestående teckningsoptioner uppgår årets resultat efter skatt hänför- ligt till moderbolagets aktieägare till -2,38 kr per stamaktie (20,83). Intäkter och kostnader Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 1 797 mkr (1 551). Intäkterna har ökat främst till följd av indexuppräkningar, fastighetsförvärv samt genom uthyrningar och investeringar i befintliga fastigheter som resulterat i högre hyresintäkter. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 11 procent. In- täkterna utgjordes av hyresintäkter om 1 649 mkr (1 419) och serviceintäkter om 148 mkr (132). Serviceintäkterna bestod framför allt av vidaredebitering av kostnader för värme, el och vatten samt snöröjning. Fastighetskostnaderna för året uppgick till -397 mkr (-362). Kostnaderna fördelades mellan fastighetsskötsel och drift -346 mkr (-312), reparationer och underhåll -44 mkr (-44) samt befarade och konstaterade kundförluster om -7 mkr (-5). Fastighetsskatt uppgick till -46 mkr (-41). Centrala administrationskostnader uppgick till -74 mkr (-68) och bestod i huvudsak av koncerngemensamma kostnader. NP3s investeringar i intresseföretag och joint venture bidrog positivt till bolagets förvaltningsresultat med 76 mkr (81). Den totala resultatandelen för perioden uppgick till -20 mkr (151), den negativa totala resultatandelen förklaras av negativa värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Fastighetsbola- get Emilshus AB klassificeras sedan 6 december inte längre som ett intresseföretag till NP3, vilket resulterade i ett lägre förvaltningsresultat om knappt 3 mkr. För mer information om bolagets investeringar i intresseföretag och joint ventu- res, se sidan 27. Finansiella intäkter uppgick till 6 mkr (9). De finansiella kostnaderna ökade till -617 mkr (-385) som en följd av ökade räntebärande skulder samt en högre räntenivå. I de finansiella kostnaderna ingick förutom räntekostnader även -27 mkr (-29) i periodiserade lånekostnader. För mer information om bolagets finansiering, se sidorna 22-26. Skatt Aktuell skatt uppgick till -68 mkr (-55) och beräknades på årets skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet för fastighetsbolag är normalt sett lägre än förvaltningsresultatet då det skattepliktiga resultatet belastas med skattemässiga avskrivningar, avsättning till periodiseringsfond och övriga skattemässiga justeringar. Uppskjuten skatt uppgick till 9 mkr (-276) och utgjordes främst av förändring i temporär skillnad mellan marknadsvärde och skattemässigt värde på fastigheter samt förändring vid marknadsvärdering av finan- siella instrument. 92 FINANSIELLA RAPPORTER Kommentar till finansiell ställning Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets slut till 20 276 mkr (19 805) vilket är en ökning med 471 mkr sedan ingången av året som förklaras av värdeförändringar, fastig- hetsförvärv och projektinvesteringar. Försäljningen av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus har medfört att innehavet inte längre redovisas som intresseföretag utan som börsnoterat innehav inom omsättningstillgångar. Utgående likvida medel var 183 mkr (204). Eget kapital har påverkats av årets resultat, nyemission av stamaktier samt utdelning och uppgick till 7 849 mkr (7 663). Periodiserade upplåningskostnader har minskat räntebä- rande skulder i balansräkningen med 40 mkr. Långfristiga räntebärande skulder uppgick efter justering för periodise- rade lånekostnader till 10 319 mkr (11 640). Räntebärande kortfristiga skulder efter justering för periodiserade lånekost- nader uppgick till 1 624 mkr (595), 1 088 mkr avsåg förfall och amorteringar på banklån inom tolv månader, 468 mkr avsåg obligationslån, 60 mkr certifikatslån (inklusive ränta) och 10 mkr återbetalning av reversskuld. På balansdagen hade bolagets räntederivat ett positivt värde om 43 mkr (376). För mer information om bolagets räntebärande skulder, se sidorna 23-24. Belåningsgraden uppgick till 57 procent (58) och soliditeten till 36 procent (35). Bolagets skuldkvot var på balansdagen 8,6 gånger (9,4). Koncernens rapport över finansiell ställning Belopp i mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 20 276 19 805 Nyttjanderättstillgångar 13 150 118 Andelar i intresseföretag och joint venture 17 468 1 064 Långfristiga fordringar hos intresseföretag och joint venture 18 9 104 Derivat 11, 23 43 376 Övriga anläggningstillgångar 14, 15 45 28 Summa anläggningstillgångar 20 991 21 495 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 19 118 76 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 79 70 Börsnoterade aktier 11, 24 513 9 Likvida medel 183 204 Summa omsättningstillgångar 894 359 Totala tillgångar 21 885 21 854 Eget kapital och skulder Eget kapital 20 7 849 7 663 Långfristiga skulder Uppskjuten skatt 21 1 240 1 248 Långfristiga räntebärande skulder 22 10 319 11 640 Långfristiga räntebärande skulder nyttjanderätter 150 11 8 Summa långfristiga skulder och avsättningar 11 709 13 007 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 22 1 624 595 Övriga kortfristiga skulder 24 370 261 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 334 32 9 Summa kortfristiga skulder 2 328 1 185 Totalt eget kapital och skulder 21 885 21 854 93FINANSIELLA RAPPORTER Rapport över förändring eget kapital i koncernen Eget kapital Övrigt Balanserade hänförligt till Innehav utan tillskjutet vinstmedel inkl. moderbolagets bestämmande Totalt eget Belopp i mkr Aktiekapital kapital årets resultat aktieägare inflytande kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 324 2 334 4 041 6 698 46 6 743 Årets totalresultat 2022 - - 1 224 1 224 20 1 244 Lämnade utdelningar - - -31 0 -31 0 - -31 0 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner - 3 - 3 - 3 Av personal inlösta teckningsoptioner 1 3 - 3 - 3 Förändring innehav utan bestämmande inflytande - - - - -2 0 -2 0 Summa transaktioner med koncernens ägare 1 6 -310 -304 -20 -32 4 Utgående eget kapital 2022-12-31 324 2 339 4 954 7 617 46 7 663 Ingående eget kapital 2023-01-01 324 2 339 4 954 7 617 46 7 663 Årets totalresultat 2023 - - -62 -62 1 -61 Lämnade utdelningar - - -363 -363 -4 -367 Nyemission av stamaktier 10 607 - 617 - 617 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner - 3 - 3 - 3 Av personal inlösta teckningsoptioner 0 0 - 0 - 0 Förändring innehav utan bestämmande inflytande - - 4 4 -9 -5 Summa transaktioner med koncernens ägare 10 610 -359 2 61 -13 2 47 Utgående eget kapital 2023-12-31 334 2 949 4 533 7 816 33 7 849 94 FINANSIELLA RAPPORTER Rapport över kassaflöde i koncernen Belopp i mkr 2023 2022 Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 74 5 785 Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture -7 6 -81 Utdelning från intresseföretag och joint venture 15 45 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -1 7 -13 Betald skatt -50 -65 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 617 671 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(–)/Minskning (+) av rörelsefordringar -37 13 Ökning(+)/Minskning (–) av rörelseskulder -17 39 Kassaflöde från den löpande verksamheten 563 723 Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter, direkt eller via bolag -39 5 -1 609 Avyttrade fastigheter, direkt eller via bolag 15 125 Investeringar i befintliga fastigheter och övriga anläggningstillgångar -334 -37 7 Investeringar i nybyggnation -1 21 -26 5 Investeringar i finansiella tillgångar -7 -222 Avyttring av finansiella tillgångar 210 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -632 -2 348 Finansieringsverksamheten Nyemission 62 0 3 Upptagna lån 4 371 6 982 Amortering av låneskulder -4 667 -5 114 Utbetald utdelning -276 -310 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 48 1 561 Årets kassaflöde -21 -64 Likvida medel vid årets början 204 269 Likvida medel vid årets slut 183 204 Tilläggsupplysningar kassaflödesanalys – koncernen Betalda räntor och erhållen utdelning 2023 2022 Erhållen ränta 6 5 Erlagd ränta -573 -328 Erhållen utdelning 15 45 Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar av tillgångar 6 4 Övriga poster -23 -17 Summa poster som inte ingår i kassaflödet -17 -13 Förvärv av fastigheter Förvärvade tillgångar och skulder: Fastigheter 408 1 662 Rörelsefordringar 6 9 Likvida medel 16 46 Avsättningar -2 -3 Rörelseskulder -240 -558 Köpeskilling -190 -1 156 Tillkommer: Lösen av befintliga koncernskulder -232 -508 Avgår: Säljarreverser 11 9 Utbetald köpeskilling samt lösen av skulder -411 -1 655 Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten 16 46 Påverkan på likvida medel -395 -1 609 Försäljning av fastigheter Avyttrade tillgångar och skulder: Fastigheter 15 125 Försäljningspris 15 125 Erhållen köpeskilling inklusive lösen av koncernskulder 15 125 Påverkan på likvida medel 15 125 95FINANSIELLA RAPPORTER Kommentar till kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 563 mkr (723). Förvärv av fastigheter påverkade kassaflödet med -395 mkr (-1 609), försäljningar av fastigheter bidrog med 15 mkr (125). Investeringar i befintliga fastigheter upp- gick till -334 mkr (-377) vilket huvudsakligen avsåg anpass- ningar och ombyggnader enligt befintliga och nya hyresgäs- ters behov. Investeringar i nybyggnationer uppgick under året till -121 mkr (-265). Investeringar relaterade till finansiella tillgångar uppgick till -7 mkr (-222). Avyttringar av finansiella tillgångar uppgick till 210 mkr (0). Finansieringsverksamhet- ens kassaflöde uppgick till 48 mkr (1 561) och förklaras till största delen av nyemission som möts av negativ nettoupp- låning. Sammantaget förändrades likvida medel under året med -21 mkr (-64). Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten – koncernen Belopp i mkr Ej kassaflödespåverkande förändringar 2022-01-01 Kassaflöde från finansierings- verksamheten Förvärv Avyttringar Förändring i verkligt värde 2022-12-31 Långfristiga räntebärande låneskulder 9 285 2 349 6 - - 11 640 Kortfristiga räntebärande låneskulder 1 076 -481 - - - 595 Derivat 9 - - - -9 - Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 10 370 1 868 6 - -9 12 235 2023-01-01 2023-12-31 Långfristiga räntebärande låneskulder 11 640 -1 324 3 - - 10 319 Kortfristiga räntebärande låneskulder 595 1 029 - - - 1 624 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 12 235 -295 3 - - 11 943 96 FINANSIELLA RAPPORTER Resultaträkning – moderbolaget Belopp i mkr Not 2023 2022 Nettoomsättning 64 62 Övriga externa kostnader 5 -64 -57 Personalkostnader 6 -38 -38 Avskrivningar -2 -1 Rörelseresultat -40 -34 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 585 340 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -453 -307 Övriga finansiella kostnader 9 -40 -25 Resultat efter finansiella poster 52 -26 Bokslutsdispositioner 39 113 Resultat före skatt 91 87 Skatt på årets resultat 12 - -10 Årets resultat 91 77 * Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat. Balansräkning – moderbolaget Belopp i mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Programvara 14 5 6 Materiella anläggningstillgångar Inventarier 15 1 1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 16 677 667 Andelar i intresseföretag och joint venture 17 - 344 Långfristiga fordringar koncernbolag 5 465 5 259 Andra finansiella anläggningstillgångar 8 1 Summa anläggningstillgångar 6 156 6 278 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar koncernbolag 2 566 2 694 Övriga kortfristiga fordringar 22 2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 0 Summa kortfristiga fordringar 2 594 2 696 Börsnoterade aktier 233 13 Kassa och bank 157 136 Summa omsättningstillgångar 2 984 2 845 Summa tillgångar 9 141 9 123 97FINANSIELLA RAPPORTER Balansräkning – moderbolaget, fortsättning Eget kapital och skulder 2023-12-31 2022-12-31 Eget kapital 20 Bundet eget kapital Aktiekapital 334 324 Fritt eget kapital Överkursfond 2 967 2 351 Balanserad vinst -1 409 -1 123 Årets resultat 91 77 Summa fritt eget kapital 1 649 1 305 Summa eget kapital 1 983 1 629 Obeskattade reserver 20 20 Långfristiga skulder till kreditinstitut Räntebärande låneskulder 22 6 319 6 891 Summa långfristiga skulder 6 319 6 891 Kortfristiga skulder Räntebärande låneskulder 22 647 474 Leverantörsskulder 9 4 Övriga kortfristiga skulder 124 68 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 40 38 Summa kortfristiga skulder 820 584 Totalt eget kapital och skulder 9 141 9 123 Kommentar till moderbolaget Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefaktu- rerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av utdelning samt ränteintäkter. Kostnaderna består av centrala administrationskostnader samt finansiella kostna- der som räntor och periodiserade lånekostnader. Moderbo- lagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital och räntebärande låneskulder. Rapport över förändring eget kapital – moderbolaget Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond Övrigt fritt eget kapital Summa eget kapital 2022 Vid årets början 324 2 336 -813 1 847 Nyemission 1 14 - 15 Utdelning - - -310 -310 Årets resultat - - 77 77 Vid årets slut 324 2 351 - 1 046 1 629 2023 Vid årets början 324 2 351 -1 046 1 629 Nyemission 10 616 - 626 Utdelning - - -363 -363 Årets resultat* - - 91 91 Vid årets slut 334 2 967 -1 318 1 983 * Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat 98 FINANSIELLA RAPPORTER Tilläggsupplysningar kassaflödesanalys – moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen ränta 567 323 Erlagd ränta -453 -303 Erhållen utdelning 8 7 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet består av årets avskrivningar på tillgångar 2 mkr (1). Likvida medel Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank 158 136 Kassaflödesanalys – moderbolaget Belopp i mkr 2023 2022 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 52 -26 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 2 1 Betald skatt -13 -3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 41 -28 Kassaflöde från förändring i rörelsekapital Ökning(–)/Minskning (+) av rörelsefordringar -26 -1 Ökning(+)/Minskning (–) av rörelseskulder -87 -35 Kassaflöde från den löpande verksamheten -72 -64 Kassaflöde från investeringsverksamheten 140 -19 Finansieringsverksamheten Nyemission 626 15 Upptagna lån 3 199 3 709 Amortering av låneskulder -3 598 -3 359 Utbetald utdelning -272 -310 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -46 55 Årets kassaflöde 22 -28 Likvida medel vid årets början 136 164 Likvida medel vid årets slut 157 136 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten – moderbolaget Belopp i mkr 2022-01-01 Kassaflöde från finansierings- verksamheten 2022-12-31 Långfristiga räntebärande låneskulder 6 020 871 6 891 Kortfristiga räntebärande låneskulder 994 -520 474 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 7 014 351 7 365 2023-01-01 2023-12-31 Långfristiga räntebärande låneskulder 6 891 -572 6 319 Kortfristiga räntebärande låneskulder 474 172 646 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 7 365 -400 6 965 99NOTER Not 1 Redovisningsprinciper Noter Belopp i mkr om inget annat anges. Grunder för redovisningen Koncernredovisning för NP3 Fastigheter har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget heter NP3 Fastigheter AB (publ) och har upprättat sin årsredovisning i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL) och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall annat följer av bestämmelserna i ÅRL eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget har valt att inte tillämpa IFRS 9 för finansiella instrument. Istället tillämpas en metod med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt ÅRL. Delar av principerna i IFRS 9 är dock ändå tillämpliga – såsom avseende nedskrivningar, inbokning/bortbokning, kriterier för att säkringsredovisning ska få till- lämpas och effektivräntemetoden för ränteintäkter och räntekostnader. Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden. Aktie- ägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktier i dotterbo- lag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantier tillämpar moderbolaget en av Rådet för finansiell rapportering tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IFRS 9. Garantiavtalen re- dovisas då som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtag- ande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen. Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt ÅRL:s scheman, medan koncernens rapport över totalresultat, rapport över finansiell ställning, rapport över förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1, Utformning av finansiella rapporter respektive IAS 7, Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar samt eget kapital. I moderbolaget erhållet och lämnat koncernbidrag redovisas över resultaträkningen som bokslutsdisposition. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Väsentliga redovisningsprinciper Nedan redovisas de redovisningsprinciper som bedöms som mest väsentliga för NP3. Intäkter Hyresintäkter och serviceintäkter Intäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även kan benämnas intäk- ter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultatet enligt villkoren i hyresavtalen. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även tilläggsdebitering avseende främst fastighets- skatt. Bland intäkter som klassificeras som serviceintäkter ingår annan tilläggsdebitering som exempelvis el, värme, vatten och fastighets- skötsel. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på frånträdesdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljnings- omkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda inves- teringar efter senaste värdetidpunkt. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. Ränteintäkter från inlåning i bank beräknas enligt effektiv- räntemetoden. Till finansiella intäkter hör också erhållna koncernbidrag samt erhållen och, för moderbolaget, anteciperad utdelning . Kostnader Fastighetskostnader I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kost- nader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av fastigheter samt teknisk förvaltning och kundförluster. Central administration Kostnader för central administration utgörs av kostnader för koncern- gemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, persona- ladministration, IT, marknadsaktiviteter, investerarrelationer, revisions- arvoden och finansiella rapporter samt kostnader för att upprätthålla börsnotering ingår i central administration. I posten central adminis- tration ingår även avskrivning av övriga immateriella och materiella anläggningstillgångar. Ersättningar till anställda NP3 Fastigheter har endast pensionslösningar för bolagets anställda som är att betrakta som avgiftsbestämda pensionsplaner. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäk- ring i Alecta. Delar av dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras som förmånsbestämda ITP-planer vilka omfattas av flera arbetsgivare. Då det inte är möjligt att redovisa bolagets proportionella andel av planen redovisas även den som avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkom- mer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som utgifter direkt hänförbara till förvärvet av fastigheten. Även räntekom- ponenten i leasingavtal samt hela kostnaden för tomträtter redovisas som finansiell kostnad. Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till och redovisas enligt effektivräntemetoden, utom till den del de inräknats i ett om- eller nybyggnadsprojekts anskaffnings- kostnad. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för rän- tederivatavtal. Betalningsströmmar från dessa resultatförs i den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik . Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i det egna företagets verksamhet . 100 NOTER Samtliga av NP3s fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter och därför är benämningen genomgående ”fastighet” i rapporter och årsredovisning. I begreppet fastigheter ingår byggnader, mark- och markanläggningar, pågående ny- till- eller ombyggnation samt fastig- hetsinventarier. Initialt redovisas fastigheter till anskaffningsvärde vilket inkluderar direkt hänförbara utgifter. Fastigheter redovisas därefter i koncernba- lansräkningen till verkligt värde. Värdering till verkligt värde sker kvar- talsvis genom oberoende extern eller intern värdering. Värdeföränd- ringar, både realiserade och orealiserade, redovisas i resultaträkningen under posten värdeförändring fastighet. Orealiserade värdeföränd- ringar beräknas från värderingen vid rapporteringstillfället jämfört med värderingen vid föregående rapporteringstillfälle, alternativt anskaff- ningsvärdet om fastigheten förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Realiserad värdeförändring uppstår vid försäljning av fastighet och motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värdetidpunkt. Vid större investeringsprojekt i form av ny- eller ombyggnationer aktiveras lånekostnader som tillkommande utgifter på förvaltningsfastigheter. Vid värdering av fastigheter kan bedömningar och antaganden få en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning om framtida kassaflöden samt att rimligt avkastningskrav fastställs. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10 procent. Infor- mation om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 10. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv enligt IFRS 3. Det är en individuell bedömning som görs för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv vars huvudsakliga syfte är att förvärva det köpta bolagets fastigheter, och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad bety- delse för förvärvet, redovisas som ett tillgångsförvärv. Vid tillgångsför- värv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet. Eventuell skatterabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten. Hittillsvarande förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv. Leasingavtal Leasegivare Samtliga hyreskontrakt hänförliga till fastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. För mer information se principer för intäkter. Leasetagare Merparten av koncernens leasingavtal utgörs av tomträttsavtal. Då tomträttsavtal anses innebära ett evigt åtagande mot leasegivaren så redovisas ingen avskrivning på nyttjanderättstillgången och ingen amortering sker av leasingskulden. De erlagda tomträttsavgälderna presenteras i sin helhet som en finansiell kostnad . Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, innehav i börsnoterade värdepapper, hyresfordringar, övriga fordringar och derivatinstrument, samt bland skulderna leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. NP3s finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde, förutom innehav i börsnoterade värdepapper och derivatinstrument vilka redovisas till verkligt värde via resultatet. För- ändringar i verkligt värde redovisas i resultaträkningen som ”Värdeför- ändringar finansiella instrument”. Nya redovisningsprinciper Nya standarder vilka trätt i kraft 2023 Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderings- metoder som i årsredovisningen föregående år. De ändringar i IAS 1 om upplysning av väsentliga redovisningsprinciper som trädde i kraft 1 januari 2023 har medfört att ovan avsnitt om redovisningsprinciper till viss del har omarbetats och att vissa uppgifter om redovisningsprinciper har flyttat till andra noter. Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2024 och framåt Ingen av de nya och ändrade standarder och tolkningsuttalanden som godkänts av EU bedöms för närvarande påverka NP3s resultat eller finansiella ställning i någon väsentlig omfattning under 2024. Not 2 Hyresintäkter – koncernen Avtalade framtida hyresintäkter 2023 2022 Avtalade hyresintäkter år 1 1 693 1 555 Avtalade hyresintäkter år 2 1 319 1 222 Avtalade hyresintäkter år 3 985 873 Avtalade hyresintäkter år 4 633 629 Avtalade hyresintäkter år 5 486 445 Den genomsnittliga durationstiden vid utgången av 2023 uppgick till 3,9 år (4,0). Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till 93 procent (94). Förfallostruktur 2023 2022 Förfaller inom 0-12 mån 235 203 Förfaller inom 1-2 år 375 332 Förfaller inom 2-3 år 334 350 Förfaller inom 3-4 år 351 244 Förfaller inom 4-5 år 147 185 Förfaller efter mer än 5 år 486 445 Vakans, hyresvärde 137 122 2 065 1 880 De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 797 mkr (1 551) för räkenskapsåret. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av vakanta ytor under året. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Även tillägg som vidaredebiteras till hyresgästen, som fastig - hetsskatt, el och värme ingår i hyresvärdet. Dessa tillägg, förutom fastighetsskatt, definieras som serviceintäkter. För 2023 utgörs intäkterna av hyresintäkter 1 649 mkr (1 419) och serviceintäkter 148 mkr (132). I jämförbart bestånd har hyresintäk - terna ökat med 11 procent. Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal. Förfallostrukturen och avtalade framtida hyresintäkter avseende de hyreskontrakt som avser ej uppsägningsbara operationella leasing- avtal framgår av tabellerna nedan . 101NOTER Not 3 Segmentsredovisning – koncernen NP3s affärsidé är att med hyresgäster i fokus förvärva, äga och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige. Kon - cernens verksamhet och interna rapportering sker enligt geografisk uppdelning i åtta affärsområden, vilka också utgör bolagets segment enligt IFRS 8 Rörelsesegment. Affärsområdena utgörs av Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Segmenten bedöms ha likartade ekonomiska egenskaper då samtliga segment består av en mix av olika fastighetstyper där det som skiljer dem åt är geografiskt läge. Respektive affärsområde har en eller flera affärsansvariga med ansvar för driftöverskott som månatligen rappor - terar till koncernledningen. Kostnader för central administration, resul- tat från intresseföretag och joint venture, finansnetto, värdeförändringar och skatt fördelas inte per segment då de följs upp på central nivå. 12 mån, mkr Sundsvall Gävle Dalarna Östersund Umeå Skellefteå Luleå Mellan- Ej för- Totalt sverige delade koncernen kostnader 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter o övriga intäkter 404 346 259 223 270 235 189 162 217 191 214 177 244 222 136 103 -3 -2 1 929 1 656 Vakans -34 -31 -16 -9 -17 -15 -6 -7 -13 -10 -17 -11 -14 -12 -16 -11 - - -133 -105 Rep- och underhåll -13 -13 -5 -4 -7 -6 -4 -4 -5 -5 -3 -3 -6 -6 -2 -3 - -1 -44 -44 Fastighets- kostnader -72 -68 -37 -39 -53 -49 -36 -30 -47 -39 -41 -34 -44 -42 -18 -14 1 1 -346 -312 Fastighetsskatt -8 -7 -6 -6 -5 -5 -5 -4 -6 -5 -5 -4 -7 -6 -4 -3 - - -46 -41 Kundförluster -1 -3 0 -4 -1 -2 0 0 -1 0 -2 0 0 0 -1 -1 1 1 -7 -5 Driftöverskott 276 225 195 165 187 158 138 118 145 132 146 126 172 156 95 70 -1 -1 1 353 1 149 Central admin. - - - - - - - - - - - - - - - - -74 -68 -74 -68 Resultat från intresseföretag o joint venture - - - - - - - - - - - - - - - - -20 151 -20 151 Finansnetto - - - - - - - - - - - - - - - - -611 -376 -611 -376 Värdeföränd- ring fastighet - - - - - - - - - - - - - - - - -372 341 -372 341 Värdeföränd- ring finansiella instrument - - - - - - - - - - - - - - - - -279 378 -279 378 Skatt - - - - - - - - - - - - - - - - -59 -331 -59 -331 Årets resultat 276 225 195 165 187 158 138 118 145 132 146 126 172 156 95 70 -1 415 94 -61 1 244 Överskotts- grad, % 75 71 80 77 74 72 75 76 71 73 74 76 75 74 79 77 75 74 Antal fastigheter 122 121 73 71 68 67 41 41 46 45 53 53 50 50 54 40 507 488 Uthyrbar area, tkvm 409 406 272 264 341 339 159 159 217 212 237 235 220 217 142 120 1 998 1 950 Hyresvärde 423 394 271 248 282 264 202 191 231 210 238 216 262 241 155 115 2 065 1 880 Uthyrnings- grad, % 90 91 94 95 94 93 96 97 94 95 95 92 96 94 90 91 93 94 Förvaltnings- fastigheter 4 213 4 141 2 793 2 761 2 624 2 648 1 963 1 998 2 175 2 152 2 483 2 401 2 434 2 445 1 590 1 260 20 276 19 805 1) 1) Beräknat på aktuellt hyresvärde på balansdagen. Det sker inga väsentliga transaktioner mellan segmenten. Alla intäkter avser Sverige där samtliga fastigheter finns. Ingen enskild hyresgäst står för tio procent eller mer av intäkterna. 102 NOTER Not 4 Fastighetskostnader NP3s fastighetskostnader utgörs av direkta fastighetskostnader såsom taxebundna kostnader, övriga driftkostnader, underhåll och fastighetsskatt. Även indirekta kostnader i form av fastig - hetsadministration ingår i fastighetskostnaderna. Taxebundna kostnader som el, värme och vatten är kostnader som i stor ut - sträckning vidarefaktureras till hyresgästen i form av hyrestillägg. Underhållskostnader består av löpande åtgärder för att upp - rätthålla fastigheternas standard. I fastighetskostnaderna ingår även kundförluster. Fastighetsskatt är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärden som i huvudsak vidaredebiteras till hyresgästerna. Koncernen 2023 2022 Fastighetsskötsel och driftkostnader -346 -312 Reparations- och underhållskostnader -44 -44 Kundförluster -7 -5 Summa -397 -362 Fastighetsskatt -46 -41 Moderbolaget har inget direkt ägande i någon fastighet och därmed inga fastighetskostnader. Not 5 Kostnader för central administration I centrala administrationskostnader ingår kostnader för port- följförvaltning och bolagsadministration. Detta inkluderar samtli- ga kostnader för koncernledning, ekonomiavdelning, IT, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden och övriga arvoden samt avskrivning på inventarier inklusive den del av löpande leasingkostnader för bilar, kontorsutrustning samt lokaler som re - dovisas som avskrivningar enligt IFRS 16. De personalkostnader som inte allokeras till fastighetsadministration ingår i de centrala administrationskostnaderna. För år 2023 fördelade sig koncernens kostnader för central admi - nistration på personalkostnader -37 mkr (-34), övriga administra- tionskostnader -31 mkr (-30) och avskrivningar -6 mkr (-4). Ersättning till revisorer 2023 2022 KPMG Revisionsuppdrag 3,3 3,0 Revision utöver revisionsuppdraget 0,5 0,2 Övriga tjänster 0,3 0,3 Summa 4,1 3,5 Moderbolagets övriga externa kostnader uppgick till -64 mkr (-57) och moderbolagets personalkostnader till -38 mkr (-38). I moderbolagets externa kostnader ingår kostnader för fastighets - administration som i koncernen allokeras till fastighetskostnader. Not 6 Anställda och personalkostnader (kkr) Medelantalet anställda Koncernen Moderbolag 2023 2022 2023 2022 Män 38 36 37 32 Kvinnor 17 16 17 16 Totalt 55 52 54 48 Totalt antal anställda vid årets utgång 60 58 60 56 Könsfördelning i styrelse och företagsledning Vid utgången av 2023 bestod styrelsen i moderbolaget av 5 perso- ner (5) varav 2 kvinnor (2). Under 2023 har bolagets ledningsgrupp bestått av 3 personer (4) alla män (1 kvinna och 3 män). Lednings - gruppen utgör koncernens ledande befattningshavare. Ersättningsprinciper till ledande befattningshavare För år 2023 bestod ersättning till vd av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön om högst 25 procent av den sammanlagda fasta lönen. Till övriga ledande befattningshavare bestod ersätt - ningen av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön om max två månadslöner. Bolaget har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda förutom vd. Incitamentsprogram Vid årets slut fanns tre pågående optionsprogram för bolagets medarbetare. Dessa är treåriga och löper under perioderna 2021- 2024, 2022-2025 samt 2023-2026. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i juni 2024, 2025 samt 2026. Teckningskur - serna motsvarar NP3-aktiens betalkurs vid optionsprogrammets inledning omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighetsindex (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer alltså bli värdefulla under förutsättning att NP3 har en kursutveck - ling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbo- lagen under treårsperioderna. Totalt innehade medarbetare vid årsskiftet 434 171 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier, motsvarande 0,8 procent av antalet utestående stamaktier. Av dessa utfärdades 201 266 under 2023 varav 31 791 köptes av per - soner i ledningen. Anställda har köpt optionerna till verkligt värde (marknadsmässigt pris). Under 2023 emitterade bolaget 138 918 stamaktier med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner. Därutöver återköptes 98 042 teckningsoptioner för 9 mkr med anledning av incitamentsprogrammet 2020-2023 vilket motsvarade marknadsvärde vid tidpunkten för återköpet. Ytterligare 1 282 optio - ner från andra år återköptes också i samband med att en anställd avslutat sin anställning. Programmen har gett upphov till något högre personalkostnader avseende subvention för att finansiera del av vissa anställdas köpeskilling. Förfarandet är i enlighet med årsstämmobeslut 2021, 2022 och 2023. Inga ytterligare tecknings- optioner eller konvertibler har emitterats av bolaget under året. Uppsägning Uppsägningstiden för vd är tolv månader ömsesidigt. Ingen uppgö- relse om avgångsvederlag finns med vd. För CFO och COO gäller sex månaders ömsesidig uppsägningstid. Ingen uppgörelse om avgångsvederlag finns för CFO och COO . Pensioner Vd och COO har premiebaserade pensionslösningar. Pension till övriga anställda följer ITP1 eller ITP2 i Alecta beroende på ålder. ITP1 är en avgiftsbestämd plan och ITP2 är en förmånsbestämd plan. För räkenskapsåret 2023 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmåns - bestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återståen - de tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar uppgår till 3 mkr (3). Koncernens andel av de sam - manlagda avgifterna till planen och koncernens andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,01042 respektive 0,00808 procent (0,01077 respektive 0,00679). 103NOTER Forts. Not 6 Anställda och personalkostnader (kkr) Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Koncernen Moderbolag 2023 2022 2023 2022 Löner arvoden och förmåner Styrelsearvode enligt specifikation 1 345 1 460 1 345 1 460 Vd Grundlön 2 886 2 832 2 886 2 832 Rörlig ersättning 531 675 531 675 Förmåner 136 123 136 123 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 2 906 4 106 2 906 4 106 Rörlig ersättning 280 330 280 330 Förmåner 193 221 193 221 Övriga anställda 32 092 31 048 31 204 28 483 Summa löner, arvoden och förmåner 40 369 40 795 39 481 38 230 Pensionskostnader Vd 517 452 517 452 Övriga ledande befattningshavare 860 1 469 860 1 469 Övriga anställda 3 817 3 942 3 733 3 546 Summa 5 194 5 863 5 110 5 467 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt Vd 1 245 1 250 1 245 1 250 Övriga ledande befattningshavare 1 271 1 820 1 271 1 820 Övriga anställda 12 775 11 197 12 461 10 386 Summa 15 291 14 267 14 977 13 456 Utöver redovisade kostnader i ovanstående tabeller ingår i totala perso- nalkostnader en kostnad för avsättning till vinstandelsstiftelse, inklusive särskild löneskatt, för koncernen och moderbolaget med 1 760 kkr (1 417) . Arvode, styrelse- Arvode, revi- Styrelsearvode ledamot sionsutskott Summa 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Åsa Bergström 190 180 105 100 295 280 Hans-Olov Blom 190 180 - - 190 180 Mia Bäckvall Juhlin 190 180 - - 190 180 Lars Göran Bäckvall - 180 - - - 180 Anders Nilsson 190 180 - - 190 180 Nils Styf (ordf.) 375 360 105 100 480 460 Summa 1 135 1 260 210 200 1 345 1 460 Not 7 Resultat från intresseföretag och joint venture Koncernen 2023 2022 Förvaltningsresultat Fastighetsbolaget Emilshus AB 38 35 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 31 32 Malabo Holding AB 0 2 Cibola Holding AB 8 11 Fastighets AB Jämtjägaren 0 - Klarälvens Industrikvarter AB 0 - Summa 76 81 Värdeförändringar Fastighetsbolaget Emilshus AB -26 58 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra -68 49 Malabo Holding AB - 1 Cibola Holding AB -3 - Fastighets AB Jämtjägaren - - Klarälvens Industrikvarter AB - - Summa -96 108 Skatt Fastighetsbolaget Emilshus AB -7 -19 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 8 -16 Malabo Holding AB - -1 Cibola Holding AB 0 -2 Fastighets AB Jämtjägaren 0 - Klarälvens Industrikvarter AB 0 - Summa 0 -38 NP3 har under fjärde kvartalet avyttrat samtliga preferensaktier i Emilshus och per 6 december understeg bolagets ägarandel 15 procent. NP3 har vid denna tidpunkt gjort bedömningen att Emilshus inte längre utgör ett intres- seföretag till NP3. För perioden efter den 6 december redovisas ingen resul- tatandel och aktieinnehavet har i bolagets balansräkning omklassificerats till börsnoterade aktier. Resultatandelen för fjärde kvartalet fram till den 6 de- cember är baserat på den intjäningsförmåga som presenterades i bolagets kvartalsrapport för januari-september 2023. Beräknad skattekostnad har antagits uppgå till 20,6 procent av intjäningsförmågan. Värdeförändringar har lämnats oförändrade i jämförelse med perioden januari-september Från och med april 2024 är Malabo Holding AB helägt dotterbolag och konsolideras därmed. Cibola Holding AB rapporterar till NP3 med ett kvartals fördröjning. Not 8 Ränteintäkter och liknande resultatposter Koncernen 2023 2022 Ränteintäkter, övriga 6 8 Vinst försäljning börsnoterade aktier - 1 Summa 6 9 Moderbolaget 2023 2022 Ränteintäkter, koncernbolag 576 331 Ränteintäkter, övriga 1 1 Utdelning noterade aktier och aktier i intresseföretag 8 7 Vinst försäljning börsnoterade aktier - 1 Summa 585 340 Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som inte är kategoriserade som verkligt värde via resultaträkningen. 104 NOTER Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter Koncernen 2023 2022 Moderbolaget 2023 2022 Räntekostnader, räntederivat 114 -8 Räntekostnader, koncernbolag -125 -57 Räntekostnader, övriga -700 -345 Räntekostnader, räntederivat 114 -8 Finansiell kostnad tomträtt/leasing -4 -3 Räntekostnader, övriga -442 -242 Övriga finansiella kostnader -27 -29 Övriga finansiella kostnader -40 -25 Summa -617 -385 Summa -493 -332 Samtliga räntekostnader och övriga finansiella kostnader utom räntederivat avser finansiella instrument som inte är kategoriserade som verkligt värde via resultaträkningen utan värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntederivaten däremot värderas till verkligt värde över resultaträkningen. Den orealiserade värdeförändringen redovisas inte i finansnettot utan på egen rad i resultaträkningen, se not 11. Tomträttsavgäld för år 2023 uppgick till 4 mkr (3). Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till en byggnad på kommunalt ägd mark årli - gen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden är fördelad över tid och omförhandlas oftast med 10 till 20 års mellanrum. Vid utgången av 2023 hade NP3 56 (48) byggnader upplåtna med tomträtt. Enligt IFRS 16 Leasing redovisas tomträttsavgälden som finansiell kost - nad istället för i driftöverskottet. Även räntekomponenten i övriga leasingavtal redovisas som finansiell kostnad. Not 10 Förvaltningsfastigheter Fastighetsvärde fördelat per fastighetstyp och affärsområde: Handel Industri Logistik Kontor Övrigt Totalt 31 december 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Sundsvall 861 863 1 785 1 696 456 477 445 448 665 657 4 213 4 141 Gävle 442 445 1 468 1 443 348 319 293 304 241 250 2 793 2 761 Dalarna 520 505 1 480 1 511 482 496 91 88 51 48 2 624 2 648 Luleå 1 291 1 296 761 761 381 386 - - 1 1 2 434 2 445 Umeå 732 744 843 807 35 36 384 390 181 176 2 175 2 152 Skellefteå 303 230 1 377 1 353 44 34 194 201 566 583 2 483 2 401 Östersund 535 551 613 620 48 47 481 482 287 298 1 963 1 998 Mellansverige 302 233 1 116 869 - - 125 121 47 37 1 590 1 260 Totalt 4 987 4 869 9 444 9 059 1 795 1 795 2 012 2 032 2 038 2 049 20 276 19 805 Värdeförändring fastigheter 2023 2022 Ingående värde 19 805 17 335 Förvärv av fastigheter 408 1 662 Investeringar i befintliga fastigheter 330 377 varav aktiverade räntekostnader 11 4 Investeringar i nybyggnation 121 265 varav aktiverade räntekostnader 6 6 Försäljningar -15 -176 Realiserad värdeförändring 5 25 Orealiserad värdeförändring -376 316 Utgående värde 20 276 19 805 NP3 Fastigheter redovisar sina fastigheter till verkligt värde i balansräkningen. Det verkliga värdet motsvarar fastigheternas marknadsvärde. Förändringar i marknadsvärdet redovisas som en värdeförändring i resultaträkningen under rubriken värdeförändringar fastigheter. Årets orealiserade värdeförändring hänförlig till fastigheter som finns kvar i balansräkningen vid årets slut uppgår till -375 mkr. Årets förändring per fastighetstyp Handel Industri Logistik Kontor Övrigt Totalt 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Ingående värde 4 869 4 538 9 059 7 680 1 795 1 541 2 032 1 902 2 049 1 674 19 805 17 335 Förvärv av fastigheter 51 141 301 978 34 196 - 132 22 215 408 1 662 Investeringar i befintliga fastigheter 65 65 187 152 29 23 31 56 17 81 330 377 Investeringar i nybyggnation 70 69 33 143 - 43 - - 18 10 121 265 Försäljningar - -45 - -63 - -7 - -57 -15 -3 -15 -176 Realiserad värdeförändring - 10 - 14 - - - 3 5 -1 5 25 Orealiserad värdeförändring -68 91 -136 156 -63 - -51 -4 -58 73 -376 316 Utgående värde 4 987 4 869 9 444 9 059 1 795 1 795 2 012 2 032 2 038 2 049 20 276 19 805 105NOTER Forts. Not 10 Förvaltningsfastigheter Fastighetsvärdering Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde varje kvartal i enlighet med NP3s värderingspolicy och fastighetsbestån - dets marknadsvärde fastställs av bolagets styrelse. Värdering sker i enlighet med IFRS 13 nivå 3 . Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en kombi - nation av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod i form av diskontering av prognostiserade framtida kassaflöden. Vid ortspris - metoden görs en jämförelse mellan värderingsobjektet och genom- förda fastighetstransaktioner med liknande egenskaper. Kassaflö- desmodellen baserar analysen på ett uppskattat driftöverskott för respektive fastighet, eller taxeringsenhet, för de kommande 5-20 åren. Kassaflödet baseras på aktuella hyresavtal och normalise - rade drifts- och underhållskostnader utifrån en marknadsmässig bedömning. Vid respektive kontraktstids utgång sker en marknads - anpassning av de hyror som avviker från bedömd marknadshyra. Driftöverskottet nuvärdesberäknas tillsammans med restvärdet för att beräkna fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighets - marknaden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner. Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska åter - spegla fastighetens läge och marknadsutveckling och åsätts av de värderingsinstitut som används. Kalkylränta och avkastningskrav är individuellt för varje fastighet och extraheras i första hand från transaktionsmarknaden för jämförbara fastigheter på de aktuella orterna eller likvärdiga geografiska områden samt baseras på antaganden om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien varierar för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten, fastighetens placering på orten samt fastighetens beskaffenhet och standard. Hänsyn tas även till kontraktssammansättning, kontraktens längd och storlek. De indata som har använts vid värderingarna presenteras i tabellen nedan. Inflationsantagandet uppgår till 2 procent för 2024 samt 2 procent åren därefter och den genomsnittliga vägda diskonte- ringsränta som använts uppgår till 9,27 procent . Under fjärde kvartalet 2023 har 99 procent av fastighetsvärdet värderats av extern oberoende part. Enligt bolagets värderings- policy ska minst 90 procent av det totala fastighetsbeståndet vär- deras av extern part under kvartal två och fyra. Övriga fastigheter kompletteras med internvärderingar. De externa värderingarna har under 2023 inhämtats från Forum Fastighetsekonomi AB och Newsec Advisory Sweden AB. Osäkerheten kring uppskattningar i marknadsvärde anges av de externa parterna till +/– 5-10 procent och har under de senaste två åren varit mer påtaglig än tidigare år. Under 2023 uppgick den totala transaktionsvolymen i Sverige till 104 mdkr vilket är en minskning från föregående år med 116 mdkr. Enligt bolagets värderingsinstitut är dock årets transak - tionsvolym att betrakta som normal och fullgod som evidens för att extrahera kalkylräntor och avkastningskrav för värdering av enskilda fastigheter. Som ett resultat av de senaste två årens höga inflationstakt med resulterande räntehöjningar, volatil kapitalmark - nad och periodvis avvaktande transaktionsmarknad har bolagets externa fastighetsvärderare gradvis höjt direktavkastningskraven i värderingarna med i genomsnitt 77 baspunkter eller 12 procent sedan fjärde kvartalet 2021, från 6,35 procent 2021 till 7,12 procent 2023. Bolaget kan inte utesluta att ytterligare förändringar avseen - de direktavkastningskravet för värderingen av fastighetsbeståndet kan komma att ske under 2024 . Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick på rapportdagen till 20 276 mkr (19 805). Under året har investeringar för totalt 859 mkr (2 304) genomförts, varav 330 mkr (377) avsåg investeringar i befintliga fastigheter, 121 mkr (265) avsåg nybygg - nationer och 408 mkr (1 662) avsåg nyförvärv. Värderingen för perioden visar en negativ orealiserad värdeförändring om -376 mkr (316) och en realiserad värdeförändring om 5 mkr (25). Orealise - rade värdeförändringar uppkommer bland annat av förändringar i fastigheternas antagna framtida kassaflöden, omvärdering till följd av rådande marknadsförhållanden, samt av en redovisningsmässig effekt till följd av avdrag för uppskjuten skatt i årets förvärv . NP3 har åtaganden att färdigställa påbörjade projekt med en åter - stående investeringsvolym på cirka 184 (108) mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen. Indata vid värdering 2023-12-31 Direktavkastningskrav, vägt Fastighetskostnader, Initial fördelat per fastighetskategori genomsnitt och intervall, % Hyresvärde, kr/kvm kr/kvm Vakansgrad Handel 7,14 (6,48-8,30) 1 237 279 3,7 % Industri 7,18 (6,15-9,20) 911 243 7,8 % Logistik 6,84 (5,60-8,00) 1 274 324 11,0 % Kontor 7,05 (6,35-8,46) 1 001 217 5,4 % Övrigt 7,12 (6,09-9,04) 1 135 245 8,1 % Totalt vägt snitt 7,12 (5,60-9,20) 1 033 255 7,0 % Känslighetsanalys fastighetsvärdering Värdebedömning av fastigheter är alltid förknippat med osäkerhet i viss utsträckning och en fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger på +/- 5-10 procent ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Ned - anstående tabell visar hur en förändring i olika antaganden skulle påverka bolagets resultat före skatt. Känslighetsanalys fastighetsvärdering 31 dec 2023, mkr Förändring +/– Resultateffekt före skatt Marknadsvärde fastigheter 5 % +/-1 014 Direktavkastningskrav 0,25 % -696/+747 Hyresintäkter 80 kr/kvm +/-160 Fastighetskostnader 20 kr/kvm -/+40 Vakansgrad 1 % -/+20 106 NOTER Not 11 Värdeförändring finansiella instrument NP3 använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallo- struktur. Det verkliga värdet för räntederivaten baseras på en dis- kontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallodagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respek - tive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Det innebär att verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Om den avtalade räntan avviker från marknads - räntan uppstår ett över- eller undervärde och värdeförändringen i perioden redovisas över resultaträkningen. Med orealiserad värdeförändring avses den värdeförändring som uppstått under räkenskapsåret på de derivatinstrument som fanns kvar vi årets utgång . För värdering av NP3s räntederivat tillhandahåller utgivaren av derivaten värderingsutlåtanden. Under året har räntederivatens värde, främst på grund av förändrade marknadsräntor, minskat med 333 mkr. Marknadsvärdet på derivatportföljen uppgick till 43 mkr (376). Vid förfall kommer derivatens marknadsvärde ha upplösts och värdeförändringar över tid påverkar inte eget kapital. Redovisat värde på innehav i börsnoterade aktier uppgick till 513 mkr (9) per 31 december. Under fjärde kvartalet har bolaget avyttrat samtliga preferensaktier i Emilshus vilket medfört att innehavet i december omklassificerats från intresseföretag till innehav i börsnoterade aktier. Avyttring, omklassificering