Regulatory Filings • Dec 31, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
MÜŞTERİ ADI: VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
DEĞERLEME KONUSU: Ankara İli Çankaya İlçesi Çukurambar Mahallesi 16124 Ada 5 Parselde Yer Alan B2 Blok Çok Amaçlı Salon ve B1 Blok Otel Vasıflı Bağımsız Bölümlerin Değer Tespiti Raporu
RAPOR NO: 2024 – 2
DEĞERLEME TARİHİ: 19.12.2024
RAPOR TARİHİ: 23.12.2024
Cevizlidere Mh. 1246. Sk. No: 4/15 Çankaya/ANKARA Tel: 90 312 473 75 51 (pbx) e-posta: [email protected] http://www.etikgd.com
| Gayrimenkulün Mevcut Kullanımı | : | Değerleme konusu taşınmazlar; Ankara ili, Çankaya ilçesi, Çukurambar Mahallesi, 16124 ada 5 nolu parseldeki deki Cubes Ankara projesinde yer alan KM tapu senetli shell&core seviyede olan B1 Blok Otel vasıflı 404 nolu ve B2 Blok Çok Amaçlı Salon vasıflı 30 nolu bağımsız bölümlerdir. |
||
|---|---|---|---|---|
| Gayrimenkulün Açık Adresi | : | Çukurambar Mahallesi, 1424 Cadde, Cubes Ankara, B1 blok No: 6/1-404 ve B2 blok No: 6/2-30 Çankaya / Ankara |
||
| Raporu Hazırlayan | : | Etik Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||
| Değerleme Tarihi | : | 19.12.2024 | ||
| Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı |
: | Kerem ÖZDEMİR İnşaat Mühendisi Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 402212 |
Fatih ŞAHİN Şehir Planlama Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401392 |
|
| Rapor Tarihi | : | 23.12.2024 | ||
| Değerleme Sözleşme Tarihi | : | 06.12.2024 | ||
| Rapor No | : | 2024 – VAKIF GYO - 0002 | ||
| Kullanılan Değerleme Yöntemleri | : | Gayrimenkullerin değer tespitinde B2 – 30 nolu çok amaçlı salon için "Emsal Karşılaştırma" yöntemi, B1 – 404 otel için "Emsal Karşılaştırma, Maliyet Yöntemi ve Gelir Yöntemi" kullanılmıştır. |
||
| Çalışmanın Tanımı | : | Çalışmanın tanımı "2.4 Değerlemenin Tanımı – Kapsamı ve Varsayımlar" bölümünde açıklanmaktadır. |
||
| Raporu Talep Eden | : | Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | ||
| Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
: | Sayfa 7'de yer verilmiştir. | ||
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde de Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerleme İlişkin Bilgiler |
: | Sayfa 7'de yer verilmiştir. | ||
| Tapu Bilgileri | : | Kat Mülkiyetine geçmiş olan taşınmazlar tapuda malik olarak Totem İş Güvenliği Ekipmanları İnşaat Taahhüt Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi adına kayıtlıdır. Detaylı tapu bilgileri raporun "3.2.1 Taşınmazların Tapu Kayıt Bilgileri bölümünde açıklanmaktadır. |
| İmar Durumu | : | Çankaya Belediyesinde yapılan araştırmada 16124 ada 5 nolu parsel "Ticaret E:2.25, Yençok: Serbest" olan yapılaşma şartlarına sahiptir. |
||
|---|---|---|---|---|
| MEVCUT DURUMA YÖNELİK TAŞINMAZLAR İÇİN TAKDİR EDİLEN 23.12.2024 TARİHLİ TOPLAM PAZAR | ||||
| DEĞERİ; | ||||
| Bağımsız Bölüm | KDV (Hariç) | KDV (Dahil) | ||
| B1 BLOK 404 NOLU OTEL VASIFLI | 558.000.000,00 TL | 669.600.000,00 | ||
| B2 BLOK 30 NOLU ÇOK AMAÇLI SALON | 180.000.000,00 TL | 216.000.000,00 | ||
| Toplam Değer | 738.000.000,00 TL | 885.600.000,00 TL | ||
| YAPILI DURUMA YÖNELİK TAŞINMAZLAR İÇİN TAKDİR EDİLEN 23.12.2024 TARİHLİ TOPLAM PAZAR | ||||
| DEĞERİ ; | ||||
| Bağımsız Bölüm | KDV (Hariç) | KDV (Dahil) | ||
| B1 BLOK 404 NOLU OTEL VASIFLI | 715.000.000,00 TL | 858.000.000,00 | ||
| B2 BLOK 30 NOLU ÇOK AMAÇLI SALON | 225.000.000,00 TL | 270.000.000,00 | ||
| Toplam Değer | 940.000.000,00 TL | 1.128.000.000,00 TL | ||
| 1.1 | Rapor Türü 7 | |
|---|---|---|
| 1.2 | Değerleme Tarihi 7 | |
| 1.3 | Dayanak Sözleşmesinin tarih ve numarası 7 | |
| 1.4 | Raporu Talep Eden Kişi/Kurum 7 | |
| 1.5 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul'ün Posta Adresi 7 | |
| 1.6 | Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 7 | |
| 1.7 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgi 7 |
|
| 2. | FİRMA-MÜŞTERİ BİLGİLERİ VE DEĞERLEME TANIMI 7 | |
| 2.1 | Değerleme Firması Unvanı ve Adresi 7 | |
| 2.2. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8 | |
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı – Varsa Getirilen Sınırlamalar 8 | |
| 2.4 | Değerlemenin Tanımı - Kapsamı Ve Varsayımlar 9 | |
| 3. | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA GENEL BİLGİLER 12 | |
| 3.1. | Gayrimenkulün Adresi – Ulaşımı – Yakın Çevre Özellikleri 12 | |
| 3.2 | Tapu, Takyidat, Plan Proje, Ruhsat, Şema v.b. Dokümanlar 12 | |
| 3.2.1 Taşınmaz Tapu Kayıt Bilgileri 13 |
||
| 3.2.2 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat (Devredilebilmesine İlişkin Bir Sınırlama) Olup Olmadığı Hakkında Bilgi, Varsa Söz Konusu Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edip Etmediği Hakkındaki Görüş 13 |
||
| 3.2.3 İmar Durum Bilgisi 14 |
||
| 3.2.4 Ruhsat – İskân – Proje – Kadastro Bilgileri 18 |
||
| 3.3 | Değerlemesi Yapılan Taşınmazın İlgili Mevzuat Uyarınca Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp-Alınmadığı, Projesinin Hazır Ve Onaylanmış, İnşaata Başlanması İçin Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup-Olmadığı Hakkında Bilgi Ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş 18 |
|
| 3.4 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım-Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma vb.) Meydana Gelen Değişikliklere İlişkin Bilgiler 19 |
|
| 3.5 | Değerlemesi Yapılan Projeler Yapı Denetim Kuruluşu İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgiler 19 | |
| 3.6 | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine |
İlişkin Açıklama ................................................................................................................................................................................... 19 3.7 Varsa, gayrimenkulün enerji verimlilik sertifikası hakkında bilgi ...................................................................................... 19
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKÎ ÖZELLİKLERİ 19 | |
|---|---|---|
| 4.1 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 19 |
|
| 4.1.1 Demografik Veriler 20 4.1.2 Ekonomik Veriler 21 4.1.3 İnşaat Sektörü ve Gayrimenkul Piyasası 24 |
||
| 4.2 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 32 | |
| 4.3 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri 32 | |
| 4.3.1 Ana Gayrimenkule Ait Bilgiler 32 |
||
| 4.4 | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 33 | |
| 4.5 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33 |
|
| 4.6 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 33 |
|
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 33 | |
| 5.1 | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuçlar 34 | |
| 5.1.1 Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni 34 5.1.2 Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 34 5.1.3 Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler 35 5.1.4 Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar 35 5.1.5 Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç 36 |
||
| 5.2 | Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuçlar 37 | |
| 5.2.1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni 37 5.2.2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç 37 5.2.3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar 37 5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde) 37 |
||
| 5.3. | Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuçlar 38 | |
| 5.3.1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni 38 5.3.2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar 38 5.3.3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 39 5.3.4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde) 40 |
| 5 | |||
|---|---|---|---|
| 5.4 Diğer tespit ve analizler (değerleme işinin gerektirmesi halinde) 41 | |||
| 5.4.1. 5.4.2. 5.4.3. 5.4.4. 5.4.5. 5.4.6. |
Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) 41 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 41 Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 41 Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar 41 En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi 41 Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi 41 |
||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ 41 | ||
| 6.1 | Farklı değerleme yöntemleri ile analiz sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen metotların ve nedenlerinin açıklaması 41 |
||
| 6.2 | Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin neden yer almadıklarının gerekçeleri 41 | ||
| 6.3 | Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş 41 |
||
| 6.4 | Varsa, gayrimenkul üzerindeki takyidat ve ipotekler ile ilgili görüş 41 | ||
| 6.5 bilgi |
42 | Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olup olmadığı hakkında |
|
| 6.6 | Değerleme konusu arsa veya arazi ise, alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulup bulunulmadığına dair bilgi 42 |
||
| 6.7 bilgi |
42 | Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı ise, üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde özel kanun hükümlerinden kaynaklananlar hariç herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında |
|
| 6.8 | Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olup olmadığı hakkında görüş ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüş (Bu bentte, gayrimenkul yatırım ortaklıkları için ID-48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, gayrimenkul yatırım fonları için ID-52.3 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin ilgili maddeleri kapsamında ve ilgili maddelere atıf yapmak suretiyle değerlendirme yapılması gerekmektedir.) 42 |
||
| 7 | SONUÇ 43 | ||
| 7.1 | Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi 43 | ||
| 7.2 | Nihai değer takdiri 43 |
|---|---|
| 8 | GAYRİMENKULLERE AİT FOTOĞRAFLAR 45 |
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
Bu rapor Uluslararası Değerleme Standartlarına formatına göre hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 19.12.2024 tarihinde taşınmazlar mahallinde yapılan saha incelemesine istinaden hazırlanmıştır.
Taşınmazların değerleme çalışması ile ilgili, Etik Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş ile Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 06.12.2024 tarihli sözleşme ve talep yazısı bulunmaktadır.
Bu değerleme raporu Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmıştır.
Çukurambar Mahallesi, 1424 Cadde, Cubes Ankara, B1 blok No: 6/1-404 ve B2 blok No: 6/2-30 Çankaya / Ankara
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri VIII, No: 35 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" hükümleri ile Kurul'un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı kararında yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde ve Sermaye Piyasası Kurulu'ndan 01.02.2017 tarih, 29966 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" hükümleri esas olmak üzere hazırlanmıştır.
Konu taşınmazlara ait şirketimizce ve/veya uzmanlarımız tarafından daha önce hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.
Cevizlidere Mahallesi, 1246.Sokak, No: 4, D:15 Çankaya/ANKARA açık adresinde faaliyetini sürdüren Etik Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş, 09.05.2006/221599 tarih/sayılı Ankara Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre ekspertiz, değerleme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla kurulmuştur.
Sermaye Piyasası Kurulunun Seri: VIII, No:35 sayılı 'Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ' çerçevesinde, Kurul Karar Organı'nın 23.05.2008 tarih ve 15/607 sayılı toplantısında, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıştır.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun (BDDK) 27.01.2011 tarih ve 4030 sayılı kararı ile Şirketimize Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğin (Yönetmelik) 11 inci maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4 üncü maddesi kapsamına giren 'gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirketimizde değerleme uzmanı ve şirket ortaklarından Fatih ŞAHİN, 06.06.2017 tarihi itibariyle, İngiliz RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Professional Member Of The Royal Institution of Chartered Surveyors" belgesi almıştır.
Şirketimiz, TÜRKAK Onaylı 22.07.2020 tarihli ISO 9001 2015 Kalite Yönetim Sistemi Belgesine sahiptir.
