Legal Proceedings Report • Jul 2, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
1 Adet AVM Pendorya Alışveriş Merkezi Çamçeşme Mahallesi 11425 Ada / 8 Parsel
Çamçeşme Mahallesi Pendik / İstanbul
Rapor Tarihi; 28.06.2024
Sunulan;
TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Hazırlayan;
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. MEHMET ONUR CAKMAKLI UZMAN Bu belge *********** kimlik numarali MEHMET ONUR CAKMAKLI UZMAN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 02/07/2024 16:03
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 1 |
GAYRİMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR
Konu Gayrimenkulün Hava Fotoğrafına Göre Konumu
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 2 |
| Değerleme Raporun İlişkin Bilgiler | Yönetici Özeti |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Talep Eden | TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||||||
| Raporu Hazırlayan Kurum | Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||||||
| Değerleme Tarihi | 25.06.2024 | |||||||||
| Rapor Tarihi ve Numarası | 28.06.2024 / 2024_ÖZ_900 | |||||||||
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | Tam Mülkiyet | |||||||||
| Değerlemenin Amacı | Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün 28.06.2024 | |||||||||
| tarihli Pazar Değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. | ||||||||||
| Gayrimenkule İlişkin Bilgiler | ||||||||||
| Gayrimenkulün Kullanımı | 1 Adet Alışveriş Merkezi | |||||||||
| Gayrimenkulün Açık Adresi | Çamçeşme Mh. Fabrika Sokak No:5 Pendorya AVM Pendik / İstanbul | |||||||||
| Tapu Kayıtları | İstanbul ili, Pendik ilçesi, Çamçeşme mahallesi, 11425 ada, 8 parsel numaralı 23.183,42 m² yüzölçüme sahip, "Altında Kapalı Otoparkları Olan Karkas Betonarme Alışveriş Merkezleri" vasıflı gayrimenkul |
|||||||||
| İmar Durumu | 17.10.2018 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kavaklıpınar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planı'nda "T1 Rumuzlu Ticaret Alanı" lejandında kalmaktadır. TAKS:0,40 • • Yençok: 30.50 m. (10 kat) • E: 1.75 |
|||||||||
| En Etkin ve En İyi Kullanımı | Alışveriş Merkezi | |||||||||
| Değer Tablosu |
(28.06.2024 tarihli) | |||||||||
| 1 Adet Alışveriş Merkezi | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* | ||||||||
| Pazar Değeri | 928.500.000 | 1.114.200.000 | TL | |||||||
| * %20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları; |
||||||||||
| o o o o o o o kapsamında düzenlendiğini; o beyan ederiz. o o çalışması yapılmıştır. o o |
Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını; Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını; Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi; Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini; Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu; Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını; Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkulün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. Gayrimenkulde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartlar'ına göre tanzim edilmiştir. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. |
|||||||||
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 3 |
| 1. | RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ6 | |||
|---|---|---|---|---|
| 1.1 | Rapor Tarihi ve Numarası 6 | |||
| 1.2 | Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi 6 | |||
| 1.3 | Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi 6 | |||
| 1.4 | İşin Kapsamı 6 | |||
| 1.5 1.6 |
Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6 Rapor Türü 6 |
|||
| 1.7 | Raporu Hazırlayanlar 6 | |||
| 1.8 | Değerleme Tarihi 6 | |||
| 1.9 | Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 7 | |||
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | |||
| 1.11 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | |||
| 2. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ8 | |||
| 2.1 2.2 |
Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı 8 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi 9 |
|||
| Tapu Kayıtları 9 | ||||
| 2.2.1.1 | Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 9 | |||
| 2.2.1.2 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 | |||
| Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 10 | ||||
| Kadastro İncelemesi 10 | ||||
| 2.3 | Gayrimenkulün İmar Bilgileri 10 İmar Durumu 10 |
|||
| Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler 11 | ||||
| Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana | ||||
| Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11 | ||||
| Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11 | ||||
| Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 11 | ||||
| Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) | ||||
| İlişkin Bilgiler 12 | Gayrimenkul Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca | |||
| Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 12 | ||||
| Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu | ||||
| (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 12 | ||||
| Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin | ||||
| Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 12 | ||||
| Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12 | ||||
| 3. | 3.1 | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 13 |
||
| Ekonomik Koşullar 13 | ||||
| Gayrimenkul Piyasası Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 14 | ||||
| Türkiye'de Alışveriş Merkezi Yatırım Sektörü 15 | ||||
| 3.2 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 20 | |||
| İstanbul İli 20 Pendik İlçesi 20 |
||||
| Çamçeşme Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 21 | ||||
| Yakın Çevre Fotoğrafları 21 | ||||
| Ulaşım 21 | ||||
| 3.3 3.4 |
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 21 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 22 |
|||
| Arsa Özellikleri 22 | ||||
| Bina Özellikleri 22 | ||||
| Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları 23 | ||||
| Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 27 | ||||
| Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 27 |
||||
| 4. | DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR28 | |||
| 4.1 | Değer Tanımları 28 | |||
| 4.2 | Değerleme Yöntemleri 28 | |||
| 5. | DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER 30 | |||
| 5.1 5.2 |
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 30 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 30 |
|||
| 5.3 | Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 31 | |||
| 5.4 | Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve | |||
| Diğer Varsayımlar 31 | ||||
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 34 | |||
| 6.1 | Pazar Yaklaşımı 34 Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 34 |
|||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 34 | ||||
| Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 34 | ||||
| Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 34 | ||||
| Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı | ||||
| Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 34 Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 35 |
||||
| 6.2 | Maliyet Yaklaşımı 35 | |||
| Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 35 | ||||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 35 | ||||
| Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan Sonuç 35 | ||||
| Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 36 | ||||
| 6.3 | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 36 Gelir Yaklaşımı 36 |
|||
| Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 36 | ||||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 37 | ||||
| Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 37 | ||||
| İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 38 | ||||
| Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 38 | ||||
| 6.4 | Diğer Tespit Ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 39 Direkt Kapitalizasyon Yöntemi 39 |
|||
| Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler) 39 | ||||
| Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 39 | ||||
| Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 39 |
| Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 39 | |||
|---|---|---|---|
| En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 40 | |||
| Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 40 | |||
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ41 | ||
| 7.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması 41 | ||
| 7.2 | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 41 | ||
| 7.3 | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup | ||
| Bulunulmadığına Dair Bilgi 41 | |||
| 7.4 | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel | ||
| Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 41 | |||
| 8. | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME 42 | ||
| 8.1 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında | ||
| Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 42 | |||
| Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 42 | |||
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat | |||
| Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 42 | |||
| Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı | |||
| Hakkında Görüş 42 | |||
| Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler | |||
| Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 43 | |||
| Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye | |||
| Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 43 | |||
| 9. | DİĞER44 | ||
| 9.1 | KDV Konusu 44 | ||
| 10. | SONUÇ45 | ||
| 10.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 45 | ||
| 10.2 | Nihai Değer Takdiri 45 | ||
| 11. | EKLER46 |
Bu rapor, şirketimiz tarafından 28.06.2024 tarihinde, 2024_ÖZ_900 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu değerleme raporu "Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2 Fındıklı Beyoğlu/İSTANBUL" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde kurulmuştur. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.
Bu rapor, TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden 1 adet alışveriş merkezinin mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.
Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor, İstanbul ili, Pendik ilçesi, Çamçeşme mahallesi, 11425 ada, 8 parsel numaralı 23.183,42 m² arsa yüzölçümüne sahip, "Altında Kapalı Otoparkları Olan Karkas Betonarme Alışveriş Merkezleri" vasıflı gayrimenkulün 28.06.2024 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans no:401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.
Bu rapor, 06.06.2024 ila 28.06.2024 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.
Bu rapor, "Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2 Fındıklı Beyoğlu/İSTANBUL" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 14.05.2024 tarihli 19 sayılı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi
| Rapor - 1 | Rapor - 2 | Rapor- 3 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rapor Amacı | - | - | - | |||||
| Rapor Tarihi | ||||||||
| Rapor Numarası | - | - | - | |||||
| Raporu Hazırlayanlar | - | - | - | |||||
| Toplam Değer (TL) (KDV hariç) | - | - | - | |||||
| Toplam Değer (TL) (KDV dahil) | - | - | - | |||||
Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından hazırlanan değerleme raporu hazırlanmamıştır.
Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Konu gayrimenkul İstanbul ili, Pendik ilçesi, Çamçeşme mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Gayrimenkul Fabrika Sokak üzerinde yer almaktadır.
Gayrimenkullün açık adresi: Çamçeşme Mh. Fabrika Sokak No:5 Pendorya AVM Pendik / İstanbul.
