ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 4, 2024

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

ÖZAK GYO A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Göktürk Merkez Mahallesi, 198 Ada, 6 No'lu Parsel, Eyüpsultan/İSTANBUL 2023/ÖZAKGYO/018

e-imza

e-imza

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

YÖNETİCİ ÖZETİ

RAPOR BILGILERI
Değerlemeyi Talep Eden	: Ozak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Hazırlayan Kurum	: Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Dayanak Sözleşmesi	: 01.11.2023 tarih ve 006 kayıt no'lu
Değerleme Çalışmalarının Bitiş Tarihi	· 22.12.2023
Rapor Tarihi	: 29.12.2023
Raporlama Süresi	: 5 iş günü
Rapor No	: 2023/OZAKGYO/018
Değerlenen Mülkiyet Hakları	: Tam mülkiyet
Raporun Konusu	: Bu rapor; Ozak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden aşağıda adresi belirtilen taşınmazın Ozak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen 270055/696941 bölümünün Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır.
GAYRIMENKULE AİT BİLGİLER
Gayrimenkulün Adresi	: Göktürk Merkez Mahallesi, Sancak Sokak, 198 Ada, 6 No'lu Parsel, Eyüpsultan / ISTANBUL
Tapu Bilgileri Ozeti	: Istanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, Göktürk Köyü, ada, 6.969,41 m² yüzölçümlü "Arsa" 198 niteliğindeki 6 no'lu parsel
Sahibi	: Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (270055/696941)
Yüzölçümü	: 6.969,41 m2
Mevcut Kullanım	: Parsel halihazırda boş durumdadır.
Tapu Incelemesi	: Taşınmaz üzerinde takyidat bulunmaktadır. (Bkz. Rapor / 4.2. Tapu Kayıtları Incelemesi)
Imar Durumu	: 23.11.2016 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Göktürk Yerleşmesinin Bir Kısmına Ait Uygulama İmar Planı Tadilatı'nda "Sağlık Tesis Alanı" lejandına sahiptir.

GAYRİMENKUL İÇİN TAKDİR EDİLEN DEĞER

	KDV Haric	KDV Dahil
Ozak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.S.'nin 270055/696941 Hissesine Düşen Pazar Değeri	83.395.000,-TL	91.734.500,-TL

RAPORU HAZIRLAYANLAR

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Kadriye KILINC (SPK Lisans Belge No: 406170)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Nurettin KULAK (SPK Lisans Belge No: 401814)

İÇİNDEKİLER

2.1. 2.2. 2.3.	1. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ 2. BÖLÜM ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITİCI BİLGİLER ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER MÜŞTERIYI TANITICI BILGILER MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR VE İŞİN
3.1. 3.2.	KAPSAMI 3. BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARİ UYGUNLUK BEYANI
	4. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 4.1. GAYRIMENKULUN TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKUMANLARI HAKKINDA BILGILERI
4.1.1. (*)	MULKIYET DURUMU Diğer mal sahipleri rapor ekinde sunulan "Tapu Kayıt Örneği" belgesinde bulunmaktadır
	4.1.2. TAPU KAYITLARI INCELEMESİ
	4.1.3. KADASTRO INCELEMESI
	4.1.4. GAYRIMENKULUN IMAR PLANI BILGİLERİ
	4.1.5. GAYRIMENKULÜN PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA
4.2.	BILGILER GAYRİMENKUL İLE İLĞİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADİĞI HAKKINDA BİLGİ
4.3.	GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YİLLİK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM-SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEGIŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEGIŞIKLIKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ
	4.3.1. KADASTRAL DURUMUNDAKI DEGIŞIKLIKLER
	4.3.2. MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER
	4.3.3. İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER
	4.3.4. GAYRIMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNA İLİŞKİN BILGI
4.4.	GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLIŞKIN BILGILER . 10
4.5.	GAYRIMENKUL IÇIN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RISKLI YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR
4.6.	GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILİĞİ İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİLER
4.7.	GAYRIMENKUL VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANMA İZİNLERİNE İLİŞKİN BILGILER ILE ILGILİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE DOGRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIGI HAKKINDA BİLGİ
4.8.	DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/06/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRIMENKULLER ILE ILGILI OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETIMLER HAKKINDA BİLGİ
4.9.	PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE ILIŞKIN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEGERİN FARKLI OLABİLECEGİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
4.10.	GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ
	5. BOLUM GAYRIMENKULUN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
5.1.	GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 11
5.2.	GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
5.2.1.	PARSELİN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

İÇİNDEKİLER

5.3.	DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN
5.4.	FAKTORLER VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT
	EDILEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER
5.5.	RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR
	KANUNU'NUN 21'İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI
	GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADİĞI HAKKINDA BİLGİ
5.6.	GAYRIMENKULUN DEGERLEME TARIHI İTİBARİYLE HANGI AMAÇLA
	KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGI BIR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGI AMAÇLA
	KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ
	6. BÖLÜM PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER
6.1.	EKONOMIK GORUNUM
6.2.	BOLGE ANALIZI
6.3.	GAYRIMENKULÜN DEGERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER
6.4.	MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASANIN ANALİZİ, MEVCUT
	TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKUL DEĞERİNE
	ETKILERI
	7. BÖLÜM KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
7.1.	DEGERLEME YAKLAŞIMLARI
7.2.	DEGERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERIN BELIRLENMESI
7.3.	PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇLAR
7.4.	EN VERIMLI VE EN IYI KULLANIM ANALİZİ
	8. BÖLÜM ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
8.1.	DEGERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ FARKLI
	UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN
	AÇIKLANMASI
8.2.	ASGARI HUSUS VE BILGILERDEN RAPORDA YER VERILMEYENLERIN NEDEN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERI
8.3.	YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT
	OLUP OLMADIGI HAKKINDA GORUŞ
8.4.	VARSA, GAYRIMENKUL ÜZERINDEKİ TAKYIDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ
8.5.	DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ İPOTEK VEYA
	GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEBİLECEK
	NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ,
	DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI
	HAKKINDA BİLGİ
8.6.	DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL
	GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELIŞTIRİLMESINE YÖNELİK HERHANGI
8.7.	BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİRE BİLGİ DEGERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE
	DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI
	DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR
	HARİÇ HERHANGİ BİR SINİRLAMA OLUP OLMADİĞI HAKKINDA BİLGİ
8.8.	GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE
	PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI
	HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP
	OLMADIGI HAKKINDA GORÜŞ
	9. BÖLÜM SONUÇ
9.1.	SORUMLU DEĞERLEME UZMANI SONUÇ CÜMLESİ
9.2.	NÍHAÍ DEGER TAKDIRÍ …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Bu belge 5070 sayılı Elektronik Imza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

1. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ

Raporun Tarihi ve Numarası

Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları, Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı

Değerleme Tarihi

Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası

Raporun, Tebliğin 1. Maddesi Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde de Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

• : Bu değerleme raporu, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 29.12.2023 tarihinde, 2023/ÖZAKGYO/018 rapor numarası ile hazırlanmıştır.
• : Kadriye KILINC SPK Lisans No: 406170 (Gayrimenkul Değerleme Uzmanı) Nurettin KULAK - SPK Lisans No: 401814 (Sorumlu Değerleme Uzmanı)
• : Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 22.12.2023 tarihinde değerleme çalışmalarını bitirmiş ve 29.12.2023 tarihi itibari ile raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
• : Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 006 no'lu ve 01.11.2023 tarihli dayanak sözlesmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
• : Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
• Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı : Taşınmaz için daha önce şirketimiz tarafından hazırlanmış dört adet değerleme raporu bulunmakta olup son üç rapora ait bilgiler rapor ekinde sunulmuştur.

2 BÖLÜM SİRKET VE MÜSTERİYİ TANITICI BİLER

	CHE SECTION SECTION THE LEAST CONTRACT CONTRACT CONTRACT CONTRACT CONTRACT CONTRACT CONTRACT CONTRACT CONTRACT CONTRACT CONTRACT CONTRACT CONTRACT CONTRACT CONTRACT CONTRACT
2.1. ŞIRKETİ TANITICI BİLGİLER
ŞIRKETIN UNVANI	: Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
ŞIRKETIN ADRESI	: Küçükbakkalköy Mahallesi, Sevda Sokak, No: 1, Seven Tower,
	Kat: 5, Ofis: 4, Ataşehir / ISTANBUL
TELEFON NO
	: +90 (216) 784 41 10
KURULUŞ TARIHI	: 13 Ağustos 2014
ÖDENMİŞ SERMAYESİ	: 1.000.000,-TL
TICARET SICIL NO	: 934372
SPK LISANS TARIHI	: Şirket, 03.12.2014 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye
	Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri
	Listesi"ne alınmıştır.
BDDK LISANS TARIHI	: Şirket, 02.04.2015 tarihi itibariyle Bankacılık Düzenleme ve
	Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul,
	gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve
FAALIYET KONUSU	faydaların değerlemesi" hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir.
	: Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel,
	gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller,
	gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile
	menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak,
	değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek,
	analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda
	görüş raporu vermektir.
2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
ŞİRKETİN ÜNVANI	: Ozak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞIRKETIN ADRESI	: Kazlıçeşme Mahallesi, Kennedy Caddesi, No: 52C, 34020,
	Zeytinburnu / ISTANBUL
TELEFON NO
	: +90 (212) 486 36 50
TESCIL TARIHİ	: 01 Şubat 2008
ODENMIŞ SERMAYESI	: 1.456.000.000,-TL
KAYITLI SERMAYE TAVANI : 2.000.000.000,-TL
TICARET SICIL NO	: 654110
FAALIYET KONUSU	Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım : Sermaye
	Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve
	esaslar çerçevesinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı
	sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule
	dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek
	diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla
	paylarını ihraç etmek üzere kurulan, belirli projeleri
	gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye
	Piyasası Kanunu'nun 48. maddesinde sınırı çizilen faaliyetler
	çerçevesinde olmak kaydı ile Kurulun Gayrimenkul Yatırım
	Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer

2.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR VE İSİN KAPSAMI

Bu rapor, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden taşınmazın Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen 270055/696941 bölümünün Türk lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İşbu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullamlamaz. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.

3. BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI

3.1. DEGER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Pazar Değeri: Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• · Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• · Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• · Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• · Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• · Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• · Gayrimenkulün alım-satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
• · Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
• · Takdir edilen değer; değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.

3.2. UYGUNLUK BEYANI

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• · Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• · Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• · Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• · Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• · Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• · Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• · Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• · Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
• · Raporumuz Sermaye Piyasası Kurulu'nun ilgili tebliğinin sorumluluk, bağımsızlık, işin kabulü ve devri, mesleki özen ve titizlik, sır saklama yükümlülüğü ilke ve kurallarına uygun şekilde hazırlanmaktadır. Şirketimizde "Kalite Güvence Sistemi" uyarınca bu ilke ve kuralların denetimi yapılmaktadır.

4. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

4.1. GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLERİ

4.1.1. MULKIYET DURUMU
: Ozak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
: Istanbul
: Eyüpsultan
: Göktürk
: ---
: 198
: 6
: Arsa
: 6.969,41 m²
: Ozak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
: 5951
: 33
: 3252
TAPU TARIHI : 19.03.2018

(*) Diğer mal sahipleri rapor ekinde sunulan "Tapu Kayıt Örneği" belgesinde bulunmaktadır.

4.1.2. TAPU KAYITLARI İNCELEMESİ

20.11.2023 tarihi itibariyle WEB Tapu Portal Sistemi'nden temin edilen "Taşınmaza Ait Tapu Kaydı" belgesine göre rapor konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Bevanlar Bölümü:

