AYES ÇELİK HASIR VE ÇİT SANAYİ A.Ş.

Regulatory Filings • Sep 9, 2024

AYES ÇELİK HASIR VE ÇİT.SAN.A. Ş.

İZMİR İLİ, KEMALPAŞA İLÇESİ, ULUCAK MAHALLESİ, BAYRAMKUYU MEVKİİ, 516 ADA, 16 PARSELDE KAYITLI "1 ZEMİN 1 NORMAL KATLI İDARİ BİNA FABRİKA BİNASI VE ARSASI " VASIFLI TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ

2024-SP-00007

09.09.2024

RAPOR YÖNETİCİ ÖZETİ

RAPOR BİLGİLERİ

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM	:	Ayes Çelik Hasır ve Çit. San. A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM	:	Ege Taşınmaz Değerleme Ve Danışmanlık A.Ş.
DAYANAK SÖZLEŞMESİ		22 Temmuz 2024 tarih
DEĞERLEME ÇALIŞMALARININ BİTİŞ TARİHİ	:	23.08.2024
RAPOR TARİHİ	:	09.09.2024
DEĞERLEME TARİHİ	:	06.08.2024
DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI	:	Tam Mülkiyet
RAPORUN KONUSU	:	Rapor, Ayes Çelik Hasır ve Çit. San. A.Ş.'nin talebine istinaden aşağıda adresi belirtilen taşınmazın Türk Lirası cinsinden toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE AİT BİLGİLER

ADRES	:	Kemalpaşa Osb Mahallesi, 29.Sokak, No: 7, Kemalpaşa/İzmir
TAPU BİLGİLERİ		İzmir İli, Kemalpaşa İlçesi, Ulucak Mahallesi, Bayram kuyu Mevkii, 516 Ada, 16 parselde kayıtlı "1 ZEMİN 1 NORMAL KATLI İDARİ BİNA FABRİKA BİNASI VE ARSASI"
MALİKİ	:	Ayes Çelik Hasır Ve Çit Sanayi Anonim Şirketi
MEVCUT KULLANIM	:	Mal sahibi firma tarafından çit ve çelik hasır fabrikası olarak kullanılmaktadır.
PARSELİN YÜZÖLÇÜMÜ		13.970,00 m2
TOPLAM KULLANIM ALANI		Yasal: 9.820 m2 Mevcut: 11.436 m2
TAPU İNCELEMESİ		Taşınmaz üzerinde 3 adet irtifak hakkı notu ve 2 adet osb beyanı bulunmaktadır. (Bkz. Rapor / 3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri)
İMAR DURUMU		Sanayi Alanı (Bkz. Rapor / 3.3.4 Gayrimenkulün İmar Bilgileri)
EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIMI	:	Sanayi Tesisi olarak kullanılmasıdır.

KULLANILAN YÖNTEME GÖRE KDV HARİÇ TAŞINMAZIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ

MALİYET YAKLAŞIMI YÖNTEMİ		KDV HARİÇ (TL)	KDV DAHİL (TL)
TOPLAM YASAL PAZAR DEĞERİ	:	215.000.000	258.000.000
TOPLAM MEVCUT PAZAR DEĞERİ	:	220.000.000	264.000.000

RAPORU HAZIRLAYANLAR

DEĞERLEME UZMANI	:	CANER İPEK (S.P.K. Lisans No: 403971) Gökhan USLU (SPK lisans No: 405239) Metin ÇELİK (SPK lisans No: 402237)
------------------	---	---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

İÇİNDEKİLER

		UYGUNLUK BEYANI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI5
1.		RAPOR BİLGİLERİ 6
2.		ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 7
3.		DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER8
	3.1.	GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ 8
	3.2.	GAYRİMENKULÜN TANIMI 8
	3.3.	GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER 11
		3.3.1. Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler11
		3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri12
		3.3.3. Gayrimenkulün Kadastro İncelemesi 12
		3.3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri 12
		3.3.5. Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler 14
		3.3.6. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup
		Olmadığı Hakkında Bilgi14
		3.3.7. Taşınmaz İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün
		Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma
		işlemleri vb.) İlişkin Bilgi15
		3.3.8. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 15
		3.3.9. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair
		Açıklamalar15
		3.3.10. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı
		inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler15
		3.3.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı
		Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına
		ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 15
		3.3.12. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında
		kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan
		gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi16
		3.3.13. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz
		konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda
		bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 16
		3.3.14. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 16
		3.3.14. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler16
		3.3.15. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara
		İlişkin Bilgiler16
		3.3.16. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi
		Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 16

		3.3.17. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında
4.		Bilgi 16 GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ 17
	4.1.	DEMOGRAFİK VERİLER 17
	4.2.	EKONOMİK VERİLER 18
	4.2.1.	Makro Ekonomik Görünüm18
	4.3.	BÖLGE VERİLERİ HATA! YER İŞARETİ TANIMLANMAMIŞ.
	4.3.1.	İzmir İli 23
	4.3.2.	Kemalpaşa İlçesi 31
5.		DEĞERLEME TEKNİKLERİ 31
	5.1.	FİYAT, MALİYET VE DEĞER 31
	5.2.	PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER32
	5.2.1.	Pazar yaklaşımı 33
	5.2.2.	Gelir yaklaşımı 34
	5.2.3.	Maliyet yaklaşımı34
6.		GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ 36
	6.1.	GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ)36
	6.2.	MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE
		BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ37
	6.3.	EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 37
	6.4.	DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 37
	6.3.1.	Pazar Yaklaşımı38
	6.3.2.	Maliyet Yaklaşımı41
	6.4.3.	Gelir Yaklaşımı 43
7.		GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 43
	7.1.	FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİYLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI43
	7.2.	MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 44
	7.3.	ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ VE VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 44
	7.4.	DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE
		GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNUP BULUNMADIĞINA DAİR BİLGİ44
	7.5.	DEĞERLEME RAPORUNDA YER ALMASI GEREKEN ASGARİ BİLGİLER 44
	7.6.	YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ44
	7.7.	GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 44
	7.8.	DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ
		DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR
		HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ44
8.		NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ 44
9.		RAPOR EKLERİ 46

UYGUNLUK BEYANI ve GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarız:

• Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
• Rapor; tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
• Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkuller veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
• Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
• Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• Değerleme uzmanı/uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktayız.
• Değerleme uzmanı/uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimiz bulunmamaktadır.
• Rapor konusu mülk kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmî kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
• Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanı/değerleme uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
• Değerleme uzmanı elde ettiği verilerin doğruluğunu kabul ederek genel bir değerlendirme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu kabul edilmiştir.
• Rapor içeriğinde kullanılan verilerin güvenilir, adil ve makul olduğu kabul edilmiştir.
• Çalışma iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Sermaye Piyasası Kurulu'nun (Kurul) III.62-1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ gereği Uluslararası Değerleme Standartları (UDS)Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak raporlanmıştır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
• Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkulün alım ve satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
• Rapordaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyat belirlemektir.
• Takdir edilen pazar değeri değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.

1. RAPOR BİLGİLERİ

RAPOR TARİHİ	:	09.09.2024
RAPOR NUMARASI	:	2024-SP-00007
RAPOR TÜRÜ	:	Bu rapor, Ayes Çelik Hasır ve Çit. San. A.Ş.'nin talebine istinaden, "3.3.1 Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler" başlığı altında tapu kayıtları verilen taşınmazın toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	:	Caner İpek (Değerleme Uzmanı) Metin ÇELİK (Sorumlu Değerleme Uzmanı)
DEĞERLEME ÇALIŞMALARININ BİTİŞ TARİHİ	:	23 Ağustos 2024
DEĞERLEME TARİHİ	:	06 Ağustos 2024
DAYANAK SÖZLEŞMESİ	:	22 Temmuz 2024 tarih ve 001 kayıt no'lu
RAPORUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA	:	Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER	:	Değerlemeye konu olan gayrimenkulle ilgili daha önce şirketimiz tarafından hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

EGE TAŞINMAZ DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Bostancı Mah. Kahraman Sk. Hoffman İş Merkezi No:2/16 www.egedegerleme.com. E-mail: info@egedegerleme.com
AYES ÇELİK HASIR VE ÇİT. SAN. A.Ş.
Ali Rıza Gürcan Cad. Metropol Center No:31/21 Merter/İSTANBUL
Ayes Çelik Hasır ve Çit San. A.Ş inşaat, yol, köprü, tünellerde kullanılan çelik hasır, çit hasırı, kafes hasırı, mesnet sehpası, çelik çubuk imalatı ve satışını gerçekleştirmektedir. Şirketin hisse senetleri 12.07.2012 tarihinden itibaren Borsa İstanbul'da işlem görmekte olup, BIST TUM / BIST TÜM-100 Endekslerine dahildir.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır. Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. İşbu değerleme raporu amacına uygun olarak hazırlanmış olup başka amaçla kullanılamaz. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama tarafımıza getirilmemiştir.

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri

Değerleme Konusu gayrimenkul; İzmir ili, Kemalpaşa İlçesi, Kemalpaşa Osb Mahallesi, 29 Sokak, No:7 adresinde konumludur.

Değerleme konusu taşınmaza ulaşım için; Ankara Asfaltı Caddesi üzerinde İzmir istikametinde batı yönünde ilerlenerek Kemalpaşa sapağına gelindiğinde sağda konumlu yan yol olan Ankara Caddesine girilir ve cadde üzerinde 450 metre kadar ilerlenerek sağa 64 sokağa girilir. Sokak üzerinde 300 metre kadar ilerlendiğinde 29 sokak ile kesişim noktasında köşe konumlu değerlemeye konu taşınmaza ulaşılmış olur.

Belediye, Organize Sanayi ve Kamu Hizmetlerinden istifadesi olan bölgenin su, elektrik, yol ve kanalizasyon alt yapı çalışmaları tamamlanmıştır. Taşınmazın yakın çevresinde ise; tarımsal amaçlı kullanılan ekili dikili tarlalar, orta ve büyük ölçekli sanayi tesisleri bulunmaktadır. Ayrıca taşınmaz Ulucak mahalle merkezine yakın mesafededir. Taşınmazın bulunduğu bölgeye özel araçlar ile ulaşmak mümkündür. Bölge, Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi sınırları içerisinde yer almakta olup, taşınmazın bulunduğu bölgede alt yapı çalışmaları tamamlanmıştır. Taşınmazın ana merkezlere uzaklıkları aşağıdaki tabloda verilmiştir.

Konu Gayrimenkulün Bazı Merkezlere Uzaklıkları:

LOKASYON	*MESAFE
Kemalpaşa İlçe Merkezi	6,5 km
İzmir İl Merkezi	20 km
İzmir Alsancak Limanı	18 km
İzmir Adnan Menderes Havaalanı	26 km

*Mesafeler Google Earth üzerinden yaklaşık olarak ölçülmüştür.

3.2. Gayrimenkulün Tanımı

Değerlemeye konu olan taşınmaz İzmir İli, Kemalpaşa İlçesi, Kemalpaşa Osb Mahallesi, Bayram kuyu Mevkii, 516 Ada, 16 parselde kayıtlı "1 Zemin 1 Normal Katlı İdari Bina Fabrika Binası Ve Arsası" niteliğindeki ana taşınmazdır. 13.970,00 m² yüzölçümlü olup geometrik olarak amort formda, topografik olarak eğimsiz arazi yapısına sahip, 1.derece deprem bölgesinde konumludur. 29 Sokak, batısında 516 ada 15 ve 18 parseller, doğusunda ve kuzey doğusunda 62 sokak, kuzeyinde ise 25 sokak bulunmaktadır. Taşınmazın 3 cepheden yaklaşık 315 m yol cephesi

bulunmaktadır. Sınırlarını çit, duvar, korkuluk ile belirlenmiştir. Üzerinde Aynes Çelik Hasır Ve Çit Tesisleri yer almaktadır.

Yapı Tarzı	Betonarme Prefabrik / Çelik Karkas	Kanalizasyon	Var
Yapı Nizamı	Ayrık	Su Deposu	Var
Yapı Sınıfı	III/A-II/C-II/B-II/A	Hidrofor	Var
Bina Yaşı	Tesis yapıları farklı yıllarda inşa edilmiştir.	Asansör	Yok
Kullanım Amacı	Sanayi Tesisi	Paratoner	Mevcut
Isıtma Sistemi	Merkezi	Jeneratör	Mevcut
Çatı Tipi	Çelik konstrüksiyon	Su	Şebeke
Manzarası	Manzarası yok	Asansör	Yok
Elektrik	Şebeke	Otopark	Açık otopark alanları mevcut

Tesisin Yapısal ve Teknik Özellikleri:

Aynes Çelik Hasır Ve Çit A.Ş tesisleri; 13.970,00 m² yüzölçümüne sahip 516 ada 16 no'lu parsel üzerinde projesine göre 2 adet üretim binası, idari bina, depo, bakım onarım ve kompresör odası yapılarından oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde ise parsel üzerindeki yapılara ek olarak proje harici idari binaya kat ilavesi yapıldığı, işletme alanlarının arası boşluğu kapatılarak işletme alanının genişletildiği, bakım onarım ve kompresör odası oluşturulduğu, 3 adet açık sundurma alanı ve 3 adet depo olarak kullanılan kapalı sundurma alanı imal edildiği görülmüştür. Yapılan proje dışı imalatlar ile ilgili idari binaya kat ilavesi, üretim alanının genişletilmesi, bakım onarım ve kompresör odası ve 1 adet kapalı sundurma alanı ve 2 adet açık sundurma alanı için 3194 sayılı imar kanununun geçici 16.maddesinden faydalanılarak oluşturulmuş 01.08.2019 tarih, VN2RPPCT belge numaralı yapı kayıt belgesi bulunmaktadır. Yapılar

yasal kabul edilerek değerlemeye katılmıştır. 2 adet kapalı sundurma ve 1 adet açık sundurma alanı ile ilgili ise herhangi bir resmi evrak bulunmamaktadır.

Mimari proje ve yerinde yapılan incelemelere göre tespit edilen yapıların genel özellikleri aşağıdaki gibidir. Anlatım kolaylığı olması için numaralandırma yapılmıştır.

1.İdari Bina:

• Yapının ilk projelendirilen idari bölümü zemin + 1 normal kat olmak üzere 2 katlı olarak projelendirilmiş ancak sonrasında ilave ruhsatlandırılarak bodrum kat alanı kazandırılmış ve bodrum kat, zemin kat, 1 normal kat olmak üzere 3 katlı olarak inşa edilmiştir
• Bodrum katta 70 m² , Zemin katta 384 m² ve 1.katta 384 m² olmak üzere toplam 838 m² yasal kullanım alanına sahiptir.
• Yerinde yapılan incelemede 384 m²alana sahip 2.kat ilavesi yapılarak kullanım alanının 1.222 m² olduğu tespit edilmiştir.
• Kat ilavesi ile ilgili 3194 sayılı imar kanununun geçici 16.maddesinden faydalanılarak oluşturulmuş 01.08.2019 tarih, VN2RPPCT belge numaralı yapı kayıt belgesi bulunmakta olup, yapı yasal durum değeri takdirinde göz önünde bulundurulmuştur.

2.Üretim Binası:

• Üretim binası farklı tarihlerde inşa edilmiş 2 bölümden oluşmaktadır.
• Zemin kat olmak üzere tek katlı olarak inşa edilmiştir.
• Mimari projesine göre ilk üretim binası 3147 m² ve İlave Üretim Binası 2.697 m² olmak üzere toplam 5.844 m² kullanım alanına sahiptir.
• Üretim binalarının arasında bulunan boşluk ise proje dışı yapılan tadilat ile kapatılmış olup yerinde yapılan ölçümlere göre 734 m² alanlıdır. Mevcut durumda üretim bölümü toplam kullanım alanı 6.578 m² olarak ölçülmüştür.
• Yapılan büyüme ile ilgili 3194 sayılı imar kanununun geçici 16.maddesinden faydalanılarak oluşturulmuş 01.08.2019 tarih, VN2RPPCT belge numaralı yapı kayıt belgesi bulunmakta olup, büyüme yasal durum değeri takdirinde göz önünde bulundurulmuştur.

3.Bakım Onarım Ve Kompresör Odası:

• Parselin batı bölümünde üretim binasına bitişik vaziyette inşa edilmiştir.
• Zemin kat olmak üzere tek katlı olarak inşa edilmiştir.
• Yapı toplam 397 m² kullanım alanına sahiptir.
• Yapı ile ilgili 3194 sayılı imar kanununun geçici 16.maddesinden faydalanılarak oluşturulmuş 01.08.2019 tarih, VN2RPPCT belge numaralı yapı kayıt belgesi bulunmakta olup, yapı yasal durum değeri takdirinde göz önünde bulundurulmuştur.

4.Otopark (Depo):

• Parselin kuzey bölümünde üretim binasına bitişik vaziyette inşa edilmiştir.
• Zemin kat olmak üzere tek katlı olarak inşa edilmiştir.
• Otopark olarak ruhsatlandırılmış yapı yerinde depo olarak kullanılmaktadır.
• Yapı toplam 455 m² kullanım alanına sahiptir.

5.Açık Sundurma Alanları:

• Parselin güney, doğu ve batı bölümünde olmak üzere 3 adet açık sundurma alanı bulunmaktadır.
• Üretim binasına bitişik vaziyette inşa edilmiş sundurma alanları toplamda 1.497 m² alana sahiptir.
• Uydu görüntülerinde yapılan incelemelere göre parselin güney bölümünde bulunan 570 m² alanlı sundurma 2023 yılında inşa edilmiş olup, yapı kayıt belgesi kapsamı dışındadır. Bu sebeple 927 m² lik bölümü yasal kabul edilmiş, 570 m²' lik bölüm ise mevcut durum değeri takdirinde göz önünde bulundurulmuştur.
• Sundurma alanları ile ilgili 3194 sayılı imar kanununun geçici 16.maddesinden faydalanılarak oluşturulmuş 01.08.2019 tarih, VN2RPPCT belge numaralı yapı kayıt belgesi bulunmakta olup, yapının kapsama uyan bölümleri yasal durum değeri takdirinde göz önünde bulundurulmuştur.

6.Kapalı Sundurma Alanları:

• Parselin kuzey, doğu ve batı bölümünde olmak üzere 3 adet kapalı sundurma alanı bulunmaktadır.
• Üretim binasına bitişik vaziyette inşa edilmiş sundurma alanları toplamda 1.287 m² alana sahiptir.
• Uydu görüntülerinde yapılan incelemelere göre parselin kuzey ve doğu bölümünde bulunan 1.046 m² alanlı sundurma alanları 31.12.2017 tarihinden sonra inşa edilmiş olup, yapı kayıt belgesi kapsamı dışındadır. Bu sebeple 241 m² lik bölümü yasal kabul edilmiş, 1.046 m²' lik bölüm ise mevcut durum değeri takdirinde göz önünde bulundurulmuştur.
• Sundurma alanları ile ilgili 3194 sayılı imar kanununun geçici 16.maddesinden faydalanılarak oluşturulmuş 01.08.2019 tarih, VN2RPPCT belge numaralı yapı kayıt belgesi bulunmakta olup, yapının kapsama uyan bölümleri yasal durum değeri takdirinde göz önünde bulundurulmuştur.

Tesis yapıları mevcut kullanım fonksiyonlarına uygun tefriş edilmiş olup yaşa bağlı yıpranmadan dolayı kısmen tadilat gereksinimleri mevcuttur. Ayrıca tesis bünyesinde kamelya, şoför bekleme bölümleri bulunmakta olup söz konusu yapılar çevre düzenlemesi başlığı altında değerlendirilmiştir.

3.3. Gayrimenkulün Hukuki Tanımı Ve İncelemeler

3.3.1. Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazın tapu bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir.

		ANA TAŞINMAZ TAPU BİLGİLERİ
İLİ	:	İzmir
İLÇESİ	:	Kemalpaşa
MAHALLESİ/KÖYÜ	:	Kemalpaşa Osb Mahallesi
MEVKİİ	:	Bayramkuyu
PAFTA NO	:	49Lııd
ADA NO	:	516
PARSEL NO	:	16
YÜZÖLÇÜMÜ	:	13.970,00 m²
CİLT NO	:	64
SAYFA NO	:	6352
ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ	:	1 ZEMİN 1 NORMAL KATLI İDARİ BİNA FABRİKA BİNASI VE ARSASI
MALİK	:	Ayes Çelik Hasır Ve Çit Sanayi Anonim Şirketi
TARİH / YEVMİYE	:	17.03.2016 / 3670

3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Portalı'ndan 01/08/2024 tarih 14:42 saat itibariyle temin edilen TAKBİS belgesine göre değerleme konusu ana taşınmaz üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu belirlenmiştir. TAKBİS belgesi ekler bölümünde paylaşılmıştır.

