AI Terminal
Diös Fastigheter
Quarterly Report • Jul 5, 2024
3034_ir_2024-07-05_08c0cc8c-9195-44b6-a7ae-eb82336c85cf.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Den förflyttning vi gör mot grönare fastigheter, ger både en ökad lönsamhet och bättre förutsättningar för klimatet. Knut Rost, vd
Kvartalet i korthet
- Intäkterna ökade med 2 procent och uppgick till 634 mkr (620).
- Nettouthyrningen uppgick till 11 mkr (16).
- Driftöverskottet ökade med 3 procent och uppgick till 446 mkr (433).
- Förvaltningsresultatet1 ökade med 9 procent och uppgick till 240 mkr (220).
- Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 10 mkr (-124) och på derivaten till -101 mkr (6).
- Resultat efter skatt uppgick till 118 mkr (82).
- Resultat per aktie uppgick till 0,83 kr (0,58 ).
Perioden i korthet
- Intäkterna ökade med 2 procent och uppgick till 1 272 mkr (1 237)
- Nettouthyrningen uppgick till 12 mkr (19).
- Driftöverskottet ökade med 3 procent och uppgick till 853 mkr (822).
- Förvaltningsresultatet1 ökade med 0 procent och uppgick till 440 mkr (439).
- Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 16 mkr (-124) och på derivaten till 125 mkr (-73).
- Resultat efter skatt uppgick till 376 mkr (-251).
- Resultat per aktie uppgick till 2,66 kr (-1,78 ).
Viktiga händelser
- Styrelsen i Diös har utsett David Carlsson till ny vd och koncernchef. David tillträder sin tjänst 1 januari 2025. Nuvarande vd Knut Rost kvarstår i sin tjänst fram till att David tillträder.
- Diös avyttrar 10 fastigheter i fem olika städer för 452 mkr. Frånträde sker under tredje och fjärde kvartalet 2024.
- Diös hyr ut till Scandic Go i Umeå. Avtalet omfattar cirka 2 600 kvm och löper på 20 år. Beräknad inflyttning är fjärde kvartalet 2025.
Måluppföljning
Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxidutsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, %
Utfallet rullande 12m per Q2 2024 förklaras främst av negativa orealiserade värdeförändringar på fastigheter.
VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO2e 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12 Q2 2024 24%
Scope 1 Scope 2
De ökade koldioxidutsläppen för 2023 förklaras av ett ökat värmebehov till följd av lägre årstemperatur.
RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | R12 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jul-jun | jan-dec | |
| Intäkter | 634 | 620 | 1 272 | 1 237 | 2 539 | 2 504 |
| Driftöverskott | 446 | 433 | 853 | 822 | 1 741 | 1 711 |
| Förvaltningsresultat¹ | 240 | 220 | 440 | 439 | 904 | 903 |
| Resultat före skatt | 115 | 116 | 478 | -307 | -178 | -963 |
| Resultat efter skatt | 118 | 82 | 376 | -251 | -223 | -850 |
| Överskottsgrad, % | 71 | 71 | 68 | 67 | 70 | 70 |
| Uthyrningsgrad, % | 91 | 92 | 92 | 92 | 92 | 92 |
| Avkastning på eget kapital, %² | -2,0 | -4,1 | -5,3 | -7,4 | ||
| Förvaltningsresultat per aktie, kr¹ ² | 2,8 | 3,1 | 5,9 | 6,2 | ||
| Soliditet, % | 36,6 | 36,4 | 34,6 | |||
| Belåningsgrad fastigheter, % | 53,4 | 53,3 | 54,4 | |||
| Räntetäckningsgrad, ggr¹ | 2,3 | 2,2 | 2,2 | 2,4 | 2,0 | 2,2 |
| Eget kapital per aktie, kr | 80,2 | 81,8 | 77,6 | |||
| EPRA NRV per aktie, kr | 97,5 | 96,8 | 95,6 |
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. 2 Rullande 12 månader.
VD-ord Tid för lönsamhet och tillväxt
De finansiella förutsättningarna har successivt förbättrats under våren, vilket syns i ökad hyresaktivitet och aktivare transaktionsmarknad. Norra Sverige har en position som landets tillväxtregion och vi upplever ett fortsatt intresse för våra städer. Under andra kvartalet uppgick nettouthyrningen till 11 mkr, EPRA NRV ökar med 2 procent
och vi har sänkt vår belåningsgrad till 53,4 procent jämfört med årsskiftet. Fastighetsvärdena är fortsatt stabila. Marknaden ställer om från ett läge med finansiell osäkerhet till att ge förutsättningar för tillväxt och ökad lönsamhet.
Under kvartalet ökade intäkterna med 2 procent till 634 mkr, driftöverskottet med 3 procent till 446 mkr och förvaltningsresultatet med 9 procent jämfört med andra kvartalet 2023. Uthyrningsgraden går marginellt ned till 91 procent på grund av de fastighetstransaktioner vi gjort under perioden. Våra fastighetsvärden har stabiliserats vilket är ett tecken på en aktiv transaktionsmarknad och ökad tillgänglighet till finansiering. Den orealiserade värdeförändringen uppgår till 10 mkr för kvartalet och 16 mkr för perioden.
I våra nyuthyrningar ser vi markant ökade topphyresnivåer, som i ett flertal fall närmar sig 3 500 kr/kvm för kontor. Dessa hyresnivåer nås i våra starkaste städer som till stor del påverkas av investeringar som sker i den gröna omställningen. Vi etablerar Scandic Go i Umeå och Forenom i Skellefteå för att erbjuda centralt boende för pendlare och besökare, efterfrågan som främst drivs av de stora industrietableringarna. Efterfrågan på moderna kontor är stor där det är tydligt att hyresgästerna prioriterar läge och kvalitet, där lokalytan blir flexibelt utformad och i vissa fall något mindre. Detta driver hyresnivåerna uppåt i och med att man efterfrågar mindre yta med anpassad utformning och högre standard. Under kvartalet har vi gjort flertalet kontorsuthyrningar i alla våra städer. Exempel på det är Kronofogden i Umeå och Luleå, Trafikverket i Sundsvall och
Tutus Data i Borlänge. Vi har omförhandlat Swedbanks kundservice och Sogeti i Östersund, varav den sistnämnda utökar sina lokaler med 500 kvadratmeter. I Sundsvall fortsätter vi att etablera fler aktörer inom handel med butiken Fanny, som en direkt följd av Clas Ohlsons och Normals inträde i staden.
Vår marknad norra Sverige och ett hållbart ansvar
Norra Sverige har en fortsatt stark position som tillväxtregion. För att fortsätta attrahera nationellt och internationellt kapital engagerar vi oss för att skapa rätt förutsättningar för investeringar i den gröna omställningen. Regeringen har tillsatt ett grönt accelerationskontor som ska öka tempot i Sveriges beslutsprocesser för att underlätta företagsinvesteringar. Svensk basnäring som gruvnäring och skog utgör tillsammans med produktion av vätgas grunden i den gröna omställningen. Till det ska läggas batterifabriker och innovativa industrisatsningar samt tillskott av förnybar energiproduktion. Med den ökande takten i att bygga ut Sveriges försvarsmakt prioriteras även infrastrukturen i vår del av landet, något vi välkomnar.
På resan att certifiera våra fastigheter och utveckla vårt erbjudande för en mer hållbar affär, ser vi tydligt att en "grön fastighet" ger ökad lönsamhet och högre värde. Vi har siktet inställt på att minska våra egna utsläpp med minst 50 procent till 2030 och uppnå målet om minst 55 procent gröna fastigheter 2026.
Optimerat fastighetsbestånd och hållbara investeringar
Vi arbetar aktivt med värdeskapande i vårt fastighetsbestånd, där vi avyttrar lågavkastande fastigheter med begränsad potential, till förmån för investeringar och förvärv av fastigheter med utvecklingspotential inom främst kontorssegmentet. De stabilare och något mer förutsägbara makroekonomiska perspektiven ger förutsättningar för ökad aktivitet på transaktionsmarknaden, vilket vi tydligt märker av. Under kvartalet har vi tecknat avtal om att avyttra tio fastigheter i Luleå, Umeå, Östersund, Falun, Borlänge och Malung. Vi har flera pågående dialoger om ytterligare affärer, både avyttringar och förvärv. I tredje kvartalet överlämnas projektet Nya Campus Borlänge till vår hyresgäst Högskolan Dalarna. Vi har återanvänt stommen från den befintliga fastigheten och skapat ett centralt och modernt campus. En hållbar investering om 625 mkr som ger en årlig hyresintäkt om cirka 38 mkr. Vårt projekt Västra Stranden i Luleå har hög
miljöprofil och en blandning av moderna kontor, välplanerade bostäder och lokaler för urban service. Området utvecklas i tre etapper varav den första etappen med kontor om 5 000 kvm är färdigställt. Den andra etappen är under uppförande och består av kontor, longstay och flexibla lokaler för urban service. Etapp tre kan bli bostadsrätter, där intresseanmälan gått ut nu under sommaren.