• · Defterdarlık Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığı lehine; üçüncü kişilere satılması halinde borcun kalan tutarından alıcılar sorumludur. (Tarih:01.01.1900)
• · Defterdarlık Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığı lehine; üçüncü kişilere satılması halinde borcun kalan tutarından alıcılar sorumludur. (Tarih: 21.02.2014)
• · İstanbul 15. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2013/397 esas 2014/204 karar sayılı dosyasından beyanlar yönünden kesinleşmiş mahkeme kararı vardır. (30.04.2015 tarih ve 9299 yevmiye no ile)
• · Mustafa oğlu Mustafa Gül'ün işgalinde olup üzerindeki ev işgal sahibine aittir. (Tarih:01.01.1900)
• Mehmet Balcıoğlu mirasçıları işgalindedir. (28.06.2010 tarih ve 8453 yevmiye no ile)
• · "Tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı kullanılması ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar ile sürekli ikamet edilen konut bulunması nedeniyle rayiç bedelin %50'si üzerinden satılan iş bu taşınmazın sonradan farklı bir amaçla kullanılması halinde, taşınmazın satış tarihi itibariyle rayiç bedelinin %70'i üzerinden hesaplanacak bedel esas alınarak aradaki fark kanuni faizi ile birlikte, 2886 sayılı devlet ihale kanununun 75. Maddesi uyarınca ve 21.07.1953 tarihli ve 6183 sayılı amme alacaklarının tahsil usulü hakkında kanun hükümleri gereğince ecrimisil tarh, tahakkuk ve tahsıline ilişkin usullere göre son kayıt malikinden tahsil edilir" şeklinde belirtme konulacaktır. Ancak taşınmazın sonradan farklı amaçla kullanılması ve belirtilen mali yükümlülüklerin de taşınmazın son maliki tarafından yerine getirilmesi halinde, belirtme idarece kaldırılacaktır. (17.10.2014 tarih ve 19360 yevmiye no ile)
• · Hamdi Akkoyun, Ramazan Akkoyun ve Nihat Akkoyun işgalindedir. (28.06.2010 tarih ve 8453 yevmiye no ile)
• · Mahmut Yazıcı işgalindedir. (28.06.2010 tarih ve 8453 yevmiye no ile)
• · 6831 Sayılı Kanun'un 2/B Maddesi uyarınca hazine adına orman sınırları dışına çıkarılmıştır.
• · Diğer (Konusu: -İstanbul 2.Tüketici Mah.16/07/2021 tarih 2019/330 esas sayılı yazısına istinaden Salih Metin hissesine yönelik ihtiyati tedbir terkin talebi mevcuttur.) Tarih: -Sayı: - 2019/330 esas (16.07.2021 tarih ve 20330 yevmiye no ile)

Serhler Bölümü:

· İstanbul 2. Tüketici Mahkemesi'nin 21.10.2019 tarih 2019/330 esas sayılı mahkeme müzakeresi yazısı ile ihtiyati tedbir şerhi. (Neo Yapı Arazi Geliştirme İnşaat Sanayi Tic. A.Ş. hissesine) (21.10.2019 tarih ve 24118 yevmiye no ile)

Muhdesat Bilgileri:

• · Nedim Sancak'ın işgalinde olup üzerindeki 2 adet ev işgal sahibine aittir. (19.03.2018 tarih ve 5951 yevmiye no ile)
• · Ali Sancak işgalinde olup haritasında B, E, A, C ve D harfleri ile gösterilen evler Ali Sancak'a aittir. (19.03.2018 tarih ve 5951 yevmiye no ile)
• · Mustafa oğlu Mustafa Gül'ün işgalinde olup üzerindeki ev işgal sahibine aittir. (19.03.2018 tarih ve 5951 yevmiye no ile)
• · Bu taşınmaz 1988 yılından beri spor tesis alanı olarak Eyüp Belediyesi'nin kullanımındadır. (19.03.2018 tarih ve 5951 yevmiye no ile)
• · Fahrettin Kılıçbay, Alirıza Şenocak, Halim Terzi müştereken (19.03.2018 tarih ve 5951 yevmiye no ile)
• · Mehmet Sancak (19.03.2018 tarih ve 5951 yevmiye no ile)

4.1.3. KADASTRO İNCELEMESİ

Değerlemeye konu taşınmazın kadastral sınırı, alan ve konum tespiti Eyüpsultan Kadastro Müdürlüğü'nde bulunan paftalar üzerinden ve https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

4.1.4. GAYRIMENKULÜN IMAR PLANI BILGILERİ

Eyüpsultan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden temin edilen 14.06.2023 tarihli E-30804787-622.01-132528 sayılı İmar Durumu yazısına göre; rapora konu parsel 23.11.2016 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Göktürk Yerleşmesinin Bir Kısmına Ait Uygulama İmar Planı Tadilatı'nda "Sağlık Tesisi Alanı"'nda kalmaktadır.

Plan notlarına göre 49. Maddede Sağlık Tesisi Alanları'nda Özel Sağlık Tesisi yapılabilir ibaresi kaldırılmıştır. Bu sebeple değerlemeye konu taşınmazın ihtiyaç halinde kamulaştırılması gerekmektedir.

4.1.5. GAYRİMENKULÜN PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER

Eyüpsultan Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde taşınmazlara ait arşiv dosyaları üzerinde yapılan incelemelerde parsele ait yeni tarihli proje, ruhsat vb. belgeye rastlanılmamıştır.

4.2. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN BİR SINİRLAMA ÖLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Taşınmaz üzerinde bulunan işgal şerhleri; değerlemeye konu taşınmazın 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun'unun 2. maddesinin B bendine göre (2B hakkı) konulmuştur. 2B hak sahibi; 04.07.2012 tarih ve 28343 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren Milli Emlak Genel Tebliği'ne göre belirlenecek bedeli Maliye Hazinesi'ne ödeyerek tapuyu devir alacaktır. Tapu kayıtlarına göre değerlemeye konu Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen 270055/696941 bölümü üzerinde Maliye Hazinesi'ne bir borç gözükmemektedir. Diğer tüm işgal şerhleri parselde hissesi bulunan diğer maliklere aittir.

Beyanlar bölümünde bulunan "Defterdarlık Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığı lehine; üçüncü kişilere satılması halinde borcun kalan tutarından alıcılar sorumludur." şerhi; parselin 3. kişilere satılması ile ilgilidir. Tapu kayıtlarına göre değerlemeye konu Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen 270055/696941 bölümü üzerinde Maliye Hazinesi'ne bir borç gözükmemektedir. Bu nedenle şerhin kısıtlayıcı özelliği olmayıp, değerlemesi takdir edilen taşınmazın Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen 270055/696941 bölümünün devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Beyanlar bölümünde bulunan "İstanbul 15. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2013/397 esas 2014/204 karar sayılı dosyasından yönünden kesinleşmiş mahkeme kararı vardır." şerhi; Göktürk 920 parselin hak sahipliğinin davacı adına tescili ve tapu kaydının düzeltimi talebi ile açılmış olup, İstanbul 15. Asliye Hukuk Mahkemesi 2014/431 esas sayılı kararı ile; "Eyüp Kadastro Müdürlüğü yönünden pasif sıfat yokluğundan reddine, Göktürk 940 parsel ve 920 parselin hak sahibi olarak görünen Göksal Sancak, Hasan Sancak, Mahmut Sancak ibarelerinin kaldırılarak 940 numaralı parselin hak sahipliğinin Ali Sancak olarak düzeltilmesi ve ayrıca parsel üzerindeki taşınmazların Ali Sancak'a ait olduğu şeklinde düzeltilmesi." kararı verilmiştir. Karar tarihi 10.07.2014 olup karar kesinlesmiştir ve mal sahibinin resmi başvurusu ile terkin edilmesi gerekmektedir. Söz konusu şerh eski 920 ve 940 no'lu parsellerden gelmiş olup söz konusu şerhlerin değerlemeye konu Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen 270055/696941 bölümü üzerinde kısıtlayıcı bir etkisi bulunmamaktadır.

