AI Terminal
ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jan 4, 2024
9165_rns_2024-01-04_705f03b6-223b-4ba0-ae84-cff763b16149.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
ÖZAK GYO A.Ş.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Özak Doa Göktürk Projesi (197 Ada 1 No'lu Parsel), Eyüpsultan/İSTANBUL 2023/ÖZAKGYO/020 Bu belge ***********
kimlik numarali KADRIYE KILINC tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
KADRIYE KILINC
Tarih: 29/12/2023 16:07
Bu belge *********** kimlik numarali NURETTIN KULAK tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 29/12/2023 15:24
YÖNETİCİ ÖZETİ
RAPOR BİLGİLERİ
| Değerlemeyi Talep Eden | : Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Dayanak Sözleşmesi | : 01.11.2023 tarih ve 006 kayıt no'lu |
| Değerleme Çalışmalarının Bitiş Tarihi |
: 22.12.2023 |
| Rapor Tarihi | : 29.12.2023 |
| Raporlama Süresi | : 5 iş günü |
| Rapor No | : 2023/ÖZAKGYO/020 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : Tam mülkiyet |
| Raporun Konusu | : Bu rapor; Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden aşağıda adresi belirtilen projenin Türk lirası cinsinden mevcut durumuna göre pazar değeri ile tamamlanması durumundaki bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULE AİT BİLGİLER | |
| Gayrimenkulün Adresi | : Özak Doa Göktürk Projesi, Göktürk Merkez Mahallesi, İstanbul Caddesi, 197 Ada, 1 No'lu Parsel, Eyüpsultan / İSTANBUL |
| Tapu Bilgileri Özeti | : İstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, Göktürk Mahallesi, 197 ada, 10.673,60 m² yüzölçümlü 1 no'lu parsel üzerinde yer alan Özak Doa Göktürk Projesi bünyesindeki toplam 67 adet bağımsız bölüm |
| Sahibi | : Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Mevcut Kullanım | : Taşınmazlar halihazırda inşaat halindedirler. |
| Tapu İncelemesi | : Taşınmazlar üzerinde takyidat bulunmaktadır. (Bkz. Rapor / 4.2. Tapu Kayıtları İncelemesi) |
GAYRİMENKUL İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER
| KDV Hariç | KDV Dahil | |
|---|---|---|
| Projenin Mevcut Durumuna Göre Toplam Pazar Değeri |
1.149.225.000,-TL | 1.379.070.000,-TL |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Toplam Pazar Değeri |
1.610.772.000,-TL | 1.799.731.270,-TL |
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Kadriye KILINÇ (SPK Lisans Belge No: 406170)
Sorumlu Değerleme Uzmanı Nurettin KULAK (SPK Lisans Belge No: 401814)
İÇİNDEKİLER SAYFA NO
| 1. BÖLÜM 2. BÖLÜM 2.1. 2.2. |
RAPOR BİLGİLERİ 4 ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 5 ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 5 MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 5 |
|---|---|
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR VE İŞİN KAPSAMI 5 |
| 3. BÖLÜM 3.1. |
DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 6 DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 6 |
| 3.2. | UYGUNLUK BEYANI 6 |
| 4. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 7 |
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLERİ 7 |
| 4.1.1. | MÜLKİYET DURUMU 7 |
| 4.1.2. | TAPU KAYITLARI İNCELEMESİ 9 |
| 4.1.3. | KADASTRO İNCELEMESİ 9 |
| 4.1.4. | GAYRİMENKULÜN İMAR PLANI BİLGİLERİ 9 |
| 4.1.5. | GAYRİMENKULÜN PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER10 |
| 4.2. | GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 11 |
| 4.3. | GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM-SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN |
| DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ 11 | |
| 4.3.1. | KADASTRAL DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 11 |
| 4.3.2. | MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 11 |
| 4.3.3. | İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 11 |
| 4.3.4. | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİ 11 |
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER.11 |
| 4.5. | GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI |
| TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 12 | |
| 4.6. | GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL |
| SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE | |
| HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİLER12 | |
| 4.7. | GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI |
| RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANMA İZİNLERİNE İLİŞKİN | |
| BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN | |
| ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE | |
| DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ12 | |
| 4.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/06/2001 TARİH VE |
| 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI | |
| DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ | |
| YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ |
|
| DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ 12 | |
| 4.9. | PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN |
| TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN | |
| UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE | |
| İLİŞKİN AÇIKLAMA 12 | |
| 4.10. | GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 12 |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13 |
| 5.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER13 |
| 5.2. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 13 |
| 5.2.1. | PARSELİN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13 |
| 5.2.2. | PROJENİN VE BLOKLARIN GENEL ÖZELLİKLERİ 14 |
İÇİNDEKİLER SAYFA NO
| 5.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER14 |
|---|---|
| 5.4. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGILER14 |
| 5.5. | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21'İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ14 |
| 5.6. | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA |
| KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ14 | |
| 6. BÖLÜM | PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 15 |
| 6.1. | EKONOMİK GÖRÜNÜM15 |
| 6.2. 6.3. |
BÖLGE ANALİZİ 17 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER 18 |
| 6.4. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASANIN ANALİZİ, MEVCUT |
| TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKUL DEĞERİNE ETKİLERİ 19 |
|
| 7. BÖLÜM | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 20 |
| 7.1. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 20 |
| 7.2. | DEĞERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ22 |
| 7.3. | MALİYET YAKLAŞIMI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 22 |
| 7.4. | GELİR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 26 |
| 7.5. | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 29 |
| 8. BÖLÜM | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ29 |
| 8.1. | FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI 29 |
| 8.2. | ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ29 |
| 8.3. | YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT |
| 8.4. | OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ29 VARSA, GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ |
| 8.5. | 30 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEBİLECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI |
| 8.6. | HAKKINDA BİLGİ 30 DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ |
| BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİRE BİLGİ 30 | |
| 8.7. | DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI |
| 8.8. | DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 30 GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 30 |
| 9. BÖLÜM 9.1. 9.2. |
SONUÇ31 SORUMLU DEĞERLEME UZMANI SONUÇ CÜMLESİ 31 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 31 |
1. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ
Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları, Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı
Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
Raporun, Tebliğin 1. Maddesi Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde de Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
- Raporun Tarihi ve Numarası : Bu değerleme raporu, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 29.12.2023 tarihinde, 2023/ÖZAKGYO/020 rapor numarası ile hazırlanmıştır.
- : Kadriye KILINÇ SPK Lisans No: 406170 (Gayrimenkul Değerleme Uzmanı) Nurettin KULAK – SPK Lisans No: 401814 (Sorumlu Değerleme Uzmanı)
- Değerleme Tarihi : Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 22.12.2023 tarihinde değerleme çalışmalarını bitirmiş ve 29.12.2023 tarihi itibari ile raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
- : Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 006 no'lu ve 01.11.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
- : Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
- : Taşınmazlar için daha önce şirketimiz tarafından hazırlanmış bir adet değerleme raporu bulunmakta olup rapora ait bilgiler rapor ekinde sunulmuştur.
