Regulatory Filings • Dec 18, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
07.05.2021 07 Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 17.12.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-34
Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 18/12/2024 14:
55
YILMAZ KÜRKCÜ
*GİZLİDİR
Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 18/12/2024 14:25
Bu belge *********** kimlik
1
AHMET MERMERKAYA Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| 1.1. | İçindekiler 3 |
|---|---|
| 1.2. | Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5 |
| 2.1. | Kuruluşun Unvanı ve Adresi 8 |
| 2.2. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8 |
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8 |
| 2.4. | İşin Kapsamı 8 |
| 3.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. |
| Dokümanları Hakkında Bilgiler 10 | |
| 3.1.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 10 |
| 3.2. | Ana Gayrimenkulün Tanımı 10 |
| 3.3. | Bağımsız Bölüm Özellikleri 11 |
| 3.4. | Tapu Kayıtları 11 |
| 3.5. | Takyidat Bilgileri 11 |
| 3.6. | Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler 12 |
| 3.7. | Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir |
| Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 14 | |
| 3.8. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve |
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen | |
| Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 14 | |
| 3.9. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 14 |
| 3.10. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara |
| Dair Açıklama 14 | |
| 3.11. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, |
| Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 14 | |
| 3.12. | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, |
| Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin | |
| Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup | |
| Olmadığı Hakkında Bilgi 14 | |
| 3.13. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi |
| Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve | |
| Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 14 | |
| 3.14. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve |
| Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin | |
| Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkinAçıklama 14 | |
| 3.15. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14 |
| 4.1. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 16 |
| 4.1.1. | Ankara İli 16 |
| 4.1.2. | Nüfus ve Demografik Yapı 16 |
| 4.1.3. | Çankaya İlçesi 16 |
| 4.2. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak |
| Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 17 | |
| 4.3. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 23 |
| 4.3.1. | Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 23 |
| 4.3.2. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 23 |
| 4.4. | Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri 23 |
| 4.5. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı |
| Durumlara İlişkin Bilgiler 24 | |
| 4.6. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi |
| Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 24 |
| 4.7. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya |
|---|---|
| Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı | |
| Kullanıldığı Hakkında Bilgi 24 | |
| 5.1. | Güncel Değerleme Teknikleri 26 |
| 5.1.1. | Maliyet Yöntemi 26 |
| 5.1.2. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 26 |
| 5.1.3. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 26 |
| 5.2. | Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 26 |
| 5.3. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 27 |
| 5.3.1. | Satılık Dükkan Emsalleri 27 |
| 5.3.2. | Kiralık Dükkan Emsalleri 28 |
| 5.3.3. | Emsal Krokisi 29 |
| 5.4. | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 30 |
| 5.5. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 30 |
| 5.6. | Takdir Edilen Kira Değerleri 30 |
| 5.7. | Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 31 |
| 5.8. | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 31 |
| 5.9. | Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan |
| Sonuçlar 31 | |
| 5.10. | En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 31 |
| 5.11. | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 31 |
| 6.1. | Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen |
| Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 33 | |
| 6.2. | Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 33 |
| 6.3. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve |
| Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 33 | |
| 6.4. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan |
| Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, | |
| Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33 | |
| 6.5. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde |
| Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 33 | |
| 6.6. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının |
| Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden | |
| Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33 | |
| 6.7. | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin |
| Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup | |
| Olmadığı Hakkında Görüş 34 | |
| 7.1. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 36 |
| 7.2. | Nihai Değer Takdiri 36 |
| 7.3. | Beyan 37 |
| 7.4. | Ekler 37 |
| Değerleme Tarihi | 13.12.2024 |
|---|---|
| Rapor Tarihi | 17.12.2024 |
| Rapor No | VAKIF GYO-2024-34 |
| Raporun Türü | İş bu rapor Mülkiyeti Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olan Ankara İli, Çankaya İlçesi, Küçükesat Mahallesi, 2537 ada 6 parsel üzerinde yer alan 1 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı gereği adil piyasa değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur |
| Raporu Talep Eden | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Şirket | ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler |
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572 |
| Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
Sözleşme Tarihi: 01.10.2024 Sözleşme No: GYO_2024_06 |
| Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimizce daha önce 09.11.2021 tarihli 2021_VAKIF_GYO_06 numaralı, 26.12.2023 tarih 2023_VAKIF_GYO_09 ve 24.06.2024 tarih VAKIF GYO 2024-4 numaralı raporlar bulunmaktadır. |
Taşınmazların 17.12.2024 Tarihli Özet Değerleri
| Nitelik | KDV Hariç Satış Değeri (TL) |
|---|---|
| 134.795.000,00 | |
| Yüz Otuz Dört Milyon Yedi Yüz Doksan Beş Bin Türk Lirası | |
| KDV Dahil Satış Değeri (TL) | |
| 161.754.000,00 | |
| Yüz Altmış Bir Milyon Yedi Yüz Elli Dört Bin Türk Lirası | |
| 1 No.lu Depolu Dükkan |
KDV Hariç Kira Değeri (TL/Ay) |
| 609.000,00 | |
| Altı Yüz Dokuz Bin Türk Lirası | |
| KDV Dahil Kira Değeri (TL/Ay) | |
| 730.800,00 | |
| Yedi Yüz Otuz Bin Sekiz Yüz Türk Lirası |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde efimza ile imzalanmıştır.
KURULUŞ VE
MÜŞTERIYİ TANITICI
BİLGİLER
Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirket Unvanı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL
İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.
