Regulatory Filings • Dec 31, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 1.11.2024 | ||
|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
6.11.2024 | ||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
30.12.2024 | ||
| RAPOR TARİHİ | 31.12.2024 | ||
| RAPOR NO | PAGYO-2411105 | ||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | ||
| DEĞERLEME KONUSU | ANKARA İLİ ÇANKAYA İLÇESİNDE YER ALAN 16128 ADA 22 PARSELİN PAZAR DEĞER TESPİTİ |
||
| DEĞERLEME ADRESİ | Dikmen Mahallesi 16128 ada 22 no.lu parsel Çankaya/Ankara | ||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ozan ALDOĞAN - Değerleme Uzmanı (Lisans No:409553) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:402003) |
||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; Ankara ili Çankaya ilçesi Dikmen Mahallesi 16128 ada 22 parselin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Oran Mahallesi Kudüs Caddesi No:3/318 Çankaya / ANKARA
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Müşteri firmanın, Ankara ili Çankaya ilçesi Dikmen Mahallesi 16128 ada 22 parselin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için PAGYO-2411105 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ozan ALDOĞAN, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ ve Eren KURT raporun hazırlanmasında görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde herhangi bir rapor hazırlanmamıştır.
| 16128 ADA 22 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | ANKARA |
| İlçesi | : | ÇANKAYA |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | DİKMEN |
| Köyü | : | - |
| Sokağı | : | - |
| Mevkii | : | - |
| Pafta No | : | - |
| Ada No | : | 16128 |
| Parsel No | : | 22 |
| Alanı * | : | 24.171,80 m² |
| Hisse oranı | : | 1/1 |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | - |
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ |
| Sahibi | : | PANORA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ V |
| Yevmiye No | : | 131894 |
| Cilt No | : | 54 |
| Sayfa No | : | 5309 |
| Tapu Tarihi | : | 12.12.2023 |
Taşınmazın mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbis belgeleri 04.11.2024 tarihinde TKGM web portalından temin edilmiş olup ilgili belgeler ekte sunulmuştur. Taşınmaz üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır.
-Kullanım Amacı: 3194 Sayılı İmar Kanununun Ek 3. Maddesi Kapsamında Hazırlanan İmar Planları Devir Tarihinden İtibaren Beş Yıl Süre İle Değiştirilemez. (Şablon: 4046 Sayılı Özelleştirme Yasasının 2/i Fıkrası Gereği Belirtme) Çankaya 12.12.2023 tarih ve 131894 yevmiyelidir.
TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş. lehine, 1.500.000.000.00 TL bedel ile, %54 faiz oranı, 1/0 derece, F.B.K. süreli, 18.12.2023 tarih ve 133854 yevmiyeli ipotek kaydı.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz ve ya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak yada yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir. Panora Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kayıtlarının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğunu beyan eden yazılı açıklaması rapor eklerinde yer almaktadır.
Taşınmazın son üç yıllık dönemde alım satım işlemleri incelendiğinde 17.10.2022 tarih ve 105515 yevmiye ile Maliye Hazinesi üzerine kayıtlı iken, Özelleştirme İdaresi Başkanlığı'nın 26.01.2023 tarihli satış yöntemiyle özelleştirilmesi kapsamında açılan ihalenin, birden fazla teklif sahibinden kapalı zarfla teklif alınmasını müteakip görüşmeler yapmak suretiyle "pazarlık usulüyle" gerçekleştirdiği ihale sonrası, 12.12.2023 tarih ve 131894 yevmiye kaydı ile PANORA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ V ne satış işlemi yapılmıştır.
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 10.12.2024 tarihli yazısına göre; Dikmen Mahallesi 16128 ada 22 parsel Konut alanında kalmakta olup, yapılaşmanın ise E:1.50, Yençok: 10 Kat olduğu, yapı yaklaşma mesafelerinin tüm cephelerden 5'er metre olduğu beyan edilmiştir.
• Arazi kazı ve dolgu yapılarak düzenlenebilir.
• Plan üzerindeki yapı yaklaşım ve mesafelerine uyulacaktır.
• Gelişme konut alanlarında E:1,50, Yençok:10 kattır.
• Belirtilen inşaat emsali aşılmamak koşuluyla yapı adaları ayrık, sıra ve teras ev şeklinde yapılaşma düzenleri yer alabilir. Bu yapı nizamları aynı ada içerisinde ayrı ayrı veya birlikte kullanılabilir.
• Gelişme konut alanlarında eğim %20' ye kadar ise kottan kat kazanılmaz, %20 ve üzerinde ise kottan kat kazanılabilir ve emsale dahildir. Eğim %20'nin üstünde olması halinde teras ev yapılabilir.
• Ada bazında yapılacak uygulamalarda ilgili belediyenin uygun göreceği vaziyet planına göre ulaşılabilecek ticari, idari, sosyal vb. birimlere yönelik olarak toplam inşaat alanı %10 oranında arttırılabilir. Konut sayısı sabittir.
• Ada bazı uygulama yapılan ve teşvik emsali kullanılan alanlarda adalar ifraz edilemez.
• Açığa çıkan bodrum katlar iskan edilebilir ve emsal hesabına dahildir. Bodrum katlarda yer alacak ortak alanlar spor salonu, sosyal tesis, sığınak, su deposu, kömürlük, tesisat ve otopark vb. olarak olarak kullanılabilir ve kullanılan bu kısımlar emsal hesabına dahil edilmez.
• Eğimden dolayı açığa çıkan ancak ışık almayan ksımlar iskan edilmiş herhangi bir bölümle bağlantılı olacak şekilde depo olarak kullanılabilr ve emsale dahil değildir.