2. BÖLÜM ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
| 2.1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Terra Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Küçükbakkalköy Mahallesi, Sevda Sokak, No: 1, Seven Tower, | ||||
| Kat: 5, Ofis: 4, Ataşehir / İSTANBUL | |||||
| TELEFON NO | : +90 (216) 784 41 10 | ||||
| KURULUŞ TARİHİ | : 13 Ağustos 2014 | ||||
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL | ||||
| TİCARET SİCİL NO | : 934372 | ||||
| SPK LİSANS TARİHİ | : Şirket, 03.12.2014 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye |
||||
| Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri | |||||
| Listesi"ne alınmıştır. | |||||
| BDDK LİSANS TARİHİ | : Şirket, 02.04.2015 tarihi itibariyle Bankacılık Düzenleme ve | ||||
| Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul, |
|||||
| gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve | |||||
| faydaların değerlemesi" hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir. | |||||
| FAALİYET KONUSU | : Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, | ||||
| gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, |
|||||
| gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile | |||||
| menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, |
|||||
| değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, | |||||
| analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda | |||||
| görüş raporu vermektir. | |||||
| 2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
|||||
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Kazlıçeşme Mahallesi, Kennedy Caddesi, No: 52C, 34020, | ||||
| Zeytinburnu / İSTANBUL | |||||
| TELEFON NO | : +90 (212) 486 36 50 | ||||
| TESCİL TARİHİ | : 01 Şubat 2008 | ||||
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | : 1.456.000.000,-TL | ||||
| KAYITLI SERMAYE TAVANI : 2.000.000.000,-TL | |||||
| TİCARET SİCİL NO | : 654110 | ||||
| FAALİYET KONUSU | : Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım |
||||
| Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve |
|||||
| esaslar çerçevesinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı |
|||||
| sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule | |||||
| dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek | |||||
| diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla | |||||
| paylarını ihraç etmek üzere kurulan, belirli projeleri |
|||||
| gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye | |||||
| Piyasası Kanunu'nun 48. maddesinde sınırı çizilen faaliyetler | |||||
| çerçevesinde olmak kaydı ile Kurulun Gayrimenkul Yatırım |
|||||
| Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde izin verilen diğer | |||||
| faaliyetler |
2.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR VE İŞİN KAPSAMI
Bu rapor, Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden projenin Türk lirası cinsinden mevcut durumuna göre pazar değeri ile tamamlanması durumundaki bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
İşbu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
3. BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI
3.1. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI
Pazar Değeri: Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
- Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
- Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkulün alım-satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
- Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
- Takdir edilen değer; değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.
3.2. UYGUNLUK BEYANI
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
- Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
- Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
- Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
- Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
- Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
- Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
- Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
- Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
- Raporumuz Sermaye Piyasası Kurulu'nun ilgili tebliğinin sorumluluk, bağımsızlık, işin kabulü ve devri, mesleki özen ve titizlik, sır saklama yükümlülüğü ilke ve kurallarına uygun şekilde hazırlanmaktadır. Şirketimizde "Kalite Güvence Sistemi" uyarınca bu ilke ve kuralların denetimi yapılmaktadır.
4. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
4.1. GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLERİ
4.1.1. MÜLKİYET DURUMU
SAHİBİ : Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İLİ : İstanbul İLÇESİ : Eyüpsultan MAHALLESİ/KÖYÜ : Göktürk ADA NO : 197 PARSEL NO : 1 ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ : Arsa (*) ARSA ALANI : 10.673,60 m² CİLT NO : 199 TAPU TARİHİ : 27.12.2022 YEVMİYE NO : 42553
(*) Kat irtifakı kurulmuş olup henüz kat mülkiyetine geçilmemiştir.
| DEĞERLEMEYE KONU BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN TAPU KAYITLARI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA NO |
BLOK ADI |
KAT NO | BAĞ. BÖL. NO. |
NİTELİĞİ | ARSA PAYI |
SAYFA NO |
| 1 | A | Zemin kat | 1 | 1. bodrum ile bağlantılı dubleks daire 146/10000 19602 | ||
| 2 | A | Zemin kat | 2 | Daire | 162/10000 19603 | |
| 3 | A | Zemin kat | 3 | Daire | 91/10000 | 19604 |
| 4 | A | Zemin kat | 4 | 1. bodrum ile bağlantılı dubleks daire 195/10000 19605 | ||
| 5 | A | 1. kat | 5 | Daire | 115/10000 19606 | |
| 6 | A | 1. kat | 6 | Daire | 148/10000 19607 | |
| 7 | A | 1. kat | 7 | Daire | 78/10000 | 19608 |
| 8 | A | 1. kat | 8 | Daire | 140/10000 19609 | |
| 9 | A | 2. kat | 9 | Daire | 116/10000 19610 | |
| 10 | A | 2. kat | 10 | Daire | 149/10000 19611 | |
| 11 | A | 2. kat | 11 | Daire | 78/10000 | 19612 |
| 12 | A | 2. kat | 12 | Daire | 141/10000 19613 | |
| 13 | A | 3. kat | 13 | Daire | 116/10000 19614 | |
| 14 | A | 3. kat | 14 | Daire | 149/10000 19615 | |
| 15 | A | 3. kat | 15 | Daire | 79/10000 | 19616 |
| 16 | A | 3. kat | 16 | Daire | 141/10000 19617 | |
| 17 | A | 4. kat | 17 | Çatı katı ile bağlantılı dubleks daire | 258/10000 19618 | |
| 18 | A | 4. kat | 18 | Çatı katı ile bağlantılı dubleks daire | 265/10000 19619 | |
| 19 | A | 4. kat | 19 | Daire | 79/10000 | 19620 |
| 20 | A | 4. kat | 20 | Daire | 142/10000 19621 | |
| 21 | B | 1. bodrum kat | 1 | Zemin kat ile bağlantılı dubleks daire 160/10000 19622 | ||
| 22 | B | 1. bodrum kat | 2 | Daire | 160/10000 19623 | |
| 23 | B | 1. bodrum kat | 3 | Zemin kat ile bağlantılı dubleks daire 152/10000 19624 | ||
| 24 | B | Zemin kat | 4 | 1. bodrum ile bağlantılı dubleks daire 146/10000 19625 | ||
| 25 | B | Zemin kat | 5 | 1. bodrum ile bağlantılı dubleks daire 166/10000 19626 |
| SIRA | BLOK | KAT NO | BAĞ. | NİTELİĞİ | ARSA | SAYFA |
|---|---|---|---|---|---|---|
| NO | ADI | BÖL. NO. | PAYI | NO | ||
