Regulatory Filings • Dec 5, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Mithatpaşa Mahallesi
244 ada 1 parsel ve 246 ada 5 parsel
Proje Değerleme Raporu
Özel 2024 - 650
Kasım, 2024
| Talep Sahibi | PASİFİK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||
| Rapor Tarihi | 30.11.2024 | |||
| Rapor Numarası | Özel 2024 - 650 | |||
| Revize Rapor-Tarih | Özel 2024 – 650 Rev1- 04.12.2024 | |||
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti | |||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Mithatpaşa Mahallesi 244 Ada 1 Parsel ve 246 Ada 5 Parselde bulunan "Arsa" vasıflı gayrimenkuller ve söz konusu gayrimenkuller üzerine geliştirilmesi planlanan projenin Türk Lirası Cinsinden Değer Tespiti |
↗ İş bu rapor, Yüz Otuz Dört (134) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ 4 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 5 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı 5 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 5 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 9 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi 11 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar 11 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 11 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 12 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12 |
||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 13 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 13 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 14 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 14 | ||
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle | ||
| Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 16 | |||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 23 | ||
| Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır. |
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 24 | ||
|---|---|---|---|
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara | ||
| İlişki Bilgiler 25 | |||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 25 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
25 | |
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 26 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı 28 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 35 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı 43 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler 48 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 49 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 49 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 49 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 49 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 49 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 49 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 49 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 49 |
||
| 6.8 Görüş |
Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında 50 |
||
| 7. | SONUÇ 51 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 51 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri 51 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI 52 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ 52 |
| Talep Sahibi | PASİFİK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 - 650 / 30.11.2024 - Özel 2024 – 650 Rev1 / 04.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtlarda bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda yapılacak projenin değer tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazların Açık Adresi |
İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Mithatpaşa Mahallesi, 244 ada 1 parsel, 246 ada 5 parsel |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Mithatpaşa Mahallesi, 244 ada 1 parsel, 246 ada 5 parsel parsel numaralı "Arsa" nitelikli taşınmazlar |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Rapora konu 244 ada 1 parsel numaralı taşınmaz üzerinde Next Level Kemer, 246 ada 5 parsel üzerinde Next Level Country Projeleri inşa edilmektedir. |
| İmar Durumu | Değerlemeye konu 244 ada 1 parsel numaralı taşınmaz; 24.02.2023 tasdik tarihli /1000 Ölçekli Kemerburgaz Rezerv Yapı Alanına İlişkin Uygulama İmar Planı kapsamında, konut + ticaret alanında kalmakta olup, E:0,5, Yençok: 5 kat yapılaşma şartlarına haizdir. Belediyeden alınan bilgiye göre parselin terki bulunmamaktadır. Değerlemeye konu 246 ada 5 parsel numaralı taşınmaz; 24.02.2023 tasdik tarihli Kemerburgaz Rezerv Yapı Alanına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında, gelişme konut alanında kalmakta olup, E:1,00, Yençok: 5 kat yapılaşma şartlarına haizdir. Belediyeden alınan bilgiye göre parselin terki bulunmamakta olup dereden 25 m çekmesi bulunmaktadır. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Taşınmazların tapu kaydında müştereken 31.01.2022 tarih 2022/28 sayılı Mahkeme Müzakeresi ile davalı olduğunu belirtir beyan bulunmaktadır. İlgili İstanbul 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nden dava ile ilgili bilgi alınamamıştır. Taşınmazlar bu tarihten itibaren satış görerek Pasifik Gayrimenkul Ortaklığı A.Ş. mülkiyetine geçmiştir. Olumsuz bir durum olmadığı düşünülmektedir. Taşınmazların dava dosyası haricinde herhangi bir kısıtlılık durumları bulunmamaktadır. Ayrıca taşınmazlar üzerinde Halkbank lehine müştereken ipotek bulunmakta olup söz konusu ipoteğin proje finansmanında kullanılacağı düşünülmektedir. |
| 244 Ada 1 Parsel Arsa Değeri (KDV Hariç) |
4.304.061.000,00 TL |
|---|---|
| 244 Ada 1 Parsel Arsa Değeri (KDV Dâhil) |
4.734.467.100,00 TL |
| Next Level Kemer Projesi Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri (KDV Hariç) |
11.748.189.512,06 TL |
| 246 Ada 5 Parsel Arsa Değeri (KDV Hariç) |
4.077.961.000,00 TL |
| 246 Ada 5 Parsel Arsa Değeri (KDV Dâhil) |
4.485.757.100,00 TL |
| Next Level Country Projesi Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri (KDV Hariç) |
10.522.239.556,40 TL |
| Açıklama | Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar | Doğukan TORUNLER – SPK Lisans No: 915831 Burak BARIŞ - SPK Lisans No: 406713 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibari ile itibariyle başlanmış olup, rapor tanzimi 30.11.2024 tarihinde Özel 2024 - 650 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır. Özel 2024 – 650 rev1 rapor numarasıyla 04.12.2024 tarihinde revize edilmiştir.
İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, 244 Ada, 1 Parsel ve 246 Ada 5 Parselde bulunan "Arsa" nitelikli taşınmazlar üzerinde geliştirilen projelere ait piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların değer tespiti amacıyla güncel pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Pasifik Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 24.10.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Doğukan TORUNLER ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak BARIŞ tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından 23.12.2022 tarih 2022 – 1420 rapor numaralı, 03.08.2023 tarih, Özel 2023 – 849 rapor numaralı ve 27.12.2023 tarih, Özel 2023 – 1385 rapor numaralı 3 adet değerleme raporu hazırlanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye : |
14.000.000,-TL |
|---|---|
| Ticaret Sicil : |
256696 |
| Telefon : |
0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web : |
[email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres : |
Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
Şirket Unvanı : Pasifik Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
Şirket Adresi : Kızılırmak Mahallesi, Dumlupınar Bulvarı, Next Level, A Blok, No:3A, Kat:1 Çankaya/ANKARA
Şirket Amacı : Müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek.
| Sermayesi : |
1.063.862.502,- TL |
|---|---|
| Halka Açıklık : |
% 33,13 |
| Telefon : |
0(312) 285 47 72 |
| E-Posta : |
[email protected] |
İş bu rapor, İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Mithatpaşa Mahallesi 244 Ada, 1 Parsel ve 246 Ada 5 Parselde bulunan "Arsa" vasıflı gayrimenkuller üzerinde geliştirilen projenin piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Revize raporda müşteri tarafından 30.09.2024 tarihli değere enflasyon verileri ile hesaplanması talep edilmiş, bilgi amaçlı rapor ekinde belirtilmiştir.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Gayrimenkuller; İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Mithatpaşa Mahallesi, 244 Ada, 1 Parsel ve 246 Ada parselde bulunmaktadır. Değerleme konusu parseller birbirine yaklaşık 150 m mesafede olup, bölgenin ana ulaşım arterlerinden biri olan Hasdal – Kemerburgaz Yolu'na yaklaşık olarak 250m, İstanbul Havalimanı'na 15 km ve Eyüpsultan Belediyesi'ne 20 km kuş uçuşu mesafede yer almaktadır.
Değerleme konusu 246 ada 5 parsel numaralı taşınmaza ulaşmak için; Kemerburgaz (D-20) Yolu üzerinde İstanbul Havalimanına doğru ilerlerken Kemerburgaz Pirinççi Yoluna doğru sağa dönülür, konu taşınmaz bu cadde üzerinde, yaklaşık 250 m sonra sol kolda konumludur. Değerleme konusu 244 ada 1 parsel numaralı taşınmaza ulaşmak için; Kemerburgaz (D-20) Yolu üzerinde İstanbul Havalimanına doğru ilerlerken Kemerburgaz Pirinççi Yoluna doğru sağa dönülür, konu taşınmaz bu cadde üzerinde, yaklaşık 100 m sonra sağ kolda. Gayrimenkullerin yer aldığı bölgede, boş arsa, ticari yapılar, konut projeleri bulunmaktadır. Bölgede altyapı problemi bulunmamaktadır. Ayrıca günlük ihtiyaçların karşılanması için restoran, market gibi alış veriş mekânları da bulunmaktadır.
Koordinatlar: 244 Ada 1 Parsel: Enlem: 41.1658 – Boylam: 28.8953 246 ada 5 Parsel Enlem: 41.1638 - Boylam: 28.8991
| İL – İLÇE | : İstanbul – Eyüpsultan |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : Mithatpaşa Mahalllesi |
| CİLT - SAYFA NO | : 1 - 42 |
| ADA - PARSEL | : 244 - 1 |
| YÜZÖLÇÜM | : 35.966,98 |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : Arsa |
| TAŞINMAZ ID | : 116935059 |
| MALİK - HİSSE | : PASİFİK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (Hissesi:99/100)- (Hisseye Düşen m2: 35.607,31 m2 ) : PASİFİK GAYRİMENKUL YATIRIM İNŞAAT ANONİM ŞİRKETİ (Hisseye Düşen m2: 359,67 m2 (Hissesi:1/100)- ) |
| EDİNME SEBEBİ/TARİH – YEVMİYE |
:Satış(T:01.04.2022 Y:11156) |
| İL – İLÇE | : İstanbul – Eyüpsultan |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : Mithatpaşa Mahalllesi |
| CİLT - SAYFA NO | : 1 - 54 |
| ADA - PARSEL | : 246 - 5 |
| YÜZÖLÇÜM | m2 : 42.596,97 |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : Arsa |
| TAŞINMAZ ID | : 116935068 |
| MALİK - HİSSE | : PASİFİK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (Hissesi:99/100)- (Hisseye Düşen m2: 42.171,00 m2 ) : PASİFİK GAYRİMENKUL YATIRIM İNŞAAT ANONİM ŞİRKETİ (Hissesi:1/100)- (Hisseye Düşen m2 : 425,97 m2) |
| EDİNME SEBEBİ/TARİH – YEVMİYE |
: Satış(T:01.04.2022 Y:11156) |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden 25.10.2024 tarihi itibariyle alınan Tapu Kayıt belgesine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.
Beyan:
-Diğer (Konusu: BLEU4VPH sayılı yapı kayıt belgesi iptali ) Tarih: - Sayı: - ( Şablon: Diğer)(T:24.01.2022 – Y:2523) (Müştereken)
-Diğer (Konusu: 06/09.2018 tarih ve 7TZAD3LC belge numaralı yapı kayıt belgesi iptal edilmiştir ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (T:20.01.2022 – Y:2224) (Müştereken)
-Diğer (Konusu: 4747030 başvurunumarası ile alınan 08/05/2019 düzenlenme tarihli ve DA3B95KY belge numaralı Yapı Kayıt Belgesi iptal edilmiştir. ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer)(T:20.01.2022 – Y:2214) (Müştereken)
-Diğer (Konusu: 5610108 başvuru numarası ile alınan 03/07/2019 düzenleme tarihli ve Y73TKZZ5 belge numaralı Yapı Kayıt Belgesi iptal ediilmiştir. ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer)(T:20.01.2022 – Y:2207) (Müştereken)
-Diğer (Konusu: 5610104 başvuru numarası ile alınan 03/07/2019 düzenleme tarihli ve S3AR4HVC belge numaralı Yapı Kayıt Belgesi yapının belge alındıktan sonra yapının yıkılmış olduğu tespit edildiğinden iptal edilmiştir. ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer)(T:20.01.2022 – Y:2199) (Müştereken)
-Diğer (Konusu: 03/07/2019 tarihli ve CEY84Y9L belge nolu yapı kayıt belgesi iptal edilmiştir ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer)(T:20.01.2022 – Y:2121) (Müştereken)
-Diğer (Konusu: 6306 sayılı kanunun 2nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bende uyarınca bakanlık makamının 05/02/2020 tarihli ve 30574 sayılı oluru ile REZERV YAPI ALANI olarak belirlenmiştir. ) Tarih: - Sayı: - ( Şablon: Diğer)(T:06.05.2020 – Y:9427) (Müştereken)
-İSTANBUL 6. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 31/01/2022 tarih 2022/28 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır.(T:01.02.2022 – Y:3264) (Müştereken)
- TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş. lehine 4.000.000.000,00 TL tutarlı 1. Derece ipotek (T:18.07.2024 – Y:66604) ((1/100)hissesi üzerinde) (244 ada 1 parsel üzerinde)
Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 4.000.000.000,00 TL bedelle 1. dereceden ipotek (T:18.07.2024 – Y:66565) ((99/100)hissesi üzerinde) (246 ada 5 parsel üzerinde)
Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 4.000.000.000,00 TL bedelle 1. dereceden ipotek (T:18.07.2024 – Y:66565) ((1/100)hissesi üzerinde) (246 ada 5 parsel üzerinde)
*Taşınmazların tapu kaydında müştereken 31.01.2022 tarih 2022/28 sayılı Mahkeme Müzakeresi ile davalı olduğunu belirtir beyan bulunmaktadır. İlgili İstanbul 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nden dava ile ilgili bilgi alınamamıştır. Taşınmazlar bu tarihten itibaren satış görerek Pasifik Gayrimenkul Ortaklığı A.Ş. mülkiyetine geçmiştir. Olumsuz bir durum olmadığı düşünülmektedir. Taşınmazların dava dosyası haricinde herhangi bir kısıtlılık durumları bulunmamaktadır. Ayrıca taşınmazlar üzerinde Halkbank lehine ipotek bulunmakta olup söz konusu ipoteklerin proje finansmanında kullanılacağı düşünülmektedir. Yapı kayıt belgesi iptal beyanları parseller üzerindeki ekonomik ömrünü tamamlamış eski yapılarla ilgili olup, değerleme tarihi itibari ile inşa edilmekte olan projeleri etkilememektedir.
