Business and Financial Review • Dec 31, 2024
Business and Financial Review
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 1.11.2024 | |||
|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
5.11.2024 | |||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
30.12.2024 | |||
| RAPOR TARİHİ | 31.12.2024 | |||
| RAPOR NO | ALGYO-2410118 | |||
| KULLANIM AMACI PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
||||
| DEĞERLEME KONUSU | İSTANBUL İLİ BEŞİKTAŞ İLÇESİ'NDE ALKENT 39 ADET İŞYERİ | |||
| DEĞERLEME ADRESİ | AKAT MAHALLESİ, SERA SOKAK, ALKENT SİTESİ ÇARŞI, NO: 12 BEŞİKAŞ, İSTANBUUL |
|||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Gizem GEREGÜL EVLEK-Değerleme Uzmanı (Lisans No:409558) Ş. Seda YÜCEL KARAGÖZ -Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
|||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | |||
|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | STANDART DEĞERLEME RAPORU | ||
| MÜLKİYET DURUMU | TAM MÜLKİYET | ||
| DEĞERLEMENİN AMACI | PAZAR DEĞER TESPİTİ BAĞIMSIZ DENETİM RAPORUNDA KULLANILMASI |
||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | BULUNMAMAKTADIR | ||
| KISITLAMALAR | BULUNMAMAKTADIR | ||
| MÜŞTERİ TALEBİ | HERHANGİ BİR MÜŞTERİ TALEBİ BULUNMAMAKTADIR |
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | |||
|---|---|---|---|
| ADRES | AKAT MAHALLESİ, SERA SOKAK, ALKENT SİTESİ ÇARŞI, NO: 12 BEŞİKAŞ, İSTANBUUL |
||
| TAPU KAYDI | İSTANBUL İLİ, BEŞİKTAŞ İLÇESİ, RUMELİ HİSARI MAHALLESİ, ADA:1411 PARSEL:1 F1 BLOK 1, 2, 3; F2 BLOK 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16; F3 BLOK 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12; F4 BLOK 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 NO'LU BAĞIMSIZ BÖLÜMLER |
||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 4233,00 m² | ||
| İMAR DURUMU | H: 6 M., ÇARŞI ALANI | ||
| EN VERİMLİ VE EN İİYİ KULLANIM | ÇARŞI |
| YAPIYA İLİŞİKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm Sayısı: 41 | Yapım Yılı: 1989 | |||
| ANA TAŞINMAZ | Yol Kotu Üstü Kat Sayısı: 3 | Yol Kotu Altı Sayısı: 1 | ||
| Otopark Kapasitesi: Açık Otopark | Asansör Kapasitesi: - | |||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Dükkan | |||
| İNŞAAT ALANI | Toplam İnşaat Alanı | 2285,00 m² | ||
| SATILABİLİR ALAN | Dükkan Satılabilir Alan | 2285,00 m² |
| FİNANSAL GÖSTERGELER | ||||
|---|---|---|---|---|
| KAPİTALİZASYON ORANI | 5,00% | |||
| GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ (YIL) | 20 | |||
| BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 116.000-155.000.-TL/m² | |||
| BİRİM KİRA DEĞERİ | 520-700.-TL/m²/ay | |||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI | |||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 | |||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 511.848.000 TL | |||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 614.217.600 TL | |||
| PAZAR KİRASI (KDV HARİÇ) | 2.132.700 TL | |||
| PAZAR KİRASI (KDV DAHİL) | 2.559.240 TL |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan taşınmazların değerleme tarihindeki Pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Muallim Naci Cad. No: 69 34347 Ortaköy-Beşiktaş/İstanbul
Söz konusu şirket; gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili Tebliğ'de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu nieliğindedir.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan taşınmazların , değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için ALGYO-2410118 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Gizem GEREGÜL EVLEK raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ kontrol eden değerleme uzmanı olarak ve Eren KURT onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde 2 adet değerleme raporu hazılanmıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | ALGYO-1211009 | ALGYO-2310076 | |
| Rapor Tarihi | 31.12.2012 | 29.12.2023 | |
| Rapor Konusu | 39 ADET B.B. | 39 ADET B.B. | |
| Raporu Hazırlayanlar | Osman Tahsin AKYEL A.Ali YERTUT |
Gizem G. EVLEK Ş. Seda YÜCEL K. Eren KURT |
|
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (KDV Hariç) |
8.453.000 | 352.800.000 |
| 1411 ADA 1 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | İstanbul |
| İlçesi | : | Beşiktaş |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | Rumeli Hisari |
| Köyü | : | - |
| Sokağı | : | - |
| Mevkii | : | - |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 1411 |
| Parsel No | : | 1 |
| Alanı | : | 4.233 m² |
| Vasfı | : | Üçer Katlı Dört Adet Kargir Bina |
| Sınırı | : | Planındadır |
| Tapu Cinsi | : | Kat Mülkiyeti |
| Sahibi | : | Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Hisse Oranı | : | 1/1 |
| Yevmiye No | : | 9897 |
| Cilt No | : | Ek - Mülkiyet Listesi |
| Sayfa No | : | Ek - Mülkiyet Listesi |
| Tapu Tarihi | : | 31.12.2004 |
Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 01.11.2024 tarihli takbis belgesi şirketimiz tarafından alınmıştır.
* Yönetim Planı: 11/04/1990 (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.)
* Yönetim Planı Değişikliği: 10.11.2009 (07.12.2009 tarih, 11390 yevmiye)
* C M: Bu parsel aleyhine projede belirtilen ihtiyaç fazlası otoparktan faydalanmak üzere 1410 ada 1 parsel malikleri lehine şahsi irtifak hakkı. (26.02.1992 tarih, 784 yevmiye)
* B H: Ekli haritada işaretli kısımlarda 1.5 m genişliğinde ısıtma tesislerine ait kanal geçirmek için 49 yıl süre ile 7.717.500.-TL bedelle irtifak hakkı tesisi. (14.10.1987 tarih, 6430 yevmiye)
* A H: Bu parsel lehine 1408 ada 1 parsel aleyhine merkezi ısıtma tesislerinden yararlanmak için irtifak hakkı tesisi. (14.10.1987 tarih, 6430 yevmiye)
* F1-1/2/3 numaralı bağımsız bölümler üzerinde;
Migros Ticaret A.Ş. Lehine 250.000.-TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (21.01.2021 tarih, 369 yevmiye)
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazların son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
Beşiktaş Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre rapor konusu taşınmaz; 10.12.1993 onay tarihli 1/1000 ölçekli Beşiktaş İlçesi Geri Görünüm Etkilenme Bölgesi Uygulama İmar Planı kapsamında Blok Nizam, Hmax; 6 metre yapılaşma koşullarında 'Konut Alanı' kullanımında kalmaktadır.