| 26 27 |
B B |
Zemin kat Zemin kat |
6 7 |
Daire 1. bodrum ile bağlantılı dubleks daire 214/10000 19628 |
127/10000 19627 | |
| 28 | B | 1. kat | 8 | Daire | 125/10000 19629 | |
| 29 | B | 1. kat | 9 | Daire | 151/10000 19630 | |
| 30 | B | 1. kat | 10 | Daire | 112/10000 19631 | |
| 31 | B | 1. kat | 11 | Daire | 179/10000 19632 | |
| 32 | B | 2. kat | 12 | Daire | 126/10000 19633 | |
| 33 | B | 2. kat | 13 | Daire | 137/10000 19634 | |
| 34 | B | 2. kat | 14 | Daire | 112/10000 19635 | |
| 35 | B | 2. kat | 15 | Daire | 167/10000 19636 | |
| 36 | B | 3. kat | 16 | Daire | 127/10000 19637 | |
| 37 | B | 3. kat | 17 | Daire | 138/10000 19638 | |
| 38 | B | 3. kat | 18 | Daire | 113/10000 19639 | |
| 39 | B | 3. kat | 19 | Daire | 168/10000 19640 | |
| 40 | B | 4. kat | 20 | Çatı katı ile bağlantılı dubleks daire | 238/10000 19641 | |
| 41 | B | 4. kat | 21 | Çatı katı ile bağlantılı dubleks daire | 255/10000 19642 | |
| 42 | B | 4. kat | 22 | Çatı katı ile bağlantılı dubleks daire | 228/10000 19643 | |
| 43 | B | 4. kat | 23 | Daire | 169/10000 19644 | |
| 44 | C | 2. bodrum kat | 1 | Daire | 83/10000 | 19645 |
| 45 | C | 2. bodrum kat | 2 | Daire | 81/10000 | 19646 |
| 46 | C | 1. bodrum kat | 3 | Daire | 146/10000 19647 | |
| 47 | C | 1. bodrum kat | 4 | Daire | 148/10000 19648 | |
| 48 | C | Zemin kat | 5 | 1. bodrum ile bağlantılı dubleks daire 149/10000 19649 | ||
| 49 | C | Zemin kat | 6 | 1. bodrum ile bağlantılı dubleks daire 208/10000 19650 | ||
| 50 | C | Zemin kat | 7 | Daire | 115/10000 19651 | |
| 51 | C | Zemin kat | 8 | 1. bodrum ile bağlantılı dubleks daire 221/10000 19652 | ||
| 52 | C | 1. kat | 9 | Daire | 116/10000 19653 | |
| 53 | C | 1. kat | 10 | Daire | 115/10000 19654 | |
| 54 | C | 1. kat | 11 | Daire | 107/10000 19655 | |
| 55 | C | 1. kat | 12 | Daire | 168/10000 19656 | |
| 56 | C | 2. kat | 13 | Daire | 116/10000 19657 | |
| 57 | C | 2. kat | 14 | Daire | 115/10000 19658 | |
| 58 | C | 2. kat | 15 | Daire | 107/10000 19659 | |
| 59 | C | 2. kat | 16 | Daire | 169/10000 19660 | |
| 60 | C | 3. kat | 17 | Daire | 117/10000 19661 | |
| 61 | C | 3. kat | 18 | Daire | 116/10000 19662 | |
| 62 | C | 3. kat | 19 | Daire | 108/10000 19663 | |
| 63 | C | 3. kat | 20 | Daire | 169/10000 19664 | |
| 64 | C | 4. kat | 21 | Çatı katı ile bağlantılı dubleks daire | 229/10000 19665 | |
| 65 | C | 4. kat | 22 | Çatı katı ile bağlantılı dubleks daire | 244/10000 19666 | |
| 66 | C | 4. kat | 23 | Çatı katı ile bağlantılı dubleks daire | 225/10000 19667 | |
| 67 | C | 4. kat | 24 | Daire | 170/10000 19668 |
4.1.2. TAPU KAYITLARI İNCELEMESİ
20.11.2023 tarihi itibariyle WEB Tapu Portal Sistemi'nden temin edilen "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı" belgelerine göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Tüm Bağımsız Bölümler Üzerinde Müştereken:
Beyanlar Bölümü:
- 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (15.04.2021 tarih ve 11451 yevmiye no ile)
- Yönetim Planı: 22.12.2022 (27.12.2022 tarih ve 42553 yevmiye no ile)
Şerhler Bölümü:
• 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (9406 nolu Trafo merkezi yeri için TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine 99 yılı 1,-TL'den 99 yıl müddetle kira sözleşmesi vardır. (16.02.2023 tarih ve 5136 yevmiye no ile)
C Blok 18 No'lu Bağımsız Bölüm Üzerinde:
Beyanlar Bölümü:
• Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin yönetmeliğin 20. Maddesi kapsamında şerh tarihinden itibaren 3 yıl süre ile satış vaadi sözleşmesinin devri ve terkinin yapılmayacağı yönünde taahhüdü vardır. (08.05.2023 tarih ve 14208 yevmiye no ile)
Şerhler Bölümü:
• Satış vaadi vardır. Vaad Bedeli:15.244.235,8 (08.05.2023 tarih ve 14208 yevmiye no ile)
4.1.3. KADASTRO İNCELEMESİ
Değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı parselin kadastral sınırı, alan ve konum tespiti Eyüpsultan Kadastro Müdürlüğü'nde bulunan paftalar üzerinden ve https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
4.1.4. GAYRİMENKULÜN İMAR PLANI BİLGİLERİ
Eyüpsultan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden temin edilen 14.06.2023 kayıt tarihli E-30804787-622.01-132531 sayılı İmar Durumu yazısına göre; rapora konu 197 ada, 1 no'lu parselin 23.11.2016 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Göktürk Yerleşiminin Bir Kısmına Ait Uygulama İmar Planı Tadilatı'nda "Konut Alanı" içerisinde kaldığı ve yerinin doğru olduğu tespit edilmiştir.
Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir:
- İnşaat nizamı: Ayrık nizam
- Emsal (E): 1,10
- Bina yüksekliği (Hmax): 5 kat
Not: Emsal (E): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır.
4.1.5. GAYRİMENKULÜN PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER
Eyüpsultan Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Sistemi'nden temin edilen kat irtifakına esas mimari projeler üzerinde yapılan incelemeler ile mal sahibinden temin edilen icmal tablolarında bulunan değerlemeye konu 67 adet bağımsız bölümün konumladıkları kat ve satışa esas brüt alanları rapor ekinde sunulan "Bağımsız Bölüm Bazında Değer Tablosu"'nda ayrıntıları ile belirtilmiştir.
Eyüpsultan Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden değerleme tarihi itibari ile temin edilen değerleme konusu taşınmazların konumlandığı parsele ait dijital arşiv dosyası içerisinde yapılan incelemelerde; parsel bünyesinde yer alan bloklara ait yapı ruhsatları aşağıdaki tabloda listelenmiştir.
| YENİ YAPI RUHSATLARI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK NO |
TARİHİ | NO'SU | VERİLİŞ NEDENİ |
BAĞ. BÖL. ADEDİ |
İNŞAAT ALANI (M2) |
YAPI SINIFI |
||
| A | 30.12.2021 | 143102135 | Yeni yapı | 20 | 8.263,06 | 4-B | ||
| B | 31.12.2021 | 141996843 | Yeni yapı | 23 | 10.427,08 | 4-B | ||
| C | 31.12.2021 | 114434756 | Yeni yapı | 24 | 10.409,30 | 4-B | ||
| TOPLAM | 67 | 29.099,44 |
| TADİLAT YAPI RUHSATLARI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK NO |
TARİHİ | NO'SU | VERİLİŞ NEDENİ |
BAĞ. BÖL. ADEDİ |
İNŞAAT ALANI (M2) |
YAPI SINIFI |
||
| A | 01.12.2022 | 130730427 | Tadilat ruhsatı | 20 | 8.258,58 | 4-B | ||
| B | 01.12.2022 | 114391782 | Tadilat ruhsatı | 23 | 10.439,00 | 4-B | ||
| C | 01.12.2022 | 143674414 | Tadilat ruhsatı | 24 | 10.401,86 | 4-B | ||
| TOPLAM | 67 | 29.099,44 |
Taşınmazların dijital arşiv dosyası içerisinde en son alınan yapı ruhsatından sonra düzenlenmiş cezai içerikli herhangi belgeye rastlanılmamıştır.
4.2. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazlar üzerinde yer alan yönetim planı beyanının ve kira şerhinin kısıtlayıcı özelliği bulunmamakta olup, taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Taşınmazların beyanlar bölümünde yer alan; 15.04.2021 tarih ve 11451 yevmiye no ile "6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır." beyanı parsel üzerinde daha önceden bulunan yapılar için düzenlenmiştir.
