GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU30

TÜRKĠYE / ġANLIURFA /KARAKÖPRÜ/ BÜYÜK KARGILI-GÜNIġIĞI-KORUKEZEN

Rapor No: 2023 SPM-LMKCM 162

Rapor Tarihi: 21.11.2023

LAL GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE MÜġAVĠRLĠK A.ġ.

Tepe Prime Plaza EskiĢehir Yolu 9. Km. No: 266 B Blok Kat: 5 No:58 Çankaya/Ankara Tel: 0312 236 26 10 - Faks: 0312 236 26 80 Web: www.laldegerleme.com.tr E-posta: [email protected]

GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU (Yönetici Özeti)

MÜġTERĠ ADI
- UNVANI	LĠMAK ÇĠMENTO SANAYĠ VE TĠC. A. ġ.
RAPOR
TARĠHĠ	21.11.2023
RAPOR
NUMARASI	2023 SPM-LMKCM 162
ĠL / ĠLÇE /
						ġANLIURFA /KARAKÖPRÜ/ BÜYÜK KARGILI-GÜNIġIĞI-KORUKEZEN
MAHALLE
	PAFTA NO	ADA NO	PARSEL NO
	URFA.N41.A.25.C	-	55
	URFA.N.41A.25.B	-	61
	URFA.N.41A.25.B	-	62
	URFA.N.41A.25.C	-	109
	URFA.N.41A.25.C	-	110
	URFA.N.41A.25.C	-	111
	URFA.N.41A.25.C	-	120
	URFA.N.41A.25.C	-	121
	URFA.N41.A.25.C	-	125
	URFA.N41.A.25.C	-	126
	URFA.N41.A.25.C	-	127
PAFTA /ADA/	URFA.N41.A.25.C	-	135
	URFA.N41.A.25.C	-	136
PARSEL NO	URFA.N.41A.25.C	-	153
	URFA.N.41A.25.B	-	154
	URFA.N.41A.25.B	-	155
		-	169
		-	170
		-	198
		-	199
		-	198
	N41.A25B	-	215
	N41-A-25-B	-	220
	URFA.N14.A.25.B	-	218
	N41.A25B-C	-	222
		-	484
ADRES	Büyük Kargılı Mah. Çimento Fabrikası Sokak No:2/5 Karaköprü/ġanlıurfa
	PAFTA NO	TAPU KAYDI CİNSİ		PARSEL NO	YÜZÖLÇÜMÜ(M2)	KULLANIMI
	URFA.N41.A.25.C	TARLA		55	60.000,00	HAM MADDE ALANI
	URFA.N.41A.25.B	TARLA		61	13.900,00	HAM MADDE ALANI
	URFA.N.41A.25.B	TARLA		62	14.000,00	HAM MADDE ALANI
CĠNSĠ(TAPU	URFA.N.41A.25.C	TARLA		109	7.300,00	HAM MADDE ALANI
KAYDI) ve	URFA.N.41A.25.C	TARLA		110	12.800,00	HAM MADDE ALANI
KULLANIMI	URFA.N.41A.25.C	URFA.N.41A.25.C TARLA TARLA		111 120	22.300,00 17.100,00	HAM MADDE ALANI HAM MADDE ALANI
	URFA.N.41A.25.C	TARLA		121	10.700,00	HAM MADDE ALANI
ve ARSA	URFA.N41.A.25.C	TARLA		125	7.000,00	HAM MADDE ALANI
ALANI	URFA.N41.A.25.C	TARLA		126	20.500,00	HAM MADDE ALANI
	URFA.N41.A.25.C	TARLA		127	29.500,00	HAM MADDE ALANI
	URFA.N41.A.25.C	TARLA		135	29.500,00	HAM MADDE ALANI
	URFA.N41.A.25.C	TARLA		136	10.000,00	HAM MADDE ALANI
	URFA.N.41A.25.C	TARLA		153	20.000,00	HAM MADDE ALANI

	URFA.N.41A.25.B	TARLA		154		26.000,00	HAM MADDE ALANI
	URFA.N.41A.25.B	TARLA		155		3.700,00	YOL VE BOŞ ARAZİ
		TARLA		169		20.000,00	HAM MADDE ALANI
		TARLA		170		7.750,00	HAM MADDE ALANI
		TARLA		198		122.000,00	FABRİKA LOJMAN ALANI
		TARLA		199		58.034,00	ZEYTİNLİK
		TARLA		198		22.181,07	HAM MADDE ALANI
	N41.A25B	ARSA		215		2.476,40	FABRİKA ALANI
	N41-A-25-B	TARLA		220		80.761,06	FABRİKA ALANI
	URFA.N14.A.25.B	TARLA		218		18.312,53	ZEYTİNLİK
	N41.A25B-C	ARSA		222		219.366,87	FABRİKA ALANI
		TARIM ATARLARAZİSİ		484		20.144,13	FABRİKA ALANI
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO VE
BAĞIMSIZ BÖLÜM VASFI					Bağımsız Bölüm Ġçermemektedir
	MAHALLE KÖY	TAPU KAYDI CİNSİ	PARSEL NO		YÜZÖLÇÜMÜ(M2)		İMAR DURUMU
	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	55		60.000,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında Bir Kısmı "Sanayi", Bir Kısmı "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	61		13.900,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Sanayi" Lejantında Kalmaktadır.
	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	62		14.000,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Sanayi" Lejantında Kalmaktadır.
	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	109		7.300,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	110		12.800,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	111		22.300,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	120		17.100,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	121		10.700,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	GÜNIŞIĞI KOCABAĞ	TARLA	125		7.000,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Tarım Alanı" Lejantında Kalmaktadır.
	GÜNIŞIĞI KOCABAĞ	TARLA	126		20.500,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Tarım ve Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	GÜNIŞIĞI-DÜZMİR	TARLA	127		29.500,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Tarım ve Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
ĠMAR DURUMU	GÜNIŞIĞI KOCABAĞ	TARLA	135		29.500,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Tarım ve Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	GÜNIŞIĞI KOCABAĞ	TARLA	136		10.000,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	153		20.000,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	154		26.000,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında Bir Kısmı "Yol", Bir Kısmı "Tarım ve Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	155		3.700,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında Bir Kısmı "Yol", Bir Kısmı "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	GÜNIŞIĞI-GÜNIŞIK	TARLA	169		20.000,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	GÜNIŞIĞI-GÜNIŞIK	TARLA	170		7.750,00		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	BÜYÜK KARGILI B.KARGILI	TARLA	198		122.000,00		Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.
	BÜYÜK KARGILI B.KARGILI	TARLA	199		58.034,00		Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.
	GÜNIŞIĞI	TARLA	198		22.181,07		1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
	BÜYÜK KARGILI	ARSA	215		2.476,40		Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.
	BÜYÜK KARGILI	TARLA	220		80.761,06		Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.
	BÜYÜK KARGILI	TARLA	218		18.312,53		Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.

	BÜYÜK KARGILI	ARSA	222		219.366,87	Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.
	KORUKEZEN	TARIM ATARLARAZİSİ	484		20.144,13	Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.
DEĞERLEMENĠN AMACI				SPK Mevzuatı Kapsamında Rapor Konusu TaĢınmazlar Ġçin Güncel Piyasa Değerinin Tespit Edilmesi
26 ADET TAġINMAZIN			(KDV Hariç):			303.437.904,25.-TL
30.06.2023 TARĠHĠNE ESAS PAZAR DEĞERĠ		(KDV Dâhil):			364.125.485,10.-TL

(ĠĢ bu değerleme raporunda belirtilen değerler raporun düzenleme tarihi itibariyle uygulanabilirdir.Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içeriği ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz)

ĠÇĠNDEKĠLER

	1RAPOR BĠLGĠLERĠ 7
	2FĠRMA-MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ VE DEĞERLEME TANIMI 8
2.1	Değerleme Firması Unvanı ve Adresi 8
2.2	MüĢteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8
2.3	MüĢteri Taleplerinin Kapsamı –Varsa Getirilen Sınırlamalar 9
2.4	Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlandıran Faktörler 9
2.5	Değerlemenin Tanımı –ĠĢin Kapsamı ve Varsayımlar 9
	3GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER 12
3.1	Gayrimenkulün Konumu Adresi ve UlaĢımı 12
3.2	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölge ve Yakın Çevre Özellikleri 12
3.3	Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler 14
3.3.1	Tapu Bilgileri 14
3.3.2	Tapu Takyidat Bilgileri 15
3.3.3	TaĢınmazın Devredilmesine ĠliĢkin Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 17
3.4	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ġle Ġlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım-Satım ĠĢlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma vb.) Meydana Gelen DeğiĢikliklere ĠliĢkin Bilgiler 17
3.5	TaĢınmaz ve Yakın Çevresi Ġmar Planı – Ġmar Durumu Bilgileri 17
3.6	Proje – Ruhsat – Ġskân – Kadastro Bilgileri 18
3.7	Gayrimenkul Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı Yıkım Kararı Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara ĠliĢkin Açıklamalar 19
3.8	Gayrimenkul Ġle Ġlgili YapılmıĢ SözleĢmelere ĠliĢkin (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi, Kat KarĢılığı ĠnĢaat veya Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeleri vb.) Bilgiler 19
3.9	Değerlemesi Yapılan Projeler Ġle Ġlgili Olarak Yapı Denetim KuruluĢuna ĠliĢkin Bilgiler ve TaĢınmaz Ġle Ġlgili Olarak GerçekleĢtirilen Denetimler Hakkında Bilgiler 19
3.10	Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 19
3.11	Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama 19
3.12	Ġlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Ġzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 20
	4MEVCUT EKONOMĠK KOġULLAR – GAYRĠMENKUL PĠYASASI VE DEĞERLEMESĠ

YAPILAN TAġINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER.................... 20

2023 SPM-LMKCM 162– 21.11.2023 S a y f a | 5

4.1	Mevcut Ekonomik KoĢullar Ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler	20
4.2	Mevcut Ekonomik KoĢullar, Gayrimenkul Piyasası, Mevcut Trendler Ve Dayanak Verilerin Gayrimenkulün Değerine Etkileri	23
4.3	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler	23
4.3.1	ġanlıurfa Ġli:	23
	5TAġINMAZLARIN ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER	29
5.1	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri	29
5.1.1	Ana TaĢınmazlara ĠliĢkin Bilgiler	29
5.1.2	Bağımsız Bölümlere ĠliĢkin Bilgiler	32
5.2	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi	32
5.3	Varsa Mevcut Yapıyla Veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler	33
5.4	Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanununun 21.Maddesi kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi	33
NEDENLERĠ	6DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN YÖNTEMLER, VARSAYIMLAR	VE 33
6.1	Pazar YaklaĢımı
6.2	Gelir YaklaĢımı	33
6.3		33
	Maliyet YaklaĢımı	34
6.4	Uygun Görülen Değerleme Yöntemlerinin Seçilmesinin Nedenleri	34
6.5	Gayrimenkulün Değerini Olumlu/Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler	34
6.6	Pazar YaklaĢımına Göre Değerleme Analizi	35
6.6.1	Değerlemede Esas Alınan Emsal Veriler ve Bu Verilerin Kaynağına ĠliĢkin Bilgiler	35
6.6.2	Emsallerin Seçilme Nedenlerine ĠliĢkin Açıklama:	36
6.6.3	Emsal ve ġerefiyelendirme/Düzeltme Açıklamaları	36
6.6.4	Arsa Değer Hesabı	37
6.6.5	Bilgi Amaçlı GeçmiĢ Yıllar Değer Hesabı	39
	7ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġLER	44
7.1	Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması	44

7.3	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip-Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin
	Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup-Olmadığı Hakkında GörüĢ 44
7.4	Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ 44
7.5	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 44
7.6 Hakkında Bilgi	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi Ġse Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığı 44
7.7	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı Ġse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğuran SözleĢmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 44
7.8	Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ĠliĢkin Değerlendirmeler 44
	8SONUÇ 45
8.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 45
8.2	Nihai Değer Takdiri 45
8.3	Nihai Değer Takdir Tablosu ve TaĢınmazların SatıĢ Kabiliyeti 45
8.4	Rapor Hakkında Ek Bilgiler 46
8.5	Uygunluk Beyanı 47
8.6	Ġzin Beyanı 48
	9RAPOR EKLERĠ 49
9.1	Tapu Kayıt Örnekleri 49
9.2	TaĢınmaz Ve Yakın Çevresinden Fotoğraflar 124
9.3	Ġmar Plan Örnekleri 130
9.4	Kadastro Plan Örnekleri 149
9.5	Parsel Sorgu 150
9.6	GeçmiĢ Dönem Değerleme ÇalıĢmalarına Esas Olarak Derlenen Emsal Veriler 151
9.7	SPK Lisans Belgesi (Değerleme Uzmanı) 156
9.8	SPK Lisans Belgesi (Sorumlu Değerleme Uzmanı) 157
9.9	Mesleki Tecrübe Belgeleri 158

1 RAPOR BĠLGĠLERĠ

Rapor Tarihi	21.11.2023
Değerleme BaĢlangıç ve BitiĢ Tarihi	18.11.2023 – 20.11.2023
Rapor Numarası	2023 SPM-LMKCM 162
Dayanak SözleĢmenin Tarih ve Numarası	16.11.2023
Raporu Hazırlayan Uzmanlar	Muhammed ÇAM (SPK Lisans No: 910358)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Ebru ÖZ (SPK lisans no:400222/31.01.2005)
	SPK Mevzuatı Kapsamında Rapor Konusu TaĢınmaz
Değerlemenin Amacı	Ġçin Güncel Piyasa Değerinin Tespit Edilmesi

Raporun Kurul Düzenlemeleri Doğrultusunda Tebliğin Birinci Maddesi Ġkinci Fıkrası Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

ĠĢ bu rapor aĢağıda sıralanan tebliğ ve düzenlemeler çerçevesinde hazırlanmıĢ olup Kurul düzenlemeleri doğrultusunda Tebliğin 1. Maddesi 2. Fıkrası kapsamında düzenlenmiĢtir.

31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete'de, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanan; III-62.3 Sayılı, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme KuruluĢları Hakkında Tebliğ" hükümleri uyarınca, "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar"
Sermaye Piyasası Kurulundan 01.02.2017 tarih, 29966 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
Kurul Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları (2017)

Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġçin ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanan Son Üç Rapora ĠliĢkin Bilgiler

Konu taĢınmazlar için daha önce Ģirketimiz tarafından SPK raporlama standartları ve Kurul düzenlemeleri kapsamında herhangi bir değerleme raporu hazırlanmamıĢtır.

Sıra	Rapor Tarihi	Rapor No	Sorumlu Değerleme Uzmanı	TaĢınmazın KDV Hariç Toplam Pazar Değeri
-	-	-	-	-

2 FĠRMA-MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ VE DEĞERLEME TANIMI

2.1 Değerleme Firması Unvanı ve Adresi

Hâlihazırda Tepe Prime Plaza EskiĢehir Yolu 9.Km. No:266 B Blok Kat:5 No:58 06510 Çankaya/ANKARA açık adresinde faaliyetini sürdüren Lal Gayrimenkul Değerleme MüĢ. A.ġ, 14.03.2007/6765 tarih/sayılı Ankara Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan ġirket Ana SözleĢmesine göre ekspertiz, değerleme olarak tanımlanan iĢ ve hizmetleri vermek amacıyla kurulmuĢtur.

Sermaye Piyasası Kurulunun Seri: VIII, No:35 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek ġirketler ile Bu ġirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ĠliĢkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, Kurul Karar Organı"nın 21.09.2007 tarih ve 34/982 sayılı toplantısında, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıĢtır.

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu"nun (BDDK)27.01.2011 tarih ve 4030 sayılı kararı ile ġirketimize Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek KuruluĢların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğin (Yönetmelik) 11 inci maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4 üncü maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiĢtir.

ġirketimiz, TÜRKAK Onaylı 05.01.2011 tarihli ISO 9001 2008 ve 05.01.2018 tarihli ISO 9001 2015 Kalite Yönetim Sistemi Belgesine ve 04.05.2018 tarihli TÜRKAK onaylı ISO 27001 Bilgi Güvenliği Yönetim Sistemi Belgesine sahiptir.

2.2 MüĢteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Bu değerleme raporu,Büyük Kargılı Mah. Çimento Fabrikası Sokak No:2/5 Karaköprü/ġanlıurfa posta adresinde konumlu, LĠMAK ÇĠMENTO SANAYĠ VE TĠC. A. ġ. (ġANLIURFA ÇĠMENTO FABRĠKASI)içiniki asıl nüsha(Türkçe) olarak hazırlanmıĢtır.

Bir Limak Holding iĢtiraki olan Limak Çimento, 2000 yılında kurulmuĢ, organik ve inorganik yolla büyümek suretiyle 10 adet çimento fabrikası ve 9,6 Milyon ton klinker kapasitesi ile Türkiye"nin ikinci büyük klinker kapasitesine sahip grubu haline gelmeyi baĢarmıĢtır.

Diğer yandan Limak Çimento, Sahraltı Afrika"da 2016 yılından bugüne operasyonlarını devam ettirmektedir. Limak Çimento iĢtirakleri olan Limak Cimentos S.A. (Mozambik) ve Limak Afrika S.A. (FildiĢi), çimento ve beton ürünleri ve hizmet kalitesinde devam eden sürekliliği, artan müĢteri memnuniyeti ile oluĢan sadık müĢteri kitlesiyle, ülkede tercih edilen markalar arasında konumlanmıĢtır. Limak Çimento DıĢ Ticaret ġirketi Limak Cement FZE, 2017 yılından bugüne faaliyetlerini 4 kıtada sürdürmekte olup yıllık 3 milyon ton ticaret hacmine ulaĢmıĢ durumdadır.

Limak Çimento sektördeki yirminci yılında; 9 adet yenileme, kapasite artıĢı ve 7 adet yeni yatırım projesinde, global çimento sektörünün en son yeniliklerini ve en etkin proje finansman çözümlerini bir araya getiren tecrübeli yatırım ve finans kadrolarını bünyesinde istihdam etmektedir.Limak Çimento, 17025 uluslararası akreditasyon belgeli 3 adet Hazır Beton Ar-Ge Laboratuvarı ile sektörde tek ve örnektir. GOLD Belgesini almıĢ ilk entegre çimento fabrikası unvanına sahip olan Limak Çimento, 2020 yılı içinde Türkiye genelinde TÜRKAK Akreditasyonlu ISO 45001 ve ISO 50001 belgesi olan sektördeki ilk entegre çimento fabrikasına sahiptir.

