Regulatory Filings • Dec 27, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Şile Projesi
Özel 2024 – 678 / Rev1
Eylül, 2024(Rev1: Kasım 2024)
| Talep Sahibi | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor Tarihi | 20.11.2024 |
| Revize Tarihi | 27.11.2024 |
| Değerleme Tarihi | 30.09.2024 |
| Rapor Numarası | Özel 2024 – 678 / Rev1 |
| Raporun Konusu | Şile Projesi |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Şile İlçesi, Yeniköy Mahallesi, Yukarıköy Mevkii 163 ada 5 ve 6 parselde bulunan "Arsa" vasıflı gayrimenkuller üzerinde adi ortaklık yöntemiyle geliştirilmekte olan projelerde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin sözleşmeden kaynaklanan haklarının piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, İki Otuz Yedi (237) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları9 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi9 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi10 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler10 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar10 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler10 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tm ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 13 |
||
| 3.10 | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 13 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 13 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 14 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler14 |
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler | ||
|---|---|---|---|
| İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 15 | |||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler22 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 23 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler23 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 23 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 23 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 24 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı26 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 31 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı37 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler47 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ49 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması49 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 49 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş49 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş49 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi49 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi49 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi49 |
||
| 6.8 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş49 |
||
| 7. | SONUÇ51 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi51 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri51 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI52 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ52 |
| Talep Sahibi | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 - 678 / 20.11.2024 - Özel 2024 – 678 / Rev1-27.11.2024 |
| Değerleme No ve Tarihi | Özel 2024 - 678 / 30.09.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkuller üzerinde geliştirilecek olan projelerde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin adi ortaklıktan kaynaklanan haklarının piyasa değerinin tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi | İstanbul İli, Şile İlçesi, Yeniköy Mahallesi, Posta Kodu: 34983 |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Şile İlçesi, Yeniköy Mahallesi, Yukarıköy Mevkii, 163 ada 5 ve 6 parselde bulunan "Arsa" nitelikli taşınmazlar |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Rapora konu taşınmazlar hali hazırda boş arsa durumundadır. |
| İmar Durumu | Söz konusu taşınmazlar, 1/1000 ölçekli Yeniköy Mahallesi Uygulama İmar Planı'na göre "Tarımsal Nitelikli Turizm Alanı" içerisinde kalmaktadır. Plan dahilinde günübirlik konut ya da turizm tesisi yapılabileceği, günübirlik konut için yapılaşma şartlarının Emsal: 0.10, konut için Emsal: 0.05, turizm için ise Emsal: 0.20 hmax: 6,50 olduğu bilgisi edinilmiştir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Değerleme tarihi itibari ile taşınmazların tapu kaydında riskli yapıdır beyanı bulunmaktadır. Söz konusu beyan parsel üzerindeki evvelce var olan yıkılmış yapılar ile alakalı olup parsel üzerinde değerleme tarihi itibari ile herhangi bir yapı unsuru bulunmamaktadır. |
| Projelerin Mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Adi Ortaklıktan Kaynaklanan Haklarının KDV Hariç Piyasa Değeri |
649.790.000,00 TL (Altıyüzkırkdokuzmilyonyediyüzdoksanbin Türk Lirası) |
| Projelerin Mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Adi Ortaklıktan Kaynaklanan Haklarının KDV Dahil (%20) Piyasa Değeri |
779.748.600,00 TL |
| Açıklama | Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar | Mehmet AFŞAR – SPK Lisans No: 406225 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin sözleşmesi 01.11.2024 tarihinde olup rapor içerisinde verilen nihai değer ve hesaplamalar 30.09.2024 değerleme tarihi dikkate alınarak takd ir edilmiştir. Rapor 20.11.2024 tarih, Özel - 2024-678 rapor numarasıyla tanzim edilmiştir. 27.11.2024 tarih, Özel 2024 -678 Rev1 revize edilmiştir.
İstanbul İli, Şile İlçesi, Yeniköy Mahallesi, Yukarıköy Mevkii 163 ada 5 ve 6 parselde bulunan "Arsa" vasıflı gayrimenkuller üzerinde geliştirilecek olan projelerde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin adi ortaklıktan kaynaklanan haklarının adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur. Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın değer tespiti amacıyla güncel pazar değerini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 01.11.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AFŞAR tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce 29.09.2023 tarih, Özel 2023 – 1140 numaralı, 29.12.2023 tarih, Özel 2023 – 1625 numaralı, 28.06.2024 tarih, Özel 2024 – 349 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Şehit Ersan Cad. Çoban Yıldızı Sok. 1/10 Çankaya – ANKARA adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye : |
14.000.000,-TL |
|---|---|
| Ticaret Sicil : |
256696 |
| Telefon : |
0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web : |
[email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres : |
Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
| Şirket Unvanı : |
Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| -------------------- | --------------------------------------------------- |
Şirket Adresi : Altunizade Mah. Kısıklı Cad. İnci Çıkmazı Sk. İnci Ofis İş Merkezi No3 K:1 D:7 - 8 Üsküdar / İSTANBUL
Şirket Amacı : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak.
Sermayesi : Şirketin sermayesi 150.000.000 TL'dir.
Halka Açıklık : - Telefon : 0 216 478 48 18
E-Posta : [email protected]
İş bu rapor, Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul İli, Şile İlçesi, Yeniköy Mahallesi, Yukarıköy Mevkii 163 ada 5 ve 6 parselde bulunan "Arsa" vasıflı gayrimenkuller üzerinde geliştirilecek olan projelerde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin adi ortaklıktan kaynaklanan haklarının adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Gayrimenkuller; İstanbul İli, Şile İlçesi, Yeniköy Mahallesi, 163 ada 5 ve 6 no'lu parselde bulunmaktadır. Tapu kaydında "Arsa" vasıflı olan gayrimenkul, Saklıburun (Şile Yolu) Caddesi'ne 820 m, Ayazma Plajı'na 3,8 km, Sabiha Gökçen Havalimanı'na 38 km ve Şile Belediyesi'ne 3,7 km kuş uçuşu mesafede yer almaktadır.
Taşınmaza ulaşmak için; Şile Yolu Caddesi üzerinde ilerlerken Saklı Burun Caddesi'ne geçiş yapılarak doğu yönde ilerlenir. Saklıburun Caddesi üzerinde doğu yönde 3,7 km ilerledikten sonra Kızıldağ Sokak ile bağlantısından sağa dönülür. Kızıldağ Sokak üzerinde güney yönde 950 m. ilerledikten sonra sağda konu taşınmaza ulaşılır. Gayrimenkulün yer aldığı bölgede, boş arsa, turistik tesisler, günü birlik konaklama alanları, taze ve doğal gıda ürünleri satış alanları bulunmaktadır. Bölgede altyapı problemi bulunmamaktadır. Ayrıca günlük ihtiyaçların karşılanması için restoran, market gibi alış veriş mekanları da bulunmaktadır.
Koordinatlar: 163 Ada 5 Parsel Enlem: 41.1169 - Boylam: 29.6532 163 Ada 6 Parsel Enlem: 41.1160 - Boylam: 29.6566
| İL – İLÇE | : İstanbul – Şile |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : Yeniköy - / - Yukarıköy |
| ADA - PARSEL | : 163 - Tablo – 1 |
| CİLT NO – SAYFA NO | : 3 - Tablo – 1 |
| YÜZÖLÇÜM | : Tablo – 1 |
| TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : Arsa |
| TAŞINMAZ ID | : Tablo – 1 |
| MALİK – HİSSE – HİSSEYE DÜŞEN ALAN |
: Tablo – 1 |
| EDİNME SEBEBİ | : Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği |
| TARİH – YEVMİYE | : 26.01.2024 - 1997 |
| TABLO - 1 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA NO PARSEL | SAYFA NO YÜZÖLÇÜM (M2) | MALİK | HİSSE ORANI | HİSSEYE DÜŞEN ALAN (M2) | ||||
| EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL GELİŞTİRME İNŞAAT TAAHHÜT YATIRIM ANONİM ŞİRKETİ |
1/2 | 5.000,00 | ||||||
| 1 | 5 | 386 | 10.000,00 | ASLANTÜRKLER İNŞAAT TURİZM ENERJİ TEKSTİL VE GIDA İTHALAT İHRACAT TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ |
1/2 | 5.000,00 | ||
| EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL GELİŞTİRME İNŞAAT TAAHHÜT YATIRIM ANONİM ŞİRKETİ |
1/2 | 43.577,21 | ||||||
| 2 | 6 | 387 | 87.154,41 | ASLANTÜRKLER İNŞAAT TURİZM ENERJİ TEKSTİL VE GIDA İTHALAT İHRACAT TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ |
1/2 | 43.577,21 |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden malik tarafından temin edilen 30.05.2024 tarihli Tapu Kayıt belgelerine göre taşınmazlar üzerinde müşterek olarak aşağıdaki kayıt bulunmaktadır.
-3402 Sayılı Kanunun 22. maddesinin 2. fıkrasının (a) bendi uygulamasına tabidir. (T:09/05/2018 – 4656)
-6306 Sayılı Kanun gereğinde riskli yapıdır. (T: 16/01/2023 – 1023)
*09.05.2018 tarih, 4656 yevmiye numaralı takyidat maliki olunan taşınmaza ilişkin kadastro yenileme işlemi yapıldığını belirtmektedir.
**16.01.2023 tarih, 1023 yevmiye numaralı takyidat parsel üzerindeki eski yapılarla alakalı olup mevcut durumu etkilememektedir. Değerleme tarihi itibari ile parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmamaktadır.
***Taşınmazlar üzerinde yer alan takyidatların tasarrufa olumsuz etkisi yoktur.
3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Konu taşınmazlar 26.01.2024 tarihinde, 1997 yevmiye numarası ile satış işleminden Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ve Aslantürkler İnşaat Turizm Enerji Tekstil Ve Gıda İthalat İhracat Ticaret Limited Şirketi mülkiyetine geçmiştir. Maliklerin her iki parsel için de hisse oranı ½'dir.
Konu taşınmazlar 25.07.2023 tarihinde 163 ada 1 parselin ifraz edilmesi meydana gelmiş olup, söz konusu parseller ifraz işlemi sonrası "Arsa" olarak nitelik değiştirmiştir. 163 ada 1 parselin ifraz öncesi niteliği "Tarla"dır.
Şile Belediyesi'nde, taşınmazın dosyasında yapılan incelemede söz konusu 163 ada 1 parsele ait 07.07.2022 tarih 2022-14604 sayılı imar yazısında, 16.06.2017 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Yeniköy Mahallesi uygulama imar planına göre "Tarımsal Nitelikli Turizm Alanı" içerisinde kalmaktadır. Taks: 0.20 Emsal:0.30 Hmax: 2 kat yapılaşma koşullarına sahiptir.
b) Konut yapılması halinde parsel büyüklüğü 5.000 m² olup, Emsal 0,05 ve yükseklik 2 Katı geçemez. Her 5.000 m² parsel için tek bir yapı yapılabilir. Konut alanların emsal harici olarak 50 m² geçmeyecek nitelikte tek katlı müştemilat yapılabilir. Emsal harici 1 bodrum kat depo ve garaj yapılabilir.
c) Turizm tesisi yapılması halinde; minimum parsel büyüklüğü 10.000 m² olup Emsal 0,20 yükseklik 2 Katı geçemez. Bu alanlarda, Turizm Tesis Alanı (Otel) dışında iskan edilemez, birden fazla bağımsız birim oluşturulamaz, bağımsız birim olarak konut ve ticaret yer alamaz.
