AI Terminal
HALK YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.
Quarterly Report • Feb 6, 2024
8715_rns_2024-02-06_e82ebb07-83a7-4163-a7c8-f7359083dba7.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
SERMAYE PİYASASI KURULU VII-128.1 SAYILI PAY TEBLİĞ'NİN 29. MADDESİ 4. FIKRASI GEREĞİNCE HAZIRLANAN "HALKA ARZ FİYATINA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU - I"
05.02.2024
İÇİNDEKİLER
| 1. | Raporun Konusu, Gerekçesi ve Amacı3 | |
|---|---|---|
| 2. | Halka Arza İlişkin Özet Bilgi 3 |
|
| 3. | Fiyat Tespit Raporu'nda Kullanılan Yöntemler4 | |
| 4. | Halka Arz Sonuçları 8 |
|
| 5. | Halka Arz Sonrası Tahmin ve Gerçekleşme Verileri 9 |
|
| 6. | Halka Arz Sonrası Fiyat Hareketleri ve Fiyata Etki Eden Faktörler12 |
1. Raporun Konusu, Gerekçesi ve Amacı
ASCE Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ("ASCE GYO" veya "Şirket") paylarının ilk halka arzında Tebliğ'in 29. Madde 1. fıkrası uyarınca halka arz fiyatının belirlenmesi için tarafımızca hazırlanan Fiyat Tespit Raporu ("FTR") 21.07.2023 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformu ("KAP")'nda yayımlanmış ve Şirket payları 03.08.2023 tarihinde işlem görmeye başlamıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29/4 Maddesi gereğince Halk Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan işbu rapor, FTR'de esas alınan halka arz fiyatı ile rapor tarihi olan 02.02.2024 tarihine kadar oluşan borsa fiyatı arasındaki farklılıkların olası nedenleri hakkında değerlendirmeler içermektedir.
İşbu rapor, değere ilişkin herhangi bir görüş içermemekte olup, raporda yer alan değerlendirmeler tavsiye niteliği taşımamaktadır.
Açıklamalar:
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 22.06.2013 tarih ve 28685 sayılı Resmi Gazete' de yayınlanan Pay Tebliği Seri: VII, No: 128.1 ("Tebliğ") 29. Madde 4. fıkrası uyarınca;
"Payların ilk halka arzında fiyat tespit raporunu hazırlayan halka arzda satışa aracılık eden kuruluşun, payların borsada işlem görmeye başlamasından sonraki bir yıl içinde en az iki değerlendirme raporu hazırlaması zorunludur. İki değerlendirme raporunun düzenlenmesi durumunda; ilk raporun payların borsada işlem görmeye başlamasından altı ay sonra yapılması ve ikinci rapor ile ilk rapor arasındaki sürenin asgari olarak dört ay olması ve bu raporlarda halka arz fiyatı ile borsa fiyatı arasındaki farklılıkların nedeni hakkında değerlendirmelerde bulunulması zorunludur. İkiden fazla beşten az değerlendirme raporu düzenlemesi durumunda ise, bu raporlar arasında asgari olarak üç ay bulunması zorunludur".
İşbu rapor bu yükümlülük kapsamında hazırlanmıştır.
2. Halka Arza İlişkin Özet Bilgi
Şirket'in 23.000.000.000 TL tutarındaki kayıtlı sermaye tavanı içerisinde, 560.000.000 TL tutarındaki çıkarılmış sermayesinin, 659.000.000 TL'ye çıkartılması nedeniyle artırılacak 99.000.000 TL nominal değerli sermayeyi temsil eden paylar ile Şirket'in mevcut ortaklarından Abdulkadir KONUKOĞLU'nun sahip olduğu 66.000.000 TL nominal değerli sermayeyi temsil eden paylar olmak üzere toplamda 165.000.000 TL nominal değerli sermayeyi temsil eden payların 12,60 TL sabit fiyattan halka arzına ilişkin İzahnamesi ve Tasarruf Sahiplerine Satış Duyurusu Sermaye Piyasası Kurulu'nun 20.07.2023 tarih ve 40 / 831 sayılı toplantısında onaylanmıştır. Şirket'in paylarının halka arzı kapsamında 1 TL nominal değerli payın 12,60 TL sabit fiyattan Borsa dışında talep toplama işlemleri 27 - 28 Temmuz 2023 tarihleri arasında gerçekleştirilmiştir. Şirket 1.247.400.000 TL brüt halka arz geliri elde etmiştir. Halka arz aşamasında Şirket'in 41.286.910 TL halka arz maliyeti oluşmuş olup net halka arz geliri 1.206.113.090 TL seviyesinde gerçekleşmiştir.
3. Fiyat Tespit Raporu'nda Kullanılan Yöntemler
Şirket'in halka arz edilecek pay başına değerinin tespitinde UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri kapsamında sırası ile Madde 20 ve Madde 40 ile aşağıdaki iki temel yöntem kullanılmıştır.
- Maliyet Yaklaşımı: Net Aktif Değer Analizi
- Pazar Yaklaşımı: Çarpan Analizi
Net Aktif Değer Analizi
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının ("GYO") değerlemesinde kullanılan Net Aktif Değer ("NAD"), şirketlerin sahip olduğu gayrimenkul portföyünün değerine, hazır değerler, alacaklar ve diğer aktifler eklendikten sonra yükümlülüklerin düşülmesiyle hesaplanmaktadır. Net aktif değer hesaplamasında Zeugma Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ("Zeugma")'nın hazırladığı 55 adet değerleme raporu ile Şirket'in 2023 / 03 TFRS mali tabloları dikkate alınmıştır.
