KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET A.Ş.

KAYSERİ İLİ, İNCESU İLÇESİ, SÜKSÜN/CUMHURİYET MAHALLESİ, KARASU MEVKİİ, 2090 ADA, 3 PARSELDE KAYITLI "KARSU TEKSTİL FABRİKASI VE ARSASI" VASIFLI TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ

2023-KARSU-001

16.01.2024

RAPOR YÖNETİCİ ÖZETİ

RAPOR BİLGİLERİ

Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş. : DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM		Ege Taşınmaz Değerleme Ve Danışmanlık A.Ş.
DAYANAK SÖZLEŞMESİ		27 Aralık 2023 tarih ve 001 kayıt no'lu
DEĞERLEME ÇALIŞMALARININ BİTİŞ TARİHİ	:	12 Ocak 2024
RAPOR TARİHİ	:	16 Ocak 2024
DEĞERLEME TARİHİ	:	31 Aralık 2023
DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI	:	Tam Mülkiyet
RAPORUN KONUSU	:	Rapor, Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin talebine istinaden aşağıda adresi belirtilen taşınmazın Türk Lirası cinsinden toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE AİT BİLGİLER

ADRES	:	Süksün Zafer Mahallesi, Sedef Caddesi, No: 146, İncesu/KAYSERİ
TAPU BİLGİLERİ		Kayseri İli, İncesu İlçesi, Süksün/Cumhuriyet Mahallesi, Karasu Mevkii, 2090 Ada, 3 parselde kayıtlı "Karsu Tekstil Fabrikası ve Arsası"
MALİKİ		Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş
MEVCUT KULLANIM		Mal sahibi firma tarafından tekstil fabrikası olarak kullanılmaktadır.
PARSELİN YÜZÖLÇÜMÜ		311.699,14 m2
TOPLAM KULLANIM ALANI		Yasal: 68.818 m2 Mevcut: 69.138 m2
TAPU İNCELEMESİ		Taşınmaz üzerinde 2 adet irtifak hakkı notu ve 8 adet teferruat notu bulunmaktadır. (Bkz. Rapor / 3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri)
İMAR DURUMU		Sanayi Alanı + Yol Alanı + Ağaçlandırılacak Alan (Bkz. Rapor / 3.3.4 Gayrimenkulün İmar Bilgileri)
EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIMI	:	Sanayi Tesisi olarak kullanılmasıdır.

KULLANILAN YÖNTEME GÖRE KDV HARİÇ TAŞINMAZIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ

MALİYET YAKLAŞIMI YÖNTEMİ		KDV HARİÇ (TL)	KDV DAHİL (TL)
TOPLAM YASAL PAZAR DEĞERİ	:	354.155.000	424.986.000
TOPLAM MEVCUT PAZAR DEĞERİ	:	355.865.000	427.038.000

RAPORU HAZIRLAYANLAR

		Fethi Can DİKMEN	Gökhan USLU
DEĞERLEME UZMANI	:	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
		S.P.K. Lisans No: 407704	S.P.K. Lisans No: 405239

İÇİNDEKİLER

		UYGUNLUK BEYANI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5
1.		RAPOR BİLGİLERİ 6
2.		ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 7
3.		DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 8
	3.1.	GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ 8
	3.2.	GAYRİMENKULÜN TANIMI 8
	3.3.	GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER 10
	3.3.1.	Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler10
		3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 11
	3.3.3.	Gayrimenkulün Kadastro İncelemesi11
		3.3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri 11
		3.3.5. Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler13
		3.3.6. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup
		Olmadığı Hakkında Bilgi 14
		3.3.7. Taşınmaz İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün
		Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma
		işlemleri vb.) İlişkin Bilgi 14
		3.3.8. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler14
		3.3.9. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair
		Açıklamalar14
		3.3.10. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı
		inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler14
		3.3.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı
		Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına
		ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 15
		3.3.12. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında
		kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan
		gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi 15
		3.3.13. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda
		bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 15
		3.3.14. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 15
		3.3.14. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler 15
		3.3.15. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara
		İlişkin Bilgiler15
		3.3.16. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi
		Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 15

		3.3.17. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse
	Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında
		Bilgi15
4.		GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 16
	4.1.	DEMOGRAFİK VERİLER16
	4.2.	EKONOMİK VERİLER17
	4.2.1.	Makro Ekonomik Görünüm 17
	4.3.	BÖLGE VERİLERİ 27
	4.3.1.	Kayseri İli28
	4.3.2.	İncesu İlçesi29
5.		DEĞERLEME TEKNİKLERİ30
	5.1.	FİYAT, MALİYET VE DEĞER 30
	5.2.	PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER30
	5.2.1.	Pazar yaklaşımı32
	5.2.2.	Gelir yaklaşımı 32
	5.2.3.	Maliyet yaklaşımı33
6.		GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ34
	6.1.	GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ)34
	6.2.	MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE
		BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ 35
	6.3.	EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ35
	6.4.	DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ35
	6.3.1.	Pazar Yaklaşımı36
	6.3.2.	Maliyet Yaklaşımı 39
	6.4.3.	Gelir Yaklaşımı40
7.		GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ41
	7.1.	FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİYLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI41
	7.2.	MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ41
	7.3.	ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 41
	7.4.	DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE
		GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİR BİLGİ 41
	7.5.	DEĞERLEME RAPORUNDA YER ALMASI GEREKEN ASGARİ BİLGİLER 41
	7.6.	YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ41
	7.7.	GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 41
	7.8.	DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ
		DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR
		HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 41
8.		NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ42
9.		RAPOR EKLERİ 43

UYGUNLUK BEYANI ve GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarız:

Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Rapor; tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkuller veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme uzmanı/uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktayız.
Değerleme uzmanı/uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimiz bulunmamaktadır.
Rapor konusu mülk kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanı/değerleme uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanı elde ettiği verilerin doğruluğunu kabul ederek genel bir değerlendirme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu kabul edilmiştir.
Rapor içeriğinde kullanılan verilerin güvenilir, adil ve makul olduğu kabul edilmiştir.
Çalışma iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Sermaye Piyasası Kurulu'nun (Kurul) III.62-1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ gereği Uluslararası Değerleme Standartları (UDS)Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak raporlanmıştır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım ve satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
Rapordaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyat belirlemektir.
Takdir edilen pazar değeri değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.

1. RAPOR BİLGİLERİ

RAPOR TARİHİ	:	16 Ocak 2024
RAPOR NUMARASI	:	2023-KARSU-001
RAPOR TÜRÜ	:	Bu rapor, Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş talebine istinaden, "3.3.1 Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler" başlığı altında tapu kayıtları verilen taşınmazın toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	:	Fethi Can DİKMEN (Gayrimenkul Değerleme Uzmanı) Gökhan USLU (Sorumlu Değerleme Uzmanı)
DEĞERLEME ÇALIŞMALARININ BİTİŞ TARİHİ	:	12 Ocak 2024
DEĞERLEME TARİHİ	:	31 Aralık 2023
DAYANAK SÖZLEŞMESİ	:	27 Aralık 2023 tarih ve 001 kayıt no'lu
RAPORUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA	:	Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER	:	Değerlemeye konu olan gayrimenkulle ilgili daha önce şirketimiz tarafından hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

ŞİRKETİN UNVANI	:	EGE TAŞINMAZ DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	:	17 Eylül Mahallesi Atatürk Caddesi No:149 /25 Bandırma / BALIKESİR Tel: +90 (266) 502 28 59 www.egedegerleme.com. E-mail: [email protected]
MÜŞTERİ UNVANI	:	KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET A.Ş.
MÜŞTERİ ADRESİ	:	Süksün Zafer Mahallesi, Sedef Bulvarı, No: 146, İncesu / KAYSERİ
MÜŞTERİ TANITICI BİLGİ	:	Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş. İmalat / Tekstil, Giyim Eşyası ve Deri sektörlerinde, İplik İmalatı, İplik Boyama, Örgü Kumaş İmalatı ve Pazarlaması konularında faaliyet göstermektedir. Şirketin hisse senetleri 17.11.1994 tarihinden itibaren Borsa İstanbul'da işlem görmekte olup, BIST ANA / BIST KATILIM TUM / BIST TÜM-100 / BIST SINAİ / BIST 500 / BIST KAYSERİ / BIST TEKSTİL, DERİ / BIST TÜM Endekslerine dahildir.
MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR İLE İŞİN KAPSAMI	:	Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. İşbu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama tarafımıza getirilmemiştir.

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri

Değerleme Konusu gayrimenkul; Kayseri ili, İncesu İlçesi, Süksün Cumhuriyet Mahallesi, Sedef Caddesi, No: 146 adresinde konumludur.

Değerleme konusu taşınmaza ulaşım için; Sedef Bulvarı üzerinde Kırşehir istikametinde kuzey yönünde ilerlenir. Değerlemeye konu taşınmaz bu bulvar üzerinde ve sağ kolda konumludur.

Belediye ve Kamu Hizmetlerinden istifadesi olan bölgenin su, elektrik, yol ve kanalizasyon alt yapı çalışmaları tamamlanmıştır. Taşınmazın yakın çevresinde ise; tarımsal amaçlı kullanılan ekili dikili tarlalar, ekim yapılmamış boş ve yabani bitki örtüsüne sahip tarla vasıflı taşınmazlar ile az sayıda sanayi tesisi bulunmaktadır. Ayrıca taşınmaz Süksün Zafer Mahalle merkezine yakın mesafededir. Taşınmazın bulunduğu bölgeye özel araçlar ile ulaşmak mümkündür. Bölge, İncesu Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup, taşınmazın bulunduğu bölgede alt yapı çalışmaları tamamlanmıştır. Taşınmazın ana merkezlere uzaklıkları aşağıdaki tabloda verilmiştir.

Konu Gayrimenkulün Bazı Merkezlere Uzaklıkları:

LOKASYON	*MESAFE
Kayseri OSB	13 km
Kayseri Merkez	21 km
Kayseri Havaalanı	26 km

*Mesafeler Google Earth üzerinden yaklaşık olarak ölçülmüştür.

3.2. Gayrimenkulün Tanımı

Değerlemeye konu olan taşınmaz Kayseri İli, İncesu İlçesi, Süksün/Cumhuriyet Mahallesi, Karasu Mevkii, 2090 Ada, 3 parselde kayıtlı "Karsu Tekstil Fabrikası ve Arsası" niteliğindeki ana taşınmazdır. 311.699,14 m² yüzölçümlü olup geometrik olarak amort formda, topografik olarak az eğimli arazi yapısına sahip, 3. derece deprem bölgesinde

konumludur. Güneyinde Sedef Bulvarı, batısında Atatürk 3. Cadde, doğusunda ve kuzeyinde ise boş parseller bulunmaktadır. Sedef Bulvarı'na yaklaşık 600 m cephesi bulunmaktadır. Sınırlarını çit, duvar, korkuluk ile belirlenmiştir. Üzerinde Karsu Tekstil Tesisleri yer almaktadır.

