Legal Proceedings Report • Dec 31, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Gayrimenkul | 5 Adet Bağımsız Bölüm |
|---|---|
| Değerleme | Çankaya / Ankara |
| Raporu | 2024REVB603 / 31.12.2024 |
Çankaya Mahallesi Çankaya Caddesi No: 1 B/68 Çankaya/Ankara
Talebiniz doğrultusunda Çankaya'da konumlu olan "5 Adet Bağımsız Bölüm"ün toplam pazar değerine yönelik 2024REVB603 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar, 514 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerindeki ''6 katlı apartman beton'' niteliğindeki ana taşınmazda yer alan 5 adet bağımsız bölümdür. Taşınmazların toplam pazar değeri ve pazar kirasının aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ VE PAZAR KİRASI | ||
|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | |
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 52.240.000.-TL | Elliikimilyonikiyüzkırkbin.-TL |
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 62.688.000.-TL | Altmışikimilyonaltıyüzseksensekizbin.-TL |
| Pazar Kirası (KDV Hariç) | 244.250.-TL | İkiyüzkırkdörtbinikiyüzelli.-TL |
| Pazar Kirası (KDV Dahil) | 293.100.-TL | İkiyüzdoksanüçbinyüz.-TL |
Pazar değerinin ve pazar kirasının tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin ve pazar kirasının takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 19.11.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerlemeye Yardım Eden Haluk SORKUN
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| Yönetici Özeti |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri |
| Demografik ve Ekonomik Veriler |
| Gayrimenkullerin Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri |
| Gayrimenkullerin Konum Analizi |
| Gayrimenkullerin Fiziksel Bilgileri |
| SWOT Analizi |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç |
| Ekler |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | |||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet | |||
| DEĞERLEMENİN AMACI | GYO portföyünde yer alan gayrimenkuller olması | |||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında, konu taşınmazlara yönelik herhangi bir özel varsayımda bulunulmamıştır. |
|||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışması kapsamında, müşteri talebi doğrultusunda müşterinin tarafımıza ilettiği takyidat belgeleri dikkate alınmıştır. |
|||
| MÜŞTERİ TALEBİ | İşin kapsamı haricinde müşterinin herhangi bir talebi bulunmamaktadır. | |||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| ADRES | Güvenevler Mah. Farabi Sokak No: 27 Çankaya/Ankara | |||
| TAPU KAYDI | Ankara ili, Çankaya ilçesi, Güven Mahallesi, 5201 ada 10 parsel, 1, 2, 3, 4 ve 5 no.lu bağımsız bölümler |
|||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 514 m² | |||
| İMAR DURUMU | Lejant: Konut Yençok: 5 Kat |
|||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Mevcut Kullanım | |||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| Bağımsız bölüm sayısı: 5 | Yapım yılı: 2012 | |||
| ANA TAŞINMAZ | Yol kotu üstü kat sayısı: 5 | Yol kotu altı kat sayısı: 1 | ||
| Otopark Kapasitesi: Açık ve kapalı otopark | Asansör Kapasitesi: 1 adet şahıs asansörü |
|||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Ofis (1, 2, 3, 4 ve 5 no.lu bb) | |||
| İNŞAAT ALANI | Toplam İnşaat Alanı | 1.459 m² | ||
| Dükkan Satılabilir Alanı (1 no.lu bb) | 143 m² | |||
| Mesken Satılabilir Alanı (2 no.lu bb) | 191 m² | |||
| SATILABİLİR ALAN | Mesken Satılabilir Alanı (3 no.lu bb) | 191 m² | ||
| Mesken Satılabilir Alanı (4 no.lu bb) | 191 m² | |||
| Mesken Satılabilir Alanı (5 no.lu bb) | 191 m² |
| FİNANSAL GÖSTERGELER | |
|---|---|
| KAPİTALİZASYON ORANI | %5,50 (Konut) %6,00 (Dükkan) |
| GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ | 18,18 Yıl (Konut) 16,67 Yıl (Dükkan) |
| DÜKKAN BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 86.000 TL/m² |
| KONUT BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 52.000-52.500 TL/m² |
| DÜKKAN BİRİM KİRA DEĞERİ | 430 TL/m²/ay |
| KONUT BİRİM KİRA DEĞERİ | 238-240 TL/m²/ay |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | |
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Pazar Yaklaşımı |
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 |
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 52.240.000.-TL |
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 62.688.000.-TL |
| PAZAR KİRASI (KDV HARİÇ) | 244.250.-TL |
| PAZAR KİRASI (KDV DAHİL) | 293.100.-TL |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 31.12.2024 tarihinde, 2024REVB603 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Güven Mahallesi, 5201 ada, 10 parsel, 1, 2, 3, 4 ve 5 bağımsız bölüm no.lu gayrimenkullerin 31.12.2024 tarihli toplam pazar değerinin ve pazar kirasının, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; GYO portföyünde yer alan gayrimenkuller olması nedeniyle hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkullerin mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) kontrolünde, Sorumlu Değerleme Uzmanı Bilge SEVİLENGÜL (Lisans No:402484) tarafından hazırlanmıştır. Bu değerleme raporunun hazırlanmasına Haluk SORKUN yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi, bilgi amaçlı verilmiştir.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 04.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 31.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkullerin mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 19.11.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 19.11.2024 tarihli işbu sözleşmesi ve kapsamında; Ankara ili, Çankaya ilçesi, Güven Mahallesi, 5201 ada, 10 parsel, 1, 2, 3, 4 ve 5 bağımsız bölüm no.lu gayrimenkullerin 31.12.2024 tarihli toplam pazar değerinin ve pazar kirasının, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışması kapsamında, müşteri talebi doğrultusunda müşterinin tarafımıza ilettiği takyidat belgeleri dikkate alınmıştır.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporuna ait bilgi aşağıda yer almaktadır.
