Business and Financial Review • Dec 31, 2024
Business and Financial Review
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 1.11.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
4.11.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
30.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 31.12.2024 |
| RAPOR NO | ALGYO-2410117 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET FABRİKA PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| DEĞERLEME ADRESİ | TOPÇULAR MAHALLESİ TİKVEŞLİ SOKAK NO:8 EYÜPSULTAN /İSTANBUL |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | STANDART DEĞERLEME RAPORU | ||||
| MÜLKİYET DURUMU | TAM MÜLKİYET | ||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | PAZAR DEĞER TESPİTİ BAĞIMSIZ DENETİM RAPORUNDA KULLANILMASI |
||||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | BULUNMAMAKTADIR | ||||
| KISITLAMALAR | BULUNMAMAKTADIR | ||||
| MÜŞTERİ TALEBİ | HERHANGİ BİR MÜŞTERİ TALEBİ BULUNMAMAKTADIR |
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ADRES | TOPÇULAR MAHALLESİ TİKVEŞLİ SOKAK NO:8 EYÜPSULTAN /İSTANBUL |
|||||
| TAPU KAYDI | İSTANBUL İLİ, EYÜPSULTAN İLÇESİ, TOPÇULAR MAHALLESİ, ADA:247 PARSEL:56 |
|||||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 13503,50 m² | |||||
| İMAR DURUMU | Değerlemeye konu taşınmazın imar durumu, ''2.3.1 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu'' başlığı altında detaylı olarak belirtilmiştir. |
|||||
| EN VERİMLİ VE EN İİYİ KULLANIM | Kısmen Küçük Sanayi, Kısmen Ticaret+Hizmeet |
| YAPIYA İLİŞİKİN BİLGİLER | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Fabrika | |||||
| Toplam İnşaat Alanı | 13959,00 m² | |||||
| İNŞAAT ALANI | Otopark-Sığınak Hariç Toplam İnşaat Alanı |
13959,00 m² | ||||
| Yol Kotu Üstü Toplam İnşaat Alanı 10895,00 m² |
| FİNANSAL GÖSTERGELER | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| KAPİTALİZASYON ORANI | 1,93% | |||||
| GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ (YIL) | 52 | |||||
| ARSA BİRİM DEĞERİ | 36.880 TL/m² | |||||
| BİRİM KİRA DEĞERİ | 70 TL/m² | |||||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | YENİDEN İNŞA ETME MALİYETİ YAKLAŞIMI | |||||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 | |||||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 600.000.000 TL | |||||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 720.000.000 TL | |||||
| PAZAR KİRASI (KDV HARİÇ) | 966.000 TL | |||||
| PAZAR KİRASI (KDV DAHİL) | 1.159.200 TL |
Ekler
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan fabrika binasının değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Muallim Naci Cad. No:69 34347 Ortaköy-Beşiktaş/İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan fabrika binasının değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için ALGYO-2410117 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ ve Eren KURT değerleme işleminde görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan hazırlanan rapor bilgileri aşağıdaki gibidir.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | ALGYO-1312007- REV |
ALGYO-1410008 | ALGYO-2310075 | ||
| Rapor Tarihi | 8.09.2014 | 29.12.2014 | 29.12.2014 | ||
| Rapor Konusu | Bahçeli Kargir Fabrika ve Müştemilat Binası |
Bahçeli Kargir Fabrika ve Müştemilat Binası |
Bahçeli Kargir Fabrika ve Müştemilat Binası |
||
| Raporu Hazırlayanlar | O.Tahsin AKYEL A.Ali YERTUT |
Berrin KURTULUŞ SEVER A.Ali YERTUT |
Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
30.446.000 33.000.000 |
416.000.000 |
| 247 ADA 56 PARSEL | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL | |||
| İlçesi | : | EYÜPSULTAN | |||
| Bucağı | : | ||||
| Mahallesi | : | TOPÇULAR | |||
| Köyü | : | ||||
| Sokağı | : | ||||
| Mevkii | : | TİKVEŞLİ | |||
| Pafta No | : | ||||
| Ada No | : | 247 | |||
| Parsel No | : | 56 | |||
| Alanı | : | 13503,5 m² |
|||
| Vasfı | : | BAHÇELİ KARGİR FABRİKA VEMÜŞTEMİLAT BİNALARI | |||
| Sınırı | : | ||||
| Sahibi | : | ALARKO GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) | |||
| Yevmiye No | : | 10217 | |||
| Cilt No | : | 6 | |||
| Sayfa No | : | 553 | |||
| Tapu Tarihi | : | 28.06.2011 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 01.11.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazların son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
Eyüpsultan İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınan bilgiye göre 02.07.1998 tasdik tarihli 1/1.000 ölçekli Eyüpsultan Uygulama İmar Planı'nda Kısmen Küçük Sanayi Alanı , Ticaret ve Hizmet Alanı", kısmen "Park Alan, kısmen Yol Alanında kalmaktadır. Yaklaşık 1940m²lik kısmı park alanında, 1683m² lik kısmı ise yol alanında kalmaktadır. 9880m²'lik kısmı A bölgesi içerisinde hem Küçük Sanayi Alanı hem Ticaret ve Hizmet Alanında kalmaktadır. Bu kısımda kalan 8.125m²'lik alan ile 1.755m²'lik alan yol ile ayrılmakta olup yapılaşma şartları plan notlarına göre farklılık göstermektedir.