samt värdering till verkligt värde av börsnoterade innehav har resul- terat i en orealiserad värdeförändring om 57 (-7) mkr. 2023 2022 Orealiserad värdeförändring räntederivat -333 385 Orealiserad värdeförändring börsnoterade aktier 57 -7 Övrigt -3 - Summa -279 378 Not 12 Skatt på årets resultat I resultaträkningen fördelas skatten på aktuell och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Aktuell skatt beräknas utifrån de enskilda bolagens skattepliktiga resultat vilket ofta är lägre än det redovisade resultatet eftersom möjligheter finns att göra skattemässiga justeringar. Det gäller främst möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar, avdrag vid ombyggnationer, skattefria försäljningar av fastigheter via bolag samt nyttjande av skattemässiga underskott. Den uppskjutna skattekostnad som redovisas i resultaträkningen utgörs av årets förändring av upp - skjuten skatteskuld förutom belopp som kommer från försäljning av fastighet. Koncernen 2023 2022 Aktuell skatt Aktuell skatt för året -70 -51 Skatt hänförlig till tidigare år 2 -4 -68 -55 Uppskjuten skatt 2023 2022 Uppskjuten skatt avseende fastigheter -16 -153 Uppskjuten skatt avseende derivat 69 -79 Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag -3 -1 Uppskjuten skatt avseende övriga temporära skillnader 3 - Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver -44 -43 9 -276 Summa skatt som belastar årets resultat -59 -331 Avstämning effektiv skatt koncernen 2023 2022 Resultat före skatt -3 1 575 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6 % 1 -324 Resultat från andelar i intresseföretag och joint venture -4 31 Effekt av räntebegränsningsregler -54 -22 Försäljning fastigheter 1 9 Ej avdragsgilla kostnader -10 -12 Ej skattepliktiga intäkter 13 - Skatt hänförlig till tidigare år 2 -4 Övriga skattemässiga justeringar, netto -8 -9 Summa -59 -331 Moderbolaget 2023 2022 Aktuell skatt - -10 Summa skatt som belastar årets resultat - -10 I moderbolaget finns ingen uppskjuten skatt Avstämning effektiv skatt moderbolaget Resultat före skatt 91 87 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6 % -19 -18 Effekt av räntebegränsningsregler - 6 Effekt av ej skattepliktiga intäkter 19 1 Skatt hänförlig till tidigare år - 1 Summa - -10 Not 13 Nyttjanderättstillgångar Koncernen redovisar som leasetagare en leasingskuld vid lea- singavtalets inledningsdatum. Samtidigt redovisas en nyttjande- rättstillgång med motsvarande belopp, justerat med förutbetalda leasingavgifter. Leasingskulden diskonteras med den implicita räntan i avtalet, det vill säga avgäldsräntan. Merparten av koncer - nens leasingavtal som leasetagare utgörs av tomträttsavtal. Då de anses innebära ett evigt åtagande mot leasegivaren så redovisas ingen avskrivning på nyttjanderättstillgången och ingen amor - tering sker av leasingskulden. De erlagda tomträttsavgälderna presenteras i sin helhet som en finansiell kostnad. NP3 hade vid årets utgång 56 fastigheter (48) upplåtna med tom - trätt samt åtaganden gällande leasing av bilar, kontorsmaskiner och kontorslokaler. 107NOTER Forts. Not 13 Nyttjanderättstillgångar Koncernen 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Övriga Tomträtter leasingavtal Summa Årets början 108 98 10 8 118 106 Tillkommande 26 10 9 7 35 17 Avgående - - 0 -3 0 -3 Avskrivningar - - -3 -2 -3 -2 Värde vid årets slut 134 108 16 10 150 118 Årskostnaden för tomträttsavgälder redovisas som finansiell kostnad. För år 2023 uppgick den kostnaden till -4 mkr (-3). Not 14 Programvara Moderbolaget 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden: Vid årets början 9 6 Årets investeringar 0 2 9 9 Ackumulerade avskrivningar enligt plan: Vid årets början -3 -2 Årets avskrivning enligt plan -1 -1 -4 -3 Redovisat restvärde vid årets slut 5 6 Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod som normalt är fem år. Not 15 Inventarier Koncernen 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden: Vid årets början 37 37 Nyanskaffningar 4 1 41 37 Ackumulerade avskrivningar enligt plan: Vid årets början -28 -27 Årets avskrivning enligt plan -2 -1 -30 -28 Redovisat värde vid årets slut 11 9 Moderbolaget (kkr) 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden: Vid årets början 2 402 1 836 Nyanskaffningar 513 566 2 915 2 402 Ackumulerade avskrivningar enligt plan: Vid årets början -1 584 -1 272 Årets avskrivning enligt plan -296 -312 -1 880 -1 584 Redovisat värde vid årets slut 1 035 818 Avskrivningar av inventarier sker linjärt över nyttjandeperioden som normalt är fem år . Not 16 Andelar i koncernbolag (kkr) Koncernens finansiella rapporter inkluderar moderbolaget och de dotterbolag som står under ett direkt eller indirekt bestäm - mande inflytande från moderbolaget. Alla bolag i koncernen utom tre är helägda. Av utrymmesskäl redovisas i tabellen nedan endast av moderbolaget direktägda dotterbolag. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbo - lags årsredovisning. Alla dotterbolag har säte i Sundsvall med undantag för Lillänge Köpcenter KB som har säte i Östersund. Bokfört Bokfört Kapital- värde värde Dotterbolag Org.nr andel 2023 2022 Fastighetsbolaget Ateneum i Brynäs KB 916606-5012 0 0 0 Lillänge Köpcenter KB 969676-9042 1 424 424 Marmolada i Luleå AB 556792-5531 100 - 8 267 NP1 Förvaltning AB 556937-4787 100 50 50 NP2 Förvaltning AB 556720-7187 100 8 949 8 949 NP3 Fastigheter Holding AB 559317-7628 100 57 57 NP3 Fastigheter Holding 2 AB 559344-2634 100 784 784 NP3 Förvaltning AB 556827-8666 100 68 622 68 622 NP3 Projekt AB 556977-9027 100 19 255 10 255 NP4 Förvaltning AB 556843-3139 100 28 879 28 879 NP5 Förvaltning AB 556814-4074 100 83 395 83 395 NP6 Förvaltning AB 556878-4788 100 15 656 15 656 NP7 Förvaltning AB 556878-4770 100 6 954 6 954 NP8 Förvaltning AB 556859-2249 100 20 350 20 350 NP9 Förvaltning AB 556859-2272 100 15 800 15 800 NP10 Förvaltning AB 556974-4856 100 58 58 NP11 Förvaltning AB 556963-5278 100 50 50 NP12 Förvaltning AB 556974-4872 100 2 058 2 058 NP13 Förvaltning AB 559034-6564 100 393 069 393 069 NP14 Förvaltning AB 559268-3337 100 8 300 1 300 NP15 Förvaltning AB 559334-3097 100 3 759 1 559 Simple Self Storage Sundsvall AB 559034-9790 100 555 555 Sköns Prästbord 2:3 KB 969645-3811 1 0 0 Trellvex KB 916549-7430 0 0 0 Trucken 7 KB 969700-3870 0 0 0 Summa 677 024 667 091 108 NOTER Not 17 Andelar i intresseföretag och joint venture Grundprincipen är att ett bolag redovisas som intresseföretag då NP3 innehar minst 20 procent och max 50 procent av rösterna. Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ingående värde 1 064 724 344 202 Förvärv/investeringar 7 234 - 142 Andel av totalresultat -20 151 - - Utdelning -15 -45 - - Avyttring/omklassificering -567 - -344 - Utgående värde 469 1 064 - 344 Redovisat värde Intresseföretag och joint venture Org.nr Säte Ägarandel, % Röstvärde, % 2023 2022 Fastighetsbolaget Emilshus AB 1) 559164-8752 Vetlanda - - - 557 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 559235-3667 Stockholm 50 50 284 321 Malabo Holding AB 559311-6964 Sundsvall - - - 15 Cibola Holding AB 556998-1268 Sundsvall 31,6 31,6 104 99 Fastighets AB Jämtjägaren 559226-2900 Östersund 50 50 73 73 Klarälvens Industrikvarter AB 559102-8435 Sundsvall 50 50 7 - Summa 469 1 064 1) 2) Intresseföretag och joint venture - resultat- och balansräkning i sammandrag, mkr (100%) Fastighetsbolaget Fastighetsaktie- Malabo Cibola Fastighets AB Klarälvens Emilshus AB bolaget Ess-Sierra Holding AB Holding AB Jämtjägaren Industrikvarter AB Resultaträkning 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 3) 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter - 454 96 93 - 15 182 185 - - 0 - Förvaltningsresultat - 182 62 65 - 4 18 35 0 0 0 - Årets resultat - 311 -59 130 - 3 9 28 0 0 0 - Rapport över finansiell ställning Fastigheter - 7 111 1 475 1 610 - 218 737 737 368 169 12 - Övriga anläggningstillgångar - 139 10 - - - 20 20 - - - - Omsättningstillgångar - 274 56 38 - 7 24 47 - 8 1 - Summa tillgångar - 7 524 1 541 1 648 - 225 781 804 368 177 13 - Eget kapital - 3 007 572 645 - 29 333 326 145 145 13 - Räntebärande skulder - 4 104 857 869 - 185 365 392 207 - - - Övriga skulder - 413 112 134 - 11 83 86 16 32 0 - Summa eget kapital och skulder - 7 524 1 541 1 648 - 225 781 804 368 177 13 - 1) 2) 4) 1) Under fjärde kvartalet avyttrade bolaget samtliga preferensaktier i intresseföretaget Emilshus och per 6 december understeg bolagets ägarandel 15 procent varvid Emilshus inte längre utgör ett intresseföretag till NP3. Återstående aktieinnehav har omklassificerats till börsnoterade aktier och redovisas till verkligt värde på balansdagen. Omklassificerat värde uppgår till 505 mkr. 2) Under andra kvartalet förvärvade NP3 övriga delägares aktier i Malabo Holding AB och NP3 äger därefter 100 procent av bolaget. Från och med andra kvartalet 2023 konsolideras därför Malabo Holding AB som helägt dotterbolag i NP3-koncernen. 3) Cibola Holding AB rapporterar till NP3 med ett kvartals fördröjning. Siffrorna för 2023 avser tolvmånadersperioden okt 2022 till sep 2023. 4) Klarälvens Industrikvarter AB förvärvades i augusti 2023. Bolaget är ett joint venture i Karlstad som ägs till 50 procent av NP3 . Not 18 Fordringar hos intresseföretag och joint venture Fordringar hos intresseföretag och joint venture för koncernen avser fordringar på Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra AB, 9 mkr. Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Not 19 Kortfristiga fordringar Koncernen 2023 2022 Reserv för förväntade kreditförluster 2023 2022 Åldersfördelade fordringar Reserv vid årets början 10 13 Kortfristiga fordringar ej förfallna samt förfallna upp till 30 dagar 116 70 Årets reserveringar 10 10 Kundfordringar förfallna 30-60 dagar 2 2 Återförda reserveringar -2 -5 Kundfordringar förfallna 60-90 dagar 1 1 Konstaterade förluster -5 -8 Kundfordringar förfallna >90 dagar 12 13 Utgående balans 13 10 Reserv för förväntade kreditförluster -13 -10 Summa 118 76 109NOTER Redovisat värde på fordringar på hyresgäster överensstämmer med verkligt värde då inbetalning av kundfordringar ligger nära i tid. Kreditrisk Bolaget utför en årlig översyn av de största hyresgästernas kredit- värdighet samt begränsar risken genom att inte exponera sig mer än 5 procent mot enskild hyresgäst med undantag för hyresgäster med högre tillförlitlighet som exempelvis stat, kommun och region. Vid nyteckning av hyreskontrakt tas kreditupplysning på hyresgäs - ten och en bedömning av hyresgästens kreditvärde görs. Kortfris- tiga fordringar består, förutom av kundfordringar, till störst del av moms- och skattefordringar där ingen risk för inställda betalningar anses föreligga. Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvär - de. Det görs löpande bedömning av kreditreserveringar baserat på historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. För samtliga finansiella tillgångar ska koncernen värdera förlustreserven till ett belopp som motsvarar tolv månaders förväntade kreditförluster. Fordringar i moderbolaget består endast av fordringar på dotter - bolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde och analyseras i den generella modellen för bedömning av kreditreserveringar Not 20 Eget kapital och kapitalstruktur Forts. Not 19 Kortfristiga fordringar Aktiekapital Antal utgivna stamaktier uppgick per den 31 december till 57 496 774. Det var 2 888 918 fler än vid årets början på grund av årets två nyemissioner av stamktier. I februari 2023 genomfördes en riktad nyemission av 2 750 000 stamaktier, och i juli emittera - des 138 918 stamaktier som följd av att bolagets tredje program för teckningsoptioner löpte ut. Utöver stamaktierna finns det 38 000 000 preferensaktier vilket är samma antal som vid årets början. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet utgöra lägst 190 050 000 kr och högst 760 200 000 kr. Antalet aktier ska vara lägst 54 300 000 och högst 217 200 000. Varje stamaktie medför en (1) röst/aktie och varje preferensaktie medför en tiondels (1/10) röst. Samtliga aktier har ett kvotvärde om 3,50 kr/aktie. De utestående preferensaktierna klassificeras som egetkapita - linstrument och inte finansiell skuld. Detta eftersom det inte finns någon avtalsenlig förpliktelse att betala utdelning eller återbetala insatt kapital. Det föreligger heller ingen skyldighet för bolaget att lösa in preferensaktierna. NP3s stamaktier är också klassificerade som egetkapitalinstrument. NP3 äger inga egna aktier. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som tillskjutits från ägarna (utöver aktiekapital) som emission till överkurs. Balanserat resultat Avser ackumulerade vinster som genererats i koncernen. Incitamentsprogram Bolaget har under året utfärdat 201 266 teckningsoptioner till anställda, med möjlighet att i juni 2026 teckna aktier i moderbola - get. Teckningskursen kommer att fastställas som aktiekursen vid utfärdandet av optionerna i maj 2023 upp-/nedräknat beroende av alla noterade fastighetsbolags genomsnittliga utveckling, beräknat enligt Carnegies fastighetsindex (CREX), under tiden från utfärdan - det till maj 2026. Teckningsoptionerna blir således värdefulla under förutsättning att NP3 har en bättre kursutveckling än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under treårsperioden. Anställda har köpt optionerna till verkligt värde (marknadsmässigt pris). Det verkliga värdet har beräknats genom tillämpning av en optionsvär - deringsmodell baserad på Monte Carlo-simulering. Beräkningen har baserats på en teckningskurs på stamaktien motsvarande den genomsnittliga volymvägda betalkursen på Nasdaq Stockholm under en period i maj 2023. Programmet har gett upphov till något högre personalkostnader avseende subventioner för att finansiera del av vissa anställdas köpeskilling. Under räkenskapsåret har personer i ledningen köpt 31 791 optioner. Från likvärdiga incitamentsprogram för åren 2021-2024 respektive 2022-2025 finns 232 905 utestående optio- ner. Sammanlagt finns därmed 434 171 utestående teckningsop- tioner för 7 mkr, motsvarande 0,8 procent av antalet utestående stamaktier. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har emitterats av bolaget. De inbetalda pengarna för teckningsoptio - nerna redovisas under övrigt tillskjutet kapital. Under 2023 genomfördes en nyemission om 138 918 stamaktier med anledning av utnyttjandet av teckningsoptioner under incita - mentsprogrammet 2020-2023. Återstoden av teckningsoptionerna för programmet, 98 042 stycken, återköptes av NP3 för 9 mkr, vilket motsvarar marknadsvärdet vid tidpunkten för återköpet. Dessutom har ytterligare 1 282 teckningsoptioner återköpts i samband med att medarbetare avslutat sin anställning. Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (ej utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktie- ägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen, ännu ej beslutad stamaktieutdelning utgörs dels av en sakutdelning, dels av kontant utdelning. Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighets - bolaget Emilshus AB där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus. Utöver sakutdelningen föreslås en kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie. Styrelsen föreslår vidare en utdelning om 2,00 kr/preferensaktie. Moderbolagets bokförda värde/anskaffnings - värde på B-aktierna i Emilshus uppgår till 14,13 kr/B-aktie vilket motsvarar en utdelning om cirka 1,766 kr/stamaktie i NP3. Total föreslagen utdelning baserat på ovanstående förutsättning uppgår till 264 mkr. För mer information om styrelsens förslag till utdelning se sidan 41 samt styrelsens förslag till vinstdisposition på sidan 114 . Substansvärde per stamaktie Beräkning av långsiktigt substansvärde per stamaktie sker genom att eget kapital hänförligt till moderbolagets stamaktie- ägare justeras för poster som inte innebär någon utbetalning i när- tid. I NP3s fall innebär det att eget kapital enligt balansräkningen ska justeras med värdet för derivat och uppskjuten skatteskuld . 