Ġklim değiĢikliği ile mücadele çalıĢmaları kapsamında ekolojik ayak izinin azaltılması odak konularımızın baĢında yer almaktadır. BirleĢmiĢ Milletler tarafından yayınlanan 2030 Sürdürülebilir Kalkınma Amaçlarına uyum çalıĢmalarının devamlılığını sağlamak ve GRI raporlama sürecinde aktif rol oynayarak, tüm alanların merkezine BirleĢmiĢ Milletler Sürdürülebilir Kalkınma Amaçlarından "Sorumlu Üretim Tüketim" (SKA 12) bilincinin yerleĢtirilmesi için çalıĢmalar devam ettirilmektedir.

LĠMAK ÇĠMENTO SANAYĠ VE TĠC. A. ġ. (ġanlıurfa Çimento Fabrikası) Limak Çimentonun bir iĢtiraki olup ġanlıurfa Çimentonun, grubun, Kurtalan, Ergani ve Gaziantep"ten sonra dördüncü fabrikası olduğu ve Sosyal yönetim kapsamında Kalite Yönetim Sistemi, Çevre Yönetim Sistemi, ĠĢ Sağlığı ve Güvenliği Yönetim Sistemi ve Enerji Yönetim Sistemi sertifikalarına sahip olan Limak ġanlıurfa Çimento, yürüttüğü eğitim, denetim ve güvenlik tatbikatı prosedürleriyle 2022"de sıfır iĢ kazası bildirerek kusursuz güvenlik sicilini korumayı sürdürmüĢtür.

2.3 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı –Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu değerleme raporu müĢterinin talebi doğrultusunda, ġanlıurfa Ġli Karaköprü Ġlçesi GünıĢığı-B.Kargılı-Korukezen Mahallesi sınırlarında yer alan, raporun ilgili bölümlerinde tapu ve diğer detay bilgileri verilen 26 adet taĢınmazın30.06.2023 tarihli Pazar değeriamacıyla hazırlanmıĢtır. Rapor kapsamında müĢteri tarafından gayrimenkul değerlemesi istenmiĢ olup herhangi bir sınırlandırma olmamıĢtır. Tapu kayıt belgesindeki varsa teferruat listesinin değerlemesi iĢ bu rapora konu değildir.

2.4 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlandıran Faktörler

Rapor konusutaĢınmaz için yapılan değerleme çalıĢmalarında çalıĢma sürecini ve değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktör bulunmamaktadır.

2.5 Değerlemenin Tanımı –ĠĢin Kapsamı ve Varsayımlar

Bu değerleme raporu; ġanlıurfa Ġli Karaköprü Ġlçesi GünıĢığı-B.Kargılı-Korukezen Mahallesi sınırlarında yer alan, raporun ilgili bölümlerinde tapu ve diğer detay bilgileri verilen 26 adet taĢınmazın 30.06.2023 tarihli Pazar değeri amacıyla hazırlanmıĢtır..

Değerleme raporu hazırlanmasında gayrimenkul piyasasının ve ülkedeki sosyo-ekonomik koĢulların mevcut durumu, gayrimenkulün bulunduğu yer, bölgenin yapılaĢma tarzı, alt yapı ve ulaĢım imkânları, caddeye olan cephesi, alan ve konumu, yapının inĢaat sistemi, yaĢı, iĢçilik ve malzeme kalitesi, tesisat durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri, tüm olumlu ve olumsuz faktörler, dikkate alınmıĢ, mevkide detaylı piyasa araĢtırılması yapılmıĢ, müĢteriden-resmi kurumlardan edinilen bilgi ve belgelerin usulüne uygun ve doğru olduğu kabul edilerek taĢınmazın Pazar değeri takdir edilmiĢtir. ĠĢ bu tanım aĢağıda açıklanmıĢtır.

Pazar değeri: Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir Ģekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir iĢlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiĢtirmesinde kullanılacak tahmini tutardır.

Değer takdir edilirken aĢağıdaki koĢulların geçerliliği kabul edilmiĢtir:

Raporlanan gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazar bulunmaktadır ve serbest piyasa koĢulları geçerlidir.
Alıcı ve satıcı satıĢın gerçekleĢmesi için isteklidirler, makul ve mantıklı, iyi niyetle ve kendilerine azami fayda sağlayacağı Ģekilde hareket etmektedir.
Alıcı ve satıcı gayrimenkul ve piyasa ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve bu nedenle zaman önemli bir faktör değildir.
Alıcı ve satıcı baskı halinde değildir ve gayrimenkule serbest piyasa koĢulları dıĢında bir fiyat verilmesine neden olacak bir iliĢkileri yoktur.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peĢin olarak yapılmaktadır.
Mülkiyetin sorumlu ve yetkin bir yönetimin elinde olduğu,
MüĢteriden ve resmi kurumlardan edinilen bilgi ve belgelerin usulüne uygun, doğru ve güvenilir olduğu,
Konu çalıĢma kapsamında gizlenmiĢ herhangi bir durum ve bilgi olmadığı,
Raporda aksi belirtilmedikçe mülk üzerindeki uygulamaların tüm yasa ve yönetmeliklere, imar planlarına, yasal ve teknik kısıtlamalara uygun olduğu,
Gerekli tüm ruhsat, iskan belgesi, izinler, diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum-kuruluĢlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı kullanımlar için alındığı ve yenilenebileceği,
Raporda aksi belirtilmedikçe, arazi üzerindeki yapılandırmaların parsel sınırları içinde kaldığı ve herhangi bir tecavüz olmadığı,
Mülk daha değerli veya daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya görünür olmayan Ģartları içermediği,
Vergi vb. sorununun bulunmadığı, varsayılmıĢtır.
Raporda açıklanan konular dıĢında aksi beyan edilmedikçe mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerli olduğu,
Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu,
Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koĢullarının geçerli olduğu,
Döviz kurları sabit ve enflasyon etkisinde olduğu kabul edilmiĢtir.
Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik veya fiziksel değiĢiklikler rapordaki analizlerin, takdir edilen değerlerin ve yorumların değiĢmesine yol açabilir.
Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaĢımı, arsalar ve inĢai yatırımların ayrı ayrı satıĢına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp taĢınmazın toplam değerinin oluĢumuna ıĢık tutmak üzere verilmiĢ fiktif büyüklüklerdir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi baĢka bir değerleme için kullanılmamalıdır.
Raporda belirtilen herhangi bir değer takdiri aksi raporda belirtilmedikçe mülkün bütünü için geçerlidir. Bu değerin oransal olarak, bölünerek dağıtılması, rapor içeriğinde açıklanmadığı takdirde, değeri geçersiz kılar.
Değerleme firmasının onayı ve rızası olmadan bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere iliĢkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği, bağlı olduğu firma) reklam, halkla iliĢkiler, haberler veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp yayınlanamaz.
Hiçbir yasal tanım veya teknik ölçüm verilmediğinde, değerleme uzmanı mülkün arsa alanı ve fiziksel boyutları için kamu kuruluĢlarının çizimlerine baĢvurur. Bir kadastral ölçüm bu bilginin doğru olmadığını ortaya koyduğu takdirde, değerlemenin düzeltilmesi gerekebilir.
Rapora dahil edilen geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya iĢletme tahminleri, güncel piyasa Ģartları, beklenen kısa vadeli arz-talep faktörleri, devamlı ve istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla bu Ģartlar, gelecekteki ekonomik göstergelere göre değiĢiklik gösterebilir.
Rapora dâhil edilen tablo ve ekler görselliğini arttırmak için kullanılmıĢtır. Bu tür bilgilerin baĢka amaçla kullanılmaması gerekmektedir.
Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğrudur.
Rapordaki analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve sınırlayıcı koĢullarla kısıtlanmıĢtır.
Rapor tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz fikir ve sonuçlardan oluĢmaktadır.
Raporun önceden belirlenmiĢ sonuçların elde edilmesine yönelik olarak hazırlanmamıĢtır.
Raporda belirtilenler dıĢında hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıĢtır.
Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluĢturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur.
Değerleme Uzmanının raporu hazırlatanlarla, mülk sahibi ile ve rapor kullanıcıları ile kiĢisel bir ilgisi ve bağlantısı bulunmamaktadır.
Değerleme Uzmanının raporun konusunu oluĢturan gayrimenkuller veya ilgili taraflar hakkında hiçbir ön yargısı bulunmamaktadır.
Değerleme Uzmanının ücreti raporun herhangi bir bölümüne, analiz ve fikir sonuçlarına bağlı değildir.
Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleĢtirilmiĢtir.
Değerleme Uzmanı LAL Gayrimenkul Değerleme ve MüĢ. A.ġ."nin belirttiği asgari mesleki eğitim Ģartlarına ve tecrübesine haizdir.
Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimlidir.
Değerleme Uzmanı, mülkü, çevreyi ve bölgeyi kiĢisel olarak incelemiĢ ve denetlemiĢtir. Rapor gayrimenkul mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kiĢi, kurum ve kuruluĢlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıĢtır.
Bu değerleme raporu; Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıĢtır.

Değerleme çalıĢması, değerleme konusu varlıklarda mülkiyetle veya yasal tanımlarla ilgili herhangi bir hukuki sorun, takyidat, alacak, ayni hak veya kısıtlama olmadığı, bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıĢtır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aĢamasında bu tip hukuki problemler göz ardı edilerek gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıĢtır.

Rapor içinde aksi belirtilmediği sürece mülkün içinde veya çevresinde herhangi bir tehlikeli, çevreye zararlı madde mevcudiyeti veya gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olmadığı varsayılarak değerleme çalıĢması yapılmıĢtır. Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri meydana çıkartmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Mülkün içinde depolanan veya mülkiyetteki binaların parçası durumundaki tehlikeli veya çevreye zararlı maddeler mülkün değerini etkileyebilir.

Depremsellik incelemesi (laboratuar ortamında) rapor incelemesi dıĢı hipotetik koĢul olarak kabul edilmiĢtir.

3 GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠNBĠLGĠLER

3.1 Gayrimenkulün KonumuAdresi ve UlaĢımı

TaĢınmazlar Büyük Kargılı Mah. Çimento Fabrikası Sokak No:2/5 Karaköprü/ġanlıurfa posta adresinde konumluLimak ġanlıurfa Çimento Fabrikası adresinde konumlanmaktadır.

TaĢınmazlara ulaĢım ġanlıurfa Havalimanına doğru kuzey yönde ilerlenirken, sola Adıyaman-Bozova kavĢağı istikametine dönülür. Bozova yolu üzerinde yaklaĢık 6,5 km ilerledikten sonra sol tarafta bulunan taĢınmazlara ulaĢılır. TaĢınmazların yakın çevresinde benzer özelliklerde araziler, ticarethaneler ve arsalar yer almaktadır. Bölgeye toplu taĢıma araçları ve özel araçlar ile ulaĢım sağlanmaktadır.

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölge ve Yakın Çevre Özellikleri

Konu taĢınmazların yer aldığı bölge ġanlıurfa Adıyaman yolu üzerinde bulunan Limak Çimento Fabrikası ve yakınındaki büyük kargılı, korukezen ve günıĢığı köyü mevkinde konumlanmıĢtır.

Gayrimenkuller ġanlıurfa Ġlinin Karaköprü ilçesine bağlı büyük kargılı, korukezen ve günıĢığı köyü mevkinde bulunan taınmazlardır. Gayrimenkullerin bulunduğu bölge genelilkle tarım arazileri ile çevrili olup yakınlarında birkaç adet fabrika binası ve petrol istasyonları bulunmaktadır. Çimento fabrikası yerleĢkesi Ģanlıurfa adana otoyolu ile Ģanlıurfa adıyaman yolu arasında bulunmaktadır.Fabrika sahasına ġanlıurfa Adıyaman yol ayrımından itibaren 7.km de ulaĢmak mümkündür.

3.3 Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler

3.3.1 Tapu Bilgileri
Ġli	: ġANLIURFA
Ġlçesi	: KARAKÖPRÜ
Mahallesi	: Tablo 1
Mevkii	: Tablo 1
Pafta No	: -
Ada No	: Tablo 1
Parsel No	: Tablo 1
Alanı	: Tablo 1
Ana Gayr. Niteliği	: Tablo 1
Bağımsız Bölüm No	: -
Blok	: -
Kat	: -
Bağımsız Böl. Niteliği: -
Sahibi	: Limak Çimento Sanayi ve Ticaret A.ġ. (1/1)
Yevmiye No	: Tablo 1
Cilt No	: Tablo 1
Sayfa No	: Tablo 1
Tapu Tarihi	: Tablo 1

SIR A NO	MAHALLE / KÖY	MEVKĠĠ	ADA	PARSEL	ARSA ALANI (M²)	ANA GAYRĠMENKUL NĠTELĠĞĠ	YEVMĠY E	CĠLT NO	SAYFA NO	TAPU TARĠHĠ
1	B.Kargılı	B.SÜLÜKLÜ	-	55	60.000,00 m²	TARLA	8769	1	55	23.05.2008
2	B.Kargılı	B.SÜLÜKLÜ	-	61	13.900,00 m²	TARLA	8769	1	60	23.05.2008
3	B.Kargılı	B.SÜLÜKLÜ	-	62	14.000,00 m²	TARLA	8769	1	61	23.05.2008
4	B.Kargılı	B.SÜLÜKLÜ	-	109	7.300,00 m²	TARLA	8769	2	107	23.05.2008
5	B.Kargılı	B.SÜLÜKLÜ	-	110	12.800,00 m²	TARLA	8769	2	108	23.05.2008
6	B.Kargılı	B.SÜLÜKLÜ	-	111	22.300,00 m²	TARLA	8769	2	109	23.05.2008
7	B.Kargılı	B.SÜLÜKLÜ	-	120	17.100,00 m²	TARLA	8769	2	118	23.05.2008
8	B.Kargılı	B.SÜLÜKLÜ	-	121	10.700,00 m²	TARLA	8769	2	119	23.05.2008
9	B.Kargılı	B.SÜLÜKLÜ	-	153	20.000,00 m²	TARLA	8769	2	146	23.05.2008
10	B.Kargılı	B.SÜLÜKLÜ	-	154	26.000,00 m²	TARLA	8769	2	147	23.05.2008
11	B.Kargılı	B.SÜLÜKLÜ	-	155	3.700,00 m²	TARLA	8769	2	148	23.05.2008
12	B.Kargılı	B. KARGILI	-	198	122.000,00 m²	TARLA	8769	2	191	23.05.2008
13	B.Kargılı	B. KARGILI	-	199	58.034,00 m²	TARLA	8769	2	192	23.05.2008
14	B.Kargılı	-	-	215	2.476,40 m²	ARSA	22709	3	268	03.07.2012
15	B.Kargılı	-	-	218	18.312,53 m²	TARLA	2821	3	274	30.04.2010
16	B.Kargılı	-	-	220	80.761,06 m²	TARLA	2690	3	272	30.04.2010
17	B.Kargılı	-	-	222	219.366,87 m²	ARSA	17371	3	276	16.08.2010
18	GünıĢığı	KOCABAĞ	-	125	7.000,00 m²	TARLA	8769	2	120	23.05.2008
19	GünıĢığı	KOCABAĞ	-	126	20.500,00 m²	TARLA	8769	2	121	23.05.2008
20	GünıĢığı	DÜZMĠR	-	127	29.500,00 m²	TARLA	8769	2	122	23.05.2008
21	GünıĢığı	KOCABAĞ	-	135	29.500,00 m²	TARLA	8769	2	130	23.05.2008
22	GünıĢığı	KOCABAĞ	-	136	10.000,00 m²	TARLA	8769	2	131	23.05.2008
23	GünıĢığı	GÜNIġIK	-	169	20.000,00 m²	TARLA	8769	2	164	23.05.2008
24	GünıĢığı	B.SÜLÜKLÜ	-	170	7.750,00 m²	TARLA	8769	1	165	23.05.2008
25	GünıĢığı	-	-	198	22.181,07 m²	TARLA	8769	2	194	23.05.2008
26	Korukezen	-	-	484	20.144,13 m²	TARIM ATARLARAZĠSĠ	2793	6	487	30.04.2010

(Tablo 1: Taşınmazlar Tapu Kayıt Bilgileri)

3.3.2 Tapu Takyidat Bilgileri

21.11.2023 tarih, 17:54-17:59 saatleri arasında Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü WebTapu Portalından temin edilen tapu kayıt belgelerinden yapılan incelemeye göre değerleme konusu taĢınmazlar üzerinde aĢağıdaki takyidatlar yer almaktadır.