Plan Notları
Planda önerilen bloklar kontur ve gabari olarak imar durumunu belirtmektedir.
Çatı ve çekme katı yapılamaz. Ancak %33 meyil gabarisi altında, meydana gelebilen en az 2,20 m irtifadaki hacimler binanın son katındaki dairelere bağımlı bölüm olarak veya daire içinden irtibatlandırılarak gerekli servis hacimleri olarak kullanılabilirler. Bu çatı altındaki hacimler bina kat alanı kat sayısına dahil edilmez. Müştemilat olarak kullanılamaz. Bu mahallere 0,40 m² büyüklüğü geçmemek ve her hacimde en çok iki pencere açılmak ve pencereler birbirine eklenerek bant haline getirilmemek şartıyla çatı penceresi yapılabilir.
Mevcut ağaçlar aynen korunacaktır.
Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde; herhangi bir değişikliğin olmadığı görülmüştür.
Beşiktaş Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelerde; rapor konusu taşınmazların konumlandığı binaya ait;
* Toplam 41 adet bağımsız bölüm için 24.07.1987 tarih 37/6096 sayılı kat irtifakına esas onaylı mimari projesi,
* Mevcut çarşının sinema ve kafeye dönüştürülmesine ait 30.12.1997 tarih 3167 sayılı kat irtifakına esas onaylı mimari projesi,
* İşyeri inşaatına ilişkin 2.124 m2 inşaat alanına esas 21.02.1986 tarih 86/1-18 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı,
* F1 mevcut yapı olarak kabul edilmiş olup F2 (zemin+asma kat-sinema, kafe), F3 (zemin+asma kat), F4 (zemin+asma kat) Bloklar için 1.429,73 m2 inşaat alanına esas 31.12.1997 tarih B / 01 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı,
* F1, F2, F3 ve F4 Bloklarına ilişkin 1 bodrum, zemin ve asma katlı dükkanların tadilatı için 416 m2 inşaat alanına esas 16.04.1998 tarih B/ 01-14 sayılı Tadilat Yapı Ruhsatı,
* 13.02.1986 tarihli onaylı mimari proje ve 21.02.1986 tarihli yapı ruhsatı esas alınarak düzenlenmiş olduğu anlaşılan 08.12.1989 tarih ve 89/8291 Yeni Yapı Kullanma İzin Belgesi olduğu görülmüştür.
Mahallinde yapılan incelemeler sonucunda, taşınmazların incelenen mimari projesiyle, bağımsız bölümlerin bina içerisindeki bulunduğu kat, konum ve brüt kullanım alanı açısından uyumlu olduğu görülmüştür. Mevcut durumda bazı bağımsız bölümlerin bölündüğü, bazı bağımsız bölümlerin birleştirilerek kullanıldığı, görülmüş olup söz konusu kullanımlar geri dönüştürülebilir niteliktedir. Beşiktaş Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivinde dosyası incelenmiş olup, projeye ilişkin tüm yasal izinleri alınmış, inşası tamamlanmış olan projenin kat mülkiyeti kurulmuş ve tapu kütüğüne cins tashihleri yapılmıştır.
Değerleme konusu ana taşınmaz 29.06.2001 tari ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamından önce inşa edilmiş olup kanun kapsamına girmemektedir.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Beşiktaş Belediyesi İmar Müdürlüğünde taşınmazın dosyasında yapılan incelemede enerji verimlilik sertifikası bulunmamakta olup müşteri tarafından tarafımıza 4 blok için ayrı ayrı düzenlenmiş belgeler ulaştırılmıştır.
* F1 Blok için; 848,22 m² alana esas 04.01.2020 tarihli M2834C601ABCC sayılı 04.01.2030 tarihine kadar geçerliliğe sahip D sınıfı,
* F2 Blok için; 1.237,50 m² alana esas 04.01.2020 tarihli M28345B711534 sayılı 04.01.2030 tarihine kadar geçerliliğe sahip D sınıfı,
* F3 Blok için; 1.200,13 m² alana esas 04.01.2020 tarihli M283483E7A015 sayılı 04.01.2030 tarihine kadar geçerliliğe sahip D sınıfı,
* F2 Blok için; 870,00 m² alana esas 04.01.2020 tarihli M28348FF1C743 sayılı 04.01.2030 tarihine kadar geçerliliğe sahip E sınıfı.
Değerlemeye konu olan taşınmazlar; İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Akat Mahallesi 4.233,00 m² alana sahip 1411 ada 1 parsel üzerine inşa edilen şu andaki ismi ile Alkent Sitesi Çarşı kapsamında yer alan 39 adet bağımsız bölümdür. Söz konusu çarşı F1, F2, F3 ve F4 bloktan oluşmakta olup her blok tek katlıdır. F1 Blokta "Dükkan - Asma Katlı" niteliğinde 3 adet bağımsız bölüm, F2 Blokta "Asma Katlı Dükkan" niteliğinde 15 adet, "Dükkan" niteliğinde 2 bağımsız bölüm, F3 Blokta "Asma Katlı Dükkan" niteliğinde 12 adet bağımsız bölüm, F4 Blokta "Asma Katlı Dükkan" niteliğinde 12 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup toplamda 41 adet bağımsız bölüm içermektedir.
Değerleme konusu gayrimenkuller; Akat Mahallesi Sera Sokak Alkent Sitesi Çarşı No:13 Beşiktaş, İstanbul posta adresinde yer almaktadır.
Taşınmazların yer aldığı konum; Beşiktaş İlçesi ve İstanbul için önemli ulaşım akslarından olan Nisbetiye Caddesi, Tepecik Caddesi ve O-2 Otoyolu'na oldukça yakındır. Avrupa Yakası'nın önemli MİA (merkezi iş alanı) akslarından biri olan Büyükdere Caddesine bağlanan Nisbetiye Caddesi Etiler Semti'nin önemli ticari faaliyet alanlarının bulunduğu caddedir. Bunun yanı sıra taşınmazlar konum itibariyle pek çok iş merkezine, banka genel müdürlüklerine, Sapphire, Özdilek, Akmerkez gibi alışveriş merkezlerine ve otellere yakın konumdadır. Taşınmazlar özel güvenlikli, otoparklı ve sosyal donatılı Alkent Sitesi içerisinde yer almakta olup yakın çevresinde benzer nitelikli site yapılaşmaları bulunmaktadır.
Bölgeye ulaşım genel olarak özel araçlar ile sağlanmaktadır. Etiler üzerinden ve Tepecik Yolu, Karanfilköy Camii civarından toplu taşıma araçları ile ulaşım imkanı da bulumaktadır. Gelir grubuna bağlı olarak özellikle TEM ile bağlantılı olarak özel araçlar ile ulaşım imkanı kullanılmaktadır. Şişli – Zincirlikuyu aksında ve Büyükdere Caddesi ile Boğaziçi Köprüsü bağlantısına yakın konumda yer alan taşınmazlar, metro güzergahına yürüme mesafesinde bulunması alternatif ulaşım imkanı bakımından önemli bir avantaja sahiptir.