C Blok 18 no'lu bağımsız bölüm üzerinde yer alan beyan ve şerh; yabancıya satış işlemlerinde yapılan rutin bir uygulama olup, satış vaadi sözleşmesi haricinde bir kişiye satılması konusunda kısıtlayıcı özelliği bulunmaktadır. Ancak taşınmazın satış vaadi sahibine devrine ve gayrimenkulün değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Tapu kayıtları incelemesi itibariyle rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
4.3. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM-SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİ
4.3.1. KADASTRAL DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün kadastral durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
4.3.2. MÜLKİYET DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün mülkiyetinde aşağıdaki değişikliklerin olduğu tespit edilmiştir.
- Selahattin Burhan Yorgancı adına kayıtlı iken 19.04.2021 tarih ve 7825 yevmiye no'lu satış işlemi ile Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetine geçmiştir.
- Daha sonra 27.12.2022 tarih ve 42553 yevmiye no'lu kat irtifakı tesis işlemi ile 67 adet bağımsız bölüm için kat irtifakı kurulmuştur.
4.3.3. İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
4.3.4. GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİ
Taşınmazın hukuki durumu ile ilgili herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
4.4. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
Taşınmazın bulunduğu parselin imar durumu "Konut Alanı"'dır. Bölgede genel olarak aynı aks üzerinde Ayrık Nizam E:1,10 yapılaşma şartlarında Konut Alanları sahip parseller üzerinde yapılar bulunmaktadır.
4.5. GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmuş olup, taşınmazlarla alakalı değerleme tarihi itibariyle herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır. Riskli yapı tespiti ise parsel üzerindeki daha önce yer alan ve hali hazırda yıkılmış yapılar içindir.
4.6. GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİLER
Değerleme konusu parsele ilişkin Özak GYO A.Ş. ile İnt-er Yapı İnşaat Tur. San. ve Tic. A.Ş. arasında "Genel Müteahhitlik Hizmetleri Sözleşmesi" imzalanmış ve 28.12.2021 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda (KAP) açıklanmıştır.
Ayrıca C Blok, 18 no'lu daire için 02.06.2022 tarih ve 11446 sayılı satış vaadi sözleşmesi bulunmaktadır.
4.7. GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANMA İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde inşaatı devam etmekte olan proje için gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Raporumuzun "4.1.5. Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında yasal belgeler hakkında detaylı bilgiler anlatılmıştır.
4.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/06/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ
Değerleme konusu taşınmazların yapı denetim işleri Güneşli Mahallesi, Kirazlı Caddesi, No: 52, İç Kapı No: 3, Bağcılar/İSTANBUL adresindeki KRE Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.
4.9. PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
Değerleme çalışmasında ulaşılan değer; parselde inşaatı devam etmekte olan projenin mevcut onaylı mimari projelerine ve son onaylı yapı ruhsatlarına göre belirlenmiş olup, farklı bir projenin uygulanması durumunda ulaşılan değerde de farklılık olabilir.
4.10. GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ
Rapor konu taşınmazların konumlu olduğu bloklar için; 29.05.2023 tarihli B enerji performansında enerji verimlilik sertifikaları bulunmakta olup ilgili belgeler rapor ekinde sunulmuştur.
5. BÖLÜM GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
5.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER
Değerlemeye konu taşınmazlar; İstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, Göktürk Merkez Mahallesi, İstanbul Caddesi üzerinde konumlu Özak Doa Göktürk Projesi bünyesindeki 67 adet bağımsız bölümdür.
Taşınmazların konumlandığı Özak Doa Göktürk Projesi'ne ulaşım; Hasdal – Kemerburgaz Yassıören Yolu üzerinden sağlanabilmektedir. Taşınmaz; Hasdal – Kemerburgaz Yassıören Yolu'nu Göktürk Merkez Mahallesi istikameti takip edilerek ulaşılan sağ tarafta konumlu Hasdal Yassıören Otoyolu'nun Göktürk girişinden sola dönülerek ulaşılan İstanbul Caddesi üzerinde sağ tarafta konumludur.
Yakın çevrede; İstanbul Zen Sitesi, Doğa Country Sitesi, Zengin Bahçe Konutları Sitesi, zemin katları dükkan veya konut, normal katları konut olarak inşa edilmiş konut siteleri, boş parseller ve orman arazileri bulunmaktadır.
Konum, ulaşım rahatlığı, müşteri celbi, kentsel rantın yüksek olduğu bir bölge içerisinde yer almaları ve tamamlanmış altyapısı taşınmazların değerini olumlu yönde etkilemektedir.
Gayrettepe-Kemerburgaz-Yeni Havalimanı Metro hattı toplam 9 istasyondan oluşmakta olup hattın toplam uzunluğu 37,10 km'dir. Değerleme konusu taşınmaza en yakın istasyon Göktürk durağı olup taşınmaza olan uzaklığı yaklaşık 1,3 km'dir.
Taşınmaz, Eyüpsultan Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup, tamamlanmış altyapıya sahiptir.
5.2. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 5.2.1. PARSELİN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
- Özak Doa Göktürk Projesi; 10.673,60 m2 yüzölçümlü 197 ada 1 no'lu parsel üzerinde inşa edilmektedir.
- Parsel düzensiz çokgen şeklinde bir geometrik yapıya sahiptir.
- Güney yönünde İstanbul Caddesi'ne cephelidir.
- Hafif eğimli bir topografik yapıya sahiptir.
- Parsel üzerinde 3 bloklu olarak planlanan site inşaatı devam etmektedir.
- Sınırları sac levha ile belirlenmiştir.
- Bölgede altyapı tamamlanmıştır.
5.2.2. PROJENİN VE BLOKLARIN GENEL ÖZELLİKLERİ
- Özak Doa Göktürk Projesi için yapı ruhsatları ve yapı tadilat ruhsatları düzenlenmiş olup inşaat işleri devam etmektedir.
- Değerleme tarihi itibariyle projenin yaklaşık inşaat seviyesi %94 mertebesindedir.
- Proje bünyesinde; barbekü alanları, meyve bahçeleri, yürüyüş yolları, sosyal tesis, çim spor alanları, oyun alanları, spor alanları, çim aktivite alanları, otopark ve güvenlik hizmeti bulunması planlanmaktadır.
- Proje; A, B ve C olmak üzere 3 adet konut bloğundan oluşmaktadır.
- Blok bazında; kat adeti, bağımsız bölüm sayısı ve toplam inşaat alanı bilgileri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| BLOK NO |
TOPLAM KAT ADEDİ |
BAĞ. BÖL. SAYISI |
TOPLAM İNŞAAT ALANI (M2) |
|---|---|---|---|
| A | 7 | 20 | 8.258,58 |
| B | 8 | 23 | 10.439,00 |
| C | 8 | 24 | 10.401,86 |
| TOPLAM | 67 | 29.099,44 |
• Projede 2+1, 3+1, 4+1 ve 5+1 düzeninde bahçe teras dubleksi, bahçe kat, podyum bahçe kat, bahçe ters dubleks, podyum bahçe dubleks, çatı dubleksi tipinde dairelerin olması planlanmakta olup bağımsız bölüm düzenine göre daire sayısı ve satışa esas brüt alan aralıkları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| BAĞIMSIZ BÖLÜM DÜZENİ |
ADEDİ | SATIŞA ESAS BRÜT ALANI (M2) |
|---|---|---|
| 2+1 | 11 | 119,80 – 225,99 |
| 3+1 | 32 | 196,10 – 257,59 |
| 4+1 | 19 | 251,16 – 332,67 |
| 5+1 | 5 | 333,80 – 401,15 |
• Projede bulunan 67 adet bağımsız bölümün kullanım alanları raporun "4.1.5. Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler" bölümünde yer almaktadır.
