NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Gayrimenkul Değerleme Raporu

Özel 2023 - 1326

Aralık, 2023

Talep Sahibi	ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Raporu Düzenleyen	Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi	29.12.2023
Rapor Numarası	Özel 2023-1326
Raporun Konusu	Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Antalya İli, Serik İlçesi, Belek Mahallesi'nde konumlu 145 ada 34 parselde yer alan otelin üst hakkı sözleşmesinden kaynaklı pazar değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır.

↗ İş bu rapor, Doksan Bir (91) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.

↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

		YÖNETİCİ ÖZETİ 5
1.		RAPOR BİLGİLERİ6
	1.1	Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6
1.2 1.3		Değerlemenin Amacı 6
		Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 6
	1.4	Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası6
	1.5	Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6
	1.6	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler6
2.		DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER7
	2.1	Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi7
	2.2	Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi7
	2.3	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7
	2.4	İşin Kapsamı7
3.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER8
	3.1	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler8
	3.2	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 10
	3.3	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi10
	3.4	Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi10
	3.5	Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler11
	3.6	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar11
	3.7	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 11
	3.8 Bilgi	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında 12
	3.9	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi13
	3.10	Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkinaçıklama 13
	3.11	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi13
4.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ14
	4.1	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 14

	4.2	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 16
	4.3	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler26
	4.4	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri26
	4.5	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişki Bilgiler27
	4.6	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi27
	4.7	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 27
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ28
	5.1	Pazar Yaklaşımı 30
	5.2	Maliyet Yaklaşımı32
	5.3	Gelir Yaklaşımı 34
	5.4	Diğer Tespit ve Analizler37
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 37
	6.1	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 37
	6.2	Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi37
	6.3	Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 38
	6.4	Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş38
	6.5	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş38
	6.6	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 38
	6.7	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 38
	6.8	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 38
	6.9	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş38
7.		SONUÇ39
	7.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 39
	7.2	Nihai Değer Takdiri 39
8.		UYGUNLUK BEYANI 40
9.		RAPOR EKLERİ 40

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Rapor No ve Tarihi	Özel 2023-1326 / 29.12.2023
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazın Açık Adresi	Belek Mah. İskele Caddesi No:6 Ela Excellence Resort Otel Serik / Antalya
Tapu Kayıt Bilgisi	Antalya İli, Serik İlçesi, Belek Mahallesi 145 ada 34 parselde yer alan "Çam Fıstıklı Koru Ormanı" vasıflı taşınmaz.
Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu)	Rapora konu parsel üzerinde ''Ela Excellence Resort Otel'' bulunmaktadır. Tesis değerleme tarihi itibari ile faaldir.
İmar Durumu	Söz konusu taşınmaz ile ilgili detaylı imar durumu bilgisi raporun 3.5 maddesinde belirtilmiştir.
Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar)	Taşınmazın tapu kaydında herhangi bir kısıtlılık durumu bulunmamaktadır.
Üst Hakkı Toplam Piyasa Değeri (KDV Hariç)	8.279.360.000,00-TL (Sekiz Milyar İki Yüz Yetmiş Dokuz Milyon Üç Yüz Altmış Bin Türk Lirası)
Üst Hakkı Toplam Piyasa Değeri (KDV Dahil)	9.935.232.000,00-TL
Açıklama	Taşınmaz, yerinde görülmüş, kullanım durumu incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Burak Barış – SPK Lisans No: 406713 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış 29.12.2023 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup Özel 2023-1326 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.

1.2 Değerlemenin Amacı

Bu rapor, ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebi üzerine; Antalya İli, Serik İlçesi, Belek Mahallesi'nde konumlu 145 ada 34 parselde yer alan "Çam Fıstıklı Koru Ormanı" vasıflı taşınmazın "Üst Hakkı" değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın "Üst Hakkı" değer tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 01.11.2023 tarihinde imzalanmıştır.

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak Barış tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından 26.06.2023 tarihli, Özel 2023-594 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.

Sermaye :	14.000.000,-TL
Ticaret Sicil :	256696
Telefon :	0 312 467 00 61 Pbx
E-Posta / Web :	[email protected] www.netgd.com.tr
Adres :	Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara

2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi

Şirket Unvanı : ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ

Şirket Adresi : Kazlıçeşme Mah. Kennedy Caddesi No:52C 34020 Büyükyalı / İstanbul

Şirket Amacı : Şirket, Sermaye Piyasası Kurulunun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar çerçevesinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48. maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Kurulun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.

Sermaye :	1.456.000.000,00 TL
Halka Açıklık :	% 25
Telefon :	0 212 486 36 50
E-Posta :	[email protected]

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İş bu rapor, ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebi üzerine; Antalya İli, Serik İlçesi, Belek Mahallesi'nde konumlu 145 ada 34 parselde yer alan "Çam Fıstıklı Koru Ormanı" vasıflı taşınmazın "Üst Hakkı" değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır.

2.4 İşin Kapsamı

İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

Rapora konu taşınmaz, Antalya İli, Serik İlçesi, Belek Mahallesi sınırları içerisinde oteller bölgesinde bulunmaktadır. Tarif olarak taşınmaza ulaşmak için, Antalya Serik yolunda Serik İlçesi'ne doğru ilerlerken Kadriye yol ayrımından sağa dönülür. Güney istikametinde yaklaşık 4,3 km ilerlendikten sonra döner kavşaktan Atatürk Caddesi istikametinde düz devam edilir. Atatürk Caddesi üzerinde ilerledikten sonra cadde bitiminden sola Alan Caddesi'ne girilir. Bu cadde üzerinde yaklaşık 4 km ilerlendikten sonra sağa dönülür. Bu yol üzerinde yaklaşık 750metre ilerlenip tekrar sağa dönülerek yaklaşık 1,5 km. ilerlendiğinde rapora konu "Ela Excellence Resort Otel" yerleşkesine ulaşılır.

Taşınmazın yer aldığı bölgenin denize bakan kısmında tamamında oteller mevcut olup kuzey kısımda golf sahaları, villa tipi konutlar, apartman tipi yapılar, boş arsalar, araziler, seralar bulunmaktadır. Genellikle orta ve üst gelir kesiminin tercih ettiği bölgede kış aylarından ziyade yazları yoğunluk olmaktadır. Ancak otellerin çoğu 12 ay açık olduğu için kış aylarında da faaliyet vardır. Günlük ihtiyaçlar Belek ve Kadriye merkezinden her mevsimde rahatlıkla karşılanabilmektedir. Bölgede oteller dışında mevcut imar yapılaşması 2 – 3 kat olup binalar bu tarzda yapılmıştır. Bölgeye ulaşım toplu taşım araçlarıyla ve özel araç vasıtasıyla kolayca sağlanabilmektedir.

Taşınmazların yakın çevresinde yapılan ve halihazırda 12 ay faaliyette bulunan The Land Of Legends tema parkın bölgeye değer kattığı ve gayrimenkul fiyatlarında artış olduğu öğrenilmiştir. Otelin belirli yerlere uzaklığı ve ulaşımı aşağıda belirtilmiştir.

Antalya Havalimanı: 27 km.

Antalya Şehir Merkezi: 24km.

Belek: 4 km.