Minimum ifraz şartı: 5.000 m² dir.
Söz konusu gayrimenkul için Şile Belediyesinde imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde herhangi alınmış olumsuz bir karar vb. bulunmadığı görülmüştür. Taşınmaz üzerinde riskli yapı beyanı bulunmaktadır. Söz konusu beyan parsel üzerindeki evvelce var olan yıkılmış yapılar ile alakalı olup parsel üzerinde değerleme tarihi itibari ile herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmamaktadır.
Söz konusu taşınmaz için, 10.08.2022 tarihli Adi Ortaklık Tadil Sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmede taraflar Ege Yapı A.Ş. ve Aslantürkler İnş. Tur. Ener. Teks. Ve Gıda İth. Tic. Ltd. Şti. 'dir. Sözleşmeye göre Ege Yapı A.Ş. %50 hissesinin tamamını Egeyapı Avrupa Gayr. Gel. İnş. Taah. Ve Yat. A.Ş.'ye devretmiştir. Bu durumda sözleşme tarafları %50 Egeyapı Avrupa Gayr. Gel. İnş. Taah. Ve Yat. A.Ş. ile %50 Aslantürkler İnş. Tur. Ener. Teks. Ve Gıda İth. Tic. Ltd. Şti. olmuştur.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Parsellerle alakalı tanzim edilmiş ruhsat detayları şu şekildedir;
| 163 ADA 5 PARSEL YENİ YAPI RUHSAT DETAYLARI | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No | BLOK | TARİH | SAYI | VERİLİŞ AMACI | BB. SAYISI | ALAN (M2) | TOPLAM ALAN(M2) |
KAT SAYISI YAPI SINIFI | |
| Otel | 1 | 3.560,73 | |||||||
| Bina Dışı Yapı (Bina Dışı | |||||||||
| 1 | 7A | 16.05.2024 | 13799 | Yapılar) | - | 700,00 | 4.428,28 | 3 | VC |
| Bina Dışı Yapı (Spor ve | |||||||||
| Eğlence) | - | 167,55 | |||||||
| 2 | 7B | 16.05.2024 | 13790 | Otel | 1 | 60,18 | 60,18 | 1 | IIIA |
| 3 | 7C | 16.05.2024 | 13791 | Otel | 1 | 60,18 | 60,18 | 1 | IIIA |
| 4 | 7D | 16.05.2024 | 13789 | Otel | 1 | 60,18 | 60,18 | 1 | IIIA |
| 5 | 7E | 16.05.2024 | 13798 | Otel | 1 | 60,18 | 60,18 | 1 | IIIA |
| 6 | 7F | 16.05.204 | 13792 | Otel | 1 | 60,18 | 60,18 | 1 | IIIA |
| 7 | 7G | 16.05.2024 | 13793 | Otel | 1 | 60,18 | 60,18 | 1 | IIIA |
| 8 | 7H | 16.05.2024 | 13794 | Otel | 1 | 60,18 | 60,18 | 1 | IIIA |
| 9 | 7I | 16.05.2024 | 13787 | Otel | 1 | 60,18 | 60,18 | 1 | IIIA |
| 10 | 7J | 16.05.2024 | 13795 | Otel | 1 | 60,18 | 60,18 | 1 | IIIA |
| 11 | 7K | 16.05.2024 | 13796 | Otel | 1 | 60,18 | 60,18 | 1 | IIIA |
| 12 | 7L | 16.05.2024 | 13797 | Otel | 1 | 60,18 | 60,18 | 1 | IIIA |
| 13 | 7M | 16.05.2024 | 13788 | Otel | 1 | 60,18 | 60,18 | 1 | IIIA |
| TOPLAM | 5.150,44 |
| 163 ADA 6 PARSEL YENİ YAPI RUHSAT DETAYLARI | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No | BLOK | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI | ALANI | TOPLAM ALAN : KAT SAYISI : YAPI SINIFI | ||
| Restoran Lokanta | 1 | 273,23 | |||||||
| $\mathbf{1}$ | A1 | 22.04.2024 | 13629 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 45,83 | 319,06 | $\overline{2}$ | IIIB | |
| Eğlence) | |||||||||
| $\overline{2}$ | AA3-1/AA3-2 | 26.04.2024 | 13674 | Restoran Lokanta | 2 | 338,95 | 338.95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 3 | AB3-1/AB3-2 | 26.04.2024 | 13673 | Restoran Lokanta | 2 | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| Restoran Lokanta | 1 | 216,67 | |||||||
| 4 | AC5 | 3.05.2024 | 13740 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 45,83 | 262,50 | $\overline{2}$ | IIIB | |
| Eğlence) | |||||||||
| Restoran Lokanta | 1 | 216,67 | |||||||
| 5 | AD5 | 3.05.2024 | 13739 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 262,50 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| Eğlence) | 45,83 | ||||||||
| 6 | AE3/1-AE3-2 | 26.04.2024 | 13672 | Restoran Lokanta | 2 | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 7 | AF4-1/AF4-2 | 2.05.2024 | 13698 | Restoran Lokanta | 2 | 250,23 | 250,23 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 8 | AG4-1/AG4-2 | 2.05.2024 | 13699 | Restoran Lokanta | $\overline{a}$ | 250,23 | 250,23 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 9 | AH4-1/AH4-2 | 2.05.2024 | 13697 | Restoran Lokanta | 2 | 250,23 | 250,23 | $\overline{a}$ | IIIB |
| 10 | $AI3-1/AI3-2$ | 26.04.2024 | 13671 | Restoran Lokanta | $\overline{2}$ | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| Restoran Lokanta | 1 | 242,99 | |||||||
| 11 | AJ2 | 24.04.2024 | 13634 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 288,82 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| Eğlence) | 45,83 | ||||||||
| 12 | AK4/1-AK4/2 | 2.05.2024 | 13696 | Restoran Lokanta | 2 | 250,23 | 250,23 | 2 | IIIB |
| 13 | AL4/1-AL4-2 | 2.05.2024 | 13695 | Restoran Lokanta | $\overline{2}$ | 250,23 | 250,23 | $\overline{a}$ | IIIB |
| 14 | AN3/1-AN3/2 | 26.04.2024 | 13670 | Restoran Lokanta | $\overline{2}$ | 338,95 | 338,95 | 2 | IIIB |
| 15 | AO4-1/AO4-2 | 2.05.2024 | 13693 | Restoran Lokanta | $\overline{a}$ | 250,23 | 250,23 | $\overline{a}$ | IIIB |
| 16 | AP4-1/AP4-2 | 2.05.2024 | 13694 | Restoran Lokanta | 2 | 250,23 | 250,23 | $\overline{\mathbf{c}}$ | IIIB |
| 17 | AR4-1/AR4-2 | 2.05.2024 | 13692 | Restoran Lokanta | $\overline{2}$ | 250,23 | 250,23 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 18 | AS3-1/AS3-2 | 26.04.2024 | 13669 | Restoran Lokanta | $\overline{2}$ | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| Restoran Lokanta | 1 | 216,67 | |||||||
| 19 | AT5 | 3.05.2024 | 13738 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 262,50 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| Eğlence) | 45,83 | ||||||||
| 20 | AU4-1/AU4-2 | 2.05.2024 | 13691 | Restoran Lokanta | 2 | 250,23 | 250,23 | 2 | IIIB |
| AV6-1/AV6- | |||||||||
| 21 | 2/AV6-3/AV6-4 | 3.05.2024 | 13742 | Restoran Lokanta | 4 | 499,20 | 499,20 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 22 | AY3-1/AY3-2 | 26.04.2024 | 13668 | Restoran Lokanta | 2 | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| Restoran Lokanta | $\mathbf{1}$ | 242,99 | |||||||
| 23 | AZ 2 | 24.04.2024 | 13635 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 288,82 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| Eğlence) | 45,83 | ||||||||
| 24 | $B3/1-B3/2$ | 26.04.2024 | 13667 | Restoran Lokanta | 2 | 338,95 | 338,95 | 2 | IIIB |
| 25 | BA3-1/BA3-2 | 26.04.2024 | 13665 | Restoran Lokanta | 2 | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 163 ADA 6 PARSEL YENİ YAPI RUHSAT DETAYLARI | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No | BLOK | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI | ALANI | TOPLAM ALAN KAT SAYISI YAPI SINIFI | ||
| 26 | BB3-1/BB3-2 | 26.04.2024 | 13664 | Restoran Lokanta | 2 | 338,95 | 338,95 | 2 | IIIB |
| Restoran Lokanta | 1 | 216,67 | |||||||
| 27 | BC 5 | 3.05.2024 | 13737 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 262,50 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| Eğlence) | 45,83 | ||||||||
| 28 | BD3/1-BD3/2 | 26.04.2024 | 13675 | Restoran Lokanta | $\overline{2}$ | 338,95 | 338,95 | 2 | IIIB |
| 29 | BE3/1-BE3/2 | 26.04.2024 | 13663 | Restoran Lokanta | 2 | 338,95 | 338,95 | $\overline{\mathbf{c}}$ | IIIB |
| 30 | BF3/1-BF3/2 | 26.04.2024 | 13662 | Restoran Lokanta | $\overline{\mathbf{2}}$ | 338,95 | 338,95 | 2 | IIIB |
| 31 | BG3/1-BG3/2 | 26.04.2024 | 13661 | Restoran Lokanta | 2 | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 32 | BH3/1-BH3-2 | 26.04.2024 | 13660 | Restoran Lokanta | $\overline{\mathbf{2}}$ | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 33 | $B13/1-B13-2$ | 26.04.2024 | 13659 | Restoran Lokanta | $\overline{\mathbf{2}}$ | 338,95 | 338,95 | 2 | IIIB |
| 34 | $BJ3/1-BJ3/2$ | 26.04.2024 | 13658 | Restoran Lokanta | 2 | 338,95 | 338,95 | 2 | IIIB |
| 35 | BK3-1/BK3-2 | 26.04.2024 | 13657 | Restoran Lokanta | 2 | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| Restoran Lokanta | 1 | 242,99 | |||||||
| 36 | BL 2 | 24.04.2024 | 13636 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 288,82 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| Eğlence) | 45,83 | ||||||||
| 242,99 | |||||||||
| 37 | BM 2 | Restoran Lokanta | 1 | $\overline{2}$ | IIIB | ||||
| 24.04.2024 | 13649 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 45,83 | 288,82 | |||||
| Eğlence) | |||||||||
| 38 | BN4/1-BN4/2 | 2.05.2024 | 13688 | Restoran Lokanta | 2 | 250,23 | 250,23 | $\overline{\mathbf{2}}$ | IIIB |
| Restoran Lokanta | 1 | 242,99 | |||||||
| 39 | BO2 | 24.04.2024 | 13643 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 45,83 | 288,82 | $\overline{2}$ | IIIB | |