2023 / 03 TFRS mali tablolar ile hesaplanan ASCE GYO'nun net aktif değer hesaplaması aşağıdaki tabloda yer almaktadır:
| ASCE GYO NAD TABLOSU (TL) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Gayrimenkuller, Gayrimenkul Projeleri, Gayrimenkule Dayalı Haklar | Ekspertiz Değeri (TL) |
Toplam Portföy Oranı |
|||
| A. Arsalar ve Araziler |
5.465.734.000 | %62 | |||
| Öncelikle Projelendirilmesi Planlanan Arsalar | 3.665.692.000 | ||||
| Gaziantep İli Şahinbey İlçesi Küçükkızılhisar Mah. 9578 Ada 2 Parsel | 429.790.000 | ||||
| Gaziantep İli Şahinbey İlçesi Küçükkızılhisar Mah. 9543 Ada 2 Parsel | 308.036.000 | ||||
| Gaziantep İli Şehitkamil İlçesi 15 Temmuz Mah. 6427 Ada 2 Parsel | 780.476.000 | ||||
| İstanbul İli Başakşehir İlçesi Tatarcık Mah. 113 Ada 1 Parsel | 2.147.390.000 | ||||
| Diğer Arsalar ve Araziler | 1.800.042.000 | ||||
| B. Binalar |
1.376.410.000 | %16 | |||
| Daire ve Dükkanlar | 1.376.410.000 | ||||
| C. Gayrimenkul Projeleri |
1.900.645.500 | %23 | |||
| Gaziantep - Asce Zeugma 2 İş Merkezi Projesi | 48.924.500 | ||||
| Gaziantep – Güvenevler 1 Projesi | 21.875.000 | ||||
| Gaziantep - Asce Barak Konutları Projesi | 176.500.000 | ||||
| Gaziantep - Asce Pancarlı Konutları Projesi | 98.655.000 | ||||
| Ankara - Asce Kanyon 1 Projesi | 1.506.106.000 | ||||
| Ankara İli Çankaya İlçesi Büyükesat Mah 29285 Ada 5 Parsel | 132.500.000 | ||||
| Gaziantep – Güvenevler 2 Projesi | 6.085.000 | ||||
| D. İştirakler |
0 | %0 | |||
| I. Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri (A+B+C+D) |
8.832.789.500 | %100 | |||
| Nakitler ve Nakit Benzerleri (+) 8.734.681 |
|||||
| Ticari Alacaklar (+) 8.337.204 |
|||||
| Diğer Dönen Varlıklar (+) 39.704.090 |
| Diğer Duran Varlıklar (+) | 32.459.923 | ||
|---|---|---|---|
| II. Aktif Toplamı |
8.922.025.398 | ||
| Finansal Borçlar (-) | 156.831.073 | ||
| Ticari Borçlar (-) | 5.513.386 | ||
| Diğer Borçlar (-) | 865.958 | ||
| Diğer KV+UV Yükümlülükler (-) | 6.751.714 | ||
| III. Pasif Toplamı |
169.962.131 | ||
| Net Aktif Değer (II - III) | 8.752.063.267 |
Zeugma Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin hazırladığı 55 adet değerleme raporu ve Şirket'in 2023 / 03 TFRS mali tabloları ile hazırlanan Maliyet Yaklaşımı – Net Aktif Değer Analizi kapsamında ASCE GYO'nun Net Aktif Değeri 8.762.063.267 TL olarak hesaplanmıştır.
Piyasa Çarpanları Analizi
Şirket ile benzer faaliyet alanlarına sahip olan halka açık şirketler ile karşılaştırma yapılması yoluyla piyasa değeri bulunabilmesi için piyasa çarpanları analizi kullanılmıştır. Değerleme çarpanlarının seçiminde Şirket'in faaliyet ve gelirlerinin yapısı önem kazanmaktadır. Ürün ve hizmet üretim faaliyetinde bulunan şirketlerin esas faaliyetlerinden elde ettikleri gelirler önem kazanırken, ana faaliyet alanı gayrimenkul geliştirmek olan GYO'lar için sahip oldukları gayrimenkul portföyünün değerleri ön plana çıkmaktadır. Bu çerçevede Şirket için en anlamlı karşılaştırılabilir çarpan değerinin, Borsa'da işlem gören GYO'ların piyasa değerlerinin ve net aktif değerlerinin karşılaştırılması ile hesaplanan Piyasa Değeri / Net Aktif Değer ("PD / NAD") çarpanı olduğu değerlendirilmiş ve değerleme çalışmasına dahil edilmiştir.
