Legal Proceedings Report • Dec 31, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
*GİZLİDİR
Bu belge *********** kimlik numarali YILMAZ KÜRKCÜ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 25/12/2024 15:51
YILMAZ KÜRKCÜ
Bu belge *********** kimlik numarali AHMET MERMERKAYA tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 25/12/2024 15:
53
07.05.2021 07 Müşteri Adı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Rapor Tarihi : 23.12.2024 Rapor No : VAKIF GYO-2024-42
Rapor No: VAKIF GYO-2024-42 Rapor Tarihi: 23.12.2024 15:50
Tarih: 25/12/2024
1
AHMET MERMERKAYA
-42 Rapor Tarihi: 23
| 1.1. | İçindekiler 3 | |
|---|---|---|
| 1.2. | Gayrimenkul Değerleme Raporu Özet Bilgileri 5 | |
| 2.1. | Kuruluşun Unvanı ve Adresi 8 | |
| 2.2. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8 | |
| 2.3. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8 | |
| 2.4. | İşin Kapsamı 8 | |
| 3. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, Vb. | |
| Dokümanları Hakkında Bilgiler 10 | ||
| 3.1. | Gayrimenkullerin Yeri, Konumu 10 | |
| 3.2. | Ana Gayrimenkullerin Tanımı 10 | |
| 3.3. | Tapu Kayıtları 11 | |
| 3.4. | Takyidat Bilgileri 11 | |
| 3.5. | Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler 12 | |
| 3.6. | Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir | |
| Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 16 | ||
| 3.7. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve | |
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen | ||
| Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 16 | ||
| 3.8. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 16 | |
| 3.9. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara | |
| Dair Açıklama 16 | ||
| 3.10. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, | |
| Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 18 | ||
| 3.11. | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, | |
| Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin | ||
| Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup | ||
| Olmadığı Hakkında Bilgi 18 | ||
| 3.12. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi | |
| Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve | ||
| Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 18 | ||
| 3.13. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve | |
| Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin | ||
| Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 19 | ||
| 3.14. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 19 | |
| 4.1. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 21 | |
| 4.1.1. | Ankara İli 21 | |
| 4.1.2. | Nüfus ve Demografik Yapı 21 | |
| 4.1.3. | Çankaya İlçesi 22 | |
| 4.2. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak | |
| Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 22 | ||
| 4.3. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 28 | |
| 4.3.1. | Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler 28 | |
| 4.3.2. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler 28 | |
| 4.4. | Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 28 | |
| 4.4.1. | Proje Bilgileri: 28 | |
| 4.5. | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devan Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı | |
| Durumlara İlişkin Bilgiler 29 | ||
| 4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci Maddesi |
|---|
| Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 29 |
| 4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya |
| Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, bu Yapıların Hangi Amaçlı |
| Kullanıldığı Hakkında Bilgi 29 |
| 5.1. Güncel Değerleme Teknikleri 31 |
| 5.1.1. Maliyet Yöntemi 31 |
| 5.1.2. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi 31 |
| 5.1.3. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi 31 |
| 5.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri 31 |
| 5.3.1. Maliyet Yöntemi 32 |
| 5.3.2. Arsa Emsalleri 32 |
| 5.3.3. Maliyet Yöntemine Göre Değer Analizi (B1-404 B.B. No.lu Taşınmaz) 33 |
| 5.3.4. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi (B1-404 B.B. No.lu bağımsız bölüm) 34 |
| 5.3.4.1 Oda Fiyat ve Doluluk Örnekleri 34 |
| 5.3.5. Pazar Yaklaşımına (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi (B2-30 B.B. No.lu Taşınmaza Göre) 36 |
| 5.3.6. Satılık Dükkan Emsalleri 36 |
| 5.3.7. Şerefiyelendirme Çalışması 37 |
| 5.3.8. Emsal Krokisi 38 |
| 5.4. Takdir Edilen Kira Değerleri 39 |
| 5.5. Hâsılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 39 |
| 5.6. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri 39 |
| 5.7. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan |
| Sonuçlar 39 |
| 5.8. En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 39 |
| 5.9. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 40 |
| 6.1. Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen |
| Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması 42 |
| 6.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 42 |
| 6.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve |
| Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 42 |
| 6.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan |
| Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, |
| Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 42 |
| 6.5. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde |
| Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 43 |
| 6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının |
| Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden |
| Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 43 |
| 6.7. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin |
| Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup |
| Olmadığı Hakkında Görüş 43 |
| 7.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 45 |
| 7.2. Nihai Değer Takdiri 45 |
| 7.3. Beyan 47 |
| 7.4. Ekler 47 |
| Değerleme Tarihi | 20.12.2024 |
|---|---|
| Rapor Tarihi | 23.12.2024 |
| Rapor No | VAKIF GYO-2024-42 |
| Raporun Türü | Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 16124 Ada 5 Parselde kayıtlı 1 adet Otel (B1-404 BB no'lu) ve 1 adet Çok Amaçlı Salon (B2-30 BB no'lu) nitelikli Bağımsız Bölümleri İskanı alınmış, kat mülkiyetine geçişi tamamlanmış proje (Her iki Bağımsız Bölümünde Satış Değeri) |
| Raporu Talep Eden | VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Şirket | ARGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanlarına Ait Bilgiler |
Engin TOKER Maliye – Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 406194 Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi –Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanına Ait Bilgiler |
Yılmaz KÜRKÇÜ Harita Mühendisi – Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572 |
| Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası |
Sözleşme Tarihi: GYO_2024_08 Sözleşme No: 06.12.2024 |
| Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama |
Bu rapor, 01.02.2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı' nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında, 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)" ile 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)" uyarınca tanımlanan Standart Rapor Formatına uygun şekilde ve aynı tebliğin 1.Maddesinin 2. Fıkrası kapsamı dışında hazırlanmıştır. |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimizce daha önce hazırlanmış 31.12.2021 tarihinde VAKIF_GYO_2021_19 numaralı ve 29.12.2023 tarihli 2023_VAKIF_GYO_17 numaralı raporlar bulunmaktadır. |
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| B2-30 B.B. No.lu Çok Amaçlı Salonun bugünkü hasılat değeri KDV hariç | 182.225.000,00 |
| Yüz Seksen İki Milyon İki Yüz Yirmi Beş Bin Türk Lirası | |
| B2-30 B.B. No.lu Çok Amaçlı Salonun bugünkü hasılat değeri KDV dahil | 218.670.000,00 |
| İki Yüz On Sekiz Milyon Altı Yüz Yetmiş Bin Türk Lirası | |
| B1-404 B.B. No.lu Otelin Gelir Yöntemine göre bugünkü değeri KDV hariç | 694.250.000,00 |
| Altı Yüz Doksan Dört Milyon İki Yüz Elli Bin Türk Lirası | |
| B1-404 B.B. No.lu Otelin Gelir Yöntemine göre bugünkü değeri KDV dahil | 833.100.000,00 |
| Sekiz Yüz Otuz Üç Milyon Yüz Bin Türk Lirası | |
| B1-404 B.B. No.lu Otelin Maliyet değeri KDV hariç | 558.593.350,00 |
| Beş Yüz Elli Sekiz Milyon Beş Yüz Doksan Üç Bin Üç Yüz Elli Türk Lirası | |
| B1-404 B.B. No.lu Otelin Maliyet değeri KDV dahil | 670.312.020,00 |
| Altı Yüz Yetmiş Milyon Üç Yüz On İki Bin Yirmi Türk Lirası |
-42 Rapor Tarihi: 23
Şirketimiz, Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Yıldız Posta Caddesi Akın Sitesi 3.Blok Kat:6 Daire:55 Beşiktaş-İSTANBUL adresinde, 11.04.2006 tarihinde, faaliyet alanı gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Küçükbakkalköy Mahallesi, Uman Sokak, No:3 Ataşehir-İstanbul adresinde olmak üzere ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye'de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 26.09.2008 tarihinde Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun 08.08.2012 tarih ve 16351 sayılı Kararı ile Şirketimize ''Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi' hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirket Unvanı : VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Şirket Adresi : İnkılap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cad. No:7A/28 Ümraniye/İSTANBUL
İş bu değerleme raporu; raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç ve kira değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, müşteri tarafından getirilen sınırlama bulunmamaktadır.
Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 16124 Ada 5 Parselde kayıtlı 1 adet Otel (B1-404 BB no'lu) ve 1 adet Çok Amaçlı Salon (B2-30 BB no'lu) nitelikli Bağımsız Bölümleri *İskanı alınmış, kat mülkiyetine geçişi tamamlanmış proje* Her iki Bağımsız Bölümünde Satış Değerinin belirlenmesi ve SPK düzenlemeleri kapsamında değerleme amacı ile hazırlanmıştır.
-42 Rapor Tarihi: 23
Rapor No: VAKIF GYO
Ekspertize konu taşınmazlar, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Çukurambar Mahallesi sınırlarında yer alan Cubes Ankara projesinde yer almaktadır. Gayrimenkullerin bulunduğu bölgede altyapı ve ulaşım sorunsuz olup; bölgenin her türlü altyapı hizmeti belediye tarafından karşılanmaktadır. Bölge genelinde konut ve işyeri fonksiyonlu olarak gelişmekte olup, bölgede daha çok zemin+3 ve zemin+4 katlı yapılar göze çarpsa da, yüksek katlı site ve apartman tarzı yapılarında bulunduğu ve bölgenin modernleşmesiyle son dönemlerde, bölgeye olan talebin arttığı gözlemlenmektedir. Bölgede ulaşım toplu taşıma araçları vasıtasıyla sürekli olarak sağlanmakta olup; bölge araç trafiğinin orta-üst yoğunlukta olduğu bir bölgedir
Taşınmazlar üst gelir grubunun talep gösterdiği bölgede bulunmaktadır. Bölgede Dumlupınar Bulvarı, Mevlana Bulvarı ve Musin Yazıcıoğlu Caddesi arasındaki bölüm yüksek katlı ofis ve plazalardan oluşmakta olup ticari hareketlilik yüksektir.
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16124 ada 5 parsel 9.350 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar güncel kat irtifakı ruhsat ve eki mimari projesine göre B1 ve B2 blok olarak projelendirilmiştir.