Yapı Tarzı	Betonarme Prefabrik / Çelik Karkas	Kanalizasyon	Var
Yapı Nizamı	Blok	Su Deposu	Var
Yapı Sınıfı	II/C	Hidrofor	Var
Bina Yaşı	Tesis yapıları farklı yıllarda inşa edilmiştir.	Asansör	Yok
Kullanım Amacı	Sanayi Tesisi	Paratoner	Mevcut
Isıtma Sistemi	Merkezi	Jeneratör	Mevcut
Çatı Tipi	Çelik konstürksiyon	Su	Şebeke
Manzarası	Şehir Manzarası	Asansör	Yok
Elektrik	Şebeke	Otopark	Açık otopark mevcut

Tesisin Yapısal ve Teknik Özellikleri:

Karsu Tekstil Tesisleri; 311.699,14 m² yüzölçümüne sahip 2090 ada 3 no'lu parsel üzerinde projesine A, B ve C Bloklar ve bloklara bağlı yardımcı binalardan oluşmaktadır. Tesis ana hatlarıyla 5 adet işletme ve yardımcı binalardan oluşmaktadır.

Mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine göre blokların genel özellikleri aşağıdaki gibidir.

A Blok:

A Blok; fabrika işletme alanı ve idari kısım olmak üzere 2 bölümden oluşmaktadır.
Fabrika işletme alanı; zemin ve asma kat olmak üzere toplam 2 katlı olarak inşa edilmiştir.
Zemin katta 36.551 m² ve asma katta 3.466 m² olmak üzere toplam 40.017 m² kullanım alanına sahiptir.
İdari kısım; zemin ve normal kat olmak üzere toplam 2 katlı olarak inşa edilmiştir.
Zemin katta 445 m² ve normal katta 445 m² olmak üzere toplam 890 m² kullanım alanına sahiptir.
A Blok; 40.017 m² fabrika işletme alanı ve 890 m² idari kısım olmak üzere toplam 40.907 m² kullanım alanına sahiptir.
Yerinde yapılan incelemelerde fabrika işletme alanının kuzey doğu kısmında ilave yapı inşaatına başlandığı ancak inşaatın henüz temel aşamasında olduğu görülmüştür. Mevcut inşaat seviyesiyle kapalı kullanım alanına herhangi bir etkisi olmayan söz konusu ilave alan değerlemede dikkate alınmamıştır.

B Blok:

B Blok; B Blok (fabrika işletme alanı), B1 Blok (Depo), B2 Blok (Ambar), B3 Blok (Boyahane) ve B4 Blok (Mobilyahane) olmak üzere 5 bölümden oluşmaktadır.
B Blok (fabrika işletme alanı); bodrum kat ve zemin kat olmak üzere toplam 2 katlı olarak inşa edilmiştir.
Bodrum katta 944 m² ve zemin katta 21.764 m² olmak üzere toplam 22.708 m² kullanım alanına sahiptir.
B1 Blok (Depo); tek katlı olarak inşa edilmiştir. Zemin katta 350 m² kullanım alanına sahiptir.
B2 Blok (Ambar); tek katlı olarak inşa edilmiştir. Zemin katta 1.450 m² kullanım alanına sahiptir.
B3 Blok (Boyahane); zemin ve 2 normal kat olmak üzere toplam 3 katlıdır.

Yapı ruhsatına ve yapı kullanma izin belgesine göre katların her birinde 1.652 m² olmak üzere toplam toplam 4.956 m² kullanım alanına sahiptir. Mimari proje üzerinde yapılan incelemelerde ise yapının kısmen zemin kat, kısmen ise zemin+2 normal katlı olan iki farklı bölümden oluştuğu, tek katlı kısmın yaklaşık 970 m² alanlı olduğu, zemin ve 2 normal katlı kısmın ise halihazırda yıkıldığı belirlenmiştir. Tek katlı kısım yerinde hangar (fiktif depo) olarak kullanılmaktadır. B3 Blokun halihazırda inşa edilmiş kullanım alanı 970 m² 'dir.
B4 Blok (Mobilyahane); tek katlı olarak inşa edilmiştir. Zemin katta 633 m² kullanım alanına sahiptir.
B Blok; 22.708 m² fabrika işletme alanı, 350 m² depo, 1.450 m² ambar, 4.956 m² boyahane ve 633 m² mobilyahane olmak üzere toplam 30.097 m² kullanım alanına sahiptir.
B3 Blok'un bir kısmı yıkılmış olduğundan blokun yasal kullanım alanı olarak inşa edilmiş kısmı dikkate alınmıştır. B Blok; 22.708 m² fabrika işletme alanı, 350 m² depo, 1.450 m² ambar, 970 m² hangar (fiktif depo) ve 633 m² mobilyahane olmak üzere toplam 26.111 m² inşa edilmiş yasal kullanım alanına sahiptir.
Ayrıca yerinde yapılan incelemelerde fabrika işletme alanına bitişik olarak ruhsatsız olarak yaklaşık 320 m² kullanım alanlı kompresör binası inşa edildiği belirlenmiştir.
B Blok mevcut duruma göre toplam 26.431 m² kapalı kullanım alanına sahiptir.

C Blok:

C Blok; C Blok (Yemekhane), C1 Blok (Kazan Dairesi), C2 Blok (Atık Deposu), C3 Blok (Atık Deposu) ve C4 Blok (Depo) olmak üzere 5 bölümden oluşmaktadır.
C Blok (Yemekhane); tek katlı olarak inşa edilmiştir. Zemin katta 467 m² kullanım alanına sahiptir.
C1 Blok (Kazan Dairesi); tek katlı olarak inşa edilmiştir. Zemin katta 435 m² kullanım alanına sahiptir.
C2 Blok (Atık Deposu); tek katlı olarak inşa edilmiştir. Zemin katta 303 m² kullanım alanına sahiptir.
C3 Blok (Atık Deposu); tek katlı olarak inşa edilmiştir. Zemin katta 249 m² kullanım alanına sahiptir.
C4 Blok (Depo); zemin ve normal kat olmak üzere toplam 2 katlıdır.
Katların her birinde 173 m² olmak üzere toplam toplam 346 m² kullanım alanına sahiptir.
C Blok; 467 m² yemekhane, 435 m² kazan dairesi, 303 m² atık deposu, 249 m² atık deposu ve 346 m² ek bina olmak üzere toplam 1.800 m² kullanım alanına sahiptir.

Tesis yapıları yasal duruma göre; A Blok 40.907 m² , B Blok 26.111 m² ve C Blok 1.800 m² olmak üzere toplam 68.818 m² kullanım alanına sahiptir. Tesis yapıları mevcut duruma göre ise; A Blok 40.907 m² , B Blok 26.431 m² ve C Blok 1.800 m² olmak üzere toplam 69.138 m² kullanım alanına sahiptir.

Tesis yapıları mevcut kullanım fonksiyonlarına uygun tefriş edilmiş olup yaşa bağlı yıpranmadan dolayı kısmen tadilat gereksinimleri mevcuttur. Ayrıca tesis bünyesinde kamelya, nizamiye, şoför - bekleme odası, mescid ve arıtma havuzları bulunmakta olup söz konusu yapılar çevre düzenlemesi başlığı altında değerlendirilmiştir.

3.3. Gayrimenkulün Hukuki Tanımı Ve İncelemeler

3.3.1. Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazın tapu bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir.

		ANA TAŞINMAZ TAPU BİLGİLERİ
İLİ	:	Kayseri
İLÇESİ	:	İncesu
MAHALLESİ/KÖYÜ	:	Süksün/Cumhuriyet
MEVKİİ	:	Karasu
PAFTA NO	:	K34-A-25-B
ADA NO	:	2090
PARSEL NO	:	3
YÜZÖLÇÜMÜ	:	311.699,14 m²
CİLT NO	:	22
SAYFA NO	:	2205
ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ	:	Karsu Tekstil Fabrikası ve Arsası
MALİK	:	Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.
TARİH / YEVMİYE	:	05.12.2018 / 4976

3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Portalı'ndan 21/12/2023 tarih 14:28 saat itibariyle temin edilen TAKBİS belgesine göre değerleme konusu ana taşınmaz üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu belirlenmiştir. TAKBİS belgesi ekler bölümünde paylaşılmıştır.

Hak ve Mükellefiyetler Bölümü:

BOTAŞ lehine 4.818,32 m² kısım daimi irtifak hakkı vardır. (30.09.2004 tarih ve 935 yevmiye no ile)
1.093,82 m² miktardaki kısım üzerinde Molu İnşaat Enerji ve Yapı Endüs. A.Ş. lehine daimi irtifak hakkı vardır. (19.09.2002 tarih ve 731 yevmiye no ile)

Teferruat Bilgileri:

• - Penye (Whitin), - Fitil (Whitin), - Otomatik Bobin (Leesona), - Konvansiyonal Bobin (Gilbos), - Büküm (Walkman), - Gezer Temizleyici (Bahnson), - Trafo 2000 ve 1250 KW (Etitaş), - Elektirik Tesisatı (Gürser), - Kazan ve Buhar Mutemmimleri Selnikel İdare ve Sosyal Binaların Isıtma Tesisatı (Isısan) (29.08.1980 tarih ve 293 yevmiye no ile)

3.3.3. Gayrimenkulün Kadastro İncelemesi

İncesu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde bulunan imar planı paftaları üzerinde; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Parsel Sorgu Uygulaması (https://parselsorgu.tkgm.gov.tr) üzerinde yapılan incelemeler neticesinde değerlemeye konu taşınmazın kadastral sınırları, alan ve konum tespiti yapılmıştır.

3.3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri

İncesu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden temin edilen 22.12.2023 tarihli resmi imar durumu yazısı üzerinde ve İncesu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde; değerlemeye konu parselin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde "Sanayi Alanı", "Ağaçlandırılacak Alan" ve "Yol Alanı" olarak belirlendiği öğrenilmiştir. İmar Müdürlüğü yetkilileri ile yapılan görüşmelerde Ağaçlandırılacak

Alan içerisinde kalan kısmın yüzölçümünün yaklaşık 9.500 m² , Yol Alanı içerisinde kalan kısmın yüzölçümünün yaklaşık 4.800 m² olduğu öğrenilmiştir.

Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki gibidir:

• Emsal: 0.50

3.3.5. Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

İncesu Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelerde tesise ait düzenlenmiş olan yapı ruhsatları ile yapı kullanma izin belgeleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

YAPI RUHSATLARI
Tarih	Sayı	Veriliş Nedeni	Alan (m2)	Açıklama
25.01.1988	5/4	Yapı İlavesi	8.935	Fabrika Binası
02.09.1993	1993/20-03	Yeni Yapı	15.138	Kazan Dairesi, Ambar, Telef Ambarı, İşletme, Atölye
02.09.1993	1993/20-03	Yeni Yapı	577	Yemekhane, Kapı Kontrol
02.09.1993	1993/20-03	Yeni Yapı	4.320	İdari Bina, Boyahane, Tuvalet, İşçi Odası
07.10.1993	1993/20-04	İlave Yapı	5.230	Fabrika Binası
20.10.1995	1995/20-06	İlave Yapı	13.269	Fabrika Binası
11.09.1997	1997/8	Yeni Yapı	2.550	Ek Tesis
17.08.2004	2004/07	İlave Yapı	1.800	İlave Ambar
06.10.2004	2004/9	İlave Yapı	334	İlave Boyahane
14.10.2022	33/1	Tadilat	40.907	A Blok (Fabrika İşletme Alanı, İdare Alanı)
17.10.2022	33-2022	Tadilat	1.800	B Blok (İdare Alanı, Yemekhane, Kazan Dairesi, Atık Deposu)
17.10.2022	33-2	Tadilat	30.097	C Blok (Fabrika İşletme Alanı, Ambar, Boyahane, Mobilyahane, Depo)

YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ
Tarih	Sayı	Veriliş Nedeni	Alan (m2)	Açıklama
23.03.1994	2-2-20	İlave Yapı	5.230	Fabrika Binası
23.12.1996	1-1-20	İlave Yapı	13.269	Fabrika Binası
01.06.2005	2005/02	İlave Yapı	1.800	İlave Ambar
01.06.2005	2005/01	İlave Yapı	334	İlave Boyahane
17.10.2022	49.2022	Tadilat	40.907	A Blok (Fabrika İşletme Alanı, İdare Alanı)
10.11.2022	76.2022	Tadilat	1.800	B Blok (İdare Alanı, Yemekhane, Kazan Dairesi, Atık Deposu)
18.10.2022	50.222	Tadilat	30.097	C Blok (Fabrika İşletme Alanı, Ambar, Boyahane, Mobilyahane, Depo)

İncesu Belediyesi İmar Müdürlüğü yetkilileri ile yapılan görüşmelerde tesis yapılarının mevcut durumuna uygun olarak 2022 yılında tadilat ruhsatı ve tadilat yapı kullanma izin belgeleri düzenlendiği daha önce düzenlenen ruhsat ve yapı kullanma izin belgelerinin ise hükümsüz ve geçersiz kaldığı öğrenilmiştir. Yukarıdaki tabloda belirtilen eski tarihli belgelerin bilgileri müşteriden temin edilmiş olup bilgi amaçlı olarak sunulmuştur.