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Bilge Beller ÖZÇAM | ||||
| Rapor 1 | 29.12.2017 | 2017REVB341 | Bilge KALYONCU | 4.480.000 |
| Merve ÇOLAK | ||||
| Ozan KOLCUOĞLU | ||||
| Rapor 2 | 30.12.2022 | 2022REVB290 | Bilge KALYONCU | 18.255.000 |
| Bilge Sevilengül | ||||
| Rapor 3 | 29.12.2023 | 2023REVB440 | Ozan Kolcuoğlu | 36.745.000 |
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Bu değerleme raporu, Çankaya Mah. Çankaya Caddesi No:1 B/68 Çankaya/Ankara adresinde faaliyet gösteren Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmıştır.
RA 9
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,11 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'ini (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %6,80'inin ikamet ettiği Ankara, 5.803.482 kişi ile en çok nüfusa sahip 2. il olmuştur. Ankara nüfusu, 2023 yılında yaklaşık %0,37 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Ankara ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir
Üçüncü çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,3 artarken yıllıklandırılmış büyüme %4,5 olmuştur. İkinci çeyrekte 1 trilyon 22,3 milyar dolar olan yıllıklandırılmış GSYH 1 trilyon 75,7 milyar dolara yükselmiştir. Harcamalar tarafında büyümeye en yüksek katkı özel sektör tüketiminden gelirken stoklar ve dış talep büyümeyi aşağı çekmeyi sürdürmüştür. İktisadi faaliyet kollarında hizmetler ağırlıklı faaliyetler yavaşlarken sanayide toparlanma kaydedilmiştir.
Kasım ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) piyasa ortalama beklentilerinin bir miktar altında gelirken yıllık enflasyon hafif yükselmiştir. TÜFE aylık bazda %3,3 artarken, yıllık enflasyon ekim ayındaki %61,4'ten %62,0'a çıkmıştır. Momentum göstergeleri gerileyerek yukarı yönlü risklerin hafiflediğini teyit etmiştir. Bazı alt kalemlerde hızlı artış olsa da mal ve hizmet fiyatlarının her ikisi de yavaşlamayı sürdürmüştür. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %2,8 artarken yıllık bazda ekim ayındaki %39,4 olan yakın dönemin dip seviyesinden %42,2'ye yükselmiştir.
Ekim ayında ihracat yıllık bazda %7,4 artışla 22,9 milyar dolar olurken ithalat %0,6 yükselerek 29,4 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde ekim ayında ihracatta aylık bazda %0,2 düşüş yaşanırken ithalatta ise %6,6 artış kaydedilmiştir. 2022 Ekim'de %72,9 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2023'ün aynı ayında %77,8'e yükselmiştir. Böylece, Ocak-Ekim döneminde yıllık bazda ihracat %0,2 yükselirken ithalatta %1,1 artış olmuş ve dış ticaret açığı %3,2 artışla 93,9 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir.
1 TSKB A.Ş.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULLERİN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | Ankara |
|---|---|
| İlçesi | Çankaya |
| Mahallesi | Güven |
| Köyü | - |
| Sokağı | - |
| Mevki | - |
| Ada No | 5201 |
| Parsel No | 10 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | 6 katlı apartman beton |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 514 m² |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO | BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ |
KATI | ARSA PAYI | MALİKİ | HİSSESİ |
|---|---|---|---|---|---|
| Atakule Gayrimenkul | |||||
| 1 No.lu Bağımsız Bölüm | Mağaza | Zemin Kat | 20/116 | Yatırım Ortaklığı A.Ş. | Tam |
| Atakule Gayrimenkul | |||||
| 2 No.lu Bağımsız Bölüm | Mesken | 1. Normal Kat | 24/116 | Yatırım Ortaklığı A.Ş. | Tam |
| Atakule Gayrimenkul | |||||
| 3 No.lu Bağımsız Bölüm | Mesken | 2. Normal Kat | 24/116 | Yatırım Ortaklığı A.Ş. | Tam |
| Atakule Gayrimenkul | |||||
| 4 No.lu Bağımsız Bölüm | Mesken | 3. Normal Kat | 24/116 | Yatırım Ortaklığı A.Ş. | Tam |
| Atakule Gayrimenkul | Tam | ||||
| 5 No.lu Bağımsız Bölüm | Mesken | 4. Normal Kat | 24/116 | Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkullerin mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 27.11.2024 tarih, saat 11.56-11.58 itibarıyla alınan TAKBİS kaydına göre değerleme konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin tapu kayıtlarında, "Yönetim Planı" ve "KM'ne çevrilmiştir." beyanları bulunmakta olup tapu kayıtlarında yer alan söz konusu beyanlar taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama getirmemektedir.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazların değerine etkisi bulunmamaktadır.
Müşteri tarafından tarafımıza iletilen 27.11.2024 tarih, saat 11.56-11.58 itibarıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden alınan TAKBİS kaydına göre değerleme konusu taşınmazlara ilişkin son üç yıl içerisinde herhangi bir alım satım gerçekleşmemiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, genellikle zemin katı dükkan üst katları konut ya da ofis olan 4-5 katlı binalar yer almaktadır.
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 04.12.20224 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda ve ekte yer alan 22.12.2024 tarihli imar durumu yazısından edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parselin imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 Ölçekli 6. Etap Güven Mah İle Ayrancı Mah.'nin Bir Kısmı Zemin Katlarında Açığa Çıkan Bodrum Katlarında Binanın Birinci Katında Ticaret Kullanımı Yapılabilecek Konut Parsellerinin Cephe Aldığı Yolların Belirlenmesi Çalışması
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınan bilgiye göre konu taşınmazlara ilişkin son üç yıllık dönemde gerçekleşen imar durumu değişikliği bulunmamaktadır.
3.6 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına ve Yapı Kullanma İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler
Çankaya Belediyesinde 04.12.2024 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmazlara ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje | 06.12.2010 | - | 1.459 | Yeni Yapı | Toplam İnşaat Alanı: 1.459 m² |
| Yapı Ruhsatı | 16.05.2011 | 89/11 | 1.459 | - | Toplam İnşaat Alanı: 1.459 m² |
| Yapı Ruhsatı | 24.11.2011 | 178/11 | 1.459 | - | Toplam İnşaat Alanı: 1.459 m² |
| Yapı Ruhsatı* | 07.05.2012 | - | - | Tadilat | - |
| Yapı Kullanma İzni | 16.05.2012 | 39 | 1.459 | Yeni Yapı | 5 adet bağımsız bölüm: 1.459 m2 |
*İlgili yapı ruhsatına Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinden ulaşılamamış olup belgeye ilişkin bilgiler 16.05.2012 tarihli yapı kullanma izin belgesinden edinilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup yapı denetimi, Aşağı Öveçler 1328 Sokak No: 8/7 Balgat /Ankara adresinde faaliyet gösteren ADS Ankara Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.
3.7 Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu gayrimenkuller için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
Yapılan incelemeye göre taşınmazlara ilişkin; 06.12.2010 tarihli "Mimari Proje"; 16.05.2011 tarih 89/11 no.lu "Yapı Ruhsatı", 24.11.2011 tarih 178/11 no.lu ''Yapı Ruhsatı'', 07.05.2012 tarih ''Yapı Ruhsatı'' ile 16.05.2012 tarih 39 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmazlar, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ait belediye arşiv dosyasında, konu gayrimenkuller için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
3.10 Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu taşınmazlara ait 01.08.2023 tarihinde imzalanmış kira sözleşmesi bulunmaktadır.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme çalışması kapsamında, proje değerlemesi yapılmamıştır.
GAYRİMENKULLERİN KONUM ANALİZİ
Gayrimenkullerin açık adresi: Güvenevler Mah. Farabi Sokak No: 27 Çankaya/Ankara
Değerleme konusu taşınmazlar Ankara ili, Çankaya ilçesi, Güvenevler Mahallesi No:27 adresinde yer alan 1, 2, 3, 4 ve 5 no.lu bağımsız bölümlerdir.
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı ana taşınmaz Farabi Sokak üzerinde konumludur. Taşınmazların konumlu olduğu ana taşınmaz Farabi Sokak ile Cinnah Caddesi'nin kesiştiği köşeye üçüncü bina konumundadır. Farabi Sokak'a Cinnah Caddesi üzerinden giriş bulunmamakta olup Atatürk Bulvarı üzerinden yapılmaktadır. Taşınmazların çevresinde Niza Park Otel, Komşu Restoran, Zebra Restoran, Ray Sigorta Bölge Müdürlüğ, Anadolu Sigorta Bölge Müdürlüğü, Türk Amerikan Derneği, İsveç Büyükelçiliği, Kuğulu Park, Karum AVM ve Hilton Oteli bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde zemin katları dükkan üst katları ofis ve işyeri olarak kullanılan binalar ile tamamı iş yeri olarak kullanılan 4-5 katlı binalar bulunmaktadır.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Cinnah Caddesi | 50 m |
| Atatürk Bulvarı | 550 m |
| Kızılay Meydanı | 2,7 km |
| Ankara Şehir Hastanesi | 8,6 km |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Güven Mahallesi, 5201 ada, 10 parsel no.lu 514 m² yüz ölçümüne sahip "6 Katlı Apartman Beton" vasıflı ana gayrimenkulde yer alan "Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." adına tam hisseli 1 no.lu "Dükkan" 2, 3, 4, ve 5 no.lu ''Mesken'' vasıflı bağımsız bölümlerdir.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bina betonarme karkas yapı sisteminde ayrık nizamda inşa edilmiş olup 1 bodrum, zemin, 4 normal kat ve çatı arası kat olmak üzere toplam 7 kattan oluşmaktadır. Ana taşınmaz; mimari projesine göre bodrum katta, 11 araçlık otopark alanı, kazan dairesi ve su deposu zemin katında; bina girişi, 1 no.lu dükkan bölümü ve Dükkanya ait mutfak ve WC bölümü, 1., 2., 3. ve 4. normal katların her birinde binanın kat holleri ve merdiven evi ile birlikte, antre, salon, 2 adet yatak odası, mutfak, banyo ve balkon alanlarından oluşan 2, 3, 4 ve 5 no.lu meskenler ve çatı katında ise makine dairesi ile teras alanları bulunmaktadır. Onaylı mimari projeye göre; zemin katta yer alan 1 no.lu dükkan brüt 143 m², normal katta yer alan meskenlerin her biri 191'er m² olmak üzere toplam 907 m² kullanım alanından oluşmaktadır. Binanın 552 m² kullanım alanına sahip ortak alanlar dahil toplam inşaat alanı 1.459 m²'dir. Bina halihazırda ayrı ayrı veya bütün olarak kullanılmaya elverişli durumdadır. Yapının en son konsolosluk binası olarak kullanılmasından dolayı iç mekan özellikleri ağırlıklı olarak ofis kullanımına yönelik olarak tasarlanmış ve dekore edilmiştir. Mevcut durumda söz konusu bağımsız bölümler bir bütün olarak kullanılmakta olup toplam kapalı alanında herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. Ayrıca taşınmazların iç hacimlerinde mimari projeden farklı olarak bölümlendirmeler yapılmıştır. Söz konusu yapılan değişiklikler geri dönüştürülebilir niteliktedir.
| BİNA ALANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Bağımsız Bölüm | Bina Adı | Bulunduğu Kat | Alan (m²) |
| Zemin Kat | 230,04 | |||
| 1. Normal Kat | 307,24 | |||
| 1, 2, 3, 4 ve 5 no.lu | 6 Katlı Apartman Beton | 2. Normal Kat 3. Normal Kat |
307,24 | |
| 5201 ada 10 parsel | Bağımsız Bölüm | 307,24 | ||
| 4. Normal Kat | 307,24 | |||
| TOPLAM ALAN | 1.459,00 |
| Ada/Parsel | Bağımsız Bölüm No | Kat Adı | B.B Brüt Alanı (m²) |
|---|---|---|---|
| 1 No.lu Bağımsız Bölüm | Zemin Kat | 143,00 | |
| 2 No.lu Bağımsız Bölüm | 1. normal Kat | 191,00 | |
| 5201 ada 10 parsel | 3 No.lu Bağımsız Bölüm | 2. normal Kat | 191,00 |
| 4 No.lu Bağımsız Bölüm | 3. normal Kat | 191,00 | |
| 5 No.lu Bağımsız Bölüm | 4. normal Kat | 191,00 | |
| TOPLAM | 907,00 |
| İnşaat Tarzı | Betonarme |
|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık nizam |
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | 7 Katlı (1 adet bodrum kat, zemin kat, 4 normal kat ve çatı katı) |
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 1.459 m² |
| Yaşı | 12 |
| Dış Cephe | Alüminyum kompozit |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | Merkezi sistem |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut |
| Asansör | 1 Adet Mevcut |
| Jeneratör | Mevcut |
| Yangın Merdiveni | Mevcut |
| Park Yeri | Açık ve Kapalı Otopark |
| Diğer | Yangın Algılama ve Güvenlik Sistemi, Kartlı Geçiş, Su Deposu ve Hidrofor |
Değer takdirinde taşınmazların aşağıda belirtilen iç mekan inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Kullanım Amacı | Mesken (Yasal duruma göre) (2, 3, 4 ve 5 no.lu bağımsız bölümler) |
|---|---|
| Dükkan (Yasal durumuna göre) (1 no.lu bağımsız bölüm) | |
| Ofis (Mevcut durumuna göre) (1, 2, 3, 4 ve 5 no.lu bağımsız bölümler) | |
| Alanı | Yasal ve Mevcut Duruma göre |
| 143 m2 (1 no.lu bağımsız bölüm) |
|
| 191 m2 (2 no.lu bağımsız bölüm) |
|
| 191 m2 (3 no.lu bağımsız bölüm) |
|
| 191 m2 (4 no.lu bağımsız bölüm) |
|
| 191 m2 (5 no.lu bağımsız bölüm) |
|
| Zemin | Laminat parke, halı, mermer, ıslak hacimlerde seramik-granit |
| Duvar | Boya, ıslak hacimlerde seramik-granit |
| Tavan | Asma tavan |
| Aydınlatma | Spot aydınlatma, dekoratif aydınlatma |
Konu taşınmazlar onaylı mimari projeden farklı olarak iç alanlarda bölümlendirmeler yapılmış olup bu değişiklikler geri dönüştürülebilir niteliktedir. Ayrıca "mesken" niteliğinde 2, 3, 4 ve 5 no.lu bağımsız bölümler mevcut durumda ofis olarak kullanılmaktadır. İlgili belediyede yapılan incelemelerde söz konusu değişikliklere ilişkin herhangi bir cezai tutanağa rastlanmamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin mevcut durumdaki aykırılıkları geri dönüştürülebilir nitelikte olmakla birlikte 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirmemektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
• Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazların satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması ve yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı"; 1 no.lu bağımsız bölümün ''Dükkan'', 2, 3, 4 ve 5 no.lu bağımsız bölümlerin 'Konut'' niteliğine sahip olması nedeniyle kira getirilerinin olma potansiyeli ve çevrelerinde kiralık benzer gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazların arsa payı olan kat mülkiyeti tapusuna sahip olması nedeniyle "Maliyet Yaklaşımı" ile değerleme yapılmasının doğru sonuç vermeyeceği düşünüldüğünden bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkullerin değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazların konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmazlara olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazların değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkullerin yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| Konut Emsalleri / Satış |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
| Sahibinden | Restone Castle | Dialog Pakur | Cadde Emlak | |||
| Irtibat Bilgisi | - | 0531 507 01 26 | 0539 232 58 99 | 0534 378 81 77 | ||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Satış Fiyatı (TL) | 6.500.000 | 10.200.000 | 6.900.000 | 7.700.000 | ||
| Alanı (m²) | 160 | 155 | 110 | 130 | ||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 40.625 | 65.806 | 62.727 | 59.231 | ||
| Satış Durumu | 2024 Ekim ayında satılmıştır. | Satılık | Satılık | Satılık | ||
| Piyasa Düzeltmesi | 5% | 0% | 0% | 0% | ||
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | -5% | -5% | -5% | |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Alı | Yenileme Masrafları | Çok Niteliksiz |
Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | |
| 25% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum | Avantajlı | Benzer | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | ||
| meler | -10% | 0% | 5% | 5% | ||
| Kullanım Alanı | Kısıtlı Derecede Küçük | Kısıtlı Derecede Küçük | Küçük | Küçük | ||
| -5% | -5% | -10% | -10% | |||
| Bina Yaşı | 25 | 1 | 5 | 5 | ||
| maza Yönelik Düzelt | 9% | -8% | -5% | -5% | ||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Taşın | Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzeltilmiş Değer 50.174 54.577 53.691 |
50.699 |
*Değerleme konusu taşınmazların karşılaştırılmasında 2 no.lu bağımsız bölüm baz alınmıştır.
• Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan emlak ofisleri ve mülk sahipleri ile görüşülmüştür. Bölgede yapılan satışlar incelendiğinde değerleme konusu taşınmazlara emsal teşkil edebilecek gayrimenkuller tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların kat mülkiyeti tapusuna sahip olması sebebiyle bağımsız bölüm bazlı değerleme yapılmış olup 1, 2, 3 ve 4. normal kattaki bağımsız bölümler için konut emsallerinden değerlendirme yapılmıştır. Konu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde bölgedeki satış değerlerinin konum, yapı kalitesi, manzarası, cephesi, kapalı alanı gibi durumlar göz önüne alındığında taşınmazların 1, 2, 3 ve 4. normal katları için birim satış değerinin 52.000-52.500 TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
| Dükkan Emsalleri / Satış | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
| Irtibat Bilgisi | Osmanlı Gayrimenkul | Borsem İlker | Sahibinden | Investturk | |
| 0532 473 68 61 | 0312 482 56 10 | 0533 312 53 15 | 0312 321 03 11 | ||
| Karşılaştırılan Etmenler | $\overline{2}$ | $\overline{2}$ | $\overline{\mathbf{3}}$ | $\overline{4}$ | |
| Satış Fiyatı (TL) | 5.000.000 | 12.500.000 | 13.500.000 | 11.850.000 | |
| Alanı $(m2)$ | 110 | 170 | 320 | 110 | |
| Birim Fiyatı (TL/m 2 ) | 45.455 | 73.529 | 42.188 | 107.727 | |
| Satış Durumu | 2024 Eylül ayında satılmıştır. | Satılık | Satılık | Satılık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 7% | 0% | 0% | 0% | |
| Alım-Satıma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | $-5%$ | $-5%$ | $-2%$ |
| Düzeltmeler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yenileme Masrafları | Oldukça Niteliksiz | Çok Daha Niteliksiz | Çok Niteliksiz | Benzer Nitelikte | |
| 30% | 20% | 25% | 0% | ||
| Konum | Daha Dezavantajlı | Benzer | Daha Dezavantajlı | Daha Avantajlı | |
| 15% | 0% | 15% | $-15%$ | ||
| Kullanım Alanı | Kısıtlı Derecede Küçük | Kısıtlı Derecede Büyük | Daha Büyük | Daha Küçük | |
| $-5%$ | 5% | 15% | $-15%$ | ||
| Bina Yaşı | 40 | 21 | 25 | 28 | |
| Taşınmaza Yönelik Düzeltmeler | 20% | 6% | 9% | 11% | |
| Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Benzer | Cephesi İtibarıyla Dezavantajlı | Benzer | |
| 0% | 0% | 35% | 0% | ||
| Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 81.943 | 93.296 | 87.220 | 85.725 |
29
• Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede yer alan emlak ofisleri ve mülk sahipleri ile görüşülmüştür. Bölgede yapılan satışlar incelendiğinde değerleme konusu taşınmazlara emsal teşkil edebilecek gayrimenkuller tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların kat mülkiyeti tapusuna sahip olması sebebiyle bağımsız bölüm bazlı değerleme yapılmış olup zemin kat için dükkan emsallerinden değerlendirme yapılmıştır. Konu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde bölgedeki satış değerlerinin konum, yapı kalitesi, manzarası, cephesi, kapalı alanı gibi durumlar göz önüne alındığında taşınmazın zemin katı için birim satış değerinin 85.000-87.000 TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Borsem Emlak | Remax | Remax Key | Coldwell Banker Başkent | ||
| Irtibat Bilgisi | 0 (312) 441 41 70 | 0312 494 06 66 | 0312 494 06 66 | 0312 436 01 00 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Kira Fiyatı (TL/ay) | 40.000 | 38.500 | 67.000 | 35.000 | |
| Alanı (m²) | 320 | 75 | 155 | 160 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²/ay) | 125 | 513 | 432 | 219 | |
| Kiralama Durumu | 2024 Ekim ayında kiralanmıştır. | Kiralık | Kiralık | Kiralık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 5% | 0% | 0% | 0% | |
| maya Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | -10% | -5% | -3% |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzelt | Kiralama Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart |
| Kirala | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Yenileme Masrafları | Çok Niteliksiz | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Niteliksiz | |
| 25% | 0% | 0% | 10% | ||
| Konum | Benzer | Çok Daha Avantajlı | Çok Daha Avantajlı | Avantajlı | |
| meler | 0% | -20% | -20% | -10% | |
| Kullanım Alanı | Büyük | Daha Küçük | Kısıtlı Derecede Küçük | Kısıtlı Derecede Küçük | |
| 10% | -15% | -5% | -5% | ||
| Bina Yaşı | 35 | 1 | 0 | 35 | |
| 16% | -8% | -8% | 16% | ||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Benzer | |
| maza Yönelik Düzelt | 0% | -5% | -5% | 0% | |
| Taşın | Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 207 | 242 | 253 | 236 |
*Değerleme konusu taşınmazların karşılaştırılmasında 2 no.lu bağımsız bölüm baz alınmıştır.
• Bölgede yapılan kiralamalar incelendiğinde değerleme konusu taşınmazlara emsal teşkil edebilecek konut emsalleri tespit edilmiş ve bölgede kiralama yapan emlak ofisleri ve mülk sahipleriyle görüşülmüştür. Konu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde bölgedeki kira değerlerinin konum, yapı kalitesi, manzarası, cephesi, kapalı alanı gibi durumlar göz önüne alındığında taşınmazların 1, 2, 3 ve 4. normal katlar için birim kira değerinin 238-240 TL/m²/ay aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Borsem Atakule | Borsem Emlak | Borsem Dikmen Öveçler | A Emlak | ||
| Irtibat Bilgisi | 0532 562 87 76 | 0312 482 56 10 | 0312 481 17 35 | 534 111 11 11 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Kira Fiyatı (TL/ay) | 47.000 | 62.500 | 84.000 | 75.000 | |
| Alanı (m²) | 110 | 170 | 190 | 200 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²/ay) | 427 | 368 | 442 | 375 | |
| Kiralama Durumu | 2024 Ekim ayında kiralanmıştır. | Kiralık | Kiralık | Kiralık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 5% | 0% | 0% | 0% | |
| meler | Pazarlık Payı | 0% | -5% | -10% | -10% |
| maya | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Kirala | Kiralama Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart |
| Yönelik Düzelt | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Yenileme Masrafları | Niteliksiz | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Niteliksiz | |
| 10% | 0% | 0% | 10% | ||
| Konum | Daha Avantajlı | Daha Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Çok Daha Avantajlı | |
| meler | -15% | 15% | 5% | -20% | |
| Kullanım Alanı | Daha Küçük | Kısıtlı Derecede Büyük | Kısıtlı Derecede Büyük | Büyük | |
| Düzelt | -15% | 5% | 5% | 10% | |
| Bina Yaşı | 35 | 35 | 13 | 30 | |
| 16% | 16% | 1% | 13% | ||
| maza Yönelik | Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Benzer | Benzer | Çok Daha Dezavantajlı |
| 0% | 0% | 0% | 20% | ||
| Taşın | Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer 425 475 440 455 |
Değerlendirme:
• Bölgede yapılan kiralamalar incelendiğinde değerleme konusu taşınmazlara emsal teşkil edebilecek dükkan emsalleri tespit edilmiş ve bölgede kiralama yapan emlak ofisleri ve mülk sahipleriyle görüşülmüştür. Konu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde bölgedeki kira değerlerinin konum, yapı kalitesi, manzarası, cephesi, kapalı alanı gibi durumlar göz önüne alındığında taşınmazın zemin katı için birim kira değerinin 425-435 TL/m²/ay aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlara değer takdir edilirken; taşınmazların yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmazlara göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmazlar için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm No | Brüt Alan (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmazların Yaklaşık Değeri (TL) |
|
| 1 no.lu bağımsız bölüm | 143 | 86.000 | 12.300.000 | |
| 2 no.lu bağımsız bölüm | 191 | 52.000 | 9.930.000 | |
| 3 no.lu bağımsız bölüm | 191 | 52.250 | 9.980.000 | |
| 4 no.lu bağımsız bölüm | 191 | 52.500 | 10.030.000 | |
| 5 no.lu bağımsız bölüm | 191 | 52.350 | 10.000.000 | |
| TOPLAM DEĞERİ | 52.240.000 |
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZLARIN PAZAR KİRASI | |||
|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm No | Brüt Alan (m²) |
Birim Değer (TL/m²/ay) |
Taşınmazların Yaklaşık Değeri (TL) |
| 1 no.lu bağımsız bölüm | 143,00 | 430,00 | 61.500 |
| 2 no.lu bağımsız bölüm | 191,00 | 238,00 | 45.500 |
| 3 no.lu bağımsız bölüm | 191,00 | 239,00 | 45.750 |
| 4 no.lu bağımsız bölüm | 191,00 | 240,00 | 45.750 |
| 5 no.lu bağımsız bölüm | 191,00 | 240,00 | 45.750 |
| TOPLAM DEĞERİ | 244.250 |
Bu değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki emsal araştırmasına göre kira değerlerinin; 1 no.lu ''dükkan'' nitelikli bağımsız bölüm için 425-435 TL/m²/ay, ''mesken'' nitelikli 2, 3, 4, ve 5 no.lu bağımsız bölümler için 238-240 TL/m²/ay olacağı kanaatine varılmıştır. Emsallerdeki satış ve kira rakamlarından yola çıkarak, konutlar için kapitalizasyon oranı %5,5, dükkan için kapitalizasyon oranı %6,0 olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkullerden elde edilebileceği öngörülen aylık kira geliri ve direkt kapitalizasyon yöntemine göre değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm No | Bina Alanı | Birim Değeri | Kira Değeri | Kap. Oranı | Taşınmazların Yaklaşık Değeri |
| (m²) | (TL/m²/ay) | (TL/ay) | (%) | (TL) | |
| 1 no.lu bağımsız bölüm |
143,00 | 430,00 | 61.500 | 6,00% | 12.300.000 |
| 2 no.lu bağımsız bölüm |
191,00 | 238,00 | 45.500 | 5,50% | 9.925.000 |
| 3 no.lu bağımsız bölüm |
191,00 | 239,00 | 45.750 | 5,50% | 9.980.000 |
| 4 no.lu bağımsız bölüm |
191,00 | 240,00 | 45.750 | 5,50% | 9.980.000 |
| 5 no.lu bağımsız bölüm |
191,00 | 240,00 | 45.750 | 5,50% | 9.980.000 |
| TOPLAM DEĞERİ | 52.165.000 |
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır. Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımıdır.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmazlar için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | |||
|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | ||
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | ||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | |||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
|||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | ||
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | ||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | ||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | |||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
20% | ||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
|||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | ||
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 499 TL' ye kadar ise |
|||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 500 – 999 TL ise |
|||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri |
|||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 1.000 TL'ye kadar ise |
|||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 1.00-2.000 TL ise |
10% | ||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. Ve 3. Sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerim, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin tapu kayıtlarında "Yönetim Planı", "KM'ne çevrilmiştir." beyanları bulunmakta olup taşınmazların tapu kayıtlarında yer alan söz konusu beyanlar taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama getirmemektedir.