Değerlemesi yapılan taşınmazlar yer aldığı Alkent Sitesi'nde konumlu Alkent Çarşı 4.233,00 m² alan üzerine kurulmuş F1, F2, F3 ve F4 olarak isimlendirilmiş 4 bloktan oluşmaktadır. Değerlemeye konu 39 adet dükkânın yer aldığı Alkent Sitesi'nde 43 adet blokta toplam 640 adet daire mevcuttur. Bloklar bodrum kat + zemin kat + asma kattan ve toplam 2.285 m² alanlı toplam 41 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Mevcut durumda bazı taşınmazların birleştirilerek kullanıldığı gözlemlenmiştir. Sitenin konumlandığı arazi eğimli bir topografik yapıya sahiptir. Peyzaj düzenlemesi yapılmıştır. Açık alanlar parke taşı, beton ve çim ile kaplıdır. Site içerisinde; çarşı, restaurant, spor salonu, yüzme havuzu, 2 adet basketbol sahası, 4 adet tenis kortu, 1 adet çocuk park bulunmaktadır. Özel güvenlik ve servis hizmeti mevcut olup yönetim işleri özel bir şirket tarafından yürütülmektedir. Merkezi pis su arıtma sistemi mevcut olup arıtmadan çıkan atık sular bahçe sulamasında kullanılmaktadır. 64 kanallık merkezi uydu sistemi mevcuttur. Değerlemesi yapılan taşınmazların tümü Alkent Çarşı bölümünde yer almaktadır.
Çarşı Bloğu; +104, +107, +110, +113 ve +116 kotlarında oluşmuştur. 104 kotunda çarşı bloklarına ait iki adet depo, bekçi odası, otopark ve sığınak bölümleri yer almaktadır. +107 kotunda çarşı bloklarına ait otopark alanları ve kalorifer dairesi bulunmaktadır. Çarşı bloğunda toplam 41 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Blokların arasında yürüme yolları ve oturma grupları mevcuttur. Dükkânlara giriş çıkışlar yürüme yollarından yapılmaktadır. Arazideki eğiminden dolayı bloklar arasındaki geçişler yer yer merdivenler ile sağlanmaktadır.
F1 Blok'ta değerlemeye konu 3 adet bağımsız bölüm bulunmakat olup 1, 2 ve 3 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanların birleştirildiği gözlemlenmiştir. Mahallen yapılan incelemelerde zemin kat market kullanımında, asma kat depo, büro ve soğuk hava deposu olarak kullanılmakta olduğu görülmüştür.
F-1 Blok; +104 ve +107 kotunda yer almakta olup 3 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. +104 kotunda zemin kat, + 107 kotunda asma kat kurulmuştur.
F-1 Blok, 1 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 91 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 61 M²'dir. 1 bağımsız böl numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 152 M²'dir.
F-1 Blok, 2 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 121 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 80 M²'dir. 2 bağımsız bölüm numaralı yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 201 M²'dir.
F-1 Blok, 3 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 79 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 53 M²'dir. 3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 132 M²'dir.
F2 Blok'ta toplam 16 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunlardan 14 tanesi değerlemeya konudur. Ana taşınmazın bodrum katında 10 adet dükkan, zemin katında 6 adet dükkan ve bu dükkanların asma katı yer almaktadır. Mahallen yapılan incelemlerde bazı bağımsız bölümlerin birleştirilerek kullanılmakta olduğu görülmüş olup dükkanlar mevcutta kafe, büro ve veteriner kliniği olarak kullanılmaktadır.
F-2 Blok; + 107, + 110, + 113 kotunda yer almaktadır. + 107 kotunda; 10 adet dükkan bulunmaktadır. +110 kotunda; 6 adet dükkan ve +107 kotunda asma kat bölümleri yer almaktadır. +113 kotunda asma kat bölümleri yer almaktadır.
F-2 Blok, 1 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 26 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 17 M²'dir. 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 43 M²'dir.
F-2 Blok, 2 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 2 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir. Halihazırda büro olarak kullanılmaktadır.
F-2 Blok, 3 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-2 Blok, 4 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 4 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-2 Blok, 5 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 28 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 19 M²'dir. 5 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 47 M²'dir.
F-2 Blok, 6 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 6 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-2 Blok, 7 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 7 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-2 Blok, 8 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 17 M²'dir. 8 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 44 M²'dir.
F-2 Blok, 11 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 17 M²'dir. 11 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 44 M²'dir.
F-2 Blok, 12 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 17 M²'dir. 12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 44 M²'dir.
F-2 Blok, 13 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 17 M²'dir. 13 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 44 M²'dir.
F-2 Blok, 14 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 14 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-2 Blok, 15 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 15 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-2 Blok, 16 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 15 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F3 Blok'ta değerlemeye konu 12 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Mahallen yapılan incelemlerde bazı bağımsız bölümlerin birleştirilerek kullanılmakta olduğu görülmüş olup dükkanlar mevcutta kafe, emlak bürosu ve antika dükkanı olarak kullanılmaktadır.
F-3 Blok; + 110, + 113 kotunda yer almaktadır. + 110 kotunda; 12 adet dükkan bulunmaktadır. +113 kotunda asma kat bölümleri yer almaktadır.
F-3 Blok, 1 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 54 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 36 M²'dir. 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 90 M²'dir.
F-3 Blok, 2 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 2 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-3 Blok, 3 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-3 Blok, 4 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 4 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-3 Blok, 5 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 5 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-3 Blok, 6 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 54 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 36 M²'dir. 6 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 90 M²'dir.
F-3 Blok, 7 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 54 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 36 M²'dir. 7 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 90 M²'dir.
F-3 Blok, 8 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 8 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-3 Blok, 9 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 9 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-3 Blok, 10 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 10 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-3 Blok, 11 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 11 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-3 Blok, 12 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 54 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 36 M²'dir. 12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 90 M²'dir.
ALGYO-2410118 BEŞİKTAŞ 18
F4 Blok'ta değerlemeye konu 10 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Mahallen yapılan incelemlerde bazı bağımsız bölümlerin birleştirilerek kullanılmakta olduğu görülmüş olup dükkanlar mevcutta hobi kulübü olarak kullanılmaktadır.
F-4 Blok; + 110, + 113 ve +116 kotunda yer almaktadır. + 110 kotunda; 6 adet dükkan bulunmaktadır. +113 kotunda 6 adet dükkanın asma kat bölümleri ve 4 adet dükkan bölümleri yer almaktadır. +116 kotunda 4 adet dükkan bölümlerinin asma katı bölümleri yer almaktadır.
