Management Reports • Dec 27, 2024
Management Reports
Open in ViewerOpens in native device viewer
Modernyaka Projesi
Özel 2024 – 682 / Rev1
Eylül, 2024(Rev1: Kasım 2024)
| Talep Sahibi | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Rapor Tarihi | 20.11.2024 |
| Revize Tarihi | 27.11.2024 |
| Değerleme Tarihi | 30.09.2024 |
| Rapor Numarası | Özel 2024 – 682 / Rev1 |
| Raporun Konusu | İstanbul, Avcılar, Modernyaka Projesi |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Tahtakale Mahallesi, 660 Ada 2 parsel üzerinde geliştirilen projenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının müşteri talebi üzerine projede değerleme tarihi itibarıyla gerçekleşmiş ön satışı ve tahsilatından sonra oluşacak nakit akışlarının net bugünkü değeri. |
↗ İş bu rapor, Üç Yüz Elli Altı (356) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları9 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi12 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi14 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler16 | ||
| 3.6 | Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar16 | ||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler16 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi …………………………………………………………………………………………………………………………………………………….17 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 17 |
||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama17 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 17 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 18 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler18 |
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 19 |
||
|---|---|---|---|
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler26 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 27 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler27 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 27 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 27 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 28 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı30 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 34 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı38 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler45 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ46 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması46 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 46 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş46 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş46 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi46 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi46 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi46 |
||
| 6.8 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş47 |
||
| 7. | SONUÇ48 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi48 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri48 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI49 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ49 |
| Talep Sahibi | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 - 683 / 20.11.2024 - Özel 2024 – 683/ Rev1-27.11.2024 |
| Değerleme No ve Tarihi | Özel 2024 - 683 / 30.09.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı | Bu rapor, İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firüzköy Mahallesi, 660 Ada 2 parselde konumlu Modernyaka Projesi'nde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Rodopman İnşaat ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve Fikret Yoluç ile yapılmış olan 16.04.2021 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının müşteri talebi üzerine projede değerleme tarihi itibarıyla gerçekleşmiş ön satışı ve tahsilatından sonra oluşacak nakit akışlarının net bugünkü değer tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi | Tahtakale Mahallesi, Gaffar Okkan Caddesi Modernyaka Projesi Avcılar/İstanbul |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Tahtakale Bey Mahallesi, 660 Ada 2 parsel |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Mahallinde parsel üzerinde Modernyaka Projesi inşa edilmektedir. |
| İmar Durumu | 30.09.2013 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Ispartakule Toplu Konut Alanı Revizyon ve İlave Uygulama İmar Planı kapsamında, ticaret alanında kalmakta olup, hmax= serbest, KAKS: 2 yapılaşma şartlarına haizdir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Tarafımıza iletilen tapu kayıtlarında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. |
| Projenin Mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Sözleşmeden Kaynaklanan Haklarının Değerleme Tarihi İtibarıyla Gerçekleşmiş Ön Satışı ve Tahsilatından Sonra Oluşacak Nakit Akışlarının Net Bugünkü Değeri (KDV Hariç) |
414.709.000,00 TL Dörtyüzondörtmilyonyediyüzdokuzbin Türk Lirası |
| Projenin Mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Sözleşmeden Kaynaklanan Haklarının Değerleme Tarihi İtibarıyla Gerçekleşmiş Ön Satışı ve Tahsilatından Sonra Oluşacak Nakit Akışlarının Net Bugünkü Değeri (KDV Dahil) |
497.650.800,00 TL |
| Açıklama ve Varsa Müşteri Talebi |
Taşınmaz yerinde görülmüş, kullanım durumu incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. Projenin mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Sözleşmeden Kaynaklanan Haklarının Değerleme Tarihi İtibarıyla Gerçekleşmiş Ön Satışı ve Tahsilatından Sonra Oluşacak Nakit Akışlarının Net Bugünkü Değerinin tespiti. |
| Raporu Hazırlayanlar | Mehmet AFŞAR – SPK Lisans No: 406225 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin sözleşmesi 01.11.2024 tarihinde olup rapor içerisinde verilen nihai değer ve hesaplamalar 30.09.2024 değerleme tarihi dikkate alınarak takdir edilmiştir. Rapor 20.11.2024 tarih, Özel - 2024-682 rapor numarasıyla tanzim edilmiştir.
Bu rapor, Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Tahtakale Mahallesi, 660 Ada 2 parsel üzerinde geliştirilen projenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının müşteri talebi üzerine projede değerleme tarihi itibarıyla gerçekleşmiş ön satışı ve tahsilatından sonra oluşacak nakit akışlarının net bugünkü değerinin tespiti.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 01.11.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AFŞAR tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından önceden hazırlanmış 07.09.2022 tarihinde Özel 2022 - 982 rapor numaralı 1.029.729.370,57 TL değerinde ekspertiz raporu bulunmaktadır.
Raporu hazırlayanlar Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Buğra Uğur YAP- (SPK Lisans No: 408393) tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER (SPK Lisans No: 404622) tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU (SPK Lisans No: 401418) tarafından onaylanmıştır.
29.12.2023 tarihinde Özel 2023 - 1623 rapor numaralı 1.355.196.000,00 TL değerinde ekspertiz raporu bulunmaktadır.
Raporu hazırlayanlar Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AFŞAR- (SPK Lisans No: 406225) tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER (SPK Lisans No: 404622) tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU (SPK Lisans No: 401418) tarafından onaylanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye | : | 14.000.000,-TL |
|---|---|---|
| Ticaret Sicil | : | 256696 |
| Telefon | : | 0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web | : | [email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres | : | Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
Şirket Unvanı : Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi : Altunizade Mahallesi, Kısıklı Caddesi, İnci Çıkmazı Sokak, İnci Ofis İş Merkezi, No:3, K:1, D:7-8 Üsküdar / İSTANBUL
Şirket Amacı : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak.
Sermayesi : Şirketin sermayesi 150.000.000 TL'dir. Halka Açıklık : -
Telefon : 0 216 478 48 18
E-Posta : [email protected]
İş bu rapor müşteri talebi üzerine, İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firüzköy Mahallesi, 660 Ada 2 parselde konumlu Modernyaka Projesi'nde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Rodopman İnşaat ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve Fikret Yoluç ile yapılmış olan 16.04.2021 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının projede değerleme tarihi itibarıyla gerçekleşmiş ön satışı ve tahsilatından sonra oluşacak nakit akışlarının net bugünkü değerinin tespitine yönelik çalışma yapılmıştır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde yukarıda belirtilen amaç ve kapsamlar dahilinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Değerleme konusu taşınmaz Tahtakale Mahallesi'nde, şehrin batı kısmında, TEM Otoyolu ve Bizim Evler 4 Projesi arasında arasında konumludur. Bölgeye ulaşım özel araç ve toplu taşıma araçları ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Bölge konut nitelikli gelişmiştir. Taşınmaza yakın konumda FMV Işık Okulları Ispartakule Yerleşkesi, İstinye Üniversitesi Hastanesi, Ispartakule Orta Okulu, Bahçeşehir Anadolu Lisesi bulunmaktadır. Taşınmaz TEM Otoyoluna yaklaşık 600 m., E-5 Karayolu'na yaklaşık 8km. mesafededir.
Enlem: 41.0573 Boylam: 28.7140
Değerleme çalışmasının konusu Modernyaka Projesi'nde Müşteri'nin arsa sahipleri ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının değerinin tespitidir. İlgili sözleşmelerde Müşteri'nin payına düşen bağımsız bölümlerin tapularını inşaatın ilerlemesine paralel olarak arsa sahiplerinden devralması öngörülmüştür. Müşteri ile arsa sahipleri arasında yapılan paylaşıma göre Müşteri payına düşen 391 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
Müşteri tarafından verilen bilgilere göre 391 bağımsız bölümün tapularının 263 adedi halen arsa sahipleri adına, 128 adedi müşteri adına kayıtlı durumdadır. Söz konusu 128 adet bağımsız bölümün tapu bilgileri aşağıdaki tabloda verilmektedir.
