Registration Form • Dec 31, 2024
Registration Form
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Gayrimenkul | 5 Adet Bağımsız Bölüm | |
|---|---|---|
| Değerleme | Çankaya / Ankara |
Raporu
2024REVB605 / 31.12.2024
Çankaya Mahallesi Çankaya Caddesi No: 1 B/68 Çankaya/Ankara
Talebiniz doğrultusunda Çankaya'da konumlu olan "5 Adet Bağımsız Bölüm"ün toplam pazar değerine yönelik 2024REVB605 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar, 584 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerindeki ''5 Katlı Betonarme Konut, Ofis ve İşyeri Arsası'' niteliğindeki ana taşınmazda yer alan 5 adet bağımsız bölümdür. Taşınmazların toplam pazar değeri ve pazar kirasının aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ VE PAZAR KİRASI | ||
|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | |
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 84.670.000.-TL | Seksendörtmilyonaltıyüzyetmişbin.-TL |
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 101.604.000.-TL | Yüzbirmilyonaltıyüzdörtbin.-TL |
| Pazar Kirası (KDV Hariç) | 394.500.-TL/ay | Üçyüzdoksandörtbinbeşyüz.-TL/ay |
| Pazar Kirası (KDV Dahil) | 473.400.-TL/ay | Dörtyüzyetmişüçbindörtyüz.-TL/ay |
Pazar değerinin ve pazar kirasının tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin ve pazar kirasının takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 19.11.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerlemeye yardım eden; Haluk SORKUN
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
| Yönetici Özeti4 |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri7 |
| Demografik ve Ekonomik Veriler……………………………………………………………………………………………………………10 |
| Gayrimenkullerin Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri 13 |
| Gayrimenkullerin Konum Analizi 18 |
| Gayrimenkullerin Fiziksel Bilgileri 21 |
| SWOT Analizi 24 |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi 26 |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme 42 |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç 44 |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | |||
|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | ||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet | ||
| DEĞERLEMENİN AMACI | GYO portföyünde yer alan gayrimenkuller olması | ||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında, konu taşınmazlara yönelik herhangi bir özel varsayımda bulunulmamıştır. |
||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışması kapsamında, müşteri talebi doğrultusunda müşterinin tarafımıza ilettiği takyidat belgeleri dikkate alınmıştır. |
||
| MÜŞTERİ TALEBİ | İşin kapsamı haricinde müşterinin herhangi bir talebi bulunmamaktadır. | ||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | |||
| ADRES | Gaziosmanpaşa Mah. Borazan Sokak No: 7 Çankaya/Ankara | ||
| TAPU KAYDI | Ankara ili, Çankaya ilçesi, Gaziosmanpaşa Mahallesi, 4431 ada 31 parsel, 1, 2, 3, 4 ve 5 no.lu bağımsız bölümler |
||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 584 m² | ||
| İMAR DURUMU | Lejant: Konut Yençok: 4 Kat |
||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Konut (1, 2, 3, 4 no.lu bb) Dükkan (5 no.lu bb) |
||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | |||
| Bağımsız bölüm sayısı: 5 | Yapım yılı: 2017 | ||
| ANA TAŞINMAZ | Yol kotu üstü kat sayısı: 4 | Yol kotu altı kat sayısı: 1 | |
| Otopark Kapasitesi: Açık ve kapalı otopark | Asansör Kapasitesi: 1 adet şahıs asansörü |
||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Ticari | ||
| İNŞAAT ALANI | Toplam İnşaat Alanı | 2.806,69 m² | |
| Konut Satılabilir Alanı (1 no.lu bb) | 243 m² | ||
| Konut Satılabilir Alanı (2 no.lu bb) | 243 m² | ||
| SATILABİLİR ALAN | Konut Satılabilir Alanı (3 no.lu bb) | 247 m² | |
| Konut Satılabilir Alanı (4 no.lu bb) | 86 m² | ||
| Dükkan Satılabilir Alan (5 no.lu bb) | 180 m² |
| FİNANSAL GÖSTERGELER | ||
|---|---|---|
| KAPİTALİZASYON ORANI | %5,50 (Konut) %6,00 (Dükkan) |
|
| GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ | 18,18 Yıl (Konut) 16,67 Yıl (Dükkan) |
|
| DÜKKAN BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 130.000 TL/m² | |
| KONUT BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 59.000 TL/m² (4 no.lu bb) 76.500-76.750 TL/m² (1, 2 ve 3 no.lu bb) |
|
| DÜKKAN BİRİM KİRA DEĞERİ | 645 TL/m²/ay | |
| KONUT BİRİM KİRA DEĞERİ | 268 TL/m²/ay (4 no.lu bb) 346-350 TL/m²/ay (1, 2 ve 3 no.lu bb) |
|
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Pazar Yaklaşımı | |
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 | |
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 84.670.000.-TL | |
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 101.604.000.-TL | |
| PAZAR KİRASI (KDV HARİÇ) | 394.500.-TL/ay | |
| PAZAR KİRASI (KDV DAHİL) | 473.400.-TL/ay |
RA 6
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 31.12.2024 tarihinde, 2024REVB605 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Gaziosmanpaşa Mahallesi, 4431 ada, 31 parsel, 1, 2, 3, 4 ve 5 bağımsız bölüm no.lu gayrimenkullerin 31.12.2024 tarihli toplam pazar değerinin ve pazar kirasının, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; GYO portföyünde yer alan gayrimenkuller olması nedeni ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkullerin mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) kontrolünde, Sorumlu Değerleme Uzmanı Bilge SEVİLENGÜL (Lisans No:402484) tarafından hazırlanmıştır. Bu değerleme raporunun hazırlanmasına Haluk SORKUN yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi, bilgi amaçlı verilmiştir.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 02.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 31.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkullerin mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 19.11.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 19.11.2024 tarihli dayanak sözleşmesi, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Gaziosmanpaşa Mahallesi, 4431 ada, 31 parsel, 1, 2, 3, 4 ve 5 bağımsız bölüm no.lu gayrimenkullerin 31.12.2024 tarihli toplam pazar değerinin ve pazar kirasının, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışması kapsamında, müşteri talebi doğrultusunda müşterinin tarafımıza ilettiği takyidat belgeleri dikkate alınmıştır.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporları aşağıda yer almaktadır.