5.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
5.4. VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGILER
Rapor konusu taşınmazların bulundukları bloklar için herhangi bir ruhsata aykırı durum bulunmamaktadır.
5.5. RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21'İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Taşınmazların konumlandıkları bloklar için en son 01.12.2022 tarihinde tadilat yapı ruhsatları alınmış olup, mevzuat kapsamında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.
5.6. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ
Değerleme tarihi itibariyle taşınmazların tamamı konut niteliğinde olup konut kullanımına uygun şekilde inşa edilmektedirler.
6. BÖLÜM PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER
6.1. EKONOMİK GÖRÜNÜM
6.1.1. KİŞİ BAŞI GSYH
Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2022 yılında, 2002 yılına göre yaklaşık 3 katına çıkarak 3.608 dolardan 10.659 dolara yükselmiştir. Satın Alma Gücü Paritesi (SGP) göre, 2022'de kişi başı GSYH, 34.945 dolar olmuştur.
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Haziran 2023 – Son Güncelleme Tarihi: 10.11.2023
6.1.2. GSYİH BÜYÜME ORANI
Türkiye ekonomisi 2023 yılının birinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,6 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Haziran 2023 – Son Güncelleme Tarihi: 09.10.2023
6.1.3. ENFLASYON
2023 yılı Eylül ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre, TÜFE'de %61,53 oranında, Yİ-ÜFE'de ise %47,44 oranında artış gerçekleşmiştir.
Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı Ekonomik Görünüm Haziran 2023 – Son Güncelleme Tarihi: 10.11.2023
6.1.4. DÖVİZ KURLARI
2022 yılının 4. çeyreğini 18,73 TL ile kapatan Amerikan doları 2023 Kasım ayını 28,87 TL seviyesinde, 2022 yılının 4. çeyreğini 19,97 TL ile kapatan Euro ise; 2023 Kasım ayını 31,57 TL seviyesinde kapatmıştır.
6.2. BÖLGE ANALİZİ
6.2.1. EYÜPSULTAN İLÇESİ
Eyüpsultan; İstanbul Metropoliten Alanı'nın Batı Yakası'nda, Çatalca Yarımadası'nda yer almaktadır. İlçe doğuda Sarıyer, Şişli, Kağıthane, güneydoğuda Beyoğlu, güneyde Fatih ve Zeytinburnu, güneybatıda Bayrampaşa, batıda ve kuzeybatıda Gaziosmanpaşa ilçeleri ile çevrilidir. İlçe Haliç'in son bulduğu noktada başlayan, kuzeyde Karadeniz kıyılarına kadar uzanan 242 km2 'lik geniş bir alana sahiptir.
Bu geniş alanda Haliç kenarındaki tarihi çekirdek çevresinde gelişen kentsel yerleşme alanları ile metropoliten alanın kuzeyindeki orman ve havza kuşağı içinde kalan kırsal yerleşmeler yer almaktadır.
Eyüpsultan İlçesi yerleşme alanındaki mahalleler; Eyüpsultan Merkez, Nişanca, Defterdar, Düğmeciler, İslambey, Rami Cuma, Topçular, Rami Yeni, Silahtarağa, Sakarya, Alibeyköy Merkez, Esentepe, Karadolap, Yeşilpınar, Akşemseddin, Çırçır, Güzeltepe ve Emniyettepe mahalleleridir.
Eyüpsultan ilçesi kırsal alanında Kemerburgaz şube ve bağlı olarak Mimar Sinan ve Mithatpaşa mahalleleri, Göktürk Beldesi ile Akpınar, Ağaçlı, Çiftalan, İhsaniye, Işıklar, Odayeri, Pirinççi ve Yayla köyleri yer almaktadır.
Eyüpsultan İlçesi'nin kırsal alanı kuzeybatıya, Karadeniz'e doğru uzanmaktadır. Kentsel alan engebeli bir yüzeyde yerleşmiş olmasına karşın Eyüpsultan'ın kırsal alanı fazla yüksek olmayan tepeler, sırtlar ve hafif düzlüklerden oluşmaktadır. Batı Yakası'nda su bölümü hattı, Doğu Yakası'na kıyasla, yakın olduğundan akarsular güneye, Haliç'e doğru akmaktadır. Eyüpsultan İlçesi'nin bu bölümü doğusundaki Sarıyer İlçesi ile birlikte İstanbul'un Kuzey Bandı'ndaki en önemli potansiyel dinlenme alanıdır. Güneyde yer alan yoğun yerleşim alanlarının su ve oksijen kaynakları ile gerek ormanlardaki uygun alanlarda gerekse kıyıdaki manzara setleri ve kumsallarda var olan dinlenme olanakları buradadır. Bu alan batıda Gaziosmanpaşa İlçesi üzerinden Çatalca ormanlık alanına, oradan Terkos (Durusu) Gölü'ne ve giderek İstranca'lara bağlanmaktadır. Eyüpsultan İlçesi, aynı zamanda, İstanbul Metropoliten Alanı'nın birçok hizmet alanlarını da barındırmaktadır.
Bölgenin kuzeyinde, Karadeniz sahillerinde maden çıkarımı yapılan maden ocakları ile çöp depolama işlevi yer almaktadır. Bu ocaklar yaptıkları kazılarla topoğrafyanın değişmesine ve çıkarılan toprakların denize doldurulmasıyla kıyı çizgisinin değişmesine neden olmaktadır.
Eyüpsultan merkez yerleşmesinin ana ulaşım aksları vadi tabanlarına oturan yollardır. Ticaret birimleri ile yoğun konut alanları bu akslar çevresinde yer almıştır. Ancak vadiler yerleşmek için yeterli alan sunmadığından yapılaşma vadilerin her iki yakasında eğimli yamaçlarda devam etmektedir. Eğimin fazla oluşu nedeni ile çok katlı, yüksek yoğunluklu yapılaşma ana aksların çevresinde sınırlı kalmakta, eğimli yamaçlarda genelde daha az katlı yapılaşma görülmektedir.
Düğmeciler Caddesi referans noktası olarak ele alınırsa yerleşme üç bölgeye ayrılmış olur. Birinci bölge (A bölgesi), caddenin kuzeydoğusunda yer alan Silahtarağa, İslambey mahalleleriyle doğusunda bulunan Eyüpsultan merkez kesiminden oluşmaktadır. İkinci bölge (B bölgesi) söz konusu caddenin bulunduğu çevre olan Düğmeciler ile Rami Cuma, Rami Yeni ve Topçular mahalleleridir. Üçüncü bölge (C bölgesi) ise caddenin güneyinde kalan Nişanca ve Defterdar mahalleleridir.
Rami Cuma Bölgesi'nin kuzey kısımlarındaki İslambey Mahallesi genelde düz alanlar üzerinde yer almakta ve burada 5-6 katlı yapılar bulunmaktadır. Eğimli alanlarda (%20-40) ise 1-2 katlı yapıların konumlandığı görülmektedir. Alanın kuzeydoğu kıyılarında bulunan Silahtarağa Mahallesi ise %40'lara varan eğimden dolayı 1-2 katlı konutların yer aldığı bir bölgedir.
Rami-Topçular Bölgesi'nin sanayiden ticarete dönüşen bölgelerinde kat adetleri yükselmeye başlamıştır. Yerleşme dokusu ızgara sistemde olup eğim açısından en uygun yerleşilebilecek düzlük alanlardan oluşmaktadır. Düğmeciler Mahallesi 1-2 katlı konutların bulunduğu planlı alandan meydana gelmiştir. Nişanca bölgesinde genelde topoğrafya düz, yapılaşma yüksek yoğunlukludur. Tarihi dokunun bulunduğu bölgelerde, göreceli olarak, yapılaşma yoğunluğu düşüktür.