| Eğlence) | |||||||||
| Restoran Lokanta | 1 | 242,99 | |||||||
| 40 | BP 2 | 24.04.2024 | 13642 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 45,83 | 288,82 | $\overline{2}$ | IIIB | |
| Eğlence) | |||||||||
| Restoran Lokanta | 1 | 242,99 | |||||||
| 41 | BR 2 | 24.04.2024 | 13641 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 288,82 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| Eğlence) | 45,83 | ||||||||
| 42 | BS3/1-BS3/2 | 26.04.2024 | 13656 | Restoran Lokanta | $\overline{\mathbf{2}}$ | 338,95 | 338,95 | 2 | IIIB |
| 43 | BT3/1-BT3/2 | 26.04.2024 | 13655 | Restoran Lokanta | $\overline{\mathbf{c}}$ | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 44 | BU3/1-BU3/2 | 26.04.2024 | 13654 | Restoran Lokanta | $\overline{\mathbf{2}}$ | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 45 | BV3/1-BV3/2 | 26.04.2024 | 13666 | Restoran Lokanta | $\overline{\mathbf{c}}$ | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 46 | BY4/1-BY4/1 | 2.05.2024 | 13687 | Restoran Lokanta | $\overline{\mathbf{2}}$ | 250,23 | 250,23 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 47 | BZ4/1-BZ4/2 | 2.05.2024 | 13686 | Restoran Lokanta | 2 | 250,23 | 250,23 | 2 | IIIB |
| Restoran Lokanta | 1 | 273,23 | |||||||
| 48 | C1 | 22.04.2024 | 13628 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 319,06 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| 45,83 | |||||||||
| Eğlence) | |||||||||
| 49 | CA6/1-CA6/2- | 3.05.2024 | 13741 | Restoran Lokanta | 4 | 499,20 | 499,20 | $\overline{2}$ | IIIB |
| CA6/3-CA6/4 | |||||||||
| Restoran Lokanta | 1 | 273,23 | |||||||
| 50 | D 1 | 22.04.2024 | 13627 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 45,83 | 319,06 | $\overline{2}$ | IIIB | |
| Eğlence) | |||||||||
| Restoran Lokanta | 1 | 273,23 | |||||||
| 51 | E 1 | 22.04.2024 | 13626 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 45,83 | 319,06 | $\overline{2}$ | IIIB | |
| Eğlence) | |||||||||
| Restoran Lokanta | 1 | 242,99 | |||||||
| 52 | F 2 | 24.04.2024 | 13640 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 288,82 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| Eğlence) | 45,83 | ||||||||
| 53 | $G3/1-G3/2$ | 24.04.2024 | 13649 | Restoran Lokanta | $\overline{\mathbf{2}}$ | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| Restoran Lokanta | 1 | 273,23 | |||||||
| 54 | H 1 | 22.04.2024 | 13625 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 319,06 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| Eğlence) | 45,83 | ||||||||
| Restoran Lokanta | 1 | 242,99 | |||||||
| 55 | 12 | 24.04.2024 | 13639 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 288,82 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| F ĕlence) | 45,83 | ||||||||
| 56 | İstinat Duvarı | 16.05.2024 | 13801 | İstinat Duvarı | 26.651,00 | 26.651,00 | $\mathsf{II}$ A | ||
| Restoran Lokanta | 1 | 242,99 | |||||||
| 57 | J2 | 24.04.2024 | 13638 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 288,82 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| Eğlence) | 45,83 | ||||||||
| K3/1-K3/2 | 26.04.2024 | 13653 | Restoran Lokanta | 338,95 | 338,95 | IIIB | |||
| 58 | $L3/1-L3/2$ | 13652 | Restoran Lokanta | 2 | $\overline{z}$ | ||||
| 59 | 26.04.2024 | 2 | 338,95 | 338,95 | 2 | ШB | |||
| Restoran Lokanta | 1 | 273,23 | |||||||
| 60 | M1 | 22.04.2024 | 13624 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 45,83 | 319,06 | $\overline{2}$ | IIIB | |
| Eğlence) | |||||||||
| Restoran Lokanta | $\mathbf{1}$ | 273,23 | |||||||
| 61 | N1 | 22.04.2024 | 13623 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 45,83 | 319,06 | $\overline{2}$ | IIIB | |
| Eğlence) | |||||||||
| 62 | 04/1-04/2 | 2.05.2024 | 13685 | Restoran Lokanta | $\overline{\mathbf{2}}$ | 250,23 | 250,23 | 2 | IIIB |
| 63 | Ortak Havuz | 16.05.2024 | 13800 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 200,00 | 200,00 | IVB | ||
| Eğlence) | |||||||||
| 64 | P4-1/P4-2 | 2.05.2024 | 13684 | Restoran Lokanta | 2 | 250,23 | 250,23 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 65 | R4-1/R4-2 | 2.05.2024 | 13683 | Restoran Lokanta | $\overline{2}$ | 250,23 | 250,23 | $\frac{2}{\pi}$ | IIIB |
| 66 | $S3/1-S3/2$ | 26.04.2024 | 13651 | Restoran Lokanta | $\overline{2}$ | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | IIIB |
| 67 | T4-1/T4-2 | 2.05.2024 | 13682 | Restoran Lokanta | 2 | 250,23 | 250,23 | 2. | IIIB |
| 68 | $U3-1/U3-2$ | 24.04.2024 | 13650 | Restoran Lokanta | 2 | 338,95 | 338,95 | $\overline{2}$ | ШB |
| Restoran Lokanta | 1 | 242,99 | |||||||
| 69 | V 2 | 24.04.2024 | 13633 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 288,82 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| Eğlence) | 45,83 | ||||||||
| Restoran Lokanta | 1 | 242,99 | |||||||
| 70 | Y2 | 24.04.2024 | 13631 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 288,82 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| Eğlence) | 45,83 | ||||||||
| Restoran Lokanta | 1 | 242,99 | |||||||
| 71 | Z 2 | 24.04.2024 | 13632 | Bina Dışı Yapı (Spor ve | 288,82 | $\overline{2}$ | IIIB | ||
| Eğlence) | 45,83 | ||||||||
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Konu parseller üzerinde imal edilecek projelerin yapı denetim işlemleri Atatürk Mah., Yayla Sk., No:20, D:9 Ümraniye/İSTANBUL adresinde konumlu, Çırağan Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmaktadır.
3.10 Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Rapora konu parseller üzerinde geliştirilmesi planlanan projeler için mimari projeler çizilmiş ve yapı ruhsatları tamamlanmıştır. Ancak parseller üzerinde henüz inşa faaliyet başlamamıştır. Değerleme işlemi ilgili projelere istinaden yapılmaktadır.
Söz konusu 163 ada 6 parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan projenin toplam inşaat alanı 48.042,81 m2 olup bu alanın 26.651,00 m2 'si istinat duvarları için alınmıştır. Projede toplam satılabilir alan 20.091,89 m2 'dir. Projede yer alan restoran birimlerinin hepsinin müstakil havuzu bulunmakta olup bu havuzlar ruhsatlarda bina dışı yapı olarak belirtilmiştir. İlgili ruhsatlarda farklı tiplerde olmak üzere toplam bağımsız bölüm sayısı 118 adettir.
163 ada 5 parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan yapıların toplam inşaat alanı 5.150,44 m2 olup otel olarak projelendirilmiştir. Parsel üzerinde yer alan otel bloğu içinde 18 adet standart oda yer almakta olup 12 adet de bungalov tarzı yapı yer almaktadır. Mimari projede 9 adet personel odası yer almakta olup değerleme çalışmasında dikkate alınmamıştır.
Rapora konu taşınmaza ait enerji verimlilik sertifikası ile ilgili bilgi bulunmamaktadır.
İstanbul İli, Osmanlı İmparatorluğu'nun 1453'te kenti fethetmesinin ardından, şehir, yaklaşık beş asır boyunca Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmış ve Türkler tarafından "İstanbul" olarak anılmaya başlanmıştır. Bugün, İstanbul, artık başkent olmasa da, hızla gelişen ülkenin en büyük şehridir. Boğaz çevresindeki konumu, İstanbul'u, Asya ve Avrupa arasında bir köprü yapmaktadır. Boğaziçi ve Haliç ile kent yerleşimini şekillendiren topoğrafyası, şehrin en önemli sembollerinden biri olan siluetini tanımlar. İstanbul'un tarihi ve dolayısıyla kültürü, mimarisinde görülebilir. Şehrin mimarisi Batı ile Doğu'yu bir araya getirmektedir. Şehirde Hipodrom, Yerebatan Sarnıcı ve Çemberlitaş gibi Roma Dönemi kalıntıları ve ayrıca Cenevizliler tarafından miras bırakılan Galata Kulesi yer almaktadır. Öte yandan şehri tanımlayan, Bizans ve Osmanlı yapılarıdır. Bizans yapıları arasında en önde geleni, yaklaşık 1500 yıl boyunca dünyanın en önemli anıtı olarak ayakta duran Ayasofya'dır. Günümüzde Ayasofya, müze olarak ziyarete açıktır. Osmanlı yapıları arasında ise asırlar boyunca Osmanlı sultanlarının meskeni ve yönetim merkezi olarak kullanılan Topkapı Sarayı, Sultanahmet Camii, Süleymaniye Camii, günümüze de ulaşmış ticaret geleneğinin yaşatıldığı Kapalıçarşı ve Mısır Çarşısı; kentin kültürünü ve kimliğini tanımlayan anıtlardır. İstanbul'un kültürel miras alanlarının uluslararası önemi, UNESCO Dünya Miras Listesi'nde "İstanbul'un Tarihi Alanları" başlığı içerisinde kendilerine yer verilerek tanınmıştır. İstanbul aynı zamanda modern bir şehirdir. Türkiye'nin kırsal bölgelerinden İstanbul'a yönelen iç göç ile şehrin nüfusu son yıllarda ciddi şekilde artmıştır.