3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi
Değerlemeye konu 244 ada 1 parsel numaralı taşınmazın mülkiyeti 01.04.2022 tarihinde 11156 yevmiye numaralı ile 99/100 hissesi (35607.31 m2) Pasifik Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'ne, 1/100 hissesi (359.67 m2) PASİFİK GAYRİMENKUL YATIRIM İNŞAAT ANONİM ŞİRKETİ'ne geçmiştir. Değerlemeye konu 246 ada 5 parsel numaralı taşınmazın 01.04.2022 tarihinde 11156 yevmiye numaralı ile 99/100 hissesi (42.171,00 m2) Pasifik Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'ne, 1/100 hissesi (425,97 m2) PASİFİK GAYRİMENKUL YATIRIM İNŞAAT ANONİM ŞİRKETİ'ne satılmıştır. Konu parsellerin bağlı bulunduğu belediyeden değerleme konusu parsellerin 31.05.2024 tarihinde imar durumlarının değiştiği bilgisi alınmıştır.
Değerlemeye konu 244 ada 1 parsel numaralı taşınmaz; 31.05.2024 tasdik tarihli /1000 Ölçekli Kemerburgaz Rezerv Yapı Alanına İlişkin Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, konut + ticaret alanında kalmakta olup, E:0,5, Yençok: 5 kat yapılaşma şartlarına haizdir. Her köşeden 5 m çekmesi bulunmaktadır. Belediyeden alınan bilgiye göre parselin terki bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu 246 ada 5 parsel numaralı taşınmaz; 31.05.2024 tasdik tarihli Kemerburgaz Rezerv Yapı Alanına İlişkin 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, gelişme konut alanında kalmakta olup, E:1,00, Yençok: 5 kat yapılaşma şartlarına haizdir. Belediyeden alınan bilgiye göre parselin terki bulunmamakta olup dereden 25 m, yoldan 5 m çekmesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar, boş arsa olup değerleme gününde ilgili belediyesinde herhangi bir durdurma vs. kararı olmadığı görülmüştür. Taşınmazların tapu kaydında müştereken 31.01.2022 tarih 2022/28 sayılı Mahkeme Müzakeresi ile davalı olduğunu belirtir beyan bulunmaktadır. İlgili İstanbul 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nden dava ile ilgili bilgi alınamamıştır. Taşınmazlar bu tarihten itibaren satış görerek Pasifik Gayrimenkul Ortaklığı A.Ş. mülkiyetine geçmiştir. Olumsuz bir durum olmadığı düşünülmekte olup, değerleme tüm bu durumlar dikkate alınarak yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Parseller üzerinde geliştirilen projeler için alınmış ruhsat detayları şu şekildedir;
| 244 ADA 1 PARSEL RUHSAT BILGILERI | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA NO BLOK | RUHSAT TÜRÜ | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI | ALANI | ORTAK ALANI TOPLAM ALAN KAT SAYISI YAPI SINIFI | |||||||||
| $\mathbf{1}$ | A | YENİ YAPI | 10.01.2023 | 108620709 | MESKEN | 27 | 4.578,36 | 8.560,42 | 13.138,78 | 6 | 3B | |||||
| $\overline{2}$ | B | YENİ YAPI | 9.01.2023 | 134196518 | MESKEN | 27 | 4.578,37 | 4.135,34 | 8.713,71 | 6 | 3B | |||||
| 3 | $\mathsf{C}$ | YENİ YAPI | 9.01.2023 | 121594717 | MESKEN | 28 | 4.750,48 | 2.628,29 | 7.378,77 | 6 | 3B | |||||
| 4 | D | YENİ YAPI | 9.01.2023 | 122147333 | MESKEN | 49 | 8.627,61 | 2.311,26 | 10.938,87 | 7 | 4A | |||||
| 5 | E1 | YENİ YAPI | 9.01.2023 | 107955502 | MESKEN | 22 | 3.662,34 | 10.264,22 | 13.926,56 | 6 | 3B | |||||
| 6 | E 2 | YENİ YAPI | 9.01.2023 | 12002720 | MESKEN | 23 | 3.834,47 | 6.207,41 | 10.041,88 | 6 | 3B | |||||
| $\overline{7}$ | E 3 | YENİ YAPI | 9.01.2023 | 100316702 | MESKEN | 19 | 3.612,84 | 1.640,15 | 5.252,99 | 3 | 3B | |||||
| 8 | F | YENİ YAPI | 9.01.2023 | 133033407 | MESKEN | 31 | 5.067,25 | 1.054,76 | 6.122,01 | 6 | 3B | |||||
| 9 | G | YENİ YAPI | 9.01.2023 | 141774117 | MESKEN | 48 | 7.663,42 | 6.423,71 | 14.087,13 | 7 | 4A | |||||
| 10 | A | TADİLAT | 29.12.2023 | 116477787 | MESKEN | 27 | 3.805,41 | 6.745,02 | 10.550,43 | 6 | 3B | |||||
| 11 | B | TADİLAT | 29.12.2023 | 125648212 | MESKEN | 27 | 3.807,04 | 4.034,04 | 7.841,08 | 6 | 3B | |||||
| 12 | c | TADILAT | 29.12.2023 | 104329685 | MESKEN | 28 | 3.936,79 | 2.907,67 | 6.844,46 | 6 | 3B | |||||
| 13 | D | TADİLAT | 29.12.2023 | 128770872 | MESKEN | 49 | 6.782,50 | 3.999,40 | 10.781,90 | $\overline{7}$ | 4A | |||||
| 14 | E1 | TADILAT | 29.12.2023 | 143800120 | MESKEN | 22 | 3.133,21 | 7.953,42 | 11.086,63 | 6 | 3B | |||||
| 15 | E 2 | TADİLAT | 29.12.2029 | 124474875 | MESKEN | 23 | 3.211,00 | 5.426,44 | 8.637,44 | 6 | 3B | |||||
| 16 | E 3 | TADİLAT | 29.12.2023 | 126952555 | MESKEN | 19 | 2.459,49 | 1.494,59 | 3.954,08 | 3 | 3B | |||||
| 17 | F | TADİLAT | 29.12.2023 | 142006667 | MESKEN | 31 | 4.255,13 | 1.888,27 | 6.143,40 | 6 | 3B | |||||
| 18 | G | TADİLAT | 29.12.2023 110120628 | MESKEN | 48 | 6.193,29 | 6.919,44 | 13.112,73 | $\overline{7}$ | 4A | ||||||
| 246 ADA 5 PARSEL RUHSAT BİLGİLER | ||||||||||||||||
| SIRA NO BLOK | RUHSAT TÜRÜ | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI | ALANI | ORTAK ALAN | BİNA DIŞI YAPI | TOPLAM | KAT SAYISI | YAPI SINIFI | |||||
| $\mathbf{1}$ | A | YENİ YAPI | 12.01.2023 | 126322957 | MESKEN | 62 | 7.014,27 | 17.015,50 | 127,2 | 28.975,71 | 6 | 4A | ||||
| OFIS VE ISYERI | 22 | 4.818,74 | ||||||||||||||
| $\overline{2}$ 3 |
B1 B2 |
YENİ YAPI | 12.01.2023 | 125775965 | MESKEN | 8 8 |
2.166,66 | 1.964,52 | $\sim$ | 4.131,18 | 5 5 |
3B | ||||
| 4 | B3 | YENİ YAPI YENİ YAPI |
12.01.2023 12.01.2023 |
115935698 142265628 |
MESKEN MESKEN |
10 | 2.181,34 2.555,41 |
2.473,78 1.932,55 |
÷. | 4.655,12 4.487,96 |
6 | 3B 3B |
||||
| 5 | B4 | YENİ YAPI | 12.01.2023 | 103607602 | MESKEN | 10 | 2.555,11 | 1.933,21 | 4.488,32 | 6 | 3B | |||||
| 6 | C1 | YENİ YAPI | 12.01.2023 | 136328242 | MESKEN | 8 | 1.935,88 | 1.433,74 | $\sim$ | 3.369,62 | 6 | 3B | ||||
| $\overline{7}$ | C 2 | YENİ YAPI | 12.01.2023 | 19210904 | MESKEN | 8 | 1.935,17 | 1.666,84 | 3.602,01 | 6 | 3B | |||||
| 8 | C 3 | YENİ YAPI | 12.01.2023 | 13720097 | MESKEN | 5 | 1.536,90 | 1.407,17 | $\omega$ | 2.944,07 | 5 | 3B | ||||
| 9 | C 4 | YENİ YAPI | 12.01.2023 | 129641650 | MESKEN | 5 | 1.537,36 | 1.586,19 | $\sim$ | 3.123,55 | 5 | 3B | ||||
| 10 | C 5 | YENİ YAPI | 12.01.2023 | 130097896 | MESKEN | 6 | 1.536,78 | 1.641,00 | $\mathcal{L}_{\mathcal{A}}$ | 3.177,78 | 5 | 3B | ||||
| 11 | D 1 | YENİ YAPI | 11.01.2023 | 119317642 | MESKEN | $\overline{2}$ | 699,56 | 308,54 | ÷. | 1.008,10 | 3 | 3B | ||||
| 12 | D 2 | YENİ YAPI | 11.01.2023 | 100877364 | MESKEN | $\overline{2}$ | 699,56 | 308,54 | ÷ | 1.008,10 | 3 | 3B | ||||
| 13 | D 3 | YENİ YAPI | 11.01.2023 | 142008739 | MESKEN | $\overline{2}$ | 699,56 | 308,54 | $\sim$ | 1.008,10 | 3 | 3B | ||||
| 14 | D 4 | YENİ YAPI | 11.01.2023 | 142736925 | MESKEN | $\overline{2}$ | 699,56 | 308,54 | ÷. | 1.008,10 | 3 | 3B | ||||
| 15 | E 1 | YENİ YAPI | 11.01.2023 | 131306854 | MESKEN | $\overline{2}$ | 471,72 | 234,83 | $\sim$ | 706,55 | $\overline{2}$ | 3B | ||||
| 16 17 |
E 2 E 3 |
YENİ YAPI YENİ YAPI |
11.01.2023 11.01.2023 |
129802987 128194752 |
MESKEN MESKEN |
$\overline{2}$ $\overline{2}$ |
471,72 473,62 |
234,83 1.993,09 |
$\sim$ à. |
706,55 2.466,71 |
$\overline{2}$ 3 |
3B 3B |
||||
| 18 | E 4 | YENİ YAPI | 11.01.2023 | 116763020 | MESKEN | $\overline{2}$ | 471,74 | 2.427,32 | ×. | 2.899,06 | 3 | 3B | ||||
| 19 | E 5 | YENİ YAPI | 9.01.2023 | 130082167 | MESKEN | $\overline{2}$ | 471,62 | 1.566,11 | 2.037,73 | 3 | 3B | |||||
| 20 | E 6 | YENİ YAPI | 8.01.2023 | 111457792 | MESKEN | $\overline{2}$ | 473,20 | 1.958,40 | $\mathcal{L}$ | 2.431,60 | 3 | 3B | ||||
| 21 | E7 | YENİ YAPI | 9.01.2023 | 117099925 | MESKEN | $\overline{2}$ | 473,20 | 1.679,25 | 2.152,45 | 3 | 3B | |||||
| 22 | E8 | YENİ YAPI | 9.01.2023 | 131067233 | MESKEN | $\overline{2}$ | 473,20 | 805,05 | $\sim$ | 1.278,25 | $\overline{2}$ | 3B | ||||
| 23 | E9 | YENİ YAPI | 9.01.2023 | 109698514 | MESKEN | $\overline{2}$ | 471,74 | 355,34 | $\sim$ | 827,08 | $\overline{2}$ | 3B |
Rapora konu parsellerden 244 ada 1 parselde geliştirilen projenin yapı denetim işleri Küplüce Mh. Kervan Sk. No:1, D:1 Üsküdar/İSTANBUL adresinde konumlu Ars İstanbul Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.
