Regulatory Filings • Dec 31, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
1 Adet Otel Divan Otel Çınarlı Mahallesi 1653 Ada / 143 Parsel
Çınarlı Mahallesi Seyhan / Adana
Rapor Tarihi; 31.12.2024
Sunulan;
TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Hazırlayan;
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
MEHMET ONUR CAKMAKLI Rapor No;
2024_ÖZ_2188
FATIH
TOSUN
Bu belge *********** kimlik numarali FATIH TOSUN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 31/12/2024 08:06
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 1 |
50
Bu belge *********** kimlik numarali MEHMET ONUR CAKMAKLI tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 31/12/2024 09:
GAYRİMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR
Otel Dış Görünümü Otel Dış Görünümü
Otel Dış Görünümü Otel Girişi
Konu Gayrimenkulün Hava Fotoğrafına Göre Konumu
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 2 |
| Değerleme Raporun İlişkin Bilgiler Raporu Talep Eden Raporu Hazırlayan Kurum Değerleme Tarihi Rapor Tarihi ve Numarası Değerlenen Mülkiyet Hakları Değerlemenin Amacı Gayrimenkule İlişkin Bilgiler Gayrimenkulün Kullanımı Gayrimenkulün Açık Adresi Tapu Kayıtları |
Yönetici Özeti TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 30.12.2024 31.12.2024 / 2024_ÖZ_2188 Hisseli Mülkiyet Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün 31.12.2024 tarihli değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 adet 5 yıldızlı otel (Divan Otel) ve 2 adet iş yeri | |||||||||||
| Çınarlı Mh., Turhan Cemal Beriker Bulvarı, No:33, Seyhan / Adana | |||||||||||
| Adana ili, Seyhan ilçesi, Çınarlı mahallesi, 1653 ada, 143 parsel numaralı 3.608 m² yüzölçüme sahip, "Ondört Katlı Otel İş Yeri ve Arsası" vasıflı gayrimenkul |
|||||||||||
| İmar Durumu Seyhan Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemede değerleme konusu olan 1653 ada 143 nolu parsel 1/1000 ölçekli uygulama imar planında Kitle Nizam, 10 katlı Ticaret Alanında kalmaktadır. |
|||||||||||
| En Etkin ve En İyi Kullanımı | Ticari (Otel ve dükkan) amaçlı kullanımı | ||||||||||
| Değer Tablosu |
(31.12.2024 tarihli) | ||||||||||
| 3 Adet Bağımsız Bölüm (Bina) | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* | |||||||||
| Pazar Değeri | Tam Hisse | 1.616.640.000 | 1.939.968.000 | TL | |||||||
| Pazar Değeri | TSKB GYO A.Ş. ½ Hisse | 808.320.000 | 969.984.000 | TL | |||||||
| * %20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları; |
|||||||||||
| o o o Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini; o o o düzenlendiğini; o beyan ederiz. o o çalışması yapılmıştır. o o |
Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını; Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi; Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu; Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını; Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. |
||||||||||
| Değerleme Uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI |
Sorumlu Değerleme Fatih TOSUN |
Uzmanı |
| 1. | RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ6 | |||
|---|---|---|---|---|
| 1.1 | Rapor Tarihi ve Numarası 6 | |||
| 1.2 | Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi6 | |||
| 1.3 | Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi 6 | |||
| 1.4 | İşin Kapsamı6 | |||
| 1.5 | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6 | |||
| 1.6 1.7 |
Rapor Türü 6 Raporu Hazırlayanlar 6 |
|||
| 1.8 | Değerleme Tarihi 6 | |||
| 1.9 | Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 7 | |||
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | |||
| 1.11 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | |||
| 2. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ8 | |||
| 2.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı8 | |||
| 2.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi 9 Tapu Kayıtları 9 |
|||
| Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 9 | ||||
| Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi9 | ||||
| Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 10 | ||||
| Kadastro İncelemesi 10 | ||||
| 2.3 | Gayrimenkullerin İmar Bilgileri 10 | |||
| İmar Durumu 10 | ||||
| Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler 10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki |
||||
| Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11 | ||||
| Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11 | ||||
| Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 11 | ||||
| Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı | ||||
| Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 11 | ||||
| Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili | ||||
| Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11 |
||||
| Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı | ||||
| Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12 | ||||
| Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut | ||||
| Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 12 | ||||
| Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12 | ||||
| 3. | 3.1 | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 13 |
||
| Ekonomik Koşullar 13 | ||||
| Gayrimenkul Piyasası 14 | ||||
| Turizm ve Otel Sektörü 16 | ||||
| 3.2 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 19 | |||
| Adana İli 19 Seyhan İlçesi 19 |
||||
| Çınarlı Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 19 | ||||
| Yakın Çevre Fotoğrafları 19 | ||||
| Ulaşım 20 | ||||
| 3.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 20 | |||
| 3.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 20 | |||
| Arsa Özellikleri 20 | ||||
| Bina Özellikleri 20 Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları 22 |
||||
| Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 26 | ||||
| Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup | ||||
| Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 26 | ||||
| 4. | DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR27 | |||
| 4.1 4.2 |
Değer Tanımları 27 Değerleme Yöntemleri 27 |
|||
| 5. | DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER29 | |||
| 5.1 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 29 | |||
| 5.2 | Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 29 | |||
| 5.3 | Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 30 | |||
| 5.4 | Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı | |||
| 6. | Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 31 KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ34 |
|||
| 6.1 | Pazar Yaklaşımı 34 | |||
| Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 34 | ||||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 34 | ||||
| Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 34 | ||||
| Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 35 | ||||
| Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 35 |
||||
| Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 35 | ||||
| 6.2 | Maliyet Yaklaşımı 35 | |||
| Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 35 | ||||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 35 | ||||
| Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan | ||||
| Sonuç | 35 | |||
| Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 36 Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 36 |
||||
| 6.3 | Gelir Yaklaşımı 37 | |||
| Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 37 | ||||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 37 |
| Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 37 | |||
|---|---|---|---|
| İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 38 | |||
| Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 38 | |||
| 6.4 | Diğer Tespit Ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 39 | ||
| Direkt Kapitalizasyon Yöntemi 39 | |||
| Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler) 39 | |||
| Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 39 | |||
| Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 39 | |||
| Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 39 | |||
| En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 40 | |||
| Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 40 | |||
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ 41 | ||
| 7.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması 41 | ||
| 7.2 | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 42 | ||
| 7.3 | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir | ||
| Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 42 | |||
| 7.4 | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran | ||
| Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 42 | |||
| 8. | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME43 | ||
| 8.1 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları | ||
| Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 43 | |||
| Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 43 | |||
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte | |||
| Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 43 | |||
| Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup | |||
| Olmadığı Hakkında Görüş 43 | |||
| Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını | |||
| Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 44 | |||
| Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında | |||
| Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 44 | |||
| 9. | DİĞER45 | ||
| 9.1 | KDV Konusu 45 | ||
| 10. | SONUÇ46 | ||
| 10.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 46 | ||
| 10.2 | Nihai Değer Takdiri 46 | ||
| 11. | EKLER47 |
Bu rapor, şirketimiz tarafından 31.12.2024 tarihinde, 2024_ÖZ_2188 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu değerleme raporu "Ömer Avni Mahallesi, Karun Çıkmazı Sokak, No: 2, İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde hizmet vermektedir. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.
Bu rapor, TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden "14 Katlı Otel, işyeri ve arsası" nitelikli gayrimenkulün mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.
Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor, Adana ili, Seyhan ilçesi, Çınarlı mahallesi, 1653 ada, 143 parsel numaralı 3.608 m² arsa yüzölçümüne sahip, "Ondört Katlı Otel İş Yeri ve Arsası" vasıflı ana gayrimenkulde konumlu 1, 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin 31.12.2024 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans no:401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.
Bu rapor, 16.12.2024 ila 31.12.2024 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.
Bu rapor, "Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2 Fındıklı Beyoğlu/İSTANBUL" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 14.05.2024 tarih 19 sayılı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
| Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rapor - 1 | Rapor - 2 | Rapor- 3 | ||||||||
| Rapor Amacı | Pazar Değeri Tespiti | - | - | |||||||
| Rapor Tarihi | 28.06.2024 | - | ||||||||
| Rapor Numarası | 2024_ÖZ_897 | - | - | |||||||
| Raporu Hazırlayanlar | Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN |
- | - | |||||||
| Toplam Değer (KDV hariç) | (Tam Hisse) | 1.272.200.000 | - | - | - | - | ||||
| Toplam Değer (%20 KDV Dahil) | (Tam Hisse) | 1.526.640.000 | - | - | - | - | ||||
| Toplam Değer (KDV hariç) | (1/2 Hissesi*) | 636.100.000 | - | - | - | - | ||||
| Toplam Değer (%20 KDV Dahil) | (1/2 Hissesi*) | 763.320.000 | - | - | - | - | ||||
| *TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 1/2 Hissesi |
Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından hazırlanan değerleme raporu bilgileri yukarıda sunulmuştur.
Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Konu gayrimenkul Adana ili, Seyhan ilçesi, Çınarlı mahallesi sınırları içerisinde konumludur.
Gayrimenkulün açık adresi: Çınarlı Mahallesi, Turhan Cemal Beriker Bulvarı, No: 33 / 33A / 33B, Seyhan / ADANA Gayrimenkul Turhan Cemal Berker Bulvarı'na cepheli konumdadır. Güneyde ise 61007. Sokağa cephelidir.
Gayrimenkulün Tanımı: Değerleme konusu gayrimenkul 3.608 m² arsa alanı üzerinde konumlu, tapu kayıtlarında "Ondört Katlı Otel İşyeri ve Arsası" vasıflı ana gayrimenkuldür. Mevcutta 180 odalı 5 yıldızlı Divan Otel ve zemin katta konumlu 2 adet işyeri olarak kullanılmaktadır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 8 |
| Tapu Kayıtları | ||
|---|---|---|
| Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İl | İlçe | Mahallesi | Mevkii | Pafta | Ada | Parsel | Yüzölçümü | Nitelik | |||
| Adana | Seyhan | Çınarlı | - | - | 1653 | 143 | 3.608 m² | Ondört Katlı Otel İş Yeri Ve Arsası |
| Bağımsız Bölümler Tapu Kaydı Listesi | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Bağ. Böl. |
Arsa Payı | Niteliği | Malik | Hisse | ||||
| Zemin + Asma | 1 | 7/115 | Dubleks İş Yeri |
TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. |
1/2 1/2 |
||||
| Zemin | 2 | 1/115 | İş Yeri | TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. |
1/2 1/2 |
||||
| 2. Bodrum + 1. Bodrum + Zemin + Asma + | 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 8 + 9 + Çatı - Teras | 3 | 107/115 | Otel | TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. |
1/2 1/2 |
|||
| Edinme Sebebi | Kat Mülkiyeti Tesisi / 26.08.2015 - 32950 | ||||||||
| Cilt / Sahife (1) 41 cilt, 3959 sahife / (2) 41 cilt, 3960 sahife / (3) 41 cilt, 3961 sahife |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. 11.12.2024 tarihli belge ekte, özeti aşağıda sunulmaktadır.
| Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri | Bağımsız Bölüm | Tarih Yev. |
|---|---|---|
| İpotek | ||
| - TÜRKİYE İŞ BANKASI A.Ş. lehine %25 değişken faizle 1. Dereceden 13.000.000 USD bedelli ipotek |
1, 2, 3 numaralı bağımsız bölümler, Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. 1/2 hissesi üzerinde |
11.04.2013 / 12443 |
| Beyanlar Hanesi | ||
| - Yönetim Planı : 26/08/2015 |
1, 2, 3 numaralı bağımsız bölümler tam hisse üzerinde |
26.08.2015 / 32950 |
| - İmar Kanunun 11 Maddesi Ve Talimatnamenin 38 Maddesi Gereğince Muvvakat Kayıtlı Yazlık Sinema Yapılmasına İzin Verilmiştir. |
1, 2, 3 numaralı bağımsız bölümler tam hisse üzerinde |
16.06.1967 / 3705 |
Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar, gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir nitelik taşımamaktadır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 9 |
Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.
