Regulatory Filings • Dec 31, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul
Alışveriş Merkezi
Değerleme
Raporu
Çankaya / Ankara
2023REVB607 / 31.12.2024
Çankaya Mahallesi Çankaya Caddesi No: 1 B/68 Çankaya/Ankara
Talebiniz doğrultusunda Çankaya'da konumlu olan "Alışveriş Merkezi"nin pazar değerine yönelik 2024REVB607 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz, 6.730 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde 52.378,19 m² brüt kapalı alandan oluşmaktadır. Taşınmazın pazar değeri ve pazar kirası aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ VE PAZAR KİRASI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | ||||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 2.546.845.000.-TL | İkimilyarbeşyüzkırkaltımilyonsekizyüzkırkbeşbin-TL | |||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 3.056.214.000-TL | Üçmilyarellialtımilyonikiyüzondörtbin.-TL | |||
| Pazar Kirası (KDV Hariç) | 15.985.000.-TL | Onbeşmilyondokuzyüzseksenbeşbin.-TL/ay | |||
| Pazar Kirası (KDV Dahil) | 19.182.000.-TL | Ondokuzmilyonyüzseksenikibin.-TL/ay |
Pazar değerinin ve pazar kirasının tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin ve pazar kirasının takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 19.11.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
| Yönetici Özeti4 |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri7 |
| Demografik ve Ekonomik Veriler 10 |
| Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri 13 |
| Gayrimenkulün Konum Analizi 19 |
| Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri 22 |
| SWOT Analizi 27 |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi 29 |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme 40 |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç 42 |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | |||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet | |||
| DEĞERLEMENİN AMACI | GYO portföyünde yer alan gayrimenkul olması | |||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında, konu taşınmaza yönelik herhangi bir özel varsayımda bulunulmamıştır. |
|||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışması kapsamında, müşterinin tarafımıza ilettiği takyidat belgesi dikkate alınmıştır. |
|||
| MÜŞTERİ TALEBİ | İşin kapsamı haricinde müşterinin herhangi bir talebi bulunmamaktadır. | |||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| ADRES | Çankaya Mahallesi Çankaya Caddesi No:1 Atakule AVM Çankaya / Ankara | |||
| TAPU KAYDI | Ankara ili, Çankaya ilçesi, Çankaya Mahallesi, 13583 ada 2 parsel | |||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 6.730 m² | |||
| İMAR DURUMU | Lejant: Kule - Döner E: 3,50 Restaurant Ticaret ve Ticari Rekreasyon Alanı |
Hmaks: Serbest (Kule) Hmaks: 18,50 m (Diğer yapılar) |
||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Alışveriş merkezi | |||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| Dükkan sayısı: 100 (Yasal durum) | Yapım yılı: 2018 | |||
| ANA TAŞINMAZ | Yol kotu üstü kat sayısı: 29 | Yol kotu altı kat sayısı: 8 | ||
| Otopark Kapasitesi: Kapalı Otopark | Asansör Kapasitesi: 7 asansör | |||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Alışveriş Merkezi | |||
| Toplam İnşaat Alanı | 52.378,19 m² | |||
| İNŞAAT ALANI | Otopark-Sığınak Hariç Toplam İnşaat Alanı | 30.722,40 m² | ||
| Yol Kotu Üstü Toplam İnşaat Alanı | 19.932,31 m² | |||
| KİRALANABİLİR ALAN | AVM Kiralanabilir Alan | 15.514,45 m² | ||
| FİNANSAL GÖSTERGELER | ||||
| İNDİRGEME ORANI | %24,75 |
| KAPİTALİZASYON ORANI | %7,5 | |
|---|---|---|
| GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ | 13,3 Yıl | |
| ARSA BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 140.000 TL/m² | |
| AVM ORTALAMA BİRİM KİRA FİYATI |
1.325 TL/m²/ay | |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Gelir Yaklaşımı | |
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 | |
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 2.546.845.000.-TL | |
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 3.056.214.000.-TL | |
| PAZAR KİRASI (KDV HARİÇ) | 15.985.000-TL/Ay | |
| PAZAR KİRASI (KDV DAHİL) | 19.182.000.-TL/Ay |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
RA 6
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 31.12.2024 tarihinde, 2024REVB607 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Çankaya Mahallesi, 13583 ada, 2 parsel no.lu gayrimenkulün 31.12.2024 tarihli pazar değerinin ve pazar kirasının, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; GYO portföyünde yer alan gayrimenkul olması nedeni ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Bilge SEVİLENGÜL (Lisans No: 402484) kontrolünde, Değerleme Uzmanı Büşra GÜNEŞ (Lisans No: 920973) tarafından hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 27.11.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 31.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 19.11.2024 tarihli dayanak sözleşmesi ve hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 19.11.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; Ankara ili, Çankaya ilçesi, Çankaya Mahallesi, 13583 ada, 2 parsel no.lu gayrimenkulün 31.12.2024 tarihli pazar değerinin ve pazar kirasının, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışması kapsamında, müşteri talebi doğrultusunda müşterinin tarafımıza ilettiği takyidat belgesi dikkate alınmıştır.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporları aşağıda yer almaktadır;
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Rapor 1 | 03.05.2018 | 2017REVB345 | Bilge KALYONCU Bilge BELLER ÖZÇAM |
185.470.000* |
| Rapor 2 | 30.12.2022 | 2022REVB294 | Büşra GÜNEŞ Bilge SEVİLENGÜL Ozan KOLCUOĞLU |
899.880.000** |
| Rapor 3 | 29.12.2023 | 2023REVB436 | Büşra GÜNEŞ Bilge SEVİLENGÜL Ozan KOLCUOĞLU |
1.846.185.000** |
* Konu taşınmazın %66 inşaat bitmişlik oranla tamamlanma seviyesi takdir edilmiştir. AVM 55.403,41 m² kapalı alan ve 14.996 m² alanlı kiralanabilir alanlıdır.
** Rapor içerisinde AVM'nin 52.378,19 m² kapalı alanı, 15.514,75 m² alanı ise kiralanabilir alanı bulunmaktadır.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Bu değerleme raporu, Çankaya Mah. Çankaya Caddesi No:1 B/68 Çankaya/Ankara adresinde faaliyet gösteren Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmıştır.
