Legal Proceedings Report • Sep 27, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024-255
Mayıs, 2024
| Talep Sahibi | ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||
| Rapor Tarihi | 02.05.2024 | |||||
| Rapor Numarası | Özel 2024-255 | |||||
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti | |||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Antalya İli, Kemer İlçesi, Çamyuva Mahallesi'nde konumlu 128 ada 1 parselde yer alan "Orman" vasıflı taşınmaz, 568 ada 2 parselde yer alan "Orman Tarla ve Kumsal" vasıflı taşınmaz ve 2 ada 3 parselde yer alan "Kumluk" vasıflı taşınmazların "Üst Hakkı" değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Altmış Altı (66) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı 6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 9 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 9 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi 10 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 10 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar 11 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 11 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi …………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 12 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12 |
||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 12 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13 | ||
|---|---|---|---|
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 13 | ||
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 14 |
||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 23 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 23 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler 23 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 23 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı |
||
| Hakkında Bilgi 23 | |||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 24 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı 26 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 29 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı 32 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler 33 | ||
| 6. | 6.1 | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 34 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen |
|
| Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 34 | |||
| 6.2 | Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler –SWOT Analizi 34 | ||
| 6.3 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 34 | ||
| 6.4 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 34 |
||
| 6.5 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 34 | ||
| 6.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 34 |
||
| 6.8 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 35 |
||
| 6.9 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup |
||
| Olmadığı Hakkında Görüş 35 | |||
| 7. | SONUÇ 36 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 36 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri 36 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI 37 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ 37 |
| Talep Sahibi | ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024-255 / 02.05.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi |
Çamyuva Mah. Turizm Bulvarı 128 ada 1 parsel, 568 ada 2 parsel, 2 ada 3 parsel. Kemer / Antalya |
| Tapu Kayıt Bilgisi | Antalya İli, Kemer İlçesi, Çamyuva Mahallesi 128 ada 1 parselde yer alan "Orman" vasıflı taşınmaz, 568 ada 2 parselde yer alan "Orman Tarla ve Kumsal" vasıflı taşınmaz ve 2 ada 3 parselde yer alan "Kumluk" vasıflı taşınmazlar. |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Rapora konu taşınmazlar üzerinde konaklama tesisi olarak kullanılan yapılar bulunmaktadır. Mahallinde yapılan incelemede yapıların atıl durumda olduğu görülmüştür. |
| İmar Durumu | Söz konusu taşınmazlar ile ilgili detaylı imar durumu bilgisi raporun 3.5 maddesinde belirtilmiştir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Taşınmazların tapu kaydında T. Halk Bankası A.Ş. lehine üst hakkı bulunmaktadır. |
| Piyasa Değeri (Üst Hakkı Toplam Değeri) |
606.119.000,00-TL (Altıyüzaltımilyonyüzondokuzbin Türk lirası) |
| %10 KDV Dahil Piyasa Değeri |
666.730.900,00-TL |
| Açıklama | Müşteri talebi doğrultusunda parseller üzerinde bulunan atıl durumdaki yapılar değerlemede dikkate alınmamıştır. Taşınmazların değeri arsa üst hakkı dikkate alınarak takdir edilmiştir. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Mehmet Akbalık – SPK Lisans No: 911340 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış 02.05.2024 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup Özel 2024-255 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
Bu rapor, ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebi üzerine; Antalya İli, Kemer İlçesi, Çamyuva Mahallesi'nde konumlu 128 ada 1 parselde yer alan "Orman" vasıflı taşınmaz, 568 ada 2 parselde yer alan "Orman Tarla ve Kumsal" vasıflı taşınmaz ve 2 ada 3 parselde yer alan "Kumluk" vasıflı taşınmazların "Üst Hakkı" değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın "Üst Hakkı" değer tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 26.04.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet Akbalık tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından, 03.04.2023 tarihinde, Özel 2023-330 rapor no ile rapor hazırlanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye : |
14.000.000,-TL |
|---|---|
| Ticaret Sicil : |
256696 |
| Telefon : |
0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web : |
[email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres : |
Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
| Şirket Unvanı | : | ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ | ||
|---|---|---|---|---|
| -- | --------------- | --- | --------------------------------------------------- | -- |
Şirket Adresi : Kazlıçeşme Mah. Kennedy Caddesi No:52C 34020 Büyükyalı / İstanbul
Şirket Amacı : Şirket, Sermaye Piyasası Kurulunun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleriyle belirlenmiş usul ve esaslar çerçevesinde, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye Piyasası Kanunu'nun 48. maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Kurulun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.
| Sermaye : |
1.456.000.000,00 TL |
|---|---|
| Halka Açıklık : |
% 25 |
| Telefon : |
0 212 486 36 50 |
| E-Posta : |
[email protected] |
İş bu rapor, ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebi üzerine; Antalya İli, Kemer İlçesi, Çamyuva Mahallesi'nde konumlu 128 ada 1 parselde yer alan "Orman" vasıflı taşınmaz, 568 ada 2 parselde yer alan "Orman Tarla ve Kumsal" vasıflı taşınmaz ve 2 ada 3 parselde yer alan "Kumluk" vasıflı taşınmazların "Üst Hakkı" değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri talebi doğrultusunda parseller üzerinde bulunan atıl durumdaki yapılar değerlemede dikkate alınmamıştır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Rapora konu taşınmazlar Antalya İli, Kemer İlçesi, Çamyuva Mahallesi sınırlarında bulunmaktadır. Tarif olarak taşınmazlar Çamyuva oteller bölgesinde Turizm Bulvarı üzerinde konumudur. 128 ada 1 parsel Turizm Bulvarı'na cephe, 2 ada 3 parsel ve 568 ada 2 parsel ise hem bulvar hem deniz cephelidir.
Taşınmazların yer aldığı bölgenin denize bakan kısmında tamamen oteller mevcut olup batı kısımda villa tipi konutlar, apartman tipi yapılar, boş arsalar, araziler, seralar bulunmaktadır. Genellikle üst gelir kesiminin tercih ettiği bölgede kış aylarından ziyade yazları yoğunluk olmaktadır. Otellerin çoğu sezonluk açıktır. Günlük ihtiyaçlar Çamyuva ve Kemer ilçe merkezinden her mevsimde rahatlıkla karşılanabilmektedir. Bölgede oteller dışında mevcut imar yapılaşması 2 – 3 kat olup binalar bu tarzda yapılmıştır. Bölgeye ulaşım toplu taşım araçlarıyla ve özel araç vasıtasıyla kolayca sağlanabilmektedir.