Koordinatlar : 36.5460 - 30.5588

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

ÜST HAKKI MÜLKİYET BİLGİLERİ
İL – İLÇE	: Antalya – Serik
MAHALLE – KÖY - MEVKİİ	: Belek
CİLT - SAYFA NO	: 30/3068
ADA - PARSEL	: 145/34
YÜZÖLÇÜMÜ	: 90.150,00 m²
TAŞINMAZ ID	: 92010453
ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ	: Orman-Otel Kompleksi ve Misafirhane
MALİK - HİSSE	: Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
EDİNME SEBEBİ – TARİH – YEVMİYE	: Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği (26.05.2016 – 7511)

Not: Kadastro Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre ana taşınmazın yüzölçümü 90.068,13 m² 'dir. Söz konusu farklılık; 'Kadastro Kanunu' 22/a maddesi gereği yapılan sınır düzeltme çalışmalarından kaynaklanmaktadır. Milli Emlak Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre 81,87 m² olan alan farkının parsel üzerindeki tesisi etkilemeyeceği ve herhangi bir olumsuzluk teşkil etmeyeceği öğrenilmiştir.

3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Müşteri tarafından gönderilen 20.11.2023 tarihli Tapu Kayıt belgesine göre bulunan kayıtlar aşağıdaki gibidir; (Üst hakkı tapu kaydına ulaşılmıştır.)

Beyan: EK RESMİ SENET DÜZENLENMİŞ OLUP, ÜST HAKKI SÜRESİ 31.12.2067 TARİHİNE KADAR UZATILMIŞTIR.( Şablon: Diğer) (05.09.2019 – 16189) Beyan: Diğer (Konusu: EK RESMİ SENET DÜZENLENMİŞTİR. ) (02.11.2016 – 15208) Beyan: SÖZLEŞME TASHİHİ İLE YATAK KAPASİTESİ 1200 OLDU( Şablon: Üst (İnşaat) Hakkı) (08.06.2007 – 4528)

İrtifak: 24/06/2005 TARİHİNDEN İTİBAREN 49 YIL MÜDDETLE ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. LEHİNE MÜSTAKİL VE DAİMİ ÜST HAKKI VARDIR.( Şablon: Üst (İnşaat) Hakkı)(30.12.2005 – 7469)

Şerh: 20.813.000 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Bakırköy 25. noterliğinden 28/02/2011 tarih ve 7462 sayılı kira sözleşmesi ile 2 yıl süreli toplam 13,000( USD ) Amerikan Doları karşılığı 20,813,000.00TL bedelle kira şerhi) (28.02.2011 – 2064)

3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi

Değerlemeye konu üst hakkı 26.05.2016 tarih, 7511 yevmiye ve ''Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği'' işlemi ile Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın imar durumunda değişiklik bulunmamaktadır.

3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz Serik Belediyesi sınırları içinde, ''Belek Turizm Merkezi 2 ve 3 Nolu Özel Parsel Uygulama İmar Planı'' dahilinde kalmaktadır. Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü'nce 09.02.2005 tarihinde onanmış 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000 ölçekli Belek Turizm Merkezi 2 ve 3 Nolu Özel Parsel Uygulama İmar Planı'na göre parselin bir kısmı "Turizm Tesis Alanı" bir kısmı "Günübirlik Tesis Alanı" içinde yer almaktadır. İlgili plan notlarına göre;

Turizm Tesis Alanı'nda kalan bölümünde E:0,40 ve bu alanda kalan turistik tesis parsellerinde emsal içinde kalmak kaydıyla en çok 1.200 yatak (1.000 konaklama + 200 personel) yapılabilir. Günübirlik Tesis Alanı'nda kalan bölümünde ise Turistik Tesisin tamamlayıcısı niteliğinde olan duş, gölgelik, soyunma kabini, kafe-bar, pastane, lokanta, çayhane, açık spor ve eğlence alanları, yüzme havuzları gibi günübirlik turizm yapı ve tesisleri yapılabilir. Bu alanlarda konaklama ünitesi yapılamaz. Bu alanlarda yapılacak tesislerin toplam inşaat alanı bu alanın %20'sini geçemez ve Hmaks:5,50 mt. olarak belirlenmiştir.

3.6 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar

Söz konusu gayrimenkul için Serik Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde herhangi bir olumsuz karar vb. bulunmadığı görülmüştür.

3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 24.06.2005 tarihli üst hakkı sözleşmesi mevcuttur. Sözleşmeye göre 24.06.2005 tarihinden itibaren 49 yıl müddetle Özak Gayrimekul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine müstakil ve daimi üst hakkı tesis edilmiştir. Üst hakkının başlangıç tarihi 24.06.2005, bitiş tarihi 24.06.2054'dür.

31.12.2018 tarihi itibariyle Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü tarafından üst hakkı süre uzatımı yapılmıştır. Buna göre üst hakkı süre bitimi 31.12.2067 olarak revize edilmiştir. Üst hakkı sözleşmesinde üst hakkı bedeli ve hasılattan alınacak pay ile ilgili maddeler aşağıda veriliştir.

''İlk yıla ait üst hakkı bedeli toplam yatırım maliyetinin %0,5'i (binde beşi) olan 294.360.-TL (ikiyüzdoksandörtbinüçyüzaltmış Türk Lirası)'dir. Müteakip yıllara ilişkin kullanım bedelleri, bir önceki yıl kullanım bedelinin Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan üretici fiyatları endeksindeki meydana gelen artış oranı (bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı) kadar artırılması suretiyle hesaplanır ve tahsil edilir.''

''Birinci maddede belirtilen taşınmazın üzerindeki tesislerin işletmeye geçmesinden itibaren, tesislerin işletilmesinden elde edilen toplam yıllık işletme hasılatı üzerinden %1 (yüzde bir) oranında pay alınır.''

Üst hakkı Madde 726- Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanunu'na tâbidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

Madde 826- Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.

Madde 827- Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.

Madde 828- Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.

Madde 829- Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir.

Madde 830- Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

SIRA	BELGE TÜRÜ	TARİH	SAYI	KULLANIM ALANI (m²)	AÇIKLAMA
1	Mimari Proje	21.10.2005	-	73.034,00	485 Oda - 1000 Yatak
2	Mimari Proje	20.10.2006	-	80.887,00	583 Oda - 1200 Yatak
3	Yapı Ruhsatı	21.10.2005	05/82	36.800,00	Otel kompleksi 28.249 m², Apart Villalar 7.741 m² , sığınak 810 m
4	Tadilat Ruhsatı	26.12.2006	193/06	38.056,00	Otel kompleksi (Ana Bina) 28.199 m², Villalar 7.449 m², Alacart 308 m², Dükkan 100 m², Sığınak 645 m²
5	Yapı Kullanma İzin Belgesi	1.07.2008	195/08	36.701,00	Otel ve Bunlara Benzer Misafir Evi 36.056 m², Ortak Alan Bina içi sığınak 645 m²
6	Yapı Kayıt Belgesi	6.01.2019	FH33UC3T	9.479,00	-
7	Yapı Kayıt Belgesi	6.01.2019	E5UUB6MK	1.156,00	-
9	Turizm İşletme Belgesi	18.03.2005	9886	-	583 Oda - 1200 Yatak

Rapora konu taşınmaz ile ilgili incelenen yasal evraklara ilişkin bilgi aşağıda verilmiştir.

Rapora konu taşınmaz ile ilgili dosyasında yapılan incelemede; yan bahçe çekme mesafesine uyulmadığı ve kıyı kenar çizgisi içinde yapılaşmaların olduğu, vaziyet planında villaların yerinin değiştiği tespit edilerek 05/03 zabıt no'lu yapı tatil tutanağı düzenlendiği, söz konusu durumun belediye encümenince para cezasına bağlanmasına karar verilmiş ve yapı tatil zabıtları düzenlenmiştir. Zabıtlar Belek Belediyesi döneminde düzenlenmiş olup, taşınmaz halihazırda Belek Belediyesi mücavir alanları içerisinde yer almaktadır. Taşınmaza ait dosyalar Serik Belediyesi'ne devredilmiş olup, ilgili birimde yapılan incelemelerde, para veya yıkım cezasına hükmeden herhangi bir encümen kararı bulunmadığı öğrenilmiştir. Yukarıda verilen tabloda görüldüğü üzere sahildeki iskele için ve tesisteki yapılar için yapı kayıt belgesi alınmıştır.