RA 9
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,11 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'ini (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %6,80'inin ikamet ettiği Ankara, 5.803.482 kişi ile en çok nüfusa sahip 2. il olmuştur. Ankara nüfusu, 2023 yılında yaklaşık %0,37 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Ankara ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir
2024 üçüncü çeyrekte gayri safi yurt içi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,2 daralmıştır. Takvim etkisinden arındırılmış veride %2,6'dan %1,9'a, arındırılmamış seride ise %2,4'ten %2,1'e düşmüştür. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH, 1 trilyon 260 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı artarken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür. Bu sonuçlarla yıllık bazda büyüme %3,2 olmuştur.
Kasım ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %2,2 artarken yıllık enflasyon ekim ayındaki %48,6'dan %47,1'e inmiştir. Hem hizmet hem de mal fiyatları aylık enflasyonunda yavaşlama görülürken çekirdek göstergelerin aylık enflasyonunda hızlı gerileme yaşanmıştır. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %0,7 artarken yıllık bazda ekim ayındaki %32,2'den %29,5'e inmişir. Böylece TÜFE ile ÜFE arasındaki makas 17,6 yüzde puan olarak gerçekleşmiştir.
Ekim ayında ihracat yıllık bazda %3,1 yükselerek 23,5 milyar dolar olurken ithalatta değişim görülmemiş, 29,4 milyar dolar olmuştur. 2023 Ekim'de %77,5 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı %79,9'a çıkmıştır. Dış ticaret açığı ise 6,6 milyar dolardan 5,9 milyar dolara gerilemiştir. Veriler, dış ticaret ana pazarlarındaki ayrışmaya karşın ihracatta yükselişe işaret etmiştir. İthalat tarafında ise, çekirdek ithalattaki artışa rağmen enerji ve altın alt kalemlerindeki gerilemenin dengeleyici bir etki yaptığı görülmüştür.
1 TSKB A.Ş.
RA 12
GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | Ankara |
|---|---|
| İlçesi | Çankaya |
| Mahallesi | Çankaya |
| Köyü | - |
| Sokağı | - |
| Mevki | - |
| Ada No | 13583 |
| Parsel No | 2 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | 36 Katlı Betonarme Ofis İş yeri ve Arsası |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 6.730 m² |
| Malik / Hisse | Atakule Gayrimenul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / Tam |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Müşteri tarafından tarafımıza iletilen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 26.11.2024 tarih, saat 14.21 itibarıyla alınan TAKBİS kaydına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır.
• Diğer (Konusu: Cins tashihi için vergi ilişiği kesilmiştir.) (Malik/Lehtar: Ankara Veraset ve Harçlar Vergi Dairesi) (04.12.2018 tarih ve 92498 yevmiye no)
• 99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (TEDAŞ lehine yıllığı 1 TL'den 99 yıl müddetler kira şerhi) (30.12.2016 tarih ve 100298 yevmiye no)
NOT: Değerleme konusu gayrimenkul üzerinde "99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (TEDAŞ lehine yıllığı 1 TL'den 99 yıl müddetler kira şerhi) (30.12.2016 tarih ve 100298 yevmiye no)" şerhi bulunmakta olup bu şerhin kısıtlayıcı herhangi bir durum yaratmayacağı sadece Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. (TEDAŞ)'nin kamusal amaçlı elektrik dağıtımı için taşınmaz üzerine koyduğu bir şerh olduğu öğrenilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde "Konusu: Cins tashihi için vergi ilişiği kesilmiştir" ve TEDAŞ lehine kira şerhi bulunmaktadır. Söz konusu beyanların taşınmazın devredilmesini etkilememektedir.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazın değerine etkisi bulunmamaktadır.
Müşteri tarından tarafımıza iletilen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 26.11.2024 tarih, saat 14.21 itibarıyla alınan TAKBİS kaydına göre değerleme konusu taşınmaza ilişkin son üç yıl içerisinde herhangi bir alım satım gerçekleşmemiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda taşınmazın kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak taşınmazın imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede, genellikle elçilik binaları, park alanları, ara sokaklarda genellikle ayrık nizam 4-5 katlı konut alanları, Cinnah ve Çankaya Caddesi üzerinde ise 5 katlı konut+ticaret alanları bulunmaktadır.
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 11.12.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "71530/A no.lu Parselasyon Planı"
Lejandı: Kule Döner Restaurant Ticaret ve Ticari Rekreasyon Alanı
Kule-Döner Restaurant, Ticaret ve Ticari Rekreasyon Alanında;
3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 11.12.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda, değerleme konusu taşınmazın hukuki durumuna ilişkin son üç yıllık dönemde herhangi bir değişiklik olmadığı bilgisi alınmıştır.