• Zemin katlarda gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalathane niteliğinde olmayan günlük ihtiyaçları karşılamaya yönelik olan dükkan, kuaför, terzi, muayanehane, lokanta, pastane, anaokulu ve kreş gibi konut dışı hizmetler yer alabilir.
Ankara ili, Çankaya ilçesi, Dikmen Mahallesi, 16128 ada 12 parsele ilişkin Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca hazırlanan 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği 20.07.2022 tarihli ve 5822 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile onaylanmış olup 21.07.2022 tarihli ve 31899 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bahse konu parsele yönelik Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca yapılan imar uygulaması işlemleri sonucu "Gelişme Konut Alanı (E:1,50, Yençok: 10 kat)" fonksiyonlu yeni 16128 ada 22 no.lu imar parseli oluşmuştur.
Mevcut durumda taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup boş durumdadırlar.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler
Arsa olması nedeni ile yapı denetime tabi değildir.
Mevcut durumda taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup boş durumdadırlar. Enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Arsa olması nedeni ile enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz Ankara ili Çankaya ilçesi Dikmen Mahallesinde yer alan 16128 ada 22 parsel 24.171,80 m² alanlı olup, "Arsa" niteliğindedir. Parsel amorf bir şekle sahip olup eğimli bir arazide yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; şehrin güney kısmında konumlanmış olan Sinpaş Altın Oran projesi, TRT Genel Müdürlüğü ve MSB Lojmanları yakınında yer almaktadırlar. Yakın çevresi konut fonksiyonlu gelişmiştir. Çok yakın konumda nirengi niteliğinde Milli Savunma Bakanlığı Lojmanları ve yakınına yeni başlanmakta olan Emlak Konut Başkent konut projesi yer almaktadır. Aynı zamanda yakınında Panora Alışveriş Merkezi, Park Oran Konutları projesi, Acıbadem Hastanesi ve inşaası devam eden Sinpaş GYO Ege Vadisi projesi bulunmaktadır. Bölge genel olarak apartman tipinde konut yerleşim birimleri ve boş arsalardan oluşmaktadır. Çevreyolu erişimi rahat durumdadır. Çankaya ilçe merkezine yaklaşık 10 dakika; Kızılay'a ise yaklaşık 15 dakika araç mesafesinde yer almaktadır. TRT Genel Müdürlüğü binası, Sinpaş Marina Ankara ve Portofıno projeleride aynı lokasyon içerisinde yer almaktadır. Bölge orta üst ve üst gelir gruplarına hitap etmektedir. Bölgede yapılan projelerle gelişme potansiyeli artmaktadır.
Taşınmazın bulunduğu konuma özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile ulaşılabilmektedir. Konya Yolu kullanılarak Mevlana Bulvarı vasıtası ile Çankaya - Oran sapağından içeri girilerek Turan Güneş Bulvarı vasıtası ile Dumlupınar Mahallesi'ne ulaştıktan sonra MSB Lojmanları vasıtası ile parselin olduğu noktaya ulaşılabilmektedir. Parselin kuzey yönünden geçişi MSB lojmanları içerisinden özel izin ile yapılmaktadır.
Şehir merkezinden ise Atatürk Bulvarı ve Cinnah Caddesi vasıtası ile Çankaya yönüne doğru ilerleyerek Çankaya'ya ulaştıktan sonra Simon Bolivar Bulvarı'na ve daha sonra Turan Güneş Bulvarı'na girilerek taşınmazın bulunduğu noktaya ulaşılabilmektedir.
PAGYO-2411105 ÇANKAYA (ARSA) 12
Değerleme konusu taşınmaz Ankara ili Çankaya ilçesi Dikmen Mahallesinde yer alan 16128 ada 22 parsel 24.171,80 m² alanlı olup, arsa nitelikli gayrimenkuldür. Parsel amorf bir şekle sahip olup, topografik açıdan eğimli bir arazide yer almaktadır.
Parsele ulaşım imkanlarının kısıtlı olması, imar yollarının henüz açılmamış olması nedeni ile yanına kadar ulaşım sağlanamamış olup, yapılan gözlemlerde parsel üzerinde herhangi bir yapı olmadığı gözlemlenmiştir.
Konu taşınmaz arsa niteliklidir. Herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Ankara, Türkiye'nin başkenti olan ildir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Yüzölçümü olarak ülkenin üçüncü büyük ilidir. Yüzölçümü 30.715 km² olan Ankara'nın ortalama olarak deniz seviyesinden yüksekliği 890 m.'dir. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Konya, Eskişehir illeri ile çevrilidir.
Ankara'nın başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve buna paralel olarak il de günümüzde Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ancak, ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır, tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım-haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. İlin ulaşım altyapısı başkent eksenlidir; buradan otoyollar, demiryolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır.
Ankara, doğuda Kırşehir ve Kırıkkale; batıda Eskişehir; kuzeyde Çankırı; kuzeybatıda Bolu ve güneyde Konya ve Aksaray illeri ile çevrilidir. Ankara, Orta Anadolu'nun kuzeybatısında bulunan Kızılırmak ve Sakarya nehirlerinin kollarının oluşturduğu ovalarla kaplı bir bölgedir. Bu bölgede orman alanları ile step ve bozkır alanlarını bir arada görmek mümkündür. Akarsu boylarında sıralar halinde görülen iğde, söğüt ve kavak ağaçları step içerisinde yer alır. Genel olarak Karasal İklimin hüküm sürdüğü Ankara'da, kışlar soğuk ve kar yağışlı, yazlar ise sıcak ve kuraktır. Yağışlar en çok ilkbahar mevsimindedir. Karın yerde kalma süresi ortalama 62 gündür. Gece ile gündüz, yaz ile kış mevsimi arasında önemli sıcaklık farkları bulunur. En sıcak aylar Temmuz (ortalama 23,4 °C) ve Ağustos (ortalama 23,9 °C), en soğuk aylar ise Ocak (ortalama 0,6 °C) ve Şubat (ortalama 1 °C) olarak belirlenmiştir.
Harita 1 - Ankara'nın Konumu
İlin, en yüksek noktasını 2.015 m. yüksekliğindeki Elmadağ Dağı, en geniş ovasını 3.789 km²'lik yüzölçümü ile Polatlı Ovası, en büyük gölünü yaklaşık 490 km²'lik yüzölçümü (İl içi) ile Tuz Gölü, en uzun akarsuyunu yaklaşık 151 km.lik (İl içi) uzunluğu ile Sakarya Nehri, en büyük barajını 83,8 km².lik yüzölçümü ile Sarıyar Barajı oluşturmakta olup, il geneli itibarıyla 14 doğal göl, 136 sulama göleti ve 11 baraj bulunmaktadır. İlçeleri Akyurt - Altındağ - Ayaş - Bala - Çankaya - Çubuk - Elmadağ - Etimesgut - Gölbaşı - Kalecik - Kazan - Keçiören - Mamak - Pursaklar - Sincan - Yenimahalle - Beypazarı - Çamlıdere - Evren - Güdül - Haymana - Kızılcahamam - Nallıhan - Polatlı - Şereflikoçhisardır. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Ankara'nın Toplam Nüfusu 5.803.482 kişidir.
Ankara nüfusunun dörtte üçü hizmet sektöründe çalışmaktadır ve bu sektör ilin gayrisafi hasılasında en büyük paya sahiptir. Bu sektörün bu kadar gelişmesinin nedeni, göçle gelen nüfusa isthidam sağlayacak kadar büyük sanayinin bulunmamasıdır. Ankara il genelinde toprakların %60'ı tarım alanı olarak kullanılmaktadır. Ankara'da yapılan tarım daha çok tarla ürünlerine dayanır. Konya'dan sonra Türkiye'nin ikinci büyük tahıl (buğday) ambarıdır. Geniş ekim alanına sahiptir. Buğdaydan başka, yulaf, arpa, baklagiller, sanayi bitkileri, şeker pancarı, yumru bitkiler, sebze ve meyve çeşitleri, patates oldukça çok yetiştirilir. Sakarya ve buna dökülen akarsuların vadilerinde pirinç ekilir. Armudu ve üzümü meşhurdur. Polatlı, Haymana, Ş. Koçhisar, Bala ve Çubuk'ta buğday ekimi yaygındır. Arpa, yulaf, şekerpancarı, kavun, karpuz ve sebze üretimi de tarımda çok önemli bir yer tutar. Fasulye, yem bitkileri, mercimek, çeltik, ayçiçeği yetiştirilir. Meyvacılık pek yaygın değilse de armut, elma, kayısı, kiraz, vişne, erik ve ceviz gibi meyvalar yetiştirilir. En çok yetiştirilen meyve üzümdür.
İç Anadolu Bölgesi'nde Ankara İline bağlı bir ilçe olan Çankaya, doğusunda Mamak, kuzeyinde Altındağ, batısında Yenimahalle, güneyinde Gölbaşı ile çevrilidir. Çankaya, 9 Haziran 1936'da merkez ilçe yapıldı. O zamanlar bucak olan Gölbaşı ve Elmadağ ilçemize bağlandı. Daha sonra Kayaş, Cebeci, Bahçelievler ve Dikmen bucak oldu. 1960 yılında bucak teşkilatlarının kaldırılmasıyla Kayaş, Cebeci, Bahçelievler ve Dikmen Çankaya'nın semtleri haline geldiler. İlçenin bugün 17 semti ve 124 mahallesi bulunmaktadır. İl merkezine 9 km. uzaklıktaki Çankaya'nın yüzölçümü 307 km2, 2023 Yılı Adrese Dayalı Nüfus kayıt verilerine göre; toplam nüfusu 937.546. Bu nüfus, 448.453 erkek ve 489.093 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %47,83 erkek, %52,17 kadındır.
Çankaya sınırları içerisinde Cumhurbaşkanlığı Köşkü, TBMM, Başbakanlık, kuvvet komutanlıkları (Genelkurmay Başkanlığı, Kara Kuvvetleri Komutanlığı, Hava Kuvvetleri Komutanlığı, Deniz Kuvvetleri Komutanlığı ve Jandarma Genel Komutanlığı), bakanlıklar, kamu kuruluşları, büyükelçilikler, önemli ticari, kültürel ve sosyal merkezler yer almaktadır. Fakat Çankaya'nın Ankara'nın diğer metropol ilçelerinden farkı, gündüz nüfusunun 2,5 milyonu aşmasıdır. Çünkü Ankara'nın sosyal, kültürel, siyasi ve ticari hayatına yön veren kuruluşların önemli bir bölümü Çankaya sınırları içerisindedir.
Ankara'nın önemli ilçelerinden olan Çankaya'da Atatürk Orman Çiftliği, Anıtkabir Atatürk Müzesi, Atatürk Anıtı (Zafer Anıtı-Sıhhiye), MTA Genel Müdürlüğü Tabiat Tarihi Müzesi, Güvenlik Anıtı , Etnografya Atatürk Anıtı ODTÜ Arkeoloji Müzesi, Devlet Resim ve Heykel Sergi Salonu, Anıt Park, Botanik Bahçesi, Abdi İpekçi Parkı, Güven Park, Kurtuluş Parkı, Kuğulu Park, Milli Egemenlik Parkı, Ahmet Arif Parkı, Hitit Anıtı, Atakule ve TBMM bulunmaktadır.
PAGYO-2411105 ÇANKAYA (ARSA) 15
1936 yılında Ankara'nın merkez ilçesi olan Çankaya, 1983 yılında Çankaya, Altındağ, Yenimahalle, Mamak ve Keçiören olmak üzere beş ilçeye bölünmüştür. 1984 yılında Ankara Büyükşehir Belediyesi kurulmuş, Çankaya da bu belediyeye bağlı bir metropol olmuştur.İlçe bir belediye başkanlığına ve bir kaymakamlığa bağlıdır. İlçede 116 tane mahalle bulunmaktadır. İİlçe Ankara'nın merkezinde bulunmaktadır. İlçe içi ulaşımı kolaylaştıran 4 adet faal, 2 adet de inşaat halinde olan metro vardır. Metro güzergâhları Dikimevi - Söğütözü, M1 Kızılay - Batıkent, M2 Kızılay - Koru, M3 Batıkent - Törekent, M4 Gar - Gazino, M5 Gar - Esenboğa Havalimanı hatları üzerinde konumlanmıştır. Bu metrolar Çankaya'yı, Yenimahalle, Altındağ, Etimesgut, Sincan, Keçiören, Pursaklar, Çubuk ilçelerine bağlar. Yapımına 1992 yılında başlanan Ankaray metrosundan Ankara Şehirlerarası Otobüs Terminali'ne direkt geçiş vardır. Sincan-Kayaş Banliyö Tren Hattı'nın ilçe üzerinden geçen istasyonları mevcuttur. İlçeye havayolu ile ulaşım, 28 km mesafede bulunan, Çankaya'nın kuzeydoğusundaki Esenboğa Uluslararası Havalimanı ile mümkündür.
Harita 3 - Çankaya İlçesi
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| Ł | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223.8 | 4,1 | |
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H_{(i)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| $III^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6, 5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
TÜİK, Konut satışı istatistik Eylül ayı verilerine göre;
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.
Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti.
PAGYO-2411105 ÇANKAYA (ARSA) 21
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,0 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu.
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024* | 947.236 | 92.310 | 854.926 | 9,75% | 947.236 | 300.879 | 646.357 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
| 2013 | 1.157.190 | 460.112 | 697.078 | 39,8% | 1.157.190 | 529.129 | 628.061 |
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Eylül 2024 (TUİK) (2024 yılı Ocak-Eylül ayı verilerini kapsamaktadır.)
TÜİK, Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024 verilerine göre;
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçüm %30,9 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değisim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değisim (%) |
Bina sayısı | Ceyrek | Yıl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $-3,5$ | 146 157 001 | $-3,7$ | 699 960 | $-7,7$ | 127 880 | 2022 | |
| $-19.6$ | 27 578 544 | $-24.9$ | 131 079 | $-22.1$ | 26 132 | ||
| $-2.9$ | 30 842 887 | $-8.0$ | 144 994 | $-4.8$ | 29 076 | Ш | |
| $-3.4$ | 32 197 340 | $-2,6$ | 145 953 | $-7,0$ | 28 3 10 | Ш | |
| 6,6 | 55 538 229 | 13,7 | 277 934 | 0,8 | 44 362 | IV | |
| 15,1 | 168 202 851 | 22,6 | 857867 | 9,3 | 139 711 | 2023 | |
| $-2.0$ | 27 021 531 | 0.5 | 131 765 | $-8.6$ | 23 896 | ||
| 27,2 | 39 225 941 | 33,0 | 192 867 | 7.1 | 31 136 | Ш | |
| 22,5 | 39 436 673 | 35.8 | 198 252 | 25.4 | 35 495 | Ш | |
| 12.6 | 62 518 705 | 20.5 | 334 983 | 10,9 | 49 184 | IV | |
| 32,9 | 35 902 111 | 34.3 | 176 976 | 19,7 | 28 605 | 2024 | |
| $-30,9$ | 27 105 409 | $-28.9$ | 137 210 | $-22.7$ | 24 082 | Ш |
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüzölçüm %14,7 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 18,1 milyon m² iken; bunun 9,3 milyon m²'si konut, 5,2 milyon m²'si konut dışı ve 3,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 188 | 7,7 | 642 394 | 2,5 | 129 042 839 | 1,1 | |
| ı | 22 486 | 7,2 | 155 473 | $-2,3$ | 30 447 817 | $-7,8$ | |
| Ш | 22 994 | 24.2 | 149 530 | 23,7 | 29 494 241 | 21,5 | |
| Ш | 22 836 | 4,1 | 137 569 | $-0,7$ | 27 562 683 | $-2,4$ | |
| IV | 30 872 | 0,6 | 199 822 | $-4,0$ | 41 538 099 | $-1.4$ | |
| 2023 | 86818 | $-12,5$ | 535 115 | $-16,7$ | 107 747 109 | $-16,5$ | |
| 20 216 | $-10.1$ | 126 248 | $-18.8$ | 25 264 025 | $-17.0$ | ||
| Ш | 18 033 | $-21,6$ | 107 780 | $-27.9$ | 21 207 503 | $-28.1$ | |
| Ш | 19721 | $-13.6$ | 117 259 | $-14,8$ | 23 720 306 | $-13.9$ | |
| IV | 28 848 | $-6,6$ | 183828 | $-8,0$ | 37 555 275 | $-9,6$ | |
| 2024 | п | 28 624 | 41.6 | 175 413 | 38,9 | 36 760 688 | 45.5 |
| Ш | 15 378 | $-14.7$ | 82 430 | $-23,5$ | 18 100 224 | $-14.7$ |
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi – Betam tarafından yayınlanan 2024 Ekim tarihli araştırma raporuna göre;
Ağustostan eylüle ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı eylülde ülke genelinde yüzde -18,6, İstanbul'da yüzde -19,2, Ankara'da yüzde -18,1, İzmir'de ise yüzde - 15,3 olmuştur. Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı ağustosa kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6'ya düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 30.416 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul'da yüzde 20,8, Ankara'da yüzde 22,4 ve İzmir'de yüzde 26,6 olmuştur. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul'da 41.667 TL, Ankara'da 23.161 TL ve İzmir'de 35.633 TL'dir.
Konut talebi endeksi Eylül 2024'te Ağustos 2024'e kıyasla yüzde 1,2 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı ülke genelinde, İstanbul'da ve İzmir'de artarken Ankara'da azalmıştır. Satılan konut sayısı ülke genelinde, Ankara'da ve İzmir'de azalırken İstanbul'da artmıştır. Satılık ilan sayısı ise hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul ve İzmir'de artmış, Ankara'da ise azalmıştır.
Yasal incelemelerde herhangi bir kısıtlayıcı ve sınırlayıcı durumla karşılaşılmamıştır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü, Çankaya Tapu Müdürlüğü ile TKGM web portalından ve yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; -Parselin mevcut durum değerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı yöntemi, Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminden yararlanılmıştır.
Tel 0 533 473 41 14
Mustafa Kemal Mahallesi'nde, Sakıp Sabancı Bulvarı'na cepheli konumda yer almakta olan 28166 ada 2 parsel 10.295 m² yüzölçüme sahip arsa 710.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Ticaret imarlı ve Emsal: 1.50 yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
|--|
Tel 0 532 671 82 32
Keklik Pınar Mahallesi'nde, Dikmen Caddesi'ne yakın konumda yer almakta olan 28317 ada 1 parsel 19.500 m² yüzölçüme sahip arsa 650.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Hmax: 6,50, 2 kat Konut imarlı, 6.400 m² inşaat yapılabilir yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK 19500 650.000.000 .-M² .-TL |
33.333 .-TL/M² |
|---|---|
| ------------------------------------------------- | ------------------- |
Tel 0 532 686 39 44
Üniversiteler Mahallesi'nde, yola cepheli konumda yer almakta olan 26057 ada 8 parsel 1.040 m² yüzölçüme sahip arsa 69.500.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Konut+ticaret imarlı ve Emsal: 0.40 yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 1040 | 69.500.000 | 66.827 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Tel 0 536 548 37 21
Keklik Pınarı Mahallesi'nde, 882. Cadde üzerinde yer almakta olan 27729 ada 1 parsel 646 m² yüzölçüme sahip arsa 17.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Konut imarlı ve Emsal: 0,70, 2 kat yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 646 | 17.000.000 | 26.316 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Yukarı Dikmen Mahallesinde yer almakta olan 80510 ada 1 parsel 5.000 m² yüzölçüme sahip arsa'nın 121 m²'lik hissesi 8.400.000.-TL'den pazarlanmaktadır. Konut+ticaret imarlı ve Emsal: 3.00 yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 121 | 8.400.000 | 69.421 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Tel 0 532 503 00 74
İlkbahar Mahallesinde konumlu 16873 ada 15 parsel bilgilerine sahip olduğu beyan edilen 300 m² yüzölçüme sahip arsa 18.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Konut imarlı ve Emsal: 0,70, 2 kat yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 300 | 18.000.000 | 60.000 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Ankara Dikmen Vadisi'nde yer alan Ege Vadisi projesi, 6 blok 892 daireden meydana gelmekte olup 26 bin 905 metrekarelik arsa üzeinde planlanmıştır. Projede 1+0 ve 1+1 daireler 48 katlı kulede yer alıyor. Diğer bloklarda ise 2+1, 3+1, 3,5+1 ve 4+1 daireler yer alıyor.
| 26. KAT | 1+1 | 90 m² | 5.500.000 TL | 61.111 TL/m² |
|---|---|---|---|---|
| 30+ KAT | 2+1 | 113 m² | 7.850.000 TL | 69.469 TL/m² |
| 16. KAT | 3+1 | 185 m² | 11.500.000 TL | 62.162 TL/m² |
| 10. KAT | 4+1 | 215 m² | 15.500.000 TL | 72.093 TL/m² |
| Ortalama | 0 | 102 | 13.350.000 | 66.209 TL/m² |
1.850.000 metrekare alan üzerinde 5 etaplı olarak inşa edilen Sinpaş Altınoran projesinde 2647 konut bulunmaktadır. Proje dahilinde 1+1'den 6+1'e kadar faklı tipte ve büyüklükte daireler yaşam merkezleri yer almaktadır.
| 10. KAT | 1+1 | 89 m² | 4.999.999 TL | 56.180 TL/m² |
|---|---|---|---|---|
| 8. KAT | 2.5+1 | 135 m² | 8.600.000 TL | 63.704 TL/m² |
| 11. KAT | 2+1 | 120 m² | 6.750.000 TL | 56.250 TL/m² |
| 7. KAT | 3+1 | 145 m² | 10.700.000 TL | 73.793 TL/m² |
| 13. KAT | 4.5+1 | 228 m² | 13.250.000 TL | 58.114 TL/m² |
| Ortalama | 0 | 143 | 44.299.999 | 61.608 TL/m² |
Marina Ankara Projesi toplam 2 bin 518 konutun bulunacağı farklı tipte ve büyüklükte dairelerin yer aldığı bir proje olarak planlanmıştır.