İstanbul, Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi gören, bunların birbirine en çok yaklaştığı iki uç üzerinde kurulmuş bir şehirdir. Bu uçlar Avrupa kıtasında Çatalca, Asya kıtasında ise Kocaeli; güneyden Marmara ve Bursa, güneybatıdan Tekirdağ ve kuzeybatıdan Kırklareli ile çevrilidir. Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253 km², bütünü ise 5712 km² 'dir. Marmara denizindeki Adalar da İstanbul iline dahildir. İstanbul çevresinin bitki örtüsü, Akdeniz iklimi bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki türü makidir. Bu bitkiler uzun ve kurak bir yaz mevsimine kendini uydurmuştur. Fakat iklimin özelliği dolayısı ile tepeler çıplak değildir. Yer yer görülen ormanlık alanların en önemlisi kentin 20 km. kuzeyindeki Belgrad Ormanı'dır. İstanbul ilinde büyük akarsu yoktur. En büyük akarsu, aynı zamanda Kocaeli Yarımadası'nın da en büyük suyu olan Riva çayıdır. 71 km. olan Riva Çayı, kaynaklarını Kocaeli ilinden alır ve güneydoğu kuzeybatı yönünde akarak Riva köyü yakınlarında Karadeniz'e dökülür. Boğaza dökülen suların en önemlileri Küçüksu ve Göksu dereleridir. Bunlardan başka Haliç 'e dökülen Kağıthane ve Alibey Dereleri, Küçükçekmece Gölüne dökülen Sazlıdere, Büyükçekmece Gölüne dökülen Karasu Deresi, Terkos Gölüne dökülen Trança Deresi, İstanbul İlinin belli başlı akarsularıdır.
Şile, İstanbul iline bağlı bir ilçedir. Marmara Bölgesi'nin kuzey doğusunda, Karadeniz kıyısındadır. Doğuda Kandıra, güneydoğuda Derince ve Körfez, güneyde Pendik ve Gebze, güneybatıda Çekmeköy ve batıda Beykoz ilçeleriyle çevrilidir.
Şile nüfusu 2023 verilerine göre 43.464 olarak açıklanmıştır. Erkek nüfusu kadın nüfusundan 1.468 kişi daha fazladır. 20.998 kadın ve 22.466 erkek nüfusundan oluşmaktadır.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
ÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre azalan ana grup %-0,88 ile haberleşme oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %14,21 ile eğitim oldu. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %3,22, bir önceki yılın Aralık ayına göre %36,44, bir önceki yılın aynı ayına göre %48,23 ve on iki aylık ortalamalara göre %64,74 olarak gerçekleşti. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Eylül ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 6 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 110 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,1 arttı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,8 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %1,6 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,7, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,5 arttı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,04 artarken ithalatı %5,7 azaldı. (TUİK)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yillik | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| L | 2 519 789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| Ħ | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| $\overline{N}$ | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I_{(i)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210.9 | 4,6 | |
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $\mathbf{I}^{[t]}$ | 8 858 091 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| Ħ | 9 949 792 | 308 158 | 216.1 | 2,5 |
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %33 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %44 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Eylül | Ocak-Eylül | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
||
| Satış şekline göre toplam satış | 140 919 | 102 656 | 37,3 | 947 236 | 900 074 | 5,2 | |
| ipotekli satış | 15 825 | 8 4 4 6 | 87,4 | 92 310 | 160 884 | $-42.6$ | |
| Diğer satış | 125 094 | 94 210 | 32,8 | 854 926 | 739 190 | 15,7 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 140 919 | 102 656 | 37,3 | 947 236 | 900 074 | 5,2 | |
| ilk el satış | 44 858 | 30 488 | 47.1 | 300 879 | 268 597 | 12,0 | |
| İkinci el satış | 96 061 | 72 168 | 33,1 | 646 357 | 631 477 | 2,4 |
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu. Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçümü %30,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 18,0 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,2 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. (TUİK)
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %1,18 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %41,54 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,30 arttı, işçilik endeksi %0,93 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %34,98 arttı, işçilik endeksi %56,86 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,38 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %42,95 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,65 arttı, işçilik endeksi %0,86 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %37,10 arttı, işçilik endeksi %55,88 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,52 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,13 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,23 arttı, işçilik endeksi %1,20 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %28,83 arttı, işçilik endeksi %60,49 arttı. (TUİK)
2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 27,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. (TCMB)
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANKARA | ZMR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
148,0 | 139,4 | 153,7 | 142,5 |
| Yıllık Değişim |
%27.4 | %23,4 | %30,4 | %23,1 |
| Aylık Değişim |
%1,0 | %1,2 | %2,2 | %0,8 |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Değerlemeye konu 163 ada 5 parsel numaralı taşınmaz, tapu kaydına göre 10.000 m² yüz ölçüme sahiptir. Konu taşınmaz, geometrik olarak amorf forma yakın olmakla birlikte, topoğrafik olarak ise eğimli yapıya sahiptir. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmaz kuzey cepheden yola, diğer yönlerden komşu parsellere cephelidir. Taşınmaz halihazırda boş arsadır.
Değerlemeye konu 163 ada 6 parsel numaralı taşınmaz, tapu kaydına göre 87.154,41 m² yüz ölçüme sahiptir. Konu taşınmaz, geometrik olarak amorf forma yakın olmakla birlikte, topoğrafik olarak ise eğimli yapıya sahiptir. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmaz kuzey cepheden yola, diğer yönlerden komşu parsellere cephelidir. Taşınmaz halihazırda boş arsadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde geliştirilecek olan projeler için ruhsat alınmış durumda olup, inşai faaliyetler henüz başlamamıştır.
Rapora konu taşınmazlar üzerinde geliştirilecek proje için ruhsat alınmış olsa da, taşınmazlar hâlihazırda boş arsa durumundadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
[E:1 Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza yakın Yeniköy Mahallesi, 157 ada 39 parselde konumlu, Kaks:0.35, 2 kat Konut Alanı yapılaşma şartlarına sahip ve 1.713 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 22.500.000,00-TL bedelle satılıktır.
[E:2 Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza yakın Yeniköy Mahallesi, 117 ada 23 parselde konumlu, Kaks:0.20, 2 kat Konut Alanı yapılaşma şartlarına sahip ve 1.810 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 18.500.000,00-TL bedelle satılıktır.
[E:3 Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza yakın Çayırbaşı Mahallesi, 668 ada 1 parselde konumlu, Kaks:0.30, 2 kat Konut Alanı yapılaşma şartlarına sahip ve 6.500 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 79.900.000,00-TL bedelle satılıktır.
[E:4 Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza yakın Çayırbaşı Mahallesi, 0 ada 622 parselde konumlu, Kaks:0.30, 2 kat Konut Alanı yapılaşma şartlarına sahip ve 10.837 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 195.000.000,00-TL bedelle satılıktır
[E:5 Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza yakın Çayırbaşı Mahallesi, 693 ada 12 parselde konumlu, Kaks:0.30, 2 kat Konut Alanı yapılaşma şartlarına sahip ve 2.626 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 39.500.000,00-TL bedelle satılıktır
[E:6 Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza yakın Kabakoz Mahallesi, 3624 ada 234 parselde konumlu, Kaks:0.35, 2 kat Konut Alanı yapılaşma şartlarına sahip ve 7.013 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 63.000.000,00-TL bedelle satılıktır
Beyan: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak ofisi işe yapılan görüşmede taşınmazla benzer özellikli arsa birim fiyatlarının 9.000,00-TL/m2 ila 10.000,00-TL/m2 arasında değiştiği fiyatlandığı bilgisi edinilmiştir.
[E:7 Satılık Dükkan]: Şile Merkezde konumlu, 98 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 7.950.000,00-TL bedelle satılıktır.
[E:8 Satılık Dükkan]: Şile Merkezde konumlu, 100 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 7.850.000,00-TL bedelle satılıktır.
[E:9 Satılık Dükkan]: Şile Merkezde konumlu, 90 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 9.750.000,00-TL bedelle satılıktır.
[E:10 Satılık Dükkan]: Şile Merkezde konumlu, 60 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 6.750.000,00-TL bedelle satılıktır.
Beyan: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak ofisi işe yapılan görüşmede taşınmazla benzer özellikli dükkan birim fiyatlarının 70.000,00-TL/m2 ila 80.000,00-TL/m2 arasında fiyatlanabileceği bilgisi edinilmiştir.
Şile bölgesi, İstanbul il merkezine yakınlığı, sahilleri bakımından hafta sonu tatilleri için tercih edilen bir bölge iken, son yıllarda yapılan alternatif yol güzergahları sayesinde sürekli ikamet için de tercih edilebilmektedir. Bu durum bölgenin cazibesini artırmakta olup, bölgede her geçen gün yeni yapılaşmaların arttığı görülmektedir. Bölgede hali hazırda devam eden bir çok villa ve otel projesi bulunmakta olup, yakın zamanda tamamlanan projelerde ise boş villaların kalmadığı, projelerin tamamının satıldığı görülmüştür. Bu durumu fırsat bilen inşaat firmaları da, doğanın ve denizin bir arada olduğu villa siteleri ve oteller ile bölgenin yapı kalitesini ve tercih edilebilirliğini de artırmıştır.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (SATILIK ARSA) | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 Emsal 3 |
Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 | |||||||
| Brüt alanı (m²) | 1.713,00m² | 1.810,00m² | 6.500,00m² | 10.837,00m² | 2.626,00m² | 7.013,00m² | ||||||
| Satış fiyatı | 22.500.000 TL | 18.500.000 TL | 79.900.000 TL | 195.000.000 TL | 39.500.000 TL | 63.000.000 TL | ||||||
| m² birim fiyatı | 13.135 TL | 10.221 TL | 12.292 TL | 17.994 TL | 15.042 TL | 8.983 TL | ||||||
| Pazarlık | 5 % | - | 5 % | - | 5 % | - | 5 % | - | 5 % | - | 5 % | - |
| Konum şerefiyesi | 0 % | + | 0 % | + | 15% | - | 25% | - | 15% | - | 5 % | - |
| Yüzölçüm şerefiyesi | 20% | - | 20% | - | 10% | - | 5 % | - | 20% | - | 10% | - |
| Ruhsat şerefiyesi | 15% | + | 15% | + | 15% | + | 15% | + | 15% | + | 15% | + |
| İndirgenmiş birim fiyat | 11.821 TL | 9.199 TL | 10.448 TL | 14.395 TL | 11.281 TL | 8.534 TL | ||||||
| Ortalama Birim fiyat | 10.947TL/m² |
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (SATILIK DÜKKAN) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 7 | Emsal 8 | Emsal 9 | Emsal 10 | ||||
| Brüt alanı (m²) | 98,00m² | 100,00m² | 90,00m² | 60,00m² | ||||
| Satış fiyatı | 7.950.000 TL | 7.850.000 TL | 9.750.000 TL | 6.750.000 TL | ||||
| m² birim fiyatı | 81.122 TL | 78.500 TL | 108.333 TL | 112.500 TL | ||||
| Pazarlık | 5 % | - | 5 % | - | 5 % | - | 5 % | - |
| Konum şerefiyesi | 20% | - | 20% | - | 30% | - | 35% | - |
| Havuz ve Bahçe şerefiyesi | 15% | + | 15% | + | 15% | + | 15% | + |
| İndirgenmiş birim fiyat | 73.010 TL | 70.650 TL | 86.667 TL | 84.375 TL | ||||
| Ortalama Birim fiyat | 78.675TL/m² |
Taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmada değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölge içerisinde konumlu, konut imarlı arsa emsallerine ulaşılmıştır. Bu emsallerden yola çıkılarak parselin imar durumu, lokasyonu, arazi yapısı, altyapı durumu, çevre düzenlemesi vb. durumlar dikkate alınmış ve taşınmazlara birim değer takdir edilmiştir.
