Regulatory Filings • Aug 16, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
ANTALYA İLİ, GAZİPAŞA İLÇESİ, KORU MAHALLESİ, 1470 ADA 1 PARSEL, 1471 ADA 1 PARSEL VE DEVLETİN HÜKÜM TASARRUFU ALTINDAKİ (DHTA) TAŞINMAZLARA AİT DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2024-PD-27 Değer Tarihi: 31.03.2024
ALESTA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| (Eski Ünvanı: Süleyman Ekşi İnşaat San. ve Tic. A.Ş.) | |||||
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM | Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||
| SÖZLEŞME TARİHİ | 25.04.2024 | ||||
| DEĞER TARİHİ | 31.03.2024 | ||||
| RAPOR TARİHİ | 17.05.2024 | ||||
| RAPOR NO | 2024-PD-27 | ||||
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI | Sözleşmeye Bağlı Hak ve Fayda | ||||
| ÖNCEKİ RAPORLAR | Söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre şirketimiz bünyesinde 30.06.2023 Değer Tarihli 2023-PD-75 rapor numaralı, 31.12.2023 Değer Tarihli, 2023-PD-96 rapor numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir. |
||||
| RAPORUN KONUSU | Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi, 1470 Ada 1 Parsel, 1471 Ada 1 Parsel ve DHTA (Devletin Hüküm Tasarrufu Altında) numaralı taşınmazların 31.08.2019 Tarihinde Resmî Gazetede Yayınlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" Birinci maddesinin ikinci fıkrasına uygun olarak "Halka Arz" planlamaları kapsamında 31.12.2023 tarihli Pazar Değeri' nin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULÜN ADRESİ | Koru Mahallesi, 1470 Ada 1 Parsel, 1471 Ada 1 Parsel ve DHTA, Gazipaşa / Antalya |
|---|---|
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi, 1470 Ada 1 Parsel,1471 Ada 1 Parsel ve D.H.T.A. |
| MÜŞTERİ | Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. |
| MEVCUT KULLANIM | Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel Boş durumdadır. |
| Taşınmazın Değeri, TL (KDV Hariç) | 788.000.000,00 | TL |
|---|---|---|
| Taşınmazın Değeri, TL (KDV Dahil) | 866.800.000,00 | TL |
| DEĞERLEME UZMANI | Gökan KALIR (SPK Lisans No:401529) |
|---|---|
| DENETMEN | Mehmet EROL (SPK Lisans No: 410067) |
| SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | Tolga ERDEM (SPK Lisans No: 411407) |
*Yönetici özeti, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ - 5 - | ||
|---|---|---|---|
| 1.1. | DEĞERLEME RAPORUNUN TARİ-Hİ, NUMARASI - 5 - | ||
| 1.2. | RAPOR TÜRÜ VE DEĞERLEMENİN AMACI - 5 - | ||
| 1.3. | DEĞERLEME RAPORUNU HAZIRLAYANLAR - 5 - | ||
| 1.4. | DEĞERLEME TARİHİ - 5 - | ||
| 1.5. | DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI- 5 - | ||
| 1.6. | DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER- 5 - | ||
| 1.7. | DEĞERLEMEYE KONU TAŞINMAZLAR İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEME RAPORU - 5 - | ||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER- 6 - | ||
| 2.1. | DEĞERLEME ŞİRKETİNİ TANITICI BİLGİLER - 6 - | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER - 6 - | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR- 6 - | ||
| 2.4. | İŞİN KAPSAMI - 6 - | ||
| 3. | DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER- 7 - | ||
| 3.1. | DEMOGRAFİK VERİLER- 7 - | ||
| 3.2. | EKONOMİK VERİLER- 9 - | ||
| 4. | SEKTÖREL ANALİZLER - 12 - | ||
| 4.1. | KONAKLAMA SEKTÖRÜ- 12 - | ||
| 4.2. | ANTALYA KONAKLAMA PAZARI - 13 - | ||
| 4.3. | GAZİPAŞA İLÇESİ KONAKLAMA PAZARI - 13 - | ||
| 5. | GAYRİMENKULÜN TANIMI- 14 - | ||
| 5.1. | HUKUKİ TANIMI - 14 - | ||
| 5.1.1. | TAPU BİLGİLERİ- 14 - | ||
| 5.1.2. | İMAR DURUMU- 15 - | ||
| 5.1.3. | HUKUKİ DURUM ANALİZİ- 15 - | ||
| 5.2. | FİZİKİ TANIMI - 16 - | ||
| 5.2.1. | KONUM, ULAŞIM VE EKONOMİK YAPI - 16 - | ||
| 5.2.2. | GAYRİMENKULLERİN TANIMI - 18 - | ||
| 6. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER VE PİYASA ANALİZİ - 19 - | ||
| 6.1. | TAŞINMAZIN DEĞERİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ)- 19 - | ||
| 6.2. | GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ- 20 - | ||
| 7. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI- 21 - | ||
| 7.1. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI - 21 - | ||
| 7.2. | VARLIĞIN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLER VE YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ- 23 - | ||
| 7.3. | EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ- 23 - | ||
| 8. | GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ- 24 - | ||
| 8.1. | PAZAR YAKLAŞIMI SONUÇLARI - 24 - | ||
| 8.2. | GELİR YAKLAŞIMI- 25 - | ||
| 8.2.1. | GELİR YAKLAŞIMI SONUCUNDA ULAŞILAN SONUÇ (İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞLARI ANLİZİ) - 27 - | ||
| 9. | SONUÇ - 29 - | ||
| 9.1. | MEVZUAT UYGUNLUĞU VE HUKUKİ DURUMLAR HAKKINDAKİ GÖRÜŞ- 29 - | ||
| 9.2. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER- 29 - | ||
| 9.3. | ASGARİ BİLGİLERİN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ - 29 - | ||
| 9.4. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ (DEĞERLERİN UYUMLAŞTIRILMASI)- 29 - | ||
| 9.5. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANIN SONUÇ CÜMLESİ - 30 - | ||
| 9.6. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ - 31 - | ||
| 10. | EKLER- 32 - | ||
| TABLO 1 GAZİPAŞA İLÇESİNİN ANTALYA İLİ İÇİNDEKİ NÜFUS BÜYÜKLÜĞÜ VE YILLARA GÖRE GELİŞİMİ - 8 - | |
|---|---|
| TABLO 2 TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER - 9 - | |
| TABLO 3 GSYİH BÜYÜME ORANLARI & TAHMİNLERİ - 9 - | |
| TABLO 4 TÜKETİCİ FİYAT ENDEKSİ & PMI ENDEKSİ- 10 - | |
| TABLO 5 YILLARA GÖRE DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR - 10 - | |
| TABLO 6 DÖVİZ KURLARI & ENFLASYON ORANLARI- 10 - | |
| TABLO 7 TÜRKİYE GENELİ YILLARA GÖRE DAĞILIM- 12 - | |
| TABLO 8 TÜRKİYE GENELİ TESİS DOLULUK ORANLARI - 12 - | |
| TABLO 9 ANTALYA İLİ BELGELİ KONAKLAMA TESİSİ İSTATİSTİKLERİ, AĞUSTOS 2023)- 13 - | |
| TABLO 10 ZİYARETÇİLERİN KONAKLAMA TERCİHLERİ, ORTALAMA KALIŞ SÜRELERİ & TESİS TÜRÜNE GÖRE DOLULUK ORANLARI- 13 - | |
| TABLO 11 KONU GAYRİMENKULLERİN TAPU BİLGİLERİ - 14 - | |
| TABLO 12 1470 ADA 1 PARSEL VE 1471 ADA 1 PARSELLERE AİT MÜLKİYET BİLGİLERİ- 14 - | |
| TABLO 14 EMSAL TABLOSU (KONAKLAMA TESİSİ ODA FİYATLARI DATA SETİ) - 20 - | |
| TABLO 15 UYARLANMIŞ ODA FİYAT ANALİZİ - 25 - | |
| TABLO 16 İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞLARI ANALİZİ- 28 - | |
| TABLO 17 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ - 29 - | |
| TABLO 18 NİHAİ DEĞERLEME TABLOSU- 31 - |
| GRAFİK 1 TÜRKİYE NÜFUSU VE ARTIŞ HIZI GÖSTERGELERİ - 7 - | |
|---|---|
| GRAFİK 2 ANTALYA NÜFUSU VE GÖSTERGELERİ- 7 - | |
| GRAFİK 3 GAZİPAŞA NÜFUSU - 8 - |
| ŞEKİL 1 PARSELLERİN KADASTRO İNCELEMESİ - 14 - | |
|---|---|
| ŞEKİL 2 İMAR PLAN GÖRSELİ - 15 - | |
| ŞEKİL 3 TOPOĞRAFİK YAPI- 17 - | |
| ŞEKİL 4 GAZİPAŞA ÖNEMLİ ULAŞIM AKSLARI - 17 - | |
| ŞEKİL 5 DEĞERLEMEYE KONU TAŞINMAZ GÖRSELİ - 18 - |
Bu rapor AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ile 25.04.2024 tarihli değerleme talebi ve imzalanan sözleşmeye istinaden şirketimiz tarafından 31.03.2024 değerleme tarihli olarak 17.05.2024 tarihinde 2024-PD-27 rapor numarası ile üretilmiştir.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında tanzim edilmiş olup, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmî Gazete 'de Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi, 1470 Ada 1 Parsel,1471 Ada 1 Parsel ve DHTA tescilli taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu mahallinde yapılan incelemeler ve ilgili kişi/kurum/kuruluşlardan elde edinilen bilgiler ışığında Değerleme Uzmanı Gökan KALIR (Lisans No: 401529), Değerleme Uzmanı Mehmet Erol (Lisans No: 410067) tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Tolga Erdem (Lisans No: 411407) tarafından kontrol edilip onaylanmıştır.
Bu değerleme raporu için şirketimiz değerleme uzmanları tarafından 25.04.2024 tarihinde çalışmalara başlanmış, 31.03.2024 tarihli değeri tespit edilerek, 17.05.2024 tarihinde gerekli çalışmalar yapılarak rapor tamamlanmıştır.
Bu rapor Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ile AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 25.04.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümleri kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyebilecek herhangi bir unsura rastlanılmamıştır.
Şirketimiz tarafından söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri 'ne göre şirketimiz bünyesinde 30.06.2023 Değer Tarihli 2023-PD-75 rapor numaralı ve 31.12.2023 Değer Tarihli 2023-PD-96 rapor numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir.
Şirketimiz, 2019 yılında, Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile çeşitli kurum ve kuruluşlara Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Balmumcu Mah. Barbaros Blv. Çınar Apt No: 24/13 Beşiktaş/İstanbul adresinde faaliyetlerine başlamıştır.
Şirketimiz; Sermeye Piyasası Kurulu tarafından 24.07.2019 tarihli ve 42/969 sayılı toplantısında, Seri: III, No:62.3 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" uyarınca sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıştır.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun 17.10.2019 tarihli ve 8607 sayılı kararıyla şirketimize, Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkındaki Yönetmeliğin 11. maddesine istinaden, bankalara yönetmeliğin 4. maddesi kapsamına giren "Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 06.10.2022 tarihli ve 58/1477 sayılı toplantısında; 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı Gayrimenkul Dışındaki Varlıkların Sermaye Piyasası Mevzuatı Kapsamındaki Değerlemelerinde Uyulacak Esaslar Hakkındaki İlke Kararı ile 13.01.2022 tarih ve 2/56 sayılı kararı uyarınca, "Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar" listesine alınmıştır.
Bu değerleme raporu Kısıklı Mah. Alemdağ Cad. D Blok No: 53 Kat: 3 Üsküdar / İstanbul adresinde yer alan AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş için hazırlanmıştır.
Müşteri tarafından değerleme rapor için herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.
Bu değerleme raporu, 25.04.2024 dayanak sözleşmesi kapsamında; Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi, 1470 Ada 1 Parsel ve 1471 Ada 1 Parsel ile DHTA tescilli taşınmazlar ile ilgili 31.03.2024 tarihli pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Bu bölümde, Türkiye genelinden hareketle Gazipaşa ilçesi özeline inilecek ve nüfusun zamana göre değişimi hakkında özet bilgi verilecektir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2022 yılı itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 olarak belirlenmiştir. Türkiye'de yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında %1,3 iken, 2022 yılında %0,7'lere, 2023 yılında ise %0,1'e düşmüştür. Bu sonuçlara göre Türkiye'de ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 92.824 kişi artmıştır.