B1 blok 10 bodrum+zemin+24 normal kat olmak üzere toplam 35 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 405 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 1 adedi otel, 401 adedi ofis diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
B2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 30 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup 7 adedi dükkan, 22 adedi ofis diğer 1 adeti Çok Amaçlı Salon niteliklidir.
| İli | ANKARA | Blok No | B2 |
|---|---|---|---|
| İlçesi | ÇANKAYA | Bağımsız Bölüm No | 30 |
| Mahallesi | ÇUKURAMBAR | Bağımsız Bölümün Katı | 5. 6. BODRUM |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği | ÇOK AMAÇLI SALON |
| Sokağı | - | Arsa Payı | 43250 / 935000 |
| Mevki | - | Cilt No | 17 |
| Niteliği | ARSA | Sahife No | 1608 |
| Pafta No | Edinme Tarihi | 29.03.2024 | |
| Ada | 16124 | Edinme Yevmiye No | 9467 |
| Parsel | 5 | Zemin Tipi | Kat Mülkiyeti |
| Yüzölçümü | 9.350,00 m² | Taşınmaz ID | 131666417 |
| TOTEM İŞ GÜVENLİĞİ | Hisse Pay | 1 | |
| Malik | EKİPMANLARI İNŞ. TAAH. | ||
| SAN. VE TİC. LTD. ŞTİ. | Hisse Payda | 1 | |
| İli | ANKARA | Blok No | B1 |
| İlçesi | ÇANKAYA | Bağımsız Bölüm No | 404 |
| Mahallesi | ÇUKURAMBAR | Bağımsız Bölümün Katı | 6. 4. 3. 2. 1. BODRUM |
| Köyü | - | Bağımsız Bölümün Niteliği | OTEL |
| Sokağı | - | Arsa Payı | 102115 / 935000 |
| Mevki | - | Cilt No | 16 |
| Niteliği | ARSA | Sahife No | 1577 |
| Pafta No | Edinme Tarihi | 29.03.2024 | |
| Ada | 16124 | Edinme Yevmiye No | 9467 |
| Parsel | 5 | Zemin Tipi | Kat Mülkiyeti |
| Yüzölçümü | 9.350,00 m² | Taşınmaz ID | 131666535 |
| Malik | TOTEM İŞ GÜVENLİĞİ EKİPMANLARI İNŞ. TAAH. |
Hisse Pay | 1 |
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık geriye dönük takyidat kayıtları ilgili Tapu Müdürlüğü'nden tarafımızca yapılan başvurular ve görüşmelere rağmen alınamamıştır. Tapu kayıt belgeleri QR kodlu yetki belgesi ile oluşturulmuş olup 20.12.2024 tarihinde temin edilmiş olunan tapu kayıt belgeleri, değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
-0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (TÜRKİYE ELEKTRIK DAĞITIM AŞ GENEL MÜDÜR LEHİNE 99 YIL SÜRELİ KİRA ŞERHİ VARDIR) (28.04.2022 tarih, 44864 yevmiye)
-Herhangi bir hak ve mükellefiyet kaydı bulunmamaktadır.
-Müşterek:TÜRKİYE VAKIFLAR BANKASI T.A.O. lehine 1/0 dereceden 1300000000.00 TL bedelle 29.03.2024 tarih, 9488 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür.
-B1 Blok 404 nolu bağımsız bölüm: VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI BANKASI A.Ş. lehine 2/0 dereceden 700000000.00 TL bedelle 27.06.2024 tarih, 17073 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür.
Yapılan inceleme ve araştırmalar neticesinde değerlemesi yapılan taşınmazlara ait belgeler ve belge listesi rapor ekinde verilmiştir.
Değerlemeye konus Ankara ili, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesinde 16124 ada 5 parseldeki taşınmazlara ait imar durumu Çankaya Belediyesi İmar Arşivinden edinilen bilgilere göre Çukurambar Mahallesi 16124 ada 5 (eski 2,3,4) sayılı parsel ile 16125 ada 4 (eski 2,3) sayılı parselde Özelleştirme Yüksek Kurulunun 25.01.2016 gün ve 2016/06 sayılı kararı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin onaylandığı, bahsi geçen planla 16124 ada 5 sayılı parselin Emsal: 2.25, Yençok: Serbest yapılaşma koşullarında "Ticaret Alanı", 16125 ada 4 sayılı parselin Emsal: 2.25, Yençok: Serbest yapılaşma koşullarında "Ticaret + Konut Alanı" olarak tanımlandığı;
1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinin iptaline yönelik TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından açılan davada, Danıştay 6. Dairesinin 14.03.2018 gün ve E.2016/5955, K.2018/2203 sayılı kararı ile dava konusu plan değişikliklerinin iptaline karar verildiği,
1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile yapı ruhsatının iptali amacıyla yine TMMOB Şehir Plancıları Odası tarafından açılan davada, Danıştay 6. Dairesinin 09.07.2018 gün ve E.2018/1314, K.2018/6484 sayılı kararı ile davanın yapı ruhsatı bakımından ehliyet yönünden reddine, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği bakımından süre aşımı yönünden reddine karar verildiği, tespit edilmiş olup 1/1000 ölçekli imar planı örneği yazımız ekinde iletilmektedir." denilmektedir.
| IMAR 16124 ADA 2,3.4 VE 16125 ADA 2,3 PARSEL | ||
|---|---|---|
| UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİSİKLİĞİ | ||
| OLCEK: 1/1000 | ||
| 0:1/1000 | ||
| GUSTERIM | ||
| PLAN HOKOMLERI 1. TICARET ALANI |
||
| PLAN DEĞİŞİKLIĞİ ONAMA SINIRI STATISTICS |
TICARET ALANINDA INTRO ISHANI, LOKANTA, CARDI. BANKA, OTEL, SINEMA, TIVATRO GRI SOSVAL. KALTOREL TEISISLER, ÖZELMESMI EDITIM VE SAGLIK. |
3.5, YAPILAR CEPHE ALDIĞI GENIŞ YOLDAN KOT ALACAKLARDIR. SU BASMAN KOTLARI +2.00 METREDE TEDIS EDILERLIR, ARAZI DUZENLEMELERINDE 3 |
| MÜLKİYET SINIRI | VE BENZERI TESISLER, BOLDESEL IHTIYACI: KARSILAMAK GIZERE YAPEASEJR. TICARET ALANINDA E 2.25 YENGOK SERBEST |
METRELIK KAZI-VE DOLGU YAPILABILIR 3.6. YAPI YAKLASIWA SINIRIJARI OISINDA MERDIVEN. RAMPA, GIRIS KÖPROSO VB. YAPI YAPILABLIR. |
| YAPI YAKLASMA SINIRI | OLACAKTIR | 3.7. PLANLAMA ALANINDA YAPILARIN PROJELENDRRAMESINDE "DEPREM BOLGELERINDE" |
| J. TICARET-HONUT ALANI | VAPILACAK BINALAR HAKKINDAKI VONETMELIK* EGASLARINA LIYULMALIDIR. |
|
| TICARET ALANI | TICARET-KONUT ALANMOA, KONUT, COK AMACU STUDYO DAIRE VE REZIDANS YAPILABILIR. ZEMIN KAT YE 1. KATTA KONUT HARICINDE: TICARI BIRIMLER: |
3.8. GEREKLI OLAN OTOPARK INTIVACINI KARSILAYABILMEK ICIN, PARSEL SINIRINA 5 METREDEK |
| TICARET-KONUT ALANI (viest) |
CARSI, RESTORAN, BURO, SINEMA, TIVATRO GIBI SOSYAL KULTOREL TEBRILER, SAGLIK TESISLERI VE BENZERI KULLANMUAN YEN ALANUJIL BU |
FAZLA YAKLAGMAMAK SARTI ILE EMBAL DEGERINE DAHEL OLIMADAN BODROM KATLAR YER ALTI OTOPARKI CILARAK AYRULARLIR 3.9. MAR. PLAN: REVIZYON: CALISMALARINA ESAS |
| JEOLOJÍK ÖNLEMLÍ ALAN $04 - 5.1$ |
KLILLANMEARIN BINI VEYA BIRKACI, AYNI ANDA PROJELENDIBILEREK YAPILABEJR. RU ALANDA ESKI MAR DURUMUNDA VERKEN E 1.80 HONOT ALANE |
ANKARK VALILIĞLIL AFET ACIL DURUM MUDORILDOONON 27.06.2012 GON VE B15.5AVIU |
| IMARONI GECINEMEK SARTIYLA KONUT YAPILABILIR KALAN EMSAL SADECE ZEMIN KAT VE 1, KATTA OLMAK |
YAZIBINA ISTINADEN ONAYLANAN JEOLOJIK-JEOTEKNIK ETOT RAPORUNDA BELIRTILEN HUSUBLAR DIKKATE ALINAGAKTIR. JECKOJN ACIOAN ONLEW GEREKTIREN |
|
| UZERE TICARET ALANI OLARAK KUL ANILABILIR. KONUT YE DIGER KULLANIMLARIN VERLESIN PLANI MIMARS |
YERLESIME ONLEMET ALANCARSA GEREKLI (TNLKWLER) ALINMADAN UYOLS.AMA YAPICAMAZ. TUM YAPICARDA |
|
| PROJE ILE BELIKLENDCEKTIR. IU ALANDA E 2 25 YENGOK SERBEET OLACAKTIR |
AYRBITILI ZEMİN ETÜDÜ YAPILMADAN YAPI IILIHILATI VERIUMEZ |
|
| 3. TİCARET ALAHI VE TİCARET-KONUT ALANINDA: | 3.10.PLANLANA ALANI ETMESOUT HAWAALANI MANIA PUANININ 995 M. VE. 1905 M. MANIA KOTLARI ARASINGA |
|
| 3.4. SHODN FAZLA ADAPARSELIN MMARI PROJEVE GORE BRILIKTE PROJELENDIRILMES HALINDE |
KALDKÜNDAR, ALAN ÜZERINDE INGAAT, TEBİS VE BINA YAPMININ TALEP EDILMES! HALINGE MELLI SAVUNMA |
|
| ADA/PARTIELLER ARASINDA INSAAT ALANT TRANSPERE Hi-HAYAY |
BAKANLIĞI'NDAN GÖRÜS ALINACAKTIR 3.44.2MB BAVILI ASKERI VASAK BÖLGELER VE |
|
| 3.2. TOPLAM INSANT ALAN: ASILMAMAK KOBULU ILE MINARI! PROJESINE UYGUN, DEGISH, YÜKSEKLIK VE |
GOVENUM SOLOELER! KANUNUNA UVULACAKTRI 3.12.GU PLAN HUKUMLEHINDE BELIRYILMEYEN |
|
| MTELIKTE BLOKLAN VAPILABILIR 3.3, SAPALI VE ACR CHAMLAR, ACR VE KAPALI |
HUSUSLARDA, STA4 SAYEJ MAR KANUNU VE ILOLI YONETHELIK HOOJMLERINE VE ILGILI DIGER MEVZUAT |
|
| KORSOORLAR, KAT HÖLLERI, CATI ARALARI VE BOORUM KATLAR LE ORTAK ALANLAR EMSALE DAHIL DEGLOR. |
HOICINA ERINE UYULACAKTER | |
| 3.4. MIMARI PROJEYE GORE LIVGULAMA YANLACAK OLUF, STUDYO DAIRE, OFIS, OTEL VE REZEWAS |
||
| KULLANIMLARINDA EMSAL FIARICI OLMAK KAYDI ILE ORTAK ALAN OLARAK KULLANEMAK OZERE HER KATTA KAT BAHCESI YAPILABILIR- |
Rapor No: VAKIF GYO -2024
-42 Rapor Tarihi: 23 .12.2024
Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta, bu Tebliğin 30 uncu maddesi hükümleri saklıdır." belirtilmiş olup değerleme konusu taşınmazlar üzerinde bulunan ipotekler nedeniyle GYO portföyüne alınamayacağı kanaatine varılmıştır. Ancak değerleme konusu taşınmazların satış aşamasında üzerinde yer alan ipoteklerin fekki sonrasında değerleme raporunun yenilenmesi önerilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde aşağıda bilgileri verilen ipotek kayıtları mevcuttur.
-Müşterek:TÜRKİYE VAKIFLAR BANKASI T.A.O. lehine 1/0 dereceden 1300000000.00 TL bedelle 29.03.2024 tarih, 9488 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür.
-B1 Blok 404 nolu bağımsız bölüm: VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI BANKASI A.Ş. lehine 2/0 dereceden 700000000.00 TL bedelle 27.06.2024 tarih, 17073 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür.
Değerlemeye konu taşınmazlar Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde iken 29.03.2024 tarihinde TOTEM İŞ GÜVENLİĞİ EKİPMANLARI İNŞAAT TAAHHÜT SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ'ne satış işleminden tescil edilmiştir.
Değerlemeye konu olan taşınmazlara ait Özelleştirme Yüksek Kurulu'nun 25.01.2016 tarihli, 2016/06 sayılı kararıyla onaylanan 30.01.2016 tarihli 29609 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen 'Yapılaşma koşullarını belirleyen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği birlikte onaylanmıştır. 1/5000 ölçekli Nazım imar planı iptal edilmiş olup, 1/1000 ölçekli planın bu iptal kararından etkilenmediği ve geçerliliğini koruduğu Çankaya Belediyesi'nden temin edilen 22.12.2021 tarih ve E-53849070-115.01.06-266874 sayılı yazıdan anlaşılmaktadır.
Değerlemeye konu olan taşınmazlara ait Özelleştirme Yüksek Kurulu'nun 25.01.2016 tarihli, 2016/06 sayılı kararıyla onaylanan 30.01.2016 tarihli 29609 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen 'Yapılaşma koşullarını belirleyen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği birlikte onaylanmıştır. 1/5000 ölçekli Nazım imar planı iptal edilmiş olup, 1/1000 ölçekli planın bu iptal kararından etkilenmediği ve geçerliliğini koruduğu Çankaya Belediyesi'nden temin edilen 07.09.2021 tarih, E-53849070-115.01.06-172545 sayılı yazıdan anlaşılmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlara ait Belediye arşiv dosyasında yer alan yapı tatil tutanağı, mahkeme kararları, mimari proje, yapı ruhsatı, vb. belgeler tespit edilmiştir. Aşağıda detaylı olarak verilen kararların belgeleri ekte yer almaktadır.
Danıştay 6. Daire'sinin 26.09.2013 tarihli ve 2012/248 sayılı ara kararı; Değerlemeye konu olan taşınmaz alanlarına yönelik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliklerinin onaylamasına ilişkin Özelleştirme Yüksek Kurulunun 08.02.2011 tarihli, 2011/08 sayılı
karanının şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı olduğu ileri sürülerek iptali ve yürütmenin durdurulmasına oy bilirliğiyle karar verilmiştir.
Özelleştirme Yüksek Kurulu'nun 25.01.2016 tarihli, 2016/06 sayılı kararıyla onaylanan 30.01.2016 tarihli 29609 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen 'Yapılaşma koşullarını belirleyen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği birlikte onaylanmıştır.
Danıştay 6. Daire'sinin, 07.11.2016 tarihli ve 2016/5955 sayılı kararı; ÖYK'nın 25.01.2016 tarih onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği işleminin iptali ve yürütmenin; aktarımı yapılan kararlarında belirtilen bazı hukuka aykırılıkların devam ettiği ve kararda belirtilen gerekçelerin gereği gibi yerine getirilmediği belirlendiğinden, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygunluk bulunmadığı belirtilerek dava konusu işlemin yürütülmesinin durdurulmasına karar verilmiştir.
07.12.2016 tarihli ve 530/16-B1 ve B2; 531/16-A1 ve A2 sayılı yeni yapı ruhsatları düzenlenmiştir.
23.03.2017 tarihli Yapı Tatil Zaptı; Danıştay 6. Dairesinin 07.11.2016 tarih E:2016/5955 sayılı kararına yönelik inşaatın devam etmemesine yönelik karara istinaden yapı tatil zaptı tutulmuştur.
12.01.2018 tarihli mühür fekki ve mühürleme tutanakları; söz konusu inşaatların mahallinde tekrar yapılan kontrollerde ise inşaat faaliyetlerine devam edilmesi nedeniyle mühür fekki ve mühürleme düzenlenmiştir.
01.03.2018 tarih ve E.3148 sayılı görüş yazısına göre; 1/5000'lik plan iptal edilmiş olsa bile, 1/1000'lik plan idaresince ilga edilmedikçe veya yargı kararı ile iptal edilmedikçe yürürlükte kalacağı belirtilmektedir.
05.03.2018 tarihli ve 53847070-045.02 sayılı yazıda; Danıştay 6. Dairesinin 07.11.2016 sayılı kararının 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğine ait olduğu, 1/1000 ölçekli uygulama imar planın dava konusu yapılmadığı, dolayısıyla bu mahkeme kararına dayandırılarak bu inşaatın durdurulmasının yerinde olmadığı ve işlemlerin yeniden değerlendirme ve kaldırılması talep edilmiştir.
14.03.2018 tarihli ve E.13337 sayılı yazıda ise; Danıştay kararının yalnızca 1/5000'lik plana ilişkin olduğunun söz konusu kararın 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının değişikliğini ve plana dayanılarak yapılan işlemleri kendiliğinden etkilemeyeceğinin ve 1/1000'lik Uygulama İmar Planının kendiliğinden yürürlükten kalkmaması sebebiyle inşaat faaliyetine devam etmesinde hukuki açıdan herhangi bir sakınca olmadığının ve mühürlerin fek edilmesi istenmiştir.
16.03.2018 tarih ve 90226917-53849070-310.10.01/2018 sayılı Tutanak' a göre; 23.03.2017 tarihindeki yapı tatil zabıtları ve mühürleme tutanakları ile buna istinaden düzenlenen 12.01.2018 tarihli mühür fekki tutanakları ve mühürleme tutanakları iptal edilmesi hususunda iş bu tutanak taraflarca tanzim ve imza edilmiştir.
22.03.2018 tarihli ve E18120 sayılı yazı da 23.03.2017 tarihindeki yapı tatil zabıtları ve mühürleme tutanakları ile buna istinaden düzenlenen 12.01.2018 tarihli mühür fekki tutanakları ve mühürleme tutanakları iptal edilmiştir.
Danıştay 6. Daire 04.06.2018 tarihli ve 1341 sayılı ara kararına göre; yürütmenin durdurulması isteminin davalı idarenin savunması ve ara kararı cevabı alındıktan veya yasal savunma ve ara kararına cevap verme süresi geçtikten sonra incelenmesine oy birliğiyle karar verilmiştir.
| ADA / PARSEL (BLOK) |
VERİLİŞ AMACI | TARİH | NO | KAPSAMI |
|---|---|---|---|---|
| 16124 / 5 (B1) | YENİ YAPI | 7.12.2016 | 530/16-B1 | OFİS VE İŞYERİ |
| 16124 / 5 (B2) | YENİ YAPI | 7.12.2016 | 530/16-B2 | OFİS VE İŞYERİ |
| 16124 / 5 (B1) | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 24.07.2020 | 43/20-B1 | OFİS VE İŞYERİ |
| 16124 / 5 (B2) | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 24.07.2020 | 43/20-B1 | OFİS VE İŞYERİ |
| 16124 / 5 (B1) | TADİLAT | 20.04.2021 | 23/21-B1 | OFİS VE İŞYERİ |
| ADA / PARSEL (BLOK) |
VERİLİŞ AMACI | TARİH | NO | KAPSAMI |
|---|---|---|---|---|
| 16124 / 5 (B2) | TADİLAT | 20.04.2021 | 23/21-B2 | TOPLANTI/ÇOK AMAÇLI SALONLAR - OFİS VE İŞYERİ |
| 16124 / 5 (B1) | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 2.09.2021 | 67/21-B1 | OFİS VE İŞYERİ |
| 16124 / 5 (B2) | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ | 3.09.2021 | 67/21-B2 | TOPLANTI/ÇOK AMAÇLI SALONLAR - OFİS VE İŞYERİ |
| 16124 / 5 (B1) | TADİLAT | 25.10.2023 | 84/23-B1 | OTEL - OFİS VE İŞYERİ |
| 16124 / 5 (B2) | TADİLAT | 25.10.2023 | 84/23-B2 | TOPLANTI/ÇOK AMAÇLI SALONLAR - OFİS VE İŞYERİ |
| 16124 / 5 (B1) | *YKİB | 4.11.2024 | 371 | OTEL - OFİS VE İŞYERİ |
| 16124 / 5 (B2) | *YKİB | 4.11.2024 | 372 | TOPLANTI/ÇOK AMAÇLI SALONLAR - OFİS VE İŞYERİ |
3.10. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaz için yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.11. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Aşağıdaki tabloda proje genelinde yapılan tadilatlar sonucu oluşan alan ve hacim bilgileri yer almaktadır. Tadilat ruhsatları eki mimari projeler onaylanmış olup mimari projeler ve güncel bağımsız bölümler tapuya tescil edilmiş olup B1 ve B2 blokları kat mülkiyeti tesisi kurulmuştur. Detaylı tablo rapor ekinde verilmiştir.
