DENİZ YATIRIM MENKUL KIYMETLER A.Ş.

Audit Report / Information • Dec 6, 2024

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Bu rapor; "ÇAĞDAŞ CAM SANAYİ VE TİCARET A.Ş." için hazırlanmıştır.

2024-SPK-0033

28.06.2024

İş bu rapor kapak+76 sayfadan ibaret olup bir bütündür. Parçalı olarak kullanılamaz.

Erman ERGÜN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 407550)

Mustafa TATARCIM Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 405020)

Soner GÖKDAĞLI Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 410944)

Tarih: 17/07/2024 10:55

28.06.2024 2024-SPK-0033 Sayfa 1 / 76

İÇİNDEKİLER

	YÖNETİCİ ÖZETİ 3
	BEYANLAR 4
1.	RAPOR BİLGİLERİ 6
	1.1. RAPORUN TARİHİ 6 1.2. RAPORUN NUMARASI 6 1.3. RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI 6 1.4. RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 6 1.5. DEĞERLEME TARİHİ 6 1.6. DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ VE NUMARASI 6
2.	1.7. RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA 6 1.8. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 6 KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 8
	2.1. KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 8
	2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 8 2.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 8 2.4. İŞİN KAPSAMI 8
3.	GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9
	3.1. GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DÖKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER 9
	3.2. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 14
	3.3. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 15
	3.4. GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 15
	3.5. GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 15 3.6. GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 15
	3.7. GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TA VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 15
	3.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ 15
	3.9. EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİNAÇIKLAMA 16
	3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 16
4.	GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 17
	4.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 17 4.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ 24 4.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 24 4.4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 30
	4.5. VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER 33 4.6. RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA
	YENİDEN RUHSAT ALINMASINA GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 33 4.7. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE
	HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ 33

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36

28.06.2024 2024-SPK-0033 Sayfa 2 / 76

5.		DEĞERLEME YÖNTEMLERİ, DEĞER TANIMLARI VE ANALİZ 34
	5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7.	PAZAR YAKLAŞIMI 34 GELİR YAKLAŞIMI 35 MALİYET YAKLAŞIMI 36 PAZAR DEĞERİ 37 PAZAR KİRASI 38 DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLAR VE SEÇİLME NEDENLERİ 38 DİĞER TESPİT VE ANALİZLER 42
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ 43
	6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7. 6.8.	FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI 43 ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERİ 43 YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 43 VARSA, GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 43 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN,ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 43 DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNULUP BULUNULMADIĞINA DAİR BİLGİ 43 DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE,ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 43 GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 44
7.		SONUÇ 45
	7.1. 7.2.	SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 45 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 45
8.		RAPOR EKLERİ 46
	8.1. 8.2. 8.3.	GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI 46 GAYRİMENKULÜN YASAL BELGELERİ 55 GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLARININ LİSANS VE MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ 75

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : info@ggd.com.tr Kep: girisimgayrimenkul@hs03.kep.tr

28.06.2024 2024-SPK-0033 Sayfa 3 / 76

YÖNETİCİ ÖZETİ

Şirket Bilgileri	Girişim Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Şirket Adresi	Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sitesi, B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL
Sözleşme Tarihi / Numarası	27.06.2024 (Çoklu Rapor Sözleşmesi)
SPK Listesine Giriş Tarihi	19.06.2008
BDDK Listesine Giriş Tarihi	15.06.2011
Müşteri Bilgileri	Çağdaş Cam Sanayi ve Ticaret A.Ş.
Müşteri Adresi	Fatih Mahallesi, Denizli Karayolu Caddesi, No: 29A / Z01 Kuyucak / MANİSA
Rapor Tarihi	28.06.2024
Değerleme Tarihi	27.06.2024
Rapor Numarası	2024-SPK-0033
Raporun Konusu	Manisa İli, Yunusemre İlçesi, Keçiliköy Mahallesi, 40.912,68 m² yüzölçümlü, 2470 Ada 5 No.lu Parselde, tapu kayıtlarına göre "Bahçeli Betonarme Fabrika Binası ve Müştemilatı" nitelikli taşınmazın güncel Pazar değerinin takdir edilmesi bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri Kısıtlamaları	Bulunmamaktadır.
	Keçiliköy OSB Mahallesi, Sakarya Caddesi, No: 7
Gayrimenkulün Adresi	Yunusemre / MANİSA
Malik / Hisse	Çağdaş Cam Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi (Tam)
Kullanım Şekli	Fabrika olarak kullanılmaktadır.
Tapu Kayıtları	Tapu kayıtları 3.1.4.'te yer almaktadır.
İmar Durumu	Manisa OSB Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre parsel, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında 'Sanayi Alanı' lejantında kalmaktadır. Ayrık nizam, Emsal: 1.00, Yençok: Serbest, ön bahçe mesafesi: 30 m, yan bahçe mesafesi 20 m ve arka bahçe mesafesi: 11 m yapılaşma koşullarına sahiptir.
Brüt Alan	35.857,00 m²
Pazar Değeri (TL) (KDV Hariç)	1.170.460.000.-TL
Pazar Değeri (TL) (KDV Dahil)	1.404.552.000.-TL
Raporu Hazırlayan Uzman	Erman ERGÜN SPK Lisans No: 407550
Raporu Hazırlayan Uzman	Mustafa TATARCIM SPK Lisans No: 405020

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36

BEYANLAR

Tarafımızca yapılan değerleme çalışması ile ilgili olarak;

• ➢ Raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz ve açıkladığımız kadarıyla doğru olduğunu,
• ➢ Raporda belirtilen analizlerin, opsiyonların ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
• ➢ Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
• ➢ Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını
• ➢ Değerleme ücretimizin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
• ➢ Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi,
• ➢ Değerleme uzmanı olarak, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu,
• ➢ Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,
• ➢ Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,
• ➢ Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,
• ➢ Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
• ➢ Değerleme raporunun UDS 2017 Değerleme Standartları kapsamında hazırlandığını,
• ➢ Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olduğunu,
• ➢ Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını,
• ➢ Zemin araştırmaları ve zemin sıvılaşması çalışmalarının, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalması ve bu konuda ihtisasımız olmaması nedeniyle gayrimenkulün mevcut haliyle çevresel olumsuz bir etkisinin olmadığının varsayıldığını,
• ➢ İhtisas ve detaylı inceleme gerektirmesi nedeniyle deprem güvenilirliği konusunda fikir beyan edemeyeceğimizi ve sorumlu olmayacağımızı,
• ➢ İş bu gayrimenkul değerleme raporunun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanamayacağını, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilemeyeceğini ve farklı amaçlarla kullanılamayacağını, beyan ederiz.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• ➢ Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
• ➢ Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedir.
• ➢ Taşınmazın satışı/kiralanması için makul bir süre tanınmıştır.
• ➢ Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• ➢ Gayrimenkul alım-satım/kiralama işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
• ➢ İşveren tarafından ibraz edilen belgelerin, sorumluluğu tarafımıza ait olmamak üzere, doğru, yasal ve geçerli olduğu kabul edilmiştir.

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1. Raporun Tarihi

28.06.2024

1.2. Raporun Numarası

2024-SPK-0033

1.3. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları

Erman ERGÜN (SPK Lisans No: 407550)

Mustafa TATARCIM (SPK Lisans No: 405020))

1.4. Raporu Kontrol Eden Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Soner GÖKDAĞLI (SPK Lisans No: 410944))

1.5. Değerleme Tarihi

27.06.2024

1.6. Dayanak Sözleşmenin Tarihi ve Numarası

27.06.2024 (Çoklu Rapor Sözleşmesi)

1.7. Raporun, Tebliğin (III-62.3) 1 inci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)

Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği eki formatta ve 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.

1.8. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde de Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için şirketimizce daha önce hazırlanan değerleme raporu bilgileri aşağıdaki tabloda yer almaktadır. İlgili raporlardan 2024-ÖZEL-0002 no.lu rapor, Tebliğin (III-62.3) 1 inci maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmamıştır.

Rapor Numarası	Rapor Tarihi	Raporu Hazırlayanlar	KDV Hariç Pazar Değeri (TL)
2024-ÖZEL-0002	17.01.2024	Makine Müh. Mustafa TATARCIM Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405020) Yasin ÇABUK Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405180)	949.304.000
2024-SPK-0005	07.03.2024	Makine Müh. Mustafa TATARCIM Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405020) Yasin ÇABUK Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405180)	1.012.500.000
2024-SPK-0026	22.05.2024	Makine Müh. Mustafa TATARCIM Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405020) Yasin ÇABUK Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405180)	1.080.595.000

2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler
Ticaret Unvanı	: Girişim Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Adres	: Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sitesi, B Blok
	No:4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL
Şirket Merkezi	: İSTANBUL
Kuruluş Tarihi	: 09.04.2007
Ticaret Sicil No.	: 622070
Vergi Dairesi	: Büyükçekmece
Vergi No.	: 396 059 3711
Mersis No.	: 0396 0593 7110 0015
Web/E-posta	: Web: www.ggd.com / E-Mail: info@ggd.com.tr
	Kep: girisimgayrimenkul@hs03.kep.tr
Sermaye	: 1.000.000.-TL
SPK Listesine Alınma Tarihi	: 19.06.2008
BDDK Listesine Alınma Tarihi	: 15.06.2011
SPK Makine ve Ekipmanları	Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022
2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
Ticaret Unvanı	: Çağdaş Cam San. ve Tic. A.Ş.
Adres	: Fatih Mahallesi, Denizli Karayolu Caddesi, No: 29A / Z01
	Kuyucak / MANİSA
Vergi Dairesi	: Yunusemre
Vergi No.	: 217 000 4321
Mersis No.	: 0217 0004 3210 0011
Web/E-posta	: tr.cagdascam.com / emrebarin@cagdas.com.tr
Tel	: 0256 371 45 60 – 0553 775 29 99

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri tarafından herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.

2.4. İşin Kapsamı

Manisa İli, Yunusemre İlçesi, Keçiliköy Mahallesi, 40.912,68 m² yüzölçümlü, 2470 Ada 5 No.lu Parselde, tapu kayıtlarına göre "Bahçeli Betonarme Fabrika Binası ve Müştemilatı" nitelikli taşınmazın güncel pazar değerinin takdir edilmesi bu raporun konusunu oluşturmaktadır.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler

3.1.1. Gayrimenkulün konumu ve yakın çevre özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz, Keçiliköy OSB Mahallesi, Sakarya Caddesi, No: 7, Yunusemre / MANİSA adresinde yer almaktadır.

Taşınmaz Manisa Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer almakta olup yakın çevresi sanayifonksiyonlu gelişmiştir. Planlı yapılaşan bölgenin (yol, su, elektrik, doğal gaz, kanalizasyon) altyapısı tamamlanmıştır. Toplu taşıma araçları ile ulaşımı rahattır. Taşınmazın çevresinde sanayi tipi yapılar, boş parseller ve park alanları bulunmaktadır. Taşınmaz tüm altyapı ve belediye hizmetlerinden faydalanmaktadır. Değerlemeye konu taşınmazın bağlı bulunduğu mahalleye ulaşım için Manisa Batı Çevre Yolu Bulvarı ile 1. Mimar Sinan Bulvarı kullanılmaktadır. OSB içinde Sakarya Caddesi üzerinden ulaşım sağlanmaktadır.

Lokasyon	Yaklaşık Mesafe
Organize Sanayi Cami	0,60 km
Manisa Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü	1,00 km
Manisa Celal Bayar Üniversitesi Hafsa Sultan Hastanesi	2,60 km

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : info@ggd.com.tr Kep: girisimgayrimenkul@hs03.kep.tr

28.06.2024 2024-SPK-0033 Sayfa 10 / 76

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : info@ggd.com.tr Kep: girisimgayrimenkul@hs03.kep.tr

3.1.2. Gayrimenkulün tanımı

Rapora konu taşınmaz; tapu kaydına göre Manisa ili, Yunusemre ilçesi, Keçiliköy Mahallesi, 40.912,68 m² yüz ölçümüne sahip, 2470 ada 5 parsel, "Bahçeli Betonarme Fabrika Binası ve Müştemilatı" vasıflı taşınmazdır.

ÌI
	Manisa
İlçe	Yunusemre
Mahalle/Köy	Keçiliköy
Mahalle No	149685
Ada 2470
Parsel	5
Tapu Alanı	40.912,68
Nitelik	Bahçeli Betonarme Fabrika Binası Ve Müştemilatı
Mevkii	٠
Zemin Tip	Ana Taşınmaz
Pafta	20K liia /20K lvb

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36

28.06.2024 2024-SPK-0033 Sayfa 12 / 76

3.1.3. Gayrimenkulün tapu kayıtları

MÜLKİYET BİLGİLERİ
İli	Manisa
İlçesi	Yunusemre
Mahallesi	Keçiliköy
Mevkii	-
Pafta No.	20K Iııa /20K Ivb
Ada No.	2470
Parsel No. 5
Yüz ölçümü (m²) 40.912,68
Ana Taşınmazın Niteliği	Bahçeli Betonarme Fabrika Binası ve Müştemilatı
Blok No.	-
Kat No. / Giriş	-
Bağımsız Bölüm No.	-
Bağımsız Bölümün Niteliği	-
Arsa Payı	-
Taşınmaz ID	18520931
Cilt No. / Sayfa No.	13 / 1268
Tarih / Yevmiye No.	20.10.2021 / 23505
Edinme Sebebi	Satış ve İpotek
Malik ve Hisse	Çağdaş Cam Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi (Tam)

3.1.4. Takyidat bilgileri

Tarafımızdan taşınmaza ait güncel tapu kaydı alınmamıştır. 28.06.2024 tarih, saat 10:44 itibariyle müşteriden temin edilmiş olan tapu kaydına göre taşınmazın tapu kaydında aşağıdaki takyidatlar yer almaktadır.

Teferruat bilgileri

• Muhtelif makinaları içerek liste (07.07.1998 tarih, 3920 yevmiye) (Sistem No: 77420, Adet: 758, Değer: 2288000000 Eski Türk Lirası)

Beyanlar

• Manisa Ticaret ve Sanayi Odası aleyhinde iş bu taşınmaz organize sanayi bölgesi olarak kullanılmak üzere satışı yapılmıştır. Bu amaçlar dışında kullanılamaz. Bu amaçla satılan yerler içinde bulunması gereken sosyal ve idari tesis üniterleri için yapılan satış veya devirler amaç dışı kullanım sayılmaz.

• Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde osb den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır.

Rehinler

• Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine, 1. dereceden, F.B.K. süreli, 150.000.000 TL bedelli ipoteği mevcuttur. (20.10.2021 tarih, 23505 yevmiye)

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36

28.06.2024 2024-SPK-0033 Sayfa 13 / 76

3.1.5. Gayrimenkule ait yasal evraklar

İMAR DURUMU
Plan Türü	1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı	Lejant	Sanayi
İnşaat Nizamı	Ayrık	Yençok	Serbest
TAKS	-	KAKS (Emsal)	1.00
Açıklama	Manisa OSB Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre parsel, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında 'Sanayi Alanı' lejantında kalmaktadır. Ayrık nizam, Emsal: 1.00, Yençok: Serbest, ön bahçe mesafesi: 30 m, yan bahçe mesafesi 20 m ve arka bahçe mesafesi: 11 m yapılaşma koşullarına sahiptir.

Değerlemeye konu taşınmazın ada parsel bazında konumunun doğruluğu imar paftasından ve CBS Sisteminden kontrol edilmiştir.

Manisa OSB Müdürlüğü'nde yapılan araştırmalarda, taşınmaza ait yasal evrakları gösteren özet tablo aşağıda sunulmuştur.

Yasal Evrak	Tarih	No.	Nitelik	İnşaat Alanı (m²)
Yapı Ruhsatı	29.12.1987	9/13	Fabrika	24.052,00
Yapı Ruhsatı	25.05.2012	567/1	Sanayi Binaları	23.446,00
Yapı Kullanma İzin Belgesi	15.05.2013	380	Sanayi Binaları	23.446,00
Yapı Ruhsatı	02.08.2013	630	Sanayi Depo / Çelik Konsol Sundurma	4.620,00
Yapı Kullanma İzin Belgesi	24.12.2014	498	Sanayi Depo / Çelik Konsol Sundurma	4.620,00
Yapı Ruhsatı	13.12.2013	654	Sanayi Depo / Çelik Konsol Sundurma	3.336,00
Yapı Kullanma İzin Belgesi	24.12.2014	499	Sanayi Depo / Çelik Konsol Sundurma	3.336,00
Yapı Ruhsatı	13.06.2013	623	İdari Bina	1.386,00
Yapı Ruhsatı	25.05.2012	567/2	Sanayi Depo	1.222,00
Yapı Kullanma İzin Belgesi	15.05.2013	381	Sanayi Depo	1.222,00

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : info@ggd.com.tr Kep: girisimgayrimenkul@hs03.kep.tr

Yasal Evrak	Tarih	No.	Nitelik	İnşaat Alanı (m²)
Yapı Ruhsatı	25.05.2012	567/4	Sanayi Depo	440,00
Yapı Kullanma İzin Belgesi	15.05.2013	383	Sanayi Depo	440,00
Yapı Ruhsatı	25.05.2012	567/6	Su Deposu	176,00
Yapı Kullanma İzin Belgesi	15.05.2013	385	Su Deposu	176,00
Yapı Ruhsatı	25.05.2012	567/3	İdari Bina Batar Kat / Sanayi Depo	157,00
Yapı Kullanma İzin Belgesi	15.05.2013	382	İdari Bina Batar Kat / Sanayi Depo	157,00
Yapı Ruhsatı	25.05.2012	567/5	Bekçi Kulübesi	42,00
Yapı Kullanma İzin Belgesi	15.05.2013	384	Bekçi Kulübesi	42,00
Yapı Ruhsatı	21.02.2023	1154	Sanayi Binaları	9.447,00
Yapı Kullanma İzin Belgesi	01.03.2024	1042	Sanayi Binaları	9.447,00

3.2. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ilişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmaza ait takyidat bilgileri 3.1.4. bölümünde açıklanmıştır.

Tapu kaydında yer alan ipotek ve teferruat bilgileri devredilmeye engel teşkil etmemektedir. Alıcı ipotek yükünü bilerek hareket eder.

Taşınmazın tapu kaydında yer alan 'OSB'den uygunluk görüşü' şerhi şarta bağlı olarak taşınmazın devir ve temlik edilebileceğini belirtmektedir. 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu'nun ilgili maddesi aşağıdadır.

Arsa tahsisleri

Madde 18 – (Değişik: 18/6/2017-7033/51 md.) – Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz. Bu arsalar katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir. Arsa tahsis ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapılması hâlinde, borcu ödenmeden ve tesis üretime geçmeden arsanın satışını ve spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devrini önlemeye yönelik tedbirleri almakla Bakanlık yetkilidir.

Ancak arsa tahsisi yapılan firmanın tasfiyesi hâlinde, firmanın katılımcı vasfını taşıyan ortağına veya ortaklarına tahsis hakkının devri mümkündür. Bu konudaki işlemlerin muvazaalı olup olmadığını tetkikle ve sonucuna göre gerekli tedbirleri almakla Bakanlık yetkilidir.

Bu husustaki yasaklara aykırılığın mahkemece tespiti hâlinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun tahsis veya satış tarihindeki bedeli ile geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : info@ggd.com.tr Kep: girisimgayrimenkul@hs03.kep.tr

OSB sınırları içerisinde yer alan OSB mülkiyetinde bulunmayan taşınmazların tamamının tapu kaydına "Taşınmazın icra yoluyla satışı dâhil üçüncü kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur." şerhi konulur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler, yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır.

3.3. Gayrimenkul ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgiler

Tarafımıza iletilen tapu senedi ile tapu kayıt örneğinin birbiriyle uyumlu olarak 20.10.2021 tarih ve 23505 yevmiye numarası ile satış ve ipotek işlemi için Çağdaş Cam Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Bu tarihten öncesine ait bir bilgi edinilememiştir.

Değerleme konusu taşınmazın son üç yıllık dönemde imar planında bir değişiklik bulunmadığı bilgisi Manisa OSB Müdürlüğü'nden öğrenilmiştir.

3.4. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Taşınmaza ait imar durumu bilgileri 3.1.5. bölümünde açıklanmıştır.

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında "Sanayi Alanı" lejantına sahip ve Manisa OSB içerisinde yer alan taşınmazın yakın çevresinde de "Sanayi Alanı" lejantlı parseller yer almaktadır.

3.5. Gayrimenkul için Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Manisa OSB Müdürlüğü'nde yapılan araştırmalarda, taşınmaz için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlara rastlanmamıştır.

3.6. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Tarafımıza bir sözleşme ibraz edilmemiş ve imar arşiv dosyasında herhangi bir sözleşmeye rastlanılmamıştır.

3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri için Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Dosya muhteviyatında yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri mevcuttur.

3.8. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Son yapı ruhsatından alınan bilgilere göre, yapı denetim firması; Hürriyet Mah. 223. Sk. No: 60/2, Akhisar / MANİSA adresinde, 7730478301 vergi no.lu ve 2803 izin belge no.lu 'Soma Yapı Denetim Ltd. Şti.'dir.

28.06.2024 2024-SPK-0033 Sayfa 16 / 76

3.9. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Tamamlanmış yapı değeri çalışmasıdır.

3.10. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Enerji Kimlik belgesi bulunmamaktadır.

28.06.2024 2024-SPK-0033 Sayfa 17 / 76

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler1

TÜRKİYE

Demografik Veriler

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2023

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.

İl ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı %93 oldu.

Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.

İstanbul'un nüfusu 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu.

İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.

				Toplam nüfus içindeki oranı (%)
iller	Toplam	Erkek	Kadın	Toplam	Erkek	Kadın
Istanbul	15 655 924	7806787	7849137	18,34	18,27	18.41
Ankara	5803482	2860361	2943121	6,80	6.69	6,90
İzmir	4479525	2 2 2 1 1 8 0	2 2 5 8 3 4 5	5,25	5.20	5,30
Bursa	3 214 571	1605941	1608630	3.77	3.76	3,77
Antalya	2696249	1357198	1339051	3,16	3,18	3,14

¹ TÜİK, tr.wikipedia.org/wiki/Manisa, tr.wikipedia.org/wiki/Yunusemre, mosb.org.tr, manisa.ktb.gov.tr, nufusune.com, manisa.gov.tr, cografyaharita.com, meydip.sanayi.gov.tr

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36

Nüfusu en az olan il 86 bin 47 kişi ile Bayburt oldu.

Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Türkiye nüfusunun ortanca yaşı 34'e yükseldi

Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.

Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.

Çalışma çağındaki nüfusun oranı %68,3 oldu.

Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36

28.06.2024 2024-SPK-0033 Sayfa 19 / 76

Manisa İli

Manisa, Ege Bölgesi'nde yer alan bir şehirdir. Manisa ilinin idari merkezidir. 2012 yılında çıkarılan 6360 sayılı kanun ile büyükşehir olmuştur.

"Şehzadeler Şehri" olarak da adlandırılan yerleşim; mesir macunu, sultaniye üzümü ve Manisa Tarzanı ile tanınır. Antik Çağ'da "Magnesia", Roma İmparatorluğu döneminde tam ismiyle "Magnesia ad Sipylum" olarak anılmıştır. Şehir, Spil Dağı'nın eteklerinde kurulmuştur.

1923'de Saruhan adıyla vilayet olan şehrin adı, 1927 yılında Manisa olarak değiştirilmiştir. Cumhuriyet döneminde yeniden imar gören Manisa, karayolu ve demiryolu ulaşımı bakımından önemli bir noktadadır. Zirai, ticari ve sanayi açısından da ülkemizin gelişmiş illeri arasında bulunmaktadır.

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : info@ggd.com.tr Kep: girisimgayrimenkul@hs03.kep.tr

Yunusemre İlçesi

Yunusemre, Türkiye'nin Ege Bölgesi'nde bulunan Manisa ilinin ilçelerinden biridir. 12 Kasım 2012'de Manisa il merkezinin ikiye bölünmesiyle ayrı bir ilçe olmuştur. 257.993 kişilik nüfusuyla Manisa'nın en yüksek nüfuslu ilçesidir. İlçenin adı, 13. yüzyılda yaşamış tasavvuf ve Türk halk şairi Yunus Emre'den gelmektedir. İlçe, Gediz Ovası'nın üzerinde ve Spil Dağı ile Yamanlar Dağı'nın eteğinde kuruludur. İlçenin güneyinde Spil ve Yamanlar Dağı, batısında İzmir'in Menemen ilçesi, kuzeyinde Yunt Dağları, doğusunda Şehzadelerilçesi ve kuzey doğusunda Saruhanlı ilçesi bulunur. Gediz Nehri ilçenin içinden, yerleşim yerlerinin ise kuzeyinden geçer. İlçenin ana ekonomik geçim kaynağı tarım ve sanayidir. Yunusemre, Ege Bölgesinin en eski yerleşim merkezlerinden birisidir. İlçe merkezinin ilk yerleşim yeri hakkında kesin bilgiler bulunmamaktadır. Ancak Karya bölgesinde kalan Menderes Vadisine Luviler'in yerleştiği bilinmektedir.

Bağlı Olunan İl Adı	MANISA	İlce Merkez Kadın Nüfusu	134.193
Toplam Nüfus	270.726	Belde ve Kövler Toplam Nüfusu
Toplam Erkek Nüfusu	136.533	Belde ve Köyler Erkek Nüfusu	0
Toplam Kadın Nüfusu	134.193	Belde ve Köyler Kadın Nüfusu
İlce Merkez Nüfusu	270.726	İlçeye bağlı Köy Sayısı
İlce Merkez ErkekNüfusu	136.533	İlçeye bağlı Mahalle Sayısı	87

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : info@ggd.com.tr Kep: girisimgayrimenkul@hs03.kep.tr

28.06.2024 2024-SPK-0033 Sayfa 22 / 76

Manisa Organize Sanayi Bölgesi

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : info@ggd.com.tr Kep: girisimgayrimenkul@hs03.kep.tr

28.06.2024 2024-SPK-0033 Sayfa 23 / 76

En Yakın Karayolu	En Yakın Demiryolu
$565-10$	Manisa-Basmane
En Yakın Karayoluna Uzaklık	En Yakın Demiryoluna Uzaklık
0 km	0 km
Fn Yakın Liman	Fn Yakın Havalimanı
Izmir TCDD Liman D Kapısı	Adnan Menderes Havaalanı
En Yakın Limana Uzaklık	En Yakın Havalimanına Uzaklık
30 km	49 km

