Regulatory Filings • Aug 16, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İSTANBUL İLİ ÜSKÜDAR İLÇESİ BULGURLU MAHALLESİ 84 ADA 95 PARSELDE YER ALAN TAŞINMAZA AİT GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2024-PD-23 Değer Tarihi: 31.03.2024
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş (Eski Ünvanı: Süleyman Ekşi İnşaat San. ve Tic. A.Ş.) |
|---|---|
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM | Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| SÖZLEŞME TARİHİ | 25.04.2024 |
| DEĞERLEME TARİHİ | 31.03.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 17.05.2024 |
| RAPOR NO | 2024-PD-23 |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI | Tam Mülkiyet |
| ÖNCEKİ RAPORLAR | Söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-6 rapor numaralı, 31.12.2023 Değer Tarihli 2023-PD-84 rapor numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir. |
| RAPORUN KONUSU | İstanbul İli Üsküdar İlçesi Bulgurlu Mahallesinde yer alan 84 ada 95 parsel numaralı taşınmazın 31.08.2019 Tarihinde Resmi Gazetede Yayınlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" Birinci maddesinin ikinci fıkrasına uygun olarak "Halka Arz" planlamaları kapsamında 31.03.2024 tarihli Pazar Değeri' nin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULÜN ADRESİ | Küçük Çamlıca Mahallesi, Şeker Maslak Sokak, No: 11 Üsküdar/ İstanbul (UAVT: 2053966111) |
|---|---|
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | İstanbul İli Üsküdar İlçesi Bulgurlu Mahallesi 84 ada 95 parsel |
| SAHİBİ | Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. / Tam Mülkiyet |
| MEVCUT KULLANIM | İstanbul İli Üsküdar İlçesi Bulgurlu Mahallesi 84 Ada 95 Parsel üzerinde yer alan Eğitim Tesisi'dir. |
| Taşınmazın Pazar Değeri TL (KDV Hariç) | 1.343.600.000,00 | TL |
|---|---|---|
| Taşınmazın Nihai Değeri, TL (KDV Dahil) | 1.612.320.000,00 | TL |
| DEĞERLEME UZMANI | Gökan KALIR (SPK Lisans No:401529) |
|---|---|
| DENETMEN | Mehmet EROL (SPK Lisans No: 410067) |
| SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | Tolga ERDEM (SPK Lisans No: 411407) |
*Yönetici özeti, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ - 5 - | ||
|---|---|---|---|
| 1.1. | DEĞERLEME RAPORUNUN TARİHİ, NUMARASI- 5 - | ||
| 1.2. | RAPOR TÜRÜ VE DEĞERLEMENİN AMACI - 5 - | ||
| 1.3. | DEĞERLEME RAPORUNU HAZIRLAYANLAR - 5 - | ||
| 1.4. | DEĞERLEME TARİHİ - 5 - | ||
| 1.5. | DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI - 5 - | ||
| 1.6. | DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER - 5 - | ||
| 1.7. | DEĞERLEMEYE KONU TAŞINMAZLAR İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEME RAPORU - 5 - | ||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER - 6 - | ||
| 2.1. | DEĞERLEME ŞİRKETİNİ TANITICI BİLGİLER - 6 - | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER- 6 - | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR - 6 - | ||
| 2.4. | İŞİN KAPSAMI- 6 - | ||
| 3. | DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER - 7 - | ||
| 3.1. | DEMOGRAFİK VERİLER- 7 - | ||
| 3.2. | EKONOMİK VERİLER - 12 - | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN TANIMI - 14 - | ||
| 4.1. | HUKUKİ TANIMI - 14 - | ||
| 4.1.1. | TAPU BİLGİLERİ - 14 - | ||
| 4.1.2. | YASAL İZİNLER - 14 - | ||
| 4.1.3. | İMAR DURUMU- 16 - | ||
| 4.1.4. 4.2. |
HUKUKİ DURUM ANALİZİ- 17 - FİZİKİ TANIMI - 18 - |
||
| 4.2.1. | KONUM, ULAŞIM VE EKONOMİK YAPI- 18 - | ||
| 4.2.2. | YAPININ TANIMI - 20 - | ||
| 5. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER VE PİYASA ANALİZİ - 22 - | ||
| 5.1. | TAŞINMAZIN DEĞERİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ)- 22 - | ||
| 5.2. | GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ - 23 - | ||
| 6. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI - 26 - | ||
| 6.1. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI- 26 - | ||
| 6.2. | VARLIĞIN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLER VE YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ - 28 - | ||
| 6.3. | EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ - 28 - | ||
| 7. | GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ - 29 - | ||
| 7.1. | PAZAR YAKLAŞIMI SONUÇLARI- 29 - | ||
| 7.2. | MALİYET YAKLAŞIMI- 32 - | ||
| 7.3. | GELİR YAKLAŞIMI - 33 - | ||
| 7.3.1. | GELİR YAKLAŞIMI SONUCUNDA ULAŞILAN SONUÇ (DOĞRUDAN KAPİTALİZASYON YÖNTEMİ)- 33 - | ||
| 8. | SONUÇ - 34 - | ||
| 8.1. | MEVZUAT UYGUNLUĞU HAKKINDAKİ GÖRÜŞ- 34 - | ||
| 8.2. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER - 34 - | ||
| 8.3. | ASGARİ BİLGİLERİN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ- 34 - | ||
| 8.4. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ (DEĞERLERİN UYUMLAŞTIRILMASI)- 34 - | ||
| 8.5. | SORUMLU DEĞERLEME UZMANIN SONUÇ CÜMLESİ - 35 - | ||
| 8.6. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ - 35 - | ||
| 9. | EKLER - 36 - |
| TABLO 1 ÜSKÜDARIN İSTANBUL İÇİNDEKİ NÜFUS PAYI VE MAHALLELERİ 2021 YILI NÜFUSLARI VE PAYLARI- 9 - | |
|---|---|
| TABLO 2 TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER - 12 - | |
| TABLO 3 GSYİH BÜYÜME ORANLARI & TAHMİNLERİ- 12 - | |
| TABLO 4 TÜKETİCİ FİYAT ENDEKSİ & PMI ENDEKSİ- 13 - | |
| TABLO 5 YILLARA GÖRE DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR- 13 - | |
| TABLO 6 DÖVİZ KURLARI & ENFLASYON ORANLARI - 13 - | |
| TABLO 7 KONU GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - 14 - | |
| TABLO 8 KONU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET BİLGİLERİ - 14 - | |
| TABLO 9 TAPU KAYIT BİLGİLERİ (84 ADA 95 PARSEL)- 14 - | |
| TABLO 10 YAPI RUHSATLARI VE YAPI KULLANMA İZİN BİLGİSİ- 15 - | |
| TABLO 11 MİMARİ PROJELER- 15 - | |
| TABLO 12 TAŞINMAZIN ÖNEMLİ LOSYONLARA KUŞ UÇUŞU MESAFELERİ - 20 - | |
| TABLO 13 EMSAL TABLOSU (SATILIK BİNA DATA SETİ)- 23 - | |
| TABLO 14 EMSAL TABLOSU (KİRALIK BİNA DATA SETİ)- 24 - | |
| TABLO 15 EMSAL TABLOSU (SATILIK ARSA DATA SETİ) - 25 - | |
| TABLO 16 SATILIK BİNA EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU - 29 - | |
| TABLO 17 KİRALIK BİNA EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU- 30 - | |
| TABLO 18 EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI SONUÇLARI, GELİŞTİRİLMEMİŞ BOŞ ARSA DEĞERLERİ- 31 - | |
| TABLO 19 MALİYET YAKLAŞIMI (YAPILARIN AMORTİZE EDİLMİŞ YERİNE KOYMA MALİYETİ)- 32 - | |
| TABLO 20 MALİYET YAKLAŞIMI SONUÇLARI - 32 - | |
| TABLO 21 DOĞRUDAN KAPİTALİZASYON YÖNTEMİ SONUÇLARI- 33 - | |
| TABLO 22 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ TABLOSU- 34 - | |
| TABLO 23 NİHAİ DEĞERLEME TABLOSU - 35 - | |
| GRAFİK 1 TÜRKİYE NÜFUSU VE NÜFUSUN YAŞ ARALIKLARI GÖSTERGELERİ - 7 - | |
| GRAFİK 2 TÜRKİYE NÜFUSU VE NÜFUSUN YAŞ ARALIKLARI GÖSTERGELERİ - 7 - | |
| GRAFİK 3 İSTANBUL NÜFUSU VE NÜFUSUN YAŞ ARALIKLARI GÖSTERGELERİ - 7 - | |
| GRAFİK 4 İSTANBUL NÜFUSU VE CİNSİYET GÖSTERGELERİ - 8 - | |
| GRAFİK 5 ÜSKÜDAR NÜFUSU VE NÜFUSUN CİNSİYETE GÖRE DAĞILIMI - 8 - | |
| GRAFİK 6 ÜSKÜDAR YAŞA GÖRE NÜFUS DAĞILIMI - 9 - | |
| GRAFİK 7 ÜSKÜDAR EĞİTİM DÜZEYİ - 10 - | |
| GRAFİK 8 ÜSKÜDAR VE KÜÇÜK ÇAMLICA NÜFUSU- 11 - | |
| ŞEKİL 1 RESMİ İMAR DURUM YAZILARI- 17 - | |
| ŞEKİL 2 TOPOĞRAFİK YAPI - 19 - | |
| ŞEKİL 3 BJK – KABATAŞ VAKFI ÖZEL OKULLARI- 20 - |
Bu rapor AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ile 25.04.2024 tarihli değerleme talebi ve imzalanan sözleşmeye istinaden şirketimiz tarafından 31.03.2024 değerleme tarihli olarak 17.05.2024 tarihinde 2024-PD-23 rapor numarası ile üretilmiştir.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında tanzim edilmiş olup, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmî Gazete'de Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Bulgurlu Mahallesi, 84 Ada 95 Parsel numaralı taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu mahallinde yapılan incelemeler ve ilgili kişi/kurum/kuruluşlardan elde edinilen bilgiler ışığında Değerleme Uzmanı Gökan KALIR (Lisans No: 401529), Değerleme Uzmanı Mehmet Erol (Lisans No: 410067) tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Tolga Erdem (Lisans No: 411407) tarafından kontrol edilip onaylanmıştır.
Bu değerleme raporu için şirketimiz değerleme uzmanları tarafından 25.04.2024 tarihinde çalışmalara başlanmış, 31.03.2024 tarihli değeri tespit edilerek, 17.05.2024 tarihinde gerekli çalışmalar yapılarak rapor tamamlanmıştır.
Bu rapor Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ile AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 25.04.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümleri kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyebilecek herhangi bir unsura rastlanılmamıştır.
Söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri 'ne göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-6 rapor numaralı ve 31.12.2023 Değer Tarihli 2023-PD-84 rapor numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir.
Şirketimiz, 2019 yılında, Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile çeşitli kurum ve kuruluşlara Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Balmumcu Mah. Barbaros Blv. Çınar Apt No: 24/13 Beşiktaş/İstanbul adresinde faaliyetlerine başlamıştır.
Şirketimiz; Sermeye Piyasası Kurulu tarafından 25.07.2019 tarihli ve 42/969 sayılı toplantısında, Seri: III, No:62.3 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" uyarınca sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıştır.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun 17.10.2019 tarihli ve 8607 sayılı kararıyla şirketimize, Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkındaki Yönetmeliğin 11. maddesine istinaden, bankalara yönetmeliğin 4. maddesi kapsamına giren "Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 06.10.2022 tarihli ve 58/1477 sayılı toplantısında; 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı Gayrimenkul Dışındaki Varlıkların Sermaye Piyasası Mevzuatı Kapsamındaki Değerlemelerinde Uyulacak Esaslar Hakkındaki İlke Kararı ile 13.01.2022 tarih ve 2/56 sayılı kararı uyarınca, "Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar" listesine alınmıştır.
Bu değerleme raporu Kısıklı Mah. Alemdağ Cad. D Blok No: 53 Kat: 3 Üsküdar / İstanbul adresinde yer alan AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş için hazırlanmıştır.
Müşteri tarafından değerleme rapor için herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.
Bu değerleme raporu, 25.04.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Bulgurlu Mahallesi, 84 Ada 95 Parsel numaralı taşınmazın 31.03.2024 değer tarihli pazar değerinin Türk lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Bu bölümde, Türkiye genelinden hareketle Üsküdar İlçesi özeline inilecek ve nüfusun zamana göre değişimi hakkında özet bilgi verilecektir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2022 yılı itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 olarak belirlenmiştir. Türkiye'de yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında %1,3 iken, 2022 yılında %0,7'lere, 2023 yılında ise %0,1'e düşmüştür. Bu sonuçlara göre Türkiye'de ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 92.824 kişi artmıştır.
Grafik 1 Türkiye Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri
Türkiye nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. Türkiye genel anlamda genç bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %10'u 15 yaşından küçüktür.
Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Grafik 2 Türkiye Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla İstanbul nüfusu 15.840.900 olarak belirlenmiştir. İstanbul yıllık nüfus artış hızı 2019 yılında %3 iken, 2020 yılında %0,4 oranında nüfus azalmış olup, 2023 yılında %-2 azalmıştır. Bu sonuçlara göre İstanbul'da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 252.027 kişi azalmıştır.
Grafik 3 İstanbul Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri
İstanbul nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. İstanbul genel anlamda genç bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %21'i 15 yaşından küçüktür. Ayrıca İstanbul ili metropol özelliği taşıması birçok kamu ve özel kurumlarda çalışanların sayısı oldukça yüksektir. Bunun en temel göstergesi çalışan nüfus yaş aralığının %72'lik oranı doğrultusunda Türkiye ortalamasının üzerinden olmasıdır. Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Grafik 4 İstanbul Nüfusu ve Cinsiyet Göstergeleri
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla Üsküdar ilçe nüfusu 525.395 olarak belirlenmiştir. Üsküdar ilçesinin yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında-%0,18 iken, 2023 yılında-%1,35 azalış kaydedilmiştir. Bu sonuçlara göre Üsküdar'da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 7.104 kişi azalmıştır.
Grafik 5 Üsküdar Nüfusu ve Nüfusun Cinsiyete göre Dağılımı
2023 yılı Üsküdar nüfusu irdelendiğinde, toplam nüfusun %49'unun erkekler ve %51'inin ise kadınlardan oluştuğu görülmektedir.
Nüfusun belli dönemlerde artış ve azalış göstermesi, o dönemde yaşanan sosyal, siyasal ve ekonomik nedenlere bağlıdır. Dolayısıyla bir şehrin gelişimi için elzem olan nüfusun hareketleri tek bir faktöre bağlanamayacağı gibi şehirlerin gelişimi için gerekli olan tüm faktörlerin aynı anda aynı derecede etkili olduğu da söylenemez. Bu durumu en iyi örnekleyen gelişmeler inceleme sahasında Osmanlı İmparatorluğu'nun son dönemi ile Cumhuriyet Dönemi'nin başlarında köyden kente göç hareketlerinin ve yakın tarihte sahada inşa edilen tersane ve havalimanının yoğun yerleşmelere neden olmasıdır. Üsküdar, 2023 yılı nüfus verilerine göre 525.395 nüfusa sahiptir. Üsküdar, İstanbul'un nüfusu en kalabalık 9. içesidir.
| Tablo 1 Üsküdar'ın İstanbul İçindeki Nüfus Payı ve Mahalleleri 2021 Yılı Nüfusları ve Payları | |
|---|---|
| ----------------------------------------------------------------------------------------------- | -- |
| İl ce | Nüfus | Pay | İlce | Nüfus | Pav | İlçe | Nüfus | Pay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ESENYURT | 977.489 | 6,17% | SANCAKTEPE | 474.668 | 3,00% | TUZLA | 284.443 | 1,80% |
| KÜÇÜKÇEKMECE | 805.930 | 5,09% | AVCILAR | 457.981 | 2,89% | SİSLİ | 284.294 | 1,79% |
| BAĞCILAR | 744.351 | 4,70% | KAĞITHANE | 454.550 | 2,87% | GÜNGÖREN | 283.083 | 1,79% |
| PENDİK | 741.895 | 4,68% | ESENLER | 447.116 | 2,82% | BAYRAMPASA | 274.884 | 1,74% |
| ÜMRANİYE | 726.758 | 4,59% | ATASEHIR | 427.217 | 2,70% | BÜYÜKÇEKMECE | 269.160 | 1,70% |
| BAHCELIEVLER | 605.300 | 3,82% | EYÜPSULTAN | 417.360 | 2,63% | BEYKOZ | 248.595 | 1,57% |
| SULTANGAZİ | 543.380 | 3,43% | BEYLİKDÜZÜ | 398.122 | 2,51% | BEYOĞLU | 233.322 | 1,47% |
| MALTEPE | 525.566 | 3,32% | FATİH | 382.990 | 2,42% | BAKIRKÖY | 228.759 | 1,44% |
| ÜSKÜDAR | 525.395 | 3,32% | SARIYER | 349.968 | 2,21% | SİLİVRİ | 209.014 | 1,32% |
| BASAKSEHİR | 503.243 | 3,18% | SULTANBEYLİ | 349.485 | 2,21% | BESİKTAŞ | 178.938 | 1,13% |
| GAZİOSMANPAŞA | 493.096 | 3,11% | ARNAVUTKÖY | 312.023 | 1,97% | CATALCA | 76.131 | 0,48% |
| KADIKÖY | 485.233 | 3,06% | ZEYTİNBURNU | 293.839 | 1,85% | SİLE | 41.627 | 0,26% |
| KARTAL | 480.738 | 3,03% | CEKMEKÖY | 288.585 | 1,82% | ADALAR | 16.372 | 0,10% |
| İSTANBUL | 15.840.900 | 100% | ||||||
| Mahalle | Nüfus | Pay | Mahalle | Nüfus | Pay | Mahalle | Nüfus | Pay |
| Cumhutiyet | 37.816 | 7,20% | Barbaros | 17.611 | 3,35% | Sultantepe | 11.119 | 2,12% |
| Ünalan | 34.881 | 6,64% | Küplüce | 17.265 | 3,29% | K.Camlica | 10.825 | 2,06% |
| Yavuztürk | 33.035 | 6,29% | Burhaniye | 16.504 | 3,14% | Salacak | 9.476 | 1,80% |
| Bulgurlu | 30.696 | 5,84% | İcadive | 16.170 | 3,08% | Ahmedive | 9.085 | 1,73% |
| Acıbadem | 1,70% | |||||||
| 24.514 | 4,67% | Cengelköv | 13.983 | 2,66% | Kirazlıtepe | 8.919 | ||
| Bahcelievler | 22.728 | 4,33% | Altunizade | 13.903 | 2,65% | A.Mahmut Hüdayi | 8.775 | 1,67% |
| Ferah | 21.370 | 4,07% | Murat Resi | 13.658 | 2,60% | Selimie | 8.638 | 1,64% |
| Validei Atik | 20.784 | 3,96% | Selami Ali | 13.286 | 2,53% | Beylerbeyi | 5.248 | 1,00% |
| Kısıklı | 20.473 | 3,90% | Güzeltep | 13.226 | 2,52% | Kuzguncuk | 4.206 | 0,80% |
| M.Akif | 20.380 | 3,88% | Zeynep Kamil | 12.038 | 2,29% | Kuleli | 2.283 | 0,43% |
| Küçüksu | 19.147 | 3,64% | Mimar Sinan | 11.930 | 2,27% | Kandilli | 1.423 | 0,27% |
Üsküdar ilçesinde yaşa göre nüfus dağılımı incelendiğinde 65+ yaş grubunun en yüksek orana sahip olduğu, bunu 40-44, 25-29 ve 20-24 yaş gruplarının takip ettiği görülmektedir. 0-4 ile 60-64 yaş grubunun en düşük orana sahiptir.
Üsküdar ilçesi özelinde bazı önemli veriler aşağıdaki gibi sıralanmıştır.
Grafik 7 Üsküdar Eğitim Düzeyi
Üsküdar ilçesinin eğitim düzeyi incelendiğinde lise mezunu olanların en yüksek orana sahip olduğu ve bunu lisans ile ilkokulun takip ettiği görülmektedir. Üsküdar ilçesinde 7.264 kişi okuryazar olmayıp, 33.604 kişi okuryazar olup eğitimsizdir.
Grafik 6 Üsküdar Sosyo-Ekonomik Statü
Toplumsal kesimlerin hangi sosyo-ekonomik statü grubuna ait olduğunun belirlenebilmesi için önemli olan değişkenler çeşitli istatistiksel yöntemler yardımıyla saptanmıştır. Bu yöntemler ile kişilerin gelir miktarı, bağlı olduğu meslek grupları, üzerlerinde olan mülkiyet ve tapular, eğitim düzeyleri, ev içerisinde sahip oldukları eşyalar gibi değişkenler bazında sosyo-ekonomik statü endeksi geliştirilmiştir.
A grubu sosyo-ekonomik statü, sosyo-ekonomik düzeyi en yüksek olan gruptur. Bu grup; soylu ve köklü ailelerden, sahip oldukları servet en az 2-3 nesil geçmişten gelen ve bu serveti hala koruyanlardan, üst düzey yönetici olan kişilerden (CEO, CTO), sanayi sahipleri ve ünlü meslek sahiplerinden (doktor, avukat) oluşmaktadır.
B grubu "yeni zengin" olarak da tanımlanabilen bu ikinci grup; özel sektörde önde gelen yöneticilerden, ünlü yazarlardan, kamu üst düzey yöneticilerinden ve orta-büyük esnaf sahiplerinden oluşmaktadır. B grubu, eğitim profili olarak A grubunu andırmaktadır, eğitim düzeyi genellikle yüksek olarak saptanmıştır. B grubu mensupları, iş gücünün önemli temsilcileri haline gelmişlerdir.
Profesyonel meslek sahiplerinden ve yöneticilerinden oluşan C1 grubu aile içinde 1 kişinin çalışma oranının en yüksek olduğu gruptur (%72). Eğitim düzeyi, özellikle lisans eğitimi, aile reisleri için genellikle söz konusu değildir. Bu gruba mensup insanlar, genellikle sahibi oldukları evlerde oturmaktadırlar. C1 sosyo-ekonomik statü grubundan insanların gelirleri genellikle sahip oldukları şirketlere ve mesleklere bağlı olduğundan bu meslekleri icra ettikleri yerlere, örneğin şirket binalarına yakın konumda arsa ve konut seçmesi olasıdır.
Sosyo-ekonomik statü gruplarından bir diğerini oluşturan C2 grubunu genellikle memurlar, işçiler ve küçük iş sahipleri (esnaf) oluşturmaktadır. Bu gruba mensup insanların konut ve arsalarını iş yerlerine, şehir merkezine ve AVM, okullar, hastaneler gibi sosyal tesislere yakın konumda seçmeleri beklenebilir.
D grubu sosyo-ekonomik statü; mavi yakalı çalışanlardan, kalifiye ve yarı kalifiye işçilerden oluşmaktadır. D grubunun akraba evlerinde oturma oranının da oldukça yüksek olduğu belirlenmiştir. En yüksek kiracılık oranı da D grubunda bulunmaktadır (%53,7) ve gecekonduda yaşamanın en yüksek oranda olduğu grup da D grubudur (%23,6). Bu gruba mensup insanların sosyal tesislere yakın, fiyatları uygun, şehrin olabildiğince merkezi yerlerinde yaşamak isteyecekleri, seçtikleri ikinci evi kiraya vererek ek gelir etmeyi planlayacakları, çalıştıkları yerlere kolayca ulaşabilecekleri konumlarda arsa ve konut arayacakları öngörülebilir.
E grubu sosyal statü; kalifiye olmayan işçiler, vücutları ile çalışanlar (tarım işçileri, hamallar vb.), küçük esnaflar ve işsizlerden oluşmaktadır. Sosyo-ekonomik statü, gelir ve eğitim seviyesi en düşük olan grup E grubudur. En yüksek kiracılık bu grupta (D) ile birlikte bulunmaktadır. %10'u da akraba evinde oturmaktadır. Bu gruba mensup insanların arsa ve konut seçimi D grubuna benzer olarak hastane, okul, belediye, AVM, sağlık ocağı gibi sosyal tesislere yakın konumlardan yana olacaktır. Ayrıca mülk sahibi olmayan ve başka ailelerin yanında yaşayan kesimlerin, olabildiğince düşük maliyetlerle arsa ve konut arayacakları, bu arsa ve konutlarda konforlu yaşam alanlarından ziyade ihtiyaçları olabildiğince karşılayan yerleri tercih edecekleri düşünülebilir.
Küçükçamlıca, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda bulunan Üsküdar ilçesine bağlı 33 mahalleden biridir. Batısında Altunizade; kuzeyinde Burhaniye ve Kısıklı; doğusunda Cumhuriyet ve Bulgurlu, güneyinde ise Ünalan ve Acıbadem mahalleleri vardır. Adını sınırları içinde barındırdığı Küçük Çamlıca Tepesi'nden almıştır. Güneydoğusunda çok sınırlı bir alanda Ataşehir ilçesinin Fetih mahallesiyle de komşudur.
Grafik 8 Üsküdar ve Küçük Çamlıca Nüfusu
Gayrisafi Yurt İçi Hasıla (GSYH) 2023 yılı üçüncü çeyreğinde %5,9 artmıştır. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2023 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %8,1, sanayi %5,7, finans ve sigorta faaliyetleri %5,1, hizmetler %4,3, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,7, diğer hizmet faaliyetleri %2,2, bilgi ve iletişim faaliyetleri %1,7 ve tarım sektörü %0,3 artarken mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %2,5 azalmıştır. Ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar ise %16,5 artmıştır.
Mevsim etkilerinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Kasım'da %8,8 ile Ocak 2014'ten bu yana en düşük seviyesinde gerçekleşti.
Takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre sanayi üretim endeksi Temmuz'da yıllık bazda %7,4 ile 13 ayın en hızlı artışını kaydedilmiştir. İSO Türkiye İmalat PMI Eylül'de 49,6'ya yükselse de üçüncü çeyrek boyunca eşik değerin altında kalarak imalat sanayiinde faaliyet koşullarının zayıf bir seyir izlediğine işaret etmiştir.
Temmuz'da yıllık bazda %58,1 artarak 5,5 milyar USD seviyesinde gerçekleşen cari açık, 12 aylık kümülatif verilere göre 58,5 milyar USD düzeyine ulaştı. Ağustos'ta merkezi yönetim bütçesi, yıllık bazda iki katına çıkan vergi gelirlerinin desteğiyle 51,3 milyar TL fazla vererek, Ocak-Ağustos döneminde bütçe açığı 383,4 milyar TL düzeyinde gerçekleşerek OVP'de 2023 yılı için öngörülen açığın %23,5'ini oluşturmuştur.
Aralık'ta TÜFE aylık ve yıllık bazda sırasıyla %1,14 ve %44,22 artış kaydetmiş, yurt içi ÜFE de bu dönemde aylık bazda %2,93 yıllık bazda %64,77 yükselmiştir.
TCMB Aralık ayı toplantısında politika faizini piyasa beklentileri doğrultusunda 250 baz puan artırarak %42,5 seviyesine çıkardı. Toplantıya ilişkin metinde Türk lirası varlıklara yönelik iç ve dış talebin artmaya başlamasının fiyat istikrarına katkı sağlayacağı düşünülmektedir. Uluslararası kredi değerlendirme kuruluşları Fitch ve S&P, Türkiye'nin kredi notunu "B" seviyesinde teyit ederek not görünümünü "negatif"ten "durağan"a revize etmiştir.
| TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYİH (Cari ABD Doları) | \$ 859 Milyar | \$ 797 Milyar | \$ 761 Milyar | \$ 717 Milyar | \$806 Milyar | \$692 Milyar | \$714 Milyar |
| Kişi Başı Düşen GSYİH | 10.696,00 \$ | 9.762,00 \$ | 9.213,00 \$ | 8.599,00 \$ | 9.539,00 \$ | 8.080,00 \$ | 8.341,00 \$ |
| Büyüme | 7,50% | 3,00% | 0,90% | 1,80% | 11,40% | 5,00% | 3,00% |
| Enflasyon | 11,90% | 20,30% | 11,80% | 14,60% | 36,08% | 64,27% | 58,94% |
| Cari Açık (MilyarABD Doları) | -40,60 \$ | -21,60 \$ | 6,90 \$ | -23,70 \$ | -14,90 \$ | -44,30 \$ | -42,50 \$ |
| Carı Açık / GSYİH | -4,70% | -2,70% | 0,90% | -3,30% | -1,85% | -6,40% | -2,10% |
| ABD Doları Yıl Sonu | 3,78 | 5,29 | 5,96 | 7,44 | 13,35 | 18,78 | 29,8 |
Tablo 2 Temel Ekonomik Göstergeler
*Henüz resmi veri açıklanmadığından tahmini veriler paylaşılmıştır. Kaynak: TUIK, TCMB, *Oxford Economics
2020'de Covid-19 pandemisinin ortaya çıktığı dönemde Türkiye kaydettiği %1,9 oranındaki büyümenin ardından, 2021 yılında da yıllık bazda %11,4 büyüme kaydederek dünyadaki büyük ekonomiler arasında en hızlı büyüyen ülkelerden biri olmuştur. Büyümenin ana belirleyicileri hane halkı tüketimi ve ihracat olarak öne çıkmıştır. Kaydedilen güçlü büyüme 2022 yılında da devam ederek, son GSYH verilerine göre 2Ç 2022'de yıllık bazda %7,6 oranında büyüme ile sonuçlanmıştır. 1Ç 2022'de çeyreklik bazda kaydedilen %0,7 büyüme, 2Ç 2022'de çeyreklik bazda %2,1'e yükselmiştir. Kaydedilen performansta özel tüketimdeki artış ve net ihracatın pozitif katkısı öne çıkmıştır. IMF Türkiye için 2023 yılında yıllık %3,0 oranında büyüme öngörmüştür.
*Kaynak: TUİK
Mevsim etkilerinden arındırılmış tüketici güven endeksi Aralık 2023'te 77,4 olarak kaydedilmiştir.
Tablo 5 Yıllara Göre Doğrudan Yabancı Yatırımlar
2020 yılında durgunluk döneminin ardından Türkiye'ye doğrudan yabancı sermaye girişleri 2021 yılında %70 yıllık artışla güçlü bir toparlanma kaydederek ivme kazanmıştır. Diğer yandan, 2023 yılının ilk çeyreğinde ise 8,9 milyar USD seviyesinde kaydedilmiştir.
Tablo 6 Döviz Kurları & Enflasyon Oranları
*Kaynak: TCMB
Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşansa da yaz ayları itibarıyla enflasyonda yükselme eğilimi artmıştır. Eylül ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 61,53 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 47,44 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel düzeyini yukarı baskılamaktadır. Eylül ayında yayınlanan Orta Vadeli Planda 2023 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 65, 2024 yılında ise yüzde 33 olarak ifade edilmiştir. 2023 yılının üçüncü çeyreğinde Euro/USD paritesi 1,07 seviyelerindedir. Aralık 2023'te USD 29,4382 TRY ve Euro 32,5739 TRY olarak, Mart 2024'te ise USD 32,2854 TRY ve Euro 34,8023 TRY olarak kaydedilmiştir.
*Kaynak: TCMB
Bu bölümde gayrimenkulün hukuki tanımının yanı sıra sahip olduğu fiziksel, lokasyon ve imar hakları ile ilgili özellikleri hakkında data setleri verilerek pazardaki konumlanması ve rekabet özellikleri açıklanmaktadır.
Bu bölümde konu taşınmazın tapu tetkikine ilişkin, tapu bilgileri ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki açıdan meydana gelmiş olan değişiklikler yer almaktadır.
Değerlemeye tabi tutulan gayrimenkul; İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Bulgurlu Mahallesi, 84 ada, 95 parsel olarak kayıtlı 5.437,02 m² büyüklüğündeki 9 Katlı Betonarme Sağlık ve Eğitim Kuruluşları Arsası nitelikli ana taşınmazdır. Konu gayrimenkulün tapu bilgileri aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
| Tablo 7 Konu Gayrimenkulün Tapu Bilgileri | ||
|---|---|---|
| SAHİBİ | : | Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi (1/1) |
| İLİ | : | İstanbul |
| İLÇESİ | : | Üsküdar |
| MAHALLESİ | : | Bulgurlu |
| MEVKİ | : | Şekerkaya Masl. |
| ANA G. NİTELİĞİ | : | 9 Katlı Betonarme Sağlık ve Eğitim Kuruluşları ve Arsası |
| ADA NO | PARSEL NO | TAŞINMAZ ID | YÜZÖLÇÜMÜ (m²) | CİLT | SAYFA | YEVMİYE | TARİH |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 84 | 95 | 22500456 | 5.437,02 | 149 | 14737 | 1441 | 22.01.2016 |
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarına göre mülkiyet bilgilerini gösterir tablo aşağıdaki gibi sunulmuştur. Değerlemeye konu olan taşınmaz için tapu edinim tarihleri esas alındığında son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemi bulunmamaktadır.
Tablo 8 Konu Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
| 84 Ada 95 Parsel | |
|---|---|
| Mülkiyet Hakkı | Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi |
| Hissesi | Tam |
| Edinim Sebebi | Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği |
| Tapu Tarihi & Yevmiye | 22.01.2016 / 1441 |
*Süleyman Ekşi İnşaat San. ve Tic. A.Ş. şirket unvanı AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiş olduğu tespit edilmiştir.
26.04.2024 tarih ve 11:38 saati itibari ile müşteri tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Sistemi'nden dijital olarak temin edilen ve tarafımızla paylaşılan "Taşınmaza Ait Tapu Kaydı" belgesine göre değerleme konusu taşınmazın üzerinde aşağıdaki kayıtların bulunduğu tespit edilmiştir.
Tablo 9 Tapu Kayıt Bilgileri (84 Ada 95 Parsel)
| Tür | Takyidat Bilgisi | Tarih | Yevmiye |
|---|---|---|---|
| Şerh | 0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine) |
28.07.2017 | 13771 |
Bu bölümde; değerlemesi yapılan parselin üzerinde yer alan yapılarla ilgili olarak mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerin alınıp, alınmadığı, belgelerin mevcut olup olmadığı (Onaylı Mimari Projesi, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Yapı Kayıt Belgesi ve İşletme Ruhsatı) hakkında bilgiler yer almaktadır. Konu gayrimenkulün yasal izinlerine dair data setleri bu raporu ekinde sunulmuştur.
Taşınmazın yapı denetim işlemleri Atatürk Mahallesi Alemdağ Caddesi No: 111 / 5 adresinde kayıtlı Misa Teknik Yapı Denetim Ştd. Şti. tarafından gerçekleştirilmiştir.
Parsel üzerinde yer alan yapıya ilişkin, ilgili belediye imar dosyasında yapılan incelemelerde temin edilebilen yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bilgileri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.
Üsküdar Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nden dijital ortamda alınan dosyasına göre, taşınmazın 21.03.2017 tarih 3/24 sayılı zemin altı 5, zemin üstü 4 olmak üzere toplam 9 katlı 24.244,01 m² yüzölçümlü Sağlık ve Bakım Kuruluşları için alınmış V-B sınıfı Yeni Yapı Ruhsatı, 08.04.2020 tarih 4351 sayılı zemin altı 5, zemin üstü 4 olmak üzere toplam 9 katlı 24.244,01 m² yüzölçümlü Sağlık ve Bakım Kuruluşları için alınmış V-B sınıfı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
Taşınmaza ait 28.02.2017 tarih ve 2016/7783 numaralı mimari projesi Üsküdar Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nden dijital ortamda alınan dosyada incelenmiştir.
| Ada /Parsel | Belge Türü | Belge Tarihi | Belge No | Kullanım Amacı | Alan, m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 84 Ada 95 Parsel | Yeni Yapı Ruhsatı | 21.03.2017 | 3/24 | Sağlık ve Bakım Kuruluşları | 24.244,01 m² |
| 84 Ada 95 Parsel | Yapı Kullanma İzin Belgesi | 08.04.2020 | 4351 | Sağlık ve Bakım Kuruluşları | 24.244,01 m² |
| 84 Ada 95 Parsel | Mimari Proje Ruhsat Eki | 28.02.2017 | 2016/7783 | Hastane | 24.244,01 m² |
| Tablo 11 Mimari Projeler | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada /Parsel | Belge Türü | Belge Tarihi | Belge No | Kullanım Amacı | Alan, m² |
| 84 Ada 95 Parsel | Ruhsata Esas Mimari Proje | 28.02.2017 | 2016/7783 | Hastane | 24.244,01 m² |
Taşınmazın İmar Arşiv Dosyasında yapılan incelemelere göre; fore kazık ve kuyu perde uygulamaları yapılmaksızın hafriyat çalışmasının yapılması ve çevre, can ve mal güvenliği açısından tehlike oluşturması ve gerekli güvenlik önlemlerinin alınmaması nedeniyle 26.09.2017 tarih 16 sayılı Yapı Tatil Tutanağı tutulmuştur. Yapı Tatil Tutanağı'na istinaden 03.05.1985 tarih ve 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 42. Maddesine göre yapı sahibine ve yapı müteahhidine para cezası verilen 12.10.2017 tarih ve 2000 numaralı Encümen Kararı bulunmaktadır. 08.04.2020 tarihinde Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olması nedeniyle Yapı Tatil Tutanağı ve Encümen Kararı'nın herhangi bir bağlayıcılığı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ait Üsküdar Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nden dijital ortamda alınan dosyada herhangi bir olumsuz evrak bulunmamaktadır.
Ayrıca konu gayrimenkul hali hazırda ruhsat ve imar fonksiyonundan farklı olarak eğitim tesisi şeklinde kullanmaktadır. Bu bağlamda T.C. Milli Eğitim Bakanlığı - Özel Öğretim Kurumları Genel Müdürlüğünden alınan İş Yeri Açma ve Çalışma Ruhsatları ilgili müşteriden temin edilmiştir. Gayrimenkul hali hazırda BJK Kabataş Vakfı Okulları tarafından kullanılmakta olup, söz konusu ruhsatlara göre tesis toplam 1584 öğrenci kapasitesine sahiptir. Söz konusu ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur.
Ek olarak, konu gayrimenkulün mevcut yapı kullanma izin belgesi üzerine çalışma ruhsatı ile uyumlu olacak şekilde ''sağlık ve eğitim kuruluşları'' ibareli kaşe eklenmiştir. İlgili müşteriden temin edilen belge örneği rapor ekinde paylaşılmıştır. Söz konusu belge konu taşınmazın sadece niteliği değişimine yönelik olduğunu ifade etmekte olup, yasal süreç cins tashihinin 01.03.2022 tarihinde yapılması ile sonuçlanmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaza ait 18.02.2020 tarih Y25346BE6C3C2 numaralı enerji kimlik belgesi https://beptr.csb.gov.tr/ sisteminden tespit edilmiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmî kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Üsküdar Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan imar durum bilgisine göre değerleme konusu 84 Ada 95 Parsel 11.08.1998 Tasdik Tarihli Bulgurlu Kısıklı Uygulama İmar Planı'nda, kısmen de 04.10.2007 Tasdik Tarihli, 12.11.2009 Tadilat Tarihli Küçük ve Büyük Çamlıca Doğal ve Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planı'nda TAKS: 0,20, KAKS: 0,80, Hmax: 4 Kat yapılaşma şartlarında Özel Sağlık Tesis Alanı'nda yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmazın terkinin bulunmadığı bilgisi alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı Bulgurlu Kısıklı Uygulama İmar Planı Notlarında Özel Sağlık Tesis Alanı için herhangi bir açıklama bulunmamakta olup, "Açıklanmayan konularda İstanbul İmar Yönetmeliği geçerlidir." Maddesi yer almaktadır.
➢ Açıklanmayan konularda İstanbul İmar Yönetmeliği geçerlidir.
Sağlık Tesisleri Alanı: Hastane, sağlık ocağı, aile sağlık merkezi, doğumevi, dispanser ve poliklinik, ağız ve diş sağlığı merkezi, fizik tedavi ve rehabilitasyon merkezi, entegre sağlık kampüsü gibi fonksiyonlarda hizmet veren gerçek veya tüzel kişilere veya kamuya ait tesisler için uygulama imar planında özel veya kamu tesisi alanı olduğu belirtilmek suretiyle ayrılan alanları (Özel sağlık tesisi yapılacak alanlar belirlenmeden Sağlık Bakanlığının taşra teşkilatının uygun görüşü alınır.) ifade eder.
| Onaylı İmar Planı Adı ve Tarihi |
1/1000 Ölçekli 11.09.1998 Tasdik Tarihli Bulgurlu Kısıklı Uygulama İmar Planı ve kısmen 1/1000 Ölçekli 04.10.2007 Tasdik Tarihli, 12.11.2009 Tadilatlı Küçük ve Büyük Çamlıca Doğal ve Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planı' |
Ölçeği | 1/1.000 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 84 Ada 95 Parsel | |||||
| İmar Lejandı | Özel Sağlık Tesis Alanı | Çekme Mesafeleri | |||
| Emsal/K.A.K.S | 0,80 | Ön Cephe | - | ||
| T.A.K.S | 0,20 | Arka Cephe | - | ||
| Hmax / Kat | 4 kat | Yan Cephe | - | ||
| Terk Miktarı | Yola terki bulunmamaktadır. | Net Parsel | 5.437,02 m² | ||
| Bulgurlu Kısıklı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı; | |||||
| Açıklanmayan konularda İstanbul İmar Yönetmeliği geçerlidir. | |||||
| İstanbul İmar Yönetmeliği; | |||||
| Plan Notları Sağlık Tesisleri Alanı: Hastane, sağlık ocağı, aile sağlık merkezi, doğumevi, dispanser ve poliklinik, ağız ve diş sağlığı merkezi, fizik tedavi ve rehabilitasyon merkezi, entegre sağlık kampüsü gibi fonksiyonlarda hizmet veren gerçek veya tüzel kişilere veya kamuya ait tesisler için uygulama imar planında özel veya kamu tesisi alanı olduğu belirtilmek suretiyle ayrılan alanları (Özel sağlık tesisi yapılacak alanlar belirlenmeden Sağlık Bakanlığının taşra teşkilatının uygun görüşü alınır.) ifade eder. |
Şekil 1 Resmi İmar Durum Yazıları
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak yapılan teknik ve yasal incelemede; konu taşınmazın Tapu Kayıtlarında mevcut alım satımına engel teşkil edebilecek herhangi bir hukuki anlamda kısıtlayıcı ve bağlayıcı bir duruma rastlanılmamıştır.
Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, sosyoekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir.
Coğrafi olarak Türkiye'nin batısında bulunur ve İstanbul batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi oluşan kentin ortasından geçen İstanbul Boğazı Asya ve Avrupa Kıtasını birbirinden ayırır. İstanbul'un güneyi yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı olan Akdeniz İklimi, kuzeyi ise yazları sıcak, kışları ılık ve her mevsim yağışlı Karadeniz ikliminin etkisi altındadır.
Yüz ölçümü olarak 5.343 km² alandan oluşmaktadır. Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) tarafından hazırlanan Adrese Dayalı Nüfus Kayıt sistemi 2023 yılı sonuçlarına göre, İstanbul'un toplam nüfusu 15.655.924 olarak belirlenmiştir ve bir önceki yıla göre nüfus artış hızı-%3,7'dir. "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun" İstanbul'un toplam ilçe sayısı 39 olmuştur. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakasında, 14'ü Anadolu Yakasındadır.
İstanbul ili, doğudan Kocaeli ve batıdan Tekirdağ çevrilidir. Kentin kuzey ve güneyi denizle çevrilidir.
2023 yıl sonu verilerine göre İstanbul, Türkiye'deki vergi gelirlerinin %48,2'sini, toplam dış ticaretin %48.7'sini üreten İstanbul, yabancı sermayeli şirketlerin %62'sini, Türkiye ekonomisinin %31'ini oluşturmaktadır. İstanbul kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezidir. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa kıtaları arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. İstanbul'da bulunan büyük limanlar da deniz ticareti açısından önemli bir yere sahiptir. Tarihi geçmişi, şehrin dokusu ve eşsiz bir Boğaz'a sahip olması nedeniyle turistik bir merkez haline gelmiştir.
Üsküdar, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda bulunan bir ilçesidir. Kuzeyden Beykoz, kuzeydoğudan Ümraniye, doğudan Ataşehir, güneyden Kadıköy ilçeleri ve batıdan İstanbul Boğazıyla çevrilidir.
33 mahalleden oluşan Üsküdar'ın nüfusu, 2023 ADNKS verilerine göre 525.395 kişi olarak tespit edilmiştir. 1926 yılına kadar il statüsünde olan Üsküdar aynı yıl yapılan yasal düzenlemeyle ilçe statüsüne getirilip İstanbul'a bağlanmıştır. 1930'da Kadıköy ve Beykoz'un, 1987'de Ümraniye'nin Üsküdar'dan ayrılarak ilçe olmaları, 2008'de de Örnek, Esatpaşa ve Fetih mahallelerinin Ataşehir'e bağlanmasıyla bugünkü sınırlarına ulaşmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz İstanbul ili, Üsküdar İlçesi, Küçük Çamlıca Mahallesi, Şeker Maslak Sokak No: 11'de yer alan BJK – Kabataş Vakfı Özel Okulları'dır.
Değerlemesi yapılan taşınmaz ana ulaşım arterlerine yakın konumda olup, ulaşılabilirliği yüksektir. Taşınmaz Şeker Maslak Parkı'nın karşısında yer almakta olup, M5 Üsküdar-Çekmeköy Metro Hattı Bulgurlu Metro İstasyonu'na 1,1 km., M5 Üsküdar-Çekmeköy Metro Hattı Bulgurlu Kısıklı Metro'ya 2 km., Çamlıca Kulesi'ne 1,5 km., Çamlıca Tepesi'ne 2,9 km., Çamlıca Camii'ne 4 km., Emaar Square AVM'ye 1,4 km., Altunizade Metrobüs'e 1,8 km., M4 Kadıköy- Sabiha Gökçen Metro Hattı Ünalan Metro İstasyonu'na 1,8 km., M4 Kadıköy- Sabiha Gökçen Metro Hattı Göztepe Metro İstasyonu'na 2,6 km. mesafede yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede orta ve orta-üst gelir grubunun ikamet ettiği kapalı siteler yoğunlukla bulunmakta olup, orta ve orta-üst gelir grubu tarafından konut amaçlı kullanılan yeni binalar ile orta ve orta-alt gelir grubu tarafından kullanılan fiziksel yaşı yüksek binalar yer almaktadır.
Taşınmazın yakın çevresinde İSKİ Çamlıca Terfi Merkezi, Devlet Su İşleri Misafirhanesi, Devlet Su İşleri Spor Kulübü, THY Teknoloji Libadiye Yerleşkesi, Saffet Çebi Ortaokulu, Şadıman-Polat Çebi İlkokulu, Çamlıca Hayal Konakları, Küçük Çamlıca Evleri, Çamlıca Kasırları, Hakkı Ekşi konutları, Gelincik Villaları, Çamlıca Evleri ve Küçük Çamlıca Evleri yer almaktadır.
Harita 2 Makro Ölçekte Taşınmazın Konumu, Anahtar Harita
Harita 3 Mikro Ölçekte Taşınmazın Konumu, Anahtar Harita
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölgenin eğimi O1-O2 Çamlıca Bağlantısı yönüne doğru azalmakta, Küçük Çamlıca Korusu'na doğru artmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın denize göre ortalama rakımı 116 metredir.
Şekil 2 Topoğrafik Yapı
İstanbul ili Türkiye'nin sosyal ve ekonomik çekim merkezi olması, ülkenin popülasyonu en yüksek şehri olması nedeniyle karayolu, deniz yolu ve hava yolu araçlarıyla erişilebilirliği yüksektir. Ulaşım bakımından ülkedeki transfer noktası niteliğinde olup, aynı zamanda Asya ve Avrupa arasında da aktarma merkezi niteliği taşımakta olup, ulaşım ve erişilebilirlik açısından ülkenin en avantajlı şehridir.
Anadolu yakasının en eski yerleşim yerlerinden olan Üsküdar ilçesine ulaşım, İETT otobüsleri, dolmuş, minibüs, metro, Marmaray, vapur ve motor ile sağlanmaktadır.
M5 Üsküdar-Çekmeköy Metro hattı, Gebze-Halkalı Marmaray, Söğütlüçeşme-Beylikdüzü Metrobüs hattının Uzunçayır, Acıbadem, Altunizade, Burhaniye Mahallesi ve Boğaziçi Köprüsü durakları, Kabataş, Beşiktaş, Karaköy, Haliç'ten deniz yolu aracılığıyla Üsküdar'a ulaşım sağlanmaktadır. 2013 yılında Marmaray'ın açılışı Üsküdar'ı Anadolu ve Avrupa yakaları arasında erişimi sağlayan bağlantı noktası konumuna getirmiştir.
| Önemli Lokasyonlara Mesafeler | Mesafe, Km |
|---|---|
| Kadıköy Rıhtım | 4,6 Km |
| Beşiktaş Sahil (Vapur Hattı ile) | 2,7 Km |
| Şişli Merkez | 11 Km |
| Yenikapı Aktarma İstasyonu | |
| (Avrasya Tüneli) | 12,5 Km |
| Sabiha Gökçen Havalimanı | 35 Km |
| İstanbul Havalimanı | 47 Km |
| Tablo 12 Taşınmazın Önemli Losyonlara Kuş Uçuşu Mesafeleri |
Değerleme konusu gayrimenkul; İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Bulgurlu Mahallesi, 84 Ada 95 parselde kayıtlı, 5.437,02 m² yüzölçümüne sahip, "9 Katlı Betonarme Sağlık ve Eğitim Kuruluşları ve Arsası" nitelikli taşınmaz üzerindeki yer alan BJK – Kabataş Vakfı Özel Okulları'dır.
Şekil 3 BJK – Kabataş Vakfı Özel Okulları
Mimari projesine göre taşınmaz 5 bodrum kat, zemin kat ve 3 normal kat olmak üzere toplam 9 kattan oluşmaktadır. 5., 4. Ve 3. bodrum katların her biri 4.267,58 m², 1. Ve 2. Bodrum katların her biri 2.223,01 m², zemin kat 1.273,10 m², 1., 2. Ve 3. Normal katların her biri 1.421,14 m² ve çatı boşluğu 1.459,54 m² olmak üzere değerleme konusu taşınmaz toplam 24.244,01 m²'dir. Vaziyet planında bina giriş yönü belirtilmemiş olup, kat planı ile vaziyet planı çakıştırılarak bina giriş yönü tespit edilmiştir. Bina girişi zemin kat seviyesinden kuzey yönünden sağlanmaktadır.
5. Bodrum katta 89 araçlık otopark yer almakta olup, brüt 4.267,58 m² kullanım alanına sahiptir.
4. Bodrum katta 36 araçlık otopark, kazan dairesi, teknik odalar ve teknik hacimler yer almakta olup, brüt 4.267,58 m² kullanım alanına sahiptir.
3. bodrum katta ameliyathaneler, cerrahi yoğun bakım, dahiliye yoğun bakım, doktor odaları, hemşire odaları, görüşme odaları, rezerv odalar, malzeme odaları ve diğer odalar, doğum salonları, yeni doğan yoğum bakım, mescitler ve soyunma odaları yer almakta olup, brüt 4.267,58 m² kullanım alanına sahiptir.
2. bodrum katta rezerv odalar ve yaya dolaşım alanı yer almakta olup, brüt 2.223,01 m² kullanım alanına sahiptir.
1. bodrum katta poliklinikler, idari ofisler, rezerv odalar ve teknik hacimler yer almakta olup brüt 2.223,01 m² kullanım alanına sahiptir.
Zemin katta kuzey yönünden sağlanan ana girişler ile acil servis giriş ve yangın kaçışı, acil servis, acil bekleme alanı, triaj, müdahale odaları, doktor odası, hemşire odası, alçı odası, müşade odası, hemşire istasyonu, idari ofisler ve toplantı odası yer almakta olup, brüt 1.273,10 m² kullanım alanına sahiptir.
1. Normal, 2. Normal ve 3. Normal katların her birinde 1 tanesi engelli olmak üzere toplam 26 adet hasta odası, hemşire istasyonu, temiz depo ve kirli depo yer almakta olup, brüt 1.421,14 m² kullanım alanına sahiptir.
Çatı boşluğu brüt 1.459,54 m² kullanım alanına sahiptir.
Mahallinde yapılan tespitlerde bazı proje harici uygulamaların yapıldığı tespit edilmiştir. Projesinde hastane olan taşınmaz, mahallinde okul olarak kullanılmakta olup, okulun kullanım ihtiyacına göre iç mekanda değişiklikler yapılmıştır.
5. bodrum katta odalar, su deposu, sığınak ve diğer teknik hacimler, kazan dairesi, odalar, 4. Normal kat ile ortak kullanılan konferans salonu ve WC'ler yer almakta olup yaklaşık brüt 4.267,58 m² kullanım alanına sahiptir.
4. bodrum katta odalar, konferans salonu, kulüp odaları ve diğer teknik hacimler ve 5. bodrum kat ile ortak kullanılan konferans salonu ve WC'ler yer almakta olup yaklaşık brüt 4.267,58 m² kullanım alanına sahiptir.
3. bodrum katta sınıflar, kütüphane, çok amaçlı salon, tenis oyun alanı, yemekhane, yönetim ofisleri, odalar ve WC yer almakta olup yaklaşık brüt 4.267,58 m² kullanım alanına sahiptir.
2. bodrum katta sınıflar, müzik odaları, jimnastik salonu, soyunma odası, oyun alanı, öğretmenler odası, yönetim ofisleri ve WC'ler yer almaktadır. Projesinden farklı olarak yaya dolaşım alanı olarak tabir edilen ve çevresi istinat duvarı ile çevrili yaklaşık 785m²'lik alan üzerinde, üzeri takılıp sökülebilir ve taşınabilir malzeme ile imal edilmiş olan spor & jimnastik salonunun yapıldığı tespit edilmiştir. Söz konusu bu alan takılıp, sökülebilir ve taşınabilir nitelikte malzeme ile imal edilmiş olması sebebiyle mevcut kullanım alanına dahil edilmemiştir.
1. bodrum katta sınıflar, anaokulu, yemekhane, oyun alanı, öğretmenler odası, yönetim ofisleri, uyku odası, satranç odası ve WC'ler yer almakta olup yaklaşık brüt 2.223 m² kullanım alanına sahiptir.
Zemin katta Mahallinde zemin katta yönetim ofisleri, kütüphaneler, revir, fotokopi odası, öğretmenler odaları, veli görüşme odaları, okul kıyafeti satış ofisi, öğrenci işleri ve oyun alanı bulunmakta olup, yaklaşık brüt 1273 m² kullanım alanına sahiptir.
1., 2. Ve 3. Normal katların her birinde sınıflar, oyun alanı, WC ve yönetim ofisleri yer almaktadır. Projesinde galeri boşluğu olarak tanımlanan alana doğru her bir normal katta proje hilafı olarak 160'şar m² büyüme tespit edilmiş olup, mevcutta yaklaşık brüt 1.581,14 m² kullanım alanına sahiptir. Proje hilafı olarak imalatı gerçekleşmiş alanlar projesine göre geri dönüştürülebilir niteliktedir.
Çatı boşluğunda, Çatı katı projesi ile uyumlu olu 1.459,14 m² kullanım alanına sahiptir. Projesinden farklı olarak projesinden çatı örtüsü ile kapalı olan yerlerini çatı örtüsünün yapılmadığı görülmüştür.
| KAT | YASAL ALAN | BÜYÜME | MEVCUT ALAN |
|---|---|---|---|
| 5. Bodrum Kat | $4.267.31$ m 2 | $4.267.31$ m 2 | |
| 4. Bodrum Kat | $4.267.31$ m 2 | $4.267.31$ m 2 | |
| 3. Bodrum Kat | $4.267,31 \text{ m}^2$ | $4.267,31 \text{ m}^2$ | |
| 2. Bodrum Kat | $2.223,01 \text{ m}^2$ | $2.223,01 \text{ m}^2$ | |
| 1. Bodrum Kat | $2.223.01$ m 2 | $2.223.01$ m 2 | |
| Zemin Kat | $1.273,10 \text{ m}^2$ | $1.273,10 \text{ m}^2$ | |
| 1. Normal Kat | $1.421,14 \text{ m}^2$ | $160.00 \text{ m}^2$ | $1.581,14 \text{ m}^2$ |
| 2. Normal Kat | $1.421.14 \text{ m}^2$ | $160,00 \text{ m}^2$ | $1.581,14 \text{ m}^2$ |
| 3. Normal Kat | $1.421,14 \text{ m}^2$ | $160,00 \text{ m}^2$ | $1.581,14 \text{ m}^2$ |
| Çatı Boşluğu | $1.459.54 \text{ m}^2$ | $1.459.54$ m 2 | |
| TOPLAM | 24.244.01 m 2 | 480,00 m 2 | 24.724.01 m 2 |
Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde yapılan araştırmalarda taşınmazla benzer büyüklükte ve nitelikte satışa konu boş bina yeteri miktarda bulunmaktadır. Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsal veri setleri analiz edilmiş, söz konusu emsaller aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Çalışma kapsamında, konu gayrimenkul ile benzer niteliklere sahip satılık bina emsalleri hakkında araştırma yapılmıştır.
Harita 4 Emsal Haritası (Satılık Bina Konumları)
| SATILIK BİNA EMSALLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| LOKASYON ÖZELLİKLERİ | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 |
| Konum | K.Çamlıca | K.Çamlıca | Kısıklı | K.Çamlıca | K.Çamlıca |
| Cepheli Aks | Bulgurlu Caddesi | Çilehane Yolu Caddesi | Bulgurlu Caddesi | Bulgurlu Caddesi | Libadiye Caddesi |
| Ticari Hareketlilik | İyi | İyi | İyi | İyi | İyi |
| Reklam Kabiliyeti | İyi | İyi | İyi | İyi | İyi |
| Bulgurlu Metrosu | Capitol AVM | Kısıklı Metrosu | Çamlıca Kulesi | Bulgurlu Metrosu | |
| Yakın Çevredeki Geliştirmeler | FSM Çamlıca K.Çamlıca Subaşı Camii | Tem Otoyolu | FSM Çamlıca | Emar Square | |
| Koru Konakları Çamlıca Panorama Sitesi | Doğa Okulları | Vecdi Diker Tüneli | TEM | ||
| TEKNİK ÖZELLİKLER | |||||
| Arsa Alanı | 479 | 1.318 | 320 | 1.118 | 948 |
| Toplam İnşaat Alanı | 1.260 | 2.785 | 1.065 | 2.091 | 1.450 |
| İnşaat Alanı / Arsa Alanı Oranı | 2,63 | 2,11 | 3,33 | 1,87 | 1,53 |
| Kat Adeti | 5 Kat | 6 Kat | 6 Kat | 4 Kat | 4 Kat |
| Kat Dağılımı | BK+ZK+3NK | 3BK+ZK+1NK+ÇK | 1BK+ZK+3NK+ÇK | 1BK+ZK+2NK | ZK+3NK |
| Bina Yaşı | 24 | 5 | 7 | 19 | 10 |
| Otopark İmkanı | Açık | Kapalı+Açık | Açık | Kapalı | Açık |
| Asansör | Var | Var | Var | Var | Yok |
| İskan Durumu | Var | Var | Var | Var | Var |
| Bina Durumu | İyi Durumda | İyi Durumda | İyi Durumda | İyi Durumda | İyi Durumda |
| FİYAT ANALİZİ | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık |
| Talep Edilen Satış Fiyatı | 113.500.000 TL | 310.000.000 TL | 125.000.000 TL | 159.500.000 TL | 120.000.000 TL |
| Talep Edilen Birim Satış Fiyat, TL/m² | 90.079 TL/m² | 111.311 TL/m² | 117.371 TL/m² | 76.279 TL/m² | 82.759 TL/m² |
| İlan Açıklamaları | Bulgurlu Caddesi üzerinde 1.260 m2 kullanım alanlı olan otoparklı ve asansörlü olan bina komple satılıktır. Konum olarak değerleme konusu taşınmazdan daha avantajlıdır. |
Çilehane Yolu Caddesi cepheli 1.318 m² yüzölçümlü arsa üzerinde yer alan 2.785 m² kapalı alanı olan binadır. |
Bulgurlu Caddesi cepheli 1065 m² kapalı alanı olan binadır. |
Bulgurlu Caddesi üzerinde 1118 m2 arsa üzerinde 5 bloktan oluşan 2091 m2 kapalı alanı olan binadır. |
Bulgurlu Metrosuna yakın konumda yer alan yeni restore edilmiş iki adet villadır. |
Tablo 13 Emsal Tablosu (Satılık Bina Analizi)
Pazar Değeri Tespiti analizinde yapının yer aldığı arsanın yüzölçümü, ana ulaşım aklarına yakınlığı ile yapının toplam inşaat alanı, otopark durumu, yaşı gibi parametrelere ile emsaller karşılaştırılmış, pazar analizinde tespit edilen emsaller için istenen birim fiyat aralığının 76.279 TL/m² – 117.371 TL/m² aralığında olduğu görülmüştür.
Gerçekleştirilen pazar araştırmasında piyasaların durgun olduğu anlaşılmış, yakın dönemde gerçekleşmiş herhangi satış bilgisine ulaşılamamıştır. Ancak, emlak ofisleri ile yapmış olduğumuz görüşmelerde, gerçekleşebilir arsa satışlarının istenen fiyat üzerinden yaklaşık %10 - 20 mertebesinde iskontolu olabileceği kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde yapılan araştırmalarda taşınmazla benzer büyüklükte ve nitelikte kiralamaya konu boş bina arzı yeteri miktarda bulunmaktadır. Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsal veri setleri analiz edilmiş, söz konusu emsaller aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
Çalışma kapsamında, konu gayrimenkul ile benzer niteliklere sahip kiralık bina emsalleri hakkında araştırma yapılmıştır.
KİRALIK BİNA EMSALLERİ
| LOKASYON ÖZELLİKLERİ | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Konum | Küçükçamlıca Mahallesi | Bulgurlu Küçükçamlıca Mahallesi Küçükçamlıca Mahallesi | Ünalan Mahallesi | ||
| Cepheli Aks | Bağlaryolu Caddesi | Bulgurlu Mahallesi | Libadiye Caddesi | Libadiye Caddesi | Çevreyolu |
| Ticari Hareketlilik | İyi | Çok İyi | İyi | İyi | İyi |
| Reklam Kabiliyeti | İyi | Orta | İyi | İyi | İyi |
| Bilfen Koleji | Bulgurlu Metro | Emaar Square | Emaar Square | Medeniyet Üniversitesi | |
| Yakın Çevredeki Geliştirmeler | FSM Çamlıca | Opet | Metro Durağı | Metro Durağı | Boğaziçi Köprüsü |
| Saklı Bahçe | Çamlıca Kulesi | Deha Koleji | Deha Koleji | Çamlıca Medicana | |
| TEKNİK ÖZELLİKLER | |||||
| Açık Alan | 150 | 400 | 500 | 0 | 0 |
| Toplam İnşaat Alanı | 400 | 820 | 3.150 | 810 | 6.628 |
| Faydalı Alan | 400 | 820 | 2.750 | 635 | 5.204 |
| Faydalı Alan Oranı | 100% | 100% | 87% | 78% | 79% |
| Kat Adeti | 3 Kat | 6 Kat | 7 Kat | 7 kat | 14 Kat |
| Kat Dağılımı | ZK+2NK | 1BK+ZK+3NK+ÇK | 1BK+ZK+4NK+ÇK | BK+ZK+3NK+ÇK | 2BK+ZK+11NK |
| Bina Yaşı | 26 | 0 | 30 | 0 | 12 |
| Otopark İmkanı | Açık | Açık | Açık | Açık | Kapalı+Açık |
| Asansör | Yok | Var | Var | Var | Var |
| İskan Durumu | Var | Var | Var | Var | Var |
| Bina Durumu | İyi Durumda | Yeni İnşa Edilmiş | İyi Durumda | Yeni İnşa Edilmiş | İyi Durumda |
| FİYAT ANALİZİ | Kiralık | Kiralık | Kiralık | Kiralık | Kiralık |
| Talep Edilen Kira Fiyatı, TL/ay | 150.000 TL/ay | 500.000 TL/ay | 575.000 TL/ay | 175.000 TL/ay | 1.200.000 TL/ay |
| Talep Edilen Br. Kira Fiyatı (Kira / İnşaat Alanı) | 375 TL/m² | 610 TL/m² | 183 TL/m² | 216 TL/m² | 181 TL/m² |
| Talep Edilen Br. Kira Fiyatı (Kira / Faydalı Alan) | 375 TL/m² | 610 TL/m² | 209 TL/m² | 276 TL/m² | 231 TL/m² |
Tablo 14 Emsal Tablosu (Kiralık Bina Analizi)
Pazar analizinde binanın ana ulaşım aklarına yakınlık, binanın yer aldığı arsanın yüzölçümü, toplam inşaat alanı, otopark durumu, binanın yaşı gibi parametrelere ile emsaller karşılaştırılmış, pazar analizinde tespit edilen emsaller için istenen birim fiyat aralığının inşaat alanı üzerinden 181 TL/m² – 610 TL/m², faydalı alan üzerinden 209 TL/m² - 610 TL/m² aralığında olduğu görülmüştür. Emlak ofisleri ile yapmış olduğumuz görüşmelerde, gerçekleşebilir bina satışlarının istenen fiyat üzerinden yaklaşık %5-20 mertebesinde iskontolu olabileceği kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde yapılan araştırmalarda taşınmazla benzer büyüklükte ve imar haklarına sahip pazarda satışta buluna boş arsa arzı kısıtlı bulunmaktadır. Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsal veri setleri analiz edilmiş, söz konusu emsaller aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
Harita 5 Emsal Haritası (Satılık Arsa Konumları)
| LOKASYON ÖZELLİKLERİ | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Konum | K. Çamlıca | K. Çamlıca | K.Çamlıca | K.Çamlıca | K.Çamlıca |
| Ada Parsel | 42/1 | 38/26 | 81/26 | 2295/10 | 2295/2 |
| Cepheli Aks | İnci Sokak Hanım Seti SokakBodrum Cami Sokak | Emel Sokak | Emel Sokak | ||
| Ticari Hareketlilik | Orta | İyi | İyi | İyi | İyi |
| Reklam Kabiliyeti | Orta | İyi | İyi | İyi | İyi |
| Çilehane Caddesi Alemdağ Caddesi | Çamlıca Evleri Çilehane Caddesi Çilehane Caddesi | ||||
| Yakın Çevredeki Geliştirmeler | Çamlıca Kulesi Vecdi Diker Tüneli | Çamlıca Kulesi | Çamlıca Kulesi | Çamlıca Kulesi | |
| K.Çamlıca Korusu K.Çamlıca Korusu K.Çamlıca Korusu K.Çamlıca Korusu K.Çamlıca Korusu | |||||
| TEKNİK & İMAR HAKKI ÖZELLİKLERİ | |||||
| Arsa Alanı, m² | 1.470 | 2.118 | 877 | 502 | 338 |
| Net Arsa Alanı, m² | 1.470 | 2.118 | 877 | 502 | 338 |
| Yaklaşık Parsel Ölçleri (Cephe/ Derinlik) | 47 m x 32 m | 22,8 m x 45 m | 84 m x 16,30 m | 25,6 m x 7,50 m | 19 m x 18 m |
| Parsel Konumu (Köşe veya Ara) | Köşe | Ara | Ara | Ara | Ara |
| Eğim | Hafi Eğimli | Eğimsiz | Hafi Eğimli | Hafi Eğimli | Hafi Eğimli |
| İmar Fonksiyonu | Konut | Konut+Ticari | Villa/konut | Konut | Konut |
| Yapı Nizamı | Ayrık | Ayrık | Ayrık | Ayrık | Ayrık |
| Yapılaşma Hakkı | - | - | - | - | - |
| TAKS | 0,10 | 0,00 | 0,15 | 0,10 | - |
| KAKS | 0,20 | 0,20 | 0,30 | 0,20 | - |
| Hmax | 2 Kat | 2 Kat | 2 Kat | 2 Kat | 2 Kat |
| Bina Oturumu/Kütle | 147 | - | 132 | 50 | - |
| FİYAT ANALİZİ | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık |
| Talep Edilen Satış Fiyatı, TL | 113.450.000 TL | 180.000.000 TL | 60.000.000 TL | 35.000.000 TL | 34.000.000 TL |
| Talep Edilen Br. Arsa Fiyatı TL/m² | 77.177 TL/m² | 84.986 TL/m² | 68.385 TL/m² | 69.721 TL/m² | 100.592 TL/m² |
Tablo 15 Emsal Tablosu (Satılık Arsa Analizi)
Pazar Değeri Tespiti analizinde arsa nitelikli emsallerin ana ulaşım akslarına yakınlığı, alanı, şekli, konumu, eğimi, imar fonksiyonu, yapı inşaat nizami ve yapılaşma hakkı gibi parametreler ile arsalara olan etkileri ve çevre yerleşim yerlerinde bulunan arsalar ile karşılaştırmıştır. Analizde tespit edilen emsaller için istenen birim fiyat aralığının 68.385 - 100.592 TL/m² olduğu görülmüştür.
Gerçekleştirilen pazar araştırmasında piyasaların durgun olduğu anlaşılmış, yakın dönemde gerçekleşmiş herhangi satış bilgisine ulaşılamamıştır. Ancak, emlak ofisleri ile yapmış olduğumuz görüşmelerde, gerçekleşebilir arsa satışlarının istenen fiyat üzerinden yaklaşık %5 -15 mertebesinde iskontolu olabileceği kanaatine varılmıştır.
Gayrimenkulün pazar değeri ile kanaat oluştururken; pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı ve geliştirme yöntemleri kullanılmaktadır. Aşağıda bu yaklaşımlar ile detaylı bilgiler verilmektedir.
Rapordaki değer türünü ifade eden pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.1 ve 10.4'e göre; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Parsel üzerinde varsa yapıların, ekonomik ve fiziksel eskimelerine esas olarak amortize edilmiş maliyetine çıplak arsa değerinin eklenmesi ile değer takdiri yapılan yöntemdir. İlk adımda; parsel üzerindeki yapıların amortize edilmiş maliyetlerine eklenmek üzere, geliştirilmemi arsa değeri hesaplanmaktadır. Arsa değeri hesaplanırken, değerlemenin amacı göz önünde bulundurup değerlenen mülkin mülkiyet haklan dikkate alınarak tespit yapılmaktadır. Maliyet yaklaşımı iki süreçte incelenmekte olup detayları aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
➢ 1. Faz Olarak: Parsel üzerindeki yapılar için maliyet hesaplanma yöntemine karar verilir. Gayrimenkul değerlemesinde iki maliyet hesabı yöntemi bulunmaktadır. Yerine koyma maliyeti yöntemi ve yeniden üretim maliyeti yöntemi. Yerine koyma maliyeti, ikame maliyeti olarak da ifade edilmektedir. Yerine koyma maliyeti, değerlemeye konu yapı ile eşdeğer fayda sağlayan bir yapının maliyetinin hesaplanmasına; yeniden üretim maliyeti ise, yöntem olarak, değerlemeye konu yapıların aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasına dayanmaktadır. Uluslararası Değerleme Standartları'nda, değerlemeye esas alınması gerekli görülen yöntemin yerine koyma maliyeti olduğu belirtilmektedir. Yeniden üretim maliyeti yönteminin ise; kullanıcıya eşdeğer fayda sağlanması için konu yapının tıpatıp aynısının inşa edilmesi gerektiği ya da eşdeğer fayda yaratan maliyetlerin mevcut yapının aynısını inşa etme maliyetinden büyük olduğu durumlarda kullanılabileceği vurgulanmıştır.
Gelir getirici gayrimenkulin değerlemesi için kullanılmaktadır. Değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi açısından, söz konusu değerleme yaklaşımının ana prensibi, gayrimenkul üzerindeki faaliyetin sağladığı net faydanın değer olarak ifade edilmesi; yani gelecekteki kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir.
Gelir yaklaşımı, iki farklı teknik ile uygulanabilmektedir:
Doğrudan gelir kapitalizasyonu yöntemi, tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek amacıyla kullanılır. Bu yöntemde, tek bir yılın net işletme geliri, yıllar boyunca devam etmesi beklenen düzenli bir sabit gelir akışını temsil etmektedir. Değer, genellikle piyasadan elde edilen kapitalizasyon oranı yardımıyla tek adımda elde edilir.
İndirgenmiş nakit akışları yöntemi ise; belirlenen projeksiyon dönemi boyunca meydana gelen net nakit akışının uygun bir indirgeme oranı kullanılarak bugünkü değerin tespit edilmesine dayanmaktadır. Öncelikle; en uygun periyot seçilerek, söz konusu süre için yıllık net gelir öngörülür. Sonrasında, belirlenen projeksiyon dönemi sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün devam eden değeri ya da dönem sonu değeri hesaplanır. Devam eden değer, gayrimenkulün projeksiyon döneminin son yılından ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar olan sürede üreteceği net işletme gelirlerinin indirgenmesi ile belirlenen değerdir. Dönem sonu değeri ise, periyot sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün elden çıkarılması ile oluşacak değeri ifade etmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkul tam mülkiyete konu ise, binanın ekonomik ömrünü tamamlamasından sonra arsa değeri devam edeceğinden dönem sonu değeri hesaplanır. Değerlemeye konu gayrimenkul sınırlı ayni hakka sahip ise, dönem sonu değeri hak sahibi açısından söz konusu değildir. Gayrimenkulün devam eden veya dönem sonu değeri ile birlikte toplam net nakit akışları öngörüldükten sonra, uygun indirgeme oranı hesaplanır ve nakit akışları indirgenerek net bugünkü değere ulaşılır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Pazar Yaklaşımı (Emsal karşılaştırma yaklaşımı); güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Genellikle, tam mülkiyete konu arsa, sanayi tesisi, bağımsız bölüm veya müstakil nitelikteki konut ve ticari üniteler, vb. için kullanılan emsal karşılaştırma yaklaşımı; emsal belirleme güçlüğü nedeni ile alışveriş merkezi, otel gibi ticari gayrimenkul ve sınırlı ayni hakka sahip gayrimenkul için nadir olarak kullanılabilmektedir. Değerleme konusu taşınmaz karşılaştırılabilir mülklere pazarda rahatlıkla ulaşılabiliyor olması sebebiyle değerlemede Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Maliyet yaklaşımı, arsanın geliştirilmemiş hali ile değerinin tespit edilebildiği ve yıpranma oranının sınırlı olduğu durumlarda, gayrimenkul değeri tespitinde sıklıkla kullanılmaktadır. Maliyet yaklaşımının, özel amaçla inşa edilmiş binaların ve tarihi değeri olan yapıların maliyetinin tespitinde kullanılması zor olmakla birlikte, elde edilen verilerin güvenilir / yeterli olması ve binalardaki eskimenin doğru olarak tespit edilebilmesi koşulu ile uygulanması mümkündür. Pazarda arsa emsallerine ulaşılabiliyor olması ve konu taşınmazın yeni inşa edilmiş bir bina niteliğinde olması dikkate alınarak yerine koyma maliyetlerinin saptanabiliyor olması sebebiyle değerlemede maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Gelir getirici gayrimenkulün değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Bu çerçevede gelir üreten ve performansı işleticiye direkt bağlı olan ticari gayrimenkul çeşitlerinin (alışveriş merkezi, otel, vb.) değerlemesinde öncelikle kullanılması önerilmektedir. Değerleme konusu taşınmazın gelir getirici bir mülk niteliğinde olması ve kira satış korelasyonlarının pazardan temin edilebiliyor olması sebebiyle değerlemede gelir yaklaşımı kapsamında direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmıştır.
Geliştirme Amaçlı Mülk Değerlemesi ise; emsal karşılaştırma yaklaşımının uygulanamadığı ya da desteklenmesi gerektiği durumlarda, geliştirilmemiş boş arsa değerini takdir edebilmek için yapılan çalışmadır. Bu değerleme çalışmasında geliştirme amaçlı mülk değerlemesi yöntemi kullanılmamıştır.
Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının pazar değerini tespit etmek için emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı kullanılmıştır.
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)
En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.
Tüm bu veriler ışığında değerleme konusu gayrimenkulün en iyi ve en verimli kullanımlarının mevcut imar planı ve yasal izinler ile uyumlu olarak parsel için "Sağlık ve Eğitim Tesisi" fonksiyonu olduğu kanaatindeyiz.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Pazar yaklaşımı; değerleme konusu gayrimenkul ile benzer özellikte, mülkiyet hakkı yakın zamanda el değiştiren ya da hali hazırda pazarda olan gayrimenkulün analiz edilerek değer takdiri yapılması amacıyla kullanılan yöntemdir. Bu yaklaşım gayrimenkulün değer takdirinde doğrudan kullanılabilir ya da diğer yaklaşımlarda kullanılmak üzere gayrimenkule ilişkin bileşenlerin değerinin tespit edilmesinde uygulanır. Pazar Yaklaşımı güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Pazar yaklaşımı, konu gayrimenkulün geliştirilmemiş boş arsa olarak değerinin tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkul dikkate alınmış, değeri etkileyebilecek kirtileler ve satış ıskontosu uygulanarak fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkulün geliştirmemiş boş arsa olarak birim satış değeri belirlenmiştir.
Pazar Yaklaşımı değerlemeye konu edilen binanın değerini tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Pazar analizi bölümünde detay ve içerikleri sunulan satılık bina emsallerinin konu gayrimenkulle kıyaslanabilir olanlar (hepsi) dikkate alınmıştır. Değeri etkileyebilecek kriterler ışığında fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra, birim değer belirlenmiştir. Piyasadan temin edilen emsaller belirlenen şerefiye parametreleri ışığında konu taşınmaza göre (+) ve (-) şerefiye yüzdeleri ile uyumlaştırılarak emsal değerlendirme tablosu oluşturulmuştur. Şerefiye parametrelerinin yüzdelerinin etkisi çarpan olarak hesap edilmiştir.
| EMSAL AYARLAMA TABLOSU | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bina Alanı, Brüt m² | 24.244,01 m² | 1.260 | 2.785 | 1.065 | 2.091 | 1.450 |
| Talep Edilen Satış Fiyatı, TL | 113.500.000 | 310.000.000 | 125.000.000 | 159.500.000 | 120.000.000 | |
| Talep Edilen Birim Satış Fiyatı TL/m² | 90.079,37 | 111.310,59 | 117.370,89 | 76.279,29 | 82.758,62 | |
| Tahmin Edilen İskonto Oranı | 15% | 10% | 15% | 10% | 10% | |
| Gerçekleşebilir Birim Satış Fiyatı, TL/m² | 83.929,27 | 76.567,46 | 100.179,53 | 99.765,26 | 68.651,36 | 74.482,76 |
| Konum | Şeker Maslak Sokak | Daha İyi | Daha Kötü | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi |
| Konum İçin Ayarlama | Bina | -5% | -5% | -10% | -5% | -5% |
| Alan Büyüklüğü (Perakende Etkisi) | 24.244,01 m² | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi |
| Alan Büyüklüğü İçin Ayarlama | -10% | -5% | -10% | -5% | -10% | |
| Bina Kat Sayısı | 9 Katlı | Daha Kötü | Benzer | Benzer | Daha Kötü | Daha Kötü |
| Bina Kat Sayısı İçin Ayarlama | 5% | 0% | 0% | 10% | 10% | |
| İnşaat Alanı/Arsa Alanı Oranı | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | Daha Kötü | Daha Kötü | |
| İnşaat Alanı/Arsa Alanı Oranı İçin Ayarlama | 5% | 5% | 0% | 5% | 10% | |
| Cepheli Olduğu Aks | Daha İyi | Daha Kötü | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | |
| Cepheli Olduğu Aks İçin Ayarlama | -15% | -15% | -10% | -15% | -15% | |
| Ticari Hareketlilik | Daha İyi | Daha Kötü | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | |
| Ticari Hareketlilik İçin Ayarlama | -10% | -15% | -10% | -10% | -15% | |
| Reklam Kabiliyeti | Daha İyi | Daha Kötü | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | |
| Reklam Kabiliyeti İçin Ayarlama | -5% | -10% | 0% | -15% | -15% | |
| Manzara / Cephe | Daha Kötü | Benzer | Daha İyi | Benzer | Daha Kötü | |
| Manzara /Cephe İçin Ayarlama | 5% | 0% | -10% | 0% | 0% | |
| Bina Niteliği | - | Daha Kötü | Daha İyi | Daha İyi | Daha Kötü | Daha İyi |
| Bina Niteliği İçin Ayarlama | 5% | -5% | -15% | 10% | 10% | |
| Bina Yaşı | 4 | Daha İyi | Daha İyi | Benzer | Daha İyi | Daha Kötü |
| Bina Yaşı İçin Ayarlama | 10% | -15% | 0% | 10% | 5% | |
| Ayarlanmış Birim Değer, TL/m² | 54.899,06 | 63.612,91 | 49.846,93 | 50.073,83 | 56.304,63 | 54.657,03 |
Tablo 16 Emsal Ayarlama Tablosu (Satılık Bina Analizi) Taşınmazın Yasal Durum Değeri, TL 1.330.975.000,00
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan bina emsalleri araştırılmış olup, binanın konumu, toplam inşaat alanı büyüklüğü, inşaat alanı/arsa alanı oranı, cepheli olduğu aks, ticari hareketlilik, reklam kabiliyeti, manzara/cephe, bina durumu, bina yaşı ve pazarlık payı gibi parametreler dahilinde karşılaştırılmış, oluşabilecek ortalama birim m² piyasa değeri analizi yukarıdaki tabloda hesaplanmıştır. Yapılan analizler ışığında değerleme konusu taşınmazın birim m² değerinin 49.847 – 63.612 TL/m² arasında olabileceği hesap edilmiştir.
Parselin Şeker Maslak Sokak'ta yer alması, Libadiye Caddesi ve Bulgurlu Metro'ya yakın konumda yer alması, alan büyüklüğü, inşaat alanı/arsa alanı oranı, cepheli olduğu aks, ticari hareketlilik, reklam kabiliyeti, manzara/cephe, bina durumu ve bina yaşı parametreleri dikkate alınarak Pazar yaklaşımı sonucunda değerleme konusu taşınmazın yasal kullanımına esas piyasa değeri 1.330.975.000,00 TL olarak tespit edilmiştir.
Pazar Yaklaşımı değerlemeye konu edilen binanın yıllık kira değeri Gelir Yaklaşımında (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi) kullanmak amacıyla tespit edilmiştir. Pazar analizi bölümünde detay ve içerikleri sunulan kiralık bina emsallerinin konu gayrimenkulle kıyaslanabilir olanlar (hepsi) dikkate alınmıştır. Değeri etkileyebilecek kriterler ışığında fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra, birim değer belirlenmiştir. Piyasadan temin edilen emsaller belirlenen şerefiye parametreleri ışığında konu taşınmaza göre (+) ve (-) şerefiye yüzdeleri ile uyumlaştırılarak emsal değerlendirme tablosu oluşturulmuştur. Şerefiye parametrelerinin yüzdelerinin etkisi çarpan olarak hesap edilmiştir.
| KİRALIK BİNA EMSAL AYARLAMA TABLOSU | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bina Alanı, Brüt m² | 24.244,01 m² | 400 | 820 | 3.150 | 810 | 6.628 |
| Faydalı Alanı, Brüt m² | 400 | 820 | 2.750 | 635 | 5.204 | |
| Talep Edilen Satış Fiyatı, TL | 150.000 | 500.000 | 575.000 | 175.000 | 1.200.000 | |
| Talep Edilen Birim Kira Fiyatı TL/m² (Kira / İnşaat Alanı) | 375,00 | 609,76 | 182,54 | 216,05 | 181,05 | |
| Talep Edilen Birim Satış Fiyatı TL/m² (Kira / Faydalı Alan) | 375,00 | 609,76 | 209,09 | 275,59 | 230,59 | |
| Tahmin Edilen İskonto Oranı | 15% | 20% | 15% | 15% | 5% | |
| Gerçekleşebilir Birim Satış Fiyatı, TL/m² | 287,52 | 318,75 | 487,80 | 177,73 | 234,25 | 219,06 |
| Konum | Şeker Maslak Sokak | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha iyi |
| Konum İçin Ayarlama | Bina | -10% | -15% | -5% | -10% | -10% |
| Alan Büyüklüğü (Perakende Etkisi) | 24.244,01 m² | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü |
| Alan Büyüklüğü İçin Ayarlama | 20% | 15% | 10% | 15% | 5% | |
| Bina Kat Sayısı | 9 Katlı | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü |
| Bina Kat Sayısı İçin Ayarlama | 10% | 10% | 5% | 5% | 0% | |
| Faydalı Alan Oranı | Daha İyi | Benzer | Benzer | Daha İyi | Benzer | |
| Faydalı Alan Oranı İçin Ayarlama | 0% | 15% | 10% | 15% | 5% | |
| Cepheli Olduğu Aks | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | |
| Cepheli Olduğu Aks İçin Ayarlama | -5% | -10% | 10% | -5% | -10% | |
| Ticari Hareketlilik | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | |
| Ticari Hareketlilik İçin Ayarlama | -15% | -20% | 10% | -10% | -5% | |
| Reklam Kabiliyeti | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Benzer | |
| Reklam Kabiliyeti İçin Ayarlama | -10% | -5% | -5% | -5% | -10% | |
| Manzara / Cephe | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | |
| Manzara /Cephe İçin Ayarlama | -5% | -10% | -5% | -5% | -5% | |
| Bina Niteliği | - | Benzer | Benzer | Daha Kötü | Benzer | Daha Kötü |
| Bina Niteliği İçin Ayarlama | 5% | 0% | 5% | 0% | 0% | |
| Bina Yaşı | 4 | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha Kötü |
| Bina Yaşı İçin Ayarlama | 0% | -25% | 10% | 0% | 10% | |
| Ayarlanmış Birim Değer, TL/m² | 244,85 | 274,51 | 278,49 | 270,56 | 225,90 | 174,79 |
Taşınmazın Aylık Kira Değeri, TL/ay 5.935.000,00
Tablo 17 Emsal Ayarlama Tablosu (Kiralık Bina Analizi)
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan kiralık bina emsalleri araştırılmış olup, binanın konumu, toplam inşaat alanı büyüklüğü, faydalı alan oranı, cepheli olduğu aks, ticari hareketlilik, reklam kabiliyeti, manzara/cephe, bina durumu, bina yaşı ve pazarlık payı gibi parametreler dahilinde karşılaştırılmış, oluşabilecek ortalama birim m² piyasa değeri analizi yukarıdaki tabloda hesaplanmıştır. Yapılan analizler ışığında değerleme konusu taşınmazın aylık kira birim m² değerinin 175,00 TL/m²- 275,00 TL/m² arasında olabileceği hesap edilmiştir.
Parselin Şeker Maslak Sokak'ta yer alması, Libadiye Caddesi ve Bulgurlu Metro'ya yakın konumda yer alması, alan büyüklüğü, faydalı alanı oranı, cepheli olduğu aks, ticari hareketlilik, reklam kabiliyeti, manzara/cephe, bina durumu ve bina yaşı parametreleri dikkate alınarak Pazar yaklaşımı sonucunda değerleme konusu taşınmazın aylık kira değeri 5.935.000 TL olarak tespit edilmiştir.
Pazar Yaklaşımı değerlemeye konu edilen parselin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerini tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Pazar analizi bölümünde detay ve içerikleri sunulan arsa emsallerinin konu gayrimenkulle kıyaslanabilir olanlar (hepsi) dikkate alınmıştır. Değeri etkileyebilecek kriterler ışığında fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra, birim değer belirlenmiştir. Piyasadan temin edilen emsaller belirlenen şerefiye parametreleri ışığında konu taşınmaza göre (+) ve (-) şerefiye yüzdeleri ile uyumlaştırılarak emsal değerlendirme tablosu oluşturulmuştur. Şerefiye parametrelerinin yüzdelerinin etkisi çarpan olarak hesap edilmiştir.
Parselin Şeker Maslak Sokak'ta yer alması, Libadiye Caddesi ve Bulgurlu Metro'ya yakın konumda yer alması ve mevcut imar durumunun değerini olumlu yönde etkilemesi göz önüne alınmıştır. Değerleme konusu taşınmazın Özel Sağlık Tesisi Alanı imarlı olması ve yapılaşma şartları, net arsa alanı, konumu, arsanın yüzölçümü, ulaşılabilirlik, parsel eğimi ve parsel geometrisi parametreleri dikkate alınarak emsal uyumlaştırma yapılmıştır.
| EMSAL AYARLAMA TABLOSU | Konu Taşınmaz 84 Ada 95 Parsel | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Özel Sağlık Tesisi Alanı | Konut | Konut+Ticari | Villa/konut | Konut | Konut | |
| İmar Hakkı | KAKS: 0,80 | KAKS: 0,20 | KAKS: 0,40 | KAKS: 0,30 | KAKS: 0,30 | |
| TAKS: 0,20 | TAKS: 0,10 | TAKS: 0,20 | TAKS: 0,15 | TAKS: 0,15 | ||
| Hmax: 4 Kat | Hmax: 2 Kat | Hmax: 2 Kat | Hmax: 2 Kat | Hmax: 2 Kat | ||
| Arsa Alanı, net m² | 5.437,02 | 1.470,00 | 2.118,00 | 877,38 | 502,00 | 338,00 |
| Talep Edilen Satış Fiyatı, TL | 113.450.000 | 180.000.000 | 60.000.000 | 35.000.000 | 34.000.000 | |
| Talep Edilen Birim Satış Fiyatı TL/m² | 77.176,87 | 84.985,84 | 68.385,42 | 69.721,12 | 100.591,72 | |
| Tahmin Edilen İskonto Oranı | 5% | 11% | 10% | 5% | 15% | |
| Gerçekleşebilir Birim Satış Fiyatı, TL/m² | 72.448,06 | 73.318,03 | 75.637,39 | 61.546,88 | 66.235,06 | 85.502,96 |
| Konum | Şeker Maslak Sokak | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü |
| Konum İçin Ayarlama | - | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% |
| Parsel Konumu (Köşe & Ara) | Ara | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Parsel Konumu İçin Ayarlama | - | 0% | 5% | 10% | 5% | 5% |
| Arsa Alan Büyüklüğü (net alan) | 5.437,02 | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü |
| Arsa Alan Büyüklüğü İçin Ayarlama | 10% | 10% | 15% | 15% | 20% | |
| Ulaşılabilirlik | Şeker Maslak Sokak | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Daha İyi |
| Ulaşılabilirlik İçin Ayarlama | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Özel Sağlık Tesisi Alanı | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | |
| Lejant Lejant Durumu İçin Ayarlama |
- | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Yapılaşma Hakkı | KAKS: 0,80 | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü |
| Yapılaşma Hakkı İçin Ayarlama | TAKS: 0,20 Hmax: 4 Kat | 20% | 15% | 20% | 20% | 5% |
| Parsel Eğimi | Eğimsiz | Daha Kötü | Benzer | Benzer | Daha Kötü | Benzer |
| Parsel Eğimi İçin Ayarlama | 0% | 0% | 0% | 0% | -10% | |
| Parsel Geometrisi, Yapılaşmaya Engel Durumu | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| Parsel Geometrisi, Yapılaşmaya Engel Durumu Ayarlama | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Ayarlanmış Birim Değer, TL/m² | 96.714 | 95.812,00 | 99.460,71 | 92.493,88 | 95.014,86 | 100.790,29 |
| İlan Zaman Düzeltmesi | ||||||
| Nihai Ayarlanmış Birim Değer, TL/m² | 96.714,35 | 95.812,00 | 99.460,71 | 92.493,88 | 95.014,86 | 100.790,29 |
Tablo 18 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Boş Arsa Değeri) TAŞINMAZIN DEĞER TABLOSU Alan Birim Değer Piyasa Değeri TOPLAM 5.437,02 96.714,35 525.800.000 84 Ada 95 Parsel
Pazar yaklaşımı sonucunda parselin geliştirilmemiş boş arsa değeri toplam 525.800.000 TL olarak tespit edilmiş, bu değer maliyet yaklaşımında dikkate alınmıştır.
Bu çalışmada Maliyet yaklaşımı, mevcut yapıların değerinin tespitinde kullanılmıştır. Geliştirme maliyetleri optimize edilmiş ulusal maliyetler ve birim maliyetlerin tam olarak belirlenmediği yerlerde de toplam maliyetler esas alınarak hesaplanmıştır. İnşaat maliyetleri geliştirici karı dahil edilerek hesaplanmıştır. Tüm fiyat keşiflerinde optimal Pazar koşulları dikkate alınmıştır. Yatırım maliyetlerindeki sapmalar ve geliştiricinin yeterlilikleri maliyetin değişken unsurlarıdır. Geliştirme maliyetlerinin içerdiği ana maliyet kalemleri aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Maliyet yaklaşımı ile konu gayrimenkulün amortize edilmiş geliştirme maliyeti, fiziksel ve fonksiyonele eskime gibi faktörüler göz önünde hesaplanmıştır. Amortize edilen geliştirme maliyeti tahmininde, Gelir İdaresi Başkanlığının açıklanmış olduğu amortisman oranları da göz önünde bulundurulmuştur. Genel ekonomik durum sebebiyle, belirlenen birim maliyetler döviz ve akaryakıt fiyatlarındaki değişim etkisini yansıtacak ve yayımlandığı tarih ile değerleme tarihi arasındaki dönemi kapsayacak şekilde enflasyon, döviz kuru, işçilik maliyetlerindeki artışlar ve bölgesel olarak inşaat işlerinin zorluk seviyesi dikkate alınarak tahmin edilmiştir. (Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2024 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliği kapsamında belirtilen birim maliyet değerleri reel piyasa koşullarını sağlamadığı için söz konusu maliyetler piyasada yapılan araştırmalar ve firma tecrübemize istinaden belirlenmiştir.) Demir ve beton gibi inşaatın temel yapı maliyetlerini oluşturan materyallerdeki dövize endeksli fiyat artışları dikkate alınarak geliştirme maliyetleri hesap edilmiştir.
| Geliştirme Maliyetleri (84 Ada 95 Parsel) | Yasal Alan |
Birim Maliyet (TL/m²) |
Yerine Koyma Maliyet (TL) |
Fiziksel Eskime Oranı |
Amortize Edilmiş Yapı Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| Bina Maliyetleri | 24.244,01 | 32.000 | 775.808.320 | 4,00% | 744.775.987 |
| Bina Maliyetler Toplamı | 775.808.320 | 744.775.987 | |||
| Diğer Maliyetler | |||||
| Mühendislik & Mimarlık Ücretleri | 3% | 23.274.250 | 4% | 22.343.280 | |
| Yasal İzinler & Danışmanlık | 3% | 23.274.250 | 4% | 22.343.280 | |
| Yapı Denetim | 2% | 15.516.166 | 4% | 14.895.520 | |
| Diğer Maliyetler Toplamı | 62.064.666 | 4,00% | 59.582.079 | ||
| Toplam Geliştirme Maliyeti | 837.872.986 | 804.358.066 | |||
| Bina Dışı Maliyetler | |||||
| Altyapı, Zemin İyileştirme, Hafriyat Maliyetleri | 5437,02 | 2400,00 | 13.048.848 | 13.048.848 | |
| Çevre Düzeni Peyzaj | 500,00 | 700,00 | 350.000 | 0,00% | 350.000 |
| Bina Dışı Maliyetleri Toplamı | 13.398.848 | 0,00% | 13.398.848 | ||
| Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Toplam Yapı Değeri | 35.113 | 851.271.834 | 33.730 | 817.756.914 | |
| Tablo 19 Maliyet Yaklaşımı (Yapıların Amortize Edilmiş Yerine Koyma Maliyeti Tablosu) | |||||
| MALİYET YAKLAŞIMI DEĞERLEME TABLOSU | T L |
|---|---|
| Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı İle Ulaşılan Boş Arsa Değeri, TL | 525.800.000,00 |
| Yapıların Değeri, TL | 817.800.000,00 |
| Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Toplam Değer | 1.343.600.000,00 |
Tablo 20 Maliyet Yaklaşım Değerleme Tablosu
Maliyet yaklaşımı yöntemi ile, konu gayrimenkulün toplam değeri 1.343.600,00 TL olarak tespit edilmiştir.
Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımının ana prensibi, değerin gayrimenkul üzerindeki faaliyetin net geri dönüşünü ile ifade edilmesidir. Yani gelecekteki, kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir. Gelecekteki elde edilecek kazançlar, kapitalizasyon süresi ve iskonto edilmiş nakit akışı analizi ile Pazar değerine dönüştürülmektedir.
Gelir yaklaşımı, iki farklı teknik ile uygulanabilmektedir:
Doğrudan gelir kapitalizasyonu yöntemi, tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek amacıyla kullanılır. Bu yöntemde, tek bir yılın net işletme geliri, yıllar boyunca devam etmesi beklenen düzenli bir sabit gelir akışını temsil etmektedir. Değer, genellikle piyasadan elde edilen kapitalizasyon oranı yardımıyla tek adımda elde edilir.
İndirgenmiş nakit akışları yöntemi ise; belirlenen projeksiyon dönemi boyunca meydana gelen net nakit akışının uygun bir indirgeme oranı kullanılarak bugünkü değerin tespit edilmesine dayanmaktadır. Öncelikle; en uygun periyot seçilerek, söz konusu süre için yıllık net gelir öngörülür. Sonrasında, belirlenen projeksiyon dönemi sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün devam eden değeri ya da dönem sonu değeri hesaplanır. Devam eden değer, gayrimenkulün projeksiyon döneminin son yılından ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar olan sürede üreteceği net işletme gelirlerinin indirgenmesi ile belirlenen değerdir. Dönem sonu değeri ise, periyot sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün elden çıkarılması ile oluşacak değeri ifade etmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkul tam mülkiyete konu ise, binanın ekonomik ömrünü tamamlamasından sonra arsa değeri devam edeceğinden dönem sonu değeri hesaplanır. Değerlemeye konu gayrimenkul sınırlı ayni hakka sahip ise, dönem sonu değeri hak sahibi açısından söz konusu değildir. Gayrimenkulün devam eden veya dönem sonu değeri ile birlikte toplam net nakit akışları öngörüldükten sonra, uygun indirgeme oranı hesaplanır ve nakit akışları indirgenerek net bugünkü değere ulaşılır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Bu çalışmada, gelir yaklaşımının, basamaklarından biri olan Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntem tek bir yılık gelir beklentisini dikkate alarak değer göstergesine dönüştürülmesi için sıklıkla kullanılan bir yöntemdir. Bu yöntemde tek bir yılın beklenen net gelirinin süre gelen yıllar boyunca sabit kalacağı varsayılarak düzenli bir gelir akışını hedeflemesi sağlanmaktadır.
Bu bağlamda emsal karşılaştırma yaklaşımında, konu taşınmazın olası kira değeri hesaplanmış olup, kiralama sürecinde yaşanabilecek boşluk riski, tahsilat kaybı, sabit giderler de hesaba katılarak net gelir hesap edilmektedir. Bu bağlamda pazarda satılık ve kiralık olarak aynı anda bulunan emsaller oldukça kısıtlı olmakla beraber emlak ofisleri ile yapılan görüşmelerde bölgedeki kapitalizasyon oranının %4,5-5,5, bir başka deyişle net kira çarpanın 204- 220 Ay olacağı yönünde tutarlı görüşler alınmıştır. Söz konusu bu görüşler değerlendirildiğinde, taşınmaz için oluşacak kapitalizasyon oranını %5,00 'olacağı kabul edilmiştir.
| Kiralanabilir Alan | 24.244 m² |
|---|---|
| Birim Kira Değeri | 244,85 TL/m² |
| Aylık Kira Geliri | 5.935.000,00 TL/Ay |
| Yıllık Potansiyeli Brüt Kira Geliri | 71.220.000,00 TL/Yıl |
| Boşluk Tahsilat Kaybı | 5% |
| Sabit Giderler | 10% |
| Net Gelir | 60.537.000,00 TL/Yıl |
| Kapitalizasyon Oranı | 5,00% |
| Taşınmazın Hesaplanan Değeri | 1.210.740.000,00 T L |
Tablo 21 Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi Değerleme Tablosu
Bu bölümde yasal gereklerin yerine getiril getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkına görüşlerimiz yer almaktadır.
Konu taşınmaz için yapılan incelemelerde tapunun devredilmesine ilişkin herhangi bir yasal kısıtlamaya etken olabilecek bir unsura rastlanılmamıştır.
Konu gayrimenkulün mevcut yapı kullanma izin belgesi üzerine çalışma ruhsatı ile uyumlu olacak şekilde ''sağlık ve eğitim kuruluşları'' ibareli kaşe eklenmiştir. İlgili müşteriden temin edilen belge örneği rapor ekinde paylaşılmıştır. Söz konusu belge konu taşınmazın sadece niteliği değişimine yönelik olduğunu ifade etmekte olup, yasal süreç cins tashihinin 01.03.2022 tarihinde yapılması ile sonuçlanmış olup, mevcut kullanım ve tapu kaydı uyumlu hale gelmiştir.
Tüm bu etmenler dikkate alınarak konu gayrimenkulün mevcut geliştirilmiş hali ile ''BİNA'' olarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınması hususunda herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın değerleme çalışmasında, değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan faktör/faktörler bulunmamaktadır.
25.04.2024 tarihli sözleşmenin 6. Maddesinde belirtilen "Müşteri Tarafından Sağlanması Talep Edilen Bilgi Ve Dokümanlar" maddesi ve KVKK kapsamı gereğince son 3 yıllık aktif/pasif kayıt belgelerini içeren takyidat belgesinin ve son 3 sene içerisinde imar planında değişiklik olup olmadığını belirten resmi imar durum yazılarının temini müşteri yükümlülüğünde olup müşteri tarafından güncel tarihli imar durumu ve aktif kayıtları gösterir tapu kaydı temin edilmiş olup raporda yer verilmiş, pasif kayıtları gösterir tapu kaydı güncel olarak müşteriden temin edilemediği için raporda yer verilememiştir.
Bu değerleme çalışmasında Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımından faydalanılmıştır. Hesaplanan değerler birbirine yakın çıkmakta olup, yöntemlere göre maliyet yöntemi esas alınarak taşınmazın nihai piyasa değeri takdir edilmiştir. (31.03.2024 tarihi itibariyle)
| Değerleme Yöntemi | Yasal Durum Piyasa Değeri (TL) |
Yasal Durum Piyasa Değeri (USD) |
|---|---|---|
| Pazar Yaklaşımı Yöntemi | 1.330.975.000 TL | \$41.232.187 |
| Maliyet Yaklaşımı | 1.343.600.000 TL | \$41.623.296 |
| Gelir Yaklaşımı Yöntemi | 1.210.740.000 TL | \$37.507.435 |
Tablo 22 Değerleme Yöntemlerine Göre Değer Tablosu
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın mahallinde yapılan incelemesi, konum, büyüklük, fiziksel özellik, mevcut imar durumu ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları sonucu günümüz ekonomik koşulları itibariyle toplam değerler aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Değerleme raporunda Maliyet Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Pazar Yaklaşımı ile elde edilen sonuçlar göz önünde bulundurularak maliyet yaklaşımında ulaşılan değer nihai değer olarak kullanılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazı değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemeler, konum, altyapı ve ulaşım olanakları, kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları ve günümüz gayrimenkul piyasası koşulları alınmıştır. Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yetkili kurumlardan alınabilen resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
| NİHAİ DEĞERLEME TABLOSU | KDV Hariç | KDV Dahil |
|---|---|---|
| Taşınmazın Yasal Durum Piyasa Değeri, TL | 1.343.600.000,00 | 1.612.320.000,00 |
| Taşınmazın Yasal Durum Piyasa Değeri, USD | 41.623.296,16 | 49.947.955,39 |
| TOPLAM PİYASA DEĞERİ, TL | 1.343.600.000,00 | 1.612.320.000,00 |
| Bir Milyar Yüz Kırk Bir Milyon Beş | Bir Milyar Üç Yüz Altmış Dokuz Milyon | |
| Yüz Yirmi Bin Türk Lirası | Sekiz Yüz Yirmi Dört Bin Türk Lirası |
Tablo 23 Nihai Değerleme Tablosu
KDV Uygulaması: KDV oranı şirketlerin KDV'li mülk satışları konusunu oluşturmaktadır. Söz konusu hesaplamalarda standart KDV uygulamasının gerçekleşeceği ve etkin KDV oranının %20 olacağı kabul edilmiştir.
Dolar Kuru: 29.03.2024 tarihi itibariyle TCMB tarafından belirlenmiş olan döviz alış kuru: 1USD:32.28TL belirlenmiş olup bu değer üzerinden hesaplara yansıtılmıştır.
Sonuç olarak;
Değerlemeye konu edilen toplam taşınmazın piyasa değeri toplamı
K.D.V. Hariç 1.343.600.000 TL (Bir Milyar Üç Yüz Kırk Üç Milyon Altı Yüz Bin Türk Lirası)
K.D.V. Dahil 1.612.320.000 TL (Bir Milyar Altı Yüz On İki Milyon Üç Yüz Yirmi Bin Türk Lirası) olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
| Gökan KALIR | Mehmet EROL | Tolga ERDEM |
|---|---|---|
| Lisans No: 401529 | Lisans No: 410067 | Lisans No: 411407 |
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Denetmen | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.