Rapora konu parsellerden 246 ada 5 parselde geliştirilen projenin yapı denetim işleri Sarıgöl Mh. Kardelen Sk. Güner Apt. No:17, D:10 Gaziosmanpaşa/İSTANBUL adresinde konumlu KC Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.
3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Değerleme çalışması halihazırda parseller üzerinde inşa edilen, "Next Level Kemer" ve Next Level Country projesine istinaden yapılmıştır. Söz konusu projelerin inşası, mimari proje ve ruhsatlarına uygun şekilde devam edilmektedir.
Rapora konu taşınmazlar ile ilgili mimari proje ve yapı ruhsatları tarafımıza iletilmiştir. Değerleme çalışması söz konusu parseller için alınan ruhsat ve mimari projelerine istinaden hazırlanmıştır. Taşınmazlara ait projede yer alan bloklar için kullanım niteliği, bağımsız bölüm sayısı, kat, inşaat alanı yapı sınıfı vb. bilgiler ruhsat bilgileri başlığı altında verilen tabloda mevcuttur.
Söz konusu parsel üzerinde yer alan projelerin inşaatı devam etmektedir. Halihazırda enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyun İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda
Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.
İstanbul'a, yakın yerde bulunan Kuzey Anadolu Fay Hattı, Kuzey Anadolu'dan başlayarak Marmara Denizi'ne kadar uzanır. İki tektonik plaka olan Avrasya ve Afrika birbirlerini iterler ve buda fayın hareket etmesine sebep olur. Bu fay hattı nedeniyle bölgede tarih boyunca çok şiddetli depremler meydana gelmiştir.
İstanbul'un iklimi, Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un
iklimi ılımandır. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. Çok zengin bir bitki topluluğuna sahip olan İstanbul yöresinde şimşir, meşe, çınar, kayın, gürgen, akçaağaç, kestane, çam, ladin ve servi gibi 2500 kadar bitki türü yetişir. Bu bitkilerden bir kısmı bu yöreye endemiktir. Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur.
İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'nda özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy İlçesi'ndeki Kozyatağı Mahallesi dikkat çeker. 20. Yüzyılda doğudan batıya büyük bir göçün başlaması şehirdeki gecekondulaşmaya büyük bir hız kazanmıştır. Kaçak olarak hazine veya özel arazilere yapılan bu binalar, kısa sürede ve düşük kalitede yapılır. Gecekondular, çarpık kentleşmeye büyük ölçüde neden olmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2021 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre İstanbul'un (İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve bağlı belediyelerin sınırları içindeki nüfus) nüfusu 15.840.900 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2020 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Esenyurt (957.398), en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar (16.033) olmuştur.
Eyüpsultan, İstanbul'un bir ilçesidir. 1936 yılında Fatih, Beyoğlu ve Sarıyer ilçelerinden ayrılarak ilçe yapılmıştır.
21 Mahalle ve 7 köyden oluşan Eyüpsultan İlçesi'nin toplam alanı 24.200 ha'dır. İlçenin doğusunda Sarıyer Belediyesi, güneydoğusunda Kâğıthane Belediyesi, güneybatısında Gaziosmanpaşa Belediyesi ve Bayrampaşa Belediyesi, güneyinde Zeytinburnu Belediyesi ve Fatih Belediyesi, batısında Arnavutköy Belediyesi ve Sultangazi Belediyesi, güneybatısında Başakşehir Belediyesi yer almaktadır.
İlçeye ulaşım TEM otoyolu ile gerçekleştirilmektedir. İlçeye otobüs seferleri de bulunmaktadır. İlçenin kuzeyi ormanlarla kaplıdır, kalan bitki örtüsü bozkır ve çalılıklardan oluşur.
İlçede sosyal yaşam, Pierre Lotti Tepesi ile Feshane Etkinlik alanı çevresindedir. Kemer Yapı Grup tarafından geliştirilen Kemer Country Projesi de bu ilçe sınırları içindedir.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
ÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre azalan ana grup %-0,88 ile haberleşme oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %14,21 ile eğitim oldu. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %3,22, bir önceki yılın Aralık ayına göre %36,44, bir önceki yılın aynı ayına göre %48,23 ve on iki aylık ortalamalara göre %64,74 olarak gerçekleşti. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Eylül ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 6 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 110 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,1 arttı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,8 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %1,6 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,7, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,5 arttı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,04 artarken ithalatı %5,7 azaldı. (TUİK)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| Ļ | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| H | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H_{(i)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210.9 | 4,6 | |
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 5 2 7 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| н | 9 949 792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %33 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %44 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Eylül 2024 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Eylül | |||||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (%) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
||||
| Satış şekline göre toplam satış | 140 919 | 102 656 | 37,3 | 947 236 | 900 074 | 5,2 | |||
| İpotekli satış | 15 825 | 8 4 4 6 | 87,4 | 92 310 | 160 884 | $-42,6$ | |||
| Diğer satış | 125 094 | 94 210 | 32,8 | 854 926 | 739 190 | 15.7 | |||
| Satış durumuna göre toplam satış | 140 919 | 102 656 | 37,3 | 947 236 | 900 074 | 5,2 | |||
| ilk el satış | 44 858 | 30 488 | 47.1 | 300 879 | 268 597 | 12,0 | |||
| İkinci el satış | 96 061 | 72 168 | 33,1 | 646 357 | 631 477 | 2,4 |
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu. Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçümü %30,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 18,0 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,2 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. (TUİK)
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %1,18 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %41,54 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,30 arttı, işçilik endeksi %0,93 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %34,98 arttı, işçilik endeksi %56,86 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,38 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %42,95 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,65 arttı, işçilik endeksi %0,86 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %37,10 arttı, işçilik endeksi %55,88 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,52 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,13 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,23 arttı, işçilik endeksi %1,20 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %28,83 arttı, işçilik endeksi %60,49 arttı. (TUİK)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır. 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 27,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. (TCMB)
| Tablo 1: Konut Fiyat Endeksleri (2023=100) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TÜRKİYE | İSTANBUL | JITTIL ANKARA |
ZMR | ||||||
| Konut Fiyat Endeksi |
148,0 | 139,4 | 153,7 | 142,5 | |||||
| Yıllık Değişim |
%27,4 | %23,4 | %30,4 | %23,1 | |||||
| Aylık Değişim |
%1,0 | %1,2 | %2,2 | %0,8 |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Değerlemeye konu 244 ada 1 parsel numaralı taşınmaz, tapu kaydına göre 35.966,98 m² yüz ölçüme sahiptir. Konu taşınmaz, geometrik olarak amorf formda olup, topografik olarak ise az eğimli yapıya sahiptir. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru yoktur. Taşınmaz kuzey ve batı cephelerden imar yoluna cepheli olup henüz imar yolları açılmamıştır.
Konu parsel üzerinde değerleme tarihi itibari ile 9 blok için ruhsat alınmış Next Level Kemer Projesi inşa edilmektedir.
| SIRA NO | BLOK | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI | ALANI | ORTAK ALANI | TOPLAM ALAN | KAT SAYISI |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A | MESKEN | 27 | 4.578,36 | 8.560,42 | 13.138,78 | 6 |
| 2 | B | MESKEN | 27 | 4.578,37 | 4.135,34 | 8.713,71 | 6 |
| 3 | C | MESKEN | 28 | 4.750,48 | 2.628,29 | 7.378,77 | 6 |
| 4 | D | MESKEN | 49 | 8.627,61 | 2.311,26 | 10.938,87 | 7 |
| 5 | E1 | MESKEN | 22 | 3.662,34 | 10.264,22 | 13.926,56 | 6 |
| 6 | E2 | MESKEN | 23 | 3.834,47 | 6.207,41 | 10.041,88 | 6 |
| 7 | E3 | MESKEN | 19 | 3.612,84 | 1.640,15 | 5.252,99 | 3 |
| 8 | F | MESKEN | 31 | 5.067,25 | 1.054,76 | 6.122,01 | 6 |
| 9 | G | MESKEN | 48 | 7.663,42 | 6.423,71 | 14.087,13 | 7 |
Blok bazında alan, kat, nitelik dağılım detayı şu şekildedir;
Değerlemeye konu 246 ada 5 parsel numaralı taşınmaz, tapu kaydına göre 42.596,97 m² yüz ölçüme sahiptir. Konu taşınmaz, geometrik olarak amorf forma yakın olmakla birlikte, topografik olarak ise az eğimli yapıya sahiptir. Parsel üzerinde yapı bulunmamaktadır. Taşınmaz batı cepheden imar yoluna cepheli olup henüz imar yolları açılmamıştır.
Konu parsel üzerinde değerleme tarihi itibari ile 23 blok için ruhsat alınmış Next Level Country Projesi inşa edilmektedir.
Next Level Country Projesi onaylı mimari projesine göre 26 ikiz villa, 22 dükkan ve 130 konuttan oluşmaktadır.
| SIRA NO | BLOK | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI | ALANI | ORTAK ALAN | TOPLAM | KAT SAYISI |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A | MESKEN | 62 | 7.014,27 | 17.015,50 | 28.975,71 | 6 |
| OFİS VE İŞYERİ | 22 | 4.818,74 | |||||
| 2 | B1 | MESKEN | 8 | 2.166,66 | 1.964,52 | 4.131,18 | 5 |
| 3 | B2 | MESKEN | 8 | 2.181,34 | 2.473,78 | 4.655,12 | 5 |
| 4 | B3 | MESKEN | 10 | 2.555,41 | 1.932,55 | 4.487,96 | 6 |
| 5 | B4 | MESKEN | 10 | 2.555,11 | 1.933,21 | 4.488,32 | 6 |
| 6 | C1 | MESKEN | 8 | 1.935,88 | 1.433,74 | 3.369,62 | 6 |
| 7 | C2 | MESKEN | 8 | 1.935,17 | 1.666,84 | 3.602,01 | 6 |
| 8 | C3 | MESKEN | 5 | 1.536,90 | 1.407,17 | 2.944,07 | 5 |
| 9 | C4 | MESKEN | 5 | 1.537,36 | 1.586,19 | 3.123,55 | 5 |
| 10 | C5 | MESKEN | 6 | 1.536,78 | 1.641,00 | 3.177,78 | 5 |
| 11 | D1 | MESKEN | 2 | 699,56 | 308,54 | 1.008,10 | 3 |
| 12 | D2 | MESKEN | 2 | 699,56 | 308,54 | 1.008,10 | 3 |
| 13 | D3 | MESKEN | 2 | 699,56 | 308,54 | 1.008,10 | 3 |
| 14 | D4 | MESKEN | 2 | 699,56 | 308,54 | 1.008,10 | 3 |
| 15 | E1 | MESKEN | 2 | 471,72 | 234,83 | 706,55 | 2 |
| 16 | E2 | MESKEN | 2 | 471,72 | 234,83 | 706,55 | 2 |
| 17 | E3 | MESKEN | 2 | 473,62 | 1.993,09 | 2.466,71 | 3 |
| 18 | E4 | MESKEN | 2 | 471,74 | 2.427,32 | 2.899,06 | 3 |
| 19 | E5 | MESKEN | 2 | 471,62 | 1.566,11 | 2.037,73 | 3 |
| 20 | E6 | MESKEN | 2 | 473,20 | 1.958,40 | 2.431,60 | 3 |
| 21 | E7 | MESKEN | 2 | 473,20 | 1.679,25 | 2.152,45 | 3 |
| 22 | E8 | MESKEN | 2 | 473,20 | 805,05 | 1.278,25 | 2 |
| 23 | E9 | MESKEN | 2 | 471,74 | 355,34 | 827,08 | 2 |
Blok bazında alan, kat, nitelik dağılım detayı şu şekildedir;
4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde değerleme tarihi itibari ile inşaat devam etmektedir. Ruhsata aykırı herhangi bir durum tespit edilmemiştir.