| 19. KAT | 1+1 | 70 m² | 5.250.000 TL | 75.000 TL/m² |
|---|---|---|---|---|
| 18. KAT | 2+1 | 100 m² | 6.850.000 TL | 68.500 TL/m² |
| 30+ KAT | 3+1 | 150 m² | 9.550.000 TL | 63.667 TL/m² |
| Ortalama | 0 | 107 | 21.650.000 | 69.056 TL/m² |
Sinpaş GYO tarafından hayata geçirilen Sinpaş Boulevard Çankaya, 364 konuttan meydana gelmektedir. 30 ve 15 katlı 4 bloktan oluşan projede 2+1, 3+1 ve 4+1 olmak üzere farklı tipte ve büyüklükte dairelerin yer aldığı bir proje olarak planlanmıştır.
| 12. KAT | 2+1 | 139 m² | 9.700.000 TL | 69.784 TL/m² |
|---|---|---|---|---|
| 21. KAT | 2+1 | 139 m² | 10.700.000 TL | 76.978 TL/m² |
| 6. KAT | 3+1 | 168 m² | 11.000.000 TL | 65.476 TL/m² |
| Ortalama | , | 149 | 31.400.000 | 70.746 TL/m² |
Güney Park Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, bin villa, 500 teras ev ve 22 ile 32 katlı bloklardan oluşan 4500 çok katlı ev olmak üzere 6 bin konut olmak üzere farklı tipte ve büyüklükte dairelerin yer aldığı bir proje olarak planlanmıştır.
| 19. KAT | 2+1 | 120 m² | 5.450.000 TL | 45.417 TL/m² |
|---|---|---|---|---|
| 15. KAT | 3+1 | 120 m² | 6.500.000 TL | 54.167 TL/m² |
| 15. KAT | 4+1 | 250 m² | 10.500.000 TL | 42.000 TL/m² |
| Ortalama | 185 | 17.000.000 | 47.194 TL/m² |
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 16128 ADA 22 PARSEL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (5) | EMSAL (6) |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ |
710.000.000 SATILIK |
650.000.000 SATILIK |
69.500.000 SATILIK |
8.400.000 SATILIK |
18.000.000 SATILIK |
|
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN |
24.171,80 | 10.295 68.966 |
19.500 33.333 |
1.040 66.827 |
121 69.421 |
300 60.000 |
| DÜZELTME | -5% | 0% | -15% | -30% | -30% | |
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE |
ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA |
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| İMAR DURUMU | E=1.50 KONUT |
E=1.50 TİCARET | 2 KAT KONUT | E=0.40 KONUT | E=3.00 KONUT + TİCARET |
E=0,70 2 KAT KONUT |
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 40% | 30% | -20% | 20% | |
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 15% | 5% | 15% | 5% | |
| DİĞER BİLGİLER | TEK MÜLKİYET Nitelikli Proje |
HİSSELİ | ||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
Geliştirmeye Uygun |
10% | 0% | 20% | 40% | 30% |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-5% | 45% | 30% | -5% | 15% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
67140 | 65.517 | 48.333 | 86.875 | 65.950 | 69.000 |
Değerleme konusu taşınmaz arsa nitelikli olup, benzer nitelikteki Kentsel Servis Alanı / Ticaret imarlı arsa değerleri hesaplanmak suretiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Emsal düzeltme tablosuna göre 16128 ada, 22 parselin, arsanın birim m² değerinin 67.140 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |
| 16128 | 22 | 24.171,80 | 67.140 | 1.622.894.652,00 | |
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 1.622.890.000,00 |
| SATILIK EMSALLER KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (KONUT) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
SİNPAŞ EGE VADİSİ |
ALTINORAN | MARİNA TOWERS |
SİNPAŞ BOULEVARD ÇANKAYA |
SİNPAŞ GÜNEYPARK |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ |
- - |
- - |
- | - | - | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ |
- 66.209 |
- 61.608 |
- 69.056 |
- 70.746 |
- 47.194 |
|
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| NİTELİĞİ | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KAT | ||||||
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| YAPIM YILI | ||||||
| YAPIM YILINA İLİŞKİN DÜZELTME |
20% | 20% | 10% | 0% | 25% | |
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 5% | 20% | |
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE |
İKİNCİ EL | İKİNCİ EL | İKİNCİ EL | İKİNCİ EL | İKİNCİ EL | |
| İLİŞKİN DÜZELTME |
25% | 25% | 25% | 25% | 25% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
40% | 40% | 30% | 25% | 65% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
87.000 | 92.693 | 86.251 | 89.773 | 88.433 | 77.870 |
Değerlemesi yapılan taşınmaz için onaylanmış ruhsat ve projenin olmaması, üzerlerinde yapı bulunmaması nedeniyle değerlemede Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır.
Parsel üzerinde geliştirilmiş olan herhangi bir proje bulunmamaktadır. Elde edilebilen veriler doğrultusunda imar koşullarına istinaden yapılabilecek toplam inşaat alanı hesaplanarak aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Daha sonra bu nakit akışlarında toplam proje cirosu hesaplanmak sureti ile bölgedeki hasılat paylaşımı oranları dikkate alınarak arsanın değerine ulaşılmaya çalışılmıştır.
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası 10 yıllık devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Son üç yılın ortalaması olarak ~%20,00 civarındadır.
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Söz konusu parseller üzerinde henüz proje geliştirilmemiş olması, imarlı arsa olması, gelişmekte olan bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %7olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
% 20,00 Risksiz Oran
= % 27,00 İskonto oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı ina tablosunda %27,00 olarak kabul edilmiştir
Değerleme konusu taşınmazın imar koşulları "2.3.1. İmar Dumuna İlişkin Veriler" başlığında detaylı olarak anlatılmıştır.
