Prospectus • Dec 27, 2024
Prospectus
Open in ViewerOpens in native device viewer
09/12/2024
MENKUL DEĞ
| 1. RAPOR ÖZETİ | |
|---|---|
| 2. YÖNETİCİ ÖZETİ | |
| 3. SİRKET HAKKINDA BİLGİ | |
| 4. SEKTÖREL GÖRÜNÜM | |
| 5. DEĞERLEME ANALİZİ | |
| 6. DEĞERLEME VE SONUÇ |
MALKYATIRIM
$\overline{2}$
| Tablo 1: Halka Arz Edilen Pay Değeri ve Halka Arz Büyüklüğü | |
|---|---|
| Tablo 2: Halka Arz Bilgileri | |
| Tablo 3: Ortaklık Yapısı | |
| Tablo 4: Egeyapı Avrupa GYO A.Ş. Gayrimenkul Portföyü | |
| Tablo 5: Egeyapı Avrupa GYO A.Ş. Gayrimenkul Portföyü Ekspertiz Değerleri 13 | |
| Tablo 6: Özel Bağımsız Denetimden Geçmiş Bilanço | |
| Tablo 7: Hazır Değerler | |
| Tablo 8: Kısa Vadeli Ticari Alacaklar | |
| Tablo 9: Kisa Vadeli Stoklar | |
| Tablo 10: Uzun Vadeli Stoklar | |
| Tablo 11: Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller | |
| Tablo 12: Finansal Borçlar | |
| Tablo 13: Kısa Vadeli Ertelenmiş Gelirler | |
| Tablo 14: Uzun Vadeli Ertelenmiş Gelirler | |
| Tablo 15: Özel Bağımsız Denetimden Geçmiş Gelir Tablosu | |
| Tablo 16: Borsa İstanbul'da İşlem Gören GYO Sayısı | |
| Tablo 17: Egeyapı Avrupa GYO Net Aktif Değer Hesaplaması | |
| Tablo 18: Değerlemede Esas Alınan Finansal Veriler | |
| Tablo 19: BİST'te İşlem Görmekte Olan GYO'ların PD/NAD Çarpan Değerleri 39 | |
| Tablo 20: PD / NAD Çarpanına Göre Özsermaye Değeri Hesabı | |
| Tablo 21: Değerleme Yöntemleri Sonuçları (TL) | |
| Tablo 22: Halka Arz Öncesi İskonto Hesabı | |
WALKYATRIKY
$\overline{3}$
| Sekil 1: Türkiye'deki Toplam Konut Satış Adedi (Bin) | |
|---|---|
| Sekil 2: Konut Fiyat Endeksi | |
| Sekil 3: Yapı Ruhsatı Alana Daire Sayısı (Bin) | |
| Sekil 4: İnsaat Maliyet Endeksi – Yıllık Değişim (%), Haziran 2024 | |
| Sekil 5: BİST GYO Endeks Performansı (TL) |
MALKYATRIM
$\overline{4}$
| KISALTMALAR | TANIMLAR | ||
|---|---|---|---|
| A.Ş. | Anonim Şirketi | ||
| ABD Dolari / USD | Amerika Birleşik Devletleri'nin resmi para birimi | ||
| Aracı Kurum / Halk Yatırım / Konsorsiyum Lideri |
Halk Yatırım Menkul Değerler A.Ş. | ||
| Aryom | Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. | ||
| Avro ve Euro | Avrupa Birliği'nin, Avrupa Ekonomik ve Parasal Birliği'ne ilişkin mevzuatı kapsamında, "Euro"yu resmi para birimi olarak kabul eden Avrupa Birliği üyesi devletlerin resmi para birimi |
||
| AVM | Alışveriş Merkezi | ||
| BİST / BİAS / Borsa / Borsa İstanbul |
Borsa İstanbul A.Ş. | ||
| Cer Projesi | Cer İstanbul Projesi | ||
| DKG | Diğer Kapsamlı Gelirler | ||
| Emlak Konut GYO | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||
| Esas Sözleşme | Şirket'in esas sözleşmesi | ||
| Egeyapı Avrupa GYO / Sirket / İhraççı |
Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||
| Ege Yapı / Ana Hissedar |
Ege Yapı A.Ş. | ||
| Finnet | Finnet Elektronik Yayıncılık Data İletişim San. Tic .Ltd .Şti | ||
| Fiyat Tespit Raporu | Halk Yatırım tarafından hazırlanacak fiyat tespit raporunu ifade eder. | ||
| GVK | Gelir Vergisi Kanunu | ||
| GYO | Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı | ||
| GYO Tebliği | 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği |
||
| GYODER | Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği | ||
| NAD | Net Aktif Değer | ||
| Halk Yatırım | Halk Yatırım Menkul Değerler A.Ş. | ||
| KAP | Kamuyu Aydınlatma Platformu | ||
| KDV | Katma Değer Vergisi | ||
| Kurul / SPK | Sermaye Piyasası Kurulu |
MARIKY ATRIM
$\overline{5}$
| KVK | 21.06.2006 tarihli ve 26205 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu |
|---|---|
| m 2 | Metrekare |
| Pay Tebliği | 22.06.2013 tarihli ve 28685 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan VII-128.1 sayılı Pay Tebliği |
| T.C. | Türkiye Cumhuriyeti |
| TCMB | Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası |
| TL | Türk Lirası |
| TTSG | Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi |
| TÜİK | Türkiye İstatistik Kurumu |
| UFRS | Uluslararası Finansal Raporlama Standartları |
| YAG | Yatırım Amaçlı Gayrimenkul |
AUGALISTATION
$6\overline{6}$
Bu rapor, Halk Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ("Halk Yatırım") ile Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ("Egeyapı Avrupa GYO", "Şirket" veya "Müşteri") arasında 26 Nisan 2023 tarihinde imzalanmış olan "Halka Arza Aracılık ve Finansal Danışmanlık Sözleşmesi" kapsamında Sirket paylarının halka arzında fiyata esas teşkil edecek değerin Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i gereği Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır. Şirket, SPK'nın 25.12.2023 tarih ve E-12233903-340.02-47278 sayılı izni ardından 28.12.2023 tarihinde yapılan ve 17.01.2024 tarihinde ticaret siciline tescil edilen Genel Kurul kararı ile Esas Sözleşme'sini değiştirerek Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi unvanı ile gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmüstür.
Şirket'in işbu fiyat tespit raporunda yer alan değerleme çalışmasının Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ'i ve Uluslararası Değerleme Standartları dikkate alınarak; Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Meslek Kurallarında belirtilen aşağıdaki etik ilkeler çerçevesinde hazırlandığını beyan ederiz.
Değerleme çalışması, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Üyelerinin; birbirleri ve müşterileri ile olan iş ve diğer ilişkilerinde uyacakları meslek kurallarını ve etik ilkeleri belirleyen Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Meslek Kuralları'nda belirtilen etik ilkelere uygun olarak hazırlanmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı kararı uyarınca Sermaye Piyasası Kurulu'nun 11.04.2019 ve 2019 / 19 sayılı haftalık bülteninde ilan edilen duyuruya istinaden;
MALKY TRIM ERLER A.S.
"Gayrimenkul Dışındaki Varlıkların Sermaye Piyasası Mevzuatı Kapsamındaki Değerlemelerinde Uvulacak Esaslar baslığının F maddesinin 9. maddesi" cercevesinde verdiğimiz bu beyan ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun kararında belirtilen niteliklere sahip olduğumuzu ve bağımsızlık ilkelerine uyduğumuzu, Şirket Değerleme Raporu'nun bir parçası olan bu raporda yer alan bilgilerin, sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde, gerçeğe uygun olduğunu ve bu bilgilerin anlamını değiştirecek nitelikte bir eksiklik bulunmaması için her türlü özenin gösterilmis olduğunu beyan ederiz.
İsbu Fiyat Tespit Raporu 11/11/2015 tarih ve G-015 (269) sayılı Genis Yetkili Aracı Kurum yetki belgesine sahip, halka arza aracılık ve yatırım danışmanlığı faaliyetlerinin her ikisini bulunduran Halk Yatırım tarafından hazırlanmıştır.
Ayrı bir kurumsal finansman bölümüne sahip olan, halka arza aracılık ve yatırım danışmanlığı faaliyetlerinde bulunma izinlerinin her ikisine birlikte sahip olan Halk Yatırım Sermaye Piyasası Kurulu'nun 11.04.2019 tarih ve 21 / 500 sayılı Gayrimenkul Dısındaki Varlıkların Sermaye Piyasası Mevzuatı Kapsamındaki Değerlemelerinde Uyulacak Esaslar Hakkındaki İlke Kararı ile 13.01.2022 tarih ve 2 / 56 sayılı kararı uyarınca "Gayrimenkul Dışındaki Varlıkları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar" ile "Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar" olmak üzere iki ayrı listenin oluşturulması kapsamında, 06.10.2022 tarih ve 58 / 1477 sayılı Kurul onayı ile Gayrimenkul Dışındaki Varlıkları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar" listesine alınmış olup, istenen şartlara haiz olarak gayrimenkuller dışındaki varlıklara ilişkin değerleme hizmeti vermektedir.
Fiyat Tespit Raporu'nu hazırlayan Halk Yatırım değerlemeyi tarafsız, bağımsız ve profesyonelce gerçekleştirmek için gerekli niteliklere, kabiliyete ve deneyime sahip personel istihdam etmektedir.
Halk Yatırım'ın 26 Nisan 2023 tarihinde imzalanmış olan "Halka Arza Aracılık ve Finansal Danışmanlık Sözlesmesi" dışında değerleme konusu Şirket ile önemli bir ilişkisi veya bağlantısı bulunmamaktadır.
Değerleme çalışması, Halk Yatırım Menkul Değerler A.Ş.'nin Kurumsal Finansman Bölümü çalışanlarından oluşan ve konusunda uzman bir ekip tarafından yürütülmüştür. Çalışma ekibi üyeleri, bu raporu hazırlayabilmek için gerekli bilgi birikimine sahip olup, toplamda 35 yıllık tecrübeye sahiptir.
Zafer Mustafaoğlu, Halk Yatırım'da Kurumsal Finansman, Kitle Fonlama Platformu ve Girişim Sermayesi Danışmanlık, Araştırma ile Hazine ve Portföy Aracılığından sorumlu Genel Müdür Yardımcısı pozisyonunda çalışmakta olup; sürdürülebilirlik ve geri kazanım esaslı iş geliştirme, inovasyon yönetimi, stratejik planlama, risk yönetimi, alternatif finansman araçları, girişim sermayesi yatırımları yönetimi, sınır ötesi sirket birlesmeleri ve satın almalar, finansal kontrol alanlarında 20 yıldan fazla deneyim sahibidir. Lisans eğitimini İstanbul Teknik Üniversitesi, İşletme Mühendisliği Bölümü'nden 1990 yılında mezun olarak tamamlamıştır. Yüksek Lisans eğitimini ise İstanbul Teknik Üniversitesi, İşletme Bölümü'nde tamamlamıştır. Ayrıca, SPK Düzey 3 Lisansına sahiptir. (SPL Düzey 3 Lisans, sicil no: 200195).
Menevse Özdemir Dilidüzgün, Halk Yatırım'da Kurumsal Finansman Birimi'nde Müdür pozisyonunda çalışmakta olup, halka arzlar, şirket satın alma ve birleşmeleri ile borçlanma araçları ve sukuk ihraçları konusunda 14 senelik tecrübesi bulunmaktadır. Lisans eğitimini Bilkent Üniversitesi, İşletme Bölümü'nden 2009 yılında mezun olarak tamamlamıştır. Yüksek Lisans eğitimini ise Boğaziçi Üniversitesi, Finans Mühendisliği Bölümü'nde tamamlamıştır. Doktorasını ise Bahçeşehir Üniversitesi'nden Finans alanında almıştır. Ayrıca, SPK Düzey 3 Lisansına sahiptir. (SPL Düzey 3 Lisans, sicil no: 205720).
8
İrem Sayan, Halk Yatırım'da Kurumsal Finansman Birimi'nde Analist pozisyonunda çalışmakta olup, halka arzlar, sirket satın alma ve birleşmeleri ile borçlanma araçları ve sukuk ihraçları konusunda tecrübesi bulunmaktadır. Lisans eğitimini İstanbul Aydın Üniversitesi, İşletme Bölümü'nden 2014 yılında mezun olarak tamamlamıştır. Yüksek Lisans eğitimini ise İstanbul Ticaret Üniversitesi, Sermave Pivasası Bölümü'nde tamamlamıştır. SPK Düzey 3 Lisansına sahiptir (SPL Düzey 3 Lisans, sicil no: 916520).
Gizem Ermiş, Halk Yatırım'da Kurumsal Finansman Birimi'nde Analist pozisyonunda çalışmakta olup, halka arzlar, sirket satın alma ve birleşmeleri ile borçlanma araçları ve sukuk ihraçları konusunda tecrübesi bulunmaktadır. Lisans eğitimini Ege Üniversitesi, İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi, İsletme Bölümü'nden 2018 yılında mezun olarak tamamlamıştır. SPK Düzey 3 Lisansına sahiptir (SPL Düzey 3 Lisans, sicil no: 305951).
Değerleme çalışmasında kullanılan veriler, Şirket adına Eren Bağımsız Denetim Hizmetleri A.Ş. tarafından hazırlanan 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihli finansal tablolar ve özel bağımsız denetçi raporu, bağımsız güvence raporundaki proforma tablolarda yer alan bilgiler, İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ve Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan gayrimenkul değerleme raporları, kamuya açık olan kaynaklardan edinilen bilgiler ve Halk Yatırım'ın bulguları ve tahminlerine dayanmaktadır.
Halk Yatırım, Değerleme Çalışması kapsamında Şirket'in aktiflerinin fiziki mevcudiyeti ve kanuni mülkiyetine ilişkin herhangi bir araştırma yapmadığı gibi bu konularda herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasına esas teşkil etmek üzere Halk Yatırım'a sunulan bilgi ve belgelerin doğru olduğu, ticari ve hukuki olarak gizli ve beklenmedik herhangi bir durum veya engelin olmadığı varsayılmış, bu bilgilerin güvenilirliği ve doğruluğu teyit edilmemiştir. Halk Yatırım, değerleme çalışmasındaki analizlerine esas verilerinin doğru ve güvenilir olduğunu özen ve dikkatle sorgulamakta ve araştırmaktadır. Bilgi ve belgeler makul ölçüde değerlendirildiğinde bariz şekilde gerçeğe aykırı olduğuna ilişkin bir şüpheye ulaşılmamıştır; bununla birlikte, Halk Yatırım elde edilmiş olan bilgi ve belgelerin doğru olduğunu ve ticari ve hukuki olarak gizli ve beklenmedik herhangi bir durum veya engeli olmadığını taahhüt edememektedir.
Sirket ortaklarının basiretli hareket ettiği ve Şirket yönetiminin konusunda uzman kişilerden oluştuğu varsayılmıştır. Ayrıca, Şirket'in yönetim ve personel kadrosunda işletmenin sürekliliğini, bilgi ve tecrübe birikimini etkileyecek bir değişimin olmayacağı varsayılmıştır.
Kullanılan finansal bilgiler Şirket yönetiminin ve bağımsız denetim firmasının görüşünden geçmiş olup güvenilir bir kaynak olduğu varsayılmıştır.
Farklı tarihlerdeki finansal verilerle, farklı değerleme yöntemleri ve ağırlık oranlarının kullanılması durumunda farklı değerlere ulaşılabilir.
Bu raporda Pazar Yaklaşımı kapsamında çarpan analizleri için kullanılan halka açık şirketlerin mali yapılarına ve piyasa değerlerine ilişkin veriler kamuya açık kaynaklar, Finnet adlı veri sağlayıcı platform kullanılmıştır.
Halk Yatırım tarafından Şirket ile ilgili herhangi bir hukuki veya vergisel durum tespit çalışması yapılmamıştır.
İşbu Rapor ve içinde yer alan veriler VII - 128.1 sayılı Pay Tebliği'nin hükümleri uyarınca kamuya açıklanacaktır, ancak bu raporun muhatabı Şirket olarak kalacaktır.
AMPARTIKYATRIM
İşbu Rapor Şirket'in paylarının halka arz işlemiyle ve ilgili olabilecek kamu kurumlarının kullanımı ile sınırlıdır.
Şirket paylarının tamamının değeri bulunarak 1 - TL nominal değerli payın değeri hesaplanmıştır. Değerleme çalışmasında para birimi olarak Türk Lirası kullanılmıştır.
Değerlemenin Amacı – Halka arz edilecek olan Şirket paylarının satış fiyatının nominal değeri olan 1 -TL'nin üzerinde olmasından dolayı, söz konusu satış fiyatı ve bu fiyatın hesaplamasında kullanılan yöntemlere ilişkin olarak görüş bildirmek dışında hiçbir amaca hizmet etmemektedir.
Kullanılan Değer Esası - Değerleme görevinin koşulları ve amacına uygun şekilde değer esası olarak;
dikkate alınmıştır.
UDS'nin 104 Değer Esasları kapsamında Pazar Değeri ve Gerçeğe Uygun Değer sırası ile 30.1 ve 90.1 uyarınca aşağıda tanımlanmıştır.
Pazar Değeri - Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Gerçeğe Uygun Değer - UFRS 13'de gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölcüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satısından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.
Şirket'in halka arz edilecek pay başına değerinin tespitinde UDS 105 Değerleme Yaklasımları ve Yöntemleri kapsamında sırası ile Madde 20 ve Madde 40 ile aşağıdaki iki temel yöntem kullanılmıştır.
Değerleme metodolojileri i) Pazar Yaklaşımı - Çarpan Analizi ii) Maliyet Yaklaşımı - Net Aktif Değer ("NAD") analizi sektörün ve Şirket'in spesifik özelliklerine uygun olarak seçilmiştir. Uluslararası kabul görmüş olan bu iki yöntemin Sirket'in değerinin belirlenmesinde uygun olduğu kanaatindeyiz.
