Regulatory Filings • Dec 31, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
07.05.2021 07 Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 30.12.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-41
Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 30/12/2024 14:
38
*GİZLİDİR
Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 30/12/2024 14:25
YILMAZ KÜRKCÜ
VSANCAKTEPE MERKEZ PROJESİ SELCUK AVLAR
numarali SELCUK AVLAR tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
*********** kimlik
Tarih: 30/12/2024
1
AHMET MERMERKAYA
Rapor No: VAKIF GYO-2024-41 Rapor Tarihi: 30.12.2024 15:29
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| 1.1. | İçindekiler 3 |
|---|---|
| 1.2. | Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5 |
| 2.1. | Kuruluşun Unvanı ve Adresi 8 |
| 2.2. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8 |
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8 |
| 2.4. | İşin Kapsamı 8 |
| 3.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. |
| Dokümanları Hakkında Bilgiler 10 | |
| 3.2. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 10 |
| 3.3. | Ana Gayrimenkullerin Tanımı 11 |
| 3.4. | Tapu Kayıtları 12 |
| 3.5. | Takyidat Bilgileri 12 |
| 3.6. | Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanları Hakkında Bilgiler 12 |
| 3.7. | Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir |
| Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 15 | |
| 3.8. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve |
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen | |
| Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 15 | |
| 3.9. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 15 |
| 3.10. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara |
| Dair Açıklama 15 | |
| 3.11. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, |
| Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 16 | |
| 3.12. | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, |
| Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin | |
| Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup | |
| Olmadığı Hakkında Bilgi 16 | |
| 3.13. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi |
| Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve | |
| Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 16 | |
| 3.14. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve |
| Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin | |
| Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 16 | |
| 3.15. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 16 |
| 4.1. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 18 |
| 4.1.1. | İstanbul İli 18 |
| 4.1.2. | Nüfus ve Demografik Yapı 18 |
| 4.1.3. | Sancaktepe İlçesi 19 |
| 4.2. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak |
| Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 19 | |
| 4.3. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 26 |
| 4.3.1. | Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 26 |
| 4.3.2. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 26 |
| 4.4. | Gayrimenkulün Yapısal Özellikleri 26 |
| 4.5. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı |
| Durumlara İlişkin Bilgiler 27 | |
| 4.6. | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 27 |
| 4.7. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya | |
|---|---|---|
| Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı | ||
| Kullanıldığı Hakkında Bilgi 27 | ||
| 5.1. | Güncel Değerleme Teknikleri 29 | |
| 5.2. | Maliyet Yöntemi 29 | |
| 5.3. | Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 29 | |
| 5.4. | Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 29 | |
| 5.5. | Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 29 | |
| 5.6. | Maliyet Yöntemi 30 | |
| 5.6.1. | Satılık Arsa Emsalleri 30 | |
| 5.6.2. | Maliyet Yöntemine Göre Değer Analizi 31 | |
| 5.7. | Pazar Yaklaşımı Yöntemi 32 | |
| 5.7.1. | Bölgede Yer Alan Marka Projeler 32 | |
| 5.7.2. | Dükkan Emsalleri 36 | |
| 5.7.3. | Emsal Krokisi 37 | |
| 5.7.4. | Şerefiyelendirme Çalışması 38 | |
| 5.8. | Proje Geliştirme Yöntemi 40 | |
| 5.9. | Takdir Edilen Kira Değerleri 42 | |
| 5.10. | Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 42 | |
| 5.11. | Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 43 | |
| 5.12. | Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan | |
| Sonuçlar 43 | ||
| 5.13. | En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 43 | |
| 5.14. | Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 43 | |
| 6.1. | Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen | |
| Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 45 | ||
| 6.2. | Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 45 | |
| 6.3. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve | |
| Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 45 | ||
| 6.4. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan | |
| Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, | ||
| Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 45 | ||
| 6.5. | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde | |
| Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 45 | ||
| 6.6. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının | |
| Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden | ||
| Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 45 | ||
| 6.7. | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin | |
| Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup | ||
| Olmadığı Hakkında Görüş 45 | ||
| 7.1. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 48 | |
| 7.2. | Nihai Değer Takdiri 48 | |
| 7.3. | Beyan 50 | |
| 7.4. | Ekler 50 |
| Değerleme Tarihi | 26.12.2024 |
|---|---|
| Rapor Tarihi | 30.12.2024 |
| Rapor No | VAKIF GYO-2024-41 |
| Raporun Türü | İstanbul, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 6770 Ada 2 Parselde kayıtlı 17.518,17 m² arsa üzerinde inşa edilen ~58.200 m² toplam inşaat alanlı 312 adet Konut ve 20 adet Dükkan üniteleri içeren Karma Projenin Proje Maliyet Değeri, Mevcut Durum Değeri ve Bağımsız Bölüm bazlı Tamamlanması Durumundaki Hasılat Değeri |
| Raporu Talep Eden | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Şirket | ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler |
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572 |
| Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
Sözleşme Tarihi: 01.10.2024 Sözleşme No: GYO_2024_06 |
| Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
Değerleme konusu taşınmaz için şirketimizce hazırlanmış 06.12.2021 tarihli, 2021_VAKIF_GYO_08 numaralı, 22.05.2023 tarihli 2023_VAKIF_GYO_01 numaralı, 26.12.2023 tarihli 2023_VAKIF_GYO_13 numaralı ve 28.06.2024 tarihli VAKIF GYO-2024-7 numaralı raporlar bulunmaktadır. |
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| Mevcut Projeye göre %20,15 tamamlanmış değeri KDV hariç | 1.273.625.394,00 |
| Bir Milyar İki Yüz Yetmiş Üç Milyon Altı Yüz Yirmi Beş Bin Üç Yüz Doksan Dört Türk Lirası | |
| Mevcut Projeye göre %20,15 tamamlanmış değeri KDV dahil | 1.528.350.473,00 |
| Bir Milyar Beş Yüz Yirmi Sekiz Milyon Üç Yüz Elli Bin Dört Yüz Yetmiş Üç Türk Lirası | |
| Projenin Kat İrtifakı Kurularak tamamlanması durumunda bugünkü toplam hasılat değeri KDV hariç | 2.943.765.000,00 |
| İki Milyar Dokuz Yüz Kırk Üç Milyon Yedi Yüz Altmış Beş Bin Türk Lirası | |
| Projenin Kat İrtifakı Kurularak tamamlanması durumunda bugünkü toplam hasılat değeri KDV dahil | 3.532.518.000,00 |
| Üç Milyar Beş Yüz Otuz İki Milyon Beş Yüz On Sekiz Bin Türk Lirası | |
| Projenin Mevcut projesine göre net bugünkü değeri KDV hariç | 890.359.862,00 |
| Sekiz Yüz Doksan Milyon Üç Yüz Elli Dokuz Bin Sekiz Yüz Altmış İki Türk Lirası | |
| Projenin Mevcut projesine göre net bugünkü değeri KDV dahil | 1.068.431.834,00 |
| Bir Milyar Altmış Sekiz Milyon Dört Yüz Otuz Bir Bin Sekiz Yüz Otuz Dört Türk Lirası |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirket Unvanı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL
İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.
İstanbul, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 6770 ada 2 parselde kayıtlı 17.518,17 m² arsa üzerinde inşa edilen ~58.200 m² toplam inşaat alanlı 312 adet konut ve 20 adet dükkan üniteleri içeren karma projenin proje maliyet değeri, mevcut durum değeri ve bağımsız bölüm bazlı tamamlanması durumundaki hasılat değerlerinin günümüz piyasa koşullarında TL cinsinden satış değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA
İLİŞKİN BİLGİLER
Konu Taşınmazın Adresi; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi (tapuda Samandıra Mahallesi), Osmangazi Caddesi No: 113 açık posta adreslidir.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge kısmen konut ve kısmen ticaret ağırlıklı bir yerleşim alanı olup, bölgede konut olarak kullanılan site nizamı meskûn yapılar ve Osmangazi Caddesi üzerinde ise zeminler ticari ünite üst katlarda ise mesken nitelikli yapılar yer almaktadır. Bölgenin altyapı çalışmaları tamamlanmıştır. Taşınmaza ulaşım toplu taşıma araçları ile ve özel taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanabilmektedir. Taşınmaz, Anadolu Otoyolu'na yakın konumda olup, ulaşım açısından merkezi konumdadır.
Taşınmaza ulaşım için, Şile Otoban Yolu üzerinden Ümraniye – Şile istikametine doğru ilerlenirken sağa doğru Çekmeköy sapağından Atatürk Caddesine sapılır, yaklaşık 1.03 km. ilerlendikten sonra sağa doğru Osmangazi Caddesine girilir, Osmangazi Caddesi üzerinden yaklaşık 2.15 km. ilerlendikten sonra sol tarafta 115 dış kapı numaralı taşınmaza ulaşılır. Konu taşınmaz, güneybatı yönden Osmangazi Caddesine, doğu yönden ise Asır Caddesine cepheli olup, köşe parseldir.
Değerlemeye konu taşınmazın yakın çevresinde; T.C. Sancaktepe Belediye Başkanlığı, Sancaktepe İlçe Emniyet Müdürlüğü, İSKİ Sancaktepe Şube Müdürlüğü, Samandıra Ortaokulu, Samandıra Kız Anadolu İmam Hatip Lisesi ve Samandıra Merkez Cami yer almaktadır. Ayrıca taşınmazın yakın çevresinde Sinpaş Lagün Evleri, Gedizler Evre Sitesi ve Elysium Life gibi konut projeleri bulunmaktadır.
3.3. Ana Gayrimenkullerin Tanımı
Değerleme Konusu Taşınmaz; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesinde yer alan, imarın 6770 ada, 2 parseli teşkil eden, mahallen Samandıra Mahallesi sınırları içerisinde, konumlu "Arsa" vasıflı VAKIF GYO A.Ş. mülkiyetine ait taşınmazdır. Konu taşınmaz, geometrik olarak amorf yapıda olup, hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahiptir.
Sancaktepe Belediyesinden alınan 1/1000 ölçekli imar planı üzerinde yapılan ölçümlere göre parselin güneybatısında yer alan Osmangazi Caddesine ~207 metre, doğusunda yer alan Asır Caddesine ~210 metre cephesi bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın kuzeydoğusunda 6770 ada 3 parsel, kuzeyinde açılmamış yola cephesi bulunmaktadır.