Değerleme konusu olan gayrimenkulün kat irtifakı kurulu olup, mimari projesi Seyhan Belediyesinden, Kat irtifakına esas onaylı mimari projesi https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresinden incelenmiştir. Taşınmazların konumları mimari projesine uygundur.
Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Seyhan Kadastro Müdürlüğü'nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.
Seyhan Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemede değerleme konusu olan 1653 ada 143 nolu parsel 1/1000 ölçekli uygulama imar planında Kitle Nizam, 10 katlı Ticaret Alanında kalmaktadır.
Seyhan Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşivinde yapılan incelemeler sonucunda, aşağıda detayları sunulan evraklara ulaşılmıştır.
• Değerleme konusu taşınmazların onaylı mimari projesi, Seyhan Belediyesinde, Kat irtifakına esas onaylı projesi https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresinden online olarak incelenmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün mülkiyet durumunda son üç yıl içerisinde değişiklik olmamıştır.
Gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkul konumlu olduğu arsa son üç yıllık dönemde imar durumunda değişiklik meydana gelmemiş, kamulaştırma işlemleri vb. uygulamalara konu olmamıştır.
Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Gayrimenkulün bulunduğu parselin imar durumu "Ticaret Alanı" dır. Taşınmazların konumlandığı bölge; imar planlarında "Merkezi İş Alanı" ve "Ticaret Alanı" ve "Konut Alanı" olarak belirlenmiş olup ve gelişme bu yönde tamamlanmıştır. Bölgede üzerinde yapı olmayan boş parsel arzı kıstlıdır.
Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili, değerleme tarihi itibariyle, herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.
Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul otel ve işyeri niteliğindedir. Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.
Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu gayrimenkulün 19.08.2015 tarih ve 9/4 numaralı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Gayrimenkul iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek cins tashihi yapılmış, yasal süreçleri tamamlanmıştır. Ayrıca 1 no'lu bağımsız bölüm için 27.12.2018 tarih, 38U4PEFF belge ve 4233399 başvuru numaralı ve 3 no'lu bağımsız bölüm için 27.12.2018 tarihli, PUEC6MB4 belge ve 4233812 başvuru numaralı yapı kayıt belgesi bulunmaktadır.
"Sermaye Piyasası Kurulu'nun I-SPK.48.8 (16.08.2018 tarihli ve 38/991 s.k.) sayılı ilke kararı ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde kapsamında; Yapı Kayıt Belgesi almış yapıların, ilgili düzenlemelerde yer alan diğer koşullar saklı kalmak kaydıyla, III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (GYO Tebliği) 22. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan "yapı kullanma izni alınmış olması"na ilişkin şartı sağladığının kabul edilmesine karar verilmiştir."
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapı ile ilgili, gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Gayrimenkulün yasal belgeleri hakkında detaylı bilgileri raporumuzun "2.3.2 Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında sunulmaktadır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 11 |
Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Yapı için alınan yapı kullanma izin belgesi arka sayfasında yer alan bilgiye göre, binanın yapı denetimi; Reşat Bey Mah., 62003 Sk. Bağdaş Apt. Sitesi, No:14/A, Seyhan/ADANA adresinde kayıtlı Demir Yapı Denetim Ltd.Şti. tarafından yapılmıştır.
Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerlemeye konu gayrimenkul bina niteliğindedir. Gayrimenkulün arsası üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Raporda proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Değerleme konusu gayrimenkul kat mülkiyetli olduğu için proje değerlemesi kapsamında değerlendirilmemiştir.
Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Değerle konusu olan binaya ait 10.08.2015 tarihli B enerji performansı sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
| GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim) | ||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |||||||||||||||
| $\mathbf{III}$ | $\mathsf{N}$ | II | $\mathbf{III}$ | IV | III | $\mathsf{IV}$ | $\mathbf{I}$ | III | IV | $\mathsf{IV}$ | ||||||||||
| $-2,5$ | $-1,6$ | 1,0 | 5,9 | 4,3 | $-10,4$ | 6,4 | 6,3 | 7,5 | 22,3 | 8,0 | 9,7 | 7,8 | 7,6 | 4,1 | 3,3 | 4,0 | 3,9 | 6,1 | 4,0 | 5,7 |
İlk çeyrekte dış dengedeki iyileşme devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında
%68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
| Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Haz | Tem | Ağu | Evl | Eki | Kas | Ara | Oca | Sub | Mar | Nis | May | Haz | |
| TÜFE | 38.2 | 47.8 | 58.9 | 61.5 | 61.4 | 62.0 | 64.8 | 64.9 | 67.1 | 68.5 | 69.8 | 75.5 | 71.6 |
| Yİ-ÜFE | 40.4 | 44.5 | 49.4 | 47.4 | 39.4 | 42.3 | 44.2 | 44.2 | 47.3 | 51.5 | 55.7 | 57.7 | 50.1 |
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu belli bir orana düşürmeyi başarmış olsa da yılın ilk dört aylık döneminde gelen veriler fiyatlar genel düzeyinde önemli bir katılık olduğunu da göstermektedir. Bu nedenle 'para politikasında gevşeme' beklentileri giderek ötelenmekte canlılığını koruyan büyüme ve istihdam rakamları da bu beklentiyi güçlendirmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla ABD ekonomisi için dile getirilen yumuşak iniş senaryoları şimdilik ertelenmiş görünmektedir. Euro Bölgesi ve AB de ise enflasyonu önlemek kadar büyüme ve istihdamı artırıcı önlemler de önem kazanmaya başlamıştır. Büyüme kaybı yaşayan AB ekonomisi bazı demografik özelliklerinden kaynaklanan sorunlarla birlikte ABD'den daha önce sıkı para politikasından uzaklaşacak bir izlenim vermeye başlamıştır.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2024 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu- 'İstikrarlı ama Yavaş: Ayrışmanın Ortasında Dayanıklılık' adlı) raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl bir değişikliğe gidilmemiştir. Türkiye ekonomisinin bu yıl yüzde 3,1 ve gelecek yıl yüzde 3,2 büyümesi beklenen IMF raporunda, parasal sıkılaşmanın sona ermesi ve tüketimin toparlanmaya başlamasıyla birlikte 2024'ün ikinci yarısında ekonomik aktivitenin güçlenmesi öngörülmüştür.
Ülkemizde, 2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır. Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023 sonu itibarıyla yüzde 44,22'lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal ve mali sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı
döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde 36,6'lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak bir önceki seneye göre yüzde 17,5'lik düşüşle 379 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.
Türkiye'de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2024 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,9 azalarak 1.778 olmuştur. Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1,7 olarak gerçekleşmiştir.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 30,318 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. 2021 yılından itibaren uygulanan düşük faiz politikası diğer pek çok varlıkta olduğu gibi konut fiyatlarında da köpüklerin oluşmasına ve hızlı fiyat hareketlerine neden olmuştur. TCMB tarafından açıklanan 2024 Şubat ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3, oranında artarken, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 31,364 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul'da gerçekleşmiş olup 45,420 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
• İnşaat maliyet endeksi (Şubat-2024) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 70,05 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 54,82, işçilik maliyetlerinin de yüzde 108,98 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak talep yapısında görülen değişiklik konut satışlarında maliyetlerin etkisini azaltmaya başlamış, yüklenici kar marjlarında önemli azalmalar gözlemlenmiştir.
Kaynak: TCMB
Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebi 2021-2023 yılları arasında artırırken son altı aylık periyotta tasarrufların mevduat veya daha likit kaynaklara yöneldiği görülmektedir.
Yabancı talebinde azalma eğilimi sürmektedir. Aslında bu süreç 2022 yılında görülen fazla talebin normale dönmesi ve dengelenmesi olarak da düşünülebilir. Diğer yandan TL'nin diğer para birimleri karşısında göreceli olarak dengeli seyretmesi yabancılar açısından alımı sınırlayan bir etken olarak değerlendirilebilir.
Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024 1.Çeyrek Raporu
2021 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 29,3 Milyon turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 1.028 Dolar olarak belirtilmektedir. 2020 yılında kişi başı ortalama harcamanın 936 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılına kıyasla 2021 yılında kişi başı harcamaların artmış olduğu görülmektedir. 2023 yılında ise Türkiye'ye giriş yapan yaklaşık 57 milyon turistin kişi başı 952 Dolar harcama yaptığı görülmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında hem gelen turist sayısında, hem de kişi başı harcama miktarında artış olduğu görülmektedir. 2023 yılının dördüncü çeyreğinde Türkiye'yi 12,4 milyon turist ziyaret etmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemi ile kıyaslandığında gelen turist sayısında %4,12'lik bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir.
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2022 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 44.6 milyon olurken, 2023 yılında bu sayının 49.2 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye 4.3 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %13'lik bir artış gözlemlenmiştir.
Mart 2020 itibariyle dünya ile paralel olarak Türkiye'yi de önemli bir ölçekte etkileyen COVID-19 salgını Türkiye'nin turizm performansını da önemli ölçekte etkilemiştir. Yabancı turist sayıları göz önünde bulundurulduğunda 2019 yılı, COVID-19 salgınından önceki en yüksek performans gösteren yıldır. 2022 yılı itibariyle ziyaretçi sayılarının pandemi öncesi döneminin (2019) ziyaretçi sayılarının yakalandığı gözlenmektedir. 2024 yılının birinci çeyreğinde ise Türkiye'ye gelen 4.3 milyon yabancı turistin %55,8'i İstanbul'a, %9,3'ü Antalya'ya, %1,9'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,8'lİk ve %0,3'lük paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir.
İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 870 bin oda kapasitesi ile 20.451 işletme belgeli, 73 bin oda kapasitesi ile 711 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 2.976 tesis ve 123 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.652 tesis ve 106 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.501 işletme belgeli tesise ve 288 bin oda arzına sahiptir.
Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 711 tesis içinde en büyük payı 107 tesis ve yaklaşık 10 bin oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 79 tesis ve 14 bin oda kapasitesi ile Antalya, 76 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiştir. 2023 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %50,08'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,16 ile Antalya, onu takiben %52,99 ile Muğla ve %52,75 ile İstanbul gelmektedir. Ankara ve İzmir'in yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %42,82 ve %41,74 olmuştur. 2024 yılı Şubat ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %31,79'dur.
2023 yılı doluluk oranları bir önceki yıla (2022) göre azalış (%0,3) göstermiş olup, Türkiye genelinde %66.6'dır. Oda fiyatları ise yine 2022 yılana kıyasla azalış (%0,2) göstererek, 2023 yılında Türkiye genelinde 117.34 Euro'dur. 2020 yılı performans göstergeleri göz önünde bulundurularak, ortalama gerçekleşen oda fiyatlarının 2020 yılı seviyesinden itibaren yükseldiği ve otel doluluk oranlarının ise toparlanma sürecinin yavaşladığı gözlemlenmiştir. 2024 yılı birinci çeyreğinde otel doluluk oranları Türkiye geneli için %52,7 olarak hesaplanmıştır. Aynı dönem için Türkiye'de gerçekleşen oda fiyatı geneli için 98,79 Euro olmuştur. 2023 yılının aynı dönemine kıyasla, otel doluluk oranları %2,9 artarken, ortalama gerçekleşen oda fiyatı %5,8 azalmıştır. (Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024 1.Çeyrek Raporu)
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 16 |
2024 yılının Ocak-Şubat döneminde Türkiye'ye gelen 4,3 milyon yabancı turistin %55,8'i İstanbul'a, %9,3'ü Antalya'ya, %1,9'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,8'lİk ve %0,3'lük paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %13,6 artış görülmüştür.
Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı
| Isletme Belgeli | Yatırım Belgeli | |||
|---|---|---|---|---|
| Tesis | Oda | Tesis | Oda | |
| Antalya | 2.501 | 287.904 | 79 | 14.084 |
| Muğla | 2.652 | 105,603 | 76 | 9.186 |
| İstanbul | 2.976 | 122.763 | 107 | 9.812 |
| zmir | 1.720 | 41.628 | 67 | 5.380 |
| Ankara | 366 | 21.634 | 17 | 1.653 |
| Diğer | 10.236 | 290.616 | 365 | 33.152 |
| Türkiye | 20.451 | 870.148 | 711 | 73.267 |
| Dönem | Toplam Yabancı Turist |
Kişi Başı Harcama (Dolar) |
|---|---|---|
| C1'18 | 4.908.831 | 682 |
| C2'18 | 9,855.102 | 602 |
| C3'18 | 15.904.734 | 589 |
| C4'18 | 8.283.235 | 649 |
| 2018 | 38.951.902 | 617 |
| C1'19 | 5.460.380 | 678 |
| Ç2'19 | 11.499.211 | 607 |
| C3'19 | 18.438.139 | 623 |
| C4'19 | 9.315.240 | 702 |
| 2019 | 44.712.970 | 642 |
| C1'20 | 4.635.845 | 710 |
| C2'20 | ||
| C3'20 | 4.430.053 | 649 |
| C4'20 | 3.642.367 | 804 |
| 2020 | 12.708.265 | 716 |
| C1'21 | 1.826.227 | 918 |
| C2'21 | 3.144.815 | 694 |
| C3'21 | 11.457.951 | 773 |
| C4'21 | 7.511.028 | 809 |
| 2021 | 23.940.021 | 785 |
| C1'22 | 4.943.964 | 841 |
| C2'22 | 10.382.068 | 702 |
| C3'22 | 18.626.003 | 826 |
| C4'22 | 10.389.487 | 927 |
| 2022 | 44.341.522 | 822 |
| C1'23 | 6,509.234 | 1.057 |
| C2'23 | 12.319.348 | 901 |
| C3'23 | 19.740.776 | 856 |
| C4'23 | 10.777.609 | 966 |
| 2023 | 49.346.967 | 917 |
| C1'24 | 7.067.996 | 982 |
Türkiye genelinde toplam 870 bin 148 oda kapasitesi ile 20.451 işletme belgeli, 73 bin 267 oda kapasitesi ile 711 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir.
Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı 22.04.2024 tarihinde güncellenmiştir.
Turizm geliri Ocak, Şubat ve Mart aylarından oluşan I. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %5,4 artarak 8 milyar 784 milyon 800 bin dolar olmuştur. Turizm gelirinin %21'i ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edilmiştir.
2024 yılı 1.çeyrekte Türkiye'ye gelen 7 milyon 68 bin yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 982 Dolar olarak görülmektedir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre yabancı turist sayısı %8,58 artmış, kişi başı yapılan ortalama harcama ise %7,13 azalmış görülmektedir.
2023 yılı 12 aylık dönem toplamında 49,4 milyon yabancı turist, kişi başı ortalama 917 Dolar harcama yaparak bir önceki yıla kıyasla ziyaretçi sayısı bazında %11,29 artış, kişi başı harcama bazında ise %11,57 artış sağlandığı gözlemlenmiştir.
Kaynak:TÜİK *30.04.2024 tarihinde güncellenmiştir. **TÜİK tarafından 2020 yılı ikinci çeyrek verileri yayınlanmamıştır.
Otel Doluluk Oranı (%)* ve Günlük Ortalama Oda Fiyatı (ADR)
Kaynak:T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı
*Ç4'22 ve 2023 verileri Ocak-Kasım verilerini kapsamaktadır.
**Turizm Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir
2023 yılı itibariyle ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı ise %50,08'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %65,16 ile Antalya, onu takiben %52,99 ile Muğla ve %52,75 ile İstanbul gelmektedir. Ankara ve İzmir'in yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %42,82 ve %41,74 olmuştur.
2024 yılı Şubat ayı itibariyle Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %31,79'dur.
Kaynak: STR Global Güncelleme Tarihi: 22.04.2024
Kaynak: STR Global Güncelleme Tarihi: 22.04.2024
2024 yılı birinci çeyreğinde otel doluluk oranları Türkiye geneli için %52,7 olarak hesaplanmıştır. Aynı dönem için Türkiye'de gerçekleşen oda fiyatı geneli için 98,79 Euro olmuştur. 2023 yılının aynı dönemine kıyasla, otel doluluk oranları %2,9 artarken, ortalama gerçekleşen oda fiyatı %5,8 azalmıştır
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 18 |
Adana Türkiye'nin en kalabalık yedinci ilidir. Nüfusu 2023 yılı itibarıyla 2.270.298 kişidir. Nüfusun 1.135.046 sı erkek 1.135.232 sı kadın nüfustan oluşmaktadır. Adana ili sınırı içerisinde 15 ilçe barındırmaktadır. Coğrafi olarak Türkiye'nin güneyinde konumlu olup, Çukurova bölgesi içerisindedir. Adana ili, doğuda Osmaniye, Karamanmaraş, Gaziantep, batıda; İçel, kuzeybatıda; Niğde, güneydoğuda, Hatay illeri ile komşudur.
Adana'nın şehir merkezi, Akdeniz'den 30 km içeride Seyhan Nehri'nin üzerinde bulunmaktadır. Seyhan ilçesi şehir merkezi sınırları içerisinde, Yüreğir, Çukurova, Sarıçam, ve Karaisalı şehir merkezi dışında kırsal alanlarda, Yumurtalık ve Karataş Akdeniz sahilinde bulunmaktadır. İl yüzölçümünün % 49 dağlık, % 23 yaylalar ve % 27 ova ve düzlük alandır. Güneyden kuzeye gidildikçe Toroslara varınca yükseklik 2500 metreyi aşmaktadır. Torosların etekleri Akdeniz'e doğru ova biçimini alır. Adana Akdeniz iklim özelliğine sahip olup, yazları sıcak ve kurak kışları ılık ve yağışlıdır. Bölgede bitki örtüsü makidir. İl dışındaki topraklarında, narenciye, muz, pamuk, kivi gibi ürünler çoğunlukla yetiştirilmektedir.
Türkiye'deki yedinci büyük metropolitan olup ülkenin önde gelen tarım, ticaret ve kültür merkezlerinden biridir. Türkiye'deki maden zengini 4. bölge olan Adana; krom, demir, manganez, kurşun ve çinko yatakları açısından önem taşımaktadır.
Seyhan, Türkiye'nin 5. Büyük ilçesi olup, Adana Büyükşehir Belediyesi'ne bağlıdır. İlçe merkezi konumda, tüm arterlere yakındır. Adana'nın ilk yerleşim yeri olan ilçenin, doğusunda, Yüreğir, batısında, Tarsus, kuzeyinde Çukurova, güneyinde Karataş ilçeleri ile sınır komşusudur. Sanat ve Kültür açısından zengin olan ilçe bir çok kültür merkezini içerisinde barındırmaktadır. Bunlar; Adana Kültür ve Sanat Merkezi ve Sabancı Kültür Merkezi, Seyhan Kültür Merkezi ve Metropol Tiyatro Salonu'dur.
İlçe, bütün merkezi ulaşım alanlarına sahip olması nedeniyle stratejik olarak da önemli bir yere sahiptir. Şakirpaşa Havalimanı, Adana Tren Garı ve Şehirlerarası Otogar ilçe sınırları içerisinde yer almaktadır. Ayrıca idari açıdan ilin en önemli yapısı olan Valilik ve İl Emniyet Müdürlüğü de ilçe sınırları içerisindedir.
Çınarlı mahallesi, Adana'da Seyhan ilçesinde bulunan bir semttir. Adana'da sosyal yaşamın önemli merkezlerinden biri olan semtte, Atatürk Caddesi, Turhan Cemal Beriker Bulvarı, İnönü Caddesi bulunmaktadır. Konu gayrimenkul, genel itibariyle 30-40 yıllık eski binaların mevcut oldugu bölge içerisinde yer almaktadır. Konu taşınmazın yakın çevresi şehrin en önemli bölgelerinden olup, çevresinde benzer özelliklerdeki 15 - 20 yıllık 8-10 katlı oteller, Inönü Caddesi üzerinde 7-9 katlı yapılar, iç kısımlarda ise 4-5 katlı yapılar bulunmaktadır. Şehrin en eski yerlesimlerinden biri olan bu bölgede binaların normal katları büro, zemin katları dükkan olarak tercih edilmektedir. Bölge genelde orta ve üst gelir grubu tarafından yatırım ve yerleşim amaçlı olarak talep görmektedir. Taşınmaza yakın konumda olan İnönü Caddesi üzerinde ticari potansiyel üst seviyelerdedir. Atatürk Caddesi üzerinde genel olarak araç ve insan yoğunluğu yaşanmaktadır.