(A) BÖLGESİ (A) bölgesi içinde hem küçük sanayi ve hem de ticaret ve hizmet amaçlı çarşı büro ve başka nitelikte yapı yapılabilir (A) bölgesinde yer almasına izin verilecek küçük sanayi türleri çevreyi kirletici ve rahatsız edici katı sıvı gaz atıklara yol açmayan türler olacaktır. Ayrıca 208–209 kot sanayilerden makarna şehriye ve diğerleri ile 214-231239-243-260-280-292-391- 393-395-396-399 kot nolu sanayiler küçük sanayi ölçeğinde üretim yapsalar dahi bu bölgede yer almazlar. (29.11.2021 t.t.li) (A)Bölgesinde yer almasına izin verilen küçük sanayi türleri ile ilgili tesisler için uygulanacak imar koşulları MAX. TAKS= 0.50 MAKS KAKS= 1.50 ve MAX kat 3'tür (A) Bölgesinde yer alacak ticaret ve hizmet yapılan için uygulanacak İmar koşulları MAX TAKS 0.40 (zeminde ve H=5.50metre yük. TAKS (normal katlarda ): 0.30 ile 0.35 ,min parsel büyüklüğü 750 m²'dir.750 m² 'den küçük parsel ihdas edilemez.750 m2 ile 3000 m2 arasındaki parsellerde max KAKS=1.50 dur. 3000 m²'en büyük parseller için max KAKS =1.75 dir.Parsel büyüklüğü 750 m²'den küçük olan yerlerde max. KAKS 1.5 olmak koşulu ile (T) ticaret fonksiyonu verilecektir.
(A)Bölgesinde yer almasına izin verilen küçük sanayi türleri ile ilgili tesisler için uygulanacak imar koşulları MAX. TAKS= 0.50 MAKS KAKS= 1.50 ve MAX kat 3'tür
(A) Bölgesinde yer alacak ticaret ve hizmet yapılan için uygulanacak İmar koşulları MAX TAKS 0.40 (zeminde ve H=5.50metre yük. TAKS (normal katlarda ): 0.30 ile 0.35 ,min parsel büyüklüğü 750 m2'dir.750 m2 'den küçük parsel ihdas edilemez.750 m2 ile 3000 m2 arasındaki parsellerde max KAKS=1.50 dur.3000 m²'den büyük parseller için max KAKS =1.75 dir.Parsel büyüklüğü 750 m²'den küçük olan yerlerde max. KAKS 1.5 olmak koşulu ile (T) ticaret fonksiyonu verilecektir.
*A BÖLGESİ 10000 M2'DEN BÜYÜK PARSELLERDE ZEMİN KATLARIN TİCARET OLMASI KOŞULUYLA ÜST KATLARDA KONUT FONKSİYONU YER ALABİLİR. BU PLAN NOTUNUN YÜRÜRLÜĞE GİRDİĞİ TARİHTEN İTİBAREN TEVHİDEN OLUŞAN 10000 M2'DEN BÜYÜK PARSELLER BU PLAN NOTUNDAN FAYDALANAMAZ. (29.11.2021 t.t.li)
Çatı katı yapılamaz.
-Bütün parsellerde 19 11 1985 tarihli İstanbul imar yöneltmeliğinin 14.01 maddesi uygulanır. Uygulama yapılacak parsellerde mevcut ağaç varsa revizyonu yapılır ve konulabilir ağaçlar gerekli olan ağaç sayısından düşülür. (12.06.2014 T.T.Lİ)
-Taks Kaks ve emsale tabii yerlerde yönetmelik bina cephe ve derinlik şartı aranmaz. -Yapı adası ortasında kalan balta ifraz parseller yapılacak ada etüdüne göre bitişiğindeki parselle tevhid edilecektir. Ancak bitişiğindeki parsellerde yapılanma ruhsatlı olarak teşekkül etmiş ise bu durumda yapılanma ayrık nizam ön,yan ve arka bahçe mesafeleri 3.00 metre H= 6.50 metre olacaktır.Bu parsellerde min. 4.00 metre cephe genişliğinin sağlanması amacıyla bahçe mesafeleri 200 metreye indirilebilir.
-Yeni ifraz tekliflerinde İstanbul MERİ imar yönetmeliği koşulları uygulanacaktır. (12.06.2014 T.T.Lİ)
-Açıklanmayan hususlarda İstanbul MERİ imar yönetmeliği geçerlidir. (12.06.2014 T.T.Lİ) ve otopark yönetmeliği geçerlidir. (29.11.2021 t.t.li)
-Rami-Topçular küçük sanayi ve ticaret bölgesinde hiç bir gruptan büyük sanayi ve depolama tesisi kurulamaz.Bu bölgedeki mevcut büyük sanayi ve depolama tesisleriyle ilgili alanlar doldurulacak ve yeni tevsi izni verilmeyecektir.
-Havai yüksek gelirim hatları altında TEK yönetmeliğinin ilgili hükümlerine göre uygulama yapılacaktır.
-Tevhit işleminden dolayı kat kazanılamaz
.-Emsaller net alan üzerinden hesaplanacaktır.
-Plan tasdik sınırları içerisinde, plan üzerinde tevhit olsa dahi 16/07/2003 tasdik tarihli plan notları koşullarına göre parsel büyüklükleri dikkate alınarak uygulama yapılabilir.(19/03/2005 t.t'li) E285
Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde; herhangi bir değişikliğin olmadığı görülmüştür.
Değerlemeye konu parsel üzerinde yer almakta olan yapıya ait;
Ayrıca 30.09.1964 tarih 3689 sayılı yeni yapı ruhsatı ile, 06.07.1967 tarih 1864 sayılı ilave ruhsat, 23.11.1972 tarih 63/7671 sayılı ilave ruhsat, 26.01.1973 tarih 63/7671 sayılı ilave ruhsatları görülmüştür.
