Regulatory Filings • Dec 31, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 1.11.2024 | ||
|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
6.11.2024 | ||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
30.12.2024 | ||
| RAPOR TARİHİ | 31.12.2024 | ||
| RAPOR NO | ALGYO-2410112 | ||
| KULLANIM AMACI | GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU | ||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | ||
| DEĞERLEME KONUSU | İstanbul İli Sarıyer İlçesi Pınar Mahallesi 384 Ada 11 ve13 Parsellerin Pazar Değer Tespiti Çalışması |
||
| DEĞERLEME ADRESİ | Pınar Mahallesi Büyükdere Caddesi 384 Ada 11 ve 13 Parsel Sarıyer İstanbul |
||
| Ş. Seda YÜCEL KARAGÖZ - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405453) RAPORU HAZIRLAYAN Eren KURT -Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) UZMANLAR |
|||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | |||
|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | STANDART DEĞERLEME RAPORU | ||
| MÜLKİYET DURUMU | TAM MÜLKİYET | ||
| DEĞERLEMENİN AMACI | PAZAR DEĞER TESPİTİ BAĞIMSIZ DENETİM RAPORUNDA KULLANILMASI |
||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | BULUNMAMAKTADIR | ||
| KISITLAMALAR | BULUNMAMAKTADIR | ||
| MÜŞTERİ TALEBİ | HERHANGİ BİR MÜŞTERİ TALEBİ BULUNMAMAKTADIR |
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| ADRES | Pınar Mahallesi Büyükdere Caddesi 384 Ada 11 ve 13 Parsel Sarıyer-İstanbul |
|||
| TAPU KAYDI | İSTANBUL İLİ, SARIYER İLÇESİ, PINAR MAHALLESİ, ADA:384 PARSEL:11-13 |
|||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 384 ADA 11 PARSEL: 18.933,06 m² - 384 ADA 13 PARSEL: 28,84m² |
|||
| İMAR DURUMU | 384/11: Özel Spor Alanı-Avan projeye göre uygulama 384/13: Kısmen Eğitim Tesisleri Alanı, kısmen Özel Spor Alanı Avan projeye göre uygulama |
|||
| EN VERİMLİ VE EN İİYİ KULLANIM | İmar Fonksiyonuna uygun kullanımları |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YAKLAŞIM PAZAR YAKLAŞIMI |
||||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 | |||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 845.900.000 TL | |||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 930.490.000 TL |
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
Bu değerleme raporu; İstanbul İli Sarıyer İlçesi Pınar Mahallesi 384 Ada 11 ve 13 Parsellerin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Muallim Naci Cad. No:69 34347 Ortaköy-Beşiktaş/İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, İstanbul İli Sarıyer İlçesi Pınar Mahallesi 384 Ada 11 ve 13 parsellerin değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmazlar için ALGYO-2410112 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ ve Eren KURT değerleme işleminde görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde hazırlanmış raporlar aşağıdaki gibidir.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| ALGYO-1312003- Rapor Numarası REV |
ALGYO-1410003 | ALGYO-2310070 | |
| Rapor Tarihi | 8.09.2014 | 29.12.2014 | 29.12.2023 |
| Rapor Konusu | 2 ADET ARSA 2 ADET ARSA |
2 ADET ARSA | |
| Raporu Hazırlayanlar | O.Tahsin AKYEL A.Ali YERTUT |
Berrin KURTULUŞ SEVER A.Ali YERTUT |
Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
39.821.000 TL | 47.406.000 TL | 561.080.000 TL |
| İli | : | İSTANBUL | |||
|---|---|---|---|---|---|
| İlçesi | : | SARIYER | |||
| Bucağı | : | ||||
| Mahallesi | : | PINAR | |||
| Köyü | : | ||||
| Sokağı | : | ||||
| Mevkii | : | ||||
| Pafta No | : | F22d11d3b | |||
| Ada No | : | 384 | |||
| Parsel No | : | 11 | |||
| Alanı | : | 18.933,06 m² | |||
| Vasfı | : | KARGİR İKİ EVLİ ARSA | |||
| Sınırı | : | ||||
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ | |||
| Sahibi | : | ALARKO GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
1 | / | 1 |
| Yevmiye No | : | 5649 | |||
| Cilt No | : | 2 | |||
| Sayfa No | : | 193 | |||
| Tapu Tarihi | : | 16.06.2005 | |||
| İli | : | İSTANBUL | |||
|---|---|---|---|---|---|
| İlçesi | : | SARIYER | |||
| Bucağı | : | ||||
| Mahallesi | : | PINAR | |||
| Köyü | : | ||||
| Sokağı | : | ||||
| Mevkii | : | ||||
| Pafta No | : | F22d11d3b | |||
| Ada No | : | 384 | |||
| Parsel No | : | 13 | |||
| Alanı | : | 28,84 m² | |||
| Vasfı | : | ARSA | |||
| Sınırı | : | ||||
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ | |||
| Sahibi | : | ALARKO GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
1 | / | 1 |
| Yevmiye No | : | 5649 | |||
| Cilt No | : | 2 | |||
| Sayfa No | : | 195 | |||
| Tapu Tarihi | : | 16.06.2005 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 01.11.2024 tarihinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar son 3 yıl içerisinde satışa/devre konu edilmemiştir.