3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Rapor konusu projenin yapı denetim işleri, Adalya Artı Yapı Denetim A.Ş. tarafından yapılmıştır. İlgili firmanın adresi; Meydan Kavağı Mahallesi, Avni Tolunay Caddesi, No: 53 Muratpaşa / Antalya'dır.
3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama Söz konusu değerleme parselin üst hakkı değerlemesi olup farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili enerji kimlik belgesi bilgisi bulunmamaktadır.

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Antalya, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık beşinci şehridir. 2022 sonu itibarıyla il nüfusu 2.688.004'dür. Türkiye'de "turizmin başkenti" olarak görülmektedir. Şehrin yüz ölçümü 20.177 km² dir. İlde km² ye 115 kişi düşmektedir. En kalabalık ilçesi 556.033 kişiyle Kepez ilçesidir. Nüfus yoğunluğunun en fazla olduğu ilçe ise km² başına 5.067 kişi ile Muratpaşa'dır. 19 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 910 mahalle bulunmaktadır. Tamamı Akdeniz Bölgesi'nin batısında yer alır ve Antalya Körfezi'yle Batı Torosların arasında kurulmuştur. Yüz ölçümü bakımından Türkiye'nin beşinci büyük ilidir. Güneyinde Akdeniz, batısında Muğla, kuzeyinde Burdur ve Isparta, kuzeydoğusunda Konya, doğusunda ise Karaman ve Mersin illeri vardır. Antalya şehri, 1980 yılından sonra uygun iklim koşulları ve turizm etkinlikleri nedeniyle hızla gelişmiş ve buna paralel olarak il de günümüzde Türkiye'nin en kalabalık beşinci ili olmuştur.

Antalya'da ekonomik hayat büyük oranda ticaret, tarım ve turizme dayalıdır. Antalya ilinin kapsadığı bölge tarih öncesinden günümüze dek pek çok medeniyeti barındırmıştır ve Türkiye'de en çok antik kent bulunan ildir. Sırasıyla Likyalılar, Lidyalılar, Pamfilyalılar, Bergamalılar, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklular, Osmanlılar ve son olarak da Türkiye Cumhuriyeti hakimiyetinde bulunan

Antalya bu medeniyetlerin hiçbirine başkentlik yapmamıştır. İlin tamamı Akdeniz Bölgesi'nin Antalya Bölümü'nde yer alır ve Akdeniz ikliminin etki sahasındadır. Yerleşim yerleri haricindeki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur. Türk Silahlı Kuvvetleri Kara Kuvvetleri Komutanlığı'na bağlı 3. Piyade Eğitim Tugayı Komutanlığı ve Hava Kuvvetleri Komutanlığı'na bağlı Hava Meydan Komutanlığı Antalya'da bulunmaktadır. Antalya 2015 yılı G20 Zirvesi'nin ve Expo 2016'nın ev sahibidir.

İl arazisinin ortalama olarak %77.8'i dağlık, %10.2'si ova, %12'si ise engebeli bir yapıya sahiptir. İl alanının 3/4'ünü kaplayan Torosların birçok tepesi 2500-3000 metreyi aşar. Batıdaki Teke yöresinde geniş platolar ve havzalar yer alır.

Çoğunlukla kireçtaşlarından oluşmuş bu dağlar ve platolar alanında, kireçtaşlarının erimesiyle oluşmuş mağaralar, düdenler, su çıkaranlar, dolinler, uvalalar ve daha geniş çukurluklar olan polyeler gibi büyüklü, küçüklü karst şekilleri çok yaygındır. İlin topoğrafik yönden gösterdiği değişkenlik gerek iklim, gerek tarımsal gerekse demografi ve yerleşme yönünden farklı ortamlar yaratmaktadır. Ayrı özellik gösteren bu alanlar sahil ve yayla bölgesi olarak tanımlanır.

Antalya şehrinin ekonomisinde turizm, ticaret ve tarım ön planda olup sanayi faaliyetleri de son dönemde gelişme gösteren faaliyetlerdendir. Bunun dışında Antalya'da hayvancılık, madencilik gibi diğerlerine göre daha az yönelinen kollarda iş faaliyetleri de sürdürülmektedir.

Antalya'da 1970'li yıllara kadar belirli bir seviyede kalmış olan ticaret sektöründe bu tarihten sonra çeşitli hareketlenmeler olmuştur. 1980'lerde gelişen turizm hareketi ile birlikte de konaklama ve dinlenme tesisleriyle değişik türde lüks mağazalar açılmıştır. Teknolojinin de kullanımını yaygınlaşmasıyla tarım ve sanayide üretimi artırmış, ticari piyasa oldukça hareketlenmiştir. Antalya'da ticaretteki en etkili kuruluş Antalya Ticaret ve Sanayi Odası'dır (ATSO). Üye sayısı 10.000'i geçen ATSO kadar önemli olan diğer kuruluşlar: Antalya Ticaret Borsası ve Antalya İhracatçılar

Birliği'dir. Antalya'daki ticaret sektörü, toplam gelirlerin %34'ünü oluşturan önemli bir ağırlığa sahiptir. Antalya'da ihracatın %67'si ve ithalâtın %60'ı Avrupa Birliği üye ülkeleri ile gerçekleşmektedir.

Serik, Türkiye Cumhuriyeti'nin Akdeniz Bölgesi'ne bağlı Antalya'nın bir ilçesidir. 2022 sonu itibarıyla nüfusu 139.545'dir. Antalya ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Antalya ilinin önemli bir turizm merkezidir. İlçenin yaz mevsimlerinde turizm ile artan nüfusu, kış mevsimlerinde öğrencilerin ilçeden ayrılmasıyla oldukça düşer. Antalya il merkezinin yaklaşık 30 km. doğusunda bulunan ilçe merkezi, kıyıdan 7 km. içeridedir.

Serik ilçe merkezi, Antalya'nın 30 km doğusundadır. Akdeniz'de 22 km kıyı şeridine sahip olan ilçe, merkezi 8 km içeride, denizden 26 m yüksekliktedir. Kısmen dalgalı ovalık bir arazi üzerinde kurulmuştur. İlçenin yüzölçümü 1.550 km²'dir. Bunun 45.360 hektarı tarım arazisi, 65.764 hektarı da orman arazisidir. Serik, Antalya Ovası'nın doğuya doğru uzanan bir parçasını teşkil

eder. Serik ilçesi batıda Antalya merkeze bağlı Aksu ilçesi, doğuda Manavgat ilçesi, kuzeyde Burdur'un Bucak ilçesi ile Isparta'nın Sütçüler ilçesi, güneyde ise Akdeniz ile çevrilidir. Dağlık kesimlerinde hayvancılık, ormancılık, ova kesimlerinde de ziraatçılık özellikle turfanda sebzecilik yapılmaktadır. Ticari hayatı Antalya şehir merkezine bağlıdır. İlçenin kuzeyinde batı Toros Dağları yükselmeye başlar. İlçede Akdeniz iklimi hakimdir. Yazlar kurak ve sıcak, kışlar ılık ve yağışlı geçer (tabii bazen değişebilir). Bu iklimin sonucu olarak doğal bitki örtüsü de makilerdir. Bölgenin en önemli akarsuları, Köprüçay ve Aksu Çayı'dır.

