Regulatory Filings • Sep 9, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İZMİR İLİ, ALİAĞA İLÇESİ, ÇORAKLAR MAHALLESİ, UZUNBURUN MEVKİİ, 105 ADA 6 PARSELDE KAYITLI "ARSA "VASIFLI TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ
2024-AYES-0006 09.09.2024
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM | : | Ayes Çelik Hasır ve Çit. San. A.Ş. |
|---|---|---|
| RAPORU HAZIRLAYAN KURUM | : | Ege Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| DAYANAK SÖZLEŞMESİ | : | 27.07.2024 |
| DEĞERLEME ÇALIŞMALARININ BİTİŞ TARİHİ |
: | 23.08.2024 |
| DEĞERLEME TARİHİ | : | 09.08.2024 |
| RAPOR TARİHİ | : | 09.09.2024 |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI | : | Tam Mülkiyet |
| RAPORUN KONUSU | : | Rapor, Ayes Çelik Hasır ve Çit. San. A.Ş.'nin talebine istinaden aşağıda adresi belirtilen taşınmazın Türk Lirası cinsinden toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| ADRES | : | Çoraklar Mahallesi, Uzunburun Mevkii, 105 Ada,6 No'lu Parsel, Aliağa/İZMİR |
|---|---|---|
| TAPU BİLGİLERİ | : | İzmir İli, Aliağa İlçesi, Çoraklar Mahallesi, Uzunburun Mevkii, 105 Ada 6 parselde kayıtlı "Arsa" |
| MALİKİ | : | Aliağa Kimya İhtisas ve Karma Organize Sanayi Bölgesi |
| PARSELİN YÜZÖLÇÜMÜ | : | 30.417,00 m2 |
| TAPU İNCELEMESİ | : | Taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. (Bkz. Rapor / 3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri) |
| İMAR DURUMU | : | Sanayi Alanı (Bkz. Rapor / 3.3.4 Gayrimenkulün İmar Bilgileri) |
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIMI | : | Sanayi arsası olarak kullanılmasıdır. |
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | KDV HARİÇ (TL) | KDV DAHİL (TL) | |||
|---|---|---|---|---|---|
| PAZAR YAKLAŞIMI | : | 274.000.000 | 328.800.000 | ||
| NİHAİ SONUÇ | : | 274.000.000 | 328.800.000 |
| DEĞERLEME UZMANI | : | Caner İpek (SPK lisans No: 403971) Gökhan USLU (SPK lisans No: 405239) Metin ÇELİK (SPK lisans No: 402237) |
|---|---|---|
| ------------------ | --- | ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ |
| UYGUNLUK BEYANI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5 | ||
|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | |
| 2. | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 7 | |
| 3. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 8 | |
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ 8 | |
| 3.2. | GAYRİMENKULÜN TANIMI 9 | |
| 3.3. | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER 9 | |
| 3.3.1. Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler 9 | ||
| 3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 9 | ||
| 3.3.3. Gayrimenkulün Kadastro İncelemesi 9 | ||
| 3.3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri 10 | ||
| 3.3.5. Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler 11 | ||
| 3.3.6. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup | ||
| Olmadığı Hakkında Bilgi11 | ||
| 3.3.7. Taşınmaz İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün | ||
| Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma | ||
| işlemleri vb.) İlişkin Bilgi11 | ||
| 3.3.8. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11 | ||
| 3.3.9. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair | ||
| Açıklamalar11 | ||
| 3.3.10. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı | ||
| inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler11 | ||
| 3.3.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı | ||
| Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına | ||
| ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 12 | ||
| 3.3.12. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında | ||
| kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan | ||
| gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi12 | ||
| 3.3.13. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz | ||
| konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda | ||
| bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 12 | ||
| 3.3.14. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12 | ||
| 3.3.14. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler12 | ||
| 3.3.15. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara | ||
| İlişkin Bilgiler12 | ||
| 3.3.16. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi | ||
| Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 12 |
| 3.3.17. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse | |||
|---|---|---|---|
| Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında | |||
| Bilgi 12 | |||
| 4. | GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ12 | ||
| 4.1. | DEMOGRAFİK VERİLER 12 | ||
| 4.2. | EKONOMİK VERİLER 13 | ||
| 4.2.1. | Makro Ekonomik Görünüm13 | ||
| 4.3. | BÖLGE VERİLERİ 26 | ||
| 4.3.1. | İzmir İli 26 | ||
| 4.3.2. | Aliağa İlçesi 26 | ||
| 5. | DEĞERLEME TEKNİKLERİ28 | ||
| 5.1. | FİYAT, MALİYET VE DEĞER 28 | ||
| 5.2. | PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER28 | ||
| 5.2.1. | Pazar yaklaşımı 30 | ||
| 5.2.2. | Gelir yaklaşımı 30 | ||
| 5.2.3. | Maliyet yaklaşımı31 | ||
| 6. | GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ32 | ||
| 6.1. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ)32 | ||
| 6.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE | ||
| BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ32 | |||
| 6.3. | EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 33 | ||
| 6.4. | DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 33 | ||
| 6.3.1. | Pazar Yaklaşımı34 | ||
| 6.3.2. | Maliyet Yaklaşımı37 | ||
| 6.4.3. | Gelir Yaklaşımı 37 | ||
| 7. | GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ38 | ||
| 7.1. | FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİYLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI38 | ||
| 7.2. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 38 | ||
| 7.3. | ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 38 | ||
| 7.4. | DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE | ||
| GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİR BİLGİ38 | |||
| 7.5. | DEĞERLEME RAPORUNDA YER ALMASI GEREKEN ASGARİ BİLGİLER 38 | ||
| 7.6. | YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ38 | ||
| 7.7. | GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 38 | ||
| 7.8. | DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ | ||
| DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR | |||
| HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ38 | |||
| 8. | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ39 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ 40 |
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarız:
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
| RAPOR TARİHİ | : 09.09.2024 |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI | : | 2024-AYES-0006 | |||
| RAPOR TÜRÜ RAPORU HAZIRLAYANLAR DEĞERLEME TARİHİ DEĞERLEME ÇALIŞMALARININ BİTİŞ TARİHİ DAYANAK SÖZLEŞMESİ |
Bu rapor, Ayes Çelik Hasır ve Çit. San. A.Ş.'nin talebine istinaden, "3.3.1 Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler" başlığı altında tapu kayıtları verilen taşınmazın toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
||||
| : | Caner İPEK (Değerleme Uzmanı) Metin ÇELİK (Sorumlu Değerleme Uzmanı) |
||||
| : | 09.08.2024 | ||||
| : | 23.08.2024 | ||||
| : | 22.07.2024 Tarih 001 Sayılı | ||||
| RAPORUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA |
: | Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
|||
| DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER |
: | Değerlemeye konu olan gayrimenkulle ilgili daha önce şirketimiz tarafından hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır. |
| ŞİRKETİN UNVANI | : | EGE TAŞINMAZ DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : | Bostancı Mah. Kahraman Sk. Hoffman İş Merkezi No:2/16 Kadıköy/İSTANBUL Tel: 0850 305 51 10 www.egedegerleme.com. e-mail: [email protected] |
| MÜŞTERİ UNVANI | : | AYES ÇELİK HASIR VE ÇİT. SAN. A.Ş. |
| MÜŞTERİ ADRESİ | : | Ali Rıza Gürcan Cad. Metropol Center No:31/21 Merter/İSTANBUL |
| MÜŞTERİ TANITICI BİLGİ | : | Ayes Çelik Hasır ve Çit San. A.Ş inşaat, yol, köprü, tünellerde kullanılan çelik hasır, çit hasırı, kafes hasırı, mesnet sehpası, çelik çubuk imalatı ve satışını gerçekleştirmektedir. Şirketin hisse senetleri 12.07.2012 tarihinden itibaren Borsa İstanbul'da işlem görmekte olup, BIST TUM / BIST TÜM-100 Endekslerine dahildir. |
| MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR İLE İŞİN KAPSAMI |
: | Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. İşbu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama tarafımıza getirilmemiştir. |
3.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri
Değerleme Konusu gayrimenkul; İzmir ili, Aliağa İlçesi, Çoraklar Mahallesi, Uzunburun Mevkii, 105 ada 6 parsel adresinde konumludur.