Çınarlı Mahallesi, Adana'da kültür ve sanat etkinliklerinin yoğun olarak düzenlendiği ve ilgi gördüğü semtlerin başında gelmektedir. Birçok büyükelçilik binası semtin sınırları içerisindedir.
Yakın Çevre – Turhan Cemal Beriker Bulvarı Görüntüsü Yakın Çevre - Turhan Cemal Beriker Bulvarı Görüntüsü
Değerlemeye konu gayrimenkule ulaşım için Adana-Mersin E5 karayolu üzerinde doğu istikametinde ilerlenerek Adana il sınırına girilir. Turhan Cemal Beriker Bulvarı üzerinden doğu yönünde devam edilerek Ziya Paşa Caddesi ile Turhan Cemal Bulvarının kesiştiği kavşağın köşesinde konumlu bulunan Divan Oteline ulaşım sağlanır. Ana gayrimenkul kuzey yönden Turhan Cemal Beriker Bulvarı'na cephelidir. Gayrimenkul toplu taşıma ve özel araç ile yüksek erişilebilirliğe sahip olup, cepheli olduğu cadde ve sokakların yaya sirkülasyonu düşük-orta, araç sirkülasyonu yüksek seviyededir.
| Konu Gayrimenkul'den Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar; | |
|---|---|
| Yer | Mesafe (km)* |
| Seyhan Belediyesi | 0,40 km. |
| Şakirpaşa Havaalanı | 3,00 km. |
| Adana –Mersin otoyolu | 5,50 km. |
| *Yaklaşık bilgilerdir. |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Değerleme konusu ana gayrimenkul; Adana İli, Seyhan İlçesi, Çınarlı Mahallesi, sınırları içerisinde yer alan, 3.608 m² yüz ölçümünde arsa üzerinde konumlu, tapuda ''Ondört Katlı Otel İşyeri ve Arsası'' vasıflı otel binasıdır. Taşınmaz hisseli mülkiyete sahiptir. Parsel geometrik olarak amorf yapıda olup, düz bir topoğrafyaya sahiptir. İmar planına göre, parselin kuzey cephesindeki imar yoluna (Turhan Cemal Bulvarına) ~80 m, güney cephesindeki 61007. Sokağa ~60 m cephesi bulunmaktadır.
Değerleme günü itibariyle, parsel üzerinde, ayrık nizamda, betonarme karkas yapı tarzında, 3 Bodrum +Zemin + Asma Kat + 9 Normal Kat + Teras Kat olarak projelendirilmiş ve inşa edilmiş, 2 adet ticari ünite barındıran, 1 adet otel binası bulunmaktadır. Tek blok olarak inşa edilen yapı, projesinde ve yerinde toplam 26.215 m² brüt kullanım alanına sahiptir. "Ondört Katlı Otel İş Yeri ve Arsası" vafıslı ana gayrimenkul 3 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
*1 no'lu bağımsız bölüm, kuzeyden verilen bina girişine göre sağ tarafta, Zemin + Asma katlı olup toplam 578 m² kullanım hacmine sahiptir. Yapı girişi batı cepheden sağlanmaktadır. Kiracı tarafından restoran olarak kullanılmaktadır.
*2 no'lu bağımsız bölüm, otel dahilinde, girişte sağ tarafta konumlu zemin katta, 50 m² brüt kullanım alanına sahip işyeridir. Mevcutta dükkan olarak kullanılmaktadır.
*3 no'lu bağımsız bölüm, 3 Bodrum + Zemin + Asma + 9 Normal katlı olup toplam 25.587 m² kullanım hacmine sahip otel tesisidir.
Otel girişi zemin kat kotundan kuzey cepheden sağlanmaktadır. Onaylı mimari projesinde ve yerinde; 3. bodrum katında kapalı otopark, mekanik oda, depolar, teknik servis odaları, kazan dairesi, hidrofor odası, otomasyon odası; 2. bodrum katında kapalı otopark, havuz mekanik odası, santral odası, ana mutfak bölümü, depolar, mal kabul, idari ofisler; 1.bodrum katında güvenlik, kapalı otopark girişi, idari ofisler, spa center, fitness center, bay – bayan soyunma odaları, çamaşırhane, mekanik odalar, server odası, zemin katında; resepsiyon, loby, restoran, mutfak, idari ofisler, 1 ve 2 no'lu bağımsız bölümler ve açık otopark alanı, asma katında; toplantı salonu, mutfak, dinlenme alanı ve 1 no'lu bağımsız bölüme ait alan; 1.normal katında toplantı odaları, teras bölümü, mekanik oda ve mutfak; 2 ile 8. katlar arasında otel odaları, hizmetli odaları ve elektrik odaları; 9. katta roof-bar, mutfaklar, teras alanı, balo salonu; teras katında teknik kat ve teras bulunmaktadır.
| Katlara Göre Alan Dağılımları (m²) | ||
|---|---|---|
| Katlar | Kot Altı | Kot Üstü |
| 9.Normal Kat | 1.630 | |
| 8.Normal Kat | 1.630 | |
| 7.Normal Kat | 1.630 | |
| Genel Toplam (m²) | 26.215 | |
|---|---|---|
| Toplam (m²) | 8.034 | 18.181 |
| 3.Bodrum Kat | 2.678 | |
| 2.Bodrum Kat | 2.678 | |
| 1.Bodrum Kat | 2.678 | |
| Zemin Kat | 2.010 | |
| Asma Kat | 1.685 | |
| 1.Normal Kat | 1.446 | |
| 2.Normal Kat | 1.630 | |
| 3.Normal Kat | 1.630 | |
| 4.Normal Kat | 1.630 | |
| 5.Normal Kat | 1.630 | |
| 6.Normal Kat | 1.630 | |
Seyhan İlçesi Tapu Müdürlüğü arşivinde bulunan kat irtifakına esas 11.04.2014 tarihli Zemin ve Asma Kat İç Duvar Tadilatı Projesi üzerine 26.08.2015 tarih ve 32950 yevmiye no ile arsa payları ve bağımsız bölüm numaraları için onaylanmış olan mimari projesi incelenmiş olup, konu taşınmazların binanın tamamını oluşturmakta olduğu görülmüştür. Konu mimari proje ile yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi üzerinde yazan inşaat alanlarının uyumlu olduğu tespit edilmiştir. Ancak yerinde yapılan incelemelerde 1 no'lu dükkan kullanımında yaklaşık 74 m² alanının kış bahçesi olarak oluşturulduğu ve 3 no'lu otel nitelikli taşınmazda ise balkon nitelikli alanların yaklaşık 119 m²'lik kısmının kapalı olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Bu alanlar için yapı kayıt belgesi alınmıştır.
| Genel Özellikler | ||
|---|---|---|
| İnşaat Tarzı | : | Betonarme Karkas |
| Yaşı | : | 9 |
| İnşaat Nizamı | : | Ayrık Nizam |
| Toplam İnşaat Alanı | : | 26.215,00 m² (Yapı Kullanma İzin Belgesine göre) |
| Toplam Kat Adedi | : | 3 Bodrum + Zemin Kat + Asma Kat + 9 Normal Kat + Teras olmak üzere Toplam 14 Kat |
| Dış Cephe | : | Alüminyum kompozit panel |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | : | Şebeke / Şebeke / Şebeke |
| Trafo | : | Mevcut |
| Su Deposu | : | Mevcut |
| Hidrofor | : | Mevcut |
| Klima Tesisatı | : | Merkezi Sistem |
| Isıtma Sistemi | : | Doğalgaz |
| Güvenlik Sistemi | : | Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları |
| Havalandırma Sistemi | : | Mevcut |
| Asansör | : | Mevcut (4 adet müşteri, 2 adet servis ) |
| Jeneratör | : | Mevcut |
| Yangın İhbar Sistemi | : | Mevcut (Duman algılayıcı sensörler) |
| Yangın Söndüme Sistemi | : | Mevcut (Sprinkler, yangın dolabı, yangın söndürme tüpleri) |
| Yangın Merdiveni | : | Mevcut (3 adet betonarme) |
| Otopark | : | Bodrum katta kapalı, ön cephede açık otopark alanı mevcut |
Gayrimenkulün yapı kullanma izin belgesi ve tadilat ruhsatı incelenmiş olup, belge üzerindeki gayrimenkulün kullanım alanının 26.215 m² olduğu görülmüştür. Yapı kullanma izin belgesine göre 26.215 m²'nin 50 m²'si 2 no'lu bağımsız bölüm; 578 m²'si 1 no'lu bağımsız bölüm; kalan 25.587 m²'si ise otel niteliğinde olan 3 no'lu bağımsız bölümdür. Yapılan incelemelerde, Parsel üzerindeki yapı ruhsat ve yapı kullanma izin belgesine uygun olarak inşa edilmiştir. Aykırı bölümleri Yapı Kayıt Belgesine konu edilmiştir.
1 no'lu bağımsız bölüm, zemin ve asma katlı olup toplan 578 m² kullanım hacmine sahiptir. Kiracı tarafından restoran olarak kullanılmaktadır.
2 no'lu bağımsız bölüm, otel dahilinde, girişte sağ tarafta konumlu zemin katta, 50 m² brüt kullanım alanına sahip dükkandır.
3 no'lu bağımsız bölüm olan Divan Otelinin kullanılan bölümünün alanı yaklaşık brüt 25.587 m²' dir. Kullanılan alan içerisinde, kat holleri, kapalı otopark alanları, tesisat alanları vb gibi ortak kullanım alanları da yer almaktadır.
Taşınmaz, 5 yıldızlı otel standartlarında inşa edilmiş olup, toplamda 180 adet oda ve 400 yatak kapasitesi bulunmaktadır. Dış ve iç kapı doğramaları ahşaptan pencere doğramaları ise alüminyumdan imal edilmiş olup, çift camlıdır. Konaklama odalarının zeminleri halı ve traverten kaplı, duvarları saten boyalı ve duvar kağıdI kaplamadır. Tavanlar ise alçı asma tavandır. Restoran ve barlarda tavanlarda ses yayın tesisatı kurulu olup, duman detektörleri, sprinkler ve havalandırma sistemleri bulunmaktadır.
Toplantı odalarında zeminler halı, duvarlar duvar kağıdı ve ahşap kaplı olup tavanlar spot aydınlatmalı alçıpan asma tavandır.