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Rapor 1 | 29.12.2017 | 2017REVB344 | Merve ÇOLAK Bilge KALYONCU Bilge Beller ÖZÇAM |
8.270.000 |
| Rapor 2 | 30.12.2022 | 2012REVB292 | Bilge SEVİLENGÜL Ozan KOLCUOĞLU |
29.410.000 |
| Rapor 3 | 29.12.2023 | 2023REVB437 | Bilge SEVİLENGÜL Ozan KOLCUOĞLU |
59.560.000 |
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Bu değerleme raporu, Çankaya Mah. Çankaya Caddesi No:1 B/68 Çankaya / Ankara adresinde faaliyet gösteren Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmıştır.
RA 9
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,11 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'ini (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %6,80'inin ikamet ettiği Ankara, 5.803.482 kişi ile en çok nüfusa sahip 2. il olmuştur. Ankara nüfusu, 2023 yılında yaklaşık %0,37 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Ankara ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Ülke Nüfusu-Ankara Nüfusu Ankara Nüfusu
2024 üçüncü çeyrekte gayri safi yurt içi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,2 daralmıştır. Takvim etkisinden arındırılmış veride %2,6'dan %1,9'a, arındırılmamış seride ise %2,4'ten %2,1'e düşmüştür. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH, 1 trilyon 260 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı artarken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür. Bu sonuçlarla yıllık bazda büyüme %3,2 olmuştur.
Kasım ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %2,2 artarken yıllık enflasyon ekim ayındaki %48,6'dan %47,1'e inmiştir. Hem hizmet hem de mal fiyatları aylık enflasyonunda yavaşlama görülürken çekirdek göstergelerin aylık enflasyonunda hızlı gerileme yaşanmıştır. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %0,7 artarken yıllık bazda ekim ayındaki %32,2'den %29,5'e inmişir. Böylece TÜFE ile ÜFE arasındaki makas 17,6 yüzde puan olarak gerçekleşmiştir.
Ekim ayında ihracat yıllık bazda %3,1 yükselerek 23,5 milyar dolar olurken ithalatta değişim görülmemiş, 29,4 milyar dolar olmuştur. 2023 Ekim'de %77,5 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı %79,9'a çıkmıştır. Dış ticaret açığı ise 6,6 milyar dolardan 5,9 milyar dolara gerilemiştir. Veriler, dış ticaret ana pazarlarındaki ayrışmaya karşın ihracatta yükselişe işaret etmiştir. İthalat tarafında ise, çekirdek ithalattaki artışa rağmen enerji ve altın alt kalemlerindeki gerilemenin dengeleyici bir etki yaptığı görülmüştür.
1 TSKB A.Ş.
RA 12
GAYRİMENKULLERİN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | Ankara |
|---|---|
| İlçesi | Çankaya |
| Mahallesi | Gaziosmanpaşa |
| Köyü | - |
| Sokağı | - |
| Mevki | - |
| Ada No | 4431 |
| Parsel No | 31 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | 5 Katlı Betonarme Konut, Ofis ve İşyeri Arsası |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 584 m² |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO | BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ |
KATI | ARSA PAYI |
MALİKİ | HİSSESİ |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 No.lu Bağımsız Bölüm | Konut | 1. Normal Kat | 139/584 | Atakule Gayrimenkul | Tam |
| Yatırım Oratklığı A.Ş. | |||||
| Atakule Gayrimenkul | Tam | ||||
| 2 No.lu Bağımsız Bölüm | Konut | 2. Normal Kat | 139/584 | Yatırım Oratklığı A.Ş. | |
| Atakule Gayrimenkul | |||||
| 3 No.lu Bağımsız Bölüm | Konut | 3. Normal Kat | 141/584 | Yatırım Oratklığı A.Ş. | Tam |
| Atakule Gayrimenkul | |||||
| 4 No.lu Bağımsız Bölüm | Konut | 1. Bodrum Kat | 62/584 | Yatırım Oratklığı A.Ş. | Tam |
| Atakule Gayrimenkul | Tam | ||||
| 5 No.lu Bağımsız Bölüm | Dükkan | Zemin Kat | 103/584 | Yatırım Oratklığı A.Ş. |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkullerin mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 27.11.2024 tarih, saat 12.10-12.13 itibarıyla alınan takyidat belgelerine göre değerleme konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır.