Çankaya Belediyesinde 11.12.2024 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmaza ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje |
Bila | Bila | 3.697,19 | Yeni Yapı | Mevcut kule yapısı: 3.697,19 m² |
| Onaylı Mimari Proje |
23.03.2005 | - | 28.530 | Yeni yapı | İş yeri: 28.530 m² |
| Onaylı Mimari Proje |
23.06.2017 | - | 55.403,41 | Tadilat | 100 bağımsız bölüm: 51.706,22 m² Müktesap inşaat alanı: 3.697,19 m² |
| Onaylı Mimari Proje |
10.08.2018 | - | 52.375,36 | Tadilat | Avm binası: 48.678,17 m² Kule bölümü: 3.697,19 m² |
| Yapı Ruhsatı | 14.07.2006 | 96 | 28.530 | - | İş yeri: 28.530 m² |
| Yapı Ruhsatı | 13.11.2015 | 2015/14 | 48.679 | Tadilat | 82 ofis ve iş yeri: 14.876 m² Ortak alan: 33.803 m² |
| Yapı Ruhsatı | 03.08.2017* | - | 48.679 | Tadilat | 82 ofis ve iş yeri: 14.876 m² Ortak alan: 33.803 m² |
| Yapı Kullanma İzni | 23.10.2018 | 2018/11 | 52.378,19 | Tadilat | 100 ofis ve iş yeri: 15.158,95 m² Ortak alan: 37.219,24 m² |
* İş bu tadilat yapı ruhsatı 3194 sayılı İmar Kanunu Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 59. maddesi 5. fıkrasına istinaden Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nca düzenlenen 16.11.1990 tarih ve 41 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunan toplam 28.530,04 m²'lik Atakule yapısının kule kısmı muhafaza edilerek alçak kütlesinin yıkılması sonrasında alçak kütlenin bulunduğu alana yapılacak ve parsel üzerinde halen 4 bağımsız bölümü bulunan kule ile bağlantılı olacak 100 bağımsız bölüm ile çeşitli ortak kullanım alanlarından oluşan yapı inşaatı için düzenlenmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup yapı denetimi, Ata Mahallesi 3504. Cadde İç kapı no: 8 Yenimahalle / Ankara adresinde faaliyet gösteren ADŞ Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkulün dosyasında Atakule Alışveriş Merkezi'nin kule hariç alışveriş merkezi bölümünün, Atakule GYO A.Ş. Yönetim Kurulu'nun 03.11.2011 tarih ve 703-883 sayılı kararı uyarınca yıkılarak yerine modern bir alışveriş merkezi yapılması doğrultusunda, Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 21.11.2013 tarih 66770991-1649 sayılı yıkım ruhsatı verilmiştir. 05.12.2013 tarih 2013 / 06 sayı, 2879434 onay kodlu iksa işlerine ilişkin yapı ruhsatı verilmiştir.
Dosyasında incelenen yazışmalarda, 13583 ada 2 parselde Atakule Alışveriş Merkezi' nin, kule kısmı yerinde kalmak kaydıyla alçak kütlesinin yıkım talebinin uygun bulunduğu Ankara Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 06.06.2012 gün ve 724 sayılı kararına ilişkin Ankara 4. İdare Mahkemesi' nin 30.04.2014 gün ve 2013/1714 esas nolu "yürütmenin durdurulması" kararının kaldırılmasını konu alan Ankara Bölge İdare Mahkemesi 1. Kurulu'nun 11.06.2014 gün ve 2014/3950 itiraz nolu kararına uyulmasına ve 06.06.2012 gün ve 724 sayılı kurul kararının geçerli olduğuna karar verildiği görülmüştür.
Atakule GYO A.Ş.'nin Kamu Aydınlatma Platformunda 12.12.2016 tarihinde yapıtığı açıklamada 31.04.2014 tarihinde açılan, konusu Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 21.11.2013 tarih ve 66770991- 1649 sayılı işleminin yürütmesinin durdurulması ve iptali talebi olan dava ile ilgili olarak Ankara 4. İdare Mahkemesinin 2014/214 Esas sayılı dosyasında verilen ve aleyhine temyiz yoluna başvurulmuş olan karar ile ilgili olarak halen Danıştay 14. Daire Başkanlığı'nın 2016/1564 sayılı dosyasında temyiz sonucu beklenildiği belirtilmiştir.
Ankara 6. İdare Mahkemesi'nin 2016/2881 esas sayılı dosyasında görülen ve şirketin davalı Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü yanında müdahil olarak yer aldığı davada Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 13/11/2015 tarih ve 2015/14 sayılı yapı (tadilat) ruhsatı işleminin iptaline dair karar aleyhine gerek şirket, gerekse davalı idare tarafından yürütmenin durdurulması talepli olarak istinaf yoluna başvurulduğu ve Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi'nin 2020/48 E. sayılı ve 15/01/2020 tarihli kararıyla, iptal kararının yürütmesinin durdurulmasına karar verildiği bildirilmiş olup, istinaf başvurusu kabul edilmiş ve Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi'nin 2020/255 K. sayılı ve 18/03/2020 tarihli kararıyla, iptal kararının kaldırılmasına ve davanın reddine kesin olarak karar verilmiştir.
Atakule AVM'nin kule kısmı yerinde kalmak kaydıyla alçak kütlesinin yıkılıp yeni baştan inşa edilmesi projesine ilişkin yıkım faaliyetleri mahkeme sonuçlanıncaya kadar 30.05.2014 tarihinde durdurulmuştur. Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 18.09.2014 tarih 22975 sayılı yıkım ruhsatı verilmiştir. Yıkım çalışmaları yeniden başlamıştır.
03.08.2017 tarih 2017/04 sayılı tadilat ruhsatı alınmış olup yeni AVM'nin inşaat işleri tamamlanmıştır. Tadilat ruhsatı 48.679 m² toplam inşaat alanı için alınmıştır. Tadilat yapı ruhsatı 3194 sayılı İmar Kanunu Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 59. maddesi 5. fıkrasına istinaden Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığınca düzenlenen 16.11.1990 tarih ve 41 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunan toplam 28.530,04 m²'lik Atakule yapısının kule kısmı muhafaza edilerek alçak kütlesinin yıkılması sonrasında alçak kütlenin bulunduğu alana
yapılacak ve parsel üzerinde halen 4 bağımsız bölümü bulunan kule ile bağlantılı olacak 100 bağımsız bölüm ile çeşitli ortak kullanım alanlarından oluşan yapı inşaatı için düzenlenmiştir.
Konu taşınmazın tüm inşaat işleri tamamlanarak 23.10.2018 tarih 2018/11 no.lu 52.378,19 m² kapalı alanlı yapı kullanma izin belgesi alınmıştır.
3.8 İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 04.07.2006 tarih 96 no.lu yeni yapı ruhsatı, 13.11.2015 tarih 2015/14 sayılı tadilat ruhsatı, 03.08.2017 tarih ve 2017/04 sayılı tadilat ruhsatları ve 23.10.2018 tarih ve 2018/11 sayılı yapı kullanma izin belgesi alınmıştır. Konu taşınmaz iskanlı olup cins tashihi yapılmıştır. Taşınmaz mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumludur. Onaylı mimari projesine göre taşınmazın mevcut durumunda bazı dükkan alanların iç bölümlendirilmelerinde ve kullanım alanlarında farklılık yapılmış olup bu aykırılıklar projesine uygun hale dönüştürelebilir niteliktedir.
Değerleme konusu gayrimenkule ait belediye arşiv dosyasında, konu gayrimenkul için 19.09.2018 tarihinde alınmış C sınıfı enerji verimlilik sertifikası bulunmaktadır.
