Regulatory Filings • Dec 31, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 1.11.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
11.11.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
30.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 31.12.2024 |
| RAPOR NO | ALGYO-2410116 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | FETHİYE HILLSIDE BEACH CLUB |
| DEĞERLEME ADRESİ | FETHİYE HILLSIDE BEACH CLUB TATİL KÖYÜ, KALEMYA KOYU, ÖLÜDENİZ BELDESİ, FETHİYE İLÇESİ, MUĞLA İLİ |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Onur ÖZGÜR- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402402) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | STANDART DEĞERLEME RAPORU | |||
| MÜLKİYET DURUMU | ÜST HAKKI (260 ADA 1 PARSEL), TAM MÜLKİYET (260 ADA 3 PARSEL) |
|||
| DEĞERLEMENİN AMACI | PAZAR DEĞER TESPİTİ BAĞIMSIZ DENETİM RAPORUNDA KULLANILMASI |
|||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | BULUNMAMAKTADIR | |||
| KISITLAMALAR | BULUNMAMAKTADIR | |||
| MÜŞTERİ TALEBİ | HERHANGİ BİR MÜŞTERİ TALEBİ BULUNMAMAKTADIR |
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ADRES | FETHİYE HILLSIDE BEACH CLUB TATİL KÖYÜ, KALEMYA KOYU, ÖLÜDENİZ BELDESİ, FETHİYE İLÇESİ, MUĞLA İLİ |
||||
| TAPU KAYDI | MUĞLA İLİ, FETHİYE İLÇESİ, KAYA MAHALLESİ, 260 ADA 1 PARSEL MUĞLA İLİ, FETHİYE İLÇESİ, KAYA MAHALLESİ, 260 ADA 3 PARSEL |
||||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 260 ADA 1 PARSEL: 84.762,40m² 260 ADA 3 PARSEL: 10.128,09m² |
||||
| İMAR DURUMU | KAKS:0.30, Hmax: 7.50m., Turizm Tesis Alanı | ||||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Otel |
| YAPIYA İLİŞİKİN BİLGİLER | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Bina Sayısı: 16 | Yapım Yılı: 1991 | ||||
| ANA TAŞINMAZ | Yol Kotu Üstü Kat Sayısı: 2 | Yol Kotu Altı Sayısı: 1 | |||
| Otopark Kapasitesi: Açık Otopark | Asansör Kapasitesi: 2 adet | ||||
| yatay asansör | |||||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Otel | ||||
| İNŞAAT ALANI | Toplam İnşaat Alanı | 24289,00 m² |
| FİNANSAL GÖSTERGELER | ||||
|---|---|---|---|---|
| İNDİRGEMEORANI | 26,5% | |||
| OTEL ORTALAMA YATAK FİYATI | 10.505,00 TL/Gece | |||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | GELİR YAKLAŞIMI | |||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 | |||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 7.700.000.000 TL | |||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 9.240.000.000 TL | |||
| PAZAR KİRASI (KDV HARİÇ) | 291.240.000 TL | |||
| PAZAR KİRASI (KDV DAHİL) | 349.488.000 TL |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan Fethiye Hillside Beach Club Tatil Köyü' nün değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Muallim Naci Caddesi, No:69, 34347, Ortaköy-Beşiktaş, İstanbul İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 155313-102702
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan Fethiye Hıllsıde Beach Club Tatil Köyü (2 adet parselden oluşan - 1/1 hisseli ve üst hakkına bağlı olarak), değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmazlar için ALGYO-2410116 referans numaralı bu rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Onur ÖZGÜR, Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ ve Eren KURT değerleme işleminde görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde yapılan son üç değerlemeye ilişkin bilgiler aşağıda yer almaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | ALGYO-1312006- REV. |
ALGYO-1410007 | ALGYO-2310074 | ||
| Rapor Tarihi | 28.08.2014 | 29.12.2014 | 29.12.2023 | ||
| Rapor Konusu | 260 Ada 1 ve 3 Parsel Üzerindeki Konaklama Tesisi (Fethiye Hıllsıde Beach Club) |
260 Ada 1 ve 3 Parsel Üzerindeki Konaklama Tesisi (Fethiye Hıllsıde Beach Club) |
260 Ada 1 ve 3 Parsel Üzerindeki Konaklama Tesisi (Fethiye Hıllsıde Beach Club) |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Onur ÖZGÜR A.Ali YERTUT |
Onur ÖZGÜR Berrin KURTULUŞ SEVER |
Onur ÖZGÜR Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç Hisse Değeri) |
90.306.000 | 127.500.000 | 5.120.000.000 |
| İli | : | MUĞLA |
|---|---|---|
| İlçesi | : | FETHİYE |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | KAYA MAH. |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | KALEMLER KOYU |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 260 |
| Parsel No | : | 1 |
| Alanı | : | 84.762,40 m² |
| Vasfı | : | 41 ADET 1 KATLI KONAKLAMA ÜNİTESİ VE MÜŞTEMİLATINDAN OLUŞAN TATİL KÖYÜ |
| Sınırı | : | PAFTASINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | DAİMİ MÜSTAKİL HAK |
| Sahibi | : | ALARKO GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Yevmiye No | : | 3439 |
| Cilt No | : | 26 |
| Sayfa No | : | 3275 |
| Tapu Tarihi | : | 21.04.2004 |
| İli | : | MUĞLA |
|---|---|---|
| İlçesi | : | FETHİYE |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | KAYA MAH. |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 260 |
| Parsel No | : | 3 |
| Alanı | : | 10.128,09 M² |
| Vasfı | : | 2 KATLI 1 BETONARME BİNA VE YÜZME HAVUZU DİSKO , DEPO TİYATRODAN MÜŞTEKİL TATİL KÖYÜ VE MÜŞTEMİLATI |
| Sınırı | : | PAFTASINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | ANA GAYRİMENKUL |
| Sahibi | : | ALARKO GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Yevmiye No | : | 13611 |
| Cilt No | : | 26 |
| Sayfa No | : | 3258 |
| Tapu Tarihi | : | 5.09.2011 |
Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 01.11.2024 tarihinde, WEB Tapu Portal Sistemi'nden alınmış olup ilgili belgeler ekte sunulmaktadır.
İrtifak: M : Müstakil ve Daimi Nitelikte Olan Üst Hakkı Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına Maliye Hazinesi lehine 27/02/2068 tarihine kadar uzatılmıştır. (09.10.2019 tarih, 15982 yevmiye)
Beyan: Taşınmazın 81.875,37 m² si Orman Sınırları İçinde Kalmaktadır. Şablon: 6831 Sayılı Orman Kanununun 2/B Maddesi Gereği Belirtme) ( 23.03.1998 tarih , 1366 yevmiye ) Beyan: Krokisinde gösterilen yapılar tescilsizdir. ( Şablon: Geçici Yapıların
Belirtilmesi) ( 05.09.2011 tarih , 13611 yevmiye )
Beyanlar: Tarih ve yevmiye numarası belirtilmeyen "Müştemilatların paftada görüldüğü üzere C1: 56,60 m², C2: 218,38 m², C3: 249,58 m², C4: 268 m², C5: 191,30 m² kadar 1542 parsel numaralı taşınmaza tecavüzü vardır. " ibaresi bulunmaktadır. 15.01.1986 Tarih ve 93 Yevmiye numarası ile Eski eser vardır. (3. dereceden doğal sit) 08.07.1987 Tarih ve 2683 Yevmiye numarası ile toplumun yararlanmasına ayrılan yapı ve turizm tesisi olduğu" ibaresi bulunmaktadır. 23.03.1998 Tarih ve 1366 Yevmiye numarası ile taşınmazın 5.146,77 m²'si orman sınırları içerisinde kalmaktadır. 05.09.2011 Tarih ve 13611 Yevmiye numarası ile Krokisinde B harfi ile gösterilen yapı 260/2 nolu parsele 80,8 m² tecavüzlüdür. " 05.09.2011 Tarih ve 13611 Yevmiye numarası ile Krokisinde C harfi ile gösterilen yapı 260/1 nolu parsele 68,14 m² tecavüzlüdür. 05.09.2011 Tarih ve 13611 Yevmiye numarası ile Krokisinde C harfi ile gösterilen yapı 260/2 nolu parsele 106,4 m² tecavüzlüdür. 05.09.2011 Tarih ve 13611 Yevmiye numarası ile Krokisinde A harfi ile gösterilen yapı 260/1 nolu parsele 239,16 m² tecavüzlüdür. 05.09.2011 Tarih ve 13611 Yevmiye numarası ile Krokisinde D harfi ile gösterilen yapı 260/1 nolu parsele 148,21 m² tecavüzlüdür. 05.09.2011 Tarih ve 13611 Yevmiye numarası ile Krokisinde E harfi ile gösterilen yapı 260/1 nolu parsele 210,12 m² tecavüzlüdür. 05.09.2011 Tarih ve 13611 Yevmiye numarası ile Krokisinde F harfi ile gösterilen yapı 260/1
nolu parsele 246,89 m² tecavüzlüdür. Diğer: 22.07.2024 Tarih ve 16042 Yevmiye numarası ile (Konusu: "turizm amaçlı kullanım dışında kullanılamayacağına veya ) Tarih: 22/07/2024 Sayı: 5415501
*Beyanların Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
**6831 sayılı Kanunun 2'nci Maddesinin birinci fıkrasının (B) bendine göre, orman sınırı dışına çıkarılacak yerlerin tayin ve tespitinin yapılmasına, Orman Kadastro Komisyonlarının kuruluş, atama, görev ve yetkilerine, Orman Kadastro işlemleri kesinleşen devlet ormanlarının ve 6831 Sayılı Kanun'un; 20.06.1973 tarihli ve 1744 Sayılı Kanun'la değişik 2'nci maddesi, 23.09.1983 tarihli ve 2896 sayılı Kanun ve 05.06.1986 tarihli ve 3302 Sayılı Kanun'la değişik 2'nci maddesinin birinci fıkrasının (B) bendi uygulamaları ile orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin tapuya tescilinin sağlanmasına, Orman Kadastro Bilgi Sisteminin altlığının oluşturulmasına, ait iş ve işlemleri kapsar.
Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde taşınmazların mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı anlaşılmıştır.
Fethiye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre aşağıdaki bilgilere ulaşılmıştır. Değerleme konusu 260 ada 1 ve 3 nolu parseller; 28.08.1986 tarih ve 488 sayılı Muğla İl İdaresi Kurulunca onaylanan Kalemya 1/1000 ölçekli Mevzii İmar Planı kapsamında söz konusu taşınmazlar Turizm Yerleşme Alanı, Kaks: 0,30 ve H: 7,50 metre tanımlı olup Kalemya 1/1000 ölçekli Mevzii İmar planı plan hükümleri geçerlidir.
Son üç yılda taşınmazların imar ve yapılaşma şartlarında herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.
Fethiye Belediyesi İmar Arşivi'nde taşınmazlara ait herhangi bir dosya, belge, mimari proje, ruhsat vs. bulunmamaktadır. Daha önce tarafımızca tanzim edilmiş olan raporlardan, müşteriden edinilmiş olan evraklar aşağıdaki gibidir;
Dosyasında aşağıdaki evrakların bulunduğu görülmüştür.
09.06.1987 Tarih ve 13/14 Numaralı yapı ruhsatı bulunmaktadır.(belge görülememiş olup iskan belgesi üzerinden bilgileri temin edilmiştir)
10.04.1992 tarih ve 28/21 sayılı ruhsatı bulunmaktadır.(belge görülememiş olup iskan belgesi üzerinden bilgileri temin edilmiştir)
03.06.1992 Tarih ve 7/38 Numaralı onaylı yapı kullanım izin belgesi toplam inşaat alanı 23.992 M² için 43 pafta ve 1464 parsel için verilmiştir. Bu yapı kullanım izin belgesi 03.03.1987 Tarih ve 90 sayılı intifa hakkı ve kendi mülkiyeti için verilmiştir.
04.10.1991 Tarihli onaylı mimari projesi incelenmiştir.
10.12.1986 Tarih ve 2761 Sayı ile 5 Yıldızlı Tatil Köyü Turizm İşletme Belgesi bulunmaktadır. 193 Oda (2Y) + 129 Aile Odası (3Y) 781 Yatak, 900 Kişilik 1.Sınıf lokanta, 100 kişilik kapalı-200 kişilik açık alakart lokanta, 250 kişilik çok amaçlı salon (2 adet) 150 kişilik amerikan bar salonu, hamam, sauna, bay-bayan kuaför, masaj odası, (6 adet), 50 kişilik diskotek, aletli jimnastik salonu, açık yüzme havuzu, çocuk kulübü, internet kafe, tenis kortu (5 adet), basketbol sahası, satış ünitesi (6 adet), amfitiyatro, 50 araçlık otopark, personel lojmanı (60 adet) kapasitelidir.
06.01.2019 tarih ZKA323TL belge no.lu yapı kayıt belgesinde belirtilen alanların yatay asansörler, havuz alanları ve oyun alanı için verildiği tespit edilmiş olup söz konusu alanlar harici müteferrik işler adı altında değerleme çalışmasına dahil edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlara yönelik yapılan arşiv incelemesinde 04.10.1991 tarihli onaylı vaziyet planı üzerinde belirtilen alanlara yönelik 03.06.1992 tarih 7/38 numaralı yapı kullanma izin belgesi alındığı tespit edilmiştir. Onaylı vaziyet planı üzerinde belirtilmiş olan yapılara yönelik kat bazlı planlara ait mimari projelere ulaşılamamıştır. Söz konusu yapılara yönelik alınmış olan 03.06.1992 tarih 7/38 numaralı yapı kullanma izin belgesi üzerinde belirtilmiş olan 23.992,00 m² kapalı alan bilgisinin 04.10.1991 tarihli onaylı vaziyet planında belirtilen alan bilgisi ile uyumlu olduğu tespit edilmiş olup söz konusu yapılar yasal alan olarak değerleme çalışmasına dahil edilmiştir.
Yapılan incelemeye göre taşınmazlara ilişkin; 04.10.1991 tarihli "Onaylı Vaziyet Planı" ve 03.06.1992 tarih, 7/38 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmazlar, iskanlı olup cins tashihini gerçekleştirerek yasal süreçlerini tamamlamıştır. Ayrıca değerleme konusu taşınmazlara yönelik alınmış olan 06.01.2019 tarihli ZKA323TL ve F6SJZ7T4 no.lu 2 adet ''Yapı Kayıt Belgesi'' bulunmaktadır.
(*) Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (GYO Tebliği) 22. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul
edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir. Bu kapsamda "yapı kullanma izni alınmış olması"na ilişkin şartı sağladığının kabul edilmiştir.
Taşınmazlar 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi değildir.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Müşteri tarafından temin edilen 21.02.2018 tarihli, M2748618F4DC5 sayılı, "C" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
Değerlemeye konu olan taşınmazlar; Muğla İli, Fethiye ilçesi, Ölüdeniz Beldesi, Kaya Mahallesi, Kalemya Koyu'nda 260 Ada 3 Parsel, 260 Ada 1 Parsel üzerinde yer alan Fethiye Hillside Beach Club Tatil Köyü"dür.
İlçe sınırları içerisinde çoğunluğu denize dik olarak inen 180 civarında koy ve körfez mevcuttur. Taşınmaz; tertemiz denizi ve birbirinden güzel koyları ile adına Koylar Cenneti de denilen Fethiye Kent Merkezi'nin batısında yer almaktadır.
Bölgede geçmişten günümüze uzanan çesitli uygarlıkların bıraktıkları tarihi eserlerin varlığı önemli turizm potansiyelleridir. Ayrıca deniz turizminin varlığı yat turizminin varlığını beraberinde getirmektedir. Fethiye Bölgesinde Ölüdeniz, Çalış, Göcek, Kelebekler Vadisi, Kaya Köyü ve Saklıkent turizm odak noktaları bulunmaktadır. Taşınmaz koylar cenneti olarak bilinen Fethiye'nin Kalemya Köyü'nde bulunmaktadır. Değerlemeye konu olan Fethiye Hill Side Beach Club, Fethiye İlçesi konaklama tesisleri içinde farklı bir öneme sahiptir.
Kalemya Koyu, Fethiye Körfezi'nin güneyinde, Şahin Burnu'nun doğusunda ve Kızıl Ada'nın güneyinde bulunmaktadır. Denize sıfır konumdaki tesis, tamamen çam ormanları ile kaplı olan Kalemya Koyu'na hâkim eğimli bir arazi üzerinde ve arazinin topoğrafik yapısına uygun şekilde inşa edilmiştir. Healh Club; havalanlarına yakınlığı, çevresinin doğal güzelliği, mimari estetik ve tamamlanmış alt yapısı şeklinde özetlenebilecek üstün niteliklere sahiptir. Taşınmazın bulunduğu bölge genel olarak eğimli alanları orman alanları ile kaplı, orman alanları ve deniz arasında kalan kısmen eğimsiz ve vadi bölümleri yapılaşmaya açılmıştır.
