Regulatory Filings • Dec 31, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
1 Adet Bina Kargir Eski Tahirhan Kemankeş Mahallesi 77 Ada / 57 Parsel
Kemankeş Karamustafa Mahallesi Beyoğlu / İstanbul
Rapor Tarihi; 31.12.2024
Rapor No;
Sunulan;
TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Hazırlayan;
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. MEHMET ONUR CAKMAKLI UZMAN Bu belge *********** kimlik numarali MEHMET ONUR CAKMAKLI UZMAN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 31/12/2024 11:04
GAYRİMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR
Zemin Kat Görünüm Ana Taşınmaz Çatı Katı Manzarası
Konu Ana Gayrimenkulün Hava Fotoğrafına Göre Konumu
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 2 |
| Yönetici Özeti |
|
|---|---|
| Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler | |
| Raporu Talep Eden | TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Kurum | Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Değerleme Tarihi | 29.12.2024 |
| Rapor Tarihi ve Numarası | 31.12.2024 / 2024_ÖZ_2184 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | Hisseli mülkiyet |
| Değerlemenin Amacı | Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün 31.12.2024 tarihli değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. |
| Gayrimenkule İlişkin Bilgiler | |
| Gayrimenkul Kullanımı | Ticari amaçlı kullanılmak için tasarlanmış olup, mevutta atıl durumdadır. |
| Gayrimenkulün Açık Adresi | Kemankeş Karamustafa Mah. Kemankeş Cad. No:61 Tahir Han Beyoğlu / İstanbul |
| Tapu Kayıtları | İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Kemankeş mahallesi, 77 ada 57 parsel numaralı 606,62 m² yüz ölçüme sahip, "Kargir Eski Tahirhan" vasıflı taşınmaz. |
| İmar Durumu | Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde 21.12.2010 – 11.06.2012 tarihinde tasdik edilen, 1/1000 ölçekli "Beyoğlu Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı" kapsamında bitişik nizam Turizm + Hizmet + Ticaret (THT) alanında kalmaktadır. Koruma bölge kurulundan alınacak karar doğrultusunda imar uygulaması yapılacaktır. Yapı 29.01.2006 tarih ve 672 sayılı kurul kakarıyla tescilli eski eser ve koruma grubu II.A.2 olarak belirlenmiştir. |
| En Etkin ve En İyi Kullanımı | "Ticaret (Turizm) Alanı" kullanımıdır. |
| 1 Adet Bina | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* | |
|---|---|---|---|
| Pazar Değeri | Tam Hisse Değeri | 520.955.000 | 625.146.000 TL |
| Pazar Değeri | 53/72 Hisse Değeri, TSKB GYO A.Ş. | 383.480.000 | 460.176.000 TL |
o Raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların Değerleme Uzmanı'nın bildiği ve açıkladığı kadarıyla doğru olduğunu;
o Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
o Değerleme Uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan gayrimenkulle herhangi bir ilişkimiz olmadığını;
o Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;
o Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;
o Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
o Değerleme Uzmanı'nın, gayrimenkuli kişisel olarak incelediğini;
o Değerleme Uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu;
o Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;
o Değerleme raporu teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini;
o Değerleme Uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkulün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;
o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesi'nin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
o Gayrimenkulde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartlar'ına göre tanzim edilmiştir.
o Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Değerleme Uzmanı
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Mehmet Onur ÇAKMAKLI Lisans No: 401232
Fatih TOSUN Lisans No:400812
| 1. | RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ6 | |||
|---|---|---|---|---|
| 1.1 | Rapor Tarihi ve Numarası 6 | |||
| 1.2 | Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi6 | |||
| 1.3 | Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi 6 | |||
| 1.4 | İşin Kapsamı6 | |||
| 1.5 | Raporun, Tebliğin 1. Maddesi'nin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6 | |||
| 1.6 1.7 |
Rapor Türü 6 Raporu Hazırlayanlar 6 |
|||
| 1.8 | Değerleme Tarihi 6 | |||
| 1.9 | Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 7 | |||
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler7 | |||
| 1.11 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | |||
| 2. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ 8 | |||
| 2.1 2.2 |
Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı8 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dökümanları Hakkında Bilgi 9 |
|||
| Tapu Kayıtları 9 | ||||
| 2.2.1.1 | Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 9 | |||
| 2.2.1.2 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 | |||
| Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 10 | ||||
| Kadastro İncelemesi 10 | ||||
| 2.3 | Gayrimenkulün İmar Bilgileri 10 İmar Durumu 10 |
|||
| Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler 11 | ||||
| Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki | ||||
| Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi 11 | ||||
| Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11 | ||||
| Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar 12 | ||||
| Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 12 |
||||
| Gayrimenkul ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili | ||||
| Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı | ||||
| Hakkında Bilgi 12 | ||||
| Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı | ||||
| Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12 | ||||
| Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 12 |
||||
| Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12 | ||||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ13 | |||
| 3.1 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 13 | |||
| Ekonomik Koşullar 13 | ||||
| Gayrimenkul Piyasası 14 | ||||
| 3.2 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 16 İstanbul İli 16 |
|||
| Beyoğlu İlçesi 16 | ||||
| Kemankeş Karamustafa Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 16 | ||||
| Yakın Çevre Fotoğrafları 17 | ||||
| Ulaşım 17 | ||||
| 3.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 17 | |||
| 3.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 17 Arsa Özellikleri 17 |
|||
| Bina Özellikleri 17 | ||||
| Bağımsız bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları 18 | ||||
| Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 20 | ||||
| Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup | ||||
| 4. | Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 20 DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR21 |
|||
| 4.1 | Değer Tanımları 21 | |||
| 4.2 | Değerleme Yöntemleri 21 | |||
| 5. | DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER23 | |||
| 5.1 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 23 | |||
| 5.2 5.3 |
Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı 23 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 24 |
|||
| 5.4 | Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı | |||
| Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar 24 | ||||
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ27 | |||
| 6.1 | Pazar Yaklaşımı 27 | |||
| Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 27 | ||||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 27 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı 27 |
||||
| Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 27 | ||||
| Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin | ||||
| Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar 27 | ||||
| Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 28 | ||||
| 6.2 | Maliyet Yaklaşımı 28 Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 28 |
|||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 28 | ||||
| Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç | ||||
| 28 | ||||
| Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar 28 | ||||
| Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 29 | ||||
| 6.3 | Gelir Yaklaşımı 29 Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 29 |
|||
| Konu Gayrimenkuli Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 29 | ||||
| Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar 29 |
| İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler 29 | |||
|---|---|---|---|
| Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 29 | |||
| Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz ve Kullanılan Veriler) 29 | |||
| Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 29 | |||
| Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 29 | |||
| Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 29 | |||
| En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 29 | |||
| Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 30 | |||
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ 31 | ||
| 7.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması 31 | ||
| 7.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 31 | ||
| 7.3 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir | ||
| Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 31 | |||
| 7.4 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran | ||
| Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 31 | |||
| 8. | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME32 | ||
| 8.1 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları | ||
| Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 32 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 32 |
|||
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 32 |
|||
| Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 32 |
|||
| Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir | |||
| Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33 | |||
| Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında | |||
| Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 33 | |||
| 9. | DİĞER34 | ||
| 9.1 | KDV Konusu 34 | ||
| 10. | SONUÇ35 | ||
| 10.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 35 | ||
| 10.2 | Nihai Değer Takdiri 35 | ||
Bu rapor, şirketimiz tarafından 31.12.2024 tarihinde, 2024_ÖZ_2184 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu değerleme raporu "Ömer Avni Mahallesi, Karun Çıkmazı, No:2 Fındıklı Beyoğlu/İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. Aşuroğlu Sit. A Blok No: 29 Daire: 4 Altunizade - Üsküdar / İstanbul" adresinde kurulmuştur. Ticaret Sicil Gazetesi'nde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesi'ne göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.