Bu değerleme raporu; Ankara ili, Çankaya ilçesi, Küçükesat Mahallesi, 2537 ada 6 parsel mülkiyeti Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne ait olan zemin kat 1 nolu bağımsız bölüm 'Depolu Dükkan' nitelikli taşınmazın günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden satış ve kira değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA
İLİŞKİN BİLGİLER
Değerleme konusu taşınmaz; Ankara İli Çankaya İlçesi, Barbaros Mahallesi, Tunalı Hilmi Caddesi, No: 121B, tapuya göre Ankara İli, Çankaya İlçesi, Küçükesat Mahallesi, 2537 Ada 6 Parselde yer alan 1 adet depolu dükkan nitelikli taşınmazdır. Taşınmaz; Çankaya ilçe merkezinde yer almaktadır. Söz konusu bölge; zemin katlarda ticaret alanı (Dükkan - ofis vb.), üst katlarda ofis ve konut olarak talep görmekte olup gayrimenkul fiyatları açısından Çankaya ortalamasının üstünde yüksek seviyeli bir bölgedir. Taşınmaza yakın konumda Ankara Hilton, Kuğulu Park gibi röper noktalar yer almaktadır. Ulaşım; Belediye Otobüsleri, şehir içi minibüs gibi toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Taşınmaza ulaşım için Atatürk Bulvarı üzerinde ile kuzey yönünde ilerlenirken sağdan bağlantılı Polonya Caddesine, ardından sola Tunalı Hilmi Caddesine dönülür. Konu taşınmaz Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde ~145m ileride sol kolda 121B kapı numarasında konumludur.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana taşınmaz 651,00 m² yüzölçümlü arsa üzerine ayrık nizam halinde inşa edilmiştir. Ana taşınmaz; bodrum kat, zemin kat ve 6 normal kattan oluşmaktadır. Binanın bodrum katında depo alanları, 1 ve 2 no.lu dükkana ait depolar ve müştemilatlar, zemin katında 1 ve 2 nolu dükkanlar ve bina girişi, 1. normal katında 1 no.lu dükkana ait kullanım alanı, 2, 3, 4, 5, 6 numaralı normal katlarında ikişer adet mesken bulunmaktadır. Ana taşınmaz üzerinde toplam 12 adet bağımsız bölüm yer almaktadır.
Bina girişi zemin kat güney cepheden ve banka girişi zemin kattan, batı cepheden Tunalı Hilmi Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Yapının tüm cepheleri sıva üzeri akrilik esaslı boyalıdır. Binada asansör bulunmaktadır. Binanın merkezi sistem doğal gazlı kalorifer ile ısıtılmaktadır.
Bodrum Kat; mimari projesinde brüt ~218 m² kulanım alanlı olup, ana kasa, kiralık kasa, arşiv, depo
Zemin Kat; mimari projesinde brüt ~366 m² kulanım alanlı olup, ofis alanları, servis, bankamatik bölümü, 2 adet wc.
1. kat; mimari projesinde brüt ~328 m² kulanım alanlı olup, bireysel ve ticari kredi bölümleri, sistem odası, mutfak, ofis alanları ve şube müdürü odası mahallerinde oluşmaktadır. Taşınmaz mimari projesine göre ~912 m2 brüt kullanım alanına sahiptir.
Taşınmazın wc alanlarında zeminler ve duvarlar seramik kaplama, diğer tüm duvarlar alçı sıva üzeri, saten boyadır. Mutfak alanında laminant dolaplar ve mermer tezgah bulunmaktadır. Katlarda zeminler seramik kaplama, ofislerde laminant parkedir. Katlar arası erişimi sağlayan merdivenler mermer kaplama, korkulukları ise krom kaplamadır. Taşınmazın iç kapıları ahşap panel ve alüminyum doğrama iken pencereleri pvc doğramadır olduğu tespit edilmiştir. Taşınmazın vitrinleri alüminyum doğrama olup Tunalı Hilmi Caddesine ~10m vitrin cephesi bulunmaktadır.
Yerinde yapılan incelemelerde zemin kat ATM'lere doğru ve doğu yönünde arka cepheye doğru genişletilmiş, 1. katta kuzey cephede yer alan balkonlar birleştirilmiş ve kuzey ve doğu cephede teras alanı oluşturulmuştur. Taşınmaz mahallînde ~1.062,00 m² tespit edilmiş olup 19.12.2019 tarih 5RUBN2VZ belge numarası ile düzenlenen yapı kayıt belgesi ile yasal hale getirildiği gözlemlenmiştir
| İli | ANKARA | Blok No | - | |
|---|---|---|---|---|
| İlçesi | ÇANKAYA | Bağımsız Bölüm No | 1 | |
| Mahallesi | KÜÇÜKESAT | Bağımsız Bölümün Katı | ZEMİN | |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği | DEPOLU DÜKKAN | |
| Sokağı | - | Arsa Payı | 39/128 | |
| Mevki | - | Cilt No | 93 | |
| 2 DÜKKANI VE 12 MESKEN DAİRELİ |
9271 | |||
| Niteliği | KARGİR APARTMAN | Sahife No | ||
| Pafta | - | Edinme Tarihi | 30/12/2004 | |
| Ada | 2537 | Edinme Yevmiye No | 16262 | |
| Parsel | 6 | Zemin Tipi | Kat Mülkiyeti | |
| Yüzölçümü | 651,00 m² | Taşınmaz Kimlik No | 287672 | |
| Malik | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI AŞ. |
Hisse Pay/Payda | 1/1 |
Web Tapu sistemi üzerinden 04.10.2024 tarih saat 09:52'de alınan tapu kayıtlarına göre taşınmaz üzerinde;
-Yönetim Planı (Tarih:- / Yevmiye:-)
Kayıt bulunmamaktadır.
Kayıt bulunmamaktadır.
Kayıt bulunmamaktadır.
Çankaya Belediyesi'nde yapılan inceleme ve araştırmalar neticesinde değerleme konusu taşınmazın yer aldığı binaya ait 13/08/1968 tarih ve A598 sayılı yeni yapı ruhsatı, 01/10/1969 tarih ve B501 sayılı tadilat ruhsatı, 08/12/1969 tarih ve 911 sayılı yapı kullanma izin belgesi ve 1 no.lu dükkan için düzenlenen 20/05/1996 tarih ve 211/96 sayılı yapı kullanma izin belgesi incelenmiştir.
Rapora konu taşınmaz için 3194 sayılı İmar Kanunun geçici 16. Maddesi kapsamında;
29.06.2019 tarih 77URUFNP belge numaralı yapı kayıt belgesi; kapalı alanı 901,00 m², 30.06.2019 tarih KDCHN121 belge numaralı yapı kayıt belgesi; kapalı alanı 997,00 m², 19.12.2019 tarih 5RUBN2VZ belge numaralı ile yapı kayıt belgesi; kapalı alanı 1.062,00 m² olarak güncellenmiştir.
Çankaya Belediyesinde 10/10/1995 onay tarihli tadilat projesi incelenmiş olup tadilat projesine webtapu sisteminde ulaşılamamıştır. Bu projesinin webtapu sistemine yüklenmesi önerilmektedir. Raporda belediyede incelenen tadilat projesi kullanılmıştır.
Değerlemeye konu olan Ankara ili, Çankaya İlçesi, Küçükesat Mahallesi'nde 2537 ada 6 parseldeki taşınmaza ait imar durumu Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü 6600/B no.lu parselasyon planı kapsamında bulunan bölge kat nizamı planında 7 kat ve Ticaret alanına kaldığı, son üç yıl içerisinde parselde herhangi bir değişiklik olmadığı hususları tespit edilmiştir. İlgili dilekçe ve plan örneği eklerdedir.
Taşınmaz üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
3.8. Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Küçükesat Mahallesi, 2537 ada 6 parselde yer alan 1 numaralı "Depolu Dükkân" nitelikli taşınmaza ilişkin son 3 yıllık dönemde herhangi bir malik değişikliği gerçekleşmemiştir. Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan resmi imar durumu yazısına göre; son 3 yıl içerisinde konu taşınmazın imar durumunda bulunan yapılaşma şartlarında ve imar fonksiyonunda herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
Değerlemeye konu olan Ankara ili, Çankaya İlçesi, Küçükesat Mahallesi'nde 2537 ada 6 parseldeki taşınmaza ait imar durumu Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü 6600/B no.lu parselasyon planı kapsamında bulunan bölge kat nizamı planında 7 kat ve Ticaret alanına kaldığı, son üç yıl içerisinde parselde herhangi bir değişiklik olmadığı hususları tespit edilmiştir. İlgili dilekçe ve plan örneği eklerdedir.
3.10. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklama
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış herhangi bir karar bulunmamaktadır.
3.11. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Taşınmaz için yapılmış gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeler gibi herhangi bir sözleşme mevcut değildir.
3.12. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz için mevcut projeye göre mimari projeler onaylanmış, yapı ruhsatları alınmış ve kat irtifakı kurulmak sureti ile bağımsız bölüm tescili yapılmıştır. Taşınmazın bulunduğu binanın Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olup kat mülkiyetine geçiş işlemi tamamlanmıştır.
3.13. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz için mevcut projeye göre mimari projeler onaylanmış, yapı ruhsatları alınmış ve kat irtifakı kurulmak sureti ile bağımsız bölüm tescili yapılmıştır. Taşınmazın bulunduğu binanın Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olup kat mülkiyetine geçiş işlemi tamamlanmıştır.
3.14. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Taşınmazların değerinin belirlenmesinde 1.yöntem olarak Pazar Yaklaşımı yöntemi, 2.yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır. Her iki yöntemde de yasal izinleri alınmış mevcut mimari projeye istinaden değerleme yapılmıştır. Bulunan değerler tamamen mevcut projeye ilişkin olup, farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilir.
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.1.1. Ankara İli
Ankara ili coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Yüz ölçümü olarak ülkenin üçüncü büyük ilidir. Etrafı Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Konya ve Eskişehir illeri ile çevrilidir. Ankara'nın başkent ilan edilmesinin ardından (13 Ekim 1923) şehir hızla gelişmiş ve günümüzde Türkiye'nin ikinci en
kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. İlin Batı Karadeniz Bölgesi'nde yer alan kuzey kesimleri haricindeki büyük kısmı İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır ve kara iklimine sahiptir. Şehirler dışındaki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur. İlin çeşitli yerlerindeki doğal güzellikler korumaya alınmış, dinlenme ve eğlence amaçlı kullanıma sunulmuştur.
| Yıl | Ankara Nüfusu | Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 5.803.482 | 2.860.361 | 2.943.121 |
| 2022 | 5.782.285 | 2.856.479 | 2.925.806 |
| 2021 | 5.747.325 | 2.843.409 | 2.903.916 |
| 2020 | 5.663.322 | 2.805.877 | 2.857.445 |
| 2019 | 5.639.076 | 2.793.850 | 2.845.226 |
İl merkezine 9 km uzaklıktaki Çankaya'nın yüzölçümü 1.672 km²' olan Çankaya, Orta Anadolu'nun düzlükleri ortasında kayalık bir alanda kurulmuştur. Doğusunda Mamak, kuzeyinde Altındağ, batısında Yenimahalle, güneyinde Gölbaşı ile çevrilidir. Hızlı şehirleşme hareketlerinin sonucu olarak 9 Haziran 1936 tarihinde kabul edilen 330 sayılı Yasa ile Çankaya ilçe haline getirilmiştir. Türkiye Cumhuriyeti Devletinin üst yönetim idare binaları bu ilçe sınırları içinde yer almaktadır.
İlçenin kuzeydoğusunda, içinde Hatip Çayının yer aldığı Kayaş Vadisi kent merkezine kadar uzanır. Dikmen Vadisi ve Portakal Çiçeği Vadisi gibi yeni projelerle de ilçenin bir ticaret, turizm ve kültür merkezi haline getirilmesi için çalışmalar yapılmaktadır. Ova özelliği taşıyan düzlükler içinde önceden akarsu yatağı olan dereler vardır. Suları kurutulmuş çukur alanlar durumunda olan bu dereler, ıslah edilmiş ve üzerleri kapatılmıştır. Günümüzde üzerinden önemli bulvar ve yolların geçtiği bu dereler İncesu Deresi, Bülbül Deresi, Araplar Deresi, Kavaklıdere ve Cevizlidere'dir. İlçenin en önemli akarsuyu olan İmrahor Deresi, Kavaklıdere, Küçükesat, Seyranbağları, Topraklı ve Cebeci semtlerinden sonra Altındağ ilçesine geçer, İncesu Çayı ile birleşerek Ankara Çayına karışır. İlçede yer alan tek göl Eymir Gölüdür. Kent merkezine 15 kilometre uzaklıktadır. Gölbaşı ilçesinde yer alan Mogan Gölünün kuzeydoğusunda yer alır.
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
2024 yılının ilk yarısında küresel ekonomide ağırlıklı olarak enflasyon ve buna karşı önlemler gündeme gelmiştir. Enflasyonu önlemek için merkez bankalarının para politikalarını sıkı tutmaya devam ettikleri gözlenmiştir. Ancak üçüncü çeyrek itibarıyla, büyüme ve istihdam ile ilgili yaşanan sorunların artması, ekonomileri tedirgin etmeye başlamıştır. Enflasyonda sağlanan kontrol, parasal gevşeme adımlarının hayata geçirilmesi için zemin oluşturmuştur. Dünyanın önde gelen merkez bankaları büyüme ve istihdam ile enflasyon dengesini kurmak ve zamanında gevşemeye geçmek için istekli görünmektedir.
| Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH (milyon TL) |
Kisi Bası Gelir (TL) |
GSYH (milyon Dolar) |
Kisi Bası Gelir (Dolar) |
Büyüme (9b) |
Yıl İci Ortalama Kur (Dolar/TL) |
||||||
| 2018 | 3.758.773 | 46.167 | 797.124 | 9.792 | 3,00 | 4,72 | |||||
| 2019 | 4.317.787 | 52.316 | 760.355 | 9.213 | 0,90 | 5,68 | |||||
| 2020 | 5.048.567 | 60.541 | 717.092 | 8.599 | 1,90 | 7.04 | |||||
| 2021 | 7.256.142 | 85.759 | 807.924 | 9.549 | 11,40 | 8,98 | |||||
| 2022 | 15.011.776 | 176.654 | 905.814 | 10.659 | 5,50 | 16,57 | |||||
| 2023 | 26.545.722 | 310.940 | 1.130.009 | 13.236 | 5,10 | 23,49 | |||||
| $2024*$ | 9.949.792 | 308.158 | 2,50 | 32,29 |
Fed (ABD Merkez Bankası) uyguladığı para politikaları ile ABD ekonomisinde "yumuşak iniş" senaryosunu hayata geçirmiş görünmektedir. Piyasa bu yıl içinde Fed'in kısmi bir gevşeme yapmasını da beklemektedir. Eylül ayında yapılacak Fed toplantısında büyük olasılıkla faiz indirimine gidilip enflasyon ve büyüme konusunda bir patika kamuoyu ile paylaşılacaktır. Diğer yandan ABD'de Kasım ayında yapılacak başkanlık seçimleri ve buna bağlı olası iktisat politikalarında değişiklikler, Fed'in 2025 projeksiyonlarını farklılaştırma potansiyeline de sahiptir. Trump'un başkan seçilmesi durumunda yoğun bir korumacılık ve ABD içinde vergi indirimine gidecek olması beklentisi para politikalarının yönünü değiştirebilecektir. Özellikle 2025 yılının ilk yarısı Fed'in uygulayacağı para politikaları açısından kritik bir öneme sahip olacaktır. Makul bir gevşeme ile daha alışagelmiş maliye politikalarının uygulanması durumunda küresel sermaye akımlarının artışı ve risk iştahının yükseldiği bir süreç yaşanabilir.
ECB (Avrupa Merkez Bankası) cephesinde ise Euro Bölgesinde görülen büyüme sorunları ve ekonomik durgunluk ile mücadele etmektedir. Genel ekonomik yapı içinde durgunluk enflasyondan daha önemli bir hal almaya başlamıştır. Bu nedenle Haziran ayında faiz indirimine gitmiş süreci takip edeceğini ifade etmiştir. Almanya, Fransa gibi AB ekonomisinin önemli itici gücü konumundaki ülkelerde yaşanan ekonomik sorunlar diğer birlik ülkelerinde de görülmeye başlanmıştır. Yılın ikinci yarısı itibarıyla ECB daha hızlı bir parasal gevşeme politikasına yönelik mesajlar vermeye başlamıştır. Uzakdoğu'da durum biraz daha farklı görünmektedir. Özellikle Çin Merkez Bankası sorun yaşanan inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemek için ciddi bir çaba sarf ederken diğer yandan alışılagelmişin altında olan büyüme rakamlarını iyileştirmeye çalışmaktadır. Japonya da ise son aylarda hızlı değer kaybı yaşayan para birimlerini
desteklemek ve deflasyonist eğilime girmemek için uygulanan politikalar gözlenmektedir. BOJ'un (Japon Merkez Bankası) para biriminin değer kaybını ve oynaklığını azaltmak için mart ayında faiz artırımına gitmiş ardından Temmuz ayında da benzer uygulamayı hayata geçirmiştir. BOJ'un bu tip bir sıkılaştırma adımı artmasındaki neden ise; zayıflayan para birimi yeni tekrar güçlendirmek ve tüketicilerin gıda ve enerji maliyetlerini düşürmek için mali politikada normalleşme sürecini teşvik etmek olarak açıklanmıştır.
Japon Yeni maliyetlerinin faiz artırımı nedeniyle yükselmesi küresel ekonomide carry trade (taşıma fonlaması ticareti) dalgalanmasına neden olmuştur. Japon Yeni cinsinden borçlanıp diğer ülke para birimleri ve finansal varlıklarına yatırım yapan fonların yarattığı dalgalanma dünyadaki varlık fiyatlarını negatif etkilemiştir. Ancak BOJ'un faiz artırımına devam edeceğine dair verdiği mesajlar küresel ekonomide bir risk unsuru oluşturmaktadır.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte dış kaynağa ulaşma maliyeti, ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşısı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da
belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
Yılın son çeyreğine doğru daha yoğun yaşanması beklenen parasal gevşeme eğilimi gelişmekte olan ülkeler açısından pozitif değerlendirilebilir. Bu yolla artacak portföy girişleri ve sıcak para kısmı olarak bu tip ülkelerin kaynak ihtiyaçlarını daha ucuza karşılamasını sağlayacaktır.
2024 yılının dokuz aylık bölümü geçtiğimiz seneden gelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da arttığı bir süreç olmuştur. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, savaşın yayılması, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır. İnsani olarak da
ciddi bir olumsuzluğa işaret eden savaşlar ekonomik olarak da pek çok faaliyeti olumsuz etkilemektedir.
Dünya ekonomisinde hareketlenmede toparlanma 2024'ün üçüncü çeyreğinde duraksarken, ülkeler bazında ayrışma sürmektedir. Haziran ayında 50,8 seviyesinde olan küresel imalat satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül'de 48,8'e gerileyerek daralma bölgesine geçmiştir. Hizmet PMI ise Haziran ayındaki 52,9 seviyesinden sınırlı bir gerileme göstermiş ve daha dirençli bir tablo çizmiştir. Ağustos ayı başında, teknoloji şirketlerinin beklenti altında kalan bilanço verileri, küresel büyümeye yönelik kaygıların artması ve özellikle Japon Yeni'nde görülen hızlı değer kazancı nedeniyle küresel finansal piyasalarda oynaklık artarken, risk iştahı gerilemiştir. ABD Merkez Bankası (FED) Eylül ayındaki toplantısında faiz indirimlerine 50 baz puanlık bir indirimle başlarken, Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Haziran ayından sonra Eylül toplantısında 25 baz puanlık indirime gitmiştir. FED başta olmak üzere belli başlı merkez banklarının faiz indirimleri ile Eylül ayı sonunda Çin'de açıklanan geniş kapsamlı ekonomik destek paketinin etkisiyle küresel risk iştahı bir miktar toparlanmıştır. Bu son gelişmeler metaller başta olmak üzere emtia fiyatlarını desteklemektedir. Öte yandan, son dönemde artan jeopolitik riskler enerji fiyatları üzerinde artış yönündeki riskleri beslemektedir.