Tarihi merkezde mezarlıkların bulunduğu bölge düzlükten başlamakta, yamaçlara tırmanmakta, %40+ eğimli alanlarda devam etmektedir. Silahtarağa Bölgesi'ndeki Pierre Lotti Tepesi'nin de bulunduğu bölgeye kadar mezarlık alanları uzanmaktadır. Ayrıca yerleşmenin güneyinde de mezarlıklar bulunmaktadır.
Yerleşmede yoğunluk, eğim kriterine göre Silahtarağa'da (alanın kuzeydoğu kısımları) 1- 200 kişi/hektar, 201-400 kişi/hektar yoğunluklu konut alanları, %40+ eğimli alanlarda yeşil alan, mezarlıklar ve benzeri kullanımlar, güneyde ve kıyı kesimlerinde 1-200 kişi/hektar ve 201-400 kişi/hektar yoğunluklu alanlar şeklinde dağılım göstermektedir. Düğmeciler ile İslambey Caddeleri arasında (%0-10) eğimli düzlük alanlarda ızgara sistemdeki dokuda 401-600 kişi/hektar ve 601-800 kişi/hektar yoğunluktaki konut alanları yer almaktadır.
6.3. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER
Olumlu faktörler:
- Merkezi konum,
- Ulaşım kolaylığı,
- Reklam kabiliyeti ve müşteri celbi,
- Mesken olarak tercih edilen bir bölgede yer almaları,
- Bölgenin tamamlanmış altyapısı,
-
- Havalimanı'nın faaliyete geçmiş olması,
- Gayrettepe-Kemerburgaz-Yeni Havalimanı Metro hattına yakın olması dolayısı ile ulaşım kolaylığı.
Olumsuz faktörler:
- İnşaat halinde olmaları,
- Döviz kurlarındaki dalgalanma ve yüksek kredi maliyetleri nedeniyle gayrimenkule olan genel talebin azalmış olması.
6.4. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASANIN ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKUL DEĞERİNE ETKİLERİ
Küresel ekonomik gelişmeler göz önüne alındığında 2022 yılından süre gelen enflasyonist baskılar ve bunları önlemek için alınan önlemlerin hâkim olduğu bir dönemi 2023 yılı ilk çeyreğinde de yaşanmıştır. Küresel kaynak maliyetlerinin arttığı bu dönemde ülke büyümelerinde de yavaşlamalar görülmeye başlanmıştır. Bir yandan yüksek enflasyon diğer yandan artan parasal maliyetler ve azalması beklenen talep düşünüldüğünde batı ekonomilerinde resesyon veya stagflasyon yaşanma olasılığını da gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için tehdit oluşturmaya devam etmektedir.
Yılın ilk çeyreğinde Fed'in aldığı önlemler ABD enflasyonunu geri çekmeye başlamış, istihdam ve büyüme kaybı ise beklenin altında gerçekleşmiştir. Buna rağmen başta Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez bankaları para politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine dair mesajları piyasa ile paylaşmışlardır.
Ülkemizde 2022 yılı boyunca fiyatlar genel seviyesindeki artış devam etmiş olup yıllık baz etkisi ve alınan makro ihtiyati tedbirler ile %64,2 düzeyinde tamamlamıştır. 2023 yılı ilk üç aylık enflasyon %12,5 olurken bir önceki yılın aynı dönemine göre (Mart) yıllık, %50,5 düzeyinde gerçekleşmiştir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yarattıysa da bu talebin sürdürülebilir olması fiyatlar genel seviyesindeki istikrara bağlı görünmektedir.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı ilk çeyrek döneminde toplam 283 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 320 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda %11,5'lik bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılının ilk üç aylık döneminde 68 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken bu yılın aynı döneminde ise %13.9'luk bir düşüş ile 58 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. Yabancılara yapılan konut satışları 2023 yılının ilk çeyreğinde gerilemiştir. Ocak-Mart döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,8 azalarak 10 bin 926 olarak gerçekleşmiştir.
Talebin güçlü olması ve enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarında kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Şubat ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %141,5, reel olarak ise %56,3 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 20,493 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 31,802 TL olmuştur.
İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak olumlu olabilecek durumları ise sürdürülebilir bir hale dönüştürebilmek için hukuki düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı düzenlemelerin yapılması yerin de olabilecektir. İnşaat ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da göstermektedir.
Bu bilgiler doğrultusunda taşınmazın konumlu olduğu bölgenin yakın analizi de yapılmış ve piyasa araştırmalarında da görüleceği üzere istenen ve gerçekleşen satış bedellerinin kendi içerisinde tutarlı oldukları gözlenmiştir. Bölgede yer alan taşınmazlar konumları vb özellikleri ile sahip oldukları manzara ve raporda "6.3. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Özet Faktörler" bölümünde belirtilen özellikler dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
7. BÖLÜM KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
7.1. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıdaki gibidir.
- Pazar Yaklaşımı
- Gelir Yaklaşımı
- Maliyet Yaklaşımı
7.1.1. PAZAR YAKLAŞIMI
Pazar yaklaşımı; varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
- Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi,
- Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
- Değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
- Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
- Pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
- Güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
- Varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
7.1.2. GELİR YAKLAŞIMI
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
- Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
- Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
- Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
- Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz),
- Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
7.1.3. MALİYET YAKLAŞIMI
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
- Varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması,
- Kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
- Katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
- Maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması),
- Varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
7.2. DEĞERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." ifadesi bulunmaktadır.
Parsel üzerinde inşa edilmekte olan projenin mevcut durumuna göre pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı yöntemi, projenin tamamlanması durumundaki bugünkü pazar değerinin tespitinde ise pazar yaklaşımı yöntemi kullanılacaktır.
Gelir indirgeme yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Bu nedenle değerlemede gelir yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
7.3. MALİYET YAKLAŞIMI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇLAR
Rapor konusu projenin mevcut durumuna göre pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
7.3.1. MALİYET YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 60.1'e Maliyet Yaklaşımı "Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir." şeklindedir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği ve önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa veya yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklendikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değerinin eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Maliyet yaklaşımında, geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile gayrimenkulün değeri belirlenmektedir.
Değerlemeye konu proje yeni inşa edilmekte olduğu için amortismanı "% 0"'dır.
Maliyet yaklaşımı yöntemi ile taşınmazların pazar değerinin tespitinde aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır:
1) Arsanın değeri
2) Arsanın üzerindeki inşaat yatırımlarının mevcut durumuna göre maliyeti
Not: Bu bileşenler, arsa ve inşaat yatırımlarının ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp taşınmazın toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.
7.3.2. PAZAR YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir.
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için m2 birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller; konum, imar durumu, fiziksel özellikler ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 Maddesi'nin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaza emsal olabilecek satılık parsel emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
7.3.3. FİYAT BİLGİSİ TESPİT EDİLEN EMSAL BİLGİLERİ VE BU BİLGİLERİN KAYNAĞI 7.3.3.1. SATILIK ARSALAR
Taşınmazın konumlandığı bölgede bulunan satılık parsellere ait bilgiler aşağıdaki gibidir.
