Regulatory Filings • Aug 16, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
ANTALYA İLİ GAZİPAŞA İLÇESİ KORU MAHALLESİ 200 ADA 37, 38, 39, 40, 41 ve 42 PARSELLERE AİT GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2024-PD-21 Değer Tarihi: 31.03.2024
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş (Eski Ünvanı: Süleyman Ekşi İnşaat San. ve Tic. A.Ş.) |
|---|---|
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM | Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| SÖZLEŞME TARİHİ | 25.04.2024 |
| DEĞER TARİHİ | 31.03.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 17.05.2024 |
| RAPOR NO | 2024-PD-21 |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI | Tam Mülkiyet |
| ÖNCEKİ RAPORLAR | Söz konusu taşınmazlara ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-19 numaralı, 31.12.2023 Değer Tarihli 2023-PD 76 numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir. |
| RAPORUN KONUSU | Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi, 200 Ada 37, 38, 39, 40, 41 ve 42 Parseller numaralı taşınmazların 31.08.2019 Tarihinde Resmî Gazetede Yayınlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" Birinci maddesinin ikinci fıkrasına uygun olarak "Halka Arz" planlamaları kapsamında 31.03.2024 tarihli Pazar Değer'inin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULÜN ADRESİ | Koru Mahallesi, 200 Ada 37, 38, 39, 40, 41 ve 42 Parseller, Gazipaşa/Antalya |
|---|---|
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi, 200 Ada Ada 37, 38, 39, 40, 41 ve 42 Parseller |
| SAHİBİ | Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. (1/1) |
| MEVCUT KULLANIM | Parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parseller boş durumdadır. |
| Taşınmazların Değeri, TL (KDV Hariç) | 65.000.000,00 | TL |
|---|---|---|
| Taşınmazların Değeri, TL (KDV Dahil) | 71.500.000,00 | TL |
| DEĞERLEME UZMANI | Gökan KALIR (SPK Lisans No:401529) |
|---|---|
| DENETMEN | Mehmet EROL (SPK Lisans No: 410067) |
| SORUMLU DEĞERLEME UZMANI | Tolga ERDEM (SPK Lisans No: 411407) |
*Yönetici özeti, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ- 5 - | ||
|---|---|---|---|
| 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7. |
DEĞERLEME RAPORUNUN TARİHİ, NUMARASI- 5 - RAPOR TÜRÜ VE DEĞERLEMENİN AMACI - 5 - DEĞERLEME RAPORUNU HAZIRLAYANLAR - 5 - DEĞERLEME TARİHİ - 5 - DAYANAK SÖZLEŞMESİ TARİH VE NUMARASI - 5 - DEĞERLEME ÇALIŞMASINI OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER - 5 - DEĞERLEMEYE KONU TAŞINMAZLAR İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEME RAPORU - 5 - |
||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER - 6 - | ||
| 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. |
DEĞERLEME ŞİRKETİNİ TANITICI BİLGİLER - 6 - MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER- 6 - MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR - 6 - İŞİN KAPSAMI- 6 - |
||
| 3. | DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER - 7 - | ||
| 3.1. 3.2. |
DEMOGRAFİK VERİLER- 7 - EKONOMİK VERİLER - 9 - |
||
| 4. | GAYRİMENKULÜN TANIMI - 12 - | ||
| 4.1. 4.1.1. 4.1.2. 4.1.3. 4.2. 4.2.1. 4.2.2. |
HUKUKİ TANIMI - 12 - TAPU BİLGİLERİ - 12 - İMAR DURUMU- 13 - HUKUKİ DURUM ANALİZİ- 14 - FİZİKİ TANIMI - 15 - KONUM, ULAŞIM VE EKONOMİK YAPI- 15 - GAYRİMENKULLERİN TANIMI- 17 - |
||
| 5. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER VE PİYASA ANALİZİ- 19 - | ||
| 5.1. 5.2. |
TAŞINMAZIN DEĞERİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ)- 19 - GAYRİMENKUL PİYASASI ANALİZİ - 20 - |
||
| 6. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI - 21 - | ||
| 6.1. 6.2. 6.3. |
DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI- 21 - VARLIĞIN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLER VE YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ - 23 - EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ - 23 - |
||
| 7. | GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ - 24 - | ||
| 7.1. | PAZAR YAKLAŞIMI SONUÇLARI- 24 - | ||
| 8. | SONUÇ - 25 - | ||
| 8.1. 8.2. 8.3. 8.4. 8.5. 8.6. |
MEVZUAT UYGUNLUĞU VE HUKUKİ DURUMLAR HAKKINDAKİ GÖRÜŞ - 25 - DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN / SINIRLAYAN FAKTÖRLER - 25 - ASGARİ BİLGİLERİN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NİÇİN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELER - 25 - ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ (DEĞERLERİN UYUMLAŞTIRILMASI)- 25 - SORUMLU DEĞERLEME UZMANIN SONUÇ CÜMLESİ - 26 - NİHAİ DEĞER TAKDİRİ - 26 - |
||
| 9. | EKLER- 27 - |
| TABLO 1 GAZİPAŞA İLÇESİNİN ANTALYA İLİ İÇİNDEKİ NÜFUS BÜYÜKLÜĞÜ VE YILLARA GÖRE GELİŞİMİ - 8 - | |
|---|---|
| TABLO 2 TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER - 9 - | |
| TABLO 3 GSYİH BÜYÜME ORANLARI & TAHMİNLERİ - 9 - | |
| TABLO 4 TÜKETİCİ FİYAT ENDEKSİ - 10 - | |
| TABLO 5 YILLARA GÖRE DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR - 10 - | |
| TABLO 6 DÖVİZ KURLARI & ENFLASYON ORANLARI - 11 - | |
| TABLO 7 KONU GAYRİMENKULLERİN TAPU BİLGİLERİ - 12 - | |
| TABLO 8 200 ADA 37 - 38 - 39 - 40 - 41 - 42 PARSELİN MÜLKİYET BİLGİLERİ - 12 - | |
| TABLO 9 TAPU KAYIT BİLGİLERİ - 12 - | |
| TABLO 10 EMSAL TABLOSU (SATILIK ARSA ANALİZİ) - 20 - | |
| TABLO 11 PAZAR YAKLAŞIMI SONUÇLARI - 24 - | |
| TABLO 12 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ - 25 - | |
| TABLO 13 NİHAİ DEĞERLEME TABLOSU - 26 - | |
| GRAFİK 2 ANTALYA NÜFUSU VE GÖSTERGELERİ - 7 - | |
|---|---|
| GRAFİK 3 GAZİPAŞA NÜFUSU VE GÖSTERGELERİ - 8 - | |
| ŞEKİL 1 PARSELLERİN KADASTRO İNCELEMESİ - 13 - | |
| ŞEKİL 2 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLAN GÖRSELİ - 13 - | |
| ŞEKİL 3 TOPOĞRAFİK YAPI - 16 - | |
| ŞEKİL 4 GAZİPAŞA ÖNEMLİ ULAŞIM AKSLARI - 16 - |
Bu rapor AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ile 25.04.2024 tarihli değerleme talebi ve imzalanan sözleşmeye istinaden şirketimiz tarafından 31.03.2024 değerleme tarihli olarak 17.05.2024 tarihinde 2024-PD-21 rapor numarası ile üretilmiştir.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında tanzim edilmiş olup, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmî Gazete'de Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi, 200 Ada 37, 38, 39, 40, 41 ve 42 Parsel numaralı taşınmazların değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu mahallinde yapılan incelemeler ve ilgili kişi/kurum/kuruluşlardan elde edinilen bilgiler ışığında Değerleme Uzmanı Gökan KALIR (Lisans No: 401529), Değerleme Uzmanı Mehmet Erol (Lisans No: 410067) tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Tolga Erdem (Lisans No: 411407) tarafından kontrol edilip onaylanmıştır.
Bu değerleme raporu için şirketimiz değerleme uzmanları tarafından 25.04.2024 tarihinde çalışmalara başlanmış, 31.03.2024 tarihli değeri tespit edilerek, 17.05.2024 tarihinde gerekli çalışmalar yapılarak rapor tamamlanmıştır.
Bu rapor Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ile AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 25.04.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümleri kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyebilecek herhangi bir unsura rastlanılmamıştır.