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

∆ Nüfus;

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaştı. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

∆ TÜFE/Enflasyon Endeksleri;

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %3,28, bir önceki yılın Aralık ayına göre %60,09, bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 ve on iki aylık ortalamalara göre %53,40 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %37,54 ile konut oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,86 ile lokanta ve oteller oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en az artış gösteren ana grup %-0,31 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %11,17 ile konut oldu. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,53, bir önceki yılın Aralık ayına göre %64,09, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,27 ve on iki aylık ortalamalara göre %57,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)

A.B.D son 5 yıllık tüketici fiyat endeksi grafiği ve oranları yukarıdaki gibidir. 2020 yılı itibariyle enflasyon oranı yıllık bazda Nisan ayına kadar ortalama %2,3 seviyelerinde iken Nisan ayı ile birlikte ciddi düşüş göstermiş olup, bu oran %0,5 altına kadar inmiştir. 2021 Ocak ayında %1,7 olan enflasyon oranı bu aydan itibaren sürekli artış göstererek %9,1 seviyelerine kadar gelmiştir. 2022 Temmuz itibari ile tekrar düşüş eğilimine girmiş olup günümüz itibariyle %3,6 seviyesine gelmiştir.

∆ GSYİH/Büyüme Endeksleri;

GSYH 2023 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %79,8 artarak 7 trilyon 681 milyar 432 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 295 milyar 815 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hane halklarının nihai tüketim harcamaları 2023 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %11,2 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %5,3, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %14,7 arttı. Mal ve hizmet ithalatı, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %14,5, ihracatı ise %1,1 arttı. İşgücü ödemeleri, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %117,2 arttı. Net işletme artığı/karma gelir %50,7 arttı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %26,1 iken, bu oran 2023 yılında %32,2 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %55,0 iken %47,0 oldu. (TUİK)

∆ TR ve USD ile EURO 10 Yıllık Devlet Tahvili Değişimi;

Yaklaşık son 10 yıllık dönemde TR 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %10 seviyelerinde seyrederken 2021 yılı 3. çeyreğiyle birlikte artışa geçmiş, 2022 1. çeyreği itibari ile %27 seviyelerine ulaşmıştır. Bu dönemden sonra düşüş eğilimine girmiş, Ocak 2023 dönemi itibari ile tekrar yükseliş trendine geçerek rapor tarihi itibariyle %23,70 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

Yaklaşık son 10 yıllık dönemde USD 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %2 seviyelerinde seyrederken 2019 yılı son çeyreğiyle birlikte ciddi düşüşe geçerek %1,5 ve altı seviyelere inmiş, Ağustos 2020 itibariyle %0,6'ya kadar gerilemiştir. Bu süreçten sonra artış göstererek devam etmiş ve rapor tarihi itibariyle %3,90 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

2019 yılı Mayıs ayı ile birlikte Euro 10 yıllık Alman Tahvili ise 0'ın altına inmiş olup 2021 ve 2022 yılında pozitif yönde devam etmiştir. Artış son dönemlerde dalgalı bir şekilde devam etmekte olup rapor tarihi itibariyle ortalama %1,98 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)

Referans Faiz Oran Değişimi;

Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %39 civarındadır.

ICE tarafından yayımlanan USD Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre USD referans faiz oranlarını göstermektedir. USD 12 aylık referans faiz oranı 30.06.2021 itibariyle %0,5 seviyesindedir. 2022 yılında görüldüğü üzere USD referans faiz oranı Nisan ayından itibaren artışa geçmiş ve rapor tarihi itibari ile %5,31 seviyesine yükselmiştir.

∆ TCMB ve FED Faiz Oran Değişimi;

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. Bu tarihten itibaren artış eğilimi ile 2021 Ağustos ayına kadar %19,00 seviyelerine gelmiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile düşüşe geçmiş olup Haziran ayına kadar %8,50 seviyelerine gelmiştir. Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte %42,50 seviyesine gelmiştir.

A.B.D Merkez Bankası FED tarafından açıklanan son verilere göre faiz oranı %5,00 tir. 2017 – 2019 itibariyle %2,50 seviyelerine kadar çıkmışken, faiz oranı 2022 itibariyle kademeli düşerek %0,50 altına gelmiştir. Mart ayı itibariyle tekrar artışa geçmiş olup günümüz itibari ile %5,50 seviyesindedir.

∆ Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu. (TUİK)

		Kasim		Ocak - Kasım
	2023	2022	Degistm (76)	2023	2022	Degisim 1%)
Satış sekline göre toplam satış	93514	117 806	20.6	1087 349.	1 277 659	-14.9
lpotekti sats	5245	16 655	-68.5	171 706	258 524	-33.6
Diger 8305	88 269	101 151	+12.7	815 643	1019 136	-10.2
Satis durumuna göre toplam satis	93 514	117 006	20,6	1.087 349	1.277 659	-14.9
lik of 120 y	30 472	37 380	-18.5	328 299	382 190	-14.1
SHES IF SUITA	63042	80 425	-21.6	759.050	895 469	-15:2

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %68,5 azalış göstererek 5 bin 245 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %33,6 azalışla 171 bin 706 oldu. Kasım ayındaki ipotekli satışların, bin 390'ı; Ocak-Kasım dönemindeki ipotekli satışların ise 51 bin 624'ü ilk el satış olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %12,7 azalarak 88 bin 269 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %94,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,2 azalışla 915 bin 643 oldu. (TUİK)

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,5 azalarak 30 bin 472 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,6 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,1 azalışla 328 bin 299 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,6 azalış göstererek 63 bin 42 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,4 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 azalışla 759 bin 50 olarak gerçekleşti. (TUİK)

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,5 azalarak 2 bin 342 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,5 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 790 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla 710 konut satışı ile İstanbul ve 316 konut satışı ile Mersin izledi. (TUİK)

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %24,9, daire sayısı %35,0 ve yüzölçümü %21,7 arttı. Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 39,1 milyon m² iken; bunun 21,0 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 8,1 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. (TUİK)

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %5,7, daire sayısı %31,3 ve yüzölçümü %25,6 arttı. (TUİK)

Yil	Cayrek	Biria sayist	Yillk degraim (%)	Dare sayst	Yılık değişim (76)	Yuzolçüm (mª)	Yark değişim (%)
2021		138 522	44.0	725 294	30,7	151 362 144	34.4
	-	33 571	137.0	174 664	116,9	34 357 552	ਰੇਟ 7
	=	30 534	55.7	157 696	14.4	31 780 568	15,6
	111	30 416	20.2	149 614	6,1	33 312 277	19,5
	W	44 001	18.7	243 326	24.3	51 911 747	30.8
2017		127 831	-7.7	695 804	-4.1	145 745 708	-3.7
	-	26 134	-22 2	129 572	-25,8	27 414 905	-20.2
	=	29 077	-18	144 076	-8.6	30 750 734	-32
	111	28 293	-7.0	145 507	-2.7	32 120 043	-3.6
	W	44 327	0.7	276 649	13,7	55 460 026	68
2023		23 887	-8.6	131 562	15	26 946 184	-1.7
	=	31 047	68	192 158	33.4	39 188 657	27.4
	111	35 351	24.9	196 489	35,0	39 080 808	21,7

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,5 milyon m² ile bir daireli binalar izledi. (TUİK)

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,46 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,39 arttı, işçilik endeksi %0,30 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,15 arttı, işçilik endeksi %114,05 arttı. (TUİK)

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,47 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %66,08 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,49 arttı, işçilik endeksi %0,21 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %51,26 arttı, işçilik endeksi %113,93 arttı. (TUİK)

∆ Türkiye'de Turizm Sektörü;

Turizm geliri Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarından oluşan III. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,1 artarak 20 milyar 225 milyon 317 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %16,5'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi. Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 14 milyar 644 milyon 632 bin dolarını kişisel harcamalar, 5 milyar 580 milyon 686 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. (TUİK)