F-4 Blok, 1 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 26 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 17 M²'dir. 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 43 M²'dir.
F-4 Blok, 2 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 2 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-4 Blok, 3 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 31 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 20 M²'dir. 3 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 51 M²'dir.
F-4 Blok, 4 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 4 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-4 Blok, 5 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 5 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-4 Blok, 6 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 28 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 6 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 46 M²'dir.
F-4 Blok, 7 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 28 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 7 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 46 M²'dir.
F-4 Blok, 8 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 8 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-4 Blok, 9 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 27 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 18 M²'dir. 9 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 45 M²'dir.
F-4 Blok, 10 bağımsız bölüm numaralı asma katlı dükkanın incelenen projesine göre; zemin katının yaklaşık brüt kullanım alanı 26 M², asma katın yaklaşık brüt kullanım alanı 17 M²'dir. 10 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın yaklaşık toplam brüt kullanım alanı 43 M²'dir.
| Blok No |
Bağımsız Bölüm No |
Kat | Niteliği | Zemin Kat Brüt Alanı (m²) |
Asma Kat Brüt Alanı (m²) |
Toplam Bağ. Bölüm Brüt Alanı (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 | Dükkan – Asma Katlı | 91,00 | 61,00 | 152,00 | |
| F1 | 2 | 1 | Dükkan – Asma Katlı | 121,00 | 80,00 | 201,00 |
| 3 | 1 | Dükkan – Asma Katlı | 79,00 | 53,00 | 132,00 | |
| 1 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 26,00 | 17,00 | 43,00 | |
| 2 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 3 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 4 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 5 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 28,00 | 19,00 | 47,00 | |
| 6 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 7 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| F2 | 8 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 17,00 | 44,00 |
| 11 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 17,00 | 44,00 | |
| 12 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 17,00 | 44,00 | |
| 13 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 17,00 | 44,00 | |
| 14 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 15 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 16 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 1 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 54,00 | 36,00 | 90,00 | |
| 2 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 3 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 4 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 5 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| F3 | 6 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 54,00 | 36,00 | 90,00 |
| 7 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 54,00 | 36,00 | 90,00 | |
| 8 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 9 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 10 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 11 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 12 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 54,00 | 36,00 | 90,00 | |
| 1 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 26,00 | 17,00 | 43,00 | |
| 2 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 3 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 31,00 | 20,00 | 51,00 | |
| 4 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 5 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| F4 | 6 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 28,00 | 18,00 | 46,00 |
| 7 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 28,00 | 18,00 | 46,00 | |
| 8 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 9 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | |
| 10 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 26,00 | 17,00 | 43,00 | |
| TOPLAM | 2.285,00 |
| Binanın Genel Özellikleri | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Tarzı | : | B.A.K. | |||||||
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | |||||||
| Yapı Sınıfı | : | III. B. | |||||||
| Kullanım Amacı | : | ÜÇER KATLI DÖRT ADET KARGİR BİNA | |||||||
| Elektrik | : | ŞEBEKE | |||||||
| Su | : | ŞEBEKE | |||||||
| Isıtma Sistemi | : | MERKEZİ SİSTEM VE KLİMA | |||||||
| Kanalizasyon | : | ŞEBEKE | |||||||
| Su Deposu | : | - | |||||||
| Hidrofor | : | - | |||||||
| Asansör | : | - | |||||||
| Jeneratör | : | MEVCUT | |||||||
| Intercom Tesis | : | - | |||||||
| Yangın Tesisatı | : | - | |||||||
| Çatı Tipi | : | KİREMİT OTURTMA | |||||||
| Dış Cephe | : | AKRİLİK ESASLI DIŞ CEPHE BOYASI | |||||||
| Park Yeri | : | AÇIK OTOPARK | |||||||
| Güvenlik | : | GÜVENLİK KAMERASI | |||||||
| Manzarası | : | - | |||||||
| Cephesi | : | KUZEY-GÜNEY- DOĞU- BATI | |||||||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
2.Derece | X | 3.Derece | 4.Derece | 5.Derece |
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı; F1, F2, F3 ve F4 blok iç mekan özellikleri mahallen yapılan incelemelere göre tespit edilmiştir. Zeminlerde F1 Blok; Bodrum kat, dökme mozaik, asma kat seramik, ıslak hacimlerde fayans, F2 Blok; Kısmen seramik döşeme, kısmen laminat parke, kısmen ahşap, ıslak, hacimlerde fayans, F3 Blok; Kısmen seramik döşeme, kısmen laminat parke, kısmen granit, ıslak, hacimlerde fayans, F4 Blok; Kısmen seramik döşeme, kısmen granit kaplamadır. Duvar özellikleri, F1 Blok; Plastik boya, F2 Blok; Kısmen saten boya, kısmen plastik boya, F3 Blok; Kısmen saten boya, kısmen plastik boya, F4 Blok; Plastik boyadır. Tavan özellikleri; F1 Blok; Asma tavan, F2 Blok; Dekoratif germe tavan, F3 Blok; Standart plastik boyalı, F4 Blok; Asma tavan, standart plastik boyalıdır. Aydınlatma spot ve dekoratif aydınlatmalarla sağlanmaktadır.
Taşınmazların yapı ruhsatlarına alansal olarak uygun inşa edilmiş olması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir. Mevcut durumda bazı bağımsız bölümlerin bölündüğü, bazı bağımsız bölümlerin birleştirilerek kullanıldığı, görülmüş olup söz konusu kullanımların geri dönüştürülebilir nitelikte olduğu görülmüştür.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir.
Beşiktaş, İstanbul'un en eski semtlerinden biri ayrıca bir ilçesidir. İstanbul Boğazı'nın Rumeli yakasında, Tophane ile Ortaköy'ün arasındadır. Batı'da Şişli, güneyde Beyoğlu, kuzeyde Sarıyer ile komşudur.
Beşiktaş'ın eski ve yeni sakinleri arasında yaygın olan ve yazılı kaynaklara da geçmiş bulunan teze göre Beşiktaş adının aslı Beştaş'dır. Bu da Barbaros Hayreddin Paşa'nın gemilerini bağlamak için kıyıya diktirdiği beş taş sütundan gelir. Beştaş adı zamanla Beşiktaş'a dönüşmüştür. Beşiktaş ilçesi, 23 mahalleden oluşmaktadır. Bu mahalleler, Abbasağa, Akatlar, Arnavutköy, Balmumcu, Bebek, Cihannüma, Dikilitaş, Etiler, Gayrettepe, Konaklar, Kuruçeşme, Kültür, Levazım, Levent, Mecidiye, Ortaköy, Muradiye, Nisbetiye, Sinanpaşa, Türkali, Ulus, Vişnezade ve Yıldız mahalleleridir.