Bu rapor, TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden 1 adet binanın mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.
Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. Maddesi'nin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor, İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Kemankeş mahallesi, 77 ada 57 parsel numaralı 606,62 m² yüz ölçüme sahip, "Kargir Eski Tahirhan" vasıflı ana gayrimenkulün 31.12.2024 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi - kurum - kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans No: 401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans No: 400812) tarafından hazırlanmıştır.
Bu rapor, 16.12.2024 ila 31.12.2024 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.
Bu rapor, "Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2 Fındıklı Beyoğlu/İSTANBUL" adresinde faaliyet gösteren "TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 14.05.2024 tarih 19 sayılı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
| Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rapor - 1 | Rapor - 2 | Rapor- 3 | ||||||||
| Rapor Amacı | Pazar Değeri Tespiti | - | - | |||||||
| Rapor Tarihi | 28.06.2024 | - | ||||||||
| Rapor Numarası | 2024_ÖZ_901 | - | - | |||||||
| Raporu Hazırlayanlar | Mehmet Onur ÇAKMAKLI Fatih TOSUN |
- | - | |||||||
| Toplam Değer (KDV hariç) | (Tam Hisse) | 440.000.000 | - | - | - | - | ||||
| Toplam Değer (%20 KDV Dahil) | (Tam Hisse) | 528.000.000 | - | - | - | - | ||||
| Toplam Değer (KDV hariç) | (53/72 Hissesi*) | 323.890.000 | - | - | - | - | ||||
| Toplam Değer (%20 KDV Dahil) | (53/72 Hissesi*) | 388.680.000 | - | - | - | - | ||||
| *TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 53/72 Hissesi |
Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından hazırlanan değerleme raporu bilgileri yukarıda sunulmuştur.
Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Konu gayrimenkul İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Kemankeş Karamustafa mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Gayrimenkul Kemankeş Caddesi üzerinde yer almaktadır.
Gayrimenkulün açık adresi: Kemankeş Karamustafa Mah. Kemankeş Cad. No: 61 Beyoğlu/ İstanbul.
Gayrimenkulün Tanımı: Değerleme konusu gayrimenkul 606,62 m² arsa alanı üzerinde, tapu kaydında "Kargir Eski Tahirhan" vasıflı ana gayrimenkuldür.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 8 |
| ÌI. | İstanbul |
|---|---|
| İlçe | Beyoğlu |
| Mahalle/Köy | Kemankes |
| Mahalle No. | 28739 |
| Ada | 77 |
| Parsel | 57 |
| Tapu Alanı | 606,62 |
| Nitelik | Kargir Eski Tahirhan |
| Mevkii | Kemankeş Murakip |
| Zemin Tip | Ana Taşınmaz |
| Pafta | 121 |
| Tapu Kayıtları | ||
|---|---|---|
| Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İl | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Yüz Ölçüm | Ana Taşınmaz Nitelik | Malik | Hisse | Cilt | Sayfa |
| İstanbul | Beyoğlu | Kemankeş | 77 | 57 | 606,62 m² | Kargir Eski Tahirhan | Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. Ömer Faruk Çelik TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
1/144 37/144 53/72 |
8 | 701 |
| Edinme Sebebi - Tarih – Yevmiye (TSKB GYO hissesi için); Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği A.Ş. – 17/02/2014 - 1678 |
Değerleme Uzmanı'nın tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, "Taşınmaza Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. 11.12.2024 tarihli belgeler ekte, özeti aşağıda sunulmaktadır.
| Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri | Tarih /Yevmiye | |
|---|---|---|
| Şerhler Hanesi | ||
| İstanbul (Sulh Hukuk Mahkemesi) SATIŞ MEMURLUĞU nin 09/12/2022 tarih - 2022/284 Ort.Gid.Satış sayılı İcra Dairesinin Yazısı yazısı ile satışına gidilmiştir. |
Tüm hisseler üzerinde | 12/12/2022 - 22113 |
| Beyanlar Hanesi | ||
| Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır. - |
Tüm hisseler üzerinde | 28/12/2010 - 10689 |
| - Taşınmaz Korunması Gerekli II. Grup Kültür Varlığıdır. |
Tüm hisseler üzerinde | 22/03/2007 - 1489 |
| - Korunması Gerekli Taşınmaz II. Grup Kültür Varlığıdır. |
Tüm hisseler üzerinde | 16/02/2007 - 1489 |
| Rehin Hakları Hanesi | ||
| Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. lehine 412.500.000 TL bedelli 1.dereceden %35 - değişken faizli ipotek |
TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hissesi üzerinde |
23.08.2024 - 13603 |
"1/144 hissesi Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş.'ye, 106/144 hissesi TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait Karaköy'de bulunan Tahir Han isimli gayrimenkulde diğer hissedarlar aleyhine Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş.'nin açtığı izalei şüyu davasına asli müdahil olarak katılınmıştır. Mahkemece 24.12.2015 tarihli celsede, taşınmazın satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir. Karar davalı tarafından temyiz edilmiş olup, Yargıtay 20. Hukuk dairesi Yerel Mahkemenin kararını bozmuştur. Yerel mahkemece davamızın kabulü ile ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiştir. Karar davalı tarafından temyiz edilmesi sebebiyle temyiz incelemesi için dosya Yargıtay'a gönderilmiştir. Yargıtay tarafından 14.12.2021 tarihinde duruşma yapılmış olup Yerel Mahkeme kararı onanmıştır. Davalı tarafından maddi hata olduğu gerekçesi ile karara itiraz edilmesi sebebiyle dava yeniden Yargıtay'a gönderilmiştir. Yargıtay tarafından maddi hata olmadığı gerekçesiyle 28.09.2022 tarihinde istemin reddine karar verilmiş olup karar kesinleşmiştir. Kesinleşmiş yargı kararına karşı yargılamanın iadesi davası açılmış ve talebin reddine karar verilmiştir. Dosya satış için icra müdürlüğüne gönderilmiştir. İcra müdürlüğünce gayrimenkulün satışına esas olmak üzere Kıymet Takdiri yapılmış, karşı tarafça kıymet takdirine itiraz davası ikame edilmiştir; dava sonuçlanmış olup taşınmazın satış yoluna gidilmiştir. Satış sonucunda taşınmaz şirketimize ihale edilmiştir; karşı tarafça ihalenin feshi davası ikame edildiğinden satış kesinleşmemiştir. Dava dertestir."
