KARSU TEKSTİL SANAYİİ VE TİCARET A.Ş.

Audit Report / Information • Jan 16, 2024

KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET A.Ş.

KAYSERİ İLİ, MELİKGAZİ İLÇESİ, CUMHURİYET MAHALLESİ, 1108 ADA, 97 PARSELDE KAYITLI "BÜRO" VASIFLI 14 ADET TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ

2023-KARSU-004

16.01.2024

RAPOR YÖNETİCİ ÖZETİ

RAPOR BİLGİLERİ

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM	:	Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM		Ege Taşınmaz Değerleme Ve Danışmanlık A.Ş.
DAYANAK SÖZLEŞMESİ	:	27 Aralık 2023 tarih ve 001 kayıt no'lu
DEĞERLEME ÇALIŞMALARININ BİTİŞ TARİHİ	:	12 Ocak 2024
DEĞERLEME TARİH	:	31 Aralık 2023
RAPOR TARİHİ	:	16 Ocak 2024
DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI	:	Tam Mülkiyet
RAPORUN KONUSU	:	Rapor, Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin talebine istinaden aşağıda adresi belirtilen taşınmazların Türk Lirası cinsinden toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLERE AİT BİLGİLER

ADRES	:	Cumhuriyet Mahallesi, Serdar Caddesi, No:14/9, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 ve 22 no'lu bürolar, Melikgazi/KAYSERİ
TAPU BİLGİLERİ		Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 1108 Ada, 97 parselde kayıtlı "Bodrumlu Banka Binası ve Banka Üzerinde Üç Katlı Kargir Apartman" nitelikli ana gayrimenkülde yer alan 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 ve 22 bağımsız bölüm no'lu bürolar
MALİKİ		Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş
TOPLAM KULLANIM ALANI		422 m2
MEVCUT KULLANICI		Boş durumdadırlar.
TAPU İNCELEMESİ		Taşınmazlar üzerinde müşterek 1 adet beyan notu bulunmaktadır. (Bkz. Rapor / 3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri)
İMAR DURUMU		Ticaret Nitelikli Konut Alanı + Yol (Bkz. Rapor / 3.3.4 Gayrimenkulün İmar Bilgileri)
EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIMI		Büro

KULLANILAN YÖNTEME GÖRE KDV HARİÇ TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ

DEĞERLEME YÖNTEMİ		KDV HARİÇ (TL)	KDV DAHİL (TL)
PAZAR YAKLAŞIMI	:	6.690.000	8.028.000
NİHAİ SONUÇ	:	6.690.000	8.028.000

RAPORU HAZIRLAYANLAR

DEĞERLEME UZMANI	:	Fethi Can DİKMEN Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: 407704	Gökhan USLU Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No: 405239
------------------	---	------------------------------------------------------------------	---------------------------------------------------------------------

İÇİNDEKİLER

		UYGUNLUK BEYANI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5
1.		RAPOR BİLGİLERİ 6
2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 7
3.		DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 8
	3.1.	GAYRİMENKULLERİN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ 8
	3.2.	GAYRİMENKULLERİN TANIMI 9
	3.3.	GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER10
	3.3.1.	Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 10
		3.3.2. Gayrimenkullerin Takyidat Bilgileri 10
		Gayrimenkullerin Kadastro İncelemesi 3.3.3. 11
		3.3.4. Gayrimenkullerin İmar Bilgileri11
		3.3.5. Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler 11
		3.3.6. Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup
		Olmadığı Hakkında Bilgi 11
		3.3.7. Taşınmaz İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün
		Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma
		işlemleri vb.) İlişkin Bilgi 12
		3.3.8. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 12
		3.3.9. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair
		Açıklamalar12
		3.3.10. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat
		karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 12
		3.3.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı
		Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına
		ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 12
		3.3.12. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında
		kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan
		gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi 12
		3.3.13. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz
		konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda
		bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 12
		3.3.14. Varsa, Gayrimenkullerin Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi12
		3.3.14. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler 13
		3.3.15. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara
		İlişkin Bilgiler13
		3.3.16. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi
		Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 13

	3.3.17. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse
	Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında
			Bilgi13
4.			GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ13
	4.1.		DEMOGRAFİK VERİLER13
	4.2.		EKONOMİK VERİLER14
	4.2.1.		Makro Ekonomik Görünüm 14
	4.3.		BÖLGE VERİLERİ 26
	4.3.1.		Kayseri İli26
	Melikgazi İlçesi 4.3.2.		27
5.			DEĞERLEME TEKNİKLERİ28
	5.1.		FİYAT, MALİYET VE DEĞER 28
	5.2.		PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER29
	5.2.1.		Pazar yaklaşımı30
	5.2.2.		Gelir yaklaşımı 30
	5.2.3.		Maliyet yaklaşımı31
6.			GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ32
	6.1.		GAYRİMENKULLERİN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) 32
	6.2.		MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE
			BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ 33
	6.3.		EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ33
	6.4.		DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ34
	6.3.1.		Pazar Yaklaşımı34
	6.3.2.		Maliyet Yaklaşımı 37
	6.4.3.		Gelir Yaklaşımı37
7.			GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 38
	7.1.		FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİYLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI38
	7.2.		MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ38
	7.3.		ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 38
	7.4.		DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE
GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİR BİLGİ 38
	7.5.		DEĞERLEME RAPORUNDA YER ALMASI GEREKEN ASGARİ BİLGİLER 38
	7.6.		YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ38
	7.7.		GAYRİMENKULLER ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ38
	7.8.		DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ
			DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR
			HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 39
8.			NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ39

UYGUNLUK BEYANI ve GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarız:

• Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
• Rapor; tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
• Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkuller veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
• Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
• Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• Değerleme uzmanı/uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktayız.
• Değerleme uzmanı/uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimiz bulunmamaktadır.
• Rapor konusu mülk kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
• Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanı/değerleme uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
• Değerleme uzmanı elde ettiği verilerin doğruluğunu kabul ederek genel bir değerlendirme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu kabul edilmiştir.
• Rapor içeriğinde kullanılan verilerin güvenilir, adil ve makul olduğu kabul edilmiştir.
• Çalışma iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Sermaye Piyasası Kurulu'nun (Kurul) III.62-1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ gereği Uluslararası Değerleme Standartları (UDS)Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak raporlanmıştır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
• Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkulün alım ve satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
• Rapordaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyat belirlemektir.
• Takdir edilen pazar değeri değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.

1. RAPOR BİLGİLERİ

RAPOR TARİHİ	:	16 Ocak 2024
RAPOR NUMARASI	:	2023-KARSU-004
RAPOR TÜRÜ	:	Bu rapor, Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş talebine istinaden, "3.3.1 Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler" başlığı altında tapu kayıtları verilen taşınmazların toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	:	Fethi Can DİKMEN (Gayrimenkul Değerleme Uzmanı) Gökhan USLU (Sorumlu Değerleme Uzmanı)
DEĞERLEME ÇALIŞMALARININ BİTİŞ TARİHİ	:	12 Ocak 2024
DEĞERLEME TARİHİ	:	31 Aralık 2023
DAYANAK SÖZLEŞMESİ	:	27 Aralık 2023 tarih ve 001 kayıt no'lu
RAPORUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA	:	Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER	:	Değerlemeye konu olan gayrimenkullerle ilgili daha önce şirketimiz tarafından hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.

ŞİRKETİN UNVANI	:	EGE TAŞINMAZ DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	:	17 Eylül Mahallesi Atatürk Caddesi No:149 /25 Bandırma / BALIKESİR Tel: +90 (266) 502 28 59 www.egedegerleme.com. E-mail: info@egedegerleme.com
MÜŞTERİ UNVANI	:	KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET A.Ş.
MÜŞTERİ ADRESİ	:	Süksün Zafer Mahallesi, Sedef Bulvarı, No: 146, Melikgazi / KAYSERİ
MÜŞTERİ TANITICI BİLGİ	:	Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş. İmalat / Tekstil, Giyim Eşyası ve Deri sektörlerinde, İplik İmalatı, İplik Boyama, Örgü Kumaş İmalatı ve Pazarlaması konularında faaliyet göstermektedir. Şirketin hisse senetleri 17.11.1994 tarihinden itibaren Borsa İstanbul'da işlem görmekte olup, BIST ANA / BIST KATILIM TUM / BIST TÜM-100 / BIST SINAİ / BIST 500 / BIST KAYSERİ / BIST TEKSTİL, DERİ / BIST TÜM Endekslerine dahildir.
MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR İLE İŞİN KAPSAMI	:	Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. İşbu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama tarafımıza getirilmemiştir.

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 3.1. Gayrimenkullerin Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri

Değerleme Konusu gayrimenkuller; Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi, Serdar Caddesi, No: 14/9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 ve 22 no'lu bürolar adresinde konumludur.

Değerleme konusu taşınmazlara ulaşım için; İnönü Bulvarı üzerinde batı istikametinde ilerlenir ve sağdan Kiçikapı Caddesi'ne ve devamında sağdan Serdar Caddesi'ne girilir. Taşınmazların konumlandığı 14/9 dış kapı no'lu bina bu cadde üzerinde ve sol kolda konumlanmaktadır.

Belediye ve Kamu Hizmetlerinden istifadesi olan bölgenin su, elektrik, yol ve kanalizasyon alt yapı çalışmaları tamamlanmıştır. Taşınmazların yakın çevresinde; Cumhuriyet Meydanı, Kayseri Kalesi, Milli Mücadele Müzesi, Kayseri Ulu Camii, Forum Kayseri AVM ve taşınmazlarla benzer nitelikteki ticari amaçlı olarak kullanılan 5 – 6 katlı binalar bulunmaktadır. Taşınmazların bulunduğu bölgeye özel araçlar ve toplu taşıma ile ulaşmak mümkündür. Bölge, Melikgazi Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Bölgede alt yapı çalışmaları tamamlanmamıştır. Taşınmazların ana merkezlere uzaklıkları aşağıdaki tabloda verilmiştir.

Konu Gayrimenkullerin Bazı Merkezlere Uzaklıkları:

LOKASYON	*MESAFE
Cumhuriyet Meydanı	500 m
Melikgazi Belediyesi	1,7 km
Kayseri Havaalanı	6,6 km

*Mesafeler Google Earth üzerinden yaklaşık olarak ölçülmüştür.

3.2. Gayrimenkullerin Tanımı

Değerlemeye konu olan taşınmazlar; Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 1108 Ada, 97 parselde kayıtlı "Bodrumlu Banka Binası ve Banka Üzerinde Üç Katlı Kargir Apartman" nitelikli ana gayrimenkül de yer alan 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 ve 22 bağımsız bölüm no'lu bürolardır.