Grafik 1 Türkiye Nüfusu ve Artış Hızı Göstergeleri
Türkiye nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. Türkiye genel anlamda genç bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %10'u 15 yaşından küçüktür.
Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla Antalya nüfusu 2.696.249 olarak belirlenmiştir. Antalya'da yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında %2,8 iken, 2022 yılında %2,6, 2023 yılında ise %3,1 olup Türkiye nüfus artışına göre düşük bir hareket göstermiştir. Bu sonuçlara göre Antalya'da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 8.245 kişi artmıştır.
Antalya nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. Antalya genel anlamda genç orta yaş aralığında bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %9'u 15 yaşından küçüktür, çalışan nüfus yaş aralığının %70'lik oranı doğrultusunda Türkiye ortalamasının üzerindedir. Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2022 yılı itibarıyla Gazipaşa ilçe nüfusu 53.702 olarak belirlenmiştir. Gazipaşa ilçesinin yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında %1,11 iken, 2022 yılında %3,02, 2023 yılında ise %2,76 olmuştur. Bu sonuçlara göre Gazipaşa da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 1.483 kişi artmıştır.
Grafik 3 Gazipaşa Nüfusu
İnceleme sahasında meydana gelen nüfus hareketleri, öncelikle sahanın bulunduğu yarımadanın sahip olduğu coğrafi, jeostratejik ve jeopolitik özellikleri sayesinde burada yoğunlaşan beşerî faaliyetlere bağlıdır.
Nüfusun belli dönemlerde artış ve azalış göstermesi, o dönemde yaşanan sosyal, siyasal ve ekonomik nedenlere bağlıdır. Dolayısıyla bir şehrin gelişimi için elzem olan nüfusun hareketleri tek bir faktöre bağlanamayacağı gibi şehirlerin gelişimi için gerekli olan tüm faktörlerin aynı anda aynı derecede etkili olduğu da söylenemez. Bu durumu en iyi örnekleyen gelişmeler inceleme sahasında Osmanlı İmparatorluğu'nun son dönemi ile Cumhuriyet Dönemi'nin başlarında köyden kente göç hareketlerinin ve yakın tarihte sahada inşa edilen tersane ve havalimanının yoğun yerleşmelere neden olmasıdır.
Gazipaşa, 2023 yılı nüfus verilerine göre 55.185 nüfusa sahiptir. Gazipaşa, Antalya'nın nüfusu en kalabalık 12. ilçesidir. Gazipaşa İlçesinde 53 mahalle bulunmaktadır.
| Yd | Boe | lice Nurlusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu | Nüfus Yüzdesi | Yıl | Gazipaga Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | Керег | 614.135 | 311,863 | 302.272 | % 22,78 | 2023 | 55.185 | 28.000 | 27.185 |
| 2023 | Muratpaşa | 512,700 | 249.756 | 262,944 | % 19.02 | 2022 | 53,702 | 27,283 | 26.419 |
| 2023 | Alanya | 359,891 | 182, 614 | 177.277 | % 13.35 | 2021 | 52.126 | 26.454 | 25.672 |
| 2023 | Manaugat | 258.367 | 133.165 | 125,202 | % 9.58 | 2020 | 51.555 | 26.102 | 25.453 |
| 2023 | Korwaalti | 196,498 | 93.648 | 102,850 | %7.29 | ||||
| 2023 | Serk. | 141.569 | 72.116 | 69.453 | % 5.25 | 2019 | 50.555 | 25.684 | 24.871 |
| 2023 | Odserveals | 86.109 | 45.055 | 41.054 | 5, 3, 19 | 2018 | 50.003 | 25.306 | 24.607 |
| 2023 | Aksu | 80.350 | 41.127 | 39.223 | % 2.98 | 2017 | 49.555 | 25.078 | 24.477 24.322 24.152 |
| 2023 | Kuntuca | 74.353 | 37,558 | 36,795 | % 2.76 | 2015 | 49.207 | 24.885 | |
| 2023 | Kas | 64.014 | 33.062 | 30.952 | % 2.37 | 2015 | 48.866 | 24,714 | |
| 2023 | Korkutell | 59.295 | 29.848 | 29,447 | % 2.20 | 2014 | 48.561 | 24.509 | 24.052 |
| 2023 | Gazipaşa | 55.185 | 28.000 | 27.585 | % 2.05 | 2013 | 48.134 | 24.329 | 23.805 |
| 2023 | Finder | 50.688 | 25.384 | 25.304 | %1.88 | 2012 | 47,963 | 24.222 | 23.741 |
| 2023 | Kerner | 49.695 | 25.868 | 23.827 | % 1.84 | 2011 | 48.184 | 24.306 | 23.878 |
| 2023 | Elmail | 41.240 | 21,507 | 19.733 | % 1.53 | ||||
| 2023 | Deman | 27.762 | 14,263 | 13,499 | %1.03 | 2010 | 48.525 | 24,484 | 24.041 |
| 2023 | Akseki | 11,896 | 6.030 | 5.806 | % 0.44 | 2009 | 48.369 | 24.367 | 24.002 |
| 2023 | Gündoğmuş | 8.259 | 4.154 | 4.105 | % 0.31 | 2008 | 48.675 | 24,680 | 23.995 |
| 2023 | Ibrady | 4,243 | 2.180 | 2.063 | % 0.16 | 2007 | 47.669 | 24.123 | 23.576 |
Tablo 1 Gazipaşa İlçesinin Antalya İli İçindeki Nüfus Büyüklüğü ve Yıllara Göre Gelişimi
Gayrisafi Yurt İçi Hasıla (GSYH) 2023 yılı üçüncü çeyreğinde %5,9 artmıştır. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2023 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %8,1, sanayi %5,7, finans ve sigorta faaliyetleri %5,1, hizmetler %4,3, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,7, diğer hizmet faaliyetleri %2,2, bilgi ve iletişim faaliyetleri %1,7 ve tarım sektörü %0,3 artarken mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %2,5 azalmıştır. Ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar ise %16,5 artmıştır.
Mevsim etkilerinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Temmuz'da %9,4 ile Ocak 2014'ten bu yana en düşük seviyesinde gerçekleşti.
Takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre sanayi üretim endeksi Temmuz'da yıllık bazda %7,4 ile 13 ayın en hızlı artışını kaydedilmiştir. İSO Türkiye İmalat PMI Eylül'de 49,6'ya yükselse de üçüncü çeyrek boyunca eşik değerin altında kalarak imalat sanayiinde faaliyet koşullarının zayıf bir seyir izlediğine işaret etmiştir.
Temmuz'da yıllık bazda %58,1 artarak 5,5 milyar USD seviyesinde gerçekleşen cari açık, 12 aylık kümülatif verilere göre 58,5 milyar USD düzeyine ulaştı. Ağustos'ta merkezi yönetim bütçesi, yıllık bazda iki katına çıkan vergi gelirlerinin desteğiyle 51,3 milyar TL fazla vererek, Ocak-Ağustos döneminde bütçe açığı 383,4 milyar TL düzeyinde gerçekleşerek OVP'de 2023 yılı için öngörülen açığın %23,5'ini oluşturmuştur.
Aralık'ta TÜFE aylık ve yıllık bazda sırasıyla %1,14 ve %44,22 artış kaydetmiş, yurt içi ÜFE de bu dönemde aylık bazda %2,93 yıllık bazda %64,77 yükselmiştir.
TCMB Aralık ayı toplantısında politika faizini piyasa beklentileri doğrultusunda 250 baz puan artırarak %42,5 seviyesine çıkardı. Toplantıya ilişkin metinde Türk lirası varlıklara yönelik iç ve dış talebin artmaya başlamasının fiyat istikrarına katkı sağlayacağı düşünülmektedir. Uluslararası kredi değerlendirme kuruluşları Fitch ve S&P, Türkiye'nin kredi notunu "B" seviyesinde teyit ederek not görünümünü "negatif"ten "durağan"a revize etmiştir.
| TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYİH (Cari ABD Doları) | \$ 859 Milyar | \$ 797 Milyar | \$ 761 Milyar | \$ 717 Milyar | \$806 Milyar | \$692 Milyar | \$714 Milyar | |||
| Kişi Başı Düşen GSYİH | 10.696,00 \$ | 9.762,00 \$ | 9.213,00 \$ | 8.599,00 \$ | 9.539,00 \$ | 8.080,00 \$ | 8.341,00 \$ | |||
| Büyüme | 7,50% | 3,00% | 0,90% | 1,80% | 11,40% | 5,00% | 3,00% | |||
| Enflasyon | 11,90% | 20,30% | 11,80% | 14,60% | 36,08% | 64,27% | 58,94% | |||
| Cari Açık (MilyarABD Doları) | -40,60 \$ | -21,60 \$ | 6,90 \$ | -23,70 \$ | -14,90 \$ | -44,30 \$ | -42,50 \$ | |||
| Carı Açık / GSYİH | -4,70% | -2,70% | 0,90% | -3,30% | -1,85% | -6,40% | -2,10% | |||
| ABD Doları Yıl Sonu | 3,78 | 5,29 | 5,96 | 7,44 | 13,35 | 18,78 | 29,8 |
Tablo 2 Temel Ekonomik Göstergeler
* Kaynak: TUIK, TCMB, *Oxford Economics
2020'de Covid-19 pandemisinin ortaya çıktığı dönemde Türkiye kaydettiği %1,9 oranındaki büyümenin ardından, 2021 yılında da yıllık bazda %11,4 büyüme kaydederek dünyadaki büyük ekonomiler arasında en hızlı büyüyen ülkelerden biri olmuştur. Büyümenin ana belirleyicileri hane halkı tüketimi ve ihracat olarak öne çıkmıştır. Kaydedilen güçlü büyüme 2022 yılında da devam ederek, son GSYH verilerine göre 2Ç 2022'de yıllık bazda %7,6 oranında büyüme ile sonuçlanmıştır. 1Ç 2022'de çeyreklik bazda kaydedilen %0,7 büyüme, 2Ç 2022'de çeyreklik bazda %2,1'e yükselmiştir. Kaydedilen performansta özel tüketimdeki artış ve net ihracatın pozitif katkısı öne çıkmıştır. IMF Türkiye için 2023 yılında yıllık %3,0 oranında büyüme öngörmüştür.
Tablo 3 GSYİH Büyüme Oranları & Tahminleri
*Kaynak: TUİK
*Kaynak: İstanbul Sanayi Odası & TUİK
Mevsim etkilerinden arındırılmış tüketici güven endeksi Aralık 2023'te 77,4 olarak kaydedilmiştir.
Tablo 5 Yıllara Göre Doğrudan Yabancı Yatırımlar
2020 yılında durgunluk döneminin ardından Türkiye'ye doğrudan yabancı sermaye girişleri 2021 yılında %70 yıllık artışla güçlü bir toparlanma kaydederek ivme kazanmıştır. Diğer yandan, 2023 yılının ilk çeyreğinde ise 8,9 milyar USD seviyesinde kaydedilmiştir. 2022 yılı genelinde toplam 13.339 milyon ABD Doları düzeyinde uluslararası doğrudan yatırım girişi (fiili giriş/net) gerçekleşti. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde 1.485 milyon ABD Doları olan bu giriş, geçen yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında yaklaşık %50,55 lik bir düşüş kaydedilmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde yabancıların gayrimenkul yatırım girişi ise 461 milyon ABD doları düzeyinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında ise yabancıların gayrimenkul yatırım girişinde %65,13 'lük bir azalış kaydedilmiştir.
Tablo 6 Döviz Kurları & Enflasyon Oranları
*Kaynak: TCMB
*Kaynak: TCMB
Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşansa da yaz ayları itibarıyla enflasyonda yükselme eğilimi artmıştır. Eylül ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 61,53 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 47,44 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel düzeyini yukarı baskılamaktadır. Eylül ayında yayınlanan Orta Vadeli Planda 2023 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 65, 2024 yılında ise yüzde 33 olarak ifade edilmiştir.