3.10 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde TEDAŞ lehine kira şerhi bulunmaktadır. Bu şerhin kamusal amaçlı elektrik dağıtımı için taşınmaz üzerine koyduğu bir şerh olduğu ve bu şerhin birçok mülke konulduğu tespit edilmiştir. Söz konusu şerhin gayrimenkulün devrinde herhangi bir kısıtlayıcılığı bulunmamaktır.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme çalışması kapsamında proje değerlemesi yapılmamıştır.
Gayrimenkulün açık adresi: Çankaya Mahallesi Çankaya Caddesi No:1 Atakule AVM Çankaya / Ankara
Değerleme konusu taşınmaz Ankara ili, Çankaya ilçesinde yer almaktadır. Ankara'nın erişimi en kolay ilçelerinden birisi olan Çankaya'nın kimliğini konsolosluk, çalışan ve öğrenci kesimi oluşturmakta olup ilçe merkezinin gelişimi bu kesimlerin ihtiyaçlarını karşılayabilmelerine göre şekillenmiştir. Taşınmaz, Çankaya'nın orta-üst gelir grubunun yaşadığı Çankaya bölgesinde yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu Çankaya Mahallesi konut ve ofis alanlarının yoğun olduğu bir bölgedir. Taşınmazın bulunduğu bölge genel olarak ayrık nizam, 4-5 katlı, konut fonksiyonlu yapılar, ticari yapılar ve yer yer 8-10 katlı sitelerden oluşmaktadır. Taşınmaz Ankara genelinde simgesel bir özelliğe sahiptir. Taşınmaz Cinnah, Çankaya ve Hoşdere Caddesi'nin tam kesişiminde bölge için en önemli noktada konumludur. Bölgeye ulaşım oldukça rahat olup toplu taşıma ve özel araçlarla ulaşım sağlanabilmektedir.
Konu taşınmazın çevresinde Çankaya Köşkü, Cumhurbaşkanlığı Köşkü, Botanik Parkı, Vali Konağı, İngiltere Büyükelçiliği, Hindistan Büyükelçiliği, Libya Büyükelçiliği, İspanya Büyükelçiliği, Endonezya Büyükelçiliği, Arnavutluk Büyükelçiliği, Dikmen Vadisi ve Çankaya Lisesi gibi bilinirliği yüksek yerler bulunmaktadır.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Çankaya Köşkü | 500 m |
| Mevlana Bulvarı | 3,5 km |
| Kızılay Meydanı | 3 km |
RA 21
5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz, Ankara İli, Çankaya İlçesi, Çankaya Mahallesi, 13583 ada 2 parsel no.lu "Arsa" vasıflı, 6.730 m² yüz ölçümlü "Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." mülkiyetindeki tam hisseli gayrimenkuldur.
Konu parsel batıdan Cinnah Caddesi'ne yaklaşık 85 m, doğudan Çankaya Caddesi'ne yaklaşık 107 m, kuzeyden Botanik Parkı'na yaklaşık 102 m cephelidir. Alışveriş merkezinin 1 adet ana girişi olmak üzere toplam 5 adet giriş bulunmaktadır.
Alışveriş merkezi onay tarihli mimari projesine göre 7 bodrum, -3,00 kotu, zemin, 2 normal kat, yönetim katı, 2. kat asma kat ve çatı katı olmak üzere toplamda 14 kattan oluşmaktadır. 7. bodrum katı -28.00 kotu 3.368,31 m², 6. Bodrum katı -24.80 kotu 4.748,81 m², 5. bodrum katı 21.60 kotu 4.051,86 m2 , 4. bodrum katı -18.40 kotu 4.702,45 m², 3. bodrum katı -15.20 kotu 5.009,66 m², 2. bodrum katı -12.00 kotu 4.649,74 m², 1. bodrum katı -6.00 kotu 4.920,61 m², -3.00 kotu 289,86 m², zemin kat 0.00 kotu 4.539,60 m², 1. normal kat +6.00 kotu 4.602,40 m², 2. normal kat +12.00 kotu 4.934,34 m²; yönetim katı +15.00 kotu 514,57 m², 2. kat asma kat +17.50 kotu 2.297,79 m², çatı katı +21.50 kotu ise 51 m² brüt kapalı alana sahip olup, alışveriş merkezi toplam 48.681 m² brüt kapalı alana sahiptir. Kulenin brüt alanı 3.697,19 m² olup taşınmazın toplam alanı 52.378,19 m²'dir.
Konu taşınmazın 7. bodrum katında teknik alanlar, otopark, elektrik odası, temizlik odası, depo; 6. bodrum katında teknik alanlar, depolar, temizlik odası, otopark ve güvenlik ofisi; 5. bodrum katında teknik alanlar, depolar, temizlik odası ve otopark; 4. bodrum katında teknik alanlar, depolar, elektrik odası, temizlik odası, otopark, yemekhane, mağaza alanları, mutfak ve servis alanı; 3. bodrum katında teknik alanlar, otopark, elektrik odası, temizlik odası, depo, mağazalar, atölye, revir, güvenlik, ofis, otomasyon alanı; 2. bodrum katında mağazalar, bebek bakım odası, dolaşım alanı, personel odası, teknik hacim, çöp odası, temizlik odası, depo ve elektrik odaları; 1. bodrum katında mağazalar, elektrik odası, teknik hacimler, lobi ve kule girişi; zemin katında teras, restoran, mağazalar, dolaşım alanı, çöp odası, temizlik odası, depo ve elektrik odaları; 1. katında mağazalar, dolaşım alanı, bebek bakım odası, personel odası, çöp odası, temizlik odası ve elektrik odası; 2. katında teras, oturma alanı, restoran, fast food, sinemalar, çok amaçlı salon, fuaye, oyun alanı, dolaşım alanı, mutfaklar, bebek bakım odası, çöp odası, temizlik odası ve elektrik odaları; 2. kat asma katta teknik alanlar, eğlence alanı, sinemalar, çok amaçlı salon; çatı katında yeşil alan bulunmaktadır.