1.Bodrum Kat Görseli(Çamaşırhane) 1.Bodrum Kat Görseli
1.Bodrum Kat Görseli (Kapalı Yüme Havuzu) 1.Bodrum Kat Görseli (Spor Salonu)
1.Bodrum Kat Görseli (Türk Hamamı) 1.Bodrum Kat Görseli (Sauna)
1.Bodrum Kat Görseli (Masaj Odası) 1.Bodrum Kat Görseli (Türk Hamamı)
Kral Dairesi Kral Dairesi
Kral Dairesi Kral Dairesi
Kral Dairesi Kral Dairesi
Suit Oda Suit Oda
Toplantı Salonu Toplantı Salonu
Standart Oda Standart Oda
Standart Oda Standart Oda
Lobi Lobi
1 Numaralı Bağımsız Bölüm Görselleri
2 Numaralı Bağımsız Bölüm Görselleri
Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Mevcut durumda yapılan incelemelerde gayrimenkulün, onaylı mimari proje ile uyumlu olduğu, yapı kullanma izin belgesinin alındığı, yapı kayıt belgesi düzenlenmesi ile ruhsata aykırı herhangi bir durum kalmadığı görülmüştür.
Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme tarihi itibariyle 3 nolu bağımsız bölüm otel olarak kullanılmakta, 1 ve 2 nolu bağımsız bölümler işyeri olarak kullanılmaktadır.
Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.
Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.
Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:
Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.
"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.
UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.
Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 28 |
| Güçlü Yönleri | Zayıf Yönleri | |
|---|---|---|
| + | Yapı kullanma izin belgesinin bulunması ve binanın tüm alan kullanımlarının yasal olması, |
Konumlu olduğu bulvarın yaya sirkülasyonunun bazı ticari fonksiyonlar için |
| + | Gayrimenkulün bulvar üzerinde konumlu olması, |
yeterli olmaması |
| + | Ticari olarak yüksek görünürlüğü ve reklam kabiliyetinin yüksek olması, |
|
| + | Havaalanına, şehir merkezine ve kamu kurum ve kuruluşlarına çok yakın olması sebebiyle konaklama için tercih edilen bir bölgede yer alması, |
|
| + | Kapalı otopark alanının bulunuyor olması, | |
| Fırsat + |
Yapının bilinirliği yüksek, merkezi konumda olması, |
Tehditler Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi, |
Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkullerin bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir. Maliyet yaklaşımı yöntemi kapsamında arsa değeri takdiri için bölgedeki mevcut satılık ve satılmış arsa vasıflı taşınmazlar araştırılmıştır. Bölgede aynı imar şartlarına sahip satılık boş arsa emsallerinin bulunmaması nedeni ile yakın bölgelerdeki arsa emsalleri araştırılmıştır. İşyeri nitelikli 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerin direkt kapitalizasyon yöntemi kapsamında değer takdir için de dükkan vasıflı kiralama emsalleri araştırılmış olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir. Ulaşılan emsal verileri aşağıda sunulmaktadır.
| No | Konum | Durum | Alan (m²) |
Fiyat (TL) |
Fiyat (TL/m²) |
Olumlu / Olumsuz Özellikleri |
İle. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Turhan Cemal Beriker Bulvarı |
Beyan | 1 | 55.000 | 55.000 Bölgeye hakim emlak yetkilisi ile yapılan görüşmede, bölgenin Adana ilinin eski yerleşim yeri olması nedeni ile Bulvar üzerinde satılık arsanın bulunmadığı, konu taşınmazın bulunduğu yerin konumu itibarı ile değerinin 50.000 - 60.000 TL/m² arasında satışa konu edilebileceği, bulvar üzerinde batıya gidildikçe fiyatın düştüğü beyanı alınmıştır. |
(850) 220 48 40 |
|
| 2 | Valilik Civarı |
Beyan | 1 | 50.000 | 50.000 Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgeye hakim emlak yetkilisi ile yapılan görüşmede, Adana havalanından Seyhan Belediyesine kadar bulvar üzerinde konumlu arsaların m² birim fiyatlarının 20.000 TL/m² olduğu, ancak konu taşınmazın konumu, merkeze yakınlığı, ticari imarlı olması, önemli ticari noktalara yakın olması gözönünde bulundurulduğunda m² birim fiyatının 50.000 TL/m² olabileceği beyanı alınmıştır. |
(532) 675 09 63 |
|
| 3 | Seyhan Bel. Civarı |
Satılık | 1.500 | 30.000.000 | 20.000 | Değerleme konusu taşınmazın batısında Mersin D-400 karayolu üzerinde, Turhan Cemal Beriker Bulvarı üzerinde konu Seyhan Belediyesinin batısında konumlu 1.500 m² büyüklüğe sahip, imar durumu muhtelif arsa 30.000.000 TL'ye satılıktır. Konum olarak daha düşük şerefiyeye sahiptir. |
(532) 675 09 63 |
| 4 | Seyhan Kuru Köprü |
Satılık | 114 | 1.600.000 | 14.035 | Değerleme konusu taşınmazın güneyinde Kuru Köprü Mahallesinde 297 ada 54 parselde konumlu, 114 m² arsa 1.600.000 TL bedel ile satılıktır. Emlak yetkilisi ile yapılan görüşmede, konu taşınmazın bulunduğu bölgede satılık arsanın bulunmadığı, bulvarın arka cephesinde konumlu arsaların ise dağınık halde ve çok hisseli olduğu, bu durumun arsa değerini olumsuz yönde etkilediğini beyan etmiştir. Emsal taşınmaz konumu, imar şartı ve hisseli olması nedeni ile daha düşük şerefiyeye sahiptir. |
(530) 777 21 29 |
| 5 | Mithatpaşa Mh. |
Satılık | 1.870 | 14.960.000 | 8.000 | Konu taşınmaza orta mesafede, Konut Alanı E:2,4 yapılaşma haklarına sahip, 1.870 m² büyüklüğe sahip imar terki bulunmayan arsa satılıktır. Konum ve imar olarak daha düşük şerefiyeye sahiptir. |
(533) 777 005 17 |
| No | Konum | Kat Adedi |
Alanı *(m²) |
Alanı **(m²) |
*Fiyatı (TL/Ay) |
*Fiyatı (TL/m²/Ay) |
**Fiyatı (TL/m²/Ay) |
Olumlu / Olumsuz Özellikleri |
İle. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 | Nuri Sabuncu Cad |
Zemin | 220 | 180 | 60.000 | 273 | 333 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 220 m² olarak beyan edilen, tek katlı, 180 m² olduğu öngörülen dükkan aylık 60.000 TL bedel ile kiralıktır. (Zemine indirgenmiş alan: 180) (Değerleme konu taşınmazın konum, mimari ve inşaat özellikleri düşük şerefiyededir.) |
(531) 431 45 65 |
| 7 | Ziya Paşa Bulvarı |
Zemin | 250 | 210 | 50.000 | 200 | 238 | Değerleme konusu taşınmaz yakın bölgede Ziya Paşa Cadde'sinde konumlu, 3 katlı (b, z, a), 250 m² olarak beyan edilen, 210 m² olduğu öngörülen dükkan aylık 50.000 TL bedel ile kiralıktır.(Zemine indirgenmiş alan: 143) (Değerleme konu taşınmazın konum şerefiyesi yüksek, mimari ve inşaat özellikleri düşük şerefiyededir.) |
(533) 249 46 33 |
| 8 | Ziya Paşa Bulvarı |
Zemin | 300 | 250 | 70.000 | 233 | 280 | Değerleme konusu taşınmazın yakın bölgesinde Ziya Paşa Bulvarında konumlu 2 katlı (b, z), 300 m² olarak beyan edilen, 250 m² olduğu öngörülen dükkan aylık 70.000 TL bedel ile kiralıktır. (Zemine indirgenmiş alan: 156) (Değerleme konu taşınmazın konum şerefiyesi yüksek, mimari ve inşaat özellikleri düşük şerefiyededir.) |
(543) 722 83 83 |
| 9 | Nuri Sabuncu Cad |
Zemin | 300 | 250 | 125.000 | 416 | 500 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 300 m² olarak beyan edilen, 3 katlı (b, z, a), 250 m² olduğu öngörülen dükkan aylık 125.000 TL bedel ile kiralıktır. (Zemine indirgenmiş alan: 160) (Değerleme konu taşınmazın konum şerefiyesi yüksek, mimari ve inşaat özellikleri düşük şerefiyededir.) |
(544) 236 01 99 |
| 10 | Çetinkaya Bulvarı |
Zemin | 450 | 410 | 55.000 | 122 | 134 | Değerleme konusu taşınmazın yakın bölgesinde bulunan Bulvarı üzerinde konumlu 3 katlı (b, z, a), 450 m² olarak beyan edilen 410 m² alana sahip olduğu öngörülen dükkan aylık 55.000 TL bedel ile kiralıktır. (Zemine indirgenmiş alan: 240) (Değerleme konu taşınmazın konum şerefiyesi yüksek, mimari ve inşaat özellikleri düşük şerefiyededir.) |
(532) 260 73 86 |
Emsaller kat dağılımlarına göre zemin kata indirgenerek şerefiye çalışmasına konu edilmiştir. Zemine indirgenen alan hesabında, asma kat alanı ½ oranında, zemin kat alanı 1/1 oranında, bodrum kat alanı ¼ oranında indirgenerek alana dahil edilmiştir.
Gayrimenkuller aracılık firmaları tarafından pazarlanırken, mevcut büyüklüğünden daha büyük alanlı (%5-25) olacak şekilde pazarlanmaktadır. Bu durum tahmini gayrimenkul büyüklüğünde dikkate alınmış olup, tecrübelerimiz doğrultusunda alan değişikliği yapılmıştır.
Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki
Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkul ile benzer nitelikli "arsa ve dükkana uygun işyerleri" araştırması yapılmıştır. Yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkuller hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık ve kiralık olarak pazarlanan gayrimenkullerin detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.
Emsal araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkullerin fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına, fiziki özelliklerin (ünite tipi, kullanım büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.
Satılık ve kiralık gayrimenkul emsalleri, olumlu / olumsuz özelliklerine göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.
Emsal gayrimenkullerden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "Konum, inşaat kalitesi, mimari özellik, kullanım alanı büyüklüğü, parsel özelliklerine ve mülkiyet durumu" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.
Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriteri'nde; raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkullere Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları dikkate alınmış; ulaşım akslarına olan mesafesi, erişilebilirliği, merkezi konumu, manzara durumu, manzara açısı, tabela değeri vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin İnşaat Kalitesine İlişkin Düzeltme Kriteri'nde; binanın yapılış tarzı, yapım yılı, teknik özellikleri, bakım durumu, malzeme kalitesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin Mimari Özelliklerine İlişkin Düzeltme Kriteri'nde; binanın teknik ve altyapı özellikleri, açık - kapalı otopark durumu, kattaki konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin Alana İlişkin Düzeltme Kriteri'nde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip bina , dükkan ve arsalar, büyük alana sahip bina, dükkan ve arsalara göre daha yüksek birim değerlerle kiralanmakta ve satılmaktadır.