Koordinatlar : 36.5460 - 30.5588
| MÜLKİYET TAPU TABLOSU | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA NO |
İ L | İLÇE | MAHALLE | ADA PARSEL | TAŞINMAZ I D |
VASFI | YÜZÖLÇÜMÜ (m2) |
CİLT NO |
SAYFA NO |
TARİH | YEVMİYE | MALİK -HİSSE | |
| 1 | 128 | 1 | 14094302 | ORMAN | 110622,00 | - | - | - | - | ||||
| 2 | 2 | 3 | 14094514 | KUMLUK | 9763,00 | - | - | - | - | ||||
| 3 | ANTALYA KEMER | ÇAMYUVA | 568 | 2 | 109958084 | ORMAN TARLA VE KUMSAL | 11884,20 | - | - | - | - | MALİYE HAZİNESİ | |
| ÜST HAKKI TAPU TABLOSU | |||||||||||||
| SIRA | TAŞINMAZ | YÜZÖLÇÜMÜ | CİLT | SAYFA | |||||||||
| NO | İ L | İLÇE | MAHALLE | ADA PARSEL | I D | VASFI | (m2) | NO | NO | TARİH | YEVMİYE | MALİK -HİSSE | |
| 1 | 128 | 1 | 14094302 | 128 ADA 1 PARSELİN ÜST HAKKIDIR |
110622,00 | 27 | 2627 3.05.2021 | 2604 | |||||
| 2 | ANTALYA | KEMER | ÇAMYUVA | 2 | 3 | 14094514 | YEDİ BİN ÜÇYÜZ ATMIŞ İKİ DOKUZ BİN YEDİYÜZ ATMIŞ ÜÇ HİSSEDE KIRK DOKUZ YIL SÜRE İLE İKİ BİN DÖRT YÜZ BİR DOKUZ BİN YEDİYÜZ ATMIŞ ÜÇ HİSSEDE KIRK BEŞ YIL SÜRE İLE İKİ BİN ALTI YÜZ YİRMİ |
9763,00 | 29 | 2866 5.11.2021 | 6324 | T. HALK BANKASI A.Ş. | |
| 3 | 568 | 2 | 109958084 | 568 ADA 2 PARSELİN ÜST HAKKIDIR |
11884,20 | 21 | 2038 3.05.2021 | 2604 |
Müşteri tarafından gönderilen 29.04.2024 ve 02.05.2024 tarihli Tapu Kayıt belgelerine göre bulunan kayıtlar aşağıdaki gibidir; (Üst hakkı tapu kaydına ulaşılmıştır.)
Beyan (AT): KEMER MİLLİ EMLAK MÜDÜRLÜĞÜNÜN 5446863 SAYILI YAZISI UYARINCA ÇAMYUVA 128 ADA 1 PARSEL SAYILI 110.622 M2 YÜZÖLÇÜMLÜ TAŞINMAZ İLE 2 ADA 3 PARSEL 9.763 M2 YÜZÖLÇÜMLÜ TAŞINMAZIN 7.362 M2'LİK KISMI ÜZERİNE KURULU ÜST HAKKININ 30/09/2022 TARİH 5889 YEVMİYE NUMARALI MADDELERİ TADİLE EDİLEREK ÜST HAKKI BİTİŞ SÜRESİ 12/05/2071 TARİHİNE KADAR UZATILMIŞTIR. ( Şablon: Diğer) 06-01-2023 / 161
İrtifak: H. TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş. LEHİNE 49 YIL SÜREYLE DAİMİ 16/10/1995 – 1334 MÜSTAKİL İRTİFAK HAKKI TESİSİ (134,000 m2 LİK KISIMDA 1970 PARSELDEN GELME (Başlama Tarih:16/10/1995,Bitis Tarih:16/10/2044- Süre:-) TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş. --
Beyan: TOPLUM YARARINA AÇIK VE TATİL KÖYÜ YAPILMAK AMACIYLA 24/01/1996 – 58 TURİZM TESİS ŞERHİ 24/01/1996 YEV.58 TURİZM BAKANLIĞI --
Beyan: 18/01/2007 TARİHLİ LİSTEYE GÖRE TEFERRUAT İŞLENDİ. 18/01/2007 18/01/2007 – 212 Beyan: 23/11/2010 TARİHLİ TEFERRUAT LİSTESİNE GÖRE TEFERRUAT LİSTESİ İŞLENDİ.30/11/2010 TARİH 3552YEVMİYE
Beyan:(AT) Kemer Milli Emlak Müdürlüğü'nün 4660513 sayılı yazısı uyarınca 26/04/1994 30/09/2022 – 5889 tarih 352 yevmiye numaralı resmi senedin belirtilen maddeleri tadile edilmiştir.
Beyan: TURİZM VE TANITMA BAKANLIĞI LEHİNE İSTİMLAK VARDIR. TURİZM VE TANITMA BAKANLIĞI 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 31/b Maddesine göre Şerh (HİSSE)
Beyan: TOPLUM YARARINA AÇIK OTEL VE TATİL KÖYÜ YAPILMAK 24/01/1996 – 58 AMACIYLA TURİZM TESİSİ ŞERHİ 24/01/1996 TURİZM BAKANLIĞI --
Şerh: ARSA OFİSİNİN ŞUFA AÇMA HAKKI VARDIR.25/01/1979 Y.561 MALİYE HAZİNESİ 25/01/1979- 561
Beyan: KEMER MİLLİ EMLAK MÜDÜRLÜĞÜNÜN 5446863 SAYILI YAZISI UYARINCA ÇAMYUVA 128 ADA 1 PARSEL SAYILI 110.622 M2 YÜZÖLÇÜMLÜ TAŞINMAZ İLE 2 ADA 3 PARSEL 9.763 M2 YÜZÖLÇÜMLÜ TAŞINMAZIN 7.362 M2 'LİK KISMI ÜZERİNE KURULU ÜST HAKKININ 30/09/2022 TARİH 5889 YEVMİYE NUMARALI MADDELERİ TADİLE EDİLEREK ÜST HAKKI BİTİŞ SÜRESİ 12/05/2071 TARİHİNE KADAR UZATILMIŞTIR. ( Şablon: Diğer) 06-01-2023 / 161
Beyan: Kemer Milli Emlak Müdürlüğü'nün 4660513 sayılı yazısı uyarınca üst hakkı 30/09/2022 – 5887 süresi 12/05/2071 tarihine kadar uzatılarak, 24/03/200 tarih 370 yevmiye numaralı resmi senedin belirtilen maddeleri tadile edilmiştir.
Diğer: 10/10/2002 TRH 12538 SAYILI LİSTEYE GÖRE TEFERRUAT.10/10/2002 Y:1531 1adet 1 ETL 10/10/2002 - 1531
Şerh: ARSA OFİSİNİN ŞUFA AÇMA HAKKI VARDIR.25/01/1979 Y:561 ARSA OFİSİ 25/01/1979-561
İrtifak: TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş. LEHİNE 49 YIL SÜREYLE DAİMİ VE 17/05/1989 – 4593 MÜSTAKİL İRTİFAK HAKKI VARDIR. (Başlama Tarih:17/05/1989 Süre:) TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş.
İrtifak: M: MALİYE HAZİNESİ LEHİNE MÜLKİYET HAKKI VARDIR. 17/5/1989 17/05/1989 – 4595 YEV 4595 (Başlama Tarih:17/05/1989,Bitis Tarih:17/05/1989 - Süre:-)
Beyan: 10/10/2002 TARİH 12538 SAYILI LİSTEYE GÖRE TEFERRUAT 10/10/2002 10/10/2002 – 1531 TARİH Y:1531
Beyan: 11/10/2002 TARİH 12653 SAYILI LİSTEYE GÖRE EK TEFERRUAT 14/10/2002 – 1549 14/10/2002 TARİH Y:1549
Beyan: 23/11/2010 TARİHLİ TEFERRUAT LİSTESİNE GÖRE TEFERRUAT 30/11/2010 – 3556 LİSTESİ İŞLENDİ.30/11/2010 TARİH 3556 YEVMİYE
Beyan: 1668 m2 lik kısmı kıyı kenar çizgisi içerisinde kalmaktadır. 04/01/2018 - 53
Beyan: Kemer Milli Emlak Müdürlüğü'nün 4660513 sayılı yazısı uyarınca üst hakkı 30/09/2022 – 5886 süresi 10/01/2071 tarihine kadar uzatılarak, 17/05/1989 tarih 4593 yevmiye numaralı resmi senedin belirtilen maddeleri tadile edilmiştir.
DİĞER: 23/11/2010 tarihli 87 kalem teferruat listesi 1adet 97880 TL 30/11/2010 – 3556
Not: Taşınmazlar üzerinde bulunan irtifak hakları ve beyanlar herhangi bir satış durumunda engel teşkil etmemektedir.
Not 2: Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü ön alım (Şufa) hakkı ana kütük sayfasından gelmekte olup herhangi bir engel teşkil etmemektedir.
3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi
Söz konusu taşınmazlar 2021 yılı içerisinde T. Halk Bankası adına üst hakkı tescili görmüştür. Ayrıca 568 ada 2 parsel 31.03.2023 tarihinde imar uygulaması görmüş ve "Otel ve Tatil Köyü Alanı" imarına sahip olmuştur. Parsellerin hukuki durumunda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
Kemer Belediyesi imar servisinde görevli memurdan alınan bilgi ve imar paftasına göre;
31.03.2023 onay tarihli, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı'nda parseller "Turizm Alanı" içerisinde kalmaktadır.
*128 ada 1 parsel: "Otel ve Tatil Köyü Alanı" içerisinde kalmakta olup E:0,20 (1.000 Yatak Kapasiteli) dir. Otel yapılması durumunda Hmax: 13,50m, Tatil köyü yapılması durumunda Hmax: 8,50m, 2 kat yapılaşma koşulları geçerlidir.
*568 ada 2 parsel ve 2 ada 3 parsel: "Otel ve Tatil Köyü Alanı" içerisinde kalmakta olup E:0,30 (300 Yatak Kapasiteli) dur. Tatil köyü yapılması durumunda Hmax: 8,50m, 2 kat yapılaşma koşulları geçerlidir. Otel yapılması durumunda Hmax: 13,50m yapılaşma koşulları geçerlidir.
Detaylı plan notları ekte sunulmuştur.
Söz konusu gayrimenkul için Kemer Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde herhangi bir olumsuz karar vb. bulunmadığı görülmüştür.
Söz konusu üst hakkı T. Halk Bankası A.Ş. lehine kayıtlıdır. Üst hakkı ile ilgili resmi senetler incelenmiş olup üst hakkı başlangıç ve bitiş tarihleri resmi senet üzerinden tespit edilmiştir.
128 Ada 1 Parsel Üst Hakkı Başlangıç – Bitiş: 15.06.1993 – 12.05.2071 (Süre uzatımı vardır.)
2 Ada 3 Parsel Üst Hakkı Başlangıç – Bitiş: 26.04.1998 – 12.05.2071 (Süre uzatımı vardır.) (2.401 m2 'lik alan)
2 Ada 3 Parsel Üst Hakkı Başlangıç – Bitiş: 15.06.1993 – 12.05.2071 (Süre uzatımı vardır.) (7.362 m2 'lik alan)
568 Ada 2 Parsel Üst Hakkı Başlangıç – Bitiş: 05.01.1989 – 10.01.2071 (Süre uzatımı vardır.)
Aşağıda Medeni Kanun'un ilgili maddelerinde üst hakkı ile ilgili hükümlere yer verilmiştir.
Üst hakkı Madde 726- Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.
Madde 826- Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.
Madde 827- Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.
Madde 828- Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.
Madde 829- Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir.
Madde 830- Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu parseller üzerinde bulunan yapılar atıl durumda kullanılamaz halde olup müşteri isteği doğrultusunda değerlemede dikkate alınmamıştır. Bu sebeple resmi evrak incelemesi yapılmamıştır.
Antalya, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık beşinci şehridir. 2023 sonu itibarıyla il nüfusu 2.696.249'dur. Türkiye'de "turizmin başkenti" olarak görülmektedir. Şehrin yüz ölçümü 20.177 km2 'dir. İlde km2 'ye 115 kişi düşmektedir. 19 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 910 mahalle bulunmaktadır. Tamamı Akdeniz Bölgesi'nin batısında yer alır ve Antalya Körfezi'yle Batı Torosların arasında kurulmuştur. Yüz ölçümü bakımından Türkiye'nin beşinci büyük ilidir. Güneyinde Akdeniz, batısında Muğla, kuzeyinde Burdur ve Isparta, kuzeydoğusunda Konya, doğusunda ise Karaman ve Mersin illeri vardır. Antalya şehri, 1980 yılından sonra uygun iklim koşulları ve turizm etkinlikleri nedeniyle hızla gelişmiş ve buna paralel olarak il de günümüzde Türkiye'nin en kalabalık beşinci ili olmuştur.
Antalya ili Türkiye'nin güneybatısında 29° 20'-32°35' doğu boylamları ile 36° 07'-37° 29' kuzey enlemleri arasındadır. Güneyinde Akdeniz ve kuzeyinde denize paralel uzanan Toroslar ile çevrili olup, doğusunda Mersin, Konya ve Karaman, kuzeyinde Isparta ve Burdur, batısında Muğla illeri ile komşudur. Bu Türkiye yüz ölçümünün %2,6'sı kadarına karşılık gelir. Akdeniz Bölgesi'nin batısında bulunan Antalya ili, bölge yüz ölçümünün ise % 17,6'sını oluşturur.
İl arazisinin ortalama olarak %77.8'i dağlık, %10.2'si ova, %12'si ise engebeli bir yapıya sahiptir. İl alanının 3/4'ünü kaplayan Torosların birçok tepesi 2500-3000 metreyi aşar. Batıdaki Teke yöresinde geniş platolar ve havzalar yer alır. Çoğunlukla kireçtaşlarından oluşmuş bu dağlar ve platolar alanında, kireçtaşlarının erimesiyle oluşmuş mağaralar, düdenler, su çıkaranlar, dolinler, uvalalar ve daha geniş çukurluklar olan polyeler gibi büyüklü, küçüklü karst şekilleri çok yaygındır. İlin topoğrafik yönden gösterdiği değişkenlik gerek iklim, gerek tarımsal gerekse demografi ve yerleşme yönünden farklı ortamlar yaratmaktadır. Ayrı özellik gösteren bu alanlar sahil ve yayla bölgesi olarak tanımlanır.
