Management Reports • Dec 27, 2024
Management Reports
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı kullanılmıştır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)
Yukarıdaki tanımdan hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Gayrimenkulün pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
| Emsal No | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 500 | 620 | 670 | 2235 |
| İstenen Fiyat (TL) | 10.500.000 | 12.500.000 | 10.900.000 | 35.500.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 21.000 | 20.161 | 16.269 | 15.884 |
| Konum Düzeltmesi (%) | 0% | 15% | 15% | 20% |
| Alan Düzeltmesi (%) | 0% | 2% | 2% | 7% |
| Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 20% |
| Proje Geliştirmeye Uygunluk (%) | 8% | 8% | 8% | 8% |
| Pazarlık Payı (%) | -3% | -3% | -3% | -3% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 5% | 22% | 22% | 52% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 22.050 | 24.595 | 19.850 | 24.145 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 22.660 |
Emsallerinin karşılaştırma analizleri aşağıdaki gibidir.
2024/2307
2, 3 ve 4 nolu emsaller yerleşkelere daha yakın konumda olmasına rağmen sahile daha uzak konumda olmaları sebebiyle %15 ve % 20 konum düzeltmesi getirilmiştir. 1 nolu emsal ise aynı bölgede yer alması sebebiyle benzer şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir. - Emsal 1 alanı 500 m², 2, 3 ve 4 nolu emsallerin alanları ise daha büyüktür. Alan karşılaştırması 500 m² için yapılmıştır. Alan büyüdükçe şerefiye küçülmekte, küçüldükçe büyümekte olup küçük alanlılara eksi (–) büyük alanlılara ise artı (+) düzeltme getirilmiştir. Bu doğrultuda %1 ila 7 arasında düzeltmeler yapılmıştır.
Yapılaşma hakkı bazında yapılaşma emsalleri dikkate alınarak 1 , 2 ve 3 nolu emsaller benzer şerefiyeli olduğundan herhangi bir düzeltme yapılmamış olup emsal 4 ise daha düşük yapılaşma şartına sahip olduğundan %20 düşük şerefiye uygulanmıştır.
Emsal analizi 500 m² alanlı parseller için yapılmış olup daha büyük yüzölçümü büyüklüğüne sahip olan 364 ada 5 parsel ve 368 ada 2 parsel için %3, 365 ada 1 parsel ile 369 ada 1 nolu parselin ise %10 daha düşük şerefiyeli olacağı kanaatiyle birim değerlerinin 364 ada 5 ve 368 ada 2 parsel için 21.980,-TL/m² ve 365 ada 1 ve 369 ada 1 parsel için 20.394,-TL/m² olacağı değerlendirilmiştir.
| Emsal No | 5 | 6 | 7 | 8 |
|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 200 | 145 | 120 | 150 |
| İstenen Fiyat (TL) | 24.000.000 | 15.100.000 | 13.750.000 | 17.200.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 120.000 | 104.138 | 114.583 | 114.667 |
| Konum Düzeltmesi (%) | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Alan Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% |
| İnşaat Kalitesi Düzeltmesi (%) | 25% | 25% | 25% | 25% |
| Nitelikli Konut Potansiyeli (%) | 8% | 8% | 8% | 8% |
| Pazarlık Payı (%) | -10% | -5% | -7% | -7% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 13% | 18% | 16% | 16% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 135.600 | 122.883 | 132.916 | 133.014 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 131.000 |
Konut emsallerinin karşılaştırma analizleri aşağıdaki gibidir.