Beşiktaş, Bizans döneminde Boğaziçi kıyılarındaki en belli başlı yerleşim merkezi olup dinsel törenlerin yapıldığı bir mekandır. Beşiktaş bir yerleşim yeri kimliğini Osmanlı döneminde kazanmıştır. Bizans dönemi boyunca Boğaziçi özellikle Karadeniz'den gelen yağmacıların akınlarına uğramış, bunların yarattığı tahribat ve saldıkları korku surdışı yerleşmelerin gelişmesini engellemiştir. Beşiktaş'ın Osmanlı döneminde bir yerleşim yeri kimliği kazanması Karadeniz'in geniş ölçüde Osmanlı Devleti'nin denetimi altına girmesi sayesinde olmuştur. Özellikle Kaptan-ı Derya Barbaros Hayreddin Paşa'nın ilgisi dolayısıyla bilhassa denizcilik açısından büyük önem kazanmıştır. Barbaros Hayreddin, İstanbul'da olduğu zamanlarda Beşiktaş'ta bir yalıda ikamet etmiş, burada bir cami, bir medrese bir de sübyan mektebi inşa ettirmiştir. Barbaros, vefatından sonra buraya defnedilmiştir.
Çırağan Sarayı, Dolmabahçe Sarayı, Yıldız Sarayı, Feriye Sarayı, Ihlamur Kasrı, Naime Sultan Yalısı, Hıdiv Yalısı ve Esma Sultan Yalısı tarihi mimari yapılardandır.Ortaköy Camii,Mecidiye Camii ve Yıldız Camii ile geçmişleri Bizans dönemine tarihlendirilen Ayios Haralambos ve Profitis İlias Kiliseleri önemli dini yapılardır.Türkiye'nin en yüksek binalarından olan 181.2 metre yüksekliğindeki İş Kuleleri Beşiktaş'tadır. Sınırları içinde Boğaziçi Üniversitesi, Yıldız Teknik Üniversitesi ve Galatasaray Üniversitesi'nin merkez kampüsleri ile Bahçeşehir Üniversitesi, Beykent Üniversitesi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Kadir Has Üniversitesi, Yeditepe Üniversitesi ve Mimar Sinan Üniversitesi'nin bazı ana birimlerini bulunduran Beşiktaş İlçesi'nde 14'ü özel 44 ilköğretim okulu ve 7'si anadolu lisesi olmak üzere 25 lise bulunmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Beşiktaş'ın Toplam Nüfusu 169.022 kişidir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| Ļ | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| Ħ | 3 4 2 4 6 7 0 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6, 5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| н | 9 949 792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
İstanbul ofis pazarında merkezi iş alanı bölgesinde nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep nedeniyle, A Sınıfı ofis boşluk oranı son üç senedir her çeyrekte aralıksız düşüş eğilimini sürdürürken, 2Ç 2024'te %5,4 seviyesine gerilemiş ve bazı ofis binaları ve alt pazarlarda neredeyse tam doluluk seviyesine ulaşmıştır.
Mevcut A Sınıfı ofis arzı sabit seyrini sürdürürken, 2021'de tamamlanan Maslak Square binası dışında 2019 yılından beri ofis pazarına yeni arz girişi kaydedilmemiştir.
Sınırlı arz karşısında nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep ve enflasyonist ortamın etkisiyle birincil ofis kiraları daha önce tarihi rekor seviye olan 45 USD/m2/ay seviyesine tekrar ulaşmıştır.
Gerçekleşen kiralama işlemleri 2024 yılının ilk yarısında İstanbul genelinde alan bakımından %40 artış gösterirken, MİA'da gerçekleşen yeni kiralama işlemleri yaklaşık üç katına çıkmıştır. Ataşehir Kozyatağı bölgesinde ise sınırlı müsait arz nedeniyle %54 düşüş kaydedilmiştir.
İFM projesinin yakın çevresinde yer alan Ataşehir ve Kozyatağı alt pazarlarında boşluk oranı 2Ç 2024'te %1,1 olarak kaydedilmiştir. Projedeki ofis alanlarının pazara sunulmasıyla önemli bir ihtiyacı karşılaması beklenmektedir.
Pazar koşullarının orta vadede mal sahibi dostu olmaya devam etmesi beklenirken pandemi döneminde hibrit çalışma düzeni ekseninde hızlı karar alarak ofis alanlarını küçülten şirketlerin tekrar büyüme faaliyetlerinde zorlandığı gözlemlenmektedir.
Kullanıcıların yüksek erişilebilirlik sunan bölgelere yönelimi devam ederken, hazır dekorasyonlu ofis alanları inşaat maliyetlerine katlanmak istemeyen kullanıcılar tarafından
yüksek talep görmeye devam etmektedir. Önümüzdeki dönemlerde kira fiyatları üzerindeki yukarı yönlü baskının devam etmesi beklenmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
ALGYO-2410118 BEŞİKTAŞ 29
Propin'in yayınladığı İstanbul Ofis Pazarı'nın 2024 Üçüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.
Merkezi İş Alanı (MİA)'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,7 düzeyindeydi. MİA'da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 28,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 14,7 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.
MİA Dışı-Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %7,7; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 14,0 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
MİA Dışı-Asya'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,3; kira ortalaması 20,0 ABD Doları /m² /ay şeklinde kayıtlara geçti.
2024 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kira rakamı 54 ABD Doları /m² /ay ile MİA'da yer alan Levent'te talep edildi.
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde, 2024 yılı ikinci çeyreğine göre ortalama kira rakamları, Türk Lirası ve Amerikan Doları bazında genel ve bölgesel ortalamalarda yükselmiştir. Aynı dönemde boşluk oranlarının genel ortalamalarda hafif de olsa düştüğünü gözlemliyoruz. Bölgesel bazda ise Maslak bölgesinde yeni bir A sınıfı ofis binası Peker Tower'ın stoka eklenmesi dolayısıyla bu bölgede boşluk oranlarında küçük bir artış gözlemliyoruz.
İstanbul genelinde; A sınıfı ofis ortalama kira rakamlarında 2024 yılının ikinci çeyreğine göre TL cinsinden artış oranı %16 seviyesinde iken 2023 yılının üçüncü çeyreğine göre ise artış oranı %50'nin üzerinde gerçekleşmiştir. MİA bölgesinde ortalama kira rakamları \$41,83, Maslak bölgesinde \$34,74 ve Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise \$29,74 olarak kaydedildi.
Arz sıkıntısı, yüksek faiz oranları ve enflasyonist baskılar, döviz kurlarındaki belirsizlikler kiraları yükseltmeye devam ediyor.