Piyasa çarpanları analizinde BİST'te işlem görmekte olan 39 adet gayrimenkul yatırım ortaklıklığı incelenmiştir. Portföyünde ağırlıklı olarak otel ve alışveriş merkezi bulunan 12 tanesi, (Akfen GYO A.Ş., Akmerkez GYO A.Ş., Doğuş GYO A.Ş., Kızılbük GYO A.Ş., Martı GYO A.Ş., Mistral GYO A.Ş., Panora GYO A.Ş., Pera GYO A.Ş., Yeni Gimat GYO A.Ş., Torunlar GYO A.Ş., Servet GYO A.Ş. ve TSKB GYO A.Ş.) otobüs terminali bulunan 1 tanesi (AVRASYA GYO A.Ş.) sektör çarpanı hesaplamasında, çarpanda oynaklığa sebep olacağı nedeniyle değerlemeye dahil edilmemiştir. Ek olarak Altyapı yatırımları yapan Başkent Doğalgaz Dağıtım GYO A.Ş., TOKİ ortaklığı ve büyüklüğü nedeniyle Emlak Konut GYO A.Ş. ve iflas davası süren Yeşil GYO A.Ş. de hesaplamalara dahil edilmemiştir. Nihai olarak BİST'te işlem görmekte olan 39 GYO'dan 23 tanesi ile çarpan analizi yapılmıştır.
PD / NAD Çarpan Analizi
PD / NAD çarpanı duran varlık ağırlıklı portföyü bulunan gayrimenkul yatırım ortaklıkları için pazar katılımcıları (halka açık şirket yatırımcıları) tarafından en fazla kullanılan değerleme çarpanlarından birisi olduğu için seçilmiştir.
Bu doğrultuda, yurt içi çarpan analizinde, BİST'te işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (Piyasa Çarpanları Analizi bölümünde elenenler hariç) 31.03.2023 verileri dikkate alınmıştır. Çarpan analizinde uç değerleri eleyebilmek adına öncelikle tüm grubun medyanı hesaplanmıştır. Daha sonra çıkan bu medyan değerinin yarısı ve iki katı aralığının dışında kalan değerler uç değer olarak nitelenmiş ve hesaplamalara dahil edilmemiştir.
Bu bağlamda, BİST'te işlem görmekte olan ve benzer gruba dahil edilmiş GYO'lara ilişkin PD / NAD çarpan verileri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
| Şirket Kodu |
Şirket Adı | İş Tanımı | Portföy Değeri | NAD | Piyasa Değeri | PD/NAD |
|---|---|---|---|---|---|---|
| AKSGY | Akiş GYO A.Ş. |
Akkök Holding iştiraki olan Akiş GYO A.Ş. portföyünde Akbatı ve Akasya Alışveriş Merkezleri yanında Akapartman Suadiye konut projesi ve çeşitli kiralık mağaza yatırımları mevcuttur. |
12.932.719.586 | 10.098.054.384 | 4.556.300.000 | 0,45 |
| ALGYO | Alarko GYO A.Ş. |
Alarko Holding iştiraki olan şirketin portföyünde Fethiye Hillside Beach Club Tatil Köyü ve Bodrum Hillside Otel gibi turistik tesislerin yanında İş merkezleri, arsalar ve dükkanlar bulunmaktadır. |
5.288.552.836 | 6.065.798.034 | 4.112.262.000 | 0,68 |
| ATAGY | Ata GYO A.Ş. |
Ata GYO A.Ş. portföyünde ağırlıklı olarak kurumsal restoran zincirlerine kiralanan iş yerleri ve dükkanlar bulunmaktadır. |
223.271.883 | 233.564.720 | 333.450.000 | 1,43 |
| AGYO | Atakule GYO A.Ş. |
Atakule GYO A.Ş. portföyünde Atakule Alışveriş Merkezi ve Kule yanında çeşitli iş merkezleri,binalar ve arsalar bulumaktadır. |
1.744.950.360 | 1.800.389.571 | 1.264.032.000 | 0,70 |
| DZGYO | Deniz GYO A.Ş. |
Deniz Gayrimenkul Yatırım, başta İstanbul, Ankara ve Bodrum olmak üzere, konut, otel ve ticari birimlerden oluşan portföyü ile gayrimenkul yatırım ve geliştirme faaliyetlerinde bulunarak satış ve kiralama gelirleri elde etmektedir. |
1.338.282.024 | 1.719.324.045 | 1.228.000.000 | 0,71 |
| EYGYO | EYG GYO A.Ş. |
EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde ticari üniteleri, konut odaklı projeleri ve arsalar ön plana çıkmaktadır. |
2.149.369.860 | 1.453.063.815 | 1.615.350.000 | 1,11 |
| HLGYO | Halk GYO A.Ş. |
Türkiye Halk Bankası A.Ş. Iştiraki olan Halk GYO'nun portföyünde UIFM ile ofis, İzmir Evora, Bizimtepe Aydos projeleri ile konut projeleri bulunmaktadır. |
15.766.969.760 | 11.797.986.377 | 6.923.700.000 | 0,59 |
| IDGYO | İdealist GYO A.Ş. |
İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Portföyünde bağımsız bölümler, Şile'de gelişirilen proje ve İzmir'deki arsaları bulunmaktadır. |
203.818.117 | 191.226.451 | 218.000.000 | 1,14 |
| ISGYO | İŞ GYO A.Ş. |
İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin portföyündeki varlıkları arasında İstanbul İskuleleri, İstanbul Tuzla Teknoloji ve Operasyon Merkezi gibi ofisleri, İstanbul Kanyon AVM, İzmir Ege Perla AVM gibi alışveriş merkezleri, Kartal Manzara gibi konutları ve İstanbul Levent'te İş Kuleleri önündeki arsalarıyla, İstanbul Çekmeköy'de bulunan arsalar ön plana çıkmaktadır. |
16.409.716.000 | 14.110.126.426 | 10.201.100.000 | 0,72 |
| KLGYO | Kiler GYO A.Ş. |
Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığ A.Ş. Türkiye çapında arsa ve mülk satın alınması, mağaza kiralanması, projelendirilmesi, dekorasyonlarının yapımı ve ruhsat işlemlerinin yönetilmesi faaliyetlerinde bulunmaktadır.Portföyünde tamamlanmış, devam etmekte ve proje aşamasında olan AVM'ler, arslar ve konutlar bulunmaktadır. |
13.541.503.001 | 12.682.127.001 | 3.892.050.000 | 0,31 |
| KGYO | Koray GYO A.Ş. |
Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin portföyünde Ankara Çankaya'daki konut bloklarındaki ticari alanlar, Kağıthane Ofispark'da bulunan ofisler, Göktürk'deki arsa ve Yapı Kredi Plaza projesindeki bağımsız bölüm bulunmaktadır. |