Antalya şehrinin ekonomisinde turizm, ticaret ve tarım ön planda olup sanayi faaliyetleri de son dönemde gelişme gösteren faaliyetlerdendir. Bunun dışında Antalya'da hayvancılık, madencilik gibi diğerlerine göre daha az yönelinen kollarda iş faaliyetleri de sürdürülmektedir.
Kemer, Türkiye Cumhuriyeti'nin Akdeniz Bölgesi'ne bağlı Antalya'nın bir ilçesidir. Antalya ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Antalya ilinin önemli bir turizm merkezidir. İlçenin yaz mevsimlerinde turizm ile artan nüfusu, kış mevsimlerinde öğrencilerin ilçeden ayrılmasıyla oldukça düşer. Antalya il merkezinin yaklaşık 30 km. doğusunda bulunan ilçe merkezi, kıyıdan 7 km. içeridedir. Kemer ilçe merkezi, Antalya'nın 30 km doğusundadır. Akdeniz'de 22 km kıyı şeridine sahip olan ilçe, merkezi 8 km içeride, denizden 26 m yüksekliktedir. Kısmen dalgalı ovalık bir arazi üzerinde kurulmuştur. İlçenin yüzölçümü 1.550 km²'dir. Bunun 45.360 hektarı tarım arazisi, 65.764 hektarı da orman arazisidir.
Antalya'nın Kemer ilçesi, 1 Ocak- 31 Ekim tarihleri arasında 195 milletten 4 milyon 241 bin 925 yerli ve yabancı turist ağırladı. Bu sayı tüm zamanların rekoru olurken, Kemer'e en çok turist yollayan ülke Rusya oldu. Antalya'nın en önemli turizm destinasyonlarından olan, 465 tesis, 52 bin 544 oda ve 111 bin 258 yatak kapasiteli Kemer'de, bu yılın sonu gelmeden tüm zamanların rekoru kırıldı. Türk turizminin rekor yılı 2019'da 3 milyon 750 bin, 2022'de ise 3 milyon 5 bin 32 yerli ve yabancı turist ağırlayan Kemer'e bu yıl 1 Ocak-31 Ekim tarihleri arasında gelen turist sayısı, 4 milyon 241 bin 925 oldu.
Kemer Kaymakamlığı verilerine göre, 195 ülkeden turistin ağırlandığı ilçede, 1 milyon 115 bin 597 turistle Rusya zirvede bulunurken, yerli turist 908 bin 779 kişiyle ikinci sıraya yerleşti. Üçüncü sırada 431 bin 60 kişiyle Almanya yer aldı. Geçen yıllarda yapılan çalışmalarla yükselişe geçen pazarlardan İngiltere 218 bin 498 kişiyle dördüncü sırayı aldı. Artış görülen Hollanda pazarı 179 bin 9 turistle beşinci, Polonya ise 178 bin 285 turistle altıncı sırada yer aldı. Günübirlik tatilciler eklendiğinde Kemer'de 2023 yılının Ocak- Ekim dönemindeki turizm hareketliliğinin 5 milyon kişiye yaklaştığı öğrenildi.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %4,53, bir önceki yılın Aralık ayına göre %11,54, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,07 ve on iki aylık ortalamalara göre %55,91 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %43,44 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %94,78 ile lokanta ve oteller oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre en az artış gösteren ana grup %0,20 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %12,76 ile eğitim oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Şubat ayı itibarıyla, 12 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 6 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 125 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %4,23, bir önceki yılın Aralık ayına göre %11,37, bir önceki yılın aynı ayına göre %70,31 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,96 olarak gerçekleşti. (TUİK)
A.B.D son 5 yıllık tüketici fiyat endeksi grafiği ve oranları yukarıdaki gibidir. 2020 yılı itibariyle enflasyon oranı yıllık bazda Nisan ayına kadar ortalama %2,3 seviyelerinde iken Nisan ayı ile birlikte ciddi düşüş göstermiş olup, bu oran %0,5 altına kadar inmiştir. 2021 Ocak ayında %1,7 olan enflasyon oranı bu aydan itibaren sürekli artış göstererek %9,1 seviyelerine kadar gelmiştir. 2022 Temmuz itibari ile tekrar düşüş eğilimine girmiş olup günümüz itibariyle %3,2 seviyesine gelmiştir.
Üretim yöntemine göre dört dönem toplamıyla elde edilen yıllık GSYH, zincirlenmiş hacim endeksi olarak (2009=100), 2023 yılında bir önceki yıla göre %4,5 arttı. Üretim yöntemine göre cari fiyatlarla GSYH, 2023 yılında bir önceki yıla göre %75,0 artarak 26 trilyon 276 milyar 307 milyon TL oldu. Kişi başına GSYH 2023 yılında cari fiyatlarla 307 bin 952 TL, ABD doları cinsinden 13 bin 110 olarak hesaplandı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2023 yılında bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; finans ve sigorta faaliyetleri toplam katma değeri %9,0, inşaat %7,8, hizmetler %6,4, diğer hizmet faaliyetleri %4,6, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,8, gayrimenkul faaliyetleri %2,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri %1,3, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %1,2 ve sanayi %0,8 arttı. Tarım sektörü ise %0,2 azaldı. GSYH 2023 yılının dördüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 arttı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %1,0 arttı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %4,0 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %75,9 artarak 8 trilyon 431 milyar 375 milyon TL oldu. GSYH'nin dördüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 304 milyar 402 milyon olarak gerçekleşti. (TUİK)
Yaklaşık son 10 yıllık dönemde TR 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %10 seviyelerinde seyrederken 2021 yılı 3. çeyreğiyle birlikte artışa geçmiş, 2022 1. çeyreği itibari ile %27 seviyelerine ulaşmıştır. Bu dönemden sonra düşüş eğilimine girmiş, Ocak 2023 dönemi itibari ile tekrar yükseliş trendine geçerek rapor tarihi itibariyle %26,90 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)
Yaklaşık son 10 yıllık dönemde USD 10 yıllık DİBS olan tahvil oranları ortalama %2 seviyelerinde seyrederken 2019 yılı son çeyreğiyle birlikte ciddi düşüşe geçerek %1,5 ve altı seviyelere inmiş, Ağustos 2020 itibariyle %0,6'ya kadar gerilemiştir. Bu süreçten sonra artış göstererek devam etmiş ve rapor tarihi itibariyle %4,27 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)
2019 yılı Mayıs ayı ile birlikte Euro 10 yıllık Alman Tahvili ise 0'ın altına inmiş olup 2022 yılında pozitif yönde devam etmiştir. Artış son dönemlerde dalgalı bir şekilde devam etmekte olup rapor tarihi itibariyle ortalama %2,41 seviyelerindedir. (Grafik: Bloomberght.com)
Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %46,49 civarındadır.
ICE tarafından yayımlanan USD Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre USD referans faiz oranlarını göstermektedir. USD 12 aylık referans faiz oranı 30.06.2021 itibariyle %0,5 seviyesindedir. 2022 yılında görüldüğü üzere USD referans faiz oranı Nisan ayından itibaren artışa geçmiş ve rapor tarihi itibari ile %5,31 seviyesine yükselmiştir.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. Bu tarihten itibaren artış eğilimi ile 2021 Ağustos ayına kadar %19,00 seviyelerine gelmiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile düşüşe geçmiş olup Haziran ayına kadar %8,50 seviyelerine gelmiştir. Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte %45 seviyesine gelmiştir.
A.B.D Merkez Bankası FED tarafından açıklanan son verilere göre faiz oranı %5,00 tir. 2017 – 2019 itibariyle %2,50 seviyelerine kadar çıkmışken, faiz oranı 2022 itibariyle kademeli düşerek %0,50 altına gelmiştir. Mart ayı itibariyle tekrar artışa geçmiş olup günümüz itibari ile %5,50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 93 bin 902 oldu. Konut satışlarında İstanbul 16 bin 344 konut satışı ve %17,4 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 300 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 168 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 18 konut ile Ardahan, 45 konut ile Tunceli ve 51 konut ile Bayburt oldu. (TUİK)
| Konut satis sayısı, Şubat 2024 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Subat | Ocak - Subat | |||||
| Değişim | Değişim | |||||
| 2024 | 2023 | (5) | 2024 | 2023 | (5) | |
| Satis sekline göre toplam satis- | 93902 | 80 031 | 17.3 | 174 210 | 177 739 | $-2.0$ |
| lpotekli satis | 8.827 | 17 357 | $-49.1$ | 14 742 | 33 560 | $-56.1$ |
| Dider satis | 85.075 | 62674 | 35.7 | 159 468 | 144 179 | 10,6 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 93902 | 80 031 | 17.3 | 174 210 | 177739 | $-2.0$ |
| lik el satis | 28.594 | 23 476 | 21.8 | 53 857 | 51 008 | 5,6 |
| licinci el sabe | 65 308 | 56 555 | 15,5 | 120 353 | 126 731 | $-5.0$ |
Konut satışları Ocak-Şubat döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,0 azalışla 174 bin 210 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %49,1 azalış göstererek 8 bin 827 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %56,1 azalışla 14 bin 742 oldu. Şubat ayındaki ipotekli satışların 2 bin 60'ı, Ocak-Şubat dönemindeki ipotekli satışların ise 3 bin 464'ü ilk el satış olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %35,7 artarak 85 bin 75 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %90,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,6 artışla 159 bin 468 oldu. (TUİK)
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,8 artarak 28 bin 594 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %30,5 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 artışla 53 bin 857 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,5 artış göstererek 65 bin 308 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %69,5 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,0 azalışla 120 bin 353 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Yabancılara yapılan konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %44,9 azalarak bin 846 oldu. Şubat ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,0 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 691 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 659 konut satışı ile Antalya ve 151 konut satışı ile Mersin izledi. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %7,9, daire sayısı %16,0 ve yüzölçümü %8,8 arttı. Belediyeler tarafından 2023 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 60,3 milyon m² iken; bunun 33,7 milyon m²'si konut, 12,8 milyon m²'si konut dışı ve 13,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. (TUİK)
Belediyeler tarafından 2023 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 42,9 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4,3 milyon m² ile bir daireli binalar izledi. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %7,0, daire sayısı %8,9 ve yüzölçümü %10,5 azaldı. Belediyeler tarafından 2023 yılı IV. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 37,2 milyon m² iken; bunun 21,0 milyon m²'si konut, 8,5 milyon m²'si konut dışı ve 7,7 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2023 yılı IV. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 26,8 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,2 milyon m² ile bir daireli binalar izledi. (TUİK)
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik değisim (%) |
Daire sayısı | Yillik değisim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 92 111 | 18,3 | 626 685 | 4,4 | 127 679 222 | 4,5 | |
| 20 973 | 12,8 | 159 073 | 2,0 | 33 027 391 | 3,8 | ||
| Ш | 18508 | 27.7 | 120 929 | 5,2 | 24 282 373 | 3,0 | |
| Ш | 21944 | 4,0 | 138 570 | $-9,8$ | 28 251 712 | $-8,9$ | |
| IV | 30 686 | 29,7 | 208 113 | 18,6 | 42 117 746 | 17,6 | |
| 2022 | 99 167 | 7,7 | 642 325 | 2,5 | 129 021 356 | 1,1 | |
| 22 488 | 7,2 | 155 510 | $-2,2$ | 30 456 510 | $-7,8$ | ||
| H | 22 990 | 24.2 | 149 528 | 23.6 | 29 493 388 | 21,5 | |
| Ш | 22 8 36 | 4,1 | 137 558 | $-0.7$ | 27 559 899 | $-2,4$ | |
| IV | 30 853 | 0.5 | 199 729 | $-4,0$ | 41 511 558 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86 654 | $-12,6$ | 533 375 | $-17.0$ | 107 369 977 | $-16,8$ | |
| 20 215 | $-10,1$ | 126 281 | $-18.8$ | 25 268 904 | $-17.0$ | ||
| H | 18 0 31 | $-21.6$ | 107 824 | $-27.9$ | 21 213 720 | $-28,1$ | |
| Ш | 19715 | $-13,7$ | 117 224 | $-14.8$ | 23 717 479 | $-13.9$ | |
| IV | 28 693 | $-7,0$ | 182 046 | $-8,9$ | 37 169 874 | $-10,5$ |
2021 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 29,3 milyon turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 1.028 Dolar olarak belirtilmektedir. 2020 yılında kişi başı ortalama harcamanın 936 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılına kıyasla 2021 yılında kişi başı harcamaların artmış olduğu görülmektedir. 2022 yılında ise Türkiye'ye giriş yapan yaklaşık 51 milyon turistin kişi başı 905 Dolar harcama yaptığı görülmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında gelen turist sayısında artış, kişi başı harcama miktarında ise azalış olduğu görülmektedir.
2023 yılının üçüncü çeyreğinde ise Türkiye'yi 22,4 milyon turist ziyaret etmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında gelen turist sayısında %6,8'lik bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir. Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2021 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 24,7 milyon olurken, 2022 yılında bu sayının 44,6 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye 46 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %11'lik bir artış gözlemlenmiştir. Mart 2020 itibariyle dünya ile paralel olarak Türkiye'yi de önemli bir ölçekte etkileyen COVID-19 salgını Türkiye'nin turizm performansını da önemli ölçekte etkilemiştir. Yabancı turist sayıları göz önünde bulundurulduğunda 2019 yılı, COVID-19 salgınından önceki en yüksek performans gösteren yıldır. 2022 yılı itibariyle ziyaretçi sayılarının pandemi öncesi döneminin (2019) ziyaretçi sayılarının yakalandığı gözlenmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye gelen 46 milyon yabancı turistin %34,3'ü İstanbul'a, %30,8'i Antalya'ya, %7,1'i Muğla'ya gelmiştir. Bu üç ili %3,0'lık ve %1,3'lük paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 864 bin oda kapasitesi ile 20.204 işletme belgeli, 76 bin oda kapasitesi ile 718 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 2.907 tesis ve 120 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.621 tesis ve 105 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Antalya ise 2.494 işletme belgeli tesise ve 287 bin oda arzına sahiptir. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 723 tesis içinde en büyük payı 104 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 87 tesis ve 16 bin oda kapasitesi ile Antalya, 79 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir. Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiştir.
