DENİZ YATIRIM MENKUL KIYMETLER A.Ş.

Regulatory Filings • Sep 6, 2024

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

ANKARA İLİ, SİNCAN İLÇESİ, SİNCAN MAHALLESİ, 100024 ADA 1 PARSELDE, 4 KATLI BETONARME FABRİKA BİNASI VE ARSASI VASIFLI TAŞINMAZIN PİYASA DEĞERİNİN TESPİTİ

RAPOR TARIHI: 30.12.2023

RAPOR NO: SPK-2023-187

Bu belge ***** kimlik numarali
OLCAY USTA BURAKKIN FINDIAZ DEĞERLEME A.Ş. BURAK^B, OLCA^' tarafindan KÜLEKCI ektronik olarak imzalanmistir. Cevizlidere Mahallesi 12-3. Sokak Palmiye İş Merkezi No:4 D:19 Çanka JSTIARA mzalanmistir BASKENT TARNWWAZ Tel: 0312999 53 48 Faks: 0312 999 68 03 DEĞERLEME A.Ş. info@baskenttd.com.tr - www.baskenttd.com.tr

Mah. 1243 Sok. Palmiye Iş Merk Cevizlidere Cankaxa / ANKARA Mersis Tic. Sic. No: 412487 Baskent V.D. 1480422150 Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

SPK-2023-187

BAŞKENT TAŞINMAZ DEĞERLEME A.Ş. 30.12.2023 SPK-2023-187 26.12.2023
27.12.2023
AHİ EVRAN OSB MAH. DAĞISTAN CAD.NO:11 SİNCAN/ANKARA
ANKARA İLİ SİNCAN İLÇESİ SİNCAN MAHALLESİ 100024 ADA 1 PARSEL "4 KATLI BETONARME FABİRKA BİNASI VE ARSASI" NİTELİKLİ TAŞINMAZIN PİYASA DEĞERİ TESPİTİ
ARSA
YASAL ALAN: 25578,00 m 2
Ayrık Nizam, Sanayi Alanı, E:1.00, Hmax: serbest, önden çekme mesafesi:20.00 m, komşu parselden çekme mesafesi: 12.00 m yapılaşma koşullarına sahiptir.
YASAL DURUM DEĞERİ: 250.000.000,00 TL

YÖNETİCİ ÖZETİ

DEĞERLEMEDE GÖREV ALANLAR

Sorumlu Değerleme Uzmanı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

: OlcayUSTA : Burak KÜLEKCİ

DEĞERLEME A.Ş. Cevizildere Man. 1243 Sok. Palmiye İş Merk Morald Cankays / ANKARA
Mersis Ap. 2012215000001
Tic. Sic. No. 412467, Başkent V.D. 1480422150

BAŞKENT TAŞINMAZ

Başkent Taşınmaz Değerleme A.Ş. Tel:0312 999 53 48 - Faks:0312 999 68 03 www.baskenttd.com.tr

BASKENT

	İÇİNDEKİLER:

1.	BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ
1.1	RAPOR TARÍHÍ
1.2	RAPOR NUMARASI
1.3	RAPOR TÜRÜ
1.4	RAPORU HAZIRLAYANLAR
1.5	DEĞERLEME TARİHİ
1.6	DAYANAK SÖZLEŞME TARİHİ
1.7	RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP
	HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA
1.8	SON ÜÇ DEĞERLEME ÇALIŞMASINAİLİŞKİN BİLGİLER
2.	BÖLÜMDEĞERLEMEŞİRKETİ VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİNTANIM VE KAPSAMI 6
2.1	DEĞERLEME ŞİRKETİ ÜNVANI, ADRESİ VE ŞİRKET BİLGİLERİ
2.2	MÜŞTERİ ÜNVANI, ADRESİVE BİLGİLERİ
2.3	MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI (VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR)
$\overline{3}$ .	BÖLÜM - RAPORUN HAZIRLANMASINDA KULLANILAN KABULLER, BEYANLAR VE
	VARSAYIMLAR
3.1	KABULLER
3.2	UYGUNLUK BEYANI
$\overline{4}$ .	BÖLÜM - GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
4.1.	GAYRİMENKULLERİN TAPU KAYIT BİLGİLERİ
4.2.	GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VEÇEVRE ÖZELİKLERİ
4.3.	ULAŞIM BAĞLANTILARI
4.4.	TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, İMAR, ŞEMA VB. BİLGİLER VE DOKÜMANLAR
4.5.	DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM
	İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR
	PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ, VB.) İLİŞKİN BİLGİ
4.6.	GAYRİMENKULÜN TAPU İNCELEMESİ VETAKYİDAT BİLGİLERİ
4.7.	DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELERIN İLGİLI MEVZUAT UYARINCA GEREKLI TÜM İZINLERININ ALINIP
	ALINMADIĞI, PROJESİNİN HAZIR VE ONAYLANMIŞ, İNŞAATA BAŞLANMASI İÇİN YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN TÜM BELGELERİN TAM
	VE DOĞRU OLARAK MEVCUTOLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ VE PROJENİN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞINA ALINMASINA
	SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL
	OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
4.8.	DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29.06.2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA
	KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARİ ÜNVANI, ADRESİ, VB.) VE
	DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞI DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ
4.9.	EĞERBELİRLİBİRPROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEMEYAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLIBİLGİVE PLANLARIN VE
	SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR
	PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİNAÇIKLAMA,
4.10.	ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ
5.	BÖLÜM DEĞERLEMESİYAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
	5.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER ANKARA İLİ

BAŞKENT TAŞINMAZ DEĞERLEME A.Ş3

Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.

BASKENT

SPK-2023-187

	5.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER
5.2.1.	KÜRESEL EKONOMİK DURUM
5.2.2.	TÜRKİYE'DE GENEL EKONOMİK DURUM
5.2.3.	İNŞAAT SEKTÖRÜ VE GAYRİMENKUL PİYASASI
5.3.	DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER
5.4.	GAYRİMENKULÜN KULLANIM AMACI, YAPISAL VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
5.4.1.	ANA GAYRİMENKUL ÖZELLİKLERİ
5.4.2.	BAĞIMSIZ BÖLÜM ÖZELLİKLERİ
5.5.	FİZİKSEL DEĞERLEMEDE BAZALINAN VERİLER
5.6.	GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER VARSA RUHSATA AYKIRI
	YAPILANMALAR
5.7.	DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERİ
5.8.	GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER
5.9.	DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ
5.10.	ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ
5.11.	NAKİT / GELİRAKIMLARI ANALİZİ
5.12.	DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIŞ ÖRNEKLERİNİN TANIM VE SATIŞ BEDELLERİ İLE BUNLARIN
	SECILME NEDENLERI
5.13.	GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUM ANALİZİ
5.14.	EN İYİ KULLANIM DURUMU ANALİZİ
5.15.	MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARINDEĞERLEME ANALİZİ
5.16.	HÂSILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE EMSAL PAY ORANLARI
6.	BÖLÜM ANALİZSONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
6.1.	DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN
	YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI
6.2.	ASGARİBİLGİLERDEN RAPORDAYERVERİLMEYENLERİNNİÇİNYERALMADIKLARININGEREKÇELERİ 34
6.3.	YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLIP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN
	VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI
6.4.	DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE
	ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE HERHANGİ BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 34
7.	BÖLÜM SONUÇ
7.1	SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ
7.2	NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

BASKEN'

SPK-2023-187

1. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ

1.1 RAPOR TARIHI

Bu rapor 26.12.2023 tarihinde talep edilmistir.

1.2 RAPOR NUMARASI

Bu rapor 30.12.2023 tarihinde SPK-2023-187 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

1.3 RAPOR TÜRÜ

Taşınmazların günümüz piyasa koşullarında Türk Lirası (TL) cinsinden nakit ve/ya karşılığı Pazar Değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanan değerleme raporudur.

1.4 RAPORU HAZIRLAYANLAR

Bu rapor; taşınmazların mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi-kurumkuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak ve farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmıştır. Şirketimiz Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak KÜLEKCİ tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Olcay USTA tarafından kontrol edilmiştir. Raporu hazırlayan ve kontrol eden değerleme uzmanlarına ait lisans belgeleri rapor ekindedir.

1.5 DEĞERLEME TARİHİ	: 27.12.2023

1.6 DAYANAKSÖZLEŞMETARİHİ $: 26.12.2023$

1.7 RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP

HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA

Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri VIII, No: 35 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" hükümleri ile Kurul'un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı kararında yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde ve Sermaye Piyasası Kurulu'ndan 01.02.2017 tarih, 29966 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" hükümleri esas olmak üzere hazırlanmıştır.

1.8 SON ÜÇ DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİNBİLGİLER

Değerleme konusu taşınmaz için şirketimiz tarafından 28.11.2022 tarihinde OZL-2022-134 rapor Numarası ile değerleme raporu hazırlanmıştır.

1. BÖLÜM DEĞERLEME ŞİRKETİ VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1 DEĞERLEME ŞİRKETİ ÜNVANI, ADRESİ VE ŞİRKET BİLGİLERİ

DEĞERLEME ŞİRKETİNİN UNVANI: BAŞKENT TAŞINMAZ DEĞERLEME A.S.

SİRKETİN ADRESİ: CEVİZLİDERE MAHALLESİ, 1243. SOKAK, PALMİYE İŞ MERKEZİ NO:4/19 CANKAYA/ANKARA

ILETISIM: info@baskenttd.com.tr

KURULUŞ TARİHİ: 21.09.2017

SERMAYESİ: 1.000.000 TL

TİCARET SİCİL NO: 412467

FAALİYET KONUSU: GAYRİMENKUL DEĞERLEME

İZİN/YETKİLER: Şirketimiz, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 22.03.2018 Tarih 14/417 Sayılı Kararıyla, Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ'i çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıştır. Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu Başkanlığı'nın 26.07.2018 Tarih ve 7890 Sayılı Kararı ile Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğinin 11. Maddesine istinaden Bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren 'Gavrimenkullerin. Gayrimenkul Projelerinin veya Bir Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların Değerlemesi' kapsamında hizmet verme yetkisi verilmiştir.

2.2 MÜŞTERİ ÜNVANI, ADRESİ VEBİLGİLERİ

MÜŞTERİNİN ÜNVANI: DURUKAN SEKERLEME SANAYİ VE TİCARET ANONİM SİRKETİ

MÜŞTERİNİN ADRESİ: Ahi Evran, A.S.O 1. Organize Sanayi Bölgesi, Dağıstan Cd. No:11, 06935 Sincan/Ankara

SIRKET AMACI: Durukan ailesi 1976 yılından itibaren distribütör, toptancı ve süpermarket sahibi olarak gıda sektöründe faaliyet göstermektedir. Durukan, isi büyütme vizyonuyla 1993 yılında şekerleme ürünleri üreticisi olmaya odaklandı. Durukan Şekerleme, ilk olarak iç pazarda Durukan markası altında satış yapmak için lolipop ürünleri üretmeye başladı. Şirket daha sonra Durukan markasıyla ihracat satışlarında büyümüştür. 2003 yılında PepsiCo-Frito Lay firması ile yapılan özel anlaşma neticesinde Rocco markalı lolipop ürünlerinin tek tedarikçisi olmuştur. Durukan bunun yanı sıra "Rocco Rengarenk", "Rocco Bonbon" ve "Rocco Lolipop" ürün gruplarını üretmektedir. Durukan markalı ürünler dünya çapında her yerde; Amerika, Avrupa Ülkeleri, Ortadoğu, Afrika ve Uzak Doğu ülkelerinde satılmaktadır. Bu pazarlarda yüksek kapasiteli ve kaliteli ürünler olarak bilinerek bir dünya markası olma yolunda hızla ilerlemektedir. 2014 yılında Durukan Sekerleme yeni fabrikasını

tamamlayarak taşınmış ve 2015 yılında bütün ürün grupları Durukan U ve Durukan Jox markaları şemsiyesi altına alınmıştır. Güncel trendleri takip ederek yaratılan U markasıyla genç kitleye ilham verebilmek hedeflenirken, Eğlence ve sürprizlerle dolu olan Jox markasıyla anneler ve çocuklar hedeflenmektedir. Bu yeni ürün gamı içerisinde en ilgi çekici ürün "çiğnenebilir draje şeker"'in bilimsel ve üretim hazırlığı araştırmaları 3 yıl sürmüş ve sonuçları çok başarılı olmuştur. Durukan şekerleme bu başarısı ile alanda dünya çağında ikinci büyük üretici olmuştur. Durukan Şekerleme birçok lezzette çiğnenebilir şekerlemeler, sakızlı ve toz dolgulu ve farklı aromalı lolipoplar, 2 renkli meyve sulu lolipoplar, sıvı ve sakız birden çok farklı aromalı dolgulu sert bonbon şekerlemeler ve meyveli, eksili yassı lolipoplar üretmektedir. Durukan Şekerleme AIB, BRC, IFS, Sedex, GMP, ISO 9001, ISO 22000, Koşer ve Helal sertifikalarının hepsinin bulunduğu yeni üretim tesisinde faaliyet göstermektedir. Durukan Şekerleme yüksek kaliteli ürünleri inovatif ve etkili çözümlerle yapma becerisi onun tüketici odaklı ürünleri kolaylıkla üretmesini ve bu sayede 50'den fazla ülkeye hem kendi markalı ürünlerini hem de fason markalı ürünlerin ihracatını yapmasını sağlamıştır. Durukan Şekerleme, yüksek kalitede ürün ve hizmet sunarak uzun vadeli sürdürülebilir, başarılı iş ortaklıkları kurmak için isteklidir.

SERMAYESİ: -.- TL HALKA AÇIKLIK: -

ILETISIM: 90 312 268 71 71- info@durukan.com.tr

2.3 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI (VARSA GETİRİLEN KISITLAMALAR)

Bu değerleme raporu müşterinin talebi doğrultusunda, AHİ EVRAN OSB MAH, DAĞISTAN CAD.NO:11 SİNCAN/ANKARA adresinde yer alan gayrimenkulün müşterinin talebi doğrultusunda güncel pazar değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır.

3. BÖLÜM - RAPORUN HAZIRLANMASINDA KULLANILAN KABULLER, BEYANLAR VE VARSAYIMLAR

3.1 KABULLER

Raporun hazırlanma koşul ve şartlarını hangi amaçla kim tarafından kullanılabileceği ile raporu hazırlayan ve kullananların hak ve mükellefiyetlerini açıklar.

• 1. Değerleme raporu içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
• 1. Bu rapordaki hiçbir yorum, hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
• 1. Değerleme raporunda ilgili Kadastro Müdürlüğü, Tapu Sicil Müdürlüğü ve Belediye yetkililerinden alınan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır. Bilgi ve belgeler bu kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır.
• 1. Mülkün, takdir edilen değerde değişikliğe yol açabilecek zemin altı veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Uzmanlığımız dışındaki bu husus, zeminde ve binalarda yapılacak aletsel gözlemlemeler ve hesaplamalar ile statik projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek ayrı bir ihtisas konusudur. Bu tür mühendislik etüt gerektiren şartlar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.
• 1. Mülk üzerinde yer alan ipotek, haciz, hak ve kısıtlayıcı şerhler ve takyidatlar dikkate alınmamış, bunların mülkü pazarlamasında bir mani olmadığı kabul edilerek değerlendirilmiştir.
• degerienummiştir.
  6. Vergisel ve diğer mali sorumlulukların rapor kapsamı dışında kalacağı ve savimiştir. TAŞINMAZ

$S.7$

• 1. Mülk üzerindeki alacak ve teminat hakları TAKBİS kayıtları incelenmek suretiyle dikkate alınmıştır.
• 1. Değerleme uzmanının onayı veya rızası olmadan bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp yayınlanamaz.
• 1. Tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk kabul edilmez. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
• 1. Değerleme raporuna dahil edilen güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla, bu şartlar gelecekteki şartlara bağlı olarak değişebilir. Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik değişikliklerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk alınmaz.
• 1. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Takdir edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına dayalıdır.
• 1. Değerleme uzmanı, önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde, bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak, konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.
• 1. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı
• 1. bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir.
• 1. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
• 1. Bu rapor DURUKAN ŞEKERLEME SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ talebi doğrultusunda hazırlanmış olup, başka kurum ve kuruluşlar tarafından rapor içeriğinin kullanılması Başkent Taşınmaz Değerleme A.Ş. 'nin yazılı izni ile mümkündür.

3.2 UYGUNLUK BEYANI

Bilgim ve tecrübelerim doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederim:

• $1.$ Raporda sunulan bulgular, Değerleme Uzman'ının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• 1. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• 1. Değerleme Uzman'ının değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarı veya ön yargısı bulunmamaktadır.
• 1. Değerleme Uzman'ının bu görevle ilgili olarak verdiği hizmet ve aldığı ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme Uzmanı, değerlemeyi ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
• 1. Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir.
• 1. Değerleme Uzmanı, bu raporun konusu olan mülkü şahsen incelemiştir.
• 1. Değerleme Uzman'ının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır. BASKENT TASINMA.

SPK-2023-187

Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu 9. değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir. Beyanımızı bilgi ve değerlendirmelerinize sunarız.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak KÜLEKCİ

Sorumlu Değerleme Uzmanı Olcay USTA

SPK-2023-187

1. BÖLÜM - GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER

4.1. GAYRİMENKULÜN TAPU KAYIT BİLGİLERİ

İli	÷	ANKARA
İlçesi		SİNCAN
Mahallesi/Köyü	t	SİNCAN MAH.
Mevkii	÷	÷
Pafta No	÷	۰
Ada No	÷	100024
Parsel No	÷	$\vert$ 1
Ana Gayrimenkul Niteliği	÷	4 KATLI BETONARME FABRİKA BİNASI VE ARSASI
Alanı	$\ddot{\phantom{a}}$	19.802,00 m2
Blok No	$\ddot{\phantom{0}}$
Kat No	፡
Bağımsız Bölüm No	$\ddot{\cdot}$
Bağımsız Bölüm Niteliği	÷
Sahibi-Hissesi	$\ddot{\phantom{0}}$	DURUKAN ŞEKERLEME SANAYİ VE TİCARET A.Ş. V (1/1)
Cilt No	$\ddot{\phantom{a}}$	321
Sayfa No	÷	32034
Yevmiye No	t	18400
Tapu Tarihi	÷	17/06/2010

SPK-2023-187

4.2. GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VE ÇEVRE ÖZELİKLERİ

*Değerlemeye konu taşınmaz AHİ EVRAN OSB MAH. DAĞISTAN CAD.NO:11 SİNCAN/ANKARA adresinde konumludur.

Ankara Sanayi Odası, 1. Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan taşınmaza ulaşmak için, Ayaş Ankara Yolu Bulvarı üzerinde Ayaş istikametinde ilerlenirken köprülü kavşaktan sola Sincan OSB Nizamiyesine dönülür ve OSB nin ana ulaşım güzergahı olan A.S.O Bulvarına ulaşılır. Bulvar üzerinde 1700m ilerlenip sağa Oğuz Caddesine girilip 2700m ilerlenip sola Dağıstan Caddesine dönülür yaklaşık 250 m ilerledikten sonra sol kol üzerinde yer alan değerleme konu taşınmaza ulaşılır. Cephe olduğu yol asfalt olup, araç ve yaya trafiği bakımından az yoğunluktadır.

Bölge, güneydoğusunda Sincan Sanayi Sitesi, kuzeyinde Ayaş Bulvarı, kuzeybatı ve kuzeydoğusunda ise imarsız tarla vasıflı taşınmazların bulunduğu organize sanayi bölgesidir. Ayaş Bulvarının kuzeyinde ve organize sanayi bölgesinin güneybatısında yerleşim yerleri bulunmaktadır. Bölgede yapılaşma süreci genel anlamda tamamlanmış olup Organize Sanayi Sitesi içerisinde boş parsel bulunmamaktadır. Her türlü altyapı hizmetinden istifadesi yeterli düzeyde ve eksiksizdir. Taşınmazın yakın çevresinde taşınmaz ile benzer nitelikte sanayi yapıları, depo alanları, üretim tesisleri, iş ve ticaret merkezleri ile atölyeler mevcuttur.

BASKENT TAŞINMAZ

EME A.S.

SPK-2023-187

BAŞKENT TASININA: DEGERLEME A.S. re Is Mel2 Do

Tel:0312 999 53 48 - Faks:0312 999 68 03 Werst Mo. 41867 Baskent V.D.14804221

4.3. ULASIM BAĞLANTILARI

Konu taşınmaz Ankara Sanayi Odası, 1. Organize Sanayi Bölgesi içerisinde konumlu olup, toplu taşıma araçları Ankara Yolu üzerinden geçmektedir. Taşınmazın yaklaşık 3 km kuzeyinde Ankara Yolu bulunmaktadır.

4.4. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, İMAR, ŞEMA VB. BİLGİLER VE DOKÜMANLAR

Ankara Sanayi Odası, 1. Organize Sanayi Bölgesi İmar Müdürlüğünden edinilen bilgiye göre, söz konusu parselin, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında, Ayrık Nizam, E:1.00, Hmax: Serbest, önden çekme mesafesi:20.00 m, komşu parselden çekme mesafesi: 12.00 m ve "SANAYİ ALANI" alanında kaldığı bilgisi alınmıştır. Taşınmaz belediye sınırları içerisinde kalmaktadır.

Ruhsat-İskan-Proje Bilgileri

* Ankara Sanayi Odası 1. Organize Sanayi Bölgesi İmar Müdürlüğünde değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu ana taşınmaza ait 10.01.2014 onay tarihli tadilat mimari projesi ile 08.02.2016 onay tarihli ilave mimari projesi incelenmiş olup, konumu ve alanı tespit edilmiştir.

* Ankara Sanayi Odası 1. Organize Sanayi Bölgesi İmar Müdürlüğünde değerleme konu taşınmaz için verilmiş, 23.12.2009 tarih ve 2009/9 sayılı Yeni Yapı ruhsatı, 03.10.2011 tarih ve 2011/36 sayılı Yeniden Yapı ruhsatı 22.01.2014 tarih ve 2014/02 sayılı Tadilat ruhsatı. 28.10.2015 tarih ve 2015/42 sayılı Yeniden yapı ruhsatı, 10.02.2016 tarih ve 2016/6 sayılı İlave Ruhsatı incelenmiştir.

* Ankara Sanayi Odası 1. Organize Sanayi Bölgesi İmar Müdürlüğünde değerleme konu taşınmaz için verilmiş, 19.03.2014 tarih ve 2014/08 sayılı Yapı Kullanım İzin belgesi incelenmiş olup, söz konusu belgeye göre, 1 adet fabrika ve 1 adet idari işler binası ve ortak alanlar için düzenlenmiş olup 19131 m2 inşaat alanına sahiptir. Söz konusu belgeye göre yol kotu altı kat sayısı 1, yol kotu üstü kat sayısı 3 olmak üzere toplam 4 katlıdır. 14.12.2016 tarih ve 2016/22 sayılı Yapı Kullanım İzin belgesi incelenmiş olup, söz konusu belgeye göre, 1 adet ofis ve işyeri ve ortak alanlar için düzenlenmiş olup 4920,55 m2 inşaat alanına sahiptir. 14.08.2017 tarih ve 2017/25 sayılı Yapı Kullanım İzin belgesi incelenmiş olup, söz konusu belgeye göre, 1 adet sanayi ve ortak alanlar için düzenlenmiş olup 808,18 m2 inşaat alanına sahiptir.

** Ankara Sanayi Odası 1. Organize Sanayi Bölgesi İmar Müdürlüğünde değerlemeye konu gayrimenkule ait incelenen evraklarda olumsuzluk yaratacak bir karara rastlanmamış, ilgili memurdan olumsuzluk yaratacak bir karar olmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.

4.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ, VB.) İLİŞKİN BİLGİ

Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili Ankara Sanayi Odası 1. Organize Sanayi Bölgesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemeler ve müşteriden temin edilen bilgi ve belgelere göre konu taşınmaz son üç yıllık dönemde herhangi bir alım-satım işlemine konu olmamış, 17.06.2010 tarih ve 18400 yevmiye ile satış görmüş ve taşınmazın maliki değişmiştir. Hukuki durumlarında herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.

4.6. GAYRİMENKULÜN TAPU İNCELEMESİ VE TAKYİDAT BİLGİLERİ

08.12.2023-tarih, 10:35 saatinde Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Portalı'ndan temin edilen tapu kayıt belgesinden yapılan incelemeye göre değerleme konusu taşınmazın tapu kaydı üzerine aşağıdaki takyidatlar mevcuttur;

BEYANLAR HANESINDE:

-25.02.2010 tarih ve 6225 yevmiye numarası ile Diğer (Konusu: -TASINMAZIN İCRA YOLUYLA SATIŞI DAHİL ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE DEVRİNDE OSB DEN UYGUNLUK GÖRÜŞÜ ALINMASI ZORUNLUDUR . BU DURUMDA ESKİ KATILIMCININ VERMİS OLDUĞU TAAHHÜTLER, YENİ ALICI TARAFINDAN DA AYNEN KABUL EDİLİLMİŞ SAYILIR ) Tarih: -22/02/2010 Sayı: -13/005-467( Şablon: Diğer) beyanı

-17.06.2010 tarih ve 18400 yevmiye numarası ile 4562 Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 18. maddesi uyarınca devir ve temlik edilemez beyanı

REHINLER HANESINDE:

-30.09.2016 tarih ve 36369 yevmiye numarası ile AKBANK T.A.Ş. lehine 1.0 dereceden 130.000.000.00 TL bedelle ipotek bulunmaktadır.

BASKENT TAŞINMAZ DEĞERLEME A.S.

Cevizlider Mah.

1243 Sok. Palmiye Is Merk

NKARA 42215000001

0422450 14

BASKENT TASINMA DEGERLEME A.S.

RATE Cenkeya / ANTANY

1243 Sok. Palmiye Is Merk

4.7. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELERİN İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA GEREKLİ TÜM İZİNLERİNİN ALINIP ALINMADIĞI, PROJESİNİN HAZIR VE ONAYLANMIŞ, İNŞAATA BASLANMASI İÇİN YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN TÜM BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ VE PROJENİN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞINA ALINMASINA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ CERCEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili Ankara Sanayi Odası 1. Organize Sanayi Bölgesi İmar Müdürlüğü Arşivinde yapılan incelemede taşınmazın imar arşiv dosyasında değerlemeye konu gayrimenkule ait incelenen evraklarda olumsuzluk yaratacak bir karara rastlanmamış, ilgili memurdan olumsuzluk yaratacak bir karar olmadığı bilgisi şifahen alınmıştır. Değerleme konusu taşınmazın, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/05/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Seri III, 48.1.A numaralı GYO tebliğinin 22.b maddesi, 22.c maddesi uyarınca;

22.b) "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın meycut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."

22.c) "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller il gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir."

Değerlemesi yapılan gayrimenkul üzerinde bulunan beyanlar gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte olmadığından, SPK mevzuatı hükümlerine aykırı ve taşınmazın GYO portföyüne Fabrika olarak alınmasında bir engel bulunmamaktadır.

4.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29.06.2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETIMI HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETIM YAPAN YAPI DENETIM KURULUŞU (TİCARİ ÜNVANI, ADRESİ, VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde yeni herhangi bir inşaat faaliyeti olmadığından dolayı her hangi bir Yapı Denetim Tarafından denetlenmemektedir.

Başkent Taşınmaz Değerleme A.Ş. 0.3 Mersis 34 35 25 6000001 Tel:0312 999 53 48 - Faks:0312 999 68 03 www.baskenttd.com.tr

SPK-2023-187

4.9. EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİSKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA,

Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili Ankara Sanayi Odası 1. Organize Sanayi Bölgesi İmar Müdürlüğünde ve taşınmazın bulunduğu konum ve çevresinde gerekli araştırma ve incelemeler yapılmıştır. Taşınmaz mevcut imar-yapılaşma hakları ve meycut kullanım özellikleri doğrultusunda değerlendirilmiştir. Araştırma ve incelemelerimiz sonucunda taşınmaz ile ilgili hazırlanmış, herhangi bir farklı proje bulunmamaktadır. Bu çerçevede taşınmaz ile ilgili hazırlanan iş bu değerleme raporu taşınmazın Fabrika nitelikli olarak taşınmaz değeri oluşturulmuştur.

4.10. ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ

Değerleme konu taşınmazın enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

5. BÖLÜM DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİSKİN ANALİZLER

5.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER ANKARA İLİ

Yüzölcümü: 25.706 km² Nüfus: 5.504 milyon (2019 Yılı valilik Sonuçları) İl Trafik No: 06

SPK-2023-187

TASINMA

Ankara Tanıtım

Ankara 38° 33' ve 40° 47' kuzey enlemleri ile 30° 52' ve 34° 06' doğu boylamları arasında yer almakta olup, batıdan doğuya, kuzeyden güneye transit yolların düğüm noktası olma özelliğini taşımaktadır. Büyük bir kısmı İç Anadolu bölgesinde, diğer kısmı da Batı Karadeniz bölgesinde yer alan Ankara Türkiye Cumhuriyetinin Başkenti, ikinci büyük sehridir. Nüfus bakımından İstanbul'dan, yüzölçümü bakımından da Konya'dan sonra ikincidir. 2010 Yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre toplam nüfus 4.650.802 olup, nüfusun %97'i ilçe merkezinde, %3'i belde ve köylerde yaşamaktadır. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Konya, Aksaray ve Eskişehir arasında yer alan il, doğudan batıya, kuzeyden güneye transit yolların düğüm noktasıdır. Ankara'da çalışan nüfusun yoğunluğu incelendiğinde devlet kademelerindeki çalışanların toplam çalışana oranının en yüksek il olduğu görülmektedir. Şehrin dinamiklerinde de buna paralellikler gözlenmektedir. Ankara'nın Kamu Kurum ve Kuruluşları'nın bulunduğu Bakanlıklar bölgesinin aşırı voğunlaşması ve burada oluşan otopark sorunları ve şehrin nüfusunun artması ile Bakanlıklar bölgesinin cazibesi iş merkezi olarak çok yükselmiş, buna karşılık Kamu Kurum ve Kuruluşları için bu bölgede durmanın cazibesi ise azalmıştır.

Ekonomik Faalivetler

Ankara ili, ülkemizin başkenti olduğu için nüfusun çoğu hizmetler sektöründe çalışmaktadır 1980 verilerine göre bu sektörde çalışanlar, çalışan nüfusun % 53 ünü. yalnızca kamu sektöründe çalışanlar ise % 30*unu kapsamaktadır, Tanım alanında çalışan nüfus oranı büyük bir hızla düşmektedir (%32). Bunun ana nedeni Ankara Hinde de köyden kente göçüşün sürmekte olmasıdır.

Tarım

Ankara ili genelinde toprakların %60'ı tarım alanı olarak kullanılır ve bu oran Türkiye ortalamasının oldukça üzerindedir. En önemli tarla ürünleri buğday, arpa ve şeker pancarıdır. Diğer önemli ürünler soğan, kavun, karpuz, domates, havuç, armut, elma, vişne ve üzümdür. Tarla arazilerinin yaklaşık %24'ünde buğday, %23'ünde arpa, kalanında ise diğer ürünler yetiştirilmektedir. Polatlı, Türkiye'nin ikinci büyük "tahıl ambarı" olması dolayısıyla en aktif tahıl borsalarından birine sahiptir. Ankara rakım ve mera özellikleri açısından, küçükbaş hayvancılığa daha elverişlidir. Hayvancılık il ekonomisinde önceleri önemli olan yerini giderek kaybetmektedir. İlde koyun (ak ve karaman cinsi) ve sığır beslenir. Tavuk yetiştiriciliği de önemli boyuttadır. Ankara keçisi olarak bilinen tiftik keçisi sayısı 1970'lerdeki sayısının onda birinin altındadır ve korunması amacıyla, günümüzde yetiştiricilerine ücret verilmektedir. Ankara orman varlığı bakımından pek zengin değildir. Ancak, Türkiye çapında mobilyacılık, döşemecilik gibi alanları kapsayan önemli düzeyde bir ağaç işleri sektörü gelişmiştir.

SPK-2023-187

Sanayi, Ticaret, Yatırımlar ve Ar-Ge

Ankara ilinde özel sektörün katma değer içindeki payı %85'in üzerindedir. İlin sanayisi genel olarak küçük ve orta boylu işletmelerden oluşmaktadır. Bunların %40'ı, savunma ve taşıt üretimi yapan büyük kuruluşların talep gösterdiği makine ve metal alanında üretim yapmaktadır, bunun ardından gıda ve tekstil sanayileri gelir. Üretim açısından en önemli sektörler, gıda (şeker, un, makarna, süt, içki), taşıt, makine (tarım araçları, taşıt, traktör), savaş, çimento ve dokumadır (yünlü dokuma, trikotaj, konfeksiyon). Ayrıca tarım ilaçları, mobilya, şekercilik ve matbaacılık da önemlidir. Savunma sanayisi, yazılım ve elektronik sektörlerinde Ankara Türkiye'de başta gelir. Ankara Sanayi Odası'na (ASO) kayıtlı yaklaşık 3500 şirket vardır. Türkiye'nin en büyük 500 şirketinin 48'inin ASO'ya bağlı olmasıyla Ankara, 2009 yılında İstanbul'dan sonra Türkiye'nin 2. sanayi merkezi sayılmaktadır. Ankara'da üretimin büyük kısmı Sincan, Akyurt, Çubuk ve il merkezine yakın olan İvedik ile Ortadoğu Sanayi ve Ticaret Merkezi (OSTİM) Organize Sanayi bölgelerinde gerçekleşmektedir. OSTİM, Türkiye'nin en büyük küçük ve orta boy sanayi üretim alanıdır. 2009'da Ekonomi ve Dış Politika Araştırmalar Merkezi tarafından hazırlanan bir çalışmaya göre, en rekabetçi il Ankara'dır. Ankara, "rekabetçilik" endeksini oluşturan alt endeksler arasında insani sermaye, yaratıcı sermaye ve sosyal sermaye endekslerinde ilk sırada yer almıştır. Üniversite ve öğretim üyesi sayısının yüksekliği, patent ve benzeri başvurular gibi faktörler Ankara'yı özellikle yaratıcı sermaye endeksinde Türkiye'de birinci yapmaktadır.

Turizm

Ankara, Türkiye dışından gelen turistlerin çok tercih ettiği bir il değildir. Türkiye'ye gelen yabancıların sadece %1,5'i (2007'de 383 bin kişi) Ankara Esenboğa Havaalanı'ndan giriş yapar. Bunların çoğu mayıs-eylül döneminde gelir ve %38'i Alman vatandaşıdır. Ankara ilinde arkeolojik sitlere ilgi duyanlar için yabancı gezi rehberlerinde öncelikle görülmesi önerilen yer Anadolu Medeniyetleri Müzesi'dir. Başkent'in Ulus semtinde Ankara Kalesi, Anadolu Medeniyetleri Müzesi, Ankara Etnografya Müzesi, Roma harabeleri (Augustus Tapınağı ve Julian Sütunu) gibi pek çok turistik yer bulunur. Modern Türkiye'nin tarihi ile ilgilenenler için Anıtkabir ve eski TBMM binası turist kitaplarında sık önerilen yerlerdir. Başkent dışındaki başlıca turistik yerler Beypazarı'nın geleneksel evleri ve Gordion'dur. Yurt içi turizmi bakımından, başta kültür turizmi olmak üzere, kent merkezi ve çevresinde kongre turizmi, Elmadağ çevresinde kış turizmi, Kızılcahamam, Ayaş, Çubuk ve Haymana çevresinde kaplıca turizmi ile Güdül'deki Tuluntaş Mağarası'nda mağara turizmi gerçekleştirilmektedir. Anıtkabir başta olmak üzere birçok müze ve anıt ile Beypazarı ve Kızılcahamam'daki tarihî evler yurt içi turizmine katkıda bulunmaktadır. Ayrıca Evren ilçesi, Hirfanlı Baraj Gölü kıyısında sahip olduğu sahille Ankara ve çevre illere alternatif bir su ve doğa tatili imkânı sunmaktadır. 2008'de Anıtkabir 6 milyon kişi tarafından (%7'si yabancı), Anadolu Medeniyetleri Müzesi de 290 bin kişi (%60'ı yabancı) tarafından ziyaret edilmiştir.

Başkent Taşınmaz Değerleme A.Ş. Tel:0312 999 53 48 - Faks:0312 999 68 09 kb www.baskenttd.com.tr

BASKENT

TASINMA

ME A.S

SPK-2023-187

Ulaştırma ve Haberleşme

İl içinde karayolu, demiryolu ve havayolu ile ulaşım yapılmaktadır. Ayrıca başkent Ankara'da gelişmiş bir toplu taşımacılık sistemi şehir nüfusunun ulaşım ihtiyacını karşılar, toplu taşımacılık altyapısına rağmen ve belki ildeki refah seviyesinin bir göstergesi olarak, Ankara nüfus başına motorlu taşıt sayısında 100 kişiye 18 otomobil ile Türkiye'nin birinci ilidir. İl merkezinin kuzeyinde yer alan Esenboğa Uluslararası Havalimanı havayolu ile giriş çıkışı sağlayan en önemli noktadır. Esenboğa'dan Türkiye'nin hemen her iline, ayrıca Avrupa, Amerika ve Uzak Doğu'nun çeşitli şehirlerine uçmak mümkündür. 2006 yılında tamamen yenilenip kapasitesi ve işlevi çağdaşlaştırılmıştır. Havalimanını kent merkezine bağlayan yol da tamamen yenilenmiş ve yeni geçitler devreye sokulmuştur. Havayolu ile kente ulaşmanın bir başka yolu da ordunun hizmetindeki Etimesgut Askeri Havalimanıdır. Bu havalimanı sivil uçuşlara kapalı olsa da, gerektiğinde alternatif olarak kullanılmaktadır. Akıncı, Etimesgut ve Güvercinlik hava alanları, askerî amaçlarla kullanılmaktadır. Ankara yakınında O-4 otoyolu Ankara ili karayolu haritası Ankara ili çevreyolu içi yerleşim haritası Ankara ili, başkente gidip gelen motorlu vasıta trafiğini kaldırabilmek üzere modern bir karayolu ağına sahiptir. Başkenti çevreleyen O-20 çevre yolu, şehirlerarası trafiğin şehir trafiğini aksatmadan geçmesini sağlar. O-20 başka otoyollara bağlanarak başkentin ilin ve ülkenin diğer kentlerine ulaşımını sağlar. Bunlardan O4 otoyolu (Avrupa E-yolları sistemine göre E89), başkenti İstanbul'a bağlar, O20 (E90) ise başkenti Adana'ya bağlar. İl içindeki diğer devlet yollarının hemen hepsi Ankara şehrine bağlıdır. Ankara şehrini diğer büyük şehirlere bağlayan karayolları arasında D200 (E90) (Bursa - Eskişehir - Ankara), D750 (E90) (Ankara - Aksaray - Adana), D200 (E88) (Ankara - Elmadağ), O-4 (E89) (Zonguldak - Aksaray -Ankara - Kızılcahamam - Gerede), D200 (E88) (Eskişehir - Sivrihisar - Ankara - Kırıkkale -Yozgat - Sivas) bulunur. İl içindeki diğer devlet yolları ise D750 (Tarsus- Pozantı - Aksaray -Ankara - Kahramankazan - Gerede), D765 (Çankırı - Kalecik - Kırıkkale), D260 (Polatlı -Haymana - Balâ), D140 (Beypazarı - Nallıhan), D695 (Polatlı - Akşehir). İl içinde ilçeler arası ulaşımı sağlayan birçok otobüs firması hizmet vermektedir. İl merkezinde bulunan Ankara Şehirlerarası Terminal İşletmesi (AŞTİ) Avrupa'nın en büyük otobüs terminalleri arasında yer alır. AŞTİ'nin Ankaray ile bağlantısı vardır. Ankara ilinden geçen iki demiryolu vardır. Bunlardan birincisi Ankara şehrini, batıda Sincan ve Polatlı üzerinden Eskişehir'e, doğuda Irmak ve Boğazköprü üzerinden Kayseri'ye bağlar. İkinci bir hat Irmak'ı Çankırı üzerinden Karabük ve Zonguldak'a bağlar. Tren yolu ile giriş çıkışta en önemli yer TCDD Ankara Garı'dır. Burası aynı zamanda ülkenin doğusu ile batısının ayrıldığı noktadır. Halihazırda ülkenin dört bir yanına ve banliyölere buradan tren seferleri düzenlenmektedir. Eskişehir üzerinden Ankara kentini İstanbul'a bağlayacak olan Ankara - İstanbul YHD hattının Ankara -Eskişehir kesimi 2009'da hizmete açılmıştır.

Coğrafi Yapı ve İklim

Ankara ili, doğuda Kırıkkale, kuzeydoğuda Çankırı, kuzeybatıda Bolu, batıda Eskişehir, güneyde Konya, güneydoğuda Kırşehir ve Aksaray ile komşudur. Ankara ilinin yüz ölçümü DEC

SPK-2023-187

BASKENT

25.632 km2'dir. 1.355 kilometre uzunluğu ile, tamamı Türkiye toprakları üzerinde yer alan en büyük nehir olan Kızılırmak ilin doğusunu, 824 kilometre ile Türkiye'deki en büyük nehirlerden olan Sakarya Nehri ise, ilin batısını sulamaktadır. Sakarya Nehri'nin kollarından Ankara Çayı, il merkezinden geçer. İlin güneyinde ise 1300 km² ile ülkenin en büyük ikinci gölü[, %32,4 tuz oranıyla da dünyanın en tuzlu ikinci gölü olan Tuz Gölü vardır. Ayrıca Tuz Gölü'nün de içinde bulunduğu havza, Türkiye'nin en büyük kapalı havzasıdır. Ovalık bir alanda kurulan ilin yüz ölçümünün yaklaşık %50'sini tarım alanları, %28'ini ormanlık ve fundalık alanlar, %12'sini çayır ve meralar, %10'unu ise tarım dışı araziler teşkil etmektedir. İlin en yüksek noktası 2015 m yüksekliğindeki Elmadağ, en geniş ovası 3789 km²'lik yüz ölçümü ile Polatlı Ovası, en büyük gölü yaklaşık 490 km²'lik yüz ölçümü ile Tuz Gölü'nün il içindeki alanı, en uzun akarsuyu yaklaşık 151 km'lik uzunluğu ile Sakarya Nehri'nin il içindeki bölümü, en büyük barajı ise 83,8 km²'lik yüz ölçümü ile Sarıyar Barajı olup, il geneli itibarıyla 14 doğal göl, 136 sulama göleti ve 11 baraj bulunmaktadır.

İklim; İlin güney ve orta bölümlerinde karasal iklimin soğuk ve kar yağışlı kışları ile sıcak ve kurak yazları, kuzeyinde ise Karadeniz ikliminin ılıman ve yağışlı halleri görülebilir. Karasal iklimin hâkim olduğu bölgelerde gece ile gündüz, yaz ile kış mevsimi arasında önemli sıcaklık farkları bulunur. En sıcak ay temmuz veya ağustostur. İldeki yerine göre ortalama en yüksek gündüz sıcaklıkları 27-31° C'dir. En soğuk ay ise Ocak ayıdır, en düşük gece sıcaklıkları ildeki yerine göre ortalama -6 ila -1 °C arasındadır. Yağışlar en çok mayıs, en az temmuz veya ağustos ayında düşer. Ankara il merkezinde yıllık ortalama toplam yağış 415 mm, yıllık ortalama toplam yağış, 60 cm (Kızılcahamam) ila 35 cm (Sereflikochisar) arasında değişir. Son yılların en soğuk gecesini -22 ile 26 Ocak 2016'da gördü.

Doğal Kaynaklar

Ankara topraklarının kuzey kısımları volkaniktir. Burada andezitik ve trakitik kayalar, kuzeydoğuda granit türü kayalar, kuzeybatıda ise kireç taşları ve kumtaşları görülür. İlin güney ve güneydoğu bölgeleri mezozoik (II. zaman) oluşumlardan meydana gelir. Sakarya Nehri çevresinde Tersiyer, Polatlı civarında Eosen, Tuz Gölü dolaylarında Neojen (III. zamanın son sistemi), çukur ve düz alanlar ile akarsu boylarında Kuaterner oluşukları bulunmaktadır. Başkent bölgesi büyük ölçüde volkanik yüzey malzemesine sahiptir. İlin büyük bölümü kireç taşlarından oluşmuştur, bu yüzden çok kireçli topraklarla kaplıdır. Akarsu boylarında tarıma uygun alüvyon topraklarına rastlanır. Bu jeolojik yapıların bazıları oluştukları döneme ait fosiller içerir ve o dönemlerin canlıları hakkında fikir verir. Neojen dönem oluşuklar fosil bakımından zengindir. Kızılcahamam'da Sinap yakınlarındaki bir fosil yatağında Neojen memeli kalıntıları ve adını Ankara'dan alan Ankarapithecus meteai adlı bir hominoid (insansı) türe ait fosil keşfedilmiştir. Bu canlının evrimde insansılar ile insanların ortak atası olduğu öne sürülmüştür. Güneybatıda kalan Polatlı çevresindeki kireç taşları fosil açısından oldukça zengindir. Bölgede, alt Paleosenden kalma sığ deniz bitkilerinin fosilleri bulunmuştur. Çamlıdere'deki Taşlaşmış Ağaç Fosil Ormanı, Erken Miyosen'de (23-15 milyon yıl öncesi) gelişmiş olan çam ve meşe ağaçlarının bulunduğu karışık bir ormanın fosil

SKENT TASINMA DEGERLEME A.S No:4/19 Cankeys ANKARA
Meric No: 4/19 Cankeys ANKARA
Tie: Sis. No: 412467 Baskent V.D.14804221

SPK-2023-187

kalıntılarından oluşur.[66] Bitki örtüsü Ankara çiğdemi (Crocus ancyrensis) Ankara'nın iklim şartları ve topoğrafik yapısı nedeniyle, ilde bitki örtüsü olarak bozkır ve orman bulunur. Bozkır bölgelerde ağaç hemen hemen hiç bulunmaz, bir tek akarsu kıyılarında iğde, söğüt ve kavak ağaçları bulunur. Bozkırda genelde dikenli çalılar ve otlar vardır. Ayrık otu, geven, sorguç otu, üzerlik, katırtırnağı, yabani arpa, püsküllü brom, yavşan otu, gelincik, papatya, hatmi, kekik, sütleğen, ballıbaba, kuşburnu ve böğürtlen burada bulunan başlıca otlar arasında sayılabilir. 2015 verilerine göre ilin %17,1'i ormanlarla kaplı olup, yüz ölçümünün %9,6'sını verimli ormanlar, %7,5'ini ise bozuk ormanlar oluşturmaktadır. Ormanlar başlıca dağların kuzey yamaçlarında görülür, ayrıca bozkır ortasında korular da mevcuttur. Ormanlarda en çok karaçam, ardıç ve yer yer meşe görülür. İlin kuzeyine doğru iğne yapraklı ormanlar yaygınlaşır. Kuzey kesimlerde sarıçam ormanları da görülmektedir. Ayrıca ilin kuzeyinde, Bolu il sınırına yakın yüksek kesimlerde az miktarda da olsa köknar ormanlarına rastlanmaktadır. Nallıhan ilçesinin kışların fazla sert geçmediği düşük rakımlı kesimlerinde ise yer yer kızılçam ormanları bulunmaktadır. İlin güney kesiminde ormanlar daha az yer tutmaktadır. Güney kesimde yer alan başlıca ormanlar Balâ ilçesinde yer alan Beynam'da ve Küre Dağı'nda yer almaktadır. Ankara'da 1362 bitki türü doğal olarak bulunmakta olup, bunların 268'i endemiktir. Ankara çiğdemi, tükürük otu, peygamber çiçeği gibi türler yöreye özgüdür. Familya düzeyinde en sık görülenler papatyagiller, baklagiller, buğdaygiller, turpgiller, ballıbabagillerdir. İlin adıyla anılan Ankara armudu ve Ankara çiğdemi, ayrıca Kalecik Karası olarak bilinen misket üzümü il dışında da tanınır

5.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 5.2.1. Küresel Ekonomik Durum

IMF yayımladığı Ocak ayı "Dünya Ekonomik Görünüm" raporu güncellemesinde küresel ekonomi için 2020 yılı daralma tahminini Ekim ayı raporunda açıklamış olduğu %4,4'ten %3,5'e revize etti. Söz konusu gelişmede, salgında vaka sayılarındaki artışa rağmen yılın ikinci yarısında küresel ekonomik aktivitede beklentilerden daha olumlu bir canlanma sürecinin gerçekleşmesinin etkili olduğu belirtildi. Raporda 2021 yılı için küresel ekonomik büyüme beklentisi %5,2'den %5,5'e yükseltilirken, 2022 yılı için %4,2 oranında büyüme tahmininde bulunuldu. Ayrıca, 2020 yılında %9,6 oranında daraldığı tahmin edilen küresel ticaret hacminin, 2021 ve 2022 yıllarında sırasıyla %8,1 ve %6,3 düzeyinde büyümesinin beklendiği ifade edildi. Öte yandan, IMF'nin yayımlanan rapora ilişkin gerçekleştirdiği video konferansta, ekonomik toparlanmanın, aşılama sürecinin ve aşı tedarikinin bölgeden bölgeye ve ülkeden ülkeye büyük ölçüde farklılık gösterdiği, başta turizm ve petrole bağlı sektörlerde olmak üzere halen büyük ölçüde belirsizliklerle karşı karşıya olunduğu vurgulandı. Kuruluş Ekim raporunda 2020 yılında Türkiye ekonomisi için %5 daralma yönünde olan tahminini 4. madde konsültasyonu kapsamında yapmış olduğu değerlendirmede %1,2 büyüme yönünde revize ederken, 20213/A Suyunle tahninin de AZ S. DEGERLEME A.