• Diğer İrtifak Hakkı: 4431 ada 38 parsel lehine 31 parsel aleyhine 188,12 m² sahada otopark ve geçiş için irtifak hakkı kurulmuştur.*
*Söz konusu parsel üzerinden diğer parsele geçiş için düzenlenmiş irtifak hakkı niteliğinde olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde ilgili irtifak hakkının taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin tapu kayıtlarında, "Yönetim Planı", "KM'ne çevrilmiştir.'' beyanları ile ''4431 ada, 38 parsel lehine 188,12 m² sahada otopark ve geçiş için irtifak hakkı bulunmaktadır. Söz konusu irtifak hakkı 29.12.2014 tarihinde başlamakta olup 99 yıl süre ile 05.12.2113 tarihine kadar geçerlidir. İrtifak hakkı sebebiyle 4431 ada 38 parsel üzerinde bulunan binanın otoparkına geçiş 4431 ada 31 parsel üzerinde yer alan binanın otopark alanından sağlanacaktır. Söz konusu parsel üzerinden diğer parsele geçiş irtifak hakkı niteliğinde olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c)ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde ilgili irtifak hakkının taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazların değerine etkisi bulunmamaktadır.
Müşterş tarafından tarafımıza iletilen 27.11.2024 tarih, saat 12.10-12.13 itibarıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden alınan takyidat belgelerine göre değerleme konusu taşınmazlara ilişkin son üç yıl içerisinde herhangi bir alım satım gerçekleşmemiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, genellikle zemin katı dükkan üst katları konut ya da ofis olan 4-5 katlı binalar yer almaktadır.
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 18.12.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda ve ekte yer alan 22.12.2024 tarihli imar durumu yazısından edinilen bilgilere göre değerleme konusu konusu taşınmazların yer aldığı parselin imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 Ölçekli 5. Etap Gaziosmanpaşa, 100.Yıl, Kazım Özalp İle Büyükesat Mahalleleri Zemin Katlarında / Açığa Çıkan Bodrum Katlarında / Binanın Birinci Katında Ticaret Kullanımı Yapılabilecek Konut Parsellerinin Cephe Aldığı Yolların Belirlenmesi Çalışması
Lejandı: Konut Alanı
Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınan bilgiye göre konu taşınmazlara ilişkin son üç yıllık dönemde gerçekleşen imar durumu değişikliği bulunmamaktadır
Çankaya Belediyesinde 18.12.2024 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmazlara ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje | 22.04.2015 | - | 2.806,69 | Yeni Yapı | Toplam İnşaat Alanı: 2.806,69 m² |
| Yapı Ruhsatı | 15.12.2015 | 77/15 | - | İksa | - |
| Yapı Ruhsatı | 30.12.2015 | 502/15 | 2.806,69 | Yeni İnşaat | 4 Adet Konut: 818,41 m² Ofis ve İşyeri: 180,15 m² Ortak Alan: 1.808,13 |
| Yapı Kullanma İzni | 13.11.2017 | 637 | 2.806,69 | Yeni Yapı | 4 Adet Konut: 818,41 m² Ofis ve İşyeri: 180,15 m² Ortak Alan: 1.808,13 |
Değerleme konusu taşınmazlar, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup, yapı denetimi Mustafa Kemal Mah. 2140. Cad. Villa Blok No:18 İç Kapı No:1 Çankaya / Ankara adresinde faaliyet gösteren Gökdem Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
Yapılan incelemeye göre taşınmazlara ilişkin; 22.04.2015 tarihli "Mimari Proje"; 15.12.2015 tarih 77/15 no.lu "Yapı Ruhsatı", 30.12.2015 tarih 502/15 no.lu ''Yapı Ruhsatı'' ile 13.11.2017 tarih 637 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmazlar, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu binaya ait C grubu, 08.05.2017 tarih ve 534347E3CB457 numaralı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
3.10 Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu gayrimenkullere yönelik olarak tapu kayıtlarında ve belediye arşiv dosyasında herhangi bir sözleşmeye ilişkin bilgiye ulaşılamamıştır.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme çalışması kapsamında, proje değerlemesi yapılmamıştır.
GAYRİMENKULLERİN KONUM ANALİZİ
Gayrimenkullerin açık adresi: Gaziosmanpaşa Mah. Borazan Sokak No: 7 Çankaya/Ankara
Değerleme konusu taşınmazlar Ankara ili, Çankaya ilçesi, Gaziosmanpaşa Mahallesi Borazan Sokak No: 7 adresinde yer alan 1, 2, 3, 4 ve 5 no.lu bağımsız bölümlerdir.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu ana taşınmaz; Borazan Sokak'a cephelidir. Borazan Sokak Çankaya İlçesinin merkezi noktalarından olan Gaziosmanpaşa Mahallesi içerisinde Arjantin Caddesi ve İran Caddesi'ne paralel konumdadır. Konu taşınmazların bulunduğu bölge Ankara'nın merkezi noktalarındandır. Bölgenin en popüler caddeleri Tunalı Hilmi Caddesi, Arjantin Caddesi, Reşit Galip Caddesi, İran Caddesi, Nenehatun Caddesi ve Filistin Caddesi'dir. Söz konusu bölge Ankara'nın en eski yerleşim yerlerinden olup Ankara'nın üst gelir grubunun tercih ettiği bir bölgedir. Bölgenin en işlek caddelerinden olan Tunalı Hilmi Caddesi, İran Caddesi, Arjantin Caddesi ve Filistin Sokak'ta alışveriş merkezi, holding binaları, restoran ve mağazalar yer almaktadır. Ankara'nın eskiden beri süregelen popüler caddelerinden Tunalı Hilmi Caddesi, Arjantin ve Filistin Sokak, özellikle lüks restoranlarla dikkat çekmektedir. Bunlara ek olarak bölgede genel olarak prestijli firmaların holding binaları ve marka zincir gruplarının otelleri ve butik oteller bulunmaktadır. Ayrıca bölge üst gelir grubunun tercih ettiği konut alanlarını da içermektedir. Konu taşınmazların yer aldığı bölgede eski yapılı binaların yanı sıra özellikle yer yer yeni ofis binaları da görmek mümkündür. Bölgede genellikle 3-5 katlı, ayrık ve bitişik nizam olarak inşa edilmiş konut alanları yer almaktadır.