Yapı Tarzı	Betonarme Karkas	Kanalizasyon	Var
Yapı Nizamı	Bitişik	Su Deposu	Var
Yapı Sınıfı	III/B	Hidrofor	Var
Bina Yaşı	~ 43	Asansör	Yok
Kullanım Amacı	Banka ve Büro	Paratoner	Yok
Isıtma Sistemi	Merkezi	Jeneratör	Yok
Çatı Tipi	Kiremit Çatı	Su	Şebeke
Manzarası	Şehir Manzarası	Asansör	Yok
Elektrik	Şebeke	Otopark	Yok

Ana Gayrimenkulün Yapısal ve Teknik Özellikleri:

Ana gayrimenkul; 327 m² yüzölçümüne sahip 1108 ada 97 no'lu parsel üzerinde bitişik nizamda, bodrum, zemin ve 3 normal kat olmak üzere toplam 5 katlı ve betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir.

12.10.1979 tarih ve 229/979 sayılı mimari projesine göre; bodrum katta sığınak, kalorifer dairesi, yakıt deposu ve zemin katta yer alan 1 bağımsız bölüm no'lu bankaya ait alanlar, zemin katta bina girişi ve 1 bağımsız bölüm no'lu banka şubesi, normal katların her birinde ise 7'şer adet büro olmak üzere bina bünyesinde toplam 22 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Bina girişi projesine uygun olarak zemin kat seviyesinde verilmiştir. Bina giriş kapısı demir doğrama camlı kapıdır. Bina girişi ve kat holleri mermer kaplamadır. Ortak alanlarda duvarlar plastik boyalıdır.

Bağımsız Bölümlerin Özellikleri:

Değerleme konu bağımsız bölümlerin; konumlandıkları kat, kullanım alanları ve kullanım fonksiyonları aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

SIRA NO	KAT NO	BB. NO	KULLANIM ALANI (M²)	KULLANIM FONKSİYONU
1	2	9	21	Büro
2	2	10	22	Büro
3	2	11	50	Büro
4	2	12	26	Büro
5	2	13	13	Büro
6	2	14	34	Büro
7	2	15	45	Büro
8	3	16	21	Büro
9	3	17	22	Büro
10	3	18	50	Büro
11	3	19	26	Büro
12	3	20	13	Büro
13	3	21	34	Büro
14	3	22	45	Büro
		TOPLAM	422

Taşınmazlar benzer iç mahal özelliklerine sahiptirler. Taşınmazlar konumlandıkları katın tamamını oluşturmakta olup daha önce bir bütün halinde Kayseri Gençlik Merkezi olarak kullanılmışlardır. İç hacimlerde kiracının ihtiyacına göre geri dönüştürülebilir nitelikte düzenlemeler yapılmıştır. Zeminler seramik parke kaplı, duvarlar saten boyalı, tavanlar asma tavandır. İç kapılar ahşaptan mamuldür. Taşınmazlar halihazırda bakımsız durumda durumda olup tadilat ihtiyacı bulunmaktadır.

3.3. Gayrimenkullerin Hukuki Tanımı Ve İncelemeler

3.3.1. Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazların tapu bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir.

		ANA TAŞINMAZ TAPU BİLGİLERİ
İLİ	:	Kayseri
İLÇESİ	:	Melikgazi
MAHALLESİ/KÖYÜ	:	Cumhuriyet
MEVKİİ	:	---
PAFTA NO	:	12
ADA NO	:	1108
PARSEL NO	:	97
YÜZÖLÇÜMÜ	:	327 m²
ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ	:	Bodrumlu Banka Binası ve Banka Üzerinde Üç Katlı Kargir Apartman
MALİK	:	Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.
TARİH / YEVMİYE	:	01.12.1993/ 7394

BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ
SIRA NO	KAT NO	BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	NİTELİĞİ	ARSA PAY /PAYDA	CİLT NO	SAYFA NO
1	2	9	Büro	151/8400	32	3132
2	2	10	Büro	159/8400	32	3133
3	2	11	Büro	316/8400	32	3134
4	2	12	Büro	140/8400	32	3135
5	2	13	Büro	71/8400	32	3136
6	2	14	Büro	248/8400	32	3137
7	2	15	Büro	315/8400	32	3138
8	3	16	Büro	119/8400	32	3139
9	3	17	Büro	126/8400	32	3140
10	3	18	Büro	247/8400	32	3141
11	3	19	Büro	111/8400	32	3142
12	3	20	Büro	246/8400	32	3143
13	3	21	Büro	195/8400	32	3144
14	3	22	Büro	246/8400	32	3145

3.3.2. Gayrimenkullerin Takyidat Bilgileri

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Portalı'ndan 21/12/2023 tarih 16:45 saat itibariyle temin edilen TAKBİS belgelerine göre değerleme konusu 14 adet bağımsız bölüm üzerinde müştereken aşağıdaki notun bulunduğu belirlenmiştir. TAKBİS belgeleri ekler bölümünde paylaşılmıştır.

Beyanlar Bölümü:

• Yönetim Planı: 12/10/1979

3.3.3. Gayrimenkullerin Kadastro İncelemesi

Melikgazi Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde bulunan imar planı paftaları üzerinde; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Parsel Sorgu Uygulaması (https://parselsorgu.tkgm.gov.tr) üzerinde yapılan incelemeler neticesinde değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti yapılmıştır.

3.3.4. Gayrimenkullerin İmar Bilgileri

Melikgazi Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden temin edilen 25.12.2023 tarihli resmi imar durumu yazısı üzerinde ve Melikgazi Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde; değerlemeye konu taşınmazların konumlandıkları parselin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda kısmen "Ticaret Nitelikli Konut Alanı" kısmen ise "Yol Alanı" içerisinde yer aldığı ve yerinin doğru olduğu belirlenmiştir. İmar Müdürlüğü yetkilileri yol terk alanının cüzi miktarda olduğunu ve bölgede son 3 yılda imar planı değişikliği olmadığını beyan etmiştir.

Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki gibidir:

• İnşaat Nizamı: Bitişik
• Kat Sayısı 6

3.3.5. Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

TKGM Portal üzerinde taşınmazların konumlandığı binaya ait 12.10.1979 tarih ve 229/979 sayılı kat irtifakına esas mimari proje incelenmiş taşınmazların kat, kattaki konum ve dıştan dışa brüt kullanım alanı olarak projelerine uygun oldukları belirlenmiştir. İç hacimlerde kiracının ihtiyacına göre geri dönüştürülebilir nitelikte düzenlemeler yapılmıştır.

Melikgazi Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelerde taşınmazların konumlandıkları binaya ait 21.08.1956 tarih ve 16-34 sayılı yeni yapı ruhsatı, 08.05.1968 tarih ve 6-23 sayılı tadilat yapı ruhsatı, 20.03.1979 tarih ve 7-35 sayılı tadilat yapı ruhsatı ile 17.03.1980 tarih ve 8-32 sayılı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. İmar arşivinde herhangi bir olumsuz evrak (yapı tatil tutanağı, encümen kararı vd.) bulunmamaktadır.

3.3.6. Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkuller üzerinde müştereken yönetim planı beyan notu bulunmakta olup söz konusu not taşınmazların devredilmesine herhangi bir sınırlama getirmemektedir.

3.3.7. Taşınmaz İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) İlişkin Bilgi

Kadastral durumdaki değişiklikler:

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkullerin kadastral durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

Mülkiyet durumdaki değişiklikler:

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkullerin mülkiyet durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

İmar durumdaki değişiklikler:

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkullerin imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

Hukuki durumdaki değişiklikler:

Gayrimenkullerin hukuki durumu ile ilgili herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

3.3.8. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Taşınmaz; ağırlıklı olarak "Ticaret + Konut Alanı" olarak belirlenmiş bölge içerisinde yer almaktadır. Bölgede ağırlıklı olarak ticaret + konut parselleri üzerinde inşa edilmiş ticari amaçlı kullanılan yapılar bulunmaktadır.

3.3.9. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Melikgazi Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde gayrimenkullerin konumlandıkları binaya ait herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespit vb. durumlara rastlanmamıştır.

3.3.10. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerlemeye konu gayrimenkuller için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

3.3.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlandıkları binaya ait yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.

3.3.12. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlandıkları bina 29/06/2001 tarihinde önce inşa edilmiş olup yapı denetimine tabi değildir.

3.3.13. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerlemeye raporu, belirli bir projeye istinaden yapılmamıştır.

3.3.14. Varsa, Gayrimenkullerin Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkullerin Enerji Verimlilik Sertifikası bulunmamaktadır.

3.3.14. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

3.3.15. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Gayrimenkullerin konumlandıkları binada genel hatlarıyla ruhsata aykırı bir durum bulunmamaktadır.

3.3.16. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkullerin konumlandıkları binada yeniden ruhsat almasını gerektirir değişiklik mevcut değildir.

3.3.17. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkuller büro vasfında olup halihazırda boş durumdadırlar.

4. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ

4.1. Demografik Veriler

Türkiye İstatistik Kurumu (TUİK) tarafından yayımlanan Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2022 Bülteni'ne göre; Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaşmıştır. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi olmuştur. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturmuştur. Yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında binde 12,7 iken, 2022 yılında binde 7,1 olmuştur.

Kaynak:www.tuik.gov.tr

Türkiye'de 2021 yılında %93,2 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2022 yılında %93,4 olmuştur. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,8'den %6,6'ya düşmüştür. İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 67 bin 51 kişi artarak 15 milyon 907 bin 951 kişi olmuştur. Türkiye nüfusunun %18,65'inin ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 782 bin 285 kişi ile Ankara, 4 milyon 462 bin 56 kişi ile İzmir, 3 milyon 194 bin 720 kişi ile Bursa ve 2 milyon 688 bin 4 kişi ile Antalya izlemiştir.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Kaynak:www.tuik.gov.tr

4.2. Ekonomik Veriler

4.2.1. Makro Ekonomik Görünüm

ULUSLARARASI GELİŞMELER:

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCBM) tarafından 16 Kasım 2023 tarihinde yayımlanan Finansal İstikrar Raporu'na göre; Gelişmiş ülke merkez bankalarının para politikası adımları ile beraber tahvil getirilerinde görülen yükseliş ve petrol fiyatlarında yaşanan oynaklık, küresel likidite ve ekonomik faaliyet üzerine etki eden temel unsurlar olmuştur.