Emsallerin İmar Durumuna İlişkin Düzeltme Kriterinde, parsel cephe genişliği ve sayısı, eğimi, imar durumu, vb. gibi kriterler göz önünde bulundurularak düzeltmeler yapılmıştır.
Hisseli Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme Kriteri'nde; emsallerin hisseli mülkiyet durumu göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Hisseli mülkiyet yapısına sahip gayrimenkullerin satış süreleri, hisseli yapıda olmayanlara göre daha uzun, satış kabiliyetleri ve değerleri hisseli yapıda olmayanlara göre daha düşük olmaktadır.
Yukarıda belirtilen emsaller arasından, değerlemeye konu taşınmaz ile benzer özelliklere sahip olduğu kanaatine varılan 4 adet arsa emsali ve 5 adet dükkan emsali seçilmiş ve 2 adet tablo şeklinde aşağıda sunulmuştur. Seçilen gayrimenkuller, numaratajlarına göre tablolara işlenmiştir. Satış değerlerine göre 2 adet tablo hazırlanmış ve gayrimenkullerin olumlu / olumsuz özelliklerine göre şerefiye uygulanmıştır.
Emsal gayrimenkuller, değerleme konusu gayrimenkule göre çok küçük yüzölçüme sahip gayrimenkullerdir. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.
Değerleme konusu gayrimenkulün kullanım alanı büyüklüğü içerisinde kat holü ve teknik ortak alan büyüklükleri yer almasına rağmen, emsal gayrimenkullerin tahmin edilen alanları içerisinde kat holü alanları bulunmamaktadır. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde negatif şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.
Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha İyi Konumda, Daha İyi inşaat Kalitesine Sahip, Daha İyi İmar Durumuna Sahip, Daha İyi Mimari Özelliklere Sahip ve Daha Küçük Alana Sahip" ise şerefiye negatif girilmekte, emsal gayrimenkul "Çok Hisseli" ise şerefiye pozitif girilmektedir.
| Karşılaştırma Tablosu – Arsa Değeri | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| E1 | E2 | E3 | E4 | ||||
| Durum | Görüş | Görüş | Satılık | Satılık | |||
| Pazarlanan Değer (A) | 55.000 | 50.000 | 30.000.000 | 1.600.000 | TL | ||
| Pazarlık Payı | 0% | 0% | 10% | 10% | % | ||
| Düzeltilmiş Değer (B) | 55.000 | 50.000 | 27.000.000 | 1.440.000 | TL | ||
| Pazarlanan Alan (C) | 1 | 1 | 1.500 | 114 | m² | ||
| Alan Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | % | ||
| Düzeltilmiş Alan (D) | 1 | 1 | 1.500 | 114 | m² | ||
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 55.000 | 50.000 | 20.000 | 14.035 | TL/m² | ||
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 55.000 | 50.000 | 18.000 | 12.632 | TL/m² | ||
| Konuma İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | 150% | 190% | % | ||
| İmar Durumu Düzeltmesi | 0% | 0% | 20% | 40% | % | ||
| Alana İlişkin Düzeltme | 0% | 0% | -10% | -15% | % | ||
| Hisse Durumu Düzeltme | 0% | 0% | 20% | 35% | % | ||
| Toplam Düzeltme | 0% | 0% | 180% | 250% | % | ||
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 55.000 | 50.000 | 50.400 | 44.211 | TL/m² | ||
| Ortalaması | 49.902,6 | TL/m² |
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir. Konu gayrimenkulün arsa değerinin ~50.000 TL/m² (49.903 TL/m²) olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
| Karşılaştırma Tablosu – Dükkan | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| E6 | E7 | E8 | E9 | E10 | ||||
| Durum | 60.000 | 50.000 | 70.000 | 125.000 | 55.000 | |||
| Pazarlanan Değer (A) | 10% | 10% | 10% | 30% | 10% | |||
| Pazarlık Payı | 54.000 | 45.000 | 63.000 | 87.500 | 49.500 | |||
| Düzeltilmiş Değer (B) | 60.000 | 50.000 | 70.000 | 125.000 | 55.000 | |||
| Pazarlanan Alan (C) | 220 | 250 | 300 | 300 | 450 | |||
| Alan Düzeltmesi | 22% | 75% | 92% | 88% | 88% | |||
| Düzeltilmiş Alan (D) | 180 | 143 | 156 | 160 | 240 | |||
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 273 | 200 | 233 | 417 | 122 | |||
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 300 | 315 | 404 | 547 | 206 | |||
| Konuma İlişkin Düzeltme | 10% | -20% | -20% | 10% | 20% | |||
| İnşaat Kalitesi Düzeltmesi | 35% | 35% | 35% | 15% | 10% | |||
| Mimari Özellik Düzeltme | 20% | 20% | 20% | 5% | 10% | |||
| Alana İlişkin Düzeltme | -10% | -10% | -10% | -10% | -15% | |||
| Toplam Düzeltme | 55% | 25% | 25% | 20% | 25% | |||
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 465 | 393 | 505 | 656 | 258 | |||
| Ortalaması | 455,4 |
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.
Konu gayrimenkulün kira değerinin ~455 TL/m²/Ay (455,4 TL/m²/Ay) olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır. (Yukarıdaki tabloda 1 bağımsız bölüm numaralı dükkan için şerefiye çalışması yapılmış olup, 2 numaralı dükkanın alanı dikkate alınarak değer görüşü kalibre edilmiştir.)
| Otel Konaklama Ücretleri (%10 KDV ve Konaklama Vergisi Hariç) | |
|---|---|
| Otel Adı | Çift Kişi - Gecelik Oda Ücreti (TL) |
| Adana Hiltonsa Hotel | 5.543 |
| Sheraton Grand Adana Hotel | 5.771 |
| Double Tree By Hilton Adana Hotel | 5.388 |
| İbis Otel | 2.391 |
| Divan Adana Otel* | 5.248 |
Değerlemeye konu otel oda ücretidir. Bilgi amaçlı sunulmaktadır.
Değerleme döneminde bölgede emsal olabilecek standart otel odaların gecelik fiyatları araştırılmış ve yukarıda tabloda sunulmuştur. Gerçekleşen satış fiyatlarının ve dönem ortalamasının tabloda sunulan fiyatların altında olduğu bilgisi edinilmiştir. Standart oda, Suit Oda ve Kral Dairesi adetleri, fiyatları ve oda ücreti ortalamaları dikkate alınarak 2025 yılı oda ortalama ücreti konaklama vergisi ve KDV hariç 4.064 TL olarak belirtilmiştir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.
Gelir indirgeme yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Değerleme konusu gayrimenkulün gelir getiren bir mülk olmaması ve gelir getirme potansiyelinin de olmaması dikakte alınarak Gelir Yaklaşımı Yönteminin uygulanmamasına karar verilmiştir.
Taşınmazın pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi, Maliyet Yaklaşımı Yöntemi, Direkt Kapitalizasyon Yöntemi ve Gelir İndirgeme Yöntemi kullanılacaktır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması. Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi
Bu değerleme çalışmasında konu gayrimenkulün satış değerlerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış veya kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.
Bulunan emsaller; imar durumu, yüzölçüm, konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkule emsal olabilecek satılık arsa emsalleri araştırılmış ve gerekli hesap düzeltmeleri yapılarak arsanın piyasa değeri tespitinde Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 34 |
Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak gayrimenkul için takdir edilen pazar değerleri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.
Değerleme Tablosu – Arsa Pazar Değeri
| 1653 ada, 143 parsel | 3.608 | 50.000 | Tam Hisse | 180.400.000 |
|---|---|---|---|---|
| Toplam Yaklaşık (TL) 180.400.000 |
Tercih edilen yönteme göre arsanın Tam Hisse Değerinin 180.400.000 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni
Bölgedeki arsa emsal değerlerine erişilebiliyor olması ve yapının inşaası ile ilgili ihtiyaç duyulan inşaat maliyetinin takdir edilebilecek olması göz önünden bulundurulmuş, gayrimenkulün yeniden üretim maliyetinin hesaplanabilecek olması dikkate alınarak, değerleme yöntemi olarak Maliyet Yaklaşımı analizinin kullanılması uygun bulunmuştur. Bu analizde gayrimenkulün bina maliyet değerleri, maliyet oluşumu yaklaşımı ile; binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkulün arsa değerinin takdiri için emsal olabilecek satılık emsaller, emsal alınan değerlere uygulanan "konum, imar durumu ve alan büyüklüğü" gibi şerefiye kriterleri raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır. Maliyet yönteminde kullanılacak arsa değeri hesaplaması aşağıda sunulmaktadır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 35 |
| Değerleme Tablosu – Arsa Pazar Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada /Parsel | Alan (m²) | Değer (TL/m²) | Hisse | Değer (TL) |
| 1653 ada, 143 parsel | 3.608 | 50.000 | Tam Hisse | 180.400.000 |
| Toplam Yaklaşık (TL) 180.400.000 |
Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün arsanın Tam Hisse Değerinin 180.400.000 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Bina maliyet değerleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzeme detayları, piyasada aynı özelliklerde inşaa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimiz dikkate alınarak belirlenmiştir. Konu parsel üzerinde yer alan "çevre düzenlemesi, beton saha ve yeşil alan düzenlemeleri, otopark giriş ve çıkışa hizmet eden yollar, çevre duvarı ve güvenlik unsurları vb... " işler harici ve müteferrik işler kapsamında değerlendirilmiş olup, maliyetleri değere yansıtılmıştır.
Ayrıca yapı maliyeti tespit edilirken güncel 20.02.2024 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan inşaat maliyet bedelleri ve binanın mevcut teknik ve mimari durumu göz önünde bulundurulmuştur. Yerinde yapılan incelemelerde, yapının "5B yapı sınıfı" benzeri olduğu tespit edilmiş olup, yapının yaşı ve bakım durumu ile alakalı eskimelerinin bulunduğu dikkate alınmış ve % 10 yıpranma oranı uygulanması uygun görülmüştür. Taşınmazın dükkan ve otel olarak kullanılması ve iç kısımlarının bakımlı olması da yapı maliyeti belirlenirken dikkate alınmıştır.
