Regulatory Filings • Jul 22, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul
1 Adet Bağımsız Bölüm
Değerleme
Raporu
Bakırköy / İstanbul
2024REV154 / 08.03.2024
Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mah. Çobançeşme E-5 Yan Yol Cad. No: 16/1 İç Kapı No: 118 Bakırköy / İstanbul
Talebiniz doğrultusunda Bakırköy'de konumlu olan "1 Adet Bağımsız Bölüm"ün pazar değerine yönelik 2024REV154 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz, 72.864,34 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde 305 m² brüt kapalı alandan oluşmaktadır. Taşınmazın pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2023 | ||||||
| Rapor Tarihi | 08.03.2024 | ||||||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 58.865.000.-TL | Ellisekizmilyonsekizyüzaltmışbeşbin.-TL | |||||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 70.638.000.-TL | Yetmişmilyonaltıyüzotuzsekizbin.-TL |
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 09.02.2024 tarih, 426 no.lu sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Ece KADIOĞLU Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 403562
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 402293
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| Yönetici Özeti |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri |
| Demografik ve Ekonomik Veriler |
| Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri |
| Gayrimenkulün Konum Analizi |
| Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri |
| SWOT Analizi |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç |
| Ekler |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | ||||||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet | ||||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | olması nedeni ile hazırlanmıştır. | Değerleme çalışması halka arzı düşünülen şirketin aktifinde kayıtlı varlık | |||||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması bulunmamaktadır. |
kapsamında herhangi bir özel varsayım |
|||||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. | ||||||
| MÜŞTERİ TALEBİ | Müşteri talebi doğrultusunda taşınmazın 31.12.2023 tarihli değerleri takdir edilmiştir. |
||||||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | |||||||
| ADRES | Ataköy 2-5-6. Zeytinlik Mahallesi Rauf Orbay Caddesi Yalı Ataköy No:4 A1 Blok No: 28 Bakırköy / İstanbul |
||||||
| TAPU KAYDI | İstanbul ili, Bakırköy ilçesi, Zeytinlik Mahallesi, 564 ada, 186 no.lu parsel, A1 Blok, 28 no.lu bağımsız bölüm |
||||||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 72.864,34 m² | ||||||
| İMAR DURUMU | Lejant: Turizm ve Rekreasyon Alanı KAKS: 2,00 Hmaks: 18,50 m |
||||||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Turizm ve Rekreasyon | ||||||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||||
| Bağımsız bölüm sayısı: 583 Yapım yılı: 2015 |
|||||||
| ANA TAŞINMAZ | Yol kotu üstü kat sayısı: 2 | Yol kotu altı kat sayısı: 20 | |||||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Konut | ||||||
| Toplam İnşaat Alanı | 212.441,16 m² | ||||||
| İNŞAAT ALANI | A1 Blok 28 No.lu Bağımsız Bölüm | 305 m² | |||||
| FİNANSAL GÖSTERGELER | |||||||
| KAPİTALİZASYON ORANI | %4,25 | ||||||
| GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ | ̴23,5 Yıl | ||||||
| KONUT BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 193.000 TL/m² | ||||||
| KONUT BİRİM KİRA DEĞERİ | 615 TL/m²/ay |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Pazar Yaklaşımı | |||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2023 | |||
| RAPOR TARİHİ | 08.03.2024 | |||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 58.865.000.-TL | |||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 70.638.000.-TL |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, DCT Trading Dış Ticaret A.Ş. için şirketimiz tarafından 08.03.2024 tarihinde, 2024REV154 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, İstanbul ili, Bakırköy ilçesi, Zeytinlik Mahallesi, 564 ada, 186 parsel üzerinde yer alan Yalı Ataköy projesinde konumlu A1 Blok 28 bağımsız bölüm no.lu gayrimenkulün 31.12.2023 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; halka arzı düşünülen şirketin aktifinde kayıtlı varlık olması amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkullerin mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) kontrolünde, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ece KADIOĞLU (Lisans No: 403562) tarafından hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 13.02.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 08.03.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Dct Trading Dış Ticaret Anonim Şirketi arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 426 no.lu ve 09.02.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 426 no.lu ve 09.02.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İstanbul ili, Bakırköy ilçesi, Zeytinlik Mahallesi, 564 ada, 186 parsel üzerinde yer alan Yalı Ataköy projesinde konumlu A1 Blok 28 bağımsız bölüm no.lu gayrimenkulün 31.12.2023 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Müşteri talebi doğrultusunda taşınmazın 31.12.2023 tarihli değerleri takdir edilmiştir.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporları aşağıdaki tabloda takdir edilmiştir.
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Rapor 1 | 17.10.2023 | 2023A627 | Ece KADIOĞLU Ozan KOLCUOĞLU |
55.510.000 |
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Bu değerleme raporu, Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mah. Çobançeşme E-5 Yan Yol Cad. No: 16/1 İç Kapı No: 118 Bakırköy/İstanbul adresinde faaliyet gösteren DCT Trading Dış Ticaret A.Ş. için hazırlanmıştır.
RA 9
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.279.553 kişidir. 2022 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 599.280 kişi (%0,007 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.704.112 kişi) erkekler, %49,9'unu (42.575.441 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,3 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2022 yılında, Türkiye nüfusunun %18,65'inin ikamet ettiği İstanbul, 15.907.951 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. İstanbul nüfusu, 2022 yılında yaklaşık binde 4 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,28 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İstanbul ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Ülke Nüfusu-İstanbul Nüfusu İstanbul Nüfusu
Üçüncü çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,3 artarken yıllıklandırılmış büyüme %4,5 olmuştur. İkinci çeyrekte 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Harcamalar tarafında büyümeye en yüksek katkı özel sektör tüketiminden gelirken stoklar ve dış talep büyümeyi aşağı çekmeyi sürdürmüştür. İktisadi faaliyet kollarında hizmetler ağırlıklı faaliyetler yavaşlarken sanayide toparlanma kaydedilmiştir.
Kasım ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) piyasa ortalama beklentilerinin bir miktar altında gelirken yıllık enflasyon hafif yükselmiştir. TÜFE aylık bazda %3,3 artarken, yıllık enflasyon ekim ayındaki %61,4'ten %62,0'a çıkmıştır. Momentum göstergeleri gerileyerek yukarı yönlü risklerin hafiflediğini teyit etmiştir. Bazı alt kalemlerde hızlı artış olsa da mal ve hizmet fiyatlarının her ikisi de yavaşlamayı sürdürmüştür. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %2,8 artarken yıllık bazda ekim ayındaki %39,4 olan yakın dönemin dip seviyesinden %42,2'ye yükselmiştir.