Şerhler bölümünde bulunan ihtiyati tedbir; Neo Yapı Arazi Geliştirme İnşaat Sanayi Tic. A.Ş. hissesi üzerinde bulunmakta olup, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen 270055/696941 bölümü üzerinde kısıtlayıcı bir etkisi bulunmamaktadır.

Beyanlar bölümünde bulunan "Tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı kullanılması ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar ile sürekli ikamet edilen konut bulunması nedeniyle rayic bedelin %50'si üzerinden satılan iş bu taşınmazın sonradan farklı bir amaçla kullanılması halinde, taşınmazın satış tarihi itibariyle rayiç bedelinin %70'i üzerinden hesaplanacak bedel esas alınarak aradaki fark kanuni faizi ile birlikte, 2886 sayılı devlet ihale kanununun 75. Maddesi uyarınca ve 21.07.1953 tarihli ve 6183 sayılı amme alacaklarının tahsil usulü hakkında kanun hükümleri gereğince ecrimisil tarh, tahakkuk ve tahsiline ilişkin usullere göre son kayıt malikinden tahsil edilir." şeklinde belirtme konulacaktır. Ancak taşınmazın sonradan farklı amaçla kullanılması ve belirtilen mali yükümlülüklerin de tasınmazın son maliki tarafından yerine getirilmesi halinde, belirtme idarece kaldırılacaktır." şerhi; taşınmazın mevcut durumunu kısıtlayıcı özelliği olmayıp, taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik Imza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

Beyanlar bölümünde bulunan "6831 Sayılı Kanun'un 2/B Maddesi uyarınca hazine adına orman sınırları dışına çıkarılmış kısıtlayıcı özelliği olmayıp taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Söz konusu takyidatların; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (i) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özelliği olmayıp, taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Tapu kayıtları incelemesi itibariyle rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Arsalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

4.3. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM-SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEGİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİSKİN BİLGİ

4.3.1. KADASTRAL DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün kadastral durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

4.3.2. MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesindeki mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmistir.

4.3.3. İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

4.3.4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİ

Taşınmazın hukuki durumu ile ilgili herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

4.4. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BILGILER

Taşınmazın bulunduğu parselin imar durumu "Sağlık Tesis Alanı"'dır. Bölgede genel olarak aynı aks üzerinde Ayrık Nizam E:1,10 yapılaşma şartlarında Konut Alanları sahip parseller üzerinde yapılar bulunmaktadır.

4.5. GAYRİMENKUL İÇİN ALINMİŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR

Değerleme konusu taşınmaz arsa niteliğinde olup taşınmazla alakalı değerleme tarihi İtibariyle herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır. Riskli yapı tespiti ise parsel üzerindeki daha önce yer alan ve hali hazırda yıkılmış yapılar içindir.

4.6. GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLASIMI SÖZLESMELERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİLER

Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

4.7. GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANMA İZİNLERİNE İLİSKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Taşınmaz arsa nitelikli olup üzerinde herhangi bir proje mevcut değildir.

4.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/06/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ

Değerlemeye konu gayrimenkul boş arsa durumdadır.

4.9. PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENÍN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEGERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN ACIKLAMA

Bu değerleme raporu, belirli bir proje değerleme çalışması için hazırlanmamıştır.

4.10. GAYRIMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ

Değerlemeye konu gayrimenkul arsa nitelikli olup enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

5. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

5.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERILER

Değerlemeye konu taşınmaz; İstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, Göktürk Merkez Mahallesi, Sancak Sokak üzerinde konumlu 198 ada, 6 no'lu parseldir.

Halihazırda parsel üzerinde konut amaclı kullanılan 1-2 katlı niteliksiz yapılar bulunmaktadır. Söz konusu yapılar değerlemede dikkate alınmamıştır.

Taşınmaza ulaşım; Hasdal - Kemerburgaz Yassıören Yolu üzerinden sağlanabilmektedir. Taşınmaz; Hasdal - Kemerburgaz Yassıören Yolu'nu Göktürk Merkez Mahallesi istikameti takip edilerek ulaşılan sağ tarafta konumlu Hasdal Yassıören Otoyolu'nun Göktürk girişinden sola dönülerek ulaşılan İstanbul Caddesi üzerindeki Sancak Sokak üzerinde gidiş istikametine göre sol tarafta konumludur.

Yakın çevrede; İstanbul Zen Sitesi, Doğa Country Sitesi, Zengin Bahçe Konutları Sitesi, zemin katları dükkan veya konut, normal katları konut olarak inşa edilmiş konut siteleri, boş parseller ve orman arazileri bulunmaktadır.

Merkezi konum, ulaşım rahatlığı, imar durumu, müşteri celbi ve İstanbul Caddesi'ne yakın konumda olması taşınmazın değerini olumlu yönde etkilemektedir.

Gayrettepe-Kemerburgaz-Yeni Havalimanı Metro hattı toplam 9 istasyondan oluşmakta olup hattın toplam uzunluğu 37,10 km'dir. Değerleme konusu taşınmaza en yakın istasyon Göktürk durağı olup taşınmaza olan uzaklığı yaklaşık 1,3 km'dir.

Taşınmaz, Eyüpsultan Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup, tamamlanmış altyapıya sahiptir.

5.2. GAYRIMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 5.2.1. PARSELİN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

• · Değerlemeye konu parselin yüzölçümü 6.969,41 m2'dir.
• · Düzensiz çokgen şeklinde bir geometrik yapıya sahiptir.
• · Kuzey ve doğu yönünde Sancak Sokak ve Kağıthane Deresi'ne cephelidir.
• · Eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir.
• · Parsel üzerinde konut amaçlı kullanılan 1-2 katlı niteliksiz bulunmaktadır. Eyüpsultan Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde yapılan araştırmalarda söz konusu yapılara ait herhangi bir yasal belgeye (mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, vb.) rastlanılmamıştır. Söz konusu yapılar değerlemede dikkate alınmamıştır.
• · Sınırlarını belirleyici herhangi bir unsur (çit, duvar vb.) yoktur.
• · Parsel üzeri; binalar ve sera alanları dışında doğal bitki örtüsü ile kaplıdır.
• · Bölgede altyapı tamamlanmıştır.
• 5.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTORLER

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

5.4. VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGILER

Değerlemeye konu gayrimenkul boş arsa niteliğinde olup taşınmazlar için herhangi bir ruhsata aykırı durum bulunmamaktadır.