İncesu Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde A, B ve C Bloklara ait bila tarih ve bila sayılı mimari tadilat projeleri incelenmiş olup tesis yapılarının genel oturum olarak vaziyet planı ile uyumlu olduğu belirlenmiştir. Vaziyet planı ve ruhsat-yapı kullanma izin belgesi açıklamaları karşılaştırıldığında B ve C Blok isimlendirmelerinin sehven ters yapıldığı görülmüştür. Ayrıca yerinde yapılan incelemelerde B3 Blok (boyahane) yıkıldığı ve halihazırda inşa edilmiş kullanım alanının 970 m² olduğu, B Blok fabrika işletme alanına bitişik olarak ruhsatsız olarak yaklaşık 320 m² kullanım alanlı kompresör binası inşa edildiği belirlenmiştir. Değerlemede B3 Blok'un inşa edilmiş kullanım alanı dikkate alınmıştır.

Tesis yapılarına ilişkin tadilat ruhsat ve yapı kullanma izin belgelerinden sonra düzenlenmiş olan herhangi bir olumsuz evrak (yapı tatil tutanağı, encümen kararı vd.) bulunmamaktadır.

3.3.6. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul üzerinde 2 adet irtifak hakkı mevcuttur. Söz konusu irtifak hakları rutin uygulama olup taşınmazın devredilmesine herhangi bir sınırlama getirmemektedir. Gayrimenkul üzerinde teferruat bilgileri bulunmaktadır. Teferruat tesisi; bir taşınmazın işletilmesine, korunmasına, o şeyden yararlanılmasına yönelik olarak, o taşınmaza tahsis edilen menkul eşyaların tapu kütüğünün beyanlar sütununa tescil edilmesi işlemi olup taşınmazın devredilmesine herhangi bir sınırlama getirmemektedir.

3.3.7. Taşınmaz İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) İlişkin Bilgi

Kadastral durumdaki değişiklikler:

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün kadastral durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

Mülkiyet durumdaki değişiklikler:

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün mülkiyet durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

İmar durumdaki değişiklikler:

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

Hukuki durumdaki değişiklikler:

Gayrimenkulün hukuki durumu ile ilgili herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

3.3.8. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Taşınmaz; imar planına göre "Sanayi Alanı" içerisinde yer almakta olup konumlandığı bölge ise ağırlıklı olarak "Tarım Alanı" olarak belirlenmiş bölge içerisinde yer almaktadır. Bölgede 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı olarak bulunan yerlerde ise ağırlıklı olarak Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı ile Konut Alanı lejantına sahip boş parseller ve üzerinde yapılar bulunan parseller bulunmaktadır.

3.3.9. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

İncesu Belediyesi İmar arşivinde tadilat ruhsat ve yapı kullanma izin belgelerinden sonra düzenlenmiş olan herhangi bir olumsuz evrak (yapı tatil tutanağı, encümen kararı vd.) bulunmamaktadır.

3.3.10. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

3.3.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul için alınmış olan yapı ruhsatları, tadilat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Ancak 2022 yılında düzenlenmiş olan tadilat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgelerinden sonra B2 Blok'un bir kısmı yıkıldığından söz konusu kısım için yenileme/tadilat ruhsatı düzenlenmesi ve ruhsatsız olarak inşa edilen kompresör binası için ise yeni yapı ruhsatı düzenlenmesi uygun olacaktır.

3.3.12. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul 29.06.2001 tarihli kanundan önce inşa edildiğinden yapı denetimine tabi değildir.

3.3.13. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerlemeye raporu, belirli bir projeye istinaden yapılmamıştır.

3.3.14. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul üzerinde yer alan tesis yapılarına ilişkin Enerji Verimlilik Sertifikası bulunmamaktadır.

3.3.14. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

3.3.15. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

2022 yılında düzenlenmiş olan tadilat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgelerinden sonra B2 Blok'un bir kısmı yıkılmış durumda olup kompresör binası ise ruhsatsız olarak inşa edilmiştir.

3.3.16. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

2022 yılında düzenlenmiş olan tadilat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgelerinden sonra B2 Blok'un bir kısmı yıkıldığından söz konusu kısım için yenileme/tadilat ruhsatı düzenlenmesi ve ruhsatsız olarak inşa edilen kompresör binası için ise yeni yapı ruhsatı düzenlenmesi uygun olacaktır.

3.3.17. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkulün değerleme tarihi itibariyle mal sahibi firma tarafından tekstil tesisi olarak kullanılmaktadır.

4. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ

4.1. Demografik Veriler

Türkiye İstatistik Kurumu (TUİK) tarafından yayımlanan Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2022 Bülteni'ne göre; Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaşmıştır.. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi olmuştur. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturmuştur. Yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında binde 12,7 iken, 2022 yılında binde 7,1 olmuştur.

Kaynak:www.tuik.gov.tr

Türkiye'de 2021 yılında %93,2 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2022 yılında %93,4 olmuştur. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,8'den %6,6'ya düşmüştür. İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 67 bin 51 kişi artarak 15 milyon 907 bin 951 kişi olmuştur. Türkiye nüfusunun %18,65'inin ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 782 bin 285 kişi ile Ankara, 4 milyon 462 bin 56 kişi ile İzmir, 3 milyon 194 bin 720 kişi ile Bursa ve 2 milyon 688 bin 4 kişi ile Antalya izlemiştir.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Kaynak:www.tuik.gov.tr

4.2. Ekonomik Veriler

4.2.1. Makro Ekonomik Görünüm

ULUSLARARASI GELİŞMELER:

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCBM) tarafından 16 Kasım 2023 tarihinde yayımlanan Finansal İstikrar Raporu'na göre; Gelişmiş ülke merkez bankalarının para politikası adımları ile beraber tahvil getirilerinde görülen yükseliş ve petrol fiyatlarında yaşanan oynaklık, küresel likidite ve ekonomik faaliyet üzerine etki eden temel unsurlar olmuştur.

Küresel büyüme görünümünde süregelen yatay seyir korunmaktadır (Grafik II.1.1). Gelişmiş ülke para politikalarında sıkı duruşun uzun süreceği beklentisi finansal koşullar üzerinde sıkılaştırıcı etkide bulunarak bu ülkelerin büyümelerini aşağı yönde etkilemektedir. ABD ve Euro Bölgesi imalat sanayi PMI değerleri, iktisadi faaliyette durağan seyrin devam ettiğine işaret etmektedir (Grafik II.1.2). Diğer taraftan, GOÜ'lerde imalat sanayi PMI değerlerinin büyümeye işaret eden 50 referans değerinin üzerine çıktığı GOÜ'lerde iktisadi faaliyette toparlanmanın başladığı gözlenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortaklarından Euro bölgesine ait göstergeler, iktisadi faaliyette gözlenen yavaşlamanın yılın ikinci yarısında da devam edeceğini ima etmektedir (Grafik II.1.3).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

Küresel enflasyonun, halen uzun dönem ortalamalarının ve politika hedeflerinin üzerinde seyrettiği görülmektedir (Grafik II.1.4, Grafik II.1.5). Enflasyon gerçekleşmeleri, gelişmiş ülkelerde genellikle yüzde 2 ve gelişmekte olan ülkelerde ortalama yüzde 3,5 olan enflasyon hedef oranlarının oldukça üzerinde yer almaktadır. Son dönemde emtia fiyatlarında, özellikle petrol olmak üzere enerji emtialarında gözlenen yükseliş küresel enflasyon gerçekleşmelerinde risk faktörü olarak ortaya çıkmaktadır (Grafik II.1.6).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

ABD dolar endeksinde yeniden yükseliş eğilimi görülürken, sıkılaştırıcı para politikası adımlarıyla beraber gelişmiş ülkelerin uzun vadeli tahvil getirilerinde de artış yaşanmıştır. Geçtiğimiz rapor döneminde 2001 yılından bu yana en yüksek değerini almasının ardından gerilemeye başlayan ABD dolar endeksi, bu dönemde yeniden yükselme kaydetmiştir (Grafik II.1.7). Öte yandan, gelişmiş ülke merkez bankalarının politika adımları sonrasında bu ülkelerin tahvil faizlerinde bir miktar yükselme gözlenmiştir (Grafik II.1.7). Yükselen jeopolitik riskler ile birlikte azalan küresel

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

Gelişmekte olan ülkelerde borçluluk oranlarında tüm sektörlere yayılan artışlar görülürken, gelişmiş ülke borçluluk oranı değişimlerinde sektörel farklılıklar gözlenmektedir. Geçtiğimiz yıl önemli gerileme gösteren GÜ'lerde kamu kesimi finansal borçluluk oranı yılın ilk yarısında yeniden artış yönlü hareket izlemiştir. Diğer yandan, GOÜ'ler ve GÜ'lerde finansal borçluluk oranlarında gözlenen kompozisyonel farklılığın bu dönemde de korunduğu görülmektedir. Buna göre, 2022 yılına kıyasla GOÜ'lerde reel sektör firmalarının finansal piyasalardan ve kuruluşlardan borçlanan temel aktör olarak öne çıkmaya devam ettiği, özellikle finansal kesimin borçluluk oranının ise GÜ'lere kıyasla oldukça düşük olduğu gözlenmektedir. Diğer yandan, GÜ'lerde ise kamu kesiminin ve finans sektörünün en borçlu sektörler olduğu dikkat çekmektedir (Grafik II.1.9 ve Grafik II.1.10). GÜ'lerde hanehalkı ve reel sektör finansal borçluluk oranları gerilemeye devam etmiştir.