Sermayesi 157.800.000 TL olan Şirket'in değerlemesinde Çarpan Analizi ile NAD eşit ağırlıklandırılmış olup, halka arz öncesi özsermaye değeri 3.001.812.449 TL ve halka arz öncesi 1 TL nominal pay basına fiyatı 19.02 TL olarak hesaplanmıştır. Yaklasık %21.15 halka arz iskontosu sonrasında ise özsermaye değeri 2.367.000.000 TL, halka arz fiyatı ise 15,00 TL olarak hesaplanmıştır. Halka arz, 42.200.000 TL nominal değerli 42.200.000 adet payın bedelli sermaye artışı, 19.000.000-TL nominal değerli 19.000.000 adet payın ortak satışı yöntemiyle olmak üzere toplam 61.200.000-TL nominal değerli 61.200.000 adet payın satısı yoluyla yapılacaktır. Buna göre, halka arzın büyüklüğü 918.000.000 TL olup, halka açıklık oranı %30,60 olarak hesaplanmıştır.
MALKYAT
| Değerleme Özeti (TL) | Özsermaye Değeri | Ağırlık | Özsermaye Değeri |
|---|---|---|---|
| Maliyet Yaklaşımı (Net Aktif Değer) | 3.761.707.425 | %50 | 1.880.853.713 |
| Piyasa Yaklaşımı (PD / NAD) | 2.241.917.472 | %50 | 1.120.958.736 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 3.001.812.449 | ||
| Ödenmiş Sermaye | 157.800.000 | ||
| Halka Arz Öncesi 1 TL Nominal Pay | 19,02 | ||
| Başına Fiyat | |||
| Halka Arz Iskonto Orani | %21,15 | ||
| Halka Arz İskontolu Özsermaye | 2.367.000.000 | ||
| Değeri | |||
| Halka Arz Fiyatı | 15,00 | ||
| Halka Arz Edilen Nominal Pay Sayısı | 61.200.000 | ||
| Halka Arz Büyüklüğü | 918.000.000 |
| Halka Arz Bilgileri | |
|---|---|
| ihracci | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Konsorsiyum Lideri | Halk Yatırım Menkul Değerler A.S. |
| Halka Arz Şekli | Sabit Fiyat ile Talep Toplama |
| Cikarilmiş Sermaye | 157.800.000 -TL |
| Talep Toplama Tarihleri | Daha sonra belirlenecektir. |
| Halka Arz Yapısı | Sermaye Artırımı: 42.200.000 TL nominal değerli pay Ortak Satışı: 19.000.000 TL nominal değerli pay |
| Halka Açıklık Oranı | %30.60 |
| Fiyat | 15.00 TL |
| Fiyat Istikrarı | Planlanmaktadır. |
| Fiyat İstikrarı Süresi | Payların BIAŞ'ta işlem görmeye başlamasından itibaren 21 gün |
Şirket, 12.02.2015 tarihinde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım Anonim Şirketi" unvanı ile kurulmuştur. Şirket, Kurul'un 25.12.2023 tarih E - 12233903 - 340.02 - 47278 sayılı yazısı ile bildirilen 21.12.2023 tarih ve 80 / 1767 sayılı Kurul kararını takiben, 17.01.2024 tarihinde tescil edilerek "Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" unvanını almış olup, gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmüştür.
WATKY TRIM 11
| Pav Sahibi | Pay Grubu | Piyasa Tutari (TL) | Pay Oranı (%) |
|---|---|---|---|
| Ege Yapı Anonim Şirketi | в | 126.240.000 | %80,00 |
| Hasan İnanç Kabadayı | B | 21.040.000 | %13,33 |
| Hasan Inanç Kabadayı | A | 10.520,000 | %6,67 |
| Toplam | 157,800,000 | %100 |
Şirket'in kuruluşundan itibaren faaliyetlerinin gelişimindeki önemli detaylar aşağıdaki tablo ile tarihsel sırası ile açıklanmıştır:
| 2015 | Şirket, 12.02.2015 tarihinde 100.000,00 TL kuruluş sermayesi ve "Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım Anonim Şirketi" unvanı ile kurulmuş olup bu husus 17.02.2015 tarih 8760 sayılı TTSG'de ilan edilmiştir. |
|---|---|
| $2017 - 2022$ | Şirket 29.09.2017 tarihinde İstanbul İli Çekmeköy İlçesi Çekmeköy Mahallesinde yer alan Çamlıyaka Projesine başlamış olup, söz konusu proje 02.12.2022 tarihinde tamamlanmıştır. |
| Modernyaka Projesine ilişkin imzalanan Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Ege Yapı'dan devralınmıştır. |
|
| 2022 | Arsa sahipleri ile Urla Kekliktepe Projesine ilişkin Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. |
| Hasköy Sözleşmesi kapsamında proje geliştirmek için kurulan Ege Yapı (%50) ve Dağbaşı Proje Yatırım ve Ticaret A.Ş. (%50) adi ortaklığının %50 payını Ege Yapı'dan devralmıştır. |
|
| 2023 | Cer Projesini gerçekleştiren ve 30.05.2013 tarihinde Ege Yapı (%53) ve Yedikule Gayrimenkul Yatırım A.Ş. (%47) arasında kurulmuş olan Yedikule Adi Ortaklığı hisselerinin %52'si Ege Yapı'dan devralınmıştır. |
| $2023 - 2024$ | Şirket'in, Kurul'un 25.12.2023 tarih E-12233903-340.02-47278 sayılı yazısı ile bildirilen 21.12.2023 tarih ve 80/1767 sayılı Kurul kararı ile gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm talebinin olumlu karşılanmasına karar verilmiştir. Gayrimenkul yatırım ortaklığı dönüşümü kapsamında esas sözleşme değişiklikleri 17.01.2024 tarihinde tescil edilmiş ve Şirket "Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" unvanını almış olup gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmüştür. |
Şirket'in gayrimenkul portföyünün gayrimenkul değerleme raporlarında tespit edilen gerçeğe uygun değerleri toplamı 3.979.029.000 TL'dir. Şirket'in gayrimenkul portföyü; Çamlıyaka Konakları, Kordon İstanbul'da Yer Alan Bağımsız Bölümler, Modernyaka Projesi, Urla Kekliktepe Projesi, Cer Projesi, Çanakkale Ayvacık Ahmetçe Arazisi, Çanakkale Ayvacık Paşaköy Arazisi, Çanakkale Ezine Yaylacık Arazisi, Urla Yağcılar Arazisi, Şile Projesi, Urla Yağcılar Arsaları ile Yalova Altınova Arsası ve Arazileri'nden oluşmaktadır.
MALKYATRIM
| Tablo 4: Egeyapı Avrupa GYO A.Ş. Gayrimenkul Portföyü | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | -- | -- | -- | ------------------------------------------------------- | -- |
| Egeyapı Avrupa GYO Gavirmenkul Portfövü |
Finansal Tablo Siniflamasi |
Değerleme Tarihi | Ekspertiz Raporu Numarası ve Tarihi |
|---|---|---|---|
| Çamlıyaka Konakları | YAG / Stok* | 30.09.2024 | 20.11.2024 tarihli ve Özel 2024 - 679 / Rev1 nolu*** |
| Kordon İstanbul'da Yer Alan Bağımsız Bölümler |
Stok** | 30.09.2024 | 20.11.2024 tarihli ve Özel 2024 - 684 nolu |
| Modernyaka Projesi | Stok | 30.09.2024 | $20.11.2024$ tarihli ve $O$ zel 2024 - 682 / Rev1 nolu*** |
| Urla Kekliktepe Projesi | Stok | 30.09.2024 | 20.11.2024 tarihli ve Özel $2024 - 683$ / Rev1 nolu*** |
| Cer Projesi | Stok | 30.09.2024 | 20.11.2024 tarihli ve Özel $2024 - 681 / Rev1$ nolu*** |
| Canakkale Ayvacık Paşaköy Arsasi |
YAG | 30.09.2024 | 08.11.2024 tarih ve 2024 / 2308 nolu**** |
| Çanakkale Ayvacık Ahmetçe Arsası |
YAG | 30.09.2024 | 20.11.2024 tarihli ve Özel 2024 - 677 / Rev1 nolu*** |
| Canakkale Ezine Yaylacık Arsası | YAG | 30.09.2024 | 20.11.2024 tarihli ve Özel 2024 - 680 / Rev1 nolu*** |
| Urla Yağcılar Arazisi | YAG | 30.09.2024 | 11.11.2024 tarih ve 2024 / 2306 nolu |
| Sile Projesi | Stok | 30.09.2024 | 20.11.2024 tarihli ve Ozel $2024 - 678$ / Rev1 nolu*** |
| Urla Yağcılar Arsaları | Stok | 30.09.2024 | 11.11.2024 tarih ve 2024 / 2307 nolu |
| Yalova Altinova Arsa ve Arazileri |
YAG | 30.09.2024 | 11.11.2024 tarih ve 2024 / 2310 nolu |
* D12, F8 ve F9 nolu bağımsız bölümler yatırım amaçlı gayrimenkul olarak diğer bağımsız bölümler ise stok olarak sınıflanmaktadır.
** B Blokta yer alan 14 numaralı bağımsız bölüm işbu fiyat tespit rapor tarihi itibarıyla s bulunmaktadır.
****Revize tarihi 27.11.2024
**** Revize tarihi 28.11.2024
| Gayirmenkul Portföyü | Ekspertiz Değeri (TL) |
|---|---|
| Camlıyaka Konakları | 249.797.000 |
| Kordon İstanbul'da Yer Alan Bağımsız Bölümler* | 87.224.000 |
| Modernyaka Projesi | 414.709.000 |
| Urla Kekliktepe Projesi | 1.444.967.000 |
| Cer Projesi | $-9.162.000$ |
| Canakkale Ayvacık Paşaköy Arsası | 78.000.000 |
| Canakkale Ayvacik Ahmetee Arsasi | 37.966.000 |
| Canakkale Ezine Yaylacık Arsası | 17.428.000 |
| Urla Yağcılar Arazisi | 309.335.000 |
| Sile Projesi | 649.790.000 |
| Urla Yağcılar Arsaları | 664.840.000 |
| Yalova Altınova Arsa ve Arazileri | 34.135.000 |
| Toplam | 3.979.029.000 |
* B Blokta yer alan 14 numaralı bağımsız bölüm işbu fiyat tespit raporu tarihi itibarıyla satılmış olup portföyde 6 adet bağımsız bölüm
bulunmaktadır.Net aktif değer hesaplaması yapılırken; satışı yapılan ve ekspertiz değe
METALKYA LER A.Ş.
İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Çekmeköy Mahallesi, 108 Ada 74 parselde konumlu F blok 5, 8 ve 9 numaralı, 108 ada 75 parselde konumlu C blok 5 numaralı, D blok 12 numaralı bağımsız bölümlerden oluşmaktadır.
D12. F8 ve F9 numaralı bağımsız bölümler kira geliri ve değer artış kazancı elde etmek amacıyla, diğer bağımsız bölümler satılmak amacıyla elde tutulmaktadır. Yapı kullanma izni alınmış ve kat mülkiyeti kurulmustur.
Net Kurumsal Değerleme tarafından hazırlanan 20.11.2024 tarihli ve Özel 2024 - 679 / Rev1 sayılı değerleme raporunda tespit edilen değerlerler anılan taşınmazların nitelikleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
| B.B.No: | Niteliği | Değeri TL |
|---|---|---|
| C5 | Konut | 24.323.257,84 |
| D 12 | Dükkan | 30.966.441,49 |
| F5 | Ofis | 15.809.658,58 |
| F8 | Dükkan | 126.500.041,00 |
| F9 | Dükkan | 52.197.862,66 |
| Toplam | 249.797.261,57 | |
| Düzeltilmis Değer~ | 249.797.000,00* |
*27.11.2024 tarihinde revize edilen 20.11.2024 tarihli ve Özel 2024 - 679 / Rev1 sayılı değerleme raporunda takdir edilen düzeltilmiş toplam KDV hariç değer yazılmıştır.
İstanbul İli, Kâğıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, 7027 Ada 9 parselde konumlu A blokta yer alan 7, 12, 19, 22, 29 ve 42 numaralı ofis nitelikli bağımsız bölümler ile B blokta yer alan 14 numaralı konut nitelikli toplam 7 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. İzahname tarihi itibarıyla B blokta yer alan 14 numaralı bağımsız bölüm satılmış olup, Şirket portföyünde 6 adet bağımsız bölüm kalmıştır.
Anılan bağımsız bölümlerin tamamı satılmak amacıyla elde tutulmaktadır. Yapı kullanma izni alınmış ve kat mülkiyeti kurulmuştur.
Net Kurumsal Değerleme tarafından hazırlanan 20.11.2024 tarihli ve Özel 2024 - 684 sayılı değerleme raporunda tespit edilen değerler ve anılan taşınmazların nitelikleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
| B.B.No: | Niteliği | Değeri TL |
|---|---|---|
| Α7 | Ofis | 11.799.288,27 |
| A12 | Ofis | 11.379.882.29 |
MENKUL DEĞ
| Düzeltilmiş Değer∼ |
87.224.000,00* | |
|---|---|---|
| Toplam | 87.224.433,50 | |
| B14** | K onut | 17.387.732,25 |
| A42 | Ofis | 11.463.763,49 |
| A29 | Ofis | 11.631.525,88 |
| A22 | Ofis | 11.968.291,38 |
| A19 | Ofis | 11.593.949,94 |
* 20.11.2024 tarihli ve Özel 2024 - 684 sayılı değerleme raporunda takdir edilen düzeltilmiş toplam KDV haric değer yazılmıştır.
**İşbu fiyat tespit raporu tarihi itibarıyla satılmıştır.
Sirket, arsa sahipleri ile yapılmış olan 14.09.2022 tarihli ve 20.09.2023 tarihinde tapuva serh edilmis olan Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnsaat Sözlesmesi uyarınca kat karşılığı yöntemiyle İstanbul İli, Avcılar İlcesi, Firüzköy Mahallesi, 660 Ada 2 parselde inşa edilmekte olan Modernyaka Projesi'ni geliştirmektedir. Söz konusu sözleşme ilk aşamada 16.04.2021 tarihinde arsa sahipleri ile Ege Yapı arasında imzalanmış olup, 14.09.2022 tarihinde yapılan devir sözlesmesi ile Sirket'e devredilmistir.
Hali hazırda projenin inşaatı Ege Yapı tarafından yapılmaktadır.
Projede toplam 579 adet bağımsız bölüm insa edilmektedir. Bunların 188 adedinin arsa sahiplerine kalması ve 391 adedinin ise Şirket'e devredilmesi konusunda arsa sahipleri ile paylasım protokolü yapılmıştır. Söz konusu bağımsız bölümlerden 522 adedi mesken, 53 adedi ofis ve işyeri nitelikli olup, 4 adedi de kapıcı dairesi niteliklidir.
Projede yer alan bağımsız bölümler satılmak amacıyla insa edilmektedir. 31.10.2024 tarihi itibarıyla anılan projenin inşaat seviyesi %60,48'dir. Projede satışı yapılan bağımsız bölümler henüz proje tamamlanıp teslim edilmediğinden stoklarda izlenmeye devam etmekte, satış tutarları ile ertelenmis gelirlerde yükümlülük olarak takip edilmektedir. Sirket'e devredilmesi kararlastırılan gayrimenkullerden 299 adedi 31.10.2024 tarihi itibarıyla satılmıştır.
Net Kurumsal Değerleme tarafından hazırlanan 27.11.2024 tarihinde revize edilen, 20.11.2024 tarihli ve Özel 2024 - 682 / Rev1 sayılı değerleme raporunda, projenin değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışına göre Şirket'in kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının KDV hariç değeri 414.709.000 TL olarak tespit edilmiştir.
MENKUL DEĞE
Şirket ile arsa sahibi arasında akdedilen 16.09.2022 tarihli Arsa Satısı Karsılığı Hasılat Paylasımlı İnsaat Sözleşmesi uyarınca gelir paylaşımı yöntemiyle İzmir İli, Urla İlçesi, Yelatı Mahallesi, 3198 ada 5 parsel ve 3198 ada 8 parselde insa edilmekte olan Urla Kekliktepe Projesi'ni gelistirmektedir.
Projenin insaatı devam etmekte olup projede ver alan bağımsız bölümlerin satısına başlanmıştır. 73 adet villadan oluşan projenin inşaatı halihazırda Ege Yapı tarafından yapılmaktadır. 31.10.2024 tarihi itibarıyla anılan projenin insaat tamamlanma sevivesi %47.45'tir.
Bu parseller üzerinde inşa edilecek yapıların satışlarından elde edilecek gelirlerin %53'ü Sirket'e ve %47'si arsa sahiplerine ait olacak sekilde paylasılacaktır. 31.10.2024 tarihi itibarıyla bağımsız bölümlerin 18 adedi satılmıştır. Projede satışı yapılan bağımsız bölümler henüz proje tamamlanıp teslim edilmediğinden stoklarda izlenmeye devam etmekte, satış tutarları ile ertelenmiş gelirlerde yükümlülük olarak takip edilmektedir.
Projede yer alan bağımsız bölümler satılmak amacıyla insa edilmektedir. Söz konusu projede kat irtifakları kurulmustur.
Ayrıca, Kekliktepe Projesi'ni geliştirmek üzere yüklenici olarak Şirket ile arsa sahibi arasında imzalanan 16.09.2022 tarihli Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımlı İnsaat Sözlesmesi'nden doğan Şirket haklarının teminat altına alınması amacıyla Dikili Pissa İnşaat Gayrimenkul ve Geliştirme A.Ş.'nin mülkiyetinde bulunan İzmir İli, Dikili İlçesi, Bademli Mahallesi, 230 ada 1 parsel olarak kayıtlı 102.912,03 m2 büyüklüğündeki "Arsa" vasıflı taşınmaz üzerinde Şirket lehine 828.500.000 TL tutarında birinci dereceden ipotek tesis edilmiştir.
Net Kurumsal Değerleme tarafından hazırlanan 27.11.2024 tarihinde revize edilen, 20.11.2024 tarihli ve Özel 2024 – 683 / Rev1 sayılı değerleme raporunda projenin değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışına göre Şirket'in hasılat paylaşımı sözleşmesinden kaynaklanan haklarının KDV hariç değeri 1.444.967.000 TL olarak tespit edilmiştir.