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım için; Aliağa Osb girişinden girilerek solda konumlu ilk sokak Adnan Saka Bulvarına girilerek Bulvar bitiminde ulaşılan Akın Dalan Caddesine girilir. Cadde üzerinde 550 metre ilerlenerek çatallaşan yoldan sola Kutlu Aktaş caddesine girilip 400 metre kadar ilerlendiğinde sağ kolda konumlu değerleme konusu taşınmaza ulaşılmış olur.
Organize Sanayi Bölgesi ve Kamu Hizmetlerinden istifadesi olan bölgenin su, elektrik, yol ve kanalizasyon alt yapı çalışmaları tamamlanmıştır. Taşınmazın yakın çevresinde ise; benzer nitelikli sanayi parselleri, fabrika ve depo yapıları, tarımsal amaçlı kullanılan ekili dikili tarlalar, ekim yapılmamış boş ve yabani bitki örtüsüne sahip tarla vasıflı taşınmazların yer aldığı bir bölgedir. Taşınmazın bulunduğu bölgeye özel araçlar ile ulaşmak mümkündür. Bölge, Aliağa Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup, taşınmazın bulunduğu bölgede alt yapı çalışmaları devam etmektedir. Taşınmazın ana merkezlere uzaklıkları aşağıdaki tabloda verilmiştir.
| LOKASYON | *MESAFE |
|---|---|
| Aliağa Limanı | 14 km |
| Aliağa İlçe Merkezi | 8 km |
| İzmir İl Merkezi | 45 km |
*Mesafeler Google Earth üzerinden yaklaşık olarak ölçülmüştür.
Değerlemeye konu olan taşınmaz İzmir İli, Aliağa İlçesi, Çoraklar Mahallesi, Uzunburun Mevkii, 105 Ada, 6 parselde kayıtlı "Arsa" niteliğindeki ana taşınmazdır. 30.417,00 m2 yüzölçümlü olup geometrik olarak yamuk formda, topografik olarak eğimsiz arazi yapısına sahip, 1.derece deprem bölgesinde konumludur. Doğusunda 105 ada 4 parsel, güneyinde 106 ada 10 ve 11 parseller, batısında Kutlu Aktaş Caddesi, kuzeyinde Yusuf Ziya Göksu Caddesi bulunmaktadır. Batısındaki Kutlu Aktaş Caddesine 120 metre, kuzeyinde Yusuf Ziya Göksu Caddesine 250 metre cephelidir. Sınırlarını belirleyici herhangi bir unsur (çit, duvar, korkuluk vd.) mevcut değildir. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın tapu bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir.
| ANA TAŞINMAZ TAPU BİLGİLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İLİ | : | İzmir | ||||
| İLÇESİ | : | Aliağa | ||||
| MAHALLESİ/KÖYÜ | : | Çoraklar | ||||
| MEVKİİ | : | Uzunburun | ||||
| PAFTA NO | : | K18a17a4c | ||||
| ADA NO | : | 105 | ||||
| PARSEL NO | : | 6 | ||||
| YÜZÖLÇÜMÜ | : | 30.417,00 m² | ||||
| CİLT NO | : | 14 | ||||
| SAYFA NO | : | 1286 | ||||
| ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ | : | Arsa | ||||
| MALİK | : | Aliağa Kimya İhtisas Ve Karma Organize Sanayi Bölgesi | ||||
| TARİH / YEVMİYE | : | 15.03.2023 / 4213 |
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Portalı'ndan 21/08/2024 tarih 17:11 saat itibariyle temin edilen TAKBİS belgesine göre değerleme konusu ana taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. TAKBİS belgesi ekler bölümünde paylaşılmıştır.
Aliağa Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nde bulunan imar planı paftaları üzerinde; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Parsel Sorgu Uygulaması (https://parselsorgu.tkgm.gov.tr) üzerinde yapılan incelemeler neticesinde değerlemeye konu taşınmazın kadastral sınırları, alan ve konum tespiti yapılmıştır.
Aliağa Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nden temin edilen 13.08.2024 tarihli resmi imar durumu yazısı üzerinde ve Aliağa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde; değerlemeye konu parselin 23.11.2021 TT'li 1/1000 ölçekli Revizyon İmar Planı kapsamında "Sanayi Alanı" olarak belirlenmiştir.
Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki gibidir:
| Pafta No: | $K18-A-17-A-4-C$ | Cekme Mesafesi(Cevre Yesil |
On: | 20 | Hazırlayan | Kontrol Eden |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No: | 105 | Dahil) | Yan: | 12 | Emrah TOSLU Harita Teknikeri |
Emck BOCP Harita, Maggerius |
| Parsel No: | 6 | Arka: | 20 | |||
| Parsel Alanı: | 30.417 m2 | Cevre Yesil Mesafesi | On: | 5 | Onay Müge Vanu BENVA |
|
| Emsal: | 1.00 | Yan: | $\overline{\mathbf{4}}$ | Bölge Milliri | ||
| H max: | Serbest | Arka: | 5 |
Değerlemeye konu gayrimenkul boş parsel durumundadır. Ruhsat ve mimari projeleri bulunmamaktadır. Aliağa Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü İmar arşivinde taşınmaza ait herhangi bir evrak (mimari projesi yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi vs.) bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamakta olup, satış ve kullanımına dair herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
3.3.7. Taşınmaz İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün 15.03.2023 tarih ve 4213 no'lu tevhit işlemi 105 ada 1,2 ve 3 no'lu parselin birleşmesinden oluştuğu tespit edilmiştir.
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün mülkiyet durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
Gayrimenkulün hukuki durumu ile ilgili herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Taşınmaz; imar planına göre "Sanayi Alanı" içerisinde yer almakta olup, bölgede 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı bulunan yerlerde ağırlıklı olarak Sanayi Alanı lejantına sahip boş parseller ve üzerinde yapılar bulunan parseller bulunmaktadır.
Değerlemeye konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkulün tevhit işlemi ile oluşturulduğu eski 105 ada 1 parsel için 24.06.2021 tarih 3 sayılı parsel tahsis belgesi, 105 ada 2 ve 3 parseller için 14.07.2021 tarih 2 sayılı parsel tahsis belgeleri düzenlenmiş ve tarafımıza ibraz edilmiştir. Alosbi yönetiminde alınan bilgiye göre tahsis sonrası 1 yıl içerisinde inşaat ruhsatının alınması ve sonraki 2 yıl içerisinde ise işyeri açma ve çalıştırma ruhsatlarının alınması gerekmektedir. Konu parsel üzerinde herhangi bir ruhsatlandırma yapılmamıştır.
