ihracatta %15,1 küçülme yaşanırken, ithalat %3,2 gerilemiştir. Dış ticaret açığı ise 2019 ilk yarıdaki 13,8 milyar dolardan 2020 ilk yarıda 23,8 milyar dolara genişlemiştir.

Salgının etkilerini sınırlamak üzere Mart ayı ile birlikte, faiz indiriminin yanında likidite tedbiri alan TCMB, bu adımlara ikinci çeyrekte yavaşlayarak da olsa devam etmiştir. Nisan'daki 100 baz puanlık indirimin ardından TCMB Mayıs ayında 50 baz puan daha indirime gitmiştir. Ancak Haziran'da enflasyon görünümü üzerinde artan riskleri dikkate alarak indirimlere ara vermiştir.

5.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler:

0 Ulaşım kolaylığı
· Tercih edilen bölgede yer alması
· Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer almaları
· Reklam kabiliyeti bulunan bir konumda yer almaları
· Bitişik konumlu olmaları sebebiyle müşterek kullanma avantajlarının bulunması
· Bazı yapılara ait iskanların bulunması(125 ada 6 parsel )
· Tesisin bakımlı olması

Gayrimenkulün değerini etkileyen olumsuz faktörler:

· Proje harici yapılar olması
· Sınırlı bir alıcı kitlesinin olması

5.4. GAYRİMENKULÜN KULLANIM AMACI, YAPISAL VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

Konum Ozelliği	: OSB
Merkezi Dışı
Yapılaşma Yoğunluğu	: %60
Çevresel Gelişim Hızı	: Düşük
Yapılaşma Türü	Ticaret.
Inşaat Tarzı
Betonarme
İnşaat Nizamı	: Ayrık
nizam
Binanın Kat Adedi	: Bknz. Ana gayrimenkul Ozellikleri Bölümü
Yapı Sınıfı	: Bknz. Ana gayrimenkul Ozellikleri Bölümü
Deprem Bölgesi	: 3
Derece Deprem Hasar Durumu	: Yok
Onarım/Güçlendirme	: Yok
	Cevizlidere Mah. Palmiye Iş Merkezi No:4/19 Çankaya/Ankara 1 . 0 6 4 0 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Tel: 0(312) 999 53 48 Fax : 0(312) 999 68 03 [email protected] www.baskenttd.com.tr

Kat irtifakı
Toplam B.Bölüm Sayısı	. -
Iskan Belgesi	: Bknz.Ruhsat-Iskan-Proje Bilgileri Bölümü
Yaşı	: 12
Malzeme Durumu	: lyi
İşçilik Durumu	: İyi
Elektrik	: Var
SU	: Var
Kanalizasyon	: Var
Isıtma Sistemi	: Var
Otopark	: Var
Asansör	: YOK
Jeneratör	: Var
Güvenlik	: Var
Yangın Merdiveni	: Var
Kullanım Durumu	:Fabrika
Kullanım Şekli	:Fabrika

Ana gayrimenkul Özellikleri 5.4.1.

Değerleme günü itibari ile taşınmaz parseller üzerinde bulunan rapor müşterisi firma tarafından kullanılan tesisi meydana getiren yapılar 125 ada 1 parselde 6150 m² kapalı alan, 125 ada 6 parselde ise 43.216,60 m2 kapalı alandan oluşmaktadır. Heriki parseldeki kapalı alanlar toplamı 49.366,60 m2 olarak hesaplanmıştır.

Değerleme günü itibari ile faaliyetine devam etmekte olan tesis düz bir arazi yapısına sahiptir. Tesisin çevresi beton duvar üzeri ferforje demir ile çevrili olup parsel içinde çevre düzenlemesi yapılmış durumdadır. Parselin fabrika oturumları dışında kalan alanları saha betonu kaplıdır. Tesisi meydana getiren parseller ve bu parseller üzerinde yer alan yapılara ait bilgiler aşağıda belirtilmiştir.

125 ADA 1 PARSEL;

Değerlemeye konu olan gayrimenkul; Gaziantep İli, Şehitkamil İlçesi, Dülük Mahallesi, 125 ada 1 parsel nolu Arsa vasıflı taşınmaz, 56494,57 m² yüz ölçümüne sahiptir. Sayısal paftalarında yapılan incelemede parselin geometrik dörtgen bir yapıda olduğu, yerinde yapılan gözlemlerde ise parselin topoğrafik olarak düz bir arazi yapısına sahip olduğu ve konumunun doğru olduğu belirlenmiştir.

Taşınmaz komşu parsel olan aynı zamanda iş bu değerleme raporuna konu olan diğer parsel olan 125 ada 6 parsel ile müşterek kullanıldığı tespit edilmiştir. Gaziantep Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü Teknik Bölüm de yapılan araştırmada değerlemeye konu 125 ada 1 parsele ait olan 30.01.2013 tarih ve 03-45 sayılı ruhsata konu mimari proje incelenmiştir. Söz konusu belge Fabrika vasıflı 10 m yükseklikte/1 katlı , 2025 m² alanlı 2/C yapı sınıfı olarak belirtilen yapı için düzenlenmiştir.

Mahalde yapılan incelemede ise konu parsel üzerinde yukarıda belirtilen ruhsata konu olan yapının 950 m² lik kısmının inşa edildiği ve buna ilave olarak komşu parsel olan 125 ada 6 parsel üzerindeki 10319,30 m² alanlı fabrika binasının yaklaşık 4900 m² lik kısmının bu parsele taşmalı inşa edildiği tespit edilmiştir. 950 m²lik kısım fabrika giriş kapısının sol tarafında, 4900 m² lik kısım ise fabrika girişinin karşısında konumludur.

Bu yapıların haricinde parsel üzerinde herhangi bir yasal evrakı bulunmayan 2 katlı ofis binasının bulunduğu görülmüştür. Söz konusu yapı 300 m² alanlı zemin +1 katlı olup, betonarme karkas yapı sisteminde inşa edilmiştir. Yapı mahallinde OBALİDAŞ tarafından kullanılmaktadır.

Taşınmazda zeminler seramik kaplıdır. İç doğramalar alüminyumdur. Katlar arası çıkış yüzeyleri mermer betonarme merdiven ile sağlanmaktadır. Kattaki pencereler pvc doğramadır.

Değerleme günü itibari ile parsel üzerinde yer alan fabrika binalarına ait kısımlar betonarme prefabrik taşıyıcı sistemle inşa edilmiş, zemin katlı yaklaşık 4900m² alana sahip fabrika binası kısmı ve 950m² alana sahip fabrika binası ,300 m² alanlı zemin +1 katlı olup, betonarme karkas yapı sisteminde inşaa edilmiş olan OBALİDAŞ ofis binası ile toplam 6150,00 m² kapalı kullanım alanına sahiptir. Fabrika binalarının tüm zeminleri sertleştirilmiş brüt beton, duvarları poliüretan dolgulu sandviç panel kaplıdır. Fabrika binaları betonarme prefabrik taşıyıcı sistem ile inşa edilmiş olup çatı kaplaması alüminyum sandviç paneldir. Değerleme günü itibari ile faaliyetine devam etmekte olan fabrika binasıdır. Parsel geometrik olarak dörtgen bir şekle sahip olup topografik açıdan düz bir arazi yapısına sahiptir. Fabrika çevresi beton duvar üzeri ferforje demir ile çevrili olup parsel içinde çevre düzenlemesi yapılmış durumdadır. Parselin fabrika oturumları dışında kalan alanları saha betonu kaplıdır.

125 ada 1 parsel nolu taşınmaza ait ruhsatlı alan 2025 m² dir. Ancak yerinde yapılan incelemede ruhsata konu yapının sadece 950 m2 lik kısmının 125 ada 1 parsel dahilinde kaldığı tespit edilmiştir. Bu nedenle yasal durum değerlemesinde 950 m² fabrika alanı dikkate alınmıştır.

Mevcut durum değerlemesinde ise ruhsat dahilinde olan ve 125 ada 6 parseldeki yapının bu parsele taşan kısmı ile bu parsel dahilinde yer alan ruhsatsız idari binadan oluşan 6150 m² yapı alanı mevcut durum değerlemesinde dikkate alınmıştır.

***NOT. Söz konusu değerleme raporu 125 ada 1 parselin Pazar değeri olarak belirtilen güncel olası piyasa değerinin belirtilmesi amacıyla hazırlandığından konu parselin mevcut durum değerlemesinde 125 ada 6 parselden bu parsele taşan 4900 m² lik kısım ve diğer ruhsat harici inşa edilen 300 m² idari bina parselin mevcut durum değerlemesinde dikkate alınmıştır.

125 ADA 6 PARSEL;

Değerlemeye konu olan gayrimenkul; Gaziantep İli, Şehitkamil İlçesi, Dülük Mahallesi, 125 ada 6 parsel no lu YEMEKHANE,DEGİRMEN FABRİKA BİNASI VE ARSASI vasıflı taşınmaz, 53385,36 m2 yüz ölçümüne sahiptir. Sayısal paftalarında yapılan incelemelerde parselin geometrik dörtgen bir yapıda olduğu, yerinde yapılan gözlemlerde ise topoğrafik olarak düz bir arazi yapısına sahip olduğu görülmüştür. Taşınmaz komşu parsel olan aynı zamanda iş bu değerleme raporuna konu diğer parsel olan 125 ada 1 parsel ile müşterek kullanıldığı tespit edilmiştir. Gaziantep Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Teknik Bölümde İmar arşivinde, 125 ada 1 parsel projesini çizen Büyükdemir Mimarlık şirketi ile yapılan görüşmede konu taşınmaz olan 125 ada 6 parsele ait mimari projeye ulaşılamamıştır .Ruhsatlı alanlar dikkate alınarak mevcut alanlar dikkate alınmıştır.

Gaziantep Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü Teknik Bölüm arşivinde taşınmaza ait 4 adet ruhsat ve 3 adet iskan belgesi incelenmiştir. Tamamı 18.02.2010 tarih, 01/62 nolu olarak düzenlenmiş olan 4 adet ruhsatın her biri,

· 5419,30 m2 alanlı 10 m yükseklikte 2 B yapı sınıflı belirtilen fabrika binası, (TOPLAM FABRIKA BINASI 10319,30 M² OLUP 4900M² LİK KISMI 125 ADA 1 PARSELDE INŞAA EDILMIŞTIR.)
· 951 m² alanlı 1 bodrum kat+2 katlı, 217 m² taban oturum alanlı 3/B yapı sınıflı belirtilen idari işler binası,
· 13845,70 m2 alanlı, 1bodrum kat+ zemin kat+6 katlı,4/A yapı sınıflı, taban oturum alanı 1887,70 m2 olarak belirtilen Değirmen Binası
· 2001,60 m2 alanlı, zemin +1 katlı,3/A yapı sınıflı olarak belirtilen yemekhane binasına aittir.

23.02.2011 tarih, 02/18 nolu 3 adet yapı kullanma izin belgesi ise yukarıda ruhsat bilgileri verilen Fabrika binası(10319,30 m2 ), Değirmen Binası(13845,70 m2) ve Yemekhane Binası(2001,60 m2) için düzenlenmiştir. Bu belgelerin haricinde başka herhangi bir ruhsat ve iskan belgesi görülmemiştir.

Mahallinde yapılan incelemede ise aşağıda belirtilen yapılar tespit edilmiştir.

* 3450 m² alanlı, 10 m yükseklikte /1 katlı , 2/C yapı sınıfı fabrika binası,(bu yapı 125 ada 6 parsel üzerinde ruhsatsız yapılan alandır. 125 ada 1 parseldeki 950 m² alanlı yapının 125 ada 6 parsele taşan kısmıdır.

*fabrika giriş kapısının karşısında konumlu ruhsata göre 10319,30m² alana sahip olmasına karşın yerinde bu yapının 4900 m2 sinin 125 ada 1 parsele taşmalı olduğu görülmüştür. Buna göre 125 ada 6 parsel dahilinde kalan yasal kısım 5419,30 m2 dir. Yerinde bu yapıya ilave olarak 12280,70 m² ilave kısım inşa edilmiştir. Buna göre fabrikanın mevcut alanı 5419,30 m²+ 12280 m²=17.699 m² olmaktadır. Taşınmazın mevcut durum değerlemesinde bu alan dikkate alınmıştır.

* 15576m² alana sahip 4/A yapı sınıfı olarak belirtilen 8 katlı değirmen,

* 202m2 alana sahip çiller olarak adlandırılan işletme su giriş kısmı,

* 490m2 alana sahip 2/C yapı sınıfı olarak belirtilen kazan dairesi,

*810m² alana sahip 2/C yapı sınıfı olarak belirtilen akü sarz ve yükleme boşaltma alanı,

*2688m2 alana sahip idari isler için kullanılan bina,(RUHSATA GÖRE 951M² OLMASINA KARŞIN MAHALDE 1737M2 BÜYÜME YAPILARAK 2688M2 OLARAK INŞAA EDİLMİŞTİR.)

* 2001,6m² alana sahip yemekhane ofis,soyunma odaları,mescid olarak kullanılan 3/B yapı sınıfı olarak belirtilen kısımlar,

*300m² alana sahip fabrika girişinde yer alan 3/A yapı sınıfı olarak belirtilen sevkiyat güvenlik ve diğer binalar ... kısımlarından oluşmaktadır.

** * NOT. Söz konusu değerleme raporu 125 ada 6 parselin Pazar değeri olarak belirtilen güncel olası piyasa değerinin belirtilmesi amacıyla hazırlandığından konu parselin mevcut durum değerlemesinde 125 ada 1 parselden bu parsele taşan 3450 m² lik kısım ve diğer ruhsatsız inşa edilen-mevcut durum değerleme tablosunda belirtilen ilave alanlar parselin mevcut durum değerlemesinde dikkate alınmıştır.

İDARİ İŞLER İÇİN KULLANILAN BİNA

Ruhsata göre, 3/A yapı sınıfında, betonarme yapı tarzında inşa edilmiş olup, zemin +3.normal katlı olup, yaklaşık toplam 951,00 m² kullanım alanına sahiptir. Mahalde yapılan incelemelerde projeye göre idari bina olarak belirtilen kısım zemin+1 normal kat olarak inşaa edildiği tespit edilmiştir.İdari İşler için kullanılan bina mahalde 2.688,00m² alana sahip olarak 2 katlı inşaa edilmiştir. Taşınmazda zeminler seramik kəplıdır. İç doğramalar ahşap, dış doğramalar alüminyumdur. Katlar arası çıkış yüzeyleri mermer betonarme merdiven ile sağlanmaktadır. Kattaki pencereler pvc doğramadır.

YEMEKHANE

Ruhsata göre, 3/A yapı sınıfında, betonarme yapı tarzında inşa edilmiş olup, zemin +1.normal katlı olup, yaklaşık toplam 2001,6 m² kullanım alanına sahiptir. Mahalde yapılan incelemelerde projeye göre yemekhane olarak belirtilen kısımlarda yemekhanenin yanısıra bölmelendirmelar yapılarak ofisler,soyunma odaları,mescid kullanımları yapıldığı tespit edilmiştir.Taşınmazda zeminler seramik kaplıdır. İç doğramalar ahşap, dış doğramalar alüminyumdur. Katlar arası çıkış yüzeyleri mermer betonarme merdiven ile sağlanmaktadır. Kattaki pencereler pvc doğramadır.

DEĞİRMEN

Ruhsata projesine göre, 3/A yapı sınıfında, betonarme yapı tarzında inşa edilmiş olup, zemin +7 normal katlı olup, yaklaşık toplam 13845,7 m2 kullanım alanına sahiptir. Mahallinde yapılan incelemelerde ise projeye aykırı olarak yaklaşık 15.576m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. Yapının 7.katı ruhsat harici inşa edilmiştir Taşınmazda zeminler seramik kaplıdır. İç doğramalar ahşan, dış doğramalar alüminyumdur. Katlar arası çıkış yüzeyleri mermer betonarme merdiven ile sağlanmaktadır. Kattaki pencereler pvc doğramadır.

FABRIKA BINASI (125 ADA 6 PARSELDE KALAN KISIM)

Taşınmaz ruhsata göre 2/C yapı sınıfında, betonarme prefabrik taşıyıcı sistemle inşa edilmiş zemin katlı olup, projesine göre 10319,30m² alana sahip olmasına karşın yerinde bu yapının 4900 m2 si 125 ada 1 parsele taşmalı inşa edilmiştir. Ruhsatlı alanın 125 ada 6 parsel dahilinde kalan kısmı 10319,30 m²= 5419,30 m² dir. Yerinde bu yapıya ilave olarak inşa edilen fabrika binasının 12.280 m² alanlı olduğu tespit edilmiştir. 125 ada 6 parsel dahilinde kalan fabrikanın yasal kısmı 5419,30 m², mevcut alanı ise 5419,30 m²+ 12280 m²=17,699 m2 olarak hesaplanmıştır.

Fabrika binalarının tüm zeminleri sertleştirilmiş brüt beton, duvarları poliüretan dolgulu sandviç panel kaplıdır. Fabrika binaları betonarme prefabrik taşıyıcı sistem ile inşa edilmiş olup çatı kaplaması alüminyum sandviç paneldir,

FABRIKA BİNASİ (125 ADA 6 PARSELDE KALAN KISIM)

Taşınmaz ruhsata göre 2/C yapı sınıfında, betonarme prefabrik taşıyıcı sistemle inşa edilmiş zemin katlı olup, projesine göre tamamı 2.025.0m² alana sahip iken mahalde yapılan incelemelere göre ise toplam 4400m² olarak inşaa edilip 125 ada 6 parselde kalan kısmı 3.450,00m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. (950m2 lil kısmı 125 ada 1 parselde yer almaktadır.) Projeye aykırı olarak inşaa edilen 3450,00m2 alan olduğu belirlenmiştir. Fabrika binalarının tüm zeminleri sertleştirilmiş brüt beton, duvarları poliüretan dolgulu sandviç panel kaplıdır. Fabrika binaları betonarme prefabrik taşıyıcı sistem ile inşa edilmiş olup çatı kaplaması alüminyum sandviç paneldir. 125 ada 6 parsel üzerinde kalan 3450 m² lik kısım 125 ada 6 parselin mevcut durum değerlemesinde dikkate alınmıştır.

MAHALDE ÇİLLER OLARAK ADLANDIRILAN ALAN (RUHSATSIZ)

Bu bölüm fabrikanın ön cephesinde yer almaktadır. Çiller olarak adlandırılan bu bölüm işletmeye ait su giriş sistemi için inşa edilmiştir. Çiller bölümleri 1-B yapı sınıfında demir direkler üzerine sac malzemeler ile kapatılarak inşa edilmiştir. Çillerin toplam mevcut alanı brüt 202,00 m2 dir. Zeminler beton kaplıdır.

KAZAN DAİRESİ (RUHSATSIZ)

Kazan dairesi bölümü fabrikanın ön cephesinde yer almakta olup betonarme karkas yapı tarzında, 2/C yapı sınıfında, betonarme prefabrik taşıyıcı sistemle tek katlı olarak inşaa edilmiş ve mahalde yapılan incelemelere göre ise 490,00m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. Zeminler beton kaplıdır.

AKÜ SARZ ALANI VE YÜKLEME BOŞALTMA ALANI (RUHSATSIZ)

Akü şarz alanı bölümü ve yükleme boşaltma alanı fabrikanın ön cephesinde yer almakta olup betonarme karkas yapı tarzında, 2/C yapı sınıfında, betonarme prefabrik taşıyıcı sistemle tek katlı olarak inşa edilmiş ve mahalde yapılan incelemelere göre ise 810,00m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. Zeminler beton kaplıdır.

SEVKİYAT-GÜVENLİK VE DİĞER YAPILAR (RUHSATSIZ)

Yapılar; fabrika giriş kapısının sağında yer alan bölümünde olup betonarme karkas yapı tarzında, 3-A yapı sınıfında, tek katlı inşa edilmiştir. Mahalde sevkiyat ofisi,güvenlik ofisi vb. Cevizlidere Mah. Palmiye İş Merkezi No:4/19 Çankaya/Ankara

Tel: 0(312) 999 53 48 Fax : 0(312) 999 68 03 [email protected] www.baskenttd.com.tr

amaçla kullanılmaktadır. Mahalde yapılan incelemelere göre 300,00m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir Zeminler beton kaplıdır.

FİZİKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER 5.5.

Değerleme konusu taşınmazların nihai değerinin belirlenmesinde Emsal Karşılaştırma ve Maliyet Analizi yöntemleri kullanılmıştır.

-Karşılaştırmada esas alınan veriler, yapılan piyasa araştırmalarına dayanmaktadır.

-Piyasa araştırması sonucunda elde edilen veriler, piyasa koşullarına göre makul seviyededir.

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen değerlemeye konu taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mevcut kullanım şartlarına, çevrede yapılan piyasa araştırmalarına bölgede daha önce yapılan ekspertiz çalışmalarına göre günümüz ekonomik koşullarındaki m² birim değeri, emsallerin pazarlık payları da dikkate alınarak tahmin ve takdir edilmiştir.

5.6. GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER VARSA RUHSATA AYKIRI YAPILANMALAR

Değerlemeye konu taşınmazın teknik özellikleri yerinde yaptığımız incelemeler ve yetkililerinin beyanları doğrultusunda düzenlenmiş olup, 5.4 başlıklarda açıklanmıştır. Söz konusu değerleme raporu 125 ada 1 ve 6 parselin Pazar değeri olarak belirtilen güncel olası piyasa değerinin belirtilmesi amacıyla hazırlandığından konu parsellerin mevcut durum değerlemesinde 125 ada 1 parselden 125 ada 6 parsele taşan kısım 125 ada 6 parselin mevcut durum değerlemesinde dikkate alınmıştır. Aynı şekilde 125 ada 6 parselden 125 ada 1 parsele taşan kısımlar ise 125 ada 1 parselin mevcut durum değerlemesinde dikkate alınmıştır.

5.7. DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ

Değerleme çalışmasında, Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Maliyet Analizi Yöntemleri uygulanmıştır.

5.8. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDENFAKTÖRLER

GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ OLUMLU YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER

Ulaşım kolaylığı 0
· Tercih edilen bölgede yer alması
· Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer almaları
· Reklam kabiliyeti bulunan bir konumda yer almaları

· Bitişik konumlu olmaları sebebiyle müşterek kullanma avantajlarının bulunması
· Bazı yapılara ait iskanların bulunması (125 ada 6 parsel )
· Tesisin bakımlı olması

GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER

· Proje harici yapılar olması
· Sınırlı bir alıcı kitlesinin olması

125 ada 6 parselin projesine ulaşılamamış olması

5.9. DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERI

Değerleme çalışmasında, konu mülkler için en uygun yöntem olan Emsal Karşılaştırma ve Maliyet Analizi Yöntemleri uygulanmıştır.

MALIYET ANALİZİ

Bu yöntemde; var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gavrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.

GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI:

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır.

Direkt kapitalizasyonda bir yıllık gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.

Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. Değere esas teşkil eden çalışmalar ve analizler uzmanda saklı kalır.

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI

Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.

İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırabilir örnekler incelenir. Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.

· Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
· Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
· Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
· Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
· Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

5.10. ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ Değerleme işlemine konu olan taşınmazlar, sanayi tesisi olması sebebiyle değerleme işleminde proje değerlemesi yapılmamıştır.

5.11. NAKİT / GELİR AKIMLARIANALİZİ

İndirgenmiş nakit akımları analizi, şirketin gelecekte yaratacağı nakit akımlarının

iskonto edilerek net bugünkü değeriyle ifadesidir. Şirketin gelişme trendini fiyatlara yansıtabiliyor olması sebebiyle, diğer yaklaşımlara göre üstünlükleri bulunmakta olup, dünyada genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir analiz yöntemidir.

Faaliyetlerden elde edilen nakit akımı şirketin nakit girişleri ile nakit çıkışları arasındaki farkın nakit olarak ödenecek vergiler ile düzeltilmesi sonucu bulunur. Şirketin nakit akımını sağlaması için hazırladığı işletme stratejisini destekleyecek işletme sermayesi ve sabit kıymet ilaveleri için gerekli yatırımlar nakit çıkışlarına dahil edilmelidir. Vergi sonrası net nakit akımı şirketin alacaklılarına yapılacak olan ödemeler için hissedarlarına ödenecek kar payları (veya yapılacak yeni yatırımlar) için elde bulunan nakdı gösterir.

Bu analiz yöntemi kullanılarak şirket değerlemesi gerçekleştirilmesine yönelik uygulamalarda, üç temel değişken kullanılmaktadır. Bunlar;

Şirketin gelecek yıllarda gerçekleştireceği nakit akımları,
0 İskonto oranı
Devam eden değerdir. @

Şirketin devam eden değeri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır:

Şirketin devam eden değerinin hesaplanmasında şirketin Aralık 2016 yılından sonra faiz öncesi vergi sonrası karının sonsuza kadar aynı kalacağı varsayılmakta ve aşağıdaki formüle göre hesaplanmaktadır.

Sonsuza kadar devam edeceği varsayılan yıllık nakit akım Devam eden Değer =

(İskonto oranı - Büyüme oranı)

Bu işlem sonucu ortaya çıkan değer normal metot kullanılarak ıskonto edilerek cari değere indirgenmiştir.

Şirketin, gelecekte yaratması beklenen serbest nakit akımlarının belirlenebilmesi için beş ya da on yıl gibi uzun dönemli projeksiyonlar yapılmakta ve elde edilen nakit akımları, şirketin, sektörün ve ekonominin taşıdığı risk seviyesine göre belirli bir iskonto oranı ile indirgenerek, şirketin bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Nakit akımı modelinde, iskonto edilen nakit akımı aşağıdaki gibi tanımlanmıştır.

Faaliyet Karı(+) Cari yıl amortismanı (+) Karşılıkları (+) Nakit çıkışı gerektirmeyen diğer giderler(+) Sabit kıymet yatırımları (-) Net işletme sermayesindeki artış yada azalışlar(+/-)

Faaliyet Nakit Akım

5.12. DEĞERLEMEDE ESASALINANBENZERSATIŞÖRNEKLERİNİNTANIM VESATIŞBEDELLERİ İLE BUNLARIN SEÇİLME NEDENLERİ

Konu taşınmazların yakın çevresinde benzer nitelikte ofis/büro kullanımın yaygın olduğu ve yapılan araştırmalarda tespit edilen pazar bilgilerinin konum, kullanım fonksiyonu ve büyüklük kriterleri değerleme çalışmasında esas olarak alınmıştır. Bu tespitlerden hareketle rapora konu taşınmazların piyasa değeri, bulunan emsallerle taşınmazın sahip olduğu olumlu ve olumsuz etkenler karşılaştırılarak belirlenmiştir.

EMSAL KROKİ

Bölgede yapılan piyasa araştırmalarında tespit edilen bilgilerden bazıları aşağıda yer almaktadır;

EMSALLER

EMSAL 1: Konu taşınmaz ile aynı bölgede benzer konum şerefiyesine sahip 30.000 m² alana sahip sanayi imarlı arsa (E;0,70) 36.000.000 TL bedel ile satılıktır . Evsan Gayrimenkul: 0532 380 95 27 (%5 Pazarlık : 1140TL/m² )

EMSAL 2: Konu taşınmaz ile aynı bölgede benzer konum şerefiyesine sahip 30.000 m² alana sahip sanayi imarlı arsa (E;0,70) 39.500.000 TL bedel ile satılıktır . Gaziantep Emlak; 0532 216 46 05 (%5 Pazarlık : 1251TL/m2 )

EMSAL 3: Konu taşınmaz ile aynı bölgede benzer konum şerefiyesine sahip 40.000 m² alana sahip sanayi imarlı arsa (E;1,00) 60.000.000 TL bedel ile satılıktır . Next Gayrimenkul: 0532 230 26 87 (%5 Pazarlık ve %25 poz. Ruhsat şerefiyesi 1781 TL/m2 )

EMSAL 4: Konu taşınmaz ile aynı bölgede benzer konum şerefiyesine sahip 50.000 m² alana sahip sanayi imarlı arsa 75.000.000 TL bedel ile satılıktır. Sahibinden: (%5 Pazarlık ve %25 poz.ruhsat şer : 1781 TL/m2 )

EMSAL 5: Konu taşınmaz ile aynı bölgede benzer konum şerefiyesine sahip 40.000 m² alana sahip sanayi imarlı arsa 65.000.000 TL bedel ile satılıktır. Ürün Gayrimenkul:507 690 73 63 (%5 Pazarlık : 1543TL/m2 )

EMSAL 6: Konu taşınmaz ile aynı bölgede benzer konum şerefiyesine sahip 25.000 m2 açık alana ve 60.000 m² kapalı alana sahip fabrika 330.000.000 TL bedel ile satılıktır. Sahibinden: (iletişim numarası belirtilmemiştir)

EMSAL 7: Konu taşınmaz ile aynı bölgede benzer konum şerefiyesine sahip 5.000 m² açık alana ve 20.000 m² kapalı alana sahip içerisinde 2 adet bina ve idari binası ile trafo bulunduğu belirtilen fabrika 170.000.000 TL bedel ile satılıktır. Akmeşe Gayrimenkul:553 160 66 77

5.13. GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUM ANALİZİ

Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi rapor içeriğinde ilgili başlıklar altında yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mevcutta herhangi bir hukuki problem teşkil edilecek unsur bulunmamaktadır.

5.14. EN İYİ KULLANIM DURUMU ANALİZİ

En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi: Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. Üstte verilen tanım çerçevesinde rapor konusu taşınmazlar değerlendirildiğinde konu taşınmazların mevcut kullanımının en iyi kullanım olduğu düşünülmektedir.

5.15. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ

Konu taşınmaz içerisinde müşterek veya bölünmüş kısımlar bulunmamaktadır. Değerleme konusu taşınmaz için bir bütün olarak değerleme analizi yapılmıştır.

5.16. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE EMSAL PAY ORANLARI

Taşınmazların değerlemesinde herhangi bir hâsilat paylaşımı veya kat karşılığı analizi yapılmamıştır.

6. BÖLÜM ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1. DEGERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI

Taşınmaza emsal teşkil edebilecek nitelikte satış görmüş, satışta olan gayrimenkuller ve bölgedeki gayrimenkul firmalarının görüşleri dikkate alınarak arsaların hisseli olup olmaması, yola cepheli olup olmaması göre arsanın değer takdirinde "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmış olup, üzerindeki yapılar için yapı birim maliyetleri ve yıpranma oranları dikkate alınarak değer takdirinde bulunulmuştur.

Yapılan çalışmada;

· Bölgede yer alan arsaların satılık m2 birim fiyatı 1150-1800,-TL/m² aralığında olduğu tespit edilmiştir. Tespit edilen emsallere göre taşınmazların reklam kabiliyeti yüksek bir yerde OSB sınırları içerisinde bulunmaları, alt yapı çevre düzenlemelerinin yapılı olması, parsellerin ruhsatları alınmış tesisler olmaları dikkate alınan bu kabullere göre,

· Taşınmazların arsa birim fiyatının çevre düzenleme -harici ve müteferrik işler dikkate alınarak 1710 TL esas alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır.
· Parsellerin yasal durum değerlemesinde yasal alan dahilinde parsel sınırlarında kalan kısımlar dikkate alınmıştır.
· Mevcut durum değerlemesinde ise parsel sınırları dahilinde yer alan mevcut alanlar dikkate alınmıştır. Ayrıntılı alan-yapı tablosu aşağıda ekli değerleme tablosunda belirtilmiştir.

125 ADA 1 PARSEL YASAL VE MEVCUT DURUM DEĞERLEME TABLOSU (TABLO 1) BASKENT J TAŞINMAZ DEGERLEME A.S.

1 DOLAR 1 EURO 1 DOLAR 1 EURO RAPOR TARIHI ITIBARIYLE DOVIZ KURU DEGERI (DOLAR) RAPOR TARIH ITIBARİYLE DOVİZ KURU DEGERİ (EURO) YASAL DURUM DEGERINTE RAPOR TARIHI ITIBARIYE DOVIZ KURU DEGERI I DOLAR RAPOR TARIHI ITIBARIYLE DOVIZ KURU DEGERI (EURQ) MEVCUT DURUM DEGENT TO 696.605.714.70 \$96.605.714.70 610.694.250.00 \$2.073.375,00 62,073,375,00 ¥864.000,00 DEGER (TL) DEGER ITU 1,00 1,00 0,90 0 ਰੇਚ 0,90 0,00 AMORTISMAN AMORTISMAN BIRIM FIYAT (TL/M2) BIRIM FIYAT (TL/M2) 61.710.00 \$2.425,00 63.200,00 \$1.710.00 \$2.425,00 \$2,425,00 YUZ OLCUMU (M2) YUZ OLCUMU (M2) 56.494.57 56.494,57 4.900,00 MEVCUT DURUM DEGERİ 300,00 del 00 950.00 Not; Değerlemede çevre düzeni arsa m2 fiyatına yansıtılmıştır. Not; Değerlemede çevre düzeni arsa m2 fiyatına yansıtılmıştır. FABRIKA BINASI (125 ADA 1 PARSELDE KALAN RUHSATU KISIM) (2C YAPI SINIFI) FABRIKA BINASI (125 ADA 1 PARSELDE KALAN KISIM) (2C YAPI SINIFI) OFIS (OBALIDAS) (RUHSATSIZ) (3A YAPI SINIFI) FABRIKA BINASI (2C YAPI SINIFI) VASFI VASPI ARSA ARSA	YASAL DURUM DEGERİ	YUV. DEGER (TL)	\$96,605,000,00	\$2.075.000.00	198.680.000.00	\$5.898.386.13	€ 5.625.997.72	616,73	\$17.54	YUV, DEGER (TL)	¥96.605.000.00	\$10.695.000,00	32.075.000.00	6865.000.00	6110.240.000.0	\$6.589.350.43	€6.285.062.71	\$16.73	617.54

Sayfa 37 / 67

Cevizlidere Mah. Palmiye İş Merkezi No:4/19 Çankaya/Ankara [email protected] www.baskenttd.com.tr Tel: 0(312) 999 53 48 Fax : 0(312) 999 68 03

125 ADA 6 PARSEL YASAL VE MEVCUT DURUM DEĞERLEME TABLOSU(TABLO2)

			TAST PUT IST IN 18 111 531
11	12.45	CARD		STORES GIRMITTEE	148 87 15
		ARSA	53 385 36	1.710.00	1.00	491 288 965 60	891,290,000,00
		FABRIKA BINASI (125 ADA 1 PARSELDE YER ALAN KISIM DUSULDUKTEN SONRA KALAN KISIM) (2C YAPI SINIFI)	5,419,30	2.425.00	0.90	611.827.622.25	€11.830.000,00
175	ાં રે	DEGIRMEN (4A YAPI SINIER)	13.845.70	4.580.00	0.90	657.071.975,40	657.070,000.00
		YEMEKHANE (3B YAPISINIFI	2.001,60	3.200,00	0.90	85.764.608.00	65,765,000.00
		İDARİ İSLER İÇİN KULLANILAN BİNA (38 YAPI SINIE))	951.00	4.275.00	0,90	83,658,972,50	83,660,000 00

						YASAL DURUM DEGERI (TL)	6169.615.000.00
						RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (DOLAR)	\$10.138.374.18
						RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (EURO)	€ 9.670.182.44
						COOLAR	\$16.75
						1 EURO	617,54
			MEN UF BORTA AGEN
				DIRIKS 型科技
		4854	53.385.36	1.710,00	1,00	691.288.965,80	691.298.000.00
		FABRIKA BINASI [RUHSATLI KISIM VE RUHSAT HARICI KISIMILAVE] (2C YAPI SINIFIJ	17.699.00	2.425,00	0.90	+38.628.067.50	#38.630.000.00
		FABRIKA BINASI (ILAVE) (2C YAPI SINIFI)	3.450.00	2.425.00	0.90	67.529.625.00	67.530,000.00
		YEMEKHANE (38 YAP) SINIE)	2,001 69	3.200.00	0.90	65,754,608,00	55.765.000.00
		IDARI ISEER ICIN KULLANILAN BINA (38 YAPI SINIE))	2.688.00	4.275.00	0.80	610.342.080.00	610,340,000,00
125	ાં ર	DEGIRMEN (4A YAPI SINIFI)	15.576.00	4.580,00	0,90	664.204.272.00	664,205,000.00
		ÇILLER (IŞLETME SU GIRIŞI) (RUHSATSIZ)	202,00	910.00	0.90	8165,438,00	6165.000.00
		KAZAN DAIRESI (RUHSATSIZ)	490 00	2.425,00	0,99	61,069,425,00	11:070.000.00
		AKU SARZ VE YUKLEME BOŞALTMA ALANLARI (RUHSATSIZ)	810 00	2.425.00	0.90	61.767.825.00	61.770.000.00
		SEVKIYAT-GUVENLIK -DIGER BETONARME YAPILAR (RUHSATSI)	300,00	63.200,00	0.90	8864.000.00	6865 000,00
		Not; Değerlemede çevre düzeni arsa m2 fiyatına yansıtılmıştır.
						MEVCUT DURUM DEGERI (TL)	\$221.630,000.00
						RAPOR TARIHI ITIBARİYLE DOVİZ KURU DEGERİ (DOLAR)	\$13.247.459,65
						RAPOR TARIHI İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEGERİ (EURO)	€12.635.689.85
						1 DOLAR	616.73
						1 FURO	617.54

Sayfa 38 / 67

Cevizlidere Mah. Palmiye İş Merkezi No:4/19 Çankaya/Ankara [email protected] www.baskenttd.com.tr Tel: 0(312) 999 53 48 Fax : 0(312) 999 68 03

Firma portföyüne dahil edilecek konu mülkler için Emsal Karşılaştırma ve Maliyet Analizi Yöntemleri kullanılarak değer verilmiştir. Taşınmazların yasal ve Mevcut durumlarını gösteren değerleme tabloları (TABLO 1 ve TABLO 2) yukarıda eklidir.

· 125 ada 1 parselin yasal durum değeri

498.680.000.00	YASAL DURUM DEGERI (TL)
\$5.898.386.16	RAPOR TARIHI ITIBARİYLE DÖVİZ KURU DEGERİ (DOLAR)
€ 5.625.997,121	RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DOVİZ KURU DEGERİ (EURO)
216,73	1 DOLAR
PR 755	THERE

KDV (18%)Dahil Yasal Değer TL: 116.442.400 TL (Yüzonaltımilyon Dörtyüzkırkibin Dörtyüz Türk Lirası)

· 125 ada 1 parselin mevcut durum değeri

MEVCUT DURUM DEGERI (TL)	2110.240.000,00
RAPOR TARIHI ITIBARIYLE DOVIZ KURU DEGERI (DOLAR)	\$6.589.360,43
RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (EURO)	€ 6.285.062.71
LDOLAR	616.76
SEERC	617,541

KDV (18%)Dahil Mevcut Değer TL: 130.083.200 TL (Yüzotuzmilyon Seksenüçbin İkiyüz Türk Lirası)

		125 ada 6 parselin yasal durum değeri

\$169.615.000,00	YASAL DURUM DEGERI (TL)
\$10.138.374,18 € 9.670.182,44	RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (DOLAR)
	RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (EURO)
616,73	1 DOLAR
617,54	THURO!

KDV (18%)Dahil Yasal Değer TL: 200.145.700 TL (İkiyüzmilyon Yüzkırkbeşbin Yediyüz Türk Lirası)

· 125 ada 6 parselin mevcut durum değeri

	MEVCUT DURUM DEGERI (TL)	6221.630.000,00
RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (DOLAR) RAPOR TARIHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEGERİ (EURO)		\$13.247.459,65 € 12.635.689,85

	1 EURO	\$17,54

KDV (18%)Dahil Mevcut Değer TL: 261.523.400 TL (İkiyüzaltmışbirmilyon Beşyüzyirmiliçbin Dörtyüz Türk Lirası)

6.2. ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKCELERİ

Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

6.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADİĞI Taşınmazlar ile ilgili ulaşılan bütün yasal izin belgeleri madde 4.4'de listelenmiştir.
- 6.4. DEGERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE HERHANGİ BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

Gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumlu olmakla birlikte tebliğin 22.c) "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." hükmü gereği şerhlerin terki önerilmektedir.

7.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇCÜMLESİ

Değerleme uzmanının konu ile ilgili yaptıkları analiz ve ulaştıkları sonuçlara katılıyorum. Taşınmazın nihai değer tespitinde yukarıdaki değerleme yöntemlerinden, "Emsal Karşılaştırma ve Maliyet Analizi Yöntemi" nin seçilmesini tavsiye etmekteyiz.

Bilgilerinize saygıyla sunarız.

(İşbu rapor ekleri ile birlikte 67 (Altmışyedi ) sayfadır ve düzenlendiği tarih itibarıyla muteberdir.

7.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

125 ada 1 parselin yasal durum değeri

198.680.000.00	YASAL DURUM DEGERI (TL)
\$5.898.386,13	RAPOR TARIHI ITIBARIYLE DOVIZ KURU DEGERI (DOLAR)
€ 5.625.997,72	RAPOR TARIHI ITIBARIYLE DOVIZ KURU DEGERI (EURO)
816.78	I DOLAR
01754	THE PRO

KDV (18%)Dahil Yasal Değer TL: 116.442.400 TL (Yüzonaltımilyon Dörtyüzkırkikibin Dörtyüz Türk Lirası)

125 ada 1 parselin mevcut durum değeri

MEVCUT DURUM DEGERI (TL)	6110.240.000,00
RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEGERİ (DOLAR)	\$6.589.360,43 € 6.285.062.74
RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (EURO)
FIDOLAR	615.73
FIEURO	1997 1557

KDV (18%)Dahil Mevcut Değer TL: 130.083.200 TL (Yüzotuzmilyon Seksenüçbin (kiyüz Türk Lirası)

125 ada 6 parselin yasal durum değeri

	YASAL DURUM DEGERI (TL)	6169.615.000,001
RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (DOLAR) RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (EURO)		\$10.138.374,18 € 9.670.182,44

	I EUROI	617,541

KDV (18%)Dahil Yasal Değer TL: 200.145.700 TL (İkiyüzmilyon Yüzkırkbeşbin Yediyüz Türk Lirası)

125 ada 6 parselin mevcut durum değeri

6221.630.000,00	MEVCUT DURUM DEGERI (TL)
\$13.247.459,65	RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (DOLAR)
€ 12.635.689,85	RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE DÖVİZ KURU DEGERİ (EURO)
616,73	I DOLAR
617,541	TEURO

KDV (18%)Dahil Mevcut Değer TL: 261.523.400 TL (İkiyüzaltmışbirmilyon Beşyüzyirmiliçbin Dörtyüz Türk Lirası)

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Uğur Alem BOZKURT

Ekler:

Lisans belgesi
Tapu Kayıtları
Tapu Sureti
Fotoğraflar
Mimari Projeler
Resmi Evraklar
İmar Durumu
Plan Örneği
Ekler

Sorumlu Değerleme Uzmanı İrfan Öztürk

Cevizlidere Mah. Palmiye İş Merkezi No:4/19 Çankaya/Ankara Tel: 0(312) 999 53 48 Fax : 0(312) 999 68 03 [email protected] www.baskenttd.com.tr

SPK-2022-31

LİSANS BELGESİ

Tarih: 12.07.2017

No: 406765

GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANSI

Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya Ilişkin Esaslar Hakkında Tebliğ"i (VII-128.7) uyarınca

İrfan ÖZTÜRK

Gayrimenkul Değerleme Lisansını almaya hak kazanmıştır.

Levent HANLIOGLU LİSANSLAMA VE SİCİL MÜDÜRÜ

Tuba FRTUGAY YILDIZ GENEL MÜDÜR

TAKBİS BELGESİ

BU HELER TOPLAM 3 SAVFADAN OLUSARAKTADIR BILGI AMACLEONR Taries 26-7-2002-12101 6% weblopu Kaydı Oluşturan: OLCAY USTA MaAbual No
1日4ファブブリッドアロ 303 20776-1531-FQ1980 FUTUTE ATAYON THE Samin Trea Ana Takin Ana Tia
11 Craw Patric Tr 100000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 GAZIANTEP/SCHILIKAAAL ogramiliana a marka kang のお得なし 2017 2425

TASINMAZA AIT ŞERH BEYAN IRTIFAK BİLGİLERİ

12/16/18	ADVERTISE	BARGER BARTENE	THE WORLD W. LINE LATES I LANDER L. S Taracting a	Tornity Comment Carder THEMILY BOOKS OF THE THE THE FEATURE OF THE FORMER OF THE FORMER OF THE FORMER OF THE FORMICAL CARTER FOR THE FORMICAL CART THE CART THE CART THE CART THE CART THE CART THE C
Cliner of class ?	Diger Olders (1) 4362 Sayle Yasanın Trygularına Yorselerinin (1) a maddesi C bends generings Garrenersianan Jera patighin datak ugunda. A Particial (1) Damary	六日十六年四月初期中六十八 CLACIANTEP CHRISHING GANAY ISCA CULTUR	Date Hotel Barrad 2 JIHONOVEL PERCECIMETY + 280 D 7 2007 1 2 0 1 2 ------------------	SAFTINGER DISPONDER POSITIES сталанску с

Arsu

					VWN:JR904022299		9.50 12.00 (in 1225093
MÜLKIYET MILGILERI
(1) Status ( Senational Allery Pace	PURSUICK	EN ENERGEN B-1000	This signing to libry of NASALOS DE	Total consisted	Topicure B. Butt Fight Court	A Chrysler Free Hand Continent - T Jul 2012 THE COMPLETE	Torean Contaction Color Mille - Parcell Parisons
0-6 0 1 1 1540 15/2 1	(SN IC200747) DBA MAKARHARAAR KANAVY VE TICARET ANONSVA TIHKETI		259	00004.57	36495 57	CAD'E SEVE P. De different of the PLOUITION T. TANKSERS Georgen May / Politically I Production of And Burner The color in the color and RESOLUMENTSCHIPS OLLI and survisions lighterril 23-10-2020 CAN CARTER

MÜLKİYETE AİT ŞERH BEYAN İRTIFAK BİLGİLERİ

1 19-19-14	Act and and the may be and	Horaville Reference Office J Art 2005/04/06/20	ARALTA CLANDE	TWEEN CORSULTS TARREY LATSEP TOPERATY. And State Children Comparis	San San City T I paid be for J. Y AFF W B M B W S B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B
Charlet Views	Fristile, DAZ LAY grefection Taxamically Malerry VARIANSINTERIT. LE NORMEDEME BASSEMETI: GEORONMANI PORCESSION CHORIES CONSULT AND POSTED CONSULTION CONSULTION CONTENTION CONTENTION CONTENTION CONTENTION OF 11:00:01 Raguela be bez all gatrinedien . ARMANT USTANS CORPORTERS CONSULTION CONTRACTION CONTRACT	Our WERFARIACIL INC SURPEANT WE TICARD T AUNCHICH COLAN

	CHINES CITING HOSE BAPIDAS OKORET MARTIC THE EARSELY POLICE Icalidat (Birnington) Prids weren generational Tale Day pairing and services as them your and they concern, Und Coolla WThersars Pressed Privated and and readiantakter) in the provins Ransantany and FERENT SECREER BICENTRASTANTE LESS ACCURITY LESS ACHANGE androse-divgine NAT Dia Endream Branders Business Business as a proposition of ROAPS RIVERSION CHRISTORETANT CHEFFICIALS (your cikile given belleria. Der la bir bir han time time time times BORNACH BROUTH WARDER WARREN HE EBUFFALTE	SHOOL TENKIN
Court Market Blue.	Clark AScript Hanks: 1 1 (107 400 TL Emochill Accord on and program and ind	CHNA. HAXARICALIL 14. 11.652-8.85 1 VE TICARD ANOHILA UNITI VICH	STANTABO DAZZANTE B OHITANTZE SANAVI NOLGES VOL 1190403220	Selling States Carry Mai = 20-00-2011 14:72 24164

Bu belgeyi akılı telefonunuzdan katekod tarama programları ille aşağıdaki barkodu taratarak; vıya Wals Tapu ananuyfanından (https://webtapu.tkğm.gov.tr adresinden) AitloxyYktwK kodunu Çnüne İşlemler
alarına yazarak doğrulayabilirsiniz.

275

Cevizlidere Mah. Palmiye İş Merkezi No:4/19 Çankaya/Ankara Tel: 0(312) 999 53 48 Fax : 0(312) 999 68 03 [email protected] www.baskenttd.com.tr

RASKANI

BU BELGE TOPLARI 3 SAYFADAN DEDŞMAKTADIR (BILGI AMACLIDIR. weblapu

SPK-2022 31

Tarib 26-7-2022-12-00

Va Areal

813

Kaydi Qluşturan: OLCAY USTA

RASHISTICITY Not 184322799470			Chairming to No
		20220726-15314019191919	29957
FITCTTHULLAWW CHIM
Zininian Tick	Porsia Times Comment	CARD FROM THE POST THE POST THE CHART THE CHART THE CHART THE CHART THE CHART THE CHART THE CHART THE CHART THE CHART THE CHART THE CHART THE CHART THE CHART THE CHART THE CH	12516
This in the partier Page Page	110992405	AT THEADECLITY (17)	5-3365.36
arace of	GAZANTEPASHI KAMA	AND SHOW THE BECOLLETY PART OFFICE
Killern Judg	Glarria Kaarrial	ISTANT POSTS FACT THE COUNCE IS FICK
HEA. BATK PORTER ASTR	DOLUK MUB:	rout accuring
Marvation	1555437	STANDANCE CARADI TECHNOLOGI PARKITE THE CHECK CHEAT CHEAT THE CHO
Carren Park		Illinoc/Carlogal/Bitlers/
PUGYTE: CHUHTHY A3+18		ATATA TANKE BARATIA
		ATTA (1980) (1999) Patterior)	Vientrandingsne Der Beiners Fabrika Birsana

TASINMAZA AIT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

	(Package Called (Russia)		bandar/Cartitar Teleis Roarcers Tipente Tuernary Cara Parker	Technique 1 26877 11 - 10 10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

125-67 y 240 t	Diger («Gonusu. 4507 Sayta Yasanas Dygulama Iromaning wari- 97 Miraddesi C bendi personnes; Gayramersculum Jura autostan dana iacuncu kishere devonope O50 dan sygunkik, varb acamacaata ) Taritx 9 Sayr. - Concert Dagar				(SNC4367442) GAZINITEP CHARLANIEZE EASTATIOUGEST CCCCTCMARE NEW	Sec. Pricernal 2 BECHOURING Willing haut kind with the State 2007-2007 15:52 14/171922	Cell Value dell'or see C. DIANDRINE MODEL A CHARRA The Company of Calling 一周年二十八年八 1912 2018
MÜLKIYET BILGILERI
(YARRISA') (ANDRINGS Hall	B.S.200	R.I. R. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B. B 21443	PASTNUCARI Propilary Property	Public Partic California	Topporture thi 10 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11	College Production Controller Case of the A BEATH TWO W	Tate William Concelling Carien Courseyes
946150551	SN 02907672 OBEA MAKARINALILIA SANAVÍ VE TICART ANONIM SPOGET		1/1	5.02000 000	10 8.76 2016 316	2402 1015 Carl Wellier

					Капализания: 1. POSTERS (1) Cloud Children Including to consider of Administration of - Paterial Bulle's high Schills. Contraction Campail ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Chicker Children Call 60357 -
--	--	--	--	--	---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	--

mülkiyete ait şerh beyan İrtifak bilgileri

	aller to the control parties and	Creating In Collect . - Deficie Minder ( 11/2 21 【公司】【有限公司】	PANIA Lille: FT. coll VI inc	Teday Kuesari Tailly Territor TWATTSBUS	December 1 160 1000 THE COUNT
Devart 1	Mass bizzan cheartheden Lasan un is inning	CHEA

なって

a mondar links and series with series to station in the series and the septembers. THEMS PROVED THE PROPERSIONE MODEL POOLUSIONES WEEKERS FOR PHOTOGRAPHOCHAF DELEAN CIRITHINGAVA Главности со полнить учасныхъ матья участияния. todally since and the cases and and the contributions a problem and historial consider raccide. tick and a ventual come in the production in a consisteria. Du Exoller (rimfill) (Thank 40 Okland (1978) III SA MARKA PARKET AUSTER PARTY PERSONAL PROGRAM SELECA users the propose our bis belactions manderstraisa ACISCN DULE JE LIARM CONSULACIO (DIRETSULER (DEN FINANTIA Detreatligant bakdagarrik Dillietimakelan tijngkekan tijern SOCHECTION RISENS RETRONIA KIBOUL VIP THAFFELT. and the first .	MAKARHACH START SEARLEY SECTION VE IKARE ANORATH SURER IT VICE
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	----------------------------------------------------------------------------	--

Bu belgeyi akılı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak; veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.r.adresinden) RDn7p4WQSHK kodunu Online İşlernler
alınına yazarak doğrulayabilirsiniz

E	10.20080	CAZIANTER SEHITKANIA				Türkiye Cumhuriyeti
	ITCHIPSON THE W								Freeborgial /
	HOME	DULER
	Common 的保存在线路					TAPU SENEDI
		Company Limbers (			Palls No.	(XXL BACC)	President 100	110	Concellery NAF	11 12 125 125 11
		1:110:401.40		31.68		01/200
	(2008) Status (400)	AREA					1
	SHERT	Professionalize
12 0 ਾਂ 0 8		NA THE ARET A S NOTA S STOP ATTERACTER BA Casti Ahers Flacks (150740) 03.7L Invasti Carry String (15) CAST (1) CLANTEP CHICARDED SANAKE	Carmad 2018/01/24 2007 PM 13571269						T KITHWH QAZANTER URGANTE SAANANT INCLIGEST WRWA Bogylli ACES CHAMIASA ASSACILILIE SANGANT INCENTER AT PHILIPAL IST PHOTOS SECTIONAL ALL THE THE ARRET FOR THE THE THE THE SERVEY
24 171 ਸ 1 (1) 2 ਮ 12	HOUSTS THE Called Dell'El	FRONARY 2011/02/
	Salfsity				Picket Lifty an the 24, Hala it . or the . L Back Britis . Stills-
		1641133	Proving	12300 - 1 - No.	15-0679, IN NI 12:24:11	【新闻】【	ੀ ਕਿਸ਼ਵਾਨ		CHEN
	128 141.		12/14/14	ਡੇਡ	2422		2017/04/2011.			二维附加
	Gory De Peo.
	(24) #100									GREAT No Children Market

	iti	Corning the PETHINANII		Türkiye Cumhuriyeti
ličels AATATTATION Koyu Sokagi Merchil							Fotograf

		partners		TAPU SENEDI Patent Patta No

							Xuzolenma
		Satis Bedeli			Ada No.	Back	THE	1 - 1992	਼ਗਲਾਵ
		920 248/05	29-316		10282	6		10 182 31 01
	Niteligi	A MARINAS DECIRATES FARRINA BESTANCE ARRASI
		Pantiloused (r Coursin Contine No Caller 22.
	SHOUT
23 438 ENK	EC 151333 Suber
ಲ್ಲ
AM AY		THE THE THE SELECT AND A BARATE THE SECT AND				------------------
	Spirial
		Contract 195	Alley Program Come ੋ ਸਿੱ ಹಿತ್ಯ	Edulta 1949	15494 Page	下载广道说		Comment
	Con No.	117514	144	3472		2211 8 250 1			CHIND
	Sinhalle Mo								Satin No.
	一八六十四六八		1200						SINE No.
2400		600	SOMATI Taxable Ray BURNING			Antalar Microsoft Anderland controlled and the later			Tamil

Cevizlidere Mah. Palmiye İş Merkezi No:4/19 Çankaya/Ankara Tel: 0(312) 999 53 48 Fax : 0(312) 999 68 03 [email protected] www.baskenttd.com.tr

KENTT

SPK-2022 31

AI Terminal

TÜRKİYE KALKINMA VE YATIRIM BANKASI A.Ş.

8713_rns_2024-02-19_3b327938-0314-4759-99c2-ca52df2a15fa.pdf

5.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler:

Gayrimenkulün değerini etkileyen olumsuz faktörler:

5.4. GAYRİMENKULÜN KULLANIM AMACI, YAPISAL VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

Ana gayrimenkul Özellikleri 5.4.1.

125 ADA 1 PARSEL;

125 ADA 6 PARSEL;

Mahallinde yapılan incelemede ise aşağıda belirtilen yapılar tespit edilmiştir.

İDARİ İŞLER İÇİN KULLANILAN BİNA

YEMEKHANE

DEĞİRMEN

FABRIKA BINASI (125 ADA 6 PARSELDE KALAN KISIM)

FABRIKA BİNASİ (125 ADA 6 PARSELDE KALAN KISIM)

MAHALDE ÇİLLER OLARAK ADLANDIRILAN ALAN (RUHSATSIZ)

KAZAN DAİRESİ (RUHSATSIZ)

AKÜ SARZ ALANI VE YÜKLEME BOŞALTMA ALANI (RUHSATSIZ)

SEVKİYAT-GÜVENLİK VE DİĞER YAPILAR (RUHSATSIZ)

FİZİKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER 5.5.

5.6. GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER VARSA RUHSATA AYKIRI YAPILANMALAR

5.7. DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ

5.8. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDENFAKTÖRLER

GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ OLUMLU YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER

GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER

5.9. DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERI

MALIYET ANALİZİ

GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI:

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI

5.10. ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ Değerleme işlemine konu olan taşınmazlar, sanayi tesisi olması sebebiyle değerleme işleminde proje değerlemesi yapılmamıştır.

5.11. NAKİT / GELİR AKIMLARIANALİZİ

5.12. DEĞERLEMEDE ESASALINANBENZERSATIŞÖRNEKLERİNİNTANIM VESATIŞBEDELLERİ İLE BUNLARIN SEÇİLME NEDENLERİ

EMSAL KROKİ

EMSALLER

5.13. GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUM ANALİZİ

5.14. EN İYİ KULLANIM DURUMU ANALİZİ

5.15. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ

5.16. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE EMSAL PAY ORANLARI

6. BÖLÜM ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1. DEGERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI

125 ADA 6 PARSEL YASAL VE MEVCUT DURUM DEĞERLEME TABLOSU(TABLO2)

· 125 ada 6 parselin mevcut durum değeri

7.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇCÜMLESİ

7.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

125 ada 1 parselin yasal durum değeri

125 ada 1 parselin mevcut durum değeri

GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANSI

İrfan ÖZTÜRK

TAKBİS BELGESİ

RASKANI

SPK-2022 31

Kaydi Qluşturan: OLCAY USTA

TASINMAZA AIT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ

mülkiyete ait şerh beyan İrtifak bilgileri

KENTT

More from TÜRKİYE KALKINMA VE YATIRIM BANKASI A.Ş.

Talk to a Data Expert