Bölgede mülk sahipleri, emlakçılar ile yapılan görüşmede benzer nitelikli taşınmazlarda genelde pazarlık payının %5 oranında olduğu bilgisi alınmıştır.
Emsal düzeltme tablosundaki yapılan düzeltmeler değerleme konusu taşınmazın mevcut özellikleri göz önünde bulundurularak şerefiye uygulanmıştır. Yapılan düzeltmeler;
yüzölçümü de değerleme konusu taşınmazlara göre küçük olmasından dolayı bölgedeki satılık ilanların yüzölçümlerinin satış birim değerine etkisi incelenmiştir. Taşınmazların yüzölçümlerine bağlı olarak %5 negatif şerefiye uygulanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için incelenen emsaller üzerinden belirlenen şerefiye oranları bölgede aktif ilanları bulunan emlakçılar ile yapılan görüşmelerde değer farklılıklarının oranları sorulmuştur. Ayrıca satılık ilanların konum, yüzölçüm, yapı kalitesi gibi değerini etkileyen etkenler göz önünde bulundurularak oranlama yapılmıştır. Bu oranlama neticesinde elde edilen yüzdelik(%) değerler ile emsal düzelt tablosu oluşturulmuştur.
Yukarıda bulunan emsallerden yola çıkılarak parsellerin imar durumu, lokasyonu, yola cephesi, yüzölçümü, arazi yapısı, altyapı durumu, çevre düzenlemesi, plan notu vb. durumlar dikkate alınmış ve şerefiye düzeltmeleri ile arsa birim değeri takdir edilmiştir.
Bölge emlakçılarından alınan beyanlarda dikkate alınarak arsa birim m² değeri ortalama 10.947-TL olabileceğine kanaat getirilmiştir.
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazın ana yollara yakın olması, cadde cepheli olması, etrafta benzer kullanımda boş arsaların olması, arazi yapısı vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki düzeltmeler ışığında taşınmaza değer takdir edilmiştir.
| DEĞERLEME TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No | İl | İlçe | Ada | Parsel | Yüz Ölçüm (m²) | Birim Değer (TL/m²) |
DEĞER (TL) |
| 1 | İstanbul | Şile | 163 | 5 | 10.000,00 | ₺10.947,00 | 109.470.000,00 |
| 2 | İstanbul | Şile | 163 | 6 | 87.154,41 | ₺9.304,95 | 810.967.427,33 |
| Toplam | 920.437.427,33 | ||||||
| Düzeltilmiş Değer~~ | 920.438.000,00 | ||||||
| Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Hisse Değeri | 460.219.000,00 |
Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda taşınmazlara tapu yüzölçümü dikkate alınarak arsa değeri yaklaşık (K.D.V hariç) ~920.438.000,00- TL takdir edilmiştir. Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen toplam değer ise ~460.219.000,00- TL olarak takdir edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Değerlemeye konu taşınmazlar için arsa değeri Pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı ile tespit edilmiştir. Pazar yaklaşımı ile tespit edilen arsa değerleri varsayımlara dayanmadığından esas kabul edilmiştir. Yukarıda belirtilen birim değerlere göre arsa değerleri hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak; ilgili belediyesinde yapı ruhsatı ve projelerin onaylandığı, parsel üzerinde inşai faaliyetlerin henüz başlamadığı görülmüştür. Yerinde yapılan incelemeler ve Egeyapı Avrupa'dan alınan bilgiye göre inşai faaliyetlerin başlamadığı yalnızca yasal prosedürlerin tamamlanması sebebiyle genel inşaat seviyesinin %1,00 civarında olduğu tespit edilmiştir. Mevcut durum değeri bu bilgiler ışığında hesaplanmıştır.
Rapora konu parsel üzerinde yeni yapı ruhsatlarına göre tespit edilen kullanım alanına yönelik toplam inşaat alanı 5.150,44 m2 'dir. İlgili ruhsatlara göre yapı sınıfı 5-C ve 3-A'dır. Taşınmazların, proje detayları ve mahal listeleri incelendiğinde kaliteli ve standart üzeri maliyetlerle üretileceği görülmüştür.
Her projenin gerçekleşen yapı birim maliyeti, proje geliştirmenin ilk aşamasından itibaren başlayarak eksik hiçbir işlem kalmayacak şekilde bütün metraj kalemlerinin %100 tamamlanmasına kadar devam eder. Birim maliyet projenin kapsamına, lokasyonuna, süresine, büyüklüğüne ve maliyet metraj kalemleri ile bu kalemlerin edinim şekline göre (peşin alım, önceden stok, kredili veya vadeli alım vb.) değişiklik gösterebilmektedir.
Rapora konu projede olduğu gibi yapım süreci devam projeler için hesaplamada kullanılan yapı yaklaşık birim maliyeti genel anlamda; projenin büyüklüğü, lokasyonu, süresi ve geliştiricinin mimari projedeki metraj hesabı ve kalemleri, kullanılacak malzeme ve kalitesi, marka proje durumu, proje satışını avantajlı kılacak donatılar (sosyal ve ortak alanlar), kullanıcının konforu ve kalite için tercih edeceği ürünler vb gibi birçok etken nedeniyle değişiklik gösterebilmektedir.
Bu sebeple proje değerlemesine esas nakit akışı projeksiyonunda kullandığımız yapı birim maliyetleri belirlenirken asgari ölçüt olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayınlanan ''Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri'' dikkate alınmıştır. Tebliğin 2.madde 4.fıkrası '' Bu Tebliğde yer alan yapıların birim metrekare maliyetleri, asgari mahal listesine göre belirlenen yapı malzemeleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Ayrıca, Tebliğdeki yapı yaklaşık birim maliyetlerinin tespitinde; çevre düzenlemesi (peyzaj, bahçe sulama, yağmur suyu drenaj, çevre aydınlatma, ihata duvarı, ada içi yollar ve benzeri), altyapı (zemin iyileştirme, bina dışı; elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon, internet, haberleşme ve benzeri) giderler dahil edilmemektedir.'' şeklinde belirtilmiş olup bu kalemler proje toplam maliyeti ile kıyaslandığında yatay ve dikey mimari ile parsel büyüklüğüne göre yaklaşık %5 ila %10 civarında bir maliyete denk geldiği söylenebilir.
Asgari ölçüt olarak baz alınan yapı birim maliyeti; değerleme tarihi itibarıyla TUİK tarafından yayınlanan ''TÜFE'' ve ''İnşaat Maliyet Endeksi'' verilerinin 12 aylık ortalamaları ile bir önceki yılın aynı ayına göre değişimleri belirli oranda eskale edilmiştir. Bulunan ortalama yapı birim maliyetine ise yukarıdaki açıklamayı içerecek ve güncel piyasa verilerini de destekleyecek şekilde proje özelinde pozitif bir şerefiye uygulanarak bu raporda kullanılacak yaklaşık bir yapı birim maliyeti kanaati oluşmuştur.
Pozitif şerefiye farkını bu proje özelinde ayrıca etkileyen bir diğer unsur ise inşaata başlama ve yapım sözleşmelerinin daha önceden yapılmış olması sebebiyle birim maliyet düzeltmesinde daha az oranda etkili olmasıdır. Ayrıca projede yer alacak birimlerde ortalama standartlarda kalite malzemelerin kullanılacak olması standart maliyetlere yakın bir maliyet kalemi oluşturacaktır.
| 20.02.2024 Tarihli Resmi Gazete | ||
|---|---|---|
| Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri | ||
| Yapı Sınıfı | 3-A | 5-C |
| Birim Maliyet (TL/m2 ) |
₺12.250 | ₺24.300 |
| Değerleme Tarihine Göre (30.09.2024) Güncelleme | ||
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 63,47% | |
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi | 60,55% | |
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 62,01% | |
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 49,38% | |
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi | 38,93% | |
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 44,16% | |
| Değişimlerin Ortalaması % | 53,08% | |
| Mart-Eylül için Aylık Değişim Oranı (7/12) | 0,583 | |
| Yapı Birim Maliyeti Değişimi % | 30,96% | |
| Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺16.043 | ₺31.824 |
| Proje Özelinde Güncelleme | ||
| Güncel piyasa verileri Pozitif Şerefiye Farkı % | 50,00% | |
| Yapı Birim Maliyetleri (TL/m2 ) |
₺24.065 | ₺47.737 |
| Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺35.901 | |
| Nihai Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺35.900 |
Diğer taraftan önemli bir belirleyici unsur olarak, piyasada yüklenici/geliştirici konumunda bulunan inşaat firmalarıyla yapılan görüşmelerde, proje büyüklüğü, kapsamı, niteliği, sosyal ve ortak alanların varlığı, malzeme kalitesi gibi değerlemeye konu projeye benzer şekilde anlatımla yaklaşık maliyet bilgisi edinilmiştir. Proje özelinde edinilen bu bilgi ve deneyimlenen standart dikey konut projelerinde güncel piyasa yapı birim maliyetlerinin yaklaşık olarak asgari 950-1.100 \$/m2 den başladığı yatay mimari konut projelerinde ise asgari %10 ve üzerinde ekstra maliyet oluşabilmektedir. Bu kalemler birçok farklı ve majör etkene göre 3-4 kat ve üzeri birim maliyetlere kadar çıkabildiği gözlemlenmiştir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ve kabuller neticesinde yapı birim maliyeti ortalama 35.900, TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiştir. Belirlenen bu birim maliyet değeri içerisinde projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı işleri ve müteahhit karı vb. de dikkate alınmıştır.
Standart bir apartman konut projesi için yaklaşık olarak çıkarılan maliyet kalemleri aşağıda gösterilmiştir. Bu kalemler ve toplam maliyet içerisindeki ağırlıkları ise yine ortalama şekilde oransal olarak belirtilmiştir. Hazırlanan bu tablo rapora konu projeye ait olmayıp benzer nitelikte bir yapı için piyasada oluşan yaklaşık maliyet kalem ve oranlarını içermektedir. Projenin lokasyonu, topoğrafyası, kullanılan malzemelerin özellikleri ve kalitesi, parsel büyüklüğü, mimari yaklaşım gibi faktörler oranlarda değişiklik yaratabilir.
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak; ilgili belediyesinde yapı ruhsatı ve projelerin onaylandığı, parsel üzerinde inşai faaliyetlerin henüz başlamadığı görülmüştür. Yerinde yapılan incelemeler ve Egeyapı Avrupa'dan alınan bilgiye göre inşai faaliyetlerin başlamadığı yalnızca yasal prosedürlerin tamamlanması sebebiyle genel inşaat seviyesinin %1,00 civarında olduğu tespit edilmiştir. Mevcut durum değeri bu bilgiler ışığında hesaplanmıştır.
Rapora konu parsel üzerinde yeni yapı ruhsatlarına göre tespit edilen toplam inşaat alanı 48.042,81 m2 'dir. Bahsi geçen alanın 21.391,81 m2 'si restoran + bina dışı alan, 26.651,00 m2 'si istinat duvarı alanıdır.