Kulenin yasal ve mevcut durumda kotlarında merdiven boşlukları yer almakta olup 24. katında cafe bar alanları; 25. katında seyir terası; 26. katında tesisat alanı; 27. katında döner restaurant alanı ve 28. katında yasal durumda balo salonu, mevcut durumda ise tadilat halindedir.
Konu taşınmazın yasal durumda kiralanabilir alanı 15.514,45 m² kapalı alanlıdır. Mevcut durumda onaylı mimari projeden farklı olarak 4 ve 6 no.lu dükkanlar, 10 ve 11 no.lu dükkanlar, 22 ve 23 no.lu dükkanlar, 29 ve 30 no.lu dükkanlar birleşik olarak kullanılmaktadır. Ayrıca 7, 36 ve 37 no.lu dükkanlarda kullanım değişiklikleri ve bölünmeler yapılmıştır.
| AVM KAT | KİRALANABİLİR ALAN | BRÜT ALAN |
|---|---|---|
| 7. bodrum kat | 0,00 | 3.368,31 |
| 6. bodrum kat | 0,00 | 4.748,81 |
| 5. bodrum kat | 0,00 | 4.051,86 |
| 4. bodrum kat | 0,00 | 4.702,45 |
| 3. bodrum kat | 154,04 | 5.009,66 |
| 2. bodrum kat | 2.912,96 | 4.649,74 |
| 1. bodrum kat | 2.461,81 | 4.920,61 |
| -3,00 kotu | 0,00 | 289,86 |
| Zemin kat | 2.975,47 | 4.539,60 |
| 1. kat | 3.106,69 | 4.602,40 |
| 2. kat | 2.645,48 | 4.934,34 |
| Yönetim katı | 0,00 | 511,74 |
| 2. asma kat | 0,00 | 2.297,79 |
| Çatı kat | 0,00 | 51,00 |
| TOPLAM | 14.256,45 | 48.678,17 |
Konu taşınmazın kiralanabilir alanlarına ait dağılımı aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| KULE KAT | KİRALANABİLİR ALAN | BRÜT ALAN |
|---|---|---|
| Temel -15,00 | 0,00 | 513,91 |
| -11,25 | 0,00 | 53,13 |
| -8,00 | 0,00 | 53,16 |
| -4,00 | 0,00 | 50,66 |
| -1,78 | 0,00 | 33,72 |
| 1,61 | 0,00 | 34,10 |
| 5,01 | 0,00 | 33,86 |
| 8,41 | 0,00 | 47,91 |
| 11,81 | 0,00 | 32,85 |
| 15,21 | 0,00 | 33,13 |
| 18,62 | 0,00 | 32,88 |
| 22,02 | 0,00 | 46,79 |
| 25,42 | 0,00 | 31,87 |
| 28,82 | 0,00 | 32,15 |
| 32,22 | 0,00 | 31,91 |
| 35,62 | 0,00 | 45,82 |
| 39,02 | 0,00 | 30,91 |
| 42,43 | 0,00 | 31,18 |
| 45,83 | 0,00 | 30,94 |
| 49,23 | 0,00 | 45,28 |
| 52,63 | 0,00 | 42,04 |
| 56,03 | 0,00 | 42,31 |
| 59,43 | 0,00 | 29,98 |
| 62,83 | 0,00 | 41,30 |
| 66,24 | 0,00 | 41,06 |
| 69,64 | 0,00 | 41,73 |
| 73,04 | 0,00 | 28,99 |
| 76,44 | 0,00 | 40,33 |
| 79,84 | 0,00 | 40,53 |
| 24. kat (Café bar) | 109,00 | 178,64 |
| 25. kat (Seyir terası) | 276,00 | 309,78 |
| 26. kat (Tesisat katı) | 0,00 | 595,83 |
| 27. kat (Restoran) | 483,00 | 555,60 |
| 28. kat (Balo salonu) | 390,00 | 462,91 |
| TOPLAM | 1.258,00 | 3.697,19 |
| İnşaat Tarzı | Betonarme |
|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık nizam |
| 14 katlı (7 bodrum, -3,00 kotu, zemin, 2 normal kat, yönetim katı, 2. kat asma | |
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | kat ve çatı katı) (AVM) |
| 34 katlı (Kule) | |
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 52.378,19 m² (Toplam inşaat alanı) |
| Yaşı | ~6 |
| Dış Cephe | Cam giydirme |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | Fan-Coil / Isı geri kazanımlı klima santralleri |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut |
|---|---|
| Asansör | Mevcut (3 normal, 2 panaromik asansör ve 2 kule asansörü) |
| Jeneratör | Mevcut |
| Yangın Merdiveni | Mevcut |
| Park Yeri | Kapalı otopark |
| Diğer | Yangın Algılama ve Güvenlik Sistemi |
Değer takdirinde taşınmazın aşağıda belirtilen iç mekan inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Kullanım Amacı | Alışveriş Merkezi ve Kule (Yasal ve mevcut duruma göre) | ||
|---|---|---|---|
| Alanı | 52.378,19 m² (Toplam inşaat alanı) | ||
| 15.514,45 m² (Yasal kiralanabilir alan) | |||
| Zemin | Granit, seramik ve ıslak hacimlerde seramik | ||
| Duvar | Plastik boya ve seramik | ||
| Tavan | Asma tavan | ||
| Aydınlatma | Spot aydınlatma |
Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari projeden farklı olarak 4 ve 6 no.lu dükkanlar, 10 ve 11 no.lu dükkanlar, 22 ve 23 no.lu dükkanlar, 29 ve 30 no.lu dükkanlar birleşik olarak kullanılmaktadır. Ayrıca 7, 36 ve 37 no.lu dükkanlarda kullanım değişiklikleri ve bölünmeler yapılmıştır. Söz konusu aykırılıklar geri dönüştürülebilir niteliktedir.
Yapılan incelemeler doğrultusunda kiralanabilir alanda esaslı tadilat kapsamına giren düzenlemeler yapılmış olduğu görülmüş olup inşaat alanında değişiklik olmamıştır. Söz konusu değişiklikler 3194 sayılı yasanın 21. maddesi kapsamında ruhsat gerektiren değişiklikler kapsamında olmakla birlikte mimari projesine uygun hale geri dönüştürülebilir niteliktedir.
