Legal Proceedings Report • Dec 31, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Gayrimenkul | 2 Adet Arsa |
|---|---|
| Değerleme | Çankaya / Ankara |
| Raporu | 2024REVB608 / 31.12.2024 |
Çankaya Mahallesi Çankaya Caddesi No: 1 B/68 Çankaya/Ankara
Talebiniz doğrultusunda Çankaya'da konumlu olan "2 Adet Arsa"nın pazar değerine yönelik 2024REVB608 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar, 52.772,99 m² yüz ölçümüne sahip 29519 ada 1 no.lu parsel ile 9.889,40 m² yüz ölçümüne sahip 29521 ada 4 parsel no.lu taşınmazlardır. Taşınmazların Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesine düşen toplam pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZLARIN ATAKULE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN TOPLAM PAZAR DEĞERİ |
|||
|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | ||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 66.908.351.-TL | Atmışaltımilyondokuzyüzsekizbinüçyüzellibir.-TL | |
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 73.599.186.-TL | Yetmişüçmilyonbeşyüzdoksandokuzbinyüzseksenaltı.-TL |
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 19.11.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerlemeye Yardım Eden Haluk SORKUN
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
| Yönetici Özeti4 |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri6 |
| Demografik ve Ekonomik Veriler9 |
| Gayrimenkullerin Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri 12 |
| Gayrimenkullerin Konum Analizi 18 |
| Gayrimenkullerin Fiziksel Bilgileri 21 |
| SWOT Analizi 24 |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi 26 |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme 35 |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç 37 |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | ||||
| MÜLKİYET DURUMU | Hisseli mülkiyet (29519 ada 1 parsel), Tam mülkiyet (29521 ada 4 parsel) | ||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | GYO portföyünde yer alan gayrimenkuller olması. | ||||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir özel varsayım bulunmamaktadır. |
||||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışması kapsamında, müşteri talebi doğrultusunda müşterinin tarafımıza ilettiği takyidat belgeleri dikkate alınmıştır. |
||||
| MÜŞTERİ TALEBİ | İşin kapsamı haricinde müşterinin herhangi bir talebi bulunmamaktadır. | ||||
| ANA GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| ADRES | Mühye Mahallesi, 29519 ada 1 parsel ile 29521 ada 4 no.lu parseller Çankaya/Ankara |
||||
| TAPU KAYDI | Ankara ili, Çankaya ilçesi, Mühye Mahallesi, 29519 ada 1 parsel ve 29521 ada 4 parsel |
||||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMLERİ | 52.772,99 m² (29519 ada 1 parsel), 9.889,40 m² (29521 ada 4 parsel) | ||||
| İMAR DURUMU | Değerleme konusu taşınmazların imar durumu bilgileri ve yapılaşma koşulları "3.3 Gayrimenkullerin İmar Durumu" bölümünde detaylı olarak yer almaktadır. |
||||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Rekreasyon Alanı (29519 ada 1 parsel), Konut Alanı (29521 ada 4 parsel) | ||||
| FİNANSAL GÖSTERGELER | |||||
| ARSA BİRİM SATIŞ DEĞERLERİ | 2.500 TL/ m² (29519 ada 1 parsel) 6.500 TL/m² (29521 ada 4 parsel) |
||||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Pazar Yaklaşımı | ||||
| DEĞER TARİHİ | 31.12.2024 | ||||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 66.908.351.-TL | ||||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 73.599.186.- TL |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
RA 5
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 31.12.2024 tarihinde, 2024REVB608 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, Ankara ili Çankaya ilçesi Mühye Mahallesi, 29519 ada, 1 parsel ve 29521 ada, 4 parsel no.lu gayrimenkullerin Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş hissesine ait 31.12.2024 tarihli toplam pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; GYO portföyünde yer alan gayrimenkuller olması nedeni ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkullerin mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) kontrolünde, Sorumlu Değerleme Uzmanı Bilge SEVİLENGÜL (Lisans No:402484) tarafından hazırlanmıştır. Bu değerleme raporunun hazırlanmasına Haluk SORKUN yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi, bilgi amaçlı verilmiştir.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 02.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 31.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkullerin mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 19.11.2024 tarihli dayanak sözleşmesi ve hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 19.11.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; Ankara ili Çankaya ilçesi Mühye Mahallesi, 29519 ada, 1 parsel ve 29521 ada, 4 parsel no.lu gayrimenkullerin Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş hissesine ait 31.12.2024 tarihli toplam pazar Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışması kapsamında, müşteri talebi doğrultusunda müşterinin tarafımıza ilettiği takyidat belgeleri dikkate alınmıştır.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporları aşağıda yer almaktadır.