| Insaat Maliyet Endeksi Bir Önceki Yıla Göre Değişim (%) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| AĞUSTOS | Endeks | Aralık ayına göre | Aynı aya göre | |||
| 2020 | 216 | 13 | 13 | |||
| 2021 | 307 | 28 | 42 | |||
| 2022 | 667 | 65 | 117 | |||
| 2023 | 1.110 | 54 | 66 | |||
| 2824 | 1.572 | 31 | 42 |
| Insaat Maliyet Endeksi Maliyet Gruplarına Göre Değişim |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AĞUSTOS | Endelcs (Insaat) | Malzeme (İnşaat) | İscilik (İnsaat) | ||||
| 2020 | 216 | 207 | 237 | ||||
| 2021 | 307 | 315 | 289 | ||||
| 2022 | 667 | 724 | 531 | ||||
| 2023 | 1,110 | 1.102 | 1.132 | ||||
| 2024 | 1.572 | 1.487 | 1.775 |
Türkiye ekonomisi 2024'ün ikinci çeyreğinde yavaşlama kaydetmiştir. 2024 ikinci çeyrek Gayri Safi Yurtiçi Hasıla'ya (GSYH) harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken, net dış talebin pozitif katkısı sürmüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,1 artarken, yıllık bazda büyümesi %2,8 seviyesinde gerçekleşmiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024'ün ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar olmuştur. Yurtiçinde 2024'ün üçüncü çeyreğine yönelik öncü veriler ekonomik aktivitede yavaşlamanın sürdüğüne işaret etmektedir.
Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış verilere göre sanayi üretimi ve perakende satışlar Temmuz ayında aylık bazda sırasıyla %0,4 ve %0,8 sınırlı artışlar göstermiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Haziran ayındaki 47,9 seviyesinden Eylül'de 44,3'e gerileyerek daralma bölgesinde kalmayı sürdürmüştür. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa düşüş gösterirken, sektörel güven endekslerinin genelinde gerileme eğilimi görülmektedir. Üçüncü çeyrekte dış dengedeki iyileşme devam etmiştir.İhracatta toparlanma sürerken, fiyat etkilerinin de desteğiyle ithalat ve dış ticaret açığında daralma görülmektedir. Hizmet gelirlerinde artış yavaşlarken, gelirler tarafındaki gelişmeler cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. Ticaret Bakanlığı öncü verilerine göre, yılın ilk dokuz ayında ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,2 artarken, ithalatta %7,9 düşüş gerçekleşmiştir.
Bundan dolayı 2023'ün ilk dokuz ayında 87,7 milyar Dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün aynı döneminde 60,1 milyar Dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,0 milyar Dolar olan 12 aylık toplam cari açık Temmuz 2024'te 19,1 milyar Dolara inmiştir. 2024 Haziran'da başlayan dezenflasyon süreci üçüncü çeyrek itibarıyla baz etkisinin de desteğiyle hızlanarak sürmüştür. 2024 Haziran ayında %71,6 olan Genel Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Eylül ayında %49,4 seviyesine inmiştir. Aynı dönemde Genel Yurtiçi Üretici Fiyatları Endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu da %50,1'den %33,1'e gerilemiştir. Önümüzdeki aylarda yıllık enflasyondaki düşüşün sürmesi beklenmektedir. TCMB Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarındaki toplantılarında politika faizini %50,00'da sabit tutarken, mesajlarında iç talepteki ivme kaybı ve enflasyonun eğilimi konusunda temkinli duruşunu korumuştur. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sürdürmek amacıyla TL mevduatına yönelimi teşvik edici düzenlemeler yapmış ve likidite yönetimi alanında yeni adımlar atmıştır. Ayrıca yabancı para cinsinden kredi büyümesine yönelik ilave sınırlamalar getirmiştir.
2024 yılı 2. Çeyrek verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %2,50 azalarak 85 bin 68 adet oldu. İkinci el konut satışları da %7,63 azalarak 180 bin 402 adet olarak gerçekleşti. 2024 yılı 2. Çeyreğinde toplam konut satışları içerisinde ipotekli konut satışlarının payı %9,0 olarak gerçekleşti. Bu oran son sekiz yılın en düşük üçüncü oranı olarak kayda geçti. 2024 2. Çeyreğinde toplam 265 bin 470 adet konut satışı yapıldı.
| CT21 | C2'21 | C3'21 | C4'21 | 2021 Toplam |
CT22 | C2'22 | C3'22 | C422 | -37.00 2022 Toplam |
C1'23 | C223 | C3'23 | CV23 | 2023 Toplam |
C1'24 | C224 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yeni Satis |
80,370 | 87,508 | 119.278 | 174.367 | 461.523 | 94,437 | 114,014 | 103.667 | 147.961 | 460,079 | 83 907 | 87.251 | 97.439 | 110.945 | 379.542 | 88.256 | 85.068 |
| İkinci El Satis- |
182.680 | 202.252 | 277.050 | 368.351 | 030 333 | 225.626 | 292.321 | 227.128 | 280.468 | 025:543 | 199.308 | 195.313 | 236.856 | 214.907 | 846 384 | 191.348 | 180.402 |
| Toplam Satis |
263.050 | 289,760 | 396,328 | 542.718 | 1,491,856 320,063 | 406.335 | 330,795 | 428,429 | 1,485,622 | 283,215 | 282.564 | 334,295 | 325.852 | 1,225,926 | 279,604 | 265,470 | |
| Ipotekli Setis |
47.216 | 56.952 | 77.687 | 112.675 | 294.530 | 68.342 | 101.975 | 58,284 | 51.719 | 280.320 | 58.822 | 62.708 | 39.354 | 16.864 | 177.748 | 27.622 | 23.793 |
2024 yılı 2. Çeyrek döneminde kullandırılan konut kredisi miktarı 20 milyar 689 milyon TL'ye ulaştı. Konut başı ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 946.000 TL oldu. 2024 yılı 2. Çeyreği ile bir önceki yılın aynı dönemi kıyaslandığında konut başına kullandırılan ortalama kredi tutarında %0,6 oranında bir artış görüldü. 2024 Eylül ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %3,04, yıllık bileşik faiz ise %43,20 seviyesinde gerçekleşti.