2022 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %54,9'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,48 ile Antalya, onu takiben %62,7 ve %55,8 ile İstanbul ve Muğla gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %46,7 ve %40,8 olmuştur. 2023 yılı Kasım ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %35,2'dir. 2022 yılı doluluk oranları bir önceki yıla (2021) göre artış göstererek Türkiye genelinde %66.8 İstanbul için %74,7'dir.
Oda fiyatları ise yine 2021 yılana kıyasla artış göstererek, 2022 yılında Türkiye genelinde 117 Euro, İstanbul'da ise 144 Euro'dur. 2019 yılı performans göstergeleri göz önünde bulundurularak, ortalama gerçekleşen oda fiyatlarının 2019 yılı seviyesine ulaştığı ve otel doluluk oranlarının ise toparlanma sürecine devam ettiği söylenebilir. 2023 yılında otel doluluk oranları Türkiye geneli için %59,1 olarak hesaplanırken İstanbul için doluluk oranı %65,2 olmuştur. Aynı dönem için Türkiye'de gerçekleşen oda fiyatı geneli için 129 Euro iken İstanbul'da 143 Euro olmuştur.
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Rapora konu 128 Ada 1 parsel; tapu kayıtlarında "Orman" vasıflı olup 110.622,00 m2 yüzölçüme sahiptir. Parsel üzerinde üst hakkı ile kurulmuş atıl durumda konaklama tesisi bulunmaktadır. Etrafı çevrili olup topografik olarak engebeli, geometrik olarak ise dikdörtgenimsi bir yapıya sahiptir. Parselin kuzey, güney ve doğudan yol cephesi mevcuttur. Üzerinde bulunan yapılar atıl durumda olması sebebiyle değerlemede dikkate alınmamıştır.
Rapora konu 2 Ada 3 parsel; tapu kayıtlarında "Kumluk" vasıflı olup 9.763,00 m2 yüzölçüme sahiptir. Parsel üzerinde üst hakkı ile kurulmuş atıl durumda konaklama tesisi bulunmaktadır. Etrafı kısmi çevrili olup topografik olarak düz, geometrik olarak ise yamuk bir yapıya sahiptir. Parsel doğu kısımdan deniz cepheli, kuzey kısımdan ise yol cephelidir. Üzerinde bulunan yapılar atıl durumda olması sebebiyle değerlemede dikkate alınmamıştır.
Rapora konu 568 Ada 2 parsel; tapu kayıtlarında "Kumluk" vasıflı olup 11.884,20 m2 yüzölçüme sahiptir. Parsel üzerinde üst hakkı ile kurulmuş atıl durumda konaklama tesisi bulunmaktadır. Etrafı kısmi çevrili olup topografik olarak düz, geometrik olarak ise kare bir yapıya sahiptir. Parsel doğu kısımdan deniz cepheli, batı kısımdan ise yol cephelidir. Üzerinde bulunan yapılar atıl durumda olması sebebiyle değerlemede dikkate alınmamıştır.
Rapora konu parseller üzerinde bulunan yapılar değerlemede dikkate alınmamıştır.
Söz konusu parseller üzerinde bulunan yapılar yapılar atıl durumda olup kullanılmamaktadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli
sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
[E:1 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde, ara sokakta, Konut Alanı, E:0.20 yapılaşma şartlarına ve 1.341 m2 yüzölçümüne sahip arsa 14.600.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0 549 469 99 23
[E:2 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde, ancak denize uzak mesafede, Konut Alanı, E:0.20 yapılaşma şartlarına ve 580 m2 yüzölçümüne sahip arsa 7.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0 505 292 77 52
[E:3 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde, denize mesafesi bulunan, Konut Alanı, E:0.20 yapılaşma şartlarına ve 573 m2 yüzölçümüne sahip arsa 7.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0 543 675 57 13
[E:4 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde, denize mesafesi bulunan, Konut Alanı, E:0.20 yapılaşma şartlarına ve 1.500 m2 yüzölçümüne sahip arsa 14.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0 505 292 77 52
[E:5 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, ancak denize uzak mesafede Konut Alanı, ayrık nizam 2 kat Emsal:0,20 yapılaşma şartlarına ve 322 m2 yüzölçümüne sahip arsa 3.645.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0 531 439 92 38
[E:6 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, ancak denize uzak mesafede Konut Alanı, ayrık nizam 2 kat Emsal:0,20 yapılaşma şartlarına ve 703 m2 yüzölçümüne sahip arsa 6.900.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 Emsal 5 |
Emsal 6 | ||||||||||||
| Brüt alanı (m²) | 1.341,00m² | 580,00m² | 573,00m² | 1.500,00m² | 322,00m² | 703,00m² | |||||||
| Satış fiyatı | ₺14.600.000,00 | ₺7.500.000,00 | ₺7.500.000,00 | ₺14.500.000,00 | ₺3.645.000,00 | ₺6.900.000,00 | |||||||
| m² birim fiyatı | ₺10.887,40 | ₺12.931,03 | ₺13.089,01 | ₺9.666,67 | ₺11.319,88 | ₺9.815,08 | |||||||
| Pazarlık | 7% | - | 7% | - | 7% | - | 5% | - | 7% | - | 5% | - | |
| Konum ve diğer şerefiye |
10% | + | 20% | + | 15% | + | 20% | + | 15% | + | 10% | + | |
| Yüzölçümü Şerefiyesi | 25% | - | 25% | - | 25% | - | 25% | - | 25% | - | 25% | - | |
| İmar Lejant Şerefiyesi |
5% | + | 5% | + | 5% | + | 5% | + | 5% | + | 5% | + | |
| İndirgenmiş birim fiyat |
₺9.036,54 ₺12.025,86 ₺11.518,32 ₺9.183,33 ₺9.961,49 ₺8.342,82 |
||||||||||||
| Ortalama Birim fiyat | 10.011TL/m² |
İlgilisi: 0 537 245 50 07
Not: Emsal karşılaştırma tablosu 128 Ada 1 Parsel (Emsal:0,20) baz alınarak yapılmıştır. Diğer parsellerin değeri 128 ada 1 parselin birim değeri üzerine konum, yüzölçüm ve imar yapılaşması şerefiyesi eklenerek hesaplanmıştır.