Değerleme konusu parseller üzerinde değerleme tarihi itibari ile Next Level Kemer ve Next Level Country projeleri inşa edilmektedir.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
E:1 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, Ticari + Konut imarlı, 976 m2alanlı arsa pazarlıklı olarak 110.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz küçük alanlı olması sebebiyle alan açısından dezavantajlıdır. İlgilisi: 536 580 87 87
[E:2 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, Konut imarlı, 2.656 m2alanlı arsa pazarlıklı olarak 270.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz küçük alanlı olması sebebiyle alan açısından, Havalimanı yoluna uzak olması sebebiyle ise konum açısından değerleme konusu taşınmaza nazaran dezavantajlıdır. İlgilisi: 532 635 48 77
[E:3 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, Konut imarlı, 5.852 m2alanlı arsa pazarlıklı olarak 550.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz küçük alanlı olması sebebiyle alan açısından, Havalimanı yoluna uzak olması sebebiyle ise konum açısından değerleme konusu taşınmaza nazaran dezavantajlıdır. İlgilisi: 532 221 75 84
[E:4 Satılık Arsa] Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu, Konut imarlı, 3.500 m2alanlı arsa pazarlıklı olarak 320.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz küçük alanlı olması sebebiyle alan açısından, Havalimanı yoluna uzak olması sebebiyle ise konum açısından değerleme konusu taşınmaza nazaran dezavantajlıdır. İlgilisi: 532 555 04 94
[Beyan] Konu taşınmazın bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak ofisi ile yapılan görüşmede taşınmazlarla benzer imar durumuna sahip arsa emsalinin bölgede oldukça kısıtlı olduğu, büyük ölçekli konsept proje geliştirmek için konu taşınmazların alan ve konum olarak cazip olduğu, bu durumun da taşınmaz birim fiyatlarını artırdığı öğrenilmiştir. Emlak ofisinin beyanına göre değerlemeye konu 246 ada 5 parsel nolu taşınmaz birim fiyatı 110.000,00-TL/m2ila 120.000,00-TL/m2arasında fiyatlanabilecektir. İlgilisi: İnfo Yapı Emlak
* Satılık arsa emsallerinin konu taşınmazlara nazaran küçük alanlı olmaları sebebiyle konsept proje geliştirmeye uygun olmadığı, bu sebeple de birim fiyatının düşük olacağı kanaati oluşmuştur. Ayrıca taşınmazlar yapılaşma koşulları ve konum açısından da değerlendirilmiş gerekli düzeltmeler yapılmıştır.
[E:5 Satılık Konut] Özak Göktürk Projesi içerisinde konumlu, 3,5+1 oda hacimli, 158 m2alanlı konut pazarlıklı olarak 42.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, değerleme konusu taşınmazla benzer özelliklidir. İlgilisi: 555 714 58 73
[E:6 Satılık Konut] Maya Kemer Evleri 2. Etap Projesi içerisinde konumlu, 4+1 oda hacimli, 151 m2 alanlı konut pazarlıklı olarak 39.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, değerleme konusu taşınmazla benzer özelliklidir. İlgilisi: 533 781 89 90
[E:7 Satılık Konut] Prive Göktürk Projesi içerisinde konumlu, 5+1 oda hacimli, 175 m2alanlı konut pazarlıklı olarak 49.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, değerleme konusu taşınmazla benzer özelliklidir. İlgilisi: 530 886 67 65
[E:8 Satılık Konut] Konu taşınmazla benzer özellikli proje içerisinde konumlu, 3+1 oda hacimli, 141 m2 alanlı konut pazarlıklı olarak 36.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, değerleme konusu taşınmazla benzer özelliklidir. İlgilisi: 533 934 48 51
[E:9 Satılık Konut] Özak Göktürk Projesi içerisinde konumlu, 2+1 oda hacimli, 105 m2alanlı konut pazarlıklı olarak 29.728.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, değerleme konusu taşınmazla benzer özelliklidir. İlgilisi: 533 744 33 34
[E:10 Satılık Villa] Kemer Country Su Evleri Projesi içerisinde konumlu, 650 m2 bahçe kullanım alanı, 504 m2 kapalı alanlı villa pazarlıklı olarak 149.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, değerleme konusu taşınmazlarla benzer özelliklidir. İlgilisi: 532 175 19 91
[E:11 Satılık Villa] Kemer Country Su Evleri Projesi içerisinde konumlu, 450 m2 bahçe kullanım alanı, 430 m2 kapalı alanlı villa pazarlıklı olarak 139.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, değerleme konusu taşınmazlarla benzer özelliklidir. İlgilisi: 532 357 52 54
[E:12 Satılık Villa] Kemer Country Su Evleri Projesi içerisinde konumlu, 550 m2 bahçe kullanım alanı, 347 m2 kapalı alanlı villa pazarlıklı olarak 96.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, değerleme konusu taşınmazlarla benzer özelliklidir. İlgilisi: 545 903 69 36
[E:13 Satılık Villa] Kemer Country Su Evleri Projesi içerisinde konumlu, 284 m2 kapalı alanlı villa pazarlıklı olarak 85.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, değerleme konusu taşınmazlarla benzer özelliklidir. İlgilisi: 532 381 93 93
[E:14 Satılık Villa] Kendo Orman Evleri Projesi'nde konumlu, 212 m2 kapalı alanlı villa pazarlıklı olarak 52.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, proje şerefiyesi açısından konu taşınmaza nazaran dezavantajlıdır. İlgilisi: 553 675 30 50
[E:15 Satılık Dükkan] Konu taşınmaza yakın konumlu, 170 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 58.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, konu taşınmazla benzer özelliklidir. İlgilisi: 532 681 22 86
[E:16 Satılık Dükkan] Konu taşınmaza yakın konumlu, 135 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 45.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, konu taşınmazla benzer özelliklidir. İlgilisi: 532 211 79 43
[E:17 Satılık Dükkan] Arcadium Life Projesi'nde konumlu, 450 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 170.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz, değerleme konusu taşınmazla benzer özelliklidir. İlgilisi: 543 387 57 10
[E:18 Satılık Dükkan] Arcadium Life Projesi'nde konumlu, 160 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 56.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz, değerleme konusu taşınmazla benzer özelliklidir. İlgilisi: 532 413 92 63
[E:19 Satılık Dükkan] Konu taşınmaza yakın konumlu, 165 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 48.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, ara sokakta konumlu olması, projelere nispeten uzak konumlu olması sebebiyle konum açısından dezavantajlıdır. İlgilisi: 545 903 69 36
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
Rapora konu taşınmazlara yaklaşık 300 m mesafede olup, 15.659 m2 arazi içerisinde 10 adet villadan oluşmaktadır. Sitede 4+1, 5+2, 6+2 olmak üzere 3 farklı villa tipi mevcuttur. Villalar yerden ısıtmalı, mutfakta 4'lü Franke ankastre setlidir. Sitede ortak yüzme havuzu, çok amaçlı spor alanı, kafeterya ve çocuk oyun alanı yer almaktadır.
Rapora konu taşınmazlara oldukça yakın olup kuş uçuşu yaklaşık 800 km mesafedir. 18.920 m2 arazi içerisinde 273 adet daireden oluşmaktadır. Site içerisinde 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 olmak üzere toplam 4 tip daire mevcuttur. Sitede 7/24 güvenlik ve kamera sistemi, Yüzme havuzu ve sosyal tesis, Çocuk oyun alanı, tam kapasiteli jeneratör, Açık otopark, misafir otopark imkanı bulunmaktadır.
Rapora konu taşınmaza yakın konumlu 14.428 m2 arazi içerisinde 6 blokta toplam 90 daireden oluşmaktadır. 4+1, 5+1, 5+2, 6+2 olmak üzere toplam 4 tip daire mevcuttur.
Rapora konu projeye yakın mesafede olup kuş uçuşu yaklaşık 1 km mesafedir. 35.278,50 m2 arazi içerisinde 54 villadan oluşmaktadır. Site içerisinde 400 m2'den 600 m2'ye değişen 5 tip villa mevcuttur.
216 adet daire ve 53 adet dükkan ünitesinden oluşmaktadır. Site içerisinde açık yüzme havuzu mevcuttur.
Yaklaşık 15 yıllık bir proje olan Mesa Yamaçevler sitesi içerisinde açık yüzme havuzu mevcuttur.
Taşınmazların bulunduğu bölge, son yıllarda özellikle ulaşım imkanları ve temiz havası sebebiyle üst gelir grubuna sahip insanlar tarafından fazlasıyla tercih edilen bir bölge haline gelmiştir. Özellikle Göktürk Mahallesi sınırlarında bulunan oturmuş siteler ve yeni yapılan mahalle merkezindeki sitelerde boş daire bulmak mümkün değildir. Bu durumda bölgedeki oturmuş sitelerde birim değerlerin yüksek olmasına sebep olmaktadır. Yeni yapılan projeler ise genellikle mahalle merkezine mesafeli olup oturmuş sitelere göre daha düşük bedellere satılabilmektedir.
Bölgede yoğunluklu olarak villa projeleri bulunmakta olup, söz konusu projelere göre daha küçük parsellerde 4-5 katlı yapılaşmalar da mevcuttur. Bu tarz sitelerin tamamına yakınında açık yüzme havuzu, kapalı otopark vb. imkanların bulunduğu görülmüştür. Yakın çevrede yer alan bazı konut projeleri; Kemerlife 21, Mesa Yamaçevler, Country Life, Arketip Evleri, Riverside Göktürk, Zengin Bahçe Konutları, İstanbul İstanbul Konutları, Ravza Evleri, Saklıbahçe Evleri.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge konut nitelikli gelişmektedir. Bölge genelinde yapılan incelemelerde konum ve yapılaşma şartları bakımından dezavantajlı bölgede yer alan parseller için 80.000-100.000 TL/m2 aralığında bedeller istendiği görülmektedir. Rapora konu taşınmazların, konsept proje geliştirmeye uygun büyüklükte olması, inşaat emsalinin yüksek olması avantajlı yönleridir. Pazar yöntemi analizi ile elde edilen emsaller ve bölge emlakçılarından alınan beyanlar sonucunda, değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 244 ada 1 parsel ve 246 ada 5 parselin konumu ve mevcut imar durumu da göz önünde bulundurulduğunda arsa birim değerinin 110.000 - 130.000 TL/m2 aralığında olabileceğine kanaat getirilmiştir. 246 ada 5 parselin emsalinin 244 ada 1 parsele nazaran emsal transferi dolayısıyla yapılaşma hakkının daha düşük olması sebebiyle birim değerinin yaklaşık %20 daha düşük olacağı kanaati oluşmuştur.
Bölgede benzer konseptteki projelerde konut nitelikli taşınmazların birim değeri 240.000-270.000 TL/m2 aralığında olduğu görülmektedir. Ancak rapora konu taşınmazın konsepti, inşa kalitesi, marka değeri vb. diğer özellikleri göz önünde bulundurulduğunda, projede yer alan konut nitelikli taşınmazların ortalama birim değerinin 250.000 TL/m2 civarında olacağına kanaat getirilmiştir. Söz konusu bağımsız bölümlerin birim değerinin kat, cephe, manzara, kullanım alanı vb. diğer özelliklere göre değişmesi olağandır.
Bölgede benzer konseptteki projelerde villa nitelikli taşınmazların birim değeri 260.000-310.000 TL/m2 aralığında olduğu görülmektedir. Ancak rapora konu taşınmazın konsepti, inşa kalitesi, marka değeri vb. diğer özellikleri göz önünde bulundurulduğunda, projede yer alan villa nitelikli taşınmazların ortalama birim değerinin 280.000 TL/m2 civarında olacağına kanaat getirilmiştir. Söz konusu bağımsız bölümlerin birim değerinin kat, cephe, manzara, kullanım alanı vb. diğer özelliklere göre değişmesi olağandır.
Taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan incelemede ticari hareketliliğin oldukça düşük olduğu, fakat ticari ünite ihtiyacının geliştirilecek iki projede de yüksek olduğu görülmüştür. Ayrıca 246 ada 5 parsel üzerinde geliştirilen Next Level Country projesinde 5.381 m2'lik ticari alan olacağı bilgisi malikçe tarafımıza iletilmiştir. Ticari ünite alanının bu denli büyük olması yüksek tanınırlığı olan markaların talep oluşturacağı, bu talebin de birim değere olumlu etki edeceği kanaatini oluşturmuştur. Taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde ticari ünite birim fiyatlarının 300.000,00-TL/m2 ila 350.000,00-TL/m2 arasında değiştiği gözlemlenmiş olup, yukarıda bahsi geçen etkenler sebebiyle birim fiyatın 338.000,00-TL/m2 bandında olacağı düşünülmektedir.
Taşınmazların konumlandığı il özelinde arsalar için genel piyasa eğiliminin arsa alanının küçüldükçe birim fiyatının yükseldiği yönünde olsa da projelerin geliştirildiği bölge özelinde büyük ölçekli, konsept projelerde konumlu taşınmazların diğer emsallere nazaran daha yüksek birim fiyattan pazarlanıp satıldığı tespit edilmiş, bu etkenin büyük alanlı arsa birim fiyatlarını da artırdığı kanaati oluşmuştur. Bu sebeple arsa emsalleri özelinde bölgede yapılan araştırmalar neticesinde edinilen doneler ışığında indirgeme yapılmıştır. 2, 3 ve 4 numaralı emsallerin ise Havalimanı bağlantı yoluna taşınmaza nazaran nispeten uzak olması sebebiyle alınan beyanlar doğrultusunda uzak ve yakınlığına göre konum şerefiyesi uygulanmıştır.