2024 yılının ikinci çeyreğinde birincil ofis kiraları 42 ABD Doları olarak kaydedilirken geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla Dolar bazında %13,5 oranında artış göstermiştir. Aynı zamanda TL bazında ise %77,3 artışla 1.357 TL'ye ulaşmış ve Haziran ayı enflasyonu olan %71,60'ın üzerinde bir yükseliş göstermiştir. Son sekiz yılın en yüksek seviyesine yükselen birincil ofis
| Enert Caystmented Ortols from the Auto Kisab 反応し |
Diffuer relitationist Oralans 2014 Tobs Risd. OURS: |
Dia re-Silvalar Grudama Birles Sode Plycola OUR? |
IDchk2054:100E | M1.01 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bushel | 57,688 | 63.254 | 70, 121 | ||||
| Isnir | 46,219 | 53.500 | 48,880 | THEFT | |||
| Bursa | 36.425 | 40,088 | 36,428 | ||||
| Ankara | 37,474 | 38,422 | 6,616 | 43.47 | |||
| Hytalya | 43,278 | 46,925 | SL1R 1 | 111.10 | |||
| BACARD | 38.065 | 33, 109 | 43.112 | ||||
| Billetti | 29.550 | 71.859 | 28.346 | ||||
| Fylul 34.71 | Py63 2021 | Fylul 3471 | Fylix 2024 | ||||
| Endeks Değeri: 2024 Eylül 962.49 |
Ashk Nominal Deblgim (%) 941,03 |
Villak Mornizual Değişim (%) 9627.78 |
Baskenge; Dönemine Göre Nominal Gegisler (%) 9682.49 |
kiraları en son 2016 yılında bu seviyede kaydedilmişti.
2024 yılının ilk yarısında İstanbul ofis pazarında genel arz bazı, ofislerin ofis alanlarının bir kısmının fonksiyon değiştirmesi sebebiyle 7,12 milyon m²'ye düşmüştür. Yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı ise 90.721 m² iken, ikinci çeyrekte 47.876 m² kaydedilmiştir. Böylece yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemi toplamı 138.597 m²'ye ulaşmıştır. Bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla ise metrekare bazında %32,9 artış yaşanırken, adet bazında %19,4 düşüş kaydedilmiştir. İnşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle ofis arzına yeni yatırımlar yapılmaması ve talebin yüksek seyretmesi, birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü baskının devam etmesine yol açmaktadır. İlk yarıyılda, metrekare bazında anlaşmaların, %48,5'i Merkezi İş Alanı'nda (MİA) gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %23,2'si Anadolu yakasında, %28,3'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla sadece Anadolu yakasındaki işlemlerde %37 oranında düşüş yaşanmıştır. Ayrıca, 2024 yılının ilk yarısında boşluk oranı %10,89'dan %10,30'a düşüş kaydetmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir. Nitelikli A sınıfı ofislere olan talebin artmasıyla birlikte, MİA'da boşluk oranları önemli ölçüde azalmıştır. Boşluk oranlarındaki bu düşüş ve sınırlı arz, ABD\$ bazında birincil kiraların bu çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,5 oranında artmasına yol açmıştır. Orta vadede sınırlı arz ve yüksek talep sebebiyle yükselen birincil kiralara bağlı olarak orta-uzun vadede özellikle MİA'daki talebin yavaşlaması ve birincil kira oranlarındaki yukarı yönlü baskının azalması beklenmektedir.
2024 Yılı 2. Çeyreğinde genel arz 7,12 milyon m2 olup bir önceki çeyreğe göre düşüş yaşadı. İstanbul genelinde bu çeyrekte gerçekleşen toplam kiralama işlemi 47,876 bin m2 , bir önceki çeyreğe göre %49,3, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise %27,75 düşüş gösterdi. Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2024 Eylül sonu itibarıyla 962,49 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 209,28 puan artış gösterirken yıllık bazda %27,8 artış gösterdi.
Değerleme konusu taşınmazın Çankaya ilçesinin ticari merkezinde konumlu olması
Ulaşım olanaklarının çeşitli olması
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana taşınmaz 651,00 m² yüzölçümlü arsa üzerine ayrık nizam halinde inşa edilmiştir. Ana taşınmaz; bodrum kat, zemin kat ve 6 normal kattan oluşmaktadır. Binanın bodrum katında depo alanları, 1 ve 2 no.lu dükkana ait depolar ve müştemilatlar, zemin katında 1 ve 2 nolu dükkanlar ve bina girişi, 1. normal katında 1 no.lu dükkana ait kullanım alanı, 2, 3, 4, 5, 6 numaralı normal katlarında ikişer adet mesken bulunmaktadır. Ana taşınmaz üzerinde toplam 12 adet bağımsız bölüm yer almaktadır.
Bina girişi zemin kat güney cepheden ve banka girişi zemin kattan, batı cepheden Tunalı Hilmi Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Yapının tüm cepheleri sıva üzeri akrilik esaslı boyalıdır. Binada asansör bulunmaktadır. Binanın merkezi sistem doğal gazlı kalorifer ile ısıtılmaktadır.
Bodrum Kat; mimari projesinde brüt ~218 m² kulanım alanlı olup, ana kasa, kiralık kasa, arşiv, depo
Zemin Kat; mimari projesinde brüt ~366 m² kulanım alanlı olup, ofis alanları, servis, bankamatik bölümü, 2 adet wc
1. kat; mimari projesinde brüt ~328 m² kulanım alanlı olup, bireysel ve ticari kredi bölümleri, sistem odası, mutfak, ofis alanları ve şube müdürü odası mahallerinde oluşmaktadır. Taşınmaz mimari projesine göre ~912 m2 brüt kullanım alanına sahiptir.
Taşınmazın wc alanlarında zeminler ve duvarlar seramik kaplama, diğer tüm duvarlar alçı sıva üzeri, saten boyadır. Mutfak alanında laminant dolaplar ve mermer tezgah bulunmaktadır. Katlarda zeminler seramik kaplama, ofislerde laminant parkedir. Katlar arası erişimi sağlayan merdivenler mermer kaplama, korkulukları ise krom kaplamadır. Taşınmazın iç kapıları ahşap panel ve alüminyum doğrama iken pencereleri pvc doğramadır olduğu tespit edilmiştir. Taşınmazın vitrinleri alüminyum doğrama olup Tunalı Hilmi Caddesine ~10m vitrin cephesi bulunmaktadır.
Yerinde yapılan incelemelerde zemin kat ATM'lere doğru ve doğu yönünde arka cepheye doğru genişletilmiş, 1. katta kuzey cephede yer alan balkonlar birleştirilmiş ve kuzey ve doğu cephede teras alanı oluşturulmuştur. Taşınmaz mahalinde ~1.062,00 m² tespit edilmiş olup 19.12.2019 tarih 5RUBN2VZ belge numarası ile düzenlenen yapı kayıt belgesi ile yasal hale getirildiği gözlemlenmiştir.
Yerinde yapılan incelemelerde zemin kat ATMlere doğru ve doğu yönünde arka cepheye doğru genişletilmiş, 1. Katta kuzey cephede yer alan balkonlar birleştirilmiş ve kuzey ve doğu cephede teras alanı oluşturulmuştur. Taşınmaz mahalinde ~1062,00 m2 tespit edilmiş olup 19.12.2019 tarih 5RUBN2VZ belge numarası ile düzenlenen yapı kayıt belgesi ile yasal hale getirildiği gözlemlenmiştir.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz için mimari projeler onaylanmış, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi alınmış durumdadır. Yeniden ruhsat almasını gerektiren herhangi bir uygulama bulunmamaktadır.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu 1 no.lu bağımsız bölüm banka şubesi olarak kullanılmaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde eLimza ile imzalanmıştır.
KULLANILAN
DEĞERLEME
YÖNTEMLERİ
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.
Bu değerleme çalışmasında Pazar yaklaşımı ve direk gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmıştır. Her iki yöntemden elde edilen değerler uyumlaştırılarak taşınmazların nihai değerleri aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar dükkan ve büro-ofis nitelikli olup yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların fiyatları araştırılmış ve aşağıda gösterilmiştir.
| SATILIK DÜKKAN ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | Konumu ve Açıklama | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Kat | İndirgenmiş Brüt Alan |
İstenen Değer |
| Emsal 1 | Taşınmaz ile aynı cadde üzerinde zemin katta yer alan 260,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 55.000.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 441 04 43 |
Zemin Kat | 260,00 m² | 55.000.000,00 TL |
| Emsal 2 | Taşınmaz ile aynı cadde üzerinde zemin katta yer alan 200,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 45.000.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (533) 768 70 15 |
Zemin Kat | 200,00 m² | 45.000.000,00 TL |
| Emsal 3 | Taşınmaz ile aynı cadde üzerinde zemin katta yer alan 700,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 150.000.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 504 98 98 |
Zemin Kat | 700,00 m² | 150.000.000,00 TL |
| Emsal 4 | Taşınmaz ile aynı cadde üzerinde zemin katta yer alan 35,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 7.400.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 905 05 05 |
Zemin Kat | 35,00 m² | 7.400.000,00 TL |
| Emsal 5 | Taşınmaz ile aynı cadde üzerinde zemin katta yer alan 300,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 110.000.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 390 27 27 |
Zemin Kat | 300,00 m² | 110.000.000,00 TL |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların dükkan fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık dükkan nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 211.428,57 TL/m² – 366.666,67 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |||||
| Brüt Alan (m²) | 260,00 | 200,00 | 700,00 | 35,00 | 300,00 | |||||
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 55.000.000,00 | 45.000.000,00 | 150.000.000,00 | 7.400.000,00 | 110.000.000,00 | |||||
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 211.538,46 | 225.000,00 | 214.285,71 | 211.428,57 | 366.666,67 | |||||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |||||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Kat Şerefiye Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 5% | 0% | 0% | 0% | -10% | |||||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 211.538,46 | 213.750,00 | 203.571,43 | 200.857,14 | 311.666,67 | |||||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) |
Emsal düzeltme tablosuna istinaden değerleme konusu taşınmazın zemin kat dükkan birim m² değeri 228.276,74 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| KİRALIK DÜKKAN ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | Konumu ve Açıklama | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Kat | İndirgenmiş Brüt Alan |
İstenen Değer |
| Emsal 1 | Taşınmaz ile aynı cadde üzerinde zemin katta yer alan 36,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 32.000,00 TL/Ay bedelle kiralıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 431 05 05 |
Zemin | 36,00 m² | 32.000,00 TL |
| Emsal 2 | Taşınmaz ile aynı cadde üzerinde zemin katta yer alan 133,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 110.000,00 TL/Ay bedelle kiralıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (507) 946 89 20 |
Zemin | 133,00 m² | 110.000,00 TL |
| Emsal 3 | Taşınmaz ile aynı cadde üzerinde zemin katta yer alan 165,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 150.000,00 TL/Ay bedelle kiralıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 425 31 25 |
Zemin | 165,00 m² | 150.000,00 TL |
| Emsal 4 | Taşınmaz ile aynı cadde üzerinde zemin katta yer alan 120,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 110.000,00 TL/Ay bedelle kiralıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 286 86 13 |
Zemin | 120,00 m² | 110.000,00 TL |
| Emsal 5 | Taşınmaz ile aynı cadde üzerinde zemin katta yer alan 140,00 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 125.000,00 TL/Ay bedelle kiralıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 411 81 75 |
Zemin | 140,00 m² | 125.000,00 TL |
Değerleme konusu taşınmaz için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların dükkan fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli kiralık dükkan nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 827,07 TL/Ay/m² – 916,67 TL/Ay/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |||
| Brüt Alan (m²) | 36,00 | 133,00 | 165,00 | 120,00 | 140,00 | |||
| İstenen Kira Fiyatı (TL/Ay) | 32.000,00 | 110.000,00 | 150.000,00 | 110.000,00 | 125.000,00 | |||
| İstenen Birim Kira Değeri (TL/Ay/m²) | 888,89 | 827,07 | 909,09 | 916,67 | 892,86 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 15% | 15% | 5% | 5% | 10% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 5% | 15% | 10% | 10% | 10% | |||
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/Ay/m²) | 1.022,22 | 1.033,83 | 1.000,00 | 1.008,33 | 1.026,79 | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/Ay/m²) |
Emsal düzeltme tablosuna istinaden değerleme konusu taşınmazların kiralık dükkan birim m² değeri 1.018,24 TL/Ay/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
*Satılık Dükkan Emsalleri Krokisi
*Kiralık Dükkan Emsalleri Krokisi
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Yeterli emsal bulunduğunda Pazar yaklaşımı gayrimenkuller için güvenilir bir değerleme yaklaşımıdır. Değerleme konusu taşınmaz için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Değerleme konusu dükkan nitelikli taşınmazın birim değerleri konum, cephe ve büyüklük özelliklerine göre takdir edilmiş olup bodrum kat ~1/4 oranında ~1.kat 1/3 oranında zemin kata indirgenerek birim değer takdir edilmiştir.