Bölgede mülk sahipleri ve emlakçılar ile yapılan görüşmede arazi vasıflı taşınmazlarda genelde pazarlık payının %5-10 arasında olduğu bilgisi alınmıştır.
Krokide emsal konumları işaretlenmiştir. Konu parsel ile emsaller arasında lokasyon farklılığı olduğu için konum olarak pozitif/negatif yönde şerefiye uygulanmıştır.
Yüzölçümüne bakıldığında emsallerin genelde 500-1.500 m2 aralığında olduğu görülmüş konu parselin oldukça büyük olması sebebiyle % 25 yüzölçümü şerefiyesi hesaplanmıştır.
Konu taşınmazların bulunduğu bölgede genelde konut alanı imarlı parseller yoğun olması sebebiyle konu parsel için %5 lejant şerefiyesi uygulanmıştır.
Uygulanan bu şerefiyeler, gerek bölgede benzer alan, konum ve arazi yapısı farklılıklarına sahip satılık taşınmazların birbirine kıyasla değer farkları, gerekse de yapılan araştırmalar neticesinde oluşan geçmiş deneyimler sonucu oluşmaktadır.
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
Söz konusu parsellerden 568 ada 2 parsel ve 2 ada 3 parselin imar durum ve yapılaşma şartları, bulunduğu lokasyon ve yakın çevresi dikkate alındığında benzer konumda emsal olabilecek boş arsa mevcut değildir. Bölgede denize sıfır otellerin arsalarının tamamı "Maliye Hazinesi" ne ait olup oteller üst hakkı ile işletilmektedir.
Mevcut imar durumu, yapılaşma şartları ve yüz ölçümü ile bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi, cephe durumu, geometrik şekil ve topografik özellikleri gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, Pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurularak arsa birim değeri takdir edilmiştir.
128 ada 1 parselin yüzölçümünün oldukça büyük olması, arazinin engebeli olması, büyük bir bölümünün ağaçlandırılmış olması, imar yapılaşması birim değere olumsuz yönde etki etmektedir.
2 ada 3 parselin ve 568 ada 2 parselin denize sıfır olması, imar durumu, arazinin düz olması birim değeri olumlu yönde etkilemiştir.
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazların konumu, imar durumu, arazi yapısı, yola cephesi, ulaşım kolaylığı vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki düzeltmeler ışığında taşınmazın arsa birim değeri takdir edilmiştir.
| İ l | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Yüzölçümü (m2) |
Birim Değer (TL) | Değer (TL) | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 128 | 1 | 110.622,00 | ₺10.011,00 | ₺1.107.436.842,00 | ||||
| ANTALYA | KEMER | ÇAMYUVA | 2 | 3 | 9.763,00 | ₺20.000,00 | ₺195.260.000,00 | |
| 568 | 2 | 11.884,20 | ₺20.000,00 | ₺237.684.000,00 | ||||
| Toplam Değer | ₺1.540.380.842,00 |
Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmazlara tapu yüzölçümü dikkate alınarak arsa toplam değeri (K.D.V hariç) 1.540.380.842,00- TL takdir edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Söz konusu parsellerin yüz ölçümü ile bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi, cephe durumu, geometrik şekil ve topografik özellikleri gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, Pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurulmuştur.
Tüm bu şartlar ve yapılan araştırmalar ile bulunan emsallerdeki düzeltmeler, bölgeye hakim emlakçı görüşleri ve geçmiş verilere dayanarak söz konusu parsel için yukarıdaki değer takdir edilmiştir.
Söz konusu parseller üzerinde bulunan yapılar atıl durumda olup değerlemede dikkate alınmamıştır.
Söz konusu taşınmazlar üzerinde tesis edilen üst hakkına esas değer hesaplama tablosu aşağıdaki şekildedir. (Yapılar atıl olması sebebiyle sadece arsa değeri dikkate alınmıştır.)
Söz konusu üst hakkı T. Halk Bankası A.Ş. lehine kayıtlıdır. Üst hakkı ile ilgili Resmi Senetler incelenmiş olup üst hakkı başlangıç ve bitiş tarihleri Resmi senet üzerinden tespit edilmiştir.
| Üst Hakkı - Kira Sözleşme Süresi ve Oran Tablosu (128 Ada 1 Parsel) |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Üst Hakkı Tesisi Tarihi | 15.06.1993 | |||||||
| Üst Hakkı Süresi Gün Bazında | 28455 | |||||||
| Üst Hakkı Bitiş Tarihi | 12.05.2071 | |||||||
| Değerleme Tarihi | 2.05.2024 | |||||||
| Değerleme Tarihi İtibari ile Kalan Üst Hakkı Kullanım Süresi Gün Bazında | 17176 | |||||||
| Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi | 60,36 | |||||||
| Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri | 10.011,00 ₺ | |||||||
| Arsa Yüzölçümü | 110622,00 | |||||||
| Arsa Toplam Değeri | 1.107.436.842,00 ₺ | |||||||
| Üst Hakkı Değerinin Oranı | 0,67 | |||||||
| Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi | 60,36 | |||||||
| Üst Hakına Esas Arsa Birim Değeri | 4.048,70 ₺ | |||||||
| Arsa Yüzölçümü | 110622,00 | |||||||
| Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri |
447.875.402,66 ₺ |
| Üst Hakkı - Kira Sözleşme Süresi ve Oran Tablosu (2 Ada 3 Parsel) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Üst Hakkı Tesisi Tarihi | 26.04.1998 | 15.06.1993 | ||||||
| Üst Hakkı Süresi Gün Bazında | 26679 | 28455 | ||||||
| Üst Hakkı Bitiş Tarihi | 12.05.2071 | 12.05.2071 | ||||||
| Değerleme Tarihi | 2.05.2024 | 2.05.2024 | ||||||
| Değerleme Tarihi İtibari ile Kalan Üst Hakkı Kullanım Süresi Gün Bazında | 17176 | 17176 | ||||||
| Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi | 64,38 | 60,36 | ||||||
| Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri | 20.000,00 ₺ | 20.000,00 ₺ | ||||||
| Arsa Yüzölçümü | 9763,00 | 9763,00 | ||||||
| Arsa Toplam Değeri | 195.260.000,00 ₺ 195.260.000,00 ₺ | |||||||
| Üst Hakkı Değerinin Oranı | 0,67 | 0,67 | ||||||
| Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi | 64,38 | 60,36 | ||||||
| Üst Hakına Esas Arsa Birim Değeri | 8.626,95 ₺ | 8.088,50 ₺ | ||||||
| Arsa Yüzölçümü | 2401,00 | 7362,00 | ||||||
| Üst Hakkına Esas Arsa Değeri | 20.713.307,04 ₺ | 59.547.571,28 ₺ | ||||||
| Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri | ₺80.260.878,32 |
| Üst Hakkı - Kira Sözleşme Süresi ve Oran Tablosu (568 Ada 2 Parsel) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Üst Hakkı Tesisi Tarihi | 5.01.1989 | |||
| Üst Hakkı Süresi Gün Bazında | 29955 | |||
| Üst Hakkı Bitiş Tarihi | 10.01.2071 | |||
| Değerleme Tarihi | 2.05.2024 | |||
| Değerleme Tarihi İtibari ile Kalan Üst Hakkı Kullanım Süresi Gün Bazında | 17054 | |||
| Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi | 56,93 | |||
| Takdir Edilen Tam Mülkiyet Arsa Birim Değeri | 20.000,00 ₺ | |||
| Arsa Yüzölçümü | 11884,20 | |||
| Arsa Toplam Değeri | 237.684.000,00 ₺ | |||
| Üst Hakkı Değerinin Oranı | 0,67 | |||
| Üst Hakkı Kalan Kullanım Süresi Yüzdesi | 56,93 | |||
| Üst Hakına Esas Arsa Birim Değeri | 7.628,90 ₺ | |||
| Arsa Yüzölçümü | 10222,00 | |||
| Üst Hakkına Esas Arsa Toplam Değeri | 77.982.581,85 ₺ |
Gayrimenkullerin değeri hesaplanırken pazar yaklaşımı değeri ile tam mülkiyete esas arsa birim değeri bulunmuş, yukarıdaki tablolarda gösterildiği üzere üst hakkı hesaplaması yapılarak üst hakkına esas teşkil eden arsa birim değerine ulaşılmıştır. Bu doğrultuda;