Küresel büyüme görünümünde süregelen yatay seyir korunmaktadır (Grafik II.1.1). Gelişmiş ülke para politikalarında sıkı duruşun uzun süreceği beklentisi finansal koşullar üzerinde sıkılaştırıcı etkide bulunarak bu ülkelerin büyümelerini aşağı yönde etkilemektedir. ABD ve Euro Bölgesi imalat sanayi PMI değerleri, iktisadi faaliyette durağan seyrin devam ettiğine işaret etmektedir (Grafik II.1.2). Diğer taraftan, GOÜ'lerde imalat sanayi PMI değerlerinin büyümeye işaret eden 50 referans değerinin üzerine çıktığı GOÜ'lerde iktisadi faaliyette toparlanmanın başladığı gözlenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortaklarından Euro bölgesine ait göstergeler, iktisadi faaliyette gözlenen yavaşlamanın yılın ikinci yarısında da devam edeceğini ima etmektedir (Grafik II.1.3).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

Küresel enflasyonun, halen uzun dönem ortalamalarının ve politika hedeflerinin üzerinde seyrettiği görülmektedir (Grafik II.1.4, Grafik II.1.5). Enflasyon gerçekleşmeleri, gelişmiş ülkelerde genellikle yüzde 2 ve gelişmekte olan ülkelerde ortalama yüzde 3,5 olan enflasyon hedef oranlarının oldukça üzerinde yer almaktadır. Son dönemde emtia

fiyatlarında, özellikle petrol olmak üzere enerji emtialarında gözlenen yükseliş küresel enflasyon gerçekleşmelerinde risk faktörü olarak ortaya çıkmaktadır (Grafik II.1.6).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

ABD dolar endeksinde yeniden yükseliş eğilimi görülürken, sıkılaştırıcı para politikası adımlarıyla beraber gelişmiş ülkelerin uzun vadeli tahvil getirilerinde de artış yaşanmıştır. Geçtiğimiz rapor döneminde 2001 yılından bu yana en yüksek değerini almasının ardından gerilemeye başlayan ABD dolar endeksi, bu dönemde yeniden yükselme kaydetmiştir (Grafik II.1.7). Öte yandan, gelişmiş ülke merkez bankalarının politika adımları sonrasında bu ülkelerin tahvil faizlerinde bir miktar yükselme gözlenmiştir (Grafik II.1.7). Yükselen jeopolitik riskler ile birlikte azalan küresel risk iştahı GOÜ'lerden fon çıkışına neden olmuştur (Grafik II.1.8).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

Gelişmekte olan ülkelerde borçluluk oranlarında tüm sektörlere yayılan artışlar görülürken, gelişmiş ülke borçluluk oranı değişimlerinde sektörel farklılıklar gözlenmektedir. Geçtiğimiz yıl önemli gerileme gösteren GÜ'lerde kamu kesimi finansal borçluluk oranı yılın ilk yarısında yeniden artış yönlü hareket izlemiştir. Diğer yandan, GOÜ'ler ve GÜ'lerde finansal borçluluk oranlarında gözlenen kompozisyonel farklılığın bu dönemde de korunduğu görülmektedir. Buna göre, 2022 yılına kıyasla GOÜ'lerde reel sektör firmalarının finansal piyasalardan ve kuruluşlardan borçlanan temel aktör olarak öne çıkmaya devam ettiği, özellikle finansal kesimin borçluluk oranının ise GÜ'lere kıyasla oldukça düşük olduğu gözlenmektedir. Diğer yandan, GÜ'lerde ise kamu kesiminin ve finans sektörünün en borçlu sektörler olduğu dikkat çekmektedir (Grafik II.1.9 ve Grafik II.1.10). GÜ'lerde hanehalkı ve reel sektör finansal borçluluk oranları gerilemeye devam etmiştir.

Pandemi sonrasında gelişmiş ülkelerin öncülüğünde hızla artış gösteren sürdürülebilirlik temalıborçlanma 2023 yılında önce gerilemiş, sonra yerini yatay seyre bırakmıştır. Sürdürülebilirlik temalı borçlanma faaliyetleri geçtiğimiz rapor döneminden bu yana yatay seyretmektedir.(Grafik II.1.11). Sıkılaştırıcı para politikası uygulamaları sonucu artan finansman maliyetlerinin ve RusyaUkrayna çatışmasının Avrupa için yarattığı enerji sorunlarının bu gelişmede etkili olduğu değerlendirilmektedir. Gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde sürdürülebilirlik temalı borçlanma imkanlarında tahvil piyasasının ağırlığını artırarak koruduğu, buna karşın sürdürülebilirlik temalı banka kredilerinin payının ise azalmaya devam ettiği görülmektedir (Grafik II.1.12).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

YURT İÇİ TEMEL MAKRO EKONOMİK GELİŞMELER:

İktisadi faaliyet 2023 yılının ilk yarısında iç talepteki güçlü seyrin etkisiyle canlılığını korumuştur. GSYİH, 2023 yılının ikinci çeyreğinde yıllık olarak yüzde 3,8, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre ise bir önceki çeyreğe göre yüzde 3,5 büyümüştür. Bu çeyrekte, makine ve teçhizat yatırımlarının büyümeye pozitif katkısı devam ederken, harcamalar açısından büyümeyi belirleyen ana unsur özel tüketim kaynaklı yurt içi nihai talep olmuştur. (Grafik II.2.1). Sanayi üretim endeksi üçüncü çeyrekte yıllık bazda yüksek büyüme oranları kaydetmiştir. Öncü göstergeler hizmet sektöründe canlılığın devamına, sanayi sektöründe ise çeyreklik bazda yavaşlamaya işaret etmektedir. (Grafik II.2.2).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

Yıllıklandırılmış cari açık, hizmet gelirlerindeki güçlü seyir ve enerji ithalatındaki düşüş ile birlikte azalmaya başlayan dış ticaret açığı kaynaklı olarak gerilemektedir. İthalat son dönemde enerji ithalatındaki bir miktar düşüşle birlikte ivme kaybetmiştir. Turizmin cari işlemler hesabına olumlu katkısı devam ederken altın ve enerji hariç ithalat, yıllıklandırılmış cari açıktaki düşüşe katkı vermiştir. Enerji ve altın hariç yılık cari işlemler hesabı eylül ayı itibarıyla 38 milyar ABD doları fazla vererek pozitif görünümünü korumuştur (Grafik II.2.3). Artan jeopolitik risklerin etkisiyle son dönemde artış eğilimine giren küresel emtia fiyatları ve zayıf dış talep, önümüzdeki dönemde cari işlemler açığı üzerindeki potansiyel risk unsurlarıdır.

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

Cari işlemler açığı ağırlıklı olarak yurt dışı yerleşiklerin yurt içi mevduatı ve bankaların sağladığı krediler ile finanse edilmiştir. 12 aylık cari işlemler açığı kaynaklı finansman ihtiyacı, son aylardaki bir miktar gerilemeyle birlikte eylül ayı itibarıyla 51,7 milyar ABD doları olarak gerçekleşmiştir. Doğrudan yatırımlar ve net hata noksan kalemi katkısının yanı sıra portföy yatırımları yedi çeyrek sonra ilk kez cari açığın finansmanına pozitif katkı yapmıştır (Grafik II.2.4). Bankalar, son aylarda dış borçlarını büyük oranda yenilemiş ve eylül ayı itibarıyla 12 aylık borç yenileme oranları yüzde 100'ün üzerine çıkmıştır. Banka dışı sektörün dış borç çevirme oranı ise bir miktar gerilemesine rağmen yüzde 107

olarak gerçekleşmiştir. Banka dışı özel sektörün yıllıklandırılmış cari açığın finansmanına katkısı mevcut Rapor döneminde de devam etmiştir (Grafik II.2.5).

Kamu maliyesinde, deprem kaynaklı harcamalar ve ücret artışları bütçe dengesini olumsuz etkilemesine rağmen son dönemdeki bütçe gelirlerini artırıcı tedbirler bu etkiyi sınırlamıştır. Deprem felaketinin ve ücret artışlarının kamu maliyesi üzerindeki etkileri 2023 yılı ikinci çeyreğinde belirginleşmiş ve bu çeyrekte bütçe açığının milli gelire oranı yüzde 3,8'e yükselmiştir. Bu artışta personel giderleri ve cari transferler belirleyici olurken diğer kalemlerin etkisi sınırlı kalmıştır. Öte yandan, vergi düzenlemeleriyle birlikte vergi gelirlerindeki yüksek artış, haziran ve temmuz aylarında bütçenin fazla vermesini sağlamış ve bütçe açığının milli gelire oranının üçüncü çeyrekte yüzde 2,8'e gerilemesinde önemli rol oynamıştır (Grafik II.2.6).

Döviz kuru gelişmeleri ve vergi düzenlemelerinin etkisiyle enflasyon oranı 2023Ç3'te hızlı bir yükseliş kaydetmiştir. Döviz kuru, ücret, vergi ve akaryakıt fiyat artışı gibi şokların bir anda yaşanmış olması enflasyondaki artışta önemli rol oynamıştır. Fiyatlama davranışlarında temmuz ve ağustos aylarında belirgin bir bozulma gözlenmiş, izleyen aylarda ise enflasyonun ana eğiliminin yüksek seviyelerinden gerileme kaydedilmiştir. Tüketici fiyatları enflasyonu ekim ayında aylık olarak yüzde 3,43, yıllık olarak ise yüzde 61,4 olarak gerçekleşmiştir. Aylık enflasyonda en yüksek artış yüzde 13,7 ile giyim ve ayakkabı harcamalarında gerçekleşirken, lokanta ve otel harcamaları yüzde 94,1 ile yıllık enflasyonda en yüksek artışın gerçekleştiği harcama kalemi olmuştur (Grafik II.2.7).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

Reel sektör firmalarının finansal borçluluğu YP borç oranındaki düşüşün etkisiyle gerilemeye devam etmektedir. Firmaların TL ve YP borçları milli gelire oranla azalma eğilimini sürdürürken, 2023 yılının ilk çeyreğinde borçluluk oranları tarihsel ortalamasına yakınsamıştır. 2022 yılı genelinde canlı iç talebin desteklediği güçlü iktisadi faaliyet ve yüksek enflasyonun etkisiyle nominal milli gelirdeki artış finansal borç artışının üzerinde gerçekleşmiş, düşük finansman maliyetleri de firmaların borç yükünün azalmasına yol açmıştır (Grafik III.2.1). Emsal ülkelere kıyasla Türkiye'nin reel sektör borcunun yerel ve yabancı para cinsinden kırılımı dengeli bir kompozisyona sahiptir. Türkiye'de

reel sektörün borçluluğunun GSYİH'ye oranı emsal ülke ortalamalarının altında seyretmeye devam etmiştir (Grafik III.2.2).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

İNŞAAT VE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ:

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,20 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,43 arttı, işçilik endeksi %1,67 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %52,00 arttı, işçilik endeksi %113,47 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,45 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,02 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,82 arttı, işçilik endeksi %1,61 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %50,28 arttı, işçilik endeksi %113,31 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,43 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %68,88 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,28 arttı, işçilik endeksi %1,85 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %57,30 arttı, işçilik endeksi %114,04 arttı.