Ekim ayında konut satışları bir önceki yılın aynı ayına kıyasla %8,7 azalma kaydederek 93.761 adet olmuştur. Yıllık değişim önceki ay ise -%9,5 seviyesinde gerçekleşmişti. Çalışma günü başına satışlar %24,0 oranında azalarak son yılın en düşük seviyelerinden biri olmuştur. İpotekli satışların yıllık satışlar içinde payı %15,5 olarak gerçekleşirken ilk satışların toplam içerisindeki payı %31,2 olmuştur. Yabancılara satışların toplam satışlar içindeki payı da 0,2 yüzde puan ile %2,7'ye gerilemiştir.
Konut fiyatları Eylül 2023'te yıllık %89,2 artış kaydetmiş ve Eylül 2022'de ulaştığı %189,1 seviyesinden düşüşünü devam ettirmiştir. Mevsimsel etkilerden arındırılmış aylık değişimin üç aylık eğilimi ise art arda ikinci ay konut fiyatlarında negatif bir reel değişime işaret etmektedir. Eylül'de en fazla nominal artış gözlemlenen bölge %131,1 ile TR82 (Çankırı, Kastamonu, Sinop) olmuştur. İstanbul'da ise 120 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı bir önceki ayki 5,01 milyon seviyesinden 5,24 milyon seviyesine yükselmiştir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | İstanbul |
|---|---|
| İlçesi | Bakırköy |
| Mahallesi | Zeytinlik |
| Köyü | - |
| Sokağı | - |
| Mevki | - |
| Ada No | 564 |
| Parsel No | 186 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | 2 Bodrum + 1 Zemin + 19 Normal Katlı A1, A2, B1 ve B2 Blok ile 3 Bodrum +1 Zemin + 18 Normal Katlı C Blok Betonarme Binalar ve Arsası |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 72.864,34 m² |
| Bağımsız Bölüm No | 28 |
| Bağımsız Bölüm Blok | A1 |
| Bağımsız Bölüm Kat | 9 |
| Bağımsız Bölüm Niteliği | Apart Ünite |
| Arsa Pay/Payda | 258/101577 |
| Malik / Hisse | DCT Trading Dış Ticaret A.Ş. / Tam |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 01.03.2024 tarih, saat 10:00 itibarıyla alınan TAKBİS belgesine göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır;
• Depo: A1 Blok 28 no.lu depo (14.02.2013 tarih ve 1812 yevmiye no ile)
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsel üzerinde "Bina, 3621 sayılı Kıyı Kanunu'nun 8. maddesi gereği izin verilen yapılardandır." beyanı bulunmakta olup söz konusu madde imar planı bulunmayan alanlardaki sahil şeritlerinde 4.maddede belirtilen mesafeler içinde hiçbir yapı yapılamayacağına ilişkin bir maddedir. Konu parselin imar planı bulunmakta olup parsel üzerinde iskan belgesi alınmış olan yapılar yer almaktadır. Bu sebeple ilgili beyanın değerleme konusu taşınmazın devrinde herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
Konu parsel üzerinde "Çevre ve Şehircilik Bakalığı Tabiat Varklılarını Koruma Genel Müdürlüğü'nün 11.07.2012 tarih 4867 sayılı yazıları uyarınca üzerinde tabiat varlığı olduğuna dair" şerh bulunmakta olup söz konusu beyan taşınmazın devrine engel değildir.
Değerlemeye konu parsel üzerinde TEDAŞ lehine irtifak hakkı kaydı bulunmakta olup bu kayıtlar ilgili kurumların rutin uygulamaları olduğundan devre engel yaratan bir husus bulunmamaktadır.
Taşınmaz üzerinde yer alan, yönetim planı şerhi ve irtifak hakkı kayıtlarının da taşınmazın devrine herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
* 3621 sayılı Kıyı Kanunu'nun 8. Maddesi: Uygulama imar planı bulunmayan alanlardaki sahil şeritlerinde, 4. maddede belirtilen mesafeler içinde hiçbir yapı ve tesis yapılamaz.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazın değerine herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 01.03.2024 tarih, saat 10:00 itibarıyla alınan TAKBİS belgesine göre değerleme konusu taşınmazın mülkiyeti, 09.10.2023 tarih ve 17557 yevmiye no ile tüzel kişilerin ünvan değişikliği nedeniyle "DCT Trading Dış Ticaret A.Ş." lehine tescil edilmiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede, genellikle "Turizm ve Rekreasyon Alanı" lejandında E: 2,00, Hmaks: 72 m yapılaşma koşullarına sahip parseller bulunmaktadır.
Bakırköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde 13.02.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsele ilişkin imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Ataköy Turizm Merkezi Yat Limanı Mevzii İmar Planı"
Plan Onay Tarihi: 14.08.1997
Lejandı: Turizm ve Rekreasyon Alanı
* Söz konusu bilgi, değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsel üzerinde Bakırköy Belediyesi'nin yürütmeyi durdurma kararı olduğu ve bu kararın mahkeme tarafından iptal edildiğini belirtmektedir. İlgili belediyenin bu karara itirazı bulunmakta ancak herhangi bir geri dönüş bilgisi bulunmamaktadır.
3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsel, 14.08.1997 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Ataköy Turizm Merkezi Yat Limanı Mevzii İmar Planı" kapsamında "Turizm ve Rekreasyon Alanı" lejandında kalmakta olup KAKS: 2,00 Hmaks: 72 m yapılaşma koşullarına sahiptir. Ancak ilgili belediyeden alınan bilgilere göre konu parsel üzerinde yapılaşmaya izin verilmemektedir.