| İL – İLÇE – MAHALLE | : İstanbul – Avcılar – Firüzköy |
|---|---|
| BLOK – TAŞINMAZ NO - KAT | : Tablo - 1 |
| TAŞINMAZ ID | : Tablo – 1 |
| CİLT NO – SAYFA NO | Tablo – 1 |
| TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : Tablo - 1 |
| ARSA PAY/PAYDA | |
| ADA – PARSEL | : 660 - 2 |
| AT YÜZÖLÇÜM (M2) | : 19.538,35 |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : ARSA |
| MALİK - HİSSE | : EGE YAPI AVRUPA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ - 1 / 1 |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE |
: Tablo - 1 |
| TABLO - 1 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| S ıra | Blok Sayfa Arsa Pay Arsa Payda Tasınmaz ID Nitelik BB No Edinme Sebebi Kat Cilt |
Tarih | Yevmiye | |||||||||
| A | Konut | Zemin | 264 26113 | 6188 | 2400000 | 127203294 | Kat Karsılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 2 | A | $\overline{2}$ | 264 26114 | 4940 | 2400000 | 127203451 | 14.02.2024 | 4427 | ||||
| 3 | A | 10 | 265 26122 | 1897 | 2400000 | 127203299 | : Tüzel Kisiliklerin Unvan Değisikliği | 31.01.2024 | 2980 | |||
| Δ | A | 12 | 265 26124 | 2113 | 2400000 | 127203331 | 31.01.2024 | 2980 | ||||
| 5 |
A | 14 . |
265 26126 | 2763 | 2400000 | 127203361 | 31.01.2024 | 2980 | ||||
| 6 . |
A | 28 | 3 | 265 26140 | 3692 | 2400000 | 127203568 | 31.01.2024 | 2980 | |||
| . | A |
33 . |
3 | 265 26145 | 2063 | 2400000 | 127203627 | 31.01.2024 | 2980 | |||
| 8 | A | 35 | 265 26147 | 2152 | 2400000 | 127203635 | 31.01.2024 | 2980 | ||||
9 |
A | 37 . |
265 26149 | 2024 | 2400000 | 127203643 | 31.01.2024 | 2980 | ||||
| 10 | A | 39 | 265 26151 | 2139 | 2400000 | 127203651 | 31.01.2024 | 2980 | ||||
| 11 | A | 166 | 14 | 266 26278 | 3590 | 2400000 | 127203402 | 31.01.2024 | 2980 | |||
| 12 | A | 198 | 17 | 266 26310 | 4074 | 2400000 | 127203449 | 31.01.2024 | 2980 | |||
| 13 | A | 200 | 17 | 266 26312 | 2268 | 2400000 | 127203460 | 31.01.2024 | 2980 | |||
| 14 | A | 202 | 17 | 266 | 26314 | 3855 | 2400000 | 127203462 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 15 | A | 204 | 17 | 267 26316 | 2767 | 2400000 | 127203464 | 31.01.2024 | 2980 | |||
| 16 | A | 207 | 18 | 267 26319 | 2621 | 2400000 | 127203467 | 31.01.2024 | 2980 | |||
| 17 |
A | 208 | 18 | 267 26320 | 4331 | 2400000 | 127203468 | Kat Karsılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 18 . |
A | 209 | 18 | 267 26321 | 2584 | 2400000 | 127203469 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 19 |
A | 210 | 18 | 267 26322 | 4113 | 2400000 | 127203474 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 20 | A | 214 | 18 | 267 26326 | 3879 | 2400000 | 127203478 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| .21 | A | 216 | 18 | 267 26328 | 3791 | 2400000 | 127203480 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 22 |
A | 218 | 18 | 267 26330 | 2337 | 2400000 | 127203482 | Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | |||
| 23 | A | 233 | 20 | 267 26345 | 2604 | 2400000 | 127203505 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 24 | A | 234 | 20 | 267 26346 | 4144 | 2400000 | 127203506 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 25 | A | 238 | 20 | 267 | 26350 | 3934 | 2400000 | 127203510 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 26 | A | 240 | 20 | 267 | 26352 | 3837 | 2400000 | 127203516 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 27 | A | 242 | 20 | 267 | 26354 | 2363 | 2400000 | 127203518 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 28 | A | 244 | 21 | 267 26356 | 4395 | 2400000 | 127203520 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 |
| S Ira | Blok | Nitelik | BB No | Kat | Cilt | Sayfa Arsa Pay Arsa Payda Tasınmaz ID | Edinme Sebebi | Tarih | Yevmiye | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 29 | A | 245 | 21 | 267 | 26357 | 2624 | 2400000 | 127203521 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 30 | Α | 246 | 21 | 267 | 26358 | 4175 | 2400000 | 127203522 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 31 | A | 247 | 21 | 267 | 26359 | 2322 | 2400000 | 127203523 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 32 | A | 249 | 21 | 267 | 26361 | 2400 | 2400000 | 127203525 | † Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 33 | A | 250 | 21 | 267 | 26362 | 3966 | 2400000 | 127203530 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 34 | A | 252 | 21 | 267 | 26364 | 3861 | 2400000 | 127203532 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 35 | A | 268 | 23 | 267 | 26380 | 4457 | 2400000 | 127203552 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 36 | A | 270 | 23 | 267 | 26382 | 4222 | 2400000 | 127203558 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 37 | A | 271 | 23 | 267 | 26383 | 2348 | 2400000 | 127203559 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 38 | A | 272 | 23 | 267 | 26384 | 2337 | 2400000 | 127203560 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 39 | Α | 274 | 23 | 267 | 26386 | 4006 | 2400000 | 127203562 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 40 | A | 276 | 23 | 267 | 26388 | 3908 | 2400000 | 127203564 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 41 | A | 277 | 23 | 267 | 26389 | 2418 | 2400000 | 127203565 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 42 | A | 281 | 24 | 267 | 26393 | 2668 | 2400000 | 127203573 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 43 | A | 282 | 24 | 267 | 26394 | 4245 | 2400000 | 127203574 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 44 | A | 284 | 24 | 267 | 26396 | 2357 | 2400000 | 127203576 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 45 | A | 286 | 24 | 267 | 26398 | 4029 | 2400000 | 127203578 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 46 | A | 287 | 24 | 267 | 26399 | 2473 | 2400000 | 127203579 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 47 | A | 291 | 25 | 267 | 26403 | 2722 | 2400000 | 127203587 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 48 | A | 292 | 25 | 267 | 26404 | 44497 | 2400000 | 127203588 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 49 | A | 293 | 25 | 267 | 26405 | 2683 | 2400000 | 127203589 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 50 | Α | 294 | 25 | 267 | 26406 | 4269 | 2400000 | 127203590 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 51 | A | 295 | 25 | 267 | 26407 | 2380 | 2400000 | 127203591 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 52 | Α | 296 | 25 | 267 | 26408 | 2369 | 2400000 | 127203592 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 53 | A | 297 | 25 | 267 | 26409 | 2453 | 2400000 | 127203593 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 54 | A | 298 | 25 | 267 26410 | 4053 | 2400000 | 127203594 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 55 | A | 299 | 25 | 267 | 26411 | 2488 | 2400000 | 127203595 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 56 | A | 300 | 25 | 267 | 26412 | 3954 | 2400000 | 127203605 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 57 | A | 301 | 25 | 267 | 26413 | 2450 | 2400000 | 127203606 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 58 | A | 302 | $\overline{25}$ | 267 | 26414 | 2439 | 2400000 | 127203607 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 59 | A | Depolu Dükkan | 309 | Bodrum 1. |
268 | 26421 | 6531 | 2400000 | 127203614 | 14.02.2024 | 4427 | |
| 60 | A | 311 | 1. Bodrum | 268 | 26423 | 3501 | 2400000 | 127203620 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 61 | B1 | Konut | 1 | Zemin | 268 | 26426 | 5589 | 2400000 | 127203295 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 |
| 62 | B1 | 2 | Zemin | 268 | 26427 | 6837 | 2400000 | 127203452 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 63 | B1 | Zemin | 268 | 26428 | 5513 | 2400000 | 127203597 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 64 | B 1 | $\frac{3}{5}$ | 1 | 268 | 26430 | 6481 | 2400000 | 127203701 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 65 | B1 | 6 | 1 | 268 | 26431 | 5628 | 2400000 | 127203748 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 66 | B1 | 19 | 4 | 268 | 26444 | 4240 | 2400000 | 127203437 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 67 | B1 | 22 | 4 | 268 | 26447 | 4851 | 2400000 | 127203485 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 68 | B1 | 27 | 5 | 268 | 26452 | 4902 | 2400000 | 127203555 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 69 | B1 | 34 | 7 | 268 | 26459 | 4329 | 2400000 | 127203632 | Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 70 | B1 | 37 | 7 | 268 | 26462 | 4953 | 2400000 | 127203644 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 71 | B1 | 40 | 7 | 268 | 26465 | 4354 | 2400000 | 127203661 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 72 | B1 | 42 | 8 | 268 | 26467 | 4991 | 2400000 | 127203669 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 73 | B1 | 49 | 10 | 268 | 26474 | 4405 | 2400000 | 127203697 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 74 | B1 | 52 | 10 | 268 | 26477 | 5067 | 2400000 | 127203716 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 75 | B1 | 56 | 11 | 268 | 26481 | 6086 | 2400000 | 127203732 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 76 | B1 | 57 | 11 | 268 | 26482 | 5093 | 2400000 | 127203736 | : Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 77 | B1 | Dükkan | 63 | Zemin | 268 | 26488 | 5602 | 2400000 | 127203765 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 |
| 78 | B1 Depolu Dükkan | 65 | Zemin + 1. Bodrum | 268 26490 | 5462 | 2400000 | 127203773 | 14.02.2024 | 4427 |
| S ıra | Blok | Nitelik | BB No | Kat | Cilt | Sayfa Arsa Pay Arsa Payda Taşınmaz ID | Edinme Sebebi | Tarih | Yevmiye | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 79 | B1 | 66 | Zemin + 1. Bodrum | 268 | 26491 | 4036 | 2400000 | 127203777 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 80 | B2 | Konut | Zemin | 268 | 26495 | 5296 | 2400000 | 127203296 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 81 | B2 | 2 | Zemin | 268 | 26496 | 6773 | 2400000 | 127203453 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 82 | B2 | 3 | Zemin | 268 | 26497 | 6863 | 2400000 | 127203598 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 83 | B2 | 4 | Zemin | 268 | 26498 | 5640 | 2400000 | 127203657 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 84 | B2 | 41 | 8 | 269 | 26535 | 4354 | 2400000 | 127203666 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 85 | B2 | 42 | 8 | 269 | 26536 | 5997 | 2400000 | 127203670 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 86 | B2 | 45 | 9 | 269 | 26539 | 4393 | 2400000 | 127203682 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 87 | B2 | 48 | $\overline{9}$ | 269 | 26542 | 5029 | 2400000 | 127203694 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 88 | B2 | 55 | 11 | 269 | 26549 | 4456 | 2400000 | 127203729 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 89 | B2 | 58 | 11 | 269 | 26552 | 5106 | 2400000 | 127203741 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 90 | B2 | 59 | 12 | 269 | 26553 | 6162 | 2400000 | 127203745 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 91 | B2 | 60 | 12 | 269 | 26554 | 4469 | 2400000 | 127203754 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 92 | B2 | 61 | 12 | 269 | 26555 | 4469 | 2400000 | 127203758 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 93 | B2 | 63 | 12 | 269 | 26557 | 5131 | 2400000 | 127203766 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 94 | B2 | Depolu Dükkan | 69 | Zemin + 1. Bodrum | 269 | 26563 | 4214 | 2400000 | 127203790 | 14.02.2024 | 4427 | |
| 95 | B2 | 70 | Zemin + 1. Bodrum | 269 | 26564 | 5564 | 2400000 | 127203798 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 96 | B2 | 71 | Zemin + 1. Bodrum | 269 | 26565 | 5055 | 2400000 | 127203801 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 97 | B2 | 72 | Zemin + 1. Bodrum | 269 | 26566 | 4774 | 2400000 | 127203804 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 98 | C | 269 | 26568 | 3094 | 127203297 | : Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 2980 | |||||
| 99 | $\mathbf C$ | Konut | 1 | Zemin | 269 | 26569 | 2400000 | 31.01.2024 | 4427 | |||
| 2 | Zemin | 6442 | 2400000 | 127203454 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | ||||||
| 100 | C | 4 | Zemin | 269 | 26571 | 6328 | 2400000 | 127203658 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 101 | $\mathbf C$ | 5 | Zemin | 269 | 26572 | 3450 | 2400000 | 127203705 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 102 | C | 6 | -1 | 269 | 26573 | 5233 | 2400000 | 127203750 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 103 | C | 7 | 269 | 26574 | 6519 | 2400000 | 127203795 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 104 | C | 8 | 269 | 26575 | 4889 | 2400000 | 127203824 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 105 | C | 9 | 269 | 26576 | 5793 | 2400000 | 127203849 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 106 | C | 10 | 269 | 26577 | 5806 | 2400000 | 127203302 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 107 | C | 17 | 3 | 269 | 26584 | 7092 | 2400000 | 127203409 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 108 | $\mathbf C$ | 18 | 3 | 269 | 26585 | 5335 | 2400000 | 127203424 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 109 | C | 21 | 4 | 269 | 26588 | 5080 | 2400000 | 127203473 | Kat Karsılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 110 | C | 32 | 6 | 269 | 26599 | 7219 | 2400000 | 127203626 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 111 | C | 36 | 7 | 269 | 26603 | 5182 | 2400000 | 127203642 | : Tüzel Kisiliklerin Ünvan Değisikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 112 | $\mathbf C$ | 38 | 7 | 269 | 26605 | 5475 | 2400000 | 127203650 | 1.02.2024 | 2981 | ||
| 113 | C | 39 | 7 | 269 | 26606 | 7410 | 2400000 | 127203654 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 114 | $\mathbf C$ | 49 | $\boldsymbol{9}$ | 270 | 26616 | 7499 | 2400000 | 127203699 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 115 | $\mathbf C$ | 54 | 10 | 270 | 26621 | 7550 | 2400000 | 127203726 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 116 | $\mathbf C$ | 62 | 12 | 270 | 26629 | 7474 | 2400000 | 127203763 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 117 | C | 63 | 12 | 270 | 26630 | 5640 | 2400000 | 127203767 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 118 | $\mathbf C$ | 64 | 12 | 270 | 26631 | 7614 | 2400000 | 127203771 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 119 | C | 65 | 12 | 270 | 26632 | 5551 | 2400000 | 127203775 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 120 | $\mathbf C$ | 69 | 13 | 270 | 26636 | 7677 | 2400000 | 127203791 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 121 | C | 79 | 15 | 270 | 26646 | 7754 | 2400000 | 127203820 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 122 | C | 80 | 15 | 270 | 26647 | 5666 | 2400000 | 127203827 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 123 | C | 82 | 16 | 270 | 26649 | 7665 | 2400000 | 127203831 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 124 | C | 84 | 16 | 270 | 26651 | 7805 | 2400000 | 127203835 | Kat Karsılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 125 | $\mathbf C$ | 92 | 18 | 270 | 26659 | 7766 | 2400000 | 127203856 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 126 | C | 94 | 18 | 270 | 26661 | 7894 | 2400000 | 127203860 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 127 | $\mathbf C$ | 95 | 18 | 270 | 26662 | 5768 | 2400000 | 127203862 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 128 | D | Dükkan | 1 | Zemin | 270 26669 | 4125 | 2400000 | 127203298 | 14.02.2024 | 4427 |
3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu Modernyaka Projesi'nde tarafımıza gönderilen 128 adet bağımsız bölüm üzerinde aşağıdaki takyidatlar yer almaktadır;
Satış vaadi vardır. Vaad Bedeli : 1500 TL . (T:20.09.2023 Y:27442) ( A-209, A-233, A-245, A-277, A-281, A-287, A-291, A-293, A-297, A-299, A-301, A-302 nolu taşınmaz üzerinde)
Satış vaadi vardır. Vaad Bedeli : 1250 TL . (T:20.09.2023 Y:27442) ( A-247, A-271, A-272, A-284, A-295, A-296 nolu taşınmaz üzerinde)
*27.03.2021 tarih, 3251 yevmiye numaralı beyan ana gayrimenkulün yönetim biçiminin belirlendiğini gösterir beyandır.