TUİK verilerine göre; Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 8,7 azalarak 93 bin 761 olmuştur. Konut satışlarında İstanbul 14 bin 941 konut satışı ve % 15,9 ile en yüksek paya sahip olmuştur. Satış sayılarına göre İstanbul'u 7 bin 394 konut satışı ve % 7,9 pay ile Ankara, 5 bin 192 konut satışı ve % 5,5 pay ile İzmir izlemiştir. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 40 konut ile Hakkari, 43 konut ile Ardahan ve 80 konut ile Bayburt olmuştur.

Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre % 14,3 azalışla 993 bin 835 olarak gerçekleşmiştir.

	Ekim			Ocak - Fkim
			Değişim			Değişim
	2023	2022	(%)	2023	2022	(%)
Satış şekline göre toplam satış	93 761	102 660	-8,7	993 835	1 159 853	-14,3
Ipotekli satış	5577	13 268	-58.0	166 461	241 869	-31,2
Diger satis	88 184	89 392	-1.4	827 374	917 984	-9.9
Satış durumuna göre toplam satış	93 761	102 660	-8,7	993 835	1 159 853	-14,3
İlk el satış	29 230	32 692	-10.6	297 827	344 810	-13.6
Ikinci el satis	64 531	69 968	-7.8	696 008	815 043	-14.6

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 58,0 azalış göstererek 5 bin 577 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı % 5,9 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre % 31,2 azalışla 166 bin 461 olmuştur. Ekim ayındaki ipotekli satışların, bin 369'u; Ocak-Ekim dönemindeki ipotekli satışların ise 50 bin 234'ü ilk el satış olarak gerçekleşmiştir.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 1,4 azalarak 88 bin 184 olmuştur. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı % 94,1 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre % 9,9 azalışla 827 bin 374 olmuştur.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 10,6 azalarak 29 bin 230 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı % 31,2 olmuştur. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre % 13,6 azalışla 297 bin 827 olarak gerçekleşmiştir.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 7,8 azalış göstererek 64 bin 531 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı % 68,8 olmuştur. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre % 14,6 azalışla 696 bin 8 olarak gerçekleşmiştir.

Yabancılara yapılan konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 52,9 azalarak 2 bin 535 olmuştur. Ekim ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı % 2,7 olmuştur. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 931 konut satışı ile Antalya almıştır. Antalya'yı sırasıyla 758 konut satışı ile İstanbul ve 294 konut satışı ile Mersin izlemiştir.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı % 24,9, daire sayısı % 35,0 ve yüzölçümü % 21,7 artmıştır.

Yıl	Çeyrek	Bina sayısı	Yillık değişim (%)	Daire sayısı	Yılık degisim (%)	Yüzölçüm (m2)	Yılık degisim (%)
2021		138 522	44,0	725 294	30,7	151 362 144	34.4
	I	33571	137.0	174 664	116,9	34 357 552	95.7
	=	30 534	55.7	157 696	14,4	31 780 568	15.6
	111	30 416	20,2	149 614	6,1	33 312 277	19.5
	IV	44 001	18,7	243 320	24,3	51 911 747	30.8
2022		127 831	-7.7	695 804	-4,1	145 745 708	-3,7
	1	26 134	-22,2	129 572	-258	27 414 905	-20 2
	=	29 077	-4.8	144 076	-8.6	30 750 734	-32
	H	28 293	-7.0	145 507	-2.7	32 120 043	-36
	IV	44 327	0,7	276 649	13,7	55 460 026	68
2023		23887	-8.6	131 562	1.5	26 946 184	-1.7
	=	31 047	6,8	192 158	33,4	39 188 657	27,4
	H	35 351	24,9	196 489	35,0	39 080 808	21,7

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 39,1 milyon m² iken; bunun 21,0 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 8,1 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip olmuştur. Bunu 3,5 milyon m² ile bir daireli binalar izlemiştir.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı % 13,7, daire sayısı % 14,9 ve yüzölçümü %14,0 azalmıştır.

Yilik degisim (%)	Yuzolçum (m2)	Yillık değişim (%)	Daire sayısı	Yılık değişim (%)	Bina sayısı	Ceyrek	Yıl
4,5	127 688 383	4,5	626 731	18,3	92 116		2021
3.8	33 033 350	2,0	159 105	12,8	20 975	1
3.0	24 282 478	5,2	120 929	27,7	18 509	=
-8,8	28 254 377	-9,8	138 581	4,0	21 945	=
17,6	42 118 178	18.6	208 116	29,7	30 687	IV
1,0	129 001 836	2.5	642 308	7,6	99 150		2022
-7,8	30 456 310	-2.3	155 508	7,2	22 487	1
21,5	29 493 368	23,6	149 528	24,2	22 989	=
-2,6	27 531 362	-0,7	137 577	4,0	22 827
-1.4	41 520 794	-4.0	199 695	0.5	30 847	IV
-17,0	25 272 731	-18,8	126 305	-10,2	20 201		2023
-28,0	21 229 932	-21,8	107 904	-21,6	18 026	==
-14.0	23 686 482	-14.9	117 057	-13.7	19 691	=

		Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2021-2023

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 23,7 milyon m² iken; bunun 13,5 milyon m²'si konut, 5,1 milyon m²'si konut dışı ve 5,1 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

4.3. Bölge Verileri

Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, Sosyo-ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir.

Kayseri'nın Konumu (Kaynak:www.wikipedia.org)

Kayseri, Türkiye'nin bir ilidir. Kayseri, Türkiye'nin toplam nüfus bakımından en kalabalık 14., yüzölçümü olarak ise Türkiye'nin en büyük 8. ilidir. Orta Kızılırmak Bölümünde, Erciyes Dağı'nın eteklerinde bir ildir. Kuzey ve kuzeybatıda Yozgat, kuzey ve kuzeydoğuda Sivas, doğuda Kahramanmaraş, güneyde Adana, güneybatıda Niğde, batıda ise Nevşehir illeriyle çevrilidir.

Kayseri, İç Anadolu'nun güney bölümü ile Toros Dağları'nın birbirine yaklaştığı bir yerde Orta Kızılırmak bölümünde yer alır. 37 derece 45 dakika ile 38 derece 18 dakika kuzey enlemleri ve 34 derece 56 dakika ile 36 derece 58 dakika doğu boylamları arasında bulunmaktadır. Doğu ve kuzeydoğusu Sivas, kuzeyi Yozgat, batısı Nevşehir, güneybatısı Niğde, güneyi ise Adana ve Kahramanmaraş illeri ile çevrilidir. 1929 yılında yapılan Haydarpaşa - Kars demiryolu idari sınırlarından geçmektedir.

Kayseri il nüfusu: 1.441.523 (2022 sonu). İlin yüzölçümü 16.969 km² 'dir. İlde km2'ye 85 kişi düşmektedir. (Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe: 890 kişi ile Melikgazi'dir) İlde yıllık nüfus artış oranı %0,50 olmuştur. Nüfus artış oranı en yüksek ve en düşük ilçeler: Melikgazi (% 2,21)- Akkışla (-% 4,24)'dır. 06 Şubat 2023 TÜİK verilerine göre 16 İlçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 714 mahalle bulunmaktadır.

İlde; sanayi siteleri ve büyük organize sanayi bölgeleri sanayi sektörünün altyapısı olarak değerlendirilebilir. Kayseri'de KSS kapsamında 3500'e yakın iş yeri yapılmıştır. İlde 8 KSS faaliyet göstermektedir. Kayseri'de 3 organize sanayi bölgesi bulunmaktadır. 1. Organize Sanayi Bölgesi dışındaki Mimarsinan Organize Sanayi ve Melikgazi Organize Sanayi bölgeleri 2005 yılında faaliyete başlamıştır. Sanayi altyapısı çerçevesinde Kayseri Serbest Bölgesi de önemli bir yere sahiptir. Kayseri Serbest Bölgesi, Türkiye'nin en büyük serbest bölgesi alanlarından birine sahiptir.

Kayseri ticaretinin ve ekonomisinin tarihi milattan öncesine dayanmaktadır. Şehrin isminin Mazaka olarak anıldığı dönemlerde, dünyada ekonominin ve ticaretin tek merkeziydi. Yeni keşfedilen belgelere göre de Türkiye ve dünyada ilk organize sanayi Kayseri'de Bacıyan-ı Rum (Ahi Evren)'in kurduğu Anadolu Bacıları) tarafından kurulmuştur. Bu bilgi, Bacıyan-ı Rum belgeselinin çekimlerini de Kayseri'de yapan, yapımcısı Nuh Mete Deniz tarafından belge ile belgelenmiş ve bilim adamlarına sunulmuştur. Aynı şekilde gerek sanayileşme ve kentleşme olgularıyla olan iki yönlü bağlantısı ve gerekse yarattığı gelir ve istihdam açısından Kayseri çok önemli bir ildir. Sanayi yapısı ile tarım ve hayvancılık potansiyeli Kayseri'deki mevcut ticari hayatın gelişmesinde önemli bir yer tutmaktadır. Kayseri'nin sanayi üretim kapasitesi ve çeşitliliği dış ticareti de geliştirmiştir.

4.3.2. Melikgazi İlçesi

Melikgazi İlçesinin Konumu (Kaynak:www.wikipedia.org)

Melikgazi, Kayseri İli'nin merkez ilçelerinden biridir. 600.000'e yakın nüfusu ile Kayseri'nin en büyük ilçesidir. Şehrin tarih boyunca önemli kültür, sanayi ve ticaret faaliyetlerinin gerçekleştiği merkezidir. Modern yapılanmanın bulunduğu Erciyes yamaçlarına kadar olan bölümü kapsar.

İlçenin yüzölçümü 600.427.260 m² dir. İlçe kuzeyinde Kocasinan İlçesi bulunmakta olup, Sivas-Malatya çevre yolu sınır teşkil etmektedir. İlçenin batısında İncesu, güneyinde Hacılar ve Develi, güneydoğusunda Talas, doğusunda Bünyan İlçesi bulunmaktadır. İlçenin güneyinde tek bir kütle durumunda yükselen Erciyes, 3916 m. yükseklikte olup, çeşitli dönemlerde lav ve tüf püskürten eski bir yanardağdır.