Gayrimenkulün Tanımı: Değerleme konusu gayrimenkul 23.183,42 m² arsa alanı üzerinde konumlu, tapu kaydında "Altında Kapalı Otoparkları Olan Karkas Betonarme Alışveriş Merkezleri" vasıflı ana gayrimenkuldür. Mevcutta alışveriş merkezi olarak kullanılan bir binadır. Toplam kapalı alanı 80.648 m2 dir.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 8 |
| Öznitelik Bilgisi | ||
|---|---|---|
| Matro Mar | Öznitelik Bilgisi | Bina/BB Listesi |
| İstanbul | ||
| lice. | Pendik | |
| VAIR Mouse Cabre | Mahalle/Koy | Campeşme |
| ۰ endorva |
Mahalle No | 206228 |
| Merkezi 425/Dri merkezi |
Ada | 11425 |
| Ren ithlEvier |
Parsel | 8 |
| Tapu Alanı | 23 183.42 | |
| Sudor | Nitelik. | Altında Kapalı Otoparkları Olan Karkas Betonarme Alışveriş Merkezleri |
| Mevkil | ||
| Zemin Tip | Ana Taşınmaz | |
| Pendo | Patta | G22-B-11-D-2-C,G22-B-11-C-1-D |
| Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İl | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Yüzölçümü | Niteliği | Malik | Hisse | ||||
| İstanbul | Pendik | Çamçeşme | 11425 | 8 | 23.183,42 m² | Altında Kapalı Otoparkları Olan Karkas Betonarme Alışveriş Merkezleri |
TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
19/20 1/20 |
||||
| Edinme Sebebi – Tarih/Yevmiye: | 3402 S.Y.Kadastro Kanunun Ek 1.Maddesi Gereği Köy/Mahalle/Mevki/Ada/Parsel Bilgilerinin Düzeltilmesi İşlemi - 22.10.2019 / 38759 |
|||||||||||
| Cilt / Sahife: | 2 cilt, 113 sahife |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. 24.05.2024 tarihli belge ekte, özeti aşağıda sunulmaktadır.
| Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri | Tarih | Yev. |
|---|---|---|
| Şerh | ||
| - TSKB GYO A.Ş.'nin hissesi üzerinde; Krokisinde gösterilen A kıısım üzerine 99 yıllığına 1- krş bedelle Ayedaş lehine kira şerhi. (AYEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine 99 yıllığına 1 kuruş bedelle kira şerhi) |
14.12.2009 | 22075 |
| - TSKB GYO A.Ş.'nin hissesi üzerinde; 1.330.000 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Migros Ticaret A.Ş. lehine 13.10.2014 tarihinde başlamak üzere toplamda 10 yıl süre ile 1.400.000 TL bedelle kira şerhi) |
23.10.2015 | 34168 |
| - TSKB GYO A.Ş.'nin hissesi üzerinde; 0,01.-TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine 99 yıllığına 1 kuruş bedelle kira şerhi) |
14.12.2009 | 22075 |
| - TSKB GYO A.Ş.'nin hissesi üzerinde; 70.000 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Migros Ticaret A.Ş. lehine 13.10.2014 tarihinde başlamak üzere toplamda 10 yıl süre ile 1.400.000 TL bedelle kira şerhi) |
23.10.2015 | 34168 |
| Migros Ticaret A.Ş. ile mal sahibi arasında yapılan, kiralanan alanın kullanımı için düzenlenmiş kira şerhinin, taşınmazın değerine olumsuz yönde etkisi bulunmadığı ve taşınmazın devrine engel teşkil etmediği görüşüne varılmıştır. TEDAŞ ve AYEDAŞ Genel Müdürlüğü'nün şerhleri, parsel üzerine yapılan trafo vb. üniteler için koyulmakta olup, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.) |
Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar, gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir nitelik taşımamaktadır.
Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.
Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresinden online Kat İrtifakı Mimari Projesi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Pendik Kadastro Müdürlüğü'nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.
Pendik Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre Çamçeşme Mahallesi 11425 ada 8 parsel sayılı, 23.183,42 m² büyüklüğündeki taşınmaz;
17.10.2018 t.t.'li 1/1000 ölçekli Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planı'nda T1 Rumuzlu Ticaret Alanı" içerisinde kalmaktadır. T1 rumuzlu ticaret alanlarında TAKS= 0.40 Hmax: 30.50 m. (10 kat) olup; 1.000 m²'ye kadar olan parsellerde KAKS= 1.50, 1000 m² ve üzeri parsellerde ise KAKS= 1.75 olarak uygulama yapılacaktır.
Görüntü (Pendik Belediyesi İmar Arşivi) adresinden edinilmiştir.
Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşivinde yapılan incelemeler sonucunda, aşağıda detayları sunulan evraklara ulaşılmıştır.
• Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresinde online Kat İrtifakı Mimari Projesi yüklenmemiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün mülkiyet durumunda son üç yıl içerisinde değişiklik olmamıştır.
Gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkul konumlu olduğu arsa son üç yıllık dönemde imar durumunda değişiklik meydana gelmemiş, kamulaştırma işlemleri vb. uygulamalara konu olmamıştır.
Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Gayrimenkulün bulunduğu parselin imar durumu "Ticaret Alanı" dır. Bölgede genel olarak aynı aks üzerinde Ticaret, ara konumlarda Konut Alanı lejandına sahip parseller üzerinde yapılar bulunmaktadır. Bölgede üzerinde yapı olmayan boş parsel arzı bulunmaktadır.
Değerlemeye konu gayrimenkul ile ilgili, 25.05.2018 tarih ve 001560 sayılı Yapı Tatil Tutanağı'na istinaden, "3194 sayılı İmar Kanunu'nun 42. maddesi uyarınca mal sahibine (Akpa Kafe Otomotiv Gıda Tekstil Sanayi ve Ticaret Limitied Şirketi) para cezası verilmesine" dair 05.06.2018 tarih 869 sayılı Encümen Kararı bulunmaktadır.
Hakkında encümen kararı bulunan bölüme ait 31.12.2018 tarih; 7F7M82GE belge ve 2873064 başvuru numaralı Yapı Kayıt Belgesi alındığı görülmüştür.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 11 |
Değerlemeye konu gayrimenkul Alışveriş Merkezi niteliğindedir. Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.
Gayrimenkul Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu gayrimenkulün 09.09.2015 tarih, 242 sayılı "Yapı Kullanma İzin Belgesi" ve 31.12.2018 tarihli; 7F7M82GE belge numaralı "Yapı Kayıt Belgesi" mevcuttur. Gayrimenkul iskanlı ve yapı kayıt belgeli olup yasal süreçleri tamamlanmıştır.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapılar ile ilgili, gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Gayrimenkulün yasal belgeleri hakkında detaylı bilgileri raporumuzun "2.3.2 Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında sunulmaktadır.
Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu gayrimenkulün 09.09.2015 tarih 242 yevmiye numaralı Yapı Kullanım İzin Belgesine göre, inşaatın yapı denetimi "H.Rıfat Paşa Mah. Yüzer Havuz Sk. B blok, Perpa İş Merkezi No: 1219 Şişli İstanbul" adresinde faaliyet gösteren İstanbul Yapı Denetim LTD. ŞTİ. tarafından yapılmıştır.
Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerlemeye konu gayrimenkul alışveriş merkezi niteliğindedir. Gayrimenkulün arsası üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Raporda proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Değerleme konusu gayrimenkul kat mülkiyetli olduğu için proje değerlemesi kapsamında değerlendirilmemiştir.
Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Rapor konu gayrimenkule ait ; 24.07.2015 tarihli S34AB183ADC30 numaralı enerji performansı sınıf "B", sera gazı emsiyonu sınıfı "C" olan enerji kimlik belgesi bulunmakta olup, ilgili belge rapor ekinde sunulmaktadır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2023 dördüncü çeyreğinde direncini korumuştur. ABD'de hem imalat hem de hizmet sektöründe yavaşlama görülürken, Euro Bölgesi'nde aktivite verileri son çeyrekte daralmaya işaret etmektedir. Çin'de son çeyrekte büyüme hedeflere uygun gerçekleşse de veriler iç talepteki yavaşlamaya ve emlak sektöründeki durgunluğa yönelik sinyaller vermiştir. Diğer gelişmekte olan ekonomilerde ayrışma görülse de genel anlamda küresel aktiviteyi yukarı çekmiştir. Enflasyonda tahminlerden hızlı gerçekleşen gerilemelerle belli başlı merkez bankalarının 2024 yılı içinde gerçekleştireceği faiz indirimlerine yönelik beklentiler artmış ve küresel tahvil faizlerinde düşüş görülmüştür. Bu gelişmeler risk iştahını desteklerken, gelişmekte olan ülkelere sermaye akışı artmıştır. Son çeyrekte yaşanan jeopolitik gerilimler enerji fiyatları üzerindeki belirsizlikleri artırırken, küresel ticarette aksamalara yol açmaktadır. Öte yandan, 2024 yılının ilk haftalarında gelişmiş ekonomi merkez bankalarının faiz indirimlerinin beklenen kadar erken olmayabileceği fiyatlaması öne çıkmıştır. Bu nedenle tahvil faizleri yeniden yükselirken, jeopolitik belirsizliklerle birlikte küresel piyasalardaki iyimserlik hız kesmiştir.