Finansiella förutsättningar
Vi upplever en aktivare och välfungerande kapitalmarknad med lägre marginaler för både säkerställd och icke säkerställd finansiering som följd. Det sätter press på bankernas utlåningsmarginaler vilket ger goda förutsättningar för lägre finansiella kostnader. Vi har nyttjat kapitalmarknaden och förlängt merparten av vårt obligationsförfall i november samt delar av obligationsförfallen under första halvåret 2025. Värt att nämna är att marginalkostnaden för ny skuld är den samma som genomsnittskostnaden i låneportföljen.
Vi har jobbat hårt för att säkerställa vår räntetäckningsgrad och fortsätter nyttja balansräkningen ansvarsfullt. Vår belåningsgrad har kommit ned efter våra aktiviteter och vårt mål är att ligga under 50 procent.
Framåt
David Carlsson kommer bli min efterträdare på vd-posten från 1 januari 2025, vilket känns både tryggt och bra. David har god kunskap om norra Sveriges städer och har mångårig erfarenhet av att leda och utveckla. De senaste åren har han varit verksam i Umeå.
Jag är fast övertygad om att vi kommer att se fortsatt ljusare makroekonomiska perspektiv med stabila och ökade fastighetsvärden under hösten. Även om det är en pågående stökig geopolitisk tid med tydliga nationalistiska vindar som blåser i Europa, visar vår del av världen på en annan inriktning. Den förflyttning vi fastighetsägare gör mot grönare fastigheter, ger både en ökad lönsamhet och bättre förutsättningar för klimatet. Jag ser fram emot en spännande höst där vi skapar värden för oss, våra hyresgäster och våra aktieägare.
Det här är Diös
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra 10 tillväxtstäder skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor.
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12
FÖRVALTNINGSRESULTAT1, MKR HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG, %
HYRESINTÄKTER, MKR KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI, %
1 Jämförelseperiod 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023..
Q2 2024
Hållbarhet
Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten på ett ansvarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer.
Klimatmål
Vårt mål är att minska utsläpp inom scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030 jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2 samt kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning.
Gröna fastigheter
Inför 2024 justerade vi kravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna genom att linjera energikravet mot EU:s taxonomi. Från årsskiftet krävs att en fastighet når Fastighetsägarnas gränsvärden för de 15 procent bästa byggnaderna i det nationella beståndet för att kvalificera som grön.
Det löpande arbetet med klimatrisk- och sårbarhetsanalyser samt miljöcertifieringar möjliggör för fler gröna fastigheter i vår portfölj.
Energi
Energi- och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som temperatur, vind och sol, men också av komfortkraven inne i fastigheterna. Både yttre och inre faktorer är ständigt föränderliga och kräver att vi aktivt jobbar med optimering för att hålla nere både kostnader och utsläpp. Under perioden minskar energianvändningen i jämförbart bestånd med 1,6 procent. Att teckna gröna hyresavtal tillsammans med våra hyresgäster involverar och skapar incitament för båda parter att bidra till effektiva energilösningar.
Projekt och investeringar
Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt stora resursnyttjanden. Vi arbetar med livscykelanalyser i tidiga skeden av större projekt för att förstå de åtgärder och val som behöver göras för att minska vår klimatpåverkan från projekt. I arbetet med livscykelanalyser strävar vi efter lägre klimatpåverkan och har börjat bygga jämförbarhet mellan projekt samtidigt som vi utifrån en högre kunskapsnivå har möjlighet att ställa högre krav på materialval.
Medarbetare
Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbetare. Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och engagemang hos våra medarbetare. Våra medarbetares rekommendationsvilja i eNPSmätningarna är på stabila, höga nivåer med 46 poäng i senaste kvartalsmätningen i förhållande till branschsnittet på 21 poäng.
EU:s taxonomi
Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU:s taxonomi för ökad transparens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs indikativ och förenklad rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs av förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan.
| R12 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| KLIMAT¹ | Enhet | jul-jun | 2023 | 2018 | Kommentar |
| Utsläpp i scope 1 och 2, RTM | ton CO₂e | 5 314 | 5 395 | 7 022 | Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av SBTi |
| Utsläpp i scope 3 | ton CO₂e | 816 | 816 | 844 | Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor |
| 2024 | 2023 | 2022 | |||
| ENERGI | jan-jun | jan-jun | jan-jun | ||
| Energianvändning i jämförbart bestånd | kWh/kvm Atemp | 64,3 | 66,7 | 67,6 | El och normalårskorrigerad fjärrvärme |
| Energianvändning från fjärrkyla | kWh/kvm Atemp | 4,8 | 5,5 | 6,6 | Ingår ej i energibesparingsmålet |
| Energibesparing | % | -1,6 | -2,0 | -1,5 | Mål: -3 procent |
| Faktisk energianvändning, RTM | kWh/kvm uthyrnings.yta | 78,0 | 75,2 | 76,3 | Ej normalårskorrigerad fjärrvärme |
| Andel fossilfri energi, helår | % | 99 | 99 | 98 | Emissionsdata från Energiföretagen för 2023 |
| Producerad solel | MWh | 499 | 1 379 | 1 466 | Kvartalsspecifik data för jämförelseperioderna är inte tillgänglig |
| 2024 | |||||
| PROJEKT OCH INVESTERINGAR | 30 jun | 2023 | 2022 | ||
| Gröna fastigheter² | % av MV | 25 | 25 | 16 | Mål: 55 procent gröna fastigheter 2026 |
| Miljöcertifierade fastigheter | % av MV | 40 | 33 | 22 | Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande |
| Energieffektiva fastigheter² | % av MV | 48 | 52 | 42 | PE-tal linjerade med Fastighetsägarnas topp 15 procent |
| Klimatriskanalyserade fastigheter | % av MV | 56 | 51 | 26 | Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalys |
| Gröna hyresavtal | % | 23 | 18 | 11 | |
| 2024 | |||||
| MEDARBETARE | jan-jun | 2023 | 2022 | ||
| Rekommendationsvilja | poäng | 46 | 47 | 48 | Mål: eNPS > 45 poäng |
| 2024 | |||||
| TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ | 30 jun | 2023 | 2022 | ||
| Förenliga intäkter | % / mkr | 35 / 245 | 25 / 558 | 12 / 238 | |
| Förenliga kapitalutgifter | % / mkr | 6 / 28 | 10 / 158 | 3 / 34 | |
| Förenliga driftutgifter | % / mkr | 36 / 228 | 25 / 520 | 12 / 219 |
1 Data för scope 1 och 3 redovisas på helår, föregående års underlag används som prognos.2018 är basår för utsläppsberäkningar. Historiska utsläpp för 2023 har omräknats efter att Energiföretagen publicerat nya emissionsfakorer. 2 Kravnivåerna för att uppnå status som grön fastighet har justerats inför 2024 för att linjera med energiprestandakraven i EU:s taxonomi. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp.
Resultaträkning
KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | R12 | 2023 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNING | Not | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jul-jun | jan-dec |
| Hyresintäkter | 586 | 572 | 1 179 | 1 141 | 2 334 | 2 296 | |
| Serviceintäkter | 49 | 48 | 94 | 96 | 206 | 208 | |
| Totala intäkter | 1 | 634 | 620 | 1 272 | 1 237 | 2 539 | 2 504 |
| Fastighetskostnader | 2 | -188 | -187 | -419 | -415 | -798 | -793 |
| Driftöverskott | 3 | 446 | 433 | 853 | 822 | 1 741 | 1 711 |
| Central administration | 4 | -20 | -21 | -40 | -40 | -89 | -89 |
| Finansnetto¹ | 5 | -186 | -194 | -372 | -342 | -750 | -720 |
| Förvaltningsresultat | 6 | 240 | 220 | 440 | 439 | 904 | 903 |
| Värdeförändring fastigheter¹ | 7 | -24 | -109 | -87 | -673 | -799 | -1 385 |
| Värdeförändring räntederivat | 8 | -101 | 6 | 125 | -73 | -283 | -481 |
| Resultat före skatt | 9 | 115 | 116 | 478 | -307 | -178 | -963 |
| Aktuell skatt | 10 | -24 | -11 | -48 | -19 | -56 | -28 |
| Uppskjuten skatt | 10 | 26 | -23 | -54 | 75 | 11 | 140 |
| Periodens resultat | 118 | 82 | 376 | -251 | -223 | -850 | |
| Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 118 | 82 | 376 | -251 | -223 | -850 | |
| Summa | 118 | 82 | 376 | -251 | -223 | -850 | |
| TOTALRESULTATRÄKNING | |||||||
| Periodens resultat | 118 | 82 | 376 | -251 | -223 | -850 | |
| Periodens totalresultat | 118 | 82 | 376 | -251 | -223 | -850 | |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 118 | 82 | 376 | -251 | -223 | -850 | |
| Summa | 118 | 82 | 376 | -251 | -223 | -850 | |
| Resultat per aktie, kr | 0,83 | 0,58 | 2,66 | -1,78 | -1,58 | -6,01 | |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | |
| Genomsnittligt antal aktier | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | 141 430 947 | |
| Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 | |
| Genomsnittligt antal aktier i eget förvar | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 | 354 218 | |
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE¹
DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Resultatanalys april-juni 2024
Not 1 Intäkter
Intäkterna för kvartalet uppgick till 634 mkr (620) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 91 procent (92). Den lägre uthyrningsgraden förklaras av fastighetsförsäljningar. I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 6,3 procent i kvartalet jämfört med föregående år. Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 9 mkr (6) och bestod bland annat av vidarefakturering till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Av våra kommersiella hyresavtal har 97 procent indexuppräkning, där 94 procent löper med KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning.