110 NOTER Not 21 Uppskjuten skatt Utestående optioner Inlösta optioner Utgivna optioner Utestående optioner Teckningsoptioner vid årets ingång under året under året vid årets slut Vd 58 012 -33 389 17 612 42 235 Övriga ledande befattningshavare 39 215 -21 702 14 179 31 692 Övriga anställda 373 920 -183 151 169 475 360 244 Totalt 471 147 -238 242 201 266 434 171 2023 2022 Kr/ Kr/ stam- stam- Substansvärde Mkr aktie Mkr aktie Eget kapital enligt balansräkning 7 849 136,50 7 663 140,32 Avdrag för innehav utan bestämmande inflytande -33 -0,58 -46 -0,84 Avdrag för preferensaktiekapital -1 216 -21,15 -1 216 -22,27 Återläggning derivat -43 -0,75 -376 -6,89 Återläggning uppskjuten skatt 1 240 21,56 1 248 22,85 Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 7 796 135,58 7 272 133,17 Kapitalstruktur Tillsammans med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare utgör den räntebärande nettolåneskulden bolagets kapitalstruktur. NP3 har en finansverksamhet vars mål är att genom effektiv och tydlig finansförvaltning bidra till att bolaget kan följa sin affärsplan och strategi. Det innebär att bolaget strävar efter att trygga finansiering på lång sikt och begränsa finansiell risk i form av ränte- och finansieringsrisk. Bolaget har ålagda villkor mot externa kreditgivare som gäller räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Bolagets finanspolicy anger en långsiktig belåningsgrad på 55-65 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2 gånger. För mer information om NP3s finansiella mål och måluppfyllelse, se sidan 6. Nedanstående tabell visar fördelning av teckningsoptioner för olika kategorier av medarbetare vid årets in- och utgång 2023 . Forts. Not 20 Eget kapital och kapitalstruktur Den uppskjutna skatteskulden består till största delen av temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på fastigheter, derivatinstrument och obeskattade reserver med avdrag för uppskjutna skattefordringar hänförliga till underskottsavdrag som bedöms kunna nyttjas i framtiden. Underskottsavdrag utgörs av årets och tidigare års skattemässiga förluster som rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 19 mkr. Koncernen 2023 2022 Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatt hänförlig till underskottsavdrag -3 -6 Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatt hänförlig till fastigheter 1 018 1 002 Uppskjuten skatt hänförlig till derivatinstrument 8 77 Uppskjuten skatt hänförlig till övriga temporära skillnader 1 3 Uppskjuten skatt hänförlig till obeskattade reserver 216 172 Summa uppskjuten skatt 1 240 1 248 Årets förändring av uppskjuten skatt Temporär Underskotts- Övriga temporära Obeskattade Uppskjuten skatt skillnad fastighet Derivat avdrag skillnader reserver Per den 1 januari 2022 846 -2 -7 3 129 Redovisat över resultaträkningen 153 79 1 - 43 Förvärv/försäljning av fastighet 3 - - - - 31 december 2022 1 002 77 -6 3 172 Per den 1 januari 2023 1 002 77 -6 3 172 Redovisat över resultaträkningen 15 -69 3 -2 44 Förvärv/försäljning av fastighet 1 - - - - 31 december 2023 1 018 8 -3 1 216 111NOTER Räntebindningsstruktur i bank- och obligationslån Derivat, mkr Kapital, mkr Genomsnittlig ränta, % Andel, % 31 dec 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 -12 mån -4 975 -3 825 6 992 8 408 7,83 5,54 58 69 1-2 år 1 450 - 1 450 0 0,45 0 12 0 2-3 år 500 200 500 200 0,58 0,29 4 2 3-4 år 400 500 400 500 0,42 0,58 3 4 4-5 år 825 400 825 400 1,69 0,42 7 3 5-10 år 1 800 2 725 1 800 2 725 1,90 1,48 15 22 Summa resp. genomsnitt 0 0 11 967 12 233 5,07 4,18 100 100 Ovan redogörs för framtida likviditetsflöden avseende räntebe- talningar hänförliga till befintlig kredit- och derivatportfölj per bokslutsdagen. För den rörliga delen avseende krediter och ränte - derivat har Stibor använts över hela löptiden såsom de noterades på bokslutsdagen. Flöden för räntederivaten avser betald ränta, (derivatetens fasta del) minus erhållen ränta (derivatens rörliga del). Stängningbara räntederivat för motparten har antagits löpa till dess slutdag. Med ovanstående antaganden uppgick det totala betalningsansvaret för avtalade krediter och räntederivat till sam - manlagt 991 mkr över återstående löptider. Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden presenteras i ovanstående tabeller innehar koncernen 56 tomt- rättsavtal (48) vars årliga tomträttsavgälder summerar till 4 mkr odiskonterat (3). Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga tomträttsavtal kommer att omförhandlas inom tidsperio - den 0-20 år vilket kommer att få en effekt på tomträttsavgäldernas storlek. Moderbolagets räntebärande skulder uppgick till 6 966 mkr (7 365) varav 6 319 mkr (6 891) är långfristiga och 647 mkr (474) är kort - fristiga. Skulderna bestod av bankfinansiering 5 166 mkr (4 934), obligationslån 1 767 mkr (2 319), certifikatslån 59 mkr (145) och pe - riodiserade upplåningskostnader som har minskat de räntebärande skulderna med 27 mkr (33). Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 12 093 mkr (12 353) inklusive räntebärande skulder relaterade till nyttjande - rättstillgångar enligt IFRS 16, som uppgick till 150 mkr (118). De räntebärande låneskulderna exklusive skulder avseende nyttjanderätts- tillgångar uppgick till 11 943 mkr (12 235) varav bankfinansiering 10 140 mkr (9 769), certifikatslån 59 mkr (145), obligationslån 1 767 mkr (2 319), övriga räntebärande skulder 15 mkr (44) samt periodiserade upplåningskostnader som minskat de räntebärande skulderna med 38 mkr (42) . Förfallostruktur övriga räntebärande skulder, koncernen 2023 2022 -12 mån 10 42 1-2 år 3 - 5- år 2 2 Summa 15 44 Förfallotidpunkt övriga finansiella instrument, koncernen 2023 2022 Leverantörsskulder, inom 30 dagar 109 97 Likvidflöden - framtida räntebetalningar Totala Krediter Derivat betalningar -12 mån -737 168 -568 1-2 år -593 132 -461 2-3 år -297 106 -191 3-4 år -44 92 49 4-5 år -8 79 71 5- år -35 144 110 Summa -1 712 722 -991 Kapitalbindningsstruktur i bank- och obligationsl ån Säkerställda certifikat- och banklån Obligationslån Totalt kapital Genomsnittlig Genomsnittlig Mkr ränta, % Mkr ränta, % Mkr Andel, % 31 dec 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 -12 mån 930 1 403 5,94 4,23 467 219 7,03 6,50 1 397 1 622 12 13 1-2 år 2 645 2 183 5,93 3,90 400 1 700 10,54 5,65 3 045 3 883 25 32 2-3 år 5 234 2 065 6,08 4,06 900 400 9,44 9,09 6 134 2 465 51 20 3-4 år 1 105 3 573 6,07 4,16 - - - - 1 105 3 573 9 29 4-5 år 249 639 6,20 3,71 - - - - 249 639 2 5 5-10 år 36 50 6,25 4,32 - - - - 36 50 0 0 Summa resp. genomsnitt 10 199 9 914 6,03 4,06 1 767 2 319 9,05 6,33 11 967 12 233 100 100 1) Not 22 Räntebärande skulder 1) Certifikat om 59 mkr ingår i säkerställda lån med förfall inom tolv månader för år 2023. För år 2022 var summan för certifikat 145 mkr. 112 NOTER Not 24 Finansiella instrument och riskhantering Fastigheter är en långfristig tillgång som kräver långfristig finan- siering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skul- der. De finansiella skulder som bolaget har är bank-, certifikats-, obligationslån och säljreverser samt upplupen ränta och vissa rörelseskulder såsom leverantörsskulder. De finansiella tillgångar som bolaget har är börsnoterade aktier, likvida medel, hyres/kund - fordringar och räntederivat. De finansiella riskerna som de finansiella skulderna ger upp - hov till kan delas upp i likviditets- och refinansieringsrisk samt ränterisk. Med likviditets- och refinansieringsrisk avses risken för att finansiering inte kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader i samband med att låneavtal löper ut och måste ersättas med nya. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning som behövs för att kunna nå tillväxtmålen. NP3s planerade expansionstakt är starkt beroende av nya lån från kre - ditgivare samt emissionskapital från aktieägarna. För att minska risken arbetar NP3 löpande med att omsätta befintliga lån och vid nyupptagna lån arbeta med att matcha låneförfallostrukturen. För mer information om bolagets risker se avsnittet om strukturerat riskarbete, sidorna 72-76. Räntekostnader för skulder är den enskilt största kostnadsposten för bolaget och förändringar i räntenivåer har betydande påverkan på resultat och kassaflöde. Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt vilken strategi NP3 väljer för räntebindningstid. En känslighetsanalys av räntor visar att en ökning av Stibor med en procentenhet ökar NP3s räntekostnad med 67 mkr baserat på befintliga kreditavtal per bokslutsdagen. Bolaget är inte exponerat för någon valutarisk. Riktlinjer för finans- och finansieringsverksamheten i bolaget regleras i bolagets finanspolicy som fastställs av styrelsen. Syftet med finanspolicyn är att identifiera finansiella risker och skapa enhetliga riktlinjer för hur de finansiella riskerna ska hanteras. Det övergripande målet med finansverksamheten är att understödja bolagets affärsplan och strategi samt att långsiktigt trygga bola - gets finansiering och behov av likvida medel. Bolaget har ålagda villkor mot externa kreditgivare som gäller räntetäckningsgrad och belåningsgrad. För en översikt av NP3s finansiella mål och måluppfyllelse, se sidan 6. Nedan framgår de olika kategorierna av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning. Kategorisering enligt IFRS 9. Finansiella tillgångar värderade Finansiella poster värderade Finansiella skulder värderade Finansiella instrument, mkr till upplupet anskaffningsvärde till verkligt värde via resultatet till upplupet anskaffningsvärde 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Långfristiga fordringar 37 118 Derivat (pos) 43 376 Hyresfordringar 14 13 Övriga fordringar 104 63 Förutbetalda kostnader 79 70 Börsnoterade aktier 513 9 Kassa och bank 183 204 Räntebärande skulder 12 093 12 353 Leverantörsskulder 109 97 Övriga skulder 261 164 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 334 329 Finansiella instrument som hyresfordringar och leverantörsskulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindningstid innebärande att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde. Not 23 Derivat Slutdatum Belopp Marknadsvärde 2025 1 450 49 2026 500 24 2027 400 27 2028 1 575 -18 2029 1 000 21 2030 500 -37 2031 300 16 2032 - - 2033 1 000 -38 Summa 6 725 43 NP3 använder räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer att uppstå värdeförändringar beroende på förändring i marknadsränta och återstående löptid. För värderingsmetod se not 11, värdeförändring finansiella instrument. Vid årsskiftet fanns 31 räntederivatavtal omfattande 6 725 mkr varav 4 975 avsåg ränte- säkring. Förfallotidpunkt samt marknadsvärde vid bokslutsdagen framgår av följande tabell. 113NOTER Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolag 2023 2022 2023 2022 Förskottsbetalda hyror 210 224 - - Upplupna räntekostnader 72 59 27 28 Övrigt 52 46 11 10 334 329 38 38 Not 26 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolag Ställda säkerheter för skulder 2023 2022 2023 2022 Fastighetsinteckningar 10 995 10 517 - - Aktier i dotterbolag 1 908 1 757 487 484 Summa 12 903 12 274 484 484 Eventualförpliktelser Borgen till förmån för koncernbolag - - 10 200 9 914 Not 27 Koncernuppgifter Av moderbolagets totala inköp och försäljning mätt i kr avser 3 procent (3) av inköpen och 99 procent (98) av försäljning andra företag inom den företagsgrupp som bolaget tillhör. Moderbolaget NP3 Fastigheter AB (publ) har inget direktägande i fastigheter, utan dessa ägs via helägda dotterbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa och tekniska fastighetsförvaltande tjänster till dotterbolagen samt koncernledning och finansieringstjänster. Av koncernens 60 medarbetare vid årsskiftet är samtliga anställda i moderbolaget. Not 28 Transaktioner med närstående Under året har inga väsentliga transaktioner med närstående genomförts. Styrelse och ledningsgrupp är närstående till NP3. Vad gäller löner och andra ersättningar, kostnader och förpliktelser som avser pensioner och liknande förmåner, avtal avseende avgångsvederlag till styrelse och vd, se not 6. Not 29 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång I februari har bolaget emitterat icke säkerställda gröna obligationer om 300 mkr under befintligt MTN-program med en löptid om 3,5 år till en ränta om Stibor + 375 baspunkter. I samband med emissionen återköpte bolaget nominellt 321 mkr av obligationer med förfall i oktober 2024 och september 2025. Återstående obligationer med förfall i oktober 2024 har under april förtidsinlösts. Styrelsens förslag till vinstutdelning Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om dels en sakut- delning på bolagets stamaktie, dels en kontant utdelning på bolagets stamaktie. Sakutdelningen på bolagets stamaktie utgörs av totalt 7 187 096,75 B-aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) (”Emilshus”) där åtta (8) stamaktier i NP3 Fastigheter AB (publ) (”NP3”) som innehas på avstämningsdagen för sakutdelningen ger en (1) B-aktie i Emilshus, vilket motsvarar en sakutdelning med ett bokfört värde om cirka 1,766 kr/ stamaktie i NP3 (totalt 101 562 594 kronor). Det bokförda värdet av de utdelade B-aktierna i Emilshus är det samma som NP3s genomsnittliga anskaffningsvärde för dessa aktier. Endast hela antal B-aktier i Emilshus, med avrundning nedåt, kommer att erhållas genom utdelningen. Alla överskjutande fraktioner av B-aktier i Emilshus kommer genom NP3s för- sorg att läggas samman och säljas i marknaden för berörda aktieägares räkning varefter den genomsnittliga försälj- ningslikviden från försäljningen av fraktionerna kommer att utbetalas proportionellt till de berörda aktieägarna. Därvid uppdras åt NP3 att ombesörja att innehavare av överskju- tande fraktioner av B-aktier i Emilshus erhåller ett kontant belopp motsvarande den genomsnittliga försäljningslikviden för respektive fraktion enligt ovan. Den kontanta utdelningen på bolagets stamaktie uppgår till 1,50 kr/stamaktie (totalt 86 245 161 kronor), vilket tillsammans med sakutdelningen, ger en total utdelning motsvarande ett bokfört värde om cirka 3,266 kr/stamaktie (totalt 187 807 755 kronor). Stam- aktieutdelningen föreslås fördelas på fyra tillfällen där sakutdelningen sker vid det första utdelningstillfället och den kontanta utdelningen fördelas på tre utbetalnings- tillfällen därefter med vardera 0,50 kr/stamaktie. Styrelsen föreslår vidare en kontant utdelning på bolagets preferensaktie om 2,00 kr/preferensaktie (totalt 76 000 000 kronor) att utbetalas vid fyra tillfällen med vardera 0,50 kr. Som avstämningsdagar för utdelning på stamaktier föreslår styrelsen 10 maj 2024 för sakutdelningen och för kontantut- delningen föreslås 31 juli 2024, 31 oktober 2024 samt 31 januari 2025. Som avstämningsdagar för utdelning på prefe- rensaktier föreslår styrelsen, i enlighet med bolagsordningen, 31 juli 2024, 31 oktober 2024, 31 januari 2025 samt 30 april 2025. Sakutdelningen beräknas kunna verkställas genom Euroclear Sweden AB:s försorg den andra bankdagen efter avstämningsdagen för sakutdelningen. Utbetalning av den kontanta utdelningen beräknas kunna ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg den tredje bankdagen efter respektive avstämningsdag. Sammanlagt uppgår den föreslagna utdelningen enligt ovan till ett bokfört värde om 263 807 755 kronor. Om värdet av den föreslagna sakutdelningen hade baserats på stängningskursen för B-aktien i Emilshus den 31 decem- ber 2023, dvs 31,80 kr per B-aktie i Emilshus, motsvarar sakutdelningen ett värde om 3,975 kr/stamaktie i NP3 och den totala utdelningen ett värde om 5,475 kr/stamaktie i NP3. Eventuellt tillkommande utdelning på nya aktier Styrelsen har föreslagit att årsstämman i NP3 Fastigheter AB (publ) ska bemyndiga styrelsen att fatta beslut om nyemis- sion om högst 5 400 000 stamaktier och högst 15 000 000 Not 30 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i moderbolaget: Belopp (kr) Balanserad vinst 1 557 288 033 Årets resultat 91 159 688 Summa 1 648 447 722 Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande: Sakutdelning 1,766 kr/stamaktie 101 562 594 Kontant utdelning 1,50 kr/stamaktie 86 245 161 Kontant utdelning 2,00 kr/preferensaktie 76 000 000 Balanseras i ny räkning 1 384 639 967 Summa 1 648 447 722 1) I bolaget finns per bokslutsdagen 57 496 774 registrerade stamaktier samt 38 000 000 registrerade preferensaktier. 1) Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) (”Emilshus”) där åtta stamaktier i NP3 Fastigheter AB (publ) (”NP3”) ger en B-aktie i Emilshus. Moderbolagets bokförda värde på B-aktierna i Emilshus uppgår till cirka 14,13 kr/B-aktie vilket även är moderbolagets genomsnittliga anskaffningsvärde för B-aktierna i Emilshus, vilket motsvarar en sakutdelning med ett bokfört värde om cirka 1,766 kr/stamaktie i NP3. Detta innebär en total sakutdelning motsvarande ett bokfört värde om 101 562 594 kr. Styrelsens förslag till vinstdisposition 114 VINSTDISPOSITION 115VINSTDISPOSITION preferensaktier. Styrelsen föreslår därför att de nya aktierna som kan komma att emitteras med stöd av bemyndigandet ska medföra utdelning i enlighet med ovan från och med den dag de nya aktierna blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Detta innebär att rätt till utdelning en- ligt ovan på en ny aktie föreligger från och med den avstäm- ningsdag som infaller efter införandet av den nya aktien i aktieboken. Eftersom sådana nya stamaktier inte kan komma att införas i aktieboken före avstämningsdagen för sakutdel- ningen kommer sådana nya aktier inte att kunna medföra rätt att erhålla sakutdelningen. Vid maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer kontant utdelning på tillkom- mande stamaktier och preferensaktier att uppgå till högst 38 100 000 kr, varav högst 8 100 000 kr avser tillkommande stamaktier och högst 30 000 000 kr avser tillkommande preferensaktier. Inklusive samtliga eventuellt tillkommande preferensaktier och stamaktier, uppgår den sammanlagda föreslagna utdelningen, enligt ovan till ett totalt bokfört värde om 301 907 755 kr. Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Motivering Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsnormer för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Den föreslagna utdelningen uppgår till cirka 58 procent av koncernens förvaltningsresultat efter aktuell skatt då värdet på den föreslagna sakutdelning baseras på Emilshus B-akties stängningskurs den 31 december 2023. Föreslagen utdelning är något över bolagets utdelningspolicy som anger att cirka 50 procent av koncernens förvaltningsresultat efter betald skatt ska lämnas i utdelning. Styrelsens bedömning är att en utdelning något över bolagets utdelningspolicy är försvarlig med hänvisning till att sakutdelningen inte ger en negativ påverkan på koncernens likviditet. Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt uppgick till -61 mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncer- nens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter samt räntederivat ej normalt påverkar utdelning- en. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstut- delning. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagsla- gen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsoli- deringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna utdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av moderbola- gets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjlig- heter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 13 procent 1) av moderbolagets egna kapital och 5 procent 2) av koncernens eget kapital per bokslutsdagen. Koncernens belåningsgrad respektive räntetäckningsgrad 2023 uppgick till 56,6 procent respektive 2,1 gånger. Det långsiktiga målet för belåningsgraden är 55-65 procent och en räntetäck- ningsgrad om minst 2 gånger, vilket uppnås även efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapital- struktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna utdelningen. Den föreslagna utdelningen kommer inte att påverka bola- gets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betal- ningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditet och har likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella ovän- tade händelser. Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Värdering till verkligt värde Derivatinstrument och innehav i börsnoterade aktier har vär- derats till verkligt värde enligt 4 kap. 14 a § årsredovisnings- lagen. Värderingen har gett ett övervärde om 316 mkr efter skatt på bokslutsdagen, vilket har ökat det egna kapitalet med motsvarande belopp. April 2024, Styrelsen 1) Värdet på sakutdelningen har baserats på moderbolagets anskaffningsvärde på B-aktier i Emilshus. 2) Värdet på sakutdelningen har baserats på Emilshus B-akties aktiekurs per 31 december 2023. 116 AVSTÄMMNING NYCKELTAL Avstämning nyckeltal NP3 tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Bolaget redovisar vissa finansiella mått i rapporten som inte definieras enligt IFRS. De alternativa nyckeltal som NP3 presenterar används av företagsledningen för att bedöma bolagets finansiella utveckling. Därmed bedöms de även ge övriga intressenter, som analytiker och investerare, värdefull information. Alla företag beräknar dock inte finansiella mått på samma sätt, och dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan följer en avstämning av de alternativa finansiella nyckeltal som presenteras i denna rapport. Definitioner på nyckeltalen återfinns på sidan 117. Mkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Nettoskuld 11 751 12 022 Driftöverskott, framåtriktat 12 mån enligt intjäningsförmåga 1 426 1 298 Centrala administrationskostnader, rullande 12 mån -68 -61 Utdelningar från intresseföretag och joint venture, rullande 12 mån 15 45 Justerat driftöverskott 1 373 1 282 Skuldkvot, ggr 1) 8,6 9,4 Förvaltningsresultat 745 785 Återläggning förvaltningsresultat från intresse- företag och joint venture -76 -81 Utdelningar från intresseföretag och joint venture 15 45 Finansiella kostnader 617 385 Justerat förvaltningsresultat 1 301 1 134 Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,1 2,9 Nettoskuld 11 751 12 022 Marknadsvärde fastigheter 20 276 19 805 Andelar i intresseföretag och joint venture 468 1 064 Belåningsgrad, % 56,6 57,6 Eget kapital enligt finansiell ställning 7 849 7 663 Balansomslutning 21 885 21 854 Soliditet, % 35,9 35,1 Eget kapital enligt finansiell ställning 7 849 7 663 Avdrag preferenskapital -1 216 -1 216 Avdrag innehav utan bestämmande inflytande -33 -46 Antal aktier vid årets utgång, tusental 57 497 54 608 Eget kapital, kr/stamaktie 114,78 117,21 Eget kapital enligt finansiell ställning 7 849 7 663 Avdrag preferenskapital -1 216 -1 216 Avdrag innehav utan bestämmande inflytande -33 -46 Återläggning derivat -43 -376 Återläggning uppskjuten skatt 1 240 1 248 Antal aktier vid årets utgång, tusental 57 497 54 608 Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 135,58 133,17 Förvaltningsresultat 745 785 Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning -76 -76 Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 864 54 543 Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 11,76 13,00 Mkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Räntebärande skulder 11 943 12 235 Kortfristiga placeringar -9 -9 Likvida medel -183 -204 Nettoskuld 11 751 12 022 Resultat efter skatt, hänförligt till aktieägare i moderbolaget -62 1 224 Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning -76 -76 Resultat efter skatt reducerat med preferensaktieägarnas rätt till utdelning -139 1 148 Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 864 54 543 Resultat efter skatt, kr/stamaktie -2,43 21,04 Hyresintäkter 1 797 1 551 Driftöverskott 1 353 1 149 Överskottsgrad, % 75 74 Driftöverskott, rullande 12 mån 1 353 1 149 Genomsnittligt marknadsvärde fastigheter 19 990 18 773 Direktavkastning, % 6,8 6,1 Resultat efter skatt, hänförligt till aktieägare i moderbolaget, rullande 12 mån -62 1 224 Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning -76 -76 Genomsnittligt eget kapital efter avräkning av prefe- renskapital och innehav utan bestämmande inflytande 6 708 6 066 Avkastning på eget kapital, stamaktie, % -2,1 18,9 Resultat efter skatt, rullande 12 mån -61 1 244 Genomsnittligt totalt eget kapital 7 948 7 315 Avkastning på eget kapital, % -0,8 17,0 Resultat före skatt, rullande 12 mån -3 1 575 Genomsnittligt totalt eget kapital 7 948 7 315 Avkastning på eget kapital, före skatt, % 0 21,5 Förvaltningsresultat, rullande 12 mån 745 785 Genomsnittligt totalt eget kapital 7 948 7 315 Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 9,4 10,7 Nettoskuld 11 751 12 022 Eget kapital enligt finansiell ställning 7 849 7 663 Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6 1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna. 117DEFINITIONER Definitioner Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, i procent av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital, före skatt Resultat före skatt, för en rullande tolvmånadersperiod, i procent av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital, stamaktie Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, redu- cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter av- räkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande. Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat Förvaltningsresultat för en rullande tolvmånadersperiod, i procent av genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Nettoskuld i procent av fastigheternas redovisade värde och investeringar i intresseföretag och joint venture. CAGR (Compounded Annual Growth Rate) Genomsnittlig årlig tillväxt uttryck i procent. Direktavkastning Driftöverskott för en rullande tolvmånadersperiod i procent av fastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhål- lande till fastigheternas marknadsvärde. Driftöverskott Periodens hyresintäkter minus fastighetskostnader. Eget kapital, kr/stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital, kr/preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation jämte upplupen utdelning. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i procent av hyresvärde. Förvaltningsresultat Periodens resultat före skatt och värdeförändringar i såväl koncern- som intresseföretag och joint venture. Förvaltningsresultat, kr/stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar redu- cerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier. Genomsnittlig ränta Vägd ränta på räntebärande skulder (exklusive skuld nyttjan- derätter) med beaktande av räntederivat på balansdagen. Hyresduration Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyres- avtalen. Hyresintäkter Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter. Hyresvärde Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd mark- nadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt från balans- dagen. Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenska- pitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspek- tiv. Tillgångar och skulder som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför. Nettoinvesteringar Summan av förvärvade fastigheter samt investeringar i projekt och intresseföretag och joint venture med avdrag för försäljningspris på fastigheter som avyttrats, direkt och via bolag, samt med avdrag för avyttrade andelar i intresseföre- tag och joint venture. Nettoskuld Räntebärande skulder, exklusive skuld nyttjanderätter, med avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar. Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie. Resultat efter skatt, kr/stamaktie Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till vägt genomsnitt- ligt antal stamaktier. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture men inklusive utdelningar från intresseföretag och joint venture, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Skuldkvot Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders framåtriktat driftöverskott minus centrala administrations- kostnader plus erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture rullande tolv månader. Skuldsättningsgrad Nettoskuld i förhållande till eget kapital på balansdagen. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen. Tillträdda fastigheter Överenskommet fastighetsvärde minskat med skatterabatt för under perioden tillträdda fastigheter. Uthyrningsgrad Uthyrd yta i procent av uthyrbar area. Överskottsgrad Periodens driftöverskott i procent av periodens hyresintäkter. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid. 118 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Anders Nilsson Ledamot Åsa Bergström Ledamot Peter Dahllöf Auktoriserad revisor Nils Styf Ordförande Vår revisionsberättelse har lämnats den 5 april 2024 Årsredovisningens undertecknande Styrelse och vd intygar härmed att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsregler (IFRS) som avses i Europaparla- mentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat samt beskri- ver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Vidare ger förvaltningsberättelsen en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat. Sundsvall den 4 april 2024 Mia Bäckvall Juhlin Ledamot Hans-Olov Blom Ledamot Andreas Wahlén Verkställande direktör 119 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i NP3 Fastigheter AB (publ), org. nr 556749-1963 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för NP3 Fastigheter AB för år 2023 med undantag för sidorna 1-39, bolagsstyrningsrapporten på sidorna 77-87, hållbarhetsrapporten på sidorna 43-68 samt sid 124-136. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 40-42 samt 69-118 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 77-87, hållbarhetsrapporten på sidorna 43-68, sidorna 1-39 samt sidorna 124-136. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över total- resultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Redovisningsprinciper och not 10 Förvaltningsfastigheter på sidorna 99-100 och 104-105 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 20 276 Mkr per den 31 december 2023, vilket utgör ca 93 % av koncernens totala tillgångar. Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2023 har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskatt- ningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna. Vi har testat de kontroller som bolaget har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis testat ett antal av de upprättade fastighets- värderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvalt- ningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 1 och 10 i års- redovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. REVISIONSBERÄTTELSE - 1 (5) 120 REVISIONSBERÄTTELSE - 2 (5) Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-39, 43-68, 77-87 samt 124-136. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifie- ras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och verkstäl- lande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felak- tigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis- ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållan- den som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö- ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe- rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kom- mer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam- mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncern- redovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: – identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisning- en, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalan- den. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. – skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektivite- ten i den interna kontrollen. – utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. – drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo- visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. – utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon- cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. – inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är en- samt ansvariga för våra uttalanden. 