	Çıkış yapan ziyaretçiler (Yurt dışı ikametli)
	2022	2023	Değişim orani (1)	2022	2023 11	Değişim orani !)
	111	H	(20)	9 Aylık	9 Aylık	(%)
Turizm geliri (Bin S)	17 875 112	20 225 317	13.1	34 982 689	41 999 592	20.1
Kişi sayısı	21 000 128	22 428 234	6.8	39 390 915	44 605 295	13.2
Kışı başı ortalama harcama (S)	851	902	5.9	888	942	6.0
Gecelik ortalama harcama (\$)	89	103	15.8	89	101	13.5

Bu çeyrekte geçen yılın aynı çeyreğine göre spor, eğitim, kültür harcaması %33,3, konaklama harcaması %26,1, yeme-içme harcaması %24,6 artarken tur hizmetleri harcaması %1,6 azaldı. İkinci sırada %16,6 ile "akraba ve arkadaş ziyareti", üçüncü sırada ise ile %3 ile "alışveriş" yer aldı. Yurt dışı ikametli vatandaşlar ise ülkemize %61,2 ile en çok "akraba ve arkadaş ziyareti" amacıyla geldi. (TUİK)

Yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşlarımızın harcamalarından oluşan turizm gideri, geçen yılın aynı çeyreğine göre %74,8 artarak 1 milyar 933 milyon 781 bin dolar oldu. Bunun 1 milyar 491 milyon 933 bin dolarını kişisel, 441 milyon 848 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu. Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %43,7 artarak 2 milyon 978 bin 418 kişi oldu. Bunların kişi başı ortalama harcaması 649 dolar olarak gerçekleşti. (TUİK)

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri ∆ Ana Gayrimenkul / Gayrimenkul Özellikleri;

Rapora konu 145 Ada 34 parsel; tapu kayıtlarında "Çam Fıstıklı Koru Ormanı" vasıflı olup 90.068,13 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel denize sıfır konumda, geometrik olarak dikdörtgene yakın şekle sahiptir. Parselin sahil cephesi yaklaşık 270 metredir. Parselin sağ ve sol yanında diğer turizm işletmeleri bulunmakta, kuzey cephesinde bölgenin ulaşım yolu mevcuttur. Parsel üzerinde üst hakkı ile kurulmuş otel mevcut olup etrafı sınırları belirleyici şekilde çevrilmiştir. Otel kompleksi içerisinde ana konaklama blokları, villa tipi konaklama yerleri, açık havuzlar, oyun alanları, cafeler, yeşil alanlar, spor alanları bulunmaktadır.

Tesis turizm işletme belgesine göre; 583 odalı 1.200 yatak kapasitesine sahiptir. 5 yıldız standardına sahip otel Ela Excellence Resort Otel markası ile işletilmektedir. Turizm işletme belgesi detayı;

''388 Oda (2y) + 5 Bedensel Engelli 2 Aile Odası (4y) + 1 Suit (4y) + 179 Suit (2y) + 1 Apart Ünite (4y) + 5 Villa Apart Ünite (4y) + 2 Villa Apart Ünite (10y) – TOPLAM 1.200 Yatak, 800 Kişilik 1. Sınıf Lokanta, 500 Kişilik Açık Yemek Alanı, 150 Kişilik Alakart Lokanta, 100 Kişilik Açık Yemek Alanı, 100 Kişilik Alakart Lokanta, 40 Kişilik Açık Yemek Alanı, 90 Kişilik Alakart Lokanta, 50 Kişilik Açık Yemek Alanı, 80 Kişilik Alakart Lokanta, 60 Kişilik Açık Yemek Alanı, 60 Kişilik Alakart Lokanta, 30 Kişilik Açık Yemek Alanı, 80 Kişilik Açık Alakart Snack Bar, 40 Kişilik Açık Alakart, Çalışma Ofisi, 400 Kişilik Oturma Salonu, Lobi Bar, Okuma Mahalli, 700 Kişilik Konferans Salonu, 55 Kişilik Çok Amaçlı Salon(2 Adet), 70 Kişilik Çok Amaçlı Salon(2 Adet), 70 Kişilik Sinema Salonu, 150 Kişilik Diskotek, 150 Kişilik Amerikan Bar, 200 Kişilik Açık Oturma Alanı, 45 Kişilik Pasta ve İçki servisi verilen Salon, 100 Kişilik Açık Oturma Alanı, Bilardo-Bowling-Oyunİnternet Salonu ve Amerikan Bar, 100 Kişilik Vitamin Bar, Aletli Jimnastik Salonu, Kick Boks-Aerobik Salonu, Buhar Banyosu, Sauna(2 Adet), Türk Hamamı(2 Adet), Açık-Kapalı Yüzme Havuzu, Kapalı Yüzme Havuzu, Vitamin Bar(2 Adet), Güzellik ve Cilt Bakım Üniteleri, Masaj Üniteleri, Açık Masaj Üniteleri, Bay-Bayan Kuaför, Satış Ünitesi(15 Adet), Açık Yüzme Havuzu(5 Adet), Kaydıraklı Havuz, Şok(Soğutmalı) Havuzu, Havuz Bar(2 Adet), Snack Bar(2 Adet), Açık Disko-Bar, Çocuk Kulübü-Çocuk Lokantası, Açık Çocuk Oyun Alanı. Çok Amaçlı Saha, Tenis Kortu, Trambolin, Mini Golf, Amfitiyatro, 35 Araçlık Otopark.''

Tesisteki konaklama ünitelerinin bulunduğu bloklar ve diğer yapılar şu şekildedir. Lobi, spa merkezi, toplantı salonları, spor salonu, yönetime ait bölümler vb. diğer alanların bulunduğu 'Ana Bina' (E blok), ana bina bitişiğinde yer alan konaklama blokları (E1 ve E2 bloklar), Göl Evleri (T,O ve U bloklar), Villa blokları (N tipi bloklar), Restoran Binası (J Blok) ve diğer bloklar (Havuz alanları, amfi tiyatro, spor alanları).

Ana bina; projesine göre E, E1 ve E2 olarak bölümlendirilmiştir. E blok giriş kısmı olup 1. bodrum ve zemin kattan oluşmaktadır. Bu kısmın 1. bodrum katında, sığınak, oyun salonu, disko, bowling salonu vb. diğer alanlar bulunmakta, zemin katında; lobi, bagaj odası, idari ofisler, konferans salonu alanları mevcuttur. E1 ve E2 bloklar bu bina ile bağlantılı olup konaklama üniteleri olarak bölümlendirilmişleridir. E1 blok 2 bodrum kat, zemin kat, 4 normal kat ve çatı katından oluşmaktadır. E2 blok 2 bodrum kat, zemin kat, 5 normal kat ve çatı katından oluşmaktadır. Bu kısımda projesinden farklı olarak 2. bodrum kat ve 1. bodrum katlarda güneydoğu cephede yer alan duvarların parsel inşaat yaklaşma sınırına doğru ötelendiği, bu bölümde yer alan kapalı havuz ve dinlenme terası bölümlerinin büyütüldüğü; batı tarafındaki konaklama bloğunun projede tesisat katı olarak görünen 1. katında mevcutta 30 adet standart ve 1 adet süit oda yapıldığı, çatı arası boşluğu olarak görünen alanın kullanıma açılarak bazı odaların dubleks oda şeklinde düzenlendiği görülmüştür. Bu bölüm toplamda 65.700 m² kullanıma alanına sahip olup 404 adet standart oda,

19 adet süit oda, 93 adet dubleks aile süiti ve 3 adet dubleks süit odadan oluşmaktadır. Standart odalarda zeminler halı, duvarlar duvar kağıdı kaplı, tavanlar ise alçı sıva üzeri plastik boyalıdır. Banyo zeminleri seramik kaplı, duvarları kısmen duvar kağıdı, kısmen fayans kaplamalıdır. Banyolarda vitrifiye ve aksesuarlar tamdır. Binada yer alan diğer süit odalarda yapı kalitesi üst düzeydedir.