Temmuz'da düşük baz etkisinin desteğiyle yıllık bazda %16,7 artan konut satışları, Ağustos'ta yıllık bazda %1,1 azalmıştır. Bununla birlikte bu dönemde 122 bin adet ile yılbaşından bu yana en yüksek satış rakamı kaydedilmiş Ağustos'ta ipotekli satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %26,1 oranında azalırken, %4,3 artan diğer satışlar toplam satışların %86,6'sını oluşturmuştur. Satış durumuna göre veriler incelendiğinde ise söz konusu dönemde ilk el satışların %9,5 azaldığı, toplam satışların yaklaşık %70'ini oluşturan ikinci el satışların %2,7 ile sınırlı artış kaydettiği görülmüştür.
Ağustos'ta yabancılara yapılan satışlarda gözlenen yıllık %42'lik gerileme dikkat çekmiş böylece Ocak-Ağustos döneminde toplam konut satışları 2022'nin aynı dönemine göre %15,5 azalmıştır. TCMB'nin açıkladığı verilere göre konut fiyat endeksi Temmuz'da aylık bazda %7,3 ile Aralık 2021'den bu yana ilk kez aylık TÜFE enflasyonunun altında artış kaydetmiş konut fiyatlarındaki yıllık nominal artış %94,7 ile son 18 ayın en düşük seviyesinde gerçekleşirken, reel yükseliş de %31,2 olmuştur. Aralık 2023'te USD 29,4382 TRY ve Euro 32,5739 TRY olarak, Mart 2024'te ise USD 32,2854 TRY ve Euro 34,8023 TRY olarak kaydedilmiştir.
Kültür ve Turizm Bakanlığının verilerine göre 2023 yılında Türkiye'ye gelen yabancı turist sayısı 56 milyon 693 bin 837 olurken, İstanbul, Antalya, Muğla ili en çok turist çeken şehirler oldu. Türkiye'nin turizm geliri; 2023'te bir önceki yıla göre yüzde 16,9 artarak 54 milyar 315 milyon 542 bin dolara yükselmiştir.
Antalya'ya bir önceki seneye göre yüzde 28,86 artışla 12 milyon 818 bin turist geldi. Antalya'ya en çok turist, 3 milyon 33 binle Rusya'dan gelirken Almanya'dan 2 milyon 826 bin, İngiltere'den 1 milyon 147 bin, Polonya'dan 765 bin ve Hollanda'dan da 443 bin kişi ziyaret etmiştir. Turist rakamlarının yanı sıra gelirde de artış olmuş ve geçen yıl, kişi başı gecelik kazanç da 80 dolardan 99 dolara çıkmıştır.
Tablo 7 Türkiye Geneli Yıllara Göre Dağılım
| 2023 yılı içerisinde Türkiye geneli tesislerde doluluk oranları aşağıda sunulmuştur. | ||
|---|---|---|
| -- | -- | -------------------------------------------------------------------------------------- |
| İŞLETME VE BASİT BELGELİ KONAKLAMA TESİSLERİNDE TESİSLERE GELİŞ SAYISI, GECELEME, ORTALAMA KALIŞ SÜRESİ VE DOLULUK ORANLARININ AYLARA GÖRE DAĞILIMI (2023 OCAK-TEMMUZ) |
||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AYLAR | TESİSE GELİŞ SAYISI | GECELEME | ORTALAMA KALIŞ SÜRESİ | DOLULUK ORANI(%) | ||||||||
| YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | |
| OCAK | 1 492 732 | 2 683 637 | 4 176 369 | 3 848 931 | 4 934 115 | 8 783 046 | 2,58 | 1,84 | 2,10 | 14,62 | 18,74 | 33,36 |
| ŞUBAT | 1 317 681 | 2 260 308 | 3 577 989 | 3 400 921 | 4 436 801 | 7 837 722 | 2,58 | 1,96 | 2,19 | 13,43 | 17,52 | 30,94 |
| MART | 1 740 209 | 2 459 821 | 4 200 030 | 4 523 248 | 4 599 554 | 9 122 802 | 2,60 | 1,87 | 2,17 | 16,29 | 16,57 | 32,86 |
| NİSAN | 2 516 309 | 2 506 278 | 5 022 587 | 7 685 720 | 4 674 517 | 12 360 237 | 3,05 | 1,87 | 2,46 | 21,73 | 13,21 | 34,94 |
| MAYIS | 4 097 542 | 2 829 458 | 6 927 000 | 13 536 039 | 5 242 769 | 18 778 808 | 3,30 | 1,85 | 2,71 | 35,69 | 13,82 | 49,52 |
| HAZİRAN | 4 636 321 | 3 414 360 | 8 050 681 | 16 126 103 | 6 979 935 | 23 106 038 | 3,48 | 2,04 | 2,87 | 41,74 | 18,07 | 59,80 |
| TEMMUZ | 5 219 266 | 4 160 082 | 9 379 348 | 18 782 055 | 8 835 224 | 27 617 279 | 3,60 | 2,12 | 2,94 | 48,05 | 22,60 | 70,65 |
| TOPLAM | 21 020 060 | 20 313 944 41 334 004 67 903 017 | 39 702 915 | 107 605 932 | 3,23 | 1,95 | 2,60 | 29,47 | 17,23 | 46,69 |
Türkiye'de birinci, dünyada ise üçüncü en çok yabancı turist ağırlayan Antalya, 400'e yakın 5 yıldızlı oteli bulunan İspanya'nın tamamından daha fazla 5 yıldızlı otel ve tatil köyüne sahiptir. Türkiye genelinde 1 milyon 200 bin bakanlık belgeli yatağın yüzde 42'sine sahip Antalya'daki 954 tesiste, 244.244 oda ve 528.583 yatak bulunuyor.
| TÜRÜ | TESİS SAYISI | ODA SAYISI | YATAK SAYISI |
|---|---|---|---|
| İŞLETME BELGELİ | 877 | 230.139 | 494.954 |
| YATIRIM BELGELİ | 82 | 14.963 | 34.362 |
| BASİT KONAKLAMA İŞLETME BELGELİ | 1.615 | 56.706 | 117.082 |
*Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı
Kültür ve Turizm Bakanlığı konaklama istatistiklerinden derlediği verilere göre, 2023 yılı Nisan ayında Antalya'da belgeli otellerde doluluk oranı 2022'de %33,4 iken 2023 yılında %38,7 olmuştur. Antalya'ya gelen ziyaretçilerin konaklama tercihleri, ortalama kalış süreleri & tesis türüne göre doluluk aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Tablo 10 Ziyaretçilerin Konaklama Tercihleri, Ortalama Kalış Süreleri & Tesis Türüne Göre Doluluk Oranları
| ANTALYA | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TESİSE GELİŞ SAYISI | GECELEME | ORTALAMA KALIŞ SÜRESİ | DOLULUK ORANI(%) | |||||||||||
| TÜRÜ | SINIFI | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM YABANCI | YERLI | TOPLAM | ||
| 5 Yıldızlı | 1 693 973 | 389 554 | 2 083 527 | 7 972 017 | 1 159 603 | 9 131 620 | 4,71 | 2,98 | 4,38 | 84,98 | 12,36 | 97,34 | ||
| 4 Yıldızlı | 486 941 | 100 517 | 587 458 | 1 861 928 | 282 830 | 2 144 758 | 3,82 | 2,81 | 3,65 | 82,66 | 12,56 | 95,21 | ||
| 3 Yıldızlı | 124 416 | 28 945 | 153 361 | 366 969 | 81 503 | 448 472 | 2,95 | 2,82 | 2,92 | 71,42 | 15,86 | 87,28 | ||
| Otel | 2 Yıldızlı | 8 215 | 6 710 | 14 925 | 23 522 | 12 996 | 36 518 | 2,86 | 1,94 | 2,45 | 47,23 | 26,10 | 73,33 | |
| 1 Yıldızlı | 4 536 | 1 007 | 5 543 | 9 396 | 2 033 | 11 429 | 2,07 | 2,02 | 2,06 | 59,89 | 12,96 | 72,84 | ||
| Toplam | 2 318 081 | 526 733 | 2 844 814 | 10 233 832 | 1 538 965 | 11 772 797 | 4,41 | 2,92 | 4,14 | 83,79 | 12,60 | 96,39 | ||
| 1. Sınıf | 199 649 | 42 425 | 242 074 | 885 282 | 146 521 | 1 031 803 | 4,43 | 3,45 | 4,26 | 83,27 | 13,78 | 97,06 | ||
| Tatil Köyü | 2. Sınıf | 3 849 | 411 | 4 260 | 31 811 | 1 989 | 33 800 | 8,26 | 4,84 | 7,93 | 110,00 | 6,88 | 116,87 | |
| Toplam | 203 498 | 42 836 | 246 334 | 917 093 | 148 510 | 1 065 603 | 4,51 | 3,47 | 4,33 | 83,98 | 13,60 | 97,58 | ||
| Pansiyon | 1 418 | 945 | 2 363 | 2 869 | 1 574 | 4 443 | 2,02 | 1,67 | 1,88 | 31,05 | 17,03 | 48,08 | ||
| Kamping | 790 | 73 | 863 | 2 371 | 219 | 2 590 | 3,00 | 3,00 | 3,00 | 87,81 | 8,11 | 95,93 | ||
| Apart Otel | 15 892 | 2 893 | 18 785 | 76 304 | 7 165 | 83 469 | 4,80 | 2,48 | 4,44 | 75,01 | 7,04 | 82,05 | ||
| Müstakil Apart Otel |
4 585 | 1 687 | 6 272 | 9 227 | 2 453 | 11 680 | 2,01 | 1,45 | 1,86 | 57,60 | 15,31 | 72,91 | ||
| Özel Tesis | 20 816 | 5 076 | 25 892 | 59 923 | 12 146 | 72 069 | 2,88 | 2,39 | 2,78 | 66,78 | 13,54 | 80,32 | ||
| Golf Tesisi | 6 856 | 1 642 | 8 498 | 39 039 | 7 014 | 46 053 | 5,69 | 4,27 | 5,42 | 96,54 | 17,34 | 113,88 | ||
| Pansiyon (Basit Belgeli) |
40 727 | 44 779 | 85 506 | 102 068 | 89 670 | 191 738 | 2,51 | 2,00 | 2,24 | 29,87 | 26,24 | 56,12 | ||
| Turizm Kompleksi |
26 616 | 4 776 | 31 392 | 61 116 | 9 690 | 70 806 | 2,30 | 2,03 | 2,26 | 49,69 | 7,88 | 57,57 | ||
| Butik Otel | 1 991 | 1 158 | 3 149 | 6 984 | 2 442 | 9 426 | 3,51 | 2,11 | 2,99 | 47,90 | 16,75 | 64,65 | ||
| Kamping (Basit Belgeli) |
196 | 641 | 837 | 370 | 1 309 | 1 679 | 1,89 | 2,04 | 2,01 | 14,34 | 50,74 | 65,08 | ||
| Otel (Basit Belgeli) |
193 467 | 72 677 | 266 144 | 593 765 | 156 962 | 750 727 | 3,07 | 2,16 | 2,82 | 63,72 | 16,85 | 80,57 | ||
| Motel (Basit Belgeli) |
2 231 | 370 | 2 601 | 7 073 | 811 | 7 884 | 3,17 | 2,19 | 3,03 | 90,68 | 10,40 | 101,08 | ||
| Apart Otel (Basit Belgeli) |
20 683 | 9 302 | 29 985 | 59 083 | 22 831 | 81 914 | 2,86 | 2,45 | 2,73 | 53,60 | 20,71 | 74,32 | ||
| GENEL TOPLAM | 2 857 847 | 715 588 | 3 573 435 | 12 171 117 | 2 001 761 | 14 172 878 | 4,26 | 2,80 | 3,97 | 80,62 | 13,26 | 93,88 |
*Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı
Ağustos 2023 tarihli resmi verilere göre, Antalya ili, Gazipaşa İlçesinde yer alan 2 tesisin oda sayısı 120, yatak sayısı 250'dir.İlçede 5 yıldızlı otel bulunmamakta olup mevcut 2 otel 3 yıldızlıdır.
Bu bölümde gayrimenkulün hukuki tanımının yanı sıra sahip olduğu fiziksel, lokasyon ve imar hakları ile ilgili özellikleri hakkında data setleri verilerek pazardaki konumlanması ve rekabet özellikleri açıklanmaktadır.
Bu bölümde konu taşınmazlarında tapu tetkikine ilişkin, tapu bilgileri ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki açıdan meydana gelmiş olan değişiklikler yer almaktadır.
Değerlemeye tabi tutulan gayrimenkul;
Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi, 1470 ada 1 parsel olarak kayıtlı 33.673,87 m² büyüklüğündeki arsa, 1471 ada 1parsel olarak kayıtlı 32.387,31 m² büyüklüğündeki arsa ve DHTA (*) Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın E-42418407-306.03 (303.01)-3926499 sayılı Ön İzin (Süleyman Eksi İnş. San. ve Tic. A.Ş) konulu yazısında belirtilen ve yapılacak imar uygulaması sonrası oluşturulacak yaklaşık 53.676,39 m² alana sahip 3 No.lu Özel Parsel'dir.
* DHTA (Devletin Hüküm Tasarrufu Altında) sahipsiz yerlere ilişkin tescil taleplerinin karşılanması hakkındaki uygulama kapsamında 361 numaralı Milli Emlak Genel Tebliği'nde belirtilen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nce yürürlüğe konulan 17/4/2013 tarihli ve 2013/11 (1748) sayılı genelgede, DHTA (Devletin Hüküm Tasarrufu Altında) sahipsiz yerlere ilişkin tescil taleplerinin karşılanması hakkındaki uygulama
Konu gayrimenkullerin tapu bilgileri aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
Tablo 11 Konu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri
| İli | İlçesi | Mahalle | Mevkii | Pafta | Ada | Parsel | Nitelik | Yüzölçümü, m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antalya | Gazipaşa | Koru | - | - | 1470 | 1 | Arsa | 33.673,87 |
| Antalya | Gazipaşa | Koru | - | - | 1471 | 1 | Arsa | 32.387,31 |
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarına göre mülkiyet bilgilerini gösterir tablo aşağıdaki gibi sunulmuştur.
Tablo 12 1470 ada 1 parsel ve 1471 ada 1 parsellere ait Mülkiyet Bilgileri
| 1470 Ada 1 Parsel ve 1471 Ada 1 Parsel | |
|---|---|
| Mülkiyet Hakkı | Hazine |
| Hissesi | Tam |
| Edinim Sebebi | - |
| Tapu Tarihi & Yevmiye | - |
Değerleme konusu taşınmaz Hazine Arazisi statüsünde olması nedeni ile kamu arazisi kapsamına girmesi dikkate alınarak müşteri bilgisi doğrultusunda tapu sicil biriminden tapu kayıtları alınmamıştır.
Değerlemeye konu taşınmazların kadastral sınırları, alan ve konum tespiti Gazipaşa Kadastro https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
Şekil 1 Parsellerin kadastro İncelemesi
Şekil 2 İmar Plan Görseli
Gazipaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan plan notlarına göre planlama alanı Mülga Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu'nun 22/04/1999 tarih ve 4197 sayılı kararıyla belirlenen 2. ve 3. derece doğal sit alanı içinde kalmakta olup, Bakanlar Kurulu'nun 30.08.1989 tarih ve 1989/14499 sayılı kararı ile Antalya Gazipaşa Turizm Merkezi olarak ilan edilmiştir. 22/02/2019 tarihli 1/1000 ölçekli Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Pazarcı ve Koru Mahalleleri 2. ve 3. Derece Doğal Sit Alanına ilişkin Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında kalmaktadır.
Belediyeden alınan bilgiye göre bölgede imar uygulamasının 3194 sayılı imar kanunun 18. Maddeye göre uygulanacağı ifade edilmiştir.
Taşınmazın Plan Kapsamında yapılaşma şartları ve hakları
Taşınmazın Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın E-42418407-306.03 (303.01)-3926499 sayılı Ön İzin (Süleyman Eksi İnş. San. ve Tic. A.Ş) konulu yazısında belirtilen ve yapılacak imar uygulaması sonrası öngörülen yapılaşma şartları ve hakları
Plan notlarında 'Otel Alanlarında' büyüklüğü 50.000 m² üzerinde olan parsellerde E: 0.80 ve YEnçok: 4 Kat olarak belirtilmiş olup imar planı uygulaması gördükten sonra da bu şartların değişmeyeceği bilgisi alınmıştır.
Sahil şeridinin ikinci 50 m'lik bölümünde kalan alanlarda sahil şeridinin gerisindeki tesisin tamamlayıcısı niteliğinde günübirlik tesisleri yer alabilir. Otel alanının devamı ve tamamlayıcısı niteliğinde olan günübirlik tesis kullanımlarının bulunduğu imar parsellerinde emsal hesabı, otel için öngörülen emsal değerleri dikkate alınarak, parselin sahil şeridinin birinci 50 metrelik bölümü dışında kalan kısmı (günübirlik + otel alanı) üzerinden yapılır.
Günübirlik tesisleri olarak tanımlanan kısımda yapılacak tesislerin toplam inşaat alanı bu kısmın (günübirlik) minimum %5'i, maksimum %20'si kadar olabilir. Kalan yapılaşma hakkı 100 m'lik sahil şeridinin gerisindeki kısımda (otel alanı) kullanılabilir.
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak yapılan teknik ve yasal incelemede; konu taşınmazların üzerine planlanan turizm tesisi yatırımı engel teşkil edebilecek herhangi bir hukuki anlamda kısıtlayıcı ve bağlayıcı bir duruma rastlanılmamıştır.
5.2.1.Konum, Ulaşım ve Ekonomik Yapı
Harita 1 Antalya & Gazipaşa, Lokasyon Haritası
20.723 m² yüz ölçümüne sahip Antalya ili, Türkiye'nin güneyinde, merkezi Akdeniz kıyısında olan bir turizm merkezidir. Kuzeyinde; Burdur, Isparta, Konya, doğusunda; Karaman, Mersin, batısında; Muğla illeri vardır. Güneyi, Akdeniz ile çevrelenmiştir. Türk Riviera'sı Antalya kıyılarının uzunluğu 630 km'yi bulur. Karayolu, havayolu ve denizyolu ile ulaşım sağlanmaktadır. Antalya/Gazipaşa havalimanı uluslararası hava trafiğine açıktır.
Gazipaşa tarihi M.Ö. 678 yıllarına kadar gitmektedir. O tarihlerde Selinus adıyla Hacımusa Çayı'nın iki yakasına kurulmuş bir liman kentidir.
Daha sonra sırasıyla Roma egemenliği hüküm sürmüş olup, Selçuklu Sultanı 1.Alaaddin Keykubat'ın 1221 yılında Alanya'yı fethiyle Selçuklu egemenliğine geçen kent, Gedik Ahmet Paşa tarafından 1471 yılında Selinti ismiyle Osmanlı yönetimine dahil edilmiştir.
Atatürk tarafından 21.10.1921 tarihinde Resmî Gazete' de yayınlanan Bakanlar Kurulu kararıyla Gazipaşa adıyla ilçe yapılmışsa da 1926 yılında nüfusun azlığı nedeniyle ilçeliği kaldırılmış, Hacı Musa Çayının doğusu Şansa nahiyesi olarak Anamur'a, batısı ise Pazarcı Gazipaşa olarak Alanya'ya bağlanmıştır. 1926-1948 yılları arasında Mersin iline bağlanan ilçemiz, 01/01/1948 tarihinde yürürlüğe giren 09/12/1947 tarih ve 5071 Sayılı TBMM Kararı ile tekrar ilçe statüsüne kavuşmuştur.
Gazipaşa, kıyısında bulunduğu Akdeniz'in etkisinin açıkça hissedildiği, tipik bir Akdeniz iklimi karakteri taşır. Bu karakter, yazların sıcak ve kurak, kışların ise ılık ve yağmurlu geçtiği bir iklim özelliğidir. Sadece ocak ve şubat aylarında düşen yağış oranı, Türkiye'nin en yağışlı yeri olan Rize çevresinin aynı dönemi ile neredeyse eşittir. Ancak bütün bunlara rağmen, yaz aylarının başlamasıyla birlikte kurak bir dönem başlar ve yaklaşık 5 ay neredeyse hiç yağış düşmez. Bitki Örtüsü Akdeniz bölgesinin tipik bitki örtüsü olan makiler ilçedeki 800-1000 metre yüksekliğe kadar olan alanların denize bakan dik yamaçlarında, Akdeniz'in bitki örtüsü olan maki görülmektedir. 800-1200 metreden sonra ise Akdeniz fundası ile karışık durumdaki çam ormanlarını görmek mümkündür. Daha yükseklerde karaçam, sedir, ladin ve ardıç gibi orman çeşitleri yaygındır.
Bölgenin tümünde olduğu gibi Gazipaşa'nın ilçe merkezinde Akdeniz iklimi hüküm sürmektedir. Kışları ılık ve yağışlı, yazları sıcak ve kuraktır. Kışın Torosların tepesine kar düşmektedir.
Harita 2 Makro Ölçekte Taşınmazların Konumu, Anahtar Harita
Değerlemeye konu taşınmaz, Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi, 1470 Ada 1 numaralı Parsel ve 1471 Ada 1 Parseldir.
Taşınmaza ulaşım için; gölgenin ana arterlerinden D400 karayolu Gazipaşa ilçesinden doğu istikametinde ilerlenerek güney istikametinde bulunan Uğur Mumcu Caddesine ulaşılır. Yaklaşık olarak 1 km ilerlenerek Fidanlık Caddesine ulaşılır ve doğu istikametinde yaklaşık 500 metre ilerlenerek konu taşınmaza ulaşılır. Konu taşınmaz yol üzerinde deniz kenarında bulunmaktadır.
Taşınmazın yakınında; 'Koru plajı ve Gazipaşa karavan parkı' gibi bilinirliği yüksek yapılar ve alanlar mevcuttur.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölge genel olarak eğimli olmadığı gözlemlenmektedir. Konu taşınmaz bulunduğu arazi düz bir topografya sahiptir. Rakım deniz yönüne doğru azalmakta olup, parselin ortalama denizden yüksekliği 6 m'dir. Parselin üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Rakım kuzeydoğu yönünde yükselmektedir.
Şekil 3 Topoğrafik Yapı
Gazipaşa'ya karayolu ve havayolu ulaşım alternatifleri ile gidilebilmektedir. Karayolu ulaşım alternatifinde otobüs ve özel araç kullanabileceğiniz yolculuklarınızda; havayolu tercihinde ise Gazipaşa Havalimanı kullanılmaktadır. Taşınmaz ulaşım ise, D400 karayolu üzerinden sırasıyla Uğur Mumcu Caddesi ve Fidanlık Caddesi vasıtasıyla ulaşılmaktadır.
Şekil 4 Gazipaşa Önemli Ulaşım Aksları
Antalya'nın küçük tatil merkezlerinden olan Gazipaşa'ya Türkiye'nin birçok büyük şehrinden otobüs ile direkt seferler bulunmaktadır. Direkt sefer bulunmayan güzergahlarda ise Antalya Otogarı'na; buradan da Gazipaşa Otogarı'nda dolaylı bir şekilde gidilebilmektedir.
İstanbul'dan Gazipaşa'ya Anadolu ve Avrupa Yakası olmak üzere günde ortalama 6 sefer düzenlenmektedir. Bu seferler yaklaşık olarak 16 saat sürmektedir. İstanbul'da Esenler, Alibeyköy, Harem otogarlarından hareket eden otobüsler, Gazipaşa Otogarı'na kadar devam etmektedir. Ankara'dan Gazipaşa'ya yapılacak olan otobüs seyahatleri AŞTİ'den Gazipaşa Otogarı'na direkt olarak gerçekleştirilmektedir. Günde ortalama 4 sefer yapılan güzergâh, yaklaşık 10 saat sürmektedir. İzmir'den Gazipaşa'ya otobüs seferleri direkt olarak yapılmaktadır. İki mesafe arası yaklaşık olarak 12 saat sürmektedir. İzmir Otogarı'ndan ortalama günde 3 sefer hareket eden otobüsler Gazipaşa Otogarı'na kadar devam etmektedir. Özel araç ulaşımları, genellikle ana yollar üzerinden sağlandığı için oldukça rahat ve konforlu bir şekilde gerçekleştirilmektedir.
İstanbul'dan Gazipaşa'ya, özel araç ile yapılacak olan seyahatler için yola il merkezinin güney doğusunda yer alan E-5 üzerinden çıkılmalıdır. Gebze istikametine doğru devam edilecek olan güzergahta, sırasıyla Gemlik, Bursa, İnegöl, Bozüyük, Kütahya, Burdur, Aksu, Alanya ve Gazipaşa tabelaları takip edilmelidir. İstanbul ile Gazipaşa arasındaki toplam mesafe yaklaşık olarak 860 kilometredir. Yolculuğunuz, yaklaşık olarak 10 saat 23 dakika sürecektir. Ankara'dan Gazipaşa'ya yapılacak özel araç yolculuğu için yola Gölbaşı tarafından çıkılmalıdır. Daha sonra sırasıyla, Kulu, Cihanbeyli, Konya, Seydişehir ve Gazipaşa tabelaları takip edilmelidir. Bu güzergâh, yaklaşık olarak 7 saat sürerken, kat edilen mesafe ise 569 kilometredir. İzmir'den Gazipaşa'ya özel araç ile yapılacak olan seyahatlerde ise yola İzmir Çevre Yolu üzerinden çıkılmalıdır. Yaklaşık olarak 8 saat sürecek olan seyahatinizde sırasıyla, Aydın, Nazilli, Tavas, Antalya, Side ve Gazipaşa tabelaları takip edilmelidir. İzmir ile Gazipaşa arası mesafe ise yaklaşık 633 kilometredir.
İlçeye bulunan havayolu seyahatlerinde kullanılan Gazipaşa Havalimanı, ilçe merkezine yaklaşık 5 kilometre mesafede yer almaktadır. Gazipaşa ilçe merkezine olan yakınlığı sebebiyle Antalya Havalimanı'na göre daha çok tercih edilen bu havalimanına birçok büyük şehirden direkt uçuşlar da yapılmaktadır.
Gazipaşa Havalimanı'na indikten sonra bölgede bulunan araç kiralama ofislerinden araç kiralayabilir, taksi tutabilir veya otellerin transfer araçlarını tercih edilebilmektedir.
İlçeye ziyaretlerde Antalya Havalimanı'nı tercih edilir ise, havalimanına indikten sonra Antalya Otogarı'na giderek; buradan Gazipaşa otobüsleriyle ilçeye ulaşım sağlanabilmektedir.
1470 Ada 1 Parsel 33.673,87 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli, 113 m deniz cephesi, kuzeydoğu yönünde 295 m derinliği ve 107 m yola cephesi bulunan parseldir.
1471 ada 1 parsel 32.387,31 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli, 88 m deniz cephesi, kuzeydoğu yönünde 297 m derinliği ve 96 m yola cephesi bulunan parseldir.
Konu gayrimenkuller Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın E-42418407-306.03 (303.01)-3926499 sayılı Ön İzin (Süleyman Eksi İnş. San. ve Tic. A.Ş) konulu yazısında belirtilen ve yapılacak imar uygulaması sonrası 3 No.lu Özel Parsel olarak 53.676,39 m² (1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı sonrası kesin Yüzölçümü belirlenecek) alanlı olarak tasarlanacaktır.
Taşınmazlar genel anlamda eğimsiz bir yapıya sahiptir. Parseller geometrik olarak dikdörtgen bir şekle sahiptir. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup parsel sınırı belirlidir.
Şekil 5 Değerlemeye Konu Taşınmaz Görseli
İnşaat maliyetlerindeki değişkenlik sebebiyle, projelerin doğru zamanda tamamlanamama riskleri
Taşınmazın bulunduğu lokasyon denize uzak konumda bulunması nedeniyle yakın çevresi konaklama tesisi olarak gelişme göstermemiş olup yoğun olarak ticari faaliyetin geliştiği gözlenmektedir. Söz konusu parsel üzerinde geliştirilecek projede konaklama ünitelerinin yer alma potansiyeli nedeniyle pazarda rekabet halinde olunacak konaklama tesisleri analiz edilmiştir. Sahil hattı boyunda yer alan ağırlıklı 4 ve 5 yıldızlı olan resort oteller veya butik oteller araştırmaya konu edilmiş olup, otel bilgileri aşağıdaki gibidir.
Harita 3 Rekabet Halinde Olunan Konaklama Tesisleri Haritası
Konaklama tesisleri incelendiğinde faaliyet gösteren 4 ve 5 yıldızlı otellerdeki oda kapasiteleri, otellerin genellikle resort olması sebebiyle aile süiti olarak düzenlenmekte ve ekstra konaklamaya imkân veren oturuma grupları ile odada konaklayan kişi sayısı artırılabilmektedir. Böylelikle bölgedeki konaklama kapasitesi yükselmektedir. Bölgedeki doluluk oranları oldukça yüksek olup yaz sezonundaki doluluk oranları %70-90 arasında değişmektedir. Oteller konaklayan misafirler içerisinde tur operatörleri veya seyahat acenteleri anlaşmalı olarak gelen turist ağırlıktadır. Bölgedeki geceleme fiyatları otel konseptine göre oda kahvaltı sistem fiyatı olarak oda bazlı belirlenmektedir.
Bölgedeki oteller ağırlıklı olarak 7 ay faaliyet göstermekle beraber, faaliyet süresi 8 - 10 aya kadarda çıkmaktadır. Kapalı havuz veya SPA imkânı bulunan bazı oteller ise tüm yıl boyunca hizmet verebilmektedir.
| Konaklama Tesisi | Xperia Saray Beach Hotel | Day One Beach | Museum Hotel | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konum | Alanya | Alanya | Alanya | |||||||
| Otel Statüsü | 4 Yıldız | 5 Yıldız | 5 Yıldız | |||||||
| Oda Sayısı | 70 | 47 | 113 | |||||||
| Otel Açık Gün Süre | 7 Ay | 7 AY | 7 AY | |||||||
| Oda Özellikleri | Standart Oda | Executive Oda | Club Suite | Deluxe Sea Vıew | Deluxe Sea Vıew | D. Sea Vıew Swımup | Standart | Bahçe Manzaralı | Deniz Manzaralı | |
| Sezon Oda Fiyatı Ortalaması TL/Gece-KDV Dahil | 7.866,00 | 10.265,00 | 13.307,00 | 13.015,00 | 14.317,00 | 15.944,00 | 10.351,00 | 14.017,00 | 20.766,00 | |
| Tahmin Edilen Acenta Komisyonları & Kapı İndirimleri | 15% | 15% | 15% | |||||||
| Uygulanan KDV Oranı | 10% | 10% | 10% | |||||||
| İndirim Sonrası KDV Hariç Peşin Oda Fiyatı | 6.078,27 | 7.932,05 | 10.282,68 | 10.057,05 | 11.063,14 | 12.320,36 | 7.998,50 | 10.831,32 | 16.046,45 | |
| Ortalama Oda Fiyatı / KDV HARİÇ | 8.097,67 | 11.146, 85 | 11.625,42 | |||||||
| Konaklama Tesisi | Sunprime C-Lounge | Grand Kaptan | The Lumos Deluxe | |||||||
| Konum | Alanya | Alanya | Alanya | |||||||
| Otel Statüsü | 5 Yıldız | 5 Yıldız | 5 Yıldız | |||||||
| Oda Sayısı | 164 | 272 | 331 | |||||||
| Otel Açık Gün Süre | 7 Ay | 7 Ay | 7 ay | |||||||
| Oda Özellikleri | Standart Oda | Kısmı Deniz Manzaralı Deniz Manzaralı | Standart Oda Kısmı Deniz Manzaralı | 3 kişilik Oda | Standart Oda | Deluxe Oda | Deniz Manzaralı | |||
| Sezon Oda Fiyatı Ortalaması TL/Gece-KDV Dahil | 10.160,00 | 10.659,00 | 13.012,00 | 8.571,00 | 9.000,00 | 12.150,00 | 9.334,00 | 14.000,00 | 14.268,00 | |
| Beklenen Kapı İndirimi | 15% | 15% | 15% | |||||||
| Uygulanan KDV Oranı | 10% | 10% | 10% | |||||||
| İndirim Sonrası KDV Hariç Peşin Oda Fiyatı | 7.850,91 | 8.236,50 | 10.054,73 | 6.623,05 | 6.954,55 | 9.388,64 | 7.212,64 | 10.818,18 | 11.025,27 | |
| Ortalama Oda Fiyatı / KDV HARİÇ | 8.714,05 | 7.655,41 | 9.685, 36 |
Tablo 13 Emsal Tablosu (Konaklama Tesisi Oda Fiyatları Data Seti)
Taşınmaz üzerindeki otel işletmesinin 4 veya 5 yıldız statüsünde ulusal veya uluslararası otel işletmesi tarafından işletileceği kabulü doğrultusunda emsaller için fiyat ayarlama analiz gerçekleştirilmiştir. Konu projede yer alacak 350 adet ünitenin hepsinde private pool bulunması konaklama tesisi ücretini etkileyen önemli kriterler arasında değerlendirilmiştir. Ayrıca parsel içindeki ticari alanlar ve performans sahnesi gibi otelde kalma süresini artıracak etkinliklerin bulunacak olması otel gelirine pozitif yönde katkısı olabileceği değerlendirilerek rekabet analizindeki fiyat ayarlama hesapları analiz edilmiştir.
Gayrimenkulün pazar değeri ile kanaat oluştururken; pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı ve geliştirme yöntemleri kullanılmaktadır. Aşağıda bu yaklaşımlar ile detaylı bilgiler verilmektedir.
Rapordaki değer türünü ifade eden pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.1 ve 10.4'e göre; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Parsel üzerinde varsa yapıların, ekonomik ve fiziksel eskimelerine esas olarak amortize edilmiş maliyetine çıplak arsa değerinin eklenmesi ile değer takdiri yapılan yöntemdir. İlk adımda; parsel üzerindeki yapıların amortize edilmiş maliyetlerine eklenmek üzere, geliştirilmemi arsa değeri hesaplanmaktadır. Arsa değeri hesaplanırken, değerlemenin amacı göz önünde bulundurup değerlenen mülkin mülkiyet haklan dikkate alınarak tespit yapılmaktadır. Maliyet yaklaşımı iki süreçte incelenmekte olup detayları aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Faz Olarak: Parsel üzerindeki yapılar için maliyet hesaplanma yöntemine karar verilir. Gayrimenkul değerlemesinde iki maliyet hesabı yöntemi bulunmaktadır. Yerine koyma maliyeti yöntemi ve yeniden üretim maliyeti yöntemi. Yerine koyma maliyeti, ikame maliyeti olarak da ifade edilmektedir. Yerine koyma maliyeti, değerlemeye konu yapı ile eşdeğer fayda sağlayan bir yapının maliyetinin hesaplanmasına; yeniden üretim maliyeti ise, yöntem olarak, değerlemeye konu yapıların aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasına dayanmaktadır. Uluslararası Değerleme Standartları'nda, değerlemeye esas alınması gerekli görülen yöntemin yerine koyma maliyeti olduğu belirtilmektedir. Yeniden üretim maliyeti yönteminin ise; kullanıcıya eşdeğer fayda sağlanması için konu yapının tıpatıp aynısının inşa edilmesi gerektiği ya da eşdeğer fayda yaratan maliyetlerin mevcut yapının aynısını inşa etme maliyetinden büyük olduğu durumlarda kullanılabileceği vurgulanmıştır.
Faz Olarak; Parsel üzerindeki yapıların doğrudan ve dolaylı maliyetleri hesap edilmektedir. Doğrudan maliyetler, bina ve bina dışı yapıların malzeme ve işçilik maliyetlerini içermektedir. Bina maliyetleri; kaba yapı, ince yapı, elektrik tesisatı, mekanik tesisat gibi kalemler paçal bazda hesaplanır. Bina dışı maliyetler ise; altyapı, sert zemin, iç yollar, peyzaj düzenlemesi, dış aydınlatma gibi genel kalemlere ek olarak, gayrimenkulün türü dolayısı ile sahip olduğu iskele, spor sahası, açık havuz, FF&E gibi elemanları da içerebilir. Maliyet kalemleri birim ya da toptan fiyat olarak hesaplanabilir. Dolaylı (diğer) maliyetler ise; inşaatın bir parçası olmayan, ancak inşaatı yapabilmek için gerekli olan izin ve harcamaları ifade etmektedir. Diğer maliyetler; mühendislik ve mimarlık ücretleri, proje yönetimi, yatırımcı sabit maliyetleri, yapı denetimi, yasal izin ve danışmanlık ücretleri, müteahhit karı gibi kalemleri içerir. Ek olarak; geliştiricinin projeye katkısı ve üstlendiği risklerin karşılığı olarak oluşan getiriyi ifade eden geliştirici primi hesaplara yansıtılmaktadır.
Faz Olarak; Yapıların yıpranma payları hesaplanır. Yıpranma payları, temel olarak üç nedene dayanmaktadır: fiziksel, işlevsel ve dışsal. Yıpranma payları hesaplanırken, gayrimenkulün fiziksel ve ekonomik ömrü dikkate alınır. Toplam yerine koyma / yeniden üretim maliyetinden, hesaplanan yıpranma payları düşülerek amortize edilmiş maliyet elde edilir. Son olarak, geliştirmelerin amortize edilmiş maliyeti ile arsa değerinin toplanması yoluyla toplam değer takdir edilir.
Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi için kullanılmaktadır. Değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi açısından, söz konusu değerleme yaklaşımının ana prensibi, gayrimenkul üzerindeki faaliyetin sağladığı net faydanın değer olarak ifade edilmesi; yani gelecekteki kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir. Gelir yaklaşımı, iki farklı teknik ile uygulanabilmektedir:
Doğrudan gelir kapitalizasyonu yöntemi, tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek amacıyla kullanılır. Bu yöntemde, tek bir yılın net işletme geliri, yıllar boyunca devam etmesi beklenen düzenli bir sabit gelir akışını temsil etmektedir. Değer, genellikle piyasadan elde edilen kapitalizasyon oranı yardımıyla tek adımda elde edilir.
İndirgenmiş nakit akışları yöntemi ise; belirlenen projeksiyon dönemi boyunca meydana gelen net nakit akışının uygun bir indirgeme oranı kullanılarak bugünkü değerin tespit edilmesine dayanmaktadır. Öncelikle; en uygun periyot seçilerek, söz konusu süre için yıllık net gelir öngörülür. Sonrasında, belirlenen projeksiyon dönemi sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün devam eden değeri ya da dönem sonu değeri hesaplanır. Devam eden değer, gayrimenkulün projeksiyon döneminin son yılından ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar olan sürede üreteceği net işletme gelirlerinin indirgenmesi ile belirlenen değerdir. Dönem sonu değeri ise, periyot sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün elden çıkarılması ile oluşacak değeri ifade etmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkul tam mülkiyete konu ise, binanın ekonomik ömrünü tamamlamasından sonra arsa değeri devam edeceğinden dönem sonu değeri hesaplanır. Değerlemeye konu gayrimenkul sınırlı ayni hakka sahip ise, dönem sonu değeri hak sahibi açısından söz konusu değildir. Gayrimenkulün devam eden veya dönem sonu değeri ile birlikte toplam net nakit akışları öngörüldükten sonra, uygun indirgeme oranı hesaplanır ve nakit akışları indirgenerek net bugünkü değere ulaşılır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Pazar Yaklaşımı (Emsal karşılaştırma yaklaşımı); güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Genellikle, tam mülkiyete konu arsa, sanayi tesisi, bağımsız bölüm veya müstakil nitelikteki konut ve ticari üniteler, vb. için kullanılan emsal karşılaştırma yaklaşımı; emsal belirleme güçlüğü nedeni ile alışveriş merkezi, otel gibi ticari gayrimenkuller ve sınırlı ayni hakka sahip gayrimenkuller için nadir olarak kullanılabilmektedir. Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde karşılaştırılabilir yeteri kadar pazar datasına ulaşılamıyor olması sebebiyle değerleme çalışmasında kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı, arsanın geliştirilmemiş hali ile değerinin tespit edilebildiği ve yıpranma oranının sınırlı olduğu durumlarda, gayrimenkul değeri tespitinde sıklıkla kullanılmaktadır. Maliyet yaklaşımının, özel amaçla inşa edilmiş binaların ve tarihi değeri olan yapıların maliyetinin tespitinde kullanılması zor olmakla birlikte, elde edilen verilerin güvenilir / yeterli olması ve binalardaki eskimenin doğru olarak tespit edilebilmesi koşulu ile uygulanması mümkündür Değerleme konusu parselin üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından değerlemede maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Bu çerçevede gelir üreten ve performansı işleticiye direkt bağlı olan ticari gayrimenkul çeşitlerinin (alışveriş merkezi, otel, vb.) değerlemesinde öncelikle kullanılması önerilmektedir. Bu değerleme çalışmasında parsel üzerinde meri imar hakları çerçevesinde proje geliştirme çalışması yapılmış olup bu verilerin finansal projeksiyonları ışığında taşınmazın arsa değeri hesaplanmıştır.
Geliştirme yaklaşımı ise; emsal karşılaştırma yaklaşımının uygulanamadığı ya da desteklenmesi gerektiği durumlarda, geliştirilmemiş boş arsa değerini takdir edebilmek için yapılan çalışmadır. Bu değerleme çalışmasında geliştirme taşınmazın mevcut imar haklarına esas ve fonksiyonuna göre hipotetik anlamda geliştirme çalışması yapılmıştır. Bu yaklaşım gelir yaklaşımına altlık oluşturmak için kullanılmıştır.
Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının pazar değerini tespit etmek için Gelir İndirgeme Yaklaşımı kullanılmıştır.
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)
En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.
Tüm bu veriler ışığında değerleme konusu gayrimenkullerin en iyi ve en verimli kullanımlarının mevcut imar planı ve yasal izinler ile uyumlu olarak "OTEL" fonksiyonu olduğu kanaatindeyiz.
Araştırmalar neticesinde taşınmazların bulunduğu konumda, taşınmazlar üzerinde inşası öngörülen turizm tesisine benzer tesislerin bulunmaması, taşınmaz ile ilgili karar oluşturacak kadar yeterli emsal olmaması sebebiyle Pazar Yöntemi kullanılmamıştır. Gelir Yaklaşımı Yöntemi kullanarak proje değeri hesaplanmış değerleme günü itibari ile nihai değer takdiri yapılmıştır.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Pazar yaklaşımı; değerleme konusu gayrimenkul ile benzer özellikte, mülkiyet hakkı yakın zamanda el değiştiren ya da hali hazırda pazarda olan gayrimenkullerin analiz edilerek değer takdiri yapılması amacıyla kullanılan yöntemdir. Bu yaklaşım gayrimenkullerin değer takdirinde doğrudan kullanılabilir ya da diğer yaklaşımlarda kullanılmak üzere gayrimenkule ilişkin bileşenlerin değerinin tespit edilmesinde uygulanır. Pazar Yaklaşımı güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Pazar yaklaşımı, konu gayrimenkullerin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerinin tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınmış, değeri etkileyebilecek kirtileler ve satış ıskontosu uygulanarak fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkullerin geliştirmemiş boş arsa olarak birim satış değeri belirlenmiştir.
Arsa Değeri: Pazar Yaklaşımı değerlemeye konu edilen parselin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerini tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Pazar analizi bölümünde detay ve içerikleri sunulan arsa emsallerinin konu gayrimenkule göre kıyaslanabilir olanlar (hepsi) dikkate alınmıştır. Değeri etkileyebilecek parametreler ve kriterler belirlenmiş, bu parametrelere göre emsaller konu taşınmaza göre sahip olduğu özellikler baz alınarak emsal düzeltmeleri uygulanmıştır. Düzeltilen emsaller ışığında fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra birim değer belirlenmiştir. Şerefiye parametrelerinin yüzdelerinin etkisi çarpan olarak hesap edilmiştir.
1470 ada 1 parselin yüzölçümü 33.673,87 m2 , 1471 ada 1 parselin yüzölçümü 32.387,31 m2 olmak üzere toplamda 66.061,18 m2 'dir. Bu parseller ve DHTA ile birlikte Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın E-42418407-306.03 (303.01)-3926499 sayılı Ön İzin (Süleyman Eksi İnş. San. ve Tic. A.Ş) konulu yazısında belirtilen ve yapılacak imar uygulaması sonrası 3 No.lu Özel Parsel olarak 53.676,39 m² (1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı sonrası kesin Yüzölçümü belirlenecek) tasarlanacaktır. Konu taşınmazın toplamda İmar uygulamasına esas net parsel alanı 53.676,39 m²'dir.
Bölgede turizm tesisi sayısı ve turizm tesisi yapılabilecek arsa sayısı çok az sayıda olduğu için emlakçı görüşlerine başvurulmuştur. Yapılan görüşmeler neticesinde alınan bilgilerin tutarsız olduğu birbirini desteklemediği görülmüştür. VERİLEN BİLGİLERİN TAMAMI KABUL EDİLEMEYECEK KADAR GENİŞ FİYAT ARALIĞINDADIR.
Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde karşılaştırılabilir yeteri kadar pazar verisine ulaşılamıyor olması sebebiyle değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır.
Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımının ana prensibi, değerin gayrimenkul üzerindeki faaliyetin net geri dönüşünü ile ifade edilmesidir. Yani gelecekteki, kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir. Gelir getirici mülklerin gelecekteki kazançları, gelir ve gider öngörülerinden yola çılan amortisman ve kredi öncesi net geliridir. Gelecekteki bu kazançlar, kapitalizasyon süresi ve iskonto edilmiş nakit akışı analizi ile Pazar değerine dönüştürülmektedir.
Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımının ana prensibi, değerin gayrimenkul üzerindeki faaliyetin net geri dönüşünü ile ifade edilmesidir. Yani gelecekteki, kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir. Gelir getirici mülklerin gelecekteki kazançları, gelir ve gider öngörülerinden yola çılan amortisman ve kredi öncesi net geliridir. Gelecekteki bu kazançlar, kapitalizasyon süresi ve iskonto edilmiş nakit akışı analizi ile Pazar değerine dönüştürülmektedir.
Gelir Analizi kapsamında geliri oluşturacak en önemli kalem geceleme oda fiyatlarıdır. Bu bağlamda emsal analiz bölümünde rekabet halinde olunan oteller incelenmiş ve oda fiyatları konu konaklama tesisine göre (+) ve (-) şerefiye parametreleri uygulanarak piyasadaki oda / geceleme fiyatları uyumlaştırılmış ve 2024 sezonundaki ortalama oda fiyatı aşağıdaki gibi analiz edilmiştir.
| KONAKLAMA TESİSİ REKABET ANALİZİ AYARLAMA TABLOSU | Gazi paşa Otel | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konum | Gazipaşa | Alanya | Alanya | Alanya | Alanya | Alanya | Alanya |
| Oda Sayısı | 318 | 70 | 47 | 113 | 164 | 272 | 331 |
| Otel Statüsü | 5 Yıldız | 4 Yıldız | 5 Yıldız | 5 Yıldız | 5 Yıldız | 5 Yıldız | 5 Yıldız |
| Marka | Xperia Saray Beach Hotel | Day One Beach | Museum Hotel Sunprime C-Lounge | Grand Kaptan The Lumos Deluxe | |||
| Deniz Cephesi | Var | Var | Var | Var | Var | Var | Var |
| Gerçekleşebilir Birim Satış Fiyatı, TL/m² | 9.487 TL-Gece | 8.098 TL-Gece | 11.147 TL-Gece | 11.625 TL-Gece | 8.714 TL-Gece | 7.655 TL-Gece | 9.685 TL-Gece |
| Konum | Koru | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Konum İçin Ayarlama | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Oda Sayısı | 318 | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | Benzer |
| Arsa Alan Büyüklüğü İçin Ayarlama | 10% | 10% | 10% | 10% | 0% | 0% | |
| Ulaşılabilirlik | Ko lay | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Benzer | Daha Kötü | Daha İyi |
| Ulaşılabilirlik İçin Ayarlama | -5% | -12% | -5% | 0% | 10% | -10% | |
| Marka Algısı | Markalı | Daha Kötü | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Görünülürlük İçin Ayarlama | 10% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Deniz Cephesi | Var | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Deniz Cephesi İçin Ayarlama | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Ayarlanmış Oda/Gece Fiyatı | 9.828 TL-Gece | 9.308 TL-Gece | 10.790 TL-Gece 12.149 TL-Gece | 9.585 TL-Gece | 8.421 TL-Gece 8.717 TL-Gece |
| Konaklama Ücreti Hesabı (Taşınmaz Üzerindeki Üniteler İçin) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ünite Sayısı | 318,1818182 Ünite | ||||||
| Yaz Sezonu | 7 ay | ||||||
| Ortalama Ünite Geceleme Fiyatı * | 9.800 TL Unite/Gece | ||||||
| Ortalama Yatak Fiyatı * | 4.500 TL Unite/Gece |
* En yakın yüzlük değere yuvarlanmıştır.
Konaklama tesisi bazında gerçekleştirilen rekabet analiz ışığında, parsel üzerinde geliştirilecek konaklama ünitelerinin sezon boyunca açık kalacağı ve ortalama geceleme fiyatının bugün itibariyle 9.800,00 TL/gece-gün olabileceği analiz edilmiştir. Söz konusu bu değerler indirgenmiş nakit akışında olası konaklama tesisi geliri hesabı için kullanılmıştır.
Taşınmaza yakın konumda bulunan konaklama tesisleri incelenmiş oda fiyatları ve doluluk oranları analiz edilmiştir. Bu bağlamda konu taşınmazın değerleme işlemlerinde kullanılmak üzere oda fiyatını 2024 yılı için ortalama KDV hariç 9.800,00 TL/gece-gün olabileceği analiz edilmiştir. Bölge oteller ve konu taşınmaz için geçerli olabilecek özellikler aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Ortalama yatak fiyatları ve doluluk oranları, konu gayrimenkulün kendi dinamikleri ve rakip yatırımlar dikkate alınarak belirlenmiştir.
Otel Yatak Sayısı; (Ön İzin Onay Yazısı dikkate alınması ile) 700 olarak, oda başına düşen yatak sayısı kabulü ise 2,2 olabilecek şekilde planlanmıştır.
| OTEL BİLGİLERİ - GAZİPAŞA (ÖZEL 3 NUMARALI PARSEL) OTEL GELİŞTİRMESİ | |
|---|---|
| Toplam Kapalı Alan (m²) | 42.941,11 |
| Oda Sayısı (Adet) | 318 |
| Yatak Sayısı (Adet) | 700 |
| Oda Fiyatı (TL) | ₺9.800,00 |
| Oda Fiyatı (EUR) | 281,59 |
| Yatak Fiyatı (TL) | 4.500,00 |
| Yatak Fiyatı (EUR) | 128,00 |
| Otel Açık Olan Dönem | 7 |
| Otel Açık Olan Gün Sayısı | 214 |
| Ortalama Fiyat Artış Oranı (%) | 20,48% |
| Ortalama Enflasyon Oranı | 18,62% |
| Cap. Rate | 8,00% |
| Disc. Rate (Gelir) | 24,58% |
| NPV (OTEL DEĞERİ İÇİN) | 31.03.2024 |
| Nakit Akışı Sonucu Net İşletme Geliri Toplamı (TL) | 2.364.176.691 |
| Nakit Akışı Sonucu Net İşletme Geliri Düzeltilmiş Toplamı (TL) | 2.364.000.000 |
Aşağıdaki bilgiler, kabuller ve analizler kapsamında gerçekleştirilen; nakit akışı projeksiyonu gerçekleştirilmiştir. Gelir yaklaşımı ışığında konu gayrimenkullerin net işletme geliri üzerinden geliştirilen nihai değeri 2.364.000.000 TL olarak tespit edilmiştir.
| GAZİPAŞA (ÖZEL 3 NUMARALI PARSEL) OTEL GELİŞTİRMESİ NAKİT AKIŞI | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İnşaat Dönemi | İşletme Dönemi | ||||||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | ||||||
| 31.03.2024 | 31.03.2025 | 31.03.2026 | 31.03.2027 | 31.03.2028 | 31.03.2029 | 31.03.2030 | 31.03.2031 | 31.03.2032 | 31.03.2033 | 31.03.2034 | 31.03.2035 | 31.03.2036 | 31.03.2037 | ||
| Yatak Sayısı | 318 | 318 | 318 | 318 | 318 | 318 | 318 | 318 | 318 | 318 | |||||
| Doluluk | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 65,00% | 67,50% | 70,00% | 72,50% | 75,00% | 77,50% | 80,00% | 80,00% | 80,00% | 80,00% | ||
| Yıllık Oda Kapasitesi | 0 | 0 | 0 | 68.091 | 68.091 | 68.091 | 68.091 | 68.091 | 68.091 | 68.091 | 68.091 | 68.091 | 68.091 | ||
| Yıllık Satılan Oda Sayısı | 0 | 0 | 0 | 44.259 | 45.961 | 47.664 | 49.366 | 51.068 | 52.770 | 54.473 | 54.473 | 54.473 | 54.473 | ||
| Enflasyon Oranı (%) | 18,62% | 45,00% | 35,00% | 25,00% | 21,00% | 17,50% | 15,00% | 13,50% | 12,50% | 11,50% | 11,50% | 11,50% | 11,50% | 11,50% | |
| Fiyat Artış Oranı (%) | 20,48% | 49,50% | 38,50% | 27,50% | 23,10% | 19,25% | 16,50% | 14,85% | 13,75% | 12,65% | 12,65% | 12,65% | 12,65% | 12,65% | |
| Oda Fiyatı (TL) | ₺9.800 | ₺14.651 | ₺20.292 | ₺25.872 | ₺31.848 | ₺37.979 | ₺44.246 | ₺50.816 | ₺57.803 | ₺65.115 | ₺73.352 | ₺82.631 | ₺93.084 | ||
| Toplam Gelirler (TL) | 100% | 0 | 0 | 0 1.344.877.528 1.719.219.015 2.126.100.849 | 2.565.368.470 3.047.923.126 | 3.582.579.641 4.165.962.287 | 4.692.956.516 5.286.615.515 5.955.372.378 | ||||||||
| Oda Gelirleri (TL) | 85,1% | 0 | 0 | 0 | 1.145.063.881 | 1.463.788.008 | 1.810.217.836 | 2.184.221.771 | 2.595.081.418 | 3.050.301.950 | 3.547.009.184 | 3.995.705.846 | 4.501.162.636 | 5.070.559.709 | |
| F&B Geliri | 8,7% | 0 | 0 | 0 | 116.796.516 | 149.306.377 | 184.642.219 | 222.790.621 | 264.698.305 | 311.130.799 | 361.794.937 | 407.561.996 | 459.118.589 | 517.197.090 | |
| Diğer Gelirler | 6,2% | 0 | 0 | 0 | 83.017.131 | 106.124.631 | 131.240.793 | 158.356.078 | 188.143.403 | 221.146.891 | 257.158.166 | 289.688.674 | 326.334.291 | 367.615.579 | |
| Departman Giderleri (TL) | 21% | 0 | 0 | 0 287.768.867 | 367.868.224 | 454.930.370 | 548.922.234 | 652.176.399 | 766.579.009 | 891.407.746 | 1.004.170.825 1.131.198.435 1.274.295.037 | ||||
| Personel Giderleri (TL) | 12,8% | 0 | 0 | 0 | 171.759.582 | 219.568.201 | 271.532.675 | 327.633.266 | 389.262.213 | 457.545.293 | 532.051.378 | 599.355.877 | 675.174.395 | 760.583.956 | |
| F & B Giderleri (TL) | 5,5% | 0 | 0 | 0 | 74.500.719 | 95.237.707 | 117.777.298 | 142.110.929 | 168.842.485 | 198.460.271 | 230.777.285 | 259.970.612 | 292.856.894 | 329.903.291 | |
| Diğer Giderler (TL) | 3,1% | 0 | 0 | 0 | 41.508.566 | 53.062.315 | 65.620.397 | 79.178.039 | 94.071.701 | 110.573.446 | 128.579.083 | 144.844.337 | 163.167.146 | 183.807.789 | |
| Departman Karı (TL) | 79% | 0 | 0 | 0 1.057.108.661 1.351.350.791 1.671.170.479 | 2.016.446.237 2.395.746.727 | 2.816.000.632 3.274.554.541 | 3.688.785.691 4.155.417.081 4.681.077.341 | ||||||||
| Dağıtılmayan Operasyon Giderler (TL) | 32,00% | 0 | 0 | 0 430.360.809 | 550.150.085 | 680.352.272 | 820.917.911 | 975.335.400 | 1.146.425.485 1.333.107.932 | 1.501.746.085 1.691.716.965 1.905.719.161 | |||||
| İdari & Genel Giderler (TL) | 17,00% | 0 | 0 | 0 | 228.629.180 | 292.267.233 | 361.437.144 | 436.112.640 | 518.146.931 | 609.038.539 | 708.213.589 | 797.802.608 | 898.724.638 | 1.012.413.304 | |
| Satış ve Pazarlama Giderleri (TL) | 2,00% | 0 | 0 | 0 | 26.897.551 | 34.384.380 | 42.522.017 | 51.307.369 | 60.958.463 | 71.651.593 | 83.319.246 | 93.859.130 | 105.732.310 | 119.107.448 | |
| Enerji Giderleri (TL) | 10,00% | 0 | 0 | 0 | 134.487.753 | 171.921.902 | 212.610.085 | 256.536.847 | 304.792.313 | 358.257.964 | 416.596.229 | 469.295.652 | 528.661.552 | 595.537.238 | |
| Bakım & Onarım Masrafları (TL) | 3,00% | 0 | 0 | 0 | 40.346.326 | 51.576.570 | 63.783.025 | 76.961.054 | 91.437.694 | 107.477.389 | 124.978.869 | 140.788.695 | 158.598.465 | 178.661.171 | |
| Sabit Giderler (TL) | 1,0% | 0 | 0 | 0 | 15.244.489 | 18.667.776 | 22.162.315 | 25.719.383 | 29.435.506 | 33.374.428 | 37.484.036 | 42.100.601 | 47.286.766 | 53.112.932 | |
| Bina Sigorta Giderleri (TL) | 0,2% | 0 | 0 | 0 | 4.675.683 | 5.657.576 | 6.647.652 | 7.644.800 | 8.676.848 | 9.761.454 | 10.884.021 | 12.135.684 | 13.531.288 | 15.087.386 | |
| Emlak Vergisi (TL) | 0,4% | 0 | 0 | 0 | 10.568.806 | 13.010.200 | 15.514.663 | 18.074.583 | 20.758.658 | 23.612.974 | 26.600.015 | 29.964.917 | 33.755.479 | 38.025.547 | |
| BRÜT İŞLETME GELİRİ | 45,5% | 0 | 0 | 0 611.503.364 | 782.532.930 | 968.655.892 | 1.169.808.943 1.390.975.820 | 1.636.200.719 1.903.962.573 | 2.144.939.005 2.416.413.350 2.722.245.248 | ||||||
| İNŞAAT MALİYETLERİ | |||||||||||||||
| İnşaat Tamamlanma Seviyesi, % | 30% | 35% | 35% | ||||||||||||
| Toplam İnşaat Maliyeti, TL | 1.525.008.004,07 | 457.502.401 | 773.941.562 | 1.044.821.109 | |||||||||||
| İşletme Giderleri | 4,00% | - | 0 | 0 | 0 | 53.795.101 | 68.768.761 | 85.044.034 | 102.614.739 | 121.916.925 | 143.303.186 | 166.638.491 | 187.718.261 | 211.464.621 238.214.895 | |
| Brüt İşletme Gelirinden Alınan Temel İşletme Ücreti | 3,0% | 0 | 0 | 0 | 40.346.326 | 51.576.570 | 63.783.025 | 76.961.054 | 91.437.694 | 107.477.389 | 124.978.869 | 140.788.695 | 158.598.465 | 178.661.171 | |
| İşletmenin Toplam Gelirinden Alınan Devlet Katkı Payı Bedeli | 1,0% | 0 | 0 | 0 | 13.448.775 | 17.192.190 | 21.261.008 | 25.653.685 | 30.479.231 | 35.825.796 | 41.659.623 | 46.929.565 | 52.866.155 | 59.553.724 | |
| Net İşletme Geliri (TL) | 41,47% | - | -457.502.401 | -773.941.562 | -1.044.821.109 557.708.263 | 713.764.170 | 883.611.858 | 1.067.194.204 1.269.058.895 | 1.492.897.533 1.737.324.082 | 1.957.220.744 2.204.948.729 2.484.030.353 | |||||
| Toplam Giderler (Departman + Operasyon + Sabit + İşletme) | 58,53% | - | 457.502.401 | 773.941.562 | 1.044.821.109 787.169.265 1.005.454.845 1.242.488.991 | 1.498.174.266 1.778.864.231 | 2.089.682.107 2.428.638.205 | 2.735.735.772 3.081.666.786 3.471.342.025 | |||||||
| NPV (OTEL DEĞERİ İÇİN) | 31.03.2024 | 31.03.2025 | 31.03.2026 | 31.03.2027 | 31.03.2028 | 31.03.2029 | 31.03.2030 | 31.03.2031 | 31.03.2032 | 31.03.2033 | 31.03.2034 | 31.03.2035 | 31.03.2036 | 31.03.2037 | |
| Net İşletme Geliri (TL) | - | -457.502.401 | -773.941.562 | -1.044.821.109 | 557.708.263 | 713.764.170 | 883.611.858 | 1.067.194.204 | 1.269.058.895 | 1.492.897.533 | 1.737.324.082 | 1.957.220.744 | 2.204.948.729 | 2.484.030.353 | |
| Dönem Sonu Değeri | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 31.050.379.412 | |
| Dönem Sonu Satış Pazarlama Gideri | 2,00% | 621.007.588 | |||||||||||||
| Net Nakit Akışı - İşletme (TL) | - | -457.502.401 | -773.941.562 | -1.044.821.109 | 557.708.263 | 713.764.170 | 883.611.858 | 1.067.194.204 | 1.269.058.895 | 1.492.897.533 | 1. 737.324.082 | 1.957.220.744 | 2.204.948.729 32.913.402.176 | ||
| Satış Pazarlama Maliyeti (Dönem Sonu) | 2,00% | - | - | - | - | - | - | - | - | ||||||
| NPV (OTEL DEĞERİ İÇİN) | 31.03.2024 | ||||||||||||||
| Nakit Akışı Sonucu Net İşletme Geliri Toplamı (TL) | 2.364.176.691 | ||||||||||||||
| Nakit Akışı Sonucu Net İşletme Geliri Düzeltilmiş Toplamı (TL) | 2.364.000.000 |
Tablo 15 İndirgenmiş Nakit Akışları Analizi
Bu bölümde yasal gereklerin yerine getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkına görüşlerimiz yer almaktadır.
Selinus Antik Kenti Doğal ve Arkeolojik Sit Alanı 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı Kültür ve Turizm Bakanlığına tarafından onaylandıktan sonra Gazipaşa Belediyesi tarafından Koru Mahallesi sınırları içerisinde 3194 İmar Kanunu'nun 18. madde hükümleri gereğince parselasyon planı yapılacaktır.
Konu taşınmaz için değer takdiri oluşturulurken; taşınmaz üzerinde varsa haciz, şerh ve beyanların taşınmazın satış kabiliyetine ve pazarlanabilirliğine herhangi bir kısıtlayıcı etkisi ve maliyeti unsuru bulunmadığı görülerek pazar değeri belirlenmiştir.
Değer tarihi itibarıyla geliştirilmemiş arsa niteliğindeki konu gayrimenkulün, Uygulama İmar planı hazırlandıktan sonra üzerine gerçekleştirilmesi planlanan turizm tesisi yapılması durumunda Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınması hususunda herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların değerleme çalışmasında, değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan faktör/faktörler bulunmamaktadır.
25.04.2024 tarihli sözleşmenin 6. Maddesinde Belirtilen "Müşteri Tarafından Sağlanması Talep Edilen Bilgi Ve Dokümanlar" maddesi ve KVKK kapsamı gereğince son 3 yıllık aktif/pasif kayıt belgelerini içeren takyidat belgesinin ve son 3 sene içerisinde imar planında değişiklik olup olmadığını belirten resmi imar durum yazılarının temini müşteri yükümlülüğünde olup değerleme konusu taşınmaz Hazine Arazisi statüsünde olması nedeni ile kamu arazisi kapsamına girmesi dikkate alınarak müşteri bilgisi doğrultusunda tapu sicil biriminden tapu kayıtları temin edilememiştir. Müşteri tarafından güncel tarihli imar durumu temin edilmiş olup raporda yer verilmiştir. Aktif kayıtları gösterir tapu kaydı ve pasif kayıtları gösterir tapu kaydı güncel olarak müşteriden temin edilemediği için raporda yer verilememiştir.
Bu değerleme çalışmasında Geliştirme Tabanlı Gelir Yaklaşımı yöntemlerinde faydalanılmıştır. UDS. 105'te belirtildiği üzere "10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Araştırmalar neticesinde taşınmazların bulunduğu konumda, taşınmazlar üzerinde inşası öngörülen turizm tesisine benzer tesislerin bulunmaması, taşınmaz ile ilgili karar oluşturacak kadar yeterli emsal olmaması sebebiyle Pazar Yöntemi kullanılmamıştır. Gelir Yaklaşımı Yöntemi kullanarak proje değeri hesaplanmış değerleme günü itibari ile nihai değer takdiri yapılmıştır.
| NİHAİ DEĞERLEME TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | HESAPLANAN DEĞER, TL | Nihai Değer, USD | ||||||
| *Gelir Yaklaşımı | 2.364.000.000 | \$73.234.201 | ||||||
| NİHAİ DEĞER | 2.364.000.000 | \$73.234.201 | ||||||
| Tablo 16 Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi |
*Yukarıdaki tabloda belirtilen değerler arsanın tam mülkiyet değeri olarak takdir edilmiştir.
53.676,39 m2 büyüklüğündeki değerleme konusu arsa niteliğindeki taşınmazın üzerine inşa edilecek turizm tesisisin 'Gelir Yaklaşımı' yöntemi sonucunda net işletme geliri üzerinden geliştirilen nihai değeri 2.364.000.000 TL olarak takdir edilmiştir.
31.03.2024 değer tarihi itibari ile hali hazırda geliştirilmemiş boş arsa niteliğindeki Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın E-42418407-306.03[303.01]-3926499 sayılı Ön İzin (Süleyman Eksi İnş. San. ve Tic. A.Ş) konulu yazısında belirtilen ve yapılacak imar uygulaması sonrası oluşturulacak yaklaşık 53.676,39 m² alana sahip 3 No.lu Özel Parsel'in, üzerine gerçekleştirilmesi planlanan turizm tesisi ile ilgili sözleşmede belirtilen şartların sağlanması ile Üst Hakkı kurulacaktır.
Değerlemeye konu gayrimenkuller ile ilgili, T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın E-42418407-306.03[303.01]- 3926499 sayılı Ön İzin (Süleyman Eksi İnş. San. ve Tic. A.Ş) konulu sözleşmede belirtilen şartların 31.03.2024 tarihinde henüz yerine getirilmemiş olması ile Ön İzin sürecinin tamamlanması gereken zaman zarfında oluşabileceği öngörülen riskler analiz edilmiştir.
Harçlar Kanunu'nun intifa hakkı değeri için belirlenmiş olan oranlar ile üst hakkının kalan süresi de dikkate alınarak değerleme yapılması gerekmektedir. Harçlar Kanunu'nda bahsi geçen oranlar kapsamında taşınmazın 2/3'ü intifa hakkı değeri olarak belirlenmektedir.
Taşınmazlar için takdir edilen piyasa değeri toplamı, ön izin belgesine dayanarak üst hakkı değeri olarak belirlenmiştir. Belirtilen ön izin belgesinin kalan süresi ve şartlar göz önünde bulundurularak oluşacak riskler için % 50 oranında iskonto oranı belirlenmiştir. Üst Hakkı Kullanım Oranı (2/3) ile oluşabilecek riskler ile belirlenen iskonto oranı dikkate alınarak nihai değer takdir edilmiştir.
İşbu analiz çerçevesinde, Ön İzin hakkı onaylanan taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınması hususunda herhangi bir engel oluşturmayacağı kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "Arsa" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir
Araştırmalar neticesinde taşınmazların bulunduğu konumda, taşınmazlar üzerinde inşası öngörülen turizm tesisine benzer tesislerin bulunmaması, taşınmaz ile ilgili karar oluşturacak kadar yeterli emsal olmaması sebebiyle Pazar Yöntemi kullanılmamıştır. Gelir yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Gelir yaklaşımı sonucunda ise yakın ve orta mesafede yer alan benzer nitelikli turizm tesislerinin gelir ve gider değerleri ile taşınmazlar üzerinde inşa edilmesi öngörülen turizm tesisinin inşa edilme süresi, inşa sonrası faaliyet tarihinde oluşabilecek enflasyon oranı ile doluluk oranı ve gelir ile gider değerleri göz önünde bulundurulmuştur. Taşınmazların nihai değerleri için kullanılan yaklaşımlar kapsamında turizm tesisi inşa edilmesi öngörülen taşınmazlar için Gelir Yaklaşımı Yönteminin nihai değerlerini belirlemek adına doğru bir yaklaşım olduğu kanaatine varılarak değerleri tahmin ve takdir edilmiştir.
Değerleme raporunda Gelir Yöntemi ile elde edilen sonuca esas değer takdiri yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemeler, konum, altyapı ve ulaşım olanakları, kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları ve günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yetkili kurumlardan temin edilebilen resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
| ÜST HAKKI NİHAİ DEĞERLEME TABLOSU | KDV Hariç, TL | KDV Dahil, TL |
|---|---|---|
| Taşınmazın Değeri, TL | ₺1.576.000.000 | ₺1.733.600.000 |
| Taşınmazın Değeri, USD | \$48.822.800 | \$53.705.081 |
| Tablo 17 Nihai Değerleme Tablosu |
*Yukarıdaki tabloda belirtilen değerler gayrimenkule bağlı hak ve fayda değeri olup, Üst Hakkına bağlı tam mülkiyet değerinin 3'te 2'si olarak kabul ederek takdir edilmiştir.
*KDV Uygulaması: KDV oranı şirketlerin KDV'li mülk satışları konusunu oluşturmaktadır. Söz konusu hesaplamalarda standart KDV uygulamasının gerçekleşeceği ve arsa/arazi etkin KDV oranının %10 olacağı kabul edilmiştir.
Dolar Kuru: 29.03.2024 tarihi itibariyle TCMB tarafından belirlenmiş olan döviz alış kuru: 1USD:32.28 TL belirlenmiş olup bu değer üzerinden hesaplara yansıtılmıştır.
Değerlemeye konu edilen gayrimenkule bağlı hak ve fayda değeri Üst Hakkı Kullanım Oranı (2/3) dikkate alınarak K.D.V. hariç 1.576.000.000 TL (Birmilyarbeşyüzyetmişaltımilyon Türk Lirası) K.D.V. Dahil 1.733.600.000 TL (Birmilyaryediyüzotuzüçmilyonaltıyüzbin Türk Lirası) olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından Kamu Taşınmazı Tahsis Şartnamesi 2023/1 kapsamında 1 yıl süre ile verilen Ön İzin sürecinde şartların yerine getirilmesi için gereken zaman zarfında oluşabileceği öngörülen riskler ile ilgili belirlenen % 50 oranının, takdir edilen Üst Hakkı Kullanım Oranı'na (2/3) tekabül eden değerleri,
olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Denetmen Sorumlu Değerleme Uzmanı
Lisans No: 401529 Lisans No: 410067 Lisans No: 411407
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.