Değerlemeye konu olan konaklama tesisine ulaşım Fethiye Merkez'den sahil yolu olan Fevzi Çakmak Caddesi üzerinden konaklama tesisi yolu ile sağlanmaktadır. Konaklama tesisine ormanlık içinden geçen yol ile ulaşılabilmektedir.
ALGYO-2410116 FETHİYE (HILLSIDE) 16
Değerleme konusu taşınmazlar, Muğla ili, Fethiye ilçesi, Kaya Mahallesi'nde konumlu 260 ada 1 ve 3 no.lu parsellerdir. Taşınmazlar Kalemya Koyu'nda denize cepheli konumda olup 260 ada 1 parsel üst hakkı tapusuna sahiptir. Taşınmazların üzerinde Hillside Beach Club Oteli bulunmakta olup otel faal durumdadır. Otel yapısının onaylı vaziyet planı ve yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alanlara ek olarak inşa edilmiş yapılar için yapı kayıt belgesi alındığı tespit edilmiş olup taşınmazlar üzerinde bulunan yapıların tamamı yasaldır.
Genel olarak Fethiye Hillside Beach Club Tatil Köyü; Konaklama üniteleri, genel mekanlar ve personel alanları birimleri olarak üç bölüme ayrılmaktadır. Tesis, kabul binası, konaklama üniteleri, çarşı, tiyatro, dinlenme-okuma-oyun salonu, bar, revir, çamaşırhane, marangozhane depoları, kazan dairesi, lokanta, mutfak, çiçek serası, havuz için soyunma duş-wc, diskotek, spor kulübü, squesh, küçük bar, çocuk kulübü, özel lokanta, personel binaları, animatör binaları, su depoları, ofis, geçitler, giriş kapısı bölümlerinden oluşmaktadır.
Genel olarak Fethiye Hillside Beach Club Tatil Köyü; Konaklama üniteleri, genel mekanlar ve personel alanları birimleri olarak üç bölüme ayrılmaktadır. Tesis, kabul binası, konaklama üniteleri, çarşı, tiyatro, dinlenme-okuma-oyun salonu, bar, revir, çamaşırhane, marangozhane depoları, kazan dairesi, lokanta, mutfak, çiçek serası, havuz için soyunma duş-wc, diskotek, spor kulübü, squesh, küçük bar, çocuk kulübü, özel lokanta, personel binaları, animatör binaları, su depoları, ofis, geçitler, giriş kapısı bölümlerinden oluşmaktadır.
İncelenen projesine göre konaklama üniteleri; A,B,C-1,C-2 ve D tipleri olarak ayrılmıştır. Konaklama tesisleri eğim nedeniyle teraslar şeklinde yapılmıştır.
A tipi konaklama tesisleri, 3 yataklı, her bir yapının brüt kullanım alanı 44,22 M² olup toplam 129 adet bulunmaktadır. A tiplerinin toplam kullanım alanı ~5.704 M²'dir. A Bloklarda teras alanı bulunmaktadır.
B tipi konaklama tesisleri, 2 yataklı, her bir yapının brüt kullanım alanı 32,58 M² olup toplam 129 adet bulunmaktadır. B tiplerinin toplam kullanım alanı ~4.204 M²'dir. B Bloklarda teras alanı bulunmaktadır.
C-1 tipi konaklama tesisleri, 2 yataklı, her bir yapının brüt kullanım alanı 30,13 M² olup toplam 12 adet bulunmaktadır. C-1 tiplerinin toplam kullanım alanı ~360 M²'dir. C-1 tiplerinin balkonu bulunmaktadır.
C-2 tipi konaklama tesisleri, 2 yataklı, her bir yapının brüt kullanım alanı 30,13 M² olup toplam 52 adet bulunmaktadır. C-2 tiplerinin toplam kullanım alanı ~1562 M²'dir. C-2 tiplerinin balkonu bulunmaktadır.
D tipi konaklama tesisleri, 2 yataklı, her bir yapının brüt kullanım alanı 23,81 M² olup toplam 8 adet bulunmaktadır. D tiplerinin toplam kullanım alanı ~190 M²'dir. Yerinde yapılan incelemede D Bloktaki 2 yatak tek yatağa dönüştürülmüştür. D tiplerinin balkonu bulunmaktadır.
Sonuç olarak taşınmazdaki konaklama tesislerinin toplamı 330 adet blokta, 781 yatak kapasiteli, toplam kullanım alanı 12.020 M²'dir.
.
Kabul binası; bodrum kat, zemin kat ve normal kattan oluşmaktadır. Bodrum katının yaklaşık brüt kullanım alanı 221 M², zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 221 M², normal katının yaklaşık brüt kullanım alanı 148 M²'dir. Kabul binasının yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 590 M²'dir.
Çarşı bölümünün yaklaşık brüt kullanım alanı 368 M²'dir. Tiyatro bölümünün yaklaşık brüt kullanım alanı 329 M²'dir. Dinlenme ve okuma oyun salonu bölümünün yaklaşık brüt kullanım alanı 288 M²'dir. Bar bölümünün yaklaşık brüt kullanım alanı 350 M²'dir. Revir bölümünün yaklaşık brüt kullanım alanı 38 M²'dir. Çamaşırhane bölümünün yaklaşık brüt kullanım alanı 302 M²'dir. Marangozhane bölümünün yaklaşık brüt kullanım alanı 1.259 M²'dir. Kazan dairesinin yaklaşık brüt kullanım alanı 256 M²'dir. Lokanta bölümünün yaklaşık brüt kullanım alanı 1.253 M²'dir. Mutfak bölümünün yaklaşık brüt kullanım alanı 1.185 M²'dir. Tenis Kulubünün yaklaşık brüt kullanım alanı 295 M²'dir. Havuz için soyunma duş-wc bölümünün yaklaşık brüt kullanım alanı 101 M²'dir. Sinema bölümünün yaklaşık brüt kullanım alanı 303 M²'dir. Spor kulübünün yaklaşık brüt kullanım alanı 179 M²'dir. Atölyeler bölümünün yaklaşık brüt kullanım alanı 229 M²'dir.
Özel lokanta bölümü; zemin kat ve normal kattan oluşmaktadır. Zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 266 M², normal katının yaklaşık brüt kullanım alanı 464 M²'dir. Taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 730 M²'dir.
Personel binaları; zemin kat ve 2 normla kattan oluşmaktadır. Zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 112 M², normal katların yaklaşık brüt kullanım alanı 316 M²'dir. Taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 744 M²'dir.
Animatör binaları zemin kat ve normal kattan oluşmaktadır. Her katının yaklaşık brüt kullanım alanı 591 M²'dir. Taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 1183 M²'dir.
Su depolarının yaklaşık brüt kullanım alanı 1319 M²'dir.
Ofis bölümlerinin yaklaşık brüt kullanım alanı 611 M²'dir.
Geçitler; zemin kat ve normal kattan oluşmaktadır. Zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 252 M², normla katının yaklaşık brüt kullanım alanı 104 M²'dir. Taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 357 M²'dir.