Hak ve Mükellefiyetler Hanesi:

• M:TEDAŞ TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş LEHİNE KROKİSİNDE GÖRÜLDÜĞÜ GİBİ 38.59 M2 LİK KISIMDA DAİMİ İRTİFAK HAKKI (11.03.2002 tarih ve 798 yevmiye no ile)
• M:TEK GENEL MD. LEHİNE 537 M2 LİK ALANDA DAİMİ İRTİFAK HAKKI (14.04.1999 tarih ve 1996 yevmiye no ile)
• M:TEK GNL MD. LEHİNE 23 M2 SAHADA DAİMİ İRTİFAK HAKKI VARDIR. (15.06.1994 tarih ve 2231 yevmiye no ile)

Beyanlar Hanesi:

• OSB SINIRLARI İÇERİSİNDE KALMİŞTIR. (08.10.2004 tarih ve 5438 yevmiye no ile)
• Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3.kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü zorunludur. (22.11.2017 tarih ve 13545 yevmiye no ile)

3.3.3. Gayrimenkulün Kadastro İncelemesi

Kemalpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğünde bulunan imar planı paftaları üzerinde; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Parsel Sorgu Uygulaması (https://parselsorgu.tkgm.gov.tr) üzerinde yapılan incelemeler neticesinde değerlemeye konu taşınmazın kadastral sınırları, alan ve konum tespiti yapılmıştır.

3.3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri

Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nden temin edilen 06.08.2024 tarihli resmi imar durumu yazısı üzerinde ve KOSBİ Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde; değerlemeye konu parselin 22.09.2023 tarihinde onaylanmış, 05.10.2023 tarihinde kesinleşmiş 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Revizyon Nazım ve Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde "Sanayi Alanı" olarak belirlendiği öğrenilmiştir. İmar

Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki gibidir:

• Emsal: 0.70
• H.Max: Serbest
• Ön bahçe çekme mesafesi: 15m
• Yan bahçe çekme mesafesi: 10m
• Arka Bahçe çekme mesafesi:15m

	CEKME MESAFELERİ		TAPU BİLGİLERİ
GERI ÇEKME	ON(m.)	15 m	III / IIcesi	İZMİR/KEMALPAŞA
MESAFESİ	YAN (m.)	10 m	Köyü / Mahallesi / Mevkii	ULUCAK
(Cevre Yeşili Dahil)	ARKA (m.)	15 m	Pafta No	L18B03D1C
ÇEVRE YEŞİLİ	ON(m.) YAN (m.)	m 4	Ada / Parsel No	516/16
GERİ ÇEKME MESAFESI			Yüzölcümü	13970.00 M2
		4 m	Maliki	AYES CELIK HASIR VE CIT SANAYİ ANONİM ŞİRKETİ
(Geri Çekme Mesafesi İçinde ARKA (m.) m Parsel Sinirindan İtibaren)		Imar Planı Onay Tarihi	22.09.2023

3.3.5. Gayrimenkulün Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelerde incelenmiş tesise ait olan yapı ruhsatları ile yapı kullanma izin belgeleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

YAPI RUHSATLARI
Tarih	Sayı	Veriliş Nedeni	Alan (m2)	Açıklama
31.12.1997	997/66	İdari Bina+Fabrika	4.082	Fabrika Yapısı ve İdari Bina
16.12.2004	2004/59	Yenileme	4.082	Fabrika Yapısı Ve İdari Bina
31.08.2010	2010/52	Yeni Yapı	2748,32	İlave İşletme Binası
31.08.2010	2010/53	Yeni Yapı	210	İlave İdari Bina
05.05.2014	2014/11	Yeni Yapı	454	İlave Otopark

YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ
Tarih	Sayı	Veriliş Nedeni	Alan (m2)	Açıklama
21.12.2004	2004/32	Yenileme	4.082	Fabrika Yapısı ve İdari Bina
26.01.2016	2016/08	Yeni Yapı	454	Otopark
10.06.2016	2016/18	Yeni Yapı	2.748	İlave İşletme Binası
01.08.2019	VN2RPPCT	Yapı Kayıt Belgesi	2.700	Bakım onarım kompresör odası, Üretim alanında ve idari binada yapılan büyüme, Açık- Kapalı Sundurma Alanları

Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü (Kosbi) ile yapılan görüşmelerde parsel üzerindeki İlave İşletme Binası, İlave İdari Bina ve İlave Otoparka ait onaylı mimari projeler ve ruhsatlarına ulaşılmıştır. Kosbi müdürlüğü ile yapılan görüşmelerde kendilerinin dijital arşiv tuttuklarını, parselin organize sanayi bölgesi sınırları içerisine girmeden önce yapılaşmış olması nedeniyle, önceki tarihlerde inşa edilmiş yapıların resmi evraklarının kendilerinde olmadığı ve müşteriden temin edilmesi gerektiği bilgisini vermiştir. Bunun üzerine müşteriden bazı yapılara ait ruhsatlar, idari bina ve üretim tesislerine ait mimari projeler incelenmiştir. Tesis yapılarının genel olarak oturum olarak vaziyet planı ile uyumlu olduğu belirlenmiştir. Ayrıca müşteriden parsel üzerinde bulunan proje dışı olarak inşa edilmiş üretim binası büyümesi, idari bina kat ilavesi, bakım onarım kompresör odası inşası ve açık-kapalı sundurma alanları için alınmış 01.08.2019 tarih VN2RPPCT başvuru numaralı yapı kayıt belgesi temin edilmiş olup, parsel üzerindeki yapıların eski uydu görüntüleri de incelenerek tespitler yapılmış ve imar barışı kapsamına uygun olduğu tespit edilen yapılar yasal kabul edilmiştir.

Tesis yapılarına ilişkin herhangi bir olumsuz evrak (yapı tatil tutanağı, encümen kararı vd.) bulunmamaktadır.

3.3.6. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul üzerinde 3 adet irtifak hakkı mevcuttur. Söz konusu irtifak hakları rutin uygulama olup taşınmazın devredilmesine herhangi bir sınırlama getirmemektedir. Gayrimenkul üzerinde organize sanayi bölgesi beyanları bulunmaktadır. Organize sanayi bölgesi beyanları; bölgede konumlu tüm parseller üzerine konulmuş olup, taşınmazın devredilmesine ve kullanımına herhangi bir sınırlama getirmemektedir.

3.3.7. Taşınmaz İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) İlişkin Bilgi

Kadastral durumdaki değişiklikler:

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün kadastral durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

Mülkiyet durumdaki değişiklikler:

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün mülkiyet durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

İmar durumdaki değişiklikler:

Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde değerlemeye konu gayrimenkulün imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.

Hukuki durumdaki değişiklikler:

Gayrimenkulün hukuki durumu ile ilgili herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

3.3.8. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Taşınmaz; imar planına göre "Sanayi Alanı" içerisinde yer almakta olup, bölgede 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı bulunan yerlerde ağırlıklı olarak Sanayi Alanı lejantına sahip boş parseller ve üzerinde yapılar bulunan parseller bulunmaktadır.

3.3.9. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi ve Kemalpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemelere göre taşınmaz için düzenlenmiş olan herhangi bir olumsuz evrak (yapı tatil tutanağı, encümen kararı vd.) bulunmamaktadır.

3.3.10. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

3.3.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul için alınmış olan yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Alınan Yapı kayıt belgesi ise parsel üzerindeki proje dışı yapıların, kanunun şart koştuğu 31.12.2017 tarihinden önce olup olmadığı uydu görüntüleri ile tespitleri yapılarak doğru kabul edilebilmiştir.

3.3.12. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul 29.06.2001 tarihli kanundan önce inşa edildiğinden yapı denetimine tabi değildir.

3.3.13. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerlemeye raporu, belirli bir projeye istinaden yapılmamıştır.

3.3.14. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul üzerinde yer alan tesis yapılarına ilişkin Enerji Verimlilik Sertifikası bulunmamaktadır.

3.3.14. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

3.3.15. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Parselin üzerindeki proje dışı yapılardan parselin güney bölümünde bulunan 570 m2 alanlı açık sundurma alanı, parselin kuzey bölümünde bulunan 463 m2 alanlı kapalı sundurma ve parselin doğu bölümünde bulunan 583 m2 alanlı kapalı sundurma ile ilgili hiçbir resmi evrak bulunmamaktadır.

3.3.16. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Parsel üzerinde ruhsatsız olarak inşa edilen 1 adet açık ve 2 adet kapalı sundurma alanı için resmi evrak başvurularının yapılması uygun olacaktır.

3.3.17. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkulün değerleme tarihi itibariyle mal sahibi firma tarafından çelik hasır ve çit üretim tesisi olarak kullanılmaktadır.

4. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ

4.1. Demografik Veriler

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturmuştur.

Kaynak:www.tuik.gov.tr

Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi. İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izlemiştir.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

4.2. Ekonomik Veriler 4.2.1. Makro Ekonomik Görünüm ULUSLARARASI GELİŞMELER:

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCBM) tarafından 31 Mayıs 2024 tarihinde yayımlanan Finansal İstikrar Raporu'na göre; Küresel finansal koşullar ve gelişmiş ülke merkez bankalarınca uygulanmaya devam edilen sıkı para politikaları küresel büyümeyi baskılamaya devam etmektedir. Ekonomik büyümeye ilişkin temel göstergeler ABD ekonomisi büyüme görünümünün Euro Bölgesinden olumlu ayrıştığını ima etmektedir. Küresel büyüme görünümündeki süregelen yatay seyir 2023 yılı son çeyrek verilerinde korunmuştur (Grafik II.1.1). Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının sürdürülmesinin finansal koşulları sıkılaştırması ve ekonomik büyümeyi olumsuz etkilemesi bu durumda etkili olmuştur. Büyümeye ilişkin öncü göstergeler, ülkelerin genelinde küresel imalat sanayi PMI değerinin 50 referans değerinin üzerine çıktığını ve Euro Bölgesi dışındaki diğer ülkelerde iktisadi faaliyette toparlanmanın başladığını göstermektedir (Grafik II.1.2). Türkiye'nin önemli ticaret ortaklarından Euro Bölgesine ait göstergeler, iktisadi faaliyetteki yavaşlamanın devam edeceğine ve ABD'ye kıyasla toparlanmanın gecikmeli gerçekleşeceğine işaret etmektedir (Grafik II.1.2 ve Grafik II.1.3).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Mayıs ²⁰²⁴

ABD dolar endeksi 2023 yılının son çeyreğinde bir miktar gerilese de 2024 yılı ilk çeyreğinde tekrar yükselmiştir. Gelişmiş ülke merkez bankalarının, geçtiğimiz rapor dönemine göre, daha geç ve daha yavaş faiz indirimi yapacaklarına yönelik beklentilerin güçlenmesi 10 yıllık tahvil faizlerindeki düşüşü sınırlandırmaktadır (Grafik II.1.7). Yılbaşından bu yana ABD başta olmak üzere gelişmiş ülke merkez bankalarının faiz indirim süreçlerine yönelik belirsizlikler ve küresel risk iştahına ilişkin gelişmeler GOÜ'lere yönelik portföy girişlerinde dalgalı bir seyre neden olmaktadır (Grafik II.1.8). Faiz indirimi beklentilerinin zayıflaması sonrasında artan risk algısı ile birlikte, borç ve hisse senedi piyasalarından ve Çin hariç hisse senedi piyasalarından çıkışlar gözlense de son veriler bir miktar portföy girişine işaret etmektedir.

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Mayıs ²⁰²⁴

2023 yılından bu yana gelişmekte olan ülkelerin finansal borçluluk oranları artmış, gelişmiş ülkelerde ise kamu sektörü finansal borçluluk oranı yüksek seviyesini korumuştur. GOÜ'lerde tüm sektörlerin finansal borçluluğunda artış görülmüştür. Gelişmiş ülkelerin finansal borçluluğunda kamu ve finansal sektör öne çıkarken, diğer sektörlerde borçluluk sınırlı gerilemiştir (Grafik II.1.9 ve Grafik II.1.10). Küresel ölçekte parasal sıkılığın devam etmesi yüksek finansal borçluluğa sahip sektörler üzerinde yukarı yönlü risk oluşturmaya devam etmektedir.

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Mayıs ²⁰²⁴

Gelişmiş ülkeler sürdürülebilirlik temalı borçlanmada önemli bir aktör olmayı sürdürürken, küresel ölçekte sürdürülebilirlik temalı borçlanmalar bir miktar gerilemiştir. 2023 yılı ikinci çeyreğinden itibaren çevresel, sosyal ve yönetişim temalı borçlanmalarda ılımlı düşüş görülmektedir (Grafik II.1.11). Bu durumda sıkı para politikaları kaynaklı artan finansman maliyetleri ile yükselen jeopolitik risklerin etkili olduğu değerlendirilmektedir. Gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin sürdürülebilirlik temalı borçlanmalarında banka kredilerine ağırlık verdikleri, tahvil ihraçlarını bir miktar azalttıkları görülmüştür (Grafik II.1.12).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Mayıs ²⁰²⁴

YURT İÇİ TEMEL MAKRO EKONOMİK GELİŞMELER:

İktisadi faaliyet 2023 yılının ikinci yarısında güçlü seyrini sürdürmüş, iç talepte ise dengelenme gerçekleşmiştir. İktisadi faaliyetteki canlı seyir 2023 yılının son çeyreğinde de devam ederken büyüme bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 4, bir önceki çeyreğe göre ise yüzde 1 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2023 yılının son çeyreğinde tüketim harcamalarının büyümeye katkısı azalırken, net ihracatın katkısı artmıştır. Yatırım harcamalarının büyümeye katkısı ise 2023 yılının ilk yarısına göre pozitif görünüm arz etmektedir (Grafik II.2.1). 2024 yılının ilk çeyreğinde sanayi ve hizmet üretimi artmıştır (Grafik II.2.2). Öncü göstergeler, iktisadi faaliyetteki canlı seyrin 2024 yılının ilk çeyreğinde de devam ettiğine işaret etmektedir (Grafik II.2.3).

Dış ticaret açığındaki azalma ve hizmetler dengesindeki olumlu görünüm cari işlemler dengesindeki iyileşmenin devam etmesini sağlamıştır. Dış ticaret açığı, altın hariç ihracat artışı ve ithalattaki gerileme ile birlikte azalmıştır. Enerji ithalatındaki düşüş cari işlemler açığındaki azalışı desteklerken, son aylarda altın ve enerji hariç ithalattaki artış nedeniyle dış ticaret açığı bir miktar artmıştır. Önümüzdeki dönemde jeopolitik gelişmeler, küresel emtia fiyatları ile iç ve dış talepteki seyir, cari işlemler açığı üzerinde etkili olabilecektir (Grafik II.2.4).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Mayıs ²⁰²⁴

Cari işlemler dengesinin finansmanında uzun vadeli kalemlerin ve portföy akımlarının ağırlığı artarken, net hata noksan kaleminin katkısı azalmaktadır. 2024 yılının ilk çeyreğinde 12 aylık cari açığın finansmanına portföy yatırımları ve rezervlerin katkısı artmıştır (Grafik II.2.5). Bankalar, dış borçlarını yüzde 100'ün üzerinde yenilemeye devam ederken, mart ayı itibarıyla bankaların dış borç yenileme oranı yüzde 113 olarak gerçekleşmiştir. Banka dışı sektörün dış borç çevirme oranı ise 100'ün üzerinde kalmaya devam ederek pozitif görünümünü korumuştur. Özel sektörün sağladığı dış borçlanmanın yıllıklandırılmış cari açığın finansmanına etkisi pozitif olmuştur (Grafik II.2.6).

Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu, Mayıs ²⁰²⁴

Kamu maliyesinde deprem kaynaklı harcamaların etkisi sürmekte olup 2024 yılı genelinde söz konusu harcamalar kamu maliyesi görünümünün temel belirleyicisi olacaktır. Deprem felaketinin kamu maliyesi üzerindeki etkileri 2024 yılı ilk çeyreğinde de sürmüştür. Deprem harcamalarının etkisiyle 2023 yıl sonunda yüzde 5,2 seviyesinde gerçekleşen bütçe açığının milli gelire oranının, nisan ayı itibarıyla yüzde 6,4 olması öngörülmektedir. Bu artışta personel giderleri ve cari transferler etkili olmuştur (Grafik II.2.7). Tüketici enflasyonu ağırlıklı olarak hizmet enflasyonundaki yüksek seyrin etkisiyle 2024 yılı nisan ayında yüzde 69,8'e yükselmiştir. Zamana bağlı fiyat ayarlamalarının ve yönetilen/yönlendirilen fiyatların geçmiş enflasyona endekslenerek güncellenmesinin yanı sıra ücret uyarlamalarının etkisiyle yıllık enflasyondaki artış devam etmiştir. B ve C endekslerinde yükseliş devam ederken enflasyondaki artışın ana sürükleyicisi fiyatlama davranışlarındaki güçlü atalet nedeniyle hizmetler sektörü olmuştur (Grafik II.2.8). Enflasyonun ulaştığı yüksek seviyelerde jeopolitik gelişmeler de önemli bir paya sahip olmuştur. 2024 yılının ilk üç aylık döneminde jeopolitik gelişmeler ve üretim kesintilerini takiben küresel emtia fiyatları, enerji grubu öncülüğünde

yükselmiştir. Jeopolitik gelişmelerin alternatif ticaret rotalarının tercih edilmesine ve teslimat sürelerinin uzamasına neden olması navlun ücretlerini artırmıştır.

Reel sektör borcunun GSYİH'ye oranı gerilemektedir. Reel sektör firmalarının TL ve YP borcunun GSYİH'ye oranı kayda değer ölçüde gerilemiştir. 2024 yılının ilk çeyreği itibarıyla reel sektörün borç oranı emsal ülke ve tarihsel ortalamasının belirgin altında yüzde 47,4 olarak gerçekleşmiştir (Grafik III.2.1 ve Grafik III.2.2).

İNŞAAT VE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ:

İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %1,11 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %72,78 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,25 arttı, işçilik endeksi %0,84 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %58,75 arttı, işçilik endeksi %108,93 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,36 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,51 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,69 arttı, işçilik endeksi %0,75 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %56,80 arttı, işçilik endeksi %108,25 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,30 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %77,10 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,08 azaldı, işçilik endeksi %1,17 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %65,09 arttı, işçilik endeksi %111,44 arttı.

TUİK verilerine göre; Türkiye genelinde konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %5,2 azalarak 79 bin 313 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 13 bin 25 ile İstanbul, 6 bin 866 ile Ankara ve 4 bin 361 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 34 ile Ardahan, 40 ile Hakkari, 44 ile Tunceli ve Bayburt oldu.

Konut satışları Ocak-Haziran döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,7 azalışla 545 bin 74 olarak gerçekleşti.

		Haziran			Ocak - Haziran
			Değişim			Değişim
	2024	2023	(%)	2024	2023	(%)
Satış şekline göre toplam satış	79 313	83636	$-5.2$	545 074	565779	$-3,7$
Ipotekli satış	6813	13 4 63	$-49.4$	51415	121 530	$-57,7$
Diğer satış	72500	70 173	3,3	493 659	444 249	11,1
Satış durumuna göre toplam satış	79 313	83636	$-5,2$	545 074	565779	$-3,7$
lik el satis	25 4 25	25 8 8 6	$-1.8$	173 324	171 158	1,3
Ikinci el satıs	53 888	57750	$-6.7$	371750	394 621	$-5.8$

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %49,4 azalış göstererek 6 bin 813 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %8,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Haziran döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %57,7 azalışla 51 bin 415 oldu. Haziran ayındaki ipotekli satışların, bin 547'si; Ocak-Haziran dönemindeki ipotekli satışların ise 12 bin 176'sı ilk el satış olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,3 artarak 72 bin 500 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %91,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Haziran döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,1 artışla 493 bin 659 oldu.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,8 azalarak 25 bin 425 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,1 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Haziran döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,3 artışla 173 bin 324 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %6,7 azalış göstererek 53 bin 888 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,9 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Haziran döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,8 azalışla 371 bin 750 olarak gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %45,1 azalarak bin 440 oldu. Haziran ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,8 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 593 ile Antalya, 478 ile İstanbul ve 116 ile Mersin oldu.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %35,5 ve yüzölçüm %33,4 arttı.

Yıl	Ceyrek	Bina sayısı	Yıllık değişim (%)	Daire sayısı	Yıllık değişim (%)	Yüzölcüm (m 2 )	Yıllık değişim (%)
2022		127 903	$-7,7$	699 082	$-3,8$	146 064 754	$-3,6$
	ш	26 135	$-22.1$	130 872	$-25.0$	27 565 638	$-19.6$
	Ш	29 090	$-4,7$	144 946	$-8,1$	30 843 617	$-2,9$
	Ш	28 3 18	$-6,9$	145 889	$-2,6$	32 191 728	$-3,4$
	IV	44 360	$_{0,8}$	277 375	13,4	55 463 771	6,5
2023		139 600	9,1	855 265	22,3	167 870 341	14,9
		23 896	$-8,6$	131 805	0,7	27 027 250	$-2,0$
	Ш	31 118	7,0	192 717	33,0	39 206 992	27.1
	Ш	35 502	25.4	198 236	35,9	39 437 406	22,5
	IV	49 084	10,6	332 507	19,9	62 198 692	12,1
2024		28 662	19,9	178 598	35,5	36 065 244	33,4

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 36,1 milyon m² iken; bunun 18,5 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 7,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 23,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,6 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izlemiştir.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %41,2, daire sayısı %38,5 ve yüzölçüm %45,3 arttı.