Taşınmazların bulunduğu parsel 1/1.000 ölçekli "Sarıyer Boğaziçi Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında 11 parsel "Özel Spor Alanı" lejandında, 13 parsel Kısmen "Eğitim Tesisleri Alanı", kısmen "Özel Spor Alanı" lejandında yer almaktadır. 384 adanın 13 parselin 3,68 m²'lik kısmı, "Özel Spor Alanı" lejandında, 25,16 m²'lik kısmı "Eğitim Tesisleri Alanı" lejandında kalmaktadır. Bitişiğinde yer alan 10 no.lu parsel ile tevhid şartının bulunduğu bilgisi şifahen öğrenilmiştir. Avan Projeye göre uygulama yapılacaktır.
ALGYO-2410112 SARIYER 12
Spor Tesisleri
Boğaziçi Alanı içinde yerleri, türleri ve ölçüleri özel proje düzenlenmesi sonucunda belirlenecek spor tesisleri yapılacaktır. Bu projeler hazırlanmadan adı geçen özel proje alanları içinde uygulama yapılamaz.
c) Bu alanlarda kapalı spor salonu, kapalı yüzme havuzu veya çok maksatlı salonların yapılması, Bina ölçüleri ve yükseklikleri bakımından Boğaziçi Silueti'ni zedelemeyecek şekilde avan proje teklifleri Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nın olumlu görüşü ve Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'nun onayı alınarak uygulama yapılacaktır.
Planlama alanındaki nüfusun gelişme projeksiyonuna göre, ilköğretim, mesleki ve teknik öğretim, kültürel tesisler için mevcut ve önerilen alanlar ile mevcut üniversite kampüs alanları planda işaretlenmiştir.
Planlama alanı bağımsız bir yerleşim olmadığı, çoğu yerde yoğun yerleşme alanlarına bitişik bulunduğu için önerilen eğitim tesislerinin komşu alanlarla birlikte değerlendirilmesi gereklidir.
Önerilen eğitim tesisleri yapılacakları bölgenin, Boğaziçi peyzaj ve silüetindeki durumuna bağlı olarak konut yapıları için verilen en fazla yüksekliği aşmamak üzere, Boğaziçi topografyasına uyumlu blok ebatları serbest olmak koşuluyla, hazırlanacak avan projenin Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nın olumlu görüşü ve Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'nun onayı alınarak uygulama yapılacaktır.
Vakıf kuruluşlarının bu plan onanmadan önce mülkiyetlerindeki okul alanlarında yukarıdaki yapı şartlarına göre uygulama yapılacaktır.
ALGYO-2410112 SARIYER 13
Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde; herhangi bir değişikliğin olmadığı görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmazlardan 11 parsel üzerinde konteyner tarzı taşınabilir yapılar ve 1 adet metruk yapı bulunmakta olup 13 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.11 parsel üzerindeki metruk yapının herhangi bir yasal belgesi bulunmamakta olup ekonomik ömrünü de doldurmuş olması sebebiyle değerleme çalışmasında bu yapı dikkate alınmamıştır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
İş bu rapora konu olan taşınmazlar; tapu bilgilerine göre İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Pınar Mahallesi, 384 Ada 11 Parsel'de kayıtlı 18933,06 m² alanlı KARGİR İKİ EVLİ ARSA vasıflı, 384 Ada 13 Parsel'de kayıtlı 28,84 m² alanlı Arsa nitelikli taşınmazdır.
Taşınmazlar Sarıyer İlçesi, Maslak Mahallesi, Büyükdere Caddesi üzerinde konumludur. Taşınmazların yakın çevresinde İstanbul Teknik Üniversitesi,Rams Beyond, Maslak Hilton, Işık Üniversitesi, Noramin İş merkezi,FMV Işık Okulları, Mit Müsteşarlığı, Sarıyer Belediyesi, Spine Tower Rezidans yer almaktadır.Taşınmazın yakın çevresi genellikle ticari fonksiyonlu gelişmiş olup ana aks olan Büyükdere Caddesi üzerinde yer alan Genel Müdürlük binaları, Belediye binası, Otel, Rezidans vs bulunmaktadır.
ALGYO-2410112 SARIYER 15
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım için; ana aks olan Büyükdere Caddesi kullanılır. Büyükdere Caddesi ile Katar Caddesi arasında konumludur. Doğusunda İstanbul Atlı Kulübü, Güneyinde İstanbul Teknik Üniversitesi, Kuzeyinde Rams Beyond, Batısında BP benzin istasyonu bulunmaktadır. İstinye yönünden Katar Caddesi üzerinden Levent yönüne devam ederken İstinyepark AVM 'yi geçince sağ kolda Bayındır sokağa girilerek ulaşılmaktadır. 11 parsel Köşe konumlu olup Büyükdere Caddesine bağlantı yoluna ve Bayındır sokağa cephesi bulunmaktadır. Reklam kabiliyeti yüksektir.
ALGYO-2410112 SARIYER 17
384 Ada 11 Nolu Parsel; tapu kayıtlarına göre, İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Pınar Mahallesinde yer almakla birlikte, 18.933,06 m² alana sahip, "Kargir İki Evli Arsa" nitelikli taşınmazdır. Yaklaşık yamuk geometrik formundaki parselin üç cephesi bulunmaktadır. Güneyde Hidayet Sokak'a Kuzeyde Büyükdere Caddesi'ne, Batıda Katar Caddesi ile Büyükdere Caddesi'ni bağlayan bağlantı yoluna cephesi bulunmaktadır. Ayrıca doğu cephesi Atlı Kulübüne komşudur. Büyükdere Caddesi'ne yaklaşık 160m., Bayındır sokağa yaklaşık 170m. cephesi mevcuttur. Parsel üzerinde konteynerler ve metruk durumda tek yapı mevcuttur. Parsel üzerindeki yapı metruk olması nedeni ile dikkate alınmamıştır.
384 Ada 13 Nolu Parsel; tapu kayıtlarına göre, İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Pınar Mahallesinde yer almakla birlikte, 28,84 m² alana sahip, "Arsa" nitelikli taşınmazdır. Yaklaşık üçgenimsi geometrik formundadır. Parsel üzerinde herhangi bir yapı veya sınır belirleyici unsur bulunmamaktadır.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, yıllık % 33.1 nüfus artışı ve 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Sarıyer, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda yer alan ilçedir. Güneyden Beşiktaş ve Kâğıthane, batıdan Eyüpsultan ilçeleri ile doğudan İstanbul Boğazı ve kuzeyden Karadeniz ile çevrilidir. Sarıyer İlçesi toplam 38 mahalleden oluşmaktadır. Bahçeköy Belediyesi'nin 2009 yılında feshedilerek Sarıyer ilçesinin bir mahallesi olması, 2012 yılında da Şişli sınırları içinde yer alan Ayazağa, Maslak ve Huzur mahallelerinin bu ilçeye dahil edilmesiyle son halini alan ilçe İstanbul'un en kuzeydeki ilçelerinden biridir.
Sarıyer İlçesi sınırları içindeki bazı yerleşme alanlarının Bizans döneminden beri meskun olduğu bilinir. Bunlar özellikle kıyılardaki koylarda bulunan bazı ayazma, kilise, eski liman, sarnıç ve eski kaleler çevresindeki birkaç hanelik küçük kırsal yerleşmelerden oluşuyordu. Buralarda yaşayanlar geçimlerini genellikle balıkçılıktan sağladıklarından bu yerleşimler bir balıkçı köyü niteliği taşıyordu.
İlçe toprakları, Çatalca Yarımadası'nın en doğu kesiminde yer alan sırtın, bir yandan İstanbul Boğazı'na, öbür yandan da kuzeyde Karadeniz'e doğru alçalan bölümlerden oluşur. Kuzeygüney doğrultusunda uzanan bu sırtın batı yamaçlarından çıkan sular (Göksu Deresi, Şeytandere ve Ayazağa Suyu) Kâğıthane Deresi aracılığıyla Haliç'e, kuzey kesiminden doğan sular Karadeniz'e, doğu yamaçlarından kaynaklanan sular da İstanbul Boğazı'na ulaşır. Günümüzde bunlardan en önemlileri İstanbul Boğazı'na doğru akan Sarıyer, Bakla ve Baltalimanı dereleridir.
Bugünkü ilçe toprakları 1930'a kadar Beyoğlu Kazasıyla Çatalca Vilayeti sınırları dahilindeydi. 1930'da yapılan bir yönetsel düzenleme sonucunda bugünkü Sarıyer ilçesi kuruldu. İlçe merkezinde Sarıyer Belediyesi'nin kuruluşu da aynı tarihte olmuştur. 1990'larda belediye olan Bahçeköy Beldesi 2008 yılında fesh olarak Sarıyer ilçesinin mahallesi oldu. 2012 yılında da Şişli sınırları içinde yer alan Ayazağa, Maslak ve Huzur mahalleleri bu ilçeye dahil edildi. Yine aynı düzenlemeyle 8 köyün mahalle statüsüne geçmesiyle ilçenin mahalle sayısı 38'e yükselmiştir.
Sarıyer, doğal ve tarihsel değerler açısından zengin bir ilçedir. Orman varlığının yanı sıra su kaynakları da eskiden beri İstanbul için önem taşımıştır. Bu su kaynaklarından en ünlüleri Çırçır, Hünkar, Kocataş ve Sultan sularıdır. İlçe arazisindeki akarsular küçük olmalarına bakılmadan çok eskiden beri İstanbul'un su ihtiyacını karşılamak için değerlendirilmiştir. Bu amaçla dereler üzerinde bazı bentler ve bentlerin ardında biriken suları kente akıtmak için sukemerleri inşa edilmiştir. Bunlardan II. Mahmut, Topuzlu, Kirazlı ve Valide bentleri ile Bahçeköy ve II. Mahmud sukemerleri ilçe sınırları içindedir. İstanbul'un akciğerlerini oluşturan alanlardan biri olan Belgrad Ormanı'nda yer alan gezi yolları ve piknik alanları özellikle hafta sonlarında halkın ilgisini çeker. Belgrad Ormanı içindeki İstanbul Üniversitesi Orman Fakültesi'ne bağlı Atatürk Arboretumu bilimsel araştırmalara her yönü ile açık bir canlı laboratuvar olarak hizmet vermektir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
ALGYO-2410112 SARIYER 23
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Herhangibir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Sarıyer Belediyesi, müşteri ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu arsanın değerlemesinde Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Tel 0 (532) 517 25 17
Yakın konumda bulunan,Kağıthane Merkez 6986 ada 7 parsel E:2 Taks:0,40 Ticaret imarlı 2518m² arsa için 335.000.000 fiyat istenilmektedir. Pazarlık payı olduğu belirtilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 2518 335.000.000 133.042
Tel 0 (532) 2332307
Kağıthane merkezinde 301 Parsel ticari imarlı 1.450 m² yüzölçümlü parselin 1/2 hissesi satılık durumdadır. 725 m² hisse için 105.000.000 TL istenmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 725 105.000.000 144.828
Tel 0532 51825389
Taşınmazlara yakın konumda Seyrantepe Mahallesi, 7751 ada 22 parselde 1306 m² alanlı H:15,50 m. Sosyal Kültürel Tesis imarlı arsa için 160.000.000.-TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1.306 160.000.000 122.511
Tel 0532 3240549
Taşınmazlara yakın konumda Huzur Mahallesinde 2 ada 27 parselde E:1,5 Taks:0,40 Ticaret+Konut İmarlı 1492m² arsa için 175.000.000.-TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1492 175.000.000 117.292
ALGYO-2410112 SARIYER 29
Tel 0 505 064 57 87
Taşınmazlara yakın konumda Seyrantepe Yeşilce'de 8665 ada 3 parselde Blok nizam 6 kat T1 Ticaret İmarlı 143m² arsa için 34.000.000.-TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 143 34.000.000 237.762
Tel 5325184096
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ayazağa 454-527-749 parseller toplam 12275,81m² imarsız tarla için 660.000.000.-TL istenilmektedir.