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Rapor 1 | 29.12.2017 | 2017B346 | Bilge KALYONCU Bilge Beller ÖZÇAM |
9.425.000 |
| Rapor 2 | 30.12.2022 | 2022REVB295 | Bilge SEVİLENGÜL Ozan KOLCUOĞLU |
22.313.360 |
| Rapor 3 | 29.12.2023 | 2023REVB441 | Bilge SEVİLENGÜL OZAN KOLCUOĞLU |
50.067.700 |
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Bu değerleme raporu, Çankaya Mah. Çankaya Caddesi No:1 B/68 Çankaya/Ankara adresinde faaliyet gösteren Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmıştır.
RA 8
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,11 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'ini (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %6,80'inin ikamet ettiği Ankara, 5.803.482 kişi ile en çok nüfusa sahip 2. il olmuştur. Ankara nüfusu, 2023 yılında yaklaşık %0,37 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Ankara ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
90.000.000 Nüfus Büyüklüğü ve Nüfus Artış Hızı
2,0
2024 üçüncü çeyrekte gayri safi yurt içi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,2 daralmıştır. Takvim etkisinden arındırılmış veride %2,6'dan %1,9'a, arındırılmamış seride ise %2,4'ten %2,1'e düşmüştür. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH, 1 trilyon 260 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı artarken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür. Bu sonuçlarla yıllık bazda büyüme %3,2 olmuştur.
Kasım ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %2,2 artarken yıllık enflasyon ekim ayındaki %48,6'dan %47,1'e inmiştir. Hem hizmet hem de mal fiyatları aylık enflasyonunda yavaşlama görülürken çekirdek göstergelerin aylık enflasyonunda hızlı gerileme yaşanmıştır. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %0,7 artarken yıllık bazda ekim ayındaki %32,2'den %29,5'e inmişir. Böylece TÜFE ile ÜFE arasındaki makas 17,6 yüzde puan olarak gerçekleşmiştir.
Konut satışları kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına kıyasla %63,6 oranında artış kaydetmiştir. Konut satışlarındaki yıllık değişim bir önceki ay Mayıs 2022'den bu yana en yüksek değerine ulaşarak %76,1 seviyesinde kaydedilmişti. Alt gruplar bazında en fazla artış %315,7 ile son iki aydır olduğu gibi bu ay da ipotekli satışlarda görülmüştür. Konut satışlarındaki bu artışla beraber mesai günü başına satışlar art arda beşinci ay boyunca uzun dönem ortalamasının üzerinde kalmıştır. Yabancılara yapılan konut satışları -%8,2 ile azalmayı sürdürmüş; toplam satışlar içerisindeki payı ise % 1,7'ye gerilemiştir.
Konut fiyatları Kasım 2024'te aylık bazda %2,8 ve yıllık bazda %29,4 artış göstermiştir. Yıllık artış oranı ekim ayında %26,8 seviyesinde kaydedilmişti. 10 ay boyunca negatif bölgede kalan konut reel fiyatlarının ana eğilimi (mevsimsel etkilerden arındırılmış aylık reel değişiminin üç aylık eğilimi) ise son iki aylık dönemde yeniden pozitif bölgede yer almıştır. Türkiye genelinde %0,4 seviyesinde gerçekleşen bu eğilim, İstanbul'da %0,3, Ankara'da ise %1,8 seviyelerinde kaydedilmiştir.
RA 11
GAYRİMENKULLERİN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | Ankara | |
|---|---|---|
| İlçesi | Çankaya | |
| Mahallesi | Mühye | |
| Köyü | ||
| Sokağı | - | |
| Mevki | - | |
| Ada No | 29519 | 29521 |
| Parsel No | 1 | 4 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | Arsa | Arsa |
| Ana Gayrimenkulün Yüz ölçümü | 52.772,99 m² | 9.889,40 m² |
| Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / |
Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı | |
| Malik / Hisse | 105136/5277299* | A.Ş. / Tam |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkullerin mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Müşteri tarafından tarafımıza iletilen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 27.11.2024 tarih, saat 12.09 itibarıyla alınan TAKBİS belgelerine göre değerleme konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır.