1.503.538.370 | 925.749.901 | 2.020.000.000 | 2,18 |
| KRGYO | Körfez GYO A.Ş. |
Bir Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. iştiraki olan Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde Kilyos Arsası, Tuzla İçmeler Arsası, Kartal Horizon Projesi ve Güre Tesisi bulunmaktadır. |
551.923.100 | 611.602.154 | 1.218.360.000 | 1,99 |
| NUGYO | Nurol GYO A.Ş. |
Nurol Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., faaliyetleri kapsamında sürdürülebilir konutlar, yaşam alanları, AVM'ler ve ofisler inşa etmektedir. |
1.542.608.000 | 1.487.237.401 | 2.052.329.800 | 1,38 |
| OZKGY | Özak GYO A.Ş. |
Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Portföyü arsalar, araziler, binalardan oluşmaktadır. 34 Portall Olaza, Metro Gross Market, Bulvar 216, Göktürk ve Büyükyalı projeleri öne çıkmaktadır. |
15.501.000.000 | 17.762.570.338 | 9.464.000.000 | 0,53 |
| OZGYO | Özderici GYO A.Ş. |
Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.portföyünde bulunan Nuvo Dragos |
2.060.475.000 | 2.260.132.527 | 977.500.000 | 0,43 |
| projesinde rezidans daireve mağazalar bulunmaktadır. |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| PSGYO | Pasifik GYO A.Ş. |
Pasifik Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. bağlı bulunduğu Pasifik Grubu'nun Next Level Ankara; Next Level Loft, Next Level Çayyolu gibi gayrimenkul ve inşaat sektörlerindeki faaliyetlerinin yanısıra Merkez Ankara ve Levent projeleri ile sektördeki konumunu korumaktadır. |
17.581.635.834 | 15.114.926.928 | 6.968.299.400 | 0,46 |
| PEKGY | Peker GYO A.Ş. |
Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 35 yılı aşkın süredir portföyündeki bağımsız bölüm, konut ve arsalarla Türkiye, Almanya ve İngiltere'deki projelerini sürdürmektedir. |
787.279.213 | 1.580.536.642 | 6.899.287.600 | 4,37 |
| RYGYO | Reysaş GYO A.Ş. |
Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arsa ve arazilerin yanısıra ağırlıklı olarak ticari depo portföyü ile ön plana çıkmaktadır. |
13.451.902.000 | 12.461.480.631 | 7.170.000.000 | 0,58 |
| SNGYO | Sinpaş GYO A.Ş. |
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İstanbul Uluslararası Finans Merkezi'ndeki Finans Şehir projesinin yanı sıra arazi alımından proje geliştirmeye, konut tasarımından üretime, satıştan pazarlamaya birçok alanda faaliyet göstermektedir. pazarlamaya, |
21.670.510.470 | 15.787.434.788 | 3.795.000.000 | 0,24 |
| SEGYO | Şeker GYO A.Ş. |
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Türkiye'nin farklı illerinde ve Kazakistan Almatı'da olmak üzere gayrimenkul portföyü arsa ofis, konut, tesis şeklinde dağılım göstermektedir. |
2.446.424.389 | 2.283.866.806 | 1.830.499.400 | 0,80 |
| TDGYO | Trend GYO A.Ş. |
Trend Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. yabancı sermayeli bir firma olup gayrimenkul projeleri arasında konut, otel, rezidans ve üniversite binaları gibi çeşitli alanlarda gayrimenkul geliştirmesi veya inşaatı yer almaktadır. |
133.100.000 | 213.510.126 | 339.480.000 | 1,59 |
| VKGYO | Vakıf GYO A.Ş. |
Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin satışı devam eden projelerindeki konut ve ofislerin yanısıra İstanbul, Ankara, İzmir gibi farklı illerde bulunan arsaları portföyünde öne çıkan varlıklarıdır. |
6.742.020.000 | 5.776.758.726 | 4.328.100.000 | 0,75 |
| ZRGYO | Ziraat GYO A.Ş. |
Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin portföyünü İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Ziraat Kuleleri Projesi ile Ziraat Bankası ve başka kuruluşlara kiralanan gayrimenkullerden oluşmaktadır. Aynı zamanda devam eden projeleri içinde konut olarak geliştirilmesi planlanan arsa portföyü yanı sıra bina portföyü de bulunmaktadır |
20.274.476.552 | 19.444.743.396 | 20.792.736.600 | 1,07 |
| Ortalama | 0,80x |
Kaynak: Bloomberg Veri Terminali,GYO Faaliyet ve Bağımsız Denetim Raporları, KAP(27.06.2023)
Benzer şirketlerin PD / NAD çarpanı ortalaması 0,80x olarak hesaplanmaktadır. Bu çarpan değerine göre, ASCE GYO'nun özsermaye değeri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
PD/NAD Çarpanına Göre Özsermaye Değeri Hesabı
| (TL) | |
|---|---|
| Net Aktif Değeri | 8.752.063.267 |
| Benzer Şirketler PD / NAD Çarpanı Medyanı (x) | 0,80 |
| Benzer Şirketler Çarpanına Göre Hesaplanan Özsermaye Değeri | 6.968.875.901 |
Değerleme Yöntemleri Sonuçları
| Yaklaşım Yöntemi | Baz Değer | Ağırlık (%) | Ağırlıklı Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| Net Aktif Değer (NAD) | 8.752.063.267 | 50% | 4.376.031.634 |
| Piyasa Yaklaşımı (PD /NAD) | 6.968.875.901 | 50% | 3.484.437.950 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 7.860.469.584 |
%50 - %50 ağırlıklandırma ile Şirket'in ortalama halka arz öncesi özsermaye değeri 7.860.469.584 TL olarak hesaplanmaktadır. Halka arz öncesi fiyattan hesaplanan iskonto oranı aşağıda hesaplanmıştır.