• Gayrimenkullerin veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parselin, 30660 nolu parselasyon planı ile oluşturulduğu, Bölge Kat Nizamı Planında Mesken kullanımında olduğu, yol boyu ticaret kararının olduğu, yapılaşma şartlarının ise Ayrık Nizam, 5 kat olarak belirlendiği öğrenilmiştir Yapılan incelemeye göre taşınmazlara ilişkin; ; 06.12.2010 tarihli "Mimari Proje"; 16.05.2011 tarih 89/11 no.lu "Yapı Ruhsatı", 24.11.2011 tarih 178/11 no.lu ''Yapı Ruhsatı'', 07.05.2012 tarih ''Yapı Ruhsatı'' ile 16.05.2012 tarih 39 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmazlar, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlamıştır.
• Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Söz konusu gayrimenkullerin tamamı birlikte tasarruf edilmekte olup tüm yasal çerçeveleri tamamlanmıştır. Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Bina" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmazlara ilişkin; 06.12.2010 tarihli "Mimari Proje"; 16.05.2011 tarih 89/11 no.lu "Yapı Ruhsatı", 24.11.2011 tarih 178/11 no.lu ''Yapı Ruhsatı'', 07.05.2012 tarih ''Yapı Ruhsatı'' ile 16.05.2012 tarih 39 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmazlar, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlamıştır.
9.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin tapu kayıtlarında, "Yönetim Planı" ve "KM'ne çevrilmiştir." beyanları bulunmakta olup tapu kaytılarında yer alan söz konusu beyanlar taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama getirmemektedir.
9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Üzerinde İpotek veya Gayrimenkullerin Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerin üzerinde ipotek veya gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç devredilebilmesi konusunda engelleyici herhangi bir sınır bulunmamaktadır.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlardan 1 no.lu bağımsız bölüm "Dükkan", 2, 3, 4, ve 5 no.lu bağımsız bölüm ise ''Mesken'' niteliğindedir.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 52.240.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 51.165.000 |
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülk, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazlar benzer nitelikte emsallere ulaşılmış olup somut verilere ulaşılmıştır.
Gelir yaklaşımında ise konu taşınmazlardan yıllık kira geliri elde edilebileceği dikkate alınarak, gelir getiren bir mülk olarak değerlendirilmiştir. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazlara benzer nitelikteki gayrimenkullerin gelir getiren bir mülk olarak değerlendirmekten ziyade pazar karşılaştırması dikkate alınarak değerlendirildiği gözlemlenmiştir. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazla benzer nitelikteki gayrimenkullerin gelir getiren bir mülk olarak değerlendirmekten ziyade pazar yaklaşımına göre değerlendirildiği gözlemlenmiştir.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, taşınmazların bulunduğu bölgede satılık/satılmış, kiralık/kiralanmış emsal verilerine ulaşılabiliyor olması sebebiyle pazar yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.
Takdir edilen değer, değerleme konusu taşınmazların ayrı ayrı değerlerinin toplamını ifade etmekte olup taşınmazların toplu bir şekilde satışına ilişkin olarak belirlenmemiştir.
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ VE PAZAR KİRASI | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | |||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 52.240.000.-TL | Elliikimilyonikiyüzkırkbin.-TL | ||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 62.688.000.-TL | Altmışikimilyonaltıyüzseksensekizbin.-TL | ||
| Pazar Kirası (KDV Hariç) | 244.250.-TL | İkiyüzkırkdörtbinikiyüzelli.-TL | ||
| Pazar Kirası (KDV Dahil) | 293.100.-TL | İkiyüzdoksanüçbinyüz.-TL |
Değerlemeye yardım eden; Haluk SORKUN
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
EKLER
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz
| 1 | Tapu Belgeleri |
|---|---|
| 2 | Takyidat Belgeleri |
| 3 | İmar Durumu |
| 4 | Onaylı Mimari Proje |
| 5 | Yapı Ruhsatları |
| 6 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
| 7 | Fotoğraflar |
| 8 | Özgeçmişler |
| 9 | SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.