2.2.Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
o Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL
Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından talep edilen, formda ek olarak belirtilmiş veya tarafımıza tapu sureti v.b. bilgileri iletilmiş olan taşınmazın/taşınmazların değerinin tespit edilmesi ve raporlanması şartları ile tarafların bu konudaki hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesidir.
İşin Kapsamı:
GYO Tebliği kapsamında;
Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 16124 Ada 5 Parselde kayıtlı 1 adet Otel (B1-404 bb no'lu) ve 1 adet Çok Amaçlı Salon ( B2-30 bb no'lu) nitelikli Bağımsız Bölümleri
*İskanı alınmış, kat mülkiyetine geçişi tamamlanmış proje
* (Her iki Bağımsız Bölümünde Satış Değeri)
*Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespitlerinde, gayrimenkul değerlemesinin en geç ilgili yılın son günü itibarıyla tamamlanmış olması zorunludur.
*Yapılacak değerleme çalışmalarının bitiş tarihi ile rapor tarihi arasındaki sürenin beş iş gününü aşmaması ve gayrimenkul değerleme raporunun rapor tarihini takip eden iki iş günü içinde ortaklığa teslimi zorunludur.
*GYO Tebliğ'i Madde 34'ün 7'nci fıkrası(dolaylı olarak 5 ve 6'ncı fıkralar).
*** Sözleşme asgari olarak; Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (Iıı-62.3) kapsamında;
a) Gayrimenkul değerleme kuruluşunun vereceği değerleme hizmeti sonucunda hazırlanacak değerleme raporunun, 1 inci maddenin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama,
b) Değerlemesi yapılacak gayrimenkule, gayrimenkul projelerine veya gayrimenkule dayalı hak ve faydalara ilişkin bilgileri,
c) Sözleşmenin taraflarını tanıtıcı bilgileri,
ç) Ücreti ve tespitine ilişkin esasları,
d) Çalışma saatleri ve tahsis edilen kişilere ilişkin esaslar ile sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yapılan değerlemelerde değerleme kadrosunu,
e) Sözleşmenin süresi, sözleşmeden caymanın veya sona ermesinin şartları,
f) Kuruluş ile müşterinin hukuki ve mali sorumluluğuna ilişkin esasları,
g) Gayrimenkul değerleme kuruluşunun vereceği değerleme hizmeti dolayısıyla doğabilecek zararların karşılanması amacıyla yapılan mesleki sorumluluk sigortasına ilişkin bilgileri, içerecek şekilde hazırlanmıştır.
Değerleme raporu hazırlanmasında gayrimenkul piyasasının ve ülkedeki sosyo-ekonomik koşulların mevcut durumu, gayrimenkulün bulunduğu yer, bölgenin yapılaşma tarzı, alt yapı ve ulaşım imkânları, caddeye olan cephesi, alan ve konumu, yapının inşaat sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme kalitesi, tesisat durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri, tüm olumlu ve olumsuz faktörler, dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırılması yapılmış, müşteriden-resmi kurumlardan edinilen bilgi ve belgelerin usulüne uygun ve doğru olduğu kabul edilerek taşınmazın Pazar değeri takdir edilmiştir. İş bu tanım aşağıda açıklanmıştır.
Pazar değeri: Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılacak tahmini tutardır.
Değer takdir edilirken aşağıdaki koşulların geçerliliği kabul edilmiştir:
Konu çalışma kapsamında gizlenmiş herhangi bir durum ve bilgi olmadığı,
Raporda aksi belirtilmedikçe mülk üzerindeki uygulamaların tüm yasa ve yönetmeliklere, imar planlarına, yasal ve teknik kısıtlamalara uygun olduğu,
Rapora dahil edilen geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz-talep faktörleri, devamlı ve istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla bu şartlar, gelecekteki ekonomik göstergelere göre değişiklik gösterebilir.
Rapora dâhil edilen tablo ve ekler görselliğini arttırmak için kullanılmıştır. Bu tür bilgilerin başka amaçla kullanılmaması gerekmektedir.
Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 1424 Cadde, Cubes Ankara, B1 blok No: 6/1-404 ve B2 blok No: 6/2-30 adresinde yer almaktadır. Tarif olarak, ana arterlerden Mevlana Bulvarı, İnönü Bulvarı ve Dumlupınar Bulvarının kesiştiği köprülü kavşak baz alınarak, güney yönünde Gölbaşı istikametinde Mevlana Bulvarının üstünde yaklaşık 340 m ilerde sağa Ufuk Üniversitesi Caddesine girilir. Cadde üzerine yaklaşık 750 m ilerde Muhsin Yazıcıoğlu Bulvarı geçilerek yaklaşık 533 m ilerde sağa Öğretmenler Caddesine girilir. Cadde üzerinden yaklaşık 80 m ilerde güneyde Öğretmeler Caddesi, kuzeyde 1476.Sokak, doğuda 1424.Cadde ve batıda Malcolm X Caddelerinin çevrelediği " Cubes Ankara Toplu Yapı Sitesi " ulaşılır.
Taşınmazlar Ankarayı Eskişehire bağlayan Eskişehir yolunun güneyinde, 1071 Malazgirt Bulvarının (Anadolu Bulvarı) doğusunda, Ankara'yı Konya'ya bağlayan Mevlana Bulvarının batısında bölümde yer almaktadır. Projenin yakınında Amerikan Büyükelçiliği, MTA Genel Müdürlüğü, Çankaya Üniversitesi Kampüsü yer almaktadır. Değerlemeye konu taşınmazların yakın çevresi, yapılaşmasını büyük ölçüde tamamlamış olup, arterlere daha uzak olan ara parsellerde yapılaşma hızla devam etmektedir. Altyapı ve ulaşım probleminin yaşanmadığı bölge, ağırlıklı olarak bürokratlar ve yüksek gelir grubundan talep gördüğü için, altyapı yatırımları sürekli yapılmaktadır. Bölge, yaklaşık 20 senelik bir geçmişe sahip aktif yerleşim alanlarındandır. Bunun öncesinde çoğunlukla gecekondu tarzında yapılaşmanın ağırlıkta olduğu bölge, konumunun niteliğini günden güne kazanmasının ardından değer kazanmıştır. Ankara Büyükşehir Belediyesinin yürüttüğü Kızılırmak kentsel dönüşüm ve gelişim projesinin ardından, yüksek emsal ve inşaat alanı sayesinde, parsel büyüklüğüne göre değişkenlik gösteren katlarda konut yapılarından ve ofis yapılarından oluşmaktadır. Halihazırda oldukça aktif olan ticari sirkülasyon, yakın çevreye hitap ettiği kadar il geneline de hitap eden bir yaklaşıma sahiptir.
Taşınmazlara ait tapu, tapu kayıt, plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanlar raporun ekindedir.
| 1 | İLİ | Ankara | PAFTA | - | BLOK | B2 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| İLÇESİ | Çankaya | ADA | 16124 | KAT | 5.6.Bodrum | |
| MAHALLESİ | Çukurambar | PARSEL | 5 | BB | 30 | |
| MEVKİİ | - | ALANI (m²) | 9.350,00 m² | NİTELİK | Çok amaçlı Salon | |
| B1 Blok 35 Katlı Ofis ve İşyeri ve Otel |
ARSA PAYI | 43250 / 935000 | ||||
| KAYIT DURUMU | Kat Mülkiyeti | ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ |
B2 Blok 11 Katlı Ofis ve İşyeri ve Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar ve Arsası |
EKLENTİ | - | |
| MALİK (Aktif) | (Satış 29.03.2024 / 9467) | Totem İş Güvenliği Ekipmanları İnşaat Taahhüt Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi 1/1 |
| 2 | İLİ | Ankara | PAFTA | - | BLOK | B1 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| İLÇESİ | Çankaya | ADA | 16124 | KAT | 6.4.3.2.1.Bodrum | |
| MAHALLESİ | Çukurambar | PARSEL | 5 | BB | 404 | |
| MEVKİİ | - | ALANI (m²) | 9.350,00 m² | NİTELİK | Otel | |
| B1 Blok 35 Katlı Ofis ve İşyeri ve Otel |
ARSA PAYI | 102115 / 935000 | ||||
| KAYIT DURUMU | Kat Mülkiyeti | ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ |
B2 Blok 11 Katlı Ofis ve İşyeri ve Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar ve Arsası |
EKLENTİ | - | |
| MALİK (Aktif) | (Satış 29.03.2024 / 9467) | Totem İş Güvenliği Ekipmanları İnşaat Taahhüt Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi 1/1 |
3.2.2 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat (Devredilebilmesine İlişkin Bir Sınırlama) Olup Olmadığı Hakkında Bilgi, Varsa Söz Konusu Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edip Etmediği Hakkındaki Görüş
23.12.2024 tarihinde alınan Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Portalı'ndan temin edilen tapu kayıt belgelerinden yapılan incelemeye göre değerleme konusu taşınmazlardan;
B2 Blok 30 nolu bağımsız bölümde;
18.11.2024 tarih, 112548 yevmiye ile KM ne çevrilmiştir beyanı,
** Takbis bilgileri rapor ekinde yer almaktadır.
Üstte sıralanan tapu incelemeleri ve taşınmazlar ile ilgili ulaşılan yasal belgeler çerçevesinde, Firmamızın görüşüne göre Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Etmemektedir.
Ankara Büyükşehir Belediyesinde ve Çankaya Belediyesinde yapılan incelemelerde;
Çukurambar Mahallesi 16124 ada 2,3,4 parseller ile 16125 ada 2 ve 3 sayılı parsellere yönelik en son onaylı 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliklerinin, Özelleştirme Yüksek Kurulunun 25.01.2016 tarih ve 2016/06 sayılı karan ile 3194 sayılı İmar Kanununun Ek-3 üncü maddesi ile verilen yetkiler çerçevesinde onaylandığı, 30.01.2016 tarih ve 29609 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdiği, onaylı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinde 16124 ada 2,3,4 parsellerin E:2.25, Yençok:Serbest yapılaşma koşullarında "Ticaret", 16125 ada 2 ve 3 parsellerin E:2.25, Yençok:Serbest yapılaşma koşullarında "Ticaret-Konut Alanı" kullanımında kaldığı, yapı yaklaşma mesafelerinin plan üzerinde belirtildiği, yapılaşmaya ilişkin diğer hususları plan notları ile belirlendiği,
-İlgili plan değişikliğine ilişkin olarak hazırlanan 75130 no.lu parselasyon planı ile oluşturulan ve Özelleştirme İdaresi Başkanlığının teklifi ile Çankaya Belediye Encümeninin 31.05.2016 tarih ve 3238 sayılı karan ile onaylanan 1229 Folye no.lu tevhid işlemi ile 16124 ada 5 sayılı parselin 16124 ada 2, 3 ve 4 sayılı parsellerin tevhidinden, 1230 Folye no.lu tevhid işlemi ile 16125 ada 4 sayılı parselin 16125 ada 2 ve 3 sayılı parsellerin tevhidinden oluşturulduğu, 16124 ada 5 ve 16125 ada 4 parsellerin yol, yeşil alan, park vb. terklerinin bulunmadığı,
-TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından, Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığı aleyhine Özelleştirme Yüksek Kurulunun 25.01.2016 tarih ve 2016/06 sayılı kararıyla onaylanan, 30.01.2016 tarih ve 29609 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği işleminin iptali ve yürütmenin durdurulması amacıyla açılan davada, Danıştay 6. Dairesinin 07.1 1.2016 tarih ve E.2016/5955 sayılı kararı ile dava konusu işlemin yürütmesinin durdurulmasına, Danıştay 6. Dairesinin 14.03.2018 tarih ve E.2016/5955, K.20 18/2203 sayılı karan ile dava konusu işlemin İPTALİNE karar verildiği,
-TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından, Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığı aleyhine 16124 ada 2, 3 ve 4 sayılı parseller İle 16125 ada 2 ve 3 sayılı parsellere ilişkin Özelleştirme Yüksek Kurulunun 25.01.2016 tarih ve 2016/06 sayılı kararıyla onaylanan, 30.01.2016 tarih ve 29609 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile 07.12.2016 tarih ve 530/1 6-B2 sayılı yapı ruhsatının iptali amacıyla açılan davada ise, Danıştay 6. Dairesinin 09.07.20 1 8 tarih ve E. 20 1 8/1 34 1 , K. 20 1 8/6484 sayılı kararı ile, davanın yapı ruhsatı bakımından "ehliyet yönünden reddine", 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği bakımından "süre aşımı yönünden reddine" karar verildiği tespitleri yapılmıştır.