Taşınmazların yakın çevresinde Sheraton Hotel, The Life Hotel, bilinirliği yüksek kafe ve restoranlar, Karum AVM, Seğmenler Parkı, İsviçre Büyükelçiliği, Irak Büyükelçiliği, Pakistan Büyükelçiliği ve Suudi Arabistan Büyükelçiliği gibi önemli yerler bulunmaktadır.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Arjantin Caddesi | 25 m |
| Reşit Galip Caddesi | 360 m |
| Atatürk Bulvarı | 330 m |
| Kızılay Meydanı | 2,75 km |
| Esenboğa Havalimanı | 26 km |
RA 20
Değerleme konusu taşınmazlar, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Gaziosmanpaşa Mahallesi, 4431 ada, 31 parsel no.lu 584 m² yüz ölçümüne sahip "5 Katlı Betonarme Konut, Ofis ve İşyeri Arsası" vasıflı ana gayrimenkulde yer alan "Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." adına tam hisseli 1, 2, 3, 4 no.lu "Konut" ve 5 no.lu ''Dükkan'' vasıflı bağımsız bölümlerdir.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu ana taşınmaz; 4 bodrum kat, zemin kat ve 3 normal kat olmak üzere toplam 8 kattan oluşmaktadır. Ana taşınmazın onaylı mimari projesine göre; 4. bodrum katta otopark alanları, rampa, merdiven alanları, su deposu alanları ve 4431 ada 38 parsele geçiş alanı yer almaktadır. 3. bodrum katta; otopark alanları, rampa, merdiven alanları, su deposu, kazan dairesi ve 4431 ada 38 parsele geçiş alanı yer almaktadır. 2. bodrum katta; otopark alanları, rampa, merdiven ve su deposu alanları yer almaktadır. 1. bodrum katta 4 no.lu bağımsız bölüm, elektrik sayaç odası, merdiven alanları ve ortak depo alanları yer almaktadır. Zemin katta, 5 no.lu bağımsız bölüm, bina girişi, hol ve merdiven alanları yer almaktadır. 1.normal katta 1 no.lu bağımsız bölüm, 2. normal katta 2 no.lu bağımsız bölüm, 3. normal katta 3 no.lu bağımsız bölüm yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu ana taşınmaz onaylı mimari projesine göre toplam 2.806,69 m² brüt kapalı alana sahiptir.
1 no.lu bağımsız bölüm onaylı mimari projesine göre; mutfak, çamaşır odası, 3 adet banyo, ebeveyn odası, yatak odası, 2 adet giyinme odası ve yaşam alanından oluşmaktadır. Taşınmaz 243 m² brüt kapalı alanlıdır.
2 no.lu bağımsız bölüm onaylı mimari projesine göre; mutfak, çamaşır odası, 3 adet banyo, ebeveyn odası, yatak odası, 2 adet giyinme odası ve yaşam alanından oluşmaktadır. Taşınmaz 243 m² brüt kapalı alanlıdır.
3 no.lu bağımsız bölüm onaylı mimari projesine göre; mutfak, çamaşır odası, 3 adet banyo, ebeveyn yatak odası, yatak odası, 2 adet giyinme odası ve yaşam alanından oluşmaktadır. Taşınmaz 247 m² brüt kapalı alanlıdır.
4 no.lu bağımsız bölüm onaylı mimari projesine göre; ebeveyn odası, yatak odası, giyinme odası, banyo ve mutfak nişi içeren yaşam alanından oluşmaktadır. Taşınmaz 86 m² brüt kapalı alana sahiptir.
5 no.lu bağımsız bölüm onaylı mimari projesine göre; dükkan alanı ve WC bölümlerinden oluşmaktadır. Taşınmaz 180 m² brüt kapalı alanlıdır.