5.5. RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21'İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Değerlemeye konu taşınmaz halihazırda boş "Arsa" niteliğindedir. Bu nedenle 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirir durum bulunmamaktadır.

5.6. GAYRIMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ

Değerlemeye konu taşınmaz halihazırda boş "Arsa" niteliğindedir.

6. BÖLÜM PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER

6.1. EKONOMİK GÖRÜNÜM

KİŞİ BAŞI GSYH 6.1.1.

Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2022 yılına göre yaklaşık 3 katına çıkarak 3.608 dolardan 10.659 dolara yükselmiştir. Satın Alma Gücü Paritesi (SGP) göre, 2022'de kişi başı GSYH, 34.945 dolar olmuştur.

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Haziran 2023 - Son Güncelleme Tarihi: 09.10.2023

6.1.2. GSYİH BÜYÜME ORANI

Türkiye ekonomisi 2023 yılının birinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,6 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Dönemler Itibarıyla GSYH Büyüme Oranları (%)

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Haziran 2023 - Son Güncelleme Tarihi: 09.10.2023

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

6.1.3. ENFLASYON

2023 yılı Eylül ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre, TÜFE'de %61,53 oranında, Yİ-ÜFE'de ise % 47,44 oranında artış gerçekleşmiştir.

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Haziran 2023 - Son Güncelleme Tarihi: 09.10.2023

6.1.4. DÖVİZ KURLARI

2022 yılının 4. çeyreğini 18,73 TL ile kapatan Amerikan doları 2023 Ekim ayını 28,28 TL seviyesinde, 2022 yılının 4. çeyreğini 19,97 TL ile kapatan Euro ise; 2023 Ekim ayını 30,10 TL seviyesinde kapatmıştır.

6.2. BOLGE ANALIZI

6.2.1. EYÜPSULTAN İLCESİ

Eyüpsultan; İstanbul Metropoliten Alanı'nın Batı Yakası'nda, Çatalca Yarımadası'nda yer almaktadır. İlçe doğuda Sarıyer, Şişli, Kağıthane, güneydoğuda Beyoğlu, güneyde Fatih ve Zeytinburnu, güneybatıda Bayrampaşa, batıda ve kuzeybatıda Gaziosmanpaşa ilçeleri ile çevrilidir. İlçe Haliç'in son bulduğu noktada başlayan, kuzeyde Karadeniz kıyılarına kadar uzanan 242 km²'lik geniş bir alana sahiptir.

Bu geniş alanda Haliç kenarındaki tarihi çekirdek çevresinde gelişen kentsel yerleşme alanları ile metropoliten alanın kuzeyindeki orman ve havza kuşağı içinde kalan kırsal yerleşmeler yer almaktadır.

Eyüpsultan Ilçesi yerleşme alanındaki mahalleler; Eyüpsultan Merkez, Nişanca, Defterdar, Düğmeciler, İslambey, Rami Cuma, Topçular, Rami Yeni, Silahtarağa, Sakarya, Alibeyköy Merkez, Esentepe, Karadolap, Yeşilpınar, Akşemseddin, Çırçır, Güzeltepe ve Emniyettepe mahalleleridir.

Eyüpsultan ilçesi kırsal alanında Kemerburgaz şube ve bağlı olarak Mimar Sinan ve Mithatpaşa mahalleleri, Göktürk Beldesi ile Akpınar, Ağaçlı, Çiftalan, Ihsaniye, İşıklar, Odayeri, Pirinççi ve Yayla köyleri yer almaktadır.

Eyüpsultan İlçesi'nin kırsal alanı kuzeybatıya, Karadeniz'e doğru uzanmaktadır. Kentsel alan engebeli bir yüzeyde yerleşmiş olmasına karşın Eyüpsultan'ın kırsal alanı fazla yüksek olmayan tepeler, sırtlar ve hafif düzlüklerden oluşmaktadır. Batı Yakası'nda su bölümü hattı, Doğu Yakası'na kıyasla, yakın olduğundan akarsular güneye, Haliç'e doğru akmaktadır. Eyüpsultan İlçesi'nin bu bölümü doğusundaki Sarıyer İlçesi ile birlikte İstanbul'un Kuzey Bandı'ndaki en önemli potansiyel dinlenme alanıdır. Güneyde yer alan yoğun yerleşim alanlarının su ve oksijen kaynakları ile gerek ormanlardaki uygun alanlarda gerekse kıyıdaki manzara setleri ve kumsallarda var olan dinlenme olanakları buradadır. Bu alan batıda Gaziosmanpaşa İlçesi üzerinden Çatalca ormanlık alanına, oradan Terkos (Durusu) Gölü'ne ve giderek İstranca'lara bağlanmaktadır. Eyüpsultan İlçesi, aynı zamanda, İstanbul Metropoliten Alanı'nın birçok hizmet alanlarını da barındırmaktadır.

Bölgenin kuzeyinde, Karadeniz sahillerinde maden çıkarımı yapılan maden ocakları ile çöp depolama işlevi yer almaktadır. Bu ocakları yaptıkları kazılarla topoğrafyanın değişmesine ve çıkarılan toprakların denize doldurulmasıyla kıyı çizgisinin değişmesine neden olmaktadır.

Eyüpsultan merkez yerleşmesinin ana ulaşım aksları vadi tabanlarına oturan yollardır. Ticaret birimleri ile yoğun konut alanları bu akslar çevresinde yer almıştır. Ancak vadiler yerleşmek için yeterli alan sunmadığından yapılaşma vadilerin her iki yakasında eğimli yamaçlarda devam etmektedir. Eğimin fazla oluşu nedeni ile çok katlı, yüksek yoğunluklu yapılaşma ana aksların çevresinde sınırlı kalmakta, eğimli yamaçlarda genelde daha az katlı yapılaşma görülmektedir.

Düğmeciler Caddesi referans noktası olarak ele alınırsa yerleşme üç bölgeye ayrılmış olur. Birinci bölge (A bölgesi), caddenin kuzeydoğusunda yer alan Silahtarağa, İslambey mahalleleriyle doğusunda bulunan Eyüpsultan merkez kesiminden oluşmaktadır. İkinci bölge (B bölgesi) söz konusu caddenin bulunduğu çevre olan Düğmeciler ile Rami Cuma, Rami Yeni ve Topçular mahalleleridir. Üçüncü bölge (C bölgesi) ise caddenin güneyinde kalan Nişanca ve Defterdar mahalleleridir.