| 2024 | 2023 | Förändring | |
|---|---|---|---|
| UTVECKLING INTÄKTER | apr-jun | apr-jun | % |
| Jämförbart bestånd | 608 | 572 | 6,3% |
| Pågående projekt | 7 | 3 | |
| Färdigställda projekt | 11 | 6 | |
| Förvärvade fastigheter | - | - | |
| Sålda fastigheter | 0 | 35 | |
| Kontrakterade hyresintäkter | 626 | 615 | |
| Övriga förvaltningsintäkter | 8 | 5 | |
| Intäkter | 634 | 620 |
Not 2 Fastighetskostnader
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 188 mkr (187). Av fastighetskostnaderna utgjorde 6 mkr (4) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster.
Not 3 Driftöverskott
Driftöverskottet uppgick till 446 mkr (433) och överskottsgraden till 71 procent (71). I jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 6,1 procent jämfört med andra kvartalet föregående år.
Not 4 Centraladministration
Kostnaderna för centraladministration uppgick till 20 mkr (21). I centraladministration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredovisning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera.
Not 5 Finansnetto¹
Kvartalets finansnetto uppgick till -186 mkr (-194). Den lägre kostnaden jämfört med föregående år är främst relaterad till en lägre nettoskuld. Kvartalets finansnetto påverkas positivt av derivat samt erhållna räntor från likvidplaceringar och finansieringsöverenskommelser. Kvartalets räntekostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,6 procent (4,5).
Not 6 Förvaltningsresultat¹
Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 240 mkr (220). Det är en ökning med 9 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd ökade förvaltningsresultatet med 16,2 procent jämfört med andra kvartalet föregående år.
Not 7 Värdeförändringar fastigheter¹
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången av kvartalet till 6,16 procent (5,91), en ökning om 0,03 procent mot föregående kvartal. Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till 10 mkr (-124). Den realiserade värdeförändringen uppgick till -34 mkr (7) påverkat främst av transaktionskostnader och avdrag för latent skatt.
Under kvartalet har 0 fastigheter (0) förvärvats medan 26 fastigheter (2) har avyttrats.
| OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR | 2023 | |
|---|---|---|
| FASTIGHETER, MKR | 2024 apr-jun |
apr-jun |
| Förvaltningsfastigheter | 15 | -140 |
| Projektfastigheter | -5 | 16 |
| Byggrätter | - | - |
| Orealiserad värdeförändring | 10 | -124 |
Not 8 Värdeförändringar derivat
Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet.
Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för derivat instrumenten till -101 mkr (6), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Värdeförändringen är hänförlig till sänkta marknadsräntor.
Not 9 Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till 115 mkr (116).
Not 10 Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 20,6 procent. Det finns inga skattemässiga underskott i koncernen och det finns obeskattade reserver om 478 mkr (488). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 15 582 mkr (15 755). Uppskjuten skatt har beräknats på 10 826 mkr (10 643). Skillnaden är hänförlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister.
| 2024 | 2023 | |
|---|---|---|
| SKATTEBERÄKNING, MKR | apr-jun | apr-jun |
| Resultat före skatt | 115 | 116 |
| Nominell skattesats 20,6% | -24 | -24 |
| Ej avdragsgill ränta | -17 | - |
| Avyttring av fastigheter | 44 | 2 |
| Övriga skattemässiga justeringar | -1 | -11 |
| Redovisad skattekostnad | 2 | -34 |
| Varav aktuell skatt | -24 | -11 |
| Varav uppskjuten skatt | 26 | -23 |
Aktuell skatt uppgick till -24 mkr (-11) och uppskjuten skatt uppgick till 26 mkr (-23). Förändringen i aktuell skatt förklaras främst av uttagsbeskattning som uppstår vid försäljning av fastigheter i handels- eller kommanditbolag. Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeförändringarna.
1 Jämförelseperioden Q2 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.
Våra hyresgäster
Hyresgäster
Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Antalet lokalhyreskontrakt uppgick till 2 986 (3 470) och antalet bostadskontrakt uppgick till 1 831 (2 304). De tio största hyresgästerna representerade 19 procent (18) av totala kontrakterade hyresintäkter. 31 procent av kontrakterade hyresintäkter per 30 juni kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller verksamhet som är finansierad med kommunal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 21 procent av det årliga kontraktsvärdet.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 11 mkr (16) och summerar till 12 mkr (19) för året. Större uthyrningar under kvartalet var till Dagab Inköp & Logistik i Gaffeln 1, Skellefteå och Scandic Go i Kraften 12, Umeå, medan större uppsägningar var Jaktia i Tågmästaren 7, Falun och AFRY i Biet 9, Luleå.
Kontraktstid
Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 30 juni till 3,9 år (4,0).
Vakanser
Vakanserna uppgick per 30 juni till 8 procent (7) för ekonomisk vakansgrad och till 13 procent (12) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyrbara vakanser1 uppgick vakansgraden till 12 procent för vakant area. Störst är de ekonomiska vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor och industri.
1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan uthyrda men ej tillträdda ytor.
| VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 30 JUNI | 2024 |
|---|---|
| -------------------------------------- | ------ |
| Årligt kontrakts | Genomsnittlig | ||
|---|---|---|---|
| Antal kontrakt | värde¹, tkr | kontraktstid¹, år | |
| Trafikverket² | 28 | 107 871 | 5,8 |
| Polismyndigheten² | 32 | 65 174 | 6,9 |
| Strawberry | 4 | 59 363 | 13,9 |
| Arbetsförmedlingen | 25 | 33 343 | 2,4 |
| Falu kommun² | 14 | 37 350 | 5,9 |
| Östersunds kommun² | 53 | 30 178 | 2,1 |
| Försäkringskassan² | 13 | 42 436 | 2,7 |
| Swedbank AB | 9 | 26 786 | 3,0 |
| Migrationsverket² | 7 | 25 801 | 2,4 |
| Telia Sverige AB | 30 | 25 843 | 5,8 |
| Summa | 215 | 454 145 | 5,9 |
1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser.
| Antal kontrakt |
Kontraktsvärde, mkr |
Andel av värdet, % |
||
|---|---|---|---|---|
| Lokalhyresavtal, förfalloår | ||||
| 2024 | 561 | 147 | 6 | |
| 2025 | 873 | 456 | 19 | |
| 2026 | 656 | 434 | 18 | |
| 2027 | 562 | 399 | 16 | |
| 2028+ | 334 | 783 | 32 | |
| Summa | 2 986 | 2 220 | 92 | |
| Bostäder | 1 831 | 173 | 7 | |
| Övriga hyresavtal¹ | 1 926 | 31 | 1 | |
| Totalt | 6 743 | 2 424 | 100 |
1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde.
2 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng.