| Ada / Parsel (Blok) |
Veriliş Amacı | Tarih | No | Kapsamı | Ünite Sayısı | Ünite Alanı (M²) |
Ortak Alan (M²) | Toplam Alan(M²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16124 / 5 (B1) | Yeni Yapı | 7.12.2016 | 530/16-B1 | Ofis Ve İşyeri | 475 | 32.284,76 | 51.180,52 | 83.465,28 |
| 16124 / 5 (B2) | Yeni Yapı | 7.12.2016 | 530/16-B2 | Ofis Ve İşyeri | 30 | 8.423,66 | 14.379,05 | 22.802,71 |
| 16124 / 5 (B1) | İsim Değişikliği | 24.07.2020 | 43/20-B1 | Ofis Ve İşyeri | 475 | 32.284,76 | 51.180,52 | 83.465,28 |
| 16124 / 5 (B2) | İsim Değişikliği | 24.07.2020 | 43/20-B1 | Ofis Ve İşyeri | 30 | 8.423,66 | 14.379,05 | 22.802,71 |
| 16124 / 5 (B1) | Tadilat | 20.04.2021 | 23/21-B1 | Ofis Ve İşyeri | 461 | 32.635,02 | 51.584,83 | 84.219,85 |
| 16124 / 5 (B2) | Tadilat | 20.04.2021 | 23/21-B2 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
26 | 11.537,56 | 15.633,94 | 27.171,50 |
| 16124 / 5 (B1) | İsim Değişikliği | 2.09.2021 | 67/21-B1 | Ofis Ve İşyeri | 461 | 32.635,02 | 51.584,83 | 84.219,85 |
| 16124 / 5 (B2) | İsim Değişikliği | 3.09.2021 | 67/21-B2 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
26 | 11.537,56 | 15.633,94 | 27.171,50 |
| 16124 / 5 (B1) | Tadilat | 25.10.2023 | 84/23-B1 | Otel - Ofis Ve İşyeri |
405 | 34.945,27 | 50.287,39 | 85.232,66 |
| 16124 / 5 (B2) | Tadilat | 25.10.2023 | 84/23-B2 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
30 | 10.655,56 | 14.467,27 | 25.122,83 |
| 16124 / 5 (B1) | *Ykib | 4.11.2024 | 371 | Otel - Ofis Ve İşyeri |
405 | 34.945,27 | 50.287,39 | 85.232,66 |
| 16124 / 5 (B2) | *Ykib | 4.11.2024 | 372 | Toplantı/Çok Amaçlı Salonlar - Ofis Ve İşyeri |
30 | 10.655,56 | 14.467,27 | 25.122,83 |
**Y.K.İ.B.: Yapı Kullanma İzin Belgesi
3.12. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların yapı denetimi Huzur Mah. 1108 Cad. G Blok Sitesi Doğan Kent Sitesi Blok No 6G İç Kapı No 12 Çankaya ANKARA adresinde yer alan Grup Yapı Denetim Tic. Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.
Değerleme çalışmasında, konu taşınmazlardan B1-404 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın değer tespiti için "Maliyet Yaklaşımı"; B1-404 bağımsız bölümün shell&core vaziyetinde projenin net bugünkü değerinin tespitinde ise "Gelirlerin İndirgenmesi (İndirgenmiş Nakit Akış Tablosu); B2-30 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın değer tespiti için ise bugün satılması halindeki hasılat değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların yasal izinleri alınmış tapuda tescili yapılmış mimari projeye göre değerlendirilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için alınmış enerji kimlik belgesi bilgileri;
-42 Rapor Tarihi: 23
Rapor No: VAKIF GYO
Ankara Türkiye'nin başkenti olan şehirdir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Ankara'nın 13 Ekim 1923'te başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin
topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır.
Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır.
Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ikinci ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. Ankara'dan otoyollar, demir yolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır. Bilinen tarihi en az 10 bin yıl öncesine, Eski Taş Çağı'na ulaşan Ankara, tarih öncesinden günümüze dek pek çok medeniyeti barındırmıştır. Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Persler, Galatlar, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklu Hanedanı, Osmanlılar ve nihayet Türkiye Cumhuriyeti, il topraklarını kontrolleri altında tutmuştur. Tektosagların ve Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olan Ankara şehri ve Frigyalıların başkenti Gordion, il sınırları içinde yer alır. Yıldırım Bayezid'in Timurlenk'e yenik düştüğü Ankara Muharebesi Çubuk yakınlarında ve Türk Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olan Sakarya Muharebesi Polatlı yakınlarında yapılmıştır.
Ankara kara iklimine sahiptir. Şehir dışındaki il topraklarının büyük kısmı tahıl tarlalarıyla kaplı platolardan oluşur. İlin çeşitli yerlerindeki doğal güzellikler korumaya alınmış, dinlenme ve eğlence amaçlı kullanıma sunulmuştur. İlin adını taşıyan tavşanı, keçisi, atı ve kedisi dünya çapında bilinir, armudu, çiğdemi, yerel yemeklerden Ankara tavası ve Kızılcahamam ve Beypazarı'nın maden suyu ise ülke çapında tanınır.
| Yıl | Ankara Nüfusu |
Erkek Nüfusu | Kadın Nüfusu |
|---|---|---|---|
| 2023 | 5.803.482 | 2.860.361 | 2.943.121 |
| 2022 | 5.782.285 | 2.856.479 | 2.925.806 |
| 2021 | 5.747.325 | 2.843.409 | 2.903.916 |
| 2020 | 5.663.322 | 2.805.877 | 2.857.445 |
| 2019 | 5.639.076 | 2.793.850 | 2.845.226 |
Çankaya, Ankara ilinin bir ilçesi. Ankara ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Ankara'nın başkent olması ile birlikte Türkiye'nin yönetim merkezi durumuna gelmiştir. 2024 yılı nüfus verilerine göre Ankara ilinin birinci, Türkiye'nin ise en büyük ikinci ilçesi konumundadır.
Türkiye'nin en kalabalık ilçelerinden biri olarak nüfusu pek çok ilden daha fazladır. Gün içinde iki milyona kadar çıkabilmektedir.
102 lise ve 13 üniversitesi ile ilçe önemli bir eğitim kentidir. Türkiye Cumhuriyeti Sanayi Ve Teknoloji Bakanlığının yaptığı araştırmaya göre Türkiye'nin en gelişmiş 2. ilçesi seçilmiştir.
Çankaya, İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeybatısındaki Yukarı Sakarya Bölümü'nde yer alır. Çankaya'nın doğu ve kuzeydoğusunda yine Ankara iline bağlı Mamak ve Altındağ, güneyinde Gölbaşı, batısında ise Etimesgut ilçeleri bulunur.
Çankaya, Orta Anadolu'nun düzlükleri ortasında kayalık bir alanda kurulmuştur. Bu kayalık alan, artık kentin merkezinde küçük bir ada niteliğindedir. Bu adayı yükseltiler çevreler, ortada bir çanak bırakırlar. Eskiden bataklık olan bu çanak, Cumhuriyet döneminde kurutularak yerleşime açılmıştır.
2024 yılının ilk yarısında küresel ekonomide ağırlıklı olarak enflasyon ve buna karşı önlemler gündeme gelmiştir. Enflasyonu önlemek için merkez bankalarının para politikalarını sıkı tutmaya devam ettikleri gözlenmiştir. Ancak üçüncü çeyrek itibarıyla, büyüme ve istihdam ile ilgili yaşanan sorunların artması, ekonomileri tedirgin etmeye başlamıştır. Enflasyonda sağlanan kontrol, parasal gevşeme adımlarının hayata geçirilmesi için zemin oluşturmuştur. Dünyanın önde gelen merkez bankaları büyüme ve istihdam ile enflasyon dengesini kurmak ve zamanında gevşemeye geçmek için istekli görünmektedir.
| Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH (milyon TL) |
Kisi Bası Gelir (TL) |
GSYH (milyon Dolar) |
Kisi Bası Gelir (Dolar) |
Büyüme (%) |
Yıl İci Ortalama Kur (Dolar/TL) |
||||
| 2018 | 3.758.773 | 46.167 | 797.124 | 9.792 | 3,00 | 4.72 | |||
| 2019 | 4.317.787 | 52.316 | 760.355 | 9.213 | 0,90 | 5,68 | |||
| 2020 | 5.048.567 | 60.541 | 717.092 | 8.599 | 1,90 | 7.04 | |||
| 2021 | 7.256.142 | 85.759 | 807.924 | 9.549 | 11,40 | 8,98 | |||
| 2022 | 15.011.776 | 176.654 | 905.814 | 10.659 | 5,50 | 16,57 | |||
| 2023 | 26.545.722 | 310.940 | 1.130.009 | 13.236 | 5,10 | 23,49 | |||
| 2024* | 9.949.792 | 308.158 | 2,50 | 32,29 |
Fed (ABD Merkez Bankası) uyguladığı para politikaları ile ABD ekonomisinde "yumuşak iniş" senaryosunu hayata geçirmiş görünmektedir. Piyasa bu yıl içinde Fed'in kısmi bir gevşeme yapmasını da beklemektedir. Eylül ayında yapılacak Fed toplantısında büyük olasılıkla faiz indirimine gidilip enflasyon ve büyüme konusunda bir patika kamuoyu ile paylaşılacaktır. Diğer yandan ABD'de Kasım ayında yapılacak başkanlık seçimleri ve buna bağlı olası iktisat politikalarında değişiklikler, Fed'in 2025 projeksiyonlarını farklılaştırma potansiyeline de sahiptir. Trump'un başkan seçilmesi durumunda yoğun bir korumacılık ve ABD içinde vergi indirimine gidecek olması beklentisi para politikalarının yönünü değiştirebilecektir. Özellikle 2025 yılının ilk yarısı Fed'in uygulayacağı para politikaları açısından kritik bir öneme sahip olacaktır. Makul bir gevşeme ile daha alışagelmiş maliye politikalarının uygulanması durumunda küresel sermaye akımlarının artışı ve risk iştahının yükseldiği bir süreç yaşanabilir.
ECB (Avrupa Merkez Bankası) cephesinde ise Euro Bölgesinde görülen büyüme sorunları ve ekonomik durgunluk ile mücadele etmektedir. Genel ekonomik yapı içinde durgunluk enflasyondan daha önemli bir hal almaya başlamıştır. Bu nedenle Haziran ayında faiz indirimine gitmiş süreci takip edeceğini ifade etmiştir. Almanya, Fransa gibi AB ekonomisinin önemli itici gücü konumundaki ülkelerde yaşanan ekonomik sorunlar diğer birlik ülkelerinde de görülmeye başlanmıştır. Yılın ikinci yarısı itibarıyla ECB daha hızlı bir parasal gevşeme politikasına yönelik mesajlar vermeye başlamıştır. Uzakdoğu'da durum biraz daha farklı görünmektedir. Özellikle Çin Merkez Bankası sorun yaşanan inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemek için ciddi bir çaba sarf ederken diğer yandan alışılagelmişin altında olan büyüme rakamlarını iyileştirmeye çalışmaktadır. Japonya da ise son aylarda hızlı değer kaybı yaşayan para birimlerini
desteklemek ve deflasyonist eğilime girmemek için uygulanan politikalar gözlenmektedir. BOJ'un (Japon Merkez Bankası) para biriminin değer kaybını ve oynaklığını azaltmak için mart ayında faiz artırımına gitmiş ardından Temmuz ayında da benzer uygulamayı hayata geçirmiştir. BOJ'un bu tip bir sıkılaştırma adımı artmasındaki neden ise; zayıflayan para birimi yeni tekrar güçlendirmek ve tüketicilerin gıda ve enerji maliyetlerini düşürmek için mali politikada normalleşme sürecini teşvik etmek olarak açıklanmıştır.
Japon Yeni maliyetlerinin faiz artırımı nedeniyle yükselmesi küresel ekonomide carry trade (taşıma fonlaması ticareti) dalgalanmasına neden olmuştur. Japon Yeni cinsinden borçlanıp diğer ülke para birimleri ve finansal varlıklarına yatırım yapan fonların yarattığı dalgalanma dünyadaki varlık fiyatlarını negatif etkilemiştir. Ancak BOJ'un faiz artırımına devam edeceğine dair verdiği mesajlar küresel ekonomide bir risk unsuru oluşturmaktadır.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte dış kaynağa ulaşma maliyeti, ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşısı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da
belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
Yılın son çeyreğine doğru daha yoğun yaşanması beklenen parasal gevşeme eğilimi gelişmekte olan ülkeler açısından pozitif değerlendirilebilir. Bu yolla artacak portföy girişleri ve sıcak para kısmı olarak bu tip ülkelerin kaynak ihtiyaçlarını daha ucuza karşılamasını sağlayacaktır.
2024 yılının dokuz aylık bölümü geçtiğimiz seneden gelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da arttığı bir süreç olmuştur. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, savaşın yayılması, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif
etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır. İnsani olarak da ciddi bir olumsuzluğa işaret eden savaşlar ekonomik olarak da pek çok faaliyeti olumsuz etkilemektedir.
Dünya ekonomisinde hareketlenmede toparlanma 2024'ün üçüncü çeyreğinde duraksarken, ülkeler bazında ayrışma sürmektedir. Haziran ayında 50,8 seviyesinde olan küresel imalat satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül'de 48,8'e gerileyerek daralma bölgesine geçmiştir. Hizmet PMI ise Haziran ayındaki 52,9 seviyesinden sınırlı bir gerileme göstermiş ve daha dirençli bir tablo çizmiştir. Ağustos ayı başında, teknoloji şirketlerinin beklenti altında kalan bilanço verileri, küresel büyümeye yönelik kaygıların artması ve özellikle Japon Yeni'nde görülen hızlı değer kazancı nedeniyle küresel finansal piyasalarda oynaklık artarken, risk iştahı gerilemiştir. ABD Merkez Bankası (FED) Eylül ayındaki toplantısında faiz indirimlerine 50 baz puanlık bir indirimle başlarken, Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Haziran ayından sonra Eylül toplantısında 25 baz puanlık indirime gitmiştir. FED başta olmak üzere belli başlı merkez banklarının faiz indirimleri ile Eylül ayı sonunda Çin'de açıklanan geniş kapsamlı ekonomik destek paketinin etkisiyle küresel risk iştahı bir miktar toparlanmıştır. Bu son gelişmeler metaller başta olmak üzere emtia fiyatlarını desteklemektedir. Öte yandan, son dönemde artan jeopolitik riskler enerji fiyatları üzerinde artış yönündeki riskleri beslemektedir.
| Insaat Maliyet Endeksi Bir Önceki Yıla Göre Değişim (%) |
Insaat Maliyet Endeksi Maliyet Gruplarına Göre Değişim |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AGUSTOS | Endeks | Aralık ayına göre | Aynı aya göre | AĞUSTOS | Endelcs (Insaat) | Malzeme (Insaat) | İşçilik (İnşaat) |
| 2020 | 216 | 13 | 13 | 2020 | 216 | 207 | 237 |
| 2021 | 307 | 28 | 42 | 2021 | 307 | 315 | 289 |
| 2022 | 667 | 65 | 117 | 2022 | 667 | 724 | 531 |
| 2023 | 1.110 | 54 | 66 | 2023 | 1.110 | 1.102 | 1.132 |
| 2824 | 1,572 | 31 | 42 | 2024 | 1.572 | 1.487 | 1.775 |
Türkiye ekonomisi 2024'ün ikinci çeyreğinde yavaşlama kaydetmiştir. 2024 ikinci çeyrek Gayri Safi Yurtiçi Hasıla'ya (GSYH) harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken, net dış talebin pozitif katkısı sürmüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,1 artarken, yıllık bazda büyümesi %2,8 seviyesinde gerçekleşmiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024'ün ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar olmuştur. Yurtiçinde 2024'ün üçüncü çeyreğine yönelik öncü veriler ekonomik aktivitede yavaşlamanın sürdüğüne işaret etmektedir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde birincil ofis kiraları 42 ABD Doları olarak kaydedilirken geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla Dolar bazında %13,5 oranında artış göstermiştir. Aynı zamanda TL bazında ise %77,3 artışla 1.357 TL'ye ulaşmış ve Haziran ayı enflasyonu olan %71,60'ın üzerinde bir yükseliş göstermiştir. Son sekiz yılın en yüksek seviyesine yükselen birincil ofis
| Enari Gay-Immedia dury. |
Diffuer relitationist Orbitectine tots from Orbitectine bits from OURS: |
Dia re-Silvalar Grudama Birles Sode Plych OURS: |
IDOM 20541005 | M1.01 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bushel | 57,688 | 63.254 | 70, 121 | ||||
| Isnir | 46.299 | 53.500 | 48,880 | THEFT | |||
| Borsa | 36.425 | 40,088 | 36,428 | ||||
| Ankara | 33,474 | 38,422 | 45,676 | ELE | |||
| Hytalya | 41,278 | 49,995 | SL1R * | ITLID | |||
| BACARD | 38.065 | 38.989 | 43.112 | ||||
| Billetti | 29.550 | 71.859 | 38,346 | ||||
| Fylul 34.71 | Py63 2021 | Fylul 3471 | Fylia 2024 | ||||
| Endeks Degen: 2024 Eylül 962.49 |
Aulik Norsinal Deblgim (%) 941.03 |
Yillik Nominal Değişim (%) 9627.78 |
Baskenge; Dönemine Göre Nominal Gegislav (%) 96862,49 |
kiraları en son 2016 yılında bu seviyede kaydedilmişti.
2024 yılının ilk yarısında İstanbul ofis pazarında genel arz bazı, ofislerin ofis alanlarının bir kısmının fonksiyon değiştirmesi sebebiyle 7,12 milyon m²'ye düşmüştür. Yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı ise 90.721 m² iken, ikinci çeyrekte 47.876 m² kaydedilmiştir. Böylece yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemi toplamı 138.597 m²'ye ulaşmıştır. Bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla ise metrekare bazında %32,9 artış yaşanırken, adet bazında %19,4 düşüş kaydedilmiştir. İnşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle ofis arzına yeni yatırımlar yapılmaması ve talebin yüksek seyretmesi, birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü baskının devam etmesine yol açmaktadır. İlk yarıyılda, metrekare bazında anlaşmaların, %48,5'i Merkezi İş Alanı'nda (MİA) gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %23,2'si Anadolu yakasında, %28,3'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla sadece Anadolu yakasındaki işlemlerde %37 oranında düşüş yaşanmıştır. Ayrıca, 2024 yılının ilk yarısında boşluk oranı %10,89'dan %10,30'a düşüş kaydetmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir. Nitelikli A sınıfı ofislere olan talebin artmasıyla birlikte, MİA'da boşluk oranları önemli ölçüde azalmıştır. Boşluk oranlarındaki bu düşüş ve sınırlı arz, ABD\$ bazında birincil kiraların bu çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,5 oranında artmasına yol açmıştır. Orta vadede sınırlı arz ve yüksek talep sebebiyle yükselen birincil kiralara bağlı olarak orta-uzun vadede özellikle MİA'daki talebin yavaşlaması ve birincil kira oranlarındaki yukarı yönlü baskının azalması beklenmektedir.
2024 Yılı 2. Çeyreğinde genel arz 7,12 milyon m2 olup bir önceki çeyreğe göre düşüş yaşadı. İstanbul genelinde bu çeyrekte gerçekleşen toplam kiralama işlemi 47,876 bin m2 , bir önceki çeyreğe göre %49,3, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise %27,75 düşüş gösterdi. Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2024 Eylül sonu itibarıyla 962,49 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 209,28 puan artış gösterirken yıllık bazda %27,8 artış gösterdi.
2024 yılının Ocak-Temmuz döneminde Türkiye'ye gelen 29 milyon yabancı turistin %36,2'si İstanbul'a, %29,3'ü Antalya'ya, %6,6'sı Muğla'ya gelmiştir. Bu üç ili %3,1 ve %1,3'lük paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %8,21 artış görülmüştür. 2024 yılı Ocak- Temmuz ayı itibarıyla Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %71,09'dur.
| İşletme ve Yatırım Belgeli Tesis Sayısı | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ísletme Belgeli | Yatırım Belgeli | ||||||
| Tesis Sayısı | Oda Sayısı | Tesis Sayes | Oda Sayısı | ||||
| ANTALYA | 2.563 | 288, 992 | 84 | 14,849 | |||
| MUĞLA | 2.712 | 106,546 | 75 | 8.811 | |||
| İSTANBUL | 3.047 | 124,562 | 110 | 10.911 | |||
| Tzwie | 1.795 | 42.151 | 66 | 6.060 | |||
| AMKARA | 370 | 21.759 | 14 | 1.301 | |||
| pides | 10.475 | 293.822 | 382 | 34,658 | |||
| TÜRKİYE | 20.962 | 877.832 | 731 | 76,590 |
| Toplam Yabancı Turist | Kişi Başı Harcama (Dolar) | |
|---|---|---|
| (321) | 11.457.951 | 773 |
| 04/21 | 7,511,028 | 809 |
| 61'22 | 4,943,964 | 841 |
| C2'22 | 10.382.068 | 702 |
| 372 | 18.626.003 | 826 |
| 64'22 | 10.389.487 | 927 |
| C1'23 | 6.509.234 | 1.057 |
| (2'23 | 12.319.348 | 901 |
| (373) | 19.740.776 | 856 |
| C4'23 | 10.777.609 | 966 |
| C1'24 | 7.057.996 | 982 |
| C2'24 | 13.682.209 | \$14 |
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 16124 ada 5 parsel 9.350 m² yüz ölçüme sahiptir. Yapılmakta olan bloklar güncel kat irtifakı ruhsat ve eki mimari projesine göre B1 ve B2 blok olarak projelendirilmiştir.
B1 blok 10 bodrum+zemin+24 normal kat olmak üzere toplam 35 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 405 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup bunların 1 adedi otel, 401 adedi ofis diğer 3 adedi dükkan niteliklidir.
B2 blok 10 bodrum+zemin kat olmak üzere toplam 11 katlıdır. Blokta güncel kat irtifakı projesine göre 30 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup 7 adedi dükkan, 22 adedi ofis diğer 1 adeti Çok Amaçlı Salon niteliklidir.
| 16124 ADA 5 PARSEL NİTELİKLER (B BLOKLAR) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KENDİNE AİT ORTAK TOPLAM İNŞAAT NİTELİK ADET BRÜT ALANI (m²) ALANI (m²) ALANI (m²) |
|||||||||
| OFİS | 423 | 35.072,83 | 20.961,97 | 56.034,80 | |||||
| DÜKKAN | 10 | 2.135,51 | 987,49 | 3.123,00 | |||||
| OTEL | 1 | 6.613,84 | 1.131,36 | 7.745,20 | |||||
| ÇOK AMAÇLI SALON | 1 | 2.187,91 | 916,09 | 3.104,00 | |||||
| ORTAK ALAN | 0 | - | - | 40.348,49 | |||||
| TOPLAM | 435 | 46.010,09 | 23.996,91 | 110.355,49 |
Değerleme konusu taşınmaz mevcut durum itibariyle mimari projesine uygun inşa edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için mimari projeler onaylanmış, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi alınmış durumdadır. Yeniden ruhsat almasını gerektiren herhangi bir uygulama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlardan B2-30 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz, 5. ve 6. bodrum kat, çok amaçlı salon, olarak B1-404 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz 6. 4. 3. 2. ve 1. bodrum katları otel nitelikli olup Shell&Core şeklindedir.
-42 Rapor Tarihi: 23
Rapor No: VAKIF GYO
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş Arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Konut, sahibi tarafından kullanılan İşyeri ve arsa türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır:
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- piyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık potansiyel brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kira kayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı geliri ve arsa gelirinden oluşmaktadır.
Bu değerleme çalışmasında konu taşınmazların değerine ulaşmak için; bağımsız bölümlerin mevcut durumu maliyet yöntemi ve pazar yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma) yöntemlerine göre belirlenmiştir. Mevcut kat mülkiyeti kurulan B2 blokta yer alan 30 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın bugün satılması halindeki değeri "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" yöntemine göre belirlenmiştir. Mevcut kat mülkiyeti kurulan B1 blokta yer alan 404 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz için maliyet yaklaşımı ve net bugünkü değeri için Gelirlerin İndirgenmesi (İndirgenmiş Nakit Akış Tablosu) yaklaşımı kullanılmıştır.
Konu taşınmazdan B1 blok da yer alan 404 bağımsız bölüm numaralı otel nitelikli taşınmazın yapı kullanma izin belgesi aldığı ve yerinde yapılan incelemelerinde ise taşınmazın Shel&Core şeklinde olduğu tespit edilmiş olup bu veriler ışığında maliyet yöntemi ile değeri hesaplanmıştır.
| SATILIK ARSA ÖRNEKLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | Açıklama | İlgili Kişi/Kurum Telefon |
Yüzölçümü (m²) |
Satış Değeri (TL) |
Satışa Esas Birim Değer (TL/m²) |
| Emsal 1 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 7.500,00 m² yüzölçüme sahip olduğu beyan edilen, Ticaret imarlı, KAKS:2.00, Yençok: 18 kat yapılaşma şartlarına sahip arsanın 65,00 m² hissesi 5.250.000,00 ₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 500 06 86 |
65,00 | 5.250.000,00 | 80.769,23 |
| Emsal 2 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 10.295,00 m² yüzölçüme sahip olduğu beyan edilen, Ticaret imarlı, KAKS:1.50, Yençok: 18 kat yapılaşma şartlarına sahip arsa 710.000.000,00 ₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (212) 325 28 00 |
10.295,00 | 710.000.000,00 | 68.965,52 |
| Emsal 3 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 1.155,00 m² yüzölçüme sahip olduğu beyan edilen, Ticaret-Konut imarlı, KAKS 1.50 Yençok: 15 kat yapılaşma şartlarına sahip arsa 55.750.000,00 ₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (542) 426 65 69 |
1.155,00 | 55.750.000,00 | 48.268,40 |
| Emsal 4 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan,375,00 m² yüzölçüme sahip olduğu beyan edilen, Konut imarlı, KAKS:1.00, Yençok: 5 kat yapılaşma şartlarına sahip arsanın 16.800.000,00 ₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (312) 235 15 17 |
375,00 | 16.800.000,00 | 44.800,00 |
| Emsal 5 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 1.000,00 m² yüzölçüme sahip olduğu beyan edilen, Turizm-Ticaret imarlı, KAKS:1.00, Yençok: 15 kat yapılaşma şartlarına sahip arsa 50.000.000,00 ₺ bedelle emlak ofisinden satılıktır. Pazarlık payı bulunmaktadır. |
Emlak Ofisi 0 (530) 798 64 36 |
1.000,00 | 50.000.000,00 | 50.000,00 |
| Görüş 1 | Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede konu taşınmazın bulunduğu bölgede yüksek kat imarlı, emsal 2.00-2.30 imarlı arsaların 67.000-70.0000-TL/m² birim fiyattan satış görebileceği beyanı alınmıştır. |
Emlak Ofisi 0 (536) 747 70 77 |
|||
| Görüş 2 | Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede konu taşınmazın bulunduğu bölgede yüksek kat imarlı, emsal 2.00-2.30 imarlı arsaların 60.000-65.000-TL/m² birim fiyattan satış görebileceği beyanı alınmıştır. |
Emlak Ofisi 0 (505) 314 03 76 |
Değerleme konusu taşınmazlar için yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların arsa fiyatları araştırılmış emsal tablolarında gösterilmiştir. Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikli satılık arsa nitelikli taşınmaz m² birim değerlerinin 44.800,00 TL/m² – 80.769,23 TL/m² aralığında olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK ARSA EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | Örnek 5 | |||||||
| Yüzölçümü (m²) | 65,00 | 10.295,00 | 1.155,00 | 375,00 | 1.000,00 | |||||||
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 5.250.000,00 | 710.000.000,00 | 55.750.000,00 | 16.800.000,00 | 50.000.000,00 | |||||||
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) | 80.769,23 | 68.965,52 | 48.268,40 | 44.800,00 | 50.000,00 | |||||||
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |||||||
| Alan Düzeltme Katsayısı | -5% | 0% | 0% | -5% | 0% | |||||||
| İmar Durumu Düzeltme Katsayısı | 0% | 5% | 20% | 30% | 10% | |||||||
| Mülkiyet Hakkı Düzeltme Katsayısı | 20% | 10% | 20% | 0% | 0% | |||||||
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı | -10% | 10% | 30% | 30% | 30% | |||||||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) | 80.769,23 | 82.758,62 | 79.642,86 | 67.200,00 | 67.500,00 | |||||||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) | 75.574,14 |
Emsal düzeltme tablosuna ve bölge emlak uzmanlarında alınan görüşlere istinaden değerleme konusu taşınmazın arsa payı birim m² değeri 75.000,00 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
| Ada-Parsel | (*) Arsa Alanı, m² | Arsa Birim m² Değeri TL | Toplam Arsa Değeri TL |
|---|---|---|---|
| 16124 ada 5 parsel | 1.021,15 | 75.000,00 | 76.586.250,00 |
| Toplam Arsa Değeri | 76.586.250,00 | ||
(*) (B1-404 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın arsa payına göre hesaplanmıştır.)
Değerlemeye konu olan taşınmazın yerinde yapılan incelemelerine göre yüklenici sözleşmesi kapsamında inşaatın tamamlandığı ve Shell&Core aşamada teslim edilecek vaziyette olduğu tespit edilmiştir. B1-404 bağımsız bölüm numaralı otel nitelikli taşınmaz shell&core teslim edileceğinden birim maliyetlerinde bu durum göz önünde bulundurulmuştur. Otel nitelikli taşınmaz için olası ince işçilik, tefrişat, yasal izinler, yardımcı unsurlar, ısıtma-soğutma istemleri vb. unsur maliyetleri göz önünde bulundurulmamıştır. Otelin işletime uygun hale getirilmesi sonrasında raporun yenilenmesi önerilmektedir.
Projede;
| ÜST YAPI MALİYETLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Alan (m²) Birim Maliyet (TL/m²) Toplam Maliyet (TL) |
||||||||||
| Otel Alanları Maliyeti | 6.613,84 | 53.000,00 | 350.533.520,00 | |||||||
| Ortak Alanlar Maliyeti | 1.131,36 | 31.000,00 | 35.072.160,00 | |||||||
| Toplam Üst Yapı Maliyeti | 7.745,20 | 385.605.680,00 |
Yapılan hesaplamalara göre 7.745,20 m² yapı alanı toplam yapı inşaat maliyeti 385.605.680,00 TL olarak hesaplanmıştır.
Üst Yapı Maliyetine ek olarak alt yapı maliyetlerine ait tablo aşağıda verilmiş olup üst yapı maliyetleri toplam maliyetin %80'ini, alt yapı maliyetleri ise %20'sini oluşturacağı öngörülmüştür.
| ALT YAPI MALİYETLERİ | |||
|---|---|---|---|
| Toplam Maliyete oranı |
Alan | Toplam Maliyet (TL) |
|
| Toplam Üst Yapı Maliyeti | 80% | 385.605.680,00 | |
| PROJE | 5% | 1.021,15 | 24.100.355,00 |
| KAZI VE HAFRİYAT | 6% | 1.021,15 | 28.920.426,00 |
| ÇEVRE DÜZENLEMELERİ | 7% | 1.021,15 | 33.740.497,00 |
| SATIŞ VE PAZARLAMA | 2% | 1.021,15 | 9.640.142,00 |
| TOPLAM ALT+ÜST YAPI MALİYETİ | 100% | 1.021,15 | 482.007.100,00 |
B1-404 bağımsız bölüm numaralı otel nitelikli taşınmazın olası ince işçilik, tefrişat, yasal izinler, yardımcı unsurlar, ısıtma-soğutma istemleri vb. unsur maliyetleri hariç olarak değeri 558.593.350,00 TL olarak hesaplanmıştır.
Bu yöntem ile taşınmazın değerleme çalışması yapılırken aşağıdaki hususlar kabul edilmiştir.