Göl Evleri blokları; Projesinde T, O ve U bloklar olarak belirtilmiştir. Tesiste 6 adet T tipi, 6 adet U tipi ve 8 adet O tipi olmak üzere 20 adet 'Göl Evleri' olarak nitelendirilen blok mevcuttur. Bu bloklarda toplam 89 adet oda bulunmaktadır. Söz konusu bloklar havuza cepheli olup bazı bloklarda iskele mevcuttur. U bloklarda toplam 33 adet oda bulunmakta, toplamda 3.520 m² kullanım alanına sahiptir. T ve O bloklarda toplam 56 adet oda bulunmakta, toplamda 4.760 m² kullanım alanına sahiptir. Odalarda zeminler halı, duvarlar duvar kağıdı kaplı, tavanlar ise alçı sıva üzeri plastik boyalıdır. Banyo zeminleri seramik kaplı, duvarları kısmen duvar kağıdı, kısmen fayans kaplı, tavanlar ise alçıpan asma tavandır. Banyolarda vitrifiye ve aksesuarlar tamdır.

N Tipi bloklar; toplamda 5 adettir. Villa şeklinde kullanıma sahiptir. Bahçe kullanımı ve müstakil havuzları mevcuttur. Söz konusu bloklar projesine göre 6 adet olup 58 m² zemin kat, 97 m² 1. kat olmak üzere toplamda 155 m² kullanım sahiptir. Mahallide yapılan incelemede bu blokların 5 adet olmak üzere her birinin 150 m² zemin kat ve 150 m² 1. kat olmak üzere toplamda 300 m² olarak inşa edildiği görülmüştür. Ayrıca blokların vaziyet planına göre konum uyumsuzluğu bulunmaktadır. Tesis içerisinde bu bloklar dışında, parselin güneybatı köşesinde proje harici imal edilmiş 2 adet Sultan Palace olarak isimlendirilmiş villa bloğu bulunmaktadır. Söz konusu yapıların her biri 320m² zemin kat ve 300 m² 1. kat olmak üzere toplamda 620 m² kullanım alanlıdır. Villa blokları ultra lüks kalitede imal edilmiştir.

Restoran yapılarından 1. bina göl evlerinin bulunduğu alanda U ve O bloklar arasında yer almaktadır. Söz konusu yapı 210 m² bodrum kat, 500 m² zemin kat olmak üzere toplamda 710 m² kullanım alanına sahiptir. 102 kişilik kapasiteye sahip İtalyan Restoranı ve 144 kişilik kapasiteye sahip Meksika Restoranı olarak hizmet vermektedir. 2. Restoran binası ana yüzme havuzunun batı kısmında konumludur. Mahallinde yaklaşık brüt 450 m² kullanım alanına sahiptir. 3. Restoran binası parselin güneydoğu köşesinde konumlu olup 250 m² kullanım alanlıdır.

Mahallinde yapılan incelemelere göre ana binanın güney kısmında açık yüzme havuzuna ait kullanımlar da dahil olarak üzere toplam 830 m² kullanım alanlı amfi tiyatro, projesinden farklı olarak amfi tiyatronun doğu tarafında parselin doğu kenarında 900 m² kapalı alanlı ve 1.200 m² açık alanlı tek katlı mini kulüp binaları inşa edilmiştir. Amfi tiyatronun kuzey kısmında yaklaşık 465 m² alanlı snack bar ve market eklentileri ile parselin güneydoğu köşesinde kıyı kenar çizgisi içinde 2 adet tenis kortu ve pergole alanları inşa edildiği görülmüştür. Tesise ait yaklaşık 1.100 m² alanlı iskele bulunmaktadır.

4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişki Bilgiler

Rapora konu parsel üzerinde bulunan tesisteki proje harici imalatlar yukarıda yer alan gayrimenkul özellikleri başlığı altında detaylı olarak anlatılmıştır.

4.6 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Parsel üzerinde yer alan tesiste yapılan proje harici imalatlar ile ilgili yapı kayıt belgeleri alınmıştır. Tesis ile ilgili yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Söz konusu parsel üzerinde 5 yıldız standardına sahip otel bulunmaktadır.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri:

↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.

↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.

↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.

↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.

↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.

Değerleme Yöntemleri

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:

(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı

Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

5.1 Pazar Yaklaşımı

∆ Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

∆ Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

[E:1 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde, Konut Alanı, E:0.50 yapılaşma şartlarına ve 715 m² yüzölçümüne sahip arsa 15.750.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi : 0505 438 57 96

[E:2 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde, Konut Alanı, E:0.50 yapılaşma şartlarına ve 750 m² yüzölçümüne sahip arsa 13.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi : 0532 265 59 17

[E:3 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde, Konut Alanı, E:0.50 yapılaşma şartlarına ve 10.483 m² yüzölçümüne sahip arsa 195.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi : 0532 674 87 74

[E:4 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde, Konut Alanı, E:0.50 yapılaşma şartlarına ve 810 m² yüzölçümüne sahip arsa 17.200.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi : 0553 883 55 04

[E:5 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde, Konut Alanı, E:0.50 yapılaşma şartlarına ve 2.030 m² yüzölçümüne sahip arsa 47.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

EMSAL DÜZELTME TABLOSU	SATILIK ARSA
İçerik		Emsal 1	Emsal 2		Emsal 3		Emsal 4		Emsal 5
Brüt alanı (m²)	715,00m²		750,00m²		10.483,00m²		810,00m²		2.030,00m²
Satış fiyatı	15.750.000 TL		13.500.000 TL		195.000.000 TL 17.200.000 TL				47.000.000 TL
m² birim fiyatı	22.028 TL		18.000 TL		18.602 TL		21.235 TL		23.153 TL
Pazarlık	5%	-	5%	-	5%	-	5%	-	5%	-
Konum şerefiyesi	50%	+	50%	+	50%	+	50%	+	50%	+
Diğer Şerefiye	0%	-	0%	-	0%	-	0%	-	0%	-
İmar Durumu Şerefiyesi	50%	+	50%	+	50%	+	50%	+	50%	+
İndirgenmiş birim fiyat	42.955 TL 35.100 TL			36.273 TL 41.407 TL 45.148 TL
Ortalama Birim fiyat	40.177TL/m²

İlgilisi : 0533 474 39 38

Not: Değerlemeye konu taşınmazın yer aldığı parsel yukarıda verilen emsallere göre konum ve imar durumu bakımından avantajlıdır.

∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler

∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Değerlemeye konu taşınmazın imar durum ve yapılaşma şartları, bulunduğu lokasyon ve yakın çevresi dikkate alındığında benzer konumda emsal olabilecek boş arsa mevcut değildir. Bölgede denize sıfır otellerin arsalarının tamamı "Maliye Hazinesi" ne ait olup oteller üst hakkı ile işletilmektedir. Bölgede genellikle konut parselleri bulunmaktadır. Bu emsallerden yola çıkılarak taşınmazın mevcut imar durumu, yapılaşma şartları ve yüz ölçümü ile bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi, cephe durumu, geometrik şekil ve topografik özellikleri gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurularak arsa birim değeri takdir edilmiştir.

∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazın konumu, imar durumu, arazi yapısı, yola cephesi, ulaşım kolaylığı vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki düzeltmeler ışığında taşınmazın arsa birim değeri takdir edilmiştir. Buna göre;

90.068,13 m² x 40.177,00 TL/m² = ~3.618.667.259,01 TL

Pazar yaklaşımı sonucunda taşınmaza tapu yüzölçümü dikkate alınarak arsa toplam değeri (K.D.V hariç) ~3.618.670.000,00- TL takdir edilmiştir.

5.2 Maliyet Yaklaşımı

∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

∆ Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Söz konusu parselin yüz ölçümü ile bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi, cephe durumu, geometrik şekil ve topografik özellikleri gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, Pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurulmuştur.

Tüm bu şartlar ve yapılan araştırmalar ile bulunan emsallerdeki düzeltmeler, bölgeye hakim emlakçı görüşleri ve geçmiş verilere dayanarak söz konusu parsel için yukarıdaki değer takdir edilmiştir.

∆ Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

Söz konusu otel, çevre teşekkülü dikkate alındığında, muadillerine göre çok yüksek iç ve dış yapı kalitesine sahiptir. Bu sebeple taşınmaza yapı değeri takdir edilirken, yapılan araştırmalar neticesinde benzer kalitede yeni yapı yapılması durumundaki güncel birim değer esas alınmıştır.

∆ Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

YAPI DEĞERİ
TAŞINAMZ	İNŞAAT ALANI (m²)	BİRİM MALİYET (TL/m²)	YIPRANMA PAYI (%)	DEĞER ~TL
TÜM YAPILAR	86.673,00	35.000,00	5	2.881.877.250,00 ₺
Çevre Düzeni, Altyapı Maliyetleri, Harici Müteferrik İşler vs.				53.122.750,00 ₺
TOPLAM				2.935.000.000,00 ₺

Sonuç olarak maliyet yöntemine göre taşınmazın yapı değeri olarak toplam 2.935.000.000,00-TL değer tespit edilmiştir. Yapılan hesaplamaya tefrişat dahil edilmiştir. Tesisteki yapı kaliteleri birbirinden farklı olup birim değer belirlenirken bu durum dikkate alınmıştır.

Söz konusu taşınmaz üzerinde tesis edilen üst hakkına esas değer hesaplama tablosu aşağıdaki şekildedir.

Üst Hakkı Süresi ve Oran Tablosu
Üst hakkı Tesisi Tarihi	31.12.2018
Üst hakkı Süresi	49 Yıl
Üst Hakkı Süresi Gün Bazında	17.897
Üst Hakkı Bitiş Tarihi	31.12.2067
Değerleme Tarihi	29.12.2023
Değerleme Tarihi İtibari ile Kalan Üst Hakkı Kullanım Süresi Gün Bazında	16073
Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi	89,81

Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri	40.177,00 ₺
Arsa Yüzölçümü	90.068,13
Arsa Toplam Değeri	3.618.667.259,01 ₺

Üst Hakkı Değerinin Oranı (2/3)	0,666666
Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi	89,81
Üst Hakkına Esas Arsa Birim Değeri	24.054,84 ₺
Arsa Yüzölçümü	90.068,13
Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri	2.166.574.684,44 ₺

Gayrimenkulün değeri hesaplanırken pazar yaklaşımı değeri ile tam mülkiyete esas arsa birim değeri bulunmuş, yukarıdaki tabloda gösterildiği üzere üst hakkı hesaplaması yapılarak üst hakkına esas teşkil eden arsa birim değerine ulaşılmıştır. Böylelikle rapora konu taşınmazın üst hakkına esas maliyet yöntemine göre piyasa değeri;

Arsa Değeri: ~2.166.575.000,00 TL ile Yapı Değeri: 2.935.000.000,00 TL toplamı sonucu gayrimenkulün üst hakkı değeri bu yöntemle 5.101.575.000,00-TL olarak takdir edilmiştir.

Üst Hakkı Değeri: Arsa Piyasa Değeri x 2/3 (Üst Hakkı Çarpanı) x (Kalan Yıl/49 Yıl) üzerinden hesaplama yapılmıştır.

5.3 Gelir Yaklaşımı

∆ Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

→ İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir.

İndirgenmiş nakit akışı analizinin uygulanmasında güncel bir yaklaşım olan artık değer; gayrimenkul yatırımcısı için öngörülen işletme periyodunun sonrasında gayrimenkulün satıldığı varsayımına dayanarak hesaplanan değerdir. Kapitalizasyon oranı yardımıyla yapılan artık değer hesaplamasında, TIP 1 (International Valuation Standards Council (IVSC) tarafından Temmuz 2013'te Technical Information Paper 1 (TIP 1) Discounted Cash Flow) tarafından önerilen, uluslararası alanda yapılan güncel değerleme çalışmalarında olduğu gibi, son dönemi takip eden yılın gelirinin kullanılmasıdır. Projeksiyon periyodunun sonunda gayrimenkulü satın alacak olan yatırımcının da gelecek yılın gelirine göre, alış fiyatına karar vereceği düşünülmektedir. Artık değer hesabında son dönemi takip eden yılın gelirinin baz alınması, elde edilen sonuç değeri etkileyen bir unsurdur. Bir başka deyişle projenin ön görülen modelleme periyodunun son yılından sonsuza kadar olan nakit akışlarının öngörülen son yıla indirgenmiş haline artık değer denir.

İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:

(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),

(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
(c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,

(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,

(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi,

(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

→ Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.

Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer

∆ Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Aşağıda kullanılan bilgiler; Ela Excellence Resort Otel'e ait son 3 yıllık veriler dikkate alınarak belirlenmiştir. Söz konusu dönemlerde pandemi durumunun olumsuz etkileri görülmektedir. 2021 yılı ilk 6 aylık süreçte pandemi etkilerinin devam ettiği görülmüş olup bu tarihten itibaren otelin doluluk oranlarında artış olduğu tespit edilmiştir. 2023 yılında otelin doluluk oranı yaklaşık %60 olup oda fiyatları ortalama 320 Euro'dur.

Değerleme konusu otel 583 odadan oluşmaktadır. Otelin yılın 365 günü açık olacağı varsayılmıştır. Oda kapasite ve oda tipleri farklı olup bu durum dikkate alınmıştır.
Otelin ortalama doluluk oranı, otel işletmecesinden alınan son 3 yıllık veriler, pandemi sürecinde ve Rusya Ukrayna savaşı nedeni ile turizm sektöründe yaşanan olumsuzluklar dikkate alınarak belirlenmiştir. 2023 yılı itibari ile otelin doluluk oranını yaklaşık %60 olduğu görülmüştür.
İşletmenin son dönemlerde hızla artan doluluk oranının ise yapılan renovasyonlar neticesinde artmaya devam ederek %63,68 seviyelerini yakalayacağı öngörülmüştür.
Otel oda fiyatları, herşey dahil sistem ile çalışacağı varsayılarak belirlenmiştir. Yapılan araştırmalar, otelin konsepti, bölgedeki otellerin oda/gece fiyatları dikkate alınmıştır. Söz konusu işletmenin alternatif olabilecek otellere göre çok daha lüks konseptte olması göz önünde bulundurulmuştur. Son yıllarda otel hizmet kalitesinde ve tesisin fiziki yapısı ile ilgili renovasyonlar ve son yıl itibari sağlanan doluluk oranı dikkate alınarak 2024 yılında da işletmenin yoğun talep göreceği kabul edilmiştir. Bu duruma istinaden oda fiyatının ortalama 450 € bandında olacağı öngörülmüştür. Oda fiyatlarındaki artış 2028 yılına kadar %5, 2033 yılına kadar olan dönem için %3, sonraki dönemler için ise %1,5 olarak kabul edilmiştir.
Otelin herşey dahil konseptte çalışmasından dolayı otel gider kalemi %65 civarında olacağı öngörülmüştür. Buna göre brüt faaliyet karının ilk yıl için %35 olacağı, sonraki dönemlerde işletme bünyesinde yapılan iyileştirmeler neticesinde bu oranın 2028 yılına kadar %40,57 seviyelerine geleceği öngörülmüş ve ilerleyen dönemlerde ise bu şekilde devam edeceği kabul edilmiştir.