14 numaralı emsalin konumlu olduğu proje konu projelere nazaran küçük ölçeklidir, edinilen beyanlar doğrultusunda %10 civarında proje şerefiyesi uygulanmıştır.
19 numaralı emsalin konumlu olduğu bölge konut proje yoğunluğu ve ticari sirkülasyon bakımından dezavantajlıdır.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK ARSA | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Icerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | ||||
| Yüzölçümü (m 2 ) | 976,00m 2 | 2.656,00m 2 | 5.852,00m 2 | 3.500,00m 2 | ||||
| Satıs fiyatı | 110.000.000 TL 270.000.000 TL 550.000.000 TL 320.000.000 TL | |||||||
| m 2 birim fiyatı | 112.705 TL | 101.657 TL | 93.985 TL | 91.429 TL | ||||
| Pazarlık | 5% | 5% | 5% | 5% | ||||
| Konum serefiyesi | $0\%$ | ٠ | 10% | ٠ | 15% | 15% | ||
| Alan Serefivesi | 20% | ÷ | 15% | ٠ | 10% | + | 15% | |
| Indirgenmis birim fiyat | 129.611 TL | 121.988 TL | 112.782 TL | 114.286 TL | ||||
| Ortalama Birim fiyat | 119.667TL/m 2 |
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK KONUT | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Icerik | Emsal 5 | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | Fmsal 9 |
| Yüzölcümü (m 2 ) | 158,00m 2 | 151.00m 2 | 175.00m 2 | 141,00m 2 | 105.00m 2 |
| Satış fiyatı | 42.500.000 TL | 39.500.000 TL | 49.000.000 TL | 36.000.000 TL | 29.728.000 TL |
| m 2 birim fiyatı | 268.987 TL | 261.589 TL | 280.000 TL | 255.319 TL | 283.124 TL |
| Pazarlık | 5% $\overline{\phantom{a}}$ |
5% | 5% | 5% | 5% |
| Indirgenmis birim fiyat | 255.538 TL | 248.510 TL | 266,000 TL | 242.553 TL | 268.968 TL |
| Ortalama Birim fivat | 256.314TL/m 2 |
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK VILLA | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Icerik | Emsal 10 | Emsal 11 | Emsal 12 | Emsal 13 | Fmsal 14 | |||||
| Yüzölçümü (m 2 ) | 504,00m 2 | 430,00m 2 | 347,00m 2 | 284,00m 2 | 212.00m 2 | |||||
| Satıs fivatı | 149.000.000 TL 139.000.000 TL | 96.000.000 TL | 85.000.000 TL | 52.500.000 TL | ||||||
| m 2 birim fiyatı | 295.635 TL | 323.256 TL | 276.657 TL | 299.296 TL | 247.642 TL | |||||
| Pazarlık | 5% | $\overline{\phantom{a}}$ | 5% | 5% | 5% | 5% | ||||
| Proje Serefiyesi | 0% | 0% | $0\%$ | 0% | ÷ | 10% | ||||
| Indirgenmis birim fiyat | 280.853 TL | 307.093 TL | 262.824 TL | 284.331 TL | 260.024 TL | |||||
| Ortalama Birim fivat | 279.025TL/m 2 |
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK DÜKKAN | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Icerik | Emsal 15 | Emsal 16 | Emsal 17 | Emsal 18 | Emsal 19 | |||||
| Yüzölçümü (m 2 ) | 170,00m 2 | 135,00m 2 | 450,00m 2 | 160,00m 2 | 165,00m 2 | |||||
| Satış fiyatı | 58.000.000 TL | 45.000.000 TL | 170.500.000 TL 56.000.000 TL | 48.500.000 TL | ||||||
| m 2 birim fivatı | 341.176 TL | 333.333 TL | 378.889 TL | 350,000 TL | 293.939 TL | |||||
| Pazarlık | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | |||||
| Konum şerefiyesi | $0\%$ | ÷ | 0% | $0\%$ | $0\%$ | ÷ | 15% | |||
| Indirgenmis birim fiyat | 330.941 TL | 323.333 TL | 367.522 TL | 339.500 TL | 329.212 TI | |||||
| Ortalama Birim fivat | 338.102TL/m 2 |
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazların ana yollara yakın olması, etrafta benzer kullanımda boş arsaların olması, arazi yapısı vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki düzeltmeler ışığında taşınmazların arsa değerleri belirlenmiştir.
| Proje Adı | Ada | Parsel | Yüz Ölçüm (m 2 ) |
Birim Değer (TL/m 2 ) |
Arsa Değeri (TL) (KDV Haric) |
|---|---|---|---|---|---|
| Next Level Kemer | 244 | 1 | 35.966,98 | 119.667,00 ₺ | ₺4.304.060.595,66 |
| Next Level Country | 246 | 5 | 42.596,97 | 95.733,60 ₺ | ₺4.077.961.287,19 |
| TOPLAM | 78.563,95 | ₺8.382.021.882,85 | |||
| NN | ₺8.382.022.000,00 |
Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmazlara tapu yüzölçümü dikkate alınarak arsa toplam değeri (K.D.V hariç) 8.382.022.000,00- TL takdir edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Söz konusu parsellerin yüz ölçümü ile bulunduğu bölgedeki lokasyonu, ana arterlere olan mesafesi, cephe durumu, geometrik şekil ve topografik özellikleri gibi kendine özgü ayırt edici tüm etkenler dikkate alınarak, Pazar yaklaşımında belirlenen emsaller ve açıklamalarıyla yapılan düzeltmeler neticesinde mevcut piyasa şartları göz önünde bulundurulmuştur.
Tüm bu şartlar ve yapılan araştırmalar ile bulunan emsallerdeki düzeltmeler, bölgeye hakim emlakçı görüşleri, bölge esnafı ve geçmiş verilere dayanarak söz konusu parsel için yukarıdaki birim değer takdir edilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak; ilgili belediyesinde yapı ruhsatı ve projelerin onaylandığı, parsel üzerinde inşai faaliyetlerin devam ettiği görülmüştür. Yerinde yapılan incelemeler ve Pasifik GYO'dan alınan bilgiye göre genel inşaat seviyesinin %42 civarında olduğu tespit edilmiştir. Mevcut durum değeri bu bilgiler ışığında hesaplanmıştır.
Rapora konu parsel üzerinde yeni yapı ruhsatlarına göre tespit edilen kullanım alanına yönelik toplam inşaat alanı 78.952 m2'dir. İlgili ruhsatlara göre yapı sınıfı 3-B ve 4-A'dır. Taşınmazların, proje detayları ve mahal listeleri incelendiğinde kaliteli ve standart üzeri maliyetlerle üretileceği görülmüştür.
Her projenin gerçekleşen yapı birim maliyeti, proje geliştirmenin ilk aşamasından itibaren başlayarak eksik hiçbir işlem kalmayacak şekilde bütün metraj kalemlerinin %100 tamamlanmasına kadar devam eder. Birim maliyet projenin kapsamına, lokasyonuna, süresine, büyüklüğüne ve maliyet metraj kalemleri ile bu kalemlerin edinim şekline göre (peşin alım, önceden stok, kredili veya vadeli alım vb.) değişiklik gösterebilmektedir.
Rapora konu projede olduğu gibi yapım süreci devam projeler için hesaplamada kullanılan yapı yaklaşık birim maliyeti genel anlamda; projenin büyüklüğü, lokasyonu, süresi ve geliştiricinin mimari projedeki metraj hesabı ve kalemleri, kullanılacak malzeme ve kalitesi, marka proje durumu, proje satışını avantajlı kılacak donatılar (sosyal ve ortak alanlar), kullanıcının konforu ve kalite için tercih edeceği ürünler vb gibi birçok etken nedeniyle değişiklik gösterebilmektedir.
Bu sebeple proje değerlemesine esas nakit akışı projeksiyonunda kullandığımız yapı birim maliyetleri belirlenirken asgari ölçüt olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayınlanan ''Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri'' dikkate alınmıştır. Tebliğin 2.madde 4.fıkrası '' Bu Tebliğde yer alan yapıların birim metrekare maliyetleri, asgari mahal listesine göre belirlenen yapı malzemeleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Ayrıca, Tebliğdeki yapı yaklaşık birim maliyetlerinin tespitinde; çevre düzenlemesi (peyzaj, bahçe sulama, yağmur suyu drenaj, çevre aydınlatma, ihata duvarı, ada içi yollar ve benzeri), altyapı (zemin iyileştirme, bina dışı; elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon, internet, haberleşme ve benzeri) giderler dahil edilmemektedir.'' şeklinde belirtilmiş olup bu kalemler proje toplam maliyeti ile kıyaslandığında yatay ve dikey mimari ile parsel büyüklüğüne göre yaklaşık %5 ila %10 civarında bir maliyete denk geldiği söylenebilir.
Asgari ölçüt olarak baz alınan yapı birim maliyeti; değerleme tarihi itibarıyla TUİK tarafından yayınlanan ''TÜFE'' ve ''İnşaat Maliyet Endeksi'' verilerinin 12 aylık ortalamaları belirli oranda eskale edilmiştir. Bulunan ortalama yapı birim maliyetine ise yukarıdaki açıklamayı da içerecek ve güncel piyasa verilerini1 de destekleyecek şekilde proje özelinde pozitif bir şerefiye uygulanarak bu raporda kullanılacak yaklaşık bir yapı birim maliyeti kanaati oluşmuştur.
Pozitif şerefiye farkını bu proje özelinde ayrıca etkileyen bir diğer unsur ise inşaata başlama ve yapım sözleşmelerinin daha önceden yapılmış olması sebebiyle birim maliyet düzeltmesinde daha az oranda etkili olmasıdır. Ayrıca projede yer alacak birimlerde ortalama standartlarda kalite malzemelerin kullanılacak olması standart maliyetlere yakın bir maliyet kalemi oluşturacaktır.
| 20.02.2024 Tarihli Resmi Gazete | ||
|---|---|---|
| Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri | ||
| Yapı Sınıfı | 3-B | 4-A |
| Birim Maliyet (TL/m 2 ) | \$14,400 | ₺15.300 |
| Değerleme Tarihine Göre (30.09.2024) Güncelleme | ||
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 63,47% | |
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi | 46,35% | |
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 54,91% | |
| Eylül-Şubat için Kalan Ay Oranı (6/12) | 0,500 | |
| Yapı Birim Maliyeti Değişimi % | 27,46% | |
| Yapı Birim Maliyeti (TL/m 2 ) | ₺18.354 | ₺19.501 |
| Proje Özelinde Güncelleme | ||
| Güncel piyasa verileri Pozitif Şerefiye Farkı % | 10,00% | |
| Yapı Birim Maliyetleri (TL/m 2 ) | ₺20.189 | £21.451 |
| Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m 2 ) | ₺20.820 | |
| Nihai Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m 2 ) | ₺21.000 |
Diğer taraftan önemli bir belirleyici unsur olarak, piyasada yüklenici/geliştirici konumunda bulunan inşaat firmalarıyla yapılan görüşmelerde, proje büyüklüğü, kapsamı, niteliği, sosyal ve ortak alanların varlığı, malzeme kalitesi gibi değerlemeye konu projeye benzer şekilde anlatımla yaklaşık maliyet bilgisi edinilmiştir. Proje özelinde edinilen bu bilgi ve deneyimlenen standart dikey konut projelerinde güncel piyasa yapı birim maliyetlerinin yaklaşık olarak asgari 950-1.100 \$/m2 den başladığı yatay mimari konut projelerinde ise asgari %10 ve üzerinde ekstra maliyet oluşabilmektedir. Bu kalemler birçok farklı ve majör etkene göre 3-4 kat ve üzeri birim maliyetlere kadar çıkabildiği gözlemlenmiştir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ve kabuller neticesinde yapı birim maliyeti ortalama 21.000, TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiştir. Belirlenen bu birim maliyet değeri içerisinde projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı işleri ve müteahhit karı vb. de dikkate alınmıştır.