Değerleme konusu taşınmazların mahallinde yapılan tespitlerde 1. bodrum kat, zemin kat, 1. normal kat, 2. normal kat ve 3. normal katta yer alan bağımsız bölüm ve ortak alanları ayıran ayıran ve bağımsız bölümlerin iç alanlarını ayıran duvarların olmadığı tespit edilmiştir. Söz konusu bağımsız bölümlere ait iç duvarlar ile bağımsız bölümleri ve ortak alanları ayıran duvarlar örülmemiş olup yapının iç hacimlerinde de yerler brüt beton duvarlar sıvalı şekildedir. Yapının shell&core olarak teslim edileceği bilgisi edinilmiştir.
| BİNA ALANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Bağımsız Bölüm | Bina Adı | Bulunduğu Kat | Alan (m²) |
| 1. Bodrum Kat | 240,63 | |||
| 1, 2, 3, 4 ve 5 no.lu 4431 ada 31 parsel Bağımsız Bölüm |
5 Katlı Betonarme | Zemin Kat | 506,35 | |
| 1. Normal Kat Konut, Ofis ve İşyeri Arsası 2. Normal Kat |
683,68 | |||
| 682,36 | ||||
| 3. Normal Kat | 693,66 | |||
| TOPLAM ALAN | 2.806,69 |
| Ada/Parsel | Bağımsız Bölüm No | Kat Adı | B.B Brüt Alanı (m²) |
|---|---|---|---|
| 1 No.lu Bağımsız Bölüm | 1. Normal Kat | 243 | |
| 2 No.lu Bağımsız Bölüm | 2. Normal Kat | 243 | |
| 4431 ada 31 parsel | 3 No.lu Bağımsız Bölüm | 3. Normal Kat | 247 |
| 4 No.lu Bağımsız Bölüm | 1. Bodrum Kat | 86 | |
| 5 No.lu Bağımsız Bölüm | Zemin Kat | 180 | |
| TOPLAM | 999 |
| İnşaat Tarzı | Betonarme | |
|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık nizam | |
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | 8 Katlı (4 adet bodrum kat, zemin kat ve 3 normal kat) | |
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 2.806,69 m² | |
| Yaşı | 7 | |
| Dış Cephe | Aluminyum kompozit panel, cam giydirme | |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke | |
| Isıtma Sistemi | Merkezi sistem | |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut | |
| Asansör | 1 Adet Mevcut | |
| Jeneratör | Mevcut | |
| Yangın Merdiveni | Mevcut | |
| Park Yeri | Kapalı Otopark | |
| Diğer | Yangın Söndürme Sistemi |
Değer takdirinde taşınmazların aşağıda belirtilen iç mekan inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Kullanım Amacı | Konut ve Dükkan (Yasal duruma göre) | |
|---|---|---|
| Alanı | Yasal ve Mevcut Duruma göre; 243 m2 (1 no.lu bağımsız bölüm) 243 m2 (2 no.lu bağımsız bölüm) 247 m2 (3 no.lu bağımsız bölüm) 86 m2 (4 no.lu bağımsız bölüm) |
|
| Zemin | 180 m2 (5 no.lu bağımsız bölüm) Brüt beton, merdivenler granit |
|
| Duvar | Sıva | |
| Tavan | Beton | |
| Aydınlatma | - |
Konu taşınmazların onaylı mimari projesinden farklı olarak iç alanlarında yer alan bağımsız bölümleri ortak alanlardan ayıran duvarlar örülmemiş olup bu değişiklikler geri dönüştürülebilir niteliktedir. İlgili belediyede yapılan incelemelerde söz konusu değişikliklere ilişkin herhangi bir cezai tutanağa rastlanmamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin mevcut durumdaki aykırılıkları geri dönüştürülebilir nitelikte olmakla birlikte 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirmemektedir.
RA 23
• Konu taşınmazların bulunduğu bölge şirket merkezi ve büyükelçilikler tarafından tercih edilen bölgedir.
• Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
RA 25
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar kirası taşınmaz/menkul mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazların satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması ve yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı"; 1, 2, 3 ve 4 no.lu bağımsız bölümlerin ''Konut'', 5 no.lu bağımsız bölümün ''Dükkan'' niteliğine sahip olması nedeniyle kira getirilerinin olma potansiyeli ve çevrelerinde kiralık benzer gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazların arsa payı olan kat mülkiyeti tapusuna sahip olması nedeniyle "Maliyet Yaklaşımı" ile değerleme yapılmasının doğru sonuç vermeyeceği düşünüldüğünden bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkullerim değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazların konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmazlara olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazların değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkullerin yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Remax | Remax Lot | Suffe Emlak | Royal Brokers | ||
| Irtibat Bilgisi | 0533 016 69 70 | 0505 421 50 03 | 0312 557 06 40 | 0542 415 39 23 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Satış Fiyatı (TL) | 6.500.000 | 29.500.000 | 17.900.000 | 7.500.000 | |
| Alanı (m²) | 135 | 166 | 290 | 76 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 48.148 | 177.711 | 61.724 | 98.684 | |
| Satış Durumu | 2023 Aralık ayında satılmıştır | Satılık | Satılık | Satılık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 40% | 0% | 0% | 0% | |
| Pazarlık Payı | 0% | -10% | -10% | -5% | |
| meler Mülkiyet Durumu |
Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzelt Satış Koşulları |
Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yenileme Masrafları | Çok Niteliksiz | Nitelikli | Çok Niteliksiz | Niteliksiz | |
| 25% | -10% | 25% | 10% | ||
| Konum | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Benzer | Kısıtlı Derecede Avantajlı | |
| 5% | -5% | 0% | -5% | ||
| Kullanım Alanı | Küçük | Küçük | Benzer | Daha Küçük | |
| -10% | -10% | 0% | -15% | ||
| Bina Yaşı | 30 | 5 | 25 | 35 | |
| 16% | -1% | 13% | 20% | ||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Benzer | Benzer | Kısıtlı Derecede Avantajlı | |
| 0% | 0% | 0% | -5% | ||
| Shell&Core Durumu | -15% | -15% | -15% | -15% | |
| Konfor Koşulları | Benzer | Daha Avantajlı | Benzer | Benzer | |
| 0% | -15% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 80.973 | 77.155 | 67.773 | 82.087 |
*Değerleme konusu taşınmazların karşılaştırılmasında 1 no.lu bağımsız bölüm baz alınmıştır.
• Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede çalışan emlak ofislerive mülk sahipleri ile görüşülmüştür. Bölgede yapılan satışlar incelendiğinde değerleme konusu taşınmazlara emsal teşkil edebilecek gayrimenkuller tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların kat mülkiyeti tapusuna sahip olması sebebiyle bağımsız bölüm bazlı değerleme yapılmış olup 1, 2 ve 3. normal kattaki bağımsız bölümler için konut emsallerinden değerlendirme yapılmıştır. Ayrıca bölgede yapılan araştırmalar doğrultusunda shell&core ile iç mekan özellikleri tamamlanmış yapılar arasında yaklaşık %10-%15 arasında fark olduğu tespit edilmiştir. Konu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde bölgedeki satış değerlerinin konum, yapı kalitesi, manzarası, cephesi, kapalı alanı ve shell&core gibi durumları göz önüne alındığında bodrum katlar için 58.000-60.000 TL/m², 1, 2 ve 3. normal katlar için ise birim satış değerinin 76.000-77.000 TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
• Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede çalışan emlak ofisleri ve mülk sahipleri ile görüşülmüştür. Bölgede yapılan satışlar incelendiğinde değerleme konusu taşınmazlara emsal teşkil edebilecek gayrimenkuller tespit edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların kat mülkiyeti tapusuna sahip olması sebebiyle bağımsız bölüm bazlı değerleme yapılmış olup zemin kat için mağaza emsallerinden değerlendirme yapılmıştır. Konu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde bölgedeki satış değerlerinin konum, yapı kalitesi, manzarası, cephesi, kapalı alanı ve shell&core gibi durumları göz önüne alındığında taşınmazın zemin katı için birim satış değerinin 128.000-132.000 TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Coldwell Banker Elmas | Kovan Property | KW Angora | Karan Gayrimenkul | ||
| Irtibat Bilgisi | 0533 440 37 32 | 0532 640 04 95 | 0532 234 14 70 | 0507 946 89 20 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Kira Fiyatı (TL/ay) | 36.000 | 35.000 | 65.000 | 68.000 | |
| Alanı (m²) | 120 | 65 | 180 | 180 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²/ay) | 300 | 538 | 361 | 378 | |
| Kiralama Durumu | 2024 Eylül ayında kiralanmıştır. | Kiralık | Kiralık | Kiralık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 7% | 0% | 0% | 0% | |
| maya Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | -2% | -2% | -5% |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzelt | Kiralama Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart |
| Kirala | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Yenileme Masrafları | Niteliksiz | Benzer Nitelikte | Çok Daha Niteliksiz | Çok Niteliksiz | |
| 10% | 0% | 20% | 25% | ||
| Konum | Benzer | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Avantajlı | Benzer | |
| meler | 0% | -5% | -10% | 0% | |
| Kullanım Alanı | Küçük | Daha Küçük | Küçük | Küçük | |
| maza Yönelik Düzelt | -10% | -15% | -10% | -10% | |
| Bina Yaşı | 35 | 0 | 30 | 25 | |
| 20% | -5% | 16% | 13% | ||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Benzer | Benzer | Avantajlı | |
| 0% | 0% | 0% | -10% | ||
| Shell&Core Durumu | -15% | -15% | -15% | -15% | |
| Taşın | Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 334 | 317 | 344 | 348 |
*Değerleme konusu taşınmazların karşılaştırılmasında 1 no.lu bağımsız bölüm baz alınmıştır.
• Bölgede yapılan kiralamalar incelendiğinde değerleme konusu taşınmazlara emsal teşkil edebilecek konut emsalleri tespit edilmiş ve bölgede kiralama yapan emlak ofisleri ve mülk sahipleriyle görüşülmüştür. Ayrıca bölgede yapılan araştırmalar doğrultusunda shell&core ile iç mekan özellikleri tamamlanmış yapılar arasında yaklaşık %10-%15 arasında fark olduğu tespit edilmiştir.Konu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde bölgedeki kira değerlerinin konum, yapı kalitesi, manzarası, cephesi, kapalı alanı ve shell&core gibi durumları göz önüne alındığında bodrum katlar için 266-270 TL/m²/ay 1, 2 ve 3. normal katlar için ise birim kira değerinin 346-350 TL/m²/ay aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Remax | Center Point | Remax Lot | Remax One | ||
| Irtibat Bilgisi | 0533 016 69 70 | 0532 411 81 75 | 0536 817 10 81 | 0312 492 00 44 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Kira Fiyatı (TL/ay) | 33.000 | 125.000 | 95.000 | 85.000 | |
| Alanı (m²) | 50 | 280 | 250 | 180 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²/ay) | 660 | 446 | 380 | 472 | |
| Kiralama Durumu | 2024 Ekim ayında kiralanmıştır. | Kiralık | Kiralık | Kiralık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 5% | 0% | 0% | 0% | |
| maya Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | -5% | -5% | -2% |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet |
Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzelt | Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart |
| Kirala | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Yenileme Masrafları | Çok Daha Niteliksiz | Niteliksiz | Çok Daha Niteliksiz | Oldukça Niteliksiz | |
| 20% | 10% | 20% | 30% | ||
| Konum | Benzer | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | |
| meler | 0% | 5% | 5% | 5% | |
| Kullanım Alanı | Çok Daha Küçük | Kısıtlı Derecede Büyük | Kısıtlı Derecede Büyük | Benzer | |
| -20% | 5% | 5% | 0% | ||
| Bina Yaşı | 25 | 15 | 35 | 35 | |
| 13% | 6% | 20% | 20% | ||
| maza Yönelik Düzelt | Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Cephesi İtibarıyla Dezavantajlı | Cephesi İtibarıyla Dezavantajlı | Benzer |
| 0% | 35% | 35% | 0% | ||
| Shell&Core Durumu | -15% | -15% | -15% | -15% | |
| Taşın | Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 645 | 633 | 648 | 659 |
• Bölgede yapılan kiralamalar incelendiğinde değerleme konusu taşınmazlara emsal teşkil edebilecek dükkan emsalleri tespit edilmiş ve bölgede kiralama yapan emlak ofisleri ve mülk sahipleriyle görüşülmüştür. Konu taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde bölgedeki kira değerlerinin konum, yapı kalitesi, manzarası, cephesi, kapalı alanı ve shell&core gibi durumları göz önüne alındığında taşınmazın zemin katı için birim kira değerinin 640-650 TL/m²/ay aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlara değer takdir edilirken; taşınmazların yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmazlara göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmazlar için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | |||
|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm No | Brüt Alan (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmazların Yaklaşık Değeri (TL) |
| 1 no.lu bağımsız bölüm | 243,00 | 76.500 | 18.590.000 |
| 2 no.lu bağımsız bölüm | 243,00 | 76.750 | 18.650.000 |
| 3 no.lu bağımsız bölüm | 247,00 | 76.750 | 18.955.000 |
| 4 no.lu bağımsız bölüm | 86,00 | 59.000 | 5.075.000 |
| 5 no.lu bağımsız bölüm | 180,00 | 130.000 | 23.400.000 |
| TOPLAM DEĞERİ | 84.670.000 |
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZLARIN KİRA DEĞERİ | |||
|---|---|---|---|
| Brüt Alanı | Birim Değeri | Kira Değeri | |
| Bağımsız Bölüm No | (m²) | (TL/m²/ay) | (TL/ay) |
| 1 no.lu bağımsız bölüm | 243,00 | 346 | 84.000 |
| 2 no.lu bağımsız bölüm | 243,00 | 350 | 85.000 |
| 3 no.lu bağımsız bölüm | 247,00 | 350 | 86.500 |
| 4 no.lu bağımsız bölüm | 86,00 | 268 | 23.000 |
| 5 no.lu bağımsız bölüm | 180,00 | 645 | 116.000 |
| YAKLAŞIK TOPLAM DEĞERİ 394.500 |
Bu değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki emsal araştırmasına göre kira değerlerinin; 4 no.lu ''Dükkan'' nitelikli bağımsız bölüm için 640-650 TL/m²/ay, ''Konut'' nitelikli 1, 2 ve 3 no.lu bağımsız bölümler için 346-350 TL/m²/ay, 4 no.lu bağımsız bölümün ise 266-270 TL/m²/ay olacağı kanaatine varılmıştır. Emsallerdeki satış ve kira rakamlarından yola çıkarak, kapitalizasyon oranı konutlar için %5,50, dükkanlar için %6,00 olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkullerden elde edilebileceği öngörülen aylık kira geliri ve direkt kapitalizasyon yöntemine göre değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm No | Brüt Alanı Birim Değeri |
Kira Değeri | Kap. Oranı |
Taşınmazların Yaklaşık Değeri |
|
| (m²) | (TL/m²/ay) | (TL/ay) | (%) | (TL) | |
| 1 no.lu bağımsız bölüm | 243,00 | 346 | 84.000 | 5,50% | 18.325.000 |
| 2 no.lu bağımsız bölüm | 243,00 | 350 | 85.000 | 5,50% | 18.545.000 |
| 3 no.lu bağımsız bölüm | 247,00 | 350 | 86.500 | 5,50% | 18.875.000 |
| 4 no.lu bağımsız bölüm | 86,00 | 268 | 23.000 | 5,50% | 5.020.000 |
| 5 no.lu bağımsız bölüm | 180,00 | 645 | 116.000 | 6,00% | 23.200.000 |
| TOPLAM DEĞERİ | 83.965.000 |
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır. Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı ile uyumlu olarak 5 no.lu bağımsız bölüm için "Dükkan", 1, 2, 3 ve 4 no.lu bağımsız bölümler için ''Konut''amaçlı kullanımıdır.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmazlar için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||
|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
20% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 499 TL' ye kadar ise |
||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 500 - 999 TL ise |
||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri |
||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 1.000 TL'ye kadar ise |
||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 1.000-2.000 TL ise |
||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin tapu kayıtlarında "Yönetim Planı", "KM'ne çevrilmiştir.'' beyanları ile 4431 ada, 38 parsel lehine 188,12 m² sahada otopark ve geçiş için irtifak hakkı bulunmaktadır. Söz konusu irtifak hakkı 29.12.2014 tarihinde başlamakta olup 99 yıl süre ile 05.12.2113 tarihine kadar geçerlidir. İrtifak hakkı sebebiyle 4431 ada 38 parsel üzerinde bulunan binanın otoparkına geçiş 4431 ada 31 parsel üzerinde yer alan binanın otopark alanından sağlanacaktır. Söz konusu parsel üzerinden diğer parsele geçiş irtifak hakkı niteliğinde olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi'nin birinci fıkrasının (c)ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde ilgili irtifak hakkının taşınmazlara olumsuz etkisi bulunmamaktadır. Taşınmazlar üzerinde bulunan söz konusu beyanların ve irtifak hakkı taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama getirmektedir.