121REVISIONSBERÄTTELSE - 3 (5) Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för NP3 Fastigheter AB för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbe- hov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: – företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller – på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under re- visionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktig- heter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydel- sefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsbe- rättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. 122 REVISIONSBERÄTTELSE - 4 (5) Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställan- de direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för NP3 Fastigheter AB för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till NP3 Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rap- porten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 77-87 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta inne- bär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef- rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark- naden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- nings-åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påver- ka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implemen- terar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktig- heter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa- flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. 123REVISIONSBERÄTTELSE - 5 (5) Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 43-68 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo- visningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till NP3 Fastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 4 maj 2023. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2008. Stockholm den 5 april 2024 KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor 124 FASTIGHETSFÖRTECKNING Affärsområde Sundsvall Fastighetsförteckning 63 Plutonen 1 Plutonsvägen 13 Sundsvall Industri 1 345 64 Kompaniet 5 Kompanivägen 12 Sundsvall Industri 1 345 65 Tuna-Ängom 1:74 Stationsvägen 4 Sundsvall Industri 1 327 66 Granlo 3:335 Linköpingsvägen 3 Sundsvall Industri 1 279 67 Berge 2:6 Lärlingsgatan 13A Sundsvall Industri 1 195 68 Sköns Prästbbord 2:6 Timmervägen 6A Sundsvall Logistik 1 153 69 Sköns Prästbord 1:88 Lärlingsvägen 7 Sundsvall Industri 1 135 70 Slagan 6 Axvägen 16 Sundsvall Industri 1 131 71 Luftvärnet 1 Regementsvägen 9 Sundsvall Kontor 1 093 72 Huggsta 1:167 Johannedalsvägen 67 Sundsvall Industri 1 020 73 Sköns Prästbord 1:82 Arbetsledarvägen 6 Sundsvall Industri 992 74 Rosenborg 6 Kolvägen 22 Sundsvall Handel 988 75 Rosenborg 1 Kolvägen 20 Sundsvall Handel 926 76 Fåret 1 Östermovägen 44 Sundsvall Industri 840 77 Sköns Prästbord 1:68 Södra Förmansvägen 7 Sundsvall Industri 750 78 Rosenborg 2 Kolvägen 14 Sundsvall Industri 656 79 Kvissle 1:124 Njurundavägen 105 Sundsvall Industri 533 80 Staben 6 Granmodalsvägen 22 Sundsvall Industri 500 81 Granlo 3:369 Linköpingsvägen 5 Sundsvall Industri 455 82 Huggsta 1:173 Johannedalsv. 65A Sundsvall Industri 383 83 Bergsåker 5:12 Västra vägen 158 Sundsvall Mark - 84 Bergsåker 5:18 Västra vägen 158 Sundsvall Mark - 85 Granlo 3:391 Lindköpingsvägen 8 Sundsvall Mark - 86 Lillhällom 1:165 Tvåspannsvägen 6 Sundsvall Mark - 87 Ljusta 7:3 Antennvägen 24 Sundsvall Mark - 88 Högom 3:218 Mejselvägen 14 Sundsvall Mark - 89 Sköns Prästbord 1:100 Arbetsledarvägen Sundsvall Övrigt - Härnösand Nässland 4:1 Nässland 120 Härnösand Industri 3 288 Yrkesskolan 4 Gånsviksvägen 4 Härnösand Kontor 3 195 Saltvik 8:12 Saltviksvägen 9 Härnösand Industri 1 550 Saltvik 8:17 Saltviksvägen 7 Härnösand Handel 1 439 Saltvik 8:22 Verkstadsvägen 10 Härnösand Industri 1 307 Ångbåten 6 Varvsallén 3 Härnösand Logistik 508 Timrå 1 Vivstamon 1:32 Per Uddéns Väg 17, 20 Timrå Industri 7 873 2 Vivstamon 1:16 Svetsarvägen 4 Timrå Industri 6 953 3 Vivstamon 1:53 Per Uddéns Väg 13 Timrå Industri 6 646 4 Vivstamon 1:37, 1:38 Terminalvägen 4 Timrå Handel 6 187 5 Vivstamon 1:62 Terminalvägen 10-16 Timrå Kontor 5 409 6 Vivsta 13:84 Årvältsvägen 10 Timrå Övrigt 4 509 7 Vivstamon 1:86 Årvältsvägen 14 Timrå Industri 3 472 8 Vivstamon 1:27 Kabelvägen 5 Timrå Industri 3 415 9 Vivstamon 1:21 Kabelvägen 1 Timrå Industri 3 411 10 Norrberge 1:116 Midlandavägen Timrå Kontor 3 260 11 Vivstamon 1:17 Terminalvägen 20-24 Timrå Övrigt 2 856 12 Vivstamon 1:63 Terminalvägen 30 Timrå Handel 2 223 13 Vivstamon 1:51 Terminalvägen 13 Timrå Industri 2 009 14 Vivstamon 1:35 Terminalvägen 6 Timrå Industri 1 777 15 Vivstamon 1:54 Svarvarvägen 8 Timrå Industri 1 650 16 Norrberge 1:113 Midlandavägen 14 Timrå Kontor 725 Sollefteå Hågesta 3:115 Hågesta Sollefteå Övrigt 46 448 Orren 6 Kungsgatan 10 Sollefteå Kontor 4 317 Hågesta 3:128 Hågesta 4 Sollefteå Övrigt 2 953 Tröskan 1 o 3 Gamla vägen 3 Sollefteå Övrigt 796 Färgaren 8 Strömgatan 3 Sollefteå Mark - Övriga Fiskja 15:2 Aspåsvägen 14 Kramfors Industri 17 100 Norränget 6:1 Norra Industrivägen 4 Hudiksvall Industri 3 546 Furulund 6:1 Kungsgatan 51 Hudiksvall Handel 2 993 Rösta 13:1 Strömsbruksvägen 2 Nordanstig Industri 329 Sundsvall 1 Köpstaden 23 Bultgatan 12 Sundsvall Industri 21 368 2 Sköns Prästbord 2:3 Timmervägen 6 Sundsvall Logistik 12 570 3 Huggsta 1:160 Johannedalsvägen 65 Sundsvall Industri 11 941 4 Birsta 12:2 Birstavägen 1 Sundsvall Industri 8 024 5 Sköns Prästbord 1:50 N. Förmansvägen 17 Sundsvall Handel 6 296 6 Ljusta 3:10 Gesällvägen 20 Sundsvall Industri 6 289 7 Vandringsmannen 1 Gärdevägen 3 Sundsvall Kontor 6 100 8 Sköns Prästbord 1:53 Lärlingsvägen 1 Sundsvall Industri 5 694 9 Sköns Prästbord 1:54 Skråvägen 2 Sundsvall Logistik 5 598 10 Vandringsmannen 5 Gärdevägen 5A-C, G Sundsvall Kontor 5 385 11 Gärde 1:26 Krossvägen 11 Sundsvall Logistik 4 983 12 Geten 2 Fridhemsgatan 122 Sundsvall Kontor 4 604 13 Nacksta 5:28 Bultgatan 20A-C Sundsvall Industri 4 430 14 Sköns Prästbord 1:65 N. Förmansvägen 20 Sundsvall Industri 4 286 15 Vandringsmannen 2 Gärdevägen 1 Sundsvall Industri 4 240 16 Dingersjö 3:58 Njurundavägen 103 Sundsvall Industri 4 013 17 Skönsmon 2:100 Kontorsvägen 4 Sundsvall Handel 4 000 18 Klökan 1:17 Lagbasvägen 1 Sundsvall Industri 3 974 19 Vandringsmannen 6 Gärdevägen 9-11 Sundsvall Industri 3 865 20 Ljusta 7:8 Antennvägen 12-18 Sundsvall Handel 3 822 21 Ljusta 7:9 Antennvägen 43 Sundsvall Handel 3 822 22 Målås 4:6 N. Förmansvägen 18 Sundsvall Logistik 3 800 23 Sköns Prästbord 1:14 Gesällvägen 4 Sundsvall Handel 3 740 24 Högom 3:172 Bergsgatan 122 Sundsvall Handel 3 716 25 Högom 3:179 Mejselvägen 11 Sundsvall Industri 3 608 26 Sköns Prästbord 1:71 Gesällvägen 7B Sundsvall Logistik 3 565 27 Laboratoriet 2 Kontorsvägen 9 Sundsvall Logistik 3 425 28 Slagan 4 Axvägen 6 Sundsvall Industri 3 374 29 Högom 3:217 Mejselvägen 14 Sundsvall Handel 3 245 30 Målås 3:20 Birstavägen 21 Sundsvall Industri 3 234 31 Linjeförmannen 7 Bäckebovägen 12 Sundsvall Industri 3 198 32 Baggen 7 Enhörningsvägen 22 Sundsvall Handel 3 023 33 Sköns Prästbord 1:96 Klökanvägen 10 Sundsvall Industri 2 990 34 Berge 2:4 Skråvägen 3 Sundsvall Industri 2 785 35 Målås 4:3 Förmansvägen 15 Sundsvall Industri 2 768 36 Baggen 3 Enhörningsvägen 24 Sundsvall Logistik 2 715 37 Sköns Prästbord 2:7 Timmervägen 6B Sundsvall Logistik 2 635 38 Vandringsmannen 3 Gärdevägen 7 Sundsvall Kontor 2 538 39 Sköns Prästbord 2:5 Timmervägen 8 Sundsvall Industri 2 506 40 Nolby 7:142 Svartviksvägen 10-12 Sundsvall Industri 2 459 41 Baggen 6 Hovgatan 6 Sundsvall Industri 2 456 42 Högom 3:155 Montörvägen 10 Sundsvall Industri 2 424 43 Valknytt 4 Norra Vägen 25 Sundsvall Handel 2 420 44 Plikthuggaren 1,2 o 6 Björneborgsgatan 25 Sundsvall Övrigt 2 397 45 Nacksta 5:19 Bergsgatan 118 Sundsvall Handel 2 349 46 Vävskeden 6 Norra vägen 34 Sundsvall Kontor 2 307 47 Sköns Prästbord 1:47 S. Förmansvägen 4 Sundsvall Industri 2 224 48 Sköns Prästbord 1:91 N. Förmansvägen 24 Sundsvall Handel 1 993 49 Sköns Prästbord 1:59 Arbetsledarvägen 14 Sundsvall Industri 1 988 50 Ljusta 1:11 Gesällvägen 7C Sundsvall Handel 1 956 51 Vandringsmannen 4 Gärdevägen 5 Sundsvall Kontor 1 863 52 Sköns Prästbord 1:62 Lärlingsvägen 2-4 Sundsvall Handel 1 844 53 Rosenborg 4 Kolvägen 14B Sundsvall Kontor 1 800 54 Slagan 10 Axvägen 14 Sundsvall Industri 1 800 55 Vävskeden 9 Norra vägen 40 Sundsvall Handel 1 799 56 Geten 1 Hovgatan 1 Sundsvall Industri 1 723 57 Sköns Prästbord 1:94 Lärlingsvägen 6 Sundsvall Handel 1 686 58 Vävskeden 5 Norra vägen 32 Sundsvall Handel 1 668 59 Granlo 3:373 Linköpingsvägen 7-9 Sundsvall Kontor 1 542 60 Lillhällom 1:162 Tvåspannsvägen 6 Sundsvall Industri 1 463 61 Sköns Prästbord 1:67 S. Förmansvägen 5A Sundsvall Handel 1 447 62 Högom 3:198 Mejselvägen 6-12 Sundsvall Industri 1 395 Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area 125FASTIGHETSFÖRTECKNING Sundsvall Timrå © Stadskartan 126 FASTIGHETSFÖRTECKNING Affärsområde Gävle Fastighetsförteckning Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area 43 Sörby Urfjäll 26:2 Rälsgatan 10 Gävle Industri 1 564 44 Näringen 6:4 Lötängsgatan 13 Gävle Industri 1 520 45 Hemlingby 49:30 Ingenjörsgatan 18 Gävle Industri 1 500 46 Hemsta 12:21 Skolgången 6 Gävle Handel 1 455 47 Näringen 12:2 Snäppvägen 4 Gävle Industri 1 402 48 Sörby Urfjäll 36:2 Utmarksvägen 19 Gävle Industri 1 280 49 Hemlingby 20:16 Kryddstigen 41 Gävle Industri 965 50 Näringen 3:3 Lötängsgatan 20 Gävle Industri 954 51 Sörby Urfjäll 34:4 Utmarksvägen 25 Gävle Industri 927 52 Brynäs 34:12 Atlasgatan 7 Gävle Industri 840 53 Sörby Urfjäll 4:2 Industrigatan 8 Gävle Industri 785 54 Järvsta 63:4 Utgjordsvägen 13 Gävle Industri 760 55 Sörby Urfjäll 30:9 Utmarksvägen 9C Gävle Industri 650 56 Hemsta 17:23 Ryningsgatan 10 Gävle Övrigt 390 57 Näringen 3:4 Lötängsgatan 22 Gävle Mark 0 Bollnäs Häggesta 7:122 Industrigatan 10 Bollnäs Industri 6 181 Häggesta 8:50, 8:51 Industrigatan 21 Bollnäs Handel 5 137 Broåker 8 Västra Stationsgatan 8 Bollnäs Kontor 3 140 Säversta 4:101 Skidvägen 7-9 Bollnäs Industri 2 244 Säversta 7:117 Myrgränd 1 Bollnäs Industri 1 783 Häggesta 4:19 Häggestavägen 10 Bollnäs Industri 1 680 Sandviken Tuna 3:11 Granvidjevägen 10 Sandviken Övrigt 3 711 Blixten 5 Blixtvägen 15 Sandviken Industri 2 400 Eldaren 13 Förrådsgatan 12 Sandviken Kontor 1 843 Mom 14:4 Ovansjövägen 303 Sandviken Industri 1 808 Svarvaren 14 Förrådsgatan 7 Sandviken Industri 1 153 Svarvaren 11 Industrivägen 14 Sandviken Industri 970 Knapermusvreten 7 Högbovägen 49 Sandviken Industri 824 Söderhamn Tönnebro 1:5 Tönnebro 115, 125 Söderhamn Övrigt 2 674 Brädgården 3:12 Arend Stykes Väg 11 Söderhamn Industri 2 363 Vråken 8 Brädgårdsgatan 6 Söderhamn Kontor 1 950 Gävle 1 Näringen 5:15 Lötängsgatan Gävle Industri 25 000 2 Fredriksskans 15:16 Bönavägen 55 Gävle Industri 13 911 3 Sörby Urfjäll 37:3 Utmarksvägen 10 Gävle Industri 13 612 4 Sörby Urfjäll 30:1 Utmarksvägen 1-3 Gävle Industri 10 172 5 Sörby Urfjäll 29:1 Utmarksvägen 4 Gävle Logistik 9 992 6 Brynäs 86:1 Södra Skeppsbron 35 Gävle Handel 7 680 7 Sörby Urfjäll 27:2 Rälsgatan 2-4 Gävle Industri 6 811 8 Sörby Urfjäll 37:1 Utmarksvägen 6 Gävle Kontor 6 773 9 Näringen 16:6 Kanalvägen 4-10 Gävle Industri 6 679 10 Sörby Urfjäll 36:4 Utmarksvägen 15 Gävle Industri 6 237 11 Näringen 8:5 Strömsbrovägen 19 Gävle Industri 5 945 12 Andersberg 14:46 Ersbogatan 14 Gävle Logistik 5 750 13 Andersberg 14:43 Ersbogatan 4 Gävle Industri 5 211 14 Sörby Urfjäll 29:4 Utmarksvägen 2 Gävle Logistik 5 198 15 Näringen 8:3 Strömsbrovägen 23 Gävle Handel 4 954 16 Andersberg 14:42 Ersbogatan 12 Gävle Industri 4 797 17 Näringen 14:4 Kanalvägen 1-3 Gävle Kontor 4 693 18 Hemlingby 56:10 Kryddstigen 1-3 Gävle Övrigt 4 635 19 Hemlingby 21:4 Kryddstigen 2 Gävle Handel 4 500 20 Näringen 11:3 Strömsbrovägen 18 Gävle Industri 4 452 21 Hemsta 12:6 Södra Kungsvägen 14 Gävle Handel 3 863 22 Andersberg 14:36 Katrineborgsgatan 10 Gävle Logistik 3 829 23 Andersberg 14:45 Gävle Brovägen 17 Gävle Logistik 3 566 24 Sörby Urfjäll 30:4 Utmarksvägen 5-7 Gävle Industri 3 487 25 Näringen 25:1, 25:2 Strömmavägen 1 Gävle Handel 3 461 26 Brynäs 34:8 Atlasgatan 11 Gävle Industri 3 448 27 Järvsta 63:3 Utgjordsvägen 9 Gävle Industri 3 094 28 Sörby Urfjäll 38:5 Elektrikergatan 6 Gävle Handel 3 088 29 Hemlingby 20:7 Kryddstigen 23 Gävle Industri 3 054 30 Hemsta 12:16 Skolgången 18-20 Gävle Kontor 3 009 31 Nybo 3:43 Valbovägen 177 Gävle Industri 2 649 32 Brynäs 32:3 Riggargatan 15 Gävle Övrigt 2 575 33 Brynäs 63:6, 63:7 Kaserngatan 107 Gävle Övrigt 2 508 34 Sörby Urfjäll 36:5 Blomsterängsvägen 3 Gävle Industri 2 500 35 Sörby Urfjäll 38:1 Elektrikergatan 3 Gävle Industri 2 350 36 Sörby Urfjäll 28:3 Utmarksvägen 35 Gävle Industri 2 199 37 Sörby Urfjäll 8:12 Upplandsgatan 6 Gävle Kontor 2 118 38 Sörby Urfjäll 34:5 Utmarksvägen 23 Gävle Industri 1 999 39 Sörby Urfjäll 28:6 Utmarksvägen 37 Gävle Kontor 1 990 40 Näringen 13:11 Förrådsgatan 7 Gävle Industri 1 975 41 Kungsbäck 4:6 Regementsvägen 29 Gävle Kontor 1 962 42 Sörby Urfjäll 26:1 Växelgatan 2 Gävle Handel 1 760 127FASTIGHETSFÖRTECKNING Gävle 52 53 54 55 56 57 © Stadskartan 128 FASTIGHETSFÖRTECKNING Falun 1 Främby 1:56 Främbyvägen 6 Falun Industri 61 841 2 Hälsinggården 1:427 Lövåsvägen 26 Falun Logistik 10 800 3 Ingarvsskogen 10 Västermalmsv. 13 Falun Industri 9 641 4 Ingarvsmyren 3 o 4 Ingarvsvägen 6 Falun Industri 8 540 5 Korsnäs 3:7 Roxnäsvägen 13 Falun Industri 8 240 6 Riset 4 Matsarvsvägen 7 Falun Industri 6 912 7 Ingarvsmyren 1 Ingarvsvägen 2 Falun Handel 6 285 8 Hyttberget 3 Yxhammargatan 5-7 Falun Handel 4 507 9 Ingarvsbacken 1 Västermalmsvägen 2-4 Falun Handel 4 223 10 Ingarvsbacken 6 Västermalmsvägen 10 Falun Industri 3 756 11 Lunsta 4 Ingarvsvägen 13 Falun Handel 3 432 12 Skyfallet 20 Ingarvsvägen 1 Falun Handel 3 324 13 Ingarvsbacken 2 Västermalmsvägen 2 Falun Industri 3 190 14 Ingarvsskogen 4 Västermalmsvägen 1 Falun Industri 2 784 15 Västra Tullen 3 Matsarvsvägen 16 Falun Handel 2 533 16 Vägverket 2 Zettergrens väg 14 Falun Handel 2 415 17 Tviksta 1 Skyfallsvägen 2 Falun Kontor 2 122 18 Främby 1:38 Främbyvägen 4 Falun Industri 1 987 19 Hälsinggården 1:68 Roxnäsvägen 10 Falun Industri 1 487 20 Hyttberget 2 Yxhammargatan 3 Falun Industri 1 256 21 Ryckepungen 2 Ryckepungsvägen 3 Falun Handel 1 184 22 Hälsinggården 1:498 Roxnäsvägen 6 Falun Kontor 990 23 Skyfallet 18 Ryckepungsvägen 4 Falun Industri 870 25 26 27 28 29 © Stadskartan Falun Fastighetsförteckning Affärsområde Dalarna 24 Ryckepungen 1 Ryckepungsvägen 5 Falun Handel 855 25 Falun 8:7 Tullkammaregatan 2 Falun Kontor 756 26 Hälsinggården 1:499 Roxnäsvägen 4 Falun Kontor 730 27 Ingarvsskogen 7 Västermalmsv. 11A Falun Kontor 729 28 Lunsta 5 Matsarvsvägen 19 Falun Kontor 450 29 Ingarvsmon 4 Ingarvsvägen Falun Övrigt 0 Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area 129FASTIGHETSFÖRTECKNING © Stadskartan Borlänge Fastighetsförteckning Affärsområde Dalarna Leksand Åkerö 1:15 Gamla Siljansv. 14, 18 Leksand Handel 6 851 Noret 37:5 Lima Kersbacken 2 Leksand Industri 1 564 Övermo 2:43 Övermo Moskogsv. 27 Leksand Industri 1 051 Mora Utmeland 47:27, 47:28 Tallvägen 7 Mora Industri 9 931 Östnor 171:2, 167:3 Landsvägen 52 Mora Industri 8 500 Öna 394:12 Brudtallsvägen 14A-F Mora Industri 4 948 Utmeland 47:34 Örjasvägen 11 Mora Logistik 4 820 Östnor 107:6 Landsvägen 11A-D, 19 Mora Industri 4 723 Noret 52:43 Skålmyrsvägen 41-45 Mora Handel 4 028 Utmeland 89:256 Mossvägen 1 Mora Industri 3 766 Stranden 55:4 Tingsnäsv. 