Rami Cuma Bölgesi'nin kuzey kısımlarındaki İslambey Mahallesi genelde düz alanlar üzerinde yer almakta ve burada 5-6 katlı yapılar bulunmaktadır. Eğimli alanlarda (%20-40) ise 1-2 katlı yapıların konumlandığı görülmektedir. Alanın kuzeydoğu kıyılarında bulunan Silahtarağa Mahallesi ise %40'lara varan eğimden dolayı 1-2 katlı konutların yer aldığı bir bölgedir.

Rami-Topçular Bölgesi'nin sanayiden ticarete dönüşen bölgelerinde kat adetleri yükselmeye başlamıştır. Yerleşme dokusu ızgara sistemde olup eğim acısından en uygun yerleşilebilecek düzlük alanlardan oluşmaktadır. Düğmeciler Mahallesi 1-2 katlı konutların bulunduğu planlı alandan meydana gelmiştir. Nişanca bölgesinde genelde topoğrafya düz, yapılaşma yüksek yoğunlukludur. Tarihi dokunun bulunduğu bölgelerde, göreceli olarak, yapılaşma yoğunluğu düşüktür.

Tarihi merkezde mezarlıkların bulunduğu bölge düzlükten başlamakta, yamaçlara tırmanmakta, %40+ eğimli alanlarda devam etmektedir. Silahtarağa Bölgesi'ndeki Pierre Lotti Tepesi'nin de bulunduğu bölgeye kadar mezarlık alanları uzanmaktadır. Ayrıca yerleşmenin güneyinde de mezarlıklar bulunmaktadır.

Yerleşmede yoğunluk, eğim kriterine göre Silahtarağa'da (alanın kuzeydoğu kısımları) 1-200 kişi/hektar, 201-400 kişi/hektar yoğunluklu konut alanları, %40+ eğimli alanlarda yeşil alan, mezarlıklar ve benzeri kullanımlar, güneyde ve kıyı kesimlerinde 1-200 kişi/hektar ve 201-400 kişi/hektar yoğunluklu alanlar şeklinde dağılım göstermektedir. Düğmeciler ile İslambey Caddeleri arasında (%0-10) eğimli düzlük alanlarda izgara sistemdeki dokuda 401-600 kişi/hektar ve 601-800 kişi/hektar yoğunluktaki konut alanları yer almaktadır.

6.3. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER

Olumlu faktörler:

• Merkezi konum, .
• Ulaşım kolaylığı, .
• · Reklam kabiliyeti ve müşteri celbi,
• · Mesken olarak tercih edilen bir bölgede yer alması,
• · Bölgenin tamamlanmış altyapısı,
• · 3. Havalimanı'nın faaliyete geçmiş olması,
• · Gayrettepe-Kemerburgaz-Yeni Havalimanı Metro hattına yakın olması dolayısı ile ulaşım kolaylığı.

Olumsuz faktörler:

• · Mevcut imar durumuna göre kamuya terk edilecek alanda kalması,
• · Hisseli mülkiyetli olması,
• · Döviz kurlarındaki dalgalanma ve yüksek kredi maliyetleri nedeniyle gayrimenkule olan genel talebin azalmış olması.

6.4. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASANIN ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKUL DEGERINE ETKİLERİ

Küresel ekonomik gelişmeler göz önüne alındığında 2022 yılından süre gelen enflasyonist baskılar ve bunları önlemek için alınan önlemlerin hâkim olduğu bir dönemi 2023 yılı ilk çeyreğinde de yaşanmıştır. Küresel kaynak maliyetlerinin arttığı bu dönemde ülke büyümelerinde de yavaşlamalar görülmeye başlanmıştır. Bir yandan yüksek enflasyon diğer yandan artan parasal maliyetler ve azalması beklenen talep düşünüldüğünde batı ekonomilerinde resesyon veya stagflasyon yaşanma olasılığını da gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için tehdit oluşturmaya devam etmektedir. Yılın ilk çeyreğinde Fed'in aldığı önlemler ABD enflasyonunu geri çekmeye başlamış, istihdam ve büyüme kaybı ise beklenin altında gerçekleşmiştir. Buna rağmen başta Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez bankaları para politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine dair mesajları piyasa ile paylaşmışlardır.

Ülkemizde 2022 yılı boyunca fiyatlar genel seviyesindeki artış devam etmiş olup yıllık baz etkisi ve alınan makro ihtiyati tedbirler ile %64,2 düzeyinde tamamlamıştır. 2023 yılı ilk üç aylık enflasyon %12,5 olurken bir önceki yılın aynı dönemine göre (Mart) yıllık, %50,5 düzeyinde gerçekleşmiştir.

Enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yarattıysa da bu talebin sürdürülebilir olması fiyatlar genel seviyesindeki istikrara bağlı görünmektedir.

Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı ilk çeyrek döneminde toplam 283 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 320 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda %11,5'lik bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılının ilk üç aylık döneminde 68 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken bu yılın aynı döneminde ise %13.91uk bir düşüş ile 58 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. Yabancılara yapılan konut satışları 2023 yılının ilk çeyreğinde gerilemiştir. Ocak-Mart döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,8 azalarak 10 bin 926 olarak gerçekleşmiştir.

Talebin güçlü olması ve enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarında kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Şubat ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %141,5, reel olarak ise %56,3 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 20,493 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 31,802 TL olmuştur.

İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak olumlu olabilecek durumları ise sürdürülebilir bir hale dönüştürebilmek için hukuki düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı düzenlemelerin yapılması yerin de olabilecektir. İnşaat ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da göstermektedir.

Bu bilgiler doğrultusunda taşınmazın konumlu olduğu bölgenin yakın analizi de yapılmış ve piyasa araştırmalarında da görüleceği üzere istenen ve gerçekleşen satış bedellerinin kendi içerisinde tutarlı oldukları gözlenmiştir. Bölgede yer alan taşınmazlar konumları vb özellikleri ile sahip oldukları manzara ve raporda "6.3. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Ozet Faktörler" bölümünde belirtilen özellikler dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.

7. BÖLÜM KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

7.1. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları aşağıdaki gibidir.