NETTOUTHYRNING, MKR
Balansräkning och eget kapital
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | 2023 | ||
|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | Not | 30 jun | 30 jun | 31 dec |
| Materiella och immateriella anläggningstillgångar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 11 | 30 379 | 31 114 | 31 215 |
| Övriga anläggningstillgångar | 85 | 84 | 88 | |
| Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar | 30 463 | 31 198 | 31 302 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | 12 | 11 | 12 | |
| Summa anläggningstillgångar | 30 475 | 31 209 | 31 314 | |
| Omsättningstillgångar | ||||
| Kortfristiga fordringar | 424 | 290 | 259 | |
| Derivat | 33 | 70 | 43 | |
| Likvida medel | 14 | 84 | 193 | 98 |
| Summa omsättningstillgångar | 541 | 553 | 400 | |
| Summa tillgångar | 31 016 | 31 762 | 31 714 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
| Eget kapital | 12 | 11 344 | 11 568 | 10 968 |
| Långfristiga skulder | ||||
| Upjuten skatteskuld | 2 290 | 2 307 | 2 242 | |
| Övriga avsättningar | 10 | 10 | 10 | |
| Skulder till kreditinstitut | 13 | 14 416 | 8 897 | 10 510 |
| Långfristig skuld leasing | 71 | 69 | 74 | |
| Övrig långfristig skuld | 35 | 17 | 51 | |
| Summa långfristiga skulder | 16 822 | 11 300 | 12 887 | |
| Kortfristiga skulder | ||||
| Kortfristig del av skulder till kreditinstitut | 13 | 1 889 | 7 886 | 6 573 |
| Kortfristig del av skuld leasing | 9 | 10 | 9 | |
| Checkräkningskredit | 14 | - | - | - |
| Kortfristiga skulder | 951 | 999 | 1 277 | |
| Summa kortfristiga skulder | 2 850 | 8 895 | 7 859 | |
| Summa eget kapital och skulder | 31 016 | 31 762 | 31 714 |
| Eget kapital | ||
|---|---|---|
| Eget kapital 2022-12-31 | 12 102 | |
| Periodens resultat efter skatt | -850 | |
| Periodens totalresultat | -850 | |
| Avyttring egna aktier | ||
| Förvärv av minoritetsandel | ||
| Utdelning | -283 | |
| Eget kapital 2023-12-31 | 10 968 | |
| Periodens resultat efter skatt | 376 | |
| Periodens totalresultat | 376 | |
| Utdelning | - | |
| Eget kapital 2024-06-30 | 11 344 |
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI FASTIGHETSVÄRDE PER STAD
Kommentarer till balansräkningen
Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontorsfastigheter, lokaler för urban service och bostäder.
| 2024-06-30 | 2023-06-30 | 2023-12-31 | |
|---|---|---|---|
| FASTIGHETSBESTÅNDET | Mkr | Mkr | Mkr |
| Förvaltningsbestånd | 28 160 | 27 943 | 27 674 |
| Projektfastigheter | 2 083 | 3 030 | 3 400 |
| Byggrätter | 136 | 141 | 141 |
| Förvaltningsfastigheter | 30 379 | 31 114 | 31 215 |
Fastighetsvärde
Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fastigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Per den 30 juni externvärderades 80 procent av fastighetsvärdet av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har hänsyn tagits till en långsiktig inflation om 2 procent, bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads-värde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3.
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET
| 2024-06-30 | 2023-06-30 | 2023-12-31 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal | Mkr | Antal | Mkr | Antal | ||
| Fastighetsbeståndets värde 1 jan | 31 215 | 359 | 31 136 | 363 | 31 136 | 363 | |
| Förvärv | - | - | - | - | - | - | |
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad¹ |
489 | 818 | - | 1 631 | - | ||
| Försäljningar | -1 342 | -32 | -160 | -4 | -160 | -4 | |
| Orealiserade värdeförändringar¹ | 16 | -680 | - | -1 393 | |||
| Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång² |
30 379 | 327 | 31 114 | 359 | 31 215 | 359 |
1 Perioden 30 juni 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.
DIREKTAVKASTNING FÖR BEDÖMNING AV RESTVÄRDE
VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI
| 2024-06-30 | 2023-12-31 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | Industri/ | |||||||||
| Kontor | Butik | Bostäder | lager | Övriga | Kontor | Butik | Bostäder | lager | Övriga | |
| Hyresvärde, kr per kvm | 1 859 | 1 960 | 1 517 | 804 | 1 558 | 1 827 | 1 933 | 1 464 | 805 | 1 569 |
| Drift & underhåll, kr per kvm | 399 | 515 | 487 | 249 | 362 | 386 | 512 | 479 | 243 | 353 |
| Direktavkastning för bedömning av restvärde, % | 6,1 | 6,5 | 5,1 | 6,3 | 6,1 | 6,1 | 6,5 | 4,9 | 6,3 | 6,1 |
| Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % | 8,6 | 9,0 | 7,5 | 8,8 | 8,6 | 8,6 | 9,0 | 7,4 | 8,8 | 8,5 |
| Långsiktig vakans, % | 6,4 | 7,1 | 3,5 | 10,1 | 6,1 | 6,6 | 6,8 | 3,2 | 9,7 | 6,0 |
Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd.
KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR
| Kontor | Butik | Bostäder | Industri | Övrigt | Total | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm | 656 047 | -656 047 | 271 312 | -271 312 | 105 219 | -105 219 | 60 589 | -60 589 | 148 939 | -148 939 1 242 106 -1 242 106 | ||
| Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm | -328 023 | 328 023 | -135 656 | 135 656 | -52 610 | 52 610 | -30 295 | 30 295 | -74 469 | 74 469 | -621 053 | 621 053 |
| Direktavkastning, +/- 0,5% | -747 928 | 883 346 | -269 622 | 314 778 | -111 965 | 137 071 | -30 531 | 36 844 | -129 606 | 153 037 -1 289 652 1 525 077 | ||
| Kalkylränta, +/- 0,5% | -584 734 | 612 106 | -226 018 | 236 307 | -71 514 | 74 947 | -28 237 | 29 782 | -123 323 | 130 123 -1 033 826 1 083 266 | ||
| Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% | -213 174 | 212 744 | -91 721 | 91 721 | -16 913 | 16 802 | -8 771 | 8 771 | -34 942 | 31 902 | -365 523 | 361 940 |
forts. Kommentarer till balansräkningen
Investeringar
Under kvartalet har 489 mkr (818) investerats i våra fastigheter. Fastigheter för 507 mkr (25) har avyttrats.
Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyresgästanpassningar är fortsatt god. Konjunkturläget medför att tiden till beslut blivit något längre för våra hyresgäster.
| INVESTERINGAR | 2024-06-30 | 2023-06-30 | 2023-12-31 |
|---|---|---|---|
| Investeringar i nyproduktion¹ | 135 | 96 | 234 |
| Investeringar i förädlingsfastigheter¹ | 168 | 203 | 468 |
| Investeringar i hyresgästanpassningar | 186 | 519 | 928 |
| Summa | 489 | 818 | 1 631 |
1 Perioden 30 juni 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.
PERIODENS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET
Projektportfölj
Vi har en pågående projektportfölj om totalt 3 057 mkr varav 2 448 mkr är upparbetat per 30 juni. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, anpassa och effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar, exklusive projektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 249 mkr för kvartalet. Avkastningen på avslutade investeringar under perioden uppgick till 7,8 procent på investerat belopp.
Projektfastigheter
Antalet projektfastigheter uppgår till 8 med ett marknadsvärde om 2 083 mkr. Inga nya projektfastigheter har tillskapats under kvartalet. Total bedömd investering uppgår till 1 763 mkr där upparbetad investering per 30 juni uppgick till 1 427 mkr.
Avslutade större projekt
Kontorsprojektet i Biet 4, Luleå, har färdigställts under andra kvartalet 2024.
Byggrätter
Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen ingår både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersiella lokaler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI - JUNI 2024
| AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA | ||||
|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Kvartal | Stad | Area, kvm | Pris², mkr |
| Portfölj Skellefteå | 1 | Skellefteå | 42 671 | 788,0 |
| Norr 30:5 | 1 | Gävle | 2 879 | 40,0 |
| Tomter Arvesund | 1 & 2 | Åre | - | 0,6 |
| Portfölj Östersund | 2 | Östersund | 23 121 | 345,0 |
| Skönsberg 1:73 | 2 | Sundsvall | 5 873 | 102,0 |
| Stipendiet 2 | 2 | Umeå | 9 318 | 110,0 |
| Klappsta 8:1 | 2 | Gävle | - | 0,3 |
| Summa | 83 862 | 1 385,9 | ||
2 Underliggande fastighetsvärde.
Not 12 Eget kapital
Eget kapital uppgick per den 30 juni till 11 344 mkr (10 968). Soliditeten uppgick till 36,6 procent (34,6). Vid årsstämman 2024 beslutades att ingen utdelning lämnas till aktieägarna.
Not 13 Räntebärande skulder
Under kvartalet har vi emitterat nya icke-säkerställda obligationer om 700 mkr och återköpt obligationer med kort löptid om 455 mkr. Certifikatmarknaden har varit stabil med ökade volymer. Kortfristiga låneförfall består främst av banklån. Vi har pågående dialoger med våra banker och bedömer med stor sannolikhet att låneförfallen kommer refinansieras med samma volymer.
Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 16 334 mkr (17 102). Förändringen beror främst på avyttringar i fastighetsbeståndet. Av de räntebärande skulderna består 11 770 mkr (13 911) av bankfinansiering, 1 156 mkr (556) av säkerställda obligationer, 1 188 mkr (660) av certifikat samt 2 220 mkr (1 975) av icke-säkerställda obligationer. Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 53,4 procent (54,4) vid periodens utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 42,2 procent (46,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens utgång till 4,4 procent (4,5) och räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,2 (2,2).
Ränte- och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,6 år (2,7) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,5 år (2,3). Av koncernens utestående lån löper 4 279 mkr (1 720) med fast ränta varav 1 188 mkr (660) avser certifikat.
FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING
forts. Kommentarer till balansräkningen
Säkerställda obligationer, 6% Icke-säkerställda obligationer, 12%
Certifikat, 6%
Bankfinansiering, 64%
Outnyttjat kreditutrymme, 11%
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 30 JUNI 2024
| Ränte- och marginalförfall | Låneförfall | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Lånebelopp, mkr¹ |
Årlig snitt ränta², % |
Kreditavtal, mkr |
Utnyttjat, mkr |
|
| 2024 | 2 087 | 5,0 | 899 | 899 | |
| 2025 | 2 450 | 5,8 | 3 041 | 2 441 | |
| 2026 | 7 442 | 5,5 | 6 966 | 5 541 | |
| 2027 | 3 719 | 5,3 | 3 391 | 3 391 | |
| 2028+ | 636 | 4,7 | 4 061 | 4 061 | |
| Utnyttjat kreditutrymme | 16 334 | 5,4 | 18 360 | 16 334 | |
| Outnyttjat kreditutrymme³ | 2 026 | - | |||
| Finansiella instrument | 11 250 | -1,1 | |||
| Totalt | 4,4 |
1 Nominella belopp.
2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2024-06-30. 3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,05 procentenheter.
FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr
Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer
Derivat
Under kvartalet har nya derivat omstrukturerats och tecknats. Detta har lett till att återstående löptid minskat till 2,9 år jämfört med 3,7 år vid årsskiftet. Förändringarna har genomförts för att optimera räntebindningen.
Av koncernens totala räntebärande skulder har 11 250 mkr (11 250) räntesäkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 30 juni till -213 mkr (-338). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 19 i Årsredovisning 2023). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.
Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit
Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 84 mkr (98) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 1 522 mkr (829).
DERIVATAVTAL PER 30 JUNI 2024
| Nominellt belopp, | Återstående löptid, | Marknadsvärde, | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Typ | mkr | år | Swapränta, % | mkr | |
| Ränteswap | 1 500 | 3,7 | 2,66 | -43,8 | |
| Ränteswap | 1 000 | 0,2 | 2,50 | -21,7 | |
| Ränteswap | 1 000 | 3,9 | 1,94 | 15,1 | |
| Ränteswap | 1 250 | 2,0 | 2,93 | -54,0 | |
| Ränteswap | 500 | 0,6 | 0,05 | 13,3 | |
| Ränteswap | 500 | 0,1 | -0,00 | 4,9 | |
| Ränteswap | 500 | 3,7 | 2,45 | -1,3 | |
| Ränteswap | 1 000 | 6,0 | 2,45 | -15,5 | |
| Ränteswap | 500 | 6,0 | 2,44 | -5,6 | |
| Ränteswap | 1 000 | 4,0 | 2,93 | -48,1 | |
| Ränteswap | 2 000 | 2,4 | 2,76 | -41,3 | |
| Ränteswap | 500 | 0,4 | 2,32 | -15,2 | |
| TOTALT | 11 250 | 2,9 | 2,36 | -213,1 |
KÄNSLIGHETSANALYS PER 30 JUNI 20241
| Förändring årlig snitt ränta, % |
Förändring årlig snittränte kostnad, mkr |
Förändring marknads värde, mkr |
|
|---|---|---|---|
| Låneportfölj exkl. derivat | 0,7 | 117 | |
| Derivatportfölj | -0,2 | -33 | 338 |
| Låneportfölj inkl. derivat | 0,5 | 84 | 338 |
1 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet.
Investering 625
mkr
Investering 206
mkr
| Stad: Luleå |
|---|
| Fastighet: Biet 4, Västra Stranden |
| Typ av projekt: Kontor |
| Uthyrningsbar area: 4 920 kvm |
| Färdigställt: Q2 2024 |
| Hyresgäst: Försäkringskassan |
Stad: Borlänge Fastighet: Mimer 1 Typ av projekt: Utbildning Uthyrningsbar area: 13 332 kvm Färdigställt: Q3 2024 Hyresgäst: Högskolan Dalarna
Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Kontor och lokaler för urban service Uthyrningsbar area: 5 030 kvm Färdigställt: Q1 2025 Hyresgäst: Försäkringskassan
Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Bostäder Uthyrningsbar area: 2 800 kvm
Färdigställt: Q1 2026
Investering 132 mkr
PROJEKTFASTIGHETER
| PÅGÅENDE PROJEKT | Stad | Fastighet | Fastighetstyp | Uthyrningsbar area, kvm | Uthyrningsgrad, % | Investering, mkr | Upparbetad investering, mkr | Hyresvärde, mkr | Färdigställt Miljöcertifiering |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nyproduktion | Luleå | Biet 7 | Kontor | 5 354 | 70 | 200 | 62 | 14,3 | Q3 2025 BREEAM-SE, pågående |
| Nyproduktion | Gävle | Andersberg 14:58 Kontor | 10 613 | 100 | 172 | 162 | 15,0 | Q3 2024 BREEAM-SE, pågående | |
| Förädling¹ | Borlänge | Mimer 1 | Utbildning | 13 332 | 100 | 625 | 619 | 37,9 | Q3 2024 BREEAM In-Use, pågående |
| Nyproduktion | Umeå | Vale 17 | Bostäder | 2 800 | - | 132 | 70 | - | Q1 2026 Svanen, pågående |
| Förädling¹ | Umeå | Vale 17 | Kontor | 5 030 | 100 | 206 | 163 | 14,6 | Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025 |
| FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT | |||||||||
| Nyproduktion¹ | Luleå | Biet 4 | Kontor | 4 920 | 100 | 206 | 184 | 14,1 | Q2 2024 BREEAM-SE, pågående |
| Förädling | Sundsvall | Glädjen 4 | Kontor | 1 870 | 100 | 52 | 51 | 5,2 | Q3 2022 BREEAM In-Use, planerad 2024 |
| Nyproduktion¹ | Luleå | Porsön 1:446 | Kontor | 5 452 | 100 | 170 | 164 | 13,7 | Q4 2022 BREEAM-SE, pågående |
| Summa | 49 371 | 1 763 | 1 475 |
1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun.
Kassaflöde
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2023 |
|---|---|---|---|---|
| apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| 446 | 433 | 853 | 822 | 1 711 |
| -20 | -18 | -40 | -36 | -87 |
| - | - | - | - | 7 |
| 2 | 2 | 4 | 3 | 9 |
| -211 | -182 | -384 | -327 | -693 |
| -24 | -11 | -48 | -19 | -28 |
| 193 | 224 | 385 | 443 | 919 |
| -87 | 37 | -175 | -13 | 24 |
| -40 | 124 | -101 | 9 | 41 |
| -127 | 161 | -276 | -4 | 65 |
| 984 | ||||
| -249 | -471 | -489 | -836 | -1 631 |
| - | - | - | - | - |
| 485 | 178 | 1 231 | 178 | 178 |
| 236 | -293 | 742 | -658 | -1 453 |
| 66 | 385 | 109 | 439 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | 2024 apr-jun |
2023 apr-jun |
2024 jan-jun |
2023 jan-jun |
2023 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|
| Utbetald utdelning | - | -71 | -71 | -195 | -337 |
| Förändring av räntebärande skulder | -410 | 119 | -758 | 552 | 965 |
| Amortering av räntebärande skulder | -15 | -5 | -36 | -33 | -149 |
| Förändring av checkräkningskredit | - | - | - | - | - |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -425 | 43 | -865 | 324 | 479 |
| Periodens kassaflöde | -123 | 135 | -14 | 105 | 10 |
| Likvida medel vid periodens början | 207 | 58 | 98 | 88 | 88 |
| Likvida medel vid periodens slut | 84 | 193 | 84 | 193 | 98 |
1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023.