- 1) Taşınmaza yakın mesafede konumlu, "Konut Alanı" lejantına ve "Emsal (E): 1,00" yapılaşma hakkına sahip, 5.001 m² yüzölçümüne sahip parsel 430.000.000,-TL bedelle satılıktır. (m² birim satış bedeli ~ 85.985,-TL) İlgili tel.: 0541 651 80 40
- 2) Taşınmaza yakın mesafede konumlu, "Ticaret+Konut Alanı" lejantına ve "Emsal (E): 0,75" yapılaşma hakkına sahip, 2.300 m² yüzölçümüne sahip parsel 195.000.000,-TL bedelle satılıktır. (m² birim satış bedeli ~ 84.785,-TL) İlgili tel.: 0532 616 47 49
- 3) Taşınmaza yakın mesafede konumlu, "Konut Alanı" lejantına ve "Emsal (E): 0,60" yapılaşma hakkına sahip, 4.750 m² yüzölçümüne sahip parsel 217.250.000,-TL bedelle satılıktır. (m² birim satış bedeli ~ 45.735,-TL) İlgili tel.: 0212 573 98 79
- 4) Taşınmaza yakın mesafede konumlu, "Konut Alanı" lejantına ve "Emsal (E): 0,25" yapılaşma hakkına sahip, 6.700 m² yüzölçümüne sahip parsel 382.000.000,-TL bedelle satılıktır. (m² birim satış bedeli ~ 57.015,-TL) İlgili tel.: 0532 712 49 68
7.3.4. KULLANILAN EMSALLERİN SANAL ORTAMDAKİ HARİTALARINDAN ÇIKARTILMIŞ, DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE YAKINLIĞINI GÖSTEREN KROKİLER
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
7.3.5. EMSALLERİN NASIL DİKKATE ALINDIĞINA İLİŞKİN AYRINTILI AÇIKLAMA, EMSAL BİLGİLERİNDE YAPILAN DÜZELTMELER, DÜZELTMELERİN YAPILMA NEDENİNE İLİŞKİN DETAYLI AÇIKLAMALAR VE DİĞER VARSAYIMLAR
7.3.5.1. EMSALLERİN SEÇİMİ
Rapor konusu taşınmazın konumlandığı arsanın pazar değerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan arsalar araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.
- Bu raporda taşınmazla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.
- Bu raporda taşınmazla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.
- Bu raporda emsal taşınmazların fiziksel özellikleri (arsalar için; büyüklük, topografik, imar hakları ve geometrik özellikleri vb., bağımsız bölümler için; ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karşılaştırmaları yapılmıştır.
- Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.
- Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel satış koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa araştırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmiştir.
7.3.5.2. SATILIK EMSALLERİN ANALİZİ
Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.3.4. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin imar durumu kriterinde; lejant ve yapılaşma kriterleri ile ayrıca emsallerin terklerinin olup olmadığı kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin fiziksel özellikleri kriterinde; emsallerin fiziki şekilleri, eğimleri, yola cephe uzunlukları vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsaller; değerlemeye konu taşınmaz için konum, imar durumu, fiziksel özellikler, hisseli mülkiyet, büyüklük ve pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, m2 birim pazar değeri hesaplanmıştır.
| ARSA DEĞERİ ŞEREFİYE KRİTERLERİ (%) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | M² Fiyatı (TL) |
Konum | İmar Durumu |
Fiziksel Özellikler Büyüklük |
Pazarlık Payı |
Emsal Değer (TL) |
|
| Emsal 1 | 85.985 | -10% | 10% | 0% | 0% | -10% | 77.385 |
| Emsal 2 | 84.785 | -15% | 15% | 0% | -5% | -5% | 76.305 |
| Emsal 3 | 45.735 | 30% | 25% | 10% | 0% | -5% | 73.175 |
| Emsal 4 | 57.015 | -10% | 50% | 0% | 0% | -10% | 74.120 |
| Ortalama | 75.245 |
7.3.6. ARSANIN DEĞERİ
Değerleme süreci, piyasa bilgileri ve emsal analizinden hareketle rapor konusu taşınmazların konumlandığı parselin; konumu, mevcut imar durumu, fiziksel özellikleri ve büyüklüğü dikkate alınarak takdir olunan m2 birim pazar değeri ile pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| ARSANIN PAZAR DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ADA NO |
PARSEL NO |
YÜZÖLÇÜMÜ (m2) |
M² BİRİM PAZAR DEĞERİ (TL) |
YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL) |
|
| 197 | 1 | 10.673,60 | 75.245 | 803.135.000 |
7.3.7. YAPI MALİYETLERİ VE DİĞER MALİYETLERİN TESPİTİNDE KULLANILAN BİLGİLER, BU BİLGİLERİN KAYNAĞI VE YAPILAN DİĞER VARSAYIMLAR
Parsel üzerinde inşa edilmekte olan projenin yapı ruhsatlarına göre yapı sınıfı IV-B'dir. "Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2023 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ"e göre IV-B sınıfındaki yapıların m2 birim maliyeti 12.050,-TL'dir. Buna ilave olarak yapılan inşaat maliyetinin %5'i kadar çevre düzenlemesi, proje giderleri vb. yatırımlar ilave edilmiştir. İnşaatın tamamlanma seviyesi inşaat firması yetkililerinden öğrenilmiş olup, inşaat seviyesi yaklaşık % 94 seviyesindedir.
| Proje Adı | Alan (m2) | m2 Birim İnşaat Maliyeti |
İnşaat Tamamlanma Oranı |
İnşaat Maliyeti (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Özak Doa Göktürk | 29.099,44 | 12.050 | %94 | 329.610.000 |
| Çevre düzenlemesi, proje giderleri vb. maktuen yatırımlar | 16.480.000 | |||
| Toplam | 346.090.000 |
7.3.8. MALİYET YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ
Rapor konusu projenin mevcut durumuna göre pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmış olup, ulaşılan sonuç aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.
| Arsanın Değeri | 803.135.000,-TL |
|---|---|
| İnşaat yatırımlarının mevcut durumuna göre maliyeti | 346.090.000,-TL |
| TOPLAM | 1.149.225.000,-TL |
7.4. GELİR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇLAR
Rapor konusu projenin tamamlanması durumundaki bugünkü pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
7.4.1. PAZAR YAKLAŞIMINI AÇIKLAYICI BİLGİLER, KONU GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN BU YAKLAŞIMIN KULLANILMA NEDENİ
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir.
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için m2 birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 Maddesi'nin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlara emsal olabilecek satılık konut emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
7.4.2. FİYAT BİLGİSİ TESPİT EDİLEN EMSAL BİLGİLERİ VE BU BİLGİLERİN KAYNAĞI
Taşınmazların konumlandığı bölgede bulunan satılık konutlara ait bilgiler aşağıdaki gibidir.
- 1) Değerlemeye konu taşınmazlarla aynı bölgede sitede yer alan, bloğun 4. normal katında konumlu, 3+1 yerleşimli, eklentili brüt 150 m2 olarak pazarlanan daire 13.700.000,-TL bedelle satılıktır. (m2 birim satış fiyatı ~ 91.330,-TL) İlgili tel.: 0542 212 07 67
- 2) Değerlemeye konu taşınmazlarla aynı bölgede sitede yer alan, bloğun 2. normal katında konumlu, 3+1 yerleşimli, eklentili brüt 180 m2 olarak pazarlanan daire 22.750.000,-TL bedelle satılıktır. (m2 birim satış fiyatı ~ 126.390,-TL) İlgili tel.: 0533 666 79 59
- 3) Değerlemeye konu taşınmazlarla aynı bölgede sitede yer alan, bloğun 3. normal katında konumlu, 3+1 yerleşimli, eklentili brüt 180 m2 olarak pazarlanan daire 24.900.000,-TL bedelle satılıktır. (m2 birim satış fiyatı ~ 138.330,-TL) İlgili tel.: 0532 220 22 53
- 4) Değerlemeye konu taşınmazlarla aynı bölgede sitede yer alan, bloğun 4. normal katında konumlu, 3+1 yerleşimli, eklentili brüt 167 m2 olarak pazarlanan daire 14.000.000,-TL bedelle satılıktır. (m2 birim satış fiyatı ~ 83.830-TL) İlgili tel.: 0532 450 95 67
7.4.3. KULLANILAN EMSALLERİN SANAL ORTAMDAKİ HARİTALARINDAN ÇIKARTILMIŞ, DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE YAKINLIĞINI GÖSTEREN KROKİLER
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren kroki aşağıdaki gibidir.