5.3.4.1 Oda Fiyat ve Doluluk Örnekleri
➢ Bu yönteme göre değerleme çalışması tesisin kullanıma hazır ve faal olduğu varsayılmıştır.
| Başlıklar | Örnek 1 | Örnek 2 | Örnek 3 | Örnek 4 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oda Büyüklüğü (m²) | 25,00 | 30,00 | 25,00 | 28,00 | |||
| Gecelik Oda Fiyatı (TL/Gün) | 5.925,00 | 6.250,00 | 6.320,00 | 6.150,00 | |||
| Otel Oda Birim Satış Fiyatı (TL/Gün/m²) | 237,00 | 208,33 | 252,80 | 219,64 | |||
| Otel Kalite ve Yıldız Şerefiyesi | -5% | -5% | -5% | -5% | |||
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/Gün/m²) 225,15 197,92 240,16 |
|||||||
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/Gün/m²) |
Nakit Akım tablosu sonucunda Otelin yasal ve mevcut değeri;
| GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİNE GÖRE | 19.711.785 USD |
|---|---|
| İNDİRGENMİŞ TOPLAM OTEL DEĞERİ |
694.250.000 TRY |
*23.12.2024 TCMB Gösterge Niteliğindeki Merkez Bankası Kurlarına göre 1,00 \$ = 35,22 ₺ baz alınmıştır.
| Kabul Edilen Sabit Veriler | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Otel Oda Sayısı | 112 ADET | ||||||
| Açık Olan Gün Sayısı | 365 GÜN | ||||||
| Ortalama Günlük Oda Fiyatı | 150 \$ | ||||||
| Oda Fiyat Yıllık Artış Oranı | 5 % | ||||||
| Ortalama Yıllık Doluluk Oranı | 75% | ||||||
| Yiyecek Gelirleri | 5 % | ||||||
| İçecek Gelirleri | 5 % | ||||||
| Diğer Gelirler | 5 % | ||||||
| GOP | 4 0 % | ||||||
| Emlak Vergisi | 0,4 % | ||||||
| Kapitalizasyon Oranı | 1 0 % |
| OTEL NAKİT AKIŞ TAHMİNİ |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ODA GELİRLERİ | 1.01.2025 | 1.01.2026 | 1.01.2027 | 1.01.2028 | 1.01.2029 | 1.01.2030 | 1.01.2031 | 1.01.2032 | 1.01.2033 | 1.01.2034 |
| Ortalama Yıllık Doluluk Oranı | 75% | 75% | 75% | 80% | 80% | 80% | 85% | 85% | 85% | 85% |
| Ortalama Günlük Oda Fiyatı \$ | 150,00 | 157,50 | 165,38 | 173,64 | 182,33 | 191,44 | 201,01 | 211,07 | 221,62 | 232,70 |
| TOPLAM ODA GELİRLERİ \$ | 4.599.000,00 | 4.828.950,00 | 5.070.397,50 | 5.678.845,20 | 5.962.787,46 | 6.260.926,83 | 6.984.846,50 | 7.334.088,82 | 7.700.793,26 | 8.085.832,93 |
| Yiyecek Gelirleri | 229.950,00 | 241.447,50 | 253.519,88 | 283.942,26 | 298.139,37 | 313.046,34 | 349.242,32 | 366.704,44 | 385.039,66 | 404.291,65 |
| İçecek Gelirleri | 229.950,00 | 241.447,50 | 253.519,88 | 283.942,26 | 298.139,37 | 313.046,34 | 349.242,32 | 366.704,44 | 385.039,66 | 404.291,65 |
| Diğer Gelirler | 229.950,00 | 241.447,50 | 253.519,88 | 283.942,26 | 298.139,37 | 313.046,34 | 349.242,32 | 366.704,44 | 385.039,66 | 404.291,65 |
| TOPLAM GELİRLER | 5.288.850,00 | 5.553.292,50 | 5.830.957,13 | 6.530.671,98 | 6.857.205,58 | 7.200.065,86 | 8.032.573,47 | 8.434.202,15 | 8.855.912,25 | 9.298.707,87 |
| GİDERLER | 1.01.2025 | 1.01.2026 | 1.01.2027 | 1.01.2028 | 1.01.2029 | 1.01.2030 | 1.01.2031 | 1.01.2032 | 1.01.2033 | 1.01.2034 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GOP | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% |
| İşletme Gideri, \$ | 3.173.310,00 | 3.331.975,50 | 3.498.574,28 | 3.918.403,19 | 4.114.323,35 | 4.320.039,51 | 4.819.544,08 | 5.060.521,29 | 5.313.547,35 | 5.579.224,72 |
| Emlak Vergisi | 12.693,24 | 13.327,90 | 13.994,30 | 15.673,61 | 16.457,29 | 17.280,16 | 19.278,18 | 20.242,09 | 21.254,19 | 22.316,90 |
| Bina Sigortası | 17.500,00 | 18.375,00 | 19.293,75 | 20.258,44 | 21.271,36 | 22.334,93 | 23.451,67 | 24.624,26 | 25.855,47 | 27.148,24 |
| TOPLAM GİDERLER | 3.203.503,24 | 3.363.678,40 | 3.531.862,32 | 3.954.335,24 | 4.152.052,00 | 4.359.654,60 | 4.862.273,93 | 5.105.387,63 | 5.360.657,01 | 5.628.689,86 |
| 2.085.346,76 | 2.189.614,10 | 2.299.094,80 | 2.576.336,74 | 2.705.153,58 | 2.840.411,26 | 3.170.299,54 | 3.328.814,52 | 3.495.255,24 | 3.670.018,00 | |
| NET NAKİT AKIŞI | 2.085.346,76 | 2.189.614,10 | 2.299.094,80 | 2.576.336,74 | 2.705.153,58 | 2.840.411,26 | 3.170.299,54 | 3.328.814,52 | 3.495.255,24 | 3.670.018,00 |
| 10. Gelir Yılı Otel Değeri | 36.700.180,04 | |||||||||
| İNDİRGENMİŞ DEĞERİ |
19.711.785 USD |
|||||||||
| TOPLAM | OTEL | 694.250.000 TRY |
İNDİRGEME ORANI 8,00%
➢ Bir yıl 365 gün olarak alınmıştır.
➢ Tesisin "tam pansiyon" sistemi ile çalışacağı ve tesis içerisindeki ortak alanlardaki bazı sosyal aktiviteler bu sisteme dahil edileceği varsayılmıştır.
➢ Tesis 10 sene işletilmiş, birinci seneden sonraki 10 yıl stabil yıl olarak tabloya yansıtılmıştır.
➢ Çankaya ilçesinde yapılan araştırmalar ve tesiste yapılan incelemeler sonucunda tesisin yıl içerisinde 365 gün faaliyet göstermesi baz alınarak yıllık doluluk oranının %75 ile %80 olacağı varsayılmıştır.
➢ Yıllık oda satış değerleri artışları enflasyon oranı kullanılarak yıllık olarak arttırılmıştır.
➢ 10. Yıl sonunda, elde edilen gelir karşılığında tesisin satılacağı öngörülmüştür.
➢ İndirgeme oranı %8,00 yıllık fiyat artış oranı %5 alınmıştır.
➢ Tablolarda kullanılan para birimi USD'dir.
➢ Bu yönteme göre değerleme çalışması tesisin kullanıma hazır ve faal olduğu varsayılmıştır.
| SATILIK DÜKKAN EMSALLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSALLER | Konumu | Kat | Binanın Yaşı |
İndirgenmiş Brüt Alan |
İstenen Değer |
Birim m² Değeri |
| Emsal 1 Emlak Ofisi 0 (312) 905 05 05 |
Ufuk Ünv. Caddesi Üzerinde |
Zemin | 1-5 | 1800,00 m² | 240.000.000,00 TL |
133.333,33 TL |
| Emsal 2 Emlak Ofisi 0 (312) 232 06 06 |
Ufuk Ünv. Caddesi Üzerinde |
Zemin | 1-5 | 550,00 m² | 55.000.000,00 TL |
100.000,00 TL |
| Emsal 3 Emlak Ofisi 0 (312) 905 05 05 |
Hastane Caddesi Üzerinde |
Zemin | 5-10 | 140,00 m² | 15.900.000,00 TL |
113.571,43 TL |
| Emsal 4 Emlak Ofisi 0 (312) 999 53 46 |
1441. Cadde Üzerinde | Zemin | 5-10 | 640,00 m² | 87.500.000,00 TL |
136.718,75 TL |
| Emsal 5 Emlak Ofisi 0 (312) 504 98 98 |
1446. Cadde Üzerinde | Zemin | 5-10 | 810,00 m² | 100.000.000,00 TL |
123.456,79 TL |
| Emsal 6 Emlak Ofisi 0 (312) 504 99 85 |
1450. Cadde Üzerinde | Zemin | 10-15 | 2000,00 m² | 195.000.000,00 TL |
97.500,00 TL |
Bölgede yapılan emsal araştırmasında; taşınmazlara benzer özellikteki projelerde yer alan satılık dükkan nitelikli taşınmaz brüt m² birim değerlerinin 97.500,00 TL/m² – 136.718,75 TL/m² olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK DÜKKAN EMSALLERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Başlıklar | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 |
| Kapalı Alan (m²) | 1.800,00 | 550,00 | 140,00 | 640,00 | 810,00 | 2.000,00 |
| İstenen Satış Fiyatı (TL) | 240.000.000,00 | 55.000.000,00 | 15.900.000,00 | 87.500.000,00 | 100.000.000,00 | 195.000.000,00 |
| İstenen Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
133.333,33 | 100.000,00 | 113.571,43 | 136.718,75 | 123.456,79 | 97.500,00 |
| Öngörülen Pazarlık Oranı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Alan Düzeltme Katsayısı | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Reklam Kabiliyeti Düzeltme Katsayısı |
-20% | -20% | -20% | -20% | -20% | -20% |
| Marka Proje Düzeltme Katsayısı |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Konum Şerefiyesi Düzeltme Katsayısı |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% |
| Düzeltilmiş Birim Fiyat (TL/m²) |
66.666,67 | 50.000,00 | 56.785,71 | 68.359,38 | 61.728,40 | 48.750,00 |
| ORTALAMA BİRİM DEĞER (TL/m²) | 58.715,03 |
Bölgede benzer nitelik ve büyüklükte emsal bulunmaması sebebiyle değerlemeye konu taşınmaz için uyumlaştırma yapılmış taşınmazın baz birim m² değeri 58.715,03 TL/m² olarak alınması uygun bulunmuştur.
Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir.
Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir.
Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir.
Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir.
Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerekmektedir.
Değerleme çalışmasında şerefiye oranlarının ve şerefiyelendirilmiş birim satış fiyatlarının hesaplanmasında dükkan için 4 adet faktör kullanılmıştır.
Yapılan emsal araştırmaları sonucunda çok amaçlı salon nitelikli taşınmazın şerefiyelendirme taban baz birim satış değeri 51.100 TL/m² olarak baz alınmıştır.
| PUANLAMA KRİTERLERİ TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Puan | Yön | Puan | Alan | Puan | Konum | Puan | ||
| Zemin | 10,0% | Cadde | 10,0% | 100 m² den Küçük | 15,0% | Köşe | 10,0% | ||
| Bodrum | 5,0% | Sokak | 5,0% | 100-200 m² arası | 10,0% | Ara | 5,0% | ||
| İç Avlu | 5,0% | 200-500 m² arası | 5,0% | ||||||
| 500 m²'den büyük | 0,0% | ||||||||
B2 blok, 30 bağımsız bölüm numaralı Çok Amaçlı Salon nitelikli taşınmazın satış değeri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır. Detaylı tablo rapor eklerindedir.
| Taban Baz Birim Değer Üzerinden Toplam Değeri (TL) |
Şerefiyelendirilmiş Toplam Değer (TL) |
Yuvarlanmış Satış Değeri (TL) |
Birim Fiyat Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|
| 158.456.096 | 182.224.510 | 182.225.000 | 58.706 |
Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde konumlu nitelikli karma projelerinde, benzer segmentte de ticari birimler tasarlanmıştır. Dükkan tipleri metrekare bazında ve müşteri ihtiyaçlarına göre farklılık göstermektedir.
