Regulatory Filings • Dec 31, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 1.11.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
6.11.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
30.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 31.12.2024 |
| RAPOR NO | PAGYO-2411045 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| DEĞERLEME KONUSU | PANORA AVM'NİN PAZAR DEĞER TESPİTİ |
| DEĞERLEME ADRESİ | ORAN MAHALLESİ, KÜDÜS CADDESİ, PANORA AVM NO:3 ÇANKAYA/ANKARA |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ozan ALDOĞAN - Değerleme Uzmanı (Lisans No:409553) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; Ankara ili Çankaya ilçesi Dikmen Mahallesi 29087 ada 1 parselde bulunan Panora Alışveriş Merkezi'nin değerleme tarihi itibariyle mevcut durumunun pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Oran Mahallesi Kudüs Caddesi No:3/318 Çankaya / Ankara
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, raporda bilgileri bulunan Panora AVM'nin değerleme tarihi itibariyle mevcut durumunun pazar değerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için iş bu rapor PAGYO-2411045 referans numarasıyla şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Ozan ALDOĞAN raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ raporu kontrol eden değerleme uzmanı olarak ve Eren KURT raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak değerleme işleminde görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde hazırlanmış olan rapor bulunmamaktadır.
| 29087 ADA 1 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | ANKARA |
| İlçesi | : | ÇANKAYA |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | DİKMEN |
| Köyü | : | - |
| Sokağı | : | - |
| Mevkii | : | - |
| Pafta No | : | - |
| Ada No | : | 29087 |
| Parsel No | : | 1 |
| Alanı | : | 30.707,00 m² |
| Hisse oranı | : | TAM |
| Vasfı | : | BETONARME İŞYERİ |
| Tapu Cinsi | : | KAT MÜLKİYETİ |
| Sahibi | : | PANORA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Yevmiye No | : | EK-1 |
| Cilt No | : | EK-1 |
| Sayfa No | : | EK-1 |
| Tapu Tarihi | : | EK-1 |
Çankaya Tapu Müdürlüğü'nden müşteri tarafından 04.11.2024 tarihinde alınmış olan taşınmazların mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren belge ekte sunulmuştur. Taşınmaz üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır.
-1 YTL . bedel karşılığında kira şerhi. (30.05.2007 tarih, 10976 yevmiye)
Beyanlar Hanesinde:
-3194 Sayılı Kanunun 32. Maddesi Gereğince İmar Mevzuatına Aykırıdır (24.01.2024 tarih, 8164 yevmiye)
-Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine geçmiştir. (09.11.2007 tarih, 22978 yevmiye) -Yönetim Planı : 17/05/2007 (23.05.2007 tarih, 10541 yevmiye)
(Taşınmazlara dair takyidat kayıtları incelendiğinde 24.01.2024 tarihine kadar olan süreçte herhangi bir takyidat olmadığı, bu tarihte 32. madde şerhi konulduğu tespit edilmiştir. Bahsekonu şerhe ilişkin olarak Şirket tarafından açılan davada Ankara 27. İdare Mahkemesi'nin 2024/479 Esas sayılı dava dosyasından verilen Yürütmenin Durdurulmasına dair dört ayrı karar bulunmaktadır. Son verilen Yürütmenin Durdurulmasına ilişkin karara Ankara Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı tarafından yapılan itirazda Ankara Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesi'nin 2024/1167 Esas sayılı kararı ile 24.12.2024 tarihinde reddedilmiştir.)
Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde değerleme konusu bağımsız bölümler üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde ve ekte sunulan 17.12.2024 tarihli imar durum yazısına göre rapor konusu taşınmaz;
Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca hazırlanan ve mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığının 30/01/2008 tarih ve 603 sayılı Bakanlık Olur'u ile onaylanan Çankaya İlçesi, Dikmen Mahallesi 29086 ada 1 parsel, 29087 ada 1 parsel, 16743 ada 6 ve 7 parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği kapsamında kaldığı 29087 ada 1 sayılı parselin onaylı imar planına göre;
-imar kullanımının "Ticaret+Sosyal Tesis Alanı", yapılaşma koşulları "KAKS'a konu alan: 56008 m²" " Hmax: Serbest" olarak belirlendiği, yapı yaklaşma mesafelerinin plan üzerinde, yapılaşmaya ilişkin diğer hususların ise plan notlarında tanımlı olduğu görülmüştür.
PAGYO-2411045 ÇANKAYA (PANORA AVM) 8
| 29086 ADA 1 PARSEL,29087 ADA 1 PARSEL,16743 ADA 6 VE 7 PARSELLER | |
|---|---|
| İMAR 1-BU PLAN VE PLAN NOTLARINDA YER ALMAYAN KONULARDA "3194 SAYILI |
|
| ANUNU"VE İLGİLİ YÖNETMELİKLERİ GECERLİDİR. | |
| 872 SAYILI ÇEVRE KANUNU VE YÖNETMELİKLERİ 10.08.2006 GÜN VE 25902 SAYILI RESMİ | |
| iAZETEDE YAYINLANARAK YÜRÜRLÜĞE GİREN İŞ YERİ AÇMA VE ŞALIŞMA RUHSATLARUNA | |
| LIŞKIN YÖNETMELIKTE BELIRLENEN HUSUSLARDA YETKILI İDARELER SORUMLU OLUP,BU | |
| ÖNETMELIKTE BELIRTILEN TÜM HUSUSLAR YERINE GETIRILMEDEN İNŞAAT | |
| JYGULAMASINA GECİLEMEZ. | |
| 4.09.1988 GÜN VE 19919 SAYILI RESMÎ GAZETEDE YAYINLANAN SU KİRLİLİĞİ KONTROL | |
| YÖNETMELIĞİ İLE 01.07.1999 GÜN VE 23742 SAYILI RESMİ GAZETEDE YAYINLANAN SU | |
| kirliliği kontrol yönetmeliğinde degişiklik yapılması hakkındaki yönetmelik | |
| IÜKÜMLERİ. | |
| 2,11.1986 GÜN VE 19269 SAYILI RESMÎ GAZATEDE YAYINLANAN HAVA KALÎTESÎ KORUMA | |
| YÖNETMELİĞİ. | |
| 11,12,1986 GÜN VE 19308 SAYILI RESMÎ GAZETEDE YAYINLANAN GÜRÜLTÜ KONTROL | |
| YÖNETMELÍĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR. 2-HER KOŞULDA AFET BÖLGELERİNDE YAPILACAK YAPILAR HAKKINDAKİ YÖNETMELİK |
|
| HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR. 3-1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI AŞAMASINDA İMAR PLANINDA ESAS JEOLOJİK |
|
| ETÜT YAPILMASI ZORUNLUDUR. | |
| 4-PALNDA "A"OLARAK TANIMLANAN ALANLARDA KAKS'AKONU ALAN 301,977 m2. | |
| "B"OLARAK TANIMLANAN ALANLARDA KAKS'A KONU ALAN 56,008 m2 | |
| "C"OLARAK TANIMLANAN ALANLARDA KAKS'A KONU ALAN 49,678m2 | |
| "D"OLARAK TANIMLANAN ALANLARDA KAKS'A KONU ALAN 36,307m2 | |
| 5-PLAN KAPSAMINDAKI ALANDA OLUŞTURULMUŞ ADA VE/VEYA PARSELLERDE KAKS'A | |
| KONU ALAN m2 OLARAK BELIRTILMIŞTIR.İNŞAA EDİLECEK YAPILARDA KAT HOLLERI,ANA | |
| MERDİVENLER,ASANSÖR BOŞLUKLAR BALKONLAR + 0.00 KOTU ALTINDA KALAN ALANLAR | |
| KAKS'A KONU ALANA DAHİL DEGİLDİR. | |
| 6-PLAN KAPSAMINDAKI ALANDA OLUŞTURULMUŞ ADA VE/VEYA PARSELLERDE YAPI | |
| YAKLAŞMA SINIRI DIŞINDA KALAN ALANLARDA SU DEPOSU,TRAFO,BEKÇİ KÜLÜBESİ,GİRİS | |
| NİZAMİYESI,GÜVENLIK TESISLERI,ÇÖP DEPOLAMA YERLERI,OTOPARK RAMPALARI,TOTEMLER,ALTYAPI TESİSLERİ,VB YAPILAR YAPILABİLİR.TRAFO VE DİGER ALT |
|
| YAPI TESİSLERİ PARSEL İÇİNDE HERHANGI BİR YERE KONABILIR. | |
| 7-PLAN KAPSAMINDAKI ALANDA OLUŞTURULMUŞ ADA VE /VEYA PARSELLERDE YAPI | |
| YÜKSEKLIĞI YAPININ MİMARI ÖZELLIĞINE GÖRE YAPI YAKLAŞMA SINIRI İÇINDE KALMAK | |
| KOŞULU İLE SERBESTTİR. | |
| 8-PLAN KAPSAMINDAKİ ALANLARDA OLUŞTURULMUŞ ADA VE /VEYA PARSELLERDE | |
| YAPILACAK BİNALAR GENELLİKLE TABİİ ZEMİNDE KOTLANDIRILACAKTIR.+-0.00 KOTU BİNA | |
| KÖŞE NOKTALARI ORTALAMASIDIR.ANCAK ADA YADA PARSELLER İÇİNDE TOPOĞRAFYA | |
| ÖZELLİĞİNDEN YA DA PROJE BÜTÜNLÜĞÜNDEN DOLAYI YOL VE PARSEL ZEMİNİ ARASINDA | |
| HADA UYUMLU BİR İLİŞKİ KURMAK AMACI İLE BİNALAR ADA VEYE PARSEL ÇECRESİNDEKİ | |
| VEYA İÇİNDEKİ(OLUŞMUŞ VEYA OLUŞTURULACAK)YOLLARDAN TESVİYELER YAPILABİLECEK | |
| VE BINALAR BU TESFIYE EDILMIS ZEMINLERDEN KOT ALABILECEKLERDIR.YAPI YAKLAŞMA | |
| SINIRLARI DISINDA VE ADA VEYA PARSEL SINIRLARI İÇİNDE MERDİVEN | |
| KURANGLEZ, RAMPA, SACAK YAPILABILIR ZEMIN KATLAR +1.50 DE TESIS EDILEBILIR. | |
| 9-GENEL YERLEŞİM,KÜTLE DÜZENLEMESİ,YAPI YÜKSEKLİKLERİ,BLOKLAR EXAMPLE IN THE LABOUR OF THE VALUATE VALUATE CONSULTER HAZIRLANAN |
|
Son üç yıllık değişiklikler incelendiğinde; herhangi bir değişiklik yapılmamıştır.
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemede 29087 ada 1 parsel için düzenlenmiş 18.12.2003 tarih 2268-E no'lu yeni yapı ruhsatı, 05.06.2007 tarih 2302 sayılı tadilat ruhsatı, 22.10.2007 tarih ve 2007/1 sayılı yapı kullanma izin belgesi, 01.08.2017 tarih ve 2017/03 sayılı tadilat ruhsatı, 28.05.2021 tarih ve L1MMNBET numaralı yapı kayıt belgesi, 14.05.2007 tarihli projesi ve 18.05.2017 tarihli mimari projesi görülmüştür.
| YAPI RUHSATI BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Veriliş Nedeni |
Ruhsat Tarihi | Ruhsat Sayısı | Bağ.Brm. Sayısı |
AVM Alanı (m²) |
Ortak Alan (m²) |
Toplam Alan (m²) |
İnşaat Sınıfı Yapı Grubu |
|
| Yeni Yapı | 18.12.2003 | 2268-E | 242 | 58.627,00 m² | 101.445,00 m² | 160.072,00 m² | IV.A | |
| Tadilat | 5.06.2007 | 2302 | 242 | 58.627,00 m² | 101.445,00 m² | 160.072,00 m² | IV.A | |
| Tadilat** | 1.08.2017 | 2017/3 | 293 | 64.035,20 m² | 97.304,50 m² | 161.339,70 m² | V.A |
**Değerlemeye konu taşınmazlar için 293 bağımsız bölüm ve 161.339,70 m²' kapalı alan için alınmış olan 01.08.2017 tarih ve 2017/3 sayılı tadilat ruhsatının süresi dolmuş olup, Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 10.09.2020 tarih ve 081603 sayılı olur yazısı ile iptal edilmiştir.