Bakırköy Belediyesi Arşiv Birimi'nde 13.02.2024 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmaza ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı |
Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje | 01.02.2013 | 2013/444 | 212.441,16 | Yeni Yapı | A1, A2, B1, B2 ve C blok olmak üzere toplam 5 blok ve toplam 212.441,56 m² kapalı alana sahip apart otel projesi olarak düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 06.02.2013 | 444-A | 31.624,26 | Yeni Yapı | Toplamda 21.410,89 m² kapalı alana sahip 60 adet bağımsız bölümden oluşan ofis nitelikli taşınmazlar ve 10.213,37 m² kapalı alana |
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı |
Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Ruhsatı | 06.02.2013 | 444-B | 31.624,26 | Yeni Yapı | sahip ortak alanlardan oluşan A1 Blok için düzenlenmiştir. Toplamda 21.410,68 m² kapalı alana sahip 60 adet bağımsız bölümden oluşan ofis nitelikli taşınmazlar ve 10.213,58 m² kapalı alana sahip ortak alanlardan oluşan A2 Blok için düzenlenmiştir. Toplamda 29.157,75 m² kapalı alana sahip |
| Yapı Ruhsatı | 06.02.2013 | 444-C | 43.066,51 | Yeni Yapı | 100 adet bağımsız bölümden oluşan ofis nitelikli taşınmazlar ve 13.908,76 m² kapalı alana sahip ortak alanlardan oluşan B1 Blok için düzenlenmiştir. Toplamda 29.157,75 m² kapalı alana sahip |
| Yapı Ruhsatı | 06.02.2013 | 444-D | 43.066,51 | Yeni Yapı | 100 adet bağımsız bölümden oluşan ofis nitelikli taşınmazlar ve 13.908,76 m² kapalı alana sahip ortak alanlardan oluşan B2 Blok için düzenlenmiştir. Toplamda 38.595,09 m² kapalı alana sahip |
| Yapı Ruhsatı | 06.02.2013 | 444-E | 63.059,62 | Yeni Yapı | 263 adet bağımsız bölümden oluşan ofis nitelikli taşınmazlar ve 24.464,53 m² kapalı alana sahip ortak alanlardan oluşan C Blok için düzenlenmiştir. Toplamda 21.410,89 m² kapalı alana sahip 60 |
| Yapı Kullanma İzni | 09.12.2015 | 54311-A1 | 31.624,26 | Yeni Yapı | adet bağımsız bölümden oluşan ofis nitelikli taşınmazlar ve 10.213,37 m² kapalı alana sahip ortak alanlardan oluşan A1 Blok için düzenlenmiştir. Toplamda 21.410,68 m² kapalı alana sahip 60 |
| Yapı Kullanma İzni | 09.12.2015 | 54311-A2 | 31.624,26 | Yeni Yapı | adet bağımsız bölümden oluşan ofis nitelikli taşınmazlar ve 10.213,58 m² kapalı alana sahip ortak alanlardan oluşan A2 Blok için düzenlenmiştir. Toplamda 29.157,75 m² kapalı alana sahip |
| Yapı Kullanma İzni | 09.12.2015 | 54311-B1 | 43.066,51 | Yeni Yapı | 100 adet bağımsız bölümden oluşan ofis nitelikli taşınmazlar ve 13.908,76 m² kapalı alana sahip ortak alanlardan oluşan B1 Blok için düzenlenmiştir. Toplamda 29.157,75 m² kapalı alana sahip |
| Yapı Kullanma İzni | 16.12.2015 | 54311-B2 | 43.066,51 | Yeni Yapı | 100 adet bağımsız bölümden oluşan ofis nitelikli taşınmazlar ve 13.908,76 m² kapalı alana sahip ortak alanlardan oluşan B2 Blok için düzenlenmiştir. Toplamda 38.595,09 m² kapalı alana sahip |
| Yapı Kullanma İzni | 09.12.2015 | 54311-C | 63.059,62 | Yeni Yapı | 263 adet bağımsız bölümden oluşan ofis nitelikli taşınmazlar ve 24.464,53 m² kapalı alana sahip ortak alanlardan oluşan C Blok için düzenlenmiştir. |
* Bakırköy Belediyesi Arşiv Birimi'nde yapılan incelemede taşınmazın dosyası içerisinde ruhsat iptali için açılmış mahkeme yazışmaları ve mahkeme kararları bulunmaktadır. Konu davalar kesin olarak sonuçlanmamış olup yasal süreç devam etmektedir. Mevcut durumda söz konusu ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır. Bununla birlikte söz konusu davalara istinaden bir iskan iptal davası bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup yapı ruhsatında yapının fenni mesuliyetinin 3194 sayılı İmar Kanunun 26. Maddesi uyarınca "T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı"na ait olduğu belirtilmiştir. 3194 Sayılı İmar Kanunu'na göre; "Madde 26- Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü
fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir." belirtilmiştir.
Bakırköy Belediyesi Arşiv Birimi'nde yapılan incelemede taşınmazın dosyası içerisinde ruhsat iptali için açılmış mahkeme yazışmaları ve mahkeme kararları bulunmaktadır. Konu davalar henüz sonuçlanmamış olup yasal süreç devam etmektedir. Mevcut durumda söz konusu ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır. Bununla birlikte söz konusu davalara istinaden bir iskan iptal davası bulunmamaktadır.
3.8 İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 01.02.2013 tarih 2013/444 no.lu "Mimari Proje", 06.02.2013 tarih 444-A no.lu "Yapı Ruhsatı" ve 09.12.2015 tarih, 54311-A1 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Konu taşınmaz onaylı mimari projesine ve tapu kaydına göre "Apart Ünite" nitelikli olup taşınmaza ilişkin kat mülkiyeti tescil işlemleri tamamlanarak yasal süreç tamamlanmıştır.
3.9 Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikasına İlişkin Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
3.10 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme konusu gayrimenkul proje değerlemesi kapsamında değildir.
Gayrimenkulün açık adresi: Ataköy 2-5-6. Zeytinlik Mahallesi Rauf Orbay Caddesi Yalı Ataköy No:4 A1 Blok No: 28 Bakırköy/İstanbul
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu sahil bölgesi gerek merkezi konumu gerek ulaşım akslarına yakınlığı gerekse denize yakın konumlu olması sebebiyle son yıllarda gelişimini sürdüren bir bölgedir. Bölgeye talebi artırıcı unsur olarak manzara faktörünün yanı sıra bölge reklam kabiliyetinin ve görünürlüğünün yüksek olması, Tarihi Yarımada'ya olan yakınlığı dikkat çekmektedir.
Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgede son yıllarda geliştirilen nitelikli projeler genellikle karma kullanımlı projeler şeklindedir. Bu projelerde rezidans ve ticari birimler yoğunlukta olup bölge genellikle orta ve üst gelir grubuna hitap eden bir bölge olarak değerlendirilebilir.
Taşınmazın konumlu olduğu bölgenin bilinirliğini artıran nitelikli projelere Seapearl Ataköy, Yedimavi, Büyükyalı, Pruva ve Onaltı Dokuz projeleri örnek gösterilebilir. Bunlara ek olarak, değerleme konusu taşınmazların, sahil bandında yer alması sebebi ile bölgede pek çok turizm tesisi yatırımı gerçekleşmiştir. Sahil şeridinde Polat Renaissance, Hilton, Sheraton gibi çok sayıda bilinirliği yüksek 5 yıldızlı otel konumlanmaktadır. Ataköy sahilinde yer alan karma kullanımlı projeler, oteller, ticari birimler gibi fonksiyonların yanı sıra, sahilin prestijini artıran bir başka etmen de Ataköy Marina'dır.
Değerlemeye konu taşınmazın yakın çevresinde; Ataköy Marina, Ataköy Olimpiyat Evi gibi önemli tesisler, Seapearl Ataköy, Sheraton Ataköy Otel gibi prestijli konaklama tesisleri ile Galleria AVM, Capacity AVM, Carousel AVM gibi alışveriş merkezleri de yer almaktadır.
Söz konusu taşınmaz, Bakırköy ve Yeşilköy merkezlerine yakın konumludur. Konu taşınmaz, çeşitli toplu taşıma güzergahlarına yakın konumlu olmalarının yanı sıra İDO Bakırköy deniz otobüsü iskelesine de yürüme mesafesinde yer almaktadır.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Galleria AVM | 900 m |
| Capacity AVM | 1 km |
| D-100 Karayolu | 2 km |
| Yenikapı Meydanı | 10 km |
| İstanbul Havalimanı | 44,6 km |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul ili, Bakırköy ilçesi, Zeytinlik Mahallesi'nde konumlu Rauf Orbay Caddesi üzerinde yer alan Yalı Ataköy'de, A1 Blok'ta, 9. normal katta konumlu "Apart Ünite" nitelikli 28 no.lu bağımsız bölümdür.
