Regulatory Filings • Dec 9, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
| DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ4 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI 5 | ||||||
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ6 | |||||
| 1.a. Rapor Tarihi 6 | ||||||
| 1.b. Rapor Numarası 6 | ||||||
| 1.c. | Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları 6 | |||||
| 1.d. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı6 | ||||||
| 1.e. | Değerleme Tarihi6 | |||||
| 1.f. | Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası 6 | |||||
| 1.g. | Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6 |
|||||
| 1.h. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Değerlemesi Yapılmışsa Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||||||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER7 | |||||
| 2.a. | Kuruluşun Ünvanı ve Adresi7 | |||||
| 2.b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi7 | ||||||
| 2.c. | İşin Kapsamı7 | |||||
| 2.d. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | ||||||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | |||||
| 3.a. | Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler8 |
|||||
| 3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 12 |
||||||
| 3.c. | Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi13 |
|||||
| 3.d. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler13 | ||||||
| 3.e. | Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar13 | |||||
| 3.f. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler 14 |
|||||
| 3.g. | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 14 |
|||||
| 3.h. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi14 |
||||||
| 3.i. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama14 |
|||||
| 3.j. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14 | |||||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ15 | |||||
| 4.a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Buna İlişkin Veriler 15 | |||||
| 4.b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 16 |
||||||
| 4.c. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 21 | |||||
| 4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler 21 | ||||||
| 4.e. | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 21 |
| 4.f. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler23 |
|
|---|---|---|
| 4.g. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 23 |
|
| 4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 23 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ24 | |
| 5.a. | Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa) 24 | |
| 5.b. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)26 | ||
| 5.c. | Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)26 | |
| 5.d. Diğer Tespit ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 28 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ32 | |
| 6.a. | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması 32 |
|
| 6.b. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 32 | ||
| 6.c. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş32 |
|
| 6.d. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş32 | ||
| 6.e. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi32 |
|
| 6.f. | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi32 |
|
| 6.g. | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi32 |
|
| 6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.) 33 |
||
| 7. | SONUÇ34 | |
| 7.a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi34 | |
| 7.b. Nihai Değer Takdiri 34 | ||
| 8. | RAPOR EKLERİ35 | |
| 8.a. | Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler35 |
|
| 8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri 35 |
||
| 8.c. | Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri 35 |
|
| DEĞERLEME RAPORU YÖNETİCİ ÖZETİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değerlemeyi Talep Eden | Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
| Değerleme Konusu | Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; Denizli İli, Merkezefendi İlçesi, Kayaköy (Bozburun) Mahallesi (Mevcutta Kayalar Mahallesi), 556 Ada, 11 Parselde bulunan 68 adet dükkanın pazar değerinin belirlenmesi. |
|||
| Değerleme Adresi | Kayalar Mahallesi, Menderes Bulvarı, Aqua Mall AVM No: 185 Merkezefendi – DENİZLİ |
|||
| Sahibi ve Hisse Oranı | Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. – TAM | |||
| Değerleme Tarihi | ||||
| 06.12.2024 | ||||
| Rapor Tarih ve Numarası | 09.12.2024 / 2024-45 | |||
| Gayrimenkul Değ. Uzm. Yrd. | Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925) | |||
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) | |||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Asım TUNCAY (SPK Lisans No:403359) |
| DEĞERLEME SONUÇLARI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN YASAL VE MEVCUT PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | |||||
| TL USD () EUR () |
|||||
| Yasal ve Mevcut Değeri 837.794.000,00 TL 24.102.243,00 USD 22.778.520,00 EUR +- |
|||||
| (*) 06.12.2024 Tarihi İtibarıyla TCMB Efektif Satış Kuru: 1,-USD = 34,76 TL, 1,-EUR = 36,78 TL |
Bu Değerleme Raporu; aşağıda beyan edilen ilkeler çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDS) uygun olarak hazırlanmıştır.
Değerleme uzmanları olarak değerleme konusunu oluşturan mülk ile değerleme hizmeti dışında bir ilişkimizin olmadığını ve gelecekte de bulunmayacağını;
1.a. Rapor Tarihi
09.12.2024
1.b. Rapor Numarası
2024-045
Bu değerleme raporu, ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgeler ile gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ulaşılan sonuçların bir arada yorumlanması suretiyle, Değerleme Uzman Yardımcısı Halil Turan KASAPÇOPUR (SPK Lisans No: 410925)'un katkılarıyla, Değerleme Uzmanı Fatma KÜPELİ (SPK Lisans No: 405383) tarafından hazırlanmıştır.
31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 23 – (1)'de "Değerleme çalışmasına ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun, EK-1'de yer alan asgari unsurları içerecek şekilde, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur." hükmü yer almaktadır.
Bu kapsamda hazırlanan rapor; Sorumlu Değerleme Uzmanları Asım TUNCAY (SPK Lisans No: 403359) ve Serek Serhat AKAY (SPK Lisans No: 405988) tarafından kontrol edilerek imzalanmıştır.
06.12.2024
Taraflar arasında düzenlenip imza altına alınmış, 15.10.2024 tarihli gayrimenkul değerlemesi hizmet alım sözleşmesi bulunmaktadır.
1.g. Raporun 31/08/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)"in 1'inci Maddesinin 2'nci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
31/8/2019 tarih ve 30874 sayı numarası ile Resmi Gazetede yayımlanan, "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)", MADDE 1 – (2)'de "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." hükmü yer almaktadır.
Bu raporun ilgili tebliğ hükmüne uygun olarak bağımsız ve tarafsız olarak hazırlandığını beyan ederiz.
Kuruluşumuz tarafından değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak daha önceki tarihlerde SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme raporu hazırlanmamıştır.
2. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
| Ünvanı | : Focus Global Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |
|---|---|---|
| Adresi | : Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121/1-16 | |
| Bağcılar - Diyarbakır | ||
| İrtibat Bilgileri | : Telefon : +90 (412) 502 22 42 Faks : +90 (412) 502 22 42 |
|
| E-mail : [email protected] Web : https://focusglobal.info |
||
| Kuruluş Tarihi | : 21.04.2020 | |
| Kuruluş Sermayesi : 1.000.000,00 TL | ||
| Ödenmiş Sermayesi : 1.750.000,00 TL | ||
| SPK Lisansı | : Şirketimiz; 10.09.2020 tarih ve 56/1141 sayılı karar ile "gayrimenkul değerleme" hizmeti vermek üzere SPK listesine alınmıştır. |
|
| BDDK Lisansı | : Şirketimiz; 25.12.2020 tarih ve 9350 sayılı karar ile "gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti vermek üzere BDDK listesine alınmıştır. |
|
| 2.b. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi | |
| Ünvanı | : Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Adresi | : Kayalar Mah. 6030 Sk. Sinpaş AquaCity F1 Blok No: 3/13 – 19 Merkezefendi - Denizli |
| İrtibat Bilgileri | : Telefon : +90 (258) 371 99 00 |
| E-mail : info@batıegegyo.com.tr Web : https://batiegegyo.com.tr/ |
|
| Kuruluş Tarihi | : 08.07.2011 |
| Ödenmiş Sermayesi : 815.000.000 TL |
Bu rapor, Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; Denizli İli, Merkezefendi İlçesi, Kayaköy (Bozburun) Mahallesi (Mevcutta Kayalar Mahallesi), 556 Ada, 11 Parselde bulunan 68 adet dükkanın pazar değerinin belirlenmesi için Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı ve UDS'ye uygun olarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu raporda geçerli olan değer kavramı; 2017 UDS'nin 104 no.lu Standardında tanımlanan "Pazar değeri" dir. Bu tanıma göre "Pazar Değeri"; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Yapılan değerlemede aşağıdaki hususların geçerli olduğu varsayılmaktadır.
Müşterinin sözleşmede açıkça belirlemesi doğrultusunda; elde edilen tüm bilgi ve belgeler rapora doğrudan yansıtılmıştır. Bu raporun hazırlanması esnasında; piyasada benzer nitelikte satılmış/kiralanmış taşınmazlar ile piyasaya sunulmuş satışta/kirada bulunan taşınmazların piyasa araştırmaları yapılmıştır. Bu rapor, bu amaç dışında ve 3. kişilere farklı amaçlar ve kapsamlarda kullandırılamaz.
3.a. Gayrimenkulün Tanımı, Yeri, Konumu, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
Değerlemeye konu taşınmazlar; Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarına göre Denizli İli, Merkezefendi İlçesi, Kayaköy (Bozburun) Mahallesi (Mevcutta Kayalar Mahallesi), 556 Ada, 11 Parselde bulunan, "dükkan" nitelikli 68 adet bağımsız bölümdür.
Değerlemeye konu taşınmazlar; Denizli merkezin kuzeyinde, Menderes Bulvarı'nın batısında, bulvara cepheli konumda, sanayi tesislerinin yoğunlukta olduğu ancak Sinpaş Aqua City ve TOKİ gibi büyük çaplı konut projelerinin de bulunduğu bir bölgede yer almaktadır. Yakın çevrede; Sinpaş Aqua City, Metro Grosmarket, Atatürk Yüzme Havuzu, Vali Recep Yazıcıoğlu Spor Salonu, Vildan Koleji, Denizlispor Kulübü ve tesisleri, Denizli Kongre ve Kültür Merkezi ve Şehit Bekir Can Kerek Ortaokulu bulunmaktadır.
Taşınmazların içinde yer aldığı Aquamall AVM; Üçler Bulvarı ile 6031 Sokak kesişim noktasına yaklaşık 400 m mesafede yer almaktadır. Araçla veya yaya olarak bu noktadan itibaren 6031 Sokak üzerinde, güneydoğu yönünde yaklaşık 400 m ilerlenerek taşınmazlara ulaşılır.
| o | Metro Grosmarket | : | 100 m |
|---|---|---|---|
| o | Sinpaş Aqua City | : | 150 m |
| o | Recep Yazıcıoğlu Spor Salonu | : | 440 m |
| o | Denizlispor Kulübü ve Tesisleri | : | 460 m |
| o | Denizli Kongre ve Kültür Merkezi | : | 600 m |
| o | Atatürk Yüzme Havuzu | : | 640 m |
| o | Vildan Koleji | : | 650 m |
| o | Şehit Bekir Can Kerek Ortaokulu | : | 800 m |
| o | TOKİ Kayaköy Konutları | : | 1,0 km |
| o | Denizli Devlet Hastanesi | : | 4,5 km |
| o | Denizli Valiliği | : | 5,0 km |
| o | Pamukkale Üniversitesi | : | 9,9 km |
TKGM Web Tapu portalından 16.10.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgelerine göre taşınmazların tapu kayıt bilgileri aşağıdaki gibidir.
| TAKBİS BİLGİLERİ – I | ||||
|---|---|---|---|---|
| İl | Denizli | |||
| İlçe | Merkezefendi | |||
| Mahalle | Kayaköy (Bozburun) | |||
| Mevkii | -- | |||
| Pafta No | -- | |||
| Ada No | 556 | |||
| Parsel No | 11 | |||
| Zemin Tipi | Kat Mülkiyeti | |||
| Ana Taşınmaz Yüzölçüm (m²) | 36.964,72 m² | |||
| Ana Taşınmaz Nitelik | İki Katlı Betonarme 68 Adet İşyeri ve Arsası | |||
| Malik / Hisse Oranı | Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / Tam |
| TAKBİS BİLGİLERİ – II | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| S.No. | B.B.No. | Blok No. | Kat No. | Nitelik | Kimlik No. | Cilt/Say.No. | Arsa Payı |
| 1 | 1 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933947 | 5/408 | 373/36965 |
| 2 | 2 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933948 | 5/409 | 359/36965 |
| 3 | 3 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933949 | 5/410 | 359/36965 |
| 4 | 4 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933950 | 5/411 | 358/36965 |
| 5 | 5 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933951 | 5/412 | 358/36965 |
| 6 | 6 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933952 | 5/413 | 371/36965 |
| 7 | 7 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933953 | 5/414 | 339/36965 |
| 8 | 8 | -- | Zemin | Dükkan | 95933954 | 5/415 | 313/36965 |
| 9 | 9 | -- | Zemin | Dükkan | 95933955 | 5/416 | 305/36965 |
| 10 | 10 | -- | Zemin | Dükkan | 95933956 | 5/417 | 193/36965 |
| 11 | 11 | -- | Zemin | Dükkan | 95933957 | 5/418 | 300/36965 |
| 12 | 12 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933958 | 5/419 | 2030/36965 |
| 13 | 13 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933959 | 5/420 | 709/36965 |
| 14 | 14 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933960 | 5/421 | 644/36965 |
| 15 | 15 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933961 | 5/422 | 423/36965 |
| 16 | 16 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933962 | 5/423 | 385/36965 |
| 17 | 17 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933963 | 5/424 | 388/36965 |
| 18 | 18 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933964 | 5/425 | 402/36965 |
| 19 | 19 | -- | Zemin | Dükkan | 95933965 | 5/426 | 146/36965 |
| 20 | 20 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933966 | 5/427 | 403/36965 |
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.
Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR
E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
TAKBİS BİLGİLERİ – II
S.No. B.B.No. Blok No. Kat No. Nitelik Kimlik No. Cilt/Say.No. Arsa Payı 21 -- Zemin + 1 Dükkan 95933967 5/428 388/36965 22 -- Zemin + 1 Dükkan 95933968 5/429 384/36965 23 -- Zemin + 1 Dükkan 95933969 5/430 423/36965 24 -- Zemin + 1 Dükkan 95933970 5/431 818/36965 25 -- Zemin + 1 Dükkan 95933971 5/432 2345/36965 26 -- Zemin Dükkan 95933972 5/433 301/36965 27 -- Zemin Dükkan 95933973 5/434 193/36965
| 28 | 28 | -- | Zemin | Dükkan | 95933974 | 5/435 | 305/36965 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 29 | 29 | -- | Zemin | Dükkan | 95933975 | 5/436 | 206/36965 |
| 30 | 30 | -- | Zemin | Dükkan | 95933976 | 5/437 | 204/36965 |
| 31 | 31 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933977 | 5/438 | 664/36965 |
| 32 | 32 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933978 | 5/439 | 659/36965 |
| 33 | 33 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933979 | 5/440 | 637/36965 |
| 34 | 34 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933980 | 5/441 | 794/36965 |
| 35 | 35 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933981 | 5/442 | 637/36965 |
| 36 | 36 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933982 | 5/443 | 637/36965 |
| 37 | 37 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933983 | 5/444 | 665/36965 |
| 38 | 38 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933984 | 5/445 | 497/36965 |
| 39 | 39 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933985 | 5/446 | 482/36965 |
| 40 | 40 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933986 | 5/447 | 481/36965 |
| 41 | 41 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933987 | 5/448 | 482/36965 |
| 42 | 42 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933988 | 5/449 | 498/36965 |
| 43 | 43 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933989 | 5/450 | 615/36965 |
| 44 | 44 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933990 | 5/451 | 637/36965 |
| 45 | 45 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933991 | 5/452 | 637/36965 |
| 46 | 46 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933992 | 5/453 | 637/36965 |
| 47 | 47 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933993 | 5/454 | 637/36965 |
| 48 | 48 | -- | Zemin + 1 | Dükkan | 95933994 | 5/455 | 663/36965 |
| 49 | 49 | -- | Zemin | Dükkan | 95933995 | 5/456 | 162/36965 |
| 50 | 50 | -- | Zemin | Dükkan | 95933996 | 5/457 | 156/36965 |
| 51 | 51 | -- | Zemin | Dükkan | 95933997 | 5/458 | 156/36965 |
| 52 | 52 | -- | Zemin | Dükkan | 95933998 | 5/459 | 156/36965 |
| 53 | 53 | -- | Zemin | Dükkan | 95933999 | 5/460 | 156/36965 |
Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR
54 -- Zemin Dükkan 95934000 5/461 150/36965 55 -- Zemin + 1 Dükkan 95934001 5/462 8292/36965 56 -- Zemin Dükkan 95934002 5/463 162/36965 57 -- Zemin Dükkan 95934003 5/464 156/36965 58 -- Zemin Dükkan 95934004 5/465 156/36965 59 -- Zemin Dükkan 95934005 5/466 156/36965
TAKBİS BİLGİLERİ – II S.No. B.B.No. Blok No. Kat No. Nitelik Kimlik No. Cilt/Say.No. Arsa Payı 60 -- Zemin Dükkan 95934006 5/467 161/36965 61 -- Zemin Dükkan 95934014 5/468 162/36965 62 -- Zemin Dükkan 95934007 5/469 147/36965 63 -- Zemin Dükkan 95934008 5/470 162/36965 64 -- Zemin Dükkan 95934009 5/471 157/36965 65 -- Zemin Dükkan 95934010 5/472 157/36965 66 -- Zemin Dükkan 95934011 5/473 157/36965 67 -- Zemin Dükkan 95934012 5/474 157/36965 68 -- Zemin Dükkan 95934013 5/475 163/36965
"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.
3.b. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
TKGM Web Tapu portalından 16.10.2024 tarihinde alınan ve örnekleri "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulan TAKBİS belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıda yer alan takyidatın bulunduğu tespit edilmiştir.
Şerh: 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (Ana taşınmazda krokisinde görüldüğü şekilde Kira Şerhi), Lehtar: (SN:5273) TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM ANONİM ŞİRKETİ VKN:8790013397
o "Yönetim planı belirtmesi" gibi beyanlar ile parsel üzerine konuşlandırılan trafo merkezleri gibi yapılara ilişkin kira şerhleri rutin ve yasal uygulamalar olup gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
o "6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır" beyanı proje öncesinde yıkılmış yapılara ilişkin olup güncel değildir. Bu nedenle gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil etmez.
Sonuç olarak; tapu kayıtlarına göre; taşınmazların devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmadığı değerlendirilmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) ilişkin değerlendirme Madde 6.h.'de ayrıca yapılmıştır.
3.c. Gayrimenkule İlişkin Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planı Değişikliği, Kamulaştırma vb.) Dair Bilgi
TKGM Web Tapu portalından 16.10.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgelerine göre; 12.09.2023 tarih ve 32906 yevmiye numarası ile değerlemeye konu taşınmazların Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tapuya tescili yapılmıştır. Son üç yıl içerisinde alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
3.c.2. Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Son Üç Yıllık Dönemde Meydana Gelen Değişiklikler
TKGM Web Tapu portalından 16.10.2024 tarihinde alınan TAKBİS belgeleri, Merkezefendi Belediyesi ve müşteriden alınan bilgilere göre; değerlemeye konu taşınmazların hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmamıştır.
Değerlemeye konu taşınmazların üzerinde yer aldığı parsel; 1/1000 ölçekli "Merkezefendi Uygulama İmar Planı"na göre "Ticaret + Turizm + Konut" alanında kalmakta olup, TAKS: 0,50, KAKS: 1,80 yapılaşma koşullarına sahiptir.
Plan notlarına göre;
--
o Yükseklik en çok 29 kattır. Projede belirtilen bina yüksekliğini arttırmamak kaydıyla ilk ruhsat aldığı tarihteki imar durumuna göre değerlendirilecektir.
o Yapıların otopark ihtiyacı; kendi parseli içinde vaziyet planında çözümlenecektir.
o Bu alanda hazırlanacak vaziyet planının Belediye tarafından uygun görülmesi halinde vaziyet planına uygun olarak yapılaşmaya izin verilecektir. Hazırlanacak vaziyet planında yapılar; ayrık, blok ve bitişik nizamda düzenlenebilir.
o 05.03.2012 tarih ve 189 sayılı meclis kararıyla kabul edilen blok boyu tanımlanmamış emsalli yapı adalarında plan şartı aynı kalmak kaydıyla blok boyu serbesttir. Plan hükmü bu alan içinde geçerlidir.
3.e. Gayrimenkule İlişkin Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
3.f. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) İlişkin Bilgiler
TKGM Web Tapu portalından alınan TAKBİS belgeleri ve müşteriden edinilen bilgilere göre, değerlemeye konu taşınmazlar için düzenlenmiş bir satış vaadi, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi bulunmamaktadır.
3.g. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığı ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
| TAŞINMAZ İÇİN ALINAN İZİN BELGELERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| 27.03.2014 tarih ve 1031/90 no.lu "Yeni" Yapı Ruhsatı |
||||
| 19.06.2015 tarih ve 1386 no.lu "İsim Değişikliği" Yapı Ruhsatı: |
||||
| YAPI RUHSATI | 4-A yapı sınıfı, 68 adet ofis ve işyeri, yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 2 kat olmak üzere toplam 3 kat, ortak alanlar dahil toplam 37.218,64 m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir. |
|||
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ | 10.06.2016 tarih ve 450 no.lu Yapı Kullanma İzin Belgesi |
|||
| AÇIKLAMA | Yerinde yapılan incelemede mevcut durumun mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumlu olduğu görülmüş, belge örnekleri "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur. |
Değerlemeye konu taşınmazların yapı denetimi; Kayalar Mah., Menderes Bul., Sinpaş-17 Kat Sitesi, 1 No.lu (A1) Blok, No: 185/1A – 1 Merkezefendi/Denizli adresinde bulunan, 2920624647 vergi kimlik, 2181 izin belge no.lu Denizli Ülke Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
3.i. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
--
Değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak, 10.05.2016 tarihli, 11.05.2026 tarihine kadar geçerli, Enerji Performansı: (B), Sera Gazı Emisyonu: (C) olan enerji kimlik belgeleri bulunmaktadır. Belge örnekleri "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.
Ege Bölgesi, Türkiye'nin yedi coğrafi bölgesinden biridir. İsmini kıyısında olduğu Ege Denizi'nden alır. Ege (Asıl Ege, Kıyı Ege) ve İç Batı Anadolu (İç Ege) olmak üzere iki bölüme ayrılır. Kuzeyde Marmara, doğuda İç Anadolu, güneyde Akdeniz bölgeleriyle ve son olarak batıda Ege Deniziyle çevrilidir. Türkiye'nin en uzun kıyı şeridine sahip bölgesidir. Bölgenin Sınırları Kuzeyde; Kaz Dağı, Madra Dağı, Simav Dağları ve Dominiç Dağı, Doğuda; Türkmen Dağı ve Emir Dağları, Güneyde; Karakuş Dağı ve Göreli Dağı'dır. Deniz kıyıları; Çanakkale'ye bağlı Bababurun'dan başlayarak tüm Edremit Körfezi, İzmir ve Aydın illerinin tüm kıyı şeritleri ve Muğla'da, Köyceğiz kıyılarına kadar uzanan (Köyceğiz hariç) sahil şeridini kapsar. Ovalar: Orta Çağ Ege Bölümü'nde horstlar arasında kalan grabenler birer alüvyon ovasıdır. Bunlar Bakırçay, Gediz, Büyük ve Küçük Menderes grabenleridir. Bu grabenler fiziksel bir haritada yeşil renk ile gösterilir. Gediz ağzında Menemen Delta ovası, Büyük Menderes ağzında Balat Delta ovasından oluşmuştur.
Kentleşmenin en yoğun yaşandığı bölge konumundadır. Türkiye nüfusunun 1/8 kadarı Ege Bölgesi'nde yaşamaktadır. Bu nüfusun yarıdan fazlası (%62,2) kentlerdedir. Ege Bölgesi'nin ortalama nüfus yoğunluğu ise Türkiye ortalamasının üzerindedir. Nüfus yoğunluğu açısından Marmara Bölgesi'nden sonra ikinci sırada bulunur. Ege Bölümü'ndeki ovalar üzerinde fazla olan nüfus yoğunluğu, İç Batı Anadolu Bölümü'nde ve Menteşe Yöresi'nde azalır.
Ege Bölgesi'nde nüfusun çoğunluğu iklim toprak koşulları ve ulaşım kolaylıklarının da elverişliliğiyle geçimini tarımdan sağlar. Ege bölümünde Akdeniz iklimine uygun zeytin, üzüm ve bazı turunçgiller ön plana çıkarken; Ege bölümünden, İçbatı Anadolu bölümüne geçildikçe, tarımın niteliği değişir; tahıl ekimi artar ve hayvancılık geçimde daha önemli yer tutar.
Bölgede sanayi ve turizm gelişmiştir. Sanayi bakımından Marmara Bölgesi'nden sonra ikinci sırada gelir. Asıl Ege Bölümü sanayi bakımından daha gelişmiştir. Zaten bölgenin en büyük ve gelişmiş kenti İzmir de bu bölümde yer alır. İzmir ve Manisa'da çok farklı sanayi kollarında üretim yapılırken; Denizli'de tekstil, Uşak'ta tekstil ve seramik, Afyon'da çimento ve mermer ön plana çıkar. İzmir, Manisa ve Denizli en çok ihracat yapan ilk on il içerisinde yer alır.
Turizm potansiyeli olarak da Akdeniz Bölgesi'nden sonra ikinci sırada yer alır. Efes, Didim, Pamukkale, Hiearpolis, Laodikeia gibi tarihi yerleri, Fethiye, Bodrum, Marmaris, Didim, Kuşadası, Çeşme gibi doğa harikası sahilleri ve mavi bayraklı plajları ile yerli ve yabancı turistlerin ilgi odağı konumundadır1 .
Anadolu Yarımadası'nın güneybatısında yer alan Denizli; Uşak, Manisa, Aydın, Muğla, Burdur ve Afyonkarahisar şehirleri ile komşudur. Yüzölçümü2 12.134 km2 , 2023 rakamlarıyla nüfusu 1.059.082'dir3 .
İlin kuzey kısmı Ege, güney kısmı Akdeniz Bölgesine dahildir. Bitki örtüsü genel olarak makilerden oluşur. Yaklaşık %59'u ormanlarla kaplı olup, %43'ü ekili ve dikili arazilerden, %10'u meralardan oluşmaktadır4 .
Bölgedeki ilk yerleşim bugünkü şehrin kuzeyinde, Eskihisar bölgesinde, M.Ö. 261 – 245 yılları arasında, Seleukos Kralı II. Antiokhos tarafından kurulmuş ve şehre karısının adı Laodikeia ismi verilmiştir. 1071 Malazgirt Savaşı'nın ardından Laodikeia'nın güneyine bugünkü şehir bölgesine yerleşmeye başlayan Türkler bu ismi Ladik olarak kısaltarak kullanmıştır5 .
Osmanlı idaresi altında Denizli'de, 1876 yılında Aydın Livasına bağlı bir kaza merkezi olarak ilk belediye teşkilatı kurulmuş, 1883 yılında Sarayköy, Buldan ve Tavas ilçeleri bağlanarak "Sancak" haline gelmiş ve Türkiye Cumhuriyeti'nin kurulmasıyla birlikte "İl" olmuştur6 .
Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR
1 Ege Bölgesi: https://tr.wikipedia.org/wiki/Ege\_B%C3%B6lgesi
2 Harita Genel Müdürlüğü, İl ve İlçe Yüzölçümleri:https://www.harita.gov.tr/il-ve-ilce-yuzolcumleri
3 Nüfusu.com, Denizli Nüfusu:https://www.nufusu.com/il/denizli-nufusu
4 Denizli İli: https://tr.wikipedia.org/wiki/Denizli\_(il)#cite\_note-HGK-3
5 Denizli:https://tr.wikipedia.org/wiki/Denizli
6 Denizli Büyükşehir Belediyesi, Tarihçe: https://www.denizli.bel.tr/Default.aspx?k=tarihce
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.
Denizli ilinin ekonomisi öncelikle sanayi ve ticaret, ardından turizm ve tarıma dayalıdır. Dokuma, enerji, otomotiv yan sanayi, maden ve metal sanayi oldukça gelişmiştir. Tekstil, mermer ve doğal taş başlıca ihraç ürünleridir. Buğday, arpa, ceviz, mısır, nohut, tütün, kekik, haşhaş, ay çekirdeği, üzüm, incir ve pancar başlıca tarım ürünleridir. Travertenleri ile ünlü Pamukkale ve uluslararası bir termal merkez olan Karahayıt önemli turizm destinasyonlarındandır. Hierapolis ve Laodikeia antik şehirleri il sınırları içerisinde yer alır.7
Denizli'nin; Pamukkale, Sarayköy, Babadağ ve Tavas ile çevrili ilçesidir. 6360 sayılı "14 İlde Büyükşehir Belediyesi ve 27 İlçe Kurulması ile Bazı Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" ile Denizli İli Büyükşehir, Merkezefendi ise İlçe Belediyesi olmuştur8 . 2023 rakamlarıyla nüfusu 340.400'dür9
Merkezefendi ilçesi ismini Kanuni Sultan Süleyman tarafından 1537 yılında Korfu seferine çıkarken bir hatt-ı hümayun ile "Ordu Şeyhi" olarak tayin edilen Merkez Efendi'den almıştır. Denizli'nin Sarı Mahmudlu (bugünkü Buldan kazasına bağlı Akçaköy) köyünde doğduğu düşünülen Merkez Efendi'nin ilçenin bulunduğu bölgede şifalı olduğuna inanılan bir su kaynağı bulduğu, ardından buraya bir hamam yapıldığı ve bölgenin bu tarihten sonra "Merkez Vilayeti" diye anılmaya başlandığı rivayet edilmektedir.
Dünya ekonomisi Covid – 19 salgın sürecinin ardından toparlanmaya başlamış olsa da bunun yavaş ve dengesiz bir şekilde devam ettiği görülmektedir. Kronikleşen enflasyonla mücadele maksadıyla başta FED olmak üzere büyük merkez bankalarının attığı parasal sıkılaşma adımlarının büyüme üzerindeki olumsuz etkileri hissedilmeye devam etmektedir.
Uluslararası Para Fonu (International Monetary Fund – IMF)'nin Ekim 2023 tarihli "World Economic Outlook - Dünya Ekonomik Görünümü" raporunda10 küresel ekonomideki toparlamanın yavaş bir şekilde devam ettiğine vurgu yapılarak bu durumun 2024 yılında da devam edeceği öngörüsüne yer verilmiştir. Rapor; 2022'de %3,5 büyüyen küresel ekonominin 2023'te %3, 2024'te ise %2,9 büyüyeceği tahmininde bulunurken bu rakamların uzun dönem tarihi ortalamaların oldukça altında olduğuna dikkat çekmiştir. Kurum, önümüzdeki dönemde küresel ekonomiyi bekleyen başlıca riskleri; Çin'de yaşanan gayrimenkul krizinin derinleşmesi, emtia fiyatlarındaki volatilitenin artması, enflasyondaki yüksek seyrin devamı ve yüksek borç seviyeleri ile artan fonlama maliyetlerinin ekonomilerin krizlere karşı dayanıklılığını aşındırması olarak sıralamıştır.
2024 Ocak ayında Ekim 2023 raporuna ilişkin bir güncelleme (update)11 yayımlayan IMF; ABD ve çeşitli gelişmekte olan ekonomilerde gözlenen beklenenden daha fazla toparlanmaya bağlı olarak 2024 küresel ekonomik büyüme tahminini %3,1 olarak revize etmiş, ancak yine bu oranın da %3,8 olan tarihi (2000-2019) ortalamanın altında kaldığını vurgulamıştır.
7 Denizli İli: https://tr.wikipedia.org/wiki/Denizli\_(il)#cite\_note-HGK-3
8 T.C. Merkezefendi Kaymakamlığı: http://www.merkezefendi.gov.tr/hukumet-konagi-tarihcesi
Gerek gelişmiş gerekse gelişmekte olan ekonomilerin büyüme hızlarının 2023 ve 2024 yıllarında da yavaş devam edeceği belirtilen raporda, 2022 yılında %4,1 büyüyen, aralarında Türkiye'nin de bulunduğu gelişmekte olan ekonomilerin 2023 ve 2024 yıllarında da %4 civarında büyüyeceği öngörüsünde bulunmuştur.
Dünya Bankası (The World Bank) tarafından yayımlanan Ocak 2024 tarihli "Global Economic Prospects - Küresel Ekonomik Beklentiler"12 raporu da son dört yıl boyunca küresel ekonominin ekonomik şoklara karşı sürpriz bir şekilde dirençli olduğunu kanıtlamasına rağmen önümüzdeki iki yıla ilişkin beklentilerin olumsuz olduğunu belirtmiş, IMF'ye paralel bir şekilde, büyümenin tarihi ortalamalardan (Covid -19 öncesi 10 yıl) daha yavaş olacağı öngörüsünde bulunmuştur. Kurum raporunda; 2023 Haziran ayından bu yana bir miktar dengelenmiş olmasına rağmen ekonomik risklerin aşağı yönlü kalmaya devam ettiğini vurgulamıştır.
Dünya Bankası'na göre Rusya'nın Ukrayna'yı işgalinin üzerine gelen Ortadoğu'daki çatışmalar jeopolitik riskleri keskin bir şekilde yukarı çıkarmaktadır.
Raporda sunulan "Geopolitical Risk Index and Conflicts - Jeopolitik Risk Endeksi ve Çatışmalar" grafiğinde Ukrayna işgali ve Ortadoğu'daki çatışmaların Küresel jeopolitik risk endeksinin keskin bir şekilde yükseldiği görülmektedir.
Kızıldeniz'de ticari gemilere yapılan saldırılar da enflasyona ilişkin açmaz olasılığını arttırmaktadır. Bu durum, önce enerji fiyatlarında zirvelerin görülmesine, ardından artışların diğer emtia fiyatlarına yayılmasına, jeopolitik ve ekonomik belirsizliklerin yükselmesine ve sonuç olarak da büyümenin daha da zayıflamasına yol açabilecektir.
Dünya Bankası; Haziran 2024 tarihli raporunda da Ocak 2024 raporuna benzer öngörüleri tekrarlamış, gelişmekte olan ülkeler için 2024 yılı ortalama büyüme oranını %4 olarak beklediğini belirtmiştir.13
IMF ve Dünya Bankası raporlarında belirtilen risklerin tamamının Türkiye ekonomisi için de geçerli olduğunu söylemek mümkündür. Özellikle yüksek enflasyon, yüksek borç seviyesi ve yüksek fonlama maliyetleri ülke ekonomisinin kırılganlığını arttırmakta, büyüme beklentilerini ise azaltmaktadır.
İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü 2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci, ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmiş, diğer tüm sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Salgın sonrası canlanmaya başlayan sektör 2022 üçüncü çeyrekten itibarense bu kez de gerek yüksek maliyetler gerekse yüksek enflasyon ve düşük tasarruf seviyesi nedeniyle yeniden yavaşlama sürecine girmiştir.
Türkiye Müteahhitler Birliği tarafından Ekim 2023 tarihinde yayımlanan "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü"14 başlıklı rapora göre Türkiye inşaat sektörü ekonomik güçlüklere rağmen 2023 yılının ilk iki çeyreğinde sırasıyla %4,5 ve %6,2 oranlarında büyüme kaydetmiş, diğer sektörlerden daha fazla büyüyen inşaat sektörünün milli gelirdeki payı da %6,2'ye çıkmıştır.
13 Global Economic Prospects, June 2024:
12 Global Economic Prospects, January 2024: Global Economic Prospects -- January 2024 (worldbank.org)
https://documents1.worldbank.org/curated/en/099003106112426991/pdf/IDU1bc56b5c41f04914acb194181b46ce62466fe.pdf 14 TMB: "Cumhuriyetin İkinci Yüzyılına Girerken Gündem; Ekonomik Sorunlar – Dünya Türkiye İnşaat Sektörü", Ekim 2023: https://tmb.org.tr/uploads/publications/652ce014edcf625d68dd7c7a/1697439756068-tmb-bulten-ekim-2023.pdf
Ülkemizde "konut satış" rakamları inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olarak kabul edilmektedir. Son beş yılın ortalamalarına bakıldığında Türkiye'de her yıl 1.400.000 adet civarında konut satışı gerçekleşmektedir. Ancak 2023 yılında sektörde belirgin bir soğuma dikkat çekmektedir. Bir yandan yüksek arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle konut arzı gerilerken öte yandan yüksek enflasyon ve buna bağlı yüksek kredi faizleri nedeniyle talep tarafının da zayıfladığı gözlenmektedir.
TÜİK'in verilerine göre; Ocak-Temmuz 2023 döneminde konut satışları önceki yılın aynı dönemine göre %17,7 düşerek 675 bin 327 olmuştur. 2023 Haziran ayındaki uzun bayram tatiliyle yavaşlayan konut piyasasının mevsimsel etkiyle birlikte Temmuz'da canlandığı izlenmiş, söz konusu ayda satışlarda bir önceki yılın aynı ayına göre %16,7 artış yaşanmıştır.
| Konut Satışları (Adet) | Ağustos | Ocak-Ağustos | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | Dežisim (%) | 2023 | 2022 | Değişim (%) | |
| Satış şekline göre toplam satış | 122.091 | 173.491 | $-1.1$ | 797.418 | 943.791 | $-15,5$ |
| Ipotekli satıs | 16.375 | 22.168 | $-26.1$ | 12.438 | 211.631 | $-28.0$ |
| Diğer satıs | 105.716 | 101.323 | 4.3 | 644.980 | 732,160 | $-11.9$ |
| Satıs durumuna göre toplam satış | 122.091 | 123,491 | $-1.1$ | 797.418 | 943.791 | $-15.5$ |
| Ilk el satis | 35,310 | 39.025 | $-9.5$ | 238,109 | 276.164 | $-13,8$ |
| Ikinci el satis | 86.781 | 84,466 | 27 | 559.309 | 667.627 | $-16.2$ |
| Yabancılara satış | 3.058 | 5.273 | $-42.0$ | 25.134 | 44.595 | $-43,6$ |
Ağustos ayına gelindiğinde, bu yılın en yüksek aylık satış adedi yakalanmış olsa da satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %1,1 azalarak 122 bin 91'e gerilemiştir. Faiz oranlarındaki artışla birlikte ipotekli konut satışları Ağustos'ta %26,1 düşmüş, böylece toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %13,4 olarak gerçekleşmiştir.
Kredilere erişimde sınırlamaların artmasının yanı sıra son aylarda mevduat faizlerinde yaşanan yükseliş de bu satışlar üzerinde baskı yaratmaktadır. Ekonomiye ve sektöre etkileri bakımından esasen incelenen ilk el konut satış sayısı da %9,5 azalmıştır. Satışlar içinde ilk el konut satışının payı %28,9 olmuştur.
14 Mart 2024 tarihinde Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından yayımlanan "GYODER Gösterge: Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4. Çeyrek Raporu"15nda da; konut piyasasında özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısında oldukça güçlü olan talebin 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlamaya başladığına vurgu yapılmış, 2023 yılında toplam konut satış sayısının %17,5 düşüşle 1 milyon 225 bin adede, yabancılara konut satış sayısının ise %48,1 oranında sert bir düşüşle 35 bin adede gerilediğine dikkat çekilmiştir.
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
15 GYODER, Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023, 4. Çeyrek Raporu: 73c035fe-b99b-40ff-a90b-827104477276.pdf (gyoder.org.tr)
2022 son çeyreğinden itibaren yaşanan, konut ve işyeri fiyatlarının nominal olarak artmaya devam etmesine rağmen, satış adetlerinin düştüğü, fiyat artışlarının maliyetlerin gerisinde kaldığı bir dönemin ardından son dönemde satış fiyatı artışlarının maliyetlerin üzerine çıkmaya başladığı gözlemlenmektedir. Bunda piyasa arz edilen yeni konut/işyeri sayısındaki azalmanın etkisi olduğu değerlendirilmektedir. Küresel ve ulusal ekonomik koşullar ile inşaat ve gayrimenkul sektöründe yaşanan bu gelişmelerin sonucunda kısa vadede düşen konut/işyeri arzına bağlı olarak satış fiyatlarının maliyetlerin üzerinde artacağı, uygulanmakta olan dezenflasyon programının başarıya ulaşması durumunda ise özellikle 2025 yılının ikinci yarısından itibaren önce maliyet artış hızının yavaşlayacağı, ardından gecikmeli olarak satış fiyatı artışlarının yavaşlayarak maliyet artışlarına yakınsayacağı öngörülmektedir.
AVM sektörü; 1998 yılında açılan ilk AVM'nin ardından 2000'li yıllara boyunca hızlı bir gelişme göstererek 2023 yılı itibarıyla, 450'ye yaklaşan AVM, 50 milyar dolar yatırım hacmi ve 2,1 milyon istihdam rakamlarına ulaşmıştır.16
Covid – 19 salgın sürecinde yaşanan durgunluğun ardından hızla toparlanan sektör bu tarihten itibaren ciro, ziyaret sayısı ve verimlilik açısından yükselen bir trend izlemiştir. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcılar Derneği (AYD) tarafından yayımlanan "AVM Endeksi Mayıs 2024" raporunda yer alan ciro, ziyaret sayısı ve verimlilik grafikleri aşağıda sunulmuştur.17
17 http://ayd.org.tr/avm-ciro-endeksi-mayis-2024
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
Son dönemde ekonomide yaşanan durgunluktan diğer sektörlere nazaran daha az etkilendiği görülen sektörün 2024 yılının ilk beş ayı boyunca enflasyonun üzerinde verimlilik artışı sağladığı, ancak reel artış hızının son iki ayda yavaşladığı görülmektedir. (Aşağıdaki grafik; AYD tarafından aylık olarak yayımlanan "AVM Endeksleri" verilerinden istifade edilerek hazırlanmıştır.)18
Ülke ekonomisindeki yavaşlama ve özellikle toplumun geniş bir kesiminin alım gücünde görülen düşüşün bir sonucu olduğu değerlendirilen yavaşlamanın kısa vadede devam edeceği, ancak AVM sektörünün görece başarılı performansının süreceği öngörülmektedir.
18 http://ayd.org.tr/avm-endeksleri
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
Yerinde yapılan keşif ve belediyede yapılan incelemeler sırasında herhangi bir güçlükle karşılaşılmamış, değerlendirme işlemi elde edilebilen tüm bilgi, belge ve inceleme sonuçlarına göre tarafsız ve bağımsız bir şekilde yapılmıştır.
4.d. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Olumlu / Olumsuz Faktörler
Değerlemeye konu taşınmazların içinde yer aldığı ana taşınmaz; Denizli İli, Merkezefendi İlçesi, Kayaköy (Bozburun) Mahallesi (Mevcutta Kayalar Mahallesi), 556 Ada, 11 Parsel üzerinde bulunmakta olup, bodrum kat + zemin kat + 1 normal kat olmak üzere toplam 3 kat ve teras alanı şeklinde, betonarme yapı tarzında, ayrık nizamda inşa edilmiştir. Toplam inşaat alanı 37.218,64 m2 'dir.
Değerleme konusu gayrimenkulün üzerinde yer aldığı arsa, düz bir topoğrafik yapıya sahip olup geometrik olarak çokgen formundadır. Parsel kuzey ve doğu cephelerinde imar yolları, diğer cephelerinde komşu parseller ile çevrilidir.
Merkezefendi İlçesi 1. derece deprem kuşağında yer almaktadır.19 Yerinde çıplak gözle yapılan incelemelerde depremle ilgili bir hasar görülememiştir. Herhangi bir deprem hasarı olup olmadığının veya yeni yönetmeliklere göre yeterliliğinin, konunun uzmanları tarafından yapılacak tetkik ve deneylerle kesinlik kazanacağı muhakkaktır.
o TKGM Parsel Sorgu Uygulaması üzerinden ve mahallinde GPS ile yapılan ölçüm neticesinde değerlemesi yapılan gayrimenkulün ada/parsel bazında yerinin doğruluğu teyit edilmiş olup, 556 ada, 11 no.lu parselin koordinatları (N:37°.8193 E:29°.0575)'tir.
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
19 https://www.e-sehir.com/turkiye-haritasi/denizli-deprem-fay-hatti-riskharitasi.html
| GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | |||
|---|---|---|---|
| KONUM | Kent içi | ||
| ULAŞIM | Yaya – Toplu Taşıma – Özel Araç | ||
| ARZ-TALEP | Dengeli | ||
| MÜLK DEĞERİ | Artıyor | ||
| PAZARLAMA SÜRESİ | 6 Ay – 12 Ay | ||
| BÖLGEDEKİ YAPILAŞMA ORANI | % 70 | ||
| BİNADAKİ DOLULUK ORANI | % 100 | ||
| GENEL KULLANIM DURUMU | Mağaza, Kafe, Restoran | ||
| Malzeme | İyi | ||
| İşçilik | İyi | ||
| Genel İnşaat Seviyesi | %100 | ||
| Taşınmaza ilişkin kısıtlılık durumu var mı? Varsa açıklayıcı Bilgiler (Sit alanı, İstimlak, Heyelan, Deprem Hasarı vb.) |
Merkezefendi Belediyesi ve müşteriden edinilen bilgiler ile tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin herhangi bir kısıtlama olmadığı görülmüş, gözle yapılan inceleme neticesinde deprem hasarına rastlanmamıştır. |
| GAYRİMENKULÜN GENEL VE FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| YAPI TARZI | Betonarme – Çerçeveli Sistem | |||
| YAPI NİZAMI | Ayrık | |||
| YAPI SINIFI VE GRUBU | 4-A | |||
| KAT ADEDİ | 3 | |||
| TESİSİN YAŞI | ~9 | |||
| TESİSİN TOPLAM İNŞAAT ALANI | 37.218,64 | |||
| ELEKTRİK | Var | |||
| SU | Var | |||
| KANALİZASYON | Var | |||
| ARITMA | Yok | |||
| PARATONER | Var | |||
| JENERATÖR | Var | |||
| SU DEPOSU | Var | |||
| HİDROFOR | Var |
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.
Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
| DOĞALGAZ | Var |
|---|---|
| ISITMA SİSTEMİ | Doğalgaz |
| SICAK SU | Doğalgaz |
| ASANSÖR | Var |
| YANGIN MERDİVENİ | Var |
| YANGIN TESİSATI | Var |
| AÇIK OTOPARK | Var |
| KAPALI OTOPARK | Var |
| YÜZME HAVUZU | Var |
| SIĞINAK | Var |
4.f. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
--
4.g. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
"Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26'ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (...)[19] yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir." hükümleri yer almaktadır.
Yerinde yapılan inceleme neticesinde; değerlemeye konu taşınmazların mevcut durumunun mimarı proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri ile uyumlu olduğu, yeniden yapı ruhsatı alınmasını gerektiren bir değişiklik bulunmadığı değerlendirilmektedir.
4.h. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme tarihi itibarıyla, söz konusu taşınmazların mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine uygun olarak "dükkan" niteliğinde, çoğunlukla mağaza, kafe ve restoran olarak kullanılmaktadır.
5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.a. Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuçlar (Uygulandıysa)
5.a.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı Uluslararası Değerleme Standartları'nda belirtilen üç temel değerlendirme yaklaşımından biridir. Gayrimenkullerin değerlemesinde uygun ve yeterli veri mevcut olduğunda en sağlıklı sonucu veren sistematik bir yaklaşımdır. Bu yöntemde rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede bu taşınmaz ile ortak özelliklere sahip emsaller (karşılaştırılabilir örnekler) incelenir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
o Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
o Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
o Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Aşağıdaki varsayımlara dayanır:
o Değerlemesi yapılan gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
o Bu pazardaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
o Gayrimenkulün piyasada makul bir fiyat ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
o Seçilen emsallerin (karşılaştırılabilir örneklerin) değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip oldukları kabul edilir.
o Seçilen emsallere (karşılaştırılabilir örneklere) ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yeterli sayıda ve uygun emsal bulunduğundan gayrimenkulün pazar değerinin tespiti yöntemlerinden biri olarak Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı kullanılmıştır.
5.a.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
Emsal değeri 50 no.lu bağımsız bölüm için takdir edilmiş, diğer bağımsız bölümler için konum, alan ve cephe gibi özellikleri dikkate alınarak ayrıca şerefiye uygulanmıştır.
Gerek emsal gerekse değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin hesaplamalarda; 1. katlar %50, çatı katı ve diğer eklentiler %25 katsayı ile zemine indirgenmiş, bina dışı diğer açık alanlar dikkate alınmamıştır.
Gayrimenkul Değeri İçin Emsaller:
Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Şemikler Mahallesinde bulunan, 130,00 m2 alanlı (Zemin: 100,00 m2 , Bodrum: 30,00 m2 ) dükkan 5.500.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran inşaat kalitesi ve konum açısından dezavantajlı durumdadır. (İlan No: 1186635710)
Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Gümüşçay Mahallesinde bulunan, 105,00 m2 alanlı dükkan 4.750.000,00 TL bedelle satılıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran inşaat kalitesi ve konum açısından dezavantajlı durumdadır. (İlan No: 1181452800)
Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Kayalar Mahallesi, TOKİ bloklarında bulunan, 44,00 m2 alanlı dükkan 1.900.000,00 TL bedelle satılıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran inşaat kalitesi ve konum açısından dezavantajlı durumdadır. (İlan No: 1156113817)
Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Kayalar Mahallesi, TOKİ bloklarında bulunan, anayola cepheli, 58,00 m2 alanlı dükkan 2.500.000,00 TL bedelle satılıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran inşaat kalitesi ve konum açısından dezavantajlı durumdadır. (İlan No: 1134175297)
Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Şemikler Mahallesinde bulunan, anayola cepheli, 65,00 m2 alanlı dükkan 2.750.000,00 TL bedelle satılıktır. %3 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran inşaat kalitesi ve konum açısından dezavantajlı durumdadır. (İlan No: 1164420783)
5.a.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
"RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.
Değerlemeye konu taşınmazların pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır. Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar fonksiyonu gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılmış, bölgedeki emlak pazarının güncel değerlemesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş, yanı sıra arşivimizdeki bilgilerden faydalanılmıştır.
| EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU – SATILIK DÜKKAN | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | E: 1 | E: 2 | E: 3 | E: 4 | E: 5 | ||||||
| Fiyat (TL) |
5.500.000,00 | 4.750.000,00 | 1.900.000,00 | 2.500.000,00 | 2.750.000,00 | ||||||
| (m2 Alan ) |
115,00 | 105,00 | 44,00 | 58,00 | 65,00 | ||||||
| Pazarlık Payı % |
-5% | -3% | -5% | -3% | -3% | ||||||
| İnşaat Düzeltmesi % |
10% | 5% | 12% | 12% | 8% | ||||||
| Alan Düzeltmesi % |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||||
| Konum Düzeltmesi % | 15% | 25% | 30% | 25% | 25% | ||||||
| AVM + Marka Değ. % | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | ||||||
| (TL/m2 Emsal Değer ) |
69.348,00 | 68.762,00 | 69.955,00 | 68.534,00 | 65.577,00 | ||||||
| ORTALAMA (TL/m2 ) |
• Değerlemeye konu tüm taşınmazların toplam ve bağımsız bölüm bazında pazar değerlerini gösteren tablo "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için temel kabul edilir. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir, Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, yüklenici firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Bina inşa maliyetlerinden Resmî Gazetede yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvelden istifade edilmek suretiyle uygun oranda aşınma payı düşülür.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgunun toplamından meydana geldiği kabul edilir.
Özellikle pazar değerinin tespiti maksadıyla kullanılabilecek yeterli sayıda ve uygun özellikte emsal bulunamadığı durumlarda yaygın olarak kullanılan bir yaklaşımdır. Pazar (Emsal Karşılaştırma) yaklaşımı ile ulaşılan sonuçların uygunluğunun teyidi maksadıyla da kullanılabilir. Ancak analizde kullanılan birim maliyetleri Türkiye geneli için ortalama değerler olduğundan, sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için taşınmazların içinde bulduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve piyasa koşulları da dikkate alınarak analiz yapılmalıdır.
Raporumuzda herhangi bir Maliyet Yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
5.b.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç
--
5.b.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç
--
5.b.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç (Sonuca Ulaşırken Yapılan Tüm Hesaplamaları İçerecek Şekilde)
--
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Bu karşılaştırmalı yaklaşım; değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. İndirgeme oranı, algılanan riskin derecesi, gelecekteki enflasyon beklentisi gibi piyasa beklentileri, alternatif yatırımların umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, finansman koşulları, vergi oranları gibi faktörlere bağlıdır. Bu yaklaşım kapsamındaki başlıca yöntemler aşağıdakileri içerir:
o Tüm risk ve genel kapitalizasyon oranının temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı gelir kapitalizasyonu (Direkt Kapitalizasyon Yöntemi),
Raporumuzda gayrimenkulün pazar değerinin tespitinde İndirgenmiş Nakit Akışı ve direkt kapitalizasyon yöntemi ile Kira Değeri Analizi yöntemleri kullanılmıştır.
Gelir yaklaşımının uygulanmasında; 2024 yılı içerisinde tahakkuk/tahsil edilen gelirler, gerçekleşmiş giderler ve benzeri yatırımların piyasa koşullarında öngörülen geri dönüş sürelerinden (kira çarpanı/kapitalizasyon oranı), istifade edilmiş, kullanılan diğer veri ve varsayımlar müteakip maddelerde sunulmuştur.
5.c.3. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Diğer Varsayımlar
o 2024 yılı dokuz aylık (Ocak-Eylül) gerçekleşen kira geliri 32.154.501,07 TL'dir. Bu değere söz konusu dönem enflasyonu dikkate alınarak %15, kalan üç aylık dönem kirası için de %30 artış uygulanmış, ayrıca sözleşme dönemi sonları ve 5'er yıllık dönemlerde yapılacak kira düzenlemeleri de dikkate alınarak 31.12.2024 tarihi itibarıyla yıllık kira geliri ~51.000.000,00 TL olarak öngörülmüştür.
İşletme ve genel yönetim giderleri mülk sahibi tarafından karşılanmaktadır. 2024 yılı dokuz aylık (Ocak-Eylül) gerçekleşen toplam gider 13.328.791,90 TL'dir. Bu değere söz konusu dönem enflasyonu dikkate alınarak %15, kalan üç aylık dönem kirası için de %30 artış uygulanarak 31.12.2024 tarihi itibarıyla yıllık gider ~20.000.000,00 TL olarak öngörülmüştür.
o Projeksiyon dönemi 10 yıldır. 11. yıl nakit akımları artık değerin tespit edilmesi amacıyla kullanılmıştır.
o Projeye yönelik olarak öngörülen fiyat artışı oranlarının belirlenmesinde; TCMB tarafından yayımlanan ve aşağıda enflasyon bölümü sonucu sunulan Ekim 2024 "Piyasa Katılımcıları Anketi" sonuçlarından istifade edilmiştir.20
o Ancak enflasyon verilerinin uzun dönemli seyrinin piyasa ve kamu kurumlarının beklentilerinin üzerinde gerçekleştiği de göz önüne alınmıştır. Bu nedenle dönemlik TÜFE oranlarının %40'tan başlayıp, kademeli olarak azalarak projeksiyon dönemi sonunda %10'a düşeceği öngörülmüştür.
| Piyasa Katılımcıları Anketi Toplu Sonuçları (*) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aylık Enflasyon | Yıllık Enflasyon | ||||||||
| Tüketici enflasyonu beklentiniz nedir? (%) | 2 Ay Sonrası Cari Av 1 Ay Sonrası 2,39 1,68 1,96 |
Cari Yıl Sonu (Ocak - Aralık) 12 Ay Sonrası 44.11 27.44 |
Gelecek Yıl Sonu (Ocak - Aralı k) 25,64 |
24 Ay Sonrası 18,08 |
5 Yıl Sonrası 11,27 |
o Gelir ve gider kalemlerinin dönemsel fiyat artışlarının TÜFE varsayımı doğrultusunda gerçekleşeceği değerlendirilmiştir.
Artık değerin hesaplanmasında kapitalizasyon oranı %5 alınmıştır.
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
20 https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/085d78c0-9809-4b33-a6b6-21e0a22a6405/PKA\_Rapor.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-085d78c0-9809-4b33-a6b6-21e0a22a6405-p9Woap4
Proje projeksiyon süresi, enflasyon beklentileri ve piyasa koşulları birlikte değerlendirilerek; indirgeme oranının belirlenmesinde 10 yıllık devlet tahvil faizi oranlarından istifade edilmiştir. Tahvil faizlerinde son yıllarda yaşanan ve önümüzdeki dönemlerde de yaşanması beklenen dalgalanmalar göz önünde bulundurularak geçmiş beş yılın dikkate alınmasının uygun olacağı değerlendirilmiş ve projeksiyon dönemine ilişkin 10 yıllık Devlet Tahvili faizi %18 olarak öngörülmüş, bu oran üzerine %7 risk primi eklenerek indirgeme oranı; %25 olarak belirlenmiştir. Devlet tahvili faiz oranları21 ve 10 yıllık devlet tahvili faizlerinin son beş yıllık gelişimi22 sırasıyla aşağıda sunulmuştur.
| TAHVİL | Son | Değişim (BPS) | Yüzde | Güncelleme | |
|---|---|---|---|---|---|
| TR 2 YILLIK TAHVİL | 44,67 | 0,13 | % 0,13 | 10:14:24 | |
| TR 5 YILLIK TAHVİL | 34,99 | 0.21 | 0,60 | 10:14:03 | |
| TR 10 YILLIK TAHVİL | 30,68 | 0.18 | 0,59 | 10:14:06 |
Kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlara ilişkin İndirgenmiş Nakit Akışları tablosu aşağıda sunulmuştur.
21 https://www.bloomberght.com/faiz-bono
22 https://www.bloomberght.com/tahvil/tr-10-yillik-tahvil
| AVM İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞLARI | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2024 31.12.2025 31.12.2026 31.12.2027 31.12.2028 31.12.2029 31.12.2030 31.12.2031 31.12.2032 31.12.2033 31.12.2034 | 31.12.2035 | |||||||||||
| DÖNEMLER | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 1 0 | 1 1 |
| ENFLASYON | 40% | 35% | 30% | 30% | 25% | 25% | 20% | 20% | 15% | 10% | 10% | |
| İSKONTO ORANI | 25,00% | |||||||||||
| KAPİTALİZASYON ORANI | 5 % | |||||||||||
| KİRA GELİRLERİ | ₺51.000.000 | 71.400.000 | 96.390.000 125.307.000 162.899.100 203.623.875 254.529.844 305.435.813 366.522.975 421.501.421 463.651.563 510.016.720 | |||||||||
| İŞLETME GİDERLERİ | ₺20.000.000 | 28.000.000 | 37.800.000 | 49.140.000 | 63.882.000 | 79.852.500 | 99.815.625 119.778.750 143.734.500 165.294.675 181.824.143 200.006.557 | |||||
| NET NAKİT AKIŞLARI | ₺31.000.000 | 43.400.000 | 58.590.000 | 76.167.000 | 99.017.100 123.771.375 154.714.219 185.657.063 222.788.475 256.206.746 281.827.421 310.010.163 | |||||||
| NET NAKİT AKIŞLARI NBD | 373.848.604 | |||||||||||
| ARTIK DEĞER | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 6.200.203.259 | ||
| ARTIK DEĞER NBD | 532.593.405 | |||||||||||
| AVM NET BUGÜNKÜ DEĞER | 906.442.000 |
Kira Değeri Analizi ile; gayrimenkulün pazar kirasının tespitinin yanı sıra, direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak kira değeri ve gayrimenkul değeri arasında ilişki kurmak mümkündür.
Raporumuzun bu aşamasında;
o Öncelikle Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile değerlemeye konu gayrimenkulün birim, aylık ve yıllık pazar kirası takdir edilmiş, sektör ortalamaları ve piyasa araştırması sonuçları dikkate alınarak belirlenen kira çarpanı ve kapitalizasyon oranları kullanılarak toplam taşınmaz değeri tespit edilmiş,
o Ardından Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile ulaşılan pazar değeri ile takdir edilen kira değeri üzerinden kira çarpanı ve kapitalizasyon değerleri hesaplanmış,
o Son olarak ulaşılan sonuçlar piyasa koşullarını da göz önüne alarak mukayese edilmiştir. Bulunan değerler gayrimenkul değerinin gerçekçi ve piyasa koşullarına uyumlu olup olmadığının teyidi için önemli bir dayanak sağlamıştır.
Emsal değeri 50 no.lu bağımsız bölüm için takdir edilmiş, diğer bağımsız bölümler için konum, alan ve cephe gibi özellikleri dikkate alınarak ayrıca şerefiye uygulanmıştır.
Gerek emsal gerekse değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin hesaplamalarda; 1. katlar %50, çatı katı ve diğer eklentiler %25 katsayı ile zemine indirgenmiş, bina dışı diğer açık alanlar dikkate alınmamıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Kayalar Mahallesi, TOKİ bloklarında bulunan, anayola cepheli, 44,00 m2 alanlı dükkan 15.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran inşaat kalitesi ve konum açısından dezavantajlı durumdadır. (İlan No: 1196769829)
Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Üçler Bulvarında bulunan, 260,00 m2 alanlı dükkan 70.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran büyük alanlı olup, inşaat kalitesi ve konum açısından dezavantajlı durumdadır. (İlan No: 1152590342)
Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Şemikler Mahallesinde, 2. katta bulunan, 55,00 m2 alanlı işyeri aylık 16.500,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; değerlemeye konu taşınmaza nazaran inşaat kalitesi ve konum açısından dezavantajlı durumdadır. (İlan No: 1203348033)
Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Karahasanlı Mahallesinde bulunan, 115,00 m2 alanlı dükkan aylık 35.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; tadilat gerektirmekte olup, değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1183785307)
Değerlemeye konu taşınmaz ile aynı bölgede, Karahasanlı Mahallesinde bulunan, 85,00 m2 alanlı dükkan aylık 25.000,00 TL bedelle kiralıktır. %5 pazarlık payı olduğu düşünülen emsal; tadilat gerektirmekte olup, değerlemeye konu taşınmaza nazaran dezavantajlı konumdadır. (İlan No: 1143457408)
| EMSAL UYUMLAŞTIRMA TABLOSU – KİRALIK DÜKKAN | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsaller | E: 1 | E: 2 | E: 3 | E: 4 | E: 5 | ||||
| Fiyat (TL) |
15.000,00 | 70.000,00 | 16.500,00 | 35.000,00 | 25.000,00 | ||||
| Alan (m2 ) |
44,00 | 260,00 | 55,00 | 115,00 | 85,00 | ||||
| Pazarlık Payı % |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | ||||
| İnşaat Düzeltmesi % |
10% | 5% | 3% | 10% | 15% | ||||
| Alan Düzeltmesi % |
0% | 4% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Konum Düzeltmesi % | 15% | 20% | 20% | 25% | 30% | ||||
| AVM + Marka Değ. % | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | ||||
| Emsal Değer (TL) |
494,00 | 401,00 | 429,00 | 472,00 | 485,00 | ||||
| ORTALAMA | ~460,00 |
o Sonuç olarak; 50 no.lu dükkan için birim m2 pazar kirası; ~460,00 TL/m2 hesaplanmış; sigorta, vergi ve boşluk gibi giderler dikkate alınarak 440,00 TL/m2 olarak takdir edilmiştir.
o Diğer bağımsız bölümler için konum, alan ve cephe gibi özellikleri dikkate alınarak uygulanan şerefiye sonucunda 68 adet dükkan için ortalama birim m2 pazar kirası; 414,89 TL/m2 hesaplanmıştır.
o Değerlemeye konu dükkanların şerefiye uygulanmış pazar kiralarını gösteren tablo "RAPOR EKLERİ" bölümünde sunulmuştur.
o Emlak piyasa koşulları da dikkate alınarak bölgede yapılan piyasa araştırması sonucunda benzer nitelikteki yatırımlar için kira çarpanlarının 12-18 yıl (144-216 Ay) aralığında olduğu tespit edilmiş ve değerlemeye konu taşınmazların toplam değer tespitinde kira çarpanı 15 yıl (180 ay) olarak esas alınmıştır. (Kapitalizasyon oranı: 1 / 15 = ~%6,67).
| Alan Taşınmaz (m2 ) |
Birim Kira Değeri (TL/m2 ) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
Gayrimenkul Değeri (15 yıl toplamı TL) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 68 Dükkan | 11.683,82 | 414,89 | ~4.847.530,00 | ~58.170.360,00 | ~872.555.000,00 |
Kira değeri analizi ile 68 dükkanın toplam pazar değeri; 872.555.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.
5.a. maddesinde analizi yapılan Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile takdir edilen toplam gayrimenkul değeri ile yukarıda bulunan yıllık kira değeri dikkate alınarak 68 adet bağımsız bölüm için;
| Bu belge 5 070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır. | ||
|---|---|---|
| QUESTION Focus Global |
Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. |
o Kira Çarpanı : 761.931.000,00 TL / 58.170.360,00 TL = ~13,10 yıl = ~157 ay,
o Kapitalizasyon Oranı : 58.170.360,00 TL / 761.931.000,00 TL = ~%7,63 olarak tespit edilmiştir.
Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı ile tespit edilen kira çarpanı ve kapitalizasyon oranı ile kira değer analizinde veri olarak kullanılan kira çarpanı ve kapitalizasyon oranlarının birbirleriyle uyumlu ve yakın değerler olduğu, takdir edilen taşınmaz değeri ile getiri potansiyeli arasında piyasa koşullarına uygun bir korelasyon olduğu görülmektedir.
5.d.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
--
5.d.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
--
5.d.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
--
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve/veya fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bir başka ifade ile makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup, en yüksek taşınmaz ve arsa değerine ulaştıran kullanım yüksek ve iyi kullanım olarak kabul edilir.
Değerlemeye konu taşınmazların konumu, imar koşulları, içinde bulunduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri ve bölgedeki diğer emsal gayrimenkuller ile hukuki açıdan mümkün olan kullanım şekilleri dikkate alındığında; AVM bünyesinde "dükkan" şeklindeki mevcut kullanım şeklinin uygun olduğu değerlendirilmektedir. Bu değerlendirme mutlak olmayıp ayrıca detaylı bir fizibilite etüdü ile teyit edilmesi gerekmektedir.
5.d.6. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
--
6.a. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması
Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerinin tespiti için "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı", "İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi" ve "Kira Değeri Analizi" olmak üzere üç yaklaşım/yöntem uygulanmıştır.
Ulaşılan sonuçların birbirleri ve piyasa koşulları ile uyumlu olduğu değerlendirilmektedir.
Gayrimenkulün nihai pazar değerinin takdiri; kullanılan üç yaklaşım/yönteme ağırlık vermek suretiyle yapılmış, indirgenmiş nakit akışı yöntemi ile kira değeri analizinin; pazar yaklaşımına nazaran çok daha fazla varsayım içerdiği ve indirgenmiş nakit akışı yönteminin projeksiyon döneminde yaşanabilecek dalgalanmalara karşı duyarlı olduğu dikkate alınarak en yüksek ağırlık pazar yaklaşımına, en düşük ağırlık indirgenmiş nakit akışı yöntemine verilmiştir. Ağırlıklandırma yoluyla ulaşılan gayrimenkul pazar değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| Pazar Yaklaşımı | İNA Yöntemi | Kira Değeri Analizi | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Pazar Değeri | 761.931.000,00 | 906.442.000 | 872.555.000,00 | ||
| Ağırlık | 40% | 28% | 32% | ||
| Nihai Pazar Değeri | ~837.794.000,00 |
Ulaşılan bilgilerin tamamı rapora aktarılmıştır. Talebe bağlı olarak raporda yer verilmeyen herhangi bir bilgi mevcut değildir.
Beylikdüzü Belediyesi ile müşteriden alınan bilgi / belgeler, yerinde yapılan keşif / ölçümler ve tapu kayıtlarının incelenmesi neticesinde, değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak yasal gereklerin yerine getirildiği kanaatine ulaşılmıştır.
6.e. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmazların devredilmesi konusunda bir sınırlama olmadığı kanaatine varılmıştır.
6.f. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
--
6.g. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
--
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
6.h. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş (Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin İlgili Maddeleri Kapsamında ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)
6.h.1. III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"
"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – b'de; GYO'ların "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. " hükmü yer almaktadır.
o Değerlemeye konu taşınmazlara ilişkin olarak yapı kullanma izin belgesi alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan bu madde kapsamında; "bina" başlığı altında GYO portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – c'de; GYO'ların "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;
o Değerlemeye konu taşınmazların üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi bulunmadığından bu madde kapsamında; GYO portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – b'de yer alan; "Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda;
o Söz konusu hüküm GYO'lara ilişkin tebliğin Madde 22 – 1 – b'si ile aynı nitelikte olduğundan, değerlemeye konu taşınmazların bu madde kapsamında GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
"Yatırımlara İlişkin Esaslar" başlıklı Madde 18 – 1 – c'de "Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır." hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda Tebliğin;
o Portföye alma konusunda; GYF'lere, GYO'larda bulunmayan bir esneklik sağladığı ancak aynı zamanda, "Fon portföyüne ilişkin sınırlamalar" başlıklı Madde 19 – 1 – c'ye yaptığı atıf ile; "söz konusu gayrimenkuller ile bunlara dayalı hakların değerinin fon toplam değerinin %30'unu aşamayacağı" sınırlamasını getirdiği görülmektedir. Bu kapsamda; değerlemeye konu taşınmazların GYF portföyüne alınabileceği değerlendirilmektedir.
Değerlemeye konu taşınmazların pazar değerine; SPK kuralları ve UDS çerçevesinde gerçekleştirilen inceleme ve analizler sonucunda, "Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı", "İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi" ve "Kira Değeri Analizi" olmak üzere üç yaklaşım/yöntem uygulanarak ulaşılmıştır.
Söz konusu taşınmazların, satış/kiralama kabiliyeti "SATILABİLİR/KİRALANABİLİR" olarak değerlendirilmiştir.
Değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin olarak elde edilen bilgi ve belgeler, yerinde yapılan incelemeler ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde; taşınmazların konumuna, büyüklüğüne, kullanım fonksiyonlarına, imar durumuna, mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, satış gücüne ve hâlihazırdaki durumuna göre değerleme tarihi itibarı ile kıymet takdiri yapılmıştır.
68 adet dükkanın toplam pazar değeri; 837.794.000,00 TL,
(*) 01.11.2024 tarihi itibariyle 1,-USD = 34,76 TL, 1,-EUR = 36,78 TL'dir. Yalnızca bilgi için verilen döviz bazındaki değerlerin hesaplamasında TCMB efektif satış kuru esas alınmıştır.
KDV hariç bu takdirimiz, gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.
*** Ekleriyle birlikte 184 sayfadan oluşan iş bu rapor, SPK mevzuatı ve Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) kapsamında hazırlanmış bir değerleme raporu olup, bir orijinal nüsha olarak düzenlenmiştir. 2.c. maddesinde belirlenmiş amaç dışında kullanılamaz. Bu raporda temin edilmiş resmi belgelerde daha sonra tespit edilecek uygunsuzluklardan ve kopyalarının kullanılmaları halinde ortaya çıkabilecek sorunlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 09.12.2024
Saygılarımızla,
8.a. Değerleme Konusu Gayrimenkule İlişkin Tapu Örneği, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Fotoğraf ve Benzeri Bilgi ve Belgeler
8.b. Gayrimenkule İlişkin Sözleşmelerin (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat, Hasılat Paylaşımı vb.) Örnekleri
--
8.c. Raporu İmzalayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgelerinin Örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Tarafından Verilen Mesleki Tecrübe Belgelerinin Örnekleri
| Katkıda Bulunan | Hazırlayan | Denetleyen | Sorumlu Değ. Uzmanı | |
|---|---|---|---|---|
| Halil Turan KASAPÇOPUR Değ. Uzman Yardımcısı (Lisans No: 410925) |
Fatma KÜPELİ Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405383) |
Asım TUNCAY Sorumlu Değ. Uzmanı (Lisans No: 403359) |
Serek Serhat AKAY Sorumlu Değ. Uzmanı (Lisans No: 405988) |
| AQUA MALL PAZAR DEĞERİ / PAZAR KİRASI TABLOSU | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B.B. | Kat | Brüt Alan (m2 ) |
Zemin Kat (m²) |
1. Kat (m²) |
Çatı/Ekl. (m2 ) |
İndir. Alan (m2 ) |
Birim Değ. (TL/m²) |
Taşınmaz Değeri - I (TL) |
Birim Kira (TL/Ay/m²) |
Aylık Kira (TL) |
Yıllık Kira (TL) |
Taşınmaz Değeri - II (TL) |
| 1 | Z+1 | 167,12 | 69,72 | 97,40 | 0,00 | 118,42 | 71.000,00 | 8.407.820,00 | 460,00 | 54.473,20 | 653.678,40 | 9.805.176,00 |
| 2 | Z+1 | 160,64 | 67,03 | 93,61 | 0,00 | 113,84 | 71.000,00 | 8.082.285,00 | 460,00 | 52.364,10 | 628.369,20 | 9.425.538,00 |
| 3 | Z+1 | 160,64 | 67,03 | 93,61 | 0,00 | 113,84 | 71.000,00 | 8.082.285,00 | 460,00 | 52.364,10 | 628.369,20 | 9.425.538,00 |
| 4 | Z+1 | 160,48 | 67,03 | 93,45 | 0,00 | 113,76 | 71.000,00 | 8.076.605,00 | 460,00 | 52.327,30 | 627.927,60 | 9.418.914,00 |