İstinat duvarı 2A yapı sınıfındadır. İstinat duvarının yapı birim maliyeti belirlenirken herhangi bir pozitif şerefiye farkı olmayacağı düşünülmesi sebebiyle olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayınlanan ''Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri'' cetvelinde yer alan fiyat esas alınmış olup, bahsi geçen meblağ 3.500,00- TL/m2 'dir.
Restoran ve yapı dışı alan ruhsatlara göre 3-B yapı sınıfındadır. Taşınmazların, proje detayları ve mahal listeleri incelendiğinde kaliteli ve standart üzeri maliyetlerle üretileceği görülmüştür. Her projenin gerçekleşen yapı birim maliyeti, proje geliştirmenin ilk aşamasından itibaren başlayarak eksik hiçbir işlem kalmayacak şekilde bütün metraj kalemlerinin %100 tamamlanmasına kadar devam eder. Birim maliyet projenin kapsamına, lokasyonuna, süresine, büyüklüğüne ve maliyet metraj kalemleri ile bu kalemlerin edinim şekline göre (peşin alım, önceden stok, kredili veya vadeli alım vb.) değişiklik gösterebilmektedir.
Rapora konu projede olduğu gibi yapım süreci devam projeler için hesaplamada kullanılan yapı yaklaşık birim maliyeti genel anlamda; projenin büyüklüğü, lokasyonu, süresi ve geliştiricinin mimari projedeki metraj hesabı ve kalemleri, kullanılacak malzeme ve kalitesi, marka proje durumu, proje satışını avantajlı kılacak donatılar (sosyal ve ortak alanlar), kullanıcının konforu ve kalite için tercih edeceği ürünler vb gibi birçok etken nedeniyle değişiklik gösterebilmektedir.
Bu sebeple proje değerlemesine esas nakit akışı projeksiyonunda kullandığımız yapı birim maliyetleri belirlenirken asgari ölçüt olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayınlanan ''Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri'' dikkate alınmıştır. Tebliğin 2.madde 4.fıkrası '' Bu Tebliğde yer alan yapıların birim metrekare maliyetleri, asgari mahal listesine göre belirlenen yapı malzemeleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Ayrıca, Tebliğdeki yapı yaklaşık birim maliyetlerinin tespitinde; çevre düzenlemesi (peyzaj, bahçe sulama, yağmur suyu drenaj, çevre aydınlatma, ihata duvarı, ada içi yollar ve benzeri), altyapı (zemin iyileştirme, bina dışı; elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon, internet, haberleşme ve benzeri) giderler dahil edilmemektedir.'' şeklinde belirtilmiş olup bu kalemler proje toplam maliyeti ile kıyaslandığında yatay ve dikey mimari ile parsel büyüklüğüne göre yaklaşık %5 ila %10 civarında bir maliyete denk geldiği söylenebilir.
Asgari ölçüt olarak baz alınan yapı birim maliyeti; değerleme tarihi itibarıyla TUİK tarafından yayınlanan ''TÜFE'' ve ''İnşaat Maliyet Endeksi'' verilerinin 12 aylık ortalamaları belirli oranda eskale edilmiştir. Bulunan ortalama yapı birim maliyetine ise yukarıdaki açıklamayı da içerecek ve güncel piyasa verilerini1 de destekleyecek şekilde proje özelinde pozitif bir şerefiye uygulanarak bu raporda kullanılacak yaklaşık bir yapı birim maliyeti kanaati oluşmuştur.
Pozitif şerefiye farkını bu proje özelinde ayrıca etkileyen bir diğer unsur ise projede yer alacak birimlerde ortalama standart üstünde kalite malzemelerin kullanılacak olması standart maliyetlere yakın bir maliyet kalemi oluşturacaktır
| Yapı Birim Maliyeti Takdiri (163 Ada 6 Parsel İçin) | ||
|---|---|---|
| 20.02.2024 Tarihli Resmi Gazete | ||
| Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri | ||
| Yapı Sınıfı | 3-B | 4-A |
| Birim Maliyet (TL/m2 ) |
₺14.400 | ₺15.300 |
| Değerleme Tarihine Göre (30.09.2024) Güncelleme | ||
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 63,47% | |
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi | 60,55% | |
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 62,01% | |
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 49,38% | |
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi | 38,93% | |
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 44,16% | |
| Değişimlerin Ortalaması % | 53,08% | |
| Mart-Eylül için Aylık Değişim Oranı (7/12) | 0,583 | |
| Yapı Birim Maliyeti Değişimi % | 30,96% | |
| Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺18.859 | ₺20.038 |
| Proje Özelinde Güncelleme | ||
| Güncel piyasa verileri Pozitif Şerefiye Farkı % | 25,00% | |
| Yapı Birim Maliyetleri (TL/m2 ) |
₺23.574 | ₺25.047 |
)
Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m2
₺24.300
₺24.310
Diğer taraftan önemli bir belirleyici unsur olarak, piyasada yüklenici/geliştirici konumunda bulunan inşaat firmalarıyla yapılan görüşmelerde, proje büyüklüğü, kapsamı, niteliği, sosyal ve ortak alanların varlığı, malzeme kalitesi gibi değerlemeye konu projeye benzer şekilde anlatımla yaklaşık maliyet bilgisi edinilmiştir. Proje özelinde edinilen bu bilgi ve deneyimlenen standart dikey konut projelerinde güncel piyasa yapı birim maliyetlerinin yaklaşık olarak asgari 750-850 \$/m2 den başladığı yatay mimari konut projelerinde ise asgari %10 ve üzerinde ekstra maliyet oluşabilmektedir. Bu kalemler birçok farklı ve majör etkene göre 3-4 kat ve üzeri birim maliyetlere kadar çıkabildiği gözlemlenmiştir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ve kabuller neticesinde yapı birim maliyeti ortalama 24.300, TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiştir. Belirlenen bu birim maliyet değeri içerisinde projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı işleri ve müteahhit karı vb. de dikkate alınmıştır.
Standart bir müstakil yapı projesi için yaklaşık olarak çıkarılan maliyet kalemleri aşağıda gösterilmiştir. Bu kalemler ve toplam maliyet içerisindeki ağırlıkları ise yine ortalama şekilde oransal olarak belirtilmiştir. Hazırlanan bu tablo rapora konu projeye ait olmayıp benzer nitelikte (Konut) bir yapı için piyasada oluşan yaklaşık maliyet kalem ve oranlarını içermektedir. Projenin lokasyonu, topoğrafyası, kullanılan malzemelerin özellikleri ve kalitesi, parsel büyüklüğü, mimari yaklaşım gibi faktörler oranlarda değişiklik yaratabilir.
| 1-Kaba İnşaat Maliyeti | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |
|---|---|---|
| Projelendirme | 1,5 | 2,0 |
| Şantiye Kurulumu | 0,5 | 1,0 |
| Hafriyat | 8,0 | 9,0 |
| İş Makineleri | 6,5 | 7,5 |
| Beton Demir | 22,0 | 27,0 |
| Su Yalıtımı ve Drenaj | 0,5 | 1,0 |
| Duvar | 2,0 | 2,5 |
| Çatı | 1,5 | 2,0 |
| Kaba İşler Toplam | 42,5 | 52,0 |
| Ortalama: | 47,25 |
| 2-İnce İnşaat Maliyeti | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |
|---|---|---|
| Asansör | 1,0 | 1,5 |
| Dış Cephe | 3,5 | 4,0 |
| Isıtma ve Soğutma | 3,5 | 4,5 |
| Şap | 1,5 | 2,0 |
| Seramik | 2,0 | 2,5 |
| Mermer | 0,5 | 1,0 |
| Elektrik | 3,0 | 3,5 |
| Sıva ve Boya | 4,5 | 5,0 |
| Alçıpan | 2,0 | 2,5 |
| Pencere | 5,5 | 6,5 |
| Parke | 2,5 | 3,0 |
| Kapılar | 3,0 | 3,5 |
| Ahşap İşleri ve Dolap | 4,0 | 4,5 |
| Ankastre | 1,0 | 2,0 |
| Ortak Alanlar ve Havalandırma | 0,5 | 1,0 |
| Yangın | 0,1 | 0,4 |
| Balkon ve Korkuluk | 0,5 | 1,5 |
| Peyzaj | 1,0 | 1,5 |
| İnce İşler Toplam | 39,6 | 50,4 |
| Ortalama: | 45 | |
| 3-Diğer Maliyetler | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |
| Proje süresince Düzenli Aylık Giderler | 6,5 | 7,5 |
| Kamu Resmi Ödemeleri (Haç, Abonelik, Denetim) | 0,5 | 1,0 |
| Ortalama: | 7,75 |
|---|---|
| Genel Toplam: | 100 |
7,0 8,5
Değerlemeye konu parseller üzerinde yer alan projenin toplam mevcut durum değeri, arsa değeri ve inşaat seviyesi tespit edilerek belirlenmiştir. Projenin toplam inşaat alanı üzerinden %1 inşaat seviyesi dikkate alındığında yapı değeri belirlenmiş ve arsa değeri ile toplanarak mevcut durum değerine ulaşılmıştır.
Proje Toplam Yapı Değeri: 5.150,44 m2 x 35.900,00 -TL/m2 x %1,00 = 1.849.007,96 –TL
| Yapı Değeri | : 1.849.007,96 TL |
|---|---|
| Arsa Değeri | : 109.470.000,00 TL |
| Toplam Değer | : 111.319.007,96 TL |
Değerlemeye konu parseller üzerinde yer alan projenin toplam mevcut durum değeri, arsa değeri ve inşaat seviyesi tespit edilerek belirlenmiştir. Projenin toplam inşaat alanı üzerinden %1,00 inşaat seviyesi dikkate alındığında yapı değeri belirlenmiş ve arsa değeri ile toplanarak mevcut durum değerine ulaşılmıştır.
Proje Yapı Değeri: 21.391,81 m2 x 24.300,00 -TL/m2 x %1,00 = 5.198.209,83 –TL
Proje İstinat Duvarı Değeri: 26.651,00 m2 x 3.500,00 -TL/m2 x %1,00 = 932.785,00 –TL
Proje Toplam Yapı Değeri: 6.130.994,83 TL
Yapı Değeri : 6.130.994,83TL Arsa Değeri : 810.967.427,33 TL Toplam Değer : 817.098.422,16 TL
Rapora konu taşınmazlar için Maliyet Yaklaşımı yöntemi ile ulaşılan mevcut durum piyasa değeri yaklaşık toplamı 928.417.430,12 -TL olarak takdir edilmiştir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun
indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Söz konusu parsel üzerinde direkt gelir getirici bir yapı bulunmamaktadır. Ancak hali hazırda ruhsatlarına istinaden hazırlanan projenin tamamlanma süresi ve tamamlanma yüzdeleri dikkate alınarak nakit girişi ve çıkışı hesaplanarak projenin net bugünkü değeri hesaplanmıştır.