Şirket (%52) ile Ege Yapı (%1) ve Yedikule Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'nin (%47) hissedar olduğu Yedikule Adi Ortaklığı, arsa sahibi olan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile yapılmış olan 02.08.2013 tarihli "İstanbul Fatih Yedikule Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözlesmesi uyarınca İstanbul ili, Fatih ilçesi, İmrahor İlyas Bey mahallesi, 2384 ada 7 parselde inşa edilmekte olan Cer Projesi'ni geliştirmektedir. Söz konusu adi ortaklık 30.05.2013 yılında Ege Yapı (%53) ve Yedikule
MENKUL DEĞE
Gayrimenkul Yatırım A.S. (%47) arasında kurulmus olup. 10.03.2023 tarihinde Sirket tarafından Ege Yapı hisselerinin %52'si devralınmıştır.
Bu parseller üzerinde insa edilecek yapıların satıslarından elde edilecek gelirlerin %64,99'ı adi ortaklığa ve %35,01'i arsa sahiplerine ait olacak sekilde paylasılacaktır.
Projede 5 adedi restore edilen tescilli eser niteliginde olan ve diğer 5 adedi ise veni yapı olarak insa edilen toplam 10 adet blok bulunmaktadır. Yeni insa edilen 5 blok ve restore edilen bloklardan 4'ünde insaat ve satıslar tamamlanmış, bağımsız bölümler alıcılara teslim edilerek adi ortaklık portföyünden çıkmıştır. Halen adi ortaklık portföyünde bulunan T1 bloğun insaat tamamlanma oranı 31.10.2024 tarihi itibarıvla %66'dır.
T1 Blok 33 bağımsız bölümden olusan loft ünitelerinin insaat sürecleri devam ederken bloğun tamamının satışı gerçekleştirilmiştir. Projede Kat İrtifakı kurulmuş olup, İskan süreci tamamlandığında Kat Mülkiyetine geçilecektir. Yeni alıcı iç mimari projeyi masrafları kendisine ait olmak üzere genel müdürlük binasına çevirmek için proje tadilatı yapmaktadır. Şirket'in sorumluluğu binayı "shell & core" seklinde teslim etmektir ve yapı eski eser olduğu için dış çephede bir değişiklik yapılamamaktadır. Shell & core esas itibarıyla temel yapısal elemanları tamamlanmış, fakat iç mekanın tamamen bitirilmemiş olan yapıları ifade etmektedir. Bu aşama genellikle yapının kendi ihtiyaçlara göre düzenlemesine ve ic mekanların kişiselleştirilmesine olanak tanmaktadır.
Söz konusu projenin insaat çalışmaları sırasında tarihi kalıntılara rastlanılmış olması nedeniyle insaat çalışmaları durdurulmuş olup inşaata devam edilebilmesi için koruma kurulunun tescili sonrası revize projeler beklenmektedir.
Projenin inşaatı Ege Yapı tarafından yapılmaktadır. Bloğun ön satışı gerçekleştirilmiş olup taşınmaz henüz alıcıya teslim edilemediğinden stoklarda izlenmeye devam etmekte, satış tutarları ile ertelenmiş gelirlerde yükümlülük olarak takip edilmektedir.
Net Kurumsal Değerleme tarafından hazırlanan 27.11.2024 tarihinde revize edilen, 20.11.2024 tarihli ve Özel 2024 – 681 / Rev1 sayılı değerleme raporunda projenin değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışına göre Şirket'in hasılat paylaşımı sözleşmesinden kaynaklanan haklarının KDV hariç değeri (-) 9.162.000 TL olarak tespit edilmiştir.
Ortakları Şirket (%50) ve Dağbaşı Proje Yatırım ve Ticaret A.Ş. (%50) olan adi ortaklık, arsa sahibi ile yapılmış olan 05.01.2023 tarihli "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" uyarınca İstanbul ili, Beyoğlu İlçesi, Piripaşa Mahalesi, Hasköy Caddesi, Şaban Deresi Sokak 3003 ada 39 ve 40 parseller üzerinde yer alan toplam 8.870,71 m2 yüzölçümlü iki adet parsel üzerinde Hasköy Sözleşmesi'ni geliştirmeyi planlamaktadır. Şirket adi ortaklığın %50 ortağı olan Ege Yapı'nın paylarının tamamını 08.08.2022 tarihi itibarıyla devralmıştır. 05.01.2023 tarihli sözleşme ile ise 16.11.2015 tarihinde arsa sahipleri ile adi ortaklık arasında imzalanan
MALKYATARIA 17
sözleşme Şirket'i de kapsayacak şekilde revize edilmiştir. Adi ortaklığın ve Şirket'in, üzerinde proje gelistirilmesi planlanan arsalarda herhangi bir hissesi bulunmamaktadır.
Tüm parseller üzerinde 9.000.000 TL bedelle Dağbaşı Proje Yatırım ve Ticaret Anonim Şirketi, Enerji İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi ve Ege Yapı Anonim Şirketi lehine 1. dereceden ipotek kaydı, 2.000.000 TL bedelle Dağbaşı Proje Yatırım ve Ticaret Anonim Şirketi, Enerji İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Sirketi ve Ege Yapı Anonim Sirketi lehine 2. dereceden ipotek kaydı bulunmaktadır.
Bu parseller üzerinde insa edilmesi planlanan yapılar %54'ü arsa sahiplerine ve %46'sı adi ortaklığa ait olacak şekilde paylaşılacaktır.
Söz konusu parseller üzerinde geliştirilmesi planlanan projeye ilişkin henüz yapı ruhsatı alınmamış, dolayısıyla inşaata başlanmamış ve işbu fiyat tespit rapor tarihi itibarıyla herhangi bir satış yapılmamıştır. Hasköy Sözleşmesi, gerekli ruhsat ve izinleri bulunmadığı için gayrimenkul projesi olarak Şirket portföyüne ve GYO Tebliği'nin 24. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen %51'lik sınıra dâhil edilmemiştir. Ayrıca, gerekli ruhsat ve izinleri bulunmamasından kaynaklı olarak fiyat tespit raporunda tespit edilen değere de dahil edilmemiştir.
Invest Gayrimenkul Değerleme tarafından hazırlanan 08.11.2024 tarih ve 2024 / 2305 sayılı değerleme raporunda Şirket'in sözleşmeden kaynaklanan haklarının değeri KDV hariç 300.622.000 TL olarak takdir edilmiştir.
7) Çanakkale Ayvacık Paşaköy Arazisi
Şirket 36.118,39 m2 büyüklüğündeki Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Paşaköy Köyü, "Tarla" nitelikli 274 ada 17 parsel'in mülkiyetine sahiptir. Çanakkale İl Özel İdaresi; sözkonusu parselin de içerisinde bulunduğu Ayvacık İlçesi, Paşaköy Köyü, 274 ada 16 ve 17 parseller ve 276 ada 1, 4 parseller için "Turizm Alanı" amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve "Eko Turizm / Kırsal Turizm Tesis Alanı" amaçlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planı hazırlanarak askıya çıkarıldığı ve son olarak itirazların da reddedilerek 09.08.2024 tarih ve 192 sayılı İl İl Genel Meclisi kararı ile planları kesinleştirmiştir.
Invest Gayrimenkul Değerleme tarafından hazırlanan 28.11.2024 tarihinde revize edilen 08.11.2024 tarih ve 2024 / 2308 sayılı değerleme raporunda bu parselin değeri KDV hariç 78.000.000 TL olarak takdir edilmiştir.
8) Çanakkale Ayvacık Ahmetçe Arazisi
18
Sirket toplam 59.777,45 m2 büyüklüğündeki Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Ahmetçe Mahallesi, Kocaalan Mevkii 333 ada 20, 21 ve 24 parselde bulunan "Tarla" vasifli gayrimenkullerin mülkiyetine sahiptir.
Net Kurumsal tarafından hazırlanan 27.11.2024 tarihinde revize edilen ve 20.11.2024 Özel 2024 – 677 / Rev1 sayılı değerleme raporunda Ayvacık Ahmetçe'de yer alan parsellerin değeri KDV hariç 37.966.000 TL olarak tespit edilmiştir.
Sirket toplam 73.000 m2 büyüklüğündeki Çanakkale İli, Ezine İlçesi, Yaylacık Köyünde, bulunan "Tarla" vasıflı 538 nolu parsel ile Koru vasıflı 539 nolu parsellerin mülkiyetine sahiptir.
Net Kurumsal tarafından 27.11.2024 tarihinde revize edilen, 20.11.2024 tarihli ve Özel 2024 – 680 / Rev1 sayılı değerleme raporunda Ezine Yaylacık'ta yer alan parsellerin değeri KDV haric 17.428.000 TL olarak tespit edilmiştir.
Şirket 24.241,60 m2 büyüklüğündeki İzmir İli, Urla İlçesi, Yağcılar Mahallesi'nde yer alan, Zeytinağaçlı Tarla Nitelikli 239 Ada 1 Parsel'in mülkiyetine sahiptir. Söz konusu gayrimenkulün plan dışındaki alanının yaklaşık olarak 5.371 m2, plana dahil edilecek alanının ise 18.870,60 m2 dir.
Söz konusu arazi üzerinde tapu tescilinin iptali ve davacı taraf adına tesciline yönelik derdest dava nedeniyle "davalıdır" şerhi bulunmaktadır Şirket, Urla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde görülmekte olan 2022 / 479 E. sayılı davada davacı veya davalı olarak taraf sıfatını haiz olmadığı gibi ihbar olunan olarak dahi yer almamaktadır. Şirket tarafından ilgili taşınmazın davalı taraf olan eski maliklerden devir alınmasından önce ilgili dava açılmış ve davalıdır şerhi tapu sicili nezdinde tescil edilmiştir. Bu kapsamda, Şirket, taşınmazı ilgili davadan ve şerhlerden haberdar olarak devralmıştır. Dava sonucuna bağlı olarak, davalılar aleyhine ve davacı lehine hüküm tesis edilmesi halinde Şirket'in malik olduğu taşınmazın Şirket adına tescilinin iptal edilerek davacı lehine tescil edilme riski bulunmaktadır. Öte yandan, söz konusu davada adı geçen taşınmazın portföyde bulunmasına engel olacak herhangi bir gelişme olması halinde, (söz konusu taşınmaza ilişkin değerleme raporlarında tespit edilen değerden daha düşük bir bedelle Şirket portföyünden çıkarılması da dâhil olmak üzere) Şirket açısından ortaya çıkacak tüm kayıpların Şirket mevcut pay sahiplerinden Ege Yapı tarafından
HALKYA
karşılanacağı herhangi bir şarta ve kayda bağlı olmaksızın Ege Yapı tarafından beyan ve taahhüt edilmistir.
Invest Gayrimenkul Değerleme tarafından hazırlanan 11.11.2024 tarih ve 2024 / 2306 sayılı değerleme raporunda bu parselin değeri KDV hariç 309.335.000 TL olarak takdir edilmiştir.
Sirket (%50) Aslantürkler İnşaat Turizm Enerji Tekstil ve Gıda İthalat Ticaret Ltd. Sti. (%50) hissedar olduğu Egeyapı Avrupa - Aslantürkler Adi Ortaklığı, İstanbul ili, Şile ilçesi, Yeniköy Mahallesi, 163 Ada, 5 ve 6 parselde kayıtlı, tarla niteliğinde taşınmaz üzerinde bağımsız bölümler inşa etme işi için 20.04.2022 tarihinde Ege Yapı ve Aslantürkler İnşaat Turizm Enerji Tekstil ve Gıda İthalat Ticaret Ltd. Ști. Șirketlerinin ortaklığı ile kurulmuştur. 10.08.2022 tarihli "Adi Ortaklık Tadil Sözleşmesi" ile Ege Yapı payını Şirket'e devretmiştir. İşbu fiyat tespit raporu tarihi itibarıyla yapı ruhsatı alınmış olup, inşaat faaliyetlerine başlanmıştır. Değerleme raporu ve finansal rapor tarihi itibarıyla Şirket portföyünde "proje" olarak yer almaktadır.
Egeyapı Avrupa – Aslantürkler Adi Ortaklığı tarafından İstanbul İli, Sile İlçesi, Yeniköy Mahallesi, Yukarıköy Mevkii 163 ada 5 ve 6 parselde bulunan sırasıyla 10.000 ve 87.154 m2 büyüklüğündeki "Arsa" vasıflı gayrimenkuller satın alınmıştır.
163 ada 5 parsel 10.000 m2 olup, icerisinde 1 otel (18 odalı) yapısı ile 12 adet otele bağlı bungalov yapısı tasarlanmıştır.
163 ada 6 parsel 87.154,41 m2 olup, restoran olarak tasarlanmıştır.
Projede henüz herhangi bir satış olmamıştır. Hafriyat sürecine yeni başlanmaş olup, kayda değer bir iş ilerlemesi oluşmamıştır.
Şirket, Adi Ortaklıktaki payı dolayısıyla İstanbul İli, Şile İlçesi, Yeniköy Mahallesi, Yukarıköy Mevkii 163 ada 5 ve 6 parselde bulunan "Arsa" vasıflı gayrimenkullerin %50'sinin mülkiyetine sahiptir.
Net Kurumsal tarafından hazırlanan 20.11.2024 tarihli ve Özel 2024 – 678 sayılı değerleme raporunda, projelerin mevcut durumuna göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin adi ortaklıktan kaynaklanan haklarının KDV hariç piyasa değeri 649.790.000 TL olarak tespit edilmiştir.
ALKYATIRIM
Şirket toplam 30.756 m2 büyüklüğündeki İzmir İli, Urla İlçesi, Yağcılar Mahallesi'nde yer alan, arsa nitelikli 364 Ada 1 ila 10 Parsel, 365 Ada 1 Parsel, 367 Ada 1 ila 12 Parsel, 368 Ada 1 ila 11 Parsel, 369 Ada 1 Parsel olmak üzere toplam 35 adet parselin mülkiyetine sahiptir. Gayrimenkuller, Koruma Amaçlı Mevzii İmar Planında "3. Derece Doğal Sit Alanı" içerisinde ve "Konut Alanı, Yol Alanı, Park Alanı, Sosyal Tesis Alanı, Otopark Alanı, Ticaret Alanı, Sağlık Tesisi Alanı, Arıtma Tesisi Alanı, Trafo Alanı, Su Deposu Alanı" olarak görünen alan içerisinde kalmaktadır.
Söz konusu arsalar üzerinde tapu tescilinin iptali ve davacı taraf adına tesciline yönelik derdest dava nedeniyle "davalıdır" şerhi bulunmaktadır Şirket, Urla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde görülmekte olan 2022 / 479 E. sayılı davada davacı veya davalı olarak taraf sıfatını haiz olmadığı gibi ihbar olunan olarak dahi yer almamaktadır. Şirket tarafından ilgili taşınmazların davalı taraf olan eski maliklerden devir alınmasından önce ilgili dava açılmış ve davalıdır şerhi tapu sicili nezdinde tescil edilmiştir. Bu kapsamda, Şirket, taşınmazları ilgili davadan ve şerhlerden haberdar olarak devralmıştır. Dava sonucuna bağlı olarak, davalılar alevhine ve davacı lehine hüküm tesis edilmesi halinde Sirket'in malik olduğu tasınmazların Sirket adına tescilinin iptal edilerek davacı lehine tescil edilme riski bulunmaktadır. Öte yandan, söz konusu davada adı geçen taşınmazların portföyde bulunmasına engel herhangi bir gelişme olması halinde, (söz konusu taşınmazlara ilişkin değerleme raporlarında tespit edilen değerden daha düşük bir bedelle Sirket portföyünden çıkarılması da dâhil olmak üzere) Sirket açısından ortaya çıkacak tüm kayıpların Şirket mevcut pay sahiplerinden Ege Yapı tarafından karşılanacağı herhangi bir şarta ve kayda bağlı olmaksızın Ege Yapı tarafından beyan ve taahhüt edilmiştir.
Invest Gayrimenkul Değerleme tarafından 11.11.2024 tarih ve 2024 / 2307 sayılı değerleme raporunda söz konusu gayrimenkullerin toplam değeri KDV hariç 664.840.000 TL olarak takdir edilmiştir.
Şirket Yalova İli, Altınova İlçesi, Çavuş Mahallesi'nde yer alan 15.536,48 m2 büyüklüğündeki "Arsa" nitelikli 113 ada 76 parsel ve toplam yüzölçümü 13.853,12 m2 olan 'Tarla' nitelikli 113 ada 17, 77 ve 78 parseller olmak üzere toplam 4 adet parselin mülkiyetine sahiptir. Söz konusu parsellerden sadece 76 nolu parselin ve 17 nolu parselin çok küçük kısmının Köy içi yerleşik alan içerisinde kalmakta geri kalan 17 parselin büyük kısmı ile 77 ve 78 nolu parseller köy içi yerleşik alan dışarısında kalmaktadır.
Invest Gayrimenkul Değerleme tarafından hazırlanan 11.11.2024 tarih ve 2024 / 2310 sayılı değerleme raporunda söz konusu gayrimenkullerin toplam değeri KDV hariç 34.135.000 TL olarak takdir edilmiştir.
