Legal Proceedings Report • Dec 31, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Gayrimenkul | 2 Adet Arsa |
|---|---|
| Değerleme | Beykoz / İstanbul |
| Raporu | 2024REV1059 / 31.12.2024 |
Çankaya Mahallesi Çankaya Caddesi No:1 B/68 Çankaya/ Ankara
Talebiniz doğrultusunda Riva'da konumlu olan "2 Adet Arsa"nın toplam pazar değerine yönelik 2024REV1059 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar, toplam 3.763 m² yüz ölçümüne sahiptir. Taşınmazların toplam pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | |||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 47.365.000.-TL | Kırkyedimilyonüçyüzaltmışbeşbin.-TL | ||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 52.101.500.-TL | Elliikimilyonyüzbirbinbeşyüz.-TL |
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 19.11.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerlemeye Yardım Eden Ecem BOLAT
Yaşar ÇARK Değerleme Uzmanı Lisans No: 411337
Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 404244
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| Yönetici Özeti |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri |
| Demografik ve Ekonomik Veriler |
| Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri |
| Gayrimenkulün Konum Analizi |
| Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri |
| SWOT Analizi |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | |||||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet | |||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Bu değerleme raporu, gayrimenkuller olmaları nedeni ile hazırlanmıştır. |
taşınmazların | GYO | portföyünde | yer alan |
|
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışmasını bulunmamaktadır. |
etkileyen | herhangi | özel | bir | varsayım |
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışmasını etkileyen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. | |||||
| MÜŞTERİ TALEBİ | Değerleme çalışmasını etkileyen herhangi bir müşteri bulunmamaktadır. |
talebi | ||||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||||
| ADRES | Çayağzı (Riva) Mahallesi, Beylik Mandıra Çiftliği Mevki, 2037 ve 2038 no.lu parseller Beykoz/İstanbul |
|||||
| TAPU KAYDI | İstanbul ili, Beykoz ilçesi, Çayağzı (Riva) Mahallesi, Beylik Mandıra Çiftliği Mevki, 13 pafta, 2037 ve 2038 no.lu parseller |
|||||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 2037 no.lu parsel: 2.450 m² | 2038 no.lu parsel: 1.313 m² | ||||
| İMAR DURUMU | Lejant: T3 Ticaret Alanı | KAKS: 0,20 | Hmaks: 2 Kat | |||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Ticaret Alanı | |||||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Pazar Yaklaşımı | |||||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 | |||||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 47.365.000.-TL | |||||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 52.101.500.-TL |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 31.12.2024 tarihinde, 2024REV1059 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, İstanbul ili, Beykoz ilçesi, Çayağzı (Riva) Mahallesi, Beylik Mandıra Çiftliği Mevki, 2037 ve 2038 parsel no.lu gayrimenkullerin 31.12.2024 tarihli toplam pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; taşınmazların GYO portföyünde yer alan gayrimenkuller olmaları nedeni ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Doğuşcan IĞDIR (Lisans No: 404244) kontrolünde, Değerleme Uzmanı Yaşar ÇARK (Lisans No: 411337) tarafından hazırlanmıştır. Bu değerleme raporunun hazırlanmasına Ecem BOLAT yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi, bilgi amaçlı olarak verilmiştir.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 25.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 31.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 19.11.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 19.11.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İstanbul ili, Beykoz ilçesi, Çayağzı (Riva) Mahallesi, Beylik Mandıra Çiftliği Mevki, 2037 ve 2038 parsel no.lu gayrimenkullerin 31.12.2024 tarihli toplam pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışmasını etkileyen herhangi bir müşteri talebi bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Rapor 1 | 29.12.2017 | 2017REV947 | Simge SEVİN | 3.170.000 |
| Ozan KOLCUOĞLU | ||||
| Rapor 2 | 30.12.2022 | 2022REV936 | Doğuşcan IĞDIR | 20.370.000 |
| Ozan KOLCUOĞLU | ||||
| Rapor 3 | 29.12.2023 | 2023REV915 | Yaşar ÇARK | 39.840.000 |
| Doğuşcan IĞDIR | ||||
| Ozan KOLCUOĞLU |
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Bu değerleme raporu, Çankaya Mah. Çankaya Caddesi No:1 B/68 Çankaya / Ankara adresinde faaliyet gösteren Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmıştır.
RA 8
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,001 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'unu (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %18,34'inin ikamet ettiği İstanbul, 15.655.924 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. İstanbul nüfusu, 2023 yılında yaklaşık binde 16 oranında azalış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,15 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İstanbul ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2024 ikinci çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,1 artmıştır. Böylece yıllık büyüme hızı takvim etkisinden arındırılmış veride %5,4'ten %2,8'e inmiştir. Arındırılmamış seride yıllık büyüme oranı ise %5,3'ten %2,5'e gerilemiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024 yılının ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür.
Eylül ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %3,0 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %52,0'dan %49,4'e inmiştir. Ana eğilim göstergelerindeki yükseliş fiyat baskısındaki hafiflemenin duraksamış olabileceğini ortaya koymuştur. Eylül ayında manşet rakama en yüksek katkı konut ve gıda gruplarından gelmiştir. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) aylık bazda %1,4 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %35,8'den %33,1'e inmiştir. Böylece TÜFE ile ÜFE yıllık arasındaki makas 16,3 yüzde puan olmuştur.
Ağustos ayında yıllık bazda ihracatta yükseliş yavaşlarken ithalatta daralma sürmüştür. İhracat yıllık bazda %2,3 artarak 22,0 milyar dolar olurken ithalat %10,7 düşerek 27,0 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde Ağustos'ta ihracat aylık bazda %1,8 yükselirken ithalatta %2,7 artış kaydedilmiştir. 2023 Ağustos'ta %71,2 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2024'ün aynı ayında %81,5'e çıkmıştır. Dış ticaret açığı ise 8,7 milyar dolardan 5,0 milyar dolara inmiştir.
1 TSKB A.Ş.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | İstanbul | ||
|---|---|---|---|
| İlçesi | Beykoz | ||
| Mahallesi | Çayağzı | ||
| Köyü | - | ||
| Sokağı | - | ||
| Mevki | Beylikmandıra Çiftliği | ||
| Ada No | - | ||
| Parsel No | 2037 | 2038 | |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | Arsa | Arsa | |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 2.450 m² | 1.313 m² | |
| Malik / Hisse | Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / Tam |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Müşteri tarafından iletilen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 27.11.2024 tarih, saat 12:00-12:10 itibarıyla alınan TAKBİS belgelerine göre değerleme konusu taşınmazlar üzerinde takyidat kayıtları bulunmaktadır,
• Diğer (Konusu: Doğal sit-sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı) Tarih: 15.05.2024 Sayı: 12675462 (16.05.2024 tarih, 8336 yevmiye no ile)
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir hak bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarında, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazların değerine etkisi bulunmamaktadır.
₶
Tarih: 27-11-2024-12:00
TAPU KAYIT BILGISI
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 0/2037 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 25096571 | AT Yüzölcüm(m2): | 2450.00 |
| il/ilce: | ISTANBUL/BEYKOZ | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Beykoz | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adr. | CAYAĞZI(RİVA) Mah. | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | BEYLİKMANDIRA CİFTLİĞİ | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
|
| Cilt/Sayfa No: | 21/2036 | ||
| Kavit Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| Ana Tasınmaz Nitelik: | ARSA |
ó.
| S/B/ | Acıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|
| Beyan | Diğer (Konusu: DOĞAL SİT-SÜRDÜRÜLEBİLİR KORUMA VE KONTROLLÜ KULLANIM ALANI ) Tarih: -15.05.2024 Sayı: -12675462( Sablon: Diğer) |
(SN:7776057) ISTANBUL VALILIĞI KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ VKN: |
Bevkoz - 16-05-2024 11:14 - 8336 |
|
| 1/2 |
| MÜLKİYET BİLGİLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği N o |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toolam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevrniye |
| 227537938 | (SN:5796910) ATAKULE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM SIRKETI V |
$\sim$ | 1/1 | 2450.00 | 2450.00 | Satis 11-12-2012 7290 |
- 1 |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) ZiEdwgtrJ_J8 kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
$2/2$
Tarih: 27-11-2024-12:10
TAPU KAYIT BİLGİSİ
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 0/2038 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 25086980 | AT Yüzölcüm(m2): | 1313.00 |
| II/lice: | ISTANBUL/BEYKOZ | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Beykoz | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | CAYAĞZI(RİVA) Mah. | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | BEYLİKMANDIRA CİFTLİĞİ | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
|
| Cilt/Savfa No: | 21/2037 | ||
| Kavit Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| Ana Tasınmaz Nitelik: | ARSA |
$\triangle$
| Diğer (Konusu: DOGAL SİT-SÜRDÜRÜLEBİLİR KORUMA VE KONTROLLÜ (SN:7776057) Beyan Beykoz - KULLANIM ALANI ) Tarih: -15.05.2024 Sayı: -12675462( Sablon: Diğer) ISTANBUL 16-05-2024 11:14 - VALİLİĞİ 8336 KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ |
S/B/I | Acıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|
| VKN: |
| (Hisse) Sistem No. |
Malik CONTRACT |
El Birliği No. |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 361552281 | (SN:5796910) ATAKULE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM SIRKETI V |
$\overline{\phantom{a}}$ | 1/1 | 1313.00 | 1313.00 | Satis 09-11-2016 12637 |
$\sim$ |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) g700M20Nsmo kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
$2/2$
İstanbul ili, Beykoz Tapu Müdürlüğü'nde yapılan incelemelere göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Beykoz Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde 25.12.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Riva Mahallesi Beylikmandıra Mevki'nin Bir Kısmına Ait Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı"
Plan Onay tarihi: 08.05.2023
Lejandı: T3 Ticaret Alanı + Yol
3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Son üç yıl içerisinde değerleme konusu parsellerin bulunduğu bölgenin 1/1.000 ölçekli "Riva Mahallesi Beylikmandıra Mevki'nin Bir Kısmına Ait Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı" 08.05.2023 tarihinde onaylanmış olup 30.11.2023 tarihinde ''İstanbul Çevre, Şehircilik Ve İklim İl Müdürlüğü'' tarafından plan değişiklik sınırına alınmıştır. Yapılan itirazlar olumlu ya da olumsuz cevaplandıktan sonra uygulama yapılabilecektir. Değerleme konusu parseller bir önceki 22.10.1998 tarihli planında ''Konut Alanı'' lejandında kalmakta olup 08.05.2023 tarihli planında ''T3 Ticaret Alanı + Yol'' lejandı olarak değişmiştir.
Beykoz Belediyesi'nde 25.12.2024 tarihinde yapılan incelemelere göre değerleme konusu taşınmazlara ilişkin herhangi bir yasal evrak ve izne rastlanılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi değildir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup Beykoz Belediyesi'nde yapılan incelemesinde herhangi bir yasal evraka raslanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar mevcutta boş durumda olup taşınmazlara ait herhangi bir proje, ruhsat vb. belgeler bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ait belediye arşiv dosyasında, konu gayrimenkul için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
3.10 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu gayrimenkullere yönelik olarak yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme çalışmasında proje değerlemesi yapılmamıştır.
Gayrimenkulün açık adresi: İstanbul ili, Beykoz ilçesi, Çayağzı (Riva) Mahallesi, Beylik Mandıra Çiftliği Mevki, 2037 ve 2038 no.lu parseller
Beykoz ilçesi İstanbul Anadolu Yakası'nın kuzeyinde konumlu olup lokasyon itibari ile kuzeyde Karadeniz, batıda Boğaziçi, güneyde Ümraniye ve Üsküdar ilçeleri, doğuda Çekmeköy ve Şile ilçeleri ile komşu durumdadır.
İlçe içerisinde yerleşim bölgeleri genellikle Boğaziçi'ne sınırı olan kısımlarda ve güney kesimlerde yer almakta olup kuzeye gidildikçe orman alanlarının hakimiyeti artmaktadır. Bu durum, ilçenin yeşil alan oranının yerleşim alanlarına kıyasla oldukça yüksek olduğunu göstermektedir. Yerleşim bölgelerinin devamı niteliğinde gelişen yeni konut alanlarında ise genellikle villa tipi konutlardan oluşan, yaşam kalitesi yüksek, güvenlikli ve kendi içinde yaşayan konut siteleri projelendirilmekte ve inşa edilmektedir. Bu bağlamda, üretilen lüks konut projelerinin çoğunlukla üst gelir grubu tarafından tercih edildiği söylenebilir.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgenin gelişimini etkileyen en önemli unsur, 3. Çevre Yolu projesidir. Bağlantı yollarının tamamlanmasının ardından, bölgenin gelişiminin devam etmesi beklenmektedir.
Söz konusu taşınmazlar Riva merkezine 1,5 km mesafede yer almakta olup, yakın çevresinde ağırlıklı olarak boş araziler, müstakil tipte villalar ve bilinirliği yüksek villa projeleri yer almaktadır. Riva Konakları, Antriva Evleri, Düşler Vadisi bu projelerden bazılarıdır.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Riva Merkez | 1,5 km |
| Yavuz Sultan Selim Köprüsü | 3 km |
| Bağlantı Yolu | |
| Yavuz Sultan Selim Köprüsü | 12 km |
| Beykoz İlçe Merkezi | 20 km |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL BİLGİLERİ
Değerleme konusu taşınmazlar, İstanbul ili, Beykoz ilçesi, Çayağzı (Riva) Mahallesi, Beylikmandıra Çiftliği Mevki, 2037 ve 2038 parsel no.lu gayrimenkullerdir. Değerleme konusu 2037 no.lu parsel 2.450 m², 2038 no.lu parsel 1.313 m² yüz ölçümüne sahip "Arsa" vasıflı taşınmazlardır. Değerleme tarihi itibari ile taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır.
Değerleme çalışması kapsamındaki taşınmazlar, Riva Deresi kıyısında yer almaktadır. Parselin kuzeydoğu cephesini oluşturan yol, taşınmazın bulunduğu bölgeyi Riva merkezine bağlamaktadır. Bu yol imar planında 15 m'lik olarak planlanmıştır.
Taşınmazların etrafı, yola cepheli kısımda yaklaşık 2,5 m yükseklikte beton duvar ile komşu parsel cepheleri doğal taş kaplamalı duvar üstü tel ile çevrilidir. Yol cephesinde, sürgülü otomatik demir kapı bulunmaktadır. Taşınmazların kıyı cephesinde, dereye doğru merdiven ve güneşlenme alanı şeklinde oluşturulmuş bir alan tik malzeme ahşap ile kaplıdır. Parselin yürüyüş yolu olarak düzenlenen kısımları beton kaplı olup diğer kısımları çim alan olarak düzenlenmiştir. Parsel üzerinde yarı açık sundurma şeklinde düzenlenen alan bulunmakta olup bu kısımda endüstriyel mutfak malzemelerinin kullanıldığı bir mutfak alanı oluşturulmuştur. Edinilen bilgiye göre taşınmazın rekreatif amaçlı kullanılması düşünülmektedir. Taşınmazın bulunduğu aks üzerinde Riva Konakları Sosyal Tesisi de bulunmakta olup çevredeki konut siteleri için benzer kullanımların dere aksı boyunca gelişmesinin beklendiği öğrenilmiştir.
5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Fiziki ve Yapısal Özellikleri
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Kullanım Amacı ile İç Mekân İnşaat ve Teknik Özellikleri
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklikleri 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, istersatın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazın satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımı yöntemine göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır. Konu gayrimenkulun 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı askıya alınmış olup mevcut durumda yapılaşma hakkı olmadığından indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılarak proje geliştirilmemiş, taşınmazın bulunduğu bölgede arsa kirası piyasası da oluşmamış oluğundan "Gelir Yaklaşımı" ile değer takdir edilmemiştir. Değerleme konusu taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı olmaması nedeniyle "Maliyet Yaklaşımı" ile değerleme yapılmasının doğru sonuç vermeyeceği düşünüldüğünden bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazların konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmazlara olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazların değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Irtibat Bilgisi | Eren Emlak 0(554) 342 44 66 |
Eren Emlak 0(554) 342 44 66 |
KW Ekol 0 (533) 760 21 73 |
Riva Plus Emlak 0 (536) 931 81 81 |
Bedir Gayrimenkul 0 (532) 171 46 25 |
||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| Satış Fiyatı (TL) | 11.304.000 | 22.400.000 | 49.000.000 | 22.000.000 | 12.000.000 | ||
| Yüz Ölçümü (m²) | 628 | 1.400 | 3.020 | 976 | 527 | ||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 18.000 | 16.000 | 16.225 | 22.541 | 22.770 | ||
| Satış Durumu | 2 ay önce satılmış | 4 ay önce satılmış | Satılık | Satılık | Satılık | ||
| Piyasa Düzeltmesi | 5% | 9% | 0% | 0% | 0% | ||
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | 0% | -10% | -22% | -23% | |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Alı | Ruhsata Sahip Olma Durumu | Hayır | Hayır | Hayır | Hayır | Hayır | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Yapılaşma Hakkı | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | ||
| meler | -4% | -4% | -4% | -4% | -4% | ||
| Net/Brüt Arsa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| maza Yönelik Düzelt | Konum | Çok Daha Avantajlı | Çok Daha Avantajlı | Avantajlı | Çok Daha Avantajlı | Çok Daha Avantajlı | |
| -20% | -20% | -10% | -20% | -20% | |||
| Yüz Ölçümü | Küçük | Kısıtlı Derecede Küçük | Benzer | Kısıtlı Derecede Küçük | Kısıtlı Derecede Küçük | ||
| -10% | -5% | 0% | -5% | -5% | |||
| Yasal Özellikleri | Standart | Standart | Standart | Standart | Standart | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Taşın | Fiziksel Özellikleri | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzeltilmiş Değer | 12.701 | 12.557 | 12.617 | 12.659 | 12.624 |
• Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde söz konusu taşınmazların konumlu olduğu Riva'da arsa stoğunun oldukça fazla olduğu görülmüş olup en son yapılan satışlar ve emsal araştırmaları sonucu benzer imar lejandına sahip bulunan arsaların imar durumları, yola cephe, yüz ölçümleri, topoğrafik yapıları, kısıtlılık etkenleri gibi durumları dikkate alınarak söz konusu arsaların net birim satış değerinin 12.500-12.750 TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Parsel No | Brüt Alan (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmazların Değeri (TL) |
||||
| 2037 | 2.450,00 | 12.500 | 30.625.000 | ||||
| 2038 | 1.313,00 | 12.750 | 16.740.750 | ||||
| TOPLAM DEĞERİ (TL) | 47.365.750 | ||||||
| TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ (TL) | 47.365.000 |
Bu değerleme çalışmasında indirgenmiş nakit akışı yöntemi uygulanmamıştır.
Bu değerleme raporu, bir projenin değerleme çalışması için hazırlanmamıştır.
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ile uyumlu olarak "T3 Ticaret Alanı" amaçlı kullanımıdır.
Bu değerleme çalışmasında, değerlemeye konu taşınmazların her birinin ayrı ayrı değerlerinin tespiti yapılmıştır. Tüm taşınmazların mülkiyeti Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye aittir.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmazlar için %10 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | |||||
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | |||||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | |||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
|||||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | |||||
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | |||||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
|||||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | |||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
|||||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
|||||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | |||||
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% | |||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 500 - 999 TL ise | 10% | |||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 1.000 TL ve üzeri | 20% | |||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise | 1% | |||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 1.000-2.000 TL ise | 10% | |||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtlarında, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
• Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Konu taşınmaz arsa niteliğinde olup değerleme konusu taşınmaza ait herhangi bir yasal evraka rastlanmamıştır. Konu taşınmazın da kapsayan 1/1.000 ölçekli imar planı henüz kesinleşmemiştir ve taşınmazın mevcut durumda yapılaşma izni bulunmamaktadır.
• Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "arsa/arazi" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar "Arsa" niteliğindedir.
9.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değeri etkileyen önemli ölçüde takyidat kaydı bulunmamaktadır.
9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde takyidat kaydı bulunmamakta olup devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar "Arsa" niteliğinde olup alımından itibaren üzerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmamıştır.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 47.365.000 |
Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazlara benzer nitelikteki gayrimenkullerin gelir getiren bir mülk olarak değerlendirmekten ziyade pazar yaklaşımına göre değerlendirildiği gözlemlenmiştir.
Konu gayrimenkullerin 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı değişiklik sınırına alınmış olup mevcut durumda yapılaşma hakkı olmadığından indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılarak proje geliştirilmemiştir.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | ||||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 47.365.000.-TL | Kırkyedimilyonüçyüzaltmışbeşbin.-TL | |||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 52.101.500.-TL | Elliikimilyonyüzbirbinbeşyüz.-TL |
Değerlemeye Yardım Eden Ecem BOLAT
Yaşar ÇARK Değerleme Uzmanı Lisans No: 411337
Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 404244
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.