7.4.4. EMSALLERİN NASIL DİKKATE ALINDIĞINA İLİŞKİN AYRINTILI AÇIKLAMA, EMSAL BİLGİLERİNDE YAPILAN DÜZELTMELER, DÜZELTMELERİN YAPILMA NEDENİNE İLİŞKİN DETAYLI AÇIKLAMALAR VE DİĞER VARSAYIMLAR
7.4.4.1. EMSALLERİN SEÇİMİ
Rapor konusu taşınmazların pazar değerlerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan konutlar araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.
- Bu raporda taşınmazlarla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.
- Bu raporda taşınmazlarla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.
- Bu raporda emsal taşınmazın fiziksel özellikleri (ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karşılaştırmaları yapılmıştır.
- Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.
- Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel satış koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa araştırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmiştir.
7.4.4.2. SATILIK EMSALLERİN ANALİZİ
Satılık konut emsalleri; değerlemeye konu A Blok, 5 no'lu bağımsız bölüm için; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve m2 birim pazar değeri hesaplanmıştır. Diğer konutlar ise konumlandığı blok, kat, kullanım alanı, yönelim vb. bakımından, A Blok, 5 no'lu bağımsız bölüm esas alınarak kendi aralarında tekrar şerefiyelendirilmiştir. Şerefiyelendirme çalışmasının detayı şirket arşivimizdeki çalışma notlarında mevcuttur.
Satılık konut emsalleri, projenin ortalama alanları ve mahal listesindeki yapı kalitesi göz önünde bulundurularak değerlemeye konu taşınmazlar için; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve m2 birim pazar değeri hesaplanmıştır.
Emsallerin konum kriterinde; raporun "7.4.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin inşaat kalitesi kriterinde; binanın yapılış tarzı, kat sayısı, yapım yılı vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin mimari özellikleri kriterinde; binanın teknik ve altyapı özellikleri gibi kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
| KONUTLARIN ŞEREFİYE KRİTERLERİ (%) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | M² Fiyatı (TL) |
Konum | İnşaat Kalitesi |
Mimari Özellik |
Büyüklük | Pazarlık Payı |
Emsal Değer (TL) |
| Emsal 1 | 91.330 | 15% | 0% | 0% | 0% | -15% | 91.330 |
| Emsal 2 | 126.390 | -5% | 0% | -5% | 0% | -15% | 94.790 |
| Emsal 3 | 138.330 | -5% | 0% | -10% | 0% | -15% | 96.830 |
| Emsal 4 | 83.830 | 15% | 0% | 10% | 0% | -15% | 92.210 |
| Ortalama | 93.790 |
7.4.5. PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak (mahal listesine uygun olarak tamamlanacağı durumdaki) 67 adet bağımsız bölüm için takdir edilen tamamlanması durumunda bugünkü toplam pazar değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Taşınmazların ayrı ayrı detaylı değer tablosu rapor ekinde sunulmuştur.
| Toplam Bağ. Böl. | Toplam Satışa Esas Brüt Alanı (m²) | Toplam Pazar Değeri (TL) |
|---|---|---|
| 67 | 15.616,94 | 1.610.772.000 |
7.5. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ
En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır. En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.
Yukarıdaki tanımdan hareketle değerleme konusu taşınmazların konumları, büyüklükleri, mimari özellikleri, inşaat kalitesi ve mevcut durumları dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım şeklinin "konut" olacağı görüş ve kanaatindeyiz.
8. BÖLÜM ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
8.1. FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan projenin mevcut durumuna göre pazar değerinin tespitinde; maliyet yaklaşımı yöntemi, projenin tamamlanması durumundaki bugünkü pazar değerinin tespitinde ise pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Buna göre projenin mevcut durumuna göre pazar değeri için; 1.149.225.000,-TL (Birmilyaryüzkırkdokuzmilyonikiyüzyirmibeşbin Türk Lirası) ve projenin tamamlanması durumundaki bugünkü pazar değeri için ise 1.610.772.000,-TL (Birmilyaraltıyüzonmilyonyediyüzyetmişikibin Türk Lirası) kıymet takdir olunmuştur.
8.2. ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
8.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı yapıların gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
8.4. VARSA, GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazlar üzerinde yer alan yönetim planı beyanının ve kira şerhinin kısıtlayıcı özelliği bulunmamakta olup, taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Taşınmazların beyanlar bölümünde yer alan; 15.04.2021 tarih ve 11451 yevmiye no ile "6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır." beyanı parsel üzerinde daha önceden bulunan yapılar için düzenlenmiştir.
C Blok 18 no'lu bağımsız bölüm üzerinde yer alan beyan ve şerh; yabancıya satış işlemlerinde yapılan rutin bir uygulama olup, satış vaadi sözleşmesi haricinde bir kişiye satılması konusunda kısıtlayıcı özelliği bulunmaktadır. Ancak taşınmazın satış vaadi sahibine devrine ve gayrimenkulün değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
8.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYEBİLECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Rapor konusu taşınmazların tapu incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde; devredilmesinde (satışına) herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
- 8.6. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİRE BİLGİ Rapor konusu taşınmazlar konut niteliğindedir.
- 8.7. DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Rapor konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
8.8. GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Taşınmazların tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli uyumludur. Rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
9. BÖLÜM SONUÇ
9.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANI SONUÇ CÜMLESİ
Rapor konusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
9.2. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen gayrimenkullerin yerinde yapılan incelemesinde, konumlarına, büyüklüklerine, mimari özelliklerine, inşaat kalitelerine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir olunan peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk lirası cinsinden toplam pazar değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.
| 1.149.225.000,-TL | 1.379.070.000,-TL |
|---|---|
| 1.610.772.000,-TL | 1.799.731.270,-TL |
• KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
• Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz ve hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3. şahıslara verilemez. Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 29.12.2023
(Değerleme çalışmalarının bitiş tarihi: 22.12.2023)
Saygılarımızla,
Kadriye KILINÇ Nurettin KULAK SPK Lisans Belge No: 406170 SPK Lisans Belge No: 401814 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Ekler:
- Bağımsız Bölüm Bazında Değer Tablosu
- Uydu Görünüşleri
- Fotoğraflar
- Mimari Proje Fotoğrafları
- Yapı Ruhsatları
- Onaylı Çarşaf Liste
- Mahal Listesi
- İmar Durumu Yazısı ve Plan Notları
- Enerji Kimlik Belgeleri
- C Blok, 18 No'lu Bağımsız Bölüm Satış Vaadi Sözleşmesi
- Şirketimiz Tarafından Değerleme Konusu Gayrimenkuller İçin Daha Önce Hazırlanan Rapor Bilgileri
- Raporu Hazırlayanları Tanıtıcı Bilgiler
- SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri
- Tapu Suretleri
- Tapu Kayıt Örnekleri