RA 26
• Taşınmazın bulunduğu bölge Ankara'nın ticari, sosyal ve kültürel hareketliliğinin yoğun olduğu bir bölgedir.
• Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
RA 28
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri ve Pazar Kirası" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar kirası varlıkların mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazın sıklıkla alım satımı yapılan nitelikte bir gayrimenkul olmaması ve yapılan araştırmalar doğrultusunda arsa ve bina maliyeti verilerine ulaşılabiliyor olması dikkate alınarak "Maliyet Yaklaşımı"; kullanım fonksiyonunun AVM olması ve tek bir işletici firma tarafından kiraya verilmesi sebebiyle bir bütün olarak düşünülmüş olup gelir getirme potansiyelinin olması dikkate alınarak "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı pazarda benzer nitelikteki gayrimenkule ilişkin alım satım piyasasının oluşmaması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı"na göre değerleme yapılması doğru sonuç vermeyeceği için bu yaklaşım kullanılmamıştır. Pazar yaklaşımı sadece maliyet yaklaşımında kullanılmak üzere arsa değerinin tespiti için uygulanmıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkulün arsasına emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
• Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Ankara'nın önemli ticari akslarından olup bu aks üzerinde arsa stoku oldukça kısıtlıdır. Bu nedenle konu taşınmaza yakın bölgelerde arsa emsalleri araştırılmıştır. Konu arsaya emsal olabilecek Mevlana Bulvarı ve Dumlupınar Bulvarı ve yakın çevrelerinden emsal araştırması
yapılmıştır. Bölgede satış yapan emlak ofisleri, satış ofisleri ve mülk sahipleriyle görüşülmüş olup değerleme konusu taşınmazın yapılaşma koşulları, cephesi, yüz ölçümü vb. özellikler dikkate alınarak m² birim satış değerinin 130.000-150.000 TL/m² bedelle satışa konu olabileceği tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın arsasına değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmaza ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmazın arsası için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| ARSA DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yüz Ölçümü Arsanın Yaklaşık Değeri Ada/Parsel Birim Değer (TL/m²) (m²) (TL) |
|||||
| 13583 ada 2 parsel | 6.730,00 | 140.000 | 942.200.000 | ||
| TOPLAM DEĞERİ | 942.200.000 |
Bu analizde gayrimenkulün arsa değeri ile birlikte bina maliyet değeri maliyet yaklaşımı ile binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, değerleme uzmanının tecrübelerine dayalı olarak binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak takdir edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün üzerinde yer alan yapıların maliyetinin tespitinde konu taşınmaza yakın bölgede yer alan benzer fonksiyona sahip yapıların maliyetinden faydalanılmıştır.
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Niteliği | İnşa Yılı | İnşaat Alanı | Birim Maliyet |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Yüklenici Firma | İstanbul | AVM | 2024 | 25.000 m² | 35.000 TL/m² |
| 2 | Yüklenci Firma | İstanbul | AVM | 2024 | 40.000 m² | 38.000 TL/m² |
Tabloda yer alan inşaat birim maliyetleri bodrum katlar dahil (otopark, sığınak vb.) paçal birim maliyetlerdir.
Maliyet yaklaşımı ile değerleme çalışmasında, konu taşınmaza yönelik herhangi bir varsayım yapılmamıştır. Yıpranma payları yapıların mevcut fiziki özelliklerine ve inşa yılına göre değerlendirilmiştir.
| ARSA DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Yüz Ölçümü (m²) |
Birim Değer (TL/m²) | Arsanın Yaklaşık Değeri (TL) |
|
| 13583 ada 2 parsel | 6.730,00 | 140.000 | 942.200.000 | |
| TOPLAM DEĞERİ | 942.200.000 |
| BİNA DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Binalar | Bina Alanı (m²) |
Birim Maliyet (TL/m²) |
Yıpranma Payı (%) |
Bina Değeri (TL) |
| Alışveriş Merkezi | 30.719,57 | 36.000 | 6% | 1.039.550.249 |
| Teknik Alanlar (Kapalı otopark, teknik hacim, sığınak vb) |
21.658,62 | 13.250 | 6% | 269.758.112 |
| TOPLAM DEĞERİ | 1.309.308.361 |
| MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ | ||
|---|---|---|
| Arsa Değeri | 942.200.000 TL | |
| Bina Değeri | 1.309.308.361 TL | |
| TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | 2.251.508.361 TL | |
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK TOPLAM DEĞERİ | 2.251.510.000 TL |
Değerleme konusu gayrimenkul için değer takdir edilirken müşteriden temin edilen veriler ve sektör araştırması dikkate alınarak değer tespiti için gelir indirgeme yaklaşımı yöntemlerinden indirgenmiş nakit akışı analizi kullanılmıştır.
Bu değerleme çalışmasında indirgenmiş nakit akışı yöntemi uygulanmıştır.
Değerleme konusu alışveriş merkezi 15.514,45 m² (Dükkan) kiralanabilir alandan oluşmaktadır.
Tahmini nakit akışlarını indirgemek için kullanılan indirgeme oranının, hem paranın zaman değerini hem de varlığın nakit akış türüyle ve gelecekteki faaliyetleriyle ilgili riskleri yansıtması gerekli görülmektedir. Değerleme çalışmasında indirgeme oranı kullanılırken toplama yöntemi uygun görülmüştür. Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda indirgeme oranı hesaplanırken;
Toplama yöntemi ile indirgeme oranı, risksiz faiz oranı ve risk priminin toplamına göre hesaplanmıştır. Risksiz faiz oranı olarak, nakit akışının süresi ile uyumlu olacak şekilde 10 yıllık TL bazlı tahvilin son 5 yıllık ortalaması dikkate alınmıştır. Konu gayrimenkulün yer aldığı piyasa ve gayrimenkulün riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir. Buna göre;
Risksiz faiz oranı: %19,51
Risk primi: %5,24
İndirgeme oranı: %24,75 olarak hesaplanmıştır.
