DEĞERLEME RAPORU

PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ

DENĠZLĠ – MERKEZEFENDĠ – SÜMER

(6226 Ada 1 Parsel)

"4 Bloklu Natamam Bina Ve Arsası"

2023-SPK-0011

Değerlemeyi Talep Eden Kurum/KiĢi	PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ
Talep tarihi	20.12.2022
Değerleme Süresi	5 ĠĢ Günü
Değerlenen Mülkiyet Hakları	Tam
Raporun Konusu	Bu rapor; Pera GYO A.ġ."nin talebine istinaden aĢağıda adresi belirtilen 182 adet bağımsız bölümün mevcut durumundaki ve tamamlanması durumundaki Türk Lirası cinsinden toplam pazar değerlerinin tespitine yönelik hazırlanmıĢtır.
Rapor Tarihi	19.12.2023 - 01.03.2024 (Revize)

YÖNETĠCĠ ÖZETĠ

Değerleme Konusu Gayrimenkullerin

Adresi	Denizli Ġli, Merkezefendi Ġlçesi, Sümer Mahallesi, Çal Caddesi, No:1 A Blok -Sümer Park AlıĢveriĢ Merkezi, 2482/2. Sokak No:4/1 SkyCity B Blok'ta yer alan 8 adet bağımsız bölüm, 2482/2.Sokak No:4/2 de konumlu henüz inĢa edilmemiĢ SkyCity C Blok'ta konumlu 173 adet Bağımsız Bölüm
Tapu Bilgileri Özeti	Tapunun; Denizli Ġli, Merkezefendi Ġlçesi, Sümer no"lu47.709m2 Mahallesi, 6226 Ada 1 Parsel yüzölçümlü "4 Bloklu Natamam Bina Ve Arsası" nitelikli gayrimenkuldür.
Sahibi	PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ VAKIF FĠNANSAL KĠRALAMA ANONĠM ġĠRKETĠ
Mevcut Kullanım	AVM - ĠĢ Merkezi
Parsel Yüzölçümü	6226 Ada 1 Parsel; 47.709 m2
Tapu Ġncelemesi	TKGM TAKBĠS Partalı üzerinden alınan TAKBĠS belgesine göre taĢınmaz üzerinde takyidat/kayıt bulunmakta olup takyidat bilgileri gayrimenkul tapu tetkik kısmında belirtilmiĢtir.
Ġmar Durumu	Merkezefendi Belediyesi Ġmar Müdürlüğü"nde yapılan araĢtırmalara göre, taĢınmazın 1/1000 ölçekli imar planı sınırlarında olduğu, taĢınmazın 1/1.000 Uygulama Ġmar Planında "Ticaret Alanında" alanında yer almaktadır.
En Ġyi ve En Verimli Kullanımı	Konumu ve diğer etkenler göz önüne alınarak mevcut kullanım Ģeklinin(Avm - ĠĢ Merkezi) en etkin ve en verimli kullanımı olacağı düĢünülmektedir.

Kullanılan Yöntemlere Göre Takdir Olunan Toplam Değer (KDV hariç)

	Konu TaĢınmazın Değeri
Pazar Değeri	KDV Hariç; 1.271.020.000,00.-TL (BirmilyarikiyüzyetmiĢbirmilyonyirmibin.-TL)
	KDV Dahil; 1.525.224.000,00.-TL (BirmilyarbeĢyüzyirmibeĢmilyonikiyüzyirmidörtnin.-TL)

Raporu Hazırlayanlar

Değerleme Uzmanı	Zafer BEKTAġ	(SPK Lisans No: 409895)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Ayhan DÜZGÜN	(SPK Lisans No: 400504)

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

ĠÇĠNDEKĠLER

I.RAPOR BĠLGĠLERĠ 6
I.2. RAPORUN TARĠHĠ: 6
I.3 RAPOR NUMARASI 6
I.4. RAPORUN TÜRÜ 6
I.5. RAPORU HAZIRLAYANLAR 6
I.6. SORUMLU DEĞERLEME UZMANI: 6
I.7. DEĞERLEME TARĠHĠ: 6
I.8 DAYANAK SÖZLEġMESĠ 6
I.9 RAPOR HAKKINDA AÇIKLAMA 6
II.ġĠRKETĠ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER 7
II.1. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ 7
II.2. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 8
II.3 MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR 8
II.4 UYGUNLUK BEYANI 8
III. DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ HAKKINDA BĠLGĠLER 9
III.1. GAYRĠMENKULÜN YERĠ, KONUMU, TANIMI 9
III.1.1. TAPU KAYITLARINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER 11
III.2. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT,ġEMA VB. DÖKÜMANLAR 16
III.2.1. GAYRĠMENKULLERĠN TAPU TETKĠKĠ 16
III.2.2. PLAN, PROJE, RUHSAT, ġEMA VB. DOKÜMANLAR 16
III.3. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULLER ĠLE ĠLGĠLĠ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEġEN ALIM - SATIM ĠġLEMLERĠNE VE GAYRĠMENKULLERĠN HUKUKĠ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞĠġĠKLĠKLERE (ĠMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞĠġĠKLĠKLER, KAMULAġTIRMA ĠġLEMLERĠ VB.) ĠLĠġKĠN BĠLGĠ 17
III.4. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULLER ĠLE ĠLGĠLĠ HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT (DEVREDĠLEBĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN BĠR SINIRLAMA ) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ, VARSA SÖZ KONUSU GAYRĠMENKULLERĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE ENGEL TEġKĠL EDĠP ETMEDĠĞĠ HAKKINDAKĠ GÖRÜġ 18
III.5. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJELERĠN ĠLGĠLĠ MEVZUAT UYARINCA GEREKLĠ TÜM ĠZĠNLERĠNĠN ALINIP - ALINMADIĞI, PROJESĠNĠN HAZIR VE ONAYLANMIġ, ĠNġAATA BAġLANMASI ĠÇĠN YASAL GEREKLĠLĠĞĠ OLAN TÜM BELGELERĠNĠN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP- OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ VE PROJENĠN GAYRĠMENKUL

YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDAKĠ GÖRÜġ	18
III.6. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJELERLE ĠLGĠLĠ OLARAK 29/06/2001 TARĠH VE 4708 SAYILI YAPI DENETĠMĠ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETĠM YAPAN YAPI DENETĠM KURULUġU ( TĠCARET ÜNVANI, ADRESĠ VB. ) VE DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKUL ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK GERÇEKLEġTĠRDĠĞĠ DENETĠMLER HAKKINDA BĠLGĠ19
III.7. EĞER BELĠRLĠ BĠR PROJEYE ĠSTĠNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE ĠLĠġKĠN DETAYLI BĠLGĠ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERĠN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE ĠLĠġKĠN OLDUĞUNA VE FARKLI BĠR PROJENĠN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERĠN FARKLI OLABĠLECEĞĠNE ĠLĠġKĠN AÇIKLAMA 19
IV. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULLERE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER	20
IV.1. GAYRĠMENKULLERĠN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER20
IV.2. MEVCUT EKONOMĠK KOġULLAR ĠLE GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER	24
IV.3. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER	45
IV.4. ANA GAYRĠMENKULÜN ĠNġAAT VE YAPISAL ÖZELLĠKLERĠ	45
IV.5. FĠZĠKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER	54
IV.6. GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER54
IV.7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ 55
IV.8. KULLANILAN DEĞERLEME TEKNĠKLERĠNĠ AÇIKLAYICI BĠLGĠLER VE YÖNTEMLERĠN SEÇĠLMESĠNĠN NEDENLERĠ 59
IV.9. ÜZERĠNDE PROJE GELĠġTĠRĠLEN ARSALARIN BOġ ARAZĠ VE PROJE DEĞERLERĠ	59
IV.10. NAKĠT GELĠR AKIMLARI ANALĠZĠ	60
IV.11. MALĠYET OLUġUMLARI ANALĠZĠ	62
IV.12. DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIġ ÖRNEKLERĠNĠN TANIM VE SATIġ BEDELLERĠ ĠLE BUNLARIN SEÇĠLMESĠNĠN NEDENLERĠ 64
IV.13. KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER	68
IV.14. GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUM ANALĠZĠ 69
IV.15. BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR	70
IV.16. EN YÜKSEK VE EN ĠYĠ KULLANIM DEĞERĠ ANALĠZĠ	70
IV.17.MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ 70
IV.18. HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK
PROJELERDE EMSAL PAY ORANLARI	71

V.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ
UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLANMASI 71
V.2. ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA YER VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERĠ	71
V.3. YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ	72
V.4. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN GAYRĠMENKUL PROJESĠNĠN VEYA GAYRĠMENKULLERE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLAMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ	72
VI. SONUÇ	73
VI.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ 73
VI.2. NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ 74
VII.RAPOR EKLERĠ :	75

I.RAPOR BĠLGĠLERĠ

I.2. RAPORUN TARĠHĠ: 19.12.2023 - 01.03.2024 (Revize)

I.3 RAPOR NUMARASI: 2023/SPK/0011

I.4. RAPORUN TÜRÜ

Bu rapor, Tapunun; Denizli Ġli, Merkezefendi Ġlçesi, Sümer Mahallesi, 6226 Ada 1 Parsel no.lu 47.709 m2 yüzölçümlü "4 bloklu natamam bina ve arsası" nitelikli gayrimenkulün, Türk Lirası cinsinden 19.12.2023 tarihli piyasa rayiç değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

I.5. RAPORU HAZIRLAYANLAR

Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kiĢi-kurum-kuruluĢlardan elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması neticesinde hazırlanmıĢtır. Bu rapor Değerleme Uzmanı Zafer BEKTAġ tarafından hazırlanmıĢ, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ayhan DÜZGÜN tarafından kontrol edilmiĢtir.

I.6. SORUMLU DEĞERLEME UZMANI:AYHAN DÜZGÜN

I.7. DEĞERLEME TARĠHĠ:13.12.2023 tarihinde değerleme çalıĢmaları baĢlanmıĢ olup 18.12.2023 tarihinde çalıĢmalar tamamlanmıĢtır. 01.03.2024 tarihinde ipoteğin detayına yönelik raporun III.4 maddesinin 1.fıkrasında revize yapılmıĢtır.

I.8 DAYANAK SÖZLEġMESĠ

a) 20.12.2022tarih, bila nolu teklif talebi yazınız.

b) 27/12/2023 tarih, 2023-053 sayı no"lu teklif yazımız.

c) 30/01/2023tarihlisözleĢme.

I.9 RAPOR HAKKINDA AÇIKLAMA

ĠĢ bu değerleme raporu; Raporda detayları verilen taĢınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar" çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, MüĢteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır.

II.ġĠRKETĠ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

II.1. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

ġĠRKETĠN ÜNVANI	: Dünya Grup Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.
ġĠRKETĠN ADRESĠ	: AĢağı Öveçler Mah. 1322. Cadde No:46/8 Çankaya/ANKARA
TELEFON NO	: +90 (312 ) 472 58 72-73
FAKS NO	: +90 (312 ) 472 58 74
WEB	: https://www.dunya-grup.com.tr
FAALĠYET KONUSU	: Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kiĢi ve kuruluĢlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalıĢmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüĢ raporu vermektir.
KURULUġ TARĠHĠ	: 09 Mayıs 2007

SERMAYESĠ : 1.000.000,-TL

Not: ġirket, 28 Kasım 2011 tarihi itibariyle BaĢbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu"nun (SPK) 1057 sayılı kararı ile "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek ġirketler" Listesi'ne alınmıĢtır.

-ġirket 24.10.2013 tarih 5560 sayılı yazı ile BDDK tarafından Değerleme yetkisi verilmiĢtir.

II.2. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

MÜġTERĠ NO :- ÜNVANI :PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ ADRESĠ :Kızılırmak Mah. Dumlupınar Bulvarı 3-B Ġç Kapı no:77 Next Level Plaza Çankaya/Ankara

ĠRTĠBAT BĠLGĠLERĠ : EBRU GÜRLEK Telefon :+90 312 985 05 33 Faks : +90 312 285 03 97 Web : https://www.peragyo.com.tr/ KURULUġ YILI : 06 Eylül 2006 KURULUġ SERMAYESĠ : -- TL KAYITLI SERMAYESĠ : -- TL ÇIKARILMIġ SERMAYESĠ : 142.560.000 TL HALKA AÇIKLIK ORANI : %93,1 FAALĠYET KONUSU :Gayrimenkul portföyü oluĢturmak,

portföyündeki gayrimenkulleri geliĢtirmek ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmaktır.

PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER :

II.3 MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

Bu değerleme raporu, PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ firmasının talebi üzerine Denizli Ġli, Merkezefendi Ġlçesi, Sümer Mahallesi'nde konumlu gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden 19.12.2023 tarihli piyasa rayiç değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanmıĢtır. Raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıĢtır.

Bu değerlemede aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır.
Ödeme nakit ve benzeri araçlarla peĢin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkul alım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.

II.4 UYGUNLUK BEYANI

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aĢağıdaki hususları teyit ederiz:

-Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.

-Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla kısıtlı olup kiĢisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluĢmaktadır. -Değerleme konusunu oluĢturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

-Bu iĢin içindeki taraflara karĢı herhangi kiĢisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.

-Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müĢterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmıĢ sonuçların geliĢtirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.

-Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleĢtirilmiĢtir.

-Raporlama aĢamasında görev alanlar mesleki eğitim Ģartlarına sahiptir.

-Bu raporun konusu olan mülk Ģahsen incelenmiĢtir. Değerleme çalıĢmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.

-Raporda belirtilen kiĢiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıĢtır.

III. DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ HAKKINDA BĠLGĠLER

III.1. GAYRĠMENKULÜN YERĠ, KONUMU, TANIMI

Değerlemeye konu taĢınmaz; Sümer Mahallesi, Çal Caddesi, No:1 Sümer Park AlıĢveriĢ Merkezi, 2482/2. Sokak No:4/1 SkyCity B Blok'ta yer alan 8 adet bağımsız bölüm, 2482/2.Sokak No:4/2 de konumlu henüz inĢa edilmemiĢ SkyCity C Blok'ta konumlu 173 adet Bağımsız Bölüm Merkezefendi/ DENĠZLĠ posta adresinde konumlanmaktadır.

Ekspertize konu gayrimenkule ulaĢım; bölgenin arterlerinden olan Denizli Emniyet Amirliği binası önünde yer alan Fevzi Çakmak Bulvarı üzerinde kuzey yönde ilerlenir ve çatalın soluna doğru Ġzmir Bulvarına bağlantı yapılarak bulvar üzerinde yaklaĢık 1.1 km ilerlenip yolun sağına doğru yan yoldan sağa Çal Caddesi'ne girildiğinde taĢınmazların yer aldığı ana gayrimenkul sol kol üzerinde köĢe parselde yer almaktadır.

TaĢınmazın bulunduğu bölgede ulaĢım aksında yer almakta olup Denizli Ġlinin en önemli bağlantı yollarında Denizli-Aydın/Ġzmir yolu üzerinde yer almaktadır. TaĢınmazın yakın çevresinde kuzeyinde sanayi sitesi, resmi kurum binaları, ana arter cadde üzerlerinde akaryakıt istasyonları, ticari dükkanlar - iĢ yeri ofis hacimleri ve konut yapılaĢması ağırlıktadır.

TaĢınmaz6226 ada 1 parsel; 37.790300, 29.089200 ortalama koordinatlarında konumludur.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş. Aşağı Öveçler Mahallesi, 1322.Cadde No:46/8 Çankaya/ANKARA Tel: 0 (312) 472 58 72-73, Fax: 0 (312)472 58 74 e-mail: [email protected]

III.1.1. TAPU KAYITLARINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

SAHĠBĠ	: PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ
ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ
ĠLĠ-ĠLÇESĠ MAH./KÖY	VAKIF FĠNANSAL KĠRALAMA ANONĠM ġĠRKETĠ : Denizli- Merkezefendi : Sümer Mahallesi
MEVKĠĠ PAFTA NO	: --- : M22a22b2d
ADA NO	: 6226
PARSEL NO	: 1
	ANA TAġINMAZ NĠTELĠĞĠ :4 bloklu natamam bina ve arsası
YÜZÖLÇÜMÜ	: 47.709m2
TAPU TARĠHĠ	: 27/02/2018 - 22/11/2022 - 14/04/2023

BLOK	BAĞIMSIZ BÖLÜM	MALİK
A 1		PERA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
B	2,4,5,6,8,24	PERA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
B	1 , 10	VAKIF FİNANASAL KİRALAMA ANONİM ŞİRKETİ
C	1, , 173	ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş

BAĞ. BÖL. NO	BLOK	KAT	NİTELİĞİ	ARSA PAY/PAYDA	CİLT NO	SAYFA NO
1	A	ZEMİN+1.BODRUM+ 2.BODRUM+3.BODRUM	ALIŞVERİŞ MERKEZİ	35736 / 47709	43	4242

BAĞ. BÖL. NO	BLOK	KAT	NİTELİĞİ	ARSA PAY/PAYDA	CİLT NO	SAYFA NO
1	B	2. BODRUM	İŞ YERİ	60 / 47709	43	4243
2	B	2. BODRUM	İŞ YERİ	33 / 47709	43	4244
4	B	1. BODRUM	DEPO	21 / 47709	43	4246
5	B	1. BODRUM	DEPO	27 / 47709	43	4247
6	B	1. BODRUM	İŞ YERİ	61 / 47709	43	4248
8	B	1. BODRUM	İŞ YERİ	60 / 47709	43	4250
10	B	ZEMİN	İŞ YERİ	153 / 47709	43	4252
24	B	3	İŞ YERİ	24 / 47709	44	4266

BAĞ. BÖL. NO	BLOK	KAT	NİTELİĞİ	ARSA PAY/PAYDA	CİLT NO	SAYFA NO
1	C	2. BODRUM	İŞ YERİ	60 / 47709	45	4394
2	C	2. BODRUM	İŞ YERİ	33 / 47709	45	4395
3	C	2. BODRUM	İŞ YERİ	45 / 47709	45	4396
4	C	1. BODRUM	DEPO	20 / 47709	45	4397
5	C	1. BODRUM	DEPO	27 / 47709	45	4398
6	C	1. BODRUM	İŞ YERİ	61 / 47709	45	4399