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

Pandemi sonrasında gelişmiş ülkelerin öncülüğünde hızla artış gösteren sürdürülebilirlik temalıborçlanma 2023 yılında önce gerilemiş, sonra yerini yatay seyre bırakmıştır. Sürdürülebilirlik temalı borçlanma faaliyetleri geçtiğimiz rapor döneminden bu yana yatay seyretmektedir.(Grafik II.1.11). Sıkılaştırıcı para politikası uygulamaları sonucu artan finansman maliyetlerinin ve RusyaUkrayna çatışmasının Avrupa için yarattığı enerji sorunlarının bu gelişmede etkili olduğu değerlendirilmektedir. Gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde sürdürülebilirlik temalı borçlanma imkanlarında tahvil piyasasının ağırlığını artırarak koruduğu, buna karşın sürdürülebilirlik temalı banka kredilerinin payının ise azalmaya devam ettiği görülmektedir (Grafik II.1.12).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

YURT İÇİ TEMEL MAKRO EKONOMİK GELİŞMELER:

İktisadi faaliyet 2023 yılının ilk yarısında iç talepteki güçlü seyrin etkisiyle canlılığını korumuştur. GSYİH, 2023 yılının ikinci çeyreğinde yıllık olarak yüzde 3,8, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre ise bir önceki çeyreğe göre yüzde 3,5 büyümüştür. Bu çeyrekte, makine ve teçhizat yatırımlarının büyümeye pozitif katkısı devam ederken, harcamalar açısından büyümeyi belirleyen ana unsur özel tüketim kaynaklı yurt içi nihai talep olmuştur. (Grafik II.2.1). Sanayi üretim endeksi üçüncü çeyrekte yıllık bazda yüksek büyüme oranları kaydetmiştir. Öncü göstergeler hizmet sektöründe canlılığın devamına, sanayi sektöründe ise çeyreklik bazda yavaşlamaya işaret etmektedir. (Grafik II.2.2).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

Yıllıklandırılmış cari açık, hizmet gelirlerindeki güçlü seyir ve enerji ithalatındaki düşüş ile birlikte azalmaya başlayan dış ticaret açığı kaynaklı olarak gerilemektedir. İthalat son dönemde enerji ithalatındaki bir miktar düşüşle birlikte ivme kaybetmiştir. Turizmin cari işlemler hesabına olumlu katkısı devam ederken altın ve enerji hariç ithalat, yıllıklandırılmış cari açıktaki düşüşe katkı vermiştir. Enerji ve altın hariç yılık cari işlemler hesabı eylül ayı itibarıyla 38 milyar ABD doları fazla vererek pozitif görünümünü korumuştur (Grafik II.2.3). Artan jeopolitik risklerin etkisiyle son dönemde artış eğilimine giren küresel emtia fiyatları ve zayıf dış talep, önümüzdeki dönemde cari işlemler açığı üzerindeki potansiyel risk unsurlarıdır.

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

Cari işlemler açığı ağırlıklı olarak yurt dışı yerleşiklerin yurt içi mevduatı ve bankaların sağladığı krediler ile finanse edilmiştir. 12 aylık cari işlemler açığı kaynaklı finansman ihtiyacı, son aylardaki bir miktar gerilemeyle birlikte eylül ayı itibarıyla 51,7 milyar ABD doları olarak gerçekleşmiştir. Doğrudan yatırımlar ve net hata noksan kalemi katkısının yanı sıra portföy yatırımları yedi çeyrek sonra ilk kez cari açığın finansmanına pozitif katkı yapmıştır (Grafik II.2.4). Bankalar, son aylarda dış borçlarını büyük oranda yenilemiş ve eylül ayı itibarıyla 12 aylık borç yenileme oranları yüzde 100'ün üzerine çıkmıştır. Banka dışı sektörün dış borç çevirme oranı ise bir miktar gerilemesine rağmen yüzde 107 olarak gerçekleşmiştir. Banka dışı özel sektörün yıllıklandırılmış cari açığın finansmanına katkısı mevcut Rapor döneminde de devam etmiştir (Grafik II.2.5).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

Kamu maliyesinde, deprem kaynaklı harcamalar ve ücret artışları bütçe dengesini olumsuz etkilemesine rağmen son dönemdeki bütçe gelirlerini artırıcı tedbirler bu etkiyi sınırlamıştır. Deprem felaketinin ve ücret artışlarının kamu maliyesi üzerindeki etkileri 2023 yılı ikinci çeyreğinde belirginleşmiş ve bu çeyrekte bütçe açığının milli gelire oranı yüzde 3,8'e yükselmiştir. Bu artışta personel giderleri ve cari transferler belirleyici olurken diğer kalemlerin etkisi sınırlı kalmıştır. Öte yandan, vergi düzenlemeleriyle birlikte vergi gelirlerindeki yüksek artış, haziran ve temmuz aylarında bütçenin fazla vermesini sağlamış ve bütçe açığının milli gelire oranının üçüncü çeyrekte yüzde 2,8'e gerilemesinde önemli rol oynamıştır (Grafik II.2.6).

Döviz kuru gelişmeleri ve vergi düzenlemelerinin etkisiyle enflasyon oranı 2023Ç3'te hızlı bir yükseliş kaydetmiştir. Döviz kuru, ücret, vergi ve akaryakıt fiyat artışı gibi şokların bir anda yaşanmış olması enflasyondaki artışta önemli rol oynamıştır. Fiyatlama davranışlarında temmuz ve ağustos aylarında belirgin bir bozulma gözlenmiş, izleyen aylarda ise enflasyonun ana eğiliminin yüksek seviyelerinden gerileme kaydedilmiştir. Tüketici fiyatları enflasyonu ekim ayında aylık olarak yüzde 3,43, yıllık olarak ise yüzde 61,4 olarak gerçekleşmiştir. Aylık enflasyonda en yüksek artış yüzde 13,7 ile giyim ve ayakkabı harcamalarında gerçekleşirken, lokanta ve otel harcamaları yüzde 94,1 ile yıllık enflasyonda en yüksek artışın gerçekleştiği harcama kalemi olmuştur (Grafik II.2.7).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

Reel sektör firmalarının finansal borçluluğu YP borç oranındaki düşüşün etkisiyle gerilemeye devam etmektedir. Firmaların TL ve YP borçları milli gelire oranla azalma eğilimini sürdürürken, 2023 yılının ilk çeyreğinde borçluluk oranları tarihsel ortalamasına yakınsamıştır. 2022 yılı genelinde canlı iç talebin desteklediği güçlü iktisadi faaliyet ve yüksek enflasyonun etkisiyle nominal milli gelirdeki artış finansal borç artışının üzerinde gerçekleşmiş, düşük finansman maliyetleri de firmaların borç yükünün azalmasına yol açmıştır (Grafik III.2.1). Emsal ülkelere kıyasla Türkiye'nin reel sektör borcunun yerel ve yabancı para cinsinden kırılımı dengeli bir kompozisyona sahiptir. Türkiye'de reel sektörün borçluluğunun GSYİH'ye oranı emsal ülke ortalamalarının altında seyretmeye devam etmiştir (Grafik III.2.2).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

İNŞAAT VE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ:

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,20 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,43 arttı, işçilik endeksi %1,67 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %52,00 arttı, işçilik endeksi %113,47 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,45 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %65,02 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,82 arttı, işçilik endeksi %1,61 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %50,28 arttı, işçilik endeksi %113,31 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,43 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %68,88 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,28 arttı, işçilik endeksi %1,85 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %57,30 arttı, işçilik endeksi %114,04 arttı.

TUİK verilerine göre; Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 8,7 azalarak 93 bin 761 olmuştur. Konut satışlarında İstanbul 14 bin 941 konut satışı ve % 15,9 ile en yüksek paya sahip olmuştur. Satış sayılarına göre İstanbul'u 7 bin 394 konut satışı ve % 7,9 pay ile Ankara, 5 bin 192 konut satışı ve % 5,5 pay ile İzmir izlemiştir. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 40 konut ile Hakkari, 43 konut ile Ardahan ve 80 konut ile Bayburt olmuştur.

Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre % 14,3 azalışla 993 bin 835 olarak gerçekleşmiştir.

Konut satış sayısı, Ekim 2023
-------------------------------	--	--

	Ekim			Ocak - Fkim
			Değişim			Değişim
	2023	2022	(70)	2023	2022	(%)
Satış şekline göre toplam satış	93 761	102 660	-8,7	993 835	1 159 853	-14,3
İpotekli satış	5577	13 268	-58.0	166 461	241 869	-31,2
Diğer satış	88 184	89 392	-1,4	827 374	917 984	-9.9
Satış durumuna göre toplam satış	93 761	102 660	-8.7	993 835	1 159 853	-14,3
İlk el satış	29 230	32692	-10.6	297 827	344 810	-13.6
İkinci el satış	64 531	69 968	-7.8	696 008	815 043	-14.6

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 58,0 azalış göstererek 5 bin 577 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı % 5,9 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre % 31,2 azalışla 166 bin 461 olmuştur. Ekim ayındaki ipotekli satışların, bin 369'u; Ocak-Ekim dönemindeki ipotekli satışların ise 50 bin 234'ü ilk el satış olarak gerçekleşmiştir.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 1,4 azalarak 88 bin 184 olmuştur. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı % 94,1 olarak gerçekleşmiştir. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre % 9,9 azalışla 827 bin 374 olmuştur.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 10,6 azalarak 29 bin 230 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı % 31,2 olmuştur. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre % 13,6 azalışla 297 bin 827 olarak gerçekleşmiştir.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 7,8 azalış göstererek 64 bin 531 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı % 68,8 olmuştur. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre % 14,6 azalışla 696 bin 8 olarak gerçekleşmiştir.

Yabancılara yapılan konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 52,9 azalarak 2 bin 535 olmuştur. Ekim ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı % 2,7 olmuştur. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 931 konut satışı ile Antalya almıştır. Antalya'yı sırasıyla 758 konut satışı ile İstanbul ve 294 konut satışı ile Mersin izlemiştir.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı % 24,9, daire sayısı % 35,0 ve yüzölçümü % 21,7 artmıştır.

Yıl	Ceyrek	Bina sayısı	Yıllık değişim (%)	Daire sayısı	Yıllık değişim (%)	Yüzölçüm (m2)	Yıllık değişim (%)
2021		138 522	44,0	725 294	30,7	151 362 144	34.4
		33 571	137.0	174 664	116.9	34 357 552	95,7
	III	30 534	55.7	157 696	14.4	31 780 568	15.6
	111	30 416	20,2	149 614	6.1	33 312 277	19.5
	IV	44 001	18.7	243 320	24,3	51 911 747	30,8
2022		127 831	-7,7	695 804	-4.1	145 745 708	-3,7
	-	26 134	-22,2	129 572	-25.8	27 414 905	-20,2
	==	29 077	-4.8	144 076	-8.6	30 750 734	-3.2
	=	28 293	-7.0	145 507	-2.7	32 120 043	-3.6
	IV	44 327	0.7	276 649	13.7	55 460 026	6,8
2023		23 887	-8.6	131 562	1,5	26 946 184	-1.7
	II	31 047	6.8	192 158	33.4	39 188 657	27.4
	=	35 351	24,9	196 489	35.0	39 080 808	21,7

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 39,1 milyon m² iken; bunun 21,0 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 8,1 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip olmuştur. Bunu 3,5 milyon m² ile bir daireli binalar izlemiştir.

4.3. Bölge Verileri

Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, Sosyo-ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir.