21A-B Mora Industri 3 456 Noret 159:7 Tallvägen 7 Mora Industri 1 320 Övriga Daldansen 3 Skolvägen 3 Ludvika Industri 3 356 Bävern 13 Bäverstigen 6 Smedjebacken Industri 1 999 Hulån 55:7 Hulån 56 Vansbro Industri 1 951 Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Borlänge 1 Ässjan 1 Gesällgatan 3-7 Borlänge Logistik 18 268 2 Blåsbälgen 1 Mästargatan 8 Borlänge Logistik 18 117 3 Banvakten 1 Hejargatan 4-8 Borlänge Industri 15 011 4 Buskåker 4:13 Tunavägen 277B Borlänge Industri 11 895 5 Norr Romme 8:42 Tunavägen 284 Borlänge Industri 7 069 6 Kroken 3 Cirkelgatan 16-18 Borlänge Industri 6 487 7 Hammaren 6 Hammargatan 4 Borlänge Industri 5 791 8 Bänken 1 Gyllehemsvägen 35 Borlänge Industri 4 962 9 Grepen 1 Mejselgatan 9 Borlänge Logistik 3 925 10 Lantmätaren 3 o 4 Ritargatan 4 Borlänge Övrigt 3 791 11 Buskåker 3:13 Kvarngatan 13 Borlänge Industri 3 658 12 Teknikern 2 Gjutaregatan 40 Borlänge Handel 3 418 13 Separatorn 2 Källstigen 1 Borlänge Handel 3 318 14 Sotaren 2 Nygårdsvägen 13 Borlänge Handel 2 889 15 Sör Romme 1:17 Tunavägen 300 Borlänge Logistik 2 420 16 Pinnpojken 3 o 4 Planerargatan 12-14 Borlänge Industri 2 301 17 Kalkylatorn 7 Projektgatan 7 Borlänge Handel 2 190 18 Kolvagnen 5 Lagergatan 4 Borlänge Handel 1 985 19 Kolbotten 2 Kolargatan 3 Borlänge Industri 1 561 20 Släggan 2 Mästargatan 7 Borlänge Kontor 1 550 21 Nygårdarna 14:202 Nygårdsvägen 11 Borlänge Industri 1 493 22 Ingenjören 1 Gjutaregatan 37 Borlänge Industri 877 23 Turisten 1 Sveagatan 1 Borlänge Kontor 355 24 Buskåker 3:17 Kvarngatan 14 Borlänge Mark 0 130 FASTIGHETSFÖRTECKNING Affärsområde Mellansverige 15 © Stadskartan Karlstad Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Karlstad 1 Städet 2 Gjuterigatan 38A-D Karlstad Industri 20 083 2 Planeraren 9 Körkarlsvägen 1-3 Karlstad Industri 8 627 3 Ratten 15 Säterivägen 20A Karlstad Kontor 2 429 4 Härden 7 Sågverksgatan 15 Karlstad Industri 2 320 5 Ilanda 1:47 Fjärrviksvägen 2A Karlstad Industri 2 153 6 Spärren 2 Spärrgatan 7 Karlstad Industri 1 954 7 Ratten 10 Säterivägen 18 Karlstad Kontor 1 825 8 Gräsmattan 7 Frögatan 14 Karlstad Industri 1 785 9 Hammaren 1 Gjuterigatan 1 Karlstad Industri 1 654 10 Ratten 13 Säterivägen 20 Karlstad Kontor 1 630 11 Ilanda 1:37 Fjärrviksvägen 2 Karlstad Industri 1 326 12 Grässtrået 1 Gräsdalsgatan 4 Karlstad Kontor 1 309 13 Ilanda 1:54 Fjärrviksvägen 2B, 4A Karlstad Industri 1 192 14 Gräsmattan 8 Frögatan 16 Karlstad Industri 1 000 15 Busterud 1:160 Bråtebäcksvägen 22 Karlstad Industri 911 Övriga Hissmontören 2 Klerkgatan 18 Örebro Industri 10 331 Vägskälet 15 o 16 Rönngatan 2-6 Katrineholm Industri 5 636 Hedkärr 1:24 Herrestads Torp 354 Uddevalla Handel 4 485 Hallstahammar- Nibble 1:140 Cementvägen 4 HallstahammarIndustri 4 414 Karossen 18 Karosserigatan 9 Örebro Handel 3 382 Guldet 1 Södra Metallvägen 1 Skövde Handel 3 373 Ormbunken 8 Industrigatan 9 Mariestad Handel 3 271 Odonet 1 Moränvägen 2 Motala Handel 2 479 Neutronen 4 Argongatan 83 Örebro Industri 1 697 Generatorn 2 Turbinvägen 5 Motala Industri 1 564 Halla-Stenbacken 1:102 Fossumsbergsv. 1 Uddevalla Industri 1 518 Nollplanet 8 Fabriksgatan 7 Eskilstuna Industri 1 251 Draken 19 Hangarvägen 11 Karlskoga Industri 799 Lindeshyttan 5:5 Fotbollsgatan 16 Lindesberg Industri 789 Silvret 2 Kromgatan 5 Kristinehamn Industri 639 Svärdet 5 Gasverksvägen 3A Nyköping Industri 600 Terminalen 10 Magasinsvägen 5 Karlskoga Mark 0 Fastighetsförteckning 131FASTIGHETSFÖRTECKNING Affärsområde Mellansverige Västerås 1 Härdsmidet 1 Ånghammargatan 6-8 Västerås Industri 11 999 2 Hjulsmeden 4 Gjutjärnsgatan 4 Västerås Handel 4 017 3 Sågklingan 9 Pilgatan 19 Västerås Industri 3 580 4 Storseglet 7 Saltängsvägen 10A Västerås Industri 2 672 5 Fanjunkaren 2 Klockartorpsgatan 16 Västerås Övrigt 2 494 6 Blästerugnen 3 Kokillgatan 9 Västerås Industri 2 475 7 Energin 10 o 11 Omformargatan 24 Västerås Industri 2 266 8 Fältmätaren 26 Fältmätargatan 17 Västerås Industri 1 815 9 Ringborren 13 Tallmätargatan 7 Västerås Industri 1 672 10 Magnetfältet 5 Elektrodgatan 2B Västerås Industri 1 586 11 Viveln 8 Fältmätargatan 16 Västerås Industri 1 428 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Västerås Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area 12 Sjökortet 5 Navigatörgatan 11 Västerås Industri 1 350 13 Krogen 1 Långängskrogen 7 Västerås Industri 1 286 14 Kraftfältet 1 Omformargatan 10 Västerås Industri 1 278 15 Värdshuset 2 Gilltunavägen 4 Västerås Industri 1 130 16 Munkboängen 4 Saltängsvägen 27 Västerås Industri 1 081 17 Skeppsklockan 1 Gustavsviksgatan 10 Västerås Industri 998 18 Tallmätaren 11 Bastborregatan 10 Västerås Industri 969 19 Sjökortet 18 Arnbomsgatan 14 Västerås Industri 605 20 Krogen 2 Långängskrogen 9 Västerås Industri 360 21 Tallmätaren 16 Bastborregatan 4 Västerås Industri 322 © Stadskartan Fastighetsförteckning 132 FASTIGHETSFÖRTECKNING Fastighetsförteckning Umeå 1 Vevstaken 9 Spårvägen 10 Umeå Handel 11 421 2 Björnjägaren 3 Björnvägen 7 Umeå Handel 11 292 3 Ledningen 1 Strömvägen 3-5 Umeå Övrigt 9 926 4 Huggormen 1 Björnvägen 15-17 Umeå Kontor 8 531 5 Rälsbussen 5 Industrivägen 2 Umeå Industri 7 671 6 Generatorn 7 Förrådsvägen 11-15 Umeå Handel 6 939 7 Rälen 3 Förrådsvägen 12 Umeå Industri 5 498 8 Laven 2 Formvägen 16 Umeå Kontor 5 219 9 Cementgjuteriet 1 Bruksvägen 15 Umeå Handel 5 200 10 Schablonen 6 Lärlingsgatan 10-14 Umeå Industri 5 127 11 Matrisen 6 Lärlingsgatan 1 Umeå Kontor 4 669 12 Cementgjuteriet 5 Bruksvägen 7 Umeå Handel 4 635 13 Cisternen 26 Maskingatan 7-9 Umeå Kontor 4 599 14 Röbäck 30:94 Täktvägen 4 Umeå Industri 4 487 15 Kedjan 8 Gräddvägen 15A Umeå Övrigt 4 328 16 Cementgjuteriet 6 Bruksvägen 7 Umeå Handel 4 116 17 Länken 2 o 3 Gräddvägen 3 Umeå Handel 3 574 18 Pumpen 2 Spårvägen 18 Umeå Industri 3 371 19 Flygaren 1 o 3 Flygplatsvägen 19 Umeå Kontor 3 155 20 Matrisen 2 Lärlingsgatan 9 Umeå Handel 2 850 21 Kronoskogen 2 Kronoskogsvägen 8-10Umeå Industri 2 760 22 Rödbergsmyran 8 Spinnvägn 15 Umeå Handel 2 641 23 Björnjägaren 2 Björnvägen 11B Umeå Handel 2 461 24 Maskinen 1 Maskingatan 1 Umeå Kontor 2 430 © Stadskartan Umeå 25 Ledningen 2 Strömvägen 1 Umeå Industri 2 083 26 Kedjan 5 Gräddvägen 13 Umeå Logistik 2 068 27 Kedjan 7 Gräddvägen 15B Umeå Övrigt 2 058 28 Kronoskogen 3 Kronoskogsvägen 2-6 Umeå Industri 1 829 29 Spänningen 5 Förrådsvägen 23 Umeå Handel 1 687 30 Bruket 2 Bruksvägen 3 Umeå Industri 1 680 31 Ledet 1 Sandbackavägen 1 Umeå Handel 1 562 32 Maskinen 7 Lärlingsgatan 41 Umeå Industri 1 506 33 Mätaren 1 Kabelvägen 1 Umeå Industri 1 500 34 Röbäck 30:95 Täktvägen 2 Umeå Industri 1 450 35 Schablonen 3 Lärlingsgatan 20 Umeå Kontor 1 409 36 Kedjan 6 Gräddvägen 15C Umeå Handel 1 360 37 Grubbe 9:55 Mätarvägen 11B Umeå Logistik 1 200 38 Grubbe 9:48 Kabelvägen 1A Umeå Logistik 899 39 Singeln 17 Formvägen 10 Umeå Kontor 857 40 Röbäck 30:113 Täktvägen 6 Umeå Industri 849 41 Singeln 18 Formvägen 10DD Umeå Kontor 515 Örnsköldsvik Norrlungånger 2:144 Björnavägen 41A Örnsköldsvik Industri 49 223 Själevads PB 1:131 Kavelvägen 17 Örnsköldsvik Industri 7 974 Knorthem 15 Sjögatan 7 Örnsköldsvik Industri 4 400 Främmerhörnäs 2:4 Krossvägen 10 Örnsköldsvik Industri 2 001 Norrlungånger 2:45 Björnavägen 47-50 Örnsköldsvik Övrigt 900 Anundsjö-Näs 5:40 Köpmangatan 3 Örnsköldsvik Industri 784 ÖSTTEG Affärsområde Umeå Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area 133FASTIGHETSFÖRTECKNING Skellefteå 1 Profilen 1 Näsuddsvägen 10-14 Skellefteå Industri 20 730 2 Morö Backe 1:3 Serviceg. 5, 6, 13 o 19 Skellefteå Industri 20 679 3 Sömmerskan 3 Gymnasievägen 24 Skellefteå Övrigt 17 857 4 Industrien 9 Mullbergsvägen 11 Skellefteå Övrigt 15 494 5 Hallen 13 Svedjevägen 8 Skellefteå Industri 13 310 6 Sörböle 2:81 Verkstadsvägen 2 Skellefteå Industri 12 270 7 Merkurius 5 Industrivägen 2 Skellefteå Övrigt 11 894 8 Lagret 10 Lagergatan 1 Skellefteå Kontor 7 856 9 Förrådet 12 Maskinvägen 13 Skellefteå Industri 7 071 10 Flamman 1 Nöppelbergsvägen 16 Skellefteå Handel 6 625 11 Rondellen 3 Svedjevägen 1 Skellefteå Kontor 6 065 12 Hallen 7 Svedjevägen 10 Skellefteå Industri 5 990 13 Kontoret 5 Svedjevägen 5 Skellefteå Industri 5 886 14 Borrmaskinen 5 Svedjevägen 1 Skellefteå Industri 5 400 15 Bielke 6 Norrbölegatan 66 Skellefteå Logistik 4 749 16 Nybruket 5 Industrivägen 38-42 Skellefteå Industri 4 734 17 Företagaren 3 Företagsvägen 34 Skellefteå Industri 4 722 18 Motorn 1 Tjärnvägen 2 Skellefteå Handel 4 629 19 Karossen 1 Tjärnvägen 1B Skellefteå Handel 4 356 20 Porsen 2 Brogatan 29 Skellefteå Industri 3 493 21 Lagret 2 Svedjevägen 3 Skellefteå Industri 3 172 22 Rondellen 2 Gymnasievägen 18 Skellefteå Industri 3 101 23 Transistorn 3 Torsgatan 101 Skellefteå Industri 2 981 24 Rikthyveln 1 Hyvelgatan 15 Skellefteå Industri 2 876 25 Lagret 7 Lagergatan 3D Skellefteå Industri 2 813 26 Sture 12 N. Järnvägsg. 60-62 Skellefteå Industri 2 736 27 Charkuteriet 5 Plastvägen 6 Skellefteå Industri 2 668 L o r e m 46 47 49 48 51 52 50 53 49 28 Motorn 2 Tjärnvägen 4 Skellefteå Handel 2 417 29 Utköraren 1 Nålvvägen 3 Skellefteå Industri 2 281 30 Rikthyveln 3 Hyvelgatan 1 Skellefteå Industri 2 232 31 Operatören 1 Gymnasievägen 4 Skellefteå Handel 2 110 32 Utköraren 2 Filtergränd 4 Skellefteå Industri 2 030 33 Sture 13 N. Järnvägsgatan 64 Skellefteå Industri 2 009 34 Släpvagnen 3 Tjärnvägen 38 Skellefteå Handel 1 822 35 Motorn 8 Tjärnvägen 26 Skellefteå Industri 1 795 36 Nybruket 4 Industrivägen 44 Skellefteå Industri 1 657 37 Lagret 11 Lagergatan 3B Skellefteå Industri 1 500 38 Släpvagnen 1 Tjärnvägen 36 Skellefteå Handel 1 486 39 Gradsågen 2 o 3 Risbergsgatan 81 Skellefteå Industri 1 459 40 Älggräset 1 Brogatan 33 Skellefteå Kontor 1 426 41 Filtret 2 Filtergränd 3 Skellefteå Industri 1 300 42 Älggräset 4 Brogatan 39 Skellefteå Industri 1 217 43 Merkurius 2 Vretgatan 3 Skellefteå Övrigt 1 134 44 Muttern 3 Verkstadsvägen 14 Skellefteå Industri 1 077 45 Släpvagnen 2 Tjärnvägen 40 Skellefteå Handel 1 012 46 Älggräset 2 Brogatan 35 Skellefteå Industri 989 47 Motorn 11 Verkstadsvägen 11 Skellefteå Industri 850 48 Bielke 3 Norrbölegatan 68 Skellefteå Övrigt 560 49 Motorn 9 Verkstadsvägen 15 Skellefteå Kontor 545 50 Älggräset 3 Brogatan 37 Skellefteå Industri 241 51 Sågverket 4 Brädgårdsvägen 15 Skellefteå Industri 165 52 Transistorn 6 Transportgatan 7 Skellefteå Mark - 53 Gripen 46 Nygatan 39 Skellefteå Mark - Skellefteå Fastighetsförteckning Affärsområde Skellefteå © Stadskartan Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area 134 FASTIGHETSFÖRTECKNING Luleå 1 Skotet 8 Spantgatan 14 Luleå Handel 18 262 2 Räfsan 4 Depåvägen 2 Luleå Logistik 18 251 3 Räfsan 5 Depåvägen 4C-G Luleå Industri 8 850 4 Skotet 1 Banvägen 11A-B Luleå Industri 7 936 5 Storheden 1:81 Cementvägen 8 Luleå Logistik 6 330 6 Ödlan 6 Ödlegatan 6 Luleå Handel 5 202 7 Storheden 2:10 Krossvägen 4 Luleå Industri 4 890 8 Notviken 4:48 Banvägen 13 Luleå Handel 4 543 9 Storheden 1:26 Handelsvägen 3C Luleå Industri 2 994 10 Storheden 1:5 Besiktningsv. 6 o 12 Luleå Industri 2 719 11 Storheden 1:24 Handelsvägen 7 Luleå Logistik 2 12 Notviken 4:51 Banvägen 19 Luleå Logistik 2 055 13 Mjölner 32 o 33 Föreningsgatan 5 Luleå Industri 1 660 14 Storheden 3:2 Makadamvägen 4 Luleå Industri 1 656 15 Storheden 1:51 o 1:57 Betongvägen 20 Luleå Industri 1 628 16 Storheden 1:43 Betongvägen 7A Luleå Industri 1 500 17 Bergnäset 3:51 Upplagsvägen 3-5 Luleå Logistik 1 495 18 Storheden 1:55 Betongvägen 10 Luleå Handel 1 085 19 Storheden 1:33 Besiktningsvägen 9 Luleå Industri 890 20 Bergnäset 3:6 o 3:7 Industrivägen 19-20 Luleå Industri 789 21 Bergnäset 3:38 o 3:39 Fabriksvägen 4-6 Luleå Industri 750 22 Storheden 1:25 Handelsvägen 7 Luleå Mark - 22 YTTERVIKEN © Stadskartan Fastighetsförteckning Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Luleå Gällivare Gällivare 12:334 Vouskojärviv. 11-23 Gällivare Industri 16 606 Gällivare 15:336 Energiplan 3 Gällivare Handel 8 023 Gällivare 12:573 Treenighetens Väg 1 Gällivare Handel 3 437 Gällivare 57:22 Metallvägen 4 Gällivare Industri 1 221 Affärsområde Luleå 135FASTIGHETSFÖRTECKNING Piteå © Stadskartan Fastighetsförteckning Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Nr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Piteå 1 Stadsön 8:50 Fläktgatan 6-14 Piteå Handel 8 048 2 Stadsön 8:9 Fläktgatan 9 Piteå Handel 6 883 3 Stadsön 6:23 Oktanvägen 6 Piteå Handel 5 130 4 Pitholm 47:59 Traversvägen 7 Piteå Industri 4 500 5 Öjebyn 33:222 Hammarvägen 32 Piteå Logistik 4 390 6 Stadsön 8:34 Fläktgatan 24 Piteå Handel 3 551 7 Stadsön 8:36 Fläktgatan 20 Piteå Handel 3 400 8 Stadsön 8:5 Relägatan 4 Piteå Industri 3 379 9 Öjebyn 3:462 Turbovägen 7 Piteå Handel 3 260 10 Öjebyn 3:497 Taktvägen 3B-C Piteå Industri 3 219 11 Stadsön 8:11 Fläktgatan 7 Piteå Handel 3 190 12 Stadsön 8:38 Fabriksgatan 8-10 Piteå Handel 2 215 13 Stadsön 6:25 Oktanvägen 2A-C Piteå Industri 1 942 14 Stadsön 8:20 Voltgatan 9 Piteå Industri 1 941 15 Stadsön 8:37 Fabriksgatan 4 Piteå Handel 1 922 16 Stadsön 8:15 Fabriksgatan 5 Piteå Handel 800 17 Klubbgärdet 2:4 Servicegatan 2 Piteå Industri 716 18 Öjebyn 11:42 Hammarvägen 11 A-B Piteå Industri 464 Affärsområde Luleå Övriga Välten 8 Österleden 4-24 Kiruna Handel 16 513 Björka 2 Hästskovägen 4A-D Haparanda Handel 8 100 Norrmalm 6 Lillgatan 4A-C Haparanda Handel 2 963 Uven 13 Ugglegatan 11 Boden Industri 1 910 Höken 3 Sturegatan 14 Boden Handel 1 730 Släpvagnen 10 Forvägen 29-31 Kiruna Industri 1 198 136 FASTIGHETSFÖRTECKNING Östersund 1 Lokomotivet 2 Kännåsvägen 13 Östersund Industri 23 418 2 Ångvälten 5 Chaufförvägen 27 Östersund Handel 12 549 3 Lugnet 7 Armégränd 3-7 Östersund Kontor 11 326 4 Hejaren 5 Hagvägen 30 Östersund Industri 11 236 5 Timmerlasset 1 Hägnvägen 15 Östersund Industri 9 235 6 Ångvälten 7 Chaufförvägen 27 Östersund Handel 8 167 7 Lastbilen 1 Arenavägen 4 Östersund Industri 7 769 8 Fältjägaren 6 Infanterigatan 16 Östersund Kontor 6 943 9 Fältjägaren 3 Kaserngatan 13 Östersund Övrigt 5 603 10 Svarven 6 Odenskogsvägen 42 Östersund Industri 5 527 11 Svarven 10 Odenskogsvägen 36A Östersund Industri 5 328 12 Fältjägaren 4 Kaserngatan 5 Östersund Övrigt 5 169 13 Trucken 16 Chaufförvägen 25 Östersund Logistik 4 720 14 Fältjägaren 2 Kaserngatan 17 Östersund Kontor 4 469 15 Släpvagnen 6 Chaufförvägen 28 Östersund Handel 4 014 16 Brunflo-Änge 3:1 Centrumvägen 55 Brunflo Industri 4 134 17 Motorsågen 3 Kolarevägen 8 Östersund Industri 2 856 18 Snöslungan 8 Chaufförvägen 33 Östersund Handel 2 492 19 Långan 7 Bangårdsgatan 30 Östersund Industri 2 135 20 Traktorn 1 Vallvägen 6 Östersund Handel 2 025 21 Busken 1 Splintvägen 5 Östersund Kontor 2 012 22 Trucken 7 Chaufförvägen 17 Östersund Industri 1 925 23 Hjultraktorn 1 Arenavägen 3 Östersund Kontor 1 864 24 Nyckelpigan 4 Inspektörsvägen 19 Östersund Kontor 1 585 25 Hjultraktorn 2 Arenavägen 9, 15 Östersund Kontor 1 516 26 Fältjägaren 1 Kanslihusgränd 2 Östersund Kontor 1 466 27 Bandsågen 11 Hagvägen 17 Östersund Industri 1 305 28 Lastbilen 2 Arenavägen 2 Östersund Handel 1 296 29 Virkesmätaren 7 Störvägen 9 Östersund Industri 1 281 30 Lugnet 11 Infanterigatan 21 Östersund Kontor 1 020 31 Fältjägaren 11 Kanslihusgränd 5 Östersund Kontor 950 32 Motorsågen 2 Kolarevägen 2 Östersund Industri 935 33 Flottaren 1 o 3 Plankvägen 4 Östersund Industri 660 34 Hjultraktorn 4 Arenavägen 5 Östersund Mark - 35 Hjultraktorn 5 Arenavägen 1 Östersund Mark - 36 Virkesmätaren 6 Störvägen 9 Östersund Mark - 37 Flottaren 4 Plankvägen 8 Östersund Mark - 38 Ångvälten 4 Speditörvägen 3 Östersund Mark - Övriga Namn 3:1 Myrviksvägen 22 Berg Industri 1 042 Kånkback 1:246 Kånkback 106 Ragunda Industri 1 027 Så 2:91 Åre Mark - STADSDEL /LILLÄNGE © Stadskartan Affärsområde Östersund Fastighetsförteckning Östersund Nr Fastighet Adress Kommun Kategori AreaNr Fastighet Adress Kommun Kategori Area Fastigheten på omslaget: Fältjägaren 14 i Östersund. NP3 och Jämtkraft´s gemensamma projekt för att bland annat uppföra huvudkontor och driftcentral för Jämtkraft. Huvudkontor NP3 Fastigheter AB (publ) Org.nr 556749-1963 [email protected] Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall Postadress Box 12, 851 02 Sundsvall Lokalkontor Falun Främbyvägen 6, 791 52 Falun Gäv le Snäppvägen 4, 803 09 Gävle Karlsta d Gjuterigatan 38A, 652 21 Karlstad Luleå Ödlegatan 1B, 973 34 Luleå Piteå Kunskapsallén 14, 941 63 Piteå Skell efteå Maskinvägen 14C, 931 37 Skellefteå Sollefteå Hågesta 7, 881 41 Sollefteå Stockholm Birger Jarlsgatan 34, 114 29 Stockholm Umeå Björnvägen 15E, 906 40 Umeå Västerås Ånghammargatan 6-8, 721 33 Västerås Örnsköldsvik Björnavägen 41, 891 41 Örnsköldsvik Östersund Infanterigatan 21, 831 32 Östersund
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.