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

BAĞ. BÖL. NO	BLOK	KAT	NİTELİĞİ	ARSA PAY/PAYDA	CİLT NO	SAYFA NO
7	C	1. BODRUM	İŞ YERİ	39 / 47709	45	4400
8	C	1. BODRUM	İŞ YERİ	60 / 47709	45	4401
9	C	ZEMİN	İŞ YERİ	64 / 47709	45	4402
10	C	ZEMİN	İŞ YERİ	153 / 47709	45	4403
11	C	1	İŞ YERİ	47 / 47709	45	4404
12	C	1	İŞ YERİ	39 / 47709	45	4405
13	C	1	İŞ YERİ	60 / 47709	45	4406
14	C	1	İŞ YERİ	97 / 47709	45	4407
15	C	2	İŞ YERİ	44 / 47709	45	4408
16	C	2	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4409
17	C	2	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4410
18	C	2	İŞ YERİ	45 / 47709	45	4411
19	C	2	İŞ YERİ	45 / 47709	45	4412
20	C	2	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4413
21	C	2	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4414
22	C	2	İŞ YERİ	45 / 47709	45	4415
23	C	3	İŞ YERİ	44 / 47709	45	4416
24	C	3	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4417
25	C	3	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4418
26	C	3	İŞ YERİ	45 / 47709	45	4419
27	C	3	İŞ YERİ	45 / 47709	45	4420
28	C	3	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4421
29	C	3	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4422
30	C	3	İŞ YERİ	45 / 47709	45	4423
31	C	4	İŞ YERİ	39 / 47709	45	4424
32	C	4	İŞ YERİ	36 / 47709	45	4425
33	C	4	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4426
34	C	4	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4427
35	C	4	İŞ YERİ	36 / 47709	45	4428
36	C	4	İŞ YERİ	39 / 47709	45	4429
37	C	4	İŞ YERİ	37 / 47709	45	4430
38	C	4	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4431
39	C	4	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4432
40	C	4	İŞ YERİ	37 / 47709	45	4433
41	C	5	İŞ YERİ	39 / 47709	45	4434
42	C	5	İŞ YERİ	36 / 47709	45	4435
43	C	5	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4436
44	C	5	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4437
45	C	5	İŞ YERİ	36 / 47709	45	4438
46	C	5	İŞ YERİ	39 / 47709	45	4439
47	C	5	İŞ YERİ	37 / 47709	45	4440
48	C	5	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4441
49	C	5	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4442

BAĞ. BÖL. NO	BLOK	KAT	NİTELİĞİ	ARSA PAY/PAYDA	CİLT NO	SAYFA NO
50	C	5	İŞ YERİ	37 / 47709	45	4443
51	C	6	İŞ YERİ	39 / 47709	45	4444
52	C	6	İŞ YERİ	36 / 47709	45	4445
53	C	6	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4446
54	C	6	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4447
55	C	6	İŞ YERİ	36 / 47709	45	4448
56	C	6	İŞ YERİ	39 / 47709	45	4449
57	C	6	İŞ YERİ	37 / 47709	45	4450
58	C	6	İŞ YERİ	25 / 47709	45	4451
59	C	6	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4452
60	C	6	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4453
61	C	7	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4454
62	C	7	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4455
63	C	7	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4456
64	C	7	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4457
65	C	7	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4458
66	C	7	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4459
67	C	7	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4460
68	C	7	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4461
69	C	7	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4462
70	C	7	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4463
71	C	8	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4464
72	C	8	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4465
73	C	8	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4466
74	C	8	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4467
75	C	8	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4468
76	C	8	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4469
77	C	8	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4470
78	C	8	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4471
79	C	8	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4472
80	C	8	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4473
81	C	9	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4474
82	C	9	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4475
83	C	9	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4476
84	C	9	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4477
85	C	9	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4478
86	C	9	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4479
87	C	9	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4480
88	C	9	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4481
89	C	9	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4482
90	C	9	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4483
91	C	10	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4484
92	C	10	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4485

BAĞ. BÖL. NO	BLOK	KAT	NİTELİĞİ	ARSA PAY/PAYDA	CİLT NO	SAYFA NO
93	C	10	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4486
94	C	10	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4487
95	C	10	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4488
96	C	10	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4489
97	C	10	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4490
98	C	10	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4491
99	C	10	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4492
100	C	10	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4493
101	C	11	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4494
102	C	11	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4495
103	C	11	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4496
104	C	11	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4497
105	C	11	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4498
106	C	11	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4499
107	C	11	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4500
108	C	11	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4501
109	C	11	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4502
110	C	11	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4503
111	C	12	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4504
112	C	12	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4505
113	C	12	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4506
114	C	12	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4507
115	C	12	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4508
116	C	12	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4509
117	C	12	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4510
118	C	12	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4511
119	C	12	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4512
120	C	12	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4513
121	C	13	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4514
122	C	13	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4515
123	C	13	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4516
124	C	13	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4517
125	C	13	İŞ YERİ	36 / 47709	46	4518
126	C	13	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4519
127	C	13	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4520
128	C	13	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4521
129	C	13	İŞ YERİ	25 / 47709	46	4522
130	C	13	İŞ YERİ	37 / 47709	46	4523
131	C	14	İŞ YERİ	39 / 47709	46	4524
132	C	14	İŞ YERİ	36 / 47709	47	4525
133	C	14	İŞ YERİ	25 / 47709	47	4526
134	C	14	İŞ YERİ	25 / 47709	47	4527
135	C	14	İŞ YERİ	36 / 47709	47	4528

BAĞ. BÖL. NO	BLOK	KAT	NİTELİĞİ	ARSA PAY/PAYDA	CİLT NO	SAYFA NO
136	C	14	İŞ YERİ	39 / 47709	47	4529
137	C	14	İŞ YERİ	37 / 47709	47	4530
138	C	14	İŞ YERİ	25 / 47709	47	4531
139	C	14	İŞ YERİ	25 / 47709	47	4532
140	C	14	İŞ YERİ	37 / 47709	47	4533
141	C	15	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4534
142	C	15	İŞ YERİ	39 / 47709	47	4535
143	C	15	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4536
144	C	15	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4537
145	C	15	İŞ YERİ	39 / 47709	47	4538
146	C	15	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4539
147	C	16	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4540
148	C	16	İŞ YERİ	39 / 47709	47	4541
149	C	16	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4542
150	C	16	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4543
151	C	16	İŞ YERİ	39 / 47709	47	4544
152	C	16	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4545
153	C	17	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4546
154	C	17	İŞ YERİ	39 / 47709	47	4547
155	C	17	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4548
156	C	17	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4549
157	C	17	İŞ YERİ	39 / 47709	47	4550
158	C	17	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4551
159	C	18	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4552
160	C	18	İŞ YERİ	39 / 47709	47	4553
161	C	18	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4554
162	C	18	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4555
163	C	18	İŞ YERİ	39 / 47709	47	4556
164	C	18	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4557
165	C	19	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4558
166	C	19	İŞ YERİ	39 / 47709	47	4559
167	C	19	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4560
168	C	19	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4561
169	C	19	İŞ YERİ	39 / 47709	47	4562
170	C	19	İŞ YERİ	52 / 47709	47	4563
171	C	20	İŞ YERİ	56 / 47709	47	4564
172	C	20	İŞ YERİ	39 / 47709	47	4565
173	C	20	İŞ YERİ	79 / 47709	47	4566

Not: Proje bünyesinde 325 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup Pera GYO A.ġ. mülkiyetinde değerleme tarihi itibariyle bulunan bağımsız bölümlere ait arsa payları toplamı 35962/47709"dur. Pera GYO A.ġ.mülkiyetinde olan bağımsız bölümlerin toplam hissesine düĢen arsa alanı ise 35962/47709 x 47.709m² = 35.962 m² olarak hesaplanmıĢtır.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

III.2. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT,ġEMA VB. DÖKÜMANLAR

III.2.1. GAYRĠMENKULLERĠN TAPU TETKĠKĠ

TaĢınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 24.11.2023 tarihinde Tapu Sicil Müdürlüğü'nden alınmıĢ olup, bu belgeleye göre konu taĢınmaz üzerinde aĢağıdaki takyidat/kayıt bulunmaktadır.

Tüm Bağımsız Bölümler Üzerinde MüĢtereken;

Beyan: Yönetim Planı: 19/02/2018 (27/02/2018 tarih 4736 yevmiye)

Beyan: Otopark bedeline iliĢkin taahhütname bulunmaktadır. (BaĢlama Tarih:26/01/2015.BitiĢ Tarih:26/01/2015 - Süre:) (26/01/2015 tarih 2035 yevmiye)

A Blok 1 Numaralı Bağımsız Bölüm;

ġerh: 21.001.560 YTL BEDEL KARġILIĞINDA KĠRA SÖZLEġMESĠ VARDIR. (TESCO KĠPA KĠTLE PAZARLAMA TĠCARET VE GIDA SANAYĠ ANONĠM ġĠRKETĠ) (05/09/2008 tarih 17485 yevmiye)

ġerh: Kira ġerhinin Süresinin Kısaltılması KĠRA ġERHĠNĠN SÜRESĠNĠN KISALTILMASI.05/09/2008 TARĠH VE 17485 YEVMĠYE NUMARALI KĠRA ġERHĠ TADĠL EDĠLMĠġTĠR. (BaĢlama Tarih:01/11/2010.BitiĢ Tarih:05/09/2018 - Süre:-)

B Blok 1 ve 10 Numaralı Bağımsız Bölümler;

ġerh: Finansal Kiralama ġerhi: PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. nin 15/12/2022 tarih 22003968 sayılı SözleĢme ile. (BaĢlama Tarih:21/11/2022 Süre:) (22/11/2022 tarih 45381 yevmiye)

B Blok 2-4-5-6-8-24 Numaralı Bağımsız Bölümler;

Ġpotek: ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ lehine 1.dereceden 44430000.00 TL bedelle ipoteklidir. (12/10/2023 tarih 36683 yevmiye)

C Blok Tüm Bağımsız Bölümler;

ġerh: Finansal Kiralama ġerhi: TARAFLAR nin 07/04/2023 tarih 2023-07192-01 sayılı SözleĢme ile (BaĢlama Tarihi:14/04/2023 Süre:)

III.2.2. PLAN, PROJE, RUHSAT, ġEMA VB. DOKÜMANLAR

TaĢınmazla ilgili Merkezefendi Belediyesinde Ġmar Müdürlüğü"nde yapılan incelemelerde parsel üzerinde yer alan yapıya ait;

Merkezefendi Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü"nden temin edilen 01.12.2022 tarih ve43288 sayılı imar durumu belgesine göre değerleme konusu 6226 ada 1 parsel 20.07.1987 tasdiktarihli 1/1000 ölçekli Sümer-Sevindik (V. Etap) Uygulama Ġmar Planı kapsamında "Ticaret Alanı"nda kalmaktayken; 20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 3194 sayılı Ġmar Kanunu"nun 8. maddesinin b bendi ve geçici 20. maddesine göre, imar planlarında "Yençok; serbest" olarak belirlenemeyeceği belirtilerek bu alanlarda plantadilatı yapılmıĢtır. 09.11.2020 tarih ve 178 sayılı meclis kararı ile Yençok; 18 kat olarak belirlenmiĢtir. Bu plan değiĢikliği yürürlüğe girmeden önce inĢaat ruhsatı almıĢ yapılarda; ilkruhsat aldığı tarihteki imar durumuna göre

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

değerlendirileceği belirtilmiĢtir. Temin edilen belge ve dokümanlar raporumuz ekinde sunulmuĢtur.

III.3. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULLER ĠLE ĠLGĠLĠ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEġEN ALIM - SATIM ĠġLEMLERĠNE VE GAYRĠMENKULLERĠN HUKUKĠ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞĠġĠKLĠKLERE (ĠMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞĠġĠKLĠKLER, KAMULAġTIRMA ĠġLEMLERĠ VB.) ĠLĠġKĠN BĠLGĠ

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller için Çevre ve ġehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü TaĢınmaz Değerleme BaĢvuru Sistemi üzerinden alınan takyidat/TAKBĠS belgesine göre son üç yıl içerisinde A blok 1 numaralı bağımsız bölüm, B Blok 2-4-5-6-8-24 numaralı bağımsız bölümler27.02.2018 tarihinde PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ adına tescil edildiği, B Blok 1 ve 10 numaralı bağımsız bölümler 22.11.2022 tarihinde VAKIF FĠNANSAL KĠRALAMA ANONĠM ġĠRKETĠ adına tescil edildiği, C Blok 1,...,173 tamamı 14.04.2023 tarihinde ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ adına tescil edildiği, tespit edilmiĢtir.

Merkezefendi Belediyesi Ġmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapora konu parselin mevcut imar durum/durumlarında ve hukuki durum/ durumunda son üç yıllık dönemde herhangi bir değiĢiklik olmadığı belirlenmiĢtir.

III.4. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULLER ĠLE ĠLGĠLĠ HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT (DEVREDĠLEBĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN BĠR SINIRLAMA ) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ, VARSA SÖZ KONUSU GAYRĠMENKULLERĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE ENGEL TEġKĠL EDĠP ETMEDĠĞĠ HAKKINDAKĠ GÖRÜġ

Söz konusu gayrimenkullerin devredilebilmesine iliĢkin; 6226 ada 1 parsel B Blok 2-4-5-6-8 ve 24 numaralı bağımsız bölümler üzerindeki ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ lehine ipotek takyidatı nedeniyle (III-48.1 Tebliğ Madde 22 c bendi) Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne alınamaz niteliktedir. Ancak tebliğin bu maddedesin de yer alan 30. madde hükümleri saklı tutulmaktadır. TaĢınmazlar üzerinde yer alan ipotekler projenin finansmanında kullanıldığına dair ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ'den teyit alınmıĢ olduğundan Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınabilir niteliktedir. Ġlgili banka teyit yazısı rapor ekinde yer almaktadır.

6226 ada 1 parsel üzerindeki B Blok 1 ve 10 numaralı bağımsız bölümler leasing sözleĢmesi ile finansal kiralama VAKIF FĠNANSAL KĠRALAMA ANONĠM ġĠRKETĠ A.ġ mülkiyetinde olması sebebiyle Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne alınamaz niteliktedir.

C Blok 173 adet bağımsız bölümler leasing sözleĢmesi ile finansal kiralama ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ mülkiyetinde olması sebebiyle Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne alınamaz niteliktedir.

6226 ada 1 parsel üzerindeki A Blok 1 numaralı bağımsız bölüm üzerinde devir temlikini engelleyici bir takyidat görülmemiĢtir. Bu nedenle Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınabilir niteliktedir.

III.5. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJELERĠN ĠLGĠLĠ MEVZUAT UYARINCA GEREKLĠ TÜM ĠZĠNLERĠNĠN ALINIP - ALINMADIĞI, PROJESĠNĠN HAZIR VE ONAYLANMIġ, ĠNġAATA BAġLANMASI ĠÇĠN YASAL GEREKLĠLĠĞĠ OLAN TÜM BELGELERĠNĠN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP- OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ VE PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDAKĠ GÖRÜġ

nitelikte herhangi bir takyidat Ģerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta, bu Tebliğin 30 uncu maddesi hükümleri saklıdır." denilmektedir. Bu tebliğe göre, A Blok ve B Blok bünyesinde bulunan gayrimenkuller için; ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmıĢ olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. C Blok"un sadece hafriyat iĢlerine baĢlanılmıĢ olup, sadece yapı ruhsatı bulunmaktadır. C Blok proje aĢamasında olduğu ve henüz tamamlanmadığı için yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır.

III.6. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJELERLE ĠLGĠLĠ OLARAK 29/06/2001 TARĠH VE 4708 SAYILI YAPI DENETĠMĠ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETĠM YAPAN YAPI DENETĠM KURULUġU ( TĠCARET ÜNVANI, ADRESĠ VB. ) VE DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKUL ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK GERÇEKLEġTĠRDĠĞĠ DENETĠMLER HAKKINDA BĠLGĠ

Rapor konusu taĢınmaz bünyesindeki A Blok"un yapı denetim iĢleri "ÇaybaĢı Mahallesi,1581 Sokak, No: 7/3 DENĠZLĠ" adresindeki Ġnci Yapı Denetim Ltd. ġti. tarafından, B Blok"un yapı denetim iĢleri ise "Sırakapılar Mahallesi, Saltak Caddesi, No:57/4 Merkezefendi / DENĠZLĠ" adresindeki Yönet Yapı Denetim Ltd. ġti tarafından gerçekleĢtirilmiĢtir. A ve B bloklar için yapı kullanma izin belgesi alınmıĢtır. Bu nedenle bu A ve B bloklarda konumlu taĢınmazların yapı denetim iliĢkisi bulunmamaktadır. C Blok"ta yer alan taĢınmazların yapı denetim iĢleri de "Sırakapılar Mahallesi, Saltak Caddesi, No:57/4 Merkezefendi / DENĠZLĠ" adresindeki Yön Yapı Denetim Ltd. ġti tarafından gerçekleĢtirilecek olup, denetim firması tarafından 05.04.2019 tarihli C Blok"a ait "ĠĢ Yeri Tespit Tutanağı" düzenlenmiĢtir.

III.7. EĞER BELĠRLĠ BĠR PROJEYE ĠSTĠNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE ĠLĠġKĠN DETAYLI BĠLGĠ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERĠN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE ĠLĠġKĠN OLDUĞUNA VE FARKLI BĠR PROJENĠN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERĠN FARKLI OLABĠLECEĞĠNE ĠLĠġKĠN AÇIKLAMA

Değerleme konusu taĢınmazın yer aldığı parsel için proje geliĢtirme çalıĢması yapılmamıĢtır.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

IV. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULLERE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER

IV.1. GAYRĠMENKULLERĠN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER

TaĢınmaz 6226 ada 1 parsel; 37.790300, 29.089200 ortalama koordinatlarında konumludur.

DENĠZLĠ ;Türkiye'nin Denizli ilinin merkezi olan Ģehirdir.

Denizli'nin ilçeleri 19 tanedir.

Merkez ilçeler:

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

Diğer ilçeler:

Bir sanayi, ihracat ve ticaret merkezi olan Denizli, aynı zamanda altmıĢ beĢ bine yaklaĢan üniversite öğrencisine ev sahipliği yapmaktadır. Bir yılda milyonlarca yerli ve yabancı turisti ağırlayan il, bir turizm kenti olmasının yanı sıra düzenlenen yerel, ulusal ve uluslararası etkinliklerle eğitim, kongre, kültür ve sanat merkezi özelliğindedir. GEKA (Güney Ege Kalkınma Ajansı) merkezi Denizli'dedir.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş. Aşağı Öveçler Mahallesi, 1322.Cadde No:46/8 Çankaya/ANKARA Tel: 0 (312) 472 58 72-73, Fax: 0 (312)472 58 74 e-mail: [email protected]

Akdağ'ın (Babadağ) kuzey yamaçları eteklerinde, Büyük Menderes'in kolu olan Aksu çayına kavuĢan derelerle hafifçe yarılmıĢ bir plato üzerinde yer alan Denizli, yeni bir kenttir. Asıl kent buradan 6-7 kilometre kadar kuzeydeki Laodikeia (Laodicaea) adlı yerdeydi. Selçuklular ve Bizanslılar arasındaki savaĢlar sonucu yıkıma uğrayan ve özellikle suyolları bozulan Laodikeia zamanla terk edilmeye baĢlanmıĢ ve yerleĢme 11. yüzyıldan baĢlayarak bol su kaynaklarının bulunduğu Denizli, Ladik'e doğru yer değiĢtirmeye baĢlamıĢtır. Kent, 1702-1703'teki bir deprem sırasında büyük zarara uğramıĢ ve daha sonra yeniden kurulmuĢtur. Ege kıyılarından iç kesimlere sokulan doğal bir yol üzerinde bulunan Denizli, özellikle 1950'li yıllarda karayollarının düzelmesinden sonra, bu konumunun ve çevresindeki tarım etkinliklerinin geliĢmesi sonucu hızla kalabalıklaĢmıĢ ve 1950'de 22.000 olan nüfusu, aradan geçen 60 yıl içinde yaklaĢık 25 kat artmıĢtır. Sanayisi, turizmi, ticareti ve hizmet sektörü çok geliĢmiĢ olan Denizli, Türkiye'nin en kalkınmıĢ kentlerinden biridir. Anadolu Kaplanları'nın baĢıdır. Dünya'da tekstilin en önemli baĢkentleri arasındadır. Ayrıca Serinhisar ilçesi de Türkiye'nin leblebi ve leblebi ürünleri ihtiyacının %85 civarını karĢılamaktadır. Denizli, Türkiye'nin en büyük 10 ekonomisi arasındadır. Kent, havlu, bornoz ve ev tekstilinde ABD ve AB pazarında iyi bir prestije sahiptir. Havası ve doğası Ege Bölgesinin ortalamalarını yansıtır. ġehrin birkaç noktasında horoz heykeli bulunur. Dünyaca bilinen doğa harikası Pamukkale de Ģehrin simgelerinden biridir. Pamukkale, UNESCO'nun dünya kültür mirası listesindedir. Karahayıt dauluslararası termal bir merkezdir. Ayrıca en yüksek dağı Honaz Dağı aynı zamanda Ege Bölgesinin en yüksek dağıdır (2532 m). ġehirde UNESCO'ya giren Hierapolis, Laodikeia, Tripolis, Tabea, Attoudda, Eumenea, Collossea vb. birçok antik kent bulunmaktadır.

Nüfus

Bu veriler Denizli ilinin Ģehir merkezinin nüfus verileridir. Ġl nüfusu için Denizli (il) sayfasına bakınız.

Yıl	Toplam	ġehir	Kır
1927	41.816	15.787	26.029
1935	56.234	17.345	38.889
1940	58.274	19.461	38.813
1945	65.424	20.162	45.262
1950	72.935	22.017	50.918
1955	84.965	29.909	55.056
1960	96.826	48.925	47.901

2023-SPK-0011

Yıl	Toplam	ġehir	Kır
1965	118.744	64.331	54.413
1970	143.362	82.372	60.990
1975	171.521	106.902	64.619
1980	206.561	135.373	71.188
1985	251.418	169.130	82.288
1990	271.346	204.118	67.228
2000	400.719	275.480	125.239
2007	494.961	323.151	171.810
2008	508.870	479.381	29.489
2009	517.911	488.768	29.143
2010	527.617	498.643	28.974
2011	540.989	511.751	29.238
2012	554.424	525.497	28.927

2012 yılında Denizli büyükĢehir statüsü kazanıp ilin tamamı büyükĢehir sınırlarına girmiĢtir ve merkez ilçe Merkezefendi ve Pamukkale ilçelerine ayrılmıĢtır.

Ġklim

Denizli iklimi

Aylar	Oca	ġub	Mar Nis		May Haz		Tem Ağu Eyl	Eki	Kas	Ara	Yıl
En yüksek sıcaklık (°C)				22,6 25,9 30,8 35,8 37,0 42,4 43,9 44,4 41,6 34,4 29,9 26,6 44,4
Ortalama en yüksek sıcaklık (°C)				10,5 12,1 15,8 20,7 26,3 31,2 34,4 34,4 29,9 23,7 17,3 12,2 22,3

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

Ortalama sıcaklık (°C)	5,9	7,0			10,1 14,6 19,8 24,6 27,5 27,0 22,4 16,8 11,4 7,6					16,2
Ortalama en düĢük sıcaklık (°C)	2,3	2,8	5,2	9,0		13,2 17,3 20,0 19,7 15,7 11,3 7,0			4,0	10,6
En düĢük sıcaklık ( °C)	−10, 5	−11, 4	−7	−2	2,7	7,9	12,6 11,6 6,6	−0,8 −4,5 −10,	4	−11, 4
Ortalama yağıĢ (mm)		90,3 74,5 63,7 54,2 42,3 25,4 13,4 8,1						13,6 35,0 55,7 89,9 566,		1

Kaynak: Meteoroloji Genel Müdürlüğü

Kaynak: https://tr.wikipedia.org/wiki/Denizli

IV.2. MEVCUT EKONOMĠK KOġULLAR ĠLE GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER

IV. 2.1.KÜRESEL EKONOMĠ

IMF, Ekim ayı Dünya Ekonomik Görünüm Raporu"nda 2023 yılı için küresel büyüme tahminini değiĢtirmeyerek %3 düzeyinde tutarken, 2024 yılı için %3"ten %2,9"a indirdi.

		Ekim ayı Tahminleri (%)		Değişim * (% puan)
	2023	2024	2023	2024
Büyüme
Dünya	3,0	2,9	0,0	-0,1
ABD	2,1	1,5	0,3	0,5
Euro Alanı	0,7	1,2	-0,2	-0,3
Ingiltere	0,5	0,6	0,1	-0,4
Japonya	2,0	1,0	0,6	0,0
Cin	5.0	4,2	-0,2	-0,3
Türkiye **	4,0	3,3	1,3	-0,3
Enflasyon
Dünya	6,4	5,1	0,3	1,0
ABD	3,0	2,6	0,0	0,5
Euro Alanı	3,3	2,7	0,5	0,0
Türkiye **	69,1	46,0	5,1	-8,3
(*) Temmuz ayı tahminlerinden farkı

ABD ekonomisi 2023 yılının üçüncü çeyreğinde yıllıklandırılmıĢ olarak bir önceki çeyreğe kıyasla %4,9 ile piyasa beklentilerinin üzerinde bir büyüme kaydetti. Ülkede bileĢik PMI verisi de Ekim ayında 50,7 oldu.

Fed Kasım ayının baĢında gerçekleĢtirdiği toplantısında politika faizini piyasa beklentileri paralelinde değiĢtirmeyerek %5,25-%5,50 düzeyinde tuttu.

Avrupa Merkez Bankası (ECB) Ekim ayı toplantısında faiz oranlarını piyasa beklentileri paralelinde değiĢtirmedi. Böylece, ana refinansman oranı %4,5, marjinal borçlanma maliyeti %4,75 ve mevduat faiz oranı %4 seviyesinde kaldı.

Toplantı sonrasında yayımlanan metinde, fiyat artıĢlarının yavaĢladığı, ancak enflasyonun uzun bir süre yüksek seviyelerde seyredeceği belirtildi. Euro Alanı ekonomisi üçüncü çeyrekte bir önceki çeyreğe göre %0,1 daralarak iktisadi aktiviteye iliĢkin olumsuz bir tablo çizdi. Bölgede yıllık TÜFE enflasyonu Ekim"de yüksek bazın da etkisiyle %2,9"a geriledi.

Çin, yılın üçüncü çeyreğinde yıllık bazda %4,9 büyüdü. Çin Merkez Bankası Ekim"de gösterge niteliğindeki faiz oranlarında değiĢikliğe gitmedi.

Ekim ayında dalgalı bir görünüm sunan petrol fiyatları, jeopolitik geliĢmelere karĢılık küresel talebe iliĢkin endiĢeler nedeniyle hızlı geriledi.

3.2.2.Türkiye Ekonomisi

Ağustos"ta iĢsizlik oranı mevsim etkilerinden arındırılmıĢ verilere göre %9,2 düzeyinde gerçekleĢerek 2014 baĢından bu yana en düĢük seviyesine indi.

Takvim etkisinden arındırılmıĢ verilere göre sanayi üretimi Ağustos"ta yıllık bazda %3,1 artıĢ kaydetti. Bu dönemde aylık bazda %4,7 azalan perakende satıĢların yıllık artıĢ hızı da son 9 ayın en düĢük seviyesinde gerçekleĢti.

2023-SPK-0011

Ġstanbul Sanayi Odası Türkiye Ġmalat PMI, Ekim"de 48,4 ile bu yılın en düĢük seviyesine gerileyerek eĢik değerin altındaki seyrini dördüncü ayına taĢıdı.

Ağustos"ta hizmet gelirlerindeki güçlü görünümün etkisiyle 619 milyon USD seviyesinde gerçekleĢen cari açık 12 aylık kümülatif verilere göre 57 milyar USD oldu.

Eylül ayında merkezi yönetim bütçesi 129,2 milyar TL açık verdi. Bütçe açığı Ocak-Eylül döneminde 512,6 milyar TL düzeyine ulaĢtı.

Ekim"de TÜFE aylık ve yıllık bazda sırasıyla %3,43 ve %61,36 artıĢ kaydetti. Yurt içi ÜFE de bu dönemde aylık bazda %1,94, yıllık bazda %39,39 yükseldi.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş. Aşağı Öveçler Mahallesi, 1322.Cadde No:46/8 Çankaya/ANKARA Tel: 0 (312) 472 58 72-73, Fax: 0 (312)472 58 74 e-mail: [email protected]

TCMB Ekim ayı toplantısında politika faizini piyasa beklentileri doğrultusunda 500 baz puan artırarak %35 seviyesine çıkarırken, sadeleĢme adımlarına devam etti.

TCMB, 2 Kasım"da yayımladığı yılın son Enflasyon Raporu"nda enflasyon tahminini 2023 sonu için %65"e, 2024 yılı için de tahmin aralığını da geniĢleterek %33"ten %36"ya çıkarttı. KıĢ aylarının baĢlamasıyla birlikte doğalgaz tüketiminde gerçekleĢecek artıĢın Kasım ayında TÜFE üzerindeki baskıları arttırması bekleniyor. Ġç talebin seyri ile jeopolitik geliĢmelerin özellikle enerji fiyatları üzerindeki etkisi enflasyon açısından belirleyici olmaya devam edecek.

Beklentiler

Ağustos"ta yolcu taĢımacılığı ve seyahat gelirlerindeki güçlü görünüm paralelinde cari açık Temmuz ayına göre belirgin gerileme kaydetti. Ticaret Bakanlığı"nın öncü verilerine göre dıĢ ticaret açığı Eylül"de 5 milyar USD ile Ekim 2021"den bu yana en düĢük seviyesine geriledi. Kademeli parasal sıkılaĢmanın sürmesiyle birlikte ithalattaki yavaĢlamanın devam etmesi ve yurt dıĢından sermaye giriĢlerinin hızlanması halinde cari dengede ve cari açığın finansmanında iyileĢme sinyallerinin devam edeceğini düĢünüyoruz. Öte yandan, önümüzdeki dönemde turizme iliĢkin gelirlerin mevsimsel etkilerle azalması, Orta Doğu ve Ukrayna"da devam eden jeopolitik riskler ve ana ihracat pazarımız olan Euro Alanı"nda ekonomik aktivitede gözlenen zayıflık cari denge üzerindeki risk unsurları olarak öne çıkıyor.

Kaynak: ekonomi.isbank.com.tr (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki GeliĢmeler – Ġktisadi AraĢtırmalar Bölümü)

ĠnĢaat ve Konut

Konut Satışları (yıllık % değişim)		Konut Fiyat Endeksi (reel, yıllık % değişim)		Yabancıların Gayrimenkul Yatırımları	(milyon USD)	Bina İnşaatı Ciro Endeksi (reel, yıllık % değişim)
2022	-0,4	2022	47,0	2022	6.273	2022	-5,3
2023 CJ	-11,5	2022 C4	55,8	2023 C1	1.370	2023 C1	25,5
2023 C2		-30,5 X 2023 C1	56,6 ●	2023 C2	831 8	2023 C2	34,2 4

Konut satıĢlarında gözlenen düĢüĢ eğilimi 2023"ün 2. çeyreğinde hızlanarak devam etmiĢtir. Bu dönemde toplam satıĢlar bir önceki yılın aynı dönemine göre %30,5 oranında azalmıĢtır. Ġpotekli satıĢlardaki yıllık düĢüĢ Haziran ayında %66,8"e ulaĢmıĢtır. Böylece yılın ikinci çeyreği itibarıyla ipotekli satıĢların toplam

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

satıĢlar içindeki payı %16,1"e gerilemiĢtir. SatıĢ durumuna göre incelendiğinde, ilk ve ikinci el satıĢlardaki düĢüĢün ikinci çeyrekte hızlandığı görülmüĢtür. Bu dönemde ilk el satıĢlar yıllık bazda %23,5, ikinci el satıĢlar da %33,2 oranında azalmıĢtır.

Temmuz ayında toplam satıĢlar yıllık bazda %16,7 artmıĢ olsa da, Ocak-Temmuz dönemi itibarıyla, yurt genelinde satılan toplam konut sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre %17,7 oranında azalarak 675.327 adet seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. Ġlk 7 aylık dönem itibarıyla toplam satıĢların %20"si ipotekli satıĢ olarak gerçekleĢirken, aynı dönemde ilk el satıĢların toplam içindeki payı %30 olmuĢtur.

Yabancılara yapılan konut satıĢları 2. çeyrekte yıllık bazda %60,3 oranında azalmıĢtır. Rusya-Ukrayna savaĢının etkisiyle Rusya vatandaĢlarının yurt içinde konut edinimlerindeki belirgin artıĢa karĢılık toplam satıĢ rakamlarının 2023 baĢından itibaren aĢağı yönlü bir seyir izlemesi, talebin seyrine iliĢkin olumsuz sinyaller vermektedir. Yabancılara yapılan konut satıĢları Ocak-Temmuz döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %43,9 azalarak 22.076 adet olmuĢtur. Böylece, geçtiğimiz yılın Ocak-Temmuz döneminde %4,8 olan yabancıya satıĢların toplam konut satıĢları içindeki payı bu yılın aynı dönemi itibarıyla %3,3"e gerilemiĢtir. TCMB verilerine göre de, yabancıların gayrimenkul yatırımları 2023"ün ilk yarısında tutar bazında yıllık bazda %36,6 düĢmüĢtür.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

Konut fiyatları Haziran"da yıllık bazda nominal olarak %95,9, reel olarak %41,7 artmıĢtır. SatıĢlardaki zayıf seyre paralel olarak konut fiyatlarındaki artıĢın yavaĢlamaya devam etmesi beklenmektedir. Bununla birlikte, inĢaat maliyetlerindeki yükseliĢin sürmesi paralelinde yeni konutlar fiyat artıĢındaki yavaĢlamayı sınırlandırabilecektir.

ĠnĢaat sektörü güven endeksi Temmuz"da gerilemeye devam etmiĢtir. Türkiye Hazır Beton Birliği tarafından yayımlanan inĢaat sektörüne iliĢkin faaliyet ve beklenti endeksleri de aynı döneme iliĢkin olarak olumsuz bir tablo çizmiĢtir. Talebin görece zayıf seyri ile üretim maliyetlerindeki yükseliĢ faaliyetler üzerinde baskı oluĢturmaya devam etmektedir.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

		2022		2023
	C2	C3	C4	C1	C2	Nisan	Mayıs	Haziran
Büyüme (reel, GSYH inşaat alt kalemi)	-10,7	-15,0	2,0	5,1
Bina İnşaatı Ciro Endeksi (reel, yıllık % değişim)	1,0	-4.4	7,2	25,5	34,2	39,5	43,3	23,9
Konut Fiyat Endeksi (reel, yıllık % değişim)	40,7	56,1	55,8	56,7	46,7	54,0	45,9	41,7
Konut Satışları (yıllık % değişim)	40,2	-16,5	-21,1	-11,5	-30,5	-35,6	-7,7	-44,4
lpotekli (yıllık % değişim)	79,1	-25,0	-54,1	-13,9	-38,5	-32,0	-6,3	-66,8
Diğer (yıllık % değişim)	30,7	-14,5	-12,4	-10,9	-27,8	-36,8	-8,2	-36,1
Yabancıların Gayrimenkul Yatırımları (milyon USD)	2.401	1.322	1.481	1.370	831	232	356	243
Yapı Ruhsatı Sayısı (yıllık % değişim)	-8,8	-2,8	14,1	1,1	31,3
Yapı Kullanım İzni (yıllık % değişim)	23,6	-0,7	-4,0	-18,9	-28,5
Sektörel Kredilerdeki Payı (%)	10,3	10,1	9,7	9,4	ਰੇ,5	ਰੇਤੇ	ਰੇ,3	ਰੇ ਦ
Takipteki Krediler Oranı (%)	5,7	4,7	4,6	4,0	3,4	3,9	3,6	3,4

Turizm

Yabancı Ziyaretçi (yıllık % değişim)		Turizm Geliri (yıllık % değişim)		Turizm Gideri (yıllık % değişim)		Turizm Faaliyeti Harcamaları* (reel, yıllık % değişim)
2022	80,3	2022	99,8	2022	58,7	2022	43,4
2023 C1	26,7	2023 Ç1	27,9	2023 Ç1	110.7	2023 Ç1	12,6
2023 Ç2	17,0 V	2023 Ç2	16,9 J	2023 Ç2	63,6 ●	2023 Ç2	42,3 V

Türkiye"ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı 2023 yılının 2. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %17,0 artarak 13,4 milyon kiĢi düzeyinde gerçekleĢmiĢtir. Ġlgili dönemde ülkemize en fazla ziyaretçi gönderen ülke Rusya olurken, bu ülkeyi sırasıyla Almanya ve Ġngiltere izlemiĢtir. Ġlk 6 aylık dönem itibarıyla bakıldığında toplam yabancı ziyaretçi sayısının yaklaĢık %20"lik artıĢla yaklaĢık 19,6 milyon kiĢiye ulaĢtığı görülmektedir.

Yabancı ziyaretçi sayısındaki artıĢa karĢılık otel doluluk oranlarında belirgin bir düĢüĢ gözlenmiĢtir. Türkiye genelinde otel doluluk oranı 2023"ün ilk yarısında geçen senenin aynı dönemine göre 7,7 puan azalarak %54,2"ye gerilemiĢ ve Avrupa ortalamasının altında kalmıĢtır. Söz konusu geliĢmede, artan fiyatlar ve değiĢen trendler sonucunda alternatif konaklama seçeneklerinin öne çıkması etkili olmuĢtur.

Turizm geliri ikinci çeyrekte yıllık bazda %16,9 artarak 11,3 milyar USD düzeyine yükselmiĢtir. Böylece, Ocak-Haziran döneminde yıllık %21,5"lik artıĢ ile 18,9 milyar USD turizm geliri elde edilmiĢtir. Öte yandan, kiĢi baĢı harcama tutarı ve ortalama geceleme sayılarında* düĢüĢ izlenmektedir. 2022"nin ikinci çeyreği ile karĢılaĢtırıldığında kiĢi baĢı ortalama harcama tutarının 811 USD"den 808 USD"ye, ortalama geceleme sayısının 9,4"ten 8,4"e indiği görülmektedir. Geceleme sayısındaki düĢüĢte küresel ölçekte etkili olan yüksek enflasyonun hanehalkı gelirleri üzerinde oluĢturduğu baskının etkili olduğu değerlendirilmektedir.

Türkiye ve Rusya arasında artan uçak seferleri ve Rusların Türkiye"den konut alımlarını hızlandırması, bu ülkeden ülkemize gelen ziyaretçi sayısını olumlu etkilemiĢtir. Ayrıca, Rus turistlerin Avrupa ülkelerinden vize alma konusunda

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

yaĢadıkları problemlerin de Türkiye"ye olan ilgiyi artırdığı ifade edilmektedir. Öte yandan, Rusların Türkiye"den konut alımları otel doluluk oranlarına olumsuz yansımıĢtır. Rusya"nın 2018 yılında %5,7"ye gerilemiĢ olan yabancıya yapılan konut satıĢları içindeki payı 2022 yılında %23,9"a, 2023"ün ilk 7 ayı itibarıyla da %32,5"e yükselmiĢtir. Söz konusu durum, Rus turistlerin bir kısmının konutlarında konaklamaları ve/veya boĢ konutlarını diğer turistlere kiralamaları nedeniyle otellere olan talebin genel olarak azalmasına yol açmıĢtır.

Yurt içinde enflasyon nedeniyle artan maliyetlerin fiyatlara yansıtılması sektörün rekabet gücünü olumsuz etkilemektedir. 2023"ün ilk yarısı itibarıyla ortalama oda fiyatı EUR bazında Avrupa genelinde %13 artarken, Türkiye"de %30 artmıĢtır. Ayrıca, Akdeniz havzasında yaptığı turizm yatırımları ile rekabet gücünü arttıran Mısır, Türkiye karĢısında önemli bir alternatif haline gelmiĢtir. BirleĢik Arap Emirlikleri ve Tayland"ın da özellikle Rusya pazarında payını artırdığı ve rekabette giderek daha fazla öne çıktığı dikkat çekmektedir. Söz konusu geliĢmeler paralelinde otel doluluk oranlarının görece düĢük seyrini ilerleyen aylarda da sürdürebileceği düĢünülmektedir.

Diğer taraftan, pandemi sonrasında yeniden hız kazanan sağlık, kruvaziyer ve kongre turizminin yılın ikinci yarısında olumlu bir seyir izlemesi beklenmektedir. Ayrıca, BBDK tarafından alınan karar doğrultusunda kredi kartlarıyla yapılan havayolu, seyahat ve konaklama ile ilgili yurt dıĢı harcamalarda taksitlendirmenin kaldırılmasının, yerli turistin tatil için yurt dıĢı yerine yurt içini tercih etmesine destek vereceği öngörülmektedir.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

	2022			2023
	C2	C3	C4	C1	C2	Nisan	Mayıs	Hazirar
Yabancı Ziyaretçi (yıllık % değişim)	203,7	55,6	36,8	26,7	17,0	29,0	16,2	11.4
Yabancı Ziyaretçi (bin kişi)	11.462	18.445	9.754	6.212	13.406	3.322	4.500	5.584
Rusya (bin kişi)	1.095	2.409	1.368	773	1.841	380.7	640,8	819,8
Almanya (bin kişi)	1.612	2.497	1.151	505	1.765	461,5	617,6	686,2
İngiltere (bin kişi)	1.083	1.553	553	250	1.239	279,7	452,7	507,0
Turizm Geliri (milyon USD)	9.679	15.686	10.110	7.539	11.313	2.765	3.733	4.815
Turizm Geliri (yıllık % değişim)	156,5	27,9	24,0	27,9	16,9	20,2	12,6	18,5
Turizm Gideri (milyon USD)	1.002	1.054	1.372	1.317	1.639	484,0	543.0	612.0
Turizm Gideri (yıllık % değişim)	249	103	115	111	64	86	55	57
Sektörel Kredilerdeki Payı (%)	3,5	3,3	3,3	3,1	3.4	3,1	3,1	3,4
Takipteki Krediler Oranı (%)	3,3	2,8	2,9	2,3	1,8	2,2	2,1	1,8

Kaynak:

https://ekonomi.isbank.com.tr/contentmanagement/Documents/tr12\_sektor\_gel/ 2023/SGG\_2023C2.pdf

Konutta 2023 Yılı 2. Çeyrek Genel Değerlendirmesi

2023 yılının ikinci çeyreğinde konut satıĢları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %30,5 oranında gerileme kaydederek 282.564 adet olmuĢtur. Böylece konut satıĢlarında yıllık bazda düĢüĢ serisi dört çeyreğe yükselmiĢtir. SatıĢ durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satıĢların 2013 yılından beri en düĢük ikinci çeyrek verisi olduğu gözlenmiĢtir. Ġkinci çeyrekte 87.251 adet konut ilk kez satıĢa konu olurken, ilk satıĢların toplam satıĢlar içerisindeki oranı %30,9 olarak gerçekleĢmiĢtir. Ġkinci el satıĢların payı ise %69,1 olarak gerçekleĢmiĢ olup 195.313 adet konut ikinci el satıĢa konu olmuĢtur. SatıĢ Ģekline göre yapılan değerlendirmelerde ise geçtiğimiz çeyreğe göre ipotekli satıĢlarda %6,6 oranında artıĢ görülmüĢ olmakla birlikte ipotekli satıĢların toplam satıĢlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiĢtir. Ġpotekli satıĢların toplam satıĢlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleĢmesi %20,8"den ikinci çeyrekte %22,2"ye yükseldiği görülmektedir. Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %19,3 iken ikinci çeyrekte %19,6"ya yükselmiĢtir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satıĢlar %38,5 oranında gerileme kaydederken diğer satıĢlardaki gerileme %27,8 olarak gerçekleĢmiĢtir. Bu sonuçlarla ikinci çeyrekte, ipotekli satıĢlar 62.708 adet, diğer satıĢlar 219.856 adet olmuĢtur.

Yabancılara yapılan satıĢlar ikinci çeyrekte 8.349 adet olurken konut satıĢlarının geneline kıyasla yıllık bazda %60,3 ile geçen çeyrekle benzer Ģekilde daha yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiĢtir. Yabancılara satıĢların toplam satıĢlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleĢmesi olan %3,9"dan %3,0"a

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

gerilemiĢtir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaĢları tarafından gerçekleĢtirilmiĢ olup il bazında ikinci çeyrekte en yüksek satıĢ 3.273 adet konutla Antalya"da gerçekleĢmiĢtir. Antalya %39,2 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %29,8 pay ile Ġstanbul, üçüncü sırada ise %7,9 pay ile Mersin bulunmaktadır.

Konut fiyatları artıĢı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artıĢ oranı olan %189,1"e ulaĢılmasının ardından sekiz ay üst üste düĢüĢ kaydederek mayıs ayı itibarıyla %103,6"ya gerilemiĢtir. Reel artıĢlarda ise aralık ayında görülen en yüksek değerin ardından beĢ ay art arda gerileme gerçekleĢmiĢ ve reel artıĢ yıllık bazda %45,9 olmuĢtur. Diğer yandan, mayıs ayı konut fiyat endeksi aylık bazda %3,0 oranında artıĢ göstermiĢ ve bu oran Eylül 2021"den bu yana en düĢük artıĢ oranı olmuĢtur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup mayıs ayı itibarıyla yıllık bazda nominal %102,6, reel %45,1 oranında artıĢ gerçekleĢmiĢtir. Mayıs 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 23.574 TL/m²"ye yükselirken üç büyük ilden Ġstanbul"da konut birim fiyatları 36.005 TL/m², Ġzmir"de 27.089 TL/m², Ankara"da 17.647 TL/m² olmuĢtur.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

	Ilk Satış	Ikinci El Satış	Toplam Satış	lpotekli Satış	Toplam Konut Satışları lçinde İpotekli Konut Satışlarının Payı (%)
C1'19	107.859	148.574	256.433	38.189	14.9
Ç2'19	98.295	151.068	249.363	44.696	17,9
C3'19	130.958	228.719	359.677	105.023	29,2
C4'19	174.570	308.686	483.256	144.600	29.9
2019 Toplam	511.682	837.047	1.348.729	332.508	24,7
Ç1'20	107.432	233.606	341.038	129.299	37,9
Ç2'20	90.340	193.391	283.731	137.075	48,3
C3'20	161.436	375.073	536.509	242.316	45,2
C4'20	110.532	227.506	338.038	64.647	19.1
2020 Toplam	469.740	1.029.576	1.499.316	573.337	38,2
Ç1'21	80.370	182.680	263.050	47.216	17.9
Ç2'21	87.508	202.252	289.760	56.952	19,7
C3'21	119.278	277.050	396.328	77.687	19,6
Ç4'21	174.367	368.351	542.718	112.675	20,8
2021 Toplam	461.523	1.030.333	1.491.856	294.530	19,7
Ç1º22	94.437	225.626	320.063	68.342	21,4
Ç2'22	114.014	292.321	406.335	101.975	25,1
Ç3'22	103.667	227.128	330.795	58.284	17,6
Ç4'22	147.961	280.468	428.429	51.719	12,1
2022 Toplam	460.079	1.025.543	1.485.622	280.320	18,9
Ç1'23	83.907	199.308	283.215	58.822	20,8
C2'23	87.251	195.313	282.564	62.708	22,2

2023-SPK-0011

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

2023-SPK-0011

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

Ç2'23 Sıralaması (Ç2'22 Sıralaması)	İlk 10 Ülke Vatandaşı	Toplam Zemin Adedi	Toplam Zemin Adedi
1 (1)	Rusya Federasyonu	6.929	6.300
2 (2)	Iran	3.093	5.695
3 (3)	Irak	1.116	4.422
4 (7) ↑	Ukrayna	998	1.250
5 (4) J	Almanya	923	1.723
6 (6)	Kazakistan	769	1.437
7 (10) ↑	Kuveyt	519	954
8 (-)	Azerbaycan	484
9 (-)	Suudi Arabistan	470
10 (5) J	Afganistan	440	1.687
- (8)	Yemen		1.096
- (9)	Filistin		1.083
	Diğer	6.609	15.884
	Toplam	22.350	41.531
	Körfez Ülkeleri	7.254	18.179
	Körfez Ülkelerinin Toplam Yatırımlar İçindeki Oranı (%)	32,46%	43,77%

Yılı	Konut Adedi	Değişim Oranı
2015	28.727.506	2%
2016	29.340.118	2%
2017	32.802.435	12%
2018	35.040.843	7%
2019	38.801.537	11%
2020	39.307.621	1%
C3'21	40.200.000 +

2023-SPK-0011

		C2 23	C2 22
Ç2'23 Sıralaması (Ç2'22 Sıralaması)	Ilk 10 Şehir	Toplam Zemin Adedi	Toplam Zemin Adedi
1 1(2)	Antalya	7.880	10.350
← 2(1)	İstanbul	7.548	18.119
1 3(4)	Mersin	1.529	1.723
1 4(6)	Yalova	667	1.118
← 5(3)	Ankara	645	1.944
← (5)	Bursa	617	1.184
1 7(8)	Izmir	493	877
8(-)	Muğla	438
1 9(10)	Kocaeli	332	619
10(-)	Aydın	304
- (7)	Sakarya		884
- (9)	Samsun		620
	Diğer	1.897	4.713
	Toplam	22.350	41.531
	Vatandaşlık Edinimi Toplam	4.166	12.196
	Vatandaşlık Edinimi Toplam lçindeki Payı %	18,6%	29,4%

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

2023-SPK-0011

Hacim Miktarı:	Ceyreklik Nominal	Yıllık Nominal
2023 2. Ceyrek	Değişim (%)	Degisim (%)
66.000	34.71%	23.60%

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

Avm

2023 Yılı 2.Çeyreği Ġtibariyle Türkiye'deki Mevcut AlıĢveriĢ Merkezi Arzı 455 AlıĢveriĢ Merkezinde 14,1 Milyon m² Seviyesini GeçmiĢtir.

2023 yılının 2.çeyrek dönemi itibarıyla Türkiye"deki mevcut alıĢveriĢ merkezi arzı 455 adet alıĢveriĢ merkezinde 14,1 milyon m2 seviyesine yükselmiĢtir. 2023 yılının ilk yarısında ülke genelinde toplam 87 bin m2 kiralanabilir alana sahip 3 alıĢveriĢ merkezi açılarak perakende pazarına giriĢ yapmıĢtır. Mevcutta 1,1 milyon m2 kiralanabilir alana sahip 37 adet alıĢveriĢ merkezi inĢaat halindedir. 2025 yılı sonu itibarıyla tamamlanması planlanan projeler ile birlikte Türkiye genelinde toplam arzın 15,2 milyon m2 seviyesine ulaĢması beklenmektedir.

Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kiĢi baĢına 165 m2 kiralanabilir alan olarak kayıt altına alınırken, Ġstanbul 328 m2 ile ülke ortalamasının iki katı üzerinde perakende yoğunluğuna sahip konumdadır. Ankara ise 296 m2 perakende yoğunluğu ile öne çıkan Ģehirler arasındadır. 2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde perakende yoğunluğunun 173 m2 seviyesine çıkması beklenmektedir.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

	Mevcut Durum	Aktif	Insaat Halinde	Toplam	Yeni AVM Arzi		Dönem Sonunda Aktif Olacak		Dönem Sonunda Tamamlanması Beklener
	Birim	135	15	150		Birim	TKA (m2)	Birim	TKA (m2)
Istanbul	TKA (m2)	5.218.507	430.416	5.648.923	20234	475	14.597.279	20	498.450
	Birim	44	3	47	2024	487	15.088.695	12	491.416
Ankara	TKA (m3)	1.713.906	88.850	1.802.756	2025*	492	15.196.695	5	108.000
Dige	Birim		19	295	Yoğunluk		TKA (m2) (1.000 kişi başına)
Şehirler	TKA (m2)	7.166.416	578.600	7.745.016	Istanbul		328
Türkiye	Birim	455	37	492	Ankara	296
	TKA (m2)	14.098.829	1.097.866	15.196.695	Diger		113

Kaynak: https://gyodergosterge.com/detay/konut - https://gyodergosterge.com/detay/avm

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

IV.3. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan faktörler; Raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıĢtır.

Gayrimenkulün değerini etkileyen özel faktörler ise Ģöyle özetlenebilir;

- Olumlu Etkenler;

* Talep gören bir alanda olması,
* UlaĢım imkânlarının iyi olması,
* TaĢınmazların Denizli -Aydın/Ġzmir ana arter yoluna cepheli olması,
* Yeni yapıda konumlu olması

- Olumsuz Etkenler

* C Blok yapısının tamamlanmamıĢ olması
* A Blok 1 Numaralı taĢınmazın kısıtlı alıcı kitlesine hitap ediyor olması

IV.4. ANA GAYRĠMENKULÜN ĠNġAAT VE YAPISAL ÖZELLĠKLERĠ

Değerleme konusu taĢınmaz; 6226 ada 1 parsel, 47.709,00m2 imar parseli üzerinde, "4 BLOKLU NATAMAM BĠNA VE ARSASI" vasıflı olup üzerinde A - B ve C olmak üzere üç blok halinde projelendirilmiĢtir. A Blok AVM, B Blok ĠĢ Merkezi halinde inĢa edilmiĢ olup C Blok ekspertiz tarihinde inĢa edilmediği gözlemlenmiĢtir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir duvar, tel örgü veya çit bulunmamaktadır.

TaĢınmaz üzerinde yer alan ana gayrimenkulün güneydoğu cephesi Çal Caddesi'ne 35 m, batı cephesinde bulunan imar yoluna 15 m, kuzey cephesinde kısmen imar yolu ve otopark alanına 22 m, doğu cephesinde araç trafiğine kapalı yaya yoluna cephelidir. Mahallinde yaya yolunun araç yoluna açıldığı görülmüĢtür.

Projenin mevcutta inĢa edilmiĢ olan yapıların inĢaat oranı gerçekleĢme oranı aĢağıda tabloda yer almaktadır.

*A Blok 1 Numaralı bağımsız bölüm AlıĢveriĢ Merkezi çatısında Toplam 3MW gücünde GüneĢ Enerji Santrali (GES) bulunmaktadır.

BLOK	PROJELENDĠRĠLEN ALAN (m²)	ĠNġAATI TAMAMLANAN ALAN (m²)	ĠNġAATIN GERÇEKLEġME ORANI
A Blok	107.794,06	107.794,06	100%
B Blok	15.427,85	15.427,85	100%
C Blok	17.628,08	0,00	0%
TOPLAM	140.849,99	123.221,91	% 87,50

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

A BLOK (AlıĢveriĢ Merkezi);

Mimari projesine göre kat konumlarının kullanım alanları;

KAT ADI	KULLANIM ALANI (M2)	HALĠHAZIR KULLANIM ġEKLĠ
3. Bodrum	27.995,68	Kapalı otopark, mağazalara ait depolar, sığınak, teknik mahaller (su deposu, asansör makine dairesi, ısıtma merkezi, jeneratörler,yangın kollektör, yangın pompa odası vb.), temizlik odası, malkabul, mağazalar ve lavabo WC hacimleri
2. Bodrum	26.770,42	Kapalı otopark, mağazalara ait depolar, sığınak, teknik mahaller(pompa odası, elektrik odası, yangın kollektör, çöp odası vb.), malkabul, bay-bayan mescit, bay-bayan abdesthane, mağazalar velavabo-WC hacimleri
1. Bodrum	27.255,76	AVM giriĢi, kapalı otopark, mağazalara ait eklenti teraslar, yönetim ofisleri, teknik mahaller, mağazalar ve lavabo-WC hacimleri
Zemin Kat	25.083,90	AVM GiriĢi, mağazalara ait eklenti teraslar, teknik mahaller,mağazalar, fast-food restoranlar ve lavabo-WC hacimleri
Asma Kat	688,30	Hipermarket bünyesindeki idari / teknik ofisler
TOPLAM	107.794,06

Genel bilgiler;

TESĠS ADI	Sümerpark AlıĢveriĢ Merkezi
ĠNġAAT TARZI	Betonarme karkas
TAMAMLANMA TARĠHĠ	08.08.2011 (Yapı kullanma izin belgesi tarihidir.)
AÇILIġ TARĠHĠ	Mart 2011
KAT ADEDĠ	4 (3 Bodrum Kat + Zemin Kat + Asma Kat)
ĠNġAAT ALANI	107.794,06 m²
KĠRALANABĠLĠR ALAN	35.836,65 m²
TESĠSĠN DURUMU	Faal olarak kullanılmaktadır.
ELEKTRĠK	ġebeke
JENERATÖR	Mevcut (3 adet)
PARATONER	Mevcut (3 adet yakalama uçlu)
SU DEPOSU	500 ton kapasiteli 1 adet betonarme su deposu
HĠDROFOR	Mevcut (1 adet)
TRAFO	Mevcut (5 adet)
DOĞALGAZ	Mevcut

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

ISITMA - SOĞUTMA TESĠSATI	1 adet Eransan marka 1200 KW kapasiteli sıvı ve gaz yakıtlı sıcak su kazanı, 2 adet Form marka kapalı tip soğutma kuleleri, AHU marka klima santralleri ve teknik ekipmanları
GÜVENLĠK	Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları ile alarm sistemi
ASANSÖR ve	7 adet asansör (3 adet müĢteri – 4 adet yük asansörü)
YÜRÜYEN	8 adet yürüyen merdiven
MERDĠVEN	6 adet yürüyen bant
SU	ġebeke
YANGIN ĠHBAR SĠSTEMĠ	Duman ve ısı dedektörleri mevcut
YANGIN SÖNDÜRME TESĠSATI	Yangın dolapları, hidrantlar, sprinkler sistemi, elektrikli, dizel ve joker yangın pompaları ve yangın tüpleri
YANGIN MERDĠVENĠ Mevcut
KANALĠZASYON	ġebeke
DIġ CEPHE	Isı yalıtımlı akrilik dıĢ cephe boyalı kısmen PVC sandviç panel kaplama (hipermarket cephesi)
PENCERE DOĞRAMALARI	Alüminyum
AYDINLATMA	Spot, yönetimde kaset tip floresant aydınlatma AVM içinde aplik ve spot, otopark ve teknik kısımlarda floresant aydınlatma elemanları
ÇATI	Beton, su ve ısı izolasyonlu, çakıĢ taĢı, GES Panelleri 3MW
OTOPARK	Kapalı ve açık otopark alanı mevcut

Kiralanabilir alanlar;

KAT ADI	3. BODRUM KAT ALANI	2.BODRUM KAT ALANI	1.BODRUM KAT ALANI	ZEMĠN KAT	ASMA KAT	TOPLAM ALAN (m²)
NĠTELĠK	(m²)	(m²)	(m²)	ALANI(m²)	ALANI (m²)
DEPO	1.008,64	1.212,53	0,00	284,92	0,00	2.506,09
ĠġYERĠ	155,66	234,05	14.907,54	16.954,23	0,00	32.251,48
FOODCOURT	0,00	0,00	1.043,52	0,00	0,00	1.043,52
YIKAMA	0,00	35,56	0,00	0,00	0,00	35,56
TOPLAM	1.164,30	1.482,14	15.951,06	17.239,15	0,0	35.836,65

AVM dolaĢım alanları sokak / açık hava konseptinde tasarlanmıĢ olup üzeri çelik halat / direk destekli brandalar ile kısmen kapatılmıĢtır. Projesine göre; AVM bünyesinde 64 adet depo, 112 adet iĢyeri, 1 trafo, 1 fırın, 1 pastane, 1hipermarket ve 1 adet yapı market bulunmaktadır.Bina dıĢ cephesi, ısı yalıtımlı akrilik dıĢ cephe boyalı ve kısmen PVC sandviç panel kaplama Ģeklindedir. Mağaza ön cepheleri traverten doğal taĢ, dekoratif tuğla ve mozaik kaplıdır.Binanın mağaza koridor bölümlerinde zeminler kısmen mermer, kısmen taĢ kaplıdır. Duvarlar yer yer dekoratif kaplama elemanları ile kaplı olup akrilik dıĢ cephe boyalıdır.Bina içerisinde demir üzeri ahĢap kaplama küpeĢteler mevcuttur. Mağaza katları arasında yürüyen merdiven ve yürüyen bant sistemleri

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

bulunmaktadır.Otopark bölümlerinde zeminler helikopter beton, duvarlar ve tavanlar plastik boyalıdır.Binanın dıĢ cephe doğramaları alüminyum veya camekan, iç kapıları ve pencereleri camekan veya alüminyum imalattır.Mağazaların iç mekan dekorasyonları kiracı firmaların marka konseptleri doğrultusunda kiracı firma tarafından yapılmaktadır.TaĢınmazın ana kiracıları arasında FLO, Migros, E-bebek, Türk Telekom ve Mckanzie bulunmaktadır.

B BLOK (Skycity ĠĢ Merkezi);

Genel bilgiler;

Bloğun 2. bodrum katında ortak kullanım alanları ile 3 adet iĢ yeri, 1. bodrum katında ortak kullanım alanları ile 2 adet ticari depo ve 3 adet iĢ yeri, zemin katında fuaye ve resepsiyon bölümü ortak kullanım alanları ile 2 adet iĢ yeri, 1. normal katında 4 adet iĢ yeri, 2 ve 3.normal katlarında; 8"er adet iĢ yeri, 4-14. normal katlarında; 10 "ar adet iĢ yeri, 15 ve 16. normal katlarında; 4"er adet iĢ yeri, 17. normal katında; 3 adet iĢ yeri olmak üzere toplam151 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.Blok dıĢ cephesi kısmen akrilik dıĢ cephe boyalı kısmen cam giydirmedir.

Ofis ve dükkanların iç tefriĢat özellikleri benzer olup zeminler beton, duvarlar beton ve boyasız tuğladır. Pencere doğramaları ve vitrin cepheleri camekan olup kasaları alüminyum doğramadır. Ortak alanların tamamının imalatı tamamlanmıĢ, iĢ bitirme ve yapı kullanma izin belgesi alınmıĢ olup taĢınmazlar Shell & Core Ģeklinde satılmakta olduğundan dolayı eksik imalatlar değerlemede dikkate alınmamıĢ, inĢaat seviyeleri %100 olarak değerlendirilmiĢtir. TaĢınmazların iç mekan dekorasyonu alıcı tarafından yapılmaktadır. Ayrıca blok bünyesinde 3adet toplantı salonu, resepsiyon hizmeti, 7/24 güvenlik hizmeti ile açık ve kapalı otopark bulunmaktadır.

TESĠS ADI	Skycity ĠĢ Merkezi
ĠNġAAT TARZI	Betonarme karkas
KAT ADEDĠ	20 (2 bodrum kat + zemin kat + 17 normal kat)
ĠNġAAT ALANI	15.427 m²
ELEKTRĠK	ġebeke
TRAFO	Mevcut
JENERATÖR	Mevcut
SU	ġebeke
SU DEPOSU	Mevcut
KANALĠZASYON	ġebeke
HĠDROFOR	Mevcut (1 adet)
DOĞALGAZ	Mevcut
ASANSÖR	Mevcut (4 adet)
ISITMA - SOĞUTMA TES.	Mevcut

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

YANGIN TESĠSATI	Mevcut
GÜVENLĠK	Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları ile alarm sistemi
OTOPARK	Kapalı ve açık otopark alanı mevcut

B Blokta değerlemesi yapılan bağımsız bölüm bilgileri;

SIRA NO	BAĞ. BÖL. NO.	KAT NO	NĠTELĠĞĠ	ALAN (NET M²)	KAPALI ALAN (M²)	GENEL BRÜT ALAN (M²)
1	1	2. Bodrum Kat	ĠĢyeri	126,63	136,18	165,16
2	2	2. Bodrum Kat	ĠĢyeri	57,34	61,06	90,04
3	4	1. Bodrum Kat	Ticari Depo	24,82	27,90	58,88
4	5	1. Bodrum Kat	Ticari Depo	39,26	43,48	72,46
5	6	1. Bodrum Kat	ĠĢyeri	128,71	139,33	168,30
6	8	1. Bodrum Kat	ĠĢyeri	127,04	137,67	166,65
7	10	Zemin	ĠĢyeri	349,88	374,62	403,60
8	24	3. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
TOPLAM				890,01	959,24	1.193,07

C BLOK (Henüz ĠnĢa EdilmemiĢ - ĠĢ Merkezi);

C Blok betonarme yapı tarzında; 2 bodrum, zemin ve 20 normal kat olmak üzere toplam 23katlı planlanmıĢtır.Blok; 2 adet depo ve 171 adet ofis ve iĢ yeri olmak üzere toplam 173 bağımsız bölümlü planlanmıĢtır. C blokta konumlu değerlemeye konu taĢınmazların arsa payları üzerinden değerleme yapılacak olup toplam arsa payları 6531/47709"dan 6.531 m²"dir. Değerleme tarihi itibariyle C Blok inĢa edilmemiĢtir.C Blok"ta değerlemesi talep edilen bağımsız bölümlerin bilgileri aĢağıdaki gibidir.

SIRA NO	BAĞ. BÖL. NO	KAT NO	NĠTELĠĞĠ	ALAN (NET M²)	KAPALI ALAN (M²)	GENEL BRÜT ALAN (M²)
1	1	2. Bodrum Kat	ĠĢyeri	126,63	136,18	165,16
2	2	2. Bodrum Kat	ĠĢyeri	57,34	61,06	90,04
3	3	2. Bodrum Kat	ĠĢyeri	86,42	92,73	121,71
4	4	1. Bodrum Kat	Ticari Depo	24,82	27,90	56,88
5	5	1. Bodrum Kat	Ticari Depo	39,26	43,95	72,93
6	6	1. Bodrum Kat	ĠĢyeri	128,71	138,58	187,56
7	7	1. Bodrum Kat	ĠĢyeri	74,06	78,00	106,98
8	8	1. Bodrum Kat	ĠĢyeri	127,04	137,45	156,43
9	9	Zemin Kat	ĠĢyeri	127,28	135,44	154,42

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

SIRA NO	BAĞ. BÖL.N O.	KAT NO	NĠTELĠĞĠ	ALAN (NET M²)	KAPALI ALAN (M²)	GENEL BRÜT ALAN (M²)
10	10	Zemin Kat	ĠĢyeri	349,88	374,62	403,60
11	11	1. Kat	ĠĢyeri	88,43	96,71	125,69
12	12	1. Kat	ĠĢyeri	74,18	78,00	106,88
13	13	1. Kat	ĠĢyeri	123,07	134,08	163,06
14	14	1. Kat	ĠĢyeri	218,31	234,71	263,89
15	15	2. Kat	ĠĢyeri	87,34	93,39	122,37
16	16	2. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
17	17	2. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
18	18	2. Kat	ĠĢyeri	87,29	93,66	122,64
19	19	2. Kat	ĠĢyeri	87,29	93,88	122,86
20	20	2. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
21	21	2. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
22	22	2. Kat	ĠĢyeri	37,34	94,03	123,01
23	23	3. Kat	ĠĢyeri	87,34	93,39	122,37
24	24	3. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
25	25	3. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
26	26	3. Kat	ĠĢyeri	87,29	93,66	122,64
27	27	3. Kat	ĠĢyeri	87,29	93,88	122,86
28	28	3. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
29	29	3. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
30	30	3. Kat	ĠĢyeri	37,34	94,03	123,01
31	31	4. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,58	105,56
32	32	4. Kat	ĠĢyeri	64,30	68,02	97,00
33	33	4. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
34	34	4. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
35	35	4. Kat	ĠĢyeri	64,23	68,02	97,00
36	36	4. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,52	105,50
37	37	4. Kat	ĠĢyeri	67,94	71,88	100,86
38	38	4. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
39	39	4. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
40	40	4. Kat	ĠĢyeri	67,98	71,91	100,89
41	41	5. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,58	105,56
42	42	5. Kat	ĠĢyeri	64,30	68,02	97,00
43	43	5. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
44	44	5. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
45	45	5. Kat	ĠĢyeri	64,23	68,02	97,00
46	46	5. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,52	105,50

SIRA NO	BAĞ. BÖL.N O.	KAT NO	NĠTELĠĞĠ	ALAN (NET M²)	KAPALI ALAN (M²)	GENEL BRÜT ALAN (M²)
47	47	5. Kat	ĠĢyeri	67,94	71,88	100,86
48	48	5. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
49	49	5. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
50	50	5. Kat	ĠĢyeri	67,98	71,91	100,89
51	51	6. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,58	105,56
52	52	6. Kat	ĠĢyeri	64,30	68,02	97,00
53	53	6. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
54	54	6. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
55	55	6. Kat	ĠĢyeri	64,23	68,02	97,00
56	56	6. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,52	105,50
57	57	6. Kat	ĠĢyeri	67,94	71,88	100,86
58	58	6. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
59	59	6. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
60	60	6. Kat	ĠĢyeri	67,98	71,91	100,89
61	61	7. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,58	105,56
62	62	7. Kat	ĠĢyeri	64,30	68,02	97,00
63	63	7. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
64	64	7. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
65	65	7. Kat	ĠĢyeri	64,23	68,02	97,00
66	66	7. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,52	105,50
67	67	7. Kat	ĠĢyeri	67,94	71,88	100,86
68	68	7. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
69	69	7. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
70	70	7. Kat	ĠĢyeri	67,98	71,91	100,89
71	71	8. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,58	105,56
72	72	8. Kat	ĠĢyeri	64,30	68,02	97,00
73	73	8. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
74	74	8. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
75	75	8. Kat	ĠĢyeri	64,23	68,02	97,00
76	76	8. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,52	105,50
77	77	8. Kat	ĠĢyeri	67,94	71,88	100,86
78	78	8. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
79	79	8. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
80	80	8. Kat	ĠĢyeri	67,98	71,91	100,89
81	81	9. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,58	105,56
82	82	9. Kat	ĠĢyeri	64,30	68,02	97,00
83	83	9. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98

SIRA NO	BAĞ. BÖL.N O.	KAT NO	NĠTELĠĞĠ	ALAN (NET M²)	KAPALI ALAN (M²)	GENEL BRÜT ALAN (M²)
84	84	9. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
85	85	9. Kat	ĠĢyeri	64,23	68,02	97,00
86	86	9. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,52	105,50
87	87	9. Kat	ĠĢyeri	67,94	71,88	100,86
88	88	9. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
89	89	9. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
90	90	9. Kat	ĠĢyeri	67,98	71,91	100,89
91	91	10. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,58	105,56
92	92	10. Kat	ĠĢyeri	64,30	68,02	97,00
93	93	10. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
94	94	10. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
95	95	10. Kat	ĠĢyeri	64,23	68,02	97,00
96	96	10. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,52	105,50
97	97	10. Kat	ĠĢyeri	67,94	71,88	100,86
98	98	10. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
99	99	10. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
100	100	10. Kat	ĠĢyeri	67,98	71,91	100,89
101	101	11. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,58	105,56
102	102	11. Kat	ĠĢyeri	64,30	68,02	97,00
103	103	11. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
104	104	11. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
105	105	11. Kat	ĠĢyeri	64,23	68,02	97,00
106	106	11. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,52	105,50
107	107	11. Kat	ĠĢyeri	67,94	71,88	100,86
108	108	11. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
109	109	11. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
110	110	11. Kat	ĠĢyeri	67,98	71,91	100,89
111	111	12. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,58	105,56
112	112	12. Kat	ĠĢyeri	64,30	68,02	97,00
113	113	12. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
114	114	12. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
115	115	12. Kat	ĠĢyeri	64,23	68,02	97,00
116	116	12. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,52	105,50
117	117	12. Kat	ĠĢyeri	67,94	71,88	100,86
118	118	12. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
119	119	12. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
120	120	12. Kat	ĠĢyeri	67,98	71,91	100,89

SIRA NO	BAĞ. BÖL.N O.	KAT NO	NĠTELĠĞĠ	ALAN (NET M²)	KAPALI ALAN (M²)	GENEL BRÜT ALAN (M²)
121	121	13. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,58	105,56
122	122	13. Kat	ĠĢyeri	64,30	68,02	97,00
123	123	13. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
124	124	13. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
125	125	13. Kat	ĠĢyeri	64,23	68,02	97,00
126	126	13. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,52	105,50
127	127	13. Kat	ĠĢyeri	67,94	71,88	100,86
128	128	13. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
129	129	13. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
130	130	13. Kat	ĠĢyeri	67,98	71,91	100,89
131	131	14. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,58	105,56
132	132	14. Kat	ĠĢyeri	64,30	68,02	97,00
133	133	14. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
134	134	14. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
135	135	14. Kat	ĠĢyeri	64,23	68,02	97,00
136	136	14. Kat	ĠĢyeri	71,17	76,52	105,50
137	137	14. Kat	ĠĢyeri	67,94	71,88	100,86
138	138	14. Kat	ĠĢyeri	36,47	39,00	67,98
139	139	14. Kat	ĠĢyeri	36,42	39,00	67,98
140	140	14. Kat	ĠĢyeri	67,98	71,91	100,89
141	141	15. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,26	140,24
142	142	15. Kat	ĠĢyeri	74,22	78,00	106,98
143	143	15. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,56	140,54
144	144	15. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,76	140,74
145	145	15. Kat	ĠĢyeri	74,22	78,00	106,98
146	146	15. Kat	ĠĢyeri	105,66	112,02	141,00
147	147	16. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,26	140,24
148	148	16. Kat	ĠĢyeri	74,22	78,00	106,98
149	149	16. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,56	140,54
150	150	16. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,76	140,74
151	151	16. Kat	ĠĢyeri	74,22	78,00	106,98
152	152	16. Kat	ĠĢyeri	105,66	112,02	141,00
153	153	17. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,26	140,24
154	154	17. Kat	ĠĢyeri	74,22	78,00	106,98
155	155	17. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,56	140,54
156	156	17. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,76	140,74
157	157	17. Kat	ĠĢyeri	74,22	78,00	106,98

SIRA NO	BAĞ. BÖL.N O.	KAT NO	NĠTELĠĞĠ	ALAN (NET M²)	KAPALI ALAN (M²)	GENEL BRÜT ALAN (M²)
158	158	17. Kat	ĠĢyeri	105,66	112,02	141,00
159	159	18. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,26	140,24
160	160	18. Kat	ĠĢyeri	74,22	78,00	106,98
161	161	18. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,56	140,54
162	162	18. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,76	140,74
163	163	18. Kat	ĠĢyeri	74,22	78,00	106,98
164	164	18. Kat	ĠĢyeri	105,66	112,02	141,00
165	165	19. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,26	140,24
166	166	19. Kat	ĠĢyeri	74,22	78,00	106,98
167	167	19. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,56	140,54
168	168	19. Kat	ĠĢyeri	105,66	111,76	140,74
169	169	19. Kat	ĠĢyeri	74,22	78,00	106,98
170	170	19. Kat	ĠĢyeri	105,66	112,02	141,00
171	171	20. Kat	ĠĢyeri	114,20	123,11	152,09
172	172	20. Kat	ĠĢyeri	74,17	78,00	106,98
173	173	20. Kat	ĠĢyeri	166,91	178,12	207,10
TOPLAM				11.824,46	12.701,79	17.715,43

IV.5. FĠZĠKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER

TaĢınmazın bulunduğu bölgeden tespit edilen satılık arsa emsalleri, bölge temsilcilerinden edinilen beyanlardan hareketle değerlemeye konu taĢınmazla benzer ve aynı özelliklerde satılık emsaller belirlenmiĢtir. Konu emsaller karĢılaĢtırılabilir olmaları sebeplerinden "Pazar YaklaĢımı" ve " Maliyet OluĢumları YaklaĢımı" değerleme yöntemleri seçilmiĢtir.

Değerleme konusu taĢınmazın değeri için mevcut imar durumu baz alınarak, konumu, yüzölçümü, cepheleri, ulaĢılabilirlik durumu, ulaĢım kolaylığı, çevresel yapılaĢması, tercih edilebilirlik durumu, bölge geliĢimi ve bölgeye olan talep dikkate alınarak değerleme çalıĢması yürütülmüĢtür.

IV.6. GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER

Gayrimenkul mahallinde yapılan tespitler ile arsa ve iĢ merkezi için yakın çevrede gerçekleĢmiĢ ve hali hazırda pazarlanmakta olan gayrimenkul değerleri, resmi kuruluĢlardan temin edilebilen bilgiler karĢılaĢtırılmak suretiyle bulunan sonuçlar üzerinden değerleme yapılmıĢtır.

IV.7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ

Değerleme raporlarında gayrimenkulün özelliklerine göre dört farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla " Piyasa Değeri(Emsal KarĢılaĢtırma ) YaklaĢımı ", "Proje GeliĢtirme YaklaĢımı ", Nakit AkıĢı (Gelir ) YaklaĢımı" , ve " Maliyet OluĢumları YaklaĢımı" yöntemleridir.

Bu raporda; taĢınmazın değerinin tespitinde"Emsal KarĢılaĢtırma - Nakit AkıĢı Geliri ve Maliyet Yöntemi YaklaĢımı" kullanılmıĢtır.

Piyasa Değeri( Emsal KarĢılaĢtırma ) YaklaĢımı;

Bu karĢılaĢtırmalı yaklaĢım benzer veya ikame mülklerin satıĢını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karĢılaĢtırmaya dayalı bir iĢlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleĢtirilen benzer mülklerin satıĢlarıyla karĢılaĢtırılır. Ġstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

Kullanım alanları

Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda aynı nitelikteki her cins gayrimenkule uygulanabilir.
Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaĢımdır.
Özel amaçla inĢa edilmiĢ gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılmaz. (örnek müze, kütüphane, okul..vs)
Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır.
Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi mülkler için en iyi göstergeleri sağlar.
GeçmiĢ veriler değerlendirilirken verinin gerçekleĢtiği dönemden bu yana geliĢen piyasa davranıĢlarındaki değiĢiklikler göz önüne alınmalıdır.

Uygulamadaki Zorluklar

Basit ancak uygulanması söylenildiği kadar kolay olmayan bir yöntemdir.
Belli bir dönem içinde satıĢı gerçekleĢmiĢ emsaller bulmak zor olduğu gibi gerçek satıĢ bedellerine ulaĢmak kolay değildir.
Emsaller arasındaki farkları matematikselleĢtirmenin de zorlukları bulunmaktadır.
Verilerin yetersiz olduğu ortamlarda yanılgılara neden olur.
Fiyatların hızlı değiĢtiği (Volatil) dönemlerde kullanılması yanıltıcıdır.

Yöntemde Kullanılabilecek Kaynaklar

GerçekleĢmiĢ satıĢlar
AnlaĢmaya varılmıĢ, ancak değerden farklı nedenlerle satıĢı gerçekleĢmemiĢ pazarlıklar
Kontratlar
Teklifler
Resmi kayıtlar
Emlak komisyoncularından alınan bilgiler
Medya: Gazeteler/internet/gayrimenkul dergileri bilgileri

Diğer değerleme uzmanları
Müzayedeler
Mülk yöneticileri
Bina görevlileri
Piyasa hakkında bilgisi bulunan mülk sahipleri
Kırsal alanlarda muhtar ve azalar ile köy sakinleri
Değerleme uzmanının arĢivleri

Her ne kadar bu kaynaklardan birtakım bilgilere ulaĢılsa da değerlenen mülkle bu gayrimenkullerin benzerliği ve bilgilerin doğruluğu irdelenmeli ayrıca diğer tekniklerle değerleme çalıĢması desteklenmelidir. ÇalıĢmalardaki proses adımları aĢağıdaki gibi gerçekleĢtirilmelidir.

1. Verilerin araĢtırılması
1. Verilerin doğrulanması
1. Uyumsuz verilerin elenmesi
1. Ġlgili karĢılaĢtırma birimlerinin seçimi
1. Emsal satıĢların incelenmesi ve düzeltilmesi
1. Birçok değer göstergesinin tek bir değere denkleĢtirilmesi

Nakit AkıĢı ( Gelir ) YaklaĢımı;

Yöntem iki temel metodolojiyi destekler:

Direkt Kapitalizasyon Yöntemi
Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi

Bu yöntemde değerleme uzmanı mülkün gelecekteki yararları ve üretme kapasitesini modelleyerek inceler ve geliri bir güncel değer göstergesini kullanarak kapitalize eder. ÇalıĢmalar sırasında mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. Beklenti ilkesi yaklaĢımın temel öğesidir. Yöntem ayrıca mülkün satıĢ fiyatı ve kira beklentisi arasındaki iliĢkiyi yansıtır.

Zorluklar

Benzer gelir-gider beklentileri olan örneklerinin verilerinin seçimi gereklidir.
Getiri oranları benzer özellikleri olan mülklerden seçilmelidir.
Uygulayıcının gelir, gider ve boĢluk tahminlerini çok iyi hesaplaması gereklidir.

Kullanılmasının uygun olmadığı durumlar

Gelir getirmeyen mülkler
Uygun ve sağlıklı ölçülebilir değerin alınabileceği verilerin olmadığı durumlar

Direkt Kapitalizasyon Yöntemi

Sonuca varmak için yıllık gelirin mal bedeli iliĢkisini kuran direkt kapitalizasyon (brüt kira çarpanı yöntemi)
Toplam yıllık gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer veya
Toplam Yıllık Gelir x Mülkün Kendini Amorti etme Süresi = Değer

Bu yöntemde sık yapılan yanlıĢlıklar

Kiralamalara baz kira + ciro uygulamalarında ciro ile ilgili yüzdenin kira rakamına dahil edilmeden analiz yapılması,
Toplam potansiyel brüt gelir yerine yalnızca yıl içindeki kira gelirlerinin dahil edilmesi,
Bina sahibi tarafından kullanılan alanlar varsa bunların dahil edilmemesi
KarĢılaĢtırılabilir mülkler karĢılaĢtırılabilir kapitalizasyon oranına sahip olup olmadığına bakılmaması,

Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi

Zaman içindeki potansiyel gelir kaynaklarının, nakit akıĢlarının, boĢluk-kira kayıplarının da dahil edilip, faaliyet giderlerinin düĢüldüğü ve tekrar satıĢ hasılatının da yatırımın içine dahil edildiği, uygun bir geri dönüĢ iskonto oranı ile hesaplayan getiri kapitalizasyonudur.

YaklaĢımda geleceğe yönelik aĢağıdaki içerikler olmalıdır:

Güncel piyasa rayiçleri ve beklenen rayiç değiĢimleri,
Mevcut taban kira ve sözleĢmeye dayalı kira düzeltmeleri,
Yenileme opsiyonları,
Mevcut ve beklenen gider iadesi Ģartları,
Kiracı değiĢimleri,
Yeni kira sözleĢmesi Ģartları, boĢluk oranları, varsa kiracılara verilen sübvansiyonlar, kiracıya yer hazırlama maliyetleri, kiralama komisyonları,
ĠĢletme giderleri,
Ġskonto oranı,
Gelir kapitalizasyonu her iki yöntemle de hesaplandığında benzer değer göstergeleri üretmelidir.

Maliyet OluĢumları YaklaĢımı;

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koĢulları altında yeniden inĢa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaĢımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, " Hiçbir Ģahıs ona karĢı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır " Ģeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir baĢka deyiĢle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inĢa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Bu teknikte gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre ve ġehircilik Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inĢa edilen binaların inĢaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüĢmeler ve geçmiĢ tecrübeler gibi veriler dikkate alınarak yapılan hesap ve maliyetler göz önüne alınır. Binalardaki yıpranma payı, binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanabilir.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

Bu teknikte gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Arazi değeri emsal yaklaĢımlardan yola çıkılarak takdir edilir. Binaların değeri ise yukarıda bahsedilen yöntemlerle belirlenerek yıpranma payları düĢülerek oluĢturulur. Sonuç değer takdirine ise bu her iki değer toplanarak ulaĢılır.
Kullanım alanları
Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde,
Emsal karĢılaĢtırma için yeterli veri var, ancak karĢılaĢtırma için alansal ve fiziksel özellikler birbirinden farklı ise, Örneğin çok sayıda emsal fabrika mevcut, ancak fabrikaların alansal ve malzeme özellikleri bakımından farklılık arz ediyorsa,
Özel kullanımı olan yapılar değerlemeye konusu ise,
KarĢılaĢtırılabilir satıĢ bilgisi olmadığında,
AlıĢılagelmiĢin dıĢında bir mülk olduğunda veya çok yavaĢ bir pazarı olduğunda,
Gelir getiren bir mülk cinsi olmadığında,
Yarım kalmıĢ veya teklif aĢamasındaki projelerin değerleme çalıĢmalarında,
Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli durumlarda, Eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda,
Emsal satıĢ bilgileri yetersizse,
Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaĢımına tam güvenilemiyorsa,
Emsal karĢılaĢtırma yönteminde bazı kalemlerin parasal düzeltmelerinde,
Fizibilite çalıĢmalarında

Proje GeliĢtirme YaklaĢımı;

Bu yaklaĢımda gayrimenkule teklif edilen bir veya birden fazla geliĢtirme projesi modeli uygulanarak, planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliĢtirilebilecek projeler varsayımlarla desteklenip modellenir. Bu modelleme yasal olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli yani "en iyi ve en verimli kullanımı" olmalıdır.

Bu çalıĢmalarda projenin giriĢimci yönünden incelenmesi yapılır. ÇalıĢma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır.

GeliĢtirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koĢullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur.Bu çalıĢmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

IV.8. KULLANILAN DEĞERLEME TEKNĠKLERĠNĠ AÇIKLAYICI BĠLGĠLER VE YÖNTEMLERĠN SEÇĠLMESĠNĠN NEDENLERĠ

Bu raporda taĢınmazların değerinin tespitinde; taĢınmazların"Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı", "Gelir Yöntemi YaklaĢımı" ve " Maliyet OluĢumları YaklaĢımı" kullanılmıĢtır.

IV.9. ÜZERĠNDE PROJE GELĠġTĠRĠLEN ARSALARIN BOġ ARAZĠ VE PROJE DEĞERLERĠ

Değerlemede rapora konu taĢınmazlar için proje geliĢtirme yapılmamıĢtır. Arsa birim değerleri emsal karĢılaĢtırma yöntemi ile mülkiyet durumuna göre taĢınmazların arsa değeri aĢağıda tabloda yer almaktadır.

ARSA PAZAR DEĞERĠ (PERA GYO HĠSSESĠNE DÜġEN)
BLOK NO	ARSA YÜZÖLÇÜMÜ (m2)	PERA GYO A.ġ. HĠSSESĠ	PERA GYO A.ġ. HĠSSESĠ'NE DÜġEN ARSA ALANI (M²)	M² BĠRĠM PAZAR DEĞERĠ (TL)	PAZAR DEĞERĠ (TL)
A	47.709	35736 / 47709	35.736	16.000	571.776.000
B	47.709	226 / 47709	226	16.000	3.616.000
	575.392.000
	YUVARLATILMIġ TOPLAM	575.392.000

ARSA PAZAR DEĞERĠ (ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ HĠSSESĠNE DÜġEN)
BLOK NO	ARSA YÜZÖLÇÜMÜ (m2)	ZĠRAAT ZĠRAAT KATILIM A.ġ. KATILIM HĠSSESĠ'NE A.ġ. DÜġEN ARSA HĠSSESĠ ALANI (M²)		M² BĠRĠM PAZAR DEĞERĠ (TL)	PAZAR DEĞERĠ (TL)
C	47.709	6531 / 47709	6.531	16.000	104.496.000
		104.496.000
	YUVARLATILMIġ TOPLAM	104.495.000

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

ARSA PAZAR DEĞERĠ (VAKIF FĠNANSAL KĠRALAMA ANONĠM ġĠRKETĠ HĠSSESĠNE DÜġEN)
BLOK NO	ARSA YÜZÖLÇÜMÜ (m2)	VAKIF FĠNANSAL A.ġ. HĠSSESĠ	VAKIF FĠNANSAL A.ġ. HĠSSESĠ'NE DÜġEN ARSA ALANI (M²)	M² BĠRĠM PAZAR DEĞERĠ (TL)	PAZAR DEĞERĠ (TL)
B	47.709	213 / 47709	213	16.000	3.408.000
	3.408.000
	YUVARLATILMIġ TOPLAM	3.410.000

IV.10. NAKĠT GELĠR AKIMLARI ANALĠZĠ

Değerlemede rapora konu taĢınmazlardan olan A Blok 1 numaralı AlıĢveriĢ Merkezi ve C Blok SkyCity ĠĢ merkezinde yer alan 173 adet bağımsız bölüm tamamlanması halinde oluĢturabilecek nakit gelir akımları analizi yapılmıĢtır. Rapor ekinde INA tabloları yer almaktadır. Tabloda kullanılan parametreler Merkez Bankası Para Politikalar Kurulu (PPK) verilerinden temin edilmiĢtir.

Para Politikası Kurulu Toplantı Özeti

Toplantı Tarihi: 26 Ekim 2023

Enflasyon Beklentileri

Enflasyon beklentilerindeki mevcut seyir ve fiyat belirleme davranıĢlarındaki bozulma, enflasyon görünümüne dair yukarı yönlü riskleri canlı tutmaktadır. Tüketici enflasyonu yayılım endeksi eylül ayında da yüksek seyrederken tarihsel ortalamasının iki standart sapması üzerinde değer almıĢtır.
Enflasyon beklentilerindeki aydan aya artıĢ yavaĢlamaktadır. Ekim ayı Piyasa Katılımcıları Anketi sonuçlarına göre cari yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 67,22"den 0,79 puan yükseliĢle yüzde 68,01; on iki ay sonrasına iliĢkin enflasyon beklentisi yüzde 44,94"den 0,34 puan artıĢla yüzde 45,28; gelecek yirmi dört ay sonrasına iliĢkin enflasyon beklentisi yüzde 23,87"den 1,95 puan yükseliĢle yüzde 25,82; beĢ yıl sonrasına iliĢkin enflasyon beklentisi ise yüzde 10,03"den 1,73 puan yukarı güncellemeyle yüzde 11,76 olmuĢtur.
Bu çerçevede, enflasyonun yıl sonunda Enflasyon Raporu"ndaki (Rapor) tahmin aralığının üst sınırına yakın seyredeceği öngörülürken, aylık enflasyonun ana eğiliminde düĢüĢ gözleneceği değerlendirilmiĢtir. Öte yandan, jeopolitik geliĢmeler, enflasyon görünümünde petrol fiyatları kaynaklı risk oluĢturmaktadır. Kurul, parasal sıkılaĢtırma adımlarının etkisiyle, dezenflasyonu 2024 yılında Rapor"daki patika ile uyumlu Ģekilde tesis etmekte kararlıdır.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

Enflasyon Varsayımı	Merkez Bankası PPK Toplantı Özeti Esas Alındı	Merkez Bankası PPK Toplantı Özeti Esas Alındı	Bir Önceki Dönemden 2 Puan Düşerek Hesaplandı	Bir Önceki Dönemden 2 Puan Düşerek Hesaplandı	Bir Önceki Dönemden 2 Puan Düşerek Hesaplandı	Bir Önceki Dönemden 2 Puan Düşerek Hesaplandı	Bir Önceki Dönemden 2 Puan Düşerek Hesaplandı	Bir Önceki Dönemden 2 Puan Düşerek Hesaplandı	Bir Önceki Dönemden 2 Puan Düşerek Hesaplandı	Bir Önceki Dönemden 2 Puan Düşerek Hesaplandı
Tanım/ Dönem	Kas.24	Kas.25	Kas.26	Kas.27	Kas.28	Kas.29	Kas.30	Kas.31	Kas.32	Kas.33
Enflasyon Öngörüsü	45,28%	25,82%	23,82%	21,82%	19,82%	17,82%	15,82%	13,82%	11,82%	9,82%
Piyasa Risk Primi	5,00%	5,00%	5,00%	5,00%	5,00%	5,00%	5,00%	5,00%	5,00%	5,00%
İskonto Oranı	50,28%	30,82%	28,82%	26,82%	24,82%	22,82%	20,82%	18,82%	16,82%	14,82%

IV.11. MALĠYET OLUġUMLARI ANALĠZĠ

TaĢınmazın üzerindeki inĢa yatırımın değeri için "Maliyet OluĢumları YaklaĢımı" kullanılmıĢtır. Bu yöntemde; 2023 yılı yapı yaklaĢık birim maliyetleri yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı dikkate alınarak; KDV hariç, değerlerden amortisman düĢülüp, geliĢtirici maliyeti eklenerek hesaplanmıĢtır. Yapının sınıfı mahallindeki incelemelere göre;A Blok alıĢveriĢ merkezi alanları 5-A yapı sınıfında ruhsatlandırılmıĢ olsa da yerinde 1.bodrum kat, zemin kat ve asma kat hacimleri 4-A yapı sınıfında, 2.bodrum ve 3.bodrum katlarda yer alan otopark, müĢtemilat ve teknik mahallerin3-B yapı sınıfında inĢa edildiği tespit edilmiĢtir. B Blok 5-A yapı sınıfında inĢa edildiği ve C Bloğun inĢa edilmediği dikkate alınarak; Buna göre Çevre ve ġehircilik Bakanlığı"nın yayınlamıĢ olduğu Resmi Gazetede 12.08.2023 tarih ve 32277 sayılı "Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2023/2 Yılı Yapı YaklaĢık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ"e göre m² birim inĢaat maliyet bedeli olarak 3-B yapı sınıfı; 9.000 TL/m2, 4-A yapı sınıfı; 10.200 TL/m2, 5-A yapı sınıfı; 13.800 TL/m2 Ģeklindedir. Yasal belgeleri itibari ile A blok yapının yaĢının 12 yıl, B blok yapının 5 yıl olduğu tespit edilmiĢtir. TaĢınmaz amortisman değeri düĢülürken eksper kanaati dikkate alınmıĢtır. A Blok AlıĢveriĢ Merkezi için %15 yıpranma payı, B Blok Sky City için %6 yıpranma payı kabul edilmiĢtir.

A BLOK YAPI MALĠYET HESABI(PERA GYO MÜLKĠYETĠ)
KAT ADI	ĠNġAAT ALANI (M2)	M² BĠRĠM MALĠYETĠ (TL)	AMORTĠSMAN	MALĠYET (TL)
3. bodrum kat	27.995,68	9000	15%	214.166.952
2. bodrum kat	26.770,42	9000	15%	204.793.713
1. bodrum kat	27.255,76	10200	15%	236.307.439
Zemin kat	25.083,90	10200	15%	217.477.413
Asma kat	688,30	10200	15%	5.967.561
	878.713.078
	878.715.000

A Blok Yapı Maliyet Hesabı aĢağıda tabloda yer almaktadır;

DÜNYAGRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

B BLOK YAPI MALĠYET HESABI (PERA GYO MÜLKĠYETĠ)
ĠNġAAT ALANI (M2)	M² BĠRĠM MALĠYETĠ (TL)	AMORTĠSMAN	MALĠYET (TL)
624,31	13800	6%	8.098.549
	TOPLAM	8.098.549
	YUVARLATILMIġ TOPLAM	8.100.000

B BLOK YAPI MALĠYET HESABI (VAKIF FĠNANSAL KĠRALAMA MÜLKĠYETĠ)
ĠNġAAT ALANI (M2)	M² BĠRĠM MALĠYETĠ (TL)	AMORTĠSMAN	MALĠYET (TL)
568,76	13800	6%	7.377,955
	TOPLAM	7.377,955
	YUVARLATILMIġ TOPLAM	7.380.000

MALĠYET YAKLAġIMI YÖNTEMĠ ĠLE ULAġILAN DEĞER (PERA GYO)
BLOK NO	PERA GYO A.ġ. HĠSSESĠNE DÜġEN ARSA DEĞERĠ (TL)	PERA GYO A.ġ. HĠSSESĠNE DÜġEN ĠNġAAT MALĠYETĠ (TL)	DEĞERĠ (TL)
A	571.776.000	880.000.000	1.451.776.000
B	3.616.000	8.100.000	11.716.000
	1.463.492.000
YUVARLATILMIġ TOPLAM	1.463.495.000

MALĠYET YAKLAġIMI YÖNTEMĠ ĠLE ULAġILAN DEĞER (VAKIF FĠNANSAL)
BLOK NO	VAKIF FĠNANSAL A.ġ. HĠSSESĠNE DÜġEN ARSA DEĞERĠ (TL)	VAKIF FĠNANSAL A.ġ. HĠSSESĠNE DÜġEN ĠNġAAT MALĠYETĠ (TL)	DEĞERĠ (TL)
B	3.195.000	7.380.000	10.575.000
TOPLAM 10.575.000
YUVARLATILMIġ TOPLAM	10.575.000

IV.12. DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIġ ÖRNEKLERĠNĠN TANIM VE SATIġ BEDELLERĠ ĠLE BUNLARIN SEÇĠLMESĠNĠN NEDENLERĠ

Gayrimenkulün değerinin tespiti için bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmıĢ / satılmıĢ ve satılık gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taĢınmaz için değer belirlenmiĢtir.

Bulunan emsaller, konum, büyüklük, fiziksel özellik, görülebilirlik, kullanım fonksiyonu, ana ulaĢım akslarına olan yakınlığı, imar durumları, çevresel yapılaĢma durumu, ulaĢım kolaylığı, inĢai özellikleri, kat, konum, cephe, manzara gibi kriterler dahilin de karĢılaĢtırılmıĢ, bölgedeki emlak pazarının güncel değerlemesi için bölge emlak yetkilileri, firmaları, bölge halkı ve çevre sakinleri ile görüĢülmüĢ bunun yanı sıra ofisimizdeki bilgilerden faydalanılmıĢtır. Yakın çevrede yapılan piyasa araĢtırmalarında aĢağıdaki tespitlerde bulunulmuĢtur.

SATILIK ARSA EMSALLERĠ

1)Değerleme konusu taĢınmazlara hudut sınırlar içerisinde Ġzmir Bulvarı üzerinde yer alan tapu kayıtlarında Saraylar Mahallesi, 1465 ada 4 parsel 3 kat ticaret imarlı ve 7 parsel 6 kat ticaret imarlı birlikte olarak 279 m2 alana sahip arsa 12.750.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıĢtır.

(m² birim fiyat: 45.698 TL/m² )

Ġlgili Ġrtibat: 0549 743 20 20

2)Değerleme konusu taĢınmazlara hudut sınırlar içerisinde Sümerparkavm'ye 500 mt mesafede yer alan tapu kayıtlarında Saraylar Mahallesi, 337 ada 3 parselde 300 m2 alana sahip 7 kat ticaret imarlı arsa 12.000.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıĢtır.

(m² birim fiyat: 40.000 TL/m² ) Ġlgili Ġrtibat: 0532 505 96 39

3)Değerleme konusu taĢınmazlarla aynı mahalle sınırları içerisinde yer alan 7780 ada 18 parselde 643 m2 alana sahip hmax:7.50 mt, Küçük Sanayi Alanı imarlı arsa 14.250.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıĢtır.

(m² birim fiyat: 22.161 TL/m² )

Ġlgili Ġrtibat: 0533 614 76 28

4)Değerleme konusu taĢınmazlarla aynı mahalle sınırları içerisinde yer alan 2892 ada 4 parselde 524 m2 alana sahip Kentsel ÇalıĢma Alanı imarlı arsa 8.000.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıĢtır.

(m² birim fiyat: 15.267 TL/m² ) Ġlgili Ġrtibat: 0555 979 79 24

5)Değerleme konusu taĢınmazlarla aynı mahalle sınırları içerisinde yer alan 2952 ada 16 parselde 396 m2 alana sahip hmax:15.50 (5 Kat) Kısmen Konut, Kısmen Ticaret Alanı imarlı arsa 7.400.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıĢtır.

(m² birim fiyat: 18.686 TL/m² )

Ġlgili Ġrtibat: 0532 637 71 36

DÜNYAGRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

Emsal Kroki;

ARSA DEĞERĠ ġEREFĠYE DÜZELTMESĠ (%)
M² Emsaller Fiyatı (TL)		Konum	Ġmar Durumu	Fiziksel Özellikler	Büyüklük	Pazarlık Payı	Emsal Değer (TL)
Emsal 1	45.698	-15%	0%	0%	-40%	-5%	18.279
Emsal 2	40.000	15%	-25%	0%	-40%	-5%	18.000
Emsal 3	22.161	15%	0%	0%	-40%	-5%	15.513
Emsal 4	15.267	10%	25%	0%	-40%	-5%	13.740
Emsal 5	18.686	5%	20%	0%	-40%	-5%	14.949
						Ortalama	16.096

SATILIK OFĠS EMSALLERĠ

1)Değerleme konusu taĢınmazlara aynı Skycity iĢ merkezinde 9.katta, 1+0, 54 m2 olduğu beyan edilen içi yapılıofis2.250.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıĢtır. (m² birim fiyat: 41.666 TL/m² )

Ġlgili Ġrtibat: 0542 254 51 29

2)Değerleme konusu taĢınmazlara aynı Skycity iĢ merkezinde 14.katta, 1+1, 98 m2 olduğu beyan edilen içi yapılı ofis 3.750.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıĢtır.

(m² birim fiyat: 38.265 TL/m² )

Ġlgili Ġrtibat: 0533 402 92 09

3)Değerleme konusu taĢınmazlara aynı Skycity iĢ merkezinde 9.katta, 1+1, 98 m2 olduğu beyan edilen içi yapılı ofis 3.250.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıĢtır.

DÜNYAGRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

(m² birim fiyat: 33.163 TL/m² ) Ġlgili Ġrtibat: 0533 424 95 97 4) Değerleme konusu taĢınmazlara aynı Skycity iĢ merkezinde 12.katta, 1+0, 54 m2 olduğu beyan edilen içi yapılı ofis 2.050.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıĢtır. (m² birim fiyat: 37.962 TL/m² ) Ġlgili Ġrtibat: 0542 254 51 29

Emsal Kroki;

OFĠS DEĞERĠ ġEREFĠYE DÜZELTMESĠ (%)
Emsaller	Emsal Değer (TL)
Emsal 1	41.666	0%	0%	-5%	0%	-10%	35.416
Emsal 2	38.265	0%	0%	-5%	0%	-10%	32.525
Emsal 3	33.163	0%	0%	-5%	0%	-10%	28.189
Emsal 4	37.962	0%	0%	-5%	0%	-10%	32.268
						Ortalama	32.099

DÜNYAGRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

KĠRALIK DÜKKAN - Ġġ MERKEZĠ EMSALLERĠ

1)Değerleme konusu taĢınmazlara aynı Skycity iĢ merkezinde 9.katta, 1+0, 54 m2 olduğu beyan edilen içi yapılı ofis aylık 10.500 TL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıĢtır.

(m² birim fiyat: 194 TL/m² ) Ġlgili Ġrtibat: 0532 293 72 92

2)Değerleme konusu taĢınmazlara yakın konumda sanayi alanında 840 m2 alana sahip olduğu beyan edilen dükkan-imalathane aylık 100.000 TL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıĢtır.

(m² birim fiyat: 119.05 TL/m² ) Ġlgili Ġrtibat: 0532 322 82 59

3)Değerleme konusu taĢınmazlara yakın konumda yer alan Sanayi Sitesi içerisinde konumlu 220 m2 dükkan22.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıĢtır.

(m² birim fiyat:100.00 TL/m² )

Ġlgili Ġrtibat: 0532 624 52 84

4) Değerleme konusu taĢınmazlara aynı Skycity iĢ merkezinde 10.katta, 1+0, 54 m2 olduğu beyan edilen içi yapılı ofisaylık 10.500.000 TL bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıĢtır.

(m² birim fiyat: 194.00 TL/m² ) Ġlgili Ġrtibat: 0532 322 82 59

DÜNYAGRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

DÜKKAN - OFĠS KĠRA BĠRĠM DEĞERĠ ġEREFĠYE DÜZELTMESĠ (%)
Emsaller	M² Fiyatı (TL)	Konum	Yapı Kalitesi	Mimari Özellik	Büyüklük	Pazarlık Payı	Emsal Değer (TL)
Emsal 1	194	0%	0%	-20%	0%	-10%	136
Emsal 2	119	10%	0%	0%	0%	-10%	119
Emsal 3	100	30%	0%	0%	0%	-10%	120
Emsal 4	194	0%	0%	-20%	0%	-10%	136
						Ortalama	128

B BLOK PAZAR DEĞERLERĠ (PERA MÜLKĠYETĠ)
Sıra No	Blok Adı	Bağ. Böl. No	Kat Adı	Brüt Kullanım Alanı (m2)	MDeğeri (TL) M2 Birim Pazar	YuvarlatılmıĢ Pazar Değeri (TL)
1	B	2	2. Bodrum Kat	90,04	23.000	2.070.920
2	B	4	1. Bodrum Kat	58,88	14.500	853.760
3	B	5	1. Bodrum Kat	72,46	14.500	1.050.670
4	B	6	1. Bodrum Kat	168,30	25.000	4.207.500
5	B	8	1. Bodrum Kat	166,65	25.000	4.166.250
6	B	24	3. Kat	67,98	32.000	2.175.360
	14.524.460
	14.525.000

B BLOK PAZAR DEĞERLERĠ (VAKIF FĠNANSAL MÜLKĠYETĠ)
Sıra No	Blok Adı	Bağ. Böl. No	Kat Adı	Brüt Kullanım Alanı (m2)	M2 Birim Pazar Değeri (TL)	YuvarlatılmıĢ Pazar Değeri (TL)
1	B	1	2. Bodrum Kat	165,16	16.500	2.725.140
2	B	10	Zemin	403,60	20.000	8.072.000
	10.797.140
	10.800.000

IV.13. KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER

Değerlemede rapora konu taĢınmaz kira değeri analizi avm ve iĢ merkezi Ģeklinde iki ayrı kira analizi yapılmıĢtır. Bölgede yapılan araĢtırmada taĢınmaza benzer büyüklükteki alıĢveriĢ merkezlerinde yer alan dükkanların ortalama kira

DÜNYAGRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş. Aşağı Öveçler Mahallesi, 1322.Cadde No:46/8 Çankaya/ANKARA

Tel: 0 (312) 472 58 72-73, Fax: 0 (312)472 58 74 e-mail: [email protected]

bilgilerine ulaĢılamamıĢtır. Her bir alıĢveriĢ merkezinin doluluk oranı, mağaza karması, konsepti, konumu, yapım dönemi vb. durumlarına göre tercih edilebilirliği değiĢmektedir. Bu nedenle her bir alıĢveriĢ merkezinin geliri farklılık göstermektedir. Rapor konusu taĢınmaz Denizli ilindeki ticari potansiyeli en düĢük alıĢveriĢ merkezidir.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde cadde ve sokak üzerinde yer alan dükkanların aylık m2 birim kira değerlerinin 120,-TL ila 150,-TL aralığında oldukları gözlenmiĢtir.

Değerlemede müĢteriden temin edilen mevcut kira ve ciro gelirleri de dikkate alınarak gelir öngörüsünde bulunulmuĢtur.

Pera GYO A.ġ."den temin edilen verilere göre; 2020 yılında kira gelirleri toplamı 2.412.713,-TL, 2021 yılında kira gelirleri toplamı 2.432.518,-TL, 2022 yılında kira gelirleri toplamı ise; 9.053.455,03,-TL, 2023 yılı ilk 11 ayı 12.194.498,24 TL"dir.(KDV Hariç)

Toplam kiralanabilir alanı 35.836,65 m2 olup kiralanmıĢ olan alan ise 13.621,58 m²"dir.

Halihazırda kiralanmıĢ olan alanlardan elde edilen ortalama m2 birim aylık geliri ~ 69 TL hesaplanmaktadır.

MüĢteriden alınan bilgiye göre yapıdaki doluluk oranı; kiralanabilir alan (m2) üzerinden ~ % 38"dir.

Rapor konusu Sümerpark AVM, özellikle 2018 - 2020 yıllarında ekonomide yaĢanan sıkıntılar ve corona virüs pandemisinin ekonomik etkilerinden dolayı perakende sektöründe hizmet veren markalar mağaza kapatarak küçülme yoluna gitmiĢ, alıĢveriĢ merkezleri de kira gelirlerini azaltarak markaları desteklemeye çalıĢmıĢtır. Rapor konusu taĢınmazda yeni kiralamalarda kirasız dönem, dekorasyon destekleme ve ciro kira uygulaması da bulunmaktadır.

Bu nedenle taĢınmazın kira gelirleri çok düĢük olarak hesaplanmaktadır. TaĢınmazın mevcut kira gelirlerinden hareketle yapılacak değerleme çalıĢmasında ulaĢılan değerin yanlıĢ olmasına neden olacaktır. TaĢınmaz ofis, konut ve okul projelerinden oluĢan karma bir proje bünyesinde konumludur. TaĢınmazın mevcut kirası ve bölge ticari taĢınmazlarına yönelik yapılan araĢtırmalardan hareketle taĢınmazın m² birim kira değeri (cadde dükkanlarında daha az olacak Ģekilde 130,-TL olarak öngörülmüĢtür. TaĢınmazın iĢletmecisinin iyi / kötü iĢletme baĢarısından bağımsız olarak değerleme yapılmıĢtır.

IV.14. GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUM ANALĠZĠ

TKGM portalı üzerinden alınan TAKBĠS belgesinden yapılan inceleme neticesinde tespit edilmiĢtir. Değerlemeye tabi tutulan gayrimenkullerden A Blok

DÜNYAGRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

1 Numara (AlıĢveriĢ Merkezi) üzerinde herhangi bir tasarruf haklarını kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır. B Blok mülkiyeti Pera GYO'ya ait 2-4-5-6-8-24 numaralı bağımsız bölümler üzerinde ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ lehine ipotek takyidatı bulunmaktadır. Detay bilgi tapu takyidat incelemesi menüsü altında yer almaktadır. Pera GYO mülkiyeti dıĢında kalan diğer taĢınmazlar B Blok 1 ve 10 numaralı bağımsız bölümler mülkiyeti VAKIF FĠNANSAL KĠRALAMA ANONĠM ġĠRKETĠ ile C Blok 1,...,173 adet bağımsız bölümlerin mülkiyeti ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ'de dir.

IV.15. BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR

TaĢınmazların "BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi" yapılmamıĢtır.

IV.16. EN YÜKSEK VE EN ĠYĠ KULLANIM DEĞERĠ ANALĠZĠ

TaĢınmazların en etkin ve en verimli kullanımının hâlihazır kullanımı olan "Avm - ĠĢ Merkezi alanı" kullanımı olduğu kanaatine varılmıĢtır.

IV.17.MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ

TaĢınmazların mülkiyeti PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ, VAKIF FĠNANALSAL KĠRALAMA ANONĠM ġĠRKETĠ ve ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ ait olup bir bütün halinde değerlendirilerek analizi yapılmıĢtır.

PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ
DEĞERLEME YÖNTEMĠ	BLOK ADI	MEVCUT DURUM PAZAR DEĞERĠ (TL)	TAMAMLANMASI DURUMUNDAKĠ PAZAR DEĞERĠ (TL)
Maliyet YaklaĢımı Yöntemi	A Blok	1.451.776.000	1.451.776.000
Pazar YaklaĢımı Yöntemi		---	---
Gelir YaklaĢımı Yöntemi		670.650.000	670.650.000
Maliyet YaklaĢımı Yöntemi	B Blok	11.716.000	11.716.000
Pazar YaklaĢımı Yöntemi		14.525.000	14.525.000
Gelir YaklaĢımı Yöntemi		---	---

VAKIF FĠNANSAL KĠRALAMA ANONĠM ġĠRKETĠ
DEĞERLEME YÖNTEMĠ	BLOK ADI	MEVCUT DURUM PAZAR DEĞERĠ (TL)	TAMAMLANMASI DURUMUNDAKĠ PAZAR DEĞERĠ (TL)
Maliyet YaklaĢımı Yöntemi	B Blok	10.575.000	10.575.000
Pazar YaklaĢımı Yöntemi		10.790.000	10.790.000
Gelir YaklaĢımı Yöntemi		---	---

DÜNYAGRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ
DEĞERLEME YÖNTEMĠ	BLOK ADI	MEVCUT DURUM PAZAR DEĞERĠ (TL)	TAMAMLANMASI DURUMUNDAKĠ PAZAR DEĞERĠ (TL)
Maliyet YaklaĢımı Yöntemi	C Blok	104.495.000	---
Pazar YaklaĢımı Yöntemi		---	---
Gelir YaklaĢımı Yöntemi		---	485.465.000

IV.18. HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE EMSAL PAY ORANLARI

Değerleme tarihi itibari ile yapılmıĢ herhangi bir hasılat paylaĢımı ve kat karĢılığı sözleĢmesi bulunmamaktadır.

V. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ

V.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININUYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLANMASI

Söz konusu taĢınmazın değerlemesinde piyasada gerçekleĢen ve gerçekleĢmesi muhtemel satıĢ örneklerine iliĢkin verilerin toplanabilmesinden dolayı taĢınmazın değeri için Piyasa Değeri (Emsal KarĢılaĢtırma) YaklaĢımı, Gelir Yöntemi (INA) ve Maliyet Analizi yöntemleri kullanılmıĢtır. Değerlemeye taĢınmazların yasal ve mevcut durum üzerinde değer takdir edilmiĢtir.

V.2. ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA YER VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERĠ

Değerlemeye konu taĢınmazın değerlemesinde piyasada gerçekleĢen ve gerçekleĢmesi muhtemel satıĢ örneklerine iliĢkin verilen toplanabilmesinden dolayı arsa değeri için "Piyasa Değeri ( Emsal KarĢılaĢtırma ) YaklaĢımı üzerindeki inĢai yatırımların değeri için ise Maliyet YaklaĢımı kullanılmıĢtır.Yapılan değerleme çalıĢmasında SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer alması gereken asgari bilgiler rapor içerisinde bulunmaktadır.

V.3. YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ

Değerleme konusu taĢınmaza ait yasal belgelere dair bilgiler "III.2.2. Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanlar" bölümü ile "IV.4. Gayrimenkulün ĠnĢaat Ve Yapısal Özellikleri" bölümünde detaylı olarak açıklanmıĢtır.

V.4. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN GAYRĠMENKUL PROJESĠNĠN VEYA GAYRĠMENKULLERE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLAMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ

SPK"nın 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete"de yayımlanan Seri III, No:48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği"nin 22. maddesinin "c" paragrafında "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat Ģerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta, bu Tebliğin 30 uncu maddesi hükümleri saklıdır." denilmektedir.

6226 ada 1 parsel B Blok 2-4-5-6-8 ve 24 numaralı bağımsız bölümler üzerindeki ZĠRAAT KATILIM A.ġ lehine ipotek takyidatı nedeniyle (III-48.1 Tebliğ Madde 22 c bendi) Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne alınamaz niteliktedir. Ancak tebliğin bu maddedesin de yer alan 30. madde hükümleri saklı tutulmakta olup bu husus bağımsız denetim Ģirketi tarafından değerlendirilmesi uygun olacaktır.

VI. SONUÇ

VI.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ

-Değerleme konusu taĢınmazların mevcut durumu, piyasa değeri, imar durumu ve kullanım kabiliyetleri A Blok 1 numaralı bağımsız bölüm (Avm) sınırlı sayıda alıcı kitlesine hitap edeceği düĢünülerek satıĢ kabiliyeti "ALICISI AZ" olarak değerlendirilmiĢtir. B Blokta konumlu 2-4-5-6-8-24 numaralı bağımsız bölümler satıĢ kabiliyeti "SATILABĠLĠR" nitelikli olarak değerlendirilmiĢtir.

-Değerlemesi yapılan taĢınmazlardan A Blok 1 Numaralı (Avm) bağımsız bölüm ve B Blok 2-4-5-6-8-24 numaralı bağımsız bölümler PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ mülkiyetindedir.

-Mülkiyeti PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ'da bulunmayan taĢınmazların değerleme raporuna dahil edilmesi Ģifahi kurum görüĢü alınarak (SPK) bilgi amaçlı düzenlenmiĢtir.

-B Blokta konumlu 1 ve 10 numaralı bağımsız bölümler Leasing (Finansal Kiralama) yöntemi ile VAKIF FĠNANSAL KĠRALAMA A.ġ mülkiyetine geçmiĢtir. C Blokta konumlu 1 ile 173 arası tüm bağımsız bölümler Leasing (Finansal Kiralama) yöntemi ile ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ mülkiyetine geçmiĢtir. TaĢınmazlara değer takdir edilirken bu durum göz önünde bulundurularak değerleme tabloları ayrı Ģekilde düzenlenmiĢtir.

-B Blokta konumlu 2-4-5-6-8 ve 24 numaralı bağımsız bölümler üzerine 12/10/2023 tarihinde ipotek tesis edilmiĢtir. (III-48.1 Tebliğ Madde 22 c bendi) Ancak tebliğin bu maddedesin de yer alan 30. madde hükümleri saklı tutulmaktadır. TaĢınmazlar üzerinde yer alan ipotekler projenin finansmanında kullanıldığına dair ZĠRAAT KATILIM BANKASI A.ġ' den teyit alınmıĢ olduğundan Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınabilir niteliktedir. Ġlgili banka teyit yazısı rapor ekinde yer almaktadır. olup bu husus bağımsız denetim Ģirketi tarafından değerlendirilmesi uygun olacağı düĢünülmektedir.

-Mahal incelemesi tarihinde Avm'de tadilat çalıĢmalarının yoğun Ģekilde devam ettiği gözlenmiĢ firma tarafından 2024 yılı Mayıs ayına kadar tamamlanması planlandığı ifade edilmiĢtir. Tadilat çalıĢmasının tamamlanmasını takiben değerleme raporunun yenilenmesi önerilmektedir. INA Tablosu düzenlenirken bu durum dikkate alınmıĢtır.

-A Blokta 1 numaralı bağımsız bölüm (Avm) çatı kısmına leasing sistemi ile kurulan 3 MWE gücüne sahip GüneĢ Enerji Santrali (GES) taĢınmazın değer artırıcı unsur olarak dikkate alınmıĢtır.

-A Blok 1 numaralı bağımsız bölüm (Avm) için INA Tablosu (Gelir Yöntemi) ve Maliyet Analiz Yöntemleri arasında oluĢan fark avm'nin tadilat çalıĢmalarının devam etmesi ve doluluk oranının düĢük olması sebebiyle yüksektir. Gelir yaklaĢımı yönteminden bulunan değerin %25"u, Maliyet yaklaĢımından bulunan değerin de %75"i alınarak nihai değer takdirinde bulunulmuĢtur.

-TaĢınmazlarda yapılan değerleme yöntemlerinden olan Maliyet Analiz Yöntemi kullanımı esaslarında dikkate alınan hususlardan Çevre ve ġehircilik Bakanlığı"nın Resmi Gazetede yayınlanan "Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı YaklaĢık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ"e göre 2022/2.Dönem 3-B Yapı Sınıfı; 4.275 TL/m², 2022/3.Dönem 3-B Yapı Sınıfı; 4.650 TL/m²,2023/1.Dönem 3-B Yapı Sınıfı; 6.350 TL/m²,2023/2.Dönem 3-B Yapı Sınıfı; 9.000 TL/m², yaklaĢık olarak 1 yıl süre zarfında ~%110 birim inĢaat maliyetlerinde yükselme olduğu tespit edilmiĢtir.

VI.2. NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen ve mülkiyetinin tamamı PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ" ne ait olan gayrimenkulün yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, büyüklüklerine, fiziksel özelliklerine, hâlihazır durumlarına, imar durumlarına, değerlendirme bölümünde belirtilen hususların mevcudiyetine ve çevrede yapılan piyasa araĢtırmalarına göre günümüz ekonomik koĢulları itibarıyla ve taĢınmazların değeri;

-A Blok, 1 no"lu bağımsız bölüm (Avm) pazar değeri ~1.256.495.000,-TL + KDV (Birmilyarikiyüzyüzyirmidokuzmilyonyediyüzbin-Türk Lirası)

-B Blok, 2-4-5-6-8 ve 24 no"lu bağımsız bölümler pazar değeri ~14.525.000,-TL + KDV (OndörtmilyonbeĢyüzyirmbeĢbin-Türk Lirası) olarak takdir olunmuĢtur. olarak takdir olunmuĢtur.

BLOK	BB NO	KDV HARĠÇ DEĞER (TL)	KDV DAHĠL DEĞER (TL)
A	1	1.256.495.000	1.507.794.000
B	2-4-5-6-8-24	14.525.000	17.430.000

TOPLAM (TL)	1.271.020.000	1.525.224.000
TOPLAM (USD)	43.675.862,16	52.411.034,60
TOPLAM (EUR)	40.008.184,08	48.009.820,89

*K.D.V Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine iliĢkin olarak %20 olarak kabul edilmiĢtir. 7 Temmuz 2023 tarihinde CumhurbaĢkanı kararına göre; mal ve hizmetlerde uygulanan yüzde 18'lik Katma Değer Vergisi (KDV) yüzde 20'ye çıkarıldı.

*18.12.2023 tarihli TCMB Efektif SatıĢ Kur Değerleri; 1.-USD=29.1012.-TL, 1.EURO=31.7690.-TL"dir.

ĠĢ bu rapor 1 orijinal rapor olarak düzenlenmiĢ olup, kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan firmamız sorumlu değildir.

Saygılarımızla,

Zafer BEKTAġ Ayhan DÜZGÜN

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

VII.RAPOR EKLERĠ :

1. INA Tabloları
1. Değerleme Uzmanının Lisans Örneği
1. Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanının ÖzgeçmiĢi
1. Değerleme ġirketi SPK Lisans Yazısı,
1. Bölge Haritası ve Diğer Kroki Ve Hava Fotoğrafları
1. Tapu Sureti / Tapu Kaydı
1. TaĢınmaz Ġle Ġlgili Yasal Belgeler
1. Ġpoteğe ĠliĢkin Banka Yazısı
1. Fotoğraflar

DÜNYAGRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

AI Terminal

PERA YATIRIM HOLDİNG A.Ş.

8858_rns_2024-03-01_0fb2b56a-5b23-44db-ba16-815d60f13527.pdf

DEĞERLEME RAPORU

PERA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ

DENĠZLĠ – MERKEZEFENDĠ – SÜMER

"4 Bloklu Natamam Bina Ve Arsası"

2023-SPK-0011

YÖNETĠCĠ ÖZETĠ

Değerleme Konusu Gayrimenkullerin

Kullanılan Yöntemlere Göre Takdir Olunan Toplam Değer (KDV hariç)

Raporu Hazırlayanlar

ĠÇĠNDEKĠLER

I.RAPOR BĠLGĠLERĠ

I.2. RAPORUN TARĠHĠ: 19.12.2023 - 01.03.2024 (Revize)

I.3 RAPOR NUMARASI: 2023/SPK/0011

I.4. RAPORUN TÜRÜ

I.5. RAPORU HAZIRLAYANLAR

I.6. SORUMLU DEĞERLEME UZMANI:AYHAN DÜZGÜN

I.8 DAYANAK SÖZLEġMESĠ

I.9 RAPOR HAKKINDA AÇIKLAMA

II.ġĠRKETĠ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

II.1. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

SERMAYESĠ : 1.000.000,-TL

II.2. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER :

II.3 MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR

II.4 UYGUNLUK BEYANI

III. DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ HAKKINDA BĠLGĠLER

III.1. GAYRĠMENKULÜN YERĠ, KONUMU, TANIMI

III.1.1. TAPU KAYITLARINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

III.2. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT,ġEMA VB. DÖKÜMANLAR

III.2.1. GAYRĠMENKULLERĠN TAPU TETKĠKĠ

Tüm Bağımsız Bölümler Üzerinde MüĢtereken;

A Blok 1 Numaralı Bağımsız Bölüm;

B Blok 1 ve 10 Numaralı Bağımsız Bölümler;

B Blok 2-4-5-6-8-24 Numaralı Bağımsız Bölümler;

C Blok Tüm Bağımsız Bölümler;

III.2.2. PLAN, PROJE, RUHSAT, ġEMA VB. DOKÜMANLAR

IV. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULLERE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER

IV.1. GAYRĠMENKULLERĠN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER

Merkez ilçeler:

Diğer ilçeler:

Nüfus

Ġklim

Denizli iklimi

IV.2. MEVCUT EKONOMĠK KOġULLAR ĠLE GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER

IV. 2.1.KÜRESEL EKONOMĠ

3.2.2.Türkiye Ekonomisi

Beklentiler

ĠnĢaat ve Konut

Turizm

Kaynak:

Konutta 2023 Yılı 2. Çeyrek Genel Değerlendirmesi

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

2023-SPK-0011

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

2023-SPK-0011

2023-SPK-0011

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

Avm

2023 Yılı 2.Çeyreği Ġtibariyle Türkiye'deki Mevcut AlıĢveriĢ Merkezi Arzı 455 AlıĢveriĢ Merkezinde 14,1 Milyon m² Seviyesini GeçmiĢtir.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

DÜNYA GRUP GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

IV.3. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

- Olumlu Etkenler;

- Olumsuz Etkenler

IV.4. ANA GAYRĠMENKULÜN ĠNġAAT VE YAPISAL ÖZELLĠKLERĠ

A BLOK (AlıĢveriĢ Merkezi);

Mimari projesine göre kat konumlarının kullanım alanları;

Genel bilgiler;

Kiralanabilir alanlar;

B BLOK (Skycity ĠĢ Merkezi);

Genel bilgiler;

B Blokta değerlemesi yapılan bağımsız bölüm bilgileri;

C BLOK (Henüz ĠnĢa EdilmemiĢ - ĠĢ Merkezi);

IV.5. FĠZĠKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER

IV.6. GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER

IV.7. DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ

(m² birim fiyat: 45.698 TL/m² )

(m² birim fiyat: 40.000 TL/m² ) Ġlgili Ġrtibat: 0532 505 96 39

(m² birim fiyat: 22.161 TL/m² )

(m² birim fiyat: 15.267 TL/m² ) Ġlgili Ġrtibat: 0555 979 79 24

(m² birim fiyat: 194 TL/m² ) Ġlgili Ġrtibat: 0532 293 72 92

(m² birim fiyat: 119.05 TL/m² ) Ġlgili Ġrtibat: 0532 322 82 59

(m² birim fiyat:100.00 TL/m² )

(m² birim fiyat: 194.00 TL/m² ) Ġlgili Ġrtibat: 0532 322 82 59