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak ve yanı sıra konu taşınmazların yüzölçümü büyüklükleri de dikkate alınarak arsa değerleri aşağıdaki gibi takdir edilmiş ve değerleri tablodaki gibi hesaplanmıştır.
| ADA | PARSEL | m² BİRİM DEĞERİ (TL) | YÜZÖLÇÜMÜ (m²) | YUVARLATILMIŞ PİYASA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 364 | 1 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 364 | 2 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 364 | 3 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 364 | 4 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 364 | 5 | 21.980 | 783,93 | 17.230.000 |
| 364 | 6 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 364 | 7 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 364 | 8 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 364 | 9 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 364 | 10 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 365 | 1 | 20.394 | 6.000,00 | 122.365.000 |
| 367 | 1 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 367 | 2 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 367 | 3 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 367 | 4 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 367 | 5 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 367 | 6 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 367 | 7 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 367 | 8 | 22.660 | 513,23 | 11.630.000 |
| 367 | 9 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 367 | 10 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 367 | 11 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 367 | 12 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 368 | 1 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 368 | 2 | 21.980 | 758,11 | 16.665.000 |
| 368 | 3 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 368 | 4 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 368 | 5 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 368 | 6 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 368 | 7 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 368 | 8 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 368 | 9 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 368 | 10 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 368 | 11 | 22.660 | 500 | 11.330.000 |
| 369 | 1 | 20.394 | 7.700,77 | 157.050.000 |
| TOPLAM | 30.756,04 | 664.840.000 |
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)
Gelir indirgeme yöntemi ile arsanın toplam değerine ulaşmak için, arsa maliyetinin, arazi üzerinde gerçekleştirilmesi planlanan projedeki geliştirme maliyetinin İndirgenmiş Nakit Akımları yöntemiyle (İNA) hesaplanan bugünkü finansal değeri ile, satış hasılatının yine İNA yöntemiyle hesaplanan bugünkü finansal değerleri arasındaki farka eşit olacağı varsayılmıştır.
Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları ekonominin, sektörün ve taşınmazın risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek taşınmazın değeri bulunur.
Bu kabulden hareketle nakit akımları hesaplanmasında aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır.
Parsel üzerinde geliştirilmesi muhtemel proje ve projenin büyüklükleri, parselin imar durumu ve bölgedeki projelerin planlamaları dikkate alınarak aşağıdaki varsayımlara göre hesaplanmıştır. Aşağıdaki hesaplamalarda arşiv dosyasında yer alan ruhsat belgelerindeki alanlar kullanılmıştır.
o Parsellerde sadece konut alanları yer alacak olup buna göre emsal ve emsal artırımı olmak üzere toplam konut alanı 13.535 m²'dir.
o Parsel bünyesinde yaklaşık 654 m² alanlı sosyal tesis ve 524 m² alanlı teknik (trafo ve arıtma) alan olmak üzere toplam 1.178 m² ortak alan inşa edileceği varsayılmıştır.
| FONKSİYON | ALAN (m²) |
m² BİRİM MALİYETİ (TL) | MALİYET (TL) |
|---|---|---|---|
| KONUT | 13.535,00 | 27.840 | 376.814.400 |
| ORTAK ALANLAR | 1.178,00 | 27.840 | 32.795.520 |
| TOPLAM | 14.713,00 | - | 409.609.920 |
| Diğer Maliyet Kalemleri | |||
| Mühendislik ve Mimarlık Hizmetleri | 3,00% | - | 12.288.298 |
| Proje Yönetim ve Yapı Denetim Giderleri | 4,00% | - | 16.384.397 |
| Yatırımcı Sabit Giderleri | 2,50% | - | 10.240.248 |
| Yasal İzinler ve Danışmanlık Giderleri | 2,50% | - | 10.240.248 |
| Müteahhit Ücreti/Taşeronluk Ücreti | 20,00% | - | 81.921.984 |
| ORTALAMA / TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ | 36.748,79 | 540.685.000 |
Buna göre tüm maliyetler aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
Proje kapsamında tahmin edilen maliyetler varsayımlara dayalı olup, uygulama projelerinin oluşturulmasından itibaren bu maliyetler değişebilecektir.
Zemin iyileştirmesi ve temel işleri için yapılacak olan imalatların inşaat aşamasında teknik detaylarla çözüleceği varsayılmış ve hesaplanan ortalama inşaat maliyeti dışında ek bir maliyet oluşmayacağı varsayılmıştır.
İnşaatın yapımında bölgedeki projelerin kalitesine uygun malzeme ve işçilik kullanılacağı öngörülmüştür.