Standart bir apartman konut projesi için yaklaşık olarak çıkarılan maliyet kalemleri aşağıda gösterilmiştir. Bu kalemler ve toplam maliyet içerisindeki ağırlıkları ise yine ortalama şekilde oransal olarak belirtilmiştir. Hazırlanan bu tablo rapora konu projeye ait olmayıp benzer nitelikte bir yapı için piyasada oluşan yaklaşık maliyet kalem ve oranlarını içermektedir. Projenin lokasyonu, topoğrafyası, kullanılan malzemelerin özellikleri ve kalitesi, parsel büyüklüğü, mimari yaklaşım gibi faktörler oranlarda değişiklik yaratabilir.
| 1-Kaba İnşaat Maliyeti | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |||
|---|---|---|---|---|
| Projelendirme | 1,5 | 2,0 | ||
| Şantiye Kurulumu | 0,5 | 1,0 | ||
| Hafriyat | 8,0 | 9,0 | ||
| İş Makineleri | 6,5 | 7,5 | ||
| Beton Demir | 22,0 | 27,0 | ||
| Su Yalıtımı ve Drenaj | 0,5 | 1,0 | ||
| Duvar | 2,0 | 2,5 | ||
| Çatı | 1,5 | 2,0 | ||
| Kaba İşler Toplam | 42,5 | 52,0 | ||
| Ortalama: | 47,25 |
| 2-İnce İnşaat Maliyeti | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | ||
|---|---|---|---|
| Asansör | 1,0 | 1,5 | |
| Dış Cephe | 3,5 | 4,0 | |
| Isıtma ve Soğutma | 3,5 | 4,5 | |
| Şap | 1,5 | 2,0 | |
| Seramik | 2,0 | 2,5 | |
| Mermer | 0,5 | 1,0 | |
| Elektrik | 3,0 | 3,5 | |
| Sıva ve Boya | 4,5 | 5,0 | |
| Alçıpan | 2,0 | 2,5 | |
| Pencere | 5,5 | 6,5 | |
| Parke | 2,5 | 3,0 | |
| Kapılar | 3,0 | 3,5 | |
| Ahşap İşleri ve Dolap | 4,0 | 4,5 | |
| Ankastre | 1,0 | 2,0 | |
| Ortak Alanlar ve Havalandırma | 0,5 | 1,0 | |
| Yangın | 0,1 | 0,4 | |
| Balkon ve Korkuluk | 0,5 | 1,5 | |
| Peyzaj | 1,0 | 1,5 | |
| İnce İşler Toplam | 39,6 | 50,4 | |
| Ortalama: | 45 | ||
| 3-Diğer Maliyetler | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) |
| 3-Diğer Maliyetler | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |
|---|---|---|
| Proje süresince Düzenli Aylık Giderler | 6,5 | 7,5 |
| Kamu Resmi Ödemeleri (Haç, Abonelik, Denetim) | 0,5 | 1,0 |
| 7,0 | 8,5 | |
| Ortalama: | 7,75 | |
| Genel Toplam: | 100 |
Rapora konu parsel üzerinde yeni yapı ruhsatlarına ve Pasifik Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gönderilen bilgilere göre tespit edilen toplam inşaat alanı 78.952 m2'dir. İlgili ruhsatlara göre yapı sınıfı 3-B ve 4-A'dir. Taşınmazın, proje detayları ve mahal listeleri incelendiğinde standart üzeri maliyetlerle üretileceği tespit edilmiştir. Bu durum dikkate alınarak yapı maliyet birim değerinin 21.000 TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiştir. Belirlenen birim değer içerisinde projenin her türlü finansman gideri, çevre düzenlemesi, altyapı maliyetleri vb. durumlar dikkate alınmıştır. Bu doğrultuda projenin genel inşaat seviyesi (%42) itibariyle gerçekleşmiş olan maliyet değeri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.
Yapı Değeri: 78.952 m2 x 21.000 TL/m2 x %42 (İnşaat Seviyesi) = 696.356.640,00 TL olarak belirlenmiştir.
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak; ilgili belediyesinde yapı ruhsatı ve projelerin onaylandığı, parsel üzerinde inşai faaliyetlerin devam ettiği görülmüştür. Yerinde yapılan incelemeler ve Pasifik GYO'dan alınan bilgiye göre inşai faaliyetlerin başlamadığı yalnızca yasal prosedürlerin tamamlanması sebebiyle genel inşaat seviyesinin %3 civarında olduğu tespit edilmiştir. Mevcut durum değeri bu bilgiler ışığında hesaplanmıştır.
Rapora konu parsel üzerinde yeni yapı ruhsatlarına göre tespit edilen kullanım alanına yönelik toplam inşaat alanı 82.497,00 m2 'dir. İlgili ruhsatlara göre yapı sınıfı 3-B ve 4-A'dır. Taşınmazların, proje detayları ve mahal listeleri incelendiğinde kaliteli ve standart üzeri maliyetlerle üretileceği görülmüştür.
Her projenin gerçekleşen yapı birim maliyeti, proje geliştirmenin ilk aşamasından itibaren başlayarak eksik hiçbir işlem kalmayacak şekilde bütün metraj kalemlerinin %100 tamamlanmasına kadar devam eder. Birim maliyet projenin kapsamına, lokasyonuna, süresine, büyüklüğüne ve maliyet metraj kalemleri ile bu kalemlerin edinim şekline göre (peşin alım, önceden stok, kredili veya vadeli alım vb.) değişiklik gösterebilmektedir.
Rapora konu projede olduğu gibi yapım süreci devam projeler için hesaplamada kullanılan yapı yaklaşık birim maliyeti genel anlamda; projenin büyüklüğü, lokasyonu, süresi ve geliştiricinin mimari projedeki metraj hesabı ve kalemleri, kullanılacak malzeme ve kalitesi, marka proje durumu, proje satışını avantajlı kılacak donatılar (sosyal ve ortak alanlar), kullanıcının konforu ve kalite için tercih edeceği ürünler vb gibi birçok etken nedeniyle değişiklik gösterebilmektedir.
Bu sebeple proje değerlemesine esas nakit akışı projeksiyonunda kullandığımız yapı birim maliyetleri belirlenirken asgari ölçüt olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayınlanan ''Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri'' dikkate alınmıştır. Tebliğin 2.madde 4.fıkrası '' Bu Tebliğde yer alan yapıların birim metrekare maliyetleri, asgari mahal listesine göre belirlenen yapı malzemeleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Ayrıca, Tebliğdeki yapı yaklaşık birim maliyetlerinin tespitinde; çevre düzenlemesi (peyzaj, bahçe sulama, yağmur suyu drenaj, çevre aydınlatma, ihata duvarı, ada içi yollar ve benzeri), altyapı (zemin iyileştirme, bina dışı; elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon, internet, haberleşme ve benzeri) giderler dahil edilmemektedir.'' şeklinde belirtilmiş olup bu kalemler proje toplam maliyeti ile kıyaslandığında yatay ve dikey mimari ile parsel büyüklüğüne göre yaklaşık %5 ila %10 civarında bir maliyete denk geldiği söylenebilir.
Asgari ölçüt olarak baz alınan yapı birim maliyeti; değerleme tarihi itibarıyla TUİK tarafından yayınlanan ''TÜFE'' ve ''İnşaat Maliyet Endeksi'' verilerinin 12 aylık ortalamaları belirli oranda eskale edilmiştir. Bulunan ortalama yapı birim maliyetine ise yukarıdaki açıklamayı da içerecek ve güncel piyasa verilerini1 de destekleyecek şekilde proje özelinde pozitif bir şerefiye uygulanarak bu raporda kullanılacak yaklaşık bir yapı birim maliyeti kanaati oluşmuştur.
Pozitif şerefiye farkını bu proje özelinde ayrıca etkileyen bir diğer unsur ise inşaata başlama ve yapım sözleşmelerinin daha önceden yapılmış olması sebebiyle birim maliyet düzeltmesinde daha az oranda etkili olmasıdır. Ayrıca projede yer alacak birimlerde ortalama standartlarda kalite malzemelerin kullanılacak olması standart maliyetlere yakın bir maliyet kalemi oluşturacaktır.
| 20.02.2024 Tarihli Resmi Gazete | ||
|---|---|---|
| Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri | ||
| Yapı Sınıfı | $3-B$ | 4-A |
| Birim Maliyet (TL/m 2 ) | \$14,400 | £15.300 |
| Değerleme Tarihine Göre (30.09.2024) Güncelleme | ||
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 63,47% | |
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi | 46,35% | |
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 54,91% | |
| Eylül-Şubat için Kalan Ay Oranı (6/12) | 0,500 | |
| Yapı Birim Maliyeti Değişimi % | 27,46% | |
| Yapı Birim Maliyeti (TL/m 2 ) | ₺18.354 | ₺19.501 |
| Proje Özelinde Güncelleme | ||
| Güncel piyasa verileri Pozitif Şerefiye Farkı % | 60,00% | |
| Yapı Birim Maliyetleri (TL/m 2 ) | ₺29.366 | ₺31.201 |
| Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m 2 ) | ₺30.283 | |
| Nihai Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m 2 ) | ₺30,000 |
Diğer taraftan önemli bir belirleyici unsur olarak, piyasada yüklenici/geliştirici konumunda bulunan inşaat firmalarıyla yapılan görüşmelerde, proje büyüklüğü, kapsamı, niteliği, sosyal ve ortak alanların varlığı, malzeme kalitesi gibi değerlemeye konu projeye benzer şekilde anlatımla yaklaşık maliyet bilgisi edinilmiştir. Proje özelinde edinilen bu bilgi ve deneyimlenen standart dikey konut projelerinde güncel piyasa yapı birim maliyetlerinin yaklaşık olarak asgari 950-1.100 \$/m2 den başladığı değerleme konusu proje üzerinde oluşacak villalar için daha fazla tefrişatı olacağından ise asgari %60 ve üzerinde ekstra maliyet oluşabilmektedir. Bu kalemler birçok farklı ve majör etkene göre 3-4 kat ve üzeri birim maliyetlere kadar çıkabildiği gözlemlenmiştir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ve kabuller neticesinde yapı birim maliyeti ortalama 30.000, TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiştir. Belirlenen bu birim maliyet değeri içerisinde projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı işleri ve müteahhit karı vb. de dikkate alınmıştır.
Standart bir apartman konut projesi için yaklaşık olarak çıkarılan maliyet kalemleri aşağıda gösterilmiştir. Bu kalemler ve toplam maliyet içerisindeki ağırlıkları ise yine ortalama şekilde oransal olarak belirtilmiştir. Hazırlanan bu tablo rapora konu projeye ait olmayıp benzer nitelikte bir yapı için piyasada oluşan yaklaşık maliyet kalem ve oranlarını içermektedir. Projenin lokasyonu, topoğrafyası, kullanılan malzemelerin özellikleri ve kalitesi, parsel büyüklüğü, mimari yaklaşım gibi faktörler oranlarda değişiklik yaratabilir.
| 1-Kaba İnşaat Maliyeti | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |||
|---|---|---|---|---|
| Projelendirme | 1,5 | 2,0 | ||
| Şantiye Kurulumu | 0,5 | 1,0 | ||
| Hafriyat | 8,0 | 9,0 | ||
| İş Makineleri | 6,5 | 7,5 | ||
| Beton Demir | 22,0 | 27,0 | ||
| Su Yalıtımı ve Drenaj | 0,5 | 1,0 | ||
| Duvar | 2,0 | 2,5 | ||
| Çatı | 1,5 | 2,0 | ||
| Kaba İşler Toplam | 42,5 | 52,0 | ||
| Ortalama: | 47,25 |
| 2-İnce İnşaat Maliyeti | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |
|---|---|---|
| Asansör | 1,0 | 1,5 |
| Dış Cephe | 3,5 | 4,0 |
| Isıtma ve Soğutma | 3,5 | 4,5 |
| Şap | 1,5 | 2,0 |
| Seramik | 2,0 | 2,5 |
| Mermer | 0,5 | 1,0 |
| Elektrik | 3,0 | 3,5 |
| Sıva ve Boya | 4,5 | 5,0 |
| Alçıpan | 2,0 | 2,5 |
| Pencere | 5,5 | 6,5 |
| Parke | 2,5 | 3,0 |
| Kapılar | 3,0 | 3,5 |
| Ahşap İşleri ve Dolap | 4,0 | 4,5 |
| Ankastre | 1,0 | 2,0 |
| Ortak Alanlar ve Havalandırma | 0,5 | 1,0 |
| Yangın | 0,1 | 0,4 |
| Balkon ve Korkuluk | 0,5 | 1,5 |
| Peyzaj | 1,0 | 1,5 |
| İnce İşler Toplam | 39,6 | 50,4 |
| Ortalama: | 45 |
| 3-Diğer Maliyetler | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |
|---|---|---|
| Proje süresince Düzenli Aylık Giderler | 6,5 | 7,5 |
| Kamu Resmi Ödemeleri (Haç, Abonelik, Denetim) | 0,5 | 1,0 |
| 7,0 | 8,5 | |
| Ortalama: | 7,75 | |
| Genel Toplam: | 100 |
Rapora konu parsel üzerinde yeni yapı ruhsatlarına ve Pasifik Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gönderilen bilgilere göre tespit edilen toplam inşaat alanı 91.447,78 m2'dir. İlgili ruhsatlara göre yapı sınıfı 3-B ve 4-A'dir. Taşınmazın, proje detayları ve mahal listeleri incelendiğinde standart üzeri maliyetlerle üretileceği tespit edilmiştir. Bu durum dikkate alınarak yapı maliyet birim değerinin 30.000 TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiştir. Belirlenen birim değer içerisinde projenin her türlü finansman gideri, çevre düzenlemesi, altyapı maliyetleri vb. durumlar dikkate alınmıştır. Bu doğrultuda projenin genel inşaat seviyesi (%3) itibariyle gerçekleşmiş olan maliyet değeri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak; ilgili belediyesinde yapı ruhsatı ve projelerin onaylandığı, parsel üzerinde inşa faaliyetlerin devam ettiği görülmüştür. Yerinde yapılan incelemeler ve Pasifik Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'den alınan bilgiye göre genel inşaat seviyesinin %3 olduğu tespit edilmiştir. Projenin maliyet yaklaşımına göre değeri bu bilgiler ışığında hesaplanmıştır.
