AI Terminal
YONGA MOBİLYA SANAYİ VE TİCARET A.Ş.
Regulatory Filings • Feb 6, 2024
10763_rns_2024-02-06_33f35345-7334-4fab-b44e-0e693b3b9ed1.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.
YONGA MOBİLYA SAN. VE TİC. A.Ş. RAPORU
Fabrika Değerleme Raporu
06.02.2024
Kale Mahallesi, 328 Sokak, No:1A Pamukkale/ DENİZLİ
FOTOĞRAF
Takdim :
Yonga Mobilya San. Ve Tic. A.Ş. Kale Mah. Atatürk Bul. No:196 Pamukkale / DENİZLİ
Hazırlayan : Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş. Tugay Yolu Cad. No:20 Ofisim İstanbul B Blok K:6 Ofis No: 33 Maltepe / İSTANBUL
06.02.2024
YONGA MOBİLYA SAN. VE TİC. A.Ş.
Konu: Denizli İli, Pamukkale İlçesi, Kale Mahallesi'nde konumlu 1Katlı Prefabrik İmalathane nitelikli taşınmazın gayrimenkul değerleme çalışması
Sayın Yetkili,
Denizli İli, Pamukkale İlçesi, Kale Mahallesi'nde konumlu 245 Ada 2 Parselde yer alan 1Katlı Prefabrik İmalathane nitelikli taşınmaz için şirketimiz tarafından 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmi gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmış olan değerleme raporu bilgilerinize sunulmaktadır.
Saygılarımızla,
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş.
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |
|---|---|
| Talep Eden Müşteri | Yonga Mobilya San. ve Tic. A.Ş. |
| Hazırlayan Şirket | Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Raporun Tarih ve Rapor Numarası | 06.02.2024 / 209 |
| Rapor Türü | 31.12.2023 Tarihli Pazar Değer tespiti |
| İncelemenin Yapıldığı Tarih | 15.12.2023 |
| Değerlemesi Yapılan Mülk | Fabrika |
| Gayrimenkulün Adresi | Kale Mahallesi, 328 Sokak, No:1A Pamukkale/ DENİZLİ |
| Hukuki Tanımı | 1 Katlı Prefabrik İmalathane |
| Mal Sahibi | YONGA MOBİLYA SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ |
| Mevcut Kullanımı | Fabrika |
| Mevcut Kullanıcı | YONGA MOBİLYA SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ |
| İmar Durumu | Sanayi |
| Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa Alanı |
7.348,00 m² |
| Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı Alanı | 6563 m² |
| Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, | |
| Kullanılan Değerleme Yaklaşımları | Maliyet Yaklaşımı, |
| Kira-Gelir Kapitalizasyon Yaklaşımı | |
| 31.12.2023 Tarihli Pazar Değeri | 75.000.000 TL +KDV |
| Seda IŞIK Değerleme Uzmanı | |
| Raporu Hazırlayan | Gürkan KURTOĞLU Değerleme Uzmanı |
| Baki BUDAKOĞLU Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname
-
Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur.
-
Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır.
-
Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur.
-
Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur.
-
Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı değildir.
-
Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
-
Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
-
Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.
-
Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve yerinde şahsen görüp incelemiştir.
-
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz.
-
Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.
DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR
Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar
Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir:
-
Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
-
Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
-
Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
-
Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez.
-
Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
-
Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.
-
Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
-
Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır.
-
Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
-
Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
-
Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir.
Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır.
-
- Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir.
-
- Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.
-
- Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.
-
- Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz.
-
- Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır.
Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş.'nin yazılı onayı gerekmektedir.
Bu değerleme çalışması UDES'e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca resmi gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III -62.3 Nolu Tebliği dikkate alınarak hazırlanmıştır.
İÇİNDEKİLER
| 1. | RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ8 | |
|---|---|---|
| 2. | DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 10 | |
| 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı10 | ||
| 2.2. Değerin Tanımı10 | ||
| 2.2.1. Pazar Değeri 10 | ||
| 2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları 10 | ||
| 2.4. İşin Kapsamı 10 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 11 | |
| 3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri11 | ||
| Pamukkale, eski adıyla Akköy, Denizli'nin en büyük nüfuslu ilçesidir. 12 Kasım 2012'de TBMM'de kabul edilen 6360 sayılı kanun ile adı değiştirilmiştir. 61 mahalleden oluşmaktadır. 1988'den beri UNESCO Dünya Mirası sayılan Pamukkale (Hierapolis) travertenleri bu ilçededir. Pamukkale Üniversitesi ilçe sınırları içinde yer almaktadır. Türkiye'nin Ege bölgesinde, ılıman bir iklimi olan Menderes Nehri vadisinde bulunur14 |
||
| 3.2. Konu Taşınmaza Ait Bilgiler14 | ||
| 3.2.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri14 | ||
| 3.3. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç 14 | ||
| 3.4. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere(Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözlemeler vb.) İlişkin Bilgiler 16 |
||
| 3.5. Taşınmazın Tanıtılması16 | ||
| 3.5.1. Ulaşım Özellikleri 16 | ||
| 3.5.2. Fiziksel Özellikler 17 | ||
| 3.5.3. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı Imar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerekir Değişiklikler Olup Olmadığı: 18 |
||
| 3.5.4. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçlı Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi: 18 |
||
| 4. | PİYASA ARAŞTIRMASI 19 | |
| 4.1. Satılık/Kiralık Arsa Emsal Araştırması 19 | ||
| 4.2. Satılık Fabrika Emsal Araştırması 21 | ||
| 5. | VERİ ANALİZİ ve SONUÇLAR 22 | |
| 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler22 | ||
| 5.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trentler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkule Etkileri;22 |
||
| 5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler22 | ||
| 5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler 22 | ||
| 5.3.1.1. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı22 | ||
| 5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı22 | ||
| 5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı 22 | ||
| 5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi22 | ||
| 5.3.2.1. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımına Göre Değer Analizi 22 | ||
| 5.3.2.2. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri 23 |
||
| 5.3.2.3. Maliyet Yaklaşımı 23 | ||
| 5.3.2.4. Gelirlerin Kapitalizasyon (Gelirlerin İndirgenmesi) Yaklaşımına Göre Değer Analizi 24 | ||
| 5.3.2.5. Gayrimenkul İçin Takdir Edilen Kira Değeri 24 |
| 5.3.2.6. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 24 |
|---|
| 5.3.2.7. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan |
| Sonuçlar24 |
| 5.3.2.8. En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi25 |
| 5.3.2.9. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi25 |
| 5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi 25 |
| 5.4.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması25 |
| 5.4.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri, 25 |
| 5.4.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 25 |
| 5.4.4. Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş 25 |
| 5.4.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerindeki İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Herhangi Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında ilgi: 25 |
| 5.4.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 25 |
| 5.4.7. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 26 |
| 5.4.8. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devremülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğrudan Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: 26 |
| 5.4.9. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Alınma Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasından Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş26 |
| 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)27 |
| 7. EKLER ve FOTOĞRAFLAR 29 |
| 8. RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER 43 |
1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu şirketimiz ile Yonga Mobilya San. ve Tic. A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 25.12.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirketimiz tarafından 06.02.2024 tarihli, 209 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir.
Bu rapor şirketimizin değerleme uzmanları Seda IŞIK ve Gürkan KURTOĞLU tarafından 15.12.2023 tarihinde çalışmalara başlanılarak, 05.02.2024 tarihinde incelemeler tamamlanmış ve 06.02.2024 tarihine kadar rapor bitirilmiştir. Rapor tarihi ile 31.12.2023 tarihli değerin aynı olacağı tespit edilmiş ve raporda 31.12.2023 tarihli değerler takdir edilmiştir. Sorumlu Değerleme Uzmanı Baki BUDAKOĞLU tarafından kontrol edilmiştir. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Şirket Bilgileri
| Unvanı | : Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
|---|---|
| Adres | : Tugay Yolu Cad. No:20 Ofisim İstanbul B Blok K:6 Ofis No:33 |
| Maltepe / İSTANBUL |
İrtibat Bilgileri
| Telefon | : 0216 369 96 69 pbx |
|---|---|
| Fax | : 0216 369 97 71 |
| Web | : www.dengedegerleme.com |
Müşteri Bilgileri
| Unvanı | : Yonga Mobilya San. ve Tic. A.Ş. | ||
|---|---|---|---|
| Adres | : Kale Mah. Atatürk Bul. No:196 Pamukkale / DENİZLİ | ||
| İrtibat Bilgileri | |||
| Telefon | : +90 258 267 15 15 | ||
| Fax | : | ||
| Web | : https://www.yongamobilya.com/ |
1.1. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
| DENGE DEGERLEME TARAFINDAN HAZIRLANMIŞ SON 3 RAPOR BİLGİLERİ | ||
|---|---|---|
| Firmamız tarafından hazırlanmış rapor bulunmamaktadır. | ||
| RAPOR NO | ||
| RAPOR TARİHİ | ||
| GAYRİMENKUL DEĞERİ |
1.2. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar
Tapu kayıtlarına göre Denizli ili Pamukkale İlçesi Kale Mahallesi 245 ada 2 parseldeki taşınmazın değerleme çalışması olup, değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Bu rapor Sermaye Piyasası resmi gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.