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizi göz önünde bulundurularak gayrimenkul için maliyet yaklaşımı ile ulaşılan pazar değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
Bağımsız bölüm arsa değeri, arsa payına düşen arsa büyüklükleri dikkate alınırak hesaplanmış, üzerine bağımsız bölüm alanları üzerinden maliyet değerleri de eklenerek maliyet yöntemine göre Pazar değerleri tespit edilmiştir.
| Takdir Edilen Değer Arsa Büyüklüğü Arsa Değeri Yaklaşık Arsa Değeri Ada Parsel (TL/m²) (m²) (TL) (TL) 1453 143 50.000 3.608 180.400.000 180.400.000 Toplam Arsa Değeri 180.400.000 1 Numaralı Bağımsız Bölüm (7/115 Arsa Payı) Arsa Payı Değeri (TL) 10.980.870 2 Numaralı Bağımsız Bölüm (1/115 Arsa Payı) Arsa Payı Değeri (TL) 1.568.696 3 Numaralı Bağımsız Bölüm (107/115 Arsa Payı) Arsa Payı Değeri (TL) 167.850.435 Maliyet Değeri Tablosu 1 Numaralı BB İnşaat Alanı Birim İnşaat Maliyeti Yıpranma Oranı Toplam Maliyet Yıpranma Sonrası / Bölüm (m²) (TL/ m²) (%) (TL) Maliyet (TL) İş Yeri 578 27.500 10% 15.895.000 14.305.500 Arsa Payı Değeri 10.980.870 25.286.370 Toplam Maliyet Değeri (TL) ~25.285.000 2 Numaralı BB İnşaat Alanı Birim İnşaat Maliyeti Yıpranma Oranı Toplam Maliyet Yıpranma Sonrası / Bölüm (m²) (TL/ m²) (%) (TL) Maliyet (TL) İş Yeri 50 27.500 10% 1.375.000 1.237.500 Arsa Payı Değeri 1.568.696 2.806.196 Toplam Maliyet Değeri (TL) ~2.805.000 3 Numaralı BB İnşaat Alanı Birim İnşaat Maliyeti Yıpranma Oranı *Toplam Maliyet Yıpranma Sonrası / Bölüm (m²) (TL/ m²) (%) (TL) Maliyet (TL) Otel 25.587 47.500 10% 1.215.382.500 1.093.844.250 Arsa Payı Değeri 167.850.435 Toplam 26.215 m² Toplam Maliyet 1.261.694.685 Değeri (TL) ~1.261.695.000 Toplam Değer Tablosu Toplam Arsa Değeri (TL) 180.400.000 Toplam Maliyet Değeri (TL) 1.109.387.250 Genel Toplam Değer (TL) 1.289.787.250 1.289.785.000 Yaklaşık Toplam Tam Hisse Değeri (TL) |
Arsa Değeri Tablosu | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Konu gayrimenkul otel niteliğinde kullanıldığından ve işletmeden dolayı düzenli gelir getiren bir mülk olması sebebiyle Gelir Yaklaşımı yönteminin kullanılması uygun bulunmuştur.
Otelin geçmiş yıllardaki performansı dikkate alınarak gelir projeksiyonu uygulanmıştır.
Parsel üzerinde yer alan otel mevcutta gelir getiren bir tesis olduğundan otelin son 3 yıllık verileri ve piyasa verileri dikkate alınarak İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi ile Gelir Yaklaşımı yöntemine göre değeri bulunmuştur.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 37 |
İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.
İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.
İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**
* Risksiz getiri oranı, 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri dikkate alınarak belirlenmiştir. Yapılan incelemelerde son 10 yıllık devlet tahvilleri risksiz getiri oranı %20,30'dır.
** Risk primi ise belirlenen risksiz getiri oranları üzerinden %1 oranında sektör riski ve %3,7 oranında ülke riski dikkate alınarak belirlenmiştir.
Bu doğrultuda indirgeme oranı %25 olarak alınmıştır.
Değerlemeye konu otelin işletme ruhsatı bulunmakta olup, mevcutta faal olarak işletilmektedir. Otelin gelir üreten bir mülk olması, özel ticari mülkler arasında yer alması sebebiyle değerleme yöntemi olarak Gelir İndirgeme Yöntemi'nin kullanılması önerilmektedir. Otelin potansiyel gelir ve giderleri ile ilgili 10 yıllık nakit akışı tablosu hazırlanmıştır. Raporun "6.3.3 Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar" bölünde yer alan varsayımlar dikkate alınarak oluşturulan nakit akışları tablosu aşağıda sunulmaktadır.
| DİVAN OTEL ADANA | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıldız Sayısı | 5 | |||||
| Oda Sayısı | 180 | |||||
| Yıllık Oda Kapasitesi | 65.700 | |||||
| Gecelik Oda Fiyatı-TL | 2415 | |||||
| Diğer Gelir Oranı | 35% |
| DİVAN OTEL ADANA | TL | Otel İşletme Gelirleri Projeksiyonu/ Nakit Akışı | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim | Değer | 31.12.24 | 31.12.25 | 31.12.26 | 31.12.27 | 31.12.28 | 31.12.29 | 31.12.30 | 31.12.31 | 31.12.32 | 31.12.33 | 31.12.34 | 31.12.35 | |
| Gelir | 1.YIL | 2.YIL | 3.YIL | 4.YIL | 5.YIL | 6.YIL | 7.YIL | 8.YIL | 9.YIL | 10.YIL | 11.YIL | |||
| Doluluk Oranı (Yıllık Ort.) | % | 73,0% | 77,0% | 80,0% | 80,0% | 80,0% | 80,0% | 80,0% | 80,0% | 80,0% | 80,0% | 80,0% | ||
| Satılan Oda Sayısı | Yıllık | 47.961 | 50.589 | 52.560 | 52.560 | 52.560 | 52.560 | 52.560 | 52.560 | 52.560 | 52.560 | 52.560 | ||
| Oda Fiyatı | TL/gece | 3.200 | 4.064 | 5.080 | 6.147 | 7.376 | 8.483 | 9.500 | 10.641 | 11.917 | 13.348 | 14.949 | 16.743 | |
| Oda Fiyatı Artış Oranı | % | 27% | 25% | 21% | 20% | 15% | 12% | 12% | 12% | 12% | 12% | 12% | ||
| Oda Gelirleri | 1000 TL | 194.914 | 256.992 | 323.076 | 387.691 | 445.845 | 499.346 | 559.267 | 626.380 | 701.545 | 785.731 | 880.018 | ||
| Diğer Gelirler | 1000 TL | 35% | 68.220 | 89.947 | 113.077 | 135.692 | 156.046 | 174.771 | 195.744 | 219.233 | 245.541 | 275.006 | 308.006 | |
| Toplam (Gelir) | 1000 TL | 263.133 | 346.939 | 436.152 | 523.383 | 601.890 | 674.117 | 755.011 | 845.612 | 947.086 | 1.060.736 | 1.188.025 | ||
| Gider | ||||||||||||||
| GOP | % | 46,0% | 47,0% | 48,0% | 48,0% | 48,0% | 48,0% | 48,0% | 48,0% | 48,0% | 48,0% | 48,0% | ||
| İşletme Gideri*** | 1000 TL | (142.092) | (183.878) | (226.799) | (272.159) | (312.983) | (350.541) | (392.606) | (439.718) | (492.485) | (551.583) | (617.773) | ||
| Bina Sigortası | 1000 TL | (5.135) | (6.419) | (7.767) | (9.320) | (10.718) | (12.004) | (13.445) | (15.058) | (16.865) | (18.889) | (21.155) | ||
| Emlak Vergisi | 1000 TL | (1.517) | (1.896) | (2.294) | (2.753) | (3.166) | (3.546) | (3.971) | (4.448) | (4.982) | (5.579) | (6.249) | ||
| Yenileme Fonu Oranı | 1000 TL | 1,5% | (3.947) | (5.204) | (6.542) | (7.851) | (9.028) | (10.112) | (11.325) | (12.684) | (14.206) | (15.911) | (17.820) | |
| Toplam (Gider) | 1000 TL | (152.691) | (197.397) | (243.402) | (292.083) | (335.895) | (376.203) | (421.347) | (471.909) | (528.538) | (591.962) | (662.998) | ||
| Faaliyet Karı | ||||||||||||||
| Yıllık Net Gelir | 1000 TL | 110.442 | 149.543 | 192.750 | 231.300 | 265.995 | 297.914 | 333.664 | 373.704 | 418.548 | 468.774 | 525.027 | ||
| Dönem Sonu Değer | 1000 TL | 7% | 7.500.385 | |||||||||||
| Esas Faaliyet Karı | 1000 TL | 0 | 110.442 | 149.543 | 192.750 | 231.300 | 265.995 | 297.914 | 333.664 | 373.704 | 418.548 | 7.969.159 | ||
Değerleme çalışmasında 3 numaralı bağımsız bölüm için gelir yaklaşımı yöntemine ile "öngörülen gelir ve giderler, tahmini artış ve varsayımlar" doğrultusunda hazırlanan nakit akışı sonucunda ulaşılan Tam Hisse değeri ~1.585.885.000 TL olarak belirlenmiştir.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Değerleme konusu 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümün kira emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
Taşınmazın yer aldığı bölgede dükkanlar ile ilgili yapılan araştırmalar ve edinilen bilgiler ışığında rapora konu taşınmaz için direkt kapitalizasyon oranı %7 olarak belirlenmiştir. (Yatırımın kira gelirine göre geri dönüş süresi, ~14,3 yıl olarak öngörülmüştür.)
1 numaralı bağımsız bölüm projesine göre 578 m² kullanım alanına sahiptir. Ancak yerinde yaklaşık 248 m² lik bölümünün otel tarafından, kalan 330 m² lik kısmın bağımsız bölüm tarafından kullanıldığı görülmüştür. 248 m² lik kısmın otele gelir üretmesi sebebiyle bu bölüm otel gelir projeksiyonu içine dahil edilmiştir. Bu durum dikkate alınarak 1 no'lu bağımsız bölümün kiraya esas alanı 330 m² olarak kabul edilmiştir.
Elde edilen veriler doğrultusunda 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerin tam hisse değeri:
| Bağımsız Bölümler-Değerleme Tablosu - Pazar Değeri – Direkt Kapitalizasyon Yöntemi | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm Numarası | Alanı (m²) |
Kira Değeri (TL/m²) |
Kira Değeri (TL/Ay) |
Kira Değeri (TL/Yıl) |
Kapitalizasyon Oranı (%) |
Değer (TL) |
|||
| 1 Numaralı Bağımsız Bölüm | 330,00 | 455 | 150.150 | 1.801.800 | 7% | 25.740.000 | |||
| 2 Numaralı Bağımsız Bölüm | 50,00 | 585 | 29.250 | 351.000 | 7% | 5.014.286 | |||
| Toplam | 380,00 | 179.400 | 2.152.800 | 30.754.286 |
Değerleme çalışmasında kira değeri takdiri için kullanılan veriler, analizler ve diğer detaylar raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Gayrimenkul için takdir edilen tam hisse Pazar Kira değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| Değerleme Tablosu – Pazar Kira Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm Numarası | Alanı (m²) |
Kira Değeri (TL/m²) |
Kira Değeri (TL/Ay) |
Kira Değeri (TL/Yıl) |
| 1 Numaralı Bağımsız Bölüm | 330,00 | 455 | 150.150 | 1.801.800 |
| 2 Numaralı Bağımsız Bölüm | 50,00 | 585 | 29.250 | 351.000 |
| Toplam | 380,00 | 179.400 | 2.152.800 | |
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Bu değerleme raporunda, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı inşaat yapımı yöntemleri kullanılmamıştır.
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında pazar değeri tespiti için hazırlanmışdır. Raporda proje değeri tespit edilmemiştir. Maliyet yaklaşımı yönteminde kullanılmak üzere takdir edilen arsa değeri aşağıda sunulmaktadır.
| Değerleme Tablosu – Arsa Pazar Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada /Parsel | Alan (m²) | Değer (TL/m²) | Hisse | Değer (TL) |
| 1653 ada, 143 parsel | 3.608 | 50.000 | Tam Hisse | 180.400.000 |
| Toplam Yaklaşık (TL) 180.400.000 |
Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında pazar değeri tespiti için hazırlanmışdır. Raporda proje değeri tespit edilmemiştir. Maliyet yaklaşımı yönteminde kullanılmak üzere takdir
edilen arsa değeri aşağıda sunulmaktadır. Arsa değeri tespiti için kullanılan veriler raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.
En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:
Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.
Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme konusu gayrimenkulün konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, kullanım uygunluğu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının "otel ve iş yeri"olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.
1653 ada 143 parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olup, yapıda 3 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bağımsız bölümlerin tamamının otel olarak işletilmesi sebebiyle, binanın tamamı için değer görüşü sunulmuştur. Bağımsız bölümlerin mülkiyet yapısının aynı olması, bütün olarak otel fonkisyonuna hizmet edecek şekilde hizmet vermesi sebebiyle yapı bütünü için değer takdir edilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Yukarıda belirtilen yöntemlerle elde edilen değerler aşağıda sunulmaktadır.
| Sonuç Değer Tablosu | |||
|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm | Değer (TL) | Toplam Değer (TL) | Yaklaşık Toplam Değer (TL) |
| 1 Numaralı Bağımsız Bölüm | 25.740.000 | 1.616.639.273 | |
| 2 Numaralı Bağımsız Bölüm | 5.014.286 | 1.616.640.000 | |
| 3 Numaralı Bağımsız Bölüm | 1.585.884.987 |
Buna göre gayrimenkullerin Toplam pazar değeri için 1.616.640.000.-TL (Bir Milyar Altı Yüz On Altı Milyon Altı Yüz Kırk Bin.-Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı Yöntemi, Dükkanlar için ikinci yöntem olarak Direkt Kapitalizasyon Yöntemi ve otel için ikinci yöntem olarak Gelir İndirgeme Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur.
Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu - Pazar Değeri – TAM HİSSE
| Özet Tablo | Arsa Değeri (TL) |
1 No'lu Bağımsız Bölüm Değeri (TL) |
2 No'lu Bağımsız Bölüm Değeri (TL) |
3 No'lu Bağımsız Bölüm Değeri (TL) |
Toplam Değer (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 180.400.000 | Uygulanmamıştır. | Uygulanmamıştır. | Uygulanmamıştır. | |
| Maliyet Yaklaşımı | Uygulanmamıştır. | 25.286.370 | 2.806.196 | 1.261.694.685 | 1.289.787.250 |
| Direkt Kapitalizasyon | Uygulanmamıştır. | 25.740.000 | 5.014.286 | Uygulanmamıştır. | |
| Gelir İndirgeme Yaklaşımı | Uygulanmamıştır. | Uygulanmamıştır. | Uygulanmamıştır. | 1.585.884.987 |
| Özet Tablo Değeri (TL) Bölüm Değeri (TL) Bölüm Değeri (TL) Bölüm Değeri (TL) |
Değer (TL) |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı 90.200.000 Uygulanmamıştır. Uygulanmamıştır. Uygulanmamıştır. |
|
| Maliyet Yaklaşımı 12.643.185 1.403.098 630.847.342 Uygulanmamıştır. |
644.893.625 |
| Direkt Kapitalizasyon 12.870.000 2.507.143 Uygulanmamıştır. Uygulanmamıştır. |
|
| Gelir İndirgeme Yaklaşımı 792.942.494 Uygulanmamıştır. Uygulanmamıştır. Uygulanmamıştır. |
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülkler, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Arsanın değer tespiti için Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Maliyet Yaklaşımı yönteminde otelin ve işyeri vasıflı bağımsız bölümlerin yeninden inşa edilme bedelleri hesaplanmıştır.
Direkt Kapitalizasyon Yöntemi yaklaşımında ise dükkanların yıllık kira geliri elde edilebileceği dikkate alınmıştır.
Gelir İndirgeme Yaklaşımında otelin işletme gelirleri dikkate alınarak gelir getiren bir mülk olduğu dikkate alınmıştır.
Otelin gelir üreten bir mülk olması, özel ticari mülkler arasında yer alması sebebiyle değerleme yöntemi olarak Gelir İndirgeme Yöntemi'nin kullanılması önerilmektedir.
Pazarda yapılan incelemeler de, konu gayrimenkule benzer kullanımda gayrimenkullerin Gelir Yaklaşımı ve Direkt Kapitalizasyon yöntemi ile elde edilen değerinin Pazar Değerini daha iyi yansıtacağı görüşünü desteklemektedir. Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, Gelir Yaklaşımı ve Direkt Kapitalizasyon yöntemi hesaplanan değer toplam pazar değeri olarak takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.
| Sonuç Değer Tablosu | |||
|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm | Değer (TL) | Toplam Değer (TL) | Yaklaşık Toplam Değer (TL) |
| 1 Numaralı Bağımsız Bölüm | 25.740.000 | 1.616.639.273 | |
| 2 Numaralı Bağımsız Bölüm | 5.014.286 | 1.616.640.000 | |
| 3 Numaralı Bağımsız Bölüm | 1.585.884.987 |
Buna göre gayrimenkullerin Toplam pazar değeri için 1.616.640.000.-TL (Bir Milyar Altı Yüz On Altı Milyon Altı Yüz Kırk Bin.-Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
| Sonuç Değer Tablosu - TSKB GYO A.Ş. 1/2 HİSSE | |||
|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm | Değer (TL) | Toplam Değer (TL) | Yaklaşık Toplam Değer (TL) |
| 1 Numaralı Bağımsız Bölüm | 12.870.000 | 808.319.637 | 808.320.000 |
| 2 Numaralı Bağımsız Bölüm | 2.507.143 | ||
| 3 Numaralı Bağımsız Bölüm | 792.942.494 |
Buna göre gayrimenkullerin Toplam pazar değeri için 1.616.640.000.-TL (Bir Milyar Altı Yüz On Altı Milyon Altı Yüz Kırk Bin.-Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
Buna göre gayrimenkullerin TSKB GYO A.Ş. 1/2 HİSSE pazar değeri için 808.320.000.-TL (Sekiz Yüz Sekiz Milyon Üç Yüz Yirmi Bin.-Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.
Rapor konusu gayrimenkul Bina niteliğindedir. Boş arsa veya arazi değerleme çalışması yapılmamıştır.
Rapor konusu gayrimenkul bina niteliğindedir. Üst hakkı veya devre mülk hakkı değerleme çalışması yapılmamıştır.
28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde;
"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.
Gayrimenkullerin tapu kaydında yapılan incelemede,
TSKB GYO A.Ş. ½ hissesi üzerinde "ipotek" kaydı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde müşterek olarak "Yönetim Planı : 26/08/2015" beyanı bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde müşterek olarak "İmar kanunun 11. Maddesi ve talimatnamenin 38. maddesi gereğince muvvakat kayıtlı yazlık sinema yapılmasına izin verilmiştir" beyanı bulunmaktadır.
Konu takyidatların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, gayrimenkulün devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır
Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayirmenkulün devrini sınırlayabilecek başkaca herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
Rapor konusu gayrimenkulün tapu incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi'nin 1. Fıkrası'nın [b(Değişik:RG-02.01.2019-30643)] bentinde;
"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." Denilmektedir.
Değerlemeye konu gayrimenkulün 19.08.2015 tarih ve 9/4 numaralı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Gayrimenkul iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek cins tashihi yapılmış, yasal süreçleri tamamlanmıştır. Ayrıca 1 no'lu bağımsız bölüm için 27.12.2018 tarih, 38U4PEFF belge ve 4233399 başvuru numaralı ve 3 no'lu bağımsız bölüm için 27.12.2018 tarihli, PUEC6MB4 belge ve 4233812 başvuru numaralı yapı kayıt belgesi bulunmaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı yapının gerekli tüm izinleri alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Rapor konusu gayrimenkulün incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (Satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Mevcut durumda yapılan incelemelerde gayrimenkulün, onaylı mimari proje ile uyumlu olduğu, ayrıca yapı kayıt belgesinin bulunduğu görülmüş olup gayrimenkulün yeniden ruhsat almasını gerektirir bir durum tespit edilmemiştir.
Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
(Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin İlgili Maddeleri Kapsamında Ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.) Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.
Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz." şeklindedir.
Gayrimenkullerin tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Rapor konusu gayrimenkullerin sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
07.07.2023 tarih 32241 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel KDV oranı %18'den %20'ye yükseltilmiştir. Şirket aktifinde yer alan iş yerinin kiralanması durumunda elde edilen kira geliri %20 oranında KDV'ye tabidir.
29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²'sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.
01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.
| KDV ORANLARI | ||
|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda | ||
| Net Alanın 150 m² den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |
| Net Alanın 150 m² ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |
| Net Alanı 150 m² ye Kadar Konutlarda * | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda | 20% | |
| Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda /* | ||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |
| 499 TL' ye kadar ise | 1% | |
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının | 500 - 999 TL ise | 10% |
| Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri | 1.000 TL ve üzeri | 20% |
| 1.000 TL'ye kadar ise | 1% | |
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının Alındığı | 1.000-2.000 TL ise | 10% |
| Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
Yukarıda verilen bilgiler doğrultusunda konu otel ve işyeri vasıflı gayrimenkulün KDV oranı %20 olarak belirlenmiştir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
Gayrimenkullerin konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.
| Değer Tablosu (31.12.2024 tarihli) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Adet Bağımsız Bölüm (Bina) | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* | |||
| Pazar Değeri | Tam Hisse | 1.616.640.000 | 1.939.968.000 | TL | |
| Pazar Değeri | TSKB GYO A.Ş. ½ Hisse | 808.320.000 | 969.984.000 | TL | |
| * %20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. |
o Değer görüşü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiştir.
Değerleme Uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI Lisans No:401232 Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih TOSUN Lisans No: 400812
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.