Türkiye ekonomisi 2023 üçüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talep ve yatırımların katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,3 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %5,9 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılı ikinci çeyrek sonunda 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH üçüncü çeyrekte 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2023 dördüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin yavaşladığını göstermektedir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) aralık ayında 47,4'e yükselse de son üç ayda daralma bölgesinde kalmıştır. Kapasite kullanım oranı son üç ayda yataya yakın seyrederken, sektörel güven endeksleri son çeyrekte sınırlı da olsa gerileme kaydetmiştir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmektedir.
| GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim) | ||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 2019 |
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | ||||||||||||||||||
| H | ш | IV | III | IV | N | Ш | IV | 11 | Ш | $\overline{N}$ | 11 | W | IV | $\mathbf{II}$ | Ш | |||||||
| 7,5 | 5,9 | 2.5 | $-2,6$ | $-2,5$ | $-1,6$ | 1,0 | 5,9 | 4,3 | $-10,4$ | 6,4 | 6,3 | 7,5 | 22,3 | $_{\rm 8,0}$ | 9,7 | 7,8 | 7,6 | 4.1 | 3,3 | 4,0 | 3,9 | 5,9 |
Dördüncü çeyrekte dış dengede ılımlı bir iyileşme görülmüştür. İhracatta sınırlı yükseliş görülürken, enerji kalemindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı gerilemektedir. Hizmetler hem taşımacılık hem de turizmdeki zayıflama ile gerilerken, birincil gelir dengesindeki bozulma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. İkinci çeyrek içinde 60 milyar doları aşan 12 aylık toplam cari açık, Eylül itibarıyla 51,8 milyar dolara ve en güncel veri olarak Kasım itibarıyla 49,6 milyar dolara gerilemiştir.
Bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve ücret artışlarının neden olduğu birikmiş maliyetlerin etkisi büyük ölçüde geride kalsa da beklentilerdeki katılık ve gıda fiyatlarındaki artış ile dördüncü çeyrekte enflasyonda sınırlı bir artış yaşanmıştır. 2023 üçüncü çeyrek sonunda %61,5 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu aralık ayında %64,8'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu ise %47,4'ten %44,2'ye gerilemiştir. TCMB politika faizini Eylül'de %25,00'dan %30,00'a çıkarırken, artırımlara Ekim, Kasım ve Aralık toplantılarında da devam etmiştir. Son aralık ayı toplantısında haftalık repo faizini 250 baz puan artırarak
%42,50'ye çıkarırken, parasal sıkılaşmanın en kısa zamanda tamamlanacağını ve sıkılığın gerektiği müddetçe sürdürüleceğini duyurmuştur.
| Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oca | ub | Mar | Nis | May | Haz | Tem | Ağu | Eki | Ara | Oca | |||
| TÜFE | 57.7 | 55.2 | 50.5 | 43.7 | 39.6 | 38.2 | 47.8 | 58.9 | 61.5 | 61.4 | 62.0 | 64.8 | 64.9 |
| Yİ-ÜFE | 86.5 | 76.6 | 62.5 | 52.1 | 40.8 | 40.4 | 44.5 | 49.4 | 47.4 | 39.4 | 42.3 | 44.2 | 44.2 |
Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4.Çeyrek Raporu
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler güncelliğini korumuştur. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerilemeye neden olmuştur.
Küresel etkisi itibarıyla dikkatle takip edilen Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu kontrol etmeyi başarmıştır. Süreçte istihdam kaybının çok az olması, talebin dengeli seyretmesi durumu ortaya çıkmıştır. ABD'de ki bu durum büyüme kaybının az olduğu ekonomik bir yapıya evrilerek yumuşak iniş senaryosunu gündeme taşımıştır. Her ne kadar yılın son çeyreğinde faiz artışları giderek azalsa da başta Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez bankaları para politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine dair mesajları piyasa ile paylaşmışlardır.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2023 yılında doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan çok olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olarak dikkat çekmektedir.
Türkiye'nin 2023 yılına ilişkin büyüme tahmini yüzde 4, 2024 yılı büyümesi yüzde 3,5 olarak tahmin edilmiştir. IMF Temmuz (2023) ayı Dünya Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye ekonomisinin 2023'te yüzde 3 ve 2024'te yüzde 2,8 büyüyeceği öngörülmüştü. Yeni revizyonda hem 2023 hem de 2024 de büyüme hızının artırılmış olması dikkat çekici görünmektedir. Uluslararası Para Fonu, küresel ekonomik büyüme tahminini bu yıl için yüzde 3 düzeyini korurken, 2024 yılı için yüzde 3'ten yüzde 2,9'a indirmiştir.
Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşansa da yaz ayları itibarıyla enflasyonda yükselme eğilimi artmıştır. Eylül ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 61,53 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 47,44 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel düzeyini yukarı baskılamaktadır. Eylül ayında yayınlanan Orta Vadeli Planda 2023 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 65, 2024 yılında ise yüzde 33 olarak ifade edilmiştir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde 36,6'lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak bir önceki seneye göre yüzde 17,5'lik düşüşle 379 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2023 yılında bir önceki seneye göre yüzde 48,1 azalarak 35 bin adet satış gerçekleşmiştir.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 30,318 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
• İnşaat maliyet endeksi (Kasım-2023) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 66,49 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 53,46, işçilik maliyetlerinin de yüzde 110,77 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.
(Kaynak: GYODER 2023 Yılı 4.Çeyrek Raporu)
2023 yılı 4.çeyrek itibariyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 446 adet alışveriş merkezinde yaklaşık 14 milyon m² seviyesini geçmiştir. 2023 yılında yaklaşık toplam 137 bin m² kiralanabilir alana sahip 5 alışveriş merkezi açılarak perakende pazarına giriş yapmıştır. Mevcutta 532 bin m² kiralanabilir alana sahip 16 adet alışveriş merkezi inşaat halindedir. 2025 yılı sonu itibarıyla tamamlanması planlanan projeler ile birlikte Türkiye genelinde toplam arzın 14,5 milyon m² seviyesine ulaşması beklenmektedir.
Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m² kiralanabilir alan olarak kayıt altına alınırken, İstanbul 328 m² ile ülke ortalamasının iki katı üzerinde perakende yoğunluğuna sahip konumdadır. Ankara ise 286 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır. 2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde perakende yoğunluğunun 171 m² seviyesine çıkması beklenmektedir.
2023 4. Çeyrek dönem itibariyle, Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 446, toplam kiralanabilir alan stoku ise 14 milyon 10 bin m² 'ye ulaştı. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %37,2'sini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 164,28 m² 'dir.
Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4.Çeyrek Raporu
2023 4. Çeyrek dönem itibariyle, Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 446, toplam kiralanabilir alan stoku ise 14 milyon 10 bin m2 'ye ulaştı. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %37,2'sini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 164,28 m2 'dir.
Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4.Çeyrek Raporu
| Meycut Durum | Aktif | Insaat Halinde | Toplam | Yeni AVM Arzı |
Dönem Sonunda Aktif Olacak |
Dönem Sonunda Tamamlanmas: Beklenen |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim | 133 | 4 | 137 | Birim | TKA(m 2 ) | Birim | TKA(m 2 ) | ||
| latanbul | $TKA$ $(mz)$ | 5.213.721 | 145,410 | 5.359.131 | 2824* | 452 | 14.175.872 | 6 | 165,910 |
| Birim | 42 | 43 | 2025* | 457 | 14.383.372 | 5 | 207,500 | ||
| Ankara | TKA (m 2 ) | 1,655,941 | 42.000 | 1.697.941 | TKA (m 2 ) | ||||
| Birim | 271 | 6 | 277 | Yoğunluk | (1.000 kişi başına) | ||||
| Diger Şehirler |
$TKA$ ( $m2$ ) | 7.140.300 | 186,000 | 7.745.016 | Istanbul | 328 | |||
| Ankara | 286 | ||||||||
| Türkiye | Birim | 446 | 11 | 457 | Diger | 118 | |||
| $TKA$ ( $m2$ ) | 14.009.962 | 373.410 | 14.383.372 | Türkiye | 164 |
Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4.Çeyrek Raporu
Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4.Çeyrek Raporu
Nisan 2024 Döneminde AVM metrekare Verimlilik Endeksi, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %75,7, bir önceki aya göre %9,7 artmıştır.
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Endeksi'nin Nisan ayı sonuçlarına göre, Nisan 2024 döneminde, bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmamış olarak incelendiğinde %75,7 oranında artarak 3053 puana yükselmiştir. Nisan 2024 için açıklanan yıllık enflasyon oranının %69,80 olduğu düşünüldüğünde, metrekare verimlilik endeksindeki artışın enflasyonun üzerinde olduğu görülmektedir.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 17 |
Sektöre ait ciro endeksi, Anadolu ve İstanbul'un GLA büyüklükleri ağırlıklandırarak hesaplanmıştır. Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği - AVM Endeksi Nisan 2024 Raporu
Nisan 2024 döneminde metrekare verimlilik endeksi, Mart 2024 dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde %9,7 oranında artış göstererek 3.053 puana yükselmiştir.
Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği - AVM Endeksi Nisan 2024 Raporu
AVM'lerde kiralanabilir metrekare alanı başına düşen ciro Nisan ayında Türkiye genelinde 11.640 TL iken İstanbul'da 13.477 TL, Anadolu'da 10.417 TL olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği - AVM Endeksi Nisan 2024 Raporu
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 18 |
Endeks, kategoriler bazında geçtiğimiz yılın Nisan ayı ile karşılaştırıldığında en fazla artış %81,2 ile yiyecek içecek kategorisinde görülmüştür. Giyim kategorisinde %80,8, diğer kategorisinde %78,1, ayakkabı kategorisinde %68,6, teknoloji kategorisinde %54,9 ve hipermarket kategorisinde %54,5'lik bir artış yaşandığı görülmektedir.