Rapportering per affärsenhet per den 30 juni
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
| Dalarna | Gävle | Sundsvall | Östersund/Åre | Umeå | Skellefteå | Luleå | Koncernen | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | |
| Indelat per affärsenhet | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun |
| Hyresintäkter | 207 | 203 | 122 | 115 | 183 | 169 | 202 | 196 | 173 | 166 | 96 | 113 | 196 | 178 | 1 179 | 1 141 |
| Serviceintäkter | 16 | 18 | 11 | 11 | 14 | 12 | 14 | 16 | 12 | 13 | 9 | 9 | 18 | 17 | 94 | 96 |
| Reparation och underhåll | -5 | -8 | -4 | -4 | -10 | -5 | -6 | -6 | -4 | -5 | -4 | -3 | -4 | -7 | -38 | -37 |
| Taxebundna kostnader | -28 | -28 | -12 | -12 | -22 | -16 | -28 | -26 | -18 | -16 | -15 | -18 | -21 | -17 | -143 | -133 |
| Fastighetsskatt | -8 | -8 | -7 | -7 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -5 | -6 | -13 | -12 | -63 | -63 |
| Övriga fastighetskostnader | -20 | -21 | -16 | -14 | -20 | -19 | -25 | -28 | -21 | -23 | -11 | -12 | -22 | -21 | -136 | -138 |
| Fastighetsadministration | -7 | -8 | -4 | -5 | -6 | -6 | -8 | -9 | -5 | -6 | -3 | -4 | -6 | -7 | -40 | -44 |
| Driftöverskott | 154 | 147 | 90 | 85 | 129 | 126 | 138 | 134 | 126 | 119 | 67 | 79 | 149 | 132 | 853 | 822 |
| Central administration/finansnetto¹ | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | -413 | -369 |
| Förvaltningsresultat¹ | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 440 | 452 |
| Fastighet, realiserad | - | 7 | -9 | - - | -5 | - - | -23 | - - | -3 | - | -62 | - | - | - | -103 | 7 |
| Fastighet, orealiserad | -16 | -105 | -17 | -89 | -13 | -91 | -13 | -138 | 20 | -87 | 27 | -71 | 12 | -112 | 15 | -693 |
| Räntederivat | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 125 | -73 |
| Resultat före skatt | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 478 | -307 |
| Uthyrbar area, kvm | 298 312 | 310 423 | 171 753 | 161 353 | 212 132 | 217 396 | 297 335 | 314 929 | 209 834 | 220 799 | 138 633 | 179 017 | 215 724 | 210 453 | 1 543 722 1 614 370 | |
| Hyresvärde | 239 | 235 | 144 | 134 | 213 | 200 | 237 | 232 | 197 | 187 | 116 | 138 | 219 | 201 | 1 365 | 1 328 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 93 | 91 | 93 | 91 | 90 | 90 | 90 | 93 | 94 | 90 | 88 | 96 | 96 | 92 | 92 |
| Överskottsgrad, % | 70 | 67 | 69 | 68 | 66 | 70 | 65 | 64 | 69 | 68 | 64 | 65 | 71 | 68 | 68 | 67 |
| 2024 jan-jun |
2023 jan-jun |
2024 jan-jun |
2023 jan-jun |
2024 jan-jun |
2023 jan-jun |
2024 jan-jun |
2023 jan-jun |
2024 jan-jun |
2023 jan-jun |
2024 jan-jun |
2023 jan-jun |
2024 jan-jun |
2023 jan-jun |
2024 jan-jun |
2023 jan-jun |
|
| Fastighetsbeståndet 1 januari | 5 458 | 5 316 | 3 175 | 3 148 | 4 801 | 4 873 | 4 835 | 4 976 | 4 785 | 4 747 | 3 215 | 3 271 | 4 947 | 4 804 | 31 215 | 31 136 |
| Förvärv | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad¹ | 102 | 540 | 44 | 176 | 40 | 130 | 56 | 159 | 86 | 248 | 9 | 78 | 153 | 299 | 489 | 1 631 |
| Försäljningar | - | -160 | -47 | - | -101 | - | -308 | -1 | -102 | - | -784 | - | - | - | -1 342 | -160 |
| Orealiserade värdeförändringar¹ | -16 | -239 | -17 | -149 | 2 | -201 | -13 | -301 | 21 | -210 | 27 | -135 | 12 | -157 | 16 | -1 393 |
| Fastighetsbeståndet vid periodens utgång | 5 544 | 5 458 | 3 155 | 3 175 | 4 742 | 4 801 | 4 569 | 4 835 | 4 790 | 4 785 | 2 467 | 3 215 | 5 112 | 4 947 | 30 379 | 31 215 |
1 Jämförelseperioden jan-jun 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Finansiella nyckeltal
I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2023. Finansiella mål för 2023 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport.
Uppgifter i mkr om inget annat anges
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| AKTIEN | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 |
| Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. | |||||
| FÖRVALTNINGSRESULTAT | |||||
| Resultat före skatt | 115 | 116 | 478 | -307 | -963 |
| Återläggning | |||||
| Värdeförändring fastighet¹ | 24 | 117 | 87 | 686 | 1 385 |
| Värdeförändring derivat | 101 | -6 | -125 | 73 | 481 |
| Förvaltningsresultat¹ | 240 | 227 | 440 | 452 | 903 |
| EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) | |||||
| Förvaltningsresultat¹ | 240 | 227 | 440 | 452 | 903 |
| Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat | -24 | -11 | -48 | -19 | -28 |
| EPRA Earnings¹ | 216 | 216 | 393 | 434 | 875 |
| EPRA Earnings per aktie, kr¹ | 1,53 | 1,53 | 2,78 | 3,07 | 6,19 |
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| BELÅNINGSGRAD | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Räntebärande skulder | -408 | 115 | 16 306 | 16 783 | 17 083 |
| Återläggning | - | - | - | - | - |
| Likvida medel | 123 | -135 | -84 | -193 | -98 |
| Utnyttjad checkräkningskredit | - | - | - | - | - |
| Nettoskuld | -285 | -20 | 16 222 | 16 590 | 16 984 |
| Förvaltningsfastigheter | -247 | 183 | 30 379 | 31 114 | 31 215 |
| Belåningsgrad, % | -0,5 | -0,4 | 53,4 | 53,3 | 54,4 |
| SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD | |||||
| Nettoskuld | -285 | -20 | 16 222 | 16 590 | 16 984 |
| Ej säkerställd skuld | -300 | -215 | -3 391 | -2 642 | -2 627 |
| Säkerställd skuld | -585 | -235 | 12 831 | 13 948 | 14 357 |
| Förvaltningsfastigheter | -247 | 183 | 30 379 | 31 114 | 31 215 |
| Säkerställd belåningsgrad, % | -1,6 | -1,0 | 42,2 | 44,8 | 46,0 |
| RÄNTETÄCKNINGSGRAD | |||||
| Förvaltningsresultat¹ | 240 | 227 | 440 | 452 | 903 |
| Återläggning | - | - | - | - | - |
| Finansiella kostnader¹ | 189 | 187 | 379 | 332 | 734 |
| Summa | 429 | 414 | 820 | 784 | 1 637 |
| Finansiella kostnader¹ | 189 | 187 | 379 | 332 | 734 |
| Räntetäckningsgrad, ggr¹ | 2,3 | 2,2 | 2,2 | 2,4 | 2,2 |
1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023
forts. Finansiella nyckeltal
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| NETTOSKULD GENOM EBITDA | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Räntebärande skulder | -408 | 115 | 16 306 | 16 783 | 17 083 |
| Likvida medel | 123 | -135 | -84 | -193 | -98 |
| Checkräkningskredit | - | - | - | - | - |
| Nettoskuld | -285 | -20 | 16 222 | 16 590 | 16 984 |
| Driftöverskott, rullande 12 mån | 13 | 53 | 1 741 | 1 575 | 1 711 |
| Central administration, rullande 12 mån | 0 | -4 | -89 | -85 | -89 |
| Återläggning | - | - | - | - | - |
| Avskrivningar, rullande 12 mån | |||||
| EBITDA | 13 | 51 | 1 662 | 1 496 | 1 631 |
| Nettoskuld genom EBITDA | -0,25 | -0,40 | 9,8 | 11,1 | 10,4 |
| SOLIDITET | |||||
| Eget kapital | 118 | -201 | 11 344 | 11 568 | 10 968 |
| Totala tillgångar | -314 | 274 | 31 016 | 31 762 | 31 714 |
| Soliditet, % | 1 | -1 | 36,6 | 36,4 | 34,6 |
| EPRA NRV/NTA | |||||
| Eget kapital | 118 | -201 | 11 344 | 11 568 | 10 968 |
| Återläggning | - | - | - | - | - |
| Verkligt värde av finansiella instrument | 101 | -6 | 213 | -70 | 338 |
| Uppskjuten skatt på temporära skillnader | -8 | 19 | 2 230 | 2 192 | 2 208 |
| EPRA NRV | 211 | -187 | 13 788 | 13 691 | 13 514 |
| EPRA NRV per aktie | 1 | -1 | 97,5 | 96,8 | 95,6 |
| AVDRAG | - | - | - | - | - |
| Verkligt värde av finansiella instrument | ######## 5 802 975 | -213 | 70 | -338 | |
| Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%¹ | 1 440 609 ######## | -416 | -409 | -411 | |
| EPRA NTA | ######## ######## | 13 159 | 13 352 | 12 765 | |
| EPRA NTA per aktie | 1 | -1 | 93,0 | 94,4 | 90,3 |
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| EPRA NDV | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Eget kapital | ######## ######## | 11 344 | 11 568 | 10 968 | |
| EPRA NDV | ######## ######## | 11 344 | 11 568 | 10 968 | |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen | - | - | 141 | 141 | 141 |
| EPRA NDV per aktie | 1 | -1 | 80,2 | 81,8 | 77,6 |
| ÖVRIGA NYCKELTAL | |||||
| Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % | 0 | -2 | -2,0 | -4,1 | -7,4 |
| Eget kapital per aktie, kr | 1 | -1 | 80,2 | 81,8 | 77,6 |
| Resultat per aktie, kr | 0,83 | 0,58 | 2,66 | -1,78 | -6,01 |
| KASSAFLÖDE PER AKTIE | |||||
| Resultat före skatt | 115 | 116 | 478 | -307 | -963 |
| Återläggning | - | - | - | - | - |
| Fastigheter, orealiserad värdeförändring² | -10 | 124 | -16 | 694 | 1 393 |
| Derivat, orealiserad värdeförändring | 101 | -6 | -125 | 73 | 481 |
| Avskrivningar | 2 | 2 | 3 | 4 | 10 |
| Aktuell skatt | -24 | -11 | -48 | -19 | -28 |
| Summa² | 184 | 225 | 293 | 445 | 894 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 | 141 431 |
| Kassaflöde per aktie, kr² | 1,30 | 1,59 | 2,07 | 3,15 | 6,32 |
| NETTOUTHYRNING | |||||
| Nytecknade kontrakt | 55 | 37 | 91 | 124 | 234 |
| Uppsagda kontrakt | -44 | -21 | -79 | -105 | -215 |
| Nettouthyrning, mkr | 11 | 16 | 12 | 19 | 19 |
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. 2 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023.