Melikgazi iklimi karasal olup, bozkır bitki örtüsü görülmektedir. İlçede yazlar sıcak ve kurak, kışlar soğuk ve kar yağışlı geçer.

Osmanlı mimarbaşı Mimar Sinan, Kayseri'nin Ağırnas Köyü'nde doğdu. Bu köy şu anda Melikgazi'nin Ağırnas Mahallesidir. Melikgazi'de, Bizans döneminde inşa edilen ve Selçuklular tarafından genişletilen kentin kalesi, 13. yüzyıldan kalma Selçuklu Hatun Külliyesi, camiler, medrese ve hamamlar, saat kulesi ve bir yeraltı şehri bulunmaktadır.

İlçenin diğer il ve ilçelere nazaran sanayisi geliştiğinden bölgenin ticaret merkezi durumundadır. Çevre illerden, özellikle de Doğu ve Güneydoğu Anadolu illerinden göç almaktadır. Almanya, Fransa gibi ülkelerde işçi olarak çalışanların yoğunluğu sebebiyle yaz aylarında bu gurbetçi vatandaşlarımızın izinlerini ilçemizde değerlendiriyor olması ilçe ekonomisini canlandırmaktadır.

Ticaret, ilçenin en önemli ekonomik özelliği ve geçim kaynağıdır. İlçede yer alan Kayseri Organize Sanayi Bölgesi, Mimarsinan Organize Sanayi Bölgesi, Serbest Bölge ve Teknopark İlçenin sanayi ve ticaret yapısında önemli bir yer tutar.

5. DEĞERLEME TEKNİKLERİ

Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler

Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir.

5.1. Fiyat, Maliyet ve Değer

• Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir.
• Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır.
• Değer kavramı, satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından sonuçlandırılması muhtemel fiyat anlamına gelmektedir. Değer, mal veya hizmet için alıcılar veya satıcıların üzerinde uzlaşmaya varacakları varsayımsal veya hayali fiyatı temsil etmektedir. Bu nedenle, değer bir gerçeklik değil, belirli bir zaman zarfında satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmet için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür.

Pazar katılımcıları tarafından, yani alıcılar ve satıcılar tarafından alınıp satılabilir olmasının yanı sıra bir mal veya hizmetin değeri, alternatif ekonomik faydasından veya kendisiyle ilişkili fonksiyonlardan da kaynaklanabilir veya bu değer normal veya tipik olmayan pazar koşullarını yansıtabilir. Bir şirket veya işletmenin kurulu olduğu bir mülkün sahipleri, bu mülkün yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar veya derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ve normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler.

Bir mal veya hizmete verilebilecek alternatif değerlerin bakış açısını yansıtan özel değer tanımları geliştirilmiştir. Bu nedenle değer terimi, her zaman uygulanabilir belirli bir anlamla birlikte kullanılmalıdır.

Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler.

5.2. Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer

Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

Uluslararası Değerleme Standartları Tebliğinin 5.2. maddesinde Pazar değeriaşağıdaki şekilde tanımlanır:

"Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır."

• Bir gayrimenkulün Pazar Değeri, onun yalın fiziksel durumundan çok piyasa tarafından kabul edilen yararlılığını temsil eder. Belirli bir işletme veya şâhısa ait varlıkların faydası, piyasa veya belirli bir endüstri tarafından kabul edilenlerden farklılık gösterir.
• Pazar Değeri, mülkün satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir.
• Profesyonel bir şekilde elde edilen Pazar Değeri tahmini, belirli bir mülkün belirli bir tarihte tanımlı mülkiyet haklarının objektif bir şekilde takdir edilmesi anlamına gelir. Bu tanımın içinde var olan husus, bir kişinin önceden tasarlanmış görüşü veya kazanılmış haklarından çok, çok sayıda katılımcının faaliyet ve motivasyonundan oluşan bir genel pazar kavramıdır.
• Mülkün pazar değeri esaslı değerlemeleri, işlemlerin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığını varsayar.
• Pazar dışı esaslara göre değerlemelerde, değerlemeye uygulanan değerin tanımı yer almalıdır; örneğin, kullanım değeri, işletme değeri, yatırım değeri, sigortalanabilir değer, hurda değer, tasfiye değeri veya özel değer. Değerleme raporu, bu tanımlanan değerin, Pazar Değeri gibi yorumlanmamasını sağlamalıdır.
• Pazar dışı esaslara göre değerlemelerde, makul ölçülerde bir değer tahmininde bulunmak için uygun prosedürler kullanılmalı ve yeterli miktarda veri analiz edilmelidir.
• Pazar esaslı değerlemeler için bir gereklilik olan işlem ile ilgili verilerin veya diğer verilerin mevcut veya yeterli olmaması nedeniyle gelişmekte olan pazarlardaki Değerleme Uzmanları, vardıkları değer tahminlerinin gerçekte pazar dışı esaslara dayalı değerlemeler olduğuna dair yeterli derecede açıklayıcı bilgi sunmaksızın bazen Pazar Değeri dışı değer tahminlerinde bulunmaktadırlar. UDES 2 Standardı çerçevesinde pazar değeri dışı değerlemelerin, söz konusu olduğu durumlarda, pazar dışı değer esaslı değerlemeler olarak açıkbir şekilde belirtilmesi gerekmektedir.
• Pazar Değeri ve muhasebe standartlarında sıklıkla anılan Makul Değer terimi birbirlerini tam karşılamadığı durumlarda dahi genelde bağdaşıktırlar. Bir muhasebe kavramı olan Makul Değer, Uluslararası Finansal Raporlama Standartları ve diğer muhasebe standartlarında bilgili ve istekli taraflar arasında, herhangi bir ilişkiden etkilenilmeyecek şartlar altında bir varlığın el değiştirebileceği fiyat veya yükümlülüklerin yerine getirilmesinde esas teşkil edecek olan meblağ anlamında kullanılır. Makul değer genelde finansal tablolarda, hem pazar hem de

pazar değeri dışı değerlerin rapor edilmesinde kullanılır. Bir varlığın Pazar Değerinin belirlenebildiği durumlarda, bu değer Makul Değere eşit olacaktır.

Pazar Değeri, mülkün niteliğini ve bu mülkün piyasada işlem görebileceği koşulları yansıtan değerleme yaklaşımları ve prosedürlerinin uygulanmasıyla tahmin edilir. Pazar Değerini tahmin etmek amacıyla en sık uygulanan yaklaşımlar arasında emsal karşılaştırma yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı yer almaktadır.

5.2.1. Pazar yaklaşımı

Pazar Yaklaşımı; Benzer veya ikame niteliğindeki mülklerin satışını ve ilişkili pazar verilerini göz önüne alan ve karşılaştırmaya dâhil olan süreçler yoluyla bir değer tahminine imkan veren karşılaştırmalı değerleme yaklaşımıdır. Genelde değerleme çalışmasına tabi olan mülk, açık pazarda daha önce işlem görmüş olan benzer nitelikteki mülklerin satışı ile karşılaştırılır. Teklifler ve kotasyonlar da ayrıca göz önünde bulundurulabilir.

Pazar yaklaşımı yöntemi; Değerlemenin konusunu oluşturan kişisel mülkü veya mülkiyet hakkını, bir veya daha fazla sayıda yöntemi kullanarak benzer niteliklerdeki varlıklarla veya benzer varlıklardaki mülkiyet haklarıyla karşılaştırarak değer tespitinde bulunulan bir yöntemdir.

Pazar yaklaşımı, değerleme konusu mülkü, açık pazarlarda satılmış olan benzer nitelikteki mülklerle ve/veya mülkiyet hakları ile karşılaştırmaktadır. Bu yaklaşımda, benzer nitelikteki mülklerle yapılan karşılaştırmaların makul bir esası olmalıdır. Bu benzer nitelikteki mal varlıklarının değerleme konusu mülkler ile aynı pazarda alım satımı yapılmalıdır veya aynı ekonomik değişkenlere bağlı olan bir pazarda olmalıdır. Bu karşılaştırma anlamlı bir şekilde gerçekleştirilmeli ve yanıltıcı olmamalıdır.

5.2.2. Gelir yaklaşımı

Gelir Yaklaşımı; değerlemesi yapılan mülkle ilgili gelir ve gider verilerini göz önüne alan ve değeri bir indirgeme süreci çerçevesinde tahmin eden karşılaştırmalı bir değerleme yöntemidir.

İndirgeme, gelir (genelde net gelir) ve bir gelir tutarını bir değer tahminine dönüştürerek tanımlanan bir değer tipi ile ilgilidir. Bu süreç doğrudan ilişkileri(genel indirgeme oranı veya tüm risklerin getirilerinin tek bir yılın gelirine uygulandığı) , belirli bir dönem boyunca bir dizi gelire veya her ikisine de uygulanan getiri veya iskonto oranlarını (yatırım getirisi ölçümlerini yansıtır) dikkate alır.

Gelir yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. Gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır.

Gelir indirgemesinde, söz konusu mülkten elde edilecek net (işletme) gelirini belirlemek için, mukayeseli gelir ve harcama verileri kullanılır. İndirgeme, tek bir yılın gelirine tek bir oran (genel indirgeme oranı veya tüm risklere ilişkin getiri oranı) uygulanarak veya bir getiri veya iskonto oranının (yatırım getirisi ölçümlerini yansıtan) belirli bir zaman dilimi içerisindeki bir dizi gelirlere uygulanmasıyla yapılır.

Gelir yaklaşımında, beklenen büyüme ve zamanlama, ilişkili riskler ve paranın zaman değeri göz önüne alınarak takdir edilen gelir veya faydaların bugünkü değerini hesaplar. Gelir, temsili gelir seviyesinin doğrudan aktifleştirilmesi veya indirgenmiş nakit akımları analizi veya gelecekteki bir zaman dizisi için takdir edilen nakit girdilerine iskonto oranı uygulanarak bugünkü değerine çevrildiği temettü iskonto yöntemi uygulanarak değer göstergesi haline çevrilir.

Gelir yaklaşımı, hem Pazar Değeri belirleme görevlerinde ve hem de diğer değerleme tiplerinde uygulanabilir. Ancak Pazar Değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. Bu husus, özellikle belli bir mülk sahibine ilişkin taraflı bilgilerin geliştirilmesinden veya belli bir analist veya yatırımcının görüş veya bakış açısından tamamıyla ayrılmaktadır.