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Veriliş Nedeni |
Tarihi | Sayısı | Bağ.Brm. Sayısı |
AVM Alanı (m²) |
Ortak Alan (m²) |
Toplam Alan (m²) |
İnşaat Sınıfı Yapı Grubu |
| Tadilat | 22.10.2007 | 2007/1 | 242 | 58.627,00 m² | 101.445,00 m² | 160.072,00 m² | V.A |
| YAPI KAYIT BELGESİ BİLGİLERİ* | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Veriliş Nedeni |
Tarihi | Sayısı | Bağ.Brm. Sayısı |
Arsa Alanı (m²) |
B.B. Alanı (m²) |
Veriliş Nedeni |
| İLAVE | 28.05.2021 | KZSZKVRE | 1 | 30.707,00 m² | 30.821,90 m² | Ticari |
| DÜZELTME | 12.03.2024 | L1MMNBET | 1 | 30.707,00 m² | 30.821,90 m² | Ticari |
*Değerlemeye konu taşınmazlar için 3194 Sayılı İmar Kanununun Geçici 16. Maddesi kapsamında alınmış yapı kayıt belgesi olması rağmen, 2017 tarihli projesi ile uyumlu olan yapı kayıt belgesinin 2. aşamasının yapılmamış olması ve sürecinin devam etmesi, yapılan değişikliklerin tapu müdürlüğü tarafından onaylanmamış olması nedeniyle değerlemede 14.05.2007 tarihli mimari proje dikkate alınmış, tadilat ruhsatı ve yapı kayıt belgesi dikkate alınmamıştır.
Değerlemeye konu taşınmazlar için 293 bağımsız bölüm ve 161.339,70 m²' kapalı alan için alınmış olan 01.08.2017 tarih ve 2017/3 sayılı tadilat ruhsatının süresi dolmuş olup, Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 10.09.2020 tarih ve 081603 sayılı olur yazısı ile iptal edilmiştir.
Değerlemeye konu olan 29087 ada 1 parsel üzerinde yer alan AVM'nin 14.05.2007 onay tarihli tadilat mimari projesine göre alansal dağılımları aşağıda gösterilmiştir.
| 14.05.2007 Tarihli Mimari Projeye Göre Alan Dağılımları | Toplam İnşaat Brüt Alanı |
|---|---|
| 4. Bodrum Kat (-2. Otopark Katı) (-15.20 Kotu) | 14.321,00 m² |
| 3. Bodrum Kat (-1. Otopark Katı) (-11.50 Kotu) | 22.496,00 m² |
| 2. Bodrum Kat (Market Katı) (-7.80 Kotu) | 24.352,00 m² |
| 1. Bodrum Kat (Market Asma Katı) (-3.90 Kotu) | 14.414,00 m² |
| Zemin Kat (Zemin Kat ve Zemin Asma Katı) (±0.00 ve +4.00 Kotu) | 35.094,00 m² |
| 1. Normal Kat (1. Normal ve 1. Asma Kat) (+8.00 ve +12.00 Kotu) | 32.225,00 m² |
| 2. Normal Kat (2. Normal Kat) (+16.00 Kotu) | 20.262,00 m² |
| 3. Normal Kat (3. Normal Kat, 4. Normal Kat, 5. Normal Kat) (+21.30, +26.50 ve +31.50 Kotu) |
16.401,00 m² |
| Toplam | 179.565,00 m² |
18.01.2024 tarihli yapı tatil tutanağına göre ruhsatlı yapının mimari projesine aykırı olarak 31.12.2017 tarihinden sonra eklentilerin yapıldığı (567m²) tespit edilmiştir. (18.01.2024 tarihli yapı tatil tutanağına göre ruhsatlı yapının mimari projesine aykırı olarak 31.12.2017 tarihinden sonra 3194 sayılı Kanunun 32. Maddesi uyarınca konulan şerh, toplam AVM alanı olan 179.565 Metrekarenin sadece binde 3 (567 Metrekare)'lük kısmına ilişkin olup, AVM'nin bütününe ilişkin bir şerh değildir.)
02.02.2024 tarih 243 karar no ile 3194 sayılı İmar Kanununun 32.maddesi hükmü gereğince yapının 30 gün içerisinde ruhsata aykırılıkların giderilmesine, aksi halde Fen İşleri Dairesi Başkanlığınca yıkılımasına ve 3194 sayılı İmar Kanunun 42. maddesi hükmü gereğince para cezasına encümence karar verilmiştir.
01.03.2024 tarihli Panora Gayirmenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Dilekçesinde encümen kararına istinaden ruhsata uygun hale getirilmesi istenen binanın ilgili kısımlarının yıkım ve söküm işlerinin tamamlandığı belirtilmiştir.
Ankara Büyükşehir Belediyesi Fen İşleri Dairesi Başkanlığı'nın 03.04.2024 tarihli yazısında yapılan incelemede otopark rampa üzerinde yıkım işlemlerinin devam ettiği ancak taşıyıcı sisteminin yerinde durduğu, diğer yerlerde yıkım işlemlerinin başlatılmadığı tespit edildiği belirtilmiştir.
Anılan şerhe ilişkin şirket tarafından açılan T.C.Ankara 27.İdari Mahkemesi kararları tarafımıza iletilmiştir. Ankara 27. İdare Mahkemesi'nin 2024/479 Esas sayılı dava dosyasından verilen Yürütmenin Durdurulmasına dair kararda "…….Davalı idare tarafından davacı şirkete gönderilen 17.04.2024 düzenleme tarihli 258264 dosya numaralı 9.410.219,27-TL'lik idari para cezasına ilişkin ödeme emrinin; hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek yürütmesinin durdurulmasına ve işlemin iptaline karar verilmesi istenmektedir. Hukuka aykırılığı açık olan dava konusu işlemin; uygulanması halinde telafisi güç zararlar doğabileceğinden 2577 sayılı Kanun'un 27'nci maddesi uyarınca teminat alınmaksızın yürütülmesinin durdurulmasına, tebligatın tamamlanmasına, itiraz yolu açık olmak üzere, 21/11/2024 tarihinde oybirliğiyle karar verilmiştir……."ifadeleri yer almaktadır. Yürütmenin Durdurulmasına ilişkin karara Ankara Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı tarafından yapılan itiraz da Ankara Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesi'nin 2024/1167 Esas sayılı kararı ile 24.12.2024 tarihinde reddedilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmaz mevcut durumda yapılan incelemelerde servis koridorları ve teknik hacim alanları değiştirilmiş ve bu alanların belirli bölümleri dükkan alanlarına katılmıştır. Servis koridorlarının bazı bölümleri ise AVM ortak alanların eklenmiştir. Bazı mağazalarda asma kat oluşturulmuştur. Bazı alanlara asansör ve merdiven alanları eklenmiş bazı kısımlarda yer alanlar ise iptal edilmiştir. Depolar oluşturulmuş ve bu depoların belirli bölümleri dükkan alanlarına katılmıştır. AVM dış cephelerinde bulunan restoran ve mağaza alanlara yanları ve üst açılır teras alanı oluşturulmuştur. Yapılan bu değişiklikler basit tadilatlarla geri dönüştürülebilir niteliktedir.
18.01.2024 tarihli yapı tatil tutanağına göre ruhsatlı yapının mimari projesine aykırı olarak 31.12.2017 tarihinden sonra eklentilerin yapıldığı (567m²) tespit edilmiştir.
02.02.2024 tarih 243 karar no ile 3194 sayılı İmar Kanununun 32.maddesi hükmü gereğince yapının 30 gün içerisinde ruhsata aykırılıkların giderilmesine, aksi halde Fen İşleri Dairesi Başkanlığınca yıkılımasına ve 3194 sayılı İmar Kanunun 42. maddesi hükmü gereğince para cezasına encümence karar verilmiştir.
01.03.2024 tarihli Panora Gayirmenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Dilekçesinde encümen kararına istinaden ruhsata uygun hale getirilmesi istenen binanın ilgili kısımlarının yıkım ve söküm işlerinin tamamlandığı belirtilmiştir.
Ankara Büyükşehir Belediyesi Fen İşleri Dairesi Başkanlığı'nın 03.04.2024 tarihli yazısında yapılan incelemede otopark rampa üzerinde yıkım işlemlerinin devam ettiği ancak taşıyıcı sisteminin yerinde durduğu, diğer yerlerde yıkım işlemlerinin başlatılmadığı tespit edildiği ifade edilmiştir.
Şirket tarafından anılan karara karşı açılan T.C.Ankara 27.İdari Mahkemesi kararları tarafımıza iletilmiştir. Ankara 27. İdare Mahkemesi'nin 2024/479 Esas sayılı dava dosyasından verilen Yürütmenin Durdurulmasına dair kararda "…….Davalı idare tarafından davacı şirkete gönderilen 17.04.2024 düzenleme tarihli 258264 dosya numaralı 9.410.219,27-TL'lik idari para cezasına ilişkin ödeme emrinin; hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek yürütmesinin durdurulmasına ve işlemin iptaline karar verilmesi istenmektedir. Hukuka aykırılığı açık olan dava konusu işlemin; uygulanması halinde telafisi güç zararlar doğabileceğinden 2577 sayılı Kanun'un 27'nci maddesi uyarınca teminat alınmaksızın yürütülmesinin durdurulmasına, tebligatın tamamlanmasına, itiraz yolu açık olmak üzere, 21/11/2024 tarihinde oybirliğiyle karar verilmiştir……." ifadesine yer verilmiştir. Yürütmenin Durdurulmasına ilişkin karara Ankara Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı tarafından yapılan itiraz da Ankara Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesi'nin 2024/1167 Esas sayılı kararı ile 24.12.2024 tarihinde reddedilmiştir.
Baysan Yapı Denetim Ltd. Şti. - Mebusevleri Mah. Şerefli Sokak, No:7/2 Çankaya/ANKARA
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu binaya ait 16.04.2022 tarihinde alınmış B sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Ankara ili Çankaya ilçesi, Dikmen Mahallesi'nde yer alan tapu kayıtlarında "BETONARME İŞYERİ" olarak kayıtlı 29087 ada 1 parselde yer alan AVM binasıdır. Parsel ada formunda parsel olup, geometrik olarak amorf formundadır. Parselin yüz ölçümü 30.707 m²'dir.
Değerleme konusu taşınmaz; şehrin güney kısmında konumlanmış olan Oran bölgesinde, Sinpaş projeleri, TRT Genel Müdürlüğü ve MSB Lojmanları yakınında yer almaktadır. Yakın çevresi konut fonksiyonlu gelişmiştir. Çok yakın konumda nirengi niteliğinde Park Oran Konakları yer almaktadır. Aynı zamanda yakınında One Tower Alışveriş Merkezi, Acıbadem Hastanesi ve Sinpaş GYO Ege Vadisi projesi bulunmaktadır. Bölge genel olarak apartman tipinde konut yerleşim birimleri ve boş arsalardan oluşmaktadır. Çevreyolu erişimi rahat durumdadır. Çankaya ilçe merkezine yaklaşık 10 dakika; Kızılay'a ise yaklaşık 15 dakika araç mesafesinde yer almaktadır. TRT Genel Müdürlüğü binası, Sinpaş Marina Ankara ve Portofıno projeleride aynı lokasyon içerisinde yer almaktadır. Bölge orta üst ve üst gelir gruplarına hitap etmektedir. Bölgede yapılan projelerle gelişme potansiyeli artmaktadır.