Yerinde yapılan incelemede ufak değişikler dışında tenis kortlarının altında büro bölümlerinin oluşturulduğu görülmüştür. .
| Yapı Tarzı | : | Genel olarak B.A.K. Tarzında Yalnızca Alışveriş Bloğu Yığma Tarzında Yapılmıştır. |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Nizamı | : | Blok Nizam | |||||
| Yapı Sınıfı | : | V.C | |||||
| Kullanım Amacı | : | Konaklama Tesisi 5 Yıldızlı | |||||
| Elektrik | : | Şebeke | |||||
| Su | : | Şebeke | |||||
| Isıtma Sistemi | : | Klima Sitesi 519 adet fan coil (müşteri odaları), 8 adet fan coil (ofis odaları), 55 adet split klima (genel mekanlar), 2 adet rooftop klima (ana restoran) 2 adet Chiller grubu ve soğutma kuleleri ve yardımcı pompalar mevcuttur. |
|||||
| Kanalizasyon | : | Tesis içi şebeke ve arıtma sistemi | |||||
| Su Deposu | : | 2 adet toplam 1.500 Metreküp kapasiteli (betonarme) 1 adet 500 Metreküp kapasiteli yumuşak su deposu (betonarme) 1 adet 500 Metreküp kapasiteli acil durum su deposu (sac) |
|||||
| Hidrofor | : | Mevcut | |||||
| Asansör | : | 2 adet (panoramik, konaklama üniteleri ile genel mekânlar arasındaki irtibatı sağlamaktadırlar) |
|||||
| Jeneratör | : | 2 adet Dawson Caith marka (her biri 505 KVA kapasiteli) 2 adet Aksa marka (400 ve 825 KVA kapasiteli) |
|||||
| Intercom Tesis | : | Mevcut | |||||
| Yangın Tesisatı | : | Çeşitli tiplerde 181 adet yangın tüpü, 40 adet yangın dolabı, 80 adet yangın hidrantı, 2 adet sabit yangın pompası, 2 adet taşınabilir motopump, alarm sistemi ve yangın suyu rezervi mevcuttur. |
|||||
| Çatı Tipi | : | Kiremit Oturtma | |||||
| Dış Cephe | : | Dış Cephe Boyaları | |||||
| Park Yeri | : | Mevcut | |||||
| Güvenlik | : | Mevcut | |||||
| Manzarası | : | Kalemya Koyu, Orman ve Havuz Manzaralıdır. | |||||
| Cephesi | : | Konumuna göre tüm cepheler | |||||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
X 2.Derece 3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Tesisin peyzaj düzenlemesi yapılmıştır. Açık alanlar çim, kayrak taşı, parke taşı, asfalt ve saha betonu ile kaplıdır. Doğal bitki örtüsünün hemen hemen tamamı korunmuştur.
Tesis bünyesindeki yapıların büyük bölümü B.A.K. tarzda inşa edilmiştir. (Alışveriş bloğu yığma yapıdır.)
Konaklama üniteleri (özellikle A ve B tipi odaların bulunduğu bloklar) 260 Ada 1 nolu parselin yamaçlarına teraslama yapılarak yaslanmış olup odaların manzaraları kapanmayacak şekilde inşa edilmiştir. Konaklama tesisinin en önemli bölümlerini oluşturmaktadır.
Konaklama üniteleri ile genel mekânlar arasındaki irtibat iki adet asansör ve merdivenler ile sağlamıştır.
Fethiye'nin çam ormanlarıyla çevrili Kalemya Koyu'nda yer alan Hillside Beach Club kendine ait mavi bayraklı bir plaja sahiptir. İrili ufaklı çakıl taşlarından oluşan sahil, 650 metre uzunluğundadır. Deniz kenarında bir a la carte restoran ve bir bar bulunmaktadır. Hiçbir tesise komşu olmayan Hillside Beach Club'ın ana plajının yanı sıra, kendini dış dünyadan tamamen soyutlamak isteyen yetişkinler için düşünülmüş özel bir plajı daha bulunmaktadır. "Sessiz koy" isimli bu minimal koyda cep telefonu kullanımına izin verilmemektedir. Hillside Beach Club'ın düzenlediği çevre gezilerinde Oyuktepe ve Likya döneminden kalma Kayaköy antik şehri gezilebilmektedir. Geceleri sahile kurulan açık hava sinemasında vizyon filmler izlenebildiği gibi farklı konseptlerdeki gece kulüpleri ve barlarda ya da plaj partilerinde keyifli vakit geçirilebilmektedir. Otelin ısıtılabilir havuzunun bir bölümü çocuklar için ayrılmıştır. Diğer hizmet birimleri başlıklar altında aşağıda belirtilmiştir.
Konaklama odalarının zeminleri 33 x 33 cm. seramik, duvarları ve tavanları plastik boyalıdır. Kapı ve pencere doğramaları ahşaptan mamul ve çift camlıdır.
Oda duş - WC'lerinin zeminleri 33 x 33 cm. seramik, duvarları 20 x 20 cm. fayans, tavanları alüminyum asma tavandır. Vitrifiye ve aksesuarları tamdır.
Genel mekânlar ve personel alanları, kullanım fonksiyonlarına uygun iç mekân inşaat özelliklerine sahip olup zeminler kayrak taşı, seramik, karo mozaik veya ahşap lambri, duvarlar plastik boya, seramik veya ahşap lambri, tavanlar plastik boya veya alçıpan asma tavanlıdır.
Konaklama tesisinin özellikleri ve sunduğu hizmetler şu şekildedir. Oda Özellikleri : Uydu programlı interaktif TV, klima, elektronik kasa,minibar, telefon, saç kurutma makinası, in-room shopping, teras veya balkon bulunmaktadır.
Yeme-İçme Mekanları : Ana restaurant (950 kişi kapasiteli), Pasha restaurant (100 kişi kapasiteli), Beach restaurant (100 kişi kapasiteli), Pool bar, Abacco bar, Beach bar, Bira evi, Coffee corner, Pasha bar, Wake bar, Fitness bar ve lce-cream bar bulunmaktadır.
Fasilite ve Hizmetler : Doktor, hemşire (24 saat), revir, kuru temizleme servisi, ütü, çocuk kulübü, bebek bakıcısı hizmeti, gün boyu animasyon, amfitiyatro, internet cafe, el işi atölyesi, play station, kuaför, tekne turları, gezi turları, Fethiye servisi, posta servisi, alışveriş merkezi (market, butik, kuyumcu, fotoğrafçı), plajda ve havuzda şezlong – havlu ve döviz işlemleri hizmeti verilebilmektedir.
.Aktivite ve Sporlar : SPA sağlık ve güzellik merkezi, sauna, fitness center, aerobic, step ve stretching masaj, Türk hamamı, jakuzi, plaj voleyolu, basketbol sahası, tenis kortları, masa tenisi, bilardo, Boccia, dart, okçuluk, çocuk ve genç kulübü, su jimnastiği, tüm su sporları ve dalgıç okulu hizmeti verilebilmektedir.
Toplantı Salonu : Ana toplantı salonu, pasha ve 2 adet küçük toplantı salonu bulunmaktadır. Toplantı salonlarındaki organizasyonlarda işletme tarafından fotokopili whiteboard, barkovizyon, slayt projektör, tepegöz, perde, telsiz ve sabit mikrofon, televizyon - video, ses - ışık sistemi, flipchart ve kürsü gibi teknik ekipman ve yeme - içme hizmetleri sunulmaktadır.
3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren durum olmadığı düşünülmektedir.
ALGYO-2410116 FETHİYE (HILLSIDE) 22
Muğla, Türkiye'nin bir ilidir. Muğla merkezli il, 2023 itibarıyla 1.066.736 kişilik nüfusa sahiptir. Ege Bölgesi'nde, topraklarının küçük bir kısmı Akdeniz Bölgesi içine giren, Ortaca, Dalaman, Köyceğiz, Fethiye, Marmaris, Milas, Datça ve Bodrum gibi tatil yöreleri ile ünlü bir yerleşim yeridir. İlde 13 ilçe bulunur.
Muğla ilinin yüzölçümü 12.654 km2'dir. Muğla, Akdeniz iklimi etkisinde kalmaktadır. Muğla şehrinin içinde bulunduğu Menteşe Yöresi'nde dağlar denize paralel uzanmaktadır. 800 m. yüksekliğe kadar olan alanlarda 'Asıl Akdeniz İklimi' ve daha yüksek alanlarda 'Akdeniz Dağ İklimi' hissedilir. Maksimum-minimum sıcaklık değerleri, nemlilik, yağış miktarı ve hakim rüzgâr yönleri yerel coğrafi koşullara göre değişmektedir. Metrekare'ye 1000 mm'den fazla yağış alan Muğla, orman oranı bakımından Türkiye'nin en zengin olan yörelerinden bir tanesidir. Ne var ki yağışların büyük çoğunluğu kış mevsiminde düşer ve yaz kuraklığı belirgindir. Dağların denize paralel uzanmasının ve yükseltinin bu yörede Ege Bölgesi'nin genelinin aksine daha fazla olmasının diğer bir sonucu olarak ulaşım doğu-batı yönünde zorlaşır ve nüfus seyrekleşir.
Türkiye'nin güneybatı ucunda yer alan kuzeyinde Aydın, kuzeydoğusunda Denizli ve Burdur, doğusunda Antalya ile komşu, güneyinde Akdeniz ve batısında ise Ege Denizi ile çevrilidir.
Toplam uzunluğu 1479 km olan deniz kıyıları ile Muğla, Türkiye'nin uzun sahil şeridine sahip ilidir. En büyük ilçesi Fethiye'dir. Muğla ilinde ayrıca iki büyük göl bulunmaktadır. Bunlar Milas ile Aydın ilinin Söke ilçesi sınırları dahiline yayılan Bafa Gölü ile Köyceğiz ilçesindeki Köyceğiz Gölü'dür. Önemli üç akarsuyu ise Çine Çayı (Yatağan'dan geçerken Yatağan Çayı), Esen Çayı (Seki beldesinden geçerken Seki Çayı) ve Ortaca-Dalaman arasında yer alan ve bu iki ilçe arasında sınır olarak kabul edilen Dalaman Çayı'dır.
Muğla denizden 670 m yükseklikte, üstü düz bir kaya kütlesi şekliyle ilginç bir görünüme sahip olan Asar Dağı'nın eteklerinde kurulmuştur. Muğla Ovası, Menteşe kalker platosunda Neojen çağında oluşmuş depresyonların sonradan karstlaşmasıyla oluşmuş çanak şeklindeki çukurluklardan biridir. Muğla ovasına benzer jeolojik yapıya sahip komşu ovalar Yeşilyurt, Ula, Gülağzı, Yerkesik, Akkaya, Çamköy, Yenice ovalarıdır. Muğla Ovası Karadağ, Kızıldağ, Asar dağı ve Hamursuz Dağı ile çevrelenmiştir. Düğerek'in kurulduğu yamaçların gerisinde rakım hızla artar ve Menteşe Dağları silsilesi içinde yer alan Yılanlı Dağı 2000 metreye ulaşır.
Fethiye, Muğla ilinin 12 ilçesinden birisi ve ilçenin yönetim merkezi olan şehir. Kentin eski adı Meğri'dir. Özellikle turizm açısından gelişmiştir. Muğla'nın en büyük ilçesi ve Muğla merkezde dahil olmak üzere en büyük yüzölçümüne ve yerleşim alanına sahip ilçedir. Nüfus yoğunluğu açısından da Muğla merkez ve diğer ilçelerden büyüktür. Fethiye, Akdeniz Bölgesi'nin batısında, Muğla iline bağlı bir ilçedir. Yüzölçümü 3.059 km²'dir. Muğla ili de dahil en geniş yüzölçümüne sahiptir. Doğu ve Güneydoğu'da Antalya ili, güney, güneybatı ve batıda Akdeniz, kuzeybatıda Dalaman ilçesi, kuzeyde de Denizli ve Burdur illeriyle çevrilidir. Antik Telmessos kentini de içinde saklayan Fethiye ilçesi, Fethiye körfezi'nin doğusunda, Fethiye ovası'nın güneybatısında yer alır. İzmir-Muğla üzerinden gelerek; Antalya'ya ulaşan kıyı yolu 1 km. doğusundan geçer. Bu yolla, il merkezi Muğla'ya uzaklığı yaklaşık 130 km'dir.İlin önemli limanları Bodrum, Marmaris, Fethiye ve Güllük'tedir. Milta Bodrum Marina, D-Marine Turgutreis, Port Bodrum Yalıkavak Marina, Ece Marina, Port Göcek, Turkey Club Marina, Skopea Marina, Setur Kuşadası Marina, Marmaris Yacht Marina, Albatros Marina yakın çevredeki marinalardır. Ayrıca ilde iki havaalanı; Milas-Bodrum Havalimanı ve Dalaman Havalimanı bulunmaktadır. İlin Yatağan ilçesinde Yatağan Termik Santralı, Yeniköy'de Yeniköy Termik Santralı, Kemerköy'de Kemerköy Termik Santralı bulunmaktadır. İlin maden yatakları zengindir. Bu sektörde Yatağan linyit rezervleri ve Fethiye krom yatakları ilk kalemde sayılabilir. Muğla ayrıca önemli bir mermercilik merkezidir. Bu enerji ve madencilik üretim tesisleri dışında sanayiye dönük büyük girişimler bulunmamaktadır. Ekonomi özellikle turizm ve tarıma dayalıdır. Taşınmazın bulunduğu bölge Kaya köyü olup bu bölgenin belediye hizmetleri Ölüdeniz Belediyesi tarafından karşılanmaktadır.
Turizm sektörü kentin ekonomik kaynaklarının basında gelmektedir. Ölüdeniz turizmin çekici noktalarından birisi olmustur. Tarih, deniz ve doga ile bütünlesmistir. Ulaşım imkânlarının artması turizmi olumlu yönde etkilemistir. Bölgede geçmisten günümüze uzanan çesitli uygarlıkların bıraktıkları tarihi eserlerin varlıgı önemli turizm potansiyelleridir. Ayrıca deniz turizminin varlıgı yat turizminin varlıgını beraberinde getirir. Fethiye Bölgesinde Ölüdeniz, Çalış, Göcek, Kelebekler Vadisi, Kaya Köyü ve Saklıkent turizm odak noktaları bulunmaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Fethiye'nin Toplam Nüfusu 177.569 kişidir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| L | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| 11 | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210.9 | 4,6 | |
| III (r) | 7759 106 | 298 760 | 238.4 | 6, 5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2022 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 44.6 milyon olurken, 2023 yılında bu sayının 49.2 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2024 yılının Ocak-Eylül döneminde ise Türkiye'ye 41.8 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %6,7'lik bir artış gözlemlenmiştir.
İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 882 bin oda kapasitesi ile 21.156 işletme belgeli, 76 bin oda kapasitesi ile 733 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 3.070 tesis ve 125 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.745 tesis ve 107 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Turizm geliri Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarından oluşan III. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,9 artarak 23 milyar 219 milyon 751 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %14,7'si ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.
Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 15 milyar 77 milyon 957 bin dolarını kişisel harcamalar, 8 milyar 141 milyon 794 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu
Ülkemizden çıkış yapan ziyaretçi sayısı 2024 yılı III. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,5 artarak 23 milyon 206 bin 579 kişi oldu. Ziyaretçilerin %12,2'sini 2 milyon 835 bin 74 kişi ile yurt dışında ikamet eden vatandaşlar oluşturdu.
Bu çeyrekte ülkemizden çıkış yapan ziyaretçilerin gecelik ortalama harcaması 95 dolar oldu. Yurt dışında ikamet eden vatandaşların gecelik ortalama harcaması ise 62 dolar oldu.
| Çıkış yapan ziyaretçiler (Yurt dışı ikametli) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | Değişim oranı (1) |
2023 | 2024 | Değişim $oran{1}$ |
|
| Ш | (%) | 9 Aylık | 9 Aylık | $($ %) | ||
| Turizm geliri (Bin ABD \$) | 22 338 157 | 23 219 751 | 3,9 | 43 979 823 | 46 880 070 | 6,6 |
| Kişi sayısı | 22 428 234 | 23 206 579 | 3,5 | 44 605 295 | 48 314 553 | 8,3 |
| Kisi bası ortalama harcama (ABD \$) | 996 | 1001 | 0.5 | 986 | 970 | $-1.6$ |
| Gecelik ortalama harcama (ABD \$) | 91 | 95 | 3,8 | 92 | 96 | 4,4 |
Ziyaretçiler %71,6 ile en çok "gezi, eğlence, sportif ve kültürel faaliyetler" amacıyla geldi
İkinci sırada %19,4 ile "akraba ve arkadaş ziyareti", üçüncü sırada ise %4 ile "alışveriş" yer aldı. Yurt dışı ikametli vatandaşlar ise ülkemize %69,6 ile en çok "akraba ve arkadaş ziyareti" amacıyla geldi.
Yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşlarımızın harcamalarından oluşan turizm gideri, geçen yılın aynı çeyreğine göre %22,5 azalarak 1 milyar 874 milyon 216 bin dolar oldu. Bunun 1 milyar 517 milyon 780 bin dolarını kişisel harcamalar, 356 milyon 436 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu.
Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10,3 artarak 3 milyon 286 bin 105 kişi oldu. Bunların kişi başı ortalama harcaması 570 dolar olarak gerçekleşti.
Türkiye Geneli, Yurt Dışından Gelen Ziyaretçi Sayısı (TUİK, Ocak-Eylül 2024) (r) Revize edilmiştir.
Yurtiçinde ikamet edenlerden yurtiçi seyahat yapanların sayısı (TUİK, 2024)
Değerleme hizmetini sınırlayıcı/kısıtlayıcı herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Fethiye Belediyesi ve yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Rapor konusu taşınmazların değerlemesinde ;
Tel 0532 641 98 02
Kargı oteller bölgesinde bulunan denize 400 metre mesafede olduğu belirtilen TAKS=0,25 KAKS=0,50 olmak üzere turizm imarlı olduğu belirtilen 22.779 m² alanlı arsadır. Pazarlık payı olduğu belirtilmiştir.(Kargı 327/1)
| SATILIK | 22779 .-M² |
875.000.000 TL .- |
38.413 | .-TL/M² | |
|---|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | --------------- | ------------------------- | -------- | --------- |
Tel 0536 674 81 08
Yakın konumda marinanın üst tarafında bulunan plansız alanda olduğu belirtilen deniz manzaralı olduğu belirtilen 782 m² alanlı parseldir. Pazarlık payı olduğu belirtilmiştir.(Karagözler 24/12)
Tel 0252 613 13 31
Kargı oteller bölgesinde bulunan denize 400 metre mesafede olduğu belirtilen E=0.60 olmak üzere turizm imarlı olduğu belirtilen 1.650 m² alanlı arsadır. Pazarlık payı olduğu belirtilmiştir.(Günlükbaşı 1256/3)
| SATILIK | 1650 .-M² |
80.000.000 TL .- |
48.485 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
| --------- | -------------- | ------------------------ | -------- | --------- |
Tel 0531 377 04 56
Yakın konumda tersaneler bölgesinde plansız alanda olduğu belirtilen deniz manzaralı olduğu belirtilen 3.054 m² alanlı parseldir. Pazarlık payı olduğu belirtilmiştir.
| SATILIK 3054 133.459.000 TL 43.700 .-TL/M² .-M² .- |
|---|
| ------------------------------------------------------------------------- |
Tel 0544 821 41 01
Yakın konumda marinanın üst tarafında bulunan E=0,80 konut imarlı olduğu belirtilen deniz manzaralı olduğu belirtilen 116 m² alanlı parseldir. Pazarlık payı olduğu belirtilmiştir.(Karagözler 22/4)
| SATILIK | 116 .-M² |
8.500.000 .- |
TL | 73.276 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|---|
| --------- | ------------- | ----------------- | ---- | -------- | --------- |
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (260 ADA 3 PARSEL) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) | |
| SATIŞ FİYATI | 875.000.000 | 33.500.000 | 80.000.000 | 133.459.000 | 8.500.000 | ||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN | 22.779 | 782 | 1.650 | 3.054 | 116 | ||
| BİRİM M² DEĞERİ | 38.413 | 42.839 | 48.485 | 43.700 | 73.276 | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
10.128,09 | 10% | -30% | -25% | -20% | -40% | |
| İMAR KOŞULLARI | E=0.30 | E=0.50 | PLANSIZ | E=0.60 | PLANSIZ | E=0.80 | |
| YAPILAŞMA KŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-15% | 40% | -15% | 40% | -25% | ||
| FONKSİYON | TURİZM | TURİZM | PLANSIZ | TURİZM | PLANSIZ | KONUT | |
| FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 40% | 0% | 40% | 30% | ||
| MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
20% | 0% | 20% | 0% | 0% | ||
| KONUM | |||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
20% | 20% | 20% | 10% | 20% | ||
| DİĞER BİLGİLER | |||||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | ||
| TOPLAM DÜZELTME |
25% | 60% | -10% | 60% | -25% | ||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
57.000 | 48.016 | 68.542 | 43.636 | 69.920 | 54.957 |
Değerleme konusu taşınmaz 260 Ada 3 Parsel için emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmış olup en benzer özelliklerde 5 emsal karşılaştırma tablosunda dikkate alınmıştır. Taşınmazın olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak, değerleme konusu taşınmazın arsası için 57.000- TL/m² birim değer öngörülmüştür. 260 ada 1 parselin de arsası için 260 ada 3 parsel nirengi alınarak 57.500-TL/m² birim değer öngörülmüştür.
*Üst hakkı değerinin mülkiyet değerine oranı 492 sayılı Harçlar Kanunun 64 ncü maddesindeki 2/3 oranı baz alınarak %67 olarak kabul edilmiştir.
**Üst hakkının bedeli toplam süresi göz önünde bulundurularak kalan üst hakkı kullanım süresi üzerinden hesaplanmıştır. (Üst hakkının başlangıç yılı 2019, bitiş yılı ise 2068 'dir)
| ARSA BİRİM DEĞERİ HESAPLAMASI | ||
|---|---|---|
| Arsa Birim Değeri | 57.000 | -TL/M² |
| Üst Hakkı Oranı Katsayısı* | 67% | |
| Üst Hakkı Kalan Süre Katsayısı** | 0,88 | |
| Birim Arsa Değeri ( TL) | 33.514 | -TL/M² |
| 260 ADA 1 PARSEL ARSA TOPLAM (İRTİFAK HAKKI) DEĞERİ HESAPLAMASI |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Üst Hakkı Birim Değeri | 33.514 | -TL/M² | ||||
| Arsa Yüzölçümü | 84.762 | M² | ||||
| Toplam Arsa Değeri | 2.840.699.396 | -TL | ||||
| Toplam Yaklaşık Arsa Değeri (TL) 2.840.699.000 -TL |
||||||
| TAŞINMAZLARIN ARSA DEĞERİ TABLOSU |
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Yuvarlatılmış Değeri (.- TL) |
|---|---|---|---|---|
| 260 | 1 | 84.762,40 | 33.514 | 2.840.699.000 |
| 260 | 3 | 10.128,09 | 57.500 | 582.370.000 |
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 3.423.069.000 |
Değerlemeye konu 260 ada 1 ve 3 parseller üzerindeki yapılar "Hillside Beach Club'' olarak kullanılmaktadır. Bu nedenle binanın tamamı bir bütün olarak değerlendirilmiş ve maliyet yöntemi kullanılmıştır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2024 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyeti verileri kullanılmıştır. 2024 yılı birim maliyetleri; V/C (Oteller - 5 yıldızlı) yapı grubu için 24.300 TL/m² olarak belirlenmiştir.
2025 Emlak Vergisi Genel Tebliği'ne göre Otel için ortalama birim m² değeri 14.909,63.- TL/m²'dir.
Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel pozlarla yeni birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerine, kullanılan malzemelerin kalitesine göre birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın özellikleri düşünüldüğünde 25.000.-TL/m² birim değer öngörülmüş ve bu değer üzerinden binanın mevcut hali dikkate alınarak amortisman düşülmüştür. Arsa değeri üzerine, yapı birim maliyetleri eklenmiş ve değer arttırıcı unsurların arsa+bina değerinin ~%5'i kadar olacağı öngörülmüştür.
| TOPLAM = |
4.231.808.700 | .-TL | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Değer Artırıcı Unsurlar (Çevre düzeni,peysaj, altyapı, havuzlar, yürüme | yolları,spor alanları, tefrişat vs. - Maktuen) | = | 201.514.700 | .-TL | |
| Bina Değeri | 25.000 .-TL/M² |
X | 24.289,00 M² = |
607.225.000 | .-TL |
| 260 Ada 1 Parsel Değeri | 33.514 .-TL/M² |
X | 84.762,40 M² = |
2.840.699.000 | .-TL |
| 260 Ada 3 Parsel Değeri | 57.500 .-TL/M² |
X | 10.128,09 M² = |
582.370.000 | .-TL |
TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ = 4.231.810.000 .-TL
Bu yaklaşımda gayrimenkullerin yıllık getirdiği gelirler veya gayrimenkulde en etkin ve verimli kullanım ile geliştirilecek projenin yıllara yaygın olarak nakit akışları hesaplanır. Hesaplanan net işletme gelirleri, indirgeme oranı ile indirgenerek, konu gayrimenkullerin net bugünkü değerleri hesaplanır. 260 ada 1 ve 3 parsel otel olarak kullanılmaktadır.
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli sabit faizli devlet tahvilinin faizinin son üç yıllık ortalaması yaklaşık %20,00 civarındadır.
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Söz konusu taşınmazın tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %6,50 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
% 20,00 Risksiz Oran
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı yuvarlatılmış olarak %26,50 olarak kabul edilmiştir
Değerleme konusu tesis (260 ada 1 ve 3 parsel) Alarko GYO A.Ş. mülkiyetinde olup halihazırda Attaş Alarko Turistik Tesisler A.Ş. firmasına kiraya verilmiştir. Mevcut kira sözleşmesi şartları mülk sahibi firmadan temin edilmiştir. İndirgenmiş Nakit Akımları mülk sahibi şirket için düzenlenmiş olup gelir kaynağı kira ödemeleridir. Fakat kira ödemeleri sabit kira + kar primi şeklinde olduğundan nakit akışlarında işletmeye ilişkin projeksiyonlar da yapılmıştır. Buradan elde edilen hasılat tutarları yıllara yaygın kira gelirlerinde veri olarak kullanılmıştır. Aşağıda sırası ile Attaş Alarko Turistik Tesisler A.Ş. için oluşturulan projeksiyona ilişkin varsayımlar ve Alarko GYO A.Ş. için kullanılan varsayımlar belirtilmiştir.
* Projeksiyon 2025 yılından başlayarak üst hakkı sözleşmesinin bitiş tarihi olan 2068 yılına (43 yıl süreli) kadar yapılmıştır.
* Oda ve yatak sayısının bu süre zarfında değişmeyeceği varsayılmıştır.
* Otelin mevcutta toplam 330 oda, 781 yatak kapasiteli olabileceği, yıllık yatak kapasitesinin 164.791 olabileceği kabul edilmiştir.
* İşletmenin halihazırda 211 gün faal durumda olacağı kabul edilmiştir. Doluluk oranının geçmiş yıl % 85 olduğu bilgisi edinilmiş olup gelecek dönemlerde %81 olarak sabit kalacağı düşünülmektedir.
* 2024 dönemi konaklama ücreti ~10.505.-TL/yatak olarak hesaplanmış, kişi başına konaklama değerinin ilk yıl için ~15.022.-TL olacağı ve gelecek dönemlerde her yıl enflasyon oranları gözedilerek tabloda verildiği şeklide düzeyinde artacağı öngörülmüştür.
* Her şey dahil sistemde, ekstra harcama olarak nitelendirilen çamaşır vs. harcamalar ayrıca gelirlere ilave edilmiştir. Müşteri tarafından iletilen gelir-gider kalemleri incelenmiş olup, diğer gelirlerin, konaklama gelirlerinin %9'u oranında olacağı varsayılmıştır. Ekstra yeme içme gelirlerin ise konaklama gelirlerinin %6'sı oranında olacağı varsayılmıştır.
* Tesisin genel faaliyet giderlerinin tesis toplam faaliyet gelirinin %55'i oranında olacağı öngörülmüştür.
* Tesisin kar marjının (GOP Değerinin) %45 düzeyinde olacağı öngörülmüştür.
* Tesisin Yenileme Giderinin tarafımıza gönderilen mali tabloda 2024 yılı için 31.729.631.-TL olup takip eden yıllarda toplam gelirin %4'ü oranında olacağı varsayılmıştır.
* Müşteriden iletilen bilgiye göre ilk dört dönemde toplam 18.273.000.-USD esaslı yenileme bedeli oluşacağı belirtilmiş olup, dört döneme farklı oranlarda yansıtılmıştır. Gelecek dönemlerde de belirli yıllarda 5.000.000.-USD miktarda esaslı yatırım olacağı öngörülmüştür.
* İrtifak Hakkı Bedeli:Alarko GYO A.Ş. 'den edinilen bilgilere göre üst hakkı süresinin 27.02.2068 yılına kadar süre uzatımı için aşağıda belirtilen ödeme takvimi çerçevesinde ödemeler yapılacağı belirtilmiştir. Ödeme takvimine göre 12.230.584,50.-TL'lık ödeme 25.02.2023 tarihinde tamamlanmış olup, nakit akışında gösterilecek üst hakkı ödemesi kalmamıştır.
* Üst Hakkı Hasılat Payı Gideri: Yıllık ciro üzerinden %2 payın T.C. Çevre ve Orman Bakanlığı' na ödeneceği üst hakkı sözleşmesinde belirtilmiştir. 2024 yıl içinde üst hakkı ödemesinin T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı'na geçtiği bilgisi edinilmiştir.
*Yıllık olarak T.C. Çevre ve Orman Bakanlığı'na mal sahibinin otel için yatak başı maliyet üzerinden ödeyeceği tahsis bedeli 2024 yılı için 3.291.474.-TL olarak belirtilmiştir.
* Yıllık sabit kira gideri 2.582.000.-USD'dir.
*Otelin yılık brüt işletme karı tutuarı 3.500.000.-USD 'yi aşması halinde, aşan kısmın %50 sini yukarıda yazılanlara ilave işletme bedeli olarak mal sahibine ödeyecektir.
Mülk sahibi firmadan alınan yazılı ve sözlü bilgilere göre tesisin kira şartları aşağıdaki gibidir; * Yıllık sabit kira geliri 2.582.000.-USD
* Kâr Primi: Otelin yıllık brüt işletme kârı tutarı 3.500.000.-USD ' yi aşması halinde aşan kısmın % 50' sini ilave işletme bedeli olarak kiracıdan alacağı kira sözleşmesinde belirtilmiştir. Yıllık brüt işletme karı tanımı incelendiğinde giderler kaleminde Alarko GYO A.Ş. 'ne ödenen sabit kiranın bulunmadığı görülmüş, bu nedenle kira ödemesi öncesi brüt kar hesaplanmıştır.
* Nakit akışı tablosu Türk Lirası cinsinden hazırlanmış olup 2.582.000-USD olan sabit kira geliri her yıl öngörülen enflasyon oranında arttırılmıştır.
* Otelin yıllık brüt işletme kârı tutarında dikkate alınan 3.500.000.-USD olan sabit rakam geliri her yıl öngörülen enflasyon oranında arttırılmıştır.
* Yıllık ciro üzerinden %2 payın ve otel için yatak başı maliyet üzerinden ödeyeceği tahsis bedelini Attaş Alarko Turistik Tesisler A.Ş. 'den alarak, T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı' na ödemektedir. Bu nedenle gelir-gider hesaplarına yansıtılmamıştır.
İskele ve Kıyılar İçin Kira Ödemesi:
Tarafımıza gönderilen mali tabloda 2024 yılı için 4.173.262.-TL takip eden yıllarda ise artış oranına bağlı olacak şekilde artacağı varsayılmıştır.
* Çalışmalar sırasında TL kullanılmıştır.
* Çalışmalara IVSC kapsamında vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
* Çalışmada İndirgeme oranı olarak %26,50 alınmıştır.
Nakit akışı tablosu kısmen rapor içinde belirtilmiş olup, rapor eklerinde detaylı olarak sunulmuştur.
| İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI TABLOSU (DISCOUNTED CASH FLOWS) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OTELİN ADI | HILLSIDE BEACH CLUB TATİL KÖYÜ | |||||||
| DEĞERLEME KONUSU TESİS | 5 YILDIZ TATİL KÖYÜ | |||||||
| Açık Kalan Gün Sayısı Oda Sayısı |
211 330 |
|||||||
| Yatak Sayısı | 781 | |||||||
| Yıllık Yatak Kapasitesi | 164.791 | |||||||
| Ortalama Gecelik Yatak Fiyatı (ARR) Otel Diğer Gelir Oranı |
10.505 9,0% |
|||||||
| Otel Ekstra Yiyecek İçecek Geliri Oranı | 6,0% | |||||||
| Otel Yenileme Gideri Oranı Üst Hakkı Gelir Payı |
4,0% 2,0% |
|||||||
| Kapitalizasyon Oranı | 7,0% | |||||||
| 1 USD | 34,70 TL | |||||||
| ATTAŞ ALARKO TURİSTİK TESİSLER A.Ş. NAKİT AKIŞI | 29.12.2025 29.12.2026 | 29.12.2067 | 29.12.2068 | |||||
| İŞLETME HASILAT HESABI | 2022 | 2023 | 2024 | 1 | 2 | 43 | 44 | |
| FAALİYET GÖSTERGELERİ | ||||||||
| Yıllık Yatak Kapasitesi Kapasite Kullanım Oranı (%) |
164.791 87% |
164.791 81% |
164.791 85% |
164.791 85% |
164.791 85% |
164.791 85% |
164.791 0% |
|
| Satılan Yatak Adedi (Konaklama) | 143.368 | 133.481 | 140.072 | 140.072 | 140.072 | 140.072 | 0 | |
| OTEL GELİRLERİ ( TL) | Oran | |||||||
| Yatak Başına Konaklama Geliri ( TL) | 3.630 | 7.265 | 10.505 | 15.022,15 | 21.031,01 | 5.886.722,88 | 6.593.129,62 | |
| Konaklama Geliri Artış Oranı Toplam Konaklama Geliri ( TL) |
520.470.528 | 969.793.670 | 45% 1.471.459.725 |
43% | 40% | 12% 2.104.187.407 2.945.862.369 824.567.107.219 |
12% 0 |
|
| Otel Diğer Gelirler ( TL) | 9% | 51.753.066 | 90.096.089 | 150.959.749 | 189.376.867 265.127.613 | 74.211.039.650 | 0 | |
| Ekstra Yiyecek İçecek Geliri ( TL) | 6% | 37.443.951 | 55.178.720 | 88.217.226 | 126.251.244 176.751.742 | 49.474.026.433 | 0 | |
| OTEL TOPLAM GELİRLER ( TL) | 609.667.545 | 1.115.068.479 83% |
1.710.636.700 53% |
2.419.815.518 3.387.741.725 948.252.173.302 | 0 | |||
| OTEL GİDERLER ( TL) | ||||||||
| GOP (%) Genel Faaliyet Giderleri ( TL) |
45% | 51% 296.936.894 |
52% 529.725.649 |
43% 974.192.019 |
45% | 45% | 45% 1.330.898.535 1.863.257.949 521.538.695.316 |
45% 0 |
| Bina Sigortası (TL) | 954.575 | 1.945.844 | 4.498.150 | 6.432.355 | 9.005.296 | 2.520.644.276 | 2.823.121.589 | |
| Esaslı Yatırım Yenileme Gideri ( TL) |
9.678.085,65 | 17.165.205 | 31.729.631 | 278.324.189 362.491.329 96.792.621 135.509.669 |
37.930.086.932 | 0 | ||
| OTEL TOPLAM GİDERLER ( TL) | 307.569.555 | 548.836.698 | 1.010.419.800 | 1.712.447.699 2.370.264.243 561.989.426.524 | 2.823.121.589 | |||
| GENEL GİDERLER | ||||||||
| Arazi Tahsis Bedeli (Yatak başı maliyet bedeli) | 3.291.474 | 4.706.808 | 6.589.531 | 1.844.454.964 | 0 | |||
| Üst Hakkı Hasılat Payı Gideri | 29.270.497 | 48.396.310 | 67.754.834 | 18.965.043.466 | 0 | |||
| TOPLAM GENEL GİDERLERİ ( TL) | 53.103.118 | 74.344.365 | 20.809.498.430 | 0 | ||||
| TESİS TOPLAM GELİRLER (TL) TESİS TOPLAM GİDERLER (TL) |
302.097.990 | 566.231.781 | 700.216.900 | 2.419.815.518 3.387.741.725 948.252.173.302 1.765.550.817 2.444.608.609 582.798.924.955 |
0 2.823.121.589 |
|||
| BRÜT İŞLETME KÂRI NAKİT AKIŞI ( TL) | 87,43% | 23,66% | 654.264.701 943.133.116 365.453.248.347 -2.823.121.589 | |||||
| -548.836.698 | ||||||||
| ALARKO GYO A.Ş. NAKİT AKIŞI | ||||||||
| GELİRLER | ||||||||
| Sabit Kira Geliri | \$2.582.000 | 128.121.422 179.369.991 | 50.206.892.206 | 0 | ||||
| Kâr Primi Hesaplaması | \$3.500.000 | 49,62 | 69,47 | 19.444,96 | ||||
| 173.673.500 243.142.900 | 68.057.367.436 | 0 | ||||||
| 480.591.201 699.990.216 297.395.880.911 | 0 | |||||||
| Kâr Primi | 240.295.600 349.995.108 148.697.940.456 | 0 | ||||||
| TOPLAM GELİRLER | 368.417.022 529.365.099 198.904.832.661 | 0 | ||||||
| GENEL GİDERLER | ||||||||
| İskele ve Sahil Kiralama Giderleri | 1.926.048,52 | 2.176.434,83 | 4.173.262,00 | 5.967.765 | 8.354.871 | 2.338.585.635 | 2.619.215.911 | |
| TOPLAM GENEL GİDERLERİ ( TL) | 5.967.765 | 8.354.871 | 2.338.585.635 | 2.619.215.911 | ||||
| TOPLAM GELİRLER (TL) | 368.417.022 529.365.099 198.904.832.661 | 0 | ||||||
| TOPLAM GİDERLER (TL) | 5.967.765 | 8.354.871 | 2.338.585.635 | 2.619.215.911 | ||||
| NET NAKİT AKIŞI ( TL) | 362.449.258 521.010.228 196.566.247.027 -2.619.215.911 | |||||||
| DEĞERLEME TABLOSU | 115.606.278 | |||||||
| İndirgeme Oranı (%) | 26,00% | 26,50% | 27,00% | 28,85 | ||||
| Net Bugünkü Değer ( TL ) | 8.044.341.930 7.696.787.414 7.372.532.481 | |||||||
| Yuvarlatılmış Net Bugünkü Değer ( TL ) | 8.050.000.000 7.700.000.000 7.380.000.000 |
| 260 Ada 1 ve3 Parsel İçin Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine Göre Toplam Net Bugünkü Değer |
|
|---|---|
| OTEL İŞLETMESİNİN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (.-TL) | 7.696.787.414,46 |
| OTEL İŞLETMESİNİN YUVARLATILMIŞ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (.-TL) |
7.700.000.000,00 |
En etkin ve verimli kullanımının mevcut kullanım olan konaklama tesisi olduğu öngörülmüştür.
Değerlemeye konu olan taşınmazın toplam değerleri 2 farklı yöntem ile hesaplanmış olup elde edilen değerler aşağıdaki gibidir.
| ■ | Maliyet Yaklaşımı Yöntemine Göre; | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 4.231.810.000,00 | |||||
| ■ | Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine Göre | |||||
| TAŞINMAZIN DEĞERİ (.-TL) | 7.700.000.000,00 |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin
değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki değerin birbirine yakın olduğu görülmektedir. Taşınmazın gelir getiren bir mülk olması nedeni ile sonuç kısmına Gelir İndirgeme Yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, cins tahsihi yapılmıştır. Bu nedenle parseller üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazın tamamı için toplam değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Mevzuat açısından herhangi bir sakıncalı duruma rastlanmamıştır. Tesisin yapı kullanma izin belgesi mevcut olup, cins tahsihi yapılmıştır. Tesisin tapu tescilindeki niteliğinin mevcut kullanımına uygun olduğu görülmüştür.
2025 yılı beklenen kira geliri 368.417.022.-TL olup bugüne indirgemiş değeri ise 291.238.753.- TL olarak hesaplanmıştır. Yuvarlatılmış yıllık kira değeri 291.240.000.-TL'dir.
| Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yıllık Kira Bedeli (.-TL) |
291.240.000 TL |
|---|---|
Değerleme konusu taşınmazların cins tashihi işlemleri gerçekleştirilmiş olup bir bütün olarak turizm tesisi olarak işletilmektedir.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlardan 260 ada 1 no.lu parsel üst hakkı olup 27.02.2068 tarihine kadar süresi uzatılmıştır.
6.5.9 - Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22-1 b maddesinde "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır.
Söz konusu gayrimenkullerin tapudaki vasıfları "41 Adet 1 Katlı Konaklama Ünitesi ve Müştemilatından Oluşan Tatil Köyü" ve "2 Katlı 1 Betonarme Bina ve Yüzme Havuzu Disko, Depo Tiyatrodan Müştekil Tatil Köyü ve Müştemilatı" olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmazlara dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmazlar üzerinde portföye alınmasını etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür. Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, bu söz konusu taşınmazlarda "Binalar" olarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Rapor konusu taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; 260 ada 1 ve 3 parseller üzerinde bulunan tesisin
(Yedi Milyar Yedi Yüz Milyon Türk Lirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
tarihli yıllık kira değeri için ; 31.12.2024
kıymet takdir edilmiştir.
402402
Onur ÖZGÜR Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Lisans No: Lisans No: Lisans No:
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Eren KURT 405453 402003
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.