**30.05.2022 tarih, 16940 ve 30.03.2023 tarih, 9424 yevmiye numaralı takyidatlar satış vaadinin satışa dönüşmesi ile alakalı olup, yabancı vatandaşlar tarafından mülk edinimi ve vatandaşlık alımı sonrası taşınmazı 3 yıl boyunca satışa konu edemeyeceğini belirten bir beyandır.
*** 11.04.2016 tarih, 8743 yevmiye numaralı irtifak hakkı parselin üzerinde Tedaşın elektrik üretim hattı ya da trafo yeri ile alakalı yeri olduğunu belirtir irtifaktır.
****21.11.2023 tarih, 33700 yevmiye numaralı şerh gayrimenkulün bulunduğu parsel içerisinde trafo alanı veya üzerinden geçen elektrik hattı için konulan şerhtir. Sembolik bedel karşılığıdır.
*****Taşınmazlar üzerinde yer alan satış vaadi şerhleri Noterce düzenlenmiş, bir taşınmaz malın ilerideki bir tarihte satışını taahhüt eden sözleşmenin tapu siciline şerh verilmesidir.
******Taşınmazlar üzerinde yer alan takyidatların taşınmaz tasarrufuna olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
3.4 Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi
Değerleme konusu 660 ada 2 parsel 08.07.2014 tarih 15090 yevmiye numaralı ifraz işlemi ile oluşmuş olup 11.02.2020 tarihinde parsel üzerinde kat irtifakı tesis edilmiştir. Parselin imar durumunda son 3 yıllık süreçte herhangi bir değişiklik oluşmamıştır.
Konu taşınmazların malik değişikliği işlem detayları şu şekildedir;
| Sıra Blok BB No | Malik | Edinme Sebebi | Tarih | Yevmiye | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL | ||||||
| 1 | A | 1 | YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 |
| $\overline{2}$ | Ą | $\overline{2}$ | 14.02.2024 | 4427 | ||
| $\frac{3}{2}$ | A | 10 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| $\overline{A}$ | Ą | 12 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| $\overline{\mathbf{5}}$ | Α | 14 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 6 | A | 28 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| $\overline{I}$ | Α | 33 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 8 | Α | 35 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| $\boldsymbol{9}$ | Ą | 37 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 10 | Α | 39 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 11 | Α | 166 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 12 | A | 198 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 13 | Ą | 200 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 14 | A | 202 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 15 | Α | 204 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 16 | 207 | 31.01.2024 | 2980 | |||
| Α | ||||||
| 17 | Α | 208 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 18 | Α | 209 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 19 | Α | 210 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 20 | Ą | 214 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 21 | Α | 216 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 22 | A | 218 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 23 | Α | 233 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 24 | Α | 234 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 25 | A | 238 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 26 | А | 240 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 27 | Ą | 242 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 28 | Α | 244 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 29 | Ą | 245 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 30 | Α | 246 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 31 | Α | 247 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 32 | 249 | 2980 | ||||
| Α | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | |||||
| 33 | Α | 250 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 34 | Α | 252 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 35 | Α | 268 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 36 | Α | 270 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 37 | A | 271 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 38 | Ą | 272 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 39 | A | 274 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 40 | Α | 276 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 41 | A | 277 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 42 | А | 281 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 43 | Α | 282 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 44 | Α | 284 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 45 | Ą | 286 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 46 | Α | 287 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 47 | A | 291 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 48 | Α | 292 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 49 | 293 | 4427 | ||||
| 50 | Α А |
294 | Tüzel Kisiliklerin Ünvan Değisikliği 31 01 2024 | 14.02.2024 | 2980 | |
| Sıra Blok BB No | Malik | Edinme Sebebi | Tarih | Yevmiye | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 51 | A | 295 | EGEYAPI AVRUPA GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 |
| 52 | 4427 | |||||
| 53 | А | 296 297 |
14.02.2024 | 4427 | ||
| Ą | 14.02.2024 | |||||
| 54 | Α | 298 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 55 | А | 299 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 56 | Α | 300 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 57 | Α | 301 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 58 | А | 302 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 59 | Α | 309 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 60 | Α | 311 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 61 | B1 | 1 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 62 | B1 | $\overline{2}$ | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 63 | B1 | $\overline{3}$ | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 64 | B1 | 5 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 65 | B1 | 6 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 66 | B1 | 19 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 67 | B1 | 22 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 68 | B1 | 27 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 69 | B1 | 34 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 70 | B1 | 37 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 71 | B1 | 40 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 72 | B1 | 42 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 73 | B1 | 49 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 74 | B1 | 52 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 75 | B1 | $\frac{56}{2}$ | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 76 | B1 | 57 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 77 | B1 | 63 | Kat Karsılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 78 | B1 | 65 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 79 | B1 | 66 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| B2 | 4427 | |||||
| 80 | $\overline{1}$ | 14.02.2024 | ||||
| 81 | B2 | $\overline{\mathbf{c}}$ | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 82 | B2 | 3 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 83 | B2 | $\overline{4}$ | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 84 | B2 | 41 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 85 | B2 | 42 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 86 | B2 | 45 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 87 | B2 | 48 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 88 | B2 | 55 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 89 | B2 | 58 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 90 | B2 | 59 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 91 | B2 | 60 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 92 | B2 | 61 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 93 | ыż | 63 | 14.02.2024 | 442 I | ||
| 94 | B 2 | 69 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 95 | B 2 | $\frac{70}{2}$ | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 96 | B 2 | $\frac{71}{2}$ | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 97 | B2 | 72 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 98 | $\overline{\mathbf{c}}$ | $\mathbf{1}$ | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 99 | $\overline{c}$ | $\overline{\mathbf{c}}$ | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 100 | C | 4 | 14.02.2024 | 4427 |
| Sıra Blok BB No | Malik | Edinme Sebebi | Tarih | Yevmiye | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 101 | $\overline{C}$ | 5 | EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM ŞİRKETİ |
Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | |
| 102 | С | 6 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 103 | С | 7 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 104 | Ċ | 8 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 105 | С | 9 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 106 | C | 10 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 107 | С | 17 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 108 | C | 18 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 109 | С | 21 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 110 | C | 32 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 111 | С | 36 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 112 | Ċ | 38 | 1.02.2024 | 2981 | ||
| 113 | C | 39 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 114 | C | 49 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 115 | С | 54 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 116 | C | 62 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 117 | C | 63 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 118 | C | 64 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 119 | С | 65 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 120 | C | 69 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 121 | С | 79 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 122 | C | 80 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 123 | C | 82 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 124 | C | 84 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 125 | C | 92 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 126 | С | 94 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 127 | С | 95 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 128 | D | 1 | 14.02.2024 | 4427 |
660 ada 2 numaralı 30.09.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Ispartakule Toplu Konut Alanı Revizyon ve İlave Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret" alanında kalmakta olup, Hmax: serbest, Emsal:2,00 yapılaşma şartlarına haizdir.
Not: Hmax: serbest durumu için ruhsatların onaylanmış olması sebebiyle herhangi bir sınırlama olmadığı öğrenilmiştir.
Söz konusu gayrimenkul için Avcılar Belediyesi imar servisinde yapılan incelemeler neticesinde herhangi alınmış olumsuz bir karar vb. bulunmadığı öğrenilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak yüklenici sıfatıyla Ege Yapı A.Ş. ile arsa sahipleri sıfatıyla Rodopman İnşaat ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve Fikret Yoluç arasında 16.04.2021 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye göre arsa üzerinde Yüklenici tarafından inşa edilecek yapılar, yapının türüne göre aşağıda gösterilen oranlara göre arsa sahipleri ve yüklenici arasında paylaşılacaktır: - Konutlar: Yüklenici %68, arsa sahipleri %32, - Ticari Üniteler: Yüklenici %67, arsa sahipleri %33 - Serviced Apartments: Yüklenici %70, arsa sahipleri %30 Taraflar 20.05.2022 tarihli paylaşım protokolü ile bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağını karara bağlamışlardır.