İstanbul, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 6770 Ada 2 Parselde kayıtlı 17.518,17 m² arsa üzerinde inşa edilen, konut ve dükkan üniteleriden oluşan 58.133 m² toplam inşaat alanlı Karma Proje de 28.713 m² brüt satış alanlı 312 adet Konut ve 1.778 m² brüt satış alanlı 20 adet Dükkan üniteleri içermektedir.
Yapılmakta olan bloklar güncel ruhsat ve eki mimari projesine göre A, B, C ve D blok olarak projelendirilmiştir.
A blok 2 bodrum + zemin + 9 normal kat olmak üzere toplam 12 katlıdır. Blokta güncel projesine göre 116 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 107 adedi konut diğer 9 adedi işhanı niteliklidir.
B3 (B) blok 3 bodrum + zemin + 9 normal kat olmak üzere toplam 13 katlıdır. Blokta güncel projesine göre 86 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 86 adedi konut niteliklidir.
B2 (C) blok 3 bodrum kat + zemin kat olmak üzere toplam 4 katlıdır. Blokta güncel projesine göre 10 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 10 adedi dubleks konut niteliklidir.
B1 (D) blok 3 bodrum + zemin + 9 normal kat olmak üzere toplam 13 katlıdır. Blokta güncel projesine göre 120 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 109 adedi konut diğer 11 adedi dükkan niteliklidir.
Proje için henüz kat irtifakı tesis edilmemiş olup mahallinde yapılan incelemeler de projenin %20,15 inşaat seviyesinde olduğu tespit edilmiştir.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-41 Rapor Tarihi: 30.12.2024
| İli | İSTANBUL | Blok No | - |
|---|---|---|---|
| İlçesi | SANCAKTEPE | Bağımsız Bölüm No | - |
| Mahallesi | SAMANDIRA | Bağımsız Bölümün Katı | - |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği |
- |
| Sokağı | - | Arsa Payı | 1/1 |
| Mevki | - | Cilt No | 243 |
| Niteliği | ARSA | Sahife No | 24327 |
| Pafta No | Edinme Tarihi | 09.12.2016 | |
| Ada | 6770 | Edinme Yevmiye No | 29842 |
| Parsel | 2 | Zemin Tipi | Ana Taşınmaz |
| Yüzölçümü | 17.518,17 m² | Taşınmaz ID | 42629074 |
| VAKIF GAYRİMENKUL | Hisse Pay | 1 | |
| Malik | YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | Hisse Payda | 1 |
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık geriye dönük takyidat kayıtları ilgili müşteri tarafından 04.10.2024 tarihli temin edilmiş olunan tapu kayıt belgesi, değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
- Bulunmamaktadır.
- Bulunmamaktadır.
- Bulunmamaktadır.
- Bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul ili, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 6770 Ada, 2 Parsel, 17.518,17 m² yüzölçümlü ARSA nitelikli taşınmaza ait Sancaktepe Belediyesi İmar Şehircilik Müdürlüğü'nden şifahen alınan bilgilere göre temin edilmiştir.
Alınan bilgiye göre değerlemeye konu, İstanbul İli, Sancaktepe İlçesinde yer alan, imarın 6770 ada, 2 parseli teşkil eden, mahallen Sancaktepe Mahallesi sınırları içerisinde konumlu taşınmaz 15.02.2010 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planında "Ticaret+Konut (T+K/4) Alanı" içerisinde kaldığı, ayrık nizam, 6 kat, H(max): 18,50 metre, TAKS: 0.50, KAKS: 1.65 yapılaşma koşullarına sahiptir.
Parselin herhangi bir kamusal alana terki bulunmamaktadır. Parsel Sancaktepe Belediyesi sınırları içerisindedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
G
GAYRIMENKUL DEGERLEME VE DANISMANLIK A.S.
T.C. SANCAKTEPE BELEDİYE BAŞKANLIĞI İmar ve Şehircilik Müdürlüğü
Sayı: E-80059122-115.01.06-157018 Konu: Samandıra Mah.,
(İnkilap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No: 7/A Kat:14-13 K: 34768 Ümraniye/İSTANBUL)
ilgi : 05.09.2024 tarih ve 52238 Referans No' lu dilekçeniz.
İlgi dilekçe ile, Samandıra Mahallesi, 6770 ada, 2 parsel sayılı Kurumunuz mülkiyetine kayıtlı taşınmazın ilgili mevzuatlar gereği yıl sonu gayrimenkul değerleme raporu kapsamında kullanılmak üzere meri plan bilgilerinin ve plan notlarının tarafınıza iletilmesi istenmektedir.
İlgi dilekçede bahsi geçen Samandıra Mahallesi, 6770 ada 2 parsel sayılı taşınmaz, 15.02.2010 t.t. li 1/1000 ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planında "T+K4 rumuzlu TAKS:0.50 KAKS: 1.65 yapılanma koşullu Ticaret+Konut Alanı" nda kalmaktadır.
Söz konusu taşınmaza ait mer'i plan örneği ile mer'i plan notları yazımız ekinde gönderilmekte olup,
Bilgilerinize rica ederim.
Gülay ÇELİKEL Belediye Başkanı a. Belediye Başkan Yardımcısı
Ekler: 1 - Mer'i Plan Örneği 2 - Mer'i Plan Notları
Bu belge, güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.
$1/1$
Doğrulama Kodu: 325cbb5b-39dc-41e7-ab23-99354e2ada34
Doğrulama Linki: https://www.turkiye.gov.tr/icisleri-belediye-ebys
Adres: Abdurrahmangazi Mahallesi Enderun Caddesi No:2 Sancaktepe/İstanbul Telefon No: (216)622 33 33 Faks No: (216)620 93 37 e-Posta: [email protected]
Internet Adresi: http://www.sancaktepe.istanbul Kep Adresi: [email protected] Bilgi için: Aslı NOKAY Şehir Planesi Telefon No:
Rapor No: VAKIF GYO-2024-41
Rapor Tarihi: 30.12.2024
Plan notları;
Madde 2: 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında belirlenen Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları ile Kentsel Yeşil Alanlar (Yol, Yeşil Alan, Park, Çocuk Oyun Alanı Eğitim ve Sağlık Tesisleri, Dini Tesis, Resmi Bina, Sosyal ve Kültürel Tesisler, Teknik Hizmet Alanları vb.) kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.
Madde 14: Çekme ve çatı katı yapılamaz. Çatı aralarında bağımsız bölüm teşkil edilemez. Bu kısımlarda ancak son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir. Bu piyesler çatı eğimi içerisinde kalmak koşulu ile ait olduğu bağımsız bölümün son kattaki sınırlarının kapladığı alanı geçmemek, minimum 10m² alandan az olmamak ve saçak ucuna 3.00m az yaklaşmamak şartı ile yapılabilir.
Madde 16: Planlama alanında uygulama aşamasında parsel üzerinde ağaç tespit çalışması yapılacak ve bu tespite göre nitelikli tüm ağaç ve ağaç toplulukları korunacaktır.
Madde 26: Plan kapsamında ''Mania Planı Kriterlerine'' uyulacaktır. Mania Planı kapsamında kalan yapılaşmalar ile ilgili olarak 15. Kolordu Komutanlığı 4. Kara Havacılık Alay Komutanlığı ve Muhabere Hizmet Eğitim Destek Komutanlığı'nın (Kocaeli/İzmit) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına verdiği kurum görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
Madde 44: Bu plan kapsamında öngörülen tüm yapılanma alanlarında iki katı geçen tüm binalar da en az bir bodrum kat yapılması gerekmektedir.
Taşınmaz üzerinde devredilmesine engel teşkil eden herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazın mülkiyeti 09.12.2016 tarihinde Satış işleminden VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne tescil edilmiştir.
Değerlemeye konu, İstanbul İli, Sancaktepe İlçesinde yer alan, 6770 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz 15.02.2010 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planında "Ticaret+Konut(T+K/4) Alanı" içerisinde kaldığı, ayrık nizam, 6 kat, H(max): 18.50 metre, TAKS: 0.50, KAKS: 1.65 yapılaşma koşullarına sahiptir. Parselin herhangi bir kamusal alana terki bulunmamaktadır. Parsel Sancaktepe Belediyesi sınırları içerisindedir.
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış herhangi bir karar bulunmamaktadır.
3.11. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar için 04.12.2023 tarihli Cevahir Yapı Sanayi Turizm ve Ticaret A.Ş. ile yapılmış ana yüklenici hizmet sözleşmesi bulunmaktadır.
3.12. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Aşağıdaki tabloda proje için alınmış yasal belgelerin listesi yer almaktadır.
| Ünite Sayısı | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok | Veriliş Amacı |
Tarih | No | Kapsamı | Mesken | Ofis ve İşyeri |
Toplam Ünite |
| A | YENİ YAPI | 14.03.2023 | 2023-5982 | MESKEN - OFİS, İŞYERİ - ORTAK ALAN | 107 | 9 | 116 |
| B1 | YENİ YAPI | 14.03.2023 | 2023-5982 | MESKEN - OFİS, İŞYERİ - ORTAK ALAN | 109 | 11 | 120 |
| B2 | YENİ YAPI | 14.03.2023 | 2023-5982 | MESKEN - ORTAK ALAN | 10 | 0 | 10 |
| B3 | YENİ YAPI | 14.03.2023 | 2023-5982 | MESKEN - ORTAK ALAN | 86 | 0 | 86 |
| 312 | 20 | 332 |
3.13. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların yapı denetimi Esentepe Mahallesi Serik Sokak OBA5 BLOK no:1 İç Kapı No:10 Kartal/İstanbul adresinde yer alan 3A İSTANBUL YAPI DENETİM LTD. ŞTİ. Tarafından yapılmaktadır.
3.14. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme çalışmasında, konu taşınmazın değer tespiti için taşınmazların mevcut tamamlanma oranına göre değerinin tespitinde "Maliyet Yaklaşımı"; bugün tamamlanarak satılması halindeki hasılat değerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı", projenin net bugünkü değerinin tespitinde ise "Gelirlerin İndirgenmesi (Proje Geliştirme Yöntemi) kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların yasal izinleri alınmış mimari projeye göre değerlendirilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için alınmış 12.04.2023 tarihli enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
| A BLOK : Numarası: Y2234E71716AE -- Veriliş Tarihi: 12.04.2023 – Performans Sınıfı: B |
|
|---|---|
| ------------------------------------------------------------------------------------------ | -- |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan şehir ve Türkiye Cumhuriyeti Devletinin 81 ilinden biridir. Ülkenin nüfus bakımından en çok göç alan ve en kalabalık ilidir. Ekonomik, tarihî ve sosyokültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde
belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır. İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediye bulunmaktadır. Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi olmuştur.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.
| Yıl | İstanbul Nüfusu |
Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 15.655.924 | 7.806.787 | 7.849.137 |
| 2022 | 15.907.951 | 7.955.820 | 7.952.131 |
| 2021 | 15.840.900 | 7.933.686 | 7.907.214 |
| 2020 | 15.462.452 | 7.750.836 | 7.711.616 |
| 2019 | 15.519.267 | 7.790.256 | 7.729.011 |
4.1.3. Sancaktepe İlçesi
Sancaktepe, İstanbul Anadolu Yakası'nda bir ilçedir. 2008 yılında ilçe statüsüne kavuşmuştur. Güneyinde Kartal, güneybatısında Maltepe, batısında Ataşehir ve Ümraniye, kuzeyinde Çekmeköy, doğusunda Pendik ve Sultanbeyli ilçelerine komşudur. İlçe 62,41 kilometrekaredir, nüfusu 414.143'tür ve sınırları dahilinde toplam 19 mahalle vardır. Ümraniye'ye bağlı Sarıgazi, Yenidoğan ve Kartal'ın
Samandıra beldelerinin birleşimiyle ortaya çıkmıştır. İlçe kaymakamlık ve yeni belediye binaları Sarıgazi merkezinde inşa edilmiştir. Türkiye'nin ve Avrupa'nın en büyük şehir hastanelerinden birinin ilçe sınırları dahilinde yapılması düşünülmektedir. Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün bağlantı yolları bu ilçenin sınırları içerisinden geçmektedir. Sancaktepe ilçesi, 22 Mart 2008 tarih ve 26824 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı Kanun ile, Ümraniye İlçesine bağlı Sarıgazi ve Yenidoğan beldeleriyle, Kartal ilçesine bağlı Samandıra beldesinin birleştirilerek tüzel kişiliklerinin kaldırılması ile kurulmuştur.
2024 yılının ilk yarısında küresel ekonomide ağırlıklı olarak enflasyon ve buna karşı önlemler gündeme gelmiştir. Enflasyonu önlemek için merkez bankalarının para politikalarını sıkı tutmaya devam ettikleri gözlenmiştir. Ancak üçüncü çeyrek itibarıyla, büyüme ve istihdam ile ilgili yaşanan sorunların artması, ekonomileri tedirgin etmeye başlamıştır. Enflasyonda sağlanan kontrol, parasal gevşeme adımlarının hayata geçirilmesi için zemin oluşturmuştur. Dünyanın önde gelen merkez bankaları büyüme ve istihdam ile enflasyon dengesini kurmak ve zamanında gevşemeye geçmek için istekli görünmektedir.
| Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH (milyon TL) |
Kişi Başı Gelir (TL) |
GSYH (milyon Dolar) |
Kişi Başı Gelir (Dolar) |
Büyüme (96) |
Yıl İci Ortalama Kur (Dolar/TL) |
|||||||
| 2018 | 3.758.773 | 46.167 | 797.124 | 9.792 | 3,00 | 4,72 | ||||||
| 2019 | 4.317.787 | 52.316 | 760.355 | 9.213 | 0,90 | 5,68 | ||||||
| 2020 | 5.048.567 | 60.541 | 717.092 | 8.599 | 1,90 | 7.04 | ||||||
| 2021 | 7.256.142 | 85.759 | 807.924 | 9.549 | 11,40 | 8,98 | ||||||
| 2022 | 15.011.776 | 176.654 | 905.814 | 10.659 | 5,50 | 16,57 | ||||||
| 2023 | 26.545.722 | 310.940 | 1,130,009 | 13.236 | 5,10 | 23,49 | ||||||
| 2024* | 9.949.792 | 308.158 | 2,50 | 32,29 |
Fed (ABD Merkez Bankası) uyguladığı para politikaları ile ABD ekonomisinde "yumuşak iniş" senaryosunu hayata geçirmiş görünmektedir. Piyasa bu yıl içinde Fed'in kısmi bir gevşeme yapmasını da beklemektedir. Eylül ayında yapılacak Fed toplantısında büyük olasılıkla faiz indirimine gidilip enflasyon ve büyüme konusunda bir patika kamuoyu ile paylaşılacaktır. Diğer yandan ABD'de Kasım ayında yapılacak başkanlık seçimleri ve buna bağlı olası iktisat politikalarında değişiklikler, Fed'in 2025 projeksiyonlarını farklılaştırma potansiyeline de sahiptir.
Trump'un başkan seçilmesi durumunda yoğun bir korumacılık ve ABD içinde vergi indirimine gidecek olması beklentisi para politikalarının yönünü değiştirebilecektir. Özellikle 2025 yılının ilk yarısı Fed'in uygulayacağı para politikaları açısından kritik bir öneme sahip olacaktır. Makul bir gevşeme ile daha alışagelmiş maliye politikalarının uygulanması durumunda küresel sermaye akımlarının artışı ve risk iştahının yükseldiği bir süreç yaşanabilir.
ECB (Avrupa Merkez Bankası) cephesinde ise Euro Bölgesinde görülen büyüme sorunları ve ekonomik durgunluk ile mücadele etmektedir. Genel ekonomik yapı içinde durgunluk enflasyondan daha önemli bir hal almaya başlamıştır. Bu nedenle Haziran ayında faiz indirimine gitmiş süreci takip edeceğini ifade etmiştir. Almanya, Fransa gibi AB ekonomisinin önemli itici gücü konumundaki ülkelerde yaşanan ekonomik sorunlar diğer birlik ülkelerinde de görülmeye başlanmıştır. Yılın ikinci yarısı itibarıyla ECB daha hızlı bir parasal gevşeme politikasına yönelik mesajlar vermeye başlamıştır. Uzakdoğu'da durum biraz daha farklı görünmektedir. Özellikle Çin Merkez Bankası sorun yaşanan inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemek için ciddi bir çaba sarf ederken diğer yandan alışılagelmişin altında olan büyüme rakamlarını iyileştirmeye çalışmaktadır. Japonya da ise son aylarda hızlı değer kaybı yaşayan para birimlerini
desteklemek ve deflasyonist eğilime girmemek için uygulanan politikalar gözlenmektedir. BOJ'un (Japon Merkez Bankası) para biriminin değer kaybını ve oynaklığını azaltmak için mart ayında faiz artırımına gitmiş ardından Temmuz ayında da benzer uygulamayı hayata geçirmiştir. BOJ'un bu tip bir sıkılaştırma adımı artmasındaki neden ise; zayıflayan para birimi yeni tekrar güçlendirmek ve tüketicilerin gıda ve enerji maliyetlerini düşürmek için mali politikada normalleşme sürecini teşvik etmek olarak açıklanmıştır.
Japon Yeni maliyetlerinin faiz artırımı nedeniyle yükselmesi küresel ekonomide carry trade (taşıma fonlaması ticareti) dalgalanmasına neden olmuştur. Japon Yeni cinsinden borçlanıp diğer ülke para birimleri ve finansal varlıklarına yatırım yapan fonların yarattığı dalgalanma dünyadaki varlık fiyatlarını negatif etkilemiştir. Ancak BOJ'un faiz artırımına devam edeceğine dair verdiği mesajlar küresel ekonomide bir risk unsuru oluşturmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte dış kaynağa ulaşma maliyeti, ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir.
Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşısı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
Yılın son çeyreğine doğru daha yoğun yaşanması beklenen parasal gevşeme eğilimi gelişmekte olan ülkeler açısından pozitif değerlendirilebilir. Bu yolla artacak portföy girişleri ve sıcak para kısmı olarak bu tip ülkelerin kaynak ihtiyaçlarını daha ucuza karşılamasını sağlayacaktır.
2024 yılının dokuz aylık bölümü geçtiğimiz seneden gelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da arttığı bir süreç olmuştur. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, savaşın yayılması, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır. İnsani olarak da ciddi bir olumsuzluğa işaret eden savaşlar ekonomik olarak da pek çok faaliyeti olumsuz etkilemektedir.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-41 Rapor Tarihi: 30.12.2024
Dünya ekonomisinde hareketlenmede toparlanma 2024'ün üçüncü çeyreğinde duraksarken, ülkeler bazında ayrışma sürmektedir. Haziran ayında 50,8 seviyesinde olan küresel imalat satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül'de 48,8'e gerileyerek daralma bölgesine geçmiştir.
Hizmet PMI ise Haziran ayındaki 52,9 seviyesinden sınırlı bir gerileme göstermiş ve daha dirençli bir tablo çizmiştir. Ağustos ayı başında, teknoloji şirketlerinin beklenti altında kalan bilanço verileri, küresel büyümeye yönelik kaygıların artması ve özellikle Japon Yeni'nde görülen hızlı değer kazancı nedeniyle küresel finansal piyasalarda oynaklık artarken, risk iştahı gerilemiştir.
ABD Merkez Bankası (FED) Eylül ayındaki toplantısında faiz indirimlerine 50 baz puanlık bir indirimle başlarken, Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Haziran ayından sonra Eylül toplantısında 25 baz puanlık indirime gitmiştir. FED başta olmak üzere belli başlı merkez banklarının faiz indirimleri ile Eylül ayı sonunda Çin'de açıklanan geniş kapsamlı ekonomik destek paketinin etkisiyle küresel risk iştahı bir miktar toparlanmıştır.
Bu son gelişmeler metaller başta olmak üzere emtia fiyatlarını desteklemektedir. Öte yandan, son dönemde artan jeopolitik riskler enerji fiyatları üzerinde artış yönündeki riskleri beslemektedir.
| Insaat Maliyet Endeksi Bir Önceki Yıla Göre Değişim (%) |
Insaat Maliyet Endeksi Maliyet Gruplarına Göre Değişim |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AĞUSTOS | Endeles | Aralık ayına göre | Aynı aya göre | AĞUSTOS | Endeks (Insaat) | Malzeme (Insaat) | İşçilik (İnşaat) | ||
| 2020 | 216 | 13 | 13 | 2020 | 216 | 207 | 237 | ||
| 2021 | 307 | 28 | 42 | 2021 | 307 | 315 | 289 | ||
| 2022 | 667 | 65 | 117 | 2022 | 667 | 724 | 531 | ||
| 2023 | 1.110 | 54 | 66 | 2023 | 1.110 | 1.102 | 1.132 | ||
| 2824 | 1,572 | 31 | 42 | 2024 | 1.572 | 1.487 | 1.775 |
Türkiye ekonomisi 2024'ün ikinci çeyreğinde yavaşlama kaydetmiştir. 2024 ikinci çeyrek Gayri Safi Yurtiçi Hasıla'ya (GSYH) harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken, net dış talebin pozitif katkısı sürmüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,1 artarken, yıllık bazda büyümesi %2,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024'ün ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar olmuştur. Yurtiçinde 2024'ün üçüncü çeyreğine yönelik öncü veriler ekonomik aktivitede yavaşlamanın sürdüğüne işaret etmektedir.
Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış verilere göre sanayi üretimi ve perakende satışlar Temmuz ayında aylık bazda sırasıyla %0,4 ve %0,8 sınırlı artışlar göstermiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Haziran ayındaki 47,9 seviyesinden Eylül'de 44,3'e gerileyerek daralma bölgesinde kalmayı sürdürmüştür. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa düşüş gösterirken, sektörel güven endekslerinin genelinde gerileme eğilimi görülmektedir. Üçüncü çeyrekte dış dengedeki iyileşme devam etmiştir.İhracatta toparlanma sürerken, fiyat etkilerinin de desteğiyle ithalat ve dış ticaret açığında daralma görülmektedir. Hizmet gelirlerinde artış yavaşlarken, gelirler tarafındaki gelişmeler cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. Ticaret Bakanlığı öncü verilerine göre, yılın ilk dokuz ayında ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,2 artarken, ithalatta %7,9 düşüş gerçekleşmiştir.
Bundan dolayı 2023'ün ilk dokuz ayında 87,7 milyar Dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün aynı döneminde 60,1 milyar Dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,0 milyar Dolar olan 12 aylık toplam cari açık Temmuz 2024'te 19,1 milyar Dolara inmiştir. 2024 Haziran'da başlayan dezenflasyon süreci üçüncü çeyrek itibarıyla baz etkisinin de desteğiyle hızlanarak sürmüştür. 2024 Haziran ayında %71,6 olan Genel Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Eylül ayında %49,4 seviyesine inmiştir. Aynı dönemde Genel Yurtiçi Üretici Fiyatları Endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu da %50,1'den %33,1'e gerilemiştir. Önümüzdeki aylarda yıllık enflasyondaki düşüşün sürmesi beklenmektedir. TCMB Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarındaki toplantılarında politika faizini %50,00'da sabit tutarken, mesajlarında iç talepteki ivme kaybı ve enflasyonun eğilimi konusunda temkinli duruşunu korumuştur. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sürdürmek amacıyla TL mevduatına yönelimi teşvik edici düzenlemeler yapmış ve likidite yönetimi alanında yeni adımlar atmıştır. Ayrıca yabancı para cinsinden kredi büyümesine yönelik ilave sınırlamalar getirmiştir.
2024 yılı 2. Çeyrek verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %2,50 azalarak 85 bin 68 adet oldu. İkinci el konut satışları da %7,63 azalarak 180 bin 402 adet olarak gerçekleşti. 2024 yılı 2. Çeyreğinde toplam konut satışları içerisinde ipotekli konut satışlarının payı %9,0 olarak gerçekleşti. Bu oran son sekiz yılın en düşük üçüncü oranı olarak kayda geçti. 2024 2. Çeyreğinde toplam 265 bin 470 adet konut satışı yapıldı.
| CT21 | C2'21 | C3'21 | C4'21 | 2021 Toplam |
CT22 | C2'22 | C3'22 | C422 | 2022 Toplam |
C1'23 | C223 | C3'23 | CV23 | 2023 Toplam |
C1'24 | C224 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yeni Satıs |
80,370 | 87,508 | 119,278 | 174.367 | 461.523 | 94.437 | 114,014 | 103.667 | 147.961 | 460,079 | 83.907 | 87.251 | 97,439 | 110,945 | 379.542 | 88,256 | 85,068 |
| Îkinci El Satis |
182.680 | 202.252 | 277.050 | 368.351 | FFF 0E0.1 | 225.626 | 292.321 | 227.128 | 280.468 | 025:543 | 199.308 | 195.313 | 236.856 | 214.907 | 846 384 | 191.348 | 180.402 |
| Toplam Satis |
263.050 | 289,760 | 396.328 | 542.718 | 1,491,856 | 320.063 | 406.335 | 330,795 | 428,429 | 1,485,622 | 283.215 | 282.564 | 334,295 | 325.852 | 1,225,926 | 279,604 | 265,470 |
| Ipotekli Setis |
47.216 | 56.952 | 77.687 | 112.675 | 294.530 | 68.342 | 101.975 | 58.284 | 51.719 | 280.320 | 58.822 | 62.708 | 39.354 | 16.864 | 177.748 | 27.622 | 23.793 |
2024 yılı 2. Çeyrek döneminde kullandırılan konut kredisi miktarı 20 milyar 689 milyon TL'ye ulaştı. Konut başı ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 946.000 TL oldu. 2024 yılı 2. Çeyreği ile bir önceki yılın aynı dönemi kıyaslandığında konut başına kullandırılan ortalama kredi tutarında %0,6 oranında bir artış görüldü. 2024 Eylül ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %3,04, yıllık bileşik faiz ise %43,20 seviyesinde gerçekleşti.
2024 yılının ikinci çeyreğinde birincil ofis kiraları 42 ABD Doları olarak kaydedilirken geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla Dolar bazında %13,5 oranında artış göstermiştir. Aynı zamanda TL bazında ise %77,3 artışla 1.357 TL'ye ulaşmış ve Haziran ayı enflasyonu olan %71,60'ın üzerinde bir yükseliş göstermiştir. Son sekiz yılın en yüksek seviyesine yükselen birincil ofis
| Douri-Gayalananded Drumma Britis Suite Rights diate. |
Diddom velikelander Originea Bree Side/Ked- $(3,10\%)$ |
Offs verblinglar Ortalanus \$100 SPILPING CLIPPE. |
10min 2004/0001 | 441.09 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bombul | 57,688 | 63.254 | 76.123 | ||||
| Isnir | 46,219 | 53,500 | 48,880 | 797.27 | |||
| Euros | 36426 | 40.088 | 36,428 | ||||
| Rokura | 37,474 | 36,423 | 45,676 | 43.47 | |||
| Hitallya | 47,278 | asses. | SL13F | 10.8 | |||
| Britain | 18,065 | 18,586 | 43.777 | ||||
| Infanta | 39.5M | 71,303 | 28.386 | ||||
| bM-368 | brut 2021 | bld.3GS | 8497004 | ||||
| Endeks Değen: 2024 Eylül 962.49 |
Ashk Norsinal Delgisim (%) 161.03 |
Villak Morrelman Değişim (%) 9627.78 |
Başlanga; Dânemine Gêre Nominal Gegislim (%) 96852,49 |
kiraları en son 2016 yılında bu seviyede kaydedilmişti.
2024 yılının ilk yarısında İstanbul ofis pazarında genel arz bazı, ofislerin ofis alanlarının bir kısmının fonksiyon değiştirmesi sebebiyle 7,12 milyon m²'ye düşmüştür. Yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı ise 90.721 m² iken, ikinci çeyrekte 47.876 m² kaydedilmiştir. Böylece yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemi toplamı 138.597 m²'ye ulaşmıştır. Bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla ise metrekare bazında %32,9 artış yaşanırken, adet bazında %19,4 düşüş kaydedilmiştir. İnşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle ofis arzına yeni yatırımlar yapılmaması ve talebin yüksek seyretmesi, birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü baskının devam etmesine yol açmaktadır. İlk yarıyılda, metrekare bazında anlaşmaların, %48,5'i Merkezi İş Alanı'nda (MİA) gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %23,2'si Anadolu yakasında, %28,3'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla sadece Anadolu yakasındaki işlemlerde %37 oranında düşüş yaşanmıştır. Ayrıca, 2024 yılının ilk yarısında boşluk oranı %10,89'dan %10,30'a düşüş kaydetmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir. Nitelikli A sınıfı ofislere olan talebin artmasıyla birlikte, MİA'da boşluk oranları önemli ölçüde azalmıştır. Boşluk oranlarındaki bu düşüş ve sınırlı arz, ABD\$ bazında birincil kiraların bu çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,5 oranında artmasına yol açmıştır. Orta vadede sınırlı arz ve yüksek talep sebebiyle yükselen birincil kiralara bağlı olarak orta-uzun vadede özellikle MİA'daki talebin yavaşlaması ve birincil kira oranlarındaki yukarı yönlü baskının azalması beklenmektedir.
2024 Yılı 2. Çeyreğinde genel arz 7,12 milyon m2 olup bir önceki çeyreğe göre düşüş yaşadı. İstanbul genelinde bu çeyrekte gerçekleşen toplam kiralama işlemi 47,876 bin m2, bir önceki çeyreğe göre %49,3, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise %27,75 düşüş gösterdi. Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2024 Eylül sonu itibarıyla 962,49 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 209,28 puan artış gösterirken yıllık bazda %27,8 artış gösterdi.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-41 Rapor Tarihi: 30.12.2024
İstanbul, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 6770 Ada 2 Parselde kayıtlı 17.518,17 m² arsa üzerinde inşa edilen, konut ve dükkan ünitelerinden oluşan ~58.200 m² toplam inşaat alanlı Karma Proje de 28.713 m² brüt satış alanlı 312 adet Konut ve ~1.778 m² brüt satış alanlı 20 adet Dükkan üniteleri içermektedir.
Yapılmakta olan bloklar güncel ruhsat ve eki mimari projesine göre A, B, C ve D blok olarak projelendirilmiştir.
A blok 2 bodrum + zemin + 9 normal kat olmak üzere toplam 12 katlıdır. Blokta güncel projesine göre 116 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 107 adedi konut diğer 9 adedi işhanı niteliklidir.
B3 (B) blok 3 bodrum + zemin + 9 normal kat olmak üzere toplam 13 katlıdır. Blokta güncel projesine göre 86 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 86 adedi konut niteliklidir.
B2 (C) blok 3 bodrum kat + zemin kat olmak üzere toplam 4 katlıdır. Blokta güncel projesine göre 10 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 10 adedi dubleks konut niteliklidir.
B1 (D) blok 3 bodrum + zemin + 9 normal kat olmak üzere toplam 13 katlıdır. Blokta güncel projesine göre 120 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 109 adedi konut diğer 11 adedi dükkan niteliklidir.
Mahallen yapılan incelemelerde konu taşınmaz için 04.12.2023 tarihinde ana yüklenici firma ile anlaşma sağlanmıştır.
Proje için henüz kat irtifakı tesis edilmemiş olup mahallinde yapılan incelemeler de projenin %20,15 inşaat seviyesinde olduğu tespit edilmiştir.
| Ünite Sayısı | Toplam Alan (m²) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok | Mesken | Ofis ve İşyeri | Toplam Ünite | Ünite Alanı (m²) | Ortak Alan (m²) | ||
| A | 107 | 9 116 |
10.526,87 | 6.684,83 | 17.211,70 | ||
| B3 (B) | 86 | 0 86 |
7.403,03 | 4.694,44 | 12.097,47 | ||
| B2 (C) | 10 | 0 | 10 | 2.150,14 | 5.847,35 | 7.997,49 | |
| B1 (D) | 109 | 11 | 120 | 10.411,53 | 10.415,23 | 20.826,76 | |
| TOPLAM | 312 | 20 | 332 | 30.491,57 | 27.641,85 | 58.133,42 |
*GİZLİDİR
Yerinde yapılan incelemelerde konu projenin henüz inşa edilmediği belirlenmiş olup bu nedenle mevcut durumunun proje ile uyumlu olup olmadığı tespit edilememektedir. Proje mevcut durum itibariyle inşaat yaklaşık %20,15 seviyelerindedir.
Yerinde yapılan incelemelerde konu projenin henüz inşa edilmediği belirlenmiş olup bu nedenle mevcut durumunun proje ile uyumlu olup olmadığı tespit edilememektedir. Taşınmazın yeniden ruhsat alması gerektiren herhangi bir durum bulunmamaktadır.
Değerlemesi yapılan proje mevcut durum itibariyle inşaat yaklaşık %20,15 seviyelerindedir. Proje Dükkan ve Konut kullanımı olarak geliştirilmiştir. Arsa veya arazi kullanımı mevcut değildir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde elimza ile imzalanmıştır.
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.
Bu değerleme çalışmasında konu taşınmazların değerine ulaşmak için; projenin mevcut durumu maliyet yöntemine göre belirlenmiştir. Mevcut kat irtifakına göre bağımsız bölümlerin tamamlanması durumunda oluşacak değerleri Pazar karşılaştırma yöntemine göre belirlenmiştir. Taşınmazların yer aldığı projenin net bugünkü değeri için Gelirlerin İndirgenmesi yaklaşımı kullanılmıştır.
Konu taşınmazların yerinde yapılan incelemelerinde proje inşaatının %20,15 tamamlanma oranına sahip olduğu ve A, B3(B), B2(C) ve B1(D) blokları için yeni yapı ruhsatı belgeleri aldığı belirlenmiştir. Bu nedenle konu projenin %20,15 tamamlanma oranına göre A, B3(B), B2(C) ve B1(D) blokları için tamamlanması halindeki değerleri hesaplanmıştır.
| SATILIK ARSA ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | Açıklama | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Yüzölçümü (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
| Emsal 1 | Değerleme konusu taşınmaza yakın Eyüpsultan Mahallesi konumunda 846,00 m² yüzölçümüne sahip benzer imar koşullarına sahip arsa vasıflı taşınmaz 41.000.000,00 ₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 572 04 25 |
846,00 | 41.000.000,00 | 48.463,36 |
| Emsal 2 | Değerleme konusu taşınmaza yakın Osmangazi Mahallesi konumunda 618,00 m² yüzölçümüne sahip benzer imar koşullarına sahip arsa vasıflı taşınmaz 33.000.000,00 ₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 344 54 54 |
618,00 | 33.000.000,00 | 53.398,06 |
| Emsal 3 | Değerleme konusu taşınmaza yakın Osmangazi Mahallesi konumunda 299,00 m² yüzölçümüne sahip benzer imar koşullarına sahip arsa vasıflı taşınmaz 14.500.000,00 ₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (539) 372 52 34 |
299,00 | 14.500.000,00 | 48.494,98 |
| Emsal 4 | Değerleme konusu taşınmaza yakın Osmangazi Mahallesi konumunda 513,00 m² yüzölçümüne sahip benzer imar koşullarına sahip arsa vasıflı taşınmaz 22.000.000,00 ₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (533) 394 56 98 |
513,00 | 22.000.000,00 | 42.884,99 |
| Emsal 5 | Değerleme konusu taşınmaza yakın Osmangazi Mahallesi konumunda 290,00 m² yüzölçümüne sahip benzer imar koşullarına sahip arsa vasıflı taşınmaz 12.650.000,00 ₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (532) 712 28 03 |
290,00 | 12.650.000,00 | 43.620,69 |
| Görüş 1 | Değerleme konusu taşınmazın yeri, konumu ve özellikleri tarif edilerek alınan beyana göre, taşınmazın bulunduğu bölgede arsa m² birim değerlerinin yaklaşık 45.000 - 50.000 TL/m² arasında değişebileceği bilgisi alınmıştır. |
Emlak Ofisi 0 (533) 394 56 98 |
|||
| Görüş 2 | Değerleme konusu taşınmazın yeri, konumu ve özellikleri tarif edilerek alınan beyana göre, taşınmazın bulunduğu bölgede arsa m² birim değerlerinin yaklaşık 42.500 - 47.500 TL/m² arasında değişebileceği bilgisi alınmıştır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 572 04 25 |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların arsa fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık arsa nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 42.884,99 TL/m² – 53.398,06 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| ARSA EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |||
| Yüzölçümü (m²) | 846,00 | 618,00 | 299,00 | 513,00 | 290,00 | |||
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 41.000.000,00 | 33.000.000,00 | 14.500.000,00 | 22.000.000,00 | 12.650.000,00 | |||
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 48.463,36 | 53.398,06 | 48.494,98 | 42.884,99 | 43.620,69 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |||
| İmar Durumu Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Yapılaşma Hakkı Düzeltme Katsayısı | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 15% | 5% | 15% | 20% | 20% | |||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 50.886,52 | 50.728,16 | 50.919,73 | 47.173,49 | 47.982,76 | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) | 49.538,13 |
Emsal düzeltme tablosuna istinaden değerleme konusu taşınmazların arsa birim m² değeri ve toplam değeri aşağıdaki tabloda verilmiştir.
| Ada-Parsel | Arsa Alanı | Arsa Birim m² Değeri | Toplam Arsa Değeri | Yuvarlanmış Arsa Değeri |
|---|---|---|---|---|
| m² | TL | TL | TL | |
| 6770 / 2 | 17.518,17 | 49.538,13 | 867.817.419,62 | 867.817.000,00 |
Pazar karşılaştırma yöntemine göre taşınmazın arsa değeri 867.817.000,00 TL olarak hesaplanmıştır. 5.6.2. Maliyet Yöntemine Göre Değer Analizi
Değerlemeye konu olan taşınmazın yerinde yapılan incelemelerine göre inşaatın tamamlanma oranı yaklaşık %20,15 olduğu tespit edilmiştir.
Projede;
| ÜST YAPI MALİYETLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Alan (m²) Birim Maliyet (TL/m²) Toplam Maliyet (TL) |
|||||||
| Konut Alanları Maliyeti | 28.713,17 | 35.000,00 | 1.004.960.950,00 | ||||
| Dükkan Alanları Maliyeti | 1.778,40 | 30.000,00 | 53.352.000,00 | ||||
| Ortak Alanlar Maliyeti | 27.641,85 | 20.000,00 | 552.837.000,00 | ||||
| Toplam Üst Yapı Maliyeti | 58.133,42 1.611.149.950,00 |
Yapılan hesaplamalara göre 58.133,42 m² yapı alanı toplam yapı inşaat maliyeti 1.611.149.950,00 TL olarak hesaplanmıştır.
Üst Yapı Maliyetine ek olarak alt yapı maliyetlerine ait tablo aşağıda verilmiş olup üst yapı maliyetleri toplam maliyetin %80'ini, alt yapı maliyetleri ise %20'sini oluşturacağı öngörülmüştür.
| ALT YAPI MALİYETLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Toplam Maliyete Oranı |
Alan (m²) |
Toplam Maliyet (TL) |
|||
| Toplam Üst Yapı Maliyeti | 80% | 1.611.149.950,00 | |||
| Proje | 5% | 100.696.872,00 | |||
| Kazı Ve Hafriyat | 6% | 17.518,17 | 120.836.246,00 | ||
| Çevre Düzenlemeleri | 7% | 140.975.621,00 | |||
| Satış Ve Pazarlama | 2% | 40.278.749,00 | |||
| TOPLAM ALT+ÜST YAPI MALİYETİ | 100% | 17.518,17 | 2.013.937.438,00 |
Projenin %20,15 tamamlanması için gerekli Alt+Üst Yapı Maliyeti 405.808.393,76 TL olarak hesaplanmıştır.
Projenin %20,15 tamamlanması için gerekli toplam arsa değeri dahil maliyeti 1.273.625.394,00 TL olarak hesaplanmıştır.
| Maliyet Yönetimine Göre Tamamlanması Halindeki Değer (TL) | 2.881.754.438,00 |
|---|---|
| Maliyet Yönetimine Göre %20,15 Tamamlanma Oranı Toplam Değer (TL) | 1.273.625.394,00 |
Proje Geliştirme yönteminde değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planlarına göre inşa edilmesi muhtemel projenin inşaat maliyeti ve bağımsız bölümlerin fonksiyonlarına göre satış değerleri dikkate alınarak projenin net bugünkü değeri yaklaşık olarak hesaplanmıştır.
| PROJENİN ADI: MUHİT SANCAKTEPE | |||
|---|---|---|---|
| Projenin Konumu | SANCAKTEPE, ABDURRAHMANGAZİ MH. | ||
| Projenin Sahibi | SURYAPI MUHİT | ||
| Proje Hakkında Bilgi | |||
| Projede Yer Alan Nitelikler | Konut | ||
| Proje Başlangıç-Bitiş | Bitme aşamasında | ||
| Projenin Arsa Büyüklüğü(m²) | 16.117 | ||
| Toplam İnşaat Alanı(m²) | - | ||
| Konu-Rezidans | 217 | ||
| Dükkan-İş Yeri | 12 | ||
| Ofis-Büro | 0 | ||
| Mağaza | 0 | ||
| Sosyal Tesis İmkanı | Hamam – Sauna –Fitness- Kapalı Otopark - Açık Yüzme Havuzu - Basketbol ve Mini Futbol | ||
| Sahaları - Kapalı ve Açık Çocuk Oyun Alanları - Market - Yürüyüş Alanları - Bisiklet ve Scooter | |||
| Parkları | |||
| Otopark Durumu | Kapalı-Açık Otopark | ||
| REZİDANS BİLGİLERİ | |||
| Konut Tipleri | 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 | ||
| SATILIK KONUTLAR | |||
| Konut Tipi | Net | Brüt | Fiyat (TL) |
| Alanı (m²) | Alanı (m²) | ||
| 1+1 | 50,00 | 74,00 | 4.200.000,00 |
| 3+1 | 110,00 | 160,00 | 11.500.000,00 |
| *2. el satışları olup, belirtilen alanlar satış ofisinin brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. | |||
| ORTALAMA KONUT BİRİM DEĞER | |||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 94.272,73 | ||
| DİĞER BİLGİLER | |||
| Proje 217 adet mesken 12 adet ticari nitelikli bağımsız bölümden oluşmakta olup, projede 1+1, | |||
| Özellikler | 2+1, 3+1 ve 4+1 tipte daireler yer almaktadır. Konut büyüklükleri 80 ile 286 metrekare | ||
| Konut Teslim Şekli | arasında tasarlanmıştır. Dekorasyonlu |
| PROJENİN ADI: EGEBOYU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Projenin Konumu | SANCAKTEPE, ABDURRAHMANGAZİ MH. | ||||
| Projenin Sahibi | SİNPAŞ GYO | ||||
| Proje Hakkında Bilgi | |||||
| Projede Yer Alan Nitelikler | Konut, Dükkan | ||||
| Proje Başlangıç-Bitiş | 2012-Yaşam Başladı | ||||
| Projenin Arsa Büyüklüğü(m²) | 40.548 | ||||
| Toplam İnşaat Alanı(m²) | - | ||||
| Konu-Rezidans | 672 | ||||
| Dükkan-İş Yeri | 28 | ||||
| Ofis-Büro | 0 | ||||
| Mağaza | 0 | ||||
| Sosyal Tesis İmkanı | Açık, Kapalı Yüzme Havuz, Fitness, Hamam, Sauna, Bisiklet Parkuru, Yürüyüş ve Koşu | ||||
| Parkurları, Çocuk oyun alanları, Basketbol ve Tenis sahaları, Yoga Plates Alanı | |||||
| Otopark Durumu | Kapalı-Açık Otopark | ||||
| REZİDANS BİLGİLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Konut Tipleri | 1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 4+1, | ||||
| SATILIK KONUTLAR | |||||
| Net | Brüt | ||||
| Konut Tipi | Alanı (m²) | Alanı (m²) | Fiyat (TL) | ||
| 1+0 | 45,00 | 55,00 | 4.000.000,00 | ||
| 1+1 | 62,00 | 78,00 | 5.600.000,00 | ||
| 2+1 | 82,00 | 121,00 | 7.800.000,00 | ||
| 3+1 | 110,00 | 165,00 | 9.700.000,00 | ||
*2. el satışları olup, belirtilen alanlar satış ofisinin brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. ORTALAMA KONUT BİRİM DEĞER
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 90.628,81 | |
|---|---|---|
| DİĞER BİLGİLER | ||
| Özellikler | Proje toplamda 700 adet bağımsız bölümden oluşmakta olup 672 adet bağımsız bölüm mesken nitelikli, 28 adet bağımsız bölüm ise ticari niteliktedir. Konut tipleri 1+0'dan 4+1'e kadar uzanıyor. Konut büyüklükleri 45 ile 185 metrekare arasında tasarlanmıştır. |
|
| Konut Teslim Şekli | Dekorasyonlu | |
| PROJENİN ADI: KÖYCEĞİZ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Projenin Konumu | SANCAKTEPE, ABDURRAHMANGAZİ MH. | |||
| Projenin Sahibi | SİNPAŞ GYO | |||
| Proje Hakkında Bilgi | ||||
| Projede Yer Alan Nitelikler | Konut | |||
| Proje Başlangıç-Bitiş | 2016-Yaşam Başladı | |||
| Projenin Arsa Büyüklüğü(m²) | 25.964 | |||
| Toplam İnşaat Alanı(m²) | - | |||
| Konu-Rezidans | 291 | |||
| Dükkan-İş Yeri | - | |||
| Ofis-Büro | - | |||
| Mağaza | - | |||
| Sosyal Tesis İmkanı | Kapalı Yüzme Havuzu, Fitness, Hamam, Sauna, Yürüyüş Parkurları, Çocuk oyun alanları | |||
| Otopark Durumu | Kapalı-Açık Otopark | |||
| REZİDANS BİLGİLERİ | ||||
| Konut Tipleri | 1+1, 2+1, 3+1, 4+1, | |||
| SATILIK KONUTLAR | ||||
| Net | Brüt | |||
| Konut Tipi | Alanı (m²) | Alanı (m²) | Fiyat (TL) | |
| 1+1 | 55,00 | 68,00 | 5.350.000,00 | |
| 3+1 | 125,00 | 159,00 | 12.000.000,00 | |
| 4+1 | 200,00 | 240,00 | 18.600.000,00 | |
| *2. el satışları olup, belirtilen alanlar satış ofisinin brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. | ||||
| ORTALAMA KONUT BİRİM DEĞER | ||||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 95.424,24 | |||
| DİĞER BİLGİLER | ||||
| Sinpaş Yapı'nın Sancaktepe'de hayata geçirdiği yeni projesi Sinpaş Köyceğiz projesi 5 ila 15 | ||||
| katlı 13 bloktan oluşuyor. Köy konseptinde inşa edilen Köyceğiz projesinde 2+1'den 4+1'e | ||||
| Özellikler | kadar farklı konut tipleri bulunuyor. Projede konutlara Patika Evleri, Kır Evleri ve Asma Bahçe | |||
| Evleri adı verildi. | ||||
| Konut Teslim Şekli | Dekorasyonlu | |||
| PROJENİN ADI: METROLİFE | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Projenin Konumu | SANCAKTEPE, ABDURRAHMANGAZİ MH. | |||||
| Projenin Sahibi | SİNPAŞ GYO | |||||
| Proje Hakkında Bilgi | ||||||
| Projede Yer Alan Nitelikler | Konut, Dükkan | |||||
| Proje Başlangıç-Bitiş | 2018 - 2021 | |||||
| Projenin Arsa Büyüklüğü(m²) | 4.227 | |||||
| Toplam İnşaat Alanı(m²) | - | |||||
| KonuT-Rezidans | 544 | |||||
| Dükkan-İş Yeri | 0 | |||||
| Ofis-Büro | 0 | |||||
| Mağaza | 10.000 m2 | |||||
| Sosyal Tesis İmkanı | Fitness,Yoga, Dans, Pilates, Sauna, Teras yüzme Havuzları, Bisiklet Parkuru ve Yürüyüş | |||||
| Yolları, Kapalı yüzme havuzu, Güzellik merkezi, 1400 m² Çarşı Alanı, Kapalı ve Açık Otopark |
| Otopark Durumu | Kapalı-Açık Otopark | ||
|---|---|---|---|
| REZİDANS BİLGİLERİ | |||
| Konut Tipleri | 1+1, 2+1, 3+1, 4+1, | ||
| SATILIK KONUTLAR | |||
| Konut Tipi | Net Alanı (m²) |
Brüt Alanı (m²) |
Fiyat (TL) |
| 1+1 | 45,00 | 56,00 | 4.700.000,00 |
| 2+1 | 65,00 | 90,00 | 7.200.000,00 |
| 3+1 | 110,00 | 135,00 | 10.900.000,00 |
| 4+1 | 175,00 | 200,00 | 16.100.000,00 |
*2. el satışları olup, belirtilen alanlar satış ofisinin brüt alanlarıdır. Fiyatlarda pazarlık payları düşürülmüştür. ORTALAMA KONUT BİRİM DEĞER
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 101.576,15 |
|---|---|
Özellikler
Sinpaş GYO tarafından hayata geçirilen Metrolife projesi 544 konut ve 10 bin metrekare çarşı alanından meydana geliyor. Projede 1+1'den 4+1'e kadar farklı konut tipleri yer alıyor. Metrolife Sancaktepe'de 1+1 daireler 58 ila 76 metrekare, 2+1 daireler 85 ila 139 metrekare, 3+1 daireler 120 ila 206 metrekare, 4+1 daireler 180 ila 268 metrekare büyüklüğe sahip.
Konut Teslim Şekli Dekorasyonlu
| SATILIK DÜKKAN ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal Türü |
Özellikler | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Alanı (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
| Emsal 1 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Abdurrahmangazi Mahallesi Ebubekir Caddesinde konumlu zemin katta 70,00 m² kapalı alanı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 8.200.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı Bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (553) 569 02 00 |
70,00 | 8.200.000,00 | 117.142,86 |
| Emsal 2 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Abdurrahmangazi Mahallesi Ebubekir Caddesinde konumlu zemin katta 60,00 m² kapalı alanı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 8.500.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı Bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 443 47 93 |
60,00 | 8.500.000,00 | 141.666,67 |
| Emsal 3 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Abdurrahmangazi Mahallesi Sevenler Caddesinde konumlu zemin katta 100,00 m² kapalı alanı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 14.000.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı Bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 622 34 44 |
100,00 | 14.000.000,00 | 140.000,00 |
| Emsal 4 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Osmangazi Mahallesi Ahmet Yesevi Caddesinde konumlu zemin katta 120,00 m² kapalı alanı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 19.500.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı Bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (501) 150 34 34 |
120,00 | 19.500.000,00 | 162.500,00 |
| Emsal 5 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Osmangazi Mahallesi Ahmet Yesevi Caddesinde konumlu zemin katta 170,00 m² kapalı alanı olduğu beyan edilen dükkan emlak ofisi tarafından 30.000.000,00 TL bedelle satılıktır. Pazarlık payı Bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (216) 642 92 66 |
170,00 | 30.000.000,00 | 176.470,59 |
| DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |||
| Kapalı Alan (m²) | 70,00 | 60,00 | 100,00 | 120,00 | 170,00 | |||
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 8.200.000,00 | 8.500.000,00 | 14.000.000,00 | 19.500.000,00 | 30.000.000,00 | |||
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 117.142,86 | 141.666,67 | 140.000,00 | 162.500,00 | 176.470,59 | |||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |||
| Alan Düzeltme Katsayısı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Reklam Kabiliyeti Düzeltme Katsayısı | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | |||
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı | 20% | 20% | 20% | 10% | 10% | |||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | 10% | 10% | 5% | 5% | 5% | |||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 152.285,71 | 184.166,67 | 175.000,00 | 186.875,00 | 202.941,18 | |||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) | 180.253,71 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede satışa konu dükkanlar için inceleme yapılmış olup proje geliştirme sonucu ulaşılan ticari alanlar için emsal verilerinden faydalanılarak uyumlaştırılma yapılmış ve ticari alanlar için birim değer belirlenmiştir. Proje geliştirme tablosunda dükkan birim değeri 180.000,00 TL/m² olarak baz alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde konumlu nitelikli konut projelerinde, benzer segmentte konut birimler tasarlanmıştır. Daire tipleri metrekare bazında ve müşteri ihtiyaçlarına göre farklılık göstermektedir.
Rapor No: VAKIF GYO-2024-41 Rapor Tarihi: 30.12.2024
Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir.
Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir.
Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir.
Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre konutların ve ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir.
Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerekmektedir.
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında konutlar için 5 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda konut nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim değeri 75.000 TL/m² olarak baz alınmıştır.
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında dükkanlar için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda dükkan nitelikli taşınmazların şerefiyelendirme taban baz birim değeri 135.000 TL/m² olarak baz alınmıştır.
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Alan Aralığı | Puan | Bulunduğu Kat | Puan | Yönü | Puan | Tipi | Puan | Yapı Tipi | Puan |
| 200 m² den Büyük | 0,0% | Bodrum veya Zemin | 0,0% | K-D | 1,0% | 3+1 | 2,0% | Daire | 2,0% |
| 180-199 m² arası | 2,0% | 1 ve 3 | 2,0% | KD | 1,0% | 2+1 | 4,0% | Bahçeli Dubleks | 8,0% |
| 160-179 m² arası | 4,0% | 4 ve 6 | 5,0% | B-K | 1,0% | 1+1 | 6,0% | ||
| 140-159 m² arası | 5,0% | 7 ve 9 | 9,0% | B | 2,0% | 4+1 | 10,0% | ||
| 120-139 m² arası | 6,0% | 10 ve Üzeri | 13,0% | D | 2,0% | ||||
| 100-119 m² arası | 7,0% | GB-KB | 3,0% | ||||||
| 80-99 m² arası | 8,0% | GB-G | 3,0% | ||||||
| 50-79 m² arası | 9,0% | B-K-D | 4,0% | ||||||
| 50 m²'den Küçük | 10,0% | KD-GD-GB | 5,0% | ||||||
| KD-KB | 5,0% | ||||||||
| D-G | 6,0% | ||||||||
| G-B | 6,0% | ||||||||
| GB | 7,0% | ||||||||
| KD-GD | 8,0% |
Taşınmazların tamamlanması durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
GD-GB 9,0%
| Taban Baz Birim Değer | Şerefiyelendirilmiş | Yuvarlanmış Satış | Birim Fiyat |
|---|---|---|---|
| Üzerinden Toplam Değeri (TL) | Toplam Değer (TL) | Değeri (TL) | Değeri (TL/m²) |
| 2.153.487.750,00 | 2.621.973.405,00 | 2.621.985.000,00 | 91.793,67 |
Dükkan için şerefiyelendirme faktörleri aşağıda gibi baz alınmıştır.
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat Puan Yön Puan Alan Puan |
Konum | Puan | |||||||
| Bodrum | 10,0% | Cadde | 10,0% | 50 m² den Küçük | 10,0% | Köşe | 10,0% | ||
| Sokak | 5,0% | 51-100 m² arası | 7,0% | Ara | 5,0% | ||||
| İç Avlu | 2,0% | 101-200 m² arası | 5,0% | ||||||
| 200 m²'den büyük | 4,0% |
Taşınmazların tamamlanması durumunda oluşacak hasılat değerleri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer | Şerefiyelendirilmiş | Yuvarlanmış | Birim Fiyat Değeri |
|---|---|---|---|
| Üzerinden Toplam Değer (TL) | Toplam Değer (TL) | Satış Değeri (TL) | (TL/m²) |
| 240.084.000,00 | 321.777.684,00 | 321.780.000,00 | 181.035,00 |
Taşınmazların tamamlanması durumunda oluşacak Konut+Dükkan hasılat değeri: 2.943.765.000,00 TL olarak hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
Proje Geliştirme yönteminde değerleme konusu taşınmazların inşa edilmesi için gereken inşaat maliyeti ve bağımsız bölümlerin fonksiyonlarına göre satış değerleri dikkate alınarak projenin net bugünkü değeri yaklaşık olarak hesaplanmıştır.
| PROJE BİLGİLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Parsel Alanı (m²) | 17.518,17 | ||||
| KAKS | 1,65 | ||||
| TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²) | 30.491,57 | ||||
| KONUT ALANI (m²) | 28.713,17 | ||||
| DÜKKAN ALANI (m²) | 1.778,40 | ||||
| ORTAK ALAN (m²) | 27.641,85 | ||||
| TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) | 58.133,42 |
Projede;
Konut alanları için m² birim inşaat maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 35.000,00 TL/m²,
Dükkan alanları için m² birim inşaat maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 30.000,00 TL/m²
Ortak alanlar için m² birim maliyeti güncel piyasa verileri doğrultusunda 20.000,00 TL/m² olarak baz alınmıştır.
| Üst Yapı Maliyeti | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Unsur | Birim Maliyet (TL/m²) |
İnşaat Alanı (m²) | Toplam İnşaat Maliyeti (TL) |
Üst Yapı Birim Maliyeti (TL/m²) |
|||||
| Konut | 35.000 | 28.713,17 | 1.004.960.950 | ||||||
| Dükkan | 30.000 | 1.778,40 | 53.352.000 | ||||||
| Ortak Alanlar | 20.000 | 27.641,85 | 552.837.000 | 27.714,69 | |||||
| Toplamlar | 58.133,42 | 1.611.149.950 |
Hesaplamalar sonucunda güncel mimari projeye göre 58.133,42 m² inşaat alanı için; ortalama m² birim inşaat maliyeti 27.714,69 TL/m², toplam yapı inşaat maliyeti ise 1.611.149.950,00 TL olarak hesaplanmıştır. Ayrıca, üst maliyetlerine ek olarak kazı-hafriyat, çevre düzenlemeleri, satış ve pazarlama gibi alt yapı maliyetleri de öngörülmüş ve aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Üst yapı inşaat maliyetlerinin toplam maliyetin %80'i olacağı, diğer %20'lik kısmın ise alt yapı maliyetlerini kapsayacağı öngörülmüştür.
| Alt Yapı Maliyetleri | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Unsur | Birim Maliyet (TL/m²) |
İnşaat Alanı (m²) |
Toplam İnşaat Maliyeti (TL) |
||||
| Üst Yapı Maliyetleri Toplamı | 80% | 1.611.149.950 | |||||
| PROJE | 5% | 100.696.872 | |||||
| KAZI VE HAFRİYAT | 6% | 58.133,42 | 120.836.246 | ||||
| ÇEVRE DÜZENLEMELERİ | 7% | 140.975.621 | |||||
| SATIŞ VE PAZARLAMA | 2% | 40.278.749 | |||||
| PROJE TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ | 100% | 58.133,42 | 2.013.937.438 |
Projenin %100 tamamlanması için gerekli toplam Alt+Üst Yapı Maliyeti 2.013.937.438,00 TL olarak hesaplanmıştır.
| MALİYET DAĞILIMLARI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Unsur | Toplam İnşaat Toplam İnşaat İnşaat Alanı Toplam İnşaat Unsur Maliyet Maliyeti Üzerinden Maliyeti Üzerinden (m²) Maliyeti (TL) Oranı (%) Unsur Ortalama Unsur Ortalama Maliyeti (TL) Birim Maliyet (TL/m²) |
|||||||
| Konut | 28.713,17 | 1.004.960.950 | 62,38% | 1.256.201.188 | 43.750 | |||
| Dükkan | 1.778,40 | 53.352.000 | 3,31% | 66.690.000 | 37.500 | |||
| Ortak Alanlar | 27.641,85 | 552.837.000 | 34,31% | 691.046.250 | 25.000 | |||
| TOPLAM MALİYET | 58.133,42 | 1.611.149.950,00 | 100% | 2.013.937.437,50 | 34.643,37 |
Projenin inşaatının 2026 yılsonunda tamamlanacağı varsayılmış olup, yıllar itibari ile tamamlanma oranları ve tamamlanan kısım maliyetleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| YILLARA GÖRE İNŞAAT TAMAMLANMA ORAN VE MALİYETLERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR 1.12.2024 1.12.2025 1.12.2026 1.12.2027 TOPLAM |
|||||||||
| Tamamlanma Oranları | 20,15% | 49,85% | 30,00% | 0,00% | 100,00% | ||||
| İnşaat Maliyeti (TL) | 2.013.937.438 | 2.819.512.413 | 3.947.317.378 | ||||||
| Yıllara Göre İnşaat Maliyeti (TL) | 405.808.394 | 1.405.526.938 | 1.184.195.213 | 2.995.530.545 |
| KABULLER | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Satılabilir Konut Alanı (m²) | 28.713,17 | |||||
| Konut Birim m² Değeri | 90.000,00 | |||||
| Satılabilir Dükkan Alanı m² | 1.778,40 | |||||
| Dükkan Birim m² Değeri | 180.000,00 | |||||
| İnşaat Maliyeti Artış Oranı (%) | 40,00% | |||||
| Satış Fiyatı Artış Oranı, % | 40,00% |
Proje maliyetlerinin her yıl %40, satış gelirlerinin ise %40 oranında artacağı varsayılmıştır. Konu projede konumlandırılacak olan konut ve dükkân için yıllar itibari ile m² satış bedelleri, satış oranı ve satış geliri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| YILLAR | 01.12.2024 | 01.12.2025 | 01.12.2026 | 01.12.2027 | TOPLAM |
|---|---|---|---|---|---|
| Konut Satışları (TL/m²) | 90.000 | 126.000 | 176.400 | 246.960 | |
| Yıllara Göre Konut Satış Oranları | 0,00% | 30,00% | 40,00% | 30,00% | 100,00% |
| Yıllara Göre Satılan Konut Alanı | 0 | 8.614 | 11.485 | 8.614 | 28.713,17 |
| Yıllara Göre Konut Satış Gelirleri | 0 | 1.085.357.826 | 2.026.001.275 | 2.127.301.339 | 5.238.660.440,16 |
| Dükkan Satışları (TL/m²) | 180.000 | 252.000 | 352.800 | 493.920 | |
| Yıllara Göre Dükkan Satış Oranları | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 100,00% | 100,00% |
| Yıllara Göre Satılan Dükkan Alanı | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 1778,40 | 1.778,40 |
| Yıllara Göre Dükkan Satış Gelirleri | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 878.387.328 | 878.387.328,00 |
| TOPLAMLAR | 0,00 | 1.085.357.826 | 2.026.001.275 | 3.005.688.667 | 6.117.047.768,16 |
Proje bünyesinde yer alması planlanan;
Konutların satışlarına proje inşa halindeyken 2025 yılında başlanacak olup, inşaatın tamamlanmasının ardından 2027 yılında satışların tamamlanacağı öngörülmüştür. Tüm satışların 3 yıl içerisinde tamamlanacağı öngörülmüştür.