| SATILIK 12276 660.000.000 53.764 .-TL/M² .-M² .-TL |
|---|
| ---------------------------------------------------------------------- |
Tel (538) 662 23 27
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ayazağa 474 parsel 5864m² imarsız tarla için 500.000.000.-TL istenilmektedir.
| SATILIK | 5864 .-M² |
500.000.000 | .-TL | 85.266 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|---|
Tel (536) 604 44 44
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Pınar Mahallesinde hali hazırda imarsız hisseli 353m² parsel için 12.000.000.-TL istenilmektedir.
| SATILIK 353 12.000.000 33.994 .-TL/M² .-M² .-TL |
|---|
| ------------------------------------------------------------------- |
İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne ait 2 bin 882 metrekarelik, İSPARK açık otoparkının da aktif olarak hizmet verdiği Beşiktaş'ta bulunan arsa 2023 yılının son ayı içerisinde satılmıştır. İBB tarafından 628 milyon 500 bin lira tahmini satış bedeli belirlenen arsa için artırımlar sonrası 660 milyon lirayla sonuçlanmıştır. Satışı gerçekleştirilen arsanın 11 kat izninin bulunduğu ve turizmticaret alan kullanımına ve zemin altı otopark kullanım iznine sahip olduğu öğrenildi. (1493 ada 4 parsel) (229.008.-TL/M²)
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
|---|---|---|
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
Değerlemeye konu taşınmaz Sarıyer İlçesi Pınar Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Bölgede yoğunluklu olan ticari imarlı arsa emsalleri ile çevresinde yer alan imarsız alanda yer alan arsa emsalleri incelenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki ''Ticaret Alanı'' imarlı parsel birim m² değerlerinin ortalama 300.000-350.000.-TL/m² civarında olduğu gözlemlenmiştir.Değerleme konusu parsellerden 384 ada 11 parsel parsel "Özel Spor Alanı" lejandında, 13 parsel Kısmen "Eğitim Tesisleri Alanı", kısmen "Özel Spor Alanı" lejandında yer almaktadır.Yapılan incelemeler ve görüşmeler sonucu ulaşılan emsal taşınmazların m² birim değeri imar şartları, konumu, topoğrafik özelliklerine göre belirlenmiştir. Taşınmazın çevresinde birebir spor alanı,eğitim tesisi imarlı parsel bulunmamaktadır. Rapora konu taşınmazlar için emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmış olup ortalama satış birim m² değeri emsal karşılaştırma tablosunda 45.000-TL/m2 olarak öngörülmüştür.