21 MENKUL DEČ
Şirket'in 30.09.2024 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre hazırlanan 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihli özel bağımsız denetimden geçmiş bilançosu aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
| (TL) | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 30.09.2024 |
|---|---|---|---|---|
| Dönen Varlıklar | 1.157.099.676 | 910.472.124 | 1.045.872.706 | 1.185.062.740 |
| Nakit ve Nakit Benzerleri | 112.631.815 | 282.865.071 | 200.331.832 | 132.845.219 |
| Finansal Yatırımlar | 21.947.932 | 117.652.588 | 150.508.770 | |
| Ticari Alacaklar | 187.405.799 | 307.121.057 | 364.621.258 | 399.368.929 |
| İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar | 261.937.365 | 229.067.798 | 306.394.574 | |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar |
187.405.799 | 45.183.692 | 135,553,460 | 92.974.355 |
| Diğer Alacaklar | 11.121.493 | 64.449.777 | 22.364.361 | 6.942.643 |
| İlişkili Taraflardan Diğer Alacaklar | 10.594.117 | 62.919.858 | 670.075 | |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar |
527.376 | 1.529.919 | 21.694.286 | 6.942.643 |
| Stoklar | 725.091.587 | 212.126.602 | 286.805.650 | 414.738.131 |
| Peşin Ödenmiş Giderler | 41.021.742 | 10.494.684 | 49.827.326 | 70.814,849 |
| Cari Dönem Vergisiyle İlgili Varlıklar |
843.706 | 537.938 | 1.281.035 | |
| Diğer Dönen Varlıklar | 78.983.534 | 10.929.063 | 4.269.691 | 8.563.164 |
| Duran Varlıklar | 210.893.590 | 1.157.225.768 | 2.636.588.372 | 3.491.867.542 |
| Ticari Alacaklar | 22.707.764 | 35.634.772 | 9.707.864 | 4.939.200 |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar |
22.707.764 | 35.634.772 | 9.707.864 | 4.939.200 |
| Diğer Alacaklar | 153.481.886 | 135.030.894 | 140.835.377 | 129.001.095 |
| İlişkili Taraflardan Diğer Alacaklar | 5.480.136 | |||
| İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar |
153.481.886 | 135.030.894 | 135.355.241 | 129.001.095 |
| Stoklar | 441.961.149 | 1.574.342.888 | 2.440.972.498 | |
| Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller | 206.735.263 | 559.791.446 | 686.528.346 | |
| Kullanım Hakkı Varlıkları | 14.394.667 | 11.572.649 | 9.412.678 | |
| Maddi Duran Varlıklar | 3.231.537 | 75.398 | 471.127 | 567.437 |
| Maddi Olmayan Duran Varlıklar | 17.110 | 50.869 | 9.527 | 3.730 |
| Peşin Ödenmiş Giderler | 47.008 | 223.967.100 | 410.032 |
WARKYART
| Ertelenmiş Vergi Varlığı | 31.408.285 | 18.451.970 | 163.714.315 | |
|---|---|---|---|---|
| Diğer Duran Varlıklar | 80.923.686 | 175.733.147 | 220.442.558 | |
| Toplam Varlıklar | 1.367.993.266 | 2.067.697.892 | 3.682.461.078 | 4.676.930.282 |
| Kısa Vadeli Yükümlülükler | 1.064.699.019 | 234.144.565 | 800.829.347 | 1.001.812.821 |
| Kısa Vadeli Borçlanmalar | 14.403.406 | 1.470.343 | ||
| Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları |
97.702.779 | 48.206.257 | 238.223.650 | 287.794.185 |
| Ticari Borçlar | 53.203.602 | 78.022.675 | 15.733.801 | 27.236.529 |
| İlişkili Taraflara Ticari Borçlar | 300.560 | 46.684 | 61.787 | |
| İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar |
52.903.042 | 78.022.675 | 15.687.117 | 27.174.742 |
| Çalışanlara Sağlanan Faydalar Kapsamında Borçlar |
476.504 | 1.561.190 | 7.411.249 | 2.794.222 |
| Diğer Borçlar | 99.567.128 | 41.006.814 | 79.261.307 | 123.147.354 |
| İlişkili Taraflara Diğer Borçlar | 81.533.398 | 15.022.438 | 23.502.476 | 9.146.896 |
| İlişkili Olmayan Taraflara Diğer Borçlar |
18.033.730 | 25.984.376 | 55.758.831 | 114.000.458 |
| Müşteri Sözleşmelerinden Doğan Yükümlülükler |
233.787.065 | |||
| Dönem Karı Vergi Yükümlülüğü | 6.242.808 | 12.977.532 | ||
| Ertelenmiş Gelirler | 561.910.591 | 52.275.980 | 401.800.975 | 551.863.748 |
| Kısa Vadeli Karşılıklar | 809.466 | 671.217 | 4.169.012 | 2.971.405 |
| Çalışanlara Sağlanan Faydalara Ilişkin Kısa Vadeli Karşılıklar |
656.856 | 520.111 | 4.114.668 | 2.971.405 |
| Diğer Kısa Vadeli Karşılıklar | 152.610 | 151.106 | 54.344 | |
| Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler | 2.838.478 | 4.687.281 | 41.251.821 | 6.005.378 |
| Uzun Vadeli Yükümlülükler | 378.045.771 | 1.630.662.229 | 2.795.370.444 | 3.515.246.991 |
| Uzun Vadeli Borçlanmalar | 153.231.776 | 69.031.672 | 19.825.199 | 55.163.236 |
| Ticari Borçlar | 196.997.397 | 178.470.896 | ||
| İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar |
196.997.397 | 178.470.896 | ||
| Diğer Borçlar | 185.018.521 | 171.105.265 | 167.818.158 | 143.041.840 |
| İlişkili Taraflara Diğer Borçlar | 849.467 | 847.313 | ||
| İlişkili Olmayan Taraflara Diğer Borçlar |
184.169.054 | 170.257.952 | 167.818.158 | 143.041.840 |
| Müşteri Sözleşmelerinden Doğan Yükümlülükler |
38.613.942 | 11.703.646 | 130.587.987 | |
| Ertelenmiş Gelirler | 1.389.561.422 | 2.394.540.095 | 3.006.021.417 | |
| Uzun Vadeli Karşılıklar | 1.181.532 | 963.870 | 3.091.106 | 1.961.615 |
| Çalışanlara Sağlanan Faydalara Ilişkin Uzun Vadeli Karşılıklar |
1.181.532 | 963.870 | 3.091.106 | 1.961.615 |
| Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü | 1.394.843 | |||
| Özkaynaklar | (74.751.524) | 202.891.098 | 86.261.287 | 159.870.470 |
| Ödenmiş Sermaye | 8.600.000 | 75.000.000 | 150.000.000 | 157.800.000 |
| Sermaye Enflasyon Farkları | 49.229.202 | 154.356.295 | 236.784.069 | 237.481.018 |
| Paylara İlişkin Primler | 280.360.080 | |||
| Ortak Kontrole Tabi Işletme Birleşmeleri |
(1.119) | (95.352.266) | (95.352.266) | |
| Yeniden Sınıflandırılmayacak Diğer Kapsamlı Gelir |
(238.168) | (933.567) | (4.236.716) | (3.966.916) |
| Tanımlanmış Fayda Planları Yeniden Ölçüm Kayıpları |
(238.168) | (933.567) | (4.236.716) | (3.966.916) |
| Geçmiş Yıllar Zararları | (162.674.772) | (173.784.865) | (161.257.665) | (200.933.800) |
MAXIKYATIRIM
| Toplam Kaynaklar | 1.367.993.266 | 2.067.697.892 | 3.682.461.078 | 4.676.930.282 |
|---|---|---|---|---|
| Net Dönem (Zararı) / Karı | 30.332.214 | 148.254.354 | (39.676.135) | (215.517.646) |
Dönen varlıklar ağırlıklı olarak; nakit ve nakit benzerleri, finansal yatırımlar, ticari alacaklar, diğer alacaklar, stoklar ve peşin ödenmiş giderler kalemlerinden oluşmaktadır.
31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihleri itibarıyla dönen varlıklar sırasıyla; 1.157.099.676 TL, 910.472.124 TL, 1.045.872.706 TL ve 1.185.062.740 TL olarak gerçekleşmiştir. Şirket'in dönen varlıklarında, 2022 yılında 2021 yılına göre %21 oranla azalıs, 31.12.2023'te 2022 yılına göre %15 oranla artış ve 30.09.2024 döneminde ise 2023 yıl sonuna göre %13 oranında artış gerceklesmistir.
Şirket'in nakit ve nakit benzerleri kalemi ağırlıklı olarak gayrimenkul satışından kaynaklanan vadeli ve vadesiz mevduat hesaplarından oluşmaktadır. 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihleri itibarıyla nakit ve nakit benzerleri sırasıyla; 112.631.815 TL, 282.865.071 TL, 200.331.832 TL ve 132.845.219 TL olarak gerçekleşmiştir.
Şirket'in nakit ve nakit benzerlerinde, 2022 yılında 2021 yılına göre %151 oranında artış ve 2023 yılında 2022 yıl sonuna göre %29 oranında azalış ve 30.09.2024 döneminde 2023 yıl sonuna göre %34 oranında azalış gerçekleşmiştir.
30.09.2024 tarihindeki finansal yatırımlar 2.807,25186 TL birim fiyatlı 46.961 adet kısa vadeli katılım serbest fonu (döviz) ve 35.576,02953 TL birim fiyatlı 525 adet katılım serbest fonundan (TL) oluşmaktadır.
| $\vert$ (TL) | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 30.09.2024 |
|---|---|---|---|---|
| Kasa | 30.362 | $\overline{\phantom{a}}$ | 21.709 | |
| Bankalar: | ||||
| - Vadesiz | ||||
| Mevduat | ||||
| $-TL$ | 7.926.682 | 7.658.450 | 130.676.396 | 18.194.335 |
| - USD | 536.186 | 1.449.164 | 14.243.022 | 5.207.371 |
| $-AVRO$ | 742.431 | 2.053 | 16.782.875 | 11.136.285 |
| -Vadeli | ||||
| Meyduat | ||||
| $-TL$ | 103.383.758 | 273.744.905 | 38.625.382 | 98.285.519 |
| Diğer Hazır Değerler |
12.396 | 10.499 | 4.157 | |
| Toplam | 112.631.815 | 282,865,071 | 200.331.832 | 132.845.219 |
Şirket'in ticari alacaklar kalemi ağırlıklı olarak alacak senetlerinden ve teslimi yapılan ancak tahsilatı henüz yapılmamış konut satışları alacaklarından oluşmaktadır.
31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihleri itibarıyla ticari alacaklar sırasıyla; 187.405.799 TL, 307.121.057 TL, 364.621.258 TL ve 399.368.929 TL olarak gerçekleşmiştir. Şirket'in ticari alacaklarında; 2022 yılında 2021 yılına göre %64 oranında artış, 2023 yılında 2022 yılına göre %19 oranında artış ve 30.09.2024 döneminde ise 2023 yıl sonuna göre %10 oranında artış gerçekleşmiştir. İlişkili olmayan taraflardan ticari alacaklar büyük ölçüde tahsilatı henüz yapılmamış konut satışları alacaklarından oluşmaktadır.
24
Tablo 8: Kısa Vadeli Ticari Alacaklar
| $\vert$ (TL) | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 30.09.2024 |
|---|---|---|---|---|
| İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar |
2.614 | 263.231.825 | 230.623.960 | 309.182.056 |
| İliskili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar* |
188.738.308 | 44.298.408 | 110.863.686 | 76.592.621 |
| Alacak Senetleri | 3.537.607 | 6.051.711 | 29.791.400 | 20.777.562 |
| Kısa Vadeli Ticari Alacaklar. Brüt |
192.278.529 | 313.581.944 | 371.279.046 | 406.552.239 |
| İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar, Beklenen Kredi $Zarari(-)$ |
(2.614) | (1.294.460) | (1.556.162) | (2.787.482) |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar, Beklenen Kredi Zararı (-) |
(4.870.116) | (5.166.427) | (5.101.626) | (4.395.828) |
| Kısa Vadeli Ticari Alacaklar. Net |
187.405.799 | 307.121.057 | 364.621.258 | 399.368.929 |
*İlişkili olmayan taraflardan ticari alacaklar büyük ölçüde Cer İstanbul Projesi kapsamında teslimi yapılan ancak tahsilatı henüz yapılmamış konut satışları alacaklarından oluşmaktadır.
31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihleri itibarıyla dönen varlıklar içerisinde yer alan stoklar sırasıyla; 725.091.587 TL, 212.126.602 TL, 286.805.650 TL ve 414.738.131 TL olarak gerçekleşmiştir.
Şirket'in dönen varlıklar içerisinde yer alan stokları, 2022 yılında 2021 yılına göre %71 oranında azalmış, 2023 yılında 2022 yıl sonuna göre %35 oranında ve 30.09.2024 döneminde ise 2023 yıl sonuna göre %45 oranında artmıştır.
| (TL) | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | (30.09.2024) |
|---|---|---|---|---|
| Ticari Mallar | ||||
| Kordon İstanbul*** | 79.919.988 | |||
| Tamamlanan Projeler | ||||
| Çamlıyaka Konakları** | 195,549,383 | 43.007.641 | 32.816.278 | 16.635.887 |
| Cer İstanbul Projesi * $\sim 10^{-1}$ |
44.377.175 | |||
| Geliştirilmekte Olan ve İnşaatı Devam | ||||
| Eden Projeler: | ||||
| Cer İstanbul Projesi* $\sim$ |
226.716.745 | 124.741.786 | 253.989.372 | 318.182.256 |
| Çamlıyaka Konakları** | 302.825.459 | |||
| Toplam | 725.091.587 | 212.126.602 | 286.805.650 | 414.738.131 |
* Cer İstanbul Projesi. Egeyapı Avrupa - Yedikule - Ege Yapı A.Ş. Adi Ortaklığı tarafından İstanbul İli, Fatih İlçesi'nde yer alan arsa üzerinde hasılat paylaşımı yöntemiyle geliştirilmektedir.
** Çamlıyaka Projesi İstanbul İli, Çekmeköy ilçesinde yer alan arsa üzerinde kısmen kat karşılığı kısmen hasılat paylaşımı yöntemiyle geliştirilmiştir. Projenin inşaatı tamamlanmış olup 30 Eylül 2024 tarihi itibarıyla stokta kalan 2 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
*** Şirket'in Ege Yapı A.Ş.'den satın almış olduğu İstanbul ili Kağıthane ilçesinde yer alan 7 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. B Blokta yer alan 14 numaralı bağımsız bölüm işbu fiyat tespit raporu tarihi itibarıyla satılmış olup portföyde 6 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
Şirket'in peşin ödenmiş giderler kalemi ağırlıklı olarak taşeronlara verilen avanslar hesabından oluşmaktadır. 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihleri itibarıyla kısa vadeli peşin ödenmiş giderleri sırasıyla; 41.021.742 TL, 10.494.684 TL, 49.827.326 TL ve 70.814.849 TL olarak gerçekleşmiştir. Şirket'in kısa vadeli peşin ödenmiş giderlerinde, 2022 yılında 2021 yılına göre %74 oranla azalış, 2023 döneminde 2022 yıl sonuna göre %375 oranında artış ve 30.09.2024 döneminde ise
2023 yıl sonuna göre %42 oranında artış gerçekleşmiştir.
Kısa vadeli peşin ödenmiş gider bakiyeleri Şirket'in iş hacmine göre oldukça düşük tutarlarda olup, tedarikçilere yapılan avans ödemelerinin tarihleri ile karşılığında alınan faturaların farklı dönemlere denk gelmesine bağlı olarak yüksek oranlı artış ve azalışlar meydana gelebilmektedir.
Diğer dönen varlıklar ağırlıklı olarak devreden katma değer vergisi hesabından oluşmaktadır.
Şirket'in duran varlıkları; ağırlıklı olarak diğer alacaklar, yatırım amaçlı gayrimenkuller, diğer duran varlıklar ve uzun vadeli stoklar kalemlerinden oluşmakta olup, söz konusu kalemlerin 30.09.2024 tarihi itibarıyla duran varlıklar içindeki payları sırasıyla yaklaşık %4, %20, %6, ve %70'dır.
Sirket'in duran varlıklarında, 2022 yılında 2021 yılına göre %449 oranında, 2023 yılında 2022 yıl sonuna göre %128 oranında ve 30.09.2024 döneminde ise 2023 yıl sonuna göre %33 oranında artış gerçekleşmiştir. Duran varlıklarda gerçekleşen artışın temel sebebi duran varlık içerisinde en yüksek paya sahip olan stoklar tutarının söz konusu yıllarda artış göstermiş olmasıdır.
Şirket'in diğer alacaklar kalemi ağırlıklı olarak verilen depozito ve teminatlardan oluşmaktadır.
31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihleri itibarıyla duran varlıklar içerisinde yer alan uzun vadeli stoklar sırasıyla; 0 TL, 441.961.149 TL, 1.574.342.888 TL ve 2.440.972.498 TL olarak gerçekleşmiştir. Şirket'in duran varlıklar içerisinde yer alan uzun vadeli stokları; 2023 yılında 2022 yıl sonuna göre %256 oranında ve 30.09.2024 döneminde ise 2023 yıl sonuna göre %55 oranında artmıştır.
Uzun vadeli stoklarda 2022 yılında gerçekleşen artış Modernyaka projesinin ve Urla Yağcılar'da 35 adet parselin devralınmasından ve Modernyaka ile Kekliktepe projelerinde gerçekleşen üretim maliyetlerinden kaynaklanmaktadır. 2023 yılında gerçekleşen artış ise Şile arsasının devralınmasından ve yine Modernyaka ve Kekliktepe projelerinde aktiflestirilen üretim maliyetlerinden kaynaklanmaktadır. Ayrıca her yıl itibarıyla oluşan enflasyon düzeltmesi farkları da bilanço bakiyelerinde artışa neden olmuştur.
| $\vert$ (TL) | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 30.09.2024 |
|---|---|---|---|---|
| Arsalar: * | $\overline{\phantom{a}}$ | |||
| - Şile Projesi** | - | 195,746.088 | 196.964.906 | |
| - Urla Yağcılar*** | ۰ | 79.768.429 | 114.109.829 | 102.210.44 |
| Geliştirilmekte Olan ve | ||||
| Insaati Devam Eden | ||||
| Projeler: | ||||
| - Modernyaka* | - | 328.620.005 | 781.786.865 | 1.154.418.750 |
| - Urla Kekliktepe* | - | 33.572.715 | 482,700,106 | 987.378.395 |
| Toplam | 441.961.149 | 1.574.342.888 | 2.440.972.498 |
* Arsalar içerisinde 30 Eylül 2024 tarihi itibarıyla henüz inşaatına başlanmamış projelerin arsaları bulunmaktadır.
** İstanbul ili, Şile İlçesi'nde sahip olunan arsalardan oluşmaktadır. Egeyapı Avrupa - Aslantürkler Adi Ortaklığı tarafından Aslantürkler Grubu'ndan 7 Eylül 2023 tarihinde satın alınmıştır.
*** İzmir İli, Urla İlçesi, Yağcılar Mahallesi'nde sahip olunan arsaların yanı sıra kat karşılığı sözleşmesi yapılan üçüncü kişilere ait arsaların üzerinde proje geliştirilmektedir. Kat karşılığı sözleşmesi, 2 Eylül 2024 tarihinde imzalanan devir protokolü ile Ege Artfen İnşaat Pazarlama Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'ne devrolmuştur. 30 Eylül 2024 tarihi itibarıyla ilgili kat kar ılığı
MENKUL DE
sözlesmesine istinaden finansal tablolarda muhasebelestirilen proje malivetleri Ege Artfen İnsaat Pazarlama Sanavi ve Ticaret Anonim Sirketi'ne devrolmuştur ve 30 Evlül 2024 tarihi itibarıyla finansal tablolarda proje maliyeti ver almamaktadır.
**** Modernyaka Projesi İstanbul İli. Avcılar İlçesi'nde konumlu arsa üzerinde kat karşılığı yöntemiyle geliştirilmektedir.
***** Urla Kekliktepe Projesi İzmir İli, Urla İlçesi, Kekliktepe Mahallesi'nde yer alan arsalar üzerinde hasılat paylaşımı yöntemiyle geliştirilmektedir.
Şirket'in yatırım amaçlı gayrimenkuller kalemi ağırlıklı olarak; arsa, dükkan ve konutlardan oluşmakta olup, 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihleri itibarıyla sırasıyla; 0 TL, 206.735.263 TL, 559.791.446 TL ve 686.528.346 TL olarak gerçekleşmiştir.
Şirket'in yatırım amaçlı gayrimenkulleri, 2023 yılında 2022 yıl sonuna göre %171 oranında artmıştır. Bu artışın ana nedeni yatırım amaçlı gayrimenkullere ilave edilen Çanakkale Ezine Yaylacık arsaları, Çanakkale Ayvacık Ahmetçe arsası, Urla Yağcılar arsası ve mevcut yatırım amaçlı gayrimenkullerdeki gerçeğe uygun değer artışlarıdır. Yatırım amaçlı gayrimenkuller 30.09.2024 döneminde ise, 2023 yıl sonuna göre %23 oranında artış gerçekleşmiştir.
| (TL) | Acilis | Girisler | Gerçeğe Uygun Değer Farkı |
Kapanış |
|---|---|---|---|---|
| Maliyet: | ||||
| Camlıyaka Konakları F Blok No: 8 |
100.919.741 | 25.580.300 | 126.500.041 | |
| Çamlıyaka Konakları F Blok No: 9 |
43.834.348 | 8.363.515 | 52.197.863 | |
| Çamlıyaka Konakları D Blok No: 12 |
10.076.337 | 20.890.105 | 30.966.442 | |
| Canakkale Ayvacık Paşaköy Arsası * |
40.758.000 | 37.242.000 | 78.000.000 | |
| Çanakkale Ezine Yaylacık Arsaları ** |
13.878.099 | 3.549.901 | 17.428.000 | |
| Çanakkale Ayvacık Ahmetçe Arsası |
30.736.967 | 7.229.033 | 37.966.000 | |
| Urla Yağcılar Arsası | 329.664.291 | (20.329.291) | 309.335.000 | |
| Yolava Altınova Arsası | 21.404.008 | 12.730.991 | 34.135.000 | |
| 30.09.2024 Tarihi İtibarıyla Kapanis Bakiyesi |
559.791.446 | 31.480.345 | 95.256.554 | 686.528.346 |
$($ *) Çanakkale İli. Ayvacık İlçesi, Paşaköy Köyü'nde 36.118 m2 büyüklüğünde 274 ada 17 numaralı parselde yer alan ve tapudaki niteliği tarla olan taşınmaz yatırım amaçlı olarak portföye dahil edilmiştir.
Çanakkale İli, Ezine İlçesi, Yaylacık Köyü'nde 44.900 m2 büyüklüğünde tarla vasıflı 538 parsel ile 28.100 m2 büyüklüğünde koru vasıflı 539 parsel yatırım amaçlı olarak portföye dahil edilmiştir.
Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Ahmetçe Mahallesi'nde yer alan toplam 59.776 m2 büyüklüğündeki 333 ada 20 parsel, 21 parsel ve 24 numaralı parselde yer alan ve tapudaki nitelikleri tarla olan taşınmazlar yatırım amaçlı olarak portföye dahil edilmiştir.
**) İzmir İli, Urla İlçesi. Yağcılar Mahallesi'nde 24.242 m2 büyüklüğünde 1 adet arazi vasıflı parselde yer alan taşınmaz yatırım amaçlı olarak portföye dahil edilmiştir.
.***) Yalova İli, Altınova İlçesi, Çavuş Mahallesi, 15.536 m2 büyüklüğünde arsa vasıflı 113 ada 76 numaralı parsel ve 12.449 m2, 784 m2 ve 620 m2 büyüklüklerindeki tarla vasıflı 113 ada 17. 77 ve 78 numaralı parseller olmak üzere toplam 4 adet parsel yatırım amaçlı olarak portföye dahil edilmiştir.
Kısa vadeli yükümlülükler kalemi ağırlıklı olarak; uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları, ticari borçlar, diğer borçlar, ertelenmiş gelirler kalemlerinden oluşmakta olup, söz konusu kalemlerin 30.09.2024 tarihi itibarıyla kısa vadeli yükümlülükler içindeki payları sırasıyla yaklaşık %29, %3, %12 ve %55'tir.
MAREKYATU
Şirket'in kısa vadeli yükümlülükleri 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 dönemleri itibarıyla sırasıyla; 1.064.699.019 TL, 234.144.565 TL, 800.829.347 TL ve 1.001.812.821 TL olarak gerçekleşmiştir. Söz konusu hesap grubunda; 2022 yılında 2021 yılına göre %78 oranında azalış, 2023 yılında 2022 yıl sonuna göre %242 oranında artış ve 30.09.2024 döneminde 2023 yıl sonuna göre %25 oranında artış gerçekleşmiştir. Kısa vadeli yükümlülüklerde oluşan artışın ana sebebi, uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları ve ertelenmiş gelirler kalemlerindeki gerçeklesen artışlardır.
31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihleri itibarıyla uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları sırasıyla; 97.702.779 TL, 48.206.257 TL, 238.223.650 TL ve 287.794.185 TL olarak gerçekleşmiştir. Kredi geri ödemeleri söz konusu tutarları azaltıcı etki yaparken, vadesi yaklaşan uzun vadeli borçların kısa vadeliye sınıflanması ise söz konusu tutarları artırıcı etki yapmaktadır.
Şirket'in finansal borçlarına ilişkin detay aşağıdaki tabloda yer verilmiştir.
| $\vert$ (TL) | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 30.09.2024 |
|---|---|---|---|---|
| Banka Kredileri: | ||||
| Kısa Vadeli Banka Kredileri | 14.403.406 | 1.470.343 | ||
| Uzun Vadeli Banka Kredilerinin Kisa Vadeli Kisimları |
95.415.614 | 47.636.508 | 234.894.053 | 285.172.683 |
| Uzun Vadeli Banka Kredileri | 153.231.776 | 55.206.754 | 11.906.840 | 50.909.820 |
| Finansal Kiralamalar Uzun Vadeli Finansal |
||||
| Kiralamaların Kısa Vadeli Kısımları |
2.287.165 | 569.749 | 3.329.597 | 2.621.502 |
| Uzun Vadeli Finansal Kiralamalar |
13.824.918 | 7.918.359 | 4.253.416 | |
| Toplam | 265.337.961 | 118.708.272 | 258.048.849 | 342.957.421 |
31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihleri itibarıyla kısa vadeli ticari borçlar sırasıyla; 53.203.602 TL, 78.022.675 TL, 15.733.801 TL ve 27.236.529 TL olarak gerçekleşmiştir.
31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihleri itibarıyla kısa vadeli diğer borçlar sırasıyla; 99.567.128 TL, 41.006.814 TL, 79.261.307 TL ve 123.147.354 TL olarak gerçekleşmiştir. Şirket'in ilişkili olmayan taraflara kısa vadeli diğer borçları başlıca Egeyapı Avrupa - Yedikule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Ege Yapı A.Ş. Adi Ortaklığı'nın Yedikule Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'ye olan borçlarından oluşmaktadır.
Uzun vadeli yükümlülükler kalemi ağırlıklı olarak uzun vadeli borçlanmalar, ticari borçlar, diğer borçlar ve ertelenmiş gelirler kalemlerinden oluşmakta olup, söz konusu kalemlerin 30.09.2024 tarihi itibarıyla uzun vadeli yükümlülükler içindeki payları yaklaşık olarak %2, %5, %4 ve %86'dır.
Sirket'in uzun vadeli yükümlülükleri 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 dönemleri itibarıyla sırasıyla; 378.045.771 TL, 1.630.662.229 TL, 2.795.370.444 TL ve 3.515.246.991 TL olarak gerçekleşmiştir. Uzun vadeli yükümlülükler hesabında; 2022 yılında 2021 yılına göre %331 oranında, 2023 yılında 2021 yılına göre %71 oranında ve 30.09.2024 döneminde ise 2023 yıl sonuna göre %26 oranında artış gerçekleşmiştir.
LABREKYATARIN
MENKUL DEĞEKLER A.Ş
31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihleri itibarıyla kısa vadeli ertelenmiş gelirler sırasıyla; 561.910.591 TL, 52.275.980 TL, 401.800.975 TL ve 551.863.748 TL olarak gerçeklesmistir. Ertelenmiş gelirler alınan sipariş avanslarından oluşmaktadır. Alınan sipariş avansları, satışı yapılmış ancak henüz teslim edilmemiş daire, ofis ve iş yerlerinin satışına ilişkin olarak müşterilerden alınan avanslardan oluşmaktadır.
| $\vert$ (TL) | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 30.12.2023 | 30.09.2024 |
|---|---|---|---|---|
| Projelerden Alınan Avanslar * | 514.139.509 | 30.065.819 | 376.261.366 | 521.315.998 |
| Diğer | 47.771.082 | 22.210.161 | 25.539.609 | 30.547.750 |
| Toplam | 561.910.591 | 52.275.980 | 401.800.975 | 551,863,748 |
| * Projelerden alınan avanslar,, başlıca Cer İstanbul projesi kapsamında satışı yapılmış ancak henüz teslim edilmemiş daire, ofis ve iş |
yerlerinin satışına ilişkin olarak müşterilerden alınan avanslardan oluşmaktadır.
31.12.2021,31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihleri itibarıyla uzun vadeli ertelenmis gelirler sırasıyla; 0 TL, 1.389.561.422 TL, 2.394.540.095 TL ve 3.006.021.417 TL olarak gerçeklesmiştir.
| (TL) | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 30.12.2023 | 30.09.2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Projelerden Alinan Avanslar * |
$\sim$ | 1.389.561.422 | 2.394.540.095 | 3.006.021.417 | |
| Toplam | $\overline{\phantom{a}}$ | 1.389.561.422 | 2.394.540.095 | 3.006.021.417 | |
| * Projelerden alınan avanslar, başlıca Modernyaka ve Urla Kekliktene projeleri kapsamında satısı vanılmış ancak henüz teşlim |
edilmemiş daire, ofis ve iş yerlerinin ve villaların satışına ilişkin olarak müşterilerden alınan avanslardan oluşmaktadır.
Şirket'in özkaynakları ağırlıklı olarak; ödenmiş sermaye, sermaye enflasyon farkları, paylara ilişkin primler, geçmiş yıl kar zararları ve net dönem karı / zararı kalemlerinden oluşmaktadır. Sirket'in 2021 yılında negatif olan özkaynakları, 2022 yılında pozitife dönmüş ve 202.891.098 TL'ye ulaşmıştır. 2023 yılında 2022 yıl sonuna göre %57 oranında azalarak 86.261.287 TL olmuştur. Şirket'in özkaynakları 30.09.2024 döneminde 2023 yıl sonuna göre %85 oranında artış göstererek 159.870.470 TL'ye ulaşmıştır. Şirket 20.05.2024 tarih ve 2024 / 12 sayılı Yönetim Kurulu kararıyla ve özkaynaklarını güçlendirmek amacıyla 150.000.000 TL olan sermayesini 34 TL primli fiyattan (265.200.000 TL karşılığında) 157.800.000 TL'ye artırılmasına karar vermiştir. Söz konusu sermaye artırımı tamamlanmış ve Şirket'in 14.06.2024 tarihli genel kurulunda onaylanmış olup, sermaye artırım işlemleri 27.06.2024 tarihli ve 11110 sayılı TTSG'de ilan edilerek tamamlanmıştır.
Sirket'in 30.09.2024 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre hazırlanan 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023, 30.09.2023 ve 30.09.2024 tarihli özel bağımsız denetimden geçmiş gelir tablosu asağıdaki tabloda yer almaktadır.
| (TL) | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 30.09.2023 | 30.09.2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hasılat | 546.436.612 | 1.127.581.132 | 305.952.783 | 232.948.946 | 84.977.394 |
| Satisların Maliyeti (-) | (454.509.999) | (836.356.373) | (190.701.212) | (169.146.705) | (50.501.317) |
| Brüt Kar | 91.926.613 | 291.224.759 | 115.251.571 | 63.802.241 | 34.476.077 |
| Pazarlama Giderleri (-) | (27.559.917) | (143.038.810) | (99.826.445) | (79.512.993) | (46.480.415) |
| Genel Yönetim Giderleri (-) | (18, 186, 263) | (20.542.319) | (131.301.347) | (77.511.683) | (78.145.985) |
| Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler | 67.838.583 | 97.250.051 | 81.059.667 | 62.726.475 | 38.847.631 |
| Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler (-) | (94.494.801) | (116.770.060) | (124.974.663) | (96.439.550) | (33.961.656) |
| Esas Faaliyet (Zararı) / Karı | 19.524.215 | 108.123.621 | (159.791.217) | (126.935.510) | (85.264.348) |
| Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler | 171.328 | 106.399.573 | 384.176.261 | 418.172.415 | 172.124.610 |
HALKYA
| Yatırım Faaliyetlerinden Giderler (-) | (137.812) | (31.627.405) | (24.841.916) | (20.329.291) | |
|---|---|---|---|---|---|
| Finansman (Giderleri) / Gelirleri Öncesi Faaliyet Karı |
19,557,731 | 214.523.194 | 192.757.639 | 266.394.989 | 66.530.971 |
| Finansman Gelirleri | 24.455.516 | 29.117.413 | 74.564.481 | 46.771.129 | 26.434.913 |
| Finansman Giderleri (-) | (44.152.920) | (30.124.694) | (107.654.854) | (44.587.536) | (165.569.507) |
| Net Parasal Pozisyon Kazanç/ (Kayıpları) |
30.277.203 | (45.604.529) | (320.368.459) | (254.111.148) | 8.730.028 |
| Sürdürülen Faaliyetler Vergi Öncesi Kar / (Zarar) |
30.137.530 | 167.911.384 | (160.701.193) | 14.467.434 | (63.873.595) |
| Sürdürülen Faaliyetler Vergi (Gideri) / Geliri |
194.684 | (19.657.030) | 121.025.058 | (5.781.735) | (151.644.051) |
| Dönem Vergi Geliri Ertelenmiş Vergi (Gideri) / Geliri Dönem (Zararı)/ Karı |
$\overline{\phantom{a}}$ 194.684 30.332.214 |
(6.526.864) (13.130.166) 148.254.354 |
(21,741,396) 142.766.454 (39.676.135) |
(7.819.319) 2.037.584 8.685.699 |
10.675.421 (162.319.472) (215.517.646) |
Kaynak: Bağımsız Denetim Raporları
Sirket'in hasılatı; 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023, 30.09.2023 ve 30.09.2024 tarihleri itibarıyla sırasıyla; 546.436.612 TL, 1.127.581.132 TL, 305.952.783 TL, 232.948.946 TL ve 84.977.394 TL olarak gerçekleşmiştir. Şirket'in brüt karı söz konusu tarihler itibarıyla sırasıyla; 91.926.613 TL, 291.224.759 TL, 115.251.571 TL, 63.802.241 TL ve 34.476.077 TL olarak gerçekleşmiş olup brüt kar majları ise %17, %26, %38, %27 ve %41 olmuştur. Şirket'in brüt karındaki dalgalanma projelerin tamamlandığı ve teslim edildiği dönemlerde hasılatların olusmasından kavnaklanmaktadır.
30.09.2024 tarihi itibarıyla Şirket'in net parasal pozisyon kazanç / (kayıpları) 8.730.028 TL olarak gerçekleşmiştir. Söz konusu tutarın yıllar içerisindeki değişiminin önemli bir bölümü Şirket portföyünde yer alan projelerin satışlarından elde edilen ve alınan sipariş avanslarında takip edilen tutarların enflasyon muhasebesine tabi tutularak aradaki farkların gelir tablosunda kaydedilmesinden kaynaklanmaktadır.
Şirket'in gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm kapsamında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 21 Aralık 2023 tarihinde yayınlanan 2023 - 80 no'lu bültende gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşümüne iliskin değisikliklerine izin verilmesi talebinin olumlu karsılanmasını takiben, 22 Ocak 2024 tarih ve 11005 sayılı ticaret sicilinde yayımlanarak faaliyet konusu, amaç ve Şirket'in ünvan değişikliği tescil edilmiştir. Bu doğrultuda Şirket, 22 Ocak 2024 tarihinden itibaren Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı statüsünü kazanmıştır. 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu (KVK) Madde 5 / (1) (d) (4)'e göre Şirket'in gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetlerinden elde edilen kazançlar kurumlar vergisinden istisnadır. KVK Madde 15/(3)'e göre kurumlar vergisinden istisna edilen söz konusu kazanç üzerinden %15 oranında vergi kesintisi yapılır. Bakanlar Kurulu, 15 inci maddede belirtilen vergi kesintisi oranlarını, her bir ödeme ve gelir için ayrı ayrı sıfıra kadar indirmeye, kurumlar vergisi oranına kadar yükseltmeye ve aynı sınırlar dâhilinde üçüncü fıkrada belirtilen kazançlar için fon veya ortaklık türlerine göre ya da portföylerindeki varlıkların nitelik ve dağılımına göre farklılaştırmaya yetkilidir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kurumlar vergisinden istisna edilen portföy işletmeciliği kazançları üzerinden 2009 / 14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı gereği %0 oranında vergi tevkifatı yapılmakta iken 02.08.2024 tarihli 32620 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında yurt içi asgari kurumlar vergisi 2025 yılından itibaren uygulanacaktır. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının taşınmazlardan elde ettikleri kazançlarının %50'sinin elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması durumunda yurt içi asgari kurumlar vergisinden faydalanacağı belirtilmiştir. Şirket 05.08.2024 tarih ve 20224 / 22 sayılı yönetim kurulu kararı ile anılan kazançlardan %50 ve üzeri oranda nakit temettü dağıtımı planlanlayarak, anılan asgari vergi oranından faydalanmayı amaçlamaktadır. Hâlihazırda anılan düzenleme kapsamında 2024 yılı sonuna kadar Şirket kazançları kurumlar vergisinden istisnadır.
ALASKALKYATIR
Sirket'in faaliyet gösterdiği gayrimenkul sektörü, AVM ve perakende sektörü, turizm ve otel, ofis, lojistik ve konut sektörlerini içinde barındıran, ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biridir. Sirket gayrimenkul sektörü içinde olmakla birlikte ağırlıklı olarak gelirlerini gayrimenkul satış faaliyetlerinden elde etmektedir.
Gayrimenkul sektörü ticari gayrimenkul, AVM ve perakende sektörü, turizm ve otel sektörü, konut sektörünü de içinde barındıran, ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olup birçok alt sektör üzerinde doğrudan ve dolaylı etkileri bulunmaktadır. Gayrisafi yurt içi hasıla içindeki payı 2021 ve 2022 yıllarında sırası ile %5,1 ve %4,9 olan insaat sektörünün, 2023 yılı sonundaki payı ise %5,6 seviyesinde gerçekleşmiştir.
TÜİK verilerine göre, Türkiye'de 2021 yılında 1.492 bin adet, 2022 yılında 1.486 bin adet ve 2023 yılında 1.226 bin adet konut satışı gerçekleşmiştir. 2023 yılında Türkiye'de konut satışları bir önceki yıla göre %17,5 oranında azalmıştır.
Kaynak: TÜİK (https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2023-49516)
2024 yılının Ocak – Ekim döneminde ise Türkiye'de 1.112 bin konut satışı gerçekleşmiştir. 2024 yılının Ocak - Ekim dönemi konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,9 oranında artmıştır.
Son dönemde ekonomik ve jeopolitik gelişmelere paralel gözlenen kur artışı, enflasyonist ortam ve emtia fiyatlarındaki yükseliş konut fiyatlarına da yansımıştır. 2018 yılı başından itibaren incelendiğinde, konut fiyatlarında 2022 Eylül ayında %189 ile yıldan yıla en yüksek artış oranı gözlemlenmiştir. Ekim 2024 itibarıyla ise konut fiyat endeksi önceki yılın aynı ayına oranla %26,8 artmıştır.
31
Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmıs fivat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2023=100), 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,1 oranında artarak 151,1 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Kaynak: TCMB
2021 ve 2022 yılında Türkiye'de toplam yapı ruhsatı verilen daire adedi sırası ile 726 bin ve 699 bin'dir. 2023 yılında ise 859 bin adet daire için yapı ruhsatı alınmış olup 2022 yılına göre %22,6 yukarıdadır.
İnşaat maliyetleri endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ise; 2021 yılında ortalama %41 oranında artarken emtia fiyatları ve döviz kurlarındaki değişimlerin etkisi ile artış hızı ivmelenerek 2022 yılında ortalama %103 artış göstermiştir. 2023 yılı ortalama artış oranı ise %63 olmuştur. Eylül 2024 itibarıyla yıldan yıla artış %38,93 seviyesindedir.
32 RIM ALKYA MENKUL DECK LER A.S.
İnsaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Eylül 2024
Kaynak: TÜİK Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
GYO, münhasıran gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar ile altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan sermaye piyasası kurumudur. Ülkemizde gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin mevzuat 1995 yılında hayata geçmiş ve mevcut durum itibarıyla GYO'ların faaliyetleri GYO Tebliği ile düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler doğrultusunda GYO'lar Kurumsal Yönetim İlkeleri'ne uyumlu, şeffaf yönetim yapısına sahip kurumlar haline getirilmiştir.
GYO'ların yapacağı yatırımlar ile bireysel gayrimenkul yatırımlarına kıyasla daha büyük ve planlı gayrimenkul yatırımları hedeflenmektedir. Bu yatırımların sermaye piyasalarından finansmanı üzerine inşa edilmiş olan GYO yapısı ile, yaratılan değerin tabana yayılması amaçlanmaktadır. Böylece GYO'lar aracılığı ile kurumsal ve bireysel yatırımcıların gayrimenkul sektörüne yönelik yatırımlarını etkin bir şekilde değerlendirmeleri mümkün olabilmektedir.
Vergisel mevzuat düzenlemeleri ile GYO'lar için vergisel bazı teşvikler verilmiştir:
Halihazırda gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden istisna olmakla birlikte 02.08.2024 tarihli 32620 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında yurt içi asgari kurumlar vergisi 2025 yılından itibaren uygulanacaktır. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının taşınmazlardan elde ettikleri kazançlarının %50'sinin elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması durumunda %10 oranında uygulanacak yurt içi asgari kurumlar vergisinden faydalanacaktır. Taşınmaz alım satım kazançları bakımından kira gelirleri, taşınmaza dayalı hakların devir ve temlikinden elde edilen kazançlar, taşınmaz inşaat projelerinden elde edilen gelirler, taşınmaz işletme gelirleri gibi doğrudan taşınmazlardan elde edilen gelir ve kazançların anlaşılması gerekmektedir. Kar dağıtımına konu kazanç bahse konu taşınmazlardan elde edilen kazançlara yönelik olup bu gelirler dışındaki kazançların dağıtım zorunluluğu bulunmamaktadır. Kar dağıtım şartının sağlanmaması durumunda taşınmaz gelirleri dahil diğer tüm gelirler için istisnadan yararlanılamayacaktır. Bu sebeple, bu süre içerisinde belirtilen orana kadar kârın ortaklara dağıtılmaması durumunda, istisnadan faydalanılması nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılacaktır.
KVK 15 / 3. maddesi uyarınca "GYO'ların elde ettiği kazançlardan, dağıtılsın veya dağıtılmasın kurum bünyesinde %15 (yüzde on beş) oranında vergi kesintisi yapılır" hükmü yer almaktadır. Kanunun
HALKYAT
geçici 1. maddesinde ise; "Bakanlar Kurulu tarafından yeni kararlar alınıncaya kadar GVK ile 5422 Sayılı Kanun kapsamındaki vergi oranları bu kanunda belirtilen yasal sınırlan aşmamak üzere, geçerliliğini korur" hükmü yer almaktadır. GVK'da vergi tevkifatı konusu 94. maddede düzenlenmiştir. Maddenin 6. fikrasının (a) bendine göre; dağıtılsın ya da dağıtılmasın GYO'ların elde ettikleri kazançlar %0 (yüzde sıfır) oranında vergi tevkifatına tabidir. GYO kazanclarına uygulanacak stopaj oranı %0'dır.
Payları Borsa'da işlem gören GYO sayısı 2015 yılında 31 iken; işbu rapor tarihi itibarıyla 48'e yükselmiştir. 2024 birinci çeyrek sonu itibarıyla GYO'ların toplam piyasa değeri yaklaşık 398 milyar TL olup, ortalama fiili dolaşımdaki pay oranı da %31'dir.
| Borsa İstanbul'da İşlem Gören GYO Sayısı |
Fiili Dolaşım Oranı $(% )$ |
Piyasa Değerleri (mnTL) |
|
|---|---|---|---|
| 2015 | 31 | 42 | 21.465 |
| 2016 | 32 | 39 | 25.447 |
| 2017 | 31 | 39 | 26.924 |
| 2018 | 33 | 38 | 18.384 |
| 2019 | 33 | 36 | 27.777 |
| 2020 | 33 | 32 | 54.163 |
| 2021 | 37 | 27 | 94.952 |
| 2022 | 39 | 33 | 245.217 |
| 2023 | 48 | 32 | 343.242 |
| 2024 1C | 48 | 31 | 397.860 |
| Tablo 16: Borsa İstanbul'da İşlem Gören GYO Sayısı |
|---|
Kaynak: GYODER 2024 1.Çeyrek Raporu
2023 yılının ilk çeyreğinde yaşanmış olan deprem ve seçim belirsizliğinin ardından GYO endeksi, 2023 yılının ikinci çeyreğinde BİST 100'e paralel bir şekilde tekrar yükseliş trendine girmiştir. 2023 yılının ikinci çeyreğinde yükselişe geçen GYO endeksi seçim sonrasında politik belirsizlik ortamının dağılmasıyla birlikte yükselişine devam etmiş ve Temmuz - Eylül 2023 döneminde %54'lük bir yükselişle 2.817 puana yükselmiştir. Aynı dönemde BIST 100 endeksi %45'lik artışla GYO endeksinin gerisinde kalmış ve 3. Ceyreği 8.335 puandan kapatmıştır. 2023 yılını ise GYO endeksi 2.449 puandan kapatırken, BİST 100 endeksi kapanışı ise 7.470 puan olarak gerçekleşmiştir.
2024 ilk çeyrek sonu itibarıyla GYO endeksi 2.757 puandan kapatırken, BİST 100 endeksi kapanışı ise 9.142 puan olarak gerçekleşmiştir.
2024 ikinci çeyrek sonu itibarıyla GYO endeksi 3.009,20 puandan kapatırken, BİST 100 endeksi kapanışı ise 10.647,91 puan olarak gerçekleşmiştir.
2024 üçüncü çeyrek sonu itibarıyla ise GYO endeksi 3.215 puandan kapatırken, BİST 100 endeksi kapanışı 9.665 puan olarak gerçekleşmiştir.
ATANA TA YAT
Kaynak: GYODER 2024 1. Çeyrek Raporu / Matriks BIST 100 ve GYO Endeks Verileri
Egeyapı Avrupa GYO'nun pay başına değerinin belirlenebilmesi amacıyla aşağıda belirtilen değerleme yöntemleri incelenmiştir.
GYO'ların değerlemesinde kullanılan NAD, şirketlerin sahip olduğu gayrimenkul portföyünün değerine, hazır değerler, alacaklar ve diğer aktifler eklendikten sonra yükümlülüklerin düşülmesiyle hesaplanmaktadır.
Net aktif değer hesaplamasında İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin ve Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin hazırladığı 12 adet değerleme raporu ile 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 ve 30.09.2024 tarihli finansal tablolara ilişkin özel bağımsız denetimden geçmiş finansal tablolarda yer alan bilgiler dikkate alınmıştır.
Egeyapı Avrupa GYO'nun net aktif değer hesaplaması aşağıdaki tabloda yer almaktadır:
35 WASKYAT
| Tablo 17: Egeyapı Avrupa GYO Net Aktif Değer Hesaplaması | |
|---|---|
| ---------------------------------------------------------- | -- |
| Egeyapı Avrupa GYO NAD Tablosu | ||
|---|---|---|
| Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri | Ekspertiz Değeri (TL) |
Toplam Portföy Orani |
| A. Arsalar ve Araziler | 1.141.704.000 | $\frac{0}{29}$ |
| Çanakkale Ayvacık Paşaköy Arsası | 78.000.000 | |
| Çanakkale Ayvacık Ahmetçe Arsası | 37.966.000 | |
| Çanakkale Ezine Yaylacık Arsası | 17.428.000 | |
| Urla Yağcılar Arazisi | 309.335.000 | |
| Urla Yağcılar Arsaları | 664.840.000 | |
| Yalova Altınova Arsa ve Arazileri | 34.135.000 | |
| B. Projeler | 2,500,304,000 | %63 |
| Modernyaka Projesi | 414.709.000 | |
| Urla Kekliktepe Projesi | 1.444.967.000 | |
| Cer İstanbul Projesi | $-9.162.000$ | |
| Sile Projesi | 649.790.000 | |
| C. Binalar | 319.633.268 | %8 |
| Çamlıyaka Konakları | 249.797.000 | |
| Kordon İstanbul'da Yer Alan Bağımsız Bölümler | 69.836.268 | |
| Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri (A+B+C) | 3.961.641.268 | $^{\circ}$ 0 100 |
| (+) DİĞER DÖNEN VARLIKLAR | 770.324.609 | |
| Hazır Değerler | 283.353.989 | |
| Ticari Alacaklar | 399.368.929 | |
| Diğer Alacaklar | 6.942.643 | |
| Peşin Ödenmiş Giderler | 70.814.849 | |
| Cari Dönem Vergisi İlgili Varlıklar | 1.281.035 | |
| Diğer Dönen Varlıklar | 8.563.164 | |
| (+) DİĞER DURAN VARLIKLAR | 364.366.698 | |
| Ticari Alacaklar | 4.939.200 | |
| Diğer Alacaklar | 129.001.095 | |
| Kullanım Hakkı Varlıkları | 9.412.678 | |
| Maddi Duran Varlıklar | 567.437 | |
| Maddi Olmayan Duran Varlıklar | 3.730 | |
| Diğer Duran Varlıklar | 220.442.558 | |
| (-)KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER | 531.863.491 | |
| Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları | 287.794.185 | |
| Ticari Borçlar | 27.236.529 | |
| Çalışanlara Sağlanan Faydalar Kapsamında Borçlar | 2.794.222 | |
| Diğer Borçlar | 123.147.354 | |
| Ertelenmiş Gelirler* | 81.914.418 | |
| Kısa Vadeli Karşılıklar | 2.971.405 | |
| Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler | 6.005.378 | |
| (-)UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER | 580.302.457 | |
| Uzun Vadeli Borçlanmalar | 55.163.236 | |
| Ticari Borçlar | 178.470.896 | |
| Diğer Borçlar | 143.041.840 | |
| Müşteri Sözleşmelerinden Doğan Yükümlülükler | 130.587.987 | |
| Ertelenmiş Gelirler* | 71.076.883 | |
| Uzun Vadeli Karşılıklar | 1.961.615 | |
| VERGÍ ÖNCESÍ NET AKTÍF DEĞER | 3.984.166.627 | |
| (-)Vergi Etkisi** | 222.459.202 | |
| NET AKTIF DEGER | 3.761.707.425 |
**Halihazırda gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden istisna olmakla birlikte 02.08.2024 tarihli 32620 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında yurt içi asgari kurumlar vergisi 2025 yılından itibaren uygulanacaktır. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının taşınmazlardan elde ettikleri kazançlarının %50'sinin elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması durumunda yurt içi asgari kurumlar vergisinden faydalanacağı belirtilmiştir. Şirket, 05.08.2024 tarih ve 20224 22 sayılı
MALKYATIRIM
yönetim kurulu kararı ile anılan kazanclardan %50 ve üzeri oranda nakit temettü dağıtımı planlanlayarak, anılan asgari vergi oranından faydalanmayı amaçlamaktadır. Halihazırda anılan düzenleme kapsamında 2024 yılı sonuna kadar Sirket kazançları kurumlar vergisinden istisna olduğu ve yurt içi asgari kurumlar vergisinin 2025 yılında uygulanacağı, dolayısıyla anılan düzenleme devreye girene kadar taşınmazlardan elde edilen kazanclar üzerinde vergisel bir etki doğmadığı hususları dikkate alınarak. Sirket tarafından iletilen bilgi ve belgeler kapsamında anılan vergi düzenlemesinin Sirket'in net aktif değerine olabilecek potansiyel etkisi için tahmini bir vergi tutarı hesaplanmış olup, değerleme çalışmasında vergi etkisi uygulanan net aktif değer tutarı baz alınmıştır.
| (TL) | Modernyaka Projesi |
Urla Kekliktepe Projesi |
Cer istanbul Projesi |
Diğer | TOPLAM |
|---|---|---|---|---|---|
| Proje Kapsamında Gerçekleşen Tahsilatlar |
1.177.388.409 | 295.581.094 | 192.627.479 | $\overline{\phantom{a}}$ | 1.665.596.982 |
| A. KDV | 23.272.863 | 21.371.297 | 34.279.448 | 78.923.607 | |
| Faturalanan Bağımsız Bölümlere İlişkin Alacaklar |
(8.103.843) | (8.103.843) | |||
| Avans Enflasyon Düzeltmesi | 982.559.893 | 210.647.524 | 173.416.757 | $\overline{\phantom{0}}$ | 1.366.624.174 |
| Stoklarda Muhasebeleşen Arsa Sahibi Payı |
303.304.181 | 120.992.314 | 424.296.495 | ||
| B. Projeler Haricinde Alınan Avanslar |
30.547.750 | 30.547.750 | |||
| Kısa ve Uzun Vadeli Ertelenmiş Gelirler Toplamı |
2.175.117.322 | 830.904.095 | 521.315.998 | 30.547.750 | 3.557.885.165 |
| Enflasyon Farkı | 982.559.893 | 210.647.524 | 173.416.757 | 1.366.624.174 | |
| Kısa ve Uzun Vadeli Ertelenmiş Gelirler Toplamı - Enflasyon Farkı |
1.192.557.429 | 620.256.571 | 347.899.241 | 30.547.750 | 2.191.260.991 |
| C. Enflasyon Yüzdesi D. Ertelenmiş Gelirler |
%82,4 | %34,0 | %49.8 | %0,0 | %62,4 |
| Hesabından İndirilmeyen Tutarların Enflasyon Farkı $(A + B) * C$ |
19.174.742 | 7.257.981 | 17.087.220 | 43.519.943 | |
| Kısa Vadeli Ertelenmiş Gelirlerde Indirilmeyen Toplam Tutar |
51.366.668 $(A + D)$ |
30.547.750 (B) |
81.914.418 | ||
| Uzun Vadeli Ertelenmiş Gelirlerde İndirilmeyen Toplam Tutar |
42.447.605 $(A + D)$ |
28.629.278 $(A + D)$ |
71.076.883 |
| *Net Aktif Değer Hesaplamasında Kullanılan Ertelenmiş Gelirlere Ilişkin Açıklama: | ||||
|---|---|---|---|---|
Kaynak: Ek - 4 Bağımsız Denetçiden Alınan "Üzerinde Mutabık Kalınmış Prosedürler Raporu"
Şirket'in kısa vadeli yükümlülükleri altında sınıflanan 551.863.748 TL olan ertelenmiş gelirler hesabının; 521.315.998 TL'si Cer İstanbul Projesi kapsamında satışı yapılmış ancak henüz teslim edilmemiş daire, ofis ve iş yerlerinin satışına ilişkin olarak müşterilerden alınan avanslardan; 30.547.750 TL'si ise değerleme konusu bağımsız bölümlerle ilişkilendirilemeyen, müsteriler adına ödenecek olan tapu harçları, emlak vergileri ve abonmanlık ücretlerinden oluşmaktadır.
Şirket'in portföy değeri hesaplanırken, satışı gerçekleşmiş ilgili yerlerin dışında kalan gayrimenkullerin ekspertiz değeri dikkate alınmıştır. Cer İstanbul Projesi'nin ekspertiz raporlarında proje satışlarından tahsil edilmiş olan tutarlar dikkate alınmadığından, Cer İstanbul Projesi satışından alınan ve ertelenmiş gelirlerde sınıflandırılan toplam 521.315.998 TL'nin "Proje Kapsamında Gerçekleşen Tahsilatlar" başlığında izlenen 192.627.479 TL tutarındaki kısmı ile stoklarda muhasebeleştirilmiş olması nedeniyle 120.992.314 TL tutarındaki Emlak Konut GYO payları ve bu tutarlara ilişkin enflasyon düzeltmeleri ertelenmiş gelirler kaleminden mahsup edilmiştir. 34.279.448 TL tutarındaki tahsil edilen KDV tutarı ile söz konusu KDV tutarına ilişkin 17.087.220 TL olan enflasyon düzeltmeleri ise ertelenmiş gelirler kaleminde dikkate alınmıştır.
37 HEIRLKYAT RIN
Ayrıca, değerleme konusu bağımsız bölümlerle ilişkilendirilemeyen, müşteriler adına ödenecek olan tapu harçları, emlak vergileri ve abonmanlık ücretlerinden oluşan 30.547.750 TL ilgili satışın değerlemesiyle bağlantılı olmadığından ertelenmiş gelirler kaleminde dikkate alınmıştır.
Sirket'in uzun vadeli yükümlülükleri altında sınıflanan 3.006.021.417 TL olan ertelenmiş gelirler hesabı, başlıca Modernyaka (2.175.117.322 TL) ve Urla Kekliktepe (830.904.095 TL) Projeleri kapsamında satısı yapılmıs ancak henüz teslim edilmemis daire, ofis, is verleri ve yillaların satısına ilişkin olarak müşterilerden alınan avanslardan oluşmaktadır.
Kekliktepe Projesi kapsamında ekspertiz raporlarında proje satıslarından tahsil edilmiş olan tutarlar dikkate alınmadığından, Kekliktepe Projesi satışından alınan ve ertelenmiş gelirlerde sınıflandırılan toplam 830.904.095 TL'nin "Proje Kapsamında Gerçekleşen Tahsilatlar" başlığında izlenen 295.581.094 TL tutarındaki kısmı ile stoklarda muhasebeleştirilmiş olması nedeniyle 303.304.181 TL tutarındaki Aryom payları ve bu tutarlara ilişkin enflasyon düzeltmeleri ertelenmiş gelirler kaleminden mahsup edilmiştir. 21.371.297 TL tutarındaki tahsil edilen KDV tutarı ile söz konusu KDV tutarına iliskin 7.257.981 TL olan enflasyon düzeltmeleri ise ertelenmis gelirler kaleminde dikkate alınmıştır.
Modernyaka Projesi kapsamında ekspertiz raporlarında proje satışlarından tahsil edilmiş olan tutarlar dikkate alınmadığından, Modernyaka Projesi satışından alınan ve ertelenmiş gelirlerde sınıflandırılan toplam 2.175.117.322 TL'nin "Proje Kapsamında Gerçekleşen Tahsilatlar" başlığında izlenen 1.177.388.409 TL tutarındaki kısmı bu tutara ilişkin enflasyon düzeltmeleri ertelenmiş gelirler kaleminden mahsup edilmiştir. 23.272.863 TL tutarındaki tahsil edilen KDV tutarı ile söz konusu KDV tutarına ilişkin 19.174.742 TL olan enflasyon düzeltmeleri ise ertelenmiş gelirler kaleminde dikkate alınmıştır. "Faturalanan Bağımsız Bölümlere İlişkin Alacaklar" başlığında izlenen 8.103.843 TL ise faturası kesilmiş olan ve gelir tablosu ile ilişkilendirilmiş satışları ifade etmekte olup, ertelenmiş gelirler kalemi içerisinde yer almamaktadır.
Bu kapsamda, Projelerin bağımsız bölüm satışından alınan ve toplamda 3.557.885.165 TL olan avansların KDV tutarı olan 78.923.607 TL'si ile bunlara ilişkin hesaplanan 43.519.943 TL tutarındaki enflasyon farkı ve değerleme konusu bağımsız bölümlerle ilişkilendirilemeyen, müşteriler adına ödenecek olan tapu harçları, emlak vergileri ve abonmanlık ücretlerinden oluşan 30.547.750 TL tutarındaki kısmı olmak üzere toplamda 152.991.301 TL'si (81.914.418 TL Kısa vadeli ertelenmiş gelirler, 71.076.883 TL Uzun vadeli ertelenmiş gelirler) ertelenmiş gelirler kaleminde dikkate alınmıştır.
Sirket ile benzer faaliyet alanlarına sahip olan halka açık sirketler ile karşılaştırma yapılması yoluyla piyasa değeri bulunabilmesi için piyasa çarpanları analizi kullanılmıştır. Değerleme çarpanlarının seçiminde Şirket'in faaliyet ve gelirlerinin yapısı önem kazanmaktadır. Ürün ve hizmet üretim faaliyetinde bulunan şirketlerin esas faaliyetlerinden elde ettikleri gelirler önem kazanırken, ana faaliyet alanı gayrimenkul geliştirmek olan GYO'lar için sahip oldukları gayrimenkul portföyünün değerleri ön plana çıkmaktadır. Bu çerçevede Şirket için en anlamlı karşılaştırılabilir çarpan değerinin, Borsa'da işlem gören GYO'ların piyasa değerlerinin ve net aktif değerlerinin karşılaştırılması ile hesaplanan PD / NAD (Piyasa Değeri / Net Aktif Değeri) çarpanı olduğu değerlendirilmiş ve değerleme çalışmasına dahil edilmiştir.
PD / NAD çarpan analizinde kullanılan net aktif değer aşağıda yer almaktadır.
ENKUL DE RLER A.S
Tablo 18: Dežerlemede Esas Alınan Finansal Veriler
| $\sqrt{30.09.2024}$ | rтı |
|---|---|
| Net Aktif Değer | 3.761.707.425 |
PD / NAD çarpanı duran varlık ağırlıklı portföyü bulunan gayrimenkul yatırım ortaklıkları için pazar katılımcıları (halka açık sirket yatırımcıları) tarafından en fazla kullanılan değerleme çarpanlarından birisi olduğu için seçilmiştir. Bu doğrultuda, yurt içi çarpan analizinde, işbu rapor tarihi itibarıyla 30.09.2024 bağımsız denetim raporunu kamuya açıklayan BİST'te işlem gören 48 adet gayrimenkul yatırım ortaklığının 47'sinin (Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hariç) 30.09.2024 finansal dönem verileri incelenmiş olup Tablo 19'da 06.12.2024 tarihli PD / NAD çarpan verilerine yer verilmiştir.
Portföyünde ağırlıklı olarak otel ve / veya alışveriş merkezi bulunan (Atakule GYO A.Ş., Akfen GYO A.Ş., Akmerkez GYO A.Ş., Akiş GYO A.Ş., Doğuş GYO A.Ş., Deniz GYO A.Ş., Kızılbük GYO A.Ş., Kuzugrup GYO A.S., Marti GYO A.S., Panora GYO A.S., Peker GYO A.S., Sur Tatil Evleri GYO A.Ş., Yeni Gimat GYO A.Ş.) ve net aktif değeri 40.000.000.000 TL'nin üzerinde olanlar (Torunlar GYO A.S., Emlak Konut GYO A.S., Ziraat GYO A.S., Özak GYO A.S., Reysaş GYO A.S.) ile 2.000.000.000 TL'nin altında olan (Ata GYO A.Ş., Avrasya GYO A.Ş., İdealist GYO A.Ş., Koray GYO A.S., Körfez GYO A.S., Trend GYO A.S.) GYO'lar sektör çarpanı hesaplamasında, çarpanda oynaklığa sebep olacağı nedeniyle değerlemeye dahil edilmemiştir. Nihai olarak BİST'te işlem görmekte olan ve incelenen 47 GYO'dan 23 tanesi ile çarpan analizi yapılmıştır.
| Sirket Kodu* | Sirket Adı | is Tanımı | NAD (TL) |
Piyasa Değeri $(TL)$ ** |
PD/ NAD *** |
|---|---|---|---|---|---|
| ADGYO | Adra GYO A.S. |
Adra GYO A.S. portföyünde konut projeleri, arsa ve arazi ile binalardan olusmaktadır. |
6.415.978.434 | 9.551.124.000 | 1.49 |
| AGYO | Atakule GYO A.S. |
Atakule GYO A.S. portföyünde ağırlıklı olarak Atakule Alısveris Merkezi is merkezleri ve bulunmaktadır. Beykoz/Riva bölgesinde de önemli arsa yatırımları vardır |
4.901.964.032 | 2.501.730.000 | 0,51 |
| AHSGY | AHES GYO A.S. |
AHES GYO A.Ş.'nin portföyünde İstanbul, Kocaeli ve Antalya'da bulunan arsa, arazi ve binalar ve bunlara iliskin projeler ver almaktadır. |
6.334.734.902 | 4.547.400.000 | 0,72 |
| AKFGY | Akfen GYO A.S. |
Akfen GYO A.S. portfövünde ağırlıklı olarak yatırım amaçlı gayrimenkuller ve otel projeleri bulunmaktadır. |
24.277.594.510 | 8.619.000.000 | 0,36 |
| AKMGY | Akmerkez GYO A.S. |
Akmerkez GYO porföyü ağırlıklı olarak binalardan oluşmaktadir. |
7.738.061.211 | 8.220.438.400 | 1,06 |
| AKSGY | Akiş GYO A.S. |
Akiş GYO A.Ş. portföyü Akbatı ve Alisveris Akasva Merkezleri yanında Beykoz ve Bulgaristan arsaları ile Erenköydeki ofislerden olusmaktadır. |
29.110.710.368 | 17.146.500.000 | 0,59 |
| ALGYO | Alarko GYO A.S. |
Alarko GYO portföyünde arsalar, fabrika binası, merkezi. is dükkanlar oteller ve bulunmaktadır. |
14.492.671.756 | 6.253.884.000 | 0,43 |
Tablo 19: BİST'te İşlem Görmekte Olan GYO'ların PD / NAD Çarpan Değerleri
PTALKYA)
MENKUL DEĞEŞ
| ASGYO | ASCE GYO A.S. |
Asce GYO A.S. portföyü; arsa, projeleri, bina ve is konut merkezlerinden oluşmaktadır. |
18.115.924.884 | 7.987.080.000 | 0,44 |
|---|---|---|---|---|---|
| ATAGY | Ata GYO A.S. |
Ata GYO A.Ş. portföyünde ağırlıklı olarak işyeri ve arsa bulunmaktadır. |
576.058.572 | 561.925.000 | 0,98 |
| AVGYO | Avrasya GYO A.S. |
Avrasya GYO portföyünde, Samsun, Çarşamba, Havza'da yer alan otogarların yanı sıra okul binası, daireler, arsalar, otel ve yazıhane de bulunmaktadır. |
1.509.931.949 | 1.016.676.000 | 0,67 |
| AVPGY | Avrupakent GYO A.S. |
Avrupakent GYO portföyünde başta AVM olmak üzere otel, ticari gayrimenkuller ve konut projesi bulunmaktadır. |
38.293.996.408 | 21.920.000.000 | 0,57 |
| BEGYO | Bati Ege GYO A.S. |
portföyünde Ege GYO Batı ağırlıklı olarak Denizli'de yer alan arsa, dükkan konut ve bulunmaktadır. |
3.257.928.894 | 3.577.850.000 | 1,10 |
| DGGYO | Doğuş GYO A.Ş. |
GYO Doğus portföyünde is merkezleri bulunmaktadır. Bunun vanisira Gebze'de de önemli otel. AVM ve arsalar bulunmaktadır. |
10.131.364.655 | 14.893.869.280 | 1,47 |
| DZGYO | Deniz GYO A.S. |
Deniz GYO başta İstanbul, Ankara ve Bodrum olmak üzere ağırlıklı olarak AVM ve otel ile konut ve ticari birimlerden oluşan portföyü bulunmakta olup, gayrimenkul yatırım ve geliştirme faaliyetlerinde bulunarak satış ve kiralama gelirleri elde etmektedir. |
3.503.152.092 | 4.152.000.000 | 1,19 |
| EKGYO | Emlak Konut GYO A.S. |
Emlak Konut GYO portföyünde İstanbul'da yer alan AVM bunun yam sıra arsa, konut ve ticari üniteleri bulunmaktadır. |
127.313.458.860 | 49.780.000.000 | 0,39 |
| EYGYO | EYG GYO A.S. |
EYG GYO portföyünde ticari üniteleri, konut odaklı projeleri ve arsalar ön plana çıkmaktadır. |
2,393,752,982 | 1.620.000.000 | 0,68 |
| FZLGY | Fuzul GYO A.Ş. |
Fuzul GYO porföyünde devam eden tamamlanan ve konut projeleri, dükkanlar ile arsalar bulunmaktadır. |
7.454.410.495 | 7.708.320.000 | 1,03 |
| HLGYO | Halk GYO A.Ş. |
portföyünde Halk GYO'nun UIFM ile ofis, İzmir Evora, Bizimtepe Aydos projeleri ile konut projeleri, binalar ve arsalar bulunmaktadır. |
30.290.874.288 | 9.678.400.000 | 0,32 |
| IDGYO | İdealist GYO A.Ş. |
İdealist GYO portföyünde bağımsız bölümler, Sile'de gelişirilen proje ve İzmir'deki arsaları bulunmaktadır. |
760.275.663 | 402,000,000 | 0,53 |
| ISGYO | is GYO A.S. |
İş GYO portföyündeki varlıkları arasında İstanbul İi Kuleleri, İstanbul Tuzla Teknoloji ve Operasyon Merkezi gibi ofisleri, İstanbul Kanyon AVM, İzmir Ege Perla AVM gibi alsveris merkezleri, Kartal Manzara gibi konutları ve İstanbul Levent'te İş Kuleleri önündeki arsalarıyla, İstanbul Levent ve Çekmeköy'de bulunan arsalar ön plana cıkmaktadır. |
36.811.714.099 | 19.328.400.000 | 0,53 |
MANACKYATRIM 40
| KGYO | Koray GYO A.S. |
GYO. portföyünde Koray Ankara'daki konut bloklarındaki ticari alanlar, Kağıthane Ofispark'da bulunan ofisler, Göktürk'deki arsa ve Yapı Kredi Plaza projesindeki bağımsız bölüm bulunmaktadır. |
1.373.243.539 | 3.132.745.638 | 2,28 |
|---|---|---|---|---|---|
| KLGYO | Kiler GYO A.S. |
Kiler GYO portföyünde tamamlanmış, devam etmekte ve proje așamasında olan AVM'ler, arslar ve konutlar bulunmaktadır. |
20.678.945.893 | 6.319.350.000 | 0,31 |
| KRGYO | Körfez GYO A.S. |
Körfez GYO portföyünde Kilyos Arsası, Tuzla İçmeler Arsası, Kartal Horizon Projesi ve Güre Tesisi bulunmaktadır. |
1.585.985.232 | 3.415.500.000 | 2,15 |
| KZBGY | Kızılbük GYO A.Ş. |
Kızılbük GYO'nun portföyünde 2 adet resort projesi ve 1 adet devre tatil projesi bulunmaktadır. |
18.336.995.823 | 8.280.000.000 | 0,45 |
| KZGYO | Kuzugrup GYO A.Ş. |
Kuzu GYO portföyünde otel, apart oteller ticari ve üniteler bulunmaktadır. |
10.992.008.149 | 4.744.000.000 | 0,43 |
| MHRGY | MHR GYO A.S. |
MHR GYO portföyünde İstanbul ve Ankara'da ofis ve dükkanlar bulunmaktadır. |
6.227.727.450 | 4.201.160.000 | 0,67 |
| MRGYO | Marti GYO A.Ş. |
Martı GYO portföyünde ağırlıklı olarak turizm tesisleri bulunmaktadır. Bunun yanı sıra geliştirme amaçlı gayrimenkulleri de bulunmaktadır. |
9.199.733.979 | 2.042.766.000 | 0,22 |
| MSGYO | Mistral GYO A.S. |
GYO Mistral portfoyünde İzmir'de bulunan Mistral Tower'ın yanı sıra geliştirmekte olduğu proje arsalar ve bulunmaktadır. |
6.327.304.274 | 1.959.604.150 | 0,31 |
| NUGYO | Nurol GYO A.S. |
Nurol faaliyetleri GYO., sürdürülebilir kapsamında konutlar, alanları, yaşam AVM'ler ofisler ve insa etmektedir. |
4.255.635.579 | 2.736.439.680 | 0,64 |
| OZGYO | Özderici GYO A.S. |
Özderici GYO portföyünde, Nuvo projesinde yer Dragos alan rezidans daire ve mağazaların yanı sıra Yapı Kredi Plaza Ofisi bulunmaktadır. |
4.996.947.152 | 1.400.000.000 | 0,28 |
| OZKGY | Özak GYO A.S. |
Özak GYO portföyü arsalar, araziler, binalardan oluşmaktadır. |
51.111.050.353 | 18.593.120.000 | 0,36 |
| PAGYO | Panora GYO A.Ş. |
Panora GYO portföyünün yaklaşık %84'ünü Panaro AVM kalanını da arsalar olusturmaktadır. |
10.285.242.813 | 5.959.500.000 | 0,58 |
| PEKGY | Peker GYO A.S. |
Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 35 yılı aşkın süredir portföyünde yurt içi ve yurt dışında başta otel olmak üzere, konut, ticari ve arsalar bulundurmaktadır. |
3.803.073.558 | 4.139.572.556 | 1,09 |
| PSGYO | Pasifik GYO A.S. |
Gayrimenkul Pasifik Yatırım Ortaklığı A.Ş. bağlı bulunduğu Pasifik Grubu'nun Next Level Ankara; Next Level Loft, Next Level Çayyolu gibi gayrimenkul ve sektörlerindeki insaat |
20.328.116.933 | 7.536.000.000 | 0,37 |
MARTINENKUL ANDERER
| faaliyetlerinin yanı sıra Merkez Ankara ve Next Levent İstanbul ve Kemer projeleri ile sektördeki konumunu korumaktadır. |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| RYGYO | Reysaş GYO A.Ş. |
Gayrimenkul Reysas Yatırım Ortaklığı A.Ş. arsa ve arazilerin yanı sıra ağırlıklı olarak ticari depo portföyü ile arsalar ön plana çıkmaktadır. |
42,817.913.099 | 30.400.000.000 | 0,71 |
| SEGYO | Seker GYO A.Ş. |
Gayrimenkul Seker Yatırım Ortaklığı A.Ş., portföyünde Türkiye'nin farklı illerinde yer alan arsa, ofis, konut ve tesisler bulunmaktadır. |
6.257.665.353 | 3.701.676.538 | 0,59 |
| SNGYO | Sinpas GYO A.S. |
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde A.S. geliştirilmekte olan ve inşaatı devam eden konut projeleri, tamamlanan konutlar ve arsalar bulunmaktadır. |
38.879.710.465 | 13.350.000.000 | 0,34 |
| SRVGY | Servet GYO A.S. |
Servet GYO portföyünde; AVM, ofisler, is merkezleri plazalar, eğitim tesisi ve arsa bulunmaktadır. |
24.173.054.423 | 14.807.000.000 | 0,61 |
| SURGY | Sur Tatil Evleri GYO A.S. |
Sur Tatil Evleri GYO portföyünde Antalya projesinde alan devremülk ve ticari birimler bulunmaktadır. |
18.024.087.211 | 6.947.900.000 | 0,39 |
| TDGYO | Trend GYO A.Ş. |
Gayrimenkul Trend Yatırım Ortaklığı A.Ş. yabancı sermayeli bir firma olup portföyünde; Bursa Görüklü'de ve İstanbul Ümraniye ile Alibeyköy'de konut gelistirme projeleri yer almaktadır. |
261.312.380 | 825.930.000 | 3,16 |
| TRGYO | Torunlar GYO A.S. |
Torunlar GYO portföyünde avmler, ofis ve iş merkezleri, plazalar, tivari birimler, otel ve arsa bulunmaktadır. |
98.780.702.000 | 60.950.000.000 | 0.62 |
| TSGYO | TSKB GYO A.S. |
TSKB GYO portföyünde 2 adet bina. avm, otel han ve bulunmaktadır. |
4.717.639.666 | 6.110.000.000 | 1,30 |
| VKGYO | Vakif GYO A.S. |
Vakif Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin satışı devam eden projelerindeki konut ve ofislerin vanı sıra istanbul , Ankara, İzmir gibi farklı illerde bulunan arsaları portföyünde öne cıkan varlıklarıdır. |
28.603.509.052 | 7.107.000.000 | 0,25 |
| VRGYO | Vera Konsept GYO A.S. |
Vera Konsept GYO portföyünde konutlar, proje bazında yatırım amaçlı gayrimenkuller ve arsa bulunmaktadır. |
4.873.542.450 | 2.517.400.000 | 0,52 |
| YGGYO | Yeni Gimat GYO A.S. |
Yeni Gimat GYO portföyünün yaklaşık %97'si Ankamall AVM kalanı arazilerden arsa ve oluşmaktadır. |
18.015.733.414 | 16.208.640.000 | 0,90 |
$42$ ALAND DEALER AS
| YGYO | Yeşil GYO A.S. |
Yeşil GYO portföyünde AVM, Konut, Ofis, Otel ve Thermal Spa'dan olusan karma projeleri ile arazi ve arsaları bulunmaktadır. |
13.625.565.342 | 2.879.592.918 | 0,21 |
|---|---|---|---|---|---|
| ZRGYO | Ziraat GYO A.S. |
Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin portföyünü İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Ziraat Kuleleri Projesi ile Ziraat Bankası ve başka kuruluşlara kiralanan gayrimenkullerden oluşmaktadır. Aynı zamanda devam eden projeleri içinde konut olarak geliştirilmesi planlanan arsa portföyü yanı sıra bina portföyü de bulunmaktadır |
49.541.738.273 | 65.898.424.800 | 1,33 |
| Eleme Oncesi Ortalama** |
0.77x | ||||
| $\sim$ $\sim$ $\sim$ | Eleme Sonrası Ortalama** |
0.60x |
Kaynak: Finnet, GYO Faaliyet ve Bağımsız Denetim Raporları, KAP
* Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş faaliyet konusu, ana şebeke üzerinden gaz yakıtların dağıtımı (her çeşit - azili yakıtın, ana boru sistemiyle dağıtımı ve tedariki) olduğu için incelenmemiştir.
**Benzer şirketlerin piyasa değerleri tarihi: 06.12.2024 kapanış
wender ya mener in pryson negerici carini vortalisier mopang.
***Ortalama katsayıları virgülden sonrası yuvarlanarak yazılmıştır. Hesaplama yapılırken yuvarlama yapılmadığından benzer şirketler çarpanına göre hesaplanan özsermaye değerinde farklılık oluşmaktadır.
Örneklem grubundaki benzer şirketlerin PD / NAD çarpanı ortalaması 0,60x olarak hesaplanmaktadır.
Bu çarpan değerine göre, Egeyapı Avrupa GYO'nun özsermaye değeri aşağıdaki tabloda yer almaktadır:
| (1L) | |
|---|---|
| Egeyapı Avrupa GYO Net Aktif Değeri | 3.761.707.425 |
| Benzer Şirketler PD / NAD Çarpanı Ortalaması (x) | 0.60 |
| Benzer Şirketler Çarpanına Göre Hesaplanan Özsermaye Değeri | 2.241.917.472 |
Yukarıda yer verilen değerleme sonuçlarının Şirket'in değerini makul bir şekilde yansıttığı düşünülmektedir. Net aktif değeri ile PD / NAD çarpan analizleri sonucunda bulunan özsermaye değerleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
| Yaklaşım Yöntemi | Baz Deger | $A$ ğırlık $(\% )$ | Ağırlıklı Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| Net Aktif Değer (NAD) | 3.761.707.425 | %50 | 1.880.853.713 |
| Piyasa Yaklasımı | |||
| (PD/NAD) | 2.241.917.472 | %50 | 1.120.958.736 |
| Sirket Özsermaye Değeri | |||
| (TL) | 3.001.812.449 |
%50 - %50 ağırlıklandırma ile Şirket'in ortalama halka arz öncesi özsermaye değeri 3.001.812.449 TL olarak hesaplanmaktadır. Halka arz öncesi fiyattan hesaplanan iskonto oranına aşağıda yer verilmiştir.
WARK YATIRU
| (TL) | |
|---|---|
| Nominal Sermaye Tutari | 157.800.000 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 3.001.812.449 |
| Halka Arz Öncesi Pay Başına Değer | 19,02 |
| Halka Arz İskontosu | %21,15 |
| Halka Arz İskontosu Sonrası Özsermaye Değeri | 2.367.000.000 |
| Halka Arz Pay Fiyatı | 15,00 |
| Halka Arz Büyüklüğü | 918.000.000 |
Değerleme yöntemleri ile hesaplanan halka arz öncesi özsermaye değerleri dikkate alındığında, halka arz öncesi pay başına değer üzerinden halka arz iskonto oranı yaklaşık %21,15 olarak hesaplanmaktadır.
İşbu fiyat tespit raporunun 3.2. Bölümünde detaylarına yer verildiği Hasköy Sözlesmesi kapsamında parseller üzerinde geliştirilmesi planlanan projeye ilişkin henüz yapı ruhsatı alınmamış, inşaata başlanmamış ve işbu fiyat tespit rapor tarihi itibarıyla herhangi bir satış yapılmamıştır. Hasköy Sözleşmesi, gerekli ruhsat ve izinleri bulunmadığı için gayrimenkul projesi olarak Şirket portföyüne ve GYO Tebliği'nin 24. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen %51'lik sınıra dâhil edilmemiştir. Ayrıca, gerekli ruhsat ve izinleri bulunmamasından kaynaklı olarak fiyat tespit raporunda yer alan net aktif değer hesaplamasına dahil edilmemiştir. Diğer taraftan Invest Gayrimenkul Değerleme tarafından hazırlanan 08.11.2024 tarih ve 2024 / 2305 değerleme raporunda Şirket'in söz konusu sözleşmeden kaynaklanan haklarının değeri 300.622.000 TL olarak takdir edilmiştir. Söz konusu projeye ilişkin olarak Şirket tarafından ödenen teminatlar ise, Şirket'in 30.09.2024 tarihli bilançosuna yansımış olup; Hasköy Projesi'nin ve potansiyel katkısının yukarıda bahsi geçen hususlar göz önünde bulundurularak yatırımcılar tarafından ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.
Ek 1: Yetkinlik Beyanı Ek 2: Sorumluluk Beyanı Ek 3: Lisans Belgeleri Ek 4: Bağımsız Denetçiden Alınan "Üzerinde Mutabık Kalınmış Prosedürler Raporu"
44 MALKYAT
9 Aralık 2024
Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Sirketi'nin sirket değerinin tespiti amacıyla tarafımızca düzenlenen 9 Aralık 2024 tarihli değerleme raporuna ilişkin olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 2019/19 sayılı haftalık bülteni ile kamuya duyurulan, 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı Kurul kararı uyarınca gayrimenkul dışı varlıkların değerlemesinde uyulacak genel esaslar'da belirtilen;
Kurul'ca geniş yetkili olarak yetkilendirilmiş bir aracı kuruluş olarak, değerlemeyi yapacak "Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3 Lisansı" veya "Türev Araçlar Lisansı"na sahip tam zamanlı olarak istihdam edilen en az 10 çalışana,
Ayrı bir Kurumsal Finansman Bölümü'ne
Değerleme çalışmaları sırasında kullanılması gereken prosedürlerin bulunduğu kuruluş genelgeleri, değerleme metodolojisi, el kitabı veya benzeri belirlenmiş prosedürlere,
Müşteri kabulü, çalışmanın yürütülmesi, raporun hazırlanması ve imzalanması süreçlerinde kullanılacak kontrol çizelgeleri veya benzeri dokümanlara,
Değerleme çalışmalarının teknik altyapısını oluşturan her türlü bilgi bankası, iç genelge, geliştirilmiş know-how ve benzeri unsurlara,
Değerleme çalışmalarında ihtiyaç duyulan bilgilerin elde edilmesi ile ilgili araştırma altyapısına, sahip olduğumuzu, Şirket ile doğrudan ve dolaylı olarak sermaye ve yönetim ilişkimizin bulunmadığını ve raporun SPK'nın yayımlamış olduğu III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" ve Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği tarafından yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında yürütüldüğünü ve tüm yönleriyle ilgili standartlara uyduğunu beyan ederiz.
Saygılarımızla,
| HALK YATIRIM MENKUL DEGERLER A.S. | |
|---|---|
| HUCKYATIRLY MENKUL DEĞE |
Menevse ÖZDEMİR DİLİDÜZGÜN
Zafer MUSTAFAOĞLU
Müdür
Genel Müdür Yardımcısı
Ek 2: Sorumluluk beyanı
9 Aralık 2024
Kurul Karar Organi'nın 11.04.2019 tarih ve 21/500 sayılı kararı uyarınca Sermaye Piyasası Kurulu'nun 11.04.2019 tarih ve 2019/19 sayılı bülteninde ilan edilen duyuruya istinaden; Gayrimenkul Dışındaki Varlıkların Sermaye Piyasası Mevzuatı Kapsamındaki Değerlemelerinde Uyulacak Esaslar başlığının F maddesinin 9. Maddesi çerçevesinde verdiğimiz bu beyan ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun kararında belirtilen niteliklere sahip olduğumuzu ve bağımsızlık ilkelerine uyduğumuzu, İzahname'nin bir parçası olan 9 Aralık 2024 tarihli Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Sirketi Fiyat Tespit Raporumuzda yer alan bilgilerin, sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde, gerçeğe uygun olduğunu ve bu bilgilerin anlamını değiştirecek nitelikte bir eksiklik bulunmaması için her türlü özenin gösterilmiş olduğunu beyan ederiz.
Saygılarımızla,
MENKUL DE
Menevse ÖZDEMİR DİLİDÜZGÜN
Müdür
Zafer MUSTAFAOĞLU
Genel Müdür Yardımcısı
SPL Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3 Lisansı Doğrulama Linki: https://lsts.spl.com.tr/EmployeeUser/DigitalBadge/8EEBF3F3-5FEB-48F0-9CD7-245411666572
| $-22.56$ | SERMAYE PIYASASI LİSANSI,AMA SİCİL VE EGİTİM KURULUSU A.Ş. \$95, furthly deserte in a grypation of Across binnerits alons of and a Maying day digit model (specified model) are controlled to the first model and the of a neutrons, a collect of his |
|||
|---|---|---|---|---|
| AURULUS | HORAF (GRONAL HEALTH) | BELGE HUMARASE | LISANS DURUNO | |
| DSA. | 2.09.2967 | $-125 -$ | ||
| and the state of the company's | ||||
| Paytas | the retained and workers that the first that the first that is a state of the second and the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control of the control o Syncopy ply an investigations and plug hole ortal highday in " foul yet start information your movements on the continuity on site of milling your child's stight or base on into present or present present in present being |
|||
| Projector: Fascicled at 12 (top), 3 c, e sin si sémely a Palk kadanimister. | ||||
| 1 Instantino |
SPL Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3 Lisansı Doğrulama Linki:
https://lsts.spl.com.tr/EmployeeUser/DigitalBadge/534B8278-8DD9-4641-B749-86BF93FEFF0C
https://lsts.spl.com.tr/EmployeeUser/DigitalBadge/F15C3B95-56CE-40A5-BD60-BA43E7D2EFF1
| SERMAYE PIVASASI LISANSLAMA SICIL VE EGITIM HURULUSU A.S. | ||||
|---|---|---|---|---|
| home-focacidities | all'us fue an amminye o passioni im funtasi ber manta abera yonenda etti, ap dayda jau masilik a gouçantar yapapelle sama ve stiraka garayevas katta aalilayan interestana, sicili a egiten | |||
| KURULUS | DUZE BE FAQUES TABIN | SEAGE MITHABASE | LEARCE DUBLING | |
| OSP1. | 04:03.205 | 20% also | ||
| MENEVSE ÖZDENİN DİLİDÜZGÜN TürevArtıçlar Listeva storpidir. | ||||
| and it doesn't | ||||
| Payment 1 Industrial |
ATTORN PATENTING THING'S | By International International Service County Co., Inc. 4. 25 Park for reserve in the county of your condition subsystem intervents on a member of the service subject to increasing the content of the service of the service by University in India as a problemental for the agent of the company of the United to Day 1991, tambulan vehicle mediate value (\$80), but) ve backmanne person neige of in Tyle in let us a state of |
||
| Afonno Holdenda Bohn Parta Sitz/ Almak (chr.) | Collage Avenue |
https://lsts.spl.com.tr/EmployeeUser/DigitalBadge/B19B8FBD-D715-4813-963B-45E4915E31CA
SPL Sermaye Piyasası Faaliyetleri Kurumsal Yönetim Derecelendirme Doğrulama Linki:
https://lsts.spl.com.tr/EmployeeUser/DigitalBadge/6B21CC6D-B5FD-41F6-87B2-707B83A9B3D7
MENKUL DEGERIA
SPL Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3 Lisansı Doğrulama Linki:
https://lsts.spl.com.tr/EmployeeUser/DigitalBadge/E22D3901-117D-4EA7-889C-126B1852B2AD
https://lsts.spl.com.tr/EmployeeUser/DigitalBadge/B752EF97-C6C2-455C-BB4B-64AB40C55C64
| PERMITS AREA DE REGIONAL Charles Communication |
SERMAYE PHASASI LISANSLAMA SECIL VE EGITIM KURULUSU ALL The state of the American between the same |
|||
|---|---|---|---|---|
| Distance 3 | BARNILUS DSRL |
19 Car San Holly CONTRACTOR |
BELGE MISSIONARY $-1010$ |
JANUAR DUBLING |
| 4121N SPMS Thermodel Process that testing these processes are seen in Business Communication |
one provide the party depth (from the party). The transit of the U.S. (2013) of 2014 and the street day from the U.S. (1943) and infrastructure in the | |||
| Profits | For all the special company could Sisters Holdwede Baba Facis Bilgi Alevah Aprelium; int. |
making a baby (cd. minimum righted of the image construction) the home contraction power on the product with animalism to the sum fluoral construction of the form | ||
| Parameters who was highway |
SPL Sermaye Piyasası Faaliyetleri Türev Araçlar Doğrulama Linki:
https://lsts.spl.com.tr/EmployeeUser/DigitalBadge/EA1D5641-17C3-41DD-B9F9-67069520ED27
| SERMANE PISASAGA LIGANYÁLAMA SÍRÍK VÁ KVETRA KOROLLISLA S 20 Solute we any comparative control with the action of the motivation of the company and of activities and approximately dependent of the company of the control of the company of the company of the company of the company |
||||
|---|---|---|---|---|
| STANDARD | AMMINUTE DSPL Common |
WEIGHT STATE contact: |
the contract of contract PASSA SUMMISSION SCORPS |
|
| 612034 ERMER, Yami Innights in providing on the confidence of the Linens Hebbando Boha Fasta Bitgi Mesok from |
a company of the company's state and the company's Johnson Warrior by Chickens with three of the American and Executive country and provided the component content of the set of the set of the set of the set of the set of the set of the set of the set of the set of the set between the transition of the detection was the first of the state and the terms of the process of the second included to the control of the second terms of the second terms of the second terms of the second terms of the s |
|||
| Linkind's after the control of the control of the party of the control of |
A LER A.S
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.