• Pazar Yaklaşımı .
• Gelir Yaklaşımı
• Maliyet Yaklaşımı

7.1.1. PAZAR YAKLAŞIMI

Pazar yaklaşımı; varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• · Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
• · Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi,
• · Onemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• · Değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
• · Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
• · Pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
• · Güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
• · Varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

7.1.2. GELİR YAKLAŞIMI

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• · Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
• · Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağrılık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• · Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
• · Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• · Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz),
• · Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

7.1.3. MALİYET YAKLAŞIMI

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• · Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
• · Varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması,
• · Kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanın uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• · Katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
• · Maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması),
• · Varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik Imza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

7.2. DEĞERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Orqanı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." ifadesi bulunmaktadır.

Gelir indirgeme yöntemi gelir kahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Bu nedenle değerlemede gelir yaklaşımı yöntemi kullanılmayacaktır.

Parsel üzerinde; değerlemeye konu olabilecek herhangi bir yapı bulunmadığından pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan bu çalışmamızda taşınmazın pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

7.3. PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇLAR

7.3.1. PAZAR YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir.

Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmaz için m2 birim değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller; konum, imar durumu, fiziksel özellikler ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu tasınmaza emsal olabilecek satılık parsel emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

Bu belge 5070 sayılı Elektronik Imza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

7.3.2. FİYAT BİLGİSİ TESPİT EDİLEN EMSAL BİLGİLERİ VE BU BİLGİLERİN KAYNAĞI

Taşınmazın konumlandığı bölgede bulunan satılık parsellere ait bilgiler aşağıdaki gibidir.

• 1) Taşınmaza yakın mesafede konumlu, imar çalışmalarının devam ettiği alanda kalan 5.850 m2 yüzölçümüne sahip parsel 175.000.000,-TL bedelle satılıktır. (m2 birim satış bedeli ~ 29.915,-TL)
  • İlgili tel .: 0532 448 12 21
• 2) Taşınmaza yakın mesafede konumlu, "Konut Alanı" lejantına ve "Emsal (E):0,30" yapılaşma hakkına sahip, 5.000 m2 yüzölçümüne sahip parsel 275.000.000,-TL bedelle satılıktır. (m2 birim satış bedeli ~ 55.000,-TL) İlgili tel .: 0532 253 19 78
• 3) Taşınmaza yakın mesafede konumlu, "Konut Alanı" lejantına ve "Emsal (E): 0,25" yapılaşma hakkına sahip, 6.700 m2 yüzölçümüne sahip parsel 382.000.000,-TL bedelle satılıktır. (m2 birim satış bedeli ~ 57.015,-TL) İlgili tel .: 0532 712 49 68
• 4) Taşınmaza yakın mesafede konumlu, imar çalışmalarının devam ettiği alanda kalan 2.000 m2 yüzölçümüne sahip parsel 40.000.000,-TL bedelle satılıktır. (m2 birim satış bedeli ~ 20.000,-TL) İlgili tel .: 0532 285 64 76
• Not: Piyasa bilgilerinde sunulan emsaller rapor konusu taşınmazın mevcut imar durumu sebebiyle emsal olmamakla birlikte sadece bilgi amaçlı olarak sunulmuştur. Bölge yapılaşma devam etmekte olup bölgede benzer özelliklerde ve imar durumunda satılık arsa bulunamamıştır.

7.3.3. KULLANILAN EMSALLERİN SANAL ORTAMDAKİ HARİTALARINDAN ÇIKARTILMIŞ, DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE YAKINLIĞINI GÖSTEREN KROKILER

Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.

7.3.4. EMSALLERİN NASIL DİKKATE ALINDIĞINA İLİŞKİN AYRINTILI AÇIKLAMA, EMSAL BİLGİLERİNDE YAPILAN DÜZELTMELER, DÜZELTMELERİN YAPILMA NEDENİNE İLİŞKİN DETAYLI AÇIKLAMALAR VE DİĞER VARSAYIMLAR

7.3.4.1. EMSALLERİN SEÇIMİ

Rapor konusu taşınmazın pazar değerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan arsalar araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazın bilgiler alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.

• Bu raporda taşınmazla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.
• Bu raporda taşınmazla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.
• Bu raporda emsal taşınmazın fiziksel özellikleri (arsalar için; büyüklük, topografik, imar hakları ve geometrik özellikleri vb., bağımsız bölümler için; ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karşılaştırmaları yapılmıştır.
• Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.
• Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel satış koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa araştırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmiştir.

7.3.4.2. SATILIK EMSALLERİN ANALİZİ

Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.3.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin imar durumu kriterinde; lejand ve yapılaşma kriterleri ile ayrıca emsallerin terklerinin olup olmadığı kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin fiziksel özellikleri kriterinde; emsallerin fiziki şekilleri, eğimleri, yola cephe uzunlukları vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

22

Bu belge 5070 sayılı Elektronik Imza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

Emsaller; değerlemeye konu taşınmaz için konum, imar durumu, fiziksel özellikler, hisseli mülkiyet, büyüklük ve pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, m2 birim pazar değeri hesaplanmıştır.

ARSA DEGERI SEREFIYE KRITERLERI (%)
Emsaller	M² Fiyatı (TL)	Konum	Imar	Fiziksel Durumu Ozellikler	Büyüklük	Pazarlık Payı	Emsal Değer (TL)
Emsal 1	29.915	5%	30%	-10%	0%	-15%	32.905
Emsal 2	55.000	-10%	-10%	-10%	0%	-15%	30.250
Emsal 3	57.015	-10%	=10%	=10%	0%	=15%	31.360
Emsal 4	20.000	25%	30%	0%	-5%	-5%	29.000
						Ortalama	30.880

7.3.5. PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ

Değerleme süreci, piyasa bilgileri ve emsal analizinden hareketle rapor konusu taşınmazın konumu, mevcut imar durumu, fiziksel özellikleri ve büyüklüğü dikkate alınarak takdir olunan m2 birim pazar değeri ile pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

PAZAR DEGERI
	NO NO	ADA PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ (m4)	OZAK GYO A.Ş.'NIN 270055/696941 HISSESINE DUSEN YUZOLCUMU (m<)		M² BIRIM PAZAR YUVARLATILMIŞ DEGERI (TL) PAZAR DEGERI (TL)
198	6	6.969,41	2.700,55	30.880	83.395.000

7.4. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ

En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır. En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.

Yukarıdaki tanımdan hareketle değerleme konusu taşınmazın konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve mevcut imar durumu dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım şeklinin üzerinde sağlık tesisi projesi inşa edilmesi olacağı görüş ve kanaatine varılmıştır.