Gelir indirgeme yaklaşımı, diğer değerleme yaklaşımlarına uygulanan aynı ilkeleri esas almaktadır. Özellikle de gelecekte oluşacak kazanç beklentilerinin yarattığı değer (gelir akışları) olarak algılamaktadır. Gelir indirgeme, gelecekteki tahmini gelirlerin şu anki değerini göz önünde bulunduran işlemleri içerir.

Diğer yaklaşımlarda da olduğu gibi, gelir indirgeme yaklaşımı da sadece ilgili karşılaştırılabilir veriler mevcut olduğunda kullanılabilmektedir. Bu tür veriler mevcut olmadığında ise bu yöntem, doğrudan pazar karşılaştırması yapmak için değil de genel analiz amacıyla kullanılabilir. Gelir yaklaşımı özellikle sağladıkları kazanç olanakları ve özellikleri esas

alındığında alınıp satılabilen mülkler için ve bu analize dâhil edilen muhtelif unsurları destekleyecek pazar kanıtlarının olduğu durumlarda önemlidir. Yine de bu yöntemde kullanılan prosedürlerin matematiksel kesinliği, sonuçların kesin doğruluğunun bir göstergesi olarak algılanmamalıdır.

Pazar araştırması, gelir yaklaşımı için birkaç açıdan önemlidir. İşlenecek verilerin sağlanmasına ek olarak pazar araştırmaları ayrıca karşılaştırma yapmak ve analiz sonuçlarının uygulanabilirliğini belirlemek için gerekli nitel bilgileri de sunar. Bu nedenle bu yöntem tam olarak kantitatif veya matematiksel bir yöntem olmayıp kalitatif değerlemeleri de gerektirmektedir.

5.2.3. Maliyet yaklaşımı

Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir.

Maliyet yaklaşımında mülkiyetin değeri, arazinin satın alınması ve eşit faydaya sahip yeni bir gayrimenkul inşa edilmesi veya eski bir gayrimenkulün gecikmeden kaynaklanan aşırı bir maliyete katlanmaksızın aynı kullanıma uyarlanması sonucunda ortaya çıkacak maliyetin takdir edilmesi suretiyle belirlenir. Girişimci payı veya müteahhidin kar/zararı arazi ve inşaat maliyetine eklenir. Bu yaklaşımda daha eski gayrimenkuller için, fiziki bozulmaya uğrayan ve işlevsel yönden eskiyen kalemlere ilişkin amortisman tahminleri geliştirilir.

Gayrimenkul yeni iken Maliyet ve Pazar değeri birbiriyle çok yakından ilgilidir. Maliyet yaklaşımı sıklıkla yeni ve yakın zamanda yapılmış binalar ile önerilen inşaatlara, ilavelere ve yenilemelere uygulanır. Bununla beraber maliyet takdirleri, piyasadaki alıcıların bu gibi mülkler için ödeyecekleri bedelin üst limitini belirleme eğilimindedir. Maliyet yaklaşımı aynı zamanda nadiren satılan özel kullanım veya özel amaçlı mülklerin değerlemesinde de fayda sağlar.

Sonuç olarak;

• Hepsi olmasa da birçok ülkede Değerleme Süreci için üç değerleme yaklaşımı kabul edilmektedir; emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı. Bazı ülkelerin yasaları ise bu üç yaklaşımdan birinin veya daha fazlasının uygulanmasını engellemekte veya sınırlandırmaktadır. Bu tür sınırlamalar olmadığı veya belirli bir yöntemin hariç tutulması için zorlayıcı başka sebepler bulunmadığı müddetçe Değerleme Uzmanı her bir yaklaşımı göz önünde bulundurmalıdır.

• Yeterli verilere sahip bir pazarda maliyet yaklaşımı daha az uygulanabilir bir yaklaşım olsa da karşılaştırılabilir verilerin eksikliğinin söz konusu olduğu durumlarda maliyet yaklaşımı daha baskındır.

• Basitçe belirtmek gerekirse bir mülkün belli bir pazarda oluşan fiyatı, bu mülkle pazar payı için rekabet halinde olan diğer mülkler için genelde ödenen fiyatlarla, parayı bir başka yere yatırmanın sağlayacağı finansal alternatifler ve değerleme konusu mülke benzer bir kullanım için yeni bir mülk inşa etme veya eski bir mülkü uyarlamanın (adapte etmenin) maliyetiyle sınırlıdır.

• Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeritanımını oluştururlar.
• Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır.
• İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır.
• İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir.

• Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir.

6. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ

6.1. Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler (SWOT Analizi)

GÜÇLÜ YANLAR

• Konum
• Ulaşım kolaylığı
• Ana cadde cepheli olması
• Kat mülkiyetine geçilmiş olması
• Reklam kabiliyeti ve müşteri celbi
• Tamamlanmış altyapı

ZAYIF YANLAR

• Genel ekonomik durgunluk
• Gayrimenkule olan genel talebin azalmış olması

FIRSATLAR

• Gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlara cevap verecek düzeyde olması
• Kentsel dönüşüm, ulaşım ve alt yapı çalışmalarının Ülke cazibesini artıyor olması
• Türkiye'nin tarihi dokusu, doğal güzelliği ve özellikle turistik bölgelerdeki uluslararası standartlara uygun otelcilik anlayışının sağlamış olduğu turizm avantajı
• Nüfus yapısının genç olmasının getirdiği doğal talebin devam etmesi
• Yabancı yatırımcıların gayrimenkule olan ilgisinin artmış olması

TEHDİTLER

• FED'in parasal genişleme politikasını yavaşlatarak gerekli seviyede faiz indirimi sürecine girmemesinin, Türkiye piyasası üzerinde baskı yaratması
• Jeopolitik riskler nedeniyle ticari yatırımların yavaşlaması
• Döviz kurundaki artış
• Covid salgının etkilerinin azalsa da devam ediyor olması
• Artan inşaat maliyetleri
• Merkezi konumda yer alan parsellerin genelde kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesine konu olmalarının peşin satışlara getirdiği kısıtlama
• Yüksek enflasyon oranları

6.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Değerleme raporunun; "Ekonomik Veriler" Başlığı altında sunulan Uluslararası Gelişmeler, Yurt İçi Temel Makro Ekonomik Gelişmeler, İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü verileri bir bütün halinde incelendiğinde, Türkiye Gayrimenkul Piyasası'nda Merkez bankasının yeni para ve faiz politikası ile birlikte genel bir durağanlık yaşanmaya başlamıştır. TUİK istatistiklerine göre de 2023 yılında bir önceki döneme oranla konut ve ipotekli konut satışlarında gözle görülür bir düşüş yaşanmıştır.

Bu veriler ve analizler doğrultusunda ışığında rapor konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgenin analizi de yapılmış ve istenen ve gerçekleşen satış/kiralama bedellerinin kendi içerisinde tutarlı oldukları gözlenmiştir. Gayrimenkul piyasasında yaşanan durağan dönemin, satış ve kiralama fiyatlarına olan olumsuz etkisi yeni yeni yansımaya başlamıştır. Bölge genelinde gayrimenkul fiyatlarında enflasyonla paralel bir artış gördüğü gözlenmiştir. Bölgedeki taşınmazlar lokasyon ve nitelikleri bakımından birbirlerine göre daha az artış ve ya da azalış sergileyebilmektedirler. Bu durum taşınmazın sahip oldukları şerefiye kriterlerine göre emsal analizi kısmında değerlendirilmiştir. Değerlemede ayrıca "Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (SWOT Analizi)" bölümünde sıraladığımız özellikler de dikkate alınarak taşınmazın pazar değeri takdir olunmuştur.

6.3. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)

En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.

• Fiziksel olarak mümkün olma,
• Yasal olarak izin verilebilir olma,
• Finansal olarak yapılabilir olma,
• Azami düzeyde verimli olma,

Değerleme konusu taşınmazların en etkin ve verimli kullanımının "Büro " olduğu düşünülmektedir.

6.4. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." ifadesi bulunmaktadır.

Yapılan kapsamlı incelemede değerleme konusu gayrimenkulün geçerli imar durumu, bölgesel konumu, alt yapı olanakları, merkeze olan yakınlık ve uzaklığı ve mevcut kullanımı dikkate alınarak değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazın tarla vasıflı olması, hali hazırda kullanılmaması ve üzerinde herhangi bir yapının olmaması sebebi ile maliyet yöntemi kullanılamamıştır. Ayrıca taşınmazın üzerinde herhangi bir ekim yapılmaması da dikkate alınarak gelir yöntemi kullanılamamıştır. Taşınmazın bulunduğu bölge içerisinde halihazırda yeteri kadar satılık/satılmış gayrimenkullerin bulunması dikkate alınarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmış, Bu değerleme çalışmasında gayrimenkulün değer takdirinde çevrede yeterli sayıda emsal bulunması sebebi ile Emsal Karşılaştırma kullanılmıştır. Emsal karşılaştırma yönteminin uygulanmasında, değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı bölgede yer alan benzer niteliklere sahip satılık Tarlalar araştırılmıştır. Taşınmazın konumu, alanları, konumları itibari ile ulaşım imkânları, ana yola olan cepheleri, araç trafiği açısından yoğun konumda olup olmadıkları, kullanım alanı gibi değerine etken olabilecek olumlu/olumsuz tüm özellikleri dikkate alınarak piyasa araştırması yapılmıştır.

6.3.1. Pazar Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir. Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılık/satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecekkriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmaz için m² birim pazar değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller; konum, imar durumu, fiziksel özellikler ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 Maddesi'nin B ve C bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlara emsal olabilecek satılık parsel emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

EMSAL BİLGİLERİ - EMSAL KAYNAĞI – EMSALLERİN KONU GAYRİMENKULLERE OLAN YAKINLIĞINI GÖSTEREN KROKİLER:

NO	ALAN, m²	İSTENİLEN FİYAT, TL	BİRİM FİYAT, TL/m²	ÖZELLİKLER	İLETİŞİM
Emsal 1	25	345.000	13.800	Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, Cumhuriyet Mahallesi'nde daha niteliksiz binada yer alan, brüt 28 m² olarak pazarlanan ancak brüt 25 m² olduğu düşünülen 1+0 ofisin 345.000,-TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.	Riba Gayrimenkul 0 (555) 091 29 96
Emsal 2	40	555.000	13.875	Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, Cumhuriyet Mahallesi'nde daha niteliksiz binada yer alan, brüt 50 m² olarak pazarlanan ancak brüt 45 m² olduğu düşünülen 1+0 ofisin 555.000,-TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.	Remax Katılım Emlak 0 (552) 600 00 38
Emsal 3	24	423.500	17.645	Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, Cumhuriyet Mahallesi'nde benzer binada yer alan, brüt 25 m² olarak pazarlanan ancak brüt 24 m² olduğu düşünülen 1+0 ofisin 423.500,-TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.	Safir Mülk Ofisi 0 (543) 347 41 74
Emsal 4	70	1.250.000	17.855	Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede, Cumhuriyet Mahallesi'nde benzer binada yer alan, brüt 80 m² olarak pazarlanan ancak brüt 70 m² olduğu düşünülen 2+1 ofisin 1.250.000,- TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.	Birikim Gayrimenkul 0 (544) 511 01 84

EMSALLERİN SEÇİMİ:

Rapor konusu taşınmazın pazar değerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan parseller araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.

• Bu raporda taşınmazla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.

• Bu raporda taşınmazla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.

• Bu raporda emsal taşınmazların fiziksel özellikleri (arsalar için; büyüklük, topografik, imar hakları ve geometrik özellikleri vb., bağımsız bölümler için; ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karşılaştırmaları yapılmıştır.

• Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.

• Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel satış koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa araştırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmiştir.

EMSALLERİN ANALİZİ:

Emsallerin konum kriterinde; Emsal Bilgileri bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin mülkiyet durumu kriterinde; emsallerin hisseli ve/veya tam mülkiyete konu olup olmadığı kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Emsallerin fiziksel özellikleri kriterinde; emsallerin fiziki şekilleri, eğimleri, yola cephe uzunlukları vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin imar durumu ve yapılaşma hakkı kriterinde; lejand ve yapılaşma kriterleri ile ayrıca emsallerin terklerinin olup olmadığı kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Taşınmazın üzerinde bulunan davalıdır notu Fiziksel Özellikler/Hisseli Mülkiyet kriteri içerisinde değerlendirilmiştir.

Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsaller; değerlemeye konu gayrimenkuller için; konum, mimari özellik/inşaat kalitesi, mülkiyet durumu, büyüklük ile pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, m² birim pazar değeri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır. Emsal analizi 3. Kat, 34 no'lu bağımsız bölüm için yapılmış olup diğer bağımsız bölümler için m² birim pazar değerleri konumlandıkları kat, kullanım alanı ve cephe olarak yeniden şerefiyelendirilmiştir.

ŞEREFİYE KRİTERLERİ
Alanı (M²)	Fiyatı (TL)	M² Birim Fiyatı (TL)	Konum	Mimari Özellik / İnşaat Kalitesi	Mülkiyet Durumu	Büyüklük	Pazarlık Payı	Emsal Değer (TL)
25,00	345.000	13.800	10%	5%	0%	0%	-5%	15.180
40,00	555.000	13.875	10%	5%	0%	0%	-5%	15.265
24,00	423.500	17.645	0%	0%	0%	0%	-10%	15.880
70,00	1.250.000	17.855	0%	-5%	0%	5%	-10%	16.070
								15.600

Piyasa bilgileri, emsal analizi ve değerleme sürecinden hareketle değerlemeye konu taşınmazların konumları, büyüklükleri, fiziksel özellikleri ve mevcut inşaat kalitesi dikkate alınarak takdir edilen m² ve toplam pazar değerleri aşağıdaki gibidir.

PAZAR DEĞERİ
SIRA NO	KAT NO	BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	KULLANIM ALANI (m²)	ORTALAMA M² BİRİM PAZAR DEĞERİ (TL)	YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL)
1	2	9	21	16.380	345.000
2	2	10	22	16.380	360.000
3	2	11	50	16.215	810.000
4	2	12	26	15.970	415.000
5	2	13	13	16.135	210.000
6	2	14	34	16.380	555.000
7	2	15	45	16.215	730.000
8	3	16	21	15.600	330.000
9	3	17	22	15.600	345.000
10	3	18	50	15.445	770.000
11	3	19	26	15.210	395.000
12	3	20	13	15.365	200.000
13	3	21	34	15.600	530.000
14	3	22	45	15.445	695.000
	TOPLAM 422 TOPLAM 6.690.000

6.3.2. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet Yaklaşımı yönteminde, var olan yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Taşınmaz üzerinde yapı bulunmadığı için Maliyet Analizi yapılmamıştır.

6.4.3. Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı iki temel yöntemi destekler. Bu yöntemler; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ve getiri (gelir) indirgeme yaklaşımı yöntemidir. Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi; tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek için kullanılan bir yöntemdir. Bu dönüşüm, ya gelir tahminini uygun bir gelir oranına bölerek veya bunu uygun bir gelir faktörüyle çarparak tek adımda elde edilir. Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi, mülklerin dengeli bir biçimde işletildiği ve benzer risk düzeyleri, gelirleri, giderleri, fiziksel ve konumsal özellikleri ve geleceğe

yönelik beklentileri olan emsal satışların bol olduğu zaman yaygın bir biçimde kullanılır. Getiri indirgeme yaklaşımı yöntemi ise; gelecekteki yararların uygun bir getiri oranı uygulayarak bugünkü değer göstergesine dönüştürülmesi için kullanılır. Bu yöntem 5 ila 10 yıl arasında olan, belirtilen mülkiyet dönemi içerisinde olası gelir ve giderlerin dikkate alınmasını gerektirmektedir. İndirgenmiş nakit akışı analizi (İNA) yöntemi, gelir indirgemenin en önemli örneğidir. İndirgenmiş nakit akışı analizi; bir mülkün veya işletmenin gelecekteki gelirleri ve giderleri ile ilgili kesin varsayımlara dayalı bir finansal modelleme tekniğidir. İNA analizinin en yaygın uygulaması İç Verim Oranı (İVO) ve Net Bugünkü Değer'dir. Değerlemede; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ile taşınmazın pazar değerinin tespitine yönelik bir çalışma yapılmıştır. Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) ile bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile değeri arasındaki oran olarak ifade edilir. Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse; Kapital Oranı = Yılık Net Gelir / Taşınmazın Pazar Değeri'dir. Değerleme çalışmasında taşınmazın gelir getirici yönü bulunmadığından Gelir İndirgeme Yaklaşımı kullanılmamıştır.

7. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

7.1. Farklı Değerleme Yöntemleriyle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması

Değerleme çalışması kapsamında tekbir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazların toplam pazar değerinin tespitinde; pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Buna göre; rapor konusu taşınmazların toplam pazar değeri için; 6.690.000,-TL (AltıMilyonAltıYüzDoksanBinTürk Lirası) kıymet takdir olunmuştur.

7.2. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmuştur. Değerlemeye konu 14 adet bağımsız bölümün her biri için ayrı ayrı değer takdiri yapılmıştır.

7.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

Değerlemeye konu taşınmazlar üzerinde herhangi bir proje geliştirme geliştirilmemiştir.

7.4. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir proje geliştirme tasarrufunda bulunulmamıştır.

7.5. Değerleme Raporunda Yer Alması Gereken Asgari Bilgiler

Değerlemeye konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede yetkili kurumlarda yapılan incelemeler ve ulaşılan resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

7.6. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği

Değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlandıkları binaya ait yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.

7.7. Gayrimenkuller Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş

Değerlemeye konu gayrimenkuller üzerinde müştereken yönetim planı beyan notu bulunmakta olup söz konusu not taşınmazların devredilmesine herhangi bir sınırlama getirmemektedir.

7.8. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul bu kapsam dışındadır.

8. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ

Değerleme konusu gayrimenkullerin güncel pazar değerinin tespitinde; gayrimenkulün mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yaptığımız inceleme ve araştırmalar ile resmi kurum ve kuruluşlardan edindiğimiz belge ve bilgilerin ışığı altında oluşan kanaatler, şehrin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün konumu, muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile önemli referans noktalarına olan mesafesi, taşınmazın inşai ve mimari özellikleri, yıpranma durumları, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar, satış kabiliyeti gibi tüm faktörler dikkate alınmış, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak, gayrimenkul değerlemesinde kabul görüş olan "Gelir Yaklaşımı Yöntemi" ile beraber "Pazar Araştırma Yöntemi" birlikte kullanılmıştır. Buna göre; taşınmazlar için takdir olunan toplam pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

	K.D.V. HARİÇ SATIŞ DEĞERİ (TL)	% 20 K.D.V. DAHİL SATIŞ DEĞERİ (TL)
TOPLAM PAZAR DEĞERİ	6.690.000	8.028.000

Raporda belirtilen değerlerin tamamı K.D.V. HARİÇ değerlerdir.

KDV mevzuatında yapılan değişikliklerden kaynaklı KDV oranı değişiklikleri olması durumunu kapsamaz. Değerleme tarihi itibari ile mevcut oran dikkate alınmıştır. Konu ile ilgili olarak yeminli mali müşavirden görüş alınması önerilmektedir.

Bu takdirimiz, taşınmaz ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. İşbu 2023-KARSU-004 no'lu rapor, Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin talebi üzerine ve tek orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 16.01.2024 (Değerleme Çalışmalarının Bitiş tarihi: 12.01.2024)

Saygılarımızla,

Takyidat Belgeleri

BU BELGE TOPLAM 2 SAYFADAN OLUŞMAKTADIR BİLGİ AMAÇLIDIR.

Tarih: 21-12-2023-16:45

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TAPU KAYIT BİLGİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Taşınmaz Kimlik No:	7436710	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/İlçe:	KAYSERİ/MELİKGAZİ	Bağımsız Bölüm Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Koy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Mevkii:		Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	32/3145	Yüzo çümü:
		Blok/Kat/Giris/BBNo:	13//22
Kayıt Durum:	Aktif	Arsa Pay/Payda:	246/8400
		Ana Taşınmaz Nitelik:	BODRUMLU BANKA BINASI VE

BANKA ÜZERİNDE ÜÇ KATLI KARGİR
APARTMAN

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Y.P.T:12/10/79( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

1/2

MÜLKİYET BİLGİLERİ

(Hisse) Sistem No	Malik	El Birliği No	Hisse Pay/ Payda	Metrekare	Toplam Metrekare	Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
16506735	(SN:5397352) KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TICARET ANONIM SIRKETI V		1/1	246	246	Satıs 01-12-1993 7394

Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;

veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) Nt059g9-_NVv kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.

Tarih: 21-12-2023-16:45 11

(weblopu

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TAPU KAYIT BİLGİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Taşınmaz Kimlik No:	7436709	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/Ilce:	KAYSERI/MELİKGAZİ	Bağımsız Bölüm Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Meykii:		Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	32/3144	YüzOlçümü:
		Blok/Kat/Giriş/BBNo:	/3//21
Aktif Kayıt Durum:		Arsa Pay/Payda:	195/8400
		Ana Taşınmaz Nitelik:	BODRUMLU BANKA BINASI VE BANKA ÜZERINDE UÇ KATLI KARGIR APARTMAN

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Y.PLANI T:12/10/1979( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

1/2

MÜLKİYET BİLGİLERİ

(Hisse) Sistem No	Malik	El Birliği No	Hisse Pay/ Payda	Metrekare	Toplam Metrekare	Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
16506734	(SN:5397352) KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM SİRKETİ V		1/1	195	195	Satıs 01-12-1993 7394

Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;

veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) e8dqhUryGVf kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.

Tarih: 21-12-2023-16:45 11

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TAPU KAYIT BİLGİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Taşınmaz Kimlik No:	7436708	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/İlce:	KAYSERI/MELİKGAZİ	Bağımsız Bölüm Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bolum Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Mevki:		Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	32/3143	YüzOlçümü:
		Blok/Kat/Giris/BBNo:	13/20
Aktif Kayıt Durum:		Arsa Pay/Payda:	56/8400
		Ana Taşınmaz Nitelik:	BODRUMLU BANKA BINASI VE BANKA ÜZERINDE ÜÇ KATLI KARGIR APARTMAN

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Y.PLANI T:12/10/1979( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

1/2

MÜLKİYET BİLGİLERİ

(Hisse) Sistem No	Malik	El Birliği No	Hisse Pay/ Payda	Metrekare	Toplam Metrekare	Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
16506733	(SN:5397352) KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM SİRKETİ V		1/1	56	56	Satıs 01-12-1993 7394

Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;

veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) OLDI5xx116g kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.

Tarih: 21-12-2023-16:45 11

(weblopu

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TADU KAVIT Dil cioi

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Taşınmaz Kimlik No:	7436707	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/Ilce:	KAYSERI/MELİKGAZİ	Bağımsız Bölüm Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bolüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Mevki:		Bağımsız Bölüm Net YüzOlçümü:
Cilt/Sayfa No:	32/3142
		Blok/Kat/Giriş/BBNo:	/3//19
Kayıt Durum:	Aktif	Arsa Pay/Payda:	111/8400
		Ana Taşınmaz Nitelik:	BODRUMLU BANKA BINASI VE BANKA ÜZERINDE ÜÇ KATLI KARGIR APARTMAN

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Y.PLANI T:12/10/1979( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

1/2

1

Tarih: 21-12-2023-16:45

APARTMAN

BU BELGE TOPLAM 2 SAYFADAN OLUŞMAKTADIR BİLGİ AMAÇLIDIR.

(weblopu

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TAPU KAYIT BİLGİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Taşınmaz Kimlik No:	7436706	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/Ilce:	KAYSERI/MELİKGAZİ	Bağımsız Bolum Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bolüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Mevkii:		Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	32/3141	YüzOlçümü:
		Blok/Kat/Giris/BBNo:	/3//18
Kayıt Durum:	Aktif	Arsa Pay/Payda:	247/8400
		Ana Taşınmaz Nitelik:	BODRUMLU BANKA BINASI VE BANKA ÜZERINDE ÜÇ KATLI KARGIR

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Y.PLANI T:12/10/1979( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

Tarih: 21-12-2023-16:43 11

(weblopu

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TAPU KAYIT BİLGİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Taşınmaz Kimlik No:	7436705	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/Ilce:	KAYSERI/MELİKGAZİ	Bağımsız Bölüm Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bolüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Mevki:		Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	32/3140	YüzOlçumu:
		Blok/Kat/Giris/BBNo:	/3//17
Kayıt Durum:	Aktif	Arsa Pay/Payda:	126/8400
		Ana Taşınmaz Nitelik:	BODRUMLU BANKA BINASI VE BANKA ÜZERINDE ÜÇ KATLI KARGIR APARTMAN

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- larih- Yevmiye
Beyan	Y.PLANI T:12/10/1979( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

1/2

MÜLKİYET BİLGİLERİ

(Hisse) Sistem No	Malik	El Birliği No	Hisse Pay/ Payda	Metrekare	Toplam Metrekare	Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
16506730	(SN:2410746) KASU TEKSTİL SANAYİ VE TIC.A.Ş. V		1/1	126	126	Satıs 01-12-1993 7394

Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;

veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) eXV66HO9Lww kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.

Tarih: 21-12-2023-16:45 11

(weblopu

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TAPU KAYIT BİL GİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Taşınmaz Kimlik No:	7436704	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/Ilce:	KAYSERI/MELİKGAZİ	Bağımsız Bölüm Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bolüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Mevki:		Bağımsız Bölüm Net YüzOlçümü:
Cilt/Sayfa No:	32/3139
		Blok/Kat/Giriş/BBNo:	/3//16
Aktif Kayıt Durum:		Arsa Pay/Payda:	119/8400
		Ana Taşınmaz Nitelik:	BODRUMLU BANKA BINASI VE BANKA ÜZERINDE ÜÇ KATLI KARGIR APARTMAN

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Y.PLANI T:12/10/1979( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

1/2

1

Tarih: 21-12-2023-16:45

APARTMAN

BU BELGE TOPLAM 2 SAYFADAN OLUŞMAKTADIR BİLGİ AMAÇLIDIR.

(weblopu

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TAPU KAYIT BİLGİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Taşınmaz Kimlik No:	7436703	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/Ilce:	KAYSERI/MELİKGAZİ	Bağımsız Bölüm Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bolüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Mevki:		Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	32/3138	YüzOlçümü:
		Blok/Kat/Giriş/BBNo:	12/15
Kayıt Durum:	Aktif	Arsa Pay/Payda:	315/8400
		Ana Taşınmaz Nitelik:	BODRUMLU BANKA BINASI VE BANKA ÜZERINDE ÜÇ KATLI KARGIR

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Y.PLANI T:12/10/1979( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

Tarih: 21-12-2023-16:44 11

(weblopu

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TAPU KAYIT BİL GİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Taşınmaz Kimlik No:	7436702	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/Ilce:	KAYSERI/MELİKGAZİ	Bağımsız Bölüm Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bolum Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Mevki:		Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	32/3137	YüzOlçumu:
		Blok/Kat/Giris/BBNo:	/2/14
Kayıt Durum: Aktif		Arsa Pay/Payda:	248/8400
		Ana Taşınmaz Nitelik:	BODRUMLU BANKA BINASI VE BANKA ÜZERINDE ÜÇ KATLI KARGIR APARTMAN

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Y.PLANI T:12/10/1979( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

1/2

Tarih: 21-12-2023-16:44

APARTMAN

BU BELGE TOPLAM 2 SAYFADAN OLUŞMAKTADIR BİLGİ AMAÇLIDIR.

(weblopu

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TAPU KAYIT BİLGİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Taşınmaz Kimlik No:	7436701	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/Ilce:	KAYSERI/MELİKGAZİ	Bağımsız Bölüm Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Mevkii:		Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	32/3136	YüzOlçümü:
		Blok/Kat/Giriş/BBNo:	/2/13
Kayıt Durum:	Aktif	Arsa Pay/Payda:	71/8400
		Ana Taşınmaz Nitelik:	BODRUMLU BANKA BINASI VE BANKA ÜZERINDE ÜÇ KATLI KARGIR

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Y.PLANI T:12/10/1979( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

Tarih: 21-12-2023-16:44 11

(weblopu

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TADU KAVIT Dil cioi

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Taşınmaz Kimlik No:	7436700	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/Ilce:	KAYSERI/MELİKGAZİ	Bağımsız Bölüm Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bolüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Mevki:		Bağımsız Bölüm Net YüzOlçümü:
Cilt/Sayfa No:	32/3135
		Blok/Kat/Giriş/BBNo:	/2//12
Kayıt Durum:	Aktif	Arsa Pay/Payda:	140/8400
		Ana Taşınmaz Nitelik:	BODRUMLU BANKA BINASI VE BANKA ÜZERINDE ÜÇ KATLI KARGIR APARTMAN

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Y.PLANI T:12/10/1979( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

1/2

Tarih: 21-12-2023-16:44

BANKA ÜZERİNDE ÜÇ KATLI KARGİR

APARTMAN

BU BELGE TOPLAM 2 SAYFADAN OLUŞMAKTADIR BİLGİ AMAÇLIDIR.

(weblopu

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TAPU KAYIT BİLGİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Tasınmaz Kimlik No:	7436699	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/Ilce:	KAYSERI/MELIKGAZI	Bağımsız Bölüm Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bolüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Mevkii:		Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	32/3134	YüzOlçumu:
		Blok/Kat/Giriş/BBNo:	/2//11
Kayıt Durum:	Aktif	Arsa Pay/Payda:	316/8400
		Ana Tasinmaz Nitalik"	RODRUMI II RANKA RINASI VE

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Y.PLANI T:12/10/1979( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

Tarih: 21-12-2023-16:43 H

(weblopu

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TAPU KAYIT BİLGİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Taşınmaz Kimlik No:	7436698	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/Ilce:	KAYSERI/MELİKGAZİ	Bağımsız Bölüm Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Meykii:		Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	32/3133	YüzOlçümü:
		Blok/Kat/Giriş/BBNo:	/2/10
Aktif Kayıt Durum:		Arsa Pay/Payda:	159/8400
		Ana Taşınmaz Nitelik:	BODRUMLU BANKA BINASI VE BANKA ÜZERİNDE ÜÇ KATLI KARGIR APARTMAN

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Y.PLANI T:12/10/1979( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)

1/2

1

Tarih: 21-12-2023-16:43

APARTMAN

BU BELGE TOPLAM 2 SAYFADAN OLUŞMAKTADIR BİLGİ AMAÇLIDIR.

(weblopu

Kaydı Oluşturan: NEVZAT SEYOK ( KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ

Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var)

TAPU KAYIT BİLGİSİ

Zemin Tipi:	KatMulkiyeti	Ada/Parsel:	1108/97
Taşınmaz Kimlik No:	7436697	AT Yüzölçüm(m2):	327.00
II/Ilce:	KAYSERI/MELİKGAZİ	Bağımsız Bölüm Nitelik:	BURO
Kurum Adı:	Melikgazi	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	CUMHURIYET	YüzOlçümü:
Mevkii:		Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	32/3132	YüzOlçümü:
		Blok/Kat/Giriş/BBNo:	12/19
Kayıt Durum:	Aktif	Arsa Pay/Payda:	151/8400
		Ana Taşınmaz Nitelik:	BODRUMLU BANKA BINASI VE BANKA ÜZERINDE ÜÇ KATLI KARGIR

TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Y.PLANI T:12/10/1979( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)