PAGYO-2411045 ÇANKAYA (PANORA AVM) 15
3.3 - Ulaşım Özellikleri
Taşınmazın bulunduğu konuma özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile ulaşılabilmektedir. Konya Yolu kullanılarak Mevlana Bulvarı vasıtası ile Çankaya - Oran sapağından içeri girilerek Turan Güneş Bulvarı vasıtası ile Oran Mahallesi'ne ulaştıktan sonra Kudüs Caddesi vasıtası ile parselin olduğu noktaya ulaşılabilmektedir.
Şehir merkezinden ise Atatürk Bulvarı ve Cinnah Caddesi vasıtası ile Çankaya yönüne doğru ilerleyerek Çankaya'ya ulaştıktan sonra Simon Bolivar Bulvarı'na ve daha sonra Turan Güneş Bulvarı'na girilerek taşınmazın bulunduğu noktaya ulaşılabilmektedir.
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
Değerleme konusu taşınmaz; Ankara ili Çankaya ilçesi, Dikmen Mahallesi'nde yer alan tapu kayıtlarında "BETONARME İŞYERİ" olarak kayıtlı 29087 ada 1 parselde yer alan AVM binasıdır. Taşınmaz kat mülkiyet listesine göre toplam 242 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
Ana gayrimenkul onaylı mimari projesine göre 4. bodrum kat, 3. bodrum kat, 2. bodrum kat, 1. bodrum kat, zemin kat, zemin asma katı, 1. normal kat, 1. normal kat asma katı, 2. normal kat, 3. normal kat, 4 normal kat ve teras katı olmak üzere olmak üzere toplam 12 kattan oluşmaktadır.
14.05.2007 tarihli tadilat mimari projesine göre;
Mimari projesine göre kat taksimatı;
bodrum katında otopark alanı, depolar, sığınak, dükkan alanları ve servis sirkülasyon alanları, 3. bodrum katında otopark alanı, depolar, dükkan alanları ve servis sirkülasyon alanları,
bodrum katında otopark alanı, mağaza alanları, market, ATM alanları, kiosk ve stand alanları ve servis-sirkülasyon alanları,
bodrum katında mağaza alanları, kafe alanları, kiosk-stand alanları ve servis-sirkülasyon alanları,
zemin ve zemin asma katında mağaza alanları, kiosk ve stand alanları, yeme-içme alanları (Restoran), kafe alanları ve servis-sirkülasyon alanları,
normal ve 1. asma katında mağaza alanları, kiosk ve stand alanları, kafe alanları ve servissirkülasyon alanları,
normal katında mağaza alanları, kiosk ve stand alanları, yeme-içme alanları, kafe alanları, sinema, kültür ve eğlence ve servis sirkülasyon alanları,
3., 4., 5. normal katta kültür ve eğlence, yönetim alanı, spor alanı ve servis-sirkülasyon alanları bulunmaktadır.
Panora Alışveriş ve Yaşam Merkezi'nin toplam yasal ve mevcut kapalı kullanım alanı onaylı mimari projeden elde edinilen bilgiler doğrultusunda 179.565 m²'dir. Konu taşınmazlar onaylı mimari projesine uyumludur. Panora Alışveriş ve Yaşam Merkezi'nde toplamda 242 adet bağımsız bölüm halinde kiralanabilir alan planlanmıştır. Toplam kiralanabilir alan 85.542,90 (Dükkan, depo, kiosk ve stand alanları) m²'dir. Dükkan kiralanabilir alanı ise 84.257 m2 'dir. Alışveriş merkezi mevcut durumda %95 oranında doluluk oranına sahiptir.
**18.05.2017 onay tarihli onaylı tadilat projesi ve 161.339,70 m² yapı ruhsatı alınmıştır. İlgili izin belgelerinde emsal harici alanların ruhsatlandırılmadığı tespit edilmiştir. Tadilat projesinde bir önceki projesine göre farklılıkların ana taşınmazın 4. bodrum katında yer alan 1 ve 2 no.lu dükkanlar iptal edilmiş, 3, 4 ve 5 no.lu dükkanlar numara değiştirerek 243, 244 ve 245 no.lu dükkanlar olduğu; 3. bodrum katında yer alan 8, 13, 14 ve 15 no.lu dükkanların sırasıyla 246, 249, 248 ve 246 no.lu dükkanlar olduğu, M101'in jeneratör odasına ilave edildiği; 2. bodrum katında yer alan 17 no.lu dükkanın 3'e bölünerek 17, 260 ve 8 no.lu, 18 no.lu dükkanın 2'ye bölünerek 18 ve 8 no.lu dükkanlardan oluştuğu, güvenlik alanı ve M102 no.lu güvenlik merkezinin M103 çöp odasına eklendiği, 27, 26, 250, 251, 252, 253, 254, 4, 5, 15, 2, 92, 94, 256, 257, 258, 25 ve 255 no.lu dükkanların eklendiği; 1. bodrum katında 1 no.lu yönetim alanı eklendiği, 28 ve 39 no.lu dükkanların eklediği ve 39 no.lu dükkanın 14 no.lu dükkan olduğu; zemin katında 80 ve 263 no.lu dükkanların eklendiği, 113 no.lu dükkanın 2'ye bölünerek 113 ve 78 no.lu dükkanlardan oluştuğu, 78 no.lu dükkanın 79 no.lu daha sonra 261 no.lu dükkana dönüştüğü, 92, 94 ve 63 no.lu dükkanların sırasıyla 262, 244 ve 265 no.lu dükkanlar olduğu, zemine oturan teras alanları ve güvenlik kulübesinin eklendiği; zemin asma kata 291 no.lu dükkanın eklendiği;
Değerlemeye konu ana taşınmaz için yapı kayıt belgesi alınmasına rağmen 2017 tarihli projesi ile uyumlu olan yapı kayıt belgesinin 2. aşamasının henüz yapılmaması, mevcut durumda tekrar farklılıklar yapılmasından dolayı ve söz konusu değişikliklerin ilgili tapu müdürlüğü tarafından henüz onaylanmaması sebebiyle 2007 tarihli onaylı mimari proje dikkate alınmış olup yapı kayıt belgesi dikkate alınmamıştır. Ayrıca 01.08.2017 tarih 2017/03 tadilat yapı ruhsatı Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 10.09.2020 tarih 081603 sayılı olur yazısı ile iptal edilmiştir.
| 14.05.2007 Tarihli Mimari Projeye Göre Alan Dağılımları | Toplam İnşaat Brüt Alanı |
|---|---|
| 4. Bodrum Kat (-2. Otopark Katı) (-15.20 Kotu) | 14.321,00 m² |
| 3. Bodrum Kat (-1. Otopark Katı) (-11.50 Kotu) | 22.496,00 m² |
| 2. Bodrum Kat (Market Katı) (-7.80 Kotu) | 24.352,00 m² |
| 1. Bodrum Kat (Market Asma Katı) (-3.90 Kotu) | 14.414,00 m² |
| Zemin Kat (Zemin Kat ve Zemin Asma Katı) (±0.00 ve +4.00 Kotu) | 35.094,00 m² |
| 1. Normal Kat (1. Normal ve 1. Asma Kat) (+8.00 ve +12.00 Kotu) | 32.225,00 m² |
| 2. Normal Kat (2. Normal Kat) (+16.00 Kotu) | 20.262,00 m² |
| 3. Normal Kat (3. Normal Kat, 4. Normal Kat, 5. Normal Kat) (+21.30, +26.50 ve +31.50 Kotu) |
16.401,00 m² |
| Toplam | 179.565,00 m² |
| Yapı Tarzı | : | Betonarme |
|---|---|---|
| Yapı Nizamı | : | Ayrık Nizam |
| Yapı Sınıfı | : | 5-A |
| Elektrik | : | Şebeke |
| Su | : | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | : | Merkezi Sistem (2 adet WSHP Isıtma Esanjoru ve 5 adet kazan) |
| Kanalizasyon | : | Şebeke |
| Su Deposu | : | Mevcut Toplam 990 m³ (Yangın Deposu 480 m³, Su Deposu 330 m³, Mac Spor Su Deposu 180 m³) |
| Havalandırma | : | Merkezi (4 adet Soğutma Sistemi Esanjoru ve 14 adet %100 Taze Hava Santrali) |
| Asansör | : | Mevcut (2 yük ve 13 müşteri) |
| Jeneratör | : | Mevcut |
| Yangın Tesisatı | : | Mevcut |
| Çatı Tipi | : | Teras ve Cam fanus |
| Dış Cephe | : | Cam Giydirme |
| Park Yeri | : | Mevcut (1284 Kapalı / 1000 Açık) |
| Güvenlik | : | Mevcut |
| Manzarası | : | Şehir Manzaralı |
| Cephesi | : | Bulvar Cepheli |
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
x 2.Derece 3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Panora AVM genelinde iç mekan özellikleri benzerlik göstermektedir. Ortak kullanım alanlarında zeminler granit, seramik ve beton, duvarlar plastik boya ve seramik kaplıdır. Kolon yüzeyleri giydirmedir. Tavanlar alçı asma veya taş yünü asma tavandır. Spot aydınlatma mevcuttur. Havalandırma tünelleri, sprinkler sistem, duman dedektörleri ve ses yayın tesisatı mevcuttur. Kapalı otoparklarda zeminler sertleştirilmiş şap kaplıdır.
AVM içinde kiralanan hacimler ise kiracıların kullanım ihtiyacına göre dizayn edilmiş olup farklı özelliklere sahiptir.
Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektiren Değişiklikler Olup Olmadığı yasada açıkça belirlenmiş olup buna göre: "…. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak, derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir…. denmiştir.
Değerlemeye konu taşınmaz mevcut durumda yapılan incelemelerde servis koridorları ve teknik hacim alanları değiştirilmiş ve bu alanların belirli bölümleri dükkan alanlarına katılmıştır. Servis koridorlarının bazı bölümleri ise AVM ortak alanların eklenmiştir. Bazı mağazalarda asma kat oluşturulmuştur. Bazı alanlara asansör ve merdiven alanları eklenmiş bazı kısımlarda yer alanlar ise iptal edilmiştir. Depolar oluşturulmuş ve bu depoların belirli bölümleri dükkan alanlarına katılmıştır. AVM dış cephelerinde bulunan restoran ve mağaza alanlara yanları ve üst açılır teras alanı oluşturulmuştur. Yapılan bu değişiklikler basit tadilatlarla geri dönüştürülebilir niteliktedir.
AVM bünyesinde proje harici yapılan bazı imalatlar için tutanak ve encümen kararları görülmüş olup, encümen kararlarına itirazen dava açılmış ve dava kararları tarafımıza iletilmiş ve yürütmeyi durdurma kararı verildiği görülmüştür. Yürütmenin durdurulmasına ilişkin kararda Ankara Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı tarafından yapılan itiraz da Ankara Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesi'nin 2024/1167 Esas sayılı kararı ile 24.12.2024 tarihinde reddedilmiştir.
Ankara, Türkiye'nin başkenti olan ildir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Yüzölçümü olarak ülkenin üçüncü büyük ilidir. Yüzölçümü 30.715 km² olan Ankara'nın ortalama olarak deniz seviyesinden yüksekliği 890 m.'dir. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Konya, Eskişehir illeri ile çevrilidir.
Ankara'nın başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve buna paralel olarak il de günümüzde Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ancak, ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır, tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım-haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. İlin ulaşım altyapısı başkent eksenlidir; buradan otoyollar, demiryolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır.
Ankara, doğuda Kırşehir ve Kırıkkale; batıda Eskişehir; kuzeyde Çankırı; kuzeybatıda Bolu ve güneyde Konya ve Aksaray illeri ile çevrilidir. Ankara, Orta Anadolu'nun kuzeybatısında bulunan Kızılırmak ve Sakarya nehirlerinin kollarının oluşturduğu ovalarla kaplı bir bölgedir. Bu bölgede orman alanları ile step ve bozkır alanlarını bir arada görmek mümkündür. Akarsu boylarında sıralar halinde görülen iğde, söğüt ve kavak ağaçları step içerisinde yer alır. Genel olarak Karasal İklimin hüküm sürdüğü Ankara'da, kışlar soğuk ve kar yağışlı, yazlar ise sıcak ve kuraktır. Yağışlar en çok ilkbahar mevsimindedir. Karın yerde kalma süresi ortalama 62 gündür. Gece ile gündüz, yaz ile kış mevsimi arasında önemli sıcaklık farkları bulunur. En sıcak aylar Temmuz (ortalama 23,4 °C) ve Ağustos (ortalama 23,9 °C), en soğuk aylar ise Ocak (ortalama 0,6 °C) ve Şubat (ortalama 1 °C) olarak belirlenmiştir.
Harita 1 - Ankara'nın Konumu
İlin, en yüksek noktasını 2.015 m. yüksekliğindeki Elmadağ Dağı, en geniş ovasını 3.789 km²'lik yüzölçümü ile Polatlı Ovası, en büyük gölünü yaklaşık 490 km²'lik yüzölçümü (İl içi) ile Tuz Gölü, en uzun akarsuyunu yaklaşık 151 km.lik (İl içi) uzunluğu ile Sakarya Nehri, en büyük barajını 83,8 km².lik yüzölçümü ile Sarıyar Barajı oluşturmakta olup, il geneli itibarıyla 14 doğal göl, 136 sulama göleti ve 11 baraj bulunmaktadır. İlçeleri Akyurt - Altındağ - Ayaş - Bala - Çankaya - Çubuk - Elmadağ - Etimesgut - Gölbaşı - Kalecik - Kazan - Keçiören - Mamak - Pursaklar - Sincan - Yenimahalle - Beypazarı - Çamlıdere - Evren - Güdül - Haymana - Kızılcahamam - Nallıhan - Polatlı - Şereflikoçhisardır. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Ankara'nın Toplam Nüfusu 5.803.482 kişidir.
Ankara nüfusunun dörtte üçü hizmet sektöründe çalışmaktadır ve bu sektör ilin gayrisafi hasılasında en büyük paya sahiptir. Bu sektörün bu kadar gelişmesinin nedeni, göçle gelen nüfusa isthidam sağlayacak kadar büyük sanayinin bulunmamasıdır. Ankara il genelinde toprakların %60'ı tarım alanı olarak kullanılmaktadır. Ankara'da yapılan tarım daha çok tarla ürünlerine dayanır. Konya'dan sonra Türkiye'nin ikinci büyük tahıl (buğday) ambarıdır. Geniş ekim alanına sahiptir. Buğdaydan başka, yulaf, arpa, baklagiller, sanayi bitkileri, şeker pancarı, yumru bitkiler, sebze ve meyve çeşitleri, patates oldukça çok yetiştirilir. Sakarya ve buna dökülen akarsuların vadilerinde pirinç ekilir. Armudu ve üzümü meşhurdur. Polatlı, Haymana, Ş. Koçhisar, Bala ve Çubuk'ta buğday ekimi yaygındır. Arpa, yulaf, şekerpancarı, kavun, karpuz ve sebze üretimi de tarımda çok önemli bir yer tutar. Fasulye, yem bitkileri, mercimek, çeltik, ayçiçeği yetiştirilir. Meyvacılık pek yaygın değilse de armut, elma, kayısı, kiraz, vişne, erik ve ceviz gibi meyvalar yetiştirilir. En çok yetiştirilen meyve üzümdür.
İç Anadolu Bölgesi'nde Ankara İline bağlı bir ilçe olan Çankaya, doğusunda Mamak, kuzeyinde Altındağ, batısında Yenimahalle, güneyinde Gölbaşı ile çevrilidir. Çankaya, 9 Haziran 1936'da merkez ilçe yapıldı. O zamanlar bucak olan Gölbaşı ve Elmadağ ilçemize bağlandı. Daha sonra Kayaş, Cebeci, Bahçelievler ve Dikmen bucak oldu. 1960 yılında bucak teşkilatlarının kaldırılmasıyla Kayaş, Cebeci, Bahçelievler ve Dikmen Çankaya'nın semtleri haline geldiler. İlçenin bugün 17 semti ve 124 mahallesi bulunmaktadır. İl merkezine 9 km. uzaklıktaki Çankaya'nın yüzölçümü 307 km2, 2023 Yılı Adrese Dayalı Nüfus kayıt verilerine göre; toplam nüfusu 937.546. Bu nüfus, 448.453 erkek ve 489.093 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %47,83 erkek, %52,17 kadındır.
Çankaya sınırları içerisinde Cumhurbaşkanlığı Köşkü, TBMM, Başbakanlık, kuvvet komutanlıkları (Genelkurmay Başkanlığı, Kara Kuvvetleri Komutanlığı, Hava Kuvvetleri Komutanlığı, Deniz Kuvvetleri Komutanlığı ve Jandarma Genel Komutanlığı), bakanlıklar, kamu kuruluşları, büyükelçilikler, önemli ticari, kültürel ve sosyal merkezler yer almaktadır. Fakat Çankaya'nın Ankara'nın diğer metropol ilçelerinden farkı, gündüz nüfusunun 2,5 milyonu aşmasıdır. Çünkü Ankara'nın sosyal, kültürel, siyasi ve ticari hayatına yön veren kuruluşların önemli bir bölümü Çankaya sınırları içerisindedir.
Ankara'nın önemli ilçelerinden olan Çankaya'da Atatürk Orman Çiftliği, Anıtkabir Atatürk Müzesi, Atatürk Anıtı (Zafer Anıtı-Sıhhiye), MTA Genel Müdürlüğü Tabiat Tarihi Müzesi, Güvenlik Anıtı , Etnografya Atatürk Anıtı ODTÜ Arkeoloji Müzesi, Devlet Resim ve Heykel Sergi Salonu, Anıt Park, Botanik Bahçesi, Abdi İpekçi Parkı, Güven Park, Kurtuluş Parkı, Kuğulu Park, Milli Egemenlik Parkı, Ahmet Arif Parkı, Hitit Anıtı, Atakule ve TBMM bulunmaktadır.
1936 yılında Ankara'nın merkez ilçesi olan Çankaya, 1983 yılında Çankaya, Altındağ, Yenimahalle, Mamak ve Keçiören olmak üzere beş ilçeye bölünmüştür. 1984 yılında Ankara Büyükşehir Belediyesi kurulmuş, Çankaya da bu belediyeye bağlı bir metropol olmuştur. İlçe bir belediye başkanlığına ve bir kaymakamlığa bağlıdır. İlçede 116 tane mahalle bulunmaktadır. İlçe Ankara'nın merkezinde bulunmaktadır. İlçe içi ulaşımı kolaylaştıran 4 adet faal, 2 adet de inşaat halinde olan metro vardır. Metro güzergâhları Dikimevi - Söğütözü, M1 Kızılay - Batıkent, M2 Kızılay - Koru, M3 Batıkent - Törekent, M4 Gar - Gazino, M5 Gar - Esenboğa Havalimanı hatları üzerinde konumlanmıştır. Bu metrolar Çankaya'yı, Yenimahalle, Altındağ, Etimesgut, Sincan, Keçiören, Pursaklar, Çubuk ilçelerine bağlar. Yapımına 1992 yılında başlanan Ankara metrosundan Ankara Şehirlerarası Otobüs Terminali'ne direkt geçiş vardır. Sincan-Kayaş Banliyö Tren Hattı'nın ilçe üzerinden geçen istasyonları mevcuttur. İlçeye havayolu ile ulaşım, 28 km mesafede bulunan, Çankaya'nın kuzeydoğusundaki Esenboğa Uluslararası Havalimanı ile mümkündür.
Harita 3 - Çankaya İlçesi
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 22522 Yıl |
Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yillik | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 6, 6 |
| 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||
| 11 | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |
| m | 4 273 138 | 242.416 | 223,8 | 4, 1 | |
| IV | 4794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yillik | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $1^{(1)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195.3 | 4,5 | |
| $11^{[7]}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210.9 | 4, 6 | |
| $H1^{3/2}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6,5 | |
| IV er | 8 527 683 | 307925 | 241.9 | 4.6 | |
| 2024 | $1^{173}$ | 8 858 091 | 286 728 | 205.7 | 5.3 |
| и | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216.1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Perakende satış hacim endeksi Ağustos 2022'den bu yana ilk defa yılın ikinci çeyreği boyunca %10 seviyesinin altında kaydedilmiştir. İç talebin yumuşatılmasına yönelik sıkılaştırma adımlarının yanı sıra, kredi kartı ile yapılan harcamalarda taksit sınırı, kredi hacmi büyümesinin sınırlandırılmasına yönelik alınan kararlar tüketicilerin harcama iştahını sınırlandırmaktadır.
Alışveriş merkezi performansları 1Ç 2024'te ziyaretçi sayılarında geçen yıla göre %12 ve enflasyondan arındırılmış cirolarda %19 artış kaydetmesi sonrasında, 2Ç 2024'te ivmesi yavaşlayarak ziyaretçi sayıları %5 ve enflasyondan arındırılmış cirolar ise %2 artış göstermiştir.
Yüksek enflasyonist dönemde daha fazla fiyat artışı beklentisi ile yükselişe geçen teknoloji kategorisinin yanında, yeme-içme ve aktif giyim kategorilerinde büyüme ivmesi yavaşlarken, fiyat artışlarının enflasyonun altında kaldığı giyim kategorilerinde ortalama üzerinde artışlar kaydedilmiştir. Bununla birlikte deneyime odaklanarak yenilenen eğlence ve sinema kategorileri ivmesini hızlandırmaktadır. 2024 yılının ilk yarısında yaklaşık toplam 82 bin m2 kiralanabilir alana sahip üç alışveriş merkezi projesi açılarak perakende pazarına giriş yapmıştır.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Endeksi'nin Temmuz ayı sonuçları;
Verilere göre ciro endeksi, Temmuz 2024 döneminde, bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmamış olarak incelendiğinde yüzde 52 oranında artarak 3107 puana yükseldi. Temmuz 2024 için açıklanan yıllık enflasyon oranının yüzde 61,78 olduğu düşünüldüğünde, metrekare verimlilik endeksindeki artış enflasyon oranının altında gerçekleşmiştir.
Temmuz 2024 döneminde metrekare verimlilik endeksi, Haziran 2024 dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde yüzde -11 oranında azalış göstererek 3107 puana düşmüştür.
AVM'lerde kiralanabilir metrekare alanı başına düşen ciro Temmuz ayında Türkiye genelinde 11.847 TL iken İstanbul'da 13,743, Anadolu'da 10,583TL olarak gerçekleşmiştir.
Temmuz 2024 verileri bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde yüzde -1'lik azalış görülmüştür. Temmuz 2024 döneminde ziyaret sayısı endeksi bir önceki ay Haziran 2024 ile karşılaştırıldığında yüzde -6 oranında bir azalış olduğu gözlemlendi.
Ankara'da Yer Alan AVM'ler:
| 365 AVM | ||
|---|---|---|
| Lokasyon | Çankaya : |
Rahat dolaşım ve ulaşım için oluşturulan yatay ve |
| İnşaat Firması | Tepe Emlak Yatırım A.Ş. : |
düşey giriş-çıkışlar, 365'te alışverişe ayrılan vaktin |
| Açılış Tarihi | 2008 : |
verimli bir şekilde kullanılmasını sağlamaktadır. Bu |
| Ada / Parsel | 28451 / 1 : |
mimari düzen sayesinde mağazalar arası geçişler |
| Arsa Alanı | 25.000 m² : |
kolaylaşmakta ve ziyaretçiler sadece ihtiyaçlarına |
| Kiralanabilir Alan | : | yönelik alışveriş yapılabilme imkanına sahip |
| Mağaza Sayısı | 100 üzeri : |
olmaktadır. |
| Linki | www.365.com.tr : |
| Lokasyon | Mamak : |
Alışveriş merkezi, rahat dolaşımı, müşterisini |
|---|---|---|
| İnşaat Yüklenici | Maya Taahhüt Grubu : |
yormayan sirkülasyon alanlarının yanı sıra tüm |
| Açılış Tarihi | 2011 : |
alternatifleri aynı anda sunan bir 'Alışveriş Vadisi' |
| Ada / Parsel | 39658 / 6 : |
olarak tanımlanmaktadır. |
| Arsa Alanı | 66.500 m² : |
|
| Kiralanabilir Alan | 64.000 m² : |
Ankara Anatolium Alışveriş Merkezi ve Nata Vega |
| Mağaza Sayısı | 97 : |
Outlet Merkezi birlikte oluşturdukları bir alışveriş |
| Linki | http://www.anatolium : ankara.com/ |
parkı ile Ankara'nın en büyük kompleksini oluşturmuşlardır. Bu iki merkez tüm ortak alanlarını, otoparklarını birleştirmiş ve tek bir merkez gibi ticarete devam etmektedir. |
bulunmaktadır.