* Plan notu değişikliği; Çankaya Belediye Meclisinin 30/09/1998 tarih ve 314 sayılı kararı ile kabul edilmiş, Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığının 07/12/1998 tarihli yazısı ile onaylanmıştır.
Uygulama imar planı değişikliği imar 16124 ada 2,3,4 ve 16125 ada 2,3 parsel Çankaya (Ankara) Çukurambar Mahallesi plan hükümleri
Ticaret alanında büro işhanı, lokanta, çarşı, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, özel/resmi eğitim ve sağlık ve benzeri tesisler, bölgesel ihtiyacı karşılamak üzere yapılabilir. Ticaret alanında E:2.25 Yençok serbest olacaktır.
Ticaret-konut alanında; konut, çok amaçlı stüdyo daire ve rezidans yapılabilir. Zemin kat ve 1. katta konut haricinde; ticari birimler, çarşı, restoran, büro, sinema tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, sağlık tesisleri ve benzeri kullanımlar yer alabilir. Bu kullanımların biri veya birkaçı, aynı anda projelendirilerek yapılabilir. Bu alanda eski imar durumunda verilen e:1.80 konut alanı hakkını geçmemek şartıyla konut yapılabilir, kalan emsal sadece zemin kat ve 1. katta olmak üzere ticaret alanı olarak kullanılabilir. Konut ve diğer kullanımların yerleşim planı mimari proje ile belirlenecektir. Bu alanda E:2.25 Yençok serbest olacaktır.
3 . Ticaret alanı ve ticaret-konut alanında;
3.1. Birden fazla ada/parselin mimari projeye göre birlikte projelendirilmesi halinde ada/parseller arasında inşaat alanı transferi yapılabilir.
3.2. Toplam inşaat alanı aşılmamak koşulu ile mimari projesine uygun, değişik yükseklik ve nitelikte bloklar yapılabilir.
3.3. Kapalı ve açık çıkmalar, açık ve kapalı koridorlar, kat holleri, çatı araları ve bodrum katlar ile ortak alanlar emsale dahil değildir.
3.4. Mimari projeye göre uygulama yapılacak olup, stüdyo daire, ofis, otel ve rezidans kullanımlarında emsal harici olmak kaydı ile ortak alan olarak kullanılmak üzere her katta kat bahçesi yapılabilir.
3.5. yapılar cephe aldığı geniş yoldan kot alacaklardır. su basman kotları +2.00 metrede tesis edilebilir. arazi düzenlemelerinde 3 metrelik kazı ve dolgu yapılabilir.
3.6. Yapı yaklaşma sınırları dışında merdiven, rampa, giriş köprüsü vb. yapı yapılabilir.
3.7. Planlama alanında yapıların projelendirilmesinde "deprem bölgelerinde yapılacak binalar hakkındaki yönetmelik" esaslarına uyulmalıdır.
3.8. Gerekli olan otopark ihtiyacını karşılayabilmek için, parsel sınırına 5 fazla yaklaşmamak şartı ile emsal değerine dahil olmadan bodrum katlar yer altı olarak ayrılabilir.
3.9. İmar planı revizyon çalışmalarına esas Ankara Valiliği İl Afet Acil Durum Müdürlüğünün 27.05.2010 gün ve 815 sayılı yazısına istinaden onaylanan jeolojik-jeoteknik etüt raporunda belirtilen hususlar dikkate alınacaktır. Jeolojik açıdan önlem gerektiren yerleşime önlemli alanlarda gerekli önlemler alınmadan uygulama yapılamaz. Tüm yapılarda ayrıntılı zemin etüdü yapılmadan yapı ruhsatı verilmez.
3.10. Planlama alanı Etimesgut havaalanı mania planının 999 m . ve 1009 m . mania kotları kaldığından, alan üzerinde inşaat, tesis ve bina yapımının talep edilmesi halinde milli savunma bakanlığından görüş alınacaktır.
3.11. 2565 sayılı askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri kanununa uyulacaktır.
3.12. Bu plan hükümlerinde belirtilmeyen hususlarda, 3194 sayılı imar kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine ve ilgili diğer mevzuat hükümlerine uyulacaktır.
Özelleştirme İdaresi Başkanlığı Özelleştirme Yüksek Kurulunun 25/01/2016 tarih ve 2016/06 sayılı kararı ile onandı.
Cevizlidere Mah. Ceyhun Atıf Kansu Cad. 1246. Sok. Elektronik Adres : http://www.etikgd.com Yavuz Apt. No: 4/15 06520 Balgat / Ankara e-posta : [email protected] Tel: (312) 473 75 51 (pbx) Faks : (312) 473 75 58 VD:3810396943
Çankaya Belediyesi arşivinde yapılan araştırmada mevcut olan yapı ruhsatları ve iskan bilgileri tablo halinde aşağıda verilmiştir.
| Ada/Parsel | Veriliş Amacı | Tarih | No | Kapsamı |
|---|---|---|---|---|
| 16124 / 5 (B1) | Yeni Yapı | 7.12.2016 | 530/16-B1 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B2) | Yeni Yapı | 7.12.2016 | 530/16-B2 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B1) | İsim Değişikliği | 24.07.2020 | 43/20-B1 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B2) | İsim Değişikliği | 24.07.2020 | 43/20-B1 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B1) | Tadilat | 20.04.2021 | 23/21-B1 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B2) | Tadilat | 20.04.2021 | 23/21-B2 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B1) | İsim Değişikliği | 2.09.2021 | 67/21-B1 | Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B2) | İsim Değişikliği | 3.09.2021 | 67/21-B2 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B1) | Tadilat | 25.10.2023 | 84/23-B1 | Otel - Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B2) | Tadilat | 25.10.2023 | 84/23-B2 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B1) | Y.K.İ.B. | 4.11.2024 | 371 | Otel - Ofis Ve İşyeri |
| 16124 / 5 (B2) | Y.K.İ.B. | 4.11.2024 | 372 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
| Y.K.İ.B.: Yapı Kullanma İzin Belgesi |
3.3 Değerlemesi Yapılan Taşınmazın İlgili Mevzuat Uyarınca Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp-Alınmadığı, Projesinin Hazır Ve Onaylanmış, İnşaata Başlanması İçin Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup-Olmadığı Hakkında Bilgi Ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş
"Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar" başlıklı Madde 22 – 1 – c'de; GYO'ların "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda; İpoteklerin devir esnasında kaldırılması gerektiği kanaatine varılmıştır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak Çankaya Tapu Müdürlüğü, Ankara Büyükşehir Belediyesi, Çankaya Belediyesi ve Kadastro Müdürlüğü'nde yapılan incelemeye göre son üç yılında imar planı değişiklikleri v.b. değişiklikler tespit edilmemiştir. 29.03.2024 tarihinde Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ 'den ipotekli satış işlemi neticesinde Totem İş Güvenliği Ekipmanları İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. lehine tapuya tescil edilmiştir.
Parsel üzerinde yapılar mevcut olup, ruhsat başlangıç tarihi itibariyle 29/06/2001 tarih, 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN hükümlerine tabi olarak inşa edilmiştir. Yapılar Grup Yapı Denetim Ticaret Limited Şirketi ile denetlenmiştir.
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili Çankaya Belediyesinde, Webtapu Portalında mevcut en son alınan tadilat ruhsatına yapı kullanma izin belgesine esas olan 13.06.2023 tarihli mimari proje incelenmiştir. Mevcut imar, yapılaşma hakları ve mevcut kullanım özellikleri doğrultusunda değerlendirilmiştir. Bu çerçevede taşınmazlar ile ilgili hazırlanan iş bu değerleme raporu taşınmazların mevcut özelliklerine ilişkindir. Farklı bir plan/proje uygulanması durumunda analiz ve değerleme sonuçları farklı olabilecektir.
Değerlemesi yapılan taşınmazlara ait "https://beptr.csb.gov.tr/bep-web/#/" adresinde yapılan incelemede;
B2 Blok için Y24069CCF15F7 belge numaralı 06.12.2023 tarihli B sınıflı enerji kimlik belgesi,
B1 Blok için Y22066F3F267E belge numaralı 06.12.2023 tarihli B sınıflı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler olan demografik ve ekonomik veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir.
20
Ankara ili, Ankara şehrinin başkent olmasından sonra hızla kalabalıklaşmıştır. Özel ve kamu sektörü yatırımları başkent ve yöresine yoğunlaşmış, bunun sonucu ortaya çıkan çalışma olanakları büyük bir nüfus akımına yol açmıştır. Ekonomi, sağlık ve eğitim altyapısının gelişmişliği, suç oranının düşük olması, kişi başına kamu yatırımının ve kişi başına mevduatın yüksek olması gibi nedenlerin göçü teşvik ediyor olması muhtemeldir. Cumhuriyet tarihi boyunca ilin nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Ankara'nın nüfusu hiçbir zaman tam olarak hesaplanamaz. Memur ve öğrenciler ağırlıkta olduğu için net nüfus bulunamaz. TÜİK verilerine göre nüfusu 5 milyondan fazla iken gayriresmî nüfusu 8 milyondur. 1927 sayımında nüfusu 404 bin olan il Türkiye nüfusunun %3,2'sine sahipken bugün 8 milyon nüfus ile bu oran %6,3'tür. 2007-2008 yılları arasında ise nüfus artış hızı (%1,83), ülke nüfus artış hızının (% 1,32) bir buçuk katı olmuştur. Bu büyümenin başını çeken Ankara kenti aldığı göçe rağmen, 2008'de Ankara'da işsizlik oranı (%11,8) Türkiye genel işsizlik oranına (%11,0) yakındır. İstihdam edilenlerin %72'si hizmetler, %26'sı sanayi, %2'si tarımda çalışır (bu oranlar Türkiye için sırasıyla %49, %27 ve %24'tür)
Ankara'nın nüfusu 2023 yılı sonu itibarıyla 5.803.482 kişidir. İç Anadolu'da bulunan ve nüfusları azalmakta olan Çorum ve Yozgat, Ankara'ya en fazla net göç veren illerdir. İl nüfusunun tamamı il ve ilçe merkezlerinde yaşamaktadır. Ayrıca 15.608.868 kişilik İç Anadolu nüfusunun yaklaşık yarısı Ankara ilinde ikamet etmektedir. Ankara il nüfusu Türkiye geneline göre daha yüksek bir eğitim düzeyine sahiptir. 2008 verilerine göre, 15 yaş üstü okuma yazma oranı toplam il nüfusunun %88'ini (erkeklerde %91, kadınlarda %86'sını) oluşturur, bu oran Türkiye için %83'tür (erkeklerde %88, kadınlarda %79). Bu farklılık özellikle nüfusun üniversite eğitimli kesiminde belirginleşir: üniversite ve yüksek okul mezunlarının toplam nüfusa oranı Ankara'da %10,6, Türkiye genelinde ise %5,4'tür
Çankaya İlçesi sırasıyla; Hatti, Hititler, Firigyalılar, Lidyalılar, Pers İmparatorluğu, Makedonya Krallığı, Galatlar, Roma İmparatorluğu, Doğu Roma İmparatorluğu, Büyük Selçuklu İmparatorluğu, dönemlerini yaşamıştır. 19.yüzyılda önemini kaybeden yerleşim, 20. Yüzyılın başlarında Bağdat Demiryolunun yapılması ve daha sonra Mustafa Kemal Atatürk'ün Kurtuluş Savaşı'nı buradan yönetmesi ile önemini yeniden kazanmıştır. Ankara'nın 13 Ekim 1923 tarihin de yeni kurulan Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olmasının ardından hızlı kentleşme hareketlerinin sonucu olarak, 09 Haziran 1936 tarihinde kabul edilen 3030 sayılı yasa ile ilçe konumuna gelmiştir.
Çankaya ilçesi, 1983 yılında Ankara il merkezinin Çankaya, Altındağ, Yenimahalle, Mamak ve Keçiören olmak üzere beş ilçeye bölünmesiyle Büyükşehir İlçe statüsüne kavuşmuştur.
25 Mart 1984 tarihli yerel seçimler ile birlikte Çankaya ilçemiz ilk Belediye Meclisi ve Belediye Başkanını seçerek, Çankaya Belediyesi'nin Ankara Büyükşehir Belediyesi metropoliten alanı içerisinde yerini almasını sağlamıştır.
Yerleşik nüfusu 2023 yılı sonu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 937.546
kişi olan Çankaya ilçesi, Türkiye'nin en kalabalık ilçelerinden biridir. Başkent Ankara'nın siyasal, kamusal ve sosyo - ekonomik, kültürel kuruluşlarının en önemlilerini içinde bulunduran ilçesi konumundadır. Türkiye Cumhuriyeti Devletinin üst yönetimi, resmi kamu kurum ve kuruluşları ve yabancı elçiliklerin tamamı ilçe sınırları içinde bulunmaktadır. Ayrıca; Ankara'daki ticaret ve iş hayatının çoğunun Çankaya ilçemizde olduğu
göz önüne alındığında günlük nüfus hareketlerine bağlı olarak birçok ilden daha kalabalık olduğu ve bu özelliğiyle de kent içinde ayrı bir kent merkezi özelliğini taşıdığı görülmektedir.
İlçe 123 mahalle, yüzölçümü ise 46.259 hektara ulaşmıştır. Ankara'nın merkezi konumunda olan Çankaya ilçesine; Elmadağ, Mamak, Altındağ, Yenimahalle, Etimesgut, ve Gölbaşı ilçe belediyeleri sınır komşusu durumundadır.
Küresel Ekonomik Durum
T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Ekim 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre; bazı ülkelerin 2023, 2024 ve 2025 yılları beklenen büyüme oranları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uluslararası | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | ||||||||
| Kuruluşlar | Yıl | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya |
| 2023 | 3,3 | 0,4 | 2,9 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,7 | |
| IMF | 2024 | 3,2 | 0,8 | 2,8 | 3,0 | 3,6 | 7,0 | 4,8 | 0,3 |
| 2025 | 3,2 | 1,2 | 2,2 | 2,2 | 1,3 | 6,5 | 4,5 | 1,1 | |
| 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,7 | |
| OECD | 2024 | 3,2 | 0,7 | 2,6 | 2,9 | 3,7 | 6,7 | 4,9 | $-0,1$ |
| 2025 | 3,2 | 1,3 | 1,6 | 2,6 | 1,1 | 6,8 | 4,5 | 1,4 | |
| 2023 | 2,6 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | |
| Dünya Bankası | 2024 | 2,6 | 0,7 | 2,5 | 2,0 | 2,9 | 6,6 | 4,8 | 0,7 |
| 2025 | 2,7 | 1,4 | 1,8 | 2,2 | 1,4 | 6,7 | 4,1 | 1,0 |
2023, 2024 ve 2025 yılları Dünya Ticaretine ilişkin tahminler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Dünya Ticaretine İlişkin Tahminler | ||||
|---|---|---|---|---|
| DTÖ Küresel Mal Ticareti Büyüme Tahminleri (%) | IMF Küresel Mal ve | |||
| Bölgeler | 2023 | 2024 | 2025 | Reel Değişi |
| Dünya Mal Ticaret Hacmi | $-1,1$ | 2,7 | 3,0 | |
| Ihracat Artisi | Küresel Ticaret Ha | |||
| Kuzey Amerika | 3,7 | 2,1 | 2,9 | |
| Güney Amerika | 2,3 | 4,6 | $-0,1$ | |
| Avrupa | $-2,6$ | $-1,4$ | 1,8 | Gelişmiş Ülkeler |
| Asya | 0,3 | 7,4 | 4,7 | Yükselen Piyasalar |
| İthalat Artısı | Gelismekte Olan Ü | |||
| Kuzey Amerika | $-2,0$ | 3,3 | 2,0 | |
| Güney Amerika | $-4,5$ | 5,6 | 1,7 | Gelişmiş Ülkeler |
| Avrupa | $-5,0$ | $-2,3$ | 2,2 | Yükselen Piyasalar |
| Asya | $-0,7$ | 4,3 | 5,1 | Gelişmekte Olan Ü |
| 2024 | 2025 | ||
|---|---|---|---|
| Reel Değişim (%) | 2023 | ||
| Küresel Ticaret Hacmi | 0,8 | 3,1 | 3,4 |
| İhracat | |||
| Gelişmiş Ülkeler | 1,0 | 2,5 | 2,7 |
| Yükselen Piyasalar ve Gelismekte Olan Ülkeler |
0,6 | 4.6 | 4,6 |
| İthalat | |||
| Gelişmiş Ülkeler | $-0,7$ | 2,1 | 2,4 |
| Yükselen Piyasalar ve Gelismekte Olan Ülkeler |
3,0 | 4,6 | 4,9 |
T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Ekim 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde %2,5 oranında büyüme sergilemiştir
2023 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 11. Avrupa'nın 4. büyük ekonomisidir.
Cevizlidere Mah. Ceyhun Atıf Kansu Cad. 1246. Sok. Elektronik Adres : http://www.etikgd.com Yavuz Apt. No: 4/15 06520 Balgat / Ankara e-posta : [email protected] Tel: (312) 473 75 51 (pbx) Faks : (312) 473 75 58 VD:3810396943
Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre yaklaşık 3,6 katına çıkarak 3.608 dolardan 13.243 dolara yükselmiştir. Satın Alma Gücü Paritesine (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.
Cevizlidere Mah. Ceyhun Atıf Kansu Cad. 1246. Sok. Elektronik Adres : http://www.etikgd.com Yavuz Apt. No: 4/15 06520 Balgat / Ankara e-posta : [email protected] Tel: (312) 473 75 51 (pbx) Faks : (312) 473 75 58 VD:3810396943
Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı 2024 Ağustos ayında %8,5 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 Ağustos ayında, mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı ABD'de %4,2, Avro Bölgesi'nde %6,4, Almanya'da %3,5, Fransa'da %7,5 ve İtalya'da %6,2 düzeyinde bulunmaktadır. İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılı Ağustos ayında 78 bin kişi artarak 32 milyon 776 bin kişi, istihdam oranı ise 0,1 puanlık artış ile %49,7 olmuştur.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur. Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu belli bir orana düşürmeyi başarmış olsa da yılın ilk dört aylık döneminde gelen veriler fiyatlar genel düzeyinde önemli bir katılık olduğunu da göstermektedir. Bu nedenle 'para politikasında gevşeme' beklentileri giderek ötelenmekte canlılığını koruyan büyüme ve istihdam rakamları da bu beklentiyi güçlendirmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla ABD ekonomisi için dile getirilen yumuşak iniş senaryolarışimdilik ertelenmiş görünmektedir. Euro Bölgesi ve AB de ise enflasyonu önlemek kadar büyüme ve istihdamı artırıcı önlemler de önem kazanmaya başlamıştır. Büyüme kaybı yaşayan AB ekonomisi bazı demografik özelliklerinden kaynaklanan sorunlarla birlikte ABD'den daha önce sıkı para politikasından uzaklaşacak bir izlenim vermeye başlamıştır.
Uzakdoğu'da durum biraz daha farklı görünmektedir. Özellikle Çin Merkez Bankası sorun yaşanan inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemek için ciddi bir çaba sarf ederken diğer yandan alışılagelmişin altında olan büyüme rakamlarını desteklemeye çalışmaktadır. Japonya da ise son aylarda hızlı değer kaybı yaşayan para birimlerini desteklemek ve deflasyonist eğilime girmemek için uygulanan politikalar gözlenmektedir. Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir.
Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır. 2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
Global pek çok olumsuz gelişmeye karşın Türk ekonomisi büyüme anlamında belli bir potansiyeli gözler önüne sermektedir. 2023 yılı GSYH artış oranı yüzde 4,5 olarak beklentilerin üzerinde gerçekleşmiştir. Büyüme rakamlarının yüksek olmasına karşın fiyatlar genel seviyesindeki dengesizlik ve buna bağlı gelir dağılımı sorunu devam etmektedir. Bir önceki yıl para ve maliye politikasında yapılan değişiklikler ile 'enflasyonu' önleme çalışmalarına paralel iç talepte göreceli bir yavaşlamayla büyüme oranlarında mutedil bir azalış görülebilir.
Yukarıdaki şartlar ışını altında küresel büyüme rakamlarının eğilimi genel olarak önemli bir karar alma aracı olarak 2024 yılına ışık tutabilir. IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2024 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu- 'İstikrarlı ama Yavaş: Ayrışmanın Ortasında Dayanıklılık' adlı)1 raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl bir değişikliğe gidilmemiştir.
Türkiye ekonomisinin bu yıl yüzde 3,1 ve gelecek yıl yüzde 3,2 büyümesi beklenen IMF raporunda, parasal sıkılaşmanın sona ermesi ve tüketimin toparlanmaya başlamasıyla birlikte 2024'ün ikinci yarısında ekonomik aktivitenin güçlenmesi öngörülmüştür.
Uluslararası Para Fonu, dünya ekonomisinin geçen yıl yüzde 3,2 büyüdüğü, büyümenin 2024 ve 2025 yıllarında da aynı hızla devam etmesinin öngörüldüğü ifade etmiştir. 2024 yılına ilişkin büyüme tahmininin ocak ayında yayımlanan tahmine kıyasa 0,1 puan yukarı yönlü revize edilerek yüzde 3,1'den yüzde 3,2'ye çıkarıldığı, gelecek yıla ait tahminin de yüzde 3,2 olarak sabit tutulduğu görülmüştür.
Büyüme hızının tarihsel standartlara göre düşük olduğuna dikkat çekilen raporda, bunun hem borçlanma maliyetlerinin hala yüksek olması ve mali desteğin geri çekilmesi gibi kısa vadeli faktörlerden hem de Kovid-19 salgını ile Rusya'nın Ukrayna'daki savaşının etkileri, verimlilikteki zayıf artış ve artan jeoekonomik ayrışma gibi uzun vadeli faktörlerden kaynaklandığı ifade edilmiştir.
Söz konusu raporda, küresel manşet enflasyonun 2023'teki yıllık ortalama yüzde 6,8'den seviyesinden 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e düşmesinin beklendiği dile getirilerek, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine yükselen piyasa ve gelişmekte olan ekonomilerden daha erken ulaşacağının öngörüldüğü bildirilmiştir.
Ülkemizde, 2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır. Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023 sonu itibarıyla yüzde 44,22'lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir.
Mart 2024 enflasyonu geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 68,5 aylık olarak ise yüzde 3,1 düzeyinde artış kaydetmiştir. Gerek yapılan analizler gerekse TCMB tahminlerine göre Mayıs 2024 ayına kadar yıllık enflasyonda artış trendi devam edecek gibi görünmektedir. Yaz aylarında ise 2023 yılına ait yüksek enflasyon rakamlarının altında gerçekleşmesi beklenen fiyat artışlarının(baz) etkisiyle fiyatlar genel seviyesinde anlamlı bir geri çekilme görülecektir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal ve mali sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.
TCMB Mart 2024 ayında yaptığı Para Kurulu toplantısında politika faizini yüzde 50 oranına yükseltmiş, yaptığı açıklamada bant uygulamasının da başlatıldığı vurgulanmıştır. Söz konusu uygulamayla politika faizinin 300 baz puan altı veya üstünden Merkez Bankası finansal sistemi fonlayabilecektir. Son zamanlarda biraz daha sıkı para politikası uygulama eğiliminde olan TCMB genellikle üst bant oranı ile bankacılık sistemini fonlamaya başlamıştır. Para Kurulu açıklamalarında da güçlü bir şekilde enflasyon ile mücadele edileceği vurgusu yapılmaktadır. Para politikasının yanında maliye politikalarının da enflasyon ile mücadele için kullanılacağı sıklıkla dile getirilmeye başlanmıştır.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2024 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,9 azalarak 1.778 olmuştur. Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1,7 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 652 konut satışı ile İstanbul alırken, İstanbul'u sırasıyla 618 konut satışı ile Antalya ve 151 konut satışı ile Mersin izlemiştir.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. 2021 yılından itibaren uygulanan düşük faiz politikası diğer pek çok varlıkta olduğu gibi konut fiyatlarında da köpüklerin oluşmasına ve hızlı fiyat hareketlerine neden olmuştur.
TCMB tarafından açıklanan 2024 Şubat ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3, oranında artarken, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır2. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 31,364 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 45,420 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
• Para Politikasında Ortodoks yaklaşımların benimsenmesi varlıklarda 'köpüklerin' sönümlenmesine neden olmaya başlamış reel olarak konut fiyatları gerilemiştir. Bu eğilimin yüksek mevduat faizleri etkisiyle birkaç çeyrek sürmesi beklenebilir.
• İnşaat maliyet endeksi (Şubat-2024) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 70,05 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 54,82, işçilik maliyetlerinin de yüzde 108,98 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak talep yapısında görülen değişiklik konut satışlarında maliyetlerin etkisini azaltmaya başlamış, yüklenici kar marjlarında önemli azalmalar gözlemlenmiştir.
• Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.
• Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebi 2021-2023 yılları arasında artırırken son altı aylık periyotta tasarrufların mevduat veya daha likit kaynaklara yöneldiği görülmektedir.
• Yabancı talebinde azalma eğilimi sürmektedir. Aslında bu süreç 2022 yılında görülen fazla talebin normale dönmesi ve dengelenmesi olarak da düşünülebilir. Diğer yandan TL'nin diğer para birimleri karşısında göreceli olarak dengeli seyretmesi yabancılar açısından alımı sınırlayan bir etken olarak değerlendirilebilir.
• İnşaat ve gayrimenkul sektöründe arz ve talebin dengelenmesi diğer makro ekonomik değişkenlerle de ilgili olup (Faiz, enflasyon, risk primi) söz konusu genel dengelenme sağlandığında daha sağlıklı bir yapıya kavuşma ihtimali artacaktır.
• İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak amacıyla hukuki düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı düzenlemelerin yapılması yerin de olabilecektir. İnşaat ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da göstermektedir. (GYODER, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024, 1.Çeyrek Raporu).
2024 yılının ikinci çeyreğinde birincil ofis kiraları 42 ABD Doları olarak kaydedilirken geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla Dolar bazında %13,5 oranında artış göstermiştir. Aynı zamanda TL bazında ise %77,3 artışla 1.357 TL'ye ulaşmış ve Haziran ayı enflasyonu olan %71,60'ın üzerinde bir yükseliş göstermiştir. Son sekiz yılın en yüksek seviyesine yükselen birincil ofis kiraları en son 2016 yılında bu seviyede kaydedilmişti.
2024 yılının ilk yarısında İstanbul ofis pazarında genel arz bazı, ofislerin ofis alanlarının bir kısmının fonksiyon değiştirmesi sebebiyle 7,12 milyon m²'ye düşmüştür. Yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı ise 90.721 m² iken, ikinci çeyrekte 47.876 m² kaydedilmiştir. Böylece yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemi toplamı 138.597 m²'ye ulaşmıştır. Bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla ise metrekare bazında %32,9 artış yaşanırken, adet bazında %19,4 düşüş kaydedilmiştir. İnşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle ofis arzına yeni yatırımlar yapılmaması ve talebin yüksek seyretmesi, birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü baskının devam etmesine yol açmaktadır.
İlk yarıyılda, metrekare bazında anlaşmaların, %48,5'i Merkezi İş Alanı'nda (MİA) gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %23,2'si Anadolu yakasında, %28,3'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla sadece Anadolu yakasındaki işlemlerde %37 oranında düşüş yaşanmıştır.
Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Koton (18.000 m², Ferko Line), Zeren Holding (5.767 m², Levent 199), ACN Turk (4.000 m², Quasar), Astra Zeneca (2.753 m², Levent 199), Jotun (2.750 m², Maslak Square A Blok), Nestle (1.708 m², Hilltown Küçükyalı), A1 Kapital (1.680 m², 1. Levent Plaza B Blok) ve Silverline (1.660 m², Flat Ofis) bulunmaktadır.
Ayrıca, 2024 yılının ilk yarısında boşluk oranı %10,89'dan %10,30'a düşüş kaydetmiştir.
2024 yılının ilk yarısında büyük çaplı ofis yatırımı olarak İstanbul Şişli'de yer alan Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olan Torun Tower Ofis binasının 11,6 milyar TL bedelle Denizbank'a satışı (66.000 m²) gerçekleşmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.
Nitelikli A sınıfı ofislere olan talebin artmasıyla birlikte, MİA'da boşluk oranları önemli ölçüde azalmıştır. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli binalarda boşluk oranı 2024 yılının ilk yarısında %4,38 seviyesine düşmüştür. Boşluk oranlarındaki bu düşüş ve sınırlı arz, ABD\$ bazında birincil kiraların bu çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,5 oranında artmasına yol açmıştır. Orta vadede sınırlı arz ve yüksek talep sebebiyle yükselen birincil kiralara bağlı olarak orta-uzun vadede özellikle MİA'daki talebin yavaşlaması ve birincil kira oranlarındaki yukarı yönlü baskının azalması beklenmektedir.
Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2024 Eylül sonu itibarıyla 962,49 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 209,28 puan artış gösterirken yıllık bazda %27,8 artış gösterdi.
| Ticari Gayrimenkulde Öne Çıkan İller | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ticari Gayrimenkul Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m 2 ) |
Dükkan ve Mağazalar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m 2 ) |
Ofis ve Bürolar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m 2 ) |
|||
| İstanbul | 57.666 | 63.234 | 70.121 | ||
| İzmir | 46.219 | 52.503 | 48.880 | ||
| Bursa | 36,426 | 40.088 | 36.428 | ||
| Ankara | 37,474 | 38.423 | 45.876 | ||
| Antalya | 47.278 | 49.935 | 53.137 | ||
| Kocaeli | 38.065 | 38.599 | 42.172 | ||
| Adana | 29.551 | 35.869 | 28.246 |
2021 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 29,3 Milyon turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 1.028 Dolar olarak belirtilmektedir. 2020 yılında kişi başı ortalama harcamanın 936 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılına kıyasla 2021 yılında kişi başı harcamaların artmış olduğu görülmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye giriş yapan yaklaşık 57 milyon turistin kişi başı 952 Dolar harcama yaptığı görülmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında hem gelen turist sayısında, hem de kişi başı harcama miktarında artış olduğu görülmektedir. 2023 yılının dördüncü çeyreğinde Türkiye'yi 12,4 milyon turist ziyaret etmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında gelen turist sayısında %4,12'lik bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir.
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2022 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 44.6 milyon olurken, 2023 yılında bu sayının 49.2 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye 4.3 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %13'lik bir artış gözlemlenmiştir.
Mart 2020 itibariyle dünya ile paralel olarak Türkiye'yi de önemli bir ölçekte etkileyen COVID-19 salgını Türkiye'nin turizm performansını da önemli ölçekte etkilemiştir.
Yabancı turist sayıları göz önünde bulundurulduğunda 2019 yılı, COVID-19 salgınından önceki en yüksek performans gösteren yıldır. 2022 yılı itibariyle ziyaretçi sayılarının pandemi öncesi döneminin (2019) ziyaretçi sayılarının yakalandığı gözlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye gelen 4.3 milyon yabancı turistin %55,8'i İstanbul'a, %9,3'ü Antalya'ya, %1,9'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,8'lİk ve %0,3'lük paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir.
İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 870 bin oda kapasitesi ile 20.451 işletme belgeli, 73 bin oda kapasitesi ile 711 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 2.976 tesis ve 123 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.652 tesis ve 106 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Antalya ise 2.501 işletme belgeli tesise ve 288 bin oda arzına sahiptir. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 711 tesis içinde en büyük payı 107 tesis ve yaklaşık 10 bin oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 79 tesis ve 14 bin oda kapasitesi ile Antalya, 76 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiştir. 2023 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %50,08'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,16 ile Antalya, onu takiben %52,99 ile Muğla ve %52,75 ile İstanbul gelmektedir.
Ankara ve İzmir'in yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %42,82 ve %41,74 olmuştur. 2024 yılı Şubat ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %31,79'dur.
2023 yılı doluluk oranları bir önceki yıla (2022) göre azalış (%0,3) göstermiş olup, Türkiye genelinde %66.6'dır. Oda fiyatları ise yine 2022 yılana kıyasla azalış (%0,2) göstererek, 2023 yılında Türkiye genelinde 117.34 Euro'dur. 2020 yılı performans göstergeleri göz önünde bulundurularak, ortalama gerçekleşen oda fiyatlarının 2020 yılı seviyesinden itibaren yükseldiği ve otel doluluk oranlarının ise toparlanma sürecinin yavaşladığı gözlemlenmiştir. 2024 yılı birinci çeyreğinde otel doluluk oranları Türkiye geneli için %52,7 olarak hesaplanmıştır. Aynı dönem için Türkiye'de gerçekleşen oda fiyatı geneli için 98,79 Euro olmuştur. 2023 yılının aynı dönemine kıyasla, otel doluluk oranları %2,9 artarken, ortalama gerçekleşen oda fiyatı %5,8 azalmıştır.
| İşletme Belgeli | Yatırım Belgeli | |||
|---|---|---|---|---|
| Tesis | Oda | Tesis | Oda | |
| Antalya | 2.501 | 287,904 | 79 | 14.084 |
| Muğla | 2.652 | 105.603 | 76 | 9.186 |
| İstanbul | 2.976 | 122.763 | 107 | 9.812 |
| zmir | 1.720 | 41.628 | 67 | 5.380 |
| Ankara | 366 | 21.634 | 17 | 1.653 |
| Diğer | 10.236 | 290.616 | 365 | 33.152 |
| Türkiye | 20.451 | 870.148 | 711 | 73.267 |
2023 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %50,08'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,16 ile Antalya, onu takiben %52,99 ile Muğla ve %52,75 ile İstanbul gelmektedir. Ankara ve İzmir'in yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %42,82 ve %41,74 olmuştur.
2024 yılı Şubat ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %31,79'dur.
| TOPLAM | VATANDAS 1 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YILLAR | GELEN ZİYARETCİ SAYISI |
CIKAN ZİYARETCİ SAYISI |
TURIZM GELIRI |
ORTALAMA HARCAMA |
TURIZM 2 GIDERI | TURIZM GELIRI |
ORTALAMA HARCAMA |
| $(1000$ \$) | (S) | $(1000$ \$ | $(1000$ \$) | $($ \$) | |||
| 2004 | 20 753 734 | 20 262 640 | 17 076 607 | 843 | 2954459 | 3862552 | 1 2 6 2 |
| 2005 | 25 045 142 | 24 124 501 | 20 322 111 | 842 | 3 394 601 | 4 3 7 4 3 8 3 | 1.214 |
| 2006 | 23 924 023 | 23 148 669 | 18 593 951 | 803 | 3 270 948 | 4 4 6 3 6 1 4 | 1 1 5 3 |
| 2007 | 27 239 630 | 27 214 988 | 20 942 500 | 770 | 4 043 283 | 4703850 | 1 1 2 1 |
| 2008 | 31 137 774 | 30 979 979 | 25 415 067 | 820 | 4 266 197 | 5418439 | 1 1 9 1 |
| 2009 | 31 759 816 | 32 006 149 | 25 064 482 | 783 | 5 090 440 | 5690629 | 1 2 2 2 |
| 2010 | 32 997 308 | 33 027 943 | 24 930 997 | 755 | 5874520 | 5 5 5 5 3 6 6 | 1 2 3 1 |
| 2011 | 36 769 039 | 36 151 328 | 28 115 692 | 778 | 5 5 3 1 4 8 6 | 5 638 484 | 1 168 |
| 2012 | 37 715 225 | 36 463 921 | 29 689 249 | 814 | 4 593 389 | 6 365 680 | 1 2 4 3 |
| 2013 | 39 860 771 | 39 226 226 | 33 073 502 | 843 | 5 253 565 | 6776776 | 1 2 5 5 |
| 2014 | 41 627 246 | 41 415 070 | 35 137 949 | 848 | 5470481 | 6 301 489 | 1 1 3 2 |
| 2015 | 41 114 069 | 41 617 530 | 32 492 212 | 781 | 5698423 | 6 0 5 2 4 1 5 | 1 0 0 4 |
| 2016 | 30 906 680 | 31 365 330 | 22 839 468 | 728 | 5 049 793 | 6 184 432 | 1014 |
| 2017 | 37 969 824 | 38 620 346 | 27 044 542 | 700 | 5 137 244 | 6076804 | 929 |
| 2018 | 46 112 592 | 45 628 673 | 30 545 924 | 669 | 4896310 | 5511261 | 825 |
| 2019 | 51 747 199 | 51 860 042 | 38 930 474 | 751 | 4 403 670 | 5896124 | 825 |
| 2020 | 15 971 201 | 15 826 266 | 14 817 273 | 936 | 1 104 545 | 2965813 | 951 |
| 2021 | 30 038 961 | 29 357 463 | 30 173 587 | 1 0 2 8 | 1851922 | 5830953 | 1076 |
| 2022 | 51 387 513 | 51 369 026 | 46 477 871 | 905 | 4 276 533 | 7 067 152 | 1 006 |
| 2023 | 56 693 837 | 57 077 440 | 54 315 542 | 952 | 7 068 901 | 8 903 472 | 1 152 |
Cevizlidere Mah. Ceyhun Atıf Kansu Cad. 1246. Sok. Elektronik Adres : http://www.etikgd.com Yavuz Apt. No: 4/15 06520 Balgat / Ankara e-posta : [email protected] Tel: (312) 473 75 51 (pbx) Faks : (312) 473 75 58 VD:3810396943
Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler:
Gayrimenkulün değerini etkileyen olumsuz faktörler:
Ana gayrimenkul, 9350 m² alanlı arsa üzerine, ayrık blok nizamda 5/A yapı sınıfında betonarme karkas yapı cinsinde B1 ve B2 blok olarak inşa edilmiştir. B1 blok 10 bodrum+zemin+24 normal kat olmak üzere toplam 35 katlıdır. B1 blokta tadilat ruhsatına göre 405 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 401 adedi ofis, 2 adedi dükkan, 1 adet oto yıkama ve 1 adet otel niteliklidir. Otel girişi bina girişinde bağımsız 4. Bodrum kattan sağlanmaktadır.
B2 blok 10 bodrum + zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. B2 blokta tadilat ruhsatına göre 30 bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 22 adedi ofis, 7 adedi dükkan, 1 adet çok amaçlı salon niteliklidir. Binanın dış cepheleri alüminyum kompozit ve cam giydirmedir. Bloklarda elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz, asansör tesisatları mevcuttur. B1 ve B2 bloklardan toplam 20 adet asansör bulunmaktadır. Bloklarda zeminler ve duvarlar beton kaplıdır.
Mevcut durumda parsel cins değişikliği tamamlanmış ve niteliği: B1 Blok 35 Katlı Ofis ve İşyeri ve Otel B2 Blok 11 Katlı Ofis ve İşyeri ve Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar ve Arsası şeklindedir.
B1 blok 404 Numaralı Bağımsız Bölüm: 102115/935000 arsa paylı, B1 blok. 6-4-3-2-1. Bodrum Kat, 404 nolu bağımsız bölüm projesine göre toplam brüt 6720 m² alanlı olup otel vasfındadır.
Taşınmazın 1. Bodrum katı 2060 m² alanlı olup 40 odadan, 2. bodrum katı 1940 m² alanlı olup 40 adet odadan, 3. Bodrum katı 1560 m² alanlı olup 32 odadan 4. Bodrum katı 580 m² alanlı olup lobi, giriş holü, resepsiyon, mutfak, teknik alanlar, fitness alanı ve brüt alana dahil edilmeyen 160 m² alanlı açık teras bölümlerinden, 6. Bodrum katı 580 m² alanlı olup, teknik alanlar, personel odası, mutfak, yemekhane, yönetim ve çamaşır odası bölümlerinden oluşmaktadır.
B2 blok 30 Numaralı Bağımsız Bölüm: 43250/935000 arsa paylı, B2 blok. 6. Ve 5. Bodrum Kat, 30 nolu bağımsız bölüm projesine göre toplam brüt 2070 m² alanlı olup çok amaçlı salon vasfındadır. Taşınmazın 6. Bodrum katı 1380 m² alanlı olup fuaye, sahne ve izleyici alanları bölümlerinden, 5. Bodrum katı 690 m² alanlı olup fuaye ve izleyici alanlarından oluşmaktadır.
İç Mekan Özellikleri: Taşınmazlar Shell & core olup elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz, asansör tesisatları mevcuttur. Zeminler ve duvarlar beton durumundadır.
4.4 Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Mevcut durum ile projeli durum arasında fark bulunmamaktadır.
4.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Mevcut yapıda yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek değişiklikler tespit edilmemiştir.
4.6 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar otel ve çok amaçlı salon olarak kullanılacaktır.
Uygun bir değer esasına göre tanımlanan değerlemeye ulaşabilmek amacıyla, bir veya birden çok değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu çerçeve kapsamında tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü ekonomi teorisinde geçen fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ilkelerine dayanmaktadır. Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar üretebilmek için yeterli sayıda gerçeklere dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, birden çok sayıda değerleme yaklaşımı veya yöntemi kullanılması özellikle tavsiye edilir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Değerleme ''Piyasa Değeri (Pazar) Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma Yöntemi'', Maliyet Yöntemi ve Gelir Yöntemi kullanılmıştır. Ayrıca parsel üzerindeki yapıya takdir edilen değer yapının mevcut hali ("4.4 Fiziksel değerlemede baz alınan veriler" başlığında belirtilen hususlar) göz önüne alınarak "Emsal Karşılaştırma" yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar. Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Eğer az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Ticari Emsaller:
| Emsal – 1 | Bölgede yer alan 350 m² alanlı Shell & core ticari için 43.000.000 TL talep edilmektedir. (122.857,14 TL/m²) Emlak Ofisi 5387737520 |
|---|---|
| Emsal – 2 | Bölgede yer alan 375 m² alanlı Shell & core ticari için 48.000.000 TL talep edilmektedir. (128.000 TL/m²) Emlak Ofisi 5356129731 |
| Emsal – 3 | Bölgede yer alan 500 m² alanlı Shell & core ticari için 90.000.000 TL talep edilmektedir. (180.000 TL/m²) Emlak Ofisi 5323737792 |
| Emsal – 4 | Bölgede yer alan 1800 m² alanlı Shell & core ticari için 135.000.000 TL talep edilmektedir. (75.000 TL/m²) Emlak Ofisi 5323737792 |
| Bölgede yer alan ticari alanı lejantlı 5200 m² alanlı E:2, Yençok: 24 kat olan 29096 adanın 8 nolu parseli için 1.040.000.000 TL talep edilmektedir. (200.000 TL/m²) Mal Sahibi 5322180867 |
|
|---|---|
| Emsal – 5 |
5.1.3 Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
Arsa değerinin tespitinde "Pazar yaklaşımı yönetim" kullanılmıştır. Bu yöntemde arsanın bulunduğu bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış/satılmış gayrimenkuller dikkate alınarak Pazar değerlerinin etkileyebilecek faktörler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkullerin arsası için m² birim değeri belirlenmiştir.
Mevcut emsaller incelendiğinde imar şartları, konum, yüzölçümü, imar lejantı vb. gibi faktörlerin kombinasyonu ve tecrübeyle emsallerin birim değerleri tespit edilmiştir. Arsa Birim Değeri için:
| EMSALLER | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ALANI | EMSAL NO | BİRİM DEĞER (TL/m²) |
PAZARLIK PAYI |
NET BİRİM DEĞER (TL/m²) |
YÜZÖLÇÜMÜ DÜZELTME |
KONUM FAKTÖRÜ |
DÜZELTİLMİŞ BİRİM DEĞER (TL/m²) |
ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) |
| 5200 | EMSAL 5 | 200.000,00 | -15% | 170.000,00 | 0% | -5% | 161.500,00 | |
| 8190 | EMSAL 6 | 114.416,36 | 0% | 114.416,36 | 0% | 40% | 160.182,90 | 160.841,45 |
Cevizlidere Mah. Ceyhun Atıf Kansu Cad. 1246. Sok. Elektronik Adres : http://www.etikgd.com Yavuz Apt. No: 4/15 06520 Balgat / Ankara e-posta : [email protected] Tel: (312) 473 75 51 (pbx) Faks : (312) 473 75 58 VD:3810396943
Ticari alan için tespit edilen emsallere göre B2-30'a yönelik birim fiyatının takdir edilmesine yönelik hesaplama tablosu:
| EMSALLER | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ALANI | EMSAL NO | BİRİM DEĞER (TL/m²) |
PAZARLIK PAYI |
NET BİRİM DEĞER (TL/m²) |
YÜZÖLÇÜMÜ DÜZELTME |
KONUM FAKTÖRÜ |
DÜZELTİLMİŞ BİRİM DEĞER (TL/m²) |
ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) |
| 350 | EMSAL 1 | 122.857,14 | -10% | 110.571,43 | -10% | 0% | 99.514,28 | |
| 375 | EMSAL 2 | 128.000,00 | -10% | 115.200,00 | -13% | 0% | 100.224,00 | |
| 500 | EMSAL 3 | 180.000,00 | -10% | 162.000,00 | -12% | -28% | 102.643,20 | 100.532,87 |
| 1800 | EMSAL 4 | 75.000,00 | -5% | 71.250,00 | 0% | 40% | 99.750,00 |
B2 – 30' a yönelik zemin birim değeri 100.000 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
Pazar yaklaşımı gayrimenkulün benzer nitelikli gayrimenkuller ile karşılaştırılması ile değerin tespit edildiği bir yöntemdir. Taşınmazın yakın çevresinde konumlu benzer yaş, yapı, kullanım özelliklerine haiz ve benzer kullanım alanlarına sahip, hâlihazırda pazarda satışta olan arsa nitelikli gayrimenkuller incelenerek değeri etkileyebilecek tüm etkenler (ulaşım kolaylığı, reklam kabiliyeti, yol cephesi, vb) analiz edilerek indirgenmiş satışa esas m² birim fiyatı tespit edilmiştir.