forts. Finansiella nyckeltal
| 2024 | 2023 | 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Kontrakterade hyresintäkter | 625 | 614 | 1 255 | 1 221 | 2 459 |
| Hyresvärde perioden | 684 | 665 | 1 365 | 1 328 | 2 666 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91 | 92 | 92 | 92 | 92 |
| ÖVERSKOTTSGRAD | |||||
| Driftöverskott | 446 | 433 | 853 | 822 | 1 711 |
| Kontrakterade hyresintäkter | 625 | 614 | 1 255 | 1 221 | 2 459 |
| Överskottsgrad, % | 71 | 71 | 68 | 67 | 70 |
| SKULDSÄTTNINGSGRAD | |||||
| Räntebärande skulder | -408 | 115 | 16 306 | 16 783 | 17 083 |
| Eget kapital | 118 | -201 | 11 344 | 11 568 | 10 968 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | -0 | 0 | 1,4 | 1,5 | 1,6 |
| EPRA VAKANSGRAD | |||||
| Bedömd marknadshyra för vakanta ytor | 2 579 256 ######## | 199 | 187 | 184 | |
| Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen | ######## ######## | 2 632 | 2 607 | 2 632 | |
| EPRA Vakansgrad, % | 7,6 | 7,2 | 7,0 | ||
| RÄNTEBÄRANDE SKULDER³ | |||||
| Bankfinansiering | -722 | -171 | 11 762 | 13 594 | 13 908 |
| Säkerställda obligationer | 14 | 76 | 1 152 | 556 | 548 |
| Certifikat | 56 | 33 | 1 176 | 558 | 656 |
| Icke säkerställda obligationer | 244 | 177 | 2 215 | 2 076 | 1 971 |
| Checkräkningskredit | - | - | - | - | - |
| Räntebärande skulder | -408 | 115 | 16 306 | 16 783 | 17 083 |
3 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp.
KVARTALRESULTAT I KORTHET
| 2024 | 2024 | 2023 | 2023 | 2023 | 2023 | 2022 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| apr-jun | jan-mar | okt-dec | jul-sep | apr-jun | jan-mar | okt-dec | jul-sep | |
| Intäkter, mkr | 634 | 639 | 646 | 621 | 620 | 617 | 568 | 559 |
| Driftöverskott, mkr | 446 | 407 | 439 | 449 | 433 | 389 | 365 | 388 |
| Förvaltningsresultat, mkr¹ | 240 | 200 | 229 | 221 | 227 | 226 | 224 | 290 |
| Periodens resultat, mkr | 118 | 259 | -687 | 88 | 82 | -333 | -113 | -120 |
| Överskottsgrad, % | 68 | 65 | 70 | 69 | 67 | 64 | 66 | 70 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 92 | 92 | 92 | 92 | 92 | 92 | 91 | 92 |
| Soliditet, % | 36,6 | 35,8 | 34,6 | 36,6 | 36,4 | 37,4 | 38,1 | 38,1 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 53,4 | 53,9 | 54,4 | 54,2 | 53,3 | 53,7 | 51,9 | 51,8 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %² | 4,4 | 4,5 | 4,5 | 4,8 | 4,6 | 4,1 | 3,2 | 2,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr¹ | 2,3 | 2,1 | 2,1 | 2,2 | 2,4 | 2,6 | 3,1 | 4,6 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr¹ | 1,53 | 1,25 | 1,62 | 1,50 | 1,53 | 1,54 | 1,58 | 2,08 |
| Resultat per aktie efter skatt, kr | 0,83 | 1,83 | -4,86 | 0,62 | 0,58 | -2,36 | -0,80 | -0,84 |
| Eget kapital per aktie, kr | 80,2 | 79,4 | 77,6 | 82,4 | 81,8 | 83,2 | 85,6 | 86,3 |
| Börskurs per aktie, kr | 86,6 | 86,2 | 86,6 | 62,4 | 68,9 | 68,9 | 75,5 | 70,5 |
1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023. 2 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 106 mkr (113) och resultatet efter skatt till 210 mkr (139). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotterbolag.
Likvida medel uppgick per den 30 juni 2024 till 29 mkr (48) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Ränte-bärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 6 040 mkr (6 653) varav utgivna företagscertifikat uppgick till 1 176 mkr (656). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 30 juni 2024 uppgick till 4,9 procent (5,8). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | R12 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNING | jan-jun | jan-jun | jul-jun | jan-dec |
| Intäkter | 106 | 113 | 199 | 205 |
| Bruttoresultat | 106 | 113 | 199 | 205 |
| Central administration | -125 | -128 | -245 | -248 |
| Rörelseresultat | -19 | -15 | -46 | -43 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | - | 100 | - | 100 |
| Finansiella intäkter | 825 | 507 | 1 545 | 1 227 |
| Finansiella kostnader | -568 | -452 | -1 530 | -1 414 |
| Resultat efter finansiella poster | 237 | 139 | -32 | -130 |
| Bokslutsdispositioner | - | - | 39 | 39 |
| Resultat efter bokslutsdispositioner | 237 | 139 | 7 | -91 |
| Aktuell skatt | -28 | - | 47 | 74 |
| Resultat efter skatt | 210 | 139 | 54 | -16 |
| TOTALRESULTATRÄKNING | ||||
| Resultat efter skatt | 210 | 139 | 54 | -16 |
| Årets totalresultat | 210 | 139 | 54 | -16 |
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | 30 jun | 30 jun | 31 dec |
| Anläggningstillgångar | |||
| Andelar koncernföretag | 2 572 | 2 362 | 2 552 |
| Fordringar koncernföretag | 15 863 | 13;13 | 16 133 |
| Uppskjuten skattefordran | 47 | - | 74 |
| Summa anläggningstillgångar | 18 482 | 18 720 | 18 760 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar koncernföretag | 3 078 | 2 801 | 2 976 |
| Övriga tillgångar | 47 | 20 | 77 |
| Likvida medel | 29 | 141 | 48 |
| Summa omsättningstillgångar | 3 154 | 2 962 | 3 101 |
| Summa tillgångar | 21 636 | 21 682 | 21 861 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 3 139 | 3 084 | 2 929 |
| Obeskattade reserver | 1 | 1 | 1 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 6 040 | 5 883 | 6 653 |
| Skulder koncernföretag | 7 471 | 7 305 | 7 071 |
| Summa långfristiga skulder | 13 511 | 13 188 | 13 724 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Checkräkningskredit | - | - | - |
| Skulder till koncernföretag | 4 950 | 5 149 | 5 062 |
| Övriga skulder | 35 | 260 | 145 |
| Summa kortfristiga skulder | 4 985 | 5 409 | 5 207 |
| Summa eget kapital och skulder | 21 636 | 21 682 | 21 861 |
Aktien
Aktieutveckling
Aktiekursen vid periodens utgång stod i 86,6 kr per aktie (68,9) vilket motsvarar ett börsvärde om 12 272 mkr (9 762) samt en avkastning om 25,7 procent (-3,1) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till 28,5 procent (1,1) för året. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 11,2 procent (23,3) och OMX Stockholm Real Estate PI 35,0 procent (-8,7).