Değerlemeye konu taşınmazın üzerinde konumlandığı 564 ada, 186 no.lu parsel, 72.864,34 m2 yüz ölçümüne sahip olup herhangi bir geometrik formu bulunmamaktadır. Söz konusu taşınmazın konumlu olduğu ana gayrimenkul, Rauf Orbay Caddesi'ne yaklaşık 180 metre cephelidir.
Değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı Yalı Ataköy Projesi; ayrık nizamda, kompozit inşaat tarzında inşa edilmiş olup 5 adet bloktan oluşmaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu ana gayrimenkulün asansör, kapalı ve açık otopark gibi imkanları bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu A1 Blok onaylı mimari projesine göre, 2 bodrum kat, zemin kat ve 19 normal kat olmak üzere toplamda 22 kattan oluşmakta olup 31.624,26 m2 'lik inşaat alanına sahiptir. A1 Blok'ta toplam 60 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz onaylı mimari projesinde "Apart Ünite", yapı ruhsatı ve iskan belgesinde "Ofis ve İşyeri", tapu kayıtlarında ise "Apart Ünite" vasıflı olup mevcut durumda konut olarak kullanılmaktadır.
Konu 28 no.lu bağımsız bölüm, 9. normal katta konumlu olup onaylı mimari projesine göre 305 m2 brüt alandan oluşmaktadır. Taşınmaz "Apart Ünite" niteliğinde projelendirilmiştir.
Yerinde yapılan incelemelere göre taşınmaz mevcut durumda da konut niteliğinde kullanılmaktadır. Değerlemeye konu bağımsız bölümün, bulunduğu ana gayrimenkulün Rauf Orbay Caddesi'nden görünürlüğü bulunmaktadır. Taşınmaz 5+1 daire tipinde olup 4 adet yatak odası, 1 adet oturma odası ve salon mahallerinden oluşmaktadır. Taşınmazın onaylı mimari projesi ve mahallinde yapılan incelemelerine göre 23,65 m2 'lik balkon alanı bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın yasal ve mevcut durum alanları uyumlu olup mimari projesiyle uyumlu hale dönüştürülebilir nitelikte fonksiyonel farklılıklar bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın panoramik deniz manzarası bulunmaktadır.
| TAŞINMAZA İLİŞKİN ALANSAL VE FONKSİYONEL BİLGİLER | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm No. Bulunduğu Kat Niteliği Brüt Kapalı Alanı (m²) Balkon Alanı (m²) |
|||||||
| 28 | 9. Normal Kat Apart Ünite |
281,35 | 23,65 | ||||
| Toplam Brüt Alanı (m²) | 305 |
| İnşaat Tarzı | Kompozit (Karma) |
|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık nizam |
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | 2adet bodrum kat + zemin kat + 19 normal kat |
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 31.624,26 m² (Onaylı Mimari Proye Göre) |
| Yaşı | ~ 8 |
| Dış Cephe | Terracotta cephe kaplaması |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | Merkezi ısıtmalı kalorifer |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut |
| Asansör | 4 Adet Mevcut |
| Jeneratör | Mevcut |
| Yangın Merdiveni | Mevcut |
| Park Yeri | Kapalı Otopark |
| Diğer | Yangın Algılama ve Güvenlik Sistemi, Kartlı Geçiş |
Değer takdirinde taşınmazın aşağıda belirtilen iç mekan inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Kullanım Amacı | Apart Ünite (Yasal duruma göre) Konut (Mevcut duruma göre) |
|
|---|---|---|
| Alanı | 305 m² (Toplam brüt alan) | |
| Zemin | Kısmen laminat parke, ortak alanlarda seramik-granit, ıslak hacimlerde fayans | |
| Duvar | Boya | |
| Tavan | Asma tavan | |
| Aydınlatma | Spot aydınlatma, dekoratif aydınlatma |
Mevcut durumda yapılan incelemelerde 564 ada 186 no.lu parsel üzerinde yer alan taşınmaz onaylı mimari projesi ve tapu kaydına göre "Apart Ünite" olarak projelendirilmiş olup mevcut durumda taşınmazın konut olarak kullanıldığı görülmüştür. Söz konusu taşınmazın yasal ve mevcut durum alanları uyumludur.
5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir husus bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
• Değerleme konusu taşınmaz, konut ve ticaret alanlarının içerisinde konumlu olup mevcut kullanım fonksiyonu ile çevresinde yaşayan nüfus için avantajlı bir durumdadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazın satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı"; gayrimenkulün "Apart Ünite" niteliğine sahip olması nedeniyle kira getirisinin olma potansiyeli ve çevresinde kiralık benzer gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazın kat mülkiyet tapusuna sahip olması nedeniyle "Maliyet Yaklaşımı" ile değerleme yapılmasının doğru sonuç vermeyeceği düşünüldüğünden bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Irtibat Bilgisi | Edna Gayrimenkul 0 (555) 801 90 28 |
Hakan Akkaş 0 (532) 358 39 58 |
Başaran Emlak 0 (532) 612 73 70 |
Hakan Akkaş 0 (532) 358 39 58 |
Huris Kart Emlak 0 (532) 676 81 24 |
|||
| Karşılaştırılan Etmenler |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 175.439 | 180.328 | 184.397 | 185.000 | 194.757 | |||
| Satış Durumu | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | |||
| Piyasa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | -5% | -3% | -3% | -3% | -5% | ||
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | Standart | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Alı | Yenileme Masrafları | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Konum | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |||
| meler | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Kullanım Alanı | Büyük | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |||
| 10% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Bina Yaşı | 2 | 8 | 2 | 8 | 2 | |||
| -4% | 0% | -4% | 0% | -4% | ||||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Benzer | Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Dezavantajlı | |||
| maza Yönelik Düzelt | 5% | 0% | 10% | 5% | 10% | |||
| Taşın | Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Düzeltilmiş Değer | 184.667 | 174.918 | 189.239 | 188.423 | 195.750 |
• Değerleme konusu konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgede ve yakın bölgelerde yapılan araştırmalarda, bölgedeki benzer projelerde ve çevresinde yer alan konutların satış fiyatları incelenmiştir. Bölgedeki konutların birim satış bedellerinin, konumuna, konumlu olduğu projenin bilinirlik, nitelik ve tercih edilirliğine göre, konumlu olduğu kat, brüt alan büyüklüğü, deniz manzarasına, teras alanına gibi etkenlere göre değişiklik gösterdiği ve değerlemeye konu konut nitelikli taşınmaza benzer nitelikli gayrimenkullerin 31.12.2023 tarihli birim satış bedellerinin 190.000-195.000-TL/m² aralığında olabileceği düşünülmektedir.
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Irtibat Bilgisi | Carısma Emlak 0 (531) 101 46 76 |
Ecas Emlak 0 (551) 274 99 99 |
Carısma Emlak 0 (531) 101 46 76 |
Hakan Akkaş 0 (532) 358 39 58 |
Nobby House Gayrimenkul 0 (505) 496 96 00 |
|||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| Birim Fiyatı (TL/m²/ay) | 592 | 634 | 647 | 656 | 667 | |||
| Satış Durumu | Kiralık | Kiralık | Kiralık | Kiralık | Kiralık | |||
| Piyasa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | -3% | -5% | -5% | -5% | -5% | ||
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Düzelt m-Satı |
Kiralama Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | Standart | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Alı | Yenileme Masrafları | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Konum | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |||
| meler | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Kullanım Alanı | Kısıtlı Derecede Büyük | Kısıtlı Derecede Büyük | Kısıtlı Derecede Büyük | Benzer | Benzer | |||
| 5% | 5% | 5% | 0% | 0% | ||||
| Bina Yaşı | 2 | 2 | 2 | 8 | 8 | |||
| -4% | -4% | -4% | 0% | 0% | ||||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |||
| maza Yönelik Düzelt | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Taşın | Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Düzeltilmiş Değer | 579 | 607 | 620 | 623 | 633 |
• Değerleme konusu konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgede ve yakın bölgelerde yapılan araştırmalarda, bölgedeki benzer projelerde ve çevresinde yer alan konutların kira fiyatları incelenmiştir. Bölgedeki konutların birim kira bedellerinin, konumuna, konumlu olduğu projenin bilinirlik, nitelik ve tercih edilirliğine göre, konumlu olduğu kat, brüt alan büyüklüğü, deniz manzarasına, teras alanına gibi etkenlere göre değişiklik gösterdiği ve değerlemeye konu konut nitelikli taşınmaza benzer nitelikli gayrimenkullerin 31.12.2023 tarihli birim kira bedellerinin 610-620-TL/m²/ay aralığında olabileceği düşünülmektedir.
Emsal Krokisi
Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN YASAL DURUM DEĞERİ | |||
|---|---|---|---|
| Brüt Alan | Birim Değer | Taşınmazın Değeri | |
| Bağımsız Bölüm | (m²) | (TL/m²) | (TL) |
| A1 Blok 28 BB | 305,00 | 193.000 | 58.865.000 |
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK DEĞERİ | 58.865.000 |
Bu değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı yöntemi uygulanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal araştırmasına göre kira değerlerinin; 610-620 TL/m²/ay olacağı kanaatine varılmıştır. Emsallerdeki satış ve kira rakamlarından yola çıkarak, kapitalizasyon oranı %4,25 olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkulden elde edilebileceği öngörülen aylık kira geliri ve direkt kapitalizasyon yöntemine göre değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN YASAL DURUM DEĞERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm | Brüt Alan (m²) |
Birim Değeri TL/m²/ay) |
Kira Değeri (TL/ay) |
Kap. Oranı (%) |
Taşınmazın Değeri (TL) |
|||
| A1 Blok 28 BB | 305,00 | 615 | 187.575,00 | 4,25% | 52.960.000 | |||
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK DEĞERİ | 52.960.000 |
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve çevresi ile uyumlu olarak "Turizm ve Rekreasyon" amaçlı kullanımıdır.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||
|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda | ||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda | 20% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 500 - 999 TL ise | 10% |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 1.000 TL ve üzeri | 20% |
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise | 1% |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 1.000-2.000 TL ise | 10% |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
8.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
8.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 01.02.2013 tarih 2013/444 no.lu "Mimari Proje", 06.02.2013 tarih 444-A no.lu "Yapı Ruhsatı" ve 09.12.2015 tarih, 54311-A1 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Konu taşınmaz onaylı mimari projesine ve tapu kaydına göre "Apart Ünite" nitelikli olup söz konusu taşınmaz kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsel üzerinde "Bina, 3621 sayılı Kıyı Kanunu'nun 8. maddesi gereği izin verilen yapılardandır." beyanı bulunmakta olup söz konusu madde imar planı bulunmayan alanlardaki sahil şeritlerinde 4.maddede belirtilen mesafeler içinde hiçbir yapı yapılamayacağına ilişkin bir maddedir. Konu parselin imar planı bulunmakta olup parsel üzerinde iskan belgesi alınmış olan yapılar yer almaktadır. Bu sebeple ilgili beyanın değerleme konusu taşınmazın devrinde veya değerinde herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
Konu parsel üzerinde "Çevre ve Şehircilik Bakalığı Tabiat Varklılarını Koruma Genel Müdürlüğü'nün 11.07.2012 tarih 4867 sayılı yazıları uyarınca üzerinde tabiat varlığı olduğuna dair" şerh bulunmakta olup söz konusu beyan taşınmazın devrine veya değerine engel değildir.
Değerlemeye konu parsel üzerinde TEDAŞ lehine irtifak hakkı kaydı bulunmakta olup bu kayıtlar ilgili kurumların rutin uygulamaları olduğundan taşınmazın devrine veya değerine engel yaratan bir husus bulunmamaktadır.
Taşınmaz üzerinde yer alan, yönetim planı şerhi ve irtifak hakkı kayıtlarının da taşınmazın devrine veya değerine herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
8.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmaz, devredilebilme konusunda herhangi bir sınırlamaya tabi değildir.
8.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz kat mülkiyet tapusuna sahip "Apart Ünite" niteliğinde bağımsız bölüm olup arsa veya arazi vasfında değildir.
8.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 58.865.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 52.960.000 |
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülk pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazla benzer nitelikte emsallere ulaşılmış olup somut verilere ulaşılmıştır.
Gelir yaklaşımında ise konu taşınmazdan yıllık kira elde edilebileceği dikkate alınarak, gelir getiren bir mülk olarak değerlendirilmiştir. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazla benzer nitelikteki gayrimenkullerin gelir getiren bir mülk olarak değerlendirmekten ziyade pazar yaklaşımına göre değerlendirildiği gözlemlenmiştir.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2023 | ||||
| Rapor Tarihi | 08.03.2024 | ||||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 58.865.000.-TL | Ellisekizmilyonsekizyüzaltmışbeşbin.-TL | |||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 70.638.000.-TL | Yetmişmilyonaltıyüzotuzsekizbin.-TL |
| Ece KADIOĞLU |
|---|
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| Lisans No: 403562 |
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 402293
| 1 | Tapu Belgesi |
|---|---|
| 2 | Takyidat Belgesi |
| 3 | İmar Durumu |
| 4 | Yapı Ruhsatları |
| 5 | Yapı Kullanma İzin Belgeleri |
| 6 | Fotoğraflar |
| 7 | Özgeçmişler |
SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri
| TÜRKİYE CUMHURİYETİ | |||
|---|---|---|---|
| TAPU SENEDI | |||
| İĿ. ISTANBUL |
|||
| TAŞINMAZ BİLGİLERİ | BAKIRKÖY ilce: |
||
| Mahalle/Köy;ZEYTİNLİK | |||
| Ada: 564 |
Parsel: 186 |
||
| Yüz Ölçümü:72.864,34 m2 | |||
| Niteliği: (Arka Sayfada) |
|||
| Niteliği: APART ÜNITE |
Arsa Payı: 258/101577 |
Proje m 2 : | |
| BAĞINSIZ BÖLÜM |
Blok/Giriş/Kat No: $AI/-/9$ |
Bağımsız Bölüm No: 28 |
Cilt/Sayfa No: 111 - 10939 |
| MALİK BİLGİLERİ |
Adı Soyadı/Baba Adı: DCT TRADING DIS TICARET ANONIM SIRKET! |
Hissesi: Tam |
|
| Taşınmaz Tipi/No: 80105011 Kat Mülkiyeti |
Edinme Nedeni: Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği |
Işlem Bedeli: | |
| TESCILE ILIȘKIN BILGILER |
Konum Bilgisi: 19 |
Tescil Tarihi/Yevmiye No: 09/10/2023 - 17557 |
Abilition Siciline Uygundur Verific Tarihiy Juneisle |
| EKLENTI: AI BLOK 28 NOLU DEPO Devamı Arka Sayfadadır |
PLEASE LET |
| Kaydı Oluşturan: DOĞUŞCAN IĞDIR (Tskb Gayrimenkul Değerleme A.Ş.) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Makbuz No | Dekont No | Basvuru No | |||
| 180024064347 | 20240301-1753-100747 | 6434 | |||
| TAPU KAYIT BİLGİSİ | |||||
| Zemin Tipi: | KatMulkiyeti | Ada/Parsel: | 564/186 | ||
| Tasınmaz Kimlik No: | 80105011 | AT Yüzölçüm(m2): | 72864.34 | ||
| it/itce: | İSTANBUL/BAKIRKÖY | Bağımsız Bölüm Nitelik: | APART ÜNİTE | ||
| Kurum Adı: | Bakırköv | Bağımsız Bölüm Brüt | |||
| Mahalle/Köy Adr. | ZEYTİNLİK | YüzÖlçümü: | |||
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
||||
| Cilt/Sayfa No: | 111/10939 | Blok/Kat/Giriş/BBNo: | A1/9//28 | ||
| Arsa Pay/Payda: | 258/101577 | ||||
| Kayıt Durum: | Aktif | ||||
| Ana Taşınmaz Nitelik: | VE ARSASI | 2 BODRUM+1 ZEMİN+19 NORMAL KATLI A1, A2, B1 ve B2 BLOK ILE 3 BODRUM +1ZEMİN+18 NORMAL KATLI C BLOK BETONARME BİNALAR |
|||
| TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ |
| Tarih- Yevmive |
||||
|---|---|---|---|---|
| Beyan | KM NE CEVRİLMİSTİR( Şablon: Kat Mülkiyetine Cevrilmiştir Belirtmesi) | Bakırköy - 31-12-2015 09:57 - 14516 |
||
| Beyan | Bina, 3621 Sayılı Kıyı Kanununun 8.maddesi gereği izin verilen yapılardandır.( Şablon: 3621 Sayılı Kıyı Kanununun 12. Maddesi Gereği Belirtme) |
(SN:109559) BAKIRKÖY BELEDIYESI VKN:1320066384 |
Bakırköv - 23-12-2015 14:26 13940 |
|
| Beyan | Yönetim Planı Değişikliği: 07.12.2015(Sablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) |
Bakırköv - 11-12-2015 15:57 - 13369 |
||
| Beyan | Yönetim Planı: 14/02/2013( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) | Bakırköy - 14-02-2013 11:55 - 1812 |
||
| Beyan | Cevre ve Şehircilik Bakanlığı Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğünün 11.07.2012 tarih 4867 sayılı yazıları uyarınca üzerinde tabiat varlığı olduğuna dair şerh.( Şablon: Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır.) |
Bakırköv- 28-08-2012 12:03 - 9180 |
| Sistem No | l ID | anım | Tesis Kurum Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|
| 323807 | Depo | A1 BLOK 28 NOLU DEPO | Bakırköy - 14-02-2013 11:55 - 1812 |
↘
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No |
Hisse Pay/ Metrekare Payda |
Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 775410760 | (SN:8480077) DCT TRADING DIS | 17 | $\sim$ | Tüzel | ||
| 2/4 |
| TİCARET ANONİM ŞİRKETİ V | Kisiliklerin Unvan |
|||
|---|---|---|---|---|
| Değişikliği | ||||
| 09-10-2023 | ||||
| 17557 |
| S/B/İ | Acıklama | Kisitli Malik (Hisse) Ad Soyad |
Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|
| Intifak | BU PARSEL ALEYHINE 564 ADA 160 PARSEL LEHİNE 12 METRE GENİŞLİĞİNDE D=2187,13M2 YÜZÖLÇÜMLÜ DAİMİ IRTIFAK HAKKI VARDIR. |
DCT TRADING DISTICARET ANONIM SİRKETİ VKN |
Bakırköy 22-04-2009 00:00 - 6430 |
||
| Serh | 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (1699 TM NOLU T.M. Yeri ve Kablo Geçiş Güzergahı için 08/03/2011 tarihinden itibaren 99 yıllığı 1.TL bedelle ve 99 yıl müddetle Türkiye Elektrik Dağıtım A.S. lehine kira şerhi ) |
DCT TRADING DIS TİCARET ANONIM SIRKETI VKN |
(SN:5273) TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM ANONIM SIRKETI VKN:8790013397 |
Bakırköy - 21-03-2011 11:42 3331 |
|
| Irtifak | BU PARSEL ALEYHINE KORKISINDE F=3835,70M2 YÜZÖLCÜMLÜ KISMINDA YOL OLARAK DAİMİ İRTİFAK HAKKI MEVCUTTUR. |
DCT TRADING DISTICARET ANONIM SIRKETI VKN |
Bakırköy - 03-05-2011 15:26 5275 |
||
| Serh | 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi Vardır. (TEDAŞ EFHİNE 99 YILLIĞI 1 TE BEDELLE) |
DCT TRADING DISTICARET ANONIM SİRKETİ VKN |
(SN:5273) TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM ANONÍM SÍRKETÍ VKN:8790013397 |
Bakırköy - 16-06-2014 11:52 - 6853 |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) dXzDXvfVYel kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
$4/4$
| YAR RUHSATI | SP | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Understand from the property and con- | Listian arts | URALIS HOE BR | Shaker Co | 1200000 | Ebente | |||||
| Literature paper of Browledge |
BASIC AND | There | DESIGNATION | 04-85-300 | WATA | WARRY | List at cycle | |||
| I known Electric |
14.000.000 Hollando |
Contract Contract | Nika doles are | Sing boys a | - | |||||
| WARDT BLOWER | different | Tickets | 18.00 | KASH | Elvid Man en | MA 13 | Billiands streets | |||
| acade u | MAIN GUNNER | $\overline{\phantom{a}}$ | Listend | Independent | Thursdays do you let | LEGISLATION | - | |||
| CONTRACTOR CONTRACTOR CONTRACTOR | Allege. | Nickel Mar | - A lan met signs and has |
2. Law And more with | it has not object to | |||||
| an main bain. Th WAR contracts |
Human MAIN |
土法 | 11.644 | San Abits | 80.00 | |||||
| 19878. USA 45 |
1814 | STARK 1044 |
THEFT Silver Arms |
It als specials and inclusive such agins and in Colora by Colora and | A house providers | |||||
| r. | ۰ | BERTHERMAN | 22 | LAL | تعت | Julius . | ||||
| The Bandone TV To July 1999 1999 The More Museum | CATLING RESIDENT | COLOR | Second Second | |||||||
| Emment Fisher | 1 km | ENGINEERING THE WORLD TO A PROFIT ATTACHMENT STORY | Literature | |||||||
| Property Contractors (Inside) | spinist Bally | |||||||||
| ð $91^{10}$ $\gamma^{\rm crit}$ It has stress was service. |
MAGE | $1500 - 1$ | ||||||||
| PLASHING WIS SPIKER | ENGINES | abers. | ||||||||
| Brighton | STARTER | P. PHOTO | ||||||||
| Sep | Charles Address | E-Nation for 28.9% - |
Wilson بمستقبلاتهم تعا |
$\frac{1}{1000}$ al Aprovației |
$\frac{1}{2}$ | |||||
| AND HOPE STAT & LITTLE |
-- | BANK | ||||||||
| MODORNEOUN | $\ell$ and | THE PURPOSE CHARGE COMPANY COMPANY | TUSHING BROOK ARAB | |||||||
| $-0.01$ | ||||||||||
| K. Torm Displayer Kenne and Coultry II. |
Tay is but fortime | |||||||||
| Scott Austral Military presidents | Students | A Greenwood | SLEAUX PM TRITT | ። | Bi factor -- |
$\frac{1}{2} \sum_{i=1}^{n} \frac{1}{2} \sum_{j=1}^{n} \frac{1}{2} \sum_{j=1}^{n} \frac{1}{2} \sum_{j=1}^{n} \frac{1}{2} \sum_{j=1}^{n} \frac{1}{2} \sum_{j=1}^{n} \frac{1}{2} \sum_{j=1}^{n} \frac{1}{2} \sum_{j=1}^{n} \frac{1}{2} \sum_{j=1}^{n} \frac{1}{2} \sum_{j=1}^{n} \frac{1}{2} \sum_{j=1}^{n} \frac{1}{2} \sum_{j=1}^{n} \frac{1}{2} \sum_{j=1}^{n$ | . HOLM |
|||
| NOW 3: 170,000 | - | |||||||||
| SETTENWORK | ۰ | SHAM | Birman any mem | 18.141 | -- | -- | wa ma | 1494.90 | B. Just person meet | |
| COLUMN 24 YO F REPORTED | wor | ≖ | ||||||||
| Bill ave united at hit more | A large allow lates sur- | × | ---- | ----- | ||||||
| ٠ | ||||||||||
| E1021-010-019 | BISHOPHICAL COMPANY | B.Igan Minister | Electric Musicia | |||||||
| $\frac{1}{2}$ | ٠ | w | ||||||||
| Dispute I living on print |
IN YEAR DAYS STATISTICS w. |
Light on optice | Note that seem | S.Oak Ass | ||||||
| Many Contribution | ٠ | 1983.95 | ti er ٠ |
m m |
- | MORROR | 110000.0 | ₩ | ||
| × | ||||||||||
| Tepmen Teknol Double left | Millenger | 6, but taken from: 1 M hand them from | ||||||||
| Kamp Smith Street startingly Company Company Company |
ED LANE | B use | Thursday | U.S. ۱В 15,444 |
CONTINUES VID-MAN |
|||||
| Source Dies | 38. | Literature | Courses | Exploration | 1,000 | Listend Feld of | ||||
| Room and Mate be an | EX Lindshorn B Libert |
B urner | 11/05/EMR | State C classes Distant | ||||||
| United Citizen Broadway Cleans | Claim | El counce | Simmer 16 |
|||||||
| Didney China Chine | ٦. | RAIL & MON | El unua | Silvers | Edith State Annual Division | Hilter | ||||
| Allega Scott Less Collabor Change |
E-Addit LDWA | Billiam | Bitter | 3 sew | EL Links | Units | ||||
| Jian TERMINER |
سبرر Salute |
Biometer | 1,000 Lines |
口味 | Clum | $\square$ TEXAMA |
||||
| Billiam | Jack Dow | Bissue Billyman |
B Chapter | $\square$ start | Bitter | A- | ||||
| 14.000 | 31. | -- | THE LEWIS | District | DEMOCIA | |||||
| Sented Bridge Division (State Office | Report u۶ |
m. | ō. | EL citazione | ||||||
| Yapt Project 1 | ATMPH. | ,,,, | 実施所生 | Lives | Winds | |||||
| Nice | 1.1.844 $-0.00000000000000000000000000000000000$ |
m | CALL AND THE AND SERVICE | $\Rightarrow$ $\Rightarrow$ $\Rightarrow$ $\Rightarrow$ $\Rightarrow$ $\Rightarrow$ $\Rightarrow$ $\Rightarrow$ | ||||||
| Sile MI | ||||||||||
| Mark AMMS |
||||||||||
| IM | ||||||||||
| i.a | ||||||||||
| مستة кm --- |
||||||||||
| LB. | ||||||||||
| $\overline{1}$ | ||||||||||
| MOR WITCH | ||||||||||
| بعد |
| $1 - 1 - 1$ Built ISSN Street of Chinese The rate. Julian Sullivant Scouts Scribert's de 2010 for Six Location Silvergin Contentaint or beatless STAN Secretary Annual Street STARTED A RICHARDS Construction 3446444 134 THIS GANC, CHEVY RAINS, COMPOSITION make some over additional. Healthine he 1 Robert Hotel Lake $+6$ m (1m) If the car server in A series week first 17 Anti-an allow you All your man assistant SALADY The real risk $\frac{1}{2}$ Charles Co With Arch Section A Great District Mode REGISTER A land look and B. Dallase S. No once bell Brock 44.95 College Date Forth 146.96 TAX Will stress me. 4-4-403 54.95 m. A Service Service w A drop play a writer List we make & her bet tare on $\equiv$ ECROSS HERE 44 provided- a between yourself A handle by ages A faces carry and All Anna Awards politically have antique com- Side of EXISTENT MONTHS AT THE Tell Talifords Yes Miller Allman List house crops the page of Darstlyk Bellom Riderick States They CONTRACTOR Wildelphine some Charles about the applied the party of the local property and the control of the control of the local property of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control SPORT IS ٠ × Advance chall can dent calculat × Angle autos CALL THE SCREET of the page of a dia titim WARRY T SCHOOL And was realized Allmanda Wing main annual: Marine Lowrence $\frac{1}{2}$ SAN ARELINE P. MORRIS GAL of Personal A CONTRACTOR POR SEARCH Plantician Witness will Scalement of TURAN MILLER Australian Americans WIENE $1$ most 4 Award Street Contract Construction Securities - STORY CONTINUES IN A REAL AND A REAL SPACIFIED IN THE E Trips Diversas Equilit light Continue That the high Environment in Augusta waren gib Parties Program Call And Administration of homes and those TOM Witness Mary of Construction and Con- William Ave. Ave. Arrival McAdoor COLOR OF BUILD ۰ ٠ resa 44.9 John A of the bit call them Williams It can be true to - A Texto and and And in the di Girin menurut Marketin PERSONAL PROPERTY ٠ $-11.4$ HASHA FOR SHERB is later that the com- Newslett If You can know so need × × ٠ Company of the American Services Commercial collect Sherifferd State Street East Link mode ۰ ٠ w A Channel A long to the STATISTICS Million College College SALE AND REPORT m 122 ۰ TALK - ٠ × w SFIELD MARINEAU HIGHLIGHT JETBAN Technic Takisk Opalmus Statements School Romano Time that Children Dealer Ave 2014 STARTS College Inc. 11184 Disempointee JANA $\cdots$ ▄ Profilement Difference Principals ,,,, Urban the company's company's 11.444 Contract B Holman START Chaird Britannia Hill called L. John L. Jillares 118.04 Blacksman Harrison Johanne C Triulia Liberale L. Lilleague Ciricona × California Company The America Home races × Bangalow Little and Security A Serie Stop Section 31,000 21,000 Allengen Canadian CHECK STERN AND THEFT B YNA Freeza Charles Court STATE Canada PERMIT $-14400$ Televise Island Contract Contract $\blacksquare$ + has 2 Interesse STARK Comment --- DAMAN $B$ and $B$ TOM ON PIGH T-Tod. the company's state of company's state of the company's state of the company's state of the company's state production of the company's the company with the property of the property of the company support in Sections Systems and Senatorship and the University of the Senatorship and the the first contract of the planning company of the contract of the company of the company of the planning of the company of the company of the company of the company of the company of the company of the company of the compa come advance brother in division recent that to dealer your --- and data, with other sixts, a secondary publisher dealers have been to consider business the come Taprice Silver Adverses light Variant Tap Auferma frits Education Konstitute Rail Continue Range 2744 Billiand $+ - -$ $\overline{1}$ PERMIT ٠ ۰ ٠ ≖ Intrade Billian and PELIDITIAN ٠ a Royal Monarch A + 6 = 10 (1) ٠ ٠ |
Standard Arts, Borner's McAnnie 1 State was sent one v. Arrest of |
$\sim$ | BARBER | YAPI KULLAMMA CIN BELOES! L. Date in corp. 2130 |
6,000,015 CELL 205 |
$- 4004 - 46$ $54511 - 10$ |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Adı ve Soyadı | Ece KADIOĞLU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Doğum Yeri, Tarihi | Samsun, 17.06.1985 | ||||||||
| Mesleği | Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi, Lisanslı Değerleme Uzmanı (403562) | ||||||||
| Pozisyon | TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. / Müdür | ||||||||
| Yüksek Lisans | Yıldız Teknik Üniversitesi, İşletme Yönetimi Yüksek Lisans Programı (2014-2015) | ||||||||
| Lisans | |||||||||
| Eğitim Durumu | Yıldız Teknik Üniversitesi, Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisiliği Bölümü (2004-2009) | ||||||||
| Erasmus Programı | |||||||||
| Universidad Politecnica De Valencia Escuela Tecnica Sup. De Ing. Geodesica, Cartografica y Topografica (2008-2009 Güz Yarıyılı) |
|||||||||
| Ocak 2023- | TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. /Özel Projeler Departmanı |
Müdür | |||||||
| Ocak 2020 - Aralık 2022 |
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. /Özel Projeler Departmanı |
Yönetici | |||||||
| İş Tecrübesi | Ocak 2016 - Aralık 2019 |
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. /Özel Projeler Departmanı |
Yönetici Yardımcısı | ||||||
| Ocak 2014 - Aralık TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 2015 /Özel Projeler Departmanı |
Kıdemli Değerleme Uzmanı | ||||||||
| Ocak 2011 - Aralık TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 2013 /Özel Projeler Departmanı |
Değerleme Uzmanı | ||||||||
| Eylül 2010 - Ocak Foreks Gayrimenkul Değerleme ve 2011 Danışmanlık A.Ş. |
Değerleme Uzmanı | ||||||||
| Sertifikalar | SPK Onaylı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403562) | ||||||||
| Yabancı Diller | İngilizce |
Şirketimizin gizlilik politikası çerçevesinde uzmanın hazırladığı değerleme raporu hakkında bilgi verilememektedir. Uzman şirketimizde değerleme raporu hazırlanmasında faal olarak görev almaktadır.
| Adı ve Soyadı | Ozan KOLCUOĞLU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Doğum Yeri, Tarihi | İstanbul, 17.11.1981 | |||||||
| Mesleği | Elektrik Muhendisliği, Lisanslı Değerleme Uzmanı | |||||||
| Pozisyon | TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı / Lisanslı Değerleme Uzmanı (402293) SPK |
|||||||
| Eğitim Durumu | Lisans YTÜ, Elektrik-Elektonik Fakültesi, Elektrik Mühendisliği, (2004) Yüksek Lisans İstanbul Üniversitesi, MBA, (2005-2007) Sertifika Programı University of Florida, Yenilenebilir Enerji ve Sürdürülebilirlik, (2013-2014) |
|||||||
| İş Tecrübesi | 2015- 2014 - 2015 2012 - 2013 2010 - 2011 2006 - 2009 2006 - 2006 |
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. KC Group |
Genel Müdür Yardımcısı Müdür Yönetici Yönetici Yardımcısı Değerleme Uzmanı Elektrik Mühendisi |
|||||
| Sertifikalar | Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Üyesi SPK Onaylı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402293) LEED Green Associate Sertifikası (USGBC) |
|||||||
| Yabancı Diller | İngilizce |
Şirketimizin gizlilik politikası çerçevesinde uzmanın hazırladığı değerleme raporu hakkında bilgi verilememektedir. Uzman şirketimizde değerleme raporu hazırlanmasında faal olarak görev almaktadır.
Tarih: 20.01.2015
No: 403562
Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ"i (VII-128.7) uyarınca
Gayrimenkul Değerleme Lisansını almaya hak kazanmıştır.
NLIOGLU LİSANSLAMA VE SİCİL MÜDÜRÜ
Serkan KARABACAK GENEL MUDUR (V)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.