Tesisin performansı ve tarafımızla paylaşılan mali verileri göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Otel işletmecisinden alınan bilgiler ve veriler ile yaptığımız araştırmalar neticesinde diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %5'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Yenileme maliyeti brüt oda gelirinin %1'si olacak şekilde projeksiyona eklenmiştir.
Ela Excellence Resort Otel'de 01.01.2023 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde, işletmeci payı net ciro tutarı üzerinden %3 ve brüt faaliyet karı üzerinden performansa bağlı değişen oranlarda olmak üzere, Aktay Otel İşletmeleri A.Ş ile sözleşme yapılmıştır. Toplam brüt faaliyet karından işletmeci payı indirildikten sonra kalacak bakiye şirkete gelir payı olarak verilecektir.
Çalışmalara Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.

∆ İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.

a. Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riskler,
b. Değerlenen varlığı türü,
c. Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranlar,
d. Varlığın coğrafi konumu ve/veya işlem göreceği pazarın konumu,
e. Varlığın ömrü ve girdilerin tutarlılığı,
f. Kullanılan nakit akışının türü,

İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**

* Çalışmalar sırasında uzun dönem vadeli, Eurobond Avro değeri olan tahvillerin Avro Bazlı; 5 yıllık değeri risksiz getiri oranı olarak elde edilmiştir. Bu oranların belirlenmesinde en likit tahvillerin getiri oranları risksiz getiri oranı olarak belirlenmiştir.

** Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden ve döviz kurlarındaki düzensizlikten kaynaklı ülke risklerinin toplamı olarak yaklaşık %3-4 civarında alınarak indirgeme oranları belirlenmiştir. Gelir analizinde indirgeme oranı risksiz getiri oranı ve risk primi toplamı ile %12 olarak alınmıştır. İndirgeme oranı Euro bazlı gelirler için belirlenmiştir.

∆ Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmazın halihazırda faal olarak kullanılan gelir getirici bir mülk olması sebebiyle indirgenmiş nakit akışı uygulanmış ve bunun neticesinde bir değere ulaşılmıştır.

Söz konusu ulaşılan değer, indirgenen nakit akışlarının bugünkü değer toplamıdır.

İNA verileri dikkate alındığında taşınmazın üst hakkı süresi boyunca elde edilen gelirlerinin toplamının bugüne getirilmesi sonucundan takdir edilen değeri yaklaşık 7.967.470.000,00 TL'dir.

Değer detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.

5.4 Diğer Tespit ve Analizler

∆ Takdir Edilen Kira Değerleri

Tesis için gelir yöntemi ile elde edilen değerin kapitalizasyon oranına bölünmesi ile kira değeri tespit edilmiştir. Söz konusu taşınmaz için kapitalizasyon süresi 20 yıl olarak belirlenmiştir. Bu durumda kapitalizasyon oranı 0,05 olarak kabul edilmiştir. Buna göre;

Kira Değeri: 8.279.360.000,00 TL x 0,05 = ~ 413.968.000,00 TL/yıl olarak belirlenmiştir.

∆ Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme konusu taşınmaz halihazırda otel olarak kullanılmaktadır. Taşınmazın hasılat paylaşımına veya kat karşılığına konu olmayacağı düşüncesiyle bu yönde herhangi bir çalışma yapılmamıştır.

∆ Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme konusu taşınmaz halihazırda otel olarak kullanılmaktadır. Üzerinde herhangi bir proje geliştirme çalışması yoktur.

∆ En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Söz konusu taşınmazın, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım durumunun en etkin ve verimli durumu olduğu kanaatindeyiz.

∆ Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Söz konusu taşınmazın tamamı değerlendirilmiştir. Müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Rapora konu taşınmaz için değerleme çalışması raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere ayrı ayrı analiz yapılmıştır. Pazar analizi yöntemi (emsal karşılaştırma) ile arsa değeri, maliyet yaklaşımı yöntemi ile de yapı değeri ayrıca tespit edilmiştir. Değer oluşumları Maliyet ve Gelir yöntemiyle beraber desteklenmiştir. Gelir yöntemi ile ilgili olarak indirgenmiş nakit akışları projeksiyonları kullanılmıştır. Söz konusu varlığın otel olması ve fiilen işletilmesi, direkt gelir getirici bir mülk sınıfında olması sebebi ile nihai değer takdiri gelir yöntemi esasına göre indirgenmiş nakit akışları projeksiyonlarından elden edilen sonuçların ortalaması alınarak belirlenmiştir.

6.2 Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi

∆ Olumlu Özellikler

Denize sıfır olması.
Belek oteller bölgesinde olması.
Otel yapısının işçilik ve malzeme kalitesinin ultra lüks olması.
Marka bir işletme olması.

∆ Olumsuz Özellikler

Rusya Ukrayna savaşının devam etmesi.
Ülke ekonomisindeki dalgalanmalar

∆ Fırsatlar

Üst hakkı sürelerinin uzatılmış olması.

∆ Tehditler

Ekonomik gelişmelerdeki olumsuz tablonun kur dalgalanmalarıyla devam etme olasılığı

6.3 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
6.4 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.

6.5 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş Konu taşınmazın takyidat incelemesi ile ilgili açıklamalar 3.3 başlığı altında verilmiştir.
6.6 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Taşınmazların devrine ilişkin bu maddede belirtildiği üzere herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
6.7 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi Değerleme konusu parsel üzerinde otel mevcut olup, bu şık ile ilgisi bulunmamaktadır.
6.8 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Söz konusu üst hakkı Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. lehine kayıtlıdır. Üst hakkı sözleşmesi incelenmiş olup hakkı bitiş tarihinin 31.12.2067 yılına kadar uzatıldığı görülmüştür. Özel kanun hükümlerinden kaynaklı herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

6.9 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (g) bendi "Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde kendi lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları üçüncü kişilere devredebilirler." gereği GYO portföyünde bulunmalarına engel bir durum yoktur. Ayrıca Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." gereği de taşınmazın ''Daimi ve Müstakil Üst Hakkı'' olarak GYO portföyünde bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.

7. SONUÇ

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebi üzerine; Antalya İli, Serik İlçesi, Belek Mahallesi'nde konumlu 145 ada 34 parselde yer alan "Çam Fsıtıklı Koru Ormanı" vasıflı taşınmazın "Üst Hakkı" değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

7.2 Nihai Değer Takdiri

Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.

Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle gelir yöntemi neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;

Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle kanaat getirilen ve takdir edilen "Üst Hakkı" piyasa değeri şu şekildedir;

Rakamla; 8.279.360.000,00 TL ve Yazıyla Sekiz Milyar İki Yüz Yetmiş Dokuz Milyon Üç Yüz Altmış Bin Türk Lirası'dır.

1. Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
2. Nihai değer, KDV Hariç değeri ifade eder.
3. İş bu rapor, ekleriyle bir bütündür.
4. Nihai değer takdiri, raporun içeriğinden ayrı tutulamaz.
5. Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Alış Kuru 1€:32,5739 TL

8. UYGUNLUK BEYANI

Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;

Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkul veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret, raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme Uzman(lar)ı mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktadır.
Değerleme Uzmanı(lar)ı, gayrimenkulün yeri ve rapor içeriği konusunda deneyim sahibidir.
Rapor konusu mülk, kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
Rapor içeriğinde belirtilen Değerleme Uzmanı/Değerleme Uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
Çalışma, iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak raporlanmıştır.

→ İş bu rapor, müşteri talebine özel olarak hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.

9. RAPOR EKLERİ

∆ Nakit Akış Tablosu,

∆ Tapu
∆ Takyidat Belgeleri,
∆ Resmi Belgeler,
∆ Taşınmaz Görselleri,
∆ SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri

AI Terminal

ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9165_rns_2024-01-04_cb4271c4-dbf5-4932-93a8-c713aecd8c1c.pdf