15.03.1965 tarih 2019 sayılı ve 07.06.1974 tarih 2909 sayılı yapı kullanma izin belgeleri incelenmiştir.
| RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA / PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
|
| 247/56 | 30.09.1964 | 3689 | Yeni Yapı Fabrika Binası | 1 | 1 | 1 | 2 | III-A | 5.585,00 | ||
| 247/56 | 6.07.1967 | 1864 | İlave | Fabrika Binası | 1 | 1 | 1 | III-A | 1.228,00 | ||
| 247/56 | 23.11.1972 63/7671 | İlave | Fabrika Binası | 1 | 2 | 2 | III-A | 855,00 | |||
| 247/56 | 26.01.1973 63-7671 | İlave | Fabrika Binası | 1 | 4 | 4 | III-A | 2.444,00 | |||
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||||||
| ADA / PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
|
| 247/56 | 15.03.1965 | 2019 | Yapı | Kullanma Fabrika Binası | 1 | 1 | 1 | 2 | III-A | ||
| 247/56 | 7.06.1974 | 2909 | Yapı | Kullanma Fabrika Binası | 1 | 1 | 4 | 5 | III-A |
Yapılan incelemeye göre taşınmazın Yapı Kullanma İzin Belgeleri mevcuttur. Taşınmazın cins tashihi yapılmış ve taşınmaz tapu kayıtlarında "Bahçeli Kargir Fabrika ve Müştemilat Binaları" nitelikli olarak düzenlenmiş olup yasal süreçlerini tamamlamıştır.
29.06.2001 tarihinden önce inşa edilmiş olup 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi değildir.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
,
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Topçular Mahallesi, 247 ada 56 parsel 13503,50 m² yüz ölçümüne sahiptir. Ana gayrimenkul ''Betonarma Kargir Fabrika ve Müştemilat binaları '' niteliğinde olarak cins tahsisi yapılmıştır. Parsel üzerinde fabrika binası ve müştemilatları mevcuttur.
Taşınmaz İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Topçular Mahallesi Tikveşli Sokak No:8 adresinde yer almaktadır. Taşınmaz merkezi bir konumda olan Nef02 Haliç Sitesi yanında yer almaktadır. Topçular yerleşimi içerisinde Rami Kışla Caddesinin bir arka paralelinde konumludur. Tem çevreyolu ve E-5 çevreyolu erişimi iyi durumdadır. Bölge konut, hizmet, ticaret ve sanayi fonksiyonlu karma bir bölge olarak gözlemlenmiştir. Kentsel dönüşüm projeleri bulunmakta olup bölgenin tam dönüşümünün zaman alacağı düşünülmektedir. Donatı alanları yakın konumda olup Eyüpsultan ilçe merkezi yaklaşık 7-8 dakika araç mesafesindedir. Taşınmazın yakın çevresinde cadde üzerindeki binalarda ticaret üstü konut, sokak üzerinde ise konut yerleşimi bulunmakta olup, genel olarak konut amaçlı yapılardan oluşmaktadır. Yakın civarında Doğa Koleji,Sanayi siteleri, Nef 02 Konut projesi, Monvere sitesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede ulaşım toplu taşıma araçları ile otobüs ve tranvay ile rahatlıkla sağlanmaktadır. Erişimi kolay bir noktada yer almaktadır. Rami Kışla Caddesi ile Ferhatpaşa Caddesi arasında konumludur.
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Topçular Mahallesi, 247 ada 56 parsel 13.503,50 m² yüz ölçümüne sahiptir.Topoğrafik olarak düz bir arazi yapısına sahip olup parsel dikdörtgenimsi formdadır.
Parsel üzerinde Tikveşli Sokak cephesinde 2 adet idari bina,showroom arka kısımlarda 4 adet Fabrika binası, depo, sundurma, sökülebilir sundurma ve parsel girişinde güvenlik kulübesi bulunmaktadır.
Parsele giriş Tikveşli sokak üzerinden sağlanmaktadır. Girildiğinde sol ön cephede yer alan İdari 1 binası bodrum-zemin-1 normal kat olmak üzere toplamda 3 katlıdır. Yapı idari ofisler, doktor alanı ve depolama alanları olarak kullanılmaktadır. Yapı yaklaşık 2260m²'dir.
Parsele girildiğindeen sağ ön köşede İdari bina 2 yer almakta olup bodrum-zemin-3 normal kat olmak üzere toplamda 5 katlıdır. Yapının zemin katı idari ofisler, diğer katları depolama alanları olarak kullanılmaktadır. Yapı yaklaşık 2444m²'dir.
Parsele girildiğinde sol orta cephede yer alan Fabrika 1 binası yer almakta olup bodrum-zemin kat olmak üzere toplamda 2 katlıdır. Yapının yemekhane, depolama, üretim alanları olarak kullanılmaktadır. Yapı yaklaşık 4000m²'dir.
Parsele girildiğinde sağ arka cephede yer alan Fabrika 2 binası yer almakta olup bodrumzemin kat olmak üzere toplamda 2 katlıdır. Yapının depolama, üretim alanları olarak kullanılmaktadır. Yapı yaklaşık 2750m²'dir.
Parsele girildiğinde sol arka cephede yer alan Fabrika 3 binası yer almakta olup bodrum-zemin kat olmak üzere toplamda 2 katlıdır. Yapının depolama, üretim alanları olarak kullanılmaktadır. Yapı yaklaşık 720m²'dir.
Parsele girildiğinde sağ arka cephede yer alan Fabrika 4 binası yer almakta olup zemin kat+2 kat olmak üzere toplamda 3 katlıdır. Yapının depolama, üretim alanları olarak kullanılmaktadır. Yapı yaklaşık 660m²'dir.