:
| Lokasyon | Etlik : |
Antares Alışveriş ve Yaşam Yıldızı kapsamında, |
|---|---|---|
| İnşaat Yüklenici | Birlik Yapı - Nata inşaat : |
AVM'ye ek olarak altı kuleden oluşan 619 |
| Açılış Tarihi | 2008 : |
konutluk yaşam alanı da yer almaktadır. |
| Ada / Parsel | 90057 / 5 : |
Toplam 220 mağazayı ve perakende sektörünün |
| Arsa Alanı | 84.469 m² : |
devlerini bünyesinde barındıran alışveriş |
| Kiralanabilir Alan | 83.000 m² : |
merkezinin Ankara manzaralı ve birbirinden uzak |
| Mağaza Sayısı | 220 : |
masalarla donatılmış yüksek tavanlı fast-food katı |
| Linki | http://www.antaresavm.c : om.tr/index.html |
aynı anda 2.000 kişiye hizmet sunabilmektedir. |
| : | |
|---|---|
| İnşaat Yüklenici | Taşeli İnşaat : |
| Açılış Tarihi | 2003 : |
| Ada / Parsel | 18094 / 1 : |
| Arsa Alanı | 11.474 m² : |
| Kiralanabilir Alan | 14.635 m² : |
| Mağaza Sayısı | 80 : |
| : | |
|---|---|
| : | |
| : | |
| : | |
: Linki http://www.arcadium.co m.tr/
Lokasyon Çayyolu Arcadium AVM, Eskişehir yolunda, Konutkent, Yaşamkent, Mesa gibi çok bilinen yerleşim noktalarının da içinde bulunduğu Ümitköy-Çayyolu merkezinde; yakın çevresinde aktif 150.000 konut, sosyo-ekonomik düzeyi yüksek 350.000 bölge sakini bulunan, faaliyette olan Devlet Tiyatroları Cüneyt Gökçer Sahnesi, Eskişehir yolu üzerinde yer alan Başkent, Bilkent, ODTÜ, kamu kurumları ve orta ölçekli işletmelerle şehrin güney batısının merkezi haline gelmeyi amaçlamaktadır.
: : : : 13784/4-13786/3-13784/3 : : : : Lokasyon Yenimahalle Armada Alışveriş ve İş Merkezi, 2003 yılında İnşaat Yüklenici Söğütözü İnşaat A.Ş. Açılış Tarihi 2003 - 2013 Ada / Parsel Arsa Alanı 34.110 m² Kiralanabilir Alan 53.000 m² Mağaza Sayısı 240 Linki http://www.armadasite.c om/
hizmete girmiş olan 13784 ada 4 parsel üzerinde yer alan bölüm ile 2013 yılında hizmete girmiş olan 13786 ada 3 parsel üzerinde yer alan bölümü olmak üzere toplam iki parselde AVM ve bir parselde (13784/3) otopark alanından oluşmaktadır.
İnşaat Yüklenici Gürtaş İnşaat Açılış Tarihi 2011 Ada / Parsel 15049 / 6 Arsa Alanı 30.812 m² Kiralanabilir Alan 50.123 m² Mağaza Sayısı 150
: : : : : :
: Linki http://www.atlantisavm.c om.tr/
Ankara'nın en büyük eğlence merkezlerinden biri olan çocuk ve genç eğlence merkezi Joyland, 10 salonlu Cinemaximum sinemaları, 4.000 m²'lik bölgenin tek yaşam ve spor merkezi Atlantis Sports Center, 17.000 m²'lik Botanik Bahçe, 7.500 m²'lik su oyun havuzlarıyla bir AVM'nin ötesinde eğlence merkezi niteliği de niteliği de taşımaktadır.
| Lokasyon | Çankaya : |
Bilkent Center Alışveriş Merkezi; Tepe Emlak ve |
|---|---|---|
| İnşaat Yüklenici | Bilkent Holding - Tepe : |
Metro AG işbirliği ile 1998 yılında Ankara'da |
| Açılış Tarihi | 1998 : |
açılmıştır. |
| Ada / Parsel | 26053 / 7 : |
2015 yılında Bilkent Station'ın, Bilkent Center |
| Arsa Alanı | 74.822 m² : |
bünyesine katılmasıyla birlikte AVM'nin önemini |
| Kiralanabilir Alan | 47.468 m² : |
arttırmıştır. Bilkent Center içindeki özel bir |
| Mağaza Sayısı | 31 : |
bölümün yenilenme projesi olarak ele alınan |
| Linki | http://www.bilkentcenter. com.tr/ : http://www.bilkentstation. com.tr/ |
Bilkent Station, cafe, restoran ve eğlence merkezlerinin yer aldığı buluşma noktası vizyonuna sahiptir. Bilkent Center ve Bilkent Station, Ankara'ya farklı bir mekan kazandırarak kapalı sokak konseptini kentle buluşturmuştur. |
: : : : : : : : İnşaat Yüklenici Üstünçelik A.Ş. - Açılış Tarihi 2007 Ada / Parsel 28162 / 1 Arsa Alanı 53.191 m² Kiralanabilir Alan 73.000 m² Mağaza Sayısı 210 Linki http://www.cepaavm.com.tr/
Lokasyon Çankaya CEPA AVM, Ankara'nın batı aksında Eskişehir Yolu üzerinde ODTÜ yerleşkesi karşısında yer almaktadır. Gün ışığı alan ön ve arka atriumları, geniş ve ferah dolaşım alanlarıyla, sıcak iç mimarisiyle keyifli bir alışveriş konseptine sahiptir.
| Dolphin Center AVM | ||
|---|---|---|
| Lokasyon | Etimesgut : |
DOLPHİN İş Merkezi Bünyesinde bulundurduğu |
| Açılış Tarihi | 2005 : |
İşyeri, Banka Banka ATM Cihazı, PTT, Sinema, |
| Ada / Parsel | 46543 / 6 : |
Süpermarket, Dersane, Spor Merkezi, Kreş, Tıp |
| Arsa Alanı | 6.178 m² : |
Merkezi ve Eczane gibi İşletmelerle ilgi odağı |
| Kiralanabilir Alan | 6.337 m² : |
olmuş ve daha uzaklardan müşteri çekerek cazibe |
| Mağaza Sayısı | 40 : |
merkezi haline gelmiştir. |
| Linki | http://www.dolphinavm.n : |
| İnşaat Yüklenici | Multi Development : |
Outlet, Tesco Kipa hipermarketi, Bauhaus Yapı |
|---|---|---|
| Açılış Tarihi | 2008 : |
Marketi gibi büyük ölçekli marketlerin yanı sıra |
| Ada / Parsel | 90222 / 1-2-5 : |
11.000 m²'lik bir alana yayılmış olan teknoloji |
| Arsa Alanı | 164.101 m² : |
markalarına sahiptir. |
| Kiralanabilir Alan | 86.300 m² : |
|
| Mağaza Sayısı | 116 : |
|
| Linki | http://www.forum : |
|
| Lokasyon | Çankaya : |
1995 yılında yapılan Galleria AVM yeniden inşa |
|---|---|---|
| İnşaat Yüklenici | Besa Grup - Bezci İnşaat : |
edilmekte olup, 2015 tarihinde projelendirilmiştir. |
| Açılış Tarihi | 2018 : |
Sokak konseptiyle tekrar hayata geçirilmesi |
| Ada / Parsel | 13944 / 17 : |
amaçlanan Galleria AVM'nin 29 adet ofis ve 96 |
| Arsa Alanı | 6.978 m² : |
adet dükkan olmak üzere toplam 125 adet |
| Kiralanabilir Alan | 7.771 m² : |
bağımsız bölümden oluşması amaçlanmaktadır. |
| Mağaza Sayısı | 96 : |
|
| Linki | http://www.galleriaankar : |
: :
Kiralanabilir Alan 27.000 m² Mağaza Sayısı 382
:
Linki http://avmkarum.com/
Türkiye'nin ilk iş ve alışveriş merkezlerinden biri olması ile tanınmıştır. Özellikle mimari yapısı ve peyzajı ile beğeni toplayan Karum, şehrin en zarif
semti olan Kavaklıdere'de yer alır.
Açılış Tarihi 2009 Ada / Parsel 9014 / 3 Arsa Alanı 42.321 m² Kiralanabilir Alan 80.000 m² Mağaza Sayısı 191
: : : : : : : İnşaat Yüklenici Megatürk - Bayraktar İnş.
Lokasyon Çankaya Kentpark AVM, bir AVM olmaktan öte projede yer alan 6.000 metrekarelik fitness salonu, 1.500 metrekarelik çocuk oyun alanı, Prestige Cinema, 2.000 metrekarelik gölet, Tab Sanat Akademi Dans Okulu, 3.000 metrekarelik Rolling Ball Bowling, 7.000 metrekare Pazar alanı ve 28.000 metrekarelik peyzaj alanı ile yaşam alanı yaratmayı amaçlamaktadır.
: Linki http://kentpark.com.tr/
Mesa Plaza AVM
| Lokasyon | Yenimahalle : |
MESA Plaza Alışveriş Merkezi, Ankara'nın en |
|---|---|---|
| İnşaat Yüklenici | GVY Gayrimenkul İnş. : |
seçkin banliyösü Çayyolu sınırları içerisinde ve |
| Açılış Tarihi | 1996 : |
aynı zamanda ODTÜ; BİLKENT ;Hacettepe ve |
| Ada / Parsel | 17041 / 3 : |
Başkent Üniversite kampüslerinin, kamu kurum |
| Arsa Alanı | 21.752 m² : |
ve kuruluşlarının yer aldığı Eskişehir yolu, Koru |
| Kiralanabilir Alan | 12.300 m² : |
yerleşkesi kavşağında, 1996 yılından beri hizmet |
| Mağaza Sayısı | 37 : |
vermektedir. |
| Linki | http://www.mesaplaza.c : |
seçkin banliyösü Çayyolu sınırları içerisinde ve aynı zamanda ODTÜ; BİLKENT ;Hacettepe ve Başkent Üniversite kampüslerinin, kamu kurum ve kuruluşlarının yer aldığı Eskişehir yolu, Koru yerleşkesi kavşağında, 1996 yılından beri hizmet vermektedir.
| Lokasyon | Mamak : |
Türkiye'nin en uzun tüneline sahip akvaryumu, |
|---|---|---|
| İnşaat Yüklenici | Nata İnşaat : |
eğlence alanı, dünya lezzetlerini sunan fast-food |
| Açılış Tarihi | 2011 : |
zincirleri ve tanınmış markaları içeren shop–mix'i |
| Ada / Parsel | 39658 / 5 : |
ile Nata Vega Outlet Ankara'da sıradışı bir outlet |
| Arsa Alanı | 50.291 m² : |
olmayı amaçlamaktadır. |
| Kiralanabilir Alan | 80.000 m² : |
Ankara Anatolium Alışveriş Merkezi ve Nata Vega |
| Outlet Merkezi birlikte oluşturdukları bir alışveriş parkı ile Ankara'nın en büyük kompleksini oluşturmuşlardır. Bu iki merkez tüm ortak |
||
| Linki | http://www.natavega.co : m.tr/ |
alanlarını, otoparklarını birleştirmiş ve tek bir merkez gibi ticarete devam etmektedir. |
PAGYO-2411045 ÇANKAYA (PANORA AVM) 42
İnşaat Yüklenici Pasifik İnşaat Açılış Tarihi 2013 Ada / Parsel 27457 / 4 Arsa Alanı 19.590 m² Kiralanabilir Alan 42.000 m² Mağaza Sayısı 120
| : : : : |
|---|
: : :
:
Linki http://www.nextlevelavm. com.tr/tr
Lokasyon Çankaya Prestijli konumu ve ödüllü mimarisi ile Ankara'nın ilk karma yaşam projesi Next Level; ofis, rezidans ve alışveriş merkezi ile şehrin en gelişmiş lokasyonu Söğütözü'nde, Eskişehir ve Konya yollarının kesişme noktasında yer almaktadır. Next Level Alışveriş Merkezi, lüks oteller, kongre ve fuar merkezi, akademik yerleşkeler, iş ve finans dünyasının genel merkezleri arasındaki konumuyla öne çıkmaktadır. Projede avm'ye ek olarak bir adet ofis ve işyeri, bir adet mesken bloğu bulunmaktadır.
: : : : : : : 2004 İnşaat Yüklenici Rönesans Gayrimenkul Açılış Tarihi Ada / Parsel 46397 / 4 Arsa Alanı 30.976 m² Kiralanabilir Alan 40.000 m² Mağaza Sayısı 167
http://www.optimumoutle
Linki
: t.com/tr/ankara
Lokasyon Etimesgut 29 Ekim 2004'te Ankara'nın ilk outlet alışveriş merkezi ve Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. bünyesindeki Alışveriş Merkezlerinin ilki olarak hizmete açılan Optimum Outlet; 18 Kasım 2006'da ek binanın yapılmasıyla, Türkiye'nin en büyük outlet alışveriş merkezlerinden biri olmuştur. 2012 yılının ilk çeyreğinde ise, büyüme projesi ile bünyesine ulusal ve uluslararası birçok markayı daha ekleyerek hizmet vermeye devam etmektedir.
| Tepe Prime Avenue | ||
|---|---|---|
| Lokasyon | Çankaya : |
Başkent Ankara'nın sosyal yaşamına olumlu katkı |
| İnşaat Yüklenici | Tepe İnşaat : |
sağlamak, kente yeni bir buluşma noktası |
| Açılış Tarihi | 2011 : |
kazandırmak için yola çıkan Tepe Prime Avenue, |
| Ada / Parsel | 28294 / 1 : |
farklı damak zevklerine hitap eden kafe, restoran |
| Arsa Alanı | 28.277 m² : |
ve eğlence mekânlarından oluşmaktadır. |
| Kiralanabilir Alan | 6.000 m² : |
Tepe Prime Avenu'da toplam 3 blok, 218 adet |
| Mağaza Sayısı | 28 : |
ofis, 100 adet stüdyo daire ve 37 adet mağaza yer |
| Linki | http://www.tepeprime.co : |
almaktadır. |
| 2023 YIL SONU DEĞERLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AVM ADI | KONUM | TOPLAM ALAN | KİRALANABİLİR ALAN | KAPİTALİZASYON DOĞRUDAN YÖNTEMİ |
İKAME MALİYET YAKLAŞIMI | GELİR YÖNTEMİ | PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ |
NİHAİ DEĞER | TARİH | DEĞERİ (TL/M²) BİRİM M² |
| ATAKULE AVM (Kule Dahil) | Çankaya | 52.376,19 m² | 15.514,45 m² | 1.666.715.000 TL | 1.846.185.000 TL | 1.846.185.000 TL | 29.12.2023 | 118.998 TL/m² | ||
| GÖKSU AVM (M Blok'ta yer alan 42 adet dükkan) |
Etimesgut | 39.455,90 m² | 10.030,36 m² | 46.866.417 TL | 49.279.771 TL | 48.073.094 TL | 14.12.2018 | 4.793 TL/m² | ||
| METROKENT ÇARŞI (C Blok'ta yer alan 24 adet dükkan) |
Etimesgut | 4.772,67 m² | 19.167.273 TL | 21.065.000 TL | 20.116.136 TL | 14.12.2018 | 4.215 TL/m² | |||
| MERKEZ ANKARA PROJESİ - 2 Yenimahalle | 35.519,83 m² | *inşai faaliyetler devam etmekte |
*AVM, konut, ofis, dükkan ve otel için toplam değeri takdir edilmiş |
*AVM, konut, ofis, dükkan ve otel için toplam değeri takdir edilmiş |
*AVM, konut, ofis, dükkan ve otel için toplam değeri takdir edilmiş |
28.12.2023 | ||||
| PANORA ALIŞVERİŞ VE YAŞAM MERKEZİ |
Çankaya | 179.565,00 m² | 84.257,00 m² | 4.765.215.000 TL | 6.548.000.000 TL | 6.548.000.000 TL | 28.12.2018 | 77.715 TL/m² | ||
| ALTINORAN STARIUM AVM | Çankaya | 26.701,49 m² | 12.097,31 m² | 257.500.000 TL | 273.258.000 TL | 273.258.000 TL | 06.01.2023 | 22.588 TL/m² | ||
| ANKAMALL AVM | Yenimahalle 275.457,58 m² | 95.146,00 m² | 10.553.450.000 TL | 11.185.510.000 TL | 11.185.510.000 TL | 29.12.2023 | 117.562 TL/m² |
Değerleme hizmetini sınırlayıcı/kısıtlayıcı herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Çankaya Tapu Sicil Müdürlüğü, Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığı, Panora GYO A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
* Belirli alıcı kitlesine hitap etmektedir.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu projeye ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;
-AVM'nin mevcut durum değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı ve Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımı yöntemi,
Arsa Emsalleri
Tel 0 533 473 41 14
Mustafa Kemal Mahallesinde, Sakıp Sabancı Bulvarına cepheli konumda yer almakta olan 28166 ada 2 parsel 10.295 m² yüzölçüme sahip arsa 710.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Ticaret imarlı ve Emsal: 1.50 yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK 10295 68.966 .-M² 710.000.000 .-TL .-TL/M² |
|---|
| ---------------------------------------------------------------------- |
Tel 0 532 671 82 32
Keklik Pınar Mahallesinde, Dikmen Caddesi'ne yakın konumda yer almakta olan 28317 ada 1 parsel 19.500 m² yüzölçüme sahip arsa 650.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Hmax: 6,50, 2 kat Konut imarlı, 6.400 m² inşaat yapılabilir yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK 19500 650.000.000 33.333 .-M² .-TL .-TL/M² |
|
|---|---|
| -- | ---------------------------------------------------------------------- |
Tel 0 532 686 39 44
Üniversiteler Mahallesi'nde, yola cepheli konumda yer almakta olan 26057 ada 8 parsel 1.040 m² yüzölçüme sahip arsa 69.500.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Konut+ticaret imarlı ve Emsal: 0.40 yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 1040 .-M² |
69.500.000 .-TL |
66.827 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | -------------- | -------------------- | ------------------- |
Tel 0 536 548 37 21
Keklik Pınarı Mahallesinde, 882. Cadde üzerinde yer almakta olan 27729 ada 1 parsel 646 m² yüzölçüme sahip arsa 17.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Konut imarlı ve Emsal: 0,70, 2 kat yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 646 | 17.000.000 | 26.316 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Tel
Yukarı Dikmen Mahallesi'nde yer almakta olan 80510 ada 1 parsel 5.000 m² yüzölçüme sahip arsa'nın 121 m²'lik hissesi 8.400.000.-TL'den pazarlanmaktadır. Konut+ticaret imarlı ve Emsal: 3.00 yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK 121 8.400.000 69.421 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| ------------------------------------------------------------------ |
Tel 0 532 503 00 74
İlkbahar Mahallesi'nde konumlu 16873 ada 15 parsel bilgilerine sahip olduğu beyan edilen 300 m² yüzölçüme sahip arsa 18.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Konut imarlı ve Emsal: 0,70, 2 kat yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 300 | 18.000.000 | 60.000 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Tel 0 505 228 14 20
Osman Temiz Mahallesi'nde konumlu 7431 ada 2 parsel bilgilerine sahip olduğu beyan edilen 610 m² yüzölçüme sahip arsa 13.000.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. Konut imarlı ve 3 kat yapılaşma şartına sahip olduğu bilgisi edinilmiştir.
TEL 1 ; 862-0582 538 0
Hilal Mahallesinde, 4 katlı yaklaşık 20 yıllık olduğu beyan edilen 2.272 m² alanlı bina 165.000.000 TL bedelle satılıktır. Bina için aylık 560.000 TL kira ödediği bilgisi alınmıştır.
| SATILIK | 2272 | 165.000.000 | 72.623 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 2272 | 560.000 | 246 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
TEL 1 ; 445-0776 532 0
Aşağı Öveçler Mahallesinde, 6 katlı yaklaşık 15 yıllık olduğu beyan edilen 3.000 m² alanlı bina 172.000.000 TL bedelle satılıktır. Bina için aylık 400.000 TL kira ödediği bilgisi alınmıştır.
| SATILIK | 3000 | 172.000.000 | 57.333 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 3000 | 400.000 | 133 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
PAGYO-2411045 ÇANKAYA (PANORA AVM) 51
TEL 1 ; 425-3125 532 0
Remzi Oğuz Arık Mahallesinde, 8 katlı yaklaşık 25 yıllık olduğu beyan edilen 4.200 m² alanlı bina 225.000.000 TL bedelle satılıktır. Bina için aylık 825.000 TL kira ödediği bilgisi alınmıştır.
| SATILIK | 4200 | 225.000.000 | 53.571 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 4200 | 825.000 | 196 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
TEL 1 ; 507 946-8920 0
Konu taşınmaza yakın konumlu, Turan Güneş Bulvarı üzerinde, 8 katlı yaklaşık 20 yıllık olduğu beyan edilen 2.500 m² alanlı ticari bina 172.000.000 TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 2500 172.000.000 SATILIK 68.800
TEL 1 ; 270-0198 0 533
Novan Gayrimenkul
İlkbahar Mahallesinde konumlu, 5 katlı yaklaşık 10 yıllık olduğu beyan edilen 3.419 m² alanlı bina 297.500.000 TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 3419 .-M² |
297.500.000 .-TL |
87.014 .-TL/M² |
|---|---|---|
| ------------------------- | --------------------- | ------------------- |
Coldwell Banker Elmas
TEL 1 ; 0 532 287-2400
Konu taşınmaza yakın konumlu, Turan Güneş Bulvarına paralel cadde üzerinde, 4 katlı yaklaşık 17 yıllık olduğu beyan edilen 4.000 m² alanlı ticari bina 190.000.000 TL bedelle satılıktır.
| SATILIK .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| ------------------------------------ |
TEL 1 ; ALINAN BİLGİ 1 Beyan Eden Kişi, Kurum KW Focus 0 533 4710161
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bodrum, zemin, 4 normal kat olmak üzere 6 katlı bina 2.500 m2 alan kullanımına sahip olup 650.000.-TL bedelle kiralıktır. Taşınmazın yeni tadilat gördüğü bilgisi alınmıştır.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 2500 650.000 260
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 30 yıllık 3 katlı bina 1.400 m2 alan kullanımına sahip olup 435.000.-TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK | 1400 | 435.000 | 311 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
TEL 1 ; ALINAN BİLGİ 3 Beyan Eden Kişi, Kurum Oda Gayrimenkul 0 532 445 07 76
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Lizbon Caddesi üzerinde 17 yıllık 6 katlı bina 3.000 m2 alan kullanımına sahip olup 400.000.-TL bedelle kiralıktır. Taşınmazın açık ve kapalı otopark alanı ve 250 m2 açık alanı olduğu beyan edilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 3000 400.000 133 KİRALIK
| 4 | Beyan Eden Kişi, Kurum | Turyap Ankara İncek Temsilciliği |
|---|---|---|
| 0 533 TEL 1 ; 1450204 |
||
| ALINAN BİLGİ |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 30 yıllık 4 katlı bina 1.255 m2 alan kullanımına sahip olup 340.000.-TL bedelle kiralıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 1255 340.000 271
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 29087 ADA 1 PARSEL) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (5) | EMSAL (6) | ||
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN DÜZELTMESİ |
710.000.000 SATILIK 0% |
650.000.000 SATILIK 0% |
69.500.000 SATILIK 0% |
8.400.000 SATILIK 0% |
18.000.000 SATILIK 0% |
|||
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
30.707,00 | 10.295 68.966 -5% |
19.500 33.333 0% |
1.040 66.827 -15% |
121 69.421 -30% |
300 60.000 -30% |
||
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
ARSA | ARSA 0% |
ARSA 0% |
ARSA 0% |
ARSA 0% |
ARSA 0% |
||
| İMAR DURUMU İMAR DURUMUNA İLİŞKİN |
56008 m² Ticaret + Sosyal Tesis |
E=1.50 TİCARET 5% |
2 KAT KONUT 45% |
E=0.40 KONUT 35% |
E=3.00 KONUT + TİCARET -15% |
E=0,70 2 KAT KONUT 25% |
||
| DÜZELTME KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
5% | 20% | 10% | 20% | 10% | |||
| DİĞER BİLGİLER | AVM KM KURULU |
HİSSELİ MÜLKİYET |
||||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | 10% | 15% | 20% | 15% | |||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |||
| TOPLAM DÜZELTME |
5% | 65% | 35% | -15% | 10% | |||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
68530 | 72.414 | 55.000 | 90.216 | 59.008 | 66.000 |
Yukarıdaki karşılaştırma tablosunda değerlenen projenin arsa alanına en yakın olan 5 adet emsalden yararlanılmıştır. Diğer emsallerde belirtilen parsellerin alınan şifahi bilgilere göre imar koşulları ve alan bilgileri belirtilmiştir.
| PARSELİN ARSA DEĞER TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim m² Ada No Parsel No Alanı (m²) Parselin Değeri (.-TL) Değeri |
|||||||
| 29087 | 1 | 30.707,00 | 68.530 2.104.350.710,00 |
||||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) |
2.104.351.000 TL |
Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda arsa birim değerinin, değerleme konusu parsel için 76.680.-TL/M² olabileceği kabul edilmiştir.
29087 ada 1 parsel için dikkate alınan 14.05.2007 tarihli mimari tadilat projesine göre parsel üzerinde toplam 179.565,00 m² inşaat alanlı AVM bulunmaktadır. Yapı ruhsatına ve iskan belgesine göre yapı sınıfı VA' dır.
2024 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre VA yapı sınıfına ait birim maliyet 21.300.- TL/m²'dir.
2024 Emlak Vergisi Genel Tebliği'ne göre Ticarethane ve İşyerleri' nin ortalama birim m² değeri 10.795.-TL/m²'dir.
Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel pozlarla yeni birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerine, kullanılan malzemelerin kalitesine göre birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir. Mevcut yapının inşaat kalitesi, yıpranma payı, tadilat durumu vb. özellikleri dikkate alınarak kiralanabilir alan ve ortak alanlar için ayrı ayrı birim m² değeri öngörülmüştür.
Çevre düzeni, peyzaj maliyetinin yapıların toplam inşaat maliyetinin yaklaşık % 2 'i olacağı varsayılmıştır.
Proje, ruhsat, mimari ve mühendislik bedeli toplam inşaat maliyetinin %3'ü oranında olacağı varsayılmıştır.
Proje Geliştirme Maliyetinin, bölgede inşaat yapan firmalarla yapılan görüşmeler, projenin niteliği, il genelindeki diğer değişik özellikteki projeler ve mesleki tecrübeler sonucu elde edilen veriler analiz edilerek, toplam arsa+bina maliyetininin %10'u oranında olacağı kabul edilmiştir.
Emsallerin analizi sonucu elde edilen arsa değeri üzerine projenin öngörülen toplam maliyeti ve geliştirme maliyeti de ilave edilerek, projenin toplam değerine ulaşılmıştır.
| Projenin Tamamı İçin Öngörülen Maliyet | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Binalar | Öngörülen Maliyet (TL) |
||||
| AVM (Kiralanabilir Alanlar ve Aktif kullanılan alanlar |
= | 3.524.742.000 | |||
| Teknik Alanlar (Otopark, teknik hacimler) |
= | 837.993.600 | |||
| İnşaat Maliyeti | = | 4.362.735.600 | |||
| Çevre düzeni, peyzaj (%2) | = | 87.254.712 | |||
| = | 4.449.990.312 | ||||
| Proje, Ruhsat, Mimari ve Mühendislik Bedeli (%3) (C) | = | 133.499.709 | |||
| Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (A+B+C) | = | 4.583.490.021 |
| Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımına Göre Panora AVM'nin Toplam Değeri |
|
|---|---|
| PANORA AVM ARSA DEĞERİ | 2.104.351.000 TL |
| PROJE İÇİN ÖNGÖRÜLEN TOPLAM MALİYET | 4.583.490.021 TL |
| PROJE GELİŞTİRME MALİYETİ | 668.784.102 TL |
| PANORA AVM MEVCUT DURUM DEĞERİ | 7.356.625.123 TL |
| PANORA AVM YUVARLATILMIŞ MEVCUT DURUM DEĞERİ |
7.356.600.000 TL |
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranları kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl vadeli sabit faizli devlet tahvilinin faizi son 3 yıllık ortalaması yaklaşık %20,00 civarındadır.
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir. Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
AVM'nin konumu, niteliği vb. koşullar değerlendirilerek risk primi %6,00 olarak öngörülmüştür. İndirgeme Oranı %26,00 olarak alınmıştır.
* Değerlemeye konu Panora Alışveriş Merkezi yönetimden alınan 2022 yılı, 2023 yılı ve 2024 yılı Eylül Ayı sonuna kadar olan kiralamalara ilişkin tablolar, belgeler incelenmiş olup, kiralanabilir alan hesapları ve m² birim kira hesapları yapılmıştır. Tarafımıza iletilen listelerde kira bilgileri TL bazlı olup, nakit akışları da TL üzerinden yapılmıştır.
Panora GYO A.Ş.'den alınan kiralama alan bilgilerine göre toplam 84.257 m² kiralanabilir alan olduğu ve doluluk oranı %95 olarak belirtilmiştir.
Ayrıca kira sözleşmeleri ve gerçekleşen kiralama bilgileri de müşteriden temin edilerek incelenmiştir. Piyasada belirtilen kira birim m² değerleri ciro dahil toplam geliri yansıtmakta olup, müşteriden edinilen sözleşme örnekleri ve kira gelir tabloları incelendiğinde ciro gelirinin toplam kira bedeli içerisindeki payının %70-80 civarında olduğu görülmüştür. 2024 yılının ilk 9 ayında gerçekleşen kira gelirleri incelenmiş olup, ortalama aylık kira değeri de incelenmiş ve 2024 yılı için potansiyel aylık kira birim değeri ciro payları hariç ~310.-TL olarak öngörülmüştür. 2024 dönemi mevcut analizleri içermekte olup, projeksiyon dönemleri için gelecek 10 yıl kabul edilmiştir.
Yapılan incelemeler ve piyasa araştırması sonucu 1.dönem potansiyel aylık kira birim m2 değerinin 1. dönem için ciro payları hariç ~405.-TL/m² olacağı öngörülmüştür. Ciro gelirleri toplam kira gelirlerinin %80'i oranında olacağı kabul edilmiştir.
Mağaza kira gelirleri haricinde işletme gelirleri, kioks, atm, baz istasyonu vb. gelir kaynakları "diğer gelirler" başlığı altında irdelenmiş olup, mevcut binada bu gelirlerin mağaza gelirlerinin %30'u oranında olduğu görülmüş ve bu oran kabul edilmiştir.
Mağaza kira gelirlerinden her dönem %0,5 oranında kira kaybı olabileceği kabul edilmiştir.
İncelenen kira sözleşme örneklerine göre yıllık kira artışları TL bazlı sözleşme tadilatlarında TÜFE oranında artış öngörülmüştür. Kasım 2024 yıllık enflasyon oranı %47,09 açıklanmış olup geçmiş dönem artış oranları ve ciro gelirlerinin toplam içindeki payı düşünülerek gelecek dönemler için yıllık enflasyon oranları öngörülmüştür.
Net Bugünkü Değer hesabında artık değer yöntemi kullanılmış olup Tesisin 10.yılın sonunda satılacağı kabul edilmiştir. 10 yıl süresince işletilmiş bir tesisin yenileme giderleri vb maliyetleri gibi amortisman değerleri de göz önünde bulundurularak %7 Kapitalizasyon oranı (Cap.Rate) ile devir bedeli hesaplanmıştır. Hesaplanan devir bedeli 10 yıl akışlarına gelir olarak kaydedilmiştir.
Genel giderlere ilişkin olarak 2024 yılı Sigorta Giderleri 5.689.385.-TL olarak tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda enflasyon oranında artacağı varsayılmıştır.
Emlak Vergisi 2024 yılında 6.787.475.-TL olarak tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda enflasyon oranında artacağı varsayılmıştır.
Yönetim giderleri 2024 yılında 8.379.812.-TL olarak tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda her dönem için hasılatın %2'si oranında olacağı kabul edilmiştir.
Genel giderler 2024 yılında 32.458.914.-TL olarak tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda her dönem için hasılatın %5'i oranında olacağı kabul edilmiştir.
Bakım yenileme fonu giderleri 2024 yılında 2.769.809.-TL olarak tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda Hasılatın %1'İ oranında yenileme gideri olacağı öngörülmüştür.
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Kira ödemeleri yıl içerisinde aylık dönemler bazında tahsil edilmekte olup, Net bugünkü değer hesaplarında yıl ortası faktörü (0,5) hesaba katılarak daha gerçekçi bir net bugünkü değer hesabı yapılmıştır.