Parseller üzerinde geliştirilmesi muhtemel proje bünyesinde oluşacak birimlerden tamamının satılacağı varsayılmış ve projenin bugünkü finansal değeri bu doğrultuda hesaplanmıştır.
Buna göre proje bünyesinde oluşacak konut alanların günümüzdeki değerleri pazar yaklaşımı ile aşağıdaki emsallerin karşılaştırma analizine yönelik tablodaki gibi hesaplanmıştır.
Konut emsalleri taşınmazın bulunduğu bölgede ancak daha iyi konumda yer alan site tarzı yapılarda bulunan gayrimenkullerin ortalama birim değeri olup gelir hesabında direkt ortalama değer olarak kullanılmıştır.
Buna göre konut birimlerden elde edilmesi öngörülen hasılatın bugünkü finansal değeri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.
| FONKSİYON | ALAN (m²) | m² BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL) | HASILAT (TL) |
|---|---|---|---|
| KONUT | 13.535,00 | 131.000 | 1.773.085.000 |
Bu yöntemde, işletmenin/gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olarak belirli bir projeksiyonunu kapsar biçimde uygulanmıştır.
Projeksiyonlarda elde edilen nakit akımları ekonominin, sektörün ve işletmenin/gayrimenkulün taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmiş ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmıştır. Bu değer, taşınmazın mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeri ifade etmektedir.
Projeksiyonda inşaat maliyetleri dikkate alınmaksızın proje süresi boyunca gerçekleşeceği tahmin edilen satış oranları ve m² birim satış değerleri esas alınarak değerlemeye konu hissenin hasılat üzerinden alacağı paylar indirgenerek gayrimenkulün değeri tespit edilmiştir.
Satışların 2025 yılında başlayacağı ve 3 yılda aşağıdaki tabloda belirtilen gerçekleşme oranları ve m² satış fiyatları ile realize olacağı varsayılmıştır. Satış değerleri, bölgedeki diğer projelerdeki ortalama m² birim bedelleri dikkate alınarak belirlenmiştir. Satış fiyatlarında ilk yıl %35, 2. Yıl %30 ve 3. Yıl ise %25 artış öngörülmüştür.
| Rapor Tarihi İtibariyle |
2025 | 2026 | 2027 | |
|---|---|---|---|---|
| Satış Gerçekleşme Oranı | %0 | % 30 | %35 | %35 |
| Konut m² Satış Fiyatı | 131.000 TL | 176.850 TL | 229.905 TL | 287.381 TL |
Proje bünyesindeki toplam inşaat alanı 14.713 m² olarak hesaplanmıştır. İnşaat maliyeti ise sayfa 29'da toplam 540.685.000,-TL olarak hesaplanmıştır. İnşaat maliyetinin ilk 2 yıl %35, sonraki yıllarda yaklaşık %30 mertebesinde artacağı öngörülmüştür.
İnşaatın 2025 yılında başlayacağı, 3 yıl süreceği ve 2025 yılında %55, 2026 yılında %25 ve 2027 yılında %20 oranında gerçekleşeceği varsayılmıştır.
Projenin lansman ve satışa başlanmasına kadar geçen süredeki finansmanının müteahhit firma tarafından karşılanacağı ve sonrasında ise daire satışlarından elde edilen gelirle sağlanacağı kabul edilerek finansman maliyeti hesaplamalara dahil edilmemiştir.
Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası Devlet Tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda 2021-2023 yılları arasında yapılan ihalelerin verilerinden (TRY) tahvil net faizinin yaklaşık ortalama %22 civarında olduğu hesaplanmıştır. Ancak günümüz şartları dikkate alınarak bu oran güncel 5 ve 10 yıllık Türk Lirası Tahvil faizlerinin ortalaması olan %25 esas alınmıştır.
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmaktadır. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmektedir. Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasılat ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkul projelerinin satılması/kiralanması sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %8 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplama ise %25 Risksiz Getiri Oran + %8 Risk Primi = %33 olarak yapılmıştır.