3.3.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup, Alosbi İmar arşivinde taşınmaza ait herhangi bir evrak (mimari projesi yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi vs.) bulunmamaktadır.
3.3.12. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi
Değerlemeye konu gayrimenkul boş parsel vasfında olup yapı denetimine tabi değildir.
3.3.13. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Değerlemeye raporu, belirli bir projeye istinaden yapılmamıştır.
Değerlemeye konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından Enerji Verimlilik Sertifikası bulunmamaktadır.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı veya inşaatı devam eden bir proje bulunmadığından, ruhsata aykırı bir durum bulunmamaktadır.
Gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı olmadığından, ruhsat düzenlenmemiş olup, İmar Kanunu'nun 21'inci maddesi kapsamı dışındadır.
Gayrimenkulün değerleme tarihi itibariyle üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturmuştur.
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Kaynak:www.tuik.gov.tr
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi. İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izlemiştir.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Kaynak:www.tuik.gov.tr
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCBM) tarafından 31 Mayıs 2024 tarihinde yayımlanan Finansal İstikrar Raporu'na göre; Küresel finansal koşullar ve gelişmiş ülke merkez bankalarınca uygulanmaya devam edilen sıkı para politikaları küresel büyümeyi baskılamaya devam etmektedir. Ekonomik büyümeye ilişkin temel göstergeler ABD ekonomisi büyüme görünümünün Euro Bölgesinden olumlu ayrıştığını ima etmektedir. Küresel büyüme görünümündeki süregelen yatay seyir 2023 yılı son çeyrek verilerinde korunmuştur (Grafik II.1.1). Gelişmiş ülkelerde
sıkı para politikalarının sürdürülmesinin finansal koşulları sıkılaştırması ve ekonomik büyümeyi olumsuz etkilemesi bu durumda etkili olmuştur. Büyümeye ilişkin öncü göstergeler, ülkelerin genelinde küresel imalat sanayi PMI değerinin 50 referans değerinin üzerine çıktığını ve Euro Bölgesi dışındaki diğer ülkelerde iktisadi faaliyette toparlanmanın başladığını göstermektedir (Grafik II.1.2). Türkiye'nin önemli ticaret ortaklarından Euro Bölgesine ait göstergeler, iktisadi faaliyetteki yavaşlamanın devam edeceğine ve ABD'ye kıyasla toparlanmanın gecikmeli gerçekleşeceğine işaret etmektedir (Grafik II.1.2 ve Grafik II.1.3).
ABD dolar endeksi 2023 yılının son çeyreğinde bir miktar gerilese de 2024 yılı ilk çeyreğinde tekrar yükselmiştir. Gelişmiş ülke merkez bankalarının, geçtiğimiz rapor dönemine göre, daha geç ve daha yavaş faiz indirimi yapacaklarına yönelik beklentilerin güçlenmesi 10 yıllık tahvil faizlerindeki düşüşü sınırlandırmaktadır (Grafik II.1.7). Yılbaşından bu yana ABD başta olmak üzere gelişmiş ülke merkez bankalarının faiz indirim süreçlerine yönelik belirsizlikler ve küresel risk iştahına ilişkin gelişmeler GOÜ'lere yönelik portföy girişlerinde dalgalı bir seyre neden olmaktadır (Grafik II.1.8). Faiz indirimi beklentilerinin zayıflaması sonrasında artan risk algısı ile birlikte, borç ve hisse senedi piyasalarından ve Çin hariç hisse senedi piyasalarından çıkışlar gözlense de son veriler bir miktar
portföy girişine işaret etmektedir.
2023 yılından bu yana gelişmekte olan ülkelerin finansal borçluluk oranları artmış, gelişmiş ülkelerde ise kamu sektörü finansal borçluluk oranı yüksek seviyesini korumuştur. GOÜ'lerde tüm sektörlerin finansal borçluluğunda artış görülmüştür. Gelişmiş ülkelerin finansal borçluluğunda kamu ve finansal sektör öne çıkarken, diğer sektörlerde
borçluluk sınırlı gerilemiştir (Grafik II.1.9 ve Grafik II.1.10). Küresel ölçekte parasal sıkılığın devam etmesi yüksek finansal borçluluğa sahip sektörler üzerinde yukarı yönlü risk oluşturmaya devam etmektedir.
Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Mayıs 2024
Gelişmiş ülkeler sürdürülebilirlik temalı borçlanmada önemli bir aktör olmayı sürdürürken, küresel ölçekte sürdürülebilirlik temalı borçlanmalar bir miktar gerilemiştir. 2023 yılı ikinci çeyreğinden itibaren çevresel, sosyal ve yönetişim temalı borçlanmalarda ılımlı düşüş görülmektedir (Grafik II.1.11). Bu durumda sıkı para politikaları kaynaklı artan finansman maliyetleri ile yükselen jeopolitik risklerin etkili olduğu değerlendirilmektedir. Gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin sürdürülebilirlik temalı borçlanmalarında banka kredilerine ağırlık verdikleri, tahvil ihraçlarını bir miktar azalttıkları görülmüştür (Grafik II.1.12).
Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Mayıs 2024
İktisadi faaliyet 2023 yılının ikinci yarısında güçlü seyrini sürdürmüş, iç talepte ise dengelenme gerçekleşmiştir. İktisadi faaliyetteki canlı seyir 2023 yılının son çeyreğinde de devam ederken büyüme bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 4, bir önceki çeyreğe göre ise yüzde 1 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılının son çeyreğinde tüketim harcamalarının büyümeye katkısı azalırken, net ihracatın katkısı artmıştır. Yatırım harcamalarının büyümeye katkısı ise 2023 yılının ilk yarısına göre pozitif görünüm arz etmektedir (Grafik II.2.1). 2024 yılının ilk çeyreğinde sanayi ve hizmet üretimi artmıştır (Grafik II.2.2). Öncü göstergeler, iktisadi faaliyetteki canlı seyrin 2024 yılının ilk çeyreğinde de devam ettiğine işaret etmektedir (Grafik II.2.3).
Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Mayıs 2024
Dış ticaret açığındaki azalma ve hizmetler dengesindeki olumlu görünüm cari işlemler dengesindeki iyileşmenin devam etmesini sağlamıştır. Dış ticaret açığı, altın hariç ihracat artışı ve ithalattaki gerileme ile birlikte azalmıştır. Enerji ithalatındaki düşüş cari işlemler açığındaki azalışı desteklerken, son aylarda altın ve enerji hariç ithalattaki artış nedeniyle dış ticaret açığı bir miktar artmıştır. Önümüzdeki dönemde jeopolitik gelişmeler, küresel emtia fiyatları ile iç ve dış talepteki seyir, cari işlemler açığı üzerinde etkili olabilecektir (Grafik II.2.4).
Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Mayıs 2024
Cari işlemler dengesinin finansmanında uzun vadeli kalemlerin ve portföy akımlarının ağırlığı artarken, net hata noksan kaleminin katkısı azalmaktadır. 2024 yılının ilk çeyreğinde 12 aylık cari açığın finansmanına portföy yatırımları ve rezervlerin katkısı artmıştır (Grafik II.2.5). Bankalar, dış borçlarını yüzde 100'ün üzerinde yenilemeye devam ederken, mart ayı itibarıyla bankaların dış borç yenileme oranı yüzde 113 olarak gerçekleşmiştir. Banka dışı sektörün dış borç çevirme oranı ise 100'ün üzerinde kalmaya devam ederek pozitif görünümünü korumuştur. Özel sektörün sağladığı dış borçlanmanın yıllıklandırılmış cari açığın finansmanına etkisi pozitif olmuştur (Grafik II.2.6).
Kamu maliyesinde deprem kaynaklı harcamaların etkisi sürmekte olup 2024 yılı genelinde söz konusu harcamalar kamu maliyesi görünümünün temel belirleyicisi olacaktır. Deprem felaketinin kamu maliyesi üzerindeki etkileri 2024 yılı ilk çeyreğinde de sürmüştür. Deprem harcamalarının etkisiyle 2023 yıl sonunda yüzde 5,2 seviyesinde gerçekleşen bütçe açığının milli gelire oranının, nisan ayı itibarıyla yüzde 6,4 olması öngörülmektedir. Bu artışta personel giderleri ve cari transferler etkili olmuştur (Grafik II.2.7). Tüketici enflasyonu ağırlıklı olarak hizmet enflasyonundaki yüksek seyrin etkisiyle 2024 yılı nisan ayında yüzde 69,8'e yükselmiştir. Zamana bağlı fiyat ayarlamalarının ve yönetilen/yönlendirilen fiyatların geçmiş enflasyona endekslenerek güncellenmesinin yanı sıra ücret uyarlamalarının etkisiyle yıllık enflasyondaki artış devam etmiştir. B ve C endekslerinde yükseliş devam ederken enflasyondaki artışın ana sürükleyicisi fiyatlama davranışlarındaki güçlü atalet nedeniyle hizmetler sektörü olmuştur (Grafik II.2.8). Enflasyonun ulaştığı yüksek seviyelerde jeopolitik gelişmeler de önemli bir paya sahip olmuştur. 2024 yılının ilk üç aylık döneminde jeopolitik gelişmeler ve üretim kesintilerini takiben küresel emtia fiyatları, enerji grubu öncülüğünde yükselmiştir. Jeopolitik gelişmelerin alternatif ticaret rotalarının tercih edilmesine ve teslimat sürelerinin uzamasına neden olması navlun ücretlerini artırmıştır.
Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Mayıs 2024
Reel sektör borcunun GSYİH'ye oranı gerilemektedir. Reel sektör firmalarının TL ve YP borcunun GSYİH'ye oranı kayda değer ölçüde gerilemiştir. 2024 yılının ilk çeyreği itibarıyla reel sektörün borç oranı emsal ülke ve tarihsel ortalamasının belirgin altında yüzde 47,4 olarak gerçekleşmiştir (Grafik III.2.1 ve Grafik III.2.2).
Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Mayıs 2024
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %1,11 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %72,78 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,25 arttı, işçilik endeksi %0,84 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %58,75 arttı, işçilik endeksi %108,93 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,36 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,51 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,69 arttı, işçilik endeksi %0,75 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %56,80 arttı, işçilik endeksi %108,25 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,30 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %77,10 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,08 azaldı, işçilik endeksi %1,17 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %65,09 arttı, işçilik endeksi %111,44 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,30 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %77,10 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,08 azaldı, işçilik endeksi %1,17 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %65,09 arttı, işçilik endeksi %111,44 arttı.
TUİK verilerine göre; Türkiye genelinde konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %5,2 azalarak 79 bin 313 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 13 bin 25 ile İstanbul, 6 bin 866 ile Ankara ve 4 bin 361 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 34 ile Ardahan, 40 ile Hakkari, 44 ile Tunceli ve Bayburt oldu.
Konut satışları Ocak-Haziran döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,7 azalışla 545 bin 74 olarak gerçekleşti.
| Haziran | Ocak - Haziran | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değişim | Değişim | |||||
| 2024 | 2023 | (%) | 2024 | 2023 | (%) | |
| Satış şekline göre toplam satış | 79 313 | 83636 | $-5.2$ | 545 074 | 565779 | $-3,7$ |
| Ipotekli satış | 6813 | 13 4 63 | $-49.4$ | 51415 | 121 530 | $-57,7$ |
| Diğer satış | 72500 | 70 173 | 3,3 | 493 659 | 444 249 | 11,1 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 79 313 | 83636 | $-5,2$ | 545 074 | 565779 | $-3,7$ |
| lik el satis | 25 4 25 | 25 8 8 6 | $-1.8$ | 173 324 | 171 158 | 1,3 |
| Ikinci el satıs | 53 888 | 57750 | $-6.7$ | 371750 | 394 621 | $-5.8$ |
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %49,4 azalış göstererek 6 bin 813 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %8,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Haziran döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %57,7 azalışla 51 bin 415 oldu. Haziran ayındaki ipotekli satışların, bin 547'si; Ocak-Haziran dönemindeki ipotekli satışların ise 12 bin 176'sı ilk el satış olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,3 artarak 72 bin 500 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %91,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Haziran döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,1 artışla 493 bin 659 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,8 azalarak 25 bin 425 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,1 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Haziran döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,3 artışla 173 bin 324 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %6,7 azalış göstererek 53 bin 888 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,9 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Haziran döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,8 azalışla 371 bin 750 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %45,1 azalarak bin 440 oldu. Haziran ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,8 olarak gerçekleşti. Yabancılara
yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 593 ile Antalya, 478 ile İstanbul ve 116 ile Mersin oldu.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %35,5 ve yüzölçüm %33,4 arttı.
| Yıl | Çeyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 903 | $-7,7$ | 699 082 | $-3,8$ | 146 064 754 | $-3,6$ | |
| I | 26 135 | $-22.1$ | 130 872 | $-25.0$ | 27 565 638 | $-19.6$ | |
| II | 29 090 | $-4,7$ | 144 946 | $-8,1$ | 30 843 617 | $-2,9$ | |
| Ш | 28 3 18 | $-6,9$ | 145 889 | $-2,6$ | 32 191 728 | $-3,4$ | |
| IV | 44 360 | 0,8 | 277 375 | 13,4 | 55 463 771 | 6,5 | |
| 2023 | 139 600 | 9,1 | 855 265 | 22,3 | 167 870 341 | 14,9 | |
| I | 23 896 | $-8,6$ | 131 805 | 0,7 | 27 027 250 | $-2,0$ | |
| Ш | 31 118 | 7,0 | 192 717 | 33,0 | 39 206 992 | 27.1 | |
| Ш | 35 502 | 25,4 | 198 236 | 35,9 | 39 437 406 | 22,5 | |
| IV | 49 0 84 | 10,6 | 332 507 | 19,9 | 62 198 692 | 12,1 | |
| 2024 | 28 662 | 19,9 | 178 598 | 35,5 | 36 065 244 | 33,4 |
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 36,1 milyon m² iken; bunun 18,5 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 7,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 23,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,6 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izlemiştir.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %41,2, daire sayısı %38,5 ve yüzölçüm %45,3 arttı.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değisim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değisim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 172 | 7,7 | 642 327 | 2,5 | 129 032 132 | 1,1 | |
| 22 488 | 7,2 | 155 510 | $-2,2$ | 30 456 510 | $-7,8$ | ||
| Ш | 22 992 | 24,2 | 149 528 | 23,6 | 29 493 763 | 21,5 | |
| Ш | 22 838 | 4,1 | 137 561 | $-0.7$ | 27 561 081 | $-2.4$ | |
| IV | 30 854 | 0,5 | 199728 | $-4,0$ | 41 520 777 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86790 | $-12,5$ | 534 554 | $-16,8$ | 107 605 849 | $-16,6$ | |
| 20 214 | $-10,1$ | 126 262 | $-18.8$ | 25 266 516 | $-17,0$ | ||
| Ш | 18 0 32 | $-21,6$ | 107 774 | $-27.9$ | 21 206 270 | $-28,1$ | |
| Ш | 19722 | $-13.6$ | 117 274 | $-14,7$ | 23 721 802 | $-13,9$ | |
| IV | 28 822 | $-6,6$ | 183 244 | $-8,3$ | 37 411 261 | $-9,9$ | |
| 2024 | 28 549 | 41,2 | 174 859 | 38,5 | 36 715 226 | 45,3 |
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 36,7 milyon m² iken; bunun 19,9 milyon m²'si konut, 8,9 milyon m²'si konut dışı ve 7,9 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.
Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, Sosyo-ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir.
İzmir ilinın Konumu (Kaynak:www.wikipedia.org)
İzmir ilinin yüzölçümü 11.891 km2'dir. Türkiye Cumhuriyeti'nin en batı kısmında Ege Denizi'ne kıyısı olan bir ildir. Kuzeyde Balıkesir, doğuda Manisa, güneyde Aydın illeri ile komşudur. Dikili ilçesinin tam karşısında Yunanistan'ın Kuzey Ege Adaları coğrafi bölgesi'nin Midilli ili ve hem ilin hem coğrafi bölgenin yönetim merkezi olan Midilli şehri yer almaktadır.
İzmir ili içinde Ege Bölgesi'nin önemli akarsularından olan Gediz, Küçük Menderes ve Bakırçay akış gösterir. Diğer küçük akarsular arasında Güzelhisar Çayı ve Meles Çayı yer alır. İlde önemli büyüklükte bir göl yoktur. Göl sayılabilecek su birikintileri arasında en büyükleri Gölcük Gölü, Belevi Gölü, Çakalboğaz Gölleri ve Karagöl'dür. Madra Dağları, Yunt Dağları, Yamanlar Dağı, Nif Dağı, Bozdağlar, Aydın Dağları il sınırları içerisinde yer alır. İlin en yüksek noktası, Bozdağlar'ın Birgi yakınlarında bulunan 2.159 metre yüksekliğindeki tepesidir. Şehrin rakımı 2 metredir. Ama dağ eteklerine kurulu bazı semtleri 300-350 metreye kadar ulaşmaktadır. İl bitki örtüsü yönünden Akdeniz ikliminin etkisi altındadır. Akdeniz bitkilerinin birçok türü bulunmaktadır. Yüzyıllarca aşırı otlatma, yangın ve tarla açma gibi nedenlerle ormanların ortadan kalktığı yerlerde, maki bitkileri bulunmaktadır. Maki florasına ardıç, pırnal, kermes meşesi, zeytin, çitlembik, sakız, akçakesme, tespih, katırtırnağı gibi kuraklığa dayanıklı ağaçlar girer. Ormanlar il içerisinde 475.779 hektarlık bir alanı kaplar. Ormanların kapladığı alan, il arazisinin %40'ıdır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu İzmir 2023 nüfusu, tahmini verilere göre 4.486.845. Bu nüfus verisi, eski yıllarıdaki nüfus artış hızlarına göre tahmini hesaplanmıştır. İzmir 2023 resmi nüfus bilgileri 2024 yılının başında açıklanacaktır.
4.3.2. Aliağa İlçesi
Aliağa İlçesinin Konumu (Kaynak:www.wikipedia.org)
Aliağa, İzmir iline bağlı olup il topraklarının kuzeyinde, Çandarlı Körfezinin kıyısındadır. Güneyinde Foça ve Menemen, Kuzeyinde Bergama, batısında Çandarlı Körfezi, doğusunda Manisa ili toprakları bulunur. Aliağa, 1961 yılında Demir çelik, Petrokimya ve Rafineri gibi lokomotif sektörlerde ülkenin Ağır Sanayi Bölgesi olarak kabul edilmiştir. 1970'den itibaren PETKİM ve TÜPRAŞ'ın kurulması ile ekonomisi sanayiye dayalı hale gelen Aliağa'nın nüfusu bugün 95.000'e ulaşmıştır. Hatta gündüz nüfusu 110.000'in üzerinde seyretmektedir. Son 3 yılda, toplam 3 Milyar \$'ın üzerinde ihracat gerçekleştirilen Aliağa'da bu rakamı sağlayan ana sektörler, kimya, rafine edilmiş petrol ürünleri, plastik, kauçuk ve metal sanayidir. Bu güçlü yapı, Devlet Planlama Teşkilatı tarafından yapılan "İlçelerin Sosyoekonomik Gelişmişlik Sıralaması" raporunda yaklaşık 900 ilçe içerisinde Aliağa'nın 5. sırada yer almasını sağlamıştır.
Türkiye'nin sahip olduğu 8.000 km. sahil şeridi içerisinde sanayi; Aliağa, Gebze, Gölcük ve İskenderun olmak üzere 4 noktadan deniz yoluyla dünyaya açılmaktadır. Sanayi ve liman şehri olmasından kaynaklı bu konum avantajıyla Aliağa limanlarında, 2023 yılında 40 milyon ton yük elleçlemesi yapılmış, bu rakam Türkiye toplamında yapılan 385 milyon ton yük elleçlemesi içerisinde, İzmit, BOTAŞ ve Ambarlı limanlarının ardından Aliağa Limanlarını dördüncü sıraya yerleştirmiştir. ALOSBİ, bu dev organizasyonun içerisindeki en önemli çarklardan bir tanesi olarak yer almakta, stratejik öneminin yanı sıra; Aliağa Limanları, İzmir-İstanbul Otoyolu ve İzmir-Bandırma Demiryolunun kesişim noktasında yer alan bir lojistik merkez kimliğiyle ön plana çıkmaktadır.
Taşınmazın konumlu olduğu Aliağa Organize Sanayi Bölgesi; yaklaşık 10 milyon m2 alan üzerine kurulmuş olup 5.000 m2 ile 265.000 m2 aralığında değişen 135 adet parselden oluşmaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde fabrika binaları ve organize sanayi içerisinde bulunan boş parseller, güneybatı yönünde Aliağa İlçe merkezi bulunmakta olup, taşınmaza özel araçlarla ulaşım mümkün bulunmaktadır
Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir.
Pazar katılımcıları tarafından, yani alıcılar ve satıcılar tarafından alınıp satılabilir olmasının yanı sıra bir mal veya hizmetin değeri, alternatif ekonomik faydasından veya kendisiyle ilişkili fonksiyonlardan da kaynaklanabilir veya bu değer normal veya tipik olmayan pazar koşullarını yansıtabilir. Bir şirket veya işletmenin kurulu olduğu bir mülkün sahipleri, bu mülkün yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar veya derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ve normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler.