2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı
Söz konusu değerleme çalışması Denizli ili Pamukkale İlçesi Kale Mahallesi 245 ada 2 mahallesinde, konumlu gayrimenkulün 31.12.2023 tarihi itibariyla pazar değerini belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
2.2. Değerin Tanımı
2.2.1. Pazar Değeri
Pazar değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir:
• Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir.
- Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları
Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır.
2.4. İşin Kapsamı
Söz konusu değerleme çalışması Denizli ili Pamukkale İlçesi Kale Mahallesi 245 ada 2 mahallesinde, konumlu gayrimenkulün 31.12.2023 tarihi itibariyla pazar değerini belirleme amacıyla hazırlanması kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı birtakım araştırmalarda ve analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise;
• Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur.
- Demografik veriler TÜİK' ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir.
- Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgede araştırılmıştır.
- Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır.
- Uluslararası kabul görmüş yöntemlerin kullanılarak; herhangi bir kısıtlayıcı etki ve baskı olmaksızın "Pazar Değeri" takdirinin yapılması
- Yapılan çalışmaların raporlanması şeklinde gerçekleştirilecektir.
3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri
3.1.1. Denizli İli Genel Veriler
Bir sanayi, ihracat ve ticaret merkezi olan Denizli, aynı zamanda altmış beş bine yaklaşan üniversite öğrencisine ev sahipliği yapmaktadır. Bir yılda milyonlarca yerli ve yabancı turisti ağırlayan il, bir turizm kenti olmasının yanı sıra düzenlenen yerel, ulusal ve uluslararası etkinliklerle eğitim, kongre, kültür ve sanat merkezi özelliğindedir.
Akdağ'ın (Babadağ) kuzey yamaçları eteklerinde, Büyük Menderes'in kolu olan Aksu çayına kavuşan derelerle hafifçe yarılmış bir plato üzerinde yer alan Denizli, yeni bir kenttir. Asıl kent buradan 6-7 kilometre kadar kuzeydeki Laodikeia (Laodicaea) adlı yerdeydi. Selçuklular ve Bizanslılar arasındaki savaşlar sonucu yıkıma uğrayan ve özellikle suyolları bozulan Laodikeia zamanla terk edilmeye başlanmış ve yerleşme 11. yüzyıldan başlayarak bol su kaynaklarının bulunduğu Denizli, Ladik'e doğru yer değiştirmeye başlamıştır. Kent, 1702-1703'teki bir deprem sırasında büyük zarara uğramış ve daha sonra yeniden kurulmuştur. Ege kıyılarından iç kesimlere sokulan doğal bir yol üzerinde bulunan Denizli, özellikle 1950'li yıllarda karayollarının düzelmesinden sonra, bu konumunun ve çevresindeki tarım etkinliklerinin gelişmesi sonucu hızla kalabalıklaşmış ve 1950'de 22.000 olan nüfusu, aradan geçen 60 yıl içinde yaklaşık 25 kat artmıştır. Sanayisi, turizmi, ticareti ve hizmet sektörü çok gelişmiş olan Denizli, Türkiye'nin en kalkınmış kentlerinden biridir. Anadolu Kaplanları'nın başıdır. Dünya'da tekstilin en önemli başkentleri arasındadır. Ayrıca Serinhisar ilçesi de Türkiye'nin leblebi ve leblebi ürünleri ihtiyacının %85 civarını karşılamaktadır. Denizli, Türkiye'nin en büyük 10 ekonomisi arasındadır. Kent, havlu, bornoz ve ev tekstilinde ABD ve AB pazarında iyi bir prestije sahiptir. Havası ve doğası Ege Bölgesininortalamalarını yansıtır. Şehrin birkaç noktasında horoz heykeli bulunur. Dünyaca bilinen doğa harikası Pamukkale de şehrin simgelerinden biridir. Pamukkale, UNESCO'nun dünya kültür mirası listesindedir. Karahayıt da uluslararası termal bir merkezdir. Ayrıca en yüksek dağı Honaz Dağı aynı zamanda Ege Bölgesinin en yüksek dağıdır (2532 m). Şehirde UNESCO'ya giren Hierapolis, Laodikeia, Tripolis, Tabea, Attoudda, Eumenea, Collossea vb. birçok antik kent bulunmaktadır.
3.1.1.1. Demografik Veriler
2012 yılında Denizli büyükşehir statüsü kazanıp ilin tamamı büyükşehir sınırlarına girmiştir ve merkez ilçe Merkezefendi ve Pamukkale ilçelerine ayrılmıştır. Denizli 2022 yıl sonu İl Nüfusu: 1.056.332, İlin yüzölçümü 12.133 km²'dir. İlde km²'ye 87 kişi düşmektedir. Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe: 1002 kişi ile Merkezefendi'dir. 06 Şubat 2023 TÜİK verilerine göre 19 İlçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 617 mahalle bulunmaktadır.
| İlçe | Nüfus 2021 | Nüfus 2022 | Fark | Nufus Artışı % | Mah. Say. | Alanı km2[26] | Yoğunluk |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Acipayam | 55.141 | 54.888 | -253 | -0.46 | 56 | 1772 | 31 |
| Babadağ | 6.404 | 6.340 | -64 | -1.00 | 12 | 124 | 51 |
| Baklan | 5 387 | 5.296 | -91 | -1.70 | 14 | 283 | 19 |
| Bekili | 6.464 | 6.424 | -40 | -0,62 | 15 | 304 | 21 |
| Beyagaç | 6.263 | 6.197 | -66 | -1,06 | 15 | 333 | 19 |
| Bozkurt | 12.192 | 12331 | 139 | 1,13 | 20 | 462 | 27 |
| Buldan | 26.781 | 26.630 | -151 | -0,57 | 45 | 523 | 51 |
| Cal | 18.107 | 17889 | -218 | -1,21 | 34 | 860 | 21 |
| Cameli | 17 749 | 17.549 | -200 | -1,13 | 31 | 758 | 23 |
| Cardak | 8.578 | 8.452 | -126 | -1.48 | 15 | 423 | 20 |
| Civril | 60.362 | 59.967 | -395 | -0,66 | 77 | 1570 | 38 |
| Guney | 9.506 | 9 448 | -58 | -0.61 | 24 | 362 | 26 |
| Honaz | 34 103 | 34.074 | -29 | -0.09 | 23 | 449 | 76 |
| Kale | 19.396 | 19 202 | -194 | -1,01 | 32 | 684 | 28 |
| Merkezefendi | 329.451 | 336.818 | 7.367 | 2.21 | 50 | 336 | 1002 |
| Pamukkale | 347.621 | 347.926 | 305 | 0.09 | 61 | 823 | 423 |
| Saraykoy | 30.696 | 30.834 | 138 | 0.45 | 32 | 379 | 81 |
| Serinhisar | 14.349 | 14 355 | 6 | 0,04 | 11 | 256 | 56 |
| lavas | 42 506 | 41.712 | -794 | -1,89 | 50 | 1432 | 29 |
| Denizil | 10-1056 | 1056.332 | 5.276 | 0.50 | 617 | 12.133 | 87 |
Tablo 1: İstatistik Kurumu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçları (2022)
3.1.1.2. Ekonomik Veriler
Denizli ilinin ekonomisi sanayi ve ticarete dayalıdır. Denizli, bir ihracat ve sanayi kentidir. Hizmet sektörü de oldukça gelişmiştir. Son 15 yılda sanayisi müthiş bir gelişme göstermiştir. ABD'ye bakır tel ihraç etmiştir. Faal nüfusun %45'i tarım, balıkçılık, arıcılık, ormancılık ve hayvancılık ile uğraşır. Bütün gelirin %30'u sanayiden sağlanır. Türkiye'de Anadolu Kaplanları olarak bilinen ihracatçı şehirlerin başında gelir. Her yıl milyarlarca dolarlık ihracatıyla Türkiye'nin lokomotif sanayi şehirlerinden biridir. Denizli Türkiye'de ve dünyada tekstilin başkenti olarak anılıyor olsa da son yıllarda tekstilde yaşanan ekonomik kayıplar nedeniyle ekonomik dengeler mermer ve doğal taş sektörü üzerine kaymıştır. Denizli'den tüm dünya ülkelerine traverten ve türevi olan mermer ve doğal taş ihracatı gerçekleştirilmektedir. Serinhisar ilçesi de Türkiye'nin leblebi ve leblebi ürünleri ihtiyacının %85 civarını karşılamaktadır ve ihraç etmektedir.