Değerleme konusu gayrimenkuller için aylık kira değerleri çalışması yapılmamıştır.
Mevcutta hazırlanan rapor; hasılat paylaşımı veya kat karşılığı modeline göre proje geliştirme niteliğinde olmayıp "TOTEM İŞ GÜVENLİĞİ EKİPMANLARI İNŞ. TAAH. SAN. VE TİC. LTD. ŞTİ." mülkiyetinde bulunan kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümlerin değerlemesidir. Bu nedenle taşınmazların konumlandığı parsel için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı pay oranları tespit edilmemiştir.
Mevcutta hazırlanan rapor; proje geliştirme niteliğinde olmayıp, kat mülkiyeti niteliğindeki taşınmazların değerlemesidir. Bu nedenle boş arazi ve proje değerleri tespiti yapılmamıştır.
Mevcutta hazırlanan rapora konu taşınmaz ana taşınmaz niteliği bozulmuş ve B1-B2 blokları için kat mülkiyeti tesisi kat mülkiyetine resen geçişleri tamamlandığı için proje geliştirme niteliğinde olmayıp, mevcut projede bulunan bağımsız bölümlerin değerlemesidir.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin ve verimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme tarihi itibariyle tanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makul ve muhtemel kullanımdır. Bir başka ifade ile; makul, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleri arasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek değerine ulaştıran kullanımdır. Değerleme konusu taşınmazların mevcut imar durumları göz önünde bulundurularak "Ticari ve Otel" kullanım amaçlı değerlendirilmesinin "En Etkin Ve Verimli Kullanım" ı temsil edeceği düşünülmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkuller için B1 ve B2 blokları için kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazların bağımsız bölüm değerleri rapor ekinde detaylı olarak sunulmuştur. Müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.
-42 Rapor Tarihi: 23
Değerleme çalışmasında, konu taşınmazlardan B1-404 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın değer tespiti için "Maliyet Yaklaşımı"; B1-404 bağımsız bölümün shell&core vaziyetinde projenin net bugünkü değerinin tespitinde ise "Gelirlerin İndirgenmesi (İndirgenmiş Nakit Akış Tablosu); B2-30 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın değer tespiti için ise bugün satılması halindeki hasılat değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır. Çalışma yapılan tüm yöntemlerde de taşınmazların yasal izinleri alınmış tapuda tescili yapılmış mimari projeye göre değerlendirilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık değişiklikleri gösterir Aktif Kayıtlarını içerecek şekilde Tapu Takyidatları, ilgili TKGM WEBTAPU Müdürlüğü'nden temin edilmiştir. TKGM Webtapu Müdürlüğü'nden temin edilen 20.12.2024 tarihli takyidat belgeleri değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
Taşınmazların mimari projesi onanmış, yapı ruhsatı alınmış ve B1 ve B2 blokları kat mülkiyetine resen geçişleri tamamlanmış olup bağımsız bölüm tescilleri yapılmıştır.
6.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerinin Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlara ait 3 yıllık değişiklikleri gösterir Aktif Kayıtlarını içerecek şekilde Tapu Takyidatları, ilgili TKGM WEBTAPU Müdürlüğü'nden temin edilmiştir. TKGM Webtapu Müdürlüğü'nden temin edilen 20.12.2024 tarihli takyidat belgeleri değerleme çalışmasında dikkate alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
Tebliğin "Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar" başlıklı 22. Maddesinin c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta, bu Tebliğin 30 uncu maddesi hükümleri saklıdır." belirtilmiş olup değerleme konusu taşınmazlar üzerinde bulunan ipotekler nedeniyle GYO portföyüne alınamayacağı kanaatine varılmıştır. Ancak değerleme konusu taşınmazların satış aşamasında üzerinde yer alan ipoteklerin fekki sonrasında değerleme raporunun yenilenmesi önerilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde aşağıda bilgileri verilen ipotek kayıtları mevcuttur.
-Müşterek:TÜRKİYE VAKIFLAR BANKASI T.A.O. lehine 1/0 dereceden 1300000000.00 TL bedelle 29.03.2024 tarih, 9488 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür.
-B1 Blok 404 nolu bağımsız bölüm: VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI BANKASI A.Ş. lehine 2/0 dereceden 700000000.00 TL bedelle 27.06.2024 tarih, 17073 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmazlar otel ve çok amaçlı salon vasıflı olup arsa ve arazi kullanımı mevcut değildir.
6.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar için herhangi bir üst hakkı, devre mülk hakkı bulunmamaktadır.
6.7.Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar III.48-1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği" doğrultusunda incelenmiş olup;
Aynı maddenin d) bendinde belirtildiği üzere "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." denilmekte olup, konu taşınmazlar için İlgili Belediye ve Tapu Müdürlüklerinde yapılan incelemelerde tüm yasal izinlerinin alınmış, tüm yasal gerekliliğin yerine getirilmiş olduğu tespit edilmiş olup, konu taşınmazların yasal belgeler doğrultusunda ipotek feklerinin yapılması sonrası GYO portföyüne alınabileceği belirlenmiştir.
Ancak raporun ilgili bölümlerinde detayları verildiği üzere;
Çankaya Belediyesi İmar/Planlama Müdürlüğü ve imar arşiv dosyası incelemeleri ile tarafımıza iletilen yazılı imar durum belgesi ve görüşmeler doğrultusunda değerleme konusu Ankara ili, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 16125 ada, 4 numaralı parsel ve 16124 ada, 5 numaralı parselin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının, kat irtifakına esas mimari proje ve güncel yapı ruhsatlarının faal durumda, inşaatın ilerlemesi konusunda herhangi bir sıkıntı olmadığı öğrenilmiştir.
Bununla birlikte 1/5000 ölçekli imar planının 14.03.2018 tarih ve E.2016/5955, H.2018/2203 sayılı mahkeme kararı ile iptal edildiği öğrenilmiştir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği doğrultusunda değerleme konusu taşınmaların halen inşaat aşamasında bulunması nedeni ile "Proje" olarak portföye alınması halinde, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının faal durumda olması ve ilgili yapı ruhsatlarının imar planları doğrultusunda düzenlenmiş olması nedeniyle mevcut koşullarda sakınca yoktur.
-42 Rapor Tarihi: 23
Rapor No: VAKIF GYO
Değerleme konusu taşınmazlar; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 16124 Ada 5 Parselde kayıtlı 1 adet Otel (B1-404 BB no'lu) ve 1 adet Çok Amaçlı Salon (B2-30 BB no'lu) nitelikli bağımsız bölümlerin pazar değerleri amacı ile hazırlanmıştır.
Çankaya Belediyesi İmar Arşivi'nde yapılan incelemelere göre; Danıştay 6. Daire'sinin, 07.11.2016 tarihli ve 2016/5955 sayılı kararı; ÖYK'nin 25.01.2016 tarih onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği işleminin iptali ve yürütmenin; aktarımı yapılan kararlarında belirtilen bazı hukuka aykırılıkların devam ettiği ve kararda belirtilen gerekçelerin gereği gibi yerine getirilmediği belirlendiğinden, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygunluk bulunmadığı belirtilerek dava konusu işlemin yürütülmesinin durdurulmasına karar verilmiştir. Ancak dava da 1/1000 ölçekli planının iptalinin istenmemesi ve bununla ilgili bir karar bulunmamasından dolayı, bölgeye ait 1/1000 ölçekli Uygulamalı İmar Planı halen yürürlükte kaldığı' 01.03.2018 tarihli E-3148 sayılı Başkanlık Makamı Olur' yazısında anlaşılmaktadır.
Şehir Placıları Odası' nın 07.11.2016 tarihli ve 2016/5955E nolu işlemle dava açması sonucu 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının plana dayanak parselasyon, ruhsat, kamulaştırma gibi subjektif uygulama işlemlerinin geçerliliğini koruduğu gerekçesi ile 07.09.2021 tarihli ve E-53849070-115.01.06- 172545 nolu yazı ile yürürlükte kalmasının devamına ve yürütmeyi durdurma davasının reddine karar verilmiş olup değerleme günü itibari ile uygulama imar planı ve bu plan doğrultusunda düzenlenmiş yapı ruhsatı ve eklerinin halen geçerli olduğu anlaşılmaktadır. Ayrıca yapı kullanma izin belgeleri alınmış kat mülkiyetine geçiş yapılarak yasal süreç tamamlanmıştır.
İşbu rapor; Mülkiyetleri TOTEM İŞ GÜVENLİĞİ EKİPMANLARI İNŞ. TAAH. SAN. VE TİC. LTD. ŞTİ.'ye ait olan ve Tapu kütüğünde Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çukurambar Mahallesi, 16124 Ada 5 Parselde kayıtlı 1 adet Otel (B1-404 BB no'lu) ve 1 adet Çok Amaçlı Salon (B2-30 BB no'lu) nitelikli bağımsız bölümlerin pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır.
| Değer Açıklaması | Değer (TL) |
|---|---|
| B2-30 B.B. No.lu Çok Amaçlı Salonun bugünkü hasılat değeri KDV hariç | 182.225.000,00 |
| Yüz Seksen İki Milyon İki Yüz Yirmi Beş Bin Türk Lirası | |
| B2-30 B.B. No.lu Çok Amaçlı Salonun bugünkü hasılat değeri KDV dahil | 218.670.000,00 |
| İki Yüz On Sekiz Milyon Altı Yüz Yetmiş Bin Türk Lirası | |
| B1-404 B.B. No.lu Otelin Gelir Yöntemine göre bugünkü değeri KDV hariç | 694.250.000,00 |
| Altı Yüz Doksan Dört Milyon İki Yüz Elli Bin Türk Lirası | |
| B1-404 B.B. No.lu Otelin Gelir Yöntemine göre bugünkü değeri KDV dahil | 833.100.000,00 |
| Sekiz Yüz Otuz Üç Milyon Yüz Bin Türk Lirası | |
| B1-404 B.B. No.lu Otelin Maliyet değeri KDV hariç | 558.593.350,00 |
| Beş Yüz Elli Sekiz Milyon Beş Yüz Doksan Üç Bin Üç Yüz Elli Türk Lirası | |
| B1-404 B.B. No.lu Otelin Maliyet değeri KDV dahil | 670.312.020,00 |
| Altı Yüz Yetmiş Milyon Üç Yüz On İki Bin Yirmi Türk Lirası |
Engin TOKER Maliye Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:406194
Ahmet MERMERKAYA İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403892
Harita Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400572
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.