İstanbul'un her iki yakasında boşluk oranlarının azalmaya devam ettiğini görüyoruz. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde MİA bölgesinde boşluk oranları %6,30, Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise boşluk oranları %4,33 seviyelerindedir.
Kiracıların talep ettikleri nitelikte boş ofis arzı düşüş eğilimini sürdürüyor. Nitelikli ofislere olan talepteki artışa karşılık olarak arza yeterli yeni ofis stoku eklenmemesi kira fiyatlarının artmasına neden oluyor. Kira fiyatlarındaki artışların talep kısmında da yavaşlamaya neden olmaya başladığını gözlemliyoruz. (Colliers, İstanbul Ofis Görünümü, 3.Çeyrek, 2024)
| 957.817 Asya Stok |
806,15-TL Asya Ortalama Kira (m 2 /av) |
23,55-USD Asya Ortalama Kira (m 2 /av) |
6,05% Asya Boşluk Oranı |
|---|---|---|---|
| 1.633.586 Avrupa Stok |
1.196,75-TL (m 2 /av) |
34,90-USD Avrupa Ortalama Kira Avrupa Ortalama Kira (m 2 /av) |
12,04% Avrupa Boşluk Oranı |
| 2.591.403 Toplam Istanbul Stok |
$1.051, 12-TL$ İstanbul Ortalama Kira (m 2 /ay) |
30,70-USD İstanbul Ortalama Kira (m 2 /ay) |
9,83% Toplam İstanbul Boşluk Oranı |
Herhangibir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Beşiktaş Belediyesi, Allarko GYO A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında taşınmazların değerinin tespitinde;
Pazar Yaklaşımı Yöntemi,
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi ve Nakit Akışları) Yöntemi kullanılmıştır.
Tel 0 (531) 594 99 03
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Etiler Çarşı'da, Nisbetiye Caddesi yakınlarında bodrum+zemin katta konumlu 405 m2 3 bölümlü dükkan 55.000.000.-TL bedelle satılıktır. 45m² zemin katta olup, kalan kısım bodrum kattadır. Emlak ofisiyle yapılan görüşmede taşınmazın aylık 250.000.-TL bedelle kiralanabileceği beyan edilmiştir.
| SATILIK | 405 | 55.000.000 | 135.802 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 405 | 250.000 | 617 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (530) 913 14 67
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Akmerkez AVM yakınlarında zemin katta konumlu tek katlı 70 m2 dükkan 12.300.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 70 | 12.300.000 | 175.714 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 70 | 60.000 | 857 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (541) 598 95 96
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Ebulula Mardin Caddesi yakınında zemin katta konumlu 175 m2 2 katlı 5 bölümlü dükkan 32.500.000.-TL bedelle satılıktır. Emlak ofisiyle yapılan görüşmede taşınmazın aylık 150.000.-TL bedelle kiralanabileceği beyan edilmiştir.
| SATILIK | 175 | 32.500.000 | 185.714 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 175 | 150.000 | 857 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (533) 218 50 40
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede Akatlar Meydan'da konumlu zemin katta konumlu 65 m2 dükkan 12.000.000.-TL bedelle satılıktır. 45.000.-TL bedel ile kiralanabileceği belirtilmiştir.
| SATILIK | 65 | 12.000.000 | 184.615 | |
|---|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | ||
| KİRALIK | 65 | 45.000 | 692 | |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Nisbetiye Caddesi üzerinde zemin katta konumlu 90 m2 kapalı, 10 m2 açık alana sahip olduğu beyan edilen toplamda 100 m2 dükkan 23.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 100 | 23.000.000 | 230.000 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (552) 759 09 30
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Akmerkez yakınında Meydan Caddesi üzerinde zemin katta konumlu toplamda 300 m2 dükkan ile ofis kullanımı 62.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 300 62.000.000 206.667 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| -------------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (505) 361 46 02
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Akatlar Meydan yakınında zemin katta konumlu 60 m2 dükkan 12.500.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 60 12.500.000 208.333 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| ------------------------------------------------------------------- |
Tel 0 541 212 23 30
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Akatlar Meydan yakınında zemin katta konumlu 90 m2 kapalı alan 30 m2 açık alanlı toplamda 120 m2 dükkan 15.500.000.-TL bedelle satılıktır.
| 15.500.000 129.167 .-TL .-TL/M² |
|---|
Tel 0 (532) 552 72 82
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Akmerkez AVM yakınlarında, Petrol Sitesi içerisinde zemin katta konumlu 100 m2 dükkan 100.000.-TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK | 100 | 100.000 | 1.000 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Tel 0 (532) 389 98 39
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Nisbetiye Caddesi üzerinde1.200 m2 dükkan 1.500.000.-TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK 1200 1.500.000 1.250 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| ------------------------------------------------------------------ |
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, zemin katta konumlu 65 m2 dükkan 80.000.- TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK 65 80.000 1.231 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| ------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (532) 768 12 09
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Nisbetiye Caddesi üzerinde konumlu 2 katlı zemin kat 350 m2, 1. kat 350 m2 toplamda 700 m2 kapalı alan kullanımlı 120 m2 açık alan kullanımlı dükkan 550.000.-TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK | 700 | 550.000 | 786 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | ||||||
| 12 Remax Sonuç |
Tel 0 (535) 558 99 10
Değerleme konusu taşınmazlara yakın mesafede, Levent Çarsı içerisinde konumlu 3 katlı zemin kat 96 m2, 1. kat 113 m2, 2. kat 91 m2 toplamda 300 m2 kapalı alan kullanımlı dükkan 320.000.-TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK | 300 320.000 .-M² |
1.067 .-TL |
.-TL/M² | |
|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | ------------------------ | --------------- | --------- |
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
Yapılan emsal araştırması sonucunda site genelinde satılık/kiralık emsaller bulunamamış olup bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde site genelinde m2 birim değerlerinin 160.000.-TL ile 220.000.-TL arasında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU-SATILIK (F1 BLOK 1 NUMARALI B.B.) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
E:1 | E:2 | E:3 | E:4 | E:5 | ||
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ |
55.000.000 - |
12.300.000 | 32.500.000 | 12.000.000 | 23.000.000 | |||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
|||
| ALAN | 152 m² | 405 | 70 | 175 | 65 | 100 | ||
| BİRİM M² DEĞERİ | 135.802 | 175.714 | 185.714 | 184.615 | 230.000 | |||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
30% | -10% | 0% | -10% | -5% | |||
| NİTELİĞİ | Dükkan - Asma Katlı |
Depolu Dükkan | Dükkan | 2 Katlı Dükkan | Dükkan | Dükkan | ||
