AI Terminal
YAPI KREDİ YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.
Prospectus • May 7, 2024
9071_rns_2024-05-07_083d86af-3ff9-4fe1-b4c5-71035f862892.pdf
Prospectus
Open in ViewerOpens in native device viewer
MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Halka Arz Fiyat Tespit Raporuna İlişkin Değerlendirme Raporu – I
7 Mayıs 2024
1
İÇİNDEKİLER
| DEĞERLENDİRME RAPORUNUN AMACI 4 | ||
|---|---|---|
| 1. | HALKA ARZA İLİŞKİN ÖZET BİLGİ 5 | |
| 2. | 6 EKİM 2023 TARİHİNDE KAP'TA YAYIMLANAN FİYAT TESPİT RAPORU 6 | |
| 2.1. | Net Aktif Değer Analizi | 6 |
| 2.2. | İndirgenmiş Nakit Akımları (İNA) Analizi | 7 |
| 2.3. | Piyasa Çarpanları Analizi | 8 |
| 2.4. | Değerleme Yöntemleri Sonucu | 9 |
| 3. | HALKA ARZ SONUÇLARI 10 | |
| 4. | HALKA ARZ SONRASI FİNANSAL VE OPERASYONEL PERFORMANS 11 | |
| 5. | HALKA ARZ SONRASINDA YAŞANAN FİYAT HAREKETLERİ 13 |
Tablolar
| Tablo 1: Halka Arz Özet Bilgileri 5 | |
|---|---|
| Tablo 2: Net Aktif Değer Tablosu 6 | |
| Tablo 3: İNA Tablosu 7 | |
| Tablo 4: Benzer Şirketler için PD / DD Çarpanı Hesaplaması 8 | |
| Tablo 5: Benzer Şirketler PD / DD Çarpanına göre Özsermaye Değeri Hesabı 8 | |
| Tablo 6: Değerleme Yöntemleri Sonuçları 9 | |
| Tablo 7: Halka Arz Öncesi İskonto Hesabı 9 | |
| Tablo 8: Yatırımcı Grubu Bazında Dağıtım 10 | |
| Tablo 9: Özet Finansallar 11 | |
| Tablo 10: Gayrimenkul Portföy Değeri 12 |
Şekiller
| Şekil 1: Şirket'in Halka Arz Tarihinden Bugüne Pay Fiyatı ve İşlem Hacmi 13 | |
|---|---|
| Şekil 2: Şirket Pay Fiyatı ve BIST100 (Göreceli) Performansı 13 |
DEĞERLENDİRME RAPORUNUN AMACI
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 22.06.2013 tarih ve 28685 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Pay Tebliği Seri: VII, No: 128.1 ("Tebliğ") 29. Madde 4. fıkrası uyarınca,
"Payların ilk halka arzında fiyat tespit raporunu hazırlayan halka arzda satışa aracılık eden kuruluşun, payların borsada işlem görmeye başlamasından sonraki bir yıl içinde en az iki değerlendirme raporu hazırlaması zorunludur. İki değerlendirme raporunun düzenlenmesi durumunda; ilk raporun payların borsada işlem görmeye başlamasından altı ay sonra yapılması ve ikinci rapor ile ilk rapor arasındaki sürenin asgari olarak dört ay olması ve bu raporlarda halka arz fiyatı ile borsa fiyatı arasındaki farklılıkların nedeni hakkında değerlendirmelerde bulunulması zorunludur. İkiden fazla beşten az değerlendirme raporu düzenlemesi durumunda ise, bu raporlar arasında asgari olarak üç ay bulunması zorunludur. Bu fıkra çerçevesinde hazırlanan raporların KAP'ta ortaklığa ilişkin bölümde ve halka arzda satışa aracılık eden yetkili kuruluşun internet sitesinde yayımlanması zorunludur."
MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ("MHR GYO" veya "Şirket") paylarının ilk halka arzında Tebliğ'in 29. Madde 1. fıkrası uyarınca konsorsiyum lideri Yapı Kredi Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ("Yapı Kredi Yatırım") tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporu 6.10.2023 tarihinde KAP'ta yayınlanmış ve Şirket payları 18.10.2023 tarihinde işlem görmeye başlamıştır.
İşbu Değerlendirme Raporu, Fiyat Tespit Raporu'nu müteakip Tebliğ'in 29. Madde ve 4. fıkrası kapsamında hazırlanmış olup, MHR GYO'nun nihai halka arz fiyatı ile rapor tarihi olan 7.05.2024 tarihine kadar (7.05.2024 kapanış) oluşan borsa fiyatı arasındaki farklılıkların olası nedenleri hakkında değerlendirmeleri içermektedir. İşbu rapor, değere ilişkin herhangi bir görüş içermemekte olup, raporda yer alan değerlendirmeler herhangi bir tavsiye niteliği taşımamaktadır.
1. HALKA ARZA İLİŞKİN ÖZET BİLGİ
Ortaklığımızın çıkarılmış sermayesinin 602.000.000 TL'den 827.000.000 TL'ye çıkarılması nedeniyle artırılacak 207.000.000 TL nominal değerli 207.000.000 adet B Grubu payın 4,30 TL sabit fiyattan halka arzına ilişkin İzahnamesi ve Tasarruf Sahiplerine Satış Duyurusu Sermaye Piyasası Kurulu'nun 05.10.2023 tarihinde onaylanmıştır.
Şirket'in paylarının halka arzı kapsamında 1 TL nominal değerli payın 4,30 TL sabit fiyattan Borsa dışında talep toplama işlemleri 12 Ekim - 13 Ekim 2023 tarihleri arasında gerçekleştirilmiştir.
Tablo 1: Halka Arz Özet Bilgileri
| (TL) | |
|---|---|
| 1 Adet Nominal Payın Halka Arz Fiyatı | 4,30 |
| Halka Arz Edilen Pay Adedi | 207.000.000 |
| Brüt Halka Arz Geliri | 890.100.000 |
Kaynak: KAP
2. 6 EKİM 2023 TARİHİNDE KAP'TA YAYIMLANAN FİYAT TESPİT RAPORU
6.10.2023 tarihinde KAP'ta yayımlanan Fiyat Tespit Raporu'nda Şirket'in 31.12.2020, 31.12.2021, 31.12.2022 ve 30.06.2023 tarihli Türkiye Muhasebe Standartları'na göre hazırlanmış solo finansal tabloları baz alınmıştır.
MHR GYO'nun değerinin hesaplamasında Net Aktif Değer analizi ("NAD"), İndirgenmiş Nakit Akımları analizi ("İNA") ve Piyasa Çarpanları analizi yöntemleri kullanılmıştır. Net Aktif Değer analizine, İndirgenmiş Nakit Akımları analizine ve Piyasa Çarpanları analizine eşit ağırlık verilerek özkaynak değeri hesaplanmıştır.
İNA analizinde gelir tablosu ve bilançoya ilişkin projeksiyonlar geçmiş veriler ışığında ve şirketin iş planı doğrultusunda 2023 yılı son yarıyıl ve 2024 - 2032 periyodu için hazırlanmıştır. Piyasa Çarpanları analizi yönteminde Şirket'in 30.06.2023 tarihinde sona eren 6 aylık dönem itibarıyla elde ettiği veriler kullanılmıştır.
2.1. Net Aktif Değer Analizi
Şirket'in sahip olduğu gayrimenkullerin güncel değerine hazır değerler, alacaklar ve diğer aktifler eklenip yükümlülüklerin düşülmesi ile hesaplanan Net Aktif Değer, GYO'ların değerlemesinde tercih edilmektedir. MHR GYO'nun bağımsız denetim raporlarına ve değerleme raporlarına göre Net Aktif Değeri aşağıdaki gibi hesaplanmaktadır.
| Net Aktif Değer Tablosu | Piyasa Değeri (TL) |
|---|---|
| Kira Getirili Gayrimenkuller | 2.880.980.000 |
| İstanbul- 99 adet bağımsız bölüm | 2.856.245.000 |
| Ankara - 3 adet ofis | 24.735.000 |
| Toplam Gayrimenkuller | 2.880.980.000 |
| Nakit | 84.225.762 |
| Finansal Yatırımlar | 63.525.000 |
| Diğer Dönen Varlıklar | 13.272.585 |
| Diğer Duran Varlıklar | 2.232.000 |
| Finansal Borçlar | 0 |
| Diğer Yükümlülükler | 23.134.283 |
| 30.06.2023 tarihi itibarıyla Net Aktif Değer | 3.021.101.064 |
Tablo 2: Net Aktif Değer Tablosu
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından 17.07.2023 tarihinde hazırlanan değerleme raporları Şirket'in gayrimenkullerinin 30.06.2023 itibarıyla değerini yansıtmaktadır. Şirket'in Haziran 2023 sonu itibarıyla 3.021.101.064 TL değerinde Net Aktif Değeri bulunmaktadır.
2.2. İndirgenmiş Nakit Akımları (İNA) Analizi
Değerleme çalışmasında, Şirket'in mevcut yapısı ve potansiyeli, sektörel beklentiler, makroekonomik tahminler de dikkate alınmıştır. Bununla birlikte, genel varsayımlar da aşağıdaki gibi sıralanmıştır:
- Şirket'in değerleme çalışmasında Şirket'in İş Planı baz alınarak, yukarıda detayları anlatılan varsayımlar ışığında hazırlanan projeksiyonlar kullanılmıştır.
- 2023 yılı son 6 aylık nakit akışı hesaplanırken;
- 2023 yılı ilk yarı yılına ait Toplam Kira Gelirleri, Satışların Maliyeti, Genel Yönetim Gideri, Esas Faaliyet Karı ve Amortisman tutarı 2023 yılı için projekte edilen tutarlarından düşülmüştür.
- 2023 yılı indirgeme faktörü 6 ay için hesaplanmıştır.
- Nakit akışlarına göre Şirket Değeri 30.06.2023 itibarıyla hesaplanmış, ilgili tarihteki net nakit eklenerek özkaynak değeri hesaplanmıştır. Bir sonraki adımda yıllık AOSM'nin 1 aylık karşılığı ile (değerleme faktörü) ile çarpılarak 31.07.2023 tarihine güncellenmiştir.
- İndirgenmiş nakit analizine göre özkaynak değeri 2.618.057.068 TL olarak hesaplanmıştır.
| Tablo 3: İNA Tablosu | |
|---|---|
| 2023T son 6 ay |
2024T | 2025T | 2026T | 2027T | 2028T | 2029T | 2030T | 2031T | 2032T | Nihai Dönem |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Toplam Kira Gelirleri | 62.910.352 | 180.449.500 | 256.978.133 | 329.728.642 | 398.740.847 | 452.770.232 | 492.885.675 | 536.555.345 | 584.094.149 | 635.844.891 | |
| Satışların Maliyeti | 3.936.964 | 13.123.600 | 18.689.319 | 23.980.265 | 28.999.334 | 32.928.744 | 35.846.231 | 39.022.207 | 42.479.574 | 46.243.265 | |
| Genel Yönetim Gideri |
15.737.410 | 37.500.000 | 44.857.500 | 51.245.208 | 55.785.533 | 60.728.132 | 66.108.644 | 71.965.870 | 78.342.046 | 85.283.151 | |
| Esas Faaliyet Karı | 43.235.978 | 129.825.900 | 193.431.314 | 254.503.169 | 313.955.979 | 359.113.356 | 390.930.800 | 425.567.268 | 463.272.528 | 504.318.474 | |
| Amortisman | 213.176 | 426.352 | 426.352 | 426.352 | 426.352 | 426.352 | 426.352 | 426.352 | 426.352 | 426.352 | |
| Serbest Nakit Akışı | 43.449.154 | 130.252.252 | 193.857.666 | 254.929.521 | 314.382.331 | 359.539.708 | 391.357.152 | 425.993.620 | 463.698.880 | 504.744.826 | 5.662.201.578 |
| AOSM | 10,9% | 23,0% | 21,4% | 19,7% | 14,4% | 14,4% | 14,4% | 14,4% | 14,4% | 14,4% | |
| İndirgeme Faktörü | 110,9% | 136,4% | 165,6% | 198,2% | 226,7% | 259,3% | 296,5% | 339,1% | 387,8% | 443,5% | |
| SNA'nın 30.06.2023 itibarıyla değeri |
39.176.783 | 95.483.334 | 117.088.424 | 128.591.380 | 138.667.827 | 138.672.484 | 131.990.466 | 125.631.410 | 119.579.585 | 113.820.037 | 1.276.827.340 |
| SNA Toplamı | 2.425.529.071 | ||||||||||
| Nihai Dönem Büyüme Oranı |
5,00% | ||||||||||
| Net Nakit | 147.750.762 | ||||||||||
| Şirket Özkaynak Değeri (30.06.2023) |
2.573.279.833 | ||||||||||
| Değerleme Tarihi İtibarıyla Değerleme |
|||||||||||
| Faktörü Özsermaye Değeri |
102% | ||||||||||
| (31.07.2023) | 2.618.057.068 |
Kaynak: Fiyat Tespit Raporu
2.3. Piyasa Çarpanları Analizi
Piyasa Çarpanları Analizi kapsamında Şirket değerinin objektif tespit edilebilmesi sebebiyle Piyasa Değeri / Defter Değeri analizi kullanılmıştır. Piyasa Çarpanları analizinde karşılaştırma bazında kullanılacak benzer şirketlerin Piyasa Değeri / Defter Değeri çarpanları Rasyonet Veri Terminalinden 18.08.2023 tarihli, kapanış verileri kullanılmıştır.
MHR GYO'ya benzer şirketlerin belirlenmesi için Borsa İstanbul'da (XGMYO) işlem görmekte olan 41 Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı incelenmiştir.
İncelenen benzer şirketlerden Doğuş GYO, Koray GYO ve Yeşil GYO ise PD / DD çarpanlarının uç değer olarak dikkate alınmasından dolayı medyan hesabına dahil edilmemiştir.
Şirket'in portföyü kiraya verilen ofis ve iş yerlerinden oluşmaktadır. Bu sebeple halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarından benzer portföy yapısına sahip kira geliri elde eden gayrimenkul yatırım ortaklıkları dikkate alınmıştır ve seçilen şirketlerin PD/DD çarpanları aşağıda sunulmuştur.
| Şirket | Piyasa Değeri (mln TL) | Defter Değeri (mln TL) | PD/DD 2023 2Ç |
|---|---|---|---|
| Ziraat GYO | 24.219 | 19.833 | 1,22x |
| Torunlar GYO | 26.000 | 34.828 | 0,75x |
| Doğus GYO | 11.521 | 2.401 | 4,80x |
| Servet GYO | 16.094 | 7.670 | 2,10x |
| Yeni Gimat GYO | 9.091 | 5.912 | 1,54x |
| İş GYO | 18.552 | 18.777 | 0,99x |
| Halk GYO | 8.101 | 12.004 | 0,67x |
| Akfen GYO | 6.461 | 10.221 | 0,63x |
| Alarko GYO | 5.509 | 6.113 | 0,90x |
| Akiş GYO | 7.173 | 12.053 | 0,60x |
| T.S.K.B. GYO | 4.381 | 2.385 | 1,84x |
| Akmerkez GYO | 4.692 | 3.278 | 1,43x |
| Panora GYO | 3.301 | 3.007 | 1,10x |
| Koray GYO | 1.995 | .44. | 44,85x |
| Şeker GYO | 2.514 | 3.228 | 0,78x |
| Deniz GYO | 1.656 | 1.618 | 1,02x |
| Atakule GYO | 1.585 | 1.806 | 0,88x |
| Pera GYO | 1.019 | 648 | 1,57x |
| Yesil GYO | 611 | 1.580 | 0,39x |
| Avrasya GYO | 788 | 495 | 1,59x |
| Ata GYO | 388 | 289 | 1,34x |
| Medyan | 1,06x | ||
| Ortalama | 1,16x |
Tablo 4: Benzer Şirketler için PD / DD Çarpanı Hesaplaması
Benzer şirketlerin PD / DD çarpanı medyanı 1,06x olarak hesaplanmaktadır ve çarpan seviyesinin 1,0x'e yakın olması sebebiyle düzeltme/iskonto yapılmamıştır. Bu çarpan değerine göre, Şirket'in özsermaye değeri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.
Tablo 5: Benzer Şirketler PD / DD Çarpanına göre Özsermaye Değeri Hesabı
| (TL) | |
|---|---|
| Benzer Şirketler PD / DD medyanı | 1,06x |
| Defter Değeri | 3.021.101.064 |
| Benzer Şirketler PD / DD Çarpanına göre Özsermaye Değeri | 3.204.250.657 |
2.4. Değerleme Yöntemleri Sonucu
Değerleme çalışmasında İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi, Net Aktif Değer Analizi ve Piyasa Çarpan Analizi eşit ağırlıklandırılarak nihai değer tespit edilmiştir.
İndirgenmiş Nakit Akımları Analizi, Net Aktif Değer Analizi ve Piyasa Çarpan Analizi sonucunda bulunan özsermaye değerleri aşağıda yer almaktadır.
Tablo 6: Değerleme Yöntemleri Sonuçları
| Değerleme Yöntemi | Hesaplanan Özkaynak Değeri (TL) |
Ağırlık | Piyasa Katkısı (TL) |
|---|---|---|---|
| İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi | 2.618.057.068 | 33,3% | 872.685.689 |
| Net Aktif Değer Yöntemi | 3.021.101.064 | 33,3% | 1.007.033.688 |
| Piyasa Çarpanları Yöntemi | 3.204.250.657 | 33,3% | 1.068.083.552 |
| Ağırlıklandırılmış Özsermaye Değeri | 100,0% | 2.947.802.930 |
Eşit ağırlıklandırma ile Şirket'in halka arz öncesi özsermaye değeri 2.947.802.930 TL olarak hesaplanmaktadır.
Tablo 7: Halka Arz Öncesi İskonto Hesabı
| (TL) | Sonuç |
|---|---|
| Nominal Sermaye Tutarı | 620.000.000 |
| Değerleme Yöntemleri ile Hesaplanan Halka Arz Öncesi Özkaynak Değeri | 2.947.802.930 |
| Halka Arz İskonto Oranı | 9,6% |
| Halka Arz İskontolu Piyasa Değeri | 2.666.000.000 |
| Halka Arz Fiyatı (TL / Pay) | 4,30 |
| Halka Arz Sonrası Ödenmiş Sermaye | 827.000.000 |
| Halka Arz Sonrası Şirket Piyasa Değeri | 3.556.100.000 |
| Halka Açıklık Oranı | 25,03% |
Şirket'in porföyü ağırlıklı olarak İstanbul'da yer alan kiralanmış ofislerden oluşmaktadır ve halihazırda tamamına yakını doludur. Şirket'in hem net nakit pozisyonda olması hem de portföyünün yüksek doluluk oranı ve kiracılarının çeşitli kurumsal şirketlerden oluşması Şirket'in düşük riske sahip olmasında rol oynamaktadır. Şirket portföyünün kiralanabilir ofis ve iş yerlerinden oluşması ve İndirgenmiş Nakit Akımları Yönteminde yeni bir yatırım/proje katılmadan mevcut portföyden elde edilecek kira gelirlerinin kullanılması ve bu kapsamda Şirket'in riskinin az olduğu da dikkate alınarak değerleme yöntemleri ile hesaplanan halka arz öncesi özsermaye değeri üzerinden %9,6 halka arz iskontosu uygulanmıştır. Sonuç olarak halka arz fiyatı pay başına 4,30 TL olarak hesaplanmaktadır.
3. HALKA ARZ SONUÇLARI
MHR GYO'nun 12-13 Ekim 2023 tarihlerinde gerçekleştirilen talep toplama sürecinde her biri 1 TL nominal değerli pay başına nihai halka arz fiyatı 4,30 TL olarak belirlenmiştir. Şirket, MHRGY hisse koduyla 18 Ekim 2023'te Yıldız Pazar'da işlem görmeye başlamıştır.
Halka arz sonuçları Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda ("KAP") 16 Ekim 2023 tarihinde açıklanmıştır. Buna göre 4,30 TL'den sermaye artışı yoluyla halka arz edilen 207.000.000 TL nominal değerli payların tamamı satılmıştır. Dağıtım bilgisi yatırımcı grubu bazında aşağıdaki tabloda sunulmaktadır.
| Yatırımcı Grubu | Yatırımcı Sayısı | Dağıtılan Nomial Değer | Toplam Dağıtılan | |
|---|---|---|---|---|
| (TL) | Değere Oranı (%) | |||
| Yurt İçi Yatırımcı | 3.272.461 | 206.626.287 | 99,82% | |
| -Gerçek Kişi | 3.271.977 | 206.595.587 | 99,80% | |
| -Kurumsal | 484 | 30.700 | 0,01% | |
| Yurt Dışı Yatırımcı | 6.016 | 373.713 | 0,18% | |
| -Gerçek Kişi | 6.014 | 373.583 | 0,18% | |
| -Kurumsal | 2 | 130 | 0,00% | |
| Toplam | 3.278.477 | 207.000.000 | %100 |
Tablo 8: Yatırımcı Grubu Bazında Dağıtım
Kaynak:KAP
4. HALKA ARZ SONRASI FİNANSAL VE OPERASYONEL PERFORMANS
SPK'nın 28 Aralık 2023 tarih ve 81/1820 sayılı kararı ile KGK tarafından 23 Kasım 2023 tarihinde yapılan duyuru ve yayınlanan "Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama Hakkında Uygulama Rehberi"ne istinaden, Türkiye Muhasebe/Finansal Raporlama Standartlarını uygulayan finansal raporlama düzenlemelerine tabi ihraççılar ile sermaye piyasası kurumlarının, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla sona eren hesap dönemlerine ait yıllık finansal raporlarından başlamak üzere TMS 29 hükümlerini uygulamak suretiyle enflasyon muhasebesi uygulamasına karar verilmiştir.
Şirket'in Türkiye Finansal Raporlama Standartları (TFRS) doğrultusunda hazırlanan 2023 yılsonu finansal tablolarına ilişkin özet bilgiler aşağıda yer almaktadır.
Tablo 9: Özet Finansallar
| (milyon TL) | 2020 | 2021 | 2022 | 2022* | 2023* | 2022-2023 Değişim |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hasılat | 30,5 | 37,9 | 59,0 | 112,7 | 137,7 | 22% |
| Brüt Kâr | 25,3 | 33,5 | 55,0 | 99,7 | 128,9 | 29% |
| Esas Faaliyet Kârı | 22,5 | 30,6 | 42,9 | 79,2 | 93,3 | 18% |
| FAVÖK** | 9,9 | 28,7 | 42,7 | 78,6 | 97,0 | 23% |
| Net Kar | -55,6 | 328,4 | 1.237,3 | 1.034,4 | 31,2 | -97% |
*TMS- 29 "Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama" uygulamasına göre
**Esas faaliyetlerden diğer gelir giderler hariç
| (milyon TL) | 2020 | 2021 | 2022 | 2022* | 2023* |
|---|---|---|---|---|---|
| Dönen Varlıklar | 11 | 51 | 115 | 189 | 1.124 |
| Duran Varlıklar | 682 | 1.098 | 2.102 | 3.464 | 3.431 |
| Toplam Varlıklar | 693 | 1.149 | 2.216 | 3.653 | 4.555 |
| Kısa Vadeli Yükümlülükler | 339 | 11 | 19 | 31 | 14 |
| Uzun Vadeli Yükümlülükler | 307 | 191 | 4 | 7 | 7 |
| Ana Ortaklığa Ait Özkaynaklar | 47 | 948 | 2.193 | 3.615 | 4.534 |
*TMS- 29 "Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama" uygulamasına göre
Kaynak: Şirket Bağımsız Denetim Raporları
2022 yılında 112,7 milyon TL olan hasılat %22 artışla 137,7 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Brüt kar ise aynı yıllarda 99,7 milyon TL'den %29 artışla 128,9 milyon TL'ye ulaşmıştır. 2022 yılında yatırım faaliyetlerinden gelirler 500,8 milyon TL iken 2023 yılında 153,9 milyon TL, net parasal kayıp ise 2022 yılında 51,1 milyon TL iken 2023 yılında 117,5 milyon TL ve 2022 yılında ertelenmiş vergi geliri 505,5 milyon TL iken 2023 yılında 0 TL olarak gerçekleşmiştir. Bu kalemlerdeki değişimlerin de etkisiyle Şirket 2023 yılında 31,2 milyon TL net kar elde etmiştir.
Şirket'in yatırım amaçlı gayrimenkulleri 2022 yılında 3.459,8 milyon TL ve 2023 yılında 3.367,5 milyon TL olmuştur. Toplam varlıkları ise 2022 yılında 3.653,2 milyon TL'den 2023 yılında 4.554,7 milyon TL'ye yükselmiştir.
| Tahmini | Gerçekleşen | Gerçekleşen | |
|---|---|---|---|
| (milyon TL) | 01.07-31.12 2023 | 01.07-31.12 2023 | 01.01-31.12 2023 |
| Kaynak: Fiyat Tespit | Kaynak: MHR GYO BD | Kaynak: MHR GYO BD | |
| Raporu1 | Raporu | Raporu | |
| Toplam Kira Gelirleri | 62,9 | 90,6 | 137,7 |
| Satışların Maliyeti | 3,9 | 4,8 | 8,9 |
| Genel Yönetim Gideri | 15,7 | 19,1 | 33,4 |
| Esas Faaliyet Karı | 43,2 | 66,7 | 95,5 |
| Amortisman | 0,2 | 1,3 | 1,5 |
| Serbest Nakit Akışı | 43,4 | 68,0 | 97,0 |
2023 yılının son 6 ayındaki hasılat 91 milyon TL olup, 2023 yılında elde edilen 138 milyon TL'lik hasılatın %66'sını oluşturmaktadır. 2023 yılında Şirket'in son 6 aylık Hasılatı 91 milyon TL olup, Fiyat Tespit Raporunda 2023 yılı son 6 ay için tahmin edilen 63 milyon TL'lik hasılatın %144'ü seviyesindedir.
Fiyat tespit raporunda 2023 yılının son 6 ay FAVÖK tutarı 43 milyon TL olarak tahmin edilmiştir. 2023 yıl sonu verilerine göre son 6 aylık FAVÖK değeri ise 70 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. 2023 yılı son 6 ayındaki FAVÖK, fiyat tespit raporunda tahmin edilen 2023 yılı FAVÖK'ünün %160'ı olarak gerçekleşmiştir.
Diğer gelir ve giderler hariç olmak üzere, 2023 yılı son 6 ayında 19 milyon TL, 2023 yılında ise 33 milyon TL faaliyet gideri gerçekleşmiştir. 2023 yılı son 6 aylık faaliyet gideri, 2023 yılı son 6 ay için tahmin edilen 16 milyon TL'lik faaliyet giderinin %122'si seviyesindedir.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan 2023REVB357 sayılı "3 Adet Ofis" ve 2023REV766 sayılı "99 Adet Bağımsız Bölüm" değerleme raporlarına görre 29.12.2023 tarihi itibarıyla gayrimenkul portföy değeri 3.367.505.000 TL'ye ulaşmıştır.
Tablo 10: Gayrimenkul Portföy Değeri
| Portföy | Piyasa Değeri (TL) |
|---|---|
| İstanbul- 99 adet bağımsız bölüm | 3.336.035.000 |
| Ankara - 3 adet ofis | 31.470.000 |
| Toplam Gayrimenkuller | 3.367.505.000 |
1 TMS- 29 "Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama" uygulaması fiyat tespit raporunda yer alan verilerde bulunmamaktadır.
5. HALKA ARZ SONRASINDA YAŞANAN FİYAT HAREKETLERİ
Şirket payları, Borsa İstanbul'da 18 Ekim 2023 tarihinde 4,30 TL fiyattan işlem görmeye başlamıştır. Şirket paylarının 7 Mayıs 2024 tarihindeki borsa kapanış fiyatı 4,91 TL'dir.
Şirket paylarının Borsa İstanbul'da işlem görmeye başladığı tarihten itibaren fiyat gelişimi ve işlem hacmi aşağıdaki grafikte gösterilmiştir.
Şirket pay fiyatının BIST100 endeksine göre performansı aşağıdaki grafikte karşılaştırmalı olarak gösterilmiştir.
Şekil 2: Şirket Pay Fiyatı ve BIST100 (Göreceli) Performansı
Kaynak: Rasyonet
18 Ekim 2023 tarihinde 1,00 TL nominal değerli pay başına 4,30 TL halka arz fiyatı ile Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlayan Şirket, 7 Mayıs 2024 tarihi itibarıyla 4,91 TL seviyesindeki fiyatıyla kapanmıştır. Şirket
payları işlem görmeye başlamasından bir iş günü önce, 17 Ekim 2023 tarihinde 8.115,0 seviyesinde kapanan BIST100 endeksi 7 Mayıs 2024 tarihi itibarıyla 10.336,50 seviyesinde kapanmıştır. 18 Ekim 2023 – 7 Mayıs 2024 tarihleri arasında Şirket pay fiyatı %14,2 oranında artış, BIST 100 endeksine göre de %10,4 azalış göstermiştir.
Halka Arz Edilen Paylar'ın ikincil piyasadaki fiyat hareketleri halka arza ilişkin İzahnamede belirtilen risk faktörleri dahil olmak üzere çeşitli faktörlere bağlı olarak dalgalanmalar gösterebilir. Bu faktörler arasında Şirket'in faaliyet performansı, bağlı olduğu sektöre ilişkin gelişmeler ve bu gelişmelerin yatırımcılar nezdinde nasıl algılandığı fiyata etki eden temel etkenler arasındadır. Temel etkenlerin yanı sıra bunlarla bağlantılı ve/veya orantılı olmayan fiyat ve işlem hacmi dalgalanmaları, yatırımcı tabanının niteliği ve yatırımcı davranışlarına bağlı olarak gözlenebilmektedir. Ayrıca aşağıda özetlenen özel durum açıklamalarının, nihai halka arz fiyatı ile borsa fiyatı arasındaki oluşan farklılıkların olası nedenleri arasında olduğu düşünülmektedir.
Çeşitli tarihlerde Quick Sigorta tarafından 19.873.524 TL toplam nominal tutarlı alış işlemi gerçekleştirilmiştir. Bu işlemlerle birlikte Şirket sermayesindeki payları/oy hakları 29/12/2023 tarihi itibariyle %64,78 sınırına ulaşmıştır.
22.04.2024 tarihinde Yönetim Kurulu tarafından onaylanan Sürdürülebilirlik Politikası KAP'ta paylaşılmıştır.
25.03.2024 tarihinde Şirketimiz Bilgilendirme Politikası, Ücretlendirme Politikası, Bağış ve Yardım Politikası, Yönetim Kurulu Komitelerinin Çalışma Esasları ve Yönetim Kurulu tarafından onaylanarak uygulamaya alınan Etik İlkeler KAP'ta paylaşılmıştır.
20.03.2024 tarihinde KAP'ta ilan edilen duyuruya göre, İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Barbaros Mahallesi, 2195, 2196, 2197, 2198 ve 2199 adalarda yer alan parsellerde Arsa Sahipleri ile Şirket arasında % 55'i arsa sahiplerinde % 45'i Şirket'de olacak şekilde bir kentsel dönüşüm projesi geliştirilmesi kapsamında 2195 ve 2199 numaralı adalar üzerinde bulunan parsellerdeki 17 kat maliki/arsa sahibi ile 20.03.2024 tarihinde noter huzurunda sözleşme imzalanmıştır.
7.02.2024 tarihinde KAP'ta ilan edilen duyuruya göre, İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Barbaros Mahallesi, 2195, 2196, 2197, 2198 ve 2199 adalarda yer alan parsellerde Arsa Sahipleri ile Şirket arasında % 55'i arsa sahiplerinde % 45'i Şirket'de olacak şekilde bir kentsel dönüşüm projesi geliştirilmesi kapsamında 2198 ve 2199 numaralı adalar üzerinde bulunan parsellerdeki 4 kat maliki/arsa sahibi ile 07.02.2024 tarihinde noter huzurunda sözleşme imzalanmıştır.
5.02.2024 tarihinde KAP'ta ilan edilen duyuruya göre, Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3 Lisansı ve Kurumsal Yönetim Derecelendirme Lisansı sahibi Ebru Bozdoğangil'in Yatırımcı İlişkileri Direktörü ve Kurumsal Yönetim Komitesi Üyesi olarak atanmış ve Ticari Gayrimenkul Direktörü Ömer Can Görken'in Yatırımcı İlişkileri Bölüm Üyesi olarak atanmıştır.
2.02.2024 tarihinde KAP'ta ilan edilen duyuruya göre, İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Barbaros Mahallesi, 2195, 2196, 2197, 2198 ve 2199 adalarda yer alan parsellerde Arsa Sahipleri ile Şirket arasında % 55'i arsa sahiplerinde % 45'i Şirket'de olacak şekilde bir kentsel dönüşüm projesi geliştirilmesi kapsamında 2197 ve 2199 numaralı adalar üzerinde bulunan parsellerdeki 12 kat maliki/arsa sahibi ile 02.02.2024 tarihinde noter huzurunda sözleşme imzalanmıştır.
26.01.2024 tarihinde KAP'ta ilan edilen duyuruya göre, İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Barbaros Mahallesi, 2195, 2196, 2197, 2198 ve 2199 adalarda yer alan parsellerde Arsa Sahipleri ile Şirket arasında % 55'i arsa sahiplerinde % 45'i Şirket'de olacak şekilde bir kentsel dönüşüm projesi geliştirilmesi kapsamında 2195, 2197 ve 2199 numaralı adalar üzerinde bulunan parsellerdeki 13 kat maliki/arsa sahibi ile 26.01.2024 tarihinde noter huzurunda sözleşme imzalanmıştır. Geliştirilecek bu proje; 2195, 2196, 2197, 2198 ve 2199 numaralı adalar olmak üzere toplamda 5 ada, 51 parsel ve 15.164,25 m2 'yi kapsamaktadır.
17.01.2024 tarihinde KAP'ta ilan edilen duyuruya göre, İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Barbaros Mahallesi, 2197 ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 parsel, 2198 ada, 1 parsel ve 2199 ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 parsel numaralarında kain ve kayıtlı olan toplamda 26 parsel ve 8.839,80 m2 yüzölçümüne sahip arsa mahiyetindeki taşınmazların Arsa Sahipleri ile Şirketimiz arasında % 55'i arsa sahiplerinde % 45'i Şirketimizde olacak şekilde bir kentsel dönüşüm projesi geliştirilmesi kapsamında 2197 ve 2199 numaralı adalar üzerinde bulunan parsellerdeki 20 kat maliki/arsa sahibi ile 17.01.2024 tarihinde noter huzurunda sözleşme imzalanmıştır.
2.01.2024 tarihinde KAP'ta ilan edilen duyuruya göre, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği uyarınca, Şirket portföyünde yer alan Quick Tower'da bulunan 99 Adet Bağımsız Bölüm'e ait Değerleme Raporu ve Ankara Maidan'da bulunan 3 Adet Bağımsız Bölüm'e ait Değerleme Raporu kamuoyunun bilgisine sunulmuştur.
8.12.2023 tarihinde KAP'ta ilan edilen duyuruya göre, Sermaye Artışına İlişkin Fon Kullanım Yeri Raporu'nda belirtilen kentsel dönüşüm projeleri geliştirilmesi kapsamında; tapuda İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Barbaros Mahallesi, 2195 ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 , 15, 16, 17 parsel ve 2196 ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 parsel numaralarında kain ve kayıtlı olan toplamda 25 parsel ve 6324.45 m2 yüzölçümüne sahip arsa mahiyetindeki taşınmazların Arsa Sahipleri ile Şirket arasında % 55'i arsa sahiplerinde % 45'i Şirket'de olacak şekilde bir kentsel dönüşüm projesi geliştirilmesi kapsamında kat malikleri ile 08.12.2023 tarihinde noter huzurunda yapılan sözleşme ile; 2195 adanın %67,73'ü, 2196 adanın %87,22'si oranında imzalar tamamlanmıştır.
20.11.2023 tarihinde KAP'ta ilan edilen duyuruya göre, Şirket'in 3.000.000.000 TL kayıtlı sermaye tavanı içerisinde çıkarılmış sermayesinin 620.000.000 TL'den 207.000.000 TL artırılarak 827.000.000 TL'ye çıkarılması kapsamında Şirket'in Esas Sözleşmesinin "Sermaye ve Paylar" başlıklı 8. maddesinin tadili Sermaye Piyasası Kurulu'nun 20.11.2023 tarih ve 45441 sayılı yazısı ile onaylanmıştır.
9.11.2023 tarihinde KAP'ta ilan edilen duyuruya göre, Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği'nin (ÇEDBİK) ev sahipliğinde, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı desteğiyle her yıl sürdürülebilirliğin önemine dikkat çekmek için düzenlenen '6. Uluslararası Yeşil Binalar ve Şehirler Zirvesi' kapsamında 08.11.2023 tarihinde gerçekleştirilen, Yeni Arayışlar Girişimi Platformu Derneği'nin (YAPDER) düzenlediği Yeşil Ekonomi Ödül Töreninde Şirketimiz MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde bulunan Quick Tower Binası, doğaya saygılı, ekolojik, konforlu ve enerji tüketimini azaltan prestijli ve en akıllı binalarından biri olarak "En Yeşil Bina" ödülünü almıştır.