Yıl	Ceyrek	Bina sayısı	Yıllık değisim (%)	Daire sayısı	Yıllık değisim (%)	Yüzölçüm (m 2 )	Yıllık değişim (%)
2022		99 172	7,7	642 327	2,5	129 032 132	1,1
		22 488	7,2	155 510	$-2,2$	30 456 510	$-7,8$
	Ш	22 992	24,2	149 528	23,6	29 493 763	21,5
	Ш	22 838	4,1	137 561	$-0.7$	27 561 081	$-2.4$
	IV	30 854	0,5	199728	$-4,0$	41 520 777	$-1,4$
2023		86790	$-12,5$	534 554	$-16,8$	107 605 849	$-16,6$
		20 214	$-10,1$	126 262	$-18.8$	25 266 516	$-17,0$
	Ш	18 0 32	$-21,6$	107 774	$-27.9$	21 206 270	$-28,1$
	Ш	19722	$-13.6$	117 274	$-14.7$	23 721 802	$-13.9$
	IV	28 8 22	$-6,6$	183 244	$-8,3$	37 411 261	$-9,9$
2024		28 549	41,2	174 859	38.5	36 715 226	45,3

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 36,7 milyon m² iken; bunun 19,9 milyon m²'si konut, 8,9 milyon m²'si konut dışı ve 7,9 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

4.3. Bölge Verileri

Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu, arazi yapısı, Sosyo-ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir.

4.3.1. İzmir İli

İzmir ilinin yüzölçümü 11.891 km2'dir. Türkiye Cumhuriyeti'nin en batı kısmında Ege Denizi'ne kıyısı olan bir ildir. Kuzeyde Balıkesir, doğuda Manisa, güneyde Aydın illeri ile komşudur. Dikili ilçesinin tam karşısında Yunanistan'ın Kuzey Ege Adaları coğrafi bölgesi'nin Midilli ili ve hem ilin hem coğrafi bölgenin yönetim merkezi olan Midilli şehri yer almaktadır.

İzmir ili içinde Ege Bölgesi'nin önemli akarsularından olan Gediz, Küçük Menderes ve Bakırçay akış gösterir. Diğer küçük akarsular arasında Güzelhisar Çayı ve Meles Çayı yer alır. İlde önemli büyüklükte bir göl yoktur. Göl sayılabilecek su birikintileri arasında en büyükleri Gölcük Gölü, Belevi Gölü, Çakalboğaz Gölleri ve Karagöl'dür. Madra Dağları, Yunt Dağları, Yamanlar Dağı, Nif Dağı, Bozdağlar, Aydın Dağları il sınırları içerisinde yer alır. İlin en yüksek noktası, Bozdağlar'ın Birgi yakınlarında bulunan 2.159 metre yüksekliğindeki tepesidir. Şehrin rakımı 2 metredir. Ama dağ eteklerine kurulu bazı semtleri 300-350 metreye kadar ulaşmaktadır. İl bitki örtüsü yönünden Akdeniz ikliminin etkisi altındadır. Akdeniz bitkilerinin birçok türü bulunmaktadır. Yüzyıllarca aşırı otlatma, yangın ve tarla açma gibi nedenlerle ormanların ortadan kalktığı yerlerde, maki bitkileri bulunmaktadır. Maki florasına ardıç, pırnal, kermes meşesi, zeytin, çitlembik, sakız, akçakesme, tespih, katırtırnağı gibi kuraklığa dayanıklı ağaçlar girer. Ormanlar il içerisinde 475.779 hektarlık bir alanı kaplar. Ormanların kapladığı alan, il arazisinin %40'ıdır.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu İzmir 2023 nüfusu, tahmini verilere göre 4.486.845. Bu nüfus verisi, eski yıllarıdaki nüfus artış hızlarına göre tahmini hesaplanmıştır. İzmir 2023 resmi nüfus bilgileri 2024 yılının başında açıklanacaktır.

Kemalpaşa İlçesinin Konumu (Kaynak:www.wikipedia.org)

Kemalpaşa, Türkiye'nin İzmir ilinin bir ilçesidir. İlçenin batısında Bornova ve Buca, güneyinde Torbalı ve Bayındır ilçeleri, kuzeyinde Manisa ilinin Yunus Emre ve Şehzadeler ilçeleri, doğusunda ise Turgutlu ilçesi bulunmaktadır. İzmir'in doğusunda yer alan Kemalpaşa'nın batısında Bornova ve Buca, güneyinde Torbalı ve Bayındır ilçeleri, kuzeyinde Manisa ilinin Yunus Emre ve Şehzadeler, doğusunda Turgutlu ilçeleri bulunmaktadır. İlçe 681 km² yüzölçümü ve 48 mahallesi ile İzmir'in en büyük ilçeleri arasında yer alır.

Kirazı ve çam ormanları dünyaca ünlü olan Kemalpaşa, Ege Bölgesi'nde Hititlerden kalma tek örnek olarak bilinmektedir. Tarihteki ismi, Yunanca'da "gelin" anlamına gelen "Nif" tir. Bu ismi almasının nedeni, her zaman yemyeşil bir doğaya sahip olması ve bahar aylarında kiraz ve meyve ağaçlarının adeta bir gelin gibi bölgeyi süslemesidir.

5. DEĞERLEME TEKNİKLERİ

Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler

Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir şekilde ifade edilmesidir.

5.1. Fiyat, Maliyet ve Değer

• Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir.
• Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır.

• Değer kavramı, satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından sonuçlandırılması muhtemel fiyat anlamına gelmektedir. Değer, mal veya hizmet için alıcılar veya satıcıların üzerinde uzlaşmaya varacakları varsayımsal veya hayali fiyatı temsil etmektedir. Bu nedenle, değer bir gerçeklik değil, belirli bir zaman zarfında satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmet için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir. En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür.

Pazar katılımcıları tarafından, yani alıcılar ve satıcılar tarafından alınıp satılabilir olmasının yanı sıra bir mal veya hizmetin değeri, alternatif ekonomik faydasından veya kendisiyle ilişkili fonksiyonlardan da kaynaklanabilir veya bu değer normal veya tipik olmayan pazar koşullarını yansıtabilir. Bir şirket veya işletmenin kurulu olduğu bir mülkün sahipleri, bu mülkün yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar veya derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ve normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler.

Bir mal veya hizmete verilebilecek alternatif değerlerin bakış açısını yansıtan özel değer tanımları geliştirilmiştir. Bu nedenle değer terimi, her zaman uygulanabilir belirli bir anlamla birlikte kullanılmalıdır.

Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler.

5.2. Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer

Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

Uluslararası Değerleme Standartları Tebliğinin 5.2. maddesinde Pazar değeri aşağıdaki şekilde tanımlanır:

"Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır."

• Bir gayrimenkulün Pazar Değeri, onun yalın fiziksel durumundan çok piyasa tarafından kabul edilen yararlılığını temsil eder. Belirli bir işletme veya şâhısa ait varlıkların faydası, piyasa veya belirli bir endüstri tarafından kabul edilenlerden farklılık gösterir.
• Pazar Değeri, mülkün satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir.
• Profesyonel bir şekilde elde edilen Pazar Değeri tahmini, belirli bir mülkün belirli bir tarihte tanımlı mülkiyet haklarının objektif bir şekilde takdir edilmesi anlamına gelir. Bu tanımın içinde var olan husus, bir kişinin önceden tasarlanmış görüşü veya kazanılmış haklarından çok, çok sayıda katılımcının faaliyet ve motivasyonundan oluşan bir genel pazar kavramıdır.

• Mülkün pazar değeri esaslı değerlemeleri, işlemlerin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığını varsayar.

• Pazar dışı esaslara göre değerlemelerde, değerlemeye uygulanan değerin tanımı yer almalıdır; örneğin, kullanım değeri, işletme değeri, yatırım değeri, sigortalanabilir değer, hurda değer, tasfiye değeri veya özel değer. Değerleme raporu, bu tanımlanan değerin, Pazar Değeri gibi yorumlanmamasını sağlamalıdır.

• Pazar dışı esaslara göre değerlemelerde, makul ölçülerde bir değer tahmininde bulunmak için uygun prosedürler kullanılmalı ve yeterli miktarda veri analiz edilmelidir.
• Pazar esaslı değerlemeler için bir gereklilik olan işlem ile ilgili verilerin veya diğer verilerin mevcut veya yeterli olmaması nedeniyle gelişmekte olan pazarlardaki Değerleme Uzmanları, vardıkları değer tahminlerinin gerçekte pazar dışı esaslara dayalı değerlemeler olduğuna dair yeterli derecede açıklayıcı bilgi sunmaksızın bazen Pazar Değeri dışı değer tahminlerinde bulunmaktadırlar. UDES 2 Standardı çerçevesinde pazar değeri dışı değerlemelerin, söz konusu olduğu durumlarda, pazar dışı değer esaslı değerlemeler olarak açıkbir şekilde belirtilmesi gerekmektedir.
• Pazar Değeri ve muhasebe standartlarında sıklıkla anılan Makul Değer terimi birbirlerini tam karşılamadığı durumlarda dahi genelde bağdaşıktırlar. Bir muhasebe kavramı olan Makul Değer, Uluslararası Finansal Raporlama Standartları ve diğer muhasebe standartlarında bilgili ve istekli taraflar arasında, herhangi bir ilişkiden etkilenilmeyecek şartlar altında bir varlığın el değiştirebileceği fiyat veya yükümlülüklerin yerine getirilmesinde esas teşkil edecek olan meblağ anlamında kullanılır. Makul değer genelde finansal tablolarda, hem pazar hem de pazar değeri dışı değerlerin rapor edilmesinde kullanılır. Bir varlığın Pazar Değerinin belirlenebildiği durumlarda, bu değer Makul Değere eşit olacaktır.

Pazar Değeri, mülkün niteliğini ve bu mülkün piyasada işlem görebileceği koşulları yansıtan değerleme yaklaşımları ve prosedürlerinin uygulanmasıyla tahmin edilir. Pazar Değerini tahmin etmek amacıyla en sık uygulanan yaklaşımlar arasında emsal karşılaştırma yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı yer almaktadır.

5.2.1. Pazar yaklaşımı

Pazar Yaklaşımı; Benzer veya ikame niteliğindeki mülklerin satışını ve ilişkili pazar verilerini göz önüne alan ve karşılaştırmaya dâhil olan süreçler yoluyla bir değer tahminine imkan veren karşılaştırmalı değerleme yaklaşımıdır. Genelde değerleme çalışmasına tabi olan mülk, açık pazarda daha önce işlem görmüş olan benzer nitelikteki mülklerin satışı ile karşılaştırılır. Teklifler ve kotasyonlar da ayrıca göz önünde bulundurulabilir.

Pazar yaklaşımı yöntemi; Değerlemenin konusunu oluşturan kişisel mülkü veya mülkiyet hakkını, bir veya daha fazla sayıda yöntemi kullanarak benzer niteliklerdeki varlıklarla veya benzer varlıklardaki mülkiyet haklarıyla karşılaştırarak değer tespitinde bulunulan bir yöntemdir.

Pazar yaklaşımı, değerleme konusu mülkü, açık pazarlarda satılmış olan benzer nitelikteki mülklerle ve/veya mülkiyet hakları ile karşılaştırmaktadır. Bu yaklaşımda, benzer nitelikteki mülklerle yapılan karşılaştırmaların makul bir esası olmalıdır. Bu benzer nitelikteki mal varlıklarının değerleme konusu mülkler ile aynı pazarda alım satımı yapılmalıdır veya aynı ekonomik değişkenlere bağlı olan bir pazarda olmalıdır. Bu karşılaştırma anlamlı bir şekilde gerçekleştirilmeli ve yanıltıcı olmamalıdır.

5.2.2. Gelir yaklaşımı

Gelir Yaklaşımı; değerlemesi yapılan mülkle ilgili gelir ve gider verilerini göz önüne alan ve değeri bir indirgeme süreci çerçevesinde tahmin eden karşılaştırmalı bir değerleme yöntemidir.

İndirgeme, gelir (genelde net gelir) ve bir gelir tutarını bir değer tahminine dönüştürerek tanımlanan bir değer tipi ile ilgilidir. Bu süreç doğrudan ilişkileri(genel indirgeme oranı veya tüm risklerin getirilerinin tek bir yılın gelirine uygulandığı) , belirli bir dönem boyunca bir dizi gelire veya her ikisine de uygulanan getiri veya iskonto oranlarını (yatırım getirisi ölçümlerini yansıtır) dikkate alır.

Gelir yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. Gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır.

Gelir indirgemesinde, söz konusu mülkten elde edilecek net (işletme) gelirini belirlemek için, mukayeseli gelir ve harcama verileri kullanılır. İndirgeme, tek bir yılın gelirine tek bir oran (genel indirgeme oranı veya tüm risklere ilişkin getiri oranı) uygulanarak veya bir getiri veya iskonto oranının (yatırım getirisi ölçümlerini yansıtan) belirli bir zaman dilimi içerisindeki bir dizi gelirlere uygulanmasıyla yapılır.

Gelir yaklaşımında, beklenen büyüme ve zamanlama, ilişkili riskler ve paranın zaman değeri göz önüne alınarak takdir edilen gelir veya faydaların bugünkü değerini hesaplar. Gelir, temsili gelir seviyesinin doğrudan aktifleştirilmesi veya indirgenmiş nakit akımları analizi veya gelecekteki bir zaman dizisi için takdir edilen nakit girdilerine iskonto oranı uygulanarak bugünkü değerine çevrildiği temettü iskonto yöntemi uygulanarak değer göstergesi haline çevrilir.

Gelir yaklaşımı, hem Pazar Değeri belirleme görevlerinde ve hem de diğer değerleme tiplerinde uygulanabilir. Ancak Pazar Değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. Bu husus, özellikle belli bir mülk sahibine ilişkin taraflı bilgilerin geliştirilmesinden veya belli bir analist veya yatırımcının görüş veya bakış açısından tamamıyla ayrılmaktadır.

Gelir indirgeme yaklaşımı, diğer değerleme yaklaşımlarına uygulanan aynı ilkeleri esas almaktadır. Özellikle de gelecekte oluşacak kazanç beklentilerinin yarattığı değer (gelir akışları) olarak algılamaktadır. Gelir indirgeme, gelecekteki tahmini gelirlerin şu anki değerini göz önünde bulunduran işlemleri içerir.

Diğer yaklaşımlarda da olduğu gibi, gelir indirgeme yaklaşımı da sadece ilgili karşılaştırılabilir veriler mevcut olduğunda kullanılabilmektedir. Bu tür veriler mevcut olmadığında ise bu yöntem, doğrudan pazar karşılaştırması yapmak için değil de genel analiz amacıyla kullanılabilir. Gelir yaklaşımı özellikle sağladıkları kazanç olanakları ve özellikleri esas alındığında alınıp satılabilen mülkler için ve bu analize dâhil edilen muhtelif unsurları destekleyecek pazar kanıtlarının olduğu durumlarda önemlidir. Yine de bu yöntemde kullanılan prosedürlerin matematiksel kesinliği, sonuçların kesin doğruluğunun bir göstergesi olarak algılanmamalıdır.

Pazar araştırması, gelir yaklaşımı için birkaç açıdan önemlidir. İşlenecek verilerin sağlanmasına ek olarak pazar araştırmaları ayrıca karşılaştırma yapmak ve analiz sonuçlarının uygulanabilirliğini belirlemek için gerekli nitel bilgileri de sunar. Bu nedenle bu yöntem tam olarak kantitatif veya matematiksel bir yöntem olmayıp kalitatif değerlemeleri de gerektirmektedir.

5.2.3. Maliyet yaklaşımı

Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir.

Maliyet yaklaşımında mülkiyetin değeri, arazinin satın alınması ve eşit faydaya sahip yeni bir gayrimenkul inşa edilmesi veya eski bir gayrimenkulün gecikmeden kaynaklanan aşırı bir maliyete katlanmaksızın aynı kullanıma uyarlanması sonucunda ortaya çıkacak maliyetin takdir edilmesi suretiyle belirlenir. Girişimci payı veya müteahhidin kar/zararı arazi ve inşaat maliyetine eklenir. Bu yaklaşımda daha eski gayrimenkuller için, fiziki bozulmaya uğrayan ve işlevsel yönden eskiyen kalemlere ilişkin amortisman tahminleri geliştirilir.

Gayrimenkul yeni iken Maliyet ve Pazar değeri birbiriyle çok yakından ilgilidir. Maliyet yaklaşımı sıklıkla yeni ve yakın zamanda yapılmış binalar ile önerilen inşaatlara, ilavelere ve yenilemelere uygulanır. Bununla beraber maliyet takdirleri, piyasadaki alıcıların bu gibi mülkler için ödeyecekleri bedelin üst limitini belirleme eğilimindedir. Maliyet yaklaşımı aynı zamanda nadiren satılan özel kullanım veya özel amaçlı mülklerin değerlemesinde de fayda sağlar.

Sonuç olarak;

• Hepsi olmasa da birçok ülkede Değerleme Süreci için üç değerleme yaklaşımı kabul edilmektedir; emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı. Bazı ülkelerin yasaları ise bu üç yaklaşımdan birinin veya daha fazlasının uygulanmasını engellemekte veya sınırlandırmaktadır. Bu tür sınırlamalar olmadığı veya belirli bir yöntemin hariç tutulması için zorlayıcı başka sebepler bulunmadığı müddetçe Değerleme Uzmanı her bir yaklaşımı göz önünde bulundurmalıdır.

• Yeterli verilere sahip bir pazarda maliyet yaklaşımı daha az uygulanabilir bir yaklaşım olsa da karşılaştırılabilir verilerin eksikliğinin söz konusu olduğu durumlarda maliyet yaklaşımı daha baskındır.

• Basitçe belirtmek gerekirse bir mülkün belli bir pazarda oluşan fiyatı, bu mülkle pazar payı için rekabet halinde olan diğer mülkler için genelde ödenen fiyatlarla, parayı bir başka yere yatırmanın sağlayacağı finansal alternatifler ve değerleme konusu mülke benzer bir kullanım için yeni bir mülk inşa etme veya eski bir mülkü uyarlamanın (adapte etmenin) maliyetiyle sınırlıdır.

• Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeri tanımını oluştururlar.

• Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır.

• İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır.

• İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir.

• Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir.

6. GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ

6.1. Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (SWOT Analizi)

GÜÇLÜ YANLAR

• Konum
• Ulaşım kolaylığı
• Osb içerisinde konumlu olması
• Tesis bütünlüğü
• Cins tashihinin yapılmış olması
• Tamamlanmış altyapı

ZAYIF YANLAR

• Genel ekonomik durgunluk
• Ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşmanın mevcudiyeti
• Tesisin yaşı
• Kısıtlı bir alıcı kitlesine hitap ediyor olması
• Gayrimenkule olan genel talebin azalmış olması

FIRSATLAR

• Gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlara cevap verecek düzeyde olması
• Kentsel dönüşüm, ulaşım ve alt yapı çalışmalarının Ülke cazibesini artıyor olması
• Türkiye'nin tarihi dokusu, doğal güzelliği ve özellikle turistik bölgelerdeki uluslararası standartlara uygun otelcilik anlayışının sağlamış olduğu turizm avantajı
• Nüfus yapısının genç olmasının getirdiği doğal talebin devam etmesi
• Yabancı yatırımcıların gayrimenkule olan ilgisinin artmış olması

TEHDİTLER

• FED'in parasal genişleme politikasını yavaşlatarak gerekli seviyede faiz indimi sürecine girmemesinin, Türkiye piyasası üzerinde baskı yaratması
• Jeopolitik riskler nedeniyle ticari yatırımların yavaşlaması
• Döviz kurundaki artış
• Covid salgının etkilerinin azalsa da devam ediyor olması
• Artan inşaat maliyetleri
• Yüksek enflasyon oranları

6.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Değerleme raporunun; "Ekonomik Veriler" Başlığı altında sunulan Uluslararası Gelişmeler, Yurt İçi Temel Makro Ekonomik Gelişmeler, İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü verileri bir bütün halinde incelendiğinde, Türkiye Gayrimenkul Piyasası'nda Merkez bankasının yeni para ve faiz politikası ile birlikte genel bir durağanlık yaşanmaya başlamıştır. TUİK istatistiklerine göre de 2024 yılında bir önceki döneme oranla konut ve ipotekli konut satışlarında gözle görülür bir düşüş yaşanmıştır.

Bu veriler ve analizler doğrultusunda ışığında rapor konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgenin analizi de yapılmış ve istenen ve gerçekleşen satış/kiralama bedellerinin kendi içerisinde tutarlı oldukları gözlenmiştir. Gayrimenkul piyasasında yaşanan durağan dönemin, satış ve kiralama fiyatlarına olan olumsuz etkisi yeni yeni yansımaya başlamıştır. Bölge genelinde gayrimenkul fiyatlarında enflasyonla paralel bir artış gördüğü gözlenmiştir. Bölgedeki taşınmazlar lokasyon ve nitelikleri bakımından birbirlerine göre daha az artış ve ya da azalış sergileyebilmektedirler. Bu durum taşınmazın sahip oldukları şerefiye kriterlerine göre emsal analizi kısmında değerlendirilmiştir. Değerlemede ayrıca "Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (SWOT Analizi)" bölümünde sıraladığımız özellikler de dikkate alınarak taşınmazın pazar değeri takdir olunmuştur.

6.3. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)

En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.

• Fiziksel olarak mümkün olma,
• Yasal olarak izin verilebilir olma,
• Finansal olarak yapılabilir olma,
• Azami düzeyde verimli olma,

Değerleme konusu taşınmazın en etkin ve verimli kullanımının "Sanayi Tesisi " olduğu düşünülmektedir.