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | -5% | 5% | -5% | -5% | |||
| KAT | Zemin + Asma Kat |
B+Z | Z | Z+1 | Z | Z | ||
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| CEPHE | ||||||||
| CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |||
| KONUM | ||||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | 10% | 10% | 10% | -10% | |||
| DİĞER BİLGİLER | ||||||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |||
| TOPLAM DÜZELTME |
40% | -15% | 5% | -15% | -30% | |||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
170.500 | 190.123 | 149.357 | 195.000 | 156.923 | 161.000 |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU-KİRALIK (F1 BLOK 1 NUMARALI B.B.) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
E:9 | E:10 | E:11 | E:12 | E:13 | |||
| KİRA FİYATI KİRA TARİHİ |
100.000 - |
1.500.000 | 80.000 | 550.000 | 320.000 | ||||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| ALAN | 152 m² | 100 | 1.200 | 65 | 700 | 300 | |||
| BİRİM M² DEĞERİ | 1.000 | 1.250 | 1.231 | 786 | 1.067 | ||||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | 35% | -10% | 35% | 25% | ||||
| NİTELİĞİ | Dükkan - Asma Katlı |
Dükkan | Dükkan | Dükkan | Normal Katlı Dükkan |
Normal Katlı Dükkan |
|||
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | 0% | 0% | ||||
| KAT | Zemin + Asma Kat |
Zemin | Zemin | Zemin | Z+1 | Z+2 | |||
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| CEPHE | |||||||||
| CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -20% | -5% | -10% | -10% | ||||
| KONUM | |||||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -15% | 0% | -10% | -15% | ||||
| DİĞER BİLGİLER | |||||||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-15% | -20% | -15% | -15% | -20% | ||||
| TOPLAM DÜZELTME |
-40% | -25% | -35% | 0% | -20% | ||||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
800 | 600 | 938 | 800 | 786 | 853 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede kat irtifakı/mülkiyeti kurulmuş, cadde üzerinde konumlu olmayan, site içinde güvenlikli bölgede yer alan ve bulunduğu sitenin ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik olarak yapılandırılan dükkanların asma kat dahil m² birim satış değerlerinin 155.000.-TL ile 210.000.-TL civarında, asma kat hariç zemin kat kira değerlerinin ise 750.-TL/M² ile 1000.-TL/M² arasında değiştiği gözlenmiştir.
Taşınmazlar ile ilgili yapılan araştırmada; genellikle üst gelir grubunun bulunduğu bir bölgede yer alması, şehrin ana merkezlerine yakın konumda olması, korunaklı sitede yer alması, yıpranmışlık durumu, arsa büyüklüğü, imar durumu, arz ve talep dengesi, kıtlık faktörü göz önünde bulundurulmuştur.
| Blok No |
Bağımsız Bölüm No |
Kat | Niteliği | Zemin Kat Brüt Alanı (m²) |
Asma Kat Brüt Alanı (m²) |
Toplam Bağ. Bölüm Brüt Alanı (m²) |
m² Birim Değeri | Taşınmazın Değeri (KDV Hariç) (TL) |
Taşınmazın Değeri (KDV Dahil) (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 | Dükkan – Asma Katlı | 91,00 | 61,00 | 152,00 | 170.500,00 | 25.916.000,00 | 31.099.200,00 | |
| F1 | 2 | 1 | Dükkan – Asma Katlı | 121,00 | 80,00 | 201,00 | 163.500,00 | 32.864.000,00 | 39.436.800,00 |
| 3 | 1 | Dükkan – Asma Katlı | 79,00 | 53,00 | 132,00 | 176.200,00 | 23.258.000,00 | 27.909.600,00 | |
| 1 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 26,00 | 17,00 | 43,00 | 215.600,00 | 9.271.000,00 | 11.125.200,00 | |
| 2 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 3 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 4 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 5 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 28,00 | 19,00 | 47,00 | 215.600,00 | 10.133.000,00 | 12.159.600,00 | |
| 6 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 7 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| F2 | 8 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 17,00 | 44,00 | 217.000,00 | 9.548.000,00 | 11.457.600,00 |
| 11 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 17,00 | 44,00 | 217.000,00 | 9.548.000,00 | 11.457.600,00 | |
| 12 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 17,00 | 44,00 | 217.000,00 | 9.548.000,00 | 11.457.600,00 | |
| 13 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 17,00 | 44,00 | 217.000,00 | 9.548.000,00 | 11.457.600,00 | |
| 14 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 15 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 16 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 1 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 54,00 | 36,00 | 90,00 | 187.400,00 | 16.866.000,00 | 20.239.200,00 | |
| 2 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 3 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 4 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 5 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 6 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 54,00 | 36,00 | 90,00 | 187.400,00 | 16.866.000,00 | 20.239.200,00 | |
| F3 | 7 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 54,00 | 36,00 | 90,00 | 187.400,00 | 16.866.000,00 | 20.239.200,00 |
| 8 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 9 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 187.400,00 | 8.433.000,00 | 10.119.600,00 | |
| 10 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 187.400,00 | 8.433.000,00 | 10.119.600,00 | |
| 11 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 12 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 54,00 | 36,00 | 90,00 | 187.400,00 | 16.866.000,00 | 20.239.200,00 | |
| 1 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 26,00 | 17,00 | 43,00 | 215.600,00 | 9.271.000,00 | 11.125.200,00 | |
| 2 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 187.400,00 | 8.433.000,00 | 10.119.600,00 | |
| 3 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 31,00 | 20,00 | 51,00 | 215.600,00 | 10.996.000,00 | 13.195.200,00 | |
| 4 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 187.400,00 | 8.433.000,00 | 10.119.600,00 | |
| 5 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| F4 | 6 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 28,00 | 18,00 | 46,00 | 187.400,00 | 8.620.000,00 | 10.344.000,00 |
| 7 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 28,00 | 18,00 | 46,00 | 215.600,00 | 9.918.000,00 | 11.901.600,00 | |
| 8 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 187.400,00 | 8.433.000,00 | 10.119.600,00 | |
| 9 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 27,00 | 18,00 | 45,00 | 215.600,00 | 9.702.000,00 | 11.642.400,00 | |
| 10 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 26,00 | 17,00 | 43,00 | 187.400,00 | 8.058.000,00 | 9.669.600,00 | |
| TOPLAM | 2.285,00 | 451.358.000,00 | 541.629.600,00 |
Parsel üzerinde yer alan yapıların kat mülkiyetli olması sebebi ile bu yöntem kullanılmamıştır.
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir. Bu çalışmada bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere kapitalizasyon oranının taşınmazların özelliklerine değiştiği görülmüştür.