| 5 | Z+1 | 160,48 | 67,03 | 93,45 | 0,00 | 113,76 | 71.000,00 | 8.076.605,00 | 460,00 | 52.327,30 | 627.927,60 | 9.418.914,00 |
| 6 | Z+1 | 166,02 | 69,14 | 96,88 | 0,00 | 117,58 | 71.000,00 | 8.348.180,00 | 460,00 | 54.086,80 | 649.041,60 | 9.735.624,00 |
| 7 | Z+1 | 151,58 | 62,80 | 88,78 | 0,00 | 107,19 | 71.000,00 | 7.610.490,00 | 460,00 | 49.307,40 | 591.688,80 | 8.875.332,00 |
| 8 | Z | 140,22 | 140,22 | 0,00 | 0,00 | 140,22 | 71.000,00 | 9.955.620,00 | 460,00 | 64.501,20 | 774.014,40 | 11.610.216,00 |
| 9 | Z | 136,50 | 136,50 | 0,00 | 0,00 | 136,50 | 71.000,00 | 9.691.500,00 | 460,00 | 62.790,00 | 753.480,00 | 11.302.200,00 |
| 10 | Z | 86,47 | 86,47 | 0,00 | 0,00 | 86,47 | 76.500,00 | 6.614.955,00 | 490,00 | 42.370,30 | 508.443,60 | 7.626.654,00 |
| 11 | Z | 134,48 | 134,48 | 0,00 | 0,00 | 134,48 | 75.000,00 | 10.086.000,00 | 485,00 | 65.222,80 | 782.673,60 | 11.740.104,00 |
| 12 | Z+1 | 908,95 | 197,18 | 695,12 | 16,65 | 548,07 | 58.000,00 | 31.788.060,00 | 365,00 | 200.045,55 | 2.400.546,60 | 36.008.199,00 |
| 13 | Z+1 | 317,66 | 174,28 | 143,38 | 0,00 | 245,97 | 66.000,00 | 16.234.020,00 | 425,00 | 104.537,25 | 1.254.447,00 | 18.816.705,00 |
| 14 | Z+1 | 288,40 | 159,69 | 128,71 | 0,00 | 224,05 | 66.000,00 | 14.786.970,00 | 425,00 | 95.219,13 | 1.142.629,50 | 17.139.442,50 |
| 15 | Z+1 | 189,53 | 109,36 | 80,17 | 0,00 | 149,45 | 72.000,00 | 10.760.040,00 | 465,00 | 69.491,93 | 833.903,10 | 12.508.546,50 |
| 16 | Z+1 | 172,18 | 101,23 | 70,95 | 0,00 | 136,71 | 72.000,00 | 9.842.760,00 | 465,00 | 63.567,83 | 762.813,90 | 11.442.208,50 |
| 17 | Z+1 | 173,74 | 102,11 | 71,63 | 0,00 | 137,93 | 72.000,00 | 9.930.600,00 | 465,00 | 64.135,13 | 769.621,50 | 11.544.322,50 |
| 18 | Z+1 | 180,19 | 105,80 | 74,39 | 0,00 | 143,00 | 72.000,00 | 10.295.640,00 | 465,00 | 66.492,68 | 797.912,10 | 11.968.681,50 |
| 19 | Z | 65,55 | 65,55 | 0,00 | 0,00 | 65,55 | 66.000,00 | 4.326.300,00 | 425,00 | 27.858,75 | 334.305,00 | 5.014.575,00 |
| 20 | Z+1 | 180,57 | 105,80 | 74,77 | 0,00 | 143,19 | 72.000,00 | 10.309.320,00 | 465,00 | 66.581,03 | 798.972,30 | 11.984.584,50 |
| 21 | Z+1 | 173,87 | 102,12 | 71,75 | 0,00 | 138,00 | 72.000,00 | 9.935.640,00 | 465,00 | 64.167,68 | 770.012,10 | 11.550.181,50 |
| 22 | Z+1 | 172,07 | 101,23 | 70,84 | 0,00 | 136,65 | 72.000,00 | 9.838.800,00 | 465,00 | 63.542,25 | 762.507,00 | 11.437.605,00 |
| 23 | Z+1 | 189,50 | 109,36 | 80,14 | 0,00 | 149,43 | 72.000,00 | 10.758.960,00 | 465,00 | 69.484,95 | 833.819,40 | 12.507.291,00 |
| 24 | Z+1 | 366,46 | 199,02 | 167,44 | 0,00 | 282,74 | 66.000,00 | 18.660.840,00 | 425,00 | 120.164,50 | 1.441.974,00 | 21.629.610,00 |
| 25 | Z+1 | 1.049,87 | 245,81 | 787,41 | 16,65 | 642,85 | 58.000,00 | 37.285.010,00 | 365,00 | 234.638,43 | 2.815.661,10 | 42.234.916,50 |
| 26 | Z | 134,65 | 134,65 | 0,00 | 0,00 | 134,65 | 72.500,00 | 9.762.125,00 | 470,00 | 63.285,50 | 759.426,00 | 11.391.390,00 |
| 27 | Z | 86,51 | 86,51 | 0,00 | 0,00 | 86,51 | 76.500,00 | 6.618.015,00 | 490,00 | 42.389,90 | 508.678,80 | 7.630.182,00 |
| 28 | Z | 136,49 | 136,49 | 0,00 | 0,00 | 136,49 | 71.000,00 | 9.690.790,00 | 460,00 | 62.785,40 | 753.424,80 | 11.301.372,00 |
| 29 | Z | 92,23 | 92,23 | 0,00 | 0,00 | 92,23 | 69.500,00 | 6.409.985,00 | 470,00 | 43.348,10 | 520.177,20 | 7.802.658,00 |
| 30 | Z | 91,37 | 91,37 | 0,00 | 0,00 | 91,37 | 66.000,00 | 6.030.420,00 | 425,00 | 38.832,25 | 465.987,00 | 6.989.805,00 |
| 31 | Z+1 | 297,55 | 138,42 | 159,13 | 0,00 | 217,99 | 66.000,00 | 14.387.010,00 | 425,00 | 92.643,63 | 1.111.723,50 | 16.675.852,50 |
| 32 | Z+1 | 295,04 | 137,62 | 157,42 | 0,00 | 216,33 | 66.000,00 | 14.277.780,00 | 425,00 | 91.940,25 | 1.103.283,00 | 16.549.245,00 |
| 33 | Z+1 | 285,42 | 133,47 | 151,95 | 0,00 | 209,45 | 66.000,00 | 13.823.370,00 | 425,00 | 89.014,13 | 1.068.169,50 | 16.022.542,50 |
| 34 | Z+1 | 355,57 | 203,35 | 152,22 | 0,00 | 279,46 | 66.000,00 | 18.444.360,00 | 425,00 | 118.770,50 | 1.425.246,00 | 21.378.690,00 |
| 35 | Z+1 | 285,38 | 133,43 | 151,95 | 0,00 | 209,41 | 66.000,00 | 13.820.730,00 | 425,00 | 88.997,13 | 1.067.965,50 | 16.019.482,50 |
FOCUS GLOBAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Bağcılar Mahallesi Urfa Bulvarı Buğdaycılar H. Office No: 121-1 / 16 Bağcılar / DİYARBAKIR E-mail: [email protected] Web: https://focusglobal.info
AQUA MALL PAZAR DEĞERİ / PAZAR KİRASI TABLOSU B.B. Kat Brüt Alan (m2 ) Zemin Kat (m²) 1. Kat (m²) Çatı/Ekl. (m2 ) İndir. Alan (m2 ) Birim Değ. (TL/m²) Taşınmaz Değeri - I (TL) Birim Kira (TL/Ay/m²) Aylık Kira (TL) Yıllık Kira (TL) Taşınmaz Değeri - II (TL) 36 Z+1 285,42 133,47 151,95 0,00 209,45 66.000,00 13.823.370,00 425,00 89.014,13 1.068.169,50 16.022.542,50 37 Z+1 297,86 138,48 159,38 0,00 218,17 66.000,00 14.399.220,00 425,00 92.722,25 1.112.667,00 16.690.005,00 38 Z+1 222,67 137,57 85,10 0,00 180,12 71.000,00 12.788.520,00 460,00 82.855,20 994.262,40 14.913.936,00 39 Z+1 215,65 133,61 82,04 0,00 174,63 71.000,00 12.398.730,00 460,00 80.329,80 963.957,60 14.459.364,00 40 Z+1 215,20 133,37 81,83 0,00 174,29 71.000,00 12.374.235,00 460,00 80.171,10 962.053,20 14.430.798,00 41 Z+1 215,66 133,61 82,05 0,00 174,64 71.000,00 12.399.085,00 460,00 80.332,10 963.985,20 14.459.778,00 42 Z+1 222,80 137,62 85,18 0,00 180,21 71.000,00 12.794.910,00 460,00 82.896,60 994.759,20 14.921.388,00 43 Z+1 275,47 128,42 147,05 0,00 201,95 66.000,00 13.328.370,00 425,00 85.826,63 1.029.919,50 15.448.792,50 44 Z+1 285,42 133,47 151,95 0,00 209,45 66.000,00 13.823.370,00 425,00 89.014,13 1.068.169,50 16.022.542,50 45 Z+1 285,42 133,47 151,95 0,00 209,45 66.000,00 13.823.370,00 425,00 89.014,13 1.068.169,50 16.022.542,50 46 Z+1 285,42 133,47 151,95 0,00 209,45 66.000,00 13.823.370,00 425,00 89.014,13 1.068.169,50 16.022.542,50 47 Z+1 285,42 133,47 151,95 0,00 209,45 66.000,00 13.823.370,00 425,00 89.014,13 1.068.169,50 16.022.542,50 48 Z+1 296,86 138,48 158,38 0,00 217,67 66.000,00 14.366.220,00 425,00 92.509,75 1.110.117,00 16.651.755,00 49 Z 72,65 72,65 0,00 0,00 72,65 68.440,00 4.972.166,00 440,00 31.966,00 383.592,00 5.753.880,00 50 Z 70,00 70,00 0,00 0,00 70,00 68.440,00 4.790.800,00 440,00 30.800,00 369.600,00 5.544.000,00 51 Z 70,00 70,00 0,00 0,00 70,00 68.440,00 4.790.800,00 440,00 30.800,00 369.600,00 5.544.000,00 52 Z 70,00 70,00 0,00 0,00 70,00 68.440,00 4.790.800,00 440,00 30.800,00 369.600,00 5.544.000,00 53 Z 70,00 70,00 0,00 0,00 70,00 68.440,00 4.790.800,00 440,00 30.800,00 369.600,00 5.544.000,00 54 Z 67,37 67,37 0,00 0,00 67,37 68.440,00 4.610.802,80 440,00 29.642,80 355.713,60 5.335.704,00 55 Z+1 3.709,52 1.026,80 324,53 2.358,19 1.660,70 52.000,00 86.356.556,00 300,00 498.210,90 5.978.530,80 89.677.962,00 56 Z 72,65 72,65 0,00 0,00 72,65 68.440,00 4.972.166,00 440,00 31.966,00 383.592,00 5.753.880,00 57 Z 70,00 70,00 0,00 0,00 70,00 68.440,00 4.790.800,00 440,00 30.800,00 369.600,00 5.544.000,00 58 Z 70,00 70,00 0,00 0,00 70,00 68.440,00 4.790.800,00 440,00 30.800,00 369.600,00 5.544.000,00 59 Z 70,00 70,00 0,00 0,00 70,00 68.440,00 4.790.800,00 440,00 30.800,00 369.600,00 5.544.000,00 60 Z 72,21 72,21 0,00 0,00 72,21 68.440,00 4.942.052,40 440,00 31.772,40 381.268,80 5.719.032,00 61 Z 72,65 72,65 0,00 0,00 72,65 68.440,00 4.972.166,00 440,00 31.966,00 383.592,00 5.753.880,00 62 Z 65,99 65,99 0,00 0,00 65,99 66.000,00 4.355.340,00 425,00 28.045,75 336.549,00 5.048.235,00 63 Z 72,60 72,60 0,00 0,00 72,60 66.000,00 4.791.600,00 425,00 30.855,00 370.260,00 5.553.900,00 64 Z 70,40 70,40 0,00 0,00 70,40 66.000,00 4.646.400,00 425,00 29.920,00 359.040,00 5.385.600,00 65 Z 70,40 70,40 0,00 0,00 70,40 66.000,00 4.646.400,00 425,00 29.920,00 359.040,00 5.385.600,00 66 Z 70,40 70,40 0,00 0,00 70,40 66.000,00 4.646.400,00 425,00 29.920,00 359.040,00 5.385.600,00 67 Z 70,40 70,40 0,00 0,00 70,40 66.000,00 4.646.400,00 425,00 29.920,00 359.040,00 5.385.600,00 68 Z 73,04 73,04 0,00 0,00 73,04 66.000,00 4.820.640,00 425,00 31.042,00 372.504,00 5.587.560,00 68 Taşınmaz Toplam Brüt Alan (m2 ) Zemin Kat (m²) 1. Kat (m²) Çatı/Ekl. (m2 ) İndir. Alan (m2 ) Ort.Bir.Değ (TL/m²) Taşınmaz Değeri - I (TL) Ort.Bir.Kira (TL/Ay/m²) Top. Aylık Kira (TL) Top. Yıllık Kira (TL) Taşınmaz Değeri - II (TL) 16.552,93 8.249,60 5.911,84 2.391,49 11.683,82 65.212,50 761.931.000,00 414,89 4.847.530,00 58.170.360,00 872.555.000,00
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.