Yukarıdaki faktörlere göre hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %33 olarak kabul edilmiştir.
Yukarıdaki varsayımlar altında (indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere) parseller üzerinde gerçekleştirilmesi muhtemel projenin bugünkü finansal değeri (1.272.540.794) 1.272.540.000,-TL olarak bulunmuştur.
| İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| 30.09.2024 | 30.06.2025 | 30.06.2026 | 30.06.2027 | |
| Konut Birimlerin m² Başına Ortalama Satış Fiyatı (TL) | 131.000 | 176.850 | 229.905 | 287.381 |
| Satışa Esas Konut Alanı (m²) | 13.535,00 | |||
| Azami Yıllık Konut Satış Geliri (TL) | 1.773.085.000 | 2.393.664.750 | 3.111.764.175 | 3.889.705.219 |
| Azami Yıllık Satış Geliri (TL) | 1.773.085.000 | 2.393.664.750 | 3.111.764.175 | 3.889.705.219 |
| Satış Oranı | 0% | 30% | 35% | 35% |
| Tahmini Yıllık Satış Geliri (TL) | - | 718.099.425 | 1.089.117.461 | 1.361.396.827 |
| Toplam İnşaat Alanı (m²) | 14.713,00 | |||
| Ortalama m² Birim İnşaat Maliyeti (TL) | 36.749 | 49.611 | 66.975 | 87.067 |
| Toplam İnşaat Maliyeti (TL) | 540.685.000 | 729.924.750 | 985.398.413 | 1.281.017.936,25 |
| Risksiz Getiri Oranı | 25,00% | |||
| Risk Primi | 8,00% | |||
| Nominal İskonto Oranı | 33,00% | |||
| Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı) | 0% | |||
| Satış Gelirleri | 0 | 718.099.425 | 1.089.117.461 | 1.361.396.827 |
| Satış Oranı | 0% | 30% | 35% | 35% |
| Kümülatif Satış Oranı | 0% | 30% | 65% | 100% |
| Azami Yıllık Satış Geliri (TL) | 1.773.085.000 | 2.393.664.750 | 3.111.764.175 | 3.889.705.219 |
| Gerçeklesmesi Varsayılan Yıllık Satış Geliri (TL) | 0 | 718.099.425 | 1.089.117.461 | 1.361.396.827 |
| İnşaat Maliyeti | 0 | 401.458.613 | 246.349.603 | 256.203.587 |
| İnşaat Gerçekleşme Oranı | 0% | 55% | 25% | 20% |
| Kümülatif İnşaat Gerçekleşme Oranı | 0% | 55% | 80% | 100% |
| Azami İnşaat Maliyeti (TL) | 540.685.000 | 729.924.750 | 985.398.413 | 1.281.017.936 |
| Gerçekleşmesi Beklenen İnşaat Maliyeti (TL) | 0 | 401.458.613 | 246.349.603 | 256.203.587 |
| Serbest Nakit Akımı | 0 | 316.640.813 | 842.767.858 | 1.105.193.239 |
| Toplam İndirgenmiş Gelir (TL) | 1.863.548.251 | |||
| Toplam İndirgenmiş Maliyet (TL) | 591.007.457 | |||
| Projenin Finansal Değeri (TL) | 1.272.540.794 |
Proje büyüklüklerinden hareketle %25 yüklenici kar oranı esas alınmak suretiyle arsanın finansal yöntemlerle bulunan değeri ise aşağıdaki gibi 806.650.000,-TL (806.653.731,-TL) olarak hesaplanmıştır.