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA)-384 ADA 11 PARSEL | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | |
| SATIŞ FİYATI | 335.000.000 | 105.000.000 | 160.000.000 | 175.000.000 | ||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||
| ZAMAN | ||||||
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN | 18.933,06 | 2.518 | 725 | 1.306 | 1.492 | |
| BİRİM M² DEĞERİ | 133.042 | 144.828 | 122.511 | 117.292 | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
||||||
| -25% | -35% | -30% | -30% | |||
| İMAR KOŞULLARI | E:2 TAKS:0,40 | YOK | E:1,5 | |||
| YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN |
-25% | -25% | 0% | -20% | ||
| DÜZELTME | TİCARET+KONU | |||||
| FONKSİYON | TİCARET | TİCARET | T | |||
| FONKSİYONA | ||||||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
-20% | -20% | 0% | -20% | ||
| MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN |
0% | 0% | 0% | 0% | ||
| DÜZELTME | ||||||
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | 10% | -10% | 15% | ||
| DİĞER BİLGİLER | hisseli | |||||
| DİĞER BİLGİLERE | ||||||
| İLİŞKİN | ||||||
| DÜZELTME | 0% | 5% | 0% | 0% | ||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | ||
| TOPLAM DÜZELTME |
-70% | -75% | -50% | -65% | ||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
44.610 | 39.913 | 36.207 | 61.256 | 41.052 |
| TAŞINMAZIN DEĞER TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Birim m² Ada No Parsel No Alanı (m²) Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) |
Parselin Yuvarlatılmış Değeri (.-TL) |
|||
| 384 | 11 | 18.933,06 | 44.610 | 844.603.807 | 844.610.000 |
| 384 | 13 | 28,84 | 44.610 | 1.286.552 | 1.290.000 |
| TAŞINMAZLARIN YUVARLATILMIŞ TOPLAM ARSA DEĞERİ (.-TL) |
845.900.000 TL |
Değerlemeye konusu taşınmazlar üzerinde yapı bulunmaması, geçerli ruhsat ve projenin de olmaması nedeniyle değerlemede Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır.
Değerlemeye konusu taşınmazların özel eğitim alanında bulunması ve avan projeye göre proje yapılabilecek olması nedeniyle değerlemede Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi) Yaklaşımı kullanılmamıştır.
Değerleme konusu parselin en etkin ve verimli kullanımlarının plan fonksiyonlarına uygun olarak kullanılması olacağı düşünülmektedir.
| ■ | Pazar Yaklaşımına Yöntemine göre; | |||
|---|---|---|---|---|
| Taşınmazların Toplam Değeri (.-TL) | 845.900.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken boş arsa olması nedeni ile Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır. Parsellerin mevcut imar koşulları içerisinde üzerinde proje geliştirilemiyor olması nedeni ile Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Pazar yaklaşımı yönteminde satılık/satılmış benzer nitelikte yeterli veriye ulaşılmış olması, ulaşılan veriler doğrultusunda Pazar Yöntemi Yaklaşımının doğru ve güvenirlir karar verilmesi için yeterli bulunduğu kanaatine varılmış olması nedeni ile taşınmazın nihai değer takdirinde "Pazar Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için arsa değeri takdir edilmiştir.
Söz konusu taşınmazlar için herhangi bir kat karşılığı/hasılat sözleşmesi bulunmamaktadır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde ruhsata tabi herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Kira değeri analizi yapılmamıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 24. Maddesi "C" Bendinde "Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20'sini aşamaz. Gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların sahip olduğu bu nitelikteki arsa ve araziler için söz konusu süre dönüşüme ilişkin esas sözleşme değişikliğinin ticaret siciline tescil edildiği tarihten itibaren başlar." denilmektedir. Bu kapsamda Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi 'den alınan beyan rapor eklerinde sunulmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
- 6.5.9 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri , İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22- 1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Taşınmazlar üzerinde kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Değerleme konusu taşınmazların gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "ARSA/ARAZİ" olarak bulunnmasında engel teşkil etmediği düşünülmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-48.1.E) kapsamında 22. Madde r bendi "Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir" denilmektedir. Söz konusu gayrimenkullerin tapudaki vasıfları "Kargir İki Evli Arsa" ve "Arsa" olup ''Kargir İki Evli Arsa'' nitelikli taşınmazın üzerinde metruk yapı bulunmaktadır. Tebliğ'in ilgili maddesi göz önünde bulundurularak yapının metruk olması sebebiyle boş arsa olarak değerlendirilmiştir. Bu sebeple parsellerin tapudaki fiili niteliği farklı olsa da Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları tebliğindeki değişiklik ile fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumlu olarak değerlendirilmiştir.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, taşınmazın "ARSA/ARAZİ" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne bulunnmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazların
31.12.2024 tarihli toplam değeri için aşağıdaki tablolarda yer alan değerler takdir edilmiştir.
(Sekiz Yüz Kırk Beş Milyon Dokuz Yüz Bin Türk Lirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 930.490.000
kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
405453 402003 Eren KURT
Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Lisans No: Lisans No:
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.