Tarım
Denizli tarıma çok elverişlidir. Başlıca tarım ürünleri; buğday, arpa, Ceviz, mısır, nohut, tütün,kekik,haşhaş, ay çekirdeği, üzüm, İncir ve pancardır. Sebze üretimi ise 250 bin tondur. Üzümden sonra, kavun, karpuz, elma, armut, vişne, kiraz, şeftali, badem, erik ve nar bol miktarda yetişir.
| Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | Rapor No:209 | Rapor Tarihi:06.02.2024 | 12 |
|---|---|---|---|
| ------------------------------------------------- | -------------- | ------------------------- | ---- |
Sanayi
Sanayi oldukça gelişmiştir. Dokuma, enerji, otomotiv yan sanayi, maden ve metal sanayi ön sıradadır.
Turizm
Pamukkale; kaynak sularının kirecinden oluşmuş travertenleri ile ünlü bir turizm cennetidir. Dünyada eşi benzeri bulunmayan Unesco Dünya Kültürel Miras Listesinde yer alan hem Doğal ve hem de Arkeolojik sit olan Türkiye'nin en tanınmış doğa harikasıdır. Yılda iki milyon yerli ve yabancı turist Pamukkale'yi ziyaret etmektedir. Pamukkale 2700 metre uzunluğunda ve yüksekliği 160 metredir. Parlak beyaz rengiyle Pamukkale'yi 50 km uzaklıktan görmek mümkündür. Ayrıca Pamukkale'de Hierapolis antik kenti, antik havuz, antik tiyatro, arkeoloji müzesi gezilmesi gereken yerlerdendir. Tepesinde antik Roma'dan kalma Hierapolis adlı kutsal antik şehir bulunur. 5–10 km yakınında Laodikeia (Laodikya) antik kenti bulunur. 5 km ilerisinde ise uluslararası bir termal merkez olan Karahayıt vardır. Yılın her mevsiminde ana kaynağından "58" santigrat çıkan Karahayıt'ın kendine has kırmızı renkli şifalı termal suyu ve termal çamuru, Ege Üniversitesi Hidroklimatoloji Enstitüsünün vermiş olduğu rapora göre içerdiği zengin mineralleri ile eşsiz bir sağlık kaynağıdır. Karahayıt'ta bulunan turistik tesislerde (Otel, Apart Otel ve Pansiyonlarda) Kırmızı Su ve Termal Çamur sayesinde pek çok hastalık ve sağlık probleminize şifa bulursunuz. Denizli' de bunların dışında çok sayıda antik kent bulunmaktadır. Keloğlan Mağarası ve Kaklık Mağarası ise diğer turistik yerlerdendir. Pamukkale ve Karahayıt bölgesinde beş ve dört yıldızlı oteller, pansiyonlar termal turizm ve kaplıca hizmeti vermektedir.
3.1.2. Pamukkale İlçesi Genel Veriler
Pamukkale, eski adıyla Akköy, Denizli'nin en büyük nüfuslu ilçesidir. 12 Kasım 2012'de TBMM'de kabul edilen 6360 sayılı kanun ile adı değiştirilmiştir. 61 mahalleden oluşmaktadır. 1988'den beri UNESCO Dünya Mirası sayılan Pamukkale (Hierapolis) travertenleri bu ilçededir. Pamukkale Üniversitesi ilçe sınırları içinde yer almaktadır. Türkiye'nin Ege bölgesinde, ılıman bir iklimi olan Menderes Nehri vadisinde bulunur.
3.2. Konu Taşınmaza Ait Bilgiler
3.2.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
| TAPU KAYITLARI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İL | : | DENİZLİ | ADA | : | 245 | |
| İLÇE | : | PAMUKKALE | PARSEL | : | 2 | |
| MAHALLE / KÖY ADI | : | KALE | YÜZÖLÇÜM | : | 7348 | |
| MEVKİİ | : | ANA TAŞINMAZ NİTELİK |
: | 1Katlı Prefabrik İmalathane |
||
| MALİK | : | YONGA MOBİLYA SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
Tablo 2: Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
12.01.2024 tarihinde temin edilen TAKBİS kayıtları çerçevesinde elde edilen bilgilere göre; değerlemeye konu parsel üzerinde herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri
12.01.2024 tarihinde temin edilen TAKBİS kayıtları çerçevesinde elde edilen bilgilere göre; değerlemeye konu taşınmaz 28.05.2012 tarihinde İmar işlemi ile tescil edilmiş olup son 3 yıl içerisinde satışının olmadığı tespit edilmiştir.
3.3. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç
✓ İmar Durumu:
Söz konusu taşınmaz, 15.12.2023 tarihinde Pamukkale Belediye Başkalığı, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; "Sanayi" alanında kalmakta olup KAKS: 0.50 Yençok:9.50m, yollardan 10 metre çekme mesafesi ile yapılaşma koşullarına sahiptir. Son 3 yıl içerisinde imar durumunda değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
Görsel 1: Gayrimenkulün İmar Planı
✓ Yapı Ruhsatı, Proje ve Yapı Kullanma İzin Bilgileri İle Birlikte Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Ana gayrimenkulle ilgili olarak ada/parsel bazında yerinin doğruluğu kadastro ve parselasyon planından teyit edilmiştir. Pamukkale Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde mevcut 25.06.2013 tarih onaylı Mimari Uygulama Projesi incelenmiş olup taşınmazın projesine aykırı olarak doğu, batı ve güney cephelerde yaklaşık 2383 m² kapalı sundurma alanları ile kuzey cephede yaklaşık 200m² açık sundurma alanları oluşturulduğu görülmüştür. Kapalı sundurma alanı için yapı kayıt belgesi temin edilmiştir.
Parsele ait 09.07.2013 tarih ve 1012/76 sayılı ve 27.12.2013 tarih 1071/44 sayılı "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur.
| BELGE TÜRÜ | TARİH | SAYI | AÇIKLAMA | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Ruhsatı | 09.07.2013 | 1012/76 | 3980,98 m² alanlı imalathane için düzenlenmiş. |
||
| Yapı Kullanma İzin Belgesi |
27.12.2013 | 1071/44 | 3980,98 m² alanlı imalathane için düzenlenmiş. |
||
| Yapı Kayıt Belgesi | 26.09.2018 | 1825349 L0U1FPID |
2382 m² alanlı kapalı sundurma için düzenlenmiş. |
✓ Yapı Denetim:
Değerleme konusu taşınmaz üzerindeki yapı 2001 tarihinden sonra inşa edildiğinden dolayı 29/06/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup Denizli Yapı Denetim kuruluşu bünyesinde denetimi yapılmış olduğu bilgisi alınmıştır.
✓ Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi:
Enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
3.4. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere(Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözlemeler vb.) İlişkin Bilgiler
Herhangi bir sözleşmeye rastlanmamıştır.
3.5. Taşınmazın Tanıtılması
3.5.1. Ulaşım Özellikleri
Çalışmaya konu olan gayrimenkul ulaşım açısından avantajlı konumdadır. Denizli ölçeğinde bakıldığında merkezi bir konumda oldukları görülmektedir. Denizli Çevreyolu ve kavşaklara olan yakınlığı ulaşım açısından avantajlı bir konumda olduğunun göstergesidir. Konu gayrimenkul M22a19d3a pafta, 245 ada, 2 parsele olan erişim Cafer Sadık Abalıoğlu Bulvarı üzerinden yakın olarak sağlanmaktadır.
Harita 1: Mülkün Denizli ölçeğindeki konumu
Yapılaşmanın orta yoğunlukta olduğu bölgede sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı/hastane, okul, market, banka vb. sosyal ihtiyaçlar orta mesafelerde karşılanabilmektedir.
Bölge sanayi merkezi olarak gelişmiş olup, genellikle orta gelir grubuna sahip insanlar ikamet etmektedir.