Günümüzde orta ve büyük ölçekli konut projelerinde proje başlangıcı ile birlikte farklı dönemler yapılan artışların toplamda bir yıl içerisinde ortalama %50 ve üzeri (aylık ortalama %3-%5 bileşik artış) seviyelerinde gerçekleştiği gözlemlenmiştir. Bu gözlemin temelinde gayrimenkul piyasasındaki durum, finansman yaratmak adına ilk satış ve talep toplamaya yönelik fiyat politikaları ve arz-talep dengesine bağlı yapılacak artışlar ve enflasyon büyük önem taşımaktadır.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayınlanan Eylül 2024 'Konut Fiyat Endeksi' ne göre, KFE bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %27,4 oranında artmıştır.
| Konut Fiyat Endeksi | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 2023 | 2024 | 23/22 Değ. |
Yillik Değ. |
Aylık Değ. |
|
| Ocak | 29,95 | 73,88 | 125,71 | 146,7% | 70,2% | 2,7% |
| Şubat | 32,30 | 78,40 | 129,87 | 142,7% | 65,7% | 3,3% |
| Mart | 35,39 | 84,68 | 131,49 | 139,3% | 55,3% | 1,2% |
| Nisan | 39,44 | 87,55 | 132,70 | 122,0% | 51,6% | 0,9% |
| Mayıs | 44,56 | 91,12 | 137,90 | 104,5% | 51,3% | 3,9% |
| Haziran | 49,53 | 95,66 | 140,03 | 93,1% | 46,4% | 1,5% |
| Temmuz | 53,04 | 101,87 | 141,33 | 92,1% | 38,7% | 0,9% |
| Ağustos | 56,26 | 108,97 | 146,50 | 93,7% | 34,4% | 3,7% |
| Eylül | 59,48 | 116,18 | 147,98 | 95,3% | 27,4% | 1,0% |
| Ekim | 62,09 | 119,18 | 91,9% | |||
| Kasım | 64,20 | 120,07 | 87,0% | |||
| Aralık | 66,85 | 122,43 | 83,1% | |||
| Kaynak: TCMB |
Yapılan piyasa araştırmalarına göre değerlemeye konu proje gibi sıfır projelerde 1 yıllık ortalama fiyat artışının, mevcut ekonomi politikaları doğrultusunda özellikle gayrimenkul sektörüne yönelik finansman kısıtlamaları sebebiyle durağanlaşacağı düşünülerek, KFE'nin de kademeli olarak düşeceği ön görülmektedir. Bu nedenle projede yer alan gayrimenkullerin satış birim değer artışlarının piyasa beklentisinin altında gerçekleşeceği ve enflasyon beklentisine kıyasla azalarak seyredeceği öngörülerek ortalama satış birim fiyatı artış oranı ilk yıl için %40, ikinci yıl için %35 ve devam eden yıl(lar) için ise %5 puanlık düşüş ile %30 şeklinde kabul edilmiştir.
Rapor tarihi itibarıyla ticari ünite satış birim değeri yaklaşık 78.675 TL/m2 olarak belirlenmiştir.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan 'Bina İnşaatı Maliyet Endeksi' verilerine göre 2024 yılı Temmuz ayında gerçekleşen artış oranı bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık %46,35 aylık ise %2,12 dir.
Yıllık bazda bakıldığında inşaat maliyet endeksinin durağanlaşma yönünde olduğu, radikal azalış veya artış sergilemediği görülmektedir. Özellikle 2022 yılında küresel anlamda yaşanan enflasyon artışının etkisiyle döviz kurunda da yaşanan değişim sebebiyle ülkemizde ciddi artışlar yaşanmış, sonrasında düşüş eğilimine girmesi beklenen bu kalemler 2023 yılında yaşanan deprem sebebiyle (özellikle işçi maliyetinde yaşanan artışlar ve imalat malzemelerindeki enflasyon artışları) durağan bir görüntü çizmiştir.
Birim inşaat maliyeti artış oranı belirlenirken TÜİK verileri yansıra projenin tamamlanma süresi, konumu ve yapı kalitesi ile orta vade program dahilinde enflasyonun düşürülmesi ve döviz etkisinin azaltılması yönündeki çalışmalar da dikkate alınmış, piyasada yaşanan maliyet artışlarından asgari düzeyde etkileneceği öngörülerek bu proje özelinde gelecek dönemler için birim inşaat maliyet artış oranının 2025 yılı için ortalama %45 bandında olacağı sonraki yıllar için ise %35 ve %30 olarak devam edeceği kabul edilmiştir. 2025 yılı artışının devam eden yıllara göre yüksek kalmasının sebebi ise günümüz koşullarındaki maliyet artışının yüksek kalması ve zaman içerisinde enflasyon etkisiyle de düşüş beklentisidir.
Diğer taraftan TUİK İnşaat Maliyet Endeksi On iki aylık ortalamalara göre değişim oranları son yedi yıllık verileri uç değerler çıkarılarak incelendiğinde yaklaşık ortalama %32,61 değişim görülmektedir. (Uç değerler sarı ile işaretlenmiştir.)
Bu bilgiler ışığında Egeyapı Avrupa payına göre nakit akışı düzenlenmiş ve projenin mevcut durumu itibarıyla yüklenici payının adi ortaklıktan kaynaklanan hakkına yönelik piyasa değerine kanaat getirilmiştir.
| Proje Geliştirme Tablosu (163 Ada 6 Parsel) | |
|---|---|
| Ruhsat Alanı (m2) (Restoran + Bina Dışı Alan + İstinat Duvarı) |
48.042,81 |
| Satılabilir Restoran Alanı (m2) | 20.091,89 |
| Toplam Alan (m2) (Restoran + Bina Dışı Alan) | 21.391,81 |
| Bugün İtibarıyla Birim Satış Fiyatı (TL/(m²) (Restoran) |
₺78.675 |
| Bugün İtibarıyla İnşaat Maliyeti (TL/(m²) (Restoran İçin) |
₺24.300 |
| İstinat Duvarı Alanı(m2) |
26.651,00 |
| Bugün İtibarıyla İnşaat Maliyeti (TL/(m²) İstinat Duvarı İçin) |
₺3.500 |
| 0 | 1 | 2 | 3 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Dönemler | Gerçekleşen | 30.09.2025 | 30.09.2026 | 30.09.2027 | Toplam |
| Satış Tam. Oranı (Dükkan) | 0% | 25% | 35% | 40,0% | 100,00% |
| Satılan m2 | 0,00 | 5.022,97 | 7.032,16 | 8.036,76 | |
| Fiyat Artışı | 40% | 35% | 30% | ||
| m2 Fiyatı | ₺78.675 | ₺110.145,65 | ₺148.696,63 | ₺193.305,62 | |
| Hasılat | ₺0,00 | ₺553.258.594,86 | ₺1.045.658.744,29 | ₺1.553.550.134,38 | ₺3.152.467.473,53 |
| İnşaat Tam. Oranı | 1% | 25% | 35% | 39% | 100,00% |
| İnş. Mal. Artışı | 45% | 35% | 30% | ||
| m2 maliyet (Restoran İçin) | ₺24.300 | ₺35.235,00 | ₺47.567,25 | ₺61.837,43 | |
| m2 maliyet (İstinat Duvarı İçin) | ₺3.500 | ₺5.075,00 | ₺6.851,25 | ₺8.906,63 | |
| Toplam İnşaat Gideri | ₺6.130.994,83 | ₺222.248.562,59 | ₺420.049.783,29 | ₺608.472.114,65 | ₺1.256.901.455,36 |
| Net Nakit Akışı | -₺6.130.994,83 | ₺331.010.032,28 | ₺625.608.961,00 | ₺945.078.019,72 | ₺1.895.566.018,17 |
| İskonto Kts. | 1,00 | 0,33 | 0,33 | 0,33 | |
| Proje Toplam Bugünkü Değeri | ₺0,00 | ₺248.879.723,52 | ₺353.671.186,05 | ₺401.710.089,45 | ₺1.004.260.999,02 |
| Projenin Mevcut Durum Net Bugünkü Piyasa Değeri (Hasılat-Gerçekleşecek Maliyet) (Sözleşmeden Kaynaklanan Hak %50) |
₺0,00 | ₺124.439.861,76 | ₺176.835.593,02 | ₺200.855.044,73 | ₺502.130.499,51 |
|---|---|---|---|---|---|
| ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ------- | ----------------- | ----------------- | ----------------- | ----------------- |
*Değerleme tarihine kadar gerçekleşmiş maliyet tutarı projenin NBD hesabına katılmamıştır.
Projenin tamamlanması durumunda toplam bugünkü değeri 1.004.260.999,02 TL olarak öngörülmüştür. Rapor ekinde verilen adi ortaklık sözleşmesi dikkate alındığında Egeyapı Avrupa payına düşen (%50) tutar 502.130.499,51 TL olarak takdir edilmiştir.
| Yıllar | Doluluk | ||
|---|---|---|---|
| Sile | Istanbul | ||
| 2024 | Null | 61,21% | |
| 2023 | 33.22% | 52.75% | |
| 2022 | 19.15% | 62,78% | |
| 2021 | 21.15% | 43.74% | |
| 2018 | 20,44% | 57,26% | |
Yapılan piyasa araştırmalarına göre projede yer alması planlanan oda fiyat artışlarının piyasa beklentisinin altında gerçekleşeceği ve enflasyon beklentisine kıyasla azalarak seyredeceği öngörülerek ortalama birim fiyatı artış oranı ilk yıl için %40, ikinci yıl için %35 ve devam eden yıl(lar) için ise %5 puanlık düşüş ile %30 şeklinde kabul edilmiştir.