4.3.1. Kayseri İli

Kayseri'nın Konumu (Kaynak:www.wikipedia.org)

Kayseri, Türkiye'nin bir ilidir. Kayseri, Türkiye'nin toplam nüfus bakımından en kalabalık 14., yüzölçümü olarak ise Türkiye'nin en büyük 8. ilidir. Orta Kızılırmak Bölümünde, Erciyes Dağı'nın eteklerinde bir ildir. Kuzey ve kuzeybatıda Yozgat, kuzey ve kuzeydoğuda Sivas, doğuda Kahramanmaraş, güneyde Adana, güneybatıda Niğde, batıda ise Nevşehir illeriyle çevrilidir.

Kayseri, İç Anadolu'nun güney bölümü ile Toros Dağları'nın birbirine yaklaştığı bir yerde Orta Kızılırmak bölümünde yer alır. 37 derece 45 dakika ile 38 derece 18 dakika kuzey enlemleri ve 34 derece 56 dakika ile 36 derece 58 dakika doğu boylamları arasında bulunmaktadır. Doğu ve kuzeydoğusu Sivas, kuzeyi Yozgat, batısı Nevşehir, güneybatısı Niğde, güneyi ise Adana ve Kahramanmaraş illeri ile çevrilidir. 1929 yılında yapılan Haydarpaşa - Kars demiryolu idari sınırlarından geçmektedir.

Kayseri il nüfusu: 1.441.523 (2022 sonu). İlin yüzölçümü 16.969 km² 'dir. İlde km2'ye 85 kişi düşmektedir. (Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe: 890 kişi ile Melikgazi'dir) İlde yıllık nüfus artış oranı %0,50 olmuştur. Nüfus artış oranı en yüksek ve en düşük ilçeler: İncesu (% 2,21)- Akkışla (-% 4,24)'dır. 06 Şubat 2023 TÜİK verilerine göre 16 İlçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 714 mahalle bulunmaktadır.

İlde; sanayi siteleri ve büyük organize sanayi bölgeleri sanayi sektörünün altyapısı olarak değerlendirilebilir. Kayseri'de KSS kapsamında 3500'e yakın iş yeri yapılmıştır. İlde 8 KSS faaliyet göstermektedir. Kayseri'de 3 organize sanayi bölgesi bulunmaktadır. 1. Organize Sanayi Bölgesi dışındaki Mimarsinan Organize Sanayi ve İncesu Organize Sanayi bölgeleri 2005 yılında faaliyete başlamıştır. Sanayi altyapısı çerçevesinde Kayseri Serbest Bölgesi de önemli bir yere sahiptir. Kayseri Serbest Bölgesi, Türkiye'nin en büyük serbest bölgesi alanlarından birine sahiptir.

Kayseri ticaretinin ve ekonomisinin tarihi milattan öncesine dayanmaktadır. Şehrin isminin Mazaka olarak anıldığı dönemlerde, dünyada ekonominin ve ticaretin tek merkeziydi. Yeni keşfedilen belgelere göre de Türkiye ve dünyada ilk organize sanayi Kayseri'de Bacıyan-ı Rum (Ahi Evren)'in kurduğu Anadolu Bacıları) tarafından kurulmuştur. Bu bilgi, Bacıyan-ı Rum belgeselinin çekimlerini de Kayseri'de yapan, yapımcısı Nuh Mete Deniz tarafından belge ile belgelenmiş ve bilim adamlarına sunulmuştur. Aynı şekilde gerek sanayileşme ve kentleşme olgularıyla olan iki yönlü bağlantısı ve gerekse yarattığı gelir ve istihdam açısından Kayseri çok önemli bir ildir. Sanayi yapısı ile tarım ve hayvancılık potansiyeli Kayseri'deki mevcut ticari hayatın gelişmesinde önemli bir yer tutmaktadır. Kayseri'nin sanayi üretim kapasitesi ve çeşitliliği dış ticareti de geliştirmiştir.

İncesu İlçesinin Konumu (Kaynak:www.wikipedia.org)

İncesu, Kayseri'nin güneybatısında, Erciyes Dağı'nın kısmen güney ve güneybatı eteklerinde kurulmuştur. Kayseri-Niğde Devlet Karayolu üzerinde Kayseri'ye 30 km uzaklıkta olup, 1.330 rakımlıdır. İlçenin kesin konumu 35° doğu boylamı, 38° kuzey enlemindedir. İlçe; kuzey ve doğusunda Kocasinan ilçesi, doğusunda Hacılar ilçesi,batıda Nevşehir ili Ürgüp ilçesi, güneydoğuda Develi ve güneybatıda Yeşilhisar ilçeleri tarafından sınırlandırılmıştır.

İlçe, Hodul Dağı sıradağlarının kuzey ucunda yer almaktadır. Kuzeybatıda Kocasinan sınırı Kızılırmak Nehri'ni izler. Güneyde kurumuş Çöl Gölü, güneydoğuda Sarı Göl ve ilçenin batısında İncesu Barajı vardır. İlçenin içinden akan ve kuzeyde Kızılırmak'a dökülen Kışla Deresi vardır.

yüzyılın başında İncesu'da kısmen hala Rumlar yaşıyordu. Bunların büyük bölümü Türk-Yunan Nüfus Mübadelesi ile gitmiştir. İncesu'da 1660 yılında Kara Mustafa Paşa tarafından yaptırılan Kara Mustafapaşa Kervansarayı bulunmaktadır. İlçe arazisinin kuzey ucunda bulunan ve Kızılırmak üzerinde Mimar Sinan tarafından yapılan Tekgöz Köprüsü'de sözü edilmesi gereken bir başka kıymetli eserdir. İlçede bunlardan başka çeşitli camiler de önemli eserlerdendir.

Çevresi dağlarla çevrili, deniz etkilerine kapalı olan ilçede yarı kurak karasal bir iklim egemendir. İlçede kış ayları soğuk ve kar yağışlıdır. En soğuk ay Ocak ve Şubat ayları olup, ortalama sıcaklık –20°'nin üzerindedir. Yaz ayları kısa ama oldukça sıcak geçer. Yaz aylarında sıcaklık ortalaması 22°'nin üzerindedir. Yıllık yağış ortalama 300 ile 400 mm'dir. İlçenin güneydoğusu yani Erciyes Dağı ile güneybatısındaki Tekke Dağı eteklerinde az miktarda ormanlık alanlar mevcuttur.

İncesu ilçesi sivri dağı ile tekke daği kütleleri arasında İncesu vadisinin ovaya açıldığı kesimde sert bir vadi içinde kurulmuştur.

İlçe halkının geçimi tarım,hayvancılık ve işçiliktir.Tarım konusunda hububat en önemli sırayı alırken bağcılıkta önemli bir geçim kaynağıdır. Ayrıca son yıllarda sulu tarım alanlarında şeker pancarı,patates ve yonca yetiştiriciliği yapılmaktadır. Bölgenin dağlık olması ve mera alanlarının geniş olması nedeni ile büyük baş ve küçük baş hayvancılıkta önemli oranda artmıştır.

5. DEĞERLEME TEKNİKLERİ

Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler

Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir.

5.1. Fiyat, Maliyet ve Değer

Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir.
Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır.
Değer kavramı, satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından sonuçlandırılması muhtemel fiyat anlamına gelmektedir. Değer, mal veya hizmet için alıcılar veya satıcıların üzerinde uzlaşmaya varacakları varsayımsal veya hayali fiyatı temsil etmektedir. Bu nedenle, değer bir gerçeklik değil, belirli bir zaman zarfında satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmet için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür.

Pazar katılımcıları tarafından, yani alıcılar ve satıcılar tarafından alınıp satılabilir olmasının yanı sıra bir mal veya hizmetin değeri, alternatif ekonomik faydasından veya kendisiyle ilişkili fonksiyonlardan da kaynaklanabilir veya bu değer normal veya tipik olmayan pazar koşullarını yansıtabilir. Bir şirket veya işletmenin kurulu olduğu bir mülkün sahipleri, bu mülkün yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar veya derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ve normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler.

Bir mal veya hizmete verilebilecek alternatif değerlerin bakış açısını yansıtan özel değer tanımları geliştirilmiştir. Bu nedenle değer terimi, her zaman uygulanabilir belirli bir anlamla birlikte kullanılmalıdır.

Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler.

5.2. Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer

Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

Uluslararası Değerleme Standartları Tebliğinin 5.2. maddesinde Pazar değeriaşağıdaki şekilde tanımlanır:

"Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır."

Bir gayrimenkulün Pazar Değeri, onun yalın fiziksel durumundan çok piyasa tarafından kabul edilen yararlılığını temsil eder. Belirli bir işletme veya şâhısa ait varlıkların faydası, piyasa veya belirli bir endüstri tarafından kabul edilenlerden farklılık gösterir.
Pazar Değeri, mülkün satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir.
Profesyonel bir şekilde elde edilen Pazar Değeri tahmini, belirli bir mülkün belirli bir tarihte tanımlı mülkiyet haklarının objektif bir şekilde takdir edilmesi anlamına gelir. Bu tanımın içinde var olan husus, bir kişinin önceden tasarlanmış görüşü veya kazanılmış haklarından çok, çok sayıda katılımcının faaliyet ve motivasyonundan oluşan bir genel pazar kavramıdır.
Mülkün pazar değeri esaslı değerlemeleri, işlemlerin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığını varsayar.
Pazar dışı esaslara göre değerlemelerde, değerlemeye uygulanan değerin tanımı yer almalıdır; örneğin, kullanım değeri, işletme değeri, yatırım değeri, sigortalanabilir değer, hurda değer, tasfiye değeri veya özel değer. Değerleme raporu, bu tanımlanan değerin, Pazar Değeri gibi yorumlanmamasını sağlamalıdır.
Pazar dışı esaslara göre değerlemelerde, makul ölçülerde bir değer tahmininde bulunmak için uygun prosedürler kullanılmalı ve yeterli miktarda veri analiz edilmelidir.
Pazar esaslı değerlemeler için bir gereklilik olan işlem ile ilgili verilerin veya diğer verilerin mevcut veya yeterli olmaması nedeniyle gelişmekte olan pazarlardaki Değerleme Uzmanları, vardıkları değer tahminlerinin gerçekte pazar dışı esaslara dayalı değerlemeler olduğuna dair yeterli derecede açıklayıcı bilgi sunmaksızın bazen Pazar Değeri dışı değer tahminlerinde bulunmaktadırlar. UDES 2 Standardı çerçevesinde pazar değeri dışı değerlemelerin, söz konusu olduğu durumlarda, pazar dışı değer esaslı değerlemeler olarak açıkbir şekilde belirtilmesi gerekmektedir.
Pazar Değeri ve muhasebe standartlarında sıklıkla anılan Makul Değer terimi birbirlerini tam karşılamadığı durumlarda dahi genelde bağdaşıktırlar. Bir muhasebe kavramı olan Makul Değer, Uluslararası Finansal Raporlama Standartları ve diğer muhasebe standartlarında bilgili ve istekli taraflar arasında, herhangi bir ilişkiden etkilenilmeyecek şartlar altında bir varlığın el değiştirebileceği fiyat veya yükümlülüklerin yerine getirilmesinde esas teşkil edecek olan meblağ anlamında kullanılır. Makul değer genelde finansal tablolarda, hem pazar hem de pazar değeri dışı değerlerin rapor edilmesinde kullanılır. Bir varlığın Pazar Değerinin belirlenebildiği durumlarda, bu değer Makul Değere eşit olacaktır.