Bir mal veya hizmete verilebilecek alternatif değerlerin bakış açısını yansıtan özel değer tanımları geliştirilmiştir. Bu nedenle değer terimi, her zaman uygulanabilir belirli bir anlamla birlikte kullanılmalıdır.
Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler.
Uluslararası Değerleme Standartları Tebliğinin 5.2. maddesinde Pazar değeri aşağıdaki şekilde tanımlanır:
"Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır."
Pazar Değeri, mülkün niteliğini ve bu mülkün piyasada işlem görebileceği koşulları yansıtan değerleme yaklaşımları ve prosedürlerinin uygulanmasıyla tahmin edilir. Pazar Değerini tahmin etmek amacıyla en sık uygulanan yaklaşımlar arasında emsal karşılaştırma yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı yer almaktadır.
Pazar Yaklaşımı; Benzer veya ikame niteliğindeki mülklerin satışını ve ilişkili pazar verilerini göz önüne alan ve karşılaştırmaya dâhil olan süreçler yoluyla bir değer tahminine imkan veren karşılaştırmalı değerleme yaklaşımıdır. Genelde değerleme çalışmasına tabi olan mülk, açık pazarda daha önce işlem görmüş olan benzer nitelikteki mülklerin satışı ile karşılaştırılır. Teklifler ve kotasyonlar da ayrıca göz önünde bulundurulabilir.
Pazar yaklaşımı yöntemi; Değerlemenin konusunu oluşturan kişisel mülkü veya mülkiyet hakkını, bir veya daha fazla sayıda yöntemi kullanarak benzer niteliklerdeki varlıklarla veya benzer varlıklardaki mülkiyet haklarıyla karşılaştırarak değer tespitinde bulunulan bir yöntemdir.
Pazar yaklaşımı, değerleme konusu mülkü, açık pazarlarda satılmış olan benzer nitelikteki mülklerle ve/veya mülkiyet hakları ile karşılaştırmaktadır. Bu yaklaşımda, benzer nitelikteki mülklerle yapılan karşılaştırmaların makul bir esası olmalıdır. Bu benzer nitelikteki mal varlıklarının değerleme konusu mülkler ile aynı pazarda alım satımı yapılmalıdır veya aynı ekonomik değişkenlere bağlı olan bir pazarda olmalıdır. Bu karşılaştırma anlamlı bir şekilde gerçekleştirilmeli ve yanıltıcı olmamalıdır.
Gelir Yaklaşımı; değerlemesi yapılan mülkle ilgili gelir ve gider verilerini göz önüne alan ve değeri bir indirgeme süreci çerçevesinde tahmin eden karşılaştırmalı bir değerleme yöntemidir.
İndirgeme, gelir (genelde net gelir) ve bir gelir tutarını bir değer tahminine dönüştürerek tanımlanan bir değer tipi ile ilgilidir. Bu süreç doğrudan ilişkileri(genel indirgeme oranı veya tüm risklerin getirilerinin tek bir yılın gelirine uygulandığı) , belirli bir dönem boyunca bir dizi gelire veya her ikisine de uygulanan getiri veya iskonto oranlarını (yatırım getirisi ölçümlerini yansıtır) dikkate alır.
Gelir yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. Gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır.
Gelir indirgemesinde, söz konusu mülkten elde edilecek net (işletme) gelirini belirlemek için, mukayeseli gelir ve harcama verileri kullanılır. İndirgeme, tek bir yılın gelirine tek bir oran (genel indirgeme oranı veya tüm risklere ilişkin getiri oranı) uygulanarak veya bir getiri veya iskonto oranının (yatırım getirisi ölçümlerini yansıtan) belirli bir zaman dilimi içerisindeki bir dizi gelirlere uygulanmasıyla yapılır.
Gelir yaklaşımında, beklenen büyüme ve zamanlama, ilişkili riskler ve paranın zaman değeri göz önüne alınarak takdir edilen gelir veya faydaların bugünkü değerini hesaplar. Gelir, temsili gelir seviyesinin doğrudan aktifleştirilmesi veya indirgenmiş nakit akımları analizi veya gelecekteki bir zaman dizisi için takdir edilen nakit girdilerine iskonto oranı uygulanarak bugünkü değerine çevrildiği temettü iskonto yöntemi uygulanarak değer göstergesi haline çevrilir.
Gelir yaklaşımı, hem Pazar Değeri belirleme görevlerinde ve hem de diğer değerleme tiplerinde uygulanabilir. Ancak Pazar Değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. Bu husus, özellikle belli bir mülk sahibine ilişkin taraflı bilgilerin geliştirilmesinden veya belli bir analist veya yatırımcının görüş veya bakış açısından tamamıyla ayrılmaktadır.
Gelir indirgeme yaklaşımı, diğer değerleme yaklaşımlarına uygulanan aynı ilkeleri esas almaktadır. Özellikle de gelecekte oluşacak kazanç beklentilerinin yarattığı değer (gelir akışları) olarak algılamaktadır. Gelir indirgeme, gelecekteki tahmini gelirlerin şu anki değerini göz önünde bulunduran işlemleri içerir.
Diğer yaklaşımlarda da olduğu gibi, gelir indirgeme yaklaşımı da sadece ilgili karşılaştırılabilir veriler mevcut olduğunda kullanılabilmektedir. Bu tür veriler mevcut olmadığında ise bu yöntem, doğrudan pazar karşılaştırması yapmak için değil de genel analiz amacıyla kullanılabilir. Gelir yaklaşımı özellikle sağladıkları kazanç olanakları ve özellikleri esas alındığında alınıp satılabilen mülkler için ve bu analize dâhil edilen muhtelif unsurları destekleyecek pazar kanıtlarının olduğu durumlarda önemlidir. Yine de bu yöntemde kullanılan prosedürlerin matematiksel kesinliği, sonuçların kesin doğruluğunun bir göstergesi olarak algılanmamalıdır.
Pazar araştırması, gelir yaklaşımı için birkaç açıdan önemlidir. İşlenecek verilerin sağlanmasına ek olarak pazar araştırmaları ayrıca karşılaştırma yapmak ve analiz sonuçlarının uygulanabilirliğini belirlemek için gerekli nitel bilgileri de sunar. Bu nedenle bu yöntem tam olarak kantitatif veya matematiksel bir yöntem olmayıp kalitatif değerlemeleri de gerektirmektedir.
Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir.
Maliyet yaklaşımında mülkiyetin değeri, arazinin satın alınması ve eşit faydaya sahip yeni bir gayrimenkul inşa edilmesi veya eski bir gayrimenkulün gecikmeden kaynaklanan aşırı bir maliyete katlanmaksızın aynı kullanıma uyarlanması sonucunda ortaya çıkacak maliyetin takdir edilmesi suretiyle belirlenir. Girişimci payı veya müteahhidin kar/zararı arazi ve inşaat maliyetine eklenir. Bu yaklaşımda daha eski gayrimenkuller için, fiziki bozulmaya uğrayan ve işlevsel yönden eskiyen kalemlere ilişkin amortisman tahminleri geliştirilir.
Gayrimenkul yeni iken Maliyet ve Pazar değeri birbiriyle çok yakından ilgilidir. Maliyet yaklaşımı sıklıkla yeni ve yakın zamanda yapılmış binalar ile önerilen inşaatlara, ilavelere ve yenilemelere uygulanır. Bununla beraber maliyet takdirleri, piyasadaki alıcıların bu gibi mülkler için ödeyecekleri bedelin üst limitini belirleme eğilimindedir. Maliyet yaklaşımı aynı zamanda nadiren satılan özel kullanım veya özel amaçlı mülklerin değerlemesinde de fayda sağlar.
• Hepsi olmasa da birçok ülkede Değerleme Süreci için üç değerleme yaklaşımı kabul edilmektedir; emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı. Bazı ülkelerin yasaları ise bu üç yaklaşımdan birinin veya daha fazlasının uygulanmasını engellemekte veya sınırlandırmaktadır. Bu tür sınırlamalar olmadığı veya belirli bir yöntemin hariç tutulması için zorlayıcı başka sebepler bulunmadığı müddetçe Değerleme Uzmanı her bir yaklaşımı göz önünde bulundurmalıdır.
• Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir.
Değerleme raporunun; "Ekonomik Veriler" Başlığı altında sunulan Uluslararası Gelişmeler, Yurt İçi Temel Makro Ekonomik Gelişmeler, İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü verileri bir bütün halinde incelendiğinde, Türkiye Gayrimenkul Piyasası'nda Merkez bankasının yeni para ve faiz politikası ile birlikte genel bir durağanlık yaşanmaya başlamıştır. TUİK istatistiklerine göre de 2023 yılında bir önceki döneme oranla konut ve ipotekli konut satışlarında gözle görülür bir düşüş yaşanmıştır.
Bu veriler ve analizler doğrultusunda ışığında rapor konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgenin analizi de yapılmış ve istenen ve gerçekleşen satış/kiralama bedellerinin kendi içerisinde tutarlı oldukları gözlenmiştir. Gayrimenkul piyasasında yaşanan durağan dönemin, satış ve kiralama fiyatlarına olan olumsuz etkisi yeni yeni yansımaya
başlamıştır. Bölge genelinde gayrimenkul fiyatlarında enflasyonla paralel bir artış gördüğü gözlenmiştir. Bölgedeki taşınmazlar lokasyon ve nitelikleri bakımından birbirlerine göre daha az artış ve ya da azalış sergileyebilmektedirler. Bu durum taşınmazın sahip oldukları şerefiye kriterlerine göre emsal analizi kısmında değerlendirilmiştir. Değerlemede ayrıca "Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (SWOT Analizi)" bölümünde sıraladığımız özellikler de dikkate alınarak taşınmazın pazar değeri takdir olunmuştur.
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)
En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.
Değerleme konusu taşınmaz çevre düzeni planı doğrultusunda Tarım Alanında kalmakta olup, taşınmazın en etkin ve verimli kullanımının "Sanayi Arsası " olduğu düşünülmektedir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." ifadesi bulunmaktadır.
Yapılan kapsamlı incelemede değerleme konusu gayrimenkulün geçerli imar durumu, bölgesel konumu, alt yapı olanakları, merkeze olan yakınlık ve uzaklığı ve mevcut kullanımı dikkate alınarak değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazın tarla vasıflı olması, hali hazırda kullanılmaması ve üzerinde herhangi bir yapının olmaması sebebi ile maliyet yöntemi kullanılamamıştır. Ayrıca taşınmazın üzerinde herhangi bir ekim yapılmaması da dikkate alınarak gelir yöntemi
kullanılamamıştır. Taşınmazın bulunduğu bölge içerisinde halihazırda yeteri kadar satılık/satılmış gayrimenkullerin bulunması dikkate alınarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmış, Bu değerleme çalışmasında gayrimenkulün değer takdirinde çevrede yeterli sayıda emsal bulunması sebebi ile Emsal Karşılaştırma kullanılmıştır. Emsal karşılaştırma yönteminin uygulanmasında, değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı bölgede yer alan benzer niteliklere sahip satılık Tarlalar araştırılmıştır. Taşınmazın konumu, alanları, konumları itibari ile ulaşım imkânları, ana yola olan cepheleri, araç trafiği açısından yoğun konumda olup olmadıkları, kullanım alanı gibi değerine etken olabilecek olumlu/olumsuz tüm özellikleri dikkate alınarak piyasa araştırması yapılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir. Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılık/satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmaz için m2 birim pazar değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller; konum, imar durumu, fiziksel özellikler ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 Maddesi'nin B ve C bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlara emsal olabilecek satılık parsel emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
EMSAL BİLGİLERİ - EMSAL KAYNAĞI – EMSALLERİN KONU GAYRİMENKULE OLAN YAKINLIĞINI GÖSTEREN KROKİLER:
| NO | ALAN, m² | İSTENİLEN FİYAT, TL |
BİRİM FİYAT, TL/m² |
ÖZELLİKLER | İLETİŞİM | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | 1 | 10.000 | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Aliağa Organize Sanayi Bölgesinde arsa tahsisi konusunda tek yetkili olan Alosbi 10.000 yönetimi ile yapılan görüşmede sanayi içerisinde bulunan arsaların 10.000 TL/m2, bedelle satılık olduğu bilgisini vermiştir. |
Alosbi Yönetimi 0 (232) 621 50 50 |
||
| Emsal 2 | 44.256 | 398.304.000 | 9.000 | Değerleme konusu taşınmaz ile aynı osb içerisinde konumlu 133 ada 13 ve 14 parsellerde konumlu 44.256 m2 alanlı sanayi imarlı arsa 398.304.000 TL bedelle satılıktır. Parsel üzerinde inşaat ruhsatı alınmış olup, şirket devri şeklinde satışı yapılmaktadır. Bu yüzden alıcı kitlesi kısıtlı ve şerefiyesi düşüktür. |
ATT Emlak 0 (533) 385 86 56 |
|
| Emsal 3 | 5.000 | 53.000.000 | 10.600 | Değerleme konusu taşınmaz ile aynı osb içerisinde, karşı cephesinde, 102 ada 6 parselde konumlu 5.000 m2 alanlı sanayi imarlı arsa 53.000.000 TL bedelle satılıktır. Parsel üzerinde inşaat ruhsatı alınmış olup, şirket devri şeklinde satışı yapılmaktadır. Bu yüzden alıcı kitlesi kısıtlı ve şerefiyesi düşüktür. |
Profive: 0 (533) 018 70 57 |
|
| Emsal 4 | 45.000 | 450.000.000 | 10.000 | Değerleme konusu taşınmaz ile aynı osb içerisinde konumlu 45.000 m2 alanlı sanayi imarlı arsa 450.000.000 TL bedelle satılıktır. Parsel üzerinde inşaat ruhsatı alınmış olup, şirket devri şeklinde satışı yapılmaktadır. Bu yüzden alıcı kitlesi kısıtlı ve şerefiyesi düşüktür. |
Savtak Gayrimenkul 0 (532) 459 04 49 |
Rapor konusu taşınmazın pazar değerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan parseller araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.
Bu raporda taşınmazla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.
Bu raporda taşınmazla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.
Bu raporda emsal taşınmazların fiziksel özellikleri (arsalar için; büyüklük, topografik, imar hakları ve geometrik özellikleri vb., bağımsız bölümler için; ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karşılaştırmaları yapılmıştır.
Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.
Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel satış koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa araştırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmiştir.
Emsallerin konum kriterinde; Emsal Bilgileri bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin mülkiyet durumu kriterinde; emsallerin hisseli ve/veya tam mülkiyete konu olup olmadığı kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Emsallerin fiziksel özellikleri kriterinde; emsallerin fiziki şekilleri, eğimleri, yola cephe uzunlukları vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin imar durumu ve yapılaşma hakkı kriterinde; lejand ve yapılaşma kriterleri ile ayrıca emsallerin terklerinin olup olmadığı kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Taşınmazın bir kısmı 3. Derecede Arkeolojik Sit Alanı içerisinde yer almakta olup İmar Durumu/Yapılaşma Şartı kriteri içerisinde değerlendirilmiştir.
Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsaller; değerlemeye konu parsel için; konum-yol cephesi, imar durumu ve yapılaşma şartı, fiziksel özellikler ve mülkiyet durumu, büyüklük ile pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, m2 birim pazar değeri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.
| ŞEREFİYE KRİTERLERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Alanı (M²) |
Fiyatı (TL) | İmar Durumu |
M² Birim Fiyatı (TL) |
Konum | İmar Durumu ve Yap. Şartı |
Fiziksel Özellikler - Hisseli Mülkiyet |
Büyüklük | Pazarlık Payı |
Emsal Değer (TL) |
| 1 | 10.000 | Sanayi Alanı | 10.000 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 10.000 |
| 44.256 | 398.304.000 | Sanayi Alanı | 9.000 | 0% | 0% | 0% | 0% | -10% | 8.100 |
| 5.000 | 53.000.000 | Sanayi Alanı | 10.600 | 0% | 0% | 0% | -5% | -10% | 9.010 |
| 45.000 | 450.000.000 | Sanayi Alanı | 10.000 | 0% | 0% | 0% | 0% | -10% | 9.000 |
| 9.028 |
Piyasa bilgileri, emsal analizi ve değerleme sürecinden hareketle değerlemeye konu parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve mevcut imar koşulları dikkate alınarak takdir edilen m2 ve toplam pazar değerleri aşağıdaki gibidir.
| PAZAR DEĞERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA/PARSEL NO | YÜZÖLÇÜMÜ (m²) | ORTALAMA M² BİRİM PAZAR DEĞERİ (TL) |
YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL) |
||||
| 105/6 | 30.417,00 | 9.008 | 274.000.000 |
Maliyet Yaklaşımı yönteminde, var olan yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Taşınmaz üzerinde yapı bulunmadığı için Maliyet Analizi yapılmamıştır.
Gelir yaklaşımı iki temel yöntemi destekler. Bu yöntemler; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ve getiri (gelir) indirgeme yaklaşımı yöntemidir. Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi; tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek için kullanılan bir yöntemdir. Bu dönüşüm, ya gelir tahminini uygun bir gelir oranına bölerek veya bunu uygun bir gelir faktörüyle çarparak tek adımda elde edilir. Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi, mülklerin dengeli bir biçimde işletildiği ve benzer risk düzeyleri, gelirleri, giderleri, fiziksel ve konumsal özellikleri ve geleceğe yönelik beklentileri olan emsal satışların bol olduğu zaman yaygın bir biçimde kullanılır. Getiri indirgeme yaklaşımı yöntemi ise; gelecekteki yararların uygun bir getiri oranı uygulayarak bugünkü değer göstergesine dönüştürülmesi için kullanılır. Bu yöntem 5 ila 10 yıl arasında olan, belirtilen mülkiyet dönemi içerisinde olası gelir ve giderlerin dikkate alınmasını gerektirmektedir. İndirgenmiş nakit akışı analizi (İNA) yöntemi, gelir indirgemenin en önemli örneğidir. İndirgenmiş nakit akışı analizi; bir mülkün veya işletmenin gelecekteki gelirleri ve giderleri ile ilgili kesin varsayımlara
dayalı bir finansal modelleme tekniğidir. İNA analizinin en yaygın uygulaması İç Verim Oranı (İVO) ve Net Bugünkü Değer'dir. Değerlemede; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ile taşınmazın pazar değerinin tespitine yönelik bir çalışma yapılmıştır. Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) ile bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile değeri arasındaki oran olarak ifade edilir. Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse; Kapital Oranı = Yılık Net Gelir / Taşınmazın Pazar Değeri'dir. Değerleme çalışmasında taşınmazın gelir getirici yönü bulunmadığından Gelir İndirgeme Yaklaşımı kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında tekbir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazın pazar değerinin tespitinde; pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Buna göre; rapor konusu taşınmazın toplam pazar değeri için; 274.000.000,-TL (İkiYüzYetmişDörtMilyon Türk Lirası) kıymet takdir olunmuştur.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamıştır. Taşınmaz arsa vasıflı olup bütün olarak değerlendirilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde herhangi bir proje geliştirme geliştirilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir proje geliştirme tasarrufunda bulunulmamıştır.
Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yetkili kurumlarda yapılan incelemeler ve ulaşılan resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
Değerlemeye konu gayrimenkul arsa vasfında olup dosyasında herhangi bir resmi evrak bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
7.8. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu gayrimenkul bu kapsam dışındadır.
Değerleme konusu gayrimenkulün güncel pazar değerinin tespitinde; gayrimenkulün mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yaptığımız inceleme ve araştırmalar ile resmi kurum ve kuruluşlardan edindiğimiz belge ve bilgilerin ışığı altında oluşan kanaatler, şehrin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu, arazi alanı, geometrik şekli, topoğrafik durumu bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezine olan mesafesi, ana yola olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar, satış kabiliyeti gibi tüm faktörler dikkate alınmış, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak, gayrimenkul değerlemesinde kabul görüş olan "Pazar Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır. Buna göre; taşınmaz için takdir olunan toplam pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| K.D.V. HARİÇ SATIŞ DEĞERİ (TL) |
% 20 K.D.V. DAHİL SATIŞ DEĞERİ (TL) |
|
|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ | 274.000.000 | 328.800.000 |
Raporda belirtilen değerlerin tamamı K.D.V. HARİÇ değerlerdir.
KDV mevzuatında yapılan değişikliklerden kaynaklı KDV oranı değişiklikleri olması durumunu kapsamaz. Değerleme tarihi itibari ile mevcut oran dikkate alınmıştır. Konu ile ilgili olarak yeminli mali müşavirden görüş alınması önerilmektedir.
Bu takdirimiz, taşınmaz ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. İşbu 2024-AYES-006 no'lu rapor, Ayes Çelik Hasır Ve Çit Sanayi A.Ş.'nin talebi üzerine ve tek orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 09.09.2024 (Değerleme Çalışmalarının Bitiş tarihi: 23.08.2024)
Saygılarımızla
9. RAPOR EKLERİ
Takyidat Belgesi
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 105/6 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 127910415 | AT Yüzölçüm(m2): | 30417.00 |
| il/ilce: | İZMİR/ALİAĞA | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Aliağa | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | CORAKLAR Köyü | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | UZUNBURUN | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
|
| Cilt/Sayfa No: | 14/1286 | ||
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| $A = T - 1$ | ADOA |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 736793191 | (SN:7785557) ALIAĞA KİMYA İHTİSAS VE KARMA ORGANIZE SANAYI BÖLGESİ VKN:0520069145 |
1/1 | 30417.00 | 30417.00 | Teyhit Islemi (TSM) 15-03-2023 4213 |
COL |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.