Tesiste otelin faaliyet göstereceği dönem süresince nakit akışında hesaplanan konaklama dışı gelir oranı ortalama ve sabit olacak şekilde toplam elde edilen konaklama gelirinin %25'i olacak şekilde kabul edilmiştir. Konaklama dışı gelir kalemi ayrıntılarında yeme-içme, kuru temizleme, organizasyon, spa/wellness hizmeti gibi gelir getirecek kalemler bulunmaktadır.
| (Değerleme Yılı) Periyot (Üstel Kuvvet) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 1 0 | 1 1 | 1 2 | 1 3 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıllar Valuation Period Years |
Gerçekleşen | 30.09.2025 | 30.09.2026 | 30.09.2027 | 30.09.2028 | 30.09.2029 | 30.09.2030 | 30.09.2031 | 30.09.2032 | 30.09.2033 | 30.09.2034 | 30.09.2035 | 30.09.2036 | 30.09.2037 |
| Toplam Oda Sayısı Total Number of Rooms |
3 0 | 3 0 | 3 0 | 3 0 | 3 0 | 3 0 | 3 0 | 3 0 | 3 0 | 3 0 | 3 0 | 3 0 | 3 0 | 3 0 |
| Faal Gün Sayısı The Number of Operative Days |
0 | 0 | 0 | 0 | 365 | 365 | 365 | 365 | 365 | 365 | 365 | 365 | 365 | 365 |
| Doluluk Oranı Occupancy Rate |
0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 30,00% | 35,00% | 40,00% | 45,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% | 50,00% |
| Oda Fiyatı Artış Oranı (%) | 0,00% | 40,00% | 35,00% | 30,00% | 30,00% | 30,00% | 30,00% | 30,00% | 30,00% | 30,00% | 30,00% | 30,00% | 30,00% | 30,00% |
| Oda Fiyatı (₺) Room Price (TL) |
₺6.100,00 | ₺8.540,00 | ₺11.529,00 | ₺14.987,70 | ₺19.484,01 | ₺25.329,21 | ₺32.927,98 | ₺42.806,37 | ₺55.648,28 | ₺72.342,77 | ₺94.045,59 | ₺122.259,27 | ₺158.937,06 | ₺206.618,17 |
| Konaklama Gelir Toplamı Total Accommodation Income |
₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺64.004.972,85 | ₺97.074.208,82 ₺144.224.538,82 ₺210.928.388,03 ₺304.674.338,26 ₺396.076.639,74 ₺514.899.631,66 ₺669.369.521,16 ₺870.180.377,51 ₺1.131.234.490,76 | ||||||||
| Diğer Gelir Toplamı Total Other Income |
₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺16.001.243,21 | ₺24.268.552,21 | ₺36.056.134,71 | ₺52.732.097,01 | ₺76.168.584,57 | ₺99.019.159,93 ₺128.724.907,92 ₺167.342.380,29 ₺217.545.094,38 | ₺282.808.622,69 | |||
| Toplam Brüt Gelir Total Gross Income |
₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺80.006.216,06 ₺121.342.761,03 ₺180.280.673,53 ₺263.660.485,03 ₺380.842.922,83 ₺495.095.799,67 ₺643.624.539,58 ₺836.711.901,45 ₺1.087.725.471,89 ₺1.414.043.113,45 | |||||||||
| Brüt Faaliyet Karı Oranı - GOP Oranı Gross Operating Profit Rate |
0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 45,00% | 50,00% | 55,00% | 60,00% | 60,00% | 60,00% | 60,00% | 60,00% | 60,00% | 60,00% |
| Brüt Faaliyet Karı - GOP Gross Operating Profit |
₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺36.002.797,23 | ₺60.671.380,51 | ₺99.154.370,44 ₺158.196.291,02 ₺228.505.753,70 ₺297.057.479,80 ₺386.174.723,75 ₺502.027.140,87 ₺652.635.283,13 | ₺848.425.868,07 | ||||||
| İşletme Gideri Oranı OpEx Rate |
0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 55,00% | 50,00% | 45,00% | 40,00% | 40,00% | 40,00% | 40,00% | 40,00% | 40,00% | 40,00% |
| İşletme Gider Toplamı Total Operating Expense |
₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺44.003.418,83 | ₺60.671.380,51 | ₺81.126.303,09 ₺105.464.194,01 ₺152.337.169,13 ₺198.038.319,87 ₺257.449.815,83 ₺334.684.760,58 ₺435.090.188,75 | ₺565.617.245,38 | ||||||
| İnşaat Tamamalanma Oranı (%) | 1,00% | 25,00% | 35,00% | 39,00% | ||||||||||
| İnş. Maliyeti Artış Oranı (%) | 0,00% | 45,00% | 35,00% | 30,00% | ||||||||||
| Otel Birim Maliyet (TL) | ₺35.900,00 | ₺52.055,00 | ₺70.274,25 | ₺91.356,53 | ||||||||||
| Otel Alanı (m²) | ₺5.150,44 | |||||||||||||
| Toplam İnşaat Maliyeti Renovation Cost |
₺1.849.007,96 | ₺67.026.538,55 ₺126.680.157,86 ₺183.505.257,24 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Nakit Akışı Cash Flow |
₺0,00 | -₺67.026.538,55 -₺126.680.157,86 -₺183.505.257,24 ₺36.002.797,23 | ₺60.671.380,51 | ₺99.154.370,44 ₺158.196.291,02 ₺228.505.753,70 ₺297.057.479,80 ₺386.174.723,75 ₺502.027.140,87 ₺652.635.283,13 | ₺848.425.868,07 | |||||||||
| İndirgeme Oranı Discount Rate |
1,00% | 33,00% | 33,00% | 33,00% | 33,00% | 33,00% | 33,00% | 33,00% | 33,00% | 33,00% | 33,00% | 33,00% | 33,00% | 33,00% |
| İndirgenmiş Nakit Akışı Discounted Cash Flow |
₺0,00 | -₺50.395.893,65 -₺71.615.217,29 -₺77.999.817,75 | ₺11.506.140,71 | ₺14.578.930,72 | ₺17.914.389,63 | ₺21.489.920,57 | ₺23.339.095,02 | ₺22.812.649,27 | ₺22.298.078,23 | ₺21.795.114,06 | ₺21.303.494,95 | ₺20.822.964,99 | ||
| Kapitalizasyon Oranı Capitalization Rate |
7,00% | |||||||||||||
| Terminal/Residual Value ₺297.470.928,40 Terminal/Artık/Devam Eden Değer |
||||||||||||||
| Yalın / Çıplak Değer | Yaklaşık Artık Değer | |||||||||||||
| Toplam Piyasa Değeri (₺): | -₺2.150.150,54 | ₺297.470.928,40 | ||||||||||||
| Toplam Piyasa Değeri (₺): | ||||||||||||||
| Projenin Mevcut Durum | ₺295.320.777,86 | |||||||||||||
| Net Bugünkü Piyasa Değeri (Hasılat-Gerçekleşecek Maliyet) (Sözleşmeden Kaynaklanan Hak %50 |
₺147.660.388,93 |
*Değerleme tarihine kadar gerçekleşmiş maliyet tutarı projenin NBD hesabına katılmamıştır.
İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.
İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**
Risksiz getiri oranı belirlenirken 2, 5 ve 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri incelenmiştir. Değerleme tarihi itibari ile 10 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %28, 5 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %32, 2 yıllık devlet tahvillerinin getirisi ise %41 bandındadır.
2 yıllık devlet tahvillerinin geçmiş dönemleri incelendiğinde son dönem getirilerinin, yakın dönem ekonomi politikaları doğrultusunda uç noktalarda yer aldığı ve son zamanlarda aşağı yönde seyir izlediği görülmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkullerin projelendirme, imalat, tamamlanma ve pazarlama süreçlerinin 2-5 yıl aralığında olacağı geliştirici tarafından belirtilmiş, söz konusu projelerin inşaat alanı, yapı kalitesi ve kullanılan malzemeler, piyasada satış kabiliyeti vb. özellikleri göz önünde bulundurularak bu süreler olağan kabul edilmiştir. Bu sebeplerden ötürü risksiz getiri oranı olarak 5 yıllık devlet tahvillerinin getiri oranı olan %32 alınması uygun görülmüştür.
Proje risk primi belirlenirken; ülke CDS primi, sermaye piyasası riski ve gayrimenkul piyasası verileri, ülke ekonomisindeki beklentiler, değerlemeye konu edilen projelerin tamamlanma süreleri ve proje ölçekleri göz önünde bulundurulmuştur. Bu durumlar neticesinde söz konusu proje için yaklaşık ortalama %3 risk primi belirlenmiştir. CDS primi direkt risk unsuru olarak belirlenmemiştir.
Böylelikle indirgeme oranı 2025 yılı ve sonrası için sabit %33 olarak hesaplamaya dahil edilmiştir.
Ayrıntıları yukarıda verilen varsayımlar doğrultusunda 163 ada 5 ve 163 ada 6 parseller üzerinde geliştirilmesi planlanan projenin Egeyapı Avrupa'nın payına düşen net bugünkü değeri 649.790.000,00 TL olarak belirlenmiştir.
Söz konusu taşınmazlar için kira değeri analizi yapılmamıştır.
Taşınmazların bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde arsa sahibi payının %45-%55 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı yöntemin ile yapılacak projelerde ise arsa sahibi payının %40-%50 oranlarında değişebildiği tespit edilmiştir. Bu
oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.
Söz konusu parseller üzerinde inşaatına henüz başlanmayan projenin, proje ve boş arazi değerleri Pazar yaklaşımı ve Gelir yaklaşımı yöntemi ile yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda tespit edilmiştir.
Söz konusu taşınmazların mevcut durumu dikkate alındığında, yapımı devam projeye uygun şekilde tamamlanmasının en iyi ve verimli kullanım şekli olacağına kanaat getirilmiştir.
Söz konusu parsellerin tamamı değerleme işlemine konu olmuştur. Müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Rapora konu taşınmazların niteliğinin arsa olması ve ruhsatları alınmış projede henüz kat irtifakı kurulu olmaması durumları dikkate alınmıştır.
Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmaza ayrı ayrı analiz yapılmış pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı ile taşınmazların değerine ulaşılmıştır.
Söz konusu projede adi ortaklıktan kaynaklanan hakların değerlemesi yapıldığı için nakit akışı ile tespit edilen değer rapor değeri olarak kabul edilmiştir. Gelir yaklaşımı kullanılarak Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin adi ortaklıktan kaynaklanan haklarının değeri tespit edilmiştir. Taraflar arasında paylaşım yapılmış olup bu nakit akışı iskonto edilerek Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ortaklıktan kaynaklanan haklarının değeri belirlenmiştir.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, değerleme tarihi itibariyle yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür.
Taşınmazın tapu kayıdı üzerinde yer alan takyidatlar raporun 3.3 başlığı altında açıklanmıştır. Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmaz üzerinde devredilebilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
6.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu parsellerin ruhsatları alınmış olup parseller üzerinde inşai faaliyet henüz başlamamıştır. Resmi süreçlerin tamamlanması dolayısıyla inşaat tamamlanma oranı %1 olarak kabul edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise
ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz." şeklindedir.
Söz konusu inşaatı devam eden projenin GYO portföyüne halihazırda proje olarak alınmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Bu rapor, Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Şile İlçesi, Yeniköy Mahallesi, Yukarıköy Mevkii 163 ada 5 ve 6 parselde bulunan "Arsa" vasıflı gayrimenkuller üzerinde geliştirilecek olan projelerde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin adi ortaklıktan kaynaklanan haklarının piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespit edilmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve fonksiyonluğu, yapı sınıfı ve kalitesi, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda mevcut proje ve arsanın piyasa şartlarına göre tespit edilen ve belirlenen değerleri aşağıda tablo olarak belirtilmiştir.
| Projelerin Mevcut Durum Net Bugünkü Piyasa Değeri (Adi Ortaklıktan Kaynaklanan Hak %50) |
|
|---|---|
| 163 Ada 6 Parsel Restoran Projesi | 502.130.499,51 |
| 163 Ada 5 Parsel Otel Projesi | 147.660.388,93 |
| Toplam Değer 649.790.888,44 |
|
| Yuvarlanmış Toplam Değer | 649.790.000,00 |
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Mehmet AFŞAR SPK Lisans No: 406225 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Takyidat Belgeleri,
∆ Tapu Belgeleri,
∆ Resmi Evraklar,
∆ Taşınmaz Görselleri,
∆ SPK Lisans Belgeleri ve Mesleki Tecrübe Belgeleri
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.