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri2

² TOBB Haftalık Ekonomi Bülteni, TÜİK

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36

28.06.2024 2024-SPK-0033 Sayfa 25 / 76

TOBB		TOBB Haftalık Ekonomi Bülteni (#TOBBHEB) 17-21 Haziran 2024				23 Haziran 2024 Sayı: 2024-25
Ekonomide bu hafta ne oldu?
Yurtiçinde merkezi yönetim bütçesi, yurtdışında ABD'de ve Euro Bölgesi'nde gerçekleşen öncü PMI verileri konuşuldu.
Yurt İçi Gelişmeler milyar TL'ye geriledi.		Merkezi yönetim bütçesi Mayıs ayında 219,4 milyar TL fazla verdi. Ocak-Mayıs döneminde ise bütçe açığı 471,9
		Mayıs ayında 80,51 olan mevsimsellikten arındırılmış Tüketici Güven Endeksi, Haziran 2024'te bir önceki aya göre %2,7 azalarak 78,3 seviyesinde gerçekleşti. Aynı dönemde hanenin maddi durumu endeksi %2,2 azaldı, hanenin maddi durum beklentisi endeksi %4,4 azaldı, genel ekonomik durum beklentisi endeksi %2,8 azaldı.
		Mayıs ayında Yurt Dışı Üretici Fiyat Endeksi (YD-ÜFE) yıllık %65,48, aylık %0,42 arttı. Sanayinin iki sektörünün yıllık değişimleri; madencilik ve taş ocakçılığında %73,45 artış, imalatta %65,34 artış olarak gerçekleşti.
masrafları oldu.		Nisan 2024'te Tarımsal Girdi Fiyat Endeksi (Tarım-GFE) yıllık %52,2, aylık %1,72 arttı. Yıllık değişimin en yüksek olduğu alt grup %143,26 ile veteriner harcamaları, aylık değişimin en yüksek olduğu alt grup %7,73 ile bina bakım
Yurt Dışı Gelişmeler		Euro Bölgesi'nde Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) Mayıs ayında aylık bazda %0,2, yıllık bazda %2,6 arttı.
		Euro Bölgesi'nde Tüketici Güven Endeksi, Haziran ayında beklentilere paralel olarak -14,0 seviyesinde gerçekleşti.
altında gerçekleşti.		Euro Bölgesi'nde İmalat Satın Alma Müdürleri Endeksi (PMI) Haziran ayı öncü verisi 45,6 ile piyasa beklentilerinin
	beklentilerin altında gerçekleşti.	Euro Bölgesi'nde Hizmet Satın Alma Müdürleri Endeksi (PMI) Haziran ayı öncü verisi 52,6 seviyesine gerileyerek
arttı.		ABD'de perakende satışlar Mayıs ayında bir önceki aya kıyasla %0,1, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla ise %2,27
		ABD'de sanayi üretimi Mayıs ayında aylık bazda %0,9, yıllık bazda %0,39 yükseldi.
az üzerinde gerçekleşti.		ABD'de Üretim Satın Alma Müdürleri Endeksi (PMI) Haziran ayı öncü verisi 51,7 ile 51,0 olan piyasa beklentilerinin
	beklentileri 53,4 olması yönündeydi.	ABD'de Hizmet Satın Alma Müdürleri Endeksi (PMI) Haziran ayı öncü verisi 55,1 seviyesinde gerçekleşti. Piyasa
olması yönündeydi.		ABD'de geçtiğimiz hafta işsizlik haklarından yararlanma başvuruları 238 bin oldu. Piyasa beklentileri 235 bin kişi
24 Haziran 2024	$25$ Haziran 2024	26 Haziran 2024	Haziran 2024 Perşembe 27	$28$ Haziran 2024	29 Haziran 2024	Haziran 2024 Pazar 30
Hizmet, Perakende Ticaret ve İnşaat Güven Endeksleri Açıklanacak	Konut Fiyat Endeksi Açıklanacak	Motorlu Kara Tasıtları İstatistikleri Açıklanacak	Ekonomik Güven Endeksi Açıklanacak	TOBB Kurulan ve Kapanan Şirket İstatistikleri & Dış Ticaret İstatistikleri Açıklanacak

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36

28.06.2024 2024-SPK-0033 Sayfa 26 / 76

Tüketici Fiyat Endeksi, Mayıs 2024

Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) yıllık %75,45, aylık %3,37 arttı.

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %3,37, bir önceki yılın Aralık ayına göre %22,72, bir önceki yılın aynı ayına göre %75,45 ve on iki aylık ortalamalara göre %62,51 olarak gerçekleşti.

Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi, Mayıs 2024

Yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) yıllık %57,68, aylık %1,96 arttı.

Yİ-ÜFE (2003=100) 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %1,96 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %17,87 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %57,68 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %47,24 artış gösterdi.

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : info@ggd.com.tr Kep: girisimgayrimenkul@hs03.kep.tr

Sanayi Üretim Endeksi, Nisan 2024

Sanayi üretimi yıllık %0,7 azaldı.

Sanayinin alt sektörleri (2021=100 referans yıllı) incelendiğinde, 2024 yılı Nisan ayında madencilik ve taş ocakçılığı sektörü endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %12,2 arttı, imalat sanayi sektörü endeksi %1,5 azaldı ve elektrik, gaz, buhar ve iklimlendirme üretimi ve dağıtımı sektörü endeksi %1,6 arttı.

Sanayi üretimi aylık %4,9 azaldı.

Sanayinin alt sektörleri incelendiğinde, 2024 yılı Nisan ayında madencilik ve taş ocakçılığı sektörü endeksi bir önceki aya göre %,1,3 azaldı, imalat sanayi sektörü endeksi %5,3 azaldı ve elektrik, gaz, buhar ve iklimlendirme üretimi ve dağıtımı sektörü endeksi %2,7 azaldı.

GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı, Colorist Sit. B Blok, No: 4/1, İç Kapı No: 37, Büyükçekmece / İSTANBUL : 0 (212) 872 16 36