Şirketimiz tarafından söz konusu taşınmazlara ilişkin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri 'ne göre şirketimiz bünyesinde 31.12.2022 Değer Tarihli 2023-PD-19 numaralı, 31.12.2023 Değer Tarihli 2023-PD-76 numaralı Değerleme Raporları düzenlenmiştir.
Şirketimiz, 2019 yılında, Alesta Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile çeşitli kurum ve kuruluşlara Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Balmumcu Mah. Barbaros Blv. Çınar Apt No: 24/13 Beşiktaş/İstanbul adresinde faaliyetlerine başlamıştır.
Şirketimiz; Sermeye Piyasası Kurulu tarafından 24.07.2019 tarihli ve 42/969 sayılı toplantısında, Seri: III, No:62.3 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" uyarınca sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıştır.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun 17.10.2019 tarihli ve 8607 sayılı kararıyla şirketimize, Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkındaki Yönetmeliğin 11. maddesine istinaden, bankalara yönetmeliğin 4. maddesi kapsamına giren "Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 06.10.2022 tarihli ve 58/1477 sayılı toplantısında; 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı Gayrimenkul Dışındaki Varlıkların Sermaye Piyasası Mevzuatı Kapsamındaki Değerlemelerinde Uyulacak Esaslar Hakkındaki İlke Kararı ile 13.01.2022 tarih ve 2/56 sayılı kararı uyarınca, "Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar" listesine alınmıştır.
Bu değerleme raporu Kısıklı Mah. Alemdağ Cad. D Blok No: 53 Kat: 3 Üsküdar / İstanbul adresinde yer alan AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş için hazırlanmıştır.
Müşteri tarafından değerleme rapor için herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.
Bu değerleme raporu, 25.04.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi, 200 Ada 37, 38, 39, 40, 41 ve 42 Parsel numaralı taşınmazların 31.03.2024 tarihli pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Bu bölümde, Türkiye genelinden hareketle Marmaris ilçesi özeline inilecek ve nüfusun zamana göre değişimi hakkında özet bilgi verilecektir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2022 yılı itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 olarak belirlenmiştir. Türkiye'de yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında %1,3 iken, 2022 yılında %0,7'lere, 2023 yılında ise %0,1'e düşmüştür. Bu sonuçlara göre Türkiye'de ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 92.824 kişi artmıştır.
Grafik 1 Türkiye Nüfusu ve Göstergeleri
Türkiye nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. Türkiye genel anlamda genç bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %10'u 15 yaşından küçüktür.
Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2023 yılı itibarıyla Antalya nüfusu 2.696.249 olarak belirlenmiştir. Antalya'da yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında %2,8 iken, 2022 yılında %2,6, 2023 yılında ise %3,1 olup Türkiye nüfus artışına göre düşük bir hareket göstermiştir. Bu sonuçlara göre Antalya'da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 8.245 kişi artmıştır.
Antalya nüfusu 3 yaş kategorisinde incelenmiş olup çalışabilir nüfus sayısı genç olarak nitelendirilmiştir. Antalya genel anlamda genç orta yaş aralığında bir nüfus dağılımına sahiptir. Nüfusun yaklaşık %9'u 15 yaşından küçüktür, çalışan nüfus yaş aralığının %70'lik oranı doğrultusunda Türkiye ortalamasının üzerindedir. Türkiye genelinde doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 2022 yılı itibarıyla Gazipaşa ilçe nüfusu 53.702 olarak belirlenmiştir. Gazipaşa ilçesinin yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında %1,11 iken, 2022 yılında %3,02, 2023 yılında ise %2,76 olmuştur. Bu sonuçlara göre Gazipaşa da ikamet eden nüfus 2023 yılında, bir önceki yıla göre 1.483 kişi artmıştır.
İnceleme sahasında meydana gelen nüfus hareketleri, öncelikle sahanın bulunduğu yarımadanın sahip olduğu coğrafi, jeostratejik ve jeopolitik özellikleri sayesinde burada yoğunlaşan beşerî faaliyetlere bağlıdır.
Nüfusun belli dönemlerde artış ve azalış göstermesi, o dönemde yaşanan sosyal, siyasal ve ekonomik nedenlere bağlıdır. Dolayısıyla bir şehrin gelişimi için elzem olan nüfusun hareketleri tek bir faktöre bağlanamayacağı gibi şehirlerin gelişimi için gerekli olan tüm faktörlerin aynı anda aynı derecede etkili olduğu da söylenemez. Bu durumu en iyi örnekleyen gelişmeler inceleme sahasında Osmanlı İmparatorluğu'nun son dönemi ile Cumhuriyet Dönemi'nin başlarında köyden kente göç hareketlerinin ve yakın tarihte sahada inşa edilen tersane ve havalimanının yoğun yerleşmelere neden olmasıdır.
Gazipaşa, 2023 yılı nüfus verilerine göre 55.185 nüfusa sahiptir. Gazipaşa, Antalya'nın nüfusu en kalabalık 12. ilçesidir. Gazipaşa İlçesinde 53 mahalle bulunmaktadır.
| $\sim$ | -- | PAR INDIVIDUA | M-1991 - FRIEDER | ,,,,,,,,,,,,,,, | ,,,,,,,,,,,,,, | AREDRER MELTER. | ELEVE MUSTER | MAGIN WATERS | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3023 | Hopez. | 614.135 | 111,863 | 302,272 | % 22.78 | 2023 | 55.195 | 28,000 | 27.185 | |
| 2023 | Ministries | 512,700 | 249,756 | 262,944 | 9.19.02 | 2022 | 53,702 | 27.283 | 26,419 | |
| 2023 | Atonya. | 158,091 | 182.014 | 177.277 | % 13.35 | 2021 | 52.126 | 26,454 | 25.672 | |
| 3023 | Manavigat | 258,367 | 133.165 | 125,202 | 9.9,38 | |||||
| 2023 | Koosaatt | 196,498 | 93,646 | 102.800 | 9,720 | 2020 | 51.555 | 26.102 | 25.453 | |
| 2023 | Ser & | 141.569 | 22.116 | 69.453 | 9.5.25 | 2018 | 50.555 | 25,684 | 24.671 | |
| 2023 | Disemeri | 86,109 | 45.055 | 41.054 | $V_0$ 3,19 | 2018 | 50.003 | 25,306 | 24,697 | |
| 2023 | Akaz | 80,350 | 41.127 | 39,223 | 16.2,98 | 2017 | 49.555 | 25,078 | 26,677 | |
| m 2023 |
KLINTACA | 74, 353 | 37,056 | 36,793 | % 2.76 | 2018 | 49,207 | 24,886 | 24.322 | |
| 2023 | HGent | 84,014 | 33.062 | 30,092 | % 2.37 | 2015 | 48.805 | 24,714 | 24,162 | |
| 3023 | Ronkuteli | 59,295 | 20,046 | 29,447 | % 2,20 | 2014 | 48,581 | 24,500 | 24.052 | |
| 2023 | Oszlouja. | 55,185 | 28,000 | 27, 185 | % 2.05 | 2013 | 48.134 | 24.329 | 23.805 | |
| 2023 | Frike | 50,688 | 25.364 | 25,334 | %120 | 2012 | 47.963 | 24,222 | 23.741 | |
| 3023 | Kenser | 49,695 | 25.000 | 20.927 | % 1.84 | 48.184 | 24.306 | 23,878 | ||
| 2023 | Elmax | 41,240 | 21.007 | 19,733 | $46 + 33$ | 2011 | ||||
| 2023 | Denver | 27.762 | 14.265 | 13,499 | 16.1,03 | 2010 | 48.525 | 24,484 | 24.041 | |
| 2023 | Akadu | 11,896 | 6,030 | 5.856 | 5.0.44 | 2008 | 48,569 | 24,367 | 24.002 | |
| 3023 | Günügünüz | 8.259 | 4,154. | 4,508 | 9, 0.31 | 2008 | 48,675 | 24,680 | 23,995 | |
| 2023 | Eradi | 4,245 | 2.180 | 2.063 | % 0.16 | 2007 | 47.099 | 24.123 | 23.576 |
Tablo 1 Gazipaşa İlçesinin Antalya İli İçindeki Nüfus Büyüklüğü ve Yıllara Göre Gelişimi
Gayrisafi Yurt İçi Hasıla (GSYH) 2023 yılı üçüncü çeyreğinde %5,9 artmıştır. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2023 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %8,1, sanayi %5,7, finans ve sigorta faaliyetleri %5,1, hizmetler %4,3, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,7, diğer hizmet faaliyetleri %2,2, bilgi ve iletişim faaliyetleri %1,7 ve tarım sektörü %0,3 artarken mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %2,5 azalmıştır. Ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar ise %16,5 artmıştır.
Mevsim etkilerinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Temmuz'da %9,4 ile Ocak 2014'ten bu yana en düşük seviyesinde gerçekleşti.
Takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre sanayi üretim endeksi Temmuz'da yıllık bazda %7,4 ile 13 ayın en hızlı artışını kaydedilmiştir. İSO Türkiye İmalat PMI Eylül'de 49,6'ya yükselse de üçüncü çeyrek boyunca eşik değerin altında kalarak imalat sanayiinde faaliyet koşullarının zayıf bir seyir izlediğine işaret etmiştir.
Temmuz'da yıllık bazda %58,1 artarak 5,5 milyar USD seviyesinde gerçekleşen cari açık, 12 aylık kümülatif verilere göre 58,5 milyar USD düzeyine ulaştı. Ağustos'ta merkezi yönetim bütçesi, yıllık bazda iki katına çıkan vergi gelirlerinin desteğiyle 51,3 milyar TL fazla vererek, Ocak-Ağustos döneminde bütçe açığı 383,4 milyar TL düzeyinde gerçekleşerek OVP'de 2023 yılı için öngörülen açığın %23,5'ini oluşturmuştur.
Aralık'ta TÜFE aylık ve yıllık bazda sırasıyla %1,14 ve %44,22 artış kaydetmiş, yurt içi ÜFE de bu dönemde aylık bazda %2,93 yıllık bazda %64,77 yükselmiştir.
TCMB Aralık ayı toplantısında politika faizini piyasa beklentileri doğrultusunda 250 baz puan artırarak %42,5 seviyesine çıkardı. Toplantıya ilişkin metinde Türk lirası varlıklara yönelik iç ve dış talebin artmaya başlamasının fiyat istikrarına katkı sağlayacağı düşünülmektedir. Uluslararası kredi değerlendirme kuruluşları Fitch ve S&P, Türkiye'nin kredi notunu "B" seviyesinde teyit ederek not görünümünü "negatif"ten "durağan"a revize etmiştir.
| TEMEL EKONOMÍK GÖSTERGELER | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYİH (Cari ABD Doları) | \$859 Milyar | \$797 Milyar | \$761 Milyar | \$717 Milyar | \$806 Milyar | \$692 Milyar | \$714 Milyar |
| Kişi Başı Düşen GSYİH | 10.696,00 \$ | $9.762.00$ \$ | 9.213,00\$ | 8.599,00\$ | $9.539,00$ \$ | 8.080,00\$ | 8.341,00\$ |
| Büyüme | 7.50% | 3.00% | 0.90% | 1.80% | 11.40% | 5.00% | 3.00% |
| Enflasyon | 11,90% | 20,30% | 11,80% | 14,60% | 36,08% | 64,27% | 58,94% |
| Cari Açık (MilyarABD Doları) | $-40,60$ \$ | $-21,60$ \$ | 6.90S | $-23.70$ \$ | $-14.90S$ | $-44.30$ \$ | $-42,50$ \$ |
| Carl Açık / GSYİH | $-4.70%$ | $-2,70%$ | 0,90% | $-3,30%$ | $-1,85%$ | $-6,40%$ | $-2.10%$ |
| ABD Dolari Yil Sonu | 3.78 | 5,29 | 5,96 | 7,44 | 13.35 | 18.78 | 29,8 |
2020'de Covid-19 pandemisinin ortaya çıktığı dönemde Türkiye kaydettiği %1,9 oranındaki büyümenin ardından, 2021 yılında da yıllık bazda %11,4 büyüme kaydederek dünyadaki büyük ekonomiler arasında en hızlı büyüyen ülkelerden biri olmuştur. Büyümenin ana belirleyicileri hane halkı tüketimi ve ihracat olarak öne çıkmıştır. Kaydedilen güçlü büyüme 2022 yılında da devam ederek, son GSYH verilerine göre 2Ç 2022'de yıllık bazda %7,6 oranında büyüme ile sonuçlanmıştır. 1Ç 2022'de çeyreklik bazda kaydedilen %0,7 büyüme, 2Ç 2022'de çeyreklik bazda %2,1'e yükselmiştir. Kaydedilen performansta özel tüketimdeki artış ve net ihracatın pozitif katkısı öne çıkmıştır. IMF Türkiye için 2023 yılında yıllık %3,0 oranında büyüme öngörmüştür.
Tablo 3 GSYİH Büyüme Oranları & Tahminleri
*Kaynak: TUİK
Mevsim etkilerinden arındırılmış tüketici güven endeksi Aralık 2023'te 77,4 olarak kaydedilmiştir.
Tablo 5 Yıllara Göre Doğrudan Yabancı Yatırımlar
2020 yılında durgunluk döneminin ardından Türkiye'ye doğrudan yabancı sermaye girişleri 2021 yılında %70 yıllık artışla güçlü bir toparlanma kaydederek ivme kazanmıştır. Diğer yandan, 2023 yılının ilk çeyreğinde ise 8,9 milyar USD seviyesinde kaydedilmiştir. 2022 yılı genelinde toplam 13.339 milyon ABD Doları düzeyinde uluslararası doğrudan yatırım girişi (fiili giriş/net) gerçekleşti. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde 1.485 milyon ABD Doları olan bu giriş, geçen yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında yaklaşık %50,55 lik bir düşüş kaydedilmiştir. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde yabancıların gayrimenkul yatırım girişi ise 461 milyon ABD doları düzeyinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı çeyreği ile kıyaslandığında ise yabancıların gayrimenkul yatırım girişinde %65,13 'lük bir azalış kaydedilmiştir.
*Kaynak: TCMB
*Kaynak: TCMB
Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşansa da yaz ayları itibarıyla enflasyonda yükselme eğilimi artmıştır. Eylül ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 61,53 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 47,44 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel düzeyini yukarı baskılamaktadır. Eylül ayında yayınlanan Orta Vadeli Planda 2023 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 65, 2024 yılında ise yüzde 33 olarak ifade edilmiştir.
Temmuz'da düşük baz etkisinin desteğiyle yıllık bazda %16,7 artan konut satışları, Ağustos'ta yıllık bazda %1,1 azalmıştır. Bununla birlikte bu dönemde 122 bin adet ile yılbaşından bu yana en yüksek satış rakamı kaydedilmiş Ağustos'ta ipotekli satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %26,1 oranında azalırken, %4,3 artan diğer satışlar toplam satışların %86,6'sını oluşturmuştur. Satış durumuna göre veriler incelendiğinde ise söz konusu dönemde ilk el satışların %9,5 azaldığı, toplam satışların yaklaşık %70'ini oluşturan ikinci el satışların %2,7 ile sınırlı artış kaydettiği görülmüştür.
Ağustos'ta yabancılara yapılan satışlarda gözlenen yıllık %42'lik gerileme dikkat çekmiş böylece Ocak-Ağustos döneminde toplam konut satışları 2022'nin aynı dönemine göre %15,5 azalmıştır. TCMB'nin açıkladığı verilere göre konut fiyat endeksi Temmuz'da aylık bazda %7,3 ile Aralık 2021'den bu yana ilk kez aylık TÜFE enflasyonunun altında artış kaydetmiş konut fiyatlarındaki yıllık nominal artış %94,7 ile son 18 ayın en düşük seviyesinde gerçekleşirken, reel yükseliş de %31,2 olmuştur. Aralık 2023'te USD 29,4382 TRY ve Euro 32,5739 TRY olarak, Mart 2024'te ise USD 32,2854 TRY ve Euro 34,8023 TRY olarak kaydedilmiştir.
Bu bölümde gayrimenkulün hukuki tanımının yanı sıra sahip olduğu fiziksel, lokasyon ve imar hakları ile ilgili özellikleri hakkında data setleri verilerek pazardaki konumlanması ve rekabet özellikleri açıklanmaktadır.
Bu bölümde konu taşınmazlarında tapu tetkikine ilişkin, tapu bilgileri ve varsa son üç yıllık süreçte hukuki açıdan meydana gelmiş olan değişiklikler yer almaktadır.
Değerlemeye tabi tutulan gayrimenkuller, Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, 200 ada içerisinde konumlu olan, arsa niteliğine sahip 37, 38, 39, 40, 41 ve 42 numaralı parselledir. Konu gayrimenkullerin tapu bilgileri aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
| İli | İlçesi | Mahalle | Mevkii | Pafta | Ada | Parsel | Nitelik | Yüzölçümü, m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antalya | Gazipaşa | Koru | Tekir | - | 200 | 37 | Arsa | 1.023,55 |
| Antalya | Gazipaşa | Koru | Tekir | - | 200 | 38 | Arsa | 1.023,55 |
| Antalya | Gazipaşa | Koru | Tekir | - | 200 | 39 | Arsa | 1.023,55 |
| Antalya | Gazipaşa | Koru | Tekir | - | 200 | 40 | Arsa | 1.023,55 |
| Antalya | Gazipaşa | Koru | Tekir | - | 200 | 41 | Arsa | 1.023,53 |
| Antalya | Gazipaşa | Koru | Tekir | - | 200 | 42 | Arsa | 1.023,55 |
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarına göre mülkiyet bilgilerini gösterir tablo aşağıdaki gibi sunulmuştur. Değerlemeye konu olan taşınmaz için tapu edinim tarihleri esas alındığında son üç yıllık dönemde satış işlemi gerçekleşmiş olup bu işlem kapsamında 28.09.2022 tarih ve 13322 yevmiye numarası ile Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. lehine mülkiyet değişiminin olduğu tespit edilmiştir. Koru Mahallesi 200 Ada 23 numaralı parsel, 21.03.2023 tarih ve 3950 yevmiye numarası ile ifraz işlemi ile 200 Ada, 37 – 38 – 39 – 40 – 41 – 42 numaralı Parseller olarak tescil edilmiştir.
Tablo 8 200 Ada 37 - 38 - 39 - 40 - 41 - 42 Parselin Mülkiyet Bilgileri
| 200 Ada 38 – 39 – 40 – | |
|---|---|
| 41 – 42 | |
| Parsel | |
| Mülkiyet Hakkı | Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. |
| Hissesi | Tam |
| Edinim Sebebi | İfraz İşlemi |
| Tapu Tarihi & Yevmiye | 21.03.2023 / 3950 |
*Süleyman Ekşi İnşaat San. ve Tic. A.Ş. şirket unvanı AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiş olduğu tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz için müşteri tarafından Webtapu sayfasından 26.04.2024 tarihinde, saat 11:39'da temin edilen takyidat belgelerine göre konu taşınmazlar üzerinde yer alan takyidat kayıtlarına aşağıda yer verilmiştir. Tapu kayıtlarına dair aktif kayıtları gösteren Takbis belgeleri, raporun Ek'ler bölümünde sunulmuştur.
| Tablo 9 Tapu Kayıt Bilgileri | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Tür | Takyidat Bilgisi | Tarih/Yevmiye | |||||
| 200 / 37 | - | Taşınmazın tapu kaydında taşınmazı olumsuz etkileyebilecek herhangi bir kısıtlılık hali gerektiren kayıt bulunmamaktadır. |
- | |||||
| 200 / 38 | - | Taşınmazın tapu kaydında taşınmazı olumsuz etkileyebilecek herhangi bir kısıtlılık hali gerektiren kayıt bulunmamaktadır. |
- | |||||
| 200 / 39 | - | Taşınmazın tapu kaydında taşınmazı olumsuz etkileyebilecek herhangi bir kısıtlılık hali gerektiren kayıt bulunmamaktadır. |
- | |||||
| 200 / 40 | - | Taşınmazın tapu kaydında taşınmazı olumsuz etkileyebilecek herhangi bir kısıtlılık hali gerektiren kayıt bulunmamaktadır. |
- | |||||
| 200 / 41 | - | Taşınmazın tapu kaydında taşınmazı olumsuz etkileyebilecek herhangi bir kısıtlılık hali gerektiren kayıt bulunmamaktadır. |
- |
200 / 42 - Taşınmazın tapu kaydında taşınmazı olumsuz etkileyebilecek herhangi bir kısıtlılık hali gerektiren kayıt bulunmamaktadır. -
Değerlemeye konu taşınmazların kadastral sınırları, alan ve konum tespiti Gazipaşa Kadastro https://parselsorgu.tkgm.gov.tr online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
Şekil 1 Parsellerin kadastro İncelemesi
Şekil 2 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Plan Görseli
Gazipaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre değerleme konusu 200 Ada 23 Parsel ifraz işlemi sonrası 200 Ada 37, 38, 39, 40, 41 ve 42 numaralı parsel olarak tescil edilmiştir.
Rapora ilgili belediyeden 18.09.2023 tarihte yazılı olarak temin edilen resmi imar durum bilgisi yazısı kullanılmıştır. İş bu rapor tarihinde imar durumunda değişiklik bulunmamaktadır.
Taşınmazlar, 03.07.2023 tarih ve 79 sayılı Gazipaşa Belediye Meclis Kararı ve 07.08.2023 tarih ve 612 sayılı Antalya Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içerisinde Emsal= 0,20 YEnçok= 2 kat Gelişme Konut Alanı (minimum ifraz koşulu 500 m²) olarak planlanmış olup, bir önceki planda ise (K) Düşük Yoğunluklu Konut Alanı (1000 m² ifraz koşulu 200 m² 2 katlı konut alanı) olarak planlanmıştır.
Taşınmazların Plan Kapsamında yapılaşma şartları ve hakları
Bir parsele en fazla toplam 200 m² inşaat alanı yapılabilir. Çatı meyil oranı %35'tir. Maksimum Kat Adeti: 2 olup Saçak Kotu 6,50 metredir. Bu parsellerde yapı yapılabilmesi için imar veya kadastral yoldan 15 m cephe alması zorunludur. Yapılacak yapılarda, Ön Bahçe Mesafesi 5m, Yan Bahçe Çekme Mesafesi 3m'dir. 1 Katı veya 25 m² geçmeyecek tarımsal kullanıma veya depolamaya dönük müştemilatlar emsale dahil değildir.
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak yapılan teknik ve yasal incelemede; konu taşınmazların Tapu Kayıtlarında alım satımına engel teşkil edebilecek herhangi bir hukuki anlamda kısıtlayıcı ve bağlayıcı bir duruma rastlanılmamıştır.
Konum, Ulaşım ve Ekonomik Yapı
Harita 1 Antalya & Gazipaşa, Lokasyon Haritası
20.723 m² yüz ölçümüne sahip Antalya ili, Türkiye'nin güneyinde, merkezi Akdeniz kıyısında olan bir turizm merkezidir. Kuzeyinde; Burdur, Isparta, Konya, doğusunda; Karaman, Mersin, batısında; Muğla illeri vardır. Güneyi, Akdeniz ile çevrelenmiştir. Türk Riviera'sı Antalya kıyılarının uzunluğu 630 km'yi bulur. Karayolu, havayolu ve denizyolu ile ulaşım sağlanmaktadır. Antalya havalimanı uluslararası hava trafiğine açıktır.
Atatürk tarafından 21.10.1921 tarihinde Resmî Gazete'de yayınlanan Bakanlar Kurulu kararıyla Gazipaşa adıyla ilçe yapılmışsa da 1926 yılında nüfusun azlığı nedeniyle ilçeliği kaldırılmış, Hacı Musa Çayının doğusu Şansa nahiyesi olarak Anamur'a, batısı ise Pazarcı Gazipaşa olarak Alanya'ya bağlanmıştır. 1926-1948 yılları arasında Mersin iline bağlanan ilçemiz, 01/01/1948 tarihinde yürürlüğe giren 09/12/1947 tarih ve 5071 Sayılı TBMM Kararı ile tekrar ilçe statüsüne kavuşmuştur.
Gazipaşa, kıyısında bulunduğu Akdeniz'in etkisinin açıkça hissedildiği, tipik bir Akdeniz iklimi karakteri taşır. Bu karakter, yazların sıcak ve kurak, kışların ise ılık ve yağmurlu geçtiği bir iklim özelliğidir. Sadece Ocak ve Şubat aylarında düşen yağış oranı, Türkiye'nin en yağışlı yeri olan Rize çevresinin aynı dönemi ile neredeyse eşittir. Ancak bütün bunlara rağmen, yaz aylarının başlamasıyla birlikte kurak bir dönem başlar ve yaklaşık 5 ay neredeyse hiç yağış düşmez. Bitki Örtüsü Akdeniz bölgesinin tipik bitki örtüsü olan makiler ilçedeki 800-1000 metre yüksekliğe kadar olan alanların denize bakan dik yamaçlarında, Akdeniz'in bitki örtüsü olan maki görülmektedir. 800-1200 metreden sonra ise Akdeniz fundası ile karışık durumdaki çam ormanlarını görmek mümkündür. Daha yükseklerde karaçam, sedir, ladin ve ardıç gibi orman çeşitleri yaygındır. Bölgenin tümünde olduğu gibi Gazipaşa'nın ilçe merkezinde Akdeniz iklimi hüküm sürmektedir. Kışları ılık ve yağışlı, yazları sıcak ve kuraktır. Kışın Torosların tepesine kar düşmektedir.
Harita 2 Makro Ölçekte Taşınmazların Konumu, Anahtar Harita
Değerlemeye konu taşınmazlar, Antalya İli, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi, Tekir Mevkii konumlu 200 Ada 37, 38, 39, 40, 41 ve 42 numaralı Parsellerdir.
Taşınmazlara ulaşım için; bölgenin ana arterlerinden D400 karayolu Gazipaşa ilçesinden güney istikametinde yaklaşık olarak 1,5 km ilerlenerek güney istikametinde bulunan Cumhuriyet Caddesine ulaşılır. Cumhuriyet Caddesi üzerinde yaklaşık olarak 2,5 km ilerlenerek Fevzi Çakmak Caddesine ulaşılır ve güneybatı istikametinde Fevzi Çakmak Caddesi üzerinde 500 metre ilerlenerek kuzeydoğu istikametinde bulunan tali yola girilir. Tali yol üzerinde 200 m ilerlenir ve güney istikametinde bulunan diğer tali yola devam edilir ve bu tali yol üzerinden 200 m daha ilerlenerek konu taşınmaza ulaşılır. Konu taşınmaz tali yol kuzeyinde yer almaktadır.
Taşınmazın yakın çevresinde; 'Koru plajı, Panorama Tatil Sitesi, Ekmel Mezarlığı, Koru Mahallesi Fatih Camii, Atatürk İlkokulu, Gazipaşa Fen Lisesi, Tüv Türk Gazipaşa Gezici Araç Muayene İstasyonu, Bıdı Bıdı Beach, Ekmel Şehit Er Mesut Yılmaz İlkokulu' gibi bilinirliği yüksek yapılar ve alanlar mevcuttur.
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu bölge genel olarak eğimlidir. Konu taşınmazlar eğimli bir araziye sahiptir. Rakım deniz yönüne doğru azalmakta olup, parsellerin ortalama denizden yüksekliği 61 m'dir. Parseller içerisinde yaklaşık olarak 10 m kot farkı bulunmaktadır. Parsellerin üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Şekil 3 Topoğrafik Yapı
Gazipaşa'ya karayolu ve havayolu ulaşım alternatifleri ile gidilebilmektedir. Karayolu ulaşım alternatifinde otobüs ve özel araç kullanabileceğiniz yolculuklarınızda; havayolu tercihinde ise Gazipaşa Havalimanı kullanılmaktadır. Taşınmaz ulaşım ise, D400 karayolu üzerinden sırasıyla Cumhuriyet Caddesi, Fevzi Çakmak Caddesi ve Tali yol vasıtasıyla ulaşılmaktadır.
Şekil 4 Gazipaşa Önemli Ulaşım Aksları
Antalya'nın küçük tatil merkezlerinden olan Gazipaşa'ya Türkiye'nin birçok büyük şehrinden otobüs ile direkt seferler bulunmaktadır. Direkt sefer bulunmayan güzergahlarda ise Antalya Otogarı'na; buradan da Gazipaşa Otogarı'nda dolaylı bir şekilde gidilebilmektedir.
İstanbul'dan Gazipaşa'ya Anadolu ve Avrupa Yakası olmak üzere günde ortalama 6 sefer düzenlenmektedir. Bu seferler yaklaşık olarak 16 saat sürmektedir. İstanbul'da Esenler, Alibeyköy, Harem otogarlarından hareket eden otobüsler, Gazipaşa Otogarı'na kadar devam etmektedir. Ankara'dan Gazipaşa'ya yapılacak olan otobüs seyahatleri AŞTİ'den Gazipaşa Otogarı'na direkt olarak gerçekleştirilmektedir. Günde ortalama 4 sefer yapılan güzergâh, yaklaşık 10 saat sürmektedir. İzmir'den Gazipaşa'ya otobüs seferleri direkt olarak yapılmaktadır. İki mesafe arası yaklaşık olarak 12 saat sürmektedir. İzmir Otogarı'ndan ortalama günde 3 sefer hareket eden otobüsler Gazipaşa Otogarı'na kadar devam etmektedir.
Özel araç ulaşımları, genellikle ana yollar üzerinden sağlandığı için oldukça rahat ve konforlu bir şekilde gerçekleştirilmektedir.
İstanbul'dan Gazipaşa'ya, özel araç ile yapılacak olan seyahatler için yola il merkezinin güney doğusunda yer alan E-5 üzerinden çıkılmalıdır. Gebze istikametine doğru devam edilecek olan güzergahta, sırasıyla Gemlik, Bursa, İnegöl, Bozüyük, Kütahya, Burdur, Aksu, Alanya ve Gazipaşa tabelaları takip edilmelidir. İstanbul ile Gazipaşa arasındaki toplam mesafe yaklaşık olarak 860 kilometredir. Yolculuğunuz, yaklaşık olarak 10 saat 23 dakika sürecektir. Ankara'dan Gazipaşa'ya yapılacak özel araç yolculuğu için yola Gölbaşı tarafından çıkılmalıdır. Daha sonra sırasıyla, Kulu, Cihanbeyli, Konya, Seydişehir ve Gazipaşa tabelaları takip edilmelidir. Bu güzergâh, yaklaşık olarak 7 saat sürerken, kat edilen mesafe ise 569 kilometredir. İzmir'den Gazipaşa'ya özel araç ile yapılacak olan seyahatlerde ise yola İzmir Çevre Yolu üzerinden çıkılmalıdır. Yaklaşık olarak 8 saat sürecek olan seyahatinizde sırasıyla, Aydın, Nazilli, Tavas, Antalya, Side ve Gazipaşa tabelaları takip edilmelidir. İzmir ile Gazipaşa arası mesafe ise yaklaşık 633 kilometredir.
İlçede bulunan havayolu seyahatlerinde kullanılan Gazipaşa Havalimanı, ilçe merkezine yaklaşık 5 kilometre mesafede yer almaktadır. Gazipaşa ilçe merkezine olan yakınlığı sebebiyle Antalya Havalimanı'na göre daha çok tercih edilen bu havalimanına birçok büyük şehirden direkt uçuşlar da yapılmaktadır.
Gazipaşa Havalimanı'na indikten sonra bölgede bulunan araç kiralama ofislerinden araç kiralayabilir, taksi tutabilir veya otellerin transfer araçlarını tercih edilebilmektedir. İlçeye ziyaretlerde Antalya Havalimanı'nı tercih edilir ise, havalimanına indikten sonra Antalya Otogarı'na giderek; buradan Gazipaşa otobüsleriyle ilçeye ulaşım sağlanabilmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkuller, Gazipaşa İlçesi, Koru Mahallesi, Tekir Mevkii'nde yer almakta olup toplam 6.141,28 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli taşınmazlardır.
200 Ada 37 Nolu Parsel: Taşınmaz arsa vasıflı olup geometrik olarak çokgen şekline yakın formdadır. Eğimli topografyaya ve 1.023,55 m² yüzölçümüne sahiptir. Parselin, uygulama imar planında, batı cephesinde henüz açılmamış imar yoluna yaklaşık 53,95 metre cephesi bulunmaktadır. Taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup sınırlarını belirleyen yardımcı bir unsur imal edilmemiştir.
200 Ada 38 Nolu Parsel: Taşınmaz arsa vasıflı olup geometrik olarak dörtgen şekline yakın formdadır. Az eğimli topografyaya ve 1.023,55 m² yüzölçümüne sahiptir. Parselin, uygulama imar planında, güney cephesinde henüz açılmamış imar yoluna yaklaşık 17,10 metre cephesi bulunmaktadır. Taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup sınırlarını belirleyen yardımcı bir unsur imal edilmemiştir.
200 Ada 39 Nolu Parsel: Taşınmaz arsa vasıflı olup geometrik olarak dörtgen şekline yakın formdadır. Az eğimli topografyaya ve 1.023,55 m² yüzölçümüne sahiptir. Parselin, uygulama imar planında, güney cephesinde henüz açılmamış imar yoluna yaklaşık 17 metre cephesi bulunmaktadır. Taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup sınırlarını belirleyen yardımcı bir unsur imal edilmemiştir.
200 Ada 40 Nolu Parsel: Taşınmaz arsa vasıflı olup geometrik olarak yamuk şekline yakın formdadır. Eğimli topografyaya ve 1.023,55 m² yüzölçümüne sahiptir. Parselin, uygulama imar planında, doğu cephesinde henüz açılmamış imar yoluna yaklaşık 26 metre cephesi bulunmaktadır. Taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup sınırlarını belirleyen yardımcı bir unsur imal edilmemiştir.
200 Ada 41 Nolu Parsel: Taşınmaz arsa vasıflı olup geometrik olarak yamuk şekline yakın formdadır. Az eğimli topografyaya ve 1.023,53 m² yüzölçümüne sahiptir. Parselin, uygulama imar planında, doğu cephesinde henüz açılmamış imar yoluna yaklaşık 21 metre cephesi bulunmaktadır. Taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup sınırlarını belirleyen yardımcı bir unsur imal edilmemiştir.
200 Ada 42 Nolu Parsel: Taşınmaz arsa vasıflı olup geometrik olarak çokgen şekline yakın formdadır. Az eğimli topografyaya ve 1.023,55 m² yüzölçümüne sahiptir. Parselin, uygulama imar planında, köşe parsel olup henüz açılmamış imar yoluna yaklaşık 80 metre cephesi bulunmaktadır. Taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup sınırlarını belirleyen yardımcı bir unsur imal edilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde yapılan araştırmalarda taşınmazlarla benzer büyüklükte ve imar haklarına sahip yeteri kadar boş arsa arzının bulunduğu gözlenmiştir. Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsal veri setleri analiz edilmiş, söz konusu emsaller aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
Çalışma kapsamında, konu gayrimenkuller ile benzer niteliklere sahip satılık arsa emsalleri hakkında araştırma yapılmıştır. Çalışma konusu gayrimenkullerin bulunduğu parselin, arsa büyüklüğü, sahip olduğu avantajları, konumlu olduğu lokasyon gibi özellikler sebebiyle Gazipaşa İlçesi / Koru Mahallesindeki gayrimenkul pazarında yer alan ender gayrimenkullerden biri olduğu gözlenmiştir.
Harita 3 Emsal Haritası (Satılık Arsa Konumları)
| ARSA EMSALLERİ | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| İLAN BİLGİLERİ | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık |
| İlan Sahibi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi | Emlak Ofisi |
| GAYRİMENKUL ÖZELLİKLERİ | ||||||
| Konum | Koru Mahallesi | Koru Mahallesi | Koru Mahallesi | Koru Mahallesi | Koru Mahallesi | Koru Mahallesi |
| Cephe Aldığı Aks | Cadde | Sokak | Tali Yol | Tali Yol | Tali Yol | Tali Yol |
| Ada | 992 | 252 | - | 252 | 252 | 1719 |
| Parsel | 10 | 94 | - | 59 | 117 | 5 |
| Parsel Şekli | Dörtgen | Dörtgen | Dörtgen | Dörtgen | Dörtgen | Dörtgen |
| Eğim % | Eğimli | Eğimli | Eğimli | Düz | Eğimli | Eğimli |
| Manzarası | Deniz | Deniz | Deniz | Deniz | Deniz | Deniz |
| Parsel Durumu | Boş | Boş | Boş | Boş | Boş | Boş |
| Brüt Arsa Alanı | 445 | 640 | 1.038 | 1.086 | 597 | 854 |
| İMAR DURUMU | ||||||
| Fonksiyon | Konut | Konut | Konut | Konut | Konut | Konut |
| TAKS | - | - | - | - | - | |
| EMSAL/KAKS | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,15 | 0,15 | 0,2 |
| Kat Adeti | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 Kat | 2 Kat |
| FİYAT | ||||||
| Pazarlanan Fiyat | 10.500.000 | 6.500.000 | 18.000.000 | 15.000.000 | 5.500.000 | 11.000.000 |
| Birim Fiyat, TL/m² | 23.596 | 10.156 | 17.341 | 13.812 | 9.213 | 12.881 |
Tablo 10 Emsal Tablosu (Satılık Arsa Analizi)
Pazar Değeri Tespiti analizinde arsa nitelikli emsallerin cepheli olduğu; ulaşım aksının özellikleri, topografik yapısı, imar hakları, reklam kabiliyeti vb. parametrelerin, konu arsalara olan etkileri karşılaştırıldığında, arsa nitelikli emsallerinin pazarlık gözetilmeden talep edilen birim fiyat aralığının 9.213 - 23.596.-TL/m² olduğu görülmüştür.
Gerçekleştirilen pazar araştırmasında piyasaların durgun olduğu anlaşılmış olup yakın dönemde gerçekleşmiş herhangi satış bilgisine ulaşılamamıştır. Ancak, emlak ofisi yetkilileri ile yapılan görüşmelerde, gerçekleşebilir arsa nitelikli gayrimenkullerin satışlarının talep edilen fiyatlar üzerinden yaklaşık %10-15 mertebesinde iskontolu olabileceği kanaatine varılmıştır.
Gayrimenkulün pazar değeri ile kanaat oluştururken; pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı ve geliştirme yöntemleri kullanılmaktadır. Aşağıda bu yaklaşımlar ile detaylı bilgiler verilmektedir.
Rapordaki değer türünü ifade eden pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.1 ve 10.4'e göre; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Parsel üzerinde varsa yapıların, ekonomik ve fiziksel eskimelerine esas olarak amortize edilmiş maliyetine çıplak arsa değerinin eklenmesi ile değer takdiri yapılan yöntemdir. İlk adımda; parsel üzerindeki yapıların amortize edilmiş maliyetlerine eklenmek üzere, geliştirilmemi arsa değeri hesaplanmaktadır. Arsa değeri hesaplanırken, değerlemenin amacı göz önünde bulundurup değerlenen mülkin mülkiyet haklan dikkate alınarak tespit yapılmaktadır. Maliyet yaklaşımı iki süreçte incelenmekte olup detayları aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Faz Olarak: Parsel üzerindeki yapılar için maliyet hesaplanma yöntemine karar verilir. Gayrimenkul değerlemesinde iki maliyet hesabı yöntemi bulunmaktadır. Yerine koyma maliyeti yöntemi ve yeniden üretim maliyeti yöntemi. Yerine koyma maliyeti, ikame maliyeti olarak da ifade edilmektedir. Yerine koyma maliyeti, değerlemeye konu yapı ile eşdeğer fayda sağlayan bir yapının maliyetinin hesaplanmasına; yeniden üretim maliyeti ise, yöntem olarak, değerlemeye konu yapıların aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasına dayanmaktadır. Uluslararası Değerleme Standartları'nda, değerlemeye esas alınması gerekli görülen yöntemin yerine koyma maliyeti olduğu belirtilmektedir. Yeniden üretim maliyeti yönteminin ise; kullanıcıya eşdeğer fayda sağlanması için konu yapının tıpatıp aynısının inşa edilmesi gerektiği ya da eşdeğer fayda yaratan maliyetlerin mevcut yapının aynısını inşa etme maliyetinden büyük olduğu durumlarda kullanılabileceği vurgulanmıştır.
Faz Olarak; Parsel üzerindeki yapıların doğrudan ve dolaylı maliyetleri hesap edilmektedir. Doğrudan maliyetler, bina ve bina dışı yapıların malzeme ve işçilik maliyetlerini içermektedir. Bina maliyetleri; kaba yapı, ince yapı, elektrik tesisatı, mekanik tesisat gibi kalemler paçal bazda hesaplanır. Bina dışı maliyetler ise; altyapı, sert zemin, iç yollar, peyzaj düzenlemesi, dış aydınlatma gibi genel kalemlere ek olarak, gayrimenkulün türü dolayısı ile sahip olduğu iskele, spor sahası, açık havuz, FF&E gibi elemanları da içerebilir. Maliyet kalemleri birim ya da toptan fiyat olarak hesaplanabilir. Dolaylı (diğer) maliyetler ise; inşaatın bir parçası olmayan, ancak inşaatı yapabilmek için gerekli olan izin ve harcamaları ifade etmektedir. Diğer maliyetler; mühendislik ve mimarlık ücretleri, proje yönetimi, yatırımcı sabit maliyetleri, yapı denetimi, yasal izin ve danışmanlık ücretleri, müteahhit karı gibi kalemleri içerir. Ek olarak; geliştiricinin projeye katkısı ve üstlendiği risklerin karşılığı olarak oluşan getiriyi ifade eden geliştirici primi hesaplara yansıtılmaktadır.
Faz Olarak; Yapıların yıpranma payları hesaplanır. Yıpranma payları, temel olarak üç nedene dayanmaktadır: fiziksel, işlevsel ve dışsal. Yıpranma payları hesaplanırken, gayrimenkulün fiziksel ve ekonomik ömrü dikkate alınır. Toplam yerine koyma / yeniden üretim maliyetinden, hesaplanan yıpranma payları düşülerek amortize edilmiş maliyet elde edilir. Son olarak, geliştirmelerin amortize edilmiş maliyeti ile arsa değerinin toplanması yoluyla toplam değer takdir edilir.
Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi için kullanılmaktadır. Değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi açısından, söz konusu değerleme yaklaşımının ana prensibi, gayrimenkul üzerindeki faaliyetin sağladığı net faydanın değer olarak ifade edilmesi; yani gelecekteki kazançların bugünkü değerinin tespit edilmesidir.
Gelir yaklaşımı, iki farklı teknik ile uygulanabilmektedir:
Doğrudan gelir kapitalizasyonu yöntemi, tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek amacıyla kullanılır. Bu yöntemde, tek bir yılın net işletme geliri, yıllar boyunca devam etmesi beklenen düzenli bir sabit gelir akışını temsil etmektedir. Değer, genellikle piyasadan elde edilen kapitalizasyon oranı yardımıyla tek adımda elde edilir.
İndirgenmiş nakit akışları yöntemi ise; belirlenen projeksiyon dönemi boyunca meydana gelen net nakit akışının uygun bir indirgeme oranı kullanılarak bugünkü değerin tespit edilmesine dayanmaktadır. Öncelikle; en uygun periyot seçilerek, söz konusu süre için yıllık net gelir öngörülür. Sonrasında, belirlenen projeksiyon dönemi sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün devam eden değeri ya da dönem sonu değeri hesaplanır. Devam eden değer, gayrimenkulün projeksiyon döneminin son yılından ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar olan sürede üreteceği net işletme gelirlerinin indirgenmesi ile belirlenen değerdir. Dönem sonu değeri ise, periyot sonunda değerlemeye konu gayrimenkulün elden çıkarılması ile oluşacak değeri ifade etmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkul tam mülkiyete konu ise, binanın ekonomik ömrünü tamamlamasından sonra arsa değeri devam edeceğinden dönem sonu değeri hesaplanır. Değerlemeye konu gayrimenkul sınırlı ayni hakka sahip ise, dönem sonu değeri hak sahibi açısından söz konusu değildir. Gayrimenkulün devam eden veya dönem sonu değeri ile birlikte toplam net nakit akışları öngörüldükten sonra, uygun indirgeme oranı hesaplanır ve nakit akışları indirgenerek net bugünkü değere ulaşılır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Pazar Yaklaşımı (Emsal karşılaştırma yaklaşımı); güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Genellikle, tam mülkiyete konu arsa, sanayi tesisi, bağımsız bölüm veya müstakil nitelikteki konut ve ticari üniteler, vb. için kullanılan emsal karşılaştırma yaklaşımı; emsal belirleme güçlüğü nedeni ile alışveriş merkezi, otel gibi ticari gayrimenkuller ve sınırlı ayni hakka sahip gayrimenkuller için nadir olarak kullanılabilmektedir. Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde karşılaştırılabilir yeteri kadar arsa bazında pazar datasını ulaşılabiliyor olması sebebiyle değerleme çalışmasında arsa payının değer tespitinde kullanılmıştır.
Maliyet yaklaşımı, arsanın geliştirilmemiş hali ile değerinin tespit edilebildiği ve yıpranma oranının sınırlı olduğu durumlarda, gayrimenkul değeri tespitinde sıklıkla kullanılmaktadır. Maliyet yaklaşımının, özel amaçla inşa edilmiş binaların ve tarihi değeri olan yapıların maliyetinin tespitinde kullanılması zor olmakla birlikte, elde edilen verilerin güvenilir / yeterli olması ve binalardaki eskimenin doğru olarak tespit edilebilmesi koşulu ile uygulanması mümkündür. Değerleme konusu parselin üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından değerlemede maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
Gelir Yaklaşımı, Gelir getirici gayrimenkullerin değerlemesi esnasında kullanılan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı değerin gayrimenkul üzerindeki ekonomik etkilerini göstermesi bakımından önemlidir. Bu çerçevede gelir üreten ve performansı işleticiye direkt bağlı olan ticari gayrimenkul çeşitlerinin (alışveriş merkezi, otel, vb.) değerlemesinde öncelikle kullanılması önerilmektedir. Bu değerleme çalışmasında gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmamıştır.
Geliştirme Amaçlı Mülk Değerlemesi; ise emsal karşılaştırma yaklaşımının uygulanamadığı ya da desteklenmesi gerektiği durumlarda, geliştirilmemiş boş arsa değerini takdir edebilmek için yapılan çalışmadır. Bu değerleme çalışmasında, geliştirme amaçlı mülk değerlemesi, taşınmazların mevcut imar haklarına esas ve fonksiyonuna göre hipotetik anlamda geliştirme çalışması yapılmaması kanaatine varılmış olması nedeni ile kullanılmamıştır.
Bu çalışmada, konu gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının pazar değerini tespit etmek için emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmıştır.
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)
En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.
Değerleme konusu taşınmazların askıda yer alan imar durumları göz önünde bulundurularak "Konut" olarak kullanım amaçlı geliştirilmesinin "En Etkin ve Verimli Kullanımı'' temsil edeceği düşünülmektedir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Pazar yaklaşımı; değerleme konusu gayrimenkul ile benzer özellikte, mülkiyet hakkı yakın zamanda el değiştiren ya da hali hazırda pazarda olan gayrimenkullerin analiz edilerek değer takdiri yapılması amacıyla kullanılan yöntemdir. Bu yaklaşım gayrimenkullerin değer takdirinde doğrudan kullanılabilir ya da diğer yaklaşımlarda kullanılmak üzere gayrimenkule ilişkin bileşenlerin değerinin tespit edilmesinde uygulanır. Pazar Yaklaşımı güvenilir veriye ulaşılabilen piyasa ortamında, değer tespiti için yapılan en ideal çalışmadır. Pazar yaklaşımı, konu gayrimenkullerin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerinin tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınmış, değeri etkileyebilecek kirtileler ve satış ıskontosu uygulanarak fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkullerin geliştirmemiş boş arsa olarak birim satış değeri belirlenmiştir.
Pazar Yaklaşımı değerlemeye konu edilen parsellerin geliştirilmemiş boş arsa olarak değerini tespit etmek amacıyla kullanılmıştır. Pazar analizi bölümünde detay ve içerikleri sunulan arsa emsallerinin konu gayrimenkule göre kıyaslanabilir olanlar (hepsi) dikkate alınmıştır. Değeri etkileyebilecek parametreler ve kriterler belirlenmiş, bu parametrelere göre emsaller konu taşınmaza göre sahip olduğu özellikler baz alınarak emsal düzeltmeleri uygulanmıştır. Düzeltilen emsaller ışığında fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra birim değer belirlenmiştir. Şerefiye parametrelerinin yüzdelerinin etkisi çarpan olarak hesap edilmiştir.
| ARSA EMSALLERİ DEĞERLENDİRME/ AYARLAMA TABLOSU | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brüt Arsa Alanı, m² Talep Edilen Fiyat, TL Tahmin Edilen Pazarlık Oranı Grçekleşebilir Satış Fiyatı, TL Grçekleşebilir Bitim Fiyat, TL/m² |
6.141,28 | 445 10.500.000 20,48% 8.350.000 18.764 |
640 15,38% 8.594 |
1.038 6.500.000 18.000.000 15.000.000 16,67% 5.500.000 15.000.000 12.000.000 14.451 |
1.086 20,00% 11.050 |
597 9,09% 5.000.000 8.375 |
854 5.500.000 11.000.000 18,18% 9.000.000 10.539 |
| Emsal Değerlendirme Kriterleri | |||||||
| Konum Değerlendirmesi | Daha İyi | Daha Kötü | Daha İyi | Daha İyi | Benzer | Benzer | |
| Konum İçin Ayarlama Yüzdesi | -10% | 10% | -5% | -5% | 0% | 0% | |
| Manzara Değerlendirmesi | Daha İyi | Daha Kötü | Benzer | Daha İyi | Daha Kötü | Daha Kötü | |
| Manzara İçin Ayarlama Yüzdesi | -15% | 10% | 0% | -10% | 5% | 5% | |
| Parsel Şekli Değerlendirmesi | Daha İyi | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | Daha Kötü | Benzer | |
| Parsel Şekli İçin Ayarlama Yüzdesi | -5% | 0% | -5% | -5% | 10% | 0% | |
| Eğim Yüzdesi Değerlendirmesi | Daha İyi | Daha Kötü | Daha İyi | Daha İyi | Benzer | Benzer | |
| Eğim Yüzdesi İçin Ayarlama Yüzdesi | -10% | 5% | -10% | -10% | 0% | 0% | |
| Arsa Büyüklüğü Değerlendirmesi | Daha İyi | Daha İyi | Benzer | Benzer | Daha İyi | Daha İyi | |
| Arsa Büyüklüğü İçin Ayarlama Yüzdesi | -10% | -5% | 0% | 0% | -5% | -10% | |
| İmar Fonksiyonu Değerlendirmesi | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| İmar Fonksiyonu İçin Ayarlama Yüzdesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Yapılaşma / Emsal Hakkı Değerlendirmesi | Benzer | Benzer | Benzer | Daha Kötü | Daha Kötü | Benzer | |
| Yapılaşma / Emsal Hakkı İçin Ayarlama Yüzdesi | 0% | 0% | 0% | 15% | 15% | 0% | |
| Uygunlaştırılmış (Ortalama) Birim Fiyat, TL | 10.495,40 | 11.046 | 10.372 | 11.738 | 9.289 | 10.568 | 9.959 |
Pazar yaklaşımı sonucunda bölge bazındaki benzer imar haklarına sahip emsallerin uyumsallaştırma sonucu birim m2 değer aralığı 9.289 – 11.046 TL/ m² arasında değişmektedir. 200 Ada 37, 38, 39, 40, 41 ve 42 Parsellerin geliştirilmemiş ve ada içerisindeki konumlarına göre birim değerlerine şerefiye oranı uygulanmış arsa değerleri toplam 65.000.000.-TL olarak tespit edilmiştir.
| ADA / PARSEL NUMARASI |
PARSEL ALANI, m² | BİRİM DEĞERİ,TL | PARSELİN (YUVARLATILMIŞ) DEĞERİ, TL |
|---|---|---|---|
| 200/37 | 1.023,55 | 11.020,17 | 11.279.700 |
| 200/38 | 1.023,55 | 10.495,40 | 10.742.600 |
| 200/39 | 1.023,55 | 10.495,40 | 10.742.600 |
| 200/40 | 1.023,55 | 10.495,40 | 10.742.600 |
| 200/41 | 1.023,53 | 9.970,63 | 10.205.200 |
| 200/42 | 1.023,55 | 11.020,17 | 11.279.700 |
| *HESAPLANAN DEĞER, TL | 64.992.400 | ||
| *NİHAİ (GELİŞTİRİLMEMİŞ BOŞ ARSA) DEĞERİ, TL | 65.000.000 | ||
*Onbinlik değere yuvarlanmıştır.
Bu bölümde yasal gereklerin yerine getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkına görüşlerimiz yer almaktadır. Konu gayrimenkul için gerçekleştirilen her türlü yasal ve piyasa incelemelerinde; tapunun devredilmesine ilişkin herhangi yasal kısıtlılık durumu olmadığı görülmüştür. Söz konusu gayrimenkul üzerinde herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır. Taşınmazın alımsatımına ilişkin herhangi bir engel teşkil edecek unsura rastlanılmamıştır. Konu taşınmaz için değer takdiri oluşturulurken; taşınmaz üzerinde varsa haciz, şerh ve beyanların taşınmazın satış kabiliyetine ve pazarlanabilirliğine herhangi bir kısıtlayıcı etkisi ve maliyeti unsuru bulunmadığı görülerek pazar değeri belirlenmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların değerleme çalışmasında, değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan faktör/faktörler bulunmamaktadır.
25.04.2024 tarihli sözleşmenin 6. Maddesinde belirtilen "Müşteri Tarafından Sağlanması Talep Edilen Bilgi ve Dokümanlar" maddesi ve KVKK kapsamı gereğince son 3 yıllık aktif/pasif kayıt belgelerini içeren takyidat belgesinin ve son 3 sene içerisinde imar planında değişiklik olup olmadığını belirten resmi imar durum yazılarının temini müşteri yükümlülüğünde olup müşteri tarafından güncel tarihli imar durumu ve aktif kayıtları gösterir tapu kaydı temin edilmiş olup raporda yer verilmiş, pasif kayıtları gösterir tapu kaydı güncel olarak müşteriden temin edilemediği için raporda yer verilememiştir.
Bu değerleme çalışmasında Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı yönteminden faydalanılmıştır. UDS. 105'de belirtildiği üzere "10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kapsamında, sahada, taşınmazlar ile benzer nitelikteki arsa arzının yeteri kadar olması sebebiyle karşılaştırılabilirlik yeteri düzeyde yapılmıştır. Bu pazar yaklaşımında elde edilen arsa değerleri nihai arsa değerleri olarak değerlendirilmiştir.
| Tablo 12 Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi | |||
|---|---|---|---|
| NİHAİ DEĞERLEME TABLOSU | Hesaplanan Değer | Ağırlık | **Nihai Değer, TL | Nihai Değer, USD |
|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | ||||
| *Pazar Yaklaşımı | 64.992.400 | 100% | ₺65.000.000 | \$2.013.631 |
*Nihai Değerlemede İçin Seçilen Değerleme yöntemdir.
Rapor konusu taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında, yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasa koşulları dikkate alınmıştır. Bu veriler doğrultusunda, rapor konusu 6 adet taşınmazın toplam yasal ve mevcut durum değeri için 65.000.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.
31.03.2024 değer tarihi itibarıyla hali hazırda geliştirilmemiş boş arsa niteliğindeki konu gayrimenkulün, mevcut hali ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınması hususunda herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımı sonuçlarını göz önüne alarak takdir olunan değerin makul süreler dahilinde pazarda kalma koşuluna bağlı olarak piyasa gerçekleriyle uyuştuğu kanaatindeyiz. Değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "Arsa" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
Değerleme raporunda Pazar Yaklaşımı ile elde edilen sonuca esas değer takdiri yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemeler, konum, altyapı ve ulaşım olanakları, kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları ve günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yetkili kurumlardan temin edilebilen resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ, TL | Altmışbeş Milyon Türk Lirası | Yetmişbir Milyon Beşyüz Bin Türk Lirası |
|---|---|---|
| Taşınmazın Değeri, USD | 2.013.631 | 2.214.994 |
| Taşınmazın Değeri, TL | 65.000.000 | 71.500.000 |
| NİHAİ DEĞERLEME TABLOSU | KDV Hariç | KDV Dahil |
KDV Uygulaması: KDV oranı şirketlerin KDV'li mülk satışları konusunu oluşturmaktadır. Söz konusu hesaplamalarda standart KDV uygulamasının gerçekleşeceği ve arsa/arazi etkin KDV oranının % 10 olacağı kabul edilmiştir.
Dolar Kuru: 29.03.2024 tarihi itibariyle TCMB tarafından belirlenmiş olan döviz alış kuru: 1USD: 32,28 TL belirlenmiş olup bu değer üzerinden hesaplara yansıtılmıştır.
Sonuç olarak;
Değerlemeye konu edilen toplam 6 adet taşınmaz için piyasa değeri toplam değeri için
K.D.V. Hariç 65.000.000 TL (Altmışbeşmilyon Türk Lirası)
K.D.V. Dahil 71.500.000 TL (Yetmişbirmilyonbeşyüzbin Türk Lirası) olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
| Gökan KALIR | Mehmet EROL | Tolga ERDEM |
|---|---|---|
| Lisans No: 401529 | Lisans No: 410067 | Lisans No: 411407 |
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Denetmen | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.