Pazar Değeri, mülkün niteliğini ve bu mülkün piyasada işlem görebileceği koşulları yansıtan değerleme yaklaşımları ve prosedürlerinin uygulanmasıyla tahmin edilir. Pazar Değerini tahmin etmek amacıyla en sık uygulanan yaklaşımlar arasında emsal karşılaştırma yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı yer almaktadır.

5.2.1. Pazar yaklaşımı

Pazar Yaklaşımı; Benzer veya ikame niteliğindeki mülklerin satışını ve ilişkili pazar verilerini göz önüne alan ve karşılaştırmaya dâhil olan süreçler yoluyla bir değer tahminine imkan veren karşılaştırmalı değerleme yaklaşımıdır. Genelde değerleme çalışmasına tabi olan mülk, açık pazarda daha önce işlem görmüş olan benzer nitelikteki mülklerin satışı ile karşılaştırılır. Teklifler ve kotasyonlar da ayrıca göz önünde bulundurulabilir.

Pazar yaklaşımı yöntemi; Değerlemenin konusunu oluşturan kişisel mülkü veya mülkiyet hakkını, bir veya daha fazla sayıda yöntemi kullanarak benzer niteliklerdeki varlıklarla veya benzer varlıklardaki mülkiyet haklarıyla karşılaştırarak değer tespitinde bulunulan bir yöntemdir.

Pazar yaklaşımı, değerleme konusu mülkü, açık pazarlarda satılmış olan benzer nitelikteki mülklerle ve/veya mülkiyet hakları ile karşılaştırmaktadır. Bu yaklaşımda, benzer nitelikteki mülklerle yapılan karşılaştırmaların makul bir esası olmalıdır. Bu benzer nitelikteki mal varlıklarının değerleme konusu mülkler ile aynı pazarda alım satımı yapılmalıdır veya aynı ekonomik değişkenlere bağlı olan bir pazarda olmalıdır. Bu karşılaştırma anlamlı bir şekilde gerçekleştirilmeli ve yanıltıcı olmamalıdır.

5.2.2. Gelir yaklaşımı

Gelir Yaklaşımı; değerlemesi yapılan mülkle ilgili gelir ve gider verilerini göz önüne alan ve değeri bir indirgeme süreci çerçevesinde tahmin eden karşılaştırmalı bir değerleme yöntemidir.

İndirgeme, gelir (genelde net gelir) ve bir gelir tutarını bir değer tahminine dönüştürerek tanımlanan bir değer tipi ile ilgilidir. Bu süreç doğrudan ilişkileri(genel indirgeme oranı veya tüm risklerin getirilerinin tek bir yılın gelirine uygulandığı) , belirli bir dönem boyunca bir dizi gelire veya her ikisine de uygulanan getiri veya iskonto oranlarını (yatırım getirisi ölçümlerini yansıtır) dikkate alır.

Gelir yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. Gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır.

Gelir indirgemesinde, söz konusu mülkten elde edilecek net (işletme) gelirini belirlemek için, mukayeseli gelir ve harcama verileri kullanılır. İndirgeme, tek bir yılın gelirine tek bir oran (genel indirgeme oranı veya tüm risklere ilişkin getiri oranı) uygulanarak veya bir getiri veya iskonto oranının (yatırım getirisi ölçümlerini yansıtan) belirli bir zaman dilimi içerisindeki bir dizi gelirlere uygulanmasıyla yapılır.

Gelir yaklaşımında, beklenen büyüme ve zamanlama, ilişkili riskler ve paranın zaman değeri göz önüne alınarak takdir edilen gelir veya faydaların bugünkü değerini hesaplar. Gelir, temsili gelir seviyesinin doğrudan aktifleştirilmesi veya indirgenmiş nakit akımları analizi veya gelecekteki bir zaman dizisi için takdir edilen nakit girdilerine iskonto oranı uygulanarak bugünkü değerine çevrildiği temettü iskonto yöntemi uygulanarak değer göstergesi haline çevrilir.

Gelir yaklaşımı, hem Pazar Değeri belirleme görevlerinde ve hem de diğer değerleme tiplerinde uygulanabilir. Ancak Pazar Değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. Bu husus, özellikle belli bir mülk sahibine ilişkin taraflı bilgilerin geliştirilmesinden veya belli bir analist veya yatırımcının görüş veya bakış açısından tamamıyla ayrılmaktadır.

Gelir indirgeme yaklaşımı, diğer değerleme yaklaşımlarına uygulanan aynı ilkeleri esas almaktadır. Özellikle de gelecekte oluşacak kazanç beklentilerinin yarattığı değer (gelir akışları) olarak algılamaktadır. Gelir indirgeme, gelecekteki tahmini gelirlerin şu anki değerini göz önünde bulunduran işlemleri içerir.

Diğer yaklaşımlarda da olduğu gibi, gelir indirgeme yaklaşımı da sadece ilgili karşılaştırılabilir veriler mevcut olduğunda kullanılabilmektedir. Bu tür veriler mevcut olmadığında ise bu yöntem, doğrudan pazar karşılaştırması yapmak için değil de genel analiz amacıyla kullanılabilir. Gelir yaklaşımı özellikle sağladıkları kazanç olanakları ve özellikleri esas alındığında alınıp satılabilen mülkler için ve bu analize dâhil edilen muhtelif unsurları destekleyecek pazar kanıtlarının olduğu durumlarda önemlidir. Yine de bu yöntemde kullanılan prosedürlerin matematiksel kesinliği, sonuçların kesin doğruluğunun bir göstergesi olarak algılanmamalıdır.

Pazar araştırması, gelir yaklaşımı için birkaç açıdan önemlidir. İşlenecek verilerin sağlanmasına ek olarak pazar araştırmaları ayrıca karşılaştırma yapmak ve analiz sonuçlarının uygulanabilirliğini belirlemek için gerekli nitel bilgileri de sunar. Bu nedenle bu yöntem tam olarak kantitatif veya matematiksel bir yöntem olmayıp kalitatif değerlemeleri de gerektirmektedir.

5.2.3. Maliyet yaklaşımı

Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir.

Maliyet yaklaşımında mülkiyetin değeri, arazinin satın alınması ve eşit faydaya sahip yeni bir gayrimenkul inşa edilmesi veya eski bir gayrimenkulün gecikmeden kaynaklanan aşırı bir maliyete katlanmaksızın aynı kullanıma uyarlanması sonucunda ortaya çıkacak maliyetin takdir edilmesi suretiyle belirlenir. Girişimci payı veya müteahhidin kar/zararı arazi ve inşaat maliyetine eklenir. Bu yaklaşımda daha eski gayrimenkuller için, fiziki bozulmaya uğrayan ve işlevsel yönden eskiyen kalemlere ilişkin amortisman tahminleri geliştirilir.

Gayrimenkul yeni iken Maliyet ve Pazar değeri birbiriyle çok yakından ilgilidir. Maliyet yaklaşımı sıklıkla yeni ve yakın zamanda yapılmış binalar ile önerilen inşaatlara, ilavelere ve yenilemelere uygulanır. Bununla beraber maliyet takdirleri, piyasadaki alıcıların bu gibi mülkler için ödeyecekleri bedelin üst limitini belirleme eğilimindedir. Maliyet yaklaşımı aynı zamanda nadiren satılan özel kullanım veya özel amaçlı mülklerin değerlemesinde de fayda sağlar.

Sonuç olarak;

• Hepsi olmasa da birçok ülkede Değerleme Süreci için üç değerleme yaklaşımı kabul edilmektedir; emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı. Bazı ülkelerin yasaları ise bu üç yaklaşımdan birinin veya daha fazlasının uygulanmasını engellemekte veya sınırlandırmaktadır. Bu tür sınırlamalar olmadığı veya belirli bir yöntemin hariç tutulması için zorlayıcı başka sebepler bulunmadığı müddetçe Değerleme Uzmanı her bir yaklaşımı göz önünde bulundurmalıdır.

• Yeterli verilere sahip bir pazarda maliyet yaklaşımı daha az uygulanabilir bir yaklaşım olsa da karşılaştırılabilir verilerin eksikliğinin söz konusu olduğu durumlarda maliyet yaklaşımı daha baskındır.

• Basitçe belirtmek gerekirse bir mülkün belli bir pazarda oluşan fiyatı, bu mülkle pazar payı için rekabet halinde olan diğer mülkler için genelde ödenen fiyatlarla, parayı bir başka yere yatırmanın sağlayacağı finansal alternatifler ve değerleme konusu mülke benzer bir kullanım için yeni bir mülk inşa etme veya eski bir mülkü uyarlamanın (adapte etmenin) maliyetiyle sınırlıdır.

• Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeritanımını oluştururlar.

• Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır.

• İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır.

• İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir.

• Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir.

6. GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ

6.1. Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (SWOT Analizi)

GÜÇLÜ YANLAR

Konum
Ulaşım kolaylığı
Ana cadde cepheli olması
Tesis bütünlüğü
Cins tashihinin yapılmış olması
Tamamlanmış altyapı

ZAYIF YANLAR

Genel ekonomik durgunluk
Bölgede yapılaşmanın düşük ve dağınık olması
Ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşmanın mevcudiyeti
Tesisin yaşı
Kısıtlı bir alıcı kitlesine hitap ediyor olması
Gayrimenkule olan genel talebin azalmış olması

FIRSATLAR

Gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlara cevap verecek düzeyde olması
Kentsel dönüşüm, ulaşım ve alt yapı çalışmalarının Ülke cazibesini artıyor olması
Türkiye'nin tarihi dokusu, doğal güzelliği ve özellikle turistik bölgelerdeki uluslararası standartlara uygun otelcilik anlayışının sağlamış olduğu turizm avantajı
Nüfus yapısının genç olmasının getirdiği doğal talebin devam etmesi
Yabancı yatırımcıların gayrimenkule olan ilgisinin artmış olması

TEHDİTLER

FED'in parasal genişleme politikasını yavaşlatarak gerekli seviyede faiz indimi sürecine girmemesinin, Türkiye piyasası üzerinde baskı yaratması
Jeopolitik riskler nedeniyle ticari yatırımların yavaşlaması
Döviz kurundaki artış
Covid salgının etkilerinin azalsa da devam ediyor olması
Artan inşaat maliyetleri
Yüksek enflasyon oranları

6.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Değerleme raporunun; "Ekonomik Veriler" Başlığı altında sunulan Uluslararası Gelişmeler, Yurt İçi Temel Makro Ekonomik Gelişmeler, İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü verileri bir bütün halinde incelendiğinde, Türkiye Gayrimenkul Piyasası'nda Merkez bankasının yeni para ve faiz politikası ile birlikte genel bir durağanlık yaşanmaya başlamıştır. TUİK istatistiklerine göre de 2023 yılında bir önceki döneme oranla konut ve ipotekli konut satışlarında gözle görülür bir düşüş yaşanmıştır.