Diğer yandan 14.09.2022 tarihinde Kadıköy 19. Noter'inde imzalanan 21976 sayılı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Devir ve Temlik Sözleşmesi tarihli devir protokolü ile Ege Yapı A.Ş. ilgili sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerini Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım A.Ş.'ye devretmiştir.
21 Aralık 2023 tarihli Sermaye Piyasası Kurulu Bülteni'nde sayfa 11, 5. madde, "Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım A.Ş.'nin, "Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ünvanlı bir gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşümüne ilişkin esas sözleşme değişikliklerine izin verilmesi talebinin olumlu karşılanmasına karar verilmiştir" ibaresi bulunmaktadır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
| YENİ YAPI RUHSATLARI | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sira No | BLOK | RUHSAT TÜRÜ | TARIH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI | ALANI | ORTAK ALANI TOPLAM ALAN KAT SAYISI YAPI SINIF | |||
| A | Yeni Yapı | 29.06.2017 | $147 - 5$ | Mesken | 242 | 25.901,04 | 2.872.92 | 29,688,00 | 28 | 5A | |
| Ofis - Isveri | 11 | 910.68 | |||||||||
| B1 | Yeni Yapı | 29.06.2017 | $147 - 4$ | Mesken | 62 | 9.616,86 | 3.375.27 | 13.651.00 | 15 | ||
| Ofis - Isyeri | 658.87 | ||||||||||
| B2 | Mesken | 63 | 9.842,48 | 3.640.08 | 14.480,00 | 15 | |||||
| Yeni Yapı | 29.06.2017 | $147 - 3$ | Ofis - Isveri | 10 | 997.44 | ||||||
| Yeni Yapı | 29.06.2017 | $147 - 2$ | Mesken | 95 | 17.724,66 | 1.886,94 | 20.896,00 | 21 | 5A | ||
| Ofis - İsveri | 6 | 1.284,44 | |||||||||
| Yeni Yapı | 29.06.2017 | $147 - 1$ | Ofis - İsveri | 19 | 2.465,91 | 3.941.09 | 6.407.00 | 3B | |||
| TOPLAM | 515 | 69,402,38 | 15,716,30 | 85.122.00 |
| TADİLAT RUHSATLARI | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No | BLOK | RUHSAT TÜRÜ | TARIH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI | ALANI | ORTAK ALANI: TOPLAM ALAN KAT SAYISI YAPI SINIFI | |||||
| 1 | A | TADİLAT | 15.10.2021 | $293 - 1$ | Mesken | 242 | 25.901,04 | 2.872.92 | 29.688,00 | 28 | 5A | ||
| Ofis - İşyeri | 11 | 910,68 | |||||||||||
| 2622446- | Mesken | 302 | 25.903,40 | ||||||||||
| $\overline{2}$ | A | TADİLAT | 13.09.2022 | 102458 | Ofis - İsveri | 11 | 910,68 | 2.875,92 | 29.690,00 | 28 | 5A | ||
| Kapici Dairesi | |||||||||||||
| 3 | B1 | TADİLAT | 15.10.2021 | $293 - 2$ | Mesken | 62 | 9.616,86 | 3.375.27 | 13.651.00 | 15 | 4C | ||
| Ofis - Isyeri | 7 | 658.87 | |||||||||||
| 4 | B2 | TADİLAT | 15.10.2021 | $293-3$ | Mesken | 63 | 9.842,48 | 3.640,08 | 14.480,00 | 15 | 4C | ||
| Ofis - İsveri | 10 . |
997,44 | |||||||||||
| 5 | C | TADİLAT | 15.10.2021 | $293 - 4$ | Mesken | 95 | 17.724,66 | 1.886.94 | 20.896.00 | 21 | 5A | ||
| Ofis - Işyeri | 6 | 1.284.44 | |||||||||||
| 6 | D | TADİLAT | 15.10.2021 | 293-5 | Ofis - Isyeri | 19 | 2.465,91 | 3.941,09 | 6.407,00 | 2 | 3B | ||
| ∍ | OTOPARK | TADILAT | 15.10.2021 | $293 - 6$ | Otopark | 5.754,00 | 5.754,00 | $\overline{ }$ | 3A | ||||
| Mesken | 302 | 25.903,40 | |||||||||||
| 8 | TADİLAT 44817 236 A |
Ofis - İsveri | 11 | 910,68 | 2.671,03 | 29,690,00 | 28 | VA | |||||
| Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) | 204,89 | ||||||||||||
| TOPLAM | 579 | 69.404.74 | 18.592,22 | 90.878.00 |
Parsel üzerinde 29.06.2017 tarihinde kat irtifakı kurulmuştur. A blok için 13.09.2022 tarihinde B1, B2, C, bloklar için 15.10.2021 tarihinde tadilat ruhsatı alınmış olup toplam bağımsız bölüm sayısı 579 olmuştur. Parsel üzerinde yer alan proje için tadilat ruhsatı ve mimari tadilat projesi düzenlenmiştir.
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Rapora konu projeye ilişkin yapı denetimleri Etiler Mahallesi, Seheryıldızı Sokak Tilbe Apartmanı No:32 İç Kapı No: 10 Beşiktaş / İstanbul adresli Hisar Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmıştır.
3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Rapora konu taşınmaz ile ilgili olarak hazırlanan proje tarafımıza gönderilmiştir. Değerleme bu projeye istinaden yapılmıştır. Taşınmaza ait proje ile ilgili bazı bilgiler aşağıda verilmiştir.
660 ada 2 parsel üzerinde yer alan Modernyaka Projesi Ofis, Konut, İşyerleri ve Sosyal Tesis nitelikli ünitelerden oluşmaktadır. Parsel üzerinde toplamda 5 adet blok bulunmaktadır. Söz konusu proje 5 adet bloğun yeni inşa edilmesi ile oluşturulmaktadır. Proje içerisinde yer alan konut ve ofisler 1+1'den 4+1 tipine kadar farklı kullanım şeklindedir. Blokların bir kısmı konut, bir kısmı ofis niteliklidir.
3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Söz konusu parsel üzerinde yer alan projenin inşaatı devam etmektedir. Henüz enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ,
güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.
İstanbul'a, yakın yerde bulunan Kuzey Anadolu Fay Hattı, Kuzey Anadolu'dan başlayarak Marmara Denizi'ne kadar uzanır. İki tektonik plaka olan Avrasya ve Afrika birbirlerini iterler ve buda fayın hareket etmesine sebep olur. Bu fay hattı nedeniyle bölgede tarih boyunca çok şiddetli depremler meydana gelmiştir.
Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395- 1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi oldu. İstanbul, yerleşim tarihi son yapılan Yenikapı'daki kazılarla bulunan liman doğrultusunda 8500 yıl, kentsel tarihi yaklaşık 3.000, başkentlik tarihi 1600 yıla kadar uzanan Avrupa ile Asya kıtalarının kesiştiği noktada bulunan bir dünya kentidir. İstanbul Roma, Bizans ve Osmanlı döneminde başkent olarak kullanılmıştır. Şehir çağlar boyunca farklı uygarlık ve kültürlere ev sahipliği yapmış, yüzyıllar boyu çeşitli din, dil ve ırktan insanların bir arada yaşadığı kozmopolit ve metropolit yapısını korumuş ve tarihsel süreçte eşsiz bir mozaik hâlini almıştır. Uzun zaman dilimleri boyunca her alanda merkez olmayı ve iktidarda kalmayı başaran dünyadaki ender yerleşim yerlerinden biri olan İstanbul geçmişten günümüze bir dünya başkentidir
İstanbul'un iklimi, Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. Çok zengin bir bitki topluluğuna sahip olan İstanbul yöresinde şimşir, meşe, çınar, kayın, gürgen, akçaağaç, kestane, çam, ladin ve servi gibi 2500 kadar bitki türü yetişir. Bu bitkilerden bir kısmı bu yöreye endemiktir. Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
ÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre azalan ana grup %-0,88 ile haberleşme oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %14,21 ile eğitim oldu. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %3,22, bir önceki yılın Aralık ayına göre %36,44, bir önceki yılın aynı ayına göre %48,23 ve on iki aylık ortalamalara göre %64,74 olarak gerçekleşti. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Eylül ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 6 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 110 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,1 arttı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,8 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %1,6 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,7, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,5 arttı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,04 artarken ithalatı %5,7 azaldı. (TUİK)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yillik | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| L | 2 519 789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| Ħ | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| $\overline{N}$ | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I_{(i)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241.9 | 4,6 | |
| 2024 | $\mathbf{I}^{[t]}$ | 8 858 091 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| Ħ | 9 949 792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %33 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %44 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. 2023 yılında görüldüğü üzere TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Eylül | Ocak-Eylül | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
||
| Satış şekline göre toplam satış | 140 919 | 102 656 | 37,3 | 947 236 | 900 074 | 5,2 | |
| ipotekli satış | 15 825 | 8 4 4 6 | 87,4 | 92 310 | 160 884 | $-42.6$ | |
| Diğer satış | 125 094 | 94 210 | 32,8 | 854 926 | 739 190 | 15,7 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 140 919 | 102 656 | 37,3 | 947 236 | 900 074 | 5,2 | |
| ilk el satış | 44 858 | 30 488 | 47.1 | 300 879 | 268 597 | 12.0 | |
| İkinci el satış | 96 061 | 72 168 | 33,1 | 646 357 | 631 477 | 2,4 |
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu. Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçümü %30,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 18,0 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,2 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. (TUİK)
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %1,18 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %41,54 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,30 arttı, işçilik endeksi %0,93 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %34,98 arttı, işçilik endeksi %56,86 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,38 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %42,95 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,65 arttı, işçilik endeksi %0,86 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %37,10 arttı, işçilik endeksi %55,88 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,52 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,13 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,23 arttı, işçilik endeksi %1,20 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %28,83 arttı, işçilik endeksi %60,49 arttı. (TUİK)
2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 27,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. (TCMB)
| Konut Fiyat Endeksi |
TÜRKİYE 148,0 |
İSTANBUL 139,4 |
ANKARA 153,7 |
ZMR 142,5 |
|---|---|---|---|---|
| Yıllık Değişim |
%27.4 | %23,4 | %30,4 | %23,1 |
| Aylık Değişim |
%1,0 | %1,2 | %2,2 | %0,8 |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
660 ada 2 parsel; 19.538,35 m2 yüzölçümüne sahiptir, geometrik olarak amorf şekle sahiptir. Parselin batı ve kuzey cephesinde Açelya Sokak, doğu cephesinde Abdi İpekçi Caddesi, güney cephesinde ise TEM Otoyolu ile çevrilidir. Parsel üzerinde halihazırda Modernyaka Projesi inşa edilmektedir.
Modernyaka Projesi konut, dükkan ve Sosyal Tesis nitelikli ünitelerden oluşmaktadır. Modernyaka İstanbul, en yükseği bodrum, zemin + 26 kat (toplam 28) olmak üzere toplam 5 blok olarak inşa edilmekte. Söz konusu proje 5 adet bloğun yeni inşa edilmesi ile oluşturulmaktadır. Proje içerisinde yer alan ofis ve konut nitelikli üniteler 1+1'den 4+1 tipine kadar farklı kullanım şeklindedir. Blokların bir kısmı ofis, bir kısmı ofis + konut, bir kısmı da sadece ofis niteliklidir. Proje alanının yaklaşık %35'i özel tasarımlı peyzaj alanıdır. İstanbul'un Avrupa kıtasına bağlantısını sağlayan otoyollardan biri olan, TEM Otoyolu yolu olarak adlandırılan Avrupa Otoyoluna yaklaşık 300 m cephesi bulunmaktadır.
Proje içerisinde yer alan A, B1, B2, C, D bloklar 53 adet dükkan ve 522 adet meskenden oluşmaktadır. Mahallinde yapılan incelemelerde proje içerisinde inşaatın devam ettiği görülmüştür.
Değerleme konusu projede konumlu bloklar ruhsatlandırılırken 4 adet kapıcı dairesinin de bağımsız bölüm olarak belirtildiği tespit edilmiş olsa da bahsi geçen hacimlere kat irtifak listesinde yer verilmemiş olması sebebiyle ortak alan olarak değerlendirilip, satışa konu edilmeyeceği kanaati oluşmuştur.
4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler
Parsel üzerinde halihazırda kat irtifakı kurulu olup projesine uygun şekilde Modernyaka İstanbul Projesi inşa edilmektedir.
Parsel üzerinde halihazırda kat irtifakı kurulu Modernyaka Projesi inşa edilmektedir.
alınmasını gerektiren herhangi bir durum bulunmamaktadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Emsal 1 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, emsal: 1,70 yapılaşma koşullarına haiz, 3.245 m2 alanlı ticari imarlı arsa pazarlıklı olarak 160.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmazın Emsal:2.00 olması bakımından avantajlı olup imar durum şerefiyesi uygulanmıştır. İlgilisi: 0 532 582 15 00
Emsal 2 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, emsal: 1,50 yapılaşma koşullarına haiz, 1.020 m2 alanlı ticari imarlı arsa pazarlıklı olarak 55.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmazın Emsal:2.00 olması bakımından avantajlı olup imar durum şerefiyesi uygulanmıştır. İlgilisi: 0 532 415 01 99
Emsal 3 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, taşınmazların konumlu olduğu parselle benzer yapılaşma koşullarına haiz, 5.700 m2 alanlı ticari imarlı arsa pazarlıklı olarak 249.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Ayrıca değerleme konusu taşınmaz konum bakımından avantajlıdır.
Emsal 4 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumlu olduğu parselle aynı yapılaşma koşullarına haiz, 4.397 m2 alanlı ticari imarlı arsa pazarlıklı olarak 325.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz konum bakımından avantajlıdır.
Beyan: Konu taşınmazların bulunduğu bölgede faaliyet gösteren nitelikli emlak ofisi ile yapılan görüşmede taşınmazla benzer imar durumuna sahip arsa birim fiyatlarının 48.000,00-TL/m2 55.000,00- TL/m2 arasında fiyatlandığı bilgisi edinilmiştir.
Emsal 5 [Satılık Konut]: Bizim Evler 10 Sitesi'nde konumlu, 212m2 olarak pazarlanan, 185 m2 alanlı olduğu düşünülen konut pazarlıklı olarak 15.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmaz konum bakımından avantajlıdır. İlgilisi: 0 555 160 11 00
Emsal 6 [Satılık Konut]: Konu taşınmaza yakın konumlu, 139m2 olarak pazarlanan 95 m2 alanlı olduğu düşünülen konut pazarlıklı olarak 7.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmaz konum bakımından avantajlıdır.
İlgilisi: 0 532 566 99 97
Emsal 7 [Satılık Konut]: Konu taşınmaza yakın konumlu, 105 m2 alanlı konut pazarlıklı olarak 8.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmaz konum bakımından avantajlıdır. İlgilisi: 0 553 346 16 69
Emsal 8 [Satılık Konut]: Bizim Evler 9 Sitesi'nde konumlu, 130 m2 alanlı konut pazarlıklı olarak 11.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmaz konum bakımından avantajlıdır. İlgilisi: 0 549 850 35 24
Emsal 9 [Satılık Dükkan) Ispartakule İnnovia da konumlu, 80 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 9.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmaz konum bakımından avantajlıdır. İlgilisi: 0 532 783 26 05
Emsal 10 [Satılık Dükkan]: İnovia Sitesi'nde konumlu, 110 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 15.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, konu taşınmazla benzer özelliklidir.
Emsal 11 [Satılık Dükkan]:Taşınmaza yakın konumlu, 210 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 23.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmaz konum bakımından avantajlıdır. İlgilisi ile yapılan görüşmede taşınmaz için %5 ila %10 emsal değerinin altında tekliflerin geldiği beyan edilmiştir. Emsal düzeltme tablosunda pazarlık payı alınan bilgilere göre %7 olarak belirtilmiştir.
Emsal 12 [Satılık Dükkan]: Konu taşınmaza yakın konumlu, 130 m2 zemin kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 16.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsal, taşınmazla benzer özelliklidir.
62 bin 373 metrekare arsa alanı üzerine inşa edilen Bizim Evler 8 projesi, 2 blokta 240 daireden oluşuyor. 2+1,3+1, 4+1daire tiplerinin yer aldığı projede konut alanları 140 ila 280 metrekare arasında farklılık gösteriyor. İstinye Üniversitesi Bahçeşehir Hastanesine 800 metre mesafede yer alan Bizim Evler 8 projesi, E-5'e 3 kilometre, İstanbul Havalimanı'na 22 kilometre yakınında konumlanıyor.
Göl Panorama, 73 ile 300 metrekare arasında değişen 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 oda hacimli 1.431 konut ve dükkandan meydana geliyor.
∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK ARSA | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | ||||
| Yüzölçümü (m²) | 3.245,00m² | 1.020,00m² | 5.700,00m² | 4.397,00m² | ||||
| Satış fiyatı | 160.000.000 TL | 55.000.000 TL | 249.000.000 TL | 325.000.000 TL | ||||
| m² birim fiyatı | 49.307 TL | 53.922 TL | 43.684 TL | 73.914 TL | ||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - |
| Konum şerefiyesi | 0% | - | 0% | - | 15% | + | 15% | - |
| Yüzölçüm şerefiyesi | 5% | - | 10% | - | 5% | - | 5% | - |
| İmar Durumu Şerefiyesi | 5% | + | 5% | + | 0% | + | 0% | + |
| İndirgenmiş birim fiyat | 46.841 TL | 48.529 TL | 45.868 TL | 55.436 TL | ||||
| Ortalama Birim fiyat | 49.169TL/m² |
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK KONUT | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 5 | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | ||||
| Yüzölçümü (m²) | 185,00m² | 95,00m² | 105,00m² | 130,00m² | ||||
| Satış fiyatı | 15.000.000 TL | 7.000.000 TL | 8.500.000 TL | 11.000.000 TL | ||||
| m² birim fiyatı | 81.081 TL | 73.684 TL | 80.952 TL | 84.615 TL | ||||
| Pazarlık | 3% | - | 3% | - | 3% | - | 3% | - |
| Konum şerefiyesi | 10% | + | 10% | + | 5% | + | 10% | + |
| İndirgenmiş birim fiyat | 86.757 TL | 78.842 TL | 82.571 TL | 90.538 TL | ||||
| Ortalama Birim fiyat | 84.677TL/m² |
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK DÜKKAN | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 9 | Emsal 10 | Emsal 11 | Emsal 12 | ||||
| Yüzölçümü (m²) | 80,00m² | 110,00m² | 210,00m² | 130,00m² | ||||
| Satış fiyatı | 9.000.000 TL | 15.000.000 TL | 23.000.000 TL | 16.500.000 TL | ||||
| m² birim fiyatı | 112.500 TL | 136.364 TL | 109.524 TL | 126.923 TL | ||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 7% | - | 5% | - |
| Konum şerefiyesi | 5% | + | 0% | + | 10% | + | 0% | + |
| İndirgenmiş birim fiyat | 112.500 TL | 129.545 TL | 112.810 TL | 120.577 TL | ||||
| Ortalama Birim fiyat | 118.858TL/m² |
Pazar yöntemi analizi ile elde edilen emsaller ve bölge emlakçılarından alınan beyanlar sonucunda, değerlemeye konu taşınmazın konumu ve mevcut imar durumu da göz önünde bulundurulduğunda ortalama birim değer 45.000,00 -55.000,00 TL/m2 civarındadır. Bölgede benzer büyüklükte ve konumda imarlı arsa nadirdir. Taşınmazın bulunduğu bölge etrafında satılık arsa emsalleri dikkate alınarak uygunlaştırmalar yapılarak değer takdirinde bulunulmuştur.
Bölgede benzer konseptteki projelerde konut nitelikli taşınmazların birim değeri 75.000-90.000 TL/m2 aralığında, dükkan nitelikli taşınmazların birim değeri 110.000,00-TL - 130.000,00-TL/m2 aralığında değişmektedir.
Bölgede, satılık veya yakın dönemde satışı gerçekleşmiş arsa emsalleri üzerinden arsa birim değerine ulaşılmıştır. Yapılan araştırmalar neticesinde bölgede yapılaşmaya açık arsa birim değerlerinin 45.000,00 TL - 50.000,00 TL/m2 arasında değiştiği tespit edilmiştir. Şehrin taşınmazın konumlandığı bölgeye doğru büyüyor oluşu bölgenin değerini ve tercih edilirliğini artırmaktadır. Bölge konut ve ticari fonksiyonlu olarak gelişmektedir. Taşınmazın imar durumu, konumu göz önünde bulundurulduğunda arsa değerinin 49.169 TL/m2 olacağı öngörülmüştür.
Bölgede konumlu dükkan birim fiyatları ticari hareketliliğin artması ile birlikte yükselmektedir. D100 Otoyoluna cepheli dükkanlar dönemsel bazda yüksek fiyatlı iken Abdi İpekçi Caddesi'nde ticari hareketliliğin artması ile cadde cepheli dükkan fiyatlarını Tem Otoyoluna konumlu dükkanlara yaklaştırmıştır.
Taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalar ve görüşmeler neticesinde D100 Otoyolu'ndan uzaklaştıkça birim değerin negatif yönde etkilendiği, taşınmaz değerlerinde %20'ye varan değişimlere sebep olabildiği bilgisi edinilmiştir. Bölgede yer alan ilanlardan yapılan araştırmalardan da bu bilgi teyit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz için arsa emsallerinin emsal(yapılaşma oranları) birbirlerinden farklı olmasından dolayı imar durumu şerefiyesi uygulanmıştır.
Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden Kaynaklanan Hakların değerlemesi yapıldığı için Pazar yaklaşımı ile bölge piyasası araştırılmış ve konut-dükkân-arsa değer aralıkları belirlenmiştir.
Söz konusu taşınmazın proje değerinin talep edilmesi sebebiyle bağımsız bölüm bazında değer takdiri yapılmamıştır.
Taşınmazların konumlu olduğu bölge özelinde pazarlık payının %5 olduğu tespit edilmiştir. Emsal11 İlgilisi ile yapılan görüşmede taşınmaz için %5 ila %10 emsal değerinin altında tekliflerin geldiği beyan edilmiştir. Emsal düzeltme tablosunda pazarlık payı alınan bilgilere göre %7 olarak belirtilmiştir.
| DEĞERLEME TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim Değer İl İlçe Yüz Ölçüm (m2) DEĞER (TL) Mahalle Ada Parsel (TL/m2) |
|||||||
| İstanbul | Avcılar | Firüzköy | 660 | 2 | 19.538,35 | ₺49.169,00 | 960.681.131,15 |
| ~~ | 960.681.000,00 |
Sonuç olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi'ne göre projenin konumlu olduğu arsa değeri ~960.681.000,00-TL olarak belirlenmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit
faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Değerlemeye konu taşınmazlar için arsa değeri Pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı ile tespit edilmiştir. Pazar yaklaşımı ile tespit edilen arsa değerleri varsayımlara dayanmadığından esas kabul edilmiştir. Yukarıda belirtilen birim değerlere göre arsa değerleri hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak; ilgili belediyesinde yapı ruhsatı ve projelerin onaylandığı, parsel üzerinde inşai faaliyetlerin devam ettiği görülmüştür. Yerinde yapılan incelemeler ve Egeyapı Avrupa'dan alınan bilgiye göre genel inşaat seviyesinin %58,48 civarında olduğu tespit edilmiştir. Mevcut durum değeri bu bilgiler ışığında hesaplanmıştır.
Rapora konu parsel üzerinde yeni yapı ruhsatlarına göre tespit edilen kullanım alanına yönelik toplam inşaat alanı 90.878,00 m2 'dir. İlgili ruhsatlara göre yapı sınıfı 4-C ve 5-A'dır. Taşınmazların, proje detayları ve mahal listeleri incelendiğinde kaliteli ve standart üzeri maliyetlerle üretileceği görülmüştür.
Her projenin gerçekleşen yapı birim maliyeti, proje geliştirmenin ilk aşamasından itibaren başlayarak eksik hiçbir işlem kalmayacak şekilde bütün metraj kalemlerinin %100 tamamlanmasına kadar devam eder. Birim maliyet projenin kapsamına, lokasyonuna, süresine, büyüklüğüne ve maliyet metraj kalemleri ile bu kalemlerin edinim şekline göre (peşin alım, önceden stok, kredili veya vadeli alım vb.) değişiklik gösterebilmektedir.
Rapora konu projede olduğu gibi yapım süreci devam projeler için hesaplamada kullanılan yapı yaklaşık birim maliyeti genel anlamda; projenin büyüklüğü, lokasyonu, süresi ve geliştiricinin mimari projedeki metraj hesabı ve kalemleri, kullanılacak malzeme ve kalitesi, marka proje durumu, proje satışını avantajlı kılacak donatılar (sosyal ve ortak alanlar), kullanıcının konforu ve kalite için tercih edeceği ürünler vb gibi birçok etken nedeniyle değişiklik gösterebilmektedir.
Bu sebeple proje değerlemesine esas nakit akışı projeksiyonunda kullandığımız yapı birim maliyetleri belirlenirken asgari ölçüt olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayınlanan ''Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri''
dikkate alınmıştır. Tebliğin 2.madde 4.fıkrası '' Bu Tebliğde yer alan yapıların birim metrekare maliyetleri, asgari mahal listesine göre belirlenen yapı malzemeleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Ayrıca, Tebliğdeki yapı yaklaşık birim maliyetlerinin tespitinde; çevre düzenlemesi (peyzaj, bahçe sulama, yağmur suyu drenaj, çevre aydınlatma, ihata duvarı, ada içi yollar ve benzeri), altyapı (zemin iyileştirme, bina dışı; elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon, internet, haberleşme ve benzeri) giderler dahil edilmemektedir.'' şeklinde belirtilmiş olup bu kalemler proje toplam maliyeti ile kıyaslandığında yatay ve dikey mimari ile parsel büyüklüğüne göre yaklaşık %5 ila %10 civarında bir maliyete denk geldiği söylenebilir.
Asgari ölçüt olarak baz alınan yapı birim maliyeti; değerleme tarihi itibarıyla TUİK tarafından yayınlanan ''TÜFE'' ve ''İnşaat Maliyet Endeksi'' verilerinin 12 aylık ortalamaları ile bir önceki yılın aynı ayına göre değişimleri belirli oranda eskale edilmiştir. Bulunan ortalama yapı birim maliyetine ise yukarıdaki açıklamayı içerecek ve güncel piyasa verilerini1 de destekleyecek şekilde proje özelinde pozitif bir şerefiye uygulanarak bu raporda kullanılacak yaklaşık bir yapı birim maliyeti kanaati oluşmuştur.
Pozitif şerefiye farkını bu proje özelinde ayrıca etkileyen bir diğer unsur ise inşaata başlama ve yapım sözleşmelerinin daha önceden yapılmış olması sebebiyle birim maliyet düzeltmesinde daha az oranda etkili olmasıdır. Ayrıca projede yer alacak birimlerde ortalama standartlarda kalite malzemelerin kullanılacak olması standart maliyetlere yakın bir maliyet kalemi oluşturacaktır
| Yapı Birim Maliyeti Takdiri | |||
|---|---|---|---|
| 20.02.2024 Tarihli Resmi Gazete | |||
| Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri | |||
| Yapı Sınıfı | 4-C | 5-A | |
| Birim Maliyet (TL/m2 ) |
₺18.700 | ₺21.300 | |
| Değerleme Tarihine Göre (30.09.2024) Güncelleme | |||
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 63,47% | ||
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi | 60,55% | ||
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 62,01% | ||
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 49,38% | ||
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi | 38,93% | ||
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 44,16% | ||
| Değişimlerin Ortalaması % | 53,08% | ||
| Mart-Eylül için Aylık Değişim Oranı (7/12) | 0,583 | ||
| Yapı Birim Maliyeti Değişimi % | 30,96% | ||
| Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺24.490 | ₺27.896 | |
| Proje Özelinde Güncelleme | |||
| Güncel piyasa verileri Pozitif Şerefiye Farkı % | 5,00% | ||
| Yapı Birim Maliyetleri (TL/m2 ) |
₺25.715 | ₺29.290 | |
| Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺27.503 | ||
1Diğer taraftan önemli bir belirleyici unsur olarak, piyasada yüklenici/geliştirici konumunda bulunan inşaat firmalarıyla yapılan görüşmelerde, proje büyüklüğü, kapsamı, niteliği, sosyal ve ortak alanların varlığı, malzeme kalitesi gibi değerlemeye konu projeye benzer şekilde anlatımla yaklaşık maliyet bilgisi edinilmiştir. Proje özelinde edinilen bu bilgi ve deneyimlenen standart
dikey konut projelerinde güncel piyasa yapı birim maliyetlerinin yaklaşık olarak asgari 750-850 \$/m2 den başladığı yatay mimari
. Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
)
Nihai Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m2
₺27.500
konut projelerinde ise asgari %10 ve üzerinde ekstra maliyet oluşabilmektedir. Bu kalemler birçok farklı ve majör etkene göre 3-4 kat ve üzeri birim maliyetlere kadar çıkabildiği gözlemlenmiştir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ve kabuller neticesinde yapı birim maliyeti ortalama 27.500, TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiştir. Belirlenen bu birim maliyet değeri içerisinde projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı işleri ve müteahhit karı vb. de dikkate alınmıştır.
Standart bir apartman konut projesi için yaklaşık olarak çıkarılan maliyet kalemleri aşağıda gösterilmiştir. Bu kalemler ve toplam maliyet içerisindeki ağırlıkları ise yine ortalama şekilde oransal olarak belirtilmiştir. Hazırlanan bu tablo rapora konu projeye ait olmayıp benzer nitelikte (Konut) bir yapı için piyasada oluşan yaklaşık maliyet kalem ve oranlarını içermektedir. Projenin lokasyonu, topoğrafyası, kullanılan malzemelerin özellikleri ve kalitesi, parsel büyüklüğü, mimari yaklaşım gibi faktörler oranlarda değişiklik yaratabilir.
| Genel İnşaat Maliyeti Kalemleri ve Toplam Maliyet Ağırlıkları | ||
|---|---|---|
| 1-Kaba İnşaat Maliyeti | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |
| Projelendirme | 1,5 | 2,0 |
| Şantiye Kurulumu | 0,5 | 1,0 |
| Hafriyat | 8,0 | 9,0 |
| İş Makineleri | 6,5 | 7,5 |
| Beton Demir | 22,0 | 27,0 |
| Su Yalıtımı ve Drenaj | 0,5 | 1,0 |
| Duvar | 2,0 | 2,5 |
| Çatı | 1,5 | 2,0 |
| Kaba İşler Toplam | 42,5 | 52,0 |
| Ortalama: | 47,25 | |
| 2-İnce İnşaat Maliyeti | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |
| Asansör | 1,0 | 1,5 |
| Dış Cephe | 3,5 | 4,0 |
| Isıtma ve Soğutma | 3,5 | 4,5 |
| Şap | 1,5 | 2,0 |
| Seramik | 2,0 | 2,5 |
| Mermer | 0,5 | 1,0 |
| Elektrik | 3,0 | 3,5 |
| Sıva ve Boya | 4,5 | 5,0 |
| Alçıpan | 2,0 | 2,5 |
| Pencere | 5,5 | 6,5 |
| Parke | 2,5 | 3,0 |
| Kapılar | 3,0 | 3,5 |
| Ahşap İşleri ve Dolap | 4,0 | 4,5 |
| Ankastre | 1,0 | 2,0 |
| Ortak Alanlar ve Havalandırma | 0,5 | 1,0 |
| Yangın | 0,1 | 0,4 |
| Balkon ve Korkuluk | 0,5 | 1,5 |
| Peyzaj | 1,0 | 1,5 |
| İnce İşler Toplam | 39,6 | 50,4 |
| Ortalama: | 45 | |
| 3-Diğer Maliyetler | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |
| Proje süresince Düzenli Aylık Giderler | 6,5 | 7,5 |
| Kamu Resmi Ödemeleri (Haç, Abonelik, Denetim) | 0,5 | 1,0 |
| 7,0 | 8,5 | |
| Ortalama: | 7,75 | |
| Genel Toplam: | 100 |
Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden Kaynaklanan Hakların değerlemesi yapıldığı için Maliyet Yaklaşımı ile yapı değeri tespit edilmemiştir.