Harita 2: Mülkün konumu
Değerlemeye konu taşınmaz, bölgenin ana arterlerinden olan Denizli Çevreyolu Bağlantı yoluna paralel konumlu olup, yakın çevresinde Akhan sanayi bölgesi ile Akkale mahalle merkezi yer almaktadır.
Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır.
| Önemli Merkezler | Mesafe (km.) | |
|---|---|---|
| Cafer Sadık Abalıoğlu Bulvarı | : | 0,30 |
| Denizli Çevreyolu | : | 1,50 |
Tablo 3: Önemli Merkezlere Mesafe
Harita 3: Ana Gayrimenkul ve Yakın Çevresi
3.5.2. Fiziksel Özellikler
Ekspertize konu 245 ada 2 parsel, 7.348,00 m² yüz ölçümlü olup, 1Katlı Prefabrik İmalathane vasfındadır. Yerinde yapılan incelemelerde;
A) İmalathane: Prefabrik betonarme karkas yapıda tek katlı imalathane ve 2 katlı sığınak+ofis bölümlü olarak inşa edilmiştir. Zemin katta 3747 m² alanlı imalathane ve sığınak bölümleri ile 1, katta 233m² ofis bölümleri ile birlikte toplam 3980 m² alanlıdır. Fabrikanın dış cephesi akrilik dış cephe boyalı, çatısı saç trapez, dış cephe doğramaları alüminyumdur. Fabrika zeminleri saha betonu kaplı, duvarlar boyalıdır.
B) Kapalı Sundurmalar: İmalathaneye bitişik konumda doğu, batı ve güney cephelerde, Demir iskelet profilli yapıda tek katlı, mevcutta toplam 2383m² alanlı olarak inşa edilmiştir. Sundurmanın yan cepheleri ve çatısı saç trapez kaplamadır.
C) Açık Sundurmalar: İmalathaneye bitişik konumda kuzey cephede demir iskelet profilli, üstü kapalı ve yanları açık 200m² alanlı sundurma yapısıdır.
| 245 ADA 2 PARSEL | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A) İmalathane | 3.980,00 | 3.980,00 | |||||
| B) Kapalı Sundurmalar | 2.383,00 | 2.383,00 | |||||
| C) Açık Sundurmalar | - | 200,00 | |||||
| TOPLAM | 6.363,00 | 6.563,00 |
Tablo 4: Yapı Yasal Alan ve Özellikleri
Görsel 2: Mevcut Yapı Oturumu
3.5.3. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı Imar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerekir Değişiklikler Olup Olmadığı:
Taşınmazlar üzerinde projesine aykırı olarak sundurmalar inşaa edildiği görülmüş, kapalı sundurma alanı için yapı kayıt belgesi temin edildiği tespit edilmiş, açık sundurma alanları için ruhsat alınması gerektiği görüş ve kanaatine varılmıştır.
3.5.4. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçlı Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi:
Mevcutta fabrika amaçlı kullanılmaktadır.
4. PİYASA ARAŞTIRMASI
Değerlemesi yapılan gayrimenkulün mevcut kullanımı ve çevre özellikleri dikkate alınarak benzer nitelikte emsaller aşağıda yer alan krokide ve tablolarda belirtilmiş, gerekli indirgemelerle ortalama birim değere ulaşılmıştır.
Görsel 3: Emsal Haritası
4.1. Satılık/Kiralık Arsa Emsal Araştırması
Emsal 1: SAVAŞ ALİ COŞKUN EMLAK 0 (506) 507 20 13
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, çevre yolu cepheli, E:0.60 sanayi imarlı 16.000 m² yüzölçümlü, halihazırda üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 90.000.000.-TL bedelle satılıktır. Yapılan görüşmede pazarlık yapılabileceği ifade edilmiştir. Pazarlık payının talep edilen fiyat üzerinden % 20ye kadar olacağı tahmin edilmektedir. Parsel konum şerefiyesi yüksek olup alan ve imar indirgemesi uygulanarak şerefiyesi %39 kabul edilmiştir.
Emsal 2: Çaybaşı Gayrimenkul 0 (536) 265 55 55
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, E:1.20 Konut dışı kentsel çalışma alanı lejantında kalan 23.000 m² yüzölçümlü, halihazırda üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli 125.000.000.-TL bedelle satılıktır. Pazarlık payının talep edilen fiyat üzerinden % 25 e kadar olacağı tahmin edilmektedir. Parsel imar hakkı şerefiyesi yüksek olup alan ve imar indirgemesi uygulanarak şerefiyesi % 32 kabul edilmiştir.
Emsal 3: Sahibinden Satılık 0 (850) 622 91 65
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Denizli OSB içerisinde kalan E:0.60 sanayi imarlı 8.069 m² yüzölçümlü, halihazırda üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 41.000.000.-TL bedelle satılıktır. Pazarlık payının talep edilen fiyat üzerinden % 15 e kadar olacağı tahmin edilmektedir. Parsel konum şerefiyesi yüksek olup alan ve imar indirgemesi uygulanarak şerefiyesi % 35 kabul edilmiştir.
Emsal 4: UZUNOĞLU GAYRİMENKUL 0 (506) 238 40 04
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Denizli OSB içerisinde kalan E:0.60 sanayi imarlı 13.500 m² yüzölçümlü, halihazırda üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 47.000.000.-TL bedelle satılıktır. Yapılan görüşmede az pazarlık olabileceği ifade edilmiştir. Parsel konum şerefiyesi yüksek olup imar ve alan indirgemesi uygulanarak şerefiyesi % 17 kabul edilmiştir.
Emsal 5: Çaybaşı Gayrimenkul 0 (536) 265 55 55
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, Denizli OSB ye yakın, E:0.60 sanayi imarlı 14.854 m² yüzölçümlü, halihazırda üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 60.000.000.-TL bedelle satılıktır. Yapılan görüşmede pazarlık yapılabileceği ifade edilmiştir. Pazarlık payının talep edilen fiyat üzerinden % 15 e kadar olacağı tahmin edilmektedir. Parsel konum şerefiyesi yüksek olup imar ve alan indirgemesi uygulanarak şerefiyesi %20 kabul edilmiştir.
| EMSAL NO NİTELİK | TOPLAM ALAN TALEP EDİLEN FİYAT İSKONTO TAHMİNİ SATIŞ FİYATI | BİRİM FİYAT ŞEREFİYE | DÜZELTİLMİŞ BİRİM FİYAT | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ARSA | 16000 m² | 90.000.000,00 TL | 20% | 72.000.000,00 TL | 4.500,00 TL | 39% | 2.745 TL |
| 2 | ARSA | 23000 m² | 125.000.000,00 TL | 25% | 93.750.000,00 TL | 4.076,09 TL | 32% | 2.772 TL |
| 3 | ARSA | 8069 m² | 41.000.000,00 TL | 15% | 34.850.000,00 TL | 4.319,00 TL | 35% | 2.807 TL |
| 4 | ARSA | 13500 m² | 47.000.000,00 TL | 5% | 44.650.000,00 TL | 3.307,41 TL | 17% | 2.745 TL |
| 5 | ARSA | 14854 m² | 60.000.000,00 TL | 15% | 51.000.000,00 TL | 3.433,42 TL | 20% | 2.747 TL |
| ORTALAMA | 2.763 TL |
Tablo 5: Emsal Denkleştirme Tablosu
Görsel 5: Emsal Haritası
4.2. Satılık Fabrika Emsal Araştırması
Emsal 1: TANRIVERDİ EMLAK&GAYRİMENKUL DANIŞMANLIĞI 0 (258) 263 12 82
Değerleme konusu taşınmaz göre daha iyi konumda, Bozburun sanayi bölgesi içinde yer alan 7500 m² arsası üzerinde 1500 m² kapalı alanlı 15 yıllık fabrika 85.000.000 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. Konum ve arsa özellikleri dikkate alınarak şerefiyelendirme yapılmış olup şerefiyesi +% 60 kabul edilmiştir.
Emsal 2: Denizli 20 ARSA YATIRIM OFİSİ 0 (533) 653 38 68
Değerleme konusu taşınmaz göre daha iyi konumda, OSB içinde yer alan 40790 m² arsası üzerinde 12000 m² kapalı alanlı 22 yıllık fabrika 190.000.000 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. Konum sebebiyle yüksek, alan sebebiyle düşük şerefiyeli olup şerefiyesi -%40 kabul edilmiştir.
