AI Terminal
Diös Fastigheter
Quarterly Report • Jul 4, 2025
3034_ir_2025-07-04_675209a1-f840-4457-aaeb-53d56889b92b.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Diös Fastigheter Delårsrapport Q22025
Vi har ett starkt kassaflöde samtidigt som det finns betydande potential i välbelägna vakanser, värdeskapande investeringar och effektivare förvaltning. David Carlsson, vd
Kvartalet i korthet
- Intäkterna ökade med 5 procent och uppgick till 666 mkr (634).
- Nettouthyrningen uppgick till 2 mkr (11).
- Driftöverskottet ökade med 7 procent och uppgick till 479 mkr (446).
- Förvaltningsresultatet ökade med 12 procent och uppgick till 268 mkr (240).
- Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -130 mkr (10) och på derivat till -107 mkr (-101).
- Periodens resultat uppgick till 8 mkr (118).
- Resultat per aktie uppgick till 0,05 kr (0,83).
Perioden i korthet
- Intäkterna ökade med 4 procent och uppgick till 1 327 mkr (1 272).
- Nettouthyrningen uppgick till 3 mkr (12).
- Driftöverskottet ökade med 6 procent och uppgick till 906 mkr (853).
- Förvaltningsresultatet ökade med 11 procent och uppgick till 489 mkr (440).
- Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -124 mkr (16) och på derivat till -108 mkr (125).
- Periodens resultat uppgick till 169 mkr (376).
- Resultat per aktie uppgick till 1,20 kr (2,66).
Viktiga händelser under kvartalet
- Tillträde den 2 juni av förvärvet i Umeå med ett årligt hyresvärde om 134 mkr och ett överenskommet fastighetsvärde om 1,6 mdr.
- Avyttring av den nyproducerade fastigheten Mimer 1 i Borlänge med Högskolan Dalarna som hyresgäst för 706 mkr, vilket var över bokfört värde. Frånträde skedde 30 juni och köpare var Nordiqus.
- Uthyrning till AcadeMedia om 4 100 kvm i centrala Falun. Inflyttning beräknas ske under sommaren 2026.
- Beslut om att skapa 22 nya bostäder i centrala Luleå genom konvertering av vakanta kontorsytor. Inflyttning beräknas ske under fjärde kvartalet 2025.
- Refinansiering av 5,2 mdr skuld till längre kapitalbindning och villkor som sänker portföljens genomsnittliga marginal med cirka 5 bps.
Måluppföljning
Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxidutsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO2E
RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | R12 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jul-jun | jan-dec | |
| Intäkter | 666 | 634 | 1 327 | 1 272 | 2 582 | 2 527 |
| Driftöverskott | 479 | 446 | 906 | 853 | 1 781 | 1 728 |
| Förvaltningsresultat | 268 | 240 | 489 | 440 | 941 | 892 |
| Resultat före skatt | 21 | 115 | 248 | 478 | 662 | 893 |
| Periodens resultat | 8 | 118 | 169 | 376 | 484 | 691 |
| Överskottsgrad, % | 73 | 71 | 69 | 68 | 70 | 69 |
| Uthyrningsgrad, % | 90 | 91 | 90 | 92 | 91 | 91 |
| Avkastning på eget kapital, % | 4,2 | -2,0 | 4,2 | 6,1 | ||
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 3,5 | 3,1 | 6,6 | 6,3 | ||
| Soliditet, % | 34,3 | 36,6 | 36,2 | |||
| Nettoskuld / EBITDA, ggr | 10,3 | 9,8 | 10,1 | |||
| Belåningsgrad fastigheter, % | 54,0 | 53,4 | 52,9 | |||
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,3 | 2,3 | 2,2 | 2,2 | 2,2 |
| Eget kapital per aktie, kr | 81,4 | 80,2 | 82,4 | |||
| EPRA NRV per aktie, kr | 100,6 | 97,5 | 100,6 |
Vd-ord Tillväxt i förvaltningsresultatet
Vi lägger ett händelserikt kvartal bakom oss. Transaktioner och nya uthyrningar har varvats med refinansiering av skuld till attraktiva villkor.
Stark utveckling av förvaltningsresultatet
Tillväxten i förvaltningsresultatet ökar med starka 12 procent i kvartalet där effekten av lägre finansieringskostnader syns tydligt. Den utgående genomsnittsräntan har minskat med 0,3 procentenheter från årsskiftet samtidigt som både färdigställda projekt och transaktioner bidrar till ökade intäkter. Driftnettot växer med 7 procent. Vårt kontinuerliga energiarbete ger tydliga resultat, med en energieffektivisering på 5,8 procent under perioden. Samtidigt har kundförlusterna minskat ytterligare under kvartalet – trots att de redan historiskt legat på mycket låga nivåer. Nettouthyrningen är fortsatt positiv och uppgår till 2 mkr för kvartalet.
Vi har en löpande avkastning i vårt bestånd, projektfastigheter och byggrätter exkluderade, på 5,6 procent. Som bas är det en stark kassaflödesgenerering samtidigt som det finns betydande potential i välbelägna vakanser, värdeskapande investeringar och effektivare förvaltning. Kostnaden för ny bankfinansiering är idag cirka 3m Stibor +125 bps vilket ger ett attraktivt yield-gap mot löpande avkastning. Sett mot möjliga investeringar i hyresgästanpassningar och
energieffektiviseringar, där genomsnittlig brutto yield-on-cost ligger på 9 procent och netto över 7 procent så är totalavkastningen ännu mer attraktiv.
Aktiv transaktionsmarknad bekräftar fastighetsvärden
De senaste 18 månaderna har vi förvärvat fastigheter för cirka 3 mdr, och avyttrat för 3 mdr på bokfört värde eller över. Det är en väsentlig del av vår befintliga portfölj på 32,6 mdr. Det påvisar att likviditeten i vår marknad är god samt att värderingen är rättvisande. Kopplat till kvartalets värdering ser vi att värderingsyielden fortsatt är stabil i jämförbart bestånd. Den marginella negativa justeringen av orealiserade värden om 0,4 procent är främst hänförligt till några specifika fastigheter där investeringsbehovet är större än tidigare bedömt.
Under kvartalet tillträdde vi sex fastigheter för 1,8 mdr och frånträdde fyra fastigheter för 0,9 mdr. Förvärvet i Umeå för 1,6 mdr tillträddes 2 juni och ny 10 års bankfinansiering är på plats. Vi har fokuserat på att skapa ett attraktivt och förutsägbart kassaflöde i samband med detta förvärv genom att teckna nya derivat och därigenom bundit räntekostnaden till 3,7 procent. Med förvärvets löpande avkastning om 6,0 procent ger det ett yield-gap på 2,3 procent. Vi ser god potential att ytterligare öka driftnettot i portföljen genom både ökade intäkter och lägre kostnader.
Vi har under kvartalet avyttrat den nyproducerade fastigheten Mimer 1 i Borlänge för 706 mkr, vilket var över bokfört värde, då vi såg begränsad potential för ytterligare värdeskapande. Hyresgäst är Högskolan Dalarna som har tecknat ett avtal till 2039. Genom försäljningen bibehåller vi en belåningsgrad under 55 procent.
Attraktiva avkastning och centrala lägen
Vi fokuserar främst på att äga fastigheter med en attraktiv avkastning i centrum och centrumnära lägen i växande städer. Det ger en god löpande avkastning samt lägre långsiktig vakansrisk då läget möjliggör alternativanvändning om vakanser uppstår. Ett tydligt exempel på detta är vår uthyrning i Falun till Hagströmska gymnasiet. Vi konverterar vakanta tidigare butikslokaler till moderna och ändamålsenliga utbildningslokaler mitt i centrum. Vi kan återbruka tidigare installationer och anpassningar, samtidigt som hyresgästen kan dra nytta av centrums befintliga infrastruktur, såsom kollektivtrafik, butiker och restauranger.
Lägre räntor och sjunkande finansieringsmarginaler
Trots den turbulenta omvärld vi lever i så har tillgången till attraktiva finansieringsvillkor under kvartalet varit god. Vi har under kvartalet refinansierat stora delar av kommande 12 månaders förfall på bättre villkor än tidigare. Det ger ytterligare en positiv effekt, utöver lägre marknadsräntor, på förvaltningsresultatet. Villkoren för 3-åriga lån ligger på cirka +125 bps över 3m Stibor för säkerställd bankfinansiering och cirka +175 bps över 3m Stibor för icke-säkerställd obligationsfinansiering. Det får utifrån både en historisk och relativ kontext betraktas vara väldigt attraktiva villkor och visar på kreditgivarnas positiva syn på oss som bolag och vår affärsmodell.
Positiv syn inför andra halvåret
Som vi tidigare kommunicerat så är utsikterna för andra halvåret mer positiva sett till nya uthyrningar och affärer, något vi slår fast även detta kvartal. Likviditeten på transaktionsmarknaden har ökat och vi har fler intressenter aktiva i marknaden, samtidigt som aktiviteten för hyresgästanpassningar tar fart vilket syns på antalet investeringsbeslut med hög avkastning.
Jag ser goda möjligheter att leverera ett långsiktigt aktieägarvärde genom en lönsam tillväxt i förvaltningsresultatet om 10 procent per år. Vårt hyresgästerbjudande är attraktivt och det starka löpande kassaflödet skapar möjligheter till värdeskapande investeringar. Att äga fastigheter i rätt läge ger en långsiktig stabilitet i intäkterna och en begränsad vakansrisk. Med lägre finansieringskostnader och ljusnande ekonomiska utsikter för Sverige ser jag mycket positivt på Diös som bolag och vår förmåga att leverera långsiktig avkastning till våra aktieägare.
David Carlsson
Det här är Diös FASTIGHETSVÄRDE, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra tio städer skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor.
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
HYRESINTÄKTER, MKR KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI
Hållbarhet
Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten framåt på ett ansvarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer.
Klimatmål
Vårt mål är att minska utsläpp i scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030 jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2 samt energirelaterade utsläpp i kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning. Högre miljövärden för fjärrvärme efter flera års sänkningar gör att våra utsläpp påverkas samtidigt som det minskar andelen fossilfri energi till 98 procent (99).
Energianvändning
Energi- och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som temperatur, vind och sol, men även av komfortkrav inne i fastigheter. Yttre och inre faktorer är ständigt föränderliga och kräver ett aktivt optimeringsarbete för att hålla nere kostnader och utsläpp. Under perioden uppnår vi vårt energibesparingsmål och minskar energianvändningen i jämförbart bestånd med 5,8 procent. Utöver det interna arbetet tecknas gröna hyresavtal för att öka hyresgästinvolveringen som skapar incitament för båda parter att bidra till effektiva energilösningar som tar oss närmare vårt klimatmål.
Energiprestanda och energiklass
Att följa utvecklingen av fastighetsbeståndets energiprestanda är en nyckel för att framtidssäkra vår portfölj. Utöver nyckeltal för gröna fastigheter och energiprestanda ökar intresset för att följa beståndets energiklass. Det är ett enkelt verktyg för intressenter att följa vår omställningsresa, där majoriteten av vårt bestånd har energiklass C eller bättre.
Gröna fastigheter
Sedan 2024 linjerar energikravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna med EU:s taxonomi. Det innebär att primärenergitalen klarar Fastighetsägarnas gränsvärden för de 15 procent bästa byggnaderna i det nationella beståndet när de kvalificeras. Våra löpande klimatrisk- och sårbarhetsanalyser, tillsammans med vårt miljöcertifieringsarbete, möjliggör fler gröna fastigheter i vår
portfölj. Försäljningen av Mimer 1 påverkar kvartalets utfall av gröna fastigheter, trots det ser vi en fortsatt positiv utveckling i det långsiktiga omställningsarbetet.
Projekt och investeringar
Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt märkbart resursnyttjande. Livscykelanalyser i tidigt skede ger oss förståelse för åtgärder som behöver göras för att minska vår klimatpåverkan där vi strävar efter jämförbarhet och möjlighet att ställa högre krav på materialval i våra projekt.
EU:s taxonomi
Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU:s taxonomi för ökad transparens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs indikativ och förenklad rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs av förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan.
| R12 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| KLIMAT¹ | Enhet | jul-jun | 2024 | 2018 | Kommentar |
| Utsläpp i scope 1 och 2 | ton CO₂e | 5 633 | 6 326 | 7 022 | Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av SBTi |
| Utsläpp i scope 3 | ton CO₂e | 829 | 829 | 844 | Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor |
| 2025 | 2024 | 2023 | |||
| ENERGIANVÄNDNING | jan-jun | jan-jun | jan-jun | ||
| El och fjärrvärme, jämförbart bestånd | kWh/kvm Atemp | 62,6 | 64,3 | 66,7 | Normalårskorrigerad fjärrvärme |
| Fjärrkyla, jämförbart bestånd | kWh/kvm Atemp | 1,8 | 4,8 | 5,5 | Ingår ej i energibesparingsmålet |
| Energibesparing | % | -5,8 | -1,6 | -2,0 | Mål: -3 procent |
| Faktisk energianvändning | kWh/kvm uthyrnings.yta | 66,6 | 78,0 | 75,2 | Ej normalårskorrigerad fjärrvärme |
| Producerad solel | MWh | 727 | 499 | 1 379 | Producerad el för 2023 avser helår |
| Andel fossilfri energi, helår | % | 98 | 99 | 98 | Emissionsdata från Energiföretagen för 2024 |
| ENERGIKLASSER | A-C | D | E-G | ||
| Bestånd per energiklass | % av totalt kvm Atemp | 55 | 34 | 11 | Följer Boverkets regelverk för energiklass |
| 2025 | |||||
| PROJEKT OCH INVESTERINGAR | 30 jun | 2024 | 2023 | ||
| Gröna fastigheter² | % av MV | 34 | 31 | 25 | Mål: 55 procent gröna fastigheter 2026 |
| Miljöcertifierade fastigheter | % av MV | 44 | 42 | 33 | Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande |
| Energieffektiva fastigheter² | % av MV | 56 | 48 | 52 | Taxonomilinjerade PE-tal, Fastighetsägarnas topp 15 procent |
| Klimatriskanalyserade fastigheter | % av MV | 57 | 60 | 51 | Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalys |
| Gröna hyresavtal | % av kontraktsvärde | 25 | 29 | 18 | |
| 2025 | |||||
| TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ | 30 jun | 2024 | 2023 | ||
| Förenlig omsättning | % / mkr | 36 / 430 | 32 / 729 | 25 / 558 | |
| Förenliga kapitalutgifter | % / mkr | 17 / 74 | 15 / 135 | 10 / 158 | |
| Förenliga driftutgifter | % / mkr | 29 / 26 | 25 / 47 | 19 / 38 |
1 Basår är 2018. Omräkning för historiska data baseras på Energiföretagens emissionskatalog för 2024. 2 Från och med 2024 linjerar energiprestandakraven med det nationella beståndets topp 15 procent i enlighet med EU:s taxonomi. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp.
Resultaträkning
KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | R12 | 2024 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNING | Not | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jul-jun | jan-dec |
| Hyresintäkter | 1 | 666 | 634 | 1 327 | 1 272 | 2 582 | 2 527 |
| Fastighetskostnader | 2 | -188 | -188 | -421 | -419 | -801 | -799 |
| Driftöverskott | 3 | 479 | 446 | 906 | 853 | 1 781 | 1 728 |
| Central administration | 4 | -21 | -20 | -41 | -40 | -85 | -85 |
| Finansnetto | 5 | -190 | -186 | -376 | -372 | -755 | -752 |
| Förvaltningsresultat | 6 | 268 | 240 | 489 | 440 | 941 | 892 |
| Värdeförändring fastigheter | 7 | -139 | -24 | -133 | -87 | -113 | -67 |
| Värdeförändring räntederivat | 8 | -107 | -101 | -108 | 125 | -165 | 68 |
| Resultat före skatt | 9 | 21 | 115 | 248 | 478 | 662 | 893 |
| Aktuell skatt | 10 | -36 | -24 | -55 | -48 | -83 | -75 |
| Uppskjuten skatt | 10 | 22 | 26 | -23 | -54 | -95 | -127 |
| Periodens resultat | 8 | 118 | 169 | 376 | 484 | 691 | |
| Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 8 | 118 | 169 | 376 | 484 | 691 | |
| Summa | 8 | 118 | 169 | 376 | 484 | 691 | |
| TOTALRESULTATRÄKNING | |||||||
| Periodens resultat | 8 | 118 | 169 | 376 | 484 | 691 | |
| Periodens totalresultat | 8 | 118 | 169 | 376 | 484 | 691 | |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 8 | 118 | 169 | 376 | 484 | 691 | |
| Summa | 8 | 118 | 169 | 376 | 484 | 691 | |
| Resultat per aktie, kr | 0,05 | 0,83 | 1,20 | 2,66 | 3,42 | 4,88 | |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång | 141 785 165 | 141 430 947 | 141 785 165 | 141 430 947 | 141 785 165 | 141 430 947 | |
| Genomsnittligt antal aktier | 141 785 165 | 141 430 947 | 141 638 390 | 141 430 947 | 141 638 390 | 141 430 947 | |
| Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång | - | 354 218 | - | 354 218 | - | 354 218 | |
| Genomsnittligt antal aktier i eget förvar | - | 354 218 | 146 775 | 354 218 | 146 775 | 354 218 |
Det finns inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) och därmed förekommer heller ingen utspädningseffekt.
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Resultatanalys april–juni
Not 1 Hyresintäkter
Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till 666 mkr (634) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 90 procent (91). Den lägre uthyrningsgraden förklaras av transaktioner och hyresgästers omflyttning till färdigställd nyproduktion. I jämförbart bestånd minskade kontrakterade hyresintäkter med -0,2 procent i kvartalet jämfört med föregående år. Vidaredebitering, service- samt övriga intäkter uppgick till 50 mkr (49).
Av våra kommersiella hyresavtal har 97 procent indexuppräkning, där 94 procent löper med KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning.
| 2025 | 2024 | Förändring | |
|---|---|---|---|
| UTVECKLING INTÄKTER, MKR | apr-jun | apr-jun | % |
| Jämförbart bestånd | 592 | 593 | -0,2 |
| Pågående projekt | 10 | 10 | |
| Färdigställda projekt | 8 | 6 | |
| Förvärvade fastigheter | 36 | - | |
| Sålda fastigheter | 11 | 17 | |
| Summa | 657 | 626 | |
| Övriga intäkter | 9 | 8 | |
| Hyresintäkter | 666 | 634 |
Not 2 Fastighetskostnader
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 188 mkr (188). Av fastighetskostnaderna utgjorde 5 mkr (6) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler som vidarefaktureras till hyresgäster. Kostnader för fastighetsskatt ökade medan kostnader för fastighetsskötsel och kundförluster minskade jämfört med andra kvartalet föregående år.
Not 3 Driftöverskott
Driftöverskottet uppgick till 479 mkr (446) och överskottsgraden till 73 procent (71). Den högre överskottsgraden förklaras främst av transaktioner och energieffektivisering. I jämförbart bestånd minskade driftöverskottet med 1,1 procent jämfört med andra kvartalet föregående år.
DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
Not 4 Centraladministration
Kostnaderna för centraladministration uppgick till 21 mkr (20). I centraladministration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredovisning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera.
Not 5 Finansnetto
Kvartalets finansnetto uppgick till -190 mkr (-186). Kvartalets räntekostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,2 procent (4,6).
Not 6 Förvaltningsresultat
Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 268 mkr (240). Det är en ökning med 12 procent jämfört med andra kvartalet föregående år. I jämförbart bestånd ökade förvaltningsresultatet med 5,1 procent.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
Not 7 Värdeförändringar fastigheter
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången av kvartalet till 6,15 procent (6,16). Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till -130 mkr (10). Förändringen är främst hänförlig till ett fåtal fastigheter. Den realiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till -9 mkr (-34).
Under kvartalet har 6 fastigheter (0) förvärvats medan 4 fastigheter (26) har avyttrats.
| OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| FASTIGHETER, MKR | apr-jun | apr-jun |
| Förvaltningsfastigheter | -138 | 15 |
| Projektfastigheter | 7 | -5 |
| Byggrätter | 1 | - |
| Orealiserad värdeförändring | -130 | 10 |
Not 8 Värdeförändringar derivat
Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet.
Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar till -107 mkr (-101) och realiserade värdeförändringar till 0 mkr (0), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen.
Not 9 Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till 21 mkr (115). Förändringen förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat, vilka motverkas något av ökningen i driftöverskott.
Not 10 Skatt
Det finns skattemässiga underskott i koncernen om 9 mkr (0) och det finns obeskattade reserver om 503 mkr (478). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 17 493 mkr (15 582). Uppskjuten skatt har beräknats på 11 406 mkr (10 826). Skillnaden om 6 087 mkr (4 756) är hänförlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister.
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| SKATTEBERÄKNING, MKR | apr-jun | apr-jun |
| Resultat före skatt | 21 | 115 |
| Nominell skattesats 20,6% | -4 | -24 |
| Ej avdragsgill ränta | -18 | -17 |
| Avyttring av fastigheter | 10 | 44 |
| Övriga skattemässiga justeringar | -1 | -1 |
| Redovisad skattekostnad | -14 | 2 |
| Varav aktuell skatt | -36 | -24 |
| Varav uppskjuten skatt | 22 | 26 |
Aktuell skatt uppgick till -36 mkr (-24) och uppskjuten skatt uppgick till 22 mkr (26). Förändringen i aktuell skatt är hänförlig till uttagsbeskattning vid fastighetsavyttringar och för uppskjuten skatt till de orealiserade värdeförändringarna på fastigheter och derivat.
Perioden januari-juni
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 489 mkr (440). Driftöverskottet uppgick till 906 mkr (853) vilket motsvarar en ökning om 6 procent med en överskottsgrad om 69 procent (68). Periodens finansnetto uppgick till -376 mkr (-372). Resultat före skatt uppgick till 248 mkr (478) och det minskade resultatet beror främst på orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat. Värdeförändring på räntederivat uppgick till -108 mkr (125) och är främst hänförlig till lägre marknadsräntor.
Våra hyresgäster
Hyresgäster
Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Antalet lokalhyreskontrakt uppgick till 3 504 (2 986) och antalet bostadskontrakt uppgick till 1 686 (2 304). De tio största hyresgästerna representerade 20 procent (19) av totala kontrakterade hyresintäkter. 32 procent av kontrakterade hyresintäkter per 30 juni kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, region, kommun eller verksamhet som är finansierad med kommunal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 25 procent av det årliga kontraktsvärdet.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 2 mkr (11). Större uthyrningar under kvartalet var till Hagströmska gymnasiet i Holmen 8, Falun, Esri Sverige AB i Norr 29:5, Gävle och NCC Sverige i Fryshuset 2, Sundsvall. Större uppsägningar var Kriminalvården i Vale 18, Umeå, Migrationsverket i Södertull 13:8, Gävle och Mockfjärds Fönster AB i Tenoren 1, Borlänge.
Kontraktstid
Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 30 juni till 3,6 år (3,9).
Vakanser
Ekonomisk vakansgrad uppgick per 30 juni till 10 procent (8).
VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 30 JUNI 2025
| Årligt kontrakts | Genomsnittlig | ||
|---|---|---|---|
| Antal kontrakt | värde¹, tkr | kontraktstid¹, år | |
| Trafikverket² | 37 | 112 783 | 5,6 |
| Polismyndigheten² | 48 | 73 985 | 5,2 |
| Strawberry | 4 | 59 834 | 12,9 |
| Försäkringskassan² | 15 | 59 747 | 3,3 |
| Arbetsförmedlingen² | 24 | 38 459 | 2,2 |
| Falu kommun² | 13 | 36 785 | 5,1 |
| Telia Sverige AB | 38 | 35 094 | 4,3 |
| Swedbank AB | 10 | 31 366 | 3,2 |
| Umeå Kommun¹ ² | 43 | 30 637 | 2,7 |
| AFRY AB | 16 | 28 912 | 3,3 |
| Summa | 248 | 507 602 | 5,3 |
HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER
| Lokalhyresavtal, förfalloår | Antal kontrakt |
Kontraktsvärde, mkr |
Andel av värdet, % |
|---|---|---|---|
| 2025 | 930 | 160 | 6 |
| 2026 | 1 012 | 480 | 19 |
| 2027 | 671 | 488 | 19 |
| 2028 | 556 | 495 | 19 |
| 2029+ | 335 | 749 | 29 |
| Summa | 3 504 | 2 371 | 92 |
| Bostäder | 1 686 | 170 | 7 |
| Övriga hyresavtal¹ | 2 034 | 33 | 1 |
| Totalt | 7 224 | 2 574 | 100 |
1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser.
1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde.
2 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, region, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng.
NETTOUTHYRNING, MKR
Balansräkning och eget kapital
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR
| 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR Not |
30 jun | 30 jun | 31 dec |
| Materiella och immateriella anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter 11 |
32 644 | 30 379 | 31 413 |
| Övriga anläggningstillgångar | 78 | 85 | 78 |
| Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar | 32 722 | 30 463 | 31 491 |
| Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar |
47 32 769 |
12 30 475 |
48 31 539 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | 359 | 424 | 279 |
| Derivat | - | 33 | 3 |
| Likvida medel 14 |
481 | 84 | 405 |
| Summa omsättningstillgångar | 840 | 541 | 686 |
| Summa tillgångar | 33 610 | 31 016 | 32 225 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital 12 |
11 540 | 11 344 | 11 659 |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 2 408 | 2 290 | 2 363 |
| Övriga avsättningar | 10 | 10 | 10 |
| Skulder till kreditinstitut 13 |
16 010 | 14 416 | 13 846 |
| Långfristig skuld leasing | 65 | 71 | 65 |
| Övrig långfristig skuld | 35 | 35 | 35 |
| Summa långfristiga skulder | 18 528 | 16 822 | 16 318 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 13 |
2 094 | 1 889 | 3 168 |
| Kortfristig del av skuld leasing | 8 | 9 | 8 |
| Checkräkningskredit 14 |
- | - | - |
| Derivat | 362 | 246 | 257 |
| Övriga kortfristiga skulder | 1 077 | 705 | 815 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 541 | 2 850 | 4 248 |
| Summa eget kapital och skulder | 33 610 | 31 016 | 32 225 |
| Eget kapital | |
|---|---|
| Eget kapital 2023-12-31 | 10 968 |
| Periodens resultat efter skatt | 691 |
| Periodens totalresultat | 691 |
| Utdelning | - |
| Eget kapital 2024-12-31 | 11 659 |
| Periodens resultat efter skatt | 169 |
| Periodens totalresultat | 169 |
| Avyttring av egna aktier | 24 |
| Utdelning | -312 |
| Eget kapital 2025-06-30 | 11 540 |
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI
FASTIGHETSVÄRDE PER STAD
Kommentarer till balansräkningen
Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontor, butiker, hotell, restauranger och bostäder.
| 2025-06-30 | 2024-06-30 | 2024-12-31 | |
|---|---|---|---|
| FASTIGHETSBESTÅNDET | Mkr | Mkr | Mkr |
| Förvaltningsbestånd | 30 859 | 28 160 | 29 281 |
| Projektfastigheter | 1 615 | 2 083 | 1 967 |
| Byggrätter | 169 | 136 | 166 |
| Förvaltningsfastigheter | 32 644 | 30 379 | 31 413 |
Fastighetsvärde
Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fastigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Per den 30 juni externvärderades 91 procent av fastighetsvärdet av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Direktavkastningskravet för bedömning av restvärde uppgick till 6,15 procent. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har hänsyn tagits till en inflation om 1,5 procent för 2026 och en långsiktig inflation om 2,0 procent, bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning.
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET
| 2025-06-30 | 2024-06-30 | 2024-12-31 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Antal | Mkr | Antal | Mkr | Antal | |
| Fastighetsbeståndets värde 1 jan | 31 413 | 323 | 31 215 | 359 | 31 215 | 359 |
| Förvärv | 1 814 | 6 | - | - | 1 101 | 9 |
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad | 425 | - | 489 | - | 930 | - |
| Försäljningar | -884 | -4 | -1 342 | -32 | -1 892 | -45 |
| Orealiserade värdeförändringar | -124 | - | 16 | - | 59 | - |
| Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång |
32 644 | 325 | 30 379 | 327 | 31 413 | 323 |
INVESTERINGAR
| MKR | 2025-06-30 | 2024-06-30 | 2024-12-31 |
|---|---|---|---|
| Investeringar i förvaltningsbestånd | 301 | 172 | 371 |
| Investeringar i projektfastigheter | 123 | 317 | 559 |
| Summa | 425 | 489 | 930 |
PERIODENS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET
Projektportfölj
Projektportföljen uppgick till 2 584 mkr, varav 2 006 mkr var upparbetade per 30 juni. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, anpassa och effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar under perioden, exklusive projektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 425 mkr. Avkastningen på avslutade projekt under kvartalet uppgick till 9,3 procent.
VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI
| 2025-06-30 | 2024-12-31 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kontor | Butik | Bostäder Industri/lager | Övrigt | Kontor | Butik | Bostäder Industri/lager | Övrigt | |||
| Hyresvärde, kr per kvm | 1 945 | 1 855 | 1 589 | 790 | 1 672 | 1 923 | 1 861 | 1 575 | 678 | 1 776 |
| Drift & underhåll, kr per kvm | 417 | 493 | 502 | 290 | 452 | 416 | 475 | 490 | 261 | 421 |
| Direktavkastning för bedömning av restvärde, % | 6,2 | 6,3 | 5,1 | 7,4 | 6,2 | 6,2 | 6,3 | 5,1 | 7,5 | 5,9 |
| Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % | 8,6 | 8,8 | 7,5 | 9,9 | 8,6 | 8,6 | 8,8 | 7,5 | 10,0 | 8,4 |
| Långsiktig vakans, % | 6,5 | 6,0 | 3,7 | 11,7 | 6,0 | 6,6 | 6,2 | 3,8 | 14,0 | 5,4 |
Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd.
KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR
| Kontor | Butik | Bostäder | Industri | Övrigt | Total | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm | 875 751 | -875 751 | 221 550 | -221 550 | 93 493 | -93 493 | 32 000 | -32 000 | 92 834 | -92 834 1 315 629 -1 315 629 | ||
| Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm | -435 257 | 435 257 | -110 775 | 110 775 | -46 747 | 46 747 | -16 000 | 16 000 | -46 417 | 46 417 | -655 196 | 655 196 |
| Direktavkastning, +/- 0,25% | -529 136 | 574 705 | -112 362 | 121 774 | -54 419 | 60 125 | -5 378 | 5 775 | -85 510 | 48 259 | -745 739 | 810 638 |
| Kalkylränta, +/- 0,25% | -412 551 | 422 396 | -97 098 | 99 494 | -33 478 | 34 267 | -4 773 | 4 879 | -35 866 | 36 715 | -583 766 | 597 751 |
| Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% | -297 641 | 297 330 | -67 079 | 62 489 | -15 512 | 15 452 | -5 208 | 5 208 | -24 562 | 24 524 | -410 003 | 405 003 |
Förvärv av Umestans företagspark
Genom förvärvet av Umestans företagspark i centrala Umeå stärker vi vår position som största kommersiella fastighetsägare i Sveriges snabbast växande stad sett till befolkning. Fastighetens ursprung är från tidigare regementet I20 och består av 29 byggnader. Området huserar cirka 120 olika hyresgäster och cirka 3 000 personer. Fastigheterna Lantbon 15 och Masen 9 ingick i samma förvärv.
Stadsliden 3:10, tillsammans med fastigheterna Lantbon 15 och Masen 9, har en initial direktavkastning om 6 procent och en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 procent. Tillskottet på förvaltningsresultatet per aktie uppgår till cirka 4 procent.
Stad: Umeå
Fastighet: Stadsliden 3:10
Typ av lokal: Kontor
Uthyrningsbar yta: 66 314 kvm
Största hyresgästerna: Sweco AFRY, Nordic Biomaker, Umeå kommun och Rikspolisstyrelsen.
FÖRVÄRVADE OCH TILLTRÄDDA
| Fastighet | Kommun | Fastighetskategori Tillträde | Yta, kvm | |
|---|---|---|---|---|
| Olympen 3 | Sundsvall | Kontor | Q2 2025 | 3 252 |
| Patronen 1 | Sundsvall | Kontor | Q2 2025 | 3 340 |
| Patronen 5 | Sundsvall | Bostäder | Q2 2025 | 1 260 |
| Lantbon 15 | Umeå | Kontor | Q2 2025 | 4 026 |
| Masen 9 | Umeå | Kontor | Q2 2025 | 2 622 |
| Stadsliden 3:10 | Umeå | Kontor | Q2 2025 | 66 314 |
| Summa | 80 814 |
AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA
| Fastighet | Kommun | Fastighetskategori Frånträde | Yta, kvm | |
|---|---|---|---|---|
| Balder 3 | Sundsvall | Bostäder | Q2 2025 | 4 630 |
| Kärran 9 | Umeå | Industri/lager | Q2 2025 | 955 |
| Mimer 1 | Borlänge | Övrigt | Q2 2025 | 13 332 |
| Vattenormen 8 | Luleå | Kontor | Q2 2025 | 4 753 |
| Summa | 23 670 |
Not 12 Eget kapital
Eget kapital uppgick per den 30 juni till 11 540 mkr (11 659). Soliditeten uppgick till 34,3 procent (36,2).
Not 13 Räntebärande skulder
Under kvartalet har vi refinansierat 5,2 miljarder kronor och löst in en obligation om 248 miljoner kronor. Det har sänkt den genomsnittliga marginalen i skuldportföljen med 5 baspunkter och förlängt kapitalbindningen. Certifikatmarknaden har varit stabil med stabila kreditmarginaler på emitterade certifikat.
Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 18 123 mkr (17 032). Förändringen beror främst på ny finansiering i samband vid fastighetsförvärv samt löpande amorteringar. Av de räntebärande skulderna består 13 197 mkr (11 785) av bankfinansiering, 1 310 mkr (1 156) av säkerställda obligationer, 1 320 mkr (1 419) av certifikat samt 2 296 mkr (2 673) av icke-säkerställda obligationer.
Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 54,0 procent (52,9) vid periodens utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 42,9 procent (39,9). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument
och lånelöften uppgick vid periodens utgång till 4,0 procent (4,3) och räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 2,4 (2,3).
Ränte- och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,4 år (2,7) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,6 år (2,2). Av koncernens utestående lån löper 3 597 mkr (4 322) med fast ränta varav 1 320 mkr (1 419) avser certifikat.
FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING
GRÖN FINANSIERING
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 30 JUNI 2025
| Ränte- och marginalförfall | Låneförfall | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Lånebelopp, mkr¹ |
Årlig snitt ränta², % |
Kreditavtal, mkr |
Utnyttjat, mkr |
||
| 2025 | 1 510 | 3,1 | ||||
| 2026 | 5 193 | 4,0 | 5 266 | 3 905 | ||
| 2027 | 6 095 | 4,0 | 6 061 | 5 561 | ||
| 2028 | 4 542 | 3,8 | 4 608 | 4 608 | ||
| 2028+ | 783 | 3,3 | 4 050 | 4 050 | ||
| Utnyttjat kreditutrymme | 18 123 | 3,8 | 19 985 | 18 123 | ||
| Outnyttjat kreditutrymme³ | 1 861 | 0,0 | ||||
| Finansiella instrument | 9 650 | 0,1 | ||||
| Totalt | 4,0 |
1 Nominella belopp.
2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2025-06-30. 3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,04 procentenheter.
Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer
FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Under kvartalet har nya derivat tecknats om 400 mkr. Av koncernens totala räntebärande skulder har 9 650 mkr (9 250) räntesäkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 30 juni till -362 mkr (-254). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 19 i Årsredovisning 2024). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.
Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit
Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 481 mkr (405) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 700 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 1 722 mkr (1 947).
DERIVATAVTAL PER 30 JUNI 2025
| Nominellt belopp, | Återstående löptid, | Marknadsvärde, | ||
|---|---|---|---|---|
| Typ | mkr | år | Swapränta, % | mkr |
| Ränteswap | 1 500 | 3,0 | 2,66 | -66,2 |
| Ränteswap | 1 000 | 0,2 | 2,50 | -33,4 |
| Ränteswap | 400 | 4,8 | 2,30 | -3,8 |
| Ränteswap | 1 500 | 9,4 | 2,33 | -75,2 |
| Ränteswap | 250 | 2,4 | 1,96 | -0,4 |
| Ränteswap | 500 | 5,2 | 2,18 | -8,8 |
| Ränteswap | 1 000 | 5,0 | 2,45 | -25,6 |
| Ränteswap | 1 000 | 3,0 | 2,93 | -60,1 |
| Ränteswap | 2 000 | 1,4 | 2,76 | -68,5 |
| Ränteswap | 500 | 0,2 | 2,32 | -19,5 |
| Totalt | 9 650 | 3,6 | 2,54 | -361,6 |
KÄNSLIGHETSANALYS PER 30 JUNI 20251
| Förändring årlig snitt ränta, % |
Förändring årlig snittränte kostnad, mkr |
Förändring marknads värde, mkr |
|
|---|---|---|---|
| Låneportfölj exkl. derivat | 0,8 | 145 | |
| Derivatportfölj | -0,4 | -82 | 483 |
| Låneportfölj inkl. derivat | 0,4 | 63 | 483 |
1 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet.
Investering 130
mkr
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Stad: Umeå
Hyresgäst: Scandic Hotels
Stad: Luleå
Fastighet: Biet 7, Västra Stranden
Typ av projekt: Kontor Uthyrningsbar yta: 5 354 kvm Färdigställt: Q3 2025 Hyresgäst: Flertalet
72 mkr
Investering
Stad: Umeå Fastighet: Vale 19, Kvarteret Vale Typ av projekt: Bostadsrätter Uthyrningsbar yta: 2 800 kvm Färdigställt: Q1 2026
Investering 132 mkr
PROJEKTFASTIGHETER
Stad: Umeå
Fastighet: Älvsbacka 9 och 10 Typ av projekt: Kontor Uthyrningsbar yta: 5 321 kvm Färdigställt: Våren 2026
Hyresgäst: Plikt- och prövningsverket
| PÅGÅENDE PROJEKT | Stad | Fastighet | Projekttyp | Uthyrningsbar yta, kvm | Uthyrningsgrad, % | Investering, mkr | Upparbetad investering, mkr | Hyresvärde, mkr | Färdigställt Miljöcertifiering |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förädling | Umeå | Älvsbacka 9,10 | Kontor | 5 321 | 74 | 130 | 17 | 13,1 | Q2 2026 BREEAM-SE, pågående |
| Nyproduktion | Luleå | Biet 7 | Kontor | 5 354 | 70 | 200 | 180 | 14,3 | Q3 2025 BREEAM-SE, pågående |
| Förädling | Umeå | Kraften 12 | Hotell | 2 563 | 100 | 72 | 54 | 8,0 | Q3 2025 BREEAM In-Use, pågående |
| Nyproduktion | Umeå | Vale 19 | Bostäder | 2 800 | - | 132 | 112 | - | Q1 2026 Svanen, pågående |
| FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT | |||||||||
| Nyproduktion¹ | Luleå | Biet 4 | Kontor | 4 920 | 100 | 206 | 197 | 14,1 | Q2 2024 BREEAM-SE, pågående |
| Förädling¹ | Umeå | Vale 19 | Kontor | 5 030 | 100 | 206 | 196 | 14,6 | Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025 |
| Nyproduktion | Gävle | Andersberg 14:58 Kontor | 10 210 | 100 | 172 | 170 | 15,0 | Q3 2024 BREEAM-SE, pågående | |
| Summa | 36 198 | 1 118 | 926 |
Investering 200
mkr
1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, region eller kommun.
Kassaflöde
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Driftöverskott | 478 | 446 | 905 | 853 | 1 728 |
| Central administration | -21 | -20 | -41 | -40 | -85 |
| Återläggning avskrivningar och nedskrivningar | 1 | - | 3 | - | 7 |
| Erhållen ränta | 1 | 2 | 2 | 4 | 75 |
| Erlagd ränta | -208 | -211 | -405 | -384 | -797 |
| Betald skatt | -28 | -24 | -66 | -48 | -128 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 223 | 193 | 398 | 385 | 800 |
| Förändringar i rörelsekapital | |||||
| Minskning (+)/ökning (-) av fordringar | -30 | -87 | -60 | -175 | 19 |
| Minskning (-)/ökning (+) av skulder | 63 | -40 | 14 | -101 | -70 |
| Summa förändring av rörelsekapital | 33 | -127 | -46 | -276 | -51 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 256 | 66 | 352 | 109 | 749 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||||
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer | -223 | -249 | -425 | -489 | -929 |
| Förvärv av fastigheter | -1 776 | - | -1 776 | - | -1 097 |
| Avyttring av fastigheter | 754 | 485 | 754 | 1 231 | 1 761 |
| Förändring av övriga finansiella tillgångar | -3 | - | 1 | - | - |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -1 248 | 236 | -1 446 | 742 | -266 |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Utbetald utdelning | -78 | - | -78 | -71 | -71 |
| Avyttring av egna aktier | - | - | 24 | - | - |
| Förvärv av minoritetsandel | - | - | - | - | - |
| Förändring av räntebärande skulder¹ | 1 937 | -410 | 2 191 | -758 | 3 432 |
| Amortering av räntebärande skulder¹ | -415 | -15 | -967 | -36 | -3 537 |
| Förändring av checkräkningskredit | - | - | - | - | - |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 444 | -425 | 1 170 | -865 | -176 |
| Periodens kassaflöde | 452 | -123 | 76 | -14 | 307 |
| Likvida medel vid periodens början | 29 | 207 | 405 | 98 | 98 |
| Likvida medel vid periodens slut | 481 | 84 | 481 | 84 | 405 |
1 I kassaflödet gjordes en omklassificering i kvartal 3 2024 som påverkar raderna "Förändring av räntebärande skulder" och "Amortering av räntebärande skulder".
Rapportering per affärsenhet per den 30 juni
Uppgifter i mkr om inget annat anges. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
| Dalarna | Gävle | Sundsvall | Östersund/Åre | Umeå | Skellefteå | Luleå | Koncernen | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| Indelat per affärsenhet | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun |
| Hyresintäkter | 249 | 223 | 156 | 133 | 189 | 197 | 205 | 216 | 195 | 185 | 106 | 105 | 227 | 214 | 1 327 | 1 273 |
| Reparation och underhåll | -6 | -5 | -7 | -4 | -5 | -10 | -7 | -6 | -5 | -4 | -4 | -4 | -7 | -4 | -41 | -38 |
| Taxebundna kostnader | -29 | -28 | -15 | -12 | -20 | -22 | -25 | -28 | -16 | -18 | -15 | -15 | -18 | -21 | -139 | -143 |
| Fastighetsskatt | -9 | -8 | -9 | -7 | -11 | -10 | -11 | -10 | -12 | -10 | -6 | -5 | -15 | -13 | -73 | -63 |
| Övriga fastighetskostnader | -21 | -20 | -14 | -16 | -18 | -20 | -26 | -25 | -19 | -21 | -10 | -11 | -19 | -22 | -127 | -136 |
| Fastighetsadministration | -8 | -7 | -5 | -4 | -6 | -6 | -8 | -8 | -6 | -5 | -4 | -3 | -7 | -6 | -44 | -40 |
| Driftöverskott | 176 | 154 | 107 | 90 | 128 | 129 | 128 | 138 | 137 | 126 | 68 | 67 | 161 | 149 | 904 | 853 |
| Uthyrbar yta, kvm | 295 018 | 298 312 | 205 936 | 171 753 | 215 135 | 212 132 | 280 332 | 297 335 | 277 798 | 209 834 | 137 943 | 138 633 | 228 395 | 215 724 | 1 640 557 1 543 722 | |
| Hyresvärde | 265 | 239 | 176 | 144 | 212 | 213 | 229 | 237 | 203 | 197 | 116 | 116 | 244 | 219 | 1 446 | 1 365 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 93 | 88 | 91 | 88 | 91 | 88 | 90 | 91 | 93 | 90 | 90 | 92 | 96 | 90 | 92 |
| Överskottsgrad, % | 71 | 70 | 69 | 69 | 69 | 66 | 63 | 65 | 74 | 69 | 65 | 64 | 71 | 71 | 69 | 68 |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| jan-jun | jan-dec | jan-jun | jan-dec | jan-jun | jan-dec | jan-jun | jan-dec | jan-jun | jan-dec | jan-jun | jan-dec | jan-jun | jan-dec | jan-jun | jan-dec | |
| Fastighetsbeståndet 1 januari | 5 501 | 5 458 | 3 753 | 3 175 | 4 772 | 4 801 | 4 483 | 4 835 | 4 824 | 4 785 | 2 468 | 3 215 | 5 611 | 4 947 | 31 413 | 31 215 |
| Förvärv | 2 | 149 | 1 | 551 | 246 | - | - | - | 1 566 | - | - | - | 1 | 401 | 1 814 | 1 101 |
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad | 46 | 189 | 44 | 55 | 37 | 62 | 54 | 98 | 136 | 177 | 35 | 35 | 74 | 313 | 425 | 929 |
| Försäljningar | -690 | -178 | - | -47 | -82 | -101 | - | -444 | -13 | -217 | - | -784 | -101 | -122 | -886 | -1 892 |
| Orealiserade värdeförändringar | -20 | -116 | 26 | 18 | -72 | 10 | -40 | -7 | - | 79 | -56 | 2 | 38 | 73 | -124 | 59 |
| Fastighetsbeståndet vid periodens utgång | 4 839 | 5 501 | 3 823 | 3 753 | 4 902 | 4 772 | 4 497 | 4 483 | 6 514 | 4 824 | 2 447 | 2 468 | 5 622 | 5 611 | 32 644 | 31 413 |
Finansiella nyckeltal
I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabeller presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2024. Finansiella mål för 2025 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport.
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| AKTIEN | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen | 141 785 | 141 431 | 141 785 | 141 431 | 141 431 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen | 141 785 | 141 431 | 141 638 | 141 431 | 141 431 |
| Det finns inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) och därmed förekommer heller ingen utspädningseffekt. | |||||
| FÖRVALTNINGSRESULTAT | |||||
| Resultat före skatt | 21 | 115 | 248 | 478 | 893 |
| Återläggning | |||||
| Värdeförändring fastighet | 139 | 24 | 133 | 87 | 67 |
| Värdeförändring derivat | 107 | 101 | 108 | -125 | -68 |
| Förvaltningsresultat | 268 | 240 | 489 | 440 | 892 |
| EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) | |||||
| Förvaltningsresultat | 268 | 240 | 489 | 440 | 892 |
| Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat | -36 | -24 | -55 | -48 | -75 |
| EPRA Earnings | 232 | 216 | 434 | 393 | 817 |
| EPRA Earnings per aktie, kr | 1,64 | 1,53 | 3,06 | 2,78 | 5,77 |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| BELÅNINGSGRAD | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Räntebärande skulder | 18 103 | 16 306 | 17 013 | ||
| Återläggning | |||||
| Likvida medel | -481 | -84 | -405 | ||
| Utnyttjad checkräkningskredit | - | - | - | ||
| Nettoskuld | 17 622 | 16 222 | 16 609 | ||
| Förvaltningsfastigheter | 32 644 | 30 379 | 31 413 | ||
| Belåningsgrad, % | 54,0 | 53,4 | 52,9 | ||
| SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD | |||||
| Nettoskuld | 17 622 | 16 222 | 16 609 | ||
| Ej säkerställd skuld | -3 604 | -3 391 | -4 078 | ||
| Säkerställd skuld | 14 018 | 12 831 | 12 531 | ||
| Förvaltningsfastigheter | 32 644 | 30 379 | 31 413 | ||
| Säkerställd belåningsgrad, % | 42,9 | 42,2 | 39,9 | ||
| RÄNTETÄCKNINGSGRAD | |||||
| Förvaltningsresultat | 268 | 240 | 489 | 440 | 892 |
| Återläggning | |||||
| Finansiella kostnader | 191 | 189 | 378 | 379 | 768 |
| Summa | 459 | 429 | 867 | 820 | 1 660 |
| Finansiella kostnader | 191 | 189 | 378 | 379 | 768 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,3 | 2,3 | 2,2 | 2,2 |
| Inledning |
|---|
| ----------- |
forts. Finansiella nyckeltal
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| NETTOSKULD GENOM EBITDA | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Räntebärande skulder | 18 103 | 16 306 | 17 013 | ||
| Likvida medel | -481 | -84 | -405 | ||
| Checkräkningskredit | - | - | - | ||
| Nettoskuld | 17 622 | 16 222 | 16 609 | ||
| Driftöverskott, rullande 12 mån | 1 781 | 1 741 | 1 728 | ||
| Central administration, rullande 12 mån | -85 | -89 | -85 | ||
| Återläggning | |||||
| Avskrivningar, rullande 12 mån | 7 | 9 | 7 | ||
| EBITDA | 1 703 | 1 662 | 1 650 | ||
| Nettoskuld genom EBITDA | 10,3 | 9,8 | 10,1 | ||
| SOLIDITET | |||||
| Eget kapital | 11 540 | 11 344 | 11 659 | ||
| Totala tillgångar | 33 610 | 31 016 | 32 225 | ||
| Soliditet, % | 34,3 | 36,6 | 36,2 | ||
| EPRA NRV/NTA | |||||
| Eget kapital | 11 540 | 11 344 | 11 659 | ||
| Återläggning | |||||
| Verkligt värde av finansiella instrument | 362 | 213 | 254 | ||
| Uppskjuten skatt på temporära skillnader | 2 350 | 2 230 | 2 316 | ||
| EPRA NRV | 14 252 | 13 788 | 14 229 | ||
| EPRA NRV per aktie | 100,6 | 97,5 | 100,6 | ||
| Avdrag | |||||
| Verkligt värde av finansiella instrument | -362 | -213 | -254 | ||
| -438 | -416 | -432 | |||
| Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%¹ | |||||
| EPRA NTA | 13 452 | 13 159 | 13 544 |
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| EPRA NDV | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Eget kapital | 11 540 | 11 344 | 11 659 | ||
| EPRA NDV | 11 540 | 11 344 | 11 659 | ||
| EPRA NDV per aktie | 81,5 | 80,2 | 82,4 | ||
| ÖVRIGA NYCKELTAL | |||||
| Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % | 4,2 | -2,0 | 6,1 | ||
| Eget kapital per aktie, kr | 81,4 | 80,2 | 82,4 | ||
| Resultat per aktie, kr | 0,05 | 0,83 | 1,20 | 2,66 | 4,88 |
| KASSAFLÖDE PER AKTIE | |||||
| Resultat före skatt | 21 | 115 | 248 | 478 | 893 |
| Återläggning | |||||
| Fastigheter, orealiserad värdeförändring | 130 | -10 | 124 | -16 | -59 |
| Derivat, orealiserad värdeförändring | 107 | 101 | 108 | -125 | -85 |
| Avskrivningar | 2 | 2 | 4 | 3 | 7 |
| Aktuell skatt | -36 | -24 | -55 | -48 | -75 |
| Summa | 225 | 184 | 428 | 293 | 680 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen | 141 785 | 141 431 | 141 638 | 141 431 | 141 431 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 1,58 | 1,30 | 3,02 | 2,07 | 4,81 |
| NETTOUTHYRNING | |||||
| Nytecknade kontrakt | 52 | 55 | 97 | 91 | 232 |
| Uppsagda kontrakt | -50 | -44 | -94 | -79 | -200 |
| Nettouthyrning, mkr | 2 | 11 | 3 | 12 | 32 |
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent.
forts. Finansiella nyckeltal
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Kontrakterade hyresintäkter | 658 | 625 | 1 304 | 1 255 | 2 492 |
| Hyresvärde perioden | 729 | 684 | 1 445 | 1 365 | 2 726 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 90 | 91 | 90 | 92 | 91 |
| ÖVERSKOTTSGRAD | |||||
| Driftöverskott | 479 | 446 | 906 | 853 | 1 728 |
| Kontrakterade hyresintäkter | 658 | 625 | 1 304 | 1 255 | 2 492 |
| Överskottsgrad, % | 73 | 71 | 69 | 68 | 69 |
| SKULDSÄTTNINGSGRAD | |||||
| Räntebärande skulder | 18 103 | 16 306 | 17 013 | ||
| Eget kapital | 11 540 | 11 344 | 11 659 | ||
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,6 | 1,4 | 1,5 | ||
| EPRA VAKANSGRAD | |||||
| Bedömd marknadshyra för vakanta ytor | 284 | 199 | 236 | ||
| Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen | 2 867 | 2 632 | 2 731 | ||
| EPRA Vakansgrad, % | 9,9 | 7,6 | 8,6 | ||
| RÄNTEBÄRANDE SKULDER² | |||||
| Bankfinansiering | 13 189 | 11 762 | 11 779 | ||
| Säkerställda obligationer | 1 310 | 1 152 | 1 156 | ||
| Certifikat | 1 311 | 1 176 | 1 411 | ||
| Icke säkerställda obligationer | 2 293 | 2 215 | 2 667 | ||
| Checkräkningskredit | - | - | - | ||
| Räntebärande skulder | 18 103 | 16 306 | 17 013 | ||
2 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp.
KVARTALSRESULTAT I KORTHET
| 2025 | 2025 | 2024 | 2024 | 2024 | 2024 | 2023 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| apr-jun | jan-mar | okt-dec | jul-sep | apr-jun | jan-mar | okt-dec | jul-sep | |
| Intäkter, mkr | 666 | 661 | 632 | 622 | 634 | 639 | 646 | 621 |
| Driftöverskott, mkr | 479 | 427 | 414 | 462 | 446 | 407 | 439 | 449 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 268 | 221 | 194 | 258 | 240 | 200 | 229 | 221 |
| Periodens resultat, mkr | 8 | 162 | 326 | -11 | 118 | 259 | -687 | 88 |
| Överskottsgrad, % | 73 | 66 | 67 | 75 | 71 | 65 | 70 | 73 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 90 | 90 | 91 | 91 | 91 | 92 | 92 | 92 |
| Soliditet, % | 34,3 | 36,9 | 36,2 | 36,4 | 36,6 | 35,8 | 34,6 | 36,6 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 54,0 | 52,8 | 52,9 | 52,6 | 53,4 | 53,9 | 54,4 | 54,2 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %¹ | 4,0 | 4,2 | 4,3 | 4,4 | 4,4 | 4,5 | 4,5 | 4,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,4 | 2,2 | 2,0 | 2,4 | 2,4 | 2,1 | 2,1 | 2,2 |
| Direktavkastning % | 6,15 | 6,13 | 6,14 | 6,15 | 6,16 | 6,13 | 6,11 | 6,01 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 1,64 | 1,56 | 1,37 | 1,82 | 1,70 | 1,42 | 1,62 | 1,56 |
| Resultat per aktie efter skatt, kr | 0,05 | 1,14 | 2,30 | -0,08 | 0,83 | 1,83 | -4,86 | 0,62 |
| Eget kapital per aktie, kr | 81,4 | 83,5 | 82,4 | 80,1 | 80,2 | 79,4 | 77,6 | 82,4 |
| Aktiekurs, kr | 69,3 | 66,6 | 79,2 | 87,6 | 86,6 | 86,2 | 86,6 | 62,4 |
1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 103 mkr (106) och resultatet efter skatt till -93 mkr (210). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotterbolag. Orealiserade värdeförändringar på derivatinstrument uppgick till -105 mkr (134) vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Under 2024 klassificerades ränteeffekten från derivat som ränteintäkt i resultaträkningen. Denna är nu omklassificerad till räntekostnad och jämförelseåret är omräknat med anledning av detta.
Likvida medel uppgick per den 30 juni 2025 till 438 mkr (365) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Räntebärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 6 966 mkr (6 844) varav utgivna företagscertifikat uppgick till 1 311 mkr (1 411). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 30 juni 2025 uppgick till 4,4 procent (5,8). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2025 | 2024 | R12 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNING | jan-jun | jan-jun | jul-jun | jan-dec |
| Intäkter | 103 | 106 | 202 | 205 |
| Bruttoresultat | 103 | 106 | 202 | 205 |
| Central administration | -121 | -125 | -239 | -243 |
| Rörelseresultat | -18 | -19 | -37 | -37 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | - | - | - | - |
| Värdeförändring räntederivat | -105 | 134 | -132 | 108 |
| Resultat från finansiella poster | 9 | 122 | 74 | 187 |
| Resultat efter finansiella poster | -115 | 237 | -95 | 257 |
| Bokslutsdispositioner | - | - | 41 | 41 |
| Resultat efter bokslutsdispositioner | -115 | 237 | -54 | 298 |
| Uppskjuten skatt | 22 | -28 | 27 | -22 |
| Resultat efter skatt | -93 | 210 | -26 | 276 |
| TOTALRESULTATRÄKNING | ||||
| Resultat efter skatt | -93 | 210 | -26 | 276 |
| Årets totalresultat | -93 | 210 | -26 | 276 |
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
| 2025 | 2024 | 2024 | |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | 30 jun | 30 jun | 31 dec |
| Anläggningstillgångar | |||
| Andelar koncernföretag | 2 932 | 2 572 | 2 932 |
| Fordringar koncernföretag | 16 007 | 15 863 | 16 673 |
| Uppskjuten skattefordran | 74 | 47 | 52 |
| Summa anläggningstillgångar | 19 013 | 18 482 | 19 658 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar koncernföretag | 3 245 | 3 078 | 3 191 |
| Övriga tillgångar | 93 | 53 | 63 |
| Likvida medel | 438 | 29 | 365 |
| Summa omsättningstillgångar | 3 777 | 3 160 | 3 619 |
| Summa tillgångar | 22 790 | 21 642 | 23 277 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 2 824 | 3 139 | 3 205 |
| Obeskattade reserver | 1 | 1 | 1 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 6 966 | 6 040 | 6 844 |
| Skulder koncernföretag | 6 470 | 7 471 | 7 514 |
| Summa långfristiga skulder | 13 436 | 13 511 | 14 358 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Checkräkningskredit | - | - | - |
| Skulder till koncernföretag | 6 230 | 4 950 | 5 631 |
| Övriga skulder | 299 | 41 | 82 |
| Summa kortfristiga skulder | 6 529 | 4 991 | 5 712 |
| Summa eget kapital och skulder | 22 790 | 21 642 | 23 277 |
Aktien
Aktieutveckling
Aktiekursen vid periodens utgång stod i 69,3 kr per aktie (86,6) vilket motsvarar ett börsvärde om 9 819 mkr (12 272) samt en avkastning om -20,0 procent (25,7) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till -19,3 procent (28,5). Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit -3,0 procent (11,2) och OMX Stockholm Real Estate PI -5,8 procent (35,0).
Per den 31 maj hade Diös Fastigheter AB 18 523 aktieägare (16 675). Andelen utlandsägda aktier uppgick till 28,7 procent (25,2) av totala antalet aktier, som under året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna stod för 51,9 procent (54,4) av innehav och röster.
Årsstämman 2025 beslutade att bolaget får nyemittera och återköpa 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget.
Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordic Stockholm, lista Mid Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262.
Under andra kvartalet 2025 har inga flaggningsmeddelanden delgivits.
Avkastning och substansvärde
Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste 12 månaderna uppgick till 5,1 procent (-2,2). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 11 540 mkr (11 659) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 14 252 mkr (13 788). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 100,6 kr (97,5) vilket medför att aktiekursen per den 30 juni utgjorde 65 procent (90) av långsiktigt substansvärde. EPRA NTA uppgick för året till 95,0 kr (93,0) per aktie.
Intjäning
Resultat per aktie för perioden uppgick till 1,20 kr (2,66) medan det långsiktiga resultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 3,06 kr (2,78).
STÖRSTA AKTIEÄGARE
Diös Fastigheter AB per den 31 maj 2025
| Innehav och | ||
|---|---|---|
| ÄGARE | Antal aktier | röster, % |
| AB Persson Invest | 22 074 488 | 15,6 |
| Backahill Inter AB | 14 857 452 | 10,5 |
| Länsförsäkringar Fonder | 10 005 000 | 7,1 |
| Pensionskassan SHB Försäkringsförening | 4 896 827 | 3,5 |
| Vanguard | 4 545 471 | 3,2 |
| Nordea Fonder | 4 014 669 | 2,8 |
| BlackRock | 3 659 942 | 2,6 |
| Karl Hedin | 3 562 547 | 2,5 |
| Avanza Pension | 3 218 404 | 2,3 |
| Columbia Threadneedle | 2 699 263 | 1,9 |
| Summa största ägare | 73 534 063 | 51,9 |
| Innehav av egna aktier | - | - |
| Övriga ägare | 68 251 102 | 48,1 |
| TOTALT | 141 785 165 | 100,0 |
AKTIEKURS
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Diös som investering
Unik position på en attraktiv marknad
Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i en geografi där omfattande investeringar inom grön basnäring skapar mycket goda tillväxtförutsättningar.
43
Långsiktig affärsmodell
Vår affärsmodell bygger på att löpande framtidssäkra våra fastigheter genom att utveckla attraktiva lokaler som skapar hyresgästvärde.
53
Starka stabila kassaflöden
Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett till både segment och geografi, med låg hyresgästkoncentration och med god direktavkastning.
Övrig information
Personal och organisation
Antal anställda uppgick per den 30 juni 2025 till 151 personer (149), varav 61 kvinnor (59). Merparten av de anställda, 96 personer (92), arbetar på våra affärsenheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. Tre medarbetare tillkom genom förvärvet i Umeå under kvartalet.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker.
Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad.
Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultatoch balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt.
| Förändring fastighetvärde, % | ||||
|---|---|---|---|---|
| KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE | -7,5 | 0,0 | +7,5 | |
| Fastighetsvärde, mkr | 30 196 | 32 644 | 35 092 | |
| Soliditet, % | 29,2 | 34,3 | 38,8 | |
| Belåningsgrad, % | 58,4 | 54,0 | 50,2 |
Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hyresnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivå. En förändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större negativ påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskontroll och aktiv ränteriskhantering.
| KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE | Förändring | Resultateffekt, mkr¹ |
|---|---|---|
| Kontrakterade hyresintäkter | +/- 1% | +/- 26 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/- 1%-enhet | +/- 29 |
| Fastighetskostnader | -/+ 1% | +/- -8 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | +/- 1%-enhet | +/- 63 |
1 Uppräknat till årstakt.
Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finanser och nyckeltal.
En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet.
För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsredovisning för 2024.
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året. De transaktioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor.
Säsongsvariationer
Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet.
Redovisningsprinciper
Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Fastighetstransaktioner under ett kvartal redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskillingsberäkningar. Slutlig köpeskillingsberäkning redovisas i samband med slutreglering under kommande kvartal. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av koncern- och årsredovisning för 2024. Införandet av IFRS 18 som ersätter IAS 1 den 1 januari 2027 kommer att innebära förändringar i presentation och upplysningar i de finansiella rapporterna. Övriga ändrade och nya IFRSstandarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se.
Östersund den 4 juli 2025
David Carlsson Verkställande direktör
Ragnhild Backman Ledamot
P-G Persson Ordförande
Peter Strand Ledamot
Ledamot personalrepresentant
Erika Olsén Ledamot
Björn Rentzhog Ledamot Mathias Tallbom
| Q3 Delårsrapport januari – september 2025 |
24 oktober 2025 |
|---|---|
| Q4 Bokslutskommuniké 2025 | 13 februari 2026 |
| VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN | |
| Inga väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång. | |
| UTDELNING | |
| Vid årsstämman 2025 den 7 april beslutades om utdelning enligt styrelsens | |
| förslag vid följande datum: | |
| 1: a utbetalningstillfälle, 14 apr 2025 |
0,55 kr per aktie |
| 2: a utbetalningstillfälle, 14 jul 2025 |
0,55 kr per aktie |
| 3: e utbetalningstillfälle, 14 okt 2025 |
0,55 kr per aktie |
| 4: e utbetalningstillfälle, 14 jan 2026 |
0,55 kr per aktie |
| FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA | |
| David Carlsson, vd 0770-33 22 00, 070-646 31 19, [email protected] |
0770-33 22 00, 070-666 14 83, [email protected]
Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning (EU nr 596/2014). Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 4 jul 2025 kl. 07:00 CEST.
Definitioner
Finansiella
Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Belåningsgrad fastigheter
Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Säkerställd belåningsgrad
Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Nettoskuld
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning.
Räntebärande skulder
Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden.
Serviceintäkter Intäkter avseende taxebundna delar och intäkter för fastighetsskötsel.
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Aktierelaterade
Eget kapital per aktie
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
EBITDA
Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges.
EPRA Earnings
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Tangible Asset (NTA)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Disposal Value (NDV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
Genomsnittligt antal utestående aktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Kassaflöde per aktie
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Nettoskuld genom EBITDA
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA.
Resultat per aktie
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Utdelning per aktie
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Fastighetsrelaterade/övriga
Direktavkastning
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.
Driftkostnader
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll.
Driftöverskott
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång.
Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet.
EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.
Fastighetskategori
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på ytans fördelning. Den typ av lokalyta som svarar för den största andelen av fastighetens totala yta avgör hur fastigheten definieras.
Fastigheternas marknadsvärde
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Förvaltningsresultat
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finansnetto.
Kontrakterade hyresintäkter
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive serviceintäkter.
Hyresvärde
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fastigheter.
Nettouthyrning
Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.
Projektfastighet
Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av det initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter färdigställande.
Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Förädlingsfastigheter - fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad
som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott och standard, eller ändrar användningen av fastigheten.
Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär.
Yield-on-Cost (YoC)
Driftöverskott i förhållande till investering
Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter
Hållbarhetsrelaterade
Grönt hyresavtal
Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre energianvändning.
Koldioxidekvivalenter, CO2e
Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO2).
Diös Fastigheter AB (publ)
Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501–1771 Bolagets säte: Östersund
www.dios.se
Presentation av delårsrapport
Vi presenterar delårsrapporten för januari-juni 2025 för investerare, analytiker, media och andra intresserade den 4 juli 2025 kl. 08:30. Vd David Carlsson och CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund.
Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida.
Presentationen kan ses i efterhand.