6.4. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir

karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." ifadesi bulunmaktadır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazın pazar değerinin tespitinde; maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Pazar yaklaşımı yöntemi; maliyet yaklaşımı yönteminde ele alınan bileşenlerden arsa değerinin hesaplanmasında kullanılmıştır.

6.3.1. Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı yöntemi; maliyet yaklaşımı yönteminde ele alınan bileşenlerden arsa değerinin hesaplanmasında kullanılmıştır. Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu tesis arsasına emsal olabilecek satılık parsel emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1'e Pazar Yaklaşımı "Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder." şeklindedir. Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılık/satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmaz için m² birim pazar değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller; konum, imar durumu, fiziksel özellikler ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 Maddesi'nin B ve C bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

EMSAL BİLGİLERİ - EMSAL KAYNAĞI – EMSALLERİN KONU GAYRİMENKULE OLAN YAKINLIĞINI GÖSTEREN KROKİLER:

NO	ALAN, m²	İSTENİLEN FİYAT, TL	BİRİM FİYAT, TL/m²	ÖZELLİKLER	İLETİŞİM
Emsal 1	3.523	40.000.000	11.354	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi Sınırları içerisinde konumlu, aynı imar durumuna sahip, Ulucak Mahallesi 528 ada 6 parselde yer alan, 3.523 m² alanlı arsa, üzerinde bulunan bakımsız, kullanılamaz durumdaki 1.200 m² alanlı imalathane ile birlikte satılıktır. Parsel üzerindeki yapı değeri düşüldüğünde (~5.000.000 TL) parsel arsa değerinin 40.000.000 TL olacağı düşünülmektedir.	Alesta Viya 0 (532) 541 39 00
Emsal 2	2.342	25.000.000	10.675	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Kosbi Sınırları içerisinde konumlu, Ansızca mahallesinde yer alan, 2.342 m² yüz ölçümlü Sanayi Alanı (E:0.70) lejantlı 312 ada 5 parselin 25.000.000,-TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.	Kaizen Gayrimenkul 0 (553) 267 07 99
Emsal 3	3.298	35.000.000	10.612	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Kosbi sınırları içerisinde, Ansızca mahallesinde yer alan, 3.298 m² yüz ölçümlü Sanayi Alanı (E:0.70) lejantlı 296 ada 4 parselin 35.000.000,-TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.	Remax Via 0 (505) 154 32 01
Emsal 4	8.631	100.000.000	11.586	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Ulucak Mahallesi'nde yer alan, 8.631,22 m² yüz ölçümlü Sanayi Alanı (E: 0.70) lejantlı 539 ada 13 no'lu parselin 100.000.000,-TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.	Aktaş Emlak 0 (545) 870 19 12

EMSALLERİN SEÇİMİ:

Rapor konusu taşınmazın pazar değerinin tespiti için yakın bölgedeki benzer nitelikte olan parseller araştırılmıştır. Emlak pazarlama firmaları ile yapılan görüşmelerde ve incelemelerde yakın tarihte satışı gerçekleşmiş verilere ulaşılamamış olup halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan taşınmazların bilgileri alınmıştır. Alınan bilgiler şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür. Emsal araştırması yapılırken aşağıdaki hususlar dikkate alınmıştır.

• Bu raporda taşınmazla aynı pazar koşullarına sahip emsaller tercih edilmiştir.

• Bu raporda taşınmazla aynı veya çok yakın konumda yer alan emsaller tercih edilmiş olup emsal bilgileri bölümünde detaylı konum bilgileri sunulmuştur. Varsa farklı konumda / lokasyonda yer alan emsallerin şerefiye farklılıkları ise belirtilerek değerlemede dikkate alınmışlardır.

• Bu raporda emsal taşınmazların fiziksel özellikleri (arsalar için; büyüklük, topografik, imar hakları ve geometrik özellikleri vb., bağımsız bölümler için; ünite tipi, kullanım alanı büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) dikkate alınmış, farklı olması durumunda emsal analizi kapsamında karşılaştırmaları yapılmıştır.

• Bu raporda tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller seçilmiş olup farklı bir durum olması halinde (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) emsallerde belirtilmiş ve şerefiyede bu durumları dikkate alınmıştır.

• Emsal olarak seçilen gayrimenkullerde değeri etkileyen özel satış koşullarının (pazarlama süresi, genel pazar ortalamasının üzeri / aşağısı gibi durumlar vd.) olması durumunda piyasa araştırması bölümünde belirtilerek değere etkisi analiz edilmiştir.

EMSALLERİN ANALİZİ:

Emsallerin konum kriterinde; Emsal Bilgileri bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; baz alınan değerlemeye konu gayrimenkule, merkeze, ana yola, ulaşım akslarına yakınlık, katlarına, kattaki konumlarına vb. yakınlık kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin mülkiyet durumu kriterinde; emsallerin hisseli ve/veya tam mülkiyete konu olup olmadığı kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin büyüklük kriterinde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Emsallerin fiziksel özellikleri kriterinde; emsallerin fiziki şekilleri, eğimleri, yola cephe uzunlukları vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin imar durumu ve yapılaşma hakkı kriterinde; lejand ve yapılaşma kriterleri ile ayrıca emsallerin terklerinin olup olmadığı kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. İmar Müdürlüğü yetkilileri ile yapılan görüşmelerde taşınmazın Ağaçlandırılacak Alan içerisinde kalan kısmın yüzölçümünün yaklaşık 9.500 m² , Yol Alanı içerisinde kalan kısmın yüzölçümünün yaklaşık 4.800 m² olduğu öğrenilmiştir. Söz konusu alanlar Fiziksel Özellikler/Terk Alanı kriteri içerisinde değerlendirilmiştir.

Emsallerin pazarlık payı kriterinde; emlak pazarlama firmalarından alınan pazarlık payı bilgileri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsaller; değerlemeye konu parsel için; konum-yol cephesi, imar durumu ve yapılaşma şartı, fiziksel özellikler ve mülkiyet durumu, büyüklük ile pazarlık payı gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, m² birim pazar değeri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.

					ŞEREFİYE KRİTERLERİ
Alanı (M²)	Fiyatı (TL)	İmar Durumu	M² Birim Fiyatı (TL)	Konum	İmar Durumu ve Yap. Şartı	Fiziksel Özellikler - Terk Alanı	Büyüklük	Pazarlık Payı	Emsal Değer (TL)
3.523	40.000.000	Sanayi Alanı (E:0,70)	11.354	0%	0%	0%	0%	-15%	9.651
2.342	25.000.000	Sanayi Alanı (E:0,70)	10.674	5%	0%	0%	0%	-15%	9.657
3.298	35.000.000	Sanayi Alanı (E:0,70)	10.612	5%	0%	0%	0%	-15%	9.550
8.631	100.000.000	Sanayi Alanı (E:0,70)	11.586	0%	0%	0%	0%	-15%	9.848

Piyasa bilgileri, emsal analizi ve değerleme sürecinden hareketle değerlemeye konu parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve mevcut imar koşulları dikkate alınarak takdir edilen m² ve toplam pazar değerleri aşağıdaki gibidir.

9.675

		ARSA PAZAR DEĞERİ
ADA/PARSEL NO	YÜZÖLÇÜMÜ (m²)	ORTALAMA M² BİRİM PAZAR DEĞERİ (TL)	YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL)
516/16	13.970,00	9.675	135.160.000

6.3.2. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet Yaklaşımı yönteminde, var olan yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

İnşaat yatırımlarının değerlendirmeye esas m² birim bedelleri (kârı havi satışa esas rayiç tutarları), tesisin yapılış tarzları ve nitelikleri ile birlikte halihazır durumları dikkate alınarak saptanmıştır. Çalışmalarımızda inşaat piyasası güncel rayiçleri esas alınmıştır.

Tesis yapılarının yatırımlarının maliyetinin hesaplanmasında; tesisin yapılış tarzı, niteliği, teknik özellikleri, kullanılan malzeme kalitesi, halihazır durumu, piyasadaki benzer özelliklere sahip binaların inşa maliyetleri ile geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurulmuş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Yerinde yapılan incelemelerde fabrika işletme alanlarının yapı sınıfının II/C ile uyumlu olduğu, ancak yardımcı yapı niteliğindeki kapalı sundurma alanlarının II/B olması, açık sundurma alanlarının II/A olması, idari binanın ise III/A yapı sınıfında olması gerektiği kanaatine varılmıştır. "Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2024 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ'inde yayınlanan m² birim bedelleri II/B sınıfı için 5.250,-TL, II/C sınıfı için 7.750,-TL, II/A yapı sınıfı için 3.500,-TL ve III/A yapı sınıfı için 12.250,-TL olarak belirtilmiştir. Tesis yapıları 1997 yılında düzenlenen ilk yapı ruhsatı ile inşa edilmeye başlanmış olup yıllar (2010 ve 2014) içerisinde ilave yapı ruhsatları düzenlenmiştir. Tesis yapıları farklı tarihlerde inşa edilmiş olup tesisin mevcut inşaat kalitesi ve mevcut durumu da göz önünde bulundurularak tesis bütününde yaklaşık %30 amortisman ayrılmış, ilave yatırımcı karı eklenmemiştir. İmalathane bölümü 2/C olarak sınıflandırılmasına karşın gerek yapının yüksekliği, gerek inşaasında kullanılan malzemeler göz önüne alındığında yeniden inşa maliyetlerinde reel piyasanın çok altında kaldığı gözlemlenmiştir. Bu sebep ile yapı sınıfı 3/A sınıfından alınmış ve yıpranma payı dahil edilmiştir.

Tesisin çevre düzenlemesinin ve teknik altyapı maliyetinin; tesisin niteliği, yardımcı yapıların mevcudiyeti, parselin topografik özellikleri de dikkate alınarak toplam inşaat maliyetinin %1'i kadar olacağı öngörülmüştür. Aşağıdaki tabloda tesis yapıları için müteahhit kârı dahil m² inşaat maliyeti takdir edilmiştir.