Emsal 3: REMAX FORCE GAYRİMENKUL 0 (546) 772 69 55
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, OSB ye yakın cadde cephesi bulunan, 2875 m² arsası üzerinde 1000 m² kapalı alanlı 40 yıllık fabrika 23.000.000 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. Konum ve arsa özellikleri dikkate alınarak şerefiyelendirme yapılmış olup şerefiyesi +%20 kabul edilmiştir.
Emsal 4: COLDWELL BANKER PLATINUM GAYRİMENKUL 0 (532) 666 03 49
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Akhan bölgesinde 2454 m² arsası üzerinde 1200 m² kapalı alanlı 5 yıllık fabrika 30.000.000 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. Konum ve arsa özellikleri dikkate alınarak şerefiyelendirme yapılmış olup şerefiyesi +%50 kabul edilmiştir.
| EMSAL NO | 1 | 2 | 3 | 4 | |
|---|---|---|---|---|---|
| DURUM | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| NİTELİK | FABRİKA | FABRİKA | FABRİKA | FABRİKA | |
| TALEP EDİLEN FİYAT | 85.000.000,00 TL | 190.000.000,00 TL | 23.000.000,00 TL | 30.000.000,00 TL | |
| TALEP EDİLEN FİYAT TL | 85.000.000,00 TL | 190.000.000,00 TL | 23.000.000,00 TL | 30.000.000,00 TL | O |
| PAZARLIK PAYI | 25% | 10% | 10% | 10% | R |
| GERÇEKÇİ FİYAT | 63.750.000 TL | 171.000.000 TL | 20.700.000 TL | 27.000.000 TL | T |
| ARSA ALANI | 7500 m² | 40790 m² | 2875 m² | 2454 m² | A |
| BİNA ALANI | 1500 m² | 12000 m² | 1000 m² | 1200 m² | L |
| BİNA BİRİM FİYATI | 10.000 TL | 7.000 TL | 10.000 TL | 10.000 TL | A |
| BİNA DEĞERİ | 15.000.000 TL | 84.000.000 TL | 10.000.000 TL | 12.000.000 TL | M A |
| ŞEREFİYE ( Müteahhit Karı ) ORANI | 2% | 2% | 2% | 2% | |
| ŞEREFİYE ( Müteahhit Karı ) | 1.275.000 TL | 3.420.000 TL | 414.000 TL | 540.000 TL | |
| ARSAYA DÜŞEN | 47.475.000 TL | 83.580.000 TL | 10.286.000 TL | 14.460.000 TL | |
| ŞEREFİYESİZ ARSA BİRİM FİYATI | 6.330TL/m² | 2.049TL/m² | 3.578TL/m² | 5.892TL/m² | |
| KONUM/ŞEREFİYE İNDİRGEMESİ | 0,40 | 1,40 | 0,80 0,50 |
||
| ARSA BİRİM FİYATI | 2.532TL/m² | 2.869TL/m² | 2.862TL/m² 2.946TL/m² |
2.802 TL/m² | |
| KAPALI ALAN BİRİM FİYATI | 17.000TL/m² | 19.950TL/m² | 16.560TL/m² | 11.250TL/m² |
5. VERİ ANALİZİ ve SONUÇLAR
5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler
Olumlu Özellikler;
- Ulaşım Kolaylığı
- Bölgedeki ticari faaliyetin yoğun olması
- Binanın inşaat kalitesi
Olumsuz Özellikler
- Parsel üzerinde yapılaşma olması
- Caddeye göre arkada kalması
5.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trentler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkule Etkileri;
Bölge genelinde yapılan araştırmalar ve istihbaratta mevcut ekonomik koşullar dikkate alındığında satışların yavaş olduğu bilgisi alınmıştır.
5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler
5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler
Yapılan değerleme çalışmalarında üç farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" dır.
5.3.1.1. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı
Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır.
5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir.
5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri, fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.
Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır.
5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi
Bu değerleme çalışmasında Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Kira Gelir-Kapitalizasyon Yaklaşımı kullanılmıştır.
5.3.2.1. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımına Göre Değer Analizi
Çalışma kapsamında yapılan emsal araştırmasında söz konusu gayrimenkulün konumu ve kullanım özellikleri göz önünde bulundurularak, Emsallerin benzer özelliklerinden dolayı ortalaması alınmıştır. Gayrimenkulün değerlemesinde bölgede benzer tipteki gayrimenkullerin karşılaştırılıp, birim fiyata ulaşarak karşılaştırma yapmak amacıyla emsal karşılaştırma yaklaşımı yapılmıştır.
Buna göre arsa değeri;
7348 m² x 2.763 TL/m² = 20.302.524 TL olarak hesaplanmıştır.
Buna göre fabrika değeri;
6363 m² x 16190 TL/m² = ~103.015.000 TL olarak hesaplanmıştır.
5.3.2.2. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri
Değerlemeye konu taşınmazın ticari faaliyetlerin yoğun olduğu bir bölgede olması, fabrika kullanımının yoğun olduğu bir bölgede olması gibi özellikler göz önünde bulundurularak benzer fonksiyon özelliklerine sahip olan emsaller dikkate alınmıştır. Ancak konu taşınmazın kullanım alanının küçük olmasından dolayı şerefiye uygulanmıştır.
5.3.2.3. Maliyet Yaklaşımı
Bölgede arsaların birim fiyatının tespit edilerek, yapı birim maliyetleri dikkate alınarak benzer bir yapının maliyetinin hesaplanması için bu yöntem kullanılmıştır. Parsel üzerinde yer alan yapılar ruhsatsız inşa edilmiş olup yapı maliyet bedelleri belirlenirken; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın yayınladığı Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2023/2 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ'den faydalanılmış, güncel maliyetler dikkate alınarak birim değerlerde artış uygulanmıştır.
2.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmî Gazete 'de yayımlanmış aşınma paylarına ilişkin oranları gösteren cetvele göre aşınma payı %10 olarak kabul edilmiştir.
| INBAATIN NEVT | INSAATIN YASI | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0-3 YAS ARASI |
4-5 YAS ARASI |
6-10 YAS ARASI |
11-15 YAS ਮਦਮਤੀ |
16-20 YAS ARASI |
21-30 YAS ARASI |
31-40 YAS ARASI |
41-50 YAS ARASI |
51-75 YAS ARASI |
70 VE DAHA YUKARI YAS |
|
| Calik Karkas-Beronarme Karkas B. | 4 | 0 | 10 | 15 | 20 | 200 25 |
33 | 40 | 120 | ಕಾ |
| Yığma Kagir, Yığma Yan Kagır B. | un | 8 | 12 | 49 | 25 | 32 | 40 | 50 | 60 | 70 |
| Ahijap, tas docarli (camur hargi) geciskondu tarz ve vashnda biruslar |
12 | 11 | 25 | H | 40 | 50 | 00 | ra | കോ | |
| Kerziç ve diğer basit hinalar | in it 10 |
1 17 |
25 | 11 35 |
16 | 18 | - " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = " = ಕನ |
75 | 182 | 127 C 85 |
Çevre düzenlenmesi ve şerefiye gibi etmenler maliyete ek olarak değerlemede dikkate alınmıştır.
| AÇIKLAMA | Birim Fiyat | Güncel Maliyet Artış Oranı |
Güncel Birim Fiyat |
||
|---|---|---|---|---|---|
| İmalathane | 3/B | 9000,00 TL/m² | 25% | 11250,00 TL/m² | |
| Kapalı Sundurmalar | 2/C | 5350,00 TL/m² | 25% | 6687,50 TL/m² | |
| Açık Sundurmalar | 2/A | 2600,00 TL/m² | 25% | 3250,00 TL/m² |
| MALİYET YAKLAŞIMI |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AÇIKLAMA | ALAN | BİRİM FİYAT | HİSSE | TOPLAM DEĞER | |||||
| 245 Ada 2 Nolu Parsel Değeri | 7.348,00 m² | 2.763TL/m² | 1 1 |
20.302.524 TL | |||||
| TOPLAM ARSA DEĞERİ | 7.348,00 m² | 20.302.524 TL |
| TOPLAM ARSA DEĞERİ 7.348,00 m² TOPLAM DEĞER BİRİM FİYAT AÇIKLAMA (Mevcut Alana Göre) ALAN AŞINMA PAYI İmalathane Maliyeti 11.250TL/m² 3.980,00 m² 10,0% 40.297.500 TL Kapalı Sundurma 5.350TL/m² 2.383,00 m² 10,0% Maliyeti Açık Sundurma 2.600TL/m² 200,00 m² 10,0% Maliyeti Çevre düzenlemesi, şerefiye vb. TOPLAM BİNA MALİYETİ 6.363,00 m² 54.697.476 TL Açık Sundurma toplam alana dahil edilmemiştir. TOPLAM MEVCUT ALAN DEĞERİ 5.3.2.4. Gelirlerin Kapitalizasyon (Gelirlerin İndirgenmesi) Yaklaşımına Göre Değer Analizi Bu değerleme çalışmasında bulunamayan bulgular ve gelecek için varsayımlarda bulunulmuştur. Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDS) göre varsayımlar; doğru olduğu kabul edilen tahminlerdir ve bir değerlemenin konusunu veya yöntemini etkileyen ancak doğrulanamayan veya doğrulanmasına gerek olmayan bulguları, şartları veya içinde bulunulan durumları içerir. Bu çalışmada kabul edilen varsayımlar piyasa bilgilerimize ve tecrübelerimize dayanılarak oluşturulmuştur. GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI KİRA BİRİM TAKDİR EDİLEN MEVCUT DURUM ALAN Kap Oranı FİYAT KİRA BEDELİ PAZAR DEĞERİ 245/2 6363 m² 47,15 TL 300.000 TL 0,050 72.000.000 TL 5.3.2.5. Gayrimenkul İçin Takdir Edilen Kira Değeri Gayrimenkulün mevcut durum kirasının 300.000 TL olacağı kanaatine varılmıştır. 5.3.2.6. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri Bu değerleme çalışmasında bulunamayan bulgular ve gelecek için varsayımlarda bulunulmuştur. Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDS) göre varsayımlar; doğru olduğu kabul edilen tahminlerdir ve bir değerlemenin konusunu veya yöntemini etkileyen ancak doğrulanamayan veya doğrulanmasına gerek olmayan bulguları, şartları veya içinde bulunulan durumları içerir. Bu çalışmada kabul edilen varsayımlar piyasa bilgilerimize ve tecrübelerimize dayanılarak oluşturulmuştur. Konu taşınmaz fabrika niteliğinde olup, bu madde kapsamında değildir. 5.3.2.7. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar Taşınmaz fabrika niteliğinde olup, bu madde kapsamında değildir. |
245 Ada 2 Nolu Parsel Değeri | 7.348,00 m² | 2.763TL/m² | 1 / 1 |
20.302.524 TL | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 20.302.524 TL | ||||||
| 11.474.145 TL | ||||||
| 468.000 TL | ||||||
| 2.457.831 TL | ||||||
| 75.000.000 TL | ||||||
5.3.2.4. Gelirlerin Kapitalizasyon (Gelirlerin İndirgenmesi) Yaklaşımına Göre Değer Analizi
| GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ALAN | KİRA BİRİM FİYAT |
TAKDİR EDİLEN KİRA BEDELİ |
Kap Oranı | MEVCUT DURUM PAZAR DEĞERİ |
||||||||
| 245/2 | 6363 m² | 47,15 TL | 300.000 TL | 0,050 | 72.000.000 TL |
5.3.2.5. Gayrimenkul İçin Takdir Edilen Kira Değeri
5.3.2.6. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
5.3.2.7. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
5.3.2.8. En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi
En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır.
- Fiziksel olarak kullanımı mümkün,
- Yasal mevzuata uygun,
- Ekonomik açıdan faydalı,
- Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır.
Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu olarak, en iyi ve en verimli kullanımının "FABRİKA" olduğu düşünülmektedir.
5.3.2.9. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Değerleme müstakil parsel için gerçekleşmiştir.
5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi
5.4.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması
Değerleme çalışması sonucu türetilen değer sonuçlarından hareketle Nihai Değer sonucuna ulaşılabilmesi için raporda yer alan farklı yöntemler kullanılmıştır.
Değerleme çalışmamız sonucunda, değerlemenin amacı, değer türü, elde edilen veriler ve uygulanan metotlar sonucunda üç farklı değer elde edilmiştir. Bu değerlerden maliyet yaklaşımı yapıların müstakil tarzda olması sebebiyle nihai değer olarak sonuç bölümünde belirtilmiştir.
5.4.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri,
Yapılan araştırmalarda temin edilen bilgilerin tamamı rapora aktarılmış olup, raporda yer verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
5.4.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yerinde yapılan incelemelerde yasal durum ile mevcut durumun büyük oranda örtüştüğü görülmüştür. Değerlemesi yapılan taşınmazın ilgili mevzuat uyarınca gerekli izinlerinin alındığı, yapı ruhsatının, yapı kullanma izin belgesinin ve ilave yapılan kapalı sundurma alanı için yapı kayıt belgesi olduğu, projesinin hazır ve onaylanmış olduğu tespit edilmiştir. Parsel üzerinde yer alan açık sundurma alanlarının ruhsatsız olarak inşa edildiği tespit edilmiştir.
5.4.4. Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu parsel üzerinde herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
5.4.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerindeki İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Herhangi Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:
Herhangi bir sınırlamaya rastlanılmamıştır.
5.4.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Herhangi bir proje geliştirme bilgilerine rastlanılmamıştır.
5.4.7. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme raporu, 245 ada 2 parsel ve üzerinde yer alan mevcut bina için hazırlanmış olup parsel üzerinde farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olacağı görüş ve kanaatine varılmıştır.
5.4.8. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devremülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğrudan Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:
Değerleme bu madde kapsamında değildir.
5.4.9. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Alınma Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasından Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan değerleme amacı GYO kapsamında olmadığından bu madde kapsamında değerlendirilmemiştir.
6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Söz konusu değerleme çalışması Denizli ili, Pamukkale İlçesi, Kale Mahallesi'nde, konumlu gayrimenkulün 31.12.2023 tarihi itibariyla pazar değerinin belirleme amacıyla değerleme çalışması UDES'e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve resmi gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
DEĞER TABLOSU
| DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKUL |
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI(TL) |
GELİR İNDİRGEMEYAKLAŞIMI(TL) |
MALİYET YAKLAŞIMI(TL) |
DEĞER NİHAİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 245 ADA 2 PARSEL PAZAR DEĞERİ |
₺103.015.000,00 | ₺72.000.000,00 | ₺75.000.000,00 | ₺75.000.000,00 |
Tablo 6: Değer Uzlaştırma Tablosu
6,9819 7,515 UZMAN GÖRÜŞÜ: Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma, maliyet ve kira-gelir kapitalizasyon yaklaşımı kullanılmıştır. Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koşulları, taşınmazın konumu, imar durumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dışsal etkenler dikkate alınarak değer takdir edilmiştir. Mevcutta en uygun değerleme yönteminin parsel üzerinde yer alan yapının farklı niteliklerde olması ve müstakil tarzda inşa edilmiş olması dikkate alınarak maliyet yaklaşımı seçilmiştir.
₺90.000.000,00 kdv dahil
Rapor Tarihindeki Pazar Değerinin;
olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir.
07 Temmuz 2023 tarih ve 322241 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile ticari nitelikli olması sebebiyle KDV oranı %20 olarak dikkate alınmıştır.
Seda IŞIK Lisanslı Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:408675 Gürkan KURTOĞLU Lisanslı Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407523 Baki BUDAKOĞLU Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400159
7. EKLER ve FOTOĞRAFLAR
| 3 | 13/12 | IEIR & A Y Tel : 265 15 73 Fax : 265 28 08 Denizli 2013-7-10 |
0757 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YAPININ | |||||||||
| MAL SAHIBI | YONGA MOBILYA SAN.TIC.A.S. | MAL SAHIBUMZASI | |||||||
| KULLANIM AMACI | SANAYI YAPISI (MALATHANE) | ||||||||
| A SIMES | KALE HALLESI AKHAN DENIZLI | ||||||||
| ARSA BILGILERI | |||||||||
| 115 | ILCE | MAHALE | PARTA NO | ADA | PARSEIN | PARSEL ALANI MEVCUT YAPI | |||
| DENIZI | MERKEZ KALE | M22A19D3A | 242 | 2 | 7348.00m2 | ||||
| ADI SOYADI | MIMARI PROJE MUELLIEININ ERKAY ERCAN |
11100 | 200 | ||||||
| odi SCIL NO oda TES NO ADRES YAPI BILGILERI KULTEANTM AMACL SANAY YAPISI |
20587 20034 BERIM MALLY CI SINIFI 200 |
SIRAKAFILAR MH. SALTAK CD. CEEN APT. NO 91/11 DENIZE PROJEDUKI TASIVIÇI SISTEMII DEGISIKLIK YAPILAMAZ YA "IM TEKNIGI PREFABRIK YAPI MÜTEAHHIDININ ADI SOYADI |
KAT ADEDI ZEMING I KAT |
TABAN ALAN 364790 |
EMSAL ALANT (KAKS) 364790m2 3669.53m2 3980.98 m2 |
PROJE MI ELLIFIND OLUPU OLMADAN VALDEARANAZ COGALTILAMAZ INCLYTPLE EMIZ INI PRODEMBER TASTERI MIMARI TASTARILA BER BUTUNDUR. 1945 SAYLL FILM VE SANAT FEEBLERS FASASI GHEIGHNER PROM MUTLEH MINASA'S HAMMI VI ONAYLOLMALIAN PROVEDE VE TOPLAM HLOK INSAAT ADEDI ACANI |
BAGIMSIZ BOLUM ADERI 1 |
||
| YAPI DENETIM ONAYI | BELED ME ONAY TASTIK QLUNUR 25 106 2013 Article |
||||||||
| 4708 Sayılı Kanuna Uygundur, | INCELENDI STANZEI TAP: DUNETE A ; 2) 186 mores. |
| YAPI RUHSATI | 2280887 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| REPORTERIAL DENZURELIDHE Parties and parts and the DOMBER 1 THE COLORICAL PRODUCTION 1000 1 HALL ПРИКАВНИКАНИЕ П ender unreas and Hart |
60002 2 ਸ Ad ply would belle (1) happend Version of |
and the productions The per There may 11 Technique H Giuderation 17600 ANAGE 14/11/20000000 Lead land Librar mond 1 14 11 Parties |
Millerie projects 11 least pays mond beds 117 Admiss to first 12 11 Parshaaver det pratisfield. 15 Dearle September 19 19 The Production Come The Comments of Children Come of Children Comments of Children Comments of Children Comments of Children Comers of Children Come III, has been high works. M-1 M-1 S-1 Street Station HOUSE LING RECENT (CUT |
11 Updated Inte 9 07 201012176 14,000 Amazi 199 12.44.2017 tile 274 |
1.6-649-81999 12 13-4 8026 4 79414 11-Familit fulletin's also IL, Salant A Lan been believed later |
OTHER FOR Real of the state 21,18,311.4 Trick cause Tues 11 11 11 1 11 12 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 1 DEFRITU |
| 1100000 A Address 149 MICH 100 TH |
CParial In 1100 2017-01-2 |
124 11 14 |
CARA BOOK 18,5mg Assess 11 |
111- | 21 DiO very will In Farmer Pipes Instantialized Big Researce repair more of the 12 |
06/07/25 |
| Yapı Sahibinin H All want seen TC tord of FORCE IN PAGE IN CAN SE TREAL OFFICE FOR THE PERSONAL THE FOR FALL PART RETERNET |
Yapı Muteahhisinin RECONDITION OF TALLED PH 1 1079218 1798 5 Years 2004 bed be 244 19 21.049 million and count of |
Santiye Sefinin MAT VEALU SING MATE 47,800 M ATON LT ALCOM AND W. |
||||
| 三十年十六十八十八 Mes THURS MARCATATIPE A PROPERTY |
FOR 2011LE VS It legate and as All, Soft Far every with DOGES |
a marka THE PARTY PARTY OF MICHAND BOX BOX MIN 38 WEBROOM LT WE 3000 |
1 ISON ELECTRICAL Hildepent Aching |
14812 Linerale and it hand an a 114.201 18.4699 DEST MIRTERS FAN (MONTHLE FOR THE PERSONAL PROPERTY MIT NY T SENSE |
4 T Disposite in Clicker |
|
| Form Düzenlenen Kısımla İlgili Ozellikler In Kuliarra abuces jou yearsh lasterali Close It Entreaded 1177 rander MIN'S ( TITLE) Midware |
M Bagganian Indian (12 Transmil In D 1941 M 100.00 |
The sub- A Labor Vale Labor 12 Tamer of Initiation 46 Toll Howe EL JANI Proved to Provided C |
De Tapend hapensive and III Transformed Services (Services) seem IS France between historial In trapper In the first mannual some BA Tigences and Road Institution be labor of GATERIA (NEW John July 14 MERICA NO RPL 117 mg ======================================================================================================================================================================= Hindi 189 |
. 16 MITH |
The Parts called and College of the Court of 16.7 ALS and and Article 2 3047 28 By Yapter Hiller In Pers CL + Access before considered The Area (self-8 (seems) 14/11/2 1656, Juli |
Frances and INTERNATIONAL 100, M Delona production land The 100,000 Bill Davis brid personal The ld phongers 10 compo 11 HOME |
| Yapınım Teknik Özellikleri | No. Tamatic | North Claric Sena | ALT Lighter Lighton To | |||
| N LABLE SING 15 District gold delivery The net Antal Particle Table Taller There Land alles There Lekeys LE LE LA RE 11 provide For them to 1 Mirand 1 Parties and 1 1 1 and and 1 1 1 the any |
MANUE OF ANTH LEBE USERSED TAS LEAST TAS LAND 1 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 127 1 There - THEFC - 11 hold par 14 A Street Bu Sale Dray 2174 Filmpe 1340 12-416 11 water 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 Jilers Least Take 11/40 €1 [Proven ] (Alexand Lindings IPinan |
LANDE I he business Andrew Claud SHARTHANT 12 6 PM IN 7.140111 4 ( Superior 1 1 14000 11/2000 H Pargi Autor. 3111 |
A Baserov They address 144 144 10000 THE LIGHT CHINES Ligar form 100 In Company 1944 Nov 1440 11 1000 M.Termondant 11 Paris Forces 1 14- |
Sheep Parted 17/18-2-14 M Dolga Museum Char 1 1 1 kbs PH 1144 Theor plan |
11 Benew 13.95 11/4 There I Characer I IParamises 114 100 11 11 000000 11:41 PM |
111 Depart seen 117 February 211 1155 mar bear from them A Japan 194.09 Marie Barn 11 Personal A Migrell Chical parter 200 |
| Yapı Projeleri 第二十六十四 16.00 16 Ad 2019 444 TAM3 George 11 81 2019 Makel (read 10 / 223 1.000 |
MAGANA THAT DEM Prove of Company NODITION IPOJE MUELLIFINA HOME AND BANDA |
1000 0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 Test 100000 87124888 STATE LEARTH 10414791400 |
NO Die seall inc. 1987 1979 100 1159 |
11 Most 10437 |
LACEAN BORCETH ATT IST HET HUR DEALER PARTIEN PREFAREN THATA METAL CALACTISTICA ANNILA ALL N. FITTERN ANLALE DENIEL CALLERS CHE NEW JOE NET THE DENCE |
| YAPI KULLANMA IZIN BELGESI | 2492016 | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.Belgeji veren kurum DENİZU BÜYÜKŞENİR BELEDİYESİ 2.Belge verlen yapırın söresi |
9 Belgenin vertiş amacı Kısıni kullarıma İzli 10000 |
Yece kullanma tori | Unk 2013 167 | |||||||||||
| DENIZA Back |
140 KAY |
Presidente | 12. Belgeye esas ruhsst T.Verilyayı | 2.Venterro | 1.Youku | A Ek Boa | 5. Kat Bacesi | 6 1879 | 7. Cingist | |||||
| Bd+3ys | PANUKAJE BELED YESI | 8.Tadiat | 9 Dolgu | 10.Raco anyon [11.Getdame 12.Killarim delsjini 12.Feasegot 12.Feasegori 14.Makerik losisal | ||||||||||
| 16.20 KUE Meyder balver pad (a trock him sex |
322 SOKAG | Mahalle lanner kodu | 120 | 15.Elaktik lasisel | iral tensema ruhsab tanti | |||||||||
| CirddelSolak larismilade 60.02 | Bep kaperiot | 1-A | 13. Ik your rests be 13. 08 07 2013 |
14. The gape Puntable no. 101276 |
irinal desirka kapi nog 151 J.J. |
16, Son yapı ruhaslı on. | J.J | |||||||
| Steat. | Marti of | 18. Yeniden nihad tarihi JJ- |
13, Tadlat rubsala lanki 11.20 |
Prel Verso instally Bral De I Last |
21. Phar Purum tadh 12.04.2013 |
22 11 a drim to 819737 |
||||||||
| 3 Pata no, | EParid co. 4,44=10. |
6.84x noc | 23. Zemin eludu enay larhi | 24. ÇED raporu oney tu? I | 25. Tapu lasoil biaga si tarthi | 26. Tapatescil belgasion. | ||||||||
| PECISIVIZEN mi Bid co raged culture a glad and ind urat hotera hoterarit I |
245 | 2 | Elluma Drice louni lullanma ismi simi stran bagenara bolion na | 21.08.2013 | J.J. | 22.11.2043 29. Parsolin kullarına amadı |
26/1635 30. Parson alantin 2) |
|||||||
| 27. Tapu testes lend bosse uppen kutum DENSE TAPU SICIL MODORLOGU |
J. Juni | 28. Parselasyon plant only tanhi | PL SANAY | 7344 | ||||||||||
| Yapı Sahibinin --------------------------------------------------------------------------- | Yapı Müteahhildinin - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - | Santiye Sefinin | 17 22 | |||||||||||
| 31 Adı soyada unvara, T.G. Kimlik no. YONGA UOBLYA SAN.VE TIC A.Ş. |
Ozal | 36 Ads Edyschurveri, TC Hindr (10, | 46 Ads soyads, Lrivan | |||||||||||
| 20194233202 | Ketu | EEGER INS VE TASETDISTL 1976278120 |
MERT YUNKS (INSMICH) | |||||||||||
| 32. Bugh olduğu vergi olduğu ilçesi ad | Tobara | 25470 | 37 Ods State | 47.TC kirrak no. 25300501522 |
||||||||||
| 35.8 x 50 x 10 x 10 x 10 x 10 x 10 x 35 x 35 x 35 x 35 x 35 x 35 x 35 x 35 x 35 x 35 x 35 x 35 x 35 x 35 x 35 x 35 x | 35 Vergi Krisk to | 45. Oda skol no. | ||||||||||||
| 33 Vergi kimik no. | PANUKKALE V.D 42.8iporta siciro. |
74553 1570174492 43 Yaps mista al hidi yetle bolgo no. 49,Bigoria sial no. 45.Shayna turi 42 Strey 14 To. |
50.86 depres taili | |||||||||||
| 34 Adres 15 MAY38 MAHATATURK |
35. Hou | 10.06.2013 | 0020315293088220 | 10.06.2013 | 51.50 teste no. | |||||||||
| CAD NO SA DENIZU | Sicha sess adres 15 MAYS MAN GEM K EFEL VARY 559 SOK IN BA IS MESSO KAT 5 NO JUSU, |
15 lota | STATUS | DECIRO ENONO RAIL HAN 1542 SOK DENIZ | 53 (1128) | |||||||||
| DEMOL | APT NO 7 DEMIZU | |||||||||||||
| Belge Düzenlenen Kısımla İlgill Ozellikler 54 Kullanma amacına çore yapırın bağımızı |
55.8 x 5 yeresz bolar 58. Yuzdletru (m2) | Yapı ile Ilgili Ozellikler ST. Benzer your sayle |
Sk. Yapıda bağmaz bakım sayısı 50.Yışımı 50.Yışımı bürcü (dire) satı | 00. Yapinan laban alane(m2) | 61. Yapt ingsal alars (m2) | |||||||||
| retrale selle sales alarlan | સ્વેનના | 3747,26 | 3393 66 | |||||||||||
| (12512) and (21521) | 3260 88 | 62. Toplan yapes say sa | B3. Toplam bağımaz bölüm sayısı (64.Toplarılıonut Sonra (dake) sayısı | 85. Toplans taban startistic) | 5 | Erspan in produt ade Fristics and port 800 | ||||||||
| 19 | 3747,26 | 3000 29 | ||||||||||||
| is yes lest the used tot to runder f. To | 15/150 to a dong capit long uncon from the frequent for the | bayan loplare lopliane kall bay18 2 |
rollers kal Earlst | |||||||||||
| . 3 | (m) be kamatis the utool boy range ki 11 | 8,15 | 72.Yapının yol kolu üstü yükseki ğı(m) | (mipless)op makgol navigal niniqa Y.3.7 8.15 |
かなかなかったときないと言い | |||||||||
| 11 100 | ||||||||||||||
| Yapı Denetim Kuruluşu | ||||||||||||||
| 106 Kusdapan Ada DENZU YAPI DENETIM |
NUR ERDEN | 107. Yesolisinin adi soyadı, TC kimlik nox | 106.Vergi kenilk no. | 110. Antas | ATATURE CAD NO 5/1 DENIZU | 111, 8728 | ||||||||
| 26431028441 | 109 tein belge no ve seuft | |||||||||||||
| 25470 | ||||||||||||||
| Mimari Proje Müollifi | ||||||||||||||
| 112 Adı soyadı | 113.T.C. Kimik no. | 114.068800 110 | 115.Adres | 116 mza | ||||||||||
| ERKAY ERCAN | 24451826268 | 20537 | SALTAK WAH CETIN WALNO 938 DEMIST | |||||||||||
| Yapı Kullanma İzin Belgesi Harcının | 117.000 (TL) 10840 |
118113401 tailer 23.12.2013 |
2782993 | 119. Nakbut no | ||||||||||
| 120. Diğer Hususlar 328 SOKAĞI, 1A DIŞ KAPI NOLU BİNANIN 1 İÇ KAPILARI İÇİN VERİLMİŞTİR. |
||||||||||||||
| (Торгии : 1 с Карі) SOK. NO:1114926 020 01-23 |
||||||||||||||
| EKB. NO VE TARIH: S3 4A8E725E53534 25.11,2013 | ||||||||||||||
| ZEMİN KATTA (242.63-149 IMALATHANE İÇİN DÜZENLENMİSTİR. | ||||||||||||||
| 3 58098. | ||||||||||||||
| Yapı sahibinin 13.12.00 3. günlü başırını yıkanla tarih ve numası yazıl Yapı Rüsatı ili süresi içinde yeplan, özellikleri beliflen, KıSM KUL.ANMA IZN verilen bağınsız | ||||||||||||||
| doğlerire-de dahl, yapının bölümleri, inar Kanunina, Yapı Denelmi Hakkındaki Mevada, İnan Planına, ŞünelmelMeine, Ruksik varalar, Türk | ||||||||||||||
| Kanunu ve Yepi Şenelmi Hakkında kevaranıştı. Verlen izli yapı sahibir ve diğer sorumları, Venten izli yapı sahibiri ve diğer sorumları, Kanımç, Romat ve ekerine eykmiktatı do | ||||||||||||||
| Standarılarına, Yapı kılınılmış vayın olduğu ve kullanılmasında ter ve sağlık bakınından sakırca gölüneliği tesphedilmiş iğileri in inzalar alınacak, 194 Saylı har sorumluluktan ve fler türlü vergi, resim ve harç ödeme yükümlüğünden kurtamaz. |
| Makbuz No | Dekont No | Basyuru No |
|---|---|---|
| 251824021413 | 20240112-851-F07431 | 2141 |
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 245/2 |
|---|---|---|---|
| Taşınmaz Kimlik No: | 7799570 | AT Yüzölçüm(m2): | 7348.00 |
| Il/lice: | DENIZLI/PAMUKKALE | Bağımsız Bolüm Nitelik | |
| Kurum Adt | Pamukkale | Bagimsiz Bolum Brut | |
| Mahalle/Koy Adi | KALE Mah. | YuzQlçürnü: | |
| Mevkil: | Bağımsız Bölüm Net | ||
| Cill/Ssyla No. | 26/2538 | Yüz Olçumu: | |
| Kayit Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birligi No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare Toplam | Metrekare | Edinme Sebebi Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 212911369 | (SN:5456017) YONGA MOBILYA SANAYİ VE TİCARET ANONİM SİRKETİ |
1/1 | 7348.00 | 7348.00 | Imar (TSM) 28-05-2012 17502 |
8. RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
| TSPAK B TÜRKİYE SERMAYE PİYASASİ | |||
|---|---|---|---|
| Tarih : 17.11.2003 | No : 400159 | ||
| DEĞERLEME UZMANLIĞI LİSANSI | |||
| Sermaye Plyasası Kurulu'nun Seri:VII, No:34 sayılı "Sermaye Plyasasında Faallyette Bulunanlar İçin Lisanslarna ve Şicil Tutmaya İlişkin Esestar Hakkında Tebilg") uyanınca |
|||
| Baki BUDAKOGLU | |||
| Değerleme Uzmanlığı Lisansını almaya hak kazanmıştır. Turgui TOKGOZ GEMET SEKRETER |
11/17/25 | Müslüm DEMIRBILEK BİRLİK BAŞKANI |
|