TSKB GYO A.Ş. tarafından sunulan bilgiye göre, Tahir Han'ın satın alma sürecinde, Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş.'den 30.05.2025 vadeli olarak 150.000.000 TL tutarında kredi kullanılmış ve bu krediye istinaden ipotek verilmiştir. Taşınmazın tapu kaydında TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 53/72 Hissesi üzerinde yer alan "23.08.2024 tarih 13603 yevmiyeli numaralı Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. lehine 415.500.000 TL bedelli 1.dereceden ipoteğin" Tahir Han'ın 19/72 hissesinin satın alınması amacı ile tescil edildiği belirtilmiştir.
Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar, gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir nitelik taşımamaktadır.
Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkul, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkul Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.
Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle "https://webtapu.tkgm.gov.tr/" adresinden online Kat İrtifakı Mimari Proje incelenememiştir.
Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Beyoğlu Kadastro Müdürlüğü"nde bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.
Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemelerde, değerleme konusu taşınmaz 21/12/2010 – 11.06.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Beyoğlu Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı ve tadilatında, istikamet kesintili, Bitişik Nizam, "Turizm + Hizmet + Ticaret (THT)" lejandında kalmaktadır. Ayrıca parseldeki mevcut yapı 29.01.2006 tarih ve 672 sayılı kurul kararıyla 2. grup tescilli eski eserdir. Koruma Bölge Kurulu'ndan alınacak kararlar doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
Görüntü (https://imardurumu.Beyoğlu.bel.tr/imardurumu/index.aspx#) adresinden edinilmiştir.
Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde yapılan incelemeler sonucunda, aşağıda detayları sunulan evraklara ulaşılmıştır.
• Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle "https://webtapu.tkgm.gov.tr/" adresinden online olarak mimari proje incelemesi yapılamamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkulün 1/144 hissesi 06.03.2006 tarihinde Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. mülkiyetine, 37/144 hissesi 14.07.2006 tarihinde Ömer Faruk Çelik mülkiyetine, 53/72 hissesi 17.02.2014 tarih ve 1678 yevmiye numarasıyla TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetine geçilmiştir. Son üç yıl içerisinde gayrimenkulün mülkiyet yapısında bir değişiklik olmamıştır.
Gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkulün konumlu olduğu arsanın son üç yıllık dönemde imar durumunda değişiklik meydana gelmemiş, kamulaştırma işlemleri vb. uygulamalara konu olmamıştır.
Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Gayrimenkulün bulunduğu parselin imar durumu "Turizm+Hizmet+Ticaret (THT)" lejantlıdır. Bölgede genel olarak aynı aks üzerinde ticaret alanı, okul alanı ve çeşitli hizmet alanı lejandına sahip parseller üzerinde yapılar bulunmaktadır. Bölgede üzerinde yapı olmayan boş parsel arzı bulunmamaktadır.
Yakın çevre arazi kullanımın detayı (Kaynak: cbs.beyoğlu.bel.tr)
Değerlemeye konu ana taşınmaz ile ilgili değerleme tarihi itibariyle herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.
Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul "Kargir Eski Tahirhan" niteliğindedir. Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.
Gayrimenkul ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu gayrimenkul ile ilgili Beyoğlu Belediyesi imar arşiv dosyasında yapılan incelemelerde taşınmaza ait "Yapı Ruhsatı "ve "Yapı Kullanma İzin Belgesi" görülememiştir. Belediyeden alınan şifahi bilgiye göre taşınmazın 1935 yılında inşaatının tamamlandığı (1957 yılı öncesi yapı) bilgisi edinilmiştir.
İmar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 16.01.1957 yılından önce inşa edilen tüm yapılar; 2981 sayılı İmar Affının Geçici 2/a maddesi doğrultusunda iskanlı kabul edilmektedir.
İlgili kanun uyarınca parsel üzerinde yer alan yapı ile ilgili gerekli tüm izinleri alınmış olduğu kabul edilmektedir. Gayrimenkulün yasal belgeleri hakkında detaylı bilgileri raporumuzun "2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında sunulmaktadır.
Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu gayrimenkul, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'dan önce inşa edilmiştir.
Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerlemeye konu ana gayrimenkul "Kargir Eski Tahirhan" niteliğindedir. Gayrimenkulün arsası üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Değerleme raporunda belirli bir projeye istinaden değerleme çalışması yapılmamıştır.
Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Rapora konu gayrimenkule ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
| GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim) | ||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019 2020 |
2021 | 2022 | 2023 | 2024 | ||||||||||||||||
| $\mathbf{III}$ | $\mathsf{N}$ | II | $\mathbf{III}$ | IV | III | $\mathsf{IV}$ | $\mathbf{I}$ | III | $\mathsf{IV}$ | $\mathsf{IV}$ | ||||||||||
| $-2,5$ | $-1,6$ | 1,0 | 5,9 | 4,3 | $-10,4$ | 6,4 | 6,3 | 7,5 | 22,3 | 8,0 | 9,7 | 7,8 | 7,6 | 4,1 | 3,3 | 4,0 | 3,9 | 6,1 | 4,0 | 5,7 |
İlk çeyrekte dış dengedeki iyileşme devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında
%68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
| Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Haz | Tem | Ağu | EVI | Eki | Kas | Ara | Oca | Sub | Mar | Nis | May | Haz | |
| TÜFE | 38.2 | 47.8 | 58.9 | 61.5 | 61.4 | 62.0 | 64.8 | 64.9 | 67.1 | 68.5 | 69.8 | 75.5 | 71.6 |
| Yİ-ÜFE | 40.4 | 44.5 | 49.4 | 47.4 | 39.4 | 42.3 | 44.2 | 44.2 | 47.3 | 51.5 | 55.7 | 57.7 | 50.1 |
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu belli bir orana düşürmeyi başarmış olsa da yılın ilk dört aylık döneminde gelen veriler fiyatlar genel düzeyinde önemli bir katılık olduğunu da göstermektedir. Bu nedenle 'para politikasında gevşeme' beklentileri giderek ötelenmekte canlılığını koruyan büyüme ve istihdam rakamları da bu beklentiyi güçlendirmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla ABD ekonomisi için dile getirilen yumuşak iniş senaryoları şimdilik ertelenmiş görünmektedir. Euro Bölgesi ve AB de ise enflasyonu önlemek kadar büyüme ve istihdamı artırıcı önlemler de önem kazanmaya başlamıştır. Büyüme kaybı yaşayan AB ekonomisi bazı demografik özelliklerinden kaynaklanan sorunlarla birlikte ABD'den daha önce sıkı para politikasından uzaklaşacak bir izlenim vermeye başlamıştır.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2024 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu- 'İstikrarlı ama Yavaş: Ayrışmanın Ortasında Dayanıklılık' adlı) raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl bir değişikliğe gidilmemiştir. Türkiye ekonomisinin bu yıl yüzde 3,1 ve gelecek yıl yüzde 3,2 büyümesi beklenen IMF raporunda, parasal sıkılaşmanın sona ermesi ve tüketimin toparlanmaya başlamasıyla birlikte 2024'ün ikinci yarısında ekonomik aktivitenin güçlenmesi öngörülmüştür.