| FİNANSAL VERİLER | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İndirgeme Oranı | 40,0% | |||||
| 2 Yıllık Tahvil Getiri Oranı, | 41,08% | |||||
| 5 Yıllık Tahvil Getiri Oranı, % | 33,39% | |||||
| Ortalama Tahvil Getiri Oranı, % | 37,24% | |||||
| Risk Prim Oranı, % | 2,77% | |||||
| Kupon Dönemi | 6 Ay |
***30.12.2024 tarihinde 2 ve 5 yıllık Devlet tahvilleri verileri baz alınmıştır.
| YILLAR | 01.12.2024 | 01.12.2025 | 01.12.2026 | 01.12.2027 |
|---|---|---|---|---|
| Proje Konut Satış Gelirleri (TL) | 0 | 1.085.357.826 | 2.026.001.275 | 2.127.301.339 |
| Proje Dükkan Satış Geliri (TL) | 0 | 0 | 0 | 878.387.328 |
| Proje İnşaat Maliyeti (TL) | -405.808.394 | -1.405.526.938 | -1.184.195.213 | 0 |
| Net Nakit Akışları (EBITDA) | -405.808.394 | -320.169.112 | 841.806.062 | 3.005.688.667 |
| İndirgeme Oranı | 40,00% | |||
| NET BUGÜNKÜ DEĞER (TL) | 890.359.863 |
Değerlemeye konu projenin mevcut ruhsat ve eki mimari projelere göre yapılan çalışma ve varsayımlar sonucunda net bugünkü değer 890.359.863,00 TL olarak hesaplanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul mahallinde %20,15 inşaat ilerleme seviyeli proje vasfında olduğu için "Kira Değeri Tespiti" yapılmamıştır.
Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp 1/1 hissesi "Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetinde bulunan bağımsız bölümlerinin kat irtifakının kurulması ve tamamlanması durumundaki değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.
Değerleme çalışmasında, konu taşınmazın değer tespiti için taşınmazların mevcut tamamlanma oranına göre değerinin tespitinde "Maliyet Yaklaşımı"; bugün tamamlanarak satılması halindeki hasılat değerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı", projenin net bugünkü değerinin tespitinde ise "Gelirlerin İndirgenmesi (Proje Geliştirme Yöntemi) kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların yasal izinleri alınmış mimari projeye göre değerlendirilmiştir.
Değerleme çalışmasında, konu taşınmazın değer tespiti için taşınmazların mevcut tamamlanma oranına göre değerinin tespitinde "Maliyet Yaklaşımı"; bugün tamamlanarak satılması halindeki hasılat değerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı", projenin net bugünkü değerinin tespitinde ise "Gelirlerin İndirgenmesi (Proje Geliştirme Yöntemi) kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların yasal izinleri alınmış mimari projeye göre değerlendirilmiştir.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır. Değerleme konusu taşınmazların mevcut imar durumları göz önünde bulundurularak taşınmazın "Ticari-Konut" kullanım amaçlı geliştirilmesinin "En Etkin ve Verimli Kullanım"ı temsil edeceği düşünülmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkuller için kat irtifakı kurulmamış olup henüz inşaat tamamlanmamıştır. Bu nedenle konu taşınmazların tamamlanması halindeki bağımsız bölüm değerleri rapor ekinde detaylı olarak sunulmuştur.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde efimza ile imzalanmıştır.
ANALİZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİMESİ VE SONUÇ
Değerleme çalışmasında, konu taşınmazın değer tespiti için taşınmazların mevcut tamamlanma oranına göre değerinin tespitinde "Maliyet Yaklaşımı"; bugün tamamlanarak satılması halindeki hasılat değerinin tespitinde "Pazar Yaklaşımı", projenin net bugünkü değerinin tespitinde ise "Gelirlerin İndirgenmesi (Proje Geliştirme Yöntemi) kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların yasal izinleri alınmış mimari projeye göre değerlendirilmiştir. Tüm yöntemlerden elde edilen değerler rapor içerisinde detaylı olarak verilmiştir.
Asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
6.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmazın mimari projesi onanmış, yapı ruhsatı alınmış ancak kat irtifakı henüz tesis edilmemiştir.
6.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde değerini veya devrini olumsuz olarak etkileyecek herhangi bir takyidat mevcut değildir.
Değerleme konusu taşınmaz için kat irtifakı kurulmamış tapu niteliği mevcutta "Arsa" olarak tescil edilmiştir. Ancak parsel üzerinden ruhsat alınmak ve yasal belgeler doğrultusunda proje geliştirildiği görülmüştür. Bu nedenle taşınmazların Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair incelemeye gerek olmamıştır.
6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.
6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
tamamı Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na ait olan konut ve dükkan niteliklerinin GYO portföyüne alınmasında bir sakınca olmayacağı,
Maddenin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." İbaresi yer almakta olup taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmadığından GYO portföyüne alınmasında bir sakınca olmayacağı,
Maddenin ç) bendinde belirtildiği üzere "Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler." İbaresi yer almakta olup Vakıf GYO mülkiyetlerinde olan parsel üzerinde devam eden proje olması nedeni ile GYO portföyüne "proje" olarak alınabileceği belirlenmiştir.
Maddenin d) bendinde belirtildiği üzere "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." İbaresi yer almakta olup taşınmaz için bağlı bulunduğu belediye ve tapu müdürlüğünde yapılan incelemelerde tüm yasal izinlerinin alınmış, inşaata başlamak için tüm yasal gerekliliğin yerine getirilmiş olduğu tespit edilmiştir. Konu taşınmazın yasal belgeler doğrultusunda GYO portföyünde bulundurulmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde erimza ile imzalanmıştır.
SONUÇ
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi 6770 Ada 2 parsel üzerinde konumlu toplam 332 adet "konut ve dükkan" olarak projelendirilmiş ve değerleme bu projeye istinaden yapılmıştır.
Maliyet Yaklaşımı doğrultusunda bölgede satışa konu arsalar incelenerek m² satış bedelleri belirlenmiş ve toplam arsa değerine ulaşılmıştır. Parsel üzerinde inşa edilmekte olan projenin mevcut inşa durumu ve niteliği göz önünde bulundurularak piyasa verileri ile tamamlanma oranına göre ve tamamlanması halindeki yapı değeri belirlenmiştir. Belirlenen arsa değerine tamamlanma oranına göre ve tamamlanması halindeki yapı değeri ilave edilerek taşınmazın %20,15 tamamlanma oranına göre değeri ve tamamlanması halindeki toplam değeri belirlenmiştir.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parseller üzerinde geliştirilmekte olan projede konumlu bağımsız bölümlerin tamamlanarak bugün itibari ile satılması halindeki değerleri (proje hasılat değeri) hesaplanmıştır. Projede konumlu olan konut ve dükkan özellikleri dikkate alınarak piyasada satılık olan ya da yakın zamanda alım – satıma konu olmuş emsal araştırmaları sonucunda gayrimenkulün değeri tespit edilmeye çalışılmıştır.
Proje Geliştirme Yaklaşımı doğrultusunda ise konu parsel üzerinde belediyede yer alan ve henüz kat irtifakı tesis edilmemiş onaylı mimari projesi esas alınarak projenin geliştirileceği varsayılmış olup, proje maliyeti ve proje gelirleri hesaplanarak projenin net bugünkü değeri hesaplanmıştır.
İşbu rapor; tamamı VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'ne ait olan ve Tapu kütüğünde İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Abdurrahmangazi Mahallesi 6770 Ada 2 parsel üzerinde bulunan projenin mevcut projesine göre oluşacak Pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır.
Taşınmazın nihai değeri Emsal karşılaştırma yöntemine göre belirlenmiş olup Proje Geliştirme Yöntemi ile belirlenen değer öngörüye dayalı olarak yapıldığından nihai değerde kullanılmamıştır.
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| Mevcut Projeye göre %20,15 tamamlanmış değeri KDV hariç | 1.273.625.394,00 |
| Bir Milyar İki Yüz Yetmiş Üç Milyon Altı Yüz Yirmi Beş Bin Üç Yüz Doksan Dört Türk Lirası | |
| Mevcut Projeye göre %20,15 tamamlanmış değeri KDV dahil | 1.528.350.473,00 |
| Bir Milyar Beş Yüz Yirmi Sekiz Milyon Üç Yüz Elli Bin Dört Yüz Yetmiş Üç Türk Lirası | |
| Projenin Kat İrtifakı Kurularak tamamlanması durumunda bugünkü toplam hasılat değeri KDV hariç | 2.943.765.000,00 |
| İki Milyar Dokuz Yüz Kırk Üç Milyon Yedi Yüz Altmış Beş Bin Türk Lirası | |
| Projenin Kat İrtifakı Kurularak tamamlanması durumunda bugünkü toplam hasılat değeri KDV dahil | 3.532.518.000,00 |
| Üç Milyar Beş Yüz Otuz İki Milyon Beş Yüz On Sekiz Bin Türk Lirası | |
| Projenin Mevcut projesine göre net bugünkü değeri KDV hariç | 890.359.862,00 |
| Sekiz Yüz Doksan Milyon Üç Yüz Elli Dokuz Bin Sekiz Yüz Altmış İki Türk Lirası | |
| Projenin Mevcut projesine göre net bugünkü değeri KDV dahil | 1.068.431.834,00 |
| Bir Milyar Altmış Sekiz Milyon Dört Yüz Otuz Bir Bin Sekiz Yüz Otuz Dört Türk Lirası |
Selçuk AVLAR Şehir Plancısı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 407552
Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:403892
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.