Per den 31 maj hade Diös Fastigheter AB 16 675 aktieägare (18 520). Andelen utlandsägda aktier uppgick till 25,2 procent (26,4) av totala antalet aktier, som under året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna stod för 54,4 procent (53,9) av innehav och röster.
Årsstämman 2024 beslutade att bolaget får återköpa tio procent av samtliga utestående aktier i bolaget.
Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm, lista Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262.
Under andra kvartalet 2024 har inga flaggningsmeddelanden delgivits.
Avkastning och substansvärde
Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste 12 månaderna uppgick till -2,0 procent (-4,1). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 11 344 mkr (11 568) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 13 788 mkr (13 691). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 97,5 kr (96,8) vilket medför att aktiekursen per den 30 juni utgjorde 89 procent (71) av långsiktigt substansvärde. EPRA NTA uppgick för året till 93,0 kr (94,4) per aktie.
Intjäning
Resultat per aktie för perioden uppgick till 2,66 kr (-1,78) medan det långsiktiga resultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 2,78 kr (3,07). EPRA EPS ska visa på den långsiktiga intjäningsförmågan per aktie och beräknas som förvaltningsresultatet med avdrag för 20,6 procents bolagsskatt hänförligt till förvaltningsresultatet minus minoritetens del av resultatet.
Diös som investering
Unik position på en attraktiv marknad
Vi är den marknadsledande fastighets ägaren i en geografi där enorma investeringar inom grön basnäring skapar mycket goda tillväxtförutsättningar.
Långsiktigt hållbar affärsmodell
Vår affärsmodell bygger på att löpande framtidssäkra våra fastigheter genom att utveckla attraktiva lokaler som skapar hyresgästvärde.
Starka stabila kassaflöden
Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett till både segment och geografi, med låg hyresgästkoncentration och med god direktavkastning.
STÖRSTA AKTIEÄGARE
Diös Fastigheter AB per den 31 maj 2024
| Innehav och | ||
|---|---|---|
| ÄGARE AB Persson Invest |
Antal aktier 22 074 488 |
röster, % 15,6 |
| Backahill Inter AB | 14 857 452 | 10,5 |
| Länsförsäkringar Fonder | 11 078 503 | 7,8 |
| Pensionskassan SHB Försäkringsförening | 8 096 827 | 5,7 |
| Nordea Fonder | 5 045 053 | 3,6 |
| Vanguard | 3 771 065 | 2,7 |
| Karl Hedin | 3 562 547 | 2,5 |
| BlackRock | 3 272 977 | 2,3 |
| Avanza Pension | 2 804 034 | 2,0 |
| Carnegie Fonder | 2 637 046 | 1,9 |
| Summa största ägare | 77 199 992 | 54,4 |
| Innehav av egna aktier | 354 218 | 0,2 |
| Övriga ägare | 64 230 955 | 45,3 |
| Totalt | 141 785 165 | 100,0 |
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
AKTIEKURS
Övrig information
Personal och organisation
Antalet anställda uppgick per den 30 juni 2024 till 149 personer (158), varav 59 kvinnor (65). Merparten av de anställda, 92 personer (104), arbetar på våra affärsenheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund.
Risker och osäkerhetsfaktorer Effekten av militära konflikter
Kriget i Ukraina såväl som konflikten i Gaza och de resulterande humanitära katastroferna är ett stort bakslag för världen. Effekterna av Gaza-konflikten är för tidiga att överblicka medan sanktioner mot Ryssland och en förändrad världshandel påverkar globala flöden av varor och kapital samt energipriser. Den mest uppenbara effekten är stigande inflation, högre räntor och ökade riskpremier på kapitalmarknaden, vilket ger högre finansieringskostnader.
Vidare finns tydliga risker för den ekonomiska tillväxten samt att tillgången till varor och produkter där konfliktländerna har haft stort produktionsbidrag begränsas. För vår del kan det leda till högre kostnader för produktionsmaterial, utbudsbrist samt längre ledtider inom framför allt projektverksamheten.
Generella risker
Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker.
Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad.
Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt.
| Förändring fastighetvärde, % | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| KÄNSLIGHETSANALYSFASTIGHETSVÄRDE | -7,5 | 0,0 | +7,5 | ||
| Fastighetsvärde, mkr | 28 100 | 30 379 | 32 657 | ||
| Soliditet, % | 31,5 | 36,6 | 40,9 | ||
| Belåningsgrad, % | 57,7 | 53,4 | 49,7 |
Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hyresnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivåräntenivå. En förändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större negativ påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskontroll och aktiv ränteriskhantering.
| KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE | Förändring | Resultateffekt, mkr¹ |
|---|---|---|
| Kontrakterade hyresintäkter | +/- 1% | +/-24 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/- 1%-enhet | +/-26 |
| Fastighetskostnader | -/+ 1% | +/- 8 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | -/+ 1%-enhet | +/- 84 |
1 Uppräknat till årstakt.
Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finanser och nyckeltal.
En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet.
För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsredovisning för 2023, sidorna 30, 35–36, 53-70 och 77-81.
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året. De transaktioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor.
Säsongsvariationer
Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet.
Redovisningsprinciper
Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Samtliga fastighetstransaktioner under kvartal två redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskillingsberäkningar. Den slutliga köpeskillingsberäkningen kommer erhållas under tredje kvartalet 2024. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av koncern- och årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se.
Östersund den 5 juli 2024
Bob Persson Ordförande
Erika Olsén Ledamot
Peter Strand Ledamot
Ragnhild Backman Ledamot
P-G Persson Ledamot
Mathias Tallbom Ledamot Personalrepresentant
Knut Rost Verkställande direktör
| KALENDARIUM | ||
|---|---|---|
Q3, Delårsrapport januari-september 2024 25 oktober 2024 Q4, Bokslutskommuniké 2024 14 februari 2025
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Diös kommunikations- och digitaliseringschef Mia Forsgren kommer sluta på bolaget under hösten 2024.
UTDELNING
Årsstämman 2024 beslutade att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret 2023.
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA
Knut Rost, vd 0770-33 22 00, 070-555 89 33, [email protected]
Rolf Larsson, CFO 0770-33 22 00, 070-666 14 83, [email protected]
Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning (EU nr 596/2014 ) och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 5 juli 2024 kl. 07:00 CEST.
Definitioner
Finansiella
Antal aktier vid periodens utgång
Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Belåningsgrad fastigheter
Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Säkerställd belåningsgrad
Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Nettoskuld
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning.
Räntebärande skulder
Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden.
Serviceintäkter Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetsskötsel.
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Aktierelaterade
Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
EBITDA
Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges.
EPRA Earnings
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Tangible Asset (NTA) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Disposal Value (NDV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
Genomsnittligt antal utestående aktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Kassaflöde per aktie Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Nettoskuld genom EBITDA Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA.
Resultat per aktie Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Fastighetsrelaterade/övriga
Direktavkastning
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.
Driftkostnader Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll.
Driftöverskott
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång.
Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet.
Employee Net Promoter Score (eNPS) Employee Net Promoter Score, eNPS, mäter medarbetarnas rekommendationsvilja för sin arbetsplats på en skala -100 till 100 poäng.
EPRA vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.
Fastighetskategori
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras.
Fastigheternas marknadsvärde Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Förvaltningsresultat
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finansnetto.
Grönt hyresavtal
Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre energianvändning.
Koldioxidekvivalenter, CO2e
Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO2).
Kontrakterade hyresintäkter
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive serviceintäkter.
Hyresvärde
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fastigheter.
Nettouthyrning
Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.
Projektfastighet
Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter färdigställande.
Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar användningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär.
Yield-on-Cost (YoC) Driftöverskott i förhållande till investering
Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.
Överskottsgrad Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter
Diös Fastigheter AB (publ)
Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501-1771 Bolagets säte: Östersund
www.dios.se
Presentation av delårsrapport
Vi presenterar delårsrapporten jan-juni 2024 för investerare, analytiker, media och andra intresserade den 5 juli 2024 kl. 08:30. Vd Knut Rost och CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund.
Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida.