BİEN YAPI ÜRÜNLERİ SANAYİ TURİZM VE TİCARET A.Ş.

Audit Report / Information • May 28, 2024

BİEN YAPI ÜRÜNLERİ SANAYİ TURİZM VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ 01.01.2023 – 31.12.2023 DÖNEMİ

HALKA ARZ FİYATININ BELİRLENMESİNDE ESAS ALINAN VARSAYIMLARA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU

VII-128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29/5 Maddesi Uyarınca Hazırlanmıştır.

28.05.2024

1. Raporun Amacı

Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 sayılı Pay Tebliği'nin 29. maddesinin 5. fıkrası uyarınca, payları ilk defa halka arz edilen ortaklığın, paylarının Borsa'da işlem görmeye başlamasından sonraki iki yıl boyunca halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içeren bir rapor hazırlaması söz konusu raporun ortaklığın internet sitesinde ve KAP'ta yayımlanması zorunludur.

Bien Yapı Ürünleri Sanayi Turizm ve Ticaret A.Ş.'nin ("Şirket") halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin değerlendirmeler içeren işbu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29/5 Maddesi gereğince Denetimden Sorumlu Komite tarafından hazırlanmıştır.

2. Fiyat Tespit Raporunda Yer Alan Değerleme Yöntemleri ve Hesaplamalar

Şirket'in paylarının halka arzına aracılık eden konsorsiyum liderlerinden Ak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ("Ak Yatırım") tarafından 16.03.2023 tarihinde hazırlanan ve 08.05.2023 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda yayımlanan Fiyat Tespit Raporu'nda Şirket değeri ile halka arz fiyatı aşağıdaki şekilde tespit edilmiştir.

a. İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi ("İNA"):

İndirgenmiş Nakit Akımları yönteminde Şirket'in gelecek yıllara ilişkin gelir ve giderlerine ait tahminler yapılmış ve bu tahminlere göre gelecek dönemde yaratacağı nakit akışları bugünkü değerine indirgenmiştir. İndirgenmiş değer üzerinden oluşan firma değerinden Şirket'in net finansal borçları düşülerek özsermaye değerine ulaşılmıştır.

İNA Değerleme Özeti	Milyon TL
İNA Firma Değeri	23.701
-Net Borç	1.409
Öz Sermaye Değeri	22.291

b. Piyasa Çarpanları Analizi

Ak Yatırım tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporu'nda Borsa'da işlem görüp Şirket ile benzer özellikler gösteren yurt içi ve yurt dışında bulunan şirketlerle karşılaştırma yapılarak Firma Değeri'nin saptanması için "Piyasa Çarpanları Analizi" kullanılmıştır. Bu yöntem kapsamında, Şirket'e benzer firmaların piyasa çarpanları analiz edilmiştir. Söz konusu analiz kapsamında değerleme için uygun olduğu değerlendirilen temel çarpanlardan olan Firma Değeri / FAVÖK* ("FD/FAVÖK"), Fiyat / Kazanç ("F/K") çarpanlarının medyanı ağırlıklandırılarak dikkate alınmıştır.

Çarpan Analizi	Ağırlık	Uluslararası Benzer Şirketlere Göre Sonuç	Yurt İçi Benzer Şirketlere Göre Sonuç
FD/FAVÖK Çarpanına Göre Özsermaye Değeri		10.574	11.832
FD/FAVÖK Çarpanına Göre Ağırlıklandırılmış Özsermaye Değeri (Milyon TL)	50%		11.203

F/K Çarpanına Göre Özsermaye Değeri		11.286	9.016
F/K Çarpanına Göre Ağırlıklandırılmış Özsermaye Değeri (Milyon TL)	50%		10.151
Ağırlıklandırılmış Özsermaye Değeri (Milyon TL)	100%		10.677

Fiyat Tespit Raporunda, çarpan analizinde yurt içi ve yurt dışı benzer şirket çarpanları eşit olarak ağırlıklandırılmış olup, özsermaye değeri 10.677.506.957 TL olarak hesaplanmıştır.

3. Değerleme Sonucu

Ak Yatırım tarafından yapılan değerleme çalışması sonucunda bulunan, ağırlıklandırılmış özsermaye değeri aşağıdaki tabloda verilmektedir:

Değerleme Sonucu	Ağırlık	Özkaynak Değeri(Milyon TL)
İndirgenmiş Nakit Akışları	60%	22.291.217.891
Piyasa Çarpanları Analizi	40%	10.677.506.957
Ağırlıklandırılmış Özkaynak Değeri	100%	17.645.733.572
Pay Adedi		288.673.881
Ağırlıklandırılmış Pay Değeri		61,13 TL

Söz konusu ağırlıklandırılmış özkaynak değerinin halka arz öncesi ödenmiş sermayeye bölünmesi sonucunda iskonto öncesi pay değeri 61,13 TL olarak hesaplanmıştır. Elde edilen bu değere %30 oranında halka arz iskontosu uygulanmış ve halka arz birim pay fiyatı 42,80 TL olarak hesaplanmıştır.

Halka Arza İlişkin Bilgiler (TL)	Son 12 Ay
Halka Arz Öncesi Özkaynak Değeri	17.645.733.572
Halka Arz İskontosu	30%
Halka Arz İskontolu Özkaynak Değeri	12.352.013.500
Halka Arz Öncesi Ödenmiş Sermaye	288.673.881
Halka Arz Fiyatı	42,80

4. Tahmin ve Gerçekleşme Verileri:

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 28.12.2023 tarihinde, 31.12.2023 finansallarında TMS 29 enflasyon muhasebesi hükümlerinin uygulanması kararı nedeniyle, Şirketimiz 2023 yıllık finansal raporları SPK kararına uygun olarak TMS 29 standartlarına göre hazırlanmış ve bağımsız denetimden geçmiştir.

16.03.2023 tarihli Fiyat Tespit Raporunda yer alan projeksiyon verileri TMS 29 standardının uygulanma kararı öncesinde hazırlandığından, Fiyat Tespit Raporunda enflasyon muhasebesi yöntemi uygulanmamıştır.

Şirket'in 17.05.2023 tarihinde açıklamış olduğu 31.12.2023 tarihli finansal tablolarındaki gerçekleşmeler ile Ak Yatırım tarafından hazırlanan fiyat tespit raporunda yer alan 2023 yılına ilişkin varsayımların karşılaştırıldığı özet gösterim aşağıdaki tabloda yer almakta olup, Şirket'in 2023 yılı finansal tabloları ile 2023 yılsonu beklentilerine göre gerçekleşme oranları aşağıda gösterilmiştir.

(Milyon TL)	31.12.2023 Gerçekleşen	31.12.2023 Tahmini	Gerçekleşme Oranı
Hasılat	8.756	8.301	105,48%
Satışların Maliyeti	7.186	6.177	116,33%
Brüt Kar	1.571	2.124	73,96%
FAVÖK	1.170	1.630	71,78%

Şirket'in 2023 yılında net satış hasılatı 8.756 milyon TL olarak gerçekleşmiş olup yıl sonu tahminine göre gerçekleşme oranı %105,48'dir. 2023 yılında ise 47,3 milyon m² seramik kaplama ürünleri satışı gerçekleşmiş olup, tahminlerin %3,9 üzerindedir. Diğer taraftan, yurtdışı pazarlardaki durgunluk nedeniyle seramik kaplama sektörünün ihracat hacimlerinde düşüş yaşanmış ve sektörde satışlar ağırlıklı olarak iç piyasaya yönelmiş ve bu durum rekabeti arttırmıştır. Şirket yurt dışı satış m²'lerinde 2,7 milyon m² azalış yaşamasına rağmen yurt içi piyasasındaki satışlarını 12,1 milyon m² arttırarak net satış hasılat hedefini gerçekleştirmeyi başarmıştır. Sonuç olarak, 2023 yılı için öngörülen ihracat gelirlerinin satışlar içindeki payı %27 iken, gerçekleşen oran %14 olmuştur.

Bu bağlamda, artan maliyetlerin satış fiyatlarına yansıtılması sınırlı ölçüde gerçekleştirilebilmiştir.

Şirket'in 2023 yılında satışların maliyeti 7.186 milyon TL olarak gerçekleştirmiştir. 2023 yıl sonu tahminine göre gerçekleşme oranı %116,33'dür. Net satış hasılat tahminlerini gerçekleştiren şirket, net satış hasılatı içerisinde, kar marjı daha düşük olan ticari malların satışının oranının artışı, brüt kar marjının düşmesinde etkili olmuştur. Üretim maliyetlerinde etkili olan personel giderlerinin %8,1'den %12,5'a ulaşması ve artan ticari mal satışı sebebiyle satışların maliyeti tahminlerin üzerinde gerçekleşmesine neden olmuştur.

Şirket'in satışların maliyetinin, hedeflenenden yüksek bir artış göstermesi, Brüt karın 1.571 milyon TL olarak gerçekleşmesine neden olmuş, 2023 yılı tahmini ise %73,96 oranında gerçekleştirmiştir. Buna göre; Şirket artan satışların maliyetlerini, birim satış fiyatları üzerinde yansıtılması sınırlı kaldığı anlaşılmaktadır.

Şirket'in faaliyet giderleri, fiyat tespit raporunda 2023 yıl sonu 590 milyon TL hedeflenmekte iken, 748 milyon TL olarak gerçekleşmesi, FAVÖK tahmin gerçekleşmesinde 158 milyon TL negatif etkisi olmuştur. Varsayımlarda faaliyet giderlerinin net satış hasılatına oranı %7,10 iken, 2023 sonunda %8,54 olarak gerçekleşmiştir. Buna göre, 2023 yılı için tahmin edilen 1,630 milyon TL'lik FAVÖK'ün %71,78'i gerçekleşerek 1.170 milyon TL olmuştur. Aynı zamanda satışların maliyetindeki beklenti üzerindeki artışında FAVÖK gerçekleşmesinde negatif etkisi olmuştur.

Özetle; Şirket ürettiği seramik kaplama malzemeleri satışlarını bir önceki yıla göre m² bazlı arttırmasına rağmen, üretim maliyetleri içinde çok önemli bir yer kaplayan, işçilik maliyetlerindeki artış, daha düşük brüt kar marjına sahip ticari mal satışlarının net satışlar içerisindeli payının artması ve faaliyet giderlerindeki beklentilerin üzerindeki artış FAVÖK'ü olumsuz etkilemiştir. Ancak yurtdışı pazarlardaki durgunluğa karşılık, iç

piyasadaki satışların arttırılmasıyla 2023 yılında bir önceki yıla göre m² bazlı yükseliş meydana gelmiş, bununla birlikte yurtiçi pazardaki artan rekabet koşulları artan maliyetlerin satış fiyatlarına tam olarak yansıtılmasına engel olmuştur.

2023 yılı İMSAD verilerine göre, seramik kaplama sektörü üretim hacimleri %12 gerilemiştir, Şirket, 2023 yılında satışlarını m² bazlı arttırmıştır.

Sonuç olarak; 2023 yılında, Şirket'in halka arz edilirken çerçevesi çizilen gelir tablosu projeksiyonunun karlılık marjları, beklenti altında performans gösterdiğini ve satış hasılatı ile ilgili yapılan tahminleri beklentileri karşıladığını söylemek mümkündür.

Saygılarımızla,

Denetimden Sorumlu Komite