| İlçesi | Toplam Kiralanabilir Alan Büyüklüğü |
Mağaza Sayısı | Kira Değerleri | Doluluk Oranları |
|---|---|---|---|---|
| Etimesgut/Ankara | 37.900 m² | 175 | 1.300-1.400 TL/m²/ay |
%97 |
| Yenimahalle/Ankara | 92.225 m² | 285 | 950-1.000 TL/m²/ay |
%95 |
| AVM Fonksiyonu | |
|---|---|
| Kiralanabilir Alan | 15.514,45 |
| Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) | 1.325,00 |
| İşletme Gideri (TL/m²) | 425,00 |
| Fiyat Artış Oranı (1. yıl) | 22,75% |
| Fiyat Artış Oranı (2. yıl) | 17,00% |
| Fiyat Artış Oranı (3. yıl) | 14,50% |
| Fiyat Artış Oranı (4. yıl) | 12,50% |
| Fiyat Artış Oranı (5. yıl) | 11,25% |
| Fiyat Artış Oranı (6. yıl) | 11,25% |
| Fiyat Artış Oranı (7. yıl) | 11,25% |
| Fiyat Artış Oranı (8. yıl) | 11,25% |
| Fiyat Artış Oranı (9. yıl) | 11,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıl) | 11,25% |
| Fiyat Artış Oranı (10. yıldan sonra) | 9,00% |
| Diğer Gelir Oranı | 9,0% |
| Kiracılardan Toplanan Gelir Payı | 70% |
| Yenileme Maliyeti | 1,50% |
| AVM Nakit Akışı (TL) | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıllar | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | 31.12.2030 | 31.12.2031 | 31.12.2032 | 31.12.2033 | 31.12.2034 | 31.12.2035 |
| AVM Fonksiyonu | ||||||||||||
| Toplam Kiralanabilir Alan (m²) | 15.514,45 | 15.514,45 | 15.514,45 | 15.514,45 | 15.514,45 | 15.514,45 | 15.514,45 | 15.514,45 | 15.514,45 | 15.514,45 | 15.514,45 | 15.514,45 |
| Yıllık Doluluk Oranı | 97% | 98% | 98% | 98% | 98% | 98% | 98% | 98% | 98% | 98% | 98% | |
| Birim Kira Değeri (TL/m²/ay) | 1.325,00 | 1.626,44 | 1.902,93 | 2.178,86 | 2.451,21 | 2.726,98 | 3.033,76 | 3.375,06 | 3.754,75 | 4.177,16 | 4.647,09 | |
| Toplam Yıllık Mağaza Kira Gelirleri | 239.279.362 | 296.743.411 347.189.791 | 397.532.311 | 447.223.850 | 497.536.533 | 553.509.393 615.779.200 | 685.054.359 | 762.122.975 847.861.810 | ||||
| Diğer Gelir Oranı | 9,0% | 9,0% | 9,0% | 9,0% | 9,0% | 9,0% | 9,0% | 9,0% | 9,0% | 9,0% | 9,0% | |
| Diğer Gelirler (Reklam, Kiosk, Stand, Servis ve diğer) | 21.535.143 | 26.706.907 | 31.247.081 | 35.777.908 | 40.250.146 | 44.778.288 | 49.815.845 | 55.420.128 | 61.654.892 | 68.591.068 | 76.307.563 | |
| Toplam AVM Gelirleri | 0 260.814.505 | 323.450.318 378.436.872 | 433.310.219 | 487.473.996 | 542.314.821 | 603.325.238 671.199.327 | 746.709.252 | 830.714.043 924.169.372 | ||||
| Beklenen İşletme Gideri (TL/m²/ay) | 425,00 | 521,69 | 610,37 | 698,88 | 786,24 | 874,69 | 973,09 | 1.082,57 | 1.204,35 | 1.339,84 | 1.490,58 | |
| Gerçekleşmesi Beklenen İşletme Gideri | - | 79.123.695 | 97.124.336 113.635.473 | 130.112.616 | 146.376.693 | 162.844.071 | 181.164.029 201.544.983 | 224.218.793 | 249.443.407 277.505.791 | |||
| Kiracılardan Toplanan Giderler | - | 55.386.587 | 67.987.035 | 79.544.831 | 91.078.831 | 102.463.685 | 113.990.850 | 126.814.820 141.081.488 | 156.953.155 | 174.610.385 194.254.053 | ||
| İşletme Tarafından Ödenmesi Planlanan Ortak Alan Payı Gideri | - | 23.737.109 | 29.137.301 | 34.090.642 | 39.033.785 | 43.913.008 | 48.853.221 | 54.349.209 | 60.463.495 | 67.265.638 | 74.833.022 | 83.251.737 |
| Toplam AVM Giderleri | - | 23.737.109 | 29.137.301 | 34.090.642 | 39.033.785 | 43.913.008 | 48.853.221 | 54.349.209 | 60.463.495 | 67.265.638 | 74.833.022 | 83.251.737 |
| AVM Net Gelirleri | - 237.077.396 | 294.313.018 344.346.231 | 394.276.434 | 443.560.988 | 493.461.599 | 548.976.029 610.735.833 | 679.443.614 | 755.881.020 840.917.635 | ||||
| Yenileme Maliyeti (AVM) | 0 | 3.912.218 | 4.851.755 | 5.676.553 | 6.499.653 | 7.312.110 | 8.134.722 | 9.049.879 | 10.067.990 | 11.200.639 | 12.460.711 | 13.862.541 |
| Emlak Vergisi ve Bina Sigorta Bedeli | 2.914.548 | 3.416.402 | 3.908.405 | 4.420.188 | 4.950.686 | 5.510.363 | 6.133.315 | 6.826.694 | 7.598.463 | 8.457.484 | 9.413.622 | |
| AVM Toplam Maliyeti | 0 | 6.826.765 | 8.268.157 | 9.584.958 | 10.919.842 | 12.262.795 | 13.645.086 | 15.183.194 | 16.894.684 | 18.799.102 | 20.918.195 | 23.276.163 |
| AVM Net Gelirleri | 0 230.250.631 | 286.044.861 334.761.272 | 383.356.592 | 431.298.193 | 479.816.514 | 533.792.836 593.841.149 | 660.644.512 | 734.962.826 817.641.472 | ||||
| Dönem Sonu Kapitalizasyon Oranı (%) | 7,5% | 10.901.886.296 | ||||||||||
| Net Nakit Akışları | 0 230.250.631 | 286.044.861 334.761.272 | 383.356.592 | 431.298.193 | 479.816.514 | 533.792.836 593.841.149 | 660.644.512 11.636.849.122 |
| Değerleme Tablosu | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 19,51% | 19,51% | 19,51% |
| Risk Primi | 4,99% | 5,24% | 5,74% |
| İndirgeme Oranı | 24,50% | 24,75% | 25,25% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 2.583.949.402 | 2.546.844.600 | 2.474.767.476 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 2.583.950.000 | 2.546.845.000 | 2.474.765.000 |
| Kira Değerleme Tablosu - Avm | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 19,51% | 19,51% | 19,51% |
| Risk Primi | 4,99% | 5,24% | 5,74% |
| İndirgeme Oranı (%) | 24,50% | 24,75% | 25,25% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 192.192.259 | 191.807.104 | 191.041.407 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 192.190.000 | 191.805.000 | 191.040.000 |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 191.805.000 |
|---|---|
| 31.12.2024 ve 31.12.2025 Arasındaki Gün Sayısı | 365 |
| AVM'NİN YILLIK YAKLAŞIK KİRA DEĞERİ (TL) | 191.805.000 |
| AVM'NİN AYLIK YAKLAŞIK KİRA DEĞERİ (TL) | 15.985.000 |
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı ile uyumlu olarak "Kule ve Alışveriş Merkezi" amaçlı kullanımıdır.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||
|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
20% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 500 - 999 TL ise | 10% |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri |
||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise | 1% |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 1.000-2.000 TL ise | 10% |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde "Konusu: Cins tashihi için vergi ilişiği kesilmiştir" ve TEDAŞ lehine kira şerhi bulunmaktadır. Söz konusu beyanların taşınmazın devredilmesini etkilememektedir.
• Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 04.07.2006 tarih 96 no.lu yeni yapı ruhsatı, 13.11.2015 tarih 2015/14 sayılı tadilat ruhsatı, 03.08.2017 tarih ve 2017/04 sayılı tadilat ruhsatları ve 23.10.2018 tarih ve 2018/11 sayılı yapı kullanma izin belgesi alınmıştır. Konu taşınmaz iskanlı olup cins tashihi yapılmıştır. Taşınmaz mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumludur. Onaylı mimari projesine göre taşınmazın mevcut durumunda bazı dükkan alanların iç bölümlendirilmelerinde ve kullanım alanlarında farklılık yapılmış olup bu aykırılıklar projesine uygun hale dönüştürelebilir niteliktedir.
• Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Söz konusu gayrimenkulün tapudaki vasfı "36 Katlı Betonarme Ofis İş yeri ve Arsası" olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "36 Katlı Betonarme Ofis İş yeri ve Arsası" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 04.07.2006 tarih 96 no.lu yeni yapı ruhsatı, 13.11.2015 tarih 2015/14 sayılı tadilat ruhsatı, 03.08.2017 tarih ve 2017/04 sayılı tadilat ruhsatları ve 23.10.2018 tarih ve 2018/11 sayılı yapı kullanma izin belgesi alınmıştır. Konu taşınmaz iskanlı olup cins tahsisi yapılmıştır. Taşınmaz mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumludur. Onaylı mimari projesine göre taşınmazın mevcut durumunda bazı dükkan alanların iç bölümlendirilmelerinde ve kullanım alanlarında farklılık yapılmış olup bu aykırılıklar projesine uygun hale dönüştürelebilir niteliktedir.
9.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde "Konusu: Cins tashihi için vergi ilişiği kesilmiştir" ve TEDAŞ lehine kira şerhi bulunmaktadır. Söz konusu beyanların taşınmazın devredilmesini etkilememektedir.
9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerin üzerinde ipotek veya gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç devredilebilmesi konusunda engelleyici herhangi bir sınır bulunmamaktadır.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz "36 katlı betonarme ofis ve iş yeri arsası" niteliğinde olup arsa ve arazi niteliğinde değildir.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL |
|---|---|
| Maliyet Yaklaşımı | 2.251.510.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 2.546.845.000 |
Maliyet yaklaşımında bina maliyet değeri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, değerleme uzmanının tecrübelerine dayalı olarak binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak takdir edilmiştir. Arsa değeri ise taşınmaza yakın bölgede yer alan satılık/satılmış arsalar dikkate alınarak değerlendirilmiştir.
Ayrıca alışveriş merkezi kullanımlı konu taşınmaz gelir getiren bir mülk olarak değerlendirilmiş olup taşınmazın değerlemesinde gelir yaklaşımı da kullanılmıştır. Gelir yaklaşımında kullanılan verilere yönelik olarak bölgede benzer nitelikteki gayrimenkuller için pazar araştırması yapılmıştır. Gelir yaklaşımı taşınmazların gerçekleşmelerine ait veriler ve potansiyel olarak pazarda elde edebileceği nakit akışı dikkate alınarak yapılmıştır.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak konu taşınmazın gelir getiren bir mülk olması sebebiyle gelir yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri ve pazar kirası takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ VE PAZAR KİRASI | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | |||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 2.546.845.000.-TL | İkimilyarbeşyüzkırkaltımilyonsekizyüzkırkbeşbin-TL | ||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 3.056.214.000-TL | Üçmilyarellialtımilyonikiyüzondörtbin.-TL | ||
| Pazar Kirası (KDV Hariç) | 15.985.000.-TL | Onbeşmilyondokuzyüzseksenbeşbin.-TL/ay | ||
| Pazar Kirası (KDV Dahil) | 19.182.000.-TL | Ondokuzmilyonyüzseksenikibin.-TL/ay |
Büşra GÜNEŞ Değerleme Uzmanı Lisans no: 920973
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
EKLER
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz
| 1 | Tapu Belgesi |
|---|---|
| 2 | Takyidat Belgesi |
| 3 | İmar Durumu |
| 4 | Yapı Ruhsatları |
| 5 | Yapı Kullanma İzin Belgelesi ve Yapı Kayıt Belgesi |
| 6 | Fotoğraflar |
| 7 | Özgeçmişler |
| 8 | SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.