| B.B. No | Nitelik | B.B. Kat | B.B. Kat Alanı |
Kat Alanı Birim Değeri (TL/m²) |
Toplam Değer (TL) |
Nihai Değeri (TL) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bodrum | 218,00 | 57.069,18 | 12.441.082,33 | ||||
| 1 | Depolu Dükkan |
Zemin | 394,00 | 228.276,74 | 89.941.035,53 | ||
| 1. Kat | 450,00 | 76.092,25 | 34.241.510,99 | 136.625.000,00 | |||
| GENEL TOPLAMLAR | 1.062,00 | 136.623.628,85 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan incelemeler sonucunda benzer nitelikteki zemin kat dükkan birim kira değerlerinin 827,07 TL/Ay/m² – 916,67 TL/Ay/m² aralığında olduğu tespit edilmiştir. Dükkanın değerleme işleminde bodrum kat ~1/4 oranında 1.kat 1/2 oranında zemin kata indirgenerek birim değer takdir edilmiştir.
Satılık ve kiralık verilerin yanında bölge emlak ofisleriyle görüşmeler yapılmış ticari hareketliliğin yüksek olduğu bölgede taşınmaz ile benzer özellik gösteren dükkan nitelikli taşınmazların geri dönüş sürelerinin 15-18 yıl aralığında olduğu yönünde görüşler alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda dükkan nitelikli taşınmaz için kapitalizasyon oranı %5,50 olarak baz alınmıştır.
| B.B. NO |
Niteliği | B.B. Kat | Kat Alanı (m²) |
Birim Kira Değeri (TL/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
Kapt. Oranı |
Net Bugünkü Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Depolu 1 |
Bodrum | 218,00 | 254,56 | 55.494,00 | 665.928,00 | |||
| Dükkan | Zemin | 394,00 | 1.018,24 | 401.185,00 | 4.814.220,00 | 5,50% | ||
| 1.Kat | 450,00 | 339,41 | 152.735,00 | 1.832.820,00 | 132.965.000,00 | |||
| TOPLAMLAR | 1.062,00 | 609.414,00 | 7.312.968,00 |
Bu bilgiler doğrultusunda dükkan nitelikli taşınmazın Gelir Kapitalizasyonu Yöntemine göre toplam değeri 132.965.000,00 TL olarak hesaplanmıştır
| B.B. NO |
Niteliği | B.B. Kat |
Kat Alanı (m²) |
Birim Kira Değeri (TL/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Aylık Yaklaşık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Yaklaşık Kira Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bodrum | 218,00 | 254,56 | 55.494,00 | 55.000,00 | 665.928,00 | 666.000,00 | ||
| 1 | Ofis | 1.Kat | 394,00 | 1.018,24 | 401.185,00 | 401.000,00 | 4.814.220,00 | 4.814.000,00 |
| 2.Kat | 450,00 | 339,41 | 152.735,00 | 153.000,00 | 1.832.820,00 | 1.833.000,00 | ||
| TOPLAMLAR | 1.062,00 | 609.414,00 | 609.000,00 | 7.312.968,00 | 7.313.000,00 |
Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp, yapı kullanma izin belgeleri alınmış, kat irtifakı kurulmuş mevcut projede "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümlerinin değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümün değerlemesidir. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümün değerlemesidir. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır. Değerleme konusu taşınmazın hukuksal ve fiziksel şartları ile birlikte değerlendirildiğinde en verimli ve en iyi kullanımında olduğu düşünülmektedir.
Tapuda ayrı sayfaya kaydedilmiş bağımsız bölüm tescili söz konusu olduğundan taşınmazın uyumlaştırma sonrası nihai değeri takdir edilmiştir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-İmza ile imzalanmıştır.
ANALİZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİMESİ VE SONUÇ
Bu değerleme çalışmasında Pazar yaklaşımı ve gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmıştır. Her iki yöntemden elde edilen değerler uyumlaştırılarak taşınmazların nihai değerleri aşağıdaki tabloda verilmiştir.
| B.B. | Niteliği | Pazar Yaklaşımına | Gelir Yöntemine | Uyumlaştırılmış Nihai |
|---|---|---|---|---|
| No | Göre Değer (TL) | Göre Değer (TL) | Değer (TL) | |
| 1 | Depolu Dükkan | 136.625.000,00 | 132.965.000,00 | 134.795.000,00 |
Asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
Taşınmazın mimari projesi onanmış, yapı ruhsatı alınmış ve kat irtifakı kurulmak sureti ile bağımsız bölüm tescili yapılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam olup, Yapı Kullanma İzin Belgesi alınarak yasal süreç tamamlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde değerini veya devrini olumsuz olarak etkileyecek herhangi bir takyidat mevcut değildir.
6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz dükkân vasıflı olup arsa ve arazi kullanımı mevcut değildir.
6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin a) bendinde belirtildiği üzere "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler." belirtilmiş olup değerleme konusu 2537 ada, 6 parsel üzerinde bulunan 1 adet depolu dükkan nitelikli olarak GYO portföyünde bulundurulmasında bir sakınca olmayacağı,
Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin b) bendinde belirtildiği üzere "(Değişik: RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." Denilmekte olup, konu taşınmazın yasal belgelerinin olduğu anlaşıldığı üzere GYO portföyünde bulunmasında bir sakınca olmadığı,
Maddenin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." ibaresi yer almakta olup taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmadığından GYO portföyünde bulundurulmasında bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde erimza ile imzalanmıştır.
SONUÇ
Değerlemesi yapılan taşınmaz için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri alınmış kat mülkiyetine geçilerek tüm yasal gereklilikler tamamlanmıştır. Ticaret fonksiyonlu gelişmekte olan bir bölgede kurumsal kiracılara hitap eden dükkan olarak ihtiyaçlara cevap verebilecek şekilde inşa edilmiştir. Yapının malzeme kalitesi normal seviyededir. Ticari olarak merkezde yer aldığından, aynı zamanda merkezi bir konumda olduğundan kiralanabilir ve satılabilir özelliktedir.
Mülkiyeti VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne ait olan ve Tapu kütüğünde Ankara İli, Çankaya İlçesi, Küçükesat Mahallesi, 2537 ada, 6 parsel üzerinde bulunan 1 nolu bağımsız bölümün yasal ve mevcut durum değerleri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552
Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:403892
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.