Parsele girildiğinde ara ve sol arka cephede yer alan Sundurma alanları yer almakta olup zemin kat olmak üzere toplamda tek katlıdır. Yapının depolama alanları olarak kullanılmaktadır. Yapılar toplamda yaklaşık 626m²'dir.Arıca sol cephede sökülebilir malzemeli sundurma alanı mevcut olup değerlemede dikkate alınmamıştır.
Parsele girildiğinde sol yancephede yer alan Depo binası yer almakta olup zemin kat olmak üzere toplamda tek katlıdır. Yapının depolama alanları olarak kullanılmaktadır. Yapı yaklaşık 119m²'dir.
Parsele girildiğinde hemen sol ön cephede yer alan güvenlik binası yer almakta olup zemin katolmak üzere toplamda tek katlıdır. Yapı güvenlik kulübesi olarak kullanılmaktadır. Yapı yaklaşık 35m²'dir.
Parsele girildiğinde sağ aracephede yer alan Showroom binası yer almakta olup tek katlıdır. Herhangi bir yasal belgesi bulunmamaktadır. Yapının showroom olarak kullanılmaktadır. Yapı yaklaşık 200m²'dir.
| YAPI BİLGİLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOPLAM ALANI (M2) | TOPLAM KAT SAYISI | YAPI SINIFI | ||||||||
| İDARİ BİNA 1 | 2.260 | B+Z+1 N.K (3 kat) | III-A | |||||||
| İDARİ BİNA 2 | 2.444 | B+Z+3 N.K (5 kat) | III-A | |||||||
| FABRİKA BİNASI 1 4.000 |
Z+2N.K (3 kat) | III-A | ||||||||
| FABRİKA BİNASI 2 | 2.750 | B+Z (2 kat) | III-A | |||||||
| FABRİKA BİNASI 3 | 720 | B+Z (2 kat) | III-A | |||||||
| FABRİKA BİNASI 4 | 660 | Z+2 (3 kat) | III-A | |||||||
| SUNDURMA | 626 | Z (1 kat) | II-B | |||||||
| MARANGOZHANE | 180 | Z (1 kat) | II-B | |||||||
| DEPO | 119 | Z (1 kat) | II-B | |||||||
| GÜVENLİK | 35 | Z (1 kat) | II-B | |||||||
| TOPLAM= | 13794,00 |
| Binaların Genel Özellikleri | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Tarzı | : | Betonarme-Çelik | |||||
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | |||||
| Yapı Sınıfı | : | 3A | |||||
| Kullanım Amacı | : | Depo - İdari Bina | |||||
| Elektrik | : | Şebeke | |||||
| Su | : | Şebeke | |||||
| Isıtma Sistemi | : | Diğer | |||||
| Kanalizasyon | : | Şebeke | |||||
| Su Deposu | : | - | |||||
| Hidrofor | : | - | |||||
| Asansör | : | - | |||||
| Jeneratör | : | - | |||||
| Yangın Tesisatı | : | - | |||||
| Çatı Tipi | : | Sandviç panel çatı kaplama | |||||
| Dış Cephe | : | Dış cephe boyası | |||||
| Park Yeri | : | Mevcut | |||||
| Güvenlik | : | Mevcut | |||||
| Manzarası | : | - | |||||
| Cephesi | : | Cadde | |||||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
2.Derece | x 3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Parselin çevresi duvarlarla çevrili olup, açık alan saha betonu ile döşenmiştir.Parsel üzerindeki yapılar eski durumda olup bakımsızdır.
Taşınmaz için ruhsat ve iskan belgesi alınmış olup yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir hususa rastlanmamıştır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
İstanbul 41°K 29°D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmaraereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ye bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ye bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul ilinin yüzölçümü 5.461 km²'dir.
Harita 1 - İstanbul'un Konumu
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir.
Eyüpsultan ya da eski adıyla Eyüp, İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan bir ilçesi. 1936'da Fatih, Beyoğlu ve Sarıyer ilçelerinin bir bölümüyle kurulan Eyüpsultan ilçesinin yüzölçümü 242 km²'dir. 29 mahallesi ve 7 köyü bulunan Eyüpsultan ilçesinin nüfusu 2023 yılındaki Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre 420.194'tır. İlçenin Haliç'in iç kesiminde kısa bir sahil şeridi, Karadeniz 'de Akpınar ve Çiftalan köyleri arasında da uzun bir sahil şeridi vardır. Kurulduğunda bugünkü Sultangazi ilçesinin Eskihabipler Mahallesi dışında tamamını, Gaziosmanpaşa ve Bayrampaşa ilçelerini de kapsayan Eyüpsultan, bugünkü sınırlarına 2009'da Yayla mahallesini Sultangazi'ye vererek ulaşmıştır. Eyüpsultan ilçesi doğuda Sarıyer, güneydoğuda Kâğıthane ve Beyoğlu, güneybatıda Gaziosmanpaşa ve Bayrampaşa, güneyde Zeytinburnu ve Fatih, batıda Eyüpsultan ve Sultangazi, güneybatıda Başakşehir ilçelerine komşudur.