Rapora konu parsel üzerinde yeni yapı ruhsatlarına ve Pasifik Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gönderilen bilgilere göre tespit edilen toplam inşaat alanı 91.447,80 m2 'dir. İlgili ruhsatlara göre yapı sınıfı 3-B ve 4-A'dir. Taşınmazın, proje detayları ve mahal listeleri incelendiğinde standart üzeri maliyetlerle üretileceği tespit edilmiştir. Ek olarak ana taşınmaz üzerinde imal edilen projenin birden fazla gayrimenkul çeşidini bünyesinde barındıracağı (konut, villa, dükkan) bilgisi edinilmiştir. Bu durum dikkate alınarak yapı maliyet birim değerinin 30.000 TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiştir. Belirlenen birim değer içerisinde projenin her türlü finansman gideri, çevre düzenlemesi, altyapı maliyetleri vb. durumlar dikkate alınmıştır. Bu doğrultuda projenin genel inşaat seviyesi (%3) itibariyle gerçekleşmiş olan maliyet değeri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.
Yapı Değeri: 91.447,80 m2 x 30.000 TL/m2 x %3 (İnşaat Seviyesi) = 82.303.020,00 TL olarak belirlenmiştir.
| Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Detayı | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No Ada Parsel Arsa Değeri (TL) Yapı Değeri (TL) | Maliyet Yaklaşımına Göre | |||||||
| Mevcut Durum Değeri (TL) | ||||||||
| 244 1 | ₺5.000.417.640,00 | |||||||
| 246 5 \$4.077.961.000,00 \$82.303.020,00 | ₺4.160.264.020,00 |
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak da nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
• Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.
İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**
* Risksiz getiri oranı, 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri dikkate alınarak belirlenmiştir. Yapılan incelemelerde son 10 yıllık devlet tahvilleri risksiz getiri oranı değer tarihi itibariyle %29,88 civarındadır. Bu sebeple risksiz getiri oranı yaklaşık %29,00 olarak kabul edilmiştir.
** Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden yaklaşık %2-2,5 civarında sektör riski ve %1,5-2,5 civarında ülke riski dikkate alınarak belirlenmiştir. Bu doğrultuda 2025 yılı indirgeme oranı %33 olarak belirlenmiştir.
Söz konusu parseller üzerinde gelir getirici bir mülk bulunmaması sebebiyle nakit giriş ve çıkışı bulunmamaktadır. Parseller üzerine yapılması öngörülen proje geliştirme bilgileri aşağıda detaylandırılmış ve nakit akışları rapor ekinde gösterilmiştir. Her iki parsel için ayrı ayrı proje geliştirme analizi yapılmıştır.
Söz konusu parsel için alınan bilgiler ve tasarlanan projeye göre, parsel üzerine emsal transferi sonrası yapılacak emsale esas inşaat alanı 35.124,76 m2 'dir. Bölgede genelinde belirtilen emsal alanları haricinde yaklaşık %30 ile %100 arasında satılabilir alan artışı olduğu görülmüştür. Taşınmaz için yaklaşık %71,94 emsal artışı ile 50.655 m2 satılabilir alan, 78.952 m2 toplam inşaat alanı yapılacağı öğrenilmiştir.
Yapılacak proje için, değerleme tarihi dışında 3 senelik nakit akışı düzenlenmiştir. Talep sahibinden edinilen bilgiye göre gerçekleşen satış oranı %12,7, gerçekleşen tahsilat oranı 228.487.015,29-TL, kalan tahsilat miktarı ise 137.198.491,59-TL'dir. 2025 yılı için konut satış oranı %40, 2026 yılı için %30, 2027 yılı için ise %17,3 olarak belirlenmiş ve 2027 yılı sonunda satışların tamamlanacağı varsayılmıştır. Konut satış bedeli 2025 yılı için ortalama 382.500 TL olarak belirlenmiş olup, yıllar itibariyle %50 oranında artış olacağı öngörülmüştür.
Projenin inşaat tamamlanma oranının değerleme tarihi itibari ile %42 olduğu bilgisi edinilmiştir, 2025 yılında %30, 2026 yılında %28'lik bir inşaat ilerlemesi ile projede 2026 yılı sonunda oturuma başlanacağı varsayılmıştır. İnşaat maliyet bedeli ilk yıl için ortalama 31.500 TL/m2, takip eden yıllarda ise ortalama %50 bir artışla bu bedelin devam edeceği öngörülmüştür. Bu inşaat maliyetine ilave olarak toplam hasılatın her yıl %3'ü kadar satış ve pazarlama gideri olacağı varsayılmıştır.
Her yıl için tespit edilen net nakit akışı tutarları, indirgeme oranı kullanılarak bugüne getirilmiş ve projenin bugünkü net değerine ulaşılmıştır. Aşağıda özet olarak verilen tabloda tespit edilen değerler, rapor ekinde verilen nakit akışı çalışması ile tespit edilen değerlerdir. Rapor tarihi itibariyle TCMB tarafından belirlenen döviz kuru esas alınarak döviz tutarları da yazılmıştır.
Gerçekleşen hasılat bulunurken tarafımıza iletilen tahsilat detaylarından vadelendirilen meblağ düşülmüştür. Vadelendirilen meblağ ise taksit sayısına bölünüp yıl bazında ayrılarak önceki dönemden kalan tahsilat olarak nakit akış tablosuna eklenmiştir.
| NL KEMER (GÖKTÜRK 244/1 ) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Alanı (m2) | 35.966,98 | |||||
| Emsal Yapılaşma Şartı | 0,50 | |||||
| 246 ada 5 Parsel Emsal Transferi ile Emsale Esas Alan (m2) | 35.124,76 | |||||
| Emsal Harici Satılabilir Alan Oranı | 44,21% | |||||
| Satılabilir Konut Alanı (m2) | 50.655,00 | |||||
| Toplam İnşaat Alanı (m2) | 78.952,00 | |||||
| Satış ve Genel Gider Oranı / Toplam Hasılat | 3,00% | |||||
| Bugünkü Proje Toplam Hasılat | ₺14.676.863.808,41 | |||||
| Bugünkü Proje Toplam İnşaat Maliyeti | ₺2.928.674.296,35 | |||||
| Arsa Piyasa Değeri | ₺4.304.060.595,66 | |||||
| Bugünkü Proje Toplam Maliyet | ₺7.232.734.892,01 | |||||
| Bugünkü Proje Net Kar | ₺7.444.128.916,40 | |||||
| Proje Net Bugünkü Değer | ₺11.748.189.512,06 | |||||
| Pasifik GYO Payına Düşen Proje Net Bugünkü Değer | ₺11.630.707.616,94 |
| USD DEĞERLER (1 USD=34,1825 TL kabul edilmiştir.) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bugünkü Proje Toplam Hasılat | \$429.367.770,30 | |||||
| Bugünkü Proje Toplam Maliyet | \$211.591.747,01 | |||||
| Bugünkü Proje Net Kar | \$217.776.023,30 | |||||
| Proje Net Bugünkü Değer | \$343.690.178,08 | |||||
| Pasifik GYO Payına Düşen Proje Net Bugünkü Değer | \$340.253.276,29 |
| 0 | 1 | 2 | 3 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Dönemler | Gerçekleşen | 2025 | 2026 | 2027 | Toplam |
| Satış Tam. Oranı (Konut) | 12,7% | 40% | 30% | 17% | 100,00% |
| Satılan m2 | 6432,59 | 20.262,00 | 15.196,50 | 8.763,32 | |
| Fiyat Artışı | 50% | 50% | 50% | ||
| m2 Fiyatı | ₺382.500,00 | ₺573.750,00 | ₺860.625,00 | ||
| Önceki Dönemden Kalan Tahsilat | ₺107.118.733,02 | ₺27.310.116,40 | ₺2.775.717,65 | ||
| Toplam Hasılat | ₺617.694.043,41 | ₺7.857.333.733,02 | ₺8.746.301.991,40 | ₺7.544.703.689,53 | ₺24.766.033.457,36 |
| İskonto Kts. | 0,33 | 0,33 | 0,33 | ||
| Hasılat Net Bugünkü Değer | ₺617.694.043,41 | ₺5.907.769.724,08 | ₺4.944.486.399,12 | ₺3.206.913.641,81 | ₺14.676.863.808,41 |
| İnşaat Tam. Oranı | 42% | 30% | 28% | 0% | 100,00% |
| İnş. Mal. Artışı | 50% | 50% | 50% | ||
| m2 maliyet | ₺31.500,00 | ₺47.250,00 | ₺0,00 | ||
| İnşaat Gideri | 1.340.326.893 | ₺746.096.400,00 | ₺1.044.534.960,00 | ₺0,00 | ₺3.130.958.252,87 |
| Satış ve Gen. Gid. | ₺15.097.850,70 | ₺235.720.011,99 | ₺262.389.059,74 | ₺226.341.110,69 | ₺739.548.033,12 |
| Toplam Maliyet | ₺1.355.424.743,57 | ₺981.816.411,99 | ₺1.306.924.019,74 | ₺226.341.110,69 | ₺3.870.506.285,99 |
| İskonto Kts. | 0,33 | 0,33 | 0,33 | ||
| Maliyet Net Bugünkü Değer | ₺1.355.424.743,57 | ₺738.207.828,56 | ₺738.834.314,97 | ₺96.207.409,25 | ₺2.928.674.296,35 |
| Net Nakit Akışı | -₺737.730.700,16 | ₺6.875.517.321,03 | ₺7.439.377.971,66 | ₺7.318.362.578,84 | ₺20.895.527.171,37 |
| İskonto Kts. | 1,00 | 0,33 | 0,33 | 0,33 | |
| Net Bugünkü Değer | -₺737.730.700,16 | ₺5.169.561.895,51 | ₺4.205.652.084,15 | ₺3.110.706.232,56 | ₺11.748.189.512,06 |
Söz konusu parsel için alınan bilgiler ve tasarlanan projeye göre, parsel üzerine emsal transferi sonrası yapılacak emsale esas inşaat alanı 25.426,13 m2'dir. Bölge genelinde belirtilen emsal alanları haricinde yaklaşık %30 ile %100 arasında satılabilir alan artışı olduğu görülmüştür. Taşınmaz için yaklaşık %94,88 emsal artışı ile 43.854,64 m2 satılabilir alan olacağı bilgisi malik tarafından iletilmiş olup, 82.497,00 m2 toplam inşaat alanı yapılacağı ruhsat belgeleri üzerinden okunmuştur.
Yapılacak proje için, 2025 yılı ile birlikte 2027 yılına kadar nakit akışı düzenlenmiştir.
2025 yılı için konut satış oranı %20, 2026 yılı için %40, 2027 yılı için ise %40 olarak belirlenmiş ve 2027 yılı sonunda satışların tamamlanacağı varsayılmıştır. Konut satış bedeli ilk yıl için 382.500,00 TL olarak belirlenmiş olup, 2026 yılında %50, 2027 yılında ise %50 oranında artış olacağı öngörülmüştür.
2025 yılı için ticari ünite satış oranı %0, 2026 yılı için %0, 2027 yılı için ise projenin tamamlanmasıyla beraber ticari hareketliliğin artacağı öngörülerek satış oranı %100 olarak belirlenmiş ve 2027 yılı sonunda satışların tamamlanacağı varsayılmıştır. Ticari ünite satış bedeli 2025 yılı için 510.000 TL olarak belirlenmiş olup, 2026 yılında %50, 2027 yılında ise %50 oranında artış olacağı öngörülmüştür.
2025 yılı için villa satış oranı %20, 2026 yılı için %40, 2027 yılı için ise %40 olarak belirlenmiş ve 2027 yılı sonunda satışların tamamlanacağı varsayılmıştır. Villa satış bedeli ilk yıl için 420.000 TL olarak belirlenmiş olup, 2026 yılında %50, 2027 yılında ise %50 oranında artış olacağı öngörülmüştür.
Proje inşaatının 2025 yılında %30, 2026 yılında %30, 2026 yılında ise de %40'lık bir inşaat ilerlemesi ile 2027 yılı sonunda oturuma başlanacağı varsayılmıştır. İnşaat maliyet bedeli ilk yıl için ortalama 45.000 TL/m2, takip eden yıllarda ise ortalama %50 oranında bir artışla bu bedelin devam edeceği öngörülmüştür. Bu inşaat maliyetine ilave olarak toplam hasılatın her yıl %3'ü kadar satış ve pazarlama gideri olacağı varsayılmıştır.
Her yıl için tespit edilen net nakit akışı tutarları, indirgeme oranı kullanılarak bugüne getirilmiş ve projenin bugünkü net değerine ulaşılmıştır. Aşağıda özet olarak verilen tabloda tespit edilen değerler, rapor ekinde verilen nakit akışı çalışması ile tespit edilen değerlerdir. Rapor tarihi itibariyle TCMB tarafından belirlenen döviz kuru esas alınarak döviz tutarları da yazılmıştır.
| NL COUNTRY (GÖKTÜRK 246/5 ) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Alanı (m2) | 42.596,97 | |||||
| Emsal Yapılaşma Şartı | 1,00 | |||||
| 244 ada 1 Parsel Emsal Transferi ile Emsale Esas Alan (m2) | 25.426,13 | |||||
| Emsal Harici Satılabilir Alan Oranı | 72,48% | |||||
| Satılabilir Konut Alanı (m2) | 28.230,69 | |||||
| Satılabilir Villa Alanı (m2) | 11.001,21 | |||||
| Satılabilir Dükkan Alanı (m2) | 4.622,74 | |||||
| Toplam Satılabilir Alan (m2) | 43.854,64 | |||||
| Toplam İnşaat Alanı (m2) | 82.497,00 | |||||
| Satış ve Genel Gider Oranı / Toplam Hasılat | 3,00% | |||||
| Bugünkü Proje Toplam Hasılat | ₺15.650.622.539,19 | |||||
| Bugünkü Proje Toplam İnşaat Maliyeti | ₺5.128.382.982,79 | |||||
| Arsa Piyasa Değeri | ₺4.077.961.287,19 | |||||
| Bugünkü Proje Toplam Maliyet | ₺9.206.344.269,98 | |||||
| Bugünkü Proje Net Kar | ₺6.444.278.269,21 | |||||
| Proje Net Bugünkü Değer | ₺10.522.239.556,40 | |||||
| Pasifik GYO Payına Düşen Proje Net Bugünkü Değer | ₺10.417.017.160,84 |
| USD DEĞERLER (1 USD=34,1825 TL kabul edilmiştir.) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bugünkü Proje Toplam Hasılat | \$457.854.824,52 | |||||
| Bugünkü Proje Toplam Maliyet | \$269.329.167,56 | |||||
| Bugünkü Proje Net Kar | \$188.525.656,97 | |||||
| Proje Net Bugünkü Değer | \$307.825.336,25 | |||||
| Pasifik GYO Payına Düşen Proje Net Bugünkü Değer | \$304.747.082,89 |
| 0 | 1 | 2 | 3 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Dönemler | Gerçekleşen | 2025 | 2026 | 2027 | Toplam |
| Satış Tam. Oranı (Konut) | ₺0,00 | 20% | 40% | 40% | 100,00% |
| Satılan m2 | 5.646,14 | 11.292,28 | 11.292,28 | ||
| Fiyat Artışı | 50% | 50% | 50% | ||
| m2 Fiyatı | ₺382.500,00 | ₺573.750,00 | ₺860.625,00 | ||
| Hasılat | ₺2.159.647.785,00 | ₺6.478.943.355,00 | ₺9.718.415.032,50 | ₺18.357.006.172,50 | |
| Satış Tam. Oranı (Ticari) | ₺0,00 | 0% | 20% | 80% | 100,00% |
| Satılan m2 | 0,00 | 924,55 | 3.698,19 | ||
| Fiyat Artışı | 50% | 50% | 50% | ||
| m2 Fiyatı | ₺510.000,00 | ₺765.000,00 | ₺1.147.500,00 | ||
| Hasılat | ₺0,00 | ₺707.279.220,00 | ₺4.243.675.320,00 | ₺4.950.954.540,00 | |
| Satış Tam. Oranı (Villa) | ₺0,00 | 20% | 40% | 40% | 100,00% |
| Satılan m2 | 2.200,24 | 4.400,48 | 4.400,48 | ||
| Fiyat Artışı | 50% | 50% | 50% | ||
| m2 Fiyatı | ₺420.000,00 | ₺630.000,00 | ₺945.000,00 | ||
| Hasılat | ₺924.101.640,00 | ₺2.772.304.920,00 | ₺4.158.457.380,00 | ₺7.854.863.940,00 | |
| Toplam Hasılat | ₺3.083.749.425,00 | ₺9.958.527.495,00 | ₺18.120.547.732,50 | ₺31.162.824.652,50 | |
| İskonto Kts. | 0,33 | 0,33 | 0,33 | ||
| Hasılat Net Bugünkü Değer | ₺2.318.608.590,23 | ₺5.629.785.457,06 | ₺7.702.228.491,90 | ₺15.650.622.539,19 | |
| İnşaat Tam. Oranı | ₺0,00 | 30% | 30% | 40% | 100,00% |
| İnş. Mal. Artışı | 50% | 50% | 50% | ||
| m2 maliyet | ₺45.000,00 | ₺67.500,00 | ₺101.250,00 | ||
| İnşaat Gideri | ₺1.113.709.500,00 | ₺1.670.564.250,00 | ₺3.341.128.500,00 | ₺6.125.402.250,00 | |
| Satış ve Gen. Gid. | ₺92.512.482,75 | ₺298.755.824,85 | ₺543.616.431,98 | ₺934.884.739,58 | |
| Toplam Maliyet | ₺1.456.917.007,88 | ₺1.206.221.982,75 | ₺1.969.320.074,85 | ₺3.884.744.931,98 | ₺8.517.203.997,46 |
| İskonto Kts. | 1,00 | 0,33 | 0,33 | 0,33 | |
| Maliyet Net Bugünkü Değer | ₺1.456.917.007,88 | ₺906.933.821,62 | ₺1.113.302.094,44 | ₺1.651.230.058,86 | ₺5.128.382.982,79 |
| Net Nakit Akışı | -₺1.456.917.007,88 | ₺1.877.527.442,25 | ₺7.989.207.420,15 | ₺14.235.802.800,53 | ₺24.102.537.662,93 |
| İskonto Kts. | 1,00 | 0,33 | 0,33 | 0,33 | |
| Net Bugünkü Değer | -₺1.456.917.007,88 | ₺1.411.674.768,61 | ₺4.516.483.362,63 | ₺6.050.998.433,05 | ₺10.522.239.556,40 |
Söz konusu taşınmazlar için kira değer analizi yapılmamıştır.
Taşınmazların bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı ve hasılat paylaşımı oranlarının %45-%55 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı yönteminde ise girişimci kar beklenti oranlarının %60- %80 oranlarında olduğu tespit edilmiştir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.
Değerleme konusu taşınmazların arsa değeri pazar yaklaşımı analizi kullanılarak takdir edilmiş olup proje değerleme yaklaşımının varsayımlara dayalı olması sebebiyle arsa değeri bilgi amaçlı verilmiştir.
Belirtilen varsayımlar doğrultusunda hasılatın net bugünkü değeri 14.676.863.808,41, bugünkü proje toplam maliyet değeri 7.232.734.892,01 TL, proje net bugünkü değeri ise 11.748.189.512,06 TL olarak belirlenmiştir.
Belirtilen varsayımlar doğrultusunda hasılatın net bugünkü değeri 15.650.622.539,19 TL, maliyet net bugünkü değeri 9.206.344.269,98 TL, proje net bugünkü değeri ise 10.522.239.556,40 TL olarak belirlenmiştir.
Söz konusu taşınmazların mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında tasarlanan avan projeye göre yapılaşmasının en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
Söz konusu taşınmazlar arsa vasıflı olup tamamı değerlendirilmiştir. Müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Taşınmazların niteliğinin arsa olması, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmazlara ayrı ayrı analiz yapılmış ve taşınmazların değerine ulaşılmıştır. Pazar yaklaşımı ile arsaların bölgedeki emsallere göre değeri tespit edilmiştir. Proje geliştirme analizi ile de arsalar üzerine yapılacak proje öngörüsünden proje değerlerine ulaşılmıştır. Proje geliştirme yöntemi ile tespit edilen arsa değerine ulaşırken, genellikle varsayımlar ve kabuller veri olarak kullanıldığından pazar yaklaşımı yöntemi ile tespit edilen arsa değeri taşınmazların hali hazır değeri olarak kabul edilmiştir.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, proje için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Konu taşınmazlar üzerinde bulunan takyidatlar raporun 3.3 bölümünde açıklanmıştır. Taşınmazların tapu kaydı üzerinde yer alan davalıdır beyanlarından sonra satış işlemi olmuş olup hali hazırda olumsuz bir durum olmadığı düşünülmektedir.
6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Değerlemeye konu parseller için tapu kayıtlarında belirtilen durumlarda herhangi bir satışa engel durum olmadığı tespit edilmiştir. Belirtilen durumların haricinde de devredilmesine engel bir durum bulunmamaktadır.
Söz konusu taşınmazların satış ile mülkiyet değişikliğine geçmiş olup, henüz 5 yıllık bir süre geçmemiştir. Parseller için yapı ruhsatları alınmış olup inşai faaliyetler başlamıştır.
6.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Alım satım kârı veya kira gelirielde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar kimünhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (d) bendi "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir.'' gereği taşınmazların proje olarak GYO portföyünde bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.
Bu rapor, Pasifik GYO A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Mithatpaşa Mahallesi, 244 ada 1 ve 246 ada, 5 parseller üzerinde inşa edilen Next Level Kemer ve Next Level Country proje değerlerinin adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkullerin mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmazlara değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazların bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak nihai değer takdir edilmiştir.
Böylelikle;
Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle Pazar Yaklaşımı Yöntemine göre arsa değeri takdiri ve Gelir Yaklaşımı Yöntemine göre kanaat getirilen ve takdir edilen tamamlanması durumundaki net bugünkü piyasa değeri şu şekildedir;
| DEĞERLEME TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Proje Adı | Tamamlanması Durumunda Proje Net Bugünkü Değeri (TL) (KDV Hariç) |
|||||||
| Next Level Kemer | 244 | 1 | 35.966,98 | 119.667,00 ₺ | ₺4.304.060.595,66 | ₺11.748.189.512,06 | ||
| Next Level Country | 246 | 5 | 42.596,97 | 95.733,60 ₺ | ₺4.077.961.287,19 | ₺10.522.239.556,40 | ||
| TOPLAM | 78.563,95 | ₺8.382.021.882,85 | ₺22.270.429.068,46 | |||||
| ~~ | ₺8.382.022.000,00 | ₺22.270.429.000,00 |
1. Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
| Doğukan TORUNLER Gayrimenkul Değerleme |
Burak BARIŞ | Raci Gökcehan SONER Kontrolör |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU Sorumlu Değerleme |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uzmanı | Değerleme Uzmanı | SPK Lisans No: 404622 | Uzmanı | ||||||
| SPK Lisans No: 915831 | SPK Lisans No: 406713 | SPK Lisans No: 401418 | |||||||
| DOĞUK | Dijital olarak imzalayan |
BURA | Dijital olarak imzalayan |
RACİ | Dijital olarak imzalayan RACİ |
ERDENİ | Dijital olarak imzalayan |
||
| AN | DOĞUKAN TORUNLER |
K | BURAK BARIŞ Tarih: |
GÖKCE | GÖKCEHAN SONER |
Z | ERDENİZ BALIKÇIOĞLU |
||
| TORUNL | Tarih: | 2024.12.04 17:57:19 |
HAN | Tarih: 2024.12.04 |
BALIKÇI | Tarih: 2024.12.04 |
|||
| ER | 2024.12.04 17:56:50 +03'00' |
BARIŞ | +03'00' | SONER | 17:57:58 +03'00' |
OĞLU | 17:58:24 +03'00' |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.