ĠL/ĠLÇE	MAHALLE/KÖYADI	ADA/PARSEL	ġ/B/Ġ	AÇIKLAMA
		/55-61-62-109- 110-111-120- 121-153-154- 155-198-199- 215-218-220- 222-125-126- 127-135-136- 169-170-198- 484 MüĢterek Olarak	Beyan	3083 Sayılı Kanunun UygulamaYönetmeliğinin 24. Md.ne Göre ToplulaĢtırma Alanına AlınmıĢtır Belirtilmesi(SN:6986381) GIDA TARIMVE HAYVANCILIK ĠL MÜDÜRLÜĞÜ VKN:8240304698 ,40924- -- 1477,
	BÜYÜKKARGILI		Beyan	Diğer (Konusu: lehine ipotek tesis edilen bankanın talebi ileborçlu önceden limak batı çimento san.ve tic.aĢ.iken firmanın birleĢme/devrolmasına dair tescil ve ilan belgeleri kapsamında firma LĠMAK ÇĠMENTO SAN.VE TĠC.Aġ.olarak değiĢmiĢtir ) Tarih: 01/01/1900 Sayı: -
ġANLIURFA/ KARAKÖPRÜ	GÜNIġIĞI KORUKEZEN Mah.		Ġpotek	(SN:31) TÜRKĠYE HALK BANKASITLA.ġ. VKN:4560004685 ,%16 değiĢken 2/0 dereceden 200000000.00 EUR Ġpotek bilgisi (F.B.K.ġanlıurfa(Kapatıldı) 26.06.2015 -31174)
			Ġpotek	(SN:31) TÜRKĠYE HALK BANKASITLA.ġ. VKN:4560004685 ,%36 değiĢken 3/0 dereceden 150000000.00 TL Ġpotek bilgisi (F.B.K.ġanlıurfa(Kapatıldı) 03.10.2016 - 40202 )
			Ġpotek	(SN:31) TÜRKĠYE HALK BANKASITLA.ġ. VKN:4560004685 ,%22 değiĢken 4/0 dereceden 1000000000.00 TL Ġpotek bilgisi (GölbaĢı-Ankara 09.10.2019 - 23862 )
ġANLIURFA/ KARAKÖPRÜ	GÜNIġIĞI	/198	Beyan	KamulaĢtırma Kanununun 7. maddesine göre belirtme.( ġablon: 2942 Sayılı KamulaĢtırma Kanununun 7. Maddesine Göre Belirtme)(SN:8148755) TEDAġ DĠCLE BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ VKN: (Karaköprü - 26-11-2020 15:04 - 27486-)
ġANLIURFA/ KARAKÖPRÜ	BÜYÜKKARGILI Mah.	/111-120	Beyan	Kadastro Kanununun 41. Maddesine göre düzeltme vardır.( ġablon: Teknik Hataların Düzeltilmesine Dair Belirtme (3402 S.Y. nın 41. Maddesi))(Karaköprü - 08-09-2020 13:44 - 19446)
ġANLIURFA/ KARAKÖPRÜ	BÜYÜKKARGILI Mah.	/153-120	Ġpotek	(SN:31) ,%22 değiĢken 4/0 dereceden 206050.00 USD Rehin bilgisi (F.B.K.ġanlıurfa(Kapatıldı) 13.08.2012 - 27132)
ġANLIURFA/ KARAKÖPRÜ	BÜYÜKKARGILI GÜNIġIĞI KORUKEZEN Mah.	/55-61-62-109- 110-111-120- 121-153-154- 155-198-199- 215-218-125- 126-127-135- 136-169-170- 198-484 MüĢterek Olarak	Ġpotek	(SN:31) TÜRKĠYE HALK BANKASITLA.ġ. VKN:4560004685 ,%36 değiĢken 1/0 dereceden 1500000000.00 TL Ġpotek bilgisi (F.B.K.ġanlıurfa(Kapatıldı) 17.07.2012 -24078 )
ġANLIURFA/ KARAKÖPRÜ	BÜYÜKKARGILI Mah.	/222	Ġpotek	(SN:31) TÜRKĠYE HALK BANKASITLA.ġ. VKN:4560004685 ,%36 değiĢken 1/0 dereceden 1500000000.00 TL Ġpotek bilgisi (F.B.K.ġanlıurfa(Kapatıldı) 17.07.2012 -24079 )
ġANLIURFA/ KARAKÖPRÜ	BÜYÜKKARGILI Mah.	/220	Ġpotek	(SN:31) TÜRKĠYE HALK BANKASITLA.ġ. VKN:4560004685 ,%36 değiĢken 1/0 dereceden 1500000000.00 TL Ġpotek bilgisi (F.B.K.ġanlıurfa(Kapatıldı) 17.07.2012 -24077 )

TAġINMAZA AĠT ġERH BEYAN ĠRTĠFAK BĠLGĠLERĠ

Takyidatlar Ġle Ġlgili Notlar

Tüm taĢınmazların üzerinde "3083 Sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 24. Maddesine göre toplulaĢtırma alanına alınmıĢtır." beyanı bulunmaktadır. ġanlıurfa Devlet Su ĠĢleri bölge müdürlüğünde yapılan incelemede toplulaĢtırmanın henüz tamamlanmadığı bilgisi alınmıĢtır. Değerleme konusu taĢınmazlardan 198, 199, 215, 218, 220, 222, 484 parseller için mevzi imar planı yapılmıĢ olup toplulaĢtırmanın bu parselleri etkilemeyeceği, diğer parseller için toplulaĢtırma iĢlemi yapılacağı öğrenilmiĢtir.

3.3.3 TaĢınmazın Devredilmesine ĠliĢkin Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Konu taĢınmazlar için Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü WebTapu Portalından temin edilen tapu kayıt belgelerinden yapılan incelemeler ve Ġlgili Ġdarelerden edinilen bilgiler doğrultusunda aĢağıdaki taĢınmazların tasarruf kabiliyetinin kısıtlı veya izinlere tabi olduğu bilgisi alınmıĢtır.

TaĢınmazlardan 198 parsel takyidatında "KamulaĢtırma Kanununun 7. maddesine göre belirtme.( ġablon: 2942 Sayılı KamulaĢtırma Kanununun 7. Maddesine Göre Belirtme)(SN:8148755) TEDAġ DĠCLE BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ VKN: (Karaköprü - 26-11- 2020 15:04 - 27486-) beyanı bulunmakta olup taĢınmazın devrine iliĢkin sınırlayıcı etkisi bulunmaktadır.
3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ġle Ġlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım-Satım ĠĢlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma vb.) Meydana Gelen DeğiĢikliklere ĠliĢkin Bilgiler

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili Karaköprü Belediyesi, Tapu Müdürlüğü ve Kadastro Müdürlüğü"nde yapılan incelemeye göre konu taĢınmazlar son üç yıllık dönemde alım-satım iĢlemine konu olmamıĢtır. Belediyesinde yapılan incelemede imar planlarında değiĢiklik olmadığı bilgisi alınmıĢtır.

S.N O	MAHALLE KÖY	TAPU KAYDI CĠNSĠ	PARSE L NO	YÜZÖLÇÜ MÜ(M2)	ĠMAR DURUMU
1	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	55	60.000,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında Bir Kısmı "Sanayi", Bir Kısmı "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
2	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	61	13.900,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Sanayi" Lejantında Kalmaktadır.
3	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	62	14.000,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Sanayi" Lejantında Kalmaktadır.
4	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	109	7.300,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır Mera" Lejantında Kalmaktadır.
5	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	110	12.800,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır Mera" Lejantında Kalmaktadır.
6	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	111	22.300,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır Mera" Lejantında Kalmaktadır.

3.5 TaĢınmaz ve Yakın Çevresi Ġmar Planı – Ġmar Durumu Bilgileri

ġanlıurfa Ġli Karaköprü Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünden alınan bilgiye göre konu taĢınmazların imar durum bilgisi aĢağıdaki tabloda verilmiĢtir.

2023 SPM-LMKCM 162– 21.11.2023 S a y f a | 18

7	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	120	17.100,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır Mera" Lejantında Kalmaktadır.
8	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	121	10.700,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır Mera" Lejantında Kalmaktadır.
9	GÜNIġIĞI KOCABAĞ	TARLA	125	7.000,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Tarım Alanı" Lejantında Kalmaktadır.
10	GÜNIġIĞI KOCABAĞ	TARLA	126	20.500,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Tarım ve Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
11	GÜNIġIĞI DÜZMĠR	TARLA	127	29.500,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Tarım ve Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
12	GÜNIġIĞI KOCABAĞ	TARLA	135	29.500,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Tarım ve Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
13	GÜNIġIĞI KOCABAĞ	TARLA	136	10.000,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır Mera" Lejantında Kalmaktadır.
14	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	153	20.000,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır Mera" Lejantında Kalmaktadır.
15	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	154	26.000,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında Bir Kısmı "Yol", Bir Kısmı "Tarım ve Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
16	BÜYÜK KARGILI B.SÜLÜKLÜ	TARLA	155	3.700,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında Bir Kısmı "Yol", Bir Kısmı "Çayır-Mera" Lejantında Kalmaktadır.
17	GÜNIġIĞI GÜNIġIK	TARLA	169	20.000,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır Mera" Lejantında Kalmaktadır.
18	GÜNIġIĞI GÜNIġIK	TARLA	170	7.750,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır Mera" Lejantında Kalmaktadır.
19	BÜYÜK KARGILI B.KARGILI	TARLA	198	122.000,00	Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.
20	BÜYÜK KARGILI B.KARGILI	TARLA	199	58.034,00	Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.
21	GÜNIġIĞI	TARLA	198	22.181,07	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Çayır Mera" Lejantında Kalmaktadır.
22	BÜYÜK KARGILI	ARSA	215	2.476,40	Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.
23	BÜYÜK KARGILI	TARLA	220	80.761,06	Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.
24	BÜYÜK KARGILI	TARLA	218	18.312,53	Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.
25	BÜYÜK KARGILI	ARSA	222	219.366,87	Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.
26	KORUKEZEN	TARIM ATARLARA ZĠSĠ	484	20.144,13	Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.

3.6 Proje – Ruhsat – Ġskân – Kadastro Bilgileri

Değerleme konusu taĢınmazlar için müĢteri isteği üzerine sadece arsa değerlemesi yapılmıĢ olup taĢınmazların üzerinde yer alan yapılar için değerleme çalıĢması yapılmamıĢtır.

Kadastro Ġncelemesi

TaĢınmazların kadastro planları Kadastro Müdürlüğü"nde incelenmiĢtir. Kadastro planlarında yapılan incelemede taĢınmazlar üzerinde yer alan yapıların kadastro paftasına iĢlenmediği tespit edilmiĢtir. TaĢınmazlardan 215 ve 222 parsel cins değiĢikliğine uğramıĢ olup "Arsa" vasfındadır. Taşınmazlar için sadece arsa değer tespiti yapılmıştır.

Yasal Durum Değerlendirmesi

3.7 Gayrimenkul Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı Yıkım Kararı Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara ĠliĢkin Açıklamalar

Konu taĢınmazlar ile ilgili KaraköprüBelediyesi Ġmar Müdürlüğünden temin edilen Ġmar ArĢiv Dosyalarında yapılan incelemede herhangi birdurdurma ve yıkım kararı, riskli yapı tespiti bulunmadığı görülmüĢtür. Ancak müĢteri isteği üzerine sadece arsa değerleme çalıĢması yapılmıĢtır.

3.8 Gayrimenkul Ġle Ġlgili YapılmıĢ SözleĢmelere ĠliĢkin (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi, Kat KarĢılığı ĠnĢaat veya Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeleri vb.) Bilgiler

Konu taĢınmazlar ile ilgili tapu kayıt belgelerinde yapılan incelemeler, Karaköprü Belediyesi Ġmar Müdürlüğü temin edilen Ġmar ArĢiv Evraklarında yapılan incelemede yürürlükte olan satıĢ vaadi, kat karĢılığı veya hasılat paylaĢımı v.b. sözleĢmesibulunmadığı görülmüĢtür.

3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler Ġle Ġlgili Olarak Yapı Denetim KuruluĢuna ĠliĢkin Bilgiler ve TaĢınmaz Ġle Ġlgili Olarak GerçekleĢtirilen Denetimler Hakkında Bilgiler

Değerlemeye konu taĢınmazlar üzerindeki yapıların bir kısmı ruhsat ve iskânlı olup herhangi bir yapı denetim firmasına ait bilgi bulunamamıĢtır. Bazı yapıların yapı ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi dıĢında yapıldığı için bu yapılar Yapı Denetim Kanunu uygulama hükümleri dıĢında yapılmıĢtır. TaĢınmaz üzerinde yer alan yapılar için müĢteri isteği üzerine sadece arsa değerleme çalıĢması yapılmıĢ olup üzerinde yer alan yapılar dikkate alınmamıĢtır.

3.10 Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerlemesi yapılan gayrimenkullerdeki yapılar ile ilgili enerji kimlik belgesine ulaĢılamamıĢtır.

3.11 Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili KaraköprüBelediyesi, ġanlıurfa Tapu ve Kadastro Müdürlüğü ve taĢınmazların bulunduğu konum ve çevresinde gerekli araĢtırma ve incelemeler yapılmıĢtır. TaĢınmazlar mevcut imar-yapılaĢma hakları ve mevcut kullanım özellikleri doğrultusunda değerlendirilmiĢtir. AraĢtırma ve incelemelerimiz dıĢında taĢınmazlar ile ilgili hazırlanmıĢ, tarafımıza ibraz edilmiĢ ayrıca bir plan/proje bulunmamaktadır. Bu çerçevede taĢınmazlar ile ilgili hazırlanan iĢ bu değerleme raporu taĢınmazların mevcut özelliklerine iliĢkindir. Farklı bir plan/proje uygulanması durumunda analiz ve değerleme sonuçları farklı olabilecektir.

3.12 Ġlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Ġzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Konu taĢınmazlar için müĢteri isteği doğrultusunda sadece arsa değerlemesi yapılmıĢ olup üzerinde yer alan yapılar değerleme dikkate alınmmıĢtır.

4 MEVCUT EKONOMĠK KOġULLAR – GAYRĠMENKUL PĠYASASI VE DEĞERLEMESĠ YAPILAN TAġINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER

4.1 Mevcut Ekonomik KoĢullar Ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler

ĠnĢaat ve Gayrimenkul Sektörüne BakıĢ

Olağanüstü bir doğal afet yaĢayan ülkemizde 11 Ģehri doğrudan etkileyerek yıkımlara neden olan depremin, hem insani hem de ekonomik olarak sonuçlar yarattığı görülmektedir. Bu zor süreci el birliği ile en kısa sürede atlatmak önem taĢımaktadır. YaĢadığımız deprem faciasının gerek yıkılan Ģehirlerin tekrar imarı gerekse yarattığı göç süreci, inĢaat sektörü baĢta olmak üzere tüm ekonomik faaliyetleri etkileyecektir. Diğer yandan yaĢanan can kaybı ülkemizi derinden sarsmıĢtır. Hayatını kaybedenlere Allahtan rahmet kederli ailelerine baĢ sağlığı dileriz. Ülke olarak yaraların sarılıp bu sürecin atlatılması için bütün paydaĢların birlikte çalıĢması gerekliliği ortada olup, baĢta inĢaat sektörü bileĢenleri olmak üzere hem kamu ve özel sektör hem de halkımız ellerinden gelen çabayı ortaya koymaktadır. Küresel ekonomik geliĢmeleri göz önüne aldığımızda 2022 yılından süre gelen enflasyonist baskılar ve bunları önlemek için alınan önlemlerin hâkim olduğu bir dönemi 2023 yılı ilk çeyreğinde de yaĢadık. Küresel kaynak maliyetlerinin arttığı bu dönemde ülke büyümelerinde de yavaĢlamalar görülmeye baĢlanmıĢtır. Bir yandan yüksek enflasyon diğer yandan artan parasal maliyetler ve azalması beklenen talep düĢünüldüğünde batı ekonomilerinde resesyon veya stagflasyon yaĢanma olasılığını da gündeme getirmiĢtir. GeliĢmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve iĢsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dıĢ kaynağa ulaĢma maliyeti ekonomiler için tehdit oluĢturmaya devam etmektedir. Yılın ilk çeyreğinde Fed"in aldığı önlemler ABD enflasyonunu geri çekmeye baĢlamıĢ, istihdam ve büyüme kaybı ise beklenin altında gerçekleĢmiĢtir. Buna rağmen baĢta Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez bankaları para politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine dair mesajları piyasa ile paylaĢmıĢlardır.

beklentisi devam etmektedir. IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2023 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu - "Kırılgan Bir Toparlanma") raporunda Türkiye"nin 2023 yılına iliĢkin büyüme tahmini yüzde 2.7, 2024 yılı büyümesi yüzde 3,6 olarak tahmin edilmiĢtir. IMF Ekim(2022) ayı Dünya Ekonomik Görünüm Raporu"nda 2023 ve 2024"te Türkiye"nin yüzde 3 büyüyeceğini öngörmüĢtü. Raporda Türkiye ekonomisine iliĢkin olarak, 2023 yılı TÜFE tahminini yüzde 50,6 olarak belirlerken 2024"te ortalama TÜFE"yi yüzde 35,2 olarak öngörmüĢtür. IMF Ekim raporunda 2023 için ortalama TÜFE"yi yüzde 51,2, 2024"ü ise yüzde 24,2 olarak tahmin etmiĢtir. 2023 yılı küresel büyüme tahminini yüzde 2,9"dan yüzde 2,8"e düĢüren kurum, sıkı para politikası ve Ukrayna"daki savaĢın neden olduğu finansal sektör geriliminin yüksek belirsizlik ve riskler oluĢturduğuna dikkat çekti. 2024 büyüme tahmini ise yüzde 3,1"den yüzde 3"e indirmiĢtir. Büyüme ile ilgili yapılan öngörülerde gerek enflasyon gerekse küresel risk unsurlarının ne yöne hareket edebileceği ile ilgili beklentiler ve uygulanan ekonomi politikalarındaki değiĢiklikler etkili olmuĢ görülmektedir.

Küresel ekonomik geliĢmelere yılın ilk çeyreğinde ABD ve AB kökenli bazı bankaların zor duruma düĢmesi ve kamu otoritelerinin devreye girerek krizi daha büyümeden önleme çabaları damga vurmuĢtur. Bankacılık sektörünün diğer birçok sektör ve finansal sistemle olan doğrudan bağlantıları finansal sağlık ve sistemik risk yaratma açısından dikkatli takip edilmesi gereken unsurlar olarak öne çıkmaktadır. ġimdilik sönümlenmiĢ görünen bu geliĢmeler sıkı para politikalarında geçici yumuĢamaları da beraberinde getirmiĢtir. Ancak gerek Fed gerekse ECB enflasyonu önlemek için katı tutumlarını sürdüreceklerini ifade etmiĢlerdir. Durumu en iyi özetleyen makroekonomik değiĢken olarak ise "büyüme" rakamları karĢımıza çıkmaktadır. Sürecin ne yöne evrildiğini analiz etmek yerinde olacaktır. 2022 yılı ikinci yarısından itibaren geliĢmiĢ ülke merkez bankaları politikaları ve yukarıda belirtilen risk unsurlarının artması ile küresel büyüme oranlarında ivme kaybı yaĢanmaya baĢlamıĢ, özellikle son çeyrekte iyiden iyiye hissedilmiĢtir. Benzer bir yavaĢlamanın 2023 boyunca sürme beklentisi devam etmektedir. IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2023 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu - "Kırılgan Bir Toparlanma") raporunda Türkiye"nin 2023 yılına iliĢkin büyüme tahmini yüzde 2.7, 2024 yılı büyümesi yüzde 3,6 olarak tahmin edilmiĢtir. IMF Ekim(2022) ayı Dünya Ekonomik Görünüm Raporu"nda 2023 ve 2024"te Türkiye"nin yüzde 3 büyüyeceğini öngörmüĢtü. Raporda Türkiye ekonomisine iliĢkin olarak, 2023 yılı TÜFE tahminini yüzde 50,6 olarak belirlerken 2024"te ortalama TÜFE"yi yüzde 35,2 olarak öngörmüĢtür. IMF Ekim raporunda 2023 için ortalama TÜFE"yi yüzde 51,2, 2024"ü ise yüzde 24,2 olarak tahmin etmiĢtir. 2023 yılı küresel büyüme tahminini yüzde 2,9"dan yüzde 2,8"e düĢüren kurum, sıkı para politikası ve Ukrayna"daki savaĢın neden olduğu finansal sektör geriliminin yüksek belirsizlik ve riskler oluĢturduğuna dikkat çekti. 2024 büyüme tahmini ise yüzde 3,1"den yüzde 3"e indirmiĢtir. Büyüme ile ilgili yapılan öngörülerde gerek enflasyon gerekse küresel risk unsurlarının ne yöne hareket edebileceği ile ilgili beklentiler ve uygulanan ekonomi politikalarındaki değiĢiklikler etkili olmuĢ görülmektedir.

aynı dönemde yüzde 69, iĢçilik maliyetlerinin de yüzde 106,9 olarak yükselmiĢtir. Söz konusu maliyet artıĢları yeni konut fiyatları baĢta olmak üzere tüm inĢaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karĢımıza çıkmaktadır. 2. Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayıĢı baĢta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeĢitlerinde talebini oldukça artırmıĢtır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaĢanan yavaĢlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak tasarrufları azalması talebi törpülemektedir. Tasarruf amaçlı konut alımlarında 2022 yılı sonu itibarıyla bir azalıĢ olduğu söylenebilir. Aynı eğilim 2023 yılının ilk üç aylık döneminde de devam ediyor görünmektedir. 3. Arzın talebe gecikmeli ve yetersiz cevap vermesi baĢta satıĢ fiyatları olmak üzere kiralar dâhil tüm değerleri yukarıya itmiĢtir. 4. Yakın coğrafyalardaki geliĢmelerinde etkisiyle yabancı talebi azalarak

L A L G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e v e M ü Ģ a v i r l i k A . ġ .

devam etmekte olup özellikle vatandaĢlık ve oturma izninin de gayrimenkul alanlar için sürmesi canlılığı artırmaktadır. 5. Büyük Ģehirlerde konut yapılabilir yerlerin değer artıĢının da sürdüğü gözlenmektedir. 6. Bazı yüklenici ve müteahhitlerin iĢletme sermayesi ve nakit akıĢı sorunları yaĢamaları da piyasadaki arz talep dengesini olumsuz etkilemektedir. 7. TOKĠ eliyle baĢlatılan konut yapımı ve kentsel dönüĢüm faaliyetleri sektör bileĢenlerine önemli bir pozitif etki yaratacağı öngörülebilir. 8. Arz ve talebin dengelenmesinin süre alabileceği dikkatlerden kaçmamalıdır. Ancak yukarıdaki nedenlere dayanarak da fiyatların devamlı yukarı gitmesi sürdürülebilir bir durumda değildir. 9. Ġklim ve çevreye bağlı dinamikler giderek gayrimenkul sektörü içinde önem taĢamaya baĢlayacak olup hem yüklenicilerin hem de talep edenlerin bu eğilimlere göre hareket etmelerinde fayda bulunmaktadır. 10. Konut baĢta olmak üzere eriĢilebilir ve sürdürülebilir yapım için daha önceki raporlarda sıklıkla dile getirdiğimiz yapısal düzenlemelerin hayata geçirilmesi(Gayrimenkul ve hakları ile ilgili özel bir bankanın kurulması, menkul kıymetleĢtirmeye dayalı ürünlerin çeĢitlendirilmesi gibi) yerinde olacaktır. ĠnĢaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaĢanan ve yaĢanabilecek olumsuz etkileri azaltmak olumlu olabilecek durumları ise sürdürülebilir bir hale dönüĢtürebilmek için hukuki düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı düzenlemelerin yapılması yerin de olabilecektir. ĠnĢaat ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim anlamında küresel bir büyüklüğe ulaĢmıĢ olup sürecin daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da göstermektedir.

2023 Yılı Ġlk Çeyrekteki Ekonomik GeliĢmeler

Dünya ekonomisinde 2023 ilk çeyreği finansal belirsizliklerin arttığı bir dönem olarak geride kalmıĢtır. Mart ayının ortasında ABD"de Silicon Valley Bank ve Ġsviçre"de Credit Suisse merkezli yaĢanan sorunlar bankacılık sistemine yönelik endiĢeleri artırmıĢ, ancak düzenleyici kurumlar ve merkez bankalarının aldığı likidite artırıcı tedbirlerle bu kaygılar kısmen hafifletilmiĢtir. Küresel bankacılık sistemindeki geliĢmeler henüz reel ekonomik aktiviteye yansımazken, merkez bankalarının faiz artıĢlarıyla beraber finansal koĢullarda sıkılaĢma yaratma riski devam etmektedir. 2023"ün ilk çeyreğinde Çin"in yeniden açılmasıyla ekonomik aktiviteye dair beklentiler pozitif yönlü güncellenirken, küresel aktivitede, özellikle geliĢmiĢ ülkelerde, imalat-hizmet ayrıĢması gözlenmektedir. 2022 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) dıĢ talepteki ivme kaybına rağmen iç talebin katkısıyla büyümüĢtür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmıĢ verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,9 artarken, yıllıklandırılmıĢ GSYH büyümesi %3,5 seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. Böylece 2022 yılı büyüme oranı %5,6 olmuĢtur. 2023 yılı ilk çeyreğine Türkiye ekonomisi bir önceki yıldan kalan büyüme dinamikleriyle dirençli bir giriĢ yapmıĢtır. Fakat ġubat baĢında meydana gelen ve birçok ili etkileyen depremlerin doğrudan ve dolaylı etkileriyle kısa vadeli büyüme görünümü üzerindeki aĢağı yönlü risklerin arttığı düĢünülmektedir. Bununla birlikte, hükümetin alacağı para ve maliye politikası tedbirlerinin orta vadede büyümedeki kayıpları kısmen sınırlayabileceği değerlendirilmektedir. Öte yandan, imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) ilk çeyrek sonu itibarıyla 50,9 ile geniĢleme bölgesine çıkarken, kapasite kullanım oranında sınırlı gerileme görülmektedir. Güven endeksleri imalat sanayi dıĢında gerilerken, bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler iç talepteki yavaĢlamanın sınırlı kaldığına iĢaret etmektedir. Ġlk çeyrekte dıĢ dengede bozulma sürmüĢtür. Ticaret Bakanlığı öncü verilerine göre, 2023 Ocak-Mart döneminde ihracat 2022"nin aynı dönemine kıyasla %2,5 artarken, emtia fiyatlarındaki gerilemeye rağmen ithalattaki artıĢ %11,4 seviyesine ulaĢmıĢtır. DıĢ ticaret açığı 2022"nin aynı

dönemindeki 26,5 milyar dolardan 34,9 milyar dolara yükselmiĢtir. Yılın ilk iki ayında cari iĢlemler açığı 12,2 milyar dolardan 18,8 milyar dolar seviyesine yükselmiĢtir. Altın ve enerji hariç cari fazla ise 2022 Ocak-ġubat dönemindeki 3,7 milyar dolardan 2023"ün aynı döneminde 3,3 milyar dolar seviyesine gerilemiĢtir. Enerji fiyatlarındaki gerilemeler ve baz etkisiyle enflasyonda düĢüĢ devam etmektedir. 2022 sonunda %64,3 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %50,5"e inmiĢtir. 2022 sonunda %97,7 olan genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu Mart"ta %62,5"e gerilerken, imalat sanayi ÜFE yıllık enflasyonu %78,7"den %55,2"ye gelmiĢtir. Mart ayı verileri üretici enflasyonundaki ve maliyet unsurlarındaki hızlı iyileĢmenin sürmesine karĢın gıdada ve hizmetlerde fiyat artıĢları ile çekirdek momentum göstergelerindeki direnci teyit etmiĢtir. ġubat ayında haftalık repo faizini %9,00"dan %8,50"ye indiren TCMB Mart ayında her bir değiĢikliğe gitmemiĢtir. Son iki toplantının karar metninde TCMB para politikası duruĢunun fiyat istikrarı ve finansal istikrarı koruyarak deprem sonrası gerekli toparlanmayı desteklemek için yeterli olduğu görüĢünün altını çizmektedir.

Kaynak: GYODER Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023-1.Çeyrek Raporu

4.2 Mevcut Ekonomik KoĢullar, Gayrimenkul Piyasası, Mevcut Trendler Ve Dayanak Verilerin Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Raporun hazırlandığı tarih itibariyle; Tüm Dünya"da etkisini gösteren Covid-19 küresel salgını ile sosyal ve ekonomik düzen ciddi sekteye uğramıĢtır. Sosyal mesafe kavramı ile kent yaĢamları durma noktasına gelmiĢtir. Bu durum; ekonomik koĢulları oldukça zorlayıcı hale getirmiĢtir. Pandemi ile mücadele kapsamında; hükümetlerin belirlediği politikalar ile ekonomik canlılık sağlanmaya çalıĢılmıĢtır. Gayrimenkul sektörü olarak; 2020 yılının ikinci yarısında kamu bankalarının düĢük faiz oranları ile konut kredisi sunmaları ile gayrimenkul sektörü oldukça ivme kazanmıĢtır. Bu durum; gayrimenkul el değiĢtirme sayılarını arttırmıĢ, bu da gayrimenkul değerini arttırmıĢtır. 2020 yılı son çeyreğinde faiz oranlarının yeniden yükselmesi ile gayrimenkul piyasası yeniden durağanlaĢmıĢ, pazarlama süreleri uzamıĢ, gayrimenkule olan ilgi ivme kaybetmiĢtir.

4.3 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

4.3.1 ġanlıurfa Ġli:

Yüzölçümü:918.765km²

Nüfus:1.892.320(2015 yılı Aralık ayı sonu itibarı ile Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Veri Tabanı"na göre ġanlıurfa"nın)

Ġl Trafik No:63

Ġl"in yüzölçümü 18.765 km²"dir. Türkiye yüzölçümü büyüklük sıralamasında 7. sırada yer almaktadır. Ġlin merkez rakımı 518"dir. GeniĢ ova ve düzlüklere sahip olan arazisinin; %60.4"ü plato, %22"si dağlık, %16.3"ü ova ve %1.3"ü yayla karakteri arz etmektedir. Harran, Suruç ve ViranĢehir ovaları ilin güneyinde yer almaktadır. Karacadağ 1.938

metre rakımı ile Ġlin en yüksek noktasıdır. Önemli akarsuyu, Adıyaman ve Gaziantep illeri ile sınırı oluĢturan Fırat Nehri"dir.Ġlin batı ve kuzeybatısında KarkamıĢ, Birecik ve Atatürk Baraj gölleri bulunmaktadır. Atatürk Barajı ile oluĢturulan göl ülkemizin 3. büyük gölüdür.

Karasal iklim özelliklerine sahip olan ilde, 1929-2012 yılları arasında ortalama yağıĢ miktarı 453.7kg/m² iken 2012 yılında bu değer 622,7 kg/m² olarak ölçülmüĢtür.1929- 2012 arasında ortalama sıcaklık değeri 18,4 olan ġanlıurfa"nın2012 yılında bu değeri 19,3°C dereceye çıkmıĢtır.1929-2012 yılları arasında en yüksek sıcaklık 46.8°Ciken 2012 yılında 44,2°C olmuĢtur, En düĢük sıcaklık 1929-2012 yılları arasında –12.4°C derece iken 2012 yılında -4,3°C olarak ölçülmüĢtür.

ġanlıurfa Ġli"nin 13 ilçesi, 1 büyükĢehir belediyesi olmak üzere toplam 14 belediyesi,1.379 mahalle yerleĢim yeri bulunmaktadır.

Genel Coğrafya ve Yeryüzü ġekilleri:

Güneydoğu Anadolu Bölgesinde yer alan ġanlıurfa, doğuda Mardin, batıda Gaziantep, kuzeybatıda Adıyaman, kuzeydoğuda Diyarbakır illeriyle çevrilidir.

Ġl güneyinde 789 km'lik Türkiye-Suriye sınırı uzanır. Yüzölçümü 18.584 kilometre kare olup genelde bir ova görünümündeki il merkezinin rakımı 518 m'dir.

ġanlıurfa kontinental (kara) iklim özelliği gösterir. Yazları çok kurak ve sıcak, kıĢları bol yağıĢlı, nispeten ılıman geçmektedir. ġanlıurfa matematik konum itibariyle Ekvatora daha yakındır. Deniz etkisinden uzak bir bölgede bulunmaktadır. Bu nedenle Kontinental iklim özelliği ağır basmaktadır. Bu özellik sıcaklık ve yağıĢ bakımından kendisini göstermektedir. Ġlimizde en yüksek sıcaklık 46.8 C (Temmuz); en düĢük sıcaklık ise -12,4 (ġubat) olarak ölçülmüĢtür. ġanlıurfa'da en soğuk -12.4 C (ġubat) ölçülmüĢtür. ġanlıurfa'da yıllık ortalama yağıĢ 462 mm olarak hesaplanmıĢtır. Yıllık ortalama sıcaklık 18.6 C, buharlaĢma 2048 mm, rüzgar hızı 2.8 m/sn'dir. Karlı ve don olan günlerin sayısı oldukça azdır.

Dağlar

ġanlıurfa ili, konum itibarıyla Arap Platformu'nun kuzey bölümleri ile Güneydoğu Torosların orta kısmının güney etekleri üzerinde yer almaktadır. ilin kuzeyinde bulunan dağların yükseklikleri düĢüktür. Dağlar arasında geniĢ ovalar yer alır. II'deki baĢlıca dağlar; Karacadağ (1938 m), Tektek (449 m), Susuz (801 m), Takur Tukur, GermuĢ (771 m), Nemrut (800 m), ġebeke (750 m) ve Arat (840 m) Dağlarıdır.

Akarsular

Ġlin en önemli akarsuyu Fırat Irmağı'dır. Diğer akarsulardan bazıları Cülap, Çeltik, Pınar, Pamuk, Zengeçur, Aslanlı, Karabağ, Bahçecik, Hamdun, Necarik, TitriĢ, Zadeli, Giresav, Halfeti, PınarbaĢı, Süleyman, Mizar, Bamyasuyu, Kehriz, GermuĢ, Açık Su, Halilürrahman, Direkli ve Mercihan olarak sayılabilir.

ġanlıurfa kenti içinde gölolarak nitelendirilen Halilürrahman ve Aynızeliha olmak üzere iki göl mevcuttur. Hz. ıbrahim'in ateĢe düĢtüğü yerde oluĢan bu iki göl Ģehir merkezinin güney batısında yeralmaktadır. Hz. ıbrahim'in düĢtüğü yer, Halil'ür Rahman Gölü'dür. Rivayete göre; Nemrut'un kızı Zeliha da ibrahim'e inandığından kendisini onun peĢinden ateĢe atmıĢ ve düĢtüğü yerde Aynzeliha Gölü oluĢmuĢtur. Bu göller içerisindeki balıklar kutsal sayıldığından yenilmemekte olup, dünyanın her tarafından gelen ziyaretçilerin uğrak yeri olmaktadır.

Ayrıca GAP Projesi ile yapay olarak oluĢturulan Atatürk Baraj Gölü Türn en büyük baraj gölü olup, il sınırları içinde bulunmaktadır.

Ovalar

ġanlıurfa ili, genel olarak plato görünümünde olup baĢlıca ovaları Ģunlardır: Harran, Suruç, ViranĢehir, Hilvan, Ceylanpınar, Bozova ve Siverek ovalarıdır.

ĠLÇELERE GÖRE ĠL/ĠLÇE MERKEZĠ ve BELDE/KÖY NÜFUSU - 2015
	Toplam
ġanlıurfa	Toplam	Erkek	Kadın
Akçakale	102.350	52.199	50.151
Birecik	92.852	46.156	46.696
Bozova	54.775	27.211	27.564
Ceylanpınar	83.177	41.923	41.254
Eyyübiye	368.119	185.416	182.703
Halfeti	37.970	18.456	19.514
Haliliye	364.946	184.050	180.896
Harran	81.870	40.802	41.068
Hilvan	41.644	20.995	20.649
Karaköprü	132.530	66.350	66.180
Siverek	245.385	124.017	121.368
Suruç	101.964	51.310	50.654
ViranĢehir	184.604	91.474	93.130
Toplam	1.892.320	950.493	941.827

Nüfusu:

2015 yılı Aralık ayı sonu itibarı ile Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Veri Tabanı"na göre ġanlıurfa"nın;
2014 yılına göre 2015 yılında toplam nüfus 46.653 kiĢi artarak 1.892.320 kiĢi,
2015 yılında nüfus artıĢ hızı % 2,5"dir.

ġanlıurfa, Türkiye"de, nüfus büyüklüğü bakımından 9 uncu sıradadır.

ġanlıurfa, GAP Bölgesinde nüfusun %22,5'ine sahiptir. Gaziantep ilinden sonra bölgenin ikinci en büyük nüfusuna sahiptir.

NÜFUSUN CĠNSĠYETE GÖRE DAĞILIMI

YILLAR	TOPLAM	ERKEK	KADIN
1990	1.001.455	515.980	485.475
2008	1.574.224	788.278	785.946
2009	1.613.737	809.222	804.515
2010	1.663.371	831.382	831.989
2011	1.716.254	858.409	857.845
2012	1.762.075	881.521	880.554
2013	1.801.980	901.868	900.112
2014	1.845.667	925.703	919.964
2015	1.892.320	950.493	941.827

Turizm

ġanlıurfa'ya ulaĢım, karayolu, havayolu ve demir yoluyla yapılmaktadır. Türkiye'nin en uzun pistine sahip ġanlıurfa GAP Havaalanından Ankara ve Ġstanbul'a karĢılıklı uçak seferleri bulunmaktadır. Ankara ve Ġstanbul'a uçuĢlar ortalama 2 saat sürmektedir. UçuĢlar, Türk Havayolları ,Pegasus ve AnadoluJet firmaları tarafından gerçekleĢtiriliyor.ġanlıurfa GAP Havaalanın uluslar arası kargo havaalanı özeliği de bulunuyor.

KARAYOLU:

Ġstanbul-Ankara-Adana, Gaziantep ve ġanlıurfa'ya gelen yol otobandır. Gaziantep-ġanlıurfa arası 141 kilometredir. Otoban yolu ġanlıurfa Mardin yoluna yine otobandan sağlanmaktadır.

ġanlıurfa, ViranĢehir, Kızıltepe ve Mardin üzerinden Irak'a sınır kapımız olan Habur sınır kapısına kadar devam eden yol ise çift gidiĢ geliĢli duble yoldur. Ayrıca ġanlıurfa'dan Diyarbakır'a çift Ģeritli karayolu bulunmaktadır. ġanlıurfa-Akçakale üzerinden Suriye'ye duble karayolu mevcuttur.

ġanlıurfa Mersin arası 414 kilometredir. Otomobille yaklaĢık 4 saat 50 dakikadır.
ġanlıurfa Adana arası 345 kilometre. Otomobille yaklaĢık 4 saat 15 dakika sürmektedir.
ġanlıurfa -Gaziantep arası 138 kilometre. Otomobille yaklaĢık 1 saat 40 dakika sürmektedir.
ġanlıurfa Diyarbakır arası 182 kilometre. Otomobille yaklaĢık 2 saat 20 dakika sürmektedir.
ġanlıurfa Mardin arası 185 kilometre. Otomobille 2 saat 20 dakika sürmektedir.
ġanlıurfa -Adıyaman arası 115 kilometre. Otomobille yaklaĢık 1 saat 10 dakika sürmektedir.

DENĠZYOLU:

ġanlıurfa'nın deniz yolu ile bağlantısı en yakın mesafesi (Ġskenderun) 310 kilometredir. Yumurtalık Mersin ve Ġskenderun Limanlarından ġanlıurfa'ya otoban karayolu bağlantısı vardır.

DEMĠRYOLU:

Güney'den Mersin, Adana, Osmaniye oradan da Gaziantep'e uzanan ve ġanlıurfa'dan da Suriye sınırına paralel giden Demiryolu ġanlıurfa'nın Suruç, Akçakale ve Ceylanpınar Ġlçelerinden geçmektedir. Bu demir yolunda hem yük taĢımacılığı hem de yolcu taĢımacılığı yapılmaktadır. ġanlıurfa'dan sonra aynı demiryolu Mardin'e ilerlemektedir.

ġANLIURFA'YA EN YAKIN SINIR KAPILARI

ġanlıurfa baĢta Beyrut ve ġam olmak üzere Orta Doğu ülkelerinin ticari merkezlerine olan yakınlığı ile dikkat çekmektedir.

Akçakale sınır kapısı 53 km
Öncüpınar 205 km
Habur sınır kapısı 366 km
Bağdat 821 km
Amman 586 km
Tahran 121 km

ġANLIURFA'NIN ORTA DOĞU TĠCARET MERKEZLERĠNE UZAKLIĞI (KM)

ġam 421
Beyrut 435

KARAKÖPRÜ ĠLÇESĠ

Mezopotamya'nın en eski yerleĢim merkezlerinden biri olan Urfa, su kaynaklarının yakın olması ve ticaret yollarının üzerinde bulunmasından dolayı tarih boyunca stratejik bir bölge olmuĢtur. Bölge M.Ö. 9. bin'li yıllara uzanan bu süreçte; Ebla, Akkad, Sümer, Babil, Hitit, Huri-Mitanni, Arami, Asur, Pers, Makedonya, Roma, Bizans ve Ġslam dönemi ile Türk çağını yaĢamıĢtır. Bu bölgede Karaköprü'nün önemli bir yeri vardır. Karaköprü'nün sınırları içinde yer alan dağlardaki mağaralardaki bazı kabartmalar beldenin tarihi aydınlatacak mahiyette olabilir. Özellikle yol güzergâhında bulunması, su ve tabiat Ģartları açısından Urfa'nın diğer merkezlerine göre daha ılıman olması nedeniyle tarih boyunca mesire yeri olarak kullanıldığını görmekteyiz. Pagnon ve Segal'ın Urfa ve Karaköprü'deki resmi bir Ģöleni simgeleyen taĢ kabartmadan Karaköprü'nün bu özelliği vurgulanmaya çalıĢılmaktadır. 4. Murat 1651 yılında Bağdat seferine giderken Karaköprü de konaklamıĢtır. Karaköprü'yü ġazeli Ģeyhi Ali Dede' ye vakfetmiĢtir. Karaköprü isminin menĢei hakkında kesin değerlendirmeler olmamasına rağmen ilçenin ismi burada var olan köprüye bağlanmaktadır. Karaköprü' nün 1518-1566 Ruha Sancağına bağlı köylerden olduğunu arĢiv belgelerinden anlamaktayız. Karaköprü ilçesi, ġanlıurfa Ģehir merkezinin kuzeyinde, il merkezine komĢu olan bir ilçemizdir. Daha önce ġanlıurfa merkeze bağlı bir köy olan Karaköprü Köyü, 7 Haziran 1992 tarihinde belde, 6360 Sayılı On Üç Ġlde BüyükĢehir Belediyesi Ve Yirmialtı Ġlçe Kurulması Ġle Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamede DeğiĢiklik Yapılmasına Dair Kanun 06 Aralık 2012 tarihli ve 28489 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak ilçe statüsüne kavuĢmuĢtur. Nar bahçeleri, mesire alanları ve yerleĢime açılan planlı kentleĢmesiyle geliĢime açık bir ilçe olan Karaköprü, nüfusu hızla artan bir yerleĢim yeridir.

B-COĞRAFĠ YAPI:

Ġlçemiz ġanlurfa sınırları içerisinde bulunan Haliliye ve Eyyübiye ile birlikte büyükĢehir ilçelerinden biridir. Kuzeyinde Siverek ve Hilvan, Kuzey batısında Bozova, Doğusunda ViranĢehir, Güneyinde Eyyübiye ve Haliliye Ġlçeleri ile çevrilidir. ġanlıurfa 37,8 kuzey enlem ve 38.46 doğu boylamındadır. Ceylanpınar'ın doğusunda yer alan AĢağı hümerra Köyü ile en batıdaki Halfeti Ilçesi arasında 2 derece 30 dakikalık meridyen farkı vardır. Bu da, 10 dakikalık bir saat farkı etmektedir. ġanlıurfa"nın ortalama yükseltisi 518 m.dir. ġanlıurfa doğuda Mardin, batıda Gaziantep, kuzeybatıda Adıyaman, kuzeybatıda Diyarbakır, illeri ile çevrilmiĢtir. Güneyde ise 1926 yılında yapılan Ankara AntlaĢmasıyla çizilmiĢ bulunan Suriye sınırı uzanmaktadır. ġanlıurfa'nın coğrafi konumunun gösterdiği özellikler nedeniyle, Türkiye"nin uzun süre baĢka devletler ve ülkelerle bağlantılar etkileĢimler kurabilmiĢ illerinden biridir. Ġlk ve orta çagda eski uygarlık merkezlerinden olan Mezopotamya ve Arap ülkeleri ile Avrupa arasındaki bazı yollar ġanlıurfa üzerinden geçmekteydi. ġanlıurfa ili Güneydoğu Toroslar"ın orta kısmının güney etekleri üzerindedir. Ġlin kuzeyinde yer alan dağlar ve yüksek tepeler genellikle güneye doğru gittikçe alçalır. Büyük ovalar güney yarısındadır. Sıra tepeler oldukça yaygın olup bunların arasında batıdan doğuya doğru sıralanan Suruç, Harran ve ViranĢehir ovaları bulunmaktadır. Batıya doğru kenarları fazla uzanmıĢ bir altıgene benzeyen Urfa"nın yüz ölçümü 18.584 km, Karaköprü Ġlçemizin yüz ölçümü 1.116,80 km2 "dir. Bu, Türkiye yüz ölçümünün % 3 üne es değerdir.

ġanlıurfa kontinental (kara) iklim özelliği gösterir. Yazları çok kurak ve sıcak, kıĢları bol yağıĢlı, nispeten ılıman geçmektedir. ġanlıurfa matematik konum itibariyle Ekvatora daha yakındır. Deniz etkisinden uzak bir bölgede bulunmaktadır. Bu nedenle Kontinental iklim özelliği ağır basmaktadır. Bu özellik sıcaklık ve yağıĢ bakımından kendisini göstermektedir. Ġlimizde en yüksek sıcaklık 46,8 C (Temmuz); en düĢük sıcaklık ise -12,4 (ġubat) olarak ölçülmüĢtür. ġanlıurfa"da en soğuk -12,4 C (ġubat) ölçülmüĢtür. ġanlıurfa"da yıllık ortalama yağıĢ 462 mm olarak hesaplanmıĢtır.

Yıllık ortalama sıcaklık 18,6 C, buharlaĢma 2048 mm, rüzgâr hızı 2,8 m/sn"dir. Karlı ve don olan günlerin sayısı oldukça azdır.

5 TAġINMAZLARIN ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER

5.1 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

5.1.1 Ana TaĢınmazlara ĠliĢkin Bilgiler

Değerleme konusu taĢınmazların yapılan araĢtırmalar sonucu bir kısmının imarlı olduğu ve bir kısmının imar planı dıĢında kaldığı görülmüĢtür. Ġmar planı içerisinde kalan parseller; büyük kargılı mahallesine bağlı, 198,199,215,218,220,222 nolu parseller ve korukezen mahallesine bağlı 484 nolu parseldir. Ġmar planı içerisinde kalan parsellerden 222 ve 215 nolu parsellerin niteliği arsa olarak görülmekte olup imar planı içerisinde kalan diğer parsellerin cins değiĢikliği yapılmamıĢ olup halen tarla olarak görülmektedir. Ayrıca imar planı içerisinde kalan parsellerin tevhid,terk ve ihdas gibi iĢlemlerinin bulunduğu ve bunun için düzenleme görmesi gerektiği bilgisi alınmıĢtır. Ġmar planı dıĢında kalan tarlaların kadastro müdürlüğünden yapılan araĢtırmalar sonucu kadastral yola cephesi bulunmayan parseller; büyük kargılı mahallesine bağlı 55,109,110,111,120,121,153 nolu parseller, Korukezen mahallesine bağlı 484 nolu parsellerdir, bunların dıĢında kalan parsellerin kadastral yola cephesi bulunmaktadır. Tarla nitelikli olan taĢınmazlardan büyük kargılı mahallesine bağlı, 55,109,110,111,120,121,153 nolu parseller ve günıĢığı mahallesine bağlı 125,126, 127,135,136,169,170,198 nolu parseller çimento fabrikasına hammadde olarak kum sağlamak amacıyla kazı alanı olarak kullanılmakta olup, bu taĢınmazların tarımsal niteliğini kaybetmiĢ olduğu görülmüĢtür. Değerlemeye konu taĢınmazlar Çimento fabrikası olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 55 numaralı parsel 60.000,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 61 numaralı parsel 13.900,00m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimsi bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 62 numaralı parsel 14.000,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 109 numaralı parsel 7.300,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 110 numaralı parsel 12.800,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 111 numaralı parsel 22.300,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 120 numaralı parsel 17.100,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 121 numaralı parsel 10.700,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan GünıĢığı Mahallesi 125 numaralı parsel 7.000,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan GünıĢığı Mahallesi 126 numaralı parsel 20.500,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan GünıĢığı Mahallesi 127 numaralı parsel 29.500,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan GünıĢığı Mahallesi 135 numaralı parsel 29.500,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan GünıĢığı Mahallesi 136 numaralı parsel 10.000,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 153 numaralı parsel 20.000,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 154 numaralı parsel 26.000,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip, topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı agrea alanı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 155 numaralı parsel 3.700,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimsiz bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan GünıĢığı Mahallesi 169 numaralı parsel 20.000,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan GünıĢığı Mahallesi 170 numaralı parsel 7.750,00 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan GünıĢığı Mahallesi 198 numaralı parsel 22.181,07 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimli bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır. TaĢınmaz tarım arazisi vasfını kaybetmiĢ olup çimento fabrikasına bağlı mucur ocağı olarak kullanılmaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 215 numaralı parsel 2.476,40 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimsiz bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 218 numaralı parsel 18.312,53 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimsiz bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır.

Değerlemesi yapılan Büyükkargılı Mahallesi 220 numaralı parsel 80.761,06 m2 yüzölçümlü olup çokgen bir Ģekle sahip olup topoğrafik olarak eğimsiz bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz jeolojik olarak 3.derece deprem bölgesinde yer almaktadır.

Değerleme konusu Büyükkargılı Mahallesi 198 no.luparsel; 122.000,00 m2 yüzölçümlü, eğimsiz bir arazi yapısına sahiptir. Değerlemeye konu parsel üzerinde değerleme tarihi itibariyle çimento fabrikasına bağlı olarak kullanılan 6 adet lojman binası lojman, Lokal, Konuk Evi, Lojman Müdür Evi, Müdür garaj ve misafirhane hacimlerinden oluĢmaktadır.Parsel üzerinde mevcut durumda 7.499 m2 alanlı yapı bulunmakta olup söz konusu yapıların dıĢ cephesi akrilik boyalı, iç mekan zeminleri seramik kaplıdır. Duvarlar ince sıva üzerine plastik boyalıdır. TaĢınmaz üzerinde yapılar için müĢteri isteği üzerine değerleme yapılmamıĢ olup sadece arsa değerlemesi yapılmıĢtır.

Değerleme konusu Büyükkargılı Mahallesi 199 no.luparsel; 58.034,00 m2 yüzölçümlü, eğimsiz bir arazi yapısına sahiptir. Değerlemeye konu parsel üzerinde değerleme tarihi itibariyle 1 adet herhangi bir resmi evrakı olmayan zemin kattan oluĢan 600 m2 garaj yapısı mevcuttur. TaĢınmaz üzerinde yapılar için müĢteri isteği üzerine değerleme yapılmamıĢ olup sadece arsa değerlemesi yapılmıĢtır.

Değerleme konusu Korukezen Mahallesi 484 no.lu parsel; 20.144,13 m2 yüzölçümlü, eğimsiz bir arazi yapısına sahiptir. Değerlemeye konu parsel üzerinde değerleme tarihi itibariyle 1 adet herhangi bir resmi evrakı olmayan zemin kattan oluĢan 400 m2 alanlı cami mevcuttur. TaĢınmaz üzerinde yapılar için müĢteri isteği üzerine değerleme yapılmamıĢ olup sadece arsa değerlemesi yapılmıĢtır.

Değerleme konusu Büyükkargılı mahallesi 222 noluparsel; 219.366,87 m2 yüzölçümlü, eğimsiz bir arazi yapısına sahiptir. TaĢınmaz kuzey cephesinde bulunan ġanlıurfa Adıyaman karayoluna, batı cephesinde bulunan açıksu caddesine, diğer cephelerde ise komĢu parsellere cephesi bulunmaktadır. Parsel üzerinde halihazırda faal sanayi tesisi mevcuttur. Parsel üzerinde idari bina, iĢletme ve idare binası, yemekhane, yatakhane, 3 adet ambar, atölye, hidrolik odası, 2 adet kırıcı ünitesi, sıvı tesisat odası, çimento değirmeni, farin değirmeni, güvenlik kulübesi, kantar odası, arıtma tesisi, yangın hidrofor odası, bakım atölyesi, tesisat odası, 2 adet kompresör odası, paketleme ünitesi, paketleme silosu, ön ısıtıcı kulesi, ısıtıcı kulesi, çimento fabrikası ekipmanları yapıları bulunmaktadır. Parsel üzerinde mevcut durumda 65.387 m2 alanlı yapı bulunmaktadır. Söz konusu parsel üzerinde bulunan yapılardan idari bina, iĢletme ve idare binası, yemekhane, yatakhane, atölye ve ambar yapıları harici diğer yapılara ait proje bulunmamaktadır. Parsel çevresi bahçe duvarı ile çevrili olup; Parsel alanı dıĢında kalan alanların saha betonu yapılmıĢtır. Fabrikanın giriĢi ġanlıurfa Adıyaman karayolu üzerinden sağlanmaktadır. Tesis giriĢi sürgülü demir doğrama kapı ile kontrollü olarak sağlanmaktadır. Parsel etrafı beton duvar üzeri tel örgü ile çevrilidir. Tesis içerisinde tüm alt yapı olanakları (Elektrik, su telefon) mevcut olup halihazırda kullanılır durumdadır.TaĢınmaz üzerinde yapılar için müĢteri isteği üzerine değerleme yapılmamıĢ olup sadece arsa değerlemesi yapılmıĢtır.

5.1.2 Bağımsız Bölümlere ĠliĢkin Bilgiler

Değerleme konusu taĢınmazlarana taĢınmaz niteliğinde olup herhangi bir kat irtifakı bulunmamakta, bağımsız bölüm içermemektedir.

5.2 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi TaĢınmazların tapu nitelikleri ve mevcut kullanım Ģekli aĢağıda tablo halinde verilmiĢtir.

EK-1: Limak Çimento San ve Tic A.ġ. / ġanlıurfa ġubesi Aktifinde bulunan Arazi ve Arsa Tapu Listesi
S.NO	MAHALLE KÖY	TAPU KAYDI CĠNSĠ	PARSEL NO	YÜZÖLÇÜMÜ(M2)	KULLANIMI
1	BÜYÜK KARGILI-B.SÜLÜKLÜ	TARLA	55	60.000,00	HAM MADDE ALANI
2	BÜYÜK KARGILI-B.SÜLÜKLÜ	TARLA	61	13.900,00	HAM MADDE ALANI
3	BÜYÜK KARGILI-B.SÜLÜKLÜ	TARLA	62	14.000,00	HAM MADDE ALANI
4	BÜYÜK KARGILI-B.SÜLÜKLÜ	TARLA	109	7.300,00	HAM MADDE ALANI
5	BÜYÜK KARGILI-B.SÜLÜKLÜ	TARLA	110	12.800,00	HAM MADDE ALANI
6	BÜYÜK KARGILI-B.SÜLÜKLÜ	TARLA	111	22.300,00	HAM MADDE ALANI
7	BÜYÜK KARGILI-B.SÜLÜKLÜ	TARLA	120	17.100,00	HAM MADDE ALANI
8	BÜYÜK KARGILI-B.SÜLÜKLÜ	TARLA	121	10.700,00	HAM MADDE ALANI
9	GÜNIġIĞI-KOCABAĞ	TARLA	125	7.000,00	HAM MADDE ALANI
10	GÜNIġIĞI-KOCABAĞ	TARLA	126	20.500,00	HAM MADDE ALANI
11	GÜNIġIĞI-DÜZMĠR	TARLA	127	29.500,00	HAM MADDE ALANI
12	GÜNIġIĞI-KOCABAĞ	TARLA	135	29.500,00	HAM MADDE ALANI
13	GÜNIġIĞI-KOCABAĞ	TARLA	136	10.000,00	HAM MADDE ALANI
14	BÜYÜK KARGILI-B.SÜLÜKLÜ	TARLA	153	20.000,00	HAM MADDE ALANI
15	BÜYÜK KARGILI-B.SÜLÜKLÜ	TARLA	154	26.000,00	HAM MADDE ALANI
16	BÜYÜK KARGILI-B.SÜLÜKLÜ	TARLA	155	3.700,00	YOL VE BOġ ARAZĠ
17	GÜNIġIĞI-GÜNIġIK	TARLA	169	20.000,00	HAM MADDE ALANI
18	GÜNIġIĞI-GÜNIġIK	TARLA	170	7.750,00	HAM MADDE ALANI
19	BÜYÜK KARGILI-B.KARGILI	TARLA	198	122.000,00	FABRĠKA LOJMAN ALANI
20	BÜYÜK KARGILI-B.KARGILI	TARLA	199	58.034,00	ZEYTĠNLĠK

21	GÜNIġIĞI	TARLA	198	22.181,07	HAM MADDE ALANI
22	BÜYÜK KARGILI	ARSA	215	2.476,40	FABRĠKA ALANI
23	BÜYÜK KARGILI	TARLA	220	80.761,06	FABRĠKA ALANI
24	BÜYÜK KARGILI	TARLA	218	18.312,53	ZEYTĠNLĠK
25	BÜYÜK KARGILI	ARSA	222	219.366,87	FABRĠKA ALANI
26	KORUKEZEN	TARIM ATARLARAZĠSĠ	484	20.144,13	FABRĠKA ALANI

5.3 Varsa Mevcut Yapıyla Veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

Değerleme konusu taĢınmazlar sınırlarında ruhsat dıĢı yapılmıĢ bazı yapı ve müĢtemilatlar yer almaktadır. Ancak taĢınmazlar için müĢteri isteği üzerine taĢınmaz üzerinde yer alan yapılar değerlemede dikkate alınmamıĢtır.

5.4 Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanununun 21.Maddesi kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taĢınmazlarda ruhsat dıĢı yapılmıĢ bölümlerin yeniden ruhsatlandırılması konusunda ilgili resmi kurumlarda yapılan görüĢmelere göre; güncel çap belgesinin alınarak proje müelliflerince gerekli projelendirme çalıĢmasının ve ruhsat baĢvurusunun yapılması gerektiği, konunun ancak gerekli çalıĢmaların yapılması durumunda değerlendirilebileceği bilgisi alınmıĢtır.

6 DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN YÖNTEMLER, VARSAYIMLAR VE NEDENLERĠ

6.1 Pazar YaklaĢımı

Bu karĢılaĢtırmalı yaklaĢım benzer veya ikame mülklerin satıĢını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karĢılaĢtırmaya dayalı bir iĢlemle değer takdirini yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleĢtirilen benzer mülklerin satıĢlarıyla karĢılaĢtırılır. Ġstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir.

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüĢmelerden faydalanılmakta; bölgede yakın dönemde satılık ve kiralık olarak pazara çıkarılmıĢ benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, Pazar değerini etkileyebilecek konum, büyüklük, imar durumu ve fiziksel özellikler gibi kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmakta ve konu taĢınmazlar için değer belirlenmektedir.

6.2 Gelir YaklaĢımı

Gelir yaklaĢımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akıĢlarının tek bir cari değere dönüĢtürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaĢımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akıĢlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaĢımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma iliĢkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teĢkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeĢitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Gelir YaklaĢımı Yöntemleri

Gelir yaklaĢımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karĢın, gelir yaklaĢımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır.

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢları (ĠNA) Yöntemi

Bu karĢılaĢtırmalı yaklaĢım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. Ġndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile iliĢkilidir. Bu iĢlem, Hasıla veya Ġskonto Oranı yada her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akıĢının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler.

6.3 Maliyet YaklaĢımı

Maliyet yaklaĢımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elveriĢsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiĢ olsun, kendisine eĢit faydaya sahip baĢka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaĢımdır. Bu yaklaĢımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleĢen tüm yıpranma paylarının düĢülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

AĢağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaĢımının uygulanması ve bu yaklaĢımaönemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

a) Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı asal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluĢturabilmesi ve varlığın, katılımcıları değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluĢturulabilmesi,

b) Varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaĢımını veya pazar yaklaĢımını olanaksız kılması,

c) Kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

6.4 Uygun Görülen Değerleme Yöntemlerinin Seçilmesinin Nedenleri

Değerleme konusu taĢınmazların değerlemesinde kullanım niteliği ve büyüklüğü itibariyle benzer nitelikte satılık taĢınmaz emsali bulunamamıĢtır.Konu taĢınmazların değer tespitinde Pazar yaklaĢımı ve maliyet yaklaĢımı birlikte kullanılmıĢtır. Bunun için taĢınmazların yakın çevresindeki satılık arsa emsalleri tespit edilmiĢtir. Yakın çevresindeki arsa emsalleri incelenmiĢ, bölge temsilcileri ve ilgili idarelerden alınan bilgiler emsal veri olarak değerlendirilmiĢ, Buna göre değerleme konusu taĢınmazların arsa değerine Pazar yaklaĢımına göre ulaĢılmıĢtır, parseller üzerindeki yapılarla beraber maliyet yaklaĢımı yöntemine göre değerlendirilmiĢtir.

6.5 Gayrimenkulün Değerini Olumlu/Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler

Gayrimenkullerindeğerini etkileyen olumlu faktörler:

Parsel sınırlarına doğrudan ulaĢım imkanının bulunması
TaĢınmazların ana ulaĢım akları ve bağlantı noktalarına yakın konumda yer alması
Yapılı parsellerde ruhsatlı-iskanlı binaların bulunması

Gayrimenkullerin değerini etkileyen olumsuz faktörler:

Kısıtlı bir alıcı portföyüne hitap etmesi

Dünyada ve Türkiye"de ekonomide durgunluk, kredi faiz oranları ve döviz kurlarındaki dalgalanma
Ekonomik durgunluğa bağlı olarak gayrimenkul sektörünün de durağanlaĢması
198 Parselin bir bölümünün kamulaĢtırılacak olması
154 ve 155 Parselin bir kısmının yol alanlarında kalması

6.6 PazarYaklaĢımına Göre Değerleme Analizi

Pazar yaklaĢımı yöntemi taĢınmazların değerlemesinde kullanılmıĢtır. Konu yöntemde bölgeden temin edilen edilen satılık arsa emsalleri, bölge temsilcilerinden ve ilgili idarelerden edinilen bilgilerden hareketle arsa değer tespit çalıĢması yapılmıĢtır.

6.6.1 DeğerlemedeEsas Alınan Emsal Veriler ve Bu Verilerin Kaynağına ĠliĢkin Bilgiler

konumlu,5.000 m2 alana sahip ana yola yakın konumda tarla emlak ofisinden 2.300.000 TL bedelle Emsal-1 pazarlıklı olarak satılıktır.(460,00TL/m²) Safnur Gayrimenkul: 0544 494 10 36 Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede, GünıĢık Mahallesi 38 parselde Emsal-2 konumlu,5.000 m2 alana sahip Adıyaman yoluna sıfır konumda tarla emlak ofisinden 6.550.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır.(1.310,00TL/m²) Yasin Batan Gayrimenkul: 0532 462 93 16 Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede, GünıĢık Mahallesi 54 parselde Emsal-3 konumlu,10.000 m2 alana sahip tarla sahibinden 10.000.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. (1.000,00TL/m²) Samet Çiftçi: 0541 430 69 08 Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede, Korukezen Mahallesi 493 parselde konumlu,16.300 m2 alana sahip tarla emlak ofisinden 8.150.000 TL bedelle pazarlıklı olarak Emsal-4 satılıktır.(500,00TL/m²) Osman Sunay Emlak: 0542 232 86 16 Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede, Korukezen Mahallesinde konumlu,42.000 Emsal-5 m2 alana sahip tarla sahibinden 28.800.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır.(686,00TL/m²)
	Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede, Büyük Kargılı Mahallesi 226 parselde















	Ömer Alpay: 0537 425 66 91
Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede, Yarımtepe Mahallesinde 201 parselde
konumlu,4.700 m2 alana sahip tarla sahibinden 3.995.000 TL bedelle pazarlıklı olarak Emsal-6

	satılıktır.(850,00TL/m²)Fuat Ay: 0554 124 75 73
	Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede, Yarımtepe Mahallesinde 500 parselde
Emsal-7	konumlu,31.815 m2 alana sahip tarla emlak ofisinden 23.000.000 TL bedelle pazarlıklı olarak
	satılıktır.(723,00TL/m²) Kaytan Emlak ve Gayrimenkul: 0541 622 22 62

6.6.2 Emsallerin Seçilme Nedenlerine ĠliĢkin Açıklama:

Değerleme çalıĢmasında yukarıda verilen emsaller incelenmiĢ, emsaller taĢınmazların değerlemesine emsal teĢkil edecek Ģekilde yorumlanmıĢtır. Emsal veriler öncelikle değerleme konusu taĢınmaza yakınlığı sebebiyle tercih edilmiĢtir. Emsallerin taĢınmazlar ile benzer imar özelliklerinde olması ve benzer imar haklarına sahip olması gibi özelliklerine dikkat edilmiĢ, emsaller bu çerçevede seçilmiĢ ve yorumlanmıĢtır.

6.6.3 Emsal ve ġerefiyelendirme/Düzeltme Açıklamaları

Değerleme konusu taĢınmazların yerinde yapılan incelemeler, resmi kurumlardan alınan veriler ve müĢteri tarafından tarafımıza temin edilen belgeler raporun ilgili bölümlerinde sunulmuĢtur. Konu taĢınmazların bulunduğu bölgede yapılan incelemeler, bölge emlak temsilcileri ile yapılan görüĢmelerden edinilen bilgiler ve konu taĢınmazların bulunduğu çevredeki satılık emsal veriler incelenerek taĢınmazlar için değerleme çalıĢması yapılmıĢtır. Bölgede yapılan incelemelerde taĢınmazlar ile benzer imar özelliklerine sahip satılık emsal verilerin olduğu tespit edilmiĢtir. Konu emsal veriler incelenerek değerleme konusu taĢınmazlar için pazar yaklaĢımı değerleme yöntemine göre değerleme yapılmıĢtır. TaĢınmazların piyasa değerleri emsal veriler esas alınarak belirlenmiĢ olup taĢınmazların emsal verilerine göre durumunu ortaya koymak için emsal ġerefiyelendirme hesapları yapılmıĢtır. Sanayi imarlı parseller için emsal veriler 222 Parsele göre ĢerefiyelendirilmiĢ olup diğer taĢınmazlar 61 parsele göre ĢerefiyelendirilmiĢtir.DeğiĢken olarak; pazarlık payı, konum Ģerefiyesi, alan büyüklüğü, imar durumu, ulaĢım olanağı belirlenmiĢtir. Buna göre emsal analiz tablosu aĢağıdaki gibidir.

Taşınmazlar	Emsal İçin İstenen Değer	Emsal İçin İstenen Birim Değer	Pazarlık Payı	Pazarlık Payı Uygulanmış Birim Değer	Konum Şerefiyesi	Alan Büyüklüğü Şerefiyesi	İmar Durumu	İmar Uygulama Çalışması	Ulaşım Olanağı	Emsal Düzeltmesi Uygulanmış Birim Değer
222 Parsel	-	-	-	-	Şanlıurfa Adıyaman Yolu	219,366.87 m²	Sanayi Alanı, E:0.30, Hmax:Yapının Teknolojik Özelliklerine Göre Belirlenecektir.	Yapılmış	Yüksek	-

EMSAL 1 ÖZELLİKLERİ	2,300,000.00 TL	460.00 TL	Var	414.00 TL	Düşük	5,000.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük	360.18 TL
EMSAL 1 DÜZELTMESİ			10%		-3%	-20%	10%	5%	-5%
EMSAL 2 ÖZELLİKLERİ	6,550,000.00 TL	1,310.00 TL	Var	1,179.00 TL	Yüksek	5,000.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük	707.40 TL
EMSAL 2 DÜZELTMESİ			10%		-10%	-20%	10%	5%	-25%
EMSAL 3 ÖZELLİKLERİ	10,000,000.00 TL 1,000.00 TL		Var	900.00 TL	Yüksek	10,000.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük	648.00 TL
EMSAL 3 DÜZELTMESİ			10%		-3%	-15%	10%	5%	-25%
EMSAL 4 ÖZELLİKLERİ	8,150,000.00 TL	500.00 TL	Var	450.00 TL	Düşük	16,300.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük	472.50 TL
EMSAL 4 DÜZELTMESİ			10%		5%	-10%	10%	5%	-5%
EMSAL 5 ÖZELLİKLERİ	28,800,000.00 TL	685.71 TL	Var	617.14 TL	Düşük	42,000.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük
EMSAL 5 DÜZELTMESİ			10%		5%	-5%	10%	5%	-15%	617.14 TL
EMSAL 6 ÖZELLİKLERİ	3,995,000.00 TL	850.00 TL	Var	765.00 TL	Düşük	4,700.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük
EMSAL 6 DÜZELTMESİ			10%		5%	-20%	10%	5%	-15%	650.25 TL
EMSAL 7 ÖZELLİKLERİ		722.93 TL	Var		Düşük	31,815.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük
EMSAL 7 DÜZELTMESİ	23,000,000.00 TL		10%	650.64 TL	5%	-5%	10%	5%	-15%	650.64 TL
EMSAL DÜZELTMESİ UYGULANMIŞ ORTALAMA ARSA BİRİM DEĞERİ
YUVARLATILMIŞ ORTALAMA ARSA BİRİM DEĞERİ

Sanayi Parselleri Emsal Analizi;

Tarla Ġmarlı Parsellerin Emsal Analizi;

Taşınmazlar	Emsal İçin İstenen Değer	Emsal İçin İstenen Birim Değer	Pazarlık Payı	Pazarlık Payı Uygulanmış Birim Değer	Konum Şerefiyesi	Alan Büyüklüğü Şerefiyesi	İmar Durumu	İmar Uygulama Çalışması	Ulaşım Olanağı	Emsal Düzeltmesi Uygulanmış Birim Değer
61 Parsel	-	-	-	-	Şanlıurfa Adıyaman Yolu	13.900,00	1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında "Sanayi" Lejantında Kalmaktadır.	Yapılmamış	Yüksek	-

EMSAL 1 ÖZELLİKLERİ	2,300,000.00 TL	460.00 TL	Var	414.00 TL	Düşük	5,000.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük	62.10 TL
EMSAL 1 DÜZELTMESİ			10%		-35%	-5%	-5%	0%	-40%
EMSAL 2 ÖZELLİKLERİ			Var		Yüksek	5,000.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük
EMSAL 2 DÜZELTMESİ	6,550,000.00 TL	1,310.00 TL	10%	1,179.00 TL	-35%	-5%	-5%	0%	-40%	176.85 TL
EMSAL 3 ÖZELLİKLERİ	10,000,000.00 TL 1,000.00 TL					Var	Yüksek	10,000.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük
EMSAL 3 DÜZELTMESİ			10%	900.00 TL	-35%	-3%	-5%	0%	-40%	153.00 TL
EMSAL 4 ÖZELLİKLERİ	8,150,000.00 TL		Var		Düşük	16,300.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük
EMSAL 4 DÜZELTMESİ		500.00 TL	10%	450.00 TL	-35%	0%	-5%	0%	-40%	90.00 TL
EMSAL 5 ÖZELLİKLERİ			Var		Düşük	42,000.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük
EMSAL 5 DÜZELTMESİ	28,800,000.00 TL	685.71 TL	10%	617.14 TL	-35%	5%	-5%	0%	-40%	154.29 TL
EMSAL 6 ÖZELLİKLERİ			Var		Düşük	4,700.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük
EMSAL 6 DÜZELTMESİ	3,995,000.00 TL	850.00 TL	10%	765.00 TL	-35%	-5%	-5%	0%	-40%	114.75 TL
EMSAL 7 ÖZELLİKLERİ			Var		Düşük	31,815.00 m²	Tarla	Tarla	Düşük
EMSAL 7 DÜZELTMESİ	23,000,000.00 TL	722.93 TL		10%	650.64 TL	-35%	5%	-5%	0%	-40%	162.66 TL
EMSAL DÜZELTMESİ UYGULANMIŞ ORTALAMA ARSA BİRİM DEĞERİ
YUVARLATILMIŞ ORTALAMA ARSA BİRİM DEĞERİ										130.52 TL 130.00 TL

TaĢınmaz emsallerin özelliklerine göre Ģerefiyelendirilerek ve pazarlık payı olup olmamasına göre emsal düzeltmesi uygulanarak birim değerlere ulaĢılmıĢ, birim değerlerin ortalaması alınmıĢ olup konu sanayi imarlı taĢınmaz için m² birim değer 585-TL hesaplanmıĢ, tarla imarlı taĢınmaz için m² birim değer 130-TL hesaplanmıĢ buna göre değerleme hesapları yapılmıĢtır.

6.6.4 Arsa Değer Hesabı

Üstteki açıklamalar çerçevesinde taĢınmazların arsa değerleme analiz tablosu aĢağıdaki Ģekilde düzenlenmiĢtir.

TAġINMAZ DEĞERLEME TABLOSU
MAHALLE / KÖY	PARSEL	GÜNCEL ARSA ALANI	MALĠK	HĠSSE PAY	HĠSSE PAYDA	ARSA BĠRĠM DEĞER	ARSA DEĞER TOPLAMI	LĠMAK HĠSSESĠNE DÜġEN YÜZÖLÇÜMÜ (M²)	LĠMAK HĠSSESĠNE DÜġEN DEĞER
B.Kargılı	55	60,000.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	7,800,000.00TL	60,000.00m²	7,800,000.00TL
B.Kargılı	61	13,900.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	1,807,000.00TL	13,900.00m²	1,807,000.00TL
B.Kargılı	62	14,000.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	1,820,000.00TL	14,000.00m²	1,820,000.00TL
B.Kargılı	109	7,300.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	949,000.00TL	7,300.00m²	949,000.00TL
B.Kargılı	110	12,800.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	1,664,000.00TL	12,800.00m²	1,664,000.00TL
B.Kargılı	111	22,300.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	2,899,000.00TL	22,300.00m²	2,899,000.00TL
B.Kargılı	120	17,100.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	2,223,000.00TL	17,100.00m²	2,223,000.00TL
B.Kargılı	121	10,700.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	1,391,000.00TL	10,700.00m²	1,391,000.00TL

2023 SPM-LMKCM 162– 21.11.2023 S a y f a | 38

B.Kargılı	153	20,000.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	2,600,000.00TL	20,000.00m²	2,600,000.00TL
B.Kargılı	154	26,000.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	3,380,000.00TL	26,000.00m²	3,380,000.00TL
B.Kargılı	155	3,700.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	481,000.00TL	3,700.00m²	481,000.00TL
B.Kargılı	198	122,000.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	325 TL	39,650,000.00TL	122,000.00m²	39,650,000.00TL
B.Kargılı	199	58,034.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	325 TL	18,861,050.00TL	58,034.00m²	18,861,050.00TL
B.Kargılı	215	2,476.40m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	325 TL	804,830.00TL	2,476.40m²	804,830.00TL
B.Kargılı	218	18,312.53m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	585 TL	10,712,830.05TL	18,312.53m²	10,712,830.05TL
B.Kargılı	220	80,761.06m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	585 TL	47,245,220.10TL	80,761.06m²	47,245,220.10TL
B.Kargılı	222	219,366.87m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	585 TL	128,329,618.95TL	219,366.87m²	128,329,618.95TL
GünıĢığı	125	7,000.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	910,000.00TL	7,000.00m²	910,000.00TL
GünıĢığı	126	20,500.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	2,665,000.00TL	20,500.00m²	2,665,000.00TL
GünıĢığı	127	29,500.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	3,835,000.00TL	29,500.00m²	3,835,000.00TL
GünıĢığı	135	29,500.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	3,835,000.00TL	29,500.00m²	3,835,000.00TL
GünıĢığı	136	10,000.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	1,300,000.00TL	10,000.00m²	1,300,000.00TL
GünıĢığı	169	20,000.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	2,600,000.00TL	20,000.00m²	2,600,000.00TL
GünıĢığı	170	7,750.00m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	1,007,500.00TL	7,750.00m²	1,007,500.00TL
GünıĢığı	198	22,181.07m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	130 TL	2,883,539.10TL	22,181.07m²	2,883,539.10TL
Korukezen	484	20,144.13m²	LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ.	1	1	585 TL	11,784,316.05TL	20,144.13m²	11,784,316.05TL
	303,437,904.25TL

6.6.5 Bilgi Amaçlı GeçmiĢ Yıllar Değer Hesabı

MüĢteri talebi doğrultusunda taĢınmazların geçmiĢ dönemlerine iliĢkin değerleme çalıĢması da yapılmıĢ olup hesaplanan piyasa değerleri aĢağıdaki tabloda verilmiĢtir. TaĢınmazların geçmiĢ dönem piyasa değerleri aynı dönemlerde bölgede yapılan ekspertiz çalıĢmaları kapsamında derlenen emsal verilerden hareketle hesaplanmıĢtır. Konu emsal veriler rapor ekinde tablolar halinde sunulmuĢtur.

ARALIK 2019 TAġINMAZ DEĞERLEME TABLOSU
MAHALLE / KÖY	PARSEL	GÜNCEL ARSA ALANI	HĠSSE PAY	HĠSSE PAYDA	ARSA BĠRĠM DEĞER	ARSA DEĞER TOPLAMI	LĠMAK HĠSSESĠNE DÜġEN YÜZÖLÇÜMÜ (m²)	LĠMAK HĠSSESĠNE DÜġEN DEĞER (2019) (KDV Hariç)
B.Kargılı	55	60.000,00m²	1	1	40 TL	2.400.000,00TL	60.000,00m²	2.400.000,00TL
B.Kargılı	61	13.900,00m²	1	1	40 TL	556.000,00TL	13.900,00m²	556.000,00TL
B.Kargılı	62	14.000,00m²	1	1	50 TL	700.000,00TL	14.000,00m²	700.000,00TL
B.Kargılı	109	7.300,00m²	1	1	40 TL	292.000,00TL	7.300,00m²	292.000,00TL
B.Kargılı	110	12.800,00m²	1	1	40 TL	512.000,00TL	12.800,00m²	512.000,00TL
B.Kargılı	111	22.300,00m²	1	1	40 TL	892.000,00TL	22.300,00m²	892.000,00TL
B.Kargılı	120	17.100,00m²	1	1	40 TL	684.000,00TL	17.100,00m²	684.000,00TL
B.Kargılı	121	10.700,00m²	1	1	40 TL	428.000,00TL	10.700,00m²	428.000,00TL
B.Kargılı	153	20.000,00m²	1	1	40 TL	800.000,00TL	20.000,00m²	800.000,00TL
B.Kargılı	154	26.000,00m²	1	1	40 TL	1.040.000,00TL	26.000,00m²	1.040.000,00TL
B.Kargılı	155	3.700,00m²	1	1	50 TL	185.000,00TL	3.700,00m²	185.000,00TL
B.Kargılı	198	122.000,00m²	1	1	40 TL	4.880.000,00TL	122.000,00m²	4.880.000,00TL
B.Kargılı	199	58.034,00m²	1	1	125 TL	7.254.250,00TL	58.034,00m²	7.254.250,00TL
B.Kargılı	215	2.476,40m²	1	1	130 TL	321.932,00TL	2.476,40m²	321.932,00TL
B.Kargılı	218	18.312,53m²	1	1	35 TL	640.938,55TL	18.312,53m²	640.938,55TL
B.Kargılı	220	80.761,06m²	1	1	60 TL	4.845.663,60TL	80.761,06m²	4.845.663,60TL
B.Kargılı	222	219.366,87m²	1	1	125 TL	27.420.858,75TL	219.366,87m²	27.420.858,75TL
GünıĢığı	125	7.000,00m²	1	1	30 TL	210.000,00TL	7.000,00m²	210.000,00TL
GünıĢığı	126	20.500,00m²	1	1	30 TL	615.000,00TL	20.500,00m²	615.000,00TL
GünıĢığı	127	29.500,00m²	1	1	30 TL	885.000,00TL	29.500,00m²	885.000,00TL
GünıĢığı	135	29.500,00m²	1	1	30 TL	885.000,00TL	29.500,00m²	885.000,00TL
GünıĢığı	136	10.000,00m²	1	1	30 TL	300.000,00TL	10.000,00m²	300.000,00TL
GünıĢığı	169	20.000,00m²	1	1	30 TL	600.000,00TL	20.000,00m²	600.000,00TL
GünıĢığı	170	7.750,00m²	1	1	35 TL	271.250,00TL	7.750,00m²	271.250,00TL
GünıĢığı	198	22.181,07m²	1	1	60 TL	1.330.864,20TL	22.181,07m²	1.330.864,20TL
Korukezen	484	20.144,13m²	1	1	125 TL	2.518.016,25TL	20.144,13m²	2.518.016,25TL
							Limak Hissesine Düşen Toplam Ekspertiz Değeri	61.467.773,35TL

Aralık 2019 Piyasa Değer Analiz Tablosu

ARALIK 2020 TAġINMAZ DEĞERLEME TABLOSU
MAHALLE / KÖY	PARSEL	GÜNCEL ARSA ALANI	HĠSSE PAY	HĠSSE PAYDA	ARSA BĠRĠM DEĞER	ARSA DEĞER TOPLAMI	LĠMAK HĠSSESĠNE DÜġEN YÜZÖLÇÜMÜ (M²)	LĠMAK HĠSSESĠNE DÜġEN DEĞER (2020)
B.Kargılı	55	60.000,00m²	1	1	45 TL	2.700.000,00TL	60.000,00m²	2.700.000,00TL
B.Kargılı	61	13.900,00m²	1	1	45 TL	625.500,00TL	13.900,00m²	625.500,00TL
B.Kargılı	62	14.000,00m²	1	1	55 TL	770.000,00TL	14.000,00m²	770.000,00TL
B.Kargılı	109	7.300,00m²	1	1	45 TL	328.500,00TL	7.300,00m²	328.500,00TL
B.Kargılı	110	12.800,00m²	1	1	45 TL	576.000,00TL	12.800,00m²	576.000,00TL
B.Kargılı	111	22.300,00m²	1	1	45 TL	1.003.500,00TL	22.300,00m²	1.003.500,00TL
B.Kargılı	120	17.100,00m²	1	1	45 TL	769.500,00TL	17.100,00m²	769.500,00TL
B.Kargılı	121	10.700,00m²	1	1	45 TL	481.500,00TL	10.700,00m²	481.500,00TL
B.Kargılı	153	20.000,00m²	1	1	45 TL	900.000,00TL	20.000,00m²	900.000,00TL
B.Kargılı	154	26.000,00m²	1	1	45 TL	1.170.000,00TL	26.000,00m²	1.170.000,00TL
B.Kargılı	155	3.700,00m²	1	1	55 TL	203.500,00TL	3.700,00m²	203.500,00TL
B.Kargılı	198	122.000,00m²	1	1	45 TL	5.490.000,00TL	122.000,00m²	5.490.000,00TL
B.Kargılı	199	58.034,00m²	1	1	130 TL	7.544.420,00TL	58.034,00m²	7.544.420,00TL
B.Kargılı	215	2.476,40m²	1	1	130 TL	321.932,00TL	2.476,40m²	321.932,00TL
B.Kargılı	218	18.312,53m²	1	1	70 TL	1.281.877,10TL	18.312,53m²	1.281.877,10TL
B.Kargılı	220	80.761,06m²	1	1	70 TL	5.653.274,20TL	80.761,06m²	5.653.274,20TL
B.Kargılı	222	219.366,87m²	1	1	135 TL	29.614.527,45TL	219.366,87m²	29.614.527,45TL
GünıĢığı	125	7.000,00m²	1	1	35 TL	245.000,00TL	7.000,00m²	245.000,00TL
GünıĢığı	126	20.500,00m²	1	1	35 TL	717.500,00TL	20.500,00m²	717.500,00TL
GünıĢığı	127	29.500,00m²	1	1	35 TL	1.032.500,00TL	29.500,00m²	1.032.500,00TL
GünıĢığı	135	29.500,00m²	1	1	35 TL	1.032.500,00TL	29.500,00m²	1.032.500,00TL
GünıĢığı	136	10.000,00m²	1	1	35 TL	350.000,00TL	10.000,00m²	350.000,00TL
GünıĢığı	169	20.000,00m²	1	1	35 TL	700.000,00TL	20.000,00m²	700.000,00TL
GünıĢığı	170	7.750,00m²	1	1	40 TL	310.000,00TL	7.750,00m²	310.000,00TL
GünıĢığı	198	22.181,07m²	1	1	45 TL	998.148,15TL	22.181,07m²	998.148,15TL
Korukezen	484	20.144,13m²	1	1	135 TL	2.719.457,55TL	20.144,13m²	2.719.457,55TL
							Limak Hissesine Düşen Toplam Ekspertiz Değeri	67.539.136,45TL

Aralık 2020 Piyasa Değer Analiz Tablosu

Aralık 2021 Piyasa Değer Analiz Tablosu

ARALIK 2021 TAġINMAZ DEĞERLEME TABLOSU
MAHALLE / KÖY	PARSEL	GÜNCEL ARSA ALANI	HĠSSE PAY	HĠSSE PAYDA	ARSA BĠRĠM DEĞER	ARSA DEĞER TOPLAMI	LĠMAK HĠSSESĠNE DÜġEN YÜZÖLÇÜMÜ (m²)	LĠMAK HĠSSESĠNE DÜġEN DEĞER (2021)
B.Kargılı	55	60.000,00m²	1	1	50 TL	3.000.000,00TL	60.000,00m²	3.000.000,00TL
B.Kargılı	61	13.900,00m²	1	1	50 TL	695.000,00TL	13.900,00m²	695.000,00TL
B.Kargılı	62	14.000,00m²	1	1	55 TL	770.000,00TL	14.000,00m²	770.000,00TL
B.Kargılı	109	7.300,00m²	1	1	80 TL	584.000,00TL	7.300,00m²	584.000,00TL
B.Kargılı	110	12.800,00m²	1	1	80 TL	1.024.000,00TL	12.800,00m²	1.024.000,00TL
B.Kargılı	111	22.300,00m²	1	1	80 TL	1.784.000,00TL	22.300,00m²	1.784.000,00TL
B.Kargılı	120	17.100,00m²	1	1	80 TL	1.368.000,00TL	17.100,00m²	1.368.000,00TL
B.Kargılı	121	10.700,00m²	1	1	80 TL	856.000,00TL	10.700,00m²	856.000,00TL
B.Kargılı	153	20.000,00m²	1	1	50 TL	1.000.000,00TL	20.000,00m²	1.000.000,00TL
B.Kargılı	154	26.000,00m²	1	1	50 TL	1.300.000,00TL	26.000,00m²	1.300.000,00TL
B.Kargılı	155	3.700,00m²	1	1	80 TL	296.000,00TL	3.700,00m²	296.000,00TL
B.Kargılı	198	122.000,00m²	1	1	130 TL	15.860.000,00TL	122.000,00m²	15.860.000,00TL
B.Kargılı	199	58.034,00m²	1	1	130 TL	7.544.420,00TL	58.034,00m²	7.544.420,00TL
B.Kargılı	215	2.476,40m²	1	1	130 TL	321.932,00TL	2.476,40m²	321.932,00TL
B.Kargılı	218	18.312,53m²	1	1	140 TL	2.563.754,20TL	18.312,53m²	2.563.754,20TL
B.Kargılı	220	80.761,06m²	1	1	180 TL	14.536.990,80TL	80.761,06m²	14.536.990,80TL
B.Kargılı	222	219.366,87m²	1	1	180 TL	39.486.036,60TL	219.366,87m²	39.486.036,60TL
GünıĢığı	125	7.000,00m²	1	1	50 TL	350.000,00TL	7.000,00m²	350.000,00TL
GünıĢığı	126	20.500,00m²	1	1	50 TL	1.025.000,00TL	20.500,00m²	1.025.000,00TL
GünıĢığı	127	29.500,00m²	1	1	50 TL	1.475.000,00TL	29.500,00m²	1.475.000,00TL
GünıĢığı	135	29.500,00m²	1	1	50 TL	1.475.000,00TL	29.500,00m²	1.475.000,00TL
GünıĢığı	136	10.000,00m²	1	1	50 TL	500.000,00TL	10.000,00m²	500.000,00TL
GünıĢığı	169	20.000,00m²	1	1	50 TL	1.000.000,00TL	20.000,00m²	1.000.000,00TL
GünıĢığı	170	7.750,00m²	1	1	50 TL	387.500,00TL	7.750,00m²	387.500,00TL
GünıĢığı	198	22.181,07m²	1	1	60 TL	1.330.864,20TL	22.181,07m²	1.330.864,20TL
Korukezen	484	20.144,13m²	1	1	180 TL	3.625.943,40TL	20.144,13m²	3.625.943,40TL
						Limak Hissesine Düşen Toplam Ekspertiz Değeri		104.159.441,20TL

Haziran 2022 Piyasa Değer Analiz Tablosu

HAZĠRAN 2022 TAġINMAZ DEĞERLEME TABLOSU
MAHALLE / KÖY	PARSEL	GÜNCEL ARSA ALANI	HĠSSE PAY	HĠSSE PAYDA	ARSA BĠRĠM DEĞER	ARSA DEĞER TOPLAMI	LĠMAK HĠSSESĠNE DÜġEN YÜZÖLÇÜMÜ (M²)	LĠMAK HĠSSESĠNE DÜġEN DEĞER (2022)	YUVARLATILMIġ LĠMAK HĠSSESĠNE DÜġEN DEĞER (2022)
B.Kargılı	55	60.000,00m²	1	1	80 TL	4.800.000,00TL	60.000,00m²	4.800.000,00TL	4.800.000,00TL
B.Kargılı	61	13.900,00m²	1	1	80 TL	1.112.000,00TL	13.900,00m²	1.112.000,00TL	1.112.000,00TL
B.Kargılı	62	14.000,00m²	1	1	80 TL	1.120.000,00TL	14.000,00m²	1.120.000,00TL	1.120.000,00TL
B.Kargılı	109	7.300,00m²	1	1	80 TL	584.000,00TL	7.300,00m²	584.000,00TL	584.000,00TL
B.Kargılı	110	12.800,00m²	1	1	80 TL	1.024.000,00TL	12.800,00m²	1.024.000,00TL	1.024.000,00TL
B.Kargılı	111	22.300,00m²	1	1	80 TL	1.784.000,00TL	22.300,00m²	1.784.000,00TL	1.784.000,00TL
B.Kargılı	120	17.100,00m²	1	1	80 TL	1.368.000,00TL	17.100,00m²	1.368.000,00TL	1.368.000,00TL
B.Kargılı	121	10.700,00m²	1	1	80 TL	856.000,00TL	10.700,00m²	856.000,00TL	856.000,00TL
B.Kargılı	153	20.000,00m²	1	1	80 TL	1.600.000,00TL	20.000,00m²	1.600.000,00TL	1.600.000,00TL
B.Kargılı	154	26.000,00m²	1	1	80 TL	2.080.000,00TL	26.000,00m²	2.080.000,00TL	2.080.000,00TL
B.Kargılı	155	3.700,00m²	1	1	80 TL	296.000,00TL	3.700,00m²	296.000,00TL	296.000,00TL
B.Kargılı	198	122.000,00m²	1	1	200 TL	24.400.000,00TL	122.000,00m²	24.400.000,00TL	24.400.000,00TL
B.Kargılı	199	58.034,00m²	1	1	200 TL	11.606.800,00TL	58.034,00m²	11.606.800,00TL	11.606.800,00TL
B.Kargılı	215	2.476,40m²	1	1	200 TL	495.280,00TL	2.476,40m²	495.280,00TL	495.280,00TL
B.Kargılı	218	18.312,53m²	1	1	350 TL	6.409.385,50TL	18.312,53m²	6.409.385,50TL	6.409.385,50TL
B.Kargılı	220	80.761,06m²	1	1	350 TL	28.266.371,00TL	80.761,06m²	28.266.371,00TL	28.266.371,00TL
B.Kargılı	222	219.366,87m²	1	1	350 TL	76.778.404,50TL	219.366,87m²	76.778.404,50TL	76.778.404,50TL
GünıĢığı	125	7.000,00m²	1	1	80 TL	560.000,00TL	7.000,00m²	560.000,00TL	560.000,00TL
GünıĢığı	126	20.500,00m²	1	1	80 TL	1.640.000,00TL	20.500,00m²	1.640.000,00TL	1.640.000,00TL
GünıĢığı	127	29.500,00m²	1	1	80 TL	2.360.000,00TL	29.500,00m²	2.360.000,00TL	2.360.000,00TL
GünıĢığı	135	29.500,00m²	1	1	80 TL	2.360.000,00TL	29.500,00m²	2.360.000,00TL	2.360.000,00TL
GünıĢığı	136	10.000,00m²	1	1	80 TL	800.000,00TL	10.000,00m²	800.000,00TL	800.000,00TL
GünıĢığı	169	20.000,00m²	1	1	80 TL	1.600.000,00TL	20.000,00m²	1.600.000,00TL	1.600.000,00TL
GünıĢığı	170	7.750,00m²	1	1	80 TL	620.000,00TL	7.750,00m²	620.000,00TL	620.000,00TL
GünıĢığı	198	22.181,07m²	1	1	80 TL	1.774.485,60TL	22.181,07m²	1.774.485,60TL	1.774.485,60TL
Korukezen	484	20.144,13m²	1	1	350 TL	7.050.445,50TL	20.144,13m²	7.050.445,50TL	7.050.445,50TL
Limak Hissesine Düşen Toplam Ekspertiz Değeri 183.345.172,10TL

ARALIK 2022 TAġINMAZ DEĞERLEME TABLOSU
MAHALLE / KÖY	PARSEL	GÜNCEL ARSA ALANI	HĠSSE PAY	HĠSSE PAYDA	ARSA BĠRĠM DEĞER	ARSA DEĞER TOPLAMI	LĠMAK HĠSSESĠNE DÜġEN YÜZÖLÇÜMÜ (M²)	LĠMAK HĠSSESĠNE DÜġEN DEĞER (2022)
B.Kargılı	55	60.000,00m²	1	1	100 TL	6.000.000,00TL	60.000,00m²	6.000.000,00TL
B.Kargılı	61	13.900,00m²	1	1	100 TL	1.390.000,00TL	13.900,00m²	1.390.000,00TL
B.Kargılı	62	14.000,00m²	1	1	100 TL	1.400.000,00TL	14.000,00m²	1.400.000,00TL
B.Kargılı	109	7.300,00m²	1	1	100 TL	730.000,00TL	7.300,00m²	730.000,00TL
B.Kargılı	110	12.800,00m²	1	1	100 TL	1.280.000,00TL	12.800,00m²	1.280.000,00TL
B.Kargılı	111	22.300,00m²	1	1	100 TL	2.230.000,00TL	22.300,00m²	2.230.000,00TL
B.Kargılı	120	17.100,00m²	1	1	100 TL	1.710.000,00TL	17.100,00m²	1.710.000,00TL
B.Kargılı	121	10.700,00m²	1	1	100 TL	1.070.000,00TL	10.700,00m²	1.070.000,00TL
B.Kargılı	153	20.000,00m²	1	1	100 TL	2.000.000,00TL	20.000,00m²	2.000.000,00TL
B.Kargılı	154	26.000,00m²	1	1	100 TL	2.600.000,00TL	26.000,00m²	2.600.000,00TL
B.Kargılı	155	3.700,00m²	1	1	100 TL	370.000,00TL	3.700,00m²	370.000,00TL
B.Kargılı	198	122.000,00m²	1	1	250 TL	30.500.000,00TL	122.000,00m²	30.500.000,00TL
B.Kargılı	199	58.034,00m²	1	1	250 TL	14.508.500,00TL	58.034,00m²	14.508.500,00TL
B.Kargılı	215	2.476,40m²	1	1	250 TL	619.100,00TL	2.476,40m²	619.100,00TL
B.Kargılı	218	18.312,53m²	1	1	450 TL	8.240.638,50TL	18.312,53m²	8.240.638,50TL
B.Kargılı	220	80.761,06m²	1	1	450 TL	36.342.477,00TL	80.761,06m²	36.342.477,00TL
B.Kargılı	222	219.366,87m²	1	1	450 TL	98.715.091,50TL	219.366,87m²	98.715.091,50TL
GünıĢığı	125	7.000,00m²	1	1	100 TL	700.000,00TL	7.000,00m²	700.000,00TL
GünıĢığı	126	20.500,00m²	1	1	100 TL	2.050.000,00TL	20.500,00m²	2.050.000,00TL
GünıĢığı	127	29.500,00m²	1	1	100 TL	2.950.000,00TL	29.500,00m²	2.950.000,00TL
GünıĢığı	135	29.500,00m²	1	1	100 TL	2.950.000,00TL	29.500,00m²	2.950.000,00TL
GünıĢığı	136	10.000,00m²	1	1	100 TL	1.000.000,00TL	10.000,00m²	1.000.000,00TL
GünıĢığı	169	20.000,00m²	1	1	100 TL	2.000.000,00TL	20.000,00m²	2.000.000,00TL
GünıĢığı	170	7.750,00m²	1	1	100 TL	775.000,00TL	7.750,00m²	775.000,00TL
GünıĢığı	198	22.181,07m²	1	1	100 TL	2.218.107,00TL	22.181,07m²	2.218.107,00TL
Korukezen	484	20.144,13m²	1	1	450 TL	9.064.858,50TL	20.144,13m²	9.064.858,50TL
							Limak Hissesine Düşen Toplam Ekspertiz Değeri	233.413.772,50TL

Aralık 2022 Piyasa Değer Analiz Tablosu

Tüm Dönem Değerleri Özet Tablosu

DÖNEM	TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)
ARALIK 2019	61.467.773,35TL
ARALIK 2020	67.539.136,00 TL
ARALIK 2021	104.159.441,20 TL
HAZĠRAN 2022	183.345.172,10 TL
ARALIK 2022	233.413.772,50 TL
HAZĠRAN 2023	303.437.904,25 TL

7 ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġLER

7.1 Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması

Değerleme konusu taĢınmazların değerlemesinde, taĢınmazların kullanım niteliği ve büyüklüğünde benzer nitelikte satılık emsal veri bulunamamıĢtır.Bu sebeple arsa değeri için pazar yaklaĢımı değerleme yöntemi kullanılmıĢtır.Bu kapsamda taĢınmazlar tek değerleme yöntemine göre (pazar yaklaĢımı)değerlendirildiği için analiz sonuçlarının uyumlulaĢtırılmasına iliĢkin herhangi bir çalıĢmaya ihtiyaç duyulmamıĢtır.

7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

7.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip-Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup-Olmadığı Hakkında GörüĢ

Değerleme konusu taĢınmazlar üzerindeki yapılar için müĢteri isteği üzerine değer tespit yapılmamıĢ olup sadece arsa değerlemesi yapılmıĢtır.

7.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

TaĢınmazların tapu kayıtları ve takyidatlarına iliĢkin bilgi ve görüĢler raporun 3.3 ve 3.4 no.lu maddelerinde detaylandırılmıĢtır.

7.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Konu taĢınmazların tasarrufu ile ilgili kısıtlılıklar raporun 3.3 ve 3.4 no.lu maddelerinde detaylandırılmıĢtır.

7.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi Ġse Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığı Hakkında Bilgi

Konu taĢınmazların bulunduğu parseller için herhangi bir proje geliĢtirmeye yönelik bir tasarruf bulunmamaktadır.

7.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı Ġse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğuran SözleĢmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Konu taĢınmazların tasarrufu ile ilgili kısıtlılıklar raporun 3.3 ve 3.4 no.lu maddelerinde detaylandırılmıĢtır.

7.8 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ĠliĢkin Değerlendirmeler

Bu raporun hazırlanmasının amacı değerlemeye konu taĢınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne veya Gayrimenkul Yatırım Fonu portföyüne dahil edilmesi ile ilgili yasal düzenlemeler kapsamında değildir.

8 SONUÇ

8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Ekspertize konu gayrimenkullerKayseri Ġli, Melikgazi Ġlçesi Anbar Mahallesi sınırlarında yer almaktadır. TaĢınmazlar Kayseri Ġlinin kuzeybatısında sanayi alanları geliĢim aksında yer almaktadır. TaĢınmazların yakın çevresinde sanayi alanları, boĢ arsa-araziler, ticaret alanları bulunmaktadır. TaĢınmazlar ana ulaĢım aksları ve bağlantı noktalarına yakın konumda yer almaları gibi özellikleriyle dikkat çekmektedir. TaĢınmazların bulunduğu bölge geliĢim potansiyeli olan bir bölgedir.

Rapor kapsamında taĢınmazların tüm yapı ve kullanım alanları, imar hakları, yasal özellikleri ve mevcut durumları detaylandırılmıĢ olup değerleme çalıĢmaları elde edilen bilgi ve bulgulardan hareketle yapılmıĢtır. .

8.2 Nihai Değer Takdiri

ġanlıurfa Ġli, Karaköprü Ġlçesi, GünıĢığı-B.Kargılı-Korukezen Mahallesinde yer alan 26 adet taĢınmazın 30.06.2023 tarihli pazar değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıĢtır.Tam hissesi LĠMAK ÇĠMENTO SAN VE TĠC A.ġ. adına kayıtlı olan taĢınmazların (Sadece Arsa); 30.06.2023 tarihli Pazar Değeri:KDV hariç 303.437.904,25.-TL (ÜçYüzÜçMilyonDörtYüzOtuzYediBinDokuzYüzDörtTürk Lirası YirmiBeĢ KuruĢ)değer takdir edilmiĢtir.

Ayrıca aĢağıdaki tabloda KDV hariç ve dâhil değerlerkıymet tahmin ve takdir edilmiĢtir.Durumu ve kanaatimizi ifade eden değerleme raporunu bilgilerinize saygıyla sunarız.

8.3 Nihai Değer Takdir Tablosu ve TaĢınmazların SatıĢ Kabiliyeti

TaĢınmazların hukuki durumu ve tapu kayıtlarındaki kısıtlılıklar dıĢında; TaĢınmazların mevcut durumu, imar özellikleri ve pazar değeri itibariyle sınırlı bir alıcı kitlesine hitap ettiği kanaatine varılmıĢ buna göre satıĢ kabiliyetleri "ALICISI AZ" olarak değerlendirilmiĢtir. TaĢınmazların nihai değer takdir tablosu aĢağıda verilmiĢtir.

26 ADET TAġINMAZIN (SADECE ARSA) 30.06.2023 TARĠHĠNE ESAS PAZAR DEĞERĠ			(KDV Hariç):	303.437.904,25.-TL
			(KDV Dâhil):	364.125.485,10.-TL
Satılabilirlik:	Satılabilir	Alıcısı Az	SatıĢı Güç	Satılamaz

Değerleme Uzmanı Muhammed ÇAM ĠĢletme (SPK lisans no:910358/10.08.2020)

Sorumlu Değerleme Uzmanı Ebru ÖZ

Mimar (SPK lisans no:400222/31.01.2005)

8.4 Rapor Hakkında Ek Bilgiler

Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dâhil değildir.
Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine iliĢkin muafiyet, istisna ve vergi oranına iliĢkin özel hükümleri dikkate alınmamıĢtır.
Bu rapor, talep eden kurum dıĢında baĢka bir kurum ya da kiĢi tarafından kullanılamaz.
Değerleme kuruluĢunun yazılı onayı olmaksızın rapor tamamen veya kısmen yayımlanamaz.
Rapor veya raporda yer alan değerleme rakamları ya da değerleme faaliyetinde bulunan personel adları veya mesleki nitelikleri referans verilemez.
ĠĢ bu rapor kapak sayfası ile birlikte toplam 149 sayfadan ibaret olmak üzere Türkçe olarak hazırlanmıĢtır.

20.11.2023Tarihi Ġtibariyle TCMB Döviz Kurları
Döviz Cinsi	AlıĢ (TL)	SatıĢ (TL)
Dolar	28.6850	28.7999
Euro	31.3331	31.4586

8.5 Uygunluk Beyanı

UYGUNLUK BEYANI

Rapor No: 2023 SPM-LMKCM 162

Rapor Tarihi: 21.11.2023

Hazırlanan Kurum: LĠMAK ÇĠMENTO SANAYĠ VE TĠC. A. ġ.

Bu değerleme raporu; aĢağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıĢtır.

-Raporda sunulan bilgiler Değerleme Uzmanının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.

-Analizler ve Sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla sınırlıdır.

-Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluĢturan mülkle değerleme hizmeti dıĢında herhangi bir iliĢkisi yoktur.

-Değerleme Uzmanının ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.

-Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleĢtirilmiĢtir.

-Değerleme Uzmanı mesleki eğitim Ģartlarına haizdir.

-Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.

-Değerleme Uzmanı, mülkü kiĢisel olarak denetlemiĢtir.

-Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıĢtır.

Değerleme Uzmanı Muhammed ÇAM ĠĢletme (SPK lisans no:910358/10.08.2020)

Sorumlu Değerleme Uzmanı Ebru ÖZ

Mimar (SPK lisans no:400222/31.01.2005)

AI Terminal

HALK YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.

8715_rns_2024-02-09_c91f029e-7097-413a-89af-2bbe734cfed9.pdf

GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU30

TÜRKĠYE / ġANLIURFA /KARAKÖPRÜ/ BÜYÜK KARGILI-GÜNIġIĞI-KORUKEZEN

Rapor No: 2023 SPM-LMKCM 162

Rapor Tarihi: 21.11.2023

LAL GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE MÜġAVĠRLĠK A.ġ.

GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU (Yönetici Özeti)

YAPILAN TAġINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER.................... 20

1 RAPOR BĠLGĠLERĠ

2 FĠRMA-MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ VE DEĞERLEME TANIMI

2.1 Değerleme Firması Unvanı ve Adresi

2.2 MüĢteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

2.3 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı –Varsa Getirilen Sınırlamalar

2.4 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlandıran Faktörler

2.5 Değerlemenin Tanımı –ĠĢin Kapsamı ve Varsayımlar

Değer takdir edilirken aĢağıdaki koĢulların geçerliliği kabul edilmiĢtir:

3 GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠNBĠLGĠLER

3.1 Gayrimenkulün KonumuAdresi ve UlaĢımı

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölge ve Yakın Çevre Özellikleri

3.3 Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler

(Tablo 1: Taşınmazlar Tapu Kayıt Bilgileri)

3.3.2 Tapu Takyidat Bilgileri

TAġINMAZA AĠT ġERH BEYAN ĠRTĠFAK BĠLGĠLERĠ

Takyidatlar Ġle Ġlgili Notlar

3.3.3 TaĢınmazın Devredilmesine ĠliĢkin Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3.6 Proje – Ruhsat – Ġskân – Kadastro Bilgileri

Kadastro Ġncelemesi

Yasal Durum Değerlendirmesi

3.7 Gayrimenkul Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı Yıkım Kararı Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara ĠliĢkin Açıklamalar

3.8 Gayrimenkul Ġle Ġlgili YapılmıĢ SözleĢmelere ĠliĢkin (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi, Kat KarĢılığı ĠnĢaat veya Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeleri vb.) Bilgiler

3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler Ġle Ġlgili Olarak Yapı Denetim KuruluĢuna ĠliĢkin Bilgiler ve TaĢınmaz Ġle Ġlgili Olarak GerçekleĢtirilen Denetimler Hakkında Bilgiler

3.10 Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

3.11 Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama

3.12 Ġlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Ġzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

4 MEVCUT EKONOMĠK KOġULLAR – GAYRĠMENKUL PĠYASASI VE DEĞERLEMESĠ YAPILAN TAġINMAZLARIN BULUNDUĞU BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER

4.1 Mevcut Ekonomik KoĢullar Ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler

ĠnĢaat ve Gayrimenkul Sektörüne BakıĢ

2023 Yılı Ġlk Çeyrekteki Ekonomik GeliĢmeler

Kaynak: GYODER Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023-1.Çeyrek Raporu

4.2 Mevcut Ekonomik KoĢullar, Gayrimenkul Piyasası, Mevcut Trendler Ve Dayanak Verilerin Gayrimenkulün Değerine Etkileri

4.3 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

4.3.1 ġanlıurfa Ġli:

Yüzölçümü:918.765km²

Ġl Trafik No:63

Genel Coğrafya ve Yeryüzü ġekilleri:

Dağlar

Akarsular

Ovalar

Nüfusu:

NÜFUSUN CĠNSĠYETE GÖRE DAĞILIMI

Turizm

KARAYOLU:

DENĠZYOLU:

DEMĠRYOLU:

ġANLIURFA'YA EN YAKIN SINIR KAPILARI

ġANLIURFA'NIN ORTA DOĞU TĠCARET MERKEZLERĠNE UZAKLIĞI (KM)

KARAKÖPRÜ ĠLÇESĠ

B-COĞRAFĠ YAPI:

5 TAġINMAZLARIN ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER

5.1 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

5.1.1 Ana TaĢınmazlara ĠliĢkin Bilgiler

5.1.2 Bağımsız Bölümlere ĠliĢkin Bilgiler

5.4 Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanununun 21.Maddesi kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

6 DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN YÖNTEMLER, VARSAYIMLAR VE NEDENLERĠ

6.1 Pazar YaklaĢımı

6.2 Gelir YaklaĢımı

Gelir YaklaĢımı Yöntemleri

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢları (ĠNA) Yöntemi

6.3 Maliyet YaklaĢımı

6.4 Uygun Görülen Değerleme Yöntemlerinin Seçilmesinin Nedenleri

6.5 Gayrimenkulün Değerini Olumlu/Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler

Gayrimenkullerindeğerini etkileyen olumlu faktörler:

Gayrimenkullerin değerini etkileyen olumsuz faktörler:

6.6 PazarYaklaĢımına Göre Değerleme Analizi

6.6.1 DeğerlemedeEsas Alınan Emsal Veriler ve Bu Verilerin Kaynağına ĠliĢkin Bilgiler

6.6.2 Emsallerin Seçilme Nedenlerine ĠliĢkin Açıklama:

6.6.3 Emsal ve ġerefiyelendirme/Düzeltme Açıklamaları

Sanayi Parselleri Emsal Analizi;