Yukarıda belirtilen emsaller incelenerek aşağıdaki tabloda belirtilen sonuçlara ulaşılmıştır. Emsallerin pazarlık paylarının bulunması, elde edilebilen bilgilerin beyana dayalı bilgiler olması, konumları ve diğer özellikleri de göz önünde bulundurulduğunda bölgede dükkan nitelikli taşınmazların kapitalizasyon oranının %4,50-%5,85 aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Elde edilen veriler doğrultusunda bu çalışmada dükkan nitelikli taşınmazlar için kapitalizasyon oranı olarak %5,0 kullanılmıştır.
| Emsal Sıra Numarası |
Alan (m²) | Aylık Kira Değeri ( TL ) |
Yıllık Kira Değeri ( TL ) |
Satış Değeri (TL) |
Kapitalizasyon Oranı (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | 405 | 250.000 | 3.000.000 | 55.000.000 | 5,45% |
| Emsal 2 | 70 | 60.000 | 720.000 | 12.300.000 | 5,85% |
| Emsal 3 | 175 | 150.000 | 1.800.000 | 32.500.000 | 5,54% |
| Emsal 4 | 65 | 45.000 | 540.000 | 12.000.000 | 4,50% |
Taşınmazlar için "Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine Göre" değer takdir edilirken bağımsız bölümlerin alan, konum, katına göre öngörülen kiralar kullanılmıştır. Kapitalizasyon oranı taşınmazlar için %5,00 olarak önögrülmüştür.
Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin her birinin Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi ile elde edilen değerleri EK-3' deki listede belirtilmiştir.
| Blok No |
Bağımsız Bölüm No |
Kat | Niteliği | Toplam Bağ. Bölüm Brüt Alanı (m²) |
m² Birim Kira Değeri (TL/AY/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
Kapitalizasyon Oranı |
Taşınmazın Değeri(.-TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 | Dükkan – Asma Katlı | 152,00 | 800,00 | 121.600,00 | 1.459.200,00 | 5,0% | 29.184.000,00 | |
| F1 | 2 | 1 | Dükkan – Asma Katlı | 201,00 | 760,00 | 152.800,00 | 1.833.600,00 | 5,0% | 36.672.000,00 |
| 3 | 1 | Dükkan – Asma Katlı | 132,00 | 830,00 | 109.600,00 | 1.315.200,00 | 5,0% | 26.304.000,00 | |
| 1 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 43,00 | 1.020,00 | 43.900,00 | 526.800,00 | 5,0% | 10.536.000,00 | |
| 2 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| 3 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| 4 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| 5 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 47,00 | 1.020,00 | 47.900,00 | 574.800,00 | 5,0% | 11.496.000,00 | |
| 6 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| F2 | 7 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 |
| 8 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 44,00 | 1.020,00 | 44.900,00 | 538.800,00 | 5,0% | 10.776.000,00 | |
| 11 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 44,00 | 1.020,00 | 44.900,00 | 538.800,00 | 5,0% | 10.776.000,00 | |
| 12 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 44,00 | 1.020,00 | 44.900,00 | 538.800,00 | 5,0% | 10.776.000,00 | |
| 13 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 44,00 | 1.020,00 | 44.900,00 | 538.800,00 | 5,0% | 10.776.000,00 | |
| 14 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| 15 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| 16 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| 1 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 90,00 | 890,00 | 80.100,00 | 961.200,00 | 5,0% | 19.224.000,00 | |
| 2 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| 3 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| 4 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| 5 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| F3 | 6 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 90,00 | 890,00 | 80.100,00 | 961.200,00 | 5,0% | 19.224.000,00 |
| 7 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 90,00 | 890,00 | 80.100,00 | 961.200,00 | 5,0% | 19.224.000,00 | |
| 8 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| 9 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 890,00 | 40.100,00 | 481.200,00 | 5,0% | 9.624.000,00 | |
| 10 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 890,00 | 40.100,00 | 481.200,00 | 5,0% | 9.624.000,00 | |
| 11 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| 12 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 90,00 | 890,00 | 80.100,00 | 961.200,00 | 5,0% | 19.224.000,00 | |
| 1 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 43,00 | 1.020,00 | 43.900,00 | 526.800,00 | 5,0% | 10.536.000,00 | |
| 2 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 890,00 | 40.100,00 | 481.200,00 | 5,0% | 9.624.000,00 | |
| 3 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 51,00 | 1.020,00 | 52.000,00 | 624.000,00 | 5,0% | 12.480.000,00 | |
| 4 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 890,00 | 40.100,00 | 481.200,00 | 5,0% | 9.624.000,00 | |
| F4 | 5 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 |
| 6 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 46,00 | 890,00 | 40.900,00 | 490.800,00 | 5,0% | 9.816.000,00 | |
| 7 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 46,00 | 1.020,00 | 46.900,00 | 562.800,00 | 5,0% | 11.256.000,00 | |
| 8 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 890,00 | 40.100,00 | 481.200,00 | 5,0% | 9.624.000,00 | |
| 9 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 45,00 | 1.020,00 | 45.900,00 | 550.800,00 | 5,0% | 11.016.000,00 | |
| 10 | 1 | Asma Katlı Dükkan | 43,00 | 890,00 | 38.300,00 | 459.600,00 | 5,0% | 9.192.000,00 | |
| TOPLAM | 47.393,33 | 2.132.700,00 | 25.592.400,00 | 5,0% | 511.848.000,00 |
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin en etkin ve verimli kullanımının mevcut projesindeki niteliklerine göre kullanım olacağı düşünülmektedir.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazların Toplam Değeri | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 451.358.000 | ||||||
| ■ | Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemine Göre Taşınmazların Toplam Değeri | ||||||
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 511.848.000 |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki değerin birbirine yakın olduğu görülmektedir. Taşınmazların gelir getiren mülk olması, hem satışta hem kiralık olan emsallere ulaşılmış olması dikkate alınarak nihai değer olarak gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu bölgede bulunan dükkan birim m² değerlerinin tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir.
Her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerleme kapsamına alınmış olup ortak ve müşterek alanlarının değerlerinin de bu değerler içerisinde kapsandığı kabul edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır.
Yapılan incelemeler ve araştırmalar sonucunda ulaşılan kiralık emsaller dikkate alınarak değerlemeye konu 39 adet bağımsız bölüm için doğrudan kapitalizasyon yönteminde kira değerleri belirtilmiştir.
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Taşınmazlar kat mülkiyetlidir.
Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli ve tüm hisseleri Şirkete ait olduğundan bu kapsam dışındadır.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı
6.5.9 - Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmış, kat mülkiyeti kurulmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Taşınmazların takyidat bilgilerinde yapılan incelemelerde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde takyidatların taşınmazlara olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır. Taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde BİNALAR başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda değerleme konusu 39 adet bağımsız bölümün;
tarihli toplam değeri için ; 31.12.2024
(Beş Yüz On Bir Milyon Sekiz Yüz Kırk Sekiz Bin TürkLirası )
Eren KURT
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 614.217.600
kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme Uzmanı
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.