*Diğer maliklere ilişkin takyidat kayıtları ekte detaylı olarak yer almaktadır.
• Diğer (Konusu: Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı içerisindedir.) (Tarih 15.12.2015 Sayı: 126257) (Başlama Tarih: 21/12/2015, Bitiş Tarih: 21.12.2015 – Süre) (21.12.2015 tarih ve 80543 yevmiye no ile)
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin tapu kayıtlarında ''Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı içerisindedir.'', ''Kısmen orman sınırları içerisinde kalmaktadır.'', ''Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı içerisindedir.'' ve ''İstimlak şerhi'' beyanları bulunmakta olup tapu kayıtlarında yer alan söz konusu beyanlar taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama getirmemektedir.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazların değerine etkisi bulunmamaktadır.
Müşteri tarafından tarafımıza iletilen 27.11.2024 tarih, saat 12.08 itibarıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden alınan TAKBİS kaydına göre değerleme konusu taşınmazlara ilişkin son üç yıl içerisinde herhangi bir alım satım gerçekleşmemiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda taşınmazların kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, Emsal: 1,20 ve 1,40 konut alanları ile Emsal: 0,50 villa tarzında yapılaşmalar ve boş araziler bulunmaktadır. Konu taşınmazların bulunduğu bölgede plan iptal kararı bulunmaktadır.
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 02.12.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
29521 ada 4 ve 29519 ada 1 sayılı parsellerin 81264 nolu kesin parselasyon planı ile oluşturulduğu, ilgili parsellerin içinde bulunduğu Çankaya/Mamak ilçeleri İmrahor Vadisi ve Karataş Mahallesi 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliklerinin Ankara Büyükşehir Belediye Meclisince onaylanarak kesinleştiği, daha sonra söz konusu planların iptali istemi ile açılan davalarda Ankara 17. İdare Mahkemesi'nin "Dava Konusu İşlemlerin İptaline" karar verildiği, söz konusu parsele ait dava süreçleri devam ederken ilgili parselin de içinde bulunduğu alanda, 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda Belediye tarafından Re'sen hazırlanan Çankaya ilçesi Karataş Mahallesi ve İmrahor Vadisi 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nın ve tavsiye niteliğindeki 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği'nin Çankaya Belediye Meclisi'nce uygun görülerek Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nce "tadilen" onaylandığı, 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı askı işlemlerinin 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu gereği Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığınca yürütüldüğü (askı ilan tarihleri 20.07.2023- 18.08.2023), 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının askı işlemlerinin ise belediye tarafından 11.08.2023 tarihinde başlatılarak 11.09.2023 tarihinde tamamlandığı askı süreci içerisinde itirazlar olması nedeni ile kesinlik kazanmadığı,
29521 ada 4 sayılı parsele ait iptal edilen uygulama imar planında yapılaşma koşullarının E=1,40, Yençok: Serbest; 29519 ada 1 sayılı parselin iptal edilen uygulama imar planında rekreasyon alanı kullanımında kaldığı, yapılaşma koşullarının E=0,05 olarak belirlendiği, ilgili parsellerin "Mühye Karataş 2. Etap Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı Sınırı'nda kaldığı ancak yukarıda bahsedilen dava süreçleri sebebiyle imar planları iptal edilmiş olup onama süreci devam eden imar planları henüz kesinlik kazanmadığından ilgili belediye tarafından güncel imar durumu bilgisi verilememektedir.
İmarın 29521 ada 4 ve 29519 ada 1 sayılı parsellerin içerisinde yer aldığı Çankaya ilçesi Karataş Mahallesi ve İmrahor Vadisi 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nın ve tavsiye niteliğindeki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinin Çankaya Belediye Meclisi'nin 06.01.2023 tarih ve 45 sayılı kararı ile uygun görülerek Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 11.05.2023 tarih ve 761 sayılı kararı ile 1/5.000 ve 1/25.000 ölçekli planlar revize edilerek tadilen onaylandığı, planlara askı süresi içerisinde yapılan itirazların değerlendirme işlemleri sonrasında askı itirazlarının kısmen kabulü ve plan revizyonunun Çankaya Belediye Meclisinin 03.01.2024 tarih ve 18 sayılı kararı ile uygun görülüp Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.05.2024 tarih ve 496 sayılı kararı ile tadilen onaylandığı,
Bu planlarda 29521 ada 4 sayılı parselin E:1,20, Yençok:10 kat konut parseli, 29519 ada 1 sayılı parselin ise rekreasyon alanı kullanımında kaldığı, yapılaşma koşullarının E=0,05 olarak belirlendiği; ancak, henüz kesinleşmeyen söz konusu imar planlarının iptali istemiyle açılan ve Ankara 14.İdareMahkemesinin E:2023/1871 sayılı ve E:2024/59 sayılı dosyalarında görülen davalarda,Mahkemenin sırasıyla 09.10.2024 tarih K.2024/1657 sayılı ve 20.09.2024 tarih K.2024/1473 sayılı kararları ile imar planları iptal edildiğinden parsellerin kesinleşmiş bir imar durumunun bulunmadığı, hususları tespit edilmiştir.
Aşağıda yer alan imar durum bilgileri bilgi amaçlı paylaşılmış olup planların kesinleşmesi akabinde yürürlüğe girecektir.
Plan Adı: 1/1.000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı
Plan Onay Tarihi: Henüz kesinleşmemiştir.
Lejandı: Rekreasyon Alanı
• Emsal: 0,05
Plan Onay Tarihi: Henüz kesinleşmemiştir.
29519 ada 1 no.lu parsel,
Plan Adı: Çankaya Mamak İlçeleri İmrahor Vadisi Karataş Mahallesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı
Plan Onay Tarihi: Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 11.11.2021 tarih ve 2264 Sayılı Kararı
29521 ada 4 ve 29519 ada 1 sayılı parsellerin 81264 nolu kesin parselasyon planı ile oluşturulduğu, ilgili parsellerin içinde bulunduğu Çankaya/Mamak ilçeleri İmrahor Vadisi ve Karataş Mahallesi 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliklerinin Ankara Büyükşehir Belediye Meclisince onaylanarak kesinleştiği, daha sonra söz konusu planların iptali istemi ile açılan davalarda Ankara 17. İdare Mahkemesi'nin "Dava Konusu İşlemlerin İptaline" karar verildiği, söz konusu parsele ait dava süreçleri devam ederken ilgili parselin de içinde bulunduğu alanda, 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda Belediye tarafından Re'sen hazırlanan Çankaya ilçesi Karataş Mahallesi ve İmrahor Vadisi 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nın ve tavsiye niteliğindeki 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği'nin Çankaya Belediye Meclisi'nce uygun görülerek Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nce "tadilen" onaylandığı, 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı askı işlemlerinin 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu gereği Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığınca yürütüldüğü (askı ilan tarihleri 20.07.2023- 18.08.2023), 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının askı işlemlerinin ise belediye tarafından 11.08.2023 tarihinde başlatılarak 11.09.2023 tarihinde tamamlandığı, Çankaya Belediyesi Meclisi'nce 03.01.2024 tarihinde, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nce 14.05.2024 tarihinde askı itirazlarının kısmen kabulü ve plan revizesinin onaylandığı, daha sonra söz konusu planların iptali istemi ile açılan davalarda Ankara 14. İdare Mahkemesi'nin kararıyla 09.10.2024 tarihinde iptaline karar verildiği askı süresi içinde itirazlar olması nedeniyle planların kesinlik kazanmadığı,
29521 ada 4 sayılı parsele ait iptal edilen uygulama imar planında yapılaşma koşullarının E=1,40, Yençok: Serbest; 29519 ada 1 sayılı parselin iptal edilen uygulama imar planında rekreasyon alanı kullanımında kaldığı, yapılaşma koşullarının E=0,05 olarak belirlendiği, ilgili parsellerin "Mühye Karataş 2. Etap Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı Sınırı'nda kaldığı ancak yukarıda bahsedilen dava süreçleri sebebiyle imar planları iptal edilmiş olup onama süreci devam eden imar planları henüz kesinlik kazanmadığından ilgili belediye tarafından güncel imar durumu bilgisi verilememektedir.
İmarın 29521 ada 4 ve 29519 ada 1 sayılı parsellerin içerisinde yer aldığı Çankaya ilçesi Karataş Mahallesi ve İmrahor Vadisi 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nın ve tavsiye niteliğindeki 1/5000 ölçekli Nazım İmar
Planı Değişikliğinin Çankaya Belediye Meclisi'nin 06.01.2023 tarih ve 45 sayılı kararı ile uygun görülerek Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 11.05.2023 tarih ve 761 sayılı kararı ile 1/5.000 ve 1/25.000 ölçekli planlar revize edilerek tadilen onaylandığı, planlara askı süresi içerisinde yapılan itirazların değerlendirme işlemleri sonrasında askı itirazlarının kısmen kabulü ve plan revizyonunun Çankaya Belediye Meclisinin 03.01.2024 tarih ve 18 sayılı kararı ile uygun görülüp Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.05.2024 tarih ve 496 sayılı kararı ile tadilen onaylandığı,
Bu planlarda 29521 ada 4 sayılı parselin E:1,20, Yençok:10 kat konut parseli, 29519 ada 1 sayılı parselin ise rekreasyon alanı kullanımında kaldığı, yapılaşma koşullarının E=0,05 olarak belirlendiği; ancak, henüz kesinleşmeyen söz konusu imar planlarının iptali istemiyle açılan ve Ankara 14.İdareMahkemesinin E:2023/1871 sayılı ve E:2024/59 sayılı dosyalarında görülen davalarda,Mahkemenin sırasıyla 09.10.2024 tarih K.2024/1657 sayılı ve 20.09.2024 tarih K.2024/1473 sayılı kararları ile imar planları iptal edildiğinden parsellerin kesinleşmiş bir imar durumunun bulunmadığı, hususları tespit edilmiştir.
Değerleme konusu parseller "arsa" vasıflı olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmaması sebebiyle söz konusu taşınmazlara ait ilgili belediyede herhangi bir yasal belge bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi değildir. Ancak konu taşınmazlar üzerinde yeni bir yapı yapılması halinde tabi olacaktır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta ve parseller için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı olup mevcut durum itibarıyla üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmazlar arsa olarak yasal süreçlerini tamamlamış olup taşınmazların imar planları mahkeme tarafından iptal edildiği için yeni yapılacak imar planı doğrultusunda taşınmazların imar durumunda değişiklik meydana gelmesi ihtimali bulunmaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı olduğu ve üzerlerinde herhangi bir yapı bulunmadığı için gayrimenkuller için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullere yönelik olarak yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
Bu değerleme çalışması kapsamında, proje değerlemesi yapılmamıştır.
Gayrimenkullerin açık adresi: Mühye Mahallesi 29519 ada 1 no.lu ile 29521 ada 4 no.lu parseller Çankaya/Ankara
Değerleme konusu taşınmazların konumlandığı Çankaya ilçesi Ankara'nın merkez ilçeleriden biri olup Ankara'da yer alan ilçeler arasında en fazla nüfusa sahip ilçedir. Günümüzde ilçe statüsü taşımakla beraber Ankara'nın metropol işlevlerinin yapıldığı, yerleşim ve iş alanlarının yer aldığı bir semttir.
Değerleme konusu taşınmazların konumlandığı Mühye Mahallesi, Çankaya ilçesinin kuzeyinde yer alan gelişmekte olan müteahhitlerin ilgisinin üzerinde olduğu Çevre Yolu sınırına kadar dayanan çeper mahalle konumundadır. Taşınmazların içerisinde bulunduğu Mühye mahallesi ise genel itibari ile tek katlı müstakil konut yapılarının bulunduğu eski bir yerleşim yeri niteliğindedir.
Taşınmazların yakın çevresinde ise; Mühye yerleşim alanı, Sinpaş Altın Oran ve Marina Ankara gibi bilinirliği yüksek projeler ile birlikte Tuğla Fabrikaları, Çevnak Geri Dönüşüm ve Çankaya Belediyesi Köpek Barınağı gibi tesisler bulunmaktadır.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Mühye Yerleşim Alanı | 1,00 km |
| Kahire Caddesi | 3,10 km |
| Sinpaş Altınoran Konutları | 8,80 km |
| AŞTİ Terminali | 21,00 km |
RA 20
5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tanımı, Gayrimenkuller Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Mühye Mahallesi, 29519 ada 1 parsel ve 29521 ada 4 parsel no.lu "Arsa" vasıflı taşınmazlardır. Değer tarihi itibarıyla taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz 52.772,99 m² yüz ölçümlüdür. Taşınmaz oldukça eğimli bir topografik yapıya sahip iken geometrik olarak amorftur. Parselin 565. Sokak'ın devamı olan toprak yola yaklaşık 180 m cephesi bulunmakta olup taşınmaza bu yol ile ulaşılabilmektedir. Konu taşınmazın sınırlarını belirleyici herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz 9.889,40 m² yüz ölçümlüdür. Taşınmaz hafif eğimli bir topografik yapıya ve dikdörtgene benzer bir şekle sahiptir. Parsele ulaşım konusunda mevcut durumda parselin ortasından yol geçmesine rağmen mevcutta bu yol üzerinden ulaşım sağlanamamaktadır. Bu nedenle 565. Sokak'ın devamından yaklaşık 7 km toprak yol üzerinde ilerlenmesi gerekmektedir. Konu taşınmazın sınırlarını belirleyici herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
Konu taşınmazlar ''Arsa'' vasıflı olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Kullanım Amacı ile İç Mekan İnşaat ve Teknik Özellikleri
Konu taşınmazlar ''Arsa'' vasıflı olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasfında olup taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Konu taşınmazlar ''Arsa'' vasıflı olup üzerlerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
RA 23
• Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölge yeni gelişmekte olup yatırımcıların ilgisini çekmektedir.
• Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
RA 25
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazlara satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazların uygulama imar planı üzerinde yürütmeyi durdurma kararı olması ve bundan kaynaklı yapılaşma şartlarında belirsizlik olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmamıştır. Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmaması sebebi ile "Maliyet Yaklaşımı" uygulanmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkullerin değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazların konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmazlara olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazların değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkullerin yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Merkez Gayrimenkul | Merkez Gayrimenkul | Altınkule Gayrimenkul | D&T İNVEST | ||
| Irtibat Bilgisi | 0546 697 96 23 | 0546 697 96 23 | 0544 277 32 84 | 0530 302 33 47 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Satış Fiyatı (TL) | 1.880.000 | 4.999.000 | 459.990 | 945.066 | |
| Yüz Ölçümü (m²) | 400 | 715 | 90 | 186 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 4.700 | 6.992 | 5.111 | 5.081 | |
| meler | Satış Durumu | 2024 Kasım ayında satılmıştır. |
Satılık | Satılık | Satılık |
| Düzelt | Piyasa Düzeltmesi | 2% | 0% | 0% | 0% |
| Pazarlık Payı | 0% | -10% | -5% | -5% | |
| ma Yönelik | Mülkiyet Durumu | Çok hisseli | Çok hisseli | Çok hisseli | Çok hisseli |
| 20% | 20% | 20% | 20% | ||
| Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| m-Satı | Ruhsata Sahip Olma Durumu | Hayır | Hayır | Hayır | Hayır |
| Alı | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Yapılaşma Hakkı | 1,40 | 1,40 | 1,40 | 1,40 | |
| meler | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Net/Brüt Arsa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| maza Yönelik Düzelt | Konum | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yüz Ölçümü | Büyük | Kısıtlı Derecede Büyük | Kısıtlı Derecede Büyük | Kısıtlı Derecede Büyük |
|
| 10% | 5% | 5% | 5% | ||
| Yasal Özellikleri | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Taşın | Fiziksel Özellikleri | Benzer | Avantajlı | Benzer | Benzer |
| 0% | -10% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 6.328 | 7.173 | 6.118 | 6.082 |
* Değerleme konusu taşınmazlardan 29521 ada 4 parsel dikkate alınmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| Irtibat Bilgisi | Çetin Çelik | Hasan Demirbaş | Sahibinden | |
| 0543 381 41 06 | 0542 848 66 01 | 0537 707 65 33 | ||
| Karşılaştırılan Etmenler | 5 | 6 | 7 | |
| Satış Fiyatı (TL) | 595.000 | 6.800.000 | 1.300.000 | |
| Yüz Ölçümü (m²) | 250 | 2.900 | 728 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 2.380 | 2.345 | 1.786 | |
| Satış Durumu | Satılık | Satılık | Satılık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | |
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | -10% | -15% | -2% |
| meler | Mülkiyet Durumu | Çok hisseli | Çok hisseli | Çok hisseli |
| 0% | 0% | 0% | ||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart |
| 0% | 0% | 0% | ||
| Alı | Ruhsata Sahip Olma Durumu | Hayır | Hayır | Hayır |
| 0% | 0% | 0% | ||
| İmar Durumu | 10% | 10% | 10% | |
| meler | Net/Brüt Arsa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% |
| Konum | Benzer | Benzer | Benzer | |
| 0% | 0% | 0% | ||
| Yüz Ölçümü | Daha Büyük | Daha Büyük | Kısıtlı Derecede Büyük | |
| 15% | 15% | 5% | ||
| maza Yönelik Düzelt | Yasal Özellikleri | Standart | Standart | Standart |
| 0% | 0% | 0% | ||
| Taşın | Fiziksel Özellikleri | Benzer | Benzer | Dezavantajlı |
| 0% | 0% | 10% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 2.710 | 2.521 | 2.214 |
* Değerleme konusu taşınmazlardan 29519 ada 1 parsel dikkate alınmıştır.
• Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu Mühye Mahallesi ve yakın çevresinde yapılan araştırmalar neticesinde söz konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede satılık arsa arzının fazla olduğu, buna karşılık gerçekleşen satışın çok az olduğu tespit edilmiştir. Büyükşehir Belediyesi
tarafından gerçekleştirilmesi beklenen Kanal Projesi'nin gerçekleşmemesi ve bölgede plan iptallerinin olması bölgenin beklenen hareketliliğin yaşamadığı geçmiş yıllarda yaşanan ilginin düşmesine yol açtığı tespit edilmiştir. Bölgedeki gayrimenkul alım-satım süreçlerindeki durgunluğa sebep olarak ise, yatırım potansiyeli bulunması dolayısı mülk sahiplerinin taşınmazlarını satmak istememesi veya istenilen fiyatların yüksek olması görülmektedir. Bölgede yapılan araştırmalar neticesinde arsa fiyatlarının arsaların imar durumlarına, yola cephesinin bulunmasına, ''Kanal Projesi''ne olan yakınlığına, yüz ölçümlerine, topoğrafik yapılarına, hisseli olup olmamasına, net veya brüt imar parseli olmasına göre değişiklik gösterdiği tespit edilmiştir. Ayrıca bölgede yaşanan imar planı süreç belirsizlikleri taşınmazların alım satım hızını oldukça düşürmüştür. Bütün bu değerlendirmeler sonucunda 29521 ada 4 no.lu parselin birim satış değerinin 6.400-6.600 TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir. Değerleme konusu 29519 ada 1 no.lu parselin birim satış değerinin ise 2.450-2.550 TL/m² aralığında alıcı bulabileceği düşünülmektedir. Çankaya Belediyesi'nden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmazların 2024 yılı rayiç bedelinin 959,84 TL/m² olduğu bilgisi öğrenilmiştir. Konu taşınmazların bulunduğu bölgede yakın zamanda kamulaştırma yapılmamıştır.
Emsal Krokisi
Değerleme konusu taşınmazlara değer takdir edilirken; taşınmazların yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmazlara göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmazlar için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada/ Parsel No | Yüz Ölçümü (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmazların Yaklaşık Değeri (TL) |
Hisse | Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hissesine Ait Değer (TL) |
| 29519 ada 1 parsel | 52.772,99 | 2.500 | 131.930.000 | 105136/5277299 | 2.628.351 |
| 29521 ada 4 parsel | 9.889,40 | 6.500 | 64.280.000 | 1/1 | 64.280.000 |
| TOPLAM DEĞERİ | 66.908.351 |
Bu değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Bu değerleme çalışmasında gelir yaklaşımı uygulanmamıştır.
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların en verimli ve en iyi kullanımı mevcut kullanımı dikkate alınarak 29521 ada 4 parselin "Konut Alanı", 29519 ada 1 parselin "Rekreasyon Alanı" amaçlı kullanımıdır.
Bu değerleme çalışmasında, değerlemeye konu 29519 ada 1 parsel no.lu taşınmazın hissedarlarına düşen paylar aşağıdaki şekildedir.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada/ Parsel No | Yüz Ölçümü (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmazların Yaklaşık Değeri (TL) |
Hisse | Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hissesine Ait Değer (TL) |
| 29519 ada 1 parsel | 52.772,99 | 2.500 | 131.930.000 | 105136/5277299 | 2.628.351 |
| 29521 ada 4 parsel | 9.889,40 | 6.500 | 64.280.000 | 1/1 | 64.280.000 |
| TOPLAM DEĞERİ | 66.908.351 |
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmazlar için %10 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |||
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |||
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
20% | |||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |||
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% | ||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 500 - 999 TL ise |
||||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri |
||||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 1.000 TL'ye kadar ise |
||||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 1.000-2.000 TL ise |
||||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 2.000 TL üzeri |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin tapu kayıtlarında ''Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı içerisindedir.'', ''Kısmen orman sınırları içerisinde kalmaktadır.'', ''Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı içerisindedir.'' ve ''İstimlak şerhi'' beyanları bulunmakta olup tapu kayıtlarında yer alan söz konusu beyanlar taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama getirmemektedir.
• Gayrimenkullerin veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı olup mevcut durum itibarıyla üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmazlar arsa olarak yasal süreçlerini tamamlamış olup taşınmazların imar planları mahkeme tarafından iptal edildiği için yeni yapılacak imar planı doğrultusunda taşınmazların imar durumunda değişiklik meydana gelmesi ihtimali bulunmaktadır.
• Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Söz konusu gayrimenkullerin tapudaki vasfı "arsa" olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "arsa" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı olup mevcut durum itibarıyla üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmazlar arsa olarak yasal süreçlerini tamamlamış olup taşınmazların imar planları mahkeme tarafından iptal edildiği için yeni yapılacak imar planı doğrultusunda taşınmazların imar durumunda değişiklik meydana gelmesi ihtimali bulunmaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin tapu kayıtlarında ''Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı içerisindedir.'', ''Kısmen orman sınırları içerisinde kalmaktadır.'', ''Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı içerisindedir.'' ve ''İstimlak şerhi'' beyanları bulunmakta olup tapu kayıtlarında yer alan söz konusu beyanlar taşınmazların devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama getirmemektedir.
9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Üzerinde İpotek veya Gayrimenkullerin Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde ipotek veya gayrimenkullerin değerini dogrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç devredilebilmesi konusunda engelleyici herhangi bir sınır bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar "Arsa" niteliğinde olup alımından itibaren üzerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmamıştır.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 66.908.351 |
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülk, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazla benzer nitelikte emsallere ulaşılmış olup somut verilere ulaşılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların uygulama imar planı üzerinde yürütmeyi durdurma kararı olması ve bundan kaynaklı yapılaşma şartlarında belirsizlik olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" yöntemi olan İndirgenmiş Nakit Akışı yöntemi uygulanmamıştır. Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmaması sebebi ile "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmamıştır
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, yeterki sayı ve nitelikte satılık/satılmış emsal bilgilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle pazar yaklaşımıyla hesaplanan toplam pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.
Takdir edilen değer değerleme konusu taşınmazların ayrı ayrı değerlerinin toplamını ifade etmekte olup taşınmazların toplu bir şekilde satışına ilişkin olarak belirlenmemiştir.
| TAŞINMAZLARIN ATAKULE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN TOPLAM PAZAR DEĞERİ |
|||
|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 31.12.2024 | ||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 66.908.351.-TL | Atmışaltımilyondokuzyüzsekizbinüçyüzellibir.-TL | |
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 73.599.186.-TL | Yetmişüçmilyonbeşyüzdoksandokuzbinyüzseksenaltı.-TL |
Değerlemeye Yardım Eden Haluk SORKUN
Bilge SEVİLENGÜL Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402484
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
EKLER
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz
| 1 | Tapu Belgeleri |
|---|---|
| 2 | İmar Durumu |
| 3 | Fotoğraflar |
| 4 | Özgeçmişler |
| 5 | SPK Lisanları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri |
| 6 | Takyidat Belgeleri |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.