Yapılan piyasa araştırması sonucunda bölgedeki satılık nitelikte yer alan gayrimenkullerin birim değerlerinin arsalar için ağırlıklı olarak m² birim değer düzeltmesi yapılmış haliyle arsa birim m² değeri 160.000 TL/m² takdir edilmiştir.
| B1 Blok 404 nolu BB (OTEL) Shell&Core Değeri | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Açıklama | ALAN | BİRİM | FİYAT | TUTAR | ||||||
| 1.BODRUM KAT | 2.060,00 | m² | 76.500,00 TL/m² | 157.590.000 TL | ||||||
| 2.BODRUM KAT | 1.940,00 | m² | 76.500,00 TL/m² | 148.410.000 TL | ||||||
| 3.BODRUM KAT | 1.560,00 | m² | 76.500,00 TL/m² | 119.340.000 TL | ||||||
| 4.BODRUM KAT | 580,00 | m² | 152.000,00 TL/m² | 88.160.000 TL | ||||||
| 6.BODRUM KAT | 580,00 | m² | 55.000,00 TL/m² | 31.900.000 TL | ||||||
| DÜZELTME | 12.600.000 TL | |||||||||
| TOPLAM | 6.720,00 | m² | DEĞER | 558.000.000 TL |
| B2 Blok 30 nolu BB (ÇOK AMAÇLI SALON) Shell&Core Değeri | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Açıklama | ALAN | BİRİM | FİYAT | TUTAR | |||||
| 6.BODRUM KAT | 1.380,00 | m² | 80.000,00 TL/m² | 110.400.000 TL | |||||
| 5.BODRUM KAT | 690,00 | m² | 100.000,00 TL/m² | 69.000.000 TL | |||||
| DÜZELTME | 600.000 TL | ||||||||
| TOPLAM | 2.070,00 | m² | DEĞER | 180.000.000 TL | |||||
| GENEL TOPLAM | 738.000.000 TL |
Fit-out işlemleri tamamlanmış haldeki değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| FIT-OUT İŞLEMLİ VE YAPILI DURUMDA DEĞER TABLOSU (OTEL) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Açıklama | ALAN | BİRİM | FİYAT | TUTAR | ||||||
| 1.BODRUM KAT | 2.060,00 | m² | 98.550,00 TL/m² | 203.013.000 TL | ||||||
| 2.BODRUM KAT | 1.940,00 | m² | 98.550,00 TL/m² | 191.187.000 TL | ||||||
| 3.BODRUM KAT | 1.560,00 | m² | 98.550,00 TL/m² | 153.738.000 TL | ||||||
| 4.BODRUM KAT | 580,00 | m² | 197.000,00 TL/m² | 114.260.000 TL | ||||||
| 6.BODRUM KAT | 580,00 | m² | 68.300,00 TL/m² | 39.614.000 TL | ||||||
| DÜZELTME | 13.188.000 TL | |||||||||
| TOPLAM | 6.720,00 | m² | DEĞER | 715.000.000 TL |
| B2 Blok 30 nolu BB (ÇOK AMAÇLI SALON) Yapılı Değeri | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Açıklama | ALAN | BİRİM | FİYAT | TUTAR | |||||||
| 6.BODRUM KAT | 1.380,00 | m² | 100.000,00 TL/m² | 138.000.000 TL | |||||||
| 5.BODRUM KAT | 690,00 | 125.000,00 TL/m² | 86.250.000 TL | ||||||||
| DÜZELTME | 750.000 TL | ||||||||||
| TOPLAM | 2.070,00 | m² | DEĞER | 225.000.000 TL | |||||||
| GENEL TOPLAM 940.000.000 TL |
5.2.1.Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
5.1.4 Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri Ve Bunların Seçilme Nedenleri başlığı altında açıklanan emsal karşılaştırma yöntemi doğrultusunda ulaşılan arsa emsallerine göre değerlemeye konu olan taşınmazların arsa değeri 160.000 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2024 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğe göre yapı sınıfı birim maliyetleri esas alınmıştır.
5.2.4.Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
| MALİYET YÖNTEMİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmaz Bilgileri | Hisseye Düşen Arsa Alanı (m²) Birim Fiyatı (TL/m²) |
||||||||
| B1 Blok Otel | 1.021,15 | 160.000,00 | 163.384.000 | ||||||
| Yapı Değerleri | Kapalı Alan | M² birim fiyatı | Değer | ||||||
| Otel Alanı | 6.720 | 38.000 | 255.360.000 | ||||||
| Çevre Düzenlemesi, Altyapı ve Harici Müteferrik İşler | |||||||||
| Yapı Değeri Toplam | 285.360.000 | ||||||||
| Harici ve Müteferrik İşler | |||||||||
| Geliştirici Karı, Şerefiye (Arsa ve Yapı değer toplamının %25 i kabul edilmiştir.) | 104.685.000 | ||||||||
| Arsa Değeri | 163.384.000 | ||||||||
| Yapı Değeri 285.360.000 |
|||||||||
| Düzeltme 4.571.000 |
|||||||||
| Toplam Değer | 558.000.000 |
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari sermaye değerine dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Bu yaklaşım bir varlığın yararlı ömrü boyunca yaratacağı geliri dikkate alır ve değeri bir kapitalizasyon süreci aracılığıyla belirler. Kapitalizasyon işlemi, gelirlerin uygun indirgeme oranları uygulanarak bir sermaye toplamına dönüştürülmesidir. Gelir akışı, bir sözleşme veya sözleşmelere dayanarak veya bir sözleşme ilişkisi içermeden yani varlığın elde tutulması veya kullanımı sonucunda oluşması beklenen kârlardan türetilebilir. Gelir yaklaşımı kapsamında kullanılan yöntemler aşağıdakileri içerir:
Değerlemeye konu otelin mevcut ünite özellikleri ve teknolojik yatırımları itibariyle sahip olabileceği kapasite nedeni ile sadece inşai yatırım olarak değerlendirilmemesi gereken bir tesis olup, bulunduğu ilde mevcut benzer oteller de incelenerek rantabıl bir yatırım olup olmadığı da irdelenmiştir.
• Otel mimari projesine göre 112 odadan oluşmaktadır. Otel şehir oteli konseptinde olup 365 gün açık olacağı, değerleme tarihi itibariyle içi yapısının shell&core seviyede olması nedeniyle 2025 yılı için iç donanım maliyeti göz önüne alınacaktır.
Diğer yıllara itibariyle otelin doluluk oranı ilk yıl %40, ikinci yıl %60 olarak, diğer yıllara için %75 olarak baz alınmıştır.
• Bölgede yer alan 2024 yılı itibariyle otel tipleri ve oda başı fiyatları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Konumu | Otel Tipi | Standart Oda Fiyatı (TL) |
|---|---|---|
| The Green Park Ankara | Şehir İçi Otel | 4000 |
| Metropolitan Hotels Ankara | Şehir İçi Otel | 3807 |
| Holiday İnn Ankara | Şehir İçi Otel | 5744 |
| Meyra Palace | Şehir İçi Otel | 3200 |
| Mövenpick Hotel Ankara | Şehir İçi Otel | 5588 |
| Wyndham Ankara | Şehir İçi Otel | 4805 |
2024 yılının oda fiyatı gerçekleşmesi ortalama 4524 TL baz alınmıştır. 2025 yılı itibariyle 7125 TL olarak öngörülmüştür.
• Otelin çalışma prensibi ve konaklama dışındaki gelirleri (ekstra kahvaltı, toplantı salonu ve otopark gibi) göz önünde bulundurularak, diğer gelir oranı belirlenmiştir. Diğer gelir oranının otelin toplam oda gelirinin yaklaşık %20,50'i oranında gerçekleşeceği öngörülmüştür.
Gelecekte ödenecek veya alınacak parasal bir meblağı şu anki değere dönüştürmek amacıyla kullanılan bir geliri oranıdır. Teorik olarak bu oran, sermayenin fırsat maliyetini, yani benzer risklere sahip olan diğer kullanım alanlarına yatırıldığında sermayenin kazanabileceği getiri oranını yansıtmalıdır. Ayrıca geliri oranı olarak da adlandırılır.
• İndirgeme Oranı Hesaplamasında Kullanılan Yöntem
Dünyanın içinde bulunduğu ekonomik durum ve ekonomik dengelerdeki problemler değerlemede indirgeme oranı belirlenmesi konusunda belirsizliklere neden olmuştur.
Değerleme tekniklerinde gayrimenkulün gelirlerinin indirgenmesinde kullanılan; risksiz getiri ve risk primi oranının toplanmasından oluşan indirgeme oranlarının belirlenmesinde dünyada olduğu gibi ülkemizde de sıkıntılar mevcuttur.
Özellikle Türkiye'de uzun vadeli mevduatların olmaması, finans çevrelerince piyasadaki en uzun vadeli enstrüman olan TR10 Yıllık Tahvil faiz oranlarının "risksiz geliri oranı" olarak kullanılması sonucunu getirmiştir. Bugün finans çevreleri, ekonomideki belirsizlik ve rakamların keskin değişkenliği nedeni ile bahsi geçen tahvillerin belli bir gün için değerinin değerlemede kullanılmasının doğru bir yaklaşım olmadığını düşünmektedir.
Bu oran içinde "ülke riskini" de barındırmaktadır. Ekonomik çevrelerde değerlemede özellikle bu dönemde kullanılması gereken kriterlerin aşağıdaki gibi olduğu kanısı yaygındır:
• Günlük ve/veya anlık TR10 yıllık tahvil verilerinin kullanılmasının yerine özellikle uzun dönem aralıklı değerlerin ortalamalarının ve zaman serilerinin kullanılmasının tercih edilmesi,
• Projenin risklerine paralel ve uygun süreçlerde TR10 zaman serisi verilerinin kullanılması.
Her bir gayrimenkulün içinde bulunduğu piyasa ve rekabet koşulları farklıdır. Bunlar gayrimenkulün yerine, konumuna, niteliğine, sektör dinamiklerine bağlı olarak değişmektedir. Düşük performanslı bir gayrimenkulün veya sektör dinamiklerinden etkilenmiş bir gayrimenkulün Pazar- Piyasa riski primi daha yüksek olacaktır.
• Çalışmalar sırasında hesaplanan risk primleri sektörde gerçekleşen alım-satımlar, daha önce yaptığımız onlarca proje değerlemesini çalışmasından yararlanılarak takdir edilmiştir. Ancak ilgili veriler tecrübelerimizle harmanlanmış ve değerleme uzmanı gözü ile kritik edilerek değerleme konusu gayrimenkule özgü risk primi öngörülmüştür.
Net bugünkü değer çalışmalarında İndirgeme Oranı (Iskonto Oranı) hesaplanmalıdır. Bu oran risksiz getiri ve risk primi oranının toplanmasından oluşarak hesaplanmalıdır.
** TR 10 yıllık Tahvil oranlarında 12.12.2024 tarihli oran % 30,38 olarak belirlenmiştir. Ülke risk primi real faiz ile nonimal faiz oranları arasındaki fark kadar olduğu düşünülerek risk primi %4,50 olarak belirlenmiştir. Bu bağlamda indirgeme oranı %34,88 olarak kabul edilmiştir.
Otel Shell&Core olup ve işletmeye açık olmaması nedeniyle gelir ve gider bilgileri mevcut olmayıp, yukarıda açıklanan varsayımlara göre analiz yapılmıştır.
| Otel Fonksiyonu | |
|---|---|
| Ortalama Oda Fiyatı (TL/gün) (KDV Hariç) | 7.125,00 |
| Diğer Gelir Oranı | 20,50% |
| Yenileme | 1,00% |
| Artış Oranı (İlk yıl) | 20,0% |
| Artış Oranı (İkinci yıl) | 20,0% |
| Artış Oranı (Sonraki yıllar) | 20,0% |
| NAKİT AKIŞI |
| Proje Nakit Akışı (TL) | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıllar | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 | 31.12.2035 |
| Otel Fonksiyonu | |||||||||||
| Toplam Oda Sayısı (Adet) | 112 | 112 | 112 | 112 | 112 | 112 | 112 | 112 | 112 | 112 | 112 |
| Açık Olan Gün Sayısı (Gün) | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 | 365,00 | 366,00 | 365,00 | 365,00 |
| Yıllık Oda Kapasitesi | 40.880 | 40.880 | 40.880 | 40.880 | 40.992 | 40.880 | 40.880 | 40.880 | 40.992 | 40.880 | 40.880 |
| Doluluk Oranı (%) | 0,00% | 40,00% | 60,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% | 75,00% |
| Satılan Oda Satısı (Adet) | 0 | 16.352 | 24.528 | 30.660 | 30.744 | 30.660 | 30.660 | 30.660 | 30.744 | 30.660 | 30.660 |
| Oda Fiyatı (TL) | 7.125,00 | 8.550,00 | 10.260,00 | 12.312,00 | 14.774,40 | 17.729,28 | 21.275,14 | 25.530,16 | 30.636,20 | 36.763,44 | 44.116,12 |
| Oda Gelirleri (TL) | 0 | 139.809.600 | 251.657.280 | 377.485.920 | 454.224.154 | 543.579.725 | 652.295.670 | 782.754.804 | 941.879.205 | 1.127.166.917 | 1.352.600.301 |
| Diğer Gelirler (TL) | 0 | 28.660.968 | 51.589.742 | 77.384.614 | 93.115.951 | 111.433.844 | 133.720.612 | 160.464.735 | 193.085.237 | 231.069.218 | 277.283.062 |
| Toplam Otel Gelirleri (TL) | 0 | 168.470.568 | 303.247.022 | 454.870.534 | 547.340.105 | 655.013.568 | 786.016.282 | 943.219.538 | 1.134.964.442 | 1.358.236.135 | 1.629.883.362 |
| Brüt Karlılık Oranı-GOP (%) | 40,00% | 40,00% | 40,00% | 40,00% | 40,00% | 40,00% | 40,00% | 40,00% | 40,00% | 40,00% | 40,00% |
| Brüt Karlılık (TL) | 0 | 67.388.227 | 121.298.809 | 181.948.213 | 218.936.042 | 262.005.427 | 314.406.513 | 377.287.815 | 453.985.777 | 543.294.454 | 651.953.345 |
| İşletme Gideri Oranı (%) | 60,00% | 60,00% | 60,00% | 60,00% | 60,00% | 60,00% | 60,00% | 60,00% | 60,00% | 60,00% | 60,00% |
| İşletme Gider Toplamı (TL) | 0 | 101.082.341 | 181.948.213 | 272.922.320 | 328.404.063 | 393.008.141 | 471.609.769 | 565.931.723 | 680.978.665 | 814.941.681 | 977.930.017 |
| Otel Fit-Out Maliyeti (TL) | 105.000.000 | 1.684.706 | 3.032.470 | 4.548.705 | 5.473.401 | 6.550.136 | 7.860.163 | 9.432.195 | 11.349.644 | 13.582.361 | 16.298.834 |
| Bina Sigortası (TL) (%2) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Emlak Vergisi (TL) (%2) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Toplam Otel Giderleri (TL) | 105.000.000 | 102.767.046 | 184.980.684 | 277.471.025 | 333.877.464 | 399.558.277 | 479.469.932 | 575.363.918 | 692.328.310 | 828.524.043 | 994.228.851 |
| Net Gelir (TL) | -105.000.000 | 65.703.522 | 118.266.339 | 177.399.508 | 213.462.641 | 255.455.292 | 306.546.350 | 367.855.620 | 442.636.132 | 529.712.093 | 635.654.511 |
| Arsa Kira Geliri (TL) | 0 | ||||||||||
| Nakit Akışı (TL) | -105.000.000 | 65.703.522 | 118.266.339 | 177.399.508 | 213.462.641 | 255.455.292 | 306.546.350 | 367.855.620 | 442.636.132 | 529.712.093 | 635.654.511 |
| Kapitalizasyon Oranı | 10,50% | Dönem Sonu Değeri | 6.053.852.489 | ||||||||
| Net Nakit Akışları | -105.000.000 | 65.703.522 | 118.266.339 | 177.399.508 | 213.462.641 | 255.455.292 | 306.546.350 | 367.855.620 | 442.636.132 | 529.712.093 | 6.689.507.001 |
| DEĞERLEME TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 30,38% | 30,38% | 30,38% | |||||
| Risk Primi | 4,00% | 4,50% | 5,00% | |||||
| İndirgeme Oranı | 34,38% | 34,88% | 35,38% | |||||
| 709.925.399 689.666.941 Toplam Bugünkü Değer (TL) 730.899.552 |
Cevizlidere Mah. Ceyhun Atıf Kansu Cad. 1246. Sok. Elektronik Adres : http://www.etikgd.com Yavuz Apt. No: 4/15 06520 Balgat / Ankara e-posta : [email protected] Tel: (312) 473 75 51 (pbx) Faks : (312) 473 75 58 VD:3810396943
Değerleme konusu kira tespit raporu olmayıp, takdir edilen kira değerleri analizi yapılmamıştır.
5.4.2.Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları
Hasılat paylaşımı ve kat karşılığına konu olmaması nedeniyle dikkate alınmamıştır.
5.4.3.Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri
Parsel üzerinde bina mevcut olup, boş arazi bulunmaması nedeniyle dikkate alınmamıştır.
5.4.4.Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar
Parsel üzerinde bina mevcut olup, boş arazi bulunmaması nedeniyle dikkate alınmamıştır.
5.4.5.En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
Parsel üzerinde bina mevcut olup, boş arazi bulunmaması nedeniyle en etkin ve verimli kullanım analizi yapılmamıştır.
5.4.6.Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
Değerleme konusu gayrimenkullerin değer tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalarda müşterek veya bölünmüş kısımlar dikkate alınmıştır.
6.1 Farklı değerleme yöntemleri ile analiz sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen metotların ve nedenlerinin açıklaması
Değerleme çalışmasında bölgede yeterli sayıda satılık ve kiralık emsal mülk bulunduğundan ''Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma Yöntemi'' ve bölgedeki kapitalizasyon oranı hesaplanabildiğinden '' Gelir Yaklaşımı Yöntemi'' uygulanmıştır. Her iki yöntem uyumlaştırılarak nihai değere ulaşılmıştır. Nihai değer raporun "7. Nihai Takdir" bölümündeki tabloda gösterilmiştir.
6.2 Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin neden yer almadıklarının gerekçeleri
Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
6.3 Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş
Değerleme konusu bağımsız bölümlere ait yasal evraklar için Çankaya Belediyesi ve Çankaya Tapu Müdürlüğünde incelemeler yapılmıştır. Bağımsız bölümler, yasal evraklarına uygun olarak inşa edilmiştir.
Değerleme konusu her iki bağımsız bölümde ipotekler bulunmakta olup, GYO kapsamına alınması halinde ipoteklerin kaldırılması gerektiği kanaatindeyiz
6.5 Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olup olmadığı hakkında bilgi
Bağımsız bölümlerdeki ipoteklerin kaldırılması gerektiği kanaatindeyiz.
6.6 Değerleme konusu arsa veya arazi ise, alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulup bulunulmadığına dair bilgi
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parsel üzerinde kat mülkiyete geçişi tamamlanmış bağımsız bölümler bulunup, arsa/arazi kullanımı bulunmamaktadır.
6.7 Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı ise, üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde özel kanun hükümlerinden kaynaklananlar hariç herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde üst hakkı veya devre mülk hakkı bulunmamaktadır.
6.8 Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olup olmadığı hakkında görüş ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüş (Bu bentte, gayrimenkul yatırım ortaklıkları için ID-48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, gayrimenkul yatırım fonları için ID-52.3 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin ilgili maddeleri kapsamında ve ilgili maddelere atıf yapmak suretiyle değerlendirme yapılması gerekmektedir.)
Resmî Gazete Tarihi: 28.05.2013 Resmî Gazete Sayısı: 28660 Yedinci Bölüm: Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar Madde 22:
Birinci Fıkra a Bendi: (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
Birinci Fıkra b Bendi: (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
Rapor'un Tapu ve Takyidat Bilgileri, İmar Durum Bilgileri, Yasal İzin ve Belgeler, Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri, Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler, Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş başlıklarında açıklanan incelemeler ile birlikte "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde" belirtilen hususlar birlikte değerlendirilmiştir. Bu hususlar doğrultusunda değerlemesi yapılan gayrimenkullerin sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Bağımsız Bölüm" olarak nitelendirilecek durum olup, her iki bağımsız bölümde ipoteklerin olmasından dolayı portföye dahil edilmesi halinde ipoteklerin kaldırılarak portföye alınması gerektiği görüş ve kanaatindeyiz.
Değerleme konusu taşınmazlar; Ankara ili, Çankaya ilçesi, Çukurambar Mahallesi, 16124 ada 5 nolu parselde yer alan kat mülkiyetleri shell&core seviyede olan B1 Blok Otel vasıflı 404 nolu ve B2 Blok Çok Amaçlı Salon vasıflı 30 nolu bağımsız bölümlerdir. B1 blok 414 no'lu Otel'in değerinde, arsa değeri "Pazar Yaklaşım" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleri kullanılarak tespit edilmiştir. Ayrıca gelir getirici mülk olmasından dolayı bölgede yer alan oteller incelenerek ve Türkiye'nin Ekonomik Piyasası şartlarına bağlı olarak "Gelir Yaklaşımı" yöntemi kullanılmıştır.
Değerlemede çok amaçlı salon için emsal karşılaştırma yöntemi, Otel için emsal karşılaştırma, maliyet yöntemi ve gelir yaklaşımı yöntemleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların yerinde yapılan incelemesinde konumlarına, imar durumlarına, fiziksel özelliklerine, üzerlerindeki yapıların mimari özelliklerine, inşaat kalitelerine, yasal izinlerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibari taşınmazların piyasa araştırması yapılmıştır.
Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Etik Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından taşınmazın değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| MEVCUT DURUMA YÖNELİK TAŞINMAZLAR İÇİN TAKDİR EDİLEN 23.12.2024 TARİHLİ TOPLAM PAZAR | ||
|---|---|---|
| DEĞERİ; | ||
| Bağımsız Bölüm | KDV (Hariç) | KDV (Dahil) |
| B1 BLOK 404 NOLU OTEL VASIFLI | 558.000.000,00 TL | 669.600.000,00 |
| B2 BLOK 30 NOLU ÇOK AMAÇLI SALON | 180.000.000,00 TL | 216.000.000,00 |
| Toplam Değer | 738.000.000,00 TL | 885.600.000,00 TL |
| YAPILI DURUMA YÖNELİK TAŞINMAZLAR İÇİN TAKDİR EDİLEN 23.12.2024 TARİHLİ TOPLAM PAZAR | ||
| DEĞERİ ; | ||
| Bağımsız Bölüm | KDV (Hariç) | KDV (Dahil) |
| B1 BLOK 404 NOLU OTEL VASIFLI | 715.000.000,00 TL | 858.000.000,00 |
| B2 BLOK 30 NOLU ÇOK AMAÇLI SALON | 225.000.000,00 TL | 270.000.000,00 |
| Toplam Değer | 940.000.000,00 TL | 1.128.000.000,00 TL |
1- Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik adil piyasa değeridir.
2- Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
3- Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır,
rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.
Kerem ÖZDEMİR Fatih ŞAHİN
İnşaat Mühendisi Şehir Planlama Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 402212 SPK Lisans No: 401392
Cevizlidere Mah. Ceyhun Atıf Kansu Cad. 1246. Sok. Elektronik Adres : http://www.etikgd.com Yavuz Apt. No: 4/15 06520 Balgat / Ankara e-posta : [email protected] Tel: (312) 473 75 51 (pbx) Faks : (312) 473 75 58 VD:3810396943
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.