Ülkemizde, 2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır. Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023 sonu itibarıyla yüzde 44,22'lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal ve mali sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde 36,6'lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak bir önceki seneye göre yüzde 17,5'lik düşüşle 379 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.
Türkiye'de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2024 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,9 azalarak 1.778 olmuştur. Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1,7 olarak gerçekleşmiştir.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 30,318 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. 2021 yılından itibaren uygulanan düşük faiz politikası diğer pek çok varlıkta olduğu gibi konut fiyatlarında da köpüklerin oluşmasına ve hızlı fiyat hareketlerine neden olmuştur. TCMB tarafından açıklanan 2024 Şubat ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3, oranında artarken, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 31,364 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul'da gerçekleşmiş olup 45,420 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
• İnşaat maliyet endeksi (Şubat-2024) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 70,05 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 54,82, işçilik maliyetlerinin de yüzde 108,98 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak talep yapısında görülen değişiklik konut satışlarında maliyetlerin etkisini azaltmaya başlamış, yüklenici kar marjlarında önemli azalmalar gözlemlenmiştir.
Kaynak: TCMB
Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebi 2021-2023 yılları arasında artırırken son altı aylık periyotta tasarrufların mevduat veya daha likit kaynaklara yöneldiği görülmektedir.
Yabancı talebinde azalma eğilimi sürmektedir. Aslında bu süreç 2022 yılında görülen fazla talebin normale dönmesi ve dengelenmesi olarak da düşünülebilir. Diğer yandan TL'nin diğer para birimleri karşısında göreceli olarak dengeli seyretmesi yabancılar açısından alımı sınırlayan bir etken olarak değerlendirilebilir.
Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2024 1.Çeyrek Raporu
Ülkenin en kalabalık, ekonomik, tarihi ve sosyokültürel açıdan en önemli şehridir. Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Sınırları içerisinde ise Büyükşehir Belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazının sınırları içerisinde olması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul ilinin yüzölçümü 5.461 km²'dir. İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. Türkiyede en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan İstanbul'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katı oranındadır.
Beyoğlu ilçesi, İstanbul ilinin merkezi ilçelerinden biridir. Beyoğlu veya eskiden Pera olarak isimlendirilen ilçe, İstanbul ilinin Avrupa yakasında bulunan ilçelerinden biridir. Kuzeybatıda Şişli ve Kâğıthane, doğuda Beşiktaş ve İstanbul Boğazı, güneyde ve batıda ise Haliç ile sınırlı ilçenin yüzölçümü 8,76 km2'dir ve 45 mahalleden oluşmaktadır. Pera olarak da isimlendirilen ilçe adını Tünel–Taksim arasında uzanan İstiklal Caddesi ve ona açılan sokakların belirlediği alanı kapsayan Beyoğlu semtinden alır.
İstanbul iline bağlı Beyoğlu ilçesi; Haliç'in kuzeyinde Kasımpaşa vadisinin batısıyla, Dolmabahçe (Gazhane) vadisi arasında kalan alanı kapsar, Şişli veBeşiktaş ilçeleriyle sınırdaştır.
Beyoğlu ilçesinin sınırları içerisinde çok sayıda önemli kurum ve mekan bulunmaktadır. Bunların arasında; Fındıklı'daki Mimar Sinan Üniversitesi, Taksim Meydanı'ndaki Atatürk Kültür Merkezi, Kasımpaşa'daki Kuzey Deniz Saha Komutanlığı, Sütlüce'deki Tophane-i Amire (Koç Sanayii Müzesi), Aynalıkavak Kasrı, İstiklal Caddesi'ndeki İstanbul Sanayi Odası, Yapı Kredi Kültür ve Yayıncılık, Çiçek Pasajı, Balık Pazarı, Aksanat, çok sayıda sinema, Muammer Karaca Tiyatrosu, Tünel ve Tramvay ulaşımı, Galata'daki Galata Kulesi de bulunmaktadır.
Kemankeş Karamustafa mahallesi, İstanbul ilinin Beyoğlu ilçesine bağlı bir mahalledir.
Kemankeş Karamustafa mahallesi bölgenin turizm açısından zengin bir mahallesidir. Sosyo-kültürel açıdan yoğun ilgi gören mahalle sınırları içerisinde turist ve yerli halkın çok sayıda ziyaret ettiği Galataport, İstanbul Modern Sanat Müzesi, Meryem Ana Orodoks Kilisesi, Aya Nikola Kilisesi, Amr Bin As ve Vehb Bin Huşeyre Türbesi bulunmaktadır. Birçok farklı kültürü bünyesinde bulunduran mahalle sınırları içerisinde Karaköy Şehir İskelesi bulunmaktadır. Deniz yolu ve karayolu ile rahatça ulaşım sağlanabilmektedir. Ayrıca Beşiktaş ilçesine de yakın konumda olup, çevresinde Molla Çelebi Camii (Fındıklı Camii), Fındıklı-Mimar Sinan Üniversitesi tranvay durağı, Kabataş Tramvay durağı, Dolmabahçe, Beşiktaş stadyumu bulunmaktadır. Taksim meydana 800 m mesafede yer almaktadır. Bölge Galaport projesi ile dönüşümünü devam ettirmektedir.