Uygulama İmar Planına göre, 16128 ada 22 parsel Emsal=1.50, konut alanı imarlıdır. Gelir İndirgeme Yaklaşımında parsel üzerinde konut projesi geliştirileceği öngörülmüştür. Emsal=1.50 yapılaşma koşullarına göre Emsal İnşaat Alanı hesaplanmıştır. Satılabilir İnşaat Alanı, mevzuattan kazanılan alanlar olması nedeni ile Emsal İnşaat Alandan %30 daha fazla olduğu öngörülmüştür. Toplam inşaat alanının satılabilir alanın %30 fazlası olacağı öngörülmüştür.
| ADA | PARSEL FONKSİYON EMSAL | ORANI | YÜZÖLÇÜM | EMSAL İNŞAAT ALANI |
EK EMSAL ALANI |
TOPLAM İNŞAAT ALANI |
TOPLAM İNŞAAT SATILABİLİR ALAN |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16128 | 22 | KONUT | 1,50 | 24.171,80 | 36.257,70 | 10.877,31 | 61.275,51 | 47.135,01 |
| TOPLAM | 24.171,80 | 36.257,70 | 10.877,31 | 61.275,51 | 47.135,01 |
Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları %27,00 indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır.
Nakit akışı tüm parseller için ortak olarak hazırlanmış olup, ortalama birim m² değeri hesaplanmıştır. Taşınmazlar için yatırım süreci 24 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Net bugünkü değere ulaşılırken 3 farklı indirgeme oranı alınmıştır. Nihai indirgeme oranı % 28,00 olarak kabul edilmiştir.
Projedeki konut satışının 1. dönemde 87.000.-TL/M² ile gerçekleşeceği 2. dönem bir önceki yıla göre enflasyon oranı da dikkate alınarak %35 oranında artacağı varsayılmıştır.
Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
Yapılacak olan projenin iyi nitelikte olacağı öngörülmüş olup, bu kapsamda satılabilir alanlar için ortalama birim inşa maliyeti olarak 20.000-TL/m² dikkate alınmıştır.
İnşaat maliyetlerinin yıllık artış oranı, finansal riskler, hakediş sistemleri ve proje imajı gibi etkenler de göz önünde bulundurularak %30,00 olarak kabul edilmiş olup yıllara yaygın birim maliyet değerleri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır. 24 aylık süreç içerisinde inşaatın ve satışların tamamlanacağı öngörülmüştür.
PAGYO-2411105 ÇANKAYA (ARSA) 35
Hesaplanan 70.702,52 m² inşaat alanına sahip olması proje için öngörülen inşaat süresi 3 yıldır. Projenin yer aldığı bölgenin sosyo ekonomik özellikleri, coğrafi nitelikleri ve diğer etkenler de göz önünde bulundurularak projenin inşaat maliyetlerinin yıllara göre dağılımı aşağıdaki şekilde kabul edilmiştir. İnşaat maliyetlerine 1. dönemden itibaren yıllık enflasyon oranı olan %30 oranında artış yapılmış olup nakit akışlarında bu maliyetler dikkate alınmıştır.
| Enflasyon farkı Yansıtılmamış Maliyetler | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 1.dönem | 2.dönem | 3.dönem | |||
| Dağılım | 50,00% | 30,00% | 20,00% | ||
| Maliyet (TL) | 612.755.130 TL | 367.653.078 TL | 245.102.052 TL | ||
| TOPLAM (TL) | 1.225.510.260 TL |
| Dönemlik %30 Enflasyon Farkı Yansıtılmış Maliyetler |
||||
|---|---|---|---|---|
| 1.dönem | 2.dönem | 3.dönem | ||
| Dağılım | 50,00% | 30,00% | 20,00% | |
| Maliyet (TL) | 612.755.130 TL | 477.949.001 TL | 414.222.468 TL | |
| TOPLAM (TL) | 1.504.926.599 TL |
Satış pazarlama giderleri, projenin özellikleri, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşa edilen projenin orta-üst gelir düzeyine hitap edecek konut projesi olacağı dikkate alındığında, projede pazarlama ve satış giderlerinin ortalama düzeyde tutulacağı öngörülmüştür.
Bu veriler ışığında, proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinde satış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %1 - %10 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise satışa hazır proje alanı üzerinden her satış döneminde %5 oranında satış & pazarlama maliyeti hesabı yapılarak İNA tablosunda işlenmiştir.
Geliştirici karının toplam maliyet içerisinde %5 - %15 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise satışa hazır proje alanı üzerinden her satış döneminde %10 oranında İNA tablosunda işlenmiştir.
Bu değerler aşağıda yer alan İNA tablosunun özet kısmında pazarlama maliyetlerinin inşaat alanı üzerinden birim değerleri hesaplanırken irdelenmiştir.
Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları %27,00 indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra edinilen tecrübeler ve verilerin göz önünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halindeki toplam değerinin 6.272.834.068-TL olarak hesaplanmıştır. Projenin öngörülen gelirlerinden öngörülen giderleri çıkartılmak sureti ile net nakit akışları hesaplanmıştır. Yapılan bu hesaplamalar neticesinde geliştirilmiş arsa değeri ~1.987.397.159.-TL olarak hesaplanmıştır. Geliştirilmiş arsa değerinin % 85'inin bugünkü arsa değeri olduğu ( bölgede yapılan projelerde ortalama %10 - 20 kar elde edildiği, buradan hareketle geliştirilmiş arsa değerinin bugünkü arsa değerinin % 15 kar edilmiş değeri olduğu tespit ve kabul edilmiştir ) ve bu kabule istinaden elde edilen veriler aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir.
| İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI (Discounted Cash Flows)- 16128 ADA 22 PARSEL | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| YATIRIM SÜRECİ | 24 | |||||
| TOPLAM SATILABİLİR KONUT ALANI (m²) | 47.135,01 | |||||
| TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²) | 47.135,01 | |||||
| TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) | 61.275,51 | |||||
| BİRİM M2 İNŞAAT MALİYETİ (TL/M2) | 20.000 | |||||
| TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ (TL) | 1.225.510.260 | |||||
| Yıllık Enflasyon Oranı | 30,00% | |||||
| 1. Dönem | 2. Dönem | 3. Dönem | 4. Dönem | TOPLAM | ||
| NAKİT GİRİŞLERİ | ||||||
| Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Konut) | 30,00% | 30,00% | 25,00% | 15,00% | 100,00% | |
| Satılan Brüt Alan | 14.141 m² | 14.141 m² | 11.784 m² | 7.070 m² | 47.135 | |
| Ortalama Birim Satış Fiyatı | 87.000 TL/m² | 117.450 TL/m² | 158.558 TL/m² | 214.053 TL/m² | ||
| Yıllık Artış Oranı | 35% | 35% | 35% | |||
| Satış Geliri (Konut) | 1.230.223.761 TL/m² | 1.660.802.077 TL/m² | 1.868.402.337 TL/m² | 1.513.405.893 TL/m² | 6.272.834.068 | |
| GELİRLER ( Toplam ) | 1.230.223.761 TL | 1.660.802.077 TL | 1.868.402.337 TL | 1.513.405.893 TL | 6.272.834.068 | |
| NAKİT ÇIKIŞLARI | ||||||
| İnşaat Maliyetinin Yıllara Dağılım Oranı | 50,00% | 30,00% | 20,00% | |||
| İnşaat Maliyetleri (Bugünkü birim fiyatlarla) | 1.225.510.260,00 TL | 612.755.130 TL | 367.653.078 TL | 245.102.052 TL | 1.225.510.260 | |
| İnşaat Maliyetleri (Eskale edilmiş) | 612.755.130 TL | 477.949.001 TL | 414.222.468 TL | 1.504.926.599 | ||
| Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri (Hasılatın %5'i) |
5% | 61.511.188 TL | 83.040.104 TL | 93.420.117 TL | 75.670.295 TL | 313.641.703 |
| Geliştirici Karı (Hasılatın %10u) | 10% | 123.022.376 TL | 166.080.208 TL | 186.840.234 TL | 151.340.589 TL | 627.283.407 |
| GİDERLER (Toplam) | 797.288.694 TL | 727.069.313 TL | 694.482.818 TL | 227.010.884 TL | 2.445.851.710 | |
| NAKİT AKIMLARI (Cash Flows) | 432.935.067 TL | 933.732.764 TL | 1.173.919.519 TL | 1.286.395.009 TL | 3.826.982.359 TL | |
| Net Bugünkü Değer | ||||||
| Alan / Yüzölçüm | Birim Fiyat | (NPV) | ||||
| İNDİRGEME ORANI (Discount Rate) | 27,00% | |||||
| Geliştirilmiş Arsa Değeri (TL) | 24.171,80 | 82.219,66 TL | 1.987.397.159 TL | |||
| Arsa Değeri (TL) %85 | 1.689.287.585 TL | |||||
| TOPLAM ARSA DEĞERİ | 24.171,80 | 69.886,71 TL | 1.689.287.585 TL |
| GELİR YÖNTEMİNE GÖRE ARSANIN DEĞERİ | 1.689.287.585 TL |
|---|---|
| GELİR YÖNTEMİNE GÖRE ARSANIN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ |
1.689.290.000 TL |
16128 ada 22 parselin en etkili kullanım şeklinin imar koşullarına uygun olarak proje yapılmasının en etkin kullanım olacağı düşünülmektedir.
■
| Pazar Yaklaşımı Yöntemine göre; | ||
|---|---|---|
| PARSELİN TOPLAM DEĞERİ | 1.622.890.000 TL |
■ Gelir indirgeme yaklaşımına göre;
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Değerler arasında farklılık olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde parselin yapılaşma haklarına ilişkin varsayımlar ve belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Bölge büyük firmalar tarafından yatırım yapılan bir gelişme alanı olup, henüz Sinpaş projeleri dışında bir inşa faaliyet bulunmayan, boş parsellerin çoğunlukta olduğu bir bölgedir.
Tüm faktörler değerlendirildiğinde ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurulduğunda, pazar yaklaşımı yönteminde arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne taşınmaz için pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamıştır.
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları;
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Taşınmazın niteliği arsa olup, üzerinde mevzuat uyarınca izin alınmasını gerektirecek yapı bulunmamaktadır.
Kira değeri analizi yapılmamıştır.
Taşınmaz Panora Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Mülkiyetine 12.12.2023 tarihinde geçmiş olup, beş yıllık süre içerisindedir.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
Olmadığı Hakkında Bilgi
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.10
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
İmar bilgilerinde yapılan incelemede;Taşınmazın üzerinde mevcutta yapı bulunmamaktadır. Arsa niteliğinde olan taşınmazın fiili durumu da bu niteliğine uygundur. Taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazın "ARSA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede; Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Taşınmaz üzerinde ipotek şerhi bulunmaktadır. Panora Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kayıtlarının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğunu beyan eden yazılı açıklaması rapor eklerinde yer almaktadır
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, taşınmazların "Arsa" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu parselin
tarihli toplam değeri için ; 31.12.2024
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
kıymet takdir edilmiştir.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.