8. BÖLÜM ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

8.1. FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan pazar değerinin tespitinde; pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

Buna göre taşınmazın Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen 270055/696941 bölümünün bugünkü pazar değeri için; 83.395.000,-TL (Seksenüçmilyonüçyüzdoksanbeşbin Türk Lirası) kıymet takdir olunmuştur.

8.2. ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ

Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.

8.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

Değerleme tarihi itibariyle taşınmaz "Arsa" niteliğinde olup boş durumdadır.

8.4. VARSA, GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GORUS

Taşınmaz üzerinde bulunan işgal şerhleri; değerlemeye konu taşınmazın 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun'unun 2. maddesinin B bendine göre (2B hakkı) konulmuştur. 2B hak sahibi; 04.07.2012 tarih ve 28343 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren Milli Emlak Genel Tebliği'ne göre belirlenecek bedeli Maliye Hazinesi'ne ödeyerek tapuyu devir alacaktır. Tapu kayıtlarına göre değerlemeye konu Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen 270055/696941 bölümü üzerinde Maliye Hazinesi'ne bir borç gözükmemektedir. Diğer tüm işgal şerhleri parselde hissesi bulunan diğer maliklere aittir.

Beyanlar bölümünde bulunan "Defterdarlık Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığı lehine; üçüncü kişilere satılması halinde borcun kalan tutarından alıcılar sorumludur." şerhi; parselin 3. kişilere satılması ile ilgilidir. Tapu kayıtlarına göre değerlemeye konu Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen 270055/696941 bölümü üzerinde Maliye Hazinesi'ne bir borç gözükmemektedir. Bu nedenle şerhin kısıtlayıcı özelliği olmayıp, değerlemesi takdir edilen taşınmazın Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen 270055/696941 bölümünün devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Beyanlar bölümünde bulunan "İstanbul 15. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2013/397 esas 2014/204 karar sayılı dosyasından yönünden kesinleşmiş mahkeme kararı vardır." şerhi; Göktürk 920 parsel ve 940 parselin hak sahipliğinin davacı adına tescili ve tapu kaydının düzeltimi talebi ile açılmış olup, İstanbul 15. Asliye Hukuk Mahkemesi 2014/431 esas sayılı kararı ile; "Evüp Kadastro Müdürlüğü yönünden pasif sıfat yokluğundan reddine, Göktürk 940 parsel ve 920 parselin hak sahibi olarak görünen Göksal Sancak, Hasan Sancak, Mahmut Sancak ibarelerinin kaldırılarak 940 numaralı parselin hak sahipliğinin Ali Sancak olarak düzeltilmesi ve ayrıca parsel üzerindeki taşınmazların Ali Sancak'a ait olduğu şeklinde düzeltilmesi." kararı verilmiştir. Karar tarihi 10.07.2014 olup karar kesinleşmiştir ve mal sahibinin resmi başvurusu ile terkin edilmesi gerekmektedir. Söz konusu şerh eski 920 ve 940 no'lu parsellerden gelmiş olup söz konusu şerhlerin değerlemeye konu Ozak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen 270055/696941 bölümü üzerinde kısıtlayıcı bir etkisi bulunmamaktadır.

Şerhler bölümünde bulunan ihtiyati tedbir; Neo Yapı Arazi Geliştirme İnşaat Sanayi Tic. A.Ş. hissesi üzerinde bulunmakta olup, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen 270055/696941 bölümü üzerinde kısıtlayıcı bir etkisi bulunmamaktadır.

Beyanlar bölümünde bulunan "Tamamen ve münhasıran bilfill tarımsal amaçlı kullanılması ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar ile sürekli ikamet edilen konut bulunması nedeniyle rayiç bedelin %50'si üzerinden satılan iş bu taşınmazın sonradan farklı bir amaçla kullanılması halinde, taşınmazın satış tarihi itibariyle rayiç bedelinin %70'i üzerinden hesaplanacak bedel esas alınarak aradaki fark kanuni faizi ile birlikte, 2886 sayılı devlet ihale kanununun 75. Maddesi uyarınca ve 21.07.1953 tarihli ve 6183 sayılı amme alacaklarının tahsil usulü hakkında kanun hükümleri gereğince ecrimisil tarh, tahakkuk ve tahsiline ilişkin usullere göre son kayıt malikinden tahsil edilir." şeklinde belirtme konulacaktır. Ancak taşınmazın sonradan farklı amaçla kullanılması ve belirtilen mali yükümlülüklerin de tasınmazın son maliki tarafından yerine getirilmesi halinde, belirtme idarece kaldırılacaktır." şerhi; taşınmazın mevcut durumunu kısıtlayıcı özelliği olmayıp, taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Beyanlar bölümünde bulunan "6831 Sayılı Kanunun 2/B Maddesi uyarınca hazine adına orman sınırları dışına çıkarılmıştır." şerhinin; kısıtlayıcı özelliği olmayıp, taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Söz konusu takyidatların; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özelliği olmayıp, taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

8.5. DEGERLEME KONUSU GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEBİLECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Rapor konusu taşınmazın tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde; devredilmesinde (satışına) herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

8.6. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİSTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİRE BİLGİ

Değerleme tarihi itibariyle parsel üzerinde bir proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarruf (hafriyat çalışmaları vb.) bulunmamaktadır.

8.7. DEGERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLESMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİC HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Rapor konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.

8.8. GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜS

Taşınmazın tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli uyumludur. Rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Arsalar" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

9. BÖLÜM SONUC

9.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANI SONUÇ CÜMLESİ

Rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Arsalar" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

9.2. NİHAİ DEGER TAKDİRİ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde, konumlarına, büyüklüklerine, fiziksel özelliklerine, mevcut imar durumlarına ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle parsel için takdir olunan toplam pazar değeri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

	KDV HARIC	KDV DAHIL
Ozak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin 270055/696941 Hissesine Düşen Pazar Değeri	83.395.000,-TL	91.734.500,-TL

• · KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
• · Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz ve hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3. şahıslara verilemez. Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 29.12.2023

(Değerleme çalışmalarının bitiş tarihi: 22.12.2023)

Saygılarımızla,

Kadriye KILINC SPK Lisans Belge No: 406170 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

Nurettin KULAK SPK Lisans Belge No: 401814 Sorumlu Değerleme Uzmanı

Ekler:

• Uydu Görünüşleri .
• . Fotograflar
• Tapu Sureti .
• · Imar Durumu Yazısı ve Plan Notları
• · Şirketimiz Tarafından Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Daha Önce Hazırlanan Rapor Bilgileri
• · Raporu Hazırlayanları Tanıtıcı Bilgiler
• · SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri
• · Tapu Kayıt Orneği