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
PANORA AVM Nakit Akışları
| İLK YIL İÇİN AYLIK POTANSİYEL BİRİM MAĞAZA KİRA FİYATI (TL/AYl) | 377,52 | 469095236,0 | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOPLAM MAĞAZA ADEDİ | 242 | 488,37 | ||||||||||||||
| TOPLAM KİRALANABİLİR MAĞAZA ALANI (m²) | 84.257,00 | |||||||||||||||
| Kap. Oranı | 7,00% | Geçmiş Dönem Performansı | 2024 Dönemi Öngörüler | PROJEKSİYON YILLAR | ||||||||||||
| 2022 | 2023 | 2024 (ilk 9 ay) | tamamlanmış 2024 (12 aya |
2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOPLAM | ||
| 0 veriler) |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | ||||||
| NAKİT GİRİŞLERİ(MAĞAZA) | ||||||||||||||||
| Doluluk Oranı | 95,00% | 97,00% | 95,00% | 95,00% | 95,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | 98,00% | ||
| Kiralanan Brüt Alan | 80.044,15 | 81.729,29 | 80.044,15 | 80.044,15 | 80.044 | 82.572 | 82.572 | 82.572 | 82.572 | 82.572 | 82.572 | 82.572 | 82.572 | 82.572 | ||
| Aylık Birim Kira Fiyatı (Ortalama) | 69,66 | 143,78 | 233,04 | 279,64 | 377,52 | 483,22 | 604,03 | 724,84 | 833,56 | 958,59 | 1.102,38 | 1.267,74 | 1.457,90 | 1.676,59 | ||
| Yıllık Artış Oranı | 106% | 62% | 35% | 28% | 25% | 20% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | ||||
| Kiralama Gelirleri | 66.912.186 TL | 141.010.679 TL | 223.838.100 TL | 268.605.720 TL | 362.617.722 TL | 478.808.074 TL | 598.510.093 TL | 718.212.111 TL | 825.943.928 TL | 949.835.517 TL | 1.092.310.845 TL | 1.256.157.472 TL | 1.444.581.092 TL | 1.661.268.256 TL | 9.388.245.112 TL | |
| Ciro Gelirleri | 80,00% | 58.571.792 TL | 122.148.394 TL | 167.074.597 TL | 290.094.178 TL | 383.046.459 TL | 478.808.074 TL | 574.569.689 TL | 660.755.143 TL | 759.868.414 TL | 873.848.676 TL | 1.004.925.977 TL | 1.155.664.874 TL | 1.329.014.605 TL | 7.510.596.089 TL | |
| 200.489.516 TL | ||||||||||||||||
| Diğer Gelirler (reklam,Stand) | 30,00% | 15.860.634 TL | 57.448.655 TL | 62.170.901 TL | 74.605.081 TL | 108.785.317 TL | 143.642.422 TL | 179.553.028 TL | 215.463.633 TL | 247.783.178 TL | 284.950.655 TL | 327.693.253 TL | 376.847.242 TL | 433.374.328 TL | 498.380.477 TL | 2.816.473.534 TL |
| AVM Toplam Gelirleri | 141.344.612 TL | 320.607.728 TL | 453.083.598 TL | 543.700.317 TL | 761.497.216 TL | 1.005.496.956 TL | 1.256.871.195 TL | 1.508.245.434 TL | 1.734.482.249 TL | 1.994.654.586 TL | 2.293.852.774 TL | 2.637.930.691 TL | 3.033.620.294 TL | 3.488.663.338 TL | 19.715.314.735 TL | |
| Kira Kayıpları | 0,50% | 0,50% | 0,50% | 0,50% | 0,50% | 0,50% | 0,50% | 0,50% | 0,50% | 0,50% | 0,50% | |||||
| 2.718.502 TL | 3.807.486 TL | 5.027.485 TL | 6.284.356 TL | 7.541.227 TL | 8.672.411 TL | 9.973.273 TL | 11.469.264 TL | 13.189.653 TL | 15.168.101 TL | 17.443.317 TL | ||||||
| KİRA KAYIPLARI SONRASI AVM GELİRLERİ | 540.981.815 TL | 757.689.730 TL | 1.000.469.471 TL | 1.250.586.839 TL | 1.500.704.207 TL | 1.725.809.838 TL | 1.984.681.314 TL | 2.282.383.511 TL | 2.624.741.037 TL | 3.018.452.193 TL | 3.471.220.022 TL | |||||
| 44.553.114.041 | ||||||||||||||||
| NAKİT ÇIKIŞLARI | GİDER ORANI | 1,861350387 | 3,430252848 | |||||||||||||
| Sigorta Giderleri | 647.525 TL | 1.205.271 TL | 4.134.385 TL | 5.689.385 TL | 7.680.670 TL | 9.831.258 TL | 12.289.072 TL | 14.746.887 TL | 16.958.920 TL | 19.502.758 TL | 22.428.171 TL | 25.792.397 TL | 29.661.257 TL | 34.110.445 TL | 193.001.834 TL | |
| Emlak Vergisi | 3.252.550 TL | 5.252.126 TL | 3.393.738 TL | 6.787.475 TL | 9.163.092 TL | 11.728.757 TL | 14.660.946 TL | 17.593.136 TL | 20.232.106 TL | 23.266.922 TL | 26.756.960 TL | 30.770.504 TL | 35.386.080 TL | 40.693.992 TL | 230.252.495 TL | |
| Diğer Yönetim Giderleri | 2,00% | 2.635.891 TL | 4.684.804 TL | 7.077.712 TL | 8.379.812 TL | 15.153.795 TL | 20.009.389 TL | 25.011.737 TL | 30.014.084 TL | 34.516.197 TL | 39.693.626 TL | 45.647.670 TL | 52.494.821 TL | 60.369.044 TL | 69.424.400 TL | 392.334.763 TL |
| Genel Giderler (Ortak Alan Giderleri) | 5,00% | 13.477.903 TL | 21.078.584 TL | 26.696.914 TL | 32.458.914 TL | 37.884.487 TL | 50.023.474 TL | 62.529.342 TL | 75.035.210 TL | 86.290.492 TL | 99.234.066 TL | 114.119.176 TL | 131.237.052 TL | 150.922.610 TL | 173.561.001 TL | 980.836.908 TL |
| Bakım Yenileme Giderleri | 1,00% | 1.969.764 TL | 5.210.699 TL | 2.308.174 TL | 2.769.809 TL | 7.576.897 TL | 10.004.695 TL | 12.505.868 TL | 15.007.042 TL | 17.258.098 TL | 19.846.813 TL | 22.823.835 TL | 26.247.410 TL | 30.184.522 TL | 34.712.200 TL | 196.167.382 TL |
| TOPLAM | 21.983.634 TL | 37.431.485 TL | 43.610.922 TL | 56.085.395 TL | 77.458.940 | 101.597.573 | 126.996.966 | 152.396.359 | 175.255.813 | 201.544.185 | 231.775.812 | 266.542.184 | 306.523.512 | 352.502.039 | 1.992.593.383 TL | |
| NET Nakit Akım | 484.896.421 TL | 680.230.790 TL | 898.871.899 TL | 1.123.589.873 TL 1.348.307.848 TL 1.550.554.025 TL 1.783.137.129 TL 2.050.607.698 TL 2.358.198.853 TL 2.711.928.681 TL 47.671.832.024 TL | 62.177.258.819 TL | |||||||||||
| YIL ORTASI FAKTÖRÜ | 0,00 | 0,50 | 1,50 | 2,50 | 3,50 | 4,50 | 5,50 | 6,50 | 7,50 | 8,50 | 9,50 | |||||
| İNDİRGEME ORANI | 25,00% | İndirgenmiş Net Nakit Akışları | 608.416.915 TL | 643.180.374 TL | 643.180.374 TL | 617.453.159 TL | 568.056.906 TL | 522.612.354 TL | 480.803.365 TL | 442.339.096 TL | 406.951.968 TL | 5.722.907.397 TL | 10.655.901.907,97 | |||
| İNDİRGEME ORANI | 26,00% | İndirgenmiş Net Nakit Akışları | 605.997.752,57 | 635.538.677,07 | 630.494.719,32 | 600.471.161,26 | 548.049.075,75 | 500.203.521,52 | 456.534.960,11 | 416.678.733,44 | 380.302.018,61 | 5.305.687.459,23 | 10.079.958.078,88 | |||
| İNDİRGEME ORANI | 27,00% | İndirgenmiş Net Nakit Akışları | 603.607.219,57 | 628.047.110,50 | 618.156.604,82 | 584.084.980,93 | 528.895.848,88 | 478.921.437,96 | 433.669.018,62 | 392.692.418,44 | 355.587.623,00 | 4.921.828.685,00 | 9.545.490.947,71 | |||
| İNDİRGEME ORANI (Discount Rate) | 25,00% | 26,00% | 27,00% |
|---|---|---|---|
| Net Bugünkü Değer (NPV) | 10.655.901.908 TL 10.079.958.079 TL | 9.545.490.948 TL | |
| İNDİRGEME ORANI HESABI | |||
| Risksiz Getiri Oranı | 20,00% | 20,00% | 20,00% |
Risk Primi 5,00% 6,00% 7,00% İndirgeme Oranı 25,00% 26,00% 27,00%
PAGYO-2411045 ÇANKAYA (PANORA AVM) 59
| GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMINA GÖRE TOPLAM DEĞERİ | |
|---|---|
| PANORA AVM'NİN TOPLAM DEĞERİ | 10.079.958.079 TL |
| PANORA AVM'NİN YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ |
10.080.000.000 TL |
Taşınmazın en etkin ve verimli kullanımının mevcut kullanımları olduğu düşünülmektedir.
| ■ | Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre; | |
|---|---|---|
| PANORA AVM TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 7.356.600.000 TL | |
| ■ | Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine göre; | |
| PANORA AVM TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 10.080.000.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki değerin birbirine yakın olmadığı görülmektedir. Mevcutta süreklilik arz eden gelir getiren bir taşınmaz olması ve gerçekleşen kira gelirlerinin pazar değerini daha doğru yansıttığı görüldüğünden nihai değer olarak Gelir İndirgeme Yöntemi ile bulunan değerin kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Nakit Akışı tablosunda gerçekçi verilen (gerçekleşmiş kira bedelleri, kiralanabilir alan, doluluk oranı vb.) kullanılmış olması nedeni ile bulunan değerin, maliyet yaklaşımı yöntemi ile bulunan değere göre daha uygun olacağı kanaati oluşmuş ve gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi sonuç değerde kullanılmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin; 34.maddesi-(3) (Ek: RG-17/1/2017-29951) "Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür. Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması zorunludur. Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda birinci fıkranın (g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür." denilmektedir. İlgili maddeye istinaden değerleme konusu Panora AVM için tek bir değer takdir edilmesi uygun görülmüştür.
Parsel üzerinde 242 adet bağımsız bölüm için kat irtifakı kurulmuş ve kat mülkiyetine geçilmiştir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin; 34.maddesi-(3) (Ek: RG17/1/2017- 29951) "Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür. Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması zorunludur. Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda birinci fıkranın (g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür." denilmektedir. AVM'nin bir bütün olarak gelir getiren bir mülk olması ve AVM'nin tamamının kat irtifakına konu olmaması nedeni ile münferit olarak bağımsız bölüm değerleri belirtilmemiştir
6.5.3 - Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür.
Yapılan araştırmalar sonucunda bazı AVM'lerin ortalama kira birim m² değerlerine ulaşılmıştır. Ancak AVM'de yer alan dükkanlarda kullanım şekillerine, katlarına ve marka kalitesine göre dükkan aylık kira birim m² değerleri farklılık göstermektedir.
| Taşınmazın | Ortalama Kira | Potansiyel Aylık | Potansiyel Yıllık |
|---|---|---|---|
| Kiralanabilir Alanı | Birim M² Değeri | Kira Değeri | Kira Değeri |
| 84.257,00 m² | 512,3 TL/m² | 43.168.776 TL | 518.025.317 TL |
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz cins tahsisi yapılmış bina niteliğindedir.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.10
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22- 1-b maddesinde "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konu taşınmaz üzerine 24.01.2024 tarihinde 32. madde şerhi konulduğu görülmüştür. Söz konusu şerhe ilişkin yapılan incelemede anılan şerhin , toplam AVM alanı olan 179.565 m²'nin 567 m²'lik kısmına ilişkin olduğu, AVM'nin bütününe ilişkin bir tespit olmadığı, bu şerhin taşınmazın devrine engel teşkil etmediği, konuya ilişkin devam eden bir hukuki süreç olduğu, bu kapsamda Ankara 27. İdare Mahkemesi'nin 2024/479 Esas sayılı dava dosyasından verilen Yürütmenin Durdurulmasına dair dört ayrı karar bulunduğu, anılan tespitlerin büyük bir kısmının projesine uygun hale dönüştürüldüğü ve kalanların da dönüştürülmesinin mümkün olduğu, taşınmazın mevcut durumunun Tebliğin ilgili maddesinde yer alan "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur." Hükmünde yer alan şartları sağladığı dikkate alınarak bu aşamada Tebliğ hükümleri kapsamında taşınmazın Binalar başlığı altında GYO portföyünde yer almasının aykırılık oluşturmadığı değerlendirilmektedir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda
| PANORA AVM'NİN TOPLAM DEĞERİ |
|---|
| 10.080.000.000 .-TL |
| (On Milyar Seksen Milyon TürkLirası ) |
| Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için; |
| 12.096.000.000 .-TL |
| Aylık toplam kira değeri için; |
| 43.168.776 .-TL |
| Katma Değer Vergisi dahil toplam aylık kira değeri için; |
| 51.802.532 .-TL |
kıymet takdir edilmiştir.
409553
Ozan ALDOĞAN Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Lisans No: Lisans No: 405453 Lisans No:
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
PAGYO-2411045 ÇANKAYA (PANORA AVM) 65
402003 Eren KURT
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.