Bölgede cadde üzerinde yer alan yapılarda genel olarak zemin katlar dükkan, normal katları işyeri ofis, sokak içlerinde yer alan yapılar ise genel olarak ofis ve konut kullanımlı olarak gelişme göstermiştir. Bölge kamu hizmetlerinden tam yararlanmakta olup altyapı problemi bulunmamaktadır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 16 |
Galataport İstanbul Modern
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım, bölgenin ana arterlerinden olan Galata Köprüsünden kuzeydoğu yönünde ilerlenerek ulaşım sağlanmaktadır. Galata Köprüsünden Kemeraltı Caddesine çıkılır. Kemeraltı Caddesinde ~200 m ilerlendikten sonra sağ kolda konumlu Maliye Caddesine dönülür. Bu caddenin bitiminde sola dönülerek taşınmazın konumlu olduğu Kemankeş Caddesine varılır. Değerleme konusu taşınmaz bu cadde üzerinde 61 kapı numaralı yapıdır. Taşınmazın bulunduğu lokasyon merkezi konumda olup toplu taşıma araçları, özel araçlar ve deniz yolu ile ulaşım rahatlıkla sağlanabilmektedir.
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Değerlemeye konu ana gayrimenkul Beyoğlu ilçesi, Kemankeş Karamustafa Mahallesi, 77 ada 57 numaralı parsel üzerinde yer almaktadır. Konu parsel 606,62 m² yüz ölçüme sahiptir. Güneydoğu cepheden Kemankeş Caddesi'ne ~22 m, kuzeydoğu cepheden 65 parsele ~38 m, kuzeybatı cepheden 65 parsele ~ 18 m, 64 parsele ~29 m cephelidir. 3 tarafı komşu parsellerle çevrilidir. Kemankeş Caddesi konumuna göre ortalama parsel genişliği 18 m ve derinliği 31 m'dir.
Konu parsel üzerinde; yaklaşık 89 yıllık betonarme yapı tarzında inşa edilmiş yapı bulunmaktadır. Parsel üzerinde yer alan yapının tamamı değerleme çalışmasına konu edilmektedir.
Ana gayrimenkulün tapu kaydı niteliği "Kargir Eski Tahirhan"dır. 2 adet girişi bulunmaktadır. 1 giriş zemin ve asma katlı dükkana erişim sağlamakta olup, ikinci giriş asma kat ve üst katlara hizmet vermektedir.
Değerlemeye konu yapı zemin + asma + 5 normal kat ve teras katı olmak üzere toplam 8 kattan oluşmaktadır.
Taşınmazlara ait röleve ve restitüsyon projeleri Beyoğlu Belediyesi'nde incelenmiştir. Proje alanları genel olarak benzerdir. Projesine göre;
Zemin katı, bina girişi, dükkan ve depo bölümlerinden oluşmakta olup, 468 m² brüt alana,
normal katı ise, 13 oda, hol, 2 wc bölümlerinden oluşmakta olup, 409,5 m² brüt alana,
Teras katı, hol, oda ve teras bölümleri bulunmakta olup 302,5 m² + 110 m² teras alanlı olmak üzere toplamda 3.198 m² + 110 m² alana sahiptir.
Binada faal olmayan 1 adet asansör bulunmaktadır. Isıtma, kömürlü merkezi sistemdir. Yerinde yapılan incelemerde binanın boş olduğu görülmüştür. Binanın tamamının bakımsız durumda olduğu ve kapsamlı tadilat ihtiyacı bulunduğu görülmüştür. Binanın 3. Normal katından itibaren panoramik boğaz manzarası görülmekte, olup üst katlara çıkıldıkça manzara açısı genişlemektedir. Taşınmazın her katının iç hacim farklı malzeme ile dekore edilmiş ve oda sayıları değiştirilmiş durumdadır. Yapılan değişiklikler basit tadilat ile giderilebilir durumdadır. Gayrimenkulün bakımsız durumda olması, güvenlik ve hijyen sebebiyle zemin ve asma katı bazı bölümleri gezilememiş ve ölçümleri yapılamamıştır. Taşınmazın kapsamlı tadilata ihtiyacı olduğu görülmüştür.
Bina girişi Kemankeş Caddesinden bakış istikametine göre güneydoğu cepheden zemin kat seviyesinden sağlanmaktadır. Binanın dış cephesi dış cephe boyası ile boyalı, giriş holü zeminleri ve merdivenleri mozaik taştır.
Gayrimenkulün dosyasında yapılan incelemede taşınmaza ait Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanım İzin Belgesi görülememiştir. Belediyesinde yapılan incelemelerde, taşınmazın önemli mimarlarından Mimar Vedat Tek tarafından tasarlandığı ve 1935 yılında inşaatının tamamlandığı görülmüştür. Taşınmazın kat dağılımları aşağıda sunulmaktadır.
| Kat Dağılımları | |
|---|---|
| Kat Adı | Brüt Büyüklüğü (m²) |
| Zemin Kat Alanı | 468,0 |
| 1. Normal Kat Alanı | 380,0 |
| 2. Normal Kat Alanı | 409,5 |
| 3. Normal Kat Alanı | 409,5 |
| 4. Normal Kat Alanı | 409,5 |
| 5. Normal Kat Alanı | 409,5 |
| Teras Kat Alanı | 302,5 |
| Toplam 3.198 (+110 m2 teras alanı) |
Taşınmazın yerinde yapılan incelemelerde bakımsız durumda olduğu ve detaylı tadilat işlemi gerektiği gözlemlenmiştir. Taşınmazın bakımsız durumda olması sebebiyle taşınmaz kısmen gezilebilmiş, zemin ve asma katların bazı bölümleri görülememiştir.
Taşınmazın zeminleri kısmen seramik, kısmen mozaik ve laminat parke kaplıdır. Duvarlar ve tavanlar boyalı durumdadır. Islak hacimlerde zemin ve duvarlar seramiktir. Taşınmaza ait 1 adet asansör bulunmakta olup, bakımsız olması sebebiyle kullanıma kapalıdır.
Ana taşınmaz ve katların görselleri aşağıda sunulmaktadır.
İç Mekan Görselleri
Zemin Kat Zemin Kat Asma Kat
3.Normal Kat 3.Normal Kat (Manzara) 3.Normal Kat
4.Normal Kat 4.Normal Kat (Manzara) 4.Normal Kat
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 19 |
Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Beyoğlu Belediyesinde imar arşiv dosyasında yapılan incelemelerde taşınmaza ait "Yapı Ruhsatı "ve "Yapı Kullanma İzin Belgesi" görülememiştir. Belediyeden alınan şifahi bilgiye göre taşınmazın 1935 yılında inşaatının tamamlandığı (1957 yılı öncesi yapı) bilgisi edinilmiştir. İmar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 16.01.1957 yılından önce inşa edilen tüm yapılar; 2981 sayılı İmar Affının Geçici 2/a maddesi doğrultusunda iskanlı kabul edilmektedir. Taşınmaz dosyasında yer alan rölöve ve restitüsyon projesi ile uyumlu durumdadır.
Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Yapı, Ticari amaçlı kullanılmak için tasarlanmış olup, mevutta atıl durumdadır. Önceki yıllarda ofis olarak kullanılmış olup, mevcutta boş durumdadır.
Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar kirası, taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Yatırım değeri / bedeli, bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.
Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.
Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:
Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.
"Zorunlu satış", terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.
UFRS 13'de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.
Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve / veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve / veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (Örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (Varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dahil olmak üzere, tahmini nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve / veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 22 |
| SWOT Analizi | ||
|---|---|---|
| Güçlü Yönleri + + + + |
Ana Cadde üzerinde konumlu olması, Tramvay Durağına yakın konumda olması, Boğaz ve tarihi yarım ada manzarasının bulunması, Otel, ofis ve dükkan kullanıma uygun bir konumda yer alması |
Zayıf Yönleri Yaklaşık 89 yaşında eski bir yapı olması, Taşınmazın bakımsız durumda olması, kapsamlı tadilat gerektirmesi, Eski eser yapı olması sebebiyle, inşaat ve tadilat çalışmalarında idareden alınacak izin ve süreçlerin, inşaat süresini ve maliyetini arttıracak olması Bölgede otopark sorunun yaşanması. |
| Fırsat + + |
Ana taşınmazın merkezi konumda olması. Galaport projesi ile bölgenin çekim merkezi haline dönüşmüş olması |
Tehditler Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi. |
Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkulün bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.
Konu gayrimenkul tapu kaydında "Kargir Eski Han" vasıflıdır. Bu sebeple yakın bölgelerdeki bina vasıflı gayrimenkulün satış emsalleri araştırılmış olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir.
| No | Konum | Kullanım | Kat Adedi |
Beyan Edilen Alanı |
Tahmin Edilen Alanı |
Beyan Edilen Fiyatı |
Beyan Edilen Fiyatı |
Tahmin Edilen Fiyatı |
Olumlu / Olumsuz Özellikleri |
İle. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Kemankeş Mh. |
Tarihi Bina |
6 | (m²) 2.028 |
(m²) 2.028 |
(TL) 545.000.00 0 |
(TL/m²) 268.737 |
(TL/m²) 268.737 |
Taşınmaza yakın, Kemankeş Caddesi üzerinde, köşe konumlu, arsa alanı 276 m2 olan, +31 yıllık, bodrum, zemin ve 5 normal kattan oluşan 2.028 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 2.028 m² olduğu düşünülen, restorasyon görmüş bina satılıktır. Aynı cadde üzerinde olması sebebiyle benzer, kısıtlı manzaraya sahip olması sebebiyle düşük, restorasyon görmüş olması sebebiyle yüksek şerefiyeye sahiptir. |
(212) 231 55 30 |
| 2 | Kemankeş Mh. |
Bina | 7 | 1.974 | 1.974 | 420.000.00 0 |
212.766 | 212.766 | Taşınmaza yakın, Mumhane Caddesi üzerinde, ara konumlu, +31 yıllık, bodrum, zemin ve 5 normal kattan oluşan 1.974 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 1.974 m² olduğu düşünülen, bakımsız bina satılıktır. Tadilat ihtiyacı bakımından benzer, kısıtlı manzaraya sahip olması, arka caddede konumlu olması sebebiyle düşük, zemin katının ticari fonksiyona sahip olması sebebiyle yüksek şerefiyeye sahiptir. |
(216) 310 54 54 |
| 3 | Yenicami Mh. |
Bina | 4 | 650 | 600 | 138.000.00 0 |
212.307 | 230.000 | Taşınmaza yakın, Karaköy Meydanında, ara sokak konumlu, arsa alanı 139 m2 olan, +31 yıllık, zemin ve 3 normal kattan oluşan 650 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 600 m² olduğu düşünülen, eski eser bina satılıktır. Tadilat ihtiyacı bakımından benzer, kısmi deniz deniz manzarasına sahip olması sebebiyle düşük, konum ve reklam kabiliyeti sebebiyle yüksek şerefiyeye sahiptir. |
(216) 359 90 90 |
| 4 | Kemankeş Mh. |
Bina | 7 | 250 | 250 | 55.000.000 | 220.000 | 220.000 | Taşınmaza yakın, ara sokakta konumludur. +31 yıllık, 7 kattan oluşan 250 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 250 m² olduğu düşünülen bina satılıktır. Ana cadde üzerinde, ticari kabiliyeti yüksek olması sebebiyle benzer, deniz manzarasına sahip olmaması sebebiyle düşük, tadilat ihtiyacının bulunmaması sebebiyle yüksek şerefiyeye sahiptir. |
(532) 264 78 52 |
| 5 | Kemankeş Mh. |
Bina | 7 | 370 | 300 | 40.000.000 | 108.108 | 133.333 | Taşınmaza yakın, ara sokakta konumludur. +31 yıllık, 7 kattan oluşan 370 m² kapalı alana sahip olduğu beyan edilen 300 m² olduğu düşünülen bina satılıktır. Ara sokakta konumlu olması ve deniz manzarasına sahip olmaması sebebiyle düşük, tadilat ihtiyacının bulunmaması sebebiyle yüksek şerefiyeye sahiptir. |
(212) 324 93 24 |
*Gayrimenkuller aracılık firmaları tarafından pazarlanırken, mevcut büyüklüğünden daha büyük alanlı (%5-25) olacak şekilde pazarlanmaktadır. Bu durum tahmini gayrimenkul büyüklüğünde dikkate alınmış olup, tecrübelerimiz doğrultusunda gerekli görülmesi durumunda alan değişikliği yapılmıştır.
5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki
Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkul ile benzer nitelikli "Bina, ofis ve dükkan" araştırması yapılmıştır. Yapılan araştırmalarda gayrimenkule aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkul hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık ve kiralık olarak pazarlanan gayrimenkulün detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.
Emsal araştırması yapılırken, "Aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (Konumda / lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkulün fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına, fiziki özelliklerin (Ünite tipi, kullanım büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller (Farklı mülkiyet tarzlarının (Hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına) tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.
otopark, asansör, merdiven çekirdeği alanları vb.) bulunmakta olup, bağımsız bölüm emsallerinde tahmini alanları içerisinde bina ortak alanları (Kapalı otopark, asansör, merdiven çekirdeği alanları vb.) bulunmamaktadır.)
Satılık ve kiralık gayrimenkul emsalleri, olumlu / olumsuz özelliklerine göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.
Emsal gayrimenkullerden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "Konum, manzara, mimari-inşaat kalitesi, kullanım alanı büyüklüğü ve mülkiyet durumu" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.
Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriteri'nde; raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkullere Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları dikkate alınmış; ulaşım akslarına olan mesafesi, erişilebilirliği, merkezi konumu, manzara durumu, manzara açısı, tabela değeri vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin Manzara Özelliklerine İlişkin Düzeltme Kriteri'nde; binanın katlar bazında manzara açısı ve genişliği vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin İnşaat - Mimari Özelliklerine İlişkin Düzeltme Kriteri'nde; binanın teknik ve altyapı özellikleri, açık - kapalı otopark durumu, kattaki konumu, yapılış tarzı, yapım yılı, teknik özellikleri, bakım durumu, malzeme kalitesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin Alana İlişkin Düzeltme Kriteri'nde; emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip bina, ofis ve dükkanlar, büyük alana sahip bina, ofis ve dükkanlara göre daha yüksek birim değerlerle kiralanmakta ve satılmaktadır.
Hisseli Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme Kriteri'nde; emsallerin hisseli mülkiyet durumu göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Hisseli mülkiyet yapısına sahip gayrimenkullerin satış süreleri, hisseli yapıda olmayanlara göre daha uzun, satış kabiliyetleri ve değerleri hisseli yapıda olmayanlara göre daha düşük olmaktadır.
Yukarıda belirtilen emsaller arasından, değerlemeye konu taşınmaz ile daha benzer özelliklere sahip olduğu kanaatine varılan 3 gayrimenkul seçilmiş ve tablo şeklinde aşağıda sunulmuştur. Seçilen gayrimenkuller, numaratajlarına göre tabloya işlenmiştir. Bina satış değerlerine göre 1 tablo hazırlanmış ve gayrimenkullerin olumlu / olumsuz özelliklerine göre şerefiye uygulanmıştır.
Emsal gayrimenkuller, değerleme konusu gayrimenkule göre daha küçük alana sahip gayrimenkullerdir. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.
Değerleme konusu gayrimenkul yapı yaşı olarak emsaller gayrimenkullere göre daha önce bir tarihte inşa edilmiştir. Bu durum İnşaat Kalitesi Düzeltmesi kriterinde olumsuz şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.
Değerleme konusu gayrimenkul manzara olarak emsaller gayrimenkullere göre benzer veya daha kötü manzara özelliklerine sahiptir. Bu durum İnşaat Kalitesi Düzeltmesi kriterinde olumlu şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.
Değerlemeye konu gayrimenkulün hisseli durumda olması olumsuz şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.
Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha İyi Konumda, Daha iyi Manzaraya, Daha İyi Mimari - İnşaat Kalitesine Sahip, Daha Küçük Alana Sahip ve Hissesiz Mülkiyet Durumuna Sahip" ise şerefiye negatif girilmektedir.
| Karşılaştırma Tablosu – Satış Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| E1 | E2 | E3 | ||
| Durum | Satılık | Satılık | Satılık | |
| Pazarlanan Değer (A) | 545.000.000 | 420.000.000 | 138.000.000 | TL |
| Pazarlık Payı | 15% | 30% | 30% | % |
| Düzeltilmiş Değer (B) | 463.250.000 | 294.000.000 | 96.600.000 | TL |
| Pazarlanan Alan (C) | 2.028 | 1.974 | 650 | m² |
| Alan Düzeltmesi | 0% | 0% | 8% | % |
| Düzeltilmiş Alan (D) | 2.028 | 1.974 | 600 | m² |
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 268.738 | 212.766 | 212.308 | TL/m² |
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 228.427 | 148.936 | 161.000 | TL/m² |
| Konuma İlişkin Düzeltme | 0% | 10% | 10% | % |
| Manzaraya İlişkin Düzeltme | 0% | 20% | 15% | % |
| Mimari - İnşaat Özelliğine Göre Düzeltme | -20% | 0% | 0% | % |
| Alana İlişkin Düzeltme | -10% | -10% | -15% | % |
| Hisseli Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme | -5% | -5% | -5% | % |
| Toplam Düzeltme | -35% | 15% | 5% | % |
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 148.478 | 171.277 | 169.050 | TL/m² |
| Ortalaması | 162.935 | TL/m² | ||
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.
Konu gayrimenkulün satış değerinin 162.900 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017"nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. Maddesi'nde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." belirtmesi yapılmıştır.
Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (Benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve / veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve / veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması. Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Bu değerleme çalışmasında konu gayrimenkulün satış değerlerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Pazar yaklaşımında, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış veya kiralanmış benzer gayrimenkul dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır. Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2. Maddesi'nin b ve c bentlerine göre; "Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve / veya", "Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve / veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" pazar yaklaşımının uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkule emsal olabilecek satılık ofis, dükkan ve bina emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak gayrimenkul için takdir edilen pazar değerleri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.
Emsal olarak seçilen taşınmazların brüt alanları içerisinde bina ortak alanları, kapalı otopark, asansör, merdiven çekirdeği vb alanları bulunması, değerleme konusu taşınmazda kat irtifakının kurulu olmaması, tamamının benzer fonksiyona sahip olması sebebiyle, değerleme konusu taşınmazın brüt inşaat alanı üzerinden değer görüşü belirtilmiştir. Elde edilen ve yukarıda belirtilen emsaller ve değerlemesi yapılan gayrimenkulün özelliklerine bağlı olarak pazar yaklaşımı yöntemi ile gayrimenkulün brüt alanı üzerinden satış değerinin 162.900 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
| Toplam Yaklaşık (TL) 520.955.000 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 77 Ada / 57 Parsel | 3.198 | 162.900 | Tam Hisse | 520.954.200 |
| Alan (m²) | Değer (TL/m²) | Hisse | Toplam (TL) | |
| Değerleme Tablosu – Pazar Değeri (Tam Hisse) |
Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün Tam Hisse Değerinin 520.955.000 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
| Değerleme Tablosu – Pazar Değeri (TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 53/72 Hisse) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Alan (m²) | Değer (TL/m²) | Hisse | Toplam (TL) | |
| 77 Ada / 57 Parsel | 3.198 | 162.900 | 53/72 | 383.480.175 |
| Toplam Yaklaşık (TL) 383.480.000 |
Tercih edilen değerleme yöntemine göre gayrimenkulün TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescilli 53/72 Hisse Değeri 383.480.000 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve / veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup başka yöntem uygulanmamıştır.
Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup başka yöntem uygulanmamıştır.
Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup başka yöntem uygulanmamıştır.
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup başka yöntem uygulanmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve / veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Konu Gayrimenkuli Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup başka yöntem uygulanmamıştır.
Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Yöntemi uygulanmış olup başka yöntem uygulanmamıştır.
İndirgeme / İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı uygulanmış olup başka yöntem uygulanmamıştır.
Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı uygulanmış olup başka yöntem uygulanmamıştır.
Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz ve Kullanılan Veriler)
Gayrimenkulün atıl durumda olması, faaliyete geçebilmesi için kapsamlı tadilat yapılma ihtiyacının bulunması, mevcut hali ile kiralanma kabiliyetinin düşük olması sebebiyle, gayrimenkul için için kira değeri analizi yapılmamıştır.
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Bu değerleme raporunda, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında pazar değeri tespiti için hazırlanmış olup raporda boş arsa ve proje değeri tespit edilmemiştir.
Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar
Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında pazar değeri tespiti için hazırlanmış olup raporda boş arsa ve proje değeri tespit edilmemiştir.
En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.
En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:
• Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alır.
Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.
Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme konusu gayrimenkulün konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, kullanım uygunluğu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının "Ticari (Turizm Amaçlı) Alan" olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.
Rapora konu gayrimenkulün bina özelliğinde olması sebebiyle müşterek veya bölünmüş kısımların değerlemesi yapılmamıştır.
Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı ve Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur.
Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu
| Özet Tablo | Değer (TL) | ||
|---|---|---|---|
| Tam Hisse Değeri | 520.955.000 | ||
| Pazar Yaklaşımı | Pazar Değeri | TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., 53/72 Hisse Değeri | 383.480.000 |
| Maliyet Yaklaşımı | Pazar Değeri | Bu yöntem uygulanmamıştır. | |
| Gelir Yaklaşımı | Pazar Değeri | Bu yöntem uygulanmamıştır. | |
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülkler, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkul benzer kullanımda emsallere ve somut verilere ulaşılmıştır.
Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkule benzer kullanımda gayrimenkulün pazar yaklaşımına konu edilerek değerlendirildiği gözlemlenmiştir. Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan toplam pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.
Buna göre gayrimenkulün;
Toplam Pazar Değeri için 520.955.000.-TL (Beş Yüz Yirmi Milyon Dokuz Yüz Elli Beş Bin.- Türk Lirası) değer takdir edilmiştir.
TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescilli 53/72 Hisse Değeri için 383.480.000.-TL (Üç Yüz Seksen Üç Milyon Dört Yüz Seksen Bin.- Türk Lirası) değer takdir edilmiştir.
Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.
Rapor konusu gayrimenkul Bina niteliğindedir. Boş arsa veya arazi değerleme çalışması yapılmamıştır.
Rapor konusu gayrimenkul Bina niteliğindedir. Üst hakkı veya devre mülk hakkı değerleme çalışması yapılmamıştır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 31 |
28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi'nin 1. Fıkrası'nın (c) ve (j) bentlerinde;
"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkul ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.
Gayrimenkulün tapu kaydında yapılan incelemede, gayrimenkul üzerinde "ipotek" kaydı bulunduğu görülmüştür. Ancak TSKB GYO A.Ş. tarafından sunulan bilgiye göre, Tahir Han'ın satın alma sürecinde, Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş.'den 30.05.2025 vadeli olarak 150.000.000 TL tutarında kredi kullanılmış ve bu krediye istinaden ipotek verilmiştir. Taşınmazın tapu kaydında TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 53/72 Hissesi üzerinde yer alan "23.08.2024 tarih 13603 yevmiyeli numaralı Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. lehine 415.500.000 TL bedelli 1.dereceden ipoteğin" Tahir Han'ın 19/72 hissesinin satın alınması amacı ile tescil edildiği belirtilmiştir. Satış işlemi henüz sonuçlanmamıştır. Konu ipoteğin, yatırım amaçlı olması, gayrimenkulün alımı için tescil edilmiş olması sebebiyle, konu gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde bir engel olmadığı hakkında görüşüne varılmıştır.
Gayrimenkulün tapu kaydının beyanlar hanesinde "Korunması Gereken Kültür Varlığı" beyanı bulunmaktadır.
Gayrimenkulün tapu kaydının şerhler hanesinde "Ortaklığın Giderilmesi Amacıyla Devam Eden Dava Kapsamında Satışına Gidilmiştir" şerhi bulunmaktadır.
Konu takyidatların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesi'nin 1. Fıkrası'nın (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, gayrimenkulün devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, devredilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
Rapor konusu gayrimenkulün tapu incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (Satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi'nin 1. Fıkrası'nın [b(Değişik:RG-02.01.2019-30643)] bentinde;
"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.
Belediyeden alınan şifahi bilgiye göre taşınmazın 1935 yılında inşaatının tamamlandığı (1957 yılı öncesi yapı) bilgisi edinilmiştir. İmar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 16.01.1957 yılından önce inşa edilen tüm yapılar; 2981 sayılı İmar Affının Geçici 2/a maddesi doğrultusunda iskanlı kabul edilmektedir.
İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı yapının gerekli tüm izinleri alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur. Rapor konusu gayrimenkulün incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmalarında, devredilmelerinde (Satışına) ve kiralanmalarında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Gayrimenkulün yeniden yapı ruhsatı almasını gerektirir bir durum tespit edilmemiştir.
Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi'nin 1. Fıkrası'nın (r) bendi; "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.
Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz." şeklindedir.
Yapının kullanım özelliğini kaybetmediği, bina vasıflı gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekillerinin uyumlu olduğu kanaatine varılmıştır. Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (Satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
07.07.2023 tarih 32241 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel KDV oranı %18'den %20'ye yükseltilmiştir. Şirket aktifinde yer alan iş yerinin kiralanması durumunda elde edilen kira geliri %20 oranında KDV'ye tabidir.
29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²'sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.
01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.
| KDV ORANLARI | ||
|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda | ||
| Net Alanın 150 m² den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |
| Net Alanın 150 m² ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |
| Net Alanı 150 m² ye Kadar Konutlarda * | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda | 20% | |
| Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda /* | ||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |
| 499 TL' ye kadar ise | 1% | |
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının | 500 - 999 TL ise | 10% |
| Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri | 1.000 TL ve üzeri | 20% |
| 1.000 TL'ye kadar ise | 1% | |
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının Alındığı | 1.000-2.000 TL ise | 10% |
| Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
Yukarıda verilen bilgiler doğrultusunda konu ofis/ticari vasıflı gayrimenkulün KDV oranı %20 olarak belirlenmiştir.
Değerleme Uzmanı'nın raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
Gayrimenkulün konumu ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.
| Değer Tablosu |
(31.12.2024 tarihli) | ||
|---|---|---|---|
| 1 Adet Bina | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* | |
| Pazar Değeri | Tam Hisse Değeri | 520.955.000 | 625.146.000 TL |
| Pazar Değeri | 53/72 Hisse Değeri, TSKB GYO A.Ş. | 383.480.000 | 460.176.000 TL |
| *%20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. |
o Değer görüşü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiştir.
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|
| Mehmet Onur ÇAKMAKLI | Fatih TOSUN |
| Lisans No: 401232 | Lisans No: 400812 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.