| Proje Büyüklükleri ve Arsa Değeri Hesabı | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| A - Arsa Alanı (m²) (Terk sonrası) 30.756,04 |
|||||
| B - Satışa Esas Toplam Konut Alanı (m²) | 13.535,00 | ||||
| C - İnşaat Alanı (m²) | 14.713,00 | ||||
| D - Ortalama m² Birim İnşaat Maliyeti (TL) | 36.748,79 | ||||
| E - İnşaat Maliyeti (TL) | 540.685.000 | ||||
| F - İndirgenmiş Toplam Hasılat | 1.863.548.251 ₺ | ||||
| G - İndirgenmiş İnşaat Maliyeti | 591.007.457 ₺ | ||||
| H - Proje / Yüklenici Kar Oranı | 25% | ||||
| J - Proje / Yüklenici Karı (F x H) | 465.887.063 ₺ | ||||
| K - Arsa Maliyeti (F - G - J) | 806.653.731 ₺ | ||||
| L - Arsa m² Birim Değeri (K / A) | 26.227 ₺ |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Özetle bu yöntemde taşınmazın arsa ve üzerindeki inşai yatırımlar olmak üzere 2 bileşen dikkate alınarak değer tespiti yapılmaktadır. Rapora konu taşınmaz üzerinde yapı olmadığından bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.
Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan arsa ve proje değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | ULAŞILAN DEĞER |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı (Arsa Değeri) |
664.840.000 |
| Gelir Yaklaşımı (Arsa Değeri) |
806.650.000 |
| Gelir Yaklaşımı (Projenin Finansal Değeri) |
1.272.540.000 |
Her iki yöntemle bulunan arsa değerleri arasında bir miktar fark vardır.
Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan "Mülkün değerlemesinde genellikle emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımları ve bu yaklaşımlarla bağlantılı metotlar uygulanır. Değerleme Uzmanı bu yaklaşımlardan iki veya daha fazlasını ve onlara bağlı metotları kullanarak elde ettiği göstergeleri birbiriyle mutabık kılar. Her üç yaklaşım da ortada benzer veya uygun mal, eşya veya hizmet varken, içlerinde fiyatı en düşük olanın en çok talep topladığı ve en yaygın şekilde dağıtıldığını savunan ikame ilkesine dayanır." ifadesine istinaden en düşük değerin tespiti emsal karşılaştırma yöntemi ile yapılmıştır.
Gelir indirgeme yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Ayrıca gelir indirgeme ile bulunan değer içerisinde geliştirici karı da yer almaktadır.
Ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecek olması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından hareketle nihai değer olarak Pazar Yaklaşımı ile bulunan değerin alınması uygun görülmüştür.
Değerlemeye konu parsel üzerinde imar durumundan hareketle kabuller doğrultusunda yapılabileceği öngörülen proje büyüklükleri rapor içeriğinde belirtilmiş olup bu projeden elde edilebilecek hak ve faydanın bugünkü değeri (projenin finansal değeri) 1.272.540.000,-TL olarak hesaplanmıştır.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Rapor konusu parselin fiziki olarak bölünmüş ya da müşterek kısımları bulunmamaktadır.
Bölgedeki kat karşılığı oranı %55-70 yüklenici, %25-35 arsa sahibi şeklindedir.
Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkul için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde hazırlanan raporların listesi aşağıdaki gibidir.
| Rapor Tarihi | Rapor No | Takdir Edilen KDV Hariç Değer (TL) |
Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|---|---|
| 14.09.2023 | 2023/2645 | 575.945.000 | Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
| 05.01.2024 | 2023/3686 | 572.055.000 | Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
| 01.07.2024 | 2023/1126 | 611.075.000 | Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen parsellerin yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, yüzölçümü büyüklüklerine, imar durumlarına, fiziksel özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre 30.09.2024 tarihi itibariyle takdir edilen toplam değerleri aşağıdaki tablolarda sunulmuştur.
| 35 ADET ARSA İÇİN TAKDİR EDİLEN | ||
|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 664.840.000,-TL | |
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 731.324.000,-TL |
Bulunduğu bölge, konumu, imar durumu, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazın "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.
İş bu rapor e-imzalı dokuman olarak hazırlanmıştır.
KDV oranı tüm gayrimenkuller için %10 kabul edilmiştir.
Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Bilgilerinize sunulur. 11 Kasım 2024
(Ekspertiz tarihi: 07 Kasım 2024)
Saygılarımızla, INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.
İ. Enis ERGÜN Değerleme Uzmanı (Lisans No: 917035)
Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)
M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.