Camiler ve tarih semte hala hakim vaziyette. Eyüpsultan ruhsal sakinlik ve rahatlama imajını vurgulamaya çalışmakla meşgul durumda. Eyüpsultan sadece bir cami ve mezarlıktan ibaret olmayıp civarı bir zamanların sivil toplum kuruluşları olarak kabul edilen tekkeleri ile de meşhurdur. İlk kadın sığınma evi olarak kabul edilen "Hatuniye Tekkesi", Türkistanlı hacıların uğrak yeri olarak kabul edilen "Kaşgari Dergahı", sahilde yer alan ve Zekai Dede Efendi'nin bir akademisi olarak faaliyet gösteren Bahariye Mevlevihanesi devrin önemli mekanlarıdır. Piyer Loti mevkiinde, mezarlıkların sona erdiği yerde Karyağdı Ali Baba isimli Bektaşi Tekkesi de bulunmaktadır. 19. yüzyıl'ın son çeyreğinde tekkenin içinde bir matbaanın olduğu çeşitli kaynaklarda zikredilir. Yukarıda mezarlıkların bittiği yer olan tepelerde ağaçlıklar bulunur. Burada genişçe yayılmış vaziyette duran ve adını Fransız yazar Pierre Loti'den alan bir kır kahvesi vardır. Haliç üzerinde şahane bir manzaraya sahiptir. Eminönü'ne giden bütün yollar görülebilir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir. • Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye
yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| L | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| п | 3 4 2 4 6 7 0 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ æ |
4 687 492 | 248 416 | 195.3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210.9 | 4,6 | |
| $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6, 5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
TÜİK, Konut satışı istatistik Eylül ayı verilerine göre;
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.
Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,0 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu.
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024* | 947.236 | 92.310 | 854.926 | 9,75% | 947.236 | 300.879 | 646.357 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
| 2013 | 1.157.190 | 460.112 | 697.078 | 39,8% | 1.157.190 | 529.129 | 628.061 |
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Eylül 2024 (TUİK) (2024 yılı Ocak-Eylül ayı verilerini kapsamaktadır.)
TÜİK, Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024 verilerine göre;
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçüm %30,9 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değisim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değisim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değisim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 880 | $-7,7$ | 699 960 | $-3,7$ | 146 157 001 | $-3,5$ | |
| 26 132 | $-22.1$ | 131 079 | $-24.9$ | 27 578 544 | $-19.6$ | ||
| Ш | 29 076 | $-4,8$ | 144 994 | $-8.0$ | 30 842 887 | $-2.9$ | |
| Ш | 28 310 | $-7,0$ | 145 953 | $-2,6$ | 32 197 340 | $-3.4$ | |
| IV | 44 362 | 0,8 | 277 934 | 13,7 | 55 538 229 | 6,6 | |
| 2023 | 139 711 | 9,3 | 857867 | 22,6 | 168 202 851 | 15,1 | |
| 23 896 | $-8.6$ | 131 765 | 0,5 | 27 021 531 | $-2.0$ | ||
| Ш | 31 136 | 7,1 | 192 867 | 33.0 | 39 225 941 | 27.2 | |
| Ш | 35 495 | 25.4 | 198 252 | 35,8 | 39 436 673 | 22,5 | |
| IV | 49 184 | 10,9 | 334 983 | 20,5 | 62 518 705 | 12.6 | |
| 2024 | 28 605 | 19,7 | 176 976 | 34,3 | 35 902 111 | 32,9 | |
| Ш | 24 082 | $-22,7$ | 137 210 | $-28.9$ | 27 105 409 | $-30,9$ |
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüzölçüm %14,7 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 18,1 milyon m² iken; bunun 9,3 milyon m²'si konut, 5,2 milyon m²'si konut dışı ve 3,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik değisim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yillik değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 188 | 7,7 | 642 394 | 2,5 | 129 042 839 | 1,1 | |
| 22 486 | 7,2 | 155 473 | $-2,3$ | 30 447 817 | $-7,8$ | ||
| Ш | 22 994 | 24.2 | 149 530 | 23.7 | 29 494 241 | 21.5 | |
| Ш | 22 8 36 | 4,1 | 137 569 | $-0,7$ | 27 562 683 | $-2,4$ | |
| IV | 30 872 | 0,6 | 199 822 | $-4,0$ | 41 538 099 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86818 | $-12,5$ | 535 115 | $-16,7$ | 107 747 109 | $-16,5$ | |
| 20 216 | $-10,1$ | 126 248 | $-18.8$ | 25 264 025 | $-17,0$ | ||
| Ш | 18 033 | $-21,6$ | 107 780 | $-27,9$ | 21 207 503 | $-28.1$ | |
| Ш | 19721 | $-13.6$ | 117 259 | $-14.8$ | 23 720 306 | $-13,9$ | |
| IV | 28 848 | $-6,6$ | 183828 | $-8,0$ | 37 555 275 | $-9,6$ | |
| 2024 | I | 28 624 | 41.6 | 175 413 | 38,9 | 36 760 688 | 45.5 |
| Ш | 15 378 | $-14,7$ | 82 430 | $-23,5$ | 18 100 224 | $-14,7$ |
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi – Betam tarafından yayınlanan 2024 Ekim tarihli araştırma raporuna göre;
Ağustostan eylüle ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı eylülde ülke genelinde yüzde -18,6, İstanbul'da yüzde -19,2, Ankara'da yüzde -18,1, İzmir'de ise yüzde - 15,3 olmuştur. Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı ağustosa kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6'ya düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 30.416 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul'da yüzde 20,8, Ankara'da yüzde 22,4 ve İzmir'de yüzde 26,6 olmuştur. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul'da 41.667 TL, Ankara'da 23.161 TL ve İzmir'de 35.633 TL'dir.
Konut talebi endeksi Eylül 2024'te Ağustos 2024'e kıyasla yüzde 1,2 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı ülke genelinde, İstanbul'da ve İzmir'de artarken Ankara'da azalmıştır. Satılan konut sayısı ülke genelinde, Ankara'da ve İzmir'de azalırken İstanbul'da artmıştır. Satılık ilan sayısı ise hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul ve İzmir'de artmış, Ankara'da ise azalmıştır.