*Diğer kategorisi; yapı market, mobilya, ev tekstili, hediyelik eşya, oyuncak, sinema, kişisel bakım ve kozmetik, kuyum, hoby, petshop, terzi ve ayakkabı tamir servisleri, döviz bürosu, kuru temizleme, eczane gibi mağazalardan oluşmaktadır.
Kategori bazında ciro endeksi bir önceki ay olan Mart 2024 dönemi ile karşılaştırıldığında giyim kategorisinde %22,6, ayakkabı kategorisinde %15,7, yiyecek içecek kategorisinde %15,4, diğer kategorisinde %1,1, hipermarket kategorisinde %0,5'lik artış görülürken teknoloji kategorisinde -%14,9'lik bir azalış yaşandığı görülmektedir.
Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği - AVM Endeksi Nisan 2024 Raporu
Nisan 2024 verileri bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde %1'lik bir artış ile 98 puana yükselmiştir.
Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği - AVM Endeksi Nisan 2024 Raporu
Nisan 2024 döneminde ziyaret sayısı endeksi bir önceki ay Mart 2024 ile karşılaştırıldığında %10,1 oranında bir artış olduğu gözlemlenmiştir.
Kaynak: Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği - AVM Endeksi Nisan 2024 Raporu
Ülkenin en kalabalık, ekonomik, tarihi ve sosyokültürel açıdan en önemli şehridir. ürkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı olması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul ilinin yüzölçümü 5.461 km²'dir. İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. Türkiyede en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan İstanbul'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katı oranındadır.
Pendik, İstanbul ilinin Anadolu Yakası'nda, Marmara Denizi'ne sahili olan ve Kocaeli Yarımadası'nda yer alan bir ilçedir. Güneydoğuda Tuzla, doğuda Kocaeli'nin Gebze İlçesi, kuzeyde Şile ve Çekmeköy, batıda Sancaktepe ve Sultanbeyli, güneyde ise Marmara Denizi ile çevrilidir. Yaklaşık 200 km²'lik bir alana yayılmış olup 9 km sahil şeridi bulunmaktadır. Pendik'in yüzey şekilleri genel olarak engebelidir. İstanbul'un tek ve en yüksek dağı olan Aydos ile sınır olan Pendik, Ballıca Ağılbayırı, Karabayır tepelerine de sahiptir. Ayrıca üzerinde İBB Sosyal tesislerini barındıran Gözdağı'da en yüksek noktalardan biridir. Riva Deresi, Ballıca Deresi Ömerli Barajına dökülen
akarsulardır. Büyükdere Kurtköy'den çıkarak Tuzla sınırlarına gider. İstanbul'un en büyük su kaynaklarından olan Ömerli Barajı'da Pendik sınırlarındadır. Çok geniş topraklara sahip Pendik'te TEM güneyi tamamen yerleşim yerleriyle kaplıdır, kuzeyde ise yalnızca 5 köy bulunmaktadır.
Çamçeşme, İstanbul ilinin Anadolu Yakası'nda bulunan Pendik İlçesine bağlı bir mahalledir. Güneybatısında Kaynarca, doğusunda Kavakpınar, batısında Fevziçakmak, kuzeyinde ise Güllübağlar mahallesi ile çevrilidir. Özellikle 80'lerden itibaren bütün İstanbul'da olduğu gibi Çamçeşme'de de yoğun nüfus artışı görülmüştür, ancak günümüzde bu artış yavaşlamıştır. 8924 konut bulunan Çamçeşme'nin nüfusu 38.083 (2008) olup, okur yazarlık oranı %97'dir. 1988 yılında Pendik ilçe olana kadar Yayalar mahallesine bağlı bir mahalle olan Çamçeşme müstakil bir mahalle haline gelmiştir.
Bölge konut projeleri, marina, üniversite, teknopark gibi yatırımlar ile hızlı bir gelişim göstermektedir. Yakın çevresinde Neomarin AVM, İstanbul Tersane Komutanlığı, Divan Asia Hotel, Un RO-RO Limanı, Garanti Bankası Operasyon Merkezi ve Metro Grossmarket bulunmaktadır. Bölge kamu hizmetlerinden tam yararlanmakta olup, altyapı problemi bulunmamaktadır.
Neomarin AVM Pendik Divan İstanbul Otel
Değerlemeye konu gayrimenkule ulaşım; D100 karayolu üzerinden sağlanmaktadır. D-100 karayolunda Tuzla yönüne doğru ilerlenir ve Tersane Kavşağına dönülür. Tersane Kavşağının çıkışında, sağ kolda konumlu olan Fabrika Sokağa giriş yapılır. Taşınmaz bu sokak üzerinde konumludur.
Taşınmaz Sahil Bulvarı'na yaklaşık 300 m, Un RO-RO Limanı'na yaklaşık 500 m, Tavşantepe Metro İstasyonu'na ise yaklaşık 3 km mesafede yer almaktadır. Merkezi konumu, ulaşım rahatlığı, bağlantı yollarının kesişiminde yer alması, bölgenin yüksek ticari potansiyeli taşınmazın değerini olumlu yönde etkilemektedir.
Konu gayrimenkul, toplu taşıma ve özel araç ile yüksek erişilebilirliğe sahiptir.
Cepheli olduğu cadde ve sokakların yaya sirkülasyonu düşük, araç sirkülasyonu yüksek seviyededir.
| Konu Gayrimenkul'den Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar; | |
|---|---|
| Yer | Mesafe (km)* |
| Tersane Marmaray İstasyonu | 0,65 km. |
| Un Ro Ro Pendik Limanı | 1,20 km. |
| Sabiha Gökçen Havalimanı | 5,70 km. |
| *Yaklaşık bilgilerdir. |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Değerlemeye konu gayrimenkul, Pendik ilçesi, Çamçeşme Mahallesi, 11425 ada, 8 numaralı parsel üzerinde yer almaktadır. Konu parsel 23.183,42 m² yüzölçüme sahiptir. Kuzey, batı ve güney cepheden Fabrika Sokaka cephelidir. 3 tarafı yaya kaldırımı ve araç yolu ile çevrilidir. Fabrika Sokak konumuna göre ortalama parsel derinliği 150 m., genişliği 160 m. dir.
Konu parsel üzerinde bulunan alışveriş merkezinin tamamı değerleme çalışmasına konu edilmektedir.
Ana gayrimenkulün tapu kaydı niteliği "Altında Kapalı Otoparkları Olan Karkas Betonarme Alışveriş Merkezleri" dir. Değerleme konusu taşınmaz 3 bodrum, zemin, 3 normal kat ve çatı katı olmak üzere toplam 8 katlı betonarme bina olarak inşa edilmiştir.
Pendik Belediyesi İmar Arşivinde incelenen 23.03.2015 tarih 2015/940 numaralı mimari projesine göre:
bodrum kat alanı kapalı otopark ve teknik hacimlerinden oluşmakta olup 20.686,85 m² alana;
bodrum kat alanı kapalı otopark ve teknik hacimlerinden oluşmakta olup 21.260,06m² alana;
bodrum kat alanı otopark, depo, mağazalar, kültür etkinlikleri alanı, teknik oda hacimlerinden oluşmakta olup 9.419 m² alana;
Zemin kat alanı mağazalar, teknik alanlar, ortak dolaşım alanı, avm girişi, WC hacimlerinden oluşmakta olup 9.053,75 m² alana;
normal kat alanı mağazalar, teknik alan ve WC hacimlerinden oluşmakta olup 8.848,00 m² alana;
normal kat alanı mağazalar ve kafetarya bölümü hacimlerinden oluşmakta olup 7.474,92 m² alana;
normal kat alanı yemek bölümü ve sinema hacimlerinden oluşmakta olup 3.398,00 m² alana;
normal kat alanı ise sinema ve yönetim birimleri hacimlerinden oluşmakta olup 507,42 m² alana sahiptir.
Yapı bünyesinde bütün katlara ulaşan 2 adet asansör, bütün katlar arası ulaşımı sağlayan 1 adet iniş, 1 adet çıkış olmak üzere iki yönlü yürüyen merdiven mevcuttur. 5 adet yangın merdiveni, kamera sistemi, ısıtma soğutma havalandırma sistemleri, yangın tesisatı, jeneratör vb. teknik donanımlar bulunmaktadır. Bütün teknik donanımların AVM'nin tüm kat alanlarına yapıldığı tespit edilmiştir. Zemin bulunan girişler otomatik cam kapıdır. Bina içinde yerler ve merdivenler seramik kaplıdır. Bina girişi kompozit kaplama + cam giydirmedir.
23.03.2015 Tarihli Onaylı Mimari Projeye Göre, Toplam İnşaat Alanı Dağılım (m²)
| Katlar | Kat Taksimatı Brüt Alanı |
|---|---|
| 4. Normal Kat | 507,42 |
| 3.Normal Kat | 3.398,00 |
| 2.Normal Kat | 7.474,92 |
| 1.Normal Kat | 8.848,00 |
| Zemin Kat | 9.053,75 |
| 1.Bodrum Kat | 9.419,00 |
| 2.Bodrum Kat | 21.260,06 |
| 3. Bodrum Kat | 20.686,85 |
| Toplam (m²) | 80.648,00 |
Gayrimenkulün dosyasında yapılan incelemede 23.03.2015 tarihli yeniden mimari proje (80.648 m²) için 07.08.2015 tarihli tadilat ruhsatın (80.648 m²) düzenlendiği akabinde 09.09.2015 tarihi Yapı Kullanma İzin Belgesi (80.648 m²) alındığı görülmüştür.
Değerleme konusu gayrimenkul mevcut durumda AVM olarak kullanılmaktadır. Taşınmaz bakımlı durumda olup aktif halde kullanılmaktadır. Yapı genelinde kullanıma uygun olmayan herhangi bir alan bulunmamaktadır.
| Genel Özellikler | ||
|---|---|---|
| İnşaat Tarzı | : | Betonarme Karkas |
| Yaşı | : | 8 |
| İnşaat Nizamı | : | Ayrık Nizam |
| Toplam İnşaat Alanı | : | 80.648,00 m2 |
| Toplam Kat Adedi | : | 8 |
| Dış Cephe | : | Sıva üzeri dış cephe boyası, dekoratif cephe elamanları |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | : | Şebeke / Şebeke / Şebeke |
| Trafo | : | Mevcut |
| Su Deposu | : | Mevcut |
| Hidrofor | : | Mevcut |
|---|---|---|
| Klima Tesisatı | : | Merkezi Sistem |
| Isıtma Sistemi | : | Klima |
| Güvenlik Sistemi | : | Mevcut |
| Havalandırma Sistemi | : | Mevcut |
| Asansör | : | Mevcut |
| Jeneratör | : | Mevcut |
| Yangın İhbar Sistemi | : | Mevcut |
| Yangın Söndüme Sistemi | : | Mevcut |
| Yangın Merdiveni | : | Mevcut |
| Otopark | : | Bodrum katlarda kapalı otopark ve açık otopark alanı |
| Gayrimenkulün Yapı Kullanma İzin Belgesi incelenmiş olup belge üzerinde ki gayrimenkulün alanı 80.648 m² olduğu görülmüştür. |
Değerleme konusu taşınmaz onaylı mimari projesine göre inşa edilmiş ve mevcutta alışveriş merkezi olarak kullanılmaktadır. Bodrum kat alanlarında zeminler sertleşmiş şap beton kaplı, duvarlar duvar boyası ile boyanmış vaziyettedir. Ortak kullanım alanları duvarları saten boya, zeminler granit kaplıdır. Kolonlar giydirmedir. Tavanlar kısmen asma tavandır. Aydınlatma spot aydınlatma ile sağlanmaktadır. Bina içerisinde olan mağaza alanları kullanıma uygun şekilde dizayn edilmiş durumda olup her biri farklı özelliklere sahiptir. Yaya girişleri zemin kat seviyesinden sağlanan taşınmazın giriş kapıları camlı otomatik kapıdır. 2 adet yaya girişi bulunmaktadır.
Alışveriş merkezi içerisinde mağaza ve kiosk alanları bulunmaktadır. Toplam kiralanabilir alanın ~%84 ü dolu durumdadır. Genelde küçük yüzölçüme sahip alanların boş durumda olması sebebiyle adetsel bazda mağaza doluluk oranı daha düşük seviyededir. Alışveriş merkezinde katlar arası bağlantılar, merdiven, yürüyen merdiven, asansör ve yürüyen bant ile sağlamaktadır. Alışveriş Merkezi iç mekan görselleri aşağıda sunulmaktadır.
Normal Kat
Normal Kat
Normal Kat
Zemin Kat
Mevcut durumda yapılan incelemelerde gayrimenkulün, 09.09.2015 tarih 242 yevmiye numaralı Yapı Kullanım İzin Belgesi görülmüştür. Yapı Kullanım İzin Belgesi alındıktan sonra 17.07.2018 tarihli Encümen Kararı bulunmaktadır. Encümen kararınında yer alan ruhsata aykırı durumlar için 31.12.2018 tarihli Yapı Kayıt Belgesi alınmıştır.
Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme tarihi itibariyle konu gayrimenkul alışveriş merkezi olarak kullanılmaktadır.
Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.
Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.
Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:
Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.
"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.
UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.
Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 29 |
| SWOT Analizi | |
|---|---|
| Güçlü Yönleri | Zayıf Yönleri |
| Yapı kullanma izin belgesinin bulunması, + Yapı Kayıt Belgesinin bulunması + Gayrimenkulün E-5 Karayolu üzerinde + konumlu olması, Özel araç ve toplu taşıma araçları ile + erişilebilirliğinin yüksek olması Ticari olarak görünürlüğü ve reklam + kabiliyetinin yüksek olması. |
Konumlu olduğu bölgenin yaya sirkülasyonunun düşük olması Yakın konumlu benzer özelliklere sahip Alışveriş merkezinin bulunması Alışveriş merkezi doluluk oranının düşük olması sebebiyle kira gelirini istenen seviyeye ulaşmaması. |
| Fırsat | Tehditler |
| Yapının E-5 Karayoluna cepheli ve Limana + yakın konumda olması. Alışveriş merkezinde yapılan yenileme ve + iyileştirme çalışmaları doğrultusunda alışveriş merkezinin doluluk oranının ve ortalama kira gelirinin artıyor olması, |
Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi, Alışveriş merkezi doluluk oranının düşük olması. |
Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkulün bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.
Konu gayrimenkul mevcutta Alışveriş Merkezi vasıflıdır. Taşınmazın bulunduğu bölgede taşınmaza benzer (AVM) özellikte emsal oluşturabilecek satılık gayrimenkul bulunmamaktadır. Bu sebeple taşınmazın değerini tespit etmek için maliyet yaklaşımı ve gelir indirgeme yöntemi kullanılmıştır.
Emsal karşılaştırma analizi; bölgede bulunan arsa emsallerinin karşılaştırılarak arsa değerini tespit etmek amacı ile kullanılmıştır.
| Satılık Arsa Emsaller | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | Konum Ada/Parsel |
Yapılaşma Şartı |
Beyan Edilen Alanı (m²) |
Beyan Edilen Fiyatı (TL/Ay) |
Beyan Edilen Fiyatı (TL/m²) |
Olumlu / Olumsuz Özellikleri |
Tel. No. |
| 1 | Kaynarca Mh. 8375/2 |
Ticaret+Konut | 370 | 37.000.000 | 100.000 | E-5 Karayoluna yan yol cepheli konumda Ticaret+Konut lejantlı 370 m² alana sahip arsa 37.000.000 TL bedelle satılıktır. |
(216) 352 55 77 |
| 2 | Aydıntepe Mh. 249/1 |
Ticaret | 792 | 140.000.000 | 176.768 | E-5 Karayoluna yan yol cepheli konumda Ticaret lejantlı 792 m² alana sahip arsa 140.000.000 TL bedelle satılıktır. |
(232) 381 83 83 |
| 3 | Güzelyalı Mh. | Ticaret+Konut | 1.137 | 45.000.000 | 39.578 | Ana cadde üzerinde konumlu Ticaret+Konut lejantlı, 1.137 m² alana sahip arsa 45.000.000 TL bedelle satılıktır. |
(216) 642 14 23 |
| 4 | Güzelyalı Mh. | Ticaret+Konut | 307 | 13.750.000 | 44.788 | Ana cadde üzerinde konumlu Ticaret+Konut lejantlı, 307 m² alana sahip arsa 13.750.000 TL bedelle satılıktır. |
(532) 313 73 46 |
| 5 | Güzelyalı Mh. 11123/1 |
Ticaret+Konut Blok- TAKS:0.40 Hmax:15,50 |
499 | 80.000.000 | 160.321 | E-5 Karayoluna yan yol cepheli konumda Ticaret+Konut lejantlı Blok nizam TAKS:0,40 Hmax: 15,50 m yapılaşma şartında 499 m² alana sahip arsa 80.000.000 TL bedelle satılıktır. |
(506) 178 22 44 |
| 6 | Kaynarca Mh. 10753/6 |
Konut | 317 | 12.000.000 | 37.855 | Ara sokak üzerinde konumlu, Konut lejantlı 317 m² alana sahip arsa 12.000.000 TL bedelle satılıktır. |
(533) 493 09 29 |
| 7 | Çamçeşme Mh. 9671/6 |
Konut | 56 | 1.400.000 | 25.000 | Ara sokak üzerinde konumlu, Konut lejantlı, 56 m² alana sahip arsa 1.400.000 TL bedelle satılıktır. |
(539) 477 39 78 |
İstanbul'da konumlu ve değerleme raporları kamuya açıklanan alışveriş merkezlerinden bazılarının 2023 yıl sonu değerleme raporlarından derlenen bilgiler aşağıdaki tabloda sunulmaktadır.
| Alışveriş Merkezleri | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lokasyon | Kiralanabilir Alan | Dolluluk Oranı | Gelir Yöntemi | Birim Değer | Yıllık Net Geliri | Amorti Süresi | |||
| Birim | (m2) | (%) | (TL) | (TL/GLAm2) | (TL) | (Yıl) | |||
| Akasya AVM | Üsküdar | 86.899 | 99% | 14.390.000.000 | 165.595 | 1.070.341.000 | 13,40 | ||
| Akmerkez AVM | Etiler | 33.076 | 97% | 4.192.000.000 | 126.738 | 322.619.000 | 13,00 | ||
| Bulvar 216 | Ataşehir | 24.198 | 80% | 2.646.000.000 | 109.348 | 93.538.464 | 28,30 | ||
| Doğuş Center Maslak | Sarıyer | 47.398 | 97% | 1.838.275.046 | 38.784 | 104.373.885 | 17,60 | ||
| Kanyon AVM | Şişli | 42.210 | 92% | 4.900.000.000 | 116.086 | 261.178.531 | 18,80 | ||
Emsal gayrimenkulün konumlarını gösteren kroki
Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkul ile benzer nitelikli emsal bulunamamıştır. Bu sebeple taşınmazın değer tespitinde gelir indirgeme ve maliyet yöntemi kullanılmıştır. Arsa değerinin tespiti için emsal araştırma yöntemi kullanılmış olup arsa emsalları için; yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkul hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık ve kiralık olarak pazarlanan gayrimenkulün detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.
Emsal araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkulün konumu özelliklerinin dikkate alınmasına, konum özelliklerin (E-5 Karayoluna, Limana yakınlık durumu,vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; yapılaşma şartlarına ilişkin emsaller [farklı yapılaşma şartlarının (konut imarlı, ticaret imarlı, vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklıkları şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.
Satılık ve kiralık gayrimenkul emsalleri, olumlu/olumsuz özelliklerin göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.
Emsal gayrimenkulden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "konum, yapılaşma şartı, mülkiyet durumu ve alan büyüklüğü" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.
Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriterinde, raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; ulaşım akslarına olan mesafesi, erişilebilirliği, merkezi konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin İmar Durumlarına İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin yapılaşma şartları ve fonksiyonları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Bölgede Konut ve Ticaret alanı imarılı parsellere olan talebin daha yüksek olduğu, yüksek yapılaşma haklarına sahip arsaların daha yüksek bedellere talep görmesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Hisseli Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme Kriteri'nde; emsallerin hisseli/tam mülkiyet durumu göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Hisseli mülkiyet yapısına sahip gayrimenkullerin satış süreleri, hisseli yapıda olmayanlara göre daha uzun, satış kabiliyetleri ve değerleri hisseli yapıda olmayanlara göre daha düşük olmaktadır.
Emsallerin Alan Büyüklüğüne İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip arsalar, büyük alana sahip arsalara göre daha yüksek birim değerlerle satılmaktadır. Bu bölümde alan kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Seçilen emsallerin tamamı, değerleme konusu gayrimenkul gibi tam mülkiyet yapısına sahiptir.
Yukarıda belirtilen emsaller arasından, değerlemeye konu taşınmaz ile daha benzer özelliklere sahip olduğu kanaatine varılan 3 gayrimenkul seçilmiş ve tablo şeklinde aşağıda sunulmuştur. Seçilen gayrimenkuller, numaratajlarına göre tabloya işlenmiştir. Arsa satış değerlerine göre 1 adet tablo hazırlanmış ve gayrimenkullerin olumlu / olumsuz özelliklerine göre şerefiye uygulanmıştır.
Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre çok küçük alana sahip gayrimenkuldir. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.
Değerleme konusu gayrimenkule benzer yapılaşma şartarına sahip arsa arzı bulunmamakta olup, karşılaştırma tablosunda yapılaşma şartına ilişkin düzeltme kriterinde bu durum negatif şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.
Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha İyi Konumda, Daha İyi Yapılaşma Şartına Sahip, Hissesiz Mülkiyet Durumuna Sahip ve Daha Küçük Alana Sahip" ise şerefiye negatif girilmektedir.
| Karşılaştırma Tablosu – Arsa Satış Değeri | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| E3 | E4 | E6 | |||||||
| Durum | Satılık | Satılık | Satılık | TL | |||||
| Pazarlanan Değer (A) | 45.000.000 | 13.750.000 | 12.000.000 | TL | |||||
| Pazarlık Payı | 30% | 30% | 30% | % | |||||
| Düzeltilmiş Değer (B) | 31.500.000 | 9.625.000 | 8.400.000 | TL | |||||
| Pazarlanan Alan (C) | 1.137 | 307 | 317 | % | |||||
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 27.704 | 31.352 | 26.498 | TL/m² | |||||
| Konuma İlişkin Düzeltme | 10% | 10% | 10% | % |
| Yapılaşma Şartına (İmar) İlişkin Düzeltme | 5% | 0% | 5% | % |
|---|---|---|---|---|
| Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 5% | % |
| Alana İlişkin Düzeltme | -27% | -27% | -27% | % |
| Toplam Düzeltme | -12% | -17% | -7% | % |
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 24.380 | 26.022 | 24.644 | TL/m² |
| Ortalaması | 25.015 | TL/m² |
*Emsal gayrimenkul daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.
Konu arsanın satış değerinin 25.000 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.
Gayrimenkulün bugünkü Pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı (arsa değeri), Maliyet Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı kullanılması uygun bulunmuştur.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması. Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Bu değerleme çalışmasında bölgede konu gayrimenkule benzer veya eşdeğer (AVM) emsal bulunmaması sebebiyle Pazar yaklaşımı kullanılmamış olup, değerleme konusu taşınmazın değer tespitinde gelir indirgeme yöntemi ve maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın arsa değerinin tespiti için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.
Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış veya kiralanmış arsa vasıflı gayrimenkuller dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.
Bulunan emsaller; konum, yapılaşma şartı, mülkiyet durumu ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak gayrimenkulün arsası için takdir edilen pazar değerleri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.
| Değerleme Tablosu – Arsa Pazar Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada /Parsel | Alan (m²) | Değer (TL/m²) | Hisse | Değer (TL) |
| 11425 ada, 8 parsel | 23.183,42 | 25.000 | Tam Hisse | 579.585.000 |
| Toplam Yaklaşık (TL) 579.585.000 |
Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün arsanın Tam Hisse Değerinin 579.585.000 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Değerlemeye konu alışveriş merkezi olarak kullanılması sebebiyle, emsal oluşturabilecek, benzer kullanıma sahip (AVM) emsal gayrimenkul bilgilerine erişilememiş olması sebebiyle yapı için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılamamıştır. Bölgedeki arsa emsal değerlerine erişilebiliyor olması ve yapının inşaası ile ilgili ihtiyaç duyulan inşaat maliyetinin takdir edilebilecek olması göz önünden bulundurulmuş, gayrimenkulün yeniden üretim maliyetinin hesaplanabilecek olması dikkate alınarak, değerleme yöntemi olarak Maliyet Yaklaşımı analizinin kullanılması uygun bulunmuştur. Bu analizde gayrimenkulün bina maliyet değerleri, maliyet oluşumu yaklaşımı ile; binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşaa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkulün arsa değerinin takdiri için emsal olabilecek aynı imar durumuna sahip satılık emsaller, emsal alınan değerlere uygulanan "konum, imar durumu ve alan büyüklüğü" gibi şerefiye kriterleri raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Maliyet yönteminde kullanılacak arsa değeri hesaplaması aşağıda sunulmaktadır.
| Değerleme Tablosu – Arsa Pazar Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada /Parsel | Alan (m²) | Değer (TL/m²) | Hisse | Değer (TL) |
| 11425 ada, 8 parsel | 23.183,42 | 25.000 | Tam Hisse | 579.585.000 |
| Toplam Yaklaşık (TL) 579.585.000 |
Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün arsanın Tam Hisse Değerinin 579.585.000 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Bina maliyet değerleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzeme detayları, piyasada aynı özelliklerde inşaa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimiz dikkate alınarak belirlenmiştir. Konu parsel üzerinde yer alan "çevre düzenlemesi, kaldırım ve yeşil alan düzenlemeleri, otopark giriş ve çıkışa hizmet eden yollar, nizamiye yapıları, çevre duvarı ve güvenlik unsurları vb... " işler birim maliyet içerisinde değerlendirilmiştir.
Ayrıca yapı maliyeti tespit edilirken güncel 20 Şubat 2024 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan inşaat maliyet bedelleri göz önünde bulundurulmuştur. Yerinde yapılan incelemelerde, yapının "4B yapı sınıfında" olduğu tespit edilmiş olup, yapının yaşı (%15) ve bakım durumu (%5) ile alakalı eskimelerinin bulunduğu dikkate alınmış ve % 20 yıpranma oranı uygulanması uygun görülmüştür. Taşınmazın AVM olarak kullanılması ve iç kısımlarının bakımlı olması da yapı maliyeti belirlenirken dikkate alınmıştır.
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizi göz önünde bulundurularak gayrimenkul için maliyet yaklaşımı ile ulaşılan pazar değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
Arsa değeri şerefiye kriterlei dikkate allınarak hesaplanmış ve üzerine kapalı alanları üzerinden maliyet değerleri de eklenerek maliyet yöntemine göre Pazar değerleri tespit edilmiştir.
| Arsa Değeri Tablosu | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada | Parsel | Değer (TL/m²) |
Arsa Büyüklüğü (m²) |
Arsa Değeri (TL) |
~Arsa Değeri (TL) |
|||
| 11425 | 8 | 25.000 | 23.183,42 | 579.585.500 | 579.585.000 | |||
| Toplam | 579.585.000 | |||||||
| Maliyet Değeri Tablosu | ||||||||
| Bölüm | İnşaat Alanı (m²) |
İnşaat Maliyeti (TL/m²) |
Yıpranma Oranı (%) |
*Toplam Maliyet (TL) |
Yıpranma Sonrası / Maliyet (TL) |
|||
| Otopark ve Sirkülasyon Alanı | 50.075 | 6.960 | 20% | 348.522.000 | 278.817.600 | |||
| AVM Kiralanabilir Alan | 30.573 | 17.400 | 20% | 531.970.200 | 425.576.160 | |||
| Toplam | 80.648 | 704.393.760 | ||||||
| Toplam Değer Tablosu | ||||||||
| Arsa Değeri | 579.585.500 | |||||||
| İnşaat Maliyeti | 704.393.760 | |||||||
| Genel Toplam |
1.283.979.260 |
Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün Tam Hisse Değerinin 1.284.000.000 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin
tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Konu gayrimenkul Alışveriş Merkezi niteliğinde kullanıldığından ve işletmeden dolayı düzenli gelir getiren bir mülk olması sebebiyle Gelir Yaklaşımı yönteminin (İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi) kullanılması uygun bulunmuştur.
Değerleme çalışması için hesaplanan kira gelirleri müşteriden temin edilen kiralama bedelleri ışığında AVM sektörü piyasasındaki genel durum, perakende sektörü beklentileri, AVM'nin doluluk boşluk oranları incelenmiş, öngörüde ve tahmin ile raporda sunulmuştur. Gider kalemleri ise AVM'de gerçekleşen mevcut giderler gözönüne alınarak tahmin ve takdir edilmiştir.
Tarafımızla paylaşılan alışveriş merkezi mevcut verileri incelendiğinde; Alışveriş merkezinin mevcut doluluk oranının kiralanabilir alan üzerinden %84 olduğu, genelde küçük yüzölçüme sahip dükkanların boş durumda olması sebebiyle adetsel bazda mağaza doluluk oranının daha düşük seviyede olduğu, doluluk oranının arttırılması için yeni bir AVM yönetimi şirketi ile anlaşıldığı, yeni kiracılar ile görüşülüp, kiracı karmasında değişiklik yapılmaya çalışıldığı, alışveriş merkezinde kullanımdan kaynaklanan eskime ve demode olmuş malzemelerin değiştirilmesi için tadilat yapıldığı tespit edilmiştir. Yapılan çalışmalarla doluluk oranlarında artış gerçekleştiği, %80 seviyelerinde olan ortalama doluluk oranının yaklaşık 6-8 aylık süreçte %84 seviyelere yükseldiği görülmüştür. Yaşanan bu olumlu gelişmelerin önümüzdeki yıllarda devam edeceği, küçük alana ancak yüksek birim kiralama değerlerine sahip dükkanların kiralanması ile ortalama kira birim gelirinin artacağı varsayılmıştır.
Erişilen bilgiler ve yerinde yapılan tespitler sonucuna, aşağıdaki sunulan varsayımlar doğrultusunda alışveriş merkezinin potansiyel gelir ve giderleri tahmin edilerek, 10 yıllık nakit akışı tablosu oluşturulmuştur. 10 yıllık nakit akışı sonunda alıveriş merkezinin satılacağı varsayılmıştır. Nakit akışının oluşturulmasında dikkate alınan varsayım ve veriler aşağıda sunulmaktadır.
✓ Güvenlik, temizlik, ısıtma-soğutma, aydınlatma gibi ortak alan giderlerinin kira sözleşmesi şartlarına göre kiracılar ve mal sahibi tarafından, boş mağazalara ait ortak alan gider payının mal sahibi tarafından karşılanacağı varsayılmıştır.
✓ Ortak alan giderlerinin kiralanabilir alan bazında ilk yıl 130 TL/m2 olacağı varsayılmış, sonraki yıllarda enflasyon beklentileri doğrultusunda artacağı öngörülmüştür.
İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.
İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.
İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**
Bu doğrultuda indirgeme oranı %25 olarak alınmıştır.
Değerlemeye konu alışveriş merkezi mevcutta faal olarak işletilmektedir. Alışveriş Merkezi gelir üreten bir mülk olması, özel ticari mülkler arasında yer alması sebebiyle değerleme yöntemi olarak Gelir İndirgeme Yöntemi'nin kullanılması önerilmektedir. Alışveriş Merkezinin potansiyel gelir ve giderleri ile ilgili 10 yıllık nakit akışı tablosu hazırlanmıştır.
Raporun "6.3.3 Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar" bölünde yer alan varsayımlar dikkate alınarak oluşturulan nakit akışları tablosu aşağıda sunulmaktadır.
| PENDORYA AVM | TL | Alışveriş Merkezi Kira Gelir ve Gider Projeksiyonu (TL) / Nakit Akışı | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim | Değer | 28.6.24 | 28.6.25 | 28.6.26 | 28.6.27 | 28.6.28 | 28.6.29 | 28.6.30 | 28.6.31 | 28.6.32 | 28.6.33 | 28.6.34 | 28.6.35 | |
| Gelir | 1.YIL | 2.YIL | 3.YIL | 4.YIL | 5.YIL | 6.YIL | 7.YIL | 8.YIL | 9.YIL | 10.YIL | 11.YIL | |||
| Kiralanabilir Alan (Toplam) | m² | 30.573 | 30.573 | 30.573 | 30.573 | 30.573 | 30.573 | 30.573 | 30.573 | 30.573 | 30.573 | 30.573 | 30.573 | |
| Doluluk Oranı (Yıllık Ort.) | % | 85,00% | 88% | 92% | 96% | 96% | 96% | 96% | 96% | 96% | 96% | 96% | 96% | |
| Kiralanmış Alan | m² | 25.987 | 26.904 | 28.127 | 29.350 | 29.350 | 29.350 | 29.350 | 29.350 | 29.350 | 29.350 | 29.350 | 29.350 | |
| Aylık Ortalama Kira | TL/m² | 212 | 286 | 358 | 429 | 506 | 582 | 670 | 770 | 886 | 1019 | 1171 | ||
| Yıllık Kira Artış Oranı | % | 35% | 35% | 25% | 20% | 18% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | ||
| Kiralanabilir Alan (Boş) | m² | 4.586 | 3.669 | 2.446 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | |
| Baz Kiralama Geliri | 1000 TL | 68.428 | 96.577 | 125.970 | 151.164 | 178.374 | 205.130 | 235.899 | 271.284 | 311.977 | 358.773 | 412.589 | ||
| Kira İndirimi ve Tahsilat Kaybı | % | 1% | 1% | 1% | 1% | 1% | 1% | 1% | 1% | 1% | 1% | 1% | 1% | |
| Tahsilat ve Kira İndirimi Sonrası | TL | 67.744 | 95.611 | 124.710 | 149.653 | 176.590 | 203.079 | 233.540 | 268.571 | 308.857 | 355.186 | 408.463 |
| Diğer Gelirler** | 1000 TL | 15% | 10.162 | 14.342 | 18.707 | 22.448 | 26.489 | 30.462 | 35.031 | 40.286 | 46.329 | 53.278 | 61.270 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Toplam (Gelir) | 1000 TL | 77.906 | 109.953 | 143.417 | 172.100 | 203.079 | 233.540 | 268.571 | 308.857 | 355.186 | 408.463 | 469.733 | ||
| Gider | ||||||||||||||
| İşletme Gideri | TL/m² | 130 | 130 | 163 | 198 | 238 | 274 | 306 | 343 | 384 | 430 | 482 | 540 | |
| Gider Artış Oranı | % | 30% | 25% | 22% | 20% | 15% | 12% | 12% | 12% | 12% | 12% | 12% | ||
| Boş Mağaza | m² | 3.669 | 2.446 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | 1.223 | ||
| İşletme Gideri*** | 1000 TL | (47.694) | (59.617) | (72.733) | (87.280) | (100.372) | (112.416) | (125.906) | (141.015) | (157.937) | (176.889) | (198.116) | ||
| Tahsil Edilemeyen Gider Oranı | % | 80% | 60% | 40% | 30% | 30% | 30% | 30% | 30% | 30% | 30% | 30% | ||
| Tahsil Edilemeyen Gider**** | 1000 TL | (38.155) | (35.770) | (29.093) | (26.184) | (30.112) | (33.725) | (37.772) | (42.305) | (47.381) | (53.067) | (59.435) | ||
| Bina Sigortası | 1000 TL | (5.220) | (7.047) | (8.809) | (10.571) | (12.473) | (14.344) | (16.496) | (18.970) | (21.816) | (25.088) | (28.851) | ||
| Emlak Vergisi | 1000 TL | (2.680) | (3.618) | (4.523) | (5.427) | (6.404) | (7.364) | (8.469) | (9.739) | (11.200) | (12.880) | (14.813) | ||
| Yenileme Fonu Oranı | 1000 TL | 0,50% | (3.522) | (4.755) | (5.943) | (7.132) | (8.416) | (9.678) | (11.130) | (12.799) | (14.719) | (16.927) | (19.466) | |
| Toplam (Gider) | 1000 TL | (49.577) | (51.190) | (48.368) | (49.313) | (57.404) | (65.112) | (73.867) | (83.813) | (95.116) | (107.962) | (122.565) | ||
| Faaliyet Karı | ||||||||||||||
| Yıllık Net Gelir | 1000 TL | 28.328 | 58.763 | 95.049 | 122.787 | 145.674 | 168.429 | 194.705 | 225.044 | 260.069 | 300.501 | 347.168 | ||
| Dönem Sonu Değer | 1000 TL | 7,00% | 4.959.547 | |||||||||||
| Esas Faaliyet Karı | 1000 TL | 0 | 28.328 | 58.763 | 95.049 | 122.787 | 145.674 | 168.429 | 194.705 | 225.044 | 260.069 | 5.260.048 | ||
| İndirgeme Oranı | 25,00% | |||||||||||||
Net Bugünkü Değer TL 928.514.025
Değerleme çalışmasında Alışveriş Merkezi için gelir yaklaşımı yöntemine ile "öngörülen gelir ve giderler, tahmini artış ve varsayımlar" doğrultusunda hazırlanan nakit akışı sonucunda ulaşılan değer ~928.500.000 TL olarak belirlenmiştir.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı, Gelir İndirgeme Yöntemi ve Maliyet Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup başka yöntem uygulanmamıştır .
Değerleme çalışmasında kira değeri takdiri için kullanılan veriler, analizler ve diğer detaylar raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Gayrimenkulün kira geliri analizi raporun "6.3.5 Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç" bölümünde yer alan Nakit Akışı Tablosunda sunulmaktadır.
Bu değerleme raporunda, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı inşaat yapımı yöntemleri kullanılmamıştır.
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamış, proje değeri tespit edilmemiştir. Maliyet yaklaşımı yönteminde kullanılmak üzere takdir edilen arsa değeri aşağıda sunulmaktadır.
| Değerleme Tablosu – Arsa Pazar Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada /Parsel | Alan (m²) | Değer (TL/m²) | Hisse | Değer (TL) |
| 11425 ada, 8 parsel | 23.183,42 | 25.000 | Tam Hisse | 579.585.000 |
| Toplam Yaklaşık (TL) 579.585.000 |
Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar
Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.
En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:
Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.
Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme konusu gayrimenkulün konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, kullanım uygunluğu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının "Alışveriş Merkezi" olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.
Rapora konu gayrimenkulün bina özelliğinde olması sebebiyle müşterek veya bölünmüş kısımların değerlemesi yapılmamıştır.
Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı (Gelir İndirgeme Yöntemi) kullanılmıştır.
| Pazar Değeri (Pendorya AVM) | ||
|---|---|---|
| Özet Tablo | Değer (TL) | ~Değer (TL) |
| Maliyet Yaklaşımı Yöntemine Göre Değeri (Arsa ve Avm'nin İnşaat Maliyeti Toplamı) |
1.283.979.260 | ~1.284.000.000 |
| Gelir Yaklaşımı Yöntemine (Gelir İndirgeme Analizi) Göre Değeri Avm'nin işletilmesi sonucu oluşacak potansiyel gelir ve giderlerin Net Bugünkü Değeri |
928.514.025 | ~928.500.000 |
Gelir Yaklaşımı yöntemi sonucu elde edilen değer rapor sonuç değeri olarak kabul edilmiştir. 928.514.025 ~928.500.000
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülkler, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Taşınmazın konumlu olduğu arsanın değer tespiti için Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitinde iki yöntem kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımı yönteminde alışveriş merkezinin yeninden inşa edilme bedelleri hesaplanmıştır. Alışveriş merkezinin gelir üreten bir mülk olması, özel ticari mülkler arasında yer alması sebebiyle değerleme yöntemi olarak Gelir İndirgeme Yöntemi'nin kullanılması önerilmektedir. Bu sebeple ikinci yöntem olarak Gelir Yaklaşımı yöntemi uygulanmıştır.
Uygulanan yöntemler ile elde edilen iki değerin birbirinden farklı olduğu görülmektedir. Alışveriş merkezinin konumlu olduğu bölgede ve D100 karayolu aksı üzerinde benzer fonksiyonda ve yakın konumda bir çok alışveriş merkezinin inşa edilmiş olması rekabeti arttırmakta, alışveriş merkezinin ticari performansını olumsuz etkilemektedir. Ayrıca pandemi süreci ile alışveriş merkezi doluluk oranlarında ve ortalama kira gelirlerinde yaşanan düşüşler alışveriş merkezlerinin değerlerini olumsuz etkilemiştir. Alışveriş merkezinde iyileştirme çalışmalarının devam ediyor olması, alışveriş merkezinin istenen performansa henüz ulaşmamış olması dikkate alınmış, gelir yaklaşımı sonucu ede edilen değerin öncelikle dikkate alınması gerektiği görüşüne varılmıştır. Pazarda yapılan incelemeler de, konu gayrimenkule benzer kullanıma sahip gayrimenkullerin Gelir Yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerinin Pazar Değerini daha iyi yansıtacağı görüşünü desteklemektedir. Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, Gelir Yaklaşımı yöntemi ile hesaplanan değer toplam pazar değeri olarak takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.
Buna göre gayrimenkulün toplam pazar değeri için 928.500.000.-TL (Dokuz Yüz Yirmi Sekiz Milyon Beş Yüz Bin. - Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.
7.3 Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Rapor konusu gayrimenkul alışveriş merkezi niteliğindedir. Boş arsa veya arazi değerleme çalışması yapılmamıştır.
Rapor konusu gayrimenkul alışveriş merkezi niteliğindedir. Üst hakkı veya devre mülk hakkı değerleme çalışması yapılmamıştır.
28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde;
"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkul ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.
Gayrimenkulün tapu kaydında yapılan incelemede, gayrimenkul üzerinde "ipotek" kaydı bulunmadığı görülmüştür.
Gayrimenkulün tapu kaydının "TSKB GYO A.Ş. hisseleri" şerhler hanesinde aşağıdaki şerhler bulunmaktadır;
Konu takyidatların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, gayrimenkulün devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır
Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayirmenkulün devrini sınırlayabilecek başkaca herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
Rapor konusu gayrimenkulün tapu incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi'nin 1. Fıkrası'nın [b(Değişik:RG-02.01.2019-30643)] bentinde;
"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı
kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." Denilmektedir.
Değerlemeye konu gayrimenkulün 09.09.2015 tarih, 242 numaralı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Gayrimenkul iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek cins tashihi yapılmış, yasal süreçleri tamamlanmıştır. Ayrıca 31.12.2018 tarihli; 7F7M82GE belge numaralı "Yapı Kayıt Belgesi" mevcuttur.
İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı yapının gerekli tüm izinleri alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Rapor konusu gayrimenkulün incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (Satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Mevcut durumda yapılan incelemelerde gayrimenkulün, onaylı mimari proje ile uyumlu olduğu, ayrıca yapı kayıt belgesinin bulunduğu görülmüş olup gayrimenkulün yeniden ruhsat almasını gerektirir bir durum tespit edilmemiştir.
Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
(Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin İlgili Maddeleri Kapsamında Ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.) Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.
Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz." şeklindedir.
Gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
07.07.2023 tarih 32241 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel KDV oranı %18'den %20'ye yükseltilmiştir. Şirket aktifinde yer alan iş yerinin kiralanması durumunda elde edilen kira geliri %20 oranında KDV'ye tabidir.
29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²'sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.
01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.
| KDV ORANLARI | ||
|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda | ||
| Net Alanın 150 m² den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |
| Net Alanın 150 m² ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |
| Net Alanı 150 m² ye Kadar Konutlarda * | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda | 20% | |
| Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda /* | ||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |
| 499 TL' ye kadar ise | 1% | |
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının | 500 - 999 TL ise | 10% |
| Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri | 1.000 TL ve üzeri | 20% |
| 1.000 TL'ye kadar ise | 1% | |
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının Alındığı | 1.000-2.000 TL ise | 10% |
| Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
Yukarıda verilen bilgiler doğrultusunda konu alışveriş merkezi vasıflı gayrimenkulün KDV oranı %20 olarak belirlenmiştir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
Gayrimenkulün konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.
| Değer Tablosu (28.06.2024 tarihli) |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 Adet Alışveriş Merkezi | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* | ||||||
| Pazar Değeri | 928.500.000 | 1.114.200.000 TL |
||||||
| *%20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.