Arsa/Arazi 13.970,00 9.675,00 135.159.750 TL İDARİ BİNA 1.222 3/A 12.250,00 30% 10.478.650 TL ÜRETİM İŞLETME BİNASI 6.578 3/A 12.250,00 30% 56.406.350 TL BAKIM ONARIM KOMPRESÖR BİNASI 397 3/A 12.250,00 30% 3.404.275 TL 455 OTOPARK (DEPO) 3/A 12.250,00 30% 3.901.625 TL AÇIK SUNDURMA ALANLARI 927 2/A 3.500,00 30% 2.271.150 TL 241 KAPALI SUNDURMA ALANLARI 2/B 5.250,00 30% 885.675 TL Çevre Düzenleme(Parke taşı bahçe duvarı, düzenleme) 2.492.525 TL TOPLAM 9.820 TL 215.000.000 TL	AÇIKLAMA	M2	YAPI SINIFI	BİRİM MALİYET TL/M2	AMORT.	TUTAR

AÇIKLAMA	M2	YAPI SINIFI	BİRİM MALİYET TL/M2	AMORT.	TUTAR
Arsa/Arazi	13.970,00		9.675,00		135.159.750 TL
İDARİ BİNA	1.222	3/A	12.250,00	30%	10.478.650 TL
ÜRETİM İŞLETME BİNASI	6.578	3/A	12.250,00	30%	56.406.350 TL
BAKIM ONARIM KOMPRESÖR BİNASI	397	3/A	12.250,00	30%	3.404.275 TL
OTOPARK (DEPO)	455	3/A	12.250,00	30%	3.901.625 TL
AÇIK SUNDURMA ALANLARI	1497	2/A	3.500,00	30%	3.667.650 TL
KAPALI SUNDURMA ALANLARI	1287	2/B	5.250,00	30%	4.729.725 TL
Çevre Düzenleme(Parke taşı bahçe duvarı, düzenleme)					2.251.975 TL
TOPLAM	11.436 TL				220.000.000 TL

Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç:

YASAL TOPLAM PAZAR DEĞERİ
Arsa Değeri	135.160.000,-TL
Arsa Üzerindeki İnşaat Yatırımlarının Yasal Durumuyla Değeri	79.840.000,-TL
TOPLAM	215.000.000,-TL

MEVCUT TOPLAM PAZAR DEĞERİ
Arsa Değeri	135.160.000,-TL
Arsa Üzerindeki İnşaat Yatırımlarının Mevcut Durumuyla Değeri	84.840.000,-TL
TOPLAM	220.000.000,-TL

6.4.3. Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı iki temel yöntemi destekler. Bu yöntemler; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ve getiri (gelir) indirgeme yaklaşımı yöntemidir. Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi; tek bir yılın gelir beklentisini bir değer göstergesine dönüştürmek için kullanılan bir yöntemdir. Bu dönüşüm, ya gelir tahminini uygun bir gelir oranına bölerek veya bunu uygun bir gelir faktörüyle çarparak tek adımda elde edilir. Direkt indirgeme yaklaşımı yöntemi, mülklerin dengeli bir biçimde işletildiği ve benzer risk düzeyleri, gelirleri, giderleri, fiziksel ve konumsal özellikleri ve geleceğe yönelik beklentileri olan emsal satışların bol olduğu zaman yaygın bir biçimde kullanılır. Getiri indirgeme yaklaşımı yöntemi ise; gelecekteki yararların uygun bir getiri oranı uygulayarak bugünkü değer göstergesine dönüştürülmesi için kullanılır. Bu yöntem 5 ila 10 yıl arasında olan, belirtilen mülkiyet dönemi içerisinde olası gelir ve giderlerin dikkate alınmasını gerektirmektedir. İndirgenmiş nakit akışı analizi (İNA) yöntemi, gelir indirgemenin en önemli örneğidir. İndirgenmiş nakit akışı analizi; bir mülkün veya işletmenin gelecekteki gelirleri ve giderleri ile ilgili kesin varsayımlara dayalı bir finansal modelleme tekniğidir. İNA analizinin en yaygın uygulaması İç Verim Oranı (İVO) ve Net Bugünkü Değer'dir. Değerlemede; direkt (doğrudan) indirgeme yaklaşımı yöntemi ile taşınmazın pazar değerinin tespitine yönelik bir çalışma yapılmıştır. Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) ile bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile değeri arasındaki oran olarak ifade edilir. Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse; Kapital Oranı = Yılık Net Gelir / Taşınmazın Pazar Değeri'dir. Değerleme çalışmasında Gelir Yaklaşımı kullanılmamıştır.

7. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

7.1. Farklı Değerleme Yöntemleriyle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması

Değerleme çalışması kapsamında tekbir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazın pazar değerinin tespitinde; maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Pazar yaklaşımı yöntemi ise; maliyet yaklaşımı yönteminde ele alınan bileşenlerden arsa değerinin hesaplanmasında kullanılmıştır. Buna göre; rapor konusu taşınmazın yasal toplam pazar değeri için; 215.000.000,-TL (İkiYüzOnBeşMilyonTürk Lirası) ve mevcut toplam pazar değeri için ise 220.000.000,-TL (İkiYüzYirmiMilyonTürk Lirası) kıymet takdir olunmuştur.

7.2. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Ana gayrimenkul "1 Zemin 1 Normal Katlı İdari Bina Fabrika Binası Ve Arsası nitelikli olup bir bütün halinde değerlenmiştir.

7.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde herhangi bir proje geliştirme geliştirilmemiştir.

7.4. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir proje geliştirme tasarrufunda bulunulmamıştır.

7.5. Değerleme Raporunda Yer Alması Gereken Asgari Bilgiler

Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yetkili kurumlarda yapılan incelemeler ve ulaşılan resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

7.6. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği

Değerlemeye konu gayrimenkul için alınmış olan yapı ruhsatları, tadilat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Parsel üzerinde ruhsat harici yapılan proje dışı yapılar için oluşturulmuş yapı kayıt belgesi harici, ruhsatsız olarak inşa edilen 1 adet açık sundurma ve 2 adet kapalı sundurma alanları için yeni yapı ruhsatı düzenlenmesi uygun olacaktır.

7.7. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş

Değerlemeye konu gayrimenkul üzerinde 3 adet irtifak hakkı mevcuttur. Söz konusu irtifak hakları rutin uygulama olup taşınmazın devredilmesine herhangi bir sınırlama getirmemektedir. Gayrimenkul üzerinde organize sanayi bölgesi beyanları bulunmaktadır. Organize sanayi bölgesi beyanları; bölgede konumlu tüm parseller üzerine konulmuş olup, taşınmazın devredilmesine ve kullanımına herhangi bir sınırlama getirmemektedir.

7.8. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul bu kapsam dışındadır.

8. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ

Değerleme konusu gayrimenkulün güncel pazar değerinin tespitinde; gayrimenkulün mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yaptığımız inceleme ve araştırmalar ile resmi kurum ve kuruluşlardan edindiğimiz belge ve bilgilerin ışığı altında oluşan kanaatler, şehrin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu, arsa alanı, geometrik şekli, topoğrafik durumu bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezine olan mesafesi, ana yola olan cephesi, parsel üzerinde bulunan yapının inşa ve mimari özellikleri, yıpranma durumları, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar, satış kabiliyeti gibi tüm faktörler dikkate alınmış, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak, gayrimenkul değerlemesinde kabul görüş olan "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmıştır. Pazar yaklaşımı yöntemi ise; maliyet yaklaşımı yönteminde ele alınan bileşenlerden arsa değerinin

hesaplanmasında kullanılmıştır. Buna göre; taşınmaz için takdir olunan toplam pazar değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

	K.D.V. HARİÇ SATIŞ DEĞERİ (TL)	%20 K.D.V. DAHİL SATIŞ DEĞERİ (TL)
TOPLAM YASAL PAZAR DEĞERİ	215.000.000	258.000.000
TOPLAM MEVCUT PAZAR DEĞERİ	220.000.000	264.000.000

Raporda belirtilen değerlerin tamamı K.D.V. HARİÇ değerlerdir.

KDV mevzuatında yapılan değişikliklerden kaynaklı KDV oranı değişiklikleri olması durumunu kapsamaz. Değerleme tarihi itibari ile mevcut oran dikkate alınmıştır. Konu ile ilgili olarak yeminli mali müşavirden görüş alınması önerilmektedir.

Bu takdirimiz, taşınmaz ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. İşbu 2023-SP-00007 no'lu rapor, Ayes Çelik Hasır Ve Çit Sanayi A.Ş.'nin talebi üzerine ve tek orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 09.09.2024

Saygılarımızla,

Takyidat Belgesi

Zemin Tipi:	AnaTasinmaz	Ada/Parsel:	516/16
Taşınmaz Kimlik No:	49419684	AT Yüzölçüm(m2):	13970.00
il/ilce:	İZMİR/KEMALPASA	Bağımsız Bölüm Nitelik:
Kurum Adı:	Kemalpasa	Bağımsız Bölüm Brüt
Mahalle/Köy Adı:	ULUCAK Mah.	YüzÖlcümü:
Mevkii:	BAYRAMKUYU	Bağımsız Bölüm Net
Cilt/Sayfa No:	64/6352	YüzÖlcümü:
Kavit Durum:	Aktif	Blok/Kat/Giris/BBNo:
		Arsa Pay/Payda:
		Ana Tasınmaz Nitelik:	1 ZEMÍN 1 NORMAL KATLI ÍDARÍ BÍNA

S/B/I	Acıklama	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmive
Irtifak	M:TEDAS TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş LEHİNE KROKİSİNDE GÖRÜLDÜĞÜ GİBİ 38.59 M2 LİK KISIMDA DAİMİ İRTİFAK HAKKI( Sablon: Tasınmaz Mal Mükellefiyeti)	(SN:5273) TÜRKİYE ELEKTRIK DAĞITIM ANONIM SIRKETI	Kemalpasa - 11-03-2002 00:00 - 798

		VKN:8790013397
Irtifak	M:TEK GENEL MD. LEHINE 537 M2 LIK ALANDA DAIMI IRTIFAK HAKKI(Sablon: Taşınmaz Mal Mükellefiyeti)	(SN:5641) TÜRKİYE ELEKTRIK KURUMU (TEK) VKN:8790304314	Kemalpaşa - 14-04-1999 00:00 - 1996
Irtifak	M:TEK GNL MD, LEHİNE 23 M2 SAHADA DAİMİ İRTİFAK HAKKI VARDIR(Sablon: Taşınmaz Mal Mükellefiyeti)	(SN:5641) TÜRKİYE ELEKTRIK KURUMU (TEK) VKN:8790304314	Kemalpaşa - 15-06-1994 00:00 - 2231

(Hisse) Sistem No	Malik	El Birliği No	Hisse Pay/ Payda	Metrekare	Toplam Metrekare	Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
334501929	(SN:7832211) AYES CELIK HASIR VE CIT SANAYI ANONIM SIRKETI V		1/1	13970.00	13970.00	Tüzel Kisiliklerin Unvan Değişikliği 17-03-2016 3670

S/B/I	Acıklama	Kısıtlı Malik (Hisse) Ad Sovad	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Bevan	OSB SINIRLARI İCERİSİNDE KALMİSTIR	AYES CELIK HASIRVE		Kemalpasa - 18-10-2004 00:00 -

		CİT SANAYİ ANONIM SIRKETI VKN	5438
Beyan	Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü zorunludur.	AYES CELIK HASIRVE CIT SANAYI ANONIM SİRKETİ VKN	Kemalpasa - 22-11-2017 10:48 - 13545