• Gayrimenkullerin veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parselin, 19417 nolu parselasyon planı ile oluşturulduğu, Bölge Kat Nizamı Planında imar kullanımının konut, yapılaşma şartlarının ise ayrık nizam 4 kat olarak belirlendiği öğrenilmiştir Yapılan incelemeye göre taşınmazlara ilişkin; 22.04.2015 tarihli "Mimari Proje"; 15.12.2015 tarih 77/15 no.lu "Yapı Ruhsatı", 30.12.2015 tarih 502/15 no.lu ''Yapı Ruhsatı'' ile 13.11.2017 tarih 637 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmazlar, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlamıştır.
• Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Söz konusu gayrimenkullerin tapudaki vasıfları 5 no.lu bağımsız bölüm için "Dükkan", 1, 2, 3 ve 4 no.lu bağımsız bölümler için ''Konut'' olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne 5 no.lu bağımsız bölüm için "Dükkan", 1, 2, 3 ve 4 no.lu bağımsız bölümler için ''Konut'' olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmazlara ilişkin; 22.04.2015 tarihli "Mimari Proje"; 15.12.2015 tarih 77/15 no.lu "Yapı Ruhsatı", 30.12.2015 tarih 502/15 no.lu ''Yapı Ruhsatı'' ile 13.11.2017 tarih 637 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmazlar, iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek yasal süreçlerini tamamlamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin tapu kayıtlarında "Yönetim Planı", "KM'ne çevrilmiştir.'' beyanları ile 4431 ada, 38 parsel lehine 188,12 m² sahada otopark ve geçiş için irtifak hakkı bulunmaktadır. Söz konusu irtifak hakkı 29.12.2014 tarihinde başlamakta olup 99 yıl süre ile 05.12.2113 tarihine kadar geçerlidir. İrtifak hakkı sebebiyle 4431 ada 38 parsel üzerinde bulunan binanın otoparkına geçiş 4431 ada 31 parsel üzerinde yer alan binanın otopark alanından sağlanacaktır. Söz konusu parsel üzerinden diğer parsele geçiş irtifak hakkı niteliğinde olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi'nin birinci fıkrasının (c)ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde ilgili irtifak hakkının taşınmazlara olumsuz etkisi bulunmamaktadır. Taşınmazlar üzerinde bulunan söz konusu beyanların ve irtifak hakkı taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama getirmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin üzerinde ipotek veya gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç devredilebilmesi konusunda engelleyici herhangi bir sınır bulunmamaktadır.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlardan 5 no.lu bağımsız bölüm "Dükkan", 1, 2, 3 ve 4 no.lu bağımsız bölüm ise ''Konut'' niteliğindedir.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 84.670.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 83.965.000 |
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülk, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazlar benzer nitelikte emsallere ulaşılmış olup somut verilere ulaşılmıştır.
Gelir yaklaşımında ise konu taşınmazlardan yıllık kira geliri elde edilebileceği dikkate alınarak, gelir getiren bir mülk olarak değerlendirilmiştir. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazlara benzer nitelikteki gayrimenkullerin gelir getiren bir mülk olarak değerlendirmekten ziyade pazar karşılaştırması dikkate alınarak değerlendirildiği gözlemlenmiştir. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazlarla benzer nitelikteki gayrimenkullerin gelir getiren bir mülk olarak değerlendirmekten ziyade pazar yaklaşımına göre değerlendirildiği gözlemlenmiştir.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, taşınmazların bulunduğu bölgede satılık/satılmış emsal verilerine ulaşılabiliyor olması sebebiyle pazar yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.
Takdir edilen değer değerleme konusu taşınmazların ayrı ayrı değerlerinin toplamını ifade etmekte olup taşınmazların toplu bir şekilde satışına ilişkin olarak belirlenmemiştir.
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ VE PAZAR KİRASI | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi 31.12.2024 |
||||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 84.670.000.-TL | Seksendörtmilyonaltıyüzyetmişbin.-TL | ||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 101.604.000.-TL | Yüzbirmilyonaltıyüzdörtbin.-TL | ||
| Pazar Kirası (KDV Hariç) | 394.500.-TL/ay | Üçyüzdoksandörtbinbeşyüz.-TL/ay | ||
| Pazar Kirası (KDV Dahil) | 473.400.-TL/ay | Dörtyüzyetmişüçbindörtyüz.-TL/ay |
Değerlemeye yardım eden; Haluk SORKUN
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
EKLER
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz
| 1 | Takyidat Belgeleri |
|---|---|
| 2 | İmar Durumu |
| 3 | Onaylı Mimari Proje |
| 4 | Yapı Ruhsatları |
| 5 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
| 6 | Enerji Kimlik Sertifikası |
| 7 | Fotoğraflar |
| 8 | Özgeçmişler |
| 9 | SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.