Değerlemeye konu parseller üzerinde yer alan projenin toplam mevcut durum değeri, arsa değeri ve yapı değeri tespit edilerek belirlenmiştir. Projenin toplam inşaat alanı üzerinden %58,48 inşaat seviyesi dikkate alındığında yapı değeri belirlenmiş ve arsa değeri ile toplanarak mevcut durum değerine ulaşılmıştır.
Proje Toplam Yapı Değeri: 90.878,81 m2 x 27.500,00 -TL/m2 x %58,48 = 1.461.513.022,42 -TL
| Yapı Değeri | : 1.461.513.022,42 TL |
|---|---|
| Arsa Değeri | : 960.681.000,00 TL |
| Toplam Değer | : 2.422.194.022,42 TL |
Rapora konu taşınmazlar için Maliyet Yaklaşımı yöntemi ile ulaşılan mevcut durum piyasa değeri toplamı 2.422.191.022,00 TL olarak takdir edilmiştir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Söz konusu parsel üzerinde direkt gelir getirici bir yapı bulunmamaktadır. Ancak hali hazırda ruhsatlarına istinaden hazırlanan projenin tamamlanma süresi ve tamamlanma yüzdeleri dikkate alınarak nakit girişi ve çıkışı hesaplanarak projenin net bugünkü değeri hesaplanmıştır.
Egeyapı Avrupa'dan alınan bilgilere göre projenin Ege Yapı hissesine düşen kısımlar için satışı gerçekleşmiş konut oranı %75,39, satışı gerçekleşmiş ticari alan oranı %20,96'tür. Gerçekleşen satış sonucunda konut toplam hasılatının 2.250.664.030,08 – TL olduğu, 1.149.668.464,31 – TL'lik kısmının tahsil edildiği, 291.412.081,65– TL alacak kaldığı, ticari alanlar için ise toplam hasılatın 551.499.886,08-TL olduğu, 75.534.951,39-TL'lik kısmının tahsil edildiği, 33.445.570,14-TL alacak kaldığı görülmüştür. Tarafımıza belirtilen bu durum, satışların vadeli şekilde gerçekleşmiş olması sebebi ile İNA tablosunda ilgili yıllarda tahsil edilecek tutarlara yer verilmiş ve hesaplanmıştır. Müşteri'nin talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin sadece değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışları dikkate alınmıştır
Her ne kadar projedeki satışı gerçekleşen ve/veya gerçekleşmeye devam eden birimler için elde edilecek hasılat vadeli şekilde oluşsa da değerleme standartları ve hesap kabulü gereği yapılacak satışların ne kadarının hangi zamanda peşin veya vadeli olarak gerçekleşeceği bilinmediğinden rapor tarihi sonrası oluşacak satışlar İNA tablosunda peşin satışa yönelik hesaplanmıştır.
Projede konumlu konutların değerleme tarihi itibariyle %75,39'unun satıldığı, 2025 yılında %15'inin, 2026 yılında ise kalan %9,61'luk kısmının satılacağı öngörülmüştür. Ticari ünitelerin ise %20,96'lük kısmının satıldığı, 2025 yılında %15, 2026 yılında %20, 2027 yılında %25, 2028 yılında ise konut hareketliliğin artması ile birlikte ticari ünitelere de talep oluşacağı kanaatiyle %19,04'luk kısmının satılacağı varsayılmıştır. Rapor tarihi itibariyle emsaller aracılığıyla tespit edilen satış rakamı değerleme tarihi itibari ile konutlar için yaklaşık 84.677 TL/m2 ', ticari üniteler için ise 118.858-TL/m2 'dir. Bu bedellerin 2025 itibari ile %40, 2026 yılında %35, 2027 yılında %30, 2028 yılında %25'lik artışları olacağı öngörülmüştür. Konut satış birim değerinin 30.09.2025 tarihinde 118.547,80-TL/m2 , ticari ünite satış birim değerinin 30.09.2025 tarihinde 166.401,20-TL/m2 olacağı öngörülmüştür. Söz konusu projede yer alan taşınmazların gelecek dönem birim fiyatları belirlenirken, TCMB Konut Fiyat Endeksi gayrimenkul değer artış oranları
ve gayrimenkul piyasasının mevcut koşulları ile gelecek dönem beklentileri göz önünde bulundurulmuştur. Özellikle konut projelerinde başlama ve bitiş süreleri dikkate alınarak inşaat başlamadan proje üzerinden yapılan satışlar, lansmana özel satışlar ve sonrasındaki süreç içerisinde yapılan rutin satışlardaki her aşamada satış fiyatlarının farklı oranlarda artırıldığı görülmektedir. Bu projelerde de benzer durum geçerli olup, satış yetkililerinden alınan bilgide bu gibi artışların piyasayla uyumlu şekilde yapıldığı tarafımıza iletilmiştir.
Firmadan aldığımız bilgiler doğrultusunda rapor tarihi itibariyle ticari ünitelerin %20,96 satışının tamamlandığını 2025 ortasına kadar %15'inin, 2026 yıl ortasına kadar %20'sinin, 2027 yıl ortasına kadar %25'inin, 2028 yılında ise %19,04'luk kısmının satılacağı varsayılmış olup projenin tamamlanması ardından ticari ünite satışlarının hızlanması olağandır. Bu sebeple nakit akışta proje tamamlandıktan 2 sene sonrası için ticari ünite satışı devam ettirilmiştir. Bölgedeki benzer projelere bakıldığında genellikle ticari ünitelerin doluluk oranının artması ve ticari ünitelere ihtiyacın oluşmasıyla talep yoğunluğu atmaktadır. Talep gördüğü zamanda piyasada ki gerçek değerini bulacağından, satış oranının en yüksek seviyesi 2027 yılında olacağı değerlendirilerek çalışma yapılmıştır.
Günümüzde orta ve büyük ölçekli konut projelerinde proje başlangıcı ile birlikte farklı dönemler yapılan artışların toplamda bir yıl içerisinde ortalama %50 ve üzeri (aylık ortalama %3-%5 bileşik artış) seviyelerinde gerçekleştiği gözlemlenmiştir. Bu gözlemin temelinde gayrimenkul piyasasındaki durum, finansman yaratmak adına ilk satış ve talep toplamaya yönelik fiyat politikaları ve arz-talep dengesine bağlı yapılacak artışlar ve enflasyon büyük önem taşımaktadır.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayınlanan Eylül 2024 'Konut Fiyat Endeksi' ne göre, KFE bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %44,81 oranında artmıştır.
Yapılan piyasa araştırmalarına göre değerlemeye konu proje gibi sıfır konut projelerinde 1 yıllık ortalama fiyat artışının, mevcut ekonomi politikaları doğrultusunda özellikle gayrimenkul sektörüne yönelik finansman kısıtlamaları sebebiyle durağanlaşacağı düşünülerek, KFE'nin de kademeli olarak düşeceği ön görülmektedir. Bu nedenle projede yer alan gayrimenkullerin satış birim değer artışlarının piyasa beklentisinin altında gerçekleşeceği ve enflasyon beklentisine kıyasla azalarak seyredeceği öngörülerek ortalama satış birim fiyatı artış oranı ilk yıl için %40, ikinci yıl için %35 ve devam eden yıl(lar) için ise %5 puanlık düşüş ile %30, %25, şeklinde hem konut hem de ticari olarak kabul edilmiştir.
Güncel tarihli baz alınan yapı birim maliyeti ortalama 27.500, TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiş ve belirlenen bu birim maliyet değeri içerisinde projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı işleri ve müteahhit karı vb. de dikkate alınmıştır, 2025 yılı ortalama 39.875, TL/m2 olarak, 2026 yılı için ise enflasyon etkisinin düşmesi ile %35'lik artışla 53.831,00- TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiş ve belirlenen bu birim maliyet değeri içerisinde projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı işleri ve müteahhit karı vb. de dikkate alınmıştır.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan 'Bina İnşaatı Maliyet Endeksi' verilerine göre 2024 yılı Eylül ayında gerçekleşen artış oranı bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık %60,55 aylık ise %0,57 dir.
Yıllık bazda bakıldığında inşaat maliyet endeksinin durağanlaşma yönünde olduğu, radikal azalış veya artış sergilemediği görülmektedir. Özellikle 2022 yılında küresel anlamda yaşanan enflasyon artışının etkisiyle döviz kurunda da yaşanan değişim sebebiyle ülkemizde ciddi artışlar yaşanmış, sonrasında düşüş eğilimine girmesi beklenen bu kalemler 2023 yılında yaşanan deprem sebebiyle (özellikle işçi maliyetinde yaşanan artışlar ve imalat malzemelerindeki enflasyon artışları) durağan bir görüntü çizmiştir.
Birim inşaat maliyeti artış oranı belirlenirken TÜİK verileri yansıra projenin tamamlanma süresi, konumu ve yapı kalitesi ile orta vade program dahilinde enflasyonun düşürülmesi ve döviz etkisinin azaltılması yönündeki çalışmalar da dikkate alınmış, piyasada yaşanan maliyet artışlarından asgari düzeyde etkileneceği öngörülerek bu proje özelinde gelecek dönemler için birim inşaat maliyet artış oranının 2025 yılı için ortalama %45 bandında olacağı sonraki yıllar için ise %35-%30-%25 ve %20 olarak devam edeceği kabul edilmiştir. 2025 yılı artışının devam eden yıllara göre yüksek kalmasının sebebi ise günümüz koşullarındaki maliyet artışının yüksek kalması ve zaman içerisinde enflasyon etkisiyle de düşüş beklentisidir.
Diğer taraftan TUİK İnşaat Maliyet Endeksi On iki aylık ortalamalara göre değişim oranları son yedi yıllık verileri uç değerler çıkarılarak incelendiğinde yaklaşık ortalama %38,93 değişim görülmektedir. (Uç değerler sarı ile işaretlenmiştir.)
Bu bilgiler ışığında Egeyapı Avrupa (yüklenici payı) payına göre nakit akışı düzenlenmiş ve projenin mevcut durumu itibarıyla yüklenici payının sözleşmeden kaynaklanan hakkına yönelik piyasa değerine kanaat getirilmiştir. Yüklenicinin inşaatın tamamına katlanacağı dikkate alınarak yüklenici firma olan Egeyapı Avrupa'nın sözleşmeye göre payına düşen bugünkü proje değeri 414.709.000,00-TL olarak belirlenmiştir.