İstanbul ofis pazarında merkezi iş alanı bölgesinde nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep nedeniyle, A Sınıfı ofis boşluk oranı son üç senedir her çeyrekte aralıksız düşüş eğilimini sürdürürken, 2Ç 2024'te %5,4 seviyesine gerilemiş ve bazı ofis binaları ve alt pazarlarda neredeyse tam doluluk seviyesine ulaşmıştır.
Mevcut A Sınıfı ofis arzı sabit seyrini sürdürürken, 2021'de tamamlanan Maslak Square binası dışında 2019 yılından beri ofis pazarına yeni arz girişi kaydedilmemiştir.
Sınırlı arz karşısında nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep ve enflasyonist ortamın etkisiyle birincil ofis kiraları daha önce tarihi rekor seviye olan 45 USD/m2/ay seviyesine tekrar ulaşmıştır.
Gerçekleşen kiralama işlemleri 2024 yılının ilk yarısında İstanbul genelinde alan bakımından %40 artış gösterirken, MİA'da gerçekleşen yeni kiralama işlemleri yaklaşık üç katına çıkmıştır. Ataşehir Kozyatağı bölgesinde ise sınırlı müsait arz nedeniyle %54 düşüş kaydedilmiştir.
İFM projesinin yakın çevresinde yer alan Ataşehir ve Kozyatağı alt pazarlarında boşluk oranı 2Ç 2024'te %1,1 olarak kaydedilmiştir. Projedeki ofis alanlarının pazara sunulmasıyla önemli bir ihtiyacı karşılaması beklenmektedir.
Pazar koşullarının orta vadede mal sahibi dostu olmaya devam etmesi beklenirken pandemi döneminde hibrit çalışma düzeni ekseninde hızlı karar alarak ofis alanlarını küçülten şirketlerin tekrar büyüme faaliyetlerinde zorlandığı gözlemlenmektedir.
Kullanıcıların yüksek erişilebilirlik sunan bölgelere yönelimi devam ederken, hazır dekorasyonlu ofis alanları inşaat maliyetlerine katlanmak istemeyen kullanıcılar tarafından
yüksek talep görmeye devam etmektedir. Önümüzdeki dönemlerde kira fiyatları üzerindeki yukarı yönlü baskının devam etmesi beklenmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Propin'in yayınladığı İstanbul Ofis Pazarı'nın 2024 Üçüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.
Merkezi İş Alanı (MİA)'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,7 düzeyindeydi. MİA'da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 28,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 14,7 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.
MİA Dışı-Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %7,7; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 14,0 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
MİA Dışı-Asya'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,3; kira ortalaması 20,0 ABD Doları /m² /ay şeklinde kayıtlara geçti.
2024 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kira rakamı 54 ABD Doları /m² /ay ile MİA'da yer alan Levent'te talep edildi.
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde, 2024 yılı ikinci çeyreğine göre ortalama kira rakamları, Türk Lirası ve Amerikan Doları bazında genel ve bölgesel ortalamalarda yükselmiştir. Aynı dönemde boşluk oranlarının genel ortalamalarda hafif de olsa düştüğünü gözlemliyoruz. Bölgesel bazda ise Maslak bölgesinde yeni bir A sınıfı ofis binası Peker Tower'ın stoka eklenmesi dolayısıyla bu bölgede boşluk oranlarında küçük bir artış gözlemliyoruz.
İstanbul genelinde; A sınıfı ofis ortalama kira rakamlarında 2024 yılının ikinci çeyreğine göre TL cinsinden artış oranı %16 seviyesinde iken 2023 yılının üçüncü çeyreğine göre ise artış oranı %50'nin üzerinde gerçekleşmiştir. MİA bölgesinde ortalama kira rakamları \$41,83, Maslak bölgesinde \$34,74 ve Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise \$29,74 olarak kaydedildi.
Arz sıkıntısı, yüksek faiz oranları ve enflasyonist baskılar, döviz kurlarındaki belirsizlikler kiraları yükseltmeye devam ediyor.
İstanbul'un her iki yakasında boşluk oranlarının azalmaya devam ettiğini görüyoruz. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde MİA bölgesinde boşluk oranları %6,30, Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise boşluk oranları %4,33 seviyelerindedir.
Kiracıların talep ettikleri nitelikte boş ofis arzı düşüş eğilimini sürdürüyor. Nitelikli ofislere olan talepteki artışa karşılık olarak arza yeterli yeni ofis stoku eklenmemesi kira fiyatlarının artmasına neden oluyor. Kira fiyatlarındaki artışların talep kısmında da yavaşlamaya neden olmaya başladığını gözlemliyoruz. (Colliers, İstanbul Ofis Görünümü, 3.Çeyrek, 2024)
| E | |||
|---|---|---|---|
| 957.817 | 806,15-TL | 23,55-USD | 6,05% |
| Asya Stok | Asya Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Asya Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Asya Bosluk Oranı |
| 1.633.586 | 1.196,75-TL 34,90-USD | 12,04% | |
| Avrupa Stok | (m 2 /ay) | Avrupa Ortalama Kira Avrupa Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Avrupa Bosluk Oranı |
| 2.591.403 | $1.051, 12-TL$ | 30,70-USD | 9,83% |
| Toplam Istanbul Stok |
İstanbul Ortalama Kira (m 2 /ay) |
İstanbul Ortalama Kira (m 2 /ay) |
Toplam İstanbul Bosluk Oranı |
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Eyüpsultan Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Satılık Emsaller
Tel (507) 054 93 57
Taşınmazın yakınında Topçular Mahallesinde yer alan 170 ada 2 parsel 1981m² parselde 990m² hissesi E:1,5 hizmet+ticaret alanında yer almaktadır. Parsel üzerinde toplam 1560m² imalathane alanı mevcuttur.