128 Ada 1 parselin üst hakkı değeri bu yöntemle yaklaşık 447.875.000,00-TL olarak takdir edilmiştir.
2 Ada 3 parselin üst hakkı değeri bu yöntemle yaklaşık 80.261.000,00 -TL olarak takdir edilmiştir.
568 Ada 2 parselin üst hakkı değeri bu yöntemle yaklaşık 77.983.000,00-TL olarak takdir edilmiştir.
Üst Hakkı Değeri: Arsa Piyasa Değeri x 2/3 (Üst Hakkı Çarpanı) x (Kalan Yıl/49 Yıl) üzerinden hesaplama yapılmıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir.
İndirgenmiş nakit akışı analizinin uygulanmasında güncel bir yaklaşım olan artık değer; gayrimenkul yatırımcısı için öngörülen işletme periyodunun sonrasında gayrimenkulün satıldığı varsayımına dayanarak hesaplanan değerdir. Kapitalizasyon oranı yardımıyla yapılan artık değer hesaplamasında, TIP 1 (International Valuation Standards Council (IVSC) tarafından Temmuz 2013'te Technical Information Paper 1 (TIP 1) Discounted Cash Flow) tarafından önerilen, uluslararası alanda yapılan güncel değerleme çalışmalarında olduğu gibi, son dönemi takip eden yılın gelirinin kullanılmasıdır. Projeksiyon periyodunun sonunda gayrimenkulü satın alacak olan yatırımcının da gelecek yılın gelirine göre, alış fiyatına karar vereceği düşünülmektedir. Artık değer hesabında son dönemi takip eden yılın gelirinin baz alınması, elde edilen sonuç değeri etkileyen bir unsurdur. Bir başka deyişle projenin ön görülen modelleme periyodunun son yılından sonsuza kadar olan nakit akışlarının öngörülen son yıla indirgenmiş haline artık değer denir.
İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
(b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
(c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
(d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
(e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi,
(f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Rapora konu parseller üzerinde gelir getirici bir mülk bulunmamaktadır.
Söz konusu parseller için kira değer tespiti yapılmamıştır.
Değerleme konusu parseller üzerinde yapılar atıl durumda olup hasılat paylaşımı ve kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme konusu parseller üzerindeki yapılar atıl durumda olup herhangi bir proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.
Söz konusu parsellerin bulunduğu bölge ve çevre analizi yapıldığında imar durumları da dikkate alınarak mevcut atıl yapıların yıkılıp yerine imar durumuna uygun Turizm Tesisi yapılmasının en verimli ve etkin kullanımı olacağı kanaatine varılmıştır.
Söz konusu parsellerin tamamı değerlendirilmiştir. Müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.
Rapora konu taşınmazlar için değerleme çalışması raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere ayrı ayrı analiz yapılmıştır. Pazar analizi yöntemi (emsal karşılaştırma) ile arsa değeri tespit edilmiş, yapılar atıl durumda olduğu için maliyet yaklaşımı yöntemi ile de yapı değeri ayrıca tespit edilmemiştir. Parsel üzerinde gelir getirici bir mülk olmaması sebebiyle gelir yöntemi ile ilgili olarak indirgenmiş nakit akışları projeksiyonları kullanılmamıştır. Arsa üst hakkı değeri emsal karşılaştırma yöntemi kullanılarak belirlenmiştir.
Üst hakkı sürelerinin uzatılmış olması.
6.8 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Söz konusu üst hakkı T. Halk Bankası A.Ş. lehine kayıtlıdır. Üst hakkı ile ilgili resmi senetler incelenmiş olup üst hakkı başlangıç ve bitiş tarihleri resmi senet üzerinden tespit edilmiştir.
128 Ada 1 Parsel Üst Hakkı Başlangıç – Bitiş: 15.06.1993 – 12.05.2071 (Süre uzatımı vardır.)
2 Ada 3 Parsel Üst Hakkı Başlangıç – Bitiş: 26.04.1998 – 12.05.2071 (Süre uzatımı vardır.) (2.401 m2 'lik alan)
2 Ada 3 Parsel Üst Hakkı Başlangıç – Bitiş: 15.06.1993 – 12.05.2071 (Süre uzatımı vardır.) (7.362 m2 'lik alan)
568 Ada 2 Parsel Üst Hakkı Başlangıç – Bitiş: 05.01.1989 – 10.01.2071 (Süre uzatımı vardır.)
Özel kanun hükümlerinden kaynaklı herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
6.9 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (g) bendi "Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde kendi lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları üçüncü kişilere devredebilirler." gereği GYO portföyünde bulunmalarına engel bir durum yoktur. Ayrıca Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." gereği de taşınmazların arsa olarak GYO portföyünde bulunmasına bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Bu rapor, ÖZAK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebi üzerine; Antalya İli, Kemer İlçesi, Çamyuva Mahallesi'nde konumlu 128 ada 1 parselde yer alan "Orman" vasıflı taşınmaz, 568 ada 2 parselde yer alan "Orman Tarla ve Kumsal" vasıflı taşınmaz ve 2 ada 3 parselde yer alan "Kumluk" vasıflı taşınmazların "Üst Hakkı" değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmazlara değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazların bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle pazar yöntemi neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;
Taşınmazların değerleme tarihi itibariyle kanaat getirilen ve takdir edilen "Üst Hakkı" piyasa değeri şu şekildedir;
| İ l | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| ANTALYA | KEMER ÇAMYUVA |
128 | 1 | ₺447.875.000,00 | |
| 2 | 3 | ₺80.261.000,00 | |||
| 568 | 2 | ₺77.983.000,00 | |||
| Toplam Değer ₺606.119.000,00 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Takyidat Belgeleri ve Üst Hakkı tapuları.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.