Gerçekleşen maliyetin yıllara sair olması sebebiyle tabloda yer verilmemiştir.
Bu bilgiler ışığında Egeyapı Avrupa (yüklenici payı) payına göre nakit akışı düzenlenmiş ve yüklenici payının bugünkü değeri bulunmuştur.
Genel piyasa eğilimi, enflasyon etkisi ile takip eden yıllar itibari ile konut ve ticari ünite satış birim fiyatının %40, inşaat birim maliyetinin ise ilk yıl %40 sonraki takip eden yıllarda ise %35, %30, %25 oranında artacağı kabul edilmiştir.
| TÜM PROJE | |
|---|---|
| Proje Toplam Satılabilir Konut Alanı (m2) | 63.087,40 |
| Yüklenici Satılabilir Konut Alanı (%68) | 43.148,82 |
| Proje Toplam Satılabilir Ticaret Alanı (m2) | 4.243,61 |
| Yüklenici Satılabilir Tic Alanı (%67) | 4.243,61 |
| Toplam İnşaat Alanı (m2) | 90.878,00 |
| Proje Yüklenici Payı Net Bugünkü Değer | ₺414.708.827,42 |
| Dönemler | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 5 |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gerçekleşen | 30.09.2025 | 30.09.2026 | 30.09.2027 | 30.09.2028 | 30.09.2029 | Toplam | |
| Satış Tam. Oranı (Konut) | 75,39% | 15,00% | 9,61% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 100% |
| Satılan m2 | 32.529,90 | 6.472,32 | 4.146,60 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Fiyat Artışı | 40% | 35% | 30% | 25% | 25% | ||
| m2 Fiyatı | ₺84.677,00 | ₺118.547,80 | ₺160.039,53 | ₺208.051,39 | ₺260.064,24 | ₺325.080,30 | |
| Hasılat | ₺767.279.652,54 | ₺663.620.171,48 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 ₺1.430.899.824,02 | ||
| Önceki Dönemden Kalan Tahsilat | ₺124.224.964,19 | ₺86.532.412,67 | ₺26.874.313,85 | ₺15.307.417,48 | ₺5.027.403,32 | ||
| Toplam Hasılat | ₺891.504.616,73 | ₺750.152.584,15 | ₺26.874.313,85 | ₺15.307.417,48 | ₺5.027.403,32 ₺1.688.866.335,53 | ||
| Satış Tam. Oranı (Ticaret) | 20,96% | 15,00% | 20,00% | 25,00% | 19,04% | 0,00% | 100% |
| Satılan m2 | 889,46 | 636,54 | 848,72 | 1.060,90 | 807,98 | 0,00 | |
| Fiyat Artışı | 40% | 35% | 30% | 25% | 25% | ||
| m2 Fiyatı | ₺118.858,00 | ₺166.401,20 | ₺224.641,62 | ₺292.034,11 | ₺365.042,63 | ₺456.303,29 | |
| Hasılat | ₺105.921.269,45 | ₺190.658.285,01 | ₺309.819.713,14 | ₺294.948.366,91 | ₺0,00 | ₺901.347.634,51 | |
| Önceki Dönemden Kalan Tahsilat | ₺23.891.720,55 | ₺9.553.849,59 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ||
| Toplam Hasılat | ₺129.812.990,00 | ₺200.212.134,60 | ₺309.819.713,14 | ₺294.948.366,91 | ₺0,00 | ₺934.793.204,65 | |
| İnşaat Tamamlanma Oranı | 58,48% | 35,00% | 6,52% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 100,00% |
| İnşaat Tamamlanma Alanı | 53.145,45 | 31.807,30 | 5.925,25 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| İnş. Maliyet Artışı | 45% | 35% | 30% | 25% | 20% | ||
| m2 maliyet | ₺27.500,00 | ₺39.875,00 | ₺53.831,25 | ₺69.980,63 | ₺87.475,78 | ₺104.970,94 | |
| Maliyet | ₺1.268.316.087,50 | ₺318.963.377,21 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 ₺1.587.279.464,71 | ||
| Net Nakit Akışı | ₺0,00 | -₺246.998.480,77 | ₺631.401.341,55 | ₺336.694.026,99 | ₺310.255.784,39 | ₺5.027.403,32 ₺1.036.380.075,48 | |
| İskonto Katsayısı | 1,00 | 0,33 | 0,33 | 0,33 | 0,33 | 0,33 | |
| Yüklenici Payı Bugünkü Değeri | ₺0,00 | -₺185.713.143,44 | ₺356.945.752,47 | ₺143.113.462,46 | ₺99.154.704,21 | ₺1.208.051,71 | ₺414.708.827,42 |
Müşteri'nin talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış olup, projenin değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışlarına göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının değeri net bugünkü değeri 414.709.000,00 TL'dir.
Yukarıda belirlenen ve kanaat getirilen değer, projenin toplam net bugünkü piyasa değeri olmayıp, rapor amaç ve kapsamında belirtilen şekilde yapılan hesaplamalar sonucu ulaşılan değerdir.
İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.
İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**
Risksiz getiri oranı belirlenirken 2, 5 ve 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri incelenmiştir. Değerleme tarihi itibari ile 10 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %28, 5 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %32, 2 yıllık devlet tahvillerinin getirisi ise %41 bandındadır.
2 ve 5 yıllık devlet tahvillerinin geçmiş dönemleri incelendiğinde son dönem getirilerinin, yakın dönem ekonomi politikaları doğrultusunda uç noktalarda yer aldığı ve son zamanlarda aşağı yönde seyir izlediği görülmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkullerin projelendirme, imalat, tamamlanma ve pazarlama süreçlerinin 2-5 yıl aralığında olacağı geliştirici tarafından belirtilmiş, söz konusu projelerin inşaat alanı, yapı kalitesi ve kullanılan malzemeler, piyasada satış kabiliyeti vb. özellikleri göz önünde bulundurularak bu süreler olağan kabul edilmiştir. Bu sebeplerden ötürü risksiz getiri oranı olarak 2 ve 5 yıllık devlet tahvillerinin değerleme tarihi itibarıyla son üç yılı içeren ortalamalarına bakılmış, 2 yıllık devlet tahvili ortalaması yaklaşık %29,0 ve 5 yıllık devlet tahvili ortalaması ise yaklaşık %24,0 civarında bir getiriye sahip olduğu görülmüştür. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında INA'da kullanılan proje süresi de dikkate alınarak risksiz getiri oranının %30 alınması uygun görülmüştür.
Proje risk primi belirlenirken; ülke CDS primi, sermaye piyasası riski ve gayrimenkul piyasası verileri, ülke ekonomisindeki beklentiler, değerlemeye konu edilen projelerin tamamlanma süreleri ve proje ölçekleri göz önünde bulundurulmuştur. Bu durumlar neticesinde söz konusu proje için yaklaşık ortalama %3 risk primi belirlenmiştir. CDS primi direkt risk unsuru olarak belirlenmemiştir.
Böylelikle indirgeme oranı 2025 yılı için sabit %33 olarak hesaplamaya dahil edilmiştir.
Belirtilen kabul ve varsayımlar doğrultusunda, müşteri'nin talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin sadece değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışlarına göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının net bugünkü değeri 414.709.000,00 - TL olarak takdir edilmiştir.
Söz konusu taşınmazlar için kira değeri analizi yapılmamıştır.
Taşınmazların bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %45- %55 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı yönteminde ise girişimci kar beklenti oranlarının %30- %40 oranlarında olduğu tespit edilmiştir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.
Söz konusu parseller üzerinde inşaatına başlanan Modernyaka projesinin, proje ve boş arazi değerleri Pazar yaklaşımı ve Gelir yaklaşımı yöntemi ile yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda tespit edilmiştir.
Söz konusu taşınmazın mevcut durumu dikkate alındığında, tarafımıza iletilen projeye uygun şekilde yapılaşmasının en iyi ve verimli kullanım şekli olacağına kanaat getirilmiştir.
Modernyaka Projesi'nde Müşteri'nin arsa sahipleri ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının değeri bir bütün olarak tespit edilmiş, bağımsız bölüm bazında değer analizi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Söz konusu projede kat irtifakı kurulu olması, inşaatın ilerlemiş seviyede olması durumları göz önüne alınmıştır. Söz konusu projede Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanan hakların değerlemesi yapıldığı için Gelir yaklaşımı altında nakit akışı ile tespit edilen değer rapor değeri olarak kabul edilmiştir.
Gelir yaklaşımı kullanılarak Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Rodopman İnşaat ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve Fikret Yoluç ile yapılmış olan 16.04.2021 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının, Müşteri'nin talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin sadece değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışlarının değeri tespit edilmiştir.
Merkezi konumda yer alması
Çevresinde gürültü kirliliğinin yüksek olması
Gelişmekte olan bölge olması.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için şu aşamada alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Takyidatlara dair değelendirme ve görüşlere Rapor'un 3.3. bölümünde yer verilmiştir.
6.6 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmaz üzerinde devredilebilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22/1/ç maddesi uyarınca gayrimenkul yatırım ortaklıkları hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler. Aynı tebliğin 26. maddesi uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi ortaklık lehine haklar sağlayan sözleşmelerin tapu siciline şerhi zorunludur. Ayrıca aynı tebliğin 22/1/d maddesine göre gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gerçekleştirecekleri projelerin gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Değerleme konusu projenin izinleri alınmış olup projesine uyumlu şekilde inşaatı devam etmektedir. Diğer yandan 16.04.2021 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmiştir. Konu taşınmazın tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur. Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Proje" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
Bu rapor, İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Tahtakale Mahallesi, 660 Ada 2 parsel üzerinde geliştirilen projenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının müşteri talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin sadece değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışlarının net bugünkü değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Hak Değerleme Raporu'dur.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu sözleşmeye dayalı hakkın Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve fonksiyonluğu, yapı sınıfı ve kalitesi, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Tahtakale Bey Mahallesi, 660 Ada 2 parselde konumlu Modernyaka Projesi'nde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin arsa sahipleri ile yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının değeri belirlenmiştir.
| DEĞER DETAYI | TL |
|---|---|
| Projenin Mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Sözleşmeden Kaynaklanan Haklarının KDV Hariç Piyasa Değeri |
₺414.709.000,00 |
| Projenin Mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Sözleşmeden Kaynaklanan Haklarının KDV Dahil Piyasa Değeri |
₺497.650.800,00 |
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Mehmet AFŞAR SPK Lisans No: 406225 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Takyidat Belgeleri,
∆ Tapu Bilgileri Tablosu,
∆ İmar Planları, Plan Notları, Uydu, Konum ve CBS Görüntüleri
∆ Yapı Ruhsatları
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.