.-M² .-TL .-TL/M² 85.000.000 990 85.859 SATILIK
Tel (543) 312 27 85
Taşınmazın yakınında yer alan Topçular 247 ada 65 parsel 299 m² net alana sahip olup, TAKS:0,50 MAKS KAKS= 1.50 Hmaks:3 kat küçük sanayi alanında yer almaktadır. Parsel üzerinde güneyinde yer alan yapının 195 m², kuzeyinde yer alan yapı ise 55 m² kullanım alanlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 299 10.250.000 34.281
Tel (532) 206 49 53
Taşınmazın yakınında yer alan Topçular 162 ada36 parsel 13485 m² net alana sahip olup, Kısmen Ticaret+Hizmet, kısmen park, bir kısmı kamulaştırma alanında yer almaktadır. Hastane yapımına uygun olduğu bilgisi alınmıştır. Boş parseldir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 13485 950.000.000 70.449
Tel (536) 540 19 32
Taşınmazın yakınında yer alan Bayrampaşa Topçular 425 ada 183 parsel 180 m² net alana sahip olup, Konut alanında yer almaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 180 25.000.000 138.889
Tel (535) 275 48 02
Taşınmazın yakınında Muratpaşa Mahallesinde yer alan 16541-16542-16549 parsel toplamda 443m² parsel Bitişik nizam 4 kat konut alanında yer almaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² 32.000.000 72.235 SATILIK 443
Tel 0 531 749 72 45
Taşınmazın yakınında yer alan Bayrampaşa Topçular 436 ada 120-121 parsel 382 m² net alana sahip olup, Bitişik nizam 3 kat Ticaret+Hizmet alanında yer almaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 382 66.000.000 172.775
7 Ethem Gezer Emlak
Tel (532) 355 35 55
Taşınmaza yakın konumda, Rami Kışla Caddesinde 3 katlı 2100m² komple bina için 130.000.000.-TL satış bedeli istenmektedir.Aynı bina 550.000.-TL/ay bedelle kiralıktır.
| SATILIK | 2100 | 130.000.000 | 61.905 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 2100 | 550.000 | 262 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel (532) 522 91 92
Taşınmaza yakın konumda, Topçular 240 ada 24 parsel Rami Kışla Caddesine cepheli 8070 m² yüzölçümü arsanın üzerinde kat mülkiyetli eski binada 4 katlı toplam kullanım alanı 2460 m² büyüklüğündeki Topçular Kardeşler işhanı 115.000.000 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² 2460 115.000.000 46.748 SATILIK
Tel (535) 295 07 27
Taşınmaza yakın konumda, Sağmalcılar 13585 parsel Eski Edirne Asfaltı Caddesinde 295 m² yüzölçümü arsanın üzerinde 2016 yılında inşaa edilmiş 2 bodrum-zemin-5 nk-çatı, 8 katlı toplam kullanım alanı 1724 m² büyüklüğündeki ticari bina için 78.500.000 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1724 78.500.000 45.534
Tel (532) 313 47 62
Taşınmaza yakın konumda, Topçular sanayi bölgesi içinde 159m² arsa üzerinde bodrum-zemin-3 normal katlı toplam 750m² olarak pazarlanan imalathane için 19.500.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 750 19.500.000 26.000
Tel (542) 827 47 79
Taşınmaza yakın konumda, Rami Kışla Caddesi üzerinde Rami Yeni 937 ada 2 parsel 109,69m² arsa üzerinde bodrum-zemin-1 normal kat, 2 ayrı dükkan, 1 işyeri olan 420m² toplam kullanım alanı olduğu belirtilen ticari binadır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 420 34.000.000 80.952
Tel (532) 236 69 09
Taşınmaza yakın konumda, Topçularda Rami Kışla Caddesinde 740 m² kullanım alanı olduğu belirtilen depolama-imalathane için aylık 145.000.-TL/ay kira bedeli istenmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 740 145.000 196
Tel (533) 549 45 53
Taşınmaza yakın konumda, Topçularda Sanayide 1000 m² kullanım alanı olduğu belirtilen atölye-imalathane için aylık 170.000.-TL/ay kira bedeli istenmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 1000 170.000 170
Tel (532) 260 78 42
Taşınmaza yakın konumda, Topçularda 900 m² kullanım alanı olduğu belirtilen atölyeimalathane için aylık 150.000.-TL/ay kira bedeli istenmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 900 150.000 167
Tel (532) 260 78 42
Taşınmaza yakın konumda, Eyüpsultan Caddesi üzerinde 1560m² arsa üstünde 3620m² kullanım alanı olduğu belirtilen depo-atölye-imalathane için aylık 800.000.-TL/ay kira bedeli istenmektedir.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 247 ADA 56 PARSEL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) NET |
EMSAL (3) net |
EMSAL (4) NET |
EMSAL (5) |
| SATIŞ FİYATI | 85.000.000 | 10.250.000 | 950.000.000 | 25.000.000 | 32.000.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 13.503,50 | 990 | 299 | 13.485 | 180 | 443 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 85.859 | 34.281 | 70.449 | 138.889 | 72.235 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
||||||
| NİTELİĞİ | ARSA | -31% ARSA |
-35% ARSA |
0% ARSA |
-40% ARSA |
-35% ARSA |
| NİTELİĞİNE | ||||||
| İLİŞKİN | ||||||
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| İMAR DURUMU | ticaret+hizm ey+sanayi |
Ticaret+Hizmet | Küçük Sanayi | Ticaret+Hizmet | Konut | Konut |
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | -10% | -10% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 10% | 0% | 0% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | brüt parsel | |||||
| DİĞER BİLGİLERE | ||||||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
-15% | -15% | -15% | -15% | -15% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-51% | -45% | -20% | -70% | -65% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
36880 | 42.071 | 18.855 | 56.359 | 41.667 | 25.427 |
Değerleme konusu taşınmaz fabrika binası nitelikli olup, taşınmazın özelliklerine yakın olduğu düşünülen 5 adet emsalin olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazın arsa değeri için bölgedeki sanayi imarlı arsa emsalleri incelenmiştir. Emsal düzeltme tablosuna göre kullanım alanının büyük olması nedeniyle 247 ada, 56 parselin, arsanın birim m² değerinin 36.880 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
Kira emsalleri incelenmiş olup arsa büyüklüğü ve arsa üzerindeki yapıların büyüklüğü dikkate alınarak taşınmaz için 70.-TL/m² kira birim değeri öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim m² Ada No Parsel No Alanı (m²) Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |||||
| 247 | 56 | 13.503,50 | 36.880 | 498.009.080,00 | ||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 498.010.000,00 |
Pazar yaklaşımı yöntemi ile arsa değeri takdir edilmiştir. Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
II.B yapı sınıfı için 2024 yılı Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlemiş olan m² birim 5250.-TL/m²'dir. III.A yapı sınıfı için 2024 yılı Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlemiş olan m² birim 12.250.-TL/m²'dir.
Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir.
Parsel üzerindeki yapının yapım yılı, yıpranma payı, tadilat durumu, mevcut inşa kalitesi vb. nitelikleri düşünülerek yapı birim maliyeti aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
Ayrıca değer arttırıcı unsurlar (Girişimci Karı, Saha Betonu , Beton Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) arsa+ bina maliyetinin yaklaşık %2 si olacağı öngörülerek eklenmiştir.
| TAŞINMAZIN YASAL DURUM DEĞERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 36.880 .-TL/M² |
X | 13.503,50 M² |
= | 498.010.000 | .-TL | ||
| İdari Bina 1 Değeri | 6.125 .-TL/M² |
X | 2.260,00 M² |
= | 13.842.500 | .-TL | ||
| İdari Bina 2 Değeri | 6.125 .-TL/M² |
X | 2.444,00 M² |
= | 14.969.500 | .-TL | ||
| Fabrika Bina 1 Değeri | 6.125 .-TL/M² |
X | 4.000,00 M² |
= | 24.500.000 | .-TL | ||
| Fabrika Bina 2 Değeri | 6.125 .-TL/M² |
X | 2.750,00 M² |
= | 16.843.750 | .-TL | ||
| Fabrika Bina 3 Değeri | 6.125 .-TL/M² |
X | 720,00 M² |
= | 4.410.000 | .-TL | ||
| Fabrika Bina 4 Değeri | 6.125 .-TL/M² |
X | 660,00 M² |
= | 4.042.500 | .-TL | ||
| Sundurma Değeri | 2.700 .-TL/M² |
X | 590,00 M² |
= | 1.593.000 | .-TL | ||
| Showroom Değeri | 3.400 .-TL/M² |
X | 200,00 M² |
= | 680.000 | .-TL | ||
| Depo Değeri | 3.400 .-TL/M² |
X | 120,00 M² |
= | 408.000 | .-TL | ||
| Güvenlik Değeri | 2.700 .-TL/M² |
X | 35,00 M² |
= | 94.500 | .-TL | ||
| Değer Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı Saha Betonu , Beton Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) |
20.278.781 | .-TL | ||||||
| = | 599.672.531 | .-TL | ||||||
| TAŞINMAZIN YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ | = | 600.000.000 | .-TL |
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir. Bu çalışmada bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere kapitalizasyon oranının taşınmazların özelliklerine değiştiği görülmüştür.
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının hali hazırdaki gibi ve mevcut şekildeki gibi Fabrika olarak kullanılması olacağı kanaatine varılmıştır.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 498.010.000 TL | ||||
| ■ | Yeniden İnşa Etme Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | ||||
| TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 600.000.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. " denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken arsa değerinin tespitinde pazar yaklaşımı ve nihai değer takdirinde yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımı kullanılmıştır. Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, cins tahsihi yapılmıştır. Parsel üzerindeki yapılar dikkate alınarak taşınmazların tamamı için toplam değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazın inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır.
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki fabrika emsalleri incelenmiştir. Değerleme konusu taşınmaz üzerinde fabrika binası yer almaktadır. Fabrika binasının yapım yılı, inşa kalitesi dikkate alınarak, taşınmaz için aylık kira birim değerleri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| 247 ADA 56 PARSEL VE ÜZERİNDE YER ALAN YAPININ (1/1HİSSE) KİRA DEĞER TABLOSU |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| m² Birim Toplam Kira Değeri Alanı (m²) (TL/AY/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
|||
| 13794,00 | 70 | 965.580,00 | 11.586.960,00 | ||
| YUVARLATILMIŞ DEĞER | 966.000,00 | 11.592.000,00 |
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22-1-b maddesinde"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.
Yapılan incelemelere göre taşınmazın projesi ile uyumlu olması nedeni ile Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda rapor konusu taşınmazın;
tarihli toplam değeri için; 31.12.2024
.-TL 600.000.000
(Altı Yüz Milyon TürkLirası )
Katme Değer Vergisi Dahil değeri için;
.-TL 720.000.000
tarihli aylık kira değeri için; 31.12.2024
.-TL 966.000
(Dokuz Yüz Altmış Altı Bin TürkLirası )
kıymet takdir edilmiştir.
402003 Eren KURT
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.