| Sonuç | (TL) |
|---|---|
| Nominal Sermaye Tutarı | 560.000.000 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 7.860.469.584 |
| Halka Arz Öncesi Pay Başına Değer | 14,04 |
| Halka Arz İskontosu | %10,2 |
| Halka Arz İskontosu Sonrası Özsermaye Değeri | 7.056.000.000 |
| Halka Arz Pay Fiyatı | 12,60 |
Değerleme yöntemleri ile hesaplanan halka arz öncesi özsermaye değerleri dikkate alındığında, halka arz öncesi pay başına değer üzerinden halka arz iskonto oranı %10,2 olarak, Halka Arz Pay Fiyatı ise 12,60 TL olarak hesaplanmıştır.
4. Halka Arz Sonuçları
27 - 28 Temmuz 2023 tarihlerinde ASCE GYO paylarının halka arzı "Sabit Fiyatla Talep Toplama" yöntemiyle gerçekleştirilmiştir. Halka arzda birim fiyat 12,60 TL olarak açıklanmış olup, halka arz edilen 165.000.000 TL nominal değerli payların satışı gerçekleşmiştir. Halka arz işlemi için gelen talep, halka arz tahsisatı ve dağıtım bilgisi yatırımcı grubu bazında aşağıdaki tabloda yer almaktadır
| Planlanan Tahsisat Talep |
Dağıtım | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yatırımcı Grubu | Nominal Değer (TL) |
Oran | Yatırımcı | Nominal Değer (TL) |
Oran | Yatırımcı | Nominal Değer (TL) |
Oran |
| Yurt İçi Bireysel | 132.000.000 | %80,00 | 1.356.242 | 263.491.634 | 71,21% | 1.320.026 | 132.000.000 | 80,00% |
| Yurt İçi Kurumsal | 33.000.000 | %20,00 | 109 | 106.548.925 | 28,79% | 109 | 33.000.000 | 20,00% |
| Toplam | 165.000.000 | %100,00 | 1.356.351,00 | 370.040.559 100,00% | 1.320.135 | 165.000.000 | 100,00% |
5. Halka Arz Sonrası Tahmin ve Gerçekleşme Verileri
Şirket'in Fiyat Tespit Rapor'unda yer alan 2020, 2021, 2022 yıl sonları ile 31.03.2023 tarihli ara dönem finansal tabloları ve 03.08.2023 tarihinde Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlamasının ardından yayımlanan, 2023 yılı üçüncü çeyrek itibarıyla Türkiye Finansal Raporlama Standartları (TFRS) doğrultusunda hazırlanan finansal tablolarına ilişkin bilgiler aşağıda yer almaktadır.