Bu veriler ve analizler doğrultusunda ışığında rapor konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgenin analizi de yapılmış ve istenen ve gerçekleşen satış/kiralama bedellerinin kendi içerisinde tutarlı oldukları gözlenmiştir. Gayrimenkul piyasasında yaşanan durağan dönemin, satış ve kiralama fiyatlarına olan olumsuz etkisi yeni yeni yansımaya başlamıştır. Bölge genelinde gayrimenkul fiyatlarında enflasyonla paralel bir artış gördüğü gözlenmiştir. Bölgedeki taşınmazlar lokasyon ve nitelikleri bakımından birbirlerine göre daha az artış ve ya da azalış sergileyebilmektedirler. Bu durum taşınmazın sahip oldukları şerefiye kriterlerine göre emsal analizi kısmında değerlendirilmiştir. Değerlemede ayrıca "Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (SWOT Analizi)" bölümünde sıraladığımız özellikler de dikkate alınarak taşınmazın pazar değeri takdir olunmuştur.

6.3. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)

En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.

Fiziksel olarak mümkün olma,
Yasal olarak izin verilebilir olma,
Finansal olarak yapılabilir olma,
Azami düzeyde verimli olma,

Değerleme konusu taşınmazın en etkin ve verimli kullanımının "Sanayi Tesisi " olduğu düşünülmektedir.

6.4. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir

karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." ifadesi bulunmaktadır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazın pazar değerinin tespitinde; maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Pazar yaklaşımı yöntemi; maliyet yaklaşımı yönteminde ele alınan bileşenlerden arsa değerinin hesaplanmasında kullanılmıştır.

6.3.1. Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı yöntemi; maliyet yaklaşımı yönteminde ele alınan bileşenlerden arsa değerinin hesaplanmasında kullanılmıştır. Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu tesis arsasına emsal olabilecek satılık parsel emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir. Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılık/satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmaz için m² birim pazar değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller; konum, imar durumu, fiziksel özellikler ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 Maddesi'nin B ve C bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

EMSAL BİLGİLERİ - EMSAL KAYNAĞI – EMSALLERİN KONU GAYRİMENKULE OLAN YAKINLIĞINI GÖSTEREN KROKİLER:

NO	ALAN, m²	İSTENİLEN FİYAT, TL	BİRİM FİYAT, TL/m²	ÖZELLİKLER	İLETİŞİM
Emsal 1	24.000	22.000.000	900	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Boğazköprü Mahallesi'nde yer alan, Kuzey Çevreyolu cepheli, brüt 29.781,55 m² ve yaklaşık net 24.000 m² yüzölçümlü Sanayi Alanı (E: 0.50) lejantlı 131 ada 10 no'lu parselin 22.000.000,-TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.	Remax Söz 0 (534) 088 99 29
Emsal 2	10.690	12.149.000	1.135	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Boğazköprü Mahallesi'nde yer alan, Kuzey Çevreyolu cepheli, brüt 15.224,18 m² ve yaklaşık net 7.612 m² yüzölçümlü Sanayi Alanı (E: 0.50) lejantlı 131 ada 67 ve 68 no'lu parsellerin 22.000.000,-TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.	Century 21 Birikim 0 (545) 319 03 38
Emsal 3	2.126	2.500.000	1.175	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Süksün Cumhuriyet Mahallesi'nde yer alan, brüt 29.781,55 m² ve yaklaşık net 2.126 m² yüzölçümlü Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı (E: 0.50) lejantlı 2112 ada 14 no'lu parselin 2.500.000,-TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.	Remax Via 0 (505) 154 32 01
Emsal 4	2.934	5.775.000	1.970	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Süksün Cumhuriyet Mahallesi'nde yer alan, brüt 7.525,17 m² yüzölçümlü Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı (E: 0.50) lejantlı 1255 ada 27 no'lu parselin ifraz sonrası net 2.934 m² alanlı kalacak kısmının 2.500.000,-TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.	Remax Söz 0 (534) 088 99 29

EMSALLERİN SEÇİMİ:

Rapor konusu taşınmazın pazar değerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan parseller araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.

Bu raporda taşınmazla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.
Bu raporda taşınmazla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.
Bu raporda emsal taşınmazların fiziksel özellikleri (arsalar için; büyüklük, topografik, imar hakları ve geometrik özellikleri vb., bağımsız bölümler için; ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karşılaştırmaları yapılmıştır.
Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.
Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel satış koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa araştırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmiştir.

EMSALLERİN ANALİZİ:

Emsallerin konum kriterinde; Emsal Bilgileri bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin mülkiyet durumu kriterinde; emsallerin hisseli ve/veya tam mülkiyete konu olup olmadığı kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Emsallerin fiziksel özellikleri kriterinde; emsallerin fiziki şekilleri, eğimleri, yola cephe uzunlukları vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin imar durumu ve yapılaşma hakkı kriterinde; lejand ve yapılaşma kriterleri ile ayrıca emsallerin terklerinin olup olmadığı kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. İmar Müdürlüğü yetkilileri ile yapılan görüşmelerde taşınmazın Ağaçlandırılacak Alan içerisinde kalan kısmın yüzölçümünün yaklaşık 9.500 m² , Yol Alanı içerisinde kalan kısmın yüzölçümünün yaklaşık 4.800 m² olduğu öğrenilmiştir. Söz konusu alanlar Fiziksel Özellikler/Terk Alanı kriteri içerisinde değerlendirilmiştir.

Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsaller; değerlemeye konu parsel için; konum-yol cephesi, imar durumu ve yapılaşma şartı, fiziksel özellikler ve mülkiyet durumu, büyüklük ile pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, m² birim pazar değeri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.

ŞEREFİYE KRİTERLERİ
Alanı (M²)	Fiyatı (TL)	İmar Durumu	M² Birim Fiyatı (TL)	Konum	İmar Durumu ve Yap. Şartı	Fiziksel Özellikler - Terk Alanı	Büyüklük	Pazarlık Payı	Emsal Değer (TL)
24.500	22.000.000	Sanayi Alanı (E:0,50)	900	0%	0%	-5%	-35%	-15%	405
10.690	12.149.000	Sanayi Alanı (E:0,50)	1.135	0%	0%	-5%	-40%	-15%	455
2.126	2.500.000	KDKÇA Alanı (E:0,50)	1.175	10%	0%	-5%	-55%	-15%	410
2.934	5.775.000	KDKÇA Alanı (E:0,50)	1.970	5%	0%	-5%	-55%	-25%	395
									415

Piyasa bilgileri, emsal analizi ve değerleme sürecinden hareketle değerlemeye konu parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve mevcut imar koşulları dikkate alınarak takdir edilen m² ve toplam pazar değerleri aşağıdaki gibidir.

PAZAR DEĞERİ
ADA/PARSEL NO	YÜZÖLÇÜMÜ (m²)	ORTALAMA M² BİRİM PAZAR DEĞERİ (TL)	YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL)
2090/3	311.699,14	415	129.355.000

6.3.2. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet Yaklaşımı yönteminde, var olan yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

İnşaat yatırımlarının değerlendirmeye esas m² birim bedelleri (kârı havi satışa esas rayiç tutarları), tesisin yapılış tarzları ve nitelikleri ile birlikte halihazır durumları dikkate alınarak saptanmıştır. Çalışmalarımızda inşaat piyasası güncel rayiçleri esas alınmıştır.

Tesis yapılarının yatırımlarının maliyetinin hesaplanmasında; tesisin yapılış tarzı, niteliği, teknik özellikleri, kullanılan malzeme kalitesi, halihazır durumu, piyasadaki benzer özelliklere sahip binaların inşa maliyetleri ile geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurulmuş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Tesis yapılarının yapı kullanma izin belgesine göre yapı sınıfı II/C'dir. Yerinde yapılan incelemelerde fabrika işletme alanlarının yapı sınıfının II/C ile uyumlu olduğu, ancak yardımcı yapı niteliğindeki kazan dairesi, atık su deposu gibi yapıların yapı sınıfının II/A olması, idari kısımlar ve yemekhane binasının ise III/A yapı sınıfında olması gerektiği kanaatine varılmıştır. "Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2023 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ'inde yayınlanan m² birim bedelleri II/B sınıfı için 3.800,-TL, II/C sınıfı için 5.250,-TL ve II/A yapı sınıfı için 7.500,-TL olarak belirtilmiştir. Tesis yapıları 1988 yılında düzenlenen ilk yapı ruhsatı ile inşa edilmeye başlanmış olup yıllar (1993, 1995, 1997 ve 2004) içerisinde ilave yapı ruhsatları düzenlenmiştir. 2022 yılında düzenlenen yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri ise tadilat amaçlı olarak düzenlenmiş olup tesisin gerçek yaşını yansıtmamaktadır. Tesis yapıları farklı tarihlerde inşa edilmiş olup tesisin mevcut inşaat kalitesi ve mevcut durumu da göz önünde bulundurularak tesis bütününde yaklaşık % 40 amortisman ayrılmış, ilave yatırımcı karı eklenmemiştir.

Tesisin çevre düzenlemesinin ve teknik altyapı maliyetinin; tesisin niteliği, yardımcı yapıların mevcudiyeti, parselin topografik özellikleri de dikkate alınarak toplam inşaat maliyetinin % 3'ü kadar olacağı öngörülmüştür. Aşağıdaki tabloda tesis yapıları için müteahhit kârı dahil m² inşaat maliyeti takdir edilmiştir.

YASAL DURUMUYLA
Yapı Adı	Alan (m2)	Yapı Sınıfı	m2 Birim İnşaat Maliyeti (TL)	Amortisman Oranı	Yuvarlatılmış İnşaat Maliyeti (TL)
İşletme Alanları	62.725	II-C	5.350	-40%	201.345.000
İdari Kısımlar ve Yemekhane	1.357	III-A	7.500	-40%	6.105.000
Kazan Dairesi, Atık Su Depoları, Depolar Ambar, Boyahane, Mobilyahane	4.736	II-B	3.800	-40%	10.800.000
Çevre düzenlemesi ve teknik altyapılar (Saha kaplaması, çevre aydınlatması, çevre duvarı ve çiti, kamelya, nizamiye vd.) maktuen				6.550.000
				Toplam	224.800.000

MEVCUT DURUMUYLA
Yapı Adı	Alan (m2)	Yapı Sınıfı	m2 Birim İnşaat Maliyeti (TL)	Amortisman Oranı	Yuvarlatılmış İnşaat Maliyeti (TL)
İşletme Alanları	62.725	II-C	5.350	-40%	201.345.000
İdari Kısımlar ve Yemekhane	1.357	III-A	7.500	-40%	6.105.000
Kazan Dairesi, Atık Su Depoları, Depolar Ambar, Boyahane, Mobilyahane	4.736	II-B	3.800	-40%	10.800.000
Hidrofor Binası	320	II-C	5.350	0%	1.710.000
Çevre düzenlemesi ve teknik altyapılar (Saha kaplaması, çevre aydınlatması, çevre duvarı ve çiti, kamelya, nizamiye vd.) maktuen				6.550.000
				Toplam	226.510.000

Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç:

YASAL TOPLAM PAZAR DEĞERİ
Arsa Değeri		129.355.000,-TL
Arsa Üzerindeki İnşaat Yatırımlarının Yasal Durumuyla Değeri		224.800.000,-TL
	TOPLAM	354.155.000,-TL

MEVCUT TOPLAM PAZAR DEĞERİ
Arsa Değeri	129.355.000,-TL
Arsa Üzerindeki İnşaat Yatırımlarının Mevcut Durumuyla Değeri	226.510.000,-TL
	355.865.000,-TL TOPLAM

6.4.3. Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı iki temel yöntemi destekler. Bu yöntemler; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ve getiri (gelir) indirgeme yaklaşımı yöntemidir. Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi; tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek için kullanılan bir yöntemdir. Bu dönüşüm, ya gelir tahminini uygun bir gelir oranına bölerek veya bunu uygun bir gelir faktörüyle çarparak tek adımda elde edilir. Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi, mülklerin dengeli bir biçimde işletildiği ve benzer risk düzeyleri, gelirleri, giderleri, fiziksel ve konumsal özellikleri ve geleceğe yönelik beklentileri olan emsal satışların bol olduğu zaman yaygın bir biçimde kullanılır. Getiri indirgeme yaklaşımı yöntemi ise; gelecekteki yararların uygun bir getiri oranı uygulayarak bugünkü değer göstergesine dönüştürülmesi için kullanılır. Bu yöntem 5 ila 10 yıl arasında olan, belirtilen mülkiyet dönemi içerisinde olası gelir ve giderlerin dikkate alınmasını gerektirmektedir. İndirgenmiş nakit akışı analizi (İNA) yöntemi, gelir indirgemenin en önemli örneğidir. İndirgenmiş nakit akışı analizi; bir mülkün veya işletmenin gelecekteki gelirleri ve giderleri ile ilgili kesin varsayımlara dayalı bir finansal modelleme tekniğidir. İNA analizinin en yaygın uygulaması İç Verim Oranı (İVO) ve Net Bugünkü Değer'dir. Değerlemede; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ile taşınmazın pazar değerinin tespitine yönelik bir çalışma yapılmıştır. Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) ile bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile değeri arasındaki oran olarak ifade edilir. Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse; Kapital Oranı = Yılık Net Gelir / Taşınmazın Pazar Değeri'dir. Değerleme çalışmasında Gelir Yaklaşımı kullanılmamıştır.

7. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

7.1. Farklı Değerleme Yöntemleriyle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması

Değerleme çalışması kapsamında tekbir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazın pazar değerinin tespitinde; maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Pazar yaklaşımı yöntemi ise; maliyet yaklaşımı yönteminde ele alınan bileşenlerden arsa değerinin hesaplanmasında kullanılmıştır. Buna göre; rapor konusu taşınmazın yasal toplam pazar değeri için; 354.155.000,-TL (ÜçYüzElliDörtMilyonYüzElliBeşBinTürk Lirası) ve mevcut toplam pazar değeri için ise 355.865.000,-TL (ÜçYüzElliBeşMilyonSekizYüzAltmışBeşBinTürk Lirası) kıymet takdir olunmuştur.

7.2. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Ana gayrimenkul Tekstil Fabrikası nitelikli olup bir bütün halinde değerlenmiştir.

7.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde herhangi bir proje geliştirme geliştirilmemiştir.

7.4. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir proje geliştirme tasarrufunda bulunulmamıştır.

7.5. Değerleme Raporunda Yer Alması Gereken Asgari Bilgiler

Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yetkili kurumlarda yapılan incelemeler ve ulaşılan resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

7.6. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği

7.7. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş

7.8. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul bu kapsam dışındadır.

8. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ

Değerleme konusu gayrimenkulün güncel pazar değerinin tespitinde; gayrimenkulün mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yaptığımız inceleme ve araştırmalar ile resmi kurum ve kuruluşlardan edindiğimiz belge ve bilgilerin ışığı altında oluşan kanaatler, şehrin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu, arsa alanı, geometrik şekli, topoğrafik durumu bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezine olan mesafesi, ana yola olan cephesi, parsel üzerinde bulunan yapının inşa ve mimari özellikleri, yıpranma durumları, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar, satış kabiliyeti gibi tüm faktörler dikkate alınmış, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak, gayrimenkul değerlemesinde kabul görüş olan "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmıştır. Pazar yaklaşımı yöntemi ise; maliyet yaklaşımı yönteminde ele alınan bileşenlerden arsa değerinin hesaplanmasında kullanılmıştır. Buna göre; taşınmaz için takdir olunan toplam pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

	K.D.V. HARİÇ SATIŞ DEĞERİ (TL)	%20 K.D.V. DAHİL SATIŞ DEĞERİ (TL)
TOPLAM YASAL PAZAR DEĞERİ	354.155.000	424.986.000
TOPLAM MEVCUT PAZAR DEĞERİ	355.865.000	427.038.000

Raporda belirtilen değerlerin tamamı K.D.V. HARİÇ değerlerdir.

KDV mevzuatında yapılan değişikliklerden kaynaklı KDV oranı değişiklikleri olması durumunu kapsamaz. Değerleme tarihi itibari ile mevcut oran dikkate alınmıştır. Konu ile ilgili olarak yeminli mali müşavirden görüş alınması önerilmektedir.

Bu takdirimiz, taşınmaz ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. İşbu 2023-KARSU-001 no'lu rapor, Karsu Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin talebi üzerine ve tek orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 16.01.2024 (Değerleme Çalışmalarının Bitiş tarihi: 12.01.2024)

Saygılarımızla,

Takyidat Belgesi

Zemin Tipi:	AnaTasinmaz	Ada/Parsel:	2090/3
Taşınmaz Kimlik No:	103156266	AT Yüzölçüm(m2):	311699.14
İl/İlçe:	KAYSERİ/İNCESU	Bağımsız Bölüm Nitelik:
Kurum Adı:	Incesu	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	SÜKSÜN/CUMHURİYET Mah.	YüzOlçümü:
Mevkii:	KARASU	Bağımsız Bölüm Net YüzOlçümü:
Cilt/Sayfa No:	22/2205
Kayıt Durum:	Aktif	Blok/Kat/Giriş/BBNo:
		Arsa Pay/Payda:
		Ana Taşınmaz Nitelik:	KARSU TEKSTİL FABRİKASI VE ARSASI

S/B/I	Açıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Irtifak	B.M:BOTAŞ LEHİNE 4818.32M2 KISIM DAİMİ İRTİFAK HAKKI VARDIR. ( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı)	(SN:39819) BORU HATI ARI İLF PETROL TAŞIMA A.S. (BOTAS)	Incesu - 30-09-2004 00:00 - 935

		VKN:1810023608
Irtifak	A.M:1093.82M2 MİKTARDAKİ KISIM ÜZERİNDE MOLU İNŞAAT ENERJİ VE YAPI ENDÛST.AS LEHİNE DAİMİ İRTİFAK HAKKI VARDIR.( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı)	(SN:6427389) MOLU INSAAT ENRJ YAP, ENDST. VKN:	Incesu - 19-09-2002 00:00 - 731

Sistem No	Tip	Tanım	Adet	Deger	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye
395865	PENYE (WHİTİN)	PENYE (WHİTİN)	2	200000000 Eski Türk l irası	İncesu - 29-08-1980 00:00 293
395866	FİTİL (WHİTİN)	FİTİL (WHİTİN)	2	150000000 Fski Türk l irası	ləcəsindən cinsinə aid bitki növü. İstinadlar Respublikasının fəsiləsinin cinsinə aid bitki növü. İstinadlar Respublikasının filmləri Filmin Filmin Filmin Filmi 29-08-1980 00:00 293
395867	OTOMATİK BOBİN (LEESONA)	OTOMATIK BOBIN (LEESONA)	1	100000000 Eski Türk Lirası	İncesu - 29-08-1980 00:00 293
395868	KONVANSİYONAL BOBİN (GİLBOS)	KONVANSİYONAL BOBİN (GİLBOS)	2	40000000 Fski Türk l irası	lncesu - 29-08-1980 00:00 293
395869	BÜKÜM (WALKMAN)	BÜKÜM (WALKMAN)	10	40050000 Fski Türk Lirası	İncesu - 29-08-1980 00:00 293
395870	GEZER TEMİZLEYİCİ (BAHNSON)	GEZER TEMİZİ FYİCİ (BAHNSON)	4	40000000 Fski Türk l irası	Incesu - 29-08-1980 00:00 293
395871	TRAFO 2000 VE 1250KW (ETİTAŞ)	TRAFO 2000 VF 1250KW (ETITAŞ)	2	105000000 Fski Türk Lirası	İncesu - 29-08-1980 00:00 293
395872	ELEKTRİK TESİSATI (GÜRSER)	FI FKTRİK	1	18450000	Incesu -

(Hisse) Sistem No	Malik	El Birliği No	Hisse Pay/ Payda	Metrekare	Toplam Metrekare	Fdinme Sebebi-Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
459876425	(SN:5397352) KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ V		1/1	311699.14	311699.14	3402 S.Y.nın 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili 05-12-2018 4976

2023-KARSU-001 45/45

AI Terminal

KARSU TEKSTİL SANAYİİ VE TİCARET A.Ş.

8813_rns_2024-01-16_42b8de8f-42b3-4e55-9353-4c4c76e90e3a.pdf

KARSU TEKSTİL SANAYİ VE TİCARET A.Ş.

RAPOR YÖNETİCİ ÖZETİ

RAPOR BİLGİLERİ

DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE AİT BİLGİLER

KULLANILAN YÖNTEME GÖRE KDV HARİÇ TAŞINMAZIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ

RAPORU HAZIRLAYANLAR

İÇİNDEKİLER

UYGUNLUK BEYANI ve GEÇERLİLİK KOŞULLARI

1. RAPOR BİLGİLERİ

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER

Konu Gayrimenkulün Bazı Merkezlere Uzaklıkları:

3.2. Gayrimenkulün Tanımı

Tesisin Yapısal ve Teknik Özellikleri:

A Blok:

B Blok:

C Blok:

3.3. Gayrimenkulün Hukuki Tanımı Ve İncelemeler

3.3.1. Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

Hak ve Mükellefiyetler Bölümü:

Teferruat Bilgileri:

3.3.3. Gayrimenkulün Kadastro İncelemesi

3.3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri

Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki gibidir:

3.3.5. Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.3.6. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3.3.7. Taşınmaz İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) İlişkin Bilgi

Kadastral durumdaki değişiklikler:

Mülkiyet durumdaki değişiklikler:

İmar durumdaki değişiklikler:

Hukuki durumdaki değişiklikler:

3.3.8. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

3.3.9. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

3.3.10. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

3.3.13. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

3.3.14. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

3.3.14. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler

3.3.15. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

3.3.16. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3.3.17. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

4. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ

4.1. Demografik Veriler

4.2.1. Makro Ekonomik Görünüm

ULUSLARARASI GELİŞMELER:

YURT İÇİ TEMEL MAKRO EKONOMİK GELİŞMELER:

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2023

İNŞAAT VE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ:

4.3. Bölge Verileri

Kayseri'nın Konumu (Kaynak:www.wikipedia.org)

İncesu İlçesinin Konumu (Kaynak:www.wikipedia.org)

5. DEĞERLEME TEKNİKLERİ

Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler

5.1. Fiyat, Maliyet ve Değer

5.2. Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer

5.2.1. Pazar yaklaşımı

5.2.2. Gelir yaklaşımı

5.2.3. Maliyet yaklaşımı

Sonuç olarak;

6. GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ

6.1. Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (SWOT Analizi)

GÜÇLÜ YANLAR

ZAYIF YANLAR

FIRSATLAR

TEHDİTLER

6.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

6.3. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

6.4. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri

6.3.1. Pazar Yaklaşımı

EMSALLERİN SEÇİMİ:

EMSALLERİN ANALİZİ:

6.3.2. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç:

6.4.3. Gelir Yaklaşımı

7. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

7.1. Farklı Değerleme Yöntemleriyle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması