Regulatory Filings • Aug 16, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İSTANBUL İLİ GAZİOSMANPAŞA İLÇESİ BAĞLARBAŞI MAHALLESİ, 6802 ADA 1 PARSELE AİT GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2024-PD-22
Değer Tarihi: 31.03.2024
ALESTA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Bu belge
Bu belge *********** kimlik numarali MEHMET EROL tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 08/07/2024 17:41
Bu belge *********** kimlik numarali TOLGA ERDEM tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 09/07/2024 08:48
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş (Eski Ünvanı: Süleyman Ekşi İnşaat San. ve Tic. A.Ş.) |
|---|---|
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM | Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| SÖZLEŞME TARİHİ | 25.04.2024 |
| DEĞER TARİHİ | 31.03.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 17.05.2024 |
| RAPOR NO | 2024-PD-22 |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI | Hisseli Mülkiyet |
| ÖNCEKİ RAPORLAR | Söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-5 rapor numaralı ve 31.12.2023 Değer Tarihli 2023-PD-83 rapor numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir. |
| RAPORUN KONUSU | İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6802 Ada 1 Parsel numaralı taşınmazın 31.08.2019 Tarihinde Resmî Gazetede Yayınlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" Birinci maddesinin ikinci fıkrasına uygun olarak "Halka Arz" planlamaları kapsamında 31.03.2024 tarihli Pazar Değer'inin tespiti amacıyla hazırlanmıştır |
| GAYRİMENKULÜN ADRESİ | Sarıgöl Mahallesi, Hamam Caddesi, 6802 Ada 1 Parsel, Gaziosmanpaşa/İstanbul |
|---|---|
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mah., 6802 Ada 1 Parsel |
| SAHİBİ | Gaziosmanpaşa Belediyesi (33905/226084) ve Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. (192179/226084) |
| MEVCUT KULLANIM | Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel Boş durumdadır. |
| Taşınmazın Değeri, TL (KDV Hariç) | 335.000.000,00 | TL |
|---|---|---|
| Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. 192179/226084 Paylı Hisse Değeri, TL (KDV Hariç) | 285.000.000,00 | TL |
| Gaziosmanpaşa Belediyesi 33905/226084 Paylı Hisse Değeri, TL (KDV Hariç) | 50.000.000,00 | TL |
| DEĞERLEME UZMANI | Gökan KALIR (SPK Lisans No:401529) |
|---|---|
| DENETMEN | Mehmet EROL (SPK Lisans No: 410067) |
| SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | Tolga ERDEM (SPK Lisans No: 411407) |
*Yönetici özeti, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ- 5 - | ||
|---|---|---|---|
| 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. |
DEĞERLEME RAPORUNUN TARİHİ, NUMARASI - 5 - RAPOR TÜRÜ VE DEĞERLEMENİN AMACI - 5 - DEĞERLEME RAPORUNU HAZIRLAYANLAR - 5 - DEĞERLEME TARİHİ - 5 - DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI - 5 - DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER - 5 - |
||
| 2. | 1.7. | DEĞERLEMEYE KONU TAŞINMAZLAR İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEME RAPORU - 5 - KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER - 6 - |
|
| 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. |
DEĞERLEME ŞİRKETİNİ TANITICI BİLGİLER - 6 - MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER - 6 - MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR - 6 - İŞİN KAPSAMI - 6 - |
||
| 3. | DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER - 7 - | ||
| 3.1. 3.2. |
DEMOGRAFİK VERİLER - 7 - EKONOMİK VERİLER - 10 - |
||
| 4. | GAYRİMENKULÜN TANIMI - 13 - | ||
| 4.1. 4.1.1. 4.1.2. 4.1.3. 4.2. 4.2.1. 4.2.2. 4.2.3. |
HUKUKİ TANIMI - 13 - TAPU BİLGİLERİ - 13 - İMAR DURUMU - 14 - HUKUKİ DURUM ANALİZİ - 16 - FİZİKİ TANIMI - 17 - KONUM, ULAŞIM VE EKONOMİK YAPI - 17 - GAYRİMENKULLERİN TANIMI - 19 - AVAN PROJE TANIMI - 19 - |
||
| 5. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER VE PİYASA ANALİZİ- 21 - | ||
| 5.1. 5.2. |
TAŞINMAZIN DEĞERİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) - 21 - GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ - 22 - |
||
| 6. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI - 30 - | ||
| 6.1. 6.2. 6.3. |
DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI - 30 - VARLIĞIN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLER VE YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ - 32 - EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ - 32 - |
||
| 7. | GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ - 33 - | ||
| 7.1. 7.2. 7.3. 7.3.1. 7.3.2. 7.4. 7.4.1. |
PAZAR YAKLAŞIMI SONUÇLARI - 33 - PROJE GELİŞTİRME VE GELİR YAKLAŞIMINA ALTLIK OLARAK KONUT, TİCARİ BİRİM VE KONAKLAMA BİRİM FİYAT ANALİZİ- 34 - PROJE GELİŞTİRME YAKLAŞIMI - 34 - PROJE GELİŞTİRME VARSAYIMLARI - 34 - GELİŞTİRME MALİYETİ HESAPLARI - 36 - GELİR YAKLAŞIMI - 38 - İNDİRGENMİŞ NAKİT AKILŞARI ANALİZİ - 38 - |
||
| 8. | SONUÇ - 42 - | ||
| 8.1. 8.2. 8.3. 8.4. 8.5. 8.6. |
MEVZUAT UYGUNLUĞU HAKKINDAKİ GÖRÜŞ - 42 - DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER - 42 - ASGARİ BİLGİLERİN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ - 42 - ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ (DEĞERLERİN UYUMLAŞTIRILMASI) - 42 - SORUMLU DEĞERLEME UZMANIN SONUÇ CÜMLESİ - 43 - NİHAİ DEĞER TAKDİRİ - 43 - |
||
| 9. | EKLER- 44 - |
| TABLO 1 GAZIOSMANPAŞA'NIN İSTANBUL İÇINDEKİ NÜFUS PAYI VE MAHALLELERİ 2023 YILI NÜFUSLARI VE PAYLARI | |
|---|---|
| TABLO 2 TEMEL EKONOMIK GÖSTERGELER | |
| TABLO 3 GSYİH BÜYÜME ORANLARI & TAHMİNLERİ | |
| TABLO 4 TÜKETICI FIYAT ENDEKSI | |
| TABLO 5 YILLARA GÖRE DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR | |
| TABLO 6 DÖVİZ KURLARI & ENFLASYON ORANLARI | |
| TABLO 7 KONU GAYRIMENKULLERIN TAPU BILGILERI | |
| TABLO 8 6802 ADA 1 PARSELIN MÜLKİYET BİLGİLERİ | |
| TABLO 9 TAPU KAYIT BILGILERI | |
| TABLO 10 AVAN PROJE BILGILERI | |
| TABLO 11 EMSAL TABLOSU (SATILIK ARSA ANALIZI) | |
| TABLO 12 EMSAL TABLOSU (SATILIK MAĞAZA ANALİZLERİ) | |
| TABLO 13 EMSAL TABLOSU (SATILIK MARKALI KONUT PROJELERI ANALIZI) | |
| TABLO 12 PROJELERIN SATIŞ PERFORMANSI | |
| TABLO 13 DAIRE TIPLERINE GÖRE ORTALAMA BIRIM SATIŞ DEĞERI ANALIZI | |
| TABLO 16 TURIZMIN GSYH'YE KATKISI- 2023 YILI YILLIK DEĞIŞIM ORANLARI | |
| TABLO 17 YURT İÇI HARCAMALAR - 2023 YILI YILLIK DEĞIŞIM ORANLARI | |
| TABLO 18 YURT DIŞI HARCAMALAR - 2023 YILI YILLIK DEĞIŞİM ORANLARI | |
| TABLO 19 TESIS SAYI VE TÜRLERINE GÖRE GECELEME, ORTALAMA KALIŞ SÜRELERİ-DOLULUK ORANLARI | |
| TABLO 20 İSTANBUL İLÇELERI TURIZM İSTATISTIKLERI | |
| TABLO 21 TURIZM İŞLETMELERİ ANALİZİ (OTELLERİ ODA FİYATLARI/GECELEME DETAYLARI) | |
| TABLO 22 PAZAR YAKLAŞIMI SONUÇLARI | |
| TABLO 23 EMSAL AYARLAMA TABLOSU (SATILIK TICARI BIRIMLER) | |
| TABLO 24 ALTERNATIF 2 PROJE GELIȘTIRME VARSAYIMLARINA ESAS ALAN KULLANIMLARI | |
| TABLO 25 ALTERNATIF 1 (MALIYET TABLOSU) | |
| TABLO 26 ALTERNATIF 2 (MALIYET TABLOSU) | |
| TABLO 28 ALTERNATIF 1 OTEL SENARYOSU (İNDIRGENMIŞ NAKİT AKIŞLARI TABLOSU) | |
| TABLO 29 ALTERNATIF 2 KONUT + TICARET SENARYOSU (İNDIRGENMIŞ NAKIT AKIŞLARI TABLOSU) | |
| TABLO 31 ANALIZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRILMESİ | |
| TABLO 32 NIHAI DEĞERLEME TABLOSU | |
| GRAFIK 1 TÜRKİYE NÜFUSU VE GÖSTERGELERİ | |
| GRAFIK 2 TÜRKIYE NÜFUSU VE NÜFUSUN YAŞ ARALIKLARI GÖSTERGELERİ | |
| GRAFIK 3 İSTANBUL NÜFUSU VE NÜFUSUN YAŞ ARALIKLARI GÖSTERGELERİ | |
| GRAFIK 4 İSTANBUL NÜFUSU VE CINSIYET GÖSTERGELERİ | |
| GRAFIK 5 GAZİOSMANPAŞA NÜFUSU VE NÜFUSUN CİNSİYETE GÖRE DAĞILIMI | |
| SEKIL 1 PARSELLERIN KADASTRO İNCELEMESI | |
| SEKİL 2 İMAR DURUM GÖRSELİ | |
| SEKİL 3 RİSKLİ ALANLAR HARİTASI | |
| ŞEKİL 4 MÜŞTERİ TARAFINDAN PAYLAŞILAN AVAN PROJE BİLGİLERİ VE İMAR TRANSFERİ SONUCU OLUŞAN EMSAL HAKKI - 16 - | |
| - 18 - | |
| - 19 - SEKİL 6 GAZİOSMANPAŞA ÖNEMLİ ULAŞIM AKSLARI |
Bu rapor AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ile 25.04.2024 tarihli değerleme talebi ve imzalanan sözleşmeye istinaden şirketimiz tarafından 31.03.2024 değerleme tarihli olarak 17.05.2024 tarihinde 2024-PD-22 rapor numarası ile üretilmiştir.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında tanzim edilmiş olup, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmî Gazete 'de Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6802 Ada 1 Parsel numaralı taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu mahallinde yapılan incelemeler ve ilgili kişi/kurum/kuruluşlardan elde edinilen bilgiler ışığında Değerleme Uzmanı Gökan KALIR (Lisans No: 401529), Değerleme Uzmanı Mehmet Erol (Lisans No: 410067) tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Tolga Erdem (Lisans No: 411407) tarafından kontrol edilip onaylanmıştır.
Bu değerleme raporu için şirketimiz değerleme uzmanları tarafından 25.04.2024 tarihinde çalışmalara başlanmış, 31.03.2024 tarihli değeri tespit edilerek, 17.05.2024 tarihinde gerekli çalışmalar yapılarak rapor tamamlanmıştır.
Bu rapor Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ile AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 25.04.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümleri kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyebilecek herhangi bir unsura rastlanılmamıştır.
Şirketimiz tarafından söz konusu taşınmaza ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri 'ne göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-5 rapor numaralı ve 31.12.2023 Değer Tarihli 2023-PD-83 numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir.
Şirketimiz, 2019 yılında, Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile çeşitli kurum ve kuruluşlara Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Balmumcu Mah. Barbaros Blv. Çınar Apt. No: 24/13 Beşiktaş/İstanbul adresinde faaliyetlerine başlamıştır.
Şirketimiz; Sermeye Piyasası Kurulu tarafından 25.07.2019 tarihli ve 42/969 sayılı toplantısında, Seri: III, No:62.3 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" uyarınca sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıştır.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun 17.10.2019 tarihli ve 8607 sayılı kararıyla şirketimize, Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkındaki Yönetmeliğin 11. maddesine istinaden, bankalara yönetmeliğin 4. maddesi kapsamına giren "Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 06.10.2022 tarihli ve 58/1477 sayılı toplantısında; 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı Gayrimenkul Dışındaki Varlıkların Sermaye Piyasası Mevzuatı Kapsamındaki Değerlemelerinde Uyulacak Esaslar Hakkındaki İlke Kararı ile 13.01.2022 tarih ve 2/56 sayılı kararı uyarınca, "Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar" listesine alınmıştır.
Bu değerleme raporu Kısıklı Mah. Alemdağ Cad. D Blok No: 53 Kat: 3 Üsküdar / İstanbul adresinde yer alan AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş için hazırlanmıştır.
Müşteri tarafından değerleme rapor için herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.
Bu değerleme raporu, 25.04.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6802 Ada 1 Parsel numaralı taşınmazın 31.03.2024 tarihli pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Bu bölümde, Türkiye genelinden hareketle Gaziosmanpaşa ilçesi özeline inilecek ve nüfusun zamana göre değişimi hakkında özet bilgi verilecektir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 olarak belirlenmiştir. Türkiye'de yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında %1,3 iken, 2022 yılında %0,7'lere, 2023 yılında ise %0,1'e düşmüştür. Bu sonuçlara göre Türkiye'de ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 92.824 kişi artmıştır.
Grafik 1 Türkiye Nüfusu ve Göstergeleri
Türkiye nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. Türkiye genel anlamda genç bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %10'ü 15 yaşından küçüktür.
Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Grafik 2 Türkiye Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla İstanbul nüfusu 15.840.900 olarak belirlenmiştir. İstanbul yıllık nüfus artış hızı 2019 yılında %3 iken, 2020 yılında %0,4 oranında nüfus azalmış olup, 2023 yılında %-2 azalmıştır. Bu sonuçlara göre İstanbul'da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 252.027 kişi azalmıştır.
Grafik 3 İstanbul Nüfusu ve Nüfusun Yaş Aralıkları Göstergeleri
İstanbul nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. İstanbul genel anlamda genç bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %21'i 15 yaşından küçüktür. Ayrıca İstanbul ili metropol özelliği taşıması birçok kamu ve özel kurumlarda çalışanların sayısı oldukça yüksektir. Bunun en temel göstergesi çalışan nüfus yaş aralığının %72'lik oranı doğrultusunda Türkiye ortalamasının üzerinden olmasıdır. Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Grafik 4 İstanbul Nüfusu ve Cinsiyet Göstergeleri
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla Gaziosmanpaşa ilçe nüfusu 493.096 olarak belirlenmiştir. Gaziosmanpaşa ilçesinin yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında 0,59% iken, 2023 yılında -0,59% olmuştur. Bu sonuçlara göre Gaziosmanpaşa da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 2905 kişi azalmıştır.
Grafik 5 Gaziosmanpaşa Nüfusu ve Nüfusun Cinsiyete göre Dağılımı
İnceleme sahasında meydana gelen nüfus hareketleri, öncelikle sahanın bulunduğu yarımadanın sahip olduğu coğrafi, jeostratejik ve jeopolitik özellikleri sayesinde burada yoğunlaşan beşerî faaliyetlere bağlıdır.
Nüfusun belli dönemlerde artış ve azalış göstermesi, o dönemde yaşanan sosyal, siyasal ve ekonomik nedenlere bağlıdır. Dolayısıyla bir şehrin gelişimi için elzem olan nüfusun hareketleri tek bir faktöre bağlanamayacağı gibi şehirlerin gelişimi için gerekli olan tüm faktörlerin aynı anda aynı derecede etkili olduğu da söylenemez. Bu durumu en iyi örnekleyen gelişmeler inceleme sahasında Osmanlı İmparatorluğu'nun son dönemi ile Cumhuriyet Dönemi'nin başlarında köyden kente göç hareketlerinin ve yakın tarihte sahada inşa edilen tersane ve havalimanının yoğun yerleşmelere neden olmasıdır.
Gaziosmanpaşa, 2023 yılı nüfus verilerine göre 493.096 nüfusa sahiptir. Gaziosmanpaşa, İstanbul'un nüfusu en kalabalık 11. içesidir.
| İlçe | Nüfus | Pay | ilce | Nüfus | Pay | İlçe | Nüfus | Pay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ESENYURT | 977.489 | 6,17% | SANCAKTEPE | 474.668 | 3,00% | TUZLA | 284.443 | 1,80% |
| KÜÇÜKÇEKMECE | 805.930 | 5,09% | AVCILAR | 457.981 | 2,89% | ŞİŞLİ | 284.294 | 1,79% |
| BAĞCILAR | 744.351 | 4,70% | KAĞITHANE | 454.550 | 2,87% | GÜNGÖREN | 283.083 | 1,79% |
| PENDIK | 741.895 | 4,68% | ESENLER | 447.116 | 2,82% | BAYRAMPAŞA | 274.884 | 1,74% |
| ÜMRANİYE | 726.758 | 4,59% | ATASEHIR | 427.217 | 2,70% | BÜYÜKÇEKMECE | 269.160 | 1,70% |
| BAHCELIEVLER | 605.300 | 3,82% | EYÜPSULTAN | 417.360 | 2,63% | BEYKOZ | 248.595 | 1,57% |
| SULTANGAZI | 543.380 | 3,43% | BEYLİKDÜZÜ | 398.122 | 2,51% | BEYOĞLU | 233.322 | 1,47% |
| MALTEPE | 525.566 | 3,32% | FATIH | 382.990 | 2,42% | BAKIRKÖY | 228.759 | 1,44% |
| ÜSKÜDAR | 525.395 | 3,32% | SARIYER | 349.968 | 2,21% | SİLİVRİ | 209.014 | 1,32% |
| BASAKSEHIR | 503.243 | 3,18% | SULTANBEYLI | 349.485 | 2,21% | BESİKTAS | 178.938 | 1,13% |
| GAZİOSMANPASA | 493.096 | 3,11% | ARNAVUTKÖY | 312.023 | 1,97% | CATALCA | 76.131 | 0,48% |
| KADIKÖY | 485.233 | 3,06% | ZEYTİNBURNU | 293.839 | 1,85% | SİLE | 41.627 | 0,26% |
| KARTAL | 480.738 | 3,03% | CEKMEKÖY | 288.585 | 1,82% | ADALAR | 16.372 | 0,10% |
| İSTANBUL | 15.840.900 | 100% | ||||||
| Mahalle | Nüfus | Pav | Mahalle | Nüfus | Pav | Mahalle | Nüfus | Pav |
| Tablo 1 Gaziosmanpaşa'nın İstanbul İçindeki Nüfus Payı ve Mahalleleri 2023 Yılı Nüfusları ve Payları | |
|---|---|
| ------------------------------------------------------------------------------------------------------ | -- |
| Mahalle | Nüfus | Pay | Mahalle | Nüfus | Pay | Mahalle | Nüfus | Pay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Karadeniz | 73.525 | 14,91% | Bağlarbası | 28.234 | 5,73% | Fevzicakmak | 23.057 | 4,68% |
| Barbaros H. Paşa | 50.480 | 10,24% | Hürriyet | 5,70% 28.104 |
19.156 Karlitepe |
3,88% | ||
| Kazım Karabekir | 44.581 | 9.04% | Sarıgöl | 25.254 | 5,12% | Pazarici | 12.945 | 2,63% |
| Karayolları | 40.202 | 8,15% | Yıldıztabya | 24.828 | 5,04% | Yenidoğan | 8.074 | 1,64% |
| Yeni | 36.913 | 7,49% | Şemsipaşa | 24.753 | 5,02% | |||
| Merkez | 29.501 | 5,98% | Mevlana | 23.486 | 4,76% | |||
| İSTANBUL | 493.093 | 100% |
22 Mart 2008 tarih ve 26824 Mükerrer Sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 5747 Sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" gereğince kurulan Gaziosmanpaşa İlçesinde 16 mahalle bulunmaktadır.
Gayrisafi Yurt İçi Hasıla (GSYH) 2023 yılı üçüncü çeyreğinde %5,9 artmıştır. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2023 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %8,1, sanayi %5,7, finans ve sigorta faaliyetleri %5,1, hizmetler %4,3, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,7, diğer hizmet faaliyetleri %2,2, bilgi ve iletişim faaliyetleri %1,7 ve tarım sektörü %0,3 artarken mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %2,5 azalmıştır. Ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar ise %16,5 artmıştır.
Mevsim etkilerinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Kasım'da %8,8 ile Ocak 2014'ten bu yana en düşük seviyesinde gerçekleşti.
Takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre sanayi üretim endeksi Temmuz'da yıllık bazda %7,4 ile 13 ayın en hızlı artışını kaydedilmiştir. İSO Türkiye İmalat PMI Eylül'de 49,6'ya yükselse de üçüncü çeyrek boyunca eşik değerin altında kalarak imalat sanayiinde faaliyet koşullarının zayıf bir seyir izlediğine işaret etmiştir.
Temmuz'da yıllık bazda %58,1 artarak 5,5 milyar USD seviyesinde gerçekleşen cari açık, 12 aylık kümülatif verilere göre 58,5 milyar USD düzeyine ulaştı. Ağustos'ta merkezi yönetim bütçesi, yıllık bazda iki katına çıkan vergi gelirlerinin desteğiyle 51,3 milyar TL fazla vererek, Ocak-Ağustos döneminde bütçe açığı 383,4 milyar TL düzeyinde gerçekleşerek OVP'de 2023 yılı için öngörülen açığın %23,5'ini oluşturmuştur.
Aralık'ta TÜFE aylık ve yıllık bazda sırasıyla %1,14 ve %44,22 artış kaydetmiş, yurt içi ÜFE de bu dönemde aylık bazda %2,93 yıllık bazda %64,77 yükselmiştir.
TCMB Aralık ayı toplantısında politika faizini piyasa beklentileri doğrultusunda 250 baz puan artırarak %42,5 seviyesine çıkardı. Toplantıya ilişkin metinde Türk lirası varlıklara yönelik iç ve dış talebin artmaya başlamasının fiyat istikrarına katkı sağlayacağı düşünülmektedir. Uluslararası kredi değerlendirme kuruluşları Fitch ve S&P, Türkiye'nin kredi notunu "B" seviyesinde teyit ederek not görünümünü "negatif"ten "durağan"a revize etmiştir.
| TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYİH (Cari ABD Doları) | \$ 859 Milyar | \$ 797 Milyar | \$ 761 Milyar | \$ 717 Milyar | \$806 Milyar | \$692 Milyar | \$714 Milyar |
| Kişi Başı Düşen GSYİH | 10.696,00 \$ | 9.762,00 \$ | 9.213,00 \$ | 8.599,00 \$ | 9.539,00 \$ | 8.080,00 \$ | 8.341,00 \$ |
| Büyüme | 7,50% | 3,00% | 0,90% | 1,80% | 11,40% | 5,00% | 3,00% |
| Enflasyon | 11,90% | 20,30% | 11,80% | 14,60% | 36,08% | 64,27% | 58,94% |
| Cari Açık (MilyarABD Doları) | -40,60 \$ | -21,60 \$ | 6,90 \$ | -23,70 \$ | -14,90 \$ | -44,30 \$ | -42,50 \$ |
| Carı Açık / GSYİH | -4,70% | -2,70% | 0,90% | -3,30% | -1,85% | -6,40% | -2,10% |
| ABD Doları Yıl Sonu | 3,78 | 5,29 | 5,96 | 7,44 | 13,35 | 18,78 | 29,8 |
Tablo 2 Temel Ekonomik Göstergeler
Kaynak: TUIK, TCMB, Oxford Economics
2020'de Covid-19 pandemisinin ortaya çıktığı dönemde Türkiye kaydettiği %1,9 oranındaki büyümenin ardından, 2021 yılında da yıllık bazda %11,4 büyüme kaydederek dünyadaki büyük ekonomiler arasında en hızlı büyüyen ülkelerden biri olmuştur. Büyümenin ana belirleyicileri hane halkı tüketimi ve ihracat olarak öne çıkmıştır. Kaydedilen güçlü büyüme 2022 yılında da devam ederek, son GSYH verilerine göre 2Ç 2022'de yıllık bazda %7,6 oranında büyüme ile sonuçlanmıştır. 1Ç 2022'de çeyreklik bazda kaydedilen %0,7 büyüme, 2Ç 2022'de çeyreklik bazda %2,1'e yükselmiştir. Kaydedilen performansta özel tüketimdeki artış ve net ihracatın pozitif katkısı öne çıkmıştır. IMF Türkiye için 2023 yılında yıllık %3,0 oranında büyüme öngörmüştür.
Tablo 3 GSYİH Büyüme Oranları & Tahminleri
*Kaynak: TUİK
Mevsim etkilerinden arındırılmış tüketici güven endeksi Aralık 2023'te 77,4 olarak kaydedilmiştir.
Tablo 5 Yıllara Göre Doğrudan Yabancı Yatırımlar
2020 yılında durgunluk döneminin ardından Türkiye'ye doğrudan yabancı sermaye girişleri 2021 yılında %70 yıllık artışla güçlü bir toparlanma kaydederek ivme kazanmıştır. Diğer yandan, 2023 yılının ilk çeyreğinde ise 8,9 milyar USD seviyesinde kaydedilmiştir. 2022 yılı genelinde toplam 13.339 milyon ABD Doları düzeyinde uluslararası doğrudan yatırım girişi (fiili giriş/net) gerçekleşti. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde 1.485 milyon ABD Doları olan bu giriş, geçen yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında yaklaşık %50,55 lik bir düşüş kaydedilmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde yabancıların gayrimenkul yatırım girişi ise 461 milyon ABD doları düzeyinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında ise yabancıların gayrimenkul yatırım girişinde %65,13 'lük bir azalış kaydedilmiştir.
Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşansa da yaz ayları itibarıyla enflasyonda yükselme eğilimi artmıştır. Eylül ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 61,53 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 47,44 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel düzeyini yukarı baskılamaktadır. Eylül ayında yayınlanan Orta Vadeli Planda 2023 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 65, 2024 yılında ise yüzde 33 olarak ifade edilmiştir.
*Kaynak: İstanbul Sanayi Odası & TUİK
*Kaynak: TCMB
*Kaynak: TCMB
Temmuz'da düşük baz etkisinin desteğiyle yıllık bazda %16,7 artan konut satışları, Ağustos'ta yıllık bazda %1,1 azalmıştır. Bununla birlikte bu dönemde 122 bin adet ile yılbaşından bu yana en yüksek satış rakamı kaydedilmiş Ağustos'ta ipotekli satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %26,1 oranında azalırken, %4,3 artan diğer satışlar toplam satışların %86,6'sını oluşturmuştur. Satış durumuna göre veriler incelendiğinde ise söz konusu dönemde ilk el satışların %9,5 azaldığı, toplam satışların yaklaşık %70'ini oluşturan ikinci el satışların %2,7 ile sınırlı artış kaydettiği görülmüştür.
Ağustos'ta yabancılara yapılan satışlarda gözlenen yıllık %42'lik gerileme dikkat çekmiş böylece Ocak-Ağustos döneminde toplam konut satışları 2022'nin aynı dönemine göre %15,5 azalmıştır. TCMB'nin açıkladığı verilere göre konut fiyat endeksi Temmuz'da aylık bazda %7,3 ile Aralık 2021'den bu yana ilk kez aylık TÜFE enflasyonunun altında artış kaydetmiş konut fiyatlarındaki yıllık nominal artış %94,7 ile son 18 ayın en düşük seviyesinde gerçekleşirken, reel yükseliş de %31,2 olmuştur. Aralık 2023'te USD 29,4382 TRY ve Euro 32,5739 TRY olarak, Mart 2024'te ise USD 32,2854 TRY ve Euro 34,8023 TRY olarak kaydedilmiştir.
Bu bölümde gayrimenkulün hukuki tanımının yanı sıra sahip olduğu fiziksel, lokasyon ve imar hakları ile ilgili özellikleri hakkında data setleri verilerek pazardaki konumlanması ve rekabet özellikleri açıklanmaktadır.
Bu bölümde konu taşınmazlarında tapu tetkikine ilişkin, tapu bilgileri ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki açıdan meydana gelmiş olan değişiklikler yer almaktadır.
Değerlemeye tabi tutulan gayrimenkul; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, 6802 ada, 1 parsel olarak kayıtlı 2.260,84 m² büyüklüğündeki arsadır. Konu gayrimenkullerin tapu bilgileri aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
| İli | İlçesi | Mahalle | Mevkii | Pafta | Ada | Parsel | Nitelik | Yüzölçümü, m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İstanbul | Gaziosmanpaşa | Bağlarbaşı | - | - | 6802 | 1 | Arsa | 2.260,84 |
Mülkiyet Hakları ile İlgili Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarına göre mülkiyet bilgilerini gösterir tablo aşağıdaki gibi sunulmuştur. Değerlemeye konu olan taşınmaz için tapu edinim tarihleri esas alındığında son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemi bulunmamaktadır.
Tablo 8 6802 Ada 1 Parselin Mülkiyet Bilgileri
| 6802 Ada 1 Parsel | |
|---|---|
| Gaziosmanpaşa Belediyesi | |
| Mülkiyet Hakkı | Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. |
| GOP Belediyesi Hissesi: 33905/226084 | |
| Hissesi | Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Tic. A.Ş. Hissesi: 192179/226084 |
| Edinim Sebebi | İmar (TSM) |
| Tapu Tarihi & Yevmiye | 24.08.2017 / 14486 |
*Süleyman Ekşi İnşaat San. ve Tic. A.Ş. şirket unvanı AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiş olduğu tespit edilmiştir.
26.04.2024 tarih ve 11:38 saati itibari ile müşteri tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Sistemi'nden dijital olarak temin edilen ve tarafımızla paylaşılan "Taşınmaza Ait Tapu Kaydı" belgesine göre değerleme konusu taşınmazın üzerinde aşağıdaki kayıtların bulunduğu tespit edilmiştir.
Tablo 9 Tapu Kayıt Bilgileri
| Ada/Parsel | Tür | Takyidat Bilgisi | Tarih/Yevmiye |
|---|---|---|---|
| 6802/1 | Beyan | Diğer (Konusu: 6306 Sayılı kanunun 7. maddesinin 11. bendinde göre kamu yararı amacına tahsislidir ve bunlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz.) Tarih: 10/11/2020 Sayı: E.2359-10995 |
11.11.2020/21864 |
| 6802/1 | Beyan | Diğer (Konusu: 6306 Sayılı kanunun 7. maddesinin 11. bendinde göre kamu yararı amacına tahsislidir ve bunlar üzerinde haciz ve tedbir uygulanamaz Tarih: 30/01/2024 tarih 15178) Tarih:-Sayı: - |
02.02.2024/3361 |
Değerlemeye konu taşınmazların kadastral sınırları, alan ve konum tespiti Gaziosmanpaşa Kadastro https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
Şekil 1 Parsellerin kadastro İncelemesi
Şekil 2 İmar Durum Görseli
Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre göre değerleme konusu taşınmaz 25.12.2015 ilk tasdik tarihli, 15.01.2018 son tasdik tarihli Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanına ilişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'nda Ticaret, Turizm ve Konut Alanı'nda yer almaktadır. Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanına ilişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'nın kentsel dönüşüm kapsamında hazırlandığı ve kentsel dönüşüm tamamlanarak avan proje ve kentsel tasarım projelerine göre yapılaşma izinlerinin verildiği bilgisi alınmıştır. Planlama sahasında brüt emsal 1,80 olarak belirlenmiş olup, brüt emsale donatı alanlarının da dahil edilmesi nedeniyle ada-parsel bazlı net emsalin, avan projeler sonrası brüt emsalden daha yüksek olacağı bilgisi alınmıştır.
Taşınmazın Plan Kapsamında yapılaşma şartları ve hakları
olarak belirlenmiştir.
Konu gayrimenkul faaliyetleri GOPAŞ tarafından yürütülen toplam 432 ha alan kentsel dönüşüm çalışmalar devam etmekte olup alan kendi içinde 19 alt bölgeye ayrılmıştır.
Konu gayrimenkul söz konusu bölgelerden Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanı (7B) bölgesi sınırları dahilinde yer almaktadır. Söz konusu bu alan 26.01.2013 tarih 28540 sayılı Resmî gazetede riskli alan ilan edilmiştir.
Riskli alan büyüklüğü 55.257 m² olup 192 bina ve 319 bağımsız birimden oluşmaktadır. Riskli alan bölgelerini gösterir anahtar pafta aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
Şekil 3 Riskli Alanlar Haritası
Mevcut plan kapsamında taşınmaz için belirlenen fonksiyonun plan notları aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
Plan notlarında; Plan raporunda, plan notlarında ve imar planında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı imar kanunu ve bu planın onaylandığı tarihte yürürlükte olan imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
Müşteri tarafından tarafımıza iletilmiş olan ve ilgili belediye tarafından onaylanan avan projesi incelenmiştir. İşbu proje kapsamında parselin brüt 1,80 emsal (parsel sınırları içerisinde avan proje hazırlanmadan yapılaşma yoğunluğu belirlenen emsal) değerinin net 4,58 emsal (avan / kentsel tasarım projesinin plan notları kapsamında (olanak / esneklik sağlanan yapılaşma ve tasarım projesindeki) yoğunluğunu belirten emsal) değerine artırıldığı görülmüştür.
Değerleme kapsamında yapılacak hesaplamalarda imar transferi sonrasında oluşan durum dikkate alınmıştır. Söz konusu belge aşağıda belirtilmiştir.
Şekil 4 Müşteri Tarafından Paylaşılan Avan Proje Bilgileri ve İmar Transferi Sonucu Oluşan Emsal Hakkı
Konu gayrimenkul üzerinde alternatif olarak belirlenen imar fonksiyonlarına esas, imar hakları doğrultusunda 2 adet (alternatif 1 ve alternatif 2) proje geliştirme varsayımları uygulanmıştır.
Tahmin edilen proje alanları alternatif 1 için müşteriden temin edilen avan proje verileri değiştirilmeden kullanılmış, alternatif 2 için ise plan notları, tip imar yönetmeliği, otopark yönetmeliği, sığınak yönetmeliği, yangın yönetmeliği gibi resmi dayanaklardan faydalanılarak olası proje alanları tahmin edilmiştir.
Mevcut Avan Proje / Otel Fonksiyonu: Müşteri tarafından paylaşılan otel kullanımına yönelik avan proje verileri değiştirilmeden kullanılmıştır.
Yapılaşma koşulları ve çeşitli yönetmelikler dikkate alındığında parsel üzerinde emsale esas inşaat alanı 10.354,65 m² ve satılabilir alan / iskan edilebilir alan; 14.898,77 m² olarak hesap edilmiştir.
Bölgedeki ticari potansiyelin düşük olması sebebiyle ticari birimler sadece zemin kat kotunda olacağı kabul edilerek satılabilir ticari alan %35 TAKS kullanımına karşılık gelen 791,29 m² olarak hesaplanmıştır.
Projede 115 adet daire (4 farklı daire tipi, 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1) ve 6 adet ticari birim olacağı varsayılmıştır. Ayrıca projenin ihtiyaç duyacağı otopark alanı, sığınak alanı ve teknik hacimler alanı toplamı 4.246,10 m² olarak öngörülmüştür.
Bu incelemeler kapsamında değerleme konusu taşınmazın askıda yer alan imar durumları göz önünde bulundurularak "Turizm Ticaret + Konut" olarak kullanım amaçlı geliştirilmesinin, "En Etkin ve Verimli Kullanımı'' temsil edeceği düşünülerek, sürecin ilerlemesinde ve değer hesaplamalarında 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ile avan proje farklılaşması detaylı olarak irdelenmiştir. Alternatif 2 seçeneğimize göre, işbu farklılaşmanın, taşınmazın nihai değer tespiti ve analizi sürecinde dikkate alınmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak yapılan teknik ve yasal incelemede; konu taşınmazların Tapu Kayıtlarında alım satımına engel teşkil edebilecek herhangi bir hukuki anlamda kısıtlayıcı ve bağlayıcı bir duruma rastlanılmamıştır.
Harita 1 İstanbul & Gaziosmanpaşa, Lokasyon Haritası
Asya ve Avrupa kıtalarına köprü görevi gören İstanbul, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. Şehrin Avrupa Kıtasındaki bölümüne Avrupa Yakası ya da Rumeli Yakası denir. Asya Kıtası bölümüne ise Anadolu Yakası adı verilmiştir. Tarihte İstanbul'u fetheden her devlet şehrin çevresini güçlü surlarla çevrelemiştir. 1453 yılında Osmanlı İmparatorluğu'nun padişahı Fatih Sultan Mehmet ile Türklerin eline geçen İstanbul, o dönemden bugüne kadar 4 kez genişlemiştir. Şu an 39 ilçesi bulunan şehir, nüfusun her geçen sene artmasıyla Tekirdağ'a doğru genişlemektedir. Marmara Bölgesi'nin kalkınmasında en büyük paya sahip olan İstanbul'un çevresinde ülke için oldukça kritik öneme sahip şehirler yer alır. Kuzeyi Karadeniz'e bakan bu şehrin kuzeybatısında Kırklareli, doğusunda Kocaeli, güneyinde Bursa ve batısında da Tekirdağ illeri bulunur. İstanbul, jeolojik yapısı bakımından da oldukça dikkat çekiyor. Türkiye'nin en büyük fay hatlarından olan Kuzey Anadolu Fay (KAF) hattı üzerinde yer alır. KAF hattı, Avrasya ve Afrika tektonik plakalarıyla direkt etkileşim içerisindedir. Bu iki tektonik plaka, KAF hattını tetikler. Şehrin tarihinde çok büyük yıkımların yaşandığı depremler vardır. Bunların en önemlisi 1509 yılında meydana gelen Büyük İstanbul Depremi'dir. 10 bin insanın hayatını kaybettiği bu depremde yapılar neredeyse tamamen hasar görmüştür. İstanbul tarihine damga vuran diğer bir deprem de 1766 yılında meydana geldi. Depremin etkisi o kadar büyük oldu ki Topkapı Sarayı, Ayasofya, Eyüp Sultan Camii ve Kapalıçarşı gibi İstanbul'un simgesi haline gelmiş olan yapılar çok büyük zarar görmüştür.
İstanbul'da 1766 yılından sonra yine önemli depremler meydana gelse de asıl yıkımın olduğu deprem 1999 yılındaki Gölcük depremidir. 18 bin insanın öldüğü deprem de yapıların hemen hepsi zarar görmüştür. Deprem uzmanları, İstanbul'da yakın bir zamanda yıkıcı bir depremin yaşanacağını belirtiyor. İstanbul coğrafi konumu nedeniyle iklim olarak da çok zengindir. Karadeniz ve Akdeniz iklimlerine yakınlığıyla nedeniyle iki iklimin birleşim noktası gibidir. İstanbul iklimi, genel yapısı itibariyle ılımandır. Yazları sıcak ve nemli, kışları ise yağışlı ve karlıdır. Zengin iklimi nedeniyle hava sıcaklıklarında ciddi farklar yaşanabiliyor. İstanbul'da bugüne kadar ölçülmüş en düşük sıcaklık 1929 yılında-16,1 derece olarak kaydedilmiştir. Öte yandan en yüksek sıcaklık ise 2000 yılında 40,5 derece olarak ölçülmüştür. İstanbul her geçen yıl düzenli olarak artış gösteren nüfusu ile dikkat çekiyor. İstanbul için Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı son veriler şehirdeki nüfus artışının ciddiyetini ortaya koyuyor. 2017 verilerine göre İstanbul nüfusu 14.804.116'dır. İstanbul'un en kalabalık ilçesi Esenyurt iken en düşük nüfuslu ilçesi Adalar'dır.
Gaziosmanpaşa ilçe alanı eskiden Eyüpsultan ve Çatalca ilçelerinin sınırları içindeydi. Bugün ilçe merkezinin bulunduğu güneydoğudaki topraklar 1950'lere kadar boştu. Eyüp ilçe sınırları içindeki bu topraklar kıraç ve taşlı olduğundan halk arasında Taşlıtarla olarak adlandırılırdı. Gaziosmanpaşa geçmişte sınırları Karadeniz'e kadar uzanan, yüzölçümü bakımından Türkiye'nin en büyük ilçeleri arasında yer alırken, 2008 yılı içerisinde 3 ilçeye bölünmüştür. Gaziosmanpaşa ilçe alanının yeni sınırları, yönetsel bakımdan kuzeyden Sultangazi, doğu ve güneyden Eyüp, batıdan ise Bayrampaşa ile çevrilidir. Gaziosmanpaşa'da 16 mahalle vardır. 2008 yılında çıkarılan yeni yasa çerçevesinde Arnavutköy ve Sultangazi ilçe statüsü kazanmıştır. Bu iki ilçenin kurulmasıyla Gaziosmanpaşa'nın nüfusu 1.013.048'den (2007) 460.675'e (2008) düşmüş ve "Türkiye'nin en kalabalık ilçesi" unvanını kaybetmiştir. 1990 Genel Nüfus Sayımına göre ilçe merkezinin genç bir nüfusa sahip olduğu belirlenmiştir; 20 yaşın altındaki nüfus toplam nüfusun yarısına yakındır. Yine aynı sayıma göre, ilçe merkezinde 6 yaşın üzerindeki okuryazarlık oranının %88,1 olduğu görülmüştür. İlçe merkezinde okuma yazma bilenlerden %81,3'ü bir öğrenim kurumundan mezun olmuştur. Bunlardan %75,7'si ilkokulu, %12,9'u ortaokul ve dengi okulları, %9,2'si lise ve dengi okulları ve %2,2'si yükseköğrenim kurumlarını bitirmiştir.
Harita 2 Makro Ölçekte Taşınmazların Konumu, Anahtar Harita
Değerlemeye konu taşınmazlar: İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi, Sarıgöl Mevkii, Hamam Caddesi, 6802 Ada 1 numaralı Parseldir.
Taşınmaza ulaşım için; bölgenin ana arterlerinden olan Gaziosmanpaşa Meydanı Ordu Caddesi üzerinden ayrılarak Hamam Caddesi adresine girilir. Kuzey yönünde hamam caddesi üzerinde yaklaşık 900m ilerledikten sonra taşınmaza ulaşılır. Değerleme konusu taşınmaz sol kolda 6802 Ada 1 numaralı Parseldir.
Taşınmazların yakın çevresinde; 'İstanbul AVM, Avrupa Özel Şafak Hastanesi, Özel Bilgi Hastanesi, Gaziosmanpaşa Eğitim ve Araştırma Hastanesi, İBB Hamza Yerlikaya Spor Kompleksi, Bayrampaşa Şehir Parkı Adapark, Forum İstanbul AVM, Bayrampaşa Devlet Hastanesi, Venezia Mega Outlet' gibi bilinirliği yüksek yapılar bulunmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölge genel olarak eğimli olmakla birlikte bölgede gözle görülebilir bir yükseklik farkı bulunmaktadır. Güney, batı, kuzey ve kuzeybatı yönünde doğru ilerledikçe yükseklik artmakta ve Kuzeydoğu ve doğu yönünde ilerledikçe yükseklik azalmaktadır. Parsel içinde gözle görülür bir kot farkı bulunmaktadır. Parselin üzerinde herhangi bir yapı bulunmaktadır.
Şekil 5 Topoğrafik Yapı
İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. İstanbul, aynı zamanda Türkiye'nin en büyük sanayi merkezlerinden olup, ülkedeki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Ayrıca yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.
Şekil 6 Gaziosmanpaşa Önemli Ulaşım Aksları
İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolları gibi çeşitli şekillerde sağlanmakta olup, bölgede şehiriçi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezler bulunmaktadır. İstanbul'da havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı ve inşaatı devam eden 3. Havalimanı olarak da adlandırılan havalimanı bulunmaktadır. İstanbul'da yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde; 2019 sonlarında devreye giren Yeni İstanbul Havalimanı ise Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde yer almaktadır. Böylelikle İstanbul Atatürk Havalimanı kapatılmak durumunda kalınmıştır.
Karayoluyla ulaşım ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler yapılmaktadır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı (Esenler Otogarı) hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Bunun dışında şehrin değişik bölgelerinde, kimi büyük seyahat firmalarının işletmesini yaptığı cep otogarları da mevcuttur.
Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen ulaşım çeşididir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezler ile Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri yapılmaktadır.
Taşınmazın açık adresi; Gaziosmanpaşa İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesi (Sarıgöl Mahallesi), Hamam Caddesi, üzerinde, Gaziosmanpaşa/İstanbul. Değerleme konusu gayrimenkul, 6802 Ada, 1 parsel sayılı 2.260,84 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli taşınmazdır. Parselin Haşim İşcan Caddesine yaklaşık 115 metre, Hamam Caddesine ise 40 metre cephesi bulunmaktadır.
Konu gayrimenkulde genel anlamda eğimli bir yapıya sahiptir. Parsel geometrik olarak amorf şeklindedir.
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Ayrıca imar durumu göz önünde bulundurulduğunda en iyi ve en verimli kullanımı yansıtmadığı değerlendirilerek, ünitelerin ekonomik değerinin olmadığı tespit edilmiştir. Konu gayrimenkullerin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerlemesi yapılmasına uygun görülmüştür.
Konu parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan otel projesi bulunmakta olup, bu proje avan proje niteliğindedir. Söz konusu bu proje Gaziosmanpaşa Belediyesinde onaylanmıştır. Otel 195 odalı olarak tasarlanmış olup, kat dağılımı 5 BK+ ZK + 14 NK +ÇK şeklindedir. Toplam 21 katta inşaat alanı 19.872 m2, brüt inşaat alanı ise 21.157 m²'dir. Konu taşınmaz için otel olarak avan projesi hazırlanmıştır. Projenin vaziyet planı aşağıdaki gibidir.
Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde yapılan araştırmalarda taşınmazlarla benzer büyüklükte ve imar haklarına sahip pazarda satışta bulunan boş arsa arzı bulunmaktadır. Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsal veri setleri analiz edilmiş, söz konusu emsaller aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
Çalışma kapsamında, konu gayrimenkuller ile benzer niteliklere sahip satılık arsa emsalleri hakkında araştırma yapılmıştır. Çalışma konusu gayrimenkulün bulunduğu parsel, merkezi konumda yer alması, Hamam caddesine cepheli olması ve Gaziosmanpaşa mahallesinin tercih edilen ve daha canlı bir bölgesinde kalması sebebiyle Sarıgöl gayrimenkul pazarında yer alan değerli gayrimenkullerdendir.
Harita 3 Emsal Haritası (Satılık Arsa Konumları)
| ARSA EMSALLERİ | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Yeni Mah. | Şemsipaşa Mah | Fevzi Çakmak Mah. | Fevzi Çakmak Mah | Şemsipaşa Mah | |
| Konum | N/a | N/a | 10238 Ada 13273 Parsel | 6794 Ada 1 Parsel | N/a |
| Hekim Suyu Caddesi | G.O.P Caddesi | İstanbul Caddesi | 774/1. Sok. | İstanbul Caddesi | |
| Ulaşılabilirlik | Cadde Üzerinde | Cadde Üzerinde | Cadde Üzerinde | Sokak Üzerinde | Cadde Üzerinde |
| Reklam Kabiliyeti / Görünebilirlik | Ara Parsel | Köşe Parsel | Köşe Parsel | Köşe Parsel | Ara Parsel |
| Reklam Kabiliyeti | Çok İyi | İyi | İyi | Çok İyi | Çok İyi |
| Parsel Geometrisi | Dikdörtgen | Dikdörtgen | Dikdörtgen | Yamuk | Dörtgen |
| İmar Durumu | |||||
| Fonksiyon | Ticari | Ticari+Konut | Ticari+Konut | Özel Eğitim Tesisi | Ticari+Konut |
| Emsal | - | - | - | 2,25 | - |
| Emsal Transferi Sonrası Olası Emsal | - | - | - | - | - |
| Kat Yükseliği | - | 15,50 m. | 24.50 m | - | 51,50 m |
| Kat Yükseliğine Bağlı Yaklaşık Emsal | 2 | - | - | - | - |
| Arsa Alanı, brüt m² | 1.803,00 | 344,00 | 6.495,00 | 1.119,00 | 1.500,00 |
| Arsa Alanı, net m² | 1.803,00 | 344,00 | 6.495,00 | 1.119,00 | 1.500,00 |
| İstenen Fiyat | 260.000.000,00 | 26.500.000,00 | 475.000.000,00 | 83.600.000,00 | 220.000.000,00 |
| İstenen Birim Fiyat, TL/net m² | 144.204,10 | 77.034,88 | 73.133,18 | 74.709,56 | 146.666,67 |
Tablo 11 Emsal Tablosu (Satılık Arsa Analizi)
Pazar Değeri Tespiti analizinde arsa nitelikli emsallerin caddeye cephesinin bulunup bulunmadığı, imar hakları, reklam kabiliyeti, arsalara olan etkileri ve çevre yerleşim yerlerinde bulunan arsalar ile karşılaştırmıştır. Analizde tespit edilen emsaller için istenen birim fiyat aralığının 73.133,18 - 146.667 TL/m² olduğu görülmüştür.
Gerçekleştirilen pazar araştırmasında piyasaların durgun olduğu anlaşılmış, yakın dönemde gerçekleşmiş herhangi satış bilgisine ulaşılamamıştır. Ancak, emlak ofisleri ile yapmış olduğumuz görüşmelerde, gerçekleşebilir arsa satışlarının istenen fiyat üzerinden yaklaşık %5 -10 mertebesinde iskontolu olabileceği kanaatine varılmıştır.
Konu parsel üzerinde alternatif imar senaryosu olarak belirlenen Konut + Ticaret fonksiyonuna göre hipotetik geliştirme yaklaşımında proje geliştirmesi yapılacak olup, ticari birimlerin olası satış değerleri ticari piyasa incelenmiştir. Konu parsel üzerinde geliştirilecek projeye benzer niteliklere sahip satışa konu ticari birimler için araştırma yapılmıştır.
Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsal veri setleri analiz edilmiş, söz konusu emsaller aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
Harita 4 Emsal Haritası (Satılık Mağaza Konumları)
| Satılık Ticari Mülkler | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| İlan Sahibi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi |
| Konum | Sarıgöl | Bağlarbaşı | Bağlarbaşı | Bağlarbaşı | Merkez Mah. |
| Proje/ Bina Adı | Münferit Bina | Münferit Bina | Münferit Bina | Münferit Bina | Münferit Bina |
| Cepheli Olduğu Aks | Tulumba Caddesi | Küçükköy Caddesi | Bağlarbaşı Caddesi | Bağlarbaşı Caddesi | Bağlar Caddesi |
| Ticari Hareketlilik | OrtaTicari Aktivite | Orta Ticari Aktivite | Orta Ticari Aktivite | Orta Ticari Aktivite | İyi Ticari Aktivite |
| Bina Yaşı | 30-35 | 20-25 | 0 | 10-15 | 25-30 |
| Bina / Proje Niteliği | Standart | Standart | İnşa Halinde | Standart | Standart |
| Ulaşılabilirlik | Kolay | Orta | Orta | Orta | Kolay |
| Sarıgöl Cami | Ahes Misal | Sarıgöl Cami | Sarıgöl Cami | Sarıgöl Cami | |
| Yakın Çevre Geliştirmeleri | Şehir Tiyatroları | Sarıgöl 1.Etap | Şehir Tiyatroları | Şehir Tiyatroları | Şehir Tiyatroları |
| GOP Kaymakamlığı | Sarıgöl 2. Etap | GOP Kaymakamlığı | GOP Kaymakamlığı | GOP Kaymakamlığı | |
| Dükkan Cephe Uzunluğu | 8 m | 10 m | 25 m | 15 m | 10 m |
| Köşe / Ara Özelilği | Köşe Dükkan | Ara Dükkan | Köşe Dükkan | Ara Dükkan | Ara Dükkan |
| Bulunduğu Kat / Kat Dağılımı | ZK | ZK+AK+BK | ZK | ZK+BK | ZK+AK |
| Pazarlanan Alan | 8 0 | 390 | 270 | 612 | 180 |
| Bodrum Kat | 0 | 130 | 0 | 312 | 0 |
| Zemin Kat | 80 | 130 | 270 | 300 | 100 |
| Yüksek Giriş | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Asma Kat | 0 | 130 | 0 | 0 | 80 |
| Diğer Normal Katlar | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Zemine İndirgenmişi Brüt Alan | 8 0 | 201,5 | 270 | 346,8 | 132 |
| Kiralanabililir Alan / Brüt Alan Farkı | 8% | 12% | 12% | 8% | 8% |
| Etkin Zemin Kat Alanı, m² | 7 4 | 177 | 238 | 319 | 121 |
| Talep Edilen Satış Fiyatı | 5.250.000,00 | 12.000.000,00 | 18.000.000,00 | 26.000.000,00 | 9.000.000,00 |
| İstenen Birim Fiyat, TL/brüt m² | 71.331,52 | 67.674,26 | 75.757,58 | 81.490,40 | 74.110,67 |
Tablo 12 Emsal Tablosu (Satılık Mağaza Analizleri)
Emsal araştırmaları kapsamında, bölgenin gelişimini henüz tamamlanmamış olması nedeniyle taşınmazla benzer nitelikli emsallerin, gayrimenkul piyasasının yaşadığı zorluklar, enflasyondaki artışlar ve döviz fiyatlarındaki istikrarsızlık istenen fiyatların piyasa rayici üzerinde taşıdığı görülmüştür.
Taşınmazın yer aldığı bölge içerisinde ticari birimler için talep edilen birim fiyatlar 67.674 - 81.490 TL/m² arasında olup pazarlık payları bulunduğu ve talep edilen birim fiyatların ise 70.000 - 85.000 TL/m² olduğu belirlenmiştir.
Ticari olarak daha gelişmiş olduğu belirlenen Ordu ve Bağlarbaşı Caddeleri bölgesinde ise birim fiyatların 75.000 - 100.000 TL/m² yükseldiği tespit edilmiştir. Ticari birimlerin taşınmazın bulunduğu bölgede kısıtlı olup daha çok Gaziosmanpaşa İlçesi merkezinde talep görmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölge de inşai faaliyetlerin tamamlanmaması nedeniyle ticari olarak bir aksın henüz gelişmediği ve ana yaya aksının konut amaçlı oluştuğu gözlenmiştir.
Konu gayrimenkulün bulunduğu bölge riskli alan ilan edilmesi ile birlikte büyük bir dönüşüme girmiş ve konut projelerinin üretimi hızlanmıştır. Taşınmazın bulunduğu bölge bu faaliyetleri ile henüz gelişimi tamamlamamıştır. TOKİ aracılığı ile üretilen konut stoğu konu bölgede oldukça fazla olmakla beraber henüz stoklar erimemiştir. Bu bağlamda taşınmaza yakın konumda e cephelerinde bulunan markalı konut projeleri incelenmiştir.
Türkiye'de yaşam maliyetinin görece düşük olması ve Euro, Dolar ve Sterlin 'in güçlü konumları, gayrimenkul yatırımını yabancılar için cazip hale getirmişti. Konut inşaatlarında son yıllarda yaşanan yabancı yatırım artışı genellikle daha ucuz olan küçük evler üzerine yoğunlaşmıştır. Daha geniş ve lüks evler satın alan yabancılar, ilçenin daha tercih edilen bölgesi olan TEM aksında bulunan projelerdir. Genel olarak, taşınmazın bulunduğu bölgeye yönelik yabancı yatırım beklentileri özellikle geliştirici firmaların mevcut talebin niteliğine uygun arz gerçekleştirmek konusundaki yetersizlikleri sonucunda düşük seviyede kalmıştır. Bununla birlikte arzın küçük ünitelerden oluşan makul fiyat aralığındaki projelere kayması yabancı müşterilerin bu bölgedeki konut talebini artırması beklenmektedir.
| Ünite Sayısı | Ünite Büyüklüğü | Satış Fiyatı, TL | Birim Fiyatı, TL/m² | Teslim Edilme Şekli KDV Tamamlanma | Satış | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Proje | Konum | Oda Sayısı | (m²) | Minimum, TL | Maksimum, TL | Minimum, TL/m² | Maksimum, TL/m² | Tarihi * | Performansı | |||
| 1+1 | 55 | 2.800.000 | 3.600.000 | 50.909 | 65.455 | |||||||
| Sarıgöl Kent | 1+1 | 65 | 3.000.000 | 3.700.000 | 46.154 | 56.923 | ||||||
| Konutları (1.Etap) | Sarıgöl | 319 | 2+1 | 92 | 3.500.000 | 5.000.000 | 38.043 | 54.348 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçsiz | 1% | 1.09.2015 | 100% |
| 3+1 | 115 | 5.700.000 | 7.000.000 | 49.565 | 60.870 | |||||||
| 1+1 | 55 | 3.300.000 | 3.500.000 | 60.000 | 63.636 | |||||||
| Sarıgöl Kent | 2+1 | 67 | 3.150.000 | 3.950.000 | 47.015 | 58.955 | ||||||
| Konutları (2.Etap) | Sarıgöl | 406 | 2+1 | 90 | 4.000.000 | 5.100.000 | 44.444 | 56.667 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçsiz | 1% | 1.01.2016 | 100% |
| 3+1 | 115 | 5.400.000 | 5.750.000 | 46.957 | 50.000 | |||||||
| 2+1 | 70 | 3.500.000 | 4.000.000 | 50.000 | 57.143 | |||||||
| Ahes Misal Konutları | Sarıgöl | 796 | 2+1 | 86 | 4.750.000 | 5.700.000 | 55.233 | 66.279 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçsiz | 1% | 1.01.2022 | 100% |
| 3+1 | 105 | 4.700.000 | 6.000.000 | 44.762 | 57.143 | |||||||
| 1+1 | 55 | 2.900.000 | 3.200.000 | 52.727 | 58.182 | |||||||
| 2 Etaplı, 7B Bölgesi 813 Konutlu | 2+1 | 67 | 3.500.000 | 4.800.000 | 52.239 | 71.642 | ||||||
| Bağlarbaşı Projesi | Bağlarbaşı | 813 | 2+1 | 82 | 4.250.000 | 6.750.000 | 51.829 | 82.317 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçsiz | 1% | 1.07.2022 | 100% |
| 3+1 | 100 | 5.000.000 | 8.000.000 | 50.000 | 80.000 | |||||||
| 1+1 | 55 | 2.850.000 | 3.200.000 | 51.818 | 58.182 | |||||||
| Yıldız Park Modern | Yıldız Tabya | 397 | 2+1 | 95 | 4.500.000 | 5.400.000 | 47.368 | 56.842 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçsiz | 1% 1.07.2014 |
100% | |
| 3+1 | 120 | 4.600.000 | 7.200.000 | 38.333 | 60.000 | |||||||
| 1+1 | 55 | 3.200.000 | 4.000.000 | 58.182 | 72.727 | |||||||
| 2+1 | 80 | 4.500.000 | 6.200.000 | 56.250 | 77.500 | |||||||
| Essanora | Fevzi Çakmak | 785 | 3+1 | 110 | 6.600.000 | 8.200.000 | 60.000 | 74.545 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçli | 1% | 1.08.2018 | 100% |
| 3+1 | 130 | 8.200.000 | 8.500.000 | 63.077 | 65.385 | |||||||
| 1+1 | 55 | 3.600.000 | 4.075.000 | 65.455 | 74.091 | |||||||
| 2+1 | 75 | 3.850.000 | 4.650.000 | 51.333 | 62.000 | |||||||
| Serenity | Fevzi Çakmak | 248 | 3+1 | 105 | 6.250.000 | 6.750.000 | 59.524 | 64.286 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçli | 1% | 1.08.2018 | 100% |
| 4+1 | 130 | 7.500.000 | 8.500.000 | 57.692 | 65.385 | |||||||
| 2+1 | 95 | 6.000.000 | 7.700.000 | 63.158 | 81.053 | |||||||
| TEM Avrasya Konutları | Karayolları | 612 | 3+1 | 140 | 9.300.000 | 11.000.000 | 66.429 | 78.571 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçli | 1% | 1.03.2019 | 100% |
| 4+1 | 190 | 13.000.000 | 15.500.000 | 68.421 | 81.579 | |||||||
| Eyüp | 1+1 | 45 | 2.500.000 | 3.000.000 | 55.556 | 66.667 | ||||||
| Eyüp Palas Evleri | Yeşilpınar | 124 | 2+1 | 90 | 3.850.000 | 5.000.000 | 42.778 | 55.556 | Dekorasyonlu ve Mutfak Gereçli | 1% | 1.02.2016 | 100% |
| * Tamamlanma Tarihleri, beyan edilen bilgiler analiz edilerek tahmin edilen yaklaşık verilere göre belirlenmiştir. |
Tablo 13 Emsal Tablosu (Satılık Markalı Konut Projeleri Analizi)
Yapılan araştırmaya göre, söz konusu projelerde gerçekleşen satış fiyatları istenen satış fiyatlarının %5 ile %10 altında seyretmektedir.
Harita 5 Emsal Haritası (Satılık Markalı Konut Projeleri Konumları)
Bölge henüz gelişimini tamamlamış olması ve tamamlana projelerdeki teslim sorunları sebebiyle gayrimenkul piyasasında fiyatlar tam oturmamıştır. Bu nedenle taşınmazın yakın çevresinde inşaatı tamamlanmış oturumların başlamış olduğu projelerde incelemeye tabi tutularak fiyat analizi gerçekleştirilmiştir.
Aşağıdaki grafikte 2014-2024 yılları arasında inşaatı tamamlanmış ve tamamlanacak projelerin satış performansları ve talep edilen proje ortalama satış fiyatları görülmektedir.
Tablo 14 Projelerin Satış Performansı
Bölgede yapılan araştırmada Essanora ve Tem Avrasya projeleri için istenen fiyatlar diğer projelere göre yüksektir. Söz konusu projeler konum ve proje ürünlerinin daha nitelikli olması sebebiyle daha yüksek birim m² değeri ile pazarlanmaktadır.
Bölgede yapılan araştırmalarda ikinci el satış fiyatları ile benzer özelliklere sahip yeni projelerin satış fiyatları benzerlik göstermektedir. Buna göre konut fiyatlarının ikinci el piyasada değer kaybı yaşamadığı söylenebilir.
Aşağıdaki grafikte bu çalışmadaki piyasa karşılaştırmasında kullanılan projelerdeki ortalama metrekare fiyatları gösterilmektedir.
Tablo 15 Daire Tiplerine Göre Ortalama Birim Satış Değeri Analizi
Çalışma kapsamında GOP ve yakın çevresinde incelenen projelerdeki markalı konut projeleri, nitelikli ve farklı ünite büyüklüklerine sahip konutlardır. Bu tip kullanımlara sahip projelerde oda sayısı arttıkça birim m² değerlerinin de doğru orantılı olarak azalması beklenmektedir. Bundan dolayı birim m² değerleri karşılaştırıldığında 1+1 konut tiplerinin, 2+1 tipine göre daha yüksek birim m² değerine sahip olduğu görülmüştür. Bölge talebine bağlı olarak 3+1 daire tipleri diğer tiplere göre en yüksek birim m² değerine sahiptir.
Pandemi döneminde tamamen kaybedilen 2020 yılının ardından 2021 yılında sektör yaralarını sarmaya başladı. Turizm sektöründe faaliyet gösteren tüm aktörlerin derinden etkilendiği iki yılın ardından aşılamanın yaygınlaşması ve sınırların açılması sektöre can suyu oldu. 2022 yılına gelindiğinde ise kısıtlamalar büyük ölçüde azaldı ve pandemi öncesi döneme dönüş başladı. Pandeminin etkisinde yaşanan daralma ile birlikte 2019 yılında 9,6 trilyon USD'lik büyüklüğe sahip olan sektör 2023 yılını 9,5 trilyon USD büyüklükle kapatmıştır. Bu çöküşü takip eden dönemde küresel ekonomiden daha iyi bir performans gösteren turizm sektörü, reel sektörde olduğu gibi hızlı bir toparlanma göstermiştir.
Omicron varyantına rağmen aşılama sürecinin hızlanması kısıtlamaları büyük ölçüde ortadan kaldırdı. 2021 yılında aşılanmanın artması ve sınırların açılmasıyla beraber özellikle yılın üçüncü ve dördüncü çeyreklerinde sektörde dikkat çeken bir toparlanma yaşandı.
Seyahat ve turizmin küresel gayri safi yurtiçi hasılaya (GSYİH) toplam katkısı 2021 yılında bir önceki yıla göre yüzde 21,7 arttı. Seyahat ve turizmin küresel GSYİH'ya katkısı 2023 yılında 9,5 trilyon ABD dolarına ulaşmıştır.Dünya'da 2022 yılında seyahat ve turizm sektörü, küresel GSYİH'ye %7,6 oranında katkıda bulundu. Söz konusu rakam, 2021 seviyesine göre %22 artış, 2019 seviyesine göre ise %23 düşüş gösterdi. Rapora göre bu rakamın 2023'te 9,5 trilyon ABD dolarına, 2033'te ise 15,5 trilyon ABD dolarına ulaşacağı öngörülmektedir.
Tablo 16 Turizmin GSYH'ye Katkısı- 2023 Yılı Yıllık Değişim Oranları
Pandemi sürecinde sektörde G20 ülkeleri içinde en az kayıp yaşayan ülkeler bazında bakıldığında; ilk sırayı Filipinler, Hollanda, Meksika, Kanada ve Türkiye'nin aldığı görülüyor.
Tablo 17 Yurt İçi Harcamalar – 2023 Yılı Yıllık Değişim Oranları
Pandemi sürecinde alınan önlemlerin yurt içinden ziyade yurt dışı turizm faaliyetlerini etkilediği görülüyor. G20 ülkelerinde yaşanan artış oranları, yurt içi ve yurt dışı kalemler olarak ayrıştırıldığında yurt dışı faaliyetlerinde daha büyük artış görülüyor. Ülkelerin artış oranlarının aritmetik ortalamaları, yurt içi harcamalar için %36 iken yurt dışı harcamalar için-%10,8 seviyesinde. Bu dağılıma ülkeler bazında baktığımızda, yerel tercihlerin birbirlerinden ne kadar ayrıştığını görebiliyoruz. Örneğin Avustralya'da yurt dışı turizm harcamaları 2021 yılında %82,2 daralırken yurt içi harcamalarda %1,8 seviyesinde daralma mevcut. Bu değerler ülkeyi bir listede son, diğer listede ilk sıraya taşıyor.
Kaynak: WTTC
Dünya çapındaki ülkeler, enflasyonist baskıları artıran, reel gelirler ile harcamaları kısıtlayan ve toparlanmayı daha da yavaşlatan yüksek emtia fiyatlarından etkileniyor. Ukrayna'daki savaş, 2021'de ve 2022'nin başlarında küresel ekonomide görülen COVID-19 ile ilgili arz darboğazlarından yükselen enflasyona hızlı bir son verme umutlarını boşa çıkardı. Yüksek gıda ve enerji fiyatları ve tedarik zinciri sorunlarının devam eden kötüleşmesi, tüketici fiyat enflasyonunun daha sonra ve önceden öngörülenden daha yüksek seviyelerde zirve yapacağını ima ediyor. Yeni OECD tahminleri, savaşın Almanya, Birleşik Krallık ve Amerika Birleşik Devletleri'nde 40 yılın en yüksek seviyelerine ulaşan enflasyon üzerindeki büyük ve küresel etkisini gösteriyor. Tedarik zinciri ve emtia fiyat baskılarında kademeli bir azalma ve artan faiz oranlarının etkisi 2023 yılına kadar hissedilmeye başlanacak, ancak yine de çekirdek enflasyonun yılsonunda birçok büyük ekonomide merkez bankası hedeflerinde veya üzerinde kalacağı tahmin ediliyor.
Türkiye, toplam 51 milyon ziyaretçi ile 2022 yılında en çok turist ağırlayan 5. ülke oldu. 2023 yılının ilk yarısına bu rakam 2022 ilk yarısına göre %21 artarak 22 milyon olarak yansıdı. 2023 yılının ilk yarısında ziyaretçilerin geliş amacı %76,2'lık oranla "seyahat, eğlence, spor ve kültürel faaliyetler", %16,6'lık oranla "akraba ve arkadaş ziyareti" olarak kaydedildi. Türkiye'ye "alışveriş" için gelenlerin oranı ise önceki yıllarla benzer biçimde yüzde %3'te kaldı.
Veriler, 2023 ilk yarısında Türkiye'ye en çok turisti önceki yıla göre %34 oranında artarak 5,2 milyon kişiye ulaşan Rus ziyaretçilerin oluşturduğunu gösteriyor. Rusya'dan gelen ziyaretçiler toplam ziyaretçi sayısının %13'ünü, ikinci sıradaki Almanya'dan gelen turistler ise %12'sini oluşturuyor. İngiltere'den gelen ziyaretçi sayısı da önceki yılın aynı dönemine göre %12 oranında artış göstererek 3. sırada yer alıyor. Türkiye'nin turizm gelirleri 2023 yılının ilk yarısında yıllık bazda %27 artışla 21,7 milyar ABD dolarına yükseldi. İstanbul'da 10 Haziran'da Inter Milan ile Manchester City arasında oynanan Şampiyonlar Ligi finali, ev sahibi şehre yaklaşık 75 milyon Euro (80 milyon ABD doları) ekonomik katkı sağlamıştır.
Pandemi dolayısıyla uygulanan kısıtlamaların ortadan kalkmasıyla birlikte turizm sektöründe yaşanan olumlu havanın etkisiyle, 2023 yılında Türkiye'deki işletme belgeli turizm tesisi sayısı bir önceki yıla göre %5,8 oranında arttı. 2023 yılında Türkiye'deki Kültür ve Turizm Bakanlığı İşletme Belgeli tesislerde toplam 564.271 oda bulunuyor. Yakın gelecekte bu arza eklenmesi beklenen Yatırım Belgesi'ne sahip 64.002 oda yer alıyor.
Türkiye'yi tercih eden toplam ziyaretçi sayısı yılın 10 ayında 50,2 milyonu aştı. Kültür ve Turizm Bakanlığının verilerine göre, 2023 yılının 10 ayında toplam 50 milyon 217 bin 181 ziyaretçi ağırlanmıştır.
Sıra dışı tarihi katmanların aynı mekânda izlerinin görülebildiği, İmparatorlukların başkenti İstanbul; Boğaz, Adalar, Tarihi Yarımada gibi hem kültürel hem de doğal özelikleri ile haklı şekilde çok sayıda turist çekmektedir. Buna ek olarak gelişen diğer turizm çeşitleriyle, alternatif bir turizm destinasyonu olma yolunda ilerlemektedir.
İstanbul, 2023 yılının ilk yarısında 11 milyon 524 bin yabancı ziyaretçiyle ağırladı. 2023 ilk yarısında İstanbul'u ziyaret eden yabancı ziyaretçi oranı bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,22 artış gösterdi. İstanbul'a gelen ziyaretçi sayısında yine önceki yıllarla benzer biçimde Rusya, Almanya, İran, ABD ve Suudi Arabistan, İngiltere ilk sıralarda yer aldı.
İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü verilerine göre, kente 2023'ün ocak-kasım döneminde 16 milyon 51 bin 324 yabancı turist geldi. 14 milyon 714 bin 474 kişinin ziyaret ettiği 2022'nin aynı dönemine göre yabancı turist sayısı 1 milyon 336 bin 850 ve yüzde 9 artmıştır.
Aşağıdaki tabloda Kültür ve Turizm Bakanlığımızdan "Turizm İşletmesi Belgeli" ve "Turizm Yatırımı Belgeli" konaklama tesislerinin tür ve sınıf bazında tesis, oda ve yatak sayıları yer almaktadır. İstanbul'da toplamda "Turizm İşletmesi Belgeli" 754 tesis, 141.049 yatak kapasitesi ile hizmet vermektedir. Yatırımların tamamlanmasıyla ilave 75 tesis ve 14.115 yatak İstanbul'un konaklama kapasitesine dâhil olacaktır.
| TESISE GELIS SAYISI | GECELEME | ORTALAMA KALIS SURESI | DOLULUK ORANI(%) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TÜRÜ | SINIFI | YABANCI | YERLİ | TOPLAM | YABANCI | YERLİ | TOPLAM | YABANCI | YERLI | TOPLAM | YABANCI | YERLİ | TOPLAM |
| Otel | 5 Yıldızlı | 366 146 | 137 226 | 503372 | 865947 | 266826 | 132773 | 2.37 | 1.94 | 2.25 | 50,53 | 15,57 | 66,10 |
| 4 Yıldızlı | 250 438 | 75320 | 325 758 | 633 104 | 150473 | 783 577 | 2,53 | 2,00 | 2,41 | 62,06 | 14,75 | 76,81 | |
| 3 Yıldızlı | 87 501 | 32 535 | 120 036 | 218374 | 59 428 | 277802 | 2,50 | 1,83 | 2.31 | 57.18 | 15,56 | 72,74 | |
| 2 Yıldızlı | 18 4 30 | 6 207 | 24 637 | 42 482 | 11 143 | 53 625 | 2,31 | 1,80 | 2.18 | 58.49 | 15,34 | 73,83 | |
| 1 Yıldızlı | 3 2 6 7 | 968 | 4 2 3 5 | 7391 | 1936 | 9327 | 2.26 | 2,00 | 2.20 | 63.66 | 16,68 | 80,34 | |
| Toplam | 725 782 | 252 256 | 978 038 | 1767 298 |
489 806 | 2 2 5 7 1 0 4 | 2.44 | 1.94 | 2.31 | 55.23 | 15.31 | 70,53 | |
| Termal Otel | 4 Yıldızlı | 215 | 763 | 978 | 800 | 2833 | 3633 | 3,72 | 3.71 | 3,71 | 16,67 | 59,02 | 75,69 |
| Pansiyon | 1176 | 519 | 1695 | 3053 | 1041 | 4094 | 2,60 | 2.01 | 2.42 | 45.23 | 15.42 | 60,65 | |
| Apart Otel | 4 1 6 2 | 1 039 | 5 2 0 1 | 19357 | 2704 | 22 061 | 4.65 | 2.60 | 4.24 | 59.52 | 8.31 | 67,84 | |
| Müstakil Apart Otel | 3 0 9 8 | 419 | 3517 | 15757 | 1517 | 17 274 | 5,09 | 3,62 | 4,91 | 69,11 | 6,65 | 75,76 | |
| Özel Tesis | 92 960 | 13979 | 106 939 | 208 021 | 26766 | 234 787 | 2.24 | 1.91 | 2.20 | 70.30 | 9.05 | 79,35 | |
| Turizm Kompleksi | 10444 | 2 1 1 8 | 12562 | 18 29 1 | 2804 | 21 095 | 1.75 | 1,32 | 1,68 | 34.56 | 5,30 | 39,86 | |
| Butik Otel | 14899 | 3 0 3 1 | 17930 | 36873 | 5153 | 42 026 | 2.47 | 1,70 | 2,34 | 64.89 | 9.07 | 73,96 | |
| B Tipi Tatil Sitesi | 170 | 199 | 369 | 452 | 443 | 895 | 2.66 | 2.23 | 2.43 | 13.45 | 13.18 | 26,64 | |
| Basit Konaklama Tesisi | Otel | 178933 | 51327 | 230 260 | 410894 | 97 690 | 508 584 | 2,30 | 1,90 | 2.21 | 59,34 | 14,11 | 73,45 |
| GENEL TOPLAM | 031839 | 325 650 | 1357 489 |
2480796 | 630757 | 3 1 1 1 5 5 3 | 2,40 | 1.94 | 2.29 | 56,79 | 14,44 | 71,23 |
| Tablo 19 Tesis Sayı ve Türlerine Göre Geceleme, Ortalama Kalış Süreleri-Doluluk Oranları | ||||
|---|---|---|---|---|
| -- | -- | ------------------------------------------------------------------------------------------ | -- | -- |
| TURİZM YATIRIM BELGELİ | TURİZM İSLETME BELGELİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TÜRÜ | SINIFI | TESIS | ODA | YATAK | TESIS | ODA | YATAK |
| Toplam | 75 | 7.008 | 14.115 | 754 | 69.865 | 141.049 | |
| 5 Yıldızlı | 15 | 3.096 | 6.381 | 129 | 31.192 | 62.945 | |
| 4 Yıldızlı | 22 | 2.421 | 4.795 | 174 | 19.265 | 38.549 | |
| 3 Yıldızlı | 23 | 1.008 | 1.942 | 153 | 8.060 | 15.856 | |
| 2 Yıldızlı | 4 | 72 | 142 | 41 | 1.494 | 2.863 | |
| 1 Vildizli | 1 | 10 | 20 | 11 | 272 | 512 | |
| Termal Otel | Toplam | 80 | 160 | ||||
| Pansivon | Toplam | $\overline{27}$ | 324 | 649 | |||
| Kamping | Toplam | 3 | 286 | 860 | |||
| Apart Otel | Toplam | 4 | 338 | 1.084 | |||
| Özel Tesis | Toplam | 7 | 326 | 677 | 182 | 6.437 | 12.819 |
| Müstakil Apart Otel | Toplam | 3 | 233 | 760 | |||
| Turizm Kompleksi | Toplam | 840 | 1.764 | ||||
| Butik Otel | Toplam | 3 | 75 | 158 | 24 | 1.019 | 2.116 |
| B Tipi Tatil Sitesi | Toplam | 25 | 112 |
2023 yılı itibariyle Turizm İşletmesi Belgeli tesisler için toplam tesise geliş sayısı 1.031.839'dur. Bu tesislerde yapılan toplam geceleme sayısı ise 2.246.585 olup, ortalama kalış süresi ise 2,23 gündür. İstanbul'daki konaklama tesislerinin Aralık ayı doluluk oranı ise %48,45'tür.
2023 yılı Ağustos ayında İstanbul'da işletme belgeli otellerde doluluk oranı 15 puan düştü. 2022'de yaklaşık 84 olan doluluklar 2023'te % 68'e inmiştir. Bu ayda İstanbul'daki doluluklar; 5 yıldızlı otellerde 17 puan düşerek % 63'e gerilerken, 4 yıldızlı otellerde de 12 puan düşüle % 75'e inerek 3 yıldızlı otellerde de % 67'ye gerilemiştir.
| Tablo 20 İstanbul İlçeleri Turizm İstatistikleri | |||
|---|---|---|---|
| -------------------------------------------------- | -- | -- | -- |
| ilceler | Tesise Gelis Geceleme Ortalama Kalış | Doluluk | ilceler | Tesise Gelis | Geceleme | Ortalama Kalış Doluluk | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADALAR | 4.231 | 6.947 | 1,64 | 13.73 | GAZİOSMANPASA | 16.823 | 99.193 | 5,90 | 64,08 |
| ARNAVUTKÖY | 124.053 | 135.756 | 1,09 | 48,16 | GÜNGÖREN | 59.165 | 116.038 | 1,96 | 39,99 |
| ATASEHIR | 170.255 | 376.774 | 2,04 | 41,37 | KADIKÖY | 270.760 | 551.945 | 2,04 | 36,95 |
| AVCILAR | 46.418 | 102.218 | 2,20 | 47,90 | KAĞITHANE | 78.624 | 193.635 | 2.46 | 52,85 |
| BAĞCILAR | 284.361 | 536.305 | 1,89 | 42,70 | KARTAL | 52.792 | 85.541 | 1,62 | 38,64 |
| BAHCELIEVLER | 285.084 | 612.501 | 2,15 | 34,87 | KÜÇÜKÇEKMECE | 183.815 | 398.112 | 2,17 | 33,66 |
| BAKIRKÖY | 262.057 | 676.273 | 2,58 | 31,64 | MALTEPE | 45.069 | 91.992 | 2,04 | 42,05 |
| BASAKSEHIR | 45.323 | 93.932 | 2,07 | 45,19 | PENDIK | 255.677 | 452.328 | 1,77 | 32,94 |
| BAYRAMPASA | 183.050 | 399.328 | 2,18 | 49,87 | SARIYER | 112.023 | 396.636 | 3,54 | 47,43 |
| BESİKTAS | 473.043 | 1.120.947 | 2,37 | 42,27 | SİLİVRİ | 46.352 | 75.265 | 1,62 | 22,26 |
| BEYKOZ | 35.701 | 62.743 | 1.76 | 24,86 | SİLE | 18.472 | 29.929 | 1,60 | 21,15 |
| BEYLİKDÜZÜ | 11.818 | 23.986 | 2,03 | 43,83 | ŞİŞLİ | 1.087.663 | 2.636.882 | 2,42 | 51,82 |
| BEYOĞLU | 1.389.144 | 3.527.115 | 2,54 | 50,20 | TUZLA | 78.648 | 197.258 | 2,51 | 41,70 |
| BÜYÜKÇEKMECE | 99.166 | 213.816 | 2.16 | 21,27 | ÜMRANİYE | 104.617 | 241.699 | 2,31 | 37,24 |
| ESENLER | 75.858 | 143.163 | 1,89 | 39,61 | ÜSKÜDAR | 38.521 | 100.139 | 2,60 | 46,46 |
| ESENYURT | 108.764 | 219.477 | 2,02 | 31,68 | ZEYTİNBURNU | 206.953 | 450.128 | 2,18 | 57,02 |
| EYÜPSULTAN | 49.707 | 117.456 | 2,36 | 30,27 | İstanbul Toplam | 7.924.865 | 18.601.364 | 2,34 | 43,74 |
| FATİH | 1.620.858 | 4.115.907 | 2,54 | 47,57 | Türkiye Toplam | 47.312.727 | 123.716.492 | 2,61 | 42,31 |
Yerli ve yabancı ziyaretçiler tarafından Turizm İşletmesi Belgeli tesislerde toplam 123.716.492 geceleme gerçekleştirilmiştir. İstanbul ilçelerinde 2023 yılında en çok gecelemenin yapıldığı ilçe Fatih ilçesidir. Otel doluluk oranları incelendiğinde ise en yüksek doluluk oranı Gaziosmanpaşa ilçesinde gerçekleşmiştir.
Harita 6 Konaklama Tesisleri Lokasyon Haritası
| Tablo 21 Turizm İşletmeleri Analizi (Otelleri Oda Fiyatları/Geceleme Detayları) | ||
|---|---|---|
| -- | --------------------------------------------------------------------------------- | -- |
| Vialand Palace | Radison Residance | Golden Tulip Hotel | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eyüp | GOP | Beyoğlu | |||||||
| 4 Yıldız | 5 Yıldız | 4 yıldız | |||||||
| 100 | 148 | 185 | |||||||
| 365 | 365 | 365 | |||||||
| Standart | Family Room | Family Suit | Studio Apart | One Bedroom | Two Bedroom | Standart | Delux Sea View | Delux Twin | |
| 4.900,00 | 6.142,00 | 9.000,00 | 4.690,00 | 5.362,00 | 7.861,00 | 2.386,00 | 4.568,00 | 5.584,00 | |
| 20% | 20% | 20% | |||||||
| 8% | 8% | 8% | |||||||
| 3.629,63 | 4.549,63 | 6.666,67 | 3.474,07 | 3.971,85 | 5.822,96 | 1.767,41 | 3.383,70 | 4.136,30 | |
| 4.948,64 | 4.422,96 | 3.095,80 | |||||||
| Ramada-Tekstilkent | Wish More İstanbul | Movenpick Golden Horn | |||||||
| Esenler | Bayrampaşa | Eyüp | |||||||
| 5 Yıldız | 5 Yıldız | 5 Yıldız | |||||||
| 309 | 198 | 136 | |||||||
| 365 | 365 | 365 | |||||||
| Delux King Room | Süit | Executive Suit | Standart | Superior | Junior Sıit | Standart | Deluxe Deniz Man. | Junior Süit | |
| 4.200,00 | 13.725,00 | 17.156,00 | 5.553,00 | 6.319,00 | 7.066,00 | 4.644,00 | 5.635,00 | 7.521,00 | |
| 20% | 20% | 20% | |||||||
| 8% | 8% | 8% | |||||||
| 3.111,11 | 10.166,67 | 12.708,15 | 4.113,33 | 4.680,74 | 5.234,07 | 3.440,00 | 4.174,07 | 5.571,11 | |
| 8.661,98 | 4.676,05 | 4.395,06 | |||||||
| Lionel Hotel | Lazzoni Otel | Ramada Wyndam Alibeyköy | |||||||
| Bayrampaşa | Beyoğlu- Sütlüce | Bayrampaşa | |||||||
| 5 Yıldız | 4 Yıldız | 4 Yıldız | |||||||
| 230 | 132 | 150 | |||||||
| 365 | 210 | 365 | |||||||
| Superior | Executive | Suit | Superior | Delux | Junior Suit | Standart | Junior suit | King Suit | |
| 4.700,00 | 6.894,00 | 8.774,00 | 4.187,00 | 5.509,00 | 6.842,00 | 4.707,00 | 6.388,00 | 8.405,00 | |
| 20% | 20% | 20% | |||||||
| 8% | 8% | 8% | |||||||
| 3.481,48 | 5.106,67 | 6.499,26 | 3.101,48 | 4.080,74 | 5.068,15 | 3.486,67 | 4.731,85 | 6.225,93 | |
| 5.029,14 | 4.083,46 | 4.814,81 |
Taşınmaza yakın konumda bulunan konaklama tesisleri incelenmiş oda fiyatları ve doluluk oranları analiz edilmiştir. Emsal olarak alınan otelleri statüsü 4 ve 5 yıldızlı oteller olarak seçilmiştir. Otel yetkilileri ile yapılan görüşmelerde otelin niteliği, oda sayısı ve marka algısına göre doluluk oranları ve fiyatları değişmekte olup yapılan görülmelerde doluk oranları %50 - %75 bandı arasında olduğu ifade edilmiştir. Oda fiyatları internet üzerinden acente fiyatları olup, talep edilen fiyatlarda %8 KDV ve %20 acente komisyonları dahildir. Emsal analizinde net konaklama geceleme fiyatı tespitinde talep edilen fiyatlardan bu oranlardan arındırılarak hesap edilmiştir.
Taşınmaza yakın konumda bulunan 4-5 yıldızlı konaklama tesisleri incelenmiş oda fiyatları ve doluluk oranları analiz edilmiştir. Bu bağlamda konu taşınmazın değerleme işlemlerinde kullanılmak üzere oda fiyatını 2024 yılı için ortalama KDV hariç 4.500 TL/gece-gün olabileceği düşünülmektedir.
Bölgenin henüz gelişimini tamamlamaması, ulaşımda yaşanabilecek problemler gibi olumsuzluklar irdelendiğinde turizm sektörü açısından potansiyelin az olarak değerlendirilmesine sebebiyet vermektedir. Bu nedenle otelin yeni açılacak olması dikkate alındığında başlangıç yılındaki doluluk oranının %40 oranı olarak geçekleşebileceği, stabilize yıllarda ise %62,50 doluluğa ulaşacağı analiz edilmiştir.
Gayrimenkulün pazar değeri ile kanaat oluştururken; pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı ve geliştirme yöntemleri kullanılmaktadır. Aşağıda bu yaklaşımlar ile detaylı bilgiler verilmektedir.
Rapordaki değer türünü ifade eden pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.1 ve 10.4'e göre; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Parsel üzerinde varsa yapıların, ekonomik ve fiziksel eskimelerine esas olarak amortize edilmiş maliyetine çıplak arsa değerinin eklenmesi ile değer takdiri yapılan yöntemdir. İlk adımda; parsel üzerindeki yapıların amortize edilmiş maliyetlerine eklenmek üzere, geliştirilmemi arsa değeri hesaplanmaktadır. Arsa değeri hesaplanırken, değerlemenin amacı göz önünde bulundurup değerlenen mülkin mülkiyet haklan dikkate alınarak tespit yapılmaktadır. Maliyet yaklaşımı iki süreçte incelenmekte olup detayları aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Faz Olarak: Parsel üzerindeki yapılar için maliyet hesaplanma yöntemine karar verilir. Gayrimenkul değerlemesinde iki maliyet hesabı yöntemi bulunmaktadır. Yerine koyma maliyeti yöntemi ve yeniden üretim maliyeti yöntemi. Yerine koyma maliyeti, ikame maliyeti olarak da ifade edilmektedir. Yerine koyma maliyeti, değerlemeye konu yapı ile eşdeğer fayda sağlayan bir yapının maliyetinin hesaplanmasına; yeniden üretim maliyeti ise, yöntem olarak, değerlemeye konu yapıların aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasına dayanmaktadır. Uluslararası Değerleme Standartları'nda, değerlemeye esas alınması gerekli görülen yöntemin yerine koyma maliyeti olduğu belirtilmektedir. Yeniden üretim maliyeti yönteminin ise; kullanıcıya eşdeğer fayda sağlanması için konu yapının tıpatıp aynısının inşa edilmesi gerektiği ya da eşdeğer fayda yaratan maliyetlerin mevcut yapının aynısını inşa etme maliyetinden büyük olduğu durumlarda kullanılabileceği vurgulanmıştır.
Faz Olarak; Parsel üzerindeki yapıların doğrudan ve dolaylı maliyetleri hesap edilmektedir. Doğrudan maliyetler, bina ve bina dışı yapıların malzeme ve işçilik maliyetlerini içermektedir. Bina maliyetleri; kaba yapı, ince yapı, elektrik tesisatı, mekanik tesisat gibi kalemler paçal bazda hesaplanır. Bina dışı maliyetler ise; altyapı, sert zemin, iç yollar, peyzaj düzenlemesi, dış aydınlatma gibi genel kalemlere ek olarak, gayrimenkulün türü dolayısı ile sahip olduğu iskele, spor sahası, açık havuz, FF&E gibi elemanları da içerebilir. Maliyet kalemleri birim ya da toptan fiyat olarak hesaplanabilir. Dolaylı (diğer) maliyetler ise; inşaatın bir parçası olmayan, ancak inşaatı yapabilmek için gerekli olan izin ve harcamaları ifade etmektedir. Diğer maliyetler; mühendislik ve mimarlık ücretleri, proje yönetimi, yatırımcı sabit maliyetleri, yapı denetimi, yasal izin ve danışmanlık ücretleri, müteahhit karı gibi kalemleri içerir. Ek olarak; geliştiricinin projeye katkısı ve üstlendiği risklerin karşılığı olarak oluşan getiriyi ifade eden geliştirici primi hesaplara yansıtılmaktadır.
Faz Olarak; Yapıların yıpranma payları hesaplanır. Yıpranma payları, temel olarak üç nedene dayanmaktadır: fiziksel, işlevsel ve dışsal. Yıpranma payları hesaplanırken, gayrimenkulün fiziksel ve ekonomik ömrü dikkate alınır. Toplam yerine koyma / yeniden üretim maliyetinden, hesaplanan yıpranma payları düşülerek amortize edilmiş maliyet elde edilir. Son olarak, geliştirmelerin amortize edilmiş maliyeti ile arsa değerinin toplanması yoluyla toplam değer takdir edilir.
Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi için kullanılmaktadır. Değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi açısından, söz konusu değerleme yaklaşımının ana prensibi, gayrimenkul üzerindeki faaliyetin sağladığı net faydanın değer olarak ifade edilmesi; yani gelecekteki kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir. Gelir yaklaşımı, iki farklı teknik ile uygulanabilmektedir:
Doğrudan gelir kapitalizasyonu yöntemi, tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek amacıyla kullanılır. Bu yöntemde, tek bir yılın net işletme geliri, yıllar boyunca devam etmesi beklenen düzenli bir sabit gelir akışını temsil etmektedir. Değer, genellikle piyasadan elde edilen kapitalizasyon oranı yardımıyla tek adımda elde edilir.
İndirgenmiş nakit akışları yöntemi ise; belirlenen projeksiyon dönemi boyunca meydana gelen net nakit akışının uygun bir indirgeme oranı kullanılarak bugünkü değerin tespit edilmesine dayanmaktadır. Öncelikle; en uygun periyot seçilerek, söz konusu süre için yıllık net gelir öngörülür. Sonrasında, belirlenen projeksiyon dönemi sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün devam eden değeri ya da dönem sonu değeri hesaplanır. Devam eden değer, gayrimenkulün projeksiyon döneminin son yılından ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar olan sürede üreteceği net işletme gelirlerinin indirgenmesi ile belirlenen değerdir. Dönem sonu değeri ise, periyot sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün elden çıkarılması ile oluşacak değeri ifade etmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkul tam mülkiyete konu ise, binanın ekonomik ömrünü tamamlamasından sonra arsa değeri devam edeceğinden dönem sonu değeri hesaplanır. Değerlemeye konu gayrimenkul sınırlı ayni hakka sahip ise, dönem sonu değeri hak sahibi açısından söz konusu değildir. Gayrimenkulün devam eden veya dönem sonu değeri ile birlikte toplam net nakit akışları öngörüldükten sonra, uygun indirgeme oranı hesaplanır ve nakit akışları indirgenerek net bugünkü değere ulaşılır. Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Pazar Yaklaşımı (Emsal karşılaştırma yaklaşımı); güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Genellikle, tam mülkiyete konu arsa, sanayi tesisi, bağımsız bölüm veya müstakil nitelikteki konut ve ticari üniteler, vb. için kullanılan emsal karşılaştırma yaklaşımı; emsal belirleme güçlüğü nedeni ile alışveriş merkezi, otel gibi ticari gayrimenkuller ve sınırlı ayni hakka sahip gayrimenkuller için nadir olarak kullanılabilmektedir. Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde karşılaştırılabilir yeteri kadar arsa bazında pazar datasını ulaşılabiliyor olması sebebiyle değerleme çalışmasında arsanın değer tespitinde kullanılmıştır.
Maliyet yaklaşımı, arsanın geliştirilmemiş hali ile değerinin tespit edilebildiği ve yıpranma oranının sınırlı olduğu durumlarda, gayrimenkul değeri tespitinde sıklıkla kullanılmaktadır. Maliyet yaklaşımının, özel amaçla inşa edilmiş binaların ve tarihi değeri olan yapıların maliyetinin tespitinde kullanılması zor olmakla birlikte, elde edilen verilerin güvenilir / yeterli olması ve binalardaki eskimenin doğru olarak tespit edilebilmesi koşulu ile uygulanması mümkündür. Değerleme konusu parselin üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından değerlemede maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
Gelir Yaklaşımı, Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Bu çerçevede gelir üreten ve performansı işleticiye direkt bağlı olan ticari gayrimenkul çeşitlerinin (alışveriş merkezi, otel, vb.) değerlemesinde öncelikle kullanılması önerilmektedir. Bu değerleme çalışmasında parsel üzerinde meri imar hakları çerçevesinde proje geliştirme çalışması yapılmış olup bu verilerin finansal projeksiyonları ışığında taşınmazın arsa değeri hesaplanmıştır.
Geliştirme Amaçlı Mülk Değerlemesi; ise emsal karşılaştırma yaklaşımının uygulanamadığı ya da desteklenmesi gerektiği durumlarda, geliştirilmemiş boş arsa değerini takdir edebilmek için yapılan çalışmadır. Bu değerleme çalışmasında geliştirme taşınmazın mevcut imar haklarına esas ve fonksiyonuna göre hipotetik anlamda geliştirme çalışması yapılmıştır. Bu yaklaşım gelir yaklaşımına altlık oluşturmak için kullanılmıştır.
Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının pazar değerini tespit etmek için emsal karşılaştırma yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı kullanılmıştır.
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)
En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.
Değerleme konusu taşınmazların askıda yer alan imar durumları göz önünde bulundurularak "Turizm, Ticaret+Konut" olarak kullanım amaçlı geliştirilmesinin "En Etkin ve Verimli Kullanımı'' temsil edeceği düşünülmektedir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Pazar yaklaşımı; değerleme konusu gayrimenkul ile benzer özellikte, mülkiyet hakkı yakın zamanda el değiştiren ya da hali hazırda pazarda olan gayrimenkullerin analiz edilerek değer takdiri yapılması amacıyla kullanılan yöntemdir. Bu yaklaşım gayrimenkullerin değer takdirinde doğrudan kullanılabilir ya da diğer yaklaşımlarda kullanılmak üzere gayrimenkule ilişkin bileşenlerin değerinin tespit edilmesinde uygulanır. Pazar Yaklaşımı güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Pazar yaklaşımı, konu gayrimenkullerin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerinin tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınmış, değeri etkileyebilecek kirtileler ve satış ıskontosu uygulanarak fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkullerin geliştirmemiş boş arsa olarak birim satış değeri belirlenmiştir.
Pazar Yaklaşımı değerlemeye konu edilen parselin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerini tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Pazar analizi bölümünde detay ve içerikleri sunulan arsa emsallerinin konu gayrimenkule göre kıyaslanabilir olanlar (hepsi) dikkate alınmıştır. Değeri etkileyebilecek parametreler ve kriterler belirlenmiş, bu parametrelere göre emsaller konu taşınmaza göre sahip olduğu özellikler baz alınarak emsal düzeltmeleri uygulanmıştır. Düzeltilen emsaller ışığında fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra birim değer belirlenmiştir. Şerefiye parametrelerinin yüzdelerinin etkisi çarpan olarak hesap edilmiştir.
| ARSA EMSALLERİ AYARLAMA TABLOSU | Konu Taşınmaz | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Konum | Sarıgöl | Yeni Mah. | Şemsipaşa Mah | Fevzi Çakmak Mah. | Fevzi Çakmak Mah | Şemsipaşa Mah |
| İmar Hakkı | Ticaret+Konut Alanı | Ticari | Ticari+Konut | Ticari+Konut | Özel Eğitim Tesisi | Ticari+Konut |
| Arsa Alanı, net m² | 2.260,84 | 1.803,00 | 344,00 | 6.495,00 | 1.119,00 | 1.500,00 |
| Talep Edilen Satış Fiyatı, TL | 260.000.000 | 26.500.000 | 475.000.000 | 83.600.000 | 220.000.000 | |
| Talep Edilen Birim Satış Fiyatı TL/m² | 144.204,10 | 77.034,88 | 73.133,18 | 74.709,56 | 146.666,67 | |
| Tahmin Edilen İskonto Oranı | 10% | 5% | 10% | 10% | 10% | |
| Gerçekleşebilir Birim Satış Fiyatı, TL/m² | 93.605,06 | 129.783,69 | 73.183,14 | 65.819,86 | 67.238,61 | 132.000,00 |
| Konum | Hamam Caddesi | Daha İyi | Daha İyi | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha İyi |
| Konum İçin Ayarlama | Cadde Cepheli | -10% | -5% | 15% | 10% | -5% |
| Arsa Alan Büyüklüğü | 2.260,84 | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha İyi | Daha Kötü | Daha Kötü |
| Arsa Alan Büyüklüğü İçin Ayarlama | 5% | 35% | -5% | 10% | 5% | |
| Ulaşılabilirlik | Hamam Caddesi | Daha Kötü | Daha İyi | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü |
| Ulaşılabilirlik İçin Ayarlama | 5% | -5% | 21% | 5% | 5% | |
| Lejant | Turizm,Ticaret, Konut Alanı | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü |
| Lejant Durumu İçin Ayarlama | 0% | 0% | 0% | 32% | 0% | |
| Yapılaşma Hakkı | 4,58 | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü |
| Yapılaşma Hakkı İçin Ayarlama | 20% | 60% | 35% | 35% | 20% | |
| Parsel Geometrisi, Yapılaşmaya Engel Durumu | Daha İyi | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | Daha İyi | |
| Parsel Geometrisi, Yapılaşmaya Engel Durumu Ayarlama | -5% | 0% | 20% | 0% | -5% | |
| Ayarlanmış Birim Değer, TL/m² | 148.053 | 146.806,77 | 142.663,21 | 140.954,45 | 152.230,29 | 157.608,99 |
HESAPLANAN DEĞER 334.723.562,73 *NİHAİ GELİŞTİRİMEMİŞ BOŞ ARSA DEĞERİ, TL 335.000.000,00
6802 Ada 1 Parsel Arsa Alanı 2.260,84
Pazar Değeri Tespiti Analizi kapsamında uygulanan yaklaşım modelinde, bölge bazındaki benzer imar haklarına sahip emsallerin uyumsallaştırma sonucu birim m2 aralığı 140.955 – 157.609 TL/m2 arasında değişmektedir. 6802 Ada 1 Parselin toplam arsa değeri işbu yaklaşım çerçevesinde 335.000.000,00.-TL olarak tespit edilmiştir.
Taşınmazın mevcut imar durumu baz alınarak geliştirme yaklaşımı tabanlı gelir yaklaşımı analizi ile arsanın değeri tespit edilmeye çalışılmıştır. Bu bağlamda konut, mağaza birimleri ve konaklama ünitelerindeki oda fiyatları analiz edilerek gelir yaklaşımına altlık oluşturulmaya çalışılmıştır
Konut: Konut nitelikli emsallerin araştırıldığı Pazar Değeri Analizinde elde edilen veriler neticesinde yeni geliştirilecek projelerde oluşacak birim satış değerinin 60.000 TL/m² olduğu belirlenmiştir.
Mağaza: Taşınmazın konumlu olduğu ulaşım aksının ticari olarak henüz yeterli aktifliğinin bulunmaması ve gelişmemiş olması ile kısıtlı sayıda benzer nitelikli emsal bulunmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmaza yakın bölgelerdeki ticari vasıflı emsallerden faydalanılarak şerefiye parametrelerine ve kriterlerine göre aşağıda belirtilen emsal düzeltmeleri hesaplanmıştır.
Emsal ayarlama tablolusu oluşturularak, ilgili projede yer alacak ticari birimlerin ortalama birim satış değerinin 80.000 TL/m² olabileceği analiz edilmiştir.
| EMSAL AYARLAMA TABLOSU (SATILIK TİCARİ BİRİMLER) | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dükkan Etkin Zemin Kat Alanı, m² | 80,00 | 201,50 | 237,60 | 346,80 | 132,00 | |
| Talep Edilen Satış Fiyatı, TL | 5.250.000 | 12.000.000 | 18.000.000 | 26.000.000 | 9.000.000 | |
| Talep Edilen Birim Satış Fiyatı TL/m² | 71.331,52 | 67.674,26 | 75.757,58 | 81.490,40 | 74.110,67 | |
| Tahmin Edilen İskonto Oranı | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | |
| Gerçekleşebilir Birim Satış Fiyatı, TL/m² | 66.665,60 | 64.198,37 | 60.906,84 | 68.181,82 | 73.341,36 | 66.699,60 |
| Konum | Hamam Cad. | Daha İyi | Benzer | Benzer | Benzer | Daha İyi |
| Konum İçin Ayarlama | -5% | 0% | 0% | 0% | -10% | |
| Alan Büyüklüğü (Perakende Etkisi) | Daha İyi | Benzer | Benzer | Benzer | Daha İyi | |
| Alan Büyüklüğü İçin Ayarlama | -5% | 0% | 0% | 0% | -5% | |
| Ticari Hareketlilik | Kısmen | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Ticari Hareketlilik İçin Ayarlama | Hareketli | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Cephe Uzunluğu / Reklam Kabiliyeti | Benzer | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | Daha İyi | |
| Cephe Uzunluğu / Reklam Kabiliyetiİçin Ayarlama | 0% | 0% | -10% | -5% | -5% | |
| Bina Niteliği | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | Daha Kötü | |
| Bina Niteliği Etkisi | 15% | 15% | 20% | 15% | 20% | |
| Bina Yaşı | 0 | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | Daha Kötü | Daha Kötü |
| Bina Yaşı İçin Ayarlama | 20% | 15% | 0% | 10% | 20% | |
| Emsal Ortalaması, Etkin Zemin Kat Alanı Bazında, TL/m² | 80.058,80 | 79.955,86 | 80.549,29 | 73.636,36 | 88.137,98 | 78.014,53 |
Tablo 23 Emsal Ayarlama Tablosu (Satılık Ticari Birimler)
Konaklama Birimleri: Taşınmaza yakın konumda ve çevre ilçelerde yer alan 4 ve 5 yıldızlı oteller araştırmaya konu edilmiş olup, ortalama geceleme fiyatları analiz edilmiştir. Yapılan araştırmalar neticesinde ortalama geceleme fiyatlarının 4.000 – 8.500 TL/gece arasında olduğu analiz edilmiş olup, fiyatların lokasyon ve otel markasına göre değiştiği analiz edilmiştir. Konu taşınmazın bulunduğu lokasyon ve hali hazırda sahip olduğu avantajlar ve dezavantajlar irdelendiğinde geliştirilecek projede yer alması muhtemel oda geceleme fiyatlarının 2024 yılı için ortalama 4.500 TL/gece olabileceği analiz edilmiştir.
Konu taşınmazın hali hazırda onaylanmış otel fonksiyonuna yönelik avan projesi bulunmaktadır. Pazarda yapılan araştırmalarda, sahadan elde edilen izlenimler ve firma tecrübemiz özelinde konu parsel üzerinde otel projesinin geliştirilmesinin efektif olamayabileceği düşünülmüş ve imar fonksiyonun izin verdiği, pazarda talep görebilecek konut + ticaret fonksiyonu geliştirmeye konu edilerek alternatif proje üretilerek sonuçları nakit akışı analizlerinde karşılaştırılmıştır. Belirlenen 2 alternatif aşağıdaki gibidir.
Bu başlıkta 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına göre taşınmazın emsali 1,80 olup Gaziosmanpaşa Belediyesi'nce onaylanan avan proje kapsamında parselin imar transferi yoluyla emsal hakkının 4,58'e artırıldığı bilgisine ilişkin olarak belirlenen imar fonksiyonlarına esas, imar hakları doğrultusunda proje geliştirme varsayımları uygulanmıştır. Belirlenen fonksiyonlar ve proje geliştirme varsayımları konsept niteliği taşımaklar beraber, değişecek imar koşullarında revize edilmesi gerekmektedir. Tahmin edilen proje alanları alternatif 1 için müşteriden temin edilen avan proje verileri değiştirilmeden kullanılmış, alternatif 2 için ise plan notları, tip imar yönetmeliği, otopark yönetmeliği, sığınak yönetmeliği, yangın yönetmeliği gibi resmi dayanaklardan faydalanılarak olası proje alanları tahmin edilmiştir.
Alternatif 2 kapsamında belirlenen proje varsayımlarına göre oluşan özet alan dağılımı aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| İl | İstanbul | 35% | Kullanılan TAKS | e | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İlçe | GOP | 791,29 | Taban Alanı | a x e | ||||
| Mahalle | Soğanlık Yeni | 10.354,65 | Emsale Esas İnşaat Alanı | a x b | ||||
| Ada | 6802 | 3.106,39 | Emsal Harici Alan (%30 Oranı Dahilindekiler) a x b x %30 | |||||
| Parsel | 1 | 20 | %30 Harici Yangın Merdiveni ve Hol Alanı | g | ||||
| Arsa Alanı | 2.260,84 | a | 600,00 | Yangın Merdiven Alanı (Zemin Üstü) | ||||
| Planda Belirtilen Emsal | 1,8 | 837,73 | %30 Harici Satılabiir Alan Eklentileri | x+w+y+z | ||||
| GOP Belediyesi Tarafından Belirlenen Emsal Artışı | 2,78 | 14.898,77 | Toplam Satılabilir Alan | h | ||||
| EMSAL HAKKI | 4,58 | b | 43,88% | Satılabilir Alan / Emsale Esas Alan Farkı | h / (axe) | |||
| Hmax - Blok Yüksekliği (BK Dahil) | Serbest | 791,29 | Mağaza | |||||
| TAKS | 0,35 | 14.107,48 | Konut | |||||
| Çekme Mesafeleri | 4.246,10 | Zemin Altı Ortak İnşaat Alanı | k | |||||
| Ön | - | 828,37 | Sıığınak & Teknik Hacim | |||||
| Arka & Yan | - | 80,00 | Yangın Merdiven Alanı (Zemin Altı) | |||||
| Kat Dağılımı | 2BK+ZK+14NK | 2.500,00 | Otopark Alanı | |||||
| Toplam Kat Adeti | 17 | c | 837,73 | Satılabilir Alana Eklenecek Alanlar | x+w+y+z | |||
| Blok Adeti | 2 d | 18.307,15 | Toplam İnşaat Alanı | h + k | ||||
| Otopark Yönetmeliği | 1+1 | 2+1 | 3+1 | 4+1 | Mağaza | Toplam | ||
| 80m²'ye Kadar Daire Sayısı | 30 | - | - | - | 30 | |||
| 80m² -120 m² Arası Daire Sayısı | 40 | 40 | ||||||
| 120m² -180 m² Arası Daire Sayısı | - | 36 | 36 | |||||
| 180 m² Sonrası Daire Sayısı | - | - | - | 10 | 5 | 15 | ||
| Toplam | 30 | 40 | 36 | 10 | 5 | 121 | ||
| 80m²'ye Kadar Daire Otopark | 10 | Her 3 Daire İçin 1 Otopark | ||||||
| 80m² -120 m² Arası Daire Sayısı | 20 | Her 2 Daire İçin 1 Otopark | ||||||
| 120m² -180 m² Arası Daire Sayısı | 36 | Her Daire İçin 1 Otopark | ||||||
| 180 m² Sonrası Daire Sayısı | - | Her Daire İçin 2 Otopark | ||||||
| Dükkan | 12 | Emsale Esas Her 50 m² İçin 1 Adet | ||||||
| Yönetmeliğe Göre Min. Araç Sayısı | 78 |
Manevra Alanı 25 m²
DİĞER ORTAK ALAN HESAPLARI
| Sığınak | 517,73 | Emsale Esas Her 20 m² İçin 1m² | |
|---|---|---|---|
| Teknik Hacim Alanı | 310,64 | Emsale Esas Alanın %3'ü | |
| Mescid (x) | 150,00 | Tip İmar Yönetmeliğinde Belirtilen | %30 Harici |
| Çocuk Oyun Alanları & Bakım Üniteler (y) | 100,00 | Satılabilir | |
| Kapıcı Dairesi (z) | 70,00 | Max. Alanları Alınmıştır | Alan |
| Yönetim, Toplantı Odaları Spor & Sosyal Mekanlar (w) | 517,73 | Emsale Esas Alanının %5', Max. 1000m² | Eklentileri |
| Toplam | 1.666,10 |
Tablo 24 Alternatif 2 Proje Geliştirme Varsayımlarına Esas Alan Kullanımları
Benzer projeler ve güncel maliyetlerden elde edilen veriler ışığında fonksiyon tiplerine göre birim maliyetler aşağıdaki şekilde kullanılmıştır. Toplam maliyetlerin elde edilmesi amacıyla brüt inşaat alanı ile çarpılmıştır. Tüm inşaat işleri maliyetlerine ek olarak yüklenici/yatırımcı tarafından proje geliştirme, izinler, denetim ve yönetim maliyetleri için toplam maliyet üzerinden çeşitli oranlarda bütçe ayrılmıştır.
Bu çalışmada Maliyet yaklaşımı, parsel üzerinde geliştirme varsayımlarına konu alternatiflerin geliştirme maliyeti tespitinde kullanılmıştır. Geliştirme maliyetleri optimize edilmiş ulusal maliyetler ve birim maliyetlerin tam olarak belirlenmediği yerlerde de toplam maliyetler esas alınarak hesaplanmıştır. Maliyetler KDV hariç olarak değerlendirilmiştir.
Tüm fiyat keşiflerinde optimum pazar koşulları dikkate alınmıştır. Yatırım maliyetlerindeki sapmalar ve geliştiricinin kapasitesi ve becerisi maliyetin değişken unsurlarıdır. Geliştirme maliyetlerinin içerdiği ana maliyet kalemleri aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Projelerin İnşaat Süreleri aşağıdaki gibi belirlenmiştir
Alternatiflere Göre Hesaplanan Geliştirme Maliyetleri aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Tablo 25 Alternatif 1 (Maliyet Tablosu) ALTERNATİF 1 (OTEL PROJESİ) GELİŞTİRME MALİYETİ Alan (m²) Birim Maliyet (TL/m²) Birim Maliyet (USD/m²) Geliştirme Maliyeti (TL) Geliştirme Maliyeti (USD) Bina Maliyetleri Zemin Altı İnşaat Alanı (Brüt Alan) 6.394,50 22.600 700 144.514.293 4.476.150 Zemin Üstü İnşaat Alanı (Brüt Alan) 14.342,50 32.285 1.000 463.053.350 14.342.500 Bina Maliyetleri Toplamı 20.737,00 29.299 907 607.567.643 18.818.650 Diğer Maliyetler Mühendislik & Mimarlık Ücretleri 3,00% 18.227.029 564.560 Yatırımcı Sabit Gideleri 2,00% 12.151.353 376.373 Proje Yönetim Gideri 3,00% 18.227.029 564.560 Yapı Denetimi 2,00% 12.151.353 376.373 Yasal İzinler Danışmanlık 2,00% 12.151.353 376.373 Diğer Maliyetler Toplamı 3.516 109 72.908.117 2.258.238 Toplam Geliştirme Maliyeti 680.475.760 21.076.888 Bina Dışı Maliyetler Altyapı, Zemin İyileştirme, Hafriyat Maliyetleri 2.260,84 m² 3.229 100 7.299.212 226.084 Sert Zemin & Peysaz Düzenleme & Aydınlatma 1.469,55 m² 3.229 100 4.744.488 146.955 FF&E Konaklama Ünitesi İç Tefrişat Maliyetleri 195 Oda 322.854 TL/Oda 10.000,00 \$/Oda 62.956.530 1.950.000 Bina Dışı Maliyetleri Toplamı 3.617 112 75.000.230 2.323.039 Toplam Geliştime Maliyeti 20.737 36.431 1.128 755.475.990 23.399.927
| Toplam İnşaat Alanı, m² | 18.307,15 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zemin Üstü İnşaat Alanı, m² | 14.061,04 | ||||||
| Zemin Altı İnşaat Alanı, m² 4.246,10 |
|||||||
| Arsa Alanı, m² | 2.260,84 | ||||||
| Bina Oturumu Hariç Peysaj Alanı, m² | 1.469,55 | ||||||
| PARA BİRİMLERİNE GÖRE | |||||||
| MALİYET ÖNGÖRÜLERİ | Birim Maliyet ABD\$/m² |
Toplam Maliyet ABD\$ |
Birim Maliyet TL/m² |
Toplam Maliyet TL |
|||
| BİNA MALİYETİ | |||||||
| Kaba İnşaat (Zemin Üstü) | 200 | 2.812.208 | 6.456 | 90.778.083 | |||
| İnce İnşaat (Zemin Üstü) | 210 | 2.952.819 | 6.779 | 95.316.987 | |||
| Mekanik & Elektrik | |||||||
| Mekanik Tesisatı (Toplam İnşaat Alanı) | 90 | 1.647.643 | 2.905 | 53.185.919 | |||
| Elektrik Tesisatı (Toplam İnşaat Alanı) | 100 | 1.830.715 | 3.228 | 59.095.466 | |||
| Zemin Altı İnşaat Maliyeti | 210 | 891.682 | 6.779 | 28.783.491 | |||
| Toplam Bina Maliyeti | 71,16% | 553,6 | 10.135.066 | 17.871 | 327.159.946 | ||
| BİNA DIŞI MALİYETLER | |||||||
| Alt Yapı | 60 | 135.650 | 1.937 | 4.378.795 | |||
| Sert Zemin & Peysaz Düzenleme & Aydınlatma | 60 | 88.173 | 1.937 | 2.846.217 | |||
| Toplam Bina Dışı Maliyetler | 1,57% | 1 2 | 223.823 | 395 | 7.225.012 | ||
| BİNA + BİNA DIŞI MALİYETLER TOPLAMI | 73% | 565,84 | 10.358.890 | 18.265 | 334.384.957 | ||
| DİĞER MALİYETLER | |||||||
| Mühendislik & Mimarlık Ücretleri | 2,00% | 11 | 207.178 | 365 | 6.687.699 | ||
| Yatırımcı Sabit Gideleri | 1,00% | 6 | 103.589 | 183 | 3.343.850 | ||
| Proje Yönetim Gideri | 2,00% | 11 | 207.178 | 365 | 6.687.699 | ||
| Yapı Denetimi | 1,00% | 6 | 103.589 | 183 | 3.343.850 | ||
| Yasal İzinler Danışmanlık | 2,00% | 11 | 207.178 | 365 | 6.687.699 | ||
| Reklamasyon, Satış Ofisi & Açılış Harcamaları | 2,00% | 11 | 207.178 | 365 | 6.687.699 | ||
| Toplam Diğer Maliyetler | 7,27% | 5 7 | 1.035.889 | 1.827 | 33.438.496 | ||
| 11.394.779 | 20.092 | 367.823.453 | |||||
| Toplam Geliştirme Maliyeti Geliştirici Karı / Primi |
25% | 622,42 155,61 |
2.848.695 | 5.023 | 91.955.863 | ||
| Geliştirici Karı Dahil Toplam Maliyet | 778,03 | 14.243.473 | 25.115 | 459.779.316 |
Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımının ana prensibi, değerin gayrimenkul üzerindeki faaliyetin net geri dönüşünü ile ifade edilmesidir. Yani gelecekteki, kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir. Gelecekteki elde edilecek kazançlar, kapitalizasyon süresi ve iskonto edilmiş nakit akışı analizi ile Pazar değerine dönüştürülmektedir.
Gelir yaklaşımında, Geliştirme yaklaşımı yönteminde herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun projenin hipotetik alan programı tahminlerine esas, projeden elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır. Projesi belli olan boş arsanın ya da inşa aşamasındaki projeyi değerlerken mevcut onaylı olan mimari projesi ile yapı ruhsatındaki alan bilgilerine göre gelir indirgeme yöntemi ile nakit akış tablosu oluşturulmaktadır. Boş arsaların değerlemesinde ise değerlemeyi yapan uzman yürürlükte olan mevcut imar planı koşullarına göre kendi öngörüsü ile satılabilir / kiralanabilir alan tespitini yaparak nakit akış tablosunu oluşturmaktadır. Alternatiflere göre oluşturulan varsayımlar aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
GAZİOSMANPAŞA OTEL GELİŞTİRMESİ NAKİT AKIŞI
| OTEL BİLGİLERİ | |
|---|---|
| Toplam Kapalı Alan (m²) | 20.737,00 |
| Oda Sayısı (Adet) | 195 |
| Yatak Sayısı (Adet) | 390 |
| Oda Fiyatı (TL) | ₺4.500,00 |
| Oda Fiyatı (EUR) | 129,30 |
| Yatak Fiyatı (TL) | 2.250,00 |
| Yatak Fiyatı (EUR) | 58,77 |
| Otel Açık Olan Dönem | 12 |
| Otel Açık Olan Gün Sayısı | 365 |
| Ortalama Fiyat Artış Oranı (%) | 21,13% |
| Ortalama Enflasyon Oranı | 19,21% |
| Cap. Rate | 8,00% |
| Disc. Rate (Gelir) | 25,25% |
Nihai Geliştirilmiş Düzeltilmiş Arsa Değeri (TL) ₺323.000.000,00
| İşletme Dönemi | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | ||||||
| 31.03.2024 | 31.03.2025 31.03.2026 31.03.2027 31.03.2028 | 31.03.2029 | 31.03.2030 | 31.03.2031 | 31.03.2032 | 31.03.2033 | 31.03.2034 | 31.03.2035 | 31.03.2036 | ||||||
| Yatak Sayısı | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | 195 | |||||
| Doluluk | 0,00% | 0,00% | 42,50% | 45,00% | 47,50% | 50,00% | 52,50% | 55,00% | 57,50% | 60,00% | 62,50% | 65,00% | |||
| Yıllık Oda Kapasitesi | 0 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | 71.175 | |||
| Yıllık Satılan Oda Sayısı | 0 | 0 | 30.249 | 32.029 | 33.808 | 35.588 | 37.367 | 39.146 | 40.926 | 42.705 | 44.484 | 46.264 | |||
| Enflasyon Oranı (%) | 19,21% | 45,00% | 35,00% | 25,00% | 21,00% | 17,50% | 15,00% | 13,50% | 12,50% | 11,50% | 11,50% | 11,50% | 11,50% | ||
| Fiyat Artış Oranı (%) | 21,13% | 49,50% | 38,50% | 27,50% | 23,10% | 19,25% | 16,50% | 14,85% | 13,75% | 12,65% | 12,65% | 12,65% | 12,65% | ||
| Oda Fiyatı (TL) | ₺4.500 | ₺6.728 | ₺9.318 | ₺11.880 | ₺14.624 | ₺17.439 | ₺20.317 | ₺23.334 | ₺26.542 | ₺29.900 | ₺33.682 | ₺37.943 | |||
| Toplam Gelirler (TL) | 100% | 0 | 0 310.036.318 418.549.030 | 543.857.959 682.684.858 835.094.253 1.004.777.452 1.194.885.913 | 1.404.562.415 1.648.166.209 1.930.925.604 | ||||||||||
| Oda Gelirleri (TL) | 90,9% | 0 | 0 | 281.851.198 | 380.499.118 | 494.416.326 | 620.622.599 | 759.176.594 | 913.434.047 | 1.086.259.921 | 1.276.874.923 | 1.498.332.917 | 1.755.386.913 | ||
| Diğer Gelirler | 9,1% | 0 | 0 | 28.185.120 | 38.049.912 | 49.441.633 | 62.062.260 | 75.917.659 | 91.343.405 | 108.625.992 | 127.687.492 | 149.833.292 | 175.538.691 | ||
| İNŞAAT MALİYETLERİ | |||||||||||||||
| İnşaat Tamamlanma Seviyesi, % | 50% | 50% | |||||||||||||
| Toplam İnşaat Maliyeti, TL | 755.475.990,25 | 547.720.093 739.422.125 | |||||||||||||
| Net İşletme Geliri (TL) | 40,00% | 0 -547.720.093 -739.422.125 124.014.527 167.419.612 | 217.543.183 273.073.943 334.037.701 | 401.910.981 477.954.365 | 561.824.966 | 659.266.484 9.654.628.019 | |||||||||
| Nihai Geliştirilmiş Arsa Değeri (TL) | ₺322.859.997,47 |
Gelir yaklaşımında, Geliştirme yaklaşımı yöntemi olarak yapılan analizler kapsamında Alternatif 1 Mevcut Avan Proje Otel Fonksiyonu senaryosu ile ulaşılan arsa değeri 323.000.000,00 TL olarak hesap edilmiştir.
| ALTERNATİF 2 KONUT + TİCARET FONKSİYONU | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| YIL | Y0 | Y1 | Y2 | Y3 | ||
| 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | |||
| Temel Parametreler | Ortalama | |||||
| Maliyet Artışı / Enflasyon Tahmini | 35,0% | 45,0% | 35,0% | 25,0% | ||
| İnşaat Maliyeti | TL/m2 | 20.092 | 29.133 | 39.330 | 49.162 | |
| İnşaat Gerçekleşme | 100,0% | 0,0% | 40,0% | 50,0% | 10,0% | |
| Ticari - Birim Satış Fiyatı | TL/m2 | 80.000 | 116.000 | 156.600 | 195.750 | |
| Satış Gerçekleşme Oranı | 100,00% | 15,0% | 40,0% | 45,0% | ||
| Satılan Alan | 791,29 | 119 | 317 | 356 | ||
| Konut Birim Satış Fiyatı, TL/m² | Ortalama | 60.000 | 87.000 | 117.450 | 146.813 | |
| Satış Gerçekleşme Oranı | 100,00% | 0,00% | 40,0% | 45,0% | 15,0% | |
| Satılan Alan | 14.177,48 | 0 | 5.671 | 6.380 | 2.127 | |
| KONSOLİDE NAKİT AKIŞI | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | ||
| YIL | Y0 | Y1 | Y2 | Y3 | ||
| 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | |||
| HASILATLAR TOPLAMI, TL | 909.021.971 | 0 507.144.810 798.881.903 381.917.796 | ||||
| Konut Üniteleri Satış Hasılatı | 848.496.198 | 0 | 493.376.294 | 749.315.247 | 312.214.686 | |
| Toplam Ticari Alan Hasılatı | 60.525.772 | 13.768.516 | 49.566.656 | 69.703.110 | ||
| GELİŞTİRME MALİYETLERİ TOPLAMI (KAR DAHİL) | TL | 341.239.182 | 328.015.924 | 552.388.373 | 141.741.040 | |
| Arsa Değeri (Y0'Da Paşin Ödenecek) | 341.239.182 | |||||
| İnşaat Maliyeti | 0 | 213.337.603 | 360.007.205 | 90.001.801 | ||
| Girişimci Karı (İnşaat Maliyeti Üzerinden) | 49% | 104.535.425 | 176.403.530 | 44.100.883 | ||
| Satış & Pazarlama & Maliyeti | 2% | 0 | 10.142.896 | 15.977.638 | 7.638.356 | |
| ARSAYA KALAN NET NAKİT AKIŞI | 0 | 179.128.886 | 246.493.530 | 240.176.757 | ||
| ARSA GİDERİ DAHİK NET GELİR/NET NAKİT AKIŞI | -341.239.182 | 179.128.886 | 246.493.530 | 240.176.757 | ||
| KAR HARİÇ İÇ VERİM ORANI İÇİN NET NAKİT AKIŞI | -341.239.182 | 283.664.311 | 422.897.060 | 284.277.639 | ||
| DEĞERLEME TABLOSU | ||||||
| PROJE HASILATI BUGÜNKÜ DEĞERİ, TL | 909.021.971 |
| DEĞERLEME TABLOSU | |
|---|---|
| PROJE HASILATI BUGÜNKÜ DEĞERİ, TL | 909.021.971 |
| İNŞAAT MALİYETİ (BUGÜNKÜ DEĞER) | 368.860.637 |
| ŞATIŞ PAZARLAMA (BUGÜNKÜ DEĞER) | 18.180.439 |
| YATIRIMCI KARI (ARSA + MALİYET + PAZARLAMA ÜZERİNDEN) | 24,8% |
| ARSA DEĞERİ | 341.239.182 |
| DÜZELTİLMİŞ ARSA DEĞERİ | 341.200.000 |
| ARSA ALANI | 2.260,84 |
| GELİŞTİRİCİ KAR | 180.741.712 |
| BİRİM ARSA DEĞERİ | 150.935 |
| KABUL EDİLEN İNDİRGEME ORANI | 40,00% |
Gelir yaklaşımında, Geliştirme yaklaşımı yöntemi olarak yapılan analizler kapsamında Alternatif 2 Konut + Ticaret Projesi senaryosu ile ulaşılan arsa değeri 341.200.000.- TL olarak hesap edilmiştir.
Geliştirme tabanlı gelir yaklaşımında 2 farklı alternatif imar senaryosu incelenmiş olup, arsa bazında en yüksek değeri oluşturan senaryonun Alternatif 2 Konut + Ticaret senaryosu olduğu analiz edilmiştir. Bu alternatif, konu taşınmaz için en iyi ve en verimli kullanım olarak belirlenerek, rapor içeriğinde arsa değeri takdirinde bu değer baz alınmıştır.
Senaryolar kapsamında en iyi ve en verimli kullanım alternatif 2 olarak değerlendirilmiştir.
Bu bölümde yasal gereklerin yerine getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkına görüşlerimiz yer almaktadır. Konu taşınmaz arsa niteliğinde olup, hali hazırda imarlı parsel şeklindedir.
Ayrıca konu taşınmazın diğer hissedarı kamu kuruluşu olan Gaziosmanpaşa Belediyesidir. Söz konusu hisseye ait kamu yararı amacına tahsisli olması vesilesiyle ve bunlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamayacağına dair beyan bulunmaktadır. Bu beyanın gayrimenkulün satışına engel bir durum yaratmayacağı öngörülerek taşınmaza değer takdir edilmiştir.
Değer tarihi itibarıyla tüm bu etmenler dikkate alınarak konu gayrimenkulün mevcut geliştirilmemiş hali ile '''ARSA'' olarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınması hususunda herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların değerleme çalışmasında, değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan faktör/faktörler bulunmamaktadır.
25.04.2024 tarihli sözleşmenin 6. Maddesinde belirtilen "Müşteri Tarafından Sağlanması Talep Edilen Bilgi Ve Dokümanlar" maddesi ve KVKK kapsamı gereğince son 3 yıllık aktif/pasif kayıt belgelerini içeren takyidat belgesinin ve son 3 sene içerisinde imar planında değişiklik olup olmadığını belirten resmi imar durum yazılarının temini müşteri yükümlülüğünde olup müşteri tarafından güncel tarihli imar durumu ve aktif kayıtları gösterir tapu kaydı temin edilmiş olup raporda yer verilmiş, pasif kayıtları gösterir tapu kaydı güncel olarak müşteriden temin edilemediği için raporda yer verilememiştir.
Bu değerleme çalışmasında Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ve Geliştirme Tabanlı Gelir Yaklaşımı yöntemlerinde faydalanılmıştır. UDS. 105'de belirtildiği üzere "10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kapsamında sahada taşınmaz ile benzer nitelikteki arsa arzının kısıtlı olması sebebiyle karşılaştırılabilirlik sınırlı kalmıştır. Bu nedenle değerlemede gelir yaklaşımında elde edilen arsa değeri nihai arsa değeri olarak değerlendirilmiştir.
| NİHAİ DEĞERLEME TABLOSU | Hesaplanan Değer | ***Nihai Değer, TL | Nihai Değer, USD | |
|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | ||||
| **Pazar Yaklaşımı | Tam Mülkiyet Değeri | 335.000.000 | 335.000.000 | 10.377.943 |
| *Hisse Değeri | 284.761.261 | 285.000.000 | 8.828.996 | |
| Tam Mülkiyet Değeri | 341.239.182 | |||
| Gelir Yaklaşımı | *Hisse Değeri | 290.065.000 |
Tablo 29 Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi
*Rapor Müşterisinin hissesine tekabül eden, hisse değerini ifade etmektedir.
**Nihai Değerlemede kullanılan yöntemdir.
***Nihai değer, hesaplanan değerin en yakın binlik basamağa yuvarlatılarak hesaplanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların mahallinde yapılan incelemesi, konum, büyüklük, fiziksel özellik, mevcut imar durumu ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları sonucu günümüz ekonomik koşulları itibariyle toplam değerler aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Konu taşınmaz içinde 195 odalı olarak öngörülüp otel fonksiyonuna göre hazırlanmış olan avan projenin yapılan hesap ve analizler ışığında en iyi ve en verimli kullanım olmadığı kanaatine varılmıştır. Arsa için en yüksek değere ulaşan fonksiyon parsel üzerinde konut + ticaret projesinin geliştirilmesi olduğu kanaatine varılmış olup, projenin bu bağlamda revize edilmesi önerilmektedir. Ayrıca konu parsel üzerinde %15 hisse ile Gaziosmanpaşa Belediyesi hissesi bulunmakta olup, proje geliştirme çalışmalarında hisse devrinin yapılması önerilmektedir.
Değerleme raporunda Pazar Yaklaşımı ile elde edilen sonuca esas değer takdiri yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemeler, konum, altyapı ve ulaşım olanakları, kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları ve günümüz gayrimenkul piyasası koşulları alınmıştır. Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede yetkili kurumlardan alınabilen resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
Tablo 30 Nihai Değerleme Tablosu
| NİHAYİ DEĞER TABLOSU | KDV HARİÇ | KDV DAHİL |
|---|---|---|
| Taşınmazın Değeri, TL (KDV Hariç) | 335.000.000 TL | 368.500.000 TL |
| Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. mülkiyetindeki 192179/226084 Paylı Hisse Değeri |
285.000.000 TL | 313.500.000 TL |
| Gaziosmanpaşa Belediyesi mülkiyetindeki 33905/226084 Paylı Hisse Değeri |
50.000.000 TL | 55.000.000 TL |
KDV Uygulaması: KDV oranı şirketlerin KDV'li mülk satışları konusunu oluşturmaktadır. Söz konusu hesaplamalarda standart KDV uygulamasının gerçekleşeceği ve arsa/ araziler için etkin KDV oranının %10 olacağı kabul edilmiştir.
Dolar Kuru: 31.03.2024 tarihi itibariyle TCMB tarafından belirlenmiş olan döviz alış kuru: 1USD:32.28 TL belirlenmiş olup bu değer üzerinden hesaplara yansıtılmıştır.
Sonuç olarak;
Değerlemeye konu edilen toplam taşınmazın, rapor müşterisine ait hissesine karşılık gelen piyasa değeri toplamı K.D.V. Hariç 335.000.000,00 TL (Üç Yüz Otuz Beş Milyon Türk Lirası) olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş. (Eski Unvanı: Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.) mülkiyetindeki 192179/226084 hisse değeri K.D.V. Hariç 285.000.000,00 TL (İki Yüz Seksen Beş Milyon Türk Lirası) olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
Gaziosmanpaşa Belediyesi mülkiyetindeki 33905/226084 Paylı Hisse Değeri 50.000.000 TL (Elli Milyon Türk Lirası) olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
| Gökan KALIR | Mehmet EROL | Tolga ERDEM |
|---|---|---|
| Lisans No: 401529 | Lisans No: 410067 | Lisans No: 411407 |
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Denetmen | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.