| Bilanço (TL) | 31.12.2020 | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.03.2023 | 30.09.2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Dönen Varlıklar | 443.145.216 | 442.364.848 | 357.703.707 | 339.520.236 | 1.407.451.784 |
| Nakit ve Nakit Benzerleri | 5.613.386 | 7.678.247 | 26.774.166 | 8.734.681 | 1.059.652.631 |
| Ticari Alacaklar | 42.184.311 | 20.448.253 | 9.058.530 | 8.337.204 | 7.299.412 |
| İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar | 6.839.018 | 7.286.718 | 669.007 | 100.757 | 1.569.752 |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar |
35.345.293 | 13.161.535 | 8.389.523 | 8.236.447 | 5.729.660 |
| Diğer Alacaklar | 14.610.749 | 6.020.693 | 1.216.715 | 1.044.368 | 1.396.826 |
| İlişkili Taraflardan Diğer Alacaklar | 9.508.794 | 1.300.999 | - | - | - |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar |
5.101.955 | 4.719.694 | 1.216.715 | 1.044.368 | 1.396.826 |
| Stoklar | 310.934.892 | 336.667.570 | 281.378.715 | 282.744.261 | 290.934.350 |
| Peşin Ödenmiş Giderler | 5.407.206 | 4.279.689 | 3.784.403 | 2.457.360 | 7.301.030 |
| Cari Dönem Vergisiyle İlgili Varlıklar | 115.264 | 441.082 | - | 17.259 | 1.331.903 |
| Diğer Dönen Varlıklar | 40.956.433 | 48.272.000 | 35.491.178 | 36.185.103 | 39.535.632 |
| Satış Amaçlı Sınıflandırılan Duran Varlıklar |
23.322.975 | 18.557.314 | - | - | - |
| Duran Varlıklar | 236.895.155 | 402.764.278 | 5.351.668.949 | 6.380.693.923 | 6.380.406.816 |
| Finansal Yatırımlar | - | - | - | - | - |
| Ticari Alacaklar | 16.148.164 | 8.897.414 | - | - | - |
| İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar | 13.318.169 | 7.336.299 | - | - | - |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar |
2.829.995 | 1.561.115 | - | - | - |
| Diğer Alacaklar | 1.989.276 | - | - | - | - |
| İlişkili Taraflardan Diğer Alacaklar | - | - | - | - | - |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar |
1.989.276 | - | - | - | - |
| Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller | 148.166.677 | 329.064.660 | 5.319.354.000 | 6.348.234.000 | 6.348.234.000 |
| Maddi Duran Varlıklar | 55.195.068 | 53.705.309 | 32.155.141 | 32.282.032 | 32.036.711 |
| Maddi Olmayan Duran Varlıklar | 61.417 | 130.353 | 159.808 | 177.891 | 136.105 |
| Diğer Maddi Olmayan Duran Varlıklar | 61.417 | 130.353 | 159.808 | 177.891 | 136.105 |
| Peşin Ödenmiş Giderler | 4.257.154 | - | - | - | - |
| Ertelenmiş Vergi Varlığı | 11.077.399 | 10.966.542 | - | - | - |
| Toplam Varlıklar | 680.040.371 | 845.129.126 | 5.709.372.656 | 6.720.214.159 | 7.787.858.600 |
| Kısa Vadeli Yükümlülükler | 193.461.793 | 50.414.823 | 178.175.710 | 168.620.177 | 27.224.834 |
| Kısa Vadeli Borçlanmalar | 3.716.033 | 7.056.471 | 168.486.555 | 156.821.271 | 14.213.979 |
| Diğer Finansal Yükümlülükler | - | 838 | 2.706 | 9.802 | 23.997 |
| Ticari Borçlar | 142.036.841 | 7.811.253 | 5.717.699 | 5.513.386 | 4.784.554 |
| İlişkili TaraflaraTicari Borçlar | 3.649.202 | 322.887 | 387.454 | 145.405 | 327.202 |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Borçlar |
138.387.639 | 7.488.366 | 5.330.245 | 5.367.981 | 4.457.352 |
|---|---|---|---|---|---|
| Çalışanlara Sağlanan Faydalar Kapsamında Borçlar |
547.466 | 791.187 | 472.721 | 2.238.797 | 1.479.723 |
| Diğer Borçlar | 17.009.613 | 4.939.010 | 14.727 | 69.004 | 3.415.604 |
| İlişkili Taraflara Diğer Borçlar | 16.968.987 | 4.938.109 | - | 52.500 | 5.397 |
| İlişkili Olmayan Taraflara Diğer Borçlar |
40.626 | 901 | 14.727 | 16.504 | 3.410.207 |
| Ertelenmiş Gelirler | 29.818.549 | 29.016.619 | 1.911.022 | 1.891.001 | 2.512.317 |
| Dönem Karı Vergi Yükümlülüğü | - | - | 1.199.673 | - | - |
| Kısa Vadeli Karşılıklar | 168.706 | 305.655 | 205.693 | 228.290 | 480.591 |
| Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Karşılıklar |
168.706 | 305.655 | 205.693 | 228.290 | 480.591 |
| Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler | 164.585 | 493.790 | 164.914 | 1.848.626 | 314.069 |
| Uzun Vadeli Yükümlülükler | 152.949.625 | 310.425.205 | 977.265.067 | 1.341.954 | 2.073.027 |
| Uzun Vadeli Borçlanmalar | 152.159.428 | 309.509.775 | - | - | - |
| İlişkili Taraflardan Uzun Vadeli Borçlanmalar |
142.362.353 | 299.235.420 | - | - | - |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Uzun Vadeli Borçlanmalar |
9.797.075 | 10.274.355 | - | - | - |
| Ticari Borçlar | - | - | - | - | - |
| İlişkili TaraflaraTicari Borçlar | - | - | - | - | - |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Borçlar |
- | - | - | - | - |
| Diğer Borçlar | 431.786 | 474.870 | 754.269 | 796.954 | 1.335.664 |
| İlişkili Taraflara Diğer Borçlar | - | - | - | - | - |
| İlişkili Olmayan Taraflara Diğer Borçlar |
431.786 | 474.870 | 754.269 | 796.954 | 1.335.664 |
| Uzun Vadeli Karşılıklar | 358.411 | 440.560 | 762.518 | 545.000 | 737.363 |
| Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Karşılıklar |
358.411 | 440.560 | 762.518 | 545.000 | 737.363 |
| Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü | - | - | 975.748.280 | - | - |
| Toplam Yükümlülükler | 346.411.418 | 360.840.028 | 1.155.440.777 | 169.962.131 | 29.297.861 |
| Özkaynaklar | 333.628.953 | 484.289.098 | 4.553.931.879 | 6.550.252.028 | 7.758.560.739 |
| Ödenmiş Sermaye | 358.500.000 | 500.000.000 | 560.000.000 | 560.000.000 | 659.000.000 |
| Paylara İlişkin Primler | - | - | - | - | 1.104.894.097 |
| Sermaye Düzeltmesi Farkları | 1.858.508 | 1.858.508 | - | ||
| Ortak Kontrole Tabi İşletmeleri İçeren Birleşmelerin Etkisi |
8.500.000 | ||||
| Kar/Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler/Giderler |
- | - | 3.949.427.655 | 4.936.784.569 | 4.936.784.569 |
| Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler | 134.442 | 134.442 | 134.442 | 134.442 | 134.442 |
| Geçmiş Yıl Karları / Zararları | (57.709.660) | (26.863.997) | (30.537.544) | 44.369.782 | 44.369.782 |
| Net Dönem Karı / Zararı | 30.845.663 | 660.145 | 74.907.326 | 1.008.963.235 | 1.013.377.849 |
| Kontrol Gücü Olmayan Paylar | - | - | - | - | - |
| Toplam Kaynaklar ve Özkaynaklar | 680.040.371 | 845.129.126 | 5.709.372.656 | 6.720.214.159 | 7.787.858.600 |
| Gelir Tablosu (TL) | 31.12.2020 | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.03.2023 | 30.09.2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hasılat | 99.954.072 | 43.271.936 | 119.706.934 | 4.809.353 | 12.989.995 |
| Satışların Maliyeti | (55.073.967) | (28.218.279) | (58.143.144) | (718.661) | (5.972.675) |
| Brüt Kar | 44.880.105 | 15.053.657 | 61.563.790 | 4.090.692 | 7.017.320 |
| Pazarlama, Satış ve Dağıtım Giderleri (-) | (250.098) | (507.489) | (3.088.075) | (12.300.803) | (257.948) |
| Genel Yönetim Giderleri (-) | (16.484.489) | (18.356.817) | (42.563.216) | (5.873) | (43.555.313) |
| Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler | 8.199.321 | 12.275.932 | 8.611.476 | 590.101 | 4.443.312 |
| Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler (-) | (19.782.206) | (6.394.185) | (713.805) | (1.693.337) | (244.081) |
| Esas Faaliyet Karı / (Zararı) | 16.562.633 | 2.071.098 | 23.810.170 | (9.319.220) | (32.596.710) |
| Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler | 2.177.000 | 1.047.820 | 62.058.995 | 1.028.880.000 | 1.029.350.307 |
| Yatırım Faaliyetlerinden Giderler (-) | - | - | - | ||
| Finansman Gideri Öncesi Faaliyet Karı / Zararı |
18.739.633 | 3.118.918 | 85.869.165 | 1.019.560.780 | 996.753.597 |
| Finansman Giderleri (-) | (10.775.345) | (13.817.737) | (5.098.103) | (39.683) | (55.530) |
| Finansman Gelirleri | 19.659.910 | 11.469.821 | 7.831.854 | 1.050.773 | 28.288.416 |
| Sürdürülen Faaliyetler Vergi Öncesi Kar/Zararı |
27.624.198 | 771.002 | 88.602.916 | 1.020.571.870 | 1.024.986.483 |
| Sürdürülen Faaliyetler Vergi Öncesi Gelir / (Gideri) |
3.221.465 | (110.857) | (13.695.590) | (11.608.634) | (11.608.634) |
| -Dönem Vergi Gideri | (106.268) | - | (14.337.682) | - | - |
| -Ertelenmiş Vergi Geliri / (Gideri) | 3.327.733 | (110.857) | 642.092 | (11.608.634) | (11.608.634) |
| Dönem Karı / Zararı | 30.845.663 | 660.145 | 74.907.326 | 1.008.963.236 | 1.013.377.849 |
Şirket'in paylarının 03.08.2023 tarihinde Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlamasının ardından Şirket 2023 yılı 6 ve 9 aylık ara dönemlere ilişkin finansal verilerini açıklamıştır. Şirket'in Fiyat Tespit Raporunda esas alınan 2023 yılı 3 aylık ara döneme ilişkin finansal tablolarının esas alınması suretiyle hesaplanan NAD'ı ile 2023 yılı 9 aylık ara dönemlere ilişkin finansal tablolarının esas alınması suretiyle hesaplanan NAD'larının karşılaştırmasına ve Şirket'in NAD'ında meydana gelen değişimlere aşağıda yer verilmektedir.
| (TL) | Fiyat Tespit Raporu NAD (31.03.2023) |
Gerçekleşen NAD (30.09.2023) |
Fark (%) |
|---|---|---|---|
| (+) Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri | 8.832.789.500 | 8.832.789.500 | 0% |
| (+) Nakitler | 8.734.681 | 1.059.652.631 | 12032% |
| (+) Ticari Alacaklar | 8.337.204 | 7.299.412 | -12% |
| (+) Diğer Dönen Varlıklar | 39.704.090 | 49.565.391 | 25% |
| (+) Diğer Duran Varlıklar | 32.459.923 | 32.172.816 | -1% |
| AKTİF TOPLAMI | 8.922.025.398 | 9.981.479.750 | 12% |
| (-) Finansal Borçlar | 156.831.073 | 14.237.976 | -91% |
| (-) Ticari Borçlar | 5.513.386 | 4.784.554 | -13% |
| (-) Diğer Borçlar | 865.958 | 4.751.268 | 449% |
| (-) Diğer KV + UV Yükümlülükler | 6.751.714 | 5.524.063 | -18% |
| PASİF TOPLAMI | 169.962.131 | 29.297.861 | -83% |
| NET AKTİF DEĞER | 8.752.063.267 | 9.952.181.889 | 14% |
Şirket'in KAP'ta ilan edilen 30.09.2023 finansalları ile hesaplanan Net Aktif Değerini, Fiyat Tespit Raporu için 31.03.2023 finansalları ile hesaplanan Net Aktif Değerine kıyasladığımızda; Gayrimenkul Portföy Değeri değişmemiş olup, aktif toplamı ağırlıklı olarak nakitlerdeki değişim sayesinde yaklaşık %12 artmıştır. Ek olarak Şirket'in finansal borçları %91, pasif toplamı ise %83 azalmıştır. Bu bağlamda aktif ve pasif toplamlarındaki değişimler sonrası Şirket'in Net Aktif Değeri bahsi geçen dönemde %14 artmıştır.
6. Halka Arz Sonrası Fiyat Hareketleri ve Fiyata Etki Eden Faktörler
Şirket payları 03.08.2023 tarihinden itibaren Borsa İstanbul Yıldız Pazar'da, 12,60 TL / pay baz fiyat, "ASGYO" kodu ve sürekli işlem yöntemiyle işlem görmeye başlamıştır. Şirket paylarının 2 Şubat 2024 tarihi itibarıyla kapanış fiyatı 17,31 TL seviyesinden gerçekleşmiştir. Şirket payları halka arz tarihinden bugüne kadar en yüksek 28,02 TL seviyesinden günlük kapanış gerçekleştirirken, en düşük ise 13,17 TL seviyesinden günlük kapanış gerçekleştirmiştir.
ASCE GYO ve BİST 100 Endeksi Fiyat Gelişimleri
ASCE GYO ve BİST Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Endeksi Fiyat Gelişimleri
Yukarıda yer alan grafikler ASCE GYO'nun ASGYO koduyla borsada işlem görmeye başladığı 03.08.2023 tarihinden 02.02.2024 seans kapanışına kadar BİST 100 Endeksi (XU100) ve BİST Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Endeksi (XGMYO) ile karşılaştırmalı fiyat gelişimini göstermektedir.
ASCE GYO 03.08.2023 tarihinde 12,60 TL fiyatla işlem görmeye başlamış olup 02.02.2024 tarihinde 17,31 TL fiyatı ile gün sonu kapanışı gerçekleşmiştir. Bu iki dönem arasında ASGYO'nun fiyat değişimi %37,4 olarak gerçekleşmiştir. Aynı iki tarih aralığında; BİST 100 7.222 seviyesinden 8.666 seviyesine gelmiş olup değişim %20,0 ve BİST GMYO ise 2.324 seviyesinden 2.972 seviyesine gelmiş olup değişim %27,9 olarak hesaplanmaktadır.
Şirket, Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda; 05.10.2023, 22.12.2023, 25.12.2023, 26.12.2023, 28.12.2023, 29.12.2023 ve 04.01.2024 tarihlerinde aşağıdaki özel durum açıklamalarını yayımlamıştır. Şirket'in operasyonlarına yönelik olarak yapılan işbu özel durum açıklamalarının nihai halka arz fiyatı ile borsa fiyatı arasındaki oluşan farklılıkların olası nedenleri arasında olduğu düşünülmektedir.
05.10.2023 tarihli KAP açıklamasında Şirket, Yönetim Kurulu kararı ile, Yönetim Kurulu Üyeliğinden istifasını sunan Mehmet Arif Sami ÇAĞLI yerine, Tuğçe GENCO TOKDEMİR'in Yönetim Kurulu Üyesi olarak atandığını ilan etmiştir.
- 22.12.2023 tarihli KAP açıklamasında; ana ortak Abdulkadir KONUKOĞLU'NUN, 21.12.2023 tarihinde ASGYO payları ile ilgili olarak, 13,15 TL - 13,40 TL fiyat aralığından 500.000 TL nominal tutarlı alış işlemi yaparak oy haklarının %48,69 sınırına ulaştığı Şirket tarafından ilan edilmiştir.
- 25.12.2023 tarihli KAP açıklamasında; ana ortak Abdulkadir KONUKOĞLU'NUN, 22.12.2023 tarihinde ASGYO payları ile ilgili olarak, 13,50 TL - 13,50 TL fiyat aralığından 181.856 TL nominal tutarlı alış işlemi yaparak oy haklarının %48,72 sınırına ulaştığı, Şirket tarafından ilan edilmiştir.
- 26.12.2023 tarihli KAP açıklamasında; ana ortak Abdulkadir KONUKOĞLU'NUN, 25.12.2023 tarihinde ASGYO payları ile ilgili olarak, 13,10 TL - 13,40 TL fiyat aralığından 320.837 TL nominal tutarlı alış işlemi yaparak oy haklarının %48,77 sınırına ulaştığı Şirket tarafından ilan edilmiştir.
- 28 29 Aralık 2023 tarihlerinde Şirket, portföyündeki gayrimenkullerin 2023 yıl sonu itibarıyla yeniden değerlenmesine ilişkin raporları 59 adet KAP ilanı ile duyurmuştur. Yenilenen gayrimenkul değerleri 2024 1. Çeyrek sonuçları itibarıyla bilançoya girecektir.
- 04.01.2024 tarihli KAP açıklamasında Şirket, Halka Arzdan